Weitere Meilensteine in der Stadtaufwertung von Aarburg

Weitere Meilensteine in der
Stadtaufwertung von Aarburg
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Bahnhof West / Gishalde

Agenda
Gesamtprojekt «Stadtaufwertung»
Projekt «Bahnhof West»
Projekt «Gishalde»
Verkehrswertschätzungen
Raumplanerische Herausforderung – um was geht es?
Abtauschlösung Kanton – Franke
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Fazit

Gesamtprojekt «Stadtaufwertung»
Leitsatz und Zielsetzung
Unser Leitsatz:
«Aarburg ist eine florierende, attraktive Kleinstadt.»
Unsere Ziele:
Starke Identität, wirtschaftlicher Erfolg und hohe Wohnqualität
Unsere Massnahmen:
Gezielte Einflussnahme auf die planmässige Gestaltung des
öffentlichen Raums sowie auf die Bauten privater Investoren
Resultat:
Hochwertiger Nutzungsmix aus Wohnen, Arbeiten,
Freizeitgestaltung und Einkaufen
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Gesamtprojekt «Stadtaufwertung»
Entwicklungsschwerpunkte
1. Städtli
2. Aareweg
3. Dürrbergstrasse
4. Damm –
Fährweg
5. Bahnhof West
6. Altes Weber-
Areal
7. Gishalde
8. Bahnhofstrasse
9. Oltnerstrasse
10. Naherholung
Born
4

Projekt «Bahnhof West»
Erste Adresse in Aarburg
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Projekt «Bahnhof West»
Städtebaulich sensibler Ort
Ausgangslage:
- Raum des Entwicklungsschwerpunkts Bahnhof West an
zentraler Stelle für das Ortsbild
- Eingangstor zur Altstadt mit historischer Festung als
Kulisse
Absicht des Gemeinderats:
- Sicherstellung einer städtebaulich
und architektonisch hochstehenden
Gestaltung
- Prägung des sensiblen Ortes nach
Vorstellungen der Gemeinde sowie
ihrer Bewohnerinnen und Bewohner
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Projekt «Bahnhof West»
Entwicklung gemeindeeigenes Projekt
Umsetzung:
- Von der Einwohnergemeinde bewilligter Initial-
Planungskredit für Entwicklung eines ausgearbeiteten
Projekts «Bahnhof West» zwecks Verkauf an Investoren
- Ausschreibung eines Projektwettbewerbs im selektiven
Verfahren
- Erwerb Parzelle an der Güterstrasse (Gelände Domotec)
- Vorverhandlungen für Erwerb Parzelle an der
Bahnhofstrasse (SBB)
- Einbezug «Rondelle» in Planung
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Projekt «Bahnhof West»
Projektwettbewerb
Anforderungen an Projekt:
- Organisatorisch intelligente und nutzungsflexible
Gebäudestruktur für Wohnen, Arbeiten, Freizeitgestaltung
und Einkaufen
- Sorgfältige Gestaltung der Bauten
- Besondere Beachtung der Aussenräume
- Nachhaltige energiewirtschaftliche Lösung (Minergie)
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Projekt «Bahnhof West»
Änderung Bauzonen- und Kulturlandplan
Heute
Planung
9
Änderungen
Wohn- und Gewerbezone WG 3B
Gewerbezone G
Gestaltungsplanpflicht
Spezialzone Bahnhof West

Projekt «Bahnhof West»
Spezialzone Bahnhof West
§12 bis (neu):
1 Die Spezialzone Bahnhof West dient der städtebaulichen Entwicklung und Aufwertung
des Bereichs westlich des Bahnhofs. Zulässig sind mässig störende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe sowie Wohnen.
2 Die maximale Bruttogeschossfläche beträgt für den Bereich südwestlich der
Bahnhofstrasse 7'500 m 2 , für den Bereich nordöstlich der Bahnhofstrasse 10'500 m 2 .
3 Im Bereich südwestlich der Bahnhofstrasse sind maximal 900 m 2 , nordöstlich der
Bahnhofstrasse maximal 1'500 m 2 Nettoverkaufsfläche zulässig. Pro Geschäft ist die
Nettoverkaufsfläche auf max. 500 m 2 beschränkt.
4 Nordöstlich der Bahnhofstrasse ist ein Wohnanteil von minimal 30% der BGF
einzuhalten. Im südwestlichen Teil ist kein Pflichtwohnanteil vorgeschrieben.
5 Alle übrigen Festlegungen betr. Stellung der Bauten, Höhen, Erschliessung und
Parkierung, Nutzung und Gestaltung der Freiflächen sowie Lärmschutz sind mit dem
Ziel einer attraktiven, spezifisch in die ortsbauliche Situation eingepassten und auf die
Bedürfnisse der kombinierten Mobilität abgestimmten Überbauung in einem
Gestaltungsplan zu treffen.
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Projekt «Gishalde»
Hochwertiges und nachhaltiges Wohnen
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Projekt «Gishalde»
Pionierprojekt für 2000 Watt-Gesellschaft
Zielsetzungen von Franke:
- Förderung nachhaltigen Wohnens an zentraler Lage
- Realisierung pionierhaftes Projekt als Beispiel für 2000 Watt-
Gesellschaft ohne Einbusse an Wohn- und Lebensqualität
Wichtigste Eckdaten:
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- 60 bis 70 Wohneinheiten auf einer Fläche von rund 13'000 m 2
- Bauten nach aktuellem Stand des Wissens in nachhaltigem
Planen und Bauen (Minergie P)
- Förderung nachhaltiger Mobilitätskonzepte (Car-Sharing,
Elektrofahrzeuge, ÖV-Beiträge, reduziertes Parkplatzangebot)
- Durchführung eines Wettbewerbs unter Beizug von Fachleuten
für nachhaltiges Bauen für Entwicklung hochstehender
Bebauungs- und Gestaltungsvorschläge

Projekt «Gishalde»
Gewähr für Nachhaltigkeit
Rechtliche Sicherheiten:
- Festhalten der zur Zielerreichung erforderlichen Massnahmen
in der Nutzungsplanung (Wohnzone W2B Gishalde), in der
Sondernutzungsplanung (Gestaltungsplan) und im Bauprojekt
- Bedingte Einzonung für acht Jahre
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Verpflichtungen von Franke:
- Realisierung und Finanzierung in eigener Regie
- Regelmässige Überprüfung der hohen ökologischen Ziele
sowie Korrekturmassnahmen zur Behebung allfälliger
Abweichungen von Zielwerten
- Franke bleibt selber Eigentümerin oder überträgt bei einem
allfälligen Eigentümerwechsel sämtliche zur Qualitätssicherung
notwendigen Verpflichtungen auf Nachfolger

Projekt «Gishalde»
Rücksichtnahme auf Betroffene
Erschliessung über Franke-Areal:
- Strassenseitige Erschliessung der
ökologischen Siedlung über
bestehende Strasse durch das
Franke-Areal
- Damit kein Mehrverkehr für
angrenzende Quartiere
Sicherung des landwirtschaftlichen
Betriebs:
- Pächter des Landwirtschaftslandes in der Gishalde
erhalten langfristigen Vertrag
- Existenzsicherung des bäuerlichen Betriebs
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Projekt «Gishalde»
Änderung Bauzonen- und Kulturlandplan
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Heute
Fläche Einzonung
Änderung
Landwirtschaftszone
Planung
Neue Bauzonen
Gestaltungsplanpflicht
Wohnzone W 2B (ca. 13‘000 m 2 )
Wohnzone WH (ca. 2‘300 m 2 )

Projekt «Gishalde»
Wohnzone 2B Gishalde
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§7bis (neu):
1 In der Wohnzone W2B Gishalde ist eine Wohnsiedlung zulässig, deren Bauten und
Anlagen der Zielsetzung der «2000 Watt-Gesellschaft» entsprechen. Diese soll insbesondere
durch eine hohe Energieeffizienz und durch eine Minimierung des Mobilitätsaufwands
erreicht werden. Die Beurteilung erfolgt nach dem SIA-Effizienzpfad Energie.
2 Mit dem Gestaltungsplan sind folgende Ziele zu erfüllen:
a) hohe Energieeffizienz; Bauten haben im Minimum dem Minergie-P-Standard zu
genügen.
b) Minimierung des Energieaufwands für Mobilität. Es sind die Zielwerte gemäss sia-
Effizienzpfad Energie unter Berücksichtigung des jeweiligen Standes des Wissens
und der Technik anzustreben.
c) hohe Siedlungs-, Freiraum- und Wohnqualität;
d) dauernde Sicherstellung einer hohen Qualität im Betrieb und Unterhalt der Bauten,
Anlagen und Freiräume;
e) minimale Versiegelung und naturnahe Gestaltung der Freiräume;
f) Umsetzung Lärmschutzmassnahmen im lärmvorbelasteten Teil des Areals
3 Im Rahmen des Gestaltungsplans sind folgende Abweichungen von den Grundmassen
zulässig:
a) Erhöhung der Ausnützungsziffer auf 0.60
b) Erhöhung der Gebäudehöhe und der Firsthöhe um drei Meter auf 10 m resp. 13 m
c) Im Übrigen gelten die Bestimmungen von § 3 ABauV.

Projekt «Gishalde»
Wohnzone 2B Gishalde
§7bis (neu):
4 Im Interesse der Minimierung des Mobilitätsaufwands kann die Anzahl der gemäss § 25
Abs. 2 ABauV bzw. der massgebenden VSS-Norm erforderlichen Parkfelder bis auf 50%
des minimalen Gabelwertes gesenkt werden. Voraussetzung dafür ist ein technisch und
rechtlich gesichertes Konzept zur dauerhaften Reduktion des motorisierten
Individualverkehrs innerhalb des Perimeters. Der Gestaltungsplan enthält die dazu
erforderlichen Festlegungen.
5 Die Standorte der Parkierungsanlagen sind im Rahmen des Gestaltungsplans zu
bezeichnen. Dabei können auch geeignete Standorte ausserhalb des Planungsperimeters
in das Parkierungskonzept einbezogen werden, sofern deren dauerhafte Benützung
gesichert ist.
6 Die Wohnzone W2B Gishalde dient ausschliesslich der Realisierung einer Wohnsiedlung
im Sinne der Abs. 1 bis 5. Erfolgt der Baubeginn nicht spätestens 8 Jahre nach
Rechtskraft der Umzonung, gelten ab diesem Zeitpunkt die Bestimmungen der
Landwirtschaftszone (§§ 15 und 16 BNO). Der Fristenlauf wird für die Dauer eines
allfälligen Beschwerdeverfahrens unterbrochen.
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Verkehrswertschätzungen
Alti Stross
m 2
CHF
Baulandfläche 1 (Wohnzone 2, erschlossen und baureif) 2‘660 849‘200
Baulandfläche 2 (Wohnzone 2, erschlossen und baureif) 8‘540 2‘707‘190
Landwirtschaftslandfläche inkl. Grünzone 90‘270 849‘150
Verkehrswert total, gerundet 101‘470 4‘406‘000
Wert pro m 2 Baulandfläche 1 aktuell: CHF 326
Wert pro m 2 Baulandfläche 1 erschlossen: CHF 365
Wert pro m 2 Baulandfläche 2 aktuell: CHF 317
Wert pro m 2 Baulandfläche 2 erschlossen: CHF 365
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Verkehrswertschätzungen
Gishalde
m 2
CHF
Landwirtschaftsgebäude Gishalde (Gemeinde Oftringen) 3‘200 763‘360
Landwirtschaftslandfläche (Gemeinde Oftringen) 45‘425 352‘040
Baulandfläche (Gemeinde Aarburg) 15‘300 4‘867‘600
Landwirtschaftslandfläche (Gemeinde Aarburg) 22‘019 182‘760
Verkehrswert total, gerundet 85‘944 6‘166‘000
Wert pro m 2 Baulandfläche aktuell: CHF 344
Wert pro m 2 Baulandfläche erschlossen: CHF 475
Von der Baulandfläche von 15‘300m 2 sind 2‘300m 2 für den Bau der Zufahrtsstrasse
abzuziehen. Diese fliessen zum halben Preis in die Berechnung ein, da nicht überbaubar.
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Verkehrswertschätzungen
Rondelle
m 2
CHF
Landwert nach Punktiermethode 1‘610‘000
Landwert nach Barwertmethode 1‘662‘000
Landwert nach Ertrags-/Realwertmethode 1‘513‘000
Verkehrswert total, gerundet (arithmetisches Mittel) 5‘762 1‘595‘000
Wert pro m 2 : CHF 277
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Verkehrswertschätzungen
Nutzungsverzicht Alti Stross
m 2
CHF
Baulandfläche 1 (Wohnzone 2, erschlossen und baureif) 2‘660 439‘200
Baulandfläche 2 (Wohnzone 2, erschlossen und baureif) 8‘540 1‘400‘560
Landwirtschaftslandfläche inkl. Grünzone 3‘795 18‘980
Verkehrswert total, gerundet 14‘995 1‘859‘000
Verkehrswert in % des ursprünglichen Werts: 52.28
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Raumplanerische Herausforderung – um was geht es?
Ausgangslage für Kanton und Franke
Aargau
(91‘736 m 2 )
Franke
(101‘470 m 2 )
Kulturland
Gewerbezone
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Heute
Bauzone
(11‘200 m 2 Bauzone;
3‘573 m 2 Grünzone)

Raumplanerische Herausforderung – um was geht es?
Ausgangslage für Kanton und Franke
- Zuwenig genügende und geeignete Flächen im Besitz des
Kantons für Realersatz in Zusammenhang mit Ausbau
Autobahn und Renaturierung Wigger
- Beträchtliche kantonale Landreserven im Gebiet Gishalde
in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof
- Kanton will zwar «Rondelle» nicht selbst entwickeln, aber
die Gemeinde bei der Stadtaufwertung aktiv unterstützen
- Ursprünglicher Standort des Franke-Projekts «Wohninsel»
an der Alten Strasse weniger geeignet, da ungenügende
Anbindung an ÖV
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Raumplanerische Herausforderung – um was geht es?
Landabtausch zwischen Kanton und Franke
Aargau
(101‘470 m 2 )
Abgabe Kanton Aargau
an Einwohnergemeinde
Aarburg
Franke
(85‘944 m 2 )
Aarburg
(5‘762 m 2 )
Abtausch
Kanton Aargau / Franke
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Planung
Kulturland
Gewerbezone
Bauzone

Abtauschlösung Kanton – Franke
Vorteile für alle Partner
- Landabtausch zwischen Kanton und Franke löst
anstehendes raumplanerisches Problem
- Franke erhält Bauland an geeigneterer Stelle
- Kanton verzichtet vertraglich auf Nutzung des erhaltenen
Baulands an der Alten Strasse für 15 Jahre und gibt
«Rondelle» unentgeltlich an Gemeinde ab
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Abtauschlösung Kanton – Franke
Finanzieller Aspekt
Heutige Besitzverhältnisse
Aarburg Aargau Franke
Status Quo
Landwirtschaftsland Gishalde
Bau- und Landwirtschaftsland Alti Stross
Heutige Besitzverhältnisse
1.4
4.4
- 1.4 4.4
Besitzverhältnisse nach Ein-/Umzonung und Landtausch
Aarburg Aargau Franke
Landtausch und Ein-/Umzonung
Bau- und Landwirtschaftsland Alti Stross
Nutzungsverzicht Bauland Alti Stross
Bau- und Landwirtschaftsland Gishalde
Landwirtschaftsgebäude Gishalde
Besitzverhältnisse nach Ein-/Umzonung und Landtausch
4.4
-1.7
6.2
-0.8
- 2.7 5.4
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Zahlen in Mio. CHF

Abtauschlösung Kanton – Franke
Finanzieller Aspekt
Durch Ein-/Umzonung geschaffener Mehrwert
Aarburg Aargau Franke
Landtausch und Ein-/Umzonung
Besitzverhältnisse nach Ein-/Umzonung und Landtausch - 2.7 5.4
abzüglich heutige Besitzverhältnisse
- -1.4 -4.4
Mehrwert aus Ein-/Umzonung - 1.3 1.0
Kompensation zwischen den Partnern
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Kompensationen zwischen den Partnern
Mehrwert aus Ein-/Umzonung - 1.3 1.0
Ausgleichszahlung
+0.5 -0.5
Pachtzinszufluss Kanton/Pachtzinsübernahme und -verzicht Franke
+0.1 -0.2
Abtretung Rondelle
+1.6 -1.6
Mehrwert für alle Partner (Differenz zu Status Quo)
1.6 0.3 0.3
Zahlen in Mio. CHF
Aarburg Aargau Franke

Abtauschlösung Kanton – Franke
Flächenmässiger Aspekt
Verschiebungen
Differenz
Bau Landw. Bau Landw.
Gemeinde Aarburg
+5‘762
Bauland Rondelle
+5‘762
Kanton Aargau
+5‘438 +4‘326
Bauland Rondelle
Landwirtschaftsland Gishalde
Bau- und Landwirtschaftsland Alti Stross
-5‘762
+11‘200
-85‘944
+90‘270
Franke
+4‘100 -19‘626
Bau- und Landwirtschaftsland Alti Stross
Bau- und Landwirtschaftsland Gishalde
-11‘200
+15‘300
-90‘270
+70‘644
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Zahlen in m 2

Abtauschlösung Kanton – Franke
Mehrere Vorteile für die Gemeinde
Rondelle an Gemeinde:
- Mit dem Landabtausch zwischen Kanton und Franke gelangt
Gemeinde Aarburg unentgeltlich in Besitz der «Rondelle»
- Städtebaulich von grosser Bedeutung eröffnet «Rondelle»
der Gemeinde die Chance, Entwicklungsschwerpunkt
Bahnhof West im Sinne der Stadtaufwertung bestmöglich ins
Stadtbild einzupassen
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Entwicklung Gishalde:
- Hochwertige und nachhaltige Siedlung im Entwicklungsschwerpunkt
Gishalde wird durch in der Gemeinde
verankerten Investor (Franke) zielgerichtet entwickelt
- Gemeinde erhält neue und attraktive Wohnmöglichkeiten,
sowie ein national ausstrahlendes Pionierprojekt für
nachhaltiges Wohnen im Sinne der 2000 Watt-Gesellschaft

Abtauschlösung Kanton – Franke
Mehrere Vorteile für die Gemeinde
Lösung raumplanerischer Probleme:
- Im Hinblick auf den geplanten Ausbau der Autobahn sowie
der Verlegung und Renaturierung der Wigger erhält Kanton
genügende und geeignete Landwirtschaftsflächen für
Realersatz
- Kompensationsflächen in direkter Nachbarschaft sichern
betroffenen Landwirten den Weiterbetrieb ihrer Höfe
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Fazit
Zentrale Elemente der Stadtaufwertung
Beide Projekte sind zentrale Entwicklungsschwerpunkte
im Gesamtprojekt «Stadtaufwertung»
Hohes Potential, Aarburg als attraktiven Wohn-, Freizeitund
Arbeitsstandort voranzubringen und zu positionieren
Gemeinderat Aarburg und Regierungsrat des Kantons
Aargau stehen geschlossen hinter beiden Projekten
Gemeinderat hofft auf Zustimmung der Einwohnerinnen
und Einwohner zu den notwendigen Teiländerungen des
Allgemeinen Nutzungsplans
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