Vorentwurf der Begründung zur Neuaufstellung des ... - Stadt Troisdorf

Begründung 

Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 

Vorentwurf, Stand: 26.08.2013

Stadt Troisdorf 

Der Bürgermeister 

B e g r ü n d u n g 

gemäß § 9 Abs. 8 (i. V. m. § 3 Abs. 1 u. § 4 Abs. 1) BauGB 

Flächennutzungsplan der Stadt Troisdorf 

Neuaufstellung – Vorentwurf 2013 

Inhaltsverzeichnis s. letzte Seite 

1 Einführung 

1.1. Aufgabe des Flächennutzungsplanes 

Die Planung der baulichen Entwicklung der Städte und Gemeinde erfolgt im Rahmen 

der kommunalen Selbstverwaltung. Sie ist ein in Artikel 28 des Grundgesetzes verankertes 

Grundprinzip der freiheitlich demokratischen Grundordnung und gibt den 

Kommunen die Möglichkeit, öffentliche Aufgaben der örtlichen Gemeinschaft selbständig 

zu erfüllen. Beschlussorgan sind die in Wahlen demokratisch legitimierten 

Räte. Pflichtaufgabe jeder Stadt und Gemeinde ist es, auf Grundlage der gesetzlichen 

Bauleitplanung eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Im 

Wege der Bauleitplanung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) wird die bauliche und 

sonstige Nutzung der Grundstücke nach einem bundeseinheitlichen, zweistufigen 

Planungsverfahren festgelegt. Bauleitpläne sind der großmaßstäbliche Flächennutzungsplan 

für das gesamte Stadt- oder Gemeindegebiet als vorbereitender Bauleitplan 

und die kleinmaßstäblichen Bebauungspläne als verbindliche Bauleitpläne für 

abgegrenzte Teilbereiche. Bauleitpläne müssen aufgestellt oder geändert werden, 

sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Im gestuften 

Planungssystem der Bauleitplanung ist der Flächennutzungsplan als übergeordnetes 

städtebauliches Gesamtkonzept Voraussetzung für die Aufstellung von Bebauungsplänen. 

Daher ist notwendig, dass in jeder Stadt und Gemeinde ein Flächennutzungsplan 

existiert, der den aktuellen planungspolitischen Zielen entspricht. 

Der Flächennutzungsplan stellt für das gesamte Stadt- oder Gemeindegebiet die sich 

aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Nutzung der 

Grundstücksflächen dar. Die Darstellung erfolgt dem vorbereitenden Charakter des 

Planes entsprechend nur in den Grundzügen, nicht parzellenscharf. Der Flächennutzungsplan 

hat die Funktion, die unterschiedlichen Nutzungsansprüche an den Raum 

auf einer überordneten Maßstabsebene im Hinblick auf ihre grundsätzliche Vereinbarkeit 

zu koordinieren. Die grundstücksbezogene städtebauliche Ordnung im Detail 

wird in den Bebauungsplänen festgesetzt, die aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes 

zu entwickeln sind (Entwicklungsgebot). 

Seite 1 

Flächenutzungsplan Stadt Troisdorf - Neuaufstellung 

Frühzeitige Beteiligung, Stand: 26.08.2013

Als vorgeschalteter, vorbereitender Bauleitplan entfaltet der Flächennutzungsplan 

gegenüber den Eigentümern und Nutzungsberechtigten der Grundstücke keine unmittelbare 

Rechtswirkung. Der Flächennutzungsplan ist allerdings für die Entwicklung 

von Bebauungsplänen und die Beurteilung von Bauvorhaben im Außenbereich beachtlich 

und für andere Behörden verbindlich, soweit seine Inhalte mit der Behörde 

abgestimmt worden sind. 

Wegen der besonderen Bedeutung des Flächennutzungsplanes sieht das BauGB 

eine Genehmigung des Flächennutzungsplanes durch die höhere Verwaltungsbehörde 

vor. Mit der präventiven Prüfung des rechtmäßigen Zustandekommens des 

Flächennutzungsplanes dient sie der Rechtssicherheit des Planes. 

1.2. Zeitlicher und methodischer Planungsablauf 

Durch Beschluss vom 15.04.2010 des Stadtentwicklungsausschusses des Rates der 

Stadt Troisdorf vom wurde die Stadtverwaltung mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 

beauftragt. Die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes fußt auf 

dem längerfristigen Leitbild „Troisdorf: Projekt Zukunft“ und den aus der Fortschreibung 

des Stadtentwicklungsplanes gewonnen Entwicklungsstrategien und Zielen der 

Stadtentwicklung, die in ihrer übergeordneten Gültigkeit keiner Überarbeitung bedurften. 

Leitbild Troisdorf: Projekt Zukunft 

Veränderung – die neue Konstante 

Prägendes Merkmal der Gegenwart sind kontinuierliche und globale Veränderungen der Gesellschafts- und Wirtschaftsstrukturen, 

der Kommunikationsformen und Informationskanäle. … 

Unsere Stärken sind unsere Basis für die nächsten Schritte 

Troisdorf verfügt als Lebens-, Wirtschafts- und Verkehrsraum über großes Potenzial. Seine Stärken sind sehr vielfältig, 

zahlreiche Ansätze für eine positive Stadtentwicklung sind bereits vorhanden: 

Günstige geografische Lage und Anbindung an wichtige Verkehrsträger 

Fahrradfreundlichkeit 

Große und vielfältige Naturflächen 

Differenzierte Gewerbestruktur 

Gute medizinische Versorgung 

Großes Angebot sozialer Einrichtungen (Kindergärten, -tagesstätten, Altenheime) 

Breites umfassendes Bildungsangebot 

Lebendige Stadtkultur 

und natürlich: die Menschen Troisdorfs – weltoffen, tolerant, multikulturell, international, umgänglich, integrativ 

Unsere Schwächen sind unsere Herausforderung 

Die Zukunftsfähigkeit einer Stadt hängt auch davon ab, wie konstruktiv die Stadt mit ihren Schwächen umgeht, ob sie diese als 

Herausforderung begreift. In Troisdorf suchen wir für folgende Themen nach neuen Wegen: 

 

 

 

 

 

 

Funktionsmängel in der Troisdorfer Innenstadt und hoher Kaufkraftabfluss 

ÖPNV-Angebot innerhalb Troisdorfs 

Mangelndes Selbstbewusstsein als Troisdorfer Bürger/in 

Geringe Identifikation der Ortsteilbewohner/innen mit der Gesamtstadt 

Angebote für Jugendliche 

Unzureichende innerstädtische Freizeitflächen und -angebote 

Veränderungen beginnen bei uns und werden durch uns gestaltet 

Auf dem gemeinsamen Weg in die Troisdorfer Zukunft ist jeder einzelne wichtig – genauso wie wir zusammen wichtig sind. Das 

bedeutet, dass wir uns einbringen, mitgestalten, Verantwortung übernehmen und kooperieren, kurz: gemeinsam leben und 

handeln. In Troisdorf sind die Menschen Ausgangs- und Mittelpunkt unserer Zukunftsgestaltung. 

Unsere Aktionsfelder 

Die für Troisdorf wichtigsten Aktionsfelder sind: Familie, Kinder, Senioren – Jugend, Schüler – Innenstadt – Stadtentwicklung, 

Wohnen, Mobilität – Bildung/Ausbildung – Wirtschaft – Kunst und Kultur – Freizeit und Sport – Image … 

Abb. 1: Vom Rat beschlossenes Leitbild 

Seite 2 



Das Leitbild wurde in einem dreijährigen Arbeitsprozess zugleich als Grundlage für 

ein neues Stadtmarketingkonzept entwickelt. 1 Seit 2003 sind die tragenden Leitbildbegriffe 

„unsere Werte“, „Miteinander“ und „Familie“ Teil einer Kommunikationsstrategie, 

die sich auch an die Troisdorfer Bürgerinnen und Bürger wendet. „Troisdorf – 

eine Familien-Angelegenheit“ 2 ist seitdem zusammen mit dem aktuellen Logo zur 

Stadtmarke geworden. Es zeigt die Eigenständigkeit der 12 Stadtteile in der Gemeinschaft 

der Gesamtstadt und verkörpert dieses Leitbild, das sich über ein Jahrzehnt 

als tragfähig und sehr erfolgreich erwiesen hat. 3 So besteht zur Neuaufstellung des 

Flächennutzungsplanes kein Anlass, an diesem authentischen und nach wie vor aktuellen 

Leitbild Korrekturen vorzunehmen. Es dient weiterhin als informelle Grundlage 

auch der räumlichen Planung. 

Auf der Ebene der Stadtentwicklungsplanung verfolgt die Stadt Troisdorf ebenfalls 

bereits seit vielen Jahren unverändert die gleichen Ziele. Sie sind dem übergeordneten 

Ziel einer nachhaltigen Entwicklung und eines qualifizierten Wachstums verpflichtet. 

Der Erarbeitungsprozess zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes setzt 

auf dem vorhandenen Leitbild und den unverändert gültigen Zielvorstellungen für die 

Stadtentwicklung auf. 

Auch bei den unmittelbaren Grundlagen für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 

konnte teilweise auf vorhandene Daten und Planwerke direkt zurückgegriffen 

werden. Die Darstellungen des Flächennutzungsplanes zur öffentlichen Infrastruktur 

sind aus den regelmäßig fortgeschriebenen Bedarfsplänen der Stadtverwaltung 

abgeleitet wie sie z. B. in den Bereichen Schulentwicklung, Kindertagesstättenbedarf 

oder Sportstättenbedarf verfügbar sind. 

Für die Einschätzung der Gewerbeflächenentwicklung wurde auf die ebenfalls fortgeschriebenen 

Bedarfs- und Angebotsanalysen der städtischen Wirtschaftsförderungs- 

u. Stadtmarketinggesellschaft TROWISTA GmbH zurückgegriffen sowie auf 

die Grundlagen des Gewerbeflächenmasterplanes von 2007. 

Das Ausgleichs- und Kompensationsflächenkataster des städtischen Ökokontos lieferte 

Grundlagen zur Darstellung von Maßnahmenflächen zum Schutz, zur Pflege 

und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft im Flächennutzungsplan. 

Die klimatischen Grundlagendaten wurden wegen ihrer längerfristigen Gültigkeit aus 

dem Klimagutachten des Deutschen Wetterdienstes von 1997 übernommen. 

Als Beitrag der Denkmalpflege zur Stadtentwicklung sind die Ergebnisse des 2010 

vom Rat beschlossenen Denkmalpflegplanes in die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 

eingeflossen. Der Denkmalpflegplan ist in einem Zeitraum von vier Jahren 

von der Stadt Troisdorf als Unterer Denkmalbehörde aufgestellt worden. Er liefert 

ein umfassendes Bild über Bau- und Bodendenkmäler in Troisdorf, ihre Entstehung 

1 Die Projektdokumentation ist veröffentlicht auf der Internetseite der Stadt Troisdorf unter 

http://www.troisdorf.de/Extern/ebooks/doku_projekt_zukunft_eBook/pdf/doku_projekt_zukunft.pdf 

2 2002 im Auftrag der Stadt Troisdorf von der Kölner Werbeagentur Klautzsch und Grey entwickelt 

3 Wettbewerbsentwurf von Carsten Moog 

Seite 3 



und historische Einbindung sowie erhaltenswerte Siedlungen und Einzelgebäude mit 

entsprechenden Maßnahmenempfehlungen 4 . 

Zielaussagen zur Stadtentwicklung 

1. Wohnbauflächenentwicklung 

Gewandelte Wohnbedürfnisse berücksichtigen 

Eigenentwicklung ermöglichen, an der Entwicklung der Region mit Augenmaß teilnehmen 

Wohnbedarf durch Nachhaltigkeitsprüfung qualifizieren, soweit wie möglich durch Innenentwicklung decken 

Art und Maß der Verdichtung an bestehende Strukturen anpassen 

Nachverdichtung in städtebaulich vertretbarem Umfang 

Pendlerzahlen reduzieren, Bindung von Berufseinpendlern an den Wohnstandort Troisdorf 

Neue Wohnbauflächen an vorhandene Flächen anschließen 

Vorhandene Infrastrukturen soweit wie möglich auslasten 

Angepasst an den Charakter vorhandener Quartiere Funktionsmischungen auch erhalten 

2. Gewerbeflächen und wirtschaftliche Entwicklung 

Ständige Anpassung und Optimierung der kommunale Rahmenbedingungen zur Sicherung der wirtschaftlichen 

Lebensgrundlagen 

Qualifiziertes Wachstum an Arbeitsstätten, vorrangig zukunftsorientierte Branchen, Mix mit Synergieeffekten 

Arbeitsplatzintensive, emissionsarme und innovationsträchtige Betriebe sowie Dienstleistungsunternehmen 

bevorzugt ansiedeln 

Flächeninanspruchnahme im Wesentlichen auf die vorhandenen gewerblichen Bauflächen beschränken 

Erfordernis neuer Ergänzungsflächen kritisch prüfen und nur besonders begründet in Anspruch nehmen 

Möglichkeiten eines Gewerbeflächenrecyclings nutzen 

Verbrauchernahe Versorgungsstrukturen erhalten und stärken 

Innenstadt als Hauptversorgungszentrum stärken, „Dienstleistungsstandort Bahnhof“ entwickeln 

Standortvorteil des Flughafens Köln-Bonn nutzen 

3. Umwelt- und Lebensqualität 

Nachhaltige Stadtentwicklungsprozesse in Gang setzen und fördern 

Berücksichtigung von Klimaschutz und Klimaanpassung 

Flächenverbrauch minimieren 

Vorhandene Grünachsen als Verbindungselemente zwischen der freien Landschaft und dem besiedelten 

Raum erhalten 

Qualitativ hochwertige Grünkorridore entwickeln, „Grün in der Stadt“ weiterentwickeln 

Möglichkeiten der erneuerbaren Energiegewinnung (solar optimierte Gebäudestellung) bei Neuplanungen 

berücksichtigen 

Flächenversiegelungen bei Neubauvorhaben reduzieren 

Energie und Ressourcen sparendes Bauen fördern 

Entsiegelungs- u. Begrünungsmaßnahmen im Bestand fördern 

4. Verkehrsentwicklung 

Verkehrsmittel des Umweltverbundes (ÖPNV/Fahrrad/Fußgänger) unterstützen 

Nachhaltige Wirkung des Modellprojektes Fahrradfreundliches Troisdorf sichern, Nahmobilität fördern 

Angebot des ÖPNV nachfrageorientiert verbessern 

Gewerbegebiete an den ÖPNV anbinden 

Bahnhof Troisdorf und die Haltepunkte in Spich und Friedrich-Wilhelms-Hütte attraktivieren 

Hochbelastete Ortsdurchfahrten durch Ortsumgehungen und sonstige Maßnahmen entlasten 

In entlasteten Ortsdurchfahrten Wohnumfeldqualität zurückgewinnen 

Wohnquartiere von Schleichverkehren weitestgehend freihalten 

Abb. 2: Stadtentwicklungsziele 

Soweit Planungsgrundlagen für ein aktuelles räumliches Gesamtkonzept fehlten 

wurden diese neu erarbeitet. Der Umfang der Arbeiten erforderte eine Vergabe dieser 

Planungsleistungen an fachlich spezialisierte Büros. Mit der Hinzuziehung exter- 

4 Denkmalpflegeplan der Stadt Troisdorf, Schriftenreihe des Archivs der Stadt Troisdorf, Band 31, 

November 2010, fachgutachterlich erarbeit vom Architekturbüro Vogt-Werling (Marianne Vogt-Werling 

und Prof. Dr. Michael Werling), Bergisch Gladbach 

Seite 4 



ner Fachbüros für die Erstellung der notwendigen sachlichen Teilkonzepte konnte 

zugleich eine gründliche gutachterliche Beratung des Stadtentwicklungsausschusses 

sichergestellt werden, die allen Beschlüssen über Teilkonzepte ergänzend zur fachlichen 

Begleitung durch die Verwaltung voranging. 

1.2.1 Erstellung sachlicher Teilkonzepte 

Folgende wesentliche Teilkonzepte wurden als Bausteine für den Flächennutzungsplan 

neu erarbeitet: 

Fortschreibung des Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept zur Aktualisierung 

des Datenbestandes, Entwicklung eines differenzierten Zentrenkonzeptes 

und Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen zur Übernahme in den Flächennutzungsplan 

(Abschluss 2011) 

Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes berücksichtigt die Anforderungen 

des Einzelhandelserlasses 2008 und trifft eine aktualisierte Abgrenzung der zentralen 

Versorgungsbereiche in konkretisierter Planschärfe gegenüber dem Konzept 

2006. Sie ist Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels auch auf Ebene des 

Flächenutzungsplanes und begründet ein gestuftes Zentrenkonzept zur Sicherung 

gewachsener, verbrauchernaher Versorgungsstrukturen. 

Handlungskonzept Wohnen zur aktuellen Erfassung von Angebot und Nachfrage 

zur Vertiefung der vorliegenden regionalen Wohnungsmarktuntersuchungen (Abschluss 

2012) 

Das Konzept enthält Aussagen und Prognosen zum Wohnbedarf sowie den verfügbaren 

Flächenressourcen und Mobilisierungsmöglichkeiten der Innenentwicklung. Es 

zeigt die möglichen Entwicklungspfade und den daraus resultierenden Außenentwicklungsanteil 

auf, einschließlich einer groben räumlichen Verortung. 

Fortschreibung des Freiraumentwicklungsplanes (FEP) zur Überprüfung und Weiterentwicklung 

des Bestandes an öffentlichen Grünflächen in der Stadt, Untersuchung 

der grünplanerischen Einbindungsmöglichkeiten der Außenpotenzialflächen 

für den Wohnungsbau (Abschluss 2012) 

Die Fortschreibung des Freiraumentwicklungsplanes stellt das Angebot an öffentlichen 

Grünflächen in Troisdorf den empfohlenen Ausstattungsstandards gegenüber 

und bewertet die Situation in Troisdorf einschließlich der Erreichbarkeit von Grünflächen 

und öffentlicher Kinderspielplätzen. 

Allgemeine Artenschutz-Vorprüfung zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen 

Belange und vertieftes Artenschutzkonzeptes zum Steinkauzvorkommen, 

Schwerpunkt Freiraum Troisdorf-Eschmar-Müllekoven (Abschluss 2013). 

Durch eine überschlägige Vorabschätzung des Artenspektrums und der Wirkfaktoren 

bezüglich der „verfahrenskritischen“ Vorkommen von Tierarten werden auf Ebene 

des Flächennutzungsplanes artenschutzrechtliche Konflikte erkannt. Es wird auf 

Grundlage einer prognostischen Beurteilung geprüft, ob im Rahmen nachgelagerter 

Planungs- und Zulassungsverfahren eine artenschutzkonforme Konfliktlösung zu erwarten 

ist. 

Seite 5 



Landwirtschaftlicher Fachbeitrag zur Ermittlung der Situation der Landwirtschaft 

(Abschluss 2012). 

Die Landwirtschaft steht in Troisdorf in erheblicher Konkurrenz zu Flächenansprüchen 

anderer Nutzungen. Der landwirtschaftliche Fachbeitrag dient dazu, die Folgen 

von Flächenverlusten für die Landwirte und ihre Familien besser beurteilen zu können. 

Untersuchung der altbergbauliche Situation in Troisdorf als historische Recherche 

zur Abgrenzung und Gefährdungsabschätzung (Abschluss 2012) 

Aufgrund von Schadensereignissen sind von den Bergbehörden 2004 Karten mit 

bergbaulichen Einwirkungsbereichen herausgegeben worden, die das Altbergbaugebiet 

Wahner Heide weiträumig abgrenzten. Aufgrund der unsicheren Informationslage 

umfasste der Einwirkungsbereich 60 % des Stadtgebietes. Um bei der Aufstellung 

von Bebauungsplänen oder bei Einzelbauvorhaben eine kleinteilige altbergbauliche 

Standortbewertung soweit wie möglich zu vermeiden, werden in der Untersuchung 

die altbergbaulichen Einwirkungsbereiche zur Kennzeichnung im Flächennutzungsplan 

fundiert abgegrenzt und einer übergreifenden Gefährdungsbeurteilung unterzogen. 

Fortschreibung des Verkehrsentwicklungsplanes (VEP) als kommunales Verkehrskonzept 

mit Erstellung eines computergestützten Verkehrsmodells für das 

übergeordnete Straßennetz (Teile 1 und 2 sind 2013 abgeschlossen, Teil 3 ist 

noch in Arbeit) 

Die Fortschreibung des Verkehrsentwicklungsplanes berücksichtigt die schon eingetretenen 

und zukünftig noch zu erwartenden städtebaulichen und demografischen 

Strukturveränderungen im Rahmen einer strategischen Verkehrsplanung. Er zeigt 

Schwachstellen auf und gibt handlungsbezogene Maßnahmenempfehlungen zur 

Umsetzung des Strategiekonzeptes, insbesondere auch im Bereich der Verkehrsmittelwahl 

und der Weiterentwicklung der Nahmobilität. Das mit dem Verkehrsmodell 

entwickelte Verkehrsnetz ist Grundlage für die Beurteilung aller zukünftigen verkehrsrelevanten 

Planungen. Mit dem Verkehrsmodell können die Auswirkungen im Verkehrsnetz 

untersucht und prognostiziert werden. Die Ermittlung des für die Darstellung 

im Flächennutzungsplan relevanten Straßennetzes basiert auf diesem Verkehrsmodell. 

Integriertes Klimaschutzkonzept zur Erstellung einer CO 2 -Bilanz und der Ermittlung 

von Energieeinspar- und CO 2 -Minderungspotenzialen mit Empfehlungen und 

Maßnahmen für den Klimaschutz (Teil 1 ist 2013 abgeschlossen, Teil 2 und 3 ist 

noch in Arbeit). 

Im Rahmen des Klimaschutzkonzeptes werden die klimaschutzrelevanten Handlungsfelder 

der Stadtplanung bearbeitet. Sie betreffen auch den Flächennutzungsplan 

hinsichtlich Umfang und Verteilung der weiteren Siedlungsentwicklung und dem 

Ziel einer kompakten und energieeffizienten Siedlungsstruktur. Das Klimaschutzkonzept 

soll auch Aussagen treffen zur besonderen Eignung von Standorten im Stadtgebiet 

zur Nutzung erneuerbarer Energien wie z. B. Geothermie, Fernwärme oder 

Kraft-Wärme-Kopplung (KWK). 

Seite 6 



Insgesamt erstreckte sich die Grundlagenarbeit über 3 Jahre. Soweit vom Koordinationsaufwand 

leistbar, wurden die Konzepte parallel entwickelt, um den Erarbeitungsprozess 

auch im Interesse der Aktualität der Fachbeiträge zeitlich zu straffen. 

Abb. 3: Ablaufplan Erarbeitung der kommunalen Planungsgrundlagen 

1.2.2 Frühzeitige Beteiligung 

Mit dem vorliegenden Vorentwurf werden die Öffentlichkeit sowie die Behörden und 

Träger Öffentlicher Belange erstmals an der Planung beteiligt. 

Der Öffentlichkeit wird in Bürgerveranstaltungen Gelegenheit zur Information und 

Erörterung gegeben. Zusätzlich werden die Planunterlagen im Rathaus während einer 

angemessener Frist ausgelegt und im Internet veröffentlicht mit Gelegenheit zur 

Stellungnahme. Auch Einzeltermine zur Erörterung werden angeboten. 

Den Behörden und Trägern Öffentlicher Belange wird ebenso in angemessener Frist 

Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Behördengespräche schließen sich nach 

Bedarf an. Ziel ist es, das Neuaufstellungsverfahren bis 2015 abzuschließen. 

2 Beschreibung des Stadtgebietes 

2.1. Lage im Raum, Verkehrserschließung 

Die Stadt Troisdorf liegt am Übergang zwischen Niederrhein und Mittelrhein zwischen 

Köln und Bonn in der Kern-Rand-Zone beider Verdichtungsräume. Sie ist mit 

75.595 Einwohnern 5 die größte Stadt des Rhein-Sieg-Kreises, der sich beiderseits 

des Rheines um die Bundesstadt Bonn erstreckt. In den heutigen Stadtgrenzen ist 

Troisdorf am 01.08.1969 im Rahmen der kommunalen Neugliederung im Lande 

Nordrhein-Westfalen entstanden durch Zusammenschluss der Stadt Troisdorf mit 

seinerzeit rd. 20.000 Einwohnern mit der Gemeinde Sieglar sowie Teilen der Ämter 

Lohmar und Menden. Die neue Stadt hatte damals rd. 49.000 Einwohner. Mit Überschreiten 

der Schwelle von 60.000 Einwohnern ist Troisdorf seit 1991 Große kreisangehörige 

Stadt. 

5 Landesbetrieb für Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT. NRW), Bevölkerungsstatistik, Stand 

30.06.2012 

Seite 7 



Das 62 km 2 große Stadtgebiet ist naturräumlich geprägt durch die Lage im Südosten 

der Kölner Bucht zwischen den südlichen Ausläufern des Bergischen Landes mit der 

Wahner Heide im Norden und den Flussauen der Agger und der Sieg, die im Osten 

und Süden das Stadtgebiet begrenzen. Die Flussauen wie auch die Wahner Heide 

sind FFH-Gebiete 6 mit europäischer Bedeutung für den Naturschutz. Sie sind zugleich 

bedeutsam für die Erholung der Bevölkerung in Troisdorf und der Region. 

In der Wahner Heide, z. T. auf Troisdorfer Gebiet, liegt der Verkehrsflughafen Köln- 

Bonn, an den Troisdorf über die Bundesautobahn A 59 direkt angebunden ist. Sie ist 

Teil des überregionalen Autobahnnetzes und durchschneidet das Stadtgebiet. Zugleich 

erfüllt sie die Funktion einer regionalen Stadtautobahn, an die Troisdorf mit 

zwei Anschlussstellen (Troisdorf und Spich) angebunden ist. Die Anschlussstelle 

Porz/Lind liegt nahe der nördlichen Stadtgrenze. Die Bahnstrecken Köln-Koblenz- 

Frankfurt und die ICE-Neubaustrecke Köln-Frankfurt verlaufen direkt durch das 

Stadtgebiet und verbinden Troisdorf über Köln und Siegburg mit dem europäischen 

Schnellverkehrseisenbahnnetz. In Troisdorf halten Regionalzüge und S-Bahnzüge. 

Köln-Porz 

Lohmar 

Troisdorf 

Siegburg 

St. Augustin 

Abb. 4: Troisdorf – Lage im Raum 

6 Richtlinie Flor, Fauna, Habitat der Europäischen Union vom 21. Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen 

Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen 

Seite 8 



Die Verteilung der Nutzungsarten im Stadtgebiet zeigt einen überdurchschnittlichen 

Gebäude-, Frei- u. Betriebsflächenanteil und weist damit auf einen höheren Verstädterungsgrad 

hin. Dieser geht zu Lasten der Landwirtschaftsflächen, deren Anteil im 

Stadtgebiet mit 21,6 % nur halb so hoch ist wie im Kreis- oder Landesdurchschnitt. 

Allein aus dieser Flächenverteilung zeigt sich die schwierige Situation für die Landwirtschaft 

in einem stark suburbanisierten Raum wie Troisdorf und die Konkurrenz 

unter den Flächennutzungsansprüchen. 

Die Waldfläche liegt mit 28,7 % ähnlich hoch wie im Kreisgebiet und deutlich über 

dem Landesdurchschnitt. Der relativ große Waldanteil resultiert aus den großflächigen 

Natur- und Landschaftsschutzgebieten, insbesondere der Wahner Heide, die auf 

Dauer gesichert sind mit allen positiven Effekten für Klima und Umwelt. 

Der hohe Verkehrsflächenanteil erklärt sich durch flächenintensive Verkehrsanlagen 

im Stadtgebiet, insbesondere den Flughafen, aber auch Bahnanlagen. Darin zeigt 

sich auch die allgemein gute Erschließung der Stadt Troisdorf und das relativ dichte 

klassifiziertes Straßennetz im Stadtgebiet. 

Abb. 5: Nutzungsarten nach Katasterfläche in Troisdorf 7 

Das Stadtgebiet hat eine charakteristische lanzettförmige Kontur mit einer von Südwest 

nach Nordost gekippten Achse. Troisdorf grenzt unmittelbar an zwei weitere 

Mittelzentren, die Kreisstadt Siegburg und die Stadt St. Augustin sowie die Oberzentren 

Köln im Norden und Bonn im Süden. Allein die Kernstädte von Siegburg, St. Augustin 

und Troisdorf bilden zusammen in unmittelbarer Nähe eine gemeinsame, gegliederte 

Stadtfläche von weit über 100.000 Einwohnern. Weitere Nachbarstädte sind 

die Städte Rösrath und Lohmar im Bereich der Wahner Heide und die Stadt Nieder- 

7 Quelle: IT.NRW, Landesdatenbank, Stand: 17.07.2012 

Seite 9 



kassel auf der Niederterrasse am Rhein. Die Abstände der Nachbarstädte zu Troisdorf 

betragen von Ortsmitte zu Ortsmitte folgende Entfernungen (Luftlinie): 

- Siegburg 3,8 km (39.980 Einw.) 

- St. Augustin 4,5 km (55.781 Einw.) 

- Lohmar 4,7 km (31.200 Einw.) 

- Niederkassel 8,8 km (37.757 Einw.) 

- Rösrath 9,5 km (27.288 Einw.) 

- Bonn 9,9 km (324.899 Einw.) 

- Köln 20 km (1.007.119 Einw.) 8 

Abb. 6: Verwaltungsgliederung – Troisdorf in der Region 9 

2.2. Stadträumliche Gliederung 

Troisdorf gliedert sich heute in 12 Stadtteile, die aufgrund ihrer siedlungsgeschichtlichen 

Entwicklung unterschiedliche Gesichter haben. Aufgrund der geringen zentralörtlichen 

Bedeutung Troisdorfs in vorindustrieller Zeit sind die Ortszentren als dörfliche 

Kerne entstanden. Erst durch die starke Zunahme an Einwohnern im 19. und 20 

Jahrhundert bedingt durch die Ansiedlung von Großindustrie entstanden städtische 

Strukturen mit einer verdichteteren Bebauung. Diese konzentrierten sich beiderseits 

der Bahnstrecke und der alten Handelsstraße Köln-Frankfurt (heute Bundesstraße 

B 8) als Siedlungsband zwischen Köln-Porz und Siegburg. Hier liegt heute das 

8 Stand aller Einwohnerzahlen: 30.06.2012 

9 Ausschnitt Verwaltungsgliederungskarte IT NRW, Geschäftsbereich Statistik, Graphiken Zensus 

2011, http://www.it.nrw.de/statistik/z/daten/grafiken_zensus.pdf, S. 5, zuletzt aufgerufen 03.06.2013 

Seite 10 



Hauptsiedlungsgebiet von Troisdorf mit den Stadtteilen Troisdorf-Mitte, Troisdorf- 

West, Friedrich-Wilhelms-Hütte, Oberlar und Spich. 

B8 

Bahnstrecke 

A 59 

Abb. 7: Troisdorf – Stadtteilgliederung 

Die dörflichen Strukturen haben sich westlich dieses Siedlungsbandes auf einer Nebenachse 

entlang der Sieg als beliebte Wohnstandorte weiterentwickelt. Die Autobahn 

A 59 trennt diese Stadtteile vom Hauptsiedlungsgebiet. Hauptort im westlichen 

Stadtgebiet ist der Stadtteil Sieglar mit der Stadtteilergänzung Rotter See, die ein 

Nebenzentrum bildet. In allen diesen Stadteilen liegen Wohnlagen im Einflussbereich 

der Bahnstrecken und der A 59. Darüber hinaus belasten die stark befahrenen 

Hauptverkehrsstraßen, insbesondere die B 8 und die L 332, die Anwohner in den 

Ortsdurchfahrten. Betroffen sind die Stadtteile Troisdorf, Spich, Sieglar, Eschmar und 

Kriegsdorf. Bergheim wird von der L 269 tangiert. Altenrath liegt solitär im äußersten 

Norden in der Wahner Heide. Altenrath und Teile von Troisdorf-Mitte sind auch von 

Fluglärm betroffen. Die Ausrichtung der flughafennahen Siedlungsachse parallel zur 

Hauptstart- und Landebahn vermeidet jedoch direkte Überflüge, sodass nur Randbereiche 

betroffen sind. 

2.2.1 Stadtteil Troisdorf-Mitte 

In Troisdorf-Mitte, dem größten Stadtteil, leben rd. 20 % der Wohnbevölkerung. Er 

bildet den Siedlungsschwerpunkt von Troisdorf auf der Nordostseite der Bahnstrecke 

mit wichtigen zentralen Infrastruktureinrichtungen (Post, Krankenhaus, Schulen, Mu- 

Seite 11 



seen, Stadthalle, Rathaus) und dem Bahnhof Troisdorf. Der Busbahnhof Troisdorf ist 

als moderne Umsteigeanlage errichtet worden und wird durch eine Bike+Ride-Anlage 

sowie ein Parkhaus ergänzt, dass auch Park+Ride-Funktion übernimmt. In der 300 m 

entfernten Innenstadt liegt das Hauptversorgungszentrum für die gesamte Stadt. Im 

Rahmen einer 10-jährigen Stadtsanierung seit Ende der 1970er Jahre ist die Innenstadt 

im zentralen Abschnitt der Kölner Straße einschließlich Nebenstraßen vom 

Verkehr befreit worden. Eine ausgedehnte Fußgängerzone ist von 1978 bis 1987 an 

die Stelle der Ortsdurchfahrt getreten und hat die Funktion und Bedeutung der Innenstadt 

dadurch erheblich verbessert. Der Verkehr wird seitdem auf einer neuen 

Straße südlich um die Innenstadt herumgeführt. Unweit der Innenstadt bildet die 

Burg Wissem ein kulturelles Zentrum als Keimzelle der Stadt. Sie war der Stammsitz 

der Herren von Troisdorf (Truhtesdorf). Der Burgpark erfüllt die Funktion eines zentralen 

Stadtparkes, der in die südlichen Waldflächen der Wahner Heide übergeht. 

Entlang der Hauptgeschäftsstraßen sind größere Bereiche gemischt genutzt (Wohnen 

und Gewerbe), meist in einem Gebäude vereinigt mit gewerblicher Nutzung im 

Erdgeschoss und Wohnnutzung in den Obergeschossen. Nur kleinräumig gibt es rein 

gewerblich genutzte Bereiche. Zwischen dem Waldrand der Wahner Heide und der 

Aggeraue sind ausgedehnte Wohnbereiche entstanden. Die Siedlung Altenforst ist 

hier als Großwohnanlage der 1970er Jahre entstanden Zur Wohnraumversorgung 

der belgischen Soldaten und ihrer rd. 5.000 Familien in der ehemaligen Garnison 

Troisdorf ist im Bereich der Lohmarer Straße in den 1950er Jahren eine eigene Siedlung 

errichtet worden. 

Der Stadtteil Troisdorf-Mitte weist das größte geschlossene Wohnsiedlungsgebiet 

auf. Entlang der B 8 und in der Innenstadt ist die Bebauung weitgehend dreigeschossig, 

in Einzelfällen auch höher. Ansonsten dominiert eine zweigeschossige Bebauung. 

Das am Waldrand gelegene Aggerstadion fasst 10.000 Zuschauern und bietet mit 

weiteren Trainingsplätzen beste Bedingungen für den Amateur- und Hochleistungssport. 

Das Aggerstadion und viele andere moderne Sportanlagen in den übrigen 

Stadtteilen begründen den Ruf Troisdorfs als Sportstadt. 

Zwischen Troisdorf-Mitte und dem Stadtteil Spich liegt auf der Hauptsiedlungsachse - 

eingebettet in den Waldrand der Wahner Heide das Werksgelände der früheren Dynamit-Nobel 

AG (heute Industriepark Troisdorf), dem größten Troisdorfer Industrieareal. 

Es gliedert sich in das geschlossene Industrieparkgelände mit vermieteten Objekten 

und einen im Rahmen der Revitalisierung des Geländes freigestellten, neu 

erschlossenen Gewerbe- und Industriepark für gewerbliche Einzelinvestoren. 

2.2.2 Stadtteil Troisdorf-Spich 

In Richtung Köln-Porz schließt sich auf der Hauptsiedlungsachse der Stadtteil Spich 

an, der als zweitgrößter Stadtteil rd. 17 % der Wohnbevölkerung aufnimmt. Sein 

Zentrum und der Schwerpunkt der Wohnbebauung liegen nordöstlich der Bahnstrecke. 

Spich ist mit einem S-Bahn-Haltepunkt an den regionalen Schienenverkehr angebunden. 

Am S-Bahn-Haltepunkt befindet sich eine moderne Umsteigeanlage für 

Linienbusse und eine Park+Ride- sowie Bike+Ride-Anlage. Das örtliche Versorgungszentrum 

des Stadtteils liegt 300 m entfernt im historischen Ortskern an der B 8 

(Hauptstraße) und hat seitlich angelagert in den 1970er Jahren einen durch eine 

Seite 12 



Neubebauung geformten „Marktplatz“ erhalten, der überwiegend die Funktion eines 

Parkplatzes erfüllt. Wie in Troisdorf-Mitte sind entlang der B 8 (Hauptstraße) Bereiche 

durch gemischte Nutzungen (Wohnen und Gewerbe) gekennzeichnet. Die Bauhöhe 

ist an der Hauptstraße größtenteils dreigeschossig, in Einzelfällen höher, ansonsten 

ist sie ein bis zweigeschossig. Spich weist im Kirchweg zentrumsnah eine 

Hochhauswohnanlage der 1970er Jahre auf. 

Die nordöstlichen Wohnlagen in Spich grenzen an das Waldgebiet am Südrand der 

Wahner Heide und sind ein bevorzugter Wohnstandort. Nach Norden, Westen und 

Süden konzentrieren sich in Spich große neue Gewerbegebiete, die den Schwerpunkt 

der gewerblichen Entwicklung in den letzten 40 Jahren gebildet haben, zuletzt 

mit der Umnutzung der belgischen Kaserne Camp Spich in einen modernen Gewerbe- 

und Industriepark. An der Stadtgrenze zu Köln sind im Zuge der Nassauskiesung 

die Spicher Seen entstanden. Das Gebiet ist teils rekultiviert, teils wird es gewerblich 

genutzt. 

2.2.3 Stadtteil Troisdorf-West 

Troisdorf-West ist ein zweigeteilter Stadtteil westlich der Bahnstrecke bzw. im Gleisdreieck 

der beiden Bahnstrecken. Der Stadtteilschwerpunkt liegt auf der Rückseite 

des Bahnhofs. Durch eine durchgehende Unterführung besteht ein unmittelbarer Anschluss 

an Bahnhof und Innenstadt und es können die Versorgungsmöglichkeiten 

der nahe gelegenen Innenstadt mit in Anspruch genommen werden. Die Mannstaedt- 

Werkssiedlung „Rote Kolonie“ bildet einen eigenen historischen Siedlungskern in 

diesem Teil von Troisdorf-West. Die Bauhöhen schwanken, sind überwiegend zweigeschossig, 

erreichen in Teilbereichen aber auch im verdichteteren Wohnungsbau 

bis zu vier Geschossen. 

Das vielfältige Schulangebot in den Stadtteilen wird in Troisdorf durch eine Gesamtschule 

ergänzt, die gut erreichbar im Stadtteil Troisdorf-West untergebracht ist. Unmittelbar 

anschließend an die Gesamtschule entsteht der Sportpark Oberlar mit modernsten 

Anlagen für den Vereinssport. 

Eine vom übrigen Stadtteil abgesetzt Lage hat das Gleisdreieck. Hier liegt das 

Werksgelände der Mannstaedt-Werke, einem Walzwerk zur Herstellung warm gewalzter 

Stahlprofile. Das Werk gehört zu den größten Einzelbetrieben in Troisdorf. 

Vor dem Werksgelände ist die Werkssiedlung „Kasino-Viertel“ entstanden aus der 

sich eine das gesamte nördliche Gleisdreieck ausfüllende bis zu dreigeschossige 

Bebauung entwickelt hat. Sie weist überwiegend Wohnnutzung auf, z. T. aber auch 

in Gemengelage mit gewerblicher Nutzung. Versorgungseinrichtungen sind im Gleisdreieck 

nicht vorhanden. 

Neben dem „Kasino-Viertel“ ist ein kleineres Gewerbegebiet (Kasinostr.) neben dem 

Werksgelände der Mannstaedt-Werke neu entstanden. Ein weiteres Gewerbegebiet 

(Josef-Kitz-Str.) ist westlich durch Abteilung von aufgegebenen Werksflächen entstanden. 

2.2.4 Stadtteil Troisdorf-Friedrich-Wilhelms-Hütte 

Die Stadtteile Troisdorf-West und Friedrich-Wilhelms-Hütte bilden ein geschlossenes 

Siedlungsgebiet, unterteilt von der rechtsrheinischen Bahnstrecke und der L 332 

(Willy-Brandt-Ring), die als anbaufreie Landesstraße die Stadtteile trennt. Die eben- 

Seite 13 



falls früher zur Mannstadt-Hütte gehörende Arbeitersiedlung „Schwarze Kolonie“ bildet 

den Kern des Stadtteils Friedrich-Wilhelms-Hütte, der im Wesentlichen erst nach 

1945 entstanden ist, mit zwei Großwohnanlagen aus den 1970er Jahren. Zentral, 

nahe der am stärksten verdichteten Bebauung ist der Stadtteilpark Friedrich-Wilhelm- 

Hütte angelegt worden. Die Bebauung erreicht eine Höhe von bis zu vier Geschossen, 

in den Großwohnanlagen auch höher. 

Die zentralen Versorgungseinrichtungen dienen weitgehend der Nahversorgung und 

haben ihren Schwerpunkt in der Mendener Straße. Sie gehen dort entlang der Bahnlinie 

in eine gewerbliche Nutzung über. Dort liegt der S-Bahn-Haltepunkt Friedrich- 

Wilhelms-Hütte. 

2.2.5 Stadtteil Troisdorf-Oberlar 

Eine Nebenachse der Besiedlung folgt der Hangkante der Niederterrasse an der 

Sieg, die bis zur Stadt Niederkassel am rechten Rheinufer reicht. Die Anbindung an 

die Hauptachse stellt der Stadtteil Oberlar dar, der sich auf der Südwestseite der 

Bahnstrecke beiderseits der Sieglarer Straße entwickelt hat. Auch hier liegt eine 

Werkssiedlung der Mannstaedt-Werke, die Siedlung „Elisabethstraße“, die Anfang 

des 20. Jahrhunderts errichtet worden ist. Die Bauhöhe erreicht im Stadtteil Oberlar 

selten vier Geschosse, nur in Einzelfällen ist die Bebauung auch noch höher. 

Die Sieglarer Straße ist das örtliche Nahversorgungszentrum. An die südwestlich der 

Bahnstrecke gelegenen Gewerbegebiete des Stadtteils Spich schließt Oberlar mit 

eigenen Gewerbeflächen an. Der Oberlarer Park liegt als Stadtteilpark zwischen dem 

Gewerbegebiet und den Wohnlagen des Stadtteils. Die südöstliche Grenze des 

Stadtteils ist nicht wahrnehmbar. Hier ist Oberlar mit Troisdorf-West zusammengewachsen. 

2.2.6 Stadtteil Troisdorf-Sieglar 

Eine weitere deutliche Zäsur im Siedlungsgefüge ähnlich den Eisenbahnstrecken 

bildet die Bundesautobahn A 59. Sie begrenzt die räumliche Ausdehnung der zuvor 

beschriebenen Stadtteile. Sieglar ist heute der drittgrößte Troisdorfer Stadtteil und 

war ehemals bis 1969 neben der Stadt Troisdorf eine selbständige Gemeinde, zu der 

neben Spich alle Stadtteile auf der Siedlungsachse entlang der Sieg gehörten. Das 

historische Ortszentrum weist eine heterogene Bebauung auf, die teils dörflich, teils 

auch städtisch bis großstädtisch anmutet mit hohen Verwaltungsgebäuden. Der zentrale 

Versorgungsbereich um die Kerpstraße ist relativ klein. Ein großer Teil des Zentrums 

wird von einer neueren Wohnanlage eingenommen. Im Übrigen sind Teile des 

alten Ortskerns auch noch durch Mischnutzung gekennzeichnet. In der Nähe der Autobahn 

sind in den 1970er Jahren Punkthochhäuser und eine Großwohnanlage entstanden. 

Die Bauhöhen liegen dort bei sieben Geschossen, sonst bewegen sie sich 

in den Wohnlagen allgemein zwischen ein und zwei Geschossen, teilweise drei Geschossen, 

im Zentrum aber auch bis zu sechs Geschossen. 

Sieglar verfügt über das größte Schulzentrum der Stadt. Mit dem Berufskolleg des 

Rhein-Sieg-Kreises und der Industriemeisterschule sind dort auch regionale Bildungseinrichtungen 

angesiedelt. Sieglar ist auch Standort für das zweite Troisdorfer 

Krankenhaus. 

Seite 14 



Zum Stadtteil Sieglar gehört ein Gewerbegebiet an der A 59, das größtenteils das 

Betriebsgelände der Fa. Reifenhäuser umfasst, einem der größten Einzelbetriebe in 

Troisdorf. Dort werden Maschinen zur Verarbeitung von Kunststoffen gefertigt. In 

zentraler Lage von Sieglar liegt der Betriebssitz der Rhein-Sieg-Verkehrsgesellschaft 

mit Ihrem Betriebshof für Linienbusse und Rangierlokomotiven zur Bedienung 

der Kleinbahnstrecken. 

Die südlichen Wohnlagen von Sieglar grenzen unmittelbar an die Siegaue und sind 

ein bevorzugter Wohnstandort. 

2.2.7 Stadtteil Troisdorf-Rotter See 

Nördlich vom Sieglarer Schulzentrum schließt sich der in den 1980er Jahren angelegte 

Wohnpark Rotter See an, der inzwischen westlich der A 59 einen eigenen 

Stadtteil bildet. Die höher verdichtete Bebauung hat ein städtisches Gepräge und 

orientiert sich für die dominierenden Mehrfamilienhäuser an der klassischen Blockbebauung. 

In den Randbereichen sind auch Einfamilienhäuser entstanden. Die Bauhöhen 

liegen zwischen ein und zwei Geschossen bei den Einfamilienhäusern und 

drei bis vier Geschossen für die Mehrfamilienhäuser. 

In der geographischen Mitte des Stadtteils befindet sich ein kleines Nahversorgungszentrum, 

dass durch ein SB-Warenhaus mit angeschlossenem Fachmarktzentrum an 

der Spicher Straße weitgehend seine ursprüngliche Funktion verloren hat. Zusammen 

mit Fach- und Nahversorgungs-Discountmärkten und einem Bau- und Hobbymarkt 

hat sich an der Spicher Straße in Troisdorf-Rotter See ein großflächiger Einzelhandelsstandort 

mit erheblicher Bedeutung für alle westlichen Stadtteile entwickelt. 

Der für den Stadtteil namensgebende Rotter See liegt als ehemaliger, inzwischen 

rekultivierter Baggersee zwischen den Stadtteilen Rotter See und Kriegsdorf. Das 

Seeufer ist auf der Seite des Wohnparks parkartig gestaltet. Nördlich des Sees um 

das historische Haus Rott ist mit dem neuen Stadtteil die Grünanlage Haus Rott entstanden. 

In unmittelbarer Nachbarschaft haben die Rhein-Sieg-Werkstätten eine 

neue Werkstatt für geistig Behinderte errichtet, die größte im Rhein-Sieg-Kreis. Weitere 

gewerbliche Nutzungen sind im Stadtteil nicht angesiedelt. 

2.2.8 Stadtteil Troisdorf-Kriegsdorf 

Kriegsdorf ist als einziger Stadtteil im westlichen Stadtgebiet vollständig von Freiraum 

umgeben. Er hat in Teilen noch ländliches Gepräge mit einigen landwirtschaftlichen 

Betrieben. Mehrere sind in den nahen Außenbereich ausgesiedelt, um die 

Produktionsbedingungen zu verbessern. Den Ortskern bildet die Reichensteinstraße 

als alte Dorfstraße mit teilweiser Mischnutzung. Nahversorgung ist nur ansatzweise 

vorhanden. Beiderseits der alten Ortslage ist der Stadtteil als Wohnstandort ausgebaut 

worden. Das reizvolle landschaftliche Umfeld und ruhige Wohnverhältnisse verschaffen 

den Kriegsdorfer Wohngebieten eine hohe Lagegunst. Die Bebauung erreicht 

Bauhöhen von ein bis zwei Geschossen. 

Mit dem Airport-Gewerbepark Junkersring liegt im Stadtteil Kriegsdorf das zuletzt 

entstandene große Gewerbegebiet Troisdorfs, das grenzüberschreitend auf dem 

Gebiet der Nachbarstadt Niederkassel seine Fortsetzung finden soll. Zwischen dem 

Gewerbegebiet und den Wohnlagen des Stadtteils Kriegsdorf liegt der Golfplatz 

Seite 15 



Troisdorf. Zusammen mit anderen Sport- und Freizeitangeboten im Umfeld ist hier 

ein sportives Zentrum entstanden mit Eissporthalle, Reiterhof, Tennisanlage, Soccer- 

Dome, Kletterhalle und Bowling-Center, das so im Rhein-Sieg-Kreis nur in Troisdorf 

zu finden ist. 

2.2.9 Stadtteil Troisdorf-Eschmar 

Übergangslos geht die Bebauung des Stadtteils Sieglar in das Siedlungsgebiet 

Eschmar über. Der Stadtteil hat sich aus einem Straßendorf entwickelt und zeigt in 

der Ortsdurchfahrt z. T. noch dörflichen Charakter. Die südlichen Wohnlagen sind 

auch hier durch die Lage zur Siegaue bevorzugt. Im Norden ist in den 1970er Jahren 

die Gartenstadt Eschmar im verdichteten Flachbau entstanden mit einer im Wesentlichen 

auf das kleine Nahversorgungszentrum beschränkten hochverdichteten mehrgeschossigen 

Bebauung. Hier erreicht die Bebauung Höhen von bis zu 5 Geschossen, 

ansonsten bewegen sich die Bauhöhen zwischen ein und zwei Geschossen, z. 

T. auch drei Geschossen. Die alte Ortslage weist teilweise Mischnutzung auf ohne 

nennenswerte Nahversorgung. Am Vorgebirgsblick ist der Parkfriedhof Eschmar entstanden 

mit friedhofsbezogenen Gewerbebetrieben (Gärtnerei, Steinmetz, etc.). 

Nördlich im Freiraum liegt der Eschmarer See, eine ehemalige Nassauskiesung. Die 

Rekultivierung des Sees ist weitgehend abgeschlossen. Im Anschluss beiderseits 

des Eschmarer Sees sind Trockenauskiesungen im Betrieb mit längerfristigen Genehmigungen. 

An diesem Standort hat sich auch eine Bauschutt-Recycling-Anlage 

mit ebenfalls befristeter Genehmigung angesiedelt. 

2.2.10 Stadtteil Troisdorf-Müllekoven 

Nach einer gut 300 m breiten Freiraumzäsur, die einen wichtigen Biotopverbund zwischen 

Siegaue und Niederterrasse darstellt, schließt sich auf der Siedlungsachse 

entlang der Sieg in Richtung Südwesten nach Eschmar der im Ortskern ebenfalls 

ländlich anmutende Stadtteil Müllekoven an. Er geht unmittelbar in den benachbarten 

Stadtteil Bergheim über. Die alte Dorfstraße in Müllekoven ist teilweise von 

Mischnutzung geprägt, weist aber kaum Nahversorgungsmöglichkeiten auf. Die Bebauung 

ist ein- bis zweigeschossig. Die Wohnlagen am Rande der Siegaue sind von 

hoher Qualität. Im Stadtteil gibt es kein rein gewerblich genutztes Gebiet. 

2.2.11 Stadtteil Troisdorf-Bergheim 

Der Stadtteil Bergheim ist durch seine Lage am Hochufer der Sieg geprägt mit dem 

Siegmündungsgebiet in den Rhein und dem Discholl, einem Sieg-Altarm. Bergheim 

grenzt dort an die Nachbarstädte Bonn und Niederkassel. Das Wohngebiet „Am 

Krausacker“ ist eine im Wesentlichen in 10 Jahren realisierte Entwicklungsmaßnahme 

zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs, begonnen 1999. Am Elly-Heuss- 

Knapp-Platz besteht in geringem Umfang eine Nahversorgungsmöglichkeit. Die Nahversorgung 

im alten Ortszentrum Bergheim erreicht auch nur die Größe einer Nahversorgungslage. 

An der Grenze zu Müllekoven existiert jedoch, integriert in die 

Wohnbaufläche, ein Nahversorgungsmarkt. Ein weiterer großflächiger Nahversorgungsmarkt 

ist peripher am Ortsrand in der Nähe des Neubaugebietes „Am Krausacker“ 

angesiedelt. Die Bebauung im Stadtteil ist bis zu drei Geschosse hoch, ansonsten 

findet sich fast ausschließlich eine ein- bis zweigeschossige Bebauung. 

Seite 16 



Bergheim besitzt ein eigenes kleineres Gewerbegebiet südlich der Rheinstraße 

(L332). 

Das in der Siegaue gelegenen Ausflugslokal „Zur Siegfähre“ mit der Möglichkeit für 

Fußgänger und Radfahrer, dort über die Sieg überzusetzen, ist ein regional bekanntes 

Ausflugsziel im Stadtteil. 

Nördlich im Freiraum liegt der Mondorfer See, eine vor kurzem abgeschlossene Nassauskiesung 

mit einigen angrenzenden Trockenauskiesungsflächen. Die Rekultivierung 

des Sees ist noch nicht abgeschlossen. 

2.2.12 Stadtteil Troisdorf-Altenrath 

Von dem zusammenhängenden Siedlungsbereich räumlich getrennt liegt im Norden 

des Stadtgebietes in der Wahner Heide der Stadtteil Altenrath, der sich ursprünglich 

als Streusiedlung entwickelt hat. Nachdem das kleine Heidedorf bis 1938 Jahren 

vollständig geräumt und in den Truppenübungsplatz Wahner Heide einbezogen worden 

ist, konnte es erst nach Rückkauf durch die Stadt Troisdorf in den 1980er Jahren 

planungsrechtlich im Bestand gesichert werden. Zugleich wurden Flächen zwischen 

den einzelnen Siedlungsansätzen planmäßig aufgesiedelt. Die Bebauung ist ein- bis 

zweigeschossig. Teile der Altbebauung sind Siedlungssplitter im Außenbereich geblieben, 

umgeben von den Landschafts- und Naturschutzgebieten der Wahner Heide. 

Teilweise liegen sie auch in der Lärmschutzzone des Flughafens und finden 

schon von daher ihre Beschränkung in der räumlichen Entwicklung. 

Unmittelbar im Naturschutzgebiet der Wahner Heide liegt die zweite ehemalige belgische 

Kaserne in Troisdorf, das Camp Altenrath, das im Zuge von Ausgleichsmaßnahmen 

für den Ausbau des Kölner Autobahnringes vollständig renaturiert worden 

ist. 

Stadtteil 

Einwohner 

insgesamt 

Anteil 

Gesamtstadt 

Ausländische 

Einwohner 

Anteil 

im Stadtteil 

Troisdorf-Mitte 16.075 20,1 % 2.667 16,6 % 

Spich 12.796 16,7 % 1.059 8,3 % 

Sieglar 8.939 11,7 % 953 10,7 % 

Friedrich-Wilhelms-Hütte 7.222 9,4 % 1.247 17,3 % 

Oberlar 6.057 7,9 % 1.065 17,6 % 

Bergheim 5.713 7,2 % 291 5,1 % 

Troisdorf-West 5.498 7,5 % 783 14,2 % 

Rotter See 3.962 5,2 % 310 7,8 % 

Eschmar 3.101 4,1 % 168 5,4 % 

Kriegsdorf 3.037 4,0 % 133 4,4 % 

Altenrath 2.342 3,0 % 92 3,9 % 

Müllekoven 1.855 2,4 % 55 3,0 % 

76.597 8.823 11,5 % 

Tab. 1: Troisdorfer Stadtteile nach Einwohnerzahl (Stand 31.12.2012) 10 

10 Einwohnerstatistik der Stadt Troisdorf (abweichend von der Landesstatistik mit Zeitwohnsitzen) 

Seite 17 



2.3. Siedlungsentwicklung 

Die Troisdorfer Siedlungsentwicklung reicht etwa 1.500 Jahren zurück. „Das Bild der 

heute sichtbaren ländlichen Besiedlung prägte sich nach der fränkischen Landnahme 

aus, die der römischen Vorherrschaft folgte. Im Troisdorfer Stadtgebiet sind es ab 

etwa 500 n. Chr. die Höfe, Adelssitze und Dörfer, die das Gebiet der kaum besiedelten 

Mittelterrasse nutzen und so bis in die Neuzeit in den Blick kommen. Nach der 

fränkischen Besiedlung vollzieht sich im Mittelalter u. a. ein Kampf um die Vorherrschaft 

der Erzbischöfe von Köln auch im Raum Troisdorf, in dessen Verlauf die Burgenbesitzer 

massiv gefordert werden. In dieser Zeit, vom 9. bis zum 13. Jh., wird das 

Bild der Dörfer, die heute die Stadt Troisdorf ausmachen, wie auch das Bild der 

Landschaft entscheidend geprägt. Das Grundnetz aus Entwicklungskernen wurde 

damit gelegt, die im Wesentlichen den heutigen Troisdorfer Stadtteilen entsprechen.“ 

11 

Die Siedlungsentwicklung über die weiteren Jahrhunderte verläuft sehr langsam auf 

den begrenzten wirtschaftlichen Grundlagen einer Agrargesellschaft. Die gesamtgesellschaftlichen 

Bedingungen und die Lebensumstände der Masse der Bevölkerung 

boten nur begrenzte Möglichkeiten für eine Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung. 

Bescheidene Siedlungserweiterungen folgten bestehenden Straßen- und Wegeverläufen 

oder entwickelten sich an einigen Ortsrändern. Ende des 18. Jahrhunderts 

kündigt sich in Deutschland allmählich der Übergang zur Industriegesellschaft an mit 

einem einsetzende gesellschaftlichen Wandel, Fortschritten auf dem Gebiet der Naturwissenschaften 

und wirtschaftlichen Veränderungen. Im 19. Jahrhunderts beginnt 

in Troisdorf die Ansiedlung industrieller Großbetriebe. 

„Im Jahre 1825 kommt es zur Gründung der Sieg-Rheinischen-Hütten AG – den späteren 

Mannstaedt-Werken - durch den Obergeometer Windgassen. Drei Gründe hatten 

den Unternehmer die Sieg-Agger-Niederung als Standort für seinen Betrieb wählen 

lassen: Erstens die Nähe des Erzes, zweitens die Nähe und der Vorrat an Holzkohle 

aus den umliegenden Wäldern und drittens die Wasserkraft. Zu diesem Zweck 

kaufte er die Mühlen am Sieglarer Mühlengraben und erwarb damit die notwendigen 

Wasserrechte. Die Errichtung der Hütte erweist sich demnach als rohstoff- und energieorientiert, 

wie es für die frühen Industrieanlagen typisch war.“ 12 Eisen- und Manganerzvorkommen 

wurden in der nahen Wahner Heide ausgebeutet. Bis 1880 wurde 

für die Friedrich-Wilhelms-Hütte Raseneisenstein aus Spich gefördert. 13 

Während dieser Zeit siedelten sich Zulieferbetriebe und weiterverarbeitende Betriebe 

der Eisen- und Stahlbranche an, die Troisdorf zu einem Industriestandort machten. 

1910 werden die Eisenhütte und das Walzwerk vom Kölner Industriellen Louis 

Mannstaedt übernommen und in großem Umfang zur Betriebsverlagerung des bisherigen 

Betriebes aus Köln-Kalk ausgebaut. Er lässt die „Kolonie-Siedlungen“ zur Unterbringung 

der neuen Arbeitskräfte errichten. „Für die Umwandlung Troisdorfs von 

einer unbedeutenden, agrarisch strukturierten Siedlung zu der größten Industriestadt 

des Kreises ist allerdings ebenso der im Jahre 1886/87 erfolgte Bau der „Zündhüt- 

11 Denkmalpflegeplan der Stadt Troisdorf, ebd., Seite 14 

12 Denkmalpflegeplan der Stadt Troisdorf, ebd., Seite 216 

13 Dederichs, Matthias in : Troisdorfer Jahreshefte XXXI/2001, S. 84-90 

Seite 18 



chen- und Sprengkapselfabrik“ – der späteren Dynamit-Nobel AG – mit verantwortlich. 

Da sich der Gründer dieses in jeder Hinsicht einflussreichen Werkes schon recht 

früh auch mit der Kunststoffproduktion beschäftigte, gab es in dieser Sparte ebenso 

beeindruckende Folgeindustrien“. 14 1905 gelingt der Dynamit Nobel AG mit der Celluloid-Produktion 

der Einstieg in dieses zukunftsweisende Geschäftsfeld. Troisdorf 

wird zum Sitz der Hauptverwaltung. 1954 wird hier das erste in Serie hergestellte 

Kunststofffenster mit dem Markennamen Trocal vorgestellt und eröffnet eine Serie 

von weltbekannten Markennamen mit der Vorsilbe Tro… als Zeichen Ihrer Herkunft. 

Die Ansiedlung und Entwicklung der beiden Großbetriebe Mannstaedt-Werke und 

Dynamit-Nobel wurde durch den Bau der Köln-Gießener Eisenbahn 1854 (Siegstrecke 

Richtung Frankfurt) und Troisdorf–Niederlahnstein (Rheinstrecke) 1871 begünstigt, 

die Troisdorf mit dem Eisenbahnnetz in Deutschland verbanden. Die beiden 

Großbetriebe prägten über 100 Jahre die Wirtschaftsstruktur in Troisdorf und waren 

der Motor für die Wirtschafts- und Siedlungsentwicklung. Dies führte „zunächst im 

Umfeld der Industrie (Troisdorf, Spich, Oberlar) zu prägenden Ortserweiterungen. Im 

Stadtteil Friedrich-Wilhelms-Hütte entstanden die ersten Werkswohnungen für die 

Arbeiter und Angestellten der Eisenhüttenschmelze und damit der Siedlungsimpuls 

für eine weitere bis in unsere Zeit anhaltende städtebauliche Entwicklung. 

„In der Folgezeit … hatte Troisdorf im Vergleich zu den umliegenden Ortschaften 

(und späteren Stadtteilen) durch seine sprunghaft entwickelte Industrie das größte 

Wachstum zu verzeichnen. Dies drückte sich nicht nur in der Verdichtung der vorhandenen 

Siedlungsfläche aus, sondern es entstanden weitere Viertel in den Randlagen, 

die zu einer deutlichen Ausweitung des Ortes beitrugen. Dies gilt, wenn auch 

nicht in dieser Intensität wie in Troisdorf, auch für Oberlar und Spich. In den anderen 

Stadtteilen beschränkt sich dies eher auf die weitere Verdichtung bzw. behutsame 

städtebauliche Erweiterung in Form von Bebauungs- und Siedlungsstreifen entlang 

der historischen Bebauung.“ 15 

Eine Sonderentwicklung beginnt 1936 für das kleine Heidedorf Altenrath durch die 

Einbeziehung in den Truppenübungsplatz Wahner Heide, die endgültig erst mit dem 

Rückkauf in der 1980er Jahren gelingt, nachdem die Ausbaupläne für den Flughafen 

nicht weiterverfolgt worden sind. In den übrigen Ortsteilen veränderten die mit dem 

Wirtschaftsaufschwung entstehenden Nachkriegsbauten das Ortsbild jedoch stark. 

„Die beiden Industrieanlagen in Troisdorf (Klöckner-Mannstaedt-Werke und Dynamit- 

Nobel AG) entwickelten sich weiter und waren schon in den 1950er Jahren wieder an 

führender Stelle, nicht nur in Troisdorf, sondern auch des gesamten Rhein-Sieg- 

Kreises. Im Schatten dieser Großindustrie konnten die Klein- und mitteständischen 

Betriebe ebenfalls erneut Fuß fassen, was auch zur Ausweisung neuer Gewerbeflächen 

führte. Der wirtschaftliche Erfolg und der Zuzug neuer Einwohner ließ in kürzester 

Zeit neuen modernen Wohnraum entstehen. Diese Entwicklung lässt sich für die 

Stadtteile Oberlar und Spich – wenn auch nicht in der Intensität wie in Troisdorf – 

nachvollziehen. In den übrigen Stadtteilen werden ebenfalls neue Besiedelungsflächen 

hinzugewonnen.“ 16 

14 Denkmalpflegeplan der Stadt Troisdorf, Schriftenreihe des Archivs der Stadt Troisdorf, Band 31, 

November 2010, Seite 216, 217 

15 Denkmalpflegeplan, ebd.,S. 15 

16 Denkmalpflegeplan, ebd.,S. 15 

Seite 19 



Die Beschäftigtenzahlen in den beiden industriellen Großbetrieben erreichten 1961 

mit 23.509 Beschäftigten ihren vorläufigen Höchststand. 17 Der einsetzende Strukturwandel 

und der Prozess der Globalisierung führten danach zu einem erheblichen 

Verlust von Arbeitsplätzen. Um die Anfälligkeit der Troisdorfer Wirtschaft gegen konjunkturelle 

und strukturelle Krisen zu verringern, wurden in der Folge insbesondere in 

Spich große neue Gewerbeflächen zur Ansiedlung mittelständischer Betriebe geschaffen. 

Damit gelang es die Verluste an Arbeitskräften mehr als aufzufangen. Der 

Dynamit-Nobelkonzern existiert seit 2004 nicht mehr. Die Troisdorfer Betriebsflächen 

wurden nach Zwischenerwerb durch die städtische Entwicklungsgesellschaft an die 

Fa. Keystone verkauft, die als Dienstleister den Gebäudebestand verwaltet und an 

einzelne Firmen vermietet. Im gleichen Jahr begann im Camp Spich die Umsetzung 

der Konversionsmaßnahme, die zu einer weiteren Stabilisierung der wirtschaftlichen 

Grundlagen beiträgt. 

Durch den anhaltenden Zuwachs an Wohn- und Arbeitsstätten sind die Flächenreserven 

der Siedlungsentwicklung nach dem derzeit wirksamen Flächennutzungsplan 

weitgehend ausgeschöpft. Die Siedlungsentwicklung erreicht oft auch natürliche 

Grenzen, insbesondere die großräumigen Schutzgebiete für Natur und Landschaft 

oder Verkehrstrassen, sodass ein Ende der äußeren Entwicklung absehbar ist. Daher 

ist bereits seit mehreren Jahrzehnten parallel zu Siedlungserweiterungen auch 

eine gezielte Innenentwicklung nicht nur zur Umnutzung gewerblicher Bereiche betrieben 

worden, sondern auch zur Verdichtung des Wohnungsbestandes im bestehenden 

Siedlungsgebiet. 

Abb. 8: Siedlungsentwicklung von 1823 -1955 und heutige Stadtausdehnung (grau) 18 

17 Kommunale Entwicklungsplanung Troisdorf, DBE GmbH, Stuttgart, Deutsche Gesellschaft für 

Landentwicklung GmbH, Bad Homburg, Planerbüro Zlonicky, Essen, Israel Institute of Urban –Studie 

Ltd., Tel Aviv, April 1972, Seite 27 – später auch als „Stadtentwicklungsplan“ veröffentlicht 

18 Denkmalpflegplan der Stadt Troisdorf, ebd.,S. 17 

Seite 20 



3 Übergeordnete Planungsvorgaben 

3.1. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung 

Das Recht und die Pflicht zur kommunalen Bauleitplanung ist nach § 1 Abs. 4 

BauGB zugleich mit der Maßgabe verbunden, die eigenen Pläne der übergeordneten 

räumlichen Gesamtplanung anzupassen. Nach § 1 des Raumordnungsgesetzes des 

Bundes (ROG) 19 ist der Gesamtraum der Bundesrepublik Deutschland und seine 

Teilräume durch zusammenfassende, überörtliche und fachübergreifende Raumordnungspläne, 

zu entwickeln, zu ordnen und zu sichern. Die Anpassung der Bauleitplanung 

ist dabei keine „Einbahnstraße“. Sie ist gebunden an eine Beteiligung der 

Kommunen an der Aufstellung der Raumordnungspläne, die eine Anpassungspflicht 

auslösen sollen. Das im ROG verankerte Gegenstromprinzip soll eine angemessene 

Berücksichtigung örtlicher Interessen bei der Abwägung mit überörtlichen Belangen 

sicherstellen. Zur differenzierten Abwägung der Interessen unterscheidet § 3 ROG 

zwischen Zielen der Raumordnung als verbindliche Vorgaben sowie Grundsätzen 

der Raumordnung als Vorgaben für nachfolgende Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen 

auf der nachgeordneten Planungsebene. 

Nach § 8 Abs. 1 ROG erfolgt die Raumordnung zweistufig. So sind in den Ländern 

ein Raumordnungsplan für das Landesgebiet (landesweiter Raumordnungsplan) und 

Raumordnungspläne für dessen Teilräume (Regionalpläne) aufzustellen. 

Abb. 9: Räumliches Planungssystem 20 

Die Pläne der Landesraumordnung werden in Nordrhein-Westfalen auf Grundlage 

des Landesplanungsgesetzes (LPlG) aufgestellt. 21 Raumordnungspläne auf Lande- 

19 Raumordnungsgesetz (ROG) vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986), zuletzt geändert d. Gesetz 

v. 31.7.2009 (BGBl. I S. 2585) 

20 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Raumordnungsbericht 2011, Bonn 2012, S. 128 

Seite 21 



ebene sind das als Gesetz beschlossene Landesentwicklungsprogramm (§ 16) und 

der Landesentwicklungsplan (§17) der obersten Landesplanungsbehörde. Auf regionaler 

Ebene sind es i. d. R. die Regionalpläne, die von den Regionalräten bei den 

Regionalplanungsbehörden (Bezirksregierungen) aufgestellt werden. 

3.2. Großräumige Rahmenbedingungen der Siedlungsentwicklung 

Die städtebauliche Entwicklung einer Kommune wird maßgeblich von der großräumigen 

Entwicklung bestimmt, insbesondere der Regionalentwicklung, die in den Teilräumen 

der Bundesrepublik Deutschland aufgrund ihrer individuellen geographischen 

und sozioökonomischen Grundvoraussetzungen unterschiedlich verläuft. 

Troisdorf liegt am südlichen Ende des Verdichtungsraumes Rhein/Ruhr, der achsial 

mit dem Verdichtungsraum Rhein/Main verbunden ist. Die Entwicklung dieser Raumstruktur 

resultiert aus den Bedingungen der ersten Industrialisierung im 19. Jahrhundert 

in der das Eisenbahnnetz entstand und begonnen wurde, das Straßennetz für 

den motorisierten Straßenverkehr auszubauen. Die achsiale Ausprägung der Siedlungsstruktur 

folgt bis heute diesen Verkehrslinien mit dem Ziel, entlang leistungsfähiger 

Verkehrswege die Besiedelung zu konzentrieren. 

Nordrhein-Westfalen 


Hessen 

Rheinland-Pfalz 

Abb. 10: Großräumige siedlungsstrukturelle Lage Troisdorfs 

Einwohnerdichtekarte, dunkelrot Verdichtungsräume 22 

21 Neufassung des Landesplanungsgesetzes vom 03.05.2005 (GV. NRW. S. 430), zuletzt geändert d. 

Gesetz v. vom 29. Januar 2013 (GV. NRW S. 33) 

22 Ausschnitt Karte Bevölkerungsdichte (Einwohner je km 2 ) Raumordnungsbericht 2005, ebd., S. 16 

Seite 22 




Abb. 11: Bevölkerungsprognose 2025, Veränderung zu 2055 

blau (-), gelb (+/-), rot (+), Troisdorf + 3 bis + 10 % 23 

Der Wandel der Bedingungen in den Verdichtungsräumen seit der Entstehung der 

Raumstruktur führt dazu, dass Verdichtungsräume nicht per se Wachstumskerne der 

Siedlungsentwicklung bleiben. Vielmehr können wichtige Funktionsverluste und der 

damit verbundene Verlust von Arbeitsplätzen negative Entwicklungsprozesse auslösen. 

Bei einer genaueren Betrachtung der Raumentwicklung auf regionaler Ebene zeigen 

sich deutliche Unterschiede in der Entwicklung der großräumigen Verdichtungsräume. 

Die Bevölkerungsprognose 2025 für das Bundesgebiet geht von einer weiteren 

Ausprägung der aktuellen Entwicklungstendenzen aus. Während der nördliche Teil 

des Verdichtungsraumes Rhein/Ruhr von einer negativen Bevölkerungsentwicklung 

gekennzeichnet sein wird, bleibt die Entwicklung im südlichen Teil nach der prognostizierten 

Entwicklung auf einem relativ stabilen Wachstumspfad. 

Sowohl die Zuwanderung aus anderen Staaten nach Deutschland als auch die Binnenwanderung 

innerhalb Deutschlands werden getragen von einem mobilen Bevölkerungsanteil, 

der seinen Wohnort nach den ökonomischen Voraussetzungen wählt, 

insbesondere nach der Arbeitsplatzsituation. Die wirtschaftliche Stärke oder Schwäche 

eines Raumes steuert unmittelbar den Wanderungssaldo. Im Raumordnungsbericht 

2005 wird eine Zahl von 8 Mio. Menschen jährlich genannt, die innerhalb 

Deutschlands umzieht. Allerdings entfallen 7 Mio. auf den Umzug in benachbarte 

Gemeinden oder Kreise. 

23 BBR-Berichte Kompakt 2/2008, Bevölkerungsprognose 2025, S. 2, Abb. Künftige kleinräumige 

Bevölkerungsdynamik 

Seite 23 



Abb. 12: Langfristig prognostizierte großräumige Bevölkerungsentwicklung in Deutschland 24 

In den Verdichtungsräumen bestand lange Zeit eine Kern-Rand-Wanderung. Von 

diesem Suburbanisierungsprozess profitierten die Umlandgemeindentypen wie 

Troisdorf besonders. Auch wenn sich dieser Prozess abschwächt, bleibt er ein wesentlicher 

Faktor für Wanderungsgewinne wie die Attraktivität des Gesamtraumes. 

Welche Faktoren die Attraktivität bestimmen, machen die inzwischen regelmäßig und 

flächendeckend in Deutschland und Europa durchgeführten Rankings deutlich, z. B. 

der Zukunftsatlas der Prognos AG. 25 

24 Raumordnungsbericht 2005, ebd., S. 33 

25 http://www.prognos.com/Zukunftsatlas-2010-Regionen.753.0.html 

Seite 24 



3.3. Landesentwicklungsprogramm und Landesentwicklungsplan 

Das zuletzt durch Gesetz vom 17.12.2009 geänderte Landesentwicklungsprogramm 

(LePro) von 1974 ist durch Ablauf der befristeten Geltungsdauer am 31.12.2011 außer 

Kraft getreten. 

Die Landesregierung hat einen neuen Landesentwicklungsplan 2025 angekündigt, in 

den auch Regelungstatbestände des bisherigen LePro zum Einzelhandel mit aufgenommen 

werden sollen. Die Regelungen des § 24a LePro zur Begrenzung der Zulässigkeit 

von Factory Outlet Centern (Direktvertriebszentren) hatten nach dem Urteil 

des Verfassungsgerichtshof des Landes NRW vom 26.08.2009 und dem Urteil des 

Oberverwaltungsgerichtes Münster vom 30.09.2009 wegen der festgestellten unzulässigen 

Einschränkung der kommunalen Planungshoheit besonders im Fokus gestanden. 

Vor diesem Hintergrund sowie neuen veränderten Rahmenbedingungen für 

die Raumordnung ist die Erarbeitung eines neuen umfassenden Landesentwicklungsplans 

vorsehen. Wegen der besonderen Dringlichkeit neuer landesplanerischer 

Ziele zum Einzelhandel liegt bereits ein „Sachlicher LEP-Teilplan Großflächiger Einzelhandel“ 

im Entwurf vor, der auch bereits das Beteiligungsverfahren durchlaufen 

hat. Dieser neue Teilplan des LEP ist bisher aber auch noch nicht wirksam geworden. 

Im bisher noch gültigen Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) 

von 1995 26 ist Troisdorf im Kartenteil A (Siedlungsräumliche Grundstruktur, zentralörtliche 

Gliederung und Entwicklungsachsen) als Mittelzentrum in einer Ballungsrandzone 

dargestellt. Die Hauptsiedlungsachse Troisdorfs im Verlauf der überörtlichen 

Verkehrsinfrastruktur zwischen den Verdichtungsräumen Rhein/Ruhr und 

Rhein/Main zählt zu den dargestellten „Großräumigen Achsen von europäischer Bedeutung“. 

Der Kartenteil B (Freiraum und Freiraumfunktion) trifft ergänzende Freiraumdarstellungen 

nach dem Stand der Regionalpläne 1995. Daher ist die 2003 wirksam gewordene 

Neuaufstellung des Regionalplans Köln, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg hier 

noch nicht berücksichtigt, sodass der Stadtteil Kriegsdorf noch als Freiraum dargestellt 

ist. Erkennbares Ziel der Landesplanung ist ebenfalls die Erhaltung von Freiraum 

zwischen den Ortsteilen Eschmar und Müllekoven. Beiderseits der A 59 südlich 

der Anschlussstelle Troisdorf ist ebenfalls eine Freiraumdarstellung getroffen worden. 

In diesem Bereich war seinerzeit ein Stadtteilpark angedacht, der ggf. im Rahmen 

einer erfolgreichen Bewerbung für eine Landesgartenschau realisiert werden 

sollte. Diese Darstellung entspricht nicht mehr den aktuellen städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen 

für diesen Bereich. Durch die Errichtung des Solarparkes 

Oberlar in diesem Bereich wurden die Möglichkeiten einer Freiraumentwicklung inzwischen 

weiter eingeschränkt. 

Die Darstellung von Waldgebieten ist bereits auf der Ebene des Landesentwicklungsplanes 

eine Vorgabe für den Flächennutzungsplan, entsprechende Darstellungen 

zu entwickeln, die im bisherigen Flächennutzungsplan fehlen. Die Gebiete für 

den Schutz der Natur entsprechen den Zielen und Schutzausweisungen im Rahmen 

der Landschaftsplanung. Dasselbe gilt für die wasserrechtlichen Darstellungen, die 

im Rahmen der wasserrechtlichen Fachplanungen abzustimmen sind. 

26 Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) vom 11.05.1995 (GV. NW. 1995 S. 532) 

Seite 25 



1 

entsprechend dem Stand der Gebietsentwicklungsplanung im 

Feb. 1995 

Abb. 13: Ausschnitt LEP 1995 NRW, Kartenteil B (Freiraum und Freiraumfunktion) 27 

Der 1998 ergänzend zum Landesentwicklungsplan als sachlicher Teilplan erneut 

aufgestellte Landesentwicklungsplan „Schutz vor Fluglärm“ 28 trifft Regelungen zur 

Zulässigkeit von Wohnnutzung (auch in Mischgebieten) innerhalb der im Landesentwicklungsplan 

festgelegten Lärmschutzzonen. Der Plan geht auf den Vorgängerplan 

LEP IV zurück, auf dem der sachliche Teilplan von 1998 fußt. Die Vorgaben des LEP 

27 http://www.ihkbonn.de/fileadmin/dokumente/Downloads/Standortpolitik/LEP_Karte.RegBez.Koeln.pdf 

, zuletzt aufgerufen 

31.05.2013 

28 Landesentwicklungsplan Schutz vor Fluglärm vom 17.08.1998 (GV. NW. 1998 S. 512) 

Seite 26 



IV wurden bereits in den Troisdorfer Flächennutzungsplan von 1973 übernommen. 

Ziel der Planung ist es, keine neue Ausweisung von Bauland im Lärmeinwirkungsbereich 

von Flughäfen und Flugplätze zuzulassen. Das Planungsinstrument mit drei 

definierten Lärmschutzzonen A, B und C hat sich vom Grundsatz bewährt. Troisdorfer 

Stadtgebiet ist in den Stadtteilen Altenrath und Troisdorf-Mitte durch die Lärmschutzzone 

C betroffen. Der Landesentwicklungsplan stellt es hier anders als in den 

Zonen A und B in das Ermessen der Regionalplanungsbehörden, unter besonderer 

Beachtung der erheblichen Lärmbelastung Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) darzustellen. 

Im Regionalplan führte dies im Einvernehmen mit der Stadt Troisdorf zur 

Nichtberücksichtigung als ASB, sodass z. B. die Wohnlagen Rambusch und Waldsiedlung 

in Altenrath keine weitere Entwicklungsmöglichkeit erhielten. 

Abb. 14: Ausschnitt LEP 1998 NRW, Teilplan Schutz vor Fluglärm 

3.4. Ziele des Regionalplanes 

Die Regionalpläne legen nach § 18 LPlG auf der Grundlage des Landesentwicklungsprogramms 

und des Landesentwicklungsplanes die regionalen Ziele der Raumordnung 

für alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen im Planungsgebiet 

fest. Sie erfüllen z. T. auch die Funktion eines Fachplanes und zwar die eines Landschaftsrahmenplanes 

im Sinne des Landschaftsgesetzes (LG) und eines forstlichen 

Rahmenplanes gemäß des Landesforstgesetzes (LFoG). Sie sind die Schnittstelle 

der Raumordnung zur Bauleitplanung. Die Anpassungspflicht der Bauleitplanung an 

die Ziele der Raumordnung bezieht sich unmittelbar auf die Ziele und Grundsätze der 

Regionalplanung. Die auf der der Ebene der Regionalplanung zeichnerisch konkretisierten 

Ziele haben dabei eine besondere Bedeutung und binden die Bauleitplanung 

in der Planschärfe der Regionalpläne unmittelbar. Die Verordnung zur Durchführung 

Seite 27 



des Landesplanungsgesetzes regelt in § 35 detailliert die Inhalte der Regionalpläne 

einschließlich der zu verwendenden Planzeichnungen. 29 

Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein- 

Sieg wurde im Jahre 2003 nach damaliger Bezeichnung als Gebietsentwicklungsplan 

aufgestellt. Er legt in seinem Geltungsbereich die regionalen Ziele der Raumordnung 

und Landesplanung für die räumliche Entwicklung fest und koordiniert alle raumbedeutsamen 

Maßnahmen. Für die Stadt Troisdorf ist 2004 zur Umnutzung der Kaserne 

Camp Spich die 2. Regionalplanänderung zur Darstellung von Camp Spich als 

Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereich durchgeführt worden. 

3.4.1 Räumlich-funktionale Gliederung der Siedlungsbereiche 

Für die räumliche Gliederung der Flächennutzungen werden durch zeichnerische 

Darstellungen im Regionalplan Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) und Bereiche 

für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) vorgegeben. 

Im ASB können gemäß textlicher Zielsetzung alle Baugebietskategorien der Baunutzungsverordnung 

(BauNVO) im Rahmen der Bauleitplanung entwickelt werden, außer 

Industriegebiete für erheblich belästigende Gewerbebetriebe, die einem GIB vorbehalten 

sind. Gewerbegebiete können somit im ASB und GIB ausgewiesen werden. 

Regionale ASB-Ziele und ASB für zweckgebundene Nutzungen sind in Troisdorf 

nicht verzeichnet. Solitäre Ortschaften mit einer Aufnahmefähigkeit von weniger als 

2.000 Einwohnern werden nicht als ASB dargestellt, ohne das damit eine Einschränkung 

für die Bauleitplanung verbunden ist. 

Als allgemeines Ziel dürfen im GIB keine anderen Baugebiete als Industrie- und Gewerbegebiete 

entwickelt werden. Ebenso sind Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel 

im GIB ausgeschlossen. Die Darstellung von zentralen Versorgungsbereichen 

im Sinne der bisherigen Siedlungsschwerpunkte nach ehemals § 6 LePro sind 

auch nicht möglich. Als weiteres textliches Ziel ist für GIB eine relative Bodenschutzklausel 

formuliert, dass unbebaute Flächen erst nach vorheriger Prüfung der Nutzungsmöglichkeit 

brachliegender oder anderweitig nicht genutzter Flächen in Anspruch 

genommen werden dürfen. Nutzungskonflikte an Nahtstellen von ASB und 

GIB sind innerhalb des GIB durch geeignete Maßnahmen zu bewältigen. 

Als regionales Ziel ist eine abschnittsweise Inanspruchnahme des interkommunalen 

Gewerbegebietes Troisdorf/Niederkassel (Airport Gewerbepark Junkersring) festgelegt. 

Dieses Ziel ist bereits aus Gründen der unterschiedlichen Verfügbarkeit der 

Grundstücksflächen und aus erschließungstechnischen Gründen verwirklicht. GIB für 

zweckgebundene Nutzungen sind in Troisdorf nicht vorhanden. 

Aufgrund der getroffenen zeichnerischen Darstellungen für das Stadtgebiet von 

Troisdorf lassen sich die textlichen Zielvorgaben für ASB und GIB stimmig umsetzen. 

3.4.2 Sicherung und Abbau oberflächennaher Bodenschätze 

Ein Bereich zur Sicherung und zum Abbau oberflächennaher Bodenschätze (BSAB) 

ist im Troisdorfer Stadtgebiet im Bereich des Eschmarer und Mondorfer Sees darge- 

29 Landesplanungsgesetz DVO – LPlG DVO v. 08.06.2010 i. d. F. der Änderungsverordnung v. 

13.03.2012 (GV. NRW. S. 146) 

Seite 28 



stellt (BSAB 14). Da durch die Urteile des OVG Münster vom 15.12.2011 und 

08.05.2012 erhebliche Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der Tragfähigkeit der Konzentrationswirkung 

des Regionalplanes in Bezug auf die dargestellten Abgrabungsbereiche 

bestehen, sind die Darstellungen des Regionales nicht zur unmittelbaren 

Übernahme in den Flächennutzungsplan geeignet. Eine Entscheidung für das Erfordernis 

der planerischen Steuerung in Troisdorf ist auf der Ebene des Flächennutzungsplanes 

zu treffen. 

3.4.3 Freiraum 

Freiraumbereiche für zweckgebundene Nutzungen, Freizeit, Erholung und Fremdenverkehr 

sind in Troisdorf nicht dargestellt. 

Zur Gliederung, Sicherung und nachhaltigen Entwicklung des im LEP NRW dargestellten 

Freiraums stellt der Regionalplan in Überlagerung mit Allgemeinen Freiräumen 

und Agrarbereichen (AFAB) Bereiche für den Schutz der Natur (BSN), Bereiche 

für den Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung (BSLE), Regionale 

Grünzüge, Waldbereiche sowie Oberflächengewässer und Bereiche mit Grundwasser- 

und Gewässerschutzfunktionen (BGG) dar. Die Inanspruchnahme der Vorbehaltsfläche 

des AFAB ist nur bei unabweisbarem Bedarf gemäß Zielvorgabe des 

Regionalplanes möglich. Ansonsten sind dort die Produktionsbedingungen im Sinne 

einer nachhaltigen Landwirtschaft zu erhalten oder zu verbessern. 

3.4.4 Bereiche für den Schutz der Natur, der Landschaft, landschaftsorientierte 

Erholung und regionale Grünzüge 

Die Darstellung basiert auf der Biotoptypenkartierung des LANUV. Als Vorrangfläche 

haben die Ziele der BSN in der Überlagerung mit AFAB und Waldbereichen Vorrang. 

In Troisdorf sind die vorhandenen FFH-Gebiete und das Gebiet der Spicher Seen, 

das Entwicklungspotenzial zum Naturschutzgebiet hat, als BSN dargestellt. Folgende 

Regionalplan-Nrn. sind zugeordnet: SU-23 (Siegtal zwischen Siegburg und Mündung 

in den Rhein), SU-37 (Spicher Seen), Su-38 (Aggeraue und Sülzzufluss zwischen 

Lohmar und Troisdorf) und SU-40 (Wahner Heide). 

Als Pufferzonen zu den BSN sind BSLE dargestellt, die im Konfliktfall i. d. R. wie 

BSN Vorrang haben. Für Camp Altenrath enthält der Regionalplan durch die BSLE- 

Ausweisung das Ziel der Renaturierung mit dem textlichen Entwicklungsziel eines 

BSN. 

Die Regionalen Grünzüge nehmen nach der Zielvorgabe des Regionalplanes notwendige 

Ausgleichsfunktionen im Verdichtungsraum wahr, unmittelbar im Umfeld 

des Siedlungsbereiches. Sie sichern die Ortsränder gegen eine bauliche Inanspruchnahme. 

Sie sollen zugleich auch der siedlungsräumlichen Gliederung und 

dem ökologischen Ausgleich dienen und dürfen im Regelfall nicht für andere Zwecke, 

auch nicht für kommunale Infrastruktur, beansprucht werden. In Troisdorf sind fast 

alle Freiraumbereiche mit der Grünzugsignatur überlagert, größtenteils bis unmittelbar 

an den ASB heran. Für die äußeren Entwicklungsmöglichkeiten in der Flächennutzungsplanung 

ergibt sich daraus ein Konfliktpotenzial. 

Seite 29 



3.4.5 Waldbereiche 

Waldbereich sind zu erhalten und fortzuentwickeln. In der Überlagerung mit BSN hat 

im Konfliktfall der BSN Vorrang. 

3.4.6 Wasser, Hochwasserschutz 

Überschwemmungsbereiche sind – soweit sie bei einem 100-jährigen Hochwasser 

überschwemmt werden – von entgegenstehenden Nutzungen, insbesondere von 

zusätzlichen Baugebieten in der Bauleitplänen freizuhalten. 

Zur Vergrößerung des Rückhaltevermögens sind geeignete Bereiche als Retentionsraum 

zurückzugewinnen. In Vorranggebieten, soweit sie über die gesetzlich festgesetzten 

Überschwemmungsgebiete hinausgehen, sowie in Extremhochwasser- 

Bereichen sollen die Kommunen auf das Risiko der Hochwassergefährdung im 

Rahmen der Bauleitplanung hinweisen. 

Abb. 15: Unterscheidung und Abgrenzung von Vorbehalts- und Vorrangflächen im hochwassergefährdeten 

Bereich 30 

Bereiche mit Grundwasser- und Gewässerschutzfunktion (BGG) sind zu erhalten. 

Dem Gewässerschutz ist bei Konflikten Vorrang einzuräumen. In Troisdorf ist das 

Wasserwerk Eschmar der Stadtwerke Troisdorf als Bereich G 3.5 dargestellt. 

30 Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, textl. Darstellung, Teilabschnitt Bonn/Rhein-Sieg, S. 

79, http://www.bezregkoeln.nrw.de/brk_internet/gremien/regionalplanung/teilabschnitt_bonn_rheinsieg/textliche_darstellung/ 

textband.pdf, zuletzt aufgerufen 31.05.2013 

Seite 30 



Abb. 16: Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt 

Region Bonn/Rhein-Sieg, 2. Auflage (Stand 2009) 31 

3.4.7 Schienen- und Linienverkehr 

Neue Baugebiete sollen vorrangig in fußläufiger Entfernung 

von Haltestellen des schienengebundenen öffentlichen 

Nahverkehrs errichtet werden. Es sollen geeignete 

Standorte für den kombinierten Güterverkehr entwickelt 

werden. In Troisdorf sind die S-Bahn-Haltepunkte bereits 

im Umfeld dicht bebaut. Standorte für den Umschlag im 

kombinierten Güterverkehr gibt es aus Sicht der Stadt 

Troisdorf im Stadtgebiet keine. 

31 http://www.bezregkoeln.de/brk_internet/gremien/regionalplanung/teilabschnitt_bonn_rheinsieg/index.html 

(zuletzt aufgerufen 

31.05.2013) 

Seite 31 



3.4.8 Straßen- und Luftverkehr 

Die zeichnerischen Darstellungen sind für das regional bedeutsame Straßennetz aus 

dem klassifizierten Straßenbestand und den Straßenbedarfsplanungen entnommen. 

Die L 332n und auch die L 274n sind als planfestgestellte bzw. linienbestimmte Straßenbauvorhaben 

im Regionalplan enthalten. Kreisstraßen sind nicht dargestellt. 

Der LEP „Schutz vor Fluglärm“ gilt unmittelbar. 

3.4.9 Windkraft 

Der Regionalplan verzichtet auf die Darstellung von Vorrangbereichen für Windenergieanlagen. 

Eine Überlagerung mit Freiraumfunktionen ist weitgehend möglich, nicht 

jedoch mit BSN und Flugplatzbereichen. 

Ansonsten enthält der Regionalplan keine Aussagen zur Energieversorgung mit konventionellen 

oder erneuerbaren Energien. 

3.4.10 Abfallentsorgungsanlagen 

Außerhalb der zeichnerisch dargestellten Standortbereiche sind regionalbedeutsame 

Abfalldeponien nicht zulässig. Standorte für Abfallbehandlungsanlagen sollen auf 

Flächen geplant werden, die in der Bauleitplanung als gewerbliche Bauflächen dargestellt 

sind. In Troisdorf ist die Sonderabfalldeponie Spich als Freiraumbereich mit 

der zweckgebundenen Nutzung Abfalldeponie D 3.2 dargestellt. 

3.4.11 Abwasserbehandlungs- und Abwasserreinigungsanlagen 

Unter der Regionalplan-Nr. 3.5 ist die Kläranlage Müllekoven III mit der zweckgebundenen 

Nutzung „Abwasserbehandlungs- und Abwassereinigungsanlage“ im Freiraum 

dargestellt. 

4 Bisher geltender Flächennutzungsplan und die nachfolgende 

städtebauliche Entwicklung 

Der bisher geltende Flächennutzungsplan ist aus Anlass der kommunalen Neugliederung 

1969 aufgestellt worden. Der Beschluss zur Einleitung des Verfahrens wurde 

am 17.12.1969 gefasst. Als integraler Bestandteil einer Kommunalen Entwicklungsplanung 

wurde der Flächennutzungsplan über drei Jahre erarbeitet. 32 

4.1. Zielvorstellungen des Flächennutzungsplanes 1973 

Im Rahmen der Entwicklungsplanung wurde seinerzeit nach einer Analyse der Strukturdaten 

eine Prognose erstellt. Der Flächennutzungsplan war von einer für diese 

Zeit typischen, hohen Wachstumserwartung geprägt, die der Erfahrung der damaligen 

Entwicklung entsprach. Grenzen des Wachstums waren kaum absehbar. 

32 Kommunale Entwicklungsplanung Troisdorf, DBE GmbH, Stuttgart, Deutsche Gesellschaft für 

Landentwicklung GmbH, Bad Homburg, Planerbüro Zlonicky, Essen, Israel Institute of Urban –Studie 

Ltd., Tel Aviv, April 1972 – später auch als „Stadtentwicklungsplan“ veröffentlicht 

Seite 32 



Abgeleitet aus der Prognose wurden Grundsätze für die weitere Entwicklung aufgestellt, 

die der Sicherung der wirtschaftlichen Grundlagen entsprachen, mit angemessener 

Teilhabe Troisdorfs an der wirtschaftlichen Entwicklung und der Entwicklung 

des Lebensstandards in der Region. So war es das Ziel, Troisdorf im Rahmen der 

kommunalwirtschaftlichen Möglichkeiten so attraktiv wie möglich zu gestalten. 33 . Dazu 

gehörte auch Vorsorge zu treffen für einen ausreichenden Gestaltungsspielraum 

in der Flächenverfügbarkeit. In diesem Sinne geht der Flächennutzungsplan „in seinen 

Zielsetzungen über das Maß hinaus, dass üblicherweise von einem Flächennutzungsplan 

an Flächenausweisungen für einen überschaubaren Zeitraum von etwa 5 

bis 10 Jahren erwartet wird.“ 34 Die Ausweisungen entsprachen „einer weitsichtigen 

Auslegung“ des Flächennutzungsplanes.“ 

Im Sinne dieser Zielvorstellung sollte Troisdorf zu einem leistungsfähigen Mittelzentrum 

im Zentrale-Orte-System der Landesplanung ausgebaut werden. In diesem gestuften 

System zur Versorgung der Bevölkerung mit zentralen Einrichtungen der 

Wirtschaft, Verwaltung, Bildung und Kultur nehmen die Nachbarstädte Köln und 

Bonn als Oberzentren die höchste Hierarchiestufe ein, gefolgt von den Mittelzentren 

und den Grundzentren. Oberzentren dienen der Deckung des spezialisierten höheren 

Bedarfs in Ihrem Einzugsbereich, Mittelzentren dem gehobenen Bedarf und 

Grundzentren dienen der Grundversorgung. 35 Aufgrund der Bedeutung Troisdorfs als 

Arbeitsplatzschwerpunkt und wegen der hohen Kaufkraft der in Troisdorf Beschäftigten, 

die seinerzeit noch 17 % über dem Landesdurchschnitt lag, sollte die stark unterentwickelte 

Einzelhandelsstruktur nachhaltig verbessert werden. 36 Die Kommunale 

Neugliederung bot neue Möglichkeiten einer räumlich-funktionalen Arbeitsteilung in 

einer Stadt, um diese Aufgaben nun besser bewältigen zu können. Sanierungsplanungen 

waren insbesondere für Troisdorf-Mitte, aber auch für Spich und Oberlar 

vorgesehen. Die B 8 sollte ebenso wie die Sieglarer Staße einen 4-streifigen Ausbau 

erhalten. Durch diese zentralörtlichen Ausbaumaßnahmen sollte das Sinken des 

Pendlerüberschusses aufgehalten werden. Eine wichtige Zielmarke auf dem Weg 

Troisdorfs zu einer seiner wirtschaftlichen Bedeutung angemessenen Mittelstadt war 

das Erreichen der Marke von 60.000 Einwohnern und dem Status einer Großen 

kreisangehörigen Stadt. 37 

An gewerblichen Bauflächen wurden rd. 285 ha dargestellt, die weitgehend von den 

beiden Großbetrieben (Dynamit Nobel AG, ca. 110 ha) und Mannstaedt-Werke 

(60 ha) sowie durch das alte Industriegebiet Oberlar (ca. 60 ha) im Bestand eingenommen 

wurden. Die landesplanerische Standortausweisung für ein neues zusätzliches 

Gewerbegebiet für den Aufbau eines mittelständischen Betriebsbesatzes in der 

Größenordnung von 200 ha im Westen von Spich, zwischen Bahnlinie und B 8, wurde 

nicht aufgegriffen. Stattdessen wurde ein 55 ha großes Gebiet im Norden von 

Spich dargestellt (heutiges Gewerbegebiet Belgische Allee) und für eine Diversifizie- 

33 Kommunale Entwicklungsplanung Troisdorf, ebd. S. 107 

34 Kommunale Entwicklungsplanung Troisdorf, ebd. S. 234, 2011 lag die Kaufkraft in Troisdorf 1,4 % 

über dem Bundesdurchschnitt (http://www.rhein-siegkreis.de/imperia/md/content/cms100/wirtschaft2/daten_fakten/zahlenspiegel_2012_rsk.pdf) 

35 Vergl. Landesentwicklungsprogramm vom 16.06.2007., § 22 Zentralörtliche Gliederung 

36 Kommunale Entwicklungsplanung Troisdorf, ebd. S. 41, 

37 Vergl. § 4 GO NRW, Übernahme der Aufgaben Wohnungsbauförderung, Schwerbehindertenrecht 

u. örtl. Katastrophenschutz 

Seite 33 



ung der Troisdorfer Wirtschaftsschaftsstruktur als ausreichend angesehen. Dies sollte 

sich im Nachhinein als Fehleinschätzung erweisen. 

4.2. Dichtevorstellungen des Flächennutzungsplanes 1973 

Für die demografische und räumliche Entwicklung wurden 75.000 Einwohner für das 

Jahr 1985 prognostiziert bei einer Neuausweisung von 365,3 ha Wohnbauland. Dies 

entspricht bei einer dargestellten Gesamtfläche von 1.411 ha Wohnbauland einer 

Bruttowohndichte von 53 EW (Einwohnern)/ha. Eine Schwankungsbreite bis 78.000 

Einwohner mit einer Bruttowohndichte 38 von 55 EW/ha wurde ebenso unterstellt wie 

eine deutliche Anhebung der Dichte durch konzipierte Hochhäuser bei der Erweiterung 

von Friedrich-Wilhelms-Hütte und verdichtetem Geschosswohnungsbau bei der 

Sanierung der Ortskerne von Troisdorf und Spich. Nach dem Dichtemodell von 1973 

wurde das Stadtgebiet in Zonen und Teilzonen unterteilt und dafür die Nachverdichtungspotenziale 

ermittelt. Bei Realisierung der dort unterstellten Gebäudeabbrüche 

im Zuge von Flächensanierungen lag die Obergrenze der Aufnahmefähigkeit bei 

110.000 Einwohnern mit einer Bruttowohndichte von 78 EW/ha. 


Wohnsiedlungsbereich (ha) 

Ortsteile 

ausgewiesene Fläche 

davon 

bebaut 

geplant 

brutto netto brutto netto brutto 

Troisdorf (Mitte u. West) 305,6 180,1 275,6 155,1 30,0 

Oberlar 111,5 76,7 88,9 56,7 22,6 

Friedrich-Wilhelms-Hütte 144,6 91,3 119,6 71,3 25,0 

Spich 334,4 214,1 234,4 144,1 100,0 

Sieglar (u. Rotter See) 252,2 159,1 152,2 89,1 100,0 

Kriegsdorf 62,6 39,1 47,9 29,8 14,7 

Eschmar 78,6 63,7 40,6 33,7 38,0 

Bergheim-Müllekoven 121,5 79,3 86,5 54,3 35,0 

Summen 1.411,0 903,4 1045,7 634,1 365,3 

Altenrath ist mit konstanter Fläche u. Einwohnerzahl als Ortslage in der Freizone im Sinne 

des GEP-Entwurfes nicht in die Berechnung eingegangen. 

Tab. 2: Flächenbilanz Wohnsiedlungsbereich Flächennutzungsplan 1973 39 

4.3. Entwicklung der Ziel- und Dichtevorstellungen seit 1973 

Nach den städtebaulichen Ziel- und Dichtevorstellungen des Flächennutzungsplanes 

wurde bis Anfang der 1980er Jahre geplant und gebaut; sowohl in der Innenstadt von 

38 Die Bruttowohndichte gibt die Anzahl der Einwohner je ha Wohnbaufläche an einschließlich der 

Straßen, öffentlichen Grünflächen und Gemeindarfseinrichtungen in dem betreffenden Siedlungsgebiet. 

39 Kommunale Entwicklungsplanung Troisdorf, ebd. S. 228 bzw. Stadtentwicklungsplan S. 234 

Seite 34 



Troisdorf als auch in Spich und Sieglar. In neuen Wohngebieten wurden ebenfalls 

Hochhäuser konzipiert, besonders augenfällig in Friedrich-Wilhelms-Hütte, aber auch 

in Troisdorf, Spich und Sieglar. 

Anfang der 1980er Jahre wurden diese Planungsvorstellungen zunehmend in Frage 

gestellt und wichen im Bestand einer behutsamen Stadterneuerung. Im Neubaugebiet 

Wohnpark Rotter See orientierte man sich wieder an einer geschlossenen, maximal 

drei- bis viergeschossigen Bebauung. Auch die erhaltende Erneuerung durch 

die Aufstellung von Erhaltungssatzungen, die Festsetzung von erhaltenswerten Objekten 

und die Ausweisung von Denkmalbereichen kennzeichnet den Wertewandel. 

So fällt auch die erste flächendeckende Aufnahme des Denkmalbestandes 1988 in 

diese Zeit. 

Die neuen Ziele konnten sich nur mit reduzierten Dichtevorstellungen erfüllen lassen. 

Dies resultierte aus der stärkeren Erhaltung vorhandener Bausubstanz, aber auch 

aus der Notwendigkeit, sich wohnungsmarktwirtschaftlich auf die abnehmende Akzeptanz 

von hochverdichteten Wohnangeboten einzustellen. So erlebte der ein- bis 

zweigeschossige Flachbau in Form von Doppel- und Reihenhäusern, aber auch das 

kleine, oft nur maximal dreigeschossige Mehrfamilienhaus eine Renaissance, die bis 

heute anhält. 

Verändert hatten sich auch die architektonischen Vorstellungen, die in den 1980er 

Jahren als Reaktion auf das (später oft undichte) Flachdach der 1970er Jahre wieder 

durch geneigte Dachformen geprägt waren. Erst in den letzten 10 bis 15 Jahren werden 

wieder Flach- oder Pultdächer verstärkt nachgefragt, oft in Verbindung mit Staffelgeschossen, 

die Raum für große Dachterrassen geben. 

Troisdorf erreicht heute im Durchschnitt eine Dichte von fast 59 EW/ha, die deutlich 

über den 1973 unterstellten Dichten von 53 EW/ha (=75.000 EW) bzw. 55 EW/ha 

(=78.000 EW) liegt. So vielfältig wie die Troisdorfer Stadtteile sind auch deren Dichten, 

von knapp 40 EW/ha einer ländlichen Siedlungsstruktur in Altenrath bis 73 EW/a 

in Friedrich-Wilhelms-Hütte. 

Stadtteil Einwohner Brutto- 

Bauland ha 

Brutto- Wohndichte 

EW/ha 

m 2 / EW 

m 2 / WE 

Troisdorf-Mitte 16.075 ca. 279,3 ca. 57,6, ca. 173,8 ca. 347,6 

Spich 12.796 ca. 221,9 ca. 57,8 ca. 173,4 ca. 346,8 

Sieglar 8.939 ca.171,5 ca. 52,1 ca. 191,9 ca. 383,7 

Friedrich-Wilhelms-Hütte 7.222 ca. 98,8 ca. 73,1 ca. 136,8 ca. 273,6 

Oberlar 6.057 ca. 98,7 ca. 61,4 ca. 163,0 ca. 325,9 

Bergheim 5.713 ca. 98,2 ca. 58,2 ca. 171,9 ca. 343,8 

Troisdorf-West 5.498 ca. 80,3 ca. 68,5 ca. 146,1 ca. 292,1 

Rotter See 3.962 ca. 36,0 ca. 110,0 ca. 90,9 ca. 181,7 

Eschmar 3.101 ca. 64,0 ca. 48,5 ca. 206,4 ca. 412,8 

Kriegsdorf 3.037 ca. 63,2 ca. 48,1 ca. 208,1 ca. 416,2 

Altenrath 2.342 ca. 58,7 ca. 39,9 ca. 250,6 ca. 501,3 

Müllekoven 1.855 ca. 39,0 ca. 48,0 ca. 210,2 ca. 420,5 

76.597 ca. 1.309 58,5 ca. 171,0 ca. 341,9 

Tab. 3: Troisdorfer Stadtteile, überschlägige Ermittlung städtebaulicher Kennwerte (Stand 

31.12.2012) 40 

40 Einwohnerstatistik der Stadt Troisdorf (abweichend von der Landesstatistik mit Zweitwohnsitzen), 

Brutto-Bauland abgegriffen aus TK 25, Juni 2013, Abweichungsgenauigkeit 5-10% 

Seite 35 



Das Beispiel des Wohnparkes Rotter See zeigt, dass bei einem relativ hohen Geschosswohnungsbauanteil 

mit bis zu vier Geschossen erhebliche Wohndichten erreichbar 

sind, die heute auch als angemessene Dichte im Kern des Verdichtungsraumes 

angesehen werden. Bedingt durch die relativ kleine Bezugsfläche weist der 

Stadtteil statistisch mit 110 EW/ha eine besonders hohe Dichte auf, die höchste 

Wohndichte in Troisdorf. 

4.4. Städtebauliche Entwicklung seit der Flächennutzungsplanaufstellung 

1973 

Einen Überblick über die bisherige städtebauliche Entwicklung gibt ein Vergleich der 

wichtigsten Strukturdaten seit Aufstellung des Flächennutzungsplanes 1973. Dabei 

wird unterschieden in einen ersten Zeitabschnitt bis zum Volkszählungsjahr 1987, 

das zugleich auch die Zeit kennzeichnet, in der in Troisdorf ein Paradigmenwechsel 

von einem rein quantitativen Wachstum zu einem zunehmend qualitativ definierten 

Wachstum festzustellen ist. Das Vergleichsjahr 1987 bietet sich auch an, weil zeitnah 

1985 der Prognosezeitraum für die Erstaufstellung des Flächennutzungsplanes endete 

und die tatsächliche Entwicklung mit der erwarteten verglichen werden kann. 

Während sich aus der weiteren Rückschau langfristige, stabile Strukturmerkmale wie 

auch deren Veränderung in Entwicklungsprozessen zeigen, bietet der Blick auf den 

zeitlichen Nahbereich der letzten gut 20 Jahre die Möglichkeit, aktuelle Entwicklungen 

und ihre Reichweite zu beurteilen und ggf. in die Zukunft fortzuschreiben. 

4.4.1 Strukturdaten- Entwicklung 1970 bis 1987 

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft in der Region und in Troisdorf seit 40 Jahren 

ungebrochen positiv. Verglichen mit der Entwicklung der 20 Jahre von 1950 bis 

1970, in der die Bevölkerung von 31.234 Einwohnern um fast genau 20.000 Einwohner 

gestiegen ist (+64 %), setzte sich dieser Trend allerdings nicht wie 1970 noch 

erwartet fort. Der Zugewinn an Einwohnern lag in den 17 Jahren von 1970 bis 1987 

bei „nur“ 8.808 Einwohnern (+ 17 %). Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen 

Zunahme von 518 Einwohnern. 

Bedingt durch den hohen Anteil an Industriebeschäftigten stieg auch der Anteil der 

Gastarbeiter 1987 auf über 10 %. Viele der ausländischen Arbeitnehmer blieben auf 

Dauer in Deutschland und holten ihre Familien nach Troisdorf. Seitdem bildet die 

Gruppe der Bürgerinnen und Bürger mit ausländischen Wurzeln einen festen Bestandteil 

der Troisdorfer Bevölkerung. 

Die Zunahme der Bevölkerung hatte eine solide Basis in einer positiven natürlichen 

Bevölkerungsentwicklung überlagert mit Wanderungsgewinnen. Troisdorf bezog seine 

Gewinne vor allem aus Nahwanderungen, insbesondere aus Köln, die Motor für 

den Suburbanisierungsprozess in der Kern-Rand-Zone des Verdichtungsraumes waren. 

Zwar wurde die prognostizierte Zielzahl von 75.000 Einwohnern für 1985 nicht 

erreicht. Dafür stimmte aber die gebaute Zahl an Wohnungen sehr genau mit der 

prognostizierten Anzahl überein, sodass die Flächeninanspruchnahme für Wohnbauzwecke 

der Prognose entsprach. Ganz erheblich unterschätzt wurde die sinkende 

Belegungsdichte durch Abnahme der Haushaltsgrößen und die Verwirklichung höhe- 

Seite 36 



er Wohnflächenansprüche. Die Wohnungsbelegungsziffer 41 fiel in 17 Jahren von 3,5 

im Jahre 1970 auf 2,3 im Jahre 1987. Prognostiziert waren „höchstens 2,7“ 42 . Eine 

derartige Steigerung der Wohnfläche je Einwohner war nur möglich, weil sich auch 

die materielle Situation der Wohnbevölkerung besser entwickelt hatte als ursprünglich 

angenommen und eine Finanzierung von mehr Wohnfläche erlaubte. 

Aufgrund der „weitsichtig ausgelegten“ Planung blieb auch bei Erreichen der Zielzahl 

der Wohnungen genug Reserve im Flächennutzungsplan für eine weitere bauliche 

Entwicklung, sodass eine Neuaufstellung entbehrlich war. Es bestand 1987 noch 

eine Wohnbauflächenreserve von 273,8 ha. 43 

Die Zahl der Arbeitsplätze in Troisdorf entwickelte sich stetig weiter. Sie blieb aber, 

auch bedingt durch die abnehmende Arbeitsplatzdichte im produzierenden Gewerbe 

im Zuge von Automation und Rationalisierung, hinter der Entwicklung der Wohnbevölkerung 

zurück. Es begannen die Freisetzung von Arbeitskräften in der Produktion 

der Troisdorfer Großbetriebe und der wirtschaftliche Strukturwandel. Die Arbeitsplätze 

im produzierenden Gewerbe blieben zwar auf hohem Niveau, gingen aber bereits 

zurück. Neue Einwohner hatten somit zunehmend auch außerhalb von Troisdorf ihren 

Arbeitsplatz. Der Pendlerüberschuss von Troisdorf als Arbeitsstättenschwerpunkt 

der Industrie nahm dadurch kontinuierlich ab. Die Dienstleistungsarbeitsplätze hatten 

sich 1987 bereits mehr als verdoppelt. 

Troisdorf in Zahlen 

Volkszähl. 

1950 

Volkszähl. 

1970 

Prognose 

1985 

Volkszähl. 

1987 

Bevölkerung 31.234 51.271 75.000 60.079 

Ausländeranteil 7,6 % - 10,3% 

Bevölkerungsdichte EW/km 2 502 824 1.200 980 

Wohnungen 6.771 14.560 26.300 26.392 

Belegungsdichte 4,6 3,5 2,85 2,3 

Erwerbspersonen 11.989 21.178 30.650 26.988 

Arbeitslose Keine Angabe Keine Angabe - 1.836 

Arbeitsplätze 15.280 22.919 30.000 23.985 

Produzierendes Gewerbe 11.563 18.798 21.000 18.757 

Dienstleistungen 2.959 4.086 8.000 10.057 

Pendlersaldo 3.824 2.484 0 2.800 

Tab. 4: Strukturdatenvergleich Entwicklung 1970 - 1987 44 

41 Die Wohnungsbelegungsziffer (auch Wohnungsbelegungsquote genannt) gibt an, wie viele Einwohner 

in einer Wohnung leben. 

42 Kommunale Entwicklungsplanung Troisdorf, ebd. S.152 bzw. Stadtentwicklungsplan S. 157 

43 Erläuterungsbericht zur 36. FNP-Änderung vom 18.04.1986. 3,6 ha des PLEWA-Geländes (heute 

Siedlung „Auf dem Zechenacker“ wurden im Verfahren als Wohnbaufläche erhalten und sind bei der 

genannten Zahl berücksichtigt, abweichend vom Erläuterungsbericht, der nicht korrigiert wurde. 

44 Quelle: Kommunale Entwicklungsplanung Troisdorf, ebd. S. 2 bzw. Stadtentwicklungsplan S. 3, 

Einzelabfragen https://www.landesdatenbank.nrw.de/ldbnrw/online/logon, zuletzt aufgerufen 

10.06.2013 

Seite 37 



4.4.2 Strukturdaten - Entwicklung 1987 bis 2011 

In den 24 Jahren bis 2011 ist die Einwohnerzahl noch einmal um 12.329 Einwohner 

gestiegen. Das entspricht im Durchschnitt 513 Einwohnern im Jahr wie in dem vorherigen 

Zeitraum. Die 1990er Jahre waren von dringendem Wohnbedarf und starker 

Bautätigkeit bestimmt. Die Bevölkerungskurve flacht sich erst nach der Jahrtausendwende 

ab. Die Zuwachsraten blieben aber deutlich höher als im Landesdurchschnitt. 

Konjunkturelle Schwankungen in der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung wirkten 

sich auf die Region und Troisdorf nur abgeschwächt aus. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung 

ist wie in einigen anderen Städten im näheren Kernraum des Verdichtungsgebietes 

Köln-Bonn in den letzten Jahren noch positiv verlaufen. 

Die Wanderungssalden nahmen im Trend stärker ab und schwankten zuletzt um den 

Nullpunkt. Nahwanderungen sind bei den Zu- und Fortzügen weiterhin am häufigsten. 

Die höchsten Wanderungsgewinne werden aus den benachbarten Großstädten 

Köln und Bonn erzielt. Die Kern-Rand-Wanderung hat an Bedeutung verloren, da 

Köln und Bonn selbst erhebliche Wanderungsgewinne aufnehmen. Wanderungsverluste 

aus Troisdorf gehen überwiegend an das weitere Kreisgebiet bzw. sind Fernwanderungen. 

Der Ausländeranteil ist fast stabil geblieben und beträgt nach dem 

Zensus 2011 bei einer nach unten korrigierten Einwohnerzahl 11%, das ist der 

höchste Anteil im Kreisgebiet nach Eitorf mit 11,6 %. 45 

Die Wohnungsbelegungsdichte ist weiter kontinuierlich gesunken und betrug 2011 

genau 2,0, sodass statistisch gesehen jede Troisdorfer Wohnung durchschnittlich nur 

noch von 2 Personen bewohnt wird. 46 

Abb. 17: Bevölkerungsentwicklung Troisdorf 47 

45 Zum Vergleich: Bonn 12,0 %, Köln 16,4 % (Quelle: http://www.it.nrw.de/statistik/z/index.html , zuletzt 

aufgerufen 13.06.2013) 

46 Dieser Wert entspricht dem Bundesdurchschnitt (Quelle: 

https://www.destatis.de/DE/Publikationen/StatistischesJahrbuch/Bauen.pdf, zuletzt aufgerufen 

10.06.2013) 

Seite 38 



Die beiden großen Troisdorfer Industriebetriebe, die Dynamit-Nobel AG und die 

Roheisen verarbeitenden Mannstaedt-Werke erlebten in der Zeit zwischen 1987 und 

2011 einschneidende Veränderungen, die für die Dynamit Nobel AG mit der Auflösung 

des Konzerns endetet. Nach Trennung der Kunststoffsparte von der Dynamit 

Nobel AG hatte die Hüls-Troisdorf AG große Teile des Werksgeländes übernommen. 

Mehrfache Umfirmierungen und Verkäufe folgten. Schließlich wurden auf dem 

Werksgeländes immer mehr Geschäftsbereiche als selbständige Firmen abgespalten. 

Im Zuge dieses Strukturwandels mussten in erheblichem Umfang Arbeitsplatzverluste 

hingenommen werden. 2004 wurde der einstige Weltkonzern, der seit 1938 

seinen Sitz in Troisdorf hatte, nach abermaligem Verkauf aufgeteilt und aufgelöst. 

Auch die Mannstaedt-Werke wechselten mehrfach den Eigentümer und mussten die 

Belegschaft schrittweise immer wieder reduzieren, sodass es dort heute deutlich weniger 

als eintausend Beschäftigte gibt. Die Arbeitsplätze im produzierenden Gewerbe 

gingen entsprechend stark um rd. 40 % zurück. Als Reaktion auf diese Entwicklung 

verfolgt die Stadt Troisdorf schon seit Anfang der 1980er Jahre die Ausweisung und 

Entwicklung neuer Gewerbegebiete auf kommunalem Bauland, um die Arbeitsplatzverluste 

in der Großindustrie durch neue Arbeitsplätze in weniger krisenanfälligen 

mittelständischen Betrieben auszugleichen. Diese Strategie trug in den Folgejahren 

Früchte und machte den Troisdorfer Arbeitsmarkt unabhängiger von den Großbetrieben. 

Der Anteil der Arbeitsplätze im produzierenden Gewerbe konnte sich nach einer 

Halbierung in den letzten Jahren stabilisieren. 

Durch die Arbeitsplatzverluste bei den Großbetrieben verkehrt sich der bis 1987 noch 

positive Pendlersaldo in einen negativen und der Dienstleistungssektor nimmt weiter 

zu. 

Troisdorf in Zahlen 

Volkszähl. 

1987 

2000 2010 

Zensus 

2011 

Bevölkerung 60.079 72.678 75.369 (75.608) 72.408 

Ausländeranteil 10,3% 14,5% 13,5% (13,6 %) 11,0% 

Bevölkerungsdichte EW/km 2 980 1.169 1.212 (1.216) 1.164 

Wohnungen 26.392 32.872 34.728 (34.791) 35.055 

Belegungsdichte 2,3 2,2 2,1 (2,2) 2,0 

Erwerbspersonen 26.988 36.676** 37.680 

Arbeitslose 1.836 2.667 2.674 (2.589) 1.810 

Sozialvers.pfl. Beschäftigte 23.985 22.448 24.044 24.919* 

Produzierendes Gewerbe 18.757 7.355 7.922 8.178* 

Dienstleistungen 10.057 12.949** 16.110 16.728* 

Pendlersaldo 2.800 -4.434 -1.667 -2.320 

Tab. 5: Strukturdatenvergleich Entwicklung 1987- 2011 48 

(Fortschreibungsdaten zum Vergleich), *Stichtag 30.06.11, keine Zensusdaten 

**Stichtag 30.06.2011, ***Stichtag 30.06.1999 

47 Quelle: Kommunalprofil IT.NRW Landesdatenbank, Stand: 17.07.2012 

48 Quelle: Kommunalprofil 2012 (Daten bis 2011) http://www.it.nrw.de/kommunalprofil/l05382068.pdf, 

Gemeinden nrw Ausgabe 2000, 2010, 2011, 2012 (Daten Vorjahre) 

https://webshop.it.nrw.de/gratis/Z049%20201200.pdf 

Seite 39 



4.4.3 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen 

Die Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen zeigt, dass die Kernstadt, die Stadtteile 

Troisdorf-Mitte und Troisdorf-West sowie Oberlar bereits 1971 in ihrer Entwicklung 

weitgehend abgeschlossen waren. In 40 Jahren konnten Troisdorf-Mitte und 

Troisdorf-West zusammen nur noch um ca. 700 Einwohner zunehmen. Dementsprechend 

sinkt der Anteil dieser Stadtteile an der Gesamtbevölkerung. Oberlar ist in einer 

ähnlichen Lage und hat sogar eine rückläufige Einwohnerzahl. 

Spich hatte im Verhältnis der Gesamteinwohnerentwicklung mit rd. 3.000 zusätzlichen 

Einwohnern eine durchschnittliche Zunahme. Der Bevölkerungsanteil blieb daher 

stabil. Für Sieglar und Rotter See ist 1995 ein Entwicklungssprung ablesbar, der 

in der Neuerrichtung des seit 1999 selbständigen Stadtteil Rotter See begründet ist. 

Durch eine Zunahme der Bevölkerung um fast 6.000 Personen bis 1995 steigt der 

Anteil an der Gesamtbevölkerung deutlich. Friedrich-Wilhelms-Hütte hat seinen Anteil 

an der Gesamtbevölkerung bis 1995 fast verdoppeln können und stagniert jetzt 

bei der baulichen Entwicklung mit der Folge eines wieder sinkenden Anteils. Bergheim 

mit dem Entwicklungsbereich „Am Krausacker“ hat nach 1995 mit einer überdurchschnittlichen 

Zunahme von fast 3.000 Einwohnern den Anteil an der Gesamtbevölkerung 

ebenfalls erhöhen können. Die übrigen Stadtteile weisen alle eine moderate 

Zunahme auf, Müllekoven eine unterdurchschnittliche, rückläufige Tendenz. 

1971 1995 2012 

Stadtteil 49 

Anteil 

Anteil 

Anteil 

Einw. gesamt 

gesamt Einw. gesamt 

Tdf.-Mitte + Tdf.-West 20.835 38,8 % 21.384 30,1 % 21.573 28,2 % 

Spich 8.952 16,7 % 10.963 15,4 % 12.796 16,7 % 

Sieglar + Rotter See 6.903 12,9 % 12.453 17,5 % 14.437 18,9 % 

Friedrich-Wilh.-Hütte 3.080 5,7 % 7.616 10,7 % 7.222 9,4 % 

Oberlar 6.404 11,9 % 6.007 8,4 % 6.057 7,9 % 

Bergheim 2.884 5,4 % 3.936 5,5 % 5.713 7,2 % 

Troisdorf-West - - - - - 

Rotter See - - - - - 

Eschmar 849 1, 6 % 2.927 4,1 % 3.101 4,1 % 

Kriegsdorf 1.361 2,5 % 2.010 2,8 % 3.037 4,0 % 

Altenrath 1.041 1,9 % 1.986 2,7 % 2.342 3,0 % 

Müllekoven 1.372 2,6 % 1.913 2,7 % 1.855 2,4 % 

53.686 71.141 76.597 

Tab. 6: Einwohnerentwicklung 1971- 2011 50 

4.4.4 Wohnbauflächenentwicklung 

Der Flächennutzungsplan von 1973 stellte eine geplante (unbebaute) Wohnbaufläche 

von 365,3 ha dar. Aus Anlass der 36. Änderung des Flächennutzungsplanes mit 

dem Ziel, nicht benötigte Wohnbauflächen zu reduzieren, wurde 1987 eine Wohnbauflächenbilanz 

durchgeführt mit dem Ergebnis, dass noch 273,78 ha verfügbar 

49 Die Stadtteile Troisdorf-West und Rotter See sind erst 1999 gebildet worden, sodass für die Vergleichbarkeit 

der Zahlen die Anteile den Statteilen Troisdorf bzw. Sieglar hinzugerechnet sind. 

50 Gemeindeeigene Statistik mit Zweitwohnsitzen 

Seite 40 



waren. 51 Im Rahmen der 33. und 36. Änderung wurden insgesamt 74,7 ha Wohnbaufläche 

zurückgenommen, von denen 5,3 ha später wieder zurückgeholt worden sind. 

Hintergrund der Bauflächenreduzierung war eine Umorientierung der Wachstumsziele 

von einem rein quantitativen Wachstum zu einem qualitativen Wachstum. Dies ist 

im Kontext der damaligen Zeit zu sehen. Nach der dritten Ölkrise 1982/83 und ihren 

wirtschaftlichen Folgen waren die Wachstumserwartungen ernsthaft erschüttert. Die 

politische Zeitenwende in Osteuropa sowie der damit verbundene ungeahnte wirtschaftliche 

Aufschwung und Zuzug von Einwohnern in Deutschland waren noch nicht 

absehbar. Von 1982 bis 1985 hatte die Einwohnerzahl nur noch um 300 Einwohner 

jährlich zugenommen, sodass für längere Zeit eine nur noch langsame Bevölkerungsentwicklung 

angenommen wurde. Insbesondere war das zügige Überschreiten 

der Grenze von 60.000 Einwohnern bereits seit dem Stadtentwicklungsplan von 1980 

in Frage gestellt. Absehbar war bereits damals, dass die 1970 prognostizierte Zielzahl 

für 1985 von 75.000 Einwohnern nicht erreicht wird. Für 1990 wurden immerhin 

63.000 Einwohner erwartet, eine Größe, die die tatsächliche Entwicklung mit einer 

Abweichung von rd. -1.500 Einwohner nicht völlig verfehlt hat. 52 . 

Diesem an sich fortschrittlichen Paradigmenwechsel sind viele Kommunen in der 

Flächennutzungsplanung aus pragmatischen Gründen nicht gefolgt, um die Bauflächenreserven 

für zukünftige Entwicklungen ungeachtet des aktuell niedrigeren Bedarfs 

weiterhin planerisch vorzuhalten. Dem Beschluss des Rates vom 30.09.1986 

lag die Überlegung zugrunde, dass auch nach Rücknahme bzw. Umwidmung von 

65,15 ha Wohnbaufläche noch ca. 208,63 ha Wohnbaureserveflächen verbleiben, 

die bei einem linear fortgesetzten Flächenverbrauch seinerzeit von 10 ha/Jahr für 

mindestens 20 Jahre reichten. 53 Es erschien unverhältnismäßig und planerisch nicht 

gerechtfertigt, über diesen Zeitraum hinaus für eine nicht absehbare zukünftige Entwicklung 

dauerhaft Flächen vorzuhalten. 

Den größten Verlust an Wohnbaufläche stellte jedoch schon seit 1981 die Umwidmung 

fast aller Wohnbauflächen zwischen Kriegsdorfer Straße und den Spicher 

Seen in Gewerbefläche dar, die rd. 87 ha ausmachte. Im Gegenzug wurden insgesamt 

41,9 ha Wohnbauland zusätzlich durch Planänderungen dargestellt. Der tatsächliche 

Verbrauch an Bruttowohnbaufläche 54 im Außenbereich von 1973 bis 2011 

entspricht einer jährlichen Inanspruchnahme von 6,9 ha. 

Lage Änd.-Nr. ha 

Altenrath 12, 29 28.3 

Bergheim, Am Krausacker 71 6,0 

Spich, Holunderweg 78 3,0 

Kriegsdorf, Im Schonsfeld 91 11,0 

Fr.-Wilh.-Hütte, Fitz-Erler-Straße 97 1,1 

Troisdorf-West, Moselstraße 102 2.4 

Gesamt 41,9 

Tab. 7: Wohnbauflächenneudarstellung 1973 – 2011 

51 Erläuterungsbericht zur 36. FNP-Änderung vom 18.04.1986 

52 Fortschreibung des Stadtentwicklungsplanes, Stadt- u. Regionalplanung Dr. Jansen, Köln, März 

1980, S. 26 ff. 

53 Erläuterungsbericht zur 36. FNP-Änderung vom 18.04.1986 

54 Bruttowohnbaufläche ist die Bezugsgröße zur Bruttowohndichte, vergl. Fußnote 37, S. 33 

Seite 41 



Veränderung 

Ausgangswert 1973 +365,3 

Rücknahme Wohnbauflächen - 69,4 

Umwidmung Gewerbe - 87,1 

Neudarstellungen + 41,9 

Saldo 280,7 

Gesamtwohnflächenverbrauch -203,4 

Flächenreserve 2011 19,0 

Tab. 8: Wohnbauflächenbilanz 1973 – 2011 

Die Flächenbilanz der letzten 40 Jahre zeigt, dass die Wohnbauflächenreserve im 

Flächennutzungsplan nunmehr auf 19 ha abgeschmolzen ist, verteilt auf 5 Einzelflächen. 

Ein Überblick über die räumliche Verteilung der realisierten Wohnbaugebiete 

veranschaulicht noch einmal die Einwohnerentwicklung in den Stadtteilen. Troisdorf- 

Mitte, Troisdorf-West und Oberlar, waren bereits weitgehend geschlossen bebaut 

und haben kaum noch an der Entwicklung teilgenommen, während alle übrigen 

Stadtteile eine erhebliche Weiterentwicklung erfahren haben. 

ha 

Abb. 18: Schwerpunkte der Wohnbauflächenentwicklung 1973- 2012 

(rot), verbliebene Reserveflächen (gelb) 

Seite 42 



Zur Entlastung des Bodenmarktes und zur effektiven Nutzung des Baulandes im 

Zeitpunkt der Bereitstellung hat die Stadt Troisdorf seit 1973 fast fortlaufend kommunale 

Wohnbaulandmaßnahmen durchgeführt. Durch den Verkauf kommunalen Baulandes 

sollte auch weiten Teilen der Bevölkerung die Möglichkeit des Grunderwerbs 

zur Eigentumsbildung gegeben werden, da Troisdorf aufgrund der industriell geprägten 

Entwicklung eine unter dem Landesdurchschnitt liegende Eigentumsquote aufweist. 

Die Eigentumsquote liegt auch unter der Quote der Nachbarstädte. 

Die erste kommunale Baumaßnahme in den 1970er Jahren war die Gartenstadt 

Eschmar, im zeitlichen Anschluss entstand von 1980 bis 1990 der Wohnpark Rotter 

See. In den 1990er Jahren wurde in Kriegsdorf (Pirolweg, Händelstraße) kommunales 

Bauland angeboten, ab dem Jahr 2000 für ca. 10 Jahre im Entwicklungsgebiet 

„Am Krausacker“ in Bergheim. Parallel dazu wurden in Spich und anderen Stadtteilen 

auch größere private Freiflächen in Orts- und Ortsrandlage als Wohnbauland erschlossen. 

Von 2008 bis 2014 ist das Wohngebiet „Im Schonsfeld“ in Kriegsdorf auf 

kommunalem Bauland entstanden. 

4.4.5 Entwicklung der Mischbauflächen und zentralen Versorgungsbereiche 

Der Flächennutzungsplan von 1973 hatte viele diffuse Altbaugebiete als Wohnbaufläche 

überplant, die vom Bestand durch eine Mischung von Wohnnutzung und 

kleingewerblicher oder handwerklicher Nutzung geprägt waren. Ziel der Planung war 

die weitgehende Verlagerung der gewerblichen Nutzungen im Zuge von Abbruch und 

Neubau. Die sich wesentlich langsamer als erwartet vollziehende Veränderung im 

Bestand führte zu der Notwendigkeit, auch Mischgebiete im Bestand absichern zu 

müssen und im Flächennutzungsplan parallel im Wege einer Änderung gemischte 

Baufläche anstatt Wohnbaufläche darzustellen. 

Um auf die städtebauliche Entwicklung in den altbebauten Ortskernen stärker Einfluss 

zu nehmen, wurden im Jahr 2000 für die Stadtteile Troisdorf, Spich, Sieglar und 

Oberlar Vorkaufsrechtssatzungen erlassen. Im Geltungsbereich dieser Satzungen 

sind die als entwicklungsbedürftig angesehenen Teilbereiche der Ortskerne definiert 

worden. Die Beseitigung von Entwicklungshemmnissen auf einzelnen Grundstücken, 

die nur durch eine Grundstücksneuordnung gelöst werden können, dient einer funktionsgerechten 

Weiterentwicklung der Zentren, insbesondere für den Einzelhandel 

und die Versorgung. 

Diese Zielvorstellung liegt auch dem Handlungskonzept Innenstadt zugrunde, das 

die Maßnahmen in der Innenstadt auf der Grundlage eines integrierten Planungskonzeptes 

koordiniert. Um auch hier eigene Entwicklungsimpulse auslösen zu können, 

wurde die Innenstadt am 18.09.2012 zugleich als Stadtumbaugebiet gemäß 

§ 171b Abs. 2 BauGB förmlich festgelegt. Für Maßnahmen wie die Neugestaltung 

der Fußgängerzone, die die finanzielle Leistungskraft der Stadt Troisdorf übersteigen, 

besteht damit die Möglichkeit der Beantragung von Städtebauförderungsmitteln. 

2011 wurde zur Sicherung einer verbrauchernahen, zentrenorientierten Versorgung 

das fortgeschriebene Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept der Stadt Troisdorf 

beschlossen. 55 Ziel des Konzeptes ist eine Konzentration von Einzelhandel und 

55 Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Troisdorf, CIMA GmbH, Köln, Oktober 

2010 

Seite 43 



anderen zentrenrelevanten Nutzungen in den gewachsenen zentralen Ortslagen der 

Stadt, insbesondere der Innenstadt von Troisdorf. Zusätzlich zu den zentralen Versorgungsbereichen 

sind im Stadtgebiet für nicht zentrenrelevante Sortimente und die 

Nahversorgung auch großflächige Einzelstandorte zugelassen worden. Die Nahversorger 

stellen in peripheren Stadtlagen Ergänzungsstandorte dar. Im Kernbereich der 

Standortagglomeration Spicher Straße sind auch zentrenrelevante Nutzungen zulässig, 

da sich mit der Schaffung des neuen Stadtteils Rotter See der Einwohnerschwerpunkt 

dorthin verschoben hat und das Sieglarer Zentrum bisher nur eingeschränkt 

in der Lage war, Verkaufsflächen in der benötigten Größenordnung aufzunehmen. 

Abb. 19: Zentrale Versorgungsbereiche und solitäre Ergänzungsstandorte 

Die Lage Troisdorfs zwischen zwei nahen Oberzentren und im unmittelbaren gemeinsamen 

Verflechtungsraum mit zwei starken Mittelzentren, der Kreisstadt Siegburg 

und der Stadt St. Augustin, stellt für den Einzelhandel eine starke Konkurrenzsituation 

dar. Trotzdem ist es Troisdorf durch die Schaffung der Fußgängerzone bis 

1988 gelungen, ein der Stadtgröße angemessenes Einzelhandelsangebot vorzuhalten, 

dass vorrangig den eigenen Bürgerinnen und Bürgern zugutekommt und zugleich 

Kaufkraft und Arbeitsplätze im örtlichen Handel bindet. Obwohl die Verkaufshttp://www.troisdorf.de/MediaLibrary/Content/web/de/wirtschaft_bauen/Stadtplanung/Stadtentwicklung 

/S004_PDF-2b_Konz_For_Troisdorf2010.pdf, zuletzt aufgerufen 13.06.2013 

Seite 44 



fläche in der Innenstadt von 44.230 m 2 bei der (vollständigen) Fertigstellung der Fußgängerzone 

im Jahre 1988 auf 31.155 m 2 im Jahre 2010 gesunken ist. Dies ist im 

Wesentlichen durch die Nachfolgenutzungen des ehemaligen Hertie-Warenhauses 

bedingt, die größere Teile der ehemaligen Verkaufsfläche nicht mehr in Anspruch 

nehmen. Mit der neu errichteten Wilhelm-Hamacher-Passage am Standort des ehemaligen 

Bürgerhauses hat die Stadt Troisdorf eine zentrale Stadtumbaumaßnahme 

durchgeführt, um rd. 7.000 m 2 neue Verkaufsfläche wieder dauerhaft in der Innenstadt 

zu etablieren. 

Kaufkraft 2005/ 2010 

Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 102,7 / 100,6 

Nachfragevolumen im Einzugsbereich 396,4 Mio. € / 408,6 Mio. € 

Umsatzvolumen 322,8 Mio. € / 318,2 Mio. € 

Nachfragevolumen Innenstadt 107,4 Mio. € 

Umsatzvolumen Innenstadt 127,7 Mio. € / 127,2 Mio. € 

Verkaufsfläche 83.002 m 2 / 84.515 m 2 

Verkaufsfläche 83.002 m 2 / 84.515 m 2 

Einzelhandelsbetriebe 452 / 437 

Verkaufsfläche je Einwohner 1,08 m 2 / 1,10 m 2 

Bundesdurchschnitt 1,40 m 2 / 1,46 m 2 

Verkaufsflächenanteil Lebensmittel 28,6 % / 31,0 % 

Umsatzanteil Lebensmittel 39,9 % / 41,6 % 

Verkaufsflächenanteil Leitsortiment Textilien 14,0 % / 13,6 % 

Umsatzanteil Leitsortiment Textilien 12,1 % / 12,2 % 

Verkaufsfläche Innenstadt 30.400 m 2 / 31.155 m 2 

Kaufkraftbindung 322,8 Mio. € / 318,2 Mio. € 

Einzelhandelsumsatz 322,8 Mio. € / 318,2 Mio. € 

Handelszentralität 56 insgesamt 81 / 78 

Tab. 9: Marktdaten 2005/2010 für den Troisdorfer Einzelhandel 57 

4.4.6 Gewerbeflächentwicklung 

Die Gewerbeflächenentwicklung wurde seit 1973 kontinuierlich von der Stadt Troisdorf 

gesteuert. Die erheblichen Flächenreserven des Flächenutzungsplanes von 

1973 verschafften der Stadt günstige Voraussetzungen für eine aktive Baulandpolitik. 

Im Rahmen einer vorausschauenden Bodenbevorratung wurden wie im Wohnungsbau 

frühzeitig Flächen erworben, die einen Flächenpool bildeten, aus dem nach Bedarf 

gewerbliches Bauland aktiviert werden konnte. 

Mit dem Gewerbegebiet „Belgische Allee“ nahe der seinerzeit neuen Autobahn A 59 

und der Anschlussstelle Porz/Lind entstand das erste große Gewerbe- und Industriegebiet 

neuer Prägung mit einem kleinteiligeren Firmenbesatz. Durch Aufgabe des 

Autobahnprojektes A 15 n durch die Wahner Heide mit einem Autobahnkreuz an den 

Spicher Seen und den Verzicht auf die in Spich abzweigende S-Bahn-Trasse für eine 

Flughafenschleife konnte eine doppelte Diagonalzerschneidung des Gewerbegebietes 

Belgische Allee vermieden werden. Dadurch wurden 6,5 ha zusätzliches gewerbliches 

Bruttobauland für das insgesamt 65,6 ha große Gewerbegebiet hinzugewonnen. 

56 100 – X= Kaufkraftabfluss, 100 + X= Kaufkraftzufluss 

57 Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept, ebd. 

Seite 45 



In Zeitabschnitten von etwa jeweils 10 Jahren wurden in Spich weitere drei neue 

Gewerbegebiete erschlossen (Biberweg/Heuserweg, Langbaurghstraße, Luxemburger 

Straße), die die gesamte Fläche zwischen der Autobahn A 59 und der Ortslage 

Spich einnehmen. Wesentliche Voraussetzung für diese Entwicklung war die 1996 

dem Verkehr übergebene neue Anschlussstelle Spich an der Autobahn A 59. Durch 

sie sind die neuen Gebiete auf kurzem Wege und ohne Beeinträchtigung von Wohngebieten 

direkt an das Fernstraßennetz angebunden. 

2002 erfolgte mit dem Beginn der Erschließung des Airport-Gewerbeparkes Junkersring 

die Inanspruchnahme auch der südwestlich der Autobahn A 59 gelegenen Flächen, 

um den anhaltenden Bedarf an Gewerbeflächen in der Region zu decken. Die 

Maßnahme geht auf ein regionales Gewerbeflächenentwicklungskonzept zurück und 

diente auch der Kompensation für wegfallende Arbeitsplätze aufgrund des Bonn- 

Berlin-Beschlusses. So sind in dem Gebiet auch Dienstleistungsarbeitsplätze entstanden, 

u. a. das DHL-Innovation-Center und der DHL-Campus. Der größte Arbeitgeber 

im gesamten Spicher Gewerbebereich ist ein Briefzentrum der Deutschen Post 

AG am Heuserweg mit 1.000 Arbeitsplätzen. Insgesamt konnten dort in den letzten 

30 Jahren 340 Firmen mit über 5.000 Arbeitsplätzen angesiedelt werden. 

Im Jahre 2001 hatten die belgischen Streitkräfte unerwartet eine Aufgabe ihrer Kasernenstandorte 

in Deutschland angekündigt. Die im Jahr 2003 vorgelegte Vorstudie 

kam zu dem Ergebnis, dass der rd. 50 ha Bruttobauland große Standort am besten 

als Industrie- und Gewerbegebiet umzunutzen ist. Die periphere Lage des Gebietes 

umgeben von Waldflächen sowie die unmittelbare Nähe zum Flughafen, aber auch 

zur Autobahn A 59, sind besondere Merkmale, die das Gebiet für eine standortbezogene 

gewerbliche und industrielle Nutzung qualifizieren. Die Konversionsplanung für 

den Industriepark Belgische Allee - Camp Spich wird seit 2004 durchgeführt. Die 

Durchführung der Planung, die seinerzeit mit dem Verkauf eines großen Grundstücks 

zur Errichtung einer Brotfabrik begonnen wurde, steht nach 10 Jahren kurz vor dem 

Abschluss. 

Gewerbeflächenreserve 2013 

Camp Spich 3.5 

Airport-Gewerbepark Junkersring 4,3 

Industriepark 10,2 

Kaiserstraße 2,9 

Kasinostraße 1,1 

Ehem. Orica-Gelände 8,0 

Langbaurghstraße 1,8 

Josef-Kitz-Straße 3,0 

Gesamt 

34,6 ha 

Tab. 10: Wesentliche Gewerbeflächenreserven (> 1 ha) 58 

2006 hat die Stadt sämtliche Flächen des Werksgeländes von HT-Troplast übernommen 

und übertrug die Werksinfrastruktur auf die eigens dafür geschaffene städtischen 

Tochtergesellschaft Industriepark Troisdorf GmbH. Die vermieteten Gewerbeimmobilien 

wurden an die private T-Park GmbH weiterverkauft und die wieder aufzubereitenden 

Entwicklungsflächen an die städtische Tropark GmbH. Auf diese Weise 

begleitete die Stadt Troisdorf aktiv den Prozess der Auflösung des größten in 

Troisdorf ansässigen Industriebetriebes und erarbeitete eine Entwicklungsplanung 

ha 

58 Bestandsaufnahme zum Gewerbeflächenkonzept des Rhein-Sieg-Kreises, Stand .04/2013 

Seite 46 



für eine Folgenutzung, um eine zügige Revitalisierung von zwischenzeitlich brach 

gefallenen Gewerbeflächen zu erreichen. 

Aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes von 1973 und den Änderungen 

in gewerbliche Baufläche in den Folgejahren besteht zurzeit (2013) noch eine Flächenreserve 

von rd. 35 ha für gewerbliche Nutzungen. 

Abb. 20: Schwerpunkte der Gewerbeflächenentwicklung von 1973-2012 

(dunkelblau), verbliebene Reserveflächen (hellblau) 

4.4.7 Freiraumentwicklung 

Der Flächennutzungsplan von 1973 setzte der baulichen Entwicklung entlang der 

Sieg zur Auenlandschaft Grenzen, die von der Freiraumseite nicht durch Landschaftsschutz 

gesichert waren. Nur die Flächen vor dem Deich standen unter Landschaftsschutz. 

Mit der erstmaligen Aufstellung des Landschaftsplanes Nr. 6 (Siegmündung), 

die am 28.05.1986 in Kraft trat, wurde das Deichvorland als Naturschutzgebiet 

festgesetzt und das Hinterland bis zur Siedlungskante der Niederterrasse als 

Landschaftsschutzgebiet gesichert. Die Abgrenzung folgte exakt der Bauflächendarstellung 

des Flächennutzungsplanes. Mit dieser einvernehmlichen Status-Quo- 

Abgrenzung zwischen dem Rhein-Sieg-Kreis als Träger der Landschaftsplanung und 

der Stadt Troisdorf als Trägerin der städtebaulichen Planungshoheit ist die bauliche 

Seite 47 



Entwicklung dieser Stadtteile in Richtung Siegaue endgültig zum Abschluss gekommen. 

Der Geltungsbereich des Landschaftsplanes ist inzwischen als FFH-Gebiet 

(Fauna-Flora-Habitat-Richtline 92/43 EWG vom 21.05.1992) für den Aufbau und den 

Schutz eines ökologischen Netzes „Natura 2000“ in Europa gemeldet. 

Für das Gebiet der Wahner Heide bestand bereits 1973 ein Naturschutzgebiet mit 

einem vorgelagerten Landschaftsschutzgebiet. Allerdings war das Landschaftsschutzgebiet 

nicht so stringent abgegrenzt wie das des Landschaftsplanes Nr. 6. Aus 

Anlass der Meldung der Wahner Heide als FFH-Gebiet ist der Landschaftsplan Nr. 

15 aufgestellt und am 23.06.2007 in Kraft getreten. Das Landschaftsschutzgebiet 

wurde einvernehmlich mit der Stadt Troisdorf enger am Siedlungsbereich abgegrenzt. 

Im Bereich der Ortslage Altenrath erfolgte ebenso die Ausweisung von zwei 

ortsnahen Flächen zusätzlich als Landschaftsschutzgebiet. 

Mit dem am 05.01.1991 in Kraft getretenen Landschaftsplan Nr. 7 (Siegburg – Troisdorf 

– St. Augustin) ist an der Straße Zum Alten Tor eine Fläche hinter dem Aggerdeich 

zusätzlich in das Landschaftsschutzgebiet einbezogen worden, auch hier einvernehmlich 

mit der Stadt Troisdorf. 

Abb. 21: Entwicklung städtischer Grünflächen (dunkelgrün) und Sicherung 

ortsrandnaher Landschaftsschutzgebiete (hellgrün) 1973-2012 

Seite 48 



1979 wurde erstmals ein Grünrahmenplan für das Stadtgebiet beschlossen. Der Plan 

sollte zur Verwirklichung des damaligen Slogans „Troisdorf – Industriestadt im Grünen“ 

dienen. Der Grünrahmenplan wurde als landschaftsplanerisches Gutachten 

zum Flächennutzungsplan erarbeitet 59 und 1993 fortgeschrieben. 60 

Der Grünrahmenplan legte im Stadtgebiet 9 Grünzüge und 7 Grünverbindungen fest. 

Jedem Stadtteil wurde darüber hinaus ein Ortsteilpark zugeordnet. Neben den vorhandenen 

Parkanlagen in Troisdorf (Burgpark, Hirschpark, Waldpark) und dem neu 

geschaffenen 6 ha großen Burgpark in Spich wurden der Stadtteilpark Friedrich- 

Wilhelms-Hütte, der Oberlarer Park, der Stadtteilpark Haus Rott und der Stadtteilpark 

am Mühlengraben in Sieglar vorgeschlagen und auch umgesetzt. Nicht realisiert 

wurde der Stadtteilpark Eschmar, der im Zuge einer Nassauskiesung und Vereinigung 

von Eschmarer und Mondorfer See entstehen sollte. Da die Nassauskiesung 

aus Gründen des Grundwasserschutzes später von der Bezirksregierung Köln nicht 

mehr genehmigt wurde, konnten diese Überlegungen nicht weiterverfolgt werden. 

Für Troisdorf wurde ein großer Fehlbedarf an Kleingärten angenommen. Es wurden 

zur Deckung des Bedarfs zwei Standorte vorgeschlagen, von der die Kleingartenanlage 

Sieglar / Rotter See an der Uckendorfer Straße realisiert wurde. Als zweiter 

Standort wurde eine Kleigartenanalage in der Sieglarer Siegaue vorgeschlagen, die 

mit den Entwicklungszielen des einige Zeit später aufgestellten Landschaftsplanes 

Nr. 6 nicht mehr vereinbar war. Der Freiraumentwicklungsplan von 1993 setzte sich 

erstmals mit den städtebaulichen Auswirkungen der neuen Trasse der sog. „Kleinen 

Nordumgehung“ auseinander, die für die Wiederaufnahme des Planfeststellungsverfahrens 

für die L 332n, Ortsumgehung Sieglar/Eschmar, als Linie gewählt worden 

war. Der Plan schlägt hier eine „Neue Parklandschaft“ vor. 

Die im Flächennutzungsplan 1973 neu dargestellte Friedhofsfläche für den 

Parkfriedhof Eschmar wird in verkleinerter Form realisiert, in Abstimmung mit der 

Neutrassierung der L 332n. Als bedeutende private Grünplanungsmaßnahme erhielt 

Troisdorf 2009 nördlich von Kriegsdorf einen Golfplatz, der die Wohnlage dort noch 

einmal aufwertete und eine Pufferfunktion zum Airport Gewerbepark Junkersring erfüllt. 

4.4.8 Verkehrsentwicklung 

Am 12.06.1990 wurde ein neuer Verkehrsentwicklungsplan vom Rat beschlossen. 61 

Zentraler Bestandteil des Verkehrsentwicklungsplanes war eine integrierte Verkehrsplanung. 

Die Aspekte der Stadtverträglichkeit wurden ebenso mit einbezogen wie 

alle Verkehrsarten, nicht nur der motorisierte Verkehr. Troisdorf beteiligte sich deshalb 

auch bereits 1988 am Modellprojekt „Fahrradfreundliche Städte und Gemeinden 

in NRW“ und legte ein Jahr später das Radverkehrskonzept Troisdorf vor, nach dem 

in der Folgezeit in dem Landesförderprojekt „Fahrradfreundliches Troisdorf (FFT)“ die 

Radverkehrsanlagen in Troisdorf fahrradfreundlich ausgebaut wurden. Das Projekt 

endete 1996. 

59 Grünrahmenplan Landschaftsplaner Götte und Parrandier, Frankfurt 1979 

60 Freiraumentwicklungsplan Troisdorf, Erläuterungsbericht, Frankfurt, Juni 1993 

61 Verkehrsentwicklungsplan Stadt Troisdorf, Planerbüro Südstadt, Köln, in Zusammenarbeit mit der 

Planungsgemeinschaft Verkehr, Hannover 1989 

Seite 49 



Das Jahr 1988 ist für die Verkehrsplanung in Troisdorf auch in anderer Hinsicht bedeutend, 

da in diesem Jahr vor dem OVG Münster der 1. Planfeststellungsbeschluss 

für die L 332n – Ortsumgehung Sieglar-Eschmar scheiterte und die Planungen mit 

der Linienbestimmung neu begonnen werden mussten. Anstelle der alten ortsnahen 

Trassierung wurde danach die „Kleine Nordumgehung“ als mittige Trassierung zwischen 

Eschmar/Sieglar und Kriegsdorf weiterverfolgt und letztlich 2008 mit Erfolg 

bestandskräftig planfestgestellt. Durch die lange Planungszeit kam die Ortsrandentwicklung 

in Sieglar und Eschmar ganz zum Erliegen, da das laufende Planverfahren 

nicht durch eine heranrückende Bebauung gefährdet werden sollte. Aus diesem Umstand 

heraus liegen heute die meisten noch verfügbaren Entwicklungsflächen der 

Stadt Troisdorf in diesem Bereich. 

L 274n 

3332 

74n 

K 29n 

3332 

74n 

L 332a 

3332 

74n 

L 332n 

3332 

74n 

L 269n 

3332 

74n 

Abb. 22: Geplante anbaufreie Schnellstraßen als Rückgrat des 

Troisdorfer Stadtstraßennetzes (schwarz realisiert, rot Planung) 

Für den ersten Abschnitt der L 332a Ortsumgehung Troisdorf-Siegburg (heute Willy- 

Brandt-Ring) in Richtung Siegburg wurden in den 1980er Jahren Bebauungspläne 

als planungsrechtliche Grundlage aufgestellt. Die Straße wurde 1994 dem Verkehr 

übergeben und stellt seitdem eine der wichtigsten Straßenverbindungen in Troisdorf 

dar. Die Sieglarer Straße in Oberlar und die Frankfurter Straße in Troisdorf wurden 

durch die Straßenbaumaßnahme wirksam entlastet. 

Seite 50 



Der Flächennutzungsplan von 1973 enthält als weitere Umgehungsstraße die K 29n, 

Ortsumgehung Kriegsdorf, deren Bau 2013 begonnen wurde. 

Die Linienführung für die L 274n in Spich wurde 1981 wie von der Stadt Troisdorf 

vorgeschlagen geändert und als Verlängerung der Belgischen Allee durch das Spicher 

Seengebiet hindurch festgelegt. Das Planverfahren ist jedoch über eine ergänzende 

Umweltverträglichkeitsstudie zum Linienbestimmungsverfahren, die auch alternative 

Verläufe mit betrachtet, nicht hinausgekommen. Die L 247n soll eine leistungsfähige 

Verbindung zwischen der L 269n und der B 8 herstellen. Die L 269n tangiert 

die Stadt Troisdorf nur am westlichen Ortsrand von Bergheim. 

Große Bedeutung hat für Troisdorf die 2002 in Betrieb genommene ICE- 

Neubaustrecke Köln-Rhein-Main. Im Zuge der Planungen wurden entlang der Strecke 

im Bereich von Wohn- und Geschäftslagen aktive und passive Schallschutzvorkehrungen 

durchgeführt. 

4.5. Flächennutzungsplanänderungen seit 1973 

Der Flächennutzungsplan wurde durch Bekanntmachung der Genehmigung des Regierungspräsidenten 

am 24.10.1973 wirksam. Seitdem ist er in 40 Jahren in vielfältiger 

Weise geändert worden, um die Darstellungen der beabsichtigten städtebaulichen 

Entwicklung anzupassen. 103 Änderungen wurden bisher eingeleitet, von denen 

79 rechtswirksam abgeschlossen worden sind. Dies entspricht durchschnittlich 

einem Bedarf von 2 Änderungen im Jahr, um den Flächennutzungsplan jeweils den 

gewandelten Zielaussagen anzupassen. 

Änderungen des Flächennutzungsplanes seit 1973 

Jahr Änderungs-Nr. Jahr Änderungs-Nr. Jahr Änderungs-Nr. 

1974 - 1987 36, 2000 73, 74 

1975 - 1988 40 2001 75 

1976 1, 2, 3, 4, 5, 6 1989 41, 42, 43 2002 62 

1977 9 1990 - 2003 78, 82 

1978 10, 1991 44, 49, 53 2004 72, 81 

1979 13,14,15,16,17,19 1992 45, 50 2005 85, 87 

1980 12, 20 1993 46, 52 2006 89 

1981 18, 25 1994 55 2007 88, 91, 93 

1982 21, 22, 24 1995 47, 58 2008 77, 80, 94, 96 

1983 25, 26 1996 57, 59, 65 2009 97, 98, 100 

1984 31, 32 1997 - 2010 - 

1985 29, 33 1998 54, 61, 68 2011 101 

1986 36, 37 1999 64, 70, 71 2012 102 

Tab. 11: Verteilung der wirksamen Änderungen des Flächennutzungsplanes auf die Jahre 

Seite 51 



Die allermeisten Änderungen betrafen Einzelflächen, die oft im Parallelverfahren mit 

der Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes durchgeführt worden sind. 

Oft wurde auch für Standortausweisungen von Gemeinbedarfsflächen der Flächennutzungsplan 

geändert. Daneben gab es jedoch auch Änderungen größeren Umfangs, 

in der die Nutzungszuweisung größerer Flächen geändert wurde. Z. t. wurde 

auch einer Reihe von Einzelflächen in einem gemeinsamen Verfahren geändert. Die 

nachfolgenden wichtigsten Änderungen skizzieren die Entwicklungslinien der Flächennutzungsplanung 

zwischen 1973 und 2012. 

4.5.1 Rücknahme von Wohnbauflächen 

Die 33. Änderung diente 1985 der Rücknahme von 14,8 ha Wohnbaufläche, von denen 

3,5 ha bereits in das damalige Landschaftsschutzgebiet hineinreichten. Zur Erhaltung 

„des sicherungswürdigen Wald- und Seenbestandes“ wurde die Wohnbaufläche 

bis hinter die Fabrikanlage (PLEWA-Werke, heute Siedlung „Auf dem Zechenacker“) 

zurückgenommen. 

In der 36. Änderung wurden 1987 in noch größerem Umfang und außerhalb von besonderen 

Konfliktbereichen zu anderen Nutzungen 59,9 ha Wohnbauflächen zurückgenommen 

und stattdessen Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. 

Abb. 23: Wohnbaupotenzialflächen Handlungskonzeptes Wohnen 2012 im Geltungsbereich 

der 36. Änderung des Flächennutzungsplanes zur Rücknahme von Bauflächen 

Seite 52 



Für 2,4 ha im Stadtteil Spich wurde die Änderung später wieder rückgängig gemacht 

(64. u. 78. Änderung für die Baugebiete Fichtenweg und Holunderweg). Ebenso im 

Stadtteil Kriegsdorf, in dem 1994 wieder 1,9 ha für das Baugebiet Pirolweg im Rahmen 

der 59. Änderung des Flächennutzungsplanes als Wohnbaufläche dargestellt 

wurden. Im Stadtteil Bergheim erfolgte die erneute Darstellung einer 1 ha großen 

Fläche als Wohnbaufläche 2005 durch die 87. Änderung (Andreas-Nockher-Str.). 

Die im Handlungskonzept Wohnen 2012 für die erforderliche zukünftige städtebauliche 

Entwicklung identifizierten Potenzialflächen liegen größtenteils im Geltungsbereich 

der 36. Änderung des Flächennutzungsplanes, da es sich hier um geeignete 

Wohnbauflächen am Ortsrand handelt, die an anderer Stelle so nicht mehr zur Verfügung 

stehen. 

4.5.2 Wohnbauflächenerweiterungen und -anpassungen 

Der Stadtteil Altenrath war 1973 noch von der Genehmigung des Flächennutzungsplanes 

ausgenommen worden, da der Ort bis auf Weiteres den Beschränkungen des 

Truppenübungsplatzes unterlag. 1979 erfolgte erstmalig in der 12. Änderung eine 

Bauflächendarstellung, die bereits den größten Teil der neuen 26,5 ha großen 

Wohnbauflächen inmitten der einzelnen Siedlungssplitter umfasste. Die Änderung 

Nr. 29 betraf eine ergänzende ca. 1,8 ha große Arrondierung im Westen, die 37. Änderung 

stellte im Wesentlichen Anpassungen dar. Ziel der Planung war vorrangig, 

dem durch den Militärstatus lange Zeit vernachlässigten, überalterten Stadtteil wieder 

eine zukunftsfähige Einwohnerbasis zu geben und attraktiv für Familien zu machen 

und weniger, mit der Maßnahme den allgemeinen Wohnbedarf zu decken. 

Bei der 71. Änderung 1999 stand der Aspekt dringender Wohnbedarf im Vordergrund. 

Die Änderung bereitete die Ausweisung des Entwicklungsbereiches „Am 

Krausacker“ in Bergheim vor. Die Wohnbauflächenreserve stand zwar im Flächennutzungsplan 

seit 1973 noch zur Verfügung, jedoch wurde zusätzlich zu der 17 ha 

großen Brutto-Baufläche eine angrenzende 6 ha große Fläche zur Arrondierung benötigt, 

um eine zusammenhängende Nettobaufläche in der angestrebten Größe für 

ca. 600 Wohneinheiten entwickeln zu können. 

2003 wurde die 78. Änderung zur Neuausweisung von 3,0 ha minder genutzter Gemeinbedarfsfläche 

(Abenteuerspielplatz) und von Ackerflächen für das Wohngebiet 

Holunderweg in Spich abgeschlossen. 

Die 91. Änderung betraf das Baugebiet „Im Schonsfeld“ in Kriegsdorf. Es sollte 2007 

auf einer 11 ha großen Fläche entwickelt werden, die im Rahmen einer vorausschauenden 

Bodenbevorratung frühzeitig als späteres kommunales Bauland angekauft 

worden war. Es war die einzige und letzte potenzielle Baulandfläche dieser 

Größe im Eigentum der Stadt. Die Fläche war noch nicht im Flächennutzungsplan 

von 1973 dargestellt, weil Kriegsdorf erst mit der Neuaufstellung des Regionalplanes 

2003 erstmals als Allgemeiner Siedlungsbereich anerkannt wurde und deshalb zuvor 

die bauliche Entwicklung auf Eigenentwicklung beschränkt war. Die Wohnungsmarktanalyse 

für den Rhein-Sieg-Kreis bestätigte 2006 als erste große Wohnungsmarktuntersuchung 

den weiter in der Region bestehenden Wohnbedarf 62 , der durch 

das Baugebiet gedeckt werden sollte. Die Maßnahme schloss zeitlich als kommunale 

62 Empirica, qualitative Marktforschung, Stadt- u. Strukturforschung GmbH, Köln Juli 2006 

Seite 53 



Baulandmaßnahme an das Entwicklungsgebiet „Am Krausacker an, in dem zu dieser 

Zeit bereits nur noch Restgrundstücke angeboten werden konnten. 

Die 97. Änderung stellt 2009 eine 1,1 ha große Fläche für die Landwirtschaft in Friedrich-Wilhelms-Hütte 

als Wohnbaufläche dar (Arrondierung einer Bauzeile an der nur 

einseitig bebauten Fritz-Erler-Straße). 

In der 2012 abgeschlossenen 102. Änderung werden 2,4 ha Wohnbaufläche auf 

ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen an der Moselstraße dargestellt. 

4.5.3 Umwidmung von Wohnbaufläche in gemischte Baufläche 

In der 20., 22., 25., 31 und 32 Änderung wurden von 1981 bis 1984 sowie der 44. 

Änderung 1989 u. a. in großem Umfang Wohnbauflächen in gemischte Bauflächen 

geändert, da der Bestand von der Ausweisung im Flächennutzungsplanes deutlich 

abwich. Teilweise wurde die Änderung in gemischte Baufläche auch mit der Lage an 

stark befahrenen Straßen begründet. 

4.5.4 Umwidmung von gemischter Baufläche in Wohnbaufläche 

In der 42. Änderung wurde 1989 die alte Dorflage von Müllekoven wegen nur noch 

ausgeübter Wohnung als Wohnbaufläche dargestellt, in der 51. Änderung 1992 ein 

Teil des Sieglarer Zentrum. 

4.5.5 Umwidmung von Wohnbaufläche in Gewerbeflächen, Neuausweisungen 

und Erweiterungen von Gewerbeflächen 

Im Rahmen der 20. Änderung wurde 1981 begonnen, die westlich von Spich gelegene 

Wohnbaureserve in gewerbliche Bauflächen umzuwidmen, um neue Gewerbegebiete 

für die Ansiedlung mittelständischer Betriebe zu schaffen. 

Im Zuge der 24. Änderung wurde 1982 der zuvor als Wohnbaufläche dargestellte 

Bereich des heutigen Gewerbegebietes Luxemburger Straße als gewerbliche Baufläche 

dargestellt. 

Für die weitgehende Umwidmung der letzten in Spich westlich der Bahn noch dargestellten 

Wohnbauflächen in gewerbliche Baufläche wurden 1993 für das Gewerbegebiet 

Langbaurghstraße (46. Änderung) und 1998 für das Gewerbegebiet Redcarstraße 

(54. Änderung) Änderungsverfahren abgeschlossen. Erhalten blieb die Wohnbauflächendarstellung 

nur für ein kleines Wohngebiet (Stockemer Straße). 

1993 wurde zur Erweiterung des Gewerbegebietes Bergheim auf landwirtschaftlichen 

Flächen die 52. Änderung wirksam durchgeführt. 

Die 57. Änderung sicherte 1996 das Gewerbegebiet Zündorfer Weg planungsrechtlich 

ab. 

Die 75. Änderung wurde 2001 für das neue interkommunale Gewerbegebiet Junkersring 

an der neu geschaffenen Anschlussstelle Spich an der A 59 durchgeführt. Der 

Gewerbeflächenbedarf im Rhein-Sieg-Kreis wurde 1995 gutachterlich ermittelt und 

im Rahmen der 9. Änderung des Gebietsentwicklungsplanes von 1983 regionalplanerisch 

gesichert und dann in der Flächennutzungsplanung umgesetzt. 

Seite 54 



Die 85. Änderung diente 2005 der Schaffing der planungsrechtlichen Voraussetzungen 

für die Durchführung der Konversionsmaßnahme Camp Spich. 

4.5.6 Neuausweisung und Änderung von Sonderbauflächen 

Für das Deutsche Zentrum für Luft und Raumfahrt wurde 1981 an der Stadtgrenze 

zu Köln grenzüberschreitend die 18. Änderung durchgeführt zur Darstellung einer 

Sonderbaufläche für die Hauptverwaltung in Flughafennähe in der Wahner Heide. 

Die Darstellung diente der Sicherung der weiteren baulichen Entwicklung unter Neuabgrenzung 

des umgebenden Landschaftsschutzgebietes. 

In der 19. Änderung wurde 1979 eine Sonderbaufläche für die Eissporthalle am Rotter 

See dargestellt. 

Die 43. Änderung 1989 stellte an der Autobahnanschlussstelle Troisdorf an der A 59 

eine Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Hotel“ dar. 

Die 45. Änderung diente 1992 der Ausweisung einer Sonderbaufläche für ein Spaßbad 

am Rotter See neben der Eissporthalle. 

In der 50. Änderung wurden 1992 erstmals Sonderbauflächen für großflächigen Einzelhandel 

(Knauber Hobby-Markt in der Spicher Str.) dargestellt. 

Die 60. Änderung schaffte 1998 durch eine Sonderbauflächendarstellung für Großflächigen 

Einzelhandel die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den vergrößerten 

Wiederaufbau des durch Brand zerstörten SB-Warenhauses an der Spicher 

Straße einschließlich angegliedertem Ladenzentrum. 

1996 wurde die 65. Änderung für ein Möbelhaus und einen Baumarkt mit Gartencenter 

am Gewerbestern Spich (Niederlasseler Str.) wirksam. 1999 erfolgten in der 70. 

Änderung Anpassungen. 

Die letzte neue Darstellung einer Sonderbaufläche wurde 2008 als 94. Änderung zur 

Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes in Bergheim durchgeführt. Um dort eine 

Versorgungslücke im Stadtgebiet zu schließen, wurde eine Sonderbaufläche für einen 

großflächigen Nahversorgungsmarkt dargestellt (Zum Kalkofen). 

Für die Standortausweisung „Solarpark Oberlar“ wurde 2009 eine 7,8 ha große Fläche 

für die Landwirtschaft als Fläche für Versorgungsanlagen dargestellt. 

4.5.7 Weiterentwicklung von Grünflächendarstellungen 

Die 21. Änderung hatte 1982 zum Ziel, einen Teil des Wohnparkes Rotter See als 

Grünfläche für die Kleingartenanlage Sieglar / Rotter See darzustellen. 

Die 22. Änderung hatte 1982 u. a. die Umsetzung des neu aufgestellten Grünrahmenplanes 

zum Inhalt. 63 

Die 35. Änderung 1989 diente der Sicherung der Flächen in der Wasserschutzzone II 

für das DN-Wasserwerk Oberlar. Im Flächennutzungsplan wurden überlagernd mit 

einer Grünfläche erstmals auf der Grundlage des neuen 1987 in Kraft getretenen 

Baugesetzbuches Flächen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und 

63 Grünrahmenplan Troisdorf, Götte + Parrandier, Freie Landschaftsarchitekten, Frankfurt, April 1979 

Seite 55 



Landschaft dargestellt. Die Teilaufforstung und Bepflanzung der Fläche sollte der 

Gestaltungsverbesserung dienen. 

Die Anpassung an den 1983 rechtskräftig gewordenen Landschaftsplan Nr. 6 

(Siegaue) erfolgte im Wege einer nachrichtlichen Übernahme der neuen Grenze des 

Landschaftsschutzgebietes unmittelbar am Ortsrand Sieglar, Eschmar und Bergheim-Müllekoven. 

In der 46. Änderung wurde 1992 in Spich zwischen dem neu dargestellten Gewerbegebiet 

Langbaurghstraße und der Wohnnutzung im Bereich Sternenviertel / Friedhof 

eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ als trennender Grünzug 

dargestellt. 

In der 80. Änderung wurden 2008 die Erweiterungsflächen des Friedhofes Friedrich- 

Wilhelms-Hütte gesichert. 

2007 wurde die 88. Änderung für die Anlage eines Golfplatzes (9-Loch einschließlich 

Erweiterung auf 18-Loch) abgeschlossen. 

Die 93. Änderung hatte 2007 die Renaturierung von Camp Altenrath zum Inhalt und 

stellte den Bereich als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung 

von Natur und Landschaft dar. 

Im Zuge der 100. Änderung werden am Rande des Gewerbegebietes Belgische Allee 

im Konfliktbereich mit unterirdischen Leitungen 10,5 ha Gewerbefläche zugunsten 

von Grünfläche zurückgenommen. 

4.5.8 Änderungen der Darstellung von Hauptverkehrsstraßen und örtlichen 

Verkehrszügen 

Die 20. Änderung des Flächennutzungsplanes stellte 1981 die Innenstadtumgehung 

Theodor-Heuss-Ring als Hauptverkehrszug dar, ebenfalls die Poststraße und ihre 

Verlängerung entlang der Bahn sowie die Bonner Straße. 

In der 24. Änderung wurde 1982 die aufgegebene Linienführung der A 15n durch die 

Wahner Heide aus dem Flächennutzungsplan herausgenommen und durch eine 

neue Linienführung als geplante L 274n ersetzt (Ranzeler Straße mit Anbindung an 

die B 8). Außerdem entfiel die Darstellung der in Spich abzweigenden S-Bahn- 

Schleife zur Flughafenanbindung. Der Anschluss der K 29 an die A 59 (Anschlussstelle 

Spich) wurde in den Flächennutzungsplan aufgenommen sowie die Darstellung 

der Luxemburger Straße als letztes bisher noch nicht in den Flächennutzungsplan 

aufgenommenes Teilstück der seinerzeit als „Südumgehung Spich“ projektierten 

Ringstraße um die südwestlich der Bahn gelegenen Ortslage. 

1992 wurde im Rahmen der 51. Änderung die Kriegsdorfer Straße als Fortführung 

der K 29 mit Anschluss an die Lülsdorfer Straße nicht mehr als Hauptverkehrszug 

dargestellt. 

Die 62. Änderung hatte 2002 die Anpassung der Darstellungen des Flächennutzungsplanes 

an die Planfeststellung der L 332n zum Inhalt. 

4.5.9 Abgrabungs- und Windkraftkonzentrationszonen 

Seite 56 



Die 26. Änderung hatte 1983 erstmals das Ziel, die Abgrabung im nordwestlichen 

Stadtgebiet an der Grenze zur Stadt Niederkassel zu steuern. Die Darstellung bezog 

sich auf die Festlegung der „endgültigen Grenzen“ des Eschmarer Sees, der im Norden 

eine kopfförmige Erweiterung erhielt. 

1979 wurde die 79. Änderung zur Darstellung einer Abgrabungskonzentrationszone 

eingeleitet. Damit sollten die umfangreichen Anträge auf Trockenabgrabungen, die 

inzwischen nur noch zugelassen wurden, in ihrem Umfang und ihrer räumlichen Verteilung 

gesteuert werden. Das Verfahren wurde aufgrund fehlender rechtlicher Möglichkeiten 

einer Volumenbegrenzung nicht weiterverfolgt. Inzwischen sind auch die in 

Betracht kommenden Flächen weitgehend ausgebeutet, sodass in absehbarer Zeit 

die Rekultivierung zu erwarten ist. 

Die 89. Änderung wurde 2006 wirksam und stellte eine Windkraftkonzentrationszone 

für zwei Einzelanlagen dar bis zu einer Rotorblatt-Höhe von max. 100 m über Grund. 

4.6. Wirksame Berichtigungen 

Für das Stadtgebiet sind bisher 12 Flächennutzungsplanberichtigungen durchgeführt 

worden zur Anpassung des Flächennutzungsplanes an neue Festsetzungen von Bebauungsplänen 

der Innenentwicklung. Zwei Verfahren wurden nach dem BauG- 

Maßnahmengesetz von 1990 durchgeführt, die restlichen Verfahren auf Grundlage 

des 2007 eingeführten neuen § 13a BauGB. 

Die 4. Berichtigung hat den Abriss des Bürgerhauses und die Neuerrichtung einer 

Einkaufspassage in der Troisdorfer Innenstadt vorbereitet. 

5 Anlass und Ziel der Neuaufstellung 

Aus der vorgenannten Kurzdarstellung der wichtigsten Änderung wird deutlich, dass 

die Zielaussagen des Flächennutzungsplanes und deren Begründung sich auf eine 

Vielzahl einzelner Aktenvorgänge verteilen, die erst ein halbwegs aktuelles Bild der 

beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung geben. Ziel der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 

ist es, dies in einem aktuellen Plan und Begründungsdokument 

zusammenzuführen und einer aktuellen Abwägung zugänglich zu machen. 

5.1. Anlass der Neuaufstellung 

Da der Flächennutzungsplan von 1973 bisher immer noch Reserveflächen beinhaltete, 

in einzelnen Fällen auch neue Außenentwicklungsflächen im Zuge von Änderungsverfahren 

gewonnen werden konnten, ging die Reichweite des Flächennutzungsplanes 

deutlich über die in der Prognose zur Neuaufstellung 1973 erfassten 10 

bis 15 Jahre hinaus. Nunmehr sind allerdings fast alle Wohnbauflächenreserven 

ausgeschöpft. 

Durch die lange Zeit der Aktualisierung im Wege von vielen Änderungen stellt sich 

der alte Flächennutzungsplan heute immer weniger als Gesamtkonzept aller Fachplanungen 

dar. Die Aktualität der bisherigen Fachplanungen war äußerst unterschiedlich. 

Auf Grundlage der zeitlich konzentrierten Neuerarbeitung soll unter Abwägung 

aller fachlichen Belange –ggf. auch von Zielkonflikten - eine Übernahme in 

die neue Gesamtplanung des Flächennutzungsplanes erfolgen. 

Seite 57 



Ein wesentliches Defizit des Flächennutzungsplanes von 1973 liegt darin, dass es 

zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch keine formalisierte Umweltprüfung nach heutigen 

Maßstäben gab. Einzeländerungen des Flächennutzungsplanes betrachteten 

später auch bei der Umweltprüfung allenfalls nur erweiterte Teilräume, jedoch nicht 

das gesamte Stadtgebiet. Die Abwägung gerade von qualifizierten, notwendigen Flächenansprüchen 

an den Freiraum ist jedoch immer mehr nur noch im Gesamtzusammenhang 

möglich, in dem alle im Stadtgebiet möglichen Alternativen abgeprüft 

werden. Dies zeigt sich umso deutlicher, je mehr die Stadt Troisdorf an die Grenzen 

ihrer räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten stößt und Alternativen nur noch in beschränktem 

Umfang zur Verfügung stehen. 

Neben den Anforderungen an eine umweltgerechte Planung haben sich die demographischen 

und sozioökonomischen Rahmenbedingungen seit 1973 z. T. ganz erhebliche 

geändert und erfordern ein neues schlüssiges Gesamtkonzept, das auf die 

neuen Herausforderungen eingeht. Dabei soll auf die räumlichen Auswirkungen der 

aktuell absehbaren Anforderungen aller gesellschaftlicher Lebensbereiche (Wirtschaft, 

Wohnen, Kultur und Freizeit) eingegangen werden. 

5.2. Ziele der Neuaufstellung 

Der Flächennutzungsplan dient der Verwirklichung der aktuellen städtebaulichen 

Zielvorstellungen, wie sie in den Zielaussagen zur Stadtentwicklung (Kapitel 1.2) genannt 

sind. Während die Siedlungsentwicklung in der Vergangenheit immer zu Lasten 

von Freiflächen gegangen ist und damit die Basis der dort wirtschaftenden Betriebe 

eingeschränkt hat, erscheint es für den Planungshorizont der Neuaufstellung 

des Flächennutzungsplanes, also den Zeitraum bis 2025/2030, zumindest für die 

Entwicklung der gewerblichen Bauflächen möglich, den Flächenverbrauch erheblich 

zu senken und dann auf Null zu reduzieren. Nach einer über 100-jährigen industriellen 

Entwicklung wächst der Bestand an minder- und untergenutzten Flächenarealen 

an den Altstandorten. Die Teilnahme der Stadt Troisdorf am Projekt „Flächenpool 

NRW“ der LEG Urban GmbH hat hier erste Wege aufgezeigt, die weiter gegangen 

werden sollen. 

Aber auch bei der Wohnbauflächenentwicklung zeichnet sich eine Entlastung der 

Fläche durch den Demographischen Wandel ab, auch wenn gestiegene Wohnbedürfnisse 

und immer noch weiter abnehmende Haushaltsgrößen den Wohnflächenbedarf 

zunächst noch steigen lassen und ein Neubaubedarf durch Zuwanderung in 

gewissem Umfange zu berücksichtigen sein wird. Die Steuerung der Innenentwicklung 

auf der Grundlage eines fortgeschriebenen Baulücken- und Potenzialflächenkataster 

soll daher Bestandteil der Umsetzung des Flächennutzungsplanes sein. 

Bezogen auf die Funktion und die Darstellungsmöglichkeiten des Flächennutzungsplanes 

werden mit der Neuaufstellung des Planes insbesondere die nachstehenden 

Ziele verfolgt: 

Seite 58 



Weiterentwicklung der siedlungsräumlichen Grundstruktur für den Zeithorizont 

2025/2030 

Reduzierung des Flächenverbrauchs 

Neue Wohnbauflächenausweisungen auf der Grundlage der beabsichtigten 

siedlungsräumlichen Gliederung und des Handlungskonzeptes Wohnen 2025 

Erhaltung der wirtschaftlichen Grundlagen ohne wesentlichen neuen Flächenverbrauch 

für Gewerbe und Industrie 

Sicherung vorhandener Gewerbeflächen für bestehende gewerbliche Nutzungen 

und die gewerbliche Nachnutzung aufgegebener Flächen 

Übernahme der zentralen Versorgungsbereiche aus dem Einzelhandelskonzept 

in den Flächennutzungsplan zur Erhaltung gewachsener Versorgungsstrukturen 

Nutzungsfestlegung von entwidmeten Flächen der Deutschen Bahn AG (insbesondere 

im Bahnhofsbereich) 

Anpassung der Grünflächendarstellungen an den Freiraumentwicklungsplan 

2012 

Einbeziehung des städtischen Ausgleichsflächenkatasters in die Darstellungen 

im Außenbereich 

Berücksichtigung von Waldflächen als stadt- und freiraumplanerische Strukturelemente 

Überprüfung der Darstellungsmöglichkeiten von Vorranggebieten (Konzentrationszonen) 

für Abgrabungen und Windenergie 

Überprüfung und Aktualisierung des dargestellten Straßen- und Radwegenetzes 

für den überörtlichen Verkehr und den örtlichen Hauptverkehr auf Grundlage 

des Verkehrsentwicklungsplanes 

Berücksichtigung der Ergebnisse des Lärmaktionsplanes 2013, Prüfung der 

Darstellungsmöglichkeiten von bestehenden und geplanten Schallschutzanlagen 

Übernahme der gutachterlichen Abgrenzung der altbergbaulichen Situation 


Seite 59 



6 Räumliches Entwicklungskonzept und Leitlinien einer nachhaltigen 

Stadtentwicklung 

6.1. Räumliches Entwicklungskonzept 

Die Stadt Troisdorf bietet mit seiner punktachsialen Siedlungsstruktur gute Voraussetzungen 

für eine günstige Zuordnung der Stadtstrukturelemente. Die Hauptsiedlungsachse 

mir höherer Siedlungsdichte ist durch drei Bahn- bzw. S-Bahn- 

Haltepunkte erschlossen in deren Einzugsbereich ein großer Anteil der Troisdorfer 

Bevölkerung lebt. Damit die Haltepunkte auch von weiter entfernten Standorten erreicht 

werden können, sind die Haltepunkte zentrale Knotenpunkte im Radverkehrsnetz. 

Weil das Stadtgebiet im Hauptsiedlungsbereich nur eine mäßig bewegte Topographie 

aufweist, bestehen in Troisdorf gute Voraussetzungen für den Radverkehr. 

Neben einer Vernetzung der Haltepunkte mit dem Busliniennetz bestehen am Bahnhof 

Troisdorf und am Haltepunkt Spich P+R-Angebote. 

Die B 8 und A 59 bilden parallel die übergeordnete Straßenverkehrserschließung. 

Die räumlichen Voraussetzungen für den Ausbau sowohl der Autobahn als auch der 

S-Bahn-Strecke sind grundsätzlich gegeben. Die Stadt Troisdorf geht davon aus, 

dass diese überörtlichen Verkehrssysteme, die eine wichtige Voraussetzung für die 

Funktions- und Leistungsfähigkeit des Wirtschafts- und Lebensraum Köln-Bonn sind, 

in der Zukunft angemessen optimiert werden, um die Raumerschließung dauerhaft 

auf hohem Niveau zu sichern. 

Die Optimierung der Leistungsfähigkeit der Verkehrserschließung auf der westlichen 

Nebensiedlungsachse hat besondere Bedeutung für die Lebensqualität in den vom 

Durchgangsverkehr betroffenen Stadtteilen. Die Beeinträchtigungen auf der schmalen 

Siedlungsachse wirken auf einen relativ großen Bereich ein von ansonsten hochattraktiven 

Wohnstandorte ein. Die Einleitung der Umsetzung der L 332n, Ortsumgehung 

Sieglar/Eschmar, stellt eine wesentliche Verbesserung für diese Stadtteile in 

Aussicht. 

Troisdorf verfügt über wertvolle und für die Naherholung beliebte Landschaftsräume. 

Wahner Heide, Agger- und Siegaue weisen bedeutende naturräumliche Qualitäten 

auf. Aber auch die agrarisch intensiv genutzte Kulturlandschaft auf der Niederterrasse 

ist am Rande der Kernzone des Verdichtungsraumes wichtiger Ausgleichsraum 

für Natur und Naherholung. Auf der schmaleren Nebenachse sind die umgebenden 

Landschaftsräume besonders schnell zu erreichen und machen mit die Attraktivität 

dieser Stadtteile aus, die außerdem überschaubar sind und teilweise auch räumlich 

ihre eigene Identität bewahrt haben. 

Besonders die Hauptsiedlungsachse verfügt nur noch über begrenzte innere Entwicklungsmöglichkeiten. 

Auf der Nebenentwicklungsachse stellt die Mobilisierung 

von Potenzialen der Innenentwicklung ein strukturelles Problem dar. Das Bauland 

befindet sich oft als Vermögensanlage im Besitz angestammter Familien, die weder 

für den Eigenbedarf noch aus wirtschaftlichen Gründen auf eine Mobilisierung angewiesen 

sind. Aus diesen Gründen wird die Stadt Troisdorf auch bei sinkenden 

Wachstumsraten in der Region an der regionalen Gesamtentwicklung nur partizipieren 

können, wenn auch in einem gewissen Mindestumfang äußere Entwicklungsmöglichkeiten 

für die Zukunft erhalten bleiben. Die Flächennutzungsplanung hat die 

Seite 60 



Aufgabe, den zukünftigen städtebaulichen Entwicklungsbedarf in den siedlungsstrukturell 

geeigneten Suchräumen quantitativ und qualitativ zu qualifizieren. 

Aufgrund der mit der Stadt Troisdorf einvernehmlich getroffenen, engen Abgrenzung 

des Siedlungsbereiches zu den nordöstlich und südöstlich an die Siedlungsbereiche 

angrenzenden Natur- und Landschaftsschutzgebiete beschränken sich die äußeren 

Entwicklungsmöglichkeiten prinzipiell weitgehend auf den nordwestlichen Siedlungsrand. 

Hier wird die Gliederung des Siedlungsgebietes maßgeblich durch die 2008 

abgeschlossenen Planungen zur Führung der L 332n, Ortsumgehung Sieglar/Eschmar 

und der K 29n, Ortsumgehung Kriegsdorf, bestimmt. Die Entscheidung, 

diese Straßen zentral in den Freiraum zwischen die Stadtteile Sieglar/Eschmar, Rotter 

See und Kriegsdorf zu legen, wurde von der Planungsmaxime des § 50 BImSchG 

dominiert, den Schallschutz an den Straßen durch Abstand zu den genannten Stadtteilen 

zu gewährleisten. Siedlungsstrukturell hat dies nicht nur zur Konsequenz, dass 

Freiraum in relativ großem Umfang zerschnitten und verlärmt wird, sondern auch die 

Bildung einer Siedlungsschranke. Dies deckt sich jedoch mit den langfristigen Entwicklungsvorstellungen 

der Stadt Troisdorf, den Stadtteil Kriegsdorf in den heutigen 

Qualitäten einer siedlungsräumlichen Solitärlage zu erhalten und ein Zusammenwachsen 

mit Sieglar zu vermeiden (s. Ratsbeschluss zur 36. Änderung des bisherigen 

Flächennutzungsplanes). Insofern besteht die Entwicklungsvorstellung, den 

straßenbegleitenden Freiraum als innerstädtischen Grünzug auszubilden wie es 

erstmals im Freiraumentwicklungsplan von 1992 angedacht war. Kriegsdorf bildet in 

diesem räumlichen Entwicklungskonzept einen Vorposten im ansonsten von Besiedlung 

freigehaltenen Agrarbereich nordwestlich der L 332n. 

Nach Norden ist Kriegsdorf durch die Grün- und Freizeittrasse Golfplatz/Haus Rott 

vom Airportgewerbepark Junkersring an der A 59 siedlungsräumlich getrennt. Nach 

dem im Regionalplan dargestellten Siedlungsbereich für Kriegsdorf sind die Entwicklungsmöglichkeiten 

für den Stadtteil selbst eingeschränkt. Eine abschließende Ortsrandentwicklung 

in begrenztem Umfang wird von der Stadt Troisdorf als raumverträglich 

angesehen. 

Die Lücke in der Nebensiedlungsachse zwischen Eschmar und Müllekoven hat besondere 

Bedeutung für den Biotopverbund zwischen Niederterrasse und Siegaue. 

Die Suchräume für eine äußere Siedlungsentwicklungsmöglichkeit beschränken sich 

daher auf Arrondierungsmöglichkeiten zwischen dem heutigen Ortsrand Sieglar/Eschmar 

bzw. Bergheim-Müllekoven und dem Verlauf der L 332 in ihrer künftigen 

Streckenführung. Insbesondere in Sieglar bestehen wegen der jahrzehntelangen 

Straßenplanung und dem damit verbundenen Planungsstopp in der Bauleitplanung 

Arrondierungsmöglichkeiten am Ortsrand, die im Rahmen des Wohnbedarfs genutzt 

werden sollen. Die siedlungsräumlichen Qualitäten eines gegliederten Ortsrandes, 

der sich mit dem straßenbegleitenden Freiraum verzahnt, sollen erhalten bleiben. Ein 

wohnverträglicher Abstand zur geplanten Ortsumgehung der L 332n kann gewahrt 

werden, was jedoch nicht ausschließt, dass für einen effizienten Umgang mit der 

Ressource Boden in Teilabschnitten auch landschaftsgerecht gestaltete Lärmschutzwälle 

in Betracht kommen. 

Die Gliederung des westlichen Stadtgebietes durch die Umgehungsstraßen führt zur 

Zerschneidung des bisher agrarisch genutzten Landschaftsraumes mit negativen 

Auswirkungen für die Landwirtschaft und Landtiere. Im Planfeststellungsverfahren für 

die L 332n sind dafür geeignete Ausgleichsmaßen festgesetzt worden, ebenso im 

Seite 61 



Bebauungsplanverfahren für die K 29n. Nachteile für die Bewirtschaftung der Flächen 

(Flächenentzug, Zerschneidungsschäden) werden durch ein gemeinsames 

Flurbereinigungsverfahren für beide Straßenbaumaßnahmen durchgeführt. Klimatisch 

hat die Einbettung des Rotter Sees in einen innerstädtischen Grünzug positive 

Auswirkungen gegenüber einer Siedlungsentwicklung 

Weitere Arrondierungsmöglichkeiten bestehen beiderseits der A 59 südlich der Anschlussstelle 

Troisdorf, die jedoch erheblich durch Autobahnlärm beeinträchtigt sind. 

Aufgrund der Tatsache, dass auf der Westseite der A 59 die Autobahn dicht gesäumt 

wird von einem breiten Band an Hochspannungsfreileitungen, besteht hier zurzeit 

keine Möglichkeit für wirksame Schallschutzvorkehrungen. Das Problem konnte bereits 

bei der Entwicklung des Stadtteils Rotter See nicht gelöst werden. Die Fläche 

unter dem Leitungsband ist teilweise mit ökologischen Ausgleichsmaßnahmen belegt 

und bildet westlich der Autobahn ein grünes Band, das nur im Bereich des Gewerbeund 

Sondergebietes Sieglar durch eine Leitungsunterbauung unterbrochen wird. 

Auf der Ostseite der A 59 bestehen günstigere Verhältnisse. Zwar verlaufen auch 

dort unterirdische Leitungen parallel zur Autobahn, jedoch nehmen diese einen nicht 

so breiten Korridor ein, sodass noch in einem näheren Abstand Lärmschutzanlagen 

platziert werden können, vorzugsweise auch als landschaftsgerechtere Wallgestaltung. 

Im Rahmen der Lärmaktionsplanung 2008 und 2013 wurde nachgewiesen, 

dass eine konkret geplante Lärmschutzmaßnahme der Stadt Troisdorf im Bereich 

des Stadtteils Friedrich-Wilhelms-Hütte (Fritz-Erler-Straße) auch wesentlich zur 

Lärmminderung für die bestehende Bebauung beiträgt. Zum effizienten, ressourcenschonenden 

Umgang mit den wertvollen verbliebenen Baulandflächen, die Troisdorf 

noch hat, ist hier eine Siedlungsentwicklung bis hinter den Lärmschutzwall Ziel der 

Planung. Nördlich davon liegt an der A 59 das Solarkraftwerk Oberlar, das als Photovoltaik-Freiflächenanlage 

die verlärmte Fläche an der Autobahn nutzt. Soweit eine 

Bauflächendarstellung des Arrondierungsbereiches östlich der A 59 mit der im Regionalplan 

ausgewiesenen Darstellung als regionalem Grünzug nicht vereinbar ist, wird 

die Stadt Troisdorf eine Änderung dieser Darstellung aus den vorgenannten Gründen 

beantragen. 

Die Arrondierungsflächen beiderseits der Autobahn liegen in unmittelbarer Zuordnung 

zu den Hauptsiedlungsflächen und Siedlungsschwerpunkten und stellen aus 

diesem Grunde eine hochrangige Optionsfläche der Siedlungsentwicklung dar. Für 

die westlich der Autobahn gelegene Fläche in Sieglar ist die Bewältigung des Schallschutzkonfliktes 

schwierig. Mit dem im vordringlichen Bedarf befindlichen Ausbau der 

A 59 auf 6 bzw. 7 Fahrstreifen muss das Schallschutzproblem jedoch insgesamt, 

auch für die bestehende Bebauung gelöst werden, sodass die Fläche nicht allein aus 

diesem Grund als Potenzialfläche ausscheidet. 

Die restriktiven Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung für den Stadtteil 

Altenrath leiten sich aus der solitären Lage umgeben von Landschaftsschutz- und 

Naturschutzgebieten ab. Die Lärmeinwirkungen des Flughafens lassen landesplanerisch 

ebenfalls keine äußere Entwicklung zu. Das gilt auch für die bestehenden Außenbereichslagen. 

Aus den dargestellten räumlichen Zwängen heraus wird ersichtlich, dass die zukünftige 

Entwicklung der Stadt ganz anders als vor 40 Jahren von den noch zur Verfügung 

stehenden Entwicklungsflächen limitiert wird. Deshalb wird es erforderlich sein, 

das Stadtgebiet eher kleinteiliger an den Ortsrändern abzurunden und den Sied- 

Seite 62 



lungsflächenbedarf auf die noch zur Verfügung stehenden Flächen zu verteilen. Einer 

Erweiterung des Entwicklungsbereichs „Am Krausacker“ nach Norden, wo im 

Regionalplan Siedlungsbereichsfläche dargestellt ist, steht derzeit die Lage des 

Sportplatzes und der Tennisplätze entgegen, die bereits ein Zwangspunkt für die 

Entwicklungsmaßnahme „Am Krausacker“ waren. 

Solar-Kraftwerk 

Abb. 24: Räumliches Gliederungskonzept des Stadtgebietes, Suchräume 

für äußere Entwicklungsmöglichkeiten (violett) 

6.2. Leitlinien einer nachhaltigen Stadtentwicklung 

20 Jahre nachdem der Club of Rome 1972 die „Grenzen des Wachstums“ darlegte, 

wurde Nachhaltigkeit auf der Umweltkonferenz 1992 (Konferenz der Vereinten Nationen 

für Umwelt und Entwicklung (UNCED) in Rio de Janeiro) zum globalen Leitbild. 

Die Ergebnisse der Umweltkonferenz (u.a. Agenda 21) und die 1994 verabschiedete 

Charta von Aalborg (Charta der Europäischen Städte und Gemeinden auf dem Weg 

zur Zukunftsbeständigkeit) waren wichtige Ausgangspunkte für die Aktivitäten im 

Rahmen der „Lokalen Agenda 21“. 

Der Klimaschutz und die Energiewende (die Realisierung einer nachhaltigen Energieversorgung 

in den Sektoren Strom, Wärme und Mobilität mit erneuerbaren Ener- 

Seite 63 



gien) sind die großen Herausforderungen der nächsten Jahrzehnte. Städte und Gemeinden 

zählen zu den Hauptakteuren. 

Nachhaltige Stadtentwicklung ist geprägt von interdisziplinären Planungen mit integrierten 

Lösungen (Städtebau und Architektur, Verkehr und Freiraum, Technik und 

Form). Auf den verschiedenen Planungsebenen (Regionalplan, Flächennutzungsplan, 

Bebauungsplan, Bauliches Konzept) werden die Grundlagen für die nächste 

Planungsebene gelegt: 

Auf Ebene der Vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) werden die 

Nutzungen und die Erschließung festgelegt mit dem Ziel eine flächensparende städtische 

Grundstruktur zu erreichen. Die Lage der neuen Baugebiete zu bestehenden 

Zentren, sowie zur (sozialen) Infrastruktur wird optimiert. Nutzungsmöglichkeiten von 

regenerativen Energien (Erdwärme, Windenergie, etc.) werden berücksichtigt. 

Auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung (Bebauungsplan/VEP, ggf. mit städtebaulichem 

Vertrag) werden u. a. die städtebauliche Struktur und die Orientierung der 

Gebäude (Nutzung von Solarenergie) festgelegt. Im städtebaulichen Energiekonzept 

wird ein Anschluss an ein BHKW/Nahwärmenetz berücksichtigt und Grundlagen für 

die Integration von regenerativen Energien in das Quartier oder in die Gebäude (Solarenergienutzung) 

definiert. 

Auf Ebene der Gebäude werden übergeordnete städtebauliche Nachhaltigkeitsvorgaben 

im architektonischen Konzept und in der Gebäudetechnik umgesetzt. 

6.2.1 Bausteine für eine nachhaltige Stadtentwicklung 

Nachhaltige Stadtentwicklung hat eine Optimierung der Stadtbereiche zum Ziel. 

Wesentliche Bausteine für eine nachhaltige Stadtentwicklung sind: 

Begrenzung der Flächeninanspruchnahme für neue Siedlungsfläche - 

Vorrang der Innenentwicklung vor Inanspruchnahme von Siedlungserweiterungsflächen 

im Außenbereich. Flächensparende Erschließung in neuen Baugebieten. 

Ausbau der erneuerbaren (regenerativen) Energien - Gebäudeintegrierte 

Solarenergienutzung, Biomasse, etc. 

Orientierung der Siedlungsstruktur auf den ÖPNV - Neue Bauflächen im 

Einzugsbereich von Bahn-Haltepunkten und Bushaltestellen. Anpassung des 

Busnetzes an die Siedlungsstruktur. 

Eine angemessene städtebauliche Verdichtung - qualifizierte städtebauliche 

Dichten orientiert an den Obergrenzen der BauNVO (für die jeweiligen 

Baugebiete) und eine ÖPNV-orientierte Verdichtung. 

Stadtverträglicher Verkehr und umweltgerechte Mobilität - Attraktivität und 

Anteil des ÖPNV und des Fußgänger- und Radverkehrs am Modal Split erhöhen. 

Prüfung von innovativen ÖPNV-Konzepten (höhere ÖPNV-Taktung durch 

kleinere Busse; Schnellbuslinien) und sonstige Verkehrs-Innovationen (Car- 

Sharing-Standorte; Radschnellwege; etc.). 

Seite 64 



Ausnutzung von Kapazitätsreserven im MIV (Verkehrslenkung; erhöhte Personenbelegung/Mitfahrten) 

Gestaltung des öffentlichen Raums - Stärkere Berücksichtigung der Bedürfnisse 

der Fußgänger und Radfahrer und eine erhöhte Aufenthaltsqualität 

im öffentlichen Raum. 

Stadt der kurzen Wege - Stadtteile und städtische Zentren (Stadtzentrum, 

Nebenzentren) stärken und polyzentrale Siedlungsstrukturen schaffen 

Ausgewogene Verteilung der städtischen Nutzungen und der Bevölkerung 

– Nutzungsmischung; soziale Mischung; demographische Mischung 

Stadtklima und Klimaanpassung - Sicherung von stadtklimatisch wertvollen 

Flächen; Durchgrünung des Stadtgebietes; Verbesserung des Mikroklimas; 

Regenwasserrückhaltung und –versickerung. 

Vielfältiges städtisches Freiraum- und Grünflächensystem 

6.2.2 Nachhaltige Stadtentwicklung in Troisdorf 

Der Flächennutzungsplan stellt die geplante Entwicklung der Stadt Troisdorf in den 

nächsten 10-15 Jahren bzw. bis ca. 2025-2030 dar. Der vorliegende Vorentwurf des 

Flächennutzungsplans Troisdorf orientiert sich an Leitlinien der nachhaltigen und 

umweltgerechten Stadtentwicklung in der vorbereitenden Bauleitplanung. Die Darstellungen 

des Flächennutzungsplanes sind größtenteils an die bestehende Siedlungsstruktur 

gebunden, die im Sinne nachhaltiger Siedlungsentwicklung gute Voraussetzungen 

bietet. Vieles was nachhaltige Stadtentwicklung ausmacht ist in 

Troisdorf verwirklicht. Dazu zählt insbesondere 

die polyzentrische Struktur des Stadtgebietes 

die vorrangige Siedlungsentwicklung auf der Siedlungshauptachse mit S- 

Bahn-Anbindung (die allerdings jetzt an Grenzen stößt) 

eine angemessene Verdichtung im Einzugsbereich der S-Bahn-Haltestellen 

ein relativ frühes Umsteuern zur Vermeidung zu hoher Verdichtungen mit einseitigen 

Bewohnerstrukturen 

die Reduzierung des Flächenverbrauchs, Aufbereitung und nach Nachnutzung 

von altindustriealisierten Flächen im Industriepark Troisdorf durch die Tropark 

GmbH 

die Förderung des Radverkehrs als nachhaltiges, umweltgerechtes Verkehrsmittel 

die Sicherung der Landschaftsräume im Stadtgebiet gegenüber Siedlungsinteressen 

durch Unterstützung der Unterschutzstellung siedlungsnaher Flächen 

(Industriestadt im Grünen) 

die Förderung des Stadtgrüns durch Erlass einer Baumschutzsatzung, Pflanzung 

von Straßenbäumen, Aufstellung eines Grünrahmenplanes und Anlage 

von Stadtteilparks, Grünzügen und Grünverbindungen, sonstige Begrünungs- 

Seite 65 



maßnahmen im Innen- und Außenbereich bereits vor Inkrafttreten der naturschutzrechtlichen 

Eingriffsregelung, Aufbau eines Ausgleichsflächenkatasters 

die Bewahrung des historischen Erbes durch die Ausweisung von Denkmalbereichen 

und Aufstellung eines Denkmalpflegeplanes 

die Gewinnung und Förderung des Einsatzes erneuerbarer Energien, Erhaltung 

der Stadtwerke Troisdorf als lokalen Energiedienstleister mit entsprechender 

energiepolitischen Ausrichtung, Errichtung des Solarkraftwerkes 

Oberlar zur direkten Versorgung von 1.000 Haushalten mit Solarstrom, Gründung 

der Troisdorfer Bürgersolargenossenschaft Stadtsolar, Solar- 

Dachkataster, Programm TroSolar für die solarenergetische Nutzung städtischer 

Gebäude, Engagement in erneuerbare Energien auch außerhalb des 

Stadtgebietes über die Stadtwerke im Rahmen des Projektverbundes „Green- 

GECCO“ 

der Aufbau eines Gewerbeflächen- und eines Baulücken- und Potenzialflächenkatasters 

zur genauen Beobachtung und Förderung der Innenentwicklung 

Auf Ebene des Flächennutzungsplans bedeutet nachhaltige Stadtentwicklung vor 

allem Vorrang für die Innenentwicklung. Neue Bauflächen werden überwiegend 

innerhalb bereits bebauter Siedlungsbereiche sowie als Arrondierungen bestehender 

Siedlungsbereiche ausgewiesen. Ziel ist eine Ergänzung der bestehenden 

Stadtteile durch ökologisch und städtebaulich hochwertige neue Wohnquartiere. 

Ziele der Innenentwicklung sind im Troisdorfer Kontext hauptsächlich: 

Mobilisierung der innerörtlichen Bauflächenpotentiale im Bestand und die Beseitigung 

von Hemmnissen für die Aktivierung von Baulücken. 

Behutsame Nachverdichtungen durch Ergänzungsbauten und eine intensivere 

Nutzung von schon bebauten bzw. versiegelten Flächen (Brachflächen, untergenutzte 

Flächen). 

Aufwertung bestehender Wohnquartiere und Stärkung der Stadtteile mit hohem 

Baulückenbestand. 

Durch die Weiterentwicklung des Baulückenmanagements kann die Innenentwicklung 

gestärkt werden. Die Ausweisungen im Flächennutzungsplan stellen eine ausgewogene 

Verteilung der städtischen Nutzungen dar, die dem Leitbild der „Stadt der 

kurzen Wege“ folgen. Die Stärkung der polyzentralen Struktur der Stadt und die 

Stärkung der Troisdorfer Innenstadt im regionalen Kontext (Hierarchie Stadtzentrum 

Troisdorf - Nebenzentren Spich und Sieglar – andere Stadtteilzentren) trägt zu einer 

Verkehrsvermeidung durch Stadtplanung bei und fördert den stadtverträglichen Verkehr 

und eine umweltfreundliche Mobilität. 

Seite 66 



6.2.3 Flächeninanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke 

Troisdorf hat sich in den letzten 10 Jahren im „Flächenverbrauch“ (Flächeninanspruchnahme 

für Siedlungs-und Verkehrszwecke) vom Landesdurchschnitt, auch in 

der Größenklasse der Großen selbständigen Städte, abkoppeln können. Obwohl in 

diese Zeit verschiedene gewerbliche Flächenentwicklungen in Spich und die Wohnbau-Entwicklungsmaßnahme 

„Am Krausacker“ mit der Inanspruchnahme von 23 ha 

Bruttobauland gefallen sind, hat sich der langjährige Durchschnittsverbrauch von ca. 

10 ha/Jahr im Zeitraum von 2004 bis 2008 auf 4,75 ha/ Jahr halbiert. Die abnehmende 

Tendenz endete erst mit Beginn der neuen kommunalen Wohnbaumaßnahme „Im 

Schonsfeld“. Von 2008 bis 2011 betrug der Siedlungsflächenverbrauch insgesamt 

5,8 ha/Jahr. Über den gesamten Zeitraum von 2000 bis 2011 erreichte der Anstieg 

einen Durchschnitt von 8,3 ha/Jahr. Er setzte sich aus einem Anteil von ca. 3,8 

ha/Jahr gewerblichem Nettobauland 64 (entsprechend ca. 4,8 ha gewerblichem Bruttobauland) 

sowie rd. 3,5 ha Wohnbauland zusammen. 

Abb. 25: Siedlungs- und Verkehrsflächenentwicklung 2000-2011 65 

Die Bundesregierung hat im Jahr 2002 in Ihrer Nachhaltigkeitsstrategie das Ziel ausgegeben, 

den Flächenverbrauch in Deutschland auf 30 ha/Tag bis zum Jahr 2020 zu 

senken. Dies entspricht gegenüber dem Bezugszeitraum von 1997-2000 einer Reduzierung 

auf weniger als ein Viertel. In Troisdorf wird eine weitere Flächenreduzierung 

ab dem Zeitpunkt anzunehmen sein, wenn die gewerblichen Bauflächen vollständig 

64 TROWISTA, Vortrag des Geschäftsführers Jürgen Sturm vor dem Stadtentwicklungsausschuss am 

10.06.2010 

65 IT.NRW Kommunalprofil Troisdorf, Stand: 17.07.2012 

Seite 67 



aufgebraucht sind und die Neuinanspruchnahme von Flächen nur noch über ein Flächenrecycling 

im Rahmen eines Flächenmanagements möglich sein wird. 

6.2.4 Klimaschutz und erneuerbare Energien 

Der 2007 erarbeiteten erste Bericht der Potenzialstudie „EnergieRegion Rhein-Sieg“ 

hat gezeigt, dass Troisdorf über ein rechnerisches Potenzial an eigenen erneuerbaren 

Energien im Stadtgebiet verfügt, das bis zu 78 % des Energiebedarfs decken 

könnte. Der Grad der energetischen Selbstversorgung liegt 2010 bei ca. 9 %. Die 

2009 als zweiter Bericht für die „EnergieRegion Rhein-Sieg“ vorgelegte Studie „Maßnahmen 

und Projekte“ stellt eine Bestandsaufnahme und Bewertung der aktuellen 

Handlungsansätze in den kreisangehörigen Städten und Gemeinden dar. Die Stadt 

Troisdorf hat aufgrund dieser Studie ihre energiepolitischen Schwerpunkte an den 

Hauptpotenzialen Solar- und Geothermie ausgerichtet. Die Nutzung der vorhandenen 

Dachflächen im Stadtgebiet steht dabei nach wie vor an erster Stelle. Trotz der 

relativ langsamen Zuwachsmöglichkeiten ist die Nutzung von sonst anders nicht genutzten 

Dachflächen die flächenschonendste und damit nachhaltigste Möglichkeit der 

Gewinnung von Solarenergie. Eine der größten städtischen Anlagen ist im Zuge einer 

ohnehin erforderlichen Erneuerung auf dem Tribünendach des Aggerstadions 

installiert worden. 

Abb. 19: Hohes Solarkraft- und Geothermiepotenzial in Troisdorf 66 

Ein kommunales Klimaschutzkonzept mit einem Maßnahmenplan für die nächsten 10 

Jahre befindet sich derzeit noch in Arbeit und liegt voraussichtlich Ende 2013 vor. 

6.2.5 Energiesparsiedlungen 

Im Rahmen des Pilotprojektes „50 Solarsiedlungen für NRW“ wurde im Entwicklungsbereich 

„Am Krausacker“ 2010 die erste Solarsiedlung für 20 Wohneinheiten in 

Troisdorf gebaut. Gegenwärtig wir im Rahmen des Pilotprojektes „100 Klimaschutzsiedlungen 

für NRW“ in Troisdorf-Mitte die erste innerstädtische Klimaschutzsiedlung 

mit 60 Wohneinheiten realisiert. 

Innerhalb bestehender Stadtteile (Innenentwicklung) könnten in Baulücken oder heute 

untergenutzten Flächen neue kleinere Klimaschutzquartiere im Bestand nach 

66 Potenzialstudie EnergieRegion Rhein-Sieg, ARC, Salzburg 2010 

Seite 68 



dem Vorbild der innerstädtischen Klimaschutzsiedlung in der Kölner Straße entstehen. 

Diese Flächen könnten aufgrund der vorhandenen Erschließung kurz- bis mittelfristig 

mobilisiert werden. Eine Mischung aus Neubauten und energetischen Sanierungen 

im Bestand würde zu einer städtebaulichen Aufwertung der Nachbarschaft 

führen und bietet ein hohes Potential für innovative städtebauliche Energiekonzepte. 

Stadtteile mit guter oder sehr guter ÖPNV-Anbindung, einer eher urbanen Struktur 

und hohem Bauflächenpotential im Bestand (z.B. Spich, Sieglar) eignen sich besonders 

für diese Art von gemischt-genutzten urbanen Öko-Stadtquartieren. 

Die zur Bedarfsdeckung vorgesehenen Wohnbauentwicklungsflächen in Bergheim, 

Eschmar und Sieglar bieten hohes Potential für neue Solar- und Klimaschutzsiedlungen, 

ggf. als Modell-Nullenergie-Siedlung, im individuellen Wohnungsbau (verdichtete 

Einfamilienhäuser). 

Eine weitere Klimaschutzsiedlung (Thema Geothermie) könnte aufgrund der günstigen 

lokalen Gegebenheiten im Stadtteil Friedrich-Wilhelms-Hütte entstehen. 

Das Potential für nachhaltige Entwicklungen in Gewerbegebieten, die verstärkte 

Nutzung und Produktion von erneuerbaren Energien bieten bisher kaum genutzte 

Möglichkeiten, die gerade im Troisdorfer Kontext interessant sind. 

7 Begründung der Darstellungen des Flächennutzungsplanes 

Im Flächennutzungsplan wird nur die allgemeine Art der baulichen Nutzung dargestellt 

(Bauflächen). Auf die besondere Art der baulichen Nutzung (Baugebiete) wird 

mit Ausnahme von Sondergebieten ebenso verzichtet wie auf das allgemeine Maß 

der baulichen Nutzung oder die Geschosszahl. Das Stadtgebiet ist überwiegend mit 

Bebauungspläne überplant, die Einzelheiten regeln. Der Flächennutzungsplan basierte 

bisher auf dieser Systematik, die sich bewährt hat und beibehalten werden soll. 

7.1. Wohnbauflächen 

Die Darstellungen der Wohnbauflächen entsprechen weitestgehend dem baulichen 

Wohnbaubestand. Auf eine Umwidmung größerer Bestände durch Abbruch und 

Neubebauung - wie noch im Flächennutzungsplan von 1973 dargestellt- zur Umnutzung 

gemischter Bauflächen in Wohnbauflächen, wird im Wesentlichen verzichtet. 

Die durchmischten, kompakteren Bereiche sollen, soweit sie funktionsfähig sind und 

außerhalb des Geltungsbereiches von Vorkaufssatzungen liegen, erhalten werden. 

Oft sind dort auch erhaltenswerte Gebäude zu finden. 

Flächenneudarstellungen bewegen sich im Rahmen der im Handlungskonzept Wohnen 

entwickelten Wohnungsbedarfsprognose 2025/2030 67 . 

7.1.1 Übergeordnete Trends und Rahmenbedingungen des Wohnungsbedarfs 

Der Wohnbedarf ist auf der Grundlage einer Wohnbedarfsprognose vorgenommen 

worden. „Die wichtigsten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, Entwicklungen und 

Trends auf der Nachfrage- sowie auf der Angebotsseite auf dem Wohnungsmarkt 

lassen sich in Kurzform wie folgt umreißen: 

67 Handlungskonzept Wohnen 2025, Stadt- u. Regionalplanung Dr. Jansen, Abschlussbericht November 

2011, vom Stadtentwicklungsausschuss, beschlossen am 19.04.2012 

Seite 69 



Sinkende Bevölkerungszahlen und zunehmende Überalterung der Gesellschaft 

Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße, aber Zunahme der 

Wohnfläche pro Einwohner 

Flexiblere und vielfältigere Wohn- und Lebensformen und damit einhergehende 

fortschreitende Segregation des Wohnungsmarkts 

Regional unterschiedliche Entwicklung der Wohnungsmärkte, Gleichzeitigkeit 

von Wohnungsmarktsegmenten mit Überangebot (Leerstände) und Unterangebot 

(hohes Preisniveau) 

Bedeutungszuwachs innerstädtischer Wohnstandorte 

Mit diesen Trends gewinnt die Prognose einer Wohnungsnachfrage eine neue Dimension. 

Nicht mehr das Gegenüberstellen einer wachsenden Nachfrage mit den 

Flächenkapazitäten für den Wohnungsbau steht im Vordergrund, sondern die Dimensionierung 

und Verortung von Über- und Unterkapazitäten in den einzelnen 

Segmenten des Wohnungsmarkts sowie Standortfragen und Qualitätsmerkmale.“ 68 

7.1.2 Bevölkerungsprognose 2025 

„Zur Bevölkerungsentwicklung im Stadtgebiet bis zum Jahr 2025 liegt eine Reihe von 

Prognosen vor: 

Die Bertelsmann-Stiftung geht in ihrer im Jahr 2005 erstellten Prognose von 

einer Fortsetzung des bisherigen Bevölkerungszuwachses aus und erwartet 

für das Jahr 2025 insgesamt ca. 78.044 EinwohnerInnen. 

Das IT NRW unterscheidet zwei Varianten mit unterschiedlichen Annahmen 

zur Wanderungsentwicklung. Bei Variante A wird nur eine leichte Zunahme 

der Wanderung angesetzt, die in Verbindung mit der rückläufigen natürlichen 

Bevölkerungsentwicklung eine in der Gesamtheit abnehmende Gesamtbevölkerung 

ergibt. Variante B hingegen erwartet eine Zunahme der Wanderungen 

in einer Größenordnung, welche den aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung 

zu erwartenden Rückgang mehr als kompensiert und zu einem Zuwachs 

der Gesamtbevölkerung führt. Die Differenz zwischen beiden Varianten 

liegt bei ca. 8.800 Einwohnern.“ 69 

Die aktuelle Gemeindemodellrechnung von IT.NRW, Stand 17.07.2012 70 (vor Auswertung 

des Zensus 2011 – eine Gemeindemodellrechnung auf Grundlage des Zensus 

lag noch nicht vor) geht für Troisdorf bis 2020 von 77.940 und bis 2030 von 

80.150 Einwohnern aus. Diese Zahlen erscheinen aus örtlicher Sicht, insbesondere 

auch vor dem Hintergrund der nach der Zensusauswertung 2011 nach unten korrigierten 

Einwohnerzahlen, nicht realistisch. Aber auch von der Flächenverfügbarkeit 

wären diese Zuwachsraten kaum zu bewältigen. 

68 Handlungskonzept Wohnen 2025, ebd., S. 59 


Seite 70 



Gesamtbevölkerung 2008 2011 2020 2025 Veränd. 2030 Veränd. 

IT.NRW 

Fortschr. 2012 74.940 77.940 104,0 % 80.150 107,0 % 

IT.NRW % Zensus 72.408 75.304 104,0 % 77.477 107,0 

Modell Kolb 

Variante A 73.500 

Modell Kolb 

Variante B 75.700 

Tab. 12: Verschiedene Modellrechnungen 2008 – 2030 im Vergleich, gelb unterlegt die Auswahvariante 

Bevölkerungsmodell nach Prof. Kolb (Hildesheimer Planungsgruppe) 

Legt man die für das neue Basisjahr 2011 tatsächlich ermittelte Bevölkerungszahl 

des Zensus von 72.408 für die Steigerungsraten zugrunde, ergäbe sich für 2020 eine 

Bevölkerungszahl von 75.304 Menschen, für 2030 wären es 77.477. 

Die Infrastrukturplanung der Stadt Troisdorf stützt sich auf Prognoserechnungen der 

Hildesheimer Planungsgruppe 71 . Hier gehen zum einen die in der Stadt Troisdorf 

erfassten Bevölkerungszahlen ein, die von den fortgeschriebenen Bevölkerungszahlen 

des IT NRW abweichen. Zum anderen erfolgt eine regelmäßige Aktualisierung 

der Prognose, indem aktuelle Entwicklungen (z. B. die tatsächlichen Wanderungsbewegungen 

des letzten Jahres) berücksichtigt werden. Zudem ermöglicht dieser 

Ansatz auch kleinräumige Aussagen innerhalb des Stadtgebiets. Der Korridor, der 

sich aus den Prognoserechnungen ergibt, bewegt sich zwischen ca. 73.500 Einwohnern 

im Jahr 2025 bei Variante A (= rückläufige Wanderungsbewegungen, untere 

Variante) und ca. 75.700 Einwohnern bei Variante B (= Zunahme Wanderung, obere 

Variante). Der Arbeitskreis Entwicklung, Planung und Verkehr Bonn/Rhein- 

Sieg/Ahrweiler (:rak) 72 hat in den Jahren 2005 bis 2007 ein regionales Handlungskonzept 

Wohnen erstellt. Die Prognosen wurden auf der Grundlage von den Bevölkerungszahlen 

des Jahres 2005 für alle Gemeinden des :rak erstellt Die dem Konzept 

zugrunde liegenden Annahmen und Daten gehen für das Jahr 2020 von einer 

deutlich positiveren Bevölkerungsentwicklung aus und erwarten für Troisdorf in verschiedenen 

Varianten eine Bevölkerungszunahme von 1 bis 5 % aus bzw. 5 bis 10% 

aus, d.h. ca. 78.500 Einwohnern in der unteren und ca. 82.000 Einwohnern in der 

oberen Variante.“ 73 

Die nachfolgende Wohnungsbedarfsprognose geht von der unteren Variante A der 

Hildesheimer Planungsgruppe aus. Die Auswahl der unteren Variante A berücksichtigt 

die raumstrukturellen Voraussetzungen und die stadtentwicklungspolitischen Ziele 

der Stadt Troisdorf, die weitere Neubauflächen im Außenbereich nur in begrenztem 

Umfang möglich und sinnvoll erscheinen lassen. Außerdem besteht bei Auswahl 

der unteren Variante A nur eine Prognoseunsicherheit nach oben, sodass bei einer 

Verfehlung der prognostizierten Zielzahl nicht die Gefahr von Überkapazitäten zu 

70 IT.NRW, Kommunalprofil Troisdorf, S. 9 

71 http://schulentwicklungsplanung.org/html/bevoelkerungsmodell.html 

72 Der Regionale Arbeitskreis Entwicklung, Planung und Verkehr Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler (:rak) ist 

eine Arbeitsgemeinschaft der Städte u. Gemeinden, Kreise u. der Bundesstadt Bonn, http://regionbonn.de/daten/rak_projekte/wohnen2020/regionales_handlungskonzept_wohnen_2020_abschlussberi 

cht.pdf 


Seite 71 



efürchten ist. Im Falle einer gänzlich anders verlaufenden „stürmischen“ Entwicklung 

oberhalb der Variante B bestünde die Möglichkeit, Entwicklungsziele im Rahmen 

des ständigen Wohnbauflächenmonitorings auch ein Stück weit anzupassen, 

um negative Folgen für die Stadtentwicklung abzuwenden. Realistisch erscheint ein 

solches Entwicklungsszenario derzeit jedoch nicht. 

7.1.3 Wohnungsbedarfsprognose 2025 

Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungsbauleistung auf Grundlage der Variante 

A der Hildesheimer Planungsgruppe das Minimum der Wohnungsbauleistung darstellt, 

die erforderlich ist, um Troisdorf nicht von der Wohnungsbauentwicklung in der 

Region abzukoppeln. Die Prognosebetrachtung zeigt trotz aller Unsicherheiten aber 

auch, dass von der Nachfrageseite ein höherer Bedarf nicht ausgeschlossen werden 

kann und eine größere Zahl an Wohnungssuchenden aus der Region bei einem entsprechenden 

Wohnungsangebot darüber hinaus in Troisdorf gebunden werden könnte. 

Über den Neubaubedarf auf Basis der Einwohnerentwicklung sind folgende weitere 

Faktoren bei der Bestimmung des Wohnbedarfs zu berücksichtigen gewesen: 

Ersatzbedarf aus Abgang an Wohnungen durch Abriss, Umwidmungen und 

Zusammenlegungen von Wohnungen. Der Ersatzbedarf wird mit 0,1 % des 

Wohnungsbestands je Jahr angenommen. 

Leerstandsreserve, die die Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigt 

und die zwingend erforderlich ist, um die Umzugsbewegungen auf dem 

Wohnungsmarkt erst zu ermöglichen. Im Prognosezeitraum wird von einer 

Leerstandsreserve von 3 % des Wohnungszuwachses ausgegangen. 

Auflockerungsbedarf aus der Veränderung der Wohnansprüche (Tendenz 

zu mehr Wohnfläche je Person) und Veränderungen der Haushaltsstruktur 

(Tendenz zu kleineren Haushalten). Als Parameter wird die Belegungsziffer, d. 

h. die Anzahl der Personen, die in einer Wohnung leben gewählt. 

Aus der Prognose ergibt sich für die Anzahl benötigter Wohnungen, die im neuen 

Basisjahr 2011 des Zensus zum Stichtag 09.05.2011 die Zahl von 35.055 Wohnungen 

betrug, folgendes Bild: 74 

Entwicklungsvariante A 

Der Wohnbedarf wird um das Jahr 2020 seinen Höhepunkt bei über 36.000 Wohnungen 

erreichen und danach langsam abnehmen. 2030 wird der Wohnbedarf bereits 

um über 1.000 Wohnungen wieder gesunken sein. 

74 Die Wohnbedarfsberechnung im Handlungskonzept Wohnen erfolgte aufgrund der höheren Zahlen 

vor 2011 

Seite 72 



Abb. 26: Wohnungsbedarfsentwicklung bis 2020, Variante A für 73.500 EW 75 

Entwicklungsvariante B 

Der Wohnbedarf wird weiter bis etwa zum Jahr 2030 auf deutlich über 38.000 Wohnungen 

ansteigen und erst zu diesem Zeitpunkt seinen Höhepunkt überschreiten. 

Abb. 27: Wohnungsbedarfsentwicklung bis 2020, Variante B für 75.700 EW 76 

Der Vergleich beider Entwicklungsvarianten für den Wohnungsbau zeigt auch, dass 

der bei der unteren Variante A schon 2020 erwartete sinkende Bedarf noch Reserven 

für einen günstigeren Verlauf bietet. 

7.1.4 Wohnbauflächenbedarfsprognose 2025 



Seite 73 



Bei der Umsetzung der Wohnbedarfszahlen in Wohnbaufläche ist die angenommene 

Wohndichte ein entscheidender Faktor. Daraus ergibt sich der konkrete zusätzliche 

Flächenbedarf, der dem Flächenangebot gegenübergestellt wird. 

Wie dargestellt lagen dem Flächennutzungsplan von 1973 verschiedene Dichteszenarien 

zugrunde, die jeweils zu unterschiedlichen Wohnungszahlen führten. Das 

„richtige“ Maß für die bauliche Dichte ist eine wesentliche Abwägungsentscheidung 

in der Wohnflächenbedarfsprognose. Eine hohe Dichte ist unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten 

grundsätzlich positiv. Sie reduziert die Inanspruchnahme von Grund 

und Boden, vermeidet längere Wege für die Bewohner und sichert ein gutes Angebot 

von ausgelasteter, konzentrierter Infrastruktur. Die Verdichtung von Wohnungen findet 

jedoch dort ihre Grenzen, wo einseitiger Bewohnerstrukturen entstehen, weil die 

Akzeptanz auf dem Wohnungsmarkt fehlt und das städtebauliche Umfeld von der 

angestrebten Dichte völlig abweicht. Dann fehlt auch das Verständnis bei den Anwohnern, 

die schnell einen „sozialen Brennpunkt“ befürchten. 

Aus den vorgenannten Gründen unterstellt die Wohnflächenbedarfsprognose eine 

Dichte von 350 m 2 /Wohneinheit (WE), wie sie heute im Bestand in Troisdorf vorzufinden 

ist, z. B. als Durchschnittsdichte in den Stadtteilen Troisdorf-Mitte, Spich, 

Sieglar und Bergheim. Damit ist gewährleistet, dass der zusätzliche Wohnbedarf 

spannungsfrei in die Stadtteile integriert werden kann, sei es als Baulückenschließung, 

Potenzialflächenentwicklung im Innenbereich oder Ortsranderweiterung. 

Abb. 28: Bedarf an zusätzlichen Wohnungen (Wohneinheiten) und zusätzlicher 

Wohnbaufläche bis 2020 und 2030 (Bezugsjahr 2009) 77 

Bei der unterstellten Dichte ist von einer Mischung der Wohnformen ausgegangen 

worden, ähnlich wie sie auch in den Referenzstadtteilen vorzufinden ist. Bei einer 

Beschränkung allein auf den Einfamilienhausbau, und dann mit einem sehr hohen 


Seite 74 



Anteil flächenintensiver freistehender Einzelhäuser, ist die angesetzte Wohndichte 

nicht zu erreichen. Dennoch wird ein Übergewicht im Einfamilienhausbau gesehen, 

da Troisdorfs Attraktivität im Rahmen der Kern-Rand-Wanderung bei zunehmender 

Flächenknappheit in der Region in der Wohnform des Ein- und Zweifamilienhauses 

liegen wird, das sich hier eher verwirklichen lässt als in Köln oder Bonn. Die Verteilung 

des Wohnbedarfs auf die Marktsegmente von Ein- und Zweifamilienhäuser und 

Wohnungen im Geschosswohnungsbau wird daher im Verhältnis von zwei Dritteln zu 

einem Drittel prognostiziert. 

Jahr 1 WE 2 WE 1+2 WE > 3 WE Gesamt 

Anteil 

> 3 WE 

1990 7.784 5.332 13.116 14.296 27.412 52,2 % 

1995 8.221 5.578 13.799 16.330 30.129 54,2 % 

2000 8.840 5.772 14.612 17.786 32.398 54,9 % 

2005 9.774 5.882 15.656 18.401 34.057 51.0 % 

2010 10.145 5.898 16.043 18.645 34.728 53,8 % 

2011 10.183 5.894 16.077 18.741 34.818 53,8 % 

Tab. 13: Wohnungsbestand in Troisdorf nach Marktsegmenten 1990 – 2011 

(WE = Wohneinheiten) 78 


Wohnbaufläche bis 2020 und 2030 nach Marktsegmenten (Bezugsjahr 2009) 79 

78 IT.NRW, Landesdatenbank, Werteabruf 14.06.2013 


Seite 75 



Troisdorf-Mitte 

Spich 

Sieglar 

F.-Wilhelms-Hütte 

Oberlar 

Bergheim 

Troisdorf-West 

Rotter See 

Eschmar 

Kriegsdorf 

Altenrath 

Müllekoven 

Gesamtzahl / Anteil 

Gesamtfläche in ha 

Der ermittelte Bedarf von 956 Wohnungen in Ein- Zweifamilienhäusern und 1.408 

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern benötigt bei der unterstellten Bruttowohndichte 

von 350 m 2 /WE einen Flächenbedarf von rd. 50 ha. 

„In der Standortverteilung ist davon auszugehen, dass der Geschosswohnungsbau, 

d.h. neue Mehrfamilienhäuser, überwiegend in bereits verdichteten Stadtbereichen - 

vielfach in Form von Baulückenschließungen - realisiert wird, und daher nur eine untergeordnete 

Bedeutung bei die Entwicklung neuer Wohngebiete innehat, die ganz 

überwiegend an den Ortsrändern entstehen. In den siedlungsstrukturellen Randlagen 

wird sich auch zukünftig der klassische Ein- und Zweifamilienhausbau fortsetzen. 

Dabei dürften allerdings auch weiterhin die Bereiche bessere Vermarktungschancen 

aufweisen, die näher an Infrastruktureinrichtungen gelegen sind.“ 80 

7.1.5 Neuausweisungsbedarf an Wohnbauflächen 

Um den Bedarf an neuer Wohnbaufläche, die noch nicht im Flächennutzungsplan 

dargestellt ist, ermitteln zu können, ist der Flächenbedarf mit den noch bestehenden 

Wohnbauflächenreserven zu verrechnen. Dabei ist neben den noch bestehenden 

Wohnbauflächenreserven „Auf der Grünen Wiese“ die Aktivierung bestehender 

Wohnbauflächen im Innenbereich von Bedeutung. Das sind klassische Baulücken 

ebenso wie größere unbebaute Freiflächen im Innenbereich, die für eine Bebauung 

grundsätzlich geeignet sind. Es ist einzuschätzen, inwieweit diese Flächen im Rahmen 

der Innenentwicklung der nächsten 10 bis 15 Jahre mobilisiert werden können. 

Baulücken 

Der Bestand an Baulücken wurde erstmals für den Stadtentwicklungsbericht 1981 

erhoben. 2011 erfolgte eine erneute Erhebung für den Zeitraum von 1991 bis 2011, 

die neben Baulücken auch die Potenzialflächen mit erfasste. 

Baulückenbestand in Troisdorf 2011 

11,4 21,,8 17,4 0,7 8,9 13,1 0,8 0,0 13,0 7,6 0,5 4,8 100 % 

74 164 140 16 73 104 28 0 99 55 6 38 797 

4,01 7,80 6,19 0.61 3,09 4,65 1,04 0 4,60 2,66 0,03 1,58 36,50 

Tab. 14: Baulückenbestand nach Stadtteilen (Stadt Troisdorf, eigene Berechnungen) 

In Troisdorf existierten im Jahre 2011 797 Baulücken mit einer Gesamtgrundstücksfläche 

von 36,5 ha. Mit 164 Baulücken und einer Fläche von 7,8 ha weist Spich das 

höchst Baulückenpotenzial auf, gefolgt von Sieglar mit 140 Baulücken und einer Flä- 


Seite 76 



Troisdorf-Mitte 

Spich 

Sieglar 

F.-Wilhelms-Hütte 

Oberlar 

Bergheim 

Troisdorf-West 

Rotter See 

Eschmar 

Kriegsdorf 

Altenrath 

Müllekoven 

Gesamtzahl /. 

Jährl. Baulüclenmobiliesierung 

Gesamtfläche in ha 

che von 6,2 ha. Troisdorf weist mit 4,0 ha Baulücken einen relativ geringen Wert auf 

wie auch Oberlar, die ihre Baulückenreserven wegen fehlenden Außenentwicklungsmöglichkeiten 

schon weit ausgeschöpft haben. Friedrich-Wilhelms-Hütte und 

Rotter See weisen mit den geringsten bzw. gar keinen Baulückenbestand auf, da hier 

überwiegend kommunales Bauland mit Bebauungsverpflichtung veräußert worden 

ist. Anders verhält es sich in den ländlich geprägten westlichen Stadtteilen, die gemessen 

an ihrer Einwohnerzahl überdurchschnittlich viele Baulücken aufweisen. 

Für die Abschätzung der Mobilisierungsquote in der Zukunft wurde die Baulückenmobilisierung 

von 1991 bis 2011 erhoben. 

Baulückenmobilisierung 1991 - 2011 

1,91 2,63 1,72 3,85 1,32 2,69 2,16 5,00 1,73 3,10 4,30 2,5 2,4 % 

Baulückenschließungen 1991-2011 

32 61 43 14 12 44 9 9 28 17 11 26 306 

2,48 6,15 2,94 1,59 1,02 3,63 0,75 2,23 2,30 1,94 1.12 1,60 27,83 

Baulückenbestand 1991 

106 173 174 27 81 113 35 9 120 43 15 63 959 

6,50 11,2 8,60 2,10 4,05 6,80 1,74 2,23 6,70 3,12 1,30 3,15 57,90 

Tab. 15: Baulückenmobilisierung nach Stadtteilen (Stadt Troisdorf, eigene Berechnungen) 

In den 20 Jahren von 1991 bis 2011 wurden von 959 bestehenden Baulücken in 

1991 insgesamt 653 Baulücken geschlossen. Damit wurden 30,0 ha Baufläche einer 

Bebauung zugeführt. Dies entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Baulückenmobilisierung 

im Stadtgebiet von 2,4 %. Über den Zeitraum von 20 Jahren wurden 

68,0 % der Baulücken geschlossen. 

Erhoben wurde auch die Baulückenneubildung in Gebieten, die seit 1991 erschlossen 

wurden. Hier ist festzustellen das in den Gebieten, in denen kein kommunales 

Bauland mit einer Mobilisierungsquote von 100 % erschlossen wurde, 144 neue Baulücken 

mit einer Gesamtfläche von 6,38 ha entstanden sind. Diese verhältnismäßig 

geringe Zahl ist auf die kommunalen Baulandmaßnahmen, insbesondere die Entwicklungsmaßnahme 

„Am Krausacker“ zurückzuführen, die die Baulandentwicklung 

in dieser Zeit dominiert hat. Da sich die Gesamtfläche der Baulücken inzwischen erheblich 

verringert hat und der Zuwachs erheblich geringer als der Abgang ist, kann 

die Baulückenmobilisierung höchstens mit der bisherigen Quote als Trend bis 2025 

verlängert werden. Somit kann bis 2025 mit einer Baulückenmobilsierung von 

max. 12 ha Brutto-Wohnbauland gerechnet werden. 

Seite 77 



Innere Potenzialflächen 

Für die inneren Potenzialflächen wurde die gleiche Erhebung durchgeführt. Es wurden 

im Stadtgebiet 88 innere Wohnbauland-Potenzialflächen erhoben mit einer Gesamtgröße 

von 18,5 ha. 1991 gab es 139 innere Potenzialflächen mit einer Gesamtgröße 

von 59,89 ha. In der Zeit von 1991 bis 2011 wurden 51 Potenzialflächen mit 

einer Fläche von 41,38 ha der inneren baulichen Entwicklung zugeführt. Die durchschnittliche 

Mobilisierungsquote liegt bei 3,45 % jährlich, über 20 Jahren sind 69,1 % 

aller Potenzialflächen bebaut worden. Aus den bei den Baulücken genannten Gründen 

kann auch von keiner Erhöhung der Quote ausgegangen werden. Es ist vielmehr 

davon auszugehen, dass die schwierigeren Flächen zurückgeblieben sind. So dürfte 

die Fortsetzung der bisherigen Entwicklung schon ein ambitioniertes Ziel sein. Dies 

entspräche einer Potenzialflächenentwicklung bis 2025 von rd. 6 ha Brutto- 

Wohnbauland. 

Bestehende Bauflächenreserven 

Im Flächennutzungsplan sind ca. 19 ha Wohnbauland im Außenbereich dargestellt, 

die zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Handlungskonzeptes Wohnen noch nicht in 

Anspruch genommen worden waren. Im Neubaugebiet „Im Schonsfeld“ sind inzwischen 

2013 die letzten Grundstücke veräußert worden. Die Durchführung der Maßnahme 

in den letzten 5 Jahren zeigt, dass Grundstücksangebote sofort vom Markt 

absorbiert werden. Ohne besondere Werbemaßnahmen wurde das Bauland zügig 

vergeben, oft gab es mehr Bewerber als in den Bauabschnitten zu vergebende 

Grundstücke. Bis Ende 2014 wird die in der Gesamtflächenreserve enthaltene Flächenreserve 

von 3,3 ha des Baugebietes „Im Schonsfeld“ realisiert sein. Dasselbe 

gilt für zwei weitere kleinere Flächen, die vom Handlungskonzept Wohnen erfasst 

wurden und zusammen 1,9 ha groß sind. Somit ist mit Stand 2014 von einer – auch 

nur in Teilen verfügbaren restlichen Außenentwicklungsreserve von rd. 15 ha auszugehen. 

Ermittlung des äußeren Entwicklungsbedarfs 

Der Nettoentwicklungsbedarf für die äußere Entwicklung wird gebildet durch Abzug 

des inneren Entwicklungspotenzials und der noch bestehenden Bauflächenreserve 

vom ermittelten Wohnbedarf 2025. Daraus ergibt sich ein Fehlbedarf von rd. 17 ha, 

der nur durch Außenentwicklung gedeckt werden kann. Da die bisherige Bauflächenreserve 

im Außenbereich mit in Anspruch genommen wird, ergibt sich ein Verhältnis 

von Innenentwicklung zu Außenentwicklung von 1:1,8. Im Durchführungszeitraum 

des neuen Flächennutzungsplanes wird es das Ziel sein, dieses Verhältnis noch auf 

1:1,5 zu senken, längerfristig auch darunter. 

Über diesen Flächenansatz hinaus ist eine Reservefläche von mindestens 10 % der 

Fläche, die in Anspruch genommen werden soll, zusätzlich darzustellen. Diese Fläche 

kommt dann zur Umsetzung, wenn im Rahmen der Durchführung des Flächennutzungsplanes 

vorgesehene Flächen ausfallen. Die fehlende Verfügbarkeit von Flächen 

kann verschiedene Ursachen haben. Z. B. können sich bei der vertieften Umweltprüfung 

im Bebauungsplanverfahren neue Erkenntnisse ergeben, die bei der Abschichtung 

der Umweltbelange auf der Maßstabsebene des Flächennutzungsplanes 

noch nicht erkennbar waren. Auch der Zwischenerwerb von Entwicklungsflächen für 

kommunale Baulandmaßnahmen wird erleichtert, wenn eine Auswahlmöglichkeit von 

Seite 78 



Flächen verbleibt. Letztlich spielt auch die zeitliche Verfügbarkeit eine Rolle. Der so 

ermittelte Gesamtbedarf liegt bei 37 ha, von denen aber nur max. 32 ha in Anspruch 

genommen werden sollen. Der Rest ist als längerfristige Wohnbauflächenreserve 

anzusehen. 

Wohnbauflächendarstellung im Außenbereich bis 2025 

A Flächenbedarf Wohnungsbedarfsprognose 

ca. 50 ha 

Inneres Entwicklungspotenzial 

Äußerer Entwicklungsanteil 

B 1 Baulückenmobilisierung 

B 2 Potenzialflächenentwicklung 

Zwischensumme B 1 + B 2 

C Bauflächenreserve bisherige FNP-Darstellung 

D Saldo Flächenfehlbedarf = A - (B 1 + B 2) - C 

Gesamtaußenentwicklungsbedarf C + D 

E Neue freie Reserve 

Gesamtdarstellungsbedarf C + D + E 

ca. 12 ha 

ca. 6 ha 

ca. 18 ha 

ca. 15 ha 

ca. 17 ha 

ca. 32 ha 

ca. 5 ha 

ca. 37 ha 

Tab. 16: Wohnbauflächendarstellung im Außenbereich bis 2025 

(Stadt Troisdorf, eigene Berechnungen) 

7.1.6 Äußere Entwicklung neuer Wohnbauflächen 

Auf Grundlage des nachgewiesenen Wohnbedarfs sind in dem dargelegten Rahmen 

Wohnbauflächen neu im Außenbereich dargestellt. Im Handlungskonzept Wohnen 

wurden in den durch das stadträumliche Gliederungskonzept aufgezeigten Suchräumen 

städtebaulich geeignete Flächen identifiziert. 81 Sie liegen größtenteils im Allgemeinen 

Siedlungsbereich (ASB) des Regionalplanes. Für die bestehenden Rest- und 

Reserveflächen besteht mindestens eine Darstellung im Flächennutzungsplan, teilweise 

bestehen auch rechtverbindliche Bebauungspläne. 

Bei der Fläche Nr. 10 (Roncallistraße) am Ortseingang von Friedrich-Wilhelms-Hütte 

liegen nach Gesprächen mit der Regionalplanungsbehörde Flächenanteile dieses 

Standortes in dem im Regionalplan angrenzend dargestellten Regionalen Grünzug. 

Wie aus dem stadträumlichen Gliederungskonzept ersichtlich, folgt der Autobahn 

A 59 durch Troisdorf auf der östlichen Seite nur ein schmaler Saum an Grünfläche, 

der oft nur den Mindestabstand der Bauverbotszone von 40 m einhält. Nach den 

städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen der Stadt Troisdorf erfüllt dieser Streifen 

anders als der westliche breite Streifen unter den Hochspannungsfreileitungen keine 

Freiraumfunktion höherer Bedeutung. Im Flächennutzungsplanvorentwurf ist diese 

Fläche deshalb als Vorbehaltsfläche für eine Wohnbauflächendarstellung gekennzeichnet, 

für die die Änderung des Regionalplanes beantragt werden soll. 

Die 2009 erstmals erhobenen Prüfflächen sind vorbehaltlich der weiteren Umweltprüfung 

in den Flächennutzungsplan-Vorentwurf übernommen. Die Flächen erhielten bei 


Seite 79 



der Erarbeitung des Handlungskonzeptes Wohnen eine Nummer, die für die Artenschutzvorprüfung 

beibehalten wurde. Unabhängig davon erhielten die Flächen bei 

der Erarbeitung des Flächennutzungsplanvorentwurfes eine stadtteilbezogene 

Nummer. 

Nr. 15b 

Nr. 15a 

Nr. 14 

Nr. 1 

Nr. 2 

Nr. 9 

Nr. 10 

Nr. 5 

Nr. 6 

Nr. 4 

Nr. 13 

Nr. 12 

Nr. 11 

Nr. 7b 

Nr. 7a 

Nr. 8 

Abb. 30: Übersicht über die Prüfflächen des Handlungskonzeptes Wohnen 82 

82 Handlungskonzept Wohnen, ebd., S. 73 

Seite 80 



Nr. 

Bezeichnung/ Straße 

(Stadtteil) 

1 Im Schonsfeld 

(Kriegsdorf) 

2 Rathausstraße, Herderweg 

(Sieglar) 

3 Rathausstraße (westlicher 

Bereich) 

(Sieglar) 

4 Kneipweg (Arrondierung) 

(Sieglar) 

Größe Bauplanungs- 

Bemerkungen 

rechtliche Einordnung 

WE- Fläche 

ha 

50 3,3 B-Plan (rechtsverbindlich) 2014 realisiert 

45 2,1 Potenzialfläche FNP 

50 2,0 Potenzialfläche FNP 

65 3,0 Potenzialfläche Regionalplan 

5 Westlich Max Ernst-Straße 

(Eschmar) 

6 Gegenüber Präsenzhof 

(Eschmar) 

7 Bergheimer Straße 

(Eschmar) 

8 Wolkenburgstraße 

(Bergheim) 

9 Moselstraße 

(Sportpark Oberlar) 

10 Roncallistraße 

(Friedrich-Wilhelms-Hütte) 

11 Roncallistraße 


12 Fritz-Erler-Straße 


13 Neuer Graben 

(Sieglar) 

14 Paulstraße, Wernerstraße 

(Spich) 

15 Altes Wasserwerk 

(Troisdorf-Mitte) 

Summe 37,68 

65 3,0 Potenzialflächen FNP 

35 1,3 Potenzialflächen FNP 

140 7,7 Teilw. Potenzialfläche, 

teilw. Reg. Grünzug im 

Regionalplan 

12 0,33 B-Plan (rechtsverbindlich) 


110 5,0 Potenzialfläche Regionalplan 

30 14a: 14a: FNP 

1,1 14 b: B-Plan (rechtsverbindlich) 

14 b: 

0,4 

Tab. 17: Prüfflächen des Handlungskonzeptes Wohnen 83 

Vertiefte Artenschutzprüfung 

15 7a: 1,0 

7b: 1,4 

7a: B-Plan in Aufstellung 

7b: Potenzialfläche FNP 

33 1,5 Potenzialfläche Außenbereich 


Regionalplanänderung 

erforderlich 

14b: 2013 realisiert 

12+18 0,75 B-Plan (rechtsverbindlich) 18 WE 2012 

realisiert 

7.2. Gewerbliche Bauflächen 

Gewerbliche Bauflächen sind nur im Umfang der bisherigen Darstellungen in die 

Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes übernommen. Über die noch bestehende 

Flächenreserve im bisherigen Flächennutzungsplan hinaus werden keine neuen 

Flächen dargestellt. Aufgrund der stadträumlichen Gliederung wird die gewerbliche 

Bauflächenentwicklung als abgeschlossen angesehen. Im Industriepark Troisdorf 

stehen kurzfristig 10,2 ha wieder aufbereitete Gewerbe- und Industriefläche zur Verfügung. 

Die 4,3 ha große Flächenreserve des Airport Gewerbeparkes Junkersring 

83 Handlungskonzept Wohnen, ebd., S. 75 

Seite 81 



steht für einen kurz- bis mittelfristigen Zeitraum noch zur Verfügung. Die Flächenreserven 

im Camp Spich werden auch eher kurzfristig einer Verwertung zugeführt. Die 

größten Flächenreserven im Bestand bieten die Altindustriestandorte des ehemalgen 

Orica-Geländes (Keimzelle der Zündhütchenfabrik, später Dynamit Nobel) und der 

Mannstaedt-Werke. Die Entwicklung dort kann von der Stadt allerdings nur indirekt 

beeinflusst werden. Insofern kommt künftig der Pflege der Bestandsbetriebe eine 

besondere Bedeutung zu, um die Standortvoraussetzungen so gut es geht zu optimieren. 

7.3. Gemischte Bauflächen 

Gemischte Bauflächen sind überwiegend bestandsbezogen dargestellt. Soweit eine 

Aufwertung von gemischten Bauflächen vorgesehen ist, soll damit nicht die Art der 

Nutzung grundsätzlich geändert werden. Gemischte Bauflächen werden als flexible 

Nutzungsbereiche angesehen, die konfliktträchtig sein können, aber im Sinne gegenseitiger 

Rücksichtnahme funktionsfähig sind. Da das Wohnen innerhalb gemischter 

Bauflächen außer in Kerngebieten allgemein zulässig ist, wirken diese Bauflächen 

und die daraus entwickelten Baugebiete einer Verödung von monofunktionalen 

Stadtbereichen entgegen. 

7.4. Zentrale Versorgungsbereiche 

Zentrale Versorgungsbereiche überlagern sehr oft gemischte Bauflächen in den 

Ortskernen, wo sich die Versorgungszentren befinden. Zum Schutz der gewachsenen 

Versorgungsstrukturen und der verbrauchernahen Lage im Stadtgebiet sind im 

Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept der Stadt Troisdorf gemäß Einzelhandelserlass 

NRW zentrale Versorgungsbereiche festgelegt, die als Darstellungen in 

den Flächennutzungsplan übernommen werden. Damit werden diese planungsrechtlich 

relevanten Festlegungen in ihrem gesamtstädtischen Zusammenhang vermittelt 

und in ihrer Rechtswirkung deutlicher zur Geltung gebracht. 

7.5. Sondergebiete 

Im Flächennutzungsplan sind die bisherigen Sonderbauflächen als Sondergebiete 

mit Ihrer allgemeinen Zweckbestimmung dargestellt, da diese Bauflächen Baugebietscharakter 

im Sinne eines sonstigen Sondergebietes nach § 11 BauNVO aufweisen. 

Neudarstellungen sind nicht getroffen worden. Sondergebiete für den großflächigen 

Einzelhandel sind insbesondere nicht zentrenrelevante, aber großflächige 

Einzelhandelsbetriebe wie Bau- und Gartenmärkte. Weiterhin sind Sondergebiete als 

Nutzungsfestlegung aus besonderem städtebaulichen Grund dargestellt. 

7.6. Gemeinbedarfsflächen 

Gemeinbedarfsstandorte sind ab einer Mindestgröße von i. d. R. 3.000 qm flächenhaft 

dargestellt. Ansonsten ist der Standort durch ein sogenanntes „schwimmendes“ 

Planzeichen (Symbol ohne Flächendarstellung) im Flächennutzungsplan enthalten. 

Seite 82 



7.7. Verkehrsflächen 

Die Darstellung der überörtlichen Hauptverkehrsstraßen und der örtlichen Hauptverkehrszüge 

ist gegenüber dem bisher geltenden Flächennutzungsplan ausgedünnt 

worden, da dort durch die Darstellung sämtlicher Sammelstraßen das Hauptverkehrsstraßennetz 

nicht mehr klar ablesbar war. Ein Kriterium für die Darstellung als 

Hauptverkehrszug ist eine Verkehrsbelastung von mindestens 5.000 Kfz/24h oder 

eine ausgeprägte Linienführung im Verkehrsnetz, die eine herausgehobene Bedeutung 

vermittelt. Im Übrigen ist das klassifizierte Straßennetz dargestellt. 

Da sich der Verkehrsentwicklungsplan mit den Planfallvarianten noch in der Beratung 

befindet, ist das dargestellte Straßennetz als vorläufig anzusehen. 

7.8. Flächen für die Ver- und Entsorgung 

Als Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen sind die Hauptanlagen der Abwasserbeseitigung 

dargestellt. Alle Bauflächen sind oder werden an die zentralen Abwasserbeseitigungsanlagen 

des Abwasserbetriebes Troisdorf angeschlossen. 

Die Sonderabfalldeponie Spich ist ebenso als bedeutender Deponiestandort in den 

planfestgestellten Grenzen dargestellt, allerdings in der mit der Fa. Evonik einvernehmlich 

vereinbarten kleineren Ausdehnung als ehemals geplant (ohne Deponieabschnitt 

6). 

7.9. Grünflächen 

Der Flächennutzungsplan stellt die wesentlichen öffentlichen und privaten Grünflächen 

im Stadtgebiet dar, insbesondere die bestehende Stadtteilsparks, Grünzüge 

und Grünverbindungen. Die im Flächennutzungsplan dargestellten Grünflächen wurden 

im Rahmen des 2012 fortgeschriebenen Freiraumentwicklungsplanes überprüft. 

Insbesondere wurden viele kleine Grünflächen aus systematischen Gründen nicht in 

den Flächennutzungsplan übernommen, da nach § 1 Abs. 5 BauGB der Flächennutzungsplan 

die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende 

Nutzung der Flächen nur in ihren Grundzügen darstellen soll. „Die Bedarfe der jeweiligen 

Objekttypen der Grünflächen, z.B. Parkanlagen, Sportanlagen, Spielplätze, 

Kleingärten oder Friedhöfe wurden zunächst quantitativ an Hand von Richt- oder 

Orientierungswerten ermittelt. Für Parkanlagen und Spielplätze als multifunktionale 

Grünflächen für die Freizeit- und Erholungsnutzung wurde darüber hinaus auch eine 

räumliche Analyse der Freiraumversorgung durchgeführt. In der Gesamtbetrachtung 

ist Troisdorf gut mit Grünflächen versorgt. Bei der räumlichen Analyse wurden Teilbereiche 

ermittelt die Versorgungsdefizite aufweisen.“ 84 Es wurden im Freiraumentwicklungsplan 

über 100 Flächen auf ihre Übernahme in den Flächennutzungsplan überprüft. 

50 neue Flächen sind hinzugekommen. Insgesamt werden 476 ha zur Übernahme 

in den Flächennutzungsplan empfohlen. 

Das System innerstädtischer Grünflächen ist im Bereich der Straßenplanungen 

L 332n und K 29n im Freiraumentwicklungsplan auf der Südostseite der L 332n im 

Sinne eines Grünzuges weiterentwickelt worden. Der Bereich zwischen der L 332n 

84 Freiraumentwicklungsplan ebd, S 39 

Seite 83 



und der Ortslage Kriegsdorf soll weiterhin der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten 

bleiben. 

Abb. 31: Räumliche Verteilung der Parkanlagen, Grünzüge und grünen 

Plätze mit Versorgungsradien 210 m, 420 m u. 630 m 85 

Besondere Beachtung findet auch im Freiraumentwicklungsplan der erholungswirksame 

Landschaftsraum auf Troisdorfer Stadtgebiet. Durch das Regionalprojekt „Grünes 

C“ werden die Zugänge zur freien Landschaft noch einmal aufgewertet. 

7.10. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u. Entwicklung von Boden, 

Natur u. Landschaft 

Aus dem Ausgleichsflächenkataster wurden für die Biotopvernetzung bedeutende 

Flächen dargestellt, die i. d. R. größer als 1 ha sind. Auf diese Weise wurden die bisher 

eher zufällig dargestellten Einzelflächen systematisch verbunden. Das Ausgleichsflächenkataster 

gleicht die im Stadtgebiet erfolgten Eingriffe in Natur und 

Landschaft im Stadtgebiet auch wieder aus. Es dient damit dem räumlichfunktionalen 

Zusammenhang von Eingriff und Ausgleich und hat dauerhaft Bestand. 

S. 85 Freirumentwicklungsplan zum Flächennutzungsplan, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, 

Bonn , 30.03.2012, S. 28 

Seite 84 



7.11. Flächen für die Landwirtschaft 

Durch den im Vorfeld der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes beauftragten 

Fachbeitrag zur Landwirtschaft ist die Situation der Landwirtschaft in Troisdorf noch 

einmal dargestellt worden. Auch wenn aus Sicht der Stadt die Inanspruchnahme von 

Flächen, in den allermeisten Fällen von landwirtschaftlichen Flächen, nicht vermeidbar 

ist, so bekennt sich Troisdorf trotzdem zu seinen noch wenigen landwirtschaftlichen 

Betrieben. Die Landwirtschaft ist ein wichtiger Akteur in der Kulturlandschaft 

über die Produktion von Nahrungsmitteln hinaus. Sie ist zugleich Konkurrent und 

Partner des Naturschutzes in Troisdorf. 

7.12. Waldflächen 

Der umfangreiche Waldbestand der Wahner Heide und der Siegauenwald sind die 

herausragendsten‚ Waldflächen, die einer eigenständigen Darstellung als Waldfläche 

im Flächennutzungsplan bedürfen. Troisdorf profitiert von den positiven Wirkungen 

des Waldes für das Klima, der in Troisdorf-Mitte und in Spich im Bereich der Burg 

Wissem und des Hauses Broich sogar in den besiedelten Bereich hineinreicht. 

Abb. 32: Unmittelbar an die Siedlungslage angrenzende Naturräume 

und Waldflächen 86 

S. 86 Freiraumentwicklungsplan, ebd., S. 12 

Seite 85 



7.13. Wasserflächen 

Wasserflächen sind im Bestand dargestellt. Neben den Fließgewässern sind die 

zahlreichen Baggerseen im Stadtgebiet wie der Eschmarer See, der Rotter See oder 

die Spicher Seen als Wasserfläche dargestellt. 

7.14. Vorranggebiete für bestimmte Nutzungen 

Öffentliche Belange stehen einem Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nr. 2 bis 6 BauGB 

in der Regel auch dann entgegen, soweit hierfür durch Darstellungen im Flächennutzungsplan 

oder als Ziele der Raumordnung eine Ausweisung an anderer Stelle erfolgt 

ist. Diese Vorschrift über die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich lässt 

es zu, auf der Grundlage eines gemeindlichen Konzeptes bestimmte Nutzungen in 

festzulegenden Vorranggebieten zu konzentrieren, den Außenbereich vor den negativen 

Folgen stark landschaftsverändernder Vorhaben im Außenbereich zu bewahren. 

Praktische Bedeutung hat diese Vorschrift für Abgrabungen und Windenergieanlagen, 

auch als Reaktion auf Anträge, da diese nach § 15 Abs. 3 BauGB auf die 

Dauer eines Jahres zurückgestellt werden können. 

7.14.1 Abgrabungen zur Gewinnung von Bodenschätzen 

Der Kies- und Sandabbau hat sowohl in Spich als auch in Eschmar seit Langem erhebliche 

Bedeutung. Am Mondorfer See ist die Auskiesung inzwischen zum Abschluss 

gekommen. Der Abbau stellt für die i. d. R. recht lange Zeit der Abbaugenehmigung 

eine starke Landschaftsveränderung dar. Inzwischen sind für den abbauwürdigen 

Bereich weitgehend flächendeckend befristete Genehmigungen für 

Trockenabgrabungen erteilt worden, sodass die Bildung einer Konzentrationszone 

lediglich die heutigen äußeren Grenzen des Abgrabungsgebietes nachvollziehen 

könnte, das zudem unmittelbar an der Stadtgrenze zu Niederkassel liegt. Da an die 

Begründung einer Konzentrationszone darüber hinaus sehr hohe rechtliche Anforderungen 

gestellt werden, wird die Darstellung einer Abgrabungskonzentrationszone für 

entbehrlich gehalten. 

7.14.2 Windkraftanlagen 

Für Windkraftanlagen wurde im Jahre 2006 durch die 89. Änderung des Flächennutzungsplanes 

eine Vorrang- bzw. Konzentrationszone zwischen Mondorfer und 

Eschmarer See geschaffen für max. 4 Anlagen, zwei für die sofortige Errichtung und 

zwei als Nachfolgenutzung nach Abschluss der Abgrabung. Die maximale Höhe der 

Windkraftanlagen wurde auf 100 m über Grund festgesetzt für den höchsten Punkt 

der Anlage (Rotorspitze). Hintergrund der Höhenbeschränkungen waren Gründe des 

Landschaftsbildes. Die Stellungnahme der Luftfahrtbehörde begrüßte die Höhenbeschränkung, 

die jedoch keinen wirtschaftlichen Betrieb der Anlagen mehr zuließ. Im 

Vorfeld der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes wurde bereits mit negativem 

Ergebnis die luftverkehrsrechtliche Genehmigungsfähigkeit von Anlagenhöhen bis 

150 m geklärt. Im Rahmen dieser Abstimmung wurde auch eine Genehmigungsfähigkeit 

bis 100 m mit dem Hinweis auf die Beeinträchtigung der Sichtflugbedingungen 

in Frage gestellt, insbesondere für Helikopterflüge der auf dem benachbarten 

Flugplatz St. Augustin-Hangelar stationierten Fliegerstaffel der Bundespolizei. In Anbetracht 

der seit 2009 offenbar noch restriktiveren Prüfung soll an den Windenergiestandorten 

nicht länger festgehalten werden, da die Standorte nicht umgesetzt werden 

können. 

Seite 86 



8 Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen 

Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen sind aus der fortgeschriebenen, 

bisher wirksamen Fassung übernommen worden. Zusätzlich wurde die Abgrenzung 

der altbergbaulichen Situation nach dem Fachgutachten des Büros Taberg in den 

Flächennutzungsplan als Kennzeichnung übernommen. 

9 Änderungen der Neuaufstellung im Einzelnen 

Die Darstellungsänderungen insbesondere für die Bauflächen werden im Einzelnen 

im Anhang II auf der Maßstabsebene der Stadtteile erläutert und begründet. 

Bei der überwiegenden Mehrheit der dargestellten Flächen handelt es sich um Bestandsdarstellungen, 

die nach Überprüfung aus dem wirksamen Flächennutzungsplan 

übernommen wurden. Daneben ist der FNP durch eine Vielzahl von Kennzeichnungen 

und nachrichtliche Übernahmen geprägt. Die verschiedenen Flächenzu- und 

Abgänge treten in Anzahl und Umfang hinter diese Darstellungen zurück. 

Hierbei lassen sich grundsätzlich drei Arten von Neudarstellungen unterscheiden: 

 

 

 

Erforderliche Flächen im Außenbereich, die den durch Innenentwicklung nicht 

gedeckten Bedarf ergänzen (Flächenneuausweisungen). 

Bestehende Bauflächen, die aufgrund einer Klärung, Präzisierung oder Veränderung 

der planerischen Zielsetzung bzw. zur Verbesserung der öffentlichen 

Steuerungsfähigkeit zu anderen Darstellungen umgewidmet werden. 

Hierzu zählen auch Arrondierungen vorhandener Siedlungslagen durch einzelne 

Flurstücke. Die Änderungen vollziehen sich i.d.R. ebenfalls kleinmaßstäblich 

(Flächenumwidmungen). 

Flächen, die mit dem Ziel einer zeichnerischen Anpassung oder einer optimierten 

Darstellungstiefe neu in den Flächennutzungsplan aufgenommen 

wurden; Diese Änderungen vollziehen sich in der Regel im sehr kleinen Maßstab 

(Teile von Flurstücken). Neudarstellungen dieser Art dienen der Bereinigung 

einzelner Flächen, der zeichnerischen Vereinfachung sowie der Lesbarkeit. 

Hierbei werden einerseits geringfügige Änderungen in der Abgrenzung 

von Flächen vorgenommen. Andererseits werden Flächen, die aufgrund ihres 

besonders geringen Umfangs der Darstellungsschärfe des Flächennutzungsplanes 

nicht angemessen sind, den angrenzenden Darstellungen zugeordnet. 

Gemeinsames Merkmal der Anpassungen ist, dass die Grundzüge der bisherigen 

Planung beibehalten werden. (Zeichnerische Anpassungen und Anpassungen 

der Darstellungstiefe). 

Die Grenzen zwischen den Arten der geänderten Darstellungen können im Einzelfall 

fließend sein. 

Die Begründungen für die Einzelnen der Flächenabgänge werden den jeweils neu 

dargestellten Flächen zugeordnet. Die geometrischen bzw. zeichnerischen Anpassungen 

sind nur in den Tabellen für die Stadtteile erfasst. 

Seite 87 



10 Flächenbilanz 

Die Darstellungen der sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebenden 

Bodennutzung verteilen sich auf die einzelnen Flächenkategorien gemäß 

nachfolgender Flächenbilanz. 

Flächenbilanz Neuaufstellung Flächennutzungsplan 

m² m² ha km² 

Grünflächen 5.120.517 5.12,05 5,12 

Waldflächen 18.019.635 1.801,9.6 18,02 

Sonderbauflächen 297.880 29,79 0,30 

Wohnbauflächen 9.611.286 961,13 9,61 

Mischbauflächen 1.443.873 144,39 1,44 

Gewerbeflächen 5.375.612 537,56 5,38 

Gemeinbedarf 930.973 93,10 0,93 

Verkehrsflächen 4.401.929 440,19 4,40 

davon 

Landes- , Kreis- u. Gemeindestraßen 

1.169.720 

Bundesautobahnen 243.885 

Flughafen Köln-Bonn 2.453.709 

Eisenbahnflächen 534.612 

Versorgungsflächen 575.023 57,50 0,58 

Wasserflächen 1.418.787 141,89 1,42 

Flächen für die Landwirtschaft 

14.747.733 1.474,77 14,75 

Gesamt 61.943.248 6.194,33 61,94 

11 Umweltbericht gem. § 2 Abs. 4 und § 2 a BauGB 

11.1. Einleitung 

11.1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der Ziele der Neuaufstellung, Beschreibung 

der Darstellungen des Planes mit Angaben über Standorte, Art und 

Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Flächeninanspruchnahme 

Die Stadt Troisdorf führt das Verfahren für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 

durch, um die Voraussetzungen für die Neuordnung der vorhandenen Flächennutzungen 

und die Ausweisung von zusätzlichem Wohnbauland und der dazugehörigen 

Erschließungsflächen zu schaffen. Mit der Flächennutzungsplanung werden 

die grundsätzlichen Vereinbarkeiten der verschiedenen Nutzungsansprüche koordiniert 

und im Umweltbericht hinsichtlich der möglichen Auswirkungen auf die Umwelt 

geprüft. 

Die Flächenbilanz der vorhandenen und geplanten Nutzungen ist dem Punkt 10 zu 

entnehmen. 

Seite 88 



11.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten 

Ziele des Umweltschutzes und der Art, wie diese Ziele und die 

Umweltbelange berücksichtigt wurden 

Für die Planaufstellung relevante Umweltschutzziele und umweltrelevante Daten finden 

sich in den verschiedenen Fachgesetzten und Fachplänen. Im Rahmen der 

Umweltprüfung sind diese zu berücksichtigen. Für die Bewertung sind solche Strukturen 

und Ausprägungen der Schutzgüter von Bedeutung, die im Sinne des jeweiligen 

Fachgesetzes eine besondere Rolle als Funktionsträger übernehmen. Deren 

Funktionsfähigkeit wird unter Berücksichtigung der gesetzlichen Zielaussagen geschützt, 

erhalten und gegebenenfalls weiterentwickelt. 

Aus den gesetzlichen Grundlagen können folgende allgemeine Grundsätze und Ziele 

abgeleitet werden: 

- die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume 

ist auf Dauer zu sichern, 

- die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter ist 

auf Dauer zu sichern, 

- mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden, die 

Funktionen des Bodens sollen nachhaltig gesichert oder wiederhergestellt werden, 

- Gewässer sind als Bestandteil des Naturhaushalts zu sichern, 

- Beeinträchtigungen des Klimas sind zu vermeiden, es ist auch durch Maßnahmen 

- des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu schützen und zu verbessern, 

- Mensch, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Atmosphäre sowie Kultur- und 

sonstige Sachgüter sind vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu schützen, dem 

Entstehen schädlicher Umwelteinwirkungen ist vorzubeugen, 

- Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft 

sind auf Dauer zu sichern, 

- die Allgemeinheit ist vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche zu 

schützen, gegen schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche ist vorzusorgen, 

- die biologische Vielfalt ist zu erhalten und zu entwickeln, 

- historische Kulturlandschaften und –Landschaftsteile von besonderer Eigenart 

sind zu erhalten, 

- Denkmäler sind zu schützen, zu pflegen und sinnvoll zu nutzen. 

Die Planung berücksichtigt die Anforderungen, indem die Voraussetzungen zur Umsetzung 

der Empfehlungen, Vorschriften sowie für die Einhaltung der Grenz- und 

Orientierungswerte geschaffen werden. 

Seite 89 



11.2. Beschreibung und Bewertung der in der Umweltprüfung ermittelten 

Umweltauswirkungen und verwendeten technischen 

Verfahren 

11.2.1 Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands 

einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich 

erheblich beeinflusst werden 

Da die Umwelt nicht als Ganzes erfasst und bewertet werden kann, werden im Folgenden 

die einzelnen Schutzgüter in ihrem Bestand und ihren Funktionen beschrieben. 

Auf die im Untersuchungsgebiet relevanten Wechselwirkungen zwischen den 

Schutzgütern wird, sofern vorhanden, in den jeweiligen Punkten hingewiesen. 

11.2..1.1 Schutzgut Mensch 

Der Mensch wird an dieser Stelle mit seinen Bedürfnissen nach gesunden Wohnund 

Arbeitsverhältnissen betrachtet, die keine oder nur unerhebliche Störungen aus 

Immissionen aufweisen sollen. Kriterien zur Beurteilung der Flächen sind daher die 

Freiheit von Lärm und sonstigen Immissionen und die Zugänglichkeit zu freiraumgebundenen 

Erholungsflächen. 

Wird im weiteren Verfahren ausgeführt 

11.2..1.2 Schutzgut Tier- und Pflanzenwelt 

Für das Stadtgebiet Troisdorf sind mehrere Biotopverbundkorridore dargestellt, die in 

den folgenden Abbildungen in der Übersicht ersichtlich sind. 

Abb: Biotopverbund Troisdorf – Nordteil, unmaßstäbliche Verkleinerung 

Quelle: Landschaftsinformationssammlung des LANUV 

Seite 90 



Abb.: Biotopverbundkorridor – Troisdorf Südteil, unmaßstäbliche Verkleinerung 

Quelle: Landschaftsinformationssammlung des LANUV 

Die Betroffenheit der Biotopverbundflächen durch die geplanten Flächenneufestlegungen 

des FNP ist in der Tabelle Schutzgüter im Anhang ersichtlich. 


Zu Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes wurde für die Flächen, bei denen erhebliche 

Veränderungen zu erwarten sind, das sind in erster Linie die Wohnbauflächenpotenziale, 

eine artenschutzrechtliche Vorprüfung (R. Galunder, Nümbrecht, 

Juni 2013) durchgeführt. 

11.2..1.3 Schutzgut Boden 

Für die Bestandserfassung der Böden wurden das Informationssystem BK 50 – Karte 

der schutzwürdigen Böden, Geologischer Dienst, Stand Januar 2010, sowie die Bodenkarte 

von Nordrhein-Westfalen, Blatt 5108, Köln-Mühlheim (Krefeld 1980) herangezogen. 

Dabei wird insbesondere die Schutzwürdigkeit der Böden als Archiv der 

Natur- und Kulturgeschichte, die Schutzwürdigkeit der Böden hinsichtlich der natürlichen 

Bodenfruchtbarkeit und die Schutzwürdigkeit aufgrund des Biotopentwicklungspotenzials 

erfasst und bewertet. 

Weitere Kriterien sind die Belastung der Böden mit Altablagerungen, bzw. Altlasten 

und mit Kampfmitteln. 


Seite 91 



11.2..1.4 Schutzgut Wasser 

Im Troisdorfer Stadtgebiet liegen drei Wasserschutzgebiete (WSG). Dies ist zum einen 

das WSG Zündorf, das im Westen weite Teile von Spich, Kriegsdorf, Rotter See, 

Oberlar, Sieglar und Eschmar mit der Wasserschutzzone III B umfasst. Zum anderen 

ist das das WSG Niederkassel, das Teile von Müllekoven und Bergheim ebenfalls mit 

der Wasserschutzzone IIIB umfasst. Zum dritten befindet sich in der Siegaue das 

WSG Eschmar, das mit den Wasserschutzzonen II und III Teile von Sieglar, Eschmar 

und im Randbereich Friedrich-Wilhelms-Hütte umfasst. 

Die bisher unbebauten Flächen haben unabhängig von einer Schutzzonenausweisung 

eine Bedeutung für die Grundwasserneubildung in diesem Bereich. 

Die Betroffenheit der Wasserschutzgebiete durch die geplanten Flächenneufestlegungen 

des FNP ist in der Tabelle Schutzgüter im Anhang ersichtlich. 


11.2..1.5 Schutzgut Luft und Klima 

Das Troisdorfer Stadtgebiet liegt im insgesamt wärmebelasteten Rheintal. Als klimaausgleichend 

wirken dabei lokal begrenzt Wasser- und Waldflächen und an starken 

Strahlungstagen unbebaute Freiflächen, die nächtlich abkühlen. 

Bereits im Klimagutachten aus dem Jahr 1997 (Deutscher Wetterdienst, Essen) wurde 

festgestellt, dass aufgrund fehlender Hauptwindrichtungen und häufiger Inversionswetterlagen 

keine eigentlichen Frischluftschneisen im zusammenhängenden 

Siedlungsgebiet vorhanden sind. Die nachgewiesene klimaausgleichende Wirkung 

von Parks, Friedhöfen etc. im Innenstadtbereich erhält daher eine hohe Bedeutung. 

Gleiches gilt für unbebaute Freiflächen am Siedlungsrand. 

Wird im weiteren Verfahren ausgeführt. 

11.2..1.6 Schutzgut Landschaft 


11.2..1.7 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 


11.2..1.8 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 


11.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung 

und Nichtdurchführung der Planung 

Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes und in der Folge der Durchführung 

von Bebauungsplänen sind zusätzlich zu den vorhandenen Vorbelastungen u. a. 

Wirkungen wie Verlust von Biotopstrukturen, Überbauung, Versiegelung, Neuanlage 

Seite 92 



von Grünflächen und sonstigen Biotopstrukturen, Bodenverdichtung, Änderung des 

Kleinklimas, teilweise temporäre Störungen durch Lärm und Erschütterungen und 

sonstige Emissionen zu erwarten. Mit der Durchführung sind aber auch Pflanzmaßnahmen 

und die Neugestaltung des Landschaftsbildes verbunden. 

Wird im weiteren Verfahren fortgeführt. 

11.2..2.1 Schutzgut Mensch 


11.2..2.2 Schutzgut Tier- und Pflanzenwelt 

11.2..2.3 Schutzgut Boden 

11.2..2.4 Schutzgut Wasser 

11.2..2.5 Schutzgut Luft und Klima 





11.2..2.6 Schutzgut LandschaftSchutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 


11.2..2.8 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 

Durch die Ansprüche des Menschen mit seinen Bedürfnissen des Wohnens, der Erholung 

und der Bildung, bzw. der Arbeit sind die natürlichen Wechselwirkungen zwischen 

den Schutzgütern aufgrund von Überbauung, Versiegelung und landwirtschaftlicher 

Nutzung vorbelastet. 


11.2.3 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung , Verringerung und zum Ausgleich 

der nachteiligen Auswirkungen 

11.2..3.1 Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung 


11.2..3.2 Unvermeidbare Auswirkungen und deren Ausgleichbarkeit 

Unvermeidbar ist der Verlust der Biotopfunktionen im Zuge der Umsetzung von Bebauungsplänen 

und Einzelvorhaben. Um das ökologische Defizit, das nicht am Ein- 

Seite 93 



griffsort ausgeglichen werden kann, zu kompensieren, stehen folgende Möglichkeiten 

zur Verfügung: 

- Aufwertung und Entwicklung innerstädtischer öffentlicher Grünflächen 

- Inanspruchnahme des interkommunalen Ökokontos Sülz-Agger-Aue 

- Aufbau eines städtischen Ökokontos im Bereich der „Ackerinseln“ 


11.2.4 Darstellung der wichtigsten geprüften anderweitigen Lösungsvorschläge 


11.3. Geplante Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen, 

Zusammenfassung 

11.3.1 Beschreibung der wichtigsten Merkmale der technischen und sonstigen 

Verfahren bei der Umweltprüfung, Darstellung der Schwierigkeiten bei 

der Zusammenstellung der Angaben 

Die überschlägige Ermittlung des erforderlichen landschaftspflegerischen Kompensationsbedarfs 

erfolgt nach dem „Verfahren zur Ermittlung des Eingriffs in die Biotopfunktion“ 

(LUDWIG 1991). 

Die Artenschutzrechtliche Vorprüfung erfolgt gemäß der gemeinsamen Handlungsempfehlung 

„Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung 

von Vorhaben“ des Ministeriums für Wirtschaff, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr 

NRW und des Ministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und 

Verbraucherschutz NRW (Stand 14. Januar 2011). 

11.3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen 

Die Realisierung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen im Rahmen der Eingriffsregelung 

auf der Ebene des Bebauungsplanes wird von der Stadt Troisdorf 

selbst durchgeführt und entsprechend überwacht. Das Führen eines kommunalen 

Ökokontos erfolgt in enger Abstimmung mit dem Rhein-Sieg-Kreis. 


Soweit Maßnahmen des Schallschutzes erforderlich sind, erfolgt die Überwachung, 

auf der Ebene der bauaufsichtlichen Verfahren. 

11.3.3 Allgemeinverständliche Zusammenfassung 


Seite 94 



12 Anhänge 

12.1. Anhang I- Schutzgüter im Umweltbericht 

Tabelle: Schutzgüter im Umweltbericht – wird im weiteren Verfahren ausgeführt 

Ortsteil - Flächennr.des 

Spich - Fl. 15 b Spich - Fl. 22 Troisdorf Mitte - Fl. 23 

Handlungskonzeptes, bzw. 

Artenschutzgutachtens 

vorgesehene Festlegung Wohnen Gewerbe Gewerbe 

Lage 

Zwischen B8 und DB-Trasse, 

Paulstraße 

westlich, im Gewerbegebiet 

Junkersring 

Nördlich des ehemaligen Schießstandes, 

westlich der Gierlichstraße, T 175, Bl.4a 

Flächengröße in ha 0,4 5 ca. 4 ha 

bisherige Festlegung Wohnen, Mischgebiet Gewerbe, Fläche für Maßnahmen 

für Natur- und Landschaft 

Grünfläche, Forst- und Landwirtschaft 

Realnutzung 

Acker, Gebüsch, parkartige 

Gehölzstrukturen in den Gärten 

Gewerbe, Acker 

Forst 

Bemerkung 

Von den geplanten 5 ha sind 3, 7 ha 

bisher nicht umgesetzte 

Ausgleichsfläche. 

Schutzgüter, Bestand und Bewertung 

Mensch n.n. n.n. n.n. 

Erholung n.n. n.n. n.n. 

Freiheit von Geräuschen n.n. n.n. n.n. 

Tiere n.n. n.n. n.n. 

Artenschutz allgemein n.n. n.n. n.n. 

Artenschutzrechtliche Belange 

potenzielles Vorkommen von Potenzielles Vorkommen von nachgewiesen: Zauneidechse 

Feldlerche, Feldsperling, 

Rebhuhn, Wachtel, 

Feldlerche, Feldsperling, Rebhuhn, 

Wachtel, angrenzende Gebüsche: 

Neuntöter,Waldkauz, Jagdhabitat Neuntöter 

von Greifvögeln, 

Gebäudefledermäuse, 

Pflanzen n.n. n.n. n.n. 

Arten und Biotope n.n. n.n. n.n. 

Boden n.n. n.n. n.n. 

Versiegelungsgrad n.n. n.n. n.n. 

Bodenart n.n. n.n. n.n. 

Schutzwürdigkeit n.n. n.n. n.n. 

Wasser n.n. n.n. n.n. 

Oberflächengewässer n.n. n.n. n.n. 

Grundwasser n.n. n.n. n.n. 

Wasserschutzzone n.n. n.n. n.n. 

Klima und Luft n.n. n.n. n.n. 

klimarelevante Freiflächen n.n. n.n. n.n. 

Immissionen n.n. n.n. n.n. 

Landschaft n.n. n.n. n.n. 

Landschaftsbild n.n. n.n. n.n. 

Unzerschnittene Landschaftsräume n.n. n.n. n.n. 

Kultur- und Sachgüter n.n. n.n. n.n. 

Denkmäler n.n. n.n. n.n. 

Bodendenkmäler n.n. n.n. n.n. 

Fläche als Wirtschaftsgut n.n. n.n. n.n. 

Sonstige Sachgüter n.n. n.n. n.n. 

Wechselwirkungen n.n. n.n. n.n. 

Prognose der Umweltauswirkungen auf die n.n n.n n.n 

Schutzgüter bei Durchführung der Planung - 

alle Schutzgüter 

Seite 95 




Friedrich-Wilhelmshütte, Fl. 10 Friedrich-Wilhelmshütte, Fl. 21 Sieglar, Fl. 2 



vorgesehene Festlegung Wohnen Wohnen Wohnen 

Lage Nördlich Roncallistraße Südlich Roncallistraße, zwischen A 59 und 

Friedrich-Ebert-Straße 

Nördlich Rathausstraße, Herderweg 

Flächengröße in ha 7,7 3,9 2,1 

bisherige Festlegung Forst- und Landwirtschaft Grünfläche, Kleingarten Wohnen 

Realnutzung Acker Acker Wohnen, Acker, Obstwiesen mit alten 

Bäumen inkl. Baumhöhlen, 

Pferdebeweidung, Gehölzstrukturen 

Bemerkung 








Potenzielles Vorkommen: Feldlerche, 

Feldsperling, Rebhuhn, Wachtel 


Feldsperling, Rebhuhn, Wachtel , 

angrenzende Gehölzstrukturen: Waldkauz, 

Waldohreule, Greifvögel als Ansitz zur Jagd 

auf dem Acker 

Potenzielles Vorkommen von Steinkauz, 

Schleiereule, Feldsperling, 

Gebäudefledermäuse, ggf. auch andere 

Arten 























Prognose der Umweltauswirkungen auf die n.n. n.n. n.n. 



Seite 96 




Sieglar, Fl. 3 Sieglar, Fl. 4 Sieglar, Fl. 13 



vorgesehene Festlegung Wohnen Wohnen Wohnen 

Lage Südlich Rathausstraße Nordwestlich Kneippweg 

Flächengröße in ha 2 3 5 

bisherige Festlegung 

Wohnen, Forst- und Landwirschaft, 

Grünfläche 

Forst- und Landwirtschaft 

Grünfläche, Forst- und Landwirtschaft 

Realnutzung 

Acker, Gebüsche und parkartige 


Acker 

Acker, Gebüsche und parkartige 


Bemerkung 








potenzielles Vorkommen: Feldlerche, 

Feldsperling, Rebhuhn, Wachtel, 

Neuntöter, Waldkauz, 

Gebäudefledermäuse in angrenzenden 

Gebäuden 


Rebhuhn, Wachtel 

potenzielles Vorkommen: Feldlerche, 

Feldsperling, Rebhuhn, Wachtel, 

Neuntöter, Waldkauz, 

Gebäudefledermäuse in angrenzenden 

Gebäuden 























Prognose der Umweltauswirkungen auf die n.n. n.n. n.n. 



Seite 97 




Bergheim - Fl. 8 Eschmar -Fl. 5 Eschmar -Fl. 6 Eschmar -Fl. 7a Eschmar -Fl. 7b 



vorgesehene Festlegung Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen Wohnen 

Lage 

Wolkenburgstraße, 

westl. Ortsrand 

Bergheim 

Westlcih Max- 

Ernst-Straße, 

westl. Ortsrand 

Eschmar 

gegenüber 

Präsenzhof, westl. 

Ortsrand Eschmar 

südöstl. Ortsrand 

Eschmar zwischen 

Kleinbarhntrasse und 

Rheinstrasse 

südöstlich 

Flächengröße in ha 1,5 3 1,3 1 1,4 

bisherige Festlegung 

Forst- und 

Landwirtschaft 

Forst- und 


Forst- und 


Wohnen, 

Mischgebiet, Forstund 


Mischgebiet, Forstund 


Realnutzung Acker, Wohnen Acker Acker Wohnen, Gartenland, 


Bemerkung 

reich strukturierte 

Gartenlandschaft 

Wohnen, 

Landwirtschaft, 

Gartenland 

reich strukturierte 

Gartenlandschaft 


Mensch n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Erholung n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Freiheit von Geräuschen n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Tiere n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Artenschutz allgemein n.n. n.n. n.n. Reichstrukturierter 

Lebensraum für 

Reichstrukturierter 

Lebensraum für 

Kleinsäuger u. Vögel, Kleinsäuger u. Vögel 

s. Artenschutzrechtl. 

Gutachten zum 

Bebauungsplan E 66, 

Bl. 5 


Potenzielles 

Vorkommen: 

Feldlerche, Rebhuhn, 

Wachtel, Neuntöter 

Potenzielles 

Vorkommen: 

Feldlerche, 

Rebhuhn, 

Wachtel, 

Neuntöter 

Potenzielles 

Vorkommen: 

Feldlerche, 

Rebhuhn, Wachtel, 

nachgewieseneseBru 

thabitat des 

Steinkauz und der 

Schleiereule 

Pflanzen n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Arten und Biotope n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Boden n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Versiegelungsgrad n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Bodenart n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Schutzwürdigkeit n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Wasser n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Oberflächengewässer n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Grundwasser n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Wasserschutzzone n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Klima und Luft n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

klimarelevante Freiflächen n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Immissionen n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Landschaft n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Landschaftsbild n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Unzerschnittene Landschaftsräume n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Kultur- und Sachgüter n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Denkmäler n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Bodendenkmäler n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Fläche als Wirtschaftsgut n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Sonstige Sachgüter n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Wechselwirkungen n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 

Prognose der Umweltauswirkungen auf die n.n. n.n. n.n. n.n. n.n. 



potenzieller 

Lebensraum des 

Steinkauzes 

Seite 98 



12.2. Anhang II – Begründung der Darstellungsänderungen 

Fläche 

Nr. 

12.2.1 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Mitte (Tr) 

Steckbrief 

Einwohner: 16075 (Stand: Ende 2012), mit Abstand größter Stadtteil 

Der zentrale Versorgungsbereich der Innenstadt liegt im Herzen des Stadtteils. 

Im Westen wird er durch den IndustrieStadtpark und das Rathaus 

flankiert, im Osten und Norden durch verdichtete Wohnquartiere. Die südliche 

Abgrenzung des Stadtteils bildet die Bahntrasse. 

Troisdorf-Mitte bildet mit dem IndustrieStadtpark, der städtischen Verwaltung 

und der Innenstadt den Stadtteil mit der höchsten Arbeitsplatzdichte. 

Der Stadtteil ist sehr gut an das regionale und überregionale Verkehrsnetz 

angebunden. 

Wesentliche Ziele der städtebaulichen Entwicklung 

• Flächen-Mobilisierung im Bestand. 

• Stärkung der Wohnqualität im Stadtteil 

• Erhalt und Entwicklung der gemischten und gewerblichen Flächen 

im Bereich des Industrieparks und des Bahnhofareals 

• Westlicher Abschluss des zentralen Versorgungsbereichs durch 

wichtige Gemeinbedarfsflächen wie neue Stadthalle und Rathaus 

• Erhalt und Entwicklung der teilweise wenigen stadtteilintegrierten 

Grün- und Freiräume. 

Flächenneuausweisungen 

In Troisdorf – Mitte liegen keine Flächenneuausweisungen vor. 

Flächenumwidmungen 

Tr-02 

Im Bereich nördlich der Mülheimer Straße westlich der Hohlsteinstraße 

(Tr-02) weist der wirksame Flächennutzungsplan derzeit Wohnbaufläche 

aus. Im Süden und Osten grenzen gewerblich genutzte Flächen an. 

Westlich und nördlich schließen sich Wohnbaufläche an. 

Aufgrund der Gemengelage der als Tr-02 bezeichneten Fläche, bietet es 

sich folgerichtig an, eine Umwidmung der Wohnbaufläche in eine gemischte 

Baufläche vorzunehmen, um eine Pufferwirkung zwischen der 

bestehenden Wohnnutzung im Norden und Westen und der gewerblichen 

Seite 99 



zw. industriellen Nutzung im Süden und Osten zu bewirken. 

Die zum Teil leer stehenden ehemaligen DN Villen entlang der Mülheimer 

Straße und die momentane Aufstellung eines verbindlichen Bauleitplans 

mit dem Ziel die ehemaligen Villen in ein Mischgebiet umzuwandeln, lassen 

eine kurzfristige Entwicklung in eine Mischbaufläche zu. 

Tr-06 

Tr-07 

Tr-09 

Tr-10 

Ähnliches geschieht auf der gegenüberliegenden Seite der Kölner Straße 

im Bereich des Rathauses (T-06). Hier dient die Umwidmung der gemischten 

Baufläche in Gemeinbedarfsfläche ebenfalls der längerfristigen 

Sicherung dieser Nutzung. 

In westlicher Verlängerung des zentralen Versorgungsbereichs des 

Stadtteils Troisdorf-Mitte (T-07) entsteht zurzeit die neue Stadthalle mit 

dem Vor- und Festplatz. Die verbindliche Bauleitplanung (T 164) setzt für 

den Bereich Gemeinbedarfsfläche fest. Eine Umwidmung von gewerblich 

genutzter Baufläche hin zu Gemeinbedarfsfläche sichert die Nutzung. 

Im südöstlichen Randbereich des Industrieparks Troisdorf (T-09) stellt 

der rechtswirksame Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1973 Grünfläche 

dar. Mittels einer Umwidmung in gewerbliche Baufläche, was auch der 

eigentlichen Nutzung der Liegenschaft entspricht, wird an der Stelle nochmals 

Entwicklungspotential angeboten. 

Umgekehrt werden im nordöstlichen Bereich des Industrieparks (Tr-10) 

im unbeplanten Innenbereich keine Entwicklungspotentiale gesehen, weshalb 

die gewerbliche Baufläche zugunsten von Waldfläche zurück genommen 

wird. 

Im Bereich der Frankfurter Straße zwischen Alfred-Delp-Straße und 

Neue Straße (Tr-18) wird gemischte Baufläche zugunsten geplanter 

Wohnbaufläche als Pendant zur gegenüberliegenden Wohnbaufläche an 

der Frankfurter Straße und für zukünftige Wohnnutzungen im rückwärtigen 

Bereich der Frankfurter Straße zurückgenommen. 

Tr-18 

Konkret sind an der Ecke Alfred-Delp-Straße / Frankfurter Straße, sowie im 

rückwärtigen Bereich der Frankfurter Straße Wohnhäuser ohne gewerbliche 

Nutzungen geplant auf Grundlage der in Aufstellung befindlichen verbindlichen 

Bauleitplanung. 

Das Entwicklungsziel dort Wohnnutzung anzusiedeln und zu stärken ist 

aufgrund echter Baulücken und Gewerbeleerstand kurzfristig zu realisieren. 

Tr-19 

Tr-22 

Im Bereich Lohmarer Straße, Am Burghof und Taubengasse (Tr-19) 

wird zugunsten einer Innenblockentwicklung mit Wohnbebauung die Gemeinbedarfsfläche 

aufgegeben und in Wohnbaufläche umgewidmet. 

Am Ortsausgang der Frankfurter Straße Richtung Siegburg (Tr-22) 

werden gemischte Bauflächen im rückwärtigen Bereich zugunsten 

Wohnbaufläche umgewidmet, um eine Stärkung der zukünftigen Ent- 

Seite 100 



wicklung Richtung Wohnnutzung zu fokussieren. 

Tr-32 

Das Bahnhofsareal entlang der Poststraße (Tr-32) ist bislang als Fläche 

für den überörtlichen Verkehr mit Zweckbestimmung Bahnanlage dargestellt. 

Kurz- bis mittelfristiges Planungsziel soll die Entwicklung des Bahnhofareals 

sein. Eine Umwidmung zu gemischter Baufläche auf Grundlage 

der verbindlichen Bauleitplanung T98, 2.Änderung sollte dem Entwicklungsziel 

dienen. 

Seite 101 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Troisdorf-Mitte 

Seite 102 



Fläche 

Nr. 

12.2.2 Änderungen Stadtteil Troisdorf-West (TW) 

Steckbrief 

Einwohner: 5498 (Stand: Ende 2012) 

Der Stadtteil ist im Südosten besonders geprägt durch die Mannstaedt- 

Seite 103 



Werke GmbH, einem der größten industriellen Arbeitgeber in Troisdorf. Der 

Nordwestliche Bereich zwischen Bahntrasse und L 332 hingegen weist eine 

stark verdichtete Wohnstruktur auf. 

Troisdorf–West besitzt keinen eigenen zentralen Versorgungsbereich, sondern 

orientiert sich entweder zur Troisdorfer Innenstadt oder zur Mendener 

Straße in Friedrich-Wilhelms-Hütte. 

Während der Industrialisierung entstanden, bestehen die heute unter 

Denkmalschutz stehenden Wohnquartiere „Rote Kolonie“ und das „Kasinoviertel“, 

die dem Stadtteil ein ganz besonderes Gepräge verleihen. 



• Stärkung der Wohnqualität im Stadtteil besonders zwischen L332 

und Bahntrasse 

• Erhalt und Entwicklung der gemischten und gewerblichen Flächen 

im Bereich Mannstaedt und des rückwärtigen Bahnhofsareals 


Grün- und Freiräume gemäß des Freiraumentwicklungsplans. 


In Troisdorf–West liegen keine Flächenneuausweisungen vor. 


TW-01 

TW-10 

Das rückwärtige Bahnhofsareal im Stadtteil West (TW-01) birgt eine 

Potentialfläche von ca.1,4 ha zur Entwicklung einer Mischbaufläche für den 

rückwärtigen Bahnhofsbereich mit dem Ziel überwiegend gewerbliche Nutzungen 

aber auch Wohnnutzungen anzusiedeln. 

Der Rechtswirksame Flächennutzungsplan weist diese Fläche als Fläche 

für den überörtlichen Verkehr mit Zweckbestimmung Bahnanlage aus. Faktisch 

wird dieser Bereich als P+R Parkplatz genutzt, der flächenmäßig viel 

zu klein ist. Eine Umwidmung in eine Mischbaufläche ist somit aus wirtschaftlichen 

wie städtebaulichen Gründen sinnvoll. 

Im Bereich Bergeracker westlich angrenzend an das vorhandene 

Schulgelände (TW-10) befindet sich das ungenutzte Haus des Hausmeisters. 

Die Schule hat für diese Liegenschaft keine Verwendung mehr, womit 

auch die Nutzung des bisher dargestellten Gemeinbedarfs erlischt. Eine 

Wohnbauentwicklung an der Stelle ist aufgrund der umliegenden Wohnbauflächen 

sinnvoll und wünschenswert. Mit der Umwidmung in Wohnbaufläche 

wird die Rechtsgrundlage für eine Nachverdichtung entlang der 

Straße Bergeracker gelegt. Der verbindliche Bauleitplan O 68, 1.Änderung 

Seite 104 



müsste allerdings für eine zukünftige Wohnnutzung entsprechend angepasst 

werden, da er derzeit Gemeinbedarfsfläche für den Bereich festsetzt. 

Im südlichen Denkmalbereich des Kasinoviertels befinden sich die Mannstaedtvilla 

und zwei weitere Liegenschaften ehemals leitendender Angestellter 

der Mannstaedt Werke am südlichen Ende der Louis-Mannstaedt 

Straße. Die Fläche nördlich der Mannstaedtvilla (TW-20) und die rückwärtigen 

Flächen der Wohnbebauung an der Louis-Mannstaedt-Straße 

88-90 (TW–21) werden im derzeit rechtskräftigen Flächennutzungsplan als 

gewerbliche Bauflächen dargestellt. 

TW-20 

TW-21 

Aus städtebaulichen als auch aus Denkmal schützenden Gründen werden 

die gewerblichen Bauflächen zu gemischten Bauflächen umgewidmet 

mit folgenden Zielen: 

Sicherung der denkmalgeschützten, historisch entstandenen Wohnnutzung 

durch Angliederung an die bestehende Mischbaufläche 

Erweiterungsmöglichkeiten zwischen Mannstaedtvilla und nördlich 

angrenzender Wohnbebauung. 

Erweiterungsmöglichkeiten im rückwärtigen Bereich der Louis- 

Mannstaedt-Straße 88-90 

Seite 105 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Troisdorf-West 

Seite 106 



Fläche 

Nr. 

12.2.3 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Spich (Spi) 

Steckbrief 

Spich ist mit ca. 12.800 Einwohnern (Stand Ende 2010) nach der Innenstadt 

Troisdorf der bevölkerungsreichste Stadtteil und eines der beiden 

Nebenzentren der polyzentralen Mittelstadt Troisdorf. 

Der Bereich entlang der Hauptstraße (zwischen der Sonnenstraße und der 

Asselbachstraße) und entlang der Niederkasseler Straße nördlich des 

Bahnhofs Spich bildet das Stadtteilzentrum. 

Der Stadtteil Spich verfügt über eine hohe Arbeitsplatzdichte in den verschiedenen 

Gewerbe- und Industriegebieten, sowie in den Mischgebieten. 




• Flächensparende Arrondierung bestehender Siedlungsbereiche. 


• Stärkung der Wohnqualität im Stadtteil (insb. zwischen der Hauptstraße 

und der Bahnlinie). 

• Erhalt und Entwicklung der gemischten und öffentlichen Nutzungen 

entlang der Hauptstraße und im Umfeld des Bahnhofs 

Spich/nordöstliche Niederkasseler Straße. 

Wohnbauflächen und Innenentwicklung 

Der Stadtteil Spich verfügt über zwei größere Entwicklungsgebiete für 

Wohnungsbau (Potentialfläche Paulstraße und Fläche östlich des Spicher 

Friedhofs (Spi-11)). Die Umsetzung der Wohnnutzungen ist jedoch aufgrund 

(überwiegend) privater Besitzverhältnisse nur mittel- bis langfristig 

realisierbar. 

Seite 107 



Spich kommt daher eine erhöhte Bedeutung in der Aktivierung von unbebauten 

und untergenutzten Flächen im Bestand und der Schließung von 

Baulücken zu (siehe auch Handlungskonzept Wohnen). 

Die Baulückenentwicklung in Spich ist aktuell weniger ausgeprägt als in 

den anderen Stadtteilen mit sehr guter ÖPNV Anbindung (Troisdorf-Mitte 

oder Friedrich-Wilhelms-Hütte). Das Handlungskonzept Wohnen beziffert 

die Mobilisierungsrate für Baulücken mit 2,5% (jährlich) für die nächsten 12 

Jahre. (HK Wohnen S.71) 

Bei den bestehenden Baulücken sind allerdings vorhandene Restriktionen 

wie bestehende Altlasten, Eigentumsverhältnisse, etc. oft ausschlaggebend 

für eine schwierigere Aktivierung. 

Überblick Wohn-Bauflächenangebote in Spich: 

• Potentialfläche Paulstraße (ca. 0,4 ha), 

• Fläche östlich des Spicher Friedhofs (ca 0,8 ha), 

• Baulücken im Bestand + Nachverdichtungspotentiale (ca. 30-50% 

Mobilisierung bis 2025/2035 von ca. 7,8 ha = 2,3 - 3,9 ha) 

• Wohnungsbau in (neuen) Mischgebieten: ca. 0,1 ha (Wohnanteil ca. 

50 %) 


Spi-01 

Spi-11 

Im Bereich der gewerblichen Bauflächen an den Spicher Seen (Krötenweiher) 

(Spi-01) sollen bestehende Industriegebiete ergänzt werden, 

um so Tief- und Erdbauunternehmen mit hohem Flächenbedarf dorthin 

umsiedeln zu können. Die vorhandenen Troisdorfer Betriebe können aufgrund 

ihres Störgrads nicht in anderen Gewerbe- und Industriegebieten 

untergebracht werden. 

Die Fläche östlich des Spicher Friedhofs (Spi-11) wird im neuen FNP als 

Wohnbaufläche dargestellt. Die ehemals geplante Friedhofserweiterung 

ist nicht mehr aktuell. Die Erschließung der Fläche kann nur über private 

Flächen oder über das bestehende Kita-Gelände erfolgen. Die bestehende 

Altablagerung ist bei der Planung zu berücksichtigen. 


Spi-27 

bis 

Spi-32 

Änderungen in der Abgrenzung von Wohnbauflächen zu gemischten 

Bauflächen (Spi-27 bis Spi-38) 

Entlang der Hauptstraße wurden vor ca. 35 Jahren im Rahmen der 20. 

FNP-Änderung auf der gesamten Länge der Hauptverkehrsstraße Mischbauflächen 

dargestellt. Zum damaligen Zeitpunkt waren verstärkt 

Seite 108 



Und 

Spi-34 

bis 

Spi-38 

Mischnutzungen (incl. das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe) 

vorhanden bzw. geplant und in Bebauungsplänen festgesetzt. 

Teilbereiche entsprechen heute nicht dem Gebietscharakter eines Mischgebietes 

(z.B. südlich der Hauptstraße/östlich der Rodderstraße oder der 

nördliche Stadteingang an der Hauptstraße (Spi-36)). 

Mit der Darstellung von Wohnbauflächen werden einerseits die tatsächlich 

vorhandenen Nutzungen berücksichtigt und andererseits das Ziel verfolgt 

den Stadtbereich zwischen der Hauptstraße und der Bahnstrecke (insb. im 

Bereich nordwestlich der Lülsdorfer Straße (Spi-34)) und südöstlich der 

Bonner Straße (Spi-27)) als Wohnstandort zu stärken. 

Dieser Siedlungsbereich ist heute durch Hauptverkehrsstraßen und die 

Bahnstrecke zerschnittenen und die sich ergebenden Wohnquartiere zwischen 

der verkehrlichen Infrastruktur sind relativ klein dimensioniert. 

Durch das Freihalten von (das Wohnen störenden) gewerblichen Nutzungen 

(z.B. im Bereich Karlstraße) soll die Wohnqualität nicht zusätzlich eingeschränkt 

werden. 

Im Rahmen der Stärkung der Wohnqualität ist außerdem der Erhalt und die 

Entwicklung des Grünzugs „In den Höhnen“ und „Auf dem Sieferod“ geplant. 

Gewerbliche Bauflächen im Bereich Lülsdorfer Straße / Langbaurghstraße 

Der allgemeine Siedlungsbereich von Spich ist durch Gewerbegebiete im 

(Nord-) Westen, Süden und (Süd-) Osten umgeben. 

Spi-10 

Ziel der weiteren städtebaulichen Entwicklung Spichs ist der Abbau von 

Nutzungskonflikten zwischen Wohnen und Gewerbe (z.B. Karlstraße; 

Rücknahme der GE-Flächen an der Lülsdorfer-/Niederkasseler Straße). 

Andere Nutzungskonflikte (z.B. Grünzug Spich/Urbacher Straße oder 

Hohlsteinstraße/Mülheimer Str.) wurden bzw. werden im Rahmen der Bauleitplanverfahren 

- insb. durch Einschränkung der gewerblichen Nutzungen 

und Lärmschutzmaßnahmen - geregelt. 

An der Lülsdorfer Straße/Langbaurghstraße (Spi-10) wurde die weitere 

Ausdehnung der gewerblich genutzten Flächen begrenzt, um so die bestehenden 

öffentlichen Grünflächen im Süden Spichs durch neue Grünflächen 

zu ergänzen. 

Der Bereich ist im aktuellen Regionalplan teilweise als Allgemeiner Siedlungsbereich 

(ASB) dargestellt. 

Seite 109 



Bereich Auf dem Vogelsang /Langbaurghstraße 

Im Bereich Niederkasseler Straße/Auf dem Vogelsang/Langbaurghstraße 

(Spi-07) wird eine bisher als Wohnbaufläche dargestellte Fläche künftig als 

gewerbliche Baufläche dargestellt. Die lärmbelastete Fläche (L 269) ist 

wenig geeignet für Wohnnutzungen. 

Spi-07 

Spi-06 

Der zwischen dem Wohngebiet Vogelsang und dem angrenzenden Gewerbegebiet 

bestehende Puffer (kleine Grünfläche) bleibt erhalten und wird 

bei Bedarf ergänzt (nördlich der Wohnnutzung). Die Darstellung ändert sich 

aufgrund der geringen Flächengröße der Grünfläche in W. 

Der Bereich westlich Vogelsang/Niederkasseler Straße (Spi-06) ist eine 

durch die L 269 und die BAB lärmbelastete Fläche, die schlecht geeignet 

ist für Wohnnutzungen. Außerdem ist die Erschließung problematisch. Diese 

Fläche wird im neuen FNP als Grünfläche dargestellt. 

Deponie Spich 

Spi-39 

Der Bereich der Deponie Spich (Spi-39) ist im wirksamen Flächennutzungsplan 

als Fläche für die Land- und Forstwirtschaft dargestellt. Bei der 

aktuellen Darstellung als Fläche für Versorgungsanlage handelt es sich um 

eine nachrichtliche Übernahme der planfestgestellten Grenze der Deponie, 

abzüglich des nicht weiter verfolgten Deponieabschnitts 6 (DA 6). Die dargestellte 

Fläche beinhaltet den Eingangsbereich, Regenrückhalteflächen, 

etc. 

Seite 110 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Spich 

Seite 111 



Seite 112 



Seite 113 



Fläche 

Nr. 

12.2.4 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Sieglar (Si) 

Steckbrief 

Bis zur städtischen Neugliederung im Jahre 1969 bildete der heutige Stadtteil 

Sieglar das Zentrum einer eigenständigen Gemeinde, für deren Namen 

er Pate stand. Im heutigen Stadtgebiet liegt Sieglar südwestlich der Troisdorfer 

Innenstadt. Mit den bereits vor der kommunalen Neugliederung zugehörigen 

Stadtteilen Oberlar, Eschmar und Rotter See bildet es einen 

Siedlungszusammenhang. Knapp 9.000 Einwohner machen Sieglar zum 

drittgrößten Stadtteil Troisdorfs in dieser Hinsicht. 

Der Stadtteil ist durch räumliche Strukturen geprägt, deren Ansätze häufig 

weit zurückreichen. Das Ortszentrum folgt insoweit einer kleinteiligen Ordnung 

und weist gemischte Nutzungsstrukturen auf. Hierzu gehört eine ausgeprägte 

Wohnnutzung ebenso wie vielfältige gewerbliche Betriebe, aber 

auch Nutzungen des Gemeinbedarfes. In Sieglar befindet sich zudem einer 

der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Troisdorf. 


Weiterentwicklung der Nutzungsordnung im Stadtteilzentrum: 

Hierzu gehört insbesondere das Miteinander von Wohn- und Gewerbenutzung, 

aber auch die Verbesserung von Gemengelagen. Die 

Freiräume im Siedlungsgebiet sollen erhalten werden. Der Stadtteil 

Sieglar soll als Versorgungsstandort gesichert werden. 

Seite 114 



Vorrang der Innenentwicklung: Im Stadtteil Sieglar soll keine Entwicklung 

gewerblicher Bauflächen in den Außenbereich vorgenommen 

werden. Als Stadtteil, der einen Schwerpunkt neu zu entwickelnder 

Wohnbauflächen bildet, findet eine qualifizierte Entwicklung 

von Wohnbauland auch im Außenbereich statt. Eine solche Entwicklung 

wird jedoch nur dann erfolgen, wenn sich Liegenschaften im 

Rahmen einer gesamtstädtischen Abwägung privilegiert erweisen. 

Durch die sparsame Inanspruchnahme von Außenbereichsflächen 

soll die landwirtschaftliche Funktion im Stadtteil gesichert werden. 


Unter Berücksichtigung der im Regionalplan festgesetzten Allgemeinen 

Siedlungsbereiche werden in Sieglar Neudarstellungen vorgenommen. Es 

handelt sich ausschließlich um Wohnbauflächen. 

Si-04 

Si-10 

Si-11 

Die Stadterweiterungsfläche östlich Auf dem Grend (Si-04): An dieser 

Stelle wird der im Regionalplan festgesetzte allgemeine Siedlungsbereich 

an der Grenze zum regionalen Grünzug großzügig genutzt. Die Darstellung 

wird weit gefasst, da die Untersuchung und Abwägung der verschiedenen 

Potenzialflächen des Handlungskonzeptes Wohnen eine besondere Privilegierung 

der Fläche ergab. Der Gründe hierfür liegen in Vorteilen der Ökologie, 

der Verfügbarkeit der Erschließung sowie der sozialen Infrastruktur. 

Andere, im Regionalplan als Potenzialflächen festgesetzte Allgemeine 

Siedlungsbereiche, treten in dieser Hinsicht hinter die genannte Liegenschaft 

zurück. Sie werden im FNP folglich nicht als Wohnbaufläche dargestellt. 

Die Fläche rückwärtig der vorhandenen Ortslage an der Rathausstraße 

(Si-10): Gemäß des Handlungskonzeptes Wohnen ist diese Fläche für eine 

Wohnnutzung privilegiert. Gegenüber anderen Liegenschaften qualifiziert 

sie eine besonders gute Infrastrukturausstattung im Hinblick auf soziale 

Einrichtungen, Einzelhandelsversorgung, Verkehr und technische Infrastrukturen. 

Sie wird ferner dargestellt, da sie die vorhandene Siedlung 

sinnvoll abrundet und eine effiziente Erschließung möglich ist. Zur besseren 

Berücksichtigung ökologischer Erfordernisse tritt die Darstellung gegenüber 

der zugrundeliegenden Potenzialfläche zurück. Die Aufstellung 

eines entsprechenden verbindlichen Bauleitplanes befindet sich in der Vorbereitung. 

Die Fläche entlang der Straßen Vorgebirgsblick sowie Kneippweg (Si- 

11): Die Fläche stellt eine Abrundung der vorhandenen Ortsrandlage dar. 

Mit der Darstellung als Wohnbaufläche wird zudem die Voraussetzung geschaffen, 

perspektivisch an die vorhandene und geplante Siedlung an der 

Rathausstraße anzuschließen. Die hergebrachten Gründe für die Darstellung 

gelten entsprechend. Hinzu kommt, dass Teile der Erschließung bereits 

vorhanden sind und eine brachgefallene gewerbliche Liegenschaft 

umgenutzt werden kann. 

Seite 115 




Si-01 

Si-02 

Si-03 

Si-07 

Si-08 

Si-06 

Si-05 

Teile der Fläche innerhalb der Bundesautobahn-Anschlussstelle Troisdorf 

(Si-01): Es handelt sich hierbei um eine größere Anpassung zugunsten 

einer Darstellungsschärfe, die dem FNP angemessen ist. Aus diesem 

Grund wird die aktuell dargestellte Grünfläche der angrenzenden Verkehrsfläche 

zugeordnet. 

Am Abschluss der Teutonenstraße (Si-02): Die bislang als Grünfläche 

dargestellten Liegenschaften werden bereits vollständig zu Wohnzwecken 

genutzt und haben sich im Sinne dieser Nutzung verfestigt. Eine künftige 

Nutzung als Grünfläche ist daher unrealistisch und entspricht nicht mehr 

der städtebaulichen Zielsetzung. Da sich die Fläche im unbeplanten Innenbereich 

befindet, dient die Darstellung als Wohnbaufläche der Nutzungssicherung. 

Rückwärtig der Bebauung am Schmelzer Weg (Si-03): Die Umwidmung 

erfolgt auf einer Fläche, die straßenseitig sowie angrenzend bereits zu 

Wohnzwecken genutzt wird. Die Darstellung als Wohnbaufläche schafft die 

Voraussetzung für eine Nachverdichtung der vorhandenen Siedlung, um in 

einem ersten Schritt eine sinnvolle städtebauliche Abrundung des Stadtteils 

zu gewährleisten. Zu einem späteren Zeitpunkt bildet sie einen Trittstein für 

eine mögliche Erweiterung der Siedlungsfläche (vgl. Si-04). 

Im Ortszentrum in den Bereichen Grabenstraße/ Rathausstraße (Si-07) 

sowie Im Kirchtal (Si-08): Es handelt sich um Liegenschaften am Rande 

des verdichteten Stadtteilzentrums, die im wirksamen Flächennutzungsplan 

als gemischte Baufläche dargestellt sind. Aus rechtlichen Gründen und bedingt 

durch den wirtschaftlichen Strukturwandel setzt sich hier die Wohnnutzung 

zunehmend durch, bauliche Neuentwicklungen gewerblicher Nutzungen 

sind dagegen wenig realistisch. Der Wandel zu einer überwiegenden 

Wohnnutzung ist in diesem Randbereich des Stadtteilzentrums städtebaulich 

sinnvoll, um Konflikte zwischen konkurrierenden Nutzungen zu 

vermeiden. Durch die Neudarstellung im FNP wird diesem Umstand Rechnung 

getragen. 

Soweit im Bereich Kerpstraße/ Rathausstraße (Si-06) Darstellungen gemischter 

Bauflächen im wirksamen FNP zugunsten von Wohnbauflächen 

umgewidmet wurden, so gilt die Begründung zur vorgenannten Fläche (Si- 

08) entsprechend. Einschränkend bestehen im Bereich der Kerpstraße jedoch 

Liegenschaften, die zum inneren Stadtteilkern zu rechnen sind. Soweit 

planungsrechtlich vertretbar, sollen hier die Verschiedenheit der Nutzungen 

sowie die städtebaulich Dichte, gestärkt werden. In Teilbereichen 

werden daher Wohnbauflächen in gemischte umgewidmet. 

Auch im Bereich Larstraße/ Florianstraße (Si-05) wird eine Wohnbaufläche 

zu einer gemischten Baufläche umgewidmet. Es handelt sich um Liegenschaften, 

auf denen die Wohnnutzung Mischnutzungen bereits teilweise 

verdrängt hat. Der rechtskräftige B-Plan verfolgt mit der Festsetzung als 

Mischgebiet bereits das Ziel, die Durchmischung an dieser Stelle zu erhal- 

Seite 116 



ten und weiterzuentwickeln. Im Rahmen der flächennutzungsplanerischen 

Abwägung wird diese Zielsetzung bestätigt und die Festsetzung insoweit 

nachvollzogen. 

Si-09 

Im Dreieck zwischen Steinstraße, Spicher Straße und Pastor-Böhm- 

Straße (Si-09) hat sich ein Busbetriebshof verfestigt. Um mögliche, von 

Nutzungen dieser Art ausgehende Belastungen zu konzentrieren, soll der 

vorhandene Standort planungsrechtlich gestärkt werden. 

Seite 117 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Sieglar 

Seite 118 



Seite 119 



Fläche 

Nr. 

12.2.5 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Fried.-Wilh.-Hütte (FW) 

Steckbrief 

Friedrich Wilhelms-Hütte hat 7.222 Einwohnern (Stand Ende 2012) und ist 

Nahversorgungszentrum in der polyzentralen Mittelstadt Troisdorf. Im Bereich 

entlang der Mendener Straße und entlang der Roncallistraße liegt der 

zentrale Versorgungsbereich mit Geschäften, die hauptsächlich dem täglichen 

Bedarf dienen. 

Friedrich–Wilhelms-Hütte ist der Stadtteil mit der größten Wohndichte im 

Troisdorfer Stadtgebiet. Auch hier, ähnlich wie im Stadtteil West, ist während 

der Industrialisierung durch die Mannstaedt–Werke eine Wohnsiedlung 

für Arbeiter entstanden – die sog. „Schwarze Kolonie“, die heute unter 

Denkmalschutz steht. 




• Flächensparende Arrondierung potentieller Siedlungsbereiche (im 

Bereich Saarstraße, Roncallistraße) 


• Stärkung der Wohnqualität im Stadtteil (insb. entlang der Mendener 

Straße). 

• Erhalt und Entwicklung der gemischten und gewerblichen Nutzungen 

entlang der östlichen Mendener Straße und im Umfeld des Bahnhofs 

Friedrich-Wilhelm-Hütte. 


• Potentialfläche nördlich Roncallistraße, östlich Saarstraße (ca. 4 ha) 

• Innenentwicklung südlich der Friedrich-Ebert-Straße im rückwärtigen 

Bereich gegenüber des Sportplatzes 


F-12 

Die Fläche nördlich der Roncallistraße, südlich der L 332 und westlich 

des Friedhofs (F-12) wird als neue Wohnbaufläche dargestellt. Im Rahmen 

des Handlungskonzepts Wohnen ist diese Fläche als Potentialfläche 

ausgewiesen worden. Nach Rücksprache mit der Bezirksregierung werden 

davon ca. 4 ha mit in den ASB des Gebietsentwicklungsplans als Arrondierung 

aufgenommen, ohne dass eine Änderung des Regionalplans erfolgen 

muss. 

Seite 120 



Optional und vorbehaltlich einer Änderung des Regionalplanes auf Antrag 

der Stadt Troisdorf wird die oben genannte Arrondierungsfläche Richtung 

Autobahn erweitert und soll sich Richtung Süden bis zum rückwärtigen Bereich 

der Fritz-Erler-Straße und nördlich bis über zum Solarpark Oberlar 

erstrecken. Die optionalen neue Wohnbaufläche ist ca. 23 ha groß 


F-02 

F-03 

F-04 

F-05 

Vorhandene Mischbauflächen werden in Friedrich-Wilhelms-Hütte wie 

folgend begründet in Wohnbauflächen umgewidmet: 

Im Bereich des zentralen Versorgungsbereichs westlich entlang der Mendener 

Straße (F-02, F-03, F-04 und F-05) zwischen der L332 und der 

Lürmannstraße besteht die Realnutzung beinahe ausschließlich aus 

Wohnnutzung. Lediglich im Bereich F-04 befindet sich ein kleines Lebensmittelgeschäft, 

das der Versorgung des Gebiets dient. 

Mit der Umwidmung von Mischbaufläche in Wohnbaufläche soll die vorhandene 

Wohnbebauung gestärkt werden, indem man die Flächen der 

Realnutzung anpasst. 

Begründung für folgende Änderungen von gewerblicher Baufläche zu 

Mischbauflächen im Bereich östlich der Mendener Straße (F-06 und F- 

07): 

Im Bereich östlich der Mendener Straße zwischen Ahrstraße und Zufahrt 

zum rückwärtig liegenden Discounter (F-06) kann man eine typische Gemengelage 

beschreiben. Im Erdgeschoss befindet sich eine Laden- und 

Geschäftszeile, in den darüber liegenden Etagen wird gewohnt. Da eine 

Wohnnutzung i. d. R. aus gewerblichen Flächen ausgeschlossen wird, konterkariert 

die vorhandene Nutzung mit der bestehenden dargestellten gewerblichen 

Baufläche im derzeit wirksamen Flächennutzungsplan. 

F-06 

F-07 

Die südliche Fläche F-07 im Bereich der S-Bahn Haltestelle S 13 in Friedrich-Wilhelms-Hütte 

mit einer vorhandenen gemischten Nutzung von Wohnen 

und Gewerbe ist eine Potentialfläche zur Entwicklung eines adäquaten 

Bahnhofareals. 

Der rechtskräftige Bebauungsplan H105, Blatt 1 setzt für die beiden Bereiche 

(F-06 und F-07) jeweils MI –Mischgebiet fest und bildet zwischen dem 

westlichen WA – allgemeinen Wohngebiet und dem östlichen GE - Gewerbegebiet 

ein Bindeglied. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die geänderten Flächen F-06 und 

F-07 an die vorhandene Nutzung und den bestehenden Gebietscharakter 

angepasst werden. Gleichzeitig kann die Potentialfläche F-07 mit dem Ziel 

zur Entwicklung eines Bahnhofareals befriedigt werden. Die gemischten 

Bauflächen östlich der Mendener Straße bilden zwischen den westlich gelegenen 

Wohnbauflächen und der gewerblich genutzten Baufläche im Osten 

ein Bindeglied. 

Seite 121 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil FWH 

Seite 122 



12.2.6 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Oberlar (Ob) 

Steckbrief 

Auch der heutige Stadtteil Oberlar gehörte bis zur Neugliederung der Stadt 

Troisdorf 1969 zur Gemeinde Sieglar. Durch seine Lage zwischen dem alten 

Sieglarer Zentrum und der Innenstadt der neuen Stadt Troisdorf erfüllt 

der Stadtteil seit nunmehr über 40 Jahren eine besondere Verknüpfungsfunktion. 

Oberlar bildet einen Siedlungszusammenhang Troisdorf-Mitte und 

–West, Friedrich-Wilhelms-Hütte, Sieglar, Rotter See sowie Spich. 

Mit ca. 6.000 Einwohnern ist Oberlar ein wichtiger Wohnstandort und weist 

stark verstädterte Strukturen auf. Der Stadtteil ist zudem Standort zahlreicher 

öffentlicher Einrichtungen und wird von wichtigen Verkehrsverbindungen 

durchlaufen. Am südlichen Stadtteilrand finden sich auch Standorte 

des Gewerbes sowie der Versorgung. Bedingt durch seine exponierte Lage 

finden sich in Oberlar verglichen mit anderen Stadtteilen Troisdorfs nur 

sehr wenig konventionelle Außenbereichsnutzungen. 


Aufgrund seiner zentralen Lage im Stadtgefüge und dem bereits hohen 

Anteil bebauter Flächen steht im Stadtteil Oberlar die Weiterentwicklung 

des Bestandes im Vordergrund. Hierzu gehört insbesondere 

die Qualifizierung der Wohnfunktion sowie das Nutzen verbliebener 

Innenentwicklungspotenziale. 

In Oberlar sollen keine Flächen in den verbliebenen Außenbereich 

hinein entwickelt werden. Ferner sollen Gewerbe- und Sondernutzungen 

lediglich bestandsorientiert entwickelt werden. 

Fläche 

Nr. 

Ob-02 


Im Stadtteil Oberlar finden keine Neuausweisungen von Flächen statt. In 

fünf Teilbereichen wurden allerdings Flächen umgewidmet: 

An der Kreuzung Schopenhauerstraße/ im Zehntfeld: An dem im unbeplanten 

Innenbereich liegenden Standort hat sich eine Wohnnutzung in einem 

Umfeld etabliert, die ebenfalls weit überwiegend durch das Wohnen 

geprägt ist. Die Nutzung fügt sich in die Umgebung ein und ist insoweit an 

Seite 123 



dieser Stelle Standortgerecht. Mit der Umwidmung der vorhandenen gemischten 

Baufläche in eine Wohnbaufläche wird die Nutzung gesichert. 

Ob-04 

Ob-05 

Ob-01 

Ob-03 

An der Von-Werth-Straße, unweit des Oberlarer Platzes hat sich eine 

Wohnnutzung entsprechend des rechtskräftigen Durchführungsplanes verfestigt. 

Die Planungen, die der wirksamen Darstellung als Fläche für die 

Ver- und Entsorgung zugrunde lagen, sind inzwischen überholt, sodass der 

Erhalt der Wohnnutzung gesichert werden soll. 

Im Bereich zwischen Talweg, Bahnstraße, Willy-Brandt-Ring und Sieglarer 

Straße: Bei Erstaufstellung des wirksamen FNP wurden an diesem 

Standort im Stadtteil Oberlar, gerade auch verglichen mit anderen Ortszentren, 

sehr weitgehend gemischte Bauflächen dargestellt. Wie auch in anderen 

Stadtteilen (vgl. dort) hat sich hier die Wohnnutzung weitestgehend 

durchgesetzt. Mit zunehmender Entwicklung des Stadtteils Troisdorf-Mitte 

zum Zentrum für die Gesamtstadt haben breite Darstellungen gemischter 

Bauflächen für die Nebenzentren an Bedeutung verloren. Sie werden folglich 

auf einen zentralen Bereich an der Sieglarer Straße konzentriert, während 

abseits dieses Straßenzuges die Wohnnutzung weiterentwickelt werden 

soll. Insoweit werden in diesen Bereichen Wohnbauflächen dargestellt. 

An der Kreuzung Magdalenenstraße/ Mottmannstraße: Die Änderung 

findet auf einer Fläche statt, die im wirksamen FNP an der Grenze zwischen 

der Darstellung einer gemischten Baufläche und einer Grünfläche 

liegt. Der rechtskräftige Bebauungsplan hat das Entwicklungsgebot nach § 

8 Abs. 2 BauGB insofern sehr weit ausgenutzt, als dass die Grenze der 

beiden Flächen nach Osten gezogen wurde. Die Flächenänderung dient 

somit der Klarstellung und ist eine zeichnerische Anpassung besonderer 

Art. 

Auf der Fläche des Oberlarer Platzes: Der Standort liegt zentral in Oberlar 

und soll künftig in seiner Funktion als Bestandteil des Ortszentrums weiterentwickelt 

werden. Im Vordergrund stehen hierbei die ökologischen und 

Freiraumfunktionen. In diesem Sinne findet eine Umwidmung zur Grünfläche 

statt. 

Seite 124 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Oberlar 

Fläche 

Nr. 

12.2.7 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Bergheim (Be) 

Steckbrief 

Der zusammenhängende Siedlungsbereich Bergheim-Müllekoven mit insg. 

Seite 125 



ca. 7700 Einwohnern (Stand Ende 2010) ist ein wichtiger Wohnstandort in 

Troisdorf und besteht aus den Stadtteilen Bergheim und Müllekoven. 

Die Stadtteile Bergheim und Müllekoven liegen in einer reizvollen Landschaft. 

Der Naturraum NSG Siegauen – ein Naherholungsschwerpunkt mit 

gesamtstädtischer bzw. regionaler Bedeutung - grenzt unmittelbar südöstlich 

an die Siedlungsbereiche. 


Erhalt und behutsame Entwicklung (des städtebaulichen Erscheinungsbildes) 

des (historisch) gewachsenen südlichen Siedlungsrandes 

von Bergheim. 

Erhalt und Entwicklung der bestehenden inneren Grünzüge von 

Bergheim (Friedhof/Am Krausacker und „Auf dem Junker“/Balkanroute) 

Die vorhandenen Bebauungsdichten und das städtebaulichen Erscheinungsbild 

im Stadtteil sind in den historischen Bereichen zu 

berücksichtigen. 


Der Stadtteil Bergheim verfügt aktuell noch über eine größere Entwicklungsfläche 

für Wohnungsbau. Die Potentialfläche „Wolkenburgstraße“ 

(Priorität II im Handlungskonzept Wohnen) befindet sich an der Stadtgrenze 

zu Niederkassel, östlich der geplanten L269n. 

Siedlungserweiterungsflächen am nördlichen Siedlungsrand von Bergheim 

(Bereich im Regionalplan als ASB dargestellt) werden als Reserveflächen 

für zukünftige Entwicklungen bzw. für die nächste Generation gewertet. 

Die Nähe zum Gewerbegebiet Hertzstraße/Ampérestraße und zum Sondergebiet 

Nahversorgung (großflächiger Einzelhandel) und die Lage am 

nördlichen Siedlungsrand haben zu einer Nicht-Ausweisung der Flächen 

als Wohnbauflächen geführt. 

Da kurzfristig keine größeren neuen Wohngebiete am Siedlungsrand entstehen 

werden, kommt den Stadtteilen Bergheim und Müllekoven auch 

eine hohe Bedeutung in der Aktivierung von Baulücken und untergenutzten 

Flächen im Innenbereich zu. 

Die Innenentwicklung trägt durch behutsame kleine Nachverdichtungsmaßnahmen 

auch zu einer Aufwertung des Stadtteils bei und führt zu einer 

ökonomischen Auslastung der Infrastruktur. 

• Potentialfläche Wolkenburgstraße (ca. 1,5 ha), 

• Arrondierung „Die große Heerstraße“ (ca. 0,8 ha) 


Mobilisierung bis 2025/2030/2035 von ca. 4,6 ha = 1,3 – 2,3 ha) 

Entwicklung des Stadtteilzentrums Bergheim um Nahversorgung 

Seite 126 



Das Stadtteilzentrum im Bereich Paul-Schürmann-Platz/ Siegstraße/ Bergstraße 

ist im Einzelhandels- und Zentrenkonzept Troisdorf als „Nahversorgungslage“ 

charakterisiert. Ziel der städtebaulichen Entwicklung des Stadtteils 

ist der Erhalt und die Stärkung des Stadtteilzentrums. 

Die vorhandenen Wohnbauflächenpotentiale (Potentialfläche Wolkenburgstraße 

und Flächen im Bestand) können zum Erhalt und zur Entwicklung 

einer örtlichen Nahversorgungsstruktur im Stadtteilzentrum Bergheim beitragen. 

Ziel sollte es ebenfalls sein, die bestehende Nahversorgung in den Wohngebieten 

(z.B. Elly-Heuss-Knapp-Platz „Am Krausacker“) zu erhalten. 


Wohnbau-Potentialfläche „Wolkenburgstraße“ 

Das Handlungskonzept Wohnen Troisdorf identifiziert den Bereich nördlich 

der Wolkenburgstraße, südwestlich der Balkanroute und östlich der geplanten 

L 269n als Potentialfläche (Priorität II) „Wolkenburgstraße“ (Be-10) für 

eine Siedlungserweiterung für Wohnungsbau. Der Bereich ist im aktuellen 

Regionalplan für die Region Bonn/Rhein-Sieg als Allgemeiner Siedlungsbereich 

(ASB) dargestellt. 

Be-10 

Be-10b 

Die Fläche liegt zwischen der Nahversorgung Bergheim (großflächiger Einzelhandel 

Zum Kalkofen), dem Stadtteilzentrum Bergheim („Nahversorgungslage“) 

und dem Stadtteilzentrum Mondorf der Nachbargemeinde 

Niederkassel. Die bestehende soziale Infrastruktur (Schule, Kita) im Umfeld 

ist fußläufig erreichbar. 

Aufgrund der geplanten L 269n sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich. 

Die Thematik wird im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung (Bebauungsplanverfahren) 

bearbeitet. 

Der im wirksamen FNP als landwirtschaftliche Fläche dargestellte Bereich 

wird künftig als Wohnbaufläche dargestellt. 

Im Bereich der westlichen Wolkenburgstraße (Be-10b) wurde bereits im 

Rahmen des Bebauungsplans B 110 eine Wohnbebauung beidseitig der 

Wolkenburgstraße realisiert. 

Be-17 

Be-16 

Feuerwache und Arrondierung der Wohnbebauung 

Der Standort Ecke „Die große Heerstraße“/Eschmarer Straße eignet sich 

für die Ansiedlung der gemeinsamen Feuerwache der Stadtteile Bergheim, 

Müllekoven und Eschmar (Löschgruppe Süd) (Be-17). Der Flächenbedarf 

von ca. 3.000 m 2 und die Anforderungen an die Erschließung begrenzen 

die möglichen Standorte. 

Entlang der „großen Heerstraße“ ist eine Arrondierung der Wohnbebauung 

in der Tiefe des Feuerwehrgrundstücks bis zur vorhandenen Bebauung 

Ecke Anne-Frank-Straße/Die große Heerstraße vorgesehen und im FNP 

Seite 127 



dargestellt (Be-16). Da die Neuausweisung lediglich eine beidseitige Bebauung 

der bestehenden Erschließung „Die großen Heerstraße“ ermöglicht, 

respektiert die Planung die Grundsätze einer flächensparenden 

nachhaltigen Siedlungsentwicklung. 


Änderungen in der Abgrenzung zwischen Wohnbauflächen und gemischten 

Bauflächen (Be-01 bis Be-07) 

Be-01 

bis 

Be-07 

Im Umfeld des Stadtteilzentrums von Bergheim werden im wirksamen Flächennutzungsplan 

als Mischbauflächen dargestellte Bereiche künftig als 

Wohnbauflächen dargestellt. Diese Teilbereiche entsprechen heute nicht 

dem Gebietscharakter eines Mischgebietes (z.B. Mondorfer Straße/ Klostergasse/ 

Glockenstraße westlich der Kirche; der südliche Teil der Bergstraße 

und der Siegstraße). Die reale Nutzung entspricht eher einem Allgemeinen 

bzw. in Teilbereichen insb. aufgrund der höheren baulichen 

Dichte einem Besonderen Wohngebiet. 

Die Mischbauflächen werden (weitgehend) an die im Einzelhandels- und 

Zentrenkonzept Troisdorf definierte "Nahversorgungslage Bergheim“ angepasst. 

Bahnflächen (Industriebahn) (Be-22) 

Be-22 

Be-08 

Die bestehenden Bahnflächen der Industriebahn sind im wirksamen Flächennutzungsplan 

als Teil der Wohnbauflächen bzw. Flächen für die Landund 

Forstwirtschaft dargestellt. 

Der aktuelle Regionalplan für die Region Bonn/Rhein-Sieg stellt die Bahnanlage 

als "Schienenwege" dar. 

Die neue Darstellung im FNP wird geändert in Bahnanlagen. 

Im bestehenden Gewerbegebiet Glockenstraße/ Hertzstraße/ Ampérestraße 

wurde der im wirksamen Flächennutzungsplan als Versorgungsfläche 

Rheinstraße/ Ampérestraße (Be-08) dargestellter Bereich an die reale 

Nutzung als gewerbliche Baufläche angepasst. 

Fläche 

Nr. 

12.2.8 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Müllekoven (Mü) 

Steckbrief 

Der zusammenhängende Siedlungsbereich Bergheim-Müllekoven mit insg. 

ca. 7700 Einwohnern (Stand Ende 2010) ist ein wichtiger Wohnstandort in 

Troisdorf und besteht aus den Stadtteilen Bergheim und Müllekoven. 

Die Stadtteile Bergheim und Müllekoven liegen in einer reizvollen Landschaft. 

Der Naturraum NSG Siegauen – ein Naherholungsschwerpunkt mit 

gesamtstädtischer bzw. regionaler Bedeutung - grenzt unmittelbar südöstlich 

an die Siedlungsbereiche. 

Seite 128 




Erhalt der Trennung der Stadtteile bzw. der „Freiraumzäsur“ zwischen 

den Stadtteilen Müllekoven und Eschmar. 

Erhalt und behutsame Entwicklung (des städtebaulichen Erscheinungsbildes) 

des (historisch) gewachsenen östlichen Siedlungsrandes 

von Müllekoven. 

Die vorhandenen Bebauungsdichten und das städtebaulichen Erscheinungsbild 

im Stadtteil sind in den historischen Bereichen zu 

berücksichtigen. 

Ziel der städtebaulichen Entwicklung des Stadtteils sollte es auch 

sein, die bestehende Nahversorgung in den Wohngebieten (Dorfstraße, 

Lambertusstraße in Müllekoven) zu erhalten. 


Da keine größeren neuen Wohngebiete am Siedlungsrand entstehen werden, 

kommt dem Stadtteil Müllekoven auch eine hohe Bedeutung in der 

Aktivierung von Baulücken und untergenutzten Flächen im Innenbereich 

zu. 

Überblick Wohn-Bauflächenangebote in Müllekoven: 


Mobilisierung bis 2025/2035 von ca. 1,5 ha = 0,5 – 0,7 ha) 


In Troisdorf – Müllekoven liegen keine Flächenneuausweisungen vor. 


Gemeinbedarf im Zentrum von Müllekoven 

Mü-02 

An der Lambertusstraße/Dorfstraße (Mü-02) befinden sich heute mehrere 

Gemeinbedarfseinrichtungen (Schule, Kindergarten, kulturelle/sportliche 

Einrichtung). 

Die im wirksamen FNP als Gemeinbedarf dargestellte Nutzung wird künftig 

als „schwimmendes“ Symbol Gemeinbedarf (Schule, Kindergarten, kulturelle/sportliche 

Einrichtung) in der Wohnbaufläche dargestellt. 

Die vorhandenen Nutzungen bleiben kurz- bis mittelfristig erhalten. Um 

langfristig eine höhere Flexibilität für Entwicklungen (z.B. Aufgabe einer der 

Gemeinbedarfsnutzung) wird die Darstellungsform geändert. 

Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Bergheim u. Müllekoven 

Seite 129 



Seite 130 



12.2.9 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Rotter See (RS) 

Steckbrief 

Rotter See ist der jüngste Stadtteil Troisdorfs und wurde erst mit Beginn 

der Siedlungsentwicklung eigenständig. Vor der kommunalen Neugliederung 

gehörte die einst landwirtschaftlich genutzte Fläche zur Gemeinde 

Sieglar. Insbesondere zwischen 1970 und 1990 wurde hier ein neuer Stadtteil 

geschaffen. 

Kennzeichnend für den Stadtteil Rotter See sind heute die einheitlich geplanten, 

markanten und robusten städtebaulichen Strukturen, die weit 

überwiegend dem Wohnen dienen. Der Schwerpunkt liegt auf Geschosswohnungsbauten. 

Insgesamt wohnen in Rotter See ca. 4.000 Menschen. 

Charakteristisch ist ferner die herausgehobene naturräumliche Lage, insbesondere 

mit dem namensgebenden Rotter See sowie einem reichen Vegetationsbestand. 

Am Stadtteilrand befinden sich einige Sondernutzungen 

mit umfangreichen nicht-baulichen Elementen, die vor allem Freizeit- und 

sozialen Nutzungen dienen. Der Stadtteil ist kein Standort von Gewerbeoder 

Industriegebieten. 


Die Entwicklung der Grundstruktur des Stadtteils ist weitestgehend 

abgeschlossen und hat sich bewährt. Der Stadtteil soll daher bestandsorientiert 

weiterentwickelt werden. 

Aufgrund der günstigen Lage des Stadtteils im Hinblick auf den Naturraum 

sowie die Verkehrsanbindung hat sich Rotter See als Standort 

für Sondernutzungen bewährt. Ziel ist, diese zukunftsfähig weiterzuentwickeln. 

Die prägenden, siedlungsnahen Natur- und Freiräume sollen gesichert 

und weiterentwickelt werden. Bei der Entwicklung von Sondernutzungen 

soll ein Schwerpunkt auf eine weitere Qualifizierung in 

nicht-baulicher Hinsicht vorgenommen werden. 

Seite 131 



Fläche 

Nr. 

RS-01 

RS-03 

RS-02 


In Troisdorf-Rotter See finden keine Flächenneuausweisungen statt, Flächenumwidmungen 

nur in geringfügigem Umgang. Es sind dies: 

Im westlichen Bereich der Uckendorfer Straße an der künftigen Behindertenwerkstatt 

(RS-01) sowie zwischen Eissporthalle und vorhandener 

Wohnbebauung (RS-03): Am Rande der geschlossenen Bebauung wurden 

in den letzten Jahrzehnten Freizeitnutzungen entwickelt, welche einerseits 

wegen Ihres hohen Publikumsverkehrs, andererseits wegen ihres 

großen Anteils an Außenanlagen an diesem Standort besonders verträglich 

verwirklicht werden konnten. Die angrenzenden Liegenschaften eignen sich 

insofern besonders für Nutzungen mit vergleichbaren Anforderungen. Mit 

der Flächenumwidmung wird die Voraussetzung geschaffen, in diesem 

Sinne hier soziale Einrichtungen zu entwickeln, insbesondere eine Behindertenwerkstatt 

(RS-01) sowie eine Kindertagesstätte (RS-02). Die Flächen 

werden entsprechend als solche für den Gemeinbedarf dargestellt. Zur 

besseren Integration in das durch den Freiraum geprägte Umfeld werden 

die vorhandenen Bauflächendarstellungen verkleinert und ebenfalls Grünflächen 

neu dargestellt. 

Im Bereich zwischen Uckendorfer Straße, Lübecker Weg und Kieler 

Weg: Hierbei handelt es sich um eine Freifläche, die bei der Entwicklung 

des Stadtteils noch nicht für Siedlungsfläche in Anspruch genommen wurde. 

Zum Erhalt siedlungsnaher Freiräume wird die vorhandene Grünfläche 

durch eine entsprechende Umwidmung künftig gesichert. 

Seite 132 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Rotter See 

Seite 133 



12.2.9 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Eschmar (Em) 

Steckbrief 

Der Stadtteil Eschmar gehörte bis zur kommunalen Neugliederung im Jahre 

1969 zur Gemeinde Sieglar. Eschmar schließt im Siedlungszusammenhang 

an den heutigen Stadtteil Sieglar in südlicher Richtung an. Das Ortsbild 

der beiden Stadtteile bildet eine Einheit. Von weiteren angrenzenden 

Stadtteilen wie Bergheim, Müllekoven oder Kriegsdorf ist Eschmar durch 

eine deutliche Zäsur getrennt. 

Heute wohnen in dem Stadtteil gut 3.000 Menschen, was Eschmar zu einem 

wichtigen Wohnstandort im Nutzungsgefüge Troisdorfs macht. Daneben 

ist das Zentrum durch das Miteinander mit kleineren Betrieben geprägt. 

Zu Eschmar gehören ausgedehnte Außenbereichsnutzungen: Vor allem 

landwirtschaftliche Betriebe, aber auch solche des Rohstoffabbaus. Konventionelle 

Gewerbe- oder Industriegebiete bestehen dagegen in Eschmar 

nicht. 


Der Stadtteil Eschmar ist in besonderer Weise für eine künftige 

Wohnbaulandentwicklung geeignet. Sie soll in diesem Stadtteil 

auch in den Außenbereich hinein stattfinden. Gleichzeitig sollen vorhandene 

Innenentwicklungspotenziale so weit wie möglich genutzt 

werden. Hierzu dient auch eine Optimierung der Nutzungsordnung 

im Stadtteilzentrum. 

Die Vereinbarkeit mit Anforderungen des Artenschutzes wird bei der 

Entwicklung neuer Flächen besonders berücksichtigt werden. Gleiches 

gilt für die qualifizierte Abrundung des Ortsrandes und –bildes. 

Durch die behutsame Entwicklung wird die ortsbildprägende Zäsur 

zum Stadtteil Troisdorf-Müllekoven erhalten. 

Die vorhandenen Außenbereichsnutzungen sollen bestandsorientiert 

gesichert werden, insbesondere die Landwirtschaft und der 

Kiesabbau. Eine Neuanlage von Gewerbe- oder Industrieflächen in 

den Außenbereich hinein soll nicht stattfinden. 

Fläche 

Nr. 


Im Stadtteil Eschmar werden in vier Bereichen Flächen in den Außenbereich 

hinein neu dargestellt. Dabei soll Eschmar wesentliche Funktionen bei 

der Entwicklung von Wohnbauland übernehmen. Zur Angebotserweiterung 

werden insoweit dargestellt: 

Seite 134 



Em-03 

Em-06 

Em-08 

Em-02 

Die Erweiterung der Gartenstadt Eschmar-West, westlich von Max- 

Ernst- und Rembrandtstraße: Der Bereich wird aufgrund seiner besonderen 

Eignung als Wohnbaufläche dargestellt. Diese ergibt sich einerseits aus der 

Nähe zu vorhandenen (sozialen, technischen und verkehrlichen) Infrastrukturen. 

Daneben wird organisch an die vorhandene Wohnbebauung der 

Gartenstadt Eschmar angeschlossen und die stadträumliche Lücke bis zur 

künftigen Landesstraße 332 effektiv genutzt. 

Die Stadtteilerweiterungen Eschmar-Südwest (Em-06) und -Südost 

(Em-08): Diese Flächen schließen an das vorhandene, südliche Siedlungsende 

des Stadtteils an und runden diesen in größerem Umfang harmonisch 

ab. Die Eignung der Flächen für Wohnzwecke ergibt sich zudem aus der 

guten verkehrlichen Anbindung und besonders aufgrund der Nähe zu vorhandenen 

Infrastruktureinrichtungen. 

Im vorhandenen Außenbereich wird zudem eine Gewerbefläche im Bereich 

der Kiesgrube am Eschmarer See (Em-02) neu dargestellt: Es handelt 

sich um eine Liegenschaft, die wesentlich durch den Kiesabbau geprägt ist 

und auch künftig geprägt sein wird. Um die Erfordernisse dieser Nutzung 

zu berücksichtigen, gleichzeitig jedoch die von dieser Nutzung ausgehenden, 

möglichen Belastungen gering zu halten, schafft der FNP die Voraussetzungen 

für eine Konzentration auf den vorhandenen Standort. Gleichzeitig 

wird die Nutzung gesichert, indem durch die Darstellung der Kiesabbau 

gegenüber konkurrierenden Nutzungen privilegiert wird. 


Flächenumwidmungen im Stadtteil Sieglar lassen sich zu sechs Bereichen 

zusammenfassen: 

Em-01 

Em-07 

Em-04 

An der Straße Im Kirchtal im Abschnitt zwischen Vorgebirgsblick und 

den Straßen Zur Mühle sowie Im Krug: Diese Bestandsorientierte Umwidmung 

behandelt eine Fallgruppe, die in weiteren Stadtteilen ebenfalls 

relevant ist, insbesondere in den Randbereichen der Ortszentren. Hierbei 

überwiegt zunehmend die Wohnnutzung auf Flächen, die im wirksamen 

FNP als gemischte Bauflächen dargestellt sind. In Anerkennung dieses 

Wandels wird die Fläche neu als Wohnbaufläche dargestellt, um die 

Wohnnutzung weiterzuentwickeln und zu stärken. 

Im Bereich des Stadtteilabschlusses an der Bergheimer Straße, westliche 

Seite: Hier wird ebenfalls eine überwiegend durch die Wohnnutzung geprägte, 

gemischte Baufläche in eine Wohnbaufläche umgewidmet. Die Begründung 

zur Fläche Em-01 gilt insoweit entsprechend. Hinzu kommt, dass 

der genannte Bereich künftig eine Verknüpfungsfunktion am Stadtteilrand 

im Zusammenhang mit zu entwickelnden Wohnbauflächen (Em-06 und 

Em-08) bildet. Die Änderung dient daher auch der Vermeidung wechselseitiger 

Störungen. 

Im Bereich Im Jägersgarten/ Spillbähnstraße: Hier werden Teile einer 

Gemeinbedarfsfläche künftig als Wohnbaufläche dargestellt. Hiermit wird 

Seite 135 



die vorhandene Gemengelage insoweit qualifiziert, als dass die Gemeinbedarfsnutzungen 

beschränkt auf den Bestand dargestellt werden. Damit 

werden die Voraussetzungen geschaffen, diese Nutzungen auf ein mit der 

Umgebung verträgliches Maß zu beschränken und die vorhandene Wohnnutzung 

zu stärken. 

Em-09 

Em-10 

Em-05 

Im Bereich südöstlich des Brachosweges und der Auelsgasse sowie 

östlich der Rheinstraße und Bergheimer Straße: Hier wird eine gemischte 

Baufläche dargestellt, die eine Arrondierung der vorhandenen Siedlung 

sowie eine stadträumliche Verknüpfung zu einer künftigen Wohnbaulandentwicklung 

(Em-08) bildet. 

Im Bereich der Eschmarer Mühle: Hier liegt eine Siedlung vor, die aufgrund 

ihres baulichen Umfanges keiner typischen Außenbereichsprägung 

entspricht. Hier sollen die Voraussetzungen für eine städtebauliche Qualifizierung 

geschaffen werden durch bessere Steuerung baulicher und landwirtschaftlicher 

Nutzungen. Im Vorgriff auf diese FNP-Änderung hat bereits 

ein Bebauungsplan Rechtskraft erlangt. 

Einem Streifen nördlich der Rheinstraße im Abschnitt zwischen Im 

Tiefental und Bergheimer Straße: Um einen Puffer größeren Umfangs 

zwischen Rheinstraße und einer künftigen Wohnnutzung zu bilden und letztere 

somit vor Beeinträchtigungen zu schützen, wird eine wirksam dargestellte 

Wohnbaufläche zugunsten einer Grünfläche zurückgenommen. 

Seite 136 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Eschmar 

Seite 137 



Seite 138 



12.2.11 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Kriegsdorf (Kd) 

Steckbrief 

Das Bild des Stadtteils Troisdorf-Kriegsdorf ist durch dörfliche Elemente 

bestimmt. Hierzu zählen landwirtschaftliche Liegenschaften ebenso wie 

markante Zäsuren in der Siedlungsstruktur, die Kriegsdorf von den angrenzenden 

Stadtteilen trennt. Vor der kommunalen Neugliederung 1969 gehörte 

Kriegsdorf zur Gemeinde Sieglar. 

Mit der Entwicklung des Neubaugebietes im Schonsfeld wurde Kriegsdorf 

umfangreich ergänzt und das Dorfgebiet abgerundet. Kriegsdorf ist daher 

mittlerweile ein bedeutender Wohnstandort mit knapp 3.000 Einwohnern. 

Zum Stadtteil Kriegsdorf gehört auch ein größeres Gewerbegebiet am Junkersring. 

Raumstrukturell liegt dieses jedoch näher an Troisdorf-Spich. 


Im Vordergrund der städtebaulichen Entwicklung Kriegsdorfs steht die 

Vereinbarung des Erhaltes der dörflichen Struktur mit einer behutsamen 

Weiterentwicklung. Im Zuge der Flächennutzungsplanung 

soll der Stadtteil daher bestandsorientiert betrachtet werden. 

Es sollen die Voraussetzungen geschaffen werden, die Wohnverhältnisse 

im Stadtteil weiter zu verbessern. In den zentralen Bereichen 

soll die Abgrenzung zwischen Wohnbauflächen und dörflichen 

Mischnutzungen optimiert werden. Im Sinne einer gesamtstädtischen 

flächensparsamen Entwicklung sollen auch in Kriegsdorf 

hochwertige Innenentwicklungspotenziale genutzt werden. 

Zum Erhalt siedlungsnaher, zusammenhängender Freiräume sollen 

die Zäsuren zwischen Kriegsdorf sowie den angrenzenden 

Stadtteilen erhalten und weiterentwickelt werden. Hierzu gehört auch 

eine Optimierung der Ortsabrundung sowie des Ortsbildes. In 

Kriegsdorf soll keine flächenhafte Entwicklung in den Außenbereich 

hinein stattfinden. 

Fläche 

Nr. 

Kd-01 

Kd-04 


Im Stadtteil Kriegsdorf werden keine Flächen neu ausgewiesen. In sieben 

Teilbereichen werden allerdings Flächen zugunsten von Wohnbauflächen, 

Grünflächen sowie Flächen für die Land- und Forstwirtschaft umgewidmet. 

Im Bereich zwischen Reichensteinstraße, Sperberweg und Ammerweg 

(Kd-01) sowie im Bereich zwischen Reichensteinstraße, Birklestraße, 

Amselweg und Kranichweg (Kd-04) sind im Bebauungsbestand umfangreich 

rechtswirksam gemischte Bauflächen dargestellt. Vergleichbar mit 

Seite 139 



anderen Stadtteilen hat sich hier die Wohnnutzung real durchgesetzt. Um 

Beeinträchtigungen des Wohnens zu vermeiden, sollen die Liegenschaften 

künftig als Wohnstandort qualifiziert werden. Es erfolgt daher eine Darstellung 

als Wohnbaufläche. 

Kd-02 

Kd-03 

Kd-05 

Kd-06 

Kd-07 

Am südlichen Abschluss des Wachtelweges hat unter weiter Ausnutzung 

des Entwicklungsgebotes nach § 8 Abs. 2 BauGB eine durch Bebauungsplanung 

gesteuerte Entwicklung von Wohnbauland stattgefunden, die 

in Teilbereichen im wirksamen FNP als Fläche für die Land- und Forstwirtschaft 

dargestellte Liegenschaften berührt. Zur Klarstellung wird eine präzisere 

Abgrenzung zwischen den beiden Flächenkategorien gewählt und der 

entsprechende Standort künftig als Wohnbaufläche dargestellt. 

Am Bussardweg, Ecke Amselweg besteht im Siedlungszusammenhang 

eine Freifläche, die eine Zäsur innerhalb des Stadtteils bildet. Die einstweilen 

planerisch vorgesehene Erweiterung der schulischen Liegenschaften ist 

nicht mehr erforderlich. Aufgrund der erschließungsgünstigen Lage ist die 

Fläche für eine Wohn-Innenentwicklung privilegiert und wird insoweit als 

Wohnbaufläche dargestellt. 

Im östlichen Bereich des Stadtteils an der Birklestraße besteht eine 

Grünzäsur, welche die Siedlungslagen prägend gliedert. Ein Teilbereich 

des Standortes ist bislang als Wohnbaufläche dargestellt, welcher geeignet 

ist, die Entstehung einer Splittersiedlung zu begründen. Um dem städtebaulich 

bedeutsamen Freiraum Rechnung zu tragen, wird der Standort 

künftig als Fläche für die Land- und Forstwirtschaft dargestellt. 

Zwischen der Reichensteinstraße und dem Amselweg besteht eine 

Sportanlage, die überwiegend durch nicht-bauliche Nutzungen geprägt ist. 

Um diese Nutzung ortsrandverträglich entwickeln zu können und den nichtbaulichen 

Charakter auch künftig zu erhalten, wird die Liegenschaft zu einer 

Grünfläche umgewidmet. 

Am Falkenweg, rückwärtig: Als Folgenutzung einer Hochspannungsleitung, 

die durch den Netzbetreiber für eine eventuelle Aufgabe vorgesehen 

war, enthält der wirksame FNP eine Wohnbauflächendarstellung zur Erweiterung 

der Ortslage. Da der Netzbetreiber mittlerweile einen langfristigen 

Erhalt der Leitung plant, ist die Darstellung nicht mehr sachgerechnet. Zur 

Gewährleistung eines Schutzabstandes zwischen Siedlungslage und 

Hochspannungsleitung wird der Standort zu einer Grünfläche umgewidmet. 

Seite 140 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Kriegsdorf 

Seite 141 



Fläche 

Nr. 

12.2.10 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Altenrath (Al) 

Steckbrief 

Mit ca. 2.400 Einwohnern ist Altenrath ein kleiner Stadtteil am nördlichen 

Rand des Stadtgebietes, der über einen relativ hohen Freizeitwert aufgrund 

der Wahner Heide verfügt. 

Der Stadtteil Altenrath hat aufgrund von Fluglärm (Flughafen Köln-Bonn) 

und der umgebenden LSG und NSG sehr eingeschränkte Erweiterungsmöglichkeiten. 


Innenentwicklung (Umstrukturierung des Bereichs alte Mehrzweckhalle 

Festplatz Rübkamp, Zur Grube Versöhnung) 

Erhalt und Weiterentwicklung der Sport-, Freizeit- und Kultureinrichtungen. 

Abgrenzung Innenbereich / Außenbereich am Rambusch / Witzenbachstraße 

/ Waldsiedlung 

Mit dem Gebäude Rambusch 11 (Flurstück 3065) endet der Bebauungszusammenhang 

gemäß § 34 BauGB. Der (visuelle) Eindruck der Geschlossenheit 

und Zusammengehörigkeit zu den Gebäuden an der Witzenbachstraße 

ist nicht gegeben. Das Gebäude Witzenbachstraße 1 (Flurstücke 

2956 und 3284) nimmt nicht am Bebauungszusammenhang des Ortsteils 

Altenrath teil. 

Merkmale der baulichen Dichte, der Grundstücksgrößen, der Topographie, 

der Erschließung und der Baukörperstellung unterstreichen diese Innenbereichsabgrenzung. 

Der Bereich Rambusch/Witzenbachstraße/Waldsiedlung liegt in der Nacht- 

Schutzzone für bestehende Flugplätze (gem. § 2 (2) Nr. 2 FluLärmG). Aus 

städtebaulichen Gründen ist eine Verfestigung und Ausweitung der Splittersiedlung 

und der bandförmigen Bebauung Witzenbachstraße/ südlicher 

Rambusch/ Waldsiedlung nicht wünschenswert. 

Seite 142 



Der nördliche Teil der Straße Rambusch (bis zum Gebäude Rambusch 11) 

wird entsprechend der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten und der oben 

beschriebenen Abgrenzung des Außenbereichs im FNP künftig als Wohnbaufläche 

dargestellt (Al-01). 

Mit dem Gebäude Auf dem Dahl 15 (Flurstück 3320) endet der Bebauungszusammenhang 

gemäß § 34 BauGB. Der (visuelle) Eindruck der Geschlossenheit 

und Zusammengehörigkeit zu den Gebäuden der Splittersiedlung 

Auf dem Dahl (Haunummern 23-60) ist nicht gegeben. Die Darstellung 

wird entsprechend angepasst (Al-03). 


Neue Mehrzweckhalle Altenrath 

Für den Neubau der Mehrzweckhalle Altenrath wurden mehrere Standorte 

in Altenrath überprüft. Die Realisierung der Mehrzweckhalle ist an zwei 

leicht unterschiedlichen Alternativstandorten möglich. Die Fläche der beiden 

Standorte ist im wirksamen FNP als Fläche für die Land-und Forstwirtschaft 

dargestellt. 

Al-07 

Die beiden am südwestlichen Ortseingang gelegenen Standorte zeichnen 

sich insbesondere durch eine gute MIV-Erschließung (Landesstraße L 84, 

Kreisstraße K 10) und eine gute Anbindung an das ÖPNV-Netz (Bushaltest. 

in ca. 50 m Entfernung) aus. Außerdem wurde der Standort am Ortseingang 

auch im Schallgutachten favorisiert. Die Anbindung an den Ort ist 

gegeben. 

Die im FNP Vorentwurf dargestellte Fläche (Al-07) am südwestlichen Ortseingang 

umfasst beide Alternativstandorte. 


Al-10 

bis 

Al-13 

Ein besonderes Potential der Innenentwicklung und der Aufwertung des 

Stadtteilzentrums ist der Bereich der alten Mehrzweckhalle am Festplatz 

Rübkamp/Zur Grube Versöhnung (Al-10 bis Al-13). 

Hier können mittelfristig Wohnnutzungen und gemischte Nutzungen in 

zentraler Lage im Stadtteil entstehen. Das Gebiet der Umstrukturierung 

umfasst mittel- bis langfristig auch die angrenzenden Flächen für Gemeinbedarf. 

Seite 143 



Flächenübersicht (geänderte Nutzungen) – Stadtteil Altenrath 

Seite 144 



13 Anhang III – Übersicht der verfügbaren Informationen 

13.1. Karten Schutzgebiete 

Natur- u. Landschaftsschutzgebiete (Karte 13.1.1) 

Wasserschutzgebiete (Karte 13.1.2) 

Altbergbauliche Situation (Karte 13.1.3) 

13.2. Karten Darstellungsänderungen 

Änderungen Stadtteil Troisdorf-Mittte ………… (Karte 13.2.1) 

Änderungen Stadtteil Troisdorf-West …………. (Karte 13.2.2) 

Änderungen Stadtteil Spich ……………………. (Karte 13.2.3) 

Änderungen Stadtteil Sieglar …………………... (Karte 13.2.4) 

Änderungen Stadtteil Friedrich-Wilhelms-Hütte (Karte 13.2.5) 

Änderungen Stadtteil Oberlar ………………….. (Karte 13.2.6) 

Änderungen Stadtteil Bergheim ……………….. (Karte 13.2.7) 

Änderungen Stadtteil Rotter See ……………… (Karte 13.2.8) 

Änderungen Stadtteil Eschmar ………………… (Karte 13.2.9) 

Änderungen Stadtteil Kriegsdorf ………………. (Karte 13.2.10) 

Änderungen Stadtteil Altenrath ………………… (Karte 13.2.11) 

Änderungen Stadtteil Müllekoven ……………… (Karte 13.2.12) 

13.3. Gutachterliche Fachbeiträge 

 

Handlungskonzept Wohnen (Kurzfassung), Juni 2013, Stadt- u. Regionalplanung 

Dr. Jansen GmbH, Köln (Fachbeitrag 13.3.1) 

Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept – Fortschreibung, Oktober 2010, 

CIMA, Köln (Fachbeitrag 13.3.2) 

 

 

Freiraumentwicklungsplan zum Flächennutzungsplan, 30.03.2012, RMP Stephan 

Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn 

Artenschutz-Vorprüfung, September 2013, Büro Nardus, Nümbrecht (Fachbeitrag 

13.3.4) 

Ergänzenden Artenschutzkonzept zum Steinkauzvorkommen im Stadtgebiet - 

Schwerpunkt: Freiraum Troisdorf-Eschmar-Müllekoven, (liegt noch nicht vor), 

RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn Steinkauzkonzept (Fachbeitrag 

13.3.5) 

 

 

 

Grünordnungskonzept – NSG Spicher Seen, RMP Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, 

Bonn, 14.05.2013 (Fachbeitrag 13.3.6) 

Verkehrsentwicklungsplan (derzeitiger Bearbeitungsstand zur frühzeitigen Öffentlichkeits- 

und Behördenbeteiligung), IGS Ingenieurgesellschaft Stolz mbh, 

Neuss, noch in Bearbeitung (Fachbeitrag 13.3.7) 

Klimaschutzkonzept (liegt noch nicht vor), Gertec GmbH, Essen (Fachbeitrag 

13.3.8) 

Seite 145 



Die Struktur und der Landschafwirtschaft und des Gartenbaus und deren Entwicklung 

in der Stadt Troisdorf, Mai 2012, Landwirtschaftskammer Nordrhein- 

Westfalen, Düren/Köln (Fachbeitrag 13.3.9) 

Altbergbauliche Situation in Troisdorf, Darstellung, Abgrenzung u. Gefährdungsabschätzung, 

07.02.2012, Taberg Ingenieure, Lünen (Fachbeitrag 

13.3.10) 

Troisdorf, ................. 

Im Auftrag 

Claus Chrispeels 

Co-Dezernent 

Troisdorf, .................... 

Friedhelm Herrmann 

Vors. Stadtenwicklungsausschuss 

Seite 146 



Inhaltsverzeichnis 

1 Einführung ......................................................................................................... 1 

1.1. Aufgabe des Flächennutzungsplanes .......................................................... 1 

1.2. Zeitlicher und methodischer Planungsablauf ................................................ 2 

1.2.1 Erstellung sachlicher Teilkonzepte ........................................................ 5 

1.2.2 Frühzeitige Beteiligung .......................................................................... 7 

2 Beschreibung des Stadtgebietes ..................................................................... 7 

2.1. Lage im Raum, Verkehrserschließung ..................................................... 7 

2.2. Stadträumliche Gliederung ......................................................................10 

2.2.1 Stadtteil Troisdorf-Mitte ....................................................................... 11 

2.2.2 Stadtteil Troisdorf-Spich ...................................................................... 12 

2.2.3 Stadtteil Troisdorf-West ....................................................................... 13 

2.2.4 Stadtteil Troisdorf-Friedrich-Wilhelms-Hütte........................................ 13 

2.2.5 Stadtteil Troisdorf-Oberlar ................................................................... 14 

2.2.6 Stadtteil Troisdorf-Sieglar .................................................................... 14 

2.2.7 Stadtteil Troisdorf-Rotter See .............................................................. 15 

2.2.8 Stadtteil Troisdorf-Kriegsdorf............................................................... 15 

2.2.9 Stadtteil Troisdorf-Eschmar ................................................................. 16 

2.2.10 Stadtteil Troisdorf-Müllekoven ............................................................. 16 

2.2.11 Stadtteil Troisdorf-Bergheim................................................................ 16 

2.2.12 Stadtteil Troisdorf-Altenrath................................................................. 17 

2.3. Siedlungsentwicklung ..............................................................................18 

3 Übergeordnete Planungsvorgaben .................................................................21 

3.1. Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung .........21 

3.2. Großräumige Rahmenbedingungen der Siedlungsentwicklung ...........22 

3.3. Landesentwicklungsprogramm und Landesentwicklungsplan ............25 

3.4. Ziele des Regionalplanes .........................................................................27 

3.4.1 Räumlich-funktionale Gliederung der Siedlungsbereiche .................... 28 

3.4.2 Sicherung und Abbau oberflächennaher Bodenschätze ..................... 28 

3.4.3 Freiraum .............................................................................................. 29 

3.4.4 Bereiche für den Schutz der Natur, der Landschaft, 

landschaftsorientierte Erholung und regionale Grünzüge .................................. 29 

3.4.5 Waldbereiche ...................................................................................... 30 

3.4.6 Wasser, Hochwasserschutz ................................................................ 30 

3.4.7 Schienen- und Linienverkehr............................................................... 31 

3.4.8 Straßen- und Luftverkehr .................................................................... 32 

3.4.9 Windkraft ............................................................................................. 32 

3.4.10 Abfallentsorgungsanlagen ................................................................... 32 

3.4.11 Abwasserbehandlungs- und Abwasserreinigungsanlagen .................. 32 

4 Bisher geltender Flächennutzungsplan und die nachfolgende 

städtebauliche Entwicklung ...................................................................................32 

4.1. Zielvorstellungen des Flächennutzungsplanes 1973 .............................32 

4.2. Dichtevorstellungen des Flächennutzungsplanes 1973 ........................34 

4.3. Entwicklung der Ziel- und Dichtevorstellungen seit 1973 .....................34 

4.4. Städtebauliche Entwicklung seit der Flächennutzungsplanaufstellung 

1973 36 

4.4.1 Strukturdaten- Entwicklung 1970 bis 1987 .......................................... 36 

4.4.2 Strukturdaten - Entwicklung 1987 bis 2011 ......................................... 38 

4.4.3 Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen ....................................... 40 

Seite 147 



4.4.4 Wohnbauflächenentwicklung............................................................... 40 

4.4.5 Entwicklung der Mischbauflächen und zentralen Versorgungsbereiche 

43 

4.4.6 Gewerbeflächentwicklung ................................................................... 45 

4.4.7 Freiraumentwicklung ........................................................................... 47 

4.4.8 Verkehrsentwicklung ........................................................................... 49 

4.5. Flächennutzungsplanänderungen seit 1973 ...........................................51 

4.5.1 Rücknahme von Wohnbauflächen ...................................................... 52 

4.5.2 Wohnbauflächenerweiterungen und -anpassungen ............................ 53 

4.5.3 Umwidmung von Wohnbaufläche in gemischte Baufläche .................. 54 

4.5.4 Umwidmung von gemischter Baufläche in Wohnbaufläche ................ 54 

4.5.5 Umwidmung von Wohnbaufläche in Gewerbeflächen, 

Neuausweisungen und Erweiterungen von Gewerbeflächen ............................ 54 

4.5.6 Neuausweisung und Änderung von Sonderbauflächen ...................... 55 

4.5.7 Weiterentwicklung von Grünflächendarstellungen .............................. 55 

4.5.8 Änderungen der Darstellung von Hauptverkehrsstraßen und örtlichen 

Verkehrszügen .................................................................................................. 56 

4.5.9 Abgrabungs- und Windkraftkonzentrationszonen ................................ 56 

4.6. Wirksame Berichtigungen ........................................................................57 

5 Anlass und Ziel der Neuaufstellung ................................................................57 

5.1. Anlass der Neuaufstellung .......................................................................57 

5.2. Ziele der Neuaufstellung ...........................................................................58 

6 Räumliches Entwicklungskonzept und Leitlinien einer nachhaltigen 

Stadtentwicklung .....................................................................................................60 

6.1. Räumliches Entwicklungskonzept ...........................................................60 

6.2. Leitlinien einer nachhaltigen Stadtentwicklung .....................................63 

6.2.1 Bausteine für eine nachhaltige Stadtentwicklung ................................ 64 

6.2.2 Nachhaltige Stadtentwicklung in Troisdorf .......................................... 65 

6.2.3 Flächeninanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke .......... 67 

6.2.4 Klimaschutz und erneuerbare Energien .............................................. 68 

6.2.5 Energiesparsiedlungen ....................................................................... 68 

7 Begründung der Darstellungen des Flächennutzungsplanes ......................69 

7.1. Wohnbauflächen .......................................................................................69 

7.1.1 Übergeordnete Trends und Rahmenbedingungen des 

Wohnungsbedarfs ............................................................................................. 69 

7.1.2 Bevölkerungsprognose 2025............................................................... 70 

7.1.3 Wohnungsbedarfsprognose 2025 ....................................................... 72 

7.1.4 Wohnbauflächenbedarfsprognose 2025 ............................................. 73 

7.1.5 Neuausweisungsbedarf an Wohnbauflächen ...................................... 76 

7.1.6 Äußere Entwicklung neuer Wohnbauflächen ...................................... 79 

7.2. Gewerbliche Bauflächen ...........................................................................81 

7.3. Gemischte Bauflächen ..............................................................................82 

7.4. Zentrale Versorgungsbereiche.................................................................82 

7.5. Sondergebiete ...........................................................................................82 

7.6. Gemeinbedarfsflächen ..............................................................................82 

7.7. Verkehrsflächen ........................................................................................83 

7.8. Flächen für die Ver- und Entsorgung ......................................................83 

7.9. Grünflächen ...............................................................................................83 

7.10. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege u. Entwicklung von 

Boden, Natur u. Landschaft ................................................................................84 

Seite 148 



7.11. Flächen für die Landwirtschaft ................................................................85 

7.12. Waldflächen ...............................................................................................85 

7.13. Wasserflächen ...........................................................................................86 

7.14. Vorranggebiete für bestimmte Nutzungen ..............................................86 

7.14.1 Abgrabungen zur Gewinnung von Bodenschätzen ............................. 86 

7.14.2 Windkraftanlagen ................................................................................ 86 

8 Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahmen .....................................87 

9 Änderungen der Neuaufstellung im Einzelnen ..............................................87 

10 Flächenbilanz ....................................................................................................88 

11 Umweltbericht gem. § 2 Abs. 4 und § 2 a BauGB ..........................................88 

11.1. Einleitung ...................................................................................................88 

11.1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der Ziele der Neuaufstellung, 

Beschreibung der Darstellungen des Planes mit Angaben über Standorte, Art 

und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten 

Flächeninanspruchnahme ................................................................................. 88 

11.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen 

festgelegten Ziele des Umweltschutzes und der Art, wie diese Ziele und die 

Umweltbelange berücksichtigt wurden .............................................................. 89 

11.2. Beschreibung und Bewertung der in der Umweltprüfung ermittelten 

Umweltauswirkungen und verwendeten technischen Verfahren ....................90 

11.2.1 Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen 

Umweltzustands einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die 

voraussichtlich erheblich beeinflusst werden ..................................................... 90 

11.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung 

und Nichtdurchführung der Planung .................................................................. 92 

11.2.3 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung , Verringerung und zum 

Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ......................................................... 93 

11.2.4 Darstellung der wichtigsten geprüften anderweitigen 

Lösungsvorschläge ........................................................................................... 94 

11.3. Geplante Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen, 

Zusammenfassung ..............................................................................................94 

11.3.1 Beschreibung der wichtigsten Merkmale der technischen und sonstigen 

Verfahren bei der Umweltprüfung, Darstellung der Schwierigkeiten bei der 

Zusammenstellung der Angaben ....................................................................... 94 

11.3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der 

Umweltauswirkungen ........................................................................................ 94 

11.3.3 Allgemeinverständliche Zusammenfassung ........................................ 94 

12 Anhänge .....................................................................................................95 

12.1. Anhang I- Schutzgüter im Umweltbericht ...............................................95 

12.2. Anhang II – Begründung der Darstellungsänderungen .........................99 

12.2.1 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Mitte (Tr) ....................................................99 

12.2.2 Änderungen Stadtteil Troisdorf-West (TW) ...............................................103 

12.2.3 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Spich (Spi) ...............................................107 

12.2.4 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Sieglar (Si) ...............................................114 

12.2.5 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Fried.-Wilh.-Hütte (FW) ............................120 

12.2.6 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Oberlar (Ob) ............................................123 

12.2.7 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Bergheim (Be) .........................................125 

12.2.8 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Müllekoven (Mü) ......................................128 

12.2.9 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Rotter See (RS) .......................................131 

Seite 149 



12.2.9 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Eschmar (Em) ..........................................134 

12.2.11 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Kriegsdorf (Kd) ......................................139 

12.2.10 Änderungen Stadtteil Troisdorf-Altenrath (Al).....................................142 

13 Anhang III – Übersicht der verfügbaren Informationen ...............................145 

13.1. Karten Schutzgebiete ..............................................................................145 

13.2. Karten Darstellungsänderungen ............................................................145 

13.3. Gutachterliche Fachbeiträge ..................................................................145 

Inhaltsverzeichnis …………………………………………………………………..…....148 

Abbildungsverzeichnis …………………………………………………………………...151 

Tabellenverzeichnis ……………………………………………………………………...152 

Abbildungsverzeichnis 

Abb. 1: Vom Rat beschlossenes Leitbild .................................................................... 2 

Abb. 2: Stadtentwicklungsziele ................................................................................... 4 

Abb. 3: Ablaufplan Erarbeitung der kommunalen Planungsgrundlagen ..................... 7 

Abb. 4: Troisdorf – Lage im Raum .............................................................................. 8 

Abb. 5: Nutzungsarten nach Katasterfläche in Troisdorf ............................................ 9 

Abb. 6: Verwaltungsgliederung – Troisdorf in der Region ........................................ 10 

Abb. 7: Troisdorf – Stadtteilgliederung ..................................................................... 11 

Abb. 8: Siedlungsentwicklung von 1823 -1955 und heutige Stadtausdehnung ....... 20 

Abb. 9: Räumliches Planungssystem ....................................................................... 21 

Abb. 10: Großräumige siedlungsstrukturelle Lage Troisdorfs ................................... 22 

Abb. 11: Bevölkerungsprognose 2025, Veränderung zu 2055 ................................. 23 

Abb. 12: Langfristig prognostizierte großräumige Bevölkerungsentwicklung in 

Deutschland .............................................................................................................. 24 

Abb. 13: Ausschnitt LEP 1995 NRW, Kartenteil B (Freiraum und Freiraumfunktion) 26 

Abb. 14: Ausschnitt LEP 1998 NRW, Teilplan Schutz vor Fluglärm ......................... 27 

Abb. 15: Unterscheidung und Abgrenzung von Vorbehalts- und Vorrangflächen im 

hochwassergefährdeten Bereich .............................................................................. 30 

Abb. 16: Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region 

Bonn/Rhein-Sieg, 2. Auflage (Stand 2009) ............................................................... 31 

Abb. 17: Bevölkerungsentwicklung Troisdorf ............................................................ 38 

Abb. 18: Schwerpunkte der Wohnbauflächenentwicklung 1973- 2012 ..................... 42 

Abb. 19: Zentrale Versorgungsbereiche und solitäre Ergänzungsstandorte ............. 44 

Abb. 20: Schwerpunkte der Gewerbeflächenentwicklung von 1973-2012 ................ 47 

Abb. 21: Entwicklung städtischer Grünflächen und Sicherung ortsrandnaher 

Landschaftsschutzgebiete 1973-2012 ...................................................................... 48 

Abb. 22: Geplante anbaufreie Schnellstraßen als Rückgrat des Troisdorfer 

Stadtstraßennetzes .................................................................................................. 50 

Abb. 23: Wohnbaupotenzialflächen Handlungskonzept Wohnen 2012 im 

Geltungsbereich der 36. Änderung zur Rücknahme von Wohnbauflächen .............. 52 

Abb. 24: Räumliches Gliederungskonzept des Stadtgebietes ................................. 63 

Abb. 25: Siedlungs- und Verkehrsflächenentwicklung 2000-2011 ............................ 67 

Abb. 26: Wohnungsbedarfsentwicklung bis 2020, Variante A für 73.500 EW .......... 73 

Abb. 27: Wohnungsbedarfsentwicklung bis 2020, Variante B für 75.700 EW .......... 73 

Seite 150 




Wohnbaufläche bis 2020 und 2030 (Bezugsjahr 2009) ............................................ 74 


Wohnbaufläche bis 2020 und 2030 nach Marktsegmenten (Bezugsjahr 2009) ........ 75 

Abb. 30: Übersicht über die Prüfflächen des Handlungskonzeptes Wohnen ........... 80 

Abb. 31: Räumliche Verteilung der Parkanlagen, Grünzüge und grünen Plätze mit 

Versorgungsradien 210 m, 420 m u. 630 m.............................................................. 84 

Abb. 32: Unmittelbar an die Siedlungslage angrenzende Naturräume und 

Waldflächen .............................................................................................................. 85 

Tabellenverzeichnis 

Tab. 1: Troisdorfer Stadtteile nach Einwohnerzahl (Stand 31.12.2012) ................... 17 

Tab. 2: Flächenbilanz Wohnsiedlungsbereich Flächennutzungsplan 1973 .............. 34 

Tab. 3: Troisdorfer Stadtteile, überschlägige Ermittlung städtebaulicher Kennwerte 35 

Tab. 4: Strukturdatenvergleich Entwicklung 1970 - 1987 ......................................... 37 

Tab. 5: Strukturdatenvergleich Entwicklung 1987- 2011… ....................................... 39 

Tab. 6: Einwohnerentwicklung 1971- 2011 ............................................................... 40 

Tab. 7: Wohnbauflächenneudarstellung 1973 – 2011 .............................................. 41 

Tab. 8: Wohnbauflächenbilanz 1973 – 2011 ............................................................ 42 

Tab. 9: Marktdaten 2005/2010 für den Troisdorfer Einzelhandel .............................. 45 

Tab. 10: Wesentliche Gewerbeflächenreserven (> 1 ha) .......................................... 46 

Tab. 11: Verteilung der wirksamen Änderungen des Flächennutzungsplanes auf die 

Jahre ........................................................................................................................ 51 

Tab. 12: Verschiedene Modellrechnungen 2008 – 2030 im Vergleich ...................... 71 

Tab. 13: Wohnungsbestand in Troisdorf nach Marktsegmenten 1990 – 2011 ......... 75 

Tab. 14: Baulückenbestand nach Stadtteilen (Stadt Troisdorf, eigene Berechnungen) 

................................................................................................................................. 76 

Tab. 15: Baulückenmobilisierung nach Stadtteilen (Stadt Troisdorf, eigene 

Berechnungen) ......................................................................................................... 77 

Tab. 16: Wohnbauflächendarstellung im Außenbereich bis 2025 ............................. 79 

Tab. 17: Prüfflächen des Handlungskonzeptes Wohnen ......................................... 81 

Seite 151

Vorentwurf der Begründung zur Neuaufstellung des ... - Stadt Troisdorf

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?