Masterarbeit im Studiengang Agrarwissenschaften, Fachrichtung ...

2. Die Einheitswertermittlung
Stichtag der letzten Feststellung des Einheitswertes war der 1.1.1964. Damals wurde für
jeden landwirtschaftlichen Betrieb der Einheitswert ermittelt. Seitdem wurde der
Einheitswert eines Betriebes nur geändert, wenn sich die sachlichen Verhältnisse geändert
haben. Hat ein Landwirt beispielsweise Land gekauft, wird der Einheitswerte des
Gesamtbetriebes zwar erhöht, ausgegangen wird bei dieser Erhöhung aber von den
Wertverhältnissen vom 1.1.1964. Da der Einheitswert des Betriebes also nur aufgrund einer
Vergrößerung des Betriebes und nicht aufgrund einer Änderung der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen geändert wurde, wird in diesem Fall von einer „Fortschreibung“ des
Einheitswertes gesprochen. Häufige Gründe für eine Fortschreibung des Einheitswertes sind
neben Flächenveränderungen Veränderungen im Tierbestand (vgl. KÖHNE 1995, S. 106) sowie
Zurechnungsfortschreibungen bei dem Wechsel des Betriebseigentümers.
Der Einheitswert setzt sich aus verschiedenen Ertragswerten zusammen. Die Berechnung
dieser wird in diesem Kapitel grundsätzlich beschrieben. Da die Ertragswerte allerdings für
alle Bestandteile des landwirtschaftlichen Vermögens festgestellt werden müssen, kann
keine ausführliche Erläuterung erfolgen. Der Fokus der Beschreibungen liegt daher im
Folgenden auf der Beschreibung der Ertragswertermittlung für die landwirtschaftliche
Nutzung.
Einheitswert und Ertragswert
Die Berechnung des Einheitswertes erfolgt als Ertragswert nach § 36 BewG. Laut § 36 BewG
ist bei der Ermittlung des Ertragswertes von der Ertragsfähigkeit auszugehen.
Ertragsfähigkeit ist in § 36 Abs. 2 S. 2 definiert als „der bei ordnungsgemäßer und
schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften gemeinhin und
nachhaltig erzielbare Reinertrag“. Der Ertragswert ist dann das Achtzehnfache des
Reinertrages.
6