54-13_BNO_Teilrevision [PDF, 607 KB] - Stadt Baden

Baden, 4. November 2013
Der Stadtrat an den Einwohnerrat
54/13
Bau- und Nutzungsordnung (BNO) Teilrevision; Beschluss
Antrag:
1. Von den Einwendungen zur Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und den
Einwendungsentscheiden des Stadtrats sei Kenntnis zu nehmen.
2. Die Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) sei zu beschliessen.
Sehr geehrter Herr Präsident
Sehr geehrte Damen und Herren
Das Wichtigste in Kürze
Die vorliegende Revision der allgemeinen Nutzungsplanung der Stadt Baden fasst eine ganze
Reihe von Änderungen zusammen, die sich aus Problemstellungen der letzten Jahre ergeben
haben. Dies bedingt wesentliche Anpassungen und Ergänzungen der Bau- und Nutzungsordnung
und des Nutzungsplans. Die vorliegende Revision ist trotz der zahlreichen Änderungen
eine Teil- und keine Gesamtrevision, weil die Planungsziele und die Ideen zur künftigen Stadtentwicklung
nicht von Grund auf umfassend überprüft und wo nötig auf eine neue Basis gestellt
worden sind. Eine Gesamtrevision soll nach dem Erlass des neuen Planungsleitbilds
2026 der Stadt Baden in Angriff genommen werden.
Die Schwerpunktthemen der vorliegenden Teilrevision sind:
Verdichtung und Siedlungsqualität: Wesentliche Qualitäten der heutigen Quartiergestaltung
werden mit zusätzlichen Massnahmen wie dem Einführen einer Grünflächenziffer in ausgewählten
Bereichen, dem Beschränken der maximalen Gebäudelängen in reinen Wohnzonen
und ergänzenden Vorschriften zur Aussenraumgestaltung gegenüber dem wachsenden
Verdichtungsdruck gesichert.
Hochhäuser: Die juristisch umstrittenen bisherigen Möglichkeiten für höhere Bauten in den
Zonen IN und K5 werden durch gezielt gesetzte Hochhaus-Perimeter ersetzt.

Ensembleschutzzonen: Historisch wertvolle, städtebaulich wichtige oder quartierprägende
Ensembles oder Gebäudegruppen sollen in ihren wesentlichen Strukturen und ihrem Gesamtcharakter
geschützt werden. Die Ensembleschutzzonen bezeichnen die Bereiche, in denen
aufgrund des baulichen Kontexts erhöhte Anforderungen an die Einordnung und architektonische
Gestaltung gestellt werden.
Differenzierung Bäderquartier: Die bisher – ausser für den Bereich Limmatknie – einheitlichen
Vorschriften für die ganze Bäderzone werden im Interesse einer realistischen Unterscheidung
zwischen zu erhaltenden historischen Kernbereich und den weiteren Gebieten differenziert.
Berechnung der Parkfelder: Das System für die Berechnung der Anzahl nötiger Parkfelder
muss aufgrund der zwingenden Anpassung an die übergeordneten gesetzlichen Vorgaben
wesentlich geändert werden. Gleichzeitig werden weitergehende Reduktionen für die Anzahl
Parkfelder eingeführt und autoreduziertes Wohnen ermöglicht.
Anpassung an harmonisierte Baubegriffe: Die Gemeinden müssen Baubegriffe und Messweisen
gemäss der seit 1. September 2011 geltenden neuen kantonalen Bauverordnung innert
einer Übergangsfrist an die interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe
anpassen, was mit der vorliegenden Teilrevision erfolgt.
Die Teilrevision reagiert ferner auf zahlreiche veränderte örtliche Verhältnisse, diverse geänderte
übergeordnete Vorschriften und festgestellte Mängel in der Anwendung der heute geltenden
Vorschriften. Zudem wird die Systematik der Bau- und Nutzungsordnung soweit möglich
und sinnvoll der kantonalen Mustervorgabe angepasst.
Inhaltsverzeichnis der Vorlage
1 Planbeständigkeit, Ausblick ................................................................................................. 3
2 Anlass zur vorliegenden Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO)....................... 3
3 Inhalte der BNO Teilrevision ................................................................................................ 4
4 Projektorganisation und -ablauf ........................................................................................... 9
5 Ablauf Beschluss Einwohnerrat.......................................................................................... 18
6 Umfang und Bedeutung der Dokumente ............................................................................ 20
7 Schlussbemerkung ............................................................................................................ 20
8 Glossar .............................................................................................................................. 22
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1 Planbeständigkeit, Ausblick
Die rechtskräftigen Pläne stammen in ihren wesentlichen Teilen aus dem Jahr 2001. Anlass für
eine Planänderung sind in erster Linie erheblich geänderte Verhältnisse (Art. 21 des eidgenössichen
Raumplanungsgesetzes, RPG). Ein generelles Überprüfen der Planungsinstrumente
nach ca. 15 Jahren kann ebenfalls Anlass für Anpassungen sein.
Eine Revision der Nutzungsplanung nach üblichem Schema mit umfassenden Gesamtrevisionen
im Rhythmus von rund 15 Jahren ist in dichten urbanen Ballungsräumen aufgrund der dynamischen
und komplexen Entwicklung in diesen praktisch ausgeschlossen. Die Dynamik der
Entwicklung, namentlich im wirtschaftlichen Bereich, sich rasch ändernde Rahmenbedingungen
und komplexe gegenseitige Abhängigkeiten erfordern eine rollende, laufend aktualisierte Planung.
Teilrevisionen der Nutzungsplanung sind unumgänglich. Weil eine umfassende, für einen
längeren Zeitraum gültige Gesamtlösung aller sich stellenden Probleme im städtischen Raum
kaum mehr möglich ist, ist die Frage der Rechtssicherheit und Planbeständigkeit in erster Linie
bezüglich einzelner Themenbereiche, Gebiete und Regelungen zu stellen. Sind innert der letzten10
bis 15 Jahre Änderungen erfolgt, ist ein erneutes Anpassen nur zulässig, wenn triftige
Gründe im Sinn von Art. 21 RPG vorliegen.
Der Stadtrat erachtet die vorliegende Teilrevision als gerechtfertigt und die vorgesehenen Änderungen
als mit den Anforderungen an die Planbeständigkeit und Rechtssicherheit vereinbar.
Das Planungsleitbild 2026, zurzeit in der öffentlichen Vernehmlassung, definiert neue Planungsziele
für die Umwelt und den Raum in der Stadt Baden. Eine Gesamtrevision soll diese neuen
Planungsziele und die Ideen zur künftigen Stadtentwicklung von Grund auf umfassend prüfen.
Die Ergebnisse sollen in eine totalrevidierte Bau- und Nutzungsordnung inkl. Nutzungsplan einfliessen.
2 Anlass zur vorliegenden Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO)
Die geltenden kommunalen Planungsinstrumente haben sich insgesamt gut bewährt. Die Nutzungsplanung
soll dennoch wo nötig den aktuellen Verhältnissen angepasst werden. Die wichtigsten
Gründe dafür sind:
- Das Erhalten der hohen Wohn- und Siedlungsqualität in den stadtnahen Wohnquartieren
trotz zunehmendem Verdichtungsdruck. Neue Steuerungsinstrumente sind erforderlich, weil
der aktuellen Entwicklung mit den geltenden Vorschriften nur teilweise begegnet werden
kann.
- Probleme im Anwenden diverser, auf qualitative Ziele ausgerichteter und daher stark interpretationsabhängiger
Bestimmungen in der BNO.
- Punktueller Änderungsbedarf bezüglich zahlreicher Einzelthemen und -vorschriften aufgrund
geänderter räumlicher oder gesetzlicher Rahmenbedingungen, neuer Ansprüche oder von
Problemen in der Anwendung.
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3 Inhalte der BNO-Teilrevision
3.1 Ziele
Die vorliegende Revision ist trotz der zahlreichen Änderungen eine Teil- und keine Gesamtrevision,
weil die Planungsziele und die Ideen zur künftigen Stadtentwicklung nicht von Grund auf
umfassend überprüft und wo nötig auf eine neue Basis gestellt worden sind. Eine Gesamtrevision
soll nach dem Erlass des neuen Planungsleitbilds 2026 der Stadt Baden in Angriff genommen
werden.
Grosse Teile der bisherigen Planung werden nicht geändert. Sie sind aber auf ihre Vereinbarkeit
mit den unten aufgeführten Leitsätzen geprüft worden. Dies stellt sicher, dass alle Bereiche der
revidierten Nutzungsplanung unter sich koordiniert sind und keine Widersprüche resultieren.
Der Stadtrat hat zu Beginn der Revision folgende generelle Leitsätze zur kommunalen Raumplanung
formuliert:
3.1.1 Baden in der Region
- Baden ist das Zentrum der Region Ostaargau wie auch ein Subzentrum des Grossraums
Zürich.
- Die Stärke des Zentrums Baden liegt in der Konzentration und guten Erschliessung von
Wohnen, Arbeitsplätzen, Einkaufsgelegenheiten, Dienstleistungen, Schulen und kulturellen
Angeboten in der Innenstadt.
- Baden verfügt über gute Freizeit- und Bewegungsangebote.
- Die Handlungsfähigkeit zur weiteren Entwicklung der Mobilitätsinfrastruktur ist gewährleistet.
3.1.2 Entwicklung Bevölkerung und Arbeitsplätze
- Innerhalb des Stadtgebiets sind alle Bevölkerungsschichten (Alter/Sozialstruktur) vertreten.
In diesem Rahmen bietet Baden auch ein angemessenes Angebot an bevorzugten Wohnlagen
an.
- Die wachsende Bedeutung der Kombination Arbeiten/Einkauf nutzt Baden als Chance.
3.1.3 Quartiere und ihre Eigenheiten
- Verdichtungsmöglichkeiten sollen punktuell und zielgerichtet dort geschaffen werden, wo sie
sinnvoll und unter Wahrung der städtebaulichen und naturräumlichen Qualitäten möglich
sind.
- Die gute Verschränkung der Landschafts- und Naherholungsräume mit dem Siedlungsraum
ist eine wesentliche Standortqualität Badens. Sie wird weiterhin gepflegt und gefördert.
- Die Strassenräume der Hauptachsen werden nicht allein auf die Bedürfnisse des Verkehrs
ausgerichtet, sondern verstärkt in den Siedlungsraum einbezogen und entsprechend gestaltet.
- Das Potenzial der Strassen und Platzräume sowie der öffentlichen und privaten Grünräume
wird zur aktiven Quartiergestaltung und -aufwertung genutzt.
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3.1.4 Vollzug der Bau- und Nutzungsordnung
Die revidierte Bau- und Nutzungsordnung steht im Dienst einer erhöhten Rechtssicherheit, ohne
das Ziel einer umfassenden Sicherung der gestalterischen, städtebaulichen und ökologischen
Qualitäten zu vernachlässigen.
Neben diesen grundsätzlichen Zielen dient die vorliegende Revision vor allem dem Nachführen
und Aktualisieren der Pläne und Bestimmungen. Der entsprechende Bedarf ist in einem urbanen,
von einer starken Dynamik geprägten Entwicklungsraum wie Baden deutlich grösser als in
einer durchschnittlichen Gemeinde. Der übliche Planungshorizont von ca. 15 Jahren reicht deshalb
als Revisionsrhythmus nicht aus, um den sich rasch ändernden Verhältnissen und Anforderungen
gerecht zu werden.
3.2 Zentrale Sachthemen der BNO-Teilrevision
3.2.1 Siedlungsqualität, Verdichtung und Siedlungserneuerung
Gestützt auf die oben genannten Ziele werden mit der BNO-Teilrevision Instrumente eingeführt,
die ein Verdichten ohne Verlust der Siedlungsqualität erlauben.
Das Spannungsfeld zwischen Verdichten, Erneuern und Wahren der Grundeigentumsrechte auf
der einen sowie Erhalten und Fördern der Wohn- und Siedlungsqualität auf der anderen Seite
verlangte zwangsläufig, das vorhandene rechtliche Instrumentarium kritisch zu überprüfen. Diverse
generelle Zielbestimmungen in der rechtskräftigen BNO bilden die grundsätzliche gesetzliche
Voraussetzung, um qualitative Aspekte der Ortsbild- und genügend in die Beurteilung einzubeziehen.
Sie genügen aber in der Praxis oft nicht. Generalklauseln, die die Qualität sicherstellen
sollen, sind zu wenig griffig und kaum geeignet, die Nutzung und Bebauung von Grundstücken
wesentlich einschränken zu können. Eine hohe Siedlungs- und Wohnqualität kann nur
mit entsprechenden Anstrengungen im öffentlichen und im privaten Raum erreicht werden. Für
den öffentlichen Raum sind schon diverse Studien erstellt und Aufwertungsschritte eingeleitet
worden (z.B. Freiraumkonzept, Quartieranalysen). Ergänzend dazu werden nun Regelungen für
die privaten Bereiche in die BNO aufgenommen.
Eine "Studie zur Erneuerung und Verdichtung der städtischen Wohnquartiere" von 2008 zeigt
mögliche Lösungsansätze auf, die im Rahmen der Grundlagenarbeit zur Revision der Nutzungsplanung
eingehend geprüft wurden. Verworfen wurden unter anderem das (Wieder)Einführen
der Ausnützungsziffer als Steuerungsinstrument der baulichen Dichte und eine Einfamilienhauszone
zur Sicherung des Charakters von bisher locker bebauten Wohnquartieren. Die gewählte
Strategie balanciert zwischen dem Erhalten der wesentlichen Qualitätsmerkmale und
dem Ermöglichen einer massvollen Verdichtung. Sie beruht auf folgenden Komponenten:
- Einführen einer minimalen Grünflächenziffer für einzelne Gebiete mit traditionell aufgelockerter
Wohnbebauung,
- Sichern wertvoller oder homogener Gebäudegruppen und Gesamtüberbauungen mittels
Ensembleschutzzonen,
- Festlegen maximaler Gebäudelängen in den Zonen W2 und W3 zum Erhalten der Massstäblichkeit,
- ergänzende Vorschriften zur Gestaltung der Vorgartenbereiche,
- gezieltes Anpassen der Zonierung einzelner Teilflächen.
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3.2.2 Grünflächenziffern
Ein wesentliches Qualitätsmerkmal der Badener Wohnquartiere ist ihre intensive Durchgrünung,
die ökologisch wie auch gestalterisch grosse Bedeutung hat. Eine stark verdichtete Bauweise
kann sie jedoch gefährden und ihre Wirksamkeit stark beeinträchtigen. Der entsprechende
Druck ist in den zentrumsnahen Quartieren Allmend und Meierhof besonders gross. Die neue
Grünflächenziffer soll den Charakter dieser Quartiere mit nicht allzu dichter Bebauung und guter
Durchgrünung sichern (vgl. § 52 BNO).
3.2.3 Ensembleschutzzonen
Die Ensembleschutzzonen sollen historisch wertvolle, städtebaulich wichtige oder quartierprägende
Ensembles oder Gebäudegruppen in ihren wesentlichen Strukturen und ihrem Gesamtcharakter
schützen (vgl. § 32 BNO). Sie bezeichnen transparent die Bereiche, in denen aufgrund
des baulichen Kontexts zusätzliche, erhöhte Anforderungen an die Einordnung und architektonische
Gestaltung gestellt werden. Die Ensembleschutzzonen zeigen die Unterscheidung
zwischen einem mehr oder weniger empfindlichen baulichen Umfeld bezüglich der ortsbaulich
markantesten Ensembles auf. Das erfolgt heute schon, allerdings erst beim Anwenden
der Einpassungsvorschriften im Baugesuchsverfahren aufgrund eines Projekts. Künftig können
Bauwillige, Architekten und Architektinnen sich im Voraus auf die entsprechenden Anforderungen
einstellen. Wegleitend sind dabei die Beschriebe der einzelnen Ensembleschutzzonen im
Anhang I zur BNO.
Die schützenswerten Ensembles sind im Zusammenhang mit dem Aktualisieren der Verzeichnisse
der kommunal schützenswerten Baudenkmäler festgelegt worden. Beigezogen wurden die
Fachexperten Fabian Furter und Patrick Schoeck, die kantonalen Denkmalpflege, namentlich
Isabel Haupt, und eine Arbeitsgruppe mit Vertretern der Stadt, namentlich Jarl Olesen, Hugo
Aerni, Markus Bitterli und der beauftragte Planer Werner Schibli.
3.2.4 Bäderzone
Die beträchtliche Ausdehnung der Bäderzone sowie die nicht homogene Nutzung und Bebauung
haben zur Frage geführt, wie weit einheitliche Bestimmungen für die ganze Zone auch für
die Teile ausserhalb des Bereichs Limmatknie sinnvoll sind. Insbesondere die geforderten mindestens
50 % Nutzungen, "die der Erhaltung und Förderung des Bäderorts dienen", sind zunehmend
schwieriger umzusetzen und im Bereich nordwestlich der Bäderstrasse für das Erhalten
des Quartiercharakters nicht zwingend. Für den eigentlichen Bäderbereich hat sich die genannte
50 %-Limite aber durchaus bewährt und soll deshalb weder heruntergesetzt noch relativiert
werden. Vorgesehen ist stattdessen eine gebietsweise Differenzierung. Diese ist auch sinnvoll,
weil es nicht gerechtfertigt ist, die gestalterischen Anforderungen für die Altstadtzone gemäss
§ 18 der bestehenden BNO in allen Teilen des Quartiers sinngemäss anzuwenden. Weiter
ist eine Unterscheidung auch bezüglich der Empfindlichkeitsstufen (ES) gemäss Lärmschutzverordnung
sinnvoll. Im Kernbereich und im Bereich Limmatknie sind Restaurationsbetriebe und
dgl. sinnvoll und erwünscht, womit eine Zuordnung zur ES III wie in anderen Mischzonen richtig
ist. In den übrigen Bereichen der Zone sollen die zulässigen Immissionen dagegen denen einer
Wohnzone (ES II) entsprechen.
3.2.5 Hochhäuser
Die geltende BNO ermöglicht Hochhäuser (Bauten mit einer Höhe von mehr als 25 m) in den
Zonen K5 und IN. Die Vorschriften sind aber rechtlich umstritten. Zur angemessenen Verdichtung
sollen sie ergänzt und weitere Hochhäuser ermöglicht werden. Die Architektengemein-
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schaft Diener & Diener, Basel/Martin Steinmann, Aarau, hat in einem Hochhauskonzept 2009/
2012 mögliche Hochhausstandorte auf dem Stadtgebiet primär nach architektonischen, städtebaulichen
und landschaftlichen Belangen evaluiert. Andere Aspekte wie das Verkehrsaufkommen,
die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, die notwendige Kapazität der Infrastruktur,
direkte Einwirkungen auf Nachbarliegenschaften usw. sind noch nicht detailliert untersucht worden.
Sie werden in den zwingend zu erstellenden Gestaltungsplänen geklärt. Die vorliegende
Teilrevision überträgt die Erkenntnisse der Studie auf die Nutzungsplanung. Die Standorte der
bestehenden Hochhäuser werden grösstenteils als sinnvoll und die Hochhäuser als gut ins bauliche
Gefüge der Stadt eingepasst beurteilt. Das Ausscheiden entsprechender Hochhausperimeter
schafft ihnen eine rechtlich einwandfreie Grundlage und ermöglicht damit auch wesentliche
Umbauten oder allenfalls einen Ersatz. Die Perimeter für mögliche neue Hochhäuser –
ausser den beiden grossflächigen Bereichen in der Innenstadtzone Nord (mit vielen bestehenden,
mehr als 25 m hohen Bauten) und den Spitalareal in Dättwil – basieren auf dem Hochhauskonzept.
Insgesamt werden 18 Hochhausperimeter ausgeschieden, neun davon für bereits bestehende
Hochhäuser. Die zwei Kategorien mit unterschiedlicher möglicher Maximalhöhe sollen
den örtlichen Gegebenheiten gerecht werden. Die definitive Höhe der einzelnen Hochhäuser
wird jedoch erst im Gestaltungsplan aufgrund der spezifischen Verhältnisse inkl. Grundfläche,
Form und Gestaltung der Bauten festgelegt, ebenso die verkehrstechnischen Fragen wie die
Erschliessung durch den privaten und öffentlichen Verkehr sowie das Mobilitätskonzept und
auch allfällige Rückschlüsse auf Art und Ausmass der möglichen Nutzungen in einem Hochhaus.
§ 5 BNO beinhaltet die zugehörigen Vorschriften. Das detaillierte Prüfen der genauen
Lage, der Grösse und Ausgestaltung der Hochhäuser sowie der verkehrstechnischen Angelegenheiten
im Rahmen der Gestaltungsplanung ist stufengerecht.
3.2.6 Aktualisierung der Baudenkmäler
Die Kunsthistoriker Fabian Furter und Patrick Schoeck-Ritschard haben die schützenswerten
Bauten ausserhalb der Altstadt im Rahmen eines separaten Projekts neu inventarisiert. Sie
haben dabei dem Inventar von Claudio Affolter aus den Jahren 1990/1992 aufgebaut und alle
darin enthaltenen Objekte überprüft. Die dortige Klassierung in drei Kategorien (schützenswert/erhaltenswert/ortstypisch)
ist auf die zwei Kategorien "grundeigentümerverbindliche Baudenkmäler"
und "behördenverbindliche Inventarobjekte" reduziert worden. Zudem wurde überprüft,
ob weitere Objekte sich zur Aufnahme in das Inventar oder als grundeigentümerverbindliche
Schutzobjekte eignen. Besonderes Augenmerk wurde auf die Zeit von ca. 1955 bis 1975
gelegt, die im bisherigen Inventar noch nicht berücksichtigt war.
3.2.7 Aktualisierung Naturobjekte
Die Inventare der schützenswerten Naturobjekte müssen ebenfalls grundlegend überarbeitet
werden, was später im Zusammenhang mit dem Überarbeiten des Richtplans Natur und Landschaft
vorgesehen ist. Um die wesentlichen, für den Nutzungsplan massgebenden Elemente
trotzdem aktualisieren zu können, hat die Abteilung Stadtökologie sie in einem vorgezogenen
Arbeitsschritt überprüft und wo nötig veränderten Verhältnissen angepasst. Das Ergebnis der
grundlegenden Überarbeitung wird in die vorgesehene Gesamtrevision der Nutzungsplanung
einfliessen.
3.2.8 Koordination mit der Verkehrsplanung/kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV)
Der kommunale Gesamtplan Verkehr (KGV) hält die wesentlichen Komponenten der Verkehrsnetze
des motorisierten Individualverkehrs, des öffentlichen Verkehrs und des Fuss- und Radverkehrs
sowie deren Abhängigkeiten und die Querbezüge zur Siedlungsentwicklung fest. Die
Arbeiten am KGV haben gezeigt, dass die heutigen Systeme grundsätzlich richtig angelegt sind.
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Sie bedürfen aber zahlreicher Korrekturen und Ergänzungen zur Vervollständigung, Effizienzsteigerung
und besseren Abstimmung aufeinander.
Mit der BNO-Teilrevision können die im KGV vorgeschlagenen Massnahmen gestützt auf § 55
des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG; SAR 713.100) umgesetzt werden.
Die teilrevidierte BNO führt zusätzliche Reduktionen bei der Berechnung der Parkfelder für Nutzungen
im vereinfachten Verfahren gemäss VSS-Norm SN 640 281 ein (§ 61 i.V.m. Anhang IV
BNO) durch und ermöglicht autoreduziertes Wohnen (§ 62 BNO).
Der Autoverkehr der Arbeitnehmenden in den verschiedenen Arbeitsplatzgebieten Badens führt
im Wesentlichen über die Hauptknoten Schulhausplatz, Mellinger-/Birmensdorferstrasse und
Bruggerstrasse. Die Klussituation und die beschränkte räumliche Ausdehnung des Siedlungsgebiets
kanalisieren den Verkehr in Baden auf wenigen Achsen. Die Arbeitsplatzgebiete in
Dättwil und in Baden Nord sind wirtschaftliche Entwicklungsschwerpunkte von kantonaler Bedeutung.
Die beschränkte Kapazität des Strassennetzes in diesen Gebieten erfordert, dass die
nach den kantonalen Vorschriften notwendige Anzahl Parkfelder weiter reduziert wird.
Gemäss kantonaler Gesetzgebung, namentlich § 43 der Bauverordnung (BauV; SAR 713.121),
ist die Anzahl Parkfelder gemäss der VSS-Norm SN 640 281 zu berechnen. § 61 Abs. 2 i.V.m.
Anhang IV der BNO ersetzt die in der VSS-Norm vorgegebenen Reduktionsfaktoren. Die Anzahl
Parkfelder für Personal (Pendler) wird am stärksten reduziert, in Dättwil weniger als in Baden
Nord. Dies soll bewirken, dass die Strassen in den Stosszeiten weniger überlastet sind. Zudem
kann die Parkplatzanzahl für Wohnnutzungen gestützt auf Anhang IV der BNO reduziert werden.
Dies ist in der Innenstadt und für Mietliegenschaften von grossem Interesse.
Beim autoreduzierten Wohnen kann die nach § 61 BNO berechneten Anzahl Parkfelder – je
nach Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (Standorttypen) – auf minimal 40 %, 50 %
oder 60 % reduziert werden. Die Bewilligung autoreduzierten Wohnens setzt voraus:
- ein Mobilitätskonzept zur dauerhaften Reduktion des motorisierten Individualverkehrs,
- die rechtliche Sicherstellung des Mobilitätskonzepts durch entsprechende Verträge und Einträge
im Grundbuch,
- den Nachweis, dass das Pflichtfelder-Angebot ohne Reduktion des autoreduzierten Wohnens
nachträglich realisiert werden könnte, falls die Vorgaben des Mobilitätskonzepts nicht
eingehalten werden. Sind Parkfelder auf dem eigenen Grundstück aufgrund der Platzverhältnisse
und/oder der Erschliessungssituation schon vor dem Umsetzen des autoreduzierten
Wohnens nicht realisierbar, können ausnahmsweise Ersatzabgaben geleistet werden.
Die Grundeigentümer sind verpflichtet, das Pflichtfelder-Angebot zu realisieren oder im Ausnahmefall
Ersatzabgaben zu leisten, wenn sie wiederholt von den Vorgaben des Mobilitätskonzepts
abweichen. Diese Verpflichtung ist vor Baubeginn als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
im Grundbuch anmerken zu lassen.
3.2.9 Harmonisieren der Baubegriffe (IVHB)
Der Regierungsrat definiert Baubegriffe und Messweisen (§ 50a BauG). Er erhält damit insbesondere
auch die Kompetenz, im Interesse einer interkantonalen Harmonisierung der Baubegriffe
dem entsprechenden Konkordat (IVHB) beizutreten und hat das während den Arbeiten an
der laufenden Teilrevision getan. Die im Mai 2011 beschlossene neue, an die Bestimmungen
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des Konkordats angepasste Bauverordnung (BauV) ist am 1. September 2011 in Kraft getreten.
Die Gemeinden müssen ihre kommunalen Regelungen innert zehn Jahren an die neuen Begriffe
und Messweisen anpassen. Der Stadtrat hat entschieden, dies mit der vorliegenden Teilrevision
zu tun. Die neue BNO schafft damit eine verlässliche Rechtsgrundlage, die nicht durch
absehbare Änderung kurze Zeit später relativiert wird.
4 Projektorganisation und -ablauf
4.1 Projektorganisation
Auftraggeber/Vertretung Stadt:
Stadtrat Baden
Begleitkommission Revision Nutzungsplanung:
- Kurt Wiederkehr (Stadtrat, Vorsitz, bis Ende 2011)
- Markus Schneider (Stadtrat, Vorsitz, ab 2012)
- Peter Courvoisier
- Dominik Frei (bis April 2009)
- Urs Blunschi (ab Juni 2009)
- Johannes Jenny
- Tony Stalder, Liegenschaften (bis April 2013)
- Martin Koch, Tiefbau
- Jarl Olesen, Planung und Bau
- Markus Bitterli, Planung und Bau (bis Ende 2011)
- Daniela Nay, Planung und Bau (ab 2012)
Projektteam:
- Markus Bitterli, Planung und Bau, (Projektleiter, bis Ende 2012)
- Daniela Nay, Planung und Bau (Projektleiterin, ab 2012)
- Pascale Contesse, Stadtökologie
- Wladimir Gorko, Entwicklungsplanung
- Jarl Olesen, Abteilungsleiter Planung und Bau
- Christina Zagnoli, Planung und Bau (bis Ende 2010)
- Michael Ulrich, Planung und Bau (ab 2011)
Beauftragter Planer:
Werner Schibli, Architekt ETH/SIA + Raumplaner FSU, Aarau (ab 1. Januar 2013 als Vertreter
der PLANAR AG für Raumentwicklung, 8006 Zürich/5000 Aarau)
Der Einwohnerrat darf laut kantonalem Baugesetz seit dem 1. Januar 2010 bei der Beratung
und dem Beschluss einer Revision der allgemeinen Nutzungsplanung keine materiellen Änderungen
an der Vorlage mehr beschliessen, sondern diese nur noch gesamthaft oder teilweise an
den Stadtrat zurückweisen. Aufgrund dessen sowie der Komplexität und des Umfangs der Änderungsvorlage
ist frühzeitig eine einwohnerrätliche Spezialkommission bestimmt und in den
Planungsprozess einbezogen worden.
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Einwohnerrätliche Spezialkommission:
- Peter Heer, FDP (Vorsitz)
- Yann Blumer, SP
- Peter M. Conrad, CVP
- Stephan Erne, team
- Roland Guntern, GL
- Beni Knecht, SP
- Ueli Kohler, SVP
- Christoph Schoop, CVP
- Andreas Zehnder FDP
Die einwohnerrätliche Spezialkommission hat die Teilrevision der BNO in 30 Sitzungen intensiv
geprüft. Sie hat folgende Themen vertieft diskutiert und Änderungen am BNO-Entwurf veranlasst:
- Schutzobjekte (Baudenkmäler, Naturobjekte) und Inventarobjekte,
- Ensembleschutzzone,
- Grünflächenziffer ,
- Parkierung inkl. autoreduziertes Wohnen,
- Hochhäuser,
- Energie,
- Anpassung an die harmonisierten Baubegriffe (IVHB),
- Reglemente (Gebühren-, Ersatzabgaben-, Altstadt- und Reklamereglement).
Die Antworten auf die Mitwirkungseingaben der beiden Mitwirkungsverfahren und der Planungsbericht,
insbesondere Kapitel 6.5 betreffend Gesamtrevision, sind ebenfalls mit der einwohnerrätlichen
Spezialkommission besprochen worden.
Der BNO-Entwurf ist gestützt darauf nach dem1. Mitwirkungsverfahren in vielen Punkten geändert
und ergänzt worden. Die einwohnerrätliche Spezialkommission hat allen Änderungen mindestens
mehrheitlich zugestimmt. Der Stadtrat hat die Änderungen mit der Freigabe zur öffentlichen
Auflage beschlossen. Die nun vorliegende BNO basiert auf dem Konsens der einwohnerrätlichen
Spezialkommission.
4.2 Projektablauf
Der Stadtrat beschloss am 12. November 2007 eine Revision der Bau- und Nutzungsordnung
vom 23. November 2001, aktualisiert 2006. Die Revisionsvorlage wurde vom Projektteam vorbereitet
und von der stadträtlichen Begleitkommission sowie der einwohnerrätlichen Spezialkommission
diskutiert, bearbeitet und wo nötig angepasst. Bei Differenzen zwischen den Anträgen
der Kommissionen entschied der Stadtrat, welche Fassung der Öffentlichkeit zur Mitwirkung
bzw. den kantonalen Instanzen zur Vorprüfung vorgelegt werden soll.
4.2.1 Erste öffentliche Mitwirkung
Das vom Raumplanungsgesetz vorgeschriebene öffentliche Mitwirkungsverfahren wurde vom
29. August bis 27. September 2011 durchgeführt. Alle Unterlagen lagen in der Abteilung Planung
und Bau öffentlich auf und konnten im Internet eingesehen werden. Die Bevölkerung
wurde mit einem in alle Haushalte verteilten Flyer über die wichtigsten Inhalte der Vorlage orientiert.
Am 27. August und 1. September 2011 fanden öffentlichen Informationsveranstaltungen
statt. Insgesamt 93 Mitwirkungsbeiträge mit 182 einzelnen Anliegen bzw. Anträgen gingen frist-
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gerecht ein. Die Beiträge sowie die Stellungnahmen der vorbereitenden Gremien und die Entscheide
des Stadtrats dazu wurden in tabellarischer Form in einem Mitwirkungsbericht zusammengefasst,
der im zweiten Mitwirkungsverfahrens öffentlich auflag. Das Spektrum der eingegangenen
Beiträge war sehr breit, jedoch mit einigen deutlichen Schwerpunkten:
- BNO-Bestimmungen: Die Anpassung der BNO an die aktuellen Verhältnisse wurde generell
begrüsst, in vielen Punkten aber als noch zu wenig klar oder zu eng an die bisherige Fassung
angelehnt beurteilt. Zahlreiche Kürzungen, Klärungen oder Umformulierungen einzelner
Bestimmungen wurden vorgeschlagen.
- Ensembleschutzzonen: Die neuen Ensembleschutzzonen wurden mehrheitlich positiv beurteilt,
teilweise aber auch als zu starker Eingriff in die Rechte der Grundeigentümer/-innen abgelehnt.
Stark umstritten war allerdings nur die Ensembleschutzzone Hägelerstrasse/Widenweg.
Dieses Beispiel zeigte, wie schwierig es ist, Funktion und Umfang des Ensembleschutzes
verständlich und klar festzuhalten, ohne eine willkürliche Auslegung zu riskieren. Zu
dieser Thematik gingen entsprechend viele Fragen und Anregungen ein.
- Kommunale Schutzobjekte: Die überarbeitete Liste der kommunal geschützten Schutzobjekte
führte ebenfalls zu zahlreichen Eingaben. Diverse Eigentümer/-innen wehrten sich gegen
das Unterschutzstellen ihres Hauses. Einzelne Eingaben forderten die Aufnahme zusätzlicher
Objekte in die Liste der Schutzobjekte. 33 Mitwirkende forderten, das ehemalige
Kino Royal sei unter Schutz zu stellen.
4.2.2 Zweite öffentliche Mitwirkung
Das Mitwirkungsverfahren, die kantonale Vorprüfung und die intensive Beratung der Vorlage
durch die einwohnerrätliche Spezialkommission sowie die stadträtliche Begleitkommission führten
zu zahlreichen Änderungen und einzelnen Ergänzungen der Vorlage. Der Stadtrat entschied
deshalb am 17. September 2012, ein zweites öffentliches Mitwirkungsverfahren durchzuführen,
das vom 21. Januar bis 5. März 2013 stattfand. Verschiedene Anliegen aus der ersten Mitwirkung
wurden erneut vorgebracht. Schwerpunkte waren erneut die kommunalen Schutzobjekte,
die Ensembleschutzzonen und diverse BNO-Bestimmungen. Etliche Eingaben betrafen aber
auch neu in die Vorlage integrierte Bestimmungen und Festlegungen. Folgende Themen lösten
die meisten Reaktionen aus:
- Hochhäuser: Das Umsetzen des Hochhauskonzepts mit differenzierten Hochhausperimetern
unter Einbezug der bestehenden Hochhäuser war insgesamt wenig umstritten. Eingereicht
wurden aber Änderungs-, Streichungs- oder Ergänzungsanträge zu einzelnen Perimetern.
- Inventarobjekte: Die Bestimmungen zu den (im Grundsatz bereits bestehenden) Inventarobjekten
wurden zur besseren Transparenz konkretisiert und die Eigentümer solcher Objekte
auf den Status ihrer Liegenschaften aufmerksam gemacht. Erwartungsgemäss gingen diverse
Fragen und Anträge ein, Liegenschaften aus dem Inventar zu streichen.
- Empfindlichkeitsstufe Bäderzone: Die Zuordnung des Kernbereichs der Bäderzone und des
Gestaltungsplanperimeters Limmatknie zur Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung
wurde kontrovers beurteilt. Tendenziell überwog die Befürchtung, das Bäderquartier
werde in einen allzu lauten Event- und Ausgehbereich umgewandelt.
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4.2.3 Kantonale Vorprüfung
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt startete mit der kantonalen Vorprüfung im September
2011. Eine erste fachliche Stellungnahme vom 16. Dezember 2011 führte zu verschiedenen
Korrekturen und Ergänzungen in der BNO und im Nutzungsplan. Die bereinigte Vorlage wurde
am 26. Juni 2013 abschliessend vorgeprüft.
4.2.4 Öffentliche Auflage und Einwendungen
Die öffentliche Auflage fand nach Abschluss der kantonalen Vorprüfung vom 29. Juli bis
27. August 2013 statt. Der Stadtrat hat zu den eingereichten 80 Einwendungen 43 Einwendungsentscheide
gefällt. Diese Entscheide führen zu den folgenden Änderungen (jeweils fett
markiert) der Bau- und Nutzungsordnung gegenüber dem Stand der öffentlichen Auflage:
4.2.4.1 Präambel
Vor § 1 der revidierten BNO wird folgende Präambel eingefügt:
Der Einwohnerrat der Stadt Baden,
gestützt auf § 20 Abs. 2 des Gesetzes über die Einwohnergemeinden (Gemeindegesetz)
vom 19. Dezember 1978 1 und § 15 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen
(Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993 2 , nach Einsicht in den Planungsbericht
des Stadtrats vom … 3 gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni
2000,
beschliesst:
4.2.4.2 § 6 Grundmasse und Zuordnungen
In Abs. 1 (Tabelle): Ba, Bäderzone a wird der ES II zugeteilt.
Fussnote 2) : Im Kernbereich Bäder und in der Bäderzone B innerhalb des Bereichs mit Gestaltungsplanpflicht
gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III, in der übrigen Zone die Stufe II.
4.2.4.3 § 32 Ensembleschutzzone
§ 32 Abs. 6 BNO wird wie folgt ergänzt (Ergänzung fett).
Der Stadtrat kann auf seine Kosten Fachgutachten einholen. Dabei berücksichtigt er die Anliegen
der Betroffenen.
Mit dieser Ergänzung wird dem Umstand Rechnung getragen, dass von einem Fachgutachten
das ganze Ensemble und somit mehrere Eigentümer betroffen sind.
1 SAR 171.100.
2 SAR 713.100.
3
Abrufbar unter www.law.baden.ch.
Seite 12 von 24

4.2.4.4 § 40 Inventarobjekte
Mit der neuen Formulierung sind Inventarobjekte durchgehend nur noch behördenverbindlich
geregelt.
Öffentliche Auflage
Beschluss SR
Fett = Neue Formulierung für Abs. 2 und 3
§ 40 Inventarobjekte § 40 Inventarobjekte
1 Die Inventarobjekte zeichnen sich durch ihre
architekturhistorische, städtebauliche oder
historische Bedeutung oder einen typologischen
Stellenwert aus und werden im
behördenverbindlichen Verzeichnis der
1 Die Inventarobjekte zeichnen sich durch ihre architekturhistorische,
städtebauliche oder historische Bedeutung
oder einen typologischen Stellenwert aus und
werden im behördenverbindlichen Verzeichnis der Inventarobjekte
aufgeführt.
Inventarobjekte aufgeführt.
2 Bei Bauabsichten an einem Inventarobjekt ist die
Abteilung Planung und Bau möglichst frühzeitig vor
dem Einreichen des Baugesuchs für eine Beratung
zu konsultieren.
2 Bei Bauabsichten an Inventarobjekten berät die
Abteilung Planung und Bau die Eigentümer. Sie
stützt sich dabei auf das Verzeichnis der Inventarobjekte.
3 Der Stadtrat kann gestützt auf das Verzeichnis der In Abs. 2 integriert.
Inventarobjekte spezifische Anforderungen an die
Gestaltung der Objekte festlegen.
4 Der Stadtrat kann auf seine Kosten Fachgutachten
einholen.
3 Der Stadtrat kann auf seine Kosten Fachgutachten
einholen.
§ 69 Abs. 2 § 69 Abs. 2
2 In weitgehend überbauten Gebieten haben Neu-
und Umbauten die bestehende Bebauungsstruktur
mit einzubeziehen. Dies gilt insbesondere
gegenüber Bauwerken mit geschichtlicher,
architektonischer oder städtebaulicher Bedeutung
und in deren Umgebung, in der Altstadt-, Dorf- und
Villenzone, im Kernbereich der Bäderzone sowie
innerhalb von als Ganzes geplanten und realisierten
Gesamtüberbauungen. Bei der Wahl der Dachform
ist auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen.
4.2.4.5 § 47 Grosser Grenzabstand
2 In weitgehend überbauten Gebieten haben Neu- und
Umbauten die bestehende Bebauungsstruktur mit
einzubeziehen. Dies gilt insbesondere gegenüber
Schutzobjekten, in der Altstadt-, Dorf- und
Villenzone, im Kernbereich der Bäderzone sowie
innerhalb von als Ganzes geplanten und realisierten
Gesamtüberbauungen. Bei der Wahl der Dachform ist
auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen.
Gebäude mit der Hauptwohnseite zur Strasse können auf den Strassenabstand gestellt werden.
Die Fläche, die sich aus dem grossen Grenzabstand ergeben würde, muss jedoch umverteilt
werden. Die ausnützungsregulierende Funktion des grossen Grenzabstands wird so nicht umgangen
und die übergeordnete Gesetzgebung wird eingehalten.
Seite 13 von 24

Öffentliche Auflage
Beschluss SR
Fett = Neue Formulierung
§ 47 Grosser Grenzabstand § 47 Grosser Grenzabstand
1 In den Wohn-, den Wohn-/Gewerbezonen sowie 1 In den Wohn-, den Wohn-/Gewerbezonen sowie der
der Villenzone ist senkrecht vor der
Villenzone ist senkrecht vor der Hauptwohnseite der
Hauptwohnseite der grosse Grenzabstand gemäss grosse Grenzabstand gemäss § 6 Absatz 1
§ 6 Absatz 1 einzuhalten. Er kann nicht durch
einzuhalten. Er kann nicht durch
Dienstbarkeitsvertrag reduziert, aufgehoben oder Dienstbarkeitsvertrag reduziert, aufgehoben oder
ungleich verteilt werden.
ungleich verteilt werden.
2 Ist die Hauptwohnseite zur Strasse ausgerichtet, wird in altem Abs. 3 eingefügt.
muss der Strassenabstand sowie der grosse
Grenzabstand eingehalten werden, wobei der
grosse Grenzabstand den Strassenabstand
überlagern darf.
3 Der Stadtrat kann eine andere Anordnung, der sich 2. Die sich aus dem grossen Grenzabstand ergebende
aus dem grossen Grenzabstand ergebenden Freifläche,
bewilligen, wenn
wenn:
freie Fläche ist auf der Parzelle anders anzuordnen,
a) es die Rücksichtnahme auf den Strassenraum a) es die Rücksichtnahme auf den Strassenraum
erfordert,
erfordert,
b) es die Rücksichtnahme auf benachbarte Liegenschaften
erfordert,
schaften erfordert,
b) es die Rücksichtnahme auf benachbarte Liegen-
c) auf eine Baulinie gebaut wird oder
c) auf eine Baulinie gebaut wird,
d) ein Gebäude keine eindeutige Hauptwohnseite d) ein Gebäude keine eindeutige Hauptwohnseite
aufweist.
aufweist oder
Im Falle von lit. d) kann die umzuteilende Fläche e) die Hauptwohnseite zur Strasse ausgerichtet
nur vor Gebäudeseiten mit wesentlicher
ist.
Ausrichtung von Wohnräumen angeordnet werden. Im Falle von lit. d) kann die umzuteilende Fläche nur
vor Gebäudeseiten mit wesentlicher Ausrichtung von
Wohnräumen angeordnet werden.
4. Bei Terrassensiedlungen hat der grosse Grenzabstand
im Minimum 10 m zu betragen.
abstand im Minimum 10 m zu
3. Bei Terrassensiedlungen hat der grosse Grenz-
betragen.
4.2.4.6 § 61 Begrenzung, Bewirtschaftung und Anordnung von Parkfeldern
§ 61 Abs. 2 BNO muss präzisiert werden:
Öffentliche Auflage
Beschluss SR
§ 61 Abs. 2 § 61 Abs. 2
Das minimal und das maximal erforderliche Parkfelder-
Angebot für die Bewohner, das Personal und die Besucher/Kunden
sind gemäss Anhang IV zu ermitteln.
Fett = Neue Formulierung
Ist das vereinfachte Verfahren gemäss der VSS-
Norm SN 640 281 anzuwenden, ist das minimal und
das maximal erforderliche Parkfelder-Angebot für die
Bewohner, das Personal und die Besucher/Kunden
gemäss Anhang IV zu ermitteln.
Damit zusammenhängend muss auch Anhang IV BNO präzisiert werden:
ALT
"Anhang IV Minimal und maximal erforderliches Parkfelder-Angebot für die Bewohner, das Personal
und die Besucher/Kunden (§ 61 Abs. 2)
Seite 14 von 24

Das minimal und maximal erforderliche Parkfelder-Angebot ist die Summe für die Bewohner,
das Personal sowie die Besucher/Kunden. Der jeweilige Anteil berechnet sich aus der Prozentzahl
gemäss Tabelle, multipliziert mit den Richtwerten gemäss VSS-Norm SN 640 281 für die
einzelnen Standorttypen gemäss Plan."
NEU
"Anhang IV Minimal und maximal erforderliches Parkfelder-Angebot im vereinfachten Verfahren
für die Bewohner, das Personal und die Besucher/Kunden (§ 61 Abs. 2)
Das minimal und maximal erforderliche Parkfelder-Angebot berechnet sich für Wohnnutzungen
wie folgt:
1. Ermittlung der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 Punkt 9.
2. Festlegen des minimal und maximal erforderlichen Parkfelder-Angebots anhand der
Tabelle gemäss diesem Anhang IV abhängig vom Standort-Typ. Der Standort-Typ ergibt
sich aus dem Plan gemäss diesem Anhang IV.
Das minimal und maximal erforderliche Parkfelder-Angebot berechnet sich für die übrigen
Nutzungen wie folgt:
1. Ermittlung der Richtwerte gemäss VSS-Norm SN 640 281 Punkt 10, Tabelle 1.
2. Festlegen des minimal und maximal erforderlichen Parkfelder-Angebots anhand der
Tabelle gemäss diesem Anhang IV, welche Tabelle 3 der VSS-Norm SN 640 281 Punkt
10 ersetzt, abhängig vom Standort-Typ. Der Standort-Typ ergibt sich aus dem Plan
gemäss diesem Anhang IV."
Danach folgen der Plan und die Tabelle.
Zudem muss auch der Planungsbericht in diesem Zusammenhang präzisiert werden:
Der Beschrieb zu § 61 Abs. 1,2 auf S. 32 im Planungsbericht wird wie folgt ergänzt:
§ 61, Abs. 1, 2: Begrenzung, Bewirtschaftung und Anordnung von Parkfeldern: Entsprechend
den Erläuterungen unter 3.7 wird das System zur Berechnung der Parkfelder neu strukturiert.
Die bisherigen kommunalen Regelungen entfallen weitgehend und werden durch diejenigen von
§ 43 BauV resp. die darin als Richtlinie erwähnte VSS-Norm SN 640 281 ersetzt. Die konkrete
Umsetzung erfolgt im vereinfachten Verfahren dieser Norm mittels des Planes der Standorttypen,
welche nach den Vorgaben der VSS-Norm SN 640 281, Punkt 10, Tabelle 2 ermittelt
wurden und der Tabelle für die zugehörigen Gabelwerte für die Reduktion in Anhang IV zur
BNO. Der Plan in Anhang IV zeigt auf, welcher Bereich in der Stadt Baden welchem
Standort-Typ entspricht. Der Plan ist nicht parzellenscharf. An den Grenzen der verschiedenen
Standort-Typen ist eine Überprüfung im Einzelfall notwendig. § 43 Abs. 1 und
2 BauV bestimmt, ob das vereinfachte Verfahren nach VSS-Norm für die Ermittlung des
Parkfelder-Angebots zur Anwendung kommt oder das detaillierte Verfahren anzuwenden
ist.
Seite 15 von 24

4.2.4.7 Anhang I Beschriebe Ensembleschutzzonen gemäss §32 BNO
Änderungen der Beschriebe der Ensembleschutzzone Nr. 2 Badstrasse/Bahnhofstrasse/
Hirschlistrasse:
Öffentliche Auflage
Baujahr / Architekt: Zur Hauptsache Mitte 19.Jh.,
(Neuanlage Badstrasse 1827); spätere Neu- und
Ersatzbauten; diverse Architekten
Einzelobjekte: Innerhalb der Ensembleschutzzone
kantonales Denkmalschutzobjekt BAD 044, Apotheke
Münzel, Badstrasse 5, sowie kommunales
Baudenkmal B2, Badstrasse 12, Bankgebäude
1872/73, Architekten Ernst + Koch.
Würdigung: In der Mitte des 19. Jahrhunderts als
typische Vorstadt entstandene repräsentative Verbindung
zwischen Altstadt und Bäderquartier mit einem
grossen Anteil an historischer und kleinteiliger
Bausubstanz. Die zusammengebauten oder nahe
beieinander stehenden Wohn- und Geschäftshäuser
bilden grosszügige Gassenräume. Dreigeschossig
wahrgenommene Gebäude prägen das Strassenbild.
Daneben bestehen höhere Bauten, die sich
teilweise durch gestalterische Massnahmen an der
bestehenden Bausubstanz orientieren.
Schutzziele: Erhalten des Charakters des kleinteilig
parzellierten Gassenraumes mit beidseitig dreigeschossigen
Bauten mit publikumsorientierten,
ausformulierten Erdgeschossen sowie Lochfassaden
und gegebenenfalls Schrägdächern. Allfällige
Neu- oder Umbauten müssen in Rücksichtnahme
auf den umgebenden Baubestand und seine charakteristischen
Gestaltungsmerkmale erfolgen; Eine
Anpassung der Gebäudehöhen verlangt eine Differenzierung
zwischen dem dreigeschossigen Hauptbaukörper
und dem aufgesetzten Zusatzgeschoss.
Beschluss SR
Baujahr / Architekt: Zur Hauptsache Mitte 19.Jh.,
(Neuanlage Badstrasse 1827); spätere Neu- und Ersatzbauten;
diverse Architekten
Einzelobjekte: Innerhalb der Ensembleschutzzone
kantonales Denkmalschutzobjekt BAD 044, Apotheke
Münzel, Badstrasse 5, sowie kommunales Baudenkmal
B2, Badstrasse 12, Bankgebäude 1872/73, Architekten
Ernst + Koch.
Würdigung: In der Mitte des 19. Jahrhunderts als
typische Vorstadt entstandene repräsentative Verbindung
zwischen Altstadt und Bäderquartier mit einem
grossen Anteil an historischer und kleinteiliger
Bausubstanz. Die zusammengebauten oder nahe
beieinander stehenden Wohn- und Geschäftshäuser
bilden grosszügige Gassenräume. Dreigeschossig
wahrgenommene Gebäude prägen das Strassenbild.
Daneben bestehen höhere Bauten, die sich teilweise
durch gestalterische Massnahmen an der bestehenden
Bausubstanz orientieren.
Schutzziele: Erhalten des Charakters der historisch
entstandenen kleinteiligen Bausubstanz, welche
einen grosszügigen Gassenraum bildet. Erhalten
der Dreiteiligkeit der Gebäude in publikumsorientiertes
Erdgeschoss, Lochfassade und Dachabschluss
(gegebenenfalls Schrägdach). Allfällige Neuoder
Umbauten müssen bezüglich Massstäblichkeit
sowie Material- und Farbgebung bei der Fassaden-
und Dachausbildung gut in den bestehenden
Baubestand eingefügt werden. In der Zentrumszone
Z4 ist trotz möglicher Viergeschossigkeit
der Bauten durch gestalterische Mittel auf die
vorhandene Dreiteiligkeit Rücksicht zu nehmen
(z.B. durchgehende Trauflinie).
4.2.4.8 Anpassungen im Planungsbericht
a) Anpassung des Planungsberichts zu § 69 BNO:
Bisherige Version:
§ 69, Architektur, Landschafts- und Ortsbildschutz: Die bisher in den §§ 10 und 40 aufgeführten
Planungsgrundsätze sind – soweit die Bauwilligen bzw. die Projektverfassenden ihre Adressaten
sind, bezüglich der städtebaulichen und architektonischen Zielsetzungen in einem einzigen
Paragraphen konzentriert worden. Dabei wurde auf eine gute Nachvollziehbarkeit und das Weglassen
offensichtlich nicht durchsetzbarer Grundsätze geachtet. Derartige Zielformulierungen
lassen zwar immer einen gewissen Interpretationsspielraum offen, sind aber im Interesse der
wohl unbestreitbaren Ziele guter städtebaulicher, freiräumlicher und architektonischer Qualitäten
Seite 16 von 24

unverzichtbar und nicht durch vermehrte Massbestimmungen oder sonstige eindeutige Vorschriften
zu ersetzen. Die bisherigen Bestimmungen von §§ 10 und 40 zu Umwelt und Energie
finden sich neu in §§ 75 und 76 BNO.
Angepasste Version:
§ 69, Architektur, Landschafts- und Ortsbildschutz:
Abs. 1 der Bestimmung übernimmt die bisherige Ausformulierung der ästhetischen Generalklausel
von § 40 Abs. 1. Die bisher in den §§ 10 und 40 aufgeführten Planungsgrundsätze
sind – soweit die Bauwilligen bzw. die Projektverfassenden ihre Adressaten sind, bezüglich der
städtebaulichen und architektonischen Zielsetzungen im vorliegenden Paragraphen konzentriert
worden. Dabei wurde auf eine gute Nachvollziehbarkeit und das Weglassen offensichtlich nicht
durchsetzbarer Grundsätze geachtet. Zielformulierungen lassen zwar stets einen gewissen Interpretationsspielraum
offen; sie sind aber im Interesse der wohl unbestreitbaren Ziele guter
städtebaulicher, freiräumlicher und architektonischer Qualitäten unverzichtbar und nicht durch
vermehrte Massbestimmungen oder sonstige eindeutige Vorschriften zu ersetzen.
Abs. 2 präzisiert die Generalklausel dahingehend, dass die bestehende Bebauungsstruktur, wo
vorhanden, in Bauprojekte bezüglich Stellung des Baukörpers, dessen Volumetrie etc. mit einzubeziehen
ist. Dies gilt für sämtliche weitgehend überbaute Gebiete, wobei die Bewilligungsinstanz
auf die im Gesetz aufgezählten Objekte resp. Zonen ein besonderes Augenmerk zu richten
hat. Die Aufzählung ist nicht abschliessend; auch in den städtischen Wohnquartieren wie
der Allmend, dem Kappelerhof, dem Martinsberg oder der Utostrasse soll der bauliche Kontext
in besonderem Mass mitberücksichtigt werden. Bei Baugesuchen in den betroffenen Gebieten
ist seitens der Bewilligungsinstanz eine umfassende Interessenabwägung unter Berücksichtigung
sämtlicher relevanter Faktoren vorzunehmen.
Abs. 3 übernimmt inhaltlich die Formulierung des bisherigen § 40 Abs. 4. Der Gesetzgeber
macht in dieser Bestimmung deutlich, dass in empfindlichen Bereichen, unabhängig von Umfeld
und somit anders als in Abs. 2, generell erhöhte Anforderungen an Bauten und Anlagen zu
stellen sind (wobei das bauliche Umfeld, wo vorhanden, natürlich auch in diesen Fällen mitzuberücksichtigen
ist).
Die bisherigen Bestimmungen von §§ 10 und 40 zu Umwelt und Energie finden sich einerseits in
Abs. 4 (Limmatraum) sowie in den §§ 75 und 76 BNO.
b) Anpassung des Planungsberichts Punkt 6.3:
6.3 Areale Müllerbräu, Post an der Bahnhofstrasse und Axpo an der Parkstrasse
Aufgrund zurzeit laufender Planungen, deren mögliche Auswirkungen auf die Allgemeine Nutzungsplanung
aber noch zu wenig bekannt sind, ist für diese Areale im Lauf der nächsten Jahre
mit weiteren Teiländerungen (Zonierung) zu rechnen.
Für das Areal der Brauerei H. Müller AG (Parz. 870, 885, 2162, 2492 und 3728) wird eine
Teilrevision der Nutzungsplanung (BNO) durchgeführt, die zum Ziel hat, ca. 9 – 10-geschossige
Bauten sowie Wohn- und Gewerbenutzung zu ermöglichen. Dabei werden die
Empfehlungen des Begleitgremiums der Testplanung gemäss Schlussbericht vom
14. August 2013 berücksichtigt.
Seite 17 von 24

Für das Postareal läuft zurzeit eine vertiefte Machbarkeitsstudie, die zum Ziel hat das
Areal zu verdichten, die Postautostation langfristig zu sichern, die Gleiszugänge und die
Anbindung zum bestehenden Metroshop zu verbessern. Dabei ist punktuell eine höhere
Bebauung denkbar.
Beim Areal der Axpo AG sollen ca. 800 zusätzliche Arbeitsplätze entstehen. Dazu laufen
Studien, die auch die Prüfung punktuell höherer Bauten einschliessen.
Mit einer raumplanerischen Gesamtstudie über dieses Innenstadtgebiet sollen die erwähnten
Arealentwicklungen aufeinander abgestimmt und die umliegenden Gebiete mitberücksichtigt
werden.
4.2.4.9 Anhang III Verzeichnis der Gartenanlagen und Baudenkmäler gemäss § 38 und 39
BNO
Das Haus Schwertstrasse 2 entstand gleichzeitig mit dem Nachbargebäude Schwertstrasse 4.
Das Innere der Liegenschaften soll keinen Unterschied hinsichtlich Unterschutzstellung der beiden
Liegenschaften machen. Die Liegenschaften werden deshalb gleich klassiert. Die Liegenschaft
Schwertstrasse 2 wird neu wie die Liegenschaft Schwertstrasse 4 als Inventarobjekt klassiert
und im behördenverbindlichen Verzeichnis der Inventarobjekte aufgeführt. Der 2. Abschnitt
des Kurzbeschriebs zur Schwertstrasse 2 wird gelöscht.
Der Eintrag B 60 Schwertstrasse 2 im Anhang III Baudenkmäler und die rote Markierung im
Nutzungsplan werden gelöscht.
4.3 Weiterer Planungsablauf
Der Einwohnerrat beschliesst die BNO-Teilrevision. Sein Beschluss untersteht dem fakultativen
Referendum. Die Referendumsfrist von 30 Tagen beginnt mit der Publikation des Beschlusses
im Amtsblatt (§ 26 BauG). Die Planung kann nach Abschluss eines allfälligen Referendumsverfahrens
bzw. nach Rechtskraft des Einwohnerratsbeschlusses mit Verwaltungsbeschwerde
beim Regierungsrat angefochten werden. Anfechtungsobjekt ist nicht der Einwendungsentscheid
des Stadtrats, sondern der Beschluss des Einwohnerrats, falls den Anliegen der Einwendenden
darin nicht voll entsprochen wird. Die Beschwerdefrist von 30 Tagen beginnt am Tag
nach der Publikation der Rechtsgültigkeit des Einwohnerratsbeschlusses im Amtsblatt (§ 13 der
Bauverordnung, BauV; SAR 713.121). Auf Beschwerden, die vor dem Beschluss des Einwohnerrats
eingereicht werden, wird nicht eingetreten. Die Planung wird rechtskräftig, nachdem der
Regierungsrat über die Beschwerden entschieden und der Grosse Rat bzw. der Regierungsrat
die Planung genehmigt hat.
5 Ablauf Beschluss Einwohnerrat
Der Einwohnerrat kann gemäss § 25 Abs. 2 BauG (in Kraft seit 1. Januar 2010) die Planung gesamthaft
oder in Teilen erlassen. Will er wesentliche Änderungen beschliessen, weist er den betroffenen
Teil zur Überprüfung oder Überarbeitung an den Stadtrat zurück. Der Einwohnerrat
kann also aufgrund des revidierten Baugesetzes Anträge auf wesentliche und unwesentliche
Änderungen stellen. Unwesentlich ist ein Änderungsantrag nur, wenn er geringfügige Anpassungen
verlangt, die Drittpersonen nicht betreffen und keine Auswirkungen auf das Gesamtwerk
haben. Unwesentliche Änderungen sind z B.
Seite 18 von 24

- Korrekturen ungenauer Zonengrenzen. Die Zonenänderung darf eine zusammenhängende
Fläche von höchstens 200 m 2 betreffen (§ 11 der Bauverordnung BauV; SAR 713.121). Geht
es um mehrere, nicht zusammenhängende Gebiete, darf die Gesamtfläche (die eingezont,
ausgezont oder umgezont wird) entsprechend grösser sein,
- sprachliche Präzisierungen von Bau- und Nutzungsordnungsvorschriften oder Korrekturen
von offenkundigen Versehen.
Für alle anderen Begehren sind nur Rückkommens- oder Überweisungsanträge möglich. Das
bedeutet, dass über die Entgegennahme solcher Anträge abgestimmt werden muss. Nimmt der
Einwohnerrat Anträge an, muss der Stadtrat sie prüfen und je nach Änderung nochmals eine öffentliche
Mitwirkung und/oder Auflage durchführen, die kantonale Vorprüfung veranlassen und
die geänderte Vorlage an einer nächsten Einwohnerratssitzung wieder zum Beschluss unterbreiten.
Bei der ersten Lesung findet also keine materielle Behandlung statt.
Wesentlich ist ein Rückkommens- oder Überweisungsantrag dann, wenn er Betroffenheiten (im
Zusammenhang mit dem ganzen Planwerk oder bei Drittpersonen) auslöst. Als wesentlich ist
folglich eine Änderung zu betrachten, wenn sie wichtige Ergebnisse der Planung in Frage stellt
oder Rechtsungleichheiten entstehen. Wesentliche Änderungen sind z. B.
- Ein- oder Auszonung einer Bauparzelle oder eines neu eingezonten Gebiets,
- inhaltliche Änderungen von Bau- und Nutzungsordnungsvorschriften (Verringern der Grünflächenziffer,
Verkleinern von Grenzabständen, Ändern von Hochhausperimetern, Ändern der
Reduktionsfaktoren für die Parkierung oder autoreduziertes Wohnen, usw.),
- wenn entgegen dem Nutzungsplanungsentwurf ein Gebäude nicht unter kommunalen Schutz
zu stellen ist.
Bei wesentlichen Änderungen muss der Einwohnerrat ein zweites Mal beraten (zweite Lesung),
um über die Rückweisungen oder Überweisungen gültig beschliessen zu können. Die wichtigste
Aufgabe besteht dann darin, vorgesehene Änderungen vor der zweiten Beratung mit der übrigen
Nutzungsplanung raumplanerisch abzustimmen. Dies ist Aufgabe des Stadtrats. Der Einwohnerrat
(1. Lesung) beschliesst in der Hauptabstimmung über das Gesamtwerk (unter Ausschluss
von vorgängig angenommenen Rückweisungen oder Überweisungen). Gegen diesen
Beschluss kann das Referendum ergriffen werden.
An einer allenfalls nötigen zweiten Einwohnerratssitzung kann auf beschlossene Teile der Ortsplanungsrevision
nicht mehr zurückgekommen werden, ausser wenn ein "innerer Zusammenhang"
zu den Rückweisungen oder Überweisungen besteht. Theoretisch möglich ist auch eine
Rückweisung der gesamten Ortsplanungsrevision. Dieses Vorgehen wird nicht empfohlen, werden
doch mit dem Gesamtwerk Grundlagen für die nötigen Anpassungen der Ortsplanungsgrundlagen
an die neuen gesetzlichen Bestimmungen geschaffen, und eine erhebliche Rechtsunsicherheit
bleibt bestehen.
Das beschriebene Vorgehen gilt nicht für das Gebühren-, Ersatzabgaben-, Altstadt- und Reklamereglement.
Diese Reglemente werden wie andere Reglemente der Stadt Baden (z. B. Strassen-
oder Abwasserreglement) erlassen. Die Reglemente können demnach im Einwohnerrat
diskutiert und direkt an der Einwohnerratssitzung geändert werden. Für diese Reglemente wird
dem Einwohnerrat eine separate Vorlage unterbreitet.
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6 Umfang und Bedeutung der Dokumente
6.1 Beschlussgegenstand
Die folgenden Dokumente beinhalten die konkreten Änderungen der Bau- und Nutzungsordnung
sowie des Nutzungsplans (Zonenplan) und sind Beschlussgegenstand:
- Bau- und Nutzungsordnung inkl. Anhänge,
- Nutzungsplan 1:2'500.
6.2 Orientierung
Die folgenden Dokumente liefern vertiefende Informationen zu den Änderungen der Bau- und
Nutzungsordnung und sind nicht zu beschliessen:
- Planungsbericht nach Art. 47 Verordnung über Raumplanung (RPV; SR 700.1), Stand
Oktober 2013 (erläutert und begründet die Änderungen gegenüber der rechtsgültiger BNO),
- Definitiver Vorprüfungsbericht des Departments Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons
Aargau vom 26. Juni 2013,
- Synopse der Bau- und Nutzungsordnung (Gegenüberstellung von revidierter und rechtsgültiger
BN),
- Anhänge zur Bau- und Nutzungsordnung mit Änderungen,
- Änderungen Nutzungsplan 1:2‘000 (Nutzungszonen),
- Änderungen Nutzungsplan 1:5‘000 (Schutzzonen und Schutzobjekte/Einzonung Strassen),
- Merkblätter Übersicht/Inventarobjekte/Baudenkmäler/Ensembleschutzzonen (geben eine
Hilfestellung für Eigentümer, wie die §§ 32, 39 ff. und Anhang I der neuen BNO in der Praxis
angewendet werden),
- Verzeichnis der Baudenkmäler/Inventarobjekte/schützenswerten Gartenanlagen (Die Verzeichnisse
enthalten die Kurzbeschriebe für die gestalterisch bedeutenden Elemente der
einzelnen Bauten und Anlagen.),
- Hochhauskonzept Baden vom 20. Juli 2012 (Grundlage für § 5 BNO und die Hochhausperimeter
im Nutzungsplan),
- Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) (Grundlage für die §§ 61 ff betreffend Parkierung
und autoreduziertes Wohnen).
7 Schlussbemerkung
Die unter Ziff. 3.1 genannten Ziele werden in der Nutzungsplanung wie folgt umgesetzt:
Baden in der Region: Die Rolle Badens als Zentrum der Region kann in der Nutzungsplanung
primär durch das Zuordnen zu, das Bemessen der und die Nutzungsmöglichkeiten in den Bauzonen
sowie eine optimale Koordination Siedlung-Verkehr gefördert werden. Die bestehende
Systematik hat ein hohes Potenzial für eine weitere qualitative und – in Grenzen – auch quantitative
Entwicklung und muss nicht grundlegend geändert werden. Insbesondere das Gebiet
Baden Nord zeigt die entsprechende Dynamik. Punktuelle Korrekturen verbessern die Nutz- und
Überbaubarkeit (einzelne Umzonungen, Aufhebung grosser Grenzabstand in Kern- und Zentrumszonen,
Differenzierung Bäderzone usw.). Ein Schwerpunkt der künftigen Entwicklung wird
das Gebiet Galgenbuck und dessen Umfeld in Dättwil sein. Die Planung ist aber noch nicht so
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weit, um die Übergangszone Galgenbuck in eine Bauzone überführen zu können. Der zeitgleich
erstellte Kommunale Gesamtplan Verkehr (KGV) stellt die Koordination Siedlung-Verkehr auf
eine neue, wesentlich umfassendere Stufe als bisher.
Entwicklung Bevölkerung und Arbeitsplätze: Die Entwicklung der letzten Jahre hat gezeigt,
dass in Baden neben dem Überbauen noch unüberbauter Grundstücke ein deutlich spürbarer
Verdichtungsprozess stattfindet. Die vorliegende Teilrevision beinhaltet kein Ausweiten der
Bauzonen zu Gunsten eines forcierten Bevölkerungszuwachses, weil das ebenfalls zentrale
Ziel, grosszügige und gut erreichbare Naherholungsräume für Freizeit und Sport zu erhalten,
damit nicht mehr erfüllbar wäre. Die bestehende Kombination verschiedener Wohn- und Mischzonen
ist eine gute Grundlage für ein lebendiges Durchmischen der Bevölkerung bezüglich Alters-
und Sozialstruktur. Einzelne Ergänzungen im Rahmen der BNO-Teilrevision – namentlich
die neuen Instrumente der Grünflächenziffer und der Hochhausperimeter – erhalten bzw. ermöglichen
Differenzierungen. Das gewährleistet ein breites Spektrum verschiedener Bebauungsformen.
Die wachsende Bedeutung der Kombination Arbeiten/Einkauf wird dadurch berücksichtigt,
dass ausserhalb des Zentrums- und Kernbereichs sowie des bereits bestehenden
Schwerpunkts Langacker in Dättwil keine grösseren Verkaufsgeschäfte ermöglicht werden. Dies
wirkt einer ungeordneten Verteilung regional oder sogar überregional ausgerichteter Verkaufsgeschäfte
entgegen.
Quartiere und ihre Eigenheiten: Einzelne Umzonungen (Kappelerhof, Seminarstrasse), insbesondere
aber die neuen Planungsinstrumente der Ensembleschutzzonen und der Gebiete mit
minimal vorgeschriebener Grünflächenziffer tragen dem Erhalten und Fördern der einzelnen
Quartiere Rechnung. Damit werden die Verdichtungsmöglichkeiten differenziert, die der Wegfall
der grossen Grenzabstände insbesondere in den Kern- und Zentrumszonen gegenüber dem
bereits bestehenden, hohen Verdichtungspotenzial weiter fördert. Ergänzungen in der BNO bezüglich
der Freiräume und Vorgartenbereiche sorgen dafür, dass die gestalterischen Qualitäten,
insbesondere der Strassenräume in den Wohnquartieren, erhalten bleiben.
Vollzug der Bau- und Nutzungsordnung: Die zahlreichen Anpassungen der BNO sind alle auf
die Aspekte Benutzerfreundlichkeit und Rechtssicherheit überprüft worden. Neben teilweise
notwendigen Ergänzungen sind viele Bestimmungen auf das Wesentliche reduziert und zum
Teil ganz gestrichen worden. Der Planungsprozess hat gezeigt, dass – im Interesse einer zeitgemässen,
klar aufgebauten BNO – ein vollständiges Anpassen der bestehenden BNO nicht
praktikabel ist. Die vorliegende neue BNO erfüllt also die raumplanerischen Anforderungen
einer Gesamtrevision nicht. Eine Gesamtrevision wird basierend auf dem Planungsleitbild 2026
in Angriff genommen.
Seite 21 von 24

8 Glossar
Raumplanung
Richtplanung
Allgemeine
Nutzungsplanung
Schutzzone
Raumplanung ist die vorwegnehmende Koordination raumwirksamer
Tätigkeiten und deren Steuerung über längere Zeit. Die Raumplanung
als Oberbegriff umfasst alle räumlichen Planungen der öffentlichen
Hand auf allen Staatsebenen und in allen raumrelevanten Sachgebieten
wie Verkehr, Umwelt, Wirtschaft, Gesellschaft usw.
Der Kanton legt mit seiner Richtplanung die Tätigkeiten und den
Rahmen zu deren gegenseitiger Abstimmung behördenverbindlich
fest, die erforderlich sind, um die angestrebte räumliche Ordnung zu
verwirklichen.
Erarbeiten der raumplanerischen Nutzungsordnung eines bestimmten
funktional zusammenhängenden Gebiets. Mit ihr wird die zulässige
Bodennutzung bezüglich Zweck, Ort und Mass parzellenscharf und
grundeigentümerverbindlich festlegt. Die Nutzungsplanung umfasst
Rahmennutzungspläne (i.d.R. Zonenplan, in der Stadt Baden Nutzungsplan
genannt), Sondernutzungspläne (z.B. Baulinien-, Überbauungs-,
Gestaltungs- und Quartierpläne) und jenen Teil von Baugesetz
und Baureglement, der Zweck und Mass der Nutzung in den einzelnen
Zonen umschreibt (in der Stadt Baden in der Bau- und Nutzungsordnung
BNO).
Die Schutzzone ist eine Nutzungszone mit dem Ziel, jene Nutzungen
einzuschränken, die bestimmte geschützte Gegenstände oder Werte
beeinträchtigen könnten. Beispiele von Schutzzonen sind Landschaftsschutzzonen,
See- und Uferschutzzonen, Ortsbildschutzzonen,
Gewässerschutzzonen und Ruhezonen (in der Stadt Baden z.B. Ensembleschutzzone).
Quelle der Definitionen: Bundesamt für Raumplanung (s. www.are.admin.ch/glossar)
Gesamthöhe*
Gebäudehöhe**
Grenzabstand*
Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem
höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden
Punkten auf dem massgebenden Terrain.
Die Gebäudehöhe wird vom anschliessenden gewachsenen Terrain
bis zum Schnitt der Fassade mit der Dachoberfläche, bei Flachdächern
bis zum obersten Punkt der Brüstung, gemessen.
Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie
und der Parzellengrenze. (Der grosse Grenzabstand wird
senkrecht zur projizierten Fassadenlinie der Hauptwohnseite gemessen,
der kleine Grenzabstand senkrecht zu den übrigen projizierten
Fassadenlinien.)
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Projizierte Fassadenlinie*
Vollgeschosse*
Anrechenbare
Grundstücksfläche*
Grünflächenziffer*
Strassenabstand***
Die projizierte Fassadenlinie ist die Projektion der Fassadenlinie auf
die Ebene der amtlichen Vermessung.
Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-,
Dach- und Attikageschosse. Bei zusammengebauten Gebäuden und
bei Gebäuden, die in der Höhe oder in der Situation gestaffelt sind,
wird die Vollgeschosszahl für jeden Gebäudeteil bzw. für jedes
Gebäude separat ermittelt.
Zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) gehören die in der
entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw.
Grundstücksteile. Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet.
Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund-, Grobund
Feinerschliessung.
Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren
Grünfläche (aGrF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als
anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte
Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die
nicht als Abstellflächen dienen.
Grünflächenziffer =
anrechenbare Grünfläche
anrechenbare Grundstücksfläche
Die vom Strassenmark gemessenen Abstände betragen:
a) für Bauten und Anlagen gegenüber Kantonsstrassen 6 m,
gegenüber Gemeindestrassen 4 m; …
Der Strassenabstand wird senkrecht zur Grenze der Strassenparzelle
gemessen.
* gemäss Anhang 1 Bauverordnung (BauV, SAR 713.121)
**gemäss Anhang 3 BauV, § 12 ABauV Gebäudehöhe, Firsthöhe [§ 49 BauG])
***gemäss § 111 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG; SAR 713.100)
* * * * *
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Beilagen:
- Bau- und Nutzungsordnung inkl. Anhänge,
- Nutzungsplan auf A3 verkleinert (Originalplan 1 : 2'500 nur in Papierform verfügbar).
Auflageakten:
- Planungsbericht nach Art. 47 Verordnung über Raumplanung (RPV; SR 700.1), Stand
Oktober 2013
- Definitiver Vorprüfungsbericht des Departments Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons
Aargau vom 26. Juni 2013
- Synopse der Bau- und Nutzungsordnung
- Anhänge zur Bau- und Nutzungsordnung mit Änderungen
- Änderungen Nutzungsplan (Nutzungszonen) als pdf, Originalplan 1 : 2'‘000 nur in Papierform
verfügbar
- Änderungen Nutzungsplan (Schutzzonen und Schutzobjekte/Einzonung Strassen) als pdf,
Originalplan 1 : 5'000nur in Papierform verfügbar
- 1. Mitwirkungsbericht
- 2. Mitwirkungsbericht
- Merkblätter Übersicht/Inventarobjekte/Baudenkmäler/Ensembleschutzzonen
- Verzeichnis der Baudenkmäler/Inventarobjekte/schützenswerten Gartenanlagen
- Hochhauskonzept Baden vom 20. Juli 2012
- Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV)
- Einwendungen, Einwendungsentscheide, Rückzüge (nur Extranet für Mitglieder des
Einwohnerrats)
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