Rendite ist nahe liegend - Fondsvermittlung24.de
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Süddeutschland 8<br />
<strong>Rendite</strong> <strong>ist</strong> <strong>nahe</strong> <strong>liegend</strong>
Süddeutschland 8<br />
Vorwort<br />
2<br />
Mit dem bewährten regioFONDS-Konzept bietet<br />
Ihnen die sontowski & partner gmbh die Möglichkeit,<br />
sich an nachhaltig ertragsstarken Einzelhandelsimmobilien<br />
mit Standorten in ausgewählten Regionen<br />
Süddeutschlands zu beteiligen.<br />
Der regioFONDS Süddeutschland 8 investiert<br />
in sieben neue und rentable Handelsimmobilien in<br />
den Sparten Lebensmittel-Discounter, Verbrauchermärkte<br />
sowie Nahversorgungszentren, deren Nutzflächenkonzepte<br />
sich konsequent an den Erfordernissen<br />
des Handels orientieren. Mit der Fokussierung<br />
auf den Lebensmittel-Bereich <strong>ist</strong> das Konzept regio<br />
FONDS Süddeutschland 8 an die Grundbedürfnisse<br />
der Bevölkerung gekoppelt und damit generell in<br />
einem Marktsegment angesiedelt, das gegenüber<br />
Markt- und Konsumschwankungen vergleichsweise<br />
unempfindlich reagiert.<br />
Als Anleger des regioFONDS Süddeutschland 8<br />
partizipieren Sie von Objektstandorten in den Wachstumsregionen<br />
des wirtschaftlich starken süddeutschen<br />
Raums. Das erfahrene Management-Team der<br />
sontowski & partner gmbh hat die Immobilien mit<br />
großer Sorgfalt ausgewählt. Der volle Mieterbesatz<br />
auf Basis langfr<strong>ist</strong>iger Mietverträge mit namhaften<br />
und bonitätsstarken Filial<strong>ist</strong>en bildet die Basis für eine<br />
nachhaltige Entwicklung des Fonds mit einer attraktiven<br />
Anfangsausschüttung von 6,25% p.a. und bildet<br />
gleichzeitig das Fundament für ein ausgeprägtes<br />
Sicherheitspotenzial.<br />
Selbstverständlich richtet sich der vor<strong>liegend</strong>e Verkaufsprospekt<br />
an dem Standard der „Grundsätze<br />
ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten<br />
über öffentlich angebotene Vermögensanlagen<br />
(IDW S 4)” in der Fassung der Verabschiedung vom<br />
18.05.2006 aus.<br />
Neben einem kurzen Überblick über das Le<strong>ist</strong>ungsspektrum<br />
der sontowski & partner gmbh enthält<br />
dieser Prospekt eine ausführliche Präsentation des<br />
Fondsangebots. Dabei informieren wir Sie unter<br />
anderem eingehend über Risiken und geben eine<br />
detaillierte Darstellung wirtschaftlicher, rechtlicher<br />
und steuerlicher Aspekte einer Investition in den<br />
regioFONDS Süddeutschland 8.<br />
Entwurfsillustration Fachmarktzentrum Neckargemünd
Süddeutschland 8<br />
Inhalt<br />
Vorwort ........................................................................................................................................... 2<br />
Inhalt................................................................................................................................................ 3<br />
Hinweis/Erklärung zur Prospektverantwortung ............................................................................ 4<br />
Die Kurzübersicht<br />
Das Beteiligungsangebot im Kurzüberblick ..................................................................... 5<br />
Das Angebot auf einen Blick ........................................................................................................ 10<br />
Die Risiken .................................................................................................................................... 12<br />
Die risikobegrenzenden Maßnahmen ......................................................................................... 38<br />
Der Emittent<br />
Angaben über den Emittenten ....................................................................................... 40<br />
Der Gesellschaftsvertrag ................................................................................................. 41<br />
Angaben über das Kapital des Emittenten ....................................................................... 51<br />
Gründungsgesellschafter und Geschäftsführung der Emittenten,<br />
Treuhänder .................................................................................................................... 52<br />
Angaben über die Geschäftstätigkeit des Emittenten ....................................................... 59<br />
Angaben über Anlageziele und Anlagepolitik der Vermögensanlagen ............................. 60<br />
Die Darstellung der Vermögensanlage (Anlageziele)<br />
Der Wirtschaftsraum Süddeutschland ............................................................................. 66<br />
Der Einzelhandelsmarkt .................................................................................................. 68<br />
Die Ankermieter der Fondsobjekte .................................................................................. 70<br />
Das Immobilien-Portfolio ................................................................................................ 72<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Die Mieteinahmenübersicht ............................................................................................ 88<br />
Der Investitionsplan (Prognose) ...................................................................................... 90<br />
Der Finanzierungsplan (Prognose) .................................................................................. 94<br />
Die Finanzierung im Überblick ........................................................................................ 95<br />
Die Einnahmen- und Ausgabenvorschau (Prognose) ....................................................... 98<br />
Die Kapitalrückflussrechnung (Prognose) ...................................................................... 106<br />
Die Sensitivitätsanalysen (Abweichungen von der Prognose) ......................................... 108<br />
Angaben nach § 15 Abs. 1 VermVerkProspV .................................................................. 110<br />
Die Beispielrechnung für den Verkauf (Prognose) .......................................................... 116<br />
Die Le<strong>ist</strong>ungsbilanz und der Zweitmarkt ................................................................................... 120<br />
Das rechtliche Konzept ............................................................................................................... 124<br />
Das steuerliche Konzept ............................................................................................................. 224<br />
Der Gesellschaftsvertrag ............................................................................................................ 238<br />
Der Treuhandvertrag .................................................................................................................. 253<br />
Angabenvorbehalte .................................................................................................................... 260<br />
Abwicklungshinweise .................................................................................................................. 261<br />
Glossar ......................................................................................................................................... 262<br />
Anlage: Beitrittserklärung / Widerrufsbelehrung / Empfangsbestätigung /<br />
Formular zur Identifizierung der Anleger nach dem Geldwäschegesetz<br />
3
Süddeutschland 8<br />
Hinweis/Erklärung<br />
zur Prospektverantwortung<br />
Hinweis gemäß § 2 Absatz 2 Satz 2 Verordnung<br />
über Vermögensanlagen-Verkaufs pros pekte<br />
(VermVerkProspV)<br />
Gemäß § 8f des Wertpapier-Verkaufsprospektgesetzes<br />
(VerkProspG) in Verbindung mit der<br />
VermVerkProspV <strong>ist</strong> die sontowski & partner<br />
gmbh als Anbieter dieser Vermögensanlage<br />
verpflichtet, einen Prospekt nach den o.a. Vorschriften<br />
zu veröffentlichen.<br />
Gemäß § 8g VerkProspG i. V. m. § 2 Absatz 2<br />
Satz 2 VermVerkProspV <strong>ist</strong> die sontowski & partner<br />
gmbh dazu verpflichtet, darauf hinzuweisen,<br />
dass<br />
die inhaltliche Richtigkeit der im<br />
Pros pekt gemachten Angaben nicht<br />
Gegenstand der Prüfung des Prospekts<br />
durch die Bundesanstalt für<br />
Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht <strong>ist</strong>.<br />
Inhaltliche Prospektverantwortung<br />
Der Anbieter des Prospektes,<br />
die<br />
sontowski & partner gmbh<br />
Sitz:<br />
Sebastianstraße 31<br />
91058 Erlangen<br />
Tel: 09131 7775-0<br />
Fax: 09131 7775-40<br />
www.sontowski.de<br />
fonds@sontowski.de<br />
erklärt, dass ihres Wissens die Angaben im Prospekt<br />
richtig und keine wesentlichen Umstände<br />
ausgelassen sind. Die sontowski & partner gmbh<br />
übernimmt als Anbieter die Verantwortung für<br />
den Inhalt des Prospekts. Datum der Prospektaufstellung<br />
<strong>ist</strong> der 10.09.2010.<br />
Dr. Karsten Medla, Geschäftsführer<br />
4
Süddeutschland 8<br />
Die Kurzübersicht<br />
Das Beteiligungsangebot im Kurzüberblick<br />
Angaben über die Vermögensanlagen (§ 4 Verm-<br />
VerkProspV)<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV<br />
Art, Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen<br />
Vermögensanlagen. Steht die Anzahl oder der<br />
Gesamtbetrag bei Hinterlegung des Verkaufsprospekts<br />
noch nicht fest, <strong>ist</strong> ein hervorgehobener<br />
Hinweis aufzunehmen, der eine Mindestanzahl<br />
und einen Mindestbetrag angibt.<br />
Art<br />
Gegenstand dieser Vermögensanlage <strong>ist</strong> die Beteiligung<br />
an einem geschlossenen Immobilienfonds<br />
im Wege der Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft<br />
(GmbH & Co. KG), der S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG (nachfolgend<br />
„Emittent“ oder auch „Fondsgesellschaft“ genannt).<br />
Anleger können zwischen einer Beteiligung<br />
als Direktkommandit<strong>ist</strong>en (Direkterwerb und<br />
Eintragung in das Handelsreg<strong>ist</strong>er des Emittenten)<br />
oder als Treugeber (mittelbarer Erwerb von Kommanditanteilen<br />
über einen Treuhänder/Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en)<br />
wählen. Der Emittent <strong>ist</strong> an der<br />
S&P Objekte Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG<br />
(nachfolgend „Objektgesellschaft“ genannt) als<br />
Kommandit<strong>ist</strong> beteiligt. Die Objektgesellschaft<br />
beabsichtigt, Alleineigentum an jeweils einem<br />
Fachmarktzentrum in Sasbach am Kaiserstuhl,<br />
Hammelburg, Neckargemünd und Kösching, jeweils<br />
einem Lebensmittelmarkt in Rülzheim und<br />
Emmering sowie einem Nahversorgungszentrum<br />
in Hof zu erwerben. Zu diesem Zweck hat die Objektgesellschaft<br />
über die vorgenannten Immobilien<br />
bzw. Grundstücke bereits notariell beurkundete<br />
Kaufverträge abgeschlossen.<br />
Anzahl<br />
Die Mindestpflichteinlage/Mindestzeichnungssumme<br />
beträgt E 10.000,00. Höhere Pflichteinlagen<br />
müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Eine<br />
Mindestanzahl und ein Mindestbetrag der angebotenen<br />
Vermögensanlagen bestehen nicht. Auf<br />
Basis des Gesamtvolumens können jedoch bei einer<br />
Mindestpflichteinlage von E 10.000,00 höchstens<br />
1.620 zusätzliche Kommanditanteile an dem<br />
Emittenten gezeichnet werden.<br />
Gesamtbetrag<br />
Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen<br />
(Eigenkapital ohne Agio und ohne<br />
Anteil der Altgesellschafter) beträgt bis zu<br />
E 16.200.000,00.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV<br />
Die mit den Vermögensanlagen verbundenen<br />
Rechte.<br />
Die Beteiligung an dem Emittenten erfolgt entweder<br />
als Direktkommandit<strong>ist</strong> oder als Treugeber<br />
mit der Möglichkeit, in die direkte Kommandit<strong>ist</strong>enstellung<br />
zu wechseln. Die Außenhaftung des<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en <strong>ist</strong> auf 10% seiner Pflichteinlage<br />
begrenzt. Die mit der Vermögensanlage verbundenen<br />
Rechte eines Kommandit<strong>ist</strong>en ergeben sich<br />
aus dem Gesellschaftsvertrag bzw. Treuhandvertrag.<br />
Dieses sind Stimm- und Kontrollrechte, Informationsrechte,<br />
Beteiligung am laufenden Gewinn<br />
und Verlust, Anteil an einem Auseinandersetzungsguthaben<br />
und einem Liquidationserlös,<br />
Mitwirkungsrechte im Rahmen von nach dem Gesellschaftsvertrag<br />
erforderlichen Zustimmungsbeschlüssen<br />
zu bestimmten Maßnahmen, Kündigungs-<br />
und Verfügungsrechte. Detaillierte Angaben<br />
zu den Rechten entnehmen Sie bitte den Seiten<br />
40 ff. und 238 ff. dieses Verkaufsprospekts.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 2 VermVerkProspV<br />
Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen<br />
Konzeption der Vermögensanlage.<br />
Bei dem Emittenten handelt es sich nach Ansicht<br />
des Anbieters um eine vermögensverwaltende<br />
Kommanditgesellschaft, die Einnahmen aus Vermietung<br />
und Verpachtung erzielt. Es wird jährlich<br />
eine Einnahmen-Überschussrechnung erstellt<br />
(§§ 8, 11 EStG). Die Prognoserechnung zeigt, dass<br />
eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Eine gewerbliche<br />
Prägung oder ein Gewerbebetrieb liegen<br />
nach Ansicht des Anbieters nicht vor. Der<br />
Kommandit<strong>ist</strong> erzielt nach Ansicht des Anbieters<br />
mit seiner Beteiligung vor allem Einkünfte aus<br />
Vermietung und Verpachtung. Ein Fall des § 15b<br />
EStG liegt nach Ansicht des Anbieters nicht vor,<br />
da die Anfangsverluste unterhalb der Aufgriffsgrenze<br />
liegen. Detaillierte Angaben zu den wesentlichen<br />
Grundlagen der steuerlichen Konzeption<br />
der Vermögensanlage entnehmen Sie bitte<br />
den Seiten 224 ff. dieses Verkaufsprospekts.<br />
5
Süddeutschland 8<br />
Die Kurzübersicht<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 2 VermVerkProspV<br />
Übernimmt der Anbieter die Zahlung von Steuern,<br />
so <strong>ist</strong> dies anzugeben.<br />
Der Anbieter, die sontowski & partner gmbh, übernimmt<br />
nicht die Zahlung von Steuern für die Anleger.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 3 VermVerkProspV<br />
Wie die Vermögensanlagen übertragen werden<br />
können.<br />
Beteiligungen können im Wege der Abtretung<br />
aufgrund einer Schenkung, durch Verkauf oder<br />
durch Vererbung übertragen werden.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 3 VermVerkProspV<br />
In welcher Weise die freie Handelbarkeit der Vermögensanlagen<br />
eingeschränkt <strong>ist</strong>.<br />
Die freie Handelbarkeit der Vermögensanlagen<br />
<strong>ist</strong> wie folgt eingeschränkt: Für eine Übertragung<br />
des Kommanditanteils an dem Emittenten <strong>ist</strong> die<br />
Zustimmung der Geschäftsführung des Emittenten<br />
erforderlich, die nur aus wichtigem Grunde<br />
versagt werden darf. Eine Übertragung kann nur<br />
mit Wirkung zum 31.12. eines Jahres und frühestens<br />
zum 31.12.2011 erfolgen. Teilübertragungen<br />
sind zulässig, soweit die dadurch entstehenden<br />
Kapitalanteile E 10.000,00 nicht unterschreiten<br />
und ohne Rest durch 1.000 teilbar sind. Sämtliche<br />
im Zusammenhang mit der Übertragung der<br />
Beteiligung entstehenden Kosten und etwaige<br />
durch die Verfügung bei dem Emittenten anfallende<br />
Steuern tragen der verfügende Gesellschafter<br />
und sein Rechtsnachfolger als Gesamtschuldner;<br />
sie sind außerdem gesamtschuldnerisch verpflichtet,<br />
dem Emittenten den diesem entstehenden<br />
admin<strong>ist</strong>rativen Aufwand mit E 250,00 zzgl.<br />
USt. zu ersetzen. Bei Direktkommandit<strong>ist</strong>en entstehen<br />
bei der Übertragung zusätzliche, von diesen<br />
zu tragende Notar- und Gerichtsgebühren.<br />
Für den Handel mit Gesellschaftsanteilen besteht<br />
derzeit kein geregelter Zweitmarkt oder eine gesetzlich<br />
vorgeschriebene Handelsplattform.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 4 VermVerkProspV<br />
Zahlstellen oder andere Stellen, die bestimmungsgemäß<br />
Zahlungen an den Anleger ausführen.<br />
Zahlstelle <strong>ist</strong> die S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, Sebastianstraße 31 in 91058<br />
Erlangen. Die Zahlstelle, S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, hält den Verkaufsprospekt<br />
zur kostenlosen Ausgabe bereit.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 5 VermVerkProspV<br />
Einzelheiten der Zahlung des Zeichnungs- oder<br />
Erwerbspreises, insbesondere die Kontoverbindung.<br />
Die Pflichteinlage zuzüglich Agio <strong>ist</strong> unverzüglich<br />
nach Zugang der schriftlichen Annahmeerklärung<br />
des Angebots durch den Emittenten, spätestens<br />
jedoch zum 1. des Folgemonats nach Zeichnung<br />
durch Überweisung auf das Konto der S&P regio<br />
Fonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG bei der<br />
Stadt- und Kreissparkasse Erlangen, BLZ 763 500 00,<br />
Konto-Nr. 9000 879 108 zu le<strong>ist</strong>en.<br />
Der Emittent <strong>ist</strong> berechtigt, Verzugszinsen in Höhe<br />
von 1% pro Monat zu erheben, wenn ein Kommandit<strong>ist</strong><br />
mit der Einzahlung seiner Pflichteinlage<br />
oder des Agios in Verzug gerät; die Geltendmachung<br />
weiteren Schadenersatzes bleibt unberührt;<br />
es bleibt dem säumigen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
unbenommen, einen niedrigeren Verzugsschaden<br />
nachzuweisen.<br />
Die Komplementärin <strong>ist</strong> berechtigt und bevollmächtigt,<br />
säumige Kommandit<strong>ist</strong>en aus dem Emittenten<br />
auszuschließen, wenn diese ihre Pflichteinlage<br />
nebst Agio trotz Mahnung und Nachfr<strong>ist</strong>setzung<br />
nicht oder nicht in voller Höhe erbringen.<br />
Der ausgeschiedene Kommandit<strong>ist</strong> trägt die im<br />
Zusammenhang mit seinem Ausschluss ggf. entstandenen<br />
Kosten. Die Komplementärin <strong>ist</strong> auch<br />
berechtigt und bevollmächtigt, die Pflichteinlage<br />
eines teilweise in Verzug geratenen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
auf den Betrag der gele<strong>ist</strong>eten Zahlung einschließlich<br />
Agio herabzusetzen. Sie <strong>ist</strong> außerdem<br />
berechtigt und bevollmächtigt, die Zeichnung im<br />
Falle der Vollplatzierung vorzeitig zu schließen.<br />
Weitere Möglichkeiten, die Zeichnung vorzeitig<br />
zu schließen oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen<br />
zu kürzen, bestehen nicht.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 6 VermVerkProspV<br />
Die Stellen, die Zeichnungen oder auf den Erwerb<br />
von Anteilen oder Beteiligungen gerichtete<br />
Willenserklärungen des Publikums entgegennehmen.<br />
Auf den Erwerb von Anteilen oder Beteiligungen<br />
gerichtete Willenserklärungen werden von der<br />
RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH, c/o son<br />
6
Süddeutschland 8<br />
towski & partner gmbh, Sebastianstraße 31, 91058<br />
Erlangen-Tennenlohe entgegengenommen.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 7 VermVerkProspV<br />
Eine für die Zeichnung oder den Erwerb der Vermögensanlagen<br />
vorgesehene Fr<strong>ist</strong>.<br />
Die für die Zeichnung oder den Erwerb der Vermögensanlagen<br />
vorgesehene Fr<strong>ist</strong> (Zeichnungsfr<strong>ist</strong>)<br />
beginnt einen Tag nach Veröffentlichung<br />
dieses Verkaufsprospekts und endet am Tag der<br />
Vollplatzierung, spätestens am 31.12.2011. Die<br />
Geschäftsführung des Emittenten <strong>ist</strong> jedoch berechtigt,<br />
die Zeichnungsfr<strong>ist</strong> zweimal um jeweils<br />
sechs Monate zu verlängern.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 7 VermVerkProspV<br />
Die Möglichkeit, die Zeichnung vorzeitig zu<br />
schließen oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen<br />
zu kürzen.<br />
Die Komplementärin <strong>ist</strong> berechtigt und bevollmächtigt,<br />
die Zeichnung im Falle der Vollplatzierung<br />
vorzeitig zu schließen. Weitere Möglichkeiten,<br />
die Zeichnung vorzeitig zu schließen oder<br />
Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen,<br />
bestehen nicht.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 8 VermVerkProspV<br />
Die einzelnen Teilbeträge, falls das Angebot in<br />
verschiedenen Staaten mit bestimmten Teilbeträgen<br />
erfolgt. Sind die Teilbeträge zum Zeitpunkt<br />
der Veröffentlichung des Prospekts noch nicht<br />
bekannt, <strong>ist</strong> anzugeben, in welchen Staaten das<br />
Angebot erfolgt.<br />
Das Angebot findet nur in Deutschland und in<br />
Österreich statt, wobei der im jeweiligen Land angebotene<br />
Teilbetrag nicht festgelegt <strong>ist</strong>. Das insgesamt<br />
angebotene Gesamtvolumen (Eigenkapital<br />
ohne Agio und ohne Anteil der Altgesellschafter)<br />
von bis zu E 16.200.000,00 für beide Länder<br />
bleibt davon unberührt.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 9 VermVerkProspV<br />
Den Erwerbspreis für die Vermögensanlagen<br />
oder, sofern er noch nicht bekannt <strong>ist</strong>, die Einzelheiten<br />
und den Zeitplan für seine Festsetzung.<br />
Der Erwerbspreis entspricht der Zeichnungssumme<br />
ohne das Agio. Die Mindestpflichteinlage/-zeichnungssumme<br />
beträgt E 10.000,00. Höhere Pflichteinlagen<br />
müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 10 VermVerkProspV<br />
Die mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung<br />
der Vermögensanlage verbundenen<br />
weiteren Kosten.<br />
Erwerb<br />
Zusätzlich zum Erwerbspreis hat der Anleger ein<br />
Agio zu entrichten. Das Agio beträgt 5% der<br />
übernommenen Pflichteinlage und wird zum Ausgleich<br />
der Vertriebskosten verwendet.<br />
Sollte ein Kommandit<strong>ist</strong> die direkte Eintragung in<br />
das Handelsreg<strong>ist</strong>er wünschen, so trägt er die dafür<br />
anfallenden Notar- und Gerichtskosten vollständig<br />
selbst.<br />
Der Emittent <strong>ist</strong> berechtigt, Verzugszinsen in Höhe<br />
von 1% pro Monat zu erheben, wenn ein Kommandit<strong>ist</strong><br />
mit der Einzahlung seiner Pflichteinlage<br />
oder des Agios in Verzug gerät; die Geltendmachung<br />
weiteren Schadenersatzes bleibt unberührt;<br />
es bleibt dem säumigen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
unbenommen, einen niedrigeren Verzugsschaden<br />
nachzuweisen.<br />
Verwaltung<br />
Für die Verwaltung und Betreuung der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
erhält der Treuhandkommandit<strong>ist</strong>/Treuhänder<br />
von dem Emittenten eine Vergütung.<br />
Sie beträgt 0,25% der Nettomieteinnahmen<br />
ohne Nebenkosten des Emittenten und dessen<br />
Tochtergesellschaft (Objektgesellschaft) zuzüglich<br />
evtl. anfallender gesetzlicher USt., nach der Einnahmen-<br />
und Ausgabenvorschau (Prognose) sind<br />
das bis zum 31.12.2030 insgesamt E 120.932,00.<br />
Übertragung<br />
Sämtliche im Zusammenhang mit einer Übertragung<br />
der Beteiligung entstehenden Kosten, insbesondere<br />
durch die Verfügung bei der Gesellschaft<br />
anfallende Steuern, tragen der verfügende<br />
Gesellschafter und sein Rechtsnachfolger als Gesamtschuldner;<br />
sie sind außerdem gesamtschuldnerisch<br />
verpflichtet, dem Emittenten den diesem<br />
entstehenden admin<strong>ist</strong>rativen Aufwand mit<br />
E 250,00 zzgl. USt. zu ersetzen. Ggf. weiter anfallende<br />
Kosten, die mit einer Veräußerung/Übertragung<br />
im Zusammenhang stehen könnten (z.B.<br />
Gutachten, Notar- und Gerichtskosten, Maklerkosten,<br />
ggf. zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung<br />
aus der Finanzierung der Vermögensanla<br />
7
Süddeutschland 8<br />
Die Kurzübersicht<br />
ge etc.) hat der Kommandit<strong>ist</strong> ebenfalls selbst zu<br />
tragen. Diese Kosten sind abhängig von der Höhe<br />
der Pflichteinlage; die exakte Höhe kann daher<br />
nicht angegeben werden.<br />
Sonstige Kosten<br />
Darüber hinaus können dem Anleger Kosten z.B.<br />
wegen Beratung durch einen Anwalt oder Steuerberater,<br />
bei Teilnahme an den Gesellschafterversammlungen<br />
(Fahrtkosten, Parkgebühren, Verdienstausfälle<br />
usw.) oder durch die Finanzierung<br />
des Erwerbspreises entstehen. Die Höhe solcher<br />
evtl. Kosten kann nicht angegeben werden.<br />
Darüber hinaus sind mit dem Erwerb, der Verwaltung<br />
und der Veräußerung der Vermögensanlage<br />
keine weiteren Kosten verbunden.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 11 VermVerkProspV<br />
Unter welchen Umständen der Erwerber der Vermögensanlagen<br />
verpflichtet <strong>ist</strong>, weitere Le<strong>ist</strong>ungen<br />
zu erbringen, insbesondere weitere Zahlungen<br />
zu le<strong>ist</strong>en.<br />
Es besteht keine gesetzliche Nachschusspflicht<br />
des Kommandit<strong>ist</strong>en. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung<br />
eines Kommandit<strong>ist</strong>en in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
<strong>ist</strong> dessen Haftung für die Verbindlichkeiten<br />
des Emittenten der Höhe nach auf die von ihm<br />
übernommene und noch nicht erbrachte Haftsumme<br />
begrenzt. Die Haftsumme eines Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
beträgt 10% seiner Pflichteinlage.<br />
Soweit der Kommandit<strong>ist</strong> die Haftsumme gezahlt<br />
hat, kann er von den Gesellschaftsgläubigern für<br />
die in dieser Zeit entstehenden Gesellschaftsverbindlichkeiten<br />
nicht mehr in Anspruch genommen<br />
werden. Wurde die Haftsumme erbracht,<br />
später aber von dem Emittenten wieder an den<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en zurückgezahlt, lebt die Haftung<br />
im Umfang der zurückgezahlten Haftsumme wieder<br />
auf. Unabhängig davon hat der Kommandit<strong>ist</strong><br />
die auf ihn entfallende Steuerlast zu tragen. Darüber<br />
hinaus hat der Anleger keine weiteren Le<strong>ist</strong>ungen<br />
zu erbringen.<br />
§ 4 Satz 1 Nr. 12 VermVerkProspV<br />
In welcher Gesamthöhe Provisionen, insbesondere<br />
Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare<br />
Vergütungen, gele<strong>ist</strong>et werden.<br />
Die Vermittlungsprovision für die Kommanditeinlagen<br />
beträgt E 800.000,00 zzgl. 5% Agio auf<br />
das insgesamt zu vermittelnde Eigenkapital in Höhe<br />
von maximal E 16.200.000,00, d.h. zzgl. maximal<br />
E 810.000,00. Für die Finanzierungsvermittlung<br />
von Fremdkapital wird insgesamt eine<br />
Vergütung in Höhe von insgesamt E 90.000,00<br />
ohne gesetzliche USt. gele<strong>ist</strong>et. Die Gesamthöhe<br />
der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen<br />
oder vergleichbare Vergütungen, beträgt<br />
somit maximal E 1.700.000,00.<br />
§ 4 Satz 2 Var. 1 VermVerkProspV<br />
Bei Unternehmensbeteiligungen im Sinne des §<br />
8f Abs. 1 Satz 1 des Verkaufsprospektgesetzes<br />
<strong>ist</strong> der Gesellschaftsvertrag als Teil des Prospekts<br />
beizufügen.<br />
Der Gesellschaftsvertrag des Emittenten <strong>ist</strong> auf S.<br />
238 ff. dieses Prospekts im Wortlaut abgedruckt.<br />
§ 4 Satz 2 Var. 2 VermVerkProspV<br />
Bei Treuhandvermögen im Sinne des § 8 f Abs. 1<br />
Satz 1 des Verkaufsprospektgesetzes <strong>ist</strong> der Treuhandvertrag<br />
als Teil des Prospekts beizufügen.<br />
Der Muster-Treuhandvertrag <strong>ist</strong> auf S. 253 ff. dieses<br />
Prospekts im Wortlaut abgedruckt.<br />
Weitere Angaben<br />
Adressatenkreis des vor<strong>liegend</strong>en Immobilienfonds<br />
Personen, die ausreichend wirtschaftliche Erfahrung<br />
besitzen, um die Gefahren einer Beteiligung<br />
an einem geschlossenen Immobilienfonds zu erkennen<br />
und abwägen zu können. Das mit diesem<br />
Verkaufsprospekt unterbreitete Angebot richtet<br />
sich an Personen in der Bundesrepublik Deutschland<br />
und in Österreich.<br />
Abwicklungswährung<br />
EURO<br />
8
Süddeutschland 8<br />
Geplante Laufzeit der Beteiligung<br />
Der Emittent <strong>ist</strong> auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine<br />
Kündigung des Emittenten durch einen nichtgeschäftsführenden<br />
Gesellschafter <strong>ist</strong> frühestens<br />
zum 31.12.2025 möglich und hat mit einer Kündigungsfr<strong>ist</strong><br />
von 12 Monaten zum Ende des Kalenderjahres<br />
zu erfolgen. Das Recht zur Kündigung<br />
aus wichtigem Grund bleibt unberührt.<br />
Rückabwicklung<br />
Bei Widerruf durch den Anleger innerhalb der<br />
Widerrufsfr<strong>ist</strong> von zwei Wochen; darüber hinaus<br />
bei Nichterreichung des gesamten Eigenkapitals<br />
(Nichterreichung der Vollplatzierung).<br />
Auf die Vermögensanlage anwendbares Recht<br />
Auf den Emittenten und die im Verkaufsprospekt<br />
genannten Vertragspartner <strong>ist</strong> deutsches Recht<br />
anwendbar.<br />
§ 2 Abs. 1 Satz 3 VermVerkProspV<br />
Der Verkaufsprospekt <strong>ist</strong> nur in deutscher Sprache<br />
abgefasst.<br />
§ 14 VermVerkProspV<br />
Eine Gewährle<strong>ist</strong>ung für die Verzinsung oder<br />
Rückzahlung für das Angebot der Vermögensanlage<br />
hat keine jur<strong>ist</strong>ische Person oder Gesellschaft<br />
übernommen.<br />
Folge der Rückabwicklung<br />
bei fr<strong>ist</strong>gerechtem Widerruf Erstattung der etwaig<br />
bereits (ggf. nur anteilig) eingezahlten Pflichteinlage<br />
zzgl. Agio.<br />
Folge der Rückabwicklung bei Nichterreichung<br />
des gesamten Eigenkapitals / Nichterreichung<br />
der Vollplatzierung<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> und der Emittent<br />
werden Angebote von Anlegern auf Beteiligung<br />
an dem Emittenten, die noch nicht angenommen<br />
worden sind, nicht annehmen.<br />
Soweit der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> und der Emittent<br />
ein Angebot eines Anlegers auf Beteiligung<br />
an dem Emittenten bereits angenommen haben,<br />
der Anleger seine Einlage jedoch noch nicht erbracht<br />
hat bzw. die Eintragung eines Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
im Handelsreg<strong>ist</strong>er noch nicht erfolgt<br />
<strong>ist</strong>, können der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> und der<br />
Emittent von jeglicher vertraglichen Verpflichtung<br />
hieraus zurücktreten. Die Verpflichtung des Anlegers<br />
zur Erbringung der Pflichteinlage und des<br />
Agios erlischt in diesem Fall.<br />
Anleger, die ihrer Einlagenverpflichtung bereits<br />
nachgekommen sind, erhalten ihre erbrachte<br />
Pflichteinlage nur insoweit zurück, wie dies vom<br />
Liquidationsvermögen gedeckt <strong>ist</strong>. Ein bereits gezahltes<br />
Agio erhält der Anleger jedoch nicht zurück.<br />
Eine Verzinsung erfolgt ebenso wenig wie eine Erstattung<br />
der Ausgaben, die von Anlegern im Zusammenhang<br />
mit der Beteiligung an dem Emittenten<br />
persönlich getätigt wurden.<br />
9
Süddeutschland 8<br />
Das Angebot<br />
auf einen Blick<br />
Das Fonds-Konzept<br />
Der regioFONDS Süddeutschland 8 <strong>ist</strong> ein geschlossener<br />
Immobilienfonds, der in sieben neue<br />
und rentable Handelsimmobilien in den Sparten<br />
Lebensmittel-Discounter, Verbrauchermärkte sowie<br />
Nahversorgungszentren investiert.<br />
Die Nutzflächenkonzepte der Einkaufsmärkte orientieren<br />
sich konsequent an den Erfordernissen des<br />
Handels. Mit der Fokussierung auf den Bereich von<br />
Waren des täglichen Bedarfs <strong>ist</strong> das Konzept regio<br />
FONDS Süddeutschland 8 an die Grundbedürfnisse<br />
der Bevölkerung gekoppelt und damit generell in<br />
einem Marktsegment angesiedelt, das gegenüber<br />
Markt- und Konsumschwankungen vergleichsweise<br />
unempfindlich <strong>ist</strong>.<br />
Der deutsche Einzelhandelsmarkt, und hier im Besonderen<br />
der Lebensmittel-Sektor, überzeugt durch<br />
ausgeprägte Stabilität und kontinuierliches Wachstum.<br />
Selbst in 2009, ein Jahr das durch die aktuelle<br />
Wirtschafts- und Finanzkrise geprägt war, verzeichnet<br />
die Branche mit einem Umsatz von E 399 Mrd.<br />
nur einen minimalen Rückgang zum Vorjahr und<br />
untermauert den Grundsatz: „Gegessen und getrunken<br />
wird immer.”<br />
Die Experten von Oxford Economics gehen von einem<br />
weiteren Anstieg des Umsatzes im deutschen<br />
Einzelhandel in den folgenden Jahren aus. Dank<br />
der hohen Marktres<strong>ist</strong>enz gegen Schwankungen<br />
der Konjunktur und des Kapitalmarktes weisen Einzelhandelsimmobilien<br />
im Vergleich zu Büro- oder<br />
Wohn immobilien im Bezug auf den Gesamtertrag<br />
seit Langem die geringste Volatilität auf.<br />
Die Objektstandorte des Fonds wurden mit großer<br />
Sorgfalt ausgewählt und konzentrieren sich auf die<br />
Wachstumsregionen in Bayern, Baden-Württemberg<br />
und Rheinland-Pfalz. Diese Regionen nehmen im<br />
Bundesdurchschnitt in Punkto Kaufkraftpotenzial,<br />
Top-Verdiener-Quote und Bevölkerungswachstum<br />
eine Vorreiterstellung ein. Getragen werden diese<br />
Entwicklungen von der Wirtschaftskraft und von der<br />
Zukunftsfähigkeit dieser Standorte.<br />
Rang Firma Umsatz in Mio. Euro<br />
1 EDEKA-Gruppe<br />
mit Netto, Spar, Marktkauf 46.644<br />
2 REWE Group mit Penny 36.273<br />
3 Metro Gruppe<br />
mit Real, Metro C+C, Kaufhof<br />
und weiteren Unternehmen 30.690<br />
4 Schwarz-Gruppe<br />
mit Lidl und Kaufland 27.375<br />
5 Aldi-Gruppe 25.450<br />
Ankermieter des regioFONDS Süddeutschland 8<br />
Quelle: TradeDimensions/Lebensmittelzeitung 2010<br />
Der aktuelle Zukunftsatlas 2009 der Prognos AG<br />
bescheinigt dem süddeutschen Raum hierbei ein<br />
hervorragendes Ranking. Sehr gute Zukunftsaussichten<br />
weisen demnach vornehmlich Branchen auf,<br />
die durch eine hohe Integration in den Weltmarkt<br />
gekennzeichnet sind, industrierelevante Konvergenz-<br />
und Querschnittstechnologien anbieten und<br />
durch Forschung & Entwicklung im hohen Ausmaß<br />
Produkt- und Prozessinnovationen generieren – allesamt<br />
Branchen, die sich besonders in Süddeutschland<br />
finden.<br />
10
Nordrhein-<br />
Westfalen<br />
Rheinland-<br />
Pfalz<br />
Mainz<br />
Hessen<br />
Thüringen<br />
Sachsen<br />
Süddeutschland 8<br />
Saarland<br />
Nürnberg<br />
Stuttgart<br />
Bayern<br />
Baden-<br />
Württemberg<br />
München<br />
Fondsobjekte im Überblick<br />
1<br />
2<br />
3<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
Fachmarktzentrum Hammelburg<br />
Fachmarktzentrum Neckargemünd<br />
Lebensmittelmarkt Rülzheim b. Karlsruhe<br />
Fachmarktzentrum Sasbach b. Freiburg<br />
Nahversorgungszentrum Hof/Bayern<br />
Fachmarktzentrum Kösching<br />
Lebensmittelmarkt Emmering b. München<br />
Die Ankermieter der Handelsimmobilien des regio<br />
FONDS Süddeutschland 8 gehören zu den TOP 4 im<br />
Umsatzranking 2009 für den Lebensmitteleinzelhandel<br />
in Deutschland – ermittelt von Trade Dimensions<br />
und der Lebensmittelzeitung.<br />
Die Hauptmieter sind demzufolge den führenden<br />
Unternehmen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels<br />
zuzurechnen und werden ergänzt durch<br />
arrondierende Mieter aus dem filialisierenden Fachmarktbereich.<br />
Weitere Nebenflächenmieter sind aus<br />
dem me<strong>ist</strong> lokalen Umfeld.<br />
Mit diesen renommierten und bonitätsstarken Mietpartnern<br />
werden die Mieteinnahmen des Fonds über<br />
10- bis 15-jährige Mietverträge erzielt. Die über das<br />
Immobilienportfolio des regioFONDS Süddeutschland<br />
8 gewichtete Laufzeit der Mietverträge,<br />
<strong>ist</strong> mit ca. 13 Jahren als ausgesprochen<br />
lang anzusehen 1 .<br />
Die Ankermieter des regioFONDS<br />
Süddeutschland 8 haben sogar<br />
Mietvertragslaufzeiten von 15<br />
Jahren. Dies <strong>ist</strong> ein Indiz für die<br />
Güte der jeweiligen Handelsstandorte,<br />
ein positives Signal<br />
für langfr<strong>ist</strong>ige Mieterträge und<br />
sorgt nach Ansicht des Anbieters<br />
für Sicherheit und stabile Zukunftsperspektiven.<br />
Die Marktpräsenz und -stärke<br />
der Ankermieter, das ergänzende Sortiment namhafter<br />
Fachmärkte, das langfr<strong>ist</strong>ige Engagement der<br />
Mieter an den ausgewählten Standorten des Fonds<br />
und deren nach Ansicht des Anbieters krisenres<strong>ist</strong>entes<br />
Marktsegment, verleihen dem regioFONDS Süddeutschland<br />
8 nachhaltig hohe <strong>Rendite</strong>chancen.<br />
Das Investitionsvolumen<br />
und die Finanzierung<br />
Das Investitionsvolumen des Fonds beläuft sich inklusive<br />
aller Nebenkosten auf E 33.464.150,00. Das<br />
Eigenkapital beträgt E 16.002.150,00 (47,82%), das<br />
Agio beträgt E 800.000,00 (2,39%) und das Fremdkapital<br />
E 16.662.000,00 (49,79%). Die Details hierzu<br />
sind in dem Prospektteil „Die Finanzierung im<br />
Überblick“ auf Seite 95 f. dargestellt.<br />
Die Beteiligungs- und Zahlungsbedingungen<br />
sowie die Ausschüttung<br />
Die Mindestzeichnungssumme (Mindestpflichteinlage)<br />
beläuft sich auf E 10.000,00 zuzüglich 5%<br />
Agio. Höhere Zeichnungssummen müssen durch<br />
1.000 restlos teilbar sein. Die Zeichnungssumme <strong>ist</strong><br />
wie folgt zur Zahlung fällig: Die Zeichnungssumme<br />
zuzüglich des kompletten Agios <strong>ist</strong> unverzüglich<br />
nach Zugang der schriftlichen Annahmeerklärung<br />
des Angebotes durch die Fondsgesellschaft auf das<br />
in der Beitrittserklärung (Zeichnungsschein) angegebene<br />
Treuhandkonto zu zahlen, spätestens jedoch<br />
zum Ersten des Folgemonats nach der Zeichnung.<br />
Die erfolgten Zahlungen auf das von der Sparkasse<br />
Erlangen als Mittelverwendungstreuhänder geführte<br />
Treuhandkonto, dienen mit Ausnahme des Agios<br />
ausschließlich zur Kapitalerhöhung der Fondsgesellschaft.<br />
Die Anleger erhalten dann ab dem Folgemonat<br />
der Einzahlung die prognostizierte Anfangsausschüttung<br />
in Höhe von 6,25% p. a. Die jährlichen<br />
prognostizierten Ausschüttungen (absolut und prozentual)<br />
sind dem Prospektteil „Einnahmen- und<br />
Ausgabenvorschau (Prognose)“ (Seite 98 ff.) zu<br />
entnehmen.<br />
1 Durchschnittliche Mietvertragslaufzeit gewichtet nach Mietfläche.<br />
11
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
12<br />
1. Risikoinvestment / maximales<br />
Risiko für den Anleger<br />
Bei der Beteiligung an einem geschlossenen<br />
Immobilienfonds handelt<br />
es sich um ein Investment, das<br />
mit dem Risiko eines wirtschaftlichen<br />
Totalverlustes behaftet <strong>ist</strong>. Das vor<strong>liegend</strong>e<br />
Beteiligungsangebot richtet<br />
sich daher nur an Personen, die ausreichende<br />
wirtschaftliche Erfahrung<br />
besitzen, um auch die Risiken dieses<br />
Investments erkennen zu können.<br />
Das den Anleger treffende maximale<br />
Risiko <strong>ist</strong> der vollständige Verlust des<br />
eingezahlten Kapitals und des Agios.<br />
Sollte ein Anleger den gezeichneten<br />
Anteil fremdfinanziert haben (z.B.<br />
durch Bankdarlehen), würde sich<br />
dieses Risiko um die Finanzierungskosten<br />
und Zinsen erhöhen. Je nach<br />
Umfang der finanzierten Beträge<br />
besteht dann das Risiko der Verwertung<br />
der Beteiligung und des<br />
übrigen Vermögens des Anlegers,<br />
was zu einer privaten Insolvenz des<br />
Anlegers führen kann. Bei vorzeitiger<br />
Kündigung dieser Fremdmittel<br />
durch den Anleger kann zudem eine<br />
Vorfälligkeitsentschädigung an das<br />
kreditgebende Institut zu entrichten<br />
sein. Nimmt der Anleger im Rahmen<br />
der Anlageentscheidung kostenpflichtig<br />
Dritte wie z.B. Steuerberater/Vermögensberater/Rechtsanwälte<br />
in Anspruch, erhöht sich das<br />
maximale Risiko um diese Kosten.<br />
Zudem kann die Lebensplanung des<br />
Anlegers negativ beeinflusst werden,<br />
wenn dieser einen Großteil seines<br />
Vermögens in diesen geschlossenen<br />
Immobilienfonds investiert und sich<br />
dieses Investment nicht wie vorgestellt<br />
entwickelt. Aufgrund der Beteiligung<br />
können unter Umständen<br />
private Grundstücksgeschäfte des<br />
Anlegers bzw. Veräußerungen von<br />
Beteiligungen an weiteren vermögensverwaltenden<br />
Grundstücksgesellschaften<br />
(rückwirkend) steuerpflichtig<br />
und damit das Vermögen<br />
des Anlegers belastet werden.<br />
Das Ergebnis eines Investments in<br />
die S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG (nachfolgend<br />
„Fondsgesellschaft“ genannt)<br />
<strong>ist</strong> von verschiedenen rechtlichen,<br />
wirtschaftlichen und steuerlichen<br />
Umständen abhängig. Diese können<br />
sich ändern, ohne dass die Änderungen<br />
im Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
voraussehbar gewesen<br />
sind. Um dem Anleger eine<br />
Beurteilung der Risiken des Investments<br />
auf der Grundlage des Erkenntnisstandes<br />
zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung zu ermöglichen,<br />
werden die wesentlichen tatsächlichen<br />
und rechtlichen Risiken<br />
nachfolgend dargestellt.<br />
2. Wirtschaftliche Entwicklung<br />
und Finanzkrise<br />
Der Wert eines geschlossenen Immobilienfonds<br />
und seine zukünftige<br />
Ertragslage hängen entscheidend<br />
von den zukünftigen wirtschaftlichen<br />
und rechtlichen Rahmenbedingungen<br />
in Deutschland sowie von<br />
der globalen wirtschaftlichen Entwicklung<br />
ab. Eine nachhaltige Verschlechterung<br />
dieser Rahmenbedingungen<br />
kann – ebenso wie bei allen<br />
Vermögensanlagen auf dem Kapitalmarkt<br />
– negative Auswirkungen<br />
auf das Investment haben, die im Extremfall<br />
zum Totalverlust des investierten<br />
Kapitals führen können.<br />
Die aktuelle, noch nicht vollständig<br />
überwundene sogenannte Finanzkrise<br />
beeinträchtigt die wirtschaftlichen<br />
und rechtlichen Rahmenbedingungen<br />
in Deutschland und in der ganzen<br />
Welt derzeit erheblich. Es besteht<br />
das Risiko, dass es zu einem Anhalten<br />
oder sogar zu einer noch stärkeren<br />
Ausweitung der Finanzkrise und<br />
damit zu einer weiteren Verschlechterung<br />
dieser Rahmenbedingungen<br />
kommt. Insbesondere kann es aufgrund<br />
der Auswirkungen der Finanzkrise<br />
zur Gefährdung des Vermögens<br />
der Fondsgesellschaft bei der Bank<br />
oder sogar zur Insolvenz der Fondsgesellschaft<br />
kommen. Des Weiteren<br />
kann es aufgrund der Auswirkungen<br />
der Finanzkrise zur Nichtdurchführung<br />
zugesagter Finanzierungen, insbesondere<br />
zur Nichtdurchführung<br />
oder Verteuerung von Darlehen, zur<br />
unvollständigen Platzierung oder<br />
Nichtdurchführung der Platzierung<br />
der geplanten Kapitalerhöhung sowie<br />
zu einer Gefährdung des bei<br />
den Banken verwahrten Fondsvermögens,<br />
zur Gefährdung der Bonität<br />
von Vertragspartnern der Fondsgesellschaft<br />
oder sogar zu deren Insolvenz<br />
kommen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen<br />
könnten insbesondere<br />
auf dem Kapitalmarkt eine<br />
strengere Regulierung erfahren, was<br />
u.a. zu einer Erschwerung der Investitionstätigkeit<br />
und einer Einschränkung<br />
der Vertriebs- und Finanzierungsmöglichkeiten<br />
führen könnte.<br />
Reali sieren sich einzelne oder mehrere<br />
dieser Risiken, kann dies negative<br />
Auswirkungen auf das Investment<br />
haben, und im Extremfall zum Totalverlust<br />
des investierten Kapitals führen.<br />
3. Finanzierung<br />
3.1 Eigenkapital<br />
Die Fondsgesellschaft wird in der<br />
Rechtsform einer Kommanditgesellschaft<br />
(GmbH & Co. KG) geführt.<br />
Das Fondskonzept basiert<br />
auf der Erhöhung des Eigenkapitals<br />
(genauer: des Kommandit
Süddeutschland 8<br />
kapitals) der Fondsgesellschaft um<br />
bis zu E 16.200.000,00 auf bis zu<br />
E 16.202.020,00.<br />
Die wirtschaftliche Kalkulation der<br />
Fondsgesellschaft geht davon aus,<br />
dass die gezeichneten Einlagen der<br />
Anleger fr<strong>ist</strong>gerecht und vollständig<br />
bezahlt werden. Ist dies nicht<br />
der Fall, kann dies zu geringeren<br />
Ausschüttungen führen.<br />
Sollte die Kapitalerhöhung nicht<br />
durchführbar sein, müsste die<br />
Fondsgesellschaft liquidiert werden,<br />
was zu einem Verlust eines bereits<br />
gezahlten Agios führen würde<br />
und darüber hinaus zu einem erheblichen<br />
oder vollständigen Verlust<br />
der Einlagen führen kann. Ein<br />
Anspruch des Anlegers auf Rückzahlung<br />
des von ihm gezahlten<br />
Agios sowie seines eingezahlten<br />
Kapitals besteht in diesem Fall<br />
nicht. Dem Anleger werden auch<br />
weitergehende Kosten oder Verluste<br />
– insbesondere etwaige Einbußen<br />
daraus, dass andere Anlagemöglichkeiten<br />
vom Anleger anstelle<br />
dieses Beteiligungsangebotes<br />
nicht verfolgt werden konnten<br />
– nicht erstattet.<br />
3.2 Fremdfinanzierung<br />
Für die langfr<strong>ist</strong>ige Fremdfinanzierung<br />
der Investitionen hat die Objektgesellschaft,<br />
die S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG,<br />
Bankdarlehen in Höhe von<br />
E 16.662.000,00 aufgenommen<br />
(„Erst finanzierung“). Für alle Darlehen<br />
gilt eine Zinsfestschreibung bis<br />
zum 31.05.2020. Werden die Darlehen<br />
nicht bis zum 01.06.2011 abgerufen,<br />
<strong>ist</strong> eine Bereitstellungsprovision<br />
von 0,35% p.m. auf den jeweils<br />
nicht in Anspruch genommenen Teil<br />
der Darlehenstranche und ein etwaiger<br />
weiterer nachgewiesener Schaden<br />
der finanzierenden Bank zu zahlen.<br />
Wird das Darlehen nicht binnen<br />
15 Monaten nach Unterzeichnung<br />
vollständig abgenommen,<br />
kann die finanzierende Bank das jeweilige<br />
Darlehen in Höhe des nicht<br />
in Anspruch genommenen Betrages<br />
kündigen. Wird das durch den<br />
Cross Currency Zinssicherungsswap<br />
gesicherte Darlehen i.H.v. insgesamt<br />
E 8.331.000,00 vor dem 31.05.2020<br />
zurückgeführt, <strong>ist</strong> pro nicht eingehaltenem<br />
Laufzeitjahr eine Exit-Fee<br />
in Höhe von 0,5% aus dem Restkapital<br />
zu zahlen. Eventuelle Verlustpositionen<br />
aus derivativen Finanzgeschäften<br />
und sonstige Schäden<br />
des finanzierenden Kreditinstitutes<br />
sind von der Objektgesellschaft zu<br />
übernehmen. Die Objektgesellschaft<br />
hat sich verpflichtet, keine weiteren<br />
Grundpfandrechte für andere Kreditinstitute<br />
zu bestellen und ohne Zustimmung<br />
der finanzierenden Bank,<br />
die nur aus wichtigem Grund verweigert<br />
werden kann, keine weiteren<br />
Kredite aufzunehmen.<br />
Kommt die Objektgesellschaft ihren<br />
ver traglichen Zahlungsverpflichtungen<br />
nicht nach, kann die finanzierende<br />
Bank das entsprechende Darlehen<br />
kündigen. Kann die Objektgesellschaft<br />
die vereinbarten Sicherheiten<br />
(insbesondere Eintragung einer<br />
Buchgrundschuld, wandelbar in<br />
eine Briefgrundschuld, mit sofortiger<br />
Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel<br />
bzgl. eines Teilbetrages<br />
i.H.v. 20% des Grundschuldbetrages,<br />
mindestens E 500.000,00, in<br />
die belasteten Grundstücke und das<br />
Vermögen der Objektgesellschaft,<br />
Abtretung der Mieteinnahmen und<br />
Ansprüche aus dem An- und etwaigen<br />
Verkaufsvertrag der Immobilien,<br />
aus Zinssicherungsgeschäften,<br />
bestimmter abzuschließender Versicherungen<br />
und den Verwalterverträgen,<br />
Verpfändung der Liquiditätsrücklage)<br />
oder die vereinbarten<br />
Covenants (Einhaltung bestimmter<br />
Verhältnisse der Schuldsaldos zum<br />
Marktwert und zum Anschaffungswert<br />
der jeweiligen Immobilie sowie<br />
des Kapitaldienstes zu den tatsächlichen<br />
Nettomieteinnahmen) und/<br />
oder Auflagen (insbesondere jährliche<br />
Vorlage von Gesellschaftsunterlagen,<br />
Mietaufstellungen, Grundbuchauszügen,<br />
Mietvertragsnachträgen<br />
und Nachweis der Einhaltung<br />
der Covenants), und/oder Auszahlungssvoraussetzungen<br />
(insbesondere<br />
Abnahmeprotokolle der Mieter<br />
ohne wesentliche Mängel, Nachweis<br />
der ersten ungekürzten Mietzahlung,<br />
keine Bau-/Kosten- oder Fertigstellungsrisiken<br />
der finanzierten Immobilien,<br />
Nachweis der Eigenmittel) nicht<br />
vorlegen/einhalten, und/oder liegen<br />
sonstige Umstände vor, die eine erhöhte<br />
Risikobewertung rechtfertigen,<br />
kann die finanzierende Bank<br />
bei nicht rechtzeitiger Beibringung<br />
des Versicherungsnachweises, des<br />
Beleihungswertgutachtens und der<br />
Grundschuld einen Ergänzungszinssatz<br />
in Höhe von 1% fordern, weitere<br />
Auszahlungen verweigern, die Bestellung<br />
und Verstärkung bankmäßiger<br />
Sicherheiten verlangen oder das<br />
entsprechende Darlehen außerordentlich<br />
kündigen und Schadenersatz,<br />
auch für Zins- und Währungssicherungsgeschäfte,<br />
verlangen.<br />
Sollte die Objektgesellschaft zur Zahlung<br />
von Schadenersatz, Bereitstellungsprovisionen<br />
und/oder Exit-Fees<br />
verpflichtet sein, könnte dies negative<br />
Auswirkungen auf die prognostizierte<br />
Liquiditäts- und Ertragssituation<br />
der Fondsgesellschaft haben<br />
und kann zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust des Wertes der<br />
Fondsanteile der Anleger führen.<br />
13
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
14<br />
Werden von der finanzierenden Bank<br />
Auszahlungen verweigert, muss<br />
die Objektgesellschaft eine andere<br />
Fremdfinanzierung aufnehmen.<br />
Kann die Objektgesellschaft keine<br />
ausreichenden weiteren Sicherheiten<br />
bestellen, kann die finanzierende<br />
Bank die Darlehen außerordentlich<br />
kündigen.<br />
Sollte die Objektgesellschaft die<br />
Fremdmittel im Falle der (vorzeitigen)<br />
Beendigung nicht in der vorgesehenen<br />
Weise zurückführen<br />
können, kann der grundpfandrechtlich<br />
gesicherte Kreditgeber die jeweils<br />
belastete Immobilie verwerten<br />
und die abgetretenen Mietforderungen<br />
einziehen. Eine Zwangsverwertung<br />
kann dazu führen, dass<br />
kein angemessener Verkaufspreis für<br />
die Immobilien erzielt werden kann;<br />
dies kann zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust der von der<br />
Fondsgesellschaft in die Objektgesellschaft<br />
gele<strong>ist</strong>eten Einlage bzw.<br />
des Gesellschafterdarlehens führen.<br />
Eine solche Zwangsverwertung<br />
wird gleichzeitig zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust des<br />
Wertes der Fondsanteile der Anleger<br />
führen.<br />
Zu welchen Konditionen eine weitere<br />
Finanzierung oder Anschlussfinanzierung<br />
abgeschlossen werden kann,<br />
<strong>ist</strong> zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
nicht vorhersehbar. Es besteht<br />
das Risiko, dass eine weitere Finanzierung<br />
oder Anschlussfinanzierung<br />
nicht oder nur zu schlechteren<br />
Konditionen beschafft werden kann.<br />
Zu welchen Konditionen nach Ablauf<br />
der ersten Zinsfestschreibungsfr<strong>ist</strong><br />
eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen<br />
werden kann, <strong>ist</strong> zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
nicht vorhersehbar. Es besteht das<br />
Risiko, dass eine Anschlussfinanzierung<br />
nur zu schlechteren Konditionen<br />
als die Erstfinanzierung beschafft<br />
werden kann bzw., dass die tatsächlichen<br />
Konditionen einer Anschlussfinanzierung<br />
von den durch den Anbieter<br />
prognostizierten Konditionen<br />
negativ abweichen. Ist eine weitere<br />
Finanzierung oder eine Anschlussfinanzierung<br />
nur unter Verschlechterung<br />
der Konditionen möglich, hätte<br />
dies negative Auswirkungen auf die<br />
prognostizierte Liquiditäts- und Ertragssituation<br />
der Fondsgesellschaft<br />
und kann zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust des Wertes der<br />
Fondsanteile der Anleger führen; <strong>ist</strong><br />
eine weitere Finanzierung oder eine<br />
Anschlussfinanzierung nicht möglich,<br />
kann dies zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust des Wertes der<br />
Fondsanteile der Anleger führen.<br />
3.3 Zins-Währungs-Swapgeschäft<br />
Die Objektgesellschaft nutzt zur Reduzierung<br />
der Zinsbelastung das im<br />
Vergleich zu den Zinsen im EURO-<br />
Währungsbereich niedrigere Zinsniveau<br />
im Bereich des Schweizer Franken<br />
(CHF) durch Abschluss von drei<br />
Cross-Currency-Zinssicherungsswaps.<br />
Mit diesen Geschäften wird die Objektgesellschaft<br />
wirtschaftlich so gestellt,<br />
als wenn statt einer Finanzierung<br />
im EURO-Währungsbereich eine<br />
Finanzierung im CHF-Währungsbereich<br />
aufgenommen worden wäre.<br />
Im Ergebnis zahlt die Objektgesellschaft<br />
CHF-Zinsen und vereinnahmt<br />
EURO-Zinsen.<br />
Da bei solchen Cross-Currency-Zinssicherungsswaps<br />
tatsächlich Währungen<br />
getauscht werden, ergibt<br />
sich in ihrer gesamten Höhe das Risiko,<br />
Währungsverluste zu erleiden.<br />
Dieses Risiko bezieht sich sowohl auf<br />
die laufenden Zinszahlungen als auch<br />
auf die zum Ende der Laufzeit fällige<br />
Tilgung des dem jeweiligen Swap zugrunde<br />
<strong>liegend</strong>en CHF-Darlehens.<br />
Sollte sich nach Ablauf der bis zum<br />
31.05.2020 vereinbarten Laufzeit des<br />
jeweiligen Swaps die Zinsdifferenz<br />
anders entwickeln als in der Kalkulation<br />
vorgesehen, kann sich dies negativ<br />
auf die in der Prognoserechnung<br />
berücksichtigten Erträge eines<br />
Anschluss-Swapgeschäftes auswirken<br />
und zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust des Wertes der<br />
Fondsanteile der Anleger führen. Stehen<br />
die prognostizierten Erträge aus<br />
dem jeweiligen Swap nicht zur Verfügung,<br />
so kann die Ausschüttung im<br />
Vergleich zur Prognoserechnung geringer<br />
ausfallen.<br />
Sollte durch Wechselkursänderungen<br />
der im Euro Gegenwert zur Tilgung<br />
erforderliche Rückzahlungsbetrag<br />
während der Darlehenslaufzeit jeweils<br />
zum 30.06. eines Jahres um 20%<br />
überschritten werden, <strong>ist</strong> die Objektgesellschaft<br />
verpflichtet, auf Verlangen<br />
der finanzierenden Bank in angemessener<br />
Fr<strong>ist</strong> einen der Überschreitung<br />
entsprechenden Betrag, nach Wahl<br />
der Bank in Fremd- oder Inlandswährung<br />
anzuschaffen. Dies könnte negative<br />
Auswirkungen auf die prognostizierte<br />
Liquiditäts- und Ertragssituation<br />
der Fondsgesellschaft haben und kann<br />
zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust des Wertes der Fondsanteile<br />
der Anleger führen.<br />
3.4 Eigenkapitalzwischenfinanzierung<br />
Um den Aufbau und die Einrichtung<br />
der Fonds- und der Objektgesellschaft<br />
frühzeitig zu ermöglichen, hat<br />
die Objektgesellschaft bis zur vollständigen<br />
Zeichnung aller Anteile und bis<br />
zum Eingang der Zeichnungsgelder<br />
das Eigenkapital durch verschiedene<br />
Kredite kurzfr<strong>ist</strong>ig, zum Teil mit varia-
Süddeutschland 8<br />
blem Zinssatz, zwischenfinanziert. Die<br />
Sicherheiten, Covenants und Auflagen<br />
der Bankenzwischenfinanzierung<br />
entsprechen im wesentlichen denen<br />
der Endfinanzierung. Die voraussichtlichen<br />
Zwischenfinanzierungskosten<br />
sind in der Prognoserechnung der<br />
Fondsgesellschaft berücksichtigt.<br />
Es besteht das Risiko, dass die Kosten<br />
für die Zwischenfinanzierung höher<br />
ausfallen als in der Prognoserechnung<br />
der Fondsgesellschaft vorgesehen.<br />
Sollte dies der Fall sein, könnte<br />
dies zu geringeren Ausschüttungen<br />
der Fondsgesellschaft führen.<br />
Kommt die Objektgesellschaft ihren<br />
vertraglichen Zahlungsverpflichtungen<br />
nicht nach oder verschlechtert<br />
sich ihre Bonität kann die finanzierende<br />
Bank das Darlehen kündigen.<br />
Zu welchen Konditionen dann eine<br />
Zwischenfinanzierung abgeschlossen<br />
werden kann, <strong>ist</strong> zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung nicht vorhersehbar.<br />
Es besteht dann das Risiko, dass<br />
eine Zwischenfinanzierung nicht oder<br />
nur zu schlechteren Konditionen beschafft<br />
werden kann. Ist eine andere<br />
Zwischenfinanzierung nur unter Verschlechterung<br />
der Konditionen möglich,<br />
hätte dies negative Auswirkungen<br />
auf die prognostizierte Liquiditäts-<br />
und Ertragssituation der Fondsgesellschaft<br />
und kann zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust des<br />
Wertes der Fondsanteile der Anleger<br />
führen; <strong>ist</strong> eine andere Zwischenfinanzierung<br />
nicht möglich, wird dies<br />
zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust des Wertes der Fondsanteile<br />
der Anleger führen.<br />
Sollte die Objektgesellschaft die<br />
Fremdmittel nicht in der vorgesehenen<br />
Weise zurückführen, können die<br />
Darlehensgeber, deren Ansprüche<br />
grundpfandrechtlich gesichert sind,<br />
die jeweils belastete Immobilie verwerten;<br />
Darlehensgeber, denen zur<br />
Sicherung ihrer Ansprüche Kommanditanteile<br />
an der Objektgesellschaft<br />
verpfändet wurden, können im Fall<br />
der nicht vertragsgemäßen Fremdmittelrückführung<br />
die Kommanditanteile<br />
verwerten. Eine solche Verwertung<br />
kann zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der von<br />
der Fondsgesellschaft in die Objektgesellschaft<br />
gele<strong>ist</strong>eten Einlage bzw.<br />
des Gesellschafterdarlehens führen.<br />
Gleichzeitig kann eine solche Verwertung<br />
zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust des Wertes der<br />
Fondsanteile der Anleger führen.<br />
3.5 Guthabenzinsen<br />
Für kalkulatorische Zwecke wurde in<br />
den Jahren 2010 und 2011 von einer<br />
Verzinsung der Guthaben in Höhe<br />
von 1% p.a. ausgegangen; ab dem<br />
Jahr 2012 wird eine durchgehende<br />
Verzinsung der Guthaben in Höhe<br />
von 2,5% p.a. unterstellt.<br />
Es besteht das Risiko, dass die tatsächlich<br />
erzielte Verzinsung niedriger<br />
ausfällt oder dass auf Grund von unvorhergesehenen<br />
Ereignissen die Höhe<br />
der zu verzinsenden Guthaben<br />
von den prognos tizierten Annahmen<br />
negativ abweicht. Sollte dies der Fall<br />
sein, könnte dies zu geringeren Ausschüttungen<br />
der Fondsgesellschaft<br />
führen.<br />
3.6 Honorare und Gebühren<br />
Durch die Auflage und die Verwaltung<br />
der Fondsgesellschaft werden<br />
Kosten in Gestalt von Honoraren<br />
und Gebühren verursacht, die von<br />
der Fondsgesellschaft zu tragen sind.<br />
Zusätzlich entstehen auf Ebene der<br />
Objektgesellschaft Kosten in Gestalt<br />
von Honoraren und Gebühren, die<br />
von der Objektgesellschaft zu tragen<br />
sind und damit auch die Fondsgesellschaft<br />
belasten.<br />
Die von der Fondsgesellschaft und/<br />
oder der Objektgesellschaft zu zahlenden<br />
Honorare und Gebühren mindern<br />
die <strong>Rendite</strong> einer Beteiligung an<br />
der Fondsgesellschaft. Ändern sich<br />
die Honorare und/oder Gebühren,<br />
kann dies zu einer verringerten Ausschüttung<br />
oder zu einem teilweisen<br />
Verlust der Einlage führen.<br />
3.7 Inflationsrate<br />
Die künftige Entwicklung der Inflationsrate<br />
hat Auswirkungen auf die<br />
Entwicklung der im Verkaufsprospekt<br />
prognostizierten Ausschüttungen.<br />
Die Bedeutung der Inflationsrate<br />
in den Prognoserechnungen<br />
von geschlossenen Immobi lienfonds<br />
ergibt sich daraus, dass die Mieten<br />
von Gewerbeimmobilien in der Regel<br />
an die Lebenshaltungskosten<br />
und damit mittelbar auch an die Inflation<br />
gekoppelt sind. Das bedeutet,<br />
dass bei vorhandener Infla tion<br />
auch die Mieten steigen. Die Jahresnettokaltmiete<br />
spielt ihrerseits eine<br />
entscheidende Rolle für die Wertentwicklung<br />
einer Immobilie.<br />
Der Einnahmen- und Ausgabenvorschau<br />
(Prognose) der Fondsgesellschaft<br />
liegt eine angenommene Inflationsrate<br />
von durchschnittlich<br />
2% p.a. für den gesamten Prognosezeitraum<br />
zugrunde. Sinkt die Inflation<br />
unter den angenommenen Wert,<br />
dann steigen die Mieten weniger<br />
stark als angenommen; damit steigt<br />
auch der Wert der Fondsimmobilien<br />
weniger stark als angenommen. Dies<br />
kann zu geringeren Ausschüttungen<br />
der Fondsgesellschaft führen.<br />
15
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
16<br />
4. Immobilienspezifische Risiken<br />
4.1 Projektierungs-, Genehmigungs-,<br />
Erstellungs- und Erwerbsrisiken<br />
Zwei der sieben Gewerbeimmobilien,<br />
in die die Objektgesellschaft investieren<br />
wird, befinden sich zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch im Bau und sind noch nicht fertig<br />
gestellt. Für sie besteht daher das<br />
jedem Immobilienprojekt anhaftende<br />
Projektierungsrisiko. Es <strong>ist</strong> möglich,<br />
dass Planabweichungen oder<br />
die Rücknahme, Änderung oder Verweigerung<br />
erforderlicher Genehmigungen<br />
zu einer Verzögerung oder<br />
Verhinderung der beabsichtigten Investitionen<br />
führen. Es besteht außerdem<br />
das Risiko, dass die zu errichtenden<br />
Gebäude nicht rechtzeitig oder<br />
nicht mangelfrei fertig gestellt werden.<br />
Zudem können sich z.B. zum<br />
Zeitpunkt der Pros pektaufstellung<br />
noch nicht erkannte Kontaminationen<br />
oder eine Belastung der Immobilien<br />
durch Immissionen zeigen, die<br />
bei der Planung nicht berücksichtigt<br />
wurden. Daraus könnten der Objektgesellschaft<br />
Ausgaben für eine erforderliche<br />
Mangelbeseitigung bzw.<br />
Dekontamination und/oder Mietausfälle<br />
entstehen.<br />
Die Objektgesellschaft hat über die<br />
für ihr Investitionsvorhaben erforderlichen<br />
Grundstücke und die hier auf<br />
zu erstellenden Immobilien bereits<br />
notariell beurkundete Kaufverträge<br />
mit Herstellungsverpflichtung abgeschlossen.<br />
Sollte es zur Rückabwicklung<br />
eines der Kaufverträge kommen,<br />
könnte die Objektgesellschaft die von<br />
ihr geplante Investition nicht durchführen.<br />
Dies könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
Ersatz- und/oder Mangelgewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
gegen die Kaufvertragspartner<br />
bzw. die Personen, die<br />
mit der Errichtung der jeweiligen Immobilie<br />
beauftragt sind, sind zum<br />
Teil der Höhe nach beschränkt. Die<br />
Verfolgung solcher Ansprüche stellt<br />
stets eine Belastung der Geschäftstätigkeit<br />
dar. Zudem besteht das Risiko,<br />
dass solche Ansprüche nicht<br />
durchsetzbar sind z.B. insbesondere<br />
wenn der verpflichtete Vertragspartner<br />
insolvent wird. Baumängel können<br />
sich im Übrigen auch noch später<br />
und nach Ablauf einer Mangelgewährle<strong>ist</strong>ungsfr<strong>ist</strong><br />
zeigen.<br />
Realisieren sich diese Risiken, sind die<br />
Fondsgesellschaft und damit auch<br />
die Anleger von den wirtschaftlichen<br />
Auswirkungen betroffen. Dies könnte<br />
zu einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar<br />
zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
4.1.1 Besondere Projektierungs-,<br />
Genehmigungs-, Erstellungs- und<br />
Erwerbsrisiken im Zusammenhang<br />
mit dem Fachmarktzentrum in<br />
Hammelburg<br />
Die für das auf dem Grundstück errichtete<br />
Fachmarktzentrum erlassene<br />
Genehmigung der Entwässerungsanlage<br />
sowie die Baugenehmigungen<br />
für die Werbeanlagen sind<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht bestandskräftig geworden.<br />
Sollten die Baugenehmigungen<br />
für die Werbeanlagen und/oder<br />
sollte die Genehmigung der Entwässerungsanlage<br />
– beispielsweise wegen<br />
Klageerhebung durch einen<br />
Nachbarn – nicht bestandskräftig<br />
werden, könnte das Fachmarktzentrum<br />
nicht wie beabsichtigt betrieben<br />
werden. Dies könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
4.1.2 Besondere Projektierungs-,<br />
Genehmigungs-, Erstellungs- und<br />
Erwerbsrisiken im Zusammenhang<br />
mit dem Nahversorgungszentrum<br />
in Hof<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Risiken<br />
könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
a) Auf dem Grundstück des Nahversorgungszentrums<br />
muss vom Verkäufer<br />
noch ein Kinderspielplatz<br />
erstellt werden. Kommt der Verkäufer<br />
seinen im Kaufvertrag mit<br />
der Objektgesellschaft eingegangenen<br />
Verpflichtungen zur Herstellung<br />
des Kinderspielplatzes<br />
nicht nach, besteht das Risiko,<br />
dass das Nahversorgungszentrum<br />
nicht wie in den Mietverträgen<br />
sowie der Baugenehmigung der<br />
Stadt Hof vorgesehen benutzt werden<br />
kann. Dann besteht das Risiko,<br />
dass die Objektgesellschaft gegenüber<br />
den Mietern zum Schadenersatz<br />
verpflichtet sein oder<br />
die Stadt Hof von der Objektgesellschaft<br />
die Herstellung verlangen<br />
könnte. Dadurch und wenn<br />
die Objektgesellschaft den Kinderspielplatz<br />
auf eigene Kosten erstellen<br />
lassen müsste, kann sich die Ertragslage<br />
der Fondsgesellschaft<br />
und ihrer Anleger verschlechtern.<br />
b) Es besteht die Gefahr, dass die<br />
Stadt Hof von dem ihr im Hinblick<br />
auf das Grundstück zustehenden<br />
gesetzlichen Vorkaufsrecht Ge
Süddeutschland 8<br />
brauch macht; in diesem Fall<br />
könnte der Objektgesellschaft das<br />
Grundstück nebst Nahversorgungszentrum<br />
nicht über eignet werden<br />
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages<br />
sind in diesem<br />
Fall beide Vertragsteile zum Rücktritt<br />
vom Kaufvertrag berechtigt;<br />
ein Anspruch auf Schadensersatz<br />
statt der Le<strong>ist</strong>ung oder Verzinsung<br />
bereits gele<strong>ist</strong>eter Kaufpre<strong>ist</strong>eile<br />
besteht in diesem Fall nicht. Die ihr<br />
für die wirtschaftliche, technische,<br />
rechtliche und steuerliche Due Diligence<br />
entstandenen Kosten kann<br />
die Objektgesellschaft im Fall des<br />
Rücktritts vom Verkäufer nicht in<br />
voller Höhe ersetzt verlangen.<br />
4.1.3 Besondere Projektierungs-,<br />
Genehmigungs-, Erstellungs- und Erwerbsrisiken<br />
im Zusammenhang mit<br />
dem Fachmarktzentrum in Kösching<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten<br />
Risiken könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttun gen<br />
oder sogar zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen:<br />
a) Es besteht die Gefahr, dass der<br />
Markt Kösching von dem ihm im<br />
Hinblick auf das Grundstückzustehenden<br />
gesetzlichen Vorkaufsrecht<br />
Gebrauch macht; in diesem Fall<br />
könnte der Objektgesellschaft das<br />
Grundstück nebst aufstehendem<br />
Fachmarktzentrum nicht übereignet<br />
werden. Nach den Regelungen<br />
des Grundstückskaufvertra ges<br />
sind in diesem Fall beide Vertragsteile<br />
zum Rücktritt vom Kaufvertrag<br />
berechtigt; ein Anspruch auf<br />
Schadensersatz statt der Le<strong>ist</strong>ung<br />
oder Verzinsung bereits gele<strong>ist</strong>eter<br />
Kaufpre<strong>ist</strong>eile besteht in diesem<br />
Fall nicht. Die ihr für die wirtschaftliche,<br />
technische, rechtliche und<br />
steuerliche Due Diligence entstandenen<br />
Kosten kann die Objektgesellschaft<br />
im Fall des Rücktritts vom<br />
Verkäufer nicht in voller Höhe ersetzt<br />
verlangen.<br />
b) Die vom Verkäufer des Fachmarktzentrums<br />
bei der Baubehörde eingereichten<br />
Tekturanträge für die<br />
Nutzungsänderung einer Ladeneinheit<br />
in einen Imbiss sowie für<br />
die Errichtung einer Verkaufsfläche<br />
von mindestens 390 m 2 für den<br />
Sonderpostenmarkt waren zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht verbeschieden. Sollte<br />
eine oder sollten beide Tekturen<br />
nicht erteilt werden und/oder sollten<br />
diese – beispielsweise wegen<br />
Klageerhebung durch einen Nachbarn<br />
– nicht bestandskräftig werden,<br />
könnte das Fachmarktzentrum<br />
nicht wie beabsichtigt betrieben<br />
werden. Dies könnte zu einer<br />
Verminderung der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem<br />
teilweisen oder vollständigen Verlust<br />
der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen führen.<br />
c) Zum Übergang der für die Entwässerung<br />
des Fachmarktzentrums bereits<br />
erteilten wasserrechtlichen Erlaubnis<br />
vom Verkäufer auf die Objektgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> die Zustimmung<br />
des Landratsamtes Eichstätt erforderlich.<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war diese noch<br />
nicht erteilt. Sollte die Zustimmung<br />
nicht erteilt werden, könnte das<br />
Fachmarktzentrum nicht wie beabsichtigt<br />
betrieben werden. Dies<br />
könnte zu einer Verminderung der<br />
geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
d) Im Rahmen der Erstellung des Fachmarktzentrums<br />
wurden auf dem<br />
Grundstück archäologische Befunde<br />
(Siedlungsbefund geringer<br />
bis mittlerer Dichte) zu Tage gebracht.<br />
Es besteht das Risiko, dass<br />
auch bei zukünftigen Baumaßnahmen<br />
auf dem Grundstück (insbesondere<br />
bei Erweiterungsmaßnahmen<br />
des errichteten Fachmarktzentrums)<br />
archäologische Funde<br />
aufgedeckt und dadurch die dann<br />
geplanten Baumaßnahmen verzögert,<br />
erschwert oder unmöglich<br />
werden. Dadurch können der Objektgesellschaft<br />
und damit auch<br />
der Fondsgesellschaft wirtschaftliche<br />
Nachteile entstehen.<br />
4.1.4 Besondere Projektierungs-,<br />
Genehmigungs-, Erstellungs- und<br />
Erwerbsrisiken im Zusammenhang<br />
mit dem REWE-Lebensmittelmarkt<br />
in Emmering<br />
Die für den auf dem Grundstück<br />
beabsichtigten Neubau des REWE-<br />
Lebensmittelmarktes erlassene 1.<br />
Tek tur zur Baugenehmigung sowie<br />
die Änderungsgenehmigung sind<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht bestandskräftig geworden;<br />
die für den Neubau erforderliche,<br />
bereits beantragte wasserrechtliche<br />
Erlaubnis zum Einleiten<br />
bzw. Versickern von Niederschlagswasser<br />
in Grund- und Oberflächengewässer<br />
sowie der nach der Baugenehmigung<br />
des Landratsamtes Fürstenfeldbruck<br />
vom 23.11.2009 geforderte<br />
Nachtragsbescheid hinsichtlich<br />
der Standsicherheit, der Feuerwiderstandsdauer<br />
und des Brandschutzes<br />
sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht erteilt worden.<br />
Sollte die wasserrechtliche Erlaubnis<br />
und/oder der Nachtragsbescheid<br />
nicht erteilt werden und/oder sollten<br />
diese, die 1. Tektur und/oder die<br />
Änderungsgenehmigung – beispiels<br />
17
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
18<br />
weise wegen Klageerhebung durch<br />
einen Nachbarn – nicht bestandskräftig<br />
werden, könnte der REWE-Lebensmittelmarkt<br />
nicht wie beabsichtigt<br />
errichtet werden. Dies könnte zu<br />
einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu einem<br />
teilweisen oder vollständigen Verlust<br />
der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen führen.<br />
4.1.5 Besondere Projektierungs-,<br />
Genehmigungs-, Erstellungs- und<br />
Erwerbsrisiken im Zusammenhang<br />
mit dem Fachmarktzentrum in Neckargemünd<br />
Es besteht das Risiko, dass die Stadt<br />
Neckargemünd von dem ihr im Hinblick<br />
auf das Grundstück zustehenden<br />
gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch<br />
macht; in diesem Fall könnte<br />
der Objektgesellschaft das Grundstück<br />
nebst Immobilien nicht übereignet<br />
werden und sie könnte darüber<br />
hinaus nicht alle ihr im Zusammenhang<br />
mit der Prüfung der Immobilien<br />
und/oder der Beurkundung<br />
entstandenen Kosten vom<br />
Verkäufer ersetzt verlangen. Nach<br />
den Regelungen des Grundstückskaufvertrages<br />
sind in diesem Fall<br />
beide Vertragsteile zum Rücktritt<br />
vom Kaufvertrag berechtigt; ein<br />
Anspruch auf Schadensersatz statt<br />
der Le<strong>ist</strong>ung oder Verzinsung bereits<br />
gele<strong>ist</strong>eter Kaufpre<strong>ist</strong>eile besteht<br />
in diesem Fall nicht. Die Realisierung<br />
des vorgenannten Risikos<br />
könnte zu einer Verminderung der<br />
geplanten Ausschüttungen oder sogar<br />
zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
4.2 Kaufvertragsabwicklungs-/<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsrisiken<br />
Für alle sieben Gewerbeimmobilien,<br />
in die die Objektgesellschaft investieren<br />
wird, hat die Objektgesellschaft<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
bereits jeweils einen notariell<br />
beurkundeten Kaufvertrag mit dem<br />
jeweiligen Grundstückseigentümer<br />
geschlossen.<br />
Erfüllen Vertragsparteien ihre vertraglichen<br />
Pflichten nicht, können der<br />
Objektgesellschaft und damit auch<br />
der Fondsgesellschaft wirtschaftliche<br />
Nachteile entstehen. Zudem könnte<br />
die Objektgesellschaft bzw. die<br />
Fondsgesellschaft durch die dann erforderlichen<br />
gerichtlichen und außergerichtlichen<br />
Auseinandersetzungen<br />
belastet werden. Dies würde die<br />
wirtschaftliche Situation der Objektgesellschaft<br />
sowie der Fondsgesellschaft<br />
und die Rentabilität einer Anlage<br />
in die Fondsgesellschaft nachteilig<br />
beeinflussen und könnte zu einem<br />
teilweisen oder vollständigen Verlust<br />
der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen führen.<br />
Selbst im Falle eines Obsiegens der<br />
Objektgesellschaft bzw. der Fondsgesellschaft<br />
besteht das Risiko, dass<br />
Berufs- und sonstige Haftpflichtversicherer<br />
von Vertragspartnern einen<br />
Schaden der Objektgesellschaft oder<br />
der Fondsgesellschaft nicht abdecken<br />
und/oder dass die persönliche Inanspruchnahme<br />
eines Vertragspartners<br />
ohne Erfolg bleibt.<br />
4.2.1 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährle<strong>ist</strong>ungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
Fachmarktzentrum in Sasbach am<br />
Kaiserstuhl<br />
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages,<br />
mit dem die<br />
Objektgesellschaft das aus einem<br />
als Lebensmitteldiscounter nebst<br />
Backshop genutzten Gebäude sowie<br />
einem weiteren, als Drogerieund<br />
Textildiscounter genutzten Gebäude<br />
bestehende Fachmarktzentrum<br />
in Sasbach von der INWO Bau<br />
GmbH gekauft hat, <strong>ist</strong> die Haftung<br />
des Verkäufers für evtl. Sachmängel<br />
des Kaufgegenstandes gegenüber<br />
der gesetzlichen Sachmängelgewährle<strong>ist</strong>ungsregelung<br />
der §§ 433<br />
ff. BGB eingeschränkt. Kann sich die<br />
Objektgesellschaft bei Auftreten eines<br />
Sachmangels nicht vollumfänglich<br />
am Verkäufer schadlos halten,<br />
können der Objektgesellschaft und<br />
damit auch der Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftliche Nachteile entstehen;<br />
das könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
4.2.2 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährle<strong>ist</strong>ungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem REWE-<br />
Lebensmittelmarkt in Rülzheim<br />
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages,<br />
mit dem die<br />
Objektgesellschaft den REWE- Lebensmittelmarkt<br />
in Rülzheim von<br />
der INWO Projektgesellschaft Gamma<br />
GmbH gekauft hat, <strong>ist</strong> die Haftung<br />
des Verkäufers für evtl. Sachmängel<br />
des Kaufgegenstandes gegenüber<br />
der gesetzlichen Sachmängelgewährle<strong>ist</strong>ungsregelung<br />
der §§<br />
433 ff. BGB eingeschränkt. Kann sich<br />
die Objektgesellschaft bei Auftreten<br />
eines Sachmangels nicht vollumfänglich<br />
am Verkäufer schadlos halten,<br />
können der Objektgesellschaft<br />
und damit auch der Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftliche Nachteile entstehen;<br />
dies könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.
Süddeutschland 8<br />
4.2.3 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährle<strong>ist</strong>ungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
Fachmarktzentrum in Hammelburg<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten<br />
Risiken könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen:<br />
a) Nach der im Rahmen des Genehmigungsverfahrens<br />
für die<br />
Grundstücksentwässerungsanlage<br />
des Fachmarktzentrums abgegebenen<br />
Stellungnahme des Abwasserzweckverbandes<br />
Thulba-<br />
Saale vom 09.03.2010 plant die<br />
Stadt Hammelburg eine Kanalerneuerung<br />
in der <strong>nahe</strong> des Fachmarktzentrums<br />
gelegenen Friedhofstraße.<br />
Das auf dem Grundstück<br />
des Fachmarktzentrums anfallende<br />
Abwasser, insbesondere<br />
das Oberflächen-/Regenwasser,<br />
wird in den in der Friedhofstraße<br />
verlegten Kanal eingeleitet. Die<br />
im Rahmen der Kanalerneuerung<br />
evtl. entstehenden Kosten könnten<br />
von der Stadt Hammelburg auf die<br />
Anlieger und damit auch auf die<br />
Objektgesellschaft als zukünftiger<br />
Eigentümer des Fachmarktzentrums<br />
umgelegt werden. Für den<br />
Fall, dass der Verkäufer und/oder<br />
die BWB GmbH entgegen den Regelungen<br />
des Grundstückskaufvertrages,<br />
mit dem die Objektgesellschaft<br />
das Fachmarktzentrum<br />
in Hammelburg gekauft hat, die<br />
Objektgesellschaft nicht von den<br />
entsprechenden Kosten fre<strong>ist</strong>ellen,<br />
können der Objektgesellschaft<br />
und damit auch der Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftliche Nachteile<br />
entstehen; dadurch kann sich die<br />
Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
und ihrer Anleger verschlechtern.<br />
b) Das mit dem Fachmarktzentrum<br />
bebaute Flurstück 837 wird zugunsten<br />
des jeweiligen Eigentümers<br />
des benachbarten Flurstücks<br />
777 mit einem Grenzbebauungsrecht<br />
belastet. Außerdem bestehen<br />
zugunsten des jeweiligen Eigentümers<br />
des Flurstücks 777 ein<br />
Geh- und Fahrt-, sowie ein Stromleitungsrecht.<br />
Aufgrund der vorgenannten<br />
Rechte besteht das Risiko,<br />
dass die Objektgesellschaft in der<br />
zukünftigen Nutzung des Grundstücks<br />
eingeschränkt <strong>ist</strong>, insbesondere<br />
die aufstehenden Bauwerke<br />
nicht bei Bedarf erweitern könnte.<br />
c) Die Objektgesellschaft kann vom<br />
Kaufvertrag zurücktreten, wenn<br />
die Kaufpreisfälligkeit nicht bis zu<br />
einem im Kaufvertrag bestimmten<br />
Zeitpunkt eingetreten <strong>ist</strong>. Sollte der<br />
Grundstückskaufvertrag aufgrund<br />
Rücktritts rückabgewickelt werden,<br />
könnte der Objektgesellschaft das<br />
Grundstück nebst Fachmarktzentrum<br />
nicht übereignet werden und<br />
darüber hinaus könnte sie nicht alle<br />
ihr im Zusammenhang mit der Prüfung<br />
des Fachmarktzentrums und/<br />
oder der Beurkundung bzw. Rückabwicklung<br />
entstandenen Kosten<br />
vom Verkäufer ersetzt verlangen.<br />
4.2.4 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährle<strong>ist</strong>ungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem Nahversorgungszentrum<br />
in Hof<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Risiken<br />
könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
a) Verkäufer und Objektgesellschaft<br />
können jeweils vom Kaufvertrag<br />
zurücktreten, wenn ein öffentlich-rechtliches<br />
Vorkaufsrecht ausgeübt<br />
wird. Die Objektgesellschaft<br />
kann darüber hinaus vom Kaufvertrag<br />
zurücktreten, wenn die Kaufpreisfälligkeit<br />
nicht bis zu einem<br />
im Kaufvertrag bestimmten Zeitpunkt<br />
eingetreten <strong>ist</strong>. Sollte der<br />
Grundstückskaufvertrag aufgrund<br />
Rücktritts einer der Parteien rückabgewickelt<br />
werden, könnte der<br />
Objektgesellschaft das Grundstück<br />
nebst Nahversorgungszentrum<br />
nicht übereignet werden und darüber<br />
hinaus könnte sie nicht alle<br />
ihr im Zusammenhang mit der<br />
Prüfung des Nahversorgungszentrums<br />
und/oder der Beurkundung<br />
bzw. Rückabwicklung entstandenen<br />
Kosten vom Verkäufer ersetzt<br />
verlangen.<br />
b) Das mit dem Nahversorgungszentrum<br />
bebaute Grundstück <strong>ist</strong><br />
zugunsten des jeweiligen Eigentümers<br />
des benachbarten Flurstücks<br />
2039/6 sowie zugunsten<br />
des jeweiligen Eigentümers der<br />
benachbarten Flurstücke 2399/5<br />
und 2399/6 jeweils mit einem<br />
Geh- und Fahrtrecht belastet.<br />
Aufgrund dieser Geh- und Fahrtrechte<br />
besteht das Risiko, dass<br />
die Objektgesellschaft in der zukünftigen<br />
Nutzung des Grundstücks<br />
eingeschränkt <strong>ist</strong>, insbesondere<br />
das aufstehende Nahversorgungszentrum<br />
nicht bei<br />
Bedarf erweitern könnte.<br />
4.2.5 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährle<strong>ist</strong>ungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem Fachmarktzentrum<br />
in Kösching<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Ri<br />
19
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
20<br />
siken könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
a) Verkäufer und Objektgesellschaft<br />
können jeweils vom Kaufvertrag<br />
zurücktreten, wenn ein öffentlichrechtliches<br />
Vorkaufsrecht ausgeübt<br />
wird. Die Objektgesellschaft<br />
kann darüber hinaus vom Kaufvertrag<br />
zurücktreten, wenn eine<br />
für den Kaufvertrag erforderliche,<br />
vom Notar einzuholende<br />
Genehmigung verweigert/nur<br />
unter einer Auflage erteilt wird.<br />
Des Weiteren kann die Objektge <br />
sellschaft vom Kaufver trag zurücktreten,<br />
wenn die Kauf preisfälligkeit<br />
nicht bis zum 31.10.2010<br />
eingetreten <strong>ist</strong>. In diesem Fall <strong>ist</strong><br />
der Verkäufer berechtigt, den<br />
Rücktritt gegen Übergabe einer<br />
die Kaufpreisvorauszahlung absichernden<br />
unwiderruflichen, unbefr<strong>ist</strong>eten,<br />
selbstschuldnerischen<br />
Bürgschaft einer deutschen Sparkasse,<br />
Volksbank Raiffeisenbank<br />
oder Großbank abzuwenden.<br />
Sollte der Grundstückskaufvertrag<br />
aufgrund Rücktritts einer der<br />
Parteien rückabgewickelt werden,<br />
könnte der Objektgesellschaft<br />
das Grundstück nebst Fachmarktzentrum<br />
nicht übereignet werden<br />
und darüber hinaus könnte sie<br />
nicht alle ihr im Zusammenhang<br />
mit der Prüfung des Fachmarktzentrums<br />
und/oder der Beurkundung<br />
bzw. Rückabwicklung entstandenen<br />
Kosten vom Verkäufer<br />
ersetzt verlangen.<br />
b) Die südlich des Fachmarktzentrums<br />
<strong>liegend</strong>en Grundstücke<br />
waren zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht erschlossen.<br />
Es besteht das Risiko,<br />
dass die im Rahmen einer zukünftigen<br />
Erschließung evtl. entstehenden<br />
Kosten vom Markt Kösching<br />
auf die Anlieger und damit<br />
auch auf die Objektgesellschaft als<br />
zukünftiger Eigentümer des Fachmarktzentrums<br />
umgelegt werden.<br />
Für den Fall, dass der Verkäufer<br />
die Objektgesellschaft nicht<br />
von den entsprechenden Kosten<br />
fre<strong>ist</strong>ellt, können der Objektgesellschaft<br />
und damit auch der Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftliche Nachteile<br />
entstehen; das könnte zu einer<br />
Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu einem<br />
teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
c) Nach den Auflagen der für das<br />
Fachmarktzentrum erteilten Baugenehmigungen<br />
dürfen beim Betrieb<br />
des Fachmarktzentrums bestimmte<br />
Schallpegel nicht überschritten<br />
werden. Das Landratsamt<br />
Eichstätt hat sich in den<br />
Baugenehmigungen ausdrücklich<br />
vorbehalten, die schalltechnischen<br />
Vorgaben durch eine Immissionsmessung<br />
eines Sachverständigen<br />
überprüfen zu lassen. Sollten die<br />
Schallpegel überschritten werden,<br />
besteht das Risiko, dass das<br />
Landratsamt Eichstätt von der<br />
Objektgesellschaft als zukünftigem<br />
Eigentümer des Fachmarktzentrums<br />
bauliche Schalls chutzmaßnahmen<br />
verlangt. Nach den<br />
Regelungen des Grundstückskaufvertrages<br />
könnte die Objektgesellschaft<br />
die dadurch entstehenden<br />
Kosten nicht alle vom Verkäufer<br />
ersetzt verlangen. Dies könnte zu<br />
einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu<br />
einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
d) In Kösching hat der Bau der<br />
Orts umgehung Lenting-Kösching<br />
be gonnen. Es besteht das Risiko,<br />
dass in diesem Zusammenhang<br />
auch Baumaßnahmen an der am<br />
Fachmarktzentrum vorbeiführenden<br />
Ingolstädter Straße durchgeführt<br />
und die dadurch evtl. entstehenden<br />
Kosten auf die Anlieger<br />
und damit auch auf die Objektgesellschaft<br />
als zukünftiger Eigentümer<br />
des Fachmarktzentrums umgelegt<br />
werden. Das könnte zu einer<br />
Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu einem<br />
teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
4.2.6 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährle<strong>ist</strong>ungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem REWE-<br />
Lebensmittelmarkt in Emmering<br />
Die Objektgesellschaft kann vom<br />
Kaufvertrag zurücktreten, wenn<br />
die Kaufpreisfälligkeit nicht bis zu<br />
einem im Kaufvertrag bestimmten<br />
Zeitpunkt eingetreten <strong>ist</strong> und/<br />
oder wenn eine für den Kaufvertrag<br />
erforderliche, vom Notar einzuholende<br />
Genehmigung verweigert/nur<br />
unter einer Auflage erteilt<br />
wird. Sollte der Grundstückskaufvertrag<br />
aufgrund Rücktritts rückabgewickelt<br />
werden, dann könnten<br />
der Objektgesellschaft die Grundstücke<br />
nebst Immobilie nicht übereignet<br />
werden und darüber hinaus<br />
könnte die Objektgesellschaft nicht<br />
alle ihr im Zusammenhang mit<br />
der Prüfung der Immobilie und/<br />
oder der Beurkundung bzw. Rückabwicklung<br />
entstandenen Kosten<br />
vom Verkäufer ersetzt verlangen.<br />
Das könnte zu einer Verminde
Süddeutschland 8<br />
rung der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
4.2.7 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährle<strong>ist</strong>ungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem Fachmarktzentrum<br />
in Neckargemünd<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Risiken<br />
könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
a) Die Rechtswirksamkeit des Grundstückskaufvertrages,<br />
mit dem die<br />
Objektgesellschaft das zur Bebauung<br />
mit einem Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt<br />
und einem<br />
dm-Drogeriemarkt vorgesehene<br />
Grundstück in Neckargemünd von<br />
der INWO Projektgesellschaft<br />
Beta GmbH gekauft hat, steht unter<br />
der aufschiebenden Bedingung,<br />
dass die Baugenehmigung/en für<br />
die Errichtung und Nutzung des<br />
Kaufgegenstandes nebst etwaiger<br />
genehmigungspflichtiger Werbeanlagen<br />
der Mie ter bestandskräftig<br />
<strong>ist</strong>/sind, die die Errichtung und die<br />
in den Mietverträgen vorgesehene<br />
Nutzung des Kaufgegenstandes<br />
uneingeschränkt erlaubt/erlauben.<br />
Die vorgenannte Bedingung <strong>ist</strong><br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht eingetreten.<br />
Kann der Verkäufer den Eintritt<br />
der aufschiebenden Bedingung<br />
nicht bis zum Ablauf des<br />
30.07.2010 nachweisen, kann die<br />
Objektgesellschaft und auch der<br />
Verkäufer für die Parteien bindend<br />
den endgültigen Ausfall dieser<br />
Bedingung erklären; in diesem<br />
Fall <strong>ist</strong> der Kaufvertrag endgültig<br />
unwirksam. Ist der Ausfall<br />
nicht bis spätestens 31.10.2010 erklärt,<br />
gilt die aufschiebende Bedingung<br />
jedoch unabhängig von<br />
ihrem tatsächlichen Eintritt/Ausfall<br />
als endgültig eingetreten.<br />
Sollte der Grundstückskaufvertrag<br />
aufgrund Nichteintritts der Bedingung<br />
nicht rechtswirksam werden,<br />
dann könnte die Objektgesellschaft<br />
das Grundstück nebst Immobilien<br />
nicht erwerben und darüber<br />
hinaus nicht alle ihr im Zusammenhang<br />
mit der Prüfung der Immobilien<br />
und/oder der Beurkundung<br />
entstandenen Kosten vom Verkäufer<br />
ersetzt verlangen.<br />
b) Sollte die Fertigstellung der Immobilien<br />
und/oder die Übergabe<br />
an die Mieter nicht oder später<br />
als von der Objektgesellschaft<br />
vorgesehen erfolgen, könnte die<br />
Objektgesellschaft vom Verkäufer<br />
nicht jeden ihr evtl. entstehenden<br />
Schaden ersetzt verlangen: Im<br />
Kaufvertrag <strong>ist</strong> vereinbart, dass die<br />
Herstellung des Kaufgegenstandes<br />
sowie die Übergabe an die Mieter<br />
abgeschlossen sind bis spätestens<br />
01.02.2011 und Mietzahlungsbeginn<br />
des jeweiligen Mieters spätestens<br />
der 15.02.2011 <strong>ist</strong>. Bei Überschreitung<br />
von mindestens einem<br />
der genannten Termine hat der<br />
Verkäufer nur sämtliche von den<br />
Mietern geltend gemachten Ansprüche<br />
aus verspätetem Mietbeginn<br />
zu tragen. Weitergehende<br />
Ansprüche der Objektgesellschaft<br />
mit Ausnahme einer Kaufpreisreduzierung<br />
wurden kaufvertraglich<br />
ausdrücklich ausgeschlossen.<br />
c) Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages<br />
<strong>ist</strong> die Haftung<br />
des Verkäufers für evtl. Sachmängel<br />
des Kaufgegenstandes gegenüber<br />
der gesetzlichen Sachmängelgewährle<strong>ist</strong>ungsregelung<br />
der §§ 631<br />
ff. BGB eingeschränkt. Kann sich<br />
die Objektgesellschaft bei Auftreten<br />
eines Sachmangels nicht vollumfänglich<br />
am Verkäufer schadlos<br />
halten, können der Objektgesellschaft<br />
und damit auch der Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftliche Nachteile<br />
entstehen; dadurch kann<br />
sich die Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
und ihrer Anleger verschlechtern.<br />
d) Verkäufer und Objektgesellschaft<br />
können jeweils vom Kaufvertrag<br />
zurücktreten, wenn ein öffentlichrechtliches<br />
Vorkaufsrecht ausgeübt<br />
wird. Die Objektgesellschaft<br />
kann darüber hinaus vom Kaufvertrag<br />
zurücktreten, wenn die Kaufpreisfälligkeit<br />
nicht bis zu einem im<br />
Kaufvertrag bestimmten Zeitpunkt<br />
eingetreten <strong>ist</strong> und/oder wenn eine<br />
für den Kaufvertrag erforderliche,<br />
vom Notar einzuholende Genehmigung<br />
verweigert/nur unter<br />
einer Auflage erteilt wird. Der Verkäufer<br />
kann vom Kaufvertrag zurücktreten,<br />
wenn der im Kaufvertrag<br />
genannte, für die Fälligkeit des<br />
Kaufpreises erforderliche Mietvertragsnachtrag<br />
mit dem Mieter Lidl<br />
Vertriebs-GmbH & Co. KG nicht<br />
bis zum 30.08.2010 abgeschlossen<br />
<strong>ist</strong> und/oder die Bauarbeiten nach<br />
Baubeginn aufgrund behördlicher<br />
oder gerichtlicher Auflagen bzw.<br />
Verfügungen nicht fortgeführt werden<br />
können und der Kaufgegenstand<br />
deshalb bis zum 30.06.2011<br />
nicht fertig gestellt und den Mietern<br />
übergeben werden kann.<br />
Sollte der Grundstückskaufvertrag<br />
aufgrund Rücktritt einer der Parteien<br />
rückabgewickelt werden, dann<br />
könnte der Objektgesellschaft das<br />
21
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
22<br />
Grundstück nebst Immobilien<br />
nicht übereignet werden und darüber<br />
hinaus könnte die Objektgesellschaft<br />
nicht alle ihr im Zusammenhang<br />
mit der Prüfung der Immobilien<br />
und/oder der Beurkundung<br />
bzw. Rückabwicklung entstandenen<br />
Kosten vom Verkäufer<br />
ersetzt verlangen.<br />
e) Den derzeit bestehenden Mietvertrag<br />
mit der Lidl Vertriebs-GmbH<br />
& Co. KG hat nicht der Verkäufer,<br />
sondern die INWO Projektgesellschaft<br />
Delta GmbH als Vermieter<br />
abgeschlossen. Ein wirksamer<br />
Übergang der Rechte und Pflichten<br />
aus dem Mietverhältnis auf<br />
den Verkäufer <strong>ist</strong> zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung nicht erfolgt.<br />
Sollte eine Übertragung des<br />
Mietverhältnisses auf Seiten des<br />
Vermieters von der INWO Projektgesellschaft<br />
Delta GmbH auf den<br />
Verkäufer nicht mittels eines Mietvertragsnachtrages<br />
erfolgen, dann<br />
würde die Objektgesellschaft zum<br />
Übergangszeitpunkt / Besitzübergang<br />
im Sinne des Kaufvertrages<br />
nicht in alle Rechte und Pflichten<br />
aus dem Mietvertrag mit der Lidl<br />
Vertriebs-GmbH & Co. KG als neuer<br />
Vermieter eintreten. Die Realisierung<br />
dieses Risikos könnte zu Mietausfällen<br />
bei der Objektgesellschaft<br />
führen, wodurch sich auch die Ertragslage<br />
der Fondsgesellschaft<br />
und ihrer Anleger verschlechtern<br />
könnte.<br />
f) Auf einer Teilfläche des Kauf grundstücks<br />
wurde ein mobiles Heizwerk<br />
errichtet, das u.a. auch der Versorgung<br />
der um<strong>liegend</strong>en Grundstücke<br />
dient. Nach den kauf vertraglichen<br />
Regelungen hat die Objektgesellschaft<br />
das Aufstellen und<br />
Betreiben des Heizwerks zu dulden<br />
bis das endgültige Heizwerk an<br />
anderer Stelle außerhalb des Kaufgrundstücks<br />
in Betrieb gegangen<br />
<strong>ist</strong>, längstens jedoch bis zum<br />
31.12.2012. Aufgrund der Duldungsverpflichtung<br />
besteht das Risiko,<br />
dass die Objektgesellschaft<br />
bis zur Entfernung des Heizwerkes<br />
in der zukünftigen Nutzung des<br />
Grundstücks eingeschränkt <strong>ist</strong>, insbesondere<br />
die dann aufstehenden<br />
Bauwerke nicht bei Bedarf erweitern<br />
könnte.<br />
4.3 Instandhaltung<br />
Für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen<br />
<strong>ist</strong> in der Einnahmenund<br />
Ausgabenvorschau (Prognose)<br />
eine entsprechende Rücklagenbildung<br />
vorgesehen. Fallen Instandhaltungs-<br />
und Reparaturkosten höher als<br />
prognostiziert an, kann dies die Ertragssituation<br />
oder die Liquidität der<br />
Objektgesellschaft und damit auch<br />
der Fondsgesellschaft verschlechtern.<br />
Es besteht das Risiko, dass auf<br />
Grund unvorhergesehener Ereignisse<br />
bzw. auf Grund einer mangelhaften<br />
Instandhaltung durch den jeweiligen<br />
Mieter erhöhte Aufwendungen<br />
auf der Objektgesellschaft als Vermieter<br />
lasten, die die Wirtschaftlichkeit<br />
der jeweiligen Immobilie beeinträchtigen.<br />
Dies könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen oder<br />
voll ständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
4.4 Vermietung<br />
Die bereits geschlossenen Mietverträge<br />
enthalten jeweils Wertsicherungsklauseln.<br />
Die Wertsicherungsklauseln<br />
basieren auf der Änderung<br />
bestimmter Lebenshaltungskostenindizes.<br />
Sollten diese Indizes nicht wie<br />
angenommen jährlich um 2% steigen,<br />
so können sich bei niedrigerer<br />
Steigerung verringerte Einnahmen<br />
für die Objektgesellschaft und damit<br />
auch die Fondsgesellschaft ergeben.<br />
Dies könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen Verlust der<br />
gele<strong>ist</strong>eten Einlagen führen.<br />
Die Erzielung der Mieteinnahmen in<br />
dem vorgesehenen Umfang <strong>ist</strong> für<br />
den Erfolg der Beteiligung entscheidend.<br />
Es besteht das Risiko, dass sich<br />
die Handelsumfelder um die jeweiligen<br />
Immobilien und/oder die wirtschaftlichen<br />
Verhältnisse einzelner<br />
Mieter zukünftig verschlechtern, was<br />
Einfluss auf die Erfüllung ihrer mietvertraglichen<br />
Verpflichtungen (insbesondere<br />
der Pflicht zur Mietzahlung)<br />
haben und zu einer Beendigung eines<br />
Mietverhältnisses führen könnte.<br />
Ein Ausfall insbesondere eines Hauptmieters<br />
könnte negative Auswirkungen<br />
auf die Attraktivität des jeweiligen<br />
Standortes haben und dauerhaft<br />
die Vermietbarkeit einer der Immobilien<br />
zu den kalkulierten Mieten gefährden.<br />
Es besteht außerdem das Risiko,<br />
dass Mieter sich nicht mietvertragskonform<br />
verhalten oder dass es zwischen<br />
Vermieter und jeweiligen Mieter<br />
zu Streitigkeiten über die Auslegung<br />
von mietvertraglichen Regelungen<br />
kommt. Dadurch können der<br />
Objektgesellschaft und damit auch<br />
der Fondsgesellschaft wirtschaftliche<br />
Nachteile entstehen. Zudem könnte<br />
die Objektgesellschaft bzw. die<br />
Fondsgesellschaft durch die dann erforderlichen<br />
gerichtlichen und außergerichtlichen<br />
Auseinandersetzungen<br />
belastet werden. Dies könnte zu<br />
einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu einem<br />
teilweisen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.
Süddeutschland 8<br />
Neben dem Ausfall eines Mieters besteht<br />
das Risiko, dass ein Hauptmieter<br />
sein Mietobjekt nicht dauerhaft<br />
in der vorgesehenen Funktion nutzt.<br />
Die weit überwiegende Mehrheit<br />
der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, ihr Mietobjekt<br />
unterzuvermieten, ohne dass diese<br />
Untervermietung der Zustimmung<br />
des Vermieters bedarf (bzw. kann die<br />
Untersagung der Untervermietung<br />
durch den Vermieter nur aus wichtigem<br />
Grund versagt werden). Ein<br />
Kündigungsrecht des Vermieters <strong>ist</strong> in<br />
diesen Mietverträgen weder für den<br />
Fall der Nichtnutzung noch für den<br />
Fall der Untervermietung vorgesehen,<br />
so dass der Vermieter – die Erfüllung<br />
der mietvertraglichen Verpflichtungen<br />
der Mieterseite vorausgesetzt<br />
– die Verfügungsgewalt und die damit<br />
verbundene Gestaltungsmöglichkeit<br />
nicht wiedererlangen kann. Den<br />
Mietern stünde es darüber hinaus<br />
frei, in unmittelbarer Nähe der Immobilien<br />
eine konkurrierende Immobilie<br />
zu errichten und zu betreiben.<br />
Damit würde die Werthaltigkeit der<br />
Fondsimmobilien unter Umständen<br />
nachhaltig gemindert und die Fondsgesellschaft<br />
wäre nicht mehr in der<br />
Lage, die prognostizierten Erträge zu<br />
erwirtschaften.<br />
In den me<strong>ist</strong>en Mietverträgen <strong>ist</strong> die<br />
Möglichkeit einer Vertragsverlängerung<br />
vereinbart worden. Es besteht<br />
das Risiko, dass der Mieter diese Option<br />
nicht ausübt. Dies gilt insbesondere<br />
dann, wenn die Attraktivität eines<br />
Standortes z.B. durch einen Leerstand<br />
der Hauptmietflächen bzw. deren<br />
anderweitige Nutzung negativ<br />
beeinflusst wird. Es besteht das Risiko<br />
der Anschlussvermietung und der<br />
Zusatzkosten für neue Mieter (Anpassung<br />
der Räumlichkeiten an die<br />
Bedürfnisse des neuen Mieters). Daneben<br />
ex<strong>ist</strong>iert das Risiko, dass eine<br />
Neuvermietung nur zu wesentlich<br />
schlechteren Konditionen vereinbart<br />
werden kann, mit der Folge einer<br />
bedeutenden Verschlechterung<br />
der Wirtschaftlichkeit und des Wertentwicklungspotenzials<br />
der Fondsimmobilien.<br />
Bei Veräußerung von vermieteten Immobilien<br />
tritt der neue Eigentümer<br />
automatisch in die sich aus den Mietverhältnissen<br />
ergebenden Rechte und<br />
Pflichten des alten Eigentümers/Vermieters<br />
ein (§§ 566 Abs. 2, 578 BGB).<br />
Für den Fall, dass der neue Eigentümer<br />
bzw. Vermieter seinen mietvertraglichen<br />
Pflichten nicht oder nicht<br />
hinreichend nachkommt, kann sich<br />
der Mieter weiterhin an den alten Eigentümer/Vermieter<br />
halten. Die Haftung<br />
des alten Eigentümers/Vermieters<br />
besteht auch bei weiteren Veräußerungen<br />
der Immobilie (sogenannte<br />
„Kettenveräußerungen“) fort. Diese<br />
gesetzliche Haftungsregelung beinhaltet<br />
das Risiko, dass die Objektgesellschaft<br />
nach einer eventuellen Weiterveräußerung<br />
der Immobilien auch<br />
für mietvertragliche Pflichtverletzungen<br />
zukünftiger Eigentümer/Vermieter<br />
haftet. Realisiert sich dieses Risiko,<br />
so sind die Fondsgesellschaft und damit<br />
auch die Anleger betroffen. Dies<br />
kann zu einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar<br />
zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
4.4.1 Besondere Vermietungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem Fachmarktzentrum<br />
in Sasbach<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Risiken<br />
könnte zur einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
a) Dem Mieter Penny-Markt Gesellschaft<br />
mit beschränkter Haftung<br />
(„Penny“) steht ein Kündigungsrecht<br />
mit einer Fr<strong>ist</strong> von sechs Monaten<br />
zu, wenn sich entsprechend<br />
der im Mietvertrag vereinbarten<br />
Wertsicherungsklausel die ursprüngliche<br />
Miete auf Verlangen<br />
einer Partei um mehr als insgesamt<br />
50% erhöht hat; das Kündigungsrecht<br />
kann erstmals zum Ende des<br />
15. Mietjahres ausgeübt werden.<br />
b) Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet, dem<br />
Mieter Penny auf Verlangen sämtliche<br />
Gesellschafter der Vermietergesellschaft<br />
zu benennen. Kommt<br />
der Vermieter dieser Verpflichtung<br />
nach wiederholter schriftlicher<br />
Aufforderung nicht nach, hat der<br />
Mieter Penny das Recht, den Vertrag<br />
fr<strong>ist</strong>los zu kündigen.<br />
c) Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
Penny für jeden Fall der Neuvermietung<br />
des Mietobjekts das Vormietrecht<br />
in entsprechender Anwendung<br />
der schuldrechtlichen<br />
Vorschriften über das Vorkaufsrecht<br />
ein. Die Ausübungsfr<strong>ist</strong> beträgt<br />
einen Monat. Dieses Vormietrecht<br />
birgt das Risiko, dass eine<br />
Nachvermietung der Räumlichkeiten<br />
nicht oder nur unter erschwerten<br />
Bedingungen möglich<br />
<strong>ist</strong>, da die potentiellen neuen Mieter<br />
unter Hinweis auf das bestehende<br />
Vormietrecht von weiteren<br />
Mietvertragsverhandlungen<br />
Abstand nehmen könnten.<br />
d) Dem Mieter Dirk Rossmann<br />
GmbH („Rossmann“) steht nach<br />
seinem Mietvertrag ein Kündigungsrecht<br />
mit einer Fr<strong>ist</strong> von<br />
drei Monaten zum Monatsende<br />
zu, wenn während seiner Miet zeit<br />
über einen Zeitraum von mehr als<br />
sechs Monaten kein Lebensmittel-<br />
23
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
24<br />
markt mit mindestens 790 m 2<br />
Verkaufsfläche betrieben wird.<br />
Die weiteren Mieter des Fachmarktzentrums,<br />
insbesondere der<br />
Mieter Penny, sind nach den Regelungen<br />
ihres jeweiligen Mietvertrages<br />
nicht verpflichtet, auf<br />
den von ihnen angemieteten Flächen<br />
einen Lebensmittelmarkt zu<br />
betreiben. Sollte im Fachmarktzentrum<br />
zukünftig kein Lebensmittelmarkt<br />
mehr betrieben werden<br />
und der Mieter Rossmann<br />
von seinem Kündigungsrecht Gebrauch<br />
machen, kann sich die Ertragslage<br />
der Fondsgesellschaft<br />
und ihrer Anleger verschlechtern.<br />
e) Dem Mieter KiK Textilien und<br />
Non-Food GmbH („KiK“) steht<br />
nach seinem Mietvertrag ein Kündigungsrecht<br />
unter Einhaltung einer<br />
Fr<strong>ist</strong> von drei Monaten zum<br />
Monatsende für den Fall zu, dass<br />
„die Firma Penny“ vor Ablauf der<br />
Mietzeit des Mieters ihre Mietfläche<br />
nicht mehr betreibt. Der<br />
Mieter Penny dagegen <strong>ist</strong> nach<br />
den Regelungen seines Mietvertrages<br />
nicht verpflichtet, die<br />
von ihm angemieteten Flächen<br />
während der Mietzeit des Mieters<br />
KiK zu betreiben. Sollte der Mieter<br />
KiK aus dem vorgenannten Grund<br />
von seinem Kündigungsrecht Gebrauch<br />
machen, kann sich die Ertragslage<br />
der Fondsgesellschaft<br />
und ihrer Anleger verschlechtern.<br />
f) Der Mieter KiK hat das Mietobjekt<br />
ausweislich der mietvertraglichen<br />
Regelungen insbesondere<br />
deshalb angemietet, weil es sich<br />
in dem Einzelhandelsumfeld befindet,<br />
das aus dem zum Mietvertrag<br />
gehörenden Lageplan hervorgeht.<br />
Die auf dem Lageplan verzeichneten<br />
Handelsflächen, Parkplätze,<br />
Zu- und Abfahrten etc. sind<br />
daher sowohl in ihrer Größe als<br />
auch in ihrer Zuordnung zueinander<br />
verbindlich. Die auf dem Lageplan<br />
aufgeführten Branchen bzw.<br />
Firmen sind ebenfalls verbindlicher<br />
Bestandteil des Mietvertrages.<br />
Aufgrund dieser mietvertraglichen<br />
Regelung besteht das Risiko,<br />
dass eine Änderung der Handelsflächen,<br />
der Außenanlagen<br />
und/oder des Mitmieterbesatzes<br />
(auch i.R.v. Untervermietungen)<br />
des Fachmarktzentrums nur mit<br />
Zustimmung des Mieters KiK<br />
mög lich sind und die Objektgesellschaft<br />
andernfalls als Vermieter<br />
dem Mieter gegenüber zum Schadenersatz<br />
verpflichtet wäre bzw.<br />
der Mieter den Vertrag außerordentlich<br />
kündigen könnte.<br />
g) Die Objektgesellschaft hat sich<br />
gegenüber den Mietern im Fachmarktzentrum<br />
in Sasbach (Penny,<br />
H. + J. Armbruster, Back-Shop<br />
GmbH, Rossmann und KiK) jeweils<br />
zu weitreichendem Konkurrenzschutz<br />
verpflichtet. Bei Zuwiderhandlungen<br />
gegen die jeweilige<br />
Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
kann der jeweilige Mieter<br />
von der Objektgesellschaft die<br />
Zahlung einer Vertragsstrafe verlangen,<br />
sowie Schadenersatz,<br />
Mietminderung und/oder Rücktritts-/Kündigungsrechte<br />
geltend<br />
machen bzw. ausüben. Diese<br />
Konkurrenzschutzverpflichtungen<br />
bergen das Risiko, dass die derzeit<br />
erstellten Gewerbemietflächen<br />
nach Auslaufen/Beendigung<br />
der momentan abgeschlossenen<br />
Mietverträge nicht an jeden Interessenten<br />
vermietet bzw. während<br />
der Laufzeit der momentan abgeschlossenen<br />
Mietverträge nicht<br />
an jeden Interessenten untervermietet<br />
oder zu jedem Mietzweck<br />
genutzt werden können.<br />
4.4.2 Besondere Vermietungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
REWE-Lebensmittelmarkt in Rülzheim<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten<br />
Risiken könnte zur einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen:<br />
a) Dem Mieter REWE Markt GmbH<br />
Zweigniederlassung Südwest<br />
(„REWE Südwest“) steht ein<br />
Kündigungsrecht mit einer Fr<strong>ist</strong><br />
von sechs Monaten zu, wenn<br />
sich entsprechend der im Mietvertrag<br />
vereinbarten Wertsicherungsklausel<br />
die ursprüngliche<br />
Miete um mehr als insgesamt<br />
50% erhöht hat; das Kündigungsrecht<br />
kann erstmals zum<br />
Ende des 15. Mietjahres ausgeübt<br />
werden.<br />
b) Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
dem Mieter REWE Südwest<br />
auf Verlangen sämtliche<br />
Gesellschafter der Vermietergesellschaft<br />
zu benennen. Kommt<br />
der Vermieter dieser Verpflichtung<br />
nach wiederholter schriftlicher<br />
Aufforderung nicht nach,<br />
hat der Mieter das Recht, den<br />
Vertrag fr<strong>ist</strong>los zu kündigen.<br />
c) Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
REWE Südwest für jeden Fall der<br />
Neuvermietung des Mietobjekts<br />
das Vormietrecht in entsprechender<br />
Anwendung der schuldrechtlichen<br />
Vorschriften über das Vorkaufsrecht<br />
ein. Die Ausübungsfr<strong>ist</strong><br />
beträgt einen Monat. Dieses<br />
Vormietrecht birgt das Risiko,<br />
dass eine Nachvermietung der<br />
Immobilie nicht oder nur unter<br />
erschwerten Bedingungen mög
Süddeutschland 8<br />
lich <strong>ist</strong>, da die potentiellen neuen<br />
Mieter unter Hinweis auf das bestehende<br />
Vormietrecht des Mieters<br />
REWE Südwest von weiteren<br />
Mietvertragsverhandlungen Abstand<br />
nehmen könnten.<br />
4.4.3 Besondere Vermietungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
Fachmarktzentrum in Hammelburg<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten<br />
Risiken könnte zur einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen:<br />
a) Nach den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
geltenden Regelungen<br />
des mit dem Mieter Lidl<br />
Vertriebs-GmbH & Co. KG, Westfranken<br />
(„Lidl Westfranken“) geschlossenen<br />
Mietvertrages werden<br />
dem Mieter u.a. auch ca. 75<br />
Pkw-Stellplätze zur gemeinsamen<br />
Nutzung vermietet, die nicht auf<br />
dem Grundstück des Fachmarktzentrums<br />
liegen, sondern auf einem<br />
Nachbargrundstück von<br />
dessen Eigentümer erstellt werden<br />
sollen. An diesen Stellplätzen<br />
hat die Objektgesellschaft kein<br />
vertraglich gesichertes Nutzungsrecht.<br />
Sollte der Mieter nicht auf<br />
die Nutzung der auf dem Nachbargrundstück<br />
zu errichtenden<br />
Stellplätze verzichten, besteht<br />
das Risiko, dass die Objektgesellschaft<br />
als neuer Vermieter dem<br />
Mieter gegenüber zum Schadenersatz<br />
verpflichtet wäre bzw. der<br />
Mieter den Vertrag außerordentlich<br />
kündigen könnte.<br />
b) Neben den im Gesetz geregelten<br />
fr<strong>ist</strong>losen Kündigungsgründen<br />
kann der Mieter Lidl Westfranken<br />
das Mietverhältnis außerdem<br />
fr<strong>ist</strong>los kündigen, wenn<br />
nach erfolglosem Ablauf einer zur<br />
Abhilfe bestimmten angemessenen<br />
Fr<strong>ist</strong> oder nach erfolgloser<br />
Abmahnung die Zufahrt oder der<br />
Zugang zur Mietsache oder das<br />
Entladen von Waren durch verkehrsbeschränkende<br />
oder ähnliche<br />
Maßnahmen dauernd erheblich<br />
erschwert oder unmöglich<br />
sind.<br />
c) Nach dem zum Zeitpunkt der<br />
Prospekt aufstellung geltenden<br />
Mietvertrag kann der Mieter Lidl<br />
Westfranken vom Vertrag zurücktreten,<br />
(a) wenn eine behördliche<br />
Genehmigung versagt wird oder<br />
(b) wenn die Baugenehmigung,<br />
die keine Beschränkungen der<br />
Anlieferzeiten oder der gesetzlich<br />
zulässigen Betriebszeiten oder<br />
des Sortiments des Mieters (Einzelhandel<br />
mit Lebensmitteln und<br />
sonstigen Bedarfsgegenständen<br />
jeder Art) enthalten darf, entsprechend<br />
dem vom Vermieter<br />
eingereichten und vom Mieter<br />
anerkannten Bauplan nicht bis<br />
zum 30.09.2010 bestandskräftig<br />
erteilt <strong>ist</strong>. Macht der Mieter von<br />
seinem Rücktrittsrecht Gebrauch,<br />
so sind die von ihm nachweislich<br />
an den Vermieter oder an mit<br />
dem Objekt befasste Dritte gele<strong>ist</strong>ete<br />
Zahlungen ohne besondere<br />
Aufforderung innerhalb eines<br />
Monats nach Erklärung des<br />
Rücktritts vom Vermieter zurückzuerstatten.<br />
Weitere Schadenersatzansprüche<br />
des Mieters bleiben<br />
vorbehalten.<br />
d) Der Mieter Lidl Westfranken <strong>ist</strong><br />
nach den Regelungen seines<br />
Mietvertrages berechtigt, die sich<br />
aus dem Mietvertrag ergeben-<br />
den Rechte und Pflichten auf<br />
eine andere Firma oder Gesellschaft<br />
innerhalb der Lidl<br />
Schwarz Gruppe zu übertragen.<br />
Das beinhaltet das Risiko, dass<br />
der neue Mieter nicht denselben<br />
Geschäftsbetrieb fortführt<br />
und die Objektgesellschaft als<br />
zukünftiger Vermieter damit ihrer<br />
Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
gegenüber den anderen<br />
Mietern des Fachmarktzentrums<br />
nicht nachkommen kann. Die<br />
Objektgesellschaft wäre dann<br />
zum Schadenersatz verpflichtet,<br />
wodurch sich die Ertragslage<br />
der Fondsgesellschaft und ihrer<br />
Anleger verschlechtern könnte.<br />
e) Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
Lidl Westfranken ein Vormietrecht<br />
für das nächste vom Vermieter<br />
über das Mietobjekt abgeschlossene<br />
Mietverhältnis ein;<br />
die Vorschriften über das Vorkaufsrecht,<br />
§§ 463 ff. BGB gelten<br />
analog. Dieses Vormietrecht<br />
birgt das Risiko, dass eine Nachvermietung<br />
der Räumlichkeiten<br />
nicht oder nur unter erschwerten<br />
Bedingungen möglich <strong>ist</strong>,<br />
da die potentiellen neuen Mieter<br />
unter Hinweis auf das bestehende<br />
Vormietrecht von weiteren<br />
Mietvertragsverhandlungen<br />
Abstand nehmen könnten.<br />
f) Zur Sicherung des Nutzungsrechts<br />
des Mieters Lidl Westfranken<br />
gegen eine vorzeitige Beendigung<br />
des Mietverhältnisses sowie<br />
gegen dessen vertragswidrige<br />
Beeinträchtigung hat sich der<br />
Vermieter verpflichtet, zugunsten<br />
des Mieters und zu Lasten des<br />
Mietgrundstücks eine beschränkte<br />
persönliche Dienstbarkeit an<br />
zweiter Rangstelle im Grundbuch<br />
eintragen zu lassen. Im Rang vor<br />
25
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
26<br />
gehen darf lediglich eine zur Finanzierung<br />
des Mietobjektes zugunsten<br />
einer Bank einzutragende<br />
Grundschuld, sofern zwischen<br />
Bank, Vermieter und Mieter eine<br />
Vereinbarung unterzeichnet<br />
wird, wonach diese Grundschuld<br />
nur zur Finanzierung des Mietobjektes<br />
verwendet wird und die<br />
Dienstbarkeit trotz ihres Nachrangs<br />
im Falle einer Zwangsvollstreckung<br />
in das Mietgrundstück<br />
bestehen bleibt und auch<br />
sonst nicht beeinträchtigt wird.<br />
Die Übergabe der von Bank, Vermieter<br />
und Mieter unterzeichneten<br />
Vereinbarung für die Mietsicherungsdienstbarkeit<br />
sowie die<br />
notariell beurkundete oder beglaubigte,<br />
vollzugsbereite Eintragungsbewilligung<br />
für die Mietsicherungsdienstbarkeit<br />
<strong>ist</strong> Fälligkeitsvoraussetzung<br />
für die erste<br />
Mietzahlung. Zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung war die Vereinbarung<br />
zwischen Bank, Vermieter<br />
und Mieter noch nicht abgestimmt<br />
und damit auch noch<br />
nicht unterzeichnet; darüber hinaus<br />
lag noch keine vollzugsbereite<br />
Eintragungsbewilligung für die<br />
Mietsicherungsdienstbarkeit vor.<br />
Bis zum Abschluss der noch abzustimmenden<br />
Vereinbarung und<br />
Vorlage der vollzugsbereiten Eintragungsbewilligung<br />
kann der<br />
Mieter die Zahlung der Miete<br />
ver weigern; sollte zwischen den<br />
Beteiligten keine Vereinbarung<br />
zustandekommen und/oder die<br />
Mietsicherungsdienstbarkeit nicht<br />
bestellt werden, besteht das Risiko,<br />
dass der Mieter von der Objektgesellschaft<br />
als zukünftigem<br />
Vermieter Schadenersatz verlangt<br />
und/oder Mietminderung bzw.<br />
Rücktritts-/Kündigungsrech te<br />
geltend macht. Dies könnte zu<br />
einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder so gar<br />
zu einem teilweisen oder voll ständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>e ten Einlagen<br />
führen.<br />
<br />
Darüber hinaus birgt die Mietsicherungsdienstbarkeit<br />
das Risiko,<br />
dass eine Veräußerung und/oder<br />
Nachvermietung des Objektes<br />
nicht oder nur unter erschwerten<br />
Bedingungen möglich <strong>ist</strong>, da<br />
der potentielle neue Eigentümer<br />
bzw. Mieter unter Hinweis auf die<br />
Mietsicherungsdienstbarkeit von<br />
weiteren Vertragsverhandlungen<br />
Abstand nehmen könnte.<br />
g) Der Mieter A W G Allgemeine<br />
Warenvertriebs-Gesellschaft mit<br />
beschränkter Haftung („AWG“)<br />
kann das Mietverhältnis bei Vorliegen<br />
eines wichtigen Grundes<br />
ohne Einhaltung einer Kündigungsfr<strong>ist</strong><br />
mit sofortiger Wirkung<br />
kündigen, insbesondere (a) wenn<br />
über das Vermögen des Mieters<br />
oder des Vermieters das gerichtlichen<br />
Vergleichs- oder Insolvenzverfahren<br />
eröffnet worden <strong>ist</strong>, (b)<br />
wenn der Vermieter dem Mieter<br />
die Mietsache ganz oder zum Teil<br />
vorenthält oder (c) wenn der Vermieter<br />
trotz schriftlicher Abmahnung<br />
die Belange des Mieters erheblich<br />
beeinträchtigt oder bei<br />
erheblicher Beeinträchtigung seitens<br />
anderer Mieter nicht für Abhilfe<br />
sorgt.<br />
h) Bei wesentlichen Änderungen<br />
der dem Mietvertrag beigefügten<br />
Pläne und Anlagen <strong>ist</strong> der<br />
Mieter AWG zur Auflösung des<br />
Mietvertrages berechtigt. Abweichungen<br />
von der Mieterbaubeschreibung<br />
bzw. der Mietvertragspläne,<br />
auch bezüglich der<br />
Mitmieter, der Flächenzuordnung,<br />
der Konzessionäre untereinander,<br />
bedürfen der Zustimmung<br />
des Mieters AWG, andernfalls<br />
berechtigen sie ihn zum Vertragsrücktritt;<br />
erklärt der Mieter<br />
den Rücktritt, dann hat ihm der<br />
Vermieter sämtliche Kosten zu<br />
ersetzen, die er im Vertrauen auf<br />
die Durchführung des Mietvertrages<br />
bereits gehabt hat; dazu<br />
gehören auch Maklerkosten. Die<br />
Auflösung bzw. der Vertragsrücktritt<br />
könnte zu Mietausfällen<br />
und zur Schadenersatzverpflichtung<br />
bei der Objektgesellschaft<br />
führen, wodurch sich auch die Ertragslage<br />
der Fondsgesellschaft<br />
und ihrer Anleger verschlechtern<br />
könnte.<br />
i) Sollte mindestens einer der weiteren<br />
Mieter des Fachmarktzentrums<br />
(Lebensmitteldiscounter und Textilfachmarkt)<br />
während der Laufzeit<br />
des mit der Deichmann SE („Deichmann“)<br />
geschlossenen Mietvertrages<br />
seinen Betrieb einstellen, so hat<br />
der Vermieter innerhalb einer Fr<strong>ist</strong><br />
von sechs Monaten für gleichwertigen<br />
Ersatz zu sorgen. Gelingt dies<br />
nicht, so <strong>ist</strong> der Mieter berechtigt,<br />
den Mietvertrag mit einer Fr<strong>ist</strong> von<br />
sechs Monaten zum Monatsende<br />
außerordentlich zu kündigen. Die<br />
weiteren Mieter des Fachmarktzentrums<br />
(Lidl Westfranken und AWG)<br />
unterliegen nach den Regelungen<br />
ihres jeweiligen Mietvertrages keiner<br />
Betriebspflicht.<br />
j) Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> als Vermieter<br />
gegenüber den Mietern<br />
im Fachmarktzentrum in Hammelburg<br />
(Lidl Westfranken, papperts<br />
GmbH & Co. KG, AWG und<br />
Deichmann) jeweils zu weitreichendem<br />
Konkurrenzschutz verpflichtet.<br />
Bei Zuwiderhandlungen<br />
gegen die jeweilige Konkurrenz
Süddeutschland 8<br />
schutzverpflichtung kann der jeweilige<br />
Mieter von der Objektgesellschaft<br />
Schadenersatz, Mietminderung<br />
und/oder Rücktritts-/Kündigungsrechte<br />
gelten machen bzw.<br />
ausüben. Der Mieter Lidl Westfranken<br />
könnte darüber hinaus von der<br />
Objektgesellschaft die Zahlung einer<br />
Vertragsstrafe verlangen. Diese<br />
Konkurrenzschutzverpflichtungen<br />
bergen das Risiko, dass die<br />
derzeit erstellten Mietflächen nach<br />
Auslaufen/Beendigung der momentan<br />
abgeschlossenen Mietverträge<br />
nicht an jeden Interessenten<br />
vermietet bzw. während der Laufzeit<br />
der momentan abgeschlossenen<br />
Mietverträge nicht an jeden Interessenten<br />
untervermietet oder zu<br />
jedem Mietzweck genutzt werden<br />
können.<br />
<br />
Über die vorgenannten Regelungen<br />
hinaus hat sich der Verkäufer<br />
und derzeitige Eigentümer des<br />
Fachmarktzentrums, Herr Patrick<br />
Bindrum, gegenüber dem Mieter<br />
AWG u.a. persönlich bzw. für<br />
seine Beteiligungen und Tochtergesellschaften<br />
zu weitreiche dem<br />
Konkurrenzschutz verpflichtet Verstößt<br />
Herr Bindrum bzw. seine Beteiligungen<br />
und Tochtergesellschaften<br />
gegen die eingegangenen<br />
Verpflichtungen, <strong>ist</strong> der Mieter<br />
AWG berechtigt, das Mietverhältnis<br />
innerhalb von drei Monaten<br />
ab Kenntnis dieses Umstandes fr<strong>ist</strong>los<br />
zu kündigen und Schadenersatz<br />
zu verlangen. Für den Fall, dass<br />
der Verkäufer und/oder die BWB<br />
GmbH die Objektgesellschaft nicht<br />
von allen vom Mieter AWG gegenüber<br />
der Objektgesellschaft geltend<br />
gemachten Ansprüchen fre<strong>ist</strong>ellen,<br />
können der Objektgesellschaft<br />
und damit auch der Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftliche Nachteile<br />
entstehen; dies könnte zur<br />
einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu<br />
einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
4.4.4 Besondere Vermietungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
Nahversorgungszentrum in Hof<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Risiken<br />
könnte zur einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
a) Der Mieter EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-Sachsen-<br />
Thüringen mbH („EDEKA“) hat ein<br />
außerordentliches Kündigungsrecht,<br />
wenn über das Vermögen<br />
des Verkäufers das gerichtliche Insolvenzverfahren<br />
beantragt und<br />
dieses nicht binnen sechs Monaten<br />
endgültig eingestellt oder eröffnet<br />
<strong>ist</strong> oder ein Insolvenzverfahren<br />
mangels Masse abgelehnt worden<br />
<strong>ist</strong> oder wenn objektbezogene<br />
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen<br />
durchgeführt werden.<br />
b) Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
EDEKA für jeden Fall der Neuvermietung<br />
des Mietobjekts ein Vormietrecht<br />
in entsprechender Anwendung<br />
der gesetzlichen Bestimmungen<br />
über das Vorkaufsrecht<br />
ein. Dieses Vormietrecht birgt das<br />
Risiko, dass eine Nachvermietung<br />
der Räumlichkeiten/Flächen nicht<br />
oder nur unter erschwerten Bedingungen<br />
möglich <strong>ist</strong>, da die potentiellen<br />
neuen Mieter unter Hinweis<br />
auf das bestehende Vormietrecht<br />
des Mieters EDEKA von weiteren<br />
Mietvertragsverhandlungen Abstand<br />
nehmen könnten.<br />
c) Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> als Vermieter<br />
gegenüber den Mietern im<br />
Nahversorgungszentrum in Hof<br />
(EDEKA, Evelin Hofmann und ES<br />
SANELLE HAIR GROUP AG) jeweils<br />
zu weitreichendem Konkurrenzschutz<br />
verpflichtet. Bei Zuwiderhandlungen<br />
gegen die jeweilige<br />
Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
kann der jeweilige Mieter von der<br />
Objektgesellschaft Schadenersatz,<br />
Mietminderung und/oder Rücktritts-/Kündigungsrechte<br />
geltend<br />
machen bzw. ausüben; der gegenüber<br />
dem Mieter EDEKA eingeräumte<br />
Konkurrenzschutz gilt darüber<br />
hinaus in der Person des jetzigen<br />
Vermieters und auch dessen<br />
Teil- und/oder Gesamtrechtsnachfolgern<br />
bzw. etwaigen Erwerbern<br />
des Mietobjektes für die Dauer<br />
des Mietverhältnisses auch dann<br />
fort, wenn das Objekt zwischenzeitlich<br />
ganz und/oder teilweise an<br />
Dritte veräußert und/oder übertragen<br />
wird. Diese Konkurrenzschutzverpflichtungen<br />
bergen das Risiko,<br />
dass die derzeit erstellten Mietflächen<br />
nach Auslaufen/Beendigung<br />
der momentan abgeschlossenen<br />
Mietverträge nicht an jeden Interessenten<br />
vermietet bzw. während<br />
der Laufzeit der momentan abgeschlossenen<br />
Mietverträge nicht an<br />
jeden Interessenten untervermietet<br />
oder zu jedem Mietzweck genutzt<br />
werden können.<br />
4.4.5 Besondere Vermietungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
Fachmarktzentrum in Kösching<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Risiken<br />
könnte zur einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
27
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
28<br />
a) Dem Mieter Netto Marken-Discount<br />
AG & Co. KG („Netto“) steht<br />
ein fr<strong>ist</strong>loses Kündigungsrecht aus<br />
wichtigem Grund zu. Ein wichtiger<br />
Grund liegt insbesondere vor,<br />
wenn der Vermieter trotz Abmahnung<br />
durch eingeschriebenen Brief<br />
seinen wesentlichen Verpflichtungen<br />
aus dem Vertrag nicht binnen<br />
acht Wochen nachkommt; im Übrigen<br />
gelten die gesetzlichen Bestimmungen.<br />
b) Die auf dem Mietvertragslageplan<br />
des Mieters TEDi GmbH & Co.<br />
KG („TEDi“) verzeichneten Handelsflächen,<br />
Parkplätze, Zu- und<br />
Abfahrten etc. sind sowohl in ihrer<br />
Größe als auch in ihrer Zuordnung<br />
zueinander verbindlich. Aufgrund<br />
dieser mietvertraglichen<br />
Regelung besteht das Risiko, dass<br />
eine Änderung der Handelsflächen<br />
und/oder der Außenanlagen<br />
des Fachmarktzentrums nur mit<br />
Zustimmung des Mieters möglich<br />
<strong>ist</strong> und die Objektgesellschaft andernfalls<br />
als Vermieter dem Mieter<br />
gegenüber zum Schadenersatz<br />
verpflichtet wäre bzw. der Mieter<br />
den Vertrag außerordentlich kündigen<br />
könnte.<br />
c) Dem Mieter TEDi steht ein Kündigungsrecht<br />
mit dreimonatiger<br />
Fr<strong>ist</strong> zum Monatsende zu, wenn<br />
während der Mietzeit (einschließlich<br />
möglicher Optionen und<br />
eventueller Verlängerungszeiten)<br />
des Mieters die Firma „Netto-<br />
Discountmarkt” ihre Mietflächen<br />
nicht mehr betreibt und es dem<br />
Vermieter innerhalb von sechs<br />
Monaten ab Leerstand nicht gelingt,<br />
einen anderen Lebensmittelmarkt<br />
(ausgeschlossen NOR<br />
MA) anzusiedeln, der auch die<br />
Mietfläche innerhalb dieser Zeit<br />
wieder betreibt und der mindestens<br />
über ein Filialnetz von 100<br />
Filialen verfügt. Dem Mieter TEDi<br />
steht außerdem ein Kündigungsrecht<br />
mit sechsmonatiger Fr<strong>ist</strong><br />
zum Monatsende zu, sollte im<br />
Gesamtobjekt ein Leerstand oder<br />
der Anteil der nicht betriebenen<br />
Fläche einen Anteil von 30% der<br />
Gesamtmietfläche übersteigen.<br />
Der Mieter Netto sowie der weit<br />
überwiegende Teil der weiteren<br />
Mieter des Fachmarktzentrums<br />
unterliegt nach den Regelungen<br />
des jeweiligen Mietvertrages keiner<br />
Betriebspflicht.<br />
d) Dem Mieter TEDi steht darüber<br />
hinaus ein Kündigungsrecht mit<br />
sechsmonatiger Fr<strong>ist</strong> zum Monatsende<br />
bei erheblicher Veränderung<br />
der Charakter<strong>ist</strong>ik der Verkehrssituation<br />
oder Straßenführung in Bezug<br />
auf die Erreichbarkeit bzw. die<br />
Frequenz des Objektes zu. Im Hinblick<br />
auf den in Kösching begonnenen<br />
Bau der Ortsumgehung<br />
Lenting-Kösching besteht das Risiko,<br />
dass der Mieter dies zum Anlass<br />
nimmt, den Mietvertrag unter<br />
Berufung auf die vorgenannte<br />
mietvertragliche Regelung zu kündigen.<br />
e) Sollte während der Mietzeit des<br />
Mieters TEDi das für die unmittelbar<br />
angrenzenden Mietflächen des<br />
Imbiss bestehende Mietverhältnis<br />
beendet werden, so erhält der Mieter<br />
ein Vormietrecht für die zusätzliche<br />
Fläche. Dieses Vormietrecht<br />
birgt das Risiko, dass eine Nachvermietung<br />
der derzeit als Imbiss genutzten<br />
Räumlichkeiten nicht oder<br />
nur unter erschwerten Bedingungen<br />
möglich <strong>ist</strong>, da die potentiellen<br />
neuen Mieter unter Hinweis auf das<br />
bestehende Vormietrecht von weiteren<br />
Mietvertragsverhandlungen<br />
Abstand nehmen könnten.<br />
f) Betreibt der Mieter „Netto“ (oder<br />
gleichwertig) mit mindestens<br />
1.050 m 2 Nutzfläche im Fachmarkt<br />
zentrum seine Ladenfläche<br />
über einen Zeitraum von länger<br />
als drei Monaten nicht mehr, steht<br />
dem Mieter Dirk Rossmann GmbH<br />
(„Rossmann“) ab dem Beginn des<br />
vierten Monats des Leerstandes das<br />
Recht zu, die monatliche Nettomiete<br />
um E 0,3/m 2 zu reduzieren.<br />
g) Dem Mieter KiK Textilien und<br />
Non-Food GmbH („KiK“) steht<br />
ein Kündigungsrecht mit einer<br />
sechsmonatigen Fr<strong>ist</strong> zum Monatsende<br />
zu, wenn während der<br />
Miet zeit (einschließlich möglicher<br />
Optionen und eventueller Verlängerungszeiten)<br />
des Mieters der<br />
Netto-Discountmarkt vor Ablauf<br />
der Mietzeit des Mieters seine<br />
Mietflächen nicht mehr betreibt<br />
und es dem Vermieter innerhalb<br />
von 12 Monaten ab Leerstand<br />
nicht gelingt, einen anderen Lebensmittelmarkt<br />
(ausgeschlossen<br />
NORMA) anzusiedeln, der mindestens<br />
über ein Filialnetz deutschlandweit<br />
von 100 Filialen verfügt.<br />
Dem Mieter KiK steht außerdem<br />
ein Kündigungsrecht mit einer<br />
dreimonatigen Fr<strong>ist</strong> zum Monatsende<br />
zu, sollte im Objekt<br />
bzw. im Gesamtobjekt ein Leerstand<br />
oder der Anteil der nicht betriebenen<br />
Fläche einen Anteil von<br />
30% der Gesamtmietfläche übersteigen.<br />
Der Mieter Netto sowie<br />
der weit überwiegende Teil der<br />
weiteren Mieter des Fachmarktzentrums<br />
unterliegt nach den Regelungen<br />
des jeweiligen Mietvertrages<br />
keiner Betriebspflicht.<br />
Der Mieter KiK kann den Mietvertrag<br />
des Weiteren mit sechsmonatiger<br />
Fr<strong>ist</strong> zum Monatsende<br />
bei erheblicher Veränderung
Süddeutschland 8<br />
der Charakter<strong>ist</strong>ik der Verkehrssituation,<br />
der Einzelhandelssituation<br />
oder Straßenführung in Bezug<br />
auf die Erreichbarkeit bzw. die Frequenz<br />
des Objektes kündigen. Im<br />
Hinblick auf den in Kösching begonnenen<br />
Bau der Ortsumgehung<br />
Lenting-Kösching besteht das Risiko,<br />
dass der Mieter dies zum Anlass<br />
nimmt, den Mietvertrag unter<br />
Berufung auf die vorgenannte<br />
mietvertragliche Regelung zu kündigen.<br />
h) Der Verkäufer des Fachmarktzentrums,<br />
die Hans Mayr Bau GmbH,<br />
hat nach den Regelungen des über<br />
die Nutzung der Dachflächen zum<br />
Betrieb einer Photovoltaikanlage<br />
geschlossenen Gestattungsvertrages<br />
nach vorheriger Abmahnung<br />
und Fr<strong>ist</strong>setzung von mindestens<br />
14 Tagen ein außerordentliches<br />
Kündigungsrecht mit sofortiger<br />
Wirksamkeit, falls die Objektgesellschaft<br />
Veränderungen am Gebäude<br />
oder Bepflanzungen auf dem<br />
Grundstück vornimmt oder sonstige<br />
Maßnahmen trifft, die zu einer<br />
nachhaltigen Le<strong>ist</strong>ungsminderung<br />
der Photovoltaikanlage führen.<br />
i) Der Mieter TEDi kann vom Mietvertrag<br />
zurücktreten, wenn nicht<br />
mindestens 390 m 2 als Verkaufsfläche<br />
genehmigt sind. Nach der<br />
für das Fachmarktzentrum erteilten<br />
Tekturbaugenehmigung des<br />
Landratsamtes Eichstätt vom<br />
21.08.2009 sind bislang rund<br />
375 m 2 Verkaufsfläche „Gemischtwaren<br />
Dienstle<strong>ist</strong>ung“ genehmigt.<br />
Der vom Verkäufer des Fachmarktzentrums<br />
insoweit bei der Baubehörde<br />
eingereichte weitere Tekturantrag<br />
für die Errichtung einer<br />
Verkaufsfläche von mindestens<br />
390 m 2 war zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung noch nicht<br />
verbeschieden. Sollte die Tektur<br />
nicht erteilt werden und/oder<br />
sollte diese – beispielsweise wegen<br />
Klageerhebung durch einen<br />
Nachbarn – nicht bestandskräftig<br />
werden, könnten die an den<br />
Mieter TEDi vermieteten Flächen<br />
nicht wie mietvertraglich vereinbart<br />
betrieben werden. Das birgt<br />
das Risiko, dass der Mieter TE Di<br />
vom Mietvertrag zurücktritt; dies<br />
könnte zu einer Verminderung der<br />
geplanten Ausschüttungen oder sogar<br />
zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
j) Die Objektgesellschaft wäre als Vermieter<br />
gegenüber den Mietern im<br />
Fachmarktzentrum in Kösching<br />
(Netto, TEDi, Marrone, Rossmann,<br />
KiK, Karl und Hallertauer Volksbank<br />
eG) jeweils zu weitreichendem<br />
Konkurrenzschutz verpflichtet. Bei<br />
Zuwiderhandlungen gegen die jeweilige<br />
Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
kann der jeweilige Mieter von<br />
der Objektgesellschaft Schadenersatz<br />
und/oder Mietminderung gelten<br />
machen und/oder Rücktritts-/<br />
Kündigungsrechte ausüben; die<br />
Mieter TEDi und Rossmann können<br />
des Weiteren von der Objektgesellschaft<br />
die Zahlung einer Vertragsstrafe<br />
verlangen. Der gegenüber<br />
dem Mieter TEDi eingeräumte<br />
Konkurrenzschutz gilt darüber hinaus<br />
in der Person des jetzigen Vermieters<br />
und dessen Rechtsnachfolgern<br />
für die Dauer des Mietverhältnisses<br />
fort, auch wenn das Objekt<br />
zwischenzeitlich an Dritte veräußert<br />
wird.<br />
Diese Konkurrenzschutzverpflichtungen<br />
bergen das Risiko, dass<br />
die derzeit erstellten Mietflächen<br />
nach Auslaufen/Beendigung der<br />
momentan abgeschlossenen Miet <br />
verträge nicht an jeden Interessenten<br />
vermietet bzw. während der<br />
Laufzeit der momentan abgeschlossenen<br />
Mietverträge nicht an jeden<br />
Interessenten untervermietet oder<br />
zu jedem Mietzweck genutzt werden<br />
können.<br />
4.4.6 Besondere Vermietungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
REWE-Lebensmittelmarkt in Emmering<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Risiken<br />
könnte zur einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
a) Im Mietvertrag mit der REWE<br />
Markt GmbH Zweigniederlassung<br />
Süd („REWE Süd“) <strong>ist</strong> eine feste<br />
Fr<strong>ist</strong> für die Übergabe des Mietobjektes<br />
vorgesehen. Bei nicht rechtzeitiger<br />
Übergabe des Mietobjektes<br />
hat der Mieter das Recht, innerhalb<br />
einer Fr<strong>ist</strong> von vier Wochen<br />
vom Vertrag zurückzutreten. Es besteht<br />
das Risiko, dass der Verkäufer<br />
den REWE-Lebensmittelmarkt nicht<br />
fr<strong>ist</strong>gerecht an den Mieter übergibt<br />
und dieser dann von seinem Rücktrittsrecht<br />
Gebrauch macht.<br />
b) Dem Mieter REWE Süd steht ein<br />
Kündigungsrecht mit einer Fr<strong>ist</strong><br />
von sechs Monaten zu, wenn sich<br />
entsprechend der im Mietvertrag<br />
vereinbarten Wertsicherungsklausel<br />
die ursprüngliche Miete auf<br />
Verlangen einer Partei um mehr<br />
als insgesamt 50% erhöht hat; das<br />
Kündigungsrecht kann erstmals<br />
zum Ende des 15. Mietjahres ausgeübt<br />
werden.<br />
29
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
30<br />
c) Gemäß dem Inhalt des Mietvertrages<br />
mit der REWE Süd <strong>ist</strong> der<br />
Mieter bei Unterschreitung der<br />
noch zu erstellenden Mietflächen<br />
um mehr als 1% bzw. bei Unterschreitung<br />
der vereinbarten Parkplatzzahl<br />
berechtigt, die Miete<br />
um vertraglich festgelegte Beträge<br />
zu mindern. Werden die Flächen<br />
oder die Anzahl der Parkplätze<br />
um mehr als 5% unterschritten,<br />
so hat der Mieter innerhalb<br />
von vier Wochen nach Vorlage<br />
des gemeinsamen Aufmaßes<br />
das Recht zur außerordentlichen<br />
Kündigung.<br />
d) Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
dem Mieter REWE Süd auf Verlangen<br />
sämtliche Gesellschafter<br />
der Vermietergesellschaft zu benennen.<br />
Kommt der Vermieter<br />
dieser Verpflichtung nach wiederholter<br />
schriftlicher Aufforderung<br />
nicht nach, hat der Mieter<br />
das Recht, den Vertrag fr<strong>ist</strong>los<br />
zu kündigen.<br />
e) Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
REWE Süd für jeden Fall der Neuvermietung<br />
des Mietobjekts das<br />
Vormietrecht in entsprechender<br />
Anwendung der schuldrechtlichen<br />
Vorschriften über das Vorkaufsrecht<br />
ein. Die Ausübungsfr<strong>ist</strong><br />
beträgt einen Monat. Dieses<br />
Vormietrecht birgt das Risiko,<br />
dass eine Nachvermietung der<br />
Immobilie nicht oder nur unter<br />
erschwerten Bedingungen möglich<br />
<strong>ist</strong>, da die potentiellen neuen<br />
Mieter unter Hinweis auf das<br />
bestehende Vormietrecht des<br />
Mieters REWE Süd von weiteren<br />
Mietvertragsverhandlungen Abstand<br />
nehmen könnten.<br />
4.4.7 Besondere Vermietungsrisiken<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
Fachmarktzentrum in Neckargemünd<br />
Die Realisierung eines oder mehrerer<br />
der nachfolgend aufgeführten Risiken<br />
könnte zur einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen:<br />
a) Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG<br />
(„Lidl“) ein Vormietrecht für das<br />
nächste vom Vermieter über das<br />
Mietobjekt abgeschlossene Mietverhältnis<br />
ein; die Vorschriften<br />
über das Vorkaufsrecht, §§ 463<br />
ff. BGB gelten analog. Auch dem<br />
Mieter dm-drogerie markt GmbH<br />
+ Co. KG („dm“) <strong>ist</strong> nach den Regelungen<br />
des mit ihm geschlossenen<br />
Mietvertrages nach Beendigung<br />
der Mietzeit ein Vormietrecht<br />
am Mietobjekt eingeräumt.<br />
Diese Vormietrechte bergen jeweils<br />
das Risiko, dass eine Nachvermietung<br />
der Räumlichkeiten nicht<br />
oder nur unter erschwerten Bedingungen<br />
möglich <strong>ist</strong>, da die potentiellen<br />
neuen Mieter unter Hinweis<br />
auf das jeweils bestehende Vormietrecht<br />
von weiteren Mietvertragsverhandlungen<br />
Abstand nehmen<br />
könnten.<br />
b) Zur Sicherung des Nutzungsrechts<br />
des Mieters Lidl gegen eine vorzeitige<br />
Beendigung des Mietverhältnisses<br />
sowie gegen dessen<br />
vertragswidrige Beeinträchtigung<br />
hat sich der Vermieter verpflichtet,<br />
spätestens bis zur Übergabe<br />
der Mietsache zugunsten des Mieters<br />
und zu Lasten des Mietgrundstücks<br />
eine beschränkte persönliche<br />
Dienstbarkeit an erster Rangstelle<br />
im Grundbuch eintragen zu<br />
lassen, andernfalls verwirkt der<br />
Vermieter ab dem zweiten der<br />
Übergabe folgenden Monat eine<br />
Vertragsstrafe in Höhe von monatlich<br />
E 1.000,00; die Vertragsstrafe<br />
<strong>ist</strong> auf einen Gesamtbetrag von<br />
E 30.000,00 begrenzt. Zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung war<br />
diese Mietsicherungsdienstbarkeit<br />
noch nicht notariell beurkundet<br />
oder beglaubigt und daher noch<br />
nicht im Grundbuch eingetragen.<br />
Es besteht das Risiko, dass der Verkäufer<br />
die Dienstbarkeit nicht vertragsgemäß<br />
eintragen lässt und<br />
der Mieter dann von der Objektgesellschaft<br />
als neuem Vermieter<br />
die Zahlung der Vertragsstrafe sowie<br />
Schadenersatz verlangt und/<br />
oder Mietminderung bzw. Rücktritts/Kündigungsrechte<br />
geltend<br />
macht; dies könnte zu einem Verlust<br />
der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen führen.<br />
Die Mietsicherungsdienstbarkeit<br />
birgt außerdem das Risiko,<br />
dass eine Veräußerung und/oder<br />
Nachvermietung des Objektes<br />
nicht oder nur unter erschwerten<br />
Bedingungen möglich <strong>ist</strong>, da der<br />
potentielle neue Eigentümer bzw.<br />
Mieter unter Hinweis auf die Mietsicherungsdienstbarkeit<br />
von weiteren<br />
Vertragsverhandlungen Abstand<br />
nehmen könnte.<br />
c) Nach den Regelungen des zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
geltenden Mietvertrages kann der<br />
Mieter Lidl vom Vertrag zurücktreten,<br />
wenn eine behördliche Genehmigung<br />
versagt wird.<br />
d) Der Mieter Lidl kann das Mietverhältnis<br />
fr<strong>ist</strong>los kündigen, wenn<br />
nach erfolglosem Ablauf einer zur<br />
Abhilfe bestimmten angemessenen<br />
Fr<strong>ist</strong> oder nach erfolgloser Abmahnung<br />
die Zufahrt oder der Zu
Süddeutschland 8<br />
gang zur Mietsache oder das Entladen<br />
von Waren durch verkehrsbeschränkende<br />
oder ähnliche<br />
Maßnahmen dauernd erheblich<br />
erschwert oder unmöglich sind.<br />
e) Die Objektgesellschaft wäre als<br />
Vermieter gegenüber den Mietern<br />
Lidl und dm jeweils zu weitreichendem<br />
Konkurrenzschutz<br />
verpflichtet. Bei Zuwiderhandlungen<br />
gegen die jeweilige Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
kann der<br />
jeweilige Mieter von der Objektgesellschaft<br />
Schadenersatz verlangen<br />
bzw. Mietminderung und/<br />
oder Rücktritts-/Kündigungsrechte<br />
geltend machen. Der Mieter<br />
Lidl könnte darüber hinaus von<br />
der Objektgesellschaft die Zahlung<br />
einer Vertragsstrafe verlangen.<br />
Der dem Mieter dm eingeräumte<br />
Konkurrenzschutz gilt außerdem<br />
bis zwei Jahre nach Beendigung<br />
des Mietverhältnisses.<br />
Diese Konkurrenzschutzverpflichtungen<br />
bergen das Risiko, dass die<br />
derzeit erstellten Gewerbemietflächen<br />
nach Auslaufen/Beendigung<br />
der momentan abgeschlossenen<br />
Mietverträge nicht an jeden Interessenten<br />
vermietet bzw. während<br />
der Laufzeit der momentan abgeschlossenen<br />
Mietverträge nicht an<br />
jeden Interessenten untervermietet<br />
oder zu jedem Mietzweck genutzt<br />
werden können.<br />
f) In den Mietverträgen mit den<br />
Mietern Lidl und dm <strong>ist</strong> jeweils eine<br />
feste Fr<strong>ist</strong> für die Übergabe des<br />
jeweiligen Mietobjektes vorgesehen.<br />
Bei nicht rechtzeitiger Übergabe<br />
des Mietobjektes könnte der<br />
jeweilige Mieter vom Vertrag zurückzutreten.<br />
Der Mieter Lidl hat<br />
sich darüber hinaus mietvertraglich<br />
die Geltendmachung weiterer<br />
Schadenersatzansprüche vorbehalten.<br />
Es besteht das Risiko, dass<br />
der Verkäufer die Mietgegenstände<br />
nicht fr<strong>ist</strong>gerecht an die Mieter<br />
übergibt und diese dann von<br />
ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch<br />
machen.<br />
g) Dem Mieter Lidl steht das Recht<br />
zur Vertragsübertragung zu.<br />
Das beinhaltet das Risiko, dass<br />
der neue Mieter nicht denselben<br />
Geschäftsbetrieb fortführt<br />
und die Objektgesellschaft als<br />
zukünftiger Vermieter damit ihrer<br />
Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
gegenüber dem Mieter<br />
dm nicht nachkommen kann.<br />
Die Objektgesellschaft wäre<br />
dann ggf. zum Schadenersatz<br />
verpflichtet, wodurch sich die<br />
Ertragslage der Fondsgesellschaft<br />
und ihrer Anleger verschlechtern<br />
könnte.<br />
h) Gemäß dem Inhalt seines Mietvertrages<br />
<strong>ist</strong> der Mieter dm bei<br />
Unterschreitung der noch zu erstellenden<br />
Mietflächen um mehr<br />
als 3% berechtigt, die Miete entsprechend<br />
zu mindern. Werden<br />
die Flächen um mehr als 5% unterschritten,<br />
so <strong>ist</strong> der Mieter berechtigt,<br />
das Mietverhältnis außerordentlich<br />
fr<strong>ist</strong>los zu kündigen<br />
oder die Miete zu mindern.<br />
4.5 Betriebs- und Objektverwaltungskosten<br />
Nach den bereits geschlossenen<br />
Mietverträgen <strong>ist</strong> der größte Teil<br />
der verbrauchsabhängigen Betriebskosten<br />
auf die Mieter umlagefähig<br />
bzw. wird von diesen direkt<br />
getragen. Es besteht das Risiko,<br />
dass sich eine Erhöhung der<br />
umlagefähigen Betriebskosten über<br />
das prognostizierte Maß hinaus negativ<br />
auf die Liquidität der Fondsgesellschaft<br />
auswirkt. Außerdem<br />
besteht das Risiko, dass die Mieter<br />
ihre mietvertraglichen Pflichten<br />
nicht erfüllen und die auf sie umlegbaren<br />
Betriebskosten nicht vollumfänglich<br />
zahlen. Erfüllen Mieter<br />
ihre vertraglichen Pflichten nicht,<br />
können der Objektgesellschaft und<br />
damit auch der Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftliche Nachteile entstehen.<br />
Zudem könnte die Objektgesellschaft<br />
bzw. die Fondsgesellschaft<br />
durch die dann erforderlichen<br />
gerichtlichen und außergerichtlichen<br />
Auseinandersetzungen<br />
belastet werden. Dies könnte zu einer<br />
Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu einem<br />
teilweisen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
Nach den bereits geschlossenen<br />
Mietverträgen <strong>ist</strong> ein Teil der nicht<br />
verbrauchsabhängigen Betriebskosten<br />
nicht auf die Mieter umlagefähig.<br />
Erhöhungen der nicht verbrauchsabhängigen<br />
Betriebskosten<br />
(Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten<br />
etc.) führen somit<br />
zu einer Mehrbelastung der Fondsgesellschaft<br />
bzw. der Objektgesellschaft.<br />
Eine Erhöhung der nicht<br />
umlagefähigen Betriebskosten über<br />
das prognostizierte Maß hinaus<br />
würde sich daher negativ auf die<br />
Liquidität bzw. die Ausschüttung<br />
der Fondsgesellschaft auswirken.<br />
4.6 Wirtschaftliche Nutzung<br />
Über mögliche Instandhaltungsaufwendungen<br />
hinaus <strong>ist</strong> es vorstellbar,<br />
dass insbesondere nach Ablauf<br />
der Mietverträge Werterhaltungsaufwendungen<br />
wegen technischen<br />
Fortschritts, Wettbewerbsanpassungen,<br />
Veränderungen im Konsumverhalten<br />
etc. vorzunehmen sind. Für<br />
alle Gewerbeimmobilien gilt außer-<br />
31
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
32<br />
dem, dass eine eventuelle Anschlussvermietung<br />
nach Ablauf des<br />
Mietvertrages gegebenenfalls nur<br />
nach Durchführung von Umbauten<br />
oder Inkaufnahme von Mietminderungen<br />
erfolgen kann. Dies kann zu<br />
einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttung oder sogar zu einem<br />
teilweisen oder vollständigen Verlust<br />
der gele<strong>ist</strong>eten Einlage führen.<br />
4.7 Wertentwicklung und Standortrisiko<br />
Die Wertentwicklung von Immobilien<br />
hängt stets auch von in der Zukunft<br />
<strong>liegend</strong>en Ereignissen ab, die<br />
nur bedingt vorhersehbar sind. Die<br />
Veräußerbarkeit und der erzielbare<br />
Veräußerungspreis von Immobilien<br />
zum Zeitpunkt einer beabsichtigten<br />
Veräußerung sind von verschiedenen<br />
gesamtwirtschaftlichen,<br />
regionalen und branchenspezifischen<br />
Faktoren sowie objektspezifischen<br />
Entwicklungen (Nachfrage<br />
des Standorts, allgemeine Marktlage,<br />
Höhe der Mieteinnahmen, Bauzustand<br />
des Objektes, Errichtung<br />
<strong>nahe</strong> gelegener Konkurrenzobjekte<br />
etc.) abhängig, die zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung nicht eindeutig<br />
prognostizierbar sind. Es besteht<br />
daher das Risiko einer zukünftigen<br />
negativen Wertentwicklung<br />
der Fondsimmobilien.<br />
Negative Veränderungen führen dazu,<br />
dass der erzielbare Veräußerungspreis<br />
niedriger <strong>ist</strong> als die ursprünglichen<br />
Anschaffungskosten für die Immobilie.<br />
Dies kann für den Anleger<br />
dazu führen, dass der Erlös unterhalb<br />
seines ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals<br />
liegt. Im schlimmsten Fall<br />
muss der Anleger einen Totalverlust<br />
seiner Einlage hinnehmen, wenn der<br />
Verkaufserlös sogar noch niedriger <strong>ist</strong><br />
als die in diesem Zeitpunkt offenen<br />
Verbindlichkeiten aus der Fremdfinanzierung.<br />
Sofern ein Anleger den<br />
gezeichneten Anteil fremdfinanziert<br />
hat (z.B. durch Bankdarlehen), würde<br />
sich das Risiko, das eingezahlte Kapital<br />
vollständig zu verlieren, um die Finanzierungskosten<br />
und Zinsen erhöhen.<br />
Bei vorzeitiger Kündigung dieser<br />
Fremdmittel durch den Anleger<br />
kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung<br />
an das kreditgebende<br />
Institut zu entrichten sein.<br />
5. Allgemeine rechtliche Risiken<br />
5.1 Steuerliches Konzept<br />
Die Rentabilität einer Beteiligung an<br />
der Fondsgesellschaft hängt maßgeblich<br />
von ihrer steuerlichen Bewertung<br />
durch die Finanzverwaltung<br />
und von den individuellen steuerlichen<br />
Verhältnissen des einzelnen<br />
Anlegers ab.<br />
Sollte die Finanzverwaltung die steuerliche<br />
Situation der Fondsgesellschaft<br />
abweichend vom steuerlichen<br />
Konzept einordnen, besteht die Gefahr,<br />
dass die Rentabilität einer Investition<br />
in die Fondsgesellschaft signifikant<br />
sinkt.<br />
Dem steuerlichen Konzept des Emittenten<br />
liegen zudem bestimmte Annahmen<br />
über die steuerliche Situation<br />
des Anlegers zugrunde. Sollte die<br />
individuelle steuerliche Situation eines<br />
Anlegers von diesen Annahmen<br />
abweichen, kann dies die Rentabilität<br />
einer Investition dieses Anlegers in<br />
die Fondsgesellschaft signifikant beeinträchtigen.<br />
Das steuerliche Konzept berücksichtigt<br />
den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
geltenden Stand der<br />
Steuergesetzgebung, der Rechtsprechung<br />
und der Äußerungen der Finanzverwaltung<br />
und Literatur. Es besteht<br />
das Risiko, dass sich in der Investitions-<br />
bzw. Nutzungsphase die<br />
steuerlichen Rahmenbedingungen,<br />
insbesondere die Steuergesetze mit<br />
den darin geregelten Steuersätzen,<br />
die Rechtsprechung, die Beurteilung<br />
durch die Finanzverwaltung – unter<br />
Umständen auch kurzfr<strong>ist</strong>ig – ändern.<br />
Diese Änderungen können negative<br />
Auswirkungen auf das steuerliche<br />
Ergebnis des Anlegers haben<br />
und die Rentabilität einer Investition<br />
in die Fondsgesellschaft signifikant<br />
beeinträchtigen.<br />
Sollte die Finanzverwaltung von den<br />
der steuerlichen Erfolgsermittlung<br />
zugrunde <strong>liegend</strong>en Annahmen erheblich<br />
abweichen, besteht des Weiteren<br />
das Risiko, dass der anfängliche<br />
Verlust der Fondsgesellschaft 10%<br />
des eingesetzten Eigenkapitals der<br />
Anleger überschreitet und der Ende<br />
2005 in das Einkommensteuergesetz<br />
neu aufgenommene § 15 b EStG Anwendung<br />
findet. In diesem Fall wäre<br />
der dem Anleger zuzurechnende<br />
Verlust nicht mehr mit anderen Einkunftsarten<br />
des Anlegers verrechenbar<br />
und könnte nur noch gegen zukünftige<br />
Überschüsse aus der Fondsanlage<br />
verrechnet werden. Das zeitliche<br />
Hinausschieben der Verlustentsteuerung<br />
mindert die <strong>Rendite</strong>.<br />
Sollten aus der Fondsanlage keine<br />
Erträge mehr erzielt werden, kann<br />
der Verlustvortrag auch ungenutzt<br />
verloren gehen.<br />
Zu beachten <strong>ist</strong> insbesondere, dass eine<br />
Veräußerung der Beteiligung an der<br />
Fondsgesellschaft durch einen Anleger<br />
unter Umständen dazu führen kann,<br />
dass dessen private Grundstücksgeschäfte<br />
nach den Grundsätzen des<br />
gewerblichen Grundstückshandels<br />
als gewerblich eingestuft und deshalb<br />
steuerpflichtig werden könnten. Immobilienverkäufe,<br />
die auf der Ebene
Süddeutschland 8<br />
der Fondsgesellschaft wegen Unterschreitens<br />
der „Drei-Objekt-Grenze”<br />
keinen gewerblichen Grundstückshandel<br />
begründen, können bei einem<br />
Gesellschafter die Gewerblichkeit<br />
hervorrufen. Denn bei der Beurteilung<br />
der Frage, ob auf der Ebene<br />
des Anlegers/Gesell schafters, der<br />
seine Beteiligung im Privatvermögen<br />
hält, gewerblicher Grundstückshandel<br />
vorliegt, sind den eigenen<br />
Grundstücksgeschäften diejenigen<br />
der Fondsgesellschaft hinzuzurechnen.<br />
Nach Auffassung der Finanzverwaltung<br />
<strong>ist</strong> dafür Voraussetzung, dass<br />
der Gesellschafter zu mindestens 10%<br />
beteiligt <strong>ist</strong> oder der Wert der Beteiligung<br />
oder der anteilige Wert der veräußerten<br />
Immobilie bei einer Beteiligung<br />
von weniger als 10% mehr als<br />
E 250.000,00 beträgt (BMF-Schreiben<br />
vom 26.03.2004, BStBl. I 2004,<br />
434). Zu beachten <strong>ist</strong>, dass diese Regelung<br />
nur bei Objekten gilt, die unter<br />
die „Drei-Objekt-Grenze“ fallen<br />
und nicht für andere Objekte. In solchen<br />
Fällen nimmt die Finanzverwaltung<br />
stets eine Einzelfallprüfung vor<br />
(BMF-Schreiben vom 09.07.1997, DStR<br />
1997, 1208). Grundstücksverkäufe der<br />
Fondsgesellschaft und Grundstücksverkäufe<br />
des Gesellschafters sind für<br />
die Abgrenzung zwischen gewerblichem<br />
Grundstückshandel und privater<br />
Vermögensverwaltung zusammenzurechnen.<br />
Für einen Gesellschafter<br />
kann sich somit ein gewerblicher<br />
Grundstückshandel ergeben, wenn<br />
z.B. die Fondsgesellschaft ein Objekt<br />
und der Gesellschafter privat oder im<br />
Rahmen einer anderen Gesellschaft<br />
drei weitere Objekte veräußert.<br />
Darüber hinaus <strong>ist</strong> nach dem o.g.<br />
BMF-Schreiben die Veräußerung der<br />
Beteiligung an einer vermögensverwaltenden<br />
Grundstücksgesellschaft<br />
einer anteiligen Grundstücksveräußerung<br />
gleichzusetzen. Für<br />
die Anrechnung auf die Drei-Objekt-Grenze<br />
kommt es dabei auf die<br />
Zahl der im Gesamthandsvermögen<br />
enthaltenen Grundstücke an.<br />
Auch hier <strong>ist</strong> nach Ansicht der Finanzverwaltung<br />
eine Beteiligung von<br />
mindestens 10% oder bei einer Beteiligung<br />
von weniger als 10% ein<br />
Beteiligungswert von mehr als<br />
E 250.000,00 Voraussetzung für die<br />
Einbeziehung der Beteiligungsveräußerung<br />
in die Drei-Objekt-Grenze<br />
(BMF-Schreiben vom 26.03.2004,<br />
BStBl. I 2004, 434).<br />
Alle Aussagen zur Besteuerung basieren<br />
auf dem Stand der Steuergesetze<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.<br />
Es besteht das Risiko einer<br />
Minderung der <strong>Rendite</strong> durch Gesetzesänderungen<br />
sowie einer rückwirkenden<br />
Anwendung auch für vor<br />
den Gesetzesänderungen aufgelegten<br />
Fonds.<br />
Weitere steuerliche Änderungen<br />
könnten sich durch die Rechtsprechung<br />
ergeben, insbesondere für den<br />
Fall, dass das Bundesverfassungsgericht<br />
die derzeit günstigen erbschaftsteuerlichen<br />
Werte bei der Übertragung<br />
von Grundvermögen für verfassungswidrig<br />
erklärt und eine verkehrswertnähere<br />
Bewertung fordert.<br />
Auch in diesem Fall besteht das Risiko<br />
einer rückwirkenden Anwendung.<br />
Steuerliche Risiken können sich zudem<br />
aus einer Nutzungsänderung<br />
der Immobilien ergeben. Soweit derzeit<br />
eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung<br />
vorgenommen wird, konnte<br />
die Vorsteuer auf die Erwerbskosten<br />
beim Finanzamt geltend gemacht<br />
werden. Erfolgt innerhalb der ersten<br />
zehn Jahre eine Nutzungsänderung<br />
in eine umsatzsteuerfreie Vermietung,<br />
<strong>ist</strong> die Vorsteuer zeitanteilig<br />
wieder zurückzubezahlen.<br />
Dies kann zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
5.2 Rechtliches Konzept<br />
Das Fondskonzept basiert auf der<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
geltenden Rechtslage in<br />
Deutschland.<br />
Es besteht das Risiko, dass sich die<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
geltende Rechtslage in<br />
Deutschland in für die Fondsgesellschaft<br />
und die Anleger nachteiliger<br />
Weise ändert. Diskutiert werden<br />
derzeit insbesondere gesetzliche<br />
und regulatorische Änderungen,<br />
die für geschlossene Fonds<br />
zukünftig eine umfassendere Regulierung<br />
durch die Bundesanstalt für<br />
Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht vorsehen<br />
(wie die Umsetzung der AIFM-<br />
Richtlinie in deutsches Recht oder<br />
das geplante „Gesetz zur Stärkung<br />
des Anlegerschutzes und Verbesserung<br />
der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts“).<br />
Derartige Änderungen<br />
der rechtlichen Rahmenbedingungen<br />
könnten zu einem erhöhten<br />
Verwaltungsaufwand bei der Fondsgesellschaft<br />
führen, was zusätzliche<br />
Kosten nach sich ziehen würde.<br />
Dies könnte zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen beim Anleger führen.<br />
5.3 Rechtsstreitigkeiten<br />
Bei der Planung der Fondsgesellschaft<br />
wurde davon ausgegangen,<br />
dass sich die Vertragspartner der<br />
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft<br />
vertragskonform ver<br />
33
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
34<br />
halten. Es besteht das Risiko, dass<br />
dies nicht der Fall <strong>ist</strong>. Erfüllen Vertragsparteien<br />
ihre vertraglichen<br />
Pflichten nicht, können der Fondsgesellschaft<br />
wirtschaftliche Nachteile<br />
entstehen. Zudem könnte die<br />
Fondsgesellschaft durch die dann<br />
erforderlichen gerichtlichen und<br />
außergerichtlichen Auseinandersetzungen<br />
belastet werden. Im Falle<br />
eines Obsiegens der Fondsgesellschaft<br />
oder der Objektgesellschaft<br />
besteht das Risiko, dass Berufs- und<br />
sonstige Haftpflichtversicherer von<br />
Vertragspartnern einen Schaden<br />
der Objektgesellschaft oder der<br />
Fondsgesellschaft nicht abdecken<br />
und/oder dass die persönliche Inanspruchnahme<br />
eines Vertragspartners<br />
ohne Erfolg bleibt. Dies kann<br />
zu einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu<br />
einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
6. Gesellschaftsrechtliche Risiken<br />
6.1 Geschäftsführung<br />
Die Anleger wirken nicht an der Geschäftsführung<br />
der Fondsgesellschaft<br />
mit. Ihre Einflussmöglichkeiten beschränken<br />
sich auf bestimmte Kontrollrechte<br />
und Zustimmungsvorbehalte.<br />
Die Geschäftsführung liegt in<br />
den Händen der geschäftsführenden<br />
Gesellschafter, d.h. der Komplementärin<br />
und der geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en. Fehlentscheidungen<br />
oder Vertragsverletzungen<br />
der geschäftsführenden Gesellschafter<br />
können zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen oder<br />
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
Etwaige Schadenersatzansprüche ge-<br />
gen einen geschäftsführenden Gesellschafter<br />
verjähren nach dem Gesellschaftsvertrag<br />
nicht in der regelmäßigen<br />
Verjährungsfr<strong>ist</strong> von drei<br />
Jahren ab Entstehung des Anspruches<br />
und Kenntnis oder grob fahrlässig Unkenntnis<br />
von den den Anspruch begründenden<br />
Umständen und der Person<br />
des Schuldners, sondern bereits<br />
innerhalb einer Fr<strong>ist</strong> von zwei Jahren<br />
nach Vornahme oder Unterlassung<br />
der zum Schadenersatz verpflichtenden<br />
Hand lung unabhängig von der<br />
Kenntnis des Gläubigers. Schadenersatzansprüche<br />
sind innerhalb einer<br />
Ausschlussfr<strong>ist</strong> von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von<br />
dem Schaden geltend zu machen.<br />
Darüber hinaus <strong>ist</strong> die Haftung der<br />
geschäftsführenden Gesellschafter<br />
gesellschaftsvertraglich auf Vorsatz<br />
und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.<br />
Die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen<br />
kann dadurch erschwert<br />
oder sogar unmöglich werden.<br />
Dies kann zu einer Verminderung<br />
der geplanten Ausschüttungen<br />
oder sogar zu einem teilweisen oder<br />
vollständigen Verlust der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Einlagen führen.<br />
6.2 Entscheidungsfindung<br />
Erfahrungsgemäß nehmen an den Gesellschafterversammlungen<br />
und den<br />
dort vorgenommenen Abstimmungen<br />
bzw. an schriftlichen Beschlussverfahren<br />
nur wenige der Gesellschafter<br />
teil. Dies kann zur Fassung von Beschlüssen<br />
durch eine Minderheit der<br />
Anleger führen, die später von der<br />
Mehrheit mitgetragen werden müssen.<br />
Zudem besteht das Risiko, dass<br />
ein Kommandit<strong>ist</strong> oder eine Gruppe<br />
von Kommandit<strong>ist</strong>en nach Übernahme<br />
einer wesentlichen Beteiligung an<br />
der Fondsgesellschaft entscheidenden<br />
Einfluss auf Beschlussfassungen<br />
der Fondsgesellschaft ausüben kann.<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> nimmt<br />
die Stimmrechte aller ihm treuhänderisch<br />
übertragenen Gesellschaftsanteile<br />
der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
wahr, soweit diese nicht selbst an<br />
der Gesellschafterversammlung teilnehmen<br />
oder sich bevollmächtigen<br />
lassen. Erfahrungsgemäß verfügt der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> des halb auf<br />
den Gesellschafterversammlungen<br />
in aller Regel über eine qualifizierte<br />
Mehrheit der Stimmen, so dass Beschlussfassungen<br />
durch seine Stimmabgabe<br />
entschieden werden.<br />
Wirksame Beschlussfassungen können<br />
die wirtschaftliche Situation der<br />
Fondsgesellschaft beeinflussen und<br />
ggf. zu einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar<br />
zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
6.3 Haftungsrisiko<br />
Die für die Fondsgesellschaft gewählte<br />
Rechtsform der Kommanditgesellschaft<br />
(GmbH & Co. KG) begründet<br />
folgende Haftungs verhältnisse:<br />
– Die Fondsgesellschaft haftet unbeschränkt<br />
für ihre Verbindlichkeiten.<br />
– Kommandit<strong>ist</strong>en haften in der<br />
Zeit zwischen ihrem Beitritt zu der<br />
Fondsgesellschaft und ihrer Eintragung<br />
in das Handelsreg<strong>ist</strong>er für<br />
die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft<br />
unbeschränkt persönlich.<br />
Nach den Bestimmungen<br />
des Gesellschaftsvertrages erfolgt<br />
der Beitritt der Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
zu der Fondsgesellschaft<br />
aufschiebend bedingt durch<br />
ihre Eintragung als Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
in das Handelsreg<strong>ist</strong>er. Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
unterliegen daher<br />
keiner Haftung als Gesellschafter<br />
vor Eintragung. Im Fall des Aus
Süddeutschland 8<br />
scheidens von Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
aus der Fondsgesellschaft<br />
besteht eine gesetzliche Nachhaftung<br />
für bis zu diesem Zeitpunkt<br />
begründete Verbindlichkeiten der<br />
Fondsgesellschaft von fünf Jahren<br />
nach Eintragung des Ausscheidens<br />
im Handelsreg<strong>ist</strong>er, soweit<br />
die Einlage nicht vollständig gele<strong>ist</strong>et<br />
bzw. zurückgezahlt wurde.<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en übertragen<br />
ihren Kommanditanteil unmittelbar<br />
nach Erwerb auf den<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en. Eine<br />
Haftung vor Eintragung kommt<br />
für sie also allenfalls aufgrund dieses<br />
Zwischenerwerbs in Betracht.<br />
Eine Inanspruchnahme <strong>ist</strong> jedoch<br />
ausgeschlossen, soweit dem Gesellschaftsgläubiger<br />
bekannt war,<br />
dass der betroffene Anleger als<br />
Kommandit<strong>ist</strong> und nicht als Komplementär<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
beteiligt gewesen <strong>ist</strong>. In<br />
der rechtswissenschaftlichen Literatur<br />
wird insoweit die Ansicht<br />
vertreten, die Gläubiger einer<br />
Publikums-GmbH & Co. KG<br />
müssten stets davon ausgehen,<br />
dass nur die Komplementär-GmbH<br />
unbeschränkt persönlich hafte, alle<br />
anderen Gesellschafter dagegen<br />
beschränkt haftende Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
sind. Nach dieser Ansicht wäre<br />
die Haftung beitretender Anleger<br />
bereits vor ihrer Eintragung in das<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>er in der nachfolgend<br />
beschriebenen Weise auf ihre Haftsumme<br />
begrenzt. Ob diese Ansicht<br />
zutreffend <strong>ist</strong>, <strong>ist</strong> aber noch<br />
nicht höchstrichterlich entschieden<br />
worden. Beitretende Anleger<br />
müssen daher von dem Bestehen<br />
des Haftungsrisikos ausgehen.<br />
Ab dem Zeitpunkt der Eintragung<br />
eines Kommandit<strong>ist</strong>en in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
<strong>ist</strong> dessen Haftung für<br />
die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft<br />
der Höhe nach auf<br />
die von ihm übernommene und<br />
noch nicht erbrachte Haftsumme<br />
(= 10% der übernommenen Pflichteinlage)<br />
begrenzt. Soweit der<br />
Kommandit<strong>ist</strong> die Haftsumme gezahlt<br />
hat, kann er von den Gesellschaftsgläubigern<br />
für die in dieser<br />
Zeit entstehenden Gesellschaftsverbindlichkeiten<br />
nicht mehr in<br />
Anspruch genommen werden.<br />
Wurde die Haftsumme erbracht,<br />
später aber von der Fondsgesellschaft<br />
wieder an den Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
zurückgezahlt, lebt die Haftung<br />
im Umfang der zurückgezahlten<br />
Haftsumme wieder auf. Eine<br />
solche Rückzahlung liegt z.B.<br />
dann vor, wenn die Fondsgesellschaft<br />
Ausschüttungen an Anleger<br />
vornimmt und diesen Ausschüttungen<br />
keine entsprechenden Gewinne<br />
der Fondsgesellschaft gegenüberstehen<br />
(Ausschüttungen<br />
aus der Liquiditätsreserve).<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en sind im Verhältnis<br />
zur Fondsgesellschaft zudem<br />
zur Le<strong>ist</strong>ung der von ihnen<br />
übernommenen Pflichteinlage<br />
nebst Agio verpflichtet.<br />
Die vorstehend beschriebene Haftung<br />
besteht nach den Regelungen<br />
des Treuhand- und des Gesellschaftsvertrages<br />
für Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
und für Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
gleichermaßen.<br />
– Komplementäre haften unbeschränkt<br />
persönlich für die Verbindlichkeiten<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
Komplementäre sind der<br />
Fondsgesellschaft zudem zur Le<strong>ist</strong>ung<br />
der von ihnen übernommenen<br />
Pflichteinlage verpflichtet. Die<br />
Komplementärin der Fondsgesellschaft<br />
hat keine Pflichteinlage<br />
übernommen.<br />
Im Rahmen der vorstehend beschriebenen<br />
Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten<br />
sind die Fondsgesellschaft,<br />
die Kommandit<strong>ist</strong>en und die<br />
Komplementäre Gesamtschuldner.<br />
Es besteht das Risiko, dass der Anleger<br />
trotz der Haftungsbeschränkung<br />
von Gesell schaftsgläubigern in<br />
Anspruch genommen wird und sich<br />
gerichtlich gegen diese Inanspruchnahme<br />
wehren muss. Dies kann zu<br />
einer Kostenbelastung des Anlegers<br />
führen.<br />
6.4 Dauer der Fondsgesellschaft,<br />
Kündigung, Rücktritt<br />
Die Fondsgesellschaft <strong>ist</strong> auf unbestimmte<br />
Zeit errichtet. Eine Kündigung<br />
der Fondsgesellschaft durch<br />
einen nichtgeschäftsführenden Gesell<br />
schafter <strong>ist</strong> frühestens zum<br />
31.12.2025 möglich und hat mit einer<br />
Kündigungsfr<strong>ist</strong> von 12 Monaten<br />
zum Ende des Kalenderjahres<br />
zu erfolgen. Das Recht zur Kündigung<br />
aus wichtigem Grund bleibt<br />
unberührt.<br />
Ein Investment in die Fondsgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> damit langfr<strong>ist</strong>ig angelegt.<br />
Der Anleger sollte nur solche<br />
Gelder für ein Investment verwenden,<br />
die er in diesem Zeitraum<br />
nicht benötigt.<br />
Im Fall einer Kündigung sowie im<br />
Fall eines Rücktritts vom Beitrittsvertrag<br />
scheidet der kündigende<br />
bzw. zurücktretende Gesellschafter<br />
aus der Fondsgesellschaft aus,<br />
sofern die übrigen Gesellschafter<br />
nicht die Liquidation der Fondsgesellschaft<br />
beschließen. Im Fall seines<br />
Ausscheidens erhält der Kündigende<br />
bzw. Zurücktretende eine<br />
Abfindungszahlung entsprechend<br />
seiner quotalen Beteiligung<br />
am Verkehrswert der Fondsgesell<br />
35
Süddeutschland 8<br />
Die Risiken<br />
36<br />
schaft, vermindert um einen Abschlag<br />
von 20%. Die Abfindungszahlung<br />
kann zudem in bis zu sieben<br />
Jahresraten gezahlt werden.<br />
Im Fall der Liquidation partizipiert<br />
der Kündigende wie die übrigen<br />
Gesellschafter am Liquidationsvermögen<br />
der Fondsgesellschaft; der<br />
Anspruch der Komplementärin und<br />
der Anspruch des Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
Robert Köhler am Liquidationsvermögen<br />
sind jedoch der Höhe nach<br />
auf die von ihnen gele<strong>ist</strong>ete Einlage<br />
beschränkt.<br />
Es besteht das Risiko, dass für die<br />
Auszahlung von Abfindungen keine<br />
liquiden Mittel vorhanden sind.<br />
6.5 Veräußerung des Gesellschaftsanteils<br />
Jeder Anleger kann mit Wirkung<br />
zum 31.12. eines Jahres, frühestens<br />
zum 31.12.2011, über seinen Gesellschaftsanteil<br />
verfügen, soweit die<br />
Geschäftsführung der Verfügung zustimmt.<br />
Eine Verweigerung der Zustimmung<br />
durch die Geschäftsführung<br />
<strong>ist</strong> nur bei Vorliegen eines wichtigen<br />
Grundes möglich. Übertragungen<br />
zum Ende eines Geschäftsjahres<br />
müssen der Fondsgesellschaft bis<br />
spätestens 30.9. des laufenden Geschäftsjahres<br />
mitgeteilt werden.<br />
Durch diese Regelung wird eine begrenzte<br />
Fungibilität der Anteile erreicht.<br />
Es ex<strong>ist</strong>iert aber kein geregelter<br />
Markt für Beteiligungen an geschlossenen<br />
Immobilienfonds. Es besteht<br />
das Risiko, dass ein Verkauf der<br />
Beteiligung während der Laufzeit der<br />
Fondsgesellschaft nicht oder nur mit<br />
erheblichem Verlust möglich <strong>ist</strong>. Die<br />
Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> auch deshalb als langfr<strong>ist</strong>ige Investition<br />
zu sehen.<br />
Bei einem (vorzeitigen) Verkauf der<br />
Beteiligung während der Laufzeit der<br />
Fondsgesellschaft kann es zu erheblichen<br />
steuerlichen Nachteilen kommen.<br />
6.6 Gesellschaftsvertragliche Fr<strong>ist</strong>en<br />
Der Anleger trägt das Risiko der Versäumung<br />
der im Gesellschaftsvertrag<br />
der Fondsgesellschaft vereinbarten<br />
Fr<strong>ist</strong>en:<br />
– bei verspäteter Einzahlung der<br />
Pflichteinlage oder des Agios (§ 5<br />
des Gesellschaftsvertrages) <strong>ist</strong> die<br />
Fondsgesellschaft berechtigt, Verzugszinsen<br />
in Höhe von 1% des<br />
ausstehenden Betrages pro Monat<br />
zu erheben. Nach Mahnung<br />
und Nachfr<strong>ist</strong>setzung <strong>ist</strong> die Komplementärin<br />
berechtigt und bevollmächtigt,<br />
den säumigen Anleger<br />
aus der Fondsgesellschaft<br />
auszuschließen. Der ausgeschlossene<br />
Anleger trägt dann die im<br />
Zusammenhang mit seinem Ausschluss<br />
ggf. entstandenen Kosten.<br />
Die Komplementärin <strong>ist</strong> auch berechtigt<br />
und bevollmächtigt, die<br />
Pflichteinlage eines teilweise in<br />
Verzug geratenen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
auf den Betrag der gele<strong>ist</strong>eten<br />
Zahlung einschließlich Agio herabzusetzen;<br />
– die Versäumung von Anfechtungsfr<strong>ist</strong>en<br />
(§ 12 des Gesellschaftsvertrages)<br />
kann zur Bestandskraft<br />
von Beschlüssen zu Lasten des Anlegers<br />
führen;<br />
– die Versäumung der Mitteilungspflicht<br />
für die Sonderwerbungskosten<br />
(§ 15 des Gesellschaftsvertrages)<br />
führt zu deren steuerlicher<br />
Nichtabziehbarkeit;<br />
– eine verspätete Kündigung der Gesellschaftsbeteiligung<br />
(§ 19 des Gesellschaftsvertrages)<br />
oder die Versäumung<br />
der Mitteilungsfr<strong>ist</strong> für<br />
die Übertragung des Gesellschaftsanteils<br />
(§ 18 des Gesellschaftsvertrages)<br />
führt zur Zulässigkeit der<br />
Kündigung bzw. der Übertragung<br />
erst zum Ende des folgenden Kalenderjahres.<br />
7. Verflechtungen<br />
Zwischen der Fondsgesellschaft, der<br />
Objektgesellschaft, der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH, der S&P<br />
Objektbeteiligungs ZWEI GmbH, der<br />
S&P Management GmbH, der sontowski<br />
& partner gmbh, der GRR Real<br />
Estate Management GmbH, der S&P<br />
Mezz4Funds 1 GmbH & Co. KG und<br />
den Herren Klaus-Jürgen Sontowski,<br />
Dr. Karsten Medla, Dr. Matthias<br />
Hubert und Robert Köhler bestehen<br />
weitreichende personelle, rechtliche<br />
und wirtschaftliche Verflechtungen.<br />
Aus diesen Verflechtungen können<br />
sich Interessenkollisionen ergeben,<br />
die eine an den Interessen der Fondsgesellschaft<br />
orientierte Entscheidungsfindung<br />
erschweren. Sollte einer<br />
der Entscheidungsträger in einem<br />
Interessenkonflikt den Interessen einer<br />
anderen Gesellschaft bzw. einer<br />
anderen Person Priorität einräumen,<br />
kann dies zu einer Verminderung der<br />
geplanten Ausschüttungen oder sogar<br />
zu einem teilweisen oder vollständigen<br />
Verlust der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen<br />
führen.<br />
8. Prognoserisiko<br />
Die in diesem Verkaufsprospekt dargestellten<br />
Meinungen und Prognosen<br />
bzgl. der wirtschaftlichen Entwicklung<br />
des Immobilienmarktes, der<br />
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft<br />
sind Auffassungen des Anbieters.
Süddeutschland 8<br />
Der Verkaufsprospekt legt insbesondere<br />
Annahmen für die Wertentwicklung<br />
der angekauften Immobilien<br />
und für die Einnahmen und/oder<br />
die Ausgaben der Fondsgesellschaft<br />
zugrunde. Sollten sich die Wertentwicklung<br />
der Immobilien und/oder<br />
die Einnahmen und/oder die Ausgaben<br />
der Fondsgesellschaft (insbesondere<br />
durch eine nachhaltige Verringerung<br />
der erzielbaren Mieten oder ein<br />
Ansteigen der erforderlichen Finanzierungs-<br />
und Bewirtschaftungskosten<br />
gegenüber den prognostizierten<br />
Werten) – insbesondere aufgrund von<br />
Abweichung bzgl. der Entwicklung<br />
des Mietniveaus, der erforderlichen<br />
Finanzierungs-, Instandhaltungs-, Bewirtschaftungs-<br />
und/oder Revitalisierungskosten,<br />
Veränderungen der Gesetzgebung,<br />
der steuerlichen Rahmenbedingungen<br />
oder der gesamtwirtschaftlichen<br />
Situation – anders als<br />
angenommen entwickeln, kann dies<br />
zu einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder sogar zu einem<br />
teilweisen oder vollständigen Verlust<br />
der gele<strong>ist</strong>eten Einlagen führen.<br />
9. Persönliche Anteilsfinanzierung,<br />
Beratungs- und sonstige Kosten<br />
Die Fondsgesellschaft bietet selbst<br />
keine Anteilsfinanzierung für Kapitalanleger<br />
an. Anleger, die ihre Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft durch<br />
Aufnahme eines individuellen, persönlichen<br />
Darlehens ganz oder teilweise<br />
finanzieren, haben bei ihrer<br />
Anlageentscheidung zu berücksichtigen,<br />
dass Zins- und Tilgungsle<strong>ist</strong>ungen<br />
für dieses Darlehen unabhängig<br />
von einer wirtschaftlichen Entwicklung<br />
des Beteiligungsangebots fällig<br />
sind. Bei vorzeitiger Kündigung<br />
dieses Darlehens durch den Anleger<br />
kann eine Vorfälligkeitsentschädigung<br />
an das kreditgebende Institut<br />
zu entrichten sein. Es kann zudem<br />
der Fall eintreten, dass dem Anleger<br />
keine Erträge aus seiner Beteiligung<br />
zufließen, mit denen er die Zins- und<br />
Tilgungsle<strong>ist</strong>ungen bzw. eine Vorfälligkeitsentschädigung<br />
bedienen<br />
könnte. Je nach Umfang der finanzierten<br />
Beträge besteht dann die Gefahr<br />
der Verwertung der Beteiligungen<br />
und darüber hinaus des übrigen<br />
Vermögens des Anlegers durch den<br />
Gläubiger. Sofern in einem solchen<br />
Fall die Verbindlichkeiten das Privatvermögen<br />
übersteigen, besteht das<br />
Risiko einer privaten Insolvenz dieses<br />
Anlegers.<br />
Drittkosten des Anlegers, z.B. durch<br />
eigene Beauftragung von Rechtsanwälten,<br />
Steuerberatern, Vermögensberatern<br />
oder sonstigen Personen,<br />
fallen unabhängig vom wirtschaftlichen<br />
Erfolg der Fondsgesellschaft an,<br />
so dass der Anleger diese Drittkosten<br />
auch zu tragen hat, wenn ihm keine<br />
Erträge aus seiner Beteiligung zufließen.<br />
10. Beeinflussung der Lebensplanung<br />
Für den Fall, dass ein Anleger einen<br />
Großteil seines Vermögens in eine<br />
Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
investiert, kann aufgrund der Dauer<br />
der Anlage und einer möglichen negativen<br />
wirtschaftlichen Entwicklung<br />
der Fondsgesellschaft – insbesondere<br />
bei einer Verminderung der geplanten<br />
Ausschüttungen oder dem teilweisen<br />
oder vollständigen Verlust der<br />
gele<strong>ist</strong>eten Einlagen – die Lebensplanung<br />
des Anlegers negativ beeinflusst<br />
werden.<br />
11. Zusammentreffen von Risiken<br />
Verschiedene Risiken, die für sich betrachtet<br />
keine gravierenden Auswirkungen<br />
haben, können sich beim<br />
Zusammentreffen verstärken. Eine<br />
Verstärkung von Risiken, aber auch<br />
einzelne Risiken können so starke<br />
Auswirkungen haben, dass es zu Ausschüttungsreduzierungen<br />
oder im<br />
Extremfall sogar zum Verlust des eingesetzten<br />
Kapitals kommen kann.<br />
12. Weitere Risiken<br />
Weitere wesentliche Risiken ex<strong>ist</strong>ieren<br />
nach Kenntnis des Anbieters zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
nicht.<br />
37
Süddeutschland 8<br />
Die risikobegrenzenden<br />
Maßnahmen<br />
Der Erfolg eines Investments in diesen<br />
geschlossenen Immobilienfonds<br />
<strong>ist</strong> von verschiedenen rechtlichen,<br />
wirtschaftlichen und steuerlichen<br />
Umständen abhängig. Die<br />
nach Kenntnis des Anbieters mit<br />
dieser Investition verbundenen wesentlichen<br />
tatsächlichen und rechtlichen<br />
Gefahren sind in dem Abschnitt<br />
„Die Risiken“ auf den Seiten<br />
12 ff. dieses Prospekts abschließend<br />
dargestellt.<br />
Die Fondsgesellschaft hat sich bemüht,<br />
die Realisierung dieser Gefahren<br />
– soweit möglich – zu verhin<br />
dern oder die Gefahren zu vermindern<br />
bzw. die Gefahren bei ihren<br />
Prognosen durch Sicherheitsabschläge/Sicherheitsaufschläge<br />
be rück sichtigt. Im Einzelnen hat<br />
die Fondsgesellschaft bzw. der Anbieter<br />
folgende Maßnahmen getroffen:<br />
– Dieser Prospekt wurde nach den<br />
„Grundsätzen ordnungsmäßiger<br />
Beurteilung von Verkaufsprospekten<br />
über öffentlich angebotene<br />
Vermögensanlagen“ (IDW S 4 in<br />
der Fassung vom 18.05.2006) erstellt.<br />
Dieser Standard des Instituts<br />
der Wirtschaftsprüfer in Deutschland<br />
e.V. bildet die Basis für Prospektgutachten<br />
durch einen Wirtschaftsprüfer.<br />
– Die Immobilien der Objektgesellschaft<br />
wurden hinsichtlich Standort,<br />
Lage und Nutzungsmöglichkeiten<br />
sorgfältig ausgewählt.<br />
– Auch die Vertragspartner der<br />
Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaft<br />
wurden – insbesondere<br />
hinsichtlich Zuverlässigkeit<br />
und Le<strong>ist</strong>ungsfähigkeit – sorgfältig<br />
ausgewählt.<br />
– Soweit dies im Einzelfall rechtlich<br />
und wirtschaftlich durchsetzbar<br />
war, hat die Fondsgesellschaft<br />
bzw. die Objektgesellschaft die<br />
Gefahr, dass Vertragspartner ihren<br />
Vertragspflichten nicht oder<br />
nicht ausreichend nachkommen,<br />
durch die Vereinbarung von Vertragsstrafen<br />
bzw. Garantien und/<br />
oder die Stellung von Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
und/oder<br />
durch sonstige vertragliche Regelungen<br />
verringert.<br />
– Die in diesem Verkaufsprospekt<br />
gemachten Prognosen beruhen<br />
zum einen Teil auf langjähriger Erfahrung<br />
des Anbieters, zum anderen<br />
Teil jedoch auch auf Schätzwerten<br />
oder Annahmen.<br />
– Für Gesellschaftsanteile an einem<br />
geschlossenen Immobilienfonds<br />
wie dem vor<strong>liegend</strong>en ex<strong>ist</strong>iert<br />
kein geregelter Markt. Sollten Anleger<br />
ihre Gesellschaftsanteile veräußern<br />
wollen, so wird sich der<br />
Anbieter aber bemühen, aus dem<br />
Kreis der Anleger oder in Zusammenarbeit<br />
mit den Vertriebspartnern<br />
Käufer zu finden.<br />
– Sollte eine Vollplatzierung nicht<br />
innerhalb der geplanten Zeichnungsfr<strong>ist</strong><br />
bis zum 31.12.2011 erreicht<br />
werden, besteht für die Geschäftsführung<br />
der Fondsgesellschaft<br />
zur Vermeidung einer Rückabwicklung<br />
die Möglichkeit, die<br />
Zeichnungsfr<strong>ist</strong> zweimal um jeweils<br />
sechs Monate zu verlängern.<br />
In diesem Fall wird sich die Geschäftsführung<br />
um eine Verlängerung<br />
der Zwischenfinanzierung<br />
und um die Einwerbung weiterer<br />
Anleger (Stufe 1) bzw. um eine Erhöhung<br />
der Endfinanzierung zu<br />
wirtschaftlich angemessenen Konditionen<br />
bei nicht entscheidender<br />
Reduzierung der Ausschüttungen<br />
(Stufe 2) bemühen.<br />
– Um dem Anleger die Einhaltung<br />
der gesellschaftsvertraglich festgelegten<br />
Fr<strong>ist</strong>en zu erleichtern,<br />
wurde dem Verkaufsprospekt auf<br />
Seite 221 eine Fr<strong>ist</strong>entabelle beigefügt,<br />
aus der die maßgeblichen<br />
Fr<strong>ist</strong>en auf einen Blick ersichtlich<br />
sind.<br />
– Um dem Anleger eine Einschätzung<br />
zu ermöglichen, inwieweit<br />
der Anbieter mit der Fondsgesellschaft<br />
oder mit sonstigen an der<br />
Fondsgesellschaft beteiligte Personen<br />
verflochten <strong>ist</strong>, wurde dem<br />
Prospekt auf den Seiten 212 ff. eine<br />
ausführliche Beschreibung der<br />
Verflechtungen angefügt.<br />
Unter Berücksichtigung der vorgenannten<br />
Maßnahmen zur Gefahrenreduzierung<br />
empfiehlt die<br />
Fondsgesellschaft bzw. der Anbieter<br />
dem Anleger außerdem:<br />
– sich vor dem Beitritt zur Fondsgesellschaft<br />
mit seinem eigenen<br />
steuerlichen Berater in Verbindung<br />
zu setzen, um die individuellen<br />
steuerlichen Gefahren,<br />
die im Zusammenhang mit einer<br />
Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
auftreten können, aufzudecken<br />
und die Wahl zwischen<br />
dem Beitritt als Direkt- oder als<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong> steuerlich<br />
zu beurteilen;<br />
– die von der Fondsgesellschaft<br />
oder sonstigen im Zusammenhang<br />
mit dieser Anlage auftretenden<br />
Personen übermittelten<br />
Unterlagen aufmerksam zu lesen<br />
und, soweit der Inhalt dieser Un-<br />
38
Süddeutschland 8<br />
terlagen nicht vollständig selbst<br />
beurteilt werden kann, sich von<br />
fachkundigen Personen beraten<br />
zu lassen;<br />
– die Gesellschafterversammlungen<br />
selbst zu besuchen und dort<br />
vom eigenen Stimmrecht Gebrauch<br />
zu machen;<br />
– nur einen nicht wesentlichen Teil<br />
des Vermögens im Rahmen eines<br />
Vermögensanlagekonzeptes in die<br />
Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
zu investieren, das der Anleger<br />
über den Anlagezeitraum<br />
nicht benötigt und nicht fremd<br />
finanzieren muss;<br />
- eine Anteilsübertragung oder<br />
Veräußerung eines Gesellschaftsanteils<br />
nur nach Rücksprache mit<br />
seinem persönlichen rechtlichen/<br />
steuerlichen Berater vorzunehmen.<br />
39
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
40<br />
A. Angaben über den Emittenten<br />
(§ 5 VermVerkProspV).<br />
Der Emittent führt die Firma S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8 GmbH &<br />
Co. KG (§ 5 Nr. 1 VermVerkProspV).<br />
Sitz des Emittenten <strong>ist</strong> Erlangen<br />
(§ 5 Nr. 1 VermVerkProspV).<br />
Die Geschäftsanschrift des Emittenten<br />
lautet: Sebastianstraße 31,<br />
91058 Erlangen (§ 5 Nr. 1 Verm-<br />
VerkProspV).<br />
Der Emittent wurde am 12.04.2010<br />
auf unbestimmte Zeit gegründet<br />
(§ 5 Nr. 2 VermVerkProspV).<br />
Der Emittent unterliegt deutschem<br />
Recht und hat die Rechtsform einer<br />
Kommanditgesellschaft in der Form<br />
einer GmbH & Co. KG (§ 5 Nr. 3<br />
VermVerkProspV).<br />
Gesellschafter des Emittenten<br />
(Fondsgesellschaft) zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung sind die<br />
Regio Fonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH (persönlich haftende Gesellschafterin),<br />
die sontowski & partner<br />
gmbh (Kommandit<strong>ist</strong>), die S&P Management<br />
GmbH (Kommandit<strong>ist</strong>),<br />
Herr Robert Köhler (Kommandit<strong>ist</strong>)<br />
sowie die TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH (Treuhandkommandit<strong>ist</strong>).<br />
Angaben zur Struktur des persönlich<br />
haftenden Gesellschafters<br />
(Regio Fonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH) gem. § 5 Nr. 3 VermVerk-<br />
ProspV:<br />
Firma: RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH<br />
Geschäftsanschrift/Sitz: c/o sontowski<br />
& partner gmbh, Sebastianstraße 31,<br />
91058 Erlangen<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRB 9569<br />
Stammkapital: E 25.000,00, voll einbezahlt<br />
Gesellschafter: sontowski & partner<br />
gmbh<br />
Geschäftsführer: Robert Köhler (einzelvertretungsberechtigt<br />
und von<br />
den Beschränkungen des § 181 BGB<br />
befreit; geschäftsansässig Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen)<br />
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH <strong>ist</strong> persönlich haftende Gesellschafterin<br />
ohne Einlageverpflichtung<br />
und ohne Kapitalbeteiligung.<br />
Grundsätzlich haftet der Komplementär<br />
einer Kommanditgesellschaft<br />
unbeschränkt. Vor<strong>liegend</strong> <strong>ist</strong> der<br />
Komplementär eine Kapitalgesellschaft<br />
und haftet daher nur beschränkt<br />
auf sein Gesellschaftsvermögen.<br />
Es bestehen folgende von der gesetzlichen<br />
Regelung abweichende<br />
Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag<br />
der RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH:<br />
Sämtliche Gesellschafter, insbesondere<br />
auch die geschäftsführenden<br />
Gesellschafter bzw. deren Geschäftsführungsorgane,<br />
sind, soweit<br />
möglich, von allen gesetzlichen und<br />
vertraglichen Wettbewerbsverboten<br />
befreit.<br />
Wird über das Vermögen eines Gesellschafters<br />
das Insolvenzverfahren<br />
eröffnet bzw. die Eröffnung mangels<br />
Masse abgelehnt oder eine Zwangsvollstreckung<br />
in den Geschäftsanteil<br />
betrieben oder erfolgt sonst eine<br />
Pfändung der Rechte des Gesellschafters,<br />
ohne dass die Pfändung<br />
oder die Zwangsvollstreckung innerhalb<br />
von zwei Monaten aufgehoben<br />
wird, so <strong>ist</strong> die Gesellschaft auch ohne<br />
Zustimmung des Gesellschafters<br />
berechtigt, den Geschäftsanteil einzuziehen.<br />
Statt der Einziehung kann<br />
die Gesellschafterversammlung beschließen,<br />
dass der Geschäftsanteil<br />
an die Gesellschaft, an die übrigen<br />
Gesellschafter im Verhältnis ihrer Beteiligung<br />
oder einen von der Gesellschaft<br />
zu benennenden Dritten abgetreten<br />
wird. Die Einziehung eines<br />
Geschäftsanteils oder das Verlangen<br />
auf Abtretung eines Geschäftsanteils<br />
ohne Zustimmung des Gesellschafters<br />
<strong>ist</strong> ferner zulässig, wenn in der<br />
Person des betroffenen Gesellschafters<br />
ein wichtiger Grund vorliegt, der<br />
die Fortsetzung des Gesellschaftsverhältnisses<br />
unzumutbar macht.<br />
Scheidet ein Gesellschafter nach diesem<br />
Vertrag, gleich aus welchem<br />
Grund, aus der Gesellschaft aus, berechnet<br />
sich das Abfindungsguthaben<br />
bzw. das Entgelt für die Übertragung<br />
des Geschäftsanteils nach dem<br />
Buchwert, d.h. Nominalwert der<br />
Stammeinlage zzgl. zeitanteilige Ergebnisse.<br />
Das Abfindungsguthaben<br />
<strong>ist</strong> in fünf gleichen Jahresraten zu bezahlen,<br />
die erste Rate sechs Monate<br />
nach dem Zeitpunkt des Ausscheidens.<br />
Das jeweils verbleibende Restguthaben<br />
<strong>ist</strong> als Darlehen vom Tag<br />
des Ausscheidens an mit 5% jährlich<br />
zu verzinsen. Die Zinsen sind mit der<br />
jeweiligen Folgerate zahlbar.<br />
Die Liquidation der Gesellschaft kann<br />
nur einstimmig beschlossen werden.<br />
Die Gesellschaft stellt Angestellte,<br />
Geschäftsführer und Beauftragte (zusammen<br />
die „Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigten“)<br />
vollumfänglich von jeder Haftung<br />
frei, die den Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigten<br />
aus ihrer Tätigkeit für die<br />
Gesellschaft erwachsen können. Die<br />
Fre<strong>ist</strong>ellung umfasst auch die Kosten<br />
der Rechtsverfolgung und Rechtsverteidigung.<br />
Die Fre<strong>ist</strong>ellung hat<br />
auf erstes Anfordern zu erfolgen.<br />
Ein Anspruch auf Fre<strong>ist</strong>ellung <strong>ist</strong> ausgeschlossen,<br />
wenn der betroffene<br />
Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigte vorsätzlich<br />
oder grob fahrlässig gehandelt<br />
hat. Bei Meinungsverschiedenheiten<br />
darüber, ob ein Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigter<br />
vorsätzlich oder grob fahrläs
Süddeutschland 8<br />
sig gehandelt hat, hat der Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigte<br />
Anspruch auf Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
bis zur rechtskräftigen Entscheidung<br />
über die Meinungsverschiedenheit;<br />
wird Vorsatz oder<br />
grobe Fahrlässigkeit festgestellt, hat<br />
der betroffene Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigte<br />
die empfangenen Le<strong>ist</strong>ungen<br />
zurückzugewähren.<br />
Schadenersatzansprüche gegen einen<br />
Geschäftsführer – gleich aus<br />
welchem Rechtsgrund – verjähren<br />
innerhalb von zwei Jahren nach<br />
Vornahme oder Unterlassung der<br />
zum Schadenersatz verpflichtenden<br />
Handlung, soweit die Ansprüche<br />
nicht kraft Gesetzes einer kürzeren<br />
Verjährung unterliegen. Schadenersatzansprüche<br />
sind innerhalb einer<br />
Ausschlussfr<strong>ist</strong> von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von<br />
dem Schaden durch eingeschriebenen<br />
Brief geltend zu machen.<br />
ren Unternehmensgegenstand haben,<br />
insbesondere als Kommandit<strong>ist</strong><br />
an der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG („Objektgesellschaft“).<br />
Die Gesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
sämtliche Handlungen und<br />
Rechtsgeschäfte vorzunehmen oder<br />
durch Dritte vornehmen zu lassen,<br />
die geeignet sind, dem Gesellschaftszweck<br />
unmittelbar oder mittelbar zu<br />
dienen. Bankgeschäfte oder Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungen<br />
i.S.d. § 32 KWG und<br />
Tätigkeiten gemäß § 34c GewO sind<br />
nicht Gegenstand der Unternehmens<br />
(§ 5 Nr. 4 VermVerkProspV).<br />
Das für den Emittenten zuständige<br />
Reg<strong>ist</strong>ergericht <strong>ist</strong> das Amtsgericht<br />
Fürth. Der Emittent <strong>ist</strong> im Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
des Amtsgerichtes Fürth seit<br />
dem 20.04.2010 unter der Nummer<br />
HRA 9464 eingetragen (§ 5 Nr. 5<br />
VermVerkProspV).<br />
sontowski & partner gmbH. Mehrheitsgesellschafter<br />
und Geschäftsführer<br />
der sontowski & partner gmbH<br />
sind die Herren Klaus-Jürgen Sontowski<br />
und Dr. Karsten Medla, weiterer<br />
Geschäftsführer <strong>ist</strong> Herr Dr. Matthias<br />
Hubert, alle geschäftsansässig Sebastianstr.<br />
31, 91058 Erlangen. Eine grafische<br />
Übersicht finden Sie auf Seite<br />
215 Angaben zu den genannten Gesellschaften<br />
finden Sie auf den Seiten<br />
216 ff. (Vertragspartner im Überblick).<br />
Nach dem Beitritt der Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
bzw. nach Eintritt der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
und der entsprechenden<br />
Kapitalerhöhung handelt es<br />
sich bei dem Emittenten nicht mehr<br />
um ein Konzernunternehmen im Sinne<br />
des § 18 AktG iVm § 290 HGB.<br />
B. Der Gesellschaftsvertrag<br />
Angaben über die von der gesetzlichen<br />
Regelung abweichenden Bestimmungen<br />
der Satzung oder des<br />
Gesellschaftsvertrages des Emittenten<br />
sind in der grafischen Übersicht<br />
auf Seite 50 f. dargestellt. Weitere<br />
von der gesetzlichen Regelung<br />
abweichenden Bestimmungen der<br />
Satzung oder des Gesellschaftsvertrages<br />
des Emittenten bestehen<br />
nicht (§ 5 Nr. 3 VermVerkProspV).<br />
Der im Gesellschaftsvertrag bestimmte<br />
Gegenstand des Unternehmens<br />
<strong>ist</strong> der Erwerb von bebauten<br />
und unbebauten Grundstücken<br />
und grundstücksgleichen Rechten,<br />
die Bebauung von Grundstücken<br />
durch Inanspruchnahme Dritter,<br />
die Vermietung, Verpachtung<br />
und Verwaltung von Grundstücken,<br />
die Veräußerung von Grundstücken<br />
im Rahmen der Vermögensverwaltung<br />
sowie die Beteiligung an Gesellschaften,<br />
die einen vergleichba<br />
Eine kurze Beschreibung des Konzerns<br />
und der Einordnung des<br />
Emittenten in ihn, falls der Emittent<br />
ein Konzernunternehmen <strong>ist</strong><br />
(§ 5 Nr. 6 VermVerkProspV):<br />
Der Emittent <strong>ist</strong> zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung ein Konzernunternehmen<br />
im Sinne des § 18 AktG<br />
iVm § 290 HGB (§ 5 Nr. 6 Verm-<br />
VerkProspV).<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
sind alleinige Gesellschafter des<br />
Emittenten die Komplementärin RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH<br />
(ohne Einlage), die sontowski & partner<br />
gmbH (Einlage E 1.980,00), die<br />
TGN Untenehmensberatung GmbH<br />
(E 20,00), die S&P Management<br />
GmbH (E 10,00) sowie Herr Robert<br />
Köhler (E 10,00).<br />
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH und die S&P Management<br />
GmbH sind 100%ige Töchter der<br />
Der Gesellschaftsvertrag regelt die<br />
Rechtsverhältnisse der Gesellschafter<br />
untereinander sowie der Gesellschaft<br />
im Rechtsverkehr zu Dritten.<br />
Er <strong>ist</strong> in diesem Prospekt ab Seite<br />
238 abgedruckt. Der wesentliche Inhalt<br />
des Gesellschaftsvertrages wird<br />
nachfolgend zusammenfassend dargestellt.<br />
Die Darstellung <strong>ist</strong> jedoch<br />
nicht vollständig. Interessenten sollten<br />
daher vor einer Anlageentscheidung<br />
den gesamten Gesellschaftsvertrag<br />
aufmerksam lesen. Im Anschluss<br />
an die Zusammenfassung<br />
sind unter Ziffer XV. Abweichungen<br />
des Gesellschaftsvertrages des Emittenten<br />
(der Fondsgesellschaft) von<br />
den gesetzlichen Regelungen tabellarisch<br />
dargestellt.<br />
I. Gegenstand der Gesellschaft<br />
Gegenstand der Gesellschaft <strong>ist</strong> der<br />
Erwerb von bebauten und unbebau<br />
41
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
42<br />
ten Grundstücken und grundstücksgleichen<br />
Rechten, die Bebauung von<br />
Grundstücken durch Inanspruchnahme<br />
Dritter, die Vermietung, Verpachtung<br />
und Verwaltung von Grundstücken,<br />
die Veräußerung von Grundstücken<br />
im Rahmen der Vermögensverwaltung<br />
sowie die Beteiligung an<br />
Gesellschaften, die einen vergleichbaren<br />
Unternehmensgegenstand haben,<br />
insbesondere als Kommandit<strong>ist</strong><br />
an der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG („Objektgesellschaft“).<br />
Die Gesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt, sämtliche<br />
Handlungen und Rechtsgeschäfte<br />
vorzunehmen oder durch Dritte<br />
vornehmen zu lassen, die geeignet<br />
sind, dem Gesellschaftszweck unmittelbar<br />
oder mittelbar zu dienen.<br />
Bankgeschäfte oder Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungen<br />
i.S.d. § 32 KWG und Tätigkeiten<br />
gemäß § 34c GewO sind nicht<br />
Gegenstand der Gesellschaft.<br />
II. Geschäftsführung und Vertretung<br />
Die Geschäfte der Gesellschaft werden<br />
durch ihre Komplementärin,<br />
die RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH mit Sitz in Erlangen, geführt.<br />
Außerdem <strong>ist</strong> die Kommandit<strong>ist</strong>in<br />
S&P Management GmbH zur Geschäftsführung<br />
befugt („geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong>in“). Eine<br />
Entziehung der Geschäftsführungsbefugnis<br />
der geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en vor deren Ausscheiden<br />
<strong>ist</strong> nur bei Vorliegen eines wichtigen<br />
Grundes zulässig und bedarf<br />
eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung.<br />
Die Gesellschaft wird von der Komplementärin<br />
vertreten. Neben der<br />
Komplementärin kann die Gesellschaft<br />
auch von der geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>in vertreten<br />
werden, die zu diesem Zweck im<br />
Gesellschaftsvertrag umfassend zur<br />
Vertretung der Gesellschaft bevollmächtigt<br />
wurde. Die Komplementärin<br />
<strong>ist</strong> alleinvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen des<br />
§ 181 BGB befreit.<br />
Im Innenverhältnis erstreckt sich<br />
die Geschäftsführungsbefugnis nur<br />
auf Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen<br />
des gewöhnlichen Geschäftsbetriebes<br />
der Gesellschaft.<br />
Zu diesem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb<br />
gehören insbesondere sämtliche<br />
Geschäfte, die im Gesellschaftsvertrag<br />
oder in dem Investitions- und<br />
Finanzierungsplan der Gesellschaft<br />
vorgesehen sind. Zur Vornahme anderer<br />
Geschäfte sind die geschäftsführenden<br />
Gesellschafter nur nach<br />
vorheriger Zustimmung der Gesellschafter<br />
durch entsprechende Gesellschafterbeschlüsse<br />
befugt. Dies<br />
gilt insbesondere für folgende Geschäfte,<br />
soweit diese nicht bereits im<br />
Gesellschaftsvertrag oder in dem Investitions-<br />
und Finanzierungsplan<br />
der Gesellschaft vorgesehen sind:<br />
a) Erwerb, Veräußerung und Belastung<br />
von Grundstücken oder grundstücksgleichen<br />
Rechten sowie von<br />
Anteilen an Gesellschaften, deren<br />
Aktivvermögen überwiegend aus<br />
Grundstücken oder grundstücksgleichen<br />
Rechten be steht;<br />
b) Erwerb, Veräußerung oder Belastung<br />
von anderen Unternehmen,<br />
Betrieben oder Gesellschaften<br />
und/oder von Beteiligungen<br />
an solchen, Gründung anderer<br />
Gesellschaften, Maßnahmen nach<br />
dem Umwandlungsgesetz;<br />
c) Errichtung oder Aufhebung von<br />
Zweigniederlassungen oder sonstigen<br />
Betriebsstätten;<br />
d) Eingehen von Verbindlichkeiten<br />
über einen Betrag von E 500.000<br />
hinaus. Als genehmigt gilt in jedem<br />
Fall die im Investitions- und<br />
Finanzierungsplan vorgesehene<br />
langfr<strong>ist</strong>ige Fremdfinanzierung<br />
der Gesellschaft/der Tochtergesellschaften,<br />
eine eventuelle Erhöhung<br />
dieser Finanzierung auf<br />
Grund einer Kaufpreisanpass-ungsklausel<br />
i.V.m. erhöhten Mieteinnahmen<br />
und die Zwischenfinanzierung<br />
des Eigenkapitals der Gesellschaft/der<br />
Tochtergesellschaft,<br />
auch für eine ver längerte Zeichnungsfr<strong>ist</strong>;<br />
e) Eingehung von Wechselverbindlichkeiten,<br />
Übernahme von Bürgschaften<br />
oder Garantien, Schuldbeitritt<br />
oder Gewährung von Sicherheiten;<br />
f) Kreditgewährung mit Ausnahme<br />
der Gewährung handelsüblicher<br />
Zahlungsziele und der Anlage liquider<br />
Finanzmittel;<br />
g) Vornahme von grundlegenden<br />
Planungsänderungen, sofern diese<br />
eine entscheidende (größer ca.<br />
2,5%) Änderung des Gesamtaufwandes<br />
verursachen – hierzu zählt<br />
nicht eine Planungsänderung auf<br />
Grund einer Kaufpreisanpassungsklausel<br />
im Ankaufsvertrag<br />
der Immobilie einer Tochtergesellschaft<br />
bzw. entsprechender<br />
Gesellschaftsanteile i.V.m. erhöhten<br />
Mieteinnahmen;<br />
h) Sonstige Geschäfte von wesentlicher<br />
Bedeutung für die Gesellschaft,<br />
die den vorgenannten vergleichbar<br />
sind;<br />
i) Geschäfte, welche die Gesellschafterversammlung<br />
für zustimmungsbedürftig<br />
erklärt hat;
Süddeutschland 8<br />
j) Änderungen des Muster-Treuhandvertrages.<br />
Die Mitwirkung an der Beschlussfassung<br />
über eine Maßnahme nach<br />
vorstehend lit. a) bis lit. i) in der Gesellschafterversammlung<br />
der Objektgesellschaft<br />
steht der unmittelbaren<br />
Durchführung gleich. Hinsichtlich<br />
lit. d) gilt dies nicht, soweit<br />
es sich um Gesellschafterdarlehen<br />
der Gesellschaft an die Objektgesellschaft<br />
handelt.<br />
Ungeachtet der vorstehenden Bestimmungen<br />
<strong>ist</strong> die Komplementärin<br />
berechtigt, nach Ablauf der Zeichnungsfr<strong>ist</strong><br />
zu marktüblichen Bedingungen<br />
Fremdkapital in Höhe des<br />
Fehlbetrages zwischen dem vorhanden<br />
Gesellschaftskapital und dem<br />
im Gesellschaftsvertrag bezeichneten<br />
maximalen Gesellschaftskapital<br />
aufzunehmen, soweit dadurch nicht<br />
die in der Prognoserechnung der Gesellschaft<br />
ausgewiesene prozentuale<br />
Ausschüttung an die Anleger entscheidend<br />
reduziert werden muss.<br />
Die Komplementärin <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
im Namen und auf Kosten der Gesellschaft<br />
Geschäftsführungsaufgaben<br />
auf einen Geschäftsbesorger<br />
zu übertragen und diesem (Unter-)<br />
Vollmacht zur Vertretung der Gesellschaft<br />
zu erteilen.<br />
Gesellschafter der Komplementärin<br />
<strong>ist</strong> zu 100% die sontowski & partner<br />
gmbh.<br />
III. Gesellschafterversammlung<br />
Eine ordentliche Gesellschafterversammlung<br />
soll einmal jährlich am<br />
Sitz der Gesellschaft stattfinden,<br />
erstmals im Jahre 2011. Die Einladung<br />
erfolgt mit einer Fr<strong>ist</strong> von<br />
zwei Wochen. Außerordentliche<br />
Gesellschafterversammlungen sind<br />
einzuberufen, wenn es Gesellschafter<br />
bzw. Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
mit zusammen mindestens einem<br />
Viertel aller Stimmen schriftlich<br />
gegenüber der Geschäftsführung<br />
verlangen oder wenn es ein<br />
geschäftsführender Gesellschafter<br />
für erforderlich hält. Ordentliche<br />
und außerordentliche Gesellschafterversammlungen<br />
können durch<br />
schriftliche Beschlussfassungen ersetzt<br />
werden.<br />
Die Gesellschafterversammlung <strong>ist</strong><br />
beschlussfähig, wenn sämtliche Gesellschafter<br />
und sämtliche Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
ordnungsgemäß<br />
geladen worden sind. Gesellschafterbeschlüsse<br />
werden im Regelfall<br />
mit einfacher Mehrheit der<br />
abgegebenen Stimmen gefasst, sofern<br />
nicht im Gesellschaftsvertrag<br />
oder im Gesetz ausdrücklich eine<br />
qualifizierte Mehrheit vorgeschrieben<br />
<strong>ist</strong>. Änderungen des Gesellschaftsvertrages,<br />
die Auflösung und<br />
Liquidation der Gesellschaft, wichtige<br />
Geschäftsführungsmaßnahmen<br />
(Erwerb, Veräußerung und Belastung<br />
von Grundstücken oder<br />
grundstücksgleichen Rechten sowie<br />
von Anteilen an Gesellschaften,<br />
deren Aktivvermögen überwiegend<br />
aus Grundstücken oder<br />
grundstücksgleichen Rechten besteht;<br />
Erwerb, Veräußerung oder<br />
Belastung von anderen Unternehmen,<br />
Betrieben oder Gesellschaften<br />
und/oder von Beteiligungen an<br />
solchen, Gründung anderer Gesellschaften,<br />
Maßnahmen nach dem<br />
Umwandlungsgesetz), die Wahl eines<br />
Vorsitzenden in der Gesellschafterversammlung<br />
und Geschäftsvorfälle<br />
von ähnlich wichtiger Bedeutung<br />
wie die vorstehenden bedürfen<br />
einer Mehrheit von 75% der abgegebenen<br />
Stimmen.<br />
Beschlüsse über die Auflösung und Liquidation<br />
der Gesellschaft sowie die<br />
vorgenannten wichtigen Geschäftsführungsmaßnahmen,<br />
die vor Ablauf<br />
des 31.12.2021 erfolgen sollen, bedürfen<br />
einer Mehrheit von 75% aller<br />
ex<strong>ist</strong>ierenden Stimmen, gleich ob<br />
diese anwesend sind oder nicht.<br />
Jeder Gesellschafter hat pro volle<br />
E 10,00 der von ihm übernommenen<br />
Pflichteinlage eine Stimme.<br />
Die Geschäftsführung kann an Stelle<br />
der Einberufung einer Gesellschafterversammlung<br />
eine schriftliche Beschlussfassung<br />
der Gesellschafter<br />
veranlassen, sofern kein dringender<br />
Aussprachebedarf besteht. Im Falle<br />
einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung<br />
<strong>ist</strong> die Veranlassung<br />
einer schriftlichen Beschlussfassung<br />
nur mit Zustimmung desjenigen zulässig,<br />
der die Einberufung der Gesellschafterversammlung<br />
verlangt.<br />
Fehlerhafte Gesellschafterbeschlüsse<br />
können von jedem Gesellschafter/<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en nur innerhalb<br />
eines Monats ab Beschlussfassung<br />
(analog §§ 241 ff. AktG)<br />
durch Klage gegen die Gesellschaft<br />
angefochten werden. Nach Ablauf<br />
der Monatsfr<strong>ist</strong> gilt ein Mangel als<br />
geheilt.<br />
IV. Gewinn- und Verlustrechnung,<br />
Ausschüttungen<br />
1. Die Gesellschafter sind am handelsrechtlichen<br />
Ergebnis (Gewinn/<br />
Verlust) der Gesellschaft gemäß den<br />
nachfolgenden Bestimmungen beteiligt:<br />
a) Die in den Geschäftsjahren 2010<br />
und 2011 (Beitrittsphase) entstehenden<br />
Gewinne und Verluste<br />
43
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
44<br />
der Gesellschaft sollen den Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
unabhängig vom<br />
Zeitpunkt ihres Eintrittes gemäß<br />
dem Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten<br />
(Kapitalkonten I) zum<br />
Ende der Beitrittsphase am<br />
31.12.2011 zugewiesen werden.<br />
Hierzu wird folgende Gewinnund<br />
Verlustverteilungsregelung<br />
getroffen: Für das Geschäftsjahr<br />
2010 sind die Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
vorbehaltlich der Regelung<br />
unter c) am Gewinn und Verlust<br />
der Gesellschaft unabhängig vom<br />
Zeitpunkt ihres Eintrittes gemäß<br />
dem Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten<br />
zum 31.12.2010 beteiligt.<br />
Für das Geschäftsjahr 2011<br />
sind die Kommandit<strong>ist</strong>en vorbehaltlich<br />
der Regelung unter c)<br />
am Gewinn und Verlust der Gesellschaft<br />
gemäß dem Verhältnis<br />
ihrer festen Kapitalkonten zum<br />
31.12.2011 so beteiligt, als ob sie<br />
einheitlich zum 01.12.2010 der<br />
Gesellschaft beigetreten wären.<br />
Dies bedeutet, dass ab dem Zeitpunkt<br />
der Erfüllung der Einlageverpflichtung<br />
durch einen beitretenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en diesem<br />
bzw. bereits vorher beigetretenen<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en Gewinne<br />
bzw. Verluste solange zugewiesen<br />
werden, bis das Verhältnis<br />
der dem beitretenden Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
zugewiesenen Gewinne<br />
bzw. Verluste zu dem festen<br />
Kapitalkonten des beitretenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en in dem Verhältnis<br />
der Summe der den vorher<br />
beigetretenen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
bereits zugewiesenen Gewinne<br />
bzw. Verluste zu der Summe<br />
der festen Kapitalkonten der vorher<br />
beigetretenen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
übereinstimmen. Ein nach<br />
Abzug dieser Beträge verbleibender<br />
Gewinn bzw. Verlust wird auf<br />
die Kommandit<strong>ist</strong>en gemäß dem<br />
Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten<br />
verteilt. In einer Verlustsituation<br />
werden daher Verluste und<br />
in einer Gewinnsituation Gewinne<br />
nach Beitritt eines Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
entweder vorrangig diesem<br />
oder den bereits vorher eingetretenen<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en solange<br />
zugerechnet, bis das handelsrechtliche<br />
Ergebnis erreicht <strong>ist</strong>, das vorläge,<br />
wenn alle Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
einheitlich zum 01.12.2010 der<br />
Gesellschaft beigetreten wären.<br />
b) Ab dem Geschäftsjahr 2012 sind<br />
die Kommandit<strong>ist</strong>en vorbehaltlich<br />
der Regelung unter c) am Gewinn<br />
und Verlust der Gesellschaft<br />
gemäß dem Verhältnis ihrer festen<br />
Kapitalkonten beteiligt, wobei<br />
für jeden vollen Monat des<br />
Geschäftsjahres ab Eintritt des jeweiligen<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en in die<br />
Gesellschaft das Ergebnis anteilig<br />
zu ermitteln <strong>ist</strong>.<br />
c) Ein Gesellschafter, der seinen Einlageverpflichtungen<br />
gegenüber<br />
der Gesellschaft noch nicht oder<br />
noch nicht vollständig nachgekommen<br />
<strong>ist</strong>, nimmt am Gewinn<br />
und Verlust der Gesellschaft insoweit<br />
nicht teil.<br />
d) Die Komplementärin und der<br />
Kommandit<strong>ist</strong> Robert Köhler<br />
sind am Gewinn und Verlust der<br />
Gesellschaft nicht beteiligt.<br />
2. Für die Verteilung des steuerlichen<br />
Ergebnisses <strong>ist</strong> das handelsrechtliche<br />
Ergebnis maßgeblich. Soweit steuerliche<br />
Vorschriften einer derartigen Gewinnverteilung<br />
entgegenstehen, <strong>ist</strong><br />
das steuerliche Ergebnis so zu verteilen,<br />
dass es dem handelsrechtlichen<br />
Ergebnis möglichst <strong>nahe</strong> kommt.<br />
3. Der liquide Überschuss der Gesellschaft<br />
wird entsprechend der Prognoserechnung<br />
auf Seite 98 ff. des<br />
Prospektes halbjährlich - für das erste<br />
Halbjahr jeweils spätestens zum 30.09.<br />
des jeweiligen Jahres, für das zweite<br />
Halbjahr jeweils spätestens zum 31.03.<br />
des Folgejahres - an die Gesellschafter<br />
(Stand 31.12.) entsprechend ihrer<br />
Beteiligungsverhältnisse zum 31.12.<br />
des jeweiligen Jahres ausgeschüttet,<br />
auch wenn die Verlustkonten der Gesellschafter<br />
nicht ausgeglichen sind;<br />
§ 169 Abs. 1 Satz 2 HGB wird insoweit<br />
abbedungen. Steuergutschriften<br />
für anteilige Zinsabschlagsteuern und<br />
Solidaritätszuschlag werden als Bestandteil<br />
der Ausschüttungen angerechnet.<br />
Für das Jahr des Beitritts wird die Ausschüttung<br />
zeitanteilig für jeden vollen<br />
Kalendermonat ermittelt, soweit der<br />
betroffene Kommandit<strong>ist</strong> seine Einlage<br />
gele<strong>ist</strong>et hat.<br />
4. Die Geschäftsführung <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
bereits im laufenden Geschäftsjahr<br />
auch ohne Beschluss der Gesellschafterversammlung<br />
Vorabausschüttungen<br />
an die Gesellschafter vorzunehmen,<br />
wenn keine Rückstände bei<br />
den Zins- und Tilgungsverpflichtungen<br />
bestehen und Auflagen von Kreditinstituten<br />
nicht entgegenstehen.<br />
Eine Vorabausschüttung <strong>ist</strong> nur zulässig,<br />
wenn die vorhersehbare Liquiditäts-<br />
und Geschäftslage der Gesellschaft<br />
dies erlaubt.<br />
Eine Vorabausschüttung <strong>ist</strong> auch<br />
dann zulässig, wenn der Kommanditanteil<br />
der Kommandit<strong>ist</strong>en durch<br />
Verluste gemindert <strong>ist</strong>; § 169 Abs.<br />
1 Satz 2 HGB wird insoweit abbedungen.<br />
Den Kommandit<strong>ist</strong>en <strong>ist</strong><br />
bekannt, dass dadurch die Haftung<br />
gegenüber den Gläubigern gemäß<br />
§ 172 Abs. 4 HGB bis zur Höhe der
Süddeutschland 8<br />
Hafteinlage wieder auflebt, wenn<br />
der Wert des Kommanditanteiles<br />
die Schwelle der Haftsumme unterschreitet.<br />
V. Stellung des Anlegers/<br />
Treuhandvertrag<br />
Die Gesellschaft wird in der Rechtsform<br />
einer Kommanditgesellschaft<br />
(GmbH & Co. KG) geführt. Die Gesellschafter<br />
erwerben mit dem Beitritt<br />
kein Teileigentum an der Objektgesellschaft<br />
oder den Immobilien,<br />
sondern einen Anteil an einer Gesellschaft,<br />
die ihrerseits Beteiligungen<br />
an einer Immobilienpersonengesellschaft<br />
im gesamthänderisch gebundenen<br />
Vermögen hält.<br />
Der Beitritt zu dieser Gesellschaft erfolgt<br />
durch Abgabe einer Beitrittserklärung<br />
(„Zeichnungsschein“) und<br />
Annahme durch die Komplementärin.<br />
Der beitretende Gesellschafter<br />
hat die Möglichkeit, sich mittelbar<br />
über einen Treuhänder (auch:<br />
„Treuhandkommandit<strong>ist</strong>“) oder unmittelbar<br />
an der Gesellschaft zu beteiligen.<br />
Anleger, die sich unmittelbar beteiligen<br />
(„Direktkommandit<strong>ist</strong>en“) werden<br />
als Kommandit<strong>ist</strong>en in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragen. Sie sind<br />
verpflichtet, der Komplementärin eine<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>ervollmacht zu erteilen.<br />
Die Kosten der notariellen Beglaubigung<br />
sowie eventuell individuelle<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>ereintragungen<br />
trägt jeder Direktkommandit<strong>ist</strong> selbst.<br />
Anleger, die sich mittelbar beteiligen<br />
(„Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en“),<br />
schließen mit dem Treuhänder einen<br />
Treuhandvertrag und übertragen<br />
den von ihnen erworbenen<br />
Gesellschaftsanteil auf den Treuhänder.<br />
Der hierfür zu verwendende<br />
Muster-Treuhandvertrag der Gesellschaft<br />
<strong>ist</strong> in diesem Prospekt ab Seite<br />
253 abgedruckt. Der Treuhänder<br />
hält die ihm übertragenen Anteile in<br />
eigenem Namen und für Rechnung<br />
der jeweiligen Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
Bei der Wahl der Beitrittsart beachten<br />
Sie bitte die Ausführungen auf<br />
den Seiten 224 ff. unter „Das steuerliche<br />
Konzept“.<br />
Die Vergütung des Treuhänders wird<br />
von der Gesellschaft gezahlt. Sie <strong>ist</strong><br />
in der Einnahmen- und Ausgabenvorschau<br />
(Prognose) berücksichtigt.<br />
Die Kosten für den Treuhänder entstehen<br />
damit auch zu Lasten solcher<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en, die sich direkt an<br />
der Gesellschaft beteiligen.<br />
Kontrollrechte, die einem Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
nach dem Gesetz oder dem<br />
Gesellschaftsvertrag zustehen, können<br />
unabhängig von einander von<br />
dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en oder<br />
von den jeweiligen Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
wahrgenommen werden.<br />
Den Treu geberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
stehen damit insbesondere auch die<br />
Wider spruchsrechte gemäß § 164<br />
HGB und die Kontrollrechte nach<br />
§ 166 HGB zu.<br />
Einsicht in Bücher und Papiere der<br />
Gesellschaft <strong>ist</strong> einem Kommandit<strong>ist</strong>en,<br />
der nicht geschäftsführender<br />
Kommandit<strong>ist</strong> und nicht Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
<strong>ist</strong> jedoch nicht persönlich<br />
zu gewähren. Stattdessen<br />
kann jeder Kommandit<strong>ist</strong> jederzeit<br />
auf eigene Kosten die Bücher und<br />
Papiere der Gesellschaft durch eine<br />
berufsrechtlich zur Verschwiegenheit<br />
verpflichtete Person (Rechtsanwalt,<br />
Steuerberater, Wirtschaftsprüfer)<br />
einsehen lassen.<br />
VI. Haftungsverhältnisse<br />
Die für den Emittenten (Fondsgesellschaft)<br />
gewählte Rechtsform<br />
der Kommanditgesellschaft (GmbH<br />
& Co. KG) begründet folgende<br />
Haftungsverhältnisse:<br />
1. Die Emittent (Fondsgesellschaft)<br />
haftet unbeschränkt für ihre Verbindlichkeiten.<br />
2. Kommandit<strong>ist</strong>en haften in der<br />
Zeit zwischen ihrem Beitritt zu dem<br />
Emittenten (Fondsgesellschaft) und<br />
ihrer Eintragung in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
für die Verbindlichkeiten<br />
des Emittenten (Fondsgesellschaft)<br />
unbeschränkt persönlich. Nach den<br />
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages<br />
erfolgt der Beitritt der Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
zu dem Emittenten<br />
(Fondsgesellschaft) aufschiebend<br />
bedingt durch ihre Eintragung<br />
als Kommandit<strong>ist</strong>en in das<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>er. Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
unterliegen daher keiner Haftung<br />
als Gesellschafter vor ihrer Eintragung.<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
übertragen ihren Kommanditanteil<br />
unmittelbar nach Erwerb auf den<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en. Eine Haftung<br />
vor Eintragung kommt für sie<br />
also allenfalls aufgrund dieses Zwischenerwerbs<br />
in Betracht. Eine Inanspruchnahme<br />
<strong>ist</strong> jedoch ausgeschlossen,<br />
soweit dem Gesellschaftsgläubiger<br />
bekannt war, dass der betroffene<br />
Anleger als Kommandit<strong>ist</strong><br />
und nicht als Komplementär an<br />
dem Emittenten (Fondsgesellschaft)<br />
beteiligt gewesen <strong>ist</strong>. In der rechtswissenschaftlichen<br />
Literatur wird<br />
insoweit die Ansicht vertreten, die<br />
Gläubiger einer Publikums-GmbH<br />
& Co KG müssten stets davon ausgehen,<br />
dass nur die Komplementär-GmbH<br />
unbeschränkt persönlich<br />
haftet, alle anderen Gesellschafter<br />
45
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
46<br />
dagegen beschränkt haftende Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
sind. Nach dieser Ansicht<br />
wäre die Haftung beitretender<br />
Anleger bereits vor ihrer Eintragung<br />
in das Handelsreg<strong>ist</strong>er in der nachfolgend<br />
beschriebenen Weise auf<br />
ihre Haftsumme begrenzt. Ob diese<br />
Ansicht zutreffend <strong>ist</strong>, <strong>ist</strong> aber noch<br />
nicht höchstrichterlich entschieden<br />
worden.<br />
Ab dem Zeitpunkt der Eintragung<br />
eines Kommandit<strong>ist</strong>en in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
<strong>ist</strong> dessen Haftung für<br />
die Verbindlichkeiten der Gesellschaft<br />
der Höhe nach auf die von<br />
ihm übernommene und noch nicht<br />
erbrachte Haftsumme (= 10% der<br />
übernommenen Pflichteinlage) begrenzt.<br />
Soweit der Kommandit<strong>ist</strong><br />
die Haftsumme gezahlt hat, kann<br />
er von den Gesellschaftsgläubigern<br />
für die in dieser Zeit entstehenden<br />
Gesellschaftsverbindlichkeiten<br />
nicht mehr in Anspruch genommen<br />
werden. Wurde die Haftsumme erbracht,<br />
später aber von dem Emittenten<br />
(Fondsgesellschaft) wieder<br />
an den Kommandit<strong>ist</strong>en zurückgezahlt,<br />
lebt die Haftung im Umfang<br />
der zurückgezahlten Haftsumme<br />
wieder auf. Eine solche Rückzahlung<br />
liegt z.B. dann vor, wenn der<br />
Emittent (Fondsgesellschaft) Ausschüttungen<br />
bzw. Vorabausschüttungen<br />
an Anleger vornimmt und<br />
diesen Ausschüttungen keine entsprechenden<br />
Gewinne der Gesellschaft<br />
gegenüberstehen (Ausschüttungen<br />
aus der Liquiditätsreserve).<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en sind im Verhältnis<br />
zum Emittenten (Fondsgesellschaft)<br />
zudem zur Le<strong>ist</strong>ung der von<br />
ihnen übernommenen Pflichteinlage<br />
nebst Agio verpflichtet.<br />
Die vorstehend beschriebene Haftung<br />
besteht nach den Regelungen<br />
des Treuhand- und des Gesellschaftsvertrages<br />
für Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
und für Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
gleichermaßen.<br />
3. Komplementäre haften unbeschränkt<br />
persönlich für die Verbindlichkeiten<br />
des Emittenten (Fondsgesellschaft).<br />
Ist der Komplementär<br />
eine Kapitalgesellschaft (z.B.<br />
eine GmbH), haftete er mit seinem<br />
Gesellschaftsvermögen. Komplementäre<br />
sind dem Emittenten<br />
(Fondsgesellschaft) zudem zur<br />
Le<strong>ist</strong>ung der von ihnen übernommenen<br />
Pflichteinlage verpflichtet.<br />
Die Komplementärin des Emittenten<br />
(Fondsgesellschaft) hat keine<br />
Pflichteinlage übernommen.<br />
4. Im Rahmen der vorstehend beschriebenen<br />
Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten<br />
sind die<br />
Gesellschaft, die Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
und die Komplementäre Gesamtschuldner.<br />
VII. Übertragung eines<br />
Gesellschaftsanteils<br />
Anteile an der Gesellschaft können<br />
zum Ende eines Geschäftsjahres,<br />
frühestens jedoch zum 31.12.2011,<br />
auf Dritte übertragen werden. Der<br />
neue Gesellschafter tritt ggf. in die<br />
Rechte und Pflichten des Altgesellschafters<br />
ein. Eine Anteilsübertragung<br />
muss der Gesellschaft bis zum<br />
30.09. des Übertragungsjahres mitgeteilt<br />
werden.<br />
Übertragungen bedürfen der<br />
Schriftform mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung<br />
und der Zustimmung<br />
durch die Gesellschaft.<br />
Die Zustimmung wird von der Geschäftsführung<br />
erteilt und darf nur<br />
aus wichtigem Grund verweigert<br />
werden.<br />
Die Geschäftsführung darf einer<br />
Übertragung nur zustimmen, wenn<br />
der Rechtsnachfolger im Übertragungsvertrag<br />
die ihm nach dem Gesellschaftsvertrag<br />
ob<strong>liegend</strong>en Verpflichtungen<br />
ausdrücklich anerkannt<br />
und der Gesellschaft die in<br />
§ 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages<br />
vorgesehene Handelsreg<strong>ist</strong>ervollmacht<br />
bzw. dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
den entsprechenden<br />
Auftrag erteilt hat. Sämtliche<br />
im Zusammenhang mit der Übertragung<br />
der Beteiligung entstehenden<br />
Kosten, insbesondere durch<br />
die Verfügung bei dem Emittenten<br />
(Fondsgesellschaft) anfallende Steuern,<br />
tragen der verfügende Gesellschafter<br />
und sein Rechtsnachfolger<br />
als Gesamtschuldner; sie sind außerdem<br />
gesamtschuldnerisch verpflichtet,<br />
dem Emittenten (Fondsgesellschaft)<br />
den dieser entstehenden<br />
admin<strong>ist</strong>rativen Aufwand mit<br />
E 250,00 zzgl. USt. zu ersetzen. Bei<br />
Direktkommandit<strong>ist</strong>en entstehen<br />
bei der Übertragung zusätzliche,<br />
von diesen zu tragende Notar- und<br />
Gerichtsgebühren.<br />
Teilübertragungen sind zulässig, soweit<br />
die dadurch entstehenden Kapitalanteile<br />
nicht E 10.000,00 unterschreiten<br />
und ohne Rest durch<br />
1.000 teilbar sind.<br />
VIII. Dauer der Gesellschaft<br />
und Kündigung durch einen<br />
Gesellschafter<br />
Die Gesellschaft <strong>ist</strong> auf unbestimmte<br />
Zeit errichtet.<br />
Eine Kündigung der Gesellschaft<br />
durch einen nicht geschäftsführenden<br />
Gesellschafter <strong>ist</strong> frühestens zum<br />
31.12.2025 möglich und hat mit einer<br />
Kündigungsfr<strong>ist</strong> von zwölf Monaten<br />
zum Ende des Kalenderjah
Süddeutschland 8<br />
res zu erfolgen. Das Recht zur Kündigung<br />
aus wichtigem Grund bleibt<br />
unberührt. Die Kündigung <strong>ist</strong> mittels<br />
eingeschriebenen Briefs gegenüber<br />
der Komplementärin zu erklären.<br />
Der kündigende Gesellschafter<br />
scheidet zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens<br />
der Kündigung aus<br />
der Gesellschaft aus und die Gesellschaft<br />
wird von den übrigen Gesellschaftern<br />
fortgesetzt, sofern die übrigen<br />
Gesellschafter nicht spätestens<br />
zwei Monate nach Wirksamwerden<br />
des Ausscheidens die Liquidation der<br />
Gesellschaft beschließen.<br />
Der geschäftsführende Gesellschafter<br />
hat ein permanentes Sonderkündigungsrecht<br />
mit einer Fr<strong>ist</strong> von<br />
sechs Monaten zum Ende des Geschäftsjahres.<br />
Bei Kündigung durch<br />
die Komplementärin scheidet diese<br />
aus der Gesellschaft aus, wenn<br />
die übrigen Gesellschafter bis zum<br />
Wirksamwerden der Kündigung eine<br />
neue Gesellschafterin als Komplementärin<br />
in die Gesellschaft aufnehmen<br />
oder aus ihrer Mitte eine<br />
neue Komplementärin bestimmen.<br />
Anderenfalls wird die Gesellschaft<br />
mit Wirksamwerden der Kündigung<br />
der Komplementärin aufgelöst. Diese<br />
Regelung gilt entsprechend für<br />
die Kündigung durch die geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong>in.<br />
Ist aufgrund der Anzahl von Kündigungen<br />
und/oder der Anzahl der<br />
aus anderen Gründen ausscheidenden<br />
Gesellschaftern der wirtschaftlich<br />
sinnvolle Fortbestand der Gesellschaft<br />
gefährdet, so <strong>ist</strong> die Geschäftsführung<br />
verpflichtet, eine<br />
außerordentliche Gesellschafterversammlung<br />
einzuberufen, auf der<br />
die Gesellschafter über eine Liquidation<br />
der Gesellschaft beschließen.<br />
Wird in dieser Gesellschafterversammlung<br />
die Liquidation beschlossen,<br />
nehmen die kündigenden<br />
Gesellschafter ggf. an der Liquidation<br />
teil. Ihnen steht dann<br />
gemäß § 21 des Gesellschaftsvertrages<br />
kein Abfindungsanspruch<br />
aber ggf. ein Anspruch auf Teilhabe<br />
am Liquidationserlös zu.<br />
Die Gesellschaft <strong>ist</strong> im Falle einer<br />
Kündigung berechtigt, dem Kündigenden<br />
binnen einer Fr<strong>ist</strong> von sechs<br />
Monaten nach Zugang der Kündigung<br />
einen Käufer für seinen Gesellschaftsanteil<br />
nachzuweisen. Gibt der<br />
von der Gesellschaft nachgewiesene<br />
Käufer binnen dieser Fr<strong>ist</strong> dem Kündigenden<br />
gegenüber ein verbindliches<br />
Angebot zum Kauf des Gesellschaftsanteils<br />
zu einem Kaufpreis ab,<br />
der der Höhe nach mindestens dem<br />
Abfindungsguthaben des Kündigenden<br />
gemäß § 21 Abs. 1 und 2 des<br />
Gesellschaftsvertrages entspricht, <strong>ist</strong><br />
der Kündigende verpflichtet, den<br />
Gesellschaftsanteil an den von der<br />
Gesellschaft nachgewiesenen Käufer<br />
zu veräußern und zu übertragen.<br />
Die Gesellschaft haftet dem Kündigenden<br />
für die Zahlung des Kaufpreises.<br />
Im Falle einer Inanspruchnahme<br />
kann die Gesellschaft von<br />
dem Kündigenden die Abtretung<br />
des Kaufpreisanspruches verlangen.<br />
IX. Ausscheiden<br />
von Gesellschaftern<br />
Ein Gesellschafter scheidet unter<br />
Fortführung der Gesellschaft durch<br />
die übrigen Gesellschafter aus, wenn<br />
sein Gesellschaftsverhältnis gekündigt<br />
wird und sein Gesellschaftsanteil<br />
nicht veräußert wird, wenn über<br />
sein Vermögen ein Insolvenzverfahren<br />
eröffnet oder die Eröffnung<br />
mangels Masse abgelehnt wird,<br />
wenn sein Kommanditanteil gepfändet<br />
wird, oder wenn und soweit er<br />
aus der Gesellschaft aus wichtigem<br />
Grund ausgeschlossen wird bzw.<br />
ein Rücktritt vom Beitrittsvertrag<br />
erklärt wird.<br />
Scheiden Gesellschafter aus der Gesellschaft<br />
aus, so wird die Gesellschaft<br />
von den übrigen Gesellschaftern<br />
mit allen Aktiva und Passiva<br />
fortgeführt, sofern diese nicht spätestens<br />
zwei Monate nach Wirksamwerden<br />
des Ausscheidens die Liquidation<br />
beschließen. Die Beteiligung<br />
des ausscheidenden Gesellschafters<br />
wächst den übrigen Gesellschaftern<br />
pro rata an.<br />
Scheidet ein Komplementär oder<br />
ein geschäftsführender Kommandit<strong>ist</strong><br />
aus der Gesellschaft aus, soll er<br />
der Gesellschafterversammlung einen<br />
Nachfolger vorschlagen. Die<br />
Bestimmung des Nachfolgers und<br />
ggf. dessen Aufnahme als neuer Gesellschafter<br />
erfolgt durch die nächste<br />
ordentliche Gesellschafterversammlung,<br />
soweit diese vor dem<br />
Wirksamwerden des Ausscheidens<br />
zusammentritt. Ansonsten <strong>ist</strong> von<br />
der Geschäftsführung unverzüglich<br />
eine außerordentliche Gesellschafterversammlung<br />
einzuberufen, die<br />
über den Nachfolger bestimmt.<br />
Nicht geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
erhalten im Falle ihres Ausscheidens<br />
als Abfindung einen Ausgleich<br />
entsprechend ihrer quotalen<br />
Beteiligung am Verkehrswert<br />
der Gesellschaft, vermindert um einen<br />
Abschlag von 20% soweit der<br />
Gesellschaftsvertrag nichts anderes<br />
vorsieht.<br />
Grundsätzlich sollen sich der ausscheidende<br />
Gesellschafter und die<br />
Gesellschaft auf einen Verkehrswert<br />
einigen. Die Geschäftsführung wird<br />
hierzu unter Anwendung allgemein<br />
anerkannter Wertermittlungsmethoden<br />
eine Bewertung durchfüh<br />
47
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
48<br />
ren. Sollte eine Einigung nach beiderseitiger<br />
Abgabe eines verbindlichen<br />
Abfindungsangebotes nicht<br />
zustande kommen, so wird von dem<br />
Präsidenten der Industrie- und Handelskammer<br />
Nürnberg ein Sachverständiger<br />
bestellt, der die Bewertung<br />
durchführt. Die Bewertung<br />
durch den Sachverständigen <strong>ist</strong> für<br />
die Gesellschaft und für den oder<br />
die ausscheidenden Gesellschafter<br />
verbindlich. Die Auszahlung des Abfindungsguthabens<br />
durch die Gesellschaft<br />
kann in mehreren Raten<br />
über einen Zeitraum von bis zu sieben<br />
Jahren erfolgen.<br />
Komplementäre und der Kommandit<strong>ist</strong><br />
Robert Köhler erhalten im Falle<br />
ihres Ausscheidens keine Abfindung<br />
aus dem Vermögen der Gesellschaft.<br />
Ihnen <strong>ist</strong> jedoch von der Gesellschaft<br />
die gele<strong>ist</strong>ete Einlage zu erstatten.<br />
X. Liquidation<br />
1. Sollte eine Vollplatzierung nicht innerhalb<br />
der Zeichnungsfr<strong>ist</strong> bis zum<br />
31.12.2011 erreicht werden, <strong>ist</strong> die<br />
Geschäftsführung berechtigt, die<br />
Zeichnungsfr<strong>ist</strong> zweimal um jeweils<br />
sechs Monate zu verlängern. Die Geschäftsführung<br />
bemüht sich in diesem<br />
Fall um eine Verlängerung der<br />
Zwischenfinanzierung und um die<br />
Einwerbung weiterer Anleger. Sollte<br />
dies nicht möglich sein, bemüht<br />
sie sich um eine Erhöhung der Endfinanzierung<br />
zu wirtschaftlich angemessenen<br />
Konditionen bei nicht entscheidender<br />
Reduzierung der Ausschüttungen.<br />
Sollte eine Vollplatzierung<br />
trotz dieser Anstrengungen<br />
auch nicht innerhalb der verlängerten<br />
Zeichnungsfr<strong>ist</strong> erreicht werden,<br />
wird die Gesellschaft rückabgewickelt<br />
und liquidiert.<br />
2. Im Falle einer Rückabwicklung wird<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> und die<br />
Gesellschaft Angebote von Anlegern<br />
auf Beteiligung an der Gesellschaft,<br />
die noch nicht angenommen worden<br />
sind, nicht mehr annehmen. Soweit<br />
ein Anleger seine Einlage noch<br />
nicht erbracht hat bzw. die Eintragung<br />
eines Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
im Handelsreg<strong>ist</strong>er noch nicht erfolgt<br />
<strong>ist</strong>, können der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
und die Gesellschaft zurücktreten.<br />
Die Verpflichtung des Anlegers zur<br />
Erbringung der Pflichteinlage erlischt<br />
in diesem Fall. Anleger, die ihrer Einlagenverpflichtung<br />
bereits nachgekommen<br />
sind, erhalten ihre erbrachte<br />
Pflichteinlage nur insoweit zurück,<br />
wie dies vom Liquidationsvermögen<br />
gedeckt <strong>ist</strong>. Ein bereits gezahltes Agio<br />
erhält der Anleger jedoch nicht zurück.<br />
Eine Verzinsung erfolgt ebenso<br />
wenig wie eine Erstattung der Ausgaben,<br />
die von Anlegern im Zusammenhang<br />
mit der Beteiligung an der<br />
Gesellschaft persönlich getätigt wurden.<br />
3. Für den Fall der Liquidation der<br />
Gesellschaft sind die geschäftsführenden<br />
Gesellschafter zu Liquidatoren<br />
bestimmt, sofern nicht die Gesellschafterversammlung<br />
mit der<br />
Mehrheit aller stimmberechtigten<br />
Gesellschafter eine oder mehrere<br />
andere Person(en) zu(m) Liqui dator(en)<br />
bestimmt.<br />
4. Die Liquidatoren haben die gesetzlich<br />
vorgeschriebenen Liquidationsbilanzen<br />
zu erstellen und diese<br />
durch einen Abschlussprüfer prüfen<br />
zu lassen. Das nach Berichtigung<br />
der Schulden verbleibende Vermögen<br />
wird nach den Beteiligungsquoten<br />
unter den Gesellschaftern verteilt.<br />
Der Anspruch eines Komplementärs<br />
und der Anspruch des Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
Robert Köhler am Liquidationsvermögen<br />
sind der Höhe nach auf<br />
die von ihnen gele<strong>ist</strong>ete Einlage beschränkt.<br />
5. Der oder die Liquidator(en) haben<br />
Anspruch auf eine Vergütung in Höhe<br />
von 3,5% der der Objektgesellschaft<br />
vertraglich zustehenden Jahresnettomieteinnahmen<br />
sowie auf<br />
Ersatz der ihm/ihnen entstandenen<br />
Auslagen. Im Falle eines Leerstandes<br />
von Mietobjekten der Objektgesellschaft<br />
beträgt die Vergütung 3,5%<br />
der marktüblichen Miete für die betroffenen<br />
Mietobjekte. Mit der Vergütung<br />
gemäß Satz 1 sind sämtliche<br />
Kosten im Zusammenhang mit<br />
der Liquida tion abgegolten.<br />
XI. Nachschusspflicht<br />
Gesellschafter sind nur zur Erbringung<br />
ihrer Pflichteinlagen zzgl.<br />
Agio verpflichtet. Eine darüber hinausgehende<br />
Nachschusspflicht besteht<br />
nicht.<br />
XII. Mitteilungen der Ergebnisanteile,<br />
Sonderwerbungskosten<br />
Die Geschäftsführung teilt den Gesellschaftern<br />
und den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
nach Erstellung der<br />
Jahresabschlüsse das ihnen jeweils<br />
persönlich zurechenbare steuerliche<br />
Ergebnis (Gewinn-/Verlustanteil)<br />
schriftlich zur Vorlage bei ihren<br />
Wohnsitzfinanzämtern mit.<br />
Sonderwerbungskosten von Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
werden hierbei nur<br />
dann berücksichtigt, wenn sie der<br />
Gesellschaft bis spätestens 31. März<br />
des Folgejahres unter Beifügung<br />
von Nachweisen schriftlich mitgeteilt<br />
worden sind.
Süddeutschland 8<br />
XIII. Haftung / Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
1. Die geschäftsführenden Gesellschafter<br />
haften der Gesellschaft<br />
und/oder den Gesellschaftern nur<br />
bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen<br />
Pflichtverletzungen auf Schadensersatz.<br />
2. Die Gesellschaft stellt die geschäftsführenden<br />
Gesellschafter<br />
und den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
sowie ihre jeweiligen Angestellten,<br />
Geschäftsführer und Beauftragte<br />
(zusammen „die Fre<strong>ist</strong>ellungsberech<br />
tigten“) vollumfänglich von jeder<br />
Haftung frei, die den Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigten<br />
aus ihrer Tätigkeit<br />
für die Gesellschaft erwachsen.<br />
Die Fre<strong>ist</strong>ellung umfasst auch<br />
die Kosten der Rechtsverfolgung<br />
und Rechtsverteidigung. Die Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
hat auf erstes Anfordern<br />
zu erfolgen.<br />
3. Die Gesellschaft und die Gesellschafter<br />
übernehmen keine Haftung<br />
für den Eintritt der von Anlegern<br />
mit dem Erwerb ihrer Beteiligung<br />
angestrebten rechtlichen<br />
oder steuerlichen Folgen oder für<br />
die Erreichung der angestrebten<br />
wirtschaftlichen Erfolge. Die angestrebten<br />
steuerlichen Folgen stehen<br />
unter dem Vorbehalt, dass sie<br />
von der Finanzverwaltung und der<br />
Finanzgerichtsbarkeit anerkannt<br />
werden. Die Gesellschaft und die<br />
Gesellschafter übernehmen keine<br />
Gewähr dafür, dass sich die steuerliche<br />
Beurteilung von Sachverhalten<br />
durch Gesetzgebung, Rechtsprechung,<br />
Erlasse der Finanzverwaltung<br />
oder spätere Außenprüfungen<br />
nicht ändert.<br />
Rechtsgrund – verjähren innerhalb<br />
von zwei Jahren nach Vornahme<br />
oder Unterlassung der zum Schadenersatz<br />
verpflichtenden Handlung,<br />
soweit die Ansprüche nicht<br />
kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährung<br />
unterliegen. Schadenersatzansprüche<br />
sind innerhalb einer<br />
Ausschlussfr<strong>ist</strong> von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von dem<br />
Schaden durch eingeschriebenen<br />
Brief gegenüber dem vermeintlichen<br />
Schädiger anzuzeigen, auch<br />
wenn sie noch nicht beziffert werden<br />
können.<br />
XIV. Steuerliche Verpflichtungen<br />
Eventuelle steuerliche Belastungen,<br />
die nicht durch den regulären Geschäftsgang<br />
der Gesellschaft, sondern<br />
durch den Beitritt oder das<br />
Ausscheiden eines Gesellschafters<br />
oder auf andere Art und Weise<br />
(zum Beispiel Sonderbetriebseinnahmen<br />
im Sinne von § 15 Abs.<br />
1 Nr. 2 EStG) durch einen Gesellschafter<br />
verursacht werden, trägt<br />
der Gesellschafter, der diesen steuerlichen<br />
Mehraufwand verursacht.<br />
4. Schadenersatzansprüche gegen<br />
einen geschäftsführenden Gesellschafter<br />
– gleich aus welchem<br />
49
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
XV. Abweichende Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages des Emittenten von den gesetzlichen Regelungen<br />
(§5 Nr. 3 VermVerkProspV).<br />
Gesetzliche Regelungen<br />
§§ 161 ff. HGB: Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
sind an der KG unmittelbar<br />
beteiligt. Aufnahme<br />
neuer Gesellschafter<br />
nur mit Zustimmung aller.<br />
Regelungen im Gesellschaftsvertrag<br />
§ 3 Abs. 3, § 6: Mittelbare Gesellschafterstellung über einen Treuhand kommandit<strong>ist</strong>en<br />
möglich, Komplementärin <strong>ist</strong> zur Aufnahme weiterer Gesell schafter berechtigt; Ausschlussmöglichkeit<br />
bei Nichtzahlung der Einlage; detaillierte Regelung<br />
§ 172 HGB: Haftung § 3 Abs. 5: Haftsumme beträgt 10% der Pflichteinlage.<br />
§ 3 Abs. 6: Beitritt erfolgt aufschiebend bedingt durch Eintragung des Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
in das Handelsreg<strong>ist</strong>er; vorher wird die Einlage als atypisch stille Beteiligung behandelt.<br />
§ 3 Abs. 7: Gesetzliche Bestimmungen über die Einlagenrückgewähr, insbesondere<br />
§ 172 Abs. 4 HGB, gelten nur für die Haftsumme, nicht für die Pflichteinlage.<br />
§ 112 HGB: Wettbewerbsverbote<br />
§§ 116, 164, 170 HGB;<br />
§ 181 BGB:<br />
Geschäftsführung<br />
und Vertretung<br />
§ 119 HGB: Beschlussfassung<br />
§§ 167 Abs. 2, 168 Abs. 1<br />
und 2 HGB:<br />
Ergebnisbeteiligung und<br />
Entnahmerecht<br />
§ 166 HGB:<br />
Informationsrechte<br />
§ 7: Befreiung der Gesellschafter von allen gesetzlichen und vertraglichen Wettbewerbsverboten.<br />
§ 8 Abs. 1: Neben der Komplementärin <strong>ist</strong> auch die geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong>in, die<br />
S&P Management GmbH, zur Geschäftsführung berechtigt.<br />
§ 8 Abs. 2: Detaillierte Zustimmungserfordernisse im Innenverhältnis für außergewöhnliche<br />
Geschäftsführungsmaßnahmen.<br />
§ 8 Abs. 3: Die Komplementärin kann im Namen der Gesellschaft Geschäftsführungsaufgaben<br />
auf Kosten der Gesellschaft auf Dritte („Geschäftsbesorger“) übertragen.<br />
§ 8 Abs. 4: Neben der Komplementärin kann die Gesellschaft auch durch die geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong>in, die S&P Management GmbH, vertreten werden; die Komplementärin<br />
<strong>ist</strong> alleinvertretungsberechtigt und vom Verbot der Selbstkontrahierung befreit.<br />
Sie <strong>ist</strong> berechtigt, Untervollmachten zu erteilen.<br />
§ 8 Abs. 5: Weisungsbefugnis der Gesellschafterversammlung gegenüber den geschäftsführenden<br />
Gesellschaftern.<br />
§§ 9, 10: Bindung an Investitionsplan, Einsetzen eines Mittelverwendungstreuhänders.<br />
§§ 11, 12: Genaue Regelungen über Einberufung und Ablauf der Gesellschafterversammlung.<br />
§ 12 Abs. 3: Gesellschafterbeschlüsse bedürfen der einfachen Mehrheit der abgegebenen<br />
Stimmen, sofern nicht der Gesellschaftsvertrag oder das Gesetz eine größere Mehrheit<br />
vorsieht. Teilweise bedürfen Beschlüsse der Mehrheit von 75% der abgegebenen bzw. der<br />
vorhandenen Stimmen.<br />
§ 13: Beschlüsse können auch im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst werden.<br />
§§ 15, 16, 26: Genaue Regelungen zu Ergebnisverteilung (Entnahmen und Ausschüttungen/<br />
Vorabausschüttungen) und Sonderwerbungskosten. Tragung der durch einen Gesellschafter<br />
veranlassten steuerlichen Belastungen außerhalb des regulären Geschäftsganges der Gesellschaft.<br />
§ 17: Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en haben ein Einsichtsrecht in Bücher und Papiere der<br />
Gesellschaft durch eine berufsrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichtete Person.<br />
50
Süddeutschland 8<br />
Gesetzliche Regelungen<br />
§§ 161 ff. HGB: Übertragung von Gesellschaftsanteilen<br />
<strong>ist</strong> möglich, wenn dies im Gesellschaftsvertrag<br />
vorgesehen <strong>ist</strong> oder die Gesellschaft ihre<br />
Zustimmung erteilt hat.<br />
§§ 132 HGB: Ein Gesellschafter kann durch Kündigung<br />
jederzeit mit einer Kündigungsfr<strong>ist</strong> von<br />
sechs Monaten zum Jahresende aus der Gesellschaft<br />
ausscheiden.<br />
§§ 161 ff HGB: Personengesellschaft kann durch<br />
Zeitablauf aufgelöst werden oder für unbestimmte<br />
Zeit eingegangen werden.<br />
§§ 161 Abs. 2, 131 ff. HGB: Auflösung der Gesellschaft<br />
und Ausscheiden von Gesellschaftern.<br />
§§ 161 ff. HGB: Die Geschäftsführung haftet für<br />
Vorsatz und Fahrlässigkeit.<br />
Regelungen im Gesellschaftsvertrag<br />
§ 18 Abs. 1: Übertragungen sind nur mit Wirkung zum 31.12. eines<br />
Jahres, frühestens zum 31.12.2011 möglich und bedürfen der Zustimmung<br />
der Gesellschaft, die nur unter gewissen Voraussetzungen erteilt<br />
werden darf.<br />
§ 19 Abs. 2: Kündigung durch einen nicht geschäftsführenden Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
<strong>ist</strong> frühestens zum 31.12.2025 möglich, sofern nicht ein<br />
wichtiger Grund zum vorherigen Ausscheiden berechtigt.<br />
§ 19 Abs. 1: Gesellschaft <strong>ist</strong> auf unbestimmte Zeit eingegangen, kann<br />
aber nach § 20 Abs. 2 auch durch Beschluss der Gesellschafter aufgelöst<br />
und liquidiert werden. Der Beschluss bedarf nach § 12 Abs. 3 lit.<br />
b) einer Mehrheit von 75% der abgegebenen bzw. aller ex<strong>ist</strong>ierenden<br />
Stimmen.<br />
§§ 20, 21,22: Genaue Regelungen über Ausscheiden und Abfindung<br />
von Gesellschaftern, insbesondere schiedsgutachterliche Festlegung<br />
der Verkehrswerte der Gesellschaft als Basis der Abfindungshöhe, ratierliche<br />
Auszahlung. Detaillierte Regelungen über die Liquidation der<br />
Gesellschaft wenn keine Vollplatzierung erreicht werden kann.<br />
§ 25: Beschränkung der Haftung der Geschäftsführung und der<br />
Gesellschaft.<br />
C. Angaben über das Kapital des<br />
Emittenten (§ 6 VermVerkProspV).<br />
Die Höhe des gezeichneten Kapitals<br />
des Emittenten beträgt E 2.020,00<br />
(§ 6 S. 1 Nr. 1 VermVerkProspV).<br />
Angaben zur Art der Anteile, in<br />
die das Kapital zerlegt <strong>ist</strong> (§ 6<br />
S. 1 Nr. 1 VermVerkProspV): Das<br />
gezeichnete Kapital des Emittenten<br />
<strong>ist</strong> in Kommanditanteile zerlegt. Die<br />
sontowski & partner gmbh hat einen<br />
Kommanditanteil in Höhe von<br />
E 1.980,00, die S&P Management<br />
GmbH sowie Herr Robert Köhler<br />
haben Kommanditanteile in Höhe<br />
von jeweils E 10,00 übernommen.<br />
Der Kommanditanteil des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en,<br />
der TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH, beträgt<br />
E 20,00. Die vorbenannten<br />
Gesellschafter sind als Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
ins Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragen. Die persönlich haftende<br />
Gesellschafterin, die RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH, hält<br />
keine Einlage.<br />
Die jeweiligen Kommanditeinlagen<br />
entsprechen den Hafteinlagen und<br />
sind voll erbracht. Es ex<strong>ist</strong>ieren keine<br />
ausstehenden Einlagen auf das<br />
Kapital des Emittenten (§ 6 S. 1<br />
Nr. 1 VermVerkProspV).<br />
Angaben zu den Hauptmerkmalen<br />
der Anteile (§ 6 S. 1 Nr. 1 Verm-<br />
VerkProspV): Die Hauptmerkmale<br />
der Anteile entsprechen den mit der<br />
Vermögensanlage verbundenen<br />
Rechten (§ 4 S. 1 Nr. 1 VermVerkPospV),<br />
die auf Seiten 5, 40 ff.<br />
und 238 ff. im Einzelnen dargestellt<br />
sind. Die Rechte der derzeitigen<br />
Gesellschafter weichen von diesen<br />
Rechten wie folgt ab:<br />
– Herr Robert Köhler <strong>ist</strong> am Gewinn<br />
und Verlust der Gesellschaft nicht<br />
beteiligt, er erhält im Falle des<br />
Ausscheidens als Abfindung nur<br />
die gele<strong>ist</strong>ete Einlage; sein Anteil<br />
am Liquidationsvermögen <strong>ist</strong> der<br />
Höhe nach auf die von ihm gele<strong>ist</strong>ete<br />
Einlage beschränkt.<br />
– Die S+P Management GmbH <strong>ist</strong><br />
zur Geschäftsführung und Vertretung<br />
des Emittenten berechtigt.<br />
– Die TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH erhält als Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
eine Vergütung i.H.v.<br />
0,25% der Nettoeinnahmen ohne<br />
Nebenkosten der Gesellschaft<br />
und deren Tochtergesellschaft zuzüglich<br />
evtl. anfallender gesetzlicher<br />
Umsatzsteuer.<br />
Im Übrigen stehen den derzeitigen<br />
Gesellschaftern dieselben Rechte<br />
zu wie den zukünftig hinzutretenden<br />
Gesellschaftern.<br />
Der Emittent hat bisher keine<br />
Wertpapiere oder Vermögensanlagen<br />
im Sinne des § 8f Abs. 1 des<br />
Verkaufsprospektgesetzes ausgegeben<br />
(§ 6 S. 1 Nr. 2 VermVerkProspV).<br />
Der Emittent <strong>ist</strong> keine Aktiengesellschaft<br />
oder Kommanditgesellschaften<br />
auf Aktien (§ 6 S. 2 und 3<br />
VermVerkProspV).<br />
Das Kapital des Emittenten soll<br />
51
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
52<br />
durch Aufnahme neuer Gesellschafter<br />
oder Erhöhung der Pflichteinlagen<br />
bereits beigetretener Gesellschafter<br />
voraussichtlich von<br />
E 2.020,00 um E 16.000.000,00<br />
auf bis zu E 16.002.020,00, maximal<br />
auf bis zu E 16.202.020,00 erhöht<br />
werden. Die Kapitalerhöhung<br />
kann in mehreren Teilschritten erfolgen.<br />
Die Pflichteinlage und das<br />
Agio <strong>ist</strong> unverzüglich nach Zugang<br />
der Annahmeerklärung der<br />
Gesellschaft auf das Treuhandkonto<br />
zu zahlen, spätestens jedoch<br />
zum 1. des Folgemonats nach der<br />
Zeichnung. Eine weitere Erhöhung<br />
des Gesellschaftskapitals kann nur<br />
durch die Gesellschaft mit einer<br />
Mehrheit von 75% der abgegebenen<br />
Stimmen und nur auf Antrag<br />
der Komplementärin beschlossen<br />
werden. Zur Beteiligung an einer<br />
beschlossenen Erhöhung des Gesellschaftskapitals<br />
<strong>ist</strong> der einzelne<br />
Gesellschafter nicht verpflichtet.<br />
Die Vertriebspartner haben keine<br />
Platzierungsgarantie für die Gesamtsumme<br />
der geplanten Kapitalerhöhung<br />
abgegeben.<br />
D. Gründungsgesellschafter<br />
und Geschäftsführung<br />
des Emittenten (Fondsgesellschaft),<br />
Treuhänder<br />
I. Angaben über die Gründungsgesellschafter<br />
des Emittenten (§ 7<br />
VermVerkProspV).<br />
1. Gründungsgesellschafter des<br />
Emittenten (Fondsgesellschaft)<br />
mit den nachfolgend genannten<br />
Einlagen sind (§ 7 Abs. 1 Satz 1<br />
Nr. 1, 2 Verm VerkProspV):<br />
– RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH, Sitz/Geschäftsanschrift: Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen,<br />
eingetragen in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
des Amtsgerichts Fürth unter HRB<br />
9569 (Komplementärin ohne Einlage);<br />
zum Geschäftsführer bestellt<br />
<strong>ist</strong> Herr Robert Köhler, geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße 31, 91058 Erlangen;<br />
Gesellschafterin der Regio<br />
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH<br />
<strong>ist</strong> zu 100% die sontowski & partner<br />
gmbh.<br />
– sontowski & partner gmbh,<br />
Sitz/Geschäftsanschrift: Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen,<br />
eingetragen in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
des Amtsgerichts Fürth<br />
unter HRB 2736 (gezeichnete<br />
und voll eingezahlte Kommanditeinlage<br />
E 1.980,00); Gesellschafter<br />
und Geschäftsführer<br />
der sontowski & partner gmbh<br />
sind die Herren Klaus-Jürgen Sontowski<br />
und Dr. Karsten Medla,<br />
weiterer Geschäftsführer <strong>ist</strong> Herr<br />
Dr. Matthias Hubert, alle geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen.<br />
– S&P Management GmbH, Sitz/<br />
Geschäftsanschrift: Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen, eingetragen<br />
in das Handelsreg<strong>ist</strong>er des Amtsgerichts<br />
Fürth unter HRB 10134<br />
(gezeichnete und voll eingezahlte<br />
Kommanditeinlage E 10,00); Geschäftsführer<br />
dieser Gesellschaft<br />
sind die Herren Klaus-Jürgen Sontowski<br />
und Dr. Karsten Medla, alle<br />
geschäftsansässig Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen.<br />
– Herr Robert Köhler, geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße 31, 91058 Erlangen<br />
(gezeichnete und voll eingezahlte<br />
Kommanditeinlage E 10,00).<br />
Die Gründungsgesellschafter haben<br />
insgesamt Kommanditeinlagen i.H.v.<br />
E 2.000,00 übernommen, diese sind<br />
voll einbezahlt (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Nr.<br />
1, 2 Verm VerkProspV)<br />
2. Angaben zu Gewinnbeteiligungen,<br />
Entnahmerechte und den<br />
Jahresbetrag der sonstigen Gesamtbezüge,<br />
insbesondere der<br />
Gehälter, Gewinnbeteiligungen,<br />
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,<br />
Provisionen<br />
und Nebenle<strong>ist</strong>ungen jeder Art,<br />
die den Gründungsgesellschaftern<br />
außerhalb des Gesellschaftsvertrages<br />
zustehen (§ 7 Abs. 3<br />
Satz 1 Nr. 3 Verm VerkProspV):<br />
a) Der Gesamtbetrag der vorgenannten<br />
Vergütungen beträgt<br />
in der Gründungsphase<br />
E 3.648.807,00 zzgl. eventuell<br />
anfallender USt.<br />
b) In der Vermietungsphase stehen<br />
den Gründunggesellschaftern<br />
die in der nachfolgenden Tabelle<br />
III. (Verträge mit Gründungsgesellschaftern,<br />
Seite 55 f.)<br />
abschließend auf geführten Vergütungen<br />
zu. Der Gesamtbetrag<br />
der Vergütungen kann nicht angegeben<br />
werden.<br />
Den genauen Inhalt der in der Tabelle<br />
III. genannten Verträge entnehmen<br />
Sie bitte den Seiten 202 ff.<br />
dieses Prospekts.<br />
c) Innerhalb des Gesellschaftsvertrages<br />
stehen den Gründungsgesellschaftern<br />
folgende Vergütungen<br />
zu: die Komplementärin<br />
(RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH) erhält eine<br />
jährliche Haftungsvergütung<br />
i.H.v. 3% ihres Stammkapitals<br />
(E 750,00) zzgl. Ust. sowie eine<br />
Erstattung notwendiger Aufwendungen.<br />
Den Gründungskom
Süddeutschland 8<br />
mandit<strong>ist</strong>en sontowski & partner<br />
gmbH (Kommanditeinlage<br />
E 1.980,00) und S&P Management<br />
GmbH (Kommanditeinlage<br />
E 10,00) stehen entsprechend ihrer<br />
Beteiligung an dem Emittenten<br />
(Fondsgesellschaft) die gleichen<br />
Gewinn- und Entnahmerechte<br />
wie den Anlegern zu.<br />
Darüber hinaus bestehen keine Gewinnbeteiligungen,<br />
Entnahmerechte<br />
und kein Jahresbetrag der sonstigen<br />
Gesamtbezüge, insbesondere<br />
der Gehälter, Gewinnbeteiligungen,<br />
Aufwandsentschädigungen,<br />
Versicherungsentgelte, Provisionen<br />
und Nebenle<strong>ist</strong>ungen jeder<br />
Art, die den Gründungsgesellschaftern<br />
außerhalb des Gesellschaftsvertrages<br />
insgesamt zustehen<br />
(§ 7 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 VermVerk-<br />
ProspV) und innerhalb des Gesellschaftsvertrages<br />
zustehen.<br />
3. Die sontowski & partner gmbh<br />
<strong>ist</strong> mit der Vertriebssteuerung der<br />
Fondsanteile beauftragt. Darüber<br />
hinaus bestehen keine unmittelbaren<br />
und mittelbaren Beteiligungen<br />
der Gründungsgesellschafter<br />
an Unternehmen, die mit dem Vertrieb<br />
der emittierten Vermögensanlagen<br />
beauftragt sind (§ 7 Abs. 2<br />
Nr. 1 VermVerkProspV).<br />
Die an den Gründungsgesellschaftern<br />
als Geschäftsführer und Gesellschafter<br />
beteiligten natürlichen<br />
Personen sind ebenfalls darüber hinaus<br />
nicht unmittelbar oder mittelbar<br />
an Unternehmen beteiligt,<br />
die mit dem Vertrieb der emittierten<br />
Vermögensanlagen beauftragt<br />
sind.<br />
4. Die sontowski & partner gmbh<br />
<strong>ist</strong> von dem Emittenten (Fondsgesellschaft)<br />
mit der Finanzierungsberatung<br />
und -vermittlung beauftragt<br />
worden und hat dem Emittenten<br />
ein Darlehen in laufender<br />
Rechnung (Abruf und Rückzahlung<br />
der jeweiligen Darlehensmittel erfolgt<br />
nach Bedarf) ausgereicht.<br />
Außerdem hat die S&P Mezz4Funds<br />
1 GmbH & Co. KG, deren Komplementärin<br />
die sontowski & partner<br />
gmbh <strong>ist</strong> und an der Herr Dr.<br />
Matthias Hubert als geschäftsführender<br />
Kommandit<strong>ist</strong> beteiligt <strong>ist</strong>,<br />
dem Emittenten ein Darlehen zur<br />
teilweisen Finanzierung der Objektankäufe<br />
und weiterer Fondskosten<br />
ausgereicht. Darüber hinaus bestehen<br />
keine unmittelbaren und mittelbaren<br />
Beteiligungen der Gründungsgesellschafter<br />
an Unternehmen,<br />
die dem Emittenten Fremdkapital<br />
zur Verfügung stellen (§ 7<br />
Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV).<br />
Die an den Gründungsgesellschaftern<br />
als Geschäftsführer und Gesellschafter<br />
beteiligten natürlichen<br />
Personen sind darüber hinaus ebenfalls<br />
nicht unmittelbar oder mittelbar<br />
an Unternehmen beteiligt, die<br />
dem Emittenten Fremdkapital zur<br />
Verfügung stellen.<br />
5. Es bestehen keine unmittelbaren<br />
und mittelbaren Beteiligungen der<br />
Gründungsgesellschafter an Unternehmen,<br />
die im Zusammenhang<br />
mit der Herstellung des Anlageobjekts<br />
nicht nur geringfügige Lieferungen<br />
und Le<strong>ist</strong>ungen erbringen.<br />
(§ 7 Abs. 2 Nr. 3 VermVerkProspV).<br />
Die sontowski & partner gmbh<br />
und die GRR Real Estate Management<br />
GmbH, sind mit der Objektauswahl,<br />
Objektprüfung und<br />
-aufbereitung und wirtschaftlichen<br />
Prüfung von Mietverträgen für die<br />
Investitionsprojekte beauftragt. Die<br />
Gründungsgesellschafterpersonen<br />
sind darüber hinaus nicht unmittelbar<br />
oder mittelbar an Unternehmen<br />
beteiligt, die im Zusammenhang mit<br />
der Herstellung der Investitionsprojekte<br />
nicht nur geringfügige Lieferungen<br />
und Le<strong>ist</strong>ungen erbringen.<br />
Die an den Gründungsgesellschaftern<br />
als Geschäftsführer und Gesellschafter<br />
beteiligten natürlichen Personen<br />
sind ebenfalls darüber hinaus<br />
nicht unmittelbar oder mittelbar an<br />
Unternehmen beteiligt, die im Zusammenhang<br />
mit der Herstellung<br />
des Anlageobjektes oder der Investitionsprojekte<br />
nicht nur geringfügige<br />
Lieferungen und Le<strong>ist</strong>ungen erbringen.<br />
Eine Übersicht über die Verflechtungen<br />
finden Sie auf Seite 212 ff.<br />
II. Geschäftsführung des Emittenten<br />
(§ 12 Abs. 1,2 VermVerkProspV)<br />
1. Den Namen und die Geschäftsanschrift<br />
der Mitglieder der Geschäftsführung<br />
oder des Vorstands,<br />
Aufsichtsgremien und<br />
Beiräte der Emittenten und ihre<br />
Funktion beim Emittenten (§ 12<br />
Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProspV)<br />
Der Emittent hat keinen Vorstand,<br />
keinen Beirat und keine Aufsichtsgremien.<br />
Die Geschäftsführung des Emittenten<br />
obliegt nach den Bestimmungen<br />
des Gesellschaftsvertrages<br />
– der RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH, Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen (Komplementärin)<br />
und<br />
– der S&P Management GmbH, Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
(geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong>in).<br />
53
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
54<br />
Geschäftsführer der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH <strong>ist</strong> Herr<br />
Robert Köhler (einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit, geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße 31,<br />
91058 Erlangen).<br />
Geschäftsführer der S&P Management<br />
GmbH sind Herr Klaus-Jürgen<br />
Sontowski und Herr Dr. Karsten<br />
Medla (jeweils einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit; beide<br />
geschäftsansässig Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen).<br />
Eine Aufgabenverteilung innerhalb<br />
der Organe der Geschäftsführung<br />
auf einzelne Mitglieder besteht nicht.<br />
Der Emittent (Fondsgesellschaft)<br />
hat darüber hinaus schuldrechtlich<br />
die sontowski & partner gmbh mit<br />
der Fondsverwaltung beauftragt.<br />
Außerdem hat sich die GRR Real Estate<br />
Management GmbH, an der<br />
die sontowski & partner gmbh als<br />
Gesellschafterin beteiligt und deren<br />
Geschäftsführer Herr Dr. Matthias<br />
Hubert <strong>ist</strong>, gegenüber der S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8 GmbH &<br />
Co. KG zur Verwaltung der Immobilien<br />
dieser Objektgesellschaft verpflichtet<br />
und hat Dienstle<strong>ist</strong>ungen<br />
im Rahmen der Akquisition der Objekte<br />
der Objektgesellschaften erbracht.<br />
2. Den Mitgliedern der Geschäftsführung<br />
oder des Vorstands, dem<br />
geschäftsführenden Kommandit<strong>ist</strong>en,<br />
Aufsichtsgremien und Beiräte<br />
des Emittenten sind insgesamt<br />
für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr<br />
keine Gesamtbezüge,<br />
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen,<br />
Aufwandsentschädigungen,<br />
Versicherungsentgelte,<br />
Provisionen und Nebenle<strong>ist</strong>ungen<br />
jeder Art, gewährt worden (§ 12<br />
Abs. 1 Nr. 2 VermVerkProspV).<br />
3. Geschäftsführer der Komplementärin<br />
der RegioFonds APLHA Beteiligungs<br />
GmbH, Herr Robert Köhler, <strong>ist</strong><br />
bei der sontowski & partner gmbh<br />
angestellt. Die Geschäftsführer des<br />
geschäftsführenden Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
der S&P Management GmbH, die<br />
Herren Klaus-Jürgen Sontowski und<br />
Dr. Karsten Medla, sind Geschäftsführer<br />
und Mehrheitsgesellschafter<br />
der sontowski & partner gmbh.<br />
Die sontowski & partner gmbh <strong>ist</strong><br />
mit der Vertriebssteuerung der angebotenen<br />
Vermögensanlagen beauftragt.<br />
Die sontowski & partner gmbh <strong>ist</strong> an<br />
dem Emittenten, an der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH, an der<br />
S&P Management GmbH und an der<br />
GRR Real Estate Management GmbH<br />
als Gesellschafterin beteiligt.<br />
Darüber hinaus sind die Mitglieder<br />
der Geschäftsführung oder des Vorstands,<br />
der geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong>,<br />
Aufsichtsgremien und<br />
Beiräte des Emittenten in keiner Art<br />
und Weise tätig für Unternehmen,<br />
die mit dem Vertrieb der angebotenen<br />
Vermögensanlagen betraut<br />
sind (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 VermVerk<br />
ProspV).<br />
4. Geschäftsführer der RegioFonds<br />
APLHA Beteiligungs GmbH, Herr<br />
Robert Köhler, <strong>ist</strong> bei der sontowski<br />
& partner gmbh angestellt.<br />
Die Geschäftsführer der S&P Management<br />
GmbH, die Herren Klaus-<br />
Jürgen Sontowski und Dr. Karsten<br />
Medla, sind Geschäftsführer und<br />
Mehrheitsgesellschafter der sontowski<br />
& partner gmbh.<br />
Die sontowski & partner gmbh <strong>ist</strong><br />
vom Emittenten mit der Finanzierungsberatung<br />
und -vermittlung<br />
beauftragt worden und hat dem<br />
Emittenten ein Darlehen in laufender<br />
Rechnung (Abruf und Rückzahlung<br />
der jeweiligen Darlehensmittel<br />
erfolgt nach Bedarf) ausgereicht.<br />
Die Geschäftsführer der S&P Management<br />
GmbH, die Herren Klaus-<br />
Jürgen Sontowski und Dr. Karsten<br />
Medla, sind Geschäftsführer und<br />
Mehrheitsgesellschafter der sontowski<br />
& partner gmbh.<br />
Die sontowski & partner gmbh <strong>ist</strong><br />
Komplementärin der S&P Mezz<br />
4Funds 1 GmbH & Co. KG. Die S&P<br />
Mezz4Funds 1 GmbH & Co. KG hat<br />
dem Emittenten ein Darlehen zur<br />
teilweisen Finanzierung der Objektankäufe<br />
und weiterer Fondskosten<br />
ausgereicht.<br />
Darüber hinaus sind die Mitglieder<br />
der Geschäftsführung oder des<br />
Vorstands, der geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong>, Aufsichtsgremien<br />
und Beiräte des Emittenten in keiner<br />
Art und Weise für Unternehmen tätig,<br />
die dem Emittenten Fremdkapital<br />
geben (§ 12 Abs. 2 Nr. 2 Verm-<br />
VerkProspV).<br />
Die Mitglieder der Geschäftsführung<br />
oder des Vorstands, der geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong>,<br />
Aufsichtsgremien und Beiräte des<br />
Emittenten sind in keiner Art und<br />
Weise für Unternehmen tätig, die<br />
im Zusammenhang mit der Herstellung<br />
des Anlageobjekts nicht nur<br />
geringfügige Lieferungen und Le<strong>ist</strong>ungen<br />
erbringen (§ 12 Abs. 2 Nr.<br />
3 VermVerkProspV).<br />
Eine Übersicht über die Verflechtungen<br />
finden Sie auf den Seiten<br />
212 ff. dieses Prospektes.
Süddeutschland 8<br />
III. Verträge mit Gründungsgesellschaftern über Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte, sonstige Gesamtbezüge,<br />
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen<br />
und Nebenle<strong>ist</strong>ungen jeder Art (§ 7 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 VermVerkProspV)<br />
Vertrag bzw.<br />
Rechtsgrundlage<br />
Le<strong>ist</strong>ender<br />
Le<strong>ist</strong>ungsempfänger<br />
Vergütung<br />
Gründungsphase<br />
Vertrag über die<br />
Konzeption der<br />
Fondsgesellschaft<br />
und die Einrichtung<br />
der Fondsverwaltung/Objektauswahl<br />
S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
bzw. nach Weiterreichung<br />
der Kosten: S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
sontowski & partner<br />
gmbh<br />
- € 1.025.000,00 zzgl. USt. (Konzeption)<br />
- € 125.000,00 zzgl. USt. (Einrichtung der<br />
Fondsverwaltung)<br />
- € 140.000,00 zzgl. USt.<br />
(€ 20.000,00 für Objektauswahl und wirtschaftliche<br />
Prüfung von Mietverträgen der<br />
Objekte pro Objekt, 7 Objekte)<br />
Akquisitionsvertrag<br />
S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
GRR Real Estate<br />
Management GmbH<br />
(Tochtergesellschaft<br />
der sontowski &<br />
partner gmbh)<br />
- € 278.807,00 zzgl. USt.<br />
(1% des Nettokauf preises der Objekte)<br />
Finanzierungsvermittlungsvertrag<br />
S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
bzw. nach Weiterreichung<br />
der Kosten: S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
sontowski & partner<br />
gmbh<br />
- € 90.000,00 (ohne Ust.)<br />
Vertrag über<br />
Vertriebs steuerung<br />
und Marketing<br />
S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
bzw. nach Weiterreichung<br />
der Kosten: S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
sontowski & partner<br />
gmbh<br />
- € 800.000,00 zzgl. tatsächlich vereinnahmtes<br />
Agio des Emittenten abzgl. Vertriebsprovisionen<br />
an beauftragte Vertriebspartner zzgl.<br />
USt. (Vertriebssteuerung)<br />
- € 300.000,00 zzgl. USt.<br />
(Erstellung des Vertriebsmaterials)<br />
Vereinbarung über<br />
Komplementärvergütung<br />
S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
bzw. nach Weiterreichung<br />
der Kosten: S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH<br />
- € 10.000,00 zzgl. USt. in der Gründungsund<br />
Investitionsphase<br />
Garantievertrag<br />
zu Kosten<br />
der Zwischenfinanzierung<br />
S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG und<br />
S&P Objekte Süddeutschland<br />
8<br />
GmbH & Co. KG<br />
sontowski & partner<br />
gmbh<br />
- € 60.000,00 (ohne USt.)<br />
- Ist der tatsächliche durchschnittliche Zinssatz<br />
der Zwischenfinanzierung niedriger als<br />
6,25%, so wird die Fonds- bzw. Objektgesellschaft<br />
die Differenz zwischen den tatsächlich<br />
gezahlten Zinsen und dem garantierten<br />
Zinssatz an die S&P GmbH erstatten.<br />
Vertrag über die Gestellung<br />
eines Geschäftsführers<br />
RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH<br />
sontowski & partner<br />
gmbh<br />
- € 10.000,00 zzgl. USt. einmalig<br />
55
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
Vertrag bzw.<br />
Rechtsgrundlage<br />
Le<strong>ist</strong>ender<br />
Le<strong>ist</strong>ungsempfänger<br />
Vergütung<br />
Vermietungsphase<br />
Vereinbarung über<br />
Komplementärvergütung<br />
S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
bzw. nach Weiterreichung<br />
der Kosten:<br />
S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH<br />
- € 750,00 zzgl. USt. jährlich ab Beginn<br />
der Vermietungsphase<br />
- Der Komplementärin stehen die im Geschäfts <br />
besorgungsvertrag genannten Vergütungen zu, soweit<br />
kein Geschäftsbesorger beauftragt <strong>ist</strong>.<br />
Geschäftsbesorgungsvertrag<br />
(Fondsverwaltung)<br />
S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
bzw. nach Weiterreichung<br />
der Kosten:<br />
S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
sontowski & partner<br />
gmbh<br />
- 3,5% der der Objektgesellschaft vertraglich zustehenden<br />
Jahresnettomieteinnahmen bzw. 3,5% der<br />
marktüblichen Miete bei Leerstand (Fondsverwaltung)<br />
- Im Falle des Verkaufs aller oder einzelner Immobilien<br />
durch die Objektgesellschaft erhält die Komplementärin<br />
von dem Emittenten einen pauschalen<br />
Aufwandsersatz in Höhe von 1,0% des erzielten Verkaufspreises.<br />
Dies gilt entsprechend für den Verkauf von Anteilen<br />
an der Objektgesellschaft durch den Emittenten.<br />
In diesem Fall gilt als Bezugsbasis für die Vergütung<br />
der Kaufpreis für die Objektgesellschaft zuzüglich der<br />
Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft zum Zeitpunkt<br />
des Verkaufs.<br />
- € 250,00 Aufwendungsersatz bei Übertragung der<br />
Beteiligung eines Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
Vertrag über die<br />
Gestellung eines<br />
Geschäftsführers<br />
RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH<br />
sontowski & partner<br />
gmbh<br />
- € 750,00 zzgl. USt. p.a.<br />
Property Management<br />
Vertrag<br />
S&P Objekte Süddeutschland<br />
8<br />
GmbH & Co. KG<br />
GRR Real Estate<br />
Management GmbH<br />
(Tochtergesellschaft<br />
der sontowski &<br />
partner gmbh)<br />
- 2,5% der vertraglich mit der Objektgesellschaft vereinbarten<br />
Jahresnettomieten bzw. jeweils 0,75% der<br />
Jahresnettomiete bei Leerstand zzgl. USt.<br />
- Optional: Lease Fee bei Neuabschluss Mietvertrag<br />
mit Laufzeit bis 2 Jahre 1 Nettomonatskalt miete<br />
(NKM), bis 5 Jahre 2 NKM, über 5 Jahre 3 NKM;<br />
bei Laufzeitverlängerungen bis zu 5 Jahre 1 NKM,<br />
über 5 Jahre 2 NKM auf Basis der neuen Miete zzgl.<br />
Ust.<br />
Gesellschaftsvertrag<br />
des Emittenten<br />
S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH<br />
- Haftungsvergütung 3% des Stammkapitals p.a.<br />
(€ 750,00) zzgl. Ust.<br />
- Erstattung notwendiger Aufwendungen<br />
56
Süddeutschland 8<br />
V. Angaben über den Treuhänder<br />
(§ 12 Abs. 3 VermVerkProspV)<br />
1.Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
Die Firma des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
<strong>ist</strong> die TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH. Sitz<br />
des Treuhänders <strong>ist</strong> Büchenbach,<br />
die Geschäftsanschrift lautet<br />
Eichelbergstraße 4, 91186 Büchenbach<br />
(§ 12 Abs. 3 Nr. 1 Verm-<br />
VerkProspV).<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong> im<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>er des Amtsgerichts<br />
Nürnberg unter der Nummer HRB<br />
6738 eingetragen.<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> hat die<br />
Aufgabe, die ihm treuhänderisch<br />
übertragenen Gesellschaftsanteile<br />
im Außenverhältnis im eigenen Namen<br />
zu halten. Im Innenverhältnis<br />
handelt der Treuhänder ausschließlich<br />
im Auftrag, für Rechnung und<br />
auf Weisung des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
(§ 12 Abs. 3 Nr. 2 Verm-<br />
VerkProspV).<br />
Rechtsgrundlage für das Tätigwerden<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
sind der Gesellschaftsvertrag des<br />
Emittenten und die zwischen dem<br />
Treuhänder und den Anlegern geschlossenen<br />
Treuhandverträge, die<br />
inhaltlich dem Treuhandvertrag entsprechen,<br />
der dem Gesellschaftsvertrag<br />
als Anlage beigefügt <strong>ist</strong>. Beide<br />
Verträge, der Gesellschaftsvertrag<br />
und der Treuhandvertrag, sind auf<br />
den Seiten 238 ff. und 253 ff. dieses<br />
Prospektes abgedruckt (§ 12 Abs. 3<br />
Nr. 2 VermVerkProspV).<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> hat die<br />
folgenden wesentlichen Rechte<br />
und Pflichten (§ 12 Abs. 3 Nr. 3<br />
VermVerkProspV):<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> übt<br />
das mit dem treuhänderisch übertragenen<br />
Gesellschaftsanteilverbundene<br />
Stimmrecht im Interesse<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
unter Berücksichtigung bestehender<br />
gesellschafterlicher Treuepflichten<br />
aus. Der Treugeber kann dem<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en Weisungen<br />
erteilen oder das Stimmrecht<br />
auf einer Gesellschafterversammlung<br />
auch selbst wahrnehmen.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> übt<br />
auch alle sonstigen mit dem treuhänderisch<br />
übertragenen Gesellschaftsanteil<br />
verbundenen Rechte<br />
im Interesse des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
unter Berücksichtigung<br />
bestehender gesellschafterlicher<br />
Treuepflichten aus. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
kann dem<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> auch insoweit<br />
Weisungen erteilen.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> tritt<br />
sämtliche aus dem treuhänderisch<br />
gehaltenen Gesellschaftsanteil folgende<br />
Ansprüche auf den festgestellten<br />
Gewinn, die beschlossenen<br />
Ausschüttungen, einen<br />
etwaigen Liquidationserlös sowie<br />
auf dasjenige, was ihm im Falle<br />
seines Ausscheidens aus der Gesellschaft<br />
auf Grund dieses Gesellschaftsanteils<br />
zusteht, an den<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en in dem<br />
Umfang ab, wie diese Ansprüche<br />
dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
nach Maßgabe des Treuhandvertrages<br />
zustehen. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
ermächtigt den<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>, die an<br />
ihn abgetretenen Ansprüche im<br />
eigenen Namen einzuziehen.<br />
– Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
verpflichtet, den Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
von allen Verbindlichkeiten<br />
freizustellen, die diesem<br />
im Zusammenhang mit dem Erwerb<br />
und der Verwaltung des<br />
treuhänderisch übertragenen Gesellschaftsanteils<br />
entstehen, soweit<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
nicht nach dem Treuhandvertrag<br />
zur Tragung der entsprechenden<br />
Kosten verpflichtet <strong>ist</strong>. Die Verpflichtung<br />
<strong>ist</strong> begrenzt auf den<br />
Betrag der von dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
übernommenen<br />
Pflichteinlage zzgl. Agio. Sie <strong>ist</strong><br />
ausgeschlossen, soweit der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
diese Zahlungen<br />
an die Gesellschaft gele<strong>ist</strong>et<br />
und nicht erstattet bekommen<br />
hat. Werden an den Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
in seiner Eigenschaft<br />
als Kommandit<strong>ist</strong> der<br />
Gesellschaft Ausschüttungen vorgenommen,<br />
während sein Kapitalanteil<br />
durch Verlust unter<br />
den Betrag der gele<strong>ist</strong>eten Einlage<br />
(Haftsumme) herabgemindert<br />
war oder wird der Kapitalanteil<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
durch die Ausschüttungen unter<br />
den Betrag der gele<strong>ist</strong>eten Einlage<br />
(Haftsumme) herabgemindert<br />
(§ 172 Abs.4 HGB), besteht eine<br />
Fre<strong>ist</strong>ellungsverpflichtung des<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en hinsichtlich<br />
der damit wieder auflebenden<br />
Einlageverpflichtung nur<br />
in der Höhe, in der der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
die Ausschüttungen<br />
an den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
weitergibt oder dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
gegenüber<br />
zu Recht einbehält.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> haftet<br />
dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
für Schäden nur im Falle einer grob<br />
fahrlässigen oder sätzlichen Pflichtverletzung,<br />
soweit die Pflichtverletzung<br />
nicht zu einer Verletzung des<br />
57
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
58<br />
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit<br />
geführt hat.<br />
– Schadenersatzansprüche gegen<br />
den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
können nur geltend gemacht<br />
werden, wenn der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
anderweitig Ersatz<br />
nicht zu erlangen vermag.<br />
– Alle Schadenersatzansprüche des<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en aus dem<br />
Treuhandvertrag verjähren in zwei<br />
Jahren nach Entstehung des Anspruchs,<br />
soweit sie nicht kraft Gesetzes<br />
oder Rechtsprechung einer kürzeren<br />
Verjährung unterliegen. Der<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong> hat etwaige<br />
Schadenersatzansprüche innerhalb<br />
einer Ausschlussfr<strong>ist</strong> von sechs<br />
Monaten nach Kenntniserlangung<br />
vondem Schaden gegenüber dem<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en geltend<br />
zu machen. Die Regelungen dieses<br />
Absatzes gelten nicht für vorsätzliche<br />
Pflichtverletzungen.<br />
– Gemäß dem Geldwäschegesetz<br />
<strong>ist</strong> der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> zur<br />
Identifizierung der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
verpflichtet. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
hat die Pflicht<br />
zur Identifizierung auf den Vertriebspartner<br />
übertragen. Dieser<br />
führt die Identifizierung der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
im Zusammenhang<br />
mit der Vermittlung von<br />
Beteiligungen namens und im Auftrag<br />
des Treuhänders gemäß dem<br />
Geldwäschegesetz durch. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
<strong>ist</strong> berechtigt,<br />
das Treuhandverhältnis kontinuierlich<br />
zu überwachen und die erhobenen<br />
Daten und Informationen in<br />
angemessenem zeitlichen Abstand<br />
zu aktualisieren. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
<strong>ist</strong> berechtigt, die<br />
aufgezeichneten erhobenen Daten<br />
einschließlich der im Rahmen der<br />
Datenprüfung angefertigten Kopien<br />
während der gesamten Dauer<br />
des Treuhandverhältnisses aufzubewahren.<br />
Die Aufbewahrungsfr<strong>ist</strong> erstreckt<br />
sich fünf weitere Jahre über<br />
das Ende des Kalenderjahres hinaus,<br />
in dem das Treuhandverhältnis<br />
endet.<br />
Für die Wahrnehmung der Aufgaben<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
<strong>ist</strong> eine Vergütung in Höhe<br />
von 0,25% der Nettomieteinnahmen<br />
ohne Nebenkosten des Emittenten<br />
und dessen Tochtergesellschaft<br />
zzgl. evtl. anfallender gesetzlicher<br />
USt., vereinbart. Der Gesamtbetrag<br />
der für die Wahrnehmung der<br />
Aufgaben vereinbarten Vergütung<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong> beträgt<br />
bis zum 31.12.2030 nach der<br />
Einnahmen- und Ausgabenvorschau<br />
(Prognose) E 120.932,00 (§ 12 Abs.<br />
3 Nr. 4 VermVerkProspV)<br />
Es bestehen keine Umstände oder<br />
Beziehungen, die Interessenkonflikte<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
begründen können (§ 12 Abs. 3<br />
Nr. 5 VermVerkProspV).<br />
2. Mittelverwendungstreuhänder<br />
Der Emittent hat für die Dauer der Investitionsphase<br />
die Stadt- und Kreissparkasse<br />
Erlangen als Mittelverwendungstreuhänder<br />
bestellt.<br />
Die Stadt- und Kreissparkasse Erlangen<br />
<strong>ist</strong> im Handelsreg<strong>ist</strong>er des<br />
Amtsgerichts Fürth unter der Nummer<br />
HRA 7079 eingetragen. Sitz<br />
des Mittelverwendungstreuhänders<br />
<strong>ist</strong> Erlangen; die Geschäftsanschrift<br />
lautet Hugenottenplatz 5 in 91054<br />
Erlangen (§ 12 Abs. 3 Nr. 1 Verm-<br />
VerkProspV).<br />
Die Stadt- und Kreissparkasse Erlangen<br />
hat die Aufgabe, die zweckgerichtete<br />
Verwendung der Eigenmittel<br />
des Emittenten sicherzustellen<br />
(§ 12 Abs. 3 Nr. 2 VermVerkPrspV).<br />
Rechtsgrundlage für das Tätigwerden<br />
des Mittelverwendungstreuhänders<br />
<strong>ist</strong> der mit dem Emittenten geschlossene<br />
Mittelverwendungstreuhandvertrag,<br />
der auf der Seite 204<br />
dieses Prospekts ausführlich dargestellt<br />
<strong>ist</strong> (§ 12 Abs. 3 Nr. 2 VermVerk-<br />
ProspV).<br />
Der Mittelverwendungstreuhänder<br />
hat folgende wesentliche Rechte und<br />
Pflichten (§ 12 Abs. 3 Nr. 3 VermVerk<br />
ProspV): Die Geschäftsführung darf<br />
während der Investitionsphase<br />
über die Mittel des Emittenten nur<br />
mit Zustimmung des Mittelverwendungstreuhänders<br />
verfügen. Über<br />
die Einzahlungen der Anleger auf<br />
das Treuhandkonto darf der Mittelverwendungstreuhänder<br />
für Rechnung<br />
des Emittenten erst dann verfügen,<br />
wenn bzw. soweit nachstehende<br />
Bedingungen erfüllt sind:<br />
– Die Emittent hat Beitrittserklärungen<br />
von Anlegern angenommen,<br />
deren übernommene Pflichteinlagen<br />
der Höhe nach mindestens den<br />
abgerufenen Geldern entsprechen.<br />
– Die Gelder werden zur Begleichung<br />
von Grundstückskaufverträgen,<br />
welche die Objektgesellschaft<br />
abgeschlossen hat, bzw. Erwerbsnebenkosten<br />
benötigt oder<br />
die Gelder werden zur Begleichung<br />
sonstiger, im Investitions- und Finanzierungsplan<br />
der Gesellschaft<br />
vorgesehenen, bereits in Rechnung<br />
gestellten Kosten benötigt.<br />
– Nachweis der prospektgemäßen<br />
Höhe der Fremdfinanzierung durch<br />
eine entsprechende Finanzierungszusage<br />
eines Kreditinstitutes.
Süddeutschland 8<br />
Nach Erfüllung dieser Bedingungen<br />
(Mittelfreigabe) übernimmt die Sparkasse<br />
Erlangen die Mittelverwendungskontrolle<br />
nach folgender Maßgabe:<br />
– Die Mittelverwendungskontrolle erstreckt<br />
sich nur auf die Eigenmittel<br />
des Emittenten.<br />
– Der Mittelverwendungstreuhänder<br />
überprüft die beabsichtigte zweckentsprechende<br />
Verwendung gemäß<br />
dem Investitions- und Finanzierungsplan<br />
des Emittenten.<br />
– Mit Eintritt der Voraussetzungen für<br />
die Mittelfreigabe hat der Mittelverwendungstreuhänder<br />
die Mittel des<br />
Emittenten zur Erfüllung seiner Verpflichtungen<br />
gegenüber einzelnen<br />
Le<strong>ist</strong>ungsempfängern zur Verfügung<br />
zu stellen oder zur Ablösung<br />
eines hierzu verwendeten Zwischenfinanzierungskredites<br />
oder<br />
Mezzanine-Kapitals zu verwenden.<br />
Nach kompletter Rückführung der<br />
Zwischenfinanzierung und Begleichung<br />
der im Investitions- und Finanzierungsplan<br />
des Emittenten enthaltenen<br />
Le<strong>ist</strong>ungspositionen erfolgt die<br />
Zahlungsfreigabe zugunsten des Geschäftskontos<br />
des Emittenten.<br />
Für die Wahrnehmung der Aufgaben<br />
des Mittelverwendungstreuhänders<br />
<strong>ist</strong> eine Vergütung in Höhe von<br />
0,25% des Eigenkapitals des Emittenten<br />
(ohne Gründungsgesellschafter<br />
und ohne Agio) vereinbart; Der<br />
Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung<br />
der Aufgaben vereinbarten<br />
Vergütung des Mittelverwendungstreuhänders<br />
beträgt bei dem voraussichtlich<br />
angestrebten Eigenkapital<br />
von E 16.000.000,00 somit insgesamt<br />
E 40.000,00 (§ 12 Abs. 3 Nr. 4<br />
VermVerkProspV)<br />
Es bestehen keine Umstände oder Beziehungen,<br />
die Interessenkonflikte des<br />
Mittelverwendungstreuhänders begründen<br />
können (§ 12 Abs. 3 Nr. 5<br />
VermVerkProspV).<br />
IV. Angaben über sonstige Personen<br />
gem. (§ 12 Abs. 4 VermVerk-<br />
ProspV)<br />
Personen, die nicht in den Kreis der<br />
nach der VermVerkProspV angabepflichtigen<br />
Personen fallen, die Herausgabe<br />
oder den Inhalt des Prospekts<br />
oder die Abgabe oder den Inhalt<br />
des Angebots der Vermögensanlage<br />
aber wesentlich beeinflusst<br />
haben, gibt es nicht (§ 12 Abs. 4<br />
VermVerkProspV i.V.m. 12 Abs. 1<br />
und 2 VermVerkProspV).<br />
E. Angaben über die Geschäftstätigkeit<br />
des Emittenten (§ 8 Verm-<br />
VerkProspV)<br />
§ 8 Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProspV<br />
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche<br />
des Emittenten.<br />
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche<br />
des Emittenten sind durch<br />
§ 1 des Gesellschaftsvertrages festgelegt.<br />
Danach umfasst der Tätigkeitsbereich<br />
des Emittenten den<br />
Erwerb von bebauten und unbebauten<br />
Grundstücken und grundstücksgleichen<br />
Rechten, die Bebauung<br />
von Grundstücken durch Inanspruchnahme<br />
Dritter, die Vermietung,<br />
Verpachtung und Verwaltung<br />
von Grundstücken, die<br />
Veräußerung von Grundstücken im<br />
Rahmen der Vermögensverwaltung<br />
sowie die Beteiligungen an Gesellschaften,<br />
die einen vergleichbaren<br />
Unternehmensgegenstand haben,<br />
insbesondere als Kommandit<strong>ist</strong>in<br />
an der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co.<br />
§ 8 Abs. 1 Nr. 2 VermVerkProspV<br />
Angaben über die Abhängigkeit<br />
des Emittenten von Patenten, Lizenzen,<br />
Verträgen oder neuen<br />
Herstellungsverfahren, wenn sie<br />
von wesentlicher Bedeutung für<br />
die Geschäftstätigkeit oder Ertragslage<br />
des Emittenten sind.<br />
Der Emittent <strong>ist</strong> nicht von Patenten,<br />
Lizenzen oder neuen Herstellungsverfahren<br />
abhängig, die von<br />
wesentlicher Bedeutung für die<br />
Geschäftstätigkeit oder Ertragslage<br />
des Emittenten sind. Dagegen<br />
besteht jeweils eine Abhängigkeit<br />
von den Kaufverträgen und Mietverträgen<br />
/ Gestattungsverträgen,<br />
die die Objektgesellschaft bezüglich<br />
ihrer Investitionsprojekte abgeschlossen<br />
hat (die Verträge sind auf<br />
den Seiten 128 – 201 dargestellt),<br />
sowie von den Finanzierungsverträgen<br />
des Emittenten bzw. der Objektgesellschaft<br />
(der Inhalt der Verträge<br />
<strong>ist</strong> auf den Seiten 95 f. dargestellt),<br />
da diese jeweils von wesentlicher<br />
Bedeutung für die Geschäftstätigkeit<br />
und die Ertragslage des<br />
Emittenten sind. Die Kaufverträge<br />
und Mietverträge/Gestattungsverträge<br />
sind von wesentlicher Bedeutung,<br />
da bei einer Le<strong>ist</strong>ungsstörung<br />
der Emittent keine oder geringere<br />
Einnahmen als dargestellt erzielen<br />
wird. Ohne die Finanzierungsverträge<br />
könnte der Investitionsplan<br />
des Emittenten nicht durchgeführt<br />
werden.<br />
§ 8 Abs. 1 Nr. 3 VermVerkProspV<br />
Gerichts- oder Schiedsverfahren,<br />
die einen wesentlichen Einfluss<br />
auf die wirtschaftliche Lage des<br />
Emittenten haben können.<br />
59
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
60<br />
Gerichts- oder Schiedsverfahren,<br />
die einen wesentlichen Einfluss auf<br />
die wirtschaftliche Lage des Emittenten<br />
haben können, bestehen<br />
nicht.<br />
§ 8 Abs. 1 Nr. 4 VermVerkProspV<br />
Angaben über die wichtigsten<br />
laufenden Investitionen mit Ausnahme<br />
der Finanzanlagen.<br />
Die wichtigsten laufenden Investitionen<br />
mit Ausnahme der Finanzanlagen<br />
sind die Ankäufe der Investitionsprojekte,<br />
d.h. der im folgenden<br />
Abschnitt F. (dort zu § 9 Abs.<br />
1 VermVerkProspV) bezeichneten<br />
und auf den Seiten 70 – 87 detailliert<br />
dargestellten Immobilien. Darüber<br />
hinaus bestehen keine wichtigsten<br />
laufenden Investitionen mit<br />
Ausnahme der Finanzanlagen.<br />
§ 8 Abs. 2 VermVerkProspV<br />
Ist die Tätigkeit des Emittenten<br />
durch außergewöhnliche Ereignisse<br />
beeinflusst worden, so <strong>ist</strong> darauf<br />
hinzuweisen.<br />
Die Tätigkeit des Emittenten <strong>ist</strong> nicht<br />
durch außergewöhnliche Ereignisse<br />
beeinflusst worden.<br />
F. Angaben über Anlageziele und<br />
Anlagepolitik der Vermögensanlagen<br />
(§ 9 VermVerkProspV)<br />
§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV<br />
Der Verkaufsprospekt muss über<br />
die Anlageziele und Anlagepolitik<br />
der Vermögensanlagen angeben,<br />
für welche konkreten Projekte<br />
die Nettoeinnahmen aus dem Angebot<br />
genutzt werden sollen und<br />
welchen Realisierungsgrad diese<br />
Projekte bereits erreicht haben.<br />
Anlageziele<br />
Das Anlageziel des Emittenten <strong>ist</strong><br />
die Beteiligung an der Objektgesellschaft<br />
zur Erzielung von Überschüssen<br />
aus dem operativen Geschäft<br />
der Objektgesellschaft (Vermietung<br />
der Investitionsprojekte),<br />
um in der Folge entstehende Liquiditätsüberschüsse<br />
des Emittenten<br />
an die Anleger auszuschütten (§ 9<br />
Abs. 1 VermVerkProspV).<br />
Anlagepolitik<br />
Die Anlagepolitik des Emittenten<br />
(Fondsgesellschaft) <strong>ist</strong> die Investition<br />
in Handelsimmobilien in den<br />
Regionen im Süden Deutschlands.<br />
Konkrete Projekte (Investitionsprojekte)<br />
und Realisierungsgrad<br />
Die Objektgesellschaft investiert<br />
ausschließlich in die nachfolgenden<br />
Investitionsprojekte und hat über<br />
alle vorgenannten Investitionsprojekte<br />
bereits notariell beurkundete<br />
Kaufverträge abgeschlossen:<br />
– Fachmarktzentrum in 97762<br />
Hammelburg, Kissinger Straße<br />
Die Baugenehmigungen für das<br />
aus zwei Gebäudekörpern bestehende<br />
Fachmarktzentrum wurden<br />
am 16.04.2010 und 19.08.2010<br />
durch das Landratsamt Bad Kissingen<br />
erteilt; die Genehmigung<br />
der Entwässerungsanlage wurde<br />
am 22.07.2010 durch die Stadt<br />
Hammelburg erteilt. Das an die<br />
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,<br />
Westfranken, die papperts GmbH<br />
& Co. KG, die AWG Allgemeine<br />
Warenvertriebs-Gesellschaft mit<br />
beschränkter Haftung und die<br />
Deichmann SE vollständig vermietete<br />
Fachmarktzentrum wurde<br />
im August 2010 fertiggestellt<br />
und an die Mieter übergeben.<br />
Der von der Objektgesellschaft<br />
für das Fachmarktzentrum zu<br />
zahlende Kaufpreis war zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung<br />
noch nicht fällig.<br />
– Lebensmitteldiscountmarkt und<br />
Drogeriemarkt in 69151 Neckargemünd,<br />
Kurpfalzstraße<br />
Die Baugenehmigung für den aus<br />
zwei Gebäudekörpern bestehenden<br />
Lebensmittel- und Drogeriemarkt<br />
wurde am 22.06.2010<br />
durch das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis,<br />
die Entwässerungsgenehmigung<br />
wurde am 15.06.2010<br />
von der Stadt Neckargemünd erteilt.<br />
Die Immobilien sind bereits vollständig<br />
an die Lidl Vertriebs-GmbH<br />
& Co. KG bzw. die dm-drogerie<br />
markt GmbH + Co. KG vermietet.<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
waren die Immobilien noch<br />
nicht fertiggestellt. Baubeginn war<br />
im August 2010, die Immobilien<br />
befinden sich im Rohbau, die Bodenplatte<br />
wurde bereits errichtet.<br />
Die Fertigstellung <strong>ist</strong> für spätestens<br />
den 01.02.2011 geplant. Der von<br />
der Objektgesellschaft für den Lebensmitteldiscountmarkt<br />
und den<br />
Drogeriemarkt zu zahlende Kaufpreis<br />
war zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht fällig.<br />
– Lebensmittelmarkt in 76761 Rülzheim,<br />
Gutenbergstraße 1b<br />
Die Baugenehmigung nebst 1.<br />
Nachtragsgenehmigung für den<br />
Lebensmittelmarkt wurde am<br />
26.01.2009 bzw. 04.01.2010 durch<br />
die Kreisverwaltung Germersheim<br />
erteilt. Die vollständig an die RE<br />
WE Markt GmbH Zweigniederlassung<br />
Südwest vermietete Immobilie<br />
wurde im September 2009 fertiggestellt<br />
und an den Mieter übergeben.<br />
Die Objektgesellschaft hat<br />
den Kaufpreis für den Lebensmittelmarkt<br />
bereits am 09.08.2010 gezahlt.
Süddeutschland 8<br />
– Fachmarktzentrum in 78361<br />
Sasbach am Kaiserstuhl, Gewerbestraße<br />
2<br />
Die Baugenehmigung für das<br />
Fachmarktzentrum wurde am<br />
27.01.2009 durch das Landratsamt<br />
Emmendingen erteilt. Das<br />
an die Penny-Markt Gesellschaft<br />
mit beschränkter Haftung, die<br />
H. + J. Armbruster, Back-Shop<br />
GmbH, die Dirk Rossmann GmbH<br />
und die KiK Textilien und Non-<br />
Food GmbH vollständig vermietete<br />
Fachmarktzentrum wurde im<br />
September/Oktober 2009 fertiggestellt<br />
und an die Mieter übergeben.<br />
Die Objektgesellschaft hat<br />
den Kaufpreis für das Fachmarktzentrum<br />
bereits am 09.08.2010<br />
gezahlt.<br />
– Nahversorgungszentrum in 95028<br />
Hof, Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße<br />
Die Baugenehmigungen für das<br />
Nahversorgungszentrum wurden<br />
am 21.11.2008 bzw. 18.09.2009<br />
jeweils durch die Stadt Hof erteilt;<br />
überdies hat die Stadt Hof<br />
mit Bescheid vom 12.03.2009 ihre<br />
Zustimmung zur Grundstückentwässerungsanlage<br />
des Nahversorgungszentrums<br />
erteilt. Das an<br />
die EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-Sachsen-Thüringen<br />
mbH, Frau Evelin Hofmann<br />
und die ESSANELLE HAIR<br />
GROUP AG vollständig vermietete<br />
Nahversorgungszentrum wurde im<br />
August 2009 fertiggestellt und<br />
an die Mieter übergeben. Der von<br />
der Objektgesellschaft für das Nahversorgungszentrum<br />
zu zahlende<br />
Kaufpreis war zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung noch nicht fällig.<br />
– Fachmarktzentrum in 85092 Kösching,<br />
Ingolstädter Straße 97/99<br />
Die Baugenehmigungen für das<br />
aus zwei Gebäudekörpern bestehende<br />
Fachmarktzentrum wurden<br />
am 22.12.2008, 16.04.2009,<br />
21.08.2009, 07.10.2009 sowie<br />
25.01.2010 je vom Landratsamt<br />
Eichstätt erteilt; über<br />
dies hat das Landratsamt Eichstätt<br />
am 22.01.2009 bzw.<br />
08.04.2009 eine wasserrechtliche<br />
Erlaubnis/Tekturerlaubnis erteilt;<br />
die bei der Baubehörde eingereichten<br />
Tekturanträge für die<br />
Nutzungsänderung einer Ladeneinheit<br />
(Shop) in einen Imbiss sowie<br />
für die Errichtung einer Verkaufsfläche<br />
von mindestens 390<br />
m 2 für den Sonderpostenmarkt<br />
waren zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht verbeschieden.<br />
Das an die Netto Marken-Discount<br />
AG & Co. KG vollständig<br />
vermietete eine Gebäude<br />
wurde im Juli 2009 fertiggestellt<br />
und an den Mieter übergeben,<br />
das an die TEDi GmbH & Co. KG,<br />
Herrn Chr<strong>ist</strong>ian Marrone, die Dirk<br />
Rossmann GmbH, die KiK Textilien<br />
und Non-Food GmbH, Frau<br />
Monika Karl sowie an die Hallertauer<br />
Volksbank eG vollständig<br />
vermietete zweite Gebäude<br />
wurde im März/April/August<br />
2010 fertiggestellt und an die<br />
Mieter übergeben; die Dachfläche<br />
des Fachmarktgebäudes wurde<br />
an die Hans Mayr Bau GmbH<br />
zum Betrieb einer Photovoltaikanlage<br />
verpachtet. Der von der<br />
Objektgesellschaft für das Fachmarktzentrum<br />
zu zahlende Kaufpreis<br />
war zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht fällig.<br />
– Lebensmittelmarkt in 82275 Emmering,<br />
Roggensteiner Straße<br />
Die Baugenehmigung nebst 1.<br />
Tektur und Änderungsbescheid<br />
für den Lebensmittelmarkt wurde<br />
am 23.11.2009, 07.07.2010 bzw.<br />
13.07.2010 vom Landratsamt<br />
Fürstenfeldbruck erteilt. Die Immobilie<br />
<strong>ist</strong> bereits vollständig an<br />
die REWE Markt GmbH Zweigniederlassung<br />
Süd vermietet. Zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war der Lebensmittelmarkt<br />
noch nicht fertiggestellt. Baubeginn<br />
war im Juni 2010. Der Rohbau<br />
<strong>ist</strong> bereits fertiggestellt, geplanter<br />
Fertigstellungstermin des<br />
Lebensmittelmarktes <strong>ist</strong> Dezember<br />
2010, die Eröffnung <strong>ist</strong> für<br />
den 04.01.2011 geplant. Kaufvertraglich<br />
<strong>ist</strong> die Fertigstellung bis<br />
spätestens zum 15.01.2011 vereinbart.<br />
Der von der Objektgesellschaft<br />
für den Lebensmittelmarkt<br />
zu zahlende Kaufpreis war<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht fällig.<br />
Eine ausführliche Beschreibung der<br />
Investitionsprojekte finden Sie auf<br />
den Seiten 70 ff. (Beschreibung des<br />
Objektes, der Lage und der Mieter)<br />
und 128 ff. (rechtliche Details).<br />
Verwendung der Nettoeinnahmen<br />
Der Emittent (Fondsgesellschaft)<br />
wird die Nettoeinnahmen für den<br />
Erwerb der vorgenannten Investitionsprojekte<br />
auf Ebene der Objektgesellschaft<br />
nutzen. Die Nettoeinnahmen<br />
aus dem Angebot sollen<br />
nicht für weitere Investitionsprojekte<br />
genutzt werden.<br />
§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV<br />
Der Verkaufsprospekt muss über<br />
die Anlageziele und Anlagepolitik<br />
der Vermögensanlagen angeben,<br />
ob die Nettoeinnahmen alleine<br />
für die Realisierung der Anlageziele<br />
ausreichen.<br />
Die Nettoeinnahmen des Emittenten<br />
reichen nicht alleine für die<br />
Realisierung der Anlageziele aus.<br />
61
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
62<br />
Der Emittent hat sich bereits mit einer<br />
voll erbrachten Einlage i.H.v. E<br />
1.870,00 an der Objektgesellschaft<br />
beteiligt (Anlageobjekt). Die Objektgesellschaft<br />
hat Kaufverträge<br />
über die vorgenannten Investitionsprojekte<br />
abgeschlossen. Zur Bezahlung<br />
der Kaufpreise und der nachgenannten<br />
sonstigen Zwecke reichen<br />
die an die Objektgesellschaft<br />
über ein Darlehen weitergereichten<br />
Nettoeinnahmen des Emittenten<br />
alleine nicht aus, es wird hierfür<br />
zusätzliches Fremdkapital in Höhe<br />
von netto E 16.662.000,00 benötigt<br />
(vgl. den Abschnitt „Die Finanzierung<br />
im Überblick“ auf den<br />
Seiten 95 f.<br />
§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV<br />
Der Verkaufsprospekt muss über<br />
die Anlageziele und Anlagepolitik<br />
der Vermögensanlagen angeben,<br />
für welche sonstigen Zwecke<br />
die Nettoeinnahmen genutzt<br />
werden.<br />
Die Nettoeinnahmen werden für folgende<br />
sonstigen Zwecke genutzt:<br />
für die Akquisition und Maklerkosten<br />
(E 293.900,00), für die Objektauswahl<br />
und rechtliche Due Diligence<br />
(E 295.100,00), für Gutachten<br />
und gutachterliche Abnahmen<br />
(E 42.000,00), für Notar- und Gerichtsgebühren<br />
(E 278.900,00), für<br />
Grunderwerbsteuer (E 975.900,00),<br />
für die Gesellschaftsgründung<br />
und Handelsreg<strong>ist</strong>erkosten etc.<br />
(E 4.000,00), für die Liquiditätsrücklage<br />
(E 228.950,00), für die Konzeptionsvergütung<br />
(E 1.025.000,00),<br />
für die Haftungsvergütung der Komplementärin<br />
in der Investitionsphase<br />
(E 10.000,00), für die Einrichtung der<br />
Fondsverwaltung (E 125.000,00),<br />
für die Finanzierungsvermittlung<br />
und Zwischenfinanzierungs (ZwiFi)-<br />
Zinsgarantie (E 150.000,00), für die<br />
Mittelverwendungstreuhandschaft<br />
(E 40.000,00), für die Bearbeitungsgebühr<br />
Fremdkapital (E 120.500,00),<br />
für die Steuer- und Rechtsberatung<br />
(E 90.000,00), für Prospekterstellung,<br />
Marketing und Vertriebssteuerung<br />
(E 300.000,00), für die Eigenkapitalvermittlung<br />
(E 1.600.000,00)<br />
und für die nicht abzugsfähige Umsatzsteuer<br />
(E 4.200,00).<br />
Für weitere sonstige Zwecke werden<br />
die Nettoeinnahmen nicht genutzt.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 1 VermVerkProspV<br />
Eine Beschreibung des Anlageobjekts.<br />
Anlageobjekt sind die Gegenstände,<br />
zu deren voller oder<br />
teilweiser Finanzierung die von<br />
den Erwerbern der Vermögensanlagen<br />
aufzubringenden Mittel bestimmt<br />
sind. Bei einem Treuhandvermögen,<br />
das ganz oder teilweise<br />
aus einem Anteil besteht, der<br />
eine Beteiligung am Ergebnis eines<br />
Unternehmens gewährt, treten<br />
an die Stelle dieses Anteils die<br />
Vermögensgegenstände des Unternehmens.<br />
Anlageobjekt<br />
Der Emittent <strong>ist</strong> Gründungsgesellschafter<br />
der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG (Objektgesellschaft)<br />
und <strong>ist</strong> zu 93,5%<br />
an dieser beteiligt. Diese Beteiligung<br />
an der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
<strong>ist</strong> das Anlageobjekt des Emittenten<br />
im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1<br />
VermVerkProspV. Die mit dieser Beteiligung<br />
verbundenen Rechte des<br />
Emittenten ergeben sich aus dem<br />
Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft.<br />
Diese Rechte sind<br />
Stimm- und Kontrollrechte, Informationsrechte,<br />
Beteiligung am laufenden<br />
Gewinn und Verlust, Anteil<br />
an einem Auseinandersetzungsguthaben<br />
und einem Liquidationserlös,<br />
Mitwirkungsrechte im Rahmen<br />
von nach dem Gesellschaftsvertrag<br />
erforderlichen Zustimmungsbeschlüssen<br />
zu bestimmten Maßnahmen,<br />
Kündigungs- und Verfügungsrechte.<br />
Detaillierte Angaben<br />
zu den Rechten entnehmen Sie<br />
bitte der Zusammenfassung des<br />
Gesellschaftsvertrages der Objektgesellschaft<br />
auf den Seiten 124 ff.<br />
dieses Verkaufsprospekts.<br />
Die Investitionsprojekte (Immobilien)<br />
werden nicht unmittelbar von dem<br />
Emittenten, sondern von der S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co.<br />
KG (Objektgesellschaft) erworben.<br />
Die S&P Objekte Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG (Objektgesellschaft)<br />
hat ihren Sitz in Erlangen, Geschäftsanschrift<br />
<strong>ist</strong> Sebastianstraße 31,<br />
91058 Erlangen, ihr eingetragenes<br />
Haftkapital beträgt E 2.000,00. Persönlich<br />
haftende Gründungsgesellschafterin<br />
ohne Einlage <strong>ist</strong> die RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH,<br />
geschäftsführende Gründungskommandit<strong>ist</strong>in<br />
<strong>ist</strong> die S&P Management<br />
GmbH mit einer Kommanditeinlage<br />
von E 10,00. Weitere Gründungskommandit<strong>ist</strong>en<br />
sind die S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8 GmbH &<br />
Co. KG mit einer Kommanditeinlage<br />
von E 1.870,00, die S&P Objektbeteiligungs<br />
ZWEI GmbH mit einer<br />
Kommanditeinlage von E 110,00<br />
sowie Herr Robert Köhler mit einer<br />
Kommanditeinlage von E 10,00.<br />
Gegenstand der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
<strong>ist</strong> der Erwerb von bebauten und<br />
unbebauten Grundstücken und<br />
grundstücksgleichen Rechten, die<br />
Bebauung von Grundstücken durch<br />
Inanspruchnahme von Dritten, die<br />
Vermietung, Verpachtung und Ver
Süddeutschland 8<br />
waltung von Grundstücken und<br />
die Veräußerung von Grundstücken<br />
im Rahmen der Vermögensverwaltung.<br />
Die Gesellschaft <strong>ist</strong><br />
berechtigt, sämtliche Handlungen<br />
und Rechtsgeschäfte vorzunehmen,<br />
die geeignet sind, dem Gesellschaftszweck<br />
unmittelbar oder<br />
mittelbar zu dienen. Bankgeschäfte<br />
oder Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungen i.S.d.<br />
§ 32 KWG und Tätigkeiten gem.<br />
§ 34c GewO sind nicht Gegenstand<br />
der Gesellschaft. Die Objektgesellschaft<br />
wird durch die Regio<br />
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH<br />
als Komplementärin und die S&P<br />
Management GmbH vertreten, denen<br />
gemeinsam die Geschäftsführung<br />
obliegt.<br />
Die Objektgesellschaft beabsichtigt<br />
ihrerseits, mit den ihr über ein<br />
Gesellschafterdarlehen von dem<br />
Emittenten zur Verfügung gestellten<br />
Nettoeinnahmen des Emittenten<br />
ausschließlich das Alleineigentum<br />
an den vorgenannten Investitionsprojekten<br />
zu erwerben. Zu diesem<br />
Zweck hat die Objektgesellschaft<br />
über alle Investitionsprojekte<br />
bereits notariell beurkundete Kaufverträge<br />
abgeschlossen.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV<br />
Ob den nach den §§ 3, 7 oder 12<br />
zu nennenden Personen das Eigentum<br />
am Anlageobjekt oder wesentlichen<br />
Teilen desselben zustand<br />
oder zusteht oder diesen Personen<br />
aus anderen Gründen eine dingliche<br />
Berechtigung am Anlageobjekt<br />
zusteht.<br />
Nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung<br />
(Verm<br />
VerkProspV) sind über die nach<br />
§§ 3, 7 oder 12 VermVerkProspV<br />
zu nennenden Personen bestimmte<br />
Angaben zu machen. Die gemäß<br />
§§ 3, 7 oder 12 VermVerk<br />
ProspV zu nennenden Personen<br />
sind der Prospektverantwortliche<br />
(sontowski & partner gmbh), die<br />
Gründungsgesellschafter (Regio<br />
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH,<br />
S&P Management GmbH, sontowski<br />
& partner gmbh und Robert<br />
Köhler), die Mitglieder der Geschäftsführung<br />
(Robert Köhler als<br />
Geschäftsführer der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH und<br />
Klaus-Jürgen Sontowski sowie Dr.<br />
Karsten Medla als Geschäftsführer<br />
der S&P Management GmbH)<br />
und des Vorstandes, Aufsichtsgremien<br />
und Beiräte des Emittenten,<br />
sowie Treuhänder (TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH, Sparkasse<br />
Erlangen). Ein Vorstand, Aufsichtsgremium<br />
und Beiräte des Emittenten<br />
bestehen zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung nicht.<br />
Die Gründungsgesellschafter des<br />
Emittenten S&P Management GmbH<br />
und Robert Köhler halten jeweils<br />
eine Kommanditeinlage in Höhe<br />
von E 10,00, an der Objektgesellschaft.<br />
Die zu 100% vom Prospektverantwortlichen<br />
sontowski &<br />
partner GmbH gehaltene S&P Objektbeteiligungs<br />
ZWEI GmbH hält eine<br />
Kommanditeinlage in Höhe von<br />
E 110,00 an der Objektgesellschaft.<br />
Den gemäß §§ 3, 7 oder 12 Verm<br />
VerkProspV zu nennenden Personen<br />
stand oder steht kein Eigentum<br />
am Anlageobjekt oder wesentlichen<br />
Teilen desselben oder aus<br />
anderen Gründen eine dingliche<br />
Berechtigung am Anlageobjekt zu.<br />
Den nach §§ 3, 7 oder 12 VermVerk-<br />
ProspV zu nennenden Personen<br />
stand oder steht auch kein Eigentum<br />
an den Investitionsprojekten<br />
oder wesentlichen Teilen derselben<br />
oder aus anderen Gründen eine<br />
dingliche Berechtigung an den<br />
Investitionsprojekten zu.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 3 VermVerkProspV<br />
Nicht nur unerhebliche dingliche<br />
Belastungen des Anlageobjekts.<br />
Das Anlageobjekt, d.h. die Beteiligungen<br />
des Emittenten an der S&P<br />
Objekte Süddeutschland 8 GmbH<br />
& Co. KG (Objektgesellschaft), <strong>ist</strong><br />
zur Sicherung der Zwischenfinanzierung<br />
an die S & P Mezz4Fonds<br />
1 GmbH & Co. KG verpfändet, deren<br />
Komplementärin die sontowski<br />
& partner GmbH <strong>ist</strong>. Darüber hinaus<br />
bestehen keine nicht nur unerheblichen<br />
dinglichen Belastungen des Anlageobjekts.<br />
Die nicht nur unerheblichen dinglichen<br />
Belastungen der von der Objektgesellschaft<br />
zu erwerbenden Investitionsprojekte<br />
werden auf den<br />
Seiten 128 ff. beschrieben. Darüber<br />
hinaus bestehen keine nicht nur unerheblichen<br />
dinglichen Belastungen<br />
der Investitionsprojekte.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 4 VermVerkProspV<br />
Rechtliche oder tatsächliche Beschränkungen<br />
der Verwendungsmöglichkeiten<br />
des Anlageobjekts,<br />
insbesondere im Hinblick auf das<br />
Anlageziel.<br />
Es bestehen keine rechtlichen oder<br />
tatsächlichen Beschränkungen der<br />
Verwendungsmöglichkeiten des Anlageobjekts,<br />
insbesondere im Hinblick<br />
auf das Anlageziel.<br />
Die rechtlichen und tatsächlichen<br />
Beschränkungen der Investitionsprojekte<br />
(Immobilien) werden auf den<br />
Seiten 128 ff. („Das rechtliche Konzept<br />
– Investitionsprojekte der Objektgesellschaft“)<br />
beschrieben. Darüber<br />
hinaus bestehen keine rechtlichen<br />
oder tatsächlichen Beschränkungen<br />
der Verwendungsmöglichkeiten der<br />
63
Süddeutschland 8<br />
Der Emittent<br />
64<br />
Investitionsprojekte, insbesondere im<br />
Hinblick auf das Anlageziel.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 5 VermVerkProspV<br />
Ob die erforderlichen behördlichen<br />
Genehmigungen vorliegen.<br />
Für das Anlageobjekt (Beteiligungen<br />
an der Objektgesellschaft) sind keine<br />
behördlichen Genehmigungen erforderlich.<br />
Für die Investitionsprojekte sind<br />
baurechtliche und zum Teil wasserrechtliche<br />
Genehmigungen erforderlich.<br />
Diese Genehmigungen<br />
sind mit Ausnahme<br />
- der für das Fachmarktzentrum in<br />
Kösching bereits beantragten Tekturbescheide<br />
für die Nutzungsänderung<br />
einer Ladeneinheit (Shop)<br />
in einen Imbiss sowie für die Errichtung<br />
einer Verkaufsfläche von<br />
mindestens 390 m 2 für den Sonderpostenmarkt<br />
sowie<br />
- der für den Lebensmittelmarkt<br />
in Emmering bereits beantragten<br />
wasserrechtlichen Erlaubnis sowie<br />
des vom Landratsamt Fürstenfeldbruck<br />
geforderten Nachtragsbescheides<br />
hinsichtlich der Standsicherheit,<br />
der Feuerwiderstandsdauer<br />
und des Brandschutzes<br />
erteilt.<br />
Damit liegen bis auf die vorgenannten<br />
alle erforderlichen behördlichen<br />
Genehmigungen vor.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 6 VermVerkProspV<br />
Welche Verträge der Emittent über<br />
die Anschaffung oder Herstellung<br />
des Anlageobjekts oder wesentlicher<br />
Teile davon geschlossen hat.<br />
Der Emittent hat über die Anschaffung<br />
oder Herstellung des Anlageobjektes<br />
oder wesentlicher Teile<br />
davon folgende Verträge geschlossen<br />
(§ 9 Abs. 2 Nr. 6 VermVerkProspV):<br />
Gesellschaftvertrag der S&P<br />
Objekte Süddeutschland 8 GmbH<br />
& Co. KG (Amtsgericht Fürth HRA<br />
9467) vom 12.04.2010, neu gefasst<br />
am 13.08.2010, in dem sich der<br />
Emittent mit einer Kommanditeinlage<br />
von E 1.870,00 an der Gesellschaft<br />
beteiligt. Der Emittent hat<br />
keine weiteren Verträge über die<br />
Anschaffung oder Herstellung des<br />
Anlageobjektes oder wesentlichen<br />
Teilen davon geschlossen.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 7 VermVerkProspV<br />
Den Namen der Person oder Gesellschaft,<br />
die ein Bewertungsgutachten<br />
für das Anlageobjekt erstellt<br />
hat, das Datum des Bewertungsgutachtens<br />
und dessen Ergebnis.<br />
Für das Anlageobjekt (Beteiligungen<br />
an der Objektgesellschaft)<br />
wurde kein Bewertungsgutachten<br />
erstellt. Für die Investitionsprojekte<br />
wurden keine außer den in diesem<br />
Verkaufsprospekt auf Seite 128<br />
ff. (B. Investitionsprojekte der Objektgesellschaft)<br />
genannten Bewertungsgutachten<br />
erstellt.<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 8 VermVerkProspV<br />
In welchem Umfang nicht nur geringfügige<br />
Le<strong>ist</strong>ungen und Lieferungen<br />
durch Personen erbracht<br />
werden, die nach den §§ 3, 7 oder<br />
12 zu nennen sind.<br />
Verträge über nicht nur geringfügige<br />
Le<strong>ist</strong>ungen und Lieferungen<br />
des Prospektverantwortlichen,<br />
der Gründungsgesellschafter und<br />
Mitglieder der Geschäftsführung<br />
Von den Prospektverantwortlichen<br />
(sontowski & partner gmbh), den<br />
Gründungsgesellschaftern (Regio<br />
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH,<br />
S&P Management GmbH, sontowski<br />
& partner gmbh und Robert<br />
Köhler), den Mitgliedern der Geschäftsführung<br />
(Robert Köhler als<br />
Geschäftsführer der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH und<br />
Klaus-Jürgen Sontowski sowie Dr.<br />
Karsten Medla als Geschäftsführer<br />
der S&P Management GmbH)<br />
werden nachfolgende nicht nur geringfügige<br />
Lieferungen und Le<strong>ist</strong>ungen<br />
erbracht:<br />
Die sontowski & partner gmbh hat<br />
mit dem Emittenten einen Vertrag<br />
über die Konzeption der Fondsgesellschaft<br />
und die Einrichtung der<br />
Fondsverwaltung/Objektauswahl,<br />
einen Finanzierungsvermittlungsvertrag,<br />
einen Vertrag über Vertriebssteuerung<br />
und Marketing, einen<br />
Garantievertrag zu den Kosten<br />
der Zwischenfinanzierung, einen<br />
Geschäftsbesorgungsvertrag<br />
für die laufende Fondsverwaltung,<br />
einen Vertrag über die Gestellung<br />
eines Geschäftsführers abgeschlossen<br />
und einen Zwischenfinanzierungsdarlehensvertrag.<br />
Die GRR Real Estate Management<br />
GmbH, eine Tochtergesellschaft<br />
der sontowski & partner gmbh, hat<br />
einen Akquisitionsvertrag über die<br />
Investitionsprojekte und einen Property<br />
Management Vertrag mit der<br />
Objektgesellschaft abgeschlossen.<br />
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH, eine 100%ige Tochtergesellschaft<br />
der sontowski & partner<br />
gmbh, hat einen Vertrag über die<br />
Komplementärvergütung in der<br />
Gründungs- und Investitionsphase<br />
abgeschlossen.<br />
Die genannten Verträge sind auf<br />
den Seiten 202 – 212 ausführlich<br />
dargestellt.
Süddeutschland 8<br />
Verträge über nicht nur geringfügige<br />
Le<strong>ist</strong>ungen und Lieferungen<br />
mit Treuhändern<br />
Von den Treuhändern (Treuhandkommandit<strong>ist</strong>:<br />
TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH, Mittelverwendungstreuhänder:<br />
Stadt- und Kreissparkasse<br />
Erlangen) werden nachfolgende<br />
nicht nur geringfügige Lieferungen<br />
und Le<strong>ist</strong>ungen erbracht.<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> TGN<br />
Unternehmensberatung GmbH hat<br />
mit dem Emittenten einen Handelsreg<strong>ist</strong>ertreuhandvertrag<br />
abgeschlossen,<br />
dieser <strong>ist</strong> auf S. 210 f.<br />
dargestellt und auf S. 253 ff. abgedruckt.<br />
Der Mittelverwendungstreuhänder<br />
Stadt- und Kreissparkasse Erlangen<br />
hat mit dem Emittenten einen Mittelverwendungstreuhandvertrag<br />
abgeschlossen. Dieser <strong>ist</strong> auf S. 204<br />
dargestellt.<br />
Negativerklärung gem. § 9 Abs.<br />
2 Nr. 8 VermVerkProspV<br />
Über die vorgenannten Le<strong>ist</strong>ungen<br />
und Lieferungen hinaus werden<br />
keine nicht nur geringfügigen Le<strong>ist</strong>ungen<br />
und Lieferungen durch Personen<br />
erbracht, die nach den §§ 3,<br />
7 oder 12 VermVerkProspV zu nennen<br />
sind.<br />
der S&P Management GmbH) und<br />
des Vorstandes, der Aufsichtsgremien<br />
und Beiräte des Emittenten<br />
und Treuhänder (TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH, Kreis- und<br />
Stadtsparkasse Erlangen).<br />
§ 9 Abs. 2 Nr. 9 VermVerkProspV<br />
Die voraussichtlichen Gesamtkosten<br />
des Anlageobjekts in einer Aufgliederung,<br />
die insbesondere Anschaffungs-<br />
und Herstellungskosten<br />
sowie sonstige Kosten auswe<strong>ist</strong><br />
und die geplante Finanzierung in<br />
einer Gliederung, die Eigen- und<br />
Fremdmittel, untergliedert nach<br />
Zwischenfinanzierungs- und Endfinanzierungsmitteln,<br />
gesondert<br />
auswe<strong>ist</strong>. Zu den Eigen- und<br />
Fremdmitteln sind die Fälligkeiten<br />
anzugeben und in welchem Umfang<br />
und von wem diese bereits<br />
verbindlich zugesagt sind.<br />
Detaillierte Angaben hierzu entnehmen<br />
Sie bitte den Seiten 90 ff.<br />
und 95 ff.<br />
Die gemäß §§ 3, 7 oder 12 Verm<br />
VerkProspV zu nennenden Personen<br />
sind der Prospektverantwortliche<br />
(sontowski & partner gmbh),<br />
die Gründungsgesellschafter (Regio<br />
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH,<br />
S&P Management GmbH, sontowski<br />
& partner gmbh und Robert<br />
Köhler), die Mitglieder der Geschäftsführung<br />
(Robert Köhler als<br />
Geschäftsführer der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH und<br />
Klaus-Jürgen Sontowski sowie Dr.<br />
Karsten Medla als Geschäftsführer<br />
65
Süddeutschland 8<br />
Die Darstellung der Vermögensanlage (Anlageziele)<br />
Der Wirtschaftsraum Süddeutschland<br />
Der regioFONDS Süddeutschland 8 bündelt seine Investitionen<br />
ausnahmslos in den wirtschaftlich starken<br />
Regionen im Süden Deutschlands.<br />
Mit den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg<br />
und Rheinland-Pfalz wurden Anlagestandorte<br />
gewählt, die in Punkto Kaufkraftpotenzial, Top-<br />
Verdiener-Quote und Bevölkerungswachstum eine<br />
Vorreiterstellung einnehmen.<br />
Die südlichen Bundesländer beheimaten 12 der 30<br />
im DAX gel<strong>ist</strong>eten Unternehmen und belegen auch<br />
nach dem Krisenjahr 2009 führende Positionen bei<br />
Wirtschaftswachstum, Steigerung der Exportquote<br />
und dem Abbau der Arbeitslosigkeit.<br />
Bayern und Baden-Württemberg sind neben Hamburg<br />
die einzigen Bundesländer, denen im Hinblick<br />
auf den demografischen Wandel bis zum Jahr 2025<br />
ein positives Bevölkerungswachstum prognostiziert<br />
wird. Rheinland-Pfalz wird eine <strong>nahe</strong>zu konstante<br />
Bevölkerungsentwicklung bescheinigt.<br />
12 der 30 größten und umsatzstärksten<br />
deutschen Unternehmen,<br />
die an der Frankfurter<br />
Börse notiert sind (DAX 30),<br />
haben ihren Sitz in Bayern,<br />
Baden-Württemberg und<br />
Rheinland-Pfalz.<br />
Nordrhein-<br />
Westfalen<br />
Saarland<br />
Mainz<br />
Hessen<br />
Stuttgart<br />
Rheinland-<br />
Pfalz<br />
Baden-<br />
Württemberg<br />
Arbeitslosenquote 2009 in %<br />
Bayern 4,8<br />
Baden-Württemberg 5,1<br />
Rheinland-Pfalz 6,1<br />
Hessen 6,8<br />
Saarland 7,7<br />
Schleswig-Holstein 7,8<br />
Niedersachsen 7,8<br />
Hamburg 8,6<br />
Nordrhein-Westfalen 8,9<br />
Thüringen 11,4<br />
Bremen 11,8<br />
Brandenburg 12,3<br />
Sachsen 12,9<br />
Mecklenburg-Vorpommern 13,6<br />
Sachsen-Anhalt 13,6<br />
Berlin 14,1<br />
Deutschland gesamt 8,2<br />
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, in % an allen zivilen<br />
Erwerbspersonen<br />
Bruttoinlandsprodukt 2009<br />
in Mrd. Euro<br />
Nordrhein-Westfalen 521,75<br />
Bayern 429,86<br />
Baden-Württemberg 343,74<br />
Hessen 216,52<br />
Niedersachsen 205,60<br />
Rheinland-Pfalz 102,53<br />
Sachsen 92,85<br />
Berlin 90,13<br />
Hamburg 85,76<br />
Schleswig-Holstein 73,40<br />
Brandenburg 53,89<br />
Sachsen-Anhalt 51,48<br />
Thüringen 48,87<br />
Mecklenburg-Vorpommern 35,23<br />
Saarland 28,85<br />
Bremen 26,75<br />
Deutschland gesamt 2.407,20<br />
Quelle: Stat<strong>ist</strong>ische Ämter des Bundes und der Länder,<br />
Februar 2010, www.stat<strong>ist</strong>ik-portal.de<br />
66
Süddeutschland 8<br />
Sachsen<br />
Thüringen<br />
Standorte der Fondsobjekte<br />
Nürnberg<br />
München<br />
Bayern<br />
In einer aktuellen Studie der Bertelsmann Stiftung<br />
aus dem Jahr 2009 wurden der wirtschaftliche Erfolg<br />
und die soziale Attraktivität der einzelnen Bundesländer<br />
im Standortwettbewerb untersucht. Dabei sind<br />
die Parameter »Einkommen«, »Beschäftigung« und<br />
»Soziale Sicherheit« in einem Punktesystem bewertet<br />
worden.<br />
In der Summe konnten sich Bayern und Baden-<br />
Württemberg die Spitzenplätze sichern. In Punkto<br />
„Soziale Sicherheit” erhielt allein Bayern die volle<br />
Punktzahl 10,0 (Ø-Bund = 7,50). Platz 1 und 2<br />
belegen diese Bundesländer ebenfalls bei »Beschäftigung<br />
«. In der Rubrik »Einkommen«, ermittelt aus<br />
BIP pro Kopf und Wirtschaftswachstum, reihen sich<br />
Bayern und Baden-Württemberg hinter Bremen und<br />
Hamburg ein.<br />
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) <strong>ist</strong> die Summe aller<br />
Waren und Dienstle<strong>ist</strong>ungen, die im Inland hergestellt<br />
werden. Die beiden Flächenländer Bayern und<br />
Baden-Württemberg le<strong>ist</strong>en seit Jahren den größten<br />
Beitrag zum BIP und konnten auch im Jahr 2009 ihre<br />
Top-Positionen behaupten. Ebenso belegt Rheinland-<br />
Pfalz einen Platz in der Spitzengruppe.<br />
Die vorläufigen Konjunkturdaten für das Jahr 2010<br />
untermauern die wirtschaftliche Potenz der südlichen<br />
Bundesländer. Die Exportquote stieg im ersten<br />
Quartal in beiden Ländern um jeweils über 10%.<br />
Handel, Handwerk und Dienstle<strong>ist</strong>ung verzeichnen<br />
ebenfalls positive Entwicklungen. Mit einer Arbeitslosenquote<br />
(2009) von nur 4,8% liegt Bayern<br />
3,4%-Punkte unter dem Durchschnitt und <strong>ist</strong> Spitze<br />
in Deutschland. Baden-Württemberg (5,1%) und<br />
Rheinland-Pfalz (6%) unterschreiten den Bundesdurchschnitt<br />
ebenfalls deutlich.<br />
Standortwettbewerb<br />
2010 in Punkten<br />
Einkommen<br />
Beschäftigung<br />
Sicherheit<br />
Bayern 5,94 8,18 10,00<br />
Baden-Württemberg 5,91 8,20 9,64<br />
Hessen 5,07 7,17 8,09<br />
Hamburg 7,52 8,18 3,77<br />
Rheinland-Pfalz 3,94 6,34 8,76<br />
Saarland 4,80 6,44 7,65<br />
Niedersachsen 4,12 5,65 7,56<br />
Nordrhein-Westfalen 4,02 5,86 6,77<br />
Bremen 6,51 6,67 1,88<br />
Schleswig-Holstein 2,75 5,47 6,62<br />
Thüringen 3,00 3,32 7,47<br />
Sachsen 3,43 3,30 6,53<br />
Sachsen-Anhalt 4,02 1,82 5,22<br />
Brandenburg 2,72 1,97 5,90<br />
Mecklenburg-Vorp. 3,28 1,53 5,08<br />
Berlin 3,71 2,29 1,81<br />
Deutschland gesamt 4,65 5,99 7,50<br />
Quelle: Bertelsmann Stiftung 2009<br />
67
Süddeutschland 8<br />
Die Darstellung der Vermögensanlage (Anlageziele)<br />
Der Einzelhandelsmarkt<br />
Die BÖRSEN ZEITUNG vom 20.5.2010 berichtet über<br />
einen regelrechten „Run auf Einzelhandelsimmobilien”<br />
als Anlageklasse bei Investoren. Gemessen am<br />
gesamten deutschen Markt für Volumen in gewerblichen<br />
Immobilieninvestments seien im 1. Quartal<br />
2010 60% auf Einzelhandelsimmobilien entfallen.<br />
Die deutschen Investoren dominieren den Käufermarkt,<br />
wobei eine zunehmende Nachfrage ausländischer<br />
Investoren zu verzeichnen sei. Die hohe Nachfrage<br />
<strong>ist</strong> ein deutlicher Indikator für die Attraktivität<br />
der Markt- und <strong>Rendite</strong>situation des deutschen Handelsimmobiliensegments.<br />
Durch die Unsicherheit im<br />
Rohstoffmarkt, die Angst vor einer Hyperinflation,<br />
ebenso wie der jüngste Vertrauensverlust in die als<br />
relativ sicher geltenden Staatsanleihen, gewinnen<br />
Immobilien als Anlageklasse weiter an Bedeutung.<br />
Dabei wird das Sicherheitsstreben der Investoren in<br />
Handelsimmobilien vor allem durch die langfr<strong>ist</strong>igen<br />
Objektmietverträge mit international agierenden<br />
Handelskonzernen befriedigt.<br />
Ein näherer Blick auf die Entwicklung im deutschen<br />
Einzelhandel zeigt, dass sich die Standorte und Nutzungsarten<br />
sehr unterschiedlich entwickelt haben.<br />
Das Immobilienmagazin der Hahn-Gruppe vom<br />
1. Quartal des Jahres 2010 analysiert eine Studie der<br />
Deutschen Hypothekenbank und kommt zu dem<br />
Ergebnis, dass ein Großteil des Einzelhandelsumsatzes<br />
und der -fläche (61% des Umsatzes und 64%<br />
der Einzelhandelsfläche) auf die kleineren Städte<br />
mit weniger als 100.000 Einwohnern bzw. auf den<br />
ländlichen Raum entfallen. Damit dominieren diese<br />
Standorte derzeit die Einzelhandelslandschaft.<br />
Der Lebensmitteleinzelhandel (LEH) in Deutschland<br />
verfügt über ein dichtes und le<strong>ist</strong>ungsfähiges Filialnetz.<br />
Trotz befürchteter Umsatzeinbußen in Verbindung<br />
mit der derzeitigen weltweiten Finanz- und<br />
Wirtschaftskrise, hat sich der Lebensmitteleinzelhandel<br />
in Deutschland weitestgehend krisenres<strong>ist</strong>ent gezeigt<br />
und im Allgemeinen eine positive Entwicklung<br />
genommen.<br />
Im Jahr 2009 konnten die Branchensegmente des<br />
Lebensmitteleinzelhandels inklusive der Drogeriemärkte<br />
ihre Umsätze im Durchschnitt um 0,3% zum<br />
Vorjahr steigern, wodurch sich diese Geschäftstypen<br />
als widerstandsfähig und solide gezeigt haben.<br />
Die Motoren dieser Entwicklung waren die Betriebstypen<br />
der Verbrauchermärkte (Umsatzplus 2009:<br />
+1,8%) sowie die Drogeriemärkte (Umsatzplus<br />
2009: +3,4%).<br />
Im Bereich der Discounter nahm der Neckarsulmer<br />
Soft-Discounter Lidl - Mieter im regioFONDS<br />
Süddeutschland 8 - mit einem Umsatzwachstum in<br />
2010 von +3% eine Vorreiterstellung ein. Die Expansion<br />
von Textildiscountern setzt sich ungebrochen<br />
fort, was mit einer wachsenden Bekanntheit<br />
und Akzeptanz der einzelnen Anbieter einher geht<br />
und dem Segment deutliche Umsatzzuwächse beschert.<br />
Beispielsweise kann der Textildiscounter KiK,<br />
als Tochter der Tengelmann-Gruppe und Mieter im<br />
regioFONDS Süddeutschland 8, für das Jahr 2008<br />
ein Umsatzwachstum von +4,7% bestätigen.<br />
TOP 20 EINZELHANDEL DEUTSCHLAND 2009<br />
Rang Firma Umsatz in Mio. Euro<br />
1 EDEKA-Gruppe<br />
mit Netto, Spar, Marktkauf 46.644<br />
2 REWE Group mit Penny 36.273<br />
3 Metro Gruppe<br />
mit Real, Metro C+C, Kaufhof<br />
und weiteren Unternehmen 30.690<br />
4 Schwarz-Gruppe<br />
mit Lidl und Kaufland 27.375<br />
5 Aldi-Gruppe 25.450<br />
6 Lekkerland 7.900<br />
7 Tengelmann-Gruppe<br />
mit Plus, Kaisers und<br />
weiteren Unternehmen 7.237<br />
8 Schlecker 4.700<br />
9 Globus 4.179<br />
10 dm-Drogeriemarkt 3.748<br />
68<br />
Quelle: TradeDimensions/Lebensmittelzeitung 2010<br />
Ankermieter des regioFONDS Süddeutschland 8
Süddeutschland 8<br />
Nach aktuellen Daten des Stat<strong>ist</strong>ischen Bundesamtes<br />
über die Verwendung des BIP stiegen die Ausgaben<br />
für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren<br />
im zweiten Quartal 2009 um real 1,9%, während<br />
die Ausgaben für Bekleidung und Schuhe sowie für<br />
Haushaltseinrichtungsgegenstände um 1,7% bzw.<br />
1,9% zurückgingen.<br />
Die Ausgaben für übrige Verwendungszwecke, in denen<br />
auch die weiteren Einzelhandelssegmente enthalten<br />
sind, erhöhten sich um 0,9%. Für alle anderen<br />
Verwendungszwecke wurden Rückgänge der realen<br />
Ausgaben konstatiert. Resümierend kann für 2009<br />
festgestellt werden, dass der Lebensmitteleinzelhandel<br />
im Gegensatz zur Industrie von empfindlichen<br />
Einbrüchen verschont geblieben <strong>ist</strong>.<br />
Getreu dem Grundsatz „Gegessen und getrunken<br />
wird immer” und vor dem Hintergrund des aktuellen<br />
Konsumklima-Index der GfK kann von einer weiteren<br />
positiven Geschäftsentwicklung des Lebensmitteleinzelhandels<br />
ausgegangen werden.<br />
Der Konsumklima-Index der GfK <strong>ist</strong> ein Stimmungsbarometer<br />
der privaten Haushalte. Nach aktuellen<br />
Angaben der GfK für den Zeitraum von April 2009<br />
bis August 2010 erwarten die Verbraucher, dass sich<br />
die Erholung der deutschen Wirtschaft nicht nur<br />
weiter fortsetzen, sondern sogar noch an Dynamik<br />
gewinnen wird.<br />
Dieser Konjunkturoptimismus wird im Besonderen<br />
von den positiven Entwicklungen des Arbeitsmarktes<br />
gestützt und damit einhergehend die Zuversicht<br />
der Verbraucher auf höhere Einkommen. Inzwischen<br />
gehen Wirtschaftsforscher sogar davon aus, dass die<br />
Zahl der Arbeitslosen im Herbst 2010 auf unter drei<br />
Millionen sinken könnte.<br />
Die Deutsche Bundesbank geht in ihrer Juni-Prognose<br />
von einem Wachstum des BIP in Höhe von 1,9% aus.<br />
Das Institut für Weltwirtschaft (DIW) rechnet sogar<br />
mit 2,1% Wachstum in diesem Jahr. Nach dem starken<br />
Einbruch der Konjunktur im vergangenen Jahr<br />
erholt sich die deutsche Wirtschaft offenbar schneller<br />
von der Finanz- und Wirtschaftskrise als angenommen.<br />
Dies zeigt auch die Entwicklung des ifo-Geschäftsklima-Index,<br />
ein Konjunkturindikator der deutschen<br />
Wirtschaft als Ergebnis einer repräsentativen Umfrage<br />
unter Unternehmen (Handel, verarbeitendes<br />
und Bauhauptgewerbe). Er stieg im Juli so stark wie<br />
zuletzt nach der deutschen Wiedervereinigung.<br />
Dementsprechend setzen die führenden filialisierenden<br />
Einzelhandelsunternehmen ihre Expansionsstrategie<br />
fort und sichern sich dauerhaft und mit hohem<br />
Eigeninvestitionsaufwand gute Objektstandorte. Dabei<br />
sind langfr<strong>ist</strong>ige Mietverträge ebenso die Regel<br />
wie ein überdurchschnittliches Engagement der Unternehmen<br />
für das Mietobjekt und dessen Umfeld.<br />
Vor diesem Hintergrund bietet eine Investition in den<br />
regioFONDS Süddeutschland 8 die Möglichkeit, das<br />
Sicherheitspotenzial einer Immobilienanlage mit der<br />
Ertragsstärke des stabilen Lebensmitteleinzelhandelsmarktes<br />
zu kombinieren.<br />
Konsumklima-Index April 2009 – August 2010<br />
4,2<br />
3,8<br />
3,9<br />
3,9<br />
3,6<br />
3,7<br />
3,4<br />
3,4 3,3<br />
3,4 3,5<br />
3,6<br />
3,2<br />
3,0<br />
2,5 2,5 2,6<br />
Ifo-Geschäftsklima-Indes<br />
110<br />
106,2<br />
105<br />
101,6 101,8<br />
Jahr 2000 = 100<br />
98,2<br />
100<br />
95<br />
90,7 91,4 92,1 93,9 94,6 95,9 95,3 101,5<br />
87,6<br />
90<br />
85<br />
Apr Mai Jun Juli Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mär Apr Mai Jun Juli Aug<br />
09 09 09 09 09 09 09 09 09 10 10 10 10 10 10 10 10<br />
Juli<br />
09<br />
Aug<br />
09<br />
Sep<br />
09<br />
Okt<br />
09<br />
Nov<br />
09<br />
Dez<br />
09<br />
Jan<br />
10<br />
Feb<br />
10<br />
Mär<br />
10<br />
Apr<br />
10<br />
Mai<br />
10<br />
Juni<br />
10<br />
Juli<br />
10<br />
80<br />
Quelle: GfK 2010<br />
Quelle: Ifo-Institut<br />
69
Süddeutschland 8<br />
Die Darstellung der Vermögensanlage (Anlageziele)<br />
Die Ankermieter der Fondsobjekte<br />
Der Hauptmietermix besteht aus den führenden Unternehmen<br />
des deutschen Lebensmitteleinzelhandels<br />
und wird ergänzt durch arrondierende Mieter<br />
aus dem filialisierenden Fachmarktbereich. Weitere<br />
Nebenflächenmieter sind Bäckereien oder Metzgereien<br />
aus dem me<strong>ist</strong> lokalen Umfeld. Mit diesen<br />
renommierten und bonitätsstarken Mietpartnern<br />
werden die Einnahmen des Fonds, gesichert über<br />
10- bis 15-jährige Mietverträge, erzielt.<br />
Fondsobjekte im Überblick<br />
1 Fachmarktzentrum Hammelburg<br />
2 Fachmarktzentrum Neckargemünd<br />
3 Lebensmittelmarkt Rülzheim b. Karlsruhe<br />
Mit der EDEKA Unternehmensgruppe Regionalgesellschaft<br />
Nordbayern-Sachsen-Thüringen kann der<br />
regioFONDS Süddeutschland 8 einen bonitätsstarken<br />
Ankermieter aus dem Vollsortimenter-Segment<br />
im Fondsobjekt am Standort Hof vorweisen. Für das<br />
Nahversorgungszentrum in Kösching konnte die<br />
starke Discounter-Schiene Netto Marken-Discount<br />
der EDEKA-Gruppe als Ankermieter gewonnen werden.<br />
Durch die fast abgeschlossene Integration der<br />
ehemaligen Plus-Märkte <strong>ist</strong> Netto bundesweit auf<br />
3.881 Standorte gewachsen, steuert über 26% des<br />
Umsatzes der EDEKA-Gruppe bei und <strong>ist</strong> mittlerweile<br />
zum drittgrößten Discounter im Lebensmitteleinzelhandel<br />
avanciert.<br />
4<br />
5<br />
6<br />
7<br />
Fachmarktzentrum Sasbach b. Freiburg<br />
Nahversorgungszentrum Hof/Bayern<br />
Fachmarktzentrum Kösching<br />
Lebensmittelmarkt Emmering b. München<br />
EDEKA-Gruppe<br />
Die EDEKA-Gruppe <strong>ist</strong> mit 42,1 Mrd. Euro Umsatz<br />
(+14,9% zum Vorjahr 2008), 12.000 Märkten und<br />
290.000 Mitarbeitern der führende Lebensmitteleinzelhändler<br />
in Deutschland. Auch in einem stürmischen<br />
Wettbewerbsumfeld hat die EDEKA-Gruppe<br />
ihren umsatz- und ertragsorientierten Wachstumskurs<br />
mit einer beeindruckenden Dynamik fortgesetzt.<br />
Hinter dem Erfolg von EDEKA steht eine klare<br />
Strategie. Die Gruppe fokussiert sich auf zwei starke<br />
Geschäftsfelder, die eine solide und zukunftsweisende<br />
Basis für die Fortentwicklung des Unternehmens<br />
bilden:<br />
Erstens das gewachsene Kerngeschäftsfeld des von<br />
selbstständigen Einzelhändlern geführten Vollsortimentsgeschäfts.<br />
Zweitens ein starkes Discount-Konzept mit dem expandierenden<br />
Tochterunternehmen Netto Marken-<br />
Discount.<br />
70
Süddeutschland 8<br />
Die REWE Group<br />
Die REWE Group <strong>ist</strong> einer der führenden Handelsund<br />
Tour<strong>ist</strong>ikkonzerne in Europa. Seit ihrer Gründung<br />
im Jahr 1927 steht die genossenschaftlich<br />
organisierte Unternehmensgruppe für nachhaltiges<br />
und langfr<strong>ist</strong>iges Wachstum. Inzwischen arbeiten<br />
326.000 Beschäftigte in 16 Ländern Europas für die<br />
REWE Group – bei einem Gesamtumsatz von fast 51<br />
Milliarden Euro. In Deutschland beschäftigt die Unternehmensgruppe<br />
219.000 Mitarbeiter, die in ca.<br />
11.000 Märkten einen Umsatz von rund E 35 Mrd<br />
im Geschäftsjahr 2009 erwirtschafteten. Ein hervorragendes<br />
Ergebnis vom Zweitplatzierten im Ranking<br />
der TOP-30 des Lebensmitteleinzelhandels. Dies <strong>ist</strong><br />
auf die starke Diversifikation der Vertriebsstruktur<br />
Foto: REWE Group<br />
zurückzuführen. Die Streuung der Handelsformate<br />
reicht von Supermärkten und Discountern über SB-<br />
Warenhäuser bis hin zu Fachmärkten.<br />
Anfang 2010 wurde die REWE Group von der renommierten<br />
Rating-Agentur Standard & Poor‘s bewertet.<br />
Die Analyse würdigte das stabile Geschäftsprofil<br />
der REWE Group und die positive Entwicklung im<br />
Geschäftsjahr 2009. Mit dem Ergebnis BBB- (Stable<br />
Outlock) wird der REWE Group eine gute Bonität<br />
und eine nachhaltige Entwicklung bescheinigt.<br />
Die Vollsortiment-Sparte der Gruppe <strong>ist</strong> mit dem<br />
REWE-Lebensmittelmarkt Mieter in den Fondsobjekten<br />
Rülzheim und Emmering. Der Discount-<br />
Lebensmittelmarkt PENNY <strong>ist</strong> Hauptmieter im Fachmarktzentrum<br />
Sasbach am Kaiserstuhl. PENNY als<br />
Tochterunternehmen der REWE-Group <strong>ist</strong> mit bundesweit<br />
rund 2.400 Filialen und einem Umsatz von<br />
über 7 Milliarden Euro ein starker Player im hart umkämpften<br />
Markt der klassischen Warengruppen des<br />
Lebensmitteleinzelhandels zu besonders günstigen<br />
Preisen.<br />
Die Schwarz-Gruppe<br />
Die Schwarz-Gruppe <strong>ist</strong> derzeit der viertgrößte<br />
Lebensmitteleinzelhandels-Konzern Deutschlands<br />
mit den Unternehmen Lidl, Kaufland, Marktkauf<br />
und Handelshof. Die Schwarz-Gruppe betreibt<br />
weltweit rund 7.270 Lidl-Discountmärkte und ca.<br />
750 Kaufland-Verbrauchermärkte. 2009 erzielte die<br />
Schwarz-Gruppe national in der Sparte Lebensmitteleinzelhandel<br />
einen gegenüber dem Vorjahr um<br />
+3,3% höheren Umsatz von insgesamt 27,38 Mrd.<br />
Euro. Davon entfielen rund 15,13 Mrd. Euro (+2,5%)<br />
auf Lidl und rund 12,25 Mrd. Euro (+4,3%) auf Kaufland.<br />
Die Handelskette Lidl <strong>ist</strong> ein sogenannter Lebensmittel-Softdiscounter,<br />
das heißt den Einkäufern wird ein<br />
gegenüber Konkurrenten in diesem Segment breiteres<br />
Spektrum an Waren angeboten und zusätzlich<br />
um Markenartikel ergänzt. In den 2.700 deutschen<br />
Filialen arbeiten etwa 33.000 Mitarbeiter. Mittlerweile<br />
belegt Lidl in der Umsatzentwicklung Platz 2<br />
hinter der Aldi-Gruppe und kann auch in den Jahren<br />
2009 und 2010 ein Umsatzwachstum vorweisen.<br />
Die Anfänge von Lidl reichen bis in die 30er Jahre<br />
zurück, als das Unternehmen im Schwäbischen als<br />
Lebensmittel-Sortimentsgroßhandlung gegründet<br />
wurde. Heute <strong>ist</strong> Lidl unter den Top 10 des deutschen<br />
Lebensmitteleinzelhandels und als internationale<br />
Unternehmensgruppe mit eigenständigen Landesgesellschaften<br />
in ganz Europa aktiv. Die Schwarz-<br />
Gruppe <strong>ist</strong> mit dem Discount-Lebensmittelmarkt Lidl<br />
der Ankermieter in den Nahversorgungszentren Neckargemünd<br />
sowie Hammelburg.<br />
71
Süddeutschland 8<br />
Das Immobilien-Portfolio<br />
im Überblick<br />
1 Fachmarktzentrum in Hammelburg<br />
Anschrift<br />
Kissinger Straße 50, 97762 Hammelburg<br />
Einwohnerzahl<br />
ca. 11.500 (32.000 EW im Einzugsgebiet)<br />
Zentralität 121,8 (Bundesdurchschnitt = 100)<br />
Arbeitslosenquote 4,4% (Bundesdurchschnitt = 8,2%)<br />
Lage<br />
Innenstadtlage in einem Mittelzentrum<br />
Objektfertigstellung August 2010<br />
Mietfläche gesamt 3.077 m 2<br />
Mieter<br />
Lidl, AWG, Deichmann, Bäckerei<br />
Mietlaufzeit des Ankermieters<br />
15 Jahre<br />
2 Fachmarktzentrum bei Heidelberg<br />
Anschrift<br />
Kurpfalzstraße 32 u. 34, 69151 Neckargemünd<br />
Einwohnerzahl ca. 14.000<br />
Bevölkerungsentwicklung +2,0% Wachstum im Landkreis bis 2025<br />
Kaufkraft 121,8 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)<br />
Arbeitslosenquote 4,7% (Bundesdurchschnitt = 8,2%)<br />
Lage<br />
Ortsrandlage an Hauptdurchgangsstraße<br />
Objektfertigstellung<br />
Februar 2011 (geplant)<br />
Mietfläche gesamt 2.273 m 2<br />
Mieter<br />
Lidl, dm<br />
Mietlaufzeit des Ankermieters<br />
15 Jahre<br />
3 Lebensmittelmarkt bei Karlsruhe<br />
Anschrift<br />
Gutenbergstraße 1b, 76761 Rülzheim<br />
Einwohnerzahl ca. 8.000<br />
Bevölkerungsentwicklung +2,3% Wachstum im Landkreis bis 2025<br />
Kaufkraft 109,7 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)<br />
Arbeitslosenquote 4,7% im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 8,2%)<br />
Objektfertigstellung September 2009<br />
Lage<br />
erschlossenes Gewerbegebiet im Ort<br />
Mietfläche gesamt 1.900 m 2<br />
Mieter<br />
REWE<br />
Mietlaufzeit<br />
15 Jahre<br />
Nordrhein-<br />
Westfalen<br />
Saarland<br />
Mainz<br />
Hessen<br />
Stuttgart<br />
4 Fachmarktzentrum bei Freiburg<br />
Anschrift<br />
Gewerbestraße 2, 79361 Sasbach a. Kaiserstuhl<br />
Einwohnerzahl ca. 3.400<br />
Bevölkerungentwicklung +5,8% Wachstum im Landkreis bis 2025<br />
Kaufkraft 108,1 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)<br />
Arbeitslosenquote 3,7% im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 8,2%)<br />
Objektfertigstellung September/Oktober 2009<br />
Lage<br />
Ortsrandlage an Hauptdurchgangsstraße<br />
Mietfläche gesamt 2.311 m 2<br />
Mieter<br />
Penny, Rossmann, KiK, Bäckerei<br />
Mietlaufzeit des Ankermieters<br />
15 Jahre<br />
Rheinland-<br />
Pfalz<br />
Baden-<br />
Württemberg<br />
72
Süddeutschland 8<br />
5 Nahversorgungszentrum in Hof<br />
Anschrift<br />
Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße 13, 95028 Hof<br />
Einwohnerzahl ca. 47.000<br />
Zentralität 189,1 (Bundesdurchschnitt = 100)<br />
Arbeitslosenquote 5,6% (Bundesdurchschnitt = 8,2%)<br />
Objektfertigstellung August 2009<br />
Lage<br />
Innenstadtlage in einem Oberzentrum<br />
Mietfläche gesamt 2.616 m 2<br />
Mieter<br />
Edeka, Apotheke, Friseur<br />
Mietlaufzeit des Ankermieters<br />
15 Jahre<br />
Thüringen<br />
Sachsen<br />
6 Fachmarktzentrum in Kösching<br />
Anschrift<br />
Ingolstädter Straße 97-99, 85092 Kösching<br />
Einwohnerzahl ca. 9.000<br />
Bevölkerungsentwicklung +18,8% Wachstum im Landkreis bis 2025<br />
Kaufkraft 119,9 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)<br />
Arbeitslosenquote 1,9% im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 8,2%)<br />
Objektfertigstellung<br />
Juli 2009 (1. BA), August 2010 (2. BA)<br />
Lage<br />
Ortsrandlage an Haupterschließungsstraße<br />
Mietfläche gesamt 3.211 m 2<br />
Mieter<br />
Netto, Hallertauer Volksbank, KiK, Rossmann,<br />
TEDi, Friseur, Imbiss,<br />
Mietlaufzeit des Ankermieters<br />
15 Jahre<br />
Nürnberg<br />
München<br />
Bayern<br />
7 Lebensmittelmarkt bei München<br />
Anschrift<br />
Roggensteiner Straße / Untere Au, 82275 Emmering<br />
Einwohnerzahl ca. 6.500<br />
Bevölkerungsentwicklung +5,4% Wachstum im Landkreis bis 2025<br />
Kaufkraft 125,9 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)<br />
Arbeitslosenquote 3,9% im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 8,2%)<br />
Objektfertigstellung<br />
Januar 2011 (geplant)<br />
Lage<br />
Ortsrandlage an Haupterschließungsstraße<br />
Mietfläche gesamt 1.799 m 2<br />
Mieter<br />
REWE<br />
Mietlaufzeit des Ankermieters<br />
15 Jahre<br />
73
1<br />
Süddeutschland 8<br />
Fachmarktzentrum Hammelburg<br />
Das Immobilien-Portfolio<br />
Fachmarktzentrum Hammelburg, Kissinger Str. 50<br />
Das Objekt im Überblick<br />
Das Fondsobjekt <strong>ist</strong> ein zentral und verkehrsgünstig<br />
in Hammelburg gelegenes Fachmarktzentrum mit<br />
einer Gesamtmietfläche von 3.077 m 2 .<br />
Nur 300 Meter vom Marktplatz entfernt und in unmittelbarer<br />
Lage an der wichtigsten Hauptdurchgangsstraße<br />
gelegen, sollte sich dieser Handelsstandort<br />
innerhalb kürzester Zeit etablieren.<br />
Die Handelsagglomeration in der vorgesehenen<br />
Form <strong>ist</strong> politisch gewollt, um die überregionale Versorgungsfunktion<br />
Hammelburgs zu stärken und die<br />
Kaufkraft am Standort zu binden. Über ein von der<br />
Stadt Hammelburg in Auftrag gegebenes Gutachten<br />
für das Einzelhandelskonzept von Hammelburg,<br />
wird die Nachhaltigkeit des Standortes von der GMA<br />
(Spezial<strong>ist</strong>en für Wirtschafts- und Kommunalberatung)<br />
positiv bestätigt.<br />
Das Fachmarktzentrum besteht aus zwei fre<strong>ist</strong>ehenden<br />
Gebäuden, verfügt über 105 Parkplätze und<br />
wurde im August 2010 fertiggestellt.<br />
Folgende Mietparteien sind in den Immobilien auf<br />
dem Grundstück angesiedelt:<br />
- Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG, Westfranken<br />
(Lebensmittel-Discounter)<br />
- Deichmann SE (Schuh- und Sportartikel-Einzelhandel)<br />
- AWG Allgemeine Warenvertriebs-GmbH<br />
(Bekleidungseinzelhandel)<br />
- papperts GmbH & Co. KG (Bäckerei)<br />
Makrolage<br />
Hammelburg mit rund 11.500 Einwohnern gehört<br />
zum Landkreis Bad Kissingen. Das Mittelzentrum der<br />
Region im Tal der fränkischen Saale zwischen Rhön<br />
und den Niederungen des Maintals <strong>ist</strong> die „älteste<br />
Weinstadt Frankens”. Das Wahrzeichen der Stadt <strong>ist</strong><br />
das über den Dächern thronende Schloss Saaleck.<br />
Neben seiner Weinbautradition mit zahlreichen Winzereiunternehmen<br />
<strong>ist</strong> Hammelburg im Besonderen<br />
als Infanterieschule des Heeres der Bundeswehr –<br />
derzeit der größte Arbeitgeber in Hammelburg –<br />
über die Grenzen bekannt.<br />
Hammelburg verfügt über eine direkte Anbindung<br />
an die Bundesstraßen B27 und B287 und <strong>ist</strong> zehn<br />
Fahrminuten von der Autobahn A7 (Fulda-Würzburg)<br />
entfernt. Schweinfurt als nächst größere Stadt<br />
<strong>ist</strong> mit dem Pkw in ca. 30 Minuten zu erreichen. Als<br />
Schul-, Ausbildungs- und Verwaltungszentrum, als<br />
Bäderzentrum und mit dem modernen Krankenhaus<br />
hat Hammelburg eine überregionale Funktion. Laut<br />
einem Einzelhandelsgutachten aus dem Jahr 2008<br />
wird der Stadt ein Einzugsgebiet von rund 32.000<br />
Personen bescheinigt. Diese Sogwirkung auf Hammelburg<br />
wird durch die Zentralitätskennziffer von<br />
121,8 dokumentiert (Quotient aus Einzelhandelsumsatz<br />
und Kaufkraft der ortsansässigen Bevölkerung in<br />
Hammelburg, also eine Kennzahl für Kaufkraftzuflüsse<br />
in die Stadt).<br />
Mikrolage<br />
Das Fondsobjekt liegt an der frequentierten Kissinger<br />
Straße, die das Stadtzentrum mit den Bundesstraßen<br />
B27 und B287 verbindet. Der wichtigste Knotenpunkt<br />
von Hammelburg, der Kreisverkehr Kissinger<br />
Straße / Friedhofstraße / Berliner Straße / Rote Kreuz<br />
Straße <strong>ist</strong> weniger als 100 Meter vom Objekt gelegen.<br />
Eine Haltestelle des ÖPNV in unmittelbarer<br />
Nähe zum Objekt gewährle<strong>ist</strong>et die Erreichbarkeit<br />
für nicht motorisierte Kunden.<br />
Das Areal mit 8.817 m 2 besticht durch seine gute<br />
Sichtbarkeit und Innenstadtrandlage. Die angrenzende<br />
Bebauung wird dominiert durch Wohngebäude<br />
mit vereinzelten Geschäftsgebäuden sowie<br />
Dienstle<strong>ist</strong>ungs- und Einzelhandelsnutzungen. Das<br />
Grundstück <strong>ist</strong> zwischen dem Schulzentrum mit<br />
Gymnasium und Realschule im Osten, dem Friedhof<br />
im Süden und dem Stadtkern mit Rathaus im<br />
Westen gelegen.<br />
74
Süddeutschland 8<br />
BAYERN<br />
ASCHAFFENBURG<br />
MAIN-<br />
SPESSART<br />
MITTEN-<br />
BERG<br />
RÖHN-<br />
GRADFELD<br />
BAD KISSINGEN<br />
HAMMELBURG<br />
Regierungsbezirk<br />
Unterfranken<br />
SCHWEINFURT<br />
WÜRZBURG<br />
KITZINGEN<br />
HASBERGE<br />
50 km<br />
Jahresumsatz in 2009 von rund E 26 Mio. einer der<br />
führenden Bäckereibetriebe der Region. papperts hat<br />
177 m 2 neben Lidl im ersten Baukörper angemietet.<br />
- Deichmann SE<br />
Das Familienunternehmen hat seine Zentrale seit<br />
1913 in Essen. Deichmann hat 2.800 Filialen in 20<br />
Ländern und beschäftigt weltweit rund 28.000 Mitarbeiter.<br />
Deichmann hat 500 m 2 angemietet.<br />
- AWG Allgemeine Warenvertriebs-GmbH<br />
AWG <strong>ist</strong> ein bedeutendes Unternehmen der Textilwirtschaft<br />
mit Sitz in Köngen/Baden-Württemberg,<br />
mit über 200 Filialen und mehr als 3.000 Mitarbeitern.<br />
AWG hat 1.050 m 2 angemietet.<br />
Bahnhof<br />
Krankenhaus<br />
Mittelzentrum<br />
Hammelburg<br />
.m<br />
Kissinger Straße<br />
Fachmarktzentrum<br />
Hammelburg<br />
Berliner Straße<br />
Süddeutschland 8<br />
b<br />
Würzburg<br />
Rathaus<br />
Schule<br />
Friedhofstraße<br />
Kissinger Straße<br />
Schulen<br />
Bäderzentrum<br />
A7 c<br />
Bad Kissingen<br />
Parken<br />
Lieferzone<br />
B27<br />
Die Mieter<br />
Ankermieter des Fondsobjektes <strong>ist</strong> mit einem 15-jährigen<br />
Mietvertrag die Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,<br />
Westfranken, ein Unternehmen der Schwarz-Gruppe,<br />
dem derzeit viertgrößten Lebensmitteleinzelhandels-<br />
Konzern Deutschlands (siehe auch Prospekt Seite<br />
71). Lidl hat 1.350 m 2 angemietet.<br />
Mit jeweils 10-jährigen Mietverträgen sind die folgenden<br />
Mietpartner mit dem Fondsobjekt verbunden:<br />
- papperts GmbH & Co. KG<br />
papperts <strong>ist</strong> mit über 600 Mitarbeitern und 72 Verkaufsstellen<br />
(davon 39 eigene Filialen) sowie einem<br />
b c<br />
Friedhofstraße<br />
Lieferzone<br />
Parken<br />
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.<br />
75
2<br />
Süddeutschland 8<br />
Entwurfsillustration Fachmarktzentrum Neckargemünd<br />
Das Immobilien-Portfolio<br />
Fachmarktzentrum Neckargemünd, Kurpfalzstraße<br />
Das Objekt im Überblick<br />
Das noch im Bau befindliche Fondsobjekt <strong>ist</strong> ein verkehrsgünstig<br />
gelegenes Fachmarktzentrum mit einer<br />
Gesamtmietfläche von ca. 2.273 m 2 .<br />
In strategischer Lage direkt am Kreisverkehr der B37<br />
ergänzt das Objekt den bestehenden Lebensmitteleinzelhandel<br />
(REWE, Aldi) und unterstreicht damit<br />
die Qualität des Standortes für den Handel.<br />
Direkt hinter dem Einzelhandelsstandort des Fachmarktzentrums<br />
wurde ein neues Wohngebiet auf ca.<br />
13 Hektar Bauland ausgewiesen. Mit dem Bau der<br />
Wohnhäuser wurde bereits begonnen.<br />
Das Objekt wird aus zwei fre<strong>ist</strong>ehenden Gebäuden<br />
bestehen und über ca. 95 Parkplätze verfügen. Die<br />
Fertigstellung <strong>ist</strong> für Februar 2011 geplant.<br />
Das Objekt <strong>ist</strong> an folgende Mietpartner vermietet:<br />
- Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,<br />
(Lebensmittel-Discounter)<br />
- dm-drogerie markt GmbH + Co. KG<br />
(Drogeriemarkt)<br />
Makrolage<br />
Die Stadt Neckargemünd liegt nur 10 km östlich von<br />
Heidelberg, direkt an der Mündung der Elsenz in den<br />
Neckar. Zusammen mit den Stadtteilen Dilsberg,<br />
Mückenloch und Waldhilsbach zählt Neckargemünd<br />
über 14.000 Einwohner. Neckargemünd gehört zur<br />
„Europäischen Metropolregion Rhein-Neckar”. Im<br />
Schnittpunkt der drei Bundesländer Baden-Würt<br />
Entwurfsillustration Fachmarktzentrum Neckargemünd<br />
temberg, Hessen und Rheinland-Pfalz gelegen,<br />
<strong>ist</strong> die Europäische Metropolregion Rhein-Neckar<br />
durch ihren Dreiklang aus erfolgreicher Wirtschaft,<br />
anerkannter Wissenschaft und hoher Lebensqualität<br />
gekennzeichnet. Die wirtschaftliche Stärke manifestiert<br />
sich in über 134.000 Unternehmen mit rund<br />
790.000 Arbeitnehmern und einer Bruttowertschöpfung<br />
von knapp E 64 Mrd. (2006). Neckargemünd<br />
profitiert stark vom Tourismus (jährlich rund 65.000<br />
Übernachtungen), was sich durch die Lage im Naturpark<br />
Neckartal-Odenwald, einem reichhaltigen<br />
kulturellen Angebot sowie einer modernen Infrastruktur<br />
begründet.<br />
76<br />
Entwurfsillustration Fachmarktzentrum Neckargemünd<br />
Mikrolage<br />
Das Fondsobjekt liegt am westlichen Ortsrand von<br />
Neckargemünd, direkt an der Neckarsteinacher Straße<br />
(Bundesstraße B37). Über den neu entstandenen<br />
Kreisverkehr Neckarsteinacher Straße/Kurpfalzstraße<br />
<strong>ist</strong> das Objekt erreichbar. Eine gute Verkehrsanbindung<br />
und deutliche Sichtbarkeit zeichnen den
Süddeutschland 8<br />
RHEIN-<br />
LAND-<br />
PFALZ<br />
HESSEN<br />
BADEN-<br />
WÜRTTEM-<br />
BERG<br />
HEPPENHEIM<br />
LUDWIGSHAFEN MANNHEIM MOSBACH<br />
SPEYER<br />
NEUSTADT<br />
a.d. Weinstr.<br />
HEIDEL-<br />
NECKAR-<br />
BERG<br />
GEMÜND<br />
Standort des Neubaugebietes mit einer Grundstücksgröße<br />
von ca. 7.177 m 2 aus. Die derzeit im<br />
Bau befindlichen Gewerbeeinheiten sind gegenüber<br />
einer JET-Tankstelle gelegen. Dem Objekt unmittelbar<br />
angrenzend entsteht ein neues Wohngebiet,<br />
das als kleines Stadtteilzentrum ausgebildet wird.<br />
Damit reagiert die Stadt auf die starke Nachfrage<br />
von familienfreundlichem und seniorengerechtem<br />
Wohnraum.<br />
LANDAU<br />
Stadt<br />
Neckargemünd<br />
Rathaus<br />
B37<br />
b<br />
Heidelberg<br />
A6 .<br />
Friedensbrücke<br />
Schule<br />
Hpt.-Str.<br />
B45<br />
Bammentaler Str.<br />
B37<br />
Neckar<br />
Neckarsteinacher Straße<br />
Schule<br />
Dilsberger Str.<br />
. A6<br />
10 km<br />
Süddeutschland 8<br />
Schwimmbad<br />
Die Mieter<br />
Ankermieter des Fondsobjektes mit einem 15-jährigen<br />
Mietvertrag <strong>ist</strong> die Lidl Vertriebs-GmbH & Co.<br />
KG, ein Unternehmen der Schwarz-Gruppe, dem<br />
derzeit viertgrößten Lebensmitteleinzelhandels-Konzern<br />
Deutschlands (siehe auch Prospekt Seite 71).<br />
Lidl wird ca. 1.523 m 2 anmieten.<br />
Weiterer Mietpartner mit einem 12-jährigen Mietvertrag<br />
<strong>ist</strong> die dm-drogerie markt GmbH + Co. KG. dm<br />
<strong>ist</strong> ein international führendes Drogerie- Fachmarkt-<br />
Unternehmen mit über 33.500 Mitarbeitern (davon<br />
über 21.400 in Deutschland). Von der Konzernzentrale<br />
in Karlsruhe aus werden über 2.200 Filialen<br />
gesteuert. dm erwirtschaftete im Jahr 2009 einen<br />
Konzernumsatz von über E 5 Mrd. und damit ein<br />
Plus von rund 11,5%.<br />
Kurpfalzstraße<br />
Fachmarktzentrum<br />
Neckargemünd<br />
Parken<br />
Lieferzone<br />
.m<br />
Lieferzone<br />
Parken<br />
Parken<br />
Neckarsteinacher Straße<br />
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.<br />
77
3<br />
Süddeutschland 8<br />
Lebensmittelmarkt Rülzheim<br />
Das Immobilien-Portfolio<br />
Lebensmittelmarkt Rülzheim, Gutenbergstraße<br />
Das Objekt im Überblick<br />
Das Fondsobjekt <strong>ist</strong> ein verkehrsgünstig gelegener<br />
Lebensmittelmarkt mit einer Gesamtmietfläche von<br />
1.900 m 2 .<br />
Die Immobilie wurde in guter Sichtlage am Ortseingang<br />
errichtet und bildet mit dem benachbarten<br />
Norma-Discounter ein großes Einzelhandelszentrum<br />
der Gemeinde.<br />
Das Objekt verfügt über 88 Parkplätze und wurde<br />
im September 2009 fertiggestellt. Alleiniger Mieter<br />
<strong>ist</strong> die:<br />
- REWE Markt GmbH (Lebensmittelmarkt)<br />
Makrolage<br />
Die Gemeinde Rülzheim liegt 20 km nordwestlich<br />
von Karlsruhe und zählt ca. 8.000 Einwohner. In den<br />
angrenzenden Gemeinden Leimersheim, Hörth und<br />
Kuhardt leben zusammen knapp 7.000 Einwohner.<br />
Die Nähe zum Oberzentrum Karlsruhe und der französischen<br />
Grenze <strong>ist</strong> ein wichtiger Standortvorteil<br />
für Rülzheim.<br />
Als Pendlerstandort profitiert Rülzheim vor allem<br />
von der hohen Arbeitsplatzkonzentration und dem<br />
kulturellen Angebot von Karlsruhe. Circa 22% der<br />
arbeitenden Bevölkerung von Rülzheim pendelt täglich<br />
nach Karlsruhe.<br />
Aufgrund der landschaftlichen Attraktivität des Umlandes<br />
hat Rülzheim darüber hinaus das Potenzial<br />
zum Naherholungs- und Tourismusort. Rülzheim<br />
liegt inmitten der „Technologie Region Karlsruhe”,<br />
einem Wirtschafts- und Kooperationsraum aus zehn<br />
Städten, drei Landkreisen und einem Regionalverband.<br />
Die „Technologie Region Karlsruhe” zählt auf einer<br />
Fläche von 2.600 km 2 insgesamt 1.128.800 Einwohner.<br />
Mit den überwiegend technologie intensiven<br />
Branchen sowie einer hohen Quote an exportierten<br />
Gütern, liegt die Wirtschaftsle<strong>ist</strong>ung der Region seit<br />
Jahren über dem Bundesdurchschnitt.<br />
Mikrolage<br />
Das Fondsobjekt wird über die Gutenbergstraße, in<br />
direkter Nähe zur hochfrequentierten Hauptdurch<br />
78<br />
Lebensmittelmarkt Rülzheim
Süddeutschland 8<br />
RHEIN-<br />
LAND-<br />
PFALZ<br />
BADEN-<br />
WÜRTTEM-<br />
BERG<br />
LANDAU<br />
i.d. Pfalz<br />
RÜLZHEIM<br />
Lebensmittelmarkt<br />
Rülzheim<br />
WÖRTH<br />
am Rhein<br />
BRUCHSAL<br />
KARLSRUHE<br />
.m<br />
ETTLINGEN<br />
Parken<br />
GAGGENAU<br />
BADEN-BADEN<br />
10 km<br />
Lieferzone<br />
m A61<br />
Eingang<br />
Hörth<br />
Bahnhof<br />
Parken<br />
Zentrum<br />
B9<br />
.m<br />
.m<br />
Rülzheim<br />
Gutenbergstraße<br />
Süddeutschland 8<br />
Rheinzaberner Str.<br />
Gutenbergstr.<br />
. Karlsruhe<br />
Kuhardt<br />
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.<br />
gangsstraße (Rheinzaberner Straße) von Rülzheim,<br />
angefahren.<br />
Die Einzelhandelslage <strong>ist</strong> gut einsehbar am Ortseingang.<br />
Der erstklassige Mieterbesatz des Fondsobjektes<br />
wird ergänzt durch einen neben dem Objekt<br />
befindlichen, nicht zum Fondsobjekt zählenden<br />
Norma-Discountmarkt.<br />
Beide Märkte nutzen Synergie-Effekte ihres jeweiligen<br />
Warensortimentes und der daraus resultierenden<br />
Magnetwirkung auf ein größeres Kundenspektrum.<br />
Das ca. 5.688 m 2 große Grundstück befindet sich am<br />
Rand eines kleinen Gewerbegebietes, das von ausgedehnten<br />
urbanen Eigenheimgebieten (überwiegend<br />
Ein- und Mehrfamilienhäuser) umschlossen <strong>ist</strong>.<br />
Der Mieter<br />
Alleiniger Mieter des Fondsobjektes mit einer Mietfläche<br />
von 1.900 m 2 und einem 15-jährigen Mietvertrag<br />
<strong>ist</strong> die REWE Markt GmbH, einer der führenden<br />
Handelskonzerne Europas und Deutschlands (siehe<br />
auch Prospekt Seite 71).<br />
79
4<br />
Süddeutschland 8<br />
Das Immobilien-Portfolio<br />
Fachmarktzentrum Sasbach, Gewerbestraße<br />
Das Objekt im Überblick<br />
Das im September/Oktober 2009 errichtete Fondsobjekt<br />
<strong>ist</strong> ein Fachmarktzentrum in Ortsrandlage von<br />
Sasbach, keine fünf Fahrminuten von der französischen<br />
Grenze entfernt.<br />
Mit einer Gesamtmietfläche von 2.311 m 2 markiert<br />
es die Zufahrt zu einem bestehenden Handels-/ Gewerbepark<br />
(teilweise Neubaugebiet) und <strong>ist</strong> sehr gut<br />
an die vorbeiführende Haupterschließungsstraße<br />
angebunden. Die weitere Nachbarbebauung wird<br />
dominiert durch Wohngebäude.<br />
Das Objekt besteht aus zwei solitären Bauten und<br />
verfügt über 101 Parkplätze. Die Einheiten in den<br />
Gebäuden sind an folgende Mietpartner vermietet:<br />
- Penny-Markt GmbH (Lebensmittel-Discounter)<br />
- KiK Textilien und Non-Food GmbH<br />
(Textileinzelhandel)<br />
- Dirk Rossmann GmbH (Drogeriemarkt)<br />
- H. + J. Armbruster, Back-Shop GmbH (Bäckerei)<br />
Makrolage<br />
Die Weinbau- und Feriengemeinde Sasbach am Kaiserstuhl<br />
mit den Ortsteilen Jechtingen und Leiselheim<br />
zählt knapp 3.400 Einwohner.<br />
Direkt am Rhein gelegen, zwischen Schwarzwald<br />
und Vogesen, <strong>ist</strong> sie nur 25 Autominuten von Freiburg<br />
entfernt. Naturerlebnis und Weinbautradition<br />
begünstigen einen regen Tourismus, eine der tragenden<br />
Säulen der Wirtschaft der Region.<br />
Die wirtschaftlichen Kennzahlen von Sasbach und<br />
dem Landkreis lassen auf eine konjunkturstabile<br />
Wirtschaftsentwicklung schließen. In der mittelständisch<br />
geprägten, breit gefächerten Branchenstruktur<br />
des verarbeitenden Gewerbes <strong>ist</strong> ein Großteil der<br />
ortsansässigen Arbeitnehmer beschäftigt. Der Einzelhandelsstandort<br />
partizipiert im hohen Maße von<br />
Kaufkraftzuflüssen aus dem nur wenige Kilometer<br />
entfernten Frankreich. Lebensmittel in dem benachbarten<br />
EU-Land sind in <strong>nahe</strong>zu allen Sortimenten<br />
merklich teurer.<br />
Mikrolage<br />
Das Fondsobjekt liegt an der stark frequentierten<br />
Ortsdurchgangsstraße (Wyhler Straße) im Norden<br />
von Sasbach.<br />
Auf dem 8.677 m 2 großen Grundstück genießt das<br />
neu entstandene Ensemble eine erstklassige Blickbeziehung<br />
zur vorbeiführenden Straße und dominiert<br />
städtebaulich die bereits bestehende bzw. neu entstehende<br />
Bebauung des Handels- und Gewerbezentrums<br />
„Am Lehweg”.<br />
Die Mieter<br />
Ankermieter des Fondsobjektes mit einem 15-jährigen<br />
Mietvertrag <strong>ist</strong> Penny, ein Tochterunternehmen<br />
der REWE Group, einer der führenden Handels- und<br />
Tour<strong>ist</strong>ikkonzerne in Europa (siehe auch Prospekt<br />
Seite 71). Penny hat 1.016 m 2 angemietet.<br />
80<br />
Fachmarktzentrum Sasbach
Süddeutschland 8<br />
BADEN-<br />
WÜRTTEM-<br />
BERG<br />
STRASBOURG<br />
OFFENBURG<br />
Regierungsbezirk<br />
Freiburg<br />
Fachmarktzentrum<br />
Sasbach<br />
Parken<br />
SASBACH<br />
am Kaiserstuhl<br />
.m<br />
BASEL<br />
FREIBURG<br />
im Breisgau<br />
m Frankreich<br />
TUTTLINGEN<br />
KONSTANZ<br />
20 km<br />
Wyhl m<br />
Gewerbestraße<br />
.m<br />
.m<br />
Parken<br />
Bäcker<br />
Lieferzone<br />
b Ortskern – Wyhler Straße – Wyhl c<br />
Rhein<br />
Süddeutschland 8<br />
Gewerbestr.<br />
Wyhler Str.<br />
Zentrum<br />
Hpt.-str<br />
Bahnhof<br />
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.<br />
Limburgitweg<br />
Sasbach<br />
am<br />
Kaiserstuhl<br />
. Breisach<br />
Mit jeweils 10-jährigen Mietverträgen sind die folgenden<br />
Mietpartner mit dem Fondsobjekt verbunden:<br />
- KiK Textilien und Non-Food GmbH<br />
KiK <strong>ist</strong> eine besonders preisgünstige und schnell expandierende<br />
Handelskette für Bekleidung. 1994 gegründet,<br />
betreibt das Unternehmen heute rund 2.900<br />
Filialen in ganz Europa.<br />
Das westfälische Unternehmen mit Hauptsitz in Bönen<br />
erwirtschaftet einen Jahresumsatz von mehr als<br />
E 1 Mrd. (2008) und rangiert damit unter den Top<br />
10 der deutschen Textilhändler. KiK hat 535 m 2 angemietet.<br />
- Dirk Rossmann GmbH<br />
Rossmann <strong>ist</strong> mit rund 20.000 Mitarbeitern und<br />
über 1.500 Verkaufsstellen (Stand Mai 2010) das<br />
drittgrößte Drogeriemarktunternehmen in der<br />
Bundesrepu blik. Mit einem Gesamtumsatz 2009 in<br />
Deutschland von E 3,125 Mrd. gehört Rossmann<br />
zu den Top 11 des deutschen Einzelhandels mit lebensmittel<strong>nahe</strong>m<br />
Sortiment. Rossmann hat 700 m 2<br />
angemietet.<br />
- H. + J. Armbruster, Back-Shop GmbH<br />
Das Unternehmen kann auf eine über 100-jährige<br />
Firmengeschichte zurückblicken. Mittlerweile werden<br />
in mehr als 75 Backshops in Mittel- und Südbaden<br />
feine Back- und Konditoreiwaren sowie Snacks<br />
und Tagesessen angeboten.<br />
In den Verkaufsstellen legt man besonderen Wert auf<br />
hohe Qualitätsstandards, eine Wohlfühlatmosphäre<br />
für Kunden sowie freundliches Personal.<br />
81
5<br />
Süddeutschland 8<br />
Nahversorgungszentrum Hof<br />
Das Immobilien-Portfolio<br />
Nahversorgungszentrum Hof, Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße<br />
Das Objekt im Überblick<br />
Das Fondsobjekt <strong>ist</strong> ein zentral gelegenes, innerstädtisches<br />
Nahversorgungszentrum mit einer Gesamtmietfläche<br />
von 2.616 m 2 .<br />
Die im August 2009 fertiggestellte Handelsimmobilie<br />
ergänzt die angrenzenden, nicht zum Fondsobjekt<br />
zählenden Lebensmittel-Discountmärkte (Aldi und<br />
Lidl) durch ein breiteres Sortiment vor allem im Bereich<br />
der Frischwaren. Durch das komplementäre Warenangebot<br />
hat sich die Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße zu einer<br />
etablierten Einzelhandelslage in Hof entwickelt.<br />
Das Objekt verfügt über 114 Parkplätze. Folgende<br />
Mietpartner haben sich langfr<strong>ist</strong>ig an den Standort<br />
gebunden:<br />
- EDEKA Grundstücksgesellschaft Nordbayern-<br />
Sachsen-Thüringen mbH (Vollsortiment-<br />
Verbrauchermarkt)<br />
- ESSANELLE HAIR GROUP AG (Friseur)<br />
- Frau Evelin Hofmann (Apotheke)<br />
Makrolage<br />
Die kreisfreie Stadt Hof <strong>ist</strong> Oberzentrum im Regierungsbezirk<br />
Oberfranken im Norden des Fre<strong>ist</strong>aates<br />
Bayern und Teil der Europäischen Metropolregion<br />
Nürnberg. Über die Bundesstraße B173 <strong>ist</strong> Hof auf<br />
kurzem Weg mit den Autobahnen A9, A72 und A93<br />
verbunden.<br />
Die Stadt Hof mit rund 47.000 Einwohnern entwickelte<br />
sich von der Industriestadt zum modernen<br />
Wirtschaftsstandort mit hohen Dienstle<strong>ist</strong>ungsanteilen.<br />
Die Innovationskraft und Dynamik der hochmodernen<br />
Unternehmen mit den zukunftsträchtigen<br />
Kompetenzfeldern Log<strong>ist</strong>ik, Back-Offices, Automobilzulieferung,<br />
Industrieproduktion/neue Werkstoffe<br />
und Wasser/Umwelt sind dabei das wirtschaftliche<br />
Rückgrat der Stadt.<br />
Im Bereich Einzelhandel versorgt Hof als zentraler<br />
Einkaufsort eine große Region bis hin nach Südsachsen<br />
und Südthüringen mit einem Kaufkraftvolumen<br />
von ca. E 1 Mrd. und ca. 200.000 Einwohnern.<br />
Seit Jahren wird Hof als einkaufsfreundlichste Stadt<br />
Deutschlands unter 70 untersuchten Mittel- und<br />
Großstädten ausgezeichnet.<br />
Mikrolage<br />
Das Fondsobjekt an der Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße<br />
befindet sich in zentraler Lage im Stadtteil Fabrik-<br />
Vorstadt, einem Wohnquartier von Hof. Das unmittelbare<br />
Umfeld <strong>ist</strong> vorwiegend gewerblich geprägt.<br />
Im Westen schließt ein großes Wohngebiet mit<br />
mehrstöckiger Bebauung an.<br />
Das direkte Einzugsgebiet umfasst ein Einwohnerpotenzial<br />
von ca. 8.740 Personen und erstreckt sich<br />
auf die Stadtteile Fabrik-Vorstadt, Grüne Au sowie<br />
Leimitz. Die Handelsimmobilie wird sowohl von den<br />
Anwohnern im fußläufigen Bereich als auch durch<br />
Kundschaft mit Pkw sehr gut angenommen. Über<br />
eine <strong>nahe</strong> gelegene Haltestelle <strong>ist</strong> die Liegenschaft<br />
via ÖPNV erreichbar.<br />
Auf dem 9.542 m 2 großem Grundstück des Fonds<br />
sind ein Vollsortiment-Verbrauchermarkt, eine Apotheke<br />
und ein Friseur angesiedelt. Damit wurde der<br />
Branchenmix am Standort merklich aufgewertet. In<br />
Verbindung mit den benachbarten Lebensmittel-Discountmärkten<br />
hat sich die Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße<br />
zum vollwertigen Nahversorgungszentrum mit großer<br />
zentralörtlicher Funktion entwickelt.<br />
82<br />
Nahversorgungszentrum Hof
Süddeutschland 8<br />
BAYERN<br />
COBURG<br />
Metropolregion<br />
Nürnberg<br />
HOF<br />
Lieferzone<br />
.m<br />
Parken<br />
WÜRZBURG<br />
BAMBERG<br />
BAYREUTH<br />
WEIDEN<br />
Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße<br />
.m<br />
.m<br />
ERLANGEN<br />
Parken<br />
NÜRNBERG<br />
FÜRTH<br />
AMBERG<br />
ANSBACH<br />
SCHWABACH<br />
Hof/Bayern<br />
Rathaus<br />
50 km<br />
CAFE<br />
IMBISS<br />
.m<br />
.m<br />
b<br />
A9<br />
Luitpoldstr.<br />
Marienstr.<br />
ALTSTADT<br />
CITY<br />
Pfarr<br />
Oberer<br />
Anger<br />
Chr<strong>ist</strong>oph-<br />
Klauß-Str.<br />
FARBIK-<br />
VORSTADT<br />
Oelsnitzer Str.<br />
Süddeutschland 8<br />
GRÜNEAU<br />
c<br />
A93<br />
Fränk Saale<br />
Nahversorgungszentrum<br />
Hof/Bayern<br />
APOTHEKE<br />
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.<br />
Spielplatz<br />
Ernst-Reuter-Str.<br />
MÜNSTER<br />
B2<br />
B15<br />
Hpt.-Bahnhof<br />
ANPSANN<br />
Die Mieter<br />
Ankermieter des Fondsobjektes mit einem 15-jährigen<br />
Mietvertrag <strong>ist</strong> Edeka, Deutschlands führender Lebensmitteleinzelhändler<br />
mit einem Jahresumsatz von<br />
E 42,1 Mrd., rund 12.000 Märkten und 290.000<br />
Mitarbeitern (siehe auch Prospekt Seite 70). Edeka<br />
hat 2.200 m 2 angemietet, wovon ein Teil der Flächen<br />
an eine ortsansässige Bäckerei untervermietet <strong>ist</strong>.<br />
Mit jeweils 10-jährigen Mietverträgen sind die folgenden<br />
Mietpartner mit dem Fondsobjekt verbunden:<br />
- ESSANELLE HAIR GROUP AG<br />
ESSANELLE <strong>ist</strong> mit über 600 Filialen, rund 4.000<br />
Mitarbeitern und 7 Mio. Kundenbesuchen jährlich<br />
Deutschlands führendes und kontinuierlich wachsendes<br />
Friseurunternehmen. ESSANELLE wurde bereits<br />
1914 in New York gegründet und eröffnete 1967<br />
den ersten Salon in Deutschland. Seit 2001 <strong>ist</strong> die<br />
ESSANELLE HAIR GROUP AG börsennotiert.<br />
ESSANELLE hat 84 m 2 angemietet.<br />
- Frau Evelin Hofmann<br />
Frau Hofmann betreibt neben der Apotheke im Fachmarktzentrum<br />
des Fonds eine weitere Apotheke in<br />
Hof (Michaelis-Apotheke). Frau Hofmann hat 332 m 2<br />
angemietet.<br />
83
6<br />
Süddeutschland 8<br />
Fachmarktzentrum Kösching<br />
Das Immobilien-Portfolio<br />
Fachmarktzentrum Kösching, Ingolstädter Straße<br />
Das Objekt im Überblick<br />
Das Fondsobjekt <strong>ist</strong> ein Fachmarktzentrum, gelegen<br />
an der frequentierten Hauptdurchgangsstraße von<br />
Kösching.<br />
Die Immobilie mit einer Gesamtmietfläche von 3.211<br />
m 2 und 120 Kundenparkplätzen integriert sich hervorragend<br />
in ein bestehendes Gewerbe- und Handelsareal<br />
am Ortsrand von Kösching.<br />
Das Objekt <strong>ist</strong> an folgende Mietpartner vermietet:<br />
- Netto Marken-Discount AG & Co. KG<br />
(Lebensmittel-Discountmarkt)<br />
- KiK Textilien und Non-Food GmbH<br />
(Textileinzelhändler)<br />
- Dirk Rossmann GmbH (Drogeriemarkt)<br />
- Hallertauer Volksbank eG (Bankfiliale)<br />
- TEDi GmbH & Co. KG (Sonderpostenmarkt)<br />
- Chr<strong>ist</strong>ian Marrone (Imbiss)<br />
- Monika Karl (Friseur)<br />
- Mayr Bau GmbH (Photovoltaik-Anlage)<br />
Makrolage<br />
Die Gemeinde Markt Kösching mit rund 9.000 Einwohnern<br />
besteht aus den drei Ortsteilen Kösching,<br />
Bettbrunn und Kasing. Der beliebte Wohnort genießt<br />
die direkten Vorzüge seiner strategischen Lage<br />
an der Autobahn A9, im bayerischen Städtekreuz<br />
München, Regensburg, Nürnberg und Augsburg.<br />
Die Autobahnausfahrt Lenting <strong>ist</strong> weniger als 3 Kilometer<br />
entfernt. Ingolstadt, die sechstgrößte Stadt<br />
Bayerns, <strong>ist</strong> in weniger als 15 Fahrminuten zu erreichen,<br />
wodurch Kösching von der Ansiedlung der<br />
Audi-Werksangehörigen in den Landkreis profitiert.<br />
In direkter Nachbarschaft liegt der Interpark Ingolstadt.<br />
Mit rund 2 Mio. m 2 Gesamtfläche <strong>ist</strong> er<br />
der größten zusammenhängenden Gewerbepark<br />
Deutschlands.<br />
Seit dem Jahr 2005 <strong>ist</strong> Kösching als wirtschaftliches<br />
Unterzentrum eingestuft und übernimmt damit die<br />
Funktion zur Versorgung der Nahbereiche mit Gütern<br />
und Dienstle<strong>ist</strong>ungen des qualifizierten Grundbedarfs.<br />
Für eben diese Waren umfasst das Einzugsgebiet von<br />
Kösching annähernd 15.000 Einwohner.<br />
Angesichts der bestehenden Diskussionen um den<br />
demografischen Wandel und abnehmender Bevölkerungszahlen<br />
<strong>ist</strong> besonders erwähnenswert, dass<br />
der Landkreis von Kösching in der Vergangenheit ein<br />
stetiges Bevölkerungswachstum verzeichnen konnte<br />
und diese Entwicklung auch für die Zukunft prognostiziert<br />
wird. Mit einer Arbeitslosenquote von 1,9% <strong>ist</strong><br />
der Landkreis bundesweit Spitze am Arbeitsmarkt. All<br />
dies sind Indizien für sehr gute Zukunftschancen.<br />
Die Mikrolage<br />
Das Fondsobjekt liegt direkt an der Ingolstädter Straße,<br />
einer Hauptdurchgangsstraße von Kösching am<br />
westlichen Ortsrand. Die Erreichbarkeit mit dem Pkw<br />
<strong>ist</strong> sehr gut.<br />
Die Mieter des Fondsobjektes auf dem ca. 10.105 m 2<br />
großem Grundstück ergänzen sich mit den benachbarten,<br />
nicht zum Fonds zählenden Einzelhandelsbzw.<br />
Gewerbebetrieben. Zusammen bilden diese<br />
Einkaufsstätten das größte zentrale Nahversorgungsareal<br />
der Marktgemeinde. Es handelt sich um eine<br />
beliebte Einzelhandelslage mit sehr guter Anbindung<br />
an den Hauptdurchgangsverkehr und hervorragender<br />
Sichtbarkeit.<br />
Die Mieter<br />
Ankermieter des Fondsobjektes mit einem 15-jährigen<br />
Mietvertrag <strong>ist</strong> der Lebensmittel-Discountmarkt<br />
Netto, eine Tochter der Edeka Gruppe (siehe auch<br />
Prospekt Seite 70). Netto hat 1.087 m 2 angemietet.<br />
Mit jeweils 10- bis 12,5-jährigen Mietverträgen sind<br />
die folgenden Mietpartner mit dem Fondsobjekt<br />
verbunden:<br />
- KiK Textilien und Non-Food GmbH<br />
KiK <strong>ist</strong> eine besonders preisgünstige und schnell<br />
expandierende Handelskette für Bekleidung. 1994<br />
gegründet, betreibt das Unternehmen heute rund<br />
2.900 Filialen in ganz Europa. Das Unternehmen erwirtschaftete<br />
2008 mehr als E 1 Mrd. und <strong>ist</strong> damit<br />
in den Top 10 der deutschen Textilhändler. KIK hat<br />
633 m 2 angemietet.<br />
84
Süddeutschland 8<br />
BAYERN<br />
AUGSBURG<br />
KAUFBEUREN<br />
A9<br />
BAB-Ausfahrt<br />
Lenting<br />
b Lenting<br />
Ingolstadt<br />
Süddeutschland 8<br />
KÖSCHING<br />
INGOLSTADT<br />
LANDSHUT<br />
MÜNCHEN<br />
Ingolstädter Straße<br />
ROSENHEIM<br />
EUROPÄISCHE<br />
METROPOLREGION<br />
MÜNCHEN<br />
Ortskern<br />
50 km<br />
Markt<br />
Kösching<br />
- Dirk Rossmann GmbH<br />
Rossmann <strong>ist</strong> mit rund 20.000 Mitarbeitern und über<br />
1.500 Verkaufsstellen (Stand Mai 2010) die drittgrößte<br />
Drogeriemarkt-Unternehmen in der Bundesrepublik.<br />
Rossmann hat 748 m 2 angemietet.<br />
- Hallertauer Volksbank eG<br />
Die Hallertauer Volksbank betreut an 22 Standorten<br />
in der Hallertau und mit ca. 300 Mitarbeitern über<br />
65.000 Kunden. Die Bilanzsumme in 2009 betrug<br />
E 1,039 Mrd. Die Hallertauer Volksbank hat 168 m 2<br />
angemietet.<br />
- TEDi GmbH & Co. KG<br />
TEDi <strong>ist</strong> ein Discounter und Sonderpostenmarkt<br />
mit über 1.000 Filialen in Deutschland und wurde<br />
von der Tengelmann-Gruppe gegründet. TEDi hat<br />
415,93 m 2 angemietet.<br />
- Chr<strong>ist</strong>ian Marrone (Montana‘s Grillstation)<br />
Der am Standort befindliche Imbissbetrieb hat<br />
80,30 m 2 angemietet.<br />
- Monika Karl (Relaxed Hair)<br />
Der am Standort befindliche Friseurbetrieb hat<br />
78,71 m 2 angemietet.<br />
- Hans Mayr Bau GmbH (Photovoltaik-Anlage)<br />
Auf dem Dach des Fachmarktes <strong>ist</strong> eine Photovoltaik-Anlage<br />
mit einer Le<strong>ist</strong>ung von ca. 124.000<br />
kWh installiert. Der Mietvertrag <strong>ist</strong> bis zum Jahr 2031<br />
abgeschlossen.<br />
Ingolstädter Straße<br />
Fachmarktzentrum<br />
Kösching<br />
.m<br />
Parken<br />
Parken<br />
Parken<br />
.m<br />
IMBISS<br />
FRISEUR<br />
HALLERTAUER<br />
VOLKSBANK eG<br />
Parken<br />
Lieferzone<br />
Lieferzone<br />
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.<br />
85
7<br />
Süddeutschland 8<br />
Amper in Fürstenfeldbruck. Abb. Richard Huber / Eva K.<br />
Das Immobilien-Portfolio<br />
Lebensmittelmarkt Emmering, Untere Au<br />
Das Objekt im Überblick<br />
Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um eine Neubaumaßnahme<br />
mit voraussichtlicher Fertigstellung<br />
im Januar 2011.<br />
Auf dem Grundstück wird ein Lebensmittelmarkt<br />
nebst Getränkemarkt erstellt.<br />
Mit einer Gesamtmietfläche von 1.799 m 2 besticht<br />
der Einzelhandelsstandort durch eine gute Anbindung<br />
und sehr gute Sichtbarkeit. Die exponierte<br />
Lage an der Haupterschließungsstraße markiert das<br />
Eingangstor zu Emmering und einem kleinen Gewerbegebiet.<br />
Das Objekt verfügt über 92 Stellplätze.<br />
Das Objekt <strong>ist</strong> an folgenden Mietpartner vermietet:<br />
- REWE Markt GmbH (Lebensmittelmarkt)<br />
Makrolage<br />
Die Gemeinde Emmering mit den Ortsteilen Emmering,<br />
Untere Au, Tonwerk und Roggenstein zählt<br />
rund 6.500 Einwohner.<br />
Emmering <strong>ist</strong> heute praktisch nahtlos mit der großen<br />
Kreisstadt Fürstenfeldbruck verbunden und liegt nur<br />
30 Pkw-Fahrminuten westlich vor den Toren Münchens.<br />
Über das benachbarte Eichenau und Fürstenfeldbruck<br />
<strong>ist</strong> Emmering mit der S-Bahn S8 (Geltersdorf<br />
- Flughafen München) nach München angebunden.<br />
Die bayerische Landeshauptstadt als Zentrum<br />
der Europäischen Metropolregion München zählt<br />
seit Jahren zu den wirtschaftlichen Topadressen in<br />
Deutschland und ganz Europa.<br />
Emmering liegt im Landkreis Fürstenfeldbruck. Dieser<br />
<strong>ist</strong> in den Punkten Wohlstand und soziale Lage<br />
der Bevölkerung bundesweit herausragend. Zusätzlich<br />
wird dem Landkreis mit seinen Gemeinden ein<br />
Bevölkerungswachstum prognostiziert. Neben dieser<br />
wirtschaftlichen Potenz konnte sich Emmering seine<br />
hohe Lebensqualität bewahren und profitiert heute<br />
als beliebter Wohnort am Rande der Großstädte von<br />
der optimalen Infrastruktur und den intensiv durchgrünten<br />
Wohngebieten sowie der einmaligen Idylle<br />
entlang der Amper, die die Gemeinde durchquert.<br />
Mikrolage<br />
Das Fondsobjekt liegt an der zentralen Roggensteinerstraße,<br />
die Nahtstelle zwischen den Ortsteilen<br />
Untere Au, Roggenstein und Emmering.<br />
Die Standortwahl folgt der Empfehlung eines Einzelhandelskonzeptes<br />
für die Region. Die neu geschaffene<br />
Einkaufsmöglichkeit schließt daher die Lücken<br />
in der Versorgungssituation von Emmering. Des<br />
Weiteren markiert der Lebensmittelmarkt eine für<br />
die Region notwendige marktgerechte Fläche für<br />
Lebensmitteleinzelhandel.<br />
Die Einkaufsstätte dient der Nahversorgung von Emmering<br />
selbst sowie den um<strong>liegend</strong>en Ortschaften.<br />
Der neue Markt liegt in unmittelbarer Nähe zu den<br />
Wohnquartieren im Leitenfeld und am Schwabenberg.<br />
Nördlich an das ca. 6.828 m 2 große Grundstück<br />
schließt sich ein Gewerbegebiet mit Lagergebäuden<br />
und kleineren Gewerbebetrieben an.<br />
Die unmittelbare Umgebung besteht zum größten<br />
Teil aus landwirtschaftlichen Nutzflächen.<br />
86<br />
Foto: REWE Group
Süddeutschland 8<br />
BAYERN<br />
INGOLSTADT<br />
LANDSHUT<br />
EUROPÄISCHE<br />
METROPOLREGION<br />
MÜNCHEN<br />
Der Mieter<br />
Alleiniger Mieter des Fondsobjektes mit einer Gesamtmietfläche<br />
von 1.799 m 2 und einem 15-jährigen<br />
Mietvertrag <strong>ist</strong> die REWE Markt GmbH, einer<br />
der führenden Handelskonzerne Europas und in<br />
Deutschland (siehe auch Prospekt Seite 71).<br />
AUGSBURG<br />
EMMERING<br />
MÜNCHEN<br />
Lebensmittelmarkt<br />
Emmering<br />
KAUFBEUREN<br />
ROSENHEIM<br />
Lieferzone<br />
50 km<br />
Dachau m<br />
471<br />
Gemeinde<br />
Emmering<br />
.m<br />
Parken<br />
FÜRSTEN-<br />
FELD-<br />
BRUCK<br />
Hauptstr.<br />
Rathaus<br />
Brucker<br />
Straße<br />
Untere Au<br />
Roggensteiner-<br />
Straße<br />
UNTERE<br />
AU<br />
B2/ c<br />
München<br />
Untere Au<br />
.m<br />
Parken<br />
B2<br />
. München<br />
Süddeutschland 8<br />
Roggensteiner Straße<br />
Pläne zur Maßentnahme nicht geeignet.<br />
Foto: REWE Group<br />
87
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Die Mieteinnahmenübersicht<br />
Mieter<br />
Mietbeginn<br />
Mietvertragslaufzeit<br />
Wertsicherung Option<br />
Stellplätze<br />
1. Fachmarktzentrum Hammelburg, Kissinger Straße 50<br />
Lidl 06.08.2010 15 Jahre 10% / 70% / 2 FJ / Basis 2005 5 x 3 Jahre<br />
Deichmann 02.08.2010 10 Jahre 10% / 65% / 2 FJ / Basis 2005 3 x 5 Jahre<br />
AWG 16.08.2010 10 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 5 x 3 Jahre<br />
Bäcker papperts 09.08.2010 10 Jahre 10% / 70% / 2 FJ / Basis 2005 1 x 5 + 5 x 3 Jahre<br />
Summe 105<br />
2. Fachmarktzentrum Neckargemünd, Kurpfalzstraße 32 und 34<br />
Lidl 01.02.2011 15 Jahre 10% / 60% / 3 FJ / Basis 2005 5x3 Jahre<br />
dm 01.02.2011 12 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3x5 Jahre<br />
Summe 95<br />
3. Lebensmittelmarkt Rülzheim, Gutenbergstrasse 1b<br />
Rewe 14.09.2009 15 Jahre 10% / 60% / 4 FJ / Basis 2005 3x5 Jahre 88<br />
4. Fachmarktzentrum Sasbach am Kaiserstuhl, Gewerbestraße 2<br />
Penny 28.09.2009 15 Jahre 10% / 60% / 3 FJ / Basis 2005 5 x 3 Jahre<br />
Rossmann 28.09.2009 10 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 3 Jahre<br />
KiK 28.09.2009 10 Jahre 10% / 70% / 2 FJ / Basis 2005 3 x 3 Jahre<br />
Bäcker 28.09.2009 10 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 3 Jahre<br />
Summe 101<br />
5. Nahversorgungszentrum Hof, Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße 13<br />
EDEKA 14.08.2009 15 Jahre 10% / 70% / 3 FJ / Basis 2000 5x3 Jahre<br />
Apotheke 13.08.2009 10 Jahre 10% / 60% / 2 FJ / Basis 2000 2x5 Jahre<br />
Essanelle Hair 17.08.2009 10 Jahre 10% / 80% / 0 FJ / Basis 2005 2x5 Jahre<br />
Summe 114<br />
6. Fachmarktzentrum Kösching, Ingolstädter Straße 97-99<br />
Netto 16.07.2009 15 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 5 Jahre<br />
Hallertauer Volksbank 25.03.2010 12,5 Jahre 10% / 70% / 0 FJ / Basis 2005 2 x 5 Jahre<br />
KiK 01.04.2010 10 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 5 Jahre<br />
Rossmann 01.04.2010 11 Jahre 10% / 70% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 3 Jahre<br />
Friseur 25.03.2010 10 Jahre 10% / 70% / 0 FJ / Basis 2005 2 x 3 Jahre<br />
Imbiss 05.08.2010 11 Jahre 10% / 70% / 0 FJ / Basis 2005 2 x 3 Jahre<br />
TEDi 06.04.2010 10 Jahre 10% / 65% / 4 FJ / Basis 2005 3 x 5 Jahre<br />
Hans Mayr Bau GmbH<br />
ab Übergang Nutzen<br />
und Lasten<br />
bis 31.12.2031<br />
keine<br />
Verhandlungsklausel<br />
Summe 120<br />
7. Lebensmittelmarkt Emmering, Roggensteiner Straße / Untere Au<br />
Rewe 15.01.2011 15 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 5 x 3 Jahre 92<br />
Gesamtsumme alle Fondsobjekte 728<br />
88<br />
Auf Grund von Rundungsdifferenzen können sich geringfügige Abweichungen bei den Summen ergeben.<br />
*) Mietzinsdetails aus Vertraulichkeitsgründen gemittelt .<br />
Vorstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Mieteinnahmen und ausgewählte Mietvertragsdaten. Es <strong>ist</strong> zu beachten, dass<br />
sich auf Grund von endgültigen Flächenaufmaßen teilweise noch Änderungen bezüglich der tatsächlichen Werte ergeben können.<br />
Die Mietvertragsdetails sind in diesem Prospekt im Abschnitt „Das rechtliche Konzept“ ab Seite 128 dargestellt.“
Süddeutschland 8<br />
Mietfläche<br />
(ca.)<br />
Flächenanteil<br />
Netto-Mieteinnahmen<br />
p.a.<br />
Mietanteil<br />
E/m 2 /<br />
Monat<br />
1.350 m 2 7,85% 162.000,00 E 7,31% 10,00 E/m 2<br />
500 m 2 2,91%<br />
1.050 m 2 6,11%<br />
177 m 2 1,03%<br />
O<br />
187.944,00 E 8,48% Ø 9,07 E/m 2 *)<br />
3.077 m 2 17,90% 349.944,00 E 15,80% 9,48 E/m 2<br />
O<br />
1.523 m 2 8,86%<br />
750 m 2 4,36%<br />
O<br />
345.000,00 E 15,57% Ø 12,65 E/m 2<br />
2.273 m 2 13,22% 345.000,00 E 15,57% 12,65 E/m 2<br />
O<br />
*)<br />
1.900 m 2 11,05% 242.820,00 E 10,96% 10,65 E/m 2<br />
1.016 m 2 5,91% 111.600,00 E 5,04% 9,15 E/m 2<br />
700 m 2 4,07%<br />
535 m 2 3,11%<br />
60 m 2 0,35%<br />
O<br />
149.886,00 E O 6,77% Ø 9,65 E/m 2 *)<br />
2.311 m 2 13,45% 261.486,00 E 11,80% 9,43 E/m 2<br />
2.200 m 2 12,80% 275.880,00 E 12,45% 10,45 E/m 2<br />
332 m 2 1,93% 47.994,00 E 2,17% 12,03 E/m 2<br />
84 m 2 0,49% 12.000,00 E 0,54% 11,93 E/m 2<br />
2.616 m 2 15,22% 335.874,00 E 15,16% 10,70 E/m 2<br />
1.087 m 2 6,32% 145.958,40 E 6,59% 11,19 E/m 2<br />
168 m 2 0,98% 26.229,84 E 1,18% 13,00 E/m 2<br />
633 m 2 3,68% 83.591,64 E 3,77% 11,00 E/m 2<br />
748 m 2 4,35% 79.200,00 E 3,58% 8,82 E/m 2<br />
78,71 m 2 0,46% 14.167,80 E 0,64% 15,00 E/m 2<br />
80,00 m 2 0,47% 15.840,00 E 0,72% 16,50 E/m 2<br />
415,93 m 2 2,42% 45.475,56 E 2,05% 9,11 E/m 2<br />
18.000,00 E 0,81%<br />
3.211 m 2 18,68% 428.463,00 E 19,34% 10,65 E/m 2<br />
1.799 m 2 10,47% 251.712,00 E 11,36% 11,66 E/m 2<br />
17.187 m 2 100% 2.215.299,24 E 100% 10,74 E/m 2<br />
89
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Der Investitionsplan (Prognose)<br />
Investitionsplan<br />
<br />
Objekt-<br />
gesellschaft<br />
Fondsgesellschaft<br />
Konsolidierte<br />
Betrachtung % %<br />
Grundstücke 1 5.767.000 E 5.767.000 E 17,23%<br />
Gebäude, Außenanlagen 2 22.113.700 E 22.113.700 E 66,08%<br />
Akquisition, Makler 3 293.900 E 293.900 E 0,88%<br />
Objektauswahl,<br />
Rechtliche Due Diligence 4 295.100 E 295.100 E 0,88%<br />
Gutachten,<br />
gutachterliche Abnahme 5 42.000 E 42.000 E 0,13%<br />
Notar-und Gerichtsgebühren 6 278.900 E 278.900 E 0,83%<br />
Grunderwerbsteuer 7 975.900 E 975.900 E 2,92%<br />
Beteiligung Objektgesellschaft 8 1.870 E<br />
Gesellschafterdarlehen<br />
Objektgesellschaft 9 16.569.200 E<br />
Gesellschaftsgründung,<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>er etc. 10 2.000 E 2.000 E 4.000 E 0,01%<br />
Liquiditätsrücklage 11 228.950 E 228.950 E 89,65% 0,68%<br />
Konzeption 12 1.025.000 E 1.025.000 E 3,06%<br />
Haftungsvergütung<br />
Komplementärin 13 10.000 E 10.000 E 0,03%<br />
Einrichtung Fondsverwaltung 14 125.000 E 125.000 E 0,37%<br />
Finanzierungsvermittlung,<br />
ZwiFi-Zinsgarantie 15 150.000 E 150.000 E 0,45%<br />
Mittelverwendungstreuhandschaft 16 40.000 E 40.000 E 0,12%<br />
Bearbeitungsgebühr Fremdkapital 17 120.500 E 120.500 E 0,36%<br />
Steuer- und Rechtsberatung 18 90.000 E 90.000 E 0,27%<br />
Prospekterstellung, Marketing,<br />
Vertriebssteuerung 19 300.000 E 300.000 E 0,90%<br />
Eigenkapitalvermittlung 20 1.600.000 E 1.600.000 E 4,78%<br />
Nicht abzugsfähige Umsatzsteuer 21 4.200 E 4.200 E 10,35% 0,01%<br />
Gesamtaufwand 22 33.233.200 E 16.802.020 E 33.464.150 E 100,00%<br />
Auf Grund von Rundungsdifferenzen können sich geringfügige Abweichungen bei den Summen ergeben.<br />
90<br />
Erläuterungen zum<br />
Investitionsplan<br />
Der Investitions- und Finanzierungsplan<br />
<strong>ist</strong> dre<strong>ist</strong>ufig aufgebaut.<br />
Die erste Spalte zeigt die Daten<br />
der Objektgesellschaft, an der sich<br />
die Fondsgesellschaft zu 93,5%<br />
beteiligt (vermögensrechtlich zu<br />
93,97%), die zweite Spalte die der<br />
Fondsgesellschaft und die dritte<br />
Spalte stellt eine konsolidierte Betrachtung<br />
aus Objekt- und Fondsgesellschaft<br />
dar.<br />
Der Investitions- und Finanzierungsplan<br />
enthält teilweise auch<br />
Planwerte, die zum Zeitpunkt der<br />
Aufstellung des Verkaufsprospekts<br />
noch nicht exakt feststehen.<br />
Alle Kosten, bei denen eine Umsatzsteuererstattung<br />
erwartet wird,<br />
sind rein netto berücksichtigt, soweit<br />
nicht anders ausgewiesen. Etwaige<br />
zeitversetzte Erstattungen
Süddeutschland 8<br />
des Finanzamtes werden durch die<br />
Liquiditätsreserve oder die Zwischenfinanzierung<br />
ausgeglichen.<br />
Hinsichtlich des genauen Le<strong>ist</strong>ungsumfangs<br />
einzelner Verträge, deren<br />
Vergütung im Investitionsplan dargestellt<br />
<strong>ist</strong>, wird auf den Abschnitt<br />
„Das rechtlichen Konzept“ ab Seite<br />
124 dieses Prospektes verwiesen. In<br />
den nachfolgenden Erläuterungen<br />
<strong>ist</strong> die Le<strong>ist</strong>ung bzw. deren Umfang<br />
teilweise nur in zusammengefasster<br />
Version wiedergegeben.<br />
1. Grundstücke<br />
Diese Position stellt den anteiligen<br />
Grundstückswert der Investitionsobjekte<br />
dar. Basis für deren Ermittlung<br />
sind die Bodenrichtwerte an<br />
den einzelnen Standorten.<br />
2. Gebäude, Außenanlagen<br />
Diese Position stellt den anteiligen<br />
Gebäudewert und den Wert der<br />
Außenanlagen der Investitionsobjekte<br />
dar. Dieser Wert ergibt sich,<br />
indem von den Kaufpreisen der Investitionsobjekte<br />
die Grundstückswerte<br />
(Position 1) abgezogen werden.<br />
Die Kaufpreise der Investitionsobjekte<br />
(Positionen 1 + 2) entsprechen<br />
in Summe einem durchschnittlichen<br />
Kaufpreisfaktor der 12,59-fachen<br />
Jahresnettomiete der Investitionsobjekte.<br />
Dem Anbieter liegen<br />
Verkehrswertgutachten über<br />
die Werte der erworbenen Immobilien<br />
vor, die diesen Wert bestätigen.<br />
Hinsichtlich des Objektes Kösching<br />
liegt der gutachterlich bestätigte<br />
Wert etwa E 200.000,00 unter<br />
dem Kaufpreis; in dem Wertgutachten<br />
<strong>ist</strong> jedoch nicht die Jahrespacht<br />
für die Dachflächen in Höhe von<br />
E 18.000,00 p.a. berücksichtigt.<br />
3. Akquisition, Makler<br />
Diese Position enthält die Kosten des<br />
Akquisitionsdienstle<strong>ist</strong>ers der Objektgesellschaft.<br />
Diese zahlt 1,0% der<br />
Immobilienkaufpreise an die GRR Real<br />
Estate Management GmbH für die<br />
Unterstützung und Koordination bei<br />
Auswahl, Due Diligence und Ankauf<br />
der Investitionsobjekte.<br />
Des Weiteren sind E 15.000,00 Maklerprovision<br />
für den Ankauf des Objektes<br />
Hof berücksichtigt. Die Vergütungen<br />
an die GRR Real Estate Management<br />
GmbH sind jeweils fällig<br />
bei Zahlung der Objektkaufpreise,<br />
die Maklerprovision <strong>ist</strong> fällig bei Beurkundung<br />
des notariellen Kaufvertrages<br />
für das Objekt Hof und entsprechender<br />
Rechnungsstellung.<br />
4. Objektauswahl,<br />
Rechtliche Due Diligence<br />
Neben der Position (3) zahlt die Objektgesellschaft<br />
je Investitionsobjekt<br />
E 20.000,00 an den Anbieter für<br />
die Auswahl der Investitionsobjekte<br />
und deren Aufbereitung im Rahmen<br />
der Prospektierung. Des Weiteren<br />
werden je Investitionsobjekt<br />
E 22.150,00 an eine beauftragte<br />
Rechtsanwaltskanzlei für die rechtliche<br />
Due Diligence und die Unterstützung<br />
bei den Kaufvertragsverhandlungen<br />
gezahlt. Die Vergütungen<br />
sind fällig jeweils nach Beurkundung<br />
der notariellen Kaufverträge.<br />
5. Gutachten, gutachterliche<br />
Abnahme<br />
Für Objektwertgutachten, technische<br />
Gutachten und gutachterliche<br />
Abnahmen der noch nicht fertiggestellten<br />
Investitionsobjekte sind<br />
pauschal E 6.000,00 je Objekt kalkuliert.<br />
Die Kosten sind nach Rechnungsstellung<br />
der Gutachter fällig.<br />
6. Notar- und Gerichtsgebühren<br />
In dieser Position <strong>ist</strong> der voraussichtliche<br />
Aufwand für Notar- und Gerichtskosten<br />
berücksichtigt (1,0%<br />
der Kaufpreise). Die Position beinhaltet<br />
die Gebühren für die Beurkundung<br />
der Grundstücksankäufe<br />
sowie die Bestellung und Eintragung<br />
der Grundschulden für die Besicherung<br />
der Fremdfinanzierungen. Die<br />
Kosten entstehen mit Beurkundung<br />
bzw. Eintragung der entsprechenden<br />
Le<strong>ist</strong>ungen.<br />
7. Grunderwerbsteuer<br />
Diese Position enthält die Grunderwerbsteuer<br />
hinsichtlich der durch<br />
die Objektgesellschaft erworbenen<br />
Grundstücke in Höhe von 3,5% auf<br />
die Kaufpreise.<br />
8. Beteiligung Objektgesellschaft<br />
Diese Position stellt das Kommanditkapital<br />
dar, mit dem sich die<br />
Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft<br />
beteiligt. Der Betrag von<br />
E 1.870,00 entspricht 93,5% des<br />
gesamten Kommanditkapitals der<br />
Objektgesellschaft.<br />
9. Gesellschafterdarlehen<br />
Objektgesellschaft<br />
Die Objektgesellschaft benötigt neben<br />
dem Kommanditkapital und<br />
der vorgesehenen Fremdfinanzierung<br />
weiteres Kapital für die vorgesehenen<br />
Investitionen. Dieses wird<br />
ihr durch ein Gesellschafterdarlehen<br />
der Fondsgesellschaft zur Verfügung<br />
gestellt.<br />
91
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Der Investitionsplan (Prognose)<br />
10. Gesellschaftsgründung,<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>er etc.<br />
Für die Gründung bzw. den Erwerb<br />
der Fondsgesellschaft, für Kapitalerhöhungen<br />
sowie Anmeldungen<br />
und Eintragungen in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
und die in diesem Zusammenhang<br />
anfallenden Notar- und<br />
Gerichtskosten wurde diese Position<br />
in den Investitionsplan eingestellt.<br />
Die Kosten entstehen mit Beurkundung,<br />
Anmeldung bzw. Eintragung<br />
in das zuständige Handelsreg<strong>ist</strong>er.<br />
11. Liquiditätsrücklage<br />
In die Liquiditätsrücklage der Fondsgesellschaft<br />
erfolgt eine Basiseinstellung<br />
in Höhe von E 228.950,00.<br />
Diese wird, sofern sie nicht in Anspruch<br />
genommen wird, verzinslich<br />
angelegt. In der Prognoserechnung<br />
wird von einer Verzinsung in Höhe<br />
von 2,5% p.a. ausgegangen, in den<br />
Jahren 2010 und 2011 nur in Höhe<br />
von 1,0% p.a.<br />
12. Konzeption<br />
Die sontowski & partner gmbh <strong>ist</strong><br />
als Anbieter der Fondsgesellschaft<br />
mit der Entwicklung und Durchführung<br />
der Fondskonzeption befasst.<br />
Die Vergütung <strong>ist</strong> zu 75% fällig,<br />
sobald die notwendigen und<br />
geplanten gesellschaftsrechtlichen<br />
Strukturen geschaffen sind und der<br />
Verkaufsprospekt der Bundesanstalt<br />
für Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht<br />
(BaFin) vorgelegt <strong>ist</strong>. Die restlichen<br />
25% sind fällig, sobald die<br />
Veröffentlichung des Verkaufsprospekts<br />
von der BaFin gestattet worden<br />
<strong>ist</strong>.<br />
13. Haftungsvergütung Komplementärin<br />
Der Komplementärin der Fondsgesellschaft<br />
steht für die Investitionsphase<br />
eine Vergütung für die<br />
Haftung und die Übernahme der<br />
Geschäftsführung in Höhe von<br />
E 10.000,00 zu. Die Vergütung <strong>ist</strong><br />
fällig, sobald der Verkaufsprospekt<br />
bei der Bundesanstalt für Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht<br />
eingereicht<br />
wurde und die notwendigen und<br />
geplanten gesellschaftsrechtlichen<br />
Strukturen geschaffen sind.<br />
14. Einrichtung Fondsverwaltung<br />
Die sontowski & partner gmbh <strong>ist</strong><br />
als Anbieter der Fondsgesellschaft<br />
mit der Einrichtung der Fondsverwaltung<br />
beauftragt. Die Vergütung<br />
<strong>ist</strong> zu 75% fällig, sobald die<br />
notwendigen und geplanten gesellschaftsrechtlichen<br />
Strukturen<br />
geschaffen sind und der Verkaufsprospekt<br />
der Bundesanstalt für Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht<br />
(BaFin)<br />
vorgelegt <strong>ist</strong>. Die restlichen 25%<br />
sind fällig, sobald die Veröffentlichung<br />
des Verkaufsprospekts von<br />
der BaFin gestattet worden <strong>ist</strong>.<br />
15. Finanzierungsvermittlung,<br />
ZwiFi-Zinsgarantie<br />
Die Fondsgesellschaft hat die<br />
sontowski & partner gmbh mit der<br />
Beschaffung der Zwischen- und Endfinanzierung<br />
beauftragt. Die Beauftragung<br />
beinhaltet u.a. die Vermittlung<br />
von Angeboten zu marktüblichen<br />
Konditionen für die Zwischenund<br />
Endfinanzierungsmittel der<br />
Fondsgesellschaft. Die Vergütung in<br />
Höhe von E 90.000,00 <strong>ist</strong> fällig, sobald<br />
verbindliche Finanzierungszusagen<br />
vorliegen und der Verkaufsprospekt<br />
bei der Bundesanstalt für<br />
Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht eingereicht<br />
wurde. Des Weiteren hat die<br />
sontowski & partner gmbh gegenüber<br />
der Fonds- und Objektgesellschaft<br />
eine Garantie für die durchschnittliche<br />
Höhe des Zwischenfinanzierungszinssatzes<br />
abgegeben.<br />
Der Anbieter gleicht dementsprechend<br />
einen durchschnittlichen<br />
Zinssatz der über 6,25% liegt aus,<br />
erhält jedoch auch selbst die Differenz<br />
zwischen einen eventuell niedrigeren<br />
Zinssatz und 6,25%. Die<br />
Vergütung für diese Garantie in Höhe<br />
von E 60.000,00 <strong>ist</strong> fällig, sobald<br />
die Veröffentlichung des Verkaufsprospekts<br />
von der BaFin gestattet<br />
wurde.<br />
16. Mittelverwendungstreuhandschaft<br />
Die Fondsgesellschaft hat für die<br />
Dauer der Investitionsphase die<br />
Stadt- und Kreissparkasse Erlangen<br />
als Mittelverwendungstreuhänder<br />
bestellt. Aufgabe des Mittelverwendungstreuhänders<br />
<strong>ist</strong> es, die<br />
zweckgerichtete Verwendung der<br />
Eigenmittel der Fondsgesellschaft<br />
sicherzustellen. Die entsprechende<br />
Vergütung <strong>ist</strong> quartalsweise anteilig<br />
auf das eingezahlte einzusammelnde<br />
Eigenkapital fällig.<br />
17. Bearbeitungsgebühr<br />
Fremdkapital<br />
Diese Position beinhaltet die Bearbeitungsgebühr<br />
der Bank für<br />
die Bereitstellung der Zwischenfinanzierung<br />
und der langfr<strong>ist</strong>igen<br />
Fremdfinanzierung. Die Gebühr <strong>ist</strong><br />
fällig jeweils bei Inanspruchnahme<br />
der ersten Tranchen der Darlehen.<br />
92
Süddeutschland 8<br />
18. Steuer- und Rechtsberatung<br />
Für die steuerliche und rechtliche<br />
Beratung im Rahmen der Prospekterstellung<br />
wurde ein Vertrag mit<br />
einer Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei<br />
abgeschlossen. Dieser<br />
Vertrag beinhaltet die Beratung<br />
und Begleitung der Fondsgesellschaft<br />
in rechtlichen und steuerlichen<br />
Belangen in der Investitionsphase.<br />
Die Vergütung <strong>ist</strong> fällig, sobald<br />
der Verkaufsprospekt bei der<br />
Bundesanstalt für Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht<br />
(BaFin) vorgelegt <strong>ist</strong>.<br />
19. Prospekterstellung, Marketing,<br />
Vertriebssteuerung<br />
Die sontowski & partner gmbh<br />
übernimmt sämtliche Kosten für<br />
Layout und Druck des Emissionsprospektes<br />
sowie für weitere<br />
Marketing- und vertriebsunterstützende<br />
Maßnahmen. Hierfür<br />
<strong>ist</strong> eine Vergütung in Höhe von<br />
E 300.000,00 zu entrichten. Soweit<br />
bei der Fonds- oder Objektgesellschaft<br />
direkt solche Kosten anfallen,<br />
werden diese bei der Vergütung<br />
in Abzug gebracht.<br />
Des Weiteren <strong>ist</strong> die sontowski &<br />
partner gmbh mit der Vertriebssteuerung<br />
beauftragt. Hierfür erhält<br />
sie eine Vergütung in Höhe der<br />
Differenz der geplanten und der<br />
tatsächlich angefallenen Eigenkapitalvermittlungsprovision.<br />
Es werden mit mehreren Vertriebspartnern<br />
Vereinbarungen über die<br />
Eigenkapitalbeschaffung geschlossen.<br />
Diese werden beauftragt, der<br />
Gesellschaft Zeichner für die gesamte<br />
vorgesehene Kapitalerhöhung<br />
zu vermitteln. Für diese Vermittlungsle<strong>ist</strong>ung<br />
<strong>ist</strong> im Investitionsplan<br />
eine Vergütung in Höhe<br />
von E 1.600.000,00 vorgesehen;<br />
dies entspricht 10% bezogen auf<br />
das zu vermittelnde Eigenkapital.<br />
Soweit die Kosten der Positionen<br />
(12) bis (20) auf Ebene der Fondsgesellschaft<br />
anfallen, werden diese<br />
in gleicher Höhe an die Objektgesellschaft<br />
weiterberechnet.<br />
21. Nicht abzugsfähige<br />
Umsatzsteuer<br />
Da die Fondsgesellschaft und die<br />
Objektgesellschaften voraussichtlich<br />
<strong>nahe</strong>zu ausschließlich Umsätze<br />
tätigen, die der Umsatzsteuer unterliegen,<br />
kann voraussichtlich fast<br />
die gesamte auf die Positionen des<br />
Investitionsplanes anfallende Umsatzsteuer<br />
als Vorsteuer geltend<br />
gemacht werden. Aufgrund der<br />
umsatzsteuerfreien Vermietung an<br />
eine Bankfiliale im Objekt Kösching<br />
wird insgesamt lediglich mit nicht<br />
abzugsfähigen Kosten in Höhe von<br />
E 4.200,00 gerechnet.<br />
22. Gesamtaufwand<br />
Der konsolidiert betrachtete Gesamtaufwand<br />
von Fonds- und Objektgesellschaft<br />
beträgt somit etwa<br />
E 33,46 Mio.<br />
20. Eigenkapitalvermittlung<br />
93
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Der Finanzierungsplan (Prognose)<br />
Finanzierungsplan<br />
<br />
Objektgesellschaft<br />
Fondsgesellschaft<br />
Konsolidierte<br />
Betrachtung %<br />
Eigenkapital 2 3 2.000 E 16.002.020 E 16.002.150 E 47,82%<br />
Agio 2 4 800.000 E 800.000 E 2,39%<br />
Gesellschafterdarlehen 2 5 16.569.200 E<br />
Fremdkapital 2 6 16.662.000 E 16.662.000 E 49,79%<br />
Gesamtfinanzierung 27 33.233.200 E 16.802.020 E 33.464.150 E 100,00%<br />
Eigenkapitalverteilung<br />
<br />
Eigenkapital in E 28 16.002.150 E<br />
Anteil Altgesellschafter Fondsgesellschaft 28 2.020 E<br />
Anteil Altgesellschafter Objektgesellschaft 28 130 E<br />
Anteil Fondszeichner 28 16.000.000 E<br />
Auf Grund von Rundungsdifferenzen können sich geringfügige Abweichungen bei den Summen ergeben.<br />
Erläuterungen zum<br />
Finanzierungsplan<br />
23. Eigenkapital<br />
25. Gesellschafterdarlehen<br />
27. Gesamtfinanzierung<br />
Es <strong>ist</strong> vorgesehen, das Eigenkapital<br />
der Fondsgesellschaft durch Einwerbung<br />
von Anlegern von aktuell<br />
E 2.020,00 auf E 16.002.020,00<br />
(zzgl. E 800.000,00 Agio) zu erhöhen.<br />
Die Objektgesellschaft erhält von<br />
der Fondsgesellschaft ein Gesellschafterdarlehen<br />
zur Verfügung<br />
gestellt. Diese Position entspricht<br />
der Position 9 im Investitionsplan<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
Die konsolidiert betrachtete Gesamtfinanzierung<br />
von Fonds- und<br />
Objektgesellschaft beträgt somit<br />
etwa E 33,46 Mio. und entspricht<br />
dem Gesamtaufwand (Position<br />
22).<br />
24. Agio<br />
26. Fremdkapital<br />
28. Eigenkapitalverteilung<br />
94<br />
Die Fondszeichner haben auf den<br />
Nennbetrag Ihrer Beteiligung ein<br />
Agio in Höhe von 5% an die Gesellschaft<br />
zu entrichten.<br />
Mit dem Agio wird ein Teil der Aufwendungen<br />
der Vertriebspartner<br />
für die Einwerbung und Vermittlung<br />
des Eigenkapitals bezahlt (vgl.<br />
auch Position 19).<br />
In der Objektgesellschaft werden<br />
zur Finanzierung der Immobilien<br />
langfr<strong>ist</strong>ige Darlehen in Höhe<br />
von E 16.662.000,00 aufgenommen.<br />
Nähere Erläuterungen sind<br />
im nachfolgenden Abschnitt „Die<br />
Finanzierung im Überblick“ auf S.<br />
95 f. dargestellt.<br />
In der Eigenkapitalverteilung wird<br />
dargestellt, wie sich das Eigenkapital<br />
der konsolidierten Betrachtung<br />
zusammensetzt. Neben dem Anteil<br />
der Fondszeichner in Höhe von<br />
E 16.000.000,00 und dem Anteil<br />
der Altgesellschafter in der<br />
Fondsgesellschaft in Höhe von<br />
E 2.020,00 <strong>ist</strong> hier auch das anteilige<br />
Eigenkapital der Altgesellschafter<br />
in der Objektgesellschaft in Höhe<br />
von E 130,00 berücksichtigt.
Süddeutschland 8<br />
Die Finanzierung im Überblick<br />
Auf Basis einer konsolidierten Betrachtung<br />
werden die Investitionen<br />
der Fonds- bzw. Objektgesellschaft<br />
jeweils etwa zur Hälfte durch<br />
Eigenkapital und Fremdkapital finanziert.<br />
I. Eigenkapital<br />
Das Eigenkapital der Fondsgesellschaft<br />
wird größtenteils von den<br />
Anlegern in Gestalt der gezeichneten<br />
Einlagen zzgl. Agio zur Verfügung<br />
gestellt.<br />
II. Eigenkapitalzwischenfinanzierung<br />
Um den Aufbau und die Einrichtung<br />
der Fonds- und Objektgesellschaft<br />
frühzeitig zu ermöglichen,<br />
hat die Objektgesellschaft die entsprechend<br />
dem Investitionsplan<br />
vorgesehenen Ausgaben kurzfr<strong>ist</strong>ig<br />
zwischenfinanziert. Die Ablösung<br />
der Zwischenfinanzierung<br />
soll durch die Zeichnergelder erfolgen.<br />
Die Zinsen für die Zwischenfinanzierung<br />
in Höhe von prognostizierten<br />
E 401.281,00 sind in<br />
der Einnahmen- und Ausgabenvorschau<br />
(Prognose) in den Jahren<br />
2010 und 2011 in der Position<br />
4 berücksichtigt. Dabei <strong>ist</strong> saldiert<br />
auch eine Garantiezahlung<br />
von der sontowski & partner gmbh<br />
aus dem Garantievertrag zu Kosten<br />
Zwischenfinanzierung in Höhe von<br />
E 62.300,00 in Abzug gebracht<br />
(vgl. Position 15 des Investitionsplanes).<br />
Die voraussichtlichen Zwischenfinanzierungskosten<br />
wurden<br />
anhand der vertraglich vereinbarten<br />
bzw. voraussichtlichen Termine<br />
der Zahlungsverpflichtungen und<br />
einer hypothetischen Annahme des<br />
Zeichnungsverlaufes der Kommanditanteile<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
ermittelt.<br />
Für die Zwischenfinanzierung wurden<br />
– neben einer anfänglichen<br />
Zwischenfinanzierung durch den<br />
Anbieter in geringem Umfang – die<br />
beiden folgenden Darlehensverträge<br />
abgeschlossen:<br />
Die S&P Mezz4Funds GmbH &<br />
Co. KG hat der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG ein<br />
Darlehen auf Abruf bis zu E 10,0<br />
Mio. verbindlich zugesagt. Das<br />
Darlehen <strong>ist</strong> bis spätestens am<br />
31.12.2011 fällig. Der Zinssatz liegt<br />
bei 8,0% p.a. (Basis 360/360). Als<br />
Sicherheit für dieses Darlehen hat<br />
die S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG ihre Anteile<br />
an der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG an die Darlehensgeberin<br />
verpfändet. Diese<br />
Verpfändung wird anteilig reduziert,<br />
soweit das Darlehen durch<br />
die Einzahlung von Eigenkapital in<br />
die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG zurückgeführt<br />
wird. Eine Bearbeitungsgebühr <strong>ist</strong><br />
für dieses Darlehen nicht vereinbart.<br />
Des Weiteren hat die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank<br />
AG<br />
der S&P Objekte Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG ein Darlehen über<br />
bis zu E 4,8 Mio. verbindlich zugesagt.<br />
Das Darlehen <strong>ist</strong> spätestens<br />
zum 31.08.2011 fällig. Der Zinssatz<br />
<strong>ist</strong> variabel und beträgt aktuell<br />
5,25% (Basis act/360). In Tranchen<br />
von mindestens E 500.000,00 können<br />
Terminkredite mit einer Kreditmarge<br />
von 2,5% auf den 1-Monats-<br />
EURIBOR abgeschlossen werden<br />
und damit die Zinsbelastung reduziert<br />
werden. Für dieses Darlehen <strong>ist</strong><br />
eine Zusageprovision in Höhe von<br />
E 4.800,00 sowie eine Bearbeitungsgebühr<br />
in Höhe von E 24.000,00 zu<br />
entrichten. Dieses Zwischenfinanzierungsdarlehen<br />
darf nur in Höhe<br />
von maximal 17% des jeweiligen<br />
von der Bank festgestellten Marktwertes<br />
der Immobilie in Anspruch<br />
genommen werden. Mit der jeweiligen<br />
langfr<strong>ist</strong>igen Fremdfinanzierung<br />
können somit anfänglich über<br />
die Bank 77% des Marktwertes der<br />
Immobilien finanziert werden.<br />
III. Langfr<strong>ist</strong>iges Fremdkapital –<br />
Endfinanzierung<br />
Für die langfr<strong>ist</strong>ige Fremdfinanzierung<br />
hat die Objektgesellschaft mit<br />
der Deutschen Genossenschafts-<br />
Hypothekenbank AG (DG Hyp AG)<br />
mehrere Verträge (Darlehensverträge,<br />
Sicherheitenverträge, Abtretungen<br />
etc.) abgeschlossen. Die<br />
in der folgenden Übersicht aufgeführten<br />
Darlehen sind von der DG<br />
Hyp AG verbindlich zugesagt und<br />
sind am 31.05.2020 fällig. Des Weiteren<br />
wurden mit der DZ Bank AG<br />
Cross Currency Swaps abgeschlossen,<br />
durch welche die Hälfte der<br />
anfänglichen Darlehenssumme als<br />
Schweizer Franken Darlehen geführt<br />
wird.<br />
Die Konditionen können den nachfolgenden<br />
Übersichten entnommen<br />
werden.<br />
95
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Die Finanzierung im Überblick<br />
EURO-Finanzierung – Tranchen 1–3:<br />
Tranche 1 Tranche 2 Tranche 3<br />
Darlehensbetrag 4.173.000,00 E 2.583.000,00 E 1.575.000,00 E<br />
Zinssatz 4,30% p.a. 4,28% 4,27%<br />
Zinsberechnung<br />
act/360<br />
Bearbeitungsgebühr 20.865,00 E 12.915,00 E 7.875,00 E<br />
Bereitstellungsprovision<br />
0,35% p.M. ab 01.06.2011 für noch nicht in Anspruch genommene Darlehensanteile<br />
Laufzeit (Fälligkeit) ab Abruf (frühestens 01.07.2010) bis zum 31.05.2020<br />
Tilgung 2,5% p.a., beginnend spätestens ab 01.06.2011<br />
Zahlungszeitpunkte<br />
Monatlich, nachträglich am Monatsende<br />
Schweizer Franken Finanzierung – Tranchen 1–3:<br />
Tranche 1 Tranche 2 Tranche 3<br />
Bezugsbetrag EUR 4.173.000,00 E 2.583.000,00 E 1.575.000,00 E<br />
Bezugsbetrag CHF 5.606.425,50 CHF 3.572.289,00 CHF 2.157.750,00 CHF<br />
Wechselkurs (EUR/CHF) 1,3435 1,3830 1,3700<br />
Variabler Zinssatz<br />
3-Monats-EURIBOR (wird an die Objektgesellschaft in EUR gezahlt)<br />
Fester Zinssatz (ab 30.06.2011),<br />
1,98% p.a. 1,96% p.a. 1,84% p.a.<br />
zuvor variabel auf Basis EURIBOR<br />
(wird von der Objektgesellschaft in CHF gezahlt)<br />
Darlehensvertrag<br />
Über den jeweiligen Euro-Betrag hat die Objektgesellschaft im Rahmen der EURO-Finanzierung<br />
bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG ein Darlehen abgeschlossen,<br />
welches die gleichen Zahlungsfälligkeiten wie der Swap aufwe<strong>ist</strong>. Die Objektgesellschaft<br />
zahlt hier den 3-Monats-EURIBOR zzgl. 1,48% p.a. an die Bank.<br />
Zinsberechnung<br />
act/360<br />
Bearbeitungsgebühr 20.865,00 E 12.915,00 E 7.875,00 E<br />
Zusageprovision 4.173,00 E 2.583,00 E 1.575,00 E<br />
Laufzeit (Fälligkeit) ab Abruf (frühestens 01.07.2010) bis zum 31.05.2020<br />
Tilgung<br />
Keine<br />
Zahlungszeitpunkte<br />
jeweils Monatsultimo März, Juni, September und Dezember<br />
Covenants:<br />
Während der Laufzeit der Endfinanzierung<br />
hat das Debt-Service-<br />
Coverage-Ratio immer mindestens<br />
150% zu betragen. Bei Auszahlung<br />
der Endfinanzierungsdarlehen <strong>ist</strong><br />
ein Loan-to-Value-Verhältnis von<br />
durchschnittlich nicht über 60%,<br />
je Einzelobjekt maximal 65% einzuhalten.<br />
Das Loan-to-Cost-Ratio<br />
darf bei der Auszahlung der Endfinanzierungsdarlehen<br />
durchschnittlich<br />
nicht über 52%, je Einzelobjekt<br />
maximal bei 57% liegen.<br />
Anschlussfinanzierung<br />
Zinssatz EUR 5,50%<br />
Tilgung EUR-Anteil 3,00%<br />
Zinssatz CHF 4,50%<br />
Tilgung CHF-Anteil<br />
keine<br />
Rückführung CHF-Anteil: 30% einmalig zum 31.05.2020,<br />
analoge Erhöhung des<br />
EUR-Finanzierungsanteiles<br />
96
Süddeutschland 8<br />
97
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Die Einnahmen- und Ausgabenvorschau (Prognose)<br />
Jahr 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018<br />
Liquiditätsbetrachtung Objektgesellschaft:<br />
EINNAHMEN<br />
Mieteinnahmen 1 432.758 E 2.165.573 E 2.215.299 E 2.215.299 E 2.215.862 E 2.219.424 E 2.223.225 E 2.256.019 E 2.309.030 E 2.36<br />
Zinseinnahmen 2 0 E 2.360 E 6.524 E 6.507 E 6.452 E 6.349 E 6.269 E 6.428 E 6.712 E<br />
Betriebskostenumlage 3 47.208 E 226.213 E 235.316 E 240.023 E 244.823 E 249.720 E 254.714 E 259.808 E 265.004 E 27<br />
AUSGABEN<br />
Zinsen<br />
(E-Darlehen / Zwischenfinanzierung) 4 -368.203 E -680.255 E -352.557 E -342.891 E -332.797 E -322.255 E -311.245 E -299.747 E -287.739 E -27<br />
Zinsen (CHF-Darlehen) 4 0 E -144.748 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -28<br />
Tilgung 5 0 E -122.822 E -217.923 E -227.589 E -237.684 E -248.226 E -259.236 E -270.734 E -282.742 E -29<br />
Kurssicherheit Rückführung<br />
CHF-EURO-Swap 6 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E<br />
Zinsen Gesellschafterdarlehen 7 -31.504 E -815.323 E -1.031.704 E -1.030.539 E -1.029.468 E -1.028.888 E -1.029.304 E -1.030.555 E -1.030.284 E -1.02<br />
Mietausfallwagnis 8 -5.580 E -27.123 E -27.716 E -27.768 E -27.837 E -27.964 E -28.098 E -28.537 E -29.154 E -2<br />
Betriebskosten 9 -64.231 E -307.791 E -320.177 E -326.580 E -333.112 E -339.774 E -346.570 E -353.501 E -360.571 E -36<br />
Instandhaltung 10 -8.627 E -43.579 E -45.465 E -46.374 E -53.960 E -70.338 E -84.821 E -87.844 E -89.601 E -9<br />
Revitalisierung, Neuvermietung 11 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E -7<br />
Objektverwaltung 12 -10.819 E -54.139 E -55.382 E -55.382 E -55.397 E -55.486 E -55.581 E -56.400 E -57.726 E -5<br />
Fondsverwaltung 13 -15.147 E -75.795 E -77.535 E -77.535 E -77.555 E -77.680 E -77.813 E -78.961 E -80.816 E -8<br />
Steuerberatung 14 -15.000 E -15.000 E -15.000 E -15.000 E -15.000 E -16.500 E -16.500 E -16.500 E -16.500 E -1<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>ertreuhänder 15 -1.082 E -5.414 E -5.538 E -5.538 E -5.540 E -5.549 E -5.558 E -5.640 E -5.773 E -<br />
Einnahmeüberschuss Objektgesellschaft 16 -40.227 E 102.156 E 18.644 E 17.134 E 9.291 E -6.662 E -20.015 E 4.339 E 50.344 E 20<br />
Veränderung Gesellschafterdarlehen 17 40.227 E -102.156 E -18.644 E -17.134 E -9.291 E 6.662 E 20.015 E -4.339 E -50.344 E -2<br />
Ausschüttung nach Beteiligungsquote 18 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E<br />
Stand Gesellschafterdarlehen 19 3.400.631 E 16.507.271 E 16.488.627 E 16.471.493 E 16.462.202 E 16.468.864 E 16.488.879 E 16.484.539 E 16.434.195 E 16.41<br />
Liquiditätsbetrachtung Fondsgesellschaft:<br />
Zinsen Gesellschafterdarlehen 20 31.504 E 815.323 E 1.031.704 E 1.030.539 E 1.029.468 E 1.028.888 E 1.029.304 E 1.030.555 E 1.030.284 E 1.02<br />
Veränderung Gesellschafterdarlehen 21 -40.227 E 102.156 E 18.644 E 17.134 E 9.291 E -6.662 E -20.015 E 4.339 E 50.344 E 2<br />
Ausschüttung nach Beteiligungsquote 22 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E<br />
Zinseinnahmen Liquiditätsreserve 23 0 E 0 E 7.907 E 9.203 E 10.464 E 11.535 E 12.218 E 12.595 E 13.619 E 1<br />
Sonstige Kosten 24 -1.082 E -5.414 E -5.538 E -5.538 E -5.540 E -5.549 E -5.558 E -5.640 E -5.773 E -<br />
Haftungsvergütung Komplementär 25 -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E<br />
Einnahmeüberschuss Fondsgesellschaft 26 -10.555 E 911.316 E 1.051.967 E 1.050.588 E 1.042.934 E 1.027.461 E 1.015.199 E 1.041.099 E 1.087.725 E 1.056<br />
Ausschüttung<br />
Fondsgesellschaft (% EK)<br />
Ausschüttung (Ø p.a. 2011 - 2020: 6,25%)<br />
(Ø p.a. 2011 - 2030: 6,46%)<br />
27 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25%<br />
27 -30.004 E -783.432 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.00<br />
Liquiditätsreserve Fondsgesellschaft 28 0 v 316.275 E 368.115 E 418.577 E 461.385 E 488.720 E 503.793 E 544.766 E 632.364 E 68<br />
Restschuld 29 16.662.000 E 16.539.178 E 16.321.254 E 16.093.665 E 15.855.981 E 15.607.756 E 15.348.520 E 15.077.787 E 14.795.045 E 14.49<br />
in % der Nettoauszahlung 29 100,00% 99,26% 97,95% 96,59% 95,16% 93,67% 92,12% 90,49% 88,80%<br />
in % der Objektkaufpreise 29 59,76% 59,32% 58,54% 57,72% 56,87% 55,98% 55,05% 54,08% 53,07%<br />
Steuerliche Betrachtung:<br />
Steuerliches Ergebnis Fondsgesellschaft: 30 -145.890 E 358.465 E 580.437 E 588.874 E 596.524 E 570.415 E 572.706 E 608.652 E 664.201 E 64<br />
In % bzgl. EK ohne Agio 30 -0,91% 2,24% 3,63% 3,68% 3,73% 3,56% 3,58% 3,80% 4,15%<br />
Beispielberechnung 10.000 E - Beteiligung<br />
Ausschüttung 31 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E<br />
Steuer 31 -90 E -145 E -147 E -149 E -143 E -143 E -152 E -166 E<br />
Ausschüttung nach Steuer 31 535 E 480 E 478 E 476 E 482 E 482 E 473 E 459 E<br />
<strong>Rendite</strong> nach Steuer (Ø p.a. 2011 - 2020: 4,90%)<br />
(Ø p.a. 2011 - 2030: 4,66%)<br />
31 5,35% 4,80% 4,78% 4,76% 4,82% 4,82% 4,73% 4,59%<br />
Auf Grund von Rundungsdifferenzen können sich geringfügige Abweichungen bei den Summen ergeben.<br />
98
Süddeutschland 8<br />
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Gesamt<br />
0.070 E 2.363.912 E 2.368.693 E 2.413.981 E 2.471.051 E 2.514.054 E 2.517.651 E 2.523.792 E 2.584.165 E 2.643.508 E 2.678.108 E 2.681.505 E 48.372.979 E<br />
6.505 E 5.410 E 5.798 E 6.184 E 6.314 E 5.065 E 6.375 E 5.761 E 7.060 E 7.372 E 7.059 E 6.737 E 123.241 E<br />
0.305 E 275.711 E 281.225 E 286.849 E 292.586 E 298.438 E 304.407 E 310.495 E 316.705 E 323.039 E 329.500 E 336.090 E 5.648.178 E<br />
5.198 E -344.239 E -455.897 E -440.661 E -424.565 E -407.562 E -389.599 E -370.623 E -350.577 E -329.400 E -307.029 E -283.396 E -7.676.435 E<br />
9.497 E -251.837 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -5.336.824 E<br />
5.282 E -256.462 E -270.105 E -285.341 E -301.437 E -318.440 E -336.402 E -355.378 E -375.424 E -396.601 E -418.973 E -442.606 E -5.919.407 E<br />
0 E -124.965 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E -124.965 E<br />
7.137 E -1.025.872 E -1.035.549 E -1.041.933 E -1.044.830 E -1.046.594 E -1.061.036 E -1.063.206 E -1.071.681 E -1.067.625 E -1.060.175 E -1.055.404 E -20.658.610 E<br />
9.740 E -29.878 E -30.035 E -30.608 E -31.264 E -31.784 E -31.926 E -32.112 E -32.846 E -33.524 E -33.973 E -34.121 E -611.588 E<br />
7.783 E -375.138 E -382.641 E -390.294 E -398.100 E -406.062 E -414.183 E -422.467 E -430.916 E -439.534 E -448.325 E -457.292 E -7.685.042 E<br />
6.294 E -109.481 E -121.296 E -124.698 E -127.192 E -129.736 E -132.330 E -134.977 E -137.677 E -140.430 E -143.239 E -146.103 E -2.074.062 E<br />
1.698 E -116.107 E -33.718 E -8.371 E -35.773 E -270.744 E -57.930 E -156.767 E 0 E 0 E -76.837 E -124.138 E -952.083 E<br />
9.002 E -59.098 E -59.217 E -60.350 E -61.776 E -62.851 E -62.941 E -63.095 E -64.604 E -66.088 E -66.953 E -67.038 E -1.209.324 E<br />
2.602 E -82.737 E -82.904 E -84.489 E -86.487 E -87.992 E -88.118 E -88.333 E -90.446 E -92.523 E -93.734 E -93.853 E -1.693.054 E<br />
6.500 E -18.150 E -18.150 E -18.150 E -18.150 E -18.150 E -19.965 E -19.965 E -19.965 E -19.965 E -19.965 E -21.962 E -370.037 E<br />
5.900 E -5.910 E -5.922 E -6.035 E -6.178 E -6.285 E -6.294 E -6.309 E -6.460 E -6.609 E -6.695 E -6.704 E -120.932 E<br />
.247 E -154.842 E -102.145 E -46.341 E -28.225 E -231.069 E -34.719 E -135.610 E 64.906 E 119.193 E 76.343 E 29.291 E -287.966 E<br />
0.247 E 154.842 E 102.145 E 46.341 E 28.225 E 231.069 E 34.719 E 135.610 E -64.906 E -119.193 E -76.343 E -29.291 E 287.966 E<br />
0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E<br />
3.948 E 16.568.790 E 16.670.935 E 16.717.277 E 16.745.502 E 16.976.571 E 17.011.290 E 17.146.900 E 17.081.993 E 16.962.800 E 16.886.457 E 16.857.166 E<br />
7.137 E 1.025.872 E 1.035.549 E 1.041.933 E 1.044.830 E 1.046.594 E 1.061.036 E 1.063.206 E 1.071.681 E 1.067.625 E 1.060.175 E 1.055.404 E 20.658.610 E<br />
0.247 E -154.842 E -102.145 E -46.341 E -28.225 E -231.069 E -34.719 E -135.610 E 64.906 E 119.193 E 76.343 E 29.291 E -287.966 E<br />
0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E<br />
5.809 E 17.220 E 14.256 E 12.778 E 12.814 E 13.373 E 8.917 E 9.618 E 4.869 E 5.221E 6.835 E 5.229 E 204.478 E<br />
5.900 E -5.910 E -5.922 E -6.035 E -6.178 E -6.285 E -6.294 E -6.309 E -6.460 E -6.609 E -6.695 E -6.704 E -120.932 E<br />
-750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -15.750 E<br />
.543 E 881.590 E 940.988 E 1.001.585 E 1.022.491 E 821.863 E 1.028.189 E 930.154 E 1.134.246 E 1.184.680 E 1.135.908 E 1.082.470 E 20.438.440 E<br />
6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 7,00% 7,00% 7,00% 7,50% 7,50% 136,00%<br />
0.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.120.141 E -1.120.141 E -1.120.141 E -1.200.152 E -1.200.152 E -20.575.931 E<br />
8.781 E 570.244 E 511.106 E 512.565 E 534.929 E 356.666 E 384.730 E 194.742 E 208.847 E 273.385 E 209.141 E 91.460 E<br />
9.762 E 14.243.300 E 13.973.195 E 13.687.854 E 13.386.418 E 13.067.978 E 12.731.575 E 12.376.197 E 12.000.773 E 11.604.172 E 11.185.199 E 10.742.593 E<br />
87,02% 85,48% 83,86% 82,15% 80,34% 78,43% 76,41% 74,28% 72,02% 69,64% 67,13% 64,47%<br />
52,01% 51,09% 50,12% 49,09% 48,01% 46,87% 45,66% 44,39% 43,04% 41,62% 40,12% 38,53%<br />
8.190 E 477.573 E 749.391 E 826.700 E 861.639 E 689.221 E 900.586 E 826.466 E 1.037.304 E 1.104.364 E 1.079.198 E 1.050.806 E 14.645.822 E<br />
4,05% 2,98% 4,68% 5,17% 5,38% 4,31% 5,63% 5,16% 6,48% 6,90% 6,74% 6,57% 91,52%<br />
625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 700 E 700 E 700 E 750 E 750 E 12.975 E<br />
-162 E -119 E -187 E -207 E -215 E -172 E -225 E -207 E -259 E -276 E -270 E -263 E -3.697 E<br />
463 E 506 E 438 E 418 E 410 E 453 E 400 E 493 E 441 E 424 E 480 E 487 E 9.278 E<br />
4,63% 5,06% 4,38% 4,18% 4,10% 4,53% 4,00% 4,93% 4,41% 4,24% 4,80% 4,87% 92,78%<br />
99
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
100<br />
Erläuterungen zur Einnahmenund<br />
Ausgabenvorschau<br />
(Prognose)<br />
Die Prognoserechnung stellt die<br />
voraussichtliche liquiditätsmäßige<br />
und steuerliche Entwicklung der<br />
Jahre 2010 bis 2030 dar. Es handelt<br />
sich um eine nach finanzmathematischen<br />
Grundsätzen durchgeführte<br />
Rentabilitätsrechnung.<br />
Kritiker von Prognoserechnungen<br />
sind der Ansicht, dass die Einnahmen-<br />
und Ausgabenentwicklung<br />
bei geschlossenen Immobilienfonds<br />
zu unsicher sei und man daher<br />
auf Prognosen verzichten sollte.<br />
Der Anbieter <strong>ist</strong> jedoch der Ansicht,<br />
dass Prognosen unverzichtbar sind.<br />
Auch in der Wirtschaft werden Investitionsentscheidungen<br />
auf Basis<br />
langfr<strong>ist</strong>iger Prognoserechnungen<br />
getroffen. In der Prognoserechnung<br />
werden zukünftige Entwicklungen<br />
aus der Sicht zum Zeitpunkt<br />
der Prospketaufstellung dargestellt.<br />
Die einzelnen Annahmen werden<br />
sorgfältig analysiert.<br />
Die Prognoserechnung <strong>ist</strong> zwe<strong>ist</strong>ufig<br />
aufgebaut. Zuerst werden die<br />
Einnahmen und Ausgaben der Objektgesellschaft<br />
dargestellt und im<br />
zweiten Schritt die der Fondsgesellschaft.<br />
Alle Positionen, bei denen Umsatzsteuer<br />
abzuführen <strong>ist</strong> bzw. eine<br />
Umsatzsteuererstattung erwartet<br />
wird, sind rein netto berücksichtigt.<br />
Hinsichtlich des genauen Le<strong>ist</strong>ungsumfangs<br />
einzelner Verträge,<br />
deren Vergütung in der Prognoserechnung<br />
dargestellt <strong>ist</strong>, wird auf<br />
den Abschnitt „Das rechtliche Konzept“<br />
ab Seite 124 dieses Prospektes<br />
verwiesen. In den nachfolgenden<br />
Erläuterungen <strong>ist</strong> die Le<strong>ist</strong>ung<br />
bzw. deren Umfang teilweise nur<br />
in zusammengefasster Version wiedergegeben.<br />
Liquiditätsbetrachtung<br />
Objektgesellschaft<br />
Objektgesellschaft – Einnahmen<br />
1. Mieteinnahmen<br />
Die Immobilien der Objektgesellschaft<br />
sind zu 100% vermietet. Die<br />
vertragsgemäßen Nettomieteinnahmen<br />
im 1. vollen Mietjahr betragen<br />
insgesamt E 2.215.299,24.<br />
Mietsteigerungen sind entsprechend<br />
der Vereinbarung über<br />
Mietanpassungen des Mietvertrages<br />
in der Prognoserechnung berücksichtigt.<br />
Für die Berechnung<br />
der Mietentwicklung wurde eine<br />
Steigerung des Verbraucherpreisindex<br />
von 2% p.a. zugrunde gelegt.<br />
Bei der Berechnung der Mieteinnahmen<br />
wurden die bei Prospektaufstellung<br />
vor<strong>liegend</strong>en vertraglichen<br />
Regelungen berücksichtigt.<br />
Im Rahmen der Prognose wird<br />
davon ausgegangen, dass alle Mieter<br />
ihren vertraglichen Vereinbarungen<br />
nachkommen und die ihnen<br />
mietvertraglich eingeräumten<br />
Optionen zur Verlängerung der<br />
Mietverhältnisse ausüben werden<br />
bzw. die Mietverträge nach Ablauf<br />
der festen Mietvertragslaufzeiten<br />
zu den gleichen Konditionen verlängert<br />
werden. Dennoch werden<br />
sicherheitshalber unter nachfolgender<br />
Position 11 Kosten für Revitalisierungsmaßnahmen<br />
und Nachvermietung<br />
eingestellt.<br />
Eine Übersicht zu den mietvertraglichen<br />
Vereinbarungen erhalten Sie<br />
in der auf Seite 88 f. dieses Prospektes<br />
abgedruckten Mieteinnahmenübersicht,<br />
weitere Einzelheiten<br />
zu den mietvertraglichen Vereinbarungen<br />
können Sie dem Abschnitt<br />
„Das rechtliche Konzept“ auf Seite<br />
124 ff. entnehmen.<br />
2. Zinseinnahmen<br />
Zinseinnahmen entstehen der Objektgesellschaft<br />
durch die Anlage<br />
der unterjährigen Liquiditätsüberschüsse<br />
bis zu den entsprechend<br />
den Ausschüttungen der Fondsgesellschaft<br />
vorgesehenen Entnahmen.<br />
Es wird für die Jahre 2010 und<br />
2011 ein Zinssatz von 1,0% p.a.,<br />
über den gesamten verbleibenden<br />
Prognosezeitraum von 2,50% p.a.<br />
angenommen.<br />
Ein Abzug der Abgeltungssteuer<br />
und des Solidaritätszuschlages<br />
wird in der Prognoserechnung aus<br />
Vereinfachungsgründen nicht berücksichtigt.<br />
Anmerkung:<br />
Von den Guthabenzinsen wird bei<br />
inländischen Kreditinstituten ein<br />
25%-iger Steuereinbehalt, erhöht<br />
um den 5,5%-igen Solidaritätszuschlag,<br />
vorgenommen und an<br />
das Finanzamt unmittelbar abgeführt.<br />
Dieser Steuereinbehalt reduziert<br />
daher die von der Fondsgesellschaft<br />
empfangenen Guthabenzinsen.<br />
Sie stellen für den Anleger<br />
eine Einkommensteuervorauszahlung<br />
dar, da der auf die jeweilige<br />
Beteiligung entfallende, einbehaltene<br />
Betrag auf die persönliche<br />
Steuerschuld angerechnet wird.<br />
Dieser Steuereinbehalt führt damit<br />
entweder zu einer Verringerung<br />
der Steuernachzahlung oder zu einer<br />
höheren Einkommensteuererstattung.
Süddeutschland 8<br />
3. Betriebskostenumlage<br />
Die Betriebskostenumlage enthält<br />
den prognostizierten Saldo aus Vorauszahlungen<br />
und Zahlungen aus Abrechnungen<br />
der Mieter auf die umlagefähigen<br />
Betriebskosten. Da es sich<br />
bei den Immobilien grundsätzlich<br />
um neu errichtete Gebäude handelt,<br />
sind die Betriebskosten grundsätzlich<br />
Schätzwerte; der Anbieter hat hierbei<br />
insbesondere auf Erfahrungswerte<br />
aus dem Bestandsportfolio anderer<br />
regioFonds und das von der GRR Real<br />
Estate Management GmbH verwaltete<br />
Immobilienportfolio zurückgegriffen.<br />
Die tatsächlichen Werte sind<br />
noch nicht bekannt.<br />
Im Rahmen der Position Betriebskostenumlage<br />
können sich daher<br />
Änderungen zu Lasten aber auch zu<br />
Gunsten der Liquidität der Fondsgesellschaft<br />
ergeben.<br />
4. Objektgesellschaft – Ausgaben<br />
Zinsen<br />
Die Positionen Zinsen enthält die<br />
prognostizierten bzw. vertraglich<br />
vereinbarten Zinszahlungen für die<br />
Zwischen- und Endfinanzierung<br />
der Anlageobjekte. Die Zinsen sind<br />
getrennt dargestellt nach Zinszahlungen<br />
in EURO und in Schweizer<br />
Franken (umgerechnet in EURO).<br />
Hinsichtlich der Zinszahlungen in<br />
Schweizer Franken, können sich Änderungen<br />
der tatsächlichen Zinsbelastung<br />
im EURO-Betrag ergeben.<br />
Einzelheiten zu der Finanzierung<br />
können dem Abschnitt „Die<br />
Finanzierung im Überblick“ auf Seite<br />
95 f. entnommen werden.<br />
5. Tilgung<br />
Die Position Tilgung enthält die<br />
prognostizierten bzw. vertraglich<br />
vereinbarten Tilgungsle<strong>ist</strong>ungen<br />
für die langfr<strong>ist</strong>ige Finanzierung.<br />
Einzelheiten hierzu können dem<br />
Abschnitt „Die Finanzierung im<br />
Überblick“ auf Seite 95 f. entnommen<br />
werden.<br />
6. Kurssicherheit Rückführung<br />
CHF-EURO-Swap<br />
Für die Zinssicherungsgeschäfte<br />
mit dem Cross-Currency-Zinssicherungsswaps<br />
(Fremdfinanzierungsanteil<br />
CHF) <strong>ist</strong> im Jahr 2020 eine<br />
Rückführung um 30% mit analoger<br />
Erhöhung der EURO-Finanzierung<br />
vorgesehen; für die restlichen 70%<br />
<strong>ist</strong> eine Verlängerung der Fremdwährungsfinanzierung<br />
geplant.<br />
Für den Rückführungsbetrag <strong>ist</strong> für<br />
den Fall eines steigenden Schweizer<br />
Frankens im Jahr 2020 eine<br />
Kurssicherheit in Höhe von 5% des<br />
zugrunde<strong>liegend</strong>en Euro-Betrages<br />
berücksichtigt.<br />
7. Zinsen Gesellschafterdarlehen<br />
In dieser Position sind die Zinsen<br />
für das Gesellschafterdarlehen von<br />
der Fondsgesellschaft an die Objektgesellschaft<br />
dargestellt (siehe<br />
hierzu auch Position 9 des Investitionsplanes<br />
und nachfolgende Position<br />
19). Der Zinssatz liegt entsprechend<br />
der vertraglichen Vereinbarung<br />
bei 6,25% p.a.<br />
8. Mietausfallwagnis<br />
Die Mietverträge der Objektgesellschaft<br />
sind alle langfr<strong>ist</strong>ig abgeschlossen.<br />
Für die Festlaufzeiten<br />
sind Mietzahlungsverpflichtungen<br />
der Mieter verbindlich. Die Mieter<br />
können gegebenenfalls Untermietverhältnisse<br />
über ihre Mietflächen<br />
mit Zustimmung des Vermieters<br />
vereinbaren. Teilweise sind komplette<br />
Übertragungen auf „konzernzugehörige“<br />
Gesellschaften<br />
möglich. Während der Laufzeit der<br />
abgeschlossenen Mietverträge <strong>ist</strong><br />
daher, ein vertragsgemäßes Verhalten<br />
der Mieter unterstellt, nicht mit<br />
Mietausfällen zu rechnen.<br />
Aus Vorsichtsgründen wurde in der<br />
Prognoserechnung gleichwohl ein<br />
Mietausfallwagnis über den gesamten<br />
Prognosezeitraum berücksichtigt.<br />
Dieses beträgt bei den größeren<br />
filialisierenden Mietern 1% und<br />
bei den restlichen, kleineren Mietern<br />
3% der prognostizierten Nettomiete<br />
zzgl. der Betriebskostenumlage.<br />
9. Betriebskosten<br />
In dieser Position sind die prognostizierten,<br />
nicht direkt vom Mieter<br />
zu zahlenden Betriebskosten<br />
zusammengefasst. Dieser Position<br />
stehen voraussichtlich zu einem<br />
Teil Einnahmen aus Position 3<br />
– Betriebskostenumlage – gegenüber.<br />
Da es sich bei den Immobilien<br />
grundsätzlich um neu errichtete<br />
Gebäude handelt, sind die Betriebskosten<br />
teilweise Schätzwerte.<br />
Die tatsächlichen Werte sind noch<br />
nicht bekannt.<br />
Im Rahmen der Position Betriebskosten<br />
können sich daher Änderungen<br />
zu Lasten aber auch zu Gunsten<br />
der Liquidität der Fondsgesellschaft<br />
ergeben.<br />
10. Instandhaltung<br />
Zur Sicherstellung der laufenden<br />
Instandhaltung der Immobilien<br />
werden Instandhaltungsrücklagen<br />
gebildet. Je nach tatsächlichem Anfall<br />
von Instandhaltungsmaßnahmen<br />
können auch höhere Kosten<br />
anfallen, die eine negative Auswir<br />
101
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
102<br />
kung auf die Liquidität der Objektgesellschaft<br />
hätten. Für die Prognoserechnung<br />
wurde auf Erfahrungswerte<br />
zur Kalkulation der Instandhaltungsrücklagen<br />
zurückgegriffen,<br />
da es sich bei den Immobilien<br />
grundsätzlich um Neubauten handelt<br />
und dementsprechend noch<br />
keine tatsächlichen Werte vorhanden<br />
sind.<br />
Für die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage<br />
sind jeweils in<br />
den ersten 5 Jahren nach Fertigstellung<br />
2,0% der anfänglichen<br />
Nettomieteinnahmen, in den Jahren<br />
6 bis 10 3,5% und ab dem Jahr<br />
11 4,5% kalkuliert. Diese Ansätze<br />
werden mit der der Kalkulation zugrunde<br />
gelegten Inflationsrate von<br />
2,0% p.a. inflationiert.<br />
11. Revitalisierung,<br />
Neuvermietung<br />
Für den Fall, dass Revitalisierungsmaßnahmen<br />
notwendig werden<br />
bzw. nach Auslauf der Mietverträge<br />
eine Neuvermietung erforderlich<br />
sein sollte, beinhaltet die Position<br />
11 neben Mietausfallwagnis (Position<br />
8) und Instandhaltung (Position<br />
10) ein weiteres Sicherheitspolster.<br />
Jeweils nach Ablauf der Mietvertragsfestlaufzeit<br />
bzw. nach erneutem<br />
Ablauf dieser Zeitspanne<br />
sind für die einzelnen Mietflächen<br />
20 E/m 2 (mit 2,0% p.a. inflationiert)<br />
und 2 Nettomonatsmieten<br />
in der dann aktuellen Höhe eingestellt.<br />
Die tatsächliche Höhe solcher Kosten<br />
kann jedoch kaum prognostiziert<br />
werden. Sollten diese Kosten<br />
höher oder niedriger ausfallen, so<br />
hätte dies eine negative oder positive<br />
Auswirkung auf die Liquidität<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
12. Objektverwaltung<br />
Für die Verwaltung der Immobilie<br />
der Objektgesellschaft sind 2,5%<br />
von den jährlichen Nettomieteinnahmen<br />
(Position 1) in Ansatz gebracht.<br />
Dieser Ansatz entspricht<br />
der aktuellen vertraglichen Regelungen<br />
mit der GRR Real Estate<br />
Management GmbH und <strong>ist</strong> voraussichtlich<br />
langfr<strong>ist</strong>ig ausreichend<br />
bemessen.<br />
13. Fondsverwaltung<br />
Für die Verwaltung der Fondsgesellschaft<br />
sind als Vergütung für<br />
den Komplementär bzw. den beauftragten<br />
Geschäftsbesorger pauschal<br />
3,5% p.a. von den jährlichen<br />
Nettomieteinnahmen (Position 1)<br />
in Ansatz gebracht.<br />
Zu den Kosten der Fondsverwaltung<br />
zählen alle Kosten der Buchhaltung<br />
und des Rechnungswesens, der Vorbereitung<br />
der Jahresabschlüsse und<br />
der Berichte über den Geschäftsverlauf<br />
sowie der Organisation und<br />
Durchführung der Gesellschafterversammlungen<br />
und der Abwicklung<br />
der Ausschüttungen sowie der<br />
Betreuung der Gesellschafter.<br />
14. Steuerberatung<br />
Die Kosten der laufenden steuerlichen<br />
Beratung der Fondsgesellschaft<br />
werden mit anfänglich<br />
E 15.000 p.a. veranschlagt. Darin<br />
enthalten sind die Erstellung<br />
von Steuererklärungen (einheitliche<br />
und gesonderte Gewinnfeststellung)<br />
sowie die Fertigstellung<br />
der Jahresabschlüsse und laufende<br />
steuerliche Beratung. Es wird von<br />
einer Steigerung um 10% alle 5<br />
Jahre ausgegangen.<br />
15. Handelsreg<strong>ist</strong>ertreuhänder<br />
Diejenigen Anleger, die nicht selbst<br />
als Kommandit<strong>ist</strong>en in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragen werden<br />
wollen, sondern sich als Treugeber-Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
an der Gesellschaft<br />
beteiligen wollen, schließen<br />
einen Treuhandvertrag mit dem<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en ab. Die<br />
Vergütung für den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
trägt die Fondsgesellschaft.<br />
Diese beträgt 0,25% der<br />
jährlichen Nettomieteinnahmen.<br />
Soweit die Kosten der Positionen<br />
(13) bis (15) auf Ebene der Fondsgesellschaft<br />
anfallen, werden diese<br />
in gleicher Höhe an die Objektgesellschaft<br />
weiterberechnet.<br />
16. Einnahmeüberschuss<br />
Objektgesellschaft<br />
Diese Position stellt den finanziellen<br />
jährlichen Überschuss der oben<br />
aufgeführten Einnahmen gegenüber<br />
den Ausgaben dar.<br />
17. Veränderung<br />
Gesellschafterdarlehen<br />
Soweit das Gesellschafterdarlehen<br />
der Fonds- an die Objektgesellschaft<br />
noch nicht zurückgeführt <strong>ist</strong>, wird<br />
der gesamte positive Einnahmeüberschuss<br />
der Objektgesellschaft<br />
(Position 16) zu dessen Tilgung genutzt.<br />
Soweit der Einnahmeüberschuss<br />
der Objektgesellschaft negativ<br />
<strong>ist</strong>, wird das Gesellschafterdarlehen<br />
um diesen Betrag erhöht.<br />
18. Ausschüttung<br />
nach Beteiligungsquote<br />
Ausschüttungen der Objektgesellschaft<br />
an ihre Gesellschafter erfolgen<br />
grundsätzlich entsprechend
Süddeutschland 8<br />
der Beteiligungsquote von Fondsgesellschaft<br />
(93,97% ) und Altgesellschaftern<br />
(6,03%). Da das Gesellschafterdarlehen<br />
der Fonds- an<br />
die Objektgesellschaft während<br />
des Betrachtungszeitraumes der<br />
Prognoserechnung noch nicht zurückgeführt<br />
wird, finden sich in der<br />
Prognoserechnung noch keine Ausschüttungen<br />
wieder.<br />
19. Stand Gesellschafterdarlehen<br />
Diese Position zeigt den Stand des<br />
von der Fondsgesellschaft bei der<br />
Objektgesellschaft gegebenen Gesellschafterdarlehens<br />
zum jeweiligen<br />
Jahresende.<br />
Liquiditätsbetrachtung<br />
Fondsgesellschaft<br />
20. Zinsen Gesellschafterdarlehen<br />
Diese Position entspricht der Position<br />
7 aus den Ausgaben der Objektgesellschaft.<br />
Auf Ebene der Fondsgesellschaft<br />
sind dies Einnahmen.<br />
21. Veränderung<br />
Gesellschafterdarlehen<br />
Diese Position entspricht der obigen<br />
Position 17.<br />
22. Ausschüttung<br />
nach Beteiligungsquote<br />
Diese Position entspricht grundsätzlich<br />
93,97% der obigen Position<br />
18.<br />
23. Zinseinnahmen Liquiditätsrücklage<br />
Zinseinnahmen entstehen der<br />
Fondsgesellschaft durch die Anlage<br />
der Liquiditätsrücklage. Es wird für<br />
die Jahre 2010 und 2011 ein Zinssatz<br />
von 1,0% p.a., über den gesamten<br />
verbleibenden Prognosezeitraum<br />
von 2,50% p.a. angenommen.<br />
Ein Abzug der Abgeltungssteuer<br />
und des Solidaritätszuschlages wird<br />
in der Prognoserechnung aus Vereinfachungsgründen<br />
nicht berücksichtigt.<br />
Anmerkung:<br />
Von den Guthabenzinsen wird bei<br />
inländischen Kreditinstituten ein<br />
25%-iger Steuereinbehalt, erhöht<br />
um den 5,5%-igen Solidaritätszuschlag,<br />
vorgenommen und an das<br />
Finanzamt unmittelbar abgeführt.<br />
Dieser Steuereinbehalt reduziert daher<br />
die von der Fondsgesellschaft<br />
empfangenen Guthabenzinsen. Sie<br />
stellen für den Anleger eine Einkommensteuervorauszahlung<br />
dar,<br />
da der auf die jeweilige Beteiligung<br />
entfallende, einbehaltene Betrag<br />
auf die persönliche Steuerschuld angerechnet<br />
wird.<br />
Dieser Steuereinbehalt führt damit<br />
entweder zu einer Verringerung der<br />
Steuernachzahlung oder zu einer<br />
höheren Einkommensteuererstattung.<br />
24. Sonstige Kosten<br />
Für sämtliche weiteren, nicht in den<br />
einzelnen Positionen enthaltenen<br />
bzw. unvorhergesehenen Kosten<br />
wurde ein Jahresbetrag in Höhe von<br />
0,25% der jährlichen Nettomieteinnahmen<br />
(Position 1) eingestellt.<br />
25. Haftungsvergütung<br />
Komplementär<br />
Für die Übernahme der Haftung erhält<br />
die Komplementärin der Fondsgesellschaft<br />
und der Objektgesellschaften<br />
ab dem Jahr 2010 eine<br />
jährliche Vergütung in Höhe von<br />
3% ihres Stammkapitals; dies entspricht<br />
E 750 p.a.<br />
26. Einnahmeüberschuss<br />
Fondsgesellschaft<br />
Diese Position stellt den Saldo der<br />
Positionen 20 bis 25 dar.<br />
27. Ausschüttung<br />
Fondsgesellschaft<br />
Die Prognoserechnung sieht laufende<br />
Ausschüttungen vor. Die prognostizierte<br />
Ausschüttung beträgt<br />
anfänglich 6,25% p.a. des Eigenkapitals<br />
der Fondsgesellschaft (ohne<br />
Agio). In den Jahren 2010 und<br />
2011 erfolgt die prognostizierte<br />
Ausschüttung zeitanteilig und quotal<br />
entsprechend den Zeitpunkten<br />
der Kapitaleinzahlungen durch die<br />
Anleger. Der Planung liegt diesbezüglich<br />
eine Einzahlung des kompletten<br />
Kapitals bis Ende Juni 2011<br />
zugrunde.<br />
Die Ausschüttungen erfolgen halbjährlich,<br />
jeweils zu Ende März für<br />
das 2. Halbjahr des Vorjahres und<br />
zu Ende September für das aktuelle<br />
1. Halbjahr. Die prognostizierte Ausschüttung<br />
steigt entsprechend den<br />
dargestellten Werten an.<br />
Von der dargestellten Bruttoausschüttung<br />
wird der auf den jeweiligen<br />
Gesellschaftsanteil entfallende<br />
Steuereinbehalt auf die Zinserträge<br />
der Gesellschaft abgezogen. Der<br />
verbleibende Betrag wird an die Anteilsinhaber<br />
ausgeschüttet. Der abgezogene<br />
anteilige Steuereinbehalt<br />
führt beim Anleger entweder zu einer<br />
Verringerung der Steuernachzahlung<br />
oder zu einer höheren Einkommensteuererstattung<br />
(vgl. auch<br />
oben unter Zinseinnahmen).<br />
103
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Anmerkung:<br />
Ausschüttungen sind steuerlich<br />
als Entnahmen zu behandeln und<br />
nicht zu versteuern. Sie sind daher<br />
auch nicht in der Einkommensteuererklärung<br />
eines Anlegers aufzunehmen.<br />
Einkommensteuerpflichtig<br />
sind ausschließlich die zu versteuernden<br />
Einkünfte gemäß Mitteilung<br />
durch die Gesellschaft.<br />
28. Liquiditätsreserve<br />
Fondsgesellschaft<br />
Steuerliche Betrachtung<br />
Abschreibung<br />
Steuerliche Betrachtung / Abschreibung<br />
Die Abschreibung auf die Immo<br />
Bemessungsgrundlage<br />
bilien inklusive der aktivierungspflichtigen<br />
Fondskosten <strong>ist</strong> entsprechend<br />
der nachfolgenden Tabelle<br />
in der steuerlichen Betrachtung<br />
berücksichtigt:<br />
Prognostizierter<br />
AfA-Satz p.a.<br />
AfA p.a.<br />
Grund und Boden 6.727.571,00 E 0% 0,00 E<br />
Gebäude 23.721.106,00 E 2% 474.422,00 E<br />
Außenanlagen 2.781.914,00 E 10% 278.191,00 E<br />
104<br />
In dieser Zeile <strong>ist</strong> der jeweilige prognostizierte<br />
Liquiditätsstand zum<br />
31.12. eines jeden Jahres dargestellt.<br />
Bei der Konzeption wurde eine<br />
anfängliche Liquiditätsreserve<br />
von E 228.950,00 in den Investitionsplan<br />
eingestellt. Die Liquidität<br />
erhöht bzw. vermindert sich jährlich<br />
um die nicht zur Ausschüttung<br />
vorgesehenen Überschüsse bzw.<br />
Unterdeckungen.<br />
29. Restschuld<br />
In der ersten Zeile <strong>ist</strong> die prognostizierte<br />
Restschuld der Objektgesellschaft<br />
zum jeweiligen Jahresende<br />
dargestellt.<br />
Die zweite Zeile zeigt die prozentuale<br />
Restschuld in Bezug auf die<br />
anfängliche Nettoauszahlung des<br />
Darlehens, die dritte in Bezug auf<br />
die Investitionskosten der Immobilien<br />
auf Ebene der Objektgesellschaft<br />
(Positionen 1 und 2 im Investitions-<br />
und Finanzierungsplan).<br />
30. Steuerliches Ergebnis<br />
Die steuerliche Betrachtung zeigt<br />
die zu erwartenden steuerlichen<br />
Ergebnisse während des Prognosezeitraumes,<br />
in der ersten Zeile<br />
in absoluten Beträgen und in der<br />
zweiten Zeile als Prozentsatz bezogen<br />
auf das Eigenkapital der Fondsgesellschaft<br />
(ohne Agio).<br />
Positive steuerliche Ergebnisse erhöhen<br />
das zu versteuernde Einkommen<br />
des Gesellschafters und<br />
sind mit dem auf diesen Betrag anfallenden<br />
persönlichen Steuersatz<br />
zu versteuern. Änderungen können<br />
sich auch ergeben, wenn kalkulierte<br />
Ausgaben, z.B. Instandhaltungen<br />
oder Fondskosten, nicht anfallen<br />
und diese Beträge der Fondsgesellschaft<br />
zusätzlich zur Verfügung<br />
stehen.<br />
Es kann nicht ausgeschlossen werden,<br />
dass es zu periodischen Verschiebungen<br />
der steuerpflichtigen<br />
Ergebnisse kommt.<br />
31. Beispielrechnung<br />
Die Positionen der Beispielrechnung<br />
stellen exemplarisch die sich<br />
aus Sicht des Anlegers ergebenden<br />
jährlichen Zahlungsströme für eine<br />
Beteiligung in Höhe von E 10.000<br />
dar. Für den Anleger wurde ein Beitritt<br />
zum 01.01.2011 unterstellt.<br />
Zu den angegebenen Werten gelten<br />
alle obigen Annahmen und Erläuterungen<br />
zur Prognoserechnung,<br />
insbesondere hinsichtlich<br />
des nicht in Abzug gebrachten<br />
Steuereinbehaltes auf Zinserträge.<br />
Bei der Berechnung der Steuerzahlungen<br />
für Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung wurde ein<br />
Grenzsteuersatz von 40% inkl. Solidaritätszuschlag<br />
und Kirchensteuer<br />
unterstellt.<br />
Dargestellt <strong>ist</strong> der Zahlungsstrom<br />
bezogen auf das jeweilige Wirtschaftsjahr.<br />
Die Auszahlungen<br />
an den Anleger werden jedoch<br />
1/2-jährlich nachschüssig gezahlt,<br />
so dass die Auszahlungen diesen<br />
zum Teil erst zeitversetzt erreichen.
Süddeutschland 8<br />
105
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Die Kapitalrückflussrechnung (Prognose)<br />
Jahr 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018<br />
Voraussichtlicher Kapitalrückfluss während des Prognosezeitraums für eine Beteiligung von 10.000 E<br />
Einzahlung<br />
Kommanditkapital inkl. Agio 1 -10.500 E<br />
Gewinnauszahlung 2 0 E 490 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 6<br />
Steuerzahlungen (-) /<br />
Steuererstattungen (+) 3 0 E -90 E -145 E -147 E -149 E -143 E -143 E -152 E -166 E -1<br />
Kommanditkapitalrückzahlung<br />
4 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E<br />
Summe der Rückflüsse 1) 5 0 E 400 E 480 E 478 E 476 E 482 E 482 E 473 E 459 E 4<br />
Gebundenes Kapital<br />
zum 31.12. 6 0 E 10.100 E 9.620 E 9.142 E 8.666 E 8.184 E 7.702 E 7.229 E 6.770 E 6.3<br />
Haftungsvolumen 7 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E<br />
Anteiliges Fremdkapital 8 0 E 10.336 E 10.199 E 10.057 E 9.909 E 9.754 E 9.592 E 9.422 E 9.246 E 9.0<br />
1)<br />
Dargestellt <strong>ist</strong> der Gesamtkapitalfluss bezogen auf das jeweilige Wirtschaftsjahr.<br />
Die Auszahlungen an den Anleger werden jedoch 1/2-jährlich nachschüssig gezahlt, so dass die Auszahlungen<br />
(nach Steuern) sowie der Liquidationserlös (nach Steuern) diesen zum Teil erst zeitversetzt erreichen.<br />
106<br />
Anmerkungen zur<br />
Kapitalflussrechnung<br />
(Prognose)<br />
1. Einzahlung Kommanditkapital<br />
inkl. Agio<br />
Die Übersicht zur Prognose des Kapitalrückflusses<br />
stellt exemplarisch<br />
die sich aus Sicht des Anlegers ergebenden<br />
Zahlungsströme für eine<br />
Beteiligung in Höhe von E 10.000<br />
zuzüglich Agio dar. Für den Anleger<br />
wurde ein Beitritt zum 01.01.2011<br />
unterstellt. Zu den angegebenen<br />
Werten gelten alle Annahmen und<br />
Erläuterungen zur Prognoserechnung<br />
sowie zur Ermittlung des Nettoliquidationserlöses.<br />
2. Gewinnauszahlung<br />
Die ausgewiesenen Gewinnausschüttungen<br />
ergeben sich aus den<br />
prognostizierten handelsrechtlichen<br />
Gewinnen der Fondsgesellschaft.<br />
3. Steuerzahlungen (-) /<br />
Steuererstattungen (+)<br />
Bei der Berechnung der Steuerzahlungen<br />
für Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung wurde ein<br />
Grenzsteuersatz von 40% inkl. Solidaritätszuschlag<br />
und Kirchensteuer<br />
unterstellt. Auf die Zinserträge<br />
der Liquiditätsreserve wird von den<br />
Kreditinstituten regelmäßig eine<br />
Kapitalertragsteuer von 25% zzgl.<br />
Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls<br />
Kirchensteuer einbehalten,<br />
die auf die Steuerschuld des Investors<br />
angerechnet wird und von der<br />
Ausschüttung in Abzug gebracht<br />
wird. Da daraus für den Investor keine<br />
Mehrbelastung entsteht, wird<br />
aus Vereinfachungsgründen auf die<br />
Darstellung des Abzugs dieses Steuereinbehaltes<br />
von der Ausschüttung<br />
verzichtet.<br />
4. Kommanditkapitalrückzahlung<br />
Soweit die geplanten Ausschüttungen<br />
das handelsrechtliche Ergebnis<br />
übersteigen, werden die Ausschüttungen<br />
in Form von Kommanditkapitalrückzahlungen<br />
getätigt.<br />
5. Summe der Rückflüsse<br />
Diese Position stellt mit der Summe<br />
der Positionen 2 bis 4 die Summe<br />
der Rückflüsse dar.<br />
6. Gebundes Kapital zum 31.12.<br />
Der Stand des gebundenen Kapitals<br />
des jeweiligen Zeichners ermittelt<br />
sich aus dem gele<strong>ist</strong>eten Kommanditkapital<br />
einschließlich Agio<br />
abzüglich der kumulierten Rückflüsse.
Süddeutschland 8<br />
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Summe<br />
-10.500 E<br />
25 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 666 E 668 E 666 E 662 E 4.016 E 15.918 E<br />
62 E -119 E -187 E -207 E -215 E -172 E -225 E -207 E -259 E -276 E -270 E -263 E -3.697 E<br />
0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 34 E 32 E 34 E 88 E 10.312 E 10.500 E<br />
63 E 506 E 438 E 418 E 410 E 453 E 400 E 493 E 441 E 424 E 480 E 14.066 E 22.720 E<br />
07 E 5.802 E 5.364 E 4.946 E 4.536 E 4.083 E 3.684 E 3.190 E 2.749 E 2.325 E 1.845 E -12.220 E<br />
0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 1.000 E<br />
61 E 8.901 E 8.732 E 8.554 E 8.365 E 8.166 E 7.956 E 7.734 E 7.500 E 7.252 E 6.990 E 6.713 E<br />
7. Haftungsvolumen<br />
Wegen der Rechtsform der Kommanditgesellschaft<br />
und der Beteiligung<br />
der Anleger als Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
<strong>ist</strong> die persönliche Haftung auf<br />
die im Handelsreg<strong>ist</strong>er eingetragene<br />
Haftsumme des Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
beschränkt. Soweit die Haftsumme<br />
durch den Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
gele<strong>ist</strong>et wurde, <strong>ist</strong> dieser von<br />
einer weiteren persönlichen Haftung<br />
befreit. Gemäß § 172 Absatz<br />
4 HGB lebt die persönliche Haftung<br />
des Kommandit<strong>ist</strong>en jedoch<br />
wieder auf, soweit seine Haftsumme<br />
durch Entnahmen, denen kein<br />
entsprechender handelsbilanzieller<br />
Gewinn gegenübersteht, unter den<br />
im Handelsreg<strong>ist</strong>er eingetragenen<br />
Betrag herabsinkt. Die im Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragene Haftsumme<br />
entspricht zehn Prozent der Beteiligungssumme.<br />
Ein Wiederaufleben<br />
der persönlichen Haftung der Anleger<br />
erfolgt nur dann, wenn das Kapitalkonto<br />
weniger als die Haftsumme<br />
beträgt. Während der gesamten<br />
Bewirtschaftungsphase wird es<br />
voraussichtlich zu keinem Wiederaufleben<br />
der persönlichen Haftung<br />
kommen. Erst mit einer Auflösung<br />
der Fondsgesellschaft wird es voraussichtlich<br />
zu einer vollständigen<br />
Eigenkapitalrückzahlung kommen<br />
und das Kapitalkonto unter den Betrag<br />
der Haftsumme herabgemindert.<br />
8. Anteiliges Fremdkapital<br />
Auf der Ebene der Fondsgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> keine Fremdfinanzierung<br />
geplant. Auf der Ebene der Objektgesellschaft<br />
wird die Investition<br />
planmäßig langfr<strong>ist</strong>ig mit etwa<br />
E 16,66 Mio. fremdfinanziert. Aus<br />
den Angaben lässt sich die prognosegemäße<br />
anteilige Entschuldung<br />
der Vermögensanlage ableiten.<br />
107
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Die Sensitivitätsanalysen (Abweichungen von der Prognose)<br />
Anmerkungen zu den<br />
Sensitivitätsanalysen<br />
(Abweichungen<br />
von der Prognose)<br />
Die prognostizierten Ausschüttungen<br />
der Fondsgesellschaft an die<br />
Anleger beruhen auf Annahmen,<br />
die alle seitens des Anbieters sorgfältig<br />
getroffen und überprüft worden<br />
sind.<br />
Die Sensitivitätsanalysen sollen zeigen,<br />
welche Auswirkungen für den<br />
Anleger erwachsen, falls einzelne<br />
dieser getroffenen Annahmen nicht<br />
wie prognostiziert eintreten.<br />
Hierzu werden die folgenden drei<br />
Annahmen variiert:<br />
(a) Inflationsrate<br />
(b) Anschlussfinanzierung<br />
(c) Mietentwicklung<br />
(d) Kosten Revitalisierung /<br />
Nachvermietung<br />
Bei den Annahmen (a) bis (c) wird<br />
jeweils dargestellt, wie sich die<br />
Ausschüttung entwickeln könnte,<br />
wenn die jeweilige Annahme – ohne<br />
Veränderung aller anderen Annahmen<br />
– sich einerseits positiv<br />
und andererseits negativ bezüglich<br />
der Liquidität der Fondsgesellschaft<br />
darstellt. Annahme (d) stellt<br />
dagegen nur eine mögliche Alternative<br />
dar. Die Liquiditätsreserve<br />
bei Annahme dieser Szenarien fällt<br />
teilweise geringer oder höher aus<br />
als in der Prognoserechnung dargestellt.<br />
Zu (a) – Inflation<br />
Die für die Mietsteigerungen maßgebliche<br />
Inflationsrate <strong>ist</strong> in der<br />
Prognoserechnung mit 2,0% p.a.<br />
angesetzt. Die Sensitivitätsanalyse<br />
in der unten abgebildeten Grafik<br />
(a) stellt daneben die mögliche<br />
Entwicklung der Ausschüttung bei<br />
einer Inflationsrate von 2,5% p.a.<br />
(höherer Ausschüttungsverlauf)<br />
und 1,5% p.a. (niedrigerer Ausschüttungsverlauf)<br />
dar.<br />
(a) Inflationsrate<br />
9,50%<br />
9,00%<br />
8,50%<br />
2,5 %<br />
2,0%<br />
1,5 %<br />
Ausschüttung<br />
8,00%<br />
7,50%<br />
7,00%<br />
6,50%<br />
6,00%<br />
5,50%<br />
5,00%<br />
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030<br />
(b)<br />
Zu (b) – Anschlussfinanzierung<br />
Die Ausschüttungen nach Ende der<br />
10-jährigen Zinsbindungsfr<strong>ist</strong> sind<br />
stark abhängig von dem dann ge<br />
Anschlussfinanzierung<br />
Kapitaldienst<br />
um 1% niedriger<br />
wie prognostiziert<br />
Kapitaldienst<br />
um 1% höher<br />
Ausschüttung<br />
9,50%<br />
9,00%<br />
8,50%<br />
8,00%<br />
7,50%<br />
7,00%<br />
6,50%<br />
6,00%<br />
5,50%<br />
108<br />
5,00%<br />
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Süddeutschland 8<br />
gebenen Zinsniveau und den Anforderungen<br />
der Kreditinstitute an die<br />
Tilgungshöhe. Die Sensitivitätsanalyse<br />
in der unten abgebildeten Grafik<br />
(b) stellt die mögliche Ausschüttungsentwicklung<br />
bei einem um einen<br />
Prozentpunkt niedrigeren (höherer<br />
Ausschüttungsverlauf) und<br />
bei einem um einen Prozentpunkt<br />
höheren (niedrigerer Ausschüttungsverlauf)<br />
Kapitaldienst dar.<br />
Zu (c) – Mietentwicklung<br />
Bezüglich der Mieteinnahmen wird<br />
in der Prognoserechnung davon<br />
ausgegangen, dass sämtliche Mieter<br />
Ihre mietvertraglich eingeräumten<br />
Verlängerungsoptionen ausüben.<br />
Bei der Sensitivitätsanalyse in<br />
der unten abgebildeten Grafik (c)<br />
variiert die Miete nach Ablauf der<br />
jeweiligen Festlaufzeiten der Mietverträge.<br />
Einerseits wird die mögliche<br />
Entwicklung der Ausschüttung<br />
bei einer um 10% höheren Miete<br />
(höherer Ausschüttungsverlauf),<br />
andererseits die bei einer um 10%<br />
niedrigeren Miete (niedrigerer Ausschüttungsverlauf)<br />
dargestellt. Bezugsbasis<br />
<strong>ist</strong> die jeweils bis zum Ende<br />
der festen Mietvertragslaufzeit<br />
erreichte Miethöhe. Bezüglich der<br />
Zeitpunkte von Erhöhungen aufgrund<br />
der Wertsicherungsklauseln<br />
wird davon ausgegangen, dass sie<br />
denen der Prognoserechnung, welche<br />
auf einer Inflation von 2,0%<br />
p.a. basieren, entsprechen.<br />
Zu (d) – Kosten Revitalisierung /<br />
Nachvermietung<br />
Bezüglich der entsprechend der<br />
Prognoserechnung kalkulierten<br />
Kosten für Revitalisierung und<br />
Nachvermietung wird in der unten<br />
abgebildeten Grafik (d) eine mögliche<br />
Entwicklung der Ausschüttung<br />
für den Fall dargestellt, dass keinerlei<br />
Aufwendungen für Revitalisierung<br />
und Nachvermietung anfallen<br />
(höherer Ausschüttungsverlauf).<br />
Insbesondere die in der Prognoserechnung<br />
kalkulierten Aufwendungen<br />
für Mietausfallwagnis und Instandhaltung<br />
werden dabei nicht<br />
variiert.<br />
(c) Mietentwicklung<br />
9,50%<br />
9,00%<br />
Nach Mietvertragsrestlaufzeit<br />
10% höher<br />
Prognostizierter<br />
Verlauf der<br />
Mieteinnahmen<br />
Nach Mietvertragsrestlaufzeit<br />
10% niedriger<br />
Ausschüttung<br />
8,50%<br />
8,00%<br />
7,50%<br />
7,00%<br />
6,50%<br />
6,00%<br />
5,50%<br />
5,00%<br />
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030<br />
(d)<br />
Kosten<br />
Revitalisierung/<br />
Nachvermietung<br />
9,50%<br />
9,00%<br />
8,50%<br />
keine Kosten<br />
prognostizierte<br />
Kosten<br />
Ausschüttung<br />
8,00%<br />
7,50%<br />
7,00%<br />
6,50%<br />
6,00%<br />
5,50%<br />
5,00%<br />
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030<br />
109
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Erläuterung der wesentlichen Annahmen<br />
und Wirkungszusammenhänge<br />
der Angaben nach § 15<br />
Abs. 1 Nr. 3 und 4 VermVerkProspV<br />
Da die Fondsgesellschaft erst am<br />
12.04.2010 und somit zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung vor<br />
weniger als 18 Monaten gegründet<br />
worden <strong>ist</strong> und noch keinen Jahresabschluss<br />
im Sinne des § 10 Abs. 1<br />
Nr. 1 VermVerkProspV erstellt hat,<br />
muss der Verkaufsprospekt gemäß<br />
§ 15 Abs. 1 VermVerkProspV abweichend<br />
von den Anforderungen<br />
nach den §§ 10, 11 und 13 Verm<br />
VerkProspV nur den verringerten<br />
Anforderungen gemäß § 15 Verm<br />
VerkProspV entsprechen.<br />
Hinweis zur Bilanzierung der<br />
Fondsgesellschaft:<br />
Die Komplementärin wird innerhalb<br />
der gesetzlichen Fr<strong>ist</strong>en die Jahresabschlüsse<br />
der Fondsgesellschaft<br />
für die jeweils vorangegangenen<br />
Geschäftsjahre unter Beachtung<br />
der Grundsätze ordnungsgemäßer<br />
Buchführung und Bilanzierung sowie<br />
der gesetzlichen Vorschriften<br />
erstellen und die für die Zwecke der<br />
Besteuerung maßgebliche Gewinnermittlung<br />
durchführen.<br />
Die Jahresabschlüsse werden von<br />
der Gesellschafterversammlung fest-<br />
gestellt. Die festgestellten Jahresabschlüsse<br />
sind für jeden Gesellschafter<br />
verbindlich.<br />
Getroffene Prognosen:<br />
Die Planzahlen beruhen auf seitens<br />
des Anbieters, der sontowski<br />
& partner gmbh, getroffenen Prognosen.<br />
Hierzu sind insbesondere<br />
die folgenden Annahmen und Wirkungszusammenhänge<br />
gem. § 15<br />
Abs. 1 S.2 VermVerkProspV zu nennen:<br />
– Für den Zeichnungsverlauf und<br />
der damit verbundenen Kapitaleinzahlung<br />
der Anleger wird<br />
an genommen, dass bis zum<br />
31.12.2010 E 5.375.000,00<br />
(inkl. Agio) gezeichnet und davon<br />
E 4.367.000,00 eingezahlt sind.<br />
Mitsamt dem Kommanditkapital<br />
der Gründungsgesellschafter in<br />
Höhe von E 2.020,00 ergibt sich<br />
somit zum 31.12.2010 ein Kommanditkapital<br />
in Höhe von insgesamt<br />
E 5.377.020,00. Es wird<br />
weiterhin angenommen, dass<br />
der restliche Anteil des Kommanditkapitals<br />
im ersten Halbjahr<br />
2011 komplett gezeichnet<br />
und einbezahlt wird.<br />
– Hinsichtlich der Beteiligung an<br />
der Objektgesellschaft wird angenommen,<br />
dass neben dem<br />
Kommanditkapital in Höhe von<br />
E 1.870,00 zum 31.12.2010<br />
E 3.401.000,00 an Gesellschafterdarlehen<br />
in die Objektgesellschaft<br />
eingezahlt wurde,<br />
wovon zum Bilanzstichtag<br />
E 2.400.000,00 in die nicht gesamthänderisch<br />
gebundene Kapitalrücklage<br />
eingestellt werden,<br />
damit die Bilanz der Objektgesellschaft<br />
keine Überschuldung<br />
auswe<strong>ist</strong>. Die Planbilanz<br />
zum 31.12.2010 we<strong>ist</strong> somit<br />
E 2.402.000,00 an Finanzanlagen<br />
sowie E 1.001.000,00 an<br />
Forderungen gegenüber verbundenen<br />
Unternehmen aus.<br />
– Zum 31.12.2011 erhöht sich<br />
das Gesellschafterdarlehen auf<br />
E 16.507.000,00 wovon diesmal<br />
zum Bilanzstichtag insgesamt<br />
E 4.200.000,00 in die nicht gesamthänderisch<br />
gebundene Kapitalrücklage<br />
eingestellt werden,<br />
damit die Bilanz der Objektgesellschaft<br />
keine Überschuldung<br />
auswe<strong>ist</strong>. Die Planbilanz<br />
zum 31.12.2011 we<strong>ist</strong> somit<br />
E 4.202.000,00 an Finanzanlagen<br />
sowie E 12.307.000,00 an<br />
Forderungen gegenüber verbundenen<br />
Unternehmen aus.<br />
110<br />
Eröffnungsbilanz zum 12.04.2010:<br />
Unmittelbar vor Aufnahme der eigentlichen<br />
Geschäftstätigkeit stellen<br />
sich die Vermögensverhältnisse<br />
der Fondsgesellschaft in Aktiva und<br />
Passiva gemäß der dargestellten Eröffnungsbilanz<br />
zum 12.04.2010 wie<br />
folgt dar (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1<br />
VermVerkProspV):<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Eröffnungsbilanz zum 12.04.2010<br />
Aktivseite EUR Passivseite EUR<br />
Ausstehende Einlagen<br />
Ausstehende Einlagen auf<br />
das Kommanditkapital<br />
A. Eigenkapital<br />
2.000 I. Kommanditkapital 2.000<br />
2.000 2.000
Süddeutschland 8<br />
Zwischenübersicht zum 10.08.2010<br />
(§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VermVerk-<br />
ProspV):<br />
Nach dem Stichtag der Eröffnungsbilanz<br />
bis zur Aufstellung dieses<br />
Verkaufsprospektes hat sich die<br />
Fondsgesellschaft mit E 1.870,00<br />
(dies entspricht einen Anteil von<br />
93,5%) an der Objektgesellschaft<br />
beteiligt. Des Weiteren hat sich<br />
der Handelsreg<strong>ist</strong>ertreuhänder im<br />
Wege einer Erhöhung des Kommanditkapitals<br />
um E 20,00 an der<br />
Fondsgesellschaft beteiligt. Bisher<br />
angefallene Kosten in Rahmen<br />
der Gesellschaftsgründung sind<br />
als Aufwand entstanden. Für diese<br />
Kosten und die Beteiligung an der<br />
Objektgesellschaft wurde ein Zwischenfinanzierungsdarlehen<br />
von<br />
der sontowski & partner gmbh<br />
ausgereicht. Diesen zuvor genannten<br />
Umständen Rechnung tragend,<br />
wurde eine Zwischenbilanz zum<br />
10.08.2010 erstellt.<br />
Seit der Erstellung der Zwischenübersicht,<br />
deren Stichtag nicht länger<br />
als zwei Monate zurückliegt haben<br />
sich keine wesentlichen Änderungen<br />
ergeben (§ 15 Abs. 1 Satz 1<br />
Nr. 2 VermVerkProspV).<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Zwischenbilanz zum 10.08.2010<br />
Aktivseite EUR EUR Passivseite EUR EUR<br />
A. Anlagevermögen A. Eigenkapital<br />
Finanzanlagen<br />
S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
B. Umlaufvermögen<br />
Guthaben bei Kreditinstituten<br />
Bankguthaben<br />
1.870<br />
901<br />
I. Kommanditkapital<br />
II. Jahresergebnis<br />
B. Verbindlichkeiten<br />
Rückstellungen<br />
Verbindlichkeiten<br />
gegenüber<br />
verbundenen<br />
Unternehmen<br />
2.020<br />
-400<br />
150<br />
1.001<br />
1.620<br />
1.151<br />
2.771 2.771<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Gewinn- und Verlustrechnung zur Zwischenbilanz<br />
vom 12.04.2010 bis zum 10.08.2010<br />
Umsatzerlöse<br />
Zinsen<br />
Materialaufwand / Sonstige betriebliche Aufwendungen<br />
EUR<br />
0<br />
-1<br />
-399<br />
Jahresergebnis -400<br />
Weitere Planzahlen gemäß<br />
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3<br />
VermVerkProspV:<br />
Die Fondsgesellschaft hat zum Gegenstand<br />
den Erwerb von bebauten<br />
und unbebauten Grundstücken<br />
und grundstücksgleichen Rechten,<br />
die Bebauung von Grundstücken<br />
durch Inanspruchnahme Dritter,<br />
die Vermietung, Verpachtung und<br />
Verwaltung von Grundstücken, die<br />
Veräußerung von Grundstücken im<br />
Rahmen der Vermögensverwaltung<br />
sowie die Beteiligung an Gesellschaften,<br />
die einen vergleichbaren<br />
Unternehmensgegenstand haben,<br />
insbesondere als Kommandit<strong>ist</strong> an<br />
der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG. Entsprechend<br />
der Planung wird die Fondsgesellschaft<br />
keine Immobilien direkt erwerben,<br />
sondern sich ausschließlich<br />
an der Objektgesellschaft beteiligen.<br />
Die Fondsgesellschaft wird<br />
dementsprechend voraussichtlich<br />
keine eigenen originären Umsätze<br />
generieren. Anfallende Kosten werden<br />
entsprechend der Planungen<br />
und vertraglichen Regelungen jedoch<br />
<strong>nahe</strong>zu ausschließlich an die<br />
Objektgesellschaft ohne Aufschlag<br />
weiterverrechnet.<br />
Die geplanten Einnahmen und Ausgaben<br />
der Jahre 2010 bis 2030 sowie<br />
ein anschließender hypothetischer<br />
Verkaufsfall beruhen auf den<br />
Annahmen und Wirkungszusammenhängen,<br />
die in dem Prospektteil<br />
„Die Einnahmen- und Ausgabenvorschau“<br />
auf Seite 98 ff. dargestellt<br />
sind (§ 15 Abs. 1 S. 2 VermVerk-<br />
ProspV). Die Zusammenfassung der<br />
Planzahlen der Fondsgesellschaft<br />
wird nachfolgend wiedergegeben.<br />
111
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Planbilanz und Plan-GuV zum<br />
31.12.2010 und zum 31.12.2011:<br />
Die voraussichtliche Vermögenslage<br />
der Fondsgesellschaft für die<br />
Jahre 2010 und 2011 wird aus den<br />
nachfolgenden Zusammenfassungen<br />
der Planzahlen (Planbilanz und<br />
Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen)<br />
ersichtlich.<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Planbilanz zum 31.12.2010 (PROGNOSE)<br />
Aktivseite TEUR TEUR<br />
A. Anlagevermögen<br />
Finanzanlagen<br />
S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG 2.402<br />
B. Umlaufvermögen<br />
Forderungen gegenüber<br />
verbundenen Unternehmen 1.001<br />
Guthaben bei Kreditinstituten 994<br />
1.995<br />
4.397<br />
Passivseite TEUR TEUR<br />
A. Eigenkapital<br />
I. Kommanditkapital<br />
Gezeichnetes Kapital (inkl. Agio)<br />
Ausstehende Einlagen<br />
II. Jahresergebnis<br />
5.377<br />
-1.008<br />
28<br />
4.397<br />
4.397<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Planbilanz zum 31.12.2011 (PROGNOSE)<br />
Aktivseite TEUR TEUR<br />
A. Anlagevermögen<br />
Finanzanlagen<br />
S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG 4.202<br />
B. Umlaufvermögen<br />
Forderungen gegenüber<br />
verbundenen Unternehmen 12.307<br />
Guthaben bei Kreditinstituten 817<br />
13.124<br />
17.326<br />
Passivseite TEUR TEUR<br />
A. Eigenkapital<br />
I. Kommanditkapital<br />
Gezeichnetes Kapital (inkl. Agio)<br />
Entnahmen<br />
II. Jahresergebnis<br />
16.802<br />
-285<br />
809<br />
17.326<br />
17.326<br />
112<br />
S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Plan-Gewinn- und Verlustrechnung<br />
für das Rumpfgeschäftsjahr 2010<br />
vom 12.04.2010 bis 31.12.2010 (PROGNOSE)<br />
TEUR<br />
Umsatzerlöse 0<br />
Sonstige Betriebliche Erträge 2.177<br />
Sonstige Betriebliche Aufwendungen -2.181<br />
Beteiligungserträge 0<br />
Zinserträge 32<br />
Jahresergebnis 28<br />
S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Plan-Gewinn- und Verlustrechnung<br />
für das Geschäftsjahr 2011<br />
vom 01.01.2011 bis 31.12.2011 (PROGNOSE)<br />
TEUR<br />
Umsatzerlöse 0<br />
Sonstige Betriebliche Erträge 1.417<br />
Sonstige Betriebliche Aufwendungen -1.423<br />
Beteiligungserträge 0<br />
Zinserträge 815<br />
Jahresergebnis 809
Süddeutschland 8<br />
Hinweis zu der Cash-Flow Betrachtung<br />
der Fondsgesellschaft gemäß<br />
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Verm<br />
VerkProspV:<br />
In der Cash-Flow Betrachtung wird<br />
die prognostizierte Entwicklung der<br />
Liquidität der Fondsgesellschaft bis<br />
Ende 2013 dargestellt.<br />
Anleger) hinzugezählt, Darlehensauszahlungen<br />
addiert und Darlehenstilgungen<br />
abgezogen sowie<br />
die Investitionen in die Immobilien<br />
und die Fondskosten abgezogen.<br />
Des Weiteren werden die laufenden<br />
Betriebsergebnisse (vor Abschreibungen)<br />
hinzugezählt sowie<br />
die Ausschüttungen an die Gesellschafter<br />
abgezogen.<br />
Als Ergebnis dieser Betrachtung ergibt<br />
sich die zum jeweiligen Jahresende<br />
prognostizierte Liquidität aus<br />
der konsolidierten Betrachtung von<br />
Fonds- und Objektgesellschaft.<br />
Ausgehend von der Liquidität zum<br />
jeweiligen Jahresbeginn werden<br />
die Kapitaleinzahlungen der Gesellschafter<br />
(Altgesellschafter und Anleger)<br />
hinzugezählt sowie die Kapital-<br />
und Gesellschafterdarlehenseinzahlungen<br />
und -rückzahlungen<br />
in bzw. aus der Objektgesellschaft<br />
abgezogen bzw. addiert. Des Weiteren<br />
werden insbesondere die Zinsen<br />
aus dem Gesellschafterdarlehen<br />
im Rahmen des Betriebsergebnisses<br />
addiert sowie die Ausschüttungen<br />
an die Gesellschafter abgezogen.<br />
Als Ergebnis dieser Betrachtung ergibt<br />
sich die zum jeweiligen Jahresende<br />
prognostizierte Liquidität der<br />
Fondsgesellschaft.<br />
Daneben wird auch eine konsolidierte<br />
Cash-Flow Betrachtung dargestellt,<br />
in der die Liquidität konsolidiert<br />
über Fonds- und Objektgesellschaft<br />
gezeigt wird. Die Liquidität<br />
zum jeweiligen Jahresende<br />
weicht hier insbesondere auf<br />
Grund von Rundungsdifferenzen<br />
leicht von derjenigen der Cash-<br />
Flow-Betrachtung der Fondsgesellschaft<br />
ab.<br />
Ausgehend von der Liquidität zum<br />
jeweiligen Jahresbeginn werden<br />
die Kapitaleinzahlungen der Gesellschafter<br />
(Altgesellschafter und<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Cash-Flow Betrachtung bis 2013 (PROGNOSE)<br />
Jahr<br />
(jeweils vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres,<br />
außer im Jahr 2010 vom 12.04. bis 31.12.2010)<br />
2010<br />
TEUR<br />
2011<br />
TEUR<br />
2012<br />
TEUR<br />
2013<br />
TEUR<br />
Liquidität Jahresbeginn 0 994 817 869<br />
Kapitaleinzahlungen der Gesellschafter 4.369 12.433 0 0<br />
Inanspruchnahme / Tilgung Darlehen 0 0 0 0<br />
Investitionen 0 0 0 0<br />
Erwerb von Beteiligungen -2.402 -1.800 -438 -429<br />
Laufendes Betriebsergebnis<br />
(vor Abschreibung) 28 809 1.033 1.033<br />
Sonstige Einzahlungen / Auszahlungen -1.001 -11.306 457 446<br />
Ertragssteuern 0 0 0 0<br />
Ausschüttungen an die Anleger 0 -313 -1.000 -1.000<br />
Liquidität zum Jahresende 994 817 869 919<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Konsolidierte Cash-Flow Betrachtung bis 2013 (PROGNOSE)<br />
Jahr<br />
(jeweils vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres,<br />
außer im Jahr 2010 vom 12.04. bis 31.12.2010)<br />
2010<br />
TEUR<br />
2011<br />
TEUR<br />
2012<br />
TEUR<br />
2013<br />
TEUR<br />
Liquidität Jahresbeginn 0 1.234 816 868<br />
Kapitaleinzahlungen der Gesellschafter 4.369 12.433 0 0<br />
Inanspruchnahme / Tilgung Darlehen 21.272 -4.732 -218 -228<br />
Investitionen -22.249 -7.519 0 0<br />
Erwerb von Beteiligungen 0 0 0 0<br />
Laufendes Betriebsergebnis<br />
(vor Abschreibung)<br />
-2.158 -287 1.270 1.278<br />
Sonstige Einzahlungen / Auszahlungen 0 0 0 0<br />
Ertragssteuern 0 0 0 0<br />
Ausschüttungen an die Anleger 0 -313 -1.000 -1.000<br />
Liquidität zum Jahresende 1.234 816 868 918<br />
113
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Hinweis zu den Planzahlen der<br />
Fondsgesellschaft gemäß § 15 Abs.<br />
1 Satz 1 Nr. 4 VermVerkProspV:<br />
Auch bei den Planzahlen der Jahre<br />
2010 bis 2013 erfolgen eine Darstellung<br />
der Fondsgesellschaft sowie<br />
eine konsolidierte Betrachtung<br />
über Fonds- und Objektgesellschaft.<br />
Weder Fonds- noch Objektgesellschaft<br />
betreiben eine Produktion,<br />
so dass dieser Wert immer 0<br />
beträgt.<br />
Die Planzahlen der Fondsgesellschaft<br />
enthalten lediglich die Investitionen<br />
in die Objektgesellschaft<br />
sowie ein positives Ergebnis, welches<br />
<strong>nahe</strong>zu ausschließlich aus den<br />
Zinserträgen des Gesellschafterdarlehens<br />
besteht.<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Planzahlen bis 2013 (PROGNOSE)<br />
Jahr 2010<br />
TEUR<br />
2011<br />
TEUR<br />
2012<br />
TEUR<br />
2013<br />
TEUR<br />
Investition 2.402 1.800 438 429<br />
Produktion 0 0 0 0<br />
Umsatz 0 0 0 0<br />
Ergebnis 28 809 1.033 1.033<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen<br />
Konsolidierte Planzahlen bis 2013 (PROGNOSE)<br />
Jahr 2010<br />
TEUR<br />
2011<br />
TEUR<br />
2012<br />
TEUR<br />
2013<br />
TEUR<br />
Investition 22.249 7.519 0 0<br />
Produktion 0 0 0 0<br />
Umsatz 480 2.392 2.451 2.455<br />
Ergebnis -2.292 -947 596 604<br />
Die Planzahlen der konsolidierten<br />
Betrachtung zeigen unter Investition<br />
die Investitionen in die Immobilien<br />
und die Fondskosten. Der Umsatz<br />
zeigt die jeweiligen Mieterlöse<br />
inklusive Betriebskostenumlage.<br />
Das Ergebnis beinhaltet sämtliche<br />
Erträge und Aufwendungen.<br />
114
Süddeutschland 8<br />
115
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Die Beispielrechnung für den Verkauf (Prognose)<br />
Betrachtungszeitraum 20 Jahre (01/2011 bis 12/2030)<br />
Betrachtung Liquidationserlöse<br />
<br />
Angenommener Verkaufsfaktor bzgl. prognostizierter<br />
Jahresnettomiete im Jahr 2030 1 12,0-fach 12,5-fach 13,0-fach<br />
Verkaufserlös im Jahr 2030 2 32.016.065 E 33.350.068 E 34.684.070 E<br />
./. 2 % Verkaufskosten 3 -640.321 E -667.001 E -693.681 E<br />
./. Restschuld im Jahr 2030 4 -10.742.593 E -10.742.593 E -10.742.593 E<br />
./. Gesellschafterdarlehen 5 -16.857.166 E -16.857.166 E -16.857.166 E<br />
./. Anteil Altgesellschafter Objektgesellschaft 6 -227.698 E -306.531 E -385.365 E<br />
Anteiliger Liquidationserlös Fondsgesellschaft 7 3.548.288 E 4.776.777 E 6.005.266 E<br />
zzgl. Gesellschafterdarlehen 8 16.857.166 E 16.857.166 E 16.857.166 E<br />
zzgl. Liquiditätsreserve 9 91.460 E 91.460 E 91.460 E<br />
Liquidationserlös Fondsgesellschaft 20.496.913 E 21.725.402 E 22.953.891 E<br />
Anteil je E 10.000,-- Kommanditkapital<br />
In % bzgl. Zeichnungssumme<br />
11<br />
11<br />
12.809 E<br />
128%<br />
13.577 E<br />
136%<br />
14.344 E<br />
143%<br />
Mittelrückfluss Gesamt<br />
In % bzgl. Zeichnungssumme<br />
11<br />
11<br />
25.784 E<br />
258%<br />
26.552 E<br />
266%<br />
27.319 E<br />
273%<br />
Betrachtung Gesamterträge (E 10.000 - Anteil zzgl. Agio)<br />
Ausschüttungen (20 Jahre) 12 12.975 E 12.975 E 12.975 E<br />
==> Gesamterträge inkl.<br />
Liquidationsüberschuss (20 Jahre) 13 15.284 E 16.052 E 16.819 E<br />
==> Angenommene Durchschnittserträge<br />
p.a. vor Steuer 14 7,28% 7,64% 8,01%<br />
Steuerzahlungen während der Vermietungsphase 15 -3.697 E -3.697 E -3.697 E<br />
Gesamterträge nach Steuerzahlungen 11.587 E 12.355 E 13.122 E<br />
==> Angenommene Durchschnittserträge<br />
p.a. nach Steuer 16 5,52% 5,88% 6,25%<br />
116<br />
Anmerkungen zu:<br />
Beispielrechnung für den Verkauf<br />
(Prognose)<br />
Die Beispielrechnung stellt eine<br />
Prognose der ertragsmäßigen<br />
Auswirkung einer Beteiligung an<br />
der Fondsgesellschaft in Höhe von<br />
E 10.000 – unter Berücksichtigung<br />
des 5%-igen Agios – dar. Es werden<br />
zwei verschiedene Zeiträume<br />
(von 01/2011 bis 12/2030 – 20 Jahre<br />
und von 01/2011 bis 12/2025 –<br />
15 Jahre) betrachtet.<br />
1. Angenommener Verkaufsfaktor<br />
Die Beispielrechnung wird mit<br />
drei verschiedenen Verkaufsfaktoren<br />
durchgeführt. Die Annahme<br />
des Verkaufsfaktors in 20 bzw.<br />
15 Jahren stellt eine Prognose dar,<br />
die nach Einschätzung des Anbieters<br />
getroffen wurde. Dieser Einschätzung<br />
zufolge sollte der mittlere<br />
Wert in Höhe von 12,5-fach dem<br />
Regelfall entsprechen. Es wurde<br />
hier bewusst ein leicht unter dem<br />
Erwerbsfaktor von ca. 12,6-fach<br />
(Einstandspreis der Immobilien der<br />
Objektgesellschaft – Positionen 1<br />
und 2 im Investitionsplan auf Seite<br />
90 in diesem Prospekt – im Verhältnis<br />
zur anfänglichen Nettojahresmiete)<br />
<strong>liegend</strong>er Wert angesetzt.<br />
Neben der pro gnostizierten laufenden<br />
Instandhaltung und den Revitalisierungs-<br />
und Neuvermietungskosten<br />
entsprechend der Einnahmen-<br />
und Ausgabenvorschau (vgl.<br />
Seite 98 f.) wurden für den Verkaufsfall<br />
keine gesonderten Revitalisierungskosten<br />
kalkuliert.<br />
2. Verkaufserlös<br />
Der Verkaufserlös der Immobilien<br />
der Objektgesellschaft ergibt sich<br />
durch Multiplikation des Verkaufsfaktors<br />
mit den Nettomieteinnahmen<br />
im letzten Jahr des jeweiligen
Süddeutschland 8<br />
Betrachtungszeitraum 15 Jahre (01/2011 bis 12/2025)<br />
Betrachtung Liquidationserlöse<br />
<br />
Angenommener Verkaufsfaktor bzgl. prognostizierter<br />
Jahresnettomiete im Jahr 2025 1 12,0-fach 12,5-fach 13,0-fach<br />
Verkaufserlös im Jahr 2025 2 30.049.813 E 31.301.888 E 32.553.964 E<br />
./. 2 % Verkaufskosten 3 -600.996 E -626.038 E -651.079 E<br />
./. Restschuld im Jahr 2025 4 -12.731.575 E -12.731.575 E -12.731.575 E<br />
./. Gesellschafterdarlehen 5 -17.011.290 E -17.011.290 E -17.011.290 E<br />
./. Anteil Altgesellschafter Objektgesellschaft 6 - E -56.260 E -130.252 E<br />
Anteiliger Liquidationserlös Fondsgesellschaft 7 -294.048 E 876.725 E 2.029.768 E<br />
zzgl. Gesellschafterdarlehen 8 17.011.290 E 17.011.290 E 17.011.290 E<br />
zzgl. Liquiditätsreserve 9 384.730 E 384.730 E 384.730 E<br />
Liquidationserlös Fondsgesellschaft 17.101.972 E 18.272.744 E 19.425.787 E<br />
Anteil je E 10.000,-- Kommanditkapital<br />
In % bzgl. Zeichnungssumme<br />
10<br />
10<br />
10.687 E<br />
107%<br />
11.419 E<br />
114%<br />
12.140 E<br />
121%<br />
Mittelrückfluss Gesamt<br />
In % bzgl. Zeichnungssumme<br />
11<br />
11<br />
20.062 E<br />
201%<br />
20.794 E<br />
208%<br />
21.515 E<br />
215%<br />
Betrachtung Gesamterträge (E 10.000 - Anteil zzgl. Agio)<br />
Ausschüttungen (15 Jahre) 12 9.375 E 9.375 E 9.375 E<br />
==> Gesamterträge inkl.<br />
Liquidationsüberschuss (15 Jahre) 13 9.562 E 10.294 E 11.015 E<br />
==> Angenommene Durchschnittserträge<br />
p.a. vor Steuer 14 6,07% 6,54% 6,99%<br />
Steuerzahlungen während der Vermietungsphase 15 -2.423 E -2.423 E -2.423 E<br />
Gesamterträge nach Steuerzahlungen 7.139 E 7.871 E 8.592 E<br />
==> Angenommene Durchschnittserträge<br />
p.a. nach Steuer 16 4,53% 5,00% 5,46%<br />
Betrachtungszeitraumes. Die Nettomieteinnahmen<br />
für die Dachflächen<br />
im Objekt Kösching (Mietvertrag<br />
Hans Mayr Bau GmbH wurden<br />
hierbei jeweils nur zu 1/4 angesetzt,<br />
da diese Erträge vom Anbieter<br />
nicht für dauerhaft erachtet<br />
werden.<br />
3. Verkaufskosten<br />
Von den kalkulierten Verkaufskosten<br />
in Höhe i.H.v. 2,0% des erzielten<br />
Verkaufspreises steht nach den<br />
aktuellen vertraglichen Regelungen<br />
dem Geschäftsbesorger der Fondsgesellschaft<br />
1,0% des erzielten Verkaufspreises<br />
als pauschale Aufwandsentschädigung<br />
zu. Weitere<br />
1,0% des erzielten Verkaufspreises<br />
sind für externe Kosten kalkuliert.<br />
4. Restschuld<br />
Es handelt sich um die verbleibende<br />
Restschuld der Objektgesellschaft<br />
aus dem Bankdarlehen zum<br />
Ende des jeweiligen Betrachtungszeitraumes.<br />
5. Gesellschafterdarlehen<br />
Mit dieser Position wird das komplette<br />
Gesellschafterdarlehen an die<br />
Fondsgesellschaft zurückgeführt<br />
(vgl. Position 19 der Prognoserechnung<br />
auf Seite 98 f. dieses Prospektes).<br />
6. Anteil Altgesellschafter Objektgesellschaft<br />
Den Altgesellschaftern der Objektgesellschaft<br />
stehen die ihrer Beteiligung<br />
an der Objektgesellschaft<br />
entsprechenden Anteile der Verkaufserlöse<br />
nach Abzug der Positionen<br />
3 bis 5 zu (6,03%).<br />
7. Anteiliger Liquidationserlös<br />
Fondsgesellschaft<br />
Der auf die Fondsgesellschaft entfallende<br />
restliche Anteil an dem Li<br />
117
Süddeutschland 8<br />
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
Die Beispielrechnung für den Verkauf (Prognose)<br />
118<br />
quidationserlös ergibt sich aus der<br />
Saldierung der Positionen 1 bis 6.<br />
8. zzgl. Gesellschafterdarlehen<br />
Das oben unter Position 5 abgezogene<br />
Gesellschafterdarlehen <strong>ist</strong> der<br />
Fondsgesellschaft im kompletten<br />
Umfang positiv zuzurechnen.<br />
9. zzgl. Liquiditätsreserve<br />
Im Falle der Liquidation der Gesellschaft<br />
steht den Gesellschaftern<br />
die vorhandene Liquiditätsreserve<br />
der Fondsgesellschaft zur Ausschüttung<br />
zur Verfügung.<br />
10. Anteiliger Wert<br />
In der ersten Zeile <strong>ist</strong> dargestellt,<br />
welcher Anteil des prognostizierten<br />
Liquidationserlöses einem Zeichner<br />
mit einer Einlage von R 10.000 zustehen<br />
würde. In der zweiten Zeile<br />
<strong>ist</strong> der Prozentsatz im Verhältnis<br />
zu dieser Beteiligungssumme dargestellt.<br />
11. Mittelrückfluss Gesamt<br />
In dieser Position <strong>ist</strong> der anteilige<br />
Wert (Position 10) kumuliert mit<br />
den bisherigen prognostizierten<br />
Ausschüttungen der Fondsgesellschaft<br />
an die Anleger (Position 12)<br />
dargestellt. Steuerbelastungen sind<br />
hierbei nicht berücksichtigt. In der<br />
ersten Zeile <strong>ist</strong> dargestellt, welcher<br />
Rückfluss einem Zeichner mit einer<br />
Einlage von R 10.000 zustehen<br />
würde. In der zweiten Zeile <strong>ist</strong> der<br />
Prozentsatz im Verhältnis zu dieser<br />
Beteiligungssumme dargestellt.<br />
12. Ausschüttungen<br />
Bei dieser Position handelt es sich<br />
um die kumulierten prognostizierten<br />
Ausschüttungen an einen Anleger,<br />
der sich mit einer Einlage von<br />
R 10.000 an der Fondsgesellschaft<br />
beteiligt hat.<br />
13. Gesamterträge<br />
inkl. Liquidationsüberschuss<br />
Bei den Gesamterträgen handelt es<br />
sich um die Summe aus Liquidationsüberschuss<br />
(Liquidationserlös<br />
gemäß Position (10) abzüglich gezeichneter<br />
Kommanditeinlage und<br />
5%-igem Agio) und den kumulierten<br />
Ausschüttungen gemäß Position<br />
(12) jeweils bezogen auf eine<br />
Einlage i.H.v. R 10.000.<br />
14. Angenommene Durchschnittserträge<br />
p.a. vor Steuer<br />
Bei diesen Durchschnittserträgen<br />
sind die Gesamterträge gemäß<br />
Position (13) zum entsprechenden<br />
Zeichnungsvolumen (zzgl. des<br />
5%-igen Agios) ins Verhältnis gesetzt.<br />
Das Ergebnis wird durch die<br />
Anzahl der Jahre des Betrachtungszeitraumes<br />
dividiert.<br />
15. Steuerzahlungen während der<br />
Vermietungsphase<br />
Für die Ermittlung dieses Wertes<br />
wurde von einer durchgehenden<br />
Grenzsteuerbelastung in Höhe von<br />
40% (inkl. Solidaritätszuschlag und<br />
ggf. Kirchensteuer) ausgegangen.<br />
Für die individuelle Betrachtung<br />
muss jedoch der persönliche<br />
Grenzsteuersatz zugrunde gelegt<br />
werden. Eine Prognose, wie hoch<br />
dieser während der gesamten Vermietungsphase<br />
<strong>ist</strong>, lässt sich kaum<br />
treffen. Für weitere Informationen<br />
hierzu sollte der persönliche Steuerberater<br />
befragt werden.<br />
Es wird davon ausgegangen, dass<br />
bei Veräußerung einer im Privatvermögen<br />
gehaltenen Beteiligung an<br />
der Fondsgesellschaft keine Ertragsteuer<br />
anfällt, soweit die 10-jährige<br />
Spekulationsfr<strong>ist</strong> beachtet wird<br />
und nicht die Grundsätze des gewerblichen<br />
Grundstückshandels<br />
auf die Fondsgesellschaft und/oder<br />
auf den veräußernden Anleger anwendbar<br />
sind. Sollten im Rahmen<br />
von zukünftigen Änderungen der<br />
Steuergesetzgebung darüber hinaus<br />
auf Veräußerungsgewinne<br />
Steuern erhoben werden, so würde<br />
dies die Nachsteuererträge entsprechend<br />
mindern.<br />
16. Angenommene Durchschnittserträge<br />
p.a. nach Steuer<br />
Bei diesen Durchschnittserträgen<br />
sind im Vergleich zur Position (14)<br />
die Steuerzahlungen aus Position<br />
(15) berücksichtigt. Entsprechend<br />
ermäßigen sich die Durchschnittserträge<br />
nach Steuer.
Süddeutschland 8<br />
119
Süddeutschland 8<br />
Die Le<strong>ist</strong>ungsbilanz und der Zweitmarkt<br />
120<br />
Die Le<strong>ist</strong>ungsbilanz<br />
Die sontowski & partner gmbh<br />
konzipiert seit 1998 ertragsstarke<br />
geschlossene Immobilienfonds.<br />
Deren bislang stets positive Performance<br />
beruht ganz wesentlich auf<br />
der über 20-jährigen Erfahrung, die<br />
das Unternehmen als einer der führenden<br />
Projektentwickler und Bauträger<br />
des süddeutschen Raums<br />
insbesondere im Bereich von gewerblichen<br />
und wohnungswirtschaftlichen<br />
Projektentwicklungen<br />
gesammelt hat.<br />
Seit der Unternehmensgründung<br />
im Jahr 1984 wurden eine Vielzahl<br />
von Handels- und Dienstle<strong>ist</strong>ungsimmobilien<br />
erfolgreich für bedeutende<br />
Einzelhandelsunternehmen<br />
entwickelt und überwiegend an<br />
Einzelinvestoren verkauft.<br />
Das Fondsangebot der sontowski &<br />
partner gmbh <strong>ist</strong> in enger Abstimmung<br />
mit ihren Hauptvertriebspartnern<br />
- den Sparkassen - ausgerichtet.<br />
So sind in die Fondskonzeption die<br />
Bedürfnisse und Ansprüche der Sparkassenkunden<br />
eingeflossen, welche<br />
von einem hohen Sicherheitsdenken<br />
geprägt sind. Gleichzeitig werden<br />
wir bei Berücksichtigung dieser Zielvorstellungen<br />
auch den Kunden anderer<br />
Vertriebspartner gerecht.<br />
Zum Fondssortiment gehören die US-<br />
Immobilienfonds, die regioFONDS<br />
sowie die Stift- und Vorsorgefonds.<br />
Neben den reinen Publikumsfonds<br />
legt die sontowski & partner gmbh<br />
seit dem Jahr 2003 auch Mezzanine-Fonds<br />
für institutionelle Anleger<br />
und Family Offices auf. Seit dem Jahr<br />
2007 gehören auch die sogenannten<br />
Solarfonds zum Konzept der sontowski<br />
& partner gmbh.<br />
Zusammen repräsentieren die von<br />
der sontowski & partner gmbh initiierten<br />
Fonds bis zum Jahresende<br />
2008 ein Investitionsvolumen von ca.<br />
$ 38 Mio. (US-Immobilienfonds) und<br />
ca. € 115 Mio. (RegioFonds, Stiftund<br />
Vorsorgefonds) sowie ca. € 23,4<br />
Mio. (Solarfonds). An diesen Fonds<br />
haben sich bis Ende 2008 insgesamt<br />
ca. 3.400 Anleger (einschl. rund 425<br />
Zeichner der aufgelösten Fonds USA<br />
REAL ESTATE PROFIT FUNDS I und II)<br />
beteiligt.<br />
Das im Jahre 2003 erstmals realisierte<br />
regioFONDS-Konzept basiert<br />
darauf, in ertragsstarke Handels-<br />
und Dienstle<strong>ist</strong>ungsimmobilien<br />
zu investieren, die stets in enger<br />
räumlicher Nähe zum Fondszeichner<br />
– quasi vor der Haustür<br />
– angesiedelt sind. Mit dem regioFONDS<br />
Franken, dem regio-<br />
FONDS Franken II, dem regio-<br />
FONDS Oberschwaben I, dem regioFONDS<br />
Ulm, dem regioFONDS<br />
Erlangen, Carrée am Rathausplatz,<br />
dem regioFONDS Franken<br />
IV und dem regioFONDS Mittelfranken-Süd<br />
EINS konnten bereits<br />
sieben Fonds dieser Kategorie vollständig<br />
platziert werden.<br />
In den Jahren 1998 bis 2003 platzierte<br />
die sontowski & partner gmbh<br />
drei US Immobilienfonds (USA<br />
Real Estate Profit Funds I, II und<br />
III). Der Anlageschwerpunkt dieser<br />
Fonds liegt auf Shopping Centern<br />
mit großen, namhaften Einzelhandelsmietern<br />
und einem ausgewogenen<br />
Mietermix im Nebenflächenbereich.<br />
Die Standorte der Shopping<br />
Center sind die US-Metropolen Atlanta,<br />
Dallas, Orlando und Tampa.<br />
Im Jahr 2006 konnte die positive<br />
Marktentwicklung in den USA genutzt<br />
werden und das Objekt des<br />
USA Real Estate Profit Funds II, das<br />
Kroger Shopping Center in Atlanta,<br />
verkauft und der Fonds aufgelöst<br />
werden. Die Anleger haben über<br />
die Laufzeit des Fonds eine höhere<br />
Ausschüttung als prognostiziert erhalten.<br />
Der Verkaufserlös wurde Ende<br />
des Jahres 2007 an die Anleger<br />
ausbezahlt.<br />
Die beiden Objekte des USA Real Estate<br />
Profit Funds I in Dallas und Orlando<br />
konnten im Jahr 2007 ebenfalls<br />
verkauft werden.
Süddeutschland 8<br />
Die Endabrechnung wurde im Jahr<br />
2009 abgeschlossen.<br />
Mit den S&P Solarfonds EINS und<br />
ZWEI eröffnete die sontowski &<br />
partner gmbh ab dem Jahr 2007<br />
ihren Anlegern erstmals die Möglichkeit,<br />
sich am renditestarken<br />
Zukunftsmarkt der Erneuerbaren<br />
Energien zu beteiligen.<br />
Die S&P Solarfonds investierten in<br />
netzgekoppelte Photovoltaikanlagen<br />
auf Dächern von kommunalen,<br />
privatwirtschaftlichen und genossenschaftlichen<br />
Wohnungs- und<br />
Gewerbebetrieben. 164 Einzelanlagen<br />
mit einer Le<strong>ist</strong>ung von rund<br />
5.500 kWp produzieren emissionsfreien<br />
Solarstrom und speisen diesen<br />
ihn in das öffentliche Stromnetz<br />
ein. Bereits im ersten Halbjahr<br />
konnten Stromvergütungen über<br />
den im Prospekt prognostizierten<br />
Werten verbucht werden.<br />
Sowohl die US Immobilienfonds als<br />
auch die regioFONDS und Vorsorgefonds<br />
entwickelten sich mit Ausnahme<br />
von geringfügigen, temporären<br />
Abweichungen in der Vergangenheit<br />
stets prognosegemäß.<br />
Der Zweitmarkt<br />
Geschlossene Fonds sind in der Regel<br />
darauf ausgelegt, dass die Investoren<br />
ihre Beteiligung bis zum<br />
Laufzeitende halten. Gründe für einen<br />
vorzeitigen Ausstieg aus der<br />
Beteiligung sind häufig wirtschaftliche<br />
Schwierigkeiten oder Todesfälle.<br />
Geschlossene Fonds halten in der<br />
Regel keine Liquidität vor, um Anteile<br />
zurück zu nehmen. Ein geregelter<br />
Markt, vergleichbar mit einer<br />
Börse, an dem Anteile geschlossener<br />
Immobilienfonds angekauft<br />
und verkauft werden können,<br />
besteht noch nicht, <strong>ist</strong> aber derzeit<br />
an verschiedenen Börsenplätzen<br />
im Aufbau begriffen. Die Vertriebspartner<br />
und auch der Anbieter<br />
begleiten jedoch den Erwerbsund<br />
Verkaufsprozess und sind bei<br />
der Suche nach einem Käufer behilflich.<br />
Sie unterstützen mit ihrer<br />
Erfahrung sowohl den Käufer als<br />
auch den Verkäufer bei der Findung<br />
des Kaufpreises des Zweitmarktanteils,<br />
der individuell zwischen Erwerber<br />
und Veräußerer ausgehandelt<br />
wird.<br />
Ist eine Fondsgesellschaft erfolgreich,<br />
so besteht oft innerhalb<br />
des Anlegerkreises Interesse an einem<br />
Erwerb von weiteren Anteilen.<br />
Über Zweitmarktanteile können<br />
sich aber auch andere Anleger eine<br />
attraktive Anlagealternative eröffnen.<br />
Diese profitieren beim Investment<br />
über den Zweitmarkt von<br />
kürzeren Laufzeiten bis zur ersten<br />
Kündigungsmöglichkeit der Beteiligung<br />
und von der Kenntnis über<br />
die Entwicklung der Gesellschaft,<br />
da entsprechende Jahresabschlüsse<br />
der vergangenen Wirtschaftsjahre<br />
vorliegen. Aber auch die zunehmende<br />
<strong>Rendite</strong>orientierung von<br />
geschlossenen Beteiligungsmodellen<br />
begünstigt den Aufbau eines<br />
funktionierenden Zweitmarktes mit<br />
ausreichender Liquidität und fairen<br />
Preisen.<br />
Bisher konnten alle Verkaufswünsche<br />
von Gesellschaftern der geschlossenen<br />
Fonds der Sontowski<br />
& Partner Group in einem angemessenen<br />
Zeitraum für Verkäufer<br />
und Käufer zufrieden stellend abgewickelt<br />
werden. Der Anbieter<br />
wird auch in Zukunft seine Bemühungen<br />
darauf richten, allen Gesellschaftern<br />
mit Verkaufswünschen<br />
einen adäquaten Käufer zu vermitteln.<br />
Eine Garantie lässt sich hieraus<br />
allerdings nicht ableiten.<br />
Nahversorgungszentrum Hof<br />
121
Süddeutschland 8<br />
Die Le<strong>ist</strong>ungsbilanz und der Zweitmarkt<br />
Fondsgesellschaft Objekte Emissionsjahr Anzahl Zeichner<br />
Investitionsvolumen<br />
gesamt<br />
Zeichnungssumme<br />
gesamt<br />
USA REAL ESTATE<br />
PROFIT FUND I<br />
USA REAL ESTATE<br />
PROFIT FUND II<br />
USA REAL ESTATE<br />
PROFIT FUND III<br />
regioFONDS Franken<br />
regioFONDS Franken II<br />
regioFONDS<br />
Oberschwaben I<br />
regioFONDS Erlangen,<br />
Carrée am Rathausplatz<br />
regioFONDS Ulm<br />
regioFONDS Franken IV<br />
regioFONDS<br />
Mittelfranken-Süd I<br />
VenzoneStift Vorsorge-<br />
Fonds Erlangen<br />
BrentanoStift Vorsorge-<br />
Fonds, Aschaffenburg<br />
Stift am Südpark<br />
Vorsorge-Fonds in Fürth<br />
Stift Rosengarten<br />
Vorsorge-Fonds,<br />
Regensburg<br />
TOM THUMB Shopping Center; South Arlington;<br />
WINN DIXIE Shopping Center,<br />
Orlando<br />
1997 0 17.785.392,00 $ 8.292.000,00 $<br />
Kroger Shopping Center, Atlanta 1999 0 11.250.000,00 $ 6.650.000,00 $<br />
PUBLIX Shopping Center, Tampa 2002 190 9.300.000,00 $ 4.200.000,00 $<br />
Dienstle<strong>ist</strong>ungszentrum, Erlangen-Frauenaurach;<br />
Nahversorgungsmarkt, Scheßlitz;<br />
Apotheke, Erlangen<br />
Nahversorgungszentrum, Erlangen; Parkhaus,<br />
Fürth; Getränkemarkt, Erlangen; Lebensmittel-Discount-Markt,<br />
Nürnberg-<br />
Worzeldorf<br />
Einkaufszentrum, Laupheim;<br />
SKY-Vollsortimentmarkt, Aulendorf<br />
Einkaufszentrum,<br />
Erlangen am Rathausplatz<br />
Internet User Help Desk, Ulm;<br />
Fachmarktzentrum, Dornstadt;<br />
Getränkemarkt, Ehingen<br />
2002 109 4.907.000,00 E 2.250.000,00 E<br />
2003 340 16.712.000,00 E 7.395.000,00 E<br />
2003 133 8.897.000,00 E 4.125.000,00 E<br />
2004 144 7.365.000,00 E 3.105.000,00 E<br />
2004 71 9.932.000,00 E 4.440.000,00 E<br />
SB-Warenhaus, Bamberg; Fachmärkte, Erlangen;<br />
Nahversorgungszentrum, Langenzenn;<br />
Fachmärkte, Nürnberg<br />
2005 560 26.839.000,00 E 11.550.000,00 E<br />
Bürogebäude, Schwabach; Sparkassengeschäftsstelle,<br />
2006 165 9.772.000,00 E 4.260.000,00 E<br />
Treuchtlingen; Nahversor<br />
gungszentrum, Georgensgmünd<br />
Pflegezentrum, Erlangen 2002 218 5.590.000,00 E 5.575.000,00 E<br />
Pflegezentrum, Aschaffenburg 2003 292 7.627.000,00 E 7.625.000,00 E<br />
Pflegezentrum, Fürth 2003 224 7.677.000,00 E 5.825.000,00 E<br />
Pflegezentrum, Regensburg 2005 324 8.975.000,00 E 8.450.000,00 E<br />
Solarfonds EINS<br />
Solaranlage in Bamberg, Erlangen, Nürnberg<br />
2007 85 6.702.000,00 E 1.500.000,00 E<br />
Solarfonds ZWEI<br />
Solaranlagen in Bamberg, Erlangen, Nürnberg,<br />
2008 120 16.702.000,00 E 3.900.000,00 E<br />
Heidenheim, Rain am Lech, Starn<br />
berg, Oberschleißheim, Behringersdorf,<br />
Georgensgmünd, Röthenbach an der<br />
Pegnitz, Wendelstein<br />
Summe der USA REAL ESTATE PROFIT FUNDS, in US-$ 190 38.335.392,00 $ 19.142.000,00 $<br />
Summe der regioFONDS und Vorsorge-Fonds in € 2.580 114.293.000,00 E 64.600.000,00 E<br />
Summe der Solarfonds in € 205 23.404.000,00 E 5.400.000,00 E<br />
* Die Ausschüttung und das steuerliche Ergebnis beziehen sich auf das Eigenkapital ohne Berücksichtigung des Agios. Stand: 31.12.2008<br />
2.975<br />
122
Süddeutschland 8<br />
Zeichnungssumme<br />
Stand<br />
31.12.2008<br />
Steuerliches Ergebnis*<br />
kumuliert<br />
Bis 31.12.2008<br />
Ausschüttung*<br />
kumuliert<br />
Bis 31.12.2008<br />
B e m e r k u n g e n<br />
Soll % Ist % Soll % Ist %<br />
0,00 $ - - 83,50 84,81 Verkauf der beiden Objekte und<br />
Auflösung des Fonds im Oktober 2007<br />
0,00 $ - - 50,90 52,20 Verkauf des Objektes und Auflösung des Fonds<br />
im Oktober 2006<br />
4.200.000,00 $ - - 43,20 34,70<br />
2.250.000,00 E 16,34 19,52 42,00 42,00<br />
7.395.000,00 E 2,62 5,20 32,50 32,50<br />
4.125.000,00 E 16,10 19,08 35,00 35,00<br />
3.105.000,00 E -11,40 -8,98 24,00 24,00<br />
4.440.000,00 E 15,18 5,19 30,25 30,25<br />
11.635.000,00 E 10,74 3,28 26,00 26,00 Anpassung des Investitionsvolumens<br />
wg. Objekt Bamberg um 85 T€.<br />
Es wurden 85 T€ mehr EK vertrieben<br />
4.260.000,00 E -1,54 0,97 18,00 18,00<br />
5.575.000,00 E 12,84 10,21 24,00 24,00<br />
7.625.000,00 E 5,74 4,65 16,63 16,63<br />
5.925.000,00 E 1,84 2,07 15,44 15,44 Konzeption für einen anderen Initiator. Die um<br />
€ 100.000 höhere Zeichnungssumme reduzierte die<br />
geplante Fremdkapitalaufnahme<br />
8.490.000,00 E -2,12 -1,74 9,30 9,86 € 10.000 geringeres EK wg. Minderung eines<br />
Anteils. Anpassung des Gesamtaufwands wg. MwSt-Erhöhung<br />
auf 19%. Die Zeichnungssumme erhöht sich<br />
durch Aufnahme weiterer Gesellschafter um € 40.000<br />
1.505.000,00 E -0,24 -1,75 8,25 8,25 5 T€ EK-Überschreitung wg. eines erhöhten Fondsanteils<br />
40 T€ wurden erst im Januar 2008 einbezahlt<br />
2.420.000,00 E -0,38 -2,27 0,00 0,00 Fondsschließung im September 2009,<br />
Zeichensumme September 2009 € 3.900.000<br />
4.200.000,00 $<br />
64.825.000,00 E<br />
3.925.000,00 E<br />
123
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
124<br />
A. Die Objektgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft, die S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8 GmbH<br />
& Co. KG, <strong>ist</strong> an der Objektgesellschaft,<br />
der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, im<br />
nachfolgend beschriebenen Umfang<br />
beteiligt.<br />
Die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG wurde am<br />
12.04.2010 auf unbestimmte Zeit<br />
gegründet. Die Objektgesellschaft<br />
hat die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft<br />
(KG) in der Form einer<br />
GmbH & Co. KG und <strong>ist</strong> seit<br />
dem 22.04.2010 im Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
des Amtsgerichts Fürth unter<br />
der Nummer HRA 9467 eingetragen.<br />
Das Kommanditkapital beträgt<br />
E 2.000,00 und <strong>ist</strong> voll einbezahlt.<br />
Sitz der Objektgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> Erlangen. Die Geschäftsadresse<br />
der Objektgesellschaft lautet: Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen.<br />
Die Objektgesellschaft unterliegt<br />
dem deutschen Recht.<br />
Neben den Tätigkeiten im Zusammenhang<br />
mit diesem Beteiligungsangebot<br />
führt die Objektgesellschaft<br />
keine weiteren Geschäftstätigkeiten<br />
aus; dieses <strong>ist</strong> auch in Zukunft<br />
nicht beabsichtigt.<br />
I. Gegenstand der Objektgesellschaft<br />
Gegenstand der Objektgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> der Erwerb von bebauten und<br />
unbebauten Grundstücken und<br />
grundstücksgleichen Rechten, die<br />
Bebauung von Grundstücken durch<br />
Inanspruchnahme von Dritten, die<br />
Vermietung, Verpachtung und Verwaltung<br />
von Grundstücken, die<br />
Veräußerung von Grundstücken<br />
im Rahmen der Vermögensverwaltung.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
sämtliche Handlungen<br />
und Rechtsgeschäfte vorzunehmen,<br />
die geeignet sind, dem Gesellschaftszweck<br />
unmittelbar oder<br />
mittelbar zu dienen. Bankgeschäfte<br />
oder Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungen i.S.d.<br />
§ 32 KWG und Tätigkeiten gem.<br />
§ 34c GewO sind nicht Gegenstand<br />
der Objektgesellschaft.<br />
II. Gesellschafter der Objektgesellschaft<br />
Die Gesellschaftsverhältnisse sowie<br />
die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnisse<br />
der Objektgesellschaft<br />
stellen sich zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung wie folgt<br />
dar:<br />
Gesellschafter:<br />
Komplementärin<br />
- RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH (alleinvertretungsbefugt,<br />
von den Beschränkungen des<br />
§ 181 BGB befreit und ohne Einlage)<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
- S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG (mit einer<br />
Kommanditeinlage in Höhe von<br />
E 1.870,00),<br />
- S&P Objektbeteiligungs ZWEI<br />
GmbH (mit einer Kommanditeinlage<br />
in Höhe von E 110,00),<br />
- S&P Management GmbH (mit einer<br />
Kommanditeinlage in Höhe<br />
von E 10,00),<br />
- Robert Köhler (mit einer Kommanditeinlage<br />
in Höhe von E 10,00).<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
<strong>ist</strong> die Fondsgesellschaft<br />
an der Objektgesellschaft zu 93,5%<br />
beteiligt. Aufgrund dieser Beteiligung<br />
hat die Fondsgesellschaft einen<br />
maßgeblichen Einfluss innerhalb<br />
der Gesellschafterversammlung<br />
der Objektgesellschaft.<br />
III. Geschäftsführung<br />
Die Geschäftsführung obliegt der<br />
Komplementärin, der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH. Neben<br />
der Komplementärin <strong>ist</strong> auch die<br />
S&P Management GmbH zur Geschäftsführung<br />
berechtigt. Die übrigen<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en sind von der<br />
Geschäftsführung ausgeschlossen.<br />
Die Geschäftsführungsbefugnis <strong>ist</strong><br />
im Innenverhältnis beschränkt auf<br />
Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen<br />
des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs<br />
der Objektgesellschaft.<br />
Im Innenverhältnis erstreckt sich die<br />
Geschäftsführungsbefugnis nur auf<br />
Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen<br />
des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs<br />
der Gesellschaft. Zu diesem<br />
gewöhnlichen Geschäftsbetrieb gehören<br />
insbesondere sämtliche Geschäfte,<br />
die im Gesellschaftsvertrag<br />
oder in dem Investitions- und Finanzierungsplan<br />
der Gesellschaft vorgesehen<br />
sind.<br />
Zur Vornahme anderer Geschäfte<br />
<strong>ist</strong> die Geschäftsführung nur nach<br />
vorheriger Zustimmung der Gesellschafter<br />
durch entsprechende Gesellschafterbeschlüsse<br />
befugt. Dies<br />
gilt insbesondere für folgende Geschäfte,<br />
soweit diese nicht bereits<br />
im Gesellschaftsvertrag oder in dem<br />
Investitions- und Finanzierungsplan<br />
der Gesellschaft (§ 6) vorgesehen<br />
sind: Erwerb, Veräußerung und<br />
Belastung von Grundstücken oder<br />
grundstücksgleichen Rechten; Erwerb,<br />
Veräußerung oder Belastung<br />
von anderen Unternehmen, Betrieben<br />
oder Teilbetrieben und/oder von<br />
Beteiligungen an solchen, Gründung<br />
anderer Gesellschaften, Maßnah
Süddeutschland 8<br />
men nach dem Umwandlungsgesetz;<br />
Errichtung oder Aufhebung von<br />
Zweigniederlassungen oder sonstigen<br />
Betriebsstätten; Verschuldung<br />
der Gesellschaft über E 500.000,00<br />
bzw. über das von den Gesellschaftern<br />
jeweils genehmigte Budgets hinaus;<br />
keiner Zustimmung bedarf die<br />
Aufnahme von Fremdkapital nach<br />
Ablauf der in § 3 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft<br />
bestimmten Zeichnungsfr<strong>ist</strong><br />
zu marktüblichen Bedingungen in<br />
Höhe des Fehlbetrages zwischen<br />
dem vorhanden Gesellschaftskapital<br />
der Fondsgesellschaft und dem in<br />
§ 3 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft bezeichneten<br />
maximalen Gesellschaftskapital der<br />
Fondsgesellschaft, soweit dadurch<br />
nicht die in der Prognoserechnung<br />
der Fondsgesellschaft ausgewiesene<br />
prozentuale Ausschüttung an die<br />
Anleger entscheidend reduziert werden<br />
muss; Eingehung von Wechselverbindlichkeiten,<br />
Übernahme<br />
von Bürgschaften oder Garantien,<br />
Schuldbeitritt oder Gewährung von<br />
Sicherheiten; Kreditgewährung mit<br />
Ausnahme der Gewährung handelsüblicher<br />
Zahlungsziele und der Anlage<br />
liquider Finanzmittel; Vornahme<br />
von grundlegenden Planungsänderungen,<br />
sofern diese eine entscheidende<br />
(größer ca. 2,5%) Änderung<br />
des Gesamtaufwandes verursachen;<br />
sonstige Geschäfte von wesentlicher<br />
Bedeutung für die Gesellschaft, die<br />
den vorgenannten vergleichbar sind;<br />
Geschäfte, welche die Gesellschafterversammlung<br />
für zustimmungsbedürftig<br />
erklärt hat.<br />
Die Gesellschafter können den geschäftsführenden<br />
Gesellschaftern<br />
durch Gesellschafterbeschlüsse jederzeit<br />
Weisungen erteilen.<br />
Die Geschäftsführungsbefugnis und<br />
die Vertretungsmacht des geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en enden<br />
mit seinem Ausscheiden aus der Gesellschaft.<br />
Eine Entziehung der Geschäftsführungs-<br />
und Vertretungsbefugnis<br />
des geschäftsführenden Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
vor seinem Ausscheiden<br />
<strong>ist</strong> nur bei Vorliegen eines wichtigen<br />
Grundes zulässig und bedarf eines<br />
Beschlusses der Gesellschafterversammlung.<br />
IV. Vertretung<br />
Die Objektgesellschaft wird von der<br />
alleinvertretungsberechtigten Komplementärin<br />
vertreten. Neben der<br />
Komplementärin kann die Objektgesellschaft<br />
auch von S&P Management<br />
GmbH vertreten werden. Die<br />
Komplementärin <strong>ist</strong> alleinvertretungsberechtigt.<br />
Die Komplementärin<br />
bzw. deren Geschäftsführungsorgane<br />
sind von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit. Sie <strong>ist</strong><br />
berechtigt, Untervollmachten zu erteilen.<br />
Die Struktur der Komplementärin<br />
entnehmen Sie bitte der grafischen<br />
Darstellung auf Seite 215 dieses Verkaufsprospekts.<br />
Grundsätzlich haftet<br />
die Komplementärin einer Kommanditgesellschaft<br />
unbeschränkt.<br />
Im Fall der RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH handelt es sich allerdings<br />
um eine Kapitalgesellschaft,<br />
die nur beschränkt auf ihr Gesellschaftsvermögen<br />
haftet.<br />
V. Investitions- und Finanzierungsplan<br />
1. Die Gesellschaft wird neben Gesellschafterdarlehen<br />
in beliebiger<br />
Höhe langfr<strong>ist</strong>ige Bankdarlehen in<br />
Höhe von voraussichtlich insgesamt<br />
bis zu E 16.662.000,00 aufnehmen<br />
und diese sowie das Eigenkapital<br />
entsprechend dem Investitions- und<br />
Finanzierungsplan zur Realisierung<br />
des Gesellschaftszwecks verwenden.<br />
Ferner kann nach Ablauf der in<br />
§ 3 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft bestimmten<br />
Zeichnungsfr<strong>ist</strong> zu marktüblichen<br />
Bedingungen Fremdkapital in<br />
Höhe des Fehlbetrages zwischen<br />
dem vorhanden Gesellschaftskapital<br />
der Fondsgesellschaft und dem in<br />
§ 3 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft bezeichneten<br />
maximalen Gesellschaftskapital<br />
der Fondsgesellschaft beschafft<br />
werden, soweit dadurch nicht die in<br />
der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft<br />
ausgewiesene prozentuale<br />
Ausschüttung an die Anleger<br />
entscheidend reduziert werden<br />
muss.<br />
2. Die Geschäftsführung der Gesellschaft<br />
kann zur Zwischenfinanzierung<br />
des Eigenkapitals weitere Darlehen<br />
aufnehmen.<br />
3. Im Rahmen vernünftigen kaufmännischen<br />
Ermessens sind Verschiebungen<br />
zwischen den einzelnen<br />
Positionen durch die Geschäftsführung<br />
möglich, wenn sich dadurch<br />
das gesamte Investitionsvolumen<br />
nicht um mehr als ca. 2,5%<br />
erhöht.<br />
VI. Beschlussfassungen, Stimmrecht,<br />
Protokoll und Anfechtungen<br />
1. Die Gesellschafterversammlung <strong>ist</strong><br />
insbesondere zuständig für die Festsetzung<br />
der Geschäftsführungsvergütung,<br />
die Wahl, Abberufung oder<br />
Entlastung von geschäftsführenden<br />
Gesellschaftern, Anweisungen an<br />
die geschäftsführenden Gesellschafter,<br />
Zustimmungen zu Geschäftsführungsmaßnahmen,<br />
die Feststellung<br />
der Jahresabschlüsse, die Regelung<br />
125
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
126<br />
der Gewinnverwendung, Änderungen<br />
des Gesellschaftsvertrages, Beschlussfassung<br />
über eine Liquidation<br />
der Gesellschaft sowie Änderungen<br />
des Investitions- und Finanzierungsplans.<br />
2. Die Gesellschafterversammlung<br />
<strong>ist</strong> beschlussfähig, wenn sämtliche<br />
Gesellschafter ordnungsgemäß geladen<br />
worden sind.<br />
3. Für Beschlussfassungen gelten<br />
die folgenden Mehrheitsanforderungen:<br />
a) Beschlüsse der Gesellschafterversammlung<br />
bedürfen der Mehrheit<br />
der abgegebenen Stimmen<br />
(einfache Stimmenmehrheit), sofern<br />
nicht der Gesellschaftsvertrag<br />
oder das Gesetz eine größere<br />
Mehrheit vorsieht.<br />
b) Folgende Beschlüsse bedürfen<br />
einer Mehrheit von 75% der abgegebenen<br />
Stimmen (qualifizierte<br />
Stimmenmehrheit): Verkauf der<br />
Fondsimmobilie, Änderungen des<br />
Gesellschaftsvertrages, Auflösung<br />
der Gesellschaft, Zustimmung zu<br />
außergewöhnlichen Geschäftsführungsmaßnahmen,<br />
die Wahl eines<br />
Vorsitzenden in der Gesellschafterversammlung,<br />
Geschäftsvorfälle<br />
von ähnlich wichtiger Bedeutung,<br />
wie die vorstehenden.<br />
4. Jeder Gesellschafter hat pro<br />
E 10,00 der von ihm übernommenen<br />
Pflichteinlage eine Stimme.<br />
Fehlerhafte Gesellschafterbeschlüsse<br />
können von jedem Gesellschafter<br />
analog §§ 241 ff. AktG angefochten<br />
werden. Die Klage <strong>ist</strong> gegen<br />
die Gesellschaft, vertreten durch<br />
die Komplementärin, zu richten<br />
und letzterer zuzustellen. Die Fr<strong>ist</strong><br />
für die Erhebung der Klage beträgt<br />
einen Monat ab Beschlussfassung<br />
(§ 246 Abs. 1 AktG analog). Nach<br />
Ablauf der Monatsfr<strong>ist</strong> gilt ein<br />
Mangel als geheilt.<br />
VII. Ergebnisverteilung, Entnahmen<br />
(Ausschüttung)<br />
Der liquide Überschuss der Gesellschaft<br />
wird laufend, nach Abzug einer<br />
eventuell vorgesehenen Rücklagenbildung,<br />
an die Gesellschafter<br />
ausgeschüttet, auch wenn die Verrechnungskonten<br />
der Gesellschafter<br />
noch nicht ausgeglichen sind;<br />
§ 169 Abs. 1 S. 2 HGB wird insoweit<br />
abbedungen. Der Kommandit<strong>ist</strong><br />
Robert Köhler <strong>ist</strong> am Ergebnis der<br />
Gesellschaft nicht beteiligt.<br />
VIII. Dauer der Gesellschaft<br />
1. Die Gesellschaft <strong>ist</strong> auf unbestimmte<br />
Zeit errichtet.<br />
2. Die Kündigung der Gesellschaft<br />
<strong>ist</strong> nur aus wichtigem Grund möglich.<br />
IX. Ausscheiden von Gesellschaftern,<br />
Fortsetzungsklausel, Abfindungsguthaben<br />
1. Ein Gesellschafter scheidet unter<br />
Fortführung der Gesellschaft durch<br />
die übrigen Gesellschafter aus,<br />
wenn sein Gesellschaftsverhältnis<br />
gekündigt wird, wenn über sein<br />
Vermögen ein Insolvenzverfahren<br />
eröffnet oder die Eröffnung mangels<br />
Masse abgelehnt wird, wenn<br />
sein Kommanditanteil gepfändet<br />
wird, wenn er aus der Gesellschaft<br />
aus wichtigem Grund ausgeschlossen<br />
wird.<br />
2. Scheiden Gesellschafter aus der<br />
Gesellschaft aus, so wird die Gesellschaft<br />
von den verbleibenden<br />
Gesellschaftern mit allen Aktiva<br />
und Passiva fortgeführt, sofern<br />
diese nicht binnen acht Wochen<br />
nach Wirksamwerden des Ausscheidens<br />
die Auflösung beschließen.<br />
Scheidet die Komplementärin<br />
aus, so sind die verbleibenden Gesellschafter<br />
verpflichtet, rechtzeitig<br />
vor Wirksamwerden des Ausscheidens<br />
entweder eine jur<strong>ist</strong>ische Person<br />
mit entsprechender Satzung zu<br />
gründen und als Komplementärin<br />
in die Gesellschaft aufzunehmen<br />
oder einen oder mehrere Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
als Komplementär(e) aufzunehmen.<br />
Geschieht dies nicht bis<br />
zum Wirksamwerden des Ausscheidens,<br />
wird die Gesellschaft aufgelöst.<br />
Scheidet der geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong> aus, so sind die<br />
verbleibenden Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
ver pflichtet, umgehend einen neuen<br />
geschäftsführenden Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
zu bestellen, sofern sie nicht<br />
die Auflösung der Gesellschaft beschließen.<br />
3. Andere als die Komplementärin<br />
und Herr Robert Köhler erhalten<br />
im Falle ihres Ausscheidens und<br />
der Fortführung der Gesellschaft<br />
eine Abfindung aus dem Vermögen<br />
der Gesellschaft wie folgt: Die<br />
Abfindung entspricht dem Anteil<br />
des ausgeschiedenen Gesellschafters<br />
am Verkehrswert der Gesellschaft,<br />
ermittelt nach der Quote<br />
seiner Kommanditeinlage zu allen<br />
Kommanditeinlagen. Zur Ermittlung<br />
der stillen Reserven <strong>ist</strong> eine<br />
Unternehmensbewertung nach<br />
den allgemein anerkannten betriebswirtschaftlichen<br />
Grundsätzen<br />
ordnungsgemäßer Unternehmensbewertung<br />
durchzuführen. Können<br />
sich die Beteiligten über den<br />
Wert des Unternehmens nicht einigen,<br />
so <strong>ist</strong> der Präsident der zuständigen<br />
Industrie- und Handels
Süddeutschland 8<br />
kammer, in deren Bezirk sich der<br />
Sitz des Unternehmens befindet,<br />
um Benennung eines Wirtschaftsprüfers<br />
als Gutachter zu bitten. Im<br />
Falle der Entscheidung der Gesellschaft,<br />
dass die Immobilie(n) in ihrem<br />
Eigentum auf Grund des Ausscheidens<br />
eines Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
verkauft werden soll(en), <strong>ist</strong> für<br />
die Ermittlung des Unternehmenswertes<br />
der tatsächlich erzielte Verkaufspreis<br />
maßgeblich.<br />
Komplementäre und der Kommandit<strong>ist</strong><br />
Robert Köhler erhalten im Falle<br />
ihres Ausscheidens keine Abfindung<br />
aus dem Vermögen der Gesellschaft.<br />
Ihnen <strong>ist</strong> jedoch von der<br />
Gesellschaft die gele<strong>ist</strong>ete Einlage<br />
zu erstatten.<br />
X. Liquidation<br />
Das sich bei der Liquidation ergebende<br />
Vermögen wird nach den<br />
Beteiligungsquoten unter den Gesellschaftern<br />
verteilt. Der Anspruch<br />
eines Komplementärs, des geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
und der Anspruch des Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
Robert Köhler am Liquidationsvermögen<br />
sind der Höhe nach<br />
auf die von ihnen gele<strong>ist</strong>ete Einlage<br />
beschränkt.<br />
1. Die Gesellschaft stellt die Komplementärin,<br />
den geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en sowie ihre jeweiligen<br />
Angestellten, Geschäftsführer<br />
und Beauftragten (zusammen<br />
die „Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigten“)<br />
vollumfänglich von jeder<br />
Haftung frei, die den Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigten<br />
aus ihrer Tätigkeit für<br />
die Gesellschaft erwachsen können.<br />
Die Fre<strong>ist</strong>ellung umfasst auch<br />
die Kosten der Rechtsverfolgung<br />
und Rechtsverteidigung. Die Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
hat auf erstes Anfordern<br />
zu erfolgen. Ein Anspruch auf Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
<strong>ist</strong> ausgeschlossen, wenn<br />
der betroffene Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigte<br />
vorsätzlich oder grob fahrlässig<br />
gehandelt hat.<br />
2. Schadenersatzansprüche gegen<br />
einen Gesellschafter - gleich<br />
aus welchem Rechtsgrund - verjähren<br />
innerhalb von zwei Jahren<br />
nach Vornahme oder Unterlassung<br />
der zum Schadenersatz verpflichtenden<br />
Handlung, soweit die Ansprüche<br />
nicht kraft Gesetzes einer<br />
kürzeren Verjährung unterliegen.<br />
Schadenersatzansprüche sind innerhalb<br />
einer Ausschlussfr<strong>ist</strong> von<br />
sechs Monaten nach Kenntniserlangung<br />
von dem Schaden durch<br />
eingeschriebenen Brief gegenüber<br />
dem angeblichen Schädiger anzuzeigen,<br />
auch wenn sie noch nicht<br />
beziffert werden können.<br />
XI. Haftung, Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
127
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
128<br />
B. Investitionsprojekte der<br />
Objektgesellschaft<br />
I. Fertiggestelltes Fachmarktzentrum<br />
in 97762 Hammelburg,<br />
Kissinger Straße<br />
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,<br />
das in der Kissinger Straße in<br />
97762 Hammelburg mittlerweile<br />
errichtete, aus einem als Lebensmitteldiscounter<br />
nebst Bäckereifiliale<br />
genutzten Gebäude sowie einem<br />
weiteren als Textilfachmarkt<br />
und Schuhmarkt genutzten Gebäude<br />
bestehende Fachmarktzentrum<br />
zu erwerben. Zu diesem Zweck hat<br />
die Objektgesellschaft mit dem derzeitigen<br />
Grundstückseigentümer,<br />
Herrn Patrick Bindrum, sowie mit<br />
der BWB GmbH und Herrn Matthias<br />
Benner einen Grundstückskaufvertrag<br />
mit Herstellungs verpflichtung<br />
über die Immobilien<br />
bzw. das zugrunde<strong>liegend</strong>e Grundstück<br />
abgeschlossen, in dem sich<br />
Herr Patrick Bindrum sowie die<br />
BWB GmbH u.a. dazu verpflichtet<br />
haben, die vorgenannten Gebäude<br />
nebst Außenanlagen nach den Vorgaben<br />
des Kaufvertrages komplett<br />
schlüssel- und gebrauchsfertig herzustellen.<br />
Die Baugenehmigung für<br />
die Errichtung des Lebensmitteldiscounters<br />
mit Tagescafé und Bäcker<br />
sowie die Baugenehmigung für die<br />
Errichtung des Fachmarktes für Textil<br />
und Schuhe wurden jeweils am<br />
16.04.2010 durch das Landratsamt<br />
Bad Kissingen erteilt; die Genehmigung<br />
der Entwässerungsanlage<br />
wurde am 22.07.2010 durch die<br />
Stadt Hammelburg erteilt. Die an<br />
die Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,<br />
Westfranken, die papperts GmbH<br />
& Co. KG, die AWG Allgemeine Warenvertriebs-Gesellschaft<br />
mit beschränkter<br />
Haftung und die Deichmann<br />
SE vermieteten Immobi-<br />
lien wurden im August 2010 fertiggestellt<br />
und an die Mieter übergeben.<br />
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses<br />
im Auftrag der<br />
Objektgesellschaft am 28.05.2010<br />
von der Knight Frank Munich<br />
GmbH & Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten<br />
hat zum Bewertungsstichtag<br />
28.05.2010 für das<br />
Fachmarktzentrum einen Marktwert<br />
nach Fertigstellung von<br />
E 4.410.000,00 ergeben.<br />
1. Grundstückskaufvertrag<br />
mit Herstellungsverpflichtung<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft, Herrn<br />
Patrick Bindrum, der BWB GmbH<br />
und Herrn Matthias Benner wurde<br />
am 07.07.2010 notariell beurkundet<br />
(URNr. 2138 F-10 des Notars<br />
Dr. Ottmar Fleischer in Fürth).<br />
Am 16./24.08.2010 wurde ein<br />
1. Kaufvertragsnachtrag beurkundet<br />
(URNr. 2616 F-10 des Notars Dr.<br />
Ottmar Fleischer in Fürth / URNr.<br />
1242/2010 des Notars Dr. Walter<br />
Kamp in Hammelburg). Der Eigentümerwechsel<br />
auf die Objektgesellschaft<br />
muss noch im Grundbuch<br />
des Amtsgerichts Bad Kissingen vollzogen<br />
werden und wird frühestens<br />
erfolgen, wenn die Objektgesellschaft<br />
den Kaufpreis vollständig gezahlt<br />
hat und die grunderwerbssteuerliche<br />
Unbedenklichkeitsbescheinigung<br />
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel<br />
erforderlichen Erklärungen<br />
sind bereits abgegeben und<br />
beurkundet worden. Zur Sicherung<br />
des Anspruchs der Objektgesellschaft<br />
auf Übertragung des Eigentums<br />
wurde zugunsten der Objektgesellschaft<br />
am 15.07.2010 eine Auflassungsvormerkung<br />
im Grundbuch<br />
eingetragen.<br />
a) Grundstücksverhältnisse<br />
Die Grundstückssituation hinsichtlich<br />
des vertragsgegenständlichen<br />
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug<br />
vom 09.09.2010) wie<br />
folgt dar:<br />
Bestandsverzeichnis<br />
Grundbuch des Amtsgerichts<br />
Bad Kissingen, Grundbuch von<br />
Hammel burg, Blatt 7701, lfd. Nr.<br />
2: Gemarkung Hammelburg, Flurstück<br />
837, Kissinger Straße 50, Gebäude-<br />
und Freifläche, Landwirtschaftsfläche<br />
zu 11.467 m 2 .<br />
Abteilung I<br />
Patrick Bindrum.<br />
Abteilung II<br />
– Lfd. Nr. 3: Auflassungsvormerkung<br />
bezüglich einer Teilfläche<br />
für Matthias Benner.<br />
– Lfd. Nr. 4: Geh- und Fahrtrecht<br />
für den jeweiligen Eigentümer<br />
von Flurstück 777; im Gleichrang<br />
mit Abt. II/5.<br />
– Lfd. Nr. 5: Stromleitungsrecht für<br />
den jeweiligen Eigentümer von<br />
Flurstück 777; im Gleichrang mit<br />
Abt. II/4.<br />
– Lfd. Nr. 6: Auflassungsvormerkung<br />
bezüglich einer Teilfläche für<br />
die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, Erlangen. Vorrangvorbehalt:<br />
Grundpfandrechte<br />
bis E 5.750.000,00, bis 20% Zinsen<br />
jährlich, bis 10% Nebenle<strong>ist</strong>ungen<br />
einmalig, teilweise und<br />
mehrmalig ausnutzbar.<br />
– Lfd. Nr. 7: Auflassungsvormerkung<br />
bezüglich einer Teilfläche<br />
für die Stadtwerke Hammelburg<br />
GmbH, Hammelburg.
Süddeutschland 8<br />
Abteilung III<br />
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne<br />
Brief zu E 600.000,00 für die<br />
Sparkasse Mainfranken Würzburg,<br />
Würzburg; 16% Zinsen jährlich, 5%<br />
Nebenle<strong>ist</strong>ung einmalig, vollstreckbar<br />
nach § 800 ZPO.<br />
– Lfd. Nr. 3: Grundschuld ohne<br />
Brief zu E 2.710.000,00 für die<br />
Sparkasse Mainfranken Würzburg,<br />
Würzburg; 18% Zinsen jährlich.<br />
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages<br />
mit Herstellungsverpflichtung<br />
Der durch den 1. Kaufvertragsnachtrag<br />
geänderte Grundstückskaufvertrag<br />
mit Herstellungsverpflichtung<br />
zwischen der Objektgesellschaft<br />
als Käufer, Herrn Patrick Bindrum<br />
als Verkäufer, der BWB GmbH<br />
und Herrn Matthias Benner hat im<br />
Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Kaufgegenstand<br />
Gegenstand des Kaufvertrages <strong>ist</strong><br />
eine ca. 8.817 m 2 große Teilfläche<br />
des Flurstücks 837 und die vom Verkäufer<br />
und der BWB GmbH hier auf<br />
zu errichtenden, zum Betrieb eines<br />
Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes<br />
nebst Backshop und zum Betrieb<br />
eines AWG-Textilfachmarktes nebst<br />
Deichmann-Schuhfachmarktes geeigneten<br />
zwei Gebäude mit dazugehörigen<br />
Außenanlagen, mindestens<br />
105 oberirdischen Pkw-Stellplätzen<br />
und einer Zu-/Abfahrt zur<br />
öffentlichen Kissinger Straße.<br />
Aus dem derzeit im Grundbuch mit<br />
einer Größe von 11.467 m 2 eingetragenen<br />
Flurstück 837 werden<br />
noch Teilflächen herausgemessen<br />
und an Dritte übertragen: Mit notariellen<br />
Urkunden vom 30.06.2010<br />
und 07.07.2010 (URNr. 931/2010<br />
bzw. 954/2010 – jeweils des Notars<br />
Dr. Walter Kamp in Hammelburg)<br />
hat der Verkäufer eine Teilfläche<br />
von ca. 2.652 m 2 aus dem Flurstück<br />
837 an Herrn Matthias Benner verkauft<br />
bzw. eine ca. 7 m 2 große Teilfläche<br />
des Flurstücks 837 an die<br />
Stadtwerke Hammelburg GmbH,<br />
Hammelburg verschenkt. Zum<br />
Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
waren die beiden Teilflächen noch<br />
nicht vermessen und Matthias Benner<br />
bzw. die Stadtwerke Hammelburg<br />
GmbH noch nicht als Eigentümer<br />
dieser Teilfläche im Grundbuch<br />
vorgetragen. Zur Sicherung<br />
des jeweiligen Anspruchs auf<br />
Übertragung des Eigentums wurde<br />
zugunsten von Matthias Benner<br />
bzw. der Stadtwerke Hammelburg<br />
GmbH bereits jeweils eine Auflassungsvormerkung<br />
im Grundbuch<br />
eingetragen.<br />
Herstellungsverpflichtung des Verkäufers<br />
und der BWB GmbH, Fertigstellungszeitpunkt<br />
Der Verkäufer und die BWB GmbH<br />
haben sich gesamtschuldnerisch<br />
verpflichtet, den Kaufgegenstand<br />
komplett schlüssel- und gebrauchsfertig,<br />
einschließlich sämtlicher erforderlicher<br />
Erschließungs-, Ausbau-<br />
und Entwässerungsmaßnahmen<br />
sowie sämtlicher städtebaulicher<br />
Verpflichtungen und unter<br />
Beachtung aller öffentlich-rechtlicher<br />
Vorgaben und frei von Rechtsund<br />
Sachmängeln bis spätestens<br />
zum 01.09.2010 herzustellen und<br />
bis zum selben Zeitpunkt voll vermietet<br />
und von den Mietern abgenommen<br />
an die Objektgesellschaft<br />
zu übergeben.<br />
Der Verkäufer und die BWB GmbH<br />
garantieren der Objektgesellschaft<br />
gesamtschuldnerisch unbeschadet<br />
der gesetzlichen Ansprüche, dass<br />
die Herstellung des Kaufgegenstandes<br />
sowie die Übergabe an die<br />
Mieter bis spätestens zu dem vorgenannten<br />
01.09.2010 abgeschlossen<br />
sind und Mietzahlungsbeginn<br />
des jeweiligen Mieters spätestens<br />
der 30.09.2010 <strong>ist</strong>. Bei Überschreitung<br />
von mindestens einem der<br />
genannten Termine haben der Verkäufer<br />
und die BWB GmbH als Gesamtschuldner<br />
sämtliche von den<br />
Mietern geltend gemachten Ansprüche<br />
aus verspätetem Mietbeginn<br />
zu tragen. Weitergehende Ansprüche<br />
der Objektgesellschaft,<br />
insbesondere eine Kaufpreisreduzierung,<br />
bleiben unberührt.<br />
Kaufpreis<br />
Die Kaufpreishöhe errechnet sich<br />
nach der Jahresnettokaltmiete am<br />
Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung<br />
(„Übergangszeitpunkt“)<br />
multipliziert mit dem Faktor 12,6.<br />
Bei einer voraussichtlichen Jahresnettokaltmiete<br />
am Übergangszeitpunkt<br />
in Höhe von E 349.944,00<br />
ergibt sich ein Kaufpreis von rund<br />
E 4.409.294,40; sollte sich der Gesamtbetrag<br />
der vertraglich vereinbarten<br />
Jahresnettokaltmiete bis<br />
zum Übergangszeitpunkt ändern,<br />
so ändert sich der Kaufpreis im gleichen<br />
Verhältnis (Jahresnettokaltmiete<br />
x Faktor 12,6). Sollte der auf<br />
den 01.09.2010 festgelegte späteste<br />
Fertigstellungszeitpunkt überschritten<br />
werden und/oder sollten<br />
die Voraussetzungen für die Fälligkeit<br />
des Kaufpreises nicht bis zum<br />
30.09.2010 eingetreten sein, reduziert<br />
sich von Beginn des 01.10.2010<br />
an der Kaufpreis pro angefangenen<br />
Monat um E 29.162,00 netto.<br />
Abgesehen von den vorgenannten<br />
Anpassungsmöglichkeiten <strong>ist</strong><br />
129
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
130<br />
der Kaufpreis ein Festpreis; er enthält<br />
sämtliche Kosten und Beiträge,<br />
die für die vertraglich geschuldete<br />
Herstellung des Kaufgegenstandes<br />
anfallen inklusive aller Bau- und<br />
Baunebenkosten. Der Kaufpreis <strong>ist</strong><br />
ein Nettokaufpreis; der Verkäufer<br />
verzichtet gemäß § 9 Abs. 1 und<br />
2 UStG zu 100% auf die Umsatzsteuerbefreiung<br />
nach § 4 Nr. 9 lit.<br />
a UStG, da sämtliche Mietverträge<br />
umsatzsteuerpflichtig mit vorsteuerabzugsberechtigten<br />
Mietern abgeschlossen<br />
sind.<br />
Die Objektgesellschaft hat den<br />
Kauf preis – mangels Fälligkeit – bislang<br />
noch nicht entrichtet.<br />
Kaufpreisfälligkeit<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war der Kaufpreis noch nicht<br />
fällig. Die Objektgesellschaft hat<br />
sich gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich<br />
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung<br />
der sofortigen Zwangsvollstreckung<br />
aus der Kaufvertragsurkunde<br />
unterworfen.<br />
Der Kaufpreis wird zur Zahlung fällig,<br />
wenn u.a. folgende Fälligkeitsvoraussetzungen<br />
kumulativ vorliegen:<br />
– Vorlage von in den Baugenehmigungen<br />
geforderten Prüfberichten<br />
des Prüfingenieurs für Standsicherheit<br />
über die ordnungsgemäße<br />
Bauausführung der Gebäude<br />
sowie Brandschutz-II-Bescheinigungen.<br />
– Nachweis, dass zugunsten des<br />
Fre<strong>ist</strong>aates Bayern und zu Lasten<br />
der Flurstücke 3343 und 3343/1<br />
jeweils der Gemarkung Hammelburg<br />
eine Reallast im Grundbuch<br />
eingetragen <strong>ist</strong>, die die vom Verkäufer<br />
durchzuführenden Maßnahmen<br />
zur Kompensation der<br />
auf dem Kaufgrundstück erfolgenden<br />
Versiegelung sichert.<br />
– Vorlage einer bestandskräftigen<br />
Baugenehmigung für das Vorhaben<br />
„Errichtung von Werbeanlagen“.<br />
– Vorlage einer bestandskräftigen<br />
wasserrechtlichen Erlaubnis/Entwässerungsgenehmigung.<br />
– Nachweis, dass zugunsten des jeweiligen<br />
Eigentümers des Kaufgrundstücks<br />
und zu Lasten des<br />
benachbarten Flurstücks 777 und<br />
der nicht kaufgegenständlichen<br />
Teilfläche des Flurstücks 837 der<br />
Gemarkung Hammelburg drei<br />
Grunddienstbarkeiten (Ent- und<br />
Versorgungsleitungsrecht, Gehund<br />
Fahrtrecht und Nachbarrecht/Duldung<br />
von Grenzbebauung)<br />
im Grundbuch vorgetragen<br />
wurden.<br />
– Vorlage von schriftlichen Bestätigungen<br />
der von Objektgesellschaft<br />
und Verkäufer gemeinsam<br />
beauftragten Sachverständigen<br />
für Bau- und für Haustechnik, dass<br />
die auf dem Kaufgrundstück errichteten<br />
Gebäude nebst Außenanlagen,<br />
Stellplätzen und Zu-/Abfahrt<br />
zur öffentlichen Straße Kissinger<br />
Straße frei von wesentlichen<br />
Mängeln fertig gestellt sind.<br />
– Vorlage je eines Übergabeprotokolls<br />
nebst verbindlichem Aufmaß<br />
zwischen den Mietern und<br />
dem Verkäufer, aus dem der Beginn<br />
des jeweiligen Mietverhältnisses,<br />
die erfolgte Übergabe des<br />
Mietgegenstandes und die Tatsache<br />
hervorgeht, dass der jeweilige<br />
Mieter die Mietflächen frei von<br />
wesentlichen Mängeln übernommen<br />
hat sowie der Nachweis des<br />
Eingangs der ersten vollständigen,<br />
vorbehaltlosen Mietzahlung nebst<br />
Nebenkostenvorauszahlung durch<br />
alle Mieter.<br />
– Form- und rechtswirksamer Abschluss<br />
einer im Einvernehmen<br />
mit der Objektgesellschaft festgelegten<br />
Fassung eines Mietvertragsnachtrages<br />
mit dem Mieter<br />
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,<br />
Westfranken.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit<br />
zu zahlen.<br />
Sachverständige<br />
Die Parteien haben gemeinsam sowohl<br />
einen öffentlich bestellten<br />
und vereidigten Sachverständigen<br />
für Bau- als auch einen Sachverständigen<br />
für Haustechnik mit<br />
der Prüfung der Mangelfreiheit des<br />
Kaufgegenstandes bei Abnahme<br />
beauftragt, der insoweit mit verbindlicher<br />
Wirkung für beide Parteien<br />
entscheidet.<br />
Übergang des Grundbesitzes<br />
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,<br />
00.00 Uhr gehen Nutzungen<br />
und Lasten, der Besitz und die<br />
Gefahr hinsichtlich des Kaufgegenstandes<br />
auf die Objektgesellschaft<br />
über. Ab diesem Tag stehen der<br />
Objektgesellschaft alle Rechte und<br />
Pflichten aus den Mietverträgen mit<br />
der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,<br />
Westfranken, der papperts GmbH<br />
& Co. KG, der A W G Allgemeine<br />
Warenvertriebs-Gesellschaft mit beschränkter<br />
Haftung und der Deichmann<br />
SE, insbesondere die Miete<br />
nebst Nebenkostenvorauszahlungen,<br />
vollständig zu.<br />
Nach den Regelungen des Kaufvertrages<br />
sind vom Verkäufer gegenüber<br />
den Mietern übernommene<br />
vertraglich vereinbarte Verpflichtungen,<br />
z.B. zur baulichen Herstel
Süddeutschland 8<br />
lung von Mietgegenständen, zur<br />
Le<strong>ist</strong>ung von geldlichen Zuschüssen<br />
oder zur Übernahme von Kosten/<br />
Kostenfre<strong>ist</strong>ellungen (z.B. Baukostenzuschüssen,<br />
Pre-Opening-Zahlungen,<br />
Umlegung- und Umzugskostenzuschüssen,<br />
Maklerkosten)<br />
auch nach dem Übergangszeitpunkt<br />
bis zur Erfüllung aller sich hieraus<br />
ergebenden Verpflichtungen ausschließlich<br />
vom Verkäufer auf dessen<br />
Kosten zu erfüllen. Solange vom<br />
Mieter Lidl Vertriebs-GmbH & Co.<br />
KG, Westfranken nicht schriftlich<br />
anders gewünscht, gilt dies insbesondere<br />
für die mietvertraglich vereinbarten<br />
fünfjährigen Wartungsarbeiten<br />
bzw. Nachsandungen der<br />
Pflasterflächen (mindestens zweimal<br />
pro Jahr – jeweils nach Aufforderung<br />
der Objektgesellschaft – /<br />
zusätzlich drei Monate nach Abnahme)<br />
sowie für die mietvertraglich<br />
vereinbarte zweijährige Anwachsgarantie<br />
sowie die Gewährle<strong>ist</strong>ung einer<br />
100%igen Bewuchsdichte nach<br />
zwei Jahren.<br />
Von der Objektgesellschaft übernommene<br />
Belastungen, Rechtsmängel<br />
Neben der Finanzierungsgrundschuld,<br />
an deren Eintragung die<br />
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,<br />
übernimmt die Objektgesellschaft<br />
nur (a) das bereits am Kaufgrundstück<br />
lastende Geh- und Fahrtrecht<br />
sowie Stromleitungsrecht für den<br />
jeweiligen Eigentümer von Flurstück<br />
777, (b) eine zugunsten des<br />
jeweiligen Eigentümers des benachbarten<br />
Flurstücks 777 noch<br />
zur Eintragung ins Grundbuch gelangende<br />
Grunddienstbarkeit zur<br />
Duldung von Grenzbebauung, (c)<br />
das jeweils zugunsten des jeweiligen<br />
Eigentümers einer noch zu vermessenden<br />
Teilfläche von ca. 7 m 2<br />
des Flurstücks 837 noch zur Eintragung<br />
ins Grundbuch gelangende<br />
Leitungsrecht sowie Geh- und<br />
Fahrtrecht sowie (d) eine noch zur<br />
Eintragung gelangende beschränkte<br />
persönliche Dienstbarkeit zugunsten<br />
des Mieters Lidl Vertriebs-<br />
GmbH & Co. KG, Westfranken.<br />
Sachmängel am Kaufgrundstück,<br />
am Gebäude/an Gebäuden, an<br />
Außenanlagen, Pkw-Stellplätzen<br />
und/oder Zu-/Abfahrt<br />
Der Verkäufer hat das Kaufgrundstück<br />
frei von Sachmängeln zu<br />
über eignen. Der Verkäufer und die<br />
BWB GmbH erklären gesamtschuldnerisch,<br />
dass ihnen nicht erkennbare<br />
Mängel nicht bekannt sind. Der Verkäufer<br />
und die BWB GmbH haften<br />
als Gesamtschuldner der Objektgesellschaft<br />
gegenüber hinsichtlich der<br />
vertragsgegenständlichen Baule<strong>ist</strong>ungen<br />
nach dem werkvertraglichen<br />
Le<strong>ist</strong>ungsstörungsrecht des BGB.<br />
Nach den Regelungen des Kaufvertrages<br />
haben der Verkäufer und die<br />
BWB GmbH als Gesamtschuldner –<br />
abstellend auf den Übergangszeitpunkt<br />
und unbeschadet der gesetzlichen<br />
Ansprüche – eine Vielzahl von<br />
Garantien über die Beschaffenheit<br />
des Kaufgegenstandes abgegeben,<br />
u.a. die folgenden:<br />
– Die auf dem Kaufgrundstück aufstehenden<br />
Gebäude, Außenanlagen,<br />
Stellplätze und die Zu-/Abfahrt<br />
sind nach den allgemein anerkannten<br />
Regeln der Baukunst und Technik<br />
zum Zeitpunkt der Abnahme<br />
und frei von Mängeln, insbesondere<br />
im Bezug auf die Planung, bauliche<br />
Ausführung und die verwendeten<br />
Baumaterialien, errichtet worden<br />
und können wie kaufvertraglich<br />
vorgesehen genutzt werden.<br />
Der tatsächliche Zustand der aufstehenden<br />
Gebäude und die Nutzung<br />
des Kaufgegenstandes entsprechen<br />
in vollem Umfang den für<br />
die Errichtung der Gebäude erteilten<br />
Baugenehmigungen und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Vorgaben<br />
und Genehmigungen sowie<br />
eventuellen städtebaulichen Verträgen<br />
und Erschließungsverträgen.<br />
Es ex<strong>ist</strong>ieren keine den Kaufgegenstand<br />
betreffenden unerfüllten öffentlich-rechtlichen<br />
Auflagen oder<br />
Forderungen. Alle Bau- und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen<br />
für den Kaufgegenstand<br />
sind bestandskräftig.<br />
– Auf, in, an oder unter dem Kaufgegenstand<br />
befinden sich nach<br />
Kenntnis des Verkäufers und/oder<br />
der BWB GmbH keine stillgelegten<br />
Tankanlagen, sowie keine Boden-,<br />
Gewässer- und Grundwasserkontaminationen,<br />
Boden-, Gewässer-<br />
und Grundwasserverunreinigungen<br />
oder -ablagerungen,<br />
Altlasten, Kriegs-, Kampfmitteloder<br />
Kulturfunde, archäologische<br />
Funde, gesundheitsgefährdende<br />
oder umweltschädliche Stoffe<br />
oder sonstige Kontaminationen.<br />
Der Verkäufer und die BWB<br />
GmbH verzichten hiermit auf Ausgleichsansprüche<br />
gemäß § 24 Abs.<br />
2 BBodSchG.<br />
– Die Mieter haben keine Rechte aufgrund<br />
von Sachmängeln, Rechtsmängeln,<br />
Beschaffenheitsvereinbarungen<br />
oder Garantien geltend gemacht,<br />
insbesondere keinen Rücktritt<br />
vom Mietvertrag bzw. keine<br />
Kündigung erklärt, und auch darüber<br />
hinaus keine Einwendungen/<br />
Einreden erhoben. Dem Verkäufer<br />
und der BWB GmbH <strong>ist</strong> nicht bekannt,<br />
dass ein Rücktritt bzw. eine<br />
Kündigung bevorsteht oder ein<br />
Mieter die Geltendmachung weiterer<br />
mietvertraglicher Rechte angekündigt<br />
hat.<br />
131
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
132<br />
Sicherheitseinbehalt, Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
für die Zeit der Verjährungsfr<strong>ist</strong><br />
für Mängelansprüche einen Sicherheitseinbehalt<br />
in Höhe von<br />
E 125.000,00 für den Kaufgegenstand<br />
in Abzug zu bringen. Ein Teil<br />
des Sicherheitseinbehalts in Höhe<br />
von E 20.000,00 gilt auch nach Ablauf<br />
einer fünfjährigen Verjährungsfr<strong>ist</strong><br />
für die im Kaufvertrag für die<br />
Dichtigkeit des Flachdaches des<br />
Pfandraumes vereinbarte zehnjährige<br />
Verjährungsfr<strong>ist</strong>.<br />
Der Verkäufer sowie die BWB GmbH<br />
sind berechtigt, den Sicherheitseinbehalt<br />
für die Mängelansprüche insgesamt<br />
bzw. teilweise durch maximal<br />
drei unwiderrufliche, unbefr<strong>ist</strong>ete,<br />
selbstschuldnerische Bürgschaften<br />
eines der deutschen Bankenaufsicht<br />
unterstellten Kreditinstituts<br />
oder Kreditversicherers abzulösen.<br />
Dabei hat jede Bürgschaft auf mindestens<br />
E 25.000,00 zu lauten. Sofern<br />
nicht der ganze Sicherheitseinbehalt<br />
durch die drei Bürgschaften<br />
abgedeckt wird, bleibt die Objektgesellschaft<br />
weiterhin zum Einbehalt<br />
des Restbetrages berechtigt.<br />
Der Verkäufer sowie die BWB GmbH<br />
haben der Objektgesellschaft jeweils<br />
sämtliche ihm und/oder ihr<br />
und/oder ihnen auch künftig zustehenden<br />
Erfüllungs-, Schadensersatz-<br />
und sonstigen Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
sowie Ansprüche<br />
aus Garantien gegen die am Bau<br />
des Kaufgegenstandes und/oder<br />
den Arbeiten am Kaufgegenstand<br />
beteiligten Architekten, Generalunternehmer,<br />
Bau- und Handwerksfirmen,<br />
Lieferanten/Zulieferer oder<br />
sonst mit dem Bau befassten Dritten<br />
mit Wirkung zum Übergangszeitpunkt<br />
abgetreten. Die Ansprüche<br />
der Objektgesellschaft gegen<br />
den Verkäufer und/oder die BWB<br />
GmbH werden von der Abtretung<br />
nicht berührt; insbesondere können<br />
sie auch ohne vorherige Geltendmachung<br />
der Ansprüche gegen<br />
die vorgenannten Nachunternehmer<br />
geltend gemacht werden.<br />
Verjährung<br />
Ansprüche der Objektgesellschaft,<br />
die sich aus den Garantien des Verkäufers<br />
und/oder der BWB GmbH<br />
ergeben, verjähren innerhalb von<br />
fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag<br />
geregelten Übergangszeitpunkt.<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft verjähren in<br />
fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag<br />
geregelten Übergangszeitpunkt;<br />
für die Dichtigkeit des Flachdaches<br />
des Pfandraumes sind jedoch<br />
davon abweichend zehn Jahre Gewährle<strong>ist</strong>ungsfr<strong>ist</strong><br />
vereinbart.<br />
Rücktrittsrechte<br />
Sollten die im Kaufvertrag genannten<br />
Voraussetzungen für die Fälligkeit<br />
des Kaufpreises nicht bis zum<br />
31.10.2010 eingetreten sein, <strong>ist</strong> die<br />
Objektgesellschaft zum Rücktritt<br />
vom Kaufvertrag berechtigt. Der<br />
Verkäufer trägt im Fall des Rücktritts<br />
alle Kosten des Kaufvertrages,<br />
die zu seiner Durchführung und zu<br />
seiner Rückabwicklung erforderlichen<br />
Kosten (insbesondere die<br />
Löschungskosten für die evtl. im<br />
Grundbuch vorgetragenen Finanzierungsgrundpfandrechte<br />
und die<br />
Auflassungsvormerkung der Objektgesellschaft),<br />
soweit diese anfällt<br />
die Grunderwerbsteuer, evtl.<br />
Maklerkosten, Notarkosten, sowie<br />
– bis zu einem Höchstbetrag von<br />
netto E 80.000,00 – die nachgewiesenen<br />
Kosten für die wirtschaftliche,<br />
technische, rechtliche und<br />
steuerliche Due Diligence der Objektgesellschaft.<br />
Sollte die Objektgesellschaft<br />
den Nichteintritt der<br />
Fälligkeitsvoraussetzungen allein<br />
zu vertreten haben, verbleibt es bei<br />
folgenden Regelungen:<br />
– Jede Partei trägt ihre mit dem<br />
Kaufvertrag und seiner Durchführung<br />
verbundenen Kosten<br />
selbst. Die Kosten des Notars, des<br />
Grundbuchamts und die Grunderwerbsteuer<br />
trägt die Objektgesellschaft.<br />
– Genehmigungskosten trägt die<br />
Partei, deren Erklärungen zu genehmigen<br />
sind.<br />
– Alle Kosten, die mit der Löschung<br />
der von der Objektgesellschaft<br />
nicht zu übernehmenden Belastungen<br />
zusammenhängen sowie<br />
eventuelle Maklerkosten der Bank<br />
Schilling & Co Aktiengesellschaft<br />
mit Sitz in Hammelburg im Zusammenhang<br />
mit dem Zustandekommen<br />
des Kaufvertrages trägt<br />
der Verkäufer.<br />
Sonstiges<br />
Nach den kaufvertraglichen Regelungen<br />
hat sich Herr Matthias Benner<br />
als Eigentümer des benachbarten<br />
Flurstücks 777 der Gemarkung<br />
Hammelburg und zukünftiger Eigentümer<br />
der aus dem Flurstück<br />
837 noch herauszumessenden Teilfläche<br />
von ca. 2.652 m 2 gegenüber<br />
der Objektgesellschaft verpflichtet,<br />
das von der Objektgesellschaft<br />
gekaufte Flurstück 837 im<br />
Rahmen der Realisierung/Errichtung<br />
des von Herrn Matthias Benner<br />
auf seinem Grundstück geplanten<br />
Fachmarktgebäudes nicht<br />
mit Baufahrzeugen, insbesondere<br />
nicht mit Tiefladern, Kränen, Baggern<br />
etc. zu befahren, sondern die
Süddeutschland 8<br />
Realisierung/Errichtung seines Bauvorhabens<br />
ohne Inanspruchnahme<br />
des Kaufgrundstücks ausschließlich<br />
über die benachbarte Friedhofstraße<br />
(Flurstück 766 der Gemarkung<br />
Hammelburg) durchzuführen. Das<br />
Bauvorhaben darf nicht zu einer<br />
Beeinträchtigung der auf dem von<br />
der Objektgesellschaft gekauften<br />
Flurstück 837 angesiedelten Einzelhandels-<br />
bzw. Gewerbebetriebe<br />
führen. Außer den genannten<br />
Verpflichtungen hat Herr Matthias<br />
Benner persönlich keine weiteren<br />
Verpflichtungen übernommen.<br />
2. Mietvertragsdetails<br />
Im Rahmen der rechtlichen Darstellung<br />
der einzelnen Investitionsprojekte<br />
der Objektgesellschaft werden<br />
die relevanten Inhalte der jeweiligen<br />
mietvertraglichen Vereinbarungen<br />
aufgeführt.<br />
Der Anbieter hat darüber hinaus<br />
für einige Mieter Bonitätsauskünfte<br />
bei der Creditreform-Wirtschaftsauskunft<br />
eingeholt. Die Creditreform<br />
verfügt über eine der größten<br />
Wirtschaftsdatenbanken mit<br />
deutschen Unternehmen. Der Creditreform-Bonitätsindex<br />
<strong>ist</strong> ein Indikator<br />
für die Bonität von Unternehmen.<br />
In den Bonitätsindex werden<br />
sowohl harte (quantitative) als<br />
auch weiche (qualitative) Negativfaktoren<br />
einbezogen und unter Berücksichtigung<br />
stat<strong>ist</strong>isch ermittelter<br />
Gewichte zu einem Gesamtwert<br />
verdichtet. Der Bonitätsindex<br />
reicht von 100 – einer sehr guten<br />
Bonität – bis zu 600 bei Vorliegen<br />
harter Negativmerkmale und einer<br />
entsprechenden Ablehnung der<br />
Geschäftsbeziehung. Daher kann<br />
er etwa wie eine „Schulnote“ zwischen<br />
1 (100) und 6 (600) interpretiert<br />
werden. Die dem Anbieter<br />
mitgeteilten Werte sind nachfolgend<br />
im Rahmen der einzelnen Investitionsprojekte<br />
der Objektgesellschaft<br />
genannt.<br />
a) Mietvertrag Lidl Vertriebs-<br />
GmbH & Co. KG, Westfranken<br />
Der Verkäufer hat als Vermieter<br />
mit der der Lidl Vertriebs-GmbH<br />
& Co. KG, Westfranken als Mieter<br />
am 24.09.2009 einen Mietvertrag<br />
geschlossen. Nach den Regelungen<br />
des zwischen Objektgesellschaft<br />
und Verkäufer geschlossenen<br />
Grundstückskaufvertrages <strong>ist</strong> der<br />
Abschluss eines Mietvertragsnachtrages<br />
beabsichtigt; zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung war dieser<br />
Mietvertragsnachtrag jedoch noch<br />
nicht abgeschlossen. Der zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung gültige<br />
Mietvertrag hat – ohne Berücksichtigung<br />
des Nachtrages –<br />
im Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
1.350 m 2 Gesamtmietfläche (davon<br />
mindestens 900 m 2 Verkaufsfläche<br />
und die verbleibende Restfläche<br />
von 450 m 2 Lager-/Nebenräume<br />
inklusive Anlieferbereich und Pfandrückgabestation)<br />
des ersten Gebäudes<br />
zur gewerblichen Nutzung<br />
sowie mindestens 85 ebenerdige<br />
Pkw-Einstellplätze bei Fertigstellung<br />
des Fachmarktzentrums (1. Bauabschnitt)<br />
und mindestens 160 Pkw-<br />
Einstellplätze nach Fertigstellung des<br />
auf dem benachbarten Grundstück<br />
Flurstück 777 von dessen Eigentümer<br />
geplanten 2. Bauabschnitts zur<br />
gemeinsamen Nutzung.<br />
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages<br />
<strong>ist</strong> insoweit<br />
der Abschluss eines Mietvertragsnachtrages<br />
beabsichtigt, wonach<br />
der Mieter auf die Nutzung der auf<br />
dem Nachbargrundstück zu errichtenden<br />
Stellplätze verzichten soll.<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war dieser Mietvertragsnachtrag<br />
noch nicht abgeschlossen.<br />
Der Vermieter steht dafür ein, dass<br />
er alleiniger Eigentümer des Mietobjektes<br />
<strong>ist</strong> und in der Verfügungsmacht<br />
über das Mietobjekt keiner<br />
Beschränkung unterliegt; er versichert,<br />
dass keine Belastungen oder<br />
Rechte Dritter bestehen, die den<br />
Mieter in seiner Geschäftsentwicklung<br />
und Nutzung des Mietobjekts<br />
beeinträchtigen können.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 13.500,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 16.065,00.<br />
Der Vermieter hat dem Mieter alle<br />
Schäden zu ersetzen, die dem Mieter<br />
dadurch entstehen, dass der Vermieter<br />
seine Verpflichtung verletzt,<br />
zur Umsatzsteuer zu optieren.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Index der Einzelhandelspreise<br />
für Deutschland<br />
(Ausgangsbasis 2005 = 100) gekoppelt.<br />
Die ersten zwei Mietjahre<br />
bleiben unberücksichtigt, danach<br />
kann die Miete bei einer mehr als<br />
10%-igen Veränderung des Jahresindexes<br />
um 70% der eingetretenen<br />
Veränderung des Jahresindex<br />
erhöht oder ermäßigt werden. Diese<br />
Regelung kann frühestens erstmals<br />
zwei Jahre nach Inkrafttreten<br />
der Wertsicherungsklausel angewandt<br />
werden; jede weitere Änderung<br />
kann zu einem späteren Zeitpunkt<br />
nur dann erfolgen, wenn<br />
mindestens zwei Jahre seit der letzten<br />
Änderung vergangen sind. Die<br />
133
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
Änderung der Miete findet nur auf<br />
schriftlichen Antrag einer Mietpartei<br />
statt und wird frühestens zum<br />
nächsten Monatsersten wirksam,<br />
sofern der Antrag bis zum 15. eines<br />
jeden Monats bei dem anderen<br />
Vertragspartner eingeht.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> verpflichtet, die<br />
nach genannten Le<strong>ist</strong>ungen direkt<br />
zu beauftragen und die Kosten<br />
hierfür zu tragen: Kosten für<br />
Strom, Wasser, Schmutzwasser, Beschickung<br />
der Heizung und Müllentsorgung,<br />
Wartung der Heizung<br />
und Lüftungsanlage, Klimaanlage,<br />
Schnelllauftor, Türen, Türantriebe<br />
und Feuerlöscher.<br />
Nachgenannte Le<strong>ist</strong>ungen hat der<br />
Vermieter zu beauftragen und die<br />
entstehenden Kosten auf den Mieter<br />
anteilig nach dessen m 2 -netto<br />
Grundfläche im Verhältnis zur<br />
Miet fläche aller Mieter am Gesamtobjekt<br />
(je nach Baufortschritt) umzulegen:<br />
Regelmäßige Pflege der<br />
Grünanlage, regelmäßige Reinigung<br />
des Parkplatzes und Winterdienst,<br />
Allgemeinstrom (für z.B.<br />
Parkplatzbeleuchtung und Werbeanlage),<br />
allgemeines Wasser, Abwasser<br />
und soweit anfällt Oberflächenwasser.<br />
Für diese Nebenkosten<br />
zahlt der Mieter eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in<br />
Höhe von E 400,00 netto zzgl. gesetzlicher<br />
USt., mithin in Höhe von<br />
monatlich E 476,00 brutto, die jeweils<br />
den tatsächlich gezahlten Nebenkosten<br />
des abgelaufenen Jahres<br />
angepasst wird.<br />
Darüber hinaus trägt der Mieter<br />
keinerlei Kosten öffentlich-rechtlicher<br />
oder privater Natur.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit der<br />
am 06.08.2010 stattgefundenen<br />
Übergabe begonnen und <strong>ist</strong> auf<br />
die Dauer von 15 Jahren fest abgeschlossen.<br />
Der Mieter hat das<br />
Recht, die Mietzeit fünfmal um drei<br />
Jahre zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbarte Rücktrittsund<br />
Kündigungsrechte des Mieters<br />
Der Mieter kann vor Abschluss des<br />
nach dem Kaufvertrag noch abzuschließenden<br />
Mietvertragsnachtrages<br />
vom Vertrag zurücktreten,<br />
– wenn eine behördliche Genehmigung<br />
versagt wird, oder<br />
– wenn die Baugenehmigung, die<br />
keine Beschränkung der Anlieferzeiten<br />
oder der gesetzlich zulässigen<br />
Betriebszeiten oder des Sortiments<br />
des Mieters (Einzelhandel<br />
mit Lebensmitteln und sonstigen<br />
Bedarfsgegenständen jeder<br />
Art) enthalten darf, entsprechend<br />
dem vom Vermieter eingereichten<br />
und vom Mieter anerkannten<br />
Bauplan nicht bis zum 30.09.2010<br />
bestandskräftig erteilt <strong>ist</strong>.<br />
Macht der Mieter von seinem Rücktrittsrecht<br />
Gebrauch, so werden die<br />
von ihm nachweislich an den Vermieter<br />
oder an mit dem Objekt befasste<br />
Dritte gele<strong>ist</strong>ete Zahlungen<br />
ohne besondere Aufforderung innerhalb<br />
eines Monats nach Erklärung<br />
des Rücktritts vom Vermieter<br />
zurückerstattet. Weitere Schadenersatzansprüche<br />
bleiben vorbehalten.<br />
Neben den im Gesetz geregelten<br />
fr<strong>ist</strong>losen Kündigungsgründen kann<br />
der Mieter das Mietverhältnis außerdem<br />
fr<strong>ist</strong>los kündigen, wenn<br />
nach erfolglosem Ablauf einer zur<br />
Abhilfe bestimmten angemessenen<br />
Fr<strong>ist</strong> oder nach erfolg loser Abmahnung<br />
die Zufahrt oder der Zugang<br />
zur Mietsache oder das Entladen<br />
von Waren durch verkehrsbeschränkende<br />
oder ähnliche<br />
Maßnahmen dauernd erheblich erschwert<br />
oder unmöglich sind. Der<br />
Eintritt dieses Tatbestandes wird<br />
durch einen IHK-Sachverständigen<br />
festgestellt.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Die Kosten für Außenreparaturen<br />
sowie Erhaltungsreparaturen und<br />
die Reparatur der technischen Anlagen,<br />
mit Ausnahme von Schnelllauftor,<br />
der Türen und der Türantrieben,<br />
trägt der Vermieter. In der<br />
fünfjährigen Gewährle<strong>ist</strong>ungszeit<br />
übernimmt der Vermieter alle notwendigen<br />
Wartungsarbeiten bzw.<br />
Nachsandungen der Pflasterflächen<br />
(mindestens zweimal pro Jahr). Gesondert<br />
<strong>ist</strong> drei Monate nach Abnahme<br />
ein weiteres Nachsanden<br />
durch den Vermieter vorzunehmen.<br />
Der Vermieter gewährt eine<br />
mindestens zweijährige Anwachsgarantie<br />
nach der Wachstumsperiode<br />
sowie eine 100%ige Bewuchsdichte<br />
nach zwei Jahren; die Pflege<br />
der Grünanlagen <strong>ist</strong> vom Vermieter<br />
für fünf Jahre zu erbringen, wobei<br />
die Anzahl der Pflegegänge mit<br />
dem Mieter vorab festzulegen <strong>ist</strong>.<br />
Während der Mietzeit sind in den<br />
Innenräumen Schönheitsreparaturen<br />
und Beseitigungskosten für<br />
Mängel, die der Mieter zu vertreten<br />
hat und die nicht auf Baumängeln<br />
beruhen, vom Mieter zu übernehmen.<br />
134
Süddeutschland 8<br />
Versicherungen<br />
Der Vermieter verpflichtet sich,<br />
den Mietgegenstand auf eigene<br />
Kosten fortlaufend und in ausreichender<br />
Höhe versichert zu halten.<br />
Dies beinhaltet Versicherungen gegen<br />
Feuer- und Elementarschäden,<br />
Wasserschäden, Sturm- und Hagelschäden,<br />
sowie eine Gebäudehaftpflichtversicherung.<br />
Der Mieter<br />
trägt das Glasbruchrisiko.<br />
Im Falle eines Schadenseintritts hat<br />
der Vermieter mindestens die bei<br />
vorschriftsmäßiger Abdeckung des<br />
Versicherungsrisikos von dem Versicherer<br />
zu zahlende Entschädigung<br />
zur Wiederherstellung der Mieträume<br />
zu verwenden, wobei bis zur<br />
bezugsfertigen Wiederherstellung<br />
und Übergabe des Mietgegenstandes<br />
die Verpflichtung zur Zahlung<br />
der Miete sowie der Nebenkosten<br />
ganz bzw. anteilig ruht. Die sonstigen<br />
Rechte und Ansprüche des<br />
Mieters bleiben unberührt, insbesondere<br />
der Erfüllungsanspruch,<br />
der Anspruch auf Geltendmachung<br />
weitergehender Schäden und das<br />
Recht zur außerordentlichen Kündigung.<br />
Der Vermieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht<br />
für das gesamte<br />
Mietobjekt. Ausgenommen<br />
hiervon sind die vom Mieter übernommenen<br />
Pflichten zur Verkehrssicherung<br />
innerhalb der vermieteten<br />
Geschäftsräume. Der Vermieter<br />
stellt den Mieter von allen Ansprüchen<br />
Dritter frei, die sich aus einer<br />
Verletzung seiner vorstehenden<br />
Vermieterpflichten ergeben.<br />
Bauliche Veränderungen durch<br />
den Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, auch<br />
während der Mietzeit, alle baulichen<br />
Veränderungen, die er für<br />
zweckmäßig hält, und die nicht in<br />
Dach und Fach eingreifen, auf eigene<br />
Kosten nach vorheriger Information<br />
des Vermieters vorzunehmen<br />
oder durch einen Dritten vornehmen<br />
zu lassen. Bei Eingriffen in<br />
Dach und Fach bedarf es der Zustimmung<br />
des Vermieters, wobei<br />
der Vermieter seine Zustimmung<br />
nur aus wichtigem Grund verweigern<br />
darf. Bei Beendigung des<br />
Mietvertrages <strong>ist</strong> der Mieter nicht<br />
zur Wiederherstellung des alten<br />
Zustandes verpflichtet.<br />
Übertragung der Rechte und<br />
Pflichten aus dem Mietverhältnis<br />
und Untervermietung<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, die sich<br />
aus dem Mietvertrag ergebenden<br />
Rechte und Pflichten auf eine andere<br />
Firma oder Gesellschaft innerhalb<br />
der Lidl Schwarz Gruppe zu übertragen.<br />
Der Mieter hat in Abstimmung mit<br />
dem Vermieter das Recht zur Untervermietung.<br />
Es darf nicht an Branchen<br />
untervermietet werden, die<br />
zum Zeitpunkt des Untermietbeginns<br />
Mitmieter in dem Gesamtobjekt<br />
sind. Ausgeschlossen sind auf<br />
jeden Fall sogenannte „1-E-Shops“.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter gewährt dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz. Er verpflichtet<br />
sich, für die Dauer des Vertrages im<br />
Radius von fünf Kilometern um das<br />
Mietobjekt keine gleichartigen Geschäfte<br />
zu errichten, zu kaufen und<br />
verkaufen, zu betreiben oder von<br />
Dritten errichten oder betreiben zu<br />
lassen, deren Sortiment oder Teilsortiment<br />
Waren des täglichen oder<br />
kurzfr<strong>ist</strong>igen Bedarfs, insbesondere<br />
Lebensmittel, beinhaltet. Ausgenommen<br />
hiervon sind die weiteren<br />
Mieter des Fachmarktzentrums, wobei<br />
diese Lebensmittel nur als Randsortiment<br />
mit einem maximalen Anteil<br />
von 10% führen dürfen. Hiervon<br />
ausgenommen sind wiederum der<br />
im Fachmarktzentrum geplante Bäcker<br />
und eventuell ein Metzger; diese<br />
dürfen Lebensmittel (branchenübliches<br />
Sortiment eines Bäckers<br />
und Metzgers) bis 100% führen.<br />
Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet, eine<br />
Vertragsstrafe zu zahlen, wenn<br />
er schuldhaft gegen das vorstehende<br />
Verbot verstößt. Die Vertragsstrafe<br />
fällt an in Höhe von 10% der<br />
Monatsmiete für jeden Tag, an welchem<br />
der Vermieter trotz schriftlicher<br />
Abmahnung durch den Mieter<br />
eine weitere Pflichtverletzung<br />
begeht oder die Pflichtverletzung<br />
nach Ablauf einer vom Mieter gesetzten<br />
angemessenen Unterlassungsfr<strong>ist</strong><br />
noch andauert. Die sonstigen<br />
Rechte und Ansprüche des<br />
Mieters bleiben unberührt, insbesondere<br />
der Erfüllungsanspruch,<br />
der Anspruch auf Geltendmachung<br />
weiterer Schäden und das Recht<br />
zur außerordentlichen Kündigung.<br />
Vormietrecht<br />
Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
ein Vormietrecht für das nächste<br />
vom Vermieter über das Mietobjekt<br />
abgeschlossene Mietverhältnis<br />
ein. Die Vorschriften über das Vorkaufsrecht,<br />
§§ 463 ff. BGB, gelten<br />
analog.<br />
Mietsicherungsdienstbarkeit<br />
Zur Sicherung des Nutzungsrechts<br />
135
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
des Mieters gegen eine vorzeitige<br />
Beendigung des Mietverhältnisses<br />
sowie gegen dessen vertragswidriger<br />
Beeinträchtigung (z.B. durch<br />
Grundstücksveräußerung vor Überlassung)<br />
verpflichtet sich der Vermieter,<br />
zugunsten des Mieters und<br />
zu Lasten des Mietgrundstücks eine<br />
beschränkte persönliche Dienstbarkeit<br />
im Grundbuch eintragen zu<br />
lassen. Nach den Regelungen des<br />
– zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch abzuschließenden<br />
– Mietvertragsnachtrages soll diese<br />
Dienstbarkeit an nächstoffener<br />
Rangstelle im Grundbuch eingetragen<br />
werden.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 11.08.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter Lidl Vertriebs-<br />
GmbH & Co. KG, Westfranken einen<br />
Bonitätsindex von „249“ auf.<br />
Das lässt auf eine gute Bonität des<br />
Mieters schließen.<br />
b) Mietvertrag papperts<br />
GmbH & Co. KG<br />
Der Verkäufer hat als Vermieter mit<br />
der papperts GmbH & Co. KG als<br />
Mieter am 19./30.11.2009 einen<br />
Mietvertrag und am 05./20.07.2010<br />
einen 1. Mietvertragsnachtrag geschlossen.<br />
Nach den Regelungen<br />
des Grundstückskaufvertrages wird<br />
die Objektgesellschaft zum Übergangszeitpunkt<br />
/ Besitzübergang<br />
im Sinne des Kaufvertrages anstelle<br />
des Verkäufers in alle Rechte<br />
und Pflichten aus dem Mietvertrag<br />
als neuer Vermieter eintreten. Dieser<br />
derzeit bestehende Mietvertrag<br />
nebst Nachtrag hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
177 m 2 des ersten Gebäudes zum<br />
Betrieb einer Brot- und Backwarenfiliale<br />
mit Steh-, Sitzcafé und B<strong>ist</strong>ro<br />
sowie Kfz-Parkplätze zur gemeinsamen<br />
Nutzung.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 11,00 pro m 2 zzgl. gesetzlicher<br />
USt.; bei der mietvertraglich vereinbarten<br />
Fläche von 177 m 2 ergibt<br />
sich eine monatlich Miete von<br />
netto E 1.947,00. Die Bruttomonatsmiete<br />
beträgt in diesem Fall<br />
E 2.316,93.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basis<br />
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten<br />
zwei Mietjahre bleiben unberücksichtigt,<br />
danach kann bei einer<br />
mehr als 10%-igen Veränderung<br />
des Indexes jede Vertragspartei eine<br />
Anpassung der Miete um 70%<br />
der jeweils eingetretenen prozentualen<br />
Indexveränderung verlangen.<br />
Entsprechendes gilt jeweils ab tatsächlich<br />
erfolgter Mietänderung.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt u.a. folgende Nebenkosten,<br />
wobei er, soweit erforderlich,<br />
Direktverträge mit dem<br />
jeweils betroffenen Versorgungsoder<br />
sonstigen Unternehmen abzuschließen<br />
hat: Heizkosten, Kosten<br />
der Wasserversorgung, der Entwässerung,<br />
der Straßenreinigung<br />
und Müllabfuhr, Reparatur und<br />
Wartung von Schnelllauftoren, Türen<br />
und Türantrieben, Heizungsund<br />
Lüftungsanlage und Feuerlöschern.<br />
U.a. die folgenden Nebenkosten<br />
trägt der Mieter anteilig nach Nutzfläche:<br />
Kosten der Gartenpflege<br />
und Bewässerung, der Parkplatzreinigung,<br />
der Pflege der Außenanlage<br />
und der Schnee- und Eisbeseitigung,<br />
der Beleuchtung der Allgemeinbereiche<br />
und Außenanlagen,<br />
der Reinigung der Allgemeinbereiche.<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Heizkosten- und Betriebs-/Nebenkostenvorauszahlung<br />
in Höhe<br />
von E 350,00 netto zzgl. gesetzlicher<br />
USt., mithin in Höhe von monatlich<br />
E 416,50 brutto.<br />
Die laufenden öffentlichen Lasten<br />
des Grundstücks, insbesondere<br />
Grundsteuer, die Kosten der Sachund<br />
Haftpflichtversicherung, die<br />
Kosten für den Hauswart sowie<br />
Verwaltungskosten sind nicht auf<br />
den Mieter umlegbar.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
09.08.2010 stattgefundenen Übergabe<br />
begonnen und <strong>ist</strong> auf die<br />
Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen.<br />
Der Mieter hat die Option,<br />
den Vertrag einmal um fünf Jahre<br />
und danach fünfmal um jeweils<br />
drei Jahre zu verlängern.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Kleine Instandhaltungen sind vom<br />
Mieter auf dessen Kosten auszuführen.<br />
Die Kleinreparaturpauschale<br />
beträgt je Schadensfall E 250,00<br />
höchstens E 1.500,00 zu Lasten des<br />
Mieters. Darüber hinausgehende<br />
Instandhaltungs- und Reparaturkosten<br />
fallen dem Vermieter zur Last.<br />
136
Süddeutschland 8<br />
Schönheitsreparaturen hat der Mieter<br />
regelmäßig und fachgerecht vornehmen<br />
zu lassen.<br />
Versicherungen<br />
Mangels ausdrücklicher Regelung<br />
sind alle Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherungen,<br />
Haus- und<br />
Grund stückseigentümer-Haft pflichtversicherung)<br />
Sache des Vermieters.<br />
Die Verkehrssicherungspflicht<br />
obliegt dem Vermieter. Der Mieter<br />
trägt das Glasbruchrisiko.<br />
Bauliche Veränderungen durch<br />
den Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, auch während<br />
der Mietzeit, alle baulichen<br />
Veränderungen, die er für zweckmäßig<br />
hält und die nicht in Dach<br />
und Fach eingreifen, auf eigene Kosten<br />
nach vorheriger Zustimmung<br />
des Vermieters vorzunehmen oder<br />
durch einen Dritten vornehmen zu<br />
lassen, wobei er bei Beendigung<br />
des Mietvertrages nicht zur Wiederherstellung<br />
es alten Zustandes verpflichtet<br />
<strong>ist</strong>. Bauliche Veränderungen<br />
gehen ohne Anspruch auf Wiederherstellung<br />
des ursprünglichen<br />
Zustandes in das Eigentum des Vermieters<br />
über. Der Mieter haftet für<br />
alle Schäden, die durch die von ihm<br />
vorgenommenen Baumaßnahmen<br />
entstehen.<br />
Übertragung der Rechte und<br />
Pflichten aus dem Mietverhältnis<br />
und Untervermietung<br />
Den Parteien steht das Recht zur<br />
Vertragsübertragung zu.<br />
Der Vermieter darf die Untervermietung<br />
bei nachgewiesener Verschlechterung<br />
bzw. Widersprüchlichkeit<br />
zu anderen Mietvertragspartnern<br />
ablehnen, wie z.B. aus<br />
Gründen des Konkurrenzschutzes<br />
o.ä.. Die Untervermietung an sogenannte<br />
„1-E-Shops“ <strong>ist</strong> ausgeschlossen.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Mangels ausdrücklicher mietvertraglicher<br />
Regelung genießt der Mieter<br />
sogenannten vertragsimmanenten<br />
Konkurrenzschutz. D.h. der Vermieter<br />
<strong>ist</strong> deshalb (nur) verpflichtet, den<br />
Mieter hinsichtlich seines Hauptsortiments<br />
vor Konkurrenz im eigenen<br />
Haus, d.h. auf dem Mietgrundstück<br />
und den dem Vermieter ggf. gehörenden<br />
unmittelbar angrenzenden<br />
Grundstücken, zu schützen. Dem<br />
Mieter <strong>ist</strong> allerdings bekannt und er<br />
akzeptiert, dass es zu Sortimentsüberschneidungen<br />
mit Sortimenten<br />
der übrigen angesiedelten bzw. anzusiedelnden<br />
Mieter kommen kann.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 06.07.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter papperts GmbH<br />
& Co. KG einen Bonitätsindex von<br />
„296“ auf, was auf eine mittlere Bonität<br />
des Mieters hinwe<strong>ist</strong>.<br />
c) Mietvertrag A W G Allgemeine<br />
Warenvertriebs-Gesellschaft mit<br />
beschränkter Haftung<br />
Der Verkäufer hat als Vermieter<br />
mit der A W G Allgemeine Warenvertriebs-Gesellschaft<br />
mit beschränkter<br />
Haftung als Mieter am<br />
16./30.11.2009 einen Mietvertrag<br />
und am 09./14.07.2010 einen 1.<br />
Mietvertragsnachtrag geschlossen.<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
16.08.2010 stattgefundenen Übergabe<br />
begonnen. Auf eine weitere<br />
Darstellung des wesentlichen Mietvertragsinhalts<br />
wurde wegen einer<br />
gegenüber dem Mieter bestehenden<br />
Vertraulichkeitsverpflichtung<br />
verzichtet. Der Mietvertrag bewegt<br />
sich inhaltlich im Rahmen der anderen<br />
für das Fachmarktzentrum<br />
in Hammelburg abgeschlossenen<br />
Mietverträge.<br />
Die vom Anbieter eingeholte<br />
Credit reform-Auskunft vom<br />
02.08.2010 we<strong>ist</strong> für den Mieter<br />
A W G Allgemeine Warenvertriebs-<br />
Gesellschaft mit beschränkter Haftung<br />
einen Bonitätsindex von<br />
„180“ auf. Das lässt auf eine sehr<br />
gute Bonität des Mieters schließen.<br />
d) Mietvertrag Deichmann SE<br />
Zwischen dem Verkäufer als Vermieter<br />
und der Deichmann SE besteht<br />
ein Mietvertrag vom 18./<br />
30.11.2009 nebst 1. Nachtrag vom<br />
03./05.03.2010, 2. Nachtrag vom<br />
05./10.05.2010 und 3. Nachtrag<br />
vom 21.07.2010. Der Mietvertrag<br />
nebst Nachträgen hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
ca. 500 m 2 Verkaufs- und Lagerfläche<br />
sowie Personal- und Sozialräume<br />
des zweiten Gebäudes zur Nutzung<br />
als Verkaufs- und Lagerräume<br />
eines Einzelhandelsgeschäftes, insbesondere<br />
eines Schuheinzelhandelsgeschäftes<br />
mit Neben- und Aktionsartikeln<br />
einschließlich Sporttextilien,<br />
sowie Parkplätze zur gemeinsamen<br />
Nutzung durch alle<br />
weiteren Mieter, Nutzer und Kunden.<br />
Der Vermieter versichert, dass der<br />
Haus- und Grundbesitz und somit<br />
auch das Mietobjekt frei von Lasten<br />
137
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
138<br />
und Auflagen <strong>ist</strong>, die den Mieter<br />
in der Ausübung seines Gewerbebetriebes<br />
schädigen oder hindern<br />
könnten.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 10,00 pro m 2 Mietfläche zzgl.<br />
gesetzlicher USt., maximal jedoch<br />
E 5.000,00 netto; die maximale<br />
Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 5.950,00.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Die<br />
ersten zwei Mietjahre bleiben unberücksichtigt.<br />
Sollte sich der Verbraucherpreisindex<br />
gegenüber<br />
dem Beginn des dritten Mietjahres<br />
oder gegenüber der letzten Mietänderung<br />
um mehr als 10% erhöhen<br />
oder vermindern, so erhöht<br />
oder ermäßigt sich die Miete ab<br />
dem Monatsersten, der dem begründeten<br />
Antrag folgt, um 65%<br />
der Indexveränderung.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter zahlt anteilig die Kosten<br />
für Kaminkehrer, Straßenreinigung,<br />
regelmäßige Pflege der Außenanlagen,<br />
Grünanlagen (ohne<br />
Neubepflanzung), Reinigung des<br />
Parkplatzes und Winterdienst, Allgemeinstrom,<br />
Strom Parkplatzbeleuchtung,<br />
Strom Werbeanlage.<br />
Kosten für Strom, Wasser, Abwasser<br />
und Müllentsorgung werden<br />
wenn möglich direkt mit dem Versorgungsunternehmen<br />
abgerechnet.<br />
Die Kosten der Wartung der<br />
technischen Anlagen wie Lüftungsanlage,<br />
Klimaanlage, Schnelllauftor,<br />
Türen, Türantriebe und Feuerlöscher<br />
werden vom Mieter übernommen.<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung<br />
in Höhe von E 2,00 netto pro m 2<br />
Mietfläche, bei einer mietvertraglich<br />
vorgesehenen Mietfläche von<br />
500 m 2 somit in Höhe von monatlich<br />
E 1.000,00 netto bzw. in Höhe<br />
von monatlich E 1.190,00 brutto.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Der Mietvertrag hat mit der am<br />
02.08.2010 stattgefundenen Übergabe<br />
begonnen und <strong>ist</strong> auf die<br />
Dauer von 10 Jahren abgeschlossen.<br />
Dem Mieter sind darüber hinaus<br />
Optionsrechte für dreimal fünf<br />
Jahre eingeräumt.<br />
Vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht<br />
des Mieters<br />
Sollte mindestens einer der weiteren<br />
auf dem Mietgrundstück geplanten<br />
Mieter (Lebensmitteldiscounter<br />
und Textilfachmarkt) während<br />
der Laufzeit des mit der Deichmann<br />
SE geschlossenen Mietvertrages<br />
seinen Betrieb einstellen, so hat<br />
der Vermieter innerhalb einer Fr<strong>ist</strong><br />
von sechs Monaten für gleichwertigen<br />
Ersatz zu sorgen. Gelingt dies<br />
nicht, so <strong>ist</strong> der Mieter berechtigt,<br />
den Mietvertrag mit einer Fr<strong>ist</strong> von<br />
sechs Monaten zum Monatsende<br />
außerordentlich zu kündigen. Weitergehende<br />
Ansprüche des Mieters<br />
bestehen in diesem Fall nicht.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Schönheitsreparaturen innerhalb<br />
der gemieteten Räume während<br />
der Mietzeit hat der Mieter auf eigene<br />
Kosten durchzuführen. Der<br />
Mieter übernimmt die Kosten für<br />
Kleinreparaturen mit einem Betrag<br />
von E 400,00 im Einzelfall, maximal<br />
jedoch E 1.500,00 pro Jahr jeweils<br />
zzgl. gesetzlicher USt.<br />
Versicherungen<br />
Der Vermieter versichert, dass der<br />
Haus- und Grundbesitz und somit<br />
auch das Mietobjekt gegen Gefahren<br />
üblicher Art versichert <strong>ist</strong>. Die<br />
Verkehrssicherungspflicht obliegt<br />
dem Vermieter. Der Abschluss der<br />
normalen Geschäftsversicherung<br />
<strong>ist</strong> Sache des Mieters, der hierfür<br />
die Kosten trägt. Darüber hinaus<br />
trägt der Mieter das Glasbruchrisiko.<br />
Bauliche Veränderungen durch<br />
den Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, bauliche<br />
Veränderungen zur Herstellung eines<br />
modernen Ladenlokals auf eigene<br />
Kosten vorzunehmen. Diese<br />
baulichen Veränderungen dürfen<br />
nicht in Dach und Fach des Objektes<br />
eingreifen. Der Vermieter verpflichtet<br />
sich, alle Erklärungen –<br />
auch gegenüber Behörden usw. –<br />
abzugeben, die zur Durchführung<br />
der baulichen Veränderungen erforderlich<br />
sind.<br />
Untervermietung<br />
Der Mieter hat in Abstimmung mit<br />
dem Vermieter das Recht zur Untervermietung.<br />
Eine Untervermietung<br />
an Branchen, die im Objekt<br />
bereits vertreten sind, <strong>ist</strong> ausgeschlossen.<br />
Ausgeschlossen <strong>ist</strong> auf<br />
jeden Fall eine Untervermietung an<br />
sogenannte „1-E-Shops“.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter verpflichtet sich,<br />
dem Mieter auf dem Grundstück<br />
des Objektes Konkurrenzschutz zu
Süddeutschland 8<br />
gewähren. Dem Mieter sind die<br />
weiteren Mieter Lidl, papperts und<br />
AWG bekannt. Ihm <strong>ist</strong> bekannt,<br />
dass die vorgenannten Betreiber<br />
zeitweise im Rahmen ihrer Aktionsaktivitäten<br />
auch Schuhe führen<br />
können.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 11.08.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter Deichmann SE<br />
einen Bonitätsindex von „195“ auf,<br />
was auf eine sehr gute Bonität des<br />
Mieters hinwe<strong>ist</strong>.<br />
3. Baubeschreibung des Fachmarktzentrums<br />
in Hammelburg<br />
a) Die Gebäude und ihre Nutzung<br />
Das bereits errichtete Fachmarktzentrum<br />
besteht aus zwei voneinander<br />
unabhängigen Gebäuden,<br />
einem Lidl-Lebensmitteldiscounter<br />
mit Tagescafe und Bäcker (papperts)<br />
sowie im zweiten Komplex einem<br />
Fachmarkt für Schuhe (Deichmann)<br />
und einem Textilfachmarkt<br />
(AWG) einschließlich gemeinsam<br />
genutzter Außen- und Stellplatzanlagen.<br />
Insgesamt stehen auf dem<br />
Grundstück 105 Parkplätze zur Verfügung.<br />
b) Baukonstruktion<br />
und Gründung<br />
Die Gründung der Gebäude erfolgte<br />
entsprechend der einschlägig bekannten<br />
DIN-Normen mittels geeigneter<br />
Streifenfundamente unter<br />
aufgehenden Außenbauteilen und<br />
einer den statischen Anforderungen<br />
entsprechenden Stahlbetonbodenplatte<br />
auf Frost- und Tragschichten.<br />
Alle neu errichtenten Außenbauteile<br />
weisen die gemäß Energieeinsparverordnung<br />
erforderlichen Wärmedämmwerte<br />
auf. Sämtliche tragende<br />
Bauteile wurden nach statischem<br />
Erfordernis errichtet.<br />
c) Dach/Fassade/Fenster/<br />
Außentüren<br />
Die Dachkonstruktion der beiden<br />
Gebäude <strong>ist</strong> im wesentlichen identisch.<br />
Die Unterkonstruktion der<br />
flachgeneigten Pultdächer besteht<br />
aus Nagelbrettbindern und <strong>ist</strong> mit<br />
einer Trapezblecheindeckung bekleidet.<br />
Die notwendige Wärmedämmung<br />
wurde im Bereich der<br />
Untergurtebene der Binderkonstruktion<br />
ausgeführt (hinterlüftete Kaltdächer).<br />
Die Fassade gliedert sich in<br />
zwei wesentliche Gestaltungsmerkmale.<br />
Die massiven Außenwandkonstruktionen<br />
weisen entsprechende<br />
Putzoberflächen auf, im Bereich<br />
der Binderebenen sowie der<br />
Giebelflächen und Traufabschlüsse<br />
kamen entsprechende Leichtmetall-<br />
Wellblechprofile zum Einsatz. Die<br />
Fenster- und Türelemente bestehen<br />
aus Kunststoff- oder Leichtmetallprofilen<br />
und weisen die der aktuellen<br />
EnEV geschuldeten Isolierverglasungen<br />
auf.<br />
d) Innenausbau/Haustechnik<br />
Tragende Innenwände wurden aus<br />
Mauerwerk errichtet. Nicht tragende<br />
Innenwände wurden als Metallständerwände<br />
mit Gipskartonschale<br />
oder als Mauerwerk hergestellt.<br />
Sämtliche Ausstattungsdetails, wie<br />
zum Beispiel Bodenbeläge, Türen,<br />
abgehängte Decken, Sanitär- und<br />
Elektroausstattung, etc. entsprechen<br />
den spezifischen Mieterbaubeschreibungen.<br />
Die Beheizung erfolgt in<br />
beiden Gebäuden mittels einer Gas-<br />
Brennwertanlage. Beide Gebäude<br />
besitzen je eine zentrale Lüftungsanlage.<br />
Die Warmwasserversorgung<br />
erfolgt jeweils dezentral über elektrisch<br />
betriebene Boiler. Sämtliche<br />
Elektroinstallationen sind nach den<br />
VDE-Vorschriften sowie sonstigen<br />
einschlägigen Vorschriften gemäß<br />
Nutzervorgabe ausgeführt.<br />
e) Außenanlagen<br />
Die befestigten Flächen der Außenanlagen<br />
(Fahrspuren, Zufahrt) besitzen<br />
einen Asphaltbelag bzw. Betonpflaster<br />
(Stellplätze). Die Ausführung<br />
erfolgte nach behördlicher<br />
Vorgabe, ebenso wie die Pflanzflächen.<br />
f) Wichtige Hinweise<br />
Abweichungen, insbesondere wenn<br />
sie auf behördliche Anforderungen<br />
zurückzuführen oder technisch<br />
veranlasst sind, bleiben vorbehalten,<br />
sofern sie mit den Mietern abgestimmt<br />
und für die Objektgesellschaft<br />
als zukünftigem Eigentümer<br />
zumutbar sind.<br />
139
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
140<br />
II. Neubau eines Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes<br />
und eines dm-<br />
Drogeriemarktes in 69151 Neckargemünd,<br />
Kurpfalzstraße<br />
Die Objektgesellschaft beabsichtigt<br />
in der Kurpfalzstraße in 69151 Neckargemünd<br />
einen noch zu errichtendem<br />
Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt<br />
sowie dm-Drogeriemarkt zu<br />
erwerben. Zu diesem Zweck hat<br />
die Objektgesellschaft mit dem derzeitigem<br />
Grundstückseigentümer,<br />
der INWO Projektgesellschaft Beta<br />
GmbH, einen Grundstückskaufvertrag<br />
mit Herstellungsverpflichtung<br />
über die Immobilien bzw. das<br />
zugrunde<strong>liegend</strong>e Grundstück abgeschlossen,<br />
in dem sich die IN<br />
WO Projektgesellschaft Beta GmbH<br />
u.a. dazu verpflichtet hat, die vorgenannten<br />
Gebäude nebst Außenanlagen<br />
nach den Vorgaben des<br />
Kaufvertrages komplett schlüsselund<br />
gebrauchsfertig herzustellen.<br />
Die Fertigstellung <strong>ist</strong> für spätestens<br />
den 01.02.2011 geplant. Die Baugenehmigung<br />
für den Neubau des<br />
Lidl- und des dm-Marktes mit 101<br />
Stellplätzen wurde am 22.06.2010<br />
durch das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis,<br />
die Entwässerungsgenehmigung<br />
wurde am 15.06.2010<br />
von der Stadt Neckargemünd erteilt.<br />
Die Immobilien sind bereits<br />
an die Lidl Vertriebs-GmbH & Co.<br />
KG bzw. die dm-drogerie markt<br />
GmbH + Co. KG vermietet.<br />
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses<br />
im Auftrag der<br />
Objektgesellschaft am 29.04.2010<br />
von der Knight Frank Munich<br />
GmbH & Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten<br />
hat zum Bewertungsstichtag<br />
29.04.2010 für das<br />
zu erwerbende Grundstück und<br />
den darauf zu errichtenden Lidl-<br />
Lebensmitteldiscountmarkt sowie<br />
dm-Drogeriemarkt einen Marktwert<br />
nach Fertigstellung von<br />
€ 4.350.000,00 ergeben.<br />
1. Grundstückskaufvertrag<br />
mit Herstellungsverpflichtung<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft und<br />
der INWO Projektgesellschaft Beta<br />
GmbH wurde am 21.05.2010 notariell<br />
beurkundet (URNr. 1601 F-10<br />
des Notars Dr. Ottmar Fleischer in<br />
Fürth). Der Eigentümerwechsel auf<br />
die Objektgesellschaft muss noch<br />
im Grundbuch des Amtsgerichts<br />
Heidelberg vollzogen werden und<br />
wird frühestens erfolgen, wenn<br />
die Objektgesellschaft den Kaufpreis<br />
vollständig gezahlt hat und<br />
die grunderwerbssteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung<br />
vorliegt.<br />
Zur Sicherung des Anspruchs<br />
der Objektgesellschaft auf Übertragung<br />
des Eigentums soll zugunsten<br />
der Objektgesellschaft eine Auflassungsvormerkung<br />
im Grundbuch<br />
eingetragen werden. Die für den<br />
Eigentümerwechsel und für die Eintragung<br />
der Vormerkung erforderlichen<br />
Erklärungen sind bereits abgegeben<br />
und beurkundet worden.<br />
a) Grundstücksverhältnisse<br />
Die Grundstückssituation hinsichtlich<br />
des vertragsgegenständlichen<br />
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug<br />
vom 18.08.2010) wie<br />
folgt dar:<br />
Bestandsverzeichnis<br />
Grundbuch des Amtsgerichts Heidelberg,<br />
Grundbuch von Neckargemünd,<br />
Nr. 4456, lfd. Nr. 3: Gemarkung<br />
Neckargemünd, Flurstück<br />
5158, Gebäude- und Freifläche,<br />
Kurpfalzstraße zu 7.177 m 2 .<br />
Abteilung I<br />
INWO Projektgesellschaft Beta<br />
GmbH mit Sitz in Sandhausen.<br />
Abteilung II<br />
– Lfd. Nr. 1: Beschränkte persönliche<br />
Dienstbarkeit (Leitungsrecht<br />
für Regenwasser) für die Stadt<br />
Neckargemünd. Gleichrang mit<br />
Abt. II Nr. 2, 3, 4 und 5.<br />
– Lfd. Nr. 2: Beschränkte persönliche<br />
Dienstbarkeit (Leitungsrecht<br />
für Nahwärme) für die Stadtwerke<br />
Neckargemünd GmbH, Neckargemünd.<br />
Gleichrang mit Abt.<br />
II Nr. 1, 3, 4 und 5.<br />
– Lfd. Nr. 3: Beschränkte persönliche<br />
Dienstbarkeit (Wasserversorgungsleitungsrecht)<br />
für die Stadtwerke<br />
Neckargemünd GmbH,<br />
Neckargemünd. Gleichrang mit<br />
Abt. II Nr. 1, 2, 4 und 5.<br />
– Lfd. Nr. 4: Beschränkte persönliche<br />
Dienstbarkeit (Leitungsrecht<br />
für eine 20 KV-Leitung) für die<br />
Südwag Energie AG, Frankfurt<br />
am Main. Gleichrang mit Abt. II<br />
Nr. 1, 2, 3 und 5.<br />
– Lfd. Nr. 5: Beschränkte persönliche<br />
Dienstbarkeit (Gasleitungsrecht)<br />
für die Stadtwerke Neckargemünd<br />
GmbH, Neckargemünd.<br />
Gleichrang mit Abt. II Nr. 1, 2, 3<br />
und 4.<br />
Abteilung III<br />
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne<br />
Brief zu E 3.300.000,00 für die<br />
Sparkasse Heidelberg, Heidelberg<br />
mit 18% Jahreszinsen ab<br />
dem 13.07.2010.
Süddeutschland 8<br />
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages<br />
mit Herstellungsverpflichtung<br />
Der Grundstückskaufvertrag mit<br />
Her stellungsverpflichtung zwischen<br />
der Objektgesellschaft als Käufer<br />
und der INWO Projektgesellschaft<br />
Beta GmbH als Verkäufer hat im<br />
Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Kaufgegenstand<br />
Gegenstand des Kaufvertrages <strong>ist</strong><br />
das Flurstück 5158 und die vom<br />
Verkäufer hierauf zu errichtenden,<br />
zum Betrieb eines Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes<br />
und zum Betrieb<br />
eines dm-Drogeriemarktes<br />
geeigneten zwei Gebäude nebst<br />
dazugehörigen Außenanlagen,<br />
mindestens 95 oberirdischen Pkw-<br />
Stellplätzen und drei Zu-/Abfahrten<br />
zur öffentlichen Kurpfalzstraße.<br />
Herstellungsverpflichtung des<br />
Verkäufers und Fertigstellungszeitpunkt<br />
Der Verkäufer <strong>ist</strong> verpflichtet, den<br />
Kaufgegenstand komplett schlüssel-<br />
und gebrauchsfertig, einschließlich<br />
sämtlicher erforderlicher<br />
Erschließungs-, Ausbau- und<br />
Entwässerungsmaßnahmen sowie<br />
sämtlicher städtebaulicher Verpflichtungen<br />
und unter Beachtung<br />
aller öffentlich-rechtlicher Vorgaben<br />
und frei von Rechts- und<br />
Sachmängeln bis spätestens zum<br />
01.02.2011 herzustellen und bis<br />
zum selben Zeitpunkt voll vermietet<br />
und von den Mietern abgenommen<br />
an die Objektgesellschaft<br />
zu übergeben.<br />
Der Verkäufer garantiert der Objektgesellschaft<br />
unbeschadet der<br />
gesetzlichen Ansprüche, dass die<br />
Herstellung des Kaufgegenstandes<br />
sowie die Übergabe an die Mieter<br />
bis spätestens zu dem vorgenannten<br />
01.02.2011 abgeschlossen<br />
sind und Mietzahlungsbeginn<br />
des jeweiligen Mieters spätestens<br />
der 15.02.2011 <strong>ist</strong>. Bei Überschreitung<br />
von mindestens einem der<br />
genannten Termine hat der Verkäufer<br />
sämtliche von den Mietern<br />
geltend gemachten Ansprüche aus<br />
verspätetem Mietbeginn zu tragen.<br />
Weitergehende Ansprüche der Objektgesellschaft<br />
mit Ausnahme einer<br />
Kaufpreisreduzierung bestehen<br />
nicht.<br />
Aufschiebende Bedingung<br />
Mit Ausnahme der Auflassung, der<br />
Herstellungsverpflichtung des Verkäufers,<br />
der Beauftragung eines<br />
Sachverständigen für die Baubegleitung<br />
und Abnahme sowie der<br />
Eintragungsmöglichkeit einer Finanzierungsgrundschuld<br />
und einer<br />
Auflassungsvormerkung zugunsten<br />
der Objektgesellschaft steht der<br />
Kaufvertrag unter der aufschiebenden<br />
Bedingung, dass die Baugenehmigung/en<br />
für die Errichtung<br />
und Nutzung des Kaufgegenstandes<br />
nebst etwaiger genehmigungspflichtiger<br />
Werbeanlagen der Mieter<br />
bestandskräftig <strong>ist</strong>/sind, die die<br />
Errichtung und die in den Mietverträgen<br />
vorgesehen Nutzung<br />
des Kaufgegenstandes uneingeschränkt<br />
erlaubt/erlauben.<br />
Die vorgenannte Bedingung <strong>ist</strong><br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht eingetreten. Kann<br />
der Verkäufer den Eintritt der aufschiebenden<br />
Bedingung nicht bis<br />
zum Ablauf des 30.07.2010 nachweisen,<br />
kann die Objektgesellschaft<br />
und auch der Verkäufer für die Parteien<br />
bindend den endgültigen<br />
Ausfall dieser Bedingung erklären;<br />
in diesem Fall <strong>ist</strong> der Kaufvertrag<br />
endgültig unwirksam. Ist der Ausfall<br />
nicht bis spätestens 31.10.2010<br />
erklärt, gilt die aufschiebende Bedingung<br />
jedoch unabhängig von<br />
ihrem tatsächlichen Eintritt/Ausfall<br />
als endgültig eingetreten.<br />
Im Fall des Ausfalls der aufschiebenden<br />
Bedingung zahlt der Verkäufer<br />
die Kosten für die notarielle<br />
Beurkundung. Weitergehende Ansprüche<br />
der Parteien bestehen im<br />
vorgenannten Fall des Ausfalls der<br />
aufschiebenden Bedingung nicht<br />
und werden ausdrücklich wechselseitig<br />
ausgeschlossen.<br />
Kaufpreis<br />
Die Kaufpreishöhe errechnet sich<br />
nach der Jahresnettokaltmiete am<br />
Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung<br />
(„Übergangszeitpunkt“)<br />
multipliziert mit dem Faktor 12,6.<br />
Bei einer voraussichtlichen Jahresnettokaltmiete<br />
am Übergangszeitpunkt<br />
in Höhe von € 345.000,00<br />
ergibt sich ein Kaufpreis von rund<br />
€ 4.347.000,00; sollte sich der Gesamtbetrag<br />
der vertraglich vereinbarten<br />
Jahresnettokaltmiete bis<br />
zum Übergangszeitpunkt vermindern,<br />
so vermindert sich der Kaufpreis<br />
im gleichen Verhältnis (Jahresnettokaltmiete<br />
x Faktor 12,6).<br />
Sollte der auf den 01.02.2011 festgelegte<br />
späteste Fertigstellungszeitpunkt<br />
überschritten werden,<br />
reduziert sich für den Februar 2011<br />
und den März 2011 der Kaufpreis<br />
um jeweils € 14.375,00 netto und<br />
von Beginn des April 2011 an der<br />
Kaufpreis pro angefangenem Monat<br />
um € 28.750,00 netto.<br />
Abgesehen von den vorgenannten<br />
Anpassungsmöglichkeiten <strong>ist</strong> der<br />
141
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
142<br />
Kaufpreis ein Festpreis; er enthält<br />
sämtliche Kosten und Beiträge, die<br />
für die vertraglich geschuldete Herstellung<br />
des Kaufgegenstandes anfallen<br />
inklusive aller Bau- und Baunebenkosten.<br />
Der Kaufpreis <strong>ist</strong> ein<br />
Nettokaufpreis; der Verkäufer verzichtet<br />
gemäß § 9 Abs. 1 und 2<br />
UStG zu 100% auf die Umsatzsteuerbefreiung<br />
nach § 4 Nr. 9 lit.<br />
a UStG, da sämtliche Mietverträge<br />
umsatzsteuerpflichtig mit vorsteuerabzugsberechtigten<br />
Mietern abgeschlossen<br />
sind.<br />
Die Objektgesellschaft hat den<br />
Kaufpreis – mangels Fälligkeit – bislang<br />
noch nicht entrichtet.<br />
Kaufpreisfälligkeit<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war der Kaufpreis noch nicht<br />
fällig. Die Objektgesellschaft hat<br />
sich gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich<br />
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung<br />
der sofortigen Zwangsvollstreckung<br />
aus der Kaufvertragsurkunde<br />
unterworfen.<br />
Neben den allgemein üblichen<br />
Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen<br />
(Eintragung einer Auflassungsvormerkung<br />
zugunsten der Objektgesellschaft,<br />
Vorliegen aller zu<br />
diesem Kaufvertrag erforderlichen<br />
grundbuchrechtlichen Genehmigungen,<br />
Vorlage der Löschungsunterlagen<br />
für die von der Objektgesellschaft<br />
nicht übernommenen Belastungen)<br />
wird der Kaufpreis zur<br />
Zahlung fällig, wenn u.a. folgende<br />
Fälligkeitsvoraussetzungen kumulativ<br />
vorliegen:<br />
– Vorlage von schriftlichen Bestätigungen<br />
des von Objektgesellschaft<br />
und Verkäufer gemeinsam<br />
beauftragten Sachverständigen,<br />
dass die auf dem Kaufgrundstück<br />
errichteten Gebäude nebst Außenanlagen,<br />
mindestens 95 Stellplätzen<br />
und drei Zu-/Abfahrten<br />
zur öffentlichen Kurpfalzstraße<br />
frei von wesentlichen Mängeln<br />
fertig gestellt sind.<br />
– Vorlage je eines Übergabeprotokolls<br />
nebst verbindlichem Aufmaß<br />
zwischen den Mietern und<br />
dem Verkäufer, aus dem der Beginn<br />
des jeweiligen Mietverhältnisses,<br />
die erfolgte Übergabe des<br />
Mietgegenstandes und die Tatsache<br />
hervorgeht, dass der Mieter<br />
die Mietflächen frei von wesentlichen<br />
Mängeln übernommen hat<br />
sowie der Nachweis des Eingangs<br />
der ersten vollständigen, vorbehaltlosen<br />
Mietzahlung nebst Nebenkostenvorauszahlung<br />
durch<br />
die Mieter.<br />
– Form- und rechtswirksamer Abschluss<br />
einer im Einvernehmen<br />
mit der Objektgesellschaft festgelegten<br />
Fassung eines Mietvertragsnachtrages<br />
mit dem Mieter<br />
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit<br />
zu zahlen.<br />
Sachverständiger<br />
Die Parteien haben einen öffentlich<br />
bestellten und vereidigten Sachverständigen<br />
für Schäden an Gebäuden<br />
mit der baubegleitenden Qualitätssicherung<br />
sowie der Abnahme<br />
des Kaufgegenstandes beauftragt.<br />
Der Sachverständige stellt im<br />
Abnahmeprotokoll für die Parteien<br />
verbindlich fest, ob der Kaufgegenstand<br />
frei von wesentlichen Mängeln<br />
und abnahmereif im Sinne des<br />
Kaufvertrages <strong>ist</strong>.<br />
Übergang des Grundbesitzes<br />
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,<br />
00.00 Uhr gehen<br />
Nutzungen und Lasten, der Besitz<br />
und die Gefahr hinsichtlich des<br />
Kaufgegenstandes auf die Objektgesellschaft<br />
über. Ab diesem Tag<br />
stehen der Objektgesellschaft alle<br />
Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen<br />
mit der Lidl Vertriebs-<br />
GmbH & Co. KG und der dm-drogerie<br />
markt GmbH + Co. KG, insbesondere<br />
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen,<br />
vollständig<br />
zu.<br />
Auflassungsvormerkung<br />
Zur Sicherung des Anspruchs der<br />
Objektgesellschaft auf Eigentumsübergang<br />
hat der Verkäufer zugunsten<br />
der Objektgesellschaft die Eintragung<br />
einer Vormerkung gemäß<br />
§ 883 BGB an dem Kaufgrundstück<br />
in das Grundbuch bewilligt. Die<br />
Vormerkung war zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung noch nicht<br />
im Grundbuch vorgetragen.<br />
Von der Objektgesellschaft zu<br />
übernehmende Belastungen,<br />
Rechtsmängel<br />
Neben der Finanzierungsgrundschuld,<br />
an deren Eintragung die<br />
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,<br />
übernimmt die Objektgesellschaft<br />
das bereits am Kaufgrundstück lastende<br />
Leitungsrecht für Regenwasser<br />
für die Stadt Neckargemünd,<br />
das Leitungsrecht für eine 20 KV-<br />
Leitung für die Südwag Energie<br />
AG sowie das Leitungsrecht für<br />
Nahwärme, das Wasserversorgungsleitungsrecht<br />
und das Gasleitungsrecht<br />
für die Stadtwerke Neckargemünd<br />
GmbH zum dinglichen<br />
Fortbestand. Darüber hinaus
Süddeutschland 8<br />
übernimmt die Objektgesellschaft<br />
die zur Sicherung des Anschlusszwanges<br />
des Kaufgegenstandes<br />
an das Fernwärmenetz (Fernwärmeversorgung)<br />
evtl. noch zur Eintragung<br />
ins Grundbuch gelangenden<br />
Dienstbarkeiten zugunsten<br />
des Fernwärmeversorgungsunternehmens,<br />
evtl. noch zur Eintragung<br />
gelangende Dienstbarkeiten<br />
oder Reallasten für Ver- und Entsorgungsleitungen<br />
jeder Art sowie Beleuchtungs-<br />
und Verteileranlagen in<br />
Bezug auf die kommunale Erschließung<br />
nicht zum Kaufgrundstück<br />
gehörender weiterer Grundstücke<br />
sowie eine noch zur Eintragung gelangende<br />
beschränkte persönliche<br />
Dienstbarkeit zugunsten des Mieters<br />
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG.<br />
Nach den kaufvertraglichen Regelungen<br />
wird die Objektgesellschaft<br />
der Bestellung von weiteren Dienstbarkeiten,<br />
die im Zusammenhang<br />
mit der Bebauung des Kaufgrundstücks<br />
zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen<br />
Benutzung erforderlich<br />
werden, gegen Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
von Bestellungskosten zustimmen.<br />
Hierzu gehört insbesondere die<br />
Absicherung von Versorgungsleitungen<br />
und Zu- bzw. Abgangswegen.<br />
Der Verkäufer garantiert der<br />
Objektgesellschaft, dass keine der<br />
von der Objektgesellschaft übernommenen<br />
Belastungen die vertragsgemäße<br />
Bebauung und Benutzung<br />
des Kaufgegenstandes behindert,<br />
insbesondere dass der jeweilige<br />
Ausübungsbereich nicht<br />
unterhalb der zu errichtenden Gebäude<br />
verläuft und dass den jeweiligen<br />
Eigentümer des Kaufgrundstücks<br />
mit Ausnahme der Duldung<br />
von Ver- und Entsorgungsleitungen<br />
im Kaufgrundstück keine Pflichten<br />
(insbesondere keine Unterhaltungs-,<br />
Instandhaltungs-, Versicherungs-,<br />
Verkehrssicherungs- oder<br />
Zahlungspflichten) treffen.<br />
Auf einer Teilfläche des Kaufgrundstücks<br />
wurde ein mobiles Heizwerk<br />
errichtet, das u.a. auch der Versorgung<br />
der um<strong>liegend</strong>en Grundstücke<br />
dient. Die Objektgesellschaft<br />
hat das Aufstellen und Betreiben<br />
des Heizwerks zu dulden bis das<br />
endgültige Heizwerk an anderer<br />
Stelle außerhalb des Kaufgrundstücks<br />
in Betrieb gegangen <strong>ist</strong>, maximal<br />
jedoch bis zum 31.12.2012.<br />
Sachmängel am Kaufgrundstück,<br />
an Gebäuden, an Außenanlagen,<br />
Pkw-Stellplätzen und/oder Zu-/<br />
Abfahrten<br />
Hinsichtlich der vertragsgegenständlichen<br />
Baule<strong>ist</strong>ungen gilt das<br />
werkvertragliche Le<strong>ist</strong>ungsstörungsrecht<br />
des BGB mit folgender<br />
Maßgabe:<br />
– Die normale Abnutzung von Verschleißteilen<br />
<strong>ist</strong> kein Mangel.<br />
– Wegen aufgetretener Mängel hat<br />
die Objektgesellschaft gegenüber<br />
dem Verkäufer zunächst ihren<br />
Anspruch auf Nacherfüllung geltend<br />
zu machen. Die der Objektgesellschaft<br />
nach dem Gesetz zustehenden<br />
weiteren Ansprüche/<br />
Rechte (insbesondere Kaufpreisminderung,<br />
Aufwendungs- und<br />
Schadensersatz oder Rücktritt)<br />
darf sie erst geltend machen/ausüben,<br />
wenn sie dem Verkäufer erfolglos<br />
eine angemessene Fr<strong>ist</strong><br />
zur Nacherfüllung bestimmt hat;<br />
ein Anspruch der Objektgesellschaft<br />
auf Ersatz von entgangenem<br />
Gewinn besteht nicht.<br />
– Im Falle eines Rücktritts aufgrund<br />
eines Sachmangels bzw.<br />
der Rückabwicklung des Kaufvertrages<br />
im Wege des sog. großen<br />
Schadensersatzes/Schadensersatzes<br />
statt der ganzen Le<strong>ist</strong>ung<br />
gemäß § 281 Abs. 1 und 5 BGB<br />
zahlt der Verkäufer der Objektgesellschaft<br />
zur pauschalen Abgeltung<br />
der mit der Vorbereitung<br />
und dem Abschluss des Kaufvertrages<br />
verbundenen vergeblichen<br />
Aufwendungen einen Betrag<br />
in Höhe von insgesamt netto<br />
E 100.000,00; weitergehende<br />
Ansprüche sind in diesen Fällen<br />
ausdrücklich ausgeschlossen; ein<br />
Anspruch der Objektgesellschaft<br />
auf Ersatz von entgangenem Gewinn<br />
besteht nicht.<br />
Neben den vorstehenden Regelungen<br />
zu Sachmängeln hat der Verkäufer<br />
gegenüber der Objektgesellschaft<br />
eine Vielzahl an Garantien<br />
über die Beschaffenheit des<br />
Kaufgrundstücks bzw. der aufstehenden<br />
Bauwerke abgegeben (Beschaffenheitsgarantien<br />
im Sinne<br />
der §§ 443, 444 BGB). Sollten eine<br />
oder mehrere der nachstehenden<br />
Angaben unzutreffend sein,<br />
so hat der Verkäufer auf Verlangen<br />
der Objektgesellschaft den Zustand<br />
herzustellen, der bestünde, wenn<br />
die betreffende Angabe zutreffend<br />
wäre. Kommt der Verkäufer diesem<br />
Verlangen innerhalb einer Fr<strong>ist</strong> von<br />
drei Monaten nicht nach, oder <strong>ist</strong><br />
er hierzu nicht in der Lage, oder <strong>ist</strong><br />
ihm dies unzumutbar, hat er der<br />
Objektgesellschaft den Aufwand zu<br />
ersetzen, der zur Herstellung des<br />
zugesagten Zustandes erforderlich<br />
<strong>ist</strong> (Ersatz des Erfüllungsinteresses<br />
der Objektgesellschaft). Soweit die<br />
(Wieder)Herstellung nicht möglich<br />
<strong>ist</strong>, oder der Aufwand für die (Wieder)Herstellung<br />
– entsprechend §<br />
275 Abs. 2 BGB – in einem groben<br />
Missverhältnis zum Le<strong>ist</strong>ungsinteresse<br />
der Objektgesellschaft steht,<br />
hat der Verkäufer Schadensersatz<br />
in Geld zu le<strong>ist</strong>en. Ein Anspruch<br />
143
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
144<br />
der Objektgesellschaft auf Ersatz<br />
von entgangenem Gewinn und eines<br />
sog. Mangelfolgeschadens besteht<br />
nicht. Der Objektgesellschaft<br />
steht aber ein Rücktrittsrecht zu,<br />
wobei der Verkäufer der Objektgesellschaft<br />
im Fall des Rücktritts zur<br />
pauschalen Abgeltung der mit der<br />
Vorbereitung und dem Abschluss<br />
des Kaufvertrages verbundenen<br />
vergeblichen Aufwendungen einen<br />
Betrag in Höhe von insgesamt<br />
netto E 100.000,00 zu zahlen hat<br />
und die Objektgesellschaft dann<br />
keine weitergehenden Schadensersatzansprüche<br />
geltend machen<br />
kann. Weitergehende Ansprüche<br />
als die vorstehend genannten stehen<br />
der Objektgesellschaft wegen<br />
eines Verstoßes gegen die Garantieversprechen<br />
nicht zu; derartige<br />
Ansprüche sind ausdrücklich ausgeschlossen.<br />
Der Verkäufer garantiert z.B.,<br />
– dass ihm von Kontaminationen<br />
(Kontaminationen im Sinne des<br />
Kaufvertrages sind schädliche<br />
Bodenveränderungen i.S.v. § 2<br />
Abs. 3 BBodSchG, Altlasten i.S.v.<br />
§ 2 Abs. 5 BBodSchG, Bodenund<br />
Bodenluftverunreinigungen,<br />
Grundwasserverunreinigungen,<br />
sowie im Boden eingeschlossene<br />
Gebäude, Gebäudereste,<br />
technische Anlagen und Kampfstoffe,<br />
derentwegen der Eigentümer<br />
oder Besitzer zur Beseitigung,<br />
Separation oder besonderen<br />
Entsorgung verpflichtet werden<br />
könnte) nichts bekannt <strong>ist</strong><br />
und evtl. frühere Kontaminationen,<br />
die auf Grund behördlicher<br />
Auflagen nicht auf dem Grundstück<br />
verbleiben durften, im Zuge<br />
der Errichtung der kaufgegenständlichen<br />
Gebäude, Außenanlagen,<br />
Pkw-Stellplätze und Zu-/<br />
Abfahrten ordnungsgemäß beseitigt<br />
wurden. Sämtliche öffentlich-rechtlichen<br />
Vorschriften<br />
über das Vorgehen bei Verdacht<br />
auf Kontaminationen und deren<br />
Entsorgung wurden eingehalten.<br />
Alle diesbezüglichen behördlichen<br />
Auflagen und Anordnungen<br />
wurden beachtet und ausgeführt.<br />
Der Verkäufer haftet dafür,<br />
dass die zuständigen Behörden<br />
bis zum Zeitpunkt der Übergabe<br />
an die Objektgesellschaft<br />
keine Untersuchung, Sanierung,<br />
Beseitigung, sonstige Behandlungen<br />
oder Überwachung aufgrund<br />
Kontaminationen auf dem<br />
Kaufgrundstück verlangt haben.<br />
Im übrigen sind Ansprüche und<br />
Rechte der Objektgesellschaft<br />
wegen eines Sachmangels des<br />
Kaufgrundstücks ausgeschlossen.<br />
Unberührt bleiben Schadensersatzansprüche<br />
wegen Verletzung<br />
von Leben, Körper oder Gesundheit<br />
oder bei grober Fahrlässigkeit<br />
oder Vorsatz. Der Verkäufer<br />
verzichtet gegenüber der Objektgesellschaft<br />
auf Ausgleichsansprüche<br />
gemäß § 24 Abs. 2<br />
BBodSchG, soweit die Objektgesellschaft<br />
die Kontaminationen<br />
nicht verursacht hat.<br />
– dass zum Tag der vollständigen<br />
Kaufpreiszahlung keine den Kaufgegenstand<br />
betreffenden unerfüllten<br />
öffentlich-rechtlichen Auflagen<br />
oder Forderungen ex<strong>ist</strong>ieren<br />
und alle Bau- und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen/Erlaubnisse<br />
für den Kaufgegenstand<br />
bestandskräftig sind.<br />
– dass zum Tag der vollständigen<br />
Kaufpreiszahlung die Mieter keine<br />
Rechte aufgrund von Sachmängeln,<br />
Rechtsmängeln, Beschaf<br />
fenheitsvereinbarungen<br />
oder Garantien geltend gemacht,<br />
insbesondere keinen Rücktritt<br />
vom Mietvertrag bzw. keine Kündigung<br />
erklärt, und auch darüber<br />
hinaus keine Einwendungen/<br />
Einreden erhoben haben. Soweit<br />
Mängelrügen geltend gemacht<br />
wurden, sind die Beanstandungen,<br />
soweit sie in den Verantwortungsbereich<br />
des Verkäufers fallen,<br />
behoben bzw. werden noch<br />
auf Kosten des Verkäufers behoben.<br />
Dem Verkäufer <strong>ist</strong> nicht bekannt,<br />
dass ein Rücktritt bzw. eine<br />
Kündigung bevorsteht oder<br />
die Mieter die Geltendmachung<br />
weiterer mietvertraglicher Rechte<br />
angekündigt haben.<br />
Verjährung<br />
Ansprüche der Objektgesellschaft,<br />
die sich aus den im Kaufvertrag<br />
genannten Garantien des Verkäufers<br />
ergeben, verjähren innerhalb<br />
von fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag<br />
geregelten Übergangszeitpunkt.<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft verjähren<br />
grundsätzlich auch in fünf Jahren<br />
ab dem Übergangszeitpunkt.<br />
Sicherheitseinbehalt, Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
für die Zeit der Verjährungsfr<strong>ist</strong><br />
für Mängelansprüche einen<br />
Sicherheitseinbehalt in Höhe von<br />
E 90.000,00 für den Kaufgegenstand<br />
in Abzug zu bringen. Der<br />
Verkäufer <strong>ist</strong> berechtigt, den Sicherheitseinbehalt<br />
insgesamt bzw.<br />
teilweise auch durch Abtretung der<br />
ihm gegen seine Nachunternehmer<br />
zustehenden Ansprüche sowie<br />
Übergabe des jeweiligen Originals<br />
der zu seinen Gunsten gestellten<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften seiner<br />
Nachunternehmer abzulösen,<br />
sofern der Verkäufer der Objektgesellschaft<br />
nachgewiesen hat, dass
Süddeutschland 8<br />
diese Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
wirksam geworden und in Kraft getreten<br />
sind. Sofern nicht der ganze<br />
Sicherheitseinbehalt durch die abzutretenden<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
seiner Nachunternehmer<br />
abgedeckt werden kann, <strong>ist</strong> der<br />
Verkäufer berechtigt, den Restbetrag<br />
durch eine eigene Bürgschaft<br />
abzulösen. Die jeweilige Bürgschaft<br />
hat dem im Kaufvertrag genannten<br />
Bürgschaftsmuster zu entsprechen.<br />
Maklerkosten<br />
Eventuelle Maklerkosten der Harzim<br />
GmbH mit Sitz in Walldorf im Zusammenhang<br />
mit dem Zustandekommen<br />
des Kaufvertrages trägt<br />
der Verkäufer. Die Objektgesellschaft<br />
hat erklärt, dass sie von dem<br />
Kaufgegenstand im Rahmen des<br />
geschäftlichen Kontaktes mit der<br />
INWO Bau GmbH mit Sitz in Sandhausen<br />
Kenntnis erlangt und sie<br />
deshalb bei Zugang diverser Maklerangebote<br />
Vorkenntnis hatte. Einen<br />
Maklervertrag in Bezug auf<br />
den Vertragsgegenstand hat sie<br />
nicht abgeschlossen/Maklerangebote<br />
waren auch nicht ursächlich<br />
für den Abschluss des Kaufvertrages.<br />
Sollte die Objektgesellschaft<br />
trotz einer entsprechenden Aussage<br />
des zuständigen Sachbearbeiters<br />
vor Gericht auf Maklerprovision<br />
in Anspruch genommen und<br />
rechtskräftig zur Zahlung verurteilt<br />
werden, stellt sie der Verkäufer von<br />
sämtlichen Ansprüchen einschließlich<br />
der Verfahrenskosten frei. Die<br />
Objektgesellschaft <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
im Fall einer gerichtlichen Inanspruchnahme<br />
sich mit allen gebotenen<br />
Einwendungen zu verteidigen<br />
und Rechtsmittel auszuschöpfen.<br />
Rücktrittsrechte, Kostentragung<br />
bei Rückabwicklung<br />
Im Kaufvertrag wurden folgende vertragliche<br />
Rücktrittsrechte vereinbart:<br />
(a) Sollten die im Kaufvertrag genannten<br />
Voraussetzungen für die<br />
Fälligkeit des Kaufpreises nicht<br />
bis zum 30.06.2011 eingetreten<br />
sein, <strong>ist</strong> die Objektgesellschaft<br />
zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.<br />
(b) Für den Fall, dass die Bauarbeiten<br />
nach Baubeginn aufgrund<br />
behördlicher oder gerichtlicher<br />
Auflagen bzw. Verfügungen<br />
nicht fortgeführt werden können<br />
und der Kaufgegenstand<br />
deshalb bis zum 30.06.2011<br />
nicht fertig gestellt und den Mietern<br />
übergeben werden kann,<br />
<strong>ist</strong> der Verkäufer zum Rücktritt<br />
vom Vertrag berechtigt. Der<br />
Verkäufer hat der Objektgesellschaft<br />
den beabsichtigten Rücktritt<br />
vier Wochen vor der Abgabe<br />
der Rücktrittserklärung anzuzeigen;<br />
falls diese Ankündigung<br />
nicht rechtzeitig erfolgt oder unterlassen<br />
wird, erlischt das Rücktrittsrecht.<br />
Das Rücktrittsrecht<br />
erlischt auch, wenn die Objektgesellschaft<br />
binnen drei Wochen<br />
nach Zugang der Ankündigung<br />
dem Verkäufer schriftlich<br />
bestätigt, dass sie – beginnend<br />
ab dem 01.07.2011 – auf die im<br />
Kaufvertrag vorgesehen Kaufpreisreduzierung<br />
wegen Überschreitung<br />
des spätesten Fertigstellungstermins<br />
verzichtet.<br />
(c) Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt,<br />
sind beide Vertragsteile zum<br />
Rücktritt vom Vertrag berechtigt;<br />
ein Anspruch auf Schadensersatz<br />
statt der Le<strong>ist</strong>ung oder<br />
Verzinsung bereits gele<strong>ist</strong>eter<br />
Kaufpre<strong>ist</strong>eile besteht in diesem<br />
Fall nicht.<br />
(d) Wird eine für den Kaufvertrag<br />
erforderliche, vom Notar einzuholende<br />
Genehmigung verweigert<br />
oder bedingt bzw. nur unter<br />
einer Auflage erteilt, <strong>ist</strong> die<br />
Objektgesellschaft berechtigt,<br />
vom Vertrag zurückzutreten.<br />
Tritt eine der Parteien nach dem<br />
vorstehenden lit. (a) oder (b), (c)<br />
und (d) vom Kaufvertrag zurück,<br />
so zahlt der Verkäufer der Objektgesellschaft<br />
zur pauschalen Abgeltung<br />
der mit der Vorbereitung und<br />
dem Abschluss des Kaufvertrages<br />
verbundenen vergeblichen Aufwendungen<br />
einen Betrag in Höhe<br />
von insgesamt netto E 100.000,00.<br />
Umfasst werden hiervon insbesondere<br />
die Kosten für die notarielle<br />
Beurkundung, für Grundbuchanträge,<br />
anwaltliche, kaufmännische<br />
und technische Berater. Weitergehende<br />
Ansprüche der Parteien bestehen<br />
in den vorgenannten Fällen<br />
des Rücktritts nicht und werden<br />
ausdrücklich wechselseitig ausgeschlossen.<br />
(e) Sollte der im Kaufvertrag genannte,<br />
für die Fälligkeit des Kaufpreises<br />
erforderliche Mietvertragsnachtrag<br />
mit dem Mieter Lidl Vertriebs-GmbH<br />
& Co. KG nicht bis<br />
zum 30.08.2010 abgeschlossen<br />
sein, <strong>ist</strong> der Verkäufer zum Rücktritt<br />
von diesem Vertrag berechtigt.<br />
Der Verkäufer hat der Objektgesellschaft<br />
den beabsichtigten<br />
Rücktritt vier Wochen vor der<br />
Abgabe der Rücktrittserklärung<br />
anzuzeigen; falls diese Ankündigung<br />
nicht rechtzeitig erfolgt<br />
oder unterlassen wird, erlischt das<br />
Rücktrittsrecht. Das Rücktrittsrecht<br />
erlischt auch, wenn die Objektgesellschaft<br />
binnen drei Wo<br />
145
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
chen nach Zugang der Ankündigung<br />
dem Verkäufer schriftlich<br />
bestätigt, dass er auf den Abschluss<br />
dieser Mietvertragsnachträge<br />
verzichtet.<br />
Tritt der Verkäufer nach diesem lit. (e)<br />
vom Kaufvertrag zurück, so zahlt der<br />
Verkäufer die Kosten für die notarielle<br />
Beurkundung. Weitergehende Ansprüche<br />
der Parteien bestehen in den<br />
vorgenannten Fällen des Rücktritts<br />
nicht und werden ausdrücklich wechselseitig<br />
ausgeschlossen.<br />
2. Mietvertragsdetails<br />
a) Mietvertrag Lidl<br />
Vertriebs-GmbH & Co. KG<br />
Derzeit besteht ein am 01.03.2010 geschlossener<br />
Mietvertrag mit der Lidl<br />
Vertriebs-GmbH & Co. KG als Mieter.<br />
Diesen Mietvertrag hat nicht der Verkäufer,<br />
sondern die INWO Projektgesellschaft<br />
Delta GmbH als Vermieter<br />
abgeschlossen.<br />
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages<br />
soll der Verkäufer<br />
einen Mietvertragsnachtrag mit dem<br />
Mieter abschließen, in dem u.a. die<br />
Übertragung des Mietverhältnisses<br />
auf Seiten des Vermieters von der IN<br />
WO Projektgesellschaft Delta GmbH<br />
auf die INWO Projektgesellschaft Beta<br />
GmbH erfolgt; dann soll die Objektgesellschaft<br />
zum Übergangszeitpunkt<br />
/ Besitzübergang im Sinne<br />
des Kaufvertrages in alle Rechte und<br />
Pflichten aus dem Mietvertrag nebst<br />
noch zu schließendem Nachtrag als<br />
neuer Vermieter eintreten und die IN<br />
WO Projektgesellschaft Beta GmbH<br />
im Gegenzug als Vermieter vollständig<br />
aus dem Mietverhältnis ausscheiden.<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war dieser Mietvertragsnachtrag<br />
noch nicht abgeschlossen.<br />
Der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
gültige Mietvertrag hat – ohne<br />
Berücksichtigung des Nachtrages<br />
– im Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
1.523 m 2 Gesamtmietfläche (davon<br />
mindestens 800 m 2 Verkaufsfläche<br />
und die verbleibende Restfläche<br />
von 723 m 2 Lager-/Nebenraumfläche<br />
inklusive Anlieferbereich) des einen<br />
zu errichtenden Gebäudes zur<br />
gewerblichen Nutzung sowie mindestens<br />
100 ebenerdige Pkw-Einstellplätze<br />
zur gemeinsamen Nutzung<br />
mit dem ebenfalls zu errichtenden<br />
Drogeriemarkt.<br />
Der Vermieter steht dafür ein, dass<br />
er alleiniger Eigentümer des Mietobjektes<br />
<strong>ist</strong> und in der Verfügungsmacht<br />
über das Mietobjekt keiner<br />
Beschränkung unterliegt; er versichert,<br />
dass keine Belastungen oder<br />
Rechte Dritter bestehen, die den<br />
Mieter in seiner Geschäftsentwicklung<br />
und Nutzung des Mietobjekts<br />
beeinträchtigen können.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 19.000,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 22.610,00. Bei Unterschreitung<br />
der Mietfläche gegenüber der<br />
vertraglich vereinbarten wird die<br />
vereinbarte Miete proportional reduziert.<br />
Die Verpflichtung zur Mietzahlung<br />
beginnt bei einer Übergabe<br />
vor dem 15. eines Monats an<br />
dem auf die Übergabe folgenden<br />
Monatsersten. Bei einer Übergabe<br />
ab dem 15. eines Monats beginnen<br />
die Mietzahlungen an dem Monatsersten<br />
des zweiten Folgemonats der<br />
Übergabe.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Index der Einzelhandelspreise<br />
für Deutschland<br />
(Ausgangsbasis 2005 = 100) gekoppelt.<br />
Die ersten drei Mietjahre<br />
bleiben unberücksichtigt, danach<br />
kann die Miete bei einer mehr als<br />
10%-igen Veränderung des Indexes<br />
um 60% der eingetretenen Veränderung<br />
des Jahresindex erhöht<br />
oder ermäßigt werden. Entsprechendes<br />
gilt jeweils ab dem Zeitpunkt<br />
tatsächlich erfolgter Mietänderung.<br />
Die Änderung der Miete<br />
findet nur auf schriftlichen Antrag<br />
einer Mietpartei statt und wird frühestens<br />
zum nächsten Monatsersten<br />
wirksam, sofern der Antrag bis zum<br />
15. eines jeden Monats bei dem anderen<br />
Vertragspartner eingeht.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> verpflichtet, die nachgenannten<br />
Le<strong>ist</strong>ungen direkt zu beauftragen<br />
und die Kosten hierfür<br />
zu tragen: Kosten für Strom, Wasser,<br />
Schmutzwasser, Heizung sowie<br />
Müll, Kosten für die Pflege der<br />
Grünanlagen ab dem dritten Mietjahr,<br />
Winterdienst und Reinigung<br />
des Parkplatzes (anteilig nach Nutzfläche),<br />
Wartung der Lüftungsanlage,<br />
Integralanlage, Schnelllauftor,<br />
Türen, Türantriebe und Feuerlöscher,<br />
Parkplatzbeleuchtung (anteilig<br />
nach Nutzfläche). Darüber hinaus<br />
trägt der Mieter keinerlei Kosten<br />
öffentlich-rechtlicher oder privater<br />
Natur.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Die Vertragslaufzeit des Mietverhältnisses<br />
beginnt am Ersten des auf die<br />
146
Süddeutschland 8<br />
Übergabe folgenden Monats und<br />
beträgt 15 Jahre. Der Mieter hat das<br />
Recht, den Vertrag fünfmal um jeweils<br />
drei Jahre zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbarte Rücktrittsund<br />
Kündigungsrechte des Mieters<br />
Der Mieter kann vor Abschluss des<br />
nach dem Kaufvertrag noch abzuschließenden<br />
Mietvertragsnachtrages<br />
vom Vertrag zurücktreten,<br />
– wenn eine behördliche Genehmigung<br />
versagt wird, oder<br />
– wenn die Übergabe nicht bis zum<br />
16.11.2011 erfolgt <strong>ist</strong>.<br />
Macht der Mieter von seinem Rücktrittsrecht<br />
Gebrauch, so werden die<br />
von ihm nachweislich an den Vermieter<br />
oder an mit dem Objekt befasste<br />
Dritte gele<strong>ist</strong>ete Zahlungen<br />
ohne besondere Aufforderung innerhalb<br />
eines Monats nach Erklärung<br />
des Rücktritts vom Vermieter<br />
zurückerstattet. Weitere Schadenersatzansprüche<br />
bleiben vorbehalten.<br />
Der Mieter kann das Mietverhältnis<br />
fr<strong>ist</strong>los kündigen, wenn nach<br />
erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe<br />
bestimmten angemessenen Fr<strong>ist</strong><br />
oder nach erfolgloser Abmahnung<br />
die Zufahrt oder der Zugang zur<br />
Mietsache oder das Entladen von<br />
Waren durch verkehrsbeschränkende<br />
oder ähnliche Maßnahmen<br />
dauernd erheblich erschwert oder<br />
unmöglich sind. Der Eintritt dieses<br />
Tatbestandes wird durch einen<br />
IHK-Sachverständigen festgestellt.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Die Kosten für Außenreparaturen<br />
sowie Erhaltungsreparaturen und<br />
die Reparatur der technischen Anlagen<br />
– mit Ausnahme derjenigen<br />
für Erhaltungsreparaturen und einer<br />
eventuellen Ersatzbeschaffung<br />
von Schnelllauftor, Türen und Türantrieben<br />
sowie Integralanlage, die<br />
vom Mieter übernommen werden<br />
– trägt der Vermieter, soweit und<br />
sofern diese nicht durch schuldhaftes<br />
Verhalten von Mitarbeitern, Lieferanten<br />
oder Kunden des Mieters<br />
verursacht wurden. Die Beweislast<br />
liegt beim Vermieter.<br />
Innerhalb der fünfjährigen Gewährle<strong>ist</strong>ungszeit<br />
übernimmt der Vermieter<br />
alle notwendigen Wartungsarbeiten<br />
bzw. Nachsandungen der Pflasterflächen<br />
(mindestens zweimal pro<br />
Jahr). Gesondert <strong>ist</strong> drei Monate nach<br />
Abnahme ein weiteres Nachsanden<br />
durch den Vermieter vorzunehmen.<br />
Der Vermieter gewährt eine mindestens<br />
zweijährige Anwachsgarantie<br />
nach der Wachstumsperiode sowie<br />
eine 100%ige Bewuchsdichte nach<br />
zwei Jahren; die Pflege der Grünanlagen<br />
<strong>ist</strong> vom Vermieter für fünf Jahre<br />
zu erbringen, wobei die Anzahl der<br />
Pflegegänge mit dem Mieter vorab<br />
festzulegen <strong>ist</strong>.<br />
Während der Mietzeit sind in den Innenräumen<br />
Schönheitsreparaturen<br />
und Beseitigungskosten für Mängel,<br />
die der Mieter zu vertreten hat und<br />
die nicht auf Baumängeln beruhen,<br />
von dem Mieter zu übernehmen.<br />
Versicherungen<br />
Der Vermieter verpflichtet sich, den<br />
Mietgegenstand auf eigene Kosten<br />
fortlaufend und in ausreichender Höhe<br />
versichert zu halten. Dies beinhaltet<br />
Versicherungen gegen Feuer- und<br />
Elementarschäden, Wasserschäden,<br />
Sturm- und Hagelschäden, Glasbruch<br />
sowie eine Gebäudehaftpflichtversicherung.<br />
Im Falle eines Schadenseintritts hat<br />
der Vermieter mindestens die bei vorschriftsmäßiger<br />
Abdeckung des Versicherungsrisikos<br />
von dem Versicherer<br />
zu zahlende Entschädigung zur<br />
Wiederherstellung der Mieträume zu<br />
verwenden, wobei bis zur bezugsfertigen<br />
Wiederherstellung und Übergabe<br />
des Mietgegenstandes die Verpflichtung<br />
zur Zahlung der Miete sowie<br />
der Nebenkosten ganz bzw. anteilig<br />
ruht. Die sonstigen Rechte und<br />
Ansprüche des Mieters bleiben unberührt,<br />
insbesondere der Erfüllungsanspruch,<br />
der Anspruch auf Geltendmachung<br />
weitergehender Schäden und<br />
das Recht zur außerordentlichen Kündigung.<br />
Der Vermieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht<br />
für das gesamte<br />
Mietobjekt. Ausgenommen hiervon<br />
sind die vom Mieter übernommenen<br />
Pflichten zur Verkehrssicherung<br />
innerhalb der vermieteten Geschäftsräume,<br />
zur Pflege der Grünanlagen<br />
(ab dem dritten Mietjahr), zur Durchführung<br />
des Winterdienstes und zur<br />
Reinigung des Parkplatzes. Der Vermieter<br />
stellt den Mieter von allen Ansprüchen<br />
Dritter frei, die sich aus einer<br />
Verletzung seiner vorstehenden<br />
Vermieterpflichten ergeben.<br />
Bauliche Veränderungen durch den<br />
Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, auch während<br />
der Mietzeit bauliche Veränderungen<br />
innerhalb der Mieträume,<br />
die er für zweckmäßig hält, auf eigene<br />
Kosten nach vorheriger Information<br />
des Vermieters vorzunehmen<br />
oder durch einen Dritten vornehmen<br />
zu lassen, wobei er bei Beendigung<br />
des Mietverhältnisses nicht zur Wiederherstellung<br />
des alten Zustandes<br />
verpflichtet <strong>ist</strong>.<br />
147
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
148<br />
Übertragung der Rechte und<br />
Pflichten aus dem Mietverhältnis<br />
und Untervermietung<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, die Rechte<br />
und Pflichten aus dem Mietvertrag<br />
auf eine andere Firma oder<br />
Gesellschaft innerhalb des Konzerns<br />
zu übertragen. Dies gilt auch<br />
für das dem Mieter eingeräumte<br />
Recht zur Untervermietung.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter gewährt dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz. Er verpflichtet<br />
sich, für die Dauer des Vertrages<br />
im Radius von fünf Kilometern<br />
um das Mietobjekt keine gleichartigen<br />
Geschäfte zu errichten, zu kaufen<br />
und zu verkaufen, zu betreiben<br />
oder von Dritten errichten oder betreiben<br />
zu lassen, deren Sortiment<br />
oder Teilsortiment Waren des täglichen<br />
oder kurzfr<strong>ist</strong>igen Bedarfs,<br />
insbesondere Lebensmittel, beinhaltet.<br />
Ausgenommen von dem<br />
Konkurrenzschutz sind der Drogeriemarkt<br />
am Standort sowie eine<br />
Entwicklung im Bahnhofbereich<br />
Neckargemünd. Bei schuldhaftem<br />
Verstoß gegen die vorgenannte<br />
Konkurrenzschutzklausel<br />
verpflichtet sich der Vermieter zur<br />
Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe<br />
von 10% der Monatsmiete für<br />
jeden Tag, an welchem der Vermieter<br />
trotz Abmahnung eine weitere<br />
Pflichtverletzung begeht oder<br />
die Pflichtverletzung noch andauert.<br />
Die sonstigen Rechte und Ansprüche<br />
des Mieters bleiben unberührt,<br />
insbesondere der Erfüllungsanspruch,<br />
der Anspruch auf Geltendmachung<br />
weiterer Schäden<br />
und das Recht zur außerordentlichen<br />
Kündigung.<br />
Vormietrecht<br />
Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
ein Vormietrecht für das nächste<br />
vom Vermieter über das Mietobjekt<br />
abgeschlossene Mietverhältnis ein.<br />
Die Vorschriften über das Vorkaufsrecht,<br />
§§ 463 ff. BGB, gelten analog.<br />
Mietsicherungsdienstbarkeit<br />
Zur Sicherung des Nutzungsrechts<br />
des Mieters gegen eine vorzeitige<br />
Beendigung des Mietverhältnisses<br />
sowie gegen dessen vertragswidrige<br />
Beeinträchtigung (z.B. durch<br />
Grundstücksveräußerung vor Überlassung)<br />
verpflichtet sich der Vermieter,<br />
zugunsten des Mieters und<br />
zu Lasten des Mietgrundstücks eine<br />
beschränkte persönliche Dienstbarkeit<br />
im Grundbuch eintragen zu<br />
lassen. Nach den Regelungen des<br />
– zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch abzuschließenden<br />
– Mietvertragsnachtrages soll diese<br />
Dienstbarkeit an nächstoffener<br />
Rangstelle im Grundbuch eingetragen<br />
werden.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 19.05.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter Lidl Vertriebs-<br />
GmbH & Co. KG einen Bonitätsindex<br />
von „249“ auf. Das lässt auf eine<br />
gute Bonität des Mieters schließen.<br />
b) Mietvertrag dm-drogerie markt<br />
GmbH + Co. KG<br />
Der Verkäufer hat als Vermieter mit<br />
der dm-drogerie markt GmbH + Co.<br />
KG als Mieter am 12.02./10.03.2010<br />
einen Mietvertrag und am 12./<br />
26.07.2010 einen 1. Mietvertragsnachtrag<br />
geschlossen. Nach den<br />
Regelungen des Grundstückskaufvertrages<br />
wird die Objektgesellschaft<br />
zum Übergangszeitpunkt /<br />
Besitzübergang im Sinne des Kaufvertrages<br />
in alle Rechte und Pflichten<br />
aus dem Mietvertrag anstelle<br />
der INWO Projektgesellschaft Beta<br />
GmbH als neuer Vermieter eintreten.<br />
Dieser Mietvertrag nebst<br />
Nachtrag hat im Wesentlichen folgenden<br />
Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
ca. 640 m 2 Hauptfläche, ca. 30 m 2<br />
Sozialraum inklusive Toilette und<br />
ca. 80 m 2 Lagerfläche des anderen<br />
zu errichtenden Gebäudes zum Gebrauch<br />
als Einzelhandelsgeschäft<br />
(Erstvermietung als Drogeriemarkt<br />
mit dem jeweils üblichen dm-Sortiment<br />
und dm-Dienstle<strong>ist</strong>ungen)<br />
sowie 96 Stellplätze zur gemeinsamen<br />
Nutzung mit Lidl. Der Mieter<br />
<strong>ist</strong> darüber hinaus berechtigt, den<br />
Bereich vor den Schaufenstern zum<br />
Aufstellen von Fahrradständern,<br />
Einkaufswagenboxen, Werbetafeln<br />
und Verkaufseinrichtungen zu nutzen.<br />
Nach den mietvertraglichen Regelungen<br />
erfolgt die Übergabe am<br />
01.11.2010 oder früher. Der Vermieter<br />
sichert einen Handelsbesatz<br />
mit einem Lidl Lebensmitteldiscount<br />
bei Übergabe zu, mit dem<br />
ein Mietvertrag für die Dauer von<br />
15 Jahren abgeschlossen <strong>ist</strong>.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 9.750,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 11.602,50. Bei einer Unterschreitung<br />
der mietvertraglich vereinbarten<br />
Mietflächen von mehr als
Süddeutschland 8<br />
3% bis hin zu 5% erfolgt eine entsprechende<br />
Mietreduzierung. Die<br />
Verpflichtung zur Mietzahlung beginnt<br />
nach dem ersten vollen Monat<br />
ab Übergabe.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basis<br />
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten<br />
drei Jahre bleiben unberücksichtigt,<br />
danach kann bei einer<br />
mehr als 10%-igen Veränderung<br />
des Indexes jede Vertragspartei ab<br />
dem auf den Zeitpunkt der Änderung<br />
folgenden Monat eine Anpassung<br />
der Miete um maximal 65%<br />
der eingetretenen prozentualen Indexveränderung<br />
verlangen. Weitere<br />
entsprechende Angleichungen<br />
können immer dann verlangt werden,<br />
wenn sich der Index ab der<br />
letzten Anpassung wiederum um<br />
10% verändert hat. Weitere als die<br />
vorgenannten Erhöhungen können<br />
nicht verlangt werden.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:<br />
Kosten des Wasserverbrauchs<br />
und die Abwassergebühren,<br />
Kosten des Stromverbrauchs,<br />
der Beheizung und der Müllabfuhr<br />
(nur die des kleinsten Restmüllbehälters),<br />
die Kosten der Parkplatzbeleuchtung,<br />
der Parkplatz-, Straßenund<br />
Anlagenreinigung sowie Grünanlagenpflege<br />
inklusive Winterdienst<br />
(anteilig nach dem Verhältnis<br />
der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche<br />
auf dem Vertragsgrundstück).<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in<br />
Höhe von E 500,00 netto zzgl. gesetzlicher<br />
USt., mithin in Höhe von<br />
monatlich E 595,00 brutto, die<br />
sich entsprechend der jährlichen<br />
Abrechnung erhöht oder mindert.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption<br />
Die Mietvertragslaufzeit beginnt<br />
mit Übergabe und dauert bis zum<br />
31.12. nach Ablauf des 12. Mietjahres.<br />
Der Mieter hat die Option, den<br />
Vertrag dreimal um jeweils fünf<br />
Jahre zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht<br />
des Mieters<br />
Bei Abweichungen der tatsächlichen<br />
von der mietvertraglich vereinbarten<br />
Fläche um mehr als 5%<br />
<strong>ist</strong> der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis<br />
außerordentlich fr<strong>ist</strong>los<br />
zu kündigen oder die Miete zu<br />
mindern.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet, das Mietobjekt<br />
während der Vertragsdauer<br />
in vertragsgemäßem, mangelfreiem<br />
Zustand zu halten. Er <strong>ist</strong> zur<br />
Schaffung, Unterhaltung, Instandhaltung<br />
und Instandsetzung der zum<br />
Objekt gehörenden Stellplätze und<br />
Fahrwege sowie einer ausreichenden<br />
Beleuchtung der unbebauten<br />
Flächen verpflichtet. Der Vermieter<br />
<strong>ist</strong> verpflichtet, sämtliche Graffitiverschmutzungen<br />
und sonstige Bemalungen<br />
unverzüglich zu beseitigen.<br />
Schönheitsreparaturen im Inneren<br />
des Mietobjektes übernimmt der<br />
Mieter auf eigene Kosten. Er übernimmt<br />
auf eigene Kosten auch die<br />
Instandhaltung der von ihm eingebrachten<br />
technischen Anlagen und<br />
Einrichtungen. Er <strong>ist</strong> ferner auf eigene<br />
Kosten zur Wartung der im Mietobjekt<br />
befindlichen technischen Anlagen<br />
und Einrichtungen verpflichtet,<br />
sofern er alleiniger Nutzer dieser Anlagen<br />
<strong>ist</strong>.<br />
Versicherungen<br />
Der Vermieter verpflichtet sich, den<br />
Grundbesitz auf eigene Kosten fortlaufend<br />
und in ausreichender Höhe<br />
gegen Gebäude-, Elementar- und<br />
Wasserschäden versichert zu halten.<br />
Er schließt eine Gebäudehaftpflichtversicherung<br />
ab. Der Vermieter<br />
trägt außerdem das Glasbruchrisiko.<br />
Im Falle eines Schadenseintritts<br />
hat der Vermieter die bei vorschriftsmäßiger<br />
Versicherung von<br />
der Versicherung zu beanspruchende<br />
Summe zur Wiederherstellung<br />
der Mietsache aufzuwenden.<br />
Die Verpflichtung zur Zahlung der<br />
Miete ruht bis zur Wiederherstellung.<br />
Dem Vermieter obliegt die<br />
Verkehrssicherungspflicht außerhalb<br />
der vermieteten Räume.<br />
Bauliche Veränderungen durch<br />
den Mieter<br />
Der Mieter darf bauliche Veränderungen<br />
mit Zustimmung des Vermieters<br />
vornehmen. Die Zustimmung<br />
darf nur dann verweigert<br />
werden, wenn dem Vermieter dadurch<br />
wesentliche Nachteile entstehen.<br />
Nach Beendigung der Mietzeit<br />
<strong>ist</strong> der Mieter nicht zur Wiederherstellung<br />
des früheren Zustandes<br />
verpflichtet.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter gewährt dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz. Er verpflichtet<br />
sich, im Umkreis von 1.000 Metern<br />
vom Mietobjekt keine Objekte<br />
zu vermieten, zu verpachten<br />
oder sonst Dritten zum Gebrauch<br />
zu überlassen oder direkt oder indirekt<br />
zu betreiben, die mit einem<br />
Drogeriemarkt im Wettbewerb stehen.<br />
Diese Verpflichtung gilt auch<br />
für das Mietobjekt bis zwei Jahre<br />
149
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
nach Beendigung des Mietverhältnisses.<br />
Dies gilt nicht für den auf<br />
dem Gelände gemeinsam mit der<br />
vor<strong>liegend</strong>en Mietsache realisierten<br />
Lebensmitteldiscounter.<br />
Vormietrecht<br />
Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
nach Beendigung der Mietzeit ein<br />
Vormietrecht am Mietobjekt ein.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 19.05.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter dm-drogerie<br />
markt GmbH + Co. KG einen Bonitätsindex<br />
von „165 “ auf. Das lässt<br />
auf eine sehr gute Bonität des Mieters<br />
schließen.<br />
3. Baubeschreibung des Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes<br />
und<br />
des dm-Drogeriemarktes<br />
a) Die Gebäude und ihre Nutzung<br />
Die zu errichtende Anlage besteht<br />
aus zwei voneinander unabhängigen<br />
Gebäuden, einem Lidl-Lebensmitteldiscounter<br />
und einem dm-<br />
Drogeriemarkt einschließlich gemeinsam<br />
genutzter Außen- und<br />
Stellplatzanlagen. Neben drei separaten<br />
Zu- und Abfahrten sind auf<br />
dem Grundstück mindestens 95<br />
Stellplätze geplant.<br />
b) Baukonstruktion<br />
und Gründung<br />
Die Gründung der Gebäude erfolgt<br />
entsprechend der einschlägig bekannten<br />
DIN-Normen mittels geeigneter<br />
Streifenfundamente unter<br />
aufgehenden Außenbauteilen und<br />
einer den statischen Anforderungen<br />
entsprechenden Stahlbetonbodenplatte<br />
auf Frost- und Tragschichten.<br />
Alle neu zu errichtenden<br />
Außenbauteile sollen die gemäß<br />
Energieeinsparverordnung erforderlichen<br />
Wärmedämmwerte aufweisen.<br />
Sämtliche tragende Bauteile<br />
sollen nach statischem Erfordernis<br />
errichtet werden.<br />
c) Dach/Fassade/Fenster/<br />
Außentüren<br />
Die Dachkonstruktion der beiden<br />
Gebäude <strong>ist</strong> im wesentlichen identisch.<br />
Die Unterkonstruktion der<br />
flachgeneigten Pultdächer besteht<br />
aus Nagelbrettbindern und wird<br />
mit einer Trapezblecheindeckung<br />
bekleidet. Die notwendige Wärmedämmung<br />
wird im Bereich der Untergurtebene<br />
der Binderkonstruktion<br />
ausgeführt (hinterlüftete Kaltdächer).<br />
Die Fassade gliedert sich in zwei<br />
wesentliche Gestaltungsmerkmale.<br />
Die massiven Außenwandkonstruktionen<br />
erhalten entsprechende<br />
Putzoberflächen, im Bereich der<br />
Binderebenen sowie der Giebelflächen<br />
und Traufabschlüsse kommen<br />
entsprechende Leichtmetall-Wellblechprofile<br />
zum Einsatz.<br />
Die Fenster- und Türelemente bestehen<br />
aus Kunststoff- oder Leichtmetallprofilen<br />
und erhalten die der<br />
aktuellen EnEV geschuldeten Isolierverglasungen.<br />
d) Innenausbau/Haustechnik<br />
zum Beispiel Bodenbeläge, Türen,<br />
abgehängte Decken, Sanitär- und<br />
Elektroausstattung, etc. entsprechen<br />
den spezifischen Mieterbaubeschreibungen.<br />
Die Beheizung erfolgt<br />
beim Lidl-Gebäude mittels Integralanlage<br />
und Wärmepumpe,<br />
das dm-Gebäude wird mittels Fernwärme<br />
versorgt. Beide Gebäude erhalten<br />
je eine zentrale Lüftungsanlage.<br />
Die Warmwasserversorgung<br />
erfolgt jeweils dezentral über elektrisch<br />
betriebene Boiler. Sämtliche<br />
Elektroinstallationen sind nach den<br />
VDE-Vorschriften sowie sonstigen<br />
einschlägigen Vorschriften gemäß<br />
Nutzervorgabe ausgeführt.<br />
e) Außenanlagen<br />
Die befestigten Flächen der Außenanlagen<br />
(Fahrspuren, Zufahrt) erhalten<br />
einen Asphaltbelag bzw. Betonpflaster<br />
(Stellplätze). Die Ausführung<br />
erfolgt nach behördlicher<br />
Vorgabe, ebenso wie die Pflanzflächen.<br />
f) Wichtige Hinweise<br />
Abweichungen, insbesondere wenn<br />
sie auf behördliche Anforderungen<br />
zurückzuführen oder technisch veranlasst<br />
sind, bleiben vorbehalten,<br />
sofern sie mit den Mietern abgestimmt<br />
und für die Objektgesellschaft<br />
als zukünftigem Eigentümer<br />
zumutbar sind.<br />
150<br />
Tragende Innenwände werden aus<br />
Mauerwerk errichtet. Nicht tragende<br />
Innenwände werden als Metallständerwände<br />
mit Gipskartonschale<br />
oder als Mauerwerk hergestellt.<br />
Sämtliche Ausstattungsdetails, wie
Süddeutschland 8<br />
151
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
152<br />
III. Fertiggestellter REWE-Lebensmittelmarkt<br />
in 76761 Rülzheim,<br />
Gutenbergstraße 1b<br />
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,<br />
den in der Gutenbergstraße<br />
1b in 76761 Rülzheim errichteten<br />
REWE-Lebensmittelmarkt zu erwerben.<br />
Zu diesem Zweck hat die Objektgesellschaft<br />
mit dem derzeitigen<br />
Grundstückseigentümer, der<br />
INWO Projektgesellschaft Gamma<br />
GmbH, bereits einen Grundstückskaufvertrag<br />
über die Immobilie<br />
bzw. das zugrunde<strong>liegend</strong>e Grundstück<br />
abgeschlossen. Die Baugenehmigung<br />
nebst 1. Nachtragsgenehmigung<br />
für die Errichtung des<br />
REWE-Lebensmittelmarktes wurde<br />
am 26.01.2009 bzw. 04.01.2010<br />
durch die Kreisverwaltung Germersheim<br />
erteilt. Die an die RE<br />
WE Markt GmbH Zweigniederlassung<br />
Südwest vermietete Immobilie<br />
wurde im September 2009 fertiggestellt<br />
und an den Mieter übergeben.<br />
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses<br />
im Auftrag der<br />
Objektgesellschaft am 29.04.2010<br />
von der Knight Frank Munich<br />
GmbH & Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten<br />
hat zum Bewertungsstichtag<br />
29.04.2010 für die<br />
Immobilie einen Marktwert von E<br />
3.030.000,00 ergeben.<br />
1. Grundstückskaufvertrag<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft und<br />
der INWO Projektgesellschaft Gamma<br />
GmbH wurde am 21.05.2010<br />
notariell beurkundet (URNr. 1599<br />
F-10 des Notars Dr. Ottmar Fleischer<br />
in Fürth). Der Eigentümerwechsel<br />
auf die Objektgesellschaft<br />
muss noch im Grundbuch des<br />
Amtsgerichts Germersheim vollzogen<br />
werden und wird erfolgen,<br />
wenn die grunderwerbssteuerliche<br />
Unbedenklichkeitsbescheinigung<br />
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel<br />
erforderlichen Erklärungen<br />
sind bereits abgegeben und beurkundet<br />
worden. Zur Sicherung des<br />
Anspruchs der Objektgesellschaft<br />
auf Übertragung des Eigentums<br />
wurde zugunsten der Objektgesellschaft<br />
bereits am 30.06.2010 eine<br />
Auflassungsvormerkung im Grundbuch<br />
eingetragen.<br />
a) Grundstücksverhältnisse<br />
Die Grundstückssituation hinsichtlich<br />
des vertragsgegenständlichen<br />
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug<br />
vom 10.08.2010) wie<br />
folgt dar:<br />
Bestandsverzeichnis<br />
Grundbuch des Amtsgerichts Germersheim,<br />
Grundbuch von Rülzheim,<br />
Blatt 4934, lfd. Nr. 1: Gemarkung<br />
Rülzheim, Flurstück 6137/146,<br />
Gebäude- und Freifläche, Gutenbergstraße<br />
zu 5.688 m 2 .<br />
Abteilung I<br />
INWO Projektgesellschaft Gamma<br />
GmbH mit Sitz in Sandhausen.<br />
Abteilung II<br />
– Lfd. Nr. 1: Grunddienstbarkeit<br />
(Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen<br />
Eigentümer von Flurstück<br />
6137/147 – dem Dienstbarkeitsberechtigten<br />
<strong>ist</strong> auf Dauer<br />
das Recht eingeräumt, eine Teilfläche<br />
des Flurstücks 6137/146 zu<br />
begehen und zu befahren, nicht<br />
jedoch Fahrzeuge abzustellen;<br />
Rang vor Abt. III Nr. 1.<br />
– Lfd. Nr. 2: Auflassungsvormerkung<br />
für die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG,<br />
Erlangen. Vorrangsvorbehalt<br />
für Grundpfandrechte bis zu<br />
E 3.338.500,00 nebst bis zu 20%<br />
Zinsen jährlich ab Bewilligung des<br />
vorbehaltenen Rechts und bis zu<br />
10% Nebenle<strong>ist</strong>ungen einmalig,<br />
Rang nach Abt. III Nr. 2 unter teilweiser<br />
Ausnutzung des Rangvorbehaltes.<br />
Abteilung III<br />
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne Brief<br />
zu E 2.100.000,00 für die Sparkasse<br />
Heidelberg, Heidelberg; 18%<br />
Zinsen jährlich; Rang nach Abt. II<br />
Nr. 1.<br />
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne Brief<br />
zu E 2.367.300,00 für die Deutsche<br />
Genossenschafts-Hypothekenbank<br />
AG, Hamburg. 15% Zinsen<br />
jährlich, 5% Nebenle<strong>ist</strong>ung einmalig.<br />
Vollstreckbar nach § 800<br />
ZPO bzgl. eines zuletzt zu zahlenden<br />
Teilbetrages in Höhe von<br />
E 500.000,00.<br />
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft als Käufer<br />
und der INWO Projektgesellschaft<br />
Gamma GmbH als Verkäufer hat im<br />
Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Kaufgegenstand<br />
Gegenstand des Kaufvertrages <strong>ist</strong><br />
das Flurstück 6137/146 nebst aufstehendem,<br />
als REWE-Lebensmittelmarkt<br />
genutzten Gebäude, dazugehörigen<br />
Außenanlagen, 88 oberirdischen<br />
Pkw-Stellplätzen und zwei<br />
Zu-/Abfahrten zur öffentlichen Gutenbergstraße.
Süddeutschland 8<br />
Kaufpreis<br />
Der Kaufpreis beträgt E 3.035.000,00.<br />
Der Kaufpreis <strong>ist</strong> ein Nettokaufpreis;<br />
der Verkäufer verzichtet gemäß<br />
§ 9 Abs. 1 und 2 UStG zu 100% auf<br />
die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4<br />
Nr. 9 lit. a UStG, da der Mietvertrag<br />
umsatzsteuerpflichtig mit einem<br />
vorsteuerabzugsberechtigten<br />
Mieter abgeschlossen <strong>ist</strong>. Die Objektgesellschaft<br />
hat den Kaufpreis am<br />
09.08.2010 gezahlt.<br />
Übergang des Grundbesitzes<br />
Mit der am 09.08.2010 erfolgten vollständigen<br />
Kaufpreiszahlung („Übergangszeitpunkt“)<br />
sind Nutzungen<br />
und Lasten, der Besitz und die Gefahr<br />
hinsichtlich des Kaufgegenstandes<br />
auf die Objektgesellschaft übergegangen.<br />
Seit diesem Tage stehen<br />
der Objektgesellschaft alle Rechte<br />
und Pflichten aus dem Mietvertrag<br />
mit der REWE Markt GmbH Zweigniederlassung<br />
Südwest, insbesondere<br />
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen,<br />
vollständig zu.<br />
Von der Objektgesellschaft übernommene<br />
Belastungen, Rechtsmängel<br />
Neben der Finanzierungsgrundschuld,<br />
an deren Eintragung die Objektgesellschaft<br />
mitgewirkt hat, übernimmt<br />
die Objektgesellschaft nur das<br />
am Kaufgrundstück lastende Gehund<br />
Fahrrecht für den jeweiligen Eigentümer<br />
von Flurstück 6137/147<br />
zum dinglichen Fortbestand.<br />
Sachmängel am Kaufgrundstück,<br />
Gebäude, an Außenanlagen, Pkw-<br />
Stellplätzen und/oder Zu-/Abfahrten<br />
Bei Mängeln des Gebäudes, an Außenanlagen,<br />
Pkw-Stellplätzen und/<br />
oder Zu-/Abfahrten gilt das kaufvertragliche<br />
Le<strong>ist</strong>ungsstörungsrecht des<br />
Bürgerlichen Gesetzbuchs mit folgender<br />
Maßgabe:<br />
– Die normale Abnutzung von Verschleißteilen<br />
<strong>ist</strong> kein Mangel.<br />
– Wegen aufgetretener Mängel hat<br />
die Objektgesellschaft gegenüber<br />
dem Verkäufer zunächst ihren Anspruch<br />
auf Nacherfüllung geltend<br />
zu machen. Die der Objektgesellschaft<br />
nach dem Gesetz zustehenden<br />
weiteren Ansprüche/Rechte<br />
(insbesondere Kaufpreisminderung,<br />
Aufwendungs- und Schadensersatz<br />
oder Rücktritt) darf sie erst geltend<br />
machen/ausüben, wenn sie dem<br />
Verkäufer erfolglos eine angemessene<br />
Fr<strong>ist</strong> zur Nacherfüllung bestimmt<br />
hat; ein Anspruch der Objektgesellschaft<br />
auf Ersatz von entgangenem<br />
Gewinn besteht nicht.<br />
– Im Falle eines Rücktritts aufgrund<br />
eines Sachmangels bzw. der Rückabwicklung<br />
des Kaufvertrages im<br />
Wege des sog. großen Schadensersatzes/Schadensersatzes<br />
statt der<br />
ganzen Le<strong>ist</strong>ung gemäß § 281 Abs.<br />
1 und 5 BGB zahlt der Verkäufer der<br />
Objektgesellschaft zur pauschalen<br />
Abgeltung der mit der Vorbereitung<br />
und dem Abschluss des Kaufvertrages<br />
verbundenen vergeblichen Aufwendungen<br />
einen Betrag in Höhe<br />
von insgesamt netto E 70.000,00;<br />
weitergehende Ansprüche sind in<br />
diesen Fällen ausdrücklich ausgeschlossen.<br />
Neben den vorstehenden Regelungen<br />
zu Sachmängeln hat der Verkäufer<br />
gegenüber der Objektgesellschaft<br />
eine Vielzahl an Garantien<br />
über die Beschaffenheit des Kaufgrundstücks<br />
bzw. der aufstehenden<br />
Bauwerke abgegeben (Beschaffenheitsgarantien<br />
im Sinne der §§ 443,<br />
444 BGB). Sollten eine oder mehrere<br />
der nachstehenden Angaben unzutreffend<br />
sein, so hat der Verkäufer<br />
auf Verlangen der Objektgesellschaft<br />
den Zustand herzustellen, der<br />
bestünde, wenn die betreffende Angabe<br />
zutreffend wäre. Kommt der<br />
Verkäufer diesem Verlangen innerhalb<br />
einer Fr<strong>ist</strong> von drei Monaten<br />
nicht nach, oder <strong>ist</strong> er hierzu nicht in<br />
der Lage, oder <strong>ist</strong> ihm dies unzumutbar,<br />
hat er der Objektgesellschaft den<br />
Aufwand zu ersetzen, der zur Herstellung<br />
des zugesagten Zustandes erforderlich<br />
<strong>ist</strong> (Ersatz des Erfüllungsinteresses<br />
der Objektgesellschaft). Soweit<br />
die (Wieder)Herstellung nicht<br />
möglich <strong>ist</strong>, oder der Aufwand für die<br />
(Wieder)Herstellung – entsprechend<br />
§ 275 Abs. 2 BGB – in einem groben<br />
Missverhältnis zum Le<strong>ist</strong>ungsinteresse<br />
der Objektgesellschaft steht, hat<br />
der Verkäufer Schadensersatz in Geld<br />
zu le<strong>ist</strong>en. Ein Anspruch der Objektgesellschaft<br />
auf Ersatz von entgangenem<br />
Gewinn und eines sog. Mangelfolgeschadens<br />
besteht nicht. Der Objektgesellschaft<br />
steht aber ein Rücktrittsrecht<br />
zu, wobei der Verkäufer<br />
der Objektgesellschaft im Fall des<br />
Rücktritts zur pauschalen Abgeltung<br />
der mit der Vorbereitung und dem<br />
Abschluss des Kaufvertrages verbundenen<br />
vergeblichen Aufwendungen<br />
einen Betrag in Höhe von insgesamt<br />
netto E 70.000,00 zu zahlen hat und<br />
die Objektgesellschaft dann keine<br />
weitergehenden Schadensersatzansprüche<br />
geltend machen kann. Weitergehende<br />
Ansprüche als die vorstehend<br />
genannten stehen der Objektgesellschaft<br />
wegen eines Verstoßes<br />
gegen die Garantieversprechen<br />
nicht zu; derartige Ansprüche<br />
sind ausdrücklich ausgeschlossen.<br />
Der Verkäufer garantiert z.B.,<br />
– dass ihm von Kontaminationen<br />
(Kontaminationen im Sinne des<br />
Kaufvertrages sind schädliche Bodenveränderungen<br />
i.S.v. § 2 Abs. 3<br />
153
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
154<br />
BBodSchG, Altlasten i.S.v. § 2 Abs.<br />
5 BBodSchG, Boden- und Bodenluftverunreinigungen,<br />
Grundwasserverunreinigungen,<br />
sowie im<br />
Boden eingeschlossene Gebäude,<br />
Gebäudereste, technische Anlagen<br />
und Kampfstoffe, derentwegen<br />
der Eigentümer oder Besitzer<br />
zur Beseitigung, Separation oder<br />
besonderen Entsorgung verpflichtet<br />
werden könnte) nichts bekannt<br />
<strong>ist</strong> und evtl. frühere Kontaminationen,<br />
die auf Grund behördlicher<br />
Auflagen nicht auf dem Grundstück<br />
verbleiben durften, im Zuge<br />
der Errichtung der kaufgegenständlichen<br />
Gebäude, Außenanlagen,<br />
Pkw-Stellplätze und Zu-/<br />
Abfahrten ordnungsgemäß beseitigt<br />
wurden. Sämtliche öffentlich-rechtlichen<br />
Vorschriften über<br />
das Vorgehen bei Verdacht auf<br />
Kontaminationen und deren Entsorgung<br />
wurden eingehalten. Alle<br />
diesbezüglichen behördlichen Auflagen<br />
und Anordnungen wurden<br />
beachtet und ausgeführt. Der Verkäufer<br />
garantiert, dass die zuständigen<br />
Behörden bis zum Zeitpunkt<br />
der Übergabe an die Objektgesellschaft<br />
keine Untersuchung, Sanierung,<br />
Beseitigung, sonstige Behandlungen<br />
oder Überwachung<br />
aufgrund Kontaminationen auf<br />
dem Kaufgrundstück verlangt haben.<br />
Im übrigen sind Ansprüche<br />
und Rechte der Objektgesellschaft<br />
wegen eines Sachmangels des<br />
Kaufgrundstücks ausgeschlossen.<br />
Unberührt bleiben Schadensersatzansprüche<br />
wegen Verletzung von<br />
Leben, Körper oder Gesundheit<br />
oder bei grober Fahrlässigkeit oder<br />
Vorsatz. Der Verkäufer verzichtet<br />
gegenüber der Objektgesellschaft<br />
auf Ausgleichsansprüche gemäß<br />
§ 24 Abs. 2 BBodSchG, soweit die<br />
Objektgesellschaft die Kontaminationen<br />
nicht verursacht hat.<br />
– dass zum Tag der vollständigen<br />
Kaufpreiszahlung keine den Kaufgegenstand<br />
betreffenden unerfüllten<br />
öffentlich-rechtlichen Auflagen<br />
oder Forderungen ex<strong>ist</strong>ieren<br />
und alle Bau- und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen<br />
für den Kaufgegenstand<br />
bestandskräftig sind.<br />
Verjährung<br />
Ansprüche der Objektgesellschaft,<br />
die sich aus den Garantien des<br />
Verkäufers ergeben, verjähren innerhalb<br />
von fünf Jahren ab dem<br />
15.09.2009. Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft<br />
verjähren in fünf Jahren ab dem<br />
15.09.2009.<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
Zur Absicherung der Ansprüche<br />
der Objektgesellschaft gegen den<br />
Verkäufer wegen Sachmängeln<br />
am Gebäude, an den Außenanlagen,<br />
den Pkw-Stellplätzen und/<br />
oder den Zu-/Abfahrten tritt der<br />
Verkäufer sämtliche dem Verkäufer<br />
auch künftig zustehenden Erfüllungs-,<br />
Schadensersatz- und sonstigen<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche sowie<br />
Ansprüche aus Garantien gegen<br />
die mit der Erstellung des kaufgegenständlichen<br />
Gebäudes, der<br />
Außenanlagen, der Pkw-Stellplätze<br />
und der Zu-/Abfahrten beauftragten<br />
Architekten, Bau- und Handwerksfirmen,<br />
Lieferanten/Zulieferer<br />
oder sonst mit dem Bau befassten<br />
Dritten („Nachunternehmer“)<br />
an die Objektgesellschaft<br />
mit Wirkung zum Übergangszeitpunkt<br />
ab. Die Abtretung erfolgt sicherungshalber.<br />
Die Ansprüche der<br />
Objektgesellschaft gegen den Verkäufer<br />
werden von der Abtretung<br />
nicht berührt, insbesondere können<br />
sie auch ohne vorherige Geltendmachung<br />
der Ansprüche gegen<br />
die Nachunternehmer geltend<br />
gemacht werden. Der Verkäufer<br />
bleibt bis auf Widerruf ermächtigt,<br />
die Ansprüche gegen die Nachunternehmer<br />
im eigenen Namen und<br />
auf eigene Kosten durchzusetzen,<br />
längstens jedoch bis zum Ablauf<br />
der Verjährungsfr<strong>ist</strong> von fünf Jahren<br />
ab dem 15.09.2009. Die Objektgesellschaft<br />
kann die Ermächtigung<br />
nur dann vorher widerrufen, wenn<br />
der Verkäufer mit seinen Verpflichtungen<br />
zur Mängelbeseitigung in<br />
Verzug <strong>ist</strong> und der Verkäufer trotz<br />
schriftlicher Aufforderung mit angemessener<br />
Fr<strong>ist</strong>setzung der Mängelbeseitigung<br />
nicht nachkommt<br />
oder die Ansprüche gegen den Verkäufer<br />
nicht mehr bestehen.<br />
Aufgrund der vorgenannten Abtretung<br />
hat der Verkäufer der Objektgesellschaft<br />
die ihm von seinen<br />
Nachunternehmern übergebenen,<br />
von Versicherungen bzw. Banken<br />
für einzelne Gewerke ausgestellten<br />
16 Mängelgewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
mit einer Gesamtbürgschaftssumme<br />
von insgesamt rund<br />
E 73.867,00 und mit einzelnen<br />
Bürgschaftssummen zwischen<br />
E 375,00 und E 12.500,00 weitergereicht.<br />
Maklerkosten<br />
Eventuelle Maklerkosten der Harzim<br />
GmbH mit Sitz in Walldorf im Zusammenhang<br />
mit dem Zustandekommen<br />
des Kaufvertrages trägt<br />
der Verkäufer. Die Objektgesellschaft<br />
hat erklärt, dass sie von dem<br />
Kaufgegenstand im Rahmen des<br />
geschäftlichen Kontaktes mit der<br />
INWO Bau GmbH mit Sitz in Sandhausen<br />
Kenntnis erlangt und sie<br />
deshalb bei Zugang diverser Mak
Süddeutschland 8<br />
lerangebote Vorkenntnis hatte. Einen<br />
Maklervertrag in Bezug auf den<br />
Vertragsgegenstand hat sie nicht abgeschlossen/Maklerangebote<br />
waren<br />
auch nicht ursächlich für den Abschluss<br />
des Kaufvertrages. Sollte die<br />
Objektgesellschaft trotz einer entsprechenden<br />
Aussage des zuständigen<br />
Sachbearbeiters vor Gericht<br />
auf Maklerprovision in Anspruch genommen<br />
und rechtskräftig zur Zahlung<br />
verurteilt werden, stellt sie der<br />
Verkäufer von sämtlichen Ansprüchen<br />
einschließlich der Verfahrenskosten<br />
frei. Die Objektgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> verpflichtet, im Fall einer gerichtlichen<br />
Inanspruchnahme sich mit allen<br />
gebotenen Einwendungen zu<br />
verteidigen und Rechtsmittel auszuschöpfen.<br />
2. Mietvertrag REWE Markt GmbH<br />
Zweigniederlassung Südwest, Mietvertragsdetails<br />
Die INWO Projektgesellschaft Gamma<br />
GmbH hat als Vermieter mit<br />
der REWE Deutscher Supermarkt<br />
KGaA Zweigniederlassung Wiesloch/Zweigniederlassung<br />
Südwest<br />
bzw. mit deren Rechtsnachfolger,<br />
der REWE Markt GmbH Zweigniederlassung<br />
Südwest als Mieter am<br />
29.02./11.03.2008 einen Mietvertrag,<br />
am 09.10.2009 einen 1. und<br />
am 22./29.06.2010 einen 2. Mietvertragsnachtrag<br />
geschlossen. Die Objektgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> zum Übergangszeitpunkt<br />
/ Besitzübergang im Sinne<br />
des Kaufvertrages in alle Rechte<br />
und Pflichten aus dem Mietvertrag<br />
nebst Nachträgen als neuer Vermieter<br />
eingetreten; die INWO Projektgesellschaft<br />
Gamma GmbH <strong>ist</strong> im Gegenzug<br />
als Vermieter vollständig aus<br />
dem Mietverhältnis ausgeschieden.<br />
Der durch die vorgenannten Nachträge<br />
geänderte Mietvertrag hat im<br />
Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
zur gewerblichen Nutzung, insbesondere<br />
zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes<br />
mit den üblichen<br />
Food- und Non-Food-Artikeln,<br />
1.900 m 2 Gesamtnutzfläche, davon<br />
mindestens 1.550 m 2 Verkaufsfläche,<br />
mit Vorplatz-, Anliefer- und<br />
Hoffläche sowie 88 ebenerdige<br />
Parkplätze und Außenflächen zur<br />
alleinigen Nutzung.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 20.235,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 24.079,65.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten<br />
vier Jahre ab Mietzahlungsbeginn<br />
bleiben unberücksichtigt, danach<br />
kann bei einer mindestens 10%-igen<br />
Veränderung des Indexes jede Vertragspartei<br />
eine Anpassung der Miete<br />
um 60% der jeweils eingetretenen<br />
prozentualen Indexveränderung verlangen.<br />
Entsprechendes gilt jeweils<br />
nach Ablauf von zwei Jahren ab dem<br />
Zeitpunkt tatsächlich erfolgter Mietänderung.<br />
Die neue Miete <strong>ist</strong> ab<br />
dem jeweiligen zweiten Monatsersten,<br />
der dem begründeten schriftlichen<br />
Antrag folgt, zu zahlen.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:<br />
Kosten für den Betrieb der separaten<br />
Heizung, die in seinen Mieträumen<br />
anfallende Energiekosten, Kosten<br />
für Strom, Kosten für den Wasserverbrauch<br />
und die Kanalbenutzung<br />
für verbrauchtes Frischwasser,<br />
Kosten der öffentlichen Straßenreinigung<br />
und Kaminreinigung, Müllabfuhrgebühren,<br />
Pflege der Grünanlagen<br />
(ohne Kosten für Ersatzbepflanzungen).<br />
Erforderliche Schnee- und<br />
Eisbeseitigungsmaßnahmen auf den<br />
Verkehrsflächen und die Parkplatzreinigung<br />
werden nur während seiner<br />
Geschäftszeiten vom Mieter nach eigenem<br />
Ermessen auf eigene Kosten<br />
ausgeführt.<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in<br />
Höhe von E 300,00 netto, mithin in<br />
Höhe von monatlich E 357,00 brutto.<br />
Eine Änderung der Vorauszahlungshöhe<br />
<strong>ist</strong> nur einvernehmlich<br />
durch beide Vertragsparteien möglich.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit erfolgter<br />
Übergabe am 14.09.2009 begonnen.<br />
Die Vertragslaufzeit beträgt<br />
15 Jahre. Der Mieter hat die<br />
Option, den Vertrag dreimal um jeweils<br />
fünf Jahre zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbarte Kündigungsrechte<br />
des Mieters<br />
Bei Erhöhung der wertgesicherten<br />
monatlichen Miete um mehr als<br />
insgesamt 50% steht dem Mieter<br />
ein Kündigungsrecht mit einer Fr<strong>ist</strong><br />
von sechs Monaten zu, erstmals<br />
zum Ende des 15. Mietjahres.<br />
Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
dem Mieter auf Verlangen sämtliche<br />
Gesellschafter der Vermietergesellschaft<br />
zu benennen. Kommt<br />
der Vermieter dieser Verpflichtung<br />
nach wiederholter schriftlicher Aufforderung<br />
nicht nach, hat der Mieter<br />
das Recht, den Vertrag fr<strong>ist</strong>los<br />
zu kündigen.<br />
155
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
156<br />
Zufahrt<br />
Der Vermieter gewährle<strong>ist</strong>et ab der<br />
Übergabe die uneingeschränkte<br />
Nutzbarkeit der Zu- und Abfahrt zu<br />
den Parkplätzen sowie zur Anlieferung<br />
(auch für Lieferfahrzeuge bis<br />
zu 43 t) und hält sie während der<br />
gesamten Geschäfts- und Anlieferzeit<br />
im Rahmen der gesetzlichen<br />
Regelungen und behördlichen Auflagen<br />
aufrecht.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Der Vermieter hat die gesamte Bausubstanz<br />
in angemessenen Abständen<br />
von Fachleuten überprüfen zu<br />
lassen und gegebenenfalls entsprechende<br />
Maßnahmen zu ergreifen;<br />
insofern stellt er den Mieter von<br />
jeglicher Haftung frei.<br />
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen<br />
gehen zu Lasten des Mieters.<br />
Der Mieter trägt alle Kleinreparaturen<br />
innerhalb der Mieträume,<br />
welche die Nutz- und Verkaufsfläche<br />
ausmachen, bis zu einem<br />
Höchstbetrag von E 300,00<br />
im Einzelfall. Einen höheren Rechnungsbetrag<br />
im Einzelfall übernimmt<br />
insgesamt der Vermieter.<br />
Der jährliche Höchstbetrag für vom<br />
Mieter zu tragende Kleinreparaturkosten<br />
liegt bei E 3.000,00.<br />
Versicherungen<br />
Alle Gebäudeversicherungen (inklusive<br />
Gebäudebeschädigung<br />
durch Dritte und Graffiti), Hausund<br />
Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung<br />
sowie Umwelthaftpflichtversicherung<br />
sind Sache<br />
des Vermieters. Die Verkehrssicherungspflicht<br />
obliegt dem Vermieter.<br />
Der Mieter trägt das Glasbruchrisiko.<br />
Bauliche Veränderungen durch<br />
den Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, während<br />
der gesamten Mietzeit innerhalb des<br />
Mietobjekts Einbauten und Umbauten,<br />
auch in die vermieterseits gele<strong>ist</strong>ete<br />
Bausubstanz, vorzunehmen<br />
sowie den Eingang, die Außenwände,<br />
die Fenster und die Werbeanlage<br />
nach seinen Wünschen zu gestalten.<br />
Ein Einbau/Umbau hat den<br />
behördlichen Vorschriften zu entsprechen.<br />
Im Fall der Beendigung<br />
des Mietverhältnisses <strong>ist</strong> der Mieter<br />
nicht verpflichtet, den ursprünglichen<br />
Zustand wieder herzustellen.<br />
Er <strong>ist</strong> jedoch berechtigt, die von<br />
ihm eingebauten Einrichtungen bei<br />
schonender Behandlung der Mietsache<br />
auszubauen. Bei Ausbau wird<br />
eine eventuelle Wertminderung des<br />
Gebäudes nicht vergütet.<br />
Untervermietung<br />
Mit vorheriger schriftlicher Zustimmung<br />
des Vermieters <strong>ist</strong> der<br />
Mieter berechtigt, das Mietobjekt<br />
ganz oder teilweise unterzuvermieten.<br />
Diese Berechtigung umfasst<br />
auch das Recht zur Unteruntervermietung.<br />
Der Vermieter kann die<br />
Zustimmung nur aus wichtigem<br />
Grund verweigern. Einer Untervermietung<br />
des Backshops, der Fleischabteilung<br />
sowie an Gesellschaften,<br />
an denen die REWE-Group beteiligt<br />
<strong>ist</strong>, stimmt der Vermieter hiermit<br />
bereits zu.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter gewährt dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz. Er wird im Umkreis<br />
von drei Kilometern keinen<br />
weiteren branchenbezogenen Betrieb<br />
mit im Mietobjekt geführten<br />
Sortimenten (Haupt- und Nebenartikel)<br />
betreiben, bauen, sich an einem<br />
solchen beteiligen oder dafür<br />
geeignete Mieträume oder Grundstücke<br />
zeitlich begrenzt oder auf<br />
Dauer an Dritte überlassen. Verstößt<br />
der Vermieter gegen diese<br />
Konkurrenzschutzvereinbarung, <strong>ist</strong><br />
der Mieter für die Dauer der Konkurrenzschutzverletzung<br />
berechtigt,<br />
die Miete um 50% zu kürzen,<br />
höchstens jedoch insgesamt um<br />
eine Jahresmiete; weitergehende<br />
Schadenersatzansprüche des Mieters<br />
bleiben von dieser Regelung<br />
unberührt.<br />
Vormietrecht<br />
Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
für jeden Fall der Neuvermietung<br />
des Mietobjekts das Vormietrecht<br />
in entsprechender Anwendung<br />
der schuldrechtlichen Vorschriften<br />
über das Vorkaufsrecht ein. Die<br />
Ausübungsfr<strong>ist</strong> beträgt einen Monat.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 10.08.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter REWE Markt<br />
GmbH einen Bonitätsindex von<br />
„232“ auf. Das lässt auf eine gute<br />
Bonität des Mieters schließen.
Süddeutschland 8<br />
3. Baubeschreibung des<br />
REWE-Lebensmittelmarktes<br />
in Rülzheim<br />
a) Das Gebäude<br />
und seine Nutzung<br />
Der REWE-Lebensmittelmarkt besteht<br />
aus einer gewerblichen Einheit/einem<br />
Baukörper. Das Gebäude<br />
wurde ebenerdig und in eingeschossiger<br />
Bauweise errichtet. Den<br />
Kunden des REWE-Marktes stehen<br />
88 Stellplätze zur Verfügung.<br />
b) Baukonstruktion<br />
und Gründung<br />
Die Gründung erfolgte über Einzelund<br />
Streifenfundamente aus Stahlbeton.<br />
Aufgrund des leicht nach<br />
Norden geneigten Geländes ergeben<br />
sich Gründungstiefen für die<br />
Einzel- und Streifenfundamente von<br />
ca. 0,8 m frostsicher im Süden und<br />
bis zu 1,8 m u. OK Bodenplatte im<br />
Norden. Mauerwerks-Außenwände<br />
aus Hochlochziegeln und Betonstützenkonstruktionen<br />
leiten die<br />
Lasten in den Baugrund ab. Alle<br />
neu errichteten Außenbauteile weisen<br />
die gemäß Energieeinsparverordnung<br />
erforderlichen Wärmedämmwerte<br />
auf. Sämtliche tragende<br />
Bauteile wurden nach statischem<br />
Erfordernis errichtet.<br />
c) Dach/Fassade/Fenster/<br />
Außentüren<br />
(a) Dach<br />
Das Hauptdach des REWE-Marktes<br />
<strong>ist</strong> ein Pultdach, die Lastabtragung<br />
erfolgt über Nagelplattenbinder<br />
und Holzsparren. Die Dachhaut<br />
<strong>ist</strong> gemäß Baubeschreibung<br />
ein Trapezblech. Über dem Haupteingangsbereich<br />
wurde ein Flachdach<br />
mit Folienabdichtung ausgeführt.<br />
Die Dächer werden über<br />
außen<strong>liegend</strong>en Rinnen entwässert.<br />
(b) Fassade<br />
Die Mauerwerksaußenwände sind<br />
verkleidet mit Aluwelle bzw. Putz.<br />
Im Haupteingangsbereich wurden<br />
Aluminium-Glas-Elemente ausgeführt.<br />
(c) Fenster<br />
Die Fenster sind Standardfenster als<br />
Isolierverglasung in thermisch getrennten<br />
Aluminium-Profilen. Teilweise<br />
sind Gitter vor den Fenstern<br />
installiert (parkplatzabgewandte<br />
Räume).<br />
(d) Außentüren<br />
Der Hauptzugang erfolgt über eine<br />
zweizügige Schleuse mit sensorgesteuerten<br />
Schiebetüren. Einer<br />
der Schleusenbereiche bildet<br />
den Kundenbereich des Backshops,<br />
der zweite bildet den Zugang zum<br />
Marktbereich. Der Zugang zur Bäckerei<br />
<strong>ist</strong> zusätzlich mit einem Rolltor<br />
ausgestattet.<br />
d) Innenausbau/Haustechnik<br />
Die Innenwände sind verputzt und<br />
gestrichen, teils in Mauerwerk,<br />
teils als Gipskarton-Ständerwände<br />
ausgeführt. Der Bodenbelag besteht<br />
aus Fliesen; im Verkaufsbereich<br />
hochglanzpoliert, in den übrigen<br />
Bereichen mit rutschhemmender<br />
Oberfläche (gemäß Auflage<br />
aus der Baugenehmigung);<br />
jeweils mit Sockelfliesen. Im Kundenbereich<br />
des Backshops befindet<br />
sich eine kleine Sitzgruppe;<br />
hier wechselt der Belag hin zu Laminat,<br />
eingefasst mit Aluminiumschienen.<br />
Sämtliche Ausstattungsdetails,<br />
wie zum Beispiel Bodenbeläge,<br />
Türen, abgehängte Decken,<br />
Sanitär- und Elektroausstattung,<br />
etc. wurden entsprechend der spezifischen<br />
Mieterbaubeschreibung<br />
und Mieterabsprachen hergestellt.<br />
Die Wasserversorgung erfolgt über<br />
einen Hauptanschluss im Hausanschlussraum.<br />
Die Wärmeversorgung<br />
erfolgt durch eine gasbefeuerte<br />
Zentralheizung mit Kondensation<br />
der Abgase. Die Heizungsverteilung<br />
erfolgt über ein Zwei-Kreis-<br />
System sowohl für die statischen<br />
Heizkörper als auch für die Lüftung.<br />
Die Warmwasserbereitung<br />
erfolgt strombetrieben über Einzelversorgung<br />
per Boiler. Sämtliche<br />
Elektroinstallationen wurden nach<br />
den VDE-Vorschriften sowie sonstigen<br />
einschlägigen Vorschriften gemäß<br />
Nutzervorgaben ausgeführt.<br />
e) Außenanlagen<br />
Die Fahrwege im Bereich der Stellflächen<br />
sowie die Anlieferung sind<br />
asphaltiert. Die Stellplätze selbst<br />
sind mit Betonsteinen gepflastert,<br />
dazwischen befinden sich in den<br />
Boden eingelassene Pflanz kübel<br />
mit Laubbäumen sowie zweigliedrige<br />
Laternenpfähle im Bereich der<br />
Straße. Auf dem Parkplatz wurden<br />
zwei Einhausungen für Einkaufswagen<br />
errichtet.<br />
f) Wichtige Hinweise<br />
Abweichungen, insbesondere<br />
wenn sie auf behördliche Anforderungen<br />
zurückzuführen oder technisch<br />
veranlasst sind, bleiben vorbehalten,<br />
sofern sie mit dem Mieter<br />
abgestimmt und für die Objektgesellschaft<br />
als zukünftigem Eigentümer<br />
zumutbar sind.<br />
157
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
158<br />
IV. Fertiggestelltes Fachmarktzentrum<br />
in 78361 Sasbach am Kaiserstuhl,<br />
Gewerbestraße 2<br />
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,<br />
das in der Gewerbestraße 2 in<br />
78361 Sasbach am Kaiserstuhl errichtete,<br />
aus einem als Lebensmitteldiscounter<br />
nebst Backshop genutzten<br />
Gebäude sowie einem weiteren,<br />
als Drogerie- und Textildiscounter<br />
genutzten Gebäude bestehende<br />
Fachmarktzentrum zu<br />
erwerben. Zu diesem Zweck hat die<br />
Objektgesellschaft mit dem derzeitigen<br />
Grundstückseigentümer, der<br />
INWO Bau GmbH, bereits einen<br />
Grundstückskaufvertrag über die<br />
Immobilien bzw. das zugrunde<strong>liegend</strong>e<br />
Grundstück abgeschlossen.<br />
Die Baugenehmigung für die Errichtung<br />
des Fachmarktzentrums wurde<br />
am 27.01.2009 durch das Landratsamt<br />
Emmendingen erteilt. Die<br />
an die Penny-Markt Gesellschaft<br />
mit beschränkter Haftung, die H.<br />
+ J. Armbruster, Back-Shop GmbH,<br />
die Dirk Rossmann GmbH und die<br />
KiK Textilien und Non-Food GmbH<br />
vermieteten Immobilien wurden im<br />
September/Oktober 2009 fertiggestellt<br />
und an die Mieter übergeben.<br />
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses<br />
im Auftrag der Objektgesellschaft<br />
am 30.04.2010 von<br />
der Knight Frank Munich GmbH &<br />
Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten<br />
hat zum Bewertungsstichtag<br />
30.04.2010 für das Fachmarktzentrum<br />
einen Marktwert von<br />
E 3.260.000,00 ergeben.<br />
1. Grundstückskaufvertrag<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft und<br />
der INWO Bau GmbH wurde am<br />
21.05.2010 notariell beurkundet<br />
(URNr. 1600 F-10 des Notars Dr.<br />
Ottmar Fleischer in Fürth). Der Eigentümerwechsel<br />
auf die Objektgesellschaft<br />
muss noch im Grundbuch<br />
des Amtsgerichts Kenzingen<br />
vollzogen werden und wird erfolgen,<br />
wenn die grunderwerbssteuerliche<br />
Unbedenklichkeitsbescheinigung<br />
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel<br />
erforderlichen Erklärungen<br />
sind aber bereits abgegeben<br />
und beurkundet worden. Zur Sicherung<br />
des Anspruchs der Objektgesellschaft<br />
auf Übertragung des Eigentums<br />
wurde zugunsten der Objektgesellschaft<br />
am 02.06.2010 eine<br />
Auflassungsvormerkung im Grundbuch<br />
eingetragen.<br />
a) Grundstücksverhältnisse<br />
Die Grundstückssituation hinsichtlich<br />
des vertragsgegenständlichen<br />
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug<br />
vom 04.08.2010) wie<br />
folgt dar:<br />
Bestandsverzeichnis<br />
Grundbuch des Amtsgerichtsbezirks<br />
Kenzingen, Grundbuch von<br />
Sasbach, Blatt 1913, lfd. Nr. 1: Gemarkung<br />
Sasbach, Flurstück 7234,<br />
Gewerbestraße, Gebäude- und<br />
Frei fläche zu 8.677 m 2 .<br />
Abteilung I<br />
INWO Bau GmbH mit Sitz in Sandhausen.<br />
Abteilung II<br />
– Lfd. Nr. 4: Erwerbsvormerkung<br />
für die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, Erlangen.<br />
Vorbehalten <strong>ist</strong> der mehrmals<br />
ausnutzbare Vorrang für Grundpfandrechte<br />
bis zum Betrag von<br />
E 3.566.200,00 nebst laufenden<br />
Zinsen und Nebenle<strong>ist</strong>ungen ab<br />
dem Tag der Beurkundung bis zu<br />
20% jährlich und einmaliger Nebenle<strong>ist</strong>ungen<br />
bis zu 10%. Rang<br />
nach Abt. III Nr. 2.<br />
Abteilung III<br />
– Lfd. Nr. 1: E 2.400.000,00 Grundschuld<br />
ohne Brief mit 18% Jahreszinsen<br />
für die Sparkasse Heidelberg,<br />
Heidelberg.<br />
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne<br />
Brief zu E 2.535.000,00 für die<br />
Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank<br />
Aktiengesellschaft,<br />
Hamburg mit 15% Jahreszinsen<br />
und 5% einmaliger Nebenle<strong>ist</strong>ung.<br />
Mit dem zuletzt zu zahlenden<br />
Teilbetrag von E 507.000,00<br />
sofort vollstreckbar nach § 800<br />
ZPO. Rang vor Abt. II Nr. 4.<br />
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft als<br />
Käufer und der INWO Bau GmbH<br />
als Verkäufer hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Kaufgegenstand<br />
Gegenstand des Kaufvertrages <strong>ist</strong><br />
das Flurstück 7234 nebst aufstehendem,<br />
als Lebensmitteldiscounter<br />
und Backshop genutzten Gebäude,<br />
dem als Drogerie- und Textildiscounter<br />
genutzten Gebäude,<br />
dazugehörigen Außenanlagen, 100<br />
oberirdischen Pkw-Stellplätzen und<br />
einer Zu-/Abfahrt zur öffentlichen<br />
Gewerbestraße.<br />
Kaufpreis<br />
Der Kaufpreis beträgt E 3.242.000,00.
Süddeutschland 8<br />
Der Kaufpreis <strong>ist</strong> ein Nettokaufpreis;<br />
der Verkäufer verzichtet gemäß § 9<br />
Abs. 1 und 2 UStG zu 100% auf die<br />
Umsatzsteuerbefreiung nach § 4<br />
Nr. 9 lit. a UStG, da sämtliche Mietverträge<br />
umsatzsteuerpflichtig mit<br />
vorsteuerabzugsberechtigten Mietern<br />
abgeschlossen sind. Die Objektgesellschaft<br />
hat den Kaufpreis<br />
am 09.08.2010 gezahlt.<br />
Übergang des Grundbesitzes<br />
Mit der am 09.08.2010 erfolgten<br />
vollständigen Kaufpreiszahlung<br />
(„Übergangszeitpunkt“) sind Nutzungen<br />
und Lasten, der Besitz und<br />
die Gefahr hinsichtlich des Kaufgegenstandes<br />
auf die Objektgesellschaft<br />
übergegangen. Seit diesem<br />
Tage stehen der Objektgesellschaft<br />
alle Rechte und Pflichten aus<br />
dem jeweiligen Mietvertrag mit der<br />
Penny-Markt Gesellschaft mit beschränkter<br />
Haftung, der H. + J. Armbruster,<br />
Back-Shop GmbH, der Dirk<br />
Rossmann GmbH und der KiK Textilien<br />
und Non-Food GmbH, insbesondere<br />
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen<br />
sowie die<br />
Mietbürgschaft des Mieters H. + J.<br />
Armbruster, Back-Shop GmbH i.H.v.<br />
E 7.500,00, vollständig zu.<br />
Von der Objektgesellschaft übernommene<br />
Belastungen, Rechtsmängel<br />
Außer der Finanzierungsgrundschuld,<br />
an deren Eintragung die<br />
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,<br />
übernimmt die Objektgesellschaft<br />
keine Lasten in Abteilung II und III<br />
des Grundbuches.<br />
Sachmängel am Kaufgrundstück,<br />
am Gebäude/an Gebäuden, an<br />
Außenanlagen, Pkw-Stellplätzen<br />
und/oder Zu-/Abfahrt<br />
Bei Mängeln der Gebäude/des Gebäudes,<br />
an Außenanlagen, Pkw-<br />
Stell plätzen und/oder der Zu-/Abfahrt<br />
gilt das kaufvertragliche Le<strong>ist</strong>ungsstörungsrecht<br />
des Bürgerlichen<br />
Gesetzbuchs mit folgender<br />
Maßgabe:<br />
– Die normale Abnutzung von Verschleißteilen<br />
<strong>ist</strong> kein Mangel.<br />
– Wegen aufgetretener Mängel hat<br />
die Objektgesellschaft gegenüber<br />
dem Verkäufer zunächst ihren<br />
Anspruch auf Nacherfüllung geltend<br />
zu machen. Die der Objektgesellschaft<br />
nach dem Gesetz zustehenden<br />
weiteren Ansprüche/<br />
Rechte (insbesondere Kaufpreisminderung,<br />
Aufwendungs- und<br />
Schadensersatz oder Rücktritt)<br />
darf sie erst geltend machen/ausüben,<br />
wenn sie dem Verkäufer erfolglos<br />
eine angemessene Fr<strong>ist</strong><br />
zur Nacherfüllung bestimmt hat;<br />
ein Anspruch der Objektgesellschaft<br />
auf Ersatz von entgangenem<br />
Gewinn besteht nicht.<br />
– Im Falle eines Rücktritts aufgrund<br />
eines Sachmangels bzw. der Rückabwicklung<br />
des Kaufvertrages<br />
im Wege des sog. großen Schadensersatzes/Schadensersatz<br />
es<br />
statt der ganzen Le<strong>ist</strong>ung gemäß<br />
§ 281 Abs. 1 und 5 BGB zahlt der<br />
Verkäufer der Objektgesellschaft<br />
zur pauschalen Abgeltung der<br />
mit der Vorbereitung und dem<br />
Abschluss des Kaufvertrages verbundenen<br />
vergeblichen Aufwendungen<br />
einen Betrag in Höhe von<br />
insgesamt netto E 70.000,00;<br />
weitergehende Ansprüche sind in<br />
diesen Fällen ausdrücklich ausgeschlossen.<br />
Neben den vorstehenden Regelungen<br />
zu Sachmängeln hat der Verkäufer<br />
gegenüber der Objektgesellschaft<br />
eine Vielzahl an Garantien<br />
über die Beschaffenheit des<br />
Kaufgrundstücks bzw. der aufstehenden<br />
Bauwerke abgegeben (Beschaffenheitsgarantien<br />
im Sinne<br />
der §§ 443, 444 BGB). Sollten eine<br />
oder mehrere der nachstehenden<br />
Angaben unzutreffend sein,<br />
so hat der Verkäufer auf Verlangen<br />
der Objektgesellschaft den Zustand<br />
herzustellen, der bestünde, wenn<br />
die betreffende Angabe zutreffend<br />
wäre. Kommt der Verkäufer diesem<br />
Verlangen innerhalb einer Fr<strong>ist</strong> von<br />
drei Monaten nicht nach, oder <strong>ist</strong><br />
er hierzu nicht in der Lage, oder <strong>ist</strong><br />
ihm dies unzumutbar, hat er der<br />
Objektgesellschaft den Aufwand zu<br />
ersetzen, der zur Herstellung des<br />
zugesagten Zustandes erforderlich<br />
<strong>ist</strong> (Ersatz des Erfüllungsinteresses<br />
der Objektgesellschaft). Soweit die<br />
(Wieder)Herstellung nicht möglich<br />
<strong>ist</strong>, oder der Aufwand für die (Wieder)Herstellung<br />
– entsprechend<br />
§ 275 Abs. 2 BGB – in einem groben<br />
Missverhältnis zum Le<strong>ist</strong>ungsinteresse<br />
der Objektgesellschaft<br />
steht, hat der Verkäufer Schadensersatz<br />
in Geld zu le<strong>ist</strong>en. Ein Anspruch<br />
der Objektgesellschaft auf<br />
Ersatz von entgangenem Gewinn<br />
und eines sog. Mangelfolgeschadens<br />
besteht nicht. Der Objektgesellschaft<br />
steht aber ein Rücktrittsrecht<br />
zu, wobei der Verkäufer der<br />
Objektgesellschaft im Fall des Rücktritts<br />
zur pauschalen Abgeltung der<br />
mit der Vorbereitung und dem Abschluss<br />
des Kaufvertrages verbundenen<br />
vergeblichen Aufwendungen<br />
einen Betrag in Höhe von insgesamt<br />
netto E 70.000,00 zu zahlen<br />
hat und die Objektgesellschaft<br />
dann keine weitergehenden Schadensersatzansprüche<br />
geltend machen<br />
kann. Weitergehende Ansprüche<br />
als die vorstehend genannten<br />
stehen der Objektgesellschaft wegen<br />
eines Verstoßes gegen die Garantieversprechen<br />
nicht zu; derar<br />
159
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
160<br />
tige Ansprüche sind ausdrücklich<br />
ausgeschlossen.<br />
Der Verkäufer garantiert z.B.,<br />
– dass ihm von Kontaminationen<br />
(Kontaminationen im Sinne des<br />
Kaufvertrages sind schädliche Bodenveränderungen<br />
i.S.v. § 2 Abs. 3<br />
BBodSchG, Altlasten i.S.v. § 2 Abs.<br />
5 BBodSchG, Boden- und Bodenluftverunreinigungen,<br />
Grundwasserverunreinigungen,<br />
sowie im Boden<br />
eingeschlossene Gebäude, Gebäudereste,<br />
technische Anlagen<br />
und Kampfstoffe, derentwegen der<br />
Eigentümer oder Besitzer zur Beseitigung,<br />
Separation oder besonderen<br />
Entsorgung verpflichtet werden<br />
könnte) nichts bekannt <strong>ist</strong> und evtl.<br />
frühere Kontaminationen, die auf<br />
Grund behördlicher Auflagen nicht<br />
auf dem Grundstück verbleiben<br />
durften, im Zuge der Errichtung<br />
der kaufgegenständlichen Gebäude,<br />
Außenanlagen, Pkw-Stellplätze<br />
und Zu-/Abfahrten ordnungsgemäß<br />
beseitigt wurden. Sämtliche<br />
öffentlich-rechtlichen Vorschriften<br />
über das Vorgehen bei Verdacht<br />
auf Kontaminationen und deren<br />
Entsorgung wurden eingehalten.<br />
Alle diesbezüglichen behördlichen<br />
Auflagen und Anordnungen wurden<br />
beachtet und ausgeführt. Der<br />
Verkäufer garantiert, dass die zuständigen<br />
Behörden bis zum Zeitpunkt<br />
der Übergabe an die Objektgesellschaft<br />
keine Untersuchung,<br />
Sanierung, Beseitigung, sonstige<br />
Behandlungen oder Überwachung<br />
aufgrund Kontaminationen<br />
auf dem Kaufgrundstück verlangt<br />
haben. Im Übrigen sind Ansprüche<br />
und Rechte der Objektgesellschaft<br />
wegen eines Sachmangels<br />
des Kaufgrundstücks ausgeschlossen.<br />
Unberührt bleiben Schadensersatzansprüche<br />
wegen Verletzung<br />
von Leben, Körper oder Gesundheit<br />
oder bei grober Fahrlässigkeit oder<br />
Vorsatz. Der Verkäufer verzichtet<br />
gegenüber der Objektgesellschaft<br />
auf Ausgleichsansprüche gemäß<br />
§ 24 Abs. 2 BBodSchG, soweit die<br />
Objektgesellschaft die Kontaminationen<br />
nicht verursacht hat.<br />
– dass zum Tag der vollständigen<br />
Kaufpreiszahlung keine den Kaufgegenstand<br />
betreffenden unerfüllten<br />
öffentlich-rechtlichen Auflagen<br />
oder Forderungen ex<strong>ist</strong>ieren und<br />
alle Bau- und sonstigen öffentlichrechtlichen<br />
Genehmigungen für<br />
den Kaufgegenstand bestandskräftig<br />
sind.<br />
– dass zum Tag der vollständigen<br />
Kaufpreiszahlung die Mieter keine<br />
Rechte aufgrund von Sachmängeln,<br />
Rechtsmängeln, Beschaffenheitsvereinbarungen<br />
oder Garantien<br />
geltend gemacht haben; sie haben<br />
insbesondere keinen Rücktritt<br />
vom Mietvertrag bzw. keine Kündigung<br />
erklärt und auch darüber<br />
hinaus keine Einwendungen/Einreden<br />
erhoben. Soweit Mängelrügen<br />
geltend gemacht wurden, sind die<br />
Beanstandungen, soweit sie in den<br />
Verantwortungsbereich des Verkäufers<br />
fallen, behoben bzw. werden<br />
noch auf Kosten des Verkäufers<br />
behoben. Dem Verkäufer <strong>ist</strong> nicht<br />
bekannt, dass ein Rücktritt bzw. eine<br />
Kündigung bevorsteht oder ein<br />
Mieter die Geltendmachung weiterer<br />
mietvertraglicher Rechte angekündigt<br />
hat. Den Mietern <strong>ist</strong> die<br />
den Kaufgegenstand betreffende<br />
Baugenehmigung vom 27.01.2009<br />
bekannt; die Mieter haben insoweit<br />
– insbesondere im Hinblick<br />
auf die in der Baugenehmigung/<br />
den genehmigten Bauantragunterlagen<br />
enthaltenen zeitlichen Betriebs-<br />
und Anlieferungsbeschränkungen<br />
– keine Einwendungen/Einreden<br />
erhoben oder die Geltendmachung<br />
mietvertraglicher Rechte<br />
angekündigt.<br />
Verjährung<br />
Ansprüche der Objektgesellschaft,<br />
die sich aus den im Kaufvertrag genannten<br />
Garantien des Verkäufers<br />
ergeben, verjähren innerhalb von<br />
fünf Jahren ab dem 01.04.2010. Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft<br />
verjähren in fünf Jahren<br />
ab dem 01.04.2010.<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
Zur Absicherung der Ansprüche der<br />
Objektgesellschaft gegen den Verkäufer<br />
wegen Sachmängeln an den<br />
jeweiligen Gebäuden, an den Außenanlagen,<br />
den Pkw-Stellplätzen<br />
und/oder der Zu-/Abfahrt tritt der<br />
Verkäufer sämtliche dem Verkäufer<br />
auch künftig zustehenden Erfüllungs-,<br />
Schadensersatz- und sonstigen<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche sowie<br />
Ansprüche aus Garantien gegen<br />
den mit der Erstellung der kaufgegenständlichen<br />
Gebäude, Außenanlagen,<br />
Pkw-Stellplätzen und der Zu-/<br />
Abfahrten beauftragten Generalunternehmer,<br />
Architekten, Bau- und<br />
Handwerksfirmen, Lieferanten/Zulieferer<br />
oder sonst mit dem Bau befassten<br />
Dritten („Nachunternehmer“)<br />
an die Objektgesellschaft mit Wirkung<br />
zum Übergangszeitpunkt ab.<br />
Die Abtretung erfolgt sicherungshalber.<br />
Die Ansprüche der Objektgesellschaft<br />
gegen den Verkäufer werden<br />
von der Abtretung nicht berührt,<br />
insbesondere können sie auch ohne<br />
vorherige Geltendmachung der Ansprüche<br />
gegen die Nachunternehmer<br />
geltend gemacht werden. Der<br />
Verkäufer bleibt bis auf Widerruf ermächtigt,<br />
die Ansprüche gegen die<br />
Nachunternehmer im eigenen Namen<br />
und auf eigene Kosten durchzusetzen,<br />
längstens jedoch bis zum<br />
Ablauf der Verjährungsfr<strong>ist</strong> von fünf<br />
Jahren ab dem 01.04.2010. Die Ob
Süddeutschland 8<br />
jektgesellschaft kann die Ermächtigung<br />
nur dann vorher widerrufen,<br />
wenn der Verkäufer mit seinen Verpflichtungen<br />
zur Mängelbeseitigung<br />
in Verzug <strong>ist</strong> und der Verkäufer trotz<br />
schriftlicher Aufforderung mit angemessener<br />
Fr<strong>ist</strong>setzung der Mängelbeseitigung<br />
nicht nachkommt oder<br />
die Ansprüche gegen den Verkäufer<br />
nicht mehr bestehen.<br />
Aufgrund der vorgenannten Abtretung<br />
hat der Verkäufer dem den<br />
Grundstückskaufvertrag beurkundenden<br />
Notar bei der Beurkundung<br />
die ihm von seinen Nachunternehmern<br />
überreichten, von der AXA<br />
Versicherung AG ausgestellten zwei<br />
Mängelgewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
mit einer Bürgschaftssumme von<br />
jeweils E 45.750,00 zu treuen Händen<br />
und mit der Treuhandauflage<br />
übergeben, diese an die Objektgesellschaft<br />
dann auszuhändigen,<br />
wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt<br />
<strong>ist</strong>.<br />
Maklerkosten<br />
Eventuelle Maklerkosten der Harzim<br />
GmbH mit Sitz in Walldorf im Zusammenhang<br />
mit dem Zustandekommen<br />
des Kaufvertrages trägt der<br />
Verkäufer. Die Objektgesellschaft hat<br />
erklärt, dass sie von dem Kaufgegenstand<br />
im Rahmen des geschäftlichen<br />
Kontaktes mit der INWO Bau GmbH<br />
mit Sitz in Sandhausen Kenntnis erlangt<br />
und sie deshalb bei Zugang<br />
diverser Maklerangebote Vorkenntnis<br />
hatte. Einen Maklervertrag in Bezug<br />
auf den Vertragsgegenstand<br />
hat sie nicht abgeschlossen/Maklerangebote<br />
waren auch nicht ursächlich<br />
für den Abschluss des Kaufvertrages.<br />
Sollte die Objektgesellschaft<br />
trotz einer entsprechenden Aussage<br />
des zuständigen Sachbearbeiters vor<br />
Gericht auf Maklerprovision in Anspruch<br />
genommen und rechtskräftig<br />
zur Zahlung verurteilt werden, stellt<br />
sie der Verkäufer von sämtlichen Ansprüchen<br />
einschließlich der Verfahrenskosten<br />
frei. Die Objektgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> verpflichtet, im Fall einer<br />
gerichtlichen Inanspruchnahme sich<br />
mit allen gebotenen Einwendungen<br />
zu verteidigen und Rechtsmittel auszuschöpfen.<br />
2. Mietvertragsdetails<br />
a) Mietvertrag Penny-Markt Gesellschaft<br />
mit beschränkter Haftung<br />
Die INWO Bau GmbH hat als Vermieter<br />
mit der Penny-Markt Gesellschaft<br />
mit beschränkter Haftung als Mieter<br />
am 18./24.09.2008 einen Mietvertrag,<br />
am 23./27.10.2008 einen 1.<br />
und am 20.10./05.11.2009 einen 2.<br />
Mietvertragsnachtrag geschlossen.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> zum Übergangszeitpunkt/Besitzübergang<br />
im<br />
Sinne des Kaufvertrages in alle Rechte<br />
und Pflichten aus dem Mietvertrag<br />
nebst Nachträgen als neuer Vermieter<br />
eingetreten; die INWO Bau<br />
GmbH <strong>ist</strong> im Gegenzug als Vermieter<br />
vollständig aus dem Mietverhältnis<br />
ausgeschieden. Der durch die<br />
vorgenannten Nachträge geänderte<br />
Mietvertrag hat im Wesentlichen folgenden<br />
Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter zur<br />
gewerblichen Nutzung, insbesondere<br />
zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes<br />
mit den üblichen Food- und<br />
Non-Food-Artikeln, 1.016 m 2 Gesamtnutzfläche,<br />
davon mindestens<br />
778 m 2 Verkaufsfläche sowie mindestens<br />
100 Parkplätze zur gemeinschaftlichen<br />
Nutzung mit den Mietern<br />
Rossmann Drogerie, KiK Textil<br />
und Backshop.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 9.300,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 11.067,00.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Die<br />
ersten drei Mietjahre ab Mietzahlungsbeginn<br />
bleiben unberücksichtigt,<br />
danach kann bei einer mindestens<br />
10 %-igen Veränderung des Indexes<br />
jede Vertragspartei eine Anpassung<br />
der Miete um 60 % der jeweils<br />
eingetretenen prozentualen<br />
Indexveränderung verlangen. Entsprechendes<br />
gilt jeweils nach Ablauf<br />
von zwei Jahren ab dem Zeitpunkt<br />
tatsächlich erfolgter Mietänderung.<br />
Die neue Miete <strong>ist</strong> ab dem<br />
jeweiligen zweiten Monatsersten,<br />
der dem begründeten schriftlichen<br />
Antrag folgt, zu zahlen.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:<br />
Kosten für den Betrieb der separaten<br />
Heizung, die in seinen<br />
Mieträumen anfallende Energiekosten,<br />
Kosten für Strom, Wasserverbrauch<br />
und die Kanalbenutzung<br />
für verbrauchtes Frischwasser, Kosten<br />
der öffentlichen Straßenreinigung<br />
und Kaminreinigung (anteilig<br />
entsprechend dem Verhältnis der<br />
angemieteten Nutzfläche am Gesamtobjekt),<br />
Müllabführgebühren,<br />
Ko sten der Schnee- und Eisbeseitigung,<br />
der Parkplatzreinigung, der<br />
Pflege der Grünanlagen und Stromkosten<br />
für die Außenbeleuchtung<br />
(jeweils anteilig entsprechend dem<br />
Verhältnis der angemieteten Nutzfläche<br />
am Gesamtobjekt).<br />
161
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
162<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in<br />
Höhe von E 300,00 netto, mithin in<br />
Höhe von monatlich E 357,00 brutto.<br />
Eine Änderung der Vorauszahlungshöhe<br />
<strong>ist</strong> nur einvernehmlich<br />
durch beide Vertragsparteien möglich.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit erfolgter<br />
Übergabe am 28.09.2009 begonnen.<br />
Die Vertragslaufzeit beträgt<br />
15 Jahre. Der Mieter hat die<br />
Option, den Vertrag fünfmal um<br />
jeweils drei Jahre zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbarte Kündigungsrechte<br />
des Mieters<br />
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht<br />
mit einer Fr<strong>ist</strong> von sechs Monaten<br />
zu, wenn sich entsprechend<br />
der Wertsicherung die ursprüngliche<br />
Miete um mehr als insgesamt<br />
50% erhöht hat. Das Kündigungsrecht<br />
kann jedoch erstmals zum<br />
Ende des 15. Mietjahres ausgeübt<br />
werden.<br />
Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
dem Mieter auf Verlangen sämtliche<br />
Gesellschafter der Vermietergesellschaft<br />
zu benennen. Kommt<br />
der Vermieter dieser Verpflichtung<br />
nach wiederholter schriftlicher Aufforderung<br />
nicht nach, hat der Mieter<br />
das Recht, den Vertrag fr<strong>ist</strong>los<br />
zu kündigen.<br />
Zufahrt<br />
Der Vermieter gewährle<strong>ist</strong>et ab der<br />
Übergabe die uneingeschränkte<br />
Nutzbarkeit der Zu- und Abfahrt zu<br />
den Parkplätzen sowie zur Anlieferung<br />
(auch für Lieferfahrzeuge bis<br />
zu 43 t) und hält sie während der<br />
gesamten Geschäfts- und Anlieferzeit<br />
aufrecht.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Der Vermieter hat die gesamte Bausubstanz<br />
in angemessenen Abständen<br />
von Fachleuten überprüfen zu<br />
lassen und gegebenenfalls entsprechende<br />
Maßnahmen zu ergreifen;<br />
insofern stellt er den Mieter von<br />
jeglicher Haftung frei.<br />
Schönheitsreparaturen in den<br />
Mieträumen gehen zu Lasten des<br />
Mieters. Der Mieter trägt alle Kleinreparaturen<br />
innerhalb der Mieträume,<br />
welche die Nutz- und Verkaufsfläche<br />
ausmachen, bis zu einem<br />
Höchstbetrag von E 250,00<br />
im Einzelfall. Einen höheren Rechnungsbetrag<br />
im Einzelfall übernimmt<br />
insgesamt der Vermieter.<br />
Der jährliche Höchstbetrag für vom<br />
Mieter zu tragende Kleinreparaturkosten<br />
liegt bei E 2.000,00.<br />
Versicherungen<br />
Gebäudeversicherungen (inklusive<br />
Gebäudebeschädigung durch Dritte<br />
und Graffiti), Haus- und Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung<br />
sowie Umwelthaftpflichtversicherung<br />
sind Sache des Vermieters.<br />
Die Verkehrssicherungspflicht<br />
obliegt dem Vermieter. Der<br />
Mieter trägt das Glasbruchrisiko.<br />
Bauliche Veränderungen durch<br />
den Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, während<br />
der gesamten Mietzeit innerhalb<br />
des Mietobjekts Einbauten und Umbauten<br />
vorzunehmen sowie den Eingang,<br />
die Außenwände, die Fenster<br />
und die Werbeanlage nach seinen<br />
Wünschen zu gestalten. Umbauten<br />
in die vermieterseits gele<strong>ist</strong>ete Bausubstanz<br />
bedürfen jedoch der vorherigen<br />
schriftlichen Zustimmung<br />
des Vermieters. Der Vermieter darf<br />
die Zustimmung allerdings nur aus<br />
wichtigem Grund verweigern. Im<br />
Fall der Beendigung des Mietverhältnisses<br />
<strong>ist</strong> der Mieter nicht verpflichtet,<br />
den ursprünglichen Zustand<br />
wieder herzustellen. Er <strong>ist</strong> jedoch<br />
berechtigt, die von ihm eingebauten<br />
Einrichtungen bei schonender<br />
Behandlung der Mietsache<br />
auszubauen. Bei Ausbau wird eine<br />
eventuelle Wertminderung des Gebäudes<br />
nicht vergütet.<br />
Untervermietung<br />
Mit vorheriger schriftlicher Zustimmung<br />
des Vermieters <strong>ist</strong> der Mieter<br />
berechtigt, das Mietobjekt ganz<br />
oder teilweise unterzuvermieten.<br />
Diese Berechtigung umfasst auch<br />
das Recht zur Unteruntervermietung.<br />
Der Vermieter kann die Zustimmung<br />
nur aus wichtigem Grund<br />
verweigern.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter gewährt dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz. Er wird im Umkreis<br />
von drei Kilometern keinen weiteren<br />
branchenbezogenen Betrieb<br />
mit im Mietobjekt geführten Sortimenten<br />
(Haupt- und Nebenartikel)<br />
betreiben, bauen, sich an einem<br />
solchen beteiligen oder dafür geeignete<br />
Mieträume oder Grundstücke<br />
zeitlich begrenzt oder auf Dauer<br />
an Dritte überlassen. Verstößt der<br />
Vermieter gegen diese Konkurrenzschutzvereinbarung,<br />
<strong>ist</strong> der Mieter<br />
für die Dauer der Konkurrenzschutzverletzung<br />
berechtigt, die Miete<br />
um 50% zu kürzen, höchstens jedoch<br />
insgesamt um eine Jahresmie
Süddeutschland 8<br />
te; weitergehende Schadenersatzansprüche<br />
des Mieters bleiben von<br />
dieser Regelung unberührt.<br />
Vormietrecht<br />
Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
für jeden Fall der Neuvermietung<br />
des Mietobjekts das Vormietrecht<br />
in entsprechender Anwendung der<br />
schuldrechtlichen Vorschriften über<br />
das Vorkaufsrecht ein. Die Ausübungsfr<strong>ist</strong><br />
beträgt einen Monat.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 12.08.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter Penny-Markt<br />
Gesellschaft mit beschränkter Haftung<br />
einen Bonitätsindex von „183“<br />
auf. Das lässt auf eine sehr gute Bonität<br />
des Mieters schließen.<br />
b) Mietvertrag H. + J. Armbruster,<br />
Back-Shop GmbH<br />
Die INWO Bau GmbH hat als Vermieter<br />
mit der H. + J. Armbruster,<br />
Back-Shop GmbH als Mieter am<br />
05./06.11.2008 einen Mietvertrag<br />
sowie am 09./17.06.2010 einen 1.<br />
Mietvertragsnachtrag geschlossen.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> zum<br />
Übergangszeitpunkt/Besitzübergang<br />
im Sinne des Kaufvertrages<br />
als neuer Vermieter anstelle der IN<br />
WO Bau GmbH in alle Rechte und<br />
Pflichten aus dem Mietvertrag<br />
nebst Nachtrag eingetreten. Der<br />
durch den vorgenannten Nachtrag<br />
geänderte Mietvertrag hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
ca. 60 m 2 Gewerberäume zum Betrieb<br />
eines Back-Shops mit Nutzungsrecht<br />
an der allgemeinen<br />
Parkfläche.<br />
Miete, Wertsicherung, Sicherheit<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 1.500,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 1.785,00.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basis<br />
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten<br />
drei Mietjahre bleiben unberücksichtigt,<br />
danach ändert sich bei einer<br />
mehr als 10%-igen Veränderung<br />
des Indexes die Miete um 65%<br />
der jeweils eingetretenen prozentualen<br />
Indexveränderung. Entsprechendes<br />
gilt jeweils ab dem Zeitpunkt<br />
tatsächlich erfolgter Mietänderung.<br />
Die neue Miete <strong>ist</strong> von<br />
dem Monatsersten an zu zahlen,<br />
der auf den Eingang des begründeten<br />
Mietanpassungsbegehrens<br />
beim Vertragspartner folgt.<br />
Der Mieter hat sich verpflichtet, zur<br />
Sicherung aller Ansprüche des Vermieters<br />
aus dem Mietvertrag eine<br />
Kaution in Höhe von E 7.500,00<br />
bei Abschluss des Mietvertrages zu<br />
zahlen. Der Mieter hat die Sicherheit<br />
durch Übergabe einer Bankbürgschaft<br />
der Volksbank Offenburg<br />
eG vom 19.05.2010 erbracht.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:<br />
Kosten des Wasserverbrauchs<br />
und der Abwassergebühren,<br />
des Stromverbrauchs, der<br />
Beheizung und der Müllbeseitigung<br />
(jeweils nach Verbrauch bzw.<br />
nach bestellten Tonnen), Kosten<br />
der Außen- und Parkplatzbeleuchtung,<br />
der Straßen- und Parkplatzreinigung<br />
einschließlich Schneeräumungs-<br />
und Streukosten, Kosten für<br />
die Pflege der Außen- bzw. Grünanlagen<br />
(ohne Ersatzbepflanzung)<br />
(jeweils anteilig nach dem Verhältnis<br />
der Mietfläche zu der gesamten<br />
Objektmietfläche). Nebenkosten für<br />
nicht vermietete Flächen im Gesamtobjekt<br />
gehen zu Lasten des Vermieters.<br />
Der Mieter zahlt eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe<br />
von E 100,00 netto, mithin in<br />
Höhe von monatlich E 119,00 brutto.<br />
Die Nebenkostenvorauszahlung<br />
kann entsprechend den tatsächlich<br />
anfallenden Kosten angepasst werden.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit erfolgter<br />
Übergabe am 28.09.2009 begonnen.<br />
Die Vertragslaufzeit beträgt 10<br />
Jahre. Der Mieter hat die Option,<br />
den Vertrag dreimal um jeweils drei<br />
Jahre zu verlängern.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet, das<br />
Mietobjekt während der Vertragsdauer<br />
in gebrauchsfähigem Zustand<br />
zu halten; er wird in regelmäßigen<br />
Abständen die Fassade in einen ordnungsgemäßen<br />
Zustand versetzen.<br />
Die regelmäßige Wartung bauseits<br />
gestellter technischer Anlagen, soweit<br />
diese ausschließlich vom Mieter<br />
genutzt werden, obliegt dem Mieter<br />
auf eigene Kosten. Schönheitsreparaturen<br />
in den Mieträumen übernimmt<br />
der Mieter nach Bedarf.<br />
163
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
164<br />
Versicherungen<br />
Dem Vermieter obliegt die Versicherung<br />
des Gebäudes gegen Feuer,<br />
Sturm und Wasserschäden.<br />
Er schließt ferner eine Haus- und<br />
Grundbesitzerhaftpflichtversicherung<br />
ab. Das Glasbruchrisiko trägt<br />
der Vermieter. Der Vermieter hat im<br />
Schadensfalle die Versicherungsle<strong>ist</strong>ungen<br />
zur unverzüglichen Wiederherstellung<br />
der Mieträume zu verwenden<br />
und diese Räume sodann<br />
auf Grundlage des vor<strong>liegend</strong>en<br />
Vertrages dem Mieter erneut zu<br />
überlassen. Die Verkehrssicherungspflicht<br />
obliegt dem Vermieter.<br />
Untervermietung<br />
Der Mieter darf das Mietobjekt insgesamt<br />
oder teilweise nach freiem<br />
Ermessen untervermieten, verpachten<br />
oder anderweitig nutzen. Er haftet<br />
dessen ungeachtet für die Miete<br />
während der ganzen Laufzeit des<br />
Mietvertrages. Er hat hierbei jedoch<br />
die Belange des Vermieters zu berücksichtigen<br />
und insbesondere den<br />
von Seiten des Vermieters gegenüber<br />
anderen Mietern eingegangenen<br />
Konkurrenzschutz zu beachten.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Mangels ausdrücklicher mietvertraglicher<br />
Regelung genießt der<br />
Mieter sogenannten vertragsimmanenten<br />
Konkurrenzschutz. D.h.<br />
der Vermieter <strong>ist</strong> deshalb (nur) verpflichtet,<br />
den Mieter hinsichtlich<br />
seines Hauptsortiments vor Konkurrenz<br />
im eigenen Haus, d.h. auf dem<br />
Mietgrundstück und den dem Vermieter<br />
ggf. gehörenden unmittelbar<br />
angrenzenden Grundstücken,<br />
zu schützen. Dem Mieter <strong>ist</strong> allerdings<br />
bekannt und er akzeptiert,<br />
dass es zu Sortimentsüberschneidungen<br />
mit Sortimenten der übrigen<br />
auf dem Mietgrundstück angesiedelten<br />
Mieter kommen kann.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 18.05.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter H.+J. Armbruster,<br />
Back-Shop GmbH einen Bonitätsindex<br />
von „221“ auf, was auf eine<br />
gute Bonität schließen lässt.<br />
c) Mietvertrag Dirk Rossmann<br />
GmbH<br />
Die INWO Bau GmbH hat als Vermieter<br />
mit der Dirk Rossmann GmbH<br />
als Mieter am 04./06.11.2008 einen<br />
Mietvertrag geschlossen. Die Objektgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> zum Übergangszeitpunkt/Besitzübergang<br />
im Sinne<br />
des Kaufvertrages anstelle der IN<br />
WO Bau GmbH in alle Rechte und<br />
Pflichten aus dem Mietvertrag als<br />
neuer Vermieter eingetreten.<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
28.09.2010 stattgefundenen Übergabe<br />
begonnen. Auf eine weitere<br />
Darstellung des wesentlichen Mietvertragsinhalts<br />
wurde wegen einer<br />
gegenüber dem Mieter bestehenden<br />
Vertraulichkeitsverpflichtung<br />
verzichtet. Der Mietvertrag bewegt<br />
sich inhaltlich im Rahmen der anderen<br />
für das Fachmarktzentrum in Sasbach<br />
abgeschlossenen Mietverträge.<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 18.05.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter Dirk Rossmann<br />
GmbH einen Bonitätsindex von<br />
„180“ auf. Das lässt auf eine sehr<br />
gute Bonität des Mieters schließen.<br />
d) Mietvertrag KiK Textilien und<br />
Non-Food GmbH<br />
Die INWO Bau GmbH hat als Vermieter<br />
mit der KiK Textilien und<br />
Non-Food GmbH als Mieter am<br />
20./21.11.2008 einen Mietvertrag<br />
geschlossen. Die Objektgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> zum Übergangszeitpunkt / Besitzübergang<br />
im Sinne des Kaufvertrages<br />
als neuer Vermieter anstelle<br />
der INWO Bau GmbH in alle Rechte<br />
und Pflichten aus dem Mietvertrag<br />
eingetreten.<br />
Das Mietverhältnis hat mit erfolgter<br />
Übergabe am 28.09.2010 begonnen.<br />
Auf eine weitere Darstellung<br />
des wesentlichen Mietvertragsinhalts<br />
wurde wegen einer gegenüber<br />
dem Mieter bestehenden<br />
Vertraulichkeitsverpflichtung verzichtet.<br />
Der Mietvertrag bewegt<br />
sich inhaltlich im Rahmen der anderen<br />
für das Fachmarktzentrum in<br />
Sasbach abgeschlossenen Mietverträge.<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 18.05.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter KiK Textilien<br />
und Non-Food GmbH einen Bonitätsindex<br />
von „229“ auf, was auf<br />
eine gute Bonität des Mieters hinwe<strong>ist</strong>.<br />
3. Baubeschreibung des Fachmarktzentrums<br />
in Sasbach am<br />
Kaiserstuhl<br />
a) Das Gebäude<br />
und seine Nutzung<br />
Das Fachmarktzentrum wurde ebenerdig<br />
errichtet. Es besteht aus vier<br />
Einheiten, verteilt auf zwei Baukörper.<br />
Mieteinheiten im ersten Baukörper<br />
sind Penny und die Bäckerei<br />
Armbruster. Im zweiten Baukörper
Süddeutschland 8<br />
sind KiK (Discountermarkt Textil)<br />
und Rossmann (Drogerie) angesiedelt.<br />
Insgesamt sind den Gebäuden<br />
101 Stellplätze vorgelagert.<br />
b) Baukonstruktion und Gründung<br />
Die Außenwände beider Baukörper<br />
bestehen aus verputztem Mauerwerk.<br />
Die Lastabtragung erfolgt<br />
über tragende, vorlagefreie Stahlbetonstützen<br />
in der Ebene der Außenwände.<br />
Die Gründung wurde<br />
entsprechend der Empfehlung aus<br />
dem spezifischen Baugrundgutachten<br />
sowie einschlägigen DIN-Vorschriften<br />
und statischen Erfordernissen<br />
ausgeführt.<br />
c) Dach/Fassade/Fenster/<br />
Außentüren<br />
(a) Dach<br />
Betreffend beide Baukörper wurde<br />
ein flach geneigtes Satteldach mit<br />
Betonsteindeckung auf Schalung<br />
und darunter<strong>liegend</strong>er Unterspannbahn<br />
ausgeführt. Die Lastabtragung<br />
erfolgt über Nagelplattenbinder.<br />
Die Bäckerei <strong>ist</strong> in einem Anbau<br />
mit folienabgedichtetem Flachdach<br />
untergebracht. Vor der Schaufensterfläche<br />
von KiK und der Anlieferung<br />
Rossmann <strong>ist</strong> jeweils ein wellblechbedachtes<br />
Vordach auf Stahlkonstruktion<br />
ausgeführt.<br />
(b) Fassade<br />
Die Mauerwerksaußenwände sind<br />
verputzt und gestrichen. Die Sockelbereiche<br />
wurden beschichtet.<br />
Die Fassade <strong>ist</strong> außen weitestgehend<br />
verputzt und gestrichen. Die Giebel<br />
sind mit Aluwelle verkleidet. Im<br />
Haupteingangsbereich wurden Aluminium-Glas-Elemente<br />
ausgeführt.<br />
Der Eingangsbereich von Rossmann<br />
<strong>ist</strong> mit außen<strong>liegend</strong>em Sonnenschutz<br />
als Raffstores ausgebildet.<br />
(c) Fenster<br />
Die Fenster sind Standardfenster als<br />
Isolierverglasung in thermisch getrennten<br />
Aluminium-Profilen. Die<br />
Verglasung <strong>ist</strong> nicht bruchsicher,<br />
jedoch sind teilweise Gitter vor den<br />
Fenstern angebracht (z.B. Rossmann<br />
im rückwärtigen Bereich).<br />
(d) Außentüren<br />
Mieteinheit Penny<br />
Der Hauptzugang erfolgt über eine<br />
zweizügige Schleuse mit sensorgesteuerten<br />
Schiebetüren.<br />
Mieteinheit Rossmann<br />
Im Rossmann wurden keine Schleusen<br />
ausgebildet, jedoch sensorgesteuerte<br />
Schiebetüren ausgeführt.<br />
Mieteinheit Bäckerei Armbruster<br />
In der Bäckerei wurden ebenfalls<br />
keine Schleusen ausgebildet, jedoch<br />
sensorgesteuerte Schiebetüren<br />
ausgeführt.<br />
Mieteinheit KiK<br />
Der KiK wird über eine zweiflügelige<br />
Schwingflügeltür erschlossen.<br />
d) Innenausbau / Haustechnik<br />
In den Mieteinheiten Armbruster,<br />
Rossmann und Penny sind die<br />
Wände innen verputzt und gestrichen<br />
ausgeführt. Bei der Mieteinheit<br />
KiK sind die Innenwände als<br />
doppelt beplankte Metallständerwände,<br />
deren Oberflächen geputzt<br />
und gestrichen sind, erstellt. Sämtliche<br />
Ausstattungsdetails, wie zum<br />
Beispiel Bodenbeläge, Türen, abgehängte<br />
Decken, Sanitär- und Elektroausstattung,<br />
etc. wurden entsprechend<br />
den spezifischen Mieterbaubeschreibungen<br />
und Mieterabsprachen<br />
hergestellt.<br />
Baukörper 1: Der Hausanschlussraum<br />
<strong>ist</strong> von Gebäuderückseite aus<br />
zu erreichen. Hier sind ein Trinkwasseranschluss<br />
sowie die Trinkwasser-Verbrauchserfassung<br />
untergebracht.<br />
Baukörper 2: Der Hausanschlussraum<br />
<strong>ist</strong> von Gebäuderückseite aus<br />
zu erreichen. Hier sind ein Trinkwasseranschluss<br />
sowie getrennte<br />
Verbrauchserfassung, jeweils für<br />
KiK und Rossmann, untergebracht.<br />
Die Wärmeversorgung für beide<br />
Baukörper wird mittels eines Gas-<br />
Brennwert-Wandgerätes gewährle<strong>ist</strong>et.<br />
Die Heizungsverteilung erfolgt<br />
über statische Heizkörper,<br />
über die Lüftung (Deckenlufterhitzer)<br />
sowie teilweise über Torschleieranlagen.<br />
Die Warmwasserversorgung der<br />
Mieteinheiten erfolgt dezentral<br />
durch Boiler.<br />
e) Außenanlagen<br />
Die gesamte Fläche der Anfahrt<br />
bzw. der Stellplätze <strong>ist</strong> gepflastert<br />
(Betonsteinpflaster mit offenen Fugen,<br />
Split gefüllt). Im Bereich des<br />
Parkplatzes wurden zur Beleuchtung<br />
dreigliedrige Laternen installiert.<br />
Zwischen den einzelnen Stellplatzflächen<br />
sind Vegetationsflächen<br />
angelegt. Im Sockelbereich<br />
der Gebäude sind teilweise Flusskies-Streifen<br />
angelegt.<br />
f) Wichtige Hinweise<br />
Abweichungen, insbesondere wenn<br />
sie auf behördliche Anforderungen<br />
zurückzuführen oder technisch veranlasst<br />
sind, bleiben vorbehalten,<br />
sofern sie mit den Mietern abgestimmt<br />
und für die Objektgesellschaft<br />
als zukünftigem Eigentümer<br />
zumutbar sind.<br />
165
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
166<br />
V. Fertiggestelltes Nahversorgungszentrum<br />
in 95028 Hof, Chr<strong>ist</strong>oph-<br />
Klauß-Straße<br />
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,<br />
das in der Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-<br />
Straße in 95028 Hof errichtete, aus<br />
einem als Lebensmittelmarkt mit<br />
integriertem Backshop und Imbiss,<br />
als Apotheke und als Friseur<br />
genutzten Gebäude bestehende<br />
Nahversorgungszentrum zu erwerben.<br />
Zu diesem Zweck hat die Objektgesellschaft<br />
mit dem derzeitigen<br />
Grundstückseigentümer, der<br />
Graf von Thun und Hohenstein Veit<br />
Gewerbebauten KG, bereits einen<br />
Grundstückskaufvertrag über die<br />
Immobilie bzw. das zugrunde<strong>liegend</strong>e<br />
Grundstück abgeschlossen.<br />
Die Baugenehmigung für die Errichtung<br />
des Nahversorgungszentrums<br />
bzw. für die Anbringung/Aufstellung<br />
der Werbeanlagen wurde<br />
am 21.11.2008 bzw. 18.09.2009<br />
jeweils durch die Stadt Hof erteilt;<br />
überdies hat die Stadt Hof mit Bescheid<br />
vom 12.03.2009 ihre Zustimmung<br />
zur Grundstücksentwässerungsanlage<br />
des Nahversorgungszentrums<br />
erteilt. Die an die<br />
EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-Sachsen-Thüringen<br />
mbH, Frau Evelin Hofmann und die<br />
ESSANELLE HAIR GROUP AG vermietete<br />
Immobilie wurde im August<br />
2009 fertiggestellt und an die<br />
Mieter übergeben.<br />
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses<br />
im Auftrag der<br />
Objektgesellschaft am 28.05.2010<br />
von der Knight Frank Munich<br />
GmbH & Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten<br />
hat zum Bewertungsstichtag<br />
28.05.2010 für das<br />
Nahversorgungszentrum einen<br />
Marktwert von E 4.230.000,00 ergeben.<br />
1. Grundstückskaufvertrag<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft und<br />
der Graf von Thun und Hohenstein<br />
Veit Gewerbebauten KG wurde<br />
am 05.08.2010 notariell beurkundet<br />
(URNr. M 1837/2010 des Notars<br />
Dr. Alexander Martini in Erlangen).<br />
Der Eigentümerwechsel auf die Objektgesellschaft<br />
muss noch im Grundbuch<br />
des Amtsgerichts Hof vollzogen<br />
werden und wird frühestens erfolgen,<br />
wenn die Objektgesellschaft<br />
den Kaufpreis vollständig gezahlt<br />
hat und die grunderwerbssteuerliche<br />
Unbedenklichkeitsbescheinigung<br />
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel<br />
erforderlichen Erklärungen<br />
wurden bereits abgegeben und beurkundet.<br />
Zur Sicherung des Anspruchs<br />
der Objektgesellschaft auf Übertragung<br />
des Eigentums wurde zugunsten<br />
der Objektgesellschaft bereits am<br />
20.08.2010 eine Auflassungsvormerkung<br />
im Grundbuch eingetragen.<br />
a) Grundstücksverhältnisse<br />
Die Grundstückssituation hinsichtlich<br />
des vertragsgegenständlichen<br />
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug<br />
vom 09.09.2010) wie folgt dar:<br />
Bestandsverzeichnis<br />
Grundbuch des Amtsgerichts Hof,<br />
Grundbuch von Hof, Blatt 20954, lfd.<br />
Nr. 1 (vorgetragen als ein Grundstück<br />
im Rechtssinne):<br />
– Gemarkung Hof, Flurstück 2039/7,<br />
Nähe Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße, Gebäude-<br />
und Freifläche zu 302 m 2 ,<br />
– Gemarkung Hof, Flurstück 2399/7,<br />
Nähe Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße, Gebäude-<br />
und Freifläche zu 1.708 m 2 ,<br />
–Gemarkung Hof, Flurstück 2395/2,<br />
Nähe Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße, Gebäude-<br />
und Freifläche zu 2.559 m 2 ,<br />
– Gemarkung Hof, Flurstück 2398,<br />
Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße 13, Gebäude-<br />
und Freifläche zu 4.973 m 2 .<br />
Abteilung I<br />
Graf von Thun und Hohenstein Veit<br />
Gewerbebauten KG mit Sitz in Berlin.<br />
Abteilung II<br />
– Lfd. Nr. 1: (Lastend am Grundstücksteil<br />
Flurstück 2039/7) Hoch- und<br />
Niederspannungserdkabelrecht<br />
mit Nebenrechten für die HEW<br />
HofEnergie+Wasser GmbH, Hof.<br />
– Lfd. Nr. 2: Geh- und Fahrtrecht –<br />
bedingt – für den jeweiligen Eigentümer<br />
des Grundstücks Flurstück<br />
2039/6. Gleichrang mit Abt. II Nr. 3;<br />
Rang vor Abt. III Nr. 1.<br />
– Lfd. Nr. 3: Geh- und Fahrtrecht –<br />
bedingt – für den jeweiligen Eigentümer<br />
der Grundstücke Flurstücke<br />
2399/5 und 2399/6. Gleichrang mit<br />
Abt. II Nr. 2; Rang vor Abt. III Nr. 1.<br />
– Lfd. Nr. 4: Auflassungsvormerkung<br />
für die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, Erlangen.<br />
Vorrangsvorbehalt – bedingt – für<br />
Grundpfandrechte bis zum Betrag<br />
von E 4.500.000,00 nebst laufenden<br />
Zinsen und Nebenle<strong>ist</strong>ungen<br />
bis zu 20% jährlich und einmaliger<br />
Nebenle<strong>ist</strong>ung bis zu 10%; durch<br />
mehrere Rechte und mehrmals ausnutzbar.<br />
Abteilung III<br />
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne Brief<br />
zu E 3.300.000,00 für die Kreisund<br />
Stadtsparkasse Hof, Hof; 18%<br />
Zinsen jährlich; hinsichtlich eines<br />
zuletzt zu zahlenden Teilbetrages<br />
von E 1.000.000,00 samt Zinsen<br />
vollstreckbar nach § 800 ZPO. Rang<br />
nach Abt. II Nrn. 2, 3.
Süddeutschland 8<br />
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne Brief<br />
zu E 3.276.000,00 für die Deutsche<br />
Genossenschafts-Hypothekenbank<br />
Aktiengesellschaft, Hamburg;<br />
15% Zinsen jährlich; 5% Nebenle<strong>ist</strong>ung<br />
einmalig; hinsichtlich eines zuletzt<br />
zu zahlenden Teilbetrages von<br />
E 656.000,00 vollstreckbar nach<br />
§ 800 ZPO; aufgrund teilweiser Ausnutzung<br />
des Rangvorbehalts Rang<br />
vor Abt. II Nr. 4.<br />
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft als<br />
Käufer und der Graf von Thun und<br />
Hohenstein Veit Gewerbebauten KG<br />
als Verkäufer hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Kaufgegenstand<br />
Gegenstand des Kaufvertrages<br />
sind die Flurstücke 2039/7, 2399/7,<br />
2395/2 und 2398 nebst aufstehendem,<br />
als EDEKA-Lebensmittelmarkt,<br />
Apotheke und Essanelle-Friseur<br />
genutzten Gebäude, dazugehörigen<br />
Außenanlagen, 114 oberirdischen<br />
Pkw-Stellplätzen und einer<br />
Zu-/Abfahrt zur öffentlichen Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße.<br />
Herstellungsverpflichtung<br />
des Verkäufers bzgl. eines Kinderspielplatzes<br />
Der nach den für das Nahversorgungszentrum<br />
geschlossenen Mietverträgen,<br />
dem vom Verkäufer mit<br />
der Stadt Hof geschlossenen Durchführungsvertrag<br />
sowie der Baugenehmigung<br />
auf dem Grundstück<br />
des Nahversorgungszentrums zu<br />
erstellende Kinderspielplatz wurde<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht errichtet. Insoweit<br />
hat sich der Verkäufer kaufvertraglich<br />
gegenüber der Objektgesellschaft<br />
verpflichtet, alle sich aus dem<br />
nicht erstellten Kinderspielplatz ergebenden<br />
Verpflichtungen zu übernehmen,<br />
Nachteile auszugleichen<br />
und die Objektgesellschaft insoweit<br />
von Forderungen Dritter und von<br />
allen Nachteilen auf erstes Anfordern<br />
freizuhalten. Diese Verpflichtung<br />
umfasst insbesondere die unverzügliche<br />
komplett gebrauchsfertige<br />
und unter Beachtung aller öffentlich-rechtlicher<br />
Vorgaben und<br />
frei von Rechts- und Sachmängeln<br />
zu erfolgende Herstellung des Kinderspielplatzes<br />
und dessen Übergabe<br />
an die Objektgesellschaft, sobald<br />
die Stadt Hof, eine Behörde, ein<br />
Mieter oder ein sonstiger berechtigter<br />
Dritter die Erstellung des Kinderspielplatzes<br />
von der Objektgesellschaft<br />
verlangt. Alle für die Herstellung<br />
des Kinderspielplatzes anfallenden<br />
Kosten, Beiträge, Abgaben,<br />
Gebühren und sonstige Forderungen<br />
Dritter, inklusive aller Bau- und<br />
Baunebenkosten sind mit dem Kaufpreis<br />
abgegolten.<br />
Zur Absicherung der Ansprüche der<br />
Objektgesellschaft gegen den Verkäufer<br />
wegen Sachmängeln des Kinderspielplatzes<br />
hat der Verkäufer der<br />
Objektgesellschaft sämtliche dem<br />
Verkäufer auch künftig zustehenden<br />
Erfüllungs-, Schadensersatz- und<br />
sonstigen Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
sowie Ansprüche aus Garantien<br />
gegen die am Bau des Kinderspielplatzes<br />
und/oder den Arbeiten am<br />
Kinderspielplatz beteiligten Nachunternehmern<br />
mit Wirkung zu dem<br />
im Kaufvertrag geregelten Übergangszeitpunkt<br />
abgetreten. Die Abtretung<br />
erfolgt sicherungshalber.<br />
Die Ansprüche der Objektgesellschaft<br />
gegen den Verkäufer werden<br />
von der Abtretung nicht berührt.<br />
Kaufpreis<br />
Der Kaufpreis beträgt E 4.230.000,00.<br />
Der Kaufpreis <strong>ist</strong> ein Nettokaufpreis;<br />
der Verkäufer verzichtet gemäß<br />
§ 9 Abs. 1 und 2 UStG zu 100% auf<br />
die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4<br />
Nr. 9 lit. a UStG, da sämtliche Mietverträge<br />
umsatzsteuerpflichtig mit<br />
vorsteuerabzugsberechtigten Mietern<br />
abgeschlossen sind. Die Objektgesellschaft<br />
hat den Kaufpreis –<br />
mangels Kaufpreisfälligkeit – bislang<br />
noch nicht bezahlt.<br />
Kaufpreisfälligkeit<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war der Kaufpreis noch nicht<br />
fällig. Die Objektgesellschaft hat sich<br />
gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich<br />
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung<br />
der sofortigen Zwangsvollstreckung<br />
aus der Kaufvertragsurkunde<br />
unterworfen.<br />
Der Kaufpreis wird bei Vorliegen der<br />
allgemein üblichen Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen<br />
(Auflassungsvormerkung<br />
zugunsten der Objektgesellschaft,<br />
Vorliegen aller zu diesem<br />
Kaufvertrag erforderlichen grundbuchrechtlichen<br />
Ge nehmigungen,<br />
Vorlage der Löschungsunterlagen für<br />
die von der Objektgesellschaft nicht<br />
übernommenen Belastungen) zur<br />
Zahlung fällig.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit zu<br />
zahlen.<br />
Übergang des Grundbesitzes<br />
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,<br />
00.00 Uhr gehen Nutzungen<br />
und Lasten, der Besitz und die<br />
Gefahr hinsichtlich des Kaufgegenstandes<br />
auf die Objektgesellschaft<br />
167
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
168<br />
über. Ab diesem Tag stehen der<br />
Objektgesellschaft alle Rechte und<br />
Pflichten aus den Mietverträgen mit<br />
der EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-Sachsen-Thüringen<br />
mbH, Frau Evelin Hofmann und der<br />
ESSANELLE HAIR GROUP AG, insbesondere<br />
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen<br />
sowie die Mietbürgschaft<br />
des Mieters ESSANELLE<br />
HAIR GROUP AG i.H.v. E 7.140,00,<br />
vollständig zu.<br />
Der Verkäufer hat dem den Grundstückskaufvertrag<br />
beurkundenden<br />
Notar bei der Beurkundung das<br />
Original der von der Landebank Baden-Württemberg<br />
am 13.07.2010<br />
ausgestellten Mietbürgschaft des<br />
Mieters ESSANELLE HAIR GROUP<br />
AG in Höhe von E 7.140,00 zu treuen<br />
Händen und mit der Treuhandauflage<br />
übergeben, dieses an die<br />
Objektgesellschaft dann auszuhändigen,<br />
wenn der Kaufpreis vollständig<br />
bezahlt <strong>ist</strong>.<br />
Von der Objektgesellschaft zu<br />
übernehmende Belastungen,<br />
Rechtsmängel<br />
Neben der Finanzierungsgrundschuld,<br />
an deren Eintragung die<br />
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,<br />
übernimmt die Objektgesellschaft<br />
nur das bereits am Kaufgrundstück<br />
lastende<br />
– Hoch- und Niederspannungserdkabelrecht<br />
für die HEW Hof<br />
Energie+Wasser GmbH (Berechtigung,<br />
Kabel samt Zubehör in einer<br />
Länge von 840 m zu benützen, zu<br />
erhalten und zu betreiben sowie die<br />
zum Betrieb nötigen Begehungen<br />
und die erforderlichen Erhaltungsund<br />
Auswechselarbeiten einschließlich<br />
Erdarbeiten auf dem Grundbesitz<br />
vorzunehmen und den Grundbesitz<br />
auch zu befahren),<br />
– das Geh- und Fahrtrecht für<br />
den jeweiligen Eigentümer des<br />
Flurstücks 2039/6 (unentgeltliches,<br />
zeitlich nicht befr<strong>ist</strong>etes<br />
und vom Eigentümer, den Mietern<br />
oder Besuchern des herrschenden<br />
Grundstücks ausübbares<br />
Geh- und Fahrtrecht; Kosten<br />
der Erhaltung und Unterhaltung<br />
der Fahrtflächen, ebenso<br />
die Verkehrssicherungspflicht,<br />
verbleiben beim Grundstückseigentümer;<br />
Geh- und Fahrtrecht<br />
erlischt, wenn das herrschende<br />
Grundstück nicht mehr als Einzelhandelsstandort<br />
genutzt wird;<br />
der Ausübungsbereich umfasst<br />
den nördlichen Parkplatzteil des<br />
Kaufgrundstücks nebst Zufahrt<br />
zur Chr<strong>ist</strong>oph-Klauß-Straße),<br />
– sowie das Geh- und Fahrtrecht<br />
für den jeweiligen Eigentümer<br />
der Flurstücke 2399/5 und 2399/6<br />
(unentgeltliches, zeitlich nicht<br />
befr<strong>ist</strong>etes und vom Eigentümer,<br />
den Mietern oder Besuchern des<br />
herrschenden Grundstücks ausübbares<br />
Geh- und Fahrtrecht;<br />
Kosten der Erhaltung und Unterhaltung<br />
der Fahrtflächen, ebenso<br />
die Verkehrssicherungspflicht,<br />
verbleiben beim Grundstückseigentümer;<br />
Geh- und Fahrtrecht<br />
erlischt, wenn das herrschende<br />
Grundstück nicht mehr als Einzelhandelsstandort<br />
von Lidl genutzt<br />
wird bzw. nicht mehr von Lidl angemietet<br />
<strong>ist</strong>; der Ausübungsbereich<br />
umfasst den südlichen Parkplatzteil<br />
des Kaufgrundstücks<br />
nebst Zufahrt zur Chr<strong>ist</strong>oph-<br />
Klauß-Straße)<br />
zum dinglichen Fortbestand.<br />
Sachmängel am Kaufgrundstück,<br />
am Gebäude, an Außenanlagen,<br />
Pkw-Stellplätzen und/oder Zu-/<br />
Abfahrt<br />
Der Verkäufer hat das Kaufgrundstück<br />
frei von Sachmängeln zu übereignen.<br />
Der Verkäufer erklärt, dass<br />
ihm nicht erkennbare Mängel nicht<br />
bekannt sind. Der Verkäufer erklärt<br />
außerdem, dass sich nach seiner<br />
Kenntnis auf, in, an oder unter dem<br />
Kaufgegenstand keine stillgelegten<br />
Tankanlagen, sowie keine Boden-,<br />
Gewässer- und Grundwasserkontaminationen,<br />
Boden-, Gewässer- und<br />
Grundwasserverunreinigungen oder<br />
-ablagerungen, Altlasten, Kriegs-,<br />
Kampfmittel- oder Kulturfunde, archäologische<br />
Funde, gesundheitsgefährdende<br />
oder umweltschädliche<br />
Stoffe oder sonstige Kontaminationen<br />
befinden. Der Verkäufer<br />
verzichtet gegenüber der Objektgesellschaft<br />
auf Ausgleichsansprüche<br />
gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG,<br />
soweit die vorgenannten Kontaminationen<br />
auf Nachweis eines Gutachters<br />
bis zum Übergangszeitpunkt<br />
im Sinne des Kaufvertrages<br />
entstanden sind.<br />
Bei Mängeln am Gebäude, an Außenanlagen,<br />
Pkw-Stellplätzen und/<br />
oder Zu-/Abfahrt gilt das kaufvertragliche<br />
Le<strong>ist</strong>ungsstörungsrecht<br />
des Bürgerlichen Gesetzbuches<br />
(BGB). Hiervon abweichend gilt hinsichtlich<br />
der vertragsgegenständlichen<br />
Baule<strong>ist</strong>ungen im Zusammenhang<br />
mit der Erstellung des Kinderspielplatzes<br />
das werkvertragliche<br />
Le<strong>ist</strong>ungsstörungsrecht des BGB.<br />
Nach den Regelungen des Kaufvertrages<br />
hat der Verkäufer – abstellend<br />
auf den Übergangszeitpunkt<br />
und unbeschadet der gesetzlichen<br />
Ansprüche – eine Vielzahl von Ga
Süddeutschland 8<br />
rantien über die Beschaffenheit des<br />
Kaufgegenstandes abgegeben, u.a.<br />
die folgenden:<br />
– Die auf dem Kaufgrundstück aufstehenden<br />
Gebäude, Außenanlagen,<br />
Stellplätze und die Zu-/Abfahrt<br />
sind – mit Ausnahme des auf<br />
dem Kaufgrundstück vorgesehenen,<br />
grds. noch vom Verkäufer zu<br />
erstellenden Kinderspielplatzes –<br />
nach den allgemein anerkannten<br />
Regeln der Baukunst und Technik<br />
zum Zeitpunkt der Abnahme und<br />
frei von Mängeln, insbesondere<br />
im Bezug auf die Planung, bauliche<br />
Ausführung und die verwendeten<br />
Baumaterialien, errichtet<br />
worden und können wie kaufvertraglich<br />
vorgesehen genutzt werden.<br />
Der tatsächliche Zustand des<br />
aufstehenden Gebäudes und die<br />
Nutzung des Kaufgegenstandes<br />
entsprechen – mit Ausnahme des<br />
auf dem Kaufgrundstück vorgesehenen,<br />
grds. noch vom Verkäufer<br />
zu erstellenden Kinderspielplatzes<br />
– in vollem Umfang den für die Errichtung<br />
des Gebäudes erteilten<br />
Baugenehmigungen und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Vorgaben<br />
und Genehmigungen sowie<br />
eventuellen städtebaulichen Verträgen<br />
und Durchführung-/Erschließungsverträgen.<br />
Es ex<strong>ist</strong>ieren<br />
keine den Kaufgegenstand betreffenden<br />
unerfüllten öffentlichrechtlichen<br />
Auflagen oder Forderungen.<br />
Alle Bau- und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen<br />
für den Kaufgegenstand<br />
sind bestandskräftig.<br />
– Die Mieter haben keine Rechte<br />
aufgrund von Sachmängeln,<br />
Rechtsmängeln, Beschaffenheitsvereinbarungen<br />
oder Garantien<br />
geltend gemacht; sie haben insbesondere<br />
keinen Rücktritt vom<br />
Mietvertrag bzw. keine Kündigung<br />
erklärt und auch darüber hinaus<br />
keine Einwendungen/Einreden<br />
erhoben. Dem Verkäufer <strong>ist</strong><br />
nicht bekannt, dass ein Rücktritt<br />
bzw. eine Kündigung bevorsteht<br />
oder ein Mieter die Geltendmachung<br />
weiterer mietvertraglicher<br />
Rechte angekündigt hat. Dem<br />
Mieter EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-Sachsen-Thüringen<br />
mbH <strong>ist</strong> die den Kaufgegenstand<br />
betreffende Baugenehmigung<br />
vom 21.11.2008 bekannt<br />
und er hat insoweit – insbesondere<br />
im Hinblick auf die in der Baugenehmigung<br />
enthaltenen zeitlichen<br />
Ladearbeitszeit- und Anlieferungsbeschränkungen<br />
– keine<br />
Einwendungen/Einreden erhoben<br />
oder die Geltendmachung mietvertraglicher<br />
Rechte angekündigt.<br />
Verjährung<br />
Ansprüche der Objektgesellschaft,<br />
die sich aus den im Kaufvertrag<br />
genannten Garantien des Verkäufers<br />
ergeben, verjähren innerhalb<br />
von fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag<br />
geregelten Übergangszeitpunkt.<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft verjähren in<br />
fünf Jahren und drei Monaten ab<br />
dem 17.08.2009. Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft<br />
im Zusammenhang mit der Herstellung<br />
des Kinderspielplatzes verjähren<br />
in zwei Jahren ab der Abnahme<br />
des Kinderspielplatzes durch die<br />
Objektgesellschaft.<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaft<br />
Zur Absicherung der Ansprüche der<br />
Objektgesellschaft gegen den Verkäufer<br />
wegen Sachmängeln am Gebäude,<br />
an den Außenanlagen, den<br />
Pkw-Stellplätzen und/oder der Zu-/<br />
Abfahrt tritt der Verkäufer sämtliche<br />
dem Verkäufer auch künftig zustehenden<br />
Erfüllungs-, Schadensersatzund<br />
sonstigen Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
sowie Ansprüche aus Garantien<br />
gegen die am Bau des Kaufgegenstandes<br />
und/oder den Arbeiten<br />
am Kaufgegenstand beteiligten<br />
Architekten, Generalunternehmer,<br />
Bau- und Handwerksfirmen, Lieferanten/Zulieferer<br />
oder sonst mit<br />
dem Bau befassten Dritten an die<br />
Objektgesellschaft mit Wirkung<br />
zum Übergangszeitpunkt ab. Die<br />
Abtretung erfolgt sicherungshalber.<br />
Die Ansprüche der Objektgesellschaft<br />
gegen den Verkäufer werden<br />
von der Abtretung nicht berührt,<br />
insbesondere können sie auch ohne<br />
vorherige Geltendmachung der Ansprüche<br />
gegen die Nachunternehmer<br />
geltend gemacht werden.<br />
Aufgrund der vorgenannten Abtretung<br />
hat der Verkäufer dem den<br />
Grundstückskaufvertrag beurkundenden<br />
Notar bei der Beurkundung<br />
die ihm von seinen Generalunternehmer<br />
überreichte, von der R+V<br />
Allgemeine Versicherung AG am<br />
17.09.2009 ausgestellte Mängelge<br />
währle<strong>ist</strong>ungsbürgschaft mit<br />
einer Bürgschaftssumme von<br />
E 133.165,00 zu treuen Händen<br />
und mit der Treuhandauflage übergeben,<br />
diese an die Objektgesellschaft<br />
dann auszuhändigen, wenn<br />
der Kaufpreis vollständig bezahlt<br />
<strong>ist</strong>.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
für den Fall, dass die Nachunternehmer<br />
gegenüber dem Verkäufer<br />
mit der Mängelbeseitigung<br />
in Verzug sind oder trotz schriftlicher<br />
Aufforderung des Verkäufers<br />
mit angemessener Fr<strong>ist</strong>setzung der<br />
Mängelbeseitigung nicht nachkommen,<br />
dem Verkäufer die Bürgschaft<br />
169
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
170<br />
in der Höhe der für die Mängelbeseitigung<br />
notwendigen Kosten zu<br />
treuen Händen mit der Auflage der<br />
Rückreichung an die Objektgesellschaft<br />
zurückzugeben oder diesem<br />
die Kosten der Mängelbeseitigung<br />
– nach Inanspruchnahme der Bürgschaft<br />
durch die Objektgesellschaft<br />
und Auszahlung des die Kosten der<br />
Mängelbeseitigung entsprechenden<br />
Betrages durch den Bürgen an<br />
die Objektgesellschaft – zu ersetzen.<br />
Rücktrittsrechte, Kostentragung<br />
bei Rückabwicklung<br />
Sollten die Voraussetzungen für die<br />
Fälligkeit des Kaufpreises (Auflassungsvormerkung<br />
zugunsten der<br />
Objektgesellschaft, Vorliegen aller<br />
zu diesem Kaufvertrag erforderlichen<br />
grundbuchrechtlichen<br />
Genehmigungen, Vorlage der Löschungsunterlagen<br />
für die von der<br />
Objektgesellschaft nicht übernommenen<br />
Belastungen) nicht bis zum<br />
30.10.2010 eingetreten sein, <strong>ist</strong> die<br />
Objektgesellschaft zum Rücktritt<br />
vom Kaufvertrag berechtigt.<br />
Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt,<br />
sind beide Vertragsteile zum Rücktritt<br />
vom Vertrag berechtigt; ein<br />
Anspruch auf Schadensersatz statt<br />
der Le<strong>ist</strong>ung oder Verzinsung bereits<br />
gele<strong>ist</strong>eter Kaufpre<strong>ist</strong>eile besteht<br />
in diesem Fall nicht.<br />
Der Verkäufer trägt im Fall des Rücktritts<br />
aus einem der vorgenannten<br />
Gründe alle Kosten des Kaufvertrages,<br />
die zu seiner Durchführung<br />
und zu seiner Rückabwicklung erforderlichen<br />
Kosten (insbesondere<br />
die Löschungskosten für die evtl. im<br />
Grundbuch vorgetragenen Finanzierungsgrundpfandrechte<br />
und die<br />
Auflassungsvormerkung der Objektgesellschaft),<br />
soweit diese anfällt<br />
die Grunderwerbsteuer, eventuelle<br />
Maklerkosten, Notarkosten,<br />
sowie – bis zu einem Höchstbetrag<br />
von netto E 20.000,00 – die nachgewiesenen<br />
Kosten für die wirtschaftliche,<br />
technische, rechtliche<br />
und steuerliche Due Diligence der<br />
Objektgesellschaft. Sollte die Objektgesellschaft<br />
jedoch den Nichteintritt<br />
der Fälligkeitsvoraussetzungen<br />
zu vertreten haben, verbleibt<br />
es bei folgenden Regelungen:<br />
– Jede Partei trägt ihre mit dem<br />
Kaufvertrag und seiner Durchführung<br />
verbundenen Kosten<br />
selbst. Die Kosten des Notars, des<br />
Grundbuchamts und die Grunderwerbsteuer<br />
trägt die Objektgesellschaft,<br />
soweit in der Kaufvertragsurkunde<br />
nichts Abweichendes<br />
geregelt <strong>ist</strong>. Der Käufer trägt<br />
auch die Kosten des Notars für<br />
die treuhänderische Tätigkeit im<br />
Zusammenhang mit der Mängelgewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaft<br />
oder<br />
der Mietbürgschaft.<br />
– Genehmigungskosten trägt die<br />
Partei, deren Erklärungen zu genehmigen<br />
sind.<br />
– Alle Kosten, die mit der Löschung<br />
der von der Objektgesellschaft<br />
nicht zu übernehmenden Belastungen<br />
zusammenhängen, trägt<br />
der Verkäufer.<br />
2. Mietvertragsdetails<br />
a) Mietvertrag EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-<br />
Sachsen-Thüringen mbH<br />
Die Graf von Thun und Hohenstein<br />
Veit Gewerbebauten KG hat als Vermieter<br />
mit der EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-Sachsen-<br />
Thüringen mbH als Mieter am<br />
24.03./04.04.2006 einen Mietvertrag,<br />
am 25.06./02.07.2007 einen<br />
1., am 13./18.02.2008 einen 2., am<br />
04./16.02.2009 einen 3. sowie am<br />
26.07/03.08.2010 einen 4. Mietvertragsnachtrag<br />
abgeschlossen. Der<br />
durch die vier vorgenannten Nachträge<br />
geänderte Mietvertrag hat im<br />
Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
2.000 m 2 Nutzfläche im Nahversorgungszentrum<br />
(davon 1.530 m 2 Verkaufsfläche,<br />
ca. 155 m 2 für Leergut)<br />
sowie 200 m 2 Shopfläche zum Betrieb<br />
eines Lebensmittel-Einzelhandelsmarktes<br />
(Food- und Non-Food-<br />
Sortimente), ca. 100 m 2 Vorplatz-,<br />
Anliefer- und Hoffläche (auch für<br />
Verkaufszwecke) direkt vor dem Ladengeschäft<br />
sowie mindestens 114<br />
Stellplätze zur gemeinsamen Nutzung<br />
mit den anderen Mitmietern.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 22.990,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 27.358,10.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2000 = 100) gekoppelt. Die ersten<br />
drei Jahre nach Übergabe der<br />
Mieträumlichkeiten bleiben unberücksichtigt,<br />
danach kann bei einer<br />
mehr als 10%-igen Veränderung<br />
des Indexes jede Vertragspartei<br />
eine Anpassung der Miete um<br />
70% der jeweils eingetretenen Indexveränderung<br />
verlangen. Entsprechendes<br />
gilt jeweils ab dem<br />
Zeitpunkt tatsächlich erfolgter<br />
Miet änderung. Ist in Folge der Indexveränderung<br />
die Miete um mehr<br />
als 50% gegenüber der Anfangsmiete<br />
bei Mietbeginn gestiegen, findet
Süddeutschland 8<br />
eine über die 50%-Grenze hinausgehende<br />
Mietanpassung nicht statt.<br />
Nebenkosten<br />
Der Betrieb der separaten Heizung<br />
<strong>ist</strong> Aufgabe des Mieters. Der Mieter<br />
trägt für seine Mieträume die Kosten<br />
für Heizung und Heiznebenkosten,<br />
Kosten für Strom, Wasser, anfallendes<br />
Abwasser, Niederschlagswasser<br />
und Müllentsorgung. Des<br />
Weiteren trägt der Mieter die Kosten<br />
für öffentliche Straßenreinigung,<br />
Pflege und Reinigung der Außenanlage<br />
und der Grünanlage, Kaminreinigung,<br />
Kosten der erforderlichen<br />
Schnee- und Eisbeseitigungsmaßnahmen<br />
sowie der Räum- und<br />
Streupflicht (jeweils anteilig entsprechend<br />
dem Verhältnis der angemieteten<br />
Nutzfläche zur Gesamtnutzfläche<br />
am Gesamtobjekt).<br />
Der Mieter hat für die Nebenkosten<br />
eine angemessene monatliche<br />
Vorauszahlung zu le<strong>ist</strong>en; zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung wird<br />
dem Mieter eine monatliche Vorauszahlung<br />
in Höhe von E 903,36<br />
netto, mithin in Höhe von monatlich<br />
E 1.075,00 brutto in Rechnung<br />
gestellt.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat eine Festlaufzeit<br />
von 15 Jahren, beginnend ab<br />
der am 14.08.2009 erfolgten Übergabe.<br />
Der Mieter kann die Mietzeit<br />
fünfmal um je drei Jahre verlängern.<br />
Vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht<br />
des Mieters<br />
Ist über das Vermögen des Vermieters<br />
das gerichtliche Insolvenzverfahren<br />
beantragt und dieses nicht<br />
binnen sechs Monaten endgültig<br />
eingestellt oder eröffnet oder<br />
<strong>ist</strong> ein Insolvenzverfahren mangels<br />
Masse abgelehnt worden oder<br />
werden objektbezogene Zwangsvollstreckungsmaßnahmen<br />
durchgeführt,<br />
hat der Mieter ein außerordentliches<br />
Kündigungsrecht.<br />
Zufahrt<br />
Der Vermieter sichert zu und gewährle<strong>ist</strong>et<br />
während der gesamten<br />
Vertragsdauer die uneingeschränkte<br />
Nutzbarkeit der Zu- und Abfahrten<br />
zu den Parkplätzen und dem<br />
Objekt als solches, sowie zur Anlieferung<br />
(auch für Lieferfahrzeuge<br />
bis zu 43 t) während der gesamten<br />
Geschäfts- und Anlieferungszeit.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Der Vermieter hat die gesamte Bausubstanz<br />
in angemessenen Abständen<br />
von Fachleuten überprüfen zu<br />
lassen und gegebenenfalls entsprechende<br />
Maßnahmen zu ergreifen;<br />
insofern stellt er den Mieter von jeglicher<br />
Haftung frei. Die Erneuerung<br />
des Außenanstriches sowie das<br />
Streichen der gesamten Außenfassade<br />
in regelmäßigen Zeitabständen<br />
– inklusive Putzarbeiten – hat<br />
der Vermieter, nach Absprache mit<br />
dem Mieter, mindestens alle neun<br />
Jahre auf eigene Kosten zu veranlassen<br />
und durchzuführen. Der Vermieter<br />
<strong>ist</strong> verpflichtet, bei Mietende<br />
des auf den Flächen des Mieters angesiedelten<br />
Bäckers eine abgehängte<br />
MF-Decke einzubauen.<br />
Regelmäßig wiederkehrende Wartungsarbeiten<br />
der technischen Anlagen<br />
Kundeneingangstüre und<br />
Heizung, inklusive Türluftschleieranlage,<br />
Lüftung, Überladebrücke,<br />
Fettabscheideranlage, Feuerschutztür<br />
und eventuell eingebautes Rolltor<br />
übernimmt der Mieter. Schönheitsreparaturen<br />
in den Mieträumen<br />
führt der Mieter nach seinem<br />
Bedarf durch. Der Mieter trägt oder<br />
erstattet die Kosten für alle Kleinreparaturen<br />
innerhalb der Mieträume,<br />
welche die Mieträume ausmachen,<br />
bis zu einem Rechnungsbetrag von<br />
E 250,00 netto im Einzelfall, jedoch<br />
bis zu nicht mehr als dem jährlichen<br />
Höchstbetrag in Höhe von<br />
E 1.000,00 netto für Kleinreparaturen<br />
innerhalb der Nutz- und Verkaufsfläche;<br />
einen höheren Rechnungsbetrag<br />
übernimmt insgesamt<br />
der Vermieter.<br />
Versicherungen<br />
Alle Gebäudeversicherungen inklusive<br />
Haus- und Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung<br />
sowie<br />
alle Wasserschäden sind Sache<br />
des Vermieters. Soweit ein Öltank<br />
eingebaut wird, trägt der Vermieter<br />
das Öltankrisiko. Die Verkehrssicherungspflicht<br />
obliegt dem Vermieter.<br />
Im Falle des Untergangs des Mietobjektes<br />
verpflichtet sich der Vermieter<br />
zum Wiederaufbau des Gebäudes in<br />
einem angemessenen Zeitraum. Die<br />
Rechte des Mieters bleiben hiervon<br />
unberührt. Sollte der Wiederaufbau<br />
aus tatsächlichen, rechtlichen oder<br />
wirtschaftlichen Gründen objektiv<br />
unmöglich sein, so verpflichtet sich<br />
der Vermieter schon jetzt, die anteilige<br />
Entschädigung des Gebäudeversicherers<br />
nur für die von dem<br />
Mieter erstellten Gebäudeteile und<br />
eingebrachten Einbauten und Einrichtungen<br />
an den Mieter weiterzuleiten.<br />
Der Mieter trägt das Glasbruchrisiko<br />
im Falle von Einbruch oder Van<br />
171
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
172<br />
dalismus. Er haftet für Glasschäden<br />
innerhalb seiner Mietfläche (Schaufenster-<br />
und sonstige Scheiben) und<br />
für die Glasschäden der Eingangsanlage;<br />
Schadenbehebungskosten aus<br />
Einbrüchen gehören hierzu nicht.<br />
Bauliche Veränderungen durch<br />
den Mieter<br />
Der Mieter darf Einrichtungen in die<br />
Mietsache einbauen und Umbauten<br />
in die vermieterseits gele<strong>ist</strong>ete<br />
Bausubstanz vornehmen, sofern<br />
kein Eingriff in die Statik vorgenommen<br />
wird bzw. dies mit der Zustimmung<br />
des Vermieters geschieht. Im<br />
Fall der Beendigung des Mietverhältnisses<br />
<strong>ist</strong> der Mieter berechtigt,<br />
die eingebauten Einrichtungen bei<br />
schonender Behandlung der Mietsache<br />
auszubauen und einen ordnungsgemäßen<br />
Zustand wieder<br />
herzustellen. Bei Ausbau wird eine<br />
eventuelle Wertminderung des Gebäudes<br />
nicht vergütet. Die Wiederherstellung<br />
des ursprünglichen Zustandes<br />
kann der Vermieter nicht<br />
verlangen.<br />
Untervermietung<br />
Der Mieter darf nur mit schriftlichem<br />
Einverständnis des Vermieters,<br />
das nur aus wichtigem Grund<br />
versagt werden kann, bei Bestehenbleiben<br />
seiner Verpflichtung dem<br />
Vermieter gegenüber den Mietgegenstand<br />
ganz oder teilweise untervermieten.<br />
Untervermietungen an<br />
Firmen der EDEKA Gruppe sind bereits<br />
jetzt ohne schriftliches Einverständnis<br />
zulässig.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter sichert dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz zu und verpflichtet<br />
sich, keine Mietverträge für die<br />
Dauer des Mietverhältnisses einschließlich<br />
eventueller Optionen/<br />
Vertragsverlängerungen mit anderen<br />
Lebensmittelmärkten, Getränkemärkten<br />
auf dem Gesamtgelände<br />
und im Umkreis von drei Kilometern<br />
abzuschließen. Die Wettbewerbsklausel<br />
gilt in der Person des<br />
jetzigen Vermieters und auch dessen<br />
Teil- und/oder Gesamtrechtsnachfolgern<br />
bzw. etwaigen Erwerbern<br />
des Mietobjektes für die Dauer<br />
des Mietverhältnisses auch dann<br />
fort, wenn das Objekt zwischenzeitlich<br />
ganz und/oder teilweise an<br />
Dritte veräußert und/oder übertragen<br />
wird.<br />
Vormietrecht<br />
Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
für jeden Fall der Neuvermietung<br />
des Mietobjekts das Vormietrecht<br />
in entsprechender Anwendung der<br />
gesetzlichen Bestimmungen über<br />
das Vorkaufsrecht ein.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 09.07.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-<br />
Sachsen-Thüringen mbH einen Bonitätsindex<br />
von „199“ auf. Das lässt<br />
auf eine sehr gute Bonität des Mieters<br />
schließen.<br />
b) Mietvertrag Evelin Hofmann<br />
Zwischen der Graf von Thun<br />
und Hohenstein Veit Gewerbebauten<br />
KG als Vermieter und<br />
Frau Evelin Hofmann als Mieterin<br />
besteht ein Mietvertrag vom<br />
27.02./14.03.2008 nebst Nachträgen<br />
vom 29.09.2008/25.09.2009,<br />
vom 08./14.04.2009 und vom<br />
12./17./19.06.2009. Der durch die<br />
vorgenannten Nachträge geänderte<br />
Mietvertrag hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an die Mieterin<br />
332,46 m 2 Gewerberäume im Nahversorgungszentrum<br />
zum Betrieb einer<br />
Discount-Apotheke nebst Stellplätzen<br />
zur gemeinsamen Nutzung.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
werden der Mieterin monatlich<br />
für 307,46 m 2 Mietfläche<br />
E 12,50/m 2 und für 25,00 m 2 Mietfläche<br />
E 6,25/m 2 – jeweils zzgl. gesetzlicher<br />
USt. in Rechnung gestellt.<br />
Für die insgesamt 332,46 m 2 große<br />
Mietfläche ergibt dies eine monatliche<br />
Miete in Höhe von E 3.999,50<br />
zzgl. gesetzlicher USt., mithin eine<br />
Bruttomonatsmiete von E 4.759,40.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basis<br />
2000 = 100) gekoppelt. Die ersten<br />
zwei Mietjahre bleiben unberücksichtigt.<br />
Danach ändert sich die<br />
Miete bei einer mehr als 10%-igen<br />
Veränderung des Indexes um 60%<br />
der jeweils eingetretenen prozentualen<br />
Indexveränderung; Entsprechendes<br />
gilt jeweils ab dem Zeitpunkt<br />
tatsächlich erfolgter Mietanpassung.<br />
Nebenkosten<br />
Die Mieterin trägt entsprechend<br />
ihrem Verbrauch die Kosten für<br />
Strom, Gas, Wasser, Entwässerung<br />
und Müllabfuhr; die Kosten für Heizung<br />
und Warmwasser trägt sie<br />
entsprechend den Vorschriften der<br />
Heizkostenverordnung. Des Weiteren<br />
trägt die Mieterin die Kosten<br />
des Stroms der Parkplatzbeleuch
Süddeutschland 8<br />
tung während der Öffnungszeiten<br />
der Mieterin, die Kosten der Straßen-<br />
und Parkplatzreinigung und<br />
der Außenanlagenpflege sowie die<br />
Kosten für Niederschlagswasser (jeweils<br />
anteilig nach Verhältnis ihrer<br />
Mietfläche zur Gesamtmietfläche).<br />
Die Mieterin hat für die Nebenkosten<br />
eine monatliche Vorauszahlung<br />
zu le<strong>ist</strong>en; zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
wird der Mieterin<br />
eine monatliche Vorauszahlung in<br />
Höhe von E 498,69 netto, mithin in<br />
Höhe von monatlich E 593,44 brutto<br />
in Rechnung gestellt.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption<br />
ten für die Reparatur von Kleinstschäden<br />
bis zu einer Höhe von<br />
E 250,00 im Einzelfall, begrenzt auf<br />
insgesamt E 2.000,00 für das Kalenderjahr.<br />
Beschädigte Glasscheiben<br />
und Spiegel hat die Mieterin zu ersetzen,<br />
sofern sie selbst, ihre Mitarbeiter,<br />
Lieferanten, oder Gäste den Schaden<br />
verursacht haben.<br />
Versicherungen<br />
Mangels ausdrücklicher Regelung<br />
sind alle Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherungen,<br />
Haus- und<br />
Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung)<br />
Sache des Vermieters.<br />
Die Verkehrssicherungspflicht obliegt<br />
dem Vermieter.<br />
nem Umkreis von zwei Kilometern<br />
um das Mietobjekt auf in seinem Eigentum<br />
stehenden Grundstücken<br />
weitere Apotheken nicht zuzulassen.<br />
Weiterhin sichert der Vermieter der<br />
Mieterin zu, dass auf dem Vertragsgrundstück<br />
keine anderen Apotheken<br />
betrieben werden.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 25.06.2010<br />
we<strong>ist</strong> die Mieterin Evelin Hofmann<br />
der Risikoklasse „2“ („Person <strong>ist</strong> bekannt,<br />
keine Beanstandungen“) zu.<br />
c) Mietvertrag ESSANELLE HAIR<br />
GROUP AG<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
13.08.2009 erfolgten Übergabe begonnen<br />
und <strong>ist</strong> auf die Dauer von 10<br />
Jahren fest abgeschlossen. Die Mieterin<br />
hat die Option, den Vertrag zweimal<br />
um jeweils fünf Jahre zu verlängern.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Der Vermieter gewährle<strong>ist</strong>et die<br />
Schaffung und Erhaltung eines zum<br />
Mietobjekt führenden Zufahrtsweges<br />
mit Pkw, um die ungehinderte Belieferung<br />
des Mietobjekts zu gewährle<strong>ist</strong>en.<br />
Er <strong>ist</strong> außerdem verpflichtet, die<br />
vermieteten Räume und Freiflächen<br />
in dergestalt der Mieterin zu überlassen<br />
und zu erhalten, wie es die von<br />
der Mieterin vorgelegte Planung und<br />
die Mieterbaubeschreibung unter Berücksichtigung<br />
einzuhaltender behördlicher<br />
Auflagen vorsieht.<br />
Sämtliche Wartungsarbeiten der gesamten<br />
technischen Anlagen der<br />
Mietsache übernimmt die Mieterin.<br />
Sie hat auf ihre Kosten Schönheitsreparaturen<br />
durchzuführen.<br />
Die Mieterin übernimmt die Kos<br />
Übertragung der Rechte und Pflichten<br />
aus dem Mietverhältnis<br />
Sofern aufgrund einer Vereinbarung<br />
zwischen einer der Vertragsparteien<br />
und einem Dritten dieser anstelle<br />
der Vertragspartei in die sich aus<br />
dem Vertrag ergebenden Rechte und<br />
Pflichten eintreten soll, erklärt sich<br />
die andere Vertragspartei mit dieser<br />
Vertragsübernahme einverstanden,<br />
sofern nicht in der Person des<br />
Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,<br />
der die andere Vertragspartei zur Verweigerung<br />
der entsprechenden Zustimmung<br />
berechtigt. Die Mieterin<br />
<strong>ist</strong> berechtigt, das Mietverhältnis mit<br />
schuldbefreiender Wirkung auf einen<br />
Apotheker zu übertragen; der Vermieter<br />
kann der Vertragsübertragung<br />
nur dann widersprechen, wenn in der<br />
Person des Apothekers oder aus Bonitätsgründen<br />
ein wichtiger Grund vorliegen<br />
würde, der der Übertragung<br />
entgegensteht.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter verpflichtet sich, in ei<br />
Der am 02./07.10.2008 zwischen der<br />
Graf von Thun und Hohenstein Veit<br />
Gewerbebauten KG als Vermieter und<br />
der ESSANELLE HAIR GROUP AG als<br />
Mieter geschlossene Mietvertrag hat<br />
im Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
83,83 m 2 Dienstle<strong>ist</strong>ungs- und Lagerflächen<br />
samt Nebenräumen des<br />
Nahversorgungszentrums zur Nutzung<br />
als Friseur mit branchenüblichem<br />
Verkauf im Filialsystem des<br />
Mieters zzgl. Außenflächen wie Hof,<br />
Anlieferfläche und ca. 114 Parkplätzen<br />
zur gemeinschaftlichen Nutzung<br />
mit den anderen Mietern.<br />
Miete, Wertsicherung, Sicherheit<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 1.000,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 1.190,00.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basis<br />
173
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
174<br />
2005 = 100) gekoppelt. Bei einer<br />
mehr als 10%-igen Veränderung<br />
des Indexes bezogen auf den Beginn<br />
des Mietverhältnisses erfolgt<br />
eine Anpassung der Miete um 80%<br />
der Indexveränderung. Entsprechendes<br />
gilt jeweils ab dem Zeitpunkt<br />
tatsächlich erfolgter Mietanpassung.<br />
Der Mieter hat sich verpflichtet,<br />
dem Verkäufer zur Sicherung sämtlicher<br />
Forderungen, die während<br />
oder nach Mietdauer im Zusammenhang<br />
mit dem Mietvertrag entstehen,<br />
eine Kaution in Höhe von<br />
sechs Monatsmieten in Form einer<br />
Bankbürgschaft auszuhändigen.<br />
Der Mieter hat die Sicherheit durch<br />
Übergabe einer Bankbürgschaft<br />
der Landesbank Baden-Württemberg<br />
vom 13.07.2010 in Höhe von<br />
E 7.140,00 erbracht.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt sämtliche gegenwärtigen<br />
und zukünftigen Betriebskosten<br />
gemäß der Betriebskostenverordnung<br />
(BetrKV, in Kraft getreten:<br />
01.01.2004), die mit der Bewirtschaftung<br />
des gesamten Objekts unmittelbar<br />
zusammenhängen. Der<br />
Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe<br />
von E 150,00 netto, mithin in Höhe<br />
von E 178,50 brutto.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
17.08.2009 erfolgten Übergabe begonnen<br />
und endet nach 10 Jahren.<br />
Der Mieter hat die Option, das Mietverhältnis<br />
zweimal um jeweils fünf<br />
Jahre zu verlängern.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Dach und Fach sind Vermietersache,<br />
es sei denn, der Mieter hat den<br />
Schaden verursacht bzw. der Schaden<br />
wurde durch seinen Geschäftsbetrieb<br />
verursacht.<br />
Sämtliche Wartungsarbeiten der gesamten<br />
technischen Anlagen seiner<br />
Mietsache übernimmt der Mieter.<br />
Die erforderliche Ersatzbeschaffung<br />
technischer Anlagen seiner Mietsache<br />
und ihrer Bestandteile übernimmt<br />
der Mieter für den Fall, dass<br />
eine Reparatur nicht möglich oder<br />
wirtschaftlich nicht sinnvoll <strong>ist</strong>. Alle<br />
Schönheitsreparaturen sind vom<br />
Mieter in einem angemessenen Zeitabstand<br />
fachgerecht durchführen<br />
zu lassen. Kleinreparaturen trägt der<br />
Mieter in Höhe von E 1.000,00 zzgl.<br />
USt. pro Abrechnungsjahr selbst.<br />
Versicherungen<br />
Mangels ausdrücklicher Regelung<br />
obliegt dem Vermieter grundsätzlich<br />
der Abschluss von Sachversicherungen,<br />
z.B. Haftpflicht-, Gebäudeverbund-<br />
und Leitungswasserversicherung.<br />
Der Mieter schließt geschäftsübliche<br />
Versicherungen, insbesondere eine<br />
Betriebshaftpflicht-, Feuer- und Betriebsunterbrechungsversicherung<br />
ab und hält diese für die Dauer des<br />
Mietverhältnisses aufrecht. Der Mieter<br />
haftet für Glasschäden innerhalb<br />
seiner Mietfläche (Schaufenster- und<br />
sonstige Scheiben) und für die Eingangsanlage.<br />
Schadensbehebungskosten<br />
aus Einbrüchen gehören hierzu.<br />
Die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich<br />
der Mietfläche des Mieters,<br />
ins besondere der Außenanlagen,<br />
Verkehrsflächen, Zufahrtswege und<br />
Gehsteige obliegt dem Mieter.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter gewährt dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz. Er wird auf<br />
dem mietgegenständlichen Grundstücksareal<br />
kein weiteres Friseurgeschäft<br />
untervermieten, betreiben<br />
oder sich an der Betreibung beteiligen.<br />
Überschneidungen in den<br />
Randsortimenten sind möglich und<br />
werden vom Mieter gebilligt.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Credit <br />
reform-Auskunft vom 09.07.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter ESSANELLE<br />
HAIR GROUP AG einen Bonitätsindex<br />
von „190“ auf, was auf eine<br />
sehr gute Bonität des Mieters schließen<br />
lässt.<br />
3. Baubeschreibung des Nahversorgungszentrums<br />
in Hof<br />
a) Das Gebäude und seine Nutzung<br />
Das Nahversorgungszentrum wurde<br />
ebenerdig als zweiteiliger Baukörper<br />
errichtet. Die Baukörper sind miteinander<br />
verbunden und im stumpfen<br />
Winkel zueinander angeordnet.<br />
Mieteinheiten im ersten Baukörper<br />
sind der Lebensmittelmarkt EDEKA<br />
und die Stadtbäckerei Schaller. Im<br />
zweiten Baukörper sind die Mieter<br />
ESSANELLE HAIR GROUP AG (Friseur)<br />
und Evelin Hofmann (Apotheke)<br />
angesiedelt. Das Gebäude <strong>ist</strong><br />
nicht unterkellert. Dem Gebäude<br />
sind 114 Stellplätze vorgelagert.<br />
b) Baukonstruktion<br />
und Gründung<br />
Die Gründung erfolgte über Einzelund<br />
Streifenfundamente aus Stahlbeton<br />
mit massiver Bodenplatte.
Süddeutschland 8<br />
Die tragenden Außenwände bestehen<br />
aus verputztem Ziegelmauerwerk.<br />
Das angebundene Lager des<br />
Lebensmittelmarktes <strong>ist</strong> als Stahlkonstruktion<br />
auf einem Betonsockel<br />
ausgebildet. Alle neu errichteten<br />
Außenbauteile weisen die gemäß<br />
Energieeinsparverordnung erforderlichen<br />
Wärmedämmwerte<br />
auf. Sämtliche tragende Bauteile<br />
wurden nach statischem Erfordernis<br />
errichtet.<br />
c) Dach/Fassade/Fenster/<br />
Außentüren<br />
(a) Dach<br />
Das Dach des Lebensmittelmarktes<br />
<strong>ist</strong> als versetztes Pultdach ausgebildet.<br />
Das Tragwerk des Daches besteht<br />
aus Nagelbrettbindern. Die<br />
Dachkonstruktion besteht aus einer<br />
Trapezblechdeckung mit darunter<strong>liegend</strong>er<br />
Unterspannbahn. Das<br />
Dach <strong>ist</strong> über Lochbleche im Traufund<br />
Pultversatzbereich hinterlüftet.<br />
Das Dach des rückwärtigen Lagers<br />
<strong>ist</strong> mit Sandwichelementen verkleidet.<br />
Das Dach der Mieteinheiten Bäcker,<br />
Friseur und Apotheke <strong>ist</strong> als Pultdach<br />
ausgebildet. Das Tragwerk des Daches<br />
besteht aus Betonfertigteilträgern.<br />
Die Konstruktion basiert auf<br />
Stahlbetonfertigteilträgern mit Trapezblechauflage.<br />
Auf dem Trapezblech<br />
befindet sich eine Dämmung<br />
mit Folienabdichtung und außen<strong>liegend</strong>er<br />
Entwässerung.<br />
(b) Fassade<br />
Die Fassade des gesamten Gebäudes<br />
<strong>ist</strong> in weißem Rauputz und<br />
dunkelgrau und rot abgesetzten<br />
Stützenelementen ausgebildet. Die<br />
Giebelflächen und ein umlaufender<br />
Streifen unterhalb der Traufe<br />
sind mit Wellblech verkleidet. Der<br />
Windfang des EDEKA <strong>ist</strong> mit großen<br />
Fensterelementen verglast.<br />
Das rückwärtig angeordnete Lager<br />
<strong>ist</strong> mit beschichteten Sandwichelementplatten<br />
verkleidet.<br />
(c) Fenster<br />
In der Fassade gibt es in den rückwärtigen<br />
Bereichen Aluminium-Einzelfenster<br />
mit verzinkter Stahlvergitterung<br />
und einem Fensterblech mit<br />
entsprechender Abtropfkante. Die<br />
Schaufenster sind in einem grauen<br />
Aluminiumrahmen ausgeführt.<br />
(d) Außentüren<br />
Mieteinheit EDEKA<br />
Am Haupteingang sind zwei automatische,<br />
zweiflügelige Schiebetüranlagen<br />
hintereinander eingebaut.<br />
Alle Nebentüren, die nach außen<br />
oder in öffentliche Bereiche führen,<br />
sind als doppelwandige Metalltüren<br />
ausgeführt.<br />
Mieteinheit Bäckerei<br />
Eine Eingangsanlage, einschließlich<br />
der Schaufenster, <strong>ist</strong> als zweiflügelige<br />
Aluminiumrahmen-Drehflügeltür<br />
mit Verglasung, die andere als<br />
automatische, zweiflügelige Schiebetüranlage<br />
ausgeführt.<br />
Mieteinheit Apotheke<br />
Die Eingangsanlage, einschließlich<br />
der Schaufenster, <strong>ist</strong> in pulverbeschichteter<br />
Alu-Konstruktion ausgeführt<br />
und besteht aus einer Aluminium-Rahmenkonstruktion<br />
mit<br />
einer zweiflügeligen automatischen<br />
Schiebetüranlage.<br />
d) Innenausbau/Haustechnik<br />
Die Innenwände wurden aus Mauerwerk<br />
errichtet oder als Metallständerwände<br />
mit Gipskartonschale<br />
hergestellt. Sämtliche Ausstattungsdetails,<br />
wie zum Beispiel Bodenbeläge,<br />
Türen, abgehängte Decken,<br />
Sanitär- und Elektroausstattung,<br />
etc. wurden entsprechend den spezifischen<br />
Mieterbaubeschreibungen<br />
und Mieterabsprachen hergestellt.<br />
Die Wasserversorgung erfolgt über<br />
einen Hauptanschluss mit entsprechenden<br />
Unterzählern für die Mietparteien.<br />
Die Wärmeerzeugung erfolgt<br />
über dezentrale Heizungsanlagen<br />
für jede Nutzereinheit mittels<br />
Gasthermen oder Heizkessel. Jede<br />
Einheit hat entsprechend eigene<br />
Zähler des Stromverbrauchs. Die<br />
Warmwasserversorgung erfolgt jeweils<br />
dezentral über die Gasthermen<br />
oder Boiler. Sämtliche Elektroinstallationen<br />
wurden nach den<br />
VDE-Vorschriften sowie sonstigen<br />
einschlägigen Vorschriften gemäß<br />
Nutzervorgabe ausgeführt.<br />
e) Außenanlagen<br />
Über den Schaufenstern und den<br />
Eingangsbereichen der Mieteinheiten<br />
Bäckerei, Friseur und Apotheke<br />
verläuft ein durchlaufendes Vordach<br />
aus Wellblech auf einer Stahlkonstruktion.<br />
Mieteinheit Friseur<br />
Die Eingangsanlage, einschließlich<br />
der Schaufenster, <strong>ist</strong> in pulverbeschichteter<br />
Alu-Konstruktion ausgeführt<br />
und besteht aus einer Aluminium-Rahmenkonstruktion<br />
mit einer<br />
zweiflügeligen Drehflügeltür.<br />
Die befestigten Flächen der Außenanlagen<br />
(Fahrspuren, Zufahrt) haben<br />
einen Asphaltbelag bzw. Betonpflaster<br />
(Stellplätze). Die Parkflächen sind<br />
mit gefärbten Pflastersteinen markiert.<br />
Die Abgrenzung zu den Grünanlagen<br />
<strong>ist</strong> durch Betonrandsteine<br />
realisiert. Der Pflanzenbewuchs der<br />
175
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
176<br />
Grünanlagen zeichnet sich durch<br />
Sträucher, Büsche und Bäume aus.<br />
Die Ausführung erfolgte nach behördlicher<br />
Vorgabe, ebenso wie die<br />
Pflanzflächen. Der Kanalisation wird<br />
das gesamte Schmutz- und Niederschlagswasser<br />
zugeführt.<br />
f) Wichtige Hinweise<br />
Abweichungen, insbesondere wenn<br />
sie auf behördliche Anforderungen<br />
zurückzuführen oder technisch<br />
veranlasst sind, bleiben vorbehalten,<br />
sofern sie mit den Mietern abgestimmt<br />
und für die Objektgesellschaft<br />
als zukünftigem Eigentümer<br />
zumutbar sind.<br />
VI. Fertiggestelltes Fachmarktzentrum<br />
in 85092 Kösching,<br />
Ingolstädter Straße 97/99<br />
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,<br />
das in der Ingolstädter Straße<br />
97/99 in 85092 Kösching errichtete,<br />
aus einem als Lebensmitteldiscountmarkt<br />
genutzte Gebäude sowie einem<br />
weiteren, als Sonderpostenmarkt,<br />
Imbiss, Drogeriemarkt, Textildiscounter,<br />
Friseur und Bankfiliale<br />
genutzten Gebäude bestehende<br />
Fachmarktzentrum zu erwerben. Zu<br />
diesem Zweck hat die Objektgesellschaft<br />
mit dem derzeitigen Grundstückseigentümer,<br />
der Hans Mayr<br />
Bau GmbH, bereits einen Grundstückskaufvertrag<br />
über die Immobilien<br />
bzw. das zugrunde<strong>liegend</strong>e<br />
Grundstück abgeschlossen.<br />
Die Baugenehmigung für die Errichtung<br />
des Lebensmitteldiscountmarktes<br />
wurde am 22.12.2008, die Baugenehmigung/der<br />
Tekturbescheid/<br />
Ergänzungsbescheid für die Errichtung<br />
des zweiten Gebäudes wurde<br />
am 22.12.2008, 21.08.2009 bzw.<br />
07.10.2009, die Baugenehmigung<br />
für die Errichtung einer Werbefläche<br />
wurde am 25.01.2010 sowie die Baugenehmigung<br />
für den Neubau eines<br />
befahrbaren Regenrückhaltebeckens<br />
wurde am 16.04.2009 je vom<br />
Landratsamt Eichstätt erteilt; überdies<br />
hat das Landratsamt Eichstätt<br />
am 22.01.2009 bzw. 08.04.2009 eine<br />
wasserrechtliche Erlaubnis/Tekturerlaubnis<br />
für die Einleitung des<br />
anfallenden Niederschlagswassers in<br />
den Merlgraben erteilt und die Hans<br />
Mayr Bau GmbH hierzu mit dem<br />
Wasserverband Kösching-Merlbruckwiesen<br />
am 26./30.03.2009 eine Vereinbarung<br />
abgeschlossen. Die von<br />
der Hans Mayr Bau GmbH bei der<br />
Baubehörde eingereichten Tekturanträge<br />
für die Nutzungsänderung einer<br />
Ladeneinheit (Shop) in einen Imbiss<br />
sowie für die Errichtung einer<br />
Verkaufsfläche von mindestens 390<br />
m 2 für den Sonderpostenmarkt waren<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
noch nicht verbeschieden.<br />
Das an die Netto Marken-Discount<br />
AG & Co. KG vermietete Gebäude<br />
wurde im Juli 2009 fertiggestellt<br />
und an den Mieter übergeben,<br />
das an die TEDi GmbH & Co.<br />
KG, Herrn Chr<strong>ist</strong>ian Marrone, die<br />
Dirk Rossmann GmbH, die KiK Textilien<br />
und Non-Food GmbH, Frau<br />
Monika Karl sowie an die Hallertauer<br />
Volksbank eG vermietete zweite<br />
Gebäude wurde im März/April/August<br />
2010 fertiggestellt und an die<br />
Mieter übergeben. Über die Dachfläche<br />
des Fachmarktgebäudes wurde<br />
zwischen der Objektgesellschaft<br />
und der Hans Mayr Bau GmbH ein<br />
Gestattungsvertrag geschlossen,<br />
wonach die Dachfläche an die Hans<br />
Mayr Bau GmbH zum Betrieb einer<br />
Photovoltaikanlage verpachtet <strong>ist</strong>.<br />
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses<br />
im Auftrag der Objektgesellschaft<br />
am 12.07.2010 von<br />
der Knight Frank Munich GmbH &<br />
Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten<br />
hat zum Bewertungsstichtag<br />
12.07.2010 für die Immobilien einen<br />
Marktwert von E 5.250.000,00 ergeben,<br />
wobei bei der Bewertung das<br />
von der Hans Mayr Bau GmbH nach<br />
den Regelungen des Gestattungsvertrages<br />
für die Nutzung der Dachfläche<br />
monatlich zu zahlende Entgelt in<br />
Höhe von E 1.500,00 zzgl. gesetzlicher<br />
USt. nicht berücksichtigt wurde.<br />
1. Grundstückskaufvertrag<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft und<br />
der Hans Mayr Bau GmbH wurde<br />
am 10.08.2010 notariell beurkundet<br />
(URNr. 2528 F-10 des Notars Dr.<br />
Ottmar Fleischer in Fürth). Der Eigentümerwechsel<br />
auf die Objektgesellschaft<br />
muss noch im Grundbuch<br />
des Amtsgerichts Ingolstadt vollzogen<br />
werden und wird frühestens erfolgen,<br />
wenn die Objektgesellschaft<br />
den Kaufpreis vollständig gezahlt<br />
hat und die grunderwerbssteuerliche<br />
Unbedenklichkeitsbescheinigung<br />
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel<br />
erforderlichen Erklärungen<br />
wurden bereits abgegeben und<br />
beurkundet. Zur Sicherung des Anspruchs<br />
der Objektgesellschaft auf<br />
Übertragung des Eigentums wurde<br />
zugunsten der Objektgesellschaft<br />
bereits am 02.09.2010 eine Auflassungsvormerkung<br />
im Grundbuch<br />
eingetragen.<br />
a) Grundstücksverhältnisse<br />
Die Grundstückssituation hinsichtlich<br />
des vertragsgegenständlichen Grundstücks<br />
stellt sich (Grundbuchauszug<br />
vom 09.09.2010) wie folgt dar:
Süddeutschland 8<br />
Bestandsverzeichnis<br />
Grundbuch des Amtsgerichts Ingolstadt,<br />
Grundbuch von Kösching,<br />
Blatt 7430, lfd. Nr. 4: Flurstück<br />
4671, Ingolstädter Straße 97,<br />
99, Gebäude- und Freifläche zu<br />
9.056 m 2 .<br />
Abteilung I<br />
Hans Mayr Bau GmbH mit dem Sitz<br />
in Neuburg a.d. Donau.<br />
Abteilung II<br />
– Lfd. Nr. 1: Auflassungsvormerkung<br />
bezüglich Teilflächen für<br />
den Markt Kösching.<br />
- Lfd. Nr. 2: Auflassungsvormerkung<br />
für die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG,<br />
Erlangen. Rang nach Abt. III/3.<br />
- Lfd. Nr. 3: Photovoltaikanlagenrecht<br />
(Belassung, Erhaltung, Instandsetzung<br />
und Betrieb) – auflösend<br />
bedingt und befr<strong>ist</strong>et – für<br />
die Hans Mayr Bau GmbH, Neuburg<br />
a.d. Donau. Rang nach Abt.<br />
III/3.<br />
Abteilung III<br />
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne Brief<br />
zu E 4.365.000,00 für die Eurohypo<br />
Aktiengesellschaft, Eschborn;<br />
18% Zinsen jährlich; hinsichtlich eines<br />
Teilbetrages von E 873.000,00<br />
und anteiliger Zinsen vollstreckbar<br />
nach § 800 ZPO.<br />
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne Brief<br />
zu E 355.000,00 für die Eurohypo<br />
Aktiengesellschaft, Eschborn; 18%<br />
Zinsen jährlich.<br />
- Lfd. Nr. 3: Grundschuld ohne Brief<br />
zu E 4.095.000,00 für die Deutsche<br />
Genossenschafts-Hypothekenbank<br />
Aktiengesellschaft, Hamburg;<br />
15% Zinsen jährlich; 5% Nebenle<strong>ist</strong>ung<br />
einmalig; hinsichtlich des zuletzt<br />
zu zahlenden Teilbetrages von<br />
E 819.000,00 nebst anteiliger Zinsen<br />
und Nebenle<strong>ist</strong>ungen vollstreckbar<br />
nach § 800 ZPO; Rang<br />
vor Abt. II/2; Rang vor Abt. II/3.<br />
b) Wesentlicher Inhalt des<br />
Grundstückskaufvertrages<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft als<br />
Käufer und der Hans Mayr Bau<br />
GmbH als Verkäufer hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Kaufgegenstand<br />
Gegenstand des Kaufvertrages <strong>ist</strong><br />
das Flurstück 4671 nebst aufstehendem,<br />
als Netto-Lebensmitteldiscountmarkt<br />
mit integriertem Backshop<br />
genutzten Gebäude, dem als<br />
TEDi-Sonderpostenmarkt, Imbiss,<br />
Rossmann-Drogeriemarkt, KiK-Textildiscounter,<br />
Friseurladen und Bankfiliale<br />
genutzten zweiten Gebäude,<br />
dazugehörigen Außenanlagen, 121<br />
oberirdischen Pkw-Stellplätzen und<br />
je einer Zu-/Abfahrt zur öffentlichen<br />
Ingolstädter Straße bzw. August-Bebel-Straße.<br />
Kaufpreis<br />
Der Kaufpreis beträgt E 5.445.720,00.<br />
Der Kaufpreis <strong>ist</strong> ein Nettokaufpreis;<br />
der Verkäufer verzichtet gemäß<br />
§ 9 Abs. 1 und 2 UStG insoweit<br />
auf die Umsatzsteuerbefreiung<br />
nach § 4 Nr. 9 lit. a UStG, als Miet <br />
verträge umsatzsteuerpflichtig mit<br />
vorsteuerabzugsberechtigten Mie <br />
tern abgeschlossen sind. In der<br />
vom Verkäufer gemäß § 14 a Abs.<br />
5 UStG mit den Pflicht angaben des<br />
§ 14 Abs. 4 UStG zu stellenden<br />
Rechnung <strong>ist</strong> aufgrund der insoweit<br />
nicht umsatzsteuerbaren Nutzung<br />
des Kaufgegenstandes durch<br />
die Hallertauer Volksbank eG entsprechend<br />
deren Mietflächenanteil<br />
in Höhe von 5,24% an der gesamten<br />
vermieteten Mietfläche auf eine<br />
insoweit nicht mögliche Umsatzsteuerbefreiung<br />
gesondert hinzuweisen.<br />
Die Objektgesellschaft hat den Kaufpreis<br />
– mangels Kaufpreisfälligkeit –<br />
bislang noch nicht bezahlt.<br />
Kaufpreisfälligkeit<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war der Kaufpreis noch nicht<br />
fällig. Die Objektgesellschaft hat<br />
sich gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich<br />
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung<br />
der sofortigen Zwangsvollstreckung<br />
aus der Kaufvertragsurkunde<br />
unterworfen.<br />
Der Kaufpreis wird bei Vorliegen<br />
der allgemein üblichen Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen<br />
(Auflassungsvormerkung<br />
zugunsten der<br />
Objektgesellschaft, Vorliegen aller<br />
zu diesem Kaufvertrag erforderlichen<br />
grundbuchrechtlichen Genehmigungen,<br />
Vorlage der Löschungsunterlagen<br />
für die von der Objektgesellschaft<br />
nicht übernommenen<br />
Belastungen) zur Zahlung fällig. Zusätzlich<br />
müssen u.a. folgende Fälligkeitsvoraussetzungen<br />
kumulativ<br />
vorliegen:<br />
– Vorlage von Bescheinigungen eines<br />
Prüf- bzw. Bausachverständigen<br />
hinsichtlich der Prüfung<br />
der sicherheitstechnischen Anlagen<br />
und Einrichtungen sowie der<br />
ordnungsgemäßen Bauausführung<br />
der Standsicherheit und des<br />
Brandschutzes.<br />
– Vorlage einer schriftlichen Zustimmung<br />
des Landratsamtes Eichstätt<br />
177
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
178<br />
zum Rechtsübergang der wasserrechtlichen<br />
Erlaubnisbescheide auf<br />
die Objektgesellschaft sowie einer<br />
schriftlichen Zustimmung des Wasserverbandes<br />
Kösching-Merlbruckwiesen<br />
zur Vertragsübernahme der<br />
mit dem Verkäufer hinsichtlich der<br />
Niederschlagswassereinleitung geschlossenen<br />
Vereinbarung durch<br />
die Objektgesellschaft.<br />
– Vorlage einer bestandskräftigen<br />
Tektur für die Nutzungsänderung<br />
einer Ladeneinheit (Shop) in einen<br />
Imbiss, sowie einer bestandskräftigen<br />
Tektur, in der die Errichtung<br />
einer Verkaufsfläche von mindestens<br />
390 m 2 für den Mieter TEDi<br />
GmbH & Co. KG genehmigt <strong>ist</strong>.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit<br />
zu zahlen.<br />
Übergang des Grundbesitzes<br />
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,<br />
00.00 Uhr gehen<br />
Nutzungen und Lasten, der Besitz<br />
und die Gefahr hinsichtlich des<br />
Kaufgegenstandes auf die Objektgesellschaft<br />
über. Ab diesem Tag<br />
stehen der Objektgesellschaft alle<br />
Rechte und Pflichten aus den<br />
Mietverträgen mit der Netto Marken-Discount<br />
AG & Co. KG, der TE<br />
Di GmbH & Co. KG, Herrn Chr<strong>ist</strong>ian<br />
Marrone, der Dirk Rossmann<br />
GmbH, der KiK Textilien und Non-<br />
Food GmbH, Frau Monika Karl sowie<br />
der Hallertauer Volksbank eG,<br />
insbesondere die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen<br />
sowie<br />
die in bar gele<strong>ist</strong>eten Mietsicherheiten<br />
in Höhe von E 3.960,00 (Mieter<br />
Chr<strong>ist</strong>ian Marrone) bzw. E 3.600,00<br />
(Mieter Monika Karl) zuzüglich der<br />
jeweils aufgelaufenen Zinsen vollständig<br />
zu.<br />
Von der Objektgesellschaft zu<br />
übernehmende Belastungen,<br />
Rechtsmängel<br />
Neben der Finanzierungsgrundschuld,<br />
an deren Eintragung die<br />
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,<br />
übernimmt die Objektgesellschaft<br />
nur das Photovoltaikanlagerecht für<br />
die Hans Mayr Bau GmbH zum<br />
dinglichen Fortbestand.<br />
Sachmängel am Kaufgrundstück,<br />
am Gebäude/an Gebäuden, an<br />
Außenanlagen, Pkw-Stellplätzen<br />
und/oder Zu-/Abfahrten<br />
Der Verkäufer hat das Kaufgrundstück<br />
frei von Sachmängeln zu<br />
übereignen. Der Verkäufer erklärt,<br />
dass ihm nicht erkennbare Mängel<br />
nicht bekannt sind. Der Verkäufer<br />
hat zum Zeitpunkt der Beurkundung<br />
außerdem erklärt, dass ihm<br />
auf, in, an oder unter dem Kaufgegenstand<br />
keine Boden-, Gewässerund<br />
Grundwasserkontaminationen,<br />
Boden-, Gewässer- und Grundwasserverunreinigungen<br />
oder -ablagerungen,<br />
Altlasten, Kriegs-, Kampfmittelfunde,<br />
gesundheitsgefährdende<br />
oder umweltschädliche Stoffe<br />
oder sonstige Kontaminationen<br />
bekannt sind. Der Verkäufer verzichtet<br />
gegenüber der Objektgesellschaft<br />
auf Ausgleichsansprüche<br />
gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG.<br />
Bei Mängeln am Gebäude/an Gebäuden,<br />
an Außenanlagen, Pkw-<br />
Stellplätzen und/oder Zu-/Abfahrten<br />
gilt das kaufvertragliche Le<strong>ist</strong>ungsstörungsrecht<br />
des Bürgerlichen<br />
Gesetzbuchs.<br />
Nach den Regelungen des Kaufvertrages<br />
hat der Verkäufer – unbeschadet<br />
der gesetzlichen Ansprüche<br />
– eine Vielzahl von Garantien<br />
über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes<br />
abgegeben, u.a. die<br />
folgenden:<br />
– Abstellend auf den Tag der vollständigen<br />
Kaufpreiszahlung: Die<br />
auf dem Kaufgrundstück aufstehenden<br />
Gebäude, Außenanlagen,<br />
Stellplätze und die Zu-/Abfahrten<br />
sind nach den allgemein<br />
anerkannten Regeln der Baukunst<br />
und Technik zum Zeitpunkt<br />
der Abnahme und frei von Mängeln,<br />
insbesondere im Bezug auf<br />
die Planung, bauliche Ausführung<br />
und die verwendeten Baumaterialien,<br />
errichtet worden und können<br />
wie kaufvertraglich vorgesehen<br />
genutzt werden. Der tatsächliche<br />
Zustand der aufstehenden<br />
Gebäude und die Nutzung des<br />
Kaufgegenstandes entsprechen in<br />
vollem Umfang den für die Errichtung<br />
der Gebäude erteilten Baugenehmigungen<br />
und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Vorgaben<br />
und Genehmigungen sowie eventuellen<br />
städtebaulichen Verträgen<br />
und Erschließungsverträgen. Es<br />
ex<strong>ist</strong>ieren keine den Kaufgegenstand<br />
betreffenden unerfüllten öffentlich-rechtlichen<br />
Auflagen oder<br />
Forderungen. Alle Bau- und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen/Erlaubnisse<br />
für den<br />
Kaufgegenstand sind bestandskräftig<br />
mit Ausnahme der für den<br />
Eintritt der Kaufpreisfälligkeit erforderlichen<br />
Tekturbescheide.<br />
– Abstellend auf den Beurkundungszeitpunkt:<br />
Die Mieter haben keine<br />
Rechte aufgrund von Sachmängeln,<br />
Rechtsmängeln, Beschaffenheitsvereinbarungen<br />
oder Garantien<br />
geltend gemacht; sie haben<br />
insbesondere keinen Rücktritt<br />
vom Mietvertrag bzw. keine<br />
Kündigung erklärt und auch darüber<br />
hinaus keine Einwendungen/
Süddeutschland 8<br />
Einreden erhoben. Dem Verkäufer<br />
<strong>ist</strong> nicht bekannt, dass ein Rücktritt<br />
bzw. eine Kündigung bevorsteht<br />
oder ein Mieter die Geltendmachung<br />
weiterer mietvertraglicher<br />
Rechte angekündigt hat. Den<br />
Mietern sind die den Kaufgegenstand<br />
betreffenden Baugenehmigungen<br />
bekannt; die Mieter haben<br />
insoweit – insbesondere im<br />
Hinblick auf die in der jeweiligen<br />
Baugenehmigung/den genehmigten<br />
Bauantragunterlagen enthaltenen<br />
zeitlichen Betriebs- und Anlieferungsbeschränkungen<br />
– keine<br />
Einwendungen/Einreden erhoben<br />
oder die Geltendmachung mietvertraglicher<br />
Rechte angekündigt.<br />
Verjährung<br />
Ansprüche der Objektgesellschaft,<br />
die sich aus den im Kaufvertrag genannten<br />
Garantien des Verkäufers<br />
ergeben, und Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft verjähren<br />
innerhalb von fünf Jahren<br />
ab dem im Kaufvertrag geregelten<br />
Übergangszeitpunkt. Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft<br />
im Zusammenhang mit der<br />
Dichtigkeit der Flachdächer verjähren<br />
in zehn Jahren ab dem im Kaufvertrag<br />
geregelten Übergangszeitpunkt.<br />
Sicherheitseinbehalt,<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
für die Zeit der Verjährungsfr<strong>ist</strong><br />
für Mängelansprüche einen<br />
Sicherheitseinbehalt in Höhe von<br />
E 140.000,00 netto für den Kaufgegenstand<br />
in Abzug zu bringen.<br />
Ein Teil des Sicherheitseinbehalts<br />
in Höhe von E 15.000,00 netto<br />
gilt auch nach Ablauf einer fünfjährigen<br />
Verjährungsfr<strong>ist</strong> für die im<br />
Kaufvertrag für die Dichtigkeit der<br />
Flachdächer vereinbarte zehnjährige<br />
Verjährungsfr<strong>ist</strong>.<br />
Der Verkäufer <strong>ist</strong> berechtigt, den<br />
Sicherheitseinbehalt für die Mängelansprüche<br />
insgesamt bzw. teilweise<br />
durch unwiderrufliche, unbefr<strong>ist</strong>ete,<br />
selbstschuldnerische<br />
Bürgschaften eines der deutschen<br />
Bankenaufsicht unterstellten Kreditinstituts<br />
oder Kreditversicherers<br />
abzulösen. Alternativ zu vorstehender<br />
Regelung <strong>ist</strong> der Verkäufer berechtigt,<br />
den Sicherheitseinbehalt<br />
durch Abtretung der ihm gegen<br />
seine Nachunternehmer zustehenden<br />
Ansprüche sowie Übergabe<br />
des jeweiligen Originals der zu seinen<br />
Gunsten gestellten Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
der Baufirmen<br />
abzulösen; zusätzlich hat der Verkäufer<br />
eine Bürgschaft mindestens<br />
in Höhe von E 60.000,00 netto zu<br />
stellen; soweit die Bürgschaften der<br />
Nachunternehmer nicht oder nicht<br />
mehr in Anspruch genommen werden<br />
können, <strong>ist</strong> die vorgenannte<br />
Bürgschaft des Verkäufers um den<br />
entsprechenden Ausfallbetrag aufzustocken.<br />
Der Verkäufer hat der Objektgesellschaft<br />
zur Sicherheit sämtliche<br />
ihm auch künftig zustehenden Erfüllungs-,<br />
Schadensersatz- und<br />
sonstigen Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
sowie Ansprüche aus Garantien<br />
gegen die am Bau des Kaufgegenstandes<br />
und/oder den Arbeiten<br />
am Kaufgegenstand beteiligten<br />
Architekten, Generalunternehmer,<br />
Bau- und Handwerksfirmen, Lieferanten/Zulieferer<br />
oder sonst mit<br />
dem Bau befassten Dritten mit Wirkung<br />
zum Übergangszeitpunkt abgetreten.<br />
Die Ansprüche der Objektgesellschaft<br />
gegen den Verkäufer<br />
werden von der Abtretung<br />
nicht berührt; insbesondere können<br />
sie auch ohne vorherige Geltendmachung<br />
der Ansprüche gegen<br />
die vorgenannten Nachunternehmer<br />
geltend gemacht werden.<br />
Der Verkäufer bleibt bis auf Widerruf<br />
ermächtigt, die Ansprüche gegen<br />
die Nachunternehmer im eigenen<br />
Namen und auf eigene Kosten<br />
durchzusetzen, längstens jedoch<br />
bis zum Ablauf der Verjährungsfr<strong>ist</strong><br />
von fünf Jahren ab dem Übergangszeitpunkt.<br />
Aufschiebend bedingt<br />
für den Fall, dass die Objektgesellschaft<br />
die Ermächtigung widerruft<br />
und die Objektgesellschaft<br />
den Verkäufer direkt in Anspruch<br />
nimmt, tritt die Objektgesellschaft<br />
die ihr vom Verkäufer abgetretenen<br />
Ansprüche an den Verkäufer wieder<br />
zurück ab.<br />
Rücktrittsrechte, Kostentragung<br />
bei Rückabwicklung<br />
Sollten die Voraussetzungen für die<br />
Fälligkeit des Kaufpreises nicht bis<br />
zum 31.10.2010 eingetreten sein,<br />
<strong>ist</strong> die Objektgesellschaft zum Rücktritt<br />
vom Kaufvertrag berechtigt.<br />
Der Verkäufer <strong>ist</strong> berechtigt, den<br />
Rücktritt gegen Übergabe einer die<br />
Kaufpreisvorauszahlung absichernden<br />
unwiderruflichen, unbefr<strong>ist</strong>eten,<br />
selbstschuldnerischen Bürgschaft<br />
einer deutschen Sparkasse,<br />
Volksbank Raiffeisenbank oder<br />
Großbank abzuwenden. In diesem<br />
Fall <strong>ist</strong> der Kaufpreis mit Übergabe<br />
der vorgenannten Bürgschaft am<br />
31.10.2010 zur Zahlung fällig. Mit<br />
Zahlung des Kaufpreises wandeln<br />
sich die kaufvertraglich vereinbarten<br />
Fälligkeitsvoraussetzungen in<br />
Voraussetzungen für die Verpflichtung<br />
der Objektgesellschaft zur<br />
Rückgabe der Bürgschaft um.<br />
Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt,<br />
179
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
180<br />
sind beide Vertragsteile zum Rücktritt<br />
vom Vertrag berechtigt; ein Anspruch<br />
auf Schadensersatz statt der<br />
Le<strong>ist</strong>ung oder Verzinsung bereits<br />
gele<strong>ist</strong>eter Kaufpre<strong>ist</strong>eile besteht in<br />
diesem Fall nicht.<br />
Wird eine für den Kaufvertrag erforderliche,<br />
vom Notar einzuholende<br />
Genehmigung verweigert oder bedingt<br />
bzw. nur unter einer Auflage<br />
erteilt, <strong>ist</strong> die Objektgesellschaft berechtigt,<br />
vom Vertrag zurückzutreten.<br />
Der Verkäufer trägt im Fall des Rücktritts<br />
aus einem der vorgenannten<br />
Gründe alle Kosten des Kaufvertrages,<br />
die zu seiner Durchführung<br />
und zu seiner Rückabwicklung erforderlichen<br />
Kosten (insbesondere<br />
die Löschungskosten für die evtl.<br />
im Grundbuch vorgetragenen Finanzierungsgrundpfandrechte<br />
und<br />
die Auflassungsvormerkung der Objektgesellschaft),<br />
soweit diese anfällt<br />
die Grunderwerbsteuer, eventuelle<br />
Maklerkosten, Notarkosten, sowie –<br />
bis zu einem Höchstbetrag von netto<br />
E 30.000,00 – die nachgewiesenen<br />
Kosten für die wirtschaftliche,<br />
technische, rechtliche und steuerliche<br />
Due Diligence der Objektgesellschaft.<br />
Sollte die Objektgesellschaft<br />
jedoch den Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen<br />
zu vertreten<br />
haben, verbleibt es bei folgenden<br />
Regelungen:<br />
– Jede Partei trägt ihre mit dem<br />
Kaufvertrag und seiner Durchführung<br />
verbundenen Kosten selbst.<br />
Die Kosten des Notars, des Grundbuchamts<br />
und die Grunderwerbsteuer<br />
trägt die Objektgesellschaft,<br />
soweit in der Kaufvertragsurkunde<br />
nichts Abweichendes geregelt <strong>ist</strong>.<br />
– Genehmigungskosten trägt die<br />
Partei, deren Erklärungen zu genehmigen<br />
sind.<br />
– Alle Kosten, die mit der Löschung<br />
der von der Objektgesellschaft<br />
nicht zu übernehmenden Belastungen<br />
zusammenhängen, trägt<br />
der Verkäufer.<br />
2. Mietvertragsdetails<br />
a) Mietvertrag Netto Marken-Discount<br />
AG & Co. KG<br />
Die Hans Mayr Bau GmbH hat als<br />
Vermieter am 28.01./08.02.2008<br />
mit der Netto Marken-Discount<br />
GmbH & Co. oHG einen Mietvertrag<br />
und am 02./15.04.2009 einen<br />
1. bzw. am 08.07./16.07.2010 einen<br />
2. Mietvertragsnachtrag mit<br />
der zwischenzeitlich in Netto Marken-Discount<br />
AG & Co. KG umgewandelten<br />
Gesellschaft als Mieter<br />
abgeschlossen. Der durch die zwei<br />
vorgenannten Nachträge geänderte<br />
Mietvertrag hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter das<br />
gesamte eine Gebäude mit einer Gesamtfläche<br />
(Verkaufs- und Nebenraumfläche)<br />
von 1.087 m 2 zur Nutzung<br />
als Lebensmitteldiscounter einschließlich<br />
Backwaren-/Fleisch- und<br />
Wurstwarenverkauf, insbesondere<br />
für den Handel mit Lebensmitteln,<br />
Drogeriewaren und sonstigen Bedarfsgegenständen,<br />
nebst mindestens<br />
121 Stellplätzen und sonstigen<br />
Außenflächen, Hof- und Anlieferflächen<br />
zur gemeinsamen Nutzung.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Nettomiete beträgt<br />
E 12.163,20 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt damit<br />
rund E 14.474,20.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2000 = 100) gekoppelt. Die ersten<br />
drei Mietjahre nach Beginn der<br />
Mietzahlungspflicht bleiben unberücksichtigt,<br />
danach kann bei einer<br />
10%-igen Veränderung des Indexes<br />
jede Vertragspartei eine Anpassung<br />
der Miete um 65% der eingetretenen<br />
Indexveränderung verlangen.<br />
Die Änderung tritt am folgenden<br />
Monatsersten nach schriftlicher<br />
Antragsstellung in Kraft. Nach einer<br />
Mietanpassung an den Index <strong>ist</strong> eine<br />
erneute Anpassung entsprechend<br />
dem Vorstehenden erst dann möglich,<br />
wenn sich der Index erneut um<br />
mehr als 10% geändert hat, jedoch<br />
nicht vor Ablauf von drei Jahren nach<br />
der letzten Mietanpassung<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten,<br />
wobei soweit möglich, eine<br />
direkte Abrechnung mit dem jeweiligen<br />
Versorgungsunternehmen erfolgen<br />
soll: Kosten der für die Heizung<br />
der Mieträume verbrauchten<br />
Brennstoffe und ihrer Lieferung,<br />
Kosten für die Mieträume für Strom,<br />
Wasser- und Schmutzwasserverbrauch<br />
und Müllabfuhr. An den<br />
Kosten für die vom Vermieter regelmäßig<br />
durchzuführende Reinigung<br />
der Parkplatzanlage und deren Zuund<br />
Abfahrten, Schneeräumen und<br />
Streuen sowie Pflege der Außenanlagen<br />
beteiligt sich der Mieter mit<br />
einer Pauschale von monatlich E<br />
250,00 zzgl. gesetzlicher USt., die<br />
der Wertsicherung unterliegt und<br />
mit welcher der Kostenanteil des<br />
Mieters abgegolten <strong>ist</strong>.
Süddeutschland 8<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat eine Festlaufzeit<br />
von 15 Jahren, beginnend ab<br />
der am 16.07.2009 erfolgten Übergabe.<br />
Der Mieter hat das Recht, die<br />
Mietzeit dreimal um je bis zu fünf<br />
Jahre zu den im Mietvertrag vereinbarten<br />
Bedingungen zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbartes<br />
Kündigungsrecht des Mieters<br />
Beiden Parteien steht ein fr<strong>ist</strong>loses<br />
Kündigungsrecht aus wichtigem<br />
Grund zu. Ein wichtiger Grund für<br />
eine Kündigung durch Mieter liegt<br />
insbesondere vor, wenn der Vermieter<br />
trotz Abmahnung durch eingeschriebenen<br />
Brief seinen wesentlichen<br />
Verpflichtungen aus dem<br />
Vertrag nicht binnen acht Wochen<br />
nachkommt. Im Übrigen gelten die<br />
gesetzlichen Bestimmungen.<br />
Zufahrt<br />
Die Zufahrt für Be- und Entladung<br />
<strong>ist</strong> vom Vermieter technisch und<br />
wegerechtlich für Lieferfahrzeuge<br />
des Schwerlastverkehrs zu gewährle<strong>ist</strong>en.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Die Wartung aller bauseitig installierten<br />
technischen Anlagen obliegt<br />
dem Vermieter. Dieser <strong>ist</strong> für die Instandhaltung<br />
an Dach und Fach des<br />
Mietobjektes verantwortlich. Schönheitsreparaturen<br />
im Innenbereich<br />
sind Sache des Mieters. Der Mieter<br />
übernimmt alle Kleinreparaturen im<br />
Innenbereich der Mieträume bis zu<br />
E 100,00 im Einzelfall; darüber hinausgehende<br />
Reparaturkosten sind in<br />
vollem Umfange Sache des Vermieters.<br />
Sind für eine Reparatur im Innenbereich<br />
der Mieträume im Einzelfall<br />
mehr als E 100,00 aufzuwenden,<br />
geht der Gesamtbetrag zu Lasten<br />
des Vermieters.<br />
Versicherungen<br />
Gebäudebrandversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung,<br />
Versicherung<br />
gegen Sturm- und Leitungswasserschäden<br />
sowie Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung<br />
bei Ölheizungen sind Sache<br />
des Vermieters. Der Mieter trägt<br />
das Glasbruchrisiko.<br />
Bauliche Veränderungen<br />
durch den Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, während<br />
der Mietzeit an dem Mietgegenstand<br />
alle baulichen Veränderungen,<br />
die er für zweckmäßig hält,<br />
auf eigene Kosten vorzunehmen.<br />
Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses<br />
<strong>ist</strong> der Mieter berechtigt,<br />
die eingebauten Gegenstände<br />
im Gebäude zu belassen.<br />
Untervermietung<br />
Der Mieter hat mit Zustimmung des<br />
Vermieters das Recht, die Räume<br />
und Flächen einschließlich Reklameflächen<br />
ganz oder teilweise, auch zu<br />
anderen Geschäftszwecken, unterzuvermieten.<br />
Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
die Zustimmung zu erteilen,<br />
wenn kein wichtiger Grund für<br />
die Versagung der Zustimmung vorliegt.<br />
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere<br />
dann vor, wenn eine Untervermietung<br />
an Branchen erfolgen<br />
soll, hinsichtlich derer der Vermieter<br />
Konkurrenzschutz zu gewähren<br />
hat. Der Untervermietung einer<br />
Teilfläche der Mieträume zur Nutzung<br />
als Backshop hat der Vermieter<br />
zugestimmt.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter gewährt dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz. Er verpflichtet<br />
sich, in einem Umkreis von einem<br />
Kilometer kein weiteres branchenbezogenes<br />
Unternehmen oder Geschäft<br />
mit Teilbereichen der Mietersortimente<br />
(wie z.B. Bäckerei,<br />
Metzgerei, Obst und Gemüse, Getränke)<br />
zu betreiben, sich nicht an<br />
einem solchen zu beteiligen oder<br />
dafür geeignete Mieträume zu diesem<br />
Zwecke zu vermieten. Der Mieter<br />
<strong>ist</strong> damit einverstanden, wenn<br />
in den Räumen des Fachmarktgebäudes<br />
ein Metzgerei-Imbiss betrieben<br />
wird.<br />
Der Vermieter verpflichtet sich,<br />
durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen,<br />
dass alle Räume im<br />
Fachmarktgebäude ausschließlich<br />
für den Betrieb von Einzelhandelsgeschäften<br />
oder Dienstle<strong>ist</strong>ungsbetrieben<br />
genutzt werden. Der Mieter<br />
<strong>ist</strong> aber auch damit einverstanden,<br />
wenn in diesen ein Metzgerei-<br />
Imbiss betrieben wird.<br />
Werberechte des Mieters<br />
Der Mieter hat das alleinige Recht,<br />
unter Beachtung der behördlichen<br />
Vorschriften an den Außenwänden<br />
der Mieträume Transparente, Werbeschilder<br />
und Warenautomaten<br />
anzubringen. Im Übrigen <strong>ist</strong> dem<br />
Mieter die Anbringung von Transparenten,<br />
Werbeschildern und Warenautomaten<br />
nur mit Zustimmung<br />
des Vermieters gestattet. Der Vermieter<br />
<strong>ist</strong> verpflichtet, die Zustimmung<br />
zu erteilen, wenn kein wichtiger<br />
Grund für die Versagung der<br />
Zustimmung vorliegt. Der Mieter <strong>ist</strong><br />
berechtigt, außerhalb der Mieträume<br />
Reklametafeln sowie Angebotsschilder<br />
nach Bedarf anzubringen.<br />
181
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
182<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Credit <br />
reform-Auskunft vom 02.08.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter Netto Marken-Discount<br />
AG & Co. KG einen<br />
Bonitätsindex von „234“ auf. Das<br />
lässt auf eine gute Bonität des Mieters<br />
schließen.<br />
b) Mietvertrag TEDi<br />
GmbH & Co. KG<br />
Die Hans Mayr Bau GmbH als Vermieter<br />
hat mit der TEDi GmbH &<br />
Co. KG als Mieter am 09./12.10.2009<br />
einen Mietvertrag und am 18./<br />
26.05.2010 einen 1. Mietvertragsnachtrag<br />
abgeschlossen. Der durch<br />
den vorgenannten Nachtrag geänderte<br />
Mietvertrag hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
im Fachmarktgebäude insgesamt<br />
415,93 m 2 Nettogrundfläche zur<br />
Nutzung als Verkaufs-, Neben- und<br />
Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes<br />
für Waren des täglichen<br />
Ge- und Verbrauchs, sowie Food-<br />
Ware bis maximal 7% der Gesamtfläche<br />
(saisonbedingt werden ebenfalls<br />
Feuerwerksartikel der Klasse<br />
2 angeboten) mit Mitbenutzungsrecht<br />
der am Mietobjekt <strong>liegend</strong>en<br />
ca. 110 Parkplätze. Der Mieter <strong>ist</strong><br />
ebenfalls berechtigt, eine im Mietvertrag<br />
festgelegte Fläche von ca.<br />
40 m 2 für den Außenverkauf zu nutzen<br />
und auf drei Stellplätzen einen<br />
Zeltpavillon aufzustellen.<br />
Der Vermieter steht dafür ein, dass<br />
er der unbeschränkte Eigentümer<br />
des Mietobjektes <strong>ist</strong>, in der Verfügungsmacht<br />
über das Mietobjekt<br />
in keiner Weise beschränkt <strong>ist</strong>, und<br />
dass hinsichtlich des Mietobjektes<br />
keine Vormietrechte, Optionen,<br />
Grunddienstbarkeiten oder ähnliche<br />
Gestaltungs- oder Nutzungsrechte<br />
Dritter bestehen, welche den Mieter<br />
in der Ausübung seiner Rechte<br />
aus dem Mietvertrag einschränken<br />
oder behindern.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Nettomiete beträgt<br />
E 3.789,63 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
rund E 4.510,00.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt.<br />
Das erste Rumpfkalenderjahr sowie<br />
die darauf folgenden drei Kalenderjahre<br />
bleiben unberücksichtigt,<br />
danach kann bei einer mehr<br />
als 10%-igen Veränderung des Indexes<br />
jede Vertragspartei eine Anpassung<br />
der Miete um 6,5% verlangen.<br />
Die neue Miete <strong>ist</strong> mit Wirkung<br />
vom Beginn des Monats an zu<br />
entrichten, der dem Monat folgt,<br />
in welchem eine berechtigte Mietänderung<br />
von einer Vertragspartei<br />
schriftlich verlangt worden <strong>ist</strong>. Der<br />
Abstand zwischen zwei Mietanpassungen<br />
darf 24 Monate nicht unterschreiten.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:<br />
Kosten für den Verbrauch<br />
der Heizungsanlage, des Stromverbrauchs<br />
im Mietobjekt, des Wasserverbrauchs<br />
sowie Kosten des<br />
Abwassers nach Verbrauch; für<br />
die Müllentsorgung <strong>ist</strong> der Mieter<br />
selbst zuständig. Darüber hinaus<br />
trägt der Mieter anteilige Kosten für<br />
Allgemeinstrom, Straßenreinigung<br />
und Parkplatzreinigung, einschließlich<br />
Streupflicht mit Winterdienst<br />
mit einer der Wertsicherung unter<strong>liegend</strong>en<br />
Deckelung auf E 0,90<br />
netto pro m 2 Mietfläche monatlich<br />
zzgl. gesetzlicher USt.. Der Mieter<br />
entrichtet eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung<br />
in Höhe von<br />
E 250,00 zzgl. gesetzlicher USt., somit<br />
monatlich brutto E 297,50.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
06.04.2010 erfolgten Übergabe<br />
begonnen. Die Vertragslaufzeit beträgt<br />
10 Jahre. Der Mieter hat die<br />
Option, den Vertrag dreimal um jeweils<br />
fünf Jahre zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbarte<br />
Kündigungsrechte des Mieters<br />
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht<br />
mit dreimonatiger Fr<strong>ist</strong> zum<br />
Monatsende zu, wenn während der<br />
Mietzeit (einschließlich möglicher<br />
Optionen und eventueller Verlängerungszeiten)<br />
des Mieters die Firma<br />
Netto-Discountmarkt vor Ablauf<br />
der Mietzeit des Mieters ihre Mietflächen<br />
nicht mehr betreibt und es<br />
dem Vermieter innerhalb von sechs<br />
Monaten ab Leerstand nicht gelingt,<br />
einen anderen Lebensmittelmarkt<br />
(ausgeschlossen NORMA)<br />
anzusiedeln, der auch die Mietfläche<br />
innerhalb dieser Zeit wieder betreibt<br />
und der mindestens über ein<br />
Filialnetz von 100 Filialen verfügt.<br />
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht<br />
mit sechsmonatiger Fr<strong>ist</strong> zum<br />
Monatsende bei erheblicher Veränderung<br />
der Charakter<strong>ist</strong>ik der Verkehrssituation<br />
oder Straßenführung<br />
in Bezug auf die Erreichbarkeit bzw.<br />
die Frequenz des Objektes zu.
Süddeutschland 8<br />
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht<br />
mit sechsmonatiger Fr<strong>ist</strong> zum<br />
Monatsende zu, sollte im Gesamtobjekt<br />
ein Leerstand oder der Anteil<br />
der nicht betriebenen Fläche einen<br />
Anteil von 30% der Gesamtmietfläche<br />
übersteigen.<br />
Zufahrt<br />
Der Vermieter garantiert dem Mieter,<br />
dass die Anlieferung direkt an das<br />
Mietobjekt mit einem 40-Tonnen-<br />
Lkw, sowie die volle Be- und Entlademöglichkeit,<br />
in vollem Umfang technisch<br />
und polizeilich gewährle<strong>ist</strong>et<br />
<strong>ist</strong>.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Die Instandhaltung/Instandsetzung<br />
an Dach und Fach inklusive aller Türen<br />
und Türanlagen sowie die Unterhaltung<br />
des gesamten Mietgegenstandes,<br />
insbesondere die regelmäßige<br />
Wartungen der technischen Anlagen<br />
und Einrichtungen sind Sache<br />
des Vermieters. Der Vermieter verpflichtet<br />
sich insbesondere, bei Bedarf<br />
die Fassade des Mietgegenstandes<br />
entweder zu reinigen oder mit einem<br />
neuen Farbabstrich zu versehen,<br />
Graffiti schnellstmöglich zu beseitigen<br />
sowie den Parkplatzbelag in einem<br />
ordnungsgemäßen Zustand zu<br />
erhalten und ggf. instand zu setzen<br />
sowie die Parkplatzmarkierungen bei<br />
Bedarf zu erneuern. Auf Verlangen<br />
des Mieters <strong>ist</strong> der Teppichbodenbelag<br />
auszuwechseln, frühestens jedoch<br />
nach fünf Mietjahren. Der Vermieter<br />
gewährle<strong>ist</strong>et, dass die Mietflächen<br />
der Mitmieter im Gesamtobjekt stets<br />
in einem ordnungsgemäßen, einwandfreien<br />
und optisch ansprechenden<br />
Zustand gehalten werden. Der<br />
Vermieter übernimmt über die gesamte<br />
Mietzeit die regelmäßige Wartung<br />
der Feuerlöscher.<br />
Schönheitsreparaturen innerhalb<br />
der gemieteten Räume während der<br />
Mietzeit hat der Mieter auf eigene<br />
Kosten durchzuführen. Kleinreparaturen<br />
im Einzelfall bis zu E 150,00<br />
zzgl. gesetzlicher USt., jedoch maximal<br />
E 600,00 zzgl. gesetzlicher USt.<br />
innerhalb eines Kalenderjahres werden<br />
vom Mieter übernommen. Alle<br />
darüber hinausgehenden Kosten<br />
trägt der Vermieter. Die Kleinreparaturklausel<br />
gilt erst nach Ablauf<br />
des 60. Mietmonats. Bis zum Ablauf<br />
des 60. Mietmonats trägt der Mieter<br />
Kleinreparaturen bis zur vorgenannten<br />
Höchstgrenze, welche nachweislich<br />
(durch den Vermieter) nicht in<br />
der Gewährle<strong>ist</strong>ungspflicht des ausführenden<br />
Handwerkers liegen.<br />
Versicherungen<br />
Der Mieter schließt auf seine Kosten<br />
die für den Betrieb des Einzelhandelsgeschäftes<br />
erforderliche Haftpflichtversicherung<br />
ab. Alle üblichen<br />
Gebäudeversicherungen sind<br />
Sache des Vermieters. Der Mieter<br />
trägt das Glasbruchrisiko.<br />
Bauliche Veränderungen<br />
durch den Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, nach vorheriger<br />
schriftlicher Zustimmung<br />
bauliche Veränderungen auf eigene<br />
Kosten vorzunehmen. Die Zustimmung<br />
darf nur aus wichtigem<br />
Grund versagt werden. Bei Beendigung<br />
des Mietvertrages <strong>ist</strong> der Mieter<br />
nicht verpflichtet, den ursprünglichen<br />
Zustand wiederherzustellen.<br />
Untervermietung<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> mit Zustimmung des<br />
Vermieters berechtigt, die von ihm<br />
gemieteten Räume komplett oder<br />
Teilflächen von diesen unterzuvermieten.<br />
Die Zustimmung des Vermieters<br />
darf nur aus wichtigem<br />
Grunde versagt werden. Eine Untervermietung<br />
an im Objekt schon<br />
vertretene Branchen <strong>ist</strong> bereits jetzt<br />
ausgeschlossen.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter verpflichtet sich, für<br />
die in seinem Eigentum befindlichen<br />
Flächen in einem Umkreis von bis zu<br />
zwei Kilometern Radius dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz zu gewähren, insbesondere<br />
keine weiteren 1-E-Konzepte,<br />
wie z.B. Mäc Geiz, 1-EURO-<br />
Shop Schum o.ä. mit in das Gesamtobjekt<br />
mit aufzunehmen. Es <strong>ist</strong> den<br />
Mietern im Gesamtobjekt bewusst,<br />
dass es zeitweise zu Sortimentsüberschneidungen<br />
kommen kann.<br />
Die Wettbewerbsklausel gilt in der<br />
Person des jetzigen Vermieters und<br />
dessen Rechtsnachfolgern für die<br />
Dauer des Mietverhältnisses fort,<br />
auch wenn das Objekt zwischenzeitlich<br />
an Dritte veräußert wird. Für<br />
jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen<br />
das Wettbewerbsverbot <strong>ist</strong> eine<br />
Vertragsstrafe von einer Jahresmiete<br />
an den Mieter zu bezahlen.<br />
Daneben bleiben die sonstigen vertraglichen<br />
und gesetzlichen Rechte,<br />
insbesondere eventuelle Ansprüche<br />
auf Schadenersatz, bestehen.<br />
Vormietrecht<br />
Sollte während der Mietzeit des<br />
Mieters das für die unmittelbar angrenzenden<br />
Mietflächen des Imbiss<br />
bestehende Mietverhältnis beendet<br />
werden, so erhält der Mieter<br />
ein Vormietrecht für die zusätzliche<br />
Fläche zu den Bedingungen dieses<br />
Vertrages. Der Vermieter verpflichtet<br />
sich, Strom- und Heizkreisläufe<br />
zusammenzulegen sowie eine einheitliche<br />
Mietfläche auf seine Kos<br />
183
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
184<br />
ten zu schaffen. Der Mieter wird<br />
dem Vermieter innerhalb einer Fr<strong>ist</strong><br />
von drei Monaten schriftlich mitteilen,<br />
ob er diese zusätzliche Fläche<br />
anmieten möchte.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 27.05.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter TEDi GmbH &<br />
Co. KG einen Bonitätsindex von<br />
„220“ auf. Das lässt auf eine gute<br />
Bonität des Mieters schließen.<br />
c) Mietvertrag Chr<strong>ist</strong>ian Marrone<br />
Die Hans Mayr Bau GmbH als Vermieter<br />
hat mit Herrn Chr<strong>ist</strong>ian Marrone<br />
als Mieter am 17.05.2010 einen<br />
Mietvertrag und am 06.08.2010 einen<br />
1. Mietvertragsnachtrag abgeschlossen.<br />
Der durch den vorgenannten<br />
Nachtrag geänderte Mietvertrag<br />
hat im Wesentlichen folgenden<br />
Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet wird an den Mieter im<br />
Fachmarktgebäude insgesamt eine<br />
Gesamtnutzfläche von 80,00 m 2<br />
zum Betrieb eines Imbissladens nebst<br />
ca. 105 Pkw-Abstellplätzen zur gemeinsamen<br />
Nutzung aller Mieter.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 1.320,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt damit<br />
E 1.570,80.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Bei einer<br />
mindestens 10%-igen Veränderung<br />
gegenüber dem nach Mietbeginn<br />
festgestellten Indexstand tritt<br />
die Fälligkeit der neuen Miete ab<br />
dem Monatsersten ein, in dem die<br />
Veränderung eintritt. Entsprechendes<br />
gilt für weitere Mietanpassungen,<br />
wobei die Fälligkeit der neuen<br />
Miete dann ab dem der neuen Indexänderung<br />
folgenden Monat eintritt.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten,<br />
wobei die Abrechnung anteilig<br />
nach dem Verhältnis der im<br />
Aufmaß festgestellten Nettogrundfläche<br />
zu den Mietflächen der anderen<br />
Mieter des Gesamtobjektes<br />
zu erfolgen hat: Kosten für den Allgemeinstrom,<br />
für die Reinigung des<br />
Kundenparkplatzes und dessen Zuund<br />
Abfahrten, des Winterdienstes<br />
(Räumen und Streuen),für die Pflege<br />
der Außen- und Grünanlagen (ohne<br />
Neubepflanzung), Grundsteuer,<br />
Kosten für die verbundene Gebäudeversicherung<br />
gegen die Gefahren<br />
Feuer, Leitungswasser, Sturm und<br />
Hagel, sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.<br />
Ferner<br />
trägt der Mieter die Kosten des<br />
Wasser- und Abwasserverbrauchs,<br />
des Stromverbrauchs innerhalb der<br />
Mieträume, der Beheizung inklusive<br />
der Kaminreinigung, sowie der<br />
Müllabfuhr. Nebenkosten für nicht<br />
vermietete Flächen im Gesamtobjekt<br />
gehen zu Lasten des Vermieters.<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in<br />
Höhe von E 250,00 zzgl. gesetzlicher<br />
USt., mithin in Höhe von monatlich<br />
E 297,50 brutto, die entsprechend<br />
den tatsächlich anfallenden<br />
Kosten angepasst werden<br />
kann.<br />
Sicherheit<br />
Der Mieter hat eine Mietkaution in<br />
Höhe von drei Nettomonatsmieten,<br />
mithin von gesamt E 3.960,00<br />
zu stellen. Der Mieter hat die Mietkaution<br />
bereits am 05.07.2010<br />
an den derzeitigen Vermieter, die<br />
Mayr Bau GmbH überwiesen.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
05.08.2010 erfolgten Übergabe<br />
begonnen. Die Vertragsfestlaufzeit<br />
beträgt 11 Jahre. Der Mieter hat die<br />
Option, den Vertrag zweimal um<br />
jeweils drei Jahre zu verlängern.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Die Instandhaltung an Dach und<br />
Fach des Gebäudes trägt der Vermieter.<br />
Für alle baulichen Veränderungen<br />
oder Einbauten des Mieters<br />
im Mietobjekt obliegt die vollständige<br />
Instandhaltung, Erneuerung,<br />
Wartung und Pflege dem Mieter.<br />
Die Schönheitsreparaturen innerhalb<br />
der Mieträume obliegen dem<br />
Mieter, der auch die regelmäßige<br />
Wartung der Feuerlöscher übernimmt.<br />
Untervermietung<br />
Das Recht zur Untervermietung <strong>ist</strong><br />
dem Mieter nur mit Zustimmung<br />
des Vermieters gestattet. Dieses<br />
Recht darf der Vermieter jedoch<br />
nur aus wichtigem Grunde versagen,<br />
insbesondere, wenn z.B. Konkurrenzschutzklauseln<br />
mit anderen<br />
Mietern dem entgegenstehen.
Süddeutschland 8<br />
Konkurrenzschutz<br />
Es besteht keine ausdrückliche mietvertragliche<br />
Regelung, so dass dem<br />
Mieter ein sogenannter vertragsimmanenter<br />
Konkurrenzschutz zu gewähren<br />
<strong>ist</strong>. Der Vermieter <strong>ist</strong> deshalb<br />
verpflichtet, den Mieter hinsichtlich<br />
seines Hauptsortiments vor<br />
Konkurrenz im eigenen Haus, d.h.<br />
auf dem Mietgrundstück und den<br />
dem Vermieter ggf. gehörenden<br />
unmittelbar angrenzenden Grundstücken,<br />
zu schützen.<br />
d) Mietvertrag Dirk Rossmann<br />
GmbH<br />
Die Hans Mayr Bau GmbH hat<br />
als Vermieter mit der Dirk Rossmann<br />
GmbH als Mieter am<br />
09./14.04.2009 einen Mietvertrag,<br />
am 18./19.08.2009 einen 1. und am<br />
18./29.06.2010 einen 2. Mietvertragsnachtrag<br />
abgeschlossen. Der<br />
durch die zwei vorgenannten Nachträge<br />
geänderte Mietvertrag hat im<br />
Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
im Fachmarktgebäude insgesamt<br />
eine Gesamtfläche von rund<br />
748 m 2 (davon rund 649 m 2 Verkaufsfläche)<br />
zum Betrieb eines Drogeriemarktes<br />
mit den für den Mieter<br />
jeweils üblichen Randsortimenten<br />
(z.B. Parfümshops, Schreibund<br />
Spielwaren und Bürobedarf),<br />
ca. 120 Pkw-Abstellplätze<br />
zur gemeinsamen Nutzung aller<br />
Mieter nebst Mitbenutzungsrecht<br />
an den Freiflächen vor dem Mietobjekt<br />
für Warenausstellung und Sonderverkauf.<br />
Der Vermieter steht dafür ein, dass<br />
er in der Verfügungsmacht über<br />
das Mietobjekt in keiner Weise beschränkt<br />
<strong>ist</strong>, und dass hinsichtlich<br />
des Mietobjektes keine Vormietrechte,<br />
Optionen oder ähnliche Gestaltungs-<br />
oder Nutzungsrechte Dritter<br />
bestehen, die einem ordentlichen<br />
Betrieb des Mieters entgegenstehen<br />
oder diesen behindern können.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Nettomiete beträgt<br />
E 6.600,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 7.854,00.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Die<br />
ersten drei Mietjahre ab Übergabe<br />
bleiben unberücksichtigt, danach<br />
verändert sich die Miete bei einer<br />
mehr als 10%-igen Veränderung<br />
des Indexes um 70% der jeweils<br />
eingetretenen Indexveränderung<br />
von dem Monat an, der auf den<br />
Eingang des begründeten Mietanpassungsbegehrens<br />
beim Vertragspartner<br />
folgt. Entsprechendes gilt<br />
jeweils drei Jahre ab dem Zeitpunkt<br />
der letzten Mietanpassung.<br />
Betreibt der Mieter „Netto“ (oder<br />
gleichwertig) mit mindestens 1.050<br />
m 2 Nutzfläche im Fachmarktzentrum<br />
seine Ladenfläche über einen<br />
Zeitraum von länger als drei Monaten<br />
nicht mehr, steht dem Mieter<br />
das Recht zu, die monatliche Nettomiete<br />
um E 0,3 /m 2 zu reduzieren.<br />
Das Recht zur Reduzierung der<br />
Miete steht dem Mieter ab dem Beginn<br />
des vierten Monats des Leerstandes<br />
zu.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:<br />
Kosten für den Allgemeinstrom,<br />
die Reinigung des Kundenparkplatzes<br />
und dessen Zu- und Abfahrten,<br />
des Winterdienstes (Räumen<br />
und Streuen), für die Pflege<br />
der Außen- und Grünanlagen (ohne<br />
Neubepflanzung) (jeweils anteilig<br />
nach dem Verhältnis der im Aufmaß<br />
festgestellten Nettogrundfläche<br />
zu den Mietflächen der anderen<br />
Mieter des Gesamtobjektes), die<br />
Kosten des Wasserverbrauchs und<br />
der Abwassergebühren, des Stromverbrauchs,<br />
der Beheizung inklusive<br />
der Kaminreinigung, der Müllabfuhr,<br />
sowie sämtliche Wartungskosten<br />
für Klima- und Lüftungsanlage.<br />
Die Nebenkosten für nicht vermietete<br />
Flächen im Gesamtobjekt gehen<br />
zu Lasten des Vermieters.<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in<br />
Höhe von E 450,00 zzgl. gesetzlicher<br />
USt., mithin in Höhe von monatlich<br />
E 535,50 brutto, die entsprechend<br />
den tatsächlich anfallenden<br />
Kosten angepasst werden<br />
kann.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat am<br />
01.04.2010 begonnen. Die Vertragsfestlaufzeit<br />
beträgt 11 Jahre.<br />
Der Mieter hat die Option, den<br />
Vertrag dreimal um jeweils drei Jahre<br />
zu verlängern.<br />
Zufahrt<br />
Der Vermieter wird dafür Sorge tragen,<br />
dass die Zulieferfahrzeuge des<br />
Mieters ungehindert be- und entladen<br />
werden können, der Warenannahmebereich<br />
muss für Lieferanten<br />
des Mieters jederzeit erreichbar<br />
sein.<br />
185
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
186<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet, das<br />
Mietobjekt während der Vertragsdauer<br />
in gebrauchsfähigem Zustand<br />
zu halten. Der Vermieter wird<br />
bei Bedarf in regelmäßigen Abständen<br />
die Fassade in einen ordnungsgemäßen<br />
Zustand versetzen. Der<br />
Vermieter installiert und unterhält<br />
auf seine Kosten die Verbrauchserfassungsgeräte<br />
für Strom, Wasser<br />
und Heizung. Schönheitsreparaturen<br />
übernimmt der Mieter nach<br />
Bedarf.<br />
Versicherungen<br />
Dem Vermieter obliegt die Versicherung<br />
des Gebäudes gegen Feuer,<br />
Sturm und Wasserschäden; er<br />
schließt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung<br />
ab.<br />
Der Vermieter hat im Schadensfalle<br />
die Versicherungsle<strong>ist</strong>ungen<br />
zur unverzüglichen Erstellung der<br />
Mieträume zu verwenden, bei einer<br />
Restlaufzeit des Mietvertrages<br />
von weniger als vier Jahren entfällt<br />
die Verpflichtung des Vermieters<br />
zum Wiederaufbau. Das Glasbruchrisiko<br />
trägt der Mieter.<br />
Bauliche Veränderungen<br />
durch den Mieter<br />
Der Mieter darf bauliche Veränderungen<br />
mit Zustimmung des Vermieters<br />
vornehmen. Die Zustimmung<br />
darf nur verweigert werden,<br />
wenn dem Vermieter dadurch wesentliche<br />
Nachteile entstehen. Der<br />
Mieter <strong>ist</strong> nach Beendigung der<br />
Mietzeit in keinem Fall zur Wiederherstellung<br />
des alten Zustandes<br />
verpflichtet.<br />
Übertragung der Rechte<br />
und Pflichten aus dem Mietverhältnis<br />
und Untervermietung<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, den<br />
Mietvertrag mit Zustimmung des<br />
Vermieters auf eine andere Gesellschaft<br />
mit gleichwertiger Bonität<br />
zu übertragen, an der der Mieter<br />
beteiligt <strong>ist</strong>. Dies gilt auch für die<br />
Änderung der Gesellschaftsform<br />
oder Übertragung an Tochtergesellschaften<br />
bei gleichwertiger Bonität,<br />
letztere gilt nicht als Gebrauchsüberlassung<br />
an Dritte. Das<br />
Recht zur Untervermietung <strong>ist</strong> dem<br />
Mieter nur mit Zustimmung des<br />
Vermieters gestattet. Dieses Recht<br />
darf der Vermieter jedoch nur aus<br />
wichtigem Grunde versagen, insbesondere,<br />
wenn z.B. Konkurrenzschutzklauseln<br />
mit anderen Mietern<br />
dem entgegenstehen.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter verpflichtet sich,<br />
im Umkreis von einem Kilometer<br />
um das Mietobjekt keine Objekte<br />
zu vermieten, direkt oder indirekt<br />
zu betreiben, die sich als Konkurrenzunternehmen<br />
für den Mieter<br />
darstellen. Für den Fall des Verstoßes<br />
gegen diese Vereinbarung,<br />
verpflichtet sich der Vermieter zur<br />
Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe<br />
von drei Monatsmieten, wobei<br />
es dem Mieter daneben unbenommen<br />
bleibt, Schadenersatz vom<br />
Vermieter einzufordern.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Cre <br />
ditreform-Auskunft vom 18.05.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter Dirk Rossmann<br />
GmbH einen Bonitätsindex von<br />
„180“ auf, was auf eine sehr gute<br />
Bonität des Mieters schließen lässt.<br />
e) Mietvertrag KiK Textilien und<br />
Non-Food GmbH<br />
Die Hans Mayr Bau GmbH hat als<br />
Vermieter mit der KiK Textilien und<br />
Non-Food GmbH als Mieter am<br />
20.02./23.03.2009 einen Mietvertrag,<br />
am 18./22.06.2009 einen 1.,<br />
am 18./19.08.2009 einen 2., am<br />
29./30.10.2009 einen 3. und am<br />
07./16.06.2010 einen 4. Mietvertragsnachtrag<br />
abgeschlossen. Der<br />
durch die vier vorgenannten Nachträge<br />
geänderte Mietvertrag hat<br />
im Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
im Fachmarktgebäude insgesamt<br />
eine Nettogrundfläche von 633,27<br />
m 2 zur Nutzung als Verkaufs- und<br />
Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes<br />
für Textilien aller Art<br />
(Hauptsortiment) sowie mit Waren<br />
des täglichen Ge- und Verbrauchs<br />
(Nebensortiment) sowie zur Mitbenutzung<br />
ca. 120 Parkplätze und<br />
ein Nutzungsrecht an ca. 20 m 2<br />
vor dem Eingangsbereich des Mietobjektes<br />
für die Warenpräsentation.<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> überdies berechtigt,<br />
zwei Zeltpavillons vor den Geschäftsräumen<br />
zur Überdachung<br />
der Warenpräsentationsfläche zu<br />
errichten.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Nettomiete beträgt<br />
E 6.965,97 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 8.289,50.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Das<br />
erste Rumpfkalenderjahr sowie die
Süddeutschland 8<br />
darauf folgenden drei Kalenderjahre<br />
nach Mietzahlungsbeginn bleiben<br />
unberücksichtigt, danach kann<br />
bei einer mehr als 10%-igen Veränderung<br />
des Indexes jede Vertragspartei<br />
eine Anpassung der Miete<br />
um 6,5% verlangen. Die neue Miete<br />
<strong>ist</strong> mit Wirkung vom Beginn des<br />
Monats an zu entrichten, der dem<br />
Monat folgt, in welchem die Mietänderung<br />
von einer Vertragspartei<br />
schriftlich verlangt worden <strong>ist</strong>. Der<br />
Abstand zwischen zwei Mietanpassungen<br />
darf 24 Monate nicht unterschreiten.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:<br />
Kosten für Strom, Heizstoffe,<br />
Wasser und Abwasser anteilig<br />
nach Fläche bzw. nach Verbrauch;<br />
ferner anteilig nach m 2 -Nutzfläche<br />
die Kosten für den Allgemeinstrom,<br />
für die Straßenreinigung und Parkplatzreinigung,<br />
einschließlich der<br />
Streupflicht mit Winterdienst, für<br />
die regelmäßige Reinigung der<br />
sonstigen Außenanlagen sowie für<br />
die turnusmäßige Pflege der Grünanlagen<br />
(ausgenommen die Kosten<br />
der Neubepflanzung).<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
01.04.2010 erfolgten Übergabe begonnen.<br />
Die Vertragsfestlaufzeit<br />
beträgt 10 Jahre. Der Mieter hat die<br />
Option, den Vertrag dreimal um jeweils<br />
fünf Jahre zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbarte<br />
Kündigungsrechte des Mieters<br />
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht<br />
mit einer sechsmonatigen<br />
Fr<strong>ist</strong> zum Monatsende zu, wenn<br />
während der Mietzeit (einschließlich<br />
möglicher Optionen und eventueller<br />
Verlängerungszeiten) des<br />
Mieters der Netto-Discountmarkt<br />
vor Ablauf der Mietzeit des Mieters<br />
seine Mietflächen nicht mehr<br />
betreibt und es dem Vermieter innerhalb<br />
von 12 Monaten ab Leerstand<br />
nicht gelingt, einen anderen<br />
Lebensmittelmarkt (ausgeschlossen<br />
NORMA) anzusiedeln, der mindestens<br />
über ein Filialnetz deutschlandweit<br />
von 100 Filialen verfügt.<br />
Der Mieter kann den Mietvertrag<br />
mit sechsmonatiger Fr<strong>ist</strong> zum Monatsende<br />
bei erheblicher Veränderung<br />
der Charakter<strong>ist</strong>ik der Verkehrssituation,<br />
der Einzelhandelssituation<br />
oder Straßenführung in Bezug<br />
auf die Erreichbarkeit bzw. die<br />
Frequenz des Objektes kündigen.<br />
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht<br />
mit einer dreimonatigen Fr<strong>ist</strong><br />
zum Monatsende zu, sollte im Objekt<br />
bzw. im Gesamtobjekt ein Leerstand<br />
oder der Anteil der nicht betriebenen<br />
Fläche einen Anteil von<br />
30% der Gesamtmietfläche übersteigen.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Instandhaltung an Dach und Fach<br />
inklusive aller Türen und Türanlagen<br />
<strong>ist</strong> Sache des Vermieters. Der Vermieter<br />
<strong>ist</strong> verpflichtet, bei Bedarf die<br />
Fassade des Mietgegenstandes entweder<br />
zu reinigen oder mit einem<br />
neuen Farbanstrich zu versehen sowie<br />
Graffiti schnellstmöglich zu beseitigen.<br />
Außerdem <strong>ist</strong> der Vermieter<br />
verpflichtet, den Parkplatzbelag<br />
in einem ordnungsgemäßen Zustand<br />
zu erhalten und ggf. instand<br />
zusetzen sowie die Parkplatzmarkierungen<br />
bei Bedarf zu erneuern. Auf<br />
Verlangen des Mieters <strong>ist</strong> der Teppichbodenbelag<br />
auszuwechseln,<br />
frühestens jedoch nach fünf Mietjahren.<br />
Die Wartung und Instandhaltung<br />
aller technischen Einrichtungen<br />
<strong>ist</strong> Sache des Vermieters,<br />
der über die gesamte Mietzeit auch<br />
die regelmäßige Wartung der Feuerlöscher<br />
übernimmt.<br />
Die Renovierung der gemieteten<br />
Räume und Schönheitsreparaturen<br />
innerhalb der gemieteten Räume<br />
während der Mietzeit hat der<br />
Mieter auf eigene Kosten durchzuführen.<br />
Kleinreparaturen im Einzelfall<br />
bis zu E 150,00 zzgl. der gesetzlichen<br />
USt., jedoch bis zu maximal<br />
E 600,00 zzgl. der gesetzlichen<br />
USt. innerhalb eines Kalenderjahres<br />
werden vom Mieter übernommen.<br />
Alle darüber hinausgehenden Kosten<br />
trägt der Vermieter. Die Kleinreparaturklausel<br />
gilt erst nach Ablauf<br />
des 60. Mietmonats; bis zum Ablauf<br />
des 60. Mietmonats trägt der Mieter<br />
Kleinreparaturen, welche nachweislich<br />
(durch den Vermieter) nicht<br />
in der Gewährle<strong>ist</strong>ungspflicht des<br />
ausführenden Handwerkers, bis zur<br />
vorgenannten Höchstgrenze, liegen.<br />
Versicherungen<br />
Der Mieter schließt auf seine Kosten<br />
die für den Betrieb des Einzelhandelsgeschäftes<br />
erforderliche<br />
Haftpflichtversicherung ab. Alle<br />
üblichen Gebäudeversicherungen<br />
sind Sache des Vermieters. Der<br />
Mieter trägt das Glasbruchrisiko.<br />
Übertragung der Rechte<br />
und Pflichten aus dem Mietverhältnis<br />
und Untervermietung<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> nach vorheriger Zustimmung<br />
des Vermieters berechtigt,<br />
die sich aus dem Mietvertrag er<br />
187
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
188<br />
gebenden Rechte und Pflichten auf<br />
eine andere Firma mit vergleichbar<br />
guter Bonität überzuleiten, an der<br />
die Tengelmann Gruppe beteiligt <strong>ist</strong>.<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> mit Zustimmung des<br />
Vermieters berechtigt, die gemieteten<br />
Räume komplett oder Teilflächen<br />
unterzuvermieten. Die Zustimmung<br />
des Vermieters darf nur aus<br />
wichtigem Grunde versagt werden.<br />
Eine Untervermietung an im Objekt<br />
schon vertretene Branchen <strong>ist</strong> bereits<br />
jetzt ausgeschlossen. Ferner <strong>ist</strong><br />
eine Untervermietung an Teilbereiche<br />
der Mietersortimente im Randsortiment<br />
der Firma Netto, z.B. Bäcker,<br />
Metzger oder Lebensmittelgeschäfte<br />
sowie Obst und Gemüse und<br />
Getränke nicht gestattet.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter verpflichtet sich, dem<br />
Mieter Konkurrenzschutz für die<br />
von ihm geführten Sortimente Textilien<br />
aller Art zu gewähren. Es <strong>ist</strong><br />
den Mietern im Gesamtobjekt bewusst,<br />
dass es zeitweise zu Sortimentsüberschneidungen<br />
kommen<br />
kann. Für diese Sortimentsüberschneidungen<br />
gilt die Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
des Vermieters<br />
nicht. Dem Mieter <strong>ist</strong> zudem bekannt,<br />
dass in dem vertragsgegenständlichen<br />
Mietobjekt eine Teilfläche<br />
von bis max. 252 m 2 Verkaufsfläche<br />
zur Vermietung als Textilgeschäft<br />
vorgesehen <strong>ist</strong>. Im Hinblick<br />
auf die Nutzung dieser Teilfläche<br />
besteht keine Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
des Vermieters. Für Flächen<br />
zur Vermietung als Textilgeschäft<br />
über 252 m 2 Verkaufsfläche<br />
besteht die Konkurrenzschutzverpflichtung<br />
des Vermieters.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter für den Mieter<br />
KiK Textilien und Non-Food GmbH<br />
am 18.05.2010 eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter<br />
einen Bonitätsindex von „229“ auf.<br />
Das lässt auf eine gute Bonität des<br />
Mieters schließen.<br />
f) Mietvertrag Monika Karl<br />
Die Hans Mayr Bau GmbH hat als<br />
Vermieter mit Frau Monika Karl als<br />
Mieter am 23./26.04.2009 einen<br />
Mietvertrag, am 02./11.11.2009 einen<br />
1. und am 17./25.05.2010 einen<br />
2. Mietvertragsnachtrag abgeschlossen.<br />
Der durch die zwei vorgenannten<br />
Nachträge geänderte<br />
Mietvertrag hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet wird an den Mieter im<br />
Fachmarktgebäude insgesamt eine<br />
Nettogrundfläche von 78,71 m 2 zum<br />
Betrieb eines Friseurladens nebst ca.<br />
110 Pkw-Abstellplätzen zur gemeinsamen<br />
Nutzung aller Mieter.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Nettomiete beträgt<br />
E 1.180,65 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
rund E 1.405,00.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Bei einer<br />
mindestens 10%-igen Veränderung<br />
gegenüber dem nach Mietbeginn<br />
festgestellten Indexstand tritt die<br />
Fälligkeit der neuen Miete ab dem<br />
Monatsersten ein, in dem die Veränderung<br />
eintritt. Entsprechendes<br />
gilt für weitere Mietanpassungen,<br />
wobei die Fälligkeit der neuen Miete<br />
dann ab dem der neuen Indexänderung<br />
folgenden Monat eintritt.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten,<br />
wobei die Abrechnung anteilig<br />
nach dem Verhältnis der im<br />
Aufmaß festgestellten Nettogrundfläche<br />
zu den Mietflächen der anderen<br />
Mieter des Gesamtobjektes<br />
zu erfolgen hat: Kosten für den<br />
Allgemeinstrom, für die Reinigung<br />
des Kundenparkplatzes und dessen<br />
Zu- und Abfahrten, für den Winterdienst<br />
(Räumen und Streuen), für<br />
die Pflege der Außen- und Grünanlagen<br />
(ohne Neubepflanzung),<br />
Grundsteuer, verbundene Gebäudeversicherung<br />
gegen die Gefahren<br />
Feuer, Leitungswasser, Sturm und<br />
Hagel, sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.<br />
Ferner<br />
trägt der Mieter die Kosten des<br />
Wasser- und Abwasserverbrauchs,<br />
die Kosten des Stromverbrauchs innerhalb<br />
der Mieträume, die Kosten<br />
der Beheizung inklusive der Kaminreinigung<br />
und die Kosten der Müllabfuhr.<br />
Nebenkosten für nicht vermietete<br />
Flächen im Gesamtobjekt<br />
gehen zu Lasten des Vermieters.<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in<br />
Höhe von E 250,00 zzgl. gesetzlicher<br />
USt., mithin in Höhe von monatlich<br />
E 297,50 brutto. Die Nebenkostenvorauszahlung<br />
kann entsprechend<br />
den tatsächlich anfallenden<br />
Kosten angepasst werden.<br />
Sicherheit<br />
Der Mieter hat eine Mietkaution in<br />
Höhe von E 3.600,00 zu stellen.<br />
Der Mieter hat die Mietkaution bereits<br />
am 08.03.2010 an den derzeitigen<br />
Vermieter, die Mayer Bau<br />
GmbH überwiesen.
Süddeutschland 8<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
25.03.2010 erfolgten Übergabe<br />
begonnen. Die Vertragsfestlaufzeit<br />
beträgt 10 Jahre. Der Mieter hat die<br />
Option, den Vertrag zweimal um jeweils<br />
drei Jahre zu verlängern.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Die Instandhaltung an Dach und<br />
Fach des Gebäudes trägt der Vermieter.<br />
Für alle baulichen Veränderungen<br />
oder Einbauten des Mieters im<br />
Mietobjekt obliegt die vollständige<br />
Instandhaltung, Erneuerung, Wartung<br />
und Pflege dem Mieter. Die<br />
regelmäßige Wartung der Feuerlöscher<br />
übernimmt der Mieter, dem<br />
auch die Schönheitsreparaturen innerhalb<br />
der Mieträume obliegen.<br />
Untervermietung<br />
Das Recht zur Untervermietung <strong>ist</strong><br />
dem Mieter nur mit Zustimmung<br />
des Vermieters gestattet. Dieses<br />
Recht darf der Vermieter jedoch<br />
nur aus wichtigem Grunde versagen,<br />
insbesondere, wenn z.B. Konkurrenzschutzklauseln<br />
mit anderen<br />
Mietern dem entgegenstehen.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Mangels einer ausdrücklichen mietvertraglichen<br />
Vereinbarung hat der<br />
Vermieter dem Mieter lediglich einen<br />
sogenannten vertragsimmanenten<br />
Konkurrenzschutz zu gewähren.<br />
Er <strong>ist</strong> deshalb verpflichtet, den Mieter<br />
hinsichtlich dessen Hauptsortiments<br />
vor Konkurrenz im eigenen<br />
Haus, d.h. auf dem Mietgrundstück<br />
und den dem Vermieter ggf. gehörenden<br />
unmittelbar angrenzenden<br />
Grundstücken, zu schützen.<br />
g) Mietvertrag Hallertauer Volksbank<br />
eG<br />
Die Hans Mayr Bau GmbH hat als<br />
Vermieter mit der Hallertauer<br />
Volksbank eG als Mieter am 25.11./<br />
02.12.2009 einen Mietvertrag und<br />
am 17.05./08.06.2010 einen 1. Mietvertragsnachtrag<br />
abgeschlossen.<br />
Der durch den vorgenannten Nachtrag<br />
geänderte Mietvertrag hat im<br />
Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet wird an den Mieter im<br />
Fachmarktgebäude insgesamt eine<br />
Nettogrundfläche von 168,14 m 2<br />
zum Betrieb einer Bankfiliale nebst<br />
ca. 110 Pkw-Abstellplätzen zur gemeinsamen<br />
Nutzung aller Mieter.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Nettomiete beträgt<br />
E 2.185,82 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
rund E 2.600,00.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Bei einer<br />
mindestens 10%-igen Veränderung<br />
gegenüber dem nach Mietbeginn<br />
festgestellten Indexstand tritt die<br />
Fälligkeit der neuen Miete ab dem<br />
Monatsersten ein, in dem die Veränderung<br />
eintritt. Entsprechendes gilt<br />
für weitere Mietanpassungen, wobei<br />
die Fälligkeit der neuen Miete dann<br />
ab dem der neuen Indexänderung<br />
folgenden Monat eintritt.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten,<br />
wobei die Abrechnung anteilig<br />
nach dem Verhältnis der im Aufmaß<br />
festgestellten Nettogrundfläche<br />
zu den Mietflächen der anderen Mieter<br />
des Gesamtobjektes zu erfolgen<br />
hat: Kosten für den Allgemeinstrom;<br />
Kosten für die Reinigung des Kundenparkplatzes<br />
und dessen Zu- und Abfahrten;<br />
Kosten des Winterdienstes<br />
(Räumen und Streuen); Kosten für die<br />
Pflege der Außen- und Grünanlagen,<br />
jedoch ohne Neubepflanzung; Kosten<br />
für die Grundsteuer; Kosten für die<br />
verbundene Gebäudeversicherung<br />
gegen die Gefahren Feuer, Leitungswasser,<br />
Sturm und Hagel, sowie die<br />
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung<br />
und die Kosten für die<br />
Wartung und Prüfung von elektrisch<br />
betriebenen Türen und Toren sowie<br />
Klima- und Lüftungsanlagen. Ferner<br />
trägt der Mieter die Kosten des Wasser-<br />
und Abwasserverbrauchs, die<br />
Kosten des Stromverbrauchs innerhalb<br />
der Mieträume, wobei diesbezüglich<br />
eine Abrechnung direkt mit<br />
dem Versorger erfolgt, die Kosten der<br />
Beheizung inklusive der Kaminreinigung<br />
nach Verbrauch bzw. anteilig<br />
und die Kosten der Müllabfuhr, die<br />
nach bestellten Tonnen abgerechnet<br />
wird. Nebenkosten für nicht vermietete<br />
Flächen im Gesamtobjekt sind<br />
auszuweisen und gehen zu Lasten<br />
des Vermieters.<br />
Der Mieter entrichtet eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in<br />
Höhe von E 350,00 zzgl. gesetzlicher<br />
USt., mithin in Höhe von monatlich E<br />
416,50 brutto, die entsprechend den<br />
tatsächlich anfallenden Kosten angepasst<br />
werden kann.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis hat mit der am<br />
25.03.2010 erfolgten Übergabe begonnen.<br />
Die Vertragsfestlaufzeit beträgt<br />
12,5 Jahre. Der Mieter hat die<br />
Option, den Vertrag zweimal um jeweils<br />
fünf Jahre zu verlängern.<br />
189
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
190<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Die Instandhaltung an Dach und<br />
Fach des Gebäudes trägt der Vermieter.<br />
Für alle baulichen Veränderungen<br />
oder Einbauten des Mieters<br />
im Mietobjekt obliegt die vollständige<br />
Instandhaltung, Erneuerung,<br />
Wartung und Pflege dem Mieter,<br />
der auch die regelmäßige Wartung<br />
der Feuerlöscher übernimmt. Die<br />
Schönheitsreparaturen innerhalb der<br />
Mieträume obliegen dem Mieter.<br />
Untervermietung<br />
Das Recht zur Untervermietung <strong>ist</strong><br />
dem Mieter nur mit Zustimmung<br />
des Vermieters gestattet. Dieses<br />
Recht darf der Vermieter jedoch<br />
nur aus wichtigem Grunde versagen,<br />
insbesondere, wenn z.B. Konkurrenzschutzklauseln<br />
mit anderen<br />
Mietern dem entgegenstehen.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Ab Vertragsschluss und für die<br />
Dauer des Mietverhältnisses räumt<br />
der Vermieter dem Mieter für dessen<br />
Mietzweck und Branche Konkurrenzschutz<br />
insoweit ein, als er<br />
sich verpflichtet, im Gesamtobjekt<br />
und einem Umkreis von einem Kilometer<br />
um das Gesamtobjekt keine<br />
weiteren Flächen/Räume Dritten<br />
zur Nutzung als Bankfiliale oder eines<br />
Geldautomaten zu vermieten<br />
oder zu überlassen.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 02.08.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter Hallertauer<br />
Volksbank eG einen Bonitätsindex<br />
von „171“ auf. Das lässt auf eine<br />
sehr gute Bonität des Mieters schließen.<br />
h) Gestattungsvertrag Hans Mayr<br />
Bau GmbH<br />
Die Objektgesellschaft hat mit dem<br />
Verkäufer am 10.08.2010 einen Gestattungsvertrag<br />
über die Belassung,<br />
Erhaltung, Instandsetzung<br />
und den Betrieb von Photovoltaikanlagen<br />
abgeschlossen. Der Gestattungsvertrag<br />
hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Aufschiebende und auflösende<br />
Bedingung<br />
Die Rechtswirksamkeit des Gestattungsvertrages<br />
<strong>ist</strong> davon abhängig,<br />
dass zwischen Verkäufer und Objektgesellschaft<br />
ein notariell beurkundeter<br />
Kaufvertrag über das Kaufgrundstück<br />
abgeschlossen wird und Nutzungen,<br />
Lasten, Besitz und Gefahr<br />
am Kaufgrundstück auf den Grundstücksberechtigten<br />
übergegangen<br />
sind. Der entsprechende Kaufvertrag<br />
wurde am 10.08.2010 notariell beurkundet.<br />
Der Übergang von Nutzungen,<br />
Lasten, Besitz und Gefahr am<br />
Grundstück auf den Grundstücksberechtigten<br />
<strong>ist</strong> zum Zeitpunkt der<br />
Prospektaufstellung allerdings noch<br />
nicht erfolgt. Die Rechtswirksamkeit<br />
des Gestattungsvertrages steht außerdem<br />
unter der auflösenden Bedingung,<br />
dass der vorgenannte Kaufvertrag<br />
nach Übergang von Nutzungen,<br />
Lasten, Besitz und Gefahr am<br />
Grundstück rückabgewickelt wird.<br />
Pachtgegenstand<br />
Die Objektgesellschaft gestattet dem<br />
Verkäufer auf eigene Kosten die Belassung,<br />
Erhaltung, Instandsetzung<br />
und den Betrieb der bereits installierten<br />
Photovoltaikanlage auf dem<br />
Dach des Fachmarktgebäudes, die<br />
Belassung, Erhaltung und Instandsetzung<br />
der bereits verlegten erforderlichen<br />
Anschlussleitungen und<br />
die Belassung, Erhaltung, Instandsetzung<br />
und den Betrieb der erforderlichen<br />
Schalt-, Mess- und Transformatorstationen<br />
sowie die Vornahme<br />
aller Arbeiten, die auf/an/in dem<br />
Fachmarktgebäude und/oder auf<br />
dem Grundstück für den Betrieb der<br />
Photovoltaikanlage erforderlich sind.<br />
Die Gestattung erstreckt sich auch<br />
auf ein Recht zur Mitbenutzung des<br />
Elektro-/Hausanschlussraumes und<br />
Heizraumes und der Wandflächen<br />
in diesen Räumen zur Montage und<br />
Belassung der Wechselrichter. Die<br />
Photovoltaikanlage, die verlegten<br />
Leitungen, die Schalt-, Mess- und<br />
Transformatoranlagen und die übrigen<br />
von dem Hauptnutzer installierten<br />
Einrichtungen bleiben Eigentum<br />
des Verkäufers.<br />
Gestattungsentgelt<br />
Das monatliche Entgelt für die Einräumung<br />
des Nutzungsrechts beträgt<br />
E 1.500,00 zzgl. gesetzlicher<br />
USt.; das monatliche Bruttoentgelt<br />
beträgt somit E 1.785,00. Zahlungsbeginn<br />
<strong>ist</strong> der auf den Übergang<br />
von Nutzungen, Lasten, Besitz<br />
und Gefahr am Grundstück auf die<br />
Objektgesellschaft folgende Monat.<br />
Vertragslaufzeit und Vertragsende<br />
Die Festlaufzeit des Vertrags endet<br />
zum 31.12.2031.<br />
Sicherheit<br />
Der Verkäufer <strong>ist</strong> innerhalb von vier<br />
Wochen nach Ablauf des Vertrags<br />
zum vollständigen Rückbau der<br />
Photovoltaikanlage einschließlich<br />
Zubehör und aller Bauteile auf seine<br />
Kosten verpflichtet. Er hat der Objektgesellschaft<br />
innerhalb von zwei<br />
Wochen nach der am 10.08.2010
Süddeutschland 8<br />
erfolgten Vertragsunterzeichnung<br />
eine Sicherheit zur Sicherung dessen<br />
Anspruchs auf ordnungsgemäßen<br />
Rückbau der Photovoltaikanlage<br />
in Höhe von E 15.000,00 (inkl.<br />
gesetzlicher USt.) zu le<strong>ist</strong>en. Die Sicherheit<br />
<strong>ist</strong> durch selbstschuldnerische,<br />
unwiderrufliche und unbefr<strong>ist</strong>ete<br />
Bürgschaft eines der deutschen<br />
Bankenaufsicht unterstellten<br />
Kreditinstituts oder Kreditversicherer<br />
zu erbringen und hat im Übrigen<br />
zusätzliche Anforderungen des<br />
Gestattungsvertrages zu erfüllen.<br />
Versicherungen, Haftung<br />
Der Verkäufer verpflichtet sich, eine<br />
Haftpflichtversicherung für die<br />
von der Photovoltaikanlage einschließlich<br />
Zubehör und aller Bauteile<br />
und den elektrischen Leitungen<br />
ausgehenden Gefahren gegenüber<br />
Dritten einschließlich der Objektgesellschaft<br />
abzuschließen und<br />
diese während der gesamten Dauer<br />
des Vertragsverhältnisses aufrechtzuerhalten.<br />
Die Deckungssumme<br />
der Haftpflichtversicherung hat<br />
für Sach-/Personen- und Vermögensschäden<br />
pauschal E 3,0 Mio. je<br />
Schadensfall zu betragen. Die Parteien<br />
sind sich darüber einig, dass<br />
die Haftung des Verkäufers auf die<br />
vorstehende Deckungssumme begrenzt<br />
wird, es sei denn der Verkäufer<br />
hat den Schaden vorsätzlich<br />
oder grob fahrlässig verursacht.<br />
Die Objektgesellschaft haftet für<br />
Schäden an der Anlage des Verkäufers,<br />
die von ihr oder durch von ihr<br />
beauftragte Dritte verursacht sind,<br />
es sei denn die Objektgesellschaft<br />
trifft kein Verschulden. Sie haftet<br />
nicht für Schäden (z.B. für Einnahme-/Ertragsausfälle),<br />
gleich aus welchem<br />
Rechtsgrund, die im Zusammenhang<br />
mit Reparatur-, Erweiterungs-<br />
und/oder Erneuerungsarbeiten<br />
des vertragsgegenständlichen<br />
Daches oder Teilen hiervon entstehen.<br />
Der vorgenannte Haftungsausschluss<br />
gilt für Reparaturarbeiten<br />
für die Dauer von maximal drei<br />
Wochen insgesamt pro Jahr, für Erweiterungs-<br />
und/oder Erneuerungsarbeiten<br />
für die Dauer von maximal<br />
drei Monaten, bezogen auf einen<br />
Fünf-Jahres-Zeitraum.<br />
Dienstbarkeit<br />
Die im Gestattungsvertrag geregelten<br />
Nutzungsrechte des Verkäufers<br />
werden durch eine beschränkte<br />
persönliche Dienstbarkeit zu Lasten<br />
des Grundstücks gesichert.<br />
Vertraglich vereinbarte<br />
Kündigungsrechte<br />
Der Verkäufer hat nach vorheriger<br />
Abmahnung und Fr<strong>ist</strong>setzung von<br />
mindestens 14 Tagen ein außerordentliches<br />
Kündigungsrecht mit sofortiger<br />
Wirksamkeit, falls die Objektgesellschaft<br />
Veränderungen am<br />
Gebäude oder Bepflanzungen auf<br />
dem Grundstück vornimmt oder<br />
sonstige Maßnahmen trifft, die zu<br />
einer nachhaltigen Le<strong>ist</strong>ungsminderung<br />
der Photovoltaikanlage<br />
führen.<br />
Die Objektgesellschaft hat nach<br />
vorheriger Abmahnung und Fr<strong>ist</strong>setzung<br />
von mindestens 14 Tagen<br />
ein außerordentliches Kündigungsrecht<br />
mit sofortiger Wirksamkeit,<br />
– falls die Photovoltaikanlage länger<br />
als 12 Monate außer Betrieb <strong>ist</strong><br />
und nachweislich keine Reparatur<br />
oder Ersatzbeschaffung vom Verkäufer<br />
eingeleitet wurde, oder<br />
– wenn die erforderlichen behördlichen<br />
Genehmigungen zur Errichtung<br />
und/oder Betrieb der Photovoltaikanlage<br />
nicht vorliegen,<br />
oder<br />
– wenn der Verkäufer einen Gebrauch<br />
des Grundstücks, Gebäudes<br />
und/oder Daches fortsetzt,<br />
der dem Nutzungszweck widerspricht,<br />
oder<br />
– wenn der Verkäufer seinen wesentlichen<br />
vertraglichen Verpflichtungen,<br />
insbesondere den Pflichten<br />
zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung<br />
für den Betrieb<br />
von Photovoltaikanlagen<br />
und/oder zur Erbringung der<br />
vertraglich vereinbarten Sicherheit<br />
zur Sicherung des Anspruchs<br />
des Grundstücksberechtigten auf<br />
ordnungsgemäßen Rückbau der<br />
Photovoltaikanlage in Höhe von<br />
E 15.000,00 nicht nachkommt.<br />
Im Übrigen gilt der § 543 BGB entsprechend.<br />
Betriebs-, Wartungs- und Reparaturarbeiten<br />
an der Photovoltaikanlage<br />
Der Verkäufer haftet der Objektgesellschaft<br />
dafür, dass die Photovoltaikanlage<br />
mit sämtlichem Zubehör<br />
sowie Installations-, Wartungsund<br />
Reparaturmaßnahmen den<br />
zum Zeitpunkt der Ausführung einschlägigen<br />
Normen, insbesondere<br />
den VDE-Vorschriften und Vorgaben<br />
des örtlichen Netzbetreibers,<br />
genügen und gemäß dieser Normen<br />
ausgeführt wurden.<br />
Betriebsunterbrechungen<br />
Die Objektgesellschaft informiert<br />
den Verkäufer frühzeitig über anfallende<br />
bzw. geplante bauliche Veränderungen,<br />
Reparaturen sowie andere<br />
Maßnahmen auf dem Grundstück<br />
oder an dem Fachmarktgebäude<br />
bzw. über Dacharbeiten, die<br />
den Betrieb der Photovoltaikanlage<br />
191
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
192<br />
beeinträchtigen könnten. Die Zustimmung<br />
des Verkäufers zu diesen<br />
Veränderungen/Maßnahmen/<br />
Arbeiten gilt als erteilt, sofern keine<br />
dauerhafte Beeinträchtigung<br />
des Betriebs der Photovoltaikanlage<br />
hierdurch verursacht wird.<br />
Soweit dies zur Durchführung von<br />
Reparaturarbeiten notwendig <strong>ist</strong>,<br />
<strong>ist</strong> der Verkäufer verpflichtet, die<br />
Photovoltaikanlage vorübergehend<br />
auf eigene Kosten zu demontieren;<br />
Ansprüche des Verkäufers, die im<br />
Zusammenhang hiermit entstehen<br />
können, sind ausgeschlossen. Soweit<br />
dies zur Durchführung anderer<br />
Maßnahmen notwendig <strong>ist</strong>, <strong>ist</strong><br />
der Verkäufer verpflichtet, die Photovoltaikanlage<br />
vorübergehend zu<br />
demontieren gegen Erstattung der<br />
nachgewiesenen üblichen Kosten<br />
durch die Objektgesellschaft. Die<br />
Objektgesellschaft hat den durch<br />
die Demontage entstehenden Ausfall<br />
an Nutzungszeit der Photovoltaikanlage<br />
jedoch so gering wie<br />
möglich zu halten und die Arbeiten<br />
– soweit möglich – vorwiegend in<br />
den ertragsarmen Monaten (01.10.<br />
bis 31.3. eines Kalenderjahres) und<br />
in den Osterferien durchzuführen.<br />
3. Baubeschreibung des Fachmarktzentrums<br />
in Kösching<br />
a) Das Gebäude<br />
und seine Nutzung<br />
Das Fachmarktzentrum wurde<br />
ebenerdig in eingeschossiger Bauweise<br />
errichtet und <strong>ist</strong> nicht unterkellert.<br />
Es besteht aus sieben Einheiten,<br />
verteilt auf zwei Baukörper.<br />
Im ersten Baukörper <strong>ist</strong> der Lebensmitteldiscounter<br />
Netto nebst integrierten<br />
Backshop angesiedelt. Der<br />
zweite Baukörper <strong>ist</strong> an die Hallertauer<br />
Volksbank, Friseur, KiK (Textilmarkt),<br />
Rossmann (Drogeriemarkt),<br />
Imbiss und TEDi (Gemischtwarenhandel)<br />
vermietet. Insgesamt<br />
sind den Gebäuden 120 Stellplätze<br />
vorgelagert.<br />
b) Baukonstruktion<br />
und Gründung<br />
Die Tragstruktur bildet ein Stahlbetonskelett,<br />
welches mit Mauerwerkswänden<br />
ausgefacht <strong>ist</strong>. Die<br />
Stahlbetonpfeiler sind außenseitig<br />
mit einer WDVS-Schale zur Vermeidung<br />
von Wärmebrücken kaschiert.<br />
Die Lastabtragung erfolgt<br />
über die Stahlbetonstützen in der<br />
Ebene der Außenwände. Die Gründung<br />
erfolgte über Einzel- und<br />
Streifenfundamente aus Stahlbeton<br />
mit massiver Bodenplatte. Alle neu<br />
errichteten Außenbauteile weisen<br />
die gemäß Energieeinsparverordnung<br />
erforderlichen Wärmedämmwerte<br />
auf.<br />
c) Dach/Fassade/Fenster/<br />
Außentüren<br />
(a) Dach<br />
Ausgeführt wurden ein flachgeneigtes<br />
Pultdach (zweiter Baukörper)<br />
bzw. ein flachgeneigtes Satteldach<br />
(Lebensmitteldiscounter) – Neigung<br />
ca. 2 bis 2,5°. Die Lastabtragung erfolgt<br />
über Holzfachwerkbinder in die<br />
Außenwände der Baukörper. Im Bereich<br />
vor den Zugängen zu den einzelnen<br />
Nutzungseinheiten (sowohl<br />
Baukörper 1 als auch Baukörper 2)<br />
kragen die Dächer aus. Vor der Hallertauer<br />
Volksbank wurde kein Vordach<br />
installiert. Die Dachhaut bildet<br />
eine Folienabdichtung ohne Kiesauflage<br />
auf Holzschalung mit Attikaausbildung<br />
an den Dachrändern.<br />
Die Dämmung erfolgt als Mineralfaserdämmung,<br />
unterseitig mit einer<br />
Dampfsperre zu den Mieteinheiten<br />
hin abgeschlossen, in der Deckenebene<br />
über dem Erdgeschoss.<br />
(b) Fassade<br />
Es handelt sich um eine Lochfassade<br />
mit Schaufensterfronten. Die opaken<br />
Fassadenbereiche sind verputzt<br />
und gestrichen; im Bereich der<br />
Stahlbetonstützen wurden WDVS-<br />
Schalen aufgebracht. Im Bereich<br />
des Dachraumes sind Leichtmetall-<br />
Lamellen ausgeführt. Im Bereich der<br />
Anlieferung Netto sind HWL-Platten<br />
auf die Fassade aufgebracht.<br />
(c) Fenster<br />
Die Fenster sind Standardfenster<br />
als Isolierverglasung in thermisch<br />
getrennten Aluminium-Profilen.<br />
Die Oberlichter der Schaufenster<br />
im Baukörper 2 sind öffenbar.<br />
Die Verglasung <strong>ist</strong> nicht bruchsicher,<br />
jedoch sind die Fenster der<br />
Nebenräume von außen vergittert.<br />
Ein Blend- / Sonnenschutz <strong>ist</strong> nicht<br />
installiert.<br />
(d) Außentüren<br />
Netto<br />
Der Zugang <strong>ist</strong> als Schleusenanlage<br />
(doppelte Türanlage), jeweils mit<br />
sensorgesteuerter, zweiflügeliger<br />
Schiebetüranlage ausgeführt.<br />
KiK<br />
Die Eingangsanlage <strong>ist</strong> als rechtsläufige,<br />
zweiflügelige Aluminiumrahmen-Drehflügeltür<br />
ohne Mittelsteg,<br />
mit VSG-Verglasung ausgeführt.<br />
Rossmann<br />
Am Haupteingang <strong>ist</strong> eine sensorgesteuerte,<br />
zweiflügelige Schiebetüranlage<br />
eingebaut.<br />
Hallertauer Volksbank<br />
Die Eingangsanlage <strong>ist</strong> als sensorgesteuerte,<br />
einflügelige Drehflügeltür<br />
ausgeführt.
Süddeutschland 8<br />
TEDi<br />
Die Eingangsanlage <strong>ist</strong> als rechtsläufige,<br />
zweiflügelige Drehflügeltür<br />
ausgeführt.<br />
Friseur<br />
Die Eingangs- und Schaufensterverglasung<br />
<strong>ist</strong> aus thermisch getrennten<br />
Aluminiumprofilrahmen.<br />
Das Element besteht aus einem<br />
Gehflügel inkl. Obentürschließer<br />
und zwei seitlichen Festverglasungen,<br />
jeweils mit Oberlicht.<br />
Imbiss<br />
Die Eingangs- und Schaufensterverglasungen<br />
sind aus thermisch getrennten<br />
Aluminiumprofilrahmen<br />
ausgeführt. Die Eingangsanlage <strong>ist</strong><br />
als Drehflügeltüre ausgeführt.<br />
d) Innenausbau / Haustechnik<br />
Die Innenwände sind teils in Trockenbauweise,<br />
teils als Systemtrennwände<br />
(Volksbank) ausgeführt.<br />
Die Brandwände bestehen<br />
aus STB-Wänden. Die Wände sind<br />
glatt verputzt und gestrichen, teilweise<br />
Sichtbeton in den Nebenräumen<br />
und in den Lagerräumen. In<br />
den Sanitärräumen sind die Wände<br />
mit Fliesen belegt.<br />
Darüber hinaus wurden sämtliche<br />
Ausstattungsdetails, wie zum Beispiel<br />
Bodenbeläge, Türen, abgehängte<br />
Decken, Sanitär- und Elektroausstattung,<br />
etc. entsprechend<br />
den spezifischen Mieterbaubeschreibungen<br />
und Mieterabsprachen<br />
hergestellt.<br />
Die Beheizung der Gebäude erfolgt<br />
über insgesamt drei Gasbrennwertthermen<br />
mit Ausdehnungsgefäß,<br />
wobei zwei zur gemeinsamen Nutzung<br />
durch alle Mieter im Baukörper<br />
2 vorgesehen sind sowie eine<br />
durch den Lebensmitteldiscounter<br />
genutzt wird. Für jede Mieteinheit<br />
sind zwei Heizkreise installiert. Angesteuert<br />
werden darüber Flächenheizkörper<br />
sowie Deckenlufterhitzer<br />
in einigen Verkaufsräumen. Die<br />
Verbrauchsmengenerfassung erfolgt<br />
im Baukörper für jede Mieteinheit<br />
separat im Vorlauf.<br />
Die Trinkwasserversorgung erfolgt<br />
in beiden Gebäuden über Rückspülfilter<br />
und Druckminderer. Die<br />
Warmwasserbereitung erfolgt dezentral<br />
über Warmwasser-Boiler.<br />
e) Außenanlagen<br />
Die Parkplatzflächen sind asphaltiert<br />
und mit Stellplatzmarkierungen<br />
versehen. Es sind 120 Stellplätze<br />
vorhanden, wovon drei Stück<br />
dauerhaft durch ein Zelt des Mieters<br />
TEDi belegt sind.<br />
Die Grünflächen zwischen den<br />
Stellplätzen sowie den Randbereichen<br />
des Grundstücks sind mit Rasen,<br />
Sträuchern sowie kleineren,<br />
junge Laubbäume bepflanzt und<br />
mit Rindenmulch aufgefüllt.<br />
Die Zufahrten und Stellflächen sind<br />
durch Bordsteine von den Grünflächen<br />
abgegrenzt.<br />
f) Wichtige Hinweise<br />
Abweichungen, insbesondere wenn<br />
sie auf behördliche Anforderungen<br />
zurückzuführen oder technisch veranlasst<br />
sind, bleiben vorbehalten, sofern<br />
sie mit den Mietern abgestimmt und<br />
für die Objektgesellschaft als zukünftigem<br />
Eigentümer zumutbar sind.<br />
193
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
194<br />
VII. Neubau eines REWE-Lebensmittelmarktes<br />
in 82275<br />
Emmering, Roggensteiner Straße<br />
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,<br />
den in der Roggensteiner Straße in<br />
82275 Emmering noch zu errichtenden<br />
REWE-Lebensmittelmarkt zu erwerben.<br />
Zu diesem Zweck hat die Objektgesellschaft<br />
mit dem derzeitigen<br />
Grundstückseigentümer, der KON<br />
ZEPTBAU Bauträger- und Internationale<br />
Immobilien GmbH, bereits einen<br />
Grundstückskaufvertrag mit Herstellungsverpflichtung<br />
über die Immobilie<br />
bzw. die zugrunde<strong>liegend</strong>en<br />
Grundstücke abgeschlossen, in dem<br />
sich die KONZEPTBAU Bauträger- und<br />
Internationale Immobilien GmbH u.a.<br />
dazu verpflichtet hat, den REWE-Lebensmittelmarkt<br />
nebst Außenanlagen<br />
nach den Vorgaben des Kaufvertrages<br />
komplett schlüssel- und gebrauchsfertig<br />
herzustellen. Die Fertigstellung<br />
<strong>ist</strong> für spätestens den 15.01.2011 geplant.<br />
Die Baugenehmigung nebst<br />
1. Tektur und Änderungsbescheid<br />
für die Errichtung des REWE-Lebensmittelmarktes<br />
wurde am 23.11.2009,<br />
07.07.2010 bzw. 13.07.2010 vom<br />
Landratsamt Fürstenfelsbruck erteilt.<br />
Die Immobilie <strong>ist</strong> bereits an die RE<br />
WE Markt GmbH Zweigniederlassung<br />
Süd vermietet.<br />
Ein im Auftrag der Objektgesellschaft<br />
am 10.05.2010 von der Knight Frank<br />
Munich GmbH & Co. KG erstelltes<br />
Bewertungsgutachten hat zum Bewertungsstichtag<br />
10.05.2010 für<br />
den REWE-Lebensmittelmarkt einen<br />
Marktwert nach Fertigstellung von<br />
E 3.170.000,00 ergeben.<br />
1. Grundstückskaufvertrag<br />
mit Herstellungsverpflichtung<br />
Der Grundstückskaufvertrag zwischen<br />
der Objektgesellschaft und der<br />
KONZEPTBAU Bauträger- und Internationale<br />
Immobilien GmbH wurde<br />
am 05.05.2010 notariell beurkundet<br />
(URNr. 1416 F-10 des Notars Dr. Ottmar<br />
Fleischer in Fürth). Der Eigentümerwechsel<br />
auf die Objektgesellschaft<br />
muss noch im Grundbuch des<br />
Amtsgerichts Fürstenfeldbruck vollzogen<br />
werden und wird frühestens<br />
erfolgen, wenn die Objektgesellschaft<br />
den Kaufpreis vollständig gezahlt<br />
hat und die grunderwerbssteuerliche<br />
Unbedenklichkeitsbescheinigung<br />
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel<br />
erforderlichen Erklärungen<br />
wurden bereits abgegeben und<br />
beurkundet. Zur Sicherung des Anspruchs<br />
der Objektgesellschaft auf<br />
Übertragung des Eigentums wurde<br />
zugunsten der Objektgesellschaft<br />
bereits am 26.07.2010 eine Auflassungsvormerkung<br />
im Grundbuch<br />
eingetragen.<br />
a) Grundstücksverhältnisse<br />
Die Grundstückssituation hinsichtlich<br />
der vertragsgegenständlichen<br />
Grundstücke stellt sich (Grundbuchauszug<br />
vom 09.09.2010) wie<br />
folgt dar:<br />
Bestandsverzeichnis<br />
Grundbuch des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck,<br />
Grundbuch von Emmering,<br />
Blatt 4622, lfd. Nr. 8 (vorgetragen<br />
als ein Grundstück im<br />
Rechtssinne):<br />
– Gemarkung Emmering, Flurstück<br />
1122, Fuchsfeld, Landwirtschaftsfläche<br />
zu 2.871 m 2 ,<br />
– Gemarkung Emmering, Flurstück<br />
1122/2, Nähe Roggensteiner Straße,<br />
Gebäude- und Freifläche zu<br />
175 m 2 ,<br />
– Gemarkung Emmering, Flurstück<br />
1123, Nähe Roggensteiner Straße,<br />
Gebäude- und Freifläche zu 2.054 m 2 ,<br />
– Gemarkung Emmering, Flurstück<br />
1123/2, Nähe Roggensteiner Straße,<br />
Gebäude- und Freifläche zu<br />
201 m 2 ,<br />
– Gemarkung Emmering, Flurstück<br />
1124, Nähe Roggensteiner Straße,<br />
Gebäude- und Freifläche zu<br />
995 m 2 ,<br />
– Gemarkung Emmering, Flurstück<br />
1777/3, Nähe Roggensteiner Straße,<br />
Gebäude- und Freifläche zu<br />
300 m 2 ,<br />
– Gemarkung Emmering, Flurstück<br />
1848/10, Nähe Roggensteiner<br />
Straße, Gebäude- und Freifläche<br />
zu 126 m 2 ,<br />
– Gemarkung Emmering, Flurstück<br />
1848/11, Nähe Roggensteiner<br />
Straße, Gebäude- und Freifläche<br />
zu 106 m 2 .<br />
Abteilung I<br />
KONZEPTBAU Bauträger- und Internationale<br />
Immobilien GmbH mit<br />
Sitz in Memmingen.<br />
Abteilung II<br />
– Lfd. Nr. 3: Nur lastend am Flurstück<br />
1848/11: Druckentwässerungskanalrecht<br />
für die jeweiligen Eigentümer<br />
der Flurstücke 1354/3, 1354/4,<br />
1427, 1427/2, 1353 und 1354 sowie<br />
die Gemeinde Emmering.<br />
– Lfd. Nr. 4: Stromleitungsrecht für<br />
die E.ON Bayern AG, München;<br />
Gleichrang mit Abt. II/5, 6, 7.<br />
– Lfd. Nr. 5: Abwasserkanalleitungsrecht<br />
für die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck;<br />
Gleichrang mit Abt.<br />
II/4, 6, 7.<br />
– Lfd. Nr. 6: Erdgasleitungsrecht für<br />
die Erdgas Südbayern GmbH, München;<br />
Gleichrang mit Abt. II/4, 5, 7.<br />
– Lfd. Nr. 7: Wasserleitungsrecht für<br />
die Gemeinde Emmering; Gleichrang<br />
mit Abt. II/4, 5, 6.
Süddeutschland 8<br />
– Lfd. Nr. 8: Auflassungsvormerkung<br />
für die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG, Erlangen.<br />
Vorrangvorbehalt: Grundpfandrechte<br />
bis zu E 3.500.000,00; bis<br />
20% Zinsen jährlich; bis 10% Nebenle<strong>ist</strong>ungen<br />
einmalig; mehrmals<br />
ausnutzbar.<br />
– Lfd. Nr. 3: Photovoltaikanlagenrecht<br />
(Belassung, Erhaltung, Instandsetzung<br />
und Betrieb) – auflösend<br />
bedingt und befr<strong>ist</strong>et – für<br />
die Hans Mayr Bau GmbH, Neuburg<br />
a.d. Donau. Rang nach Abt.<br />
III/3.<br />
Abteilung III<br />
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne<br />
Brief zu E 2.850.000,00 für die<br />
Kreis- und Stadtsparkasse Kaufbeuren<br />
Anstalt des öffentlichen<br />
Rechts, Kaufbeuren; 16% Zinsen<br />
jährlich; hinsichtlich eines nachrangigen<br />
Teilbetrages in Höhe<br />
von E 200.000,00 vollstreckbar<br />
nach § 800 ZPO.<br />
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages<br />
mit Herstellungsverpflichtung<br />
Der Grundstückskaufvertrag mit<br />
Herstellungsverpflichtung zwischen<br />
der Objektgesellschaft als<br />
Käufer und der KONZEPTBAU Bauträger-<br />
und Internationale Immobilien<br />
GmbH als Verkäufer hat im Wesentlichen<br />
folgenden Inhalt:<br />
Kaufgegenstand<br />
Gegenstand des Kaufvertrages sind<br />
die Flurstücke 1122, 1122/2, 1123,<br />
1123/2, 1124, 1777/3, 1848/10 und<br />
1848/11 und das vom Verkäufer<br />
hierauf zu errichtende, zum Betrieb<br />
eines REWE-Lebensmittel- und Getränkesupermarktes<br />
nebst integriertem<br />
Backshop geeignete Gebäude<br />
nebst dazugehörigen Außenanlagen,<br />
92 oberirdischen Pkw-Stellplätzen<br />
und einer Zu-/Abfahrt zur öffentlichen<br />
Straße „Untere Au“.<br />
Herstellungsverpflichtung des<br />
Verkäufers und Fertigstellungszeitpunkt<br />
Der Verkäufer <strong>ist</strong> verpflichtet, den<br />
Kaufgegenstand komplett schlüssel-<br />
und gebrauchsfertig, einschließlich<br />
sämtlicher erforderlicher<br />
Erschließungs-, Ausbau- und<br />
Entwässerungsmaßnahmen sowie<br />
sämtlicher städtebaulicher Verpflichtungen<br />
und unter Beachtung aller<br />
öffentlich-rechtlicher Vorgaben und<br />
frei von Rechts- und Sachmängeln<br />
bis spätestens zum 15.01.2011 herzustellen<br />
und bis zum selben Zeitpunkt<br />
voll vermietet und von dem<br />
Mieter abgenommen an die Objektgesellschaft<br />
zu übergeben.<br />
Kaufpreis<br />
Die Kaufpreishöhe errechnet sich<br />
nach der Jahresnettokaltmiete am<br />
Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung<br />
(„Übergangszeitpunkt“)<br />
multipliziert mit dem Faktor 12,6.<br />
Bei einer voraussichtlichen Jahresnettokaltmiete<br />
am Übergangszeitpunkt<br />
in Höhe von E 251.712,00<br />
ergibt sich ein Kaufpreis von rund<br />
E 3.171.570,00; sollte sich der Gesamtbetrag<br />
der vertraglich vereinbarten<br />
Jahresnettokaltmiete bis zum<br />
Übergangszeitpunkt vermindern,<br />
so vermindert sich der Kaufpreis im<br />
gleichen Verhältnis (Jahresnettokaltmiete<br />
x Faktor 12,6). Sollte der auf<br />
den 15.01.2011 festgelegte späteste<br />
Fertigstellungszeitpunkt überschritten<br />
werden, reduziert sich von Beginn<br />
des 15.01.2011 an der Kaufpreis<br />
um E 10.488,00 und von Beginn<br />
des 01.02.2011 an zusätzlich pro angefangenen<br />
Monat um E 20.976,00<br />
netto. Abgesehen von den vorgenannten<br />
Anpassungsmöglichkeiten<br />
<strong>ist</strong> der Kaufpreis ein Festpreis; er enthält<br />
sämtliche Kosten und Beiträge,<br />
die für die vertraglich geschuldete<br />
Herstellung des Kaufgegenstandes<br />
anfallen inklusive aller Bau- und Baunebenkosten.<br />
Der Kaufpreis <strong>ist</strong> ein<br />
Nettokaufpreis; der Verkäufer verzichtet<br />
gemäß § 9 Abs. 1 und 2 UStG<br />
zu 100% auf die Umsatzsteuerbefreiung<br />
nach § 4 Nr. 9 lit. a UStG, da der<br />
Mietvertrag umsatzsteuerpflichtig<br />
mit einem vorsteuerabzugsberechtigten<br />
Mieter abgeschlossen <strong>ist</strong>.<br />
Die Objektgesellschaft hat den<br />
Kaufpreis – mangels Kaufpreisfälligkeit<br />
– bislang noch nicht bezahlt.<br />
Kaufpreisfälligkeit<br />
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
war der Kaufpreis noch nicht<br />
fällig. Die Objektgesellschaft hat<br />
sich gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich<br />
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung<br />
der sofortigen Zwangsvollstreckung<br />
aus der Kaufvertragsurkunde<br />
unterworfen.<br />
Neben den allgemein üblichen<br />
Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen<br />
(Eintragung einer Auflassungsvormerkung<br />
zugunsten der Objektgesellschaft,<br />
Vorliegen sämtlicher zu<br />
diesem Kaufvertrag erforderlichen<br />
grundbuchrechtlichen Genehmigungen,<br />
Vorlage der Löschungsunterlagen<br />
für die von der Objektgesellschaft<br />
nicht übernommenen Belastungen)<br />
wird der Kaufpreis zur<br />
Zahlung fällig, wenn u.a. folgende<br />
Fälligkeitsvoraussetzungen kumulativ<br />
vorliegen:<br />
– Vorlage einer bestandskräftigen<br />
195
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
196<br />
wasserrechtlichen Erlaubnis für<br />
den Kaufgegenstand sowie einer<br />
schriftlichen Bestätigung eines<br />
Sachverständigen, dass die auf<br />
dem Kaufgrundstück errichtete Sickeranlage<br />
frei von wesentlichen<br />
Mängeln fertig gestellt <strong>ist</strong>.<br />
– Vorlage eines nach der Baugenehmigung<br />
des Landratsamtes Fürstenfeldbruck<br />
vom 23.11.2009 geforderten<br />
bestandskräftiges Nachtragsbescheids<br />
hinsichtlich der Standsicherheit,<br />
der Feuerwiderstandsdauer<br />
und des Brandschutzes.<br />
– Vorlage von schriftlichen Bestätigungen<br />
der von Objektgesellschaft<br />
und Verkäufer gemeinsam beauftragten<br />
Sachverständigen für Bauund<br />
für Haustechnik, dass das auf<br />
dem Kaufgrundstück errichtete Gebäude<br />
nebst Außenanlagen, Stellplätzen<br />
und Zu-/Abfahrt zur öffentlichen<br />
Straße Untere Au gemäß den<br />
kaufvertraglichen Vorgaben frei von<br />
wesentlichen Mängeln fertig gestellt<br />
<strong>ist</strong>.<br />
– Vorlage eines vom Verkäufer und<br />
Mieter unterzeichneten Übergabeprotokolls<br />
nebst verbindlichem Aufmaß,<br />
aus dem der Beginn des Mietverhältnisses,<br />
die erfolgte Übergabe<br />
des Mietgegenstandes und die<br />
Tatsache hervorgeht, dass der Mieter<br />
die Mietflächen frei von wesentlichen<br />
Mängeln übernommen hat<br />
sowie der Nachweis des Eingangs<br />
der ersten vollständigen, vorbehaltlosen<br />
Mietzahlung nebst Nebenkostenvorauszahlung<br />
durch den<br />
Mieter.<br />
– Form- und rechtswirksamer Abschluss<br />
einer im Einvernehmen mit<br />
der Objektgesellschaft festgelegten<br />
Fassung eines Mietvertragsnachtrages<br />
mit dem Mieter.<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit zu<br />
zahlen.<br />
Sachverständige<br />
Die Parteien haben gemeinsam sowohl<br />
einen öffentlich bestellten<br />
und vereidigten Sachverständigen<br />
für Bau- als auch einen Sachverständigen<br />
für Haustechnik mit<br />
der Überwachung der ordnungsgemäßen<br />
Erfüllung der vertraglichen<br />
Verpflichtungen des Verkäufers<br />
für den Zeitraum der Errichtung<br />
und Inbetriebnahme sowie<br />
über die Mangelfreiheit des Kaufgegenstandes<br />
beauftragt, die insoweit<br />
mit verbindlicher Wirkung für<br />
beide Parteien entscheiden.<br />
Übergang des Grundbesitzes<br />
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,<br />
00.00 Uhr gehen<br />
Nutzungen und Lasten, der Besitz<br />
und die Gefahr hinsichtlich des<br />
Kaufgegenstandes auf die Objektgesellschaft<br />
über. Ab diesem Tag<br />
stehen der Objektgesellschaft alle<br />
Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag<br />
mit der REWE Markt GmbH<br />
Zweigniederlassung Süd, insbesondere<br />
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen,<br />
vollständig zu.<br />
Von der Objektgesellschaft<br />
zu übernehmende Belastungen,<br />
Rechtsmängel<br />
Neben der Finanzierungsgrundschuld,<br />
an deren Eintragung die<br />
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,<br />
übernimmt die Objektgesellschaft<br />
nur das bereits am Kaufgrundstück<br />
lastende Stromleitungsrecht für<br />
die E.ON Bayern AG, das Abwasserkanalleitungsrecht<br />
für die Große<br />
Kreisstadt Fürstenfeldbruck, das<br />
Erdgasleitungsrecht für die Erdgas<br />
Südbayern GmbH sowie das Wasserleitungsrecht<br />
für die Gemeinde<br />
Emmering zum dinglichen Fortbestand;<br />
der jeweilige Berechtigte<br />
der vorstehenden Rechte <strong>ist</strong> dauernd<br />
und unentgeltlich berechtigt,<br />
die vorbezeichneten Ver- und Entsorgungsleitungen<br />
einzulegen, zu<br />
belassen und zu betreiben, instand<br />
zu halten, erforderlichenfalls zu erneuern.<br />
Bei Aufgrabungen <strong>ist</strong> der<br />
frühere Oberflächenzustand wiederherzustellen.<br />
Das derzeit am Kaufgrundstück<br />
lastende Druckentwässerungskanalrecht<br />
wird von der Objektgesellschaft<br />
zur weiteren dinglichen<br />
Haftung übernommen, soweit eine<br />
Löschung nicht erreicht werden<br />
kann.<br />
Sachmängel am Kaufgrundstück,<br />
am Gebäude, an Außenanlagen,<br />
Pkw-Stellplätzen und/oder Zu-/<br />
Abfahrt<br />
Der Verkäufer hat das Kaufgrundstück<br />
frei von Sachmängeln zu<br />
übereignen. Der Verkäufer erklärt,<br />
dass ihm nicht erkennbare Mängel<br />
nicht bekannt sind. Hinsichtlich der<br />
vertragsgegenständlichen Baule<strong>ist</strong>ungen<br />
gilt das werkvertragliche<br />
Le<strong>ist</strong>ungsstörungsrecht des BGB.<br />
Nach den Regelungen des Kaufvertrages<br />
hat der Verkäufer – abstellend<br />
auf den Übergangszeitpunkt<br />
und unbeschadet der gesetzlichen<br />
Ansprüche – eine Vielzahl von Garantien<br />
über die Beschaffenheit des<br />
Kaufgegenstandes abgegeben, u.a.<br />
die folgenden:<br />
– Die auf dem Kaufgrundstück aufstehenden<br />
Gebäude, Außenanlagen,<br />
Stellplätze und die Zu-/Abfahrt<br />
zur öffentlichen Straße Untere<br />
Au sind nach den allgemein<br />
anerkannten Regeln der Baukunst<br />
und Technik zum Zeitpunkt der
Süddeutschland 8<br />
Abnahme und frei von Mängeln,<br />
insbesondere im Bezug auf die Planung,<br />
bauliche Ausführung und<br />
die verwendeten Baumaterialien,<br />
errichtet worden und können wie<br />
kaufvertraglich vorgesehen genutzt<br />
werden. Der tatsächliche Zustand<br />
des aufstehenden Gebäudes<br />
und die Nutzung des Kaufgegenstandes<br />
entsprechen in vollem Umfang<br />
den für die Errichtung erteilten<br />
Baugenehmigungen und sonstigen<br />
öffentlich-rechtlichen Vorgaben<br />
und Genehmigungen sowie<br />
eventuellen städtebaulichen Verträgen<br />
und Erschließungsverträgen.<br />
Es ex<strong>ist</strong>ieren keine den Kaufgegenstand<br />
betreffenden unerfüllten<br />
öffentlich-rechtlichen Auflagen<br />
oder Forderungen. Alle Bau- und<br />
sonstigen öffentlich-rechtlichen<br />
Genehmigungen für den Kaufgegenstand<br />
sind bestandskräftig.<br />
– Auf, in, an oder unter dem Kaufgegenstand<br />
befinden oder befanden<br />
sich keine stillgelegten<br />
Tankanlagen, sowie keine Boden-,<br />
Gewässer- und Grundwasserkontaminationen,<br />
Boden-, Gewässer-<br />
und Grundwasserverunreinigungen<br />
oder -ablagerungen,<br />
Altlasten, Kriegs-, Kampfmitteloder<br />
Kulturfunde, archäologische<br />
Funde, gesundheitsgefährdende<br />
oder umweltschädliche Stoffe<br />
oder sonstige Kontaminationen.<br />
Der Verkäufer verzichtet hiermit<br />
auf Ausgleichsansprüche gemäß<br />
§ 24 Abs. 2 BBodSchG.<br />
– Der Mieter hat keine Rechte aufgrund<br />
von Sachmängeln, Rechtsmängeln,<br />
Beschaffenheitsvereinbarungen<br />
oder Garantien geltend gemacht,<br />
insbesondere keinen Rücktritt<br />
vom Mietvertrag bzw. keine<br />
Kündigung erklärt, und auch darüber<br />
hinaus keine Einwendungen/<br />
Einreden erhoben. Dem Verkäufer<br />
<strong>ist</strong> nicht bekannt, dass ein Rücktritt<br />
bzw. eine Kündigung bevorsteht<br />
oder der Mieter die Geltendmachung<br />
weiterer mietvertraglicher<br />
Rechte angekündigt hat.<br />
Verjährung<br />
Ansprüche der Objektgesellschaft,<br />
die sich aus den Garantien des Verkäufers<br />
ergeben, verjähren innerhalb<br />
von fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag<br />
geregelten Übergangszeitpunkt.<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
der Objektgesellschaft verjähren in<br />
fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der<br />
im Wesentlichen mangelfreien Übergabe<br />
des Mietgegenstandes an den<br />
Mieter; frühestens beginnt die Verjährung<br />
jedoch zu laufen drei Monate<br />
vor dem im Kaufvertrag geregelten<br />
Übergangszeitpunkt.<br />
Sicherheitseinbehalt, Gewährle<strong>ist</strong>ungsbürgschaften<br />
Die Objektgesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
für die Zeit der Verjährungsfr<strong>ist</strong><br />
für Mängelansprüche einen Sicherheitseinbehalt<br />
in Höhe von<br />
E 90.000,00 für den Kaufgegenstand<br />
in Abzug zu bringen. Der Verkäufer<br />
<strong>ist</strong> berechtigt, den Sicherheitseinbehalt<br />
durch zwei unwiderrufliche,<br />
unbefr<strong>ist</strong>ete, selbstschuldnerische<br />
Bürgschaften eines der<br />
deutschen Bankenaufsicht unterstellten<br />
Kreditinstituts oder Kreditversicherers<br />
abzulösen. Jede Bürgschaft<br />
hat auf E 45.000,00 zu lauten, wobei<br />
die eine Bürgschaft Mängelansprüche,<br />
die im Zusammenhang mit<br />
der Errichtung des Rohbaus und der<br />
Außenanlagen stehen, und die andere<br />
Bürgschaft Mängelansprüche, die<br />
im Zusammenhang mit der Errichtung<br />
des Daches, mit dem Innenausbau<br />
und mit technischen Anlagen<br />
und Einrichtungen stehen, vollumfänglich<br />
abzusichern hat.<br />
Der Verkäufer hat der Objektgesellschaft<br />
zur Sicherheit sämtliche<br />
ihm auch künftig zustehenden Erfüllungs-,<br />
Schadensersatz- und<br />
sonstigen Gewährle<strong>ist</strong>ungsansprüche<br />
sowie Ansprüche aus Garantien<br />
gegen die am Bau des Kaufgegenstandes<br />
und/oder den Arbeiten<br />
am Kaufgegenstand beteiligten<br />
Architekten, Generalunternehmer,<br />
Bau- und Handwerksfirmen, Lieferanten/Zulieferer<br />
oder sonst mit<br />
dem Bau befassten Dritten mit Wirkung<br />
zum Übergangszeitpunkt abgetreten.<br />
Die Ansprüche der Objektgesellschaft<br />
gegen den Verkäufer<br />
werden von der Abtretung nicht<br />
berührt; insbesondere können sie<br />
auch ohne vorherige Geltendmachung<br />
der Ansprüche gegen die<br />
vorgenannten Nachunternehmer<br />
geltend gemacht werden.<br />
Rücktrittsrechte, Kostentragung<br />
bei Rückabwicklung<br />
Sollten die im Kaufvertrag genannten<br />
Voraussetzungen für die Fälligkeit<br />
des Kaufpreises nicht bis zum<br />
31.03.2011 eingetreten sein, <strong>ist</strong> die<br />
Objektgesellschaft zum Rücktritt<br />
vom Vertrag berechtigt.<br />
Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt,<br />
sind beide Vertragsteile zum Rücktritt<br />
vom Vertrag berechtigt; ein<br />
Anspruch auf Schadenersatz statt<br />
der Le<strong>ist</strong>ung oder Verzinsung bereits<br />
gele<strong>ist</strong>eter Kaufpre<strong>ist</strong>eile besteht<br />
in diesem Fall nicht.<br />
Wird eine für den Kaufvertrag erforderliche,<br />
vom Notar einzuholende<br />
Genehmigung verweigert oder<br />
bedingt bzw. nur unter einer Auflage<br />
erteilt, <strong>ist</strong> die Objektgesellschaft<br />
berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten.<br />
197
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
198<br />
Der Verkäufer trägt im Fall des Rücktritts<br />
alle Kosten dieses Vertrages, die<br />
zu seiner Durchführung und zu seiner<br />
Rückabwicklung erforderlichen<br />
Kosten (insbesondere die Löschungskosten<br />
für die evtl. im Grundbuch<br />
vorgetragenen Finanzierungsgrundpfandrechte<br />
und die Auflassungsvormerkung<br />
der Objektgesellschaft), soweit<br />
diese anfällt die Grunderwerbsteuer,<br />
evtl. Maklerkosten, Notarkosten,<br />
sowie – bis zu einem Höchstbetrag<br />
von netto E 35.000,00 – die<br />
nachgewiesenen Kosten für die wirtschaftliche,<br />
technische, rechtliche<br />
und steuerliche Due Diligence der<br />
Objektgesellschaft. Sollte die Objektgesellschaft<br />
den Nichteintritt der<br />
Fälligkeitsvoraussetzungen allein zu<br />
vertreten haben, verbleibt es bei folgenden<br />
Regelungen:<br />
– Jede Partei trägt ihre mit dem<br />
Kaufvertrag und seiner Durchführung<br />
verbundenen Kosten selbst.<br />
Die Kosten des Notars, des Grundbuchamts<br />
und die Grunderwerbsteuer<br />
trägt die Objektgesellschaft,<br />
soweit in der Kaufvertragsurkunde<br />
nichts Abweichendes geregelt <strong>ist</strong>.<br />
– Genehmigungskosten trägt die<br />
Partei, deren Erklärungen zu genehmigen<br />
sind.<br />
– Alle Kosten, die mit der Löschung<br />
der von der Objektgesellschaft<br />
nicht zu übernehmenden Belastungen<br />
zusammenhängen, trägt<br />
der Verkäufer.<br />
2. Mietvertrag REWE Markt GmbH<br />
Zweigniederlassung Süd, Mietvertragsdetails<br />
Der Verkäufer hat als Vermieter<br />
mit der REWE Deutscher Supermarkt<br />
Kommanditgesellschaft auf<br />
Aktien Zweigniederlassung Süd<br />
bzw. mit deren Rechtsnachfolger,<br />
der REWE Markt GmbH Zweigniederlassung<br />
Süd als Mieter am<br />
20./23.01.2009 einen Mietvertrag,<br />
am 04./09.03.2009 einen 1. und<br />
am 04./05.06.2009 einen 2. Mietvertragsnachtrag<br />
geschlossen. Gemäß<br />
den kaufvertraglichen Regelungen<br />
wird die Objektgesellschaft<br />
zum Übergangszeitpunkt / Besitzübergang<br />
im Sinne des Kaufvertrages<br />
in alle Rechte und Pflichten aus<br />
dem Mietvertrag nebst Nachträgen<br />
als neuer Vermieter eintreten und<br />
die KONZEPTBAU Bauträger- und<br />
Internationale Immobilien GmbH<br />
im Gegenzug als Vermieter vollständig<br />
aus dem Mietverhältnis ausscheiden.<br />
Der derzeit bestehende,<br />
durch die vorgenannten zwei Nachträge<br />
geänderte Mietvertrag hat im<br />
Wesentlichen folgenden Inhalt:<br />
Mietgegenstand<br />
Vermietet werden an den Mieter<br />
1.799 m 2 Gesamtnutzfläche (davon<br />
mindestens 800 m 2 Verkaufsfläche<br />
im Lebensmittelmarkt, 500 m 2 im<br />
Getränkemarkt und 27 m 2 im Backshop)<br />
des zu errichtenden Gebäudes<br />
zum Betrieb eines Lebensmittelsupermarktes<br />
mit dem üblichen<br />
Food- und Non-Food-Sortiment mit<br />
Vorplatz-, Anliefer- und Hoffläche<br />
sowie mindestens 92 ebenerdige<br />
Parkplätze zur alleinigen Nutzung.<br />
Miete, Wertsicherung<br />
Die monatliche Miete beträgt<br />
E 20.976,00 zzgl. gesetzlicher USt.;<br />
die Bruttomonatsmiete beträgt somit<br />
E 24.961,44. Eine Unterschreitung<br />
der vereinbarten Mietflächen<br />
um mehr als 1% bzw. der vereinbarten<br />
Parkplatzanzahl berechtigen<br />
den Mieter zur Mietminderung in<br />
Höhe von E 11,66 pro m 2 bzw. in<br />
Höhe von E 100,00 pro fehlendem<br />
Stellplatz. Die Mietzahlungspflicht<br />
beginnt 14 Tage nach Übergabe ohne<br />
wesentliche Mängel, spätestens<br />
jedoch bei Eröffnung.<br />
Die Übergabe hat spätestens am<br />
29.10.2010 zu erfolgen; nach den<br />
Regelungen des gemäß dem Kaufvertrag<br />
noch abzuschließenden<br />
Mietvertragsnachtrages soll der<br />
letzte Übergabetermin auf den<br />
31.03.2011 verschoben werden.<br />
Die Miete <strong>ist</strong> an den Verbraucherpreisindex<br />
für Deutschland (Basisjahr<br />
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten<br />
drei Jahre nach Mietzahlungsbeginn<br />
bleiben unberücksichtigt,<br />
danach kann bei einer mindestens<br />
10%-igen Veränderung des Indexes<br />
jede Vertragspartei eine Anpassung<br />
der Miete um 65% der eingetretenen<br />
prozentualen Indexveränderung<br />
verlangen. Entsprechendes<br />
gilt jeweils nach Ablauf eines Jahres<br />
ab dem Zeitpunkt tatsächlich<br />
erfolgter Mietänderung. Die neue<br />
Miete <strong>ist</strong> ab dem jeweiligen zweiten<br />
Monatsersten, der dem begründeten<br />
schriftlichen Antrag folgt, zu<br />
zahlen.<br />
Nebenkosten<br />
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:<br />
Kosten des Betriebs der separaten<br />
Heizung, die in den Mieträumen<br />
anfallenden Energiekosten,<br />
Stromkosten sowie Kosten für Wasserverbrauch<br />
und Kanalbenutzung<br />
für verbrauchtes Wasser und Abwasser,<br />
Kosten der öffentlichen Straßenreinigung<br />
und Kaminreinigung;<br />
Müllabführgebühren nach Anfall der<br />
vom Mieter beantragten Müllbehälter;<br />
Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung,<br />
der Sauberhaltung und Pflege<br />
der gesamten Außenanlagen, des<br />
Stroms für die Beleuchtung der Außenflächen,<br />
der Sauberhaltung und<br />
Pflege von Grünanlagen (falls Grün
Süddeutschland 8<br />
anlagen baubehördlich gefordert<br />
werden), Kosten der Oberflächenentwässerung,<br />
die über die vom Vermieter<br />
zu schaffende Versickerungsmöglichkeit<br />
hinausgehen.<br />
Der Mieter zahlt eine monatliche<br />
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe<br />
von E 300,00 netto, mithin in Höhe<br />
von monatlich E 357,00 brutto. Die<br />
Vorauszahlung wird der jährlichen<br />
Abrechnung angepasst.<br />
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,<br />
Verlängerungsoption<br />
Das Mietverhältnis beginnt mit<br />
Übergabe. Die Vertragslaufzeit beträgt<br />
15 Jahre. Der Mieter hat die<br />
Option, den Vertrag fünfmal um jeweils<br />
drei Jahre zu verlängern.<br />
Vertraglich vereinbarte Rücktrittsund<br />
Kündigungsrechte des Mieters<br />
Sollte der Mietgegenstand nicht<br />
spätestens bis am 29.10.2010 an<br />
den Mieter übergeben werden,<br />
steht dem Mieter innerhalb einer<br />
Fr<strong>ist</strong> von vier Wochen ein Rücktrittsrecht<br />
zu; nach den Regelungen des<br />
gemäß dem Kaufvertrag noch abzuschließenden<br />
Mietvertragsnachtrages<br />
soll der genannte Übergabetermin<br />
auf den 31.03.2011 verschoben<br />
werden.<br />
Bei Erhöhung der wertgesicherten<br />
monatlichen Miete um mehr als<br />
insgesamt 50% steht dem Mieter<br />
ein Kündigungsrecht mit einer Fr<strong>ist</strong><br />
von sechs Monaten zu, erstmals<br />
zum Ende des 15. Mietjahres.<br />
Des Weiteren kann der Mieter innerhalb<br />
von vier Wochen nach Vorlage<br />
des gemeinsamen Aufmaßes<br />
außerordentlich kündigen, wenn<br />
die vertraglich vereinbarten Mietflächen<br />
– auch jede Fläche für sich<br />
alleine – oder die Anzahl der Parkplätze<br />
um mehr als 5% unterschritten<br />
sind.<br />
Der Vermieter <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
dem Mieter auf Verlangen sämtliche<br />
Gesellschafter der Vermietergesellschaft<br />
zu benennen. Kommt<br />
der Vermieter dieser Verpflichtung<br />
nach wiederholter schriftlicher Aufforderung<br />
nicht nach, hat der Mieter<br />
das Recht, den Vertrag fr<strong>ist</strong>los<br />
zu kündigen.<br />
Zufahrt<br />
Der Vermieter gewährle<strong>ist</strong>et dem<br />
Mieter ab der Übergabe die uneingeschränkte<br />
Nutzbarkeit der Zuund<br />
Abfahrt zu den Parkplätzen sowie<br />
zur Anlieferung (auch für Lieferfahrzeuge<br />
bis zu 43 t) und hält<br />
sie während der gesamten Geschäfts-<br />
und Anlieferzeit im Rahmen<br />
der gesetzlichen Regelungen<br />
und behördlichen Auflagen aufrecht.<br />
Die o.g. Nutzbarkeit in dem<br />
Zeitraum von 6 bis 22 Uhr sichert<br />
der Vermieter ausdrücklich zu.<br />
Erhaltung des Mietgegenstandes<br />
Der Vermieter hat die gesamte Bausubstanz<br />
in angemessenen Abständen<br />
überprüfen zu lassen und gegebenenfalls<br />
entsprechende Maßnahmen<br />
zu ergreifen. Insofern stellt<br />
er den Mieter von jeglicher Haftung<br />
frei.<br />
Schönheitsreparaturen in den<br />
Mieträumen gehen zu Lasten des<br />
Mieters. Der Mieter trägt die Kleinreparaturen<br />
innerhalb der Mieträume,<br />
welche die Nutz- und Verkaufsfläche<br />
ausmachen, bis zu einem Höchstbetrag<br />
von E 350,00 im Einzelfall, jedoch<br />
nicht mehr als E 2.500,00 als<br />
jährlichen Höchstbetrag. Einen höheren<br />
Rechnungsbetrag übernimmt<br />
insgesamt der Vermieter. Wartungen<br />
und damit verbundene Kosten für<br />
bauseits installierte technische Anlagen,<br />
die vom Mieter alleine genutzt<br />
werden, sind nach Ablauf der Gewährle<strong>ist</strong>ungsfr<strong>ist</strong><br />
Sache des Mieters.<br />
Der Vermieter hat dem Mieter den<br />
Ablauf der Gewährle<strong>ist</strong>ungsfr<strong>ist</strong> drei<br />
Monate vor Fr<strong>ist</strong>ablauf anzuzeigen<br />
und nachzuweisen, damit der Mieter<br />
daraufhin die notwendigen Wartungsverträge<br />
abschließen kann.<br />
Versicherungen<br />
Alle Gebäudeversicherungen, Hausund<br />
Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung<br />
sowie Umwelthaftpflichtrisiko<br />
sind Sache des Vermieters.<br />
Die Verkehrssicherungspflicht<br />
obliegt dem Vermieter. Der<br />
Mieter trägt das Glasbruchrisiko.<br />
Im Falle des Untergangs des Mietobjektes<br />
verpflichtet sich der Vermieter<br />
zum Wiederaufbau des Gebäudes<br />
in einem angemessenen Zeitraum.<br />
Die Rechte des Mieters bleiben hiervon<br />
unberührt. Sollte der Wiederaufbau<br />
aus tatsächlichen, rechtlichen,<br />
behördlichen oder wirtschaftlichen<br />
Gründen objektiv unmöglich<br />
sein, so verpflichtet sich der Vermieter<br />
schon jetzt, die anteilige Entschädigung<br />
des Gebäudeversicherers<br />
für die von dem Mieter erstellten<br />
Gebäudeteile sowie in das Gebäude<br />
eingebrachte Einbauten und<br />
Einrichtungen, sofern diese unter<br />
die Gebäudeversicherung fallen<br />
und über diese erstattet werden, an<br />
den Mieter weiterzuleiten.<br />
199
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
200<br />
Bauliche Veränderungen<br />
durch den Mieter<br />
Der Mieter <strong>ist</strong> berechtigt, während<br />
der gesamten Mietzeit innerhalb<br />
des Mietobjekts Einbauten und Umbauten<br />
vorzunehmen sowie den Eingang,<br />
die Außenwände, die Fenster<br />
und die Werbeanlage nach seinen<br />
Wünschen zu gestalten. Umbauten<br />
in die vermieterseits gele<strong>ist</strong>ete Bausubstanz<br />
bedürfen jedoch der vorherigen<br />
schriftlichen Zustimmung des<br />
Vermieters. Der Vermieter darf die<br />
Zustimmung allerdings nur aus wichtigem<br />
Grund verweigern. Im Fall der<br />
Beendigung des Mietverhältnisses <strong>ist</strong><br />
der Mieter nicht verpflichtet, den ursprünglichen<br />
Zustand wieder herzustellen.<br />
Er <strong>ist</strong> jedoch berechtigt, die<br />
von ihm eingebauten Einrichtungen<br />
bei schonender Behandlung der<br />
Mietsache auszubauen. Bei Ausbau<br />
wird eine eventuelle Wertminderung<br />
des Gebäudes nicht vergütet.<br />
Konkurrenzschutz<br />
Der Vermieter gewährt dem Mieter<br />
Konkurrenzschutz. Er wird im<br />
Umkreis von einem Kilometer keinen<br />
weiteren branchenbezogenen<br />
Betrieb mit im Mietobjekt geführten<br />
Sortimenten (Haupt- und Nebenartikel)<br />
betreiben, bauen, sich<br />
an einem solchen beteiligen oder<br />
dafür geeignete Mieträume oder<br />
Grundstücke zeitlich begrenzt oder<br />
auf Dauer an Dritte überlassen. Verstößt<br />
der Vermieter gegen diese<br />
Konkurrenzschutzvereinbarung, <strong>ist</strong><br />
der Mieter für die Dauer der Konkurrenzschutzverletzung<br />
berechtigt,<br />
die Miete um 50% zu kürzen,<br />
höchstens jedoch insgesamt um<br />
eine Jahresmiete; weitergehende<br />
Schadenersatzansprüche des Mieters<br />
bleiben von dieser Regelung<br />
unberührt.<br />
Vormietrecht<br />
Der Vermieter räumt dem Mieter<br />
für jeden Fall der Neuvermietung<br />
des Mietobjekts das Vormietrecht<br />
in entsprechender Anwendung der<br />
schuldrechtlichen Vorschriften über<br />
das Vorkaufsrecht ein. Die Ausübungsfr<strong>ist</strong><br />
beträgt einen Monat.<br />
Creditreform-Auskunft<br />
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft<br />
vom 10.08.2010<br />
we<strong>ist</strong> für den Mieter REWE Markt<br />
GmbH einen Bonitätsindex von<br />
„232“ auf. Das lässt auf eine gute<br />
Bonität des Mieters schließen.<br />
3. Baubeschreibung des REWE-Lebensmittelmarktes<br />
in Emmering<br />
a) Das Gebäude<br />
und seine Nutzung<br />
Der Baukörper des zu errichtenden<br />
REWE-Lebensmittelmarktes <strong>ist</strong><br />
nicht unterkellert und stellt sich als<br />
kompaktes, eingeschossiges Gebäude<br />
dar. Im Außenbereich werden<br />
92 Pkw-Stellplätze errichtet.<br />
b) Baukonstruktion<br />
und Gründung<br />
Die Gründung des Marktes erfolgt<br />
entsprechend der einschlägig bekannten<br />
DIN-Normen mittels geeigneter<br />
Streifenfundamente unter<br />
aufgehenden Außenbauteilen und<br />
einer den statischen Anforderungen<br />
entsprechenden Stahlbetonbodenplatte<br />
auf Frost- und Tragschichten.<br />
Alle neu zu errichtenden Außenbauteile<br />
weisen die gemäß Energieeinsparverordnung<br />
erforderlichen<br />
Wärmedämmwerte auf. Sämtliche<br />
tragende Bauteile werden nach statischem<br />
Erfordernis errichtet.<br />
c) Dach/Fassade/Fenster/<br />
Außentüren<br />
Das Dach des Hauptbaus <strong>ist</strong> als<br />
Pultdach mit einer Dachneigung<br />
von 5,1° ausgeführt. Die tragende<br />
Unterkonstruktion besteht aus<br />
weitspannenden, auf den massiven<br />
Außenwänden auf<strong>liegend</strong>en Leimholzbindern<br />
mit einer wärmegedämmten<br />
Eindeckung aus geeigneten<br />
Sandwichpaneelen.<br />
Die Fassade gliedert sich in drei<br />
verschiedene Gestaltungsmerkmale.<br />
Horizontal verlegte Aluminium-<br />
Wellprofiltafeln, horizontal verlegte<br />
Aluminium-Platten (Glattblech)<br />
und Putzflächen auf Mauerwerkbzw.<br />
Stahlbetonaußenwänden.<br />
Als Fenster- und Türelemente kommen<br />
Leichtmetall- sowie Kunststoffelemente<br />
mit Isolierverglasung<br />
zum Einsatz.<br />
d) Innenausbau/Haustechnik<br />
Tragende Innenwände werden aus<br />
Mauerwerk errichtet. Nicht tragende<br />
Innenwände werden als Metallständerwände<br />
mit Gipskartonschale oder<br />
als Mauerwerk hergestellt. Sämtliche<br />
Ausstattungsdetails, wie zum Beispiel<br />
Bodenbeläge, Türen, abgehängte Decken,<br />
Sanitär- und Elektroausstattung,<br />
etc. entsprechen den spezifischen<br />
Mieterbaubeschreibungen. Die Beheizung<br />
und Kühlung der Verkaufsfläche<br />
erfolgt über Deckenlufterhitzer<br />
mit Kältemittel. Die Abwärme der<br />
Gewerbekälteanlagen wird zur Beheizung<br />
der Verkaufsfläche genutzt. Die<br />
Warmwasserversorgung erfolgt jeweils<br />
dezentral über elektrisch betriebene<br />
Boiler. Sämtliche Elektroinstallationen<br />
sind nach den VDE-Vorschriften sowie<br />
sonstigen einschlägigen Vorschriften<br />
gemäß Nutzervorgabe ausgeführt.
Süddeutschland 8<br />
e) Außenanlagen<br />
Die befestigten Flächen der Außenanlagen<br />
(Fahrspuren, Zufahrt) erhalten<br />
einen Asphaltbelag bzw. Betonpflaster<br />
(Stellplätze). Die Ausführung<br />
erfolgt nach behördlicher<br />
Vorgabe, ebenso wie die Pflanzflächen.<br />
Das Regenwasser (Dächer,<br />
Außenanlagen) wird im versickerungsfähigen<br />
Boden versickert.<br />
f) Wichtige Hinweise<br />
Abweichungen, insbesondere wenn<br />
sie auf behördliche Anforderungen<br />
zurückzuführen oder technisch<br />
veranlasst sind, bleiben vorbehalten,<br />
sofern sie mit dem Mieter abgestimmt<br />
und für die Objektgesellschaft<br />
als zukünftigem Eigentümer<br />
zumutbar sind.<br />
201
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
202<br />
C. Die Dienstle<strong>ist</strong>ungsverträge<br />
I. Konzeptions- und Platzierungsphase<br />
Für den Zeitraum der Konzeptionsund<br />
Platzierungsphase haben die<br />
S&P RegioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG („Fondsgesellschaft“)<br />
bzw. die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
(„Objektgesellschaft“) folgende<br />
Verträge geschlossen:<br />
1. Vertrag über die Konzeption der<br />
Fondsgesellschaft und die Einrichtung<br />
der Fondsverwaltung<br />
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft<br />
haben die sontowski<br />
& partner gmbh mit der Durchführung<br />
der Fondskonzeption sowie<br />
mit der Einrichtung der Fondsverwaltung<br />
beauftragt. Zu den Aufgaben<br />
der sontowski & partner gmbh<br />
gehören insbesondere:<br />
a. Ermittlung und Zusammenstellung<br />
der wirtschaftlichen Daten<br />
für die Investitionsrechnungen<br />
b. Erstellung sämtlicher Investitionsrechnungen<br />
(insbesondere<br />
Investitions- und Finanzierungsplan<br />
sowie Prognoserechnung)<br />
c. Erarbeitung der Beteiligungsstruktur<br />
d. Mitwirkung bei der Erstellung<br />
der notwendigen Vertragswerke<br />
(z.B. Gesellschaftsverträge<br />
der Fondsgesellschaft und der<br />
Objektgesellschaft, Vertriebsvereinbarung,<br />
Objektverwaltung)<br />
sowie der Emissionsunterlagen,<br />
insbesondere des Emissionsprospektes<br />
und der Zeichnungsunterlagen,<br />
soweit dies nach den<br />
Rechts- und Steuerberatungsgesetzen<br />
zulässig <strong>ist</strong><br />
e. Koordination der beteiligten<br />
Dienstle<strong>ist</strong>er<br />
f. Einrichtung der Fondsverwaltung<br />
(Buchhaltung, Zeichnerverwaltung<br />
etc.)<br />
g. Auswahl geeigneter Fondsimmobilien<br />
und Aufbereitung der<br />
Objektdaten<br />
h. Prüfung der abzuschließenden<br />
bzw. bereits vorhandenen Mietverträge<br />
unter wirtschaftlichen<br />
Gesichtspunkten.<br />
Die sontowski & partner gmbh erhält<br />
(1) für die Durchführung der Fonds <br />
konzeption (a. - e.) eine Vergütung<br />
von E 1.025.000,00<br />
(2) für die Einrichtung der Fondsverwaltung<br />
(f.) eine Vergütung<br />
von E 125.000,00<br />
(3) für die Auswahl geeigneter<br />
Fondsimmobilien, die Aufbereitung<br />
der Objektdaten und die<br />
Prüfung der abzuschließenden<br />
bzw. bereits vorhandenen Mietverträge<br />
unter wirtschaftlichen<br />
Gesichtspunkte (g. – h.) eine<br />
Vergütung von E 20.000,00 je<br />
Immobilie<br />
jeweils zzgl. der jeweils geltenden<br />
gesetzlichen USt. (derzeit 19%).<br />
Die Vergütung <strong>ist</strong> im Investitionsund<br />
Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft<br />
enthalten.<br />
Die Vergütungen (1) und (2) sind<br />
zu 75% fällig, sobald die notwendigen<br />
und geplanten gesellschaftsrechtlichen<br />
Strukturen geschaffen<br />
sind und der Prospekt der Bundesanstalt<br />
für Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht<br />
(BaFin) vorgelegt <strong>ist</strong>. Die<br />
verbleibenden 25% sind fällig, sobald<br />
der Prospekt bei den Vertriebspartnern<br />
vorliegt. Die Vergütung<br />
(3) <strong>ist</strong> je Objekt fällig mit Abschluss<br />
des jeweiligen notariellen<br />
Kaufvertrages. Bei Rückabwicklung<br />
eines Kaufvertrages bzw. Rücktritt<br />
einer Vertragspartei <strong>ist</strong> diese Vergütung<br />
jeweils verwirkt und umgehend<br />
zurückzuerstatten.<br />
Für Schäden aus Pflichtverletzungen<br />
haftet die sontowski & partner<br />
gmbh nur, soweit sie die Pflichtverletzung<br />
vorsätzlich oder grob fahrlässig<br />
begangen hat. Für Schäden<br />
aus der Verletzung des Lebens, des<br />
Körpers oder der Gesundheit haftet<br />
die sontowski & partner gmbh<br />
auch bei fahrlässigen Pflichtverletzungen.<br />
2. Akquisitionsvertrag<br />
Die Objektgesellschaft hat die GRR<br />
Real Estate Management GmbH<br />
mit dem Ankauf der Fondsimmobilien<br />
beauftragt. Dabei hat die GRR<br />
Real Estate Management GmbH<br />
folgende Aufgaben übernommen:<br />
– Angebotsprüfung<br />
– Abstimmung mit dem Eigentümer<br />
– Herbeiführung der Beauftragung<br />
der Due Diligence nach Unterzeichnung<br />
der Absichtserklärung<br />
– Vorbereitung des Kaufvertrages<br />
– Ankaufbenachrichtigung<br />
– Vorbereitung von Investmentausschussunterlagen<br />
zur Herbeiführung<br />
der Genehmigung des Objektankaufs<br />
nach Vorgabe der<br />
Objektgesellschaft<br />
– Dokumentation des Ankaufprozesses,<br />
Beauftragung der für den<br />
Ankaufsprozess notwendigen<br />
Dienst leiter, gegebenenfalls Abschluss<br />
von Maklervereinbarungen<br />
nach Vorgabe und im Namen<br />
und für Rechnung der Objektgesellschaft<br />
– Abwicklung/Unterlagenzurverfügungstellung<br />
mit der finanzieren
Süddeutschland 8<br />
den Bank hinsichtlich der Kaufpreisauszahlung.<br />
Für die erfolgreiche Mitwirkung<br />
beim Ankauf einer Immobilie erhält<br />
die GRR Real Estate Management<br />
GmbH eine Akquisition Fee von 1%<br />
des Nettokaufpreises. Im Rahmen<br />
des Ankaufsprozesses anfallende<br />
externe Due Diligence Kosten werden<br />
von der Objektgesellschaft getragen.<br />
Der Anspruch auf die Akquisition<br />
Fee entsteht mit Beurkundung<br />
eines Objektes. Die Akquisition<br />
Fee wird mit dem Zeitpunkt der<br />
Kaufpreiszahlung des jeweiligen<br />
Objektes fällig.<br />
3. Finanzierungsvermittlungsvertrag<br />
Die Fondsgesellschaft hat die sontowski<br />
& partner gmbh mit dem<br />
Nachweis und der Vermittlung einer<br />
Finanzierung beauftragt. Dabei<br />
hat die sontowski & partner gmbh<br />
folgende Aufgaben übernommen:<br />
– Finanzierungsberatung für den<br />
Auf traggeber im Zusammenhang<br />
mit den nachstehend aufgeführten<br />
Vermittlungstätigkeiten.<br />
– Nachweis und Vermittlung von<br />
Angeboten zu marktüblichen<br />
Konditionen für die Endfinanzierungsmittel<br />
in Höhe von ca.<br />
E 16.662.000,00 (Der Finanzierungsvermittler<br />
hat die genauen<br />
vertraglichen Vereinbarungen,<br />
vorgesehenen Zahlungstermine<br />
sowie die Höhe der dazu aufzubringenden<br />
Geldmittel in Abstimmung<br />
mit dem Auftraggeber zu<br />
berücksichtigen.).<br />
– Nachweis und Vermittlung von<br />
Angeboten zu marktüblichen<br />
Konditionen für die Eigenkapitalzwischenfinanzierung<br />
des Auftraggebers<br />
in zur Aufstellung des<br />
Fonds erforderlicher Höhe.<br />
– Besorgung eines kurzfr<strong>ist</strong>igen<br />
Termins beim Anbieter, um die<br />
Finanzierung vertraglich festzulegen,<br />
sofern der Auftraggeber eines<br />
der gemachten Angebote annehmen<br />
möchte.<br />
Die sontowski & partner gmbh erhält<br />
für die Erledigung der vorgenannten<br />
Aufgaben von der Fondsgesellschaft<br />
eine Vergütung in Höhe<br />
von E 90.000,00 (ohne Umsatzsteuer).<br />
Die im Investitions- und<br />
Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft<br />
enthaltene Vergütung <strong>ist</strong> fällig,<br />
sobald verbindliche Finanzierungszusagen<br />
vorliegen und der<br />
Verkaufsprospekt der Bundesanstalt<br />
für Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht<br />
(BaFin) vorgelegt wurde.<br />
4. Vertrag über Vertriebssteuerung<br />
und Marketing<br />
Die Fondsgesellschaft hat die sontowski<br />
& partner gmbh mit der<br />
Vertriebssteuerung der Fondsbeteiligungen<br />
beauftragt. Die sontowski<br />
& partner gmbh hat dabei insbesondere<br />
folgende Aufgaben zu erfüllen:<br />
– Betreuung und Kontrolle der Vertriebspartner<br />
und deren Mitarbeiter,<br />
einschließlich Zurverfügungstellung<br />
von Vertriebsmaterial<br />
und Beantwortung von Anfragen.<br />
– Vorbereitung und Durchführung<br />
von Schulungen der Vertriebspartner,<br />
soweit erforderlich.<br />
– Abwicklung von Provisionszahlungen<br />
an die Vertriebspartner.<br />
Für die Erfüllung der vorbeschriebenen<br />
Aufgaben erhält die sontowski<br />
& partner gmbh eine Vergütung<br />
in Höhe von E 800.000,00 zuzüglich<br />
eines tatsächlich vereinnahmten<br />
Agios der Fondsgesellschaft in<br />
geplanter Höhe von E 800.000,00<br />
(maximale Höhe E 810.000,00) abzüglich<br />
der Vertriebsprovisionen an<br />
beauftragte Vertriebspartner zzgl.<br />
jeweiliger gesetzlicher USt. (derzeit<br />
19%). Die Vergütung <strong>ist</strong> im Investitions-<br />
und Finanzierungsplan der<br />
Fondsgesellschaft enthalten und <strong>ist</strong><br />
fällig, sobald das komplette Eigenkapital<br />
platziert <strong>ist</strong> oder die Fondsgesellschaft<br />
geschlossen wurde<br />
und die Abrechnung mit den Vertriebspartnern<br />
stattgefunden hat.<br />
Die Fondsgesellschaft hat die sontowski<br />
& partner gmbh außerdem<br />
mit der Erstellung des Vertriebsmaterials<br />
beauftragt. Die sontowski &<br />
partner gmbh hat dabei insbesondere<br />
folgende Aufgaben zu erfüllen:<br />
– Erstellung sämtlichen erforderlichen<br />
Vertriebsmaterials, insbesondere<br />
eines Verkaufsprospekts.<br />
– Erstellung von Werbe- und Schulungsmaterial<br />
für den Fondsvertrieb.<br />
– Koordination der an der Erstellung<br />
des Vertriebsmaterials Beteiligten.<br />
– Beauftragung einer Werbeagentur<br />
und weiterer Dienstle<strong>ist</strong>er auf<br />
eigene Kosten.<br />
– Beauftragung einer Druckerei auf<br />
eigene Kosten.<br />
Für die Erfüllung der vorbeschriebenen<br />
Aufgaben erhält die<br />
sontowski & partner gmbh ei<br />
203
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
204<br />
ne Vergütung in Höhe von<br />
E 300.000,00 zzgl. jeweiliger gesetzlicher<br />
USt. (derzeit 19%). Die<br />
Vergütung <strong>ist</strong> im Investitions- und<br />
Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft<br />
enthalten und <strong>ist</strong> zu 75%<br />
fällig, sobald der Prospekt bei der<br />
Bundesanstalt für Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht<br />
(BaFin) vorgelegt<br />
wurde. Die verbleibenden 25%<br />
sind fällig, sobald die Veröffentlichung<br />
des Verkaufsprospektes von<br />
der BaFin gestattet wurde.<br />
Für Schäden aus Pflichtverletzungen<br />
haftet die sontowski & partner<br />
gmbh nur, soweit sie die Pflichtverletzung<br />
vorsätzlich oder grob fahrlässig<br />
begangen hat. Für Schäden<br />
aus der Verletzung des Lebens, des<br />
Körpers oder der Gesundheit haftet<br />
die sontowski & partner gmbh auch<br />
bei fahrlässigen Pflichtverletzungen.<br />
Die sontowski & partner gmbh haftet<br />
für ein Verschulden beauftragter<br />
Dritter wie für eigenes Verschulden.<br />
5. Mittelverwendungstreuhandvertrag<br />
Die Fondsgesellschaft hat für die<br />
Dauer der Investitionsphase die<br />
Sparkasse Erlangen als Mittelverwendungstreuhänderin<br />
bestellt.<br />
Aufgabe der Mittelverwendungstreuhänderin<br />
<strong>ist</strong> es, die zweckgerichtete<br />
Verwendung der Eigenmittel<br />
der Fondsgesellschaft sicherzustellen.<br />
Die Geschäftsführung darf während<br />
der Investitionsphase über<br />
die Mittel der Fondsgesellschaft<br />
nur mit Zustimmung der Mittelverwendungstreuhänderin<br />
verfügen.<br />
Im Einzelnen gilt Folgendes:<br />
Über die Einzahlungen der Anleger<br />
auf das Treuhandkonto darf<br />
die Mittelverwendungstreuhänderin<br />
für Rechnung der Fondsgesellschaft<br />
erst dann verfügen, wenn<br />
bzw. soweit nachstehende Bedingungen<br />
erfüllt sind:<br />
– Die Fondsgesellschaft hat Beitrittserklärungen<br />
von Anlegern angenommen,<br />
deren übernommene<br />
Pflichteinlagen der Höhe nach<br />
mindestens den abgerufenen Geldern<br />
entsprechen.<br />
– Die Gelder werden zur Begleichung<br />
von Grundstückskaufverträgen,<br />
welche die Objektgesellschaft<br />
abgeschlossen hat, bzw.<br />
Erwerbsnebenkosten benötigt<br />
oder die Gelder werden zur Begleichung<br />
sonstiger, im Investitions-<br />
und Finanzierungsplan der<br />
Gesellschaft vorgesehenen, bereits<br />
in Rechnung gestellten Kosten<br />
benötigt.<br />
– Nachweis der prospektgemäßen<br />
Höhe der Fremdfinanzierung durch<br />
eine entsprechende Finanzierungszusage<br />
eines Kreditinstitutes.<br />
Nach Erfüllung dieser Bedingungen<br />
(Mittelfreigabe) übernimmt<br />
die Sparkasse Erlangen die Mittelverwendungskontrolle<br />
nach folgender<br />
Maßgabe:<br />
– Die Mittelverwendungskontrolle<br />
erstreckt sich nur auf die Eigenmittel<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
– Die Mittelverwendungstreuhänderin<br />
überprüft die beabsichtigte<br />
zweckentsprechende Verwendung<br />
gemäß dem Investitions-<br />
und Finanzierungsplan der<br />
Fondsgesellschaft.<br />
– Mit Eintritt der Voraussetzungen für<br />
die Mittelfreigabe hat die Mittelverwendungstreuhänderin<br />
die Mittel<br />
der Fondsgesellschaft zur Erfüllung<br />
ihrer Verpflichtungen gegenüber<br />
einzelnen Le<strong>ist</strong>ungsempfängern<br />
zur Verfügung zu stellen oder<br />
zur Ablösung eines hierzu verwendeten<br />
Zwischenfinanzierungskredites<br />
oder Mezzanine-Kapitals zu verwenden.<br />
Nach kompletter Rückführung<br />
der Zwischenfinanzierung und<br />
Begleichung der im Investitionsund<br />
Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft<br />
enthaltenen Le<strong>ist</strong>ungspositionen<br />
erfolgt die Zahlungsfreigabe<br />
zugunsten des Geschäftskontos<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
Die Vergütung der Mittelverwendungstreuhänderin<br />
beträgt 0,25%<br />
des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft<br />
(ohne Altgesellschafter<br />
und ohne Agio); bei dem voraussichtlich<br />
angestrebten Eigenkapital<br />
(ohne Altgesellschafter und ohne<br />
Agio) von E 16.000.000,00 beträgt<br />
die Vergütung somit insgesamt E<br />
40.000,00. Die Vergütung <strong>ist</strong> quartalsweise<br />
anteilig bezogen auf das<br />
eingezahlte Volumen fällig.<br />
6. Vertrag über die rechtliche<br />
und steuerliche Gestaltung der<br />
Fondsgesellschaft<br />
Die Fondsgesellschaft, die Objektgesellschaft<br />
und die sontowski & partner<br />
gmbh haben eine Rechtsanwaltskanzlei<br />
mit der Durchführung<br />
einer sogenannten rechtlichen Due<br />
Diligence vor dem Erwerb aller anzukaufenden<br />
Immobilien, mit der<br />
rechtlichen und steuerrechtlichen<br />
Beratung bei den jeweiligen Vertragsverhandlungen<br />
im Zusammenhang<br />
mit dem Erwerb der Immobilien<br />
und mit der rechtlichen und steuerlichen<br />
Gestaltung des Immobilienfonds<br />
beauftragt.<br />
Die vom Auftrag umfasste Due-Dili
Süddeutschland 8<br />
gence-Prüfung beinhaltet insbesondere<br />
die rechtliche Prüfung der die<br />
einzelnen Immobilien betreffenden<br />
Miet- und Nebenverträge, der Dokumente<br />
aus dem Bereich öffentliches<br />
Recht, der Grundstückssituation<br />
sowie die steuerrechtliche Prüfung<br />
des Ankaufs der einzelnen Immobilien.<br />
Im Rahmen des Ankaufs<br />
der einzelnen Fondsimmobilien <strong>ist</strong><br />
die Rechtsanwaltskanzlei auch beauftragt,<br />
Kaufvertragsentwürfe sowie<br />
erforderliche Mietvertragsnachträge<br />
zu erstellen.<br />
Der Auftrag beinhaltet im Rahmen<br />
der rechtlichen und steuerrechtlichen<br />
Gestaltung des Immobilienfonds<br />
unter anderem die Erstellung,<br />
Anpassung oder Prüfung der Gesellschafts-<br />
und Beteiligungsverträge<br />
und der erforderlichen Dienstle<strong>ist</strong>ungsverträge<br />
sowie die Erstellung<br />
folgender Bestandteile des Prospekts:<br />
Risiken, risikobegrenzende Maßnahmen,<br />
steuerliches/steuerrechtliches<br />
Konzept, rechtliches Konzept,<br />
Angabenvorbehalte , Abwicklungshinweise.<br />
Außerdem beinhaltet der Vertrag<br />
die Prüfung der grafischen Übersicht<br />
der Verflechtungen aller im<br />
Zusammenhang mit dem Immobilienfonds<br />
relevanten Personen und<br />
Gesellschaften, der seitens der Auftraggeber<br />
verfassten Prospektteile<br />
auf Schlüssigkeit und Verständlichkeit<br />
sowie der von den Auftraggebern<br />
vorgelegten Berechnungsmodelle<br />
hinsichtlich der steuerlichen<br />
Ansätze.<br />
Der Auftrag umfasst ferner die Abstimmung<br />
mit der Bundesanstalt<br />
für Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungsaufsicht<br />
und die Übersendung angeforderter<br />
Unterlagen an den Wirtschaftsprüfer.<br />
Die Prospektteile werden<br />
nach den Anforderungen des IDW<br />
ES 4 in der bei Prospektaufstellung<br />
gültigen Fassung und der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung<br />
erstellt.<br />
Die beauftragte Rechtsanwaltskanzlei<br />
wird darüber hinaus für die Auftraggeber<br />
nach gesonderter Beauftragung<br />
auch nach Ankauf der jeweiligen<br />
Immobilie im Zusammenhang<br />
mit der Erfüllung/Abwicklung<br />
des jeweiligen Kaufvertrages sowie<br />
nach Erstellung des Prospektes anwaltlich<br />
außergerichtlich/gerichtlich<br />
tätig (Nachbetreuung).<br />
Die Auftraggeber bezahlen für die<br />
Tätigkeiten verbunden mit der Prüfung<br />
und dem Ankauf der einzelnen<br />
Immobilien an die beauftragte<br />
Rechtsanwaltskanzlei anstelle der<br />
gesetzlichen Gebühren für jede der<br />
Immobilien – soweit diese nicht vor<br />
Beginn der Prüfung durch eine andere<br />
Immobilie ausgetauscht wird/<br />
werden – ein Pauschalhonorar in<br />
Höhe von E 22.150,00 zzgl. der jeweils<br />
geltenden gesetzlichen USt.<br />
(derzeit 19%). Für die Tätigkeiten<br />
verbunden mit der rechtlichen und<br />
steuerrechtlichen Gestaltung des<br />
Immobilienfonds erhält die Rechtsanwaltskanzlei<br />
anstelle der gesetzlichen<br />
Gebühren ein Pauschalhonorar<br />
in Höhe von E 90.000,00<br />
zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen<br />
USt. (derzeit 19%). Für die Tätigkeit<br />
im Rahmen der Nachbetreuung<br />
bzw. für die Erbringung von<br />
Zusatzle<strong>ist</strong>ungen erhält die Rechtsanwaltskanzlei<br />
eine Vergütung auf<br />
Basis eines Stundenhonorars. Der<br />
Stundensatz beträgt E 250,00 bei<br />
Bearbeitung durch einen Partner<br />
der Rechtsanwaltskanzlei, E 200,00<br />
bei Bearbeitung durch einen angestellten<br />
Rechtsanwalt/Assessor der<br />
Rechtsanwaltskanzlei, E 90,00 bei<br />
Bearbeitung durch/Tätigkeit von<br />
sonstigen Mitarbeitern der Rechtsanwaltskanzlei,<br />
jeweils zzgl. der jeweils<br />
geltenden gesetzlichen USt.<br />
(derzeit 19%).<br />
Die Fondsgesellschaft, die Objektgesellschaft<br />
und die sontowski<br />
& partner gmbh haben mit der<br />
Rechtsanwaltskanzlei eine Haftungsbeschränkung<br />
vereinbart.<br />
Danach <strong>ist</strong> die Haftung der Rechtsanwaltskanzlei<br />
für Schadenersatzansprüche<br />
aus prüfenden, beratenden<br />
und gestaltenden Tätigkeiten<br />
im Rahmen des Auftrags<br />
pro einzelnen Schadensfall auf die<br />
Versicherungssumme der Rechtsanwaltskanzlei,<br />
maximal in Höhe<br />
von E 2.500.000,00 beschränkt.<br />
Bei vorsätzlich oder grob fahrlässig<br />
verursachten Schäden findet eine<br />
Haftungsbegrenzung nicht statt.<br />
Als einzelner Schadensfall im vorbenannten<br />
Sinne gilt die Summe<br />
der Schadenersatzansprüche aller<br />
Anspruchsberechtigten aus jedwedem<br />
Rechtsgrund, die sich aus der<br />
Verletzung des Beratungsvertrages,<br />
der auf Basis des Beratungsvertrages<br />
erfolgenden Einzelmandatierungen<br />
oder aus Fehlle<strong>ist</strong>ungen<br />
bei der prüfenden, beratenden<br />
und gestaltenden Tätigkeit ergeben<br />
können.<br />
II. Vereinbarung über die Komplementärvergütung<br />
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin<br />
(Komplementärin) der<br />
Fondsgesellschaft hat mit dieser eine<br />
Vereinbarung über ihre Komplementärvergütung<br />
geschlossen. Danach<br />
erhält die RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH für die Geschäftsführung<br />
und Haftungsübernahme<br />
in der Gründungs- und In<br />
205
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
206<br />
vestitionsphase aufgrund der erhöhten<br />
Haftungsgefahren und des<br />
erhöhten Geschäftsführungsaufwandes<br />
in diesem Zeitraum eine<br />
einmalige Vergütung in Höhe von<br />
E 10.000,00 zzgl. etwaig anfallender<br />
gesetzlicher USt. Diese Vergütung<br />
für die Investitionsphase <strong>ist</strong><br />
fällig, sobald der Verkaufsprospekt<br />
der BaFin vorgelegt wurde.<br />
Ab Beginn der Vermietungsphase<br />
erhält die RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH eine jährliche<br />
Haftungsvergütung in Höhe von<br />
E 750,00 zzgl. etwaiger gesetzlicher<br />
USt.. Mit dieser Vergütung <strong>ist</strong><br />
auch die Haftungsvergütung für die<br />
Übernahme der Komplementärstellung<br />
in der Objektgesellschaft abgegolten.<br />
Diese Vergütung für die<br />
Vermietungsphase <strong>ist</strong> jährlich zum<br />
31.12. nachschüssig zu zahlen.<br />
In der Vermietungsphase hat die<br />
RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH zum 31.12. eines Jahres<br />
nachschüssig Anspruch auf eine<br />
Vergütung in Höhe von 3,5% der<br />
der Objektgesellschaft vertraglich<br />
zustehenden Jahresnettomieteinnahmen<br />
zuzüglich etwaig anfallender<br />
Umsatzsteuer. Im Falle eines<br />
Leerstandes von Mietobjekten<br />
beträgt der Anspruch 3,5% der<br />
marktüblichen Miete.<br />
Im Falle des Verkaufs aller oder einzelner<br />
Fondsimmobilien durch die<br />
Objektgesellschaft erhält die Komplementärin<br />
von der Fondsgesellschaft<br />
einen pauschalen Aufwandsersatz<br />
in Höhe von 1,0% des erzielten<br />
Verkaufspreises. Dies gilt<br />
entsprechend für den Verkauf von<br />
Anteilen an der Objektgesellschaft<br />
durch die Fondsgesellschaft. In diesem<br />
Fall gilt als Bezugsbasis für die<br />
Vergütung der Kaufpreis für die<br />
Objektgesellschaft zuzüglich der<br />
Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft<br />
zum Zeitpunkt des Verkaufs.<br />
Externe Kosten (Makler, Werbemaßnahmen<br />
etc.) sind der Komplementärin<br />
gegebenenfalls zusätzlich<br />
zu erstatten. Die Vergütung <strong>ist</strong> bei<br />
Abschluss des jeweiligen Kaufvertrages<br />
zu zahlen.<br />
Soweit die Komplementärin einen<br />
Geschäftsbesorger beauftragt (§ 8<br />
Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft), steht dieser<br />
Anspruch dem Geschäftsbesorger<br />
zu.<br />
Der Vertrag <strong>ist</strong> auf unbestimmte<br />
Zeit geschlossen und kann von jeder<br />
Vertragspartei erstmals zum<br />
31.12.2020 gekündigt werden.<br />
III. Vereinbarung über die Gestellung<br />
eines Geschäftsführers<br />
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH als Komplementärin der<br />
Fondsgesellschaft hat mit der sontowski<br />
& partner gmbh zur Sicherstellung<br />
einer ordnungsgemäßen<br />
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft<br />
eine Vereinbarung über die<br />
Gestellung eines Geschäftsführers<br />
geschlossen. Der derzeitige Geschäftsführer<br />
der RegioFonds AL<br />
PHA Beteiligungs GmbH, Herr Robert<br />
Köhler, hat mit der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH keinen<br />
Anstellungsvertrag abgeschlossen.<br />
Der Geschäftsführer wird vielmehr<br />
ausschließlich im Rahmen seiner<br />
Tätigkeit für die sontowski & partner<br />
gmbh entlohnt. Im Einzelnen<br />
gilt Folgendes:<br />
Die sontowski & partner gmbh<br />
wird den derzeit bestellten Geschäftsführer<br />
im Rahmen seines<br />
Anstellungsverhältnisses mit der<br />
sontowski & partner gmbh entlohnen.<br />
Sollten künftig weitere oder<br />
andere Geschäftsführer von der<br />
RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH bestellt werden, die ein Anstellungsverhältnis<br />
mit der sontowski<br />
& partner gmbh haben, so werden<br />
auch diese Geschäftsführer für<br />
ihre Tätigkeit in der RegioFonds AL<br />
PHA Beteiligungs GmbH ausschließlich<br />
im Rahmen ihres jeweiligen Anstellungsverhältnisses<br />
mit der sontowski<br />
& partner gmbh entlohnt.<br />
Für die Bereitstellung des Geschäftsführers<br />
zahlt die Regio<br />
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH<br />
an die sontowski & partner gmbh<br />
einmalig eine Vergütung in Höhe<br />
von E 10.000,00 zzgl. der jeweils<br />
geltenden gesetzlichen USt. (derzeit<br />
19%). Die einmalige Vergütung<br />
<strong>ist</strong> fällig, sobald der Verkaufsprospekt<br />
der Fondsgesellschaft der<br />
BaFin vorgelegt wurde. Außerdem<br />
zahlt die die RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH an die sontowski<br />
& partner gmbh eine laufende<br />
jährliche Vergütung in Höhe von<br />
E 750,00 zzgl. der jeweils geltenden<br />
gesetzlichen USt. (derzeit<br />
19%). Die laufende Vergütung <strong>ist</strong><br />
fällig am 31.12. eines jeden Jahres<br />
(erstmalig fällig am 31.12.2010).<br />
Die Vereinbarung gilt für den Zeitraum,<br />
in dem die RegioFonds AL<br />
PHA Beteiligungs GmbH Komplementärin<br />
der Fondsgesellschaft <strong>ist</strong>.<br />
Sie kann von jeder Partei mit einer<br />
Fr<strong>ist</strong> von drei Monaten zum Jahresende<br />
gekündigt werden, erstmals<br />
zum 31.12.2020.
Süddeutschland 8<br />
IV. Garantievertrag zu Kosten Zwischenfinanzierung<br />
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft<br />
haben mit der sontowski<br />
& partner gmbh einen Vertrag<br />
zur Fixierung der Zwischenfinanzierungzinsen<br />
geschlossen.<br />
Aufgrund der unterschiedlichen<br />
Zeichnungstermine und Zeitpunkte<br />
der Kapitaleinzahlung der Anleger<br />
kann es zu Abweichungen bei<br />
den Ausschüttungen (anfänglich<br />
6,25%) und der Zwischenfinanzierung<br />
kommen.<br />
Die sontowski & partner gmbh garantiert<br />
der Fondsgesellschaft und<br />
der Objektgesellschaft, dass die im<br />
Rahmen der vorgesehenen Zwischenfinanzierung<br />
anfallenden<br />
Zwischenfinanzierungszinsen im<br />
Durchschnitt einen Zinssatz von<br />
6,25% p.a. nicht überschreiten.<br />
Ist der durchschnittliche Zinssatz<br />
der Zwischenfinanzierung höher als<br />
6,25% p.a. so wird die sontowski<br />
& partner gmbh die Differenz zwischen<br />
diesem garantierten Zinssatz<br />
und den tatsächlich gezahlten Zinsen<br />
an die Fonds- bzw. Objektgesellschaft<br />
erstatten. Ist der tatsächliche<br />
durchschnittliche Zinssatz<br />
der Zwischenfinanzierung niedriger<br />
als 6,25%, so wird die Fondsbzw.<br />
Objektgesellschaft Differenz<br />
zwischen den tatsächlich gezahlten<br />
Zinsen und dem garantierten<br />
Zinssatz an die sontowski & partner<br />
gmbh erstatten. Die Abrechnung<br />
der Erstattung findet statt,<br />
sobald die Zwischenfinanzierung<br />
der Fonds- und Objektgesellschaft<br />
zurückgeführt wurde.<br />
Die Vergütung für die Garantie beträgt<br />
E 60.000,00 (ohne USt.).<br />
Die Vergütung entspricht in etwa<br />
dem aus der Sicht zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung kalkulierten<br />
Betrag, welchen die sontowski<br />
& partner gmbh aus diesem Vertrag<br />
an die Fonds- bzw. Objektgesellschaft<br />
nach Abrechnung der<br />
Zwischenfinanzierungsphase zu erstatten<br />
hat. Die Vergütung <strong>ist</strong> fällig,<br />
sobald die Veröffentlichung des<br />
genannten Verkaufsprospekts von<br />
der BaFin gestattet wurde.<br />
V. Laufende Dienstle<strong>ist</strong>ungsverträge<br />
Über den Zeitraum der Konzeptions-<br />
und Platzierungsphase hinausgehend<br />
haben die S&P Regio<br />
Fonds Süddeutschland 8 GmbH &<br />
Co. KG („Fondsgesellschaft“) bzw.<br />
die S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG („Objektgesellschaft“)<br />
folgende laufende Dienstle<strong>ist</strong>ungsverträge<br />
geschlossen bzw.<br />
werden sie noch folgende Verträge<br />
schließen:<br />
1. Geschäftsbesorgungsvertrag<br />
Die Fondsgesellschaft hat der<br />
sontowski & partner gmbh die Geschäftsführung<br />
der Fondsgesellschaft<br />
übertragen. Die Komplementärin<br />
und die geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en der Fondsgesellschaft<br />
bleiben zur Geschäftsführung<br />
berechtigt.<br />
Zu den Aufgaben der sontowski &<br />
partner gmbh gehören insbesondere:<br />
– Überwachung des Beitritts der Anleger<br />
einschließlich insbesondere<br />
der Abgabe vollständig ausgefüllter<br />
Zeichnungsscheine sowie Annahme<br />
der Zeichnungsscheine in<br />
Vertretung für die Geschäftsführung<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
– Überwachung der Einzahlung der<br />
Einlagen und Agio-Beträge durch<br />
die Anleger einschließlich der<br />
Wahrnehmung von Rechten beim<br />
Zahlungsverzug in Vertretung für<br />
die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft.<br />
– Durchführung der erforderlichen<br />
Anmeldungen zum Handelsreg<strong>ist</strong>er.<br />
– Ständige Aktualisierung der Anlegeradressen<br />
und der Höhe der jeweiligen<br />
Einzelbeteiligungen.<br />
– Führung der Gesellschafterkonten,<br />
Abwicklung der Ausschüttungen,<br />
Berechnung und Auszahlung<br />
von Abfindungsguthaben.<br />
– Schriftwechsel mit den Anlegern,<br />
insbesondere die Beantwortung<br />
von Anfragen.<br />
– Erstellen von Berichten der Geschäftsführung<br />
für Gesellschafterversammlungen.<br />
– Vorbereitung und Durchführung<br />
von Gesellschafterversammlungen<br />
und schriftlichen Beschlussfassungen,<br />
einschließlich der Versendung<br />
der Einladungen/Beschlussvorlagen<br />
sowie der Protokolle zu den Gesellschafterversammlungen.<br />
– Korrespondenz und Abstimmung<br />
mit dem Treuhänder bezüglich der<br />
als Treugeber beteiligten Anleger.<br />
– Überwachung des/der beauftragten<br />
Objekt-/Property-Manager(s) sowie<br />
Übernahme sämtlicher üblicher Tätigkeiten<br />
des Property-Managements,<br />
die von dem/der beauftragten<br />
Objekt-/Property-Manager(s)<br />
nicht übernommen werden.<br />
207
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
208<br />
– Wahrnehmung von Rechten der<br />
Fondsgesellschaft als Gesellschafterin<br />
der Objektgesellschaft, insbesondere<br />
Ausübung von Stimmrechten.<br />
– Führung der Buchhaltung und Erstellung<br />
der Jahresabschlüsse in<br />
Zusammenarbeit mit einem von<br />
dem Auftraggeber zu beauftragenden<br />
Steuerberater.<br />
– Liquidation der Fondsgesellschaft.<br />
Die sontowski & partner gmbh erhält<br />
hierfür in der Vermietungsphase<br />
eine Vergütung in Höhe von 3,5%<br />
der der Objektgesellschaft vertraglich<br />
zustehenden Jahresnettomieteinnahmen.<br />
Im Falle eines Leerstandes<br />
von Mietobjekten der Objektgesellschaft<br />
beträgt der Anspruch<br />
3,5% der marktüblichen Miete für<br />
die betroffenen Mietobjekte. Le<strong>ist</strong>ungen,<br />
die über die Fondsverwaltung<br />
hinausgehen (z.B. Objektverwaltung,<br />
Nachvermietung, etc.)<br />
sind mit dieser Vergütung nicht abgegolten.<br />
Außerdem erhält die sontowski &<br />
partner gmbh im Falle des Verkaufs<br />
aller oder einzelner Fondsimmobilien<br />
durch die Objektgesellschaft<br />
von der Fondsgesellschaft einen<br />
pauschalen Aufwandsersatz in Höhe<br />
von 1% des erzielten Verkaufspreises.<br />
Gleiches gilt für den Fall des<br />
Verkaufs von Anteilen an der Objektgesellschaft<br />
durch die Fondsgesellschaft.<br />
Dies gilt entsprechend<br />
für den Verkauf von Anteilen an der<br />
Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft.<br />
In diesem Fall gilt als<br />
Bezugsbasis für die Vergütung der<br />
Kaufpreis für die Objektgesellschaft<br />
zuzüglich der Verbindlichkeiten der<br />
Objektgesellschaft zum Zeitpunkt<br />
des Verkaufs.<br />
Externe Kosten (Makler, Werbemaßnahmen<br />
etc.) sind dem Auftragnehmer<br />
gegebenenfalls zusätzlich zu<br />
erstatten.<br />
Die vorgenannten Vergütungen verstehen<br />
sich zzgl. einer eventuell anfallenden<br />
USt. in gesetzlicher Höhe<br />
(derzeit 19%). Sie sind jeweils zum<br />
Ende eines Quartals fällig. Die Vergütungen<br />
sind im Verhältnis zu den<br />
übrigen Gesellschaftern Kosten der<br />
Fondsgesellschaft.<br />
Die Vergütung <strong>ist</strong> jeweils zum Ende<br />
eines Quartals fällig. Der Auftragnehmer<br />
kann monatliche anteilige<br />
Vorauszahlungen auf die Vergütung<br />
verlangen.<br />
Außerdem erhält der Auftragnehmer<br />
vom Auftraggeber den der<br />
Fondsgesellschaft zustehenden Aufwendungsersatz<br />
bei Übertragung<br />
der Beteiligung bzw. beim Erbfall.<br />
Für Schäden aus Pflichtverletzungen<br />
haftet die sontowski & partner<br />
gmbh nur, soweit sie die Pflichtverletzung<br />
vorsätzlich oder grob fahrlässig<br />
begangen hat. Für Schäden<br />
aus der Verletzung des Lebens, des<br />
Körpers oder der Gesundheit haftet<br />
die sontowski & partner gmbh<br />
auch bei fahrlässigen Pflichtverletzungen.<br />
Der auf unbestimmte<br />
Zeit geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag<br />
kann erstmalig zum<br />
31.12.2015 gekündigt werden.<br />
2. Property Management Vertrag<br />
Die Objektgesellschaft hat zur Sicherstellung<br />
der ordnungsgemäßen<br />
Durchführung ihrer internen Objektverwaltung<br />
mit der GRR Real<br />
Estate Management GmbH einen<br />
Property Management Vertrag abgeschlossen.<br />
Die GRR Real Estate Management<br />
GmbH hat aufgrund dieses Vertrages<br />
folgende Aufgaben zu erfüllen:<br />
– Kaufmännisches Objektmanagement:<br />
Mieterbetreuung, Auftraggeberbetreuung,<br />
Objektbetreuung,<br />
Budgetierung, Jahresabschlussarbeiten,<br />
Monatsabschlussarbeiten,<br />
Beauftragung und Kündigung<br />
von Dienstle<strong>ist</strong>ungen,<br />
Interessenvertretung der Objektgesellschaft,<br />
Kautionsverwaltung, Betriebs-<br />
und Heizkostenabrechnung,<br />
Flächenübergabe und -abnahme,<br />
Versicherungsmanagement,<br />
Unterstützung Vermieterkonzeption<br />
/ Leerstandsmanagement.<br />
– Technisches Objektmanagement:<br />
Wartungs- und Serviceverträge/<br />
Abschluss/Pflege/Betriebskosten,<br />
Objektdokumentation, Instandhaltungs-<br />
und Baumaßnahmen,<br />
Gewährle<strong>ist</strong>ungsverfolgung und<br />
übliche Reparaturen.<br />
– Rechnungswesen und Buchhaltung:<br />
Miet- und Nebenkosteninkasso,<br />
Mahnwesen, laufende<br />
Buch haltung.<br />
– Berichtswesen/Datenübermittlung:<br />
Monatsbericht, Jahresbudget/revolvierende<br />
3-Jahres-Planung.<br />
Im Rahmen dieser Aufgabenstellung<br />
<strong>ist</strong> die GRR Real Estate Management<br />
GmbH unter anderem<br />
beauftragt und berechtigt zur<br />
Durchführung der Aufgaben des<br />
kaufmännischen Gebäudemanagements<br />
und Führung des Rechnungswesens<br />
sowie aller damit zusammenhängenden<br />
Aufgaben, die für<br />
einen ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen<br />
Betrieb der Objekte zu<br />
erfüllen sind, sowie zur Steuerung<br />
und Überwachung der Aufgaben
Süddeutschland 8<br />
des technischen und infrastrukturellen<br />
Gebäudemanagements sowie<br />
aller damit zusammenhängenden<br />
Aufgaben, die für einen ordnungsgemäßen<br />
und wirtschaftlichen Betrieb<br />
der Objekte zu erledigen sind.<br />
Der Auftragnehmer kann die Aufgaben<br />
selbst oder durch geeignete<br />
Dritte erbringen.<br />
Die GRR Real Estate Management<br />
GmbH <strong>ist</strong> verpflichtet, zu den regulären<br />
Geschäftszeiten (werktags<br />
8:30 – 18:00 Uhr) unter der von ihr<br />
angegebenen Telefon-, Mobil- und<br />
Faxnummer sowie E-Mailadresse<br />
für den allgemeinen Geschäftsverkehr<br />
erreichbar zu sein. Sie <strong>ist</strong><br />
ebenfalls verpflichtet, regelmäßig<br />
und zeitnah über ihre Tätigkeit Rechenschaft<br />
abzulegen und in geeigneter<br />
Weise zu berichten. Hierfür<br />
wird die GRR Real Estate Management<br />
GmbH einen jährlichen<br />
Report (Jahresbericht) für jedes<br />
Objekt nach Maßgabe und Abstimmung<br />
mit der Objektgesellschaft<br />
erstellen. Sie <strong>ist</strong> zu einer ordnungsgemäßen<br />
Aufzeichnung und Dokumentation<br />
aller Geschäftsvorfälle<br />
der Verwaltung im Rahmen ihrer<br />
Steuerungs- und Überwachungsaufgaben<br />
verpflichtet. Im Falle einer<br />
Veräußerung von Objekten<br />
durch die Objektgesellschaft übernimmt<br />
sie ohne Anspruch auf eine<br />
zusätzliche Vergütung die Aufbereitung<br />
der objektbezogenen Unterlagen<br />
(Due Diligence) und wirkt bei<br />
einem formalisierten Frage- und<br />
Antwortprozess mit (Q&A).<br />
Im Rahmen des Property Management<br />
Vertrages wird die Objektgesellschaft<br />
die GRR Real Estate Management<br />
GmbH zur Wahrnehmung<br />
der dargestellten Verwaltungsaufgaben<br />
bevollmächtigen.<br />
Für ihre Le<strong>ist</strong>ungen erhält die GRR<br />
Real Estate Management GmbH eine<br />
jährliche Pauschalvergütung in<br />
Höhe von 2,5% der vertraglich vereinbarten<br />
Jahresnettomieten (ohne<br />
Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen)<br />
für die vermieteten<br />
und von diesem Vertrag umfassten<br />
Flächen der Objekte. Für nicht vermietete<br />
bzw. bei Vertragsabschluss<br />
leer stehende und von dem Vertrag<br />
umfasste Flächen der Objekte erhält<br />
die GRR Real Estate Management<br />
GmbH ein reduziertes Pauschalentgelt<br />
in Höhe von 0,75% je<br />
nicht vermieteter bzw. leer stehender<br />
Mietfläche.<br />
Für die Vermittlung des Abschlusses<br />
einer Neuvermietung von Flächen<br />
im Gebäude gewährt die Objektgesellschaft<br />
der GRR Real Estate<br />
Management GmbH unter vertraglich<br />
festgelegten Voraussetzungen<br />
maximal drei Nettomonatsmieten<br />
(ohne Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen)<br />
nach folgender<br />
Staffelung: Mietvertrag mit einer<br />
Laufzeit bis zu zwei Jahren 1<br />
Nettomonatskaltmiete, bei einer<br />
Laufzeit bis zu fünf Jahren 2 Nettomonatskaltmieten,<br />
über fünf Jahre<br />
3 Nettomonatskaltmieten; bei<br />
einer Verlängerung bestehender<br />
Mietverträge mit einer Laufzeit bis<br />
fünf Jahre 1 Nettomonatskaltmiete,<br />
über fünf Jahre 2 Nettomonatskaltmieten.<br />
Die Pauschalvergütung <strong>ist</strong><br />
ein Festpreis. Für gesondert beauftragte<br />
Le<strong>ist</strong>ungen außerhalb des<br />
vertraglichen Le<strong>ist</strong>ungsumfangs erhält<br />
die GRR Real Estate Management<br />
GmbH nach vorheriger Beauftragung<br />
durch die Objektgesellschaft<br />
eine Vergütung nach<br />
Aufwand und Nachweis zum folgenden<br />
Stundensatz: E 78,00 zuzüglich<br />
Nebenkosten für Mitarbeiter,<br />
E 167,00 zzgl. Nebenkosten für<br />
Geschäftsführer(in), Reisekosten<br />
und Spesen jeweils gegen Nachweis.<br />
Zu den vorgenannten Vergütungen<br />
kommt die jeweils gültige<br />
gesetzliche USt. (derzeit 19%) hinzu.<br />
Die Vergütung wird jeweils zeitanteilig<br />
(1/12 des Jahresbetrages)<br />
am letzten Werktag eines Kalendermonats<br />
fällig.<br />
Die Laufzeit des Vertrages endet<br />
am 31.12.2013. Der Vertrag verlängert<br />
sich danach jeweils um<br />
ein Jahr, wenn nicht eine der beiden<br />
Vertragsparteien der Vertragsverlängerung<br />
spätestens sechs Monate<br />
vor dem jeweiligen Laufzeitende<br />
schriftlich widerspricht. Die<br />
Vertragsparteien sind zur fr<strong>ist</strong>losen<br />
Kündigung aus wichtigem Grund<br />
insbesondere berechtigt, wenn eine<br />
Vertragspartei ihren Hauptpflichten<br />
aus dem Vertrag (z.B. Entgeltzahlungen<br />
oder Dienstle<strong>ist</strong>ungen)<br />
trotz Mahnung unberechtigterweise<br />
nicht nachkommt, über<br />
ihr Vermögen das Insolvenzverfahren<br />
eröffnet oder die Eröffnung des<br />
Insolvenzverfahrens mangels Masse<br />
abgelehnt wird. Wird von der<br />
Objektgesellschaft während der<br />
Vertragslaufzeit ein Objekt veräußert<br />
(Asset-Deal) und will der Erwerber<br />
den Property Management<br />
Vertrag nicht übernehmen, so <strong>ist</strong><br />
die Objektgesellschaft berechtigt,<br />
den Vertrag mit einer Kündigungsfr<strong>ist</strong><br />
von mindestens drei Monaten<br />
oder einer von der Objektgesellschaft<br />
bestimmten längeren Fr<strong>ist</strong><br />
ab Vertragsabschluss zu kündigen.<br />
Das Kündigungsrecht besteht auch<br />
dann, wenn Anteile an dem Eigentümer<br />
bzw. an mit dem Eigentümer<br />
verbundenen Gesellschaften veräußert<br />
oder eingebracht werden<br />
(Share Deal) oder wenn ein Objekt<br />
auf andere Weise unmittelbar oder<br />
mittelbar in rechtlicher oder wirt<br />
209
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
210<br />
schaftlicher Hinsicht an einen Dritten<br />
veräußert wird. Ein Kündigungsrecht<br />
nach dem Vertrag kann für ein<br />
oder mehrere Gebäude sowie für<br />
wirtschaftlich abtrennbare Teile eines<br />
Gebäudes ausgeübt werden.<br />
Die Objektgesellschaft kann in Abstimmung<br />
mit der GRR Real Estate<br />
Management GmbH verlangen,<br />
dass weitere Grundstücke und Gebäude<br />
oder gewerbliche Mieteinheiten<br />
in den Vertrag aufgenommen<br />
werden. Die Zustimmung<br />
kann die GRR Real Estate Management<br />
GmbH nur aus wichtigem<br />
Grund verweigern. Sofern weitere<br />
Grundstücke und Gebäude oder<br />
gewerbliche Mieteinheiten in den<br />
Vertrag aufgenommen werden,<br />
<strong>ist</strong> eine ergänzende Vereinbarung<br />
über die Vergütung zu treffen.<br />
Für Schäden, die der Objektgesellschaft<br />
durch ein pflichtwidriges<br />
Tun oder Unterlassen der GRR Real<br />
Estate Management GmbH, eingesetzter<br />
Subunternehmer oder ihrer<br />
Mitarbeiter entstehen, haftet<br />
die GRR Real Estate Management<br />
GmbH nach den gesetzlichen Vorschriften.<br />
Zudem stellt die GRR Real<br />
Estate Management GmbH die Objektgesellschaft<br />
von allen Ersatzansprüchen<br />
Dritter, die auf der Tätigkeit<br />
der GRR Real Estate Management<br />
GmbH, ihrer Subunternehmer<br />
oder Dritter beruhen, frei.<br />
3. Muster-Treuhandvertrag<br />
Die Fondsgesellschaft hält einen<br />
Muster-Treuhandvertrag bereit, der<br />
als Anlage 1 Teil des Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft <strong>ist</strong>.<br />
Diejenigen Anleger, die nicht selbst<br />
als Kommandit<strong>ist</strong>en in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragen werden<br />
wollen, sondern sich als Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
an der Gesellschaft<br />
beteiligen wollen, schließen<br />
einen dem Muster-Treuhandvertrag<br />
der Fondsgesellschaft entsprechenden<br />
Treuhandvertrag mit dem<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en, der TGN<br />
Unternehmensberatung GmbH, Eichelbergstraße<br />
4, 91186 Büchenbach,<br />
ab. Die Entscheidung hierüber<br />
treffen die Anleger mit Unterzeichnung<br />
ihrer Beitrittserklärung<br />
(des Zeichnungsscheins). Dort <strong>ist</strong><br />
anzugeben, ob der Beitritt des Anlegers<br />
zu der Fondsgesellschaft als<br />
Direktkommandit<strong>ist</strong> oder als Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
erfolgen soll.<br />
Anleger, die sich für einen Beitritt<br />
als Treugeberkommandit<strong>ist</strong> entscheiden<br />
und deshalb einen entsprechenden<br />
Treuhandvertrag<br />
schließen, sind nicht unmittelbar,<br />
sondern mittelbar über den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
beteiligt. Ihre Rechtsstellung<br />
entspricht jedoch wirtschaftlich<br />
derjenigen eines Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
und ihnen stehen<br />
auch <strong>nahe</strong>zu die gleichen Gesellschafterrechte<br />
wie einem Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
zu.<br />
Hinweis: Beachten Sie bei der Wahl<br />
der Beitrittsart bitte die Hinweise auf<br />
Seite 224 ff. „Das steuerliche Konzept“.<br />
Der von den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
zu schließende, dem Muster-<br />
Treuhandvertrag der Fondsgesellschaft<br />
entsprechende Treuhandvertrag<br />
hat im Wesentlichen folgenden<br />
Inhalt:<br />
– Der Abschluss des Treuhandvertrages<br />
<strong>ist</strong> aufschiebend bedingt<br />
durch die Annahme des vom Anleger<br />
in der Beitrittserklärung abgegebenen<br />
Beitrittsangebots durch<br />
die Fondsgesellschaft.<br />
– Der Anleger erwirbt zunächst<br />
selbst einen Kommanditanteil an<br />
der Fondsgesellschaft und überträgt<br />
diesen sodann auf den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> hält<br />
den übertragenen Kommanditanteil<br />
treuhänderisch für den<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en; nur<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong>, nicht<br />
der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>, wird<br />
als Kommandit<strong>ist</strong> in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragen.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> übt<br />
das Stimmrecht aus dem ihm übertragenen<br />
Kommanditanteil aus,<br />
soweit der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
dies nicht selbst wahrnehmen<br />
will und sich zu diesem Zweck von<br />
dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en bevollmächtigen<br />
lässt; der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
kann dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
Weisungen zur<br />
Ausübung des Stimmrechts erteilen.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> übt<br />
auch alle sonstigen Rechte aus<br />
dem ihm übertragenen Kommanditanteil<br />
aus; der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
kann dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
hierfür Weisungen<br />
erteilen.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> tritt<br />
sämtliche ihm aus dem treuhänderisch<br />
gehaltenen Gesellschaftsanteil<br />
folgende Ansprüche auf<br />
den festgestellten Gewinn, die beschlossenen<br />
Ausschüttungen, einen<br />
etwaigen Liquidationserlös sowie<br />
auf dasjenige, was ihm im Falle<br />
seines Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft<br />
auf Grund dieses Gesellschaftsanteils<br />
zusteht, an den<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en in dem<br />
Umfang ab, wie diese Ansprüche
Süddeutschland 8<br />
dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
nach Maßgabe des Treuhandvertrages<br />
zustehen.<br />
– Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
verpflichtet, den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
von allen Verbindlichkeiten<br />
freizustellen, die diesem<br />
im Zusammenhang mit dem<br />
Erwerb und der Verwaltung des<br />
treuhänderisch übertragenen Gesellschaftsanteils<br />
entstehen, soweit<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> nicht<br />
nach dem Treuhandvertrag zur<br />
Tragung der entsprechenden Kosten<br />
verpflichtet <strong>ist</strong>. Die Verpflichtung<br />
<strong>ist</strong> begrenzt auf den Betrag<br />
der von dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
übernommenen Pflichteinlage<br />
zzgl. Agio. Sie <strong>ist</strong> ausgeschlossen,<br />
soweit der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
diese Zahlungen an<br />
die Fondsgesellschaft gele<strong>ist</strong>et und<br />
nicht erstattet bekommen hat.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> legt<br />
jährlich nach Abschluss des Geschäftsjahres<br />
Rechnung gegenüber<br />
dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
in Form der Übersendung des<br />
Jahresabschlusses der Fondsgesellschaft.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> hat<br />
die ihm übertragenen Aufgaben<br />
mit der Sorgfalt eines ordentlichen<br />
Kaufmannes und im Interesse<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
auszuüben. Er haftet dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
für Schäden<br />
nur im Falle einer grob fahrlässigen<br />
oder vorsätzlichen Pflichtverletzung,<br />
soweit die Pflichtverletzung<br />
nicht zu einer Verletzung des<br />
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit<br />
geführt hat. Die Pflichten<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en und<br />
die Möglichkeit der Geltendmachung<br />
von Schadensersatzansprüchen<br />
durch den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
sind gemäß § 12 des<br />
Treuhandvertrages beschränkt.<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
mit einer Vielzahl von Anlegern<br />
gleich lautende Treuhandverträge<br />
abzuschließen.<br />
– Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en können<br />
den Treuhandvertrag jederzeit<br />
kündigen und verlangen, dass sie<br />
als Direktkommandit<strong>ist</strong>en an der<br />
Gesellschaft beteiligt werden. Der<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong> trägt die<br />
mit dem Wechsel verbundenen<br />
Kosten. Er <strong>ist</strong> verpflichtet, die in<br />
§ 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages<br />
vorgesehene Handelsreg<strong>ist</strong>ervollmacht<br />
zu erteilen.<br />
– Die Vergütung des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
erfolgt durch die<br />
Fondsgesellschaft. Sie <strong>ist</strong> in den<br />
Prognoserechnungen der Vermietungsphase<br />
– beginnend ab<br />
dem Jahr 2010 – berücksichtigt<br />
und beträgt 0,25% der Nettomieteinnahmen<br />
ohne Nebenkosten<br />
der Fondsgesellschaft und deren<br />
Tochtergesellschaft zzgl. evtl.<br />
anfallender gesetzlicher USt. Einzelne<br />
Aufgaben des Treuhänders<br />
aus dem Treuhandvertrag werden<br />
durch die Komplementärin bzw.<br />
von dem durch die Fondsgesellschaft<br />
beauftragten Geschäftsbesorger<br />
wahrgenommen und sind<br />
von der in § 14 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages<br />
geregelten Vergütung<br />
umfasst. Soweit der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
diese Aufgaben<br />
auf Wunsch der Fondsgesellschaft<br />
selbst wahrnimmt, so hat<br />
er Anspruch auf angemessene Erhöhung<br />
der Vergütung; die Vergütung<br />
des Geschäftsbesorgers wird<br />
entsprechend gesenkt.<br />
- Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> kann<br />
den Vertrag erstmals zum<br />
31.12.2015 mit einer Fr<strong>ist</strong> von 12<br />
Monaten zum Jahresende kündigen.<br />
Das Recht zur außerordentlichen<br />
Kündigung bleibt unberührt.<br />
Im Falle der Kündigung <strong>ist</strong> der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
den treuhänderisch gehaltenen<br />
Gesellschaftsanteil auf den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
zu übertragen.<br />
- Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> hat<br />
das Recht, vom Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
jederzeit die Rückübertragung<br />
des treuhänderisch gehaltenen<br />
Gesellschaftsanteils zu verlangen.<br />
Das Verlangen gilt gleichzeitig<br />
als Kündigung des Treuhandvertrages.<br />
Die vorstehende Zusammenfassung<br />
kann nur die wesentlichen Grundzüge<br />
des Treuhandvertrages wiedergeben.<br />
Anleger sollten daher den Treuhandvertrag<br />
lesen und in seinem vollen<br />
Wortlaut aufmerksam zur Kenntnis<br />
nehmen. Der Treuhandvertrag <strong>ist</strong><br />
in diesem Prospekt ab Seite 253 abgedruckt.<br />
4. Versicherungsverträge<br />
Für die von der Objektgesellschaft<br />
gekauften bzw. noch zu erwerbenden<br />
Immobilien sind im ausreichenden<br />
Umfang Versicherungsverträge<br />
abgeschlossen worden<br />
bzw. werden entsprechende Versicherungsverträge<br />
abgeschlossen.<br />
5. Wartungsverträge<br />
Soweit erforderlich und nicht bereits<br />
von den jeweiligen Mietern<br />
abgeschlossen, sind bzw. werden<br />
üblicherweise Wartungsverträge<br />
u.a. für das Dach, die Tür- und Toranlagen,<br />
die Elektro-, Heizungs-<br />
211
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
212<br />
und raumlufttechnischen Anlagen,<br />
die Brandschutz-, Brandmelde- und<br />
Sprinkleranlagen, die Blitzschutzanlagen<br />
sowie die Einbruchmeldeanlagen<br />
der Immobilien abgeschlossen.<br />
Die für die Wartung anfallenden<br />
Kosten trägt je nach mietvertraglicher<br />
Regelung der Mieter oder die<br />
Objektgesellschaft als Vermieter.<br />
VI. Vertrag über die Kostenverteilung<br />
Aus Praktikabilitätsgründen hat die<br />
Fondsgesellschaft mit der Objektgesellschaft<br />
vertraglich vereinbart,<br />
dass die Fondsgesellschaft Dienstle<strong>ist</strong>ungen<br />
Dritter im eigenen Namen<br />
für Rechnung der Objektgesellschaft<br />
einkauft und an die Objektgesellschaft<br />
unter ordnungsgemäßer<br />
Rechnungsstellung ohne Aufschlag<br />
weitergibt.<br />
Die Objektgesellschaft hat sich daher<br />
verpflichtet, der Fondsgesellschaft<br />
die Kosten für Dienstle<strong>ist</strong>ungen<br />
zu vergüten, die von der Fondsgesellschaft<br />
im eigenen Namen für<br />
die Objektgesellschaft in Auftrag<br />
gegeben werden. Die Fondsgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> berechtigt und verpflichtet,<br />
die Kosten für die jeweils erbrachten<br />
Dienstle<strong>ist</strong>ungen unter ordnungsgemäßer<br />
Rechnungsstellung ohne Aufschlag<br />
an die Objektgesellschaft weiterzugeben.<br />
Die Rechnungen über<br />
die jeweils erbrachten Dienstle<strong>ist</strong>ungen<br />
sind mit gesondertem Ausweis<br />
der Umsatzsteuer zu stellen, soweit<br />
diese anfällt.<br />
Dienstle<strong>ist</strong>ungen im vorbezeichneten<br />
Sinne sind insbesondere: Geschäftsbesorgung/Verwaltung<br />
der<br />
Fondsgesellschaft, Konzeption der<br />
Fondsgesellschaft und Einrichtung<br />
der Fondsverwaltung, Steuer- und<br />
Rechtsberatung, Finanzierungsvermittlung,<br />
Vertriebssteuerung und<br />
Erstellung des Verkaufsprospekts,<br />
Projektierung/Projektsteuerung<br />
und Baubetreuung, Objektauswahl<br />
und Objektaufbereitung sowie<br />
wirtschaftliche Prüfung von Mietverträgen,<br />
Verwaltung der Immobilien<br />
der Objektgesellschaft (Objektverwaltung),<br />
Haftungsübernahme<br />
(Übernahme der Komplementärstellung),<br />
Eigenkapitalvermittlung<br />
(Übernahme des Vertriebes),<br />
Erstellung einer Nachvermietungskonzeption/Nachnutzung,<br />
Einholung<br />
von Gutachten/Beauftragung<br />
von Sachverständigen (insbesondere<br />
zur Abnahme des Immobilienobjektes),<br />
Gesellschaftsgründungen/Handelsreg<strong>ist</strong>eranmeldungen<br />
etc.<br />
Der Vertrag beginnt mit Unterzeichnung<br />
und hat eine unbestimmte<br />
Laufzeit. Eine Kündigung<br />
des Vertrages <strong>ist</strong> nur aus wichtigem<br />
Grunde möglich.<br />
D. Verflechtungen<br />
I. Allgemein<br />
Die Fondsgesellschaft <strong>ist</strong> von der<br />
sontowski & partner gmbh initiiert<br />
worden. Die sontowski & partner<br />
gmbh <strong>ist</strong> die Muttergesellschaft<br />
der Sontowski & Partner Unternehmensgruppe.<br />
Mehrheitsgesellschafter<br />
und Geschäftsführer der sontowski<br />
& partner gmbh und Schlüsselpersonen<br />
der Sontowski & Partner<br />
Unternehmensgruppe sind die Herren<br />
Klaus-Jürgen Sontowski und Dr.<br />
Karsten Medla; weiterer Geschäftsführer<br />
<strong>ist</strong> Herr Dr. Matthias Hubert.<br />
Die vorgenannten Personen üben<br />
mittelbar oder unmittelbar maßgeblichen<br />
Einfluss auf sämtliche Gesellschaften<br />
der Sontowski & Partner<br />
Unternehmensgruppe aus.<br />
Die relevanten Verflechtungen werden<br />
nachfolgend im Einzelnen beschrieben<br />
und grafisch dargestellt.<br />
Dabei <strong>ist</strong> zwischen der aktuellen Situation<br />
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
(nachfolgend II.)<br />
und der Situation in der Zeit nach<br />
Durchführung der geplanten Kapitalerhöhung<br />
(nachfolgend III.) zu unterscheiden,<br />
weil sich mit Durchführung<br />
der Kapitalerhöhung, die Anlass<br />
für die Aufstellung dieses Verkaufsprospekts<br />
<strong>ist</strong>, die Beteiligungsverhältnisse<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
ändern.
Süddeutschland 8<br />
II. Verflechtungen zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung (aktuelle<br />
Situation)<br />
1. Die Herren Sontowski,<br />
Dr. Medla und Dr. Hubert sind<br />
Geschäftsführer,<br />
die Herren Sontowski und<br />
Dr. Medla sind außerdem<br />
Mehrheitsgesellschafter der<br />
– sontowski & partner gmbh,<br />
die ihrerseits wiederum Gesellschafterin<br />
der<br />
– RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH (zu 100%),<br />
– S&P Management GmbH (zu<br />
100%; Geschäftsführer sind die<br />
Herren Sontowski und Dr. Medla),<br />
– S&P Objektbeteiligungs ZWEI<br />
GmbH (zu 100%; Geschäftsführer<br />
sind die Herren Sontowski<br />
und Dr. Medla),<br />
– GRR Real Estate Management<br />
GmbH (zu 55%; Geschäftsführer<br />
<strong>ist</strong> unter anderem Dr. Hubert)<br />
– S&P Mezz4Funds 1 GmbH & Co.<br />
KG (als Komplementärin) <strong>ist</strong>.<br />
Diese Gesellschaften sind ihrerseits<br />
zum Teil (geschäftsführende) Gesellschafter<br />
bzw. geschäftsführende<br />
Komplementäre der<br />
– Fondsgesellschaft und der<br />
– S&P Objekte Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG,<br />
so dass die Herren Sontowski, Dr.<br />
Medla und Dr. Hubert auch auf diese<br />
Gesellschaften mittelbar maßgeblichen<br />
Einfluss nehmen können.<br />
Die Geschäftsführung einer GmbH<br />
<strong>ist</strong> gegenüber den Gesellschaftern<br />
weisungsgebunden, so dass die Herren<br />
Sontowski und Dr. Medla als unmittelbare<br />
oder mittelbare Gesellschafter<br />
(lediglich in der Fondsgesellschaft<br />
hält der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
als fremder Dritter einen Minderheitsanteil<br />
von E 20,00) Einfluss auf<br />
die Geschäftsführung dieser Gesellschaften<br />
nehmen können, auch soweit<br />
sie nicht selbst Geschäftsführer<br />
dieser Gesellschaften sind. Alle<br />
vorgenannten Gesellschaften unterliegen<br />
somit dem Einfluss bzw. der<br />
Steuerungsmöglichkeit durch die<br />
Herren Sontowski und Dr. Medla.<br />
2. Die sontowski & partner gmbh<br />
<strong>ist</strong> an der<br />
– Fondsgesellschaft<br />
vor der Kapitalerhöhung mit einer<br />
Pflichteinlage von E 1.980,00 und<br />
damit einem Gesellschaftsanteil von<br />
ca. 98% als Kommandit<strong>ist</strong>in beteiligt.<br />
Mehrheitsgesellschafter der sontowski<br />
& partner gmbh sind die Herren<br />
Sontowski und Dr. Medla.<br />
Die sontowski & partner gmbh <strong>ist</strong><br />
außerdem jeweils zu 100% an der<br />
– RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH,<br />
– S&P Management GmbH und<br />
– S&P Objektbeteiligungs ZWEI GmbH,<br />
sowie zu 55% an der<br />
– GRR Real Estate Management<br />
GmbH<br />
und als geschäftsführende Komplementärin<br />
ohne Einlage an der<br />
– S&P Mezz4Funds 1 GmbH & Co. KG<br />
beteiligt.<br />
3. Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH <strong>ist</strong> an<br />
– der Fondsgesellschaft und<br />
– der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
als geschäftsführende Komplementärin<br />
ohne Einlage beteiligt. Die<br />
RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH <strong>ist</strong> eine 100%ige Tochtergesellschaft<br />
der sontowski & partner<br />
gmbh.<br />
4. Die S&P Management GmbH<br />
<strong>ist</strong> an<br />
– der Fondsgesellschaft und<br />
– der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
als geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong>in<br />
mit einer Einlage von jeweils<br />
E 10,00 beteiligt. Die S&P Management<br />
GmbH <strong>ist</strong> eine 100%ige<br />
Tochtergesellschaft der sontowski<br />
& partner gmbh.<br />
5. Die S&P Objektbeteiligungs<br />
ZWEI GmbH <strong>ist</strong> an<br />
– der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG mit einer<br />
Pflichteinlage von E 110,00 und<br />
damit einem Gesellschaftsanteil<br />
von 5,5% als Kommandit<strong>ist</strong>in<br />
beteiligt. Sie <strong>ist</strong> Gründungsgesellschafterin<br />
dieser Objektgesellschaft.<br />
Die S&P Objektbeteiligungs<br />
ZWEI GmbH <strong>ist</strong> eine<br />
100%ige Tochtergesellschaft der<br />
sontowski & partner gmbh.<br />
6. Neben ihrer Geschäftsführerstellung<br />
bei der sontowski & partner<br />
gmbh sind die Herren Sontowski<br />
und Dr. Medla Geschäftsführer in<br />
– der S&P Management GmbH und<br />
213
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
– der S&P Objektbeteiligungs ZWEI<br />
GmbH.<br />
7. Neben seiner Geschäftsführerstellung<br />
bei der sontowski & partner<br />
gmbh <strong>ist</strong> Herr Dr. Matthias<br />
Hubert<br />
– geschäftsführender Kommandit<strong>ist</strong><br />
der S&P Mezz4Funds 1 GmbH<br />
& Co. KG sowie<br />
– Geschäftsführer der GRR Real Estate<br />
Management GmbH.<br />
8. Herr Robert Köhler <strong>ist</strong><br />
– angestellter Prokur<strong>ist</strong> bei der<br />
sontowski & partner gmbh,<br />
– Geschäftsführer der RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH sowie<br />
– Kommandit<strong>ist</strong> der Fondsgesellschaft<br />
und der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG.<br />
III. Verflechtungen in der Zeit nach<br />
Durchführung der geplanten<br />
Kapitalerhöhung (zukünftige<br />
Situation)<br />
– Treuhandkommandit<strong>ist</strong> bzw. Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
(= Anleger)<br />
ca. 99,987%,<br />
– sontowski & partner gmbh, TGN<br />
Unternehmensberatung GmbH<br />
(Treuhandkommandit<strong>ist</strong>), S&P<br />
Management GmbH und Robert<br />
Köhler zusammen insgesamt ca.<br />
0,013%,<br />
– RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH als Komplementärin ohne<br />
Einlage.<br />
Die Herren Sontowski und Dr.<br />
Medla sowie die sontowski & partner<br />
gmbh verlieren durch diese Änderung<br />
ihre Stellung als Gesellschafter<br />
mit maßgeblichem Einfluss auf<br />
die Fondsgesellschaft und die S&P<br />
Objekte Süddeutschland 8 GmbH &<br />
Co. KG. Die Herren Sontowski und<br />
Dr. Medla sowie die sontowski &<br />
partner gmbh behalten jedoch ihre<br />
Stellung als mittelbare bzw. unmittelbare<br />
Gesellschafter der Komplementärin<br />
sowohl der Fondsgesellschaft<br />
als auch der S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG mit<br />
einem Gesellschaftsanteil von 100%.<br />
Nach Durchführung der geplanten<br />
Kapitalerhöhung der Fondsgesellschaft,<br />
die Anlass für die Aufstellung<br />
dieses Verkaufsprospekts<br />
<strong>ist</strong>, werden sich die vorstehend beschriebenen<br />
Verflechtungen wie<br />
folgt ändern:<br />
Durch den Beitritt der Anleger zu<br />
der Fondsgesellschaft wird sich die<br />
Gesellschafterstruktur der Fondsgesellschaft<br />
ändern. Im Falle einer<br />
vollständigen Platzierung der vorgesehenen<br />
Kapitalerhöhung werden<br />
danach folgende Beteiligungsverhältnisse<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
bestehen:<br />
214
Süddeutschland 8<br />
Beteiligung<br />
Beteiligung<br />
RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH (AG Fürth HRB 9569)<br />
S&P Management GmbH<br />
(AG Fürth HRB 10134)<br />
sontowski & partner gmbh<br />
(AG Fürth HRB 2736)<br />
Geschäftsführer:<br />
• Robert Köhler<br />
Geschäftsführer:<br />
• K.-J. Sontowski<br />
Geschäftsführer:<br />
• K.-J. Sontowski<br />
• Dr. Karsten Medla<br />
• Dr. Karsten Medla<br />
• Dr. Matthias Hubert<br />
Gesellschafter:<br />
• sontowski & partner gmbh (100 %)<br />
Gesellschafter:<br />
• sontowski & partner gmbh (100 %)<br />
Mehrheitsgesellschafter:<br />
• K.-J. Sontowski • Dr. Karsten Medla<br />
Beteiligung<br />
Beteiligung<br />
Beteiligung<br />
Gesellschafter,<br />
Geschäftsführung<br />
Gesellschafter,<br />
Geschäftsführung<br />
Gesellschafter,<br />
Geschäftsführung<br />
S&P Objektbeteiligungs ZWEI<br />
GmbH (AG Fürth HRB 11292)<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG<br />
Geschäftsführung:<br />
• RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH<br />
• S&P Management GmbH<br />
(AG Fürth HRA 9464) (= Fondsgesellschaft)<br />
Gesellschafter:<br />
• RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH (Komplementärin ohne Einlage)<br />
• sontowski & partner gmbH (€ 1.980,00)<br />
• TGN Unternehmensberatung GmbH als Treuhandkommandit<strong>ist</strong> (€ 20,00)<br />
• S&P Management GmbH (€ 10,00)<br />
• Robert Köhler (€ 10,00)<br />
• Treugeber- oder Direktkommandit<strong>ist</strong>en (Anleger) (ca. 99,99 % nach Kapitalerhöhung)<br />
Geschäftsführung:<br />
• K.-J. Sontowski<br />
• Dr. Karsten Medla<br />
Gesellschafter:<br />
• sontowski & partner gmbh (100 %)<br />
Beteiligung<br />
S&P Mezz4Funds 1 GmbH & Co. KG<br />
(AG Fürth HRA 9511)<br />
Geschäftsführung:<br />
• sontowski & partner gmbh<br />
• Dr. Matthias Hubert<br />
Beteiligung<br />
+ Geschäftsführung<br />
Beteiligung<br />
Darlehen<br />
Gesellschafter:<br />
• sontowski & partner gmbh<br />
(Komplementärin)<br />
• Dr. Matthias Hubert<br />
• fremde Dritte<br />
S&P Objekte Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG<br />
Geschäftsführung:<br />
• RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH<br />
• S&P Management GmbH<br />
(AG Fürth HRA 9467)<br />
Gesellschafter:<br />
• RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH (Komplementärin ohne Einlage)<br />
• Fondsgesellschaft (€ 1.870,00)<br />
• S&P Objektbeteiligungs ZWEI GmbH (€ 110,00)<br />
• S&P Management GmbH (€ 10,00)<br />
• Robert Köhler (€ 10,00)<br />
Darlehen<br />
GRR Real Estate ManagementGmbH<br />
(AG Fürth HRB 10529)<br />
Geschäftsführer:<br />
• Dr. Matthias Hubert • Susanne Klaußner<br />
• Richard von Knop<br />
Gesellschafter:<br />
• sontowski & partner gmbh (55%)<br />
• fremde Dritte<br />
Property Management<br />
Objekt<br />
Sasbach<br />
am Kaiserstuhl<br />
Objekt<br />
Rülzheim<br />
Objekt<br />
Hammelburg<br />
Objekt<br />
Hof<br />
Objekt<br />
Kösching<br />
Objekt<br />
Emmering<br />
Objekt<br />
Neckargemünd<br />
215
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
216<br />
E. Interessenkollisionen<br />
Auf Seite 212 ff. dieses Verkaufsprospekts<br />
sind die umfangreichen Verflechtungen<br />
der Fondsgesellschaft<br />
mit Personen und Gesellschaften<br />
der Sontowski & Partner Unternehmensgruppe<br />
dargelegt. Aus diesen<br />
Verflechtungen können sich Interessenkollisionen<br />
ergeben, die eine<br />
an den Interessen der Fondsgesellschaft<br />
orientierte Entscheidungsfindung<br />
erschweren. Sollte einer<br />
der beteiligten Entscheidungsträger<br />
in einem Interessenkonflikt den<br />
Interessen einer Person oder einer<br />
Gesellschaft der Sontowski & Partner<br />
Unternehmensgruppe Priorität<br />
vor den Interessen der Fondsgesellschaft<br />
einräumen, würde dies negative<br />
Auswirkungen auf die Fondsgesellschaft<br />
und damit auch auf die<br />
Rentabilität eines Investments in<br />
die Fondsgesellschaft haben. Bitte<br />
lesen Sie hierzu die Risikohinweise<br />
ab Seite 12.<br />
Hinzuweisen <strong>ist</strong> insoweit insbesondere<br />
auf die Beteiligung der Fondsgesellschaft<br />
an der S&P Objekte<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co.<br />
KG, auf den Abschluss der ab Seite<br />
202 dieses Verkaufsprospekts<br />
genannten Dienstle<strong>ist</strong>ungsverträge<br />
und auf die Festsetzung der auf<br />
Seite 55 f. dieses Verkaufsprospekts<br />
genannten Vergütungen der sontowski<br />
& partner gmbh.<br />
Die sontowski & partner gmbh hat<br />
bzw. hatte zum Zeitpunkt des Abschlusses<br />
der entsprechenden Vereinbarungen<br />
aufgrund ihrer unmittelbaren<br />
oder mittelbaren Beteiligungen<br />
maßgeblichen Einfluss<br />
auf die Fondsgesellschaft, die S&P<br />
Objekte Süddeutschland 8 GmbH<br />
& Co. KG, die RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH, die S&P Management<br />
GmbH, die S&P Objektbeteiligungs<br />
ZWEI GmbH die GRR<br />
Real Estate Management GmbH sowie<br />
die S&P Mezz4Funds 1 GmbH<br />
& Co. KG. Es fehlte daher bei Vertragsschluss<br />
an einem klaren Interessengegensatz<br />
zwischen den Vertragsparteien,<br />
mit dem üblicherweise<br />
ein angemessenes Verhältnis<br />
der vereinbarten Le<strong>ist</strong>ung zur vereinbarten<br />
Gegenle<strong>ist</strong>ung sichergestellt<br />
wird. Insoweit beachten Sie<br />
bitte die auf Seite 36 enthaltenen<br />
Risikohinweise.<br />
F. Vertragspartner im Überblick<br />
I. Anbieter gemäß VermVerk-<br />
ProspV / Gründungsgesellschafter<br />
der Fondsgesellschaft / Konzeption<br />
der Fondsgesellschaft und<br />
Einrichtung der Fondsverwaltung<br />
/ Vertriebssteuerer und Hersteller<br />
des Vertriebsmaterials / Garant zu<br />
Kosten Zwischenfinanzierung / Finanzierungsvermittler<br />
/ Geschäftsbesorger<br />
der Fondsgesellschaft<br />
• Firma: sontowski & partner gmbh<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Se bastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRB 2736<br />
• Stammkapital: E 3.800.000,00<br />
• Mehrheitsgesellschafter: Klaus-<br />
Jürgen Sontowski und Dr. Karsten<br />
Medla, beide geschäftsansässig Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
• Geschäftsführer: Klaus-Jürgen<br />
Sontowski, Dr. Karsten Medla<br />
und Dr. Matthias Hubert (jeweils<br />
einzelvertretungsberechtigt und<br />
von den Beschränkungen des<br />
§ 181 BGB befreit; alle geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße 31,<br />
91058 Erlangen)<br />
II. Fondsgesellschaft / Emittent<br />
gemäß VermVerkProspV / Gesellschafter<br />
der Objektgesellschaft<br />
• Firma: S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o<br />
sontow ski und partner gmbh, Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRA 9464<br />
• Haftkapital: E 2.020,00<br />
• Persönlich haftende Gesellschafterin:<br />
RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH (vgl. Ziffer III.)<br />
• Geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong>in:<br />
S&P Management GmbH<br />
(vgl. Ziffer V.)<br />
• Kommandit<strong>ist</strong>en: sontowski &<br />
partner gmbh (vgl. Ziffer I.), Robert<br />
Köhler (geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße 31, 91058 Erlangen)<br />
sowie TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH (vgl. Ziffer VI.)<br />
III. Gründungsgesellschafter in der<br />
Fondsgesellschaft / geschäftsführende,<br />
persönlich haftende Gesellschafterin<br />
der Fondsgesellschaft<br />
und der Objektgesellschaft<br />
• Firma: RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o<br />
sontow ski und partner gmbh, Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRB 9569<br />
• Stammkapital: E 25.000,00, voll<br />
einbezahlt<br />
• Gesellschafter: sontowski & partner<br />
gmbh (vgl. Ziffer I.)<br />
• Geschäftsführer: Robert Köhler<br />
(einzelvertretungsberechtigt und<br />
von den Beschränkungen des<br />
§ 181 BGB befreit; geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße 31, 91058<br />
Erlangen)
Süddeutschland 8<br />
IV. Objektgesellschaft<br />
• Firma: S&P Objekte Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o<br />
sontowski und partner gmbh, Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRA 9467<br />
• Haftkapital: E 2.000,00<br />
• Persönlich haftende Gesellschafterin:<br />
RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH (vgl. Ziffer III.)<br />
• Geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong>in:<br />
S&P Management GmbH<br />
(vgl. Ziffer V.)<br />
• Kommandit<strong>ist</strong>en: S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co.<br />
KG (vgl. Ziffer II.), S&P Objektbeteiligungs<br />
ZWEI GmbH (vgl. Ziffer<br />
IX.), Robert Köhler (geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße 31, 91058<br />
Erlangen)<br />
V. Gründungsgesellschafterin der<br />
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft<br />
/ geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong>in der Fondsgesellschaft<br />
und der Objektgesellschaft<br />
• Firma: S&P Management GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o<br />
sontow ski und partner gmbh, Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRB 10134<br />
• Stammkapital: E 25.000,00<br />
• Gesellschafter: sontowski & partner<br />
gmbh (vgl. Ziffer I.)<br />
• Geschäftsführer: Klaus-Jürgen<br />
Sontowski und Dr. Karsten Medla<br />
(jeweils einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit; beide<br />
geschäftsansässig Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen)<br />
VI. Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
• TGN Unternehmensberatung GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Eichelbergstraße<br />
4, 91186 Büchenbach<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Nürnberg HRB 6738<br />
• Stammkapital: DM 50.000,00<br />
• Geschäftsführer: Michael Rabanus<br />
und Bernd Rabanus (jeweils<br />
einzelvertretungsberechtigt und<br />
von den Beschränkungen des<br />
§ 181 BGB befreit; beide geschäftsansässig<br />
Eichelbergstraße<br />
4, 91186 Büchenbach)<br />
VII. Akquisition der Fondsimmobilien<br />
und Property Manager<br />
• Firma: GRR Real Estate Management<br />
GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Wetterkreuz<br />
15, 91058 Erlangen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRB 10529<br />
• Stammkapital: E 28.000,00<br />
• Mehrheitsgesellschafterin: sontowski<br />
& partner gmbh (vgl. Ziffer<br />
I)<br />
• Geschäftsführer: Dr. Matthias Hubert,<br />
Susanne Klaußner, Richard<br />
von Knop (jeweils einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit;<br />
alle geschäftsansässig Wetterkreuz<br />
15, 91058 Erlangen)<br />
VIII. Darlehensgeber<br />
• Firma: S&P Mezz4Funds 1 GmbH<br />
& Co. KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRA 9511<br />
• Haftsumme: E 100.100,00<br />
• Persönlich haftende Gesellschafterin:<br />
sontowski & partner gmbh<br />
(vgl. Ziffer I)<br />
IX. Weitere kapitalmäßige und personelle<br />
Verflechtungen<br />
• Firma: S&P Objektbeteiligungs<br />
ZWEI GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o<br />
sontow ski und partner gmbh, Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fürth<br />
HRB 11292<br />
• Stammkapital: E 25.000,00<br />
• Gesellschafter: sontowski & partner<br />
gmbh (vgl. Ziffer I)<br />
• Geschäftsführer: Klaus-Jürgen<br />
Sontowski und Dr. Karsten Medla<br />
(jeweils einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit; beide<br />
geschäftsansässig Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen)<br />
X. Verkäufer des Fachmarktzentrums<br />
in Sasbach am Kaiserstuhl<br />
• Firma: INWO Bau GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Rudolf-Diesel-Straße<br />
5, 69207 Sandhausen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Mannheim HRB 331115<br />
• Stammkapital: DM 80.000,00<br />
• Geschäftsführer: Jürgen Machmeier<br />
(einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit; geschäftsansässig<br />
Rudolf-Diesel-<br />
Straße 5, 69207 Sandhausen)<br />
XI. Verkäufer des REWE-Lebensmittelmarktes<br />
in Rülzheim<br />
• Firma: INWO Projektgesellschaft<br />
Gamma GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Rudolf-Diesel-Straße<br />
5, 69207 Sandhausen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Mannheim, HRB 700972<br />
• Stammkapital: E 25.000,00<br />
• Geschäftsführer: Jürgen Machmeier<br />
(einzelvertretungsberech<br />
217
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
218<br />
tigt und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit; geschäftsansässig<br />
Rudolf-Diesel-<br />
Straße 5, 69207 Sandhausen)<br />
XII. Verkäufer des Fachmarktzentrums<br />
in Hammelburg<br />
• Name: Patrick Bindrum<br />
• Geschäftsanschrift: Wankelstraße<br />
28, 97762 Hammelburg<br />
XIII. Verkäufer des Nahversorgungszentrums<br />
in Hof<br />
• Firma: Graf von Thun und Hohenstein<br />
Veit Gewerbebauten KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Bleibtreustraße<br />
32, 10707 Berlin<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Charlottenburg HRA 23685 B<br />
• Persönlich haftender Gesellschafter:<br />
Klaus Graf von Thun und Hohenstein<br />
Veit (einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit;<br />
geschäftsansässig Bleibtreustraße<br />
32, 10707 Berlin)<br />
XIV. Verkäufer und Mieter des<br />
Fachmarktzentrums in Kösching<br />
• Firma: Hans Mayr Bau GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Nördliche<br />
Grünauer Straße 21, 86633<br />
Neuburg a. d. Donau<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Ingolstadt<br />
HRB 3753<br />
• Stammkapital: DM 600.000,00<br />
• Geschäftsführer: Hans Mayr (von<br />
den Beschränkungen des § 181<br />
BGB befreit; geschäftsansässig<br />
Nördliche Grünauer Straße 21,<br />
86633 Neuburg a. d. Donau)<br />
XV. Verkäufer des REWE-Lebensmittelmarktes<br />
in Emmering<br />
• Firma: KONZEPTBAU Bauträger-<br />
und Internationale Immobilien<br />
GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Am<br />
Schötteler 17, 87600 Kaufbeuren<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Kempten (Allgäu) HRB 10442<br />
• Stammkapital: E 27.000,00<br />
• Geschäftsführer: Martin Neuß<br />
und Hans Schneider (jeweils einzelvertretungsberechtigt<br />
und von<br />
den Beschränkungen des § 181<br />
BGB befreit; geschäftsansässig<br />
Am Schötteler 17, 87600 Kaufbeuren)<br />
XVI. Verkäufer des Fachmarktzentrums<br />
in Neckargemünd<br />
• Firma: INWO Projektgesellschaft<br />
Beta GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Rudolf-<br />
Diesel-Str. 5, 69207 Sandhausen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Mannheim HRB 700809<br />
• Stammkapital: E 25.000,00<br />
• Geschäftsführer: Jürgen Machmeier<br />
(einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit; geschäftsansässig<br />
Rudolf-Diesel-<br />
Straße 5, 69207 Sandhausen)<br />
XVII. Mieter des Fachmarktzentrums<br />
in Sasbach am Kaiserstuhl<br />
• Firma: Penny-Markt Gesellschaft<br />
mit beschränkter Haftung<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Domstraße<br />
20, 50668 Köln<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Köln<br />
HRB 27043<br />
• Stammkapital: E 10.000.000,00<br />
• Geschäftsführer: Günter Becker,<br />
Armin Rehberg und Alfred Glauder<br />
(jeweils geschäftsansässig<br />
Domstraße 20, 50668 Köln)<br />
• Firma: H. + J. Armbruster, Back-<br />
Shop GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Burdastraße<br />
5, 77746 Schutterwald<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Freiburg HRB 471033<br />
• Stammkapital: DM 200.000,00<br />
• Geschäftsführer: Jutta Armbruster-Oberdorfer<br />
(einzelvertretungsberechtigt<br />
und von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit;<br />
geschäftsansässig Burdastraße<br />
5, 77746 Schutterwald)<br />
• Firma: Dirk Rossmann GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Isernhägener<br />
Straße 16, 30938 Burgwedel<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Hannover HRB 120546<br />
• Stammkapital: E 12.000.000,00<br />
• Geschäftsführer: Dirk Roßmann,<br />
Anna Katharina Alice Schardt-<br />
Roßmann, Klaus Praus und Roland<br />
Frobel (jeweils einzelvertretungsberechtigt;<br />
alle geschäftsansässig<br />
Isernhägener Straße 16,<br />
30938 Burgwede)<br />
• Firma: KiK Textilien und Non-<br />
Food GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Siemensstraße<br />
21, 59199 Bönen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Hamm HRB 4085<br />
• Stammkapital: DM 30.000.000,00<br />
• Geschäftsführer: Heinz Speet,<br />
Jost Stefan Heinig und Mechthild<br />
Gottkehaskamp (geschäftsansässig<br />
Siemensstraße 21, 59199 Bönen)<br />
XVIII. Mieter des Lebensmittelmarktes<br />
in Rülzheim / Mieter des<br />
Lebensmittelmarktes in Emmering<br />
• Firma: REWE Markt GmbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Domstraße<br />
20, 50668 Köln<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Köln HRB 66773<br />
• Stammkapital: E 200.000.000,00
Süddeutschland 8<br />
• Geschäftsführer: Lionel Souque,<br />
Alain Caparros (jeweils geschäftsansässig<br />
Domstraße 20, 50668<br />
Köln<br />
XIX. Mieter des Fachmarktzentrums<br />
in Hammelburg<br />
• Firma: Lidl Vertriebs-GmbH & Co.<br />
KG, Westfranken<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Fährstraße<br />
12, 91330 Eggolsheim<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Bamberg HRA 11252<br />
• Hafteinlagen: E 2.000.000,00<br />
• Persönlich haftender Gesellschafter:<br />
V379 Beteiligungs-GmbH,<br />
Westfranken (Amtsgericht Bamberg<br />
HRB 6687; geschäftsansässig<br />
Fährstraße 12, 91330 Eggolsheim)<br />
• Firma: papperts GmbH & Co. KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Am Forsthaus<br />
21, 36163 Poppenhausen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Fulda<br />
HRA 5364<br />
• Hafteinlagen: E 240.000,00<br />
• Persönlich haftender Gesellschafter:<br />
B. Pappert GmbH (Amtsgericht<br />
Fulda HRB 5654, geschäftsansässig<br />
Am Forsthaus 21, 36163<br />
Poppenhausen)<br />
• Firma: A W G Allgemeine Warenvertriebs-Gesellschaft<br />
mit beschränkter<br />
Haftung<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Imanuel-<br />
Maier-Straße 2, 73257 Köngen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Stuttgart HRB 220603<br />
• Stammkapital: DM 7.000.000,00<br />
• Geschäftsführer: Albrecht Maier<br />
(geschäftsansässig Imanuel-Maier-Straße<br />
2, 73257 Köngen)<br />
Deich<br />
• Firma: Deichmann SE<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz:<br />
mannweg 9, 45359 Essen<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Essen<br />
HRB 21020<br />
• Grundkapital: E 200.000.000,00<br />
• Geschäftsführender Direktor:<br />
Martin Heynen, Wolfgang Wislsperger,<br />
Martin Fischer, Björn<br />
Gulden, Walter Neuroth, Karsten<br />
Schütt (jeweils gemeinsam vertretungsberechtigt),<br />
Heinz Otto<br />
Deichmann (einzelvertretungsberechtigt)<br />
(alle geschäftsansässig<br />
Deichmannweg 9, 45359 Essen)<br />
XX. Mieter des Nahversorgungszentrums<br />
in Hof<br />
• Firma: EDEKA Grundstücksgesellschaft<br />
Nordbayern-Sachsen-Thüringen<br />
mbH<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Edekastraße<br />
3, 97228 Rottendorf<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Würzburg HRB 288<br />
• Stammkapital: E 266.000,00<br />
• Geschäftsführer: Dieter Stukenbrok,<br />
Stefan Rohrer, Andreas<br />
Franzke (jeweils geschäftsansässig<br />
Edekastraße 3, 97228 Rottendorf)<br />
• Name: Evelin Hofmann<br />
• Geschäftsanschrift: Geierleite 14,<br />
95028 Hof<br />
• Firma: ESSANELLE HAIR GROUP<br />
AG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Himmelge<strong>ist</strong>er<br />
Straße 103-105, 40225<br />
Düsseldorf<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Düsseldorf HRB 40749<br />
• Grundkapital: E 4.595.044,00<br />
• Vorstand: Achim Mansen, Dirk<br />
Wiethöller, Dieter Bonk (jeweils<br />
geschäftsansässig Himmelge<strong>ist</strong>er<br />
Straße 103-105, 40225 Düsseldorf)<br />
XXI. Mieter des Fachmarktzentrums<br />
in Kösching<br />
• Firma: Netto Marken-Discount<br />
AG & Co. KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Industriepark<br />
Ponholz 1, 93142 Maxhütte-Haidhof<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Amberg<br />
HRA 1747<br />
• Persönlich haftender Gesellschafter:<br />
EDEKA ZENTRALE AG & Co.<br />
KG (Amtsgericht Hamburg, HRA<br />
96305, geschäftsansässig New-<br />
York-Ring 6, 22297 Hamburg)<br />
• Firma: TEDi GmbH & Co. KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Brackeler<br />
Hellweg 301, 44309 Dortmund<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Dortmund HRA 15612<br />
• Persönlich haftender Gesellschafter:<br />
TEDi Verwaltungs- und Beteiligungs<br />
GmbH (Amtsgericht<br />
Dortmund HRB 18380, geschäftsansässig<br />
Brackeler Hellweg 301,<br />
44309 Dortmund)<br />
• Name: Chr<strong>ist</strong>ian Marrone<br />
• Geschäftsanschrift: Am Schieferring<br />
4, 85092 Kösching<br />
• Firma: Dirk Rossmann GmbH (vgl.<br />
Ziffer XVII.)<br />
• Firma: KiK Textilien und Non-<br />
Food GmbH (vgl. Ziffer XVII.)<br />
• Name: Monika Karl<br />
• Geschäftsanschrift: Ludwigsgraben<br />
48, 85092 Kösching<br />
• Firma: Hallertauer Volksbank eG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Hauptplatz<br />
21, 85276 Pfaffenhofen a.d.<br />
Ilm<br />
• Genossenschaftsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Ingolstadt, GnR 101376<br />
219
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
• Mindestkapital: E 135,00 je Geschäftsanteil<br />
• Vorstand: Wilfried Gerling, Johann<br />
Hofner (jeweils geschäftsansässig<br />
Hauptplatz 21, 85276<br />
Pfaffenhofen a.d. Ilmg)<br />
XXII. Mieter des Fachmarktzentrums<br />
in Neckargemünd<br />
• Firma: Lidl Vertriebs-GmbH &<br />
Co. KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Franz-Kirrmeier-Straße<br />
22, 67346 Speyer<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht Ludwigshafen<br />
am Rhein HRA 51762<br />
• Hafteinlagen: E 2.000.000,00<br />
• Persönlich haftende Gesellschafter:<br />
V002 Beteiligungs-GmbH<br />
(Amtsgericht Ludwigshafen am<br />
Rhein HRB 52973, geschäftsansässig<br />
Franz-Kirrmeier-Straße<br />
22, 67346 Speyer) und PVG Geschäftsführungs-KG<br />
(Amtsgericht<br />
Stuttgart HRA 104759, von der<br />
Vertretung ausgeschlossen, geschäftsansässig<br />
Rötelstraße 35,<br />
74172 Neckarsulm)<br />
• Firma: dm-drogerie markt GmbH<br />
+ Co. KG<br />
• Geschäftsanschrift/Sitz: Carl-<br />
Metz-Straße 1, 76185 Karlsruhe<br />
• Handelsreg<strong>ist</strong>er: Amtsgericht<br />
Mannheim HRA 102711<br />
• Hafteinlagen: E 35.000.000,00<br />
• Persönlich haftender Gesellschafter:<br />
dm-drogerie markt Verwaltungs-GmbH<br />
(Amtsgericht Mannheim<br />
HRB 104238, geschäftsansässig<br />
Carl-Metz-Straße 1, 76185<br />
Karlsruhe)<br />
220
Süddeutschland 8<br />
G.Übersicht über die wichtigsten Fr<strong>ist</strong>en im Zusammenhang mit der Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
Gegenstand<br />
Geschäftsjahr<br />
Zahlungsfälligkeit<br />
Beitrittsdatum der Gesellschafter<br />
Turnus der ordentlichen Gesellschafterversammlung<br />
Einladungsfr<strong>ist</strong> zur ordentlichen und außerordentlichen<br />
Gesellschafterversammlung<br />
Einspruchsfr<strong>ist</strong> gegen ein Protokoll gegenüber der<br />
Geschäftsführung<br />
Aufstellung des Jahresabschlusses<br />
Mitteilung von Sonderwerbungskosten<br />
Ergebnisbeteiligung des Gesellschafters (Stichtag)<br />
Termin, Fr<strong>ist</strong><br />
Kalenderjahr<br />
unverzüglich nach Zugang der Annahme der Zeichnungserklärung,<br />
spätestens zum 1. des Folgemonats nach der Zeichnung<br />
einen Tag nach Veröffentlichung dieses Verkaufsprospekts, frühestens<br />
jedoch ab dem 01.09.2010<br />
ein Jahr<br />
zwei Wochen zwischen dem Tag der Absendung<br />
der Einladung und dem Tag der Versammlung<br />
innerhalb von vier Wochen nach dem Tag<br />
der Versendung des Protokolls<br />
gesetzliche Fr<strong>ist</strong>en<br />
bis spätestens 31. März des Folgejahres<br />
31.12. des Geschäftsjahres<br />
Ausschüttungen halbjährlich – für das erste Halbjahr jeweils spätestens zum 30.09.<br />
des jeweiligen Jahres, für das zweite Halbjahr jeweils spätestens<br />
zum 31.03. des Folgejahres; Vorabausschüttungen bereits im laufenden<br />
Geschäftsjahr sind unter bestimmten Voraussetzungen<br />
möglich<br />
Spekulationsfr<strong>ist</strong> zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung<br />
zehn Jahre<br />
Frühester Termin der Anteilsübertragung 31.12.2011<br />
Termin zur Mitteilung der Anteilsübertragung/<br />
Abtretungserklärung<br />
Fr<strong>ist</strong> zur Kündigung der Gesellschaft durch einen<br />
geschäftsführenden Gesellschafter<br />
Frühester Kündigungstermin der Gesellschaft durch<br />
einen nicht geschäftsführenden Gesellschafter<br />
Kündigungsfr<strong>ist</strong> zum Ende des Kalenderjahres<br />
Fr<strong>ist</strong> zum Nachweis eines Käufers seitens<br />
der Fondsgesellschaft bei Kündigung<br />
bis spätestens 30.09.<br />
sechs Monate zum Ende des Geschäftsjahres<br />
31.12.2025<br />
12 Monate<br />
sechs Monate nach Zugang der Kündigung<br />
Auszahlung des Abfindungsguthabens grds. in drei, maximal in sieben Jahresraten, jeweils zum 30.06.<br />
der auf das Ausscheiden folgenden Jahre<br />
221
Süddeutschland 8<br />
Das rechtliche Konzept<br />
222<br />
H. Beendigung der Vermögensanlage<br />
I. Vorbemerkung<br />
Der Anleger geht mit seiner Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft eine<br />
langfr<strong>ist</strong>ige Investition ein, deren<br />
Rentabilität einer Gesamtbetrachtung<br />
des Investitionszeitraumes zu<br />
unterziehen <strong>ist</strong>. Für den Handel mit<br />
Gesellschaftsanteilen an geschlossenen<br />
Immobilienfonds wie der<br />
S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG besteht derzeit<br />
kein geregelter Zweitmarkt und<br />
keine gesetzlich vorgeschriebene<br />
Handelsplattform.<br />
II. Vertragliche Grundlagen<br />
Zu den rechtlichen Voraussetzungen<br />
für die Beendigung einer Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
wird auf die Regelungen im Gesellschaftsvertrag<br />
der Fondsgesellschaft<br />
(§§ 18, 19, 20, 21) verwiesen.<br />
Der Wortlaut des Gesellschaftsvertrages<br />
<strong>ist</strong> in diesem Prospekt abgedruckt.<br />
Im Einzelnen sieht der Gesellschaftsvertrag<br />
folgende Möglichkeiten<br />
der Beendigung der Kapitalanlage<br />
vor:<br />
1. Kündigung der Beteiligung<br />
Die Fondsgesellschaft <strong>ist</strong> auf unbestimmte<br />
Zeit errichtet. Eine Kündigung<br />
der Fondsgesellschaft durch<br />
einen nichtgeschäftsführenden<br />
Gesellschafter <strong>ist</strong> frühestens zum<br />
31.12.2025 möglich und hat mit einer<br />
Kündigungsfr<strong>ist</strong> von 12 Monaten<br />
zum Ende des Kalenderjahres<br />
zu erfolgen. Das Recht zur Kündigung<br />
aus wichtigem Grund bleibt<br />
unberührt. Die Kündigung <strong>ist</strong> mittels<br />
eingeschriebenen Briefs gegenüber<br />
der Komplementärin zu erklären.<br />
Der kündigende Gesellschafter<br />
scheidet zum Zeitpunkt des<br />
Wirksamwerdens der Kündigung<br />
aus der Fondsgesellschaft aus; die<br />
Fondsgesellschaft wird von den übrigen<br />
Gesellschaftern fortgesetzt,<br />
sofern die übrigen Gesellschafter<br />
nicht spätestens zwei Monate nach<br />
Wirksamwerden des Ausscheidens<br />
die Liquidation der Fondsgesellschaft<br />
beschließen.<br />
Weitergehende Informationen, insbesondere<br />
zu den wirtschaftlichen<br />
Auswirkungen (Berechnung und<br />
Auszahlungsmodalitäten des Abfindungsguthabens),<br />
die mit einer<br />
Kündigung der Beteiligung zusammenhängen,<br />
entnehmen Sie bitte<br />
der Zusammenfassung des Gesellschaftsvertrages<br />
im Kapitel „Der<br />
Emittent“ ab Seite 40 ff. dieses Verkaufsprospekts<br />
bzw. direkt den Regelungen<br />
des auf Seite 238 ff. abgedruckten<br />
Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
2. Übertragung von Gesellschaftsanteilen<br />
Anteile an der Fondsgesellschaft<br />
können mit Wirkung zum 31.12. eines<br />
Jahres (Ende eines Geschäftsjahres),<br />
frühestens jedoch zum<br />
31.12.2011, auf Dritte übertragen<br />
werden. Übertragungen zum Ende<br />
des Geschäftsjahres müssen der<br />
Fondsgesellschaft bis spätestens<br />
30.09. des laufenden Geschäftsjahres<br />
mitgeteilt werden.<br />
Weiterführende Erläuterungen zur<br />
Übertragungsmöglichkeit von Gesellschaftsanteilen,<br />
insbesondere<br />
zu deren Voraussetzungen, entnehmen<br />
Sie bitte der Zusammenfassung<br />
des Gesellschaftsvertrages<br />
im Kapitel „Der Emittent“ ab Seite<br />
40 ff. dieses Verkaufsprospekts<br />
bzw. direkt den Regelungen des<br />
auf Seite 238 ff. abgedruckten Gesellschaftsvertrages<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
III. Beendigung der Vermögensanlage<br />
gegen den Willen des Anlegers<br />
Eine Beendigung der Vermögensanlage<br />
auch gegen den Willen<br />
des Anlegers kann von dritter Seite<br />
(z.B. aufgrund Ankaufsoptionen,<br />
Kündigungsrechten Dritter) grundsätzlich<br />
nicht herbeigeführt werden.<br />
Nach den Regelungen des<br />
Gesellschaftsvertrages <strong>ist</strong> die Geschäftsführung<br />
aber verpflichtet,<br />
eine außerordentliche Gesellschafterversammlung<br />
einzuberufen, auf<br />
der die Gesellschafter über eine Liquidation<br />
der Fondsgesellschaft<br />
beschließen, wenn aufgrund der<br />
Anzahl von Kündigungen und/oder<br />
der Anzahl der aus anderen Gründen<br />
ausscheidenden Gesellschaftern<br />
der wirtschaftlich sinnvolle<br />
Fortbestand der Fondsgesellschaft<br />
gefährdet <strong>ist</strong>.<br />
Der Beschluss für die Auflösung<br />
und Liquidation der Fondsgesellschaft<br />
bedarf grundsätzlich einer<br />
Mehrheit von 75% der abgegebenen<br />
Stimmen (qualifizierte Stimmenmehrheit);<br />
der Beschluss für eine<br />
Auflösung und Liquidation der<br />
Fondsgesellschaft, die vor Ablauf<br />
des 31.12.2021 erfolgen soll, bedarf<br />
einer Mehrheit von 75% aller<br />
ex<strong>ist</strong>ierenden Stimmen, gleich ob<br />
diese anwesend sind oder nicht.<br />
Nach den Regelungen des Gesellschaftsvertrages<br />
<strong>ist</strong> die Komplementärin<br />
außerdem berechtigt<br />
und bevollmächtigt, säumige Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
aus der Fondsgesellschaft<br />
auszuschließen, wenn diese
Süddeutschland 8<br />
ihre Pflichteinlage nebst Agio trotz<br />
Mahnung und Nachfr<strong>ist</strong>setzung<br />
nicht oder nicht in voller Höhe erbringen.<br />
Der ausgeschiedene Kommandit<strong>ist</strong><br />
trägt die im Zusammenhang<br />
mit seinem Ausschluss ggf.<br />
entstandenen Kosten. Kommandit<strong>ist</strong>en,<br />
die wegen säumiger Zahlung<br />
ausgeschlossen werden, stehen<br />
keine Ansprüche auf ein Auseinandersetzungsguthaben,<br />
auf einen<br />
Gewinn- oder Verlustanteil<br />
für das laufende Geschäftsjahr, auf<br />
Entnahmen oder auf die Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
von Gesellschaftsverbindlichkeiten<br />
oder auf Sicherheitsle<strong>ist</strong>ung<br />
für die Gesellschaftsschulden zu.<br />
Sie haben nur einen Anspruch auf<br />
Rückzahlung evtl. gele<strong>ist</strong>eter Einlagen,<br />
jedoch nicht auf Rückzahlung<br />
ihres Agios. Ansprüche der Fondsgesellschaft<br />
gegenüber einem ausgeschlossenen<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en auf<br />
Verzugszinsen und/oder Schadensersatz<br />
bleiben hiervon unberührt.<br />
Der Gesellschaftsvertrag enthält<br />
detaillierte Regelungen darüber,<br />
in welchen Fällen ein Gesellschafter<br />
aus der Fondsgesellschaft ausscheidet.<br />
Nicht geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en erhalten im Falle<br />
ihres Ausscheidens als Abfindung<br />
einen Ausgleich entsprechend ihrer<br />
quotalen Beteiligung am Verkehrswert<br />
der Fondsgesellschaft vermindert<br />
um einen Abschlag von 20%,<br />
soweit der Gesellschaftsvertrag<br />
nichts anderes vorsieht. Weitergehende<br />
Informationen, insbesondere<br />
zu der Berechnung und den<br />
Auszahlungsmodalitäten des Abfindungsguthabens<br />
sowie zu weiteren<br />
Ausscheidungsgründen, entnehmen<br />
Sie bitte §§ 20, 21 des Gesellschaftsvertrages,<br />
der auf Seite<br />
238 ff. dieses Verkaufsprospektes<br />
im Wortlaut abgedruckt <strong>ist</strong>.<br />
IV. Rückabwicklung<br />
1. Rückabwicklung wegen Widerruf<br />
des Anlegers<br />
Der Anleger hat die Möglichkeit,<br />
seine Beitrittserklärung innerhalb<br />
von zwei Wochen ohne Angabe von<br />
Gründen schriftlich zu widerrufen.<br />
Weiterführende Informationen, insbesondere<br />
zu den Voraussetzungen<br />
und Folgen des Widerrufs, entnehmen<br />
Sie bitte der Widerrufsbelehrung,<br />
die Ihnen zusammen mit der<br />
Beitrittserklärung und diesem Verkaufsprospekt<br />
ausgehändigt wurde.<br />
2. Rückabwicklung wegen Nichterreichung<br />
des gesamten Eigenkapitals<br />
Sollte eine Vollplatzierung nicht innerhalb<br />
der Zeichnungsfr<strong>ist</strong> bis zum<br />
31.12.2011 erreicht werden, <strong>ist</strong> die<br />
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft<br />
berechtigt, die Zeichnungsfr<strong>ist</strong><br />
zweimal um jeweils sechs Monate<br />
zu verlängern. In diesem Fall<br />
wird sich die Geschäftsführung um<br />
eine Verlängerung der Zwischenfinanzierung<br />
und um die Einwerbung<br />
weiterer Anleger sowie um eine<br />
Erhöhung der Endfinanzierung<br />
zu wirtschaftlich angemessenen<br />
Konditionen bei nicht entscheidender<br />
Reduzierung der Ausschüttungen<br />
bemühen. Sollte eine Vollplatzierung<br />
trotz dieser Anstrengungen<br />
auch nicht innerhalb der verlängerten<br />
Zeichnungsfr<strong>ist</strong> erreicht<br />
werden, wird die Fondsgesellschaft<br />
rückabgewickelt und liquidiert, zumal<br />
auch keine Platzierungsgarantie<br />
durch den Anbieter oder die Vertriebspartner<br />
vorliegt. Im Falle einer<br />
Rückabwicklung gilt Folgendes:<br />
– Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> und<br />
die Fondsgesellschaft werden Angebote<br />
von Anlegern auf Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft,<br />
die noch nicht angenommen worden<br />
sind, nicht annehmen.<br />
– Soweit der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
und die Fondsgesellschaft ein<br />
Angebot eines Anlegers auf Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
bereits angenommen haben, der<br />
Anleger seine Einlage jedoch noch<br />
nicht erbracht hat bzw. die Eintragung<br />
eines Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
im Handelsreg<strong>ist</strong>er noch nicht<br />
erfolgt <strong>ist</strong>, können der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
und die Fondsgesellschaft<br />
von jeglicher vertraglichen<br />
Verpflichtung hieraus zurücktreten.<br />
Die Verpflichtung des Anlegers<br />
zur Erbringung der Pflichteinlage<br />
erlischt in diesem Fall.<br />
– Anleger, die ihrer Einlagenverpflichtung<br />
bereits nachgekommen<br />
sind, erhalten ihre erbrachte<br />
Pflichteinlage nur insoweit zurück,<br />
wie dies vom Liquidationsvermögen<br />
gedeckt <strong>ist</strong>. Ein bereits<br />
gezahltes Agio erhält der Anleger<br />
jedoch nicht zurück.<br />
– Eine Verzinsung erfolgt ebenso<br />
wenig wie eine Erstattung der<br />
Ausgaben, die von Anlegern im<br />
Zusammenhang mit der Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
persönlich getätigt wurden.<br />
Weitergehende Kosten oder Verluste<br />
– insbesondere etwaige Einbußen<br />
daraus, dass andere Anlagemöglichkeiten<br />
vom Anleger anstelle<br />
dieses Beteiligungsangebotes<br />
nicht verfolgt werden konnten<br />
– werden dem Anleger nicht erstattet.<br />
Weitergehende Informationen<br />
entnehmen Sie bitte § 22 des Gesellschaftsvertrages,<br />
der auf Seite<br />
238 ff. dieses Verkaufsprospektes<br />
im Wortlaut abgedruckt <strong>ist</strong>.<br />
223
Süddeutschland 8<br />
Das steuerliche Konzept<br />
224<br />
Die nachfolgenden Ausführungen<br />
stellen die wesentlichen Grundlagen<br />
der steuerlichen Konzeption<br />
dar und beziehen sich, soweit nicht<br />
ausdrücklich auf anderes hingewiesen<br />
wird, auf einen Anleger (Gesellschafter),<br />
der im Inland unbeschränkt<br />
steuerpflichtig <strong>ist</strong> und die<br />
Kommanditbeteiligung im Privatvermögen<br />
hält. Die Ausführungen<br />
sind nach den einzelnen Steuerarten<br />
und innerhalb der Steuerarten nach<br />
den betroffenen Einkunftsarten gegliedert.<br />
Innerhalb der Einkunftsarten<br />
wird, soweit sich steuerliche<br />
Besonderheiten ergeben, nach der<br />
Investi tionsphase, der Nutzungsphase<br />
und der Beendigung der Kapitalanlage<br />
unterschieden.<br />
I. Einkommensteuer<br />
Durch den Erwerb eines Fondsanteils<br />
partizipiert der Anleger als Gesellschafter<br />
der S&P regioFonds<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG<br />
(Fondsgesellschaft) an Einkünften<br />
aus der Vermietung der Fondsimmobilien.<br />
1. Einkünfte aus Vermietung und<br />
Verpachtung<br />
Die Fondsgesellschaft verwaltet<br />
und vermietet ausschließlich eigenes<br />
Immobilienvermögen bzw. beteiligt<br />
sich an Objektgesellschaften,<br />
die eigenes Immobilienvermögen<br />
verwalten, so dass die Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
(Anleger) in Höhe ihrer Ergebnisanteile<br />
Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung im Sinne<br />
des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erzielen,<br />
sofern die Anleger die Beteiligung<br />
im Privatvermögen halten<br />
und hinsichtlich der Beteiligung<br />
Überschusserzielungsabsicht besteht.<br />
Entscheidend für die steuerliche<br />
Belastung der Überschüsse aus<br />
Vermietung und Verpachtung der<br />
einzelnen Immobilien <strong>ist</strong> die individuelle<br />
Situation der Anleger. Hierauf<br />
kann im Folgenden nur typisierend<br />
eingegangen werden.<br />
a) Vermögensverwaltung<br />
Nach den Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag<br />
<strong>ist</strong> Gesellschaftszweck<br />
der S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG der<br />
Erwerb von bebauten und unbebauten<br />
Grundstücken und grundstücksgleichen<br />
Rechten, die Bebauung<br />
von Grundstücken durch Inanspruchnahme<br />
Dritter, die Vermietung,<br />
Verpachtung und Verwaltung<br />
von Grundstücken, die<br />
Veräußerung von Grundstücken<br />
im Rahmen der Vermögensverwaltung<br />
sowie die Beteiligung an Gesellschaften,<br />
die einen vergleichbaren<br />
Unternehmensgegenstand<br />
haben (Objektgesellschaften). Die<br />
Tätigkeit der Fondsgesellschaft<br />
beschränkt sich somit auf die Verwaltung<br />
ihres Vermögens. Die Einkünfte,<br />
die die Fondsgesellschaft<br />
erzielt, sind damit als Einkünfte aus<br />
Vermietung und Verpachtung (§ 2<br />
Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 21 Abs. 1 Nr. 1<br />
EStG) zu qualifizieren.<br />
Die Einkünfte der Fondsgesellschaft<br />
werden den Gesellschaftern anteilig<br />
zugerechnet. Die Fondsgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> nicht selbst steuerpflichtig,<br />
sondern ihre Gesellschafter.<br />
Der Anbieter geht davon aus, dass<br />
die einzelnen Beteiligungen der<br />
Anleger jeweils im Privatvermögen<br />
gehalten werden und deshalb auch<br />
bei den Gesellschaftern Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung<br />
vorliegen.<br />
b) Keine gewerbliche Tätigkeit /<br />
Prägung<br />
Die Fondsgesellschaft <strong>ist</strong> nach Auffassung<br />
des Anbieters weder gewerblich<br />
tätig noch im Sinne des<br />
§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich<br />
geprägt. Eine gewerbliche Prägung<br />
liegt nach Ansicht des Anbieters<br />
deshalb nicht vor, weil neben<br />
der persönlich haftenden Komplementärin,<br />
der RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH auch die Kommandit<strong>ist</strong>in,<br />
die S&P Management<br />
GmbH, zur Geschäftsführung befugt<br />
und zusätzlich eine natürliche<br />
Person Kommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong>. Die<br />
Fondsgesellschaft <strong>ist</strong> daher nicht<br />
durch ihre Komplementär-GmbH<br />
gewerblich geprägt.<br />
Nach neuerer Rechtsprechung<br />
(BFH, Urteil vom 06.10.2004, BStBl.<br />
II 2005, 383) besteht die Möglichkeit,<br />
dass eine Beteiligung an einer<br />
gewerblich tätigen Personengesellschaft<br />
durch eine vermögensverwaltende<br />
Gesellschaft nicht zwingend<br />
zur Umqualifizierung aller<br />
Einkünfte der vermögensverwaltenden<br />
Gesellschaft führt (entgegen<br />
R 15.8 Abs. 5 S. 4 EStR 2005). Die<br />
Finanzverwaltung hat hierzu jedoch<br />
einen Nichtanwendungserlass<br />
herausgegeben (BMF-Schreiben<br />
vom 18.05.2005, BStBl. I 2005,<br />
698).<br />
Im Hinblick auf diesen Nichtanwendungserlass<br />
der Finanzverwaltung<br />
beteiligt sich die Fondsgesellschaft<br />
bzw. wird sich künftig sicherheitshalber<br />
nur an Gesellschaften<br />
mit vergleichbarem Unternehmensgegenstand<br />
beteiligen, wenn<br />
diese ausschließlich Einkünfte aus<br />
Vermietung und Verpachtung erzielen,<br />
nicht gewerblich geprägt<br />
sind und somit keine gewerbliche<br />
Infizierung der Fondsgesellschaft<br />
durch eine Beteiligung an einer gewerblichen<br />
Personengesellschaft<br />
erfolgen kann.
Süddeutschland 8<br />
c) Einkunftserzielungsabsicht<br />
(1) Totalüberschuss<br />
Voraussetzung für die steuerliche<br />
Anerkennung von Verlusten der<br />
Fondsgesellschaft <strong>ist</strong> die Einkunftserzielungsabsicht,<br />
also die subjektive<br />
Absicht sowie die objektive<br />
Wahrscheinlichkeit, innerhalb der<br />
voraussichtlichen Nutzungsdauer<br />
der Immobilien nachhaltig laufende<br />
Überschüsse und insgesamt somit<br />
einen Totalüberschuss zu erzielen.<br />
Dieser Totalüberschuss errechnet<br />
sich aus der Summe der voraussichtlichen<br />
Einnahmen abzüglich<br />
der Summe der Werbungskosten,<br />
wobei Wertzuwächse oder Veräußerungsgewinne<br />
unberücksichtigt<br />
bleiben. Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht<br />
<strong>ist</strong> nicht<br />
nur auf der Ebene der Fondsgesellschaft,<br />
sondern auch für jeden einzelnen<br />
Gesellschafter zu prüfen.<br />
Sonderwerbungskosten (z.B. Finanzierung<br />
der Einlage durch den<br />
Gesellschafter) sind daher auf der<br />
Ebene des Gesellschafters in die<br />
Pro gnose betreffend die Erzielung<br />
eines Totalüberschusses einzubeziehen.<br />
(2) Nutzungsdauer<br />
Entsprechend dem BMF-Schreiben<br />
vom 23.07.1992 (BStBl. I 1992, 434)<br />
war für die voraussichtliche Dauer<br />
der Vermögensnutzung bei Gebäuden<br />
grundsätzlich von einer tatsächlichen<br />
Nutzungsdauer von 100<br />
Jahren auszugehen. Durch das BMF-<br />
Schreiben vom 08.10.2004 (BSt<br />
Bl. I, 933) wurde das vorgenannte<br />
Schreiben aufgehoben. Zwar gilt<br />
weiterhin, dass bei einer auf Dauer<br />
angelegten Vermietungstätigkeit<br />
von einer Einkunftserzielungsabsicht<br />
ausgegangen werden kann,<br />
doch hat die Finanzverwaltung nun<br />
eine Reihe von Tatbeständen aufgel<strong>ist</strong>et,<br />
die als gegen die Einkunftserzielungsabsicht<br />
sprechende Beweisanzeichen<br />
zu verstehen sind. Dazu<br />
gehören unter anderem Mietkaufmodelle,<br />
Rückkaufsangebote/-rechte<br />
und Verkaufsgarantien. Liegt ein<br />
derartiges Beweisanzeichen gegen<br />
die Einkunftserzielungsabsicht vor,<br />
so <strong>ist</strong> für einen Prognosezeitraum<br />
von 30 Jahren zu überprüfen, ob<br />
ein Totalüberschuss der Einnahmen<br />
über die Werbungskosten erzielt<br />
wird.<br />
(3) Vermutung der Einkunftserzielungsabsicht<br />
Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht<br />
<strong>ist</strong> nicht nur auf der<br />
Ebene der Fondsgesellschaft, sondern<br />
auch für jeden einzelnen Gesellschafter<br />
zu prüfen. Sonderwerbungskosten<br />
(z.B. durch die Finanzierung<br />
der Einlage) sind daher auf<br />
der Ebene des Gesellschafters in<br />
die Prognose betreffend die Erzielung<br />
eines Totalüberschusses einzubeziehen.<br />
Der Zweck der Fondsgesellschaft<br />
<strong>ist</strong> nicht auf kurzfr<strong>ist</strong>ige Veräußerung,<br />
sondern auf langfr<strong>ist</strong>ige Bewirtschaftung<br />
der Fondsimmobilien<br />
ausgerichtet. Daher spricht<br />
nach Auffassung des Anbieters<br />
entsprechend dem vorgenannten<br />
BMF-Schreiben vom 08.10.2004<br />
eine Vermutung für die Einkunftserzielungsabsicht<br />
der Fondsgesellschaft.<br />
Die Prognoserechnung auf<br />
Seite 98 f. zeigt, dass auf Ebene der<br />
Fondsgesellschaft mit einem Totalüberschuss<br />
zu rechnen <strong>ist</strong>. Eine<br />
von vornherein beabsichtigte und<br />
vor Erreichen des Totalüberschusses<br />
tatsächlich durchgeführte Veräußerung<br />
der Beteiligung an der<br />
Fondsgesellschaft durch einen Gesellschafter<br />
könnte bei diesem Gesellschafter<br />
aber dazu führen, dass<br />
die Beteiligung von der Finanzverwaltung<br />
als steuerlich unbeachtliche<br />
Liebhaberei beurteilt wird.<br />
d) Guthabenzinsen<br />
Es <strong>ist</strong> beabsichtigt, dass die Fondsgesellschaft<br />
liquide Mittel verzinslich<br />
anlegt und hieraus Zinseinnahmen<br />
erzielt. Dies führt grundsätzlich<br />
zu Einkünften aus Kapitalvermögen<br />
im Sinne der §§ 2 Abs. 1 S.<br />
1 Nr. 5, 20 EStG.<br />
aa) Werden die die Gelder jedoch -<br />
wie von der Fondsgesellschaft vorgesehen<br />
- nur kurzfr<strong>ist</strong>ig angelegt<br />
oder stammen die angelegten Gelder<br />
aus aufgenommenem Fremdkapital,<br />
so gehören die erzielten<br />
Einkünfte gemäß § 20 Abs. 8 EStG<br />
zu den Einkünften aus Vermietung<br />
und Verpachtung, da ein zeitlicher<br />
und sachlicher Zusammenhang mit<br />
den Vermietungseinkünften besteht.<br />
Dies gilt jedenfalls dann, soweit<br />
die Geldbestände zweckgebunden<br />
für das vermietete Objekt,<br />
z.B. für Reparaturzwecke, angesammelt<br />
werden (vgl. BFH vom 18.<br />
November 1980, BStBl. 1981 II, S.<br />
510). Die Guthabenzinsen aus der<br />
Anlage bestehender Liquidität stellen<br />
dann Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung dar.<br />
Die Zinsen unterliegen bei einer<br />
Anlage in Deutschland einer<br />
25%-igen Kapitalertragsteuer zuzüglich<br />
5,5% Solidaritätszuschlag,<br />
die von den Kreditinstituten einbehalten<br />
und an das Finanzamt abgeführt<br />
wird (§§ 43 Abs. 1 Nr. 7, 43<br />
Abs. 4, 43a Abs. 1 Nr. 3 EStG, § 3<br />
Abs. 1 Nr. 5 SolZG). Die abgeführte<br />
Kapitalertragsteuer und der abgeführte<br />
Solidaritätszuschlag wer<br />
225
Süddeutschland 8<br />
Das steuerliche Konzept<br />
226<br />
den bei der Berechnung der persönlichen<br />
Steuerlast anteilig auf die<br />
persönliche Einkommensteuer der<br />
Anleger angerechnet.<br />
Die Kapitalertragsteuer hat keine<br />
abgeltende Wirkung (Abgeltungsteuer,<br />
§ 32d Abs. 1 S. 1 EStG). Mit<br />
den Zinseinnahmen zusammenhängende<br />
Ausgaben können deshalb<br />
auch als Werbungskosten steuerlich<br />
geltend gemacht werden.<br />
bb) Falls die Finanzverwaltung eine<br />
Umqualifizierung der Zinsen in Einkünfte<br />
aus Kapitalvermögen vornehmen<br />
sollte, führt dies in der Regel<br />
zu keiner Verschlechterung des<br />
Ergebnisses: In diesem Fall wirkt<br />
die einbehaltene Kapitalertragsteuer<br />
abgeltend (Abgeltungsteuer,<br />
§ 32d EStG). Zudem kann der Sparer-Pauschbetrag<br />
(§ 20 Abs. 9 EStG)<br />
in Höhe von 801 € geltend gemacht<br />
werden.<br />
e) Disagio<br />
Wird vom jeweiligen Anleger zur<br />
Finanzierung des Anteils an der<br />
Fondsgesellschaft auch Fremdkapital<br />
aufgenommen und ein Disagio<br />
vereinbart, kann das Disagio<br />
sofort abgezogen werden, wenn<br />
es marktüblich <strong>ist</strong> (§ 11 Abs. 2 S.<br />
4 EStG).<br />
Nach der bisherigen Verwaltungspraxis<br />
(BMF-Schreiben vom 20.10.<br />
2003, BStBl. I 2003, 546) sind demnach<br />
bis zu 5% der Darlehenssumme<br />
bei einer Zinsfestschreibung<br />
von mindestens 5 Jahren abzugsfähig.<br />
f) Beteiligung als Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
Die vorstehenden Ausführungen<br />
unter lit. a) - e) treffen nur dann<br />
zu, wenn die Finanzverwaltung das<br />
Treuhandverhältnis als transparent<br />
einstuft bzw. der Anleger unmittelbar<br />
als Kommandit<strong>ist</strong> in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragen <strong>ist</strong>. Besteht<br />
ein Treuhandverhältnis, <strong>ist</strong> dieses<br />
transparent, wenn der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
(Anleger) im Innenverhältnis<br />
eine bestimmende Stellung<br />
einnimmt, so dass er die wirtschaftlichen<br />
Rechte und Pflichten<br />
aus der Beteiligung trägt. Die entsprechenden<br />
Grundsätze des BMF-<br />
Schreibens vom 01.09.1994 (BSt<br />
Bl. I 1994, 604) wurden bei der Abfassung<br />
des Mustertreuhandvertrages<br />
berücksichtigt, so dass durch<br />
die Ebene des Treukommandit<strong>ist</strong>en<br />
hindurch den Anlegern Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung<br />
zufließen. Würde der Treuhandvertrag<br />
durch die Finanzverwaltung<br />
nicht als transparent eingestuft,<br />
würden die Anleger Einkünfte aus<br />
Kapitalvermögen im Sinne des § 20<br />
EStG erzielen.<br />
2. Einkünfte aus Kapitalvermögen<br />
Werden von der Fondsgesellschaft<br />
an die Objektgesellschaften Darlehen<br />
vergeben, werden hieraus Einkünfte<br />
aus Kapitalvermögen nach<br />
§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG erzielt. Es<br />
erfolgt keine Umqualifizierung der<br />
Zinsen in Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung, da § 15 Abs. 2,<br />
Nr. 2, 2. Alternative EStG nicht auf<br />
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />
anzuwenden <strong>ist</strong> (BFH<br />
vom 18.11.1980, BStBl. II 1980,<br />
510). Für diese Einkünfte findet<br />
die Abgeltungsteuer keine Anwendung,<br />
da die Objektgesellschaften<br />
als <strong>nahe</strong>stehende Person im Sinne<br />
des § 32d Abs. 2 Nr. 1a EStG anzusehen<br />
<strong>ist</strong>. Die Darlehenszinsen sind<br />
von den Anlegern dem progressiven<br />
Einkommensteuertarif zu unterwerfen.<br />
3. Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
Wird die Kommanditbeteiligung<br />
imBetriebsvermögen (gewerbliche<br />
Personenunternehmen, Kapitalgesellschaft)<br />
gehalten, liegen beim<br />
Anleger/Gesellschafter Einkünfte<br />
ausGewerbebetrieb vor (§ 15 EStG<br />
bzw. § 8 Abs. 1 KStG). Dies betrifft<br />
sowohl die laufenden Einkünfte als<br />
auch Veräußerungsgewinne.<br />
Wird der Anteil an der Fondsgesellschaft<br />
im Anlagevermögen des<br />
Betriebsvermögens gehalten, so<br />
<strong>ist</strong> das anteilige Betriebsvermögen<br />
(Grund und Boden, Gebäude) – bei<br />
Vorliegen der weiteren Voraussetzungen<br />
– als Übertragungsobjekt<br />
nach § 6b EStG nutzbar.<br />
Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen<br />
die Gesellschafter der Fondsgesellschaft<br />
auch, wenn die Finanzverwaltung<br />
die Gewerblichkeit der<br />
Fondsgesellschaft annimmt. Dieser<br />
Fall kann entweder aufgrund<br />
der Tätigkeit der Fondsgesellschaft<br />
oder aufgrund „Infektion“ durch<br />
die Objektgesellschaften entstehen.<br />
Der Anbieter geht nicht davon<br />
aus, dass eine solche Umqualifizierung<br />
durch die Finanzverwaltung<br />
für die vor<strong>liegend</strong>e Konzeption des<br />
Fonds vorgenommen wird.<br />
4. Steuerliche Anerkennung des<br />
Konzeptes<br />
Immobilienfonds, die mit dem regioFonds<br />
Süddeutschland 8 vergleichbar<br />
sind, wurden in der Vergangenheit<br />
bereits als vermögensverwaltende<br />
Fonds konzipiert. Daraus<br />
kann jedoch für diesen Fonds<br />
kein Anspruch auf eine Einordnung<br />
als vermögensverwaltender Fonds<br />
abgeleitet werden, da sich die
Süddeutschland 8<br />
Fonds in Einzelheiten, insbesondere<br />
hinsichtlich der einzelnen Fondsimmobilien,<br />
unterscheiden, die für<br />
die Einordnung durch die Finanzverwaltung<br />
entscheidend sein können.<br />
5. Grundlagen der Einkünfteermittlung<br />
aus Vermietung und<br />
Verpachtung<br />
Die Ermittlung der Einkünfte aus<br />
Vermietung und Verpachtung erfolgt<br />
gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG<br />
als Überschuss der Einnahmen über<br />
die Werbungskosten.<br />
Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG<br />
sind Werbungskosten alle Aufwendungen<br />
zum Erwerb, zur Sicherung<br />
und zur Erhaltung von Einnahmen.<br />
Die Ausgaben der Fondsgesellschaft<br />
sind in sofort abzugsfähige<br />
Werbungskosten sowie in<br />
Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten<br />
zu unterteilen (BMF-<br />
Schreiben vom 08.07.2003, BStBl. I<br />
2003, 386 und BMF-Schreiben vom<br />
20.10.2003, BStBl. I 2003, 546).<br />
Die Ausgaben für Anschaffungskosten<br />
bzw. Herstellungskosten sind –<br />
soweit es sich um abnutzbare Wirtschaftsgüter<br />
handelt – über die<br />
Nutzungsdauer zu verteilen.<br />
a) Einkunftsermittlung in der Investitionsphase<br />
(a) Maßgeblichkeit des Zahlungszeitpunktes<br />
Die Finanzverwaltung forderte früher,<br />
dass bei längerer Platzierungsdauer<br />
alle drei Monate ein Zwischenergebnis<br />
festzustellen <strong>ist</strong> und<br />
demgemäß die aus den Werbungskosten<br />
resultierenden Verluste unterschiedlich<br />
auf die Gesellschafter<br />
zu verteilen sind. Der BFH hat<br />
demgegenüber mit Beschluss vom<br />
19.08.1986 (BStBl. II 1987, 212)<br />
entschieden, dass bei einer Personengesellschaft<br />
mit Einkünften aus<br />
Vermietung und Verpachtung allein<br />
der Zahlungszeitpunkt (= Abflussprinzip)<br />
maßgeblich <strong>ist</strong>. Die Finanzverwaltung<br />
hat sich im 4. Bauherrenerlass<br />
vom 31.08.1990 (BSt<br />
Bl. I 1990, 366) der BFH-Meinung<br />
angeschlossen und auch in den 5.<br />
Bauherrenerlass vom 20.10.2003<br />
(BStBl. I 2003, 546) übernommen.<br />
Daraus folgt: Wenn Werbungskos<br />
Bemessungsgrundlage<br />
(1) Aufteilung der Aufwendungen<br />
Die Unterscheidung zwischen sofort<br />
abzugsfähigen Werbungskosten<br />
und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten<br />
<strong>ist</strong> insbesondere in<br />
der Investitionsphase von Bedeutung.<br />
Eine Aufgliederung der Gesamtkosten<br />
des Fonds in abschreibbare<br />
Wirtschaftsgüter mit dem jeweiligen<br />
Abschreibungssatz (AfA)<br />
und nicht abschreibbare Wirtschaftsgüter<br />
<strong>ist</strong> im Folgenden dargestellt.<br />
Die Werte verstehen sich<br />
jeweils als ca.-Angaben und können<br />
sich im Rahmen der Erstellung<br />
der Jahresabschlüsse noch ändern.<br />
Die Fondskosten sind den jeweiligen<br />
Positionen bereits anteilig zugeordnet.<br />
Die sofort abzugsfähigen Kosten<br />
fallen grundsätzlich verteilt für die<br />
Jahre 2010 und 2011 an; ihre Höhe<br />
<strong>ist</strong> abhängig von dem Zeichnungsverlauf<br />
und den Zeitpunkten der<br />
Einzahlungen der Zeichnungsbeträge.<br />
Es wird davon ausgegangen,<br />
dass sofort abzugsfähige Kosten<br />
(insbesondere die Kosten der Gesellschaftsgründungen)<br />
nur in geringem<br />
Umfang anfallen werden.<br />
Prognostizierter<br />
AfA-Satz p.a.<br />
AfA p.a.<br />
Grund und Boden 6.727.517,00 E 0% 0,00 E<br />
Gebäude 23.721.106,00 E 2% 474.422,00 E<br />
Außenanlagen 2.781.914,00 E 10% 278.191,00 E<br />
(2) Insbesondere: Agio<br />
Der IV. Senat des BFH (gewerbliche<br />
Immobilienfonds) hat sich in seinem<br />
Urteil vom 28.06.2001 (BSt<br />
Bl. II 2001, 717) der im Urteil vom<br />
08.05.2001 (BStBl. II 2001, 720)<br />
geäußerten Auffassung des IX. Senats<br />
des BFH (vermögensverwaltende<br />
Immobilienfonds) angeschlossen,<br />
nach der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen<br />
(Agio) den Anschaffungs-<br />
bzw. Herstellungskosten<br />
zuzurechnen sind. Nach dem<br />
vorgenannten Urteil des BFH sind<br />
die Eigenkapitalvermittlungsprovisionen<br />
den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten<br />
zuzurechnen, wenn<br />
sich die Gesellschafter aufgrund eines<br />
vom Projektanbieter vorformulierten<br />
Vertragswerkes an dem<br />
Fonds beteiligen. Das BMF hat sich<br />
dieser Rechtsprechung weitgehend<br />
angeschlossen und die Behandlung<br />
der Fondskosten, insbesondere<br />
auch Eigenkapitalvermittlungsprovisionen,<br />
im sog. 5. Bauherrenerlass<br />
(BMF-Schreiben vom 20.10.2003,<br />
BStBl. I 2003, 546) umfassend neu<br />
geregelt. Dabei sind die Abzugsmöglichkeiten<br />
gegenüber dem 4.<br />
Bauherrenerlass (BMF-Schreiben<br />
vom 31.08.1990, BStBl. I 1990, 366)<br />
deutlich eingeschränkt worden. Die<br />
Grundsätze des vorgenannten Urteils<br />
und des 5. Bauherrenerlasses<br />
sind vom Anbieter bei der vor<strong>liegend</strong>en<br />
Fondskonzeption berücksichtigt<br />
worden.<br />
(3) Aufwendungen in der Beitrittsphase<br />
227
Süddeutschland 8<br />
Das steuerliche Konzept<br />
228<br />
ten vor dem Beitritt als Gesellschafter<br />
abfließen, können diese nur als<br />
Anschaffungskosten abgeschrieben<br />
werden. Wenn die Werbungskosten<br />
dagegen zum Jahresende bezahlt<br />
werden, d. h. abfließen, können<br />
entsprechende Verluste allen<br />
Gesellschaftern, die bis zum Jahresende<br />
beigetreten sind, unabhängig<br />
von ihren individuellen Beitrittszeitpunkt<br />
nach dem Beteiligungsverhältnis<br />
zugerechnet werden.<br />
(b) Verlustzuweisungsabrede<br />
In den Entscheidungen des Bundesfinanzhofes<br />
vom 25.10.1979 (BSt<br />
Bl. II 1980, 66) und 31.01.1980 (BSt<br />
Bl. II 1980, 227) hat der IV. Senat<br />
die Ansicht vertreten, dass ein Gesellschafter,<br />
der erst im Verlauf des<br />
Wirtschaftsjahres in die Gesellschaft<br />
eintritt, nicht an Verlusten teilhaben<br />
kann, die vor seinem Eintritt entstanden<br />
sind. Nur soweit diese vor dem<br />
Eintritt eines Gesellschafters entstandenen<br />
Verluste dem Gesellschafter<br />
aus gesellschaftsrechtlichen Gründen<br />
zugewiesen werden, führen diese<br />
nach den o.g. Entscheidungen<br />
steuerlich zu Anschaffungskosten<br />
seitens des neu beigetretenen Gesellschafters.<br />
Um den Anlegern unabhängig von<br />
ihrem Beitrittszeitpunkt die gleichen<br />
Verluste zuweisen zu können, bedarf<br />
es einer besonderen Ergebnisverteilungsabrede<br />
wie sie in § 16 Abs. 2 des<br />
Gesellschaftsvertrages getroffen wurde.<br />
Dadurch kann später beitretenden<br />
Gesellschaftern im Verhältnis zu<br />
ihrem Geschäftsanteil ein höherer Anteil<br />
an den negativen Einkünften der<br />
KG zugerechnet werden (BFH vom<br />
27.07.2004, BFH/NV 2004, 1473).<br />
Soweit jedoch Werbungskosten in<br />
der Zeit anfallen, in der neben den<br />
Gründungsgesellschaftern noch keine<br />
weiteren Gesellschafter der Gesellschaft<br />
beigetreten sind, müssen<br />
diese „Vorkosten“ nach Auffassung<br />
der Finanzverwaltung bei den später<br />
beitretenden Gesellschaftern als<br />
Anschaffungskosten behandelt werden.<br />
b) Einkunftsermittlung in der Nutzungsphase<br />
In der Nutzungsphase stehen den<br />
zugeflossenen Einnahmen neben<br />
den laufenden Ausgaben vor allem<br />
die Abschreibungen aus den nicht<br />
sofort abzugsfähigen Anschaffungs-<br />
und Herstellungskosten gegenüber.<br />
(1) Abschreibungen nach § 7<br />
Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG<br />
Abschreibungen auf Immobilien<br />
mindern das Ergebnis der Fondsgesellschaft,<br />
da die Immobilien zwar<br />
nicht unmittelbar im Eigentum der<br />
Fondsgesellschaft, aber der jeweiligen<br />
Objektgesellschaft stehen. Die<br />
Ergebnisse der Objektgesellschaft,<br />
die die entsprechenden Abschreibungen<br />
auf die Fondsimmobilien<br />
enthalten, werden der Fondsgesellschaft<br />
auf Grund ihrer Beteiligung<br />
an der Objektgesellschaft zugerechnet.<br />
Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten<br />
für die Immobilien auf<br />
Ebene der Objektgesellschaft, insbesondere<br />
der jeweilige Kaufpreis<br />
sowie die Anschaffungsnebenkosten,<br />
sind entsprechend den Verkehrswerten<br />
auf Grund und Boden<br />
und Gebäude (eventuell auch Betriebsvorrichtungen)<br />
sowie Außenanlagen<br />
aufzuteilen. Die Aufteilung<br />
steht unter Vorbehalt der Anerkennung<br />
durch das zuständige Finanzamt.<br />
Für die Abgrenzung von abzuschreibenden<br />
Anschaffungs- und<br />
Herstellungskosten zu sofort als<br />
Werbungskosten abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen<br />
wird auf<br />
das BMF-Schreiben vom 18. Juli<br />
2003 (BStBl. I 2003, 386) verwiesen.<br />
Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten<br />
der Gebäude werden<br />
gem. § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 a EStG<br />
mit 2% p.a. ab Fertigstellung bzw.<br />
Übergang von Nutzen und Lasten<br />
abgeschrieben.<br />
(2) Abschreibungen nach § 7 Abs.<br />
1 EStG<br />
Die Anschaffungskosten für Außenanlagen<br />
werden über die jeweilige<br />
Nutzungsdauer abgeschrieben.<br />
c) Einkunftsermittlung bei Beendigung<br />
der Kapitalanlage<br />
(1) Veräußerung der Immobilien<br />
oder der Beteiligung<br />
(a) Gegenwärtige Rechtslage<br />
Vorbehaltlich der Ausführungen in<br />
der Ziffer I 1 lit. a), bleibt bei der<br />
Veräußerung einer Immobilie ein<br />
ggf. entstehender Veräußerungsgewinn<br />
einkommensteuerfrei, wenn<br />
die Veräußerung nach Ablauf einer<br />
zehnjährigen Haltefr<strong>ist</strong> (Private Veräußerungsgewinne<br />
i.S.d. § 23 Abs.<br />
1 EStG) erfolgt. Die Fr<strong>ist</strong> beginnt<br />
mit dem Abschluss des Kaufvertrags<br />
über die Immobilie.<br />
Erfolgt hingegen die Immobilienveräußerung<br />
innerhalb der Zehnjahresfr<strong>ist</strong>,<br />
so werden entstehende Veräußerungsgewinne<br />
als „Einkünfte aus<br />
privaten Veräußerungsgeschäften“<br />
besteuert (§ 23 EStG). Dabei sind in<br />
die Ermittlung des Veräußerungsgewinns<br />
innerhalb des Zehnjahreszeitraumes<br />
angefallene Anschaffungs-
Süddeutschland 8<br />
bzw. Herstellungskosten eines Gebäudeneubaus,<br />
eines Ausbaus oder<br />
einer Gebäudeerweiterung gem. §<br />
23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 2 EStG ebenso<br />
einzubeziehen wie Außenanlagen.<br />
(b) Ermittlung des Veräußerungsgewinns<br />
bzw. -verlusts<br />
Der Veräußerungsgewinn bzw. -verlust<br />
ermittelt sich grundsätzlich als<br />
Differenz zwischen dem Veräußerungspreis<br />
und den Anschaffungsbzw.<br />
Herstellungskosten abzüglich<br />
etwaiger Veräußerungskosten (§ 23<br />
Abs. 3 S. 1 EStG). Bei der Ermittlung<br />
der Einkünfte sind abgezogene Abschreibungen<br />
(erhöhte, lineare) in<br />
die Ermittlung des Veräußerungsgewinns<br />
bzw. -verlustes einzubeziehen.<br />
Im Falle einer Liquidation der<br />
Fondsgesellschaft würde die Veräußerung<br />
der einzelnen Wirtschaftsgüter,<br />
insbesondere der Immobilien,<br />
erfolgen, so dass die vorstehenden<br />
Regelungen entsprechend anzuwenden<br />
wären.<br />
(c) Anteilsveräußerung, Kündigung,<br />
Ausschluss<br />
Von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte<br />
sind nicht nur<br />
Immobilien, sondern auch Anteile<br />
an geschlossenen Immobilienfonds<br />
betroffen. Die Anschaffung bzw. die<br />
Veräußerung der Anteile entspricht<br />
der Anschaffung bzw. Veräußerung<br />
der anteiligen Wirtschaftsgüter (Immobilien),<br />
§ 23 Abs. 1 S. 4 EStG.<br />
Das bedeutet, dass auch die Veräußerung<br />
von Anteilen an der Fondsgesellschaft<br />
innerhalb des Zehn-<br />
Jahres-Zeitraumes eine Steuerpflicht<br />
beim jeweiligen Anleger auslösen<br />
kann. Hierbei handelt es sich um<br />
den Zeitraum zwischen dem Erwerb<br />
(= Abschluss des Kaufvertrages) und<br />
der Veräußerung (= Abschluss des<br />
Veräußerungsvertrages) der Immobilie<br />
durch die Gesellschaft. Es muss<br />
jedoch berücksichtigt werden, dass<br />
für Anteilsveräußerungen zusätzlich<br />
eine zweite Zehnjahresfr<strong>ist</strong> zu beachten<br />
<strong>ist</strong>, die mit Erwerb der Beteiligung<br />
beginnt. Als Anschaffungskosten<br />
der Beteiligung gelten die<br />
anteiligen Anschaffungs-/Herstellungskosten<br />
der Fondsgrundstücke<br />
mit jeweiligen Gebäuden. Ein Ausschluss<br />
des Gesellschafters aus der<br />
Fondsgesellschaft steht außerdem<br />
steuerlich einer Veräußerung der<br />
Beteiligung gleich.<br />
(d) Freigrenze<br />
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften<br />
bleiben nach derzeitiger<br />
Gesetzeslage steuerfrei, soweit<br />
der erzielte Gesamtgewinn aus<br />
diesen Geschäften nicht mehr als<br />
€ 600 im Kalenderjahr beträgt. Verluste<br />
aus privaten Veräußerungsgeschäften<br />
dürfen mit positiven Einkünften<br />
aus anderen Einkunftsarten<br />
nicht ausgeglichen werden. Die<br />
Verluste mindern aber nach Maßgabe<br />
des § 10d EStG die positiven<br />
Einkünfte, die der Gesellschafter im<br />
unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahr<br />
oder in den folgenden<br />
Kalenderjahren aus privaten Veräußerungsgeschäften<br />
erzielt hat oder<br />
erzielt.<br />
(2) Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
Liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung<br />
bei der Veräußerung<br />
der Immobilien auf Fondsgesellschaftsebene<br />
oder von Fondsgesellschaftsanteilen<br />
auf Anlegerebene<br />
ein sogenannter gewerblicher<br />
Grundstückshandel vor, hätte dies<br />
zur Folge, dass der Steuerpflichtige<br />
Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt<br />
und daher ein möglicher Veräußerungsgewinn<br />
unabhängig von<br />
der Haltedauer in jedem Fall zu versteuern<br />
wäre.<br />
(a) Gewerblicher Grundstückshandel<br />
Nach ständiger Rechtsprechung<br />
des BFH sowie der Auffassung der<br />
Finanzverwaltung (BMF-Schreiben<br />
vom 26.03.2004, BStBl. I 2004,<br />
434) <strong>ist</strong> der Rahmen der privaten<br />
Vermögensverwaltung überschritten<br />
und somit gewerblicher Grundstückshandel<br />
gegeben, wenn mehr<br />
als drei Objekte in engem zeitlichen<br />
Zusammenhang (fünf Jahre)<br />
nach ihrem Erwerb mit Veräußerungsabsicht<br />
veräußert werden.<br />
(b) Drei-Objekte-Grenze<br />
Die Zahl von drei Objekten gilt bei<br />
Ehegatten für jeden Ehegatten gesondert,<br />
wenn diese die Verkäufe<br />
unabhängig voneinander tätigen.<br />
Allerdings können unter bestimmten<br />
Bedingungen auch bereits weniger<br />
als vier Objekte zu einem<br />
gewerblichen Grundstückshandel<br />
führen. Dies gilt zum einen für<br />
die Entwicklung von Großobjekten<br />
(BMF-Schreiben vom 26.03.2004,<br />
BStBl. I 2004, 434) wie etwa Supermärkten<br />
und zum anderen für Einund<br />
Zweifamilienhäuser sowie für<br />
Eigentumswohnungen, bei denen<br />
die Voraussetzungen des genannten<br />
BMF-Schreibens erfüllt werden.<br />
Die Fondsgesellschaft sowie<br />
die Objektgesellschaft werden darauf<br />
achten, dass keine Immobiliengeschäfte<br />
getätigt werden, die zu<br />
einem gewerblichen Grundstückshandel<br />
auf Ebene der Gesellschaften<br />
führen, soweit von der Gesellschafterversammlung<br />
nicht ein anderweitiger<br />
Beschluss gefasst wird.<br />
Es <strong>ist</strong> darauf hinzuweisen, dass<br />
nach Ansicht der Finanzverwaltung<br />
(BMF-Schreiben vom 26.03.2004,<br />
BStBl. I 2004, 434) zum „Objekt“<br />
im Sinne der Drei-Objekte-Grenze<br />
229
Süddeutschland 8<br />
Das steuerliche Konzept<br />
230<br />
Grundstücke jeglicher Art gehören.<br />
Auf die Größe, den Wert oder die<br />
Nutzungsart des einzelnen Objekts<br />
kommt es nicht an. Dies gilt jedoch<br />
nicht für die Errichtung und den<br />
anschließenden Verkauf von Großobjekten.<br />
(c) Weitere Immobilienverkäufe<br />
des Anlegers<br />
Immobilienverkäufe, die auf der<br />
Ebene der Fonds- oder Objektgesellschaft<br />
wegen Unterschreitens<br />
der Drei-Objekte-Grenze keinen<br />
gewerblichen Grundstückshandel<br />
begründen, können gleichwohl bei<br />
einem Gesellschafter die Gewerblichkeit<br />
hervorrufen. Denn bei der<br />
Beurteilung der Frage, ob auf der<br />
Ebene des Gesellschafters, der seine<br />
Beteiligung im Privatvermögen<br />
hält, gewerblicher Grundstückshandel<br />
vorliegt, sind den eigenen<br />
Grundstücksgeschäften diejenigen<br />
der Fonds- oder Objektgesellschaft<br />
hinzuzurechnen.<br />
Nach Auffassung der Finanzverwaltung<br />
<strong>ist</strong> dafür allerdings Voraussetzung,<br />
dass der Gesellschafter<br />
zu mindestens 10% beteiligt<br />
<strong>ist</strong> oder der Wert der Beteiligung<br />
oder der anteilige Wert der veräußerten<br />
Immobilie bei einer Beteiligung<br />
von weniger als 10% mehr<br />
als € 250.000,00 beträgt (BMF-<br />
Schreiben vom 26.03.2004, BSt<br />
Bl. I 2004, 434). Zu beachten <strong>ist</strong>,<br />
dass diese Regelung nur bei Objekten<br />
gilt, die unter die „Drei-Objekte-Regel“<br />
fallen und nicht für<br />
andere Objekte. In solchen Fällen<br />
nimmt die Finanzverwaltung stets<br />
eine Einzelfallprüfung vor (BMF-<br />
Schreiben vom 09.07.1997, DStR<br />
1997, 1208). Grundstücksverkäufe<br />
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft<br />
und Grundstücksverkäufe<br />
des Gesellschafters sind für die<br />
Abgrenzung zwischen gewerblichem<br />
Grundstückshandel und privater<br />
Vermögensverwaltung also<br />
grundsätzlich, d. h. unter den vorgenannten<br />
Vor aussetzungen, zusammenzurechnen.<br />
Für einen Gesellschafter<br />
kann sich somit ein gewerblicher<br />
Grundstückshandel ergeben,<br />
wenn z. B. die Fonds- bzw.<br />
Objektgesellschaft ein Objekt und<br />
der Gesellschafter privat oder im<br />
Rahmen einer anderen Gesellschaft<br />
drei weitere Objekte veräußert.<br />
(d) Anteilsveräußerung<br />
Darüber hinaus <strong>ist</strong> nach dem o.g.<br />
BMF-Schreiben die Veräußerung<br />
der Beteiligung an einer vermögensverwaltenden<br />
Grundstücksgesellschaft<br />
einer anteiligen Grundstücksveräußerung<br />
gleichzusetzen.<br />
Für die „Anrechnung“ auf die Drei-<br />
Objekte-Grenze kommt es dabei<br />
auf die Zahl der im Gesamthandsvermögen<br />
enthaltenen Grundstücke<br />
an. Auch hier <strong>ist</strong> nach Ansicht<br />
der Finanzverwaltung eine Beteiligung<br />
von mindestens 10% oder bei<br />
einer Beteiligung von weniger als<br />
10% ein Beteiligungswert von mehr<br />
als € 250.000,00 Voraussetzung<br />
für die Einbeziehung der Beteiligungsveräußerung<br />
in die Drei-Objekte-Grenze<br />
(BMF-Schreiben vom<br />
26.03.2004, BStBl. I 2004, 434).<br />
6. Steuerliche Auswirkungen beim<br />
Gesellschafter<br />
a) Grundsatz: Zurechnung der Einkünfte<br />
der Gesellschaft<br />
Die positiven und negativen Einkünfte<br />
aus der Beteiligung werden<br />
grundsätzlich den Gesellschaftern<br />
unmittelbar zugerechnet und beeinflussen<br />
daher deren zu versteuerndes<br />
Einkommen.<br />
Der progressive Steuertarifverlauf<br />
im Einkommensteuerrecht führt dazu,<br />
dass mit zunehmenden Gesamteinkommen<br />
des Steuerpflichtigen<br />
die Belastung der Überschüsse aus<br />
dem Fonds steigt. Soweit den Anlegern<br />
aus dem Fonds in der Anfangsphase<br />
Verluste zugewiesen werden,<br />
führt dies aber auch zu einer höheren<br />
steuerlichen Entlastung. Jeder<br />
Gesellschafter wird deshalb Einkünfte<br />
aus dem Fonds mit einem anderen<br />
Steuersatz zu versteuern haben.<br />
b) Sonderwerbungskosten<br />
Daneben können auf der Ebene der<br />
Gesellschafter Sonderwerbungskosten<br />
(z. B. Zinsen, Damna, Bearbeitungsgebühren<br />
der Eigenkapitalvorfinanzierung)<br />
anfallen. Diese<br />
Sonderwerbungskosten können<br />
nur im Rahmen des Verfahrens zur<br />
einheitlichen und gesonderten Feststellung<br />
der Einkünfte der Fondsgesellschaft<br />
berücksichtigt werden<br />
(§ 179 Abs. 2 AO) und müssen daher<br />
dem Geschäftsführer/Steuerberater<br />
der Fondsgesellschaft rechtzeitig<br />
mitgeteilt werden.<br />
Zu beachten <strong>ist</strong> auch, dass trotz<br />
steuerlicher Überschüsse des Fonds<br />
der Anleger nicht zwingend positive<br />
Einkünfte erzielt, wenn Sonderwerbungskosten,<br />
z.B. Finanzierungskosten,<br />
anfallen, die die steuerlichen<br />
Überschüsse übersteigen.<br />
Diese Sonderwerbungskosten, die<br />
bei jedem Gesellschafter in unterschiedlicher<br />
Höhe anfallen können,<br />
sind in der Prognoserechnung mangels<br />
hinreichender Vorhersehbarkeit<br />
bei allen Gesellschaftern noch nicht<br />
berücksichtigt.<br />
Übersteigen die Sonderwerbungskosten<br />
auf Dauer die Einnahmen<br />
aus der Beteiligung liegt keine Gewinnerzielungsabsicht<br />
vor, so dass<br />
die Verluste nicht mit anderen Ein
Süddeutschland 8<br />
künften verrechnet werden dürfen.<br />
c) Einschränkung der Verlustverrechnung<br />
Die Möglichkeit eines Verlustausgleichs<br />
zwischen den Einkunftsarten<br />
sowie eines Verlustrücktrags<br />
und eines Verlustvortrags wurden<br />
durch das Steuerentlastungsgesetz<br />
1999/2000/2002 vom 24.03.1999<br />
und durch das Gesetz zur Umsetzung<br />
der Protokollerklärung der<br />
Bundesregierung zur Vermittlungsempfehlung<br />
zum Steuervergünstigungsabbaugesetz<br />
vom 22.12.2003<br />
wesentlich eingeschränkt. Die Neuregelungen<br />
betreffen die Beeinflussung<br />
des zu versteuernden Einkommens<br />
beim Gesellschafter durch<br />
negative Einkünfte aus der Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft.<br />
(1) Verrechnung innerhalb der Einkunftsart<br />
Die Einkünfte werden für jede Einkunftsart<br />
(z.B. Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung) gesondert<br />
ermittelt. Gewinne und Verluste innerhalb<br />
einer Einkunftsart werden<br />
unbegrenzt miteinander verrechnet.<br />
(2) Verrechnung mit anderen Einkunftsarten<br />
Auch mit Gewinnen aus anderen<br />
Einkunftsarten können Verluste aus<br />
Vermietung und Verpachtung in<br />
der Regel verrechnet werden. Dies<br />
allerdings nur, soweit nicht für bestimmte<br />
Verluste Beschränkungen<br />
der steuerlichen Verrechnungsmöglichkeit<br />
bestehen. Solche Verlustverrechnungsbeschränkungen<br />
sind für die aus der Beteiligung an<br />
der Fondsgesellschaft erzielten Einkünfte<br />
aber voraussichtlich nicht<br />
von Bedeutung. Sie bestehen insbesondere<br />
für Verluste aus Veräußerungsgeschäften<br />
im Sinne des<br />
§ 23 EStG und für bestimmte gewerbliche<br />
Verluste im Sinne des<br />
§ 15 Abs. 4 EStG.<br />
(3) Verlustrücktrag<br />
Verbleibende negative Einkünfte<br />
sind ganz (bzw. auf Antrag zum<br />
Teil) auf den Gesamtbetrag der Einkünfte<br />
des vorangegangenen Veranlagungszeitraums<br />
anzurechnen,<br />
soweit dort noch ein Ausgleichspotenzial<br />
nach den vorgenannten<br />
Grundsätzen besteht. Der Verlustrücktrag<br />
<strong>ist</strong> auf € 511.500,00 (bei<br />
Ehegatten € 1.023.000,00) begrenzt.<br />
Danach verbleibende negative<br />
Einkünfte werden auf die<br />
folgenden Veranlagungszeiträume<br />
vorgetragen.<br />
(4) Verlustvortrag<br />
Die Verrechnung der Verlustvorträge<br />
mit dem Gesamtbetrag der Einkünfte<br />
der jeweils nachfolgenden<br />
Veranlagungszeiträume kann bis<br />
zu € 1.000.000,00 (bei Ehegatten<br />
€ 2.000.000,00) ohne Einschränkung<br />
erfolgen. Darüber hinausgehende<br />
Verlustvorträge dürfen<br />
den verbliebenen Gesamtbetrag<br />
der Einkünfte nur noch zu 60%<br />
mindern. Dies führt zu einer Mindestbesteuerung<br />
von 40% des<br />
€ 1.000.000,00 (bei Ehegatten<br />
€ 2.000.000,00) übersteigenden<br />
Gesamtbetrags der Einkünfte.<br />
Nicht verrechenbare Verlustvorträge<br />
werden jeweils um einen weiteren<br />
Veranlagungszeitraum vorgetragen.<br />
(5) Verlustbegrenzung<br />
(a) § 15 b EStG<br />
Durch das Gesetz zur Beschränkung<br />
der Verlustverrechnung im Zusammenhang<br />
mit Steuerstundungsmodellen<br />
(BGBl. I 2005, S. 3683) wurde<br />
§ 15b EStG, der gemäß § 21<br />
Absatz 1, Satz 2 EStG sinngemäß<br />
auch auf Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung anzuwenden <strong>ist</strong>,<br />
eingefügt, der bei Kapitalanlagemodellen,<br />
die Steuerstundungsmöglichkeiten<br />
nutzen, die Verlustverrechnung<br />
einschränkt. Hierzu<br />
sieht § 15b EStG vor, dass die in der<br />
Anfangsphase der Investition anfallenden<br />
Verluste nicht mehr mit<br />
Einkünften derselben Einkunftsart<br />
oder mit anderen Einkunftsarten<br />
verrechnet werden können, wenn<br />
der zuzuweisende Verlust 10 % des<br />
eingesetzten Eigenkapitals übersteigt.<br />
Der zuzuweisende Verlust<br />
kann nur mit zukünftigen Einnahmen<br />
aus der Fondsanlage verrechnet<br />
werden.<br />
Aus der Prognoserechnung ergibt<br />
sich allerdings, dass die regioFonds<br />
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG<br />
von § 15b EStG nicht betroffen <strong>ist</strong><br />
(vgl. Seite 98 f. des Prospekts).<br />
(b) § 15a EStG<br />
Nach § 15a EStG, der gem. § 21<br />
Abs. 1 S. 2 EStG sinngemäß auch<br />
auf Einkünfte aus Vermietung und<br />
Verpachtung anzuwenden <strong>ist</strong>, dürfen<br />
negative Einkünfte eines Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
nicht mit anderen Einkünften<br />
ausgeglichen oder nach<br />
§ 10d EStG abgezogen werden, soweit<br />
ein negatives Kapitalkonto entsteht<br />
oder sich erhöht. Das Kapitalkonto<br />
bestimmt sich steuerlich nach<br />
den gele<strong>ist</strong>eten Einlagen (Bareinlage<br />
einschließlich Agio), vermindert um<br />
Verluste und Entnahmen (Ausschüttungen)<br />
und erhöht um Gewinne.<br />
Dem Kommandit<strong>ist</strong>en zuzurechnende<br />
und nicht ausgleichs- oder abzugsfähige<br />
Verluste mindern dessen<br />
anteilige Gewinne bzw. Überschüsse<br />
in den Folgejahren (§ 15a Abs. 2<br />
EStG).<br />
Sonderwerbungskosten fallen nicht<br />
unter die Verlustausgleichsbeschränkung<br />
des § 15a EStG und sind dem<br />
231
Süddeutschland 8<br />
Das steuerliche Konzept<br />
232<br />
zufolge in voller Höhe ausgleichsfähig.<br />
Eine Verlustverrechnung nach § 15<br />
a EStG <strong>ist</strong> jedoch nur dann möglich,<br />
wenn die Einlagen fr<strong>ist</strong>gerecht<br />
gele<strong>ist</strong>et sind und die Einlage<br />
in das Handelsreg<strong>ist</strong>er eingetragen<br />
wurde.<br />
II. Solidaritätszuschlag<br />
Auf die tarifliche Einkommen- bzw.<br />
Körperschaftsteuer wird ein Solidaritätszuschlag<br />
in Höhe von 5,5 %<br />
erhoben. Auf die dem Gesellschafter<br />
zuzurechnenden positiven Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung<br />
entfällt also zusätzlich<br />
ein Solidaritätszuschlag in Höhe<br />
von 5,5% der Einkommensteuer.<br />
Die Berechnungen des Anbieters<br />
stehen unter der Prämisse, dass der<br />
Solidaritätszuschlag über die gesamte<br />
Betrachtungsperiode in vorgenannter<br />
Höhe erhalten bleibt.<br />
Sollte sich der Solidaritätszuschlag<br />
entgegen der vorstehenden Prämisse<br />
reduzieren bzw. vollständig<br />
entfallen, würden die Gesellschafter<br />
bei negativen Einkünften eine<br />
geringere Steuerentlastung realisieren<br />
und bei positiven Einkünften<br />
einer niedrigeren Steuerbelastung<br />
unterliegen.<br />
Der auf Ebene des Fonds anfallende<br />
Solidaritätszuschlag auf die Kapitalertragsteuer<br />
der Zinserträge<br />
kann auf den Solidaritätszuschlag<br />
auf die Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer<br />
der Gesellschafter<br />
angerechnet werden.<br />
III. Kirchensteuer<br />
Soweit der Anleger einer Glaubensgemeinschaft<br />
angehört, kann es<br />
zur Erhebung von Kirchensteuer<br />
kommen.<br />
IV. Gewerbesteuer<br />
1. Grundsatz<br />
Die Fondsgesellschaft betreibt kein<br />
Gewerbe, sondern Vermögensverwaltung<br />
(vgl. die Ausführungen unter<br />
I. Ziffer 1). Erträge und Vermögen<br />
der Fondsgesellschaft unterliegen<br />
somit nicht der Gewerbesteuer.<br />
2. Gewerblicher Grundstückshandel<br />
Liegen nach den Ausführungen zum<br />
gewerblichen Grundstückshandel<br />
(vgl. I. Ziffer 5 lit. c) (2) ) bei der<br />
Veräußerung der Immobilie/des Anteils<br />
des Anlegers - dies gilt auch bei<br />
Kündigung - die Voraussetzungen<br />
für den gewerblichen Grundstückshandel<br />
vor, so unterliegt der Veräußerungsgewinn<br />
der Gewerbesteuer.<br />
3. Gewerbesteuerpflichtiger<br />
Anleger<br />
Soweit ein Gesellschafter der<br />
Fondsgesellschaft gewerbesteuerpflichtig<br />
<strong>ist</strong>, besteht für die Berechnung<br />
der Gewerbesteuer keine Bindung<br />
des Finanzamts an die gesonderte<br />
und einheitliche Feststellung<br />
der dem Steuerpflichtigen zuzurechnenden<br />
Einkünfte (BFH vom<br />
17.12.2003, BStBl. II 2004, 699).<br />
Zudem wird darauf hingewiesen,<br />
dass § 9 Nr. 2 GewStG nicht<br />
greift, d.h. keine Gewerbesteuerbefreiung<br />
des sich aus der Beteiligung<br />
ergebenden Gewinnanteils,<br />
da die Beteiligung an einer vermögensverwaltenden<br />
Personengesellschaft<br />
keine Mitunternehmerstellung<br />
i.S.d. § 15 EStG vermittelt.<br />
§ 9 Nr. 2 GewStG setzt die Gewerblichkeit<br />
der Fondsgesellschaft<br />
voraus (BFH vom 10.12.1998, BFH/<br />
NV 1999, 1067).<br />
V. Umsatzsteuer<br />
1. Investitionsphase<br />
Die in den Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />
enthaltenen Vorsteuern<br />
werden vom Finanzamt erstattet,<br />
wenn die Immobilien für<br />
umsatzsteuerpflichtige Vermietungen<br />
eingesetzt werden. Das Investitionsvolumen<br />
reduziert sich in diesen<br />
Fällen auf den Nettobetrag. Ist<br />
demgegenüber eine umsatzsteuerfreie<br />
Vermietung vorgesehen, geht<br />
die bezahlte Umsatzsteuer in die<br />
Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />
ein und wird über die Nutzungsdauer<br />
abgeschrieben (§ 9b<br />
EStG). Entscheidend für den Vorsteuerabzug<br />
<strong>ist</strong> also die beabsichtigte<br />
Nutzung der Immobilie.<br />
Die Begründung einer Kommanditbeteiligung<br />
gegen Geldle<strong>ist</strong>ung <strong>ist</strong><br />
nicht umsatzsteuerbar (Urteil des<br />
EuGH vom 26.06.2003, BFH vom<br />
01.07.2004, BStBl. II 2004, 1022;<br />
A6 Abs. 2, A 66 Abs. 2 UStR). Die<br />
Ausgabe neuer Gesellschaftsanteile<br />
stellt keine umsatzsteuerbare Le<strong>ist</strong>ung<br />
dar. Die Möglichkeit der Option<br />
zur Umsatzsteuer nach § 4 Nr.<br />
8 UStG besteht deshalb nicht. Die<br />
Abzugsfähigkeit der Vorsteuer aus<br />
mit der Ausgabe von Anteilen zusammenhängenden<br />
Kosten richtet<br />
sich nach der Tätigkeit der Gesellschaft.<br />
Dies gilt auch für Beteiligungen<br />
über einen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
2. Nutzungsphase<br />
Die Umsätze aus Vermietung und<br />
Verpachtung von Grundstücken und<br />
Grundstücksteilen in der Nutzungsphase<br />
sind nach § 4 Nr. 12a UStG<br />
grundsätzlich von der Umsatzsteuer
Süddeutschland 8<br />
befreit. Die Fondsgesellschaft und<br />
die Objektgesellschaft verzichten<br />
aber soweit möglich auf diese Steuerbefreiung,<br />
wenn die Nutzer der<br />
Immobilien umsatzsteuerpflichtige<br />
Umsätze tätigen (§ 9 Abs. 1 UStG).<br />
In dem Objekt Kösching <strong>ist</strong> eine<br />
Einheit umsatzsteuerfrei an eine<br />
Bank vermietet. Der Vorsteuerabzug<br />
<strong>ist</strong> entsprechend der Flächenquote<br />
von etwa 5,24% ausgeschlossen.<br />
Bei dem Erwerb des<br />
Objektes Kösching wird jedoch hinsichtlich<br />
des Kaufpreises auch nur<br />
anteilig zur Umsatzsteuer optiert.<br />
Sollte es innerhalb der ersten zehn<br />
Jahre der Nutzung zu einer Reduzierung<br />
der umsatzsteuerpflichtigen<br />
Vermietungen kommen, <strong>ist</strong><br />
anteilig die Vorsteuer aus den Anschaffungs-<br />
und Herstellungskosten<br />
an das Finanzamt zurückzuerstatten<br />
(§ 15a Abs. 1 S. 2 UStG).<br />
Die Verwaltung der Beteiligung<br />
durch den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
gegen Entgelt unterliegt der<br />
Umsatzsteuer in Höhe von derzeit<br />
19 % (A66 Abs. 3 UStR).<br />
Nach Auffassung des BFH (Urteil<br />
vom 06.06.2002, BStBl. II 2003, 36)<br />
und der Finanzverwaltung (A6 Abs.<br />
3 UStR) sind Geschäftsführungsund<br />
Vertretungsle<strong>ist</strong>ungen von jur<strong>ist</strong>ischen<br />
Personen als Gesellschafter<br />
grundsätzlich als steuerbare Umsätze<br />
i. S. d. § 1 Abs. 1 UStG zu qualifizieren,<br />
wenn für diese Le<strong>ist</strong>ungen<br />
ein Sonderentgelt vereinbart wird.<br />
Die Tätigkeit der jur<strong>ist</strong>ischen Person<br />
als Gesellschafter wird nur dann<br />
nicht selbständig ausgeübt, wenn<br />
eine umsatzsteuerliche Organschaft<br />
i. S. d. § 2 Abs. 2 UStG zwischen<br />
dem Gesellschafter und der Fondsgesellschaft<br />
vorliegt (BMF-Schreiben<br />
vom 31.05.2007, Tz. 6). Dies <strong>ist</strong><br />
im vor<strong>liegend</strong>en Fall nicht gegeben,<br />
so dass die Sonderentgelte der Umsatzsteuer<br />
unterliegen.<br />
3. Beendigung der Kapitalanlage<br />
(a) Veräußerung der Immobilien<br />
Die Veräußerung von Immobilien<br />
bei Beendigung der Kapitalanlage<br />
erfolgt grundsätzlich umsatzsteuerfrei,<br />
jedoch besteht unter<br />
bestimmten Bedingungen die<br />
Möglichkeit der Option zur Umsatzsteuer.<br />
Soweit innerhalb der<br />
Zehnjahresfr<strong>ist</strong> eine umsatzsteuerfreie<br />
Veräußerung erfolgt, <strong>ist</strong> die<br />
Vorsteuer aus den Anschaffungsund<br />
Herstellungskosten anteilig an<br />
das Finanzamt zurückzuerstatten<br />
(§ 15a Abs. 4 UStG). Keine Vorsteuerkorrektur<br />
erfolgt jedoch, wenn<br />
eine Geschäftsveräußerung im<br />
Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG) vorliegt<br />
(§ 15a Abs. 6a UStG).<br />
(b) Veräußerung des Fondsanteils<br />
Die Veräußerung einer Beteiligung<br />
an der Fondsgesellschaft <strong>ist</strong> ebenso<br />
nicht steuerbar wie der Erwerb<br />
der Kommanditbeteiligung, wenn<br />
die Beteiligung keinem Unternehmen<br />
zugeordnet <strong>ist</strong>, da der Gesellschafter<br />
allein durch seine Beteiligung<br />
noch nicht zum Unternehmer<br />
wird. Hat der Gesellschafter<br />
seinen Kommanditanteil demgegenüber<br />
einem Unternehmen zugeordnet,<br />
liegt bei einer Veräußerung<br />
nach Auffassung der Finanzverwaltung<br />
eine sonstige Le<strong>ist</strong>ung<br />
vor (A25 Abs. 7 UStR). Nach § 4 Nr.<br />
8f UStG liegt allerdings eine umsatzsteuerfreie<br />
Le<strong>ist</strong>ung vor, für<br />
die die Umsatzsteueroption nach<br />
§ 9 Abs. 1 UStG ausgeübt werden<br />
kann. Dies gilt auch bei einer Beteiligung<br />
über einen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
(A66 Abs. 3 UStR).<br />
VI. Grunderwerbsteuer<br />
1. Investitionsphase<br />
Der Erwerb von inländischen<br />
Grundstücken unterliegt seit dem<br />
01.01.1997 einer Grunderwerbsteuer<br />
in Höhe von 3,5% (Änderung<br />
des Grunderwerbsteuergesetzes<br />
(GrEStG) durch das Jahressteuergesetz<br />
1997 (BGBl. I 1996, 2049)).<br />
Auch die Übertragung von mindestens<br />
95% der Anteile an einer<br />
Personengesellschaft innerhalb<br />
von fünf Jahren führt zur Grunderwerbsteuerpflicht,<br />
wenn zum Vermögen<br />
der Gesellschaft ein inländisches<br />
Grundstück gehört (§ 1<br />
Abs. 2a GrEStG). Dies trifft grundsätzlich<br />
auch auf die Zuführung<br />
von Geldmitteln zur Ausstattung<br />
von Kommanditgesellschaften zu.<br />
Nach dem vor<strong>liegend</strong>en Konzept<br />
wird aber davon ausgegangen,<br />
dass die Grenze nicht überschritten<br />
wird und somit keine Grunderwerbsteuerpflicht<br />
durch die Ausgabe<br />
der Kommanditanteile an die Investoren<br />
entstehen dürfte. Werden<br />
durch die Übertragung von Anteilen<br />
an Personen- oder Kapitalgesellschaften<br />
mindestens 95% der<br />
Anteile in der Hand des Erwerbers<br />
vereinigt, liegt ebenfalls ein grunderwerbsteuerpflichtiger<br />
Vorgang<br />
vor, wenn zum Vermögen der Gesellschaft<br />
ein inländisches Grundstück<br />
gehört (§ 1 Abs. 3 GrEStG).<br />
Im Investitionsplan wurde die<br />
Grunderwerbsteuer für den Erwerb<br />
der Immobilien durch die Objektgesellschaft<br />
berücksichtigt. Bemessungsgrundlage<br />
für die Grunderwerbsteuer<br />
<strong>ist</strong> dabei der Kaufpreis<br />
der jeweiligen Immobilie.<br />
233
Süddeutschland 8<br />
Das steuerliche Konzept<br />
234<br />
Grunderwerbsteuerliche Belastungen<br />
treten in der Investitionsphase<br />
auf und sind den nicht sofort<br />
abzugsfähigen Anschaffungskosten<br />
der Grundstücke/der Immobilien<br />
zuzurechnen. Soweit Grunderwerbsteuer<br />
für den Erwerb bereits<br />
bestehender Immobilien anfällt,<br />
<strong>ist</strong> diese zusammen mit den<br />
anderen Anschaffungskosten über<br />
die Nutzungsdauer abzuschreiben.<br />
Die auf die Grundstücke entfallende<br />
Grunderwerbsteuer kann entsprechend<br />
den Grundstückskosten<br />
nicht abgeschrieben werden.<br />
2. Beendigung der Kapitalanlage<br />
Bei Veräußerung der Immobilie<br />
tritt keine Belastung mit Grunderwerbsteuer<br />
auf, da diese im Kaufvertrag<br />
in der Regel dem Erwerber<br />
auferlegt wird. Bei der Veräußerung<br />
des Fondsanteils fällt Grunderwerbsteuer<br />
nur an, wenn die Voraussetzungen<br />
des § 1 Abs. 2a bzw.<br />
§ 1 Abs. 3 GrEStG erfüllt sind.<br />
VII. Grundsteuer<br />
Die Grundsteuer <strong>ist</strong> eine laufende<br />
Belastung in der Nutzungsphase<br />
der Immobilie. Die Höhe der<br />
Grundsteuer hängt vom Einheitswert<br />
der Immobilie (§§ 19 ff. i.V.m.<br />
§§ 68 ff. BewG) und den gemeindespezifischen<br />
Hebesätzen (§ 25<br />
GrStG) ab.<br />
VIII. Vermögensteuer<br />
Die Vermögenssteuer <strong>ist</strong> derzeit<br />
faktisch abgeschafft. In Abweichung<br />
vom Regierungsentwurf, der<br />
die Aufhebung des Vermögensteuergesetzes<br />
zum 01.01.1997 vorsah,<br />
enthält die endgültige Fassung des<br />
Jahressteuergesetzes 1997 diesbezüglich<br />
keine Aussage. Da das Vermögensteuergesetz<br />
nach dem Beschluss<br />
des Bundesverfassungsgerichts<br />
(BVerfG) vom 22.06.1995<br />
(BStBl. II 1995, 655) aber längstens<br />
bis zum 31.12.1996 anwendbar<br />
war, führte das „Schweigen“ des<br />
Gesetzgebers zu einer faktischen<br />
Abschaffung der Vermögensteuer.<br />
Es lässt sich derzeit nicht abschließend<br />
beurteilen, ob sich die politischen<br />
Parteien auf eine verfassungskonforme<br />
Neuregelung der<br />
Vermögensteuer verständigen.<br />
IX. Erbschaftsteuer<br />
Bei einer Vererbung des Fondsanteils<br />
fällt Erbschaftsteuer gem. § 1<br />
i.V.m § 3 ErbStG an. Der Wert des<br />
Fondsanteils wird nach dem neu in<br />
das Bewertungsgesetz aufgenommenen<br />
Vierten Abschnitt des zweiten<br />
Teils des Bewertungsgesetzes<br />
(§§ 138 bis 152 BewG) ermittelt.<br />
Das BVerfG hat im Beschluss vom<br />
06.11.2006 (BStBl. II 2007, 192) entschieden,<br />
dass die bestehenden Regelungen<br />
zur Bewertung im Wege<br />
der Vererbung übertragenen Vermögens<br />
aufgrund unterschiedlicher<br />
Wertmaßstäbe nicht mit dem<br />
Grundgesetz vereinbar sind. Der<br />
Gesetzgeber hat deshalb mit dem<br />
Erbschaftsteuerreformgesetz 2009<br />
die Bewertung vererbten Vermögens<br />
neu geregelt. Im Grundsatz<br />
soll übertragenes Vermögen mit<br />
dem gemeinen Wert bewertet werden.<br />
Wird eine Beteiligung an einer vermögensverwaltenden<br />
Personengesellschaft<br />
übertragen, deren Gesellschaftsvermögen<br />
kein Betriebsvermögen<br />
<strong>ist</strong>, so gelten nach § 10<br />
Abs. 1 S. 4 ErbStG regelmäßig die<br />
anteiligen Wirtschaftsgüter als steuerpflichtiger<br />
Erwerb. Die Bewertung<br />
des Grundbesitzes für die Erbschaftsteuer<br />
erfolgt gemäß § 12<br />
Abs. 3 ErbStG mit dem nach dem §<br />
151 Abs. 1 Nr. 1 BewG festgestellten<br />
Wert. Die Bewertung im Einzelnen<br />
richtet sich nach den §§ 157 bis<br />
198 BewG.<br />
Bei bebauten Grundstücken können<br />
drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren<br />
zur Anwendung<br />
kommen (§ 182 BewG). Soweit Vergleichspreise<br />
für andere Grundstücke<br />
mit im Wesentlichen übereinstimmenden<br />
Merkmalen vorliegen,<br />
so <strong>ist</strong> der Grundbesitzwert aus diesen<br />
Vergleichspreisen abzuleiten.<br />
Bei vermietetem Grundbesitz (Mietwohngrundstücke<br />
und Geschäftsgrundstücke)<br />
<strong>ist</strong> der Ertragswert zu<br />
ermitteln. Soweit kein Vergleichspreis<br />
vorhanden <strong>ist</strong> und ein den<br />
Grundstückswert widerspiegelnder<br />
Ertragswert nicht ermittelbar <strong>ist</strong>, findet<br />
eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren<br />
statt. Der Nachweis<br />
eines niedrigeren gemeinen Werts<br />
nach § 198 BewG <strong>ist</strong> zulässig.<br />
Bei den Immobilien des Fondsvermögens<br />
handelt es sich um Grundstücke,<br />
für die in der Regel ein Ertragswert<br />
nach den §§ 184 – 188<br />
BewG ermittelt werden kann. Im<br />
Rahmen des Ertragswertverfahrens<br />
werden der Bodenwert und der Gebäudewert<br />
getrennt voneinander<br />
ermittelt. Als Bodenwert wird der<br />
Wert des unbebauten Grundstücks<br />
herangezogen. Der Gebäudewert<br />
ermittelt sich, indem vom Reinertrag<br />
des Grundstücks (Rohertrag<br />
abzgl. Bewirtschaftungskosten) der<br />
Liegenschaftszins abgezogen wird<br />
(=Gebäudereinertrag). Der Gebäudereinertrag<br />
wird mit einem Vervielfältiger<br />
kapitalisiert, der von der<br />
Restnutzungsdauer des Gebäudes
Süddeutschland 8<br />
und dem Liegenschaftszins abhängt.<br />
Allerdings finden diese Bewertungsvorschriften<br />
möglicherweise keine<br />
Anwendung, wenn der Kommanditanteil<br />
durch einen Treuhänder<br />
gehalten wird. Bezugnehmend<br />
auf das BFH-Urteil vom 25.01.2001<br />
(BFH/NV 2001, 908) hat die Finanzverwaltung<br />
verlautbart, dass<br />
der Herausgabeanspruch des Treugebers<br />
gegen den Treuhänder als<br />
Sachle<strong>ist</strong>ungsanspruch mit dem gemeinen<br />
Wert zu bewerten <strong>ist</strong>. Der<br />
Steuerwert des zugrunde <strong>liegend</strong>en<br />
Gegenstandes spielt keine Rolle<br />
(FM NRW vom 28.06.2005, FM<br />
BW vom 27.06.2005, FM Saarland<br />
vom 04.07.2005). Die Erlasse beziehen<br />
sich derzeit nur auf gewerbliche<br />
Fonds und nicht auf vermögensverwaltende<br />
Fonds, es <strong>ist</strong> jedoch davon<br />
auszugehen, dass die Finanzverwaltung<br />
diese Schreiben auch analog<br />
auf vermögensverwaltende Immobilienfonds<br />
anwenden wird. Da der<br />
Ertragswert allerdings seit der Erbschaftsteuerreform<br />
2009 dem gemeinen<br />
Wert entsprechen soll, dürften<br />
die Grundbesitzwerte eine sinnvolle<br />
Annäherung an den Wert des<br />
Sachle<strong>ist</strong>ungsanspruchs darstellen.<br />
Soweit zeit<strong>nahe</strong> Vergleichspreise<br />
aus Veräußerungen von Kommanditanteilen<br />
vorliegen, könnte auch<br />
aus diesen Verkaufspreisen der gemeine<br />
Wert der Beteiligung abgeleitet<br />
werden.<br />
Die erwerberbezogenen persönlichen<br />
Freibeträge (§ 16 ErbStG) wurden<br />
im Rahmen der Erbschaftsteuerreform<br />
2009 deutlich angehoben.<br />
X. Schenkungsteuer<br />
Bei einer Schenkung des Fondsanteils<br />
fällt Schenkungssteuer gem.<br />
§ 1 i.V.m. § 7 ErbStG an.<br />
Für die Bemessungsgrundlage der<br />
Schenkungsteuer gelten diese Ausführungen<br />
zur Erbschaftsteuer<br />
sinngemäß.<br />
Entsprechend Satz 3 des § 10 Abs.<br />
1 ErbStG können negative schenkungsteuerliche<br />
Werte (der Nominalwert<br />
der Schulden übersteigt<br />
den Steuerwert der Besitzposten)<br />
nicht mehr entstehen (entgegen<br />
dem BFH-Urteil vom 14.12.1995,<br />
BStBl. II 1996, 546), da Besitzposten<br />
und Gesellschaftsschulden<br />
nach Auffassung der Finanzverwaltung<br />
nicht zu einer wirtschaftlichen<br />
Einheit zusammengefasst werden<br />
können. Für den Fall, dass belastetes<br />
Vermögen verschenkt wird, sind<br />
die Grundsätze der „gemischten<br />
Schenkung“ anzuwenden. Es wird<br />
dazu auf die gleichlautenden Ländererlasse<br />
vom 09.11.1989 (BStBl. I<br />
1989, 445), vom 06.12.1993 (BStBl.<br />
I 1993, 1002) und vom 09.09.1995<br />
(BStBl. I 1996, 1172) verwiesen.<br />
XI. Verfahrensmäßige Abwicklung<br />
1. Veranlagungsverfahren<br />
Die Einkünfte aus Vermietung und<br />
Verpachtung werden gemäß § 180<br />
Abs. 1 Nr. 2a AO in einem von der<br />
persönlichen Veranlagung des Gesellschafters<br />
getrennten (gesonderten)<br />
Verfahren einheitlich für alle<br />
Gesellschafter festgestellt.<br />
Treten neben Anlegern, die ihre<br />
Kommanditbeteiligung im Privatvermögen<br />
halten, auch solche, die<br />
ihre Beteiligung im Betriebsvermögen<br />
halten (sog. „Zebra“-Gesellschaften),<br />
geht die Finanzverwaltung<br />
davon aus, dass das Wohnsitzfinanzamt<br />
der Gesellschafter<br />
berechtigt <strong>ist</strong>, die Einkünfte der gewerblichen<br />
Gesellschafter umzuqualifizieren<br />
und nach den Grundsätzen<br />
des Betriebsvermögensvergleichs<br />
zu ermitteln (BMF-Schreiben<br />
vom 29.04.1992, BStBl. I 1992,<br />
282; vom 08.06.1999, BStBl. I 1999,<br />
592). Der Große Senat des Bundesfinanzhofs<br />
hat sich am 11.04.2005<br />
(GrS 2/02, BStBl. II 2005, 679) der<br />
Auffassung der Finanzverwaltung<br />
angeschlossen, wonach das Wohnsitzfinanzamt<br />
des Gesellschafters<br />
über eine eventuelle betriebliche<br />
Umqualifikation und die Höhe der<br />
Bemessungsgrundlage entscheidet.<br />
2. Berücksichtigung von Sonderwerbungskosten<br />
Sonderwerbungskosten der Gesellschafter<br />
können nur in diesem<br />
Feststellungsverfahren berücksichtigt<br />
werden (§ 179 Abs. 2 AO).<br />
Die Einkünfte werden vom für die<br />
Fondsgesellschaft zuständigen Finanzamt<br />
(Verwaltungsfinanzamt)<br />
festgestellt, auf die Gesellschafter<br />
verteilt und mit bindender Wirkung<br />
den Wohnsitzfinanzämtern der Gesellschafter<br />
von Amts wegen mitgeteilt.<br />
Daher können Einwendungen<br />
gegen die Feststellungen des<br />
„Verwaltungsfinanzamtes“ nur bei<br />
diesem, und nicht bei den Wohnsitzfinanzämtern<br />
der Gesellschafter<br />
erhoben werden.<br />
3. Minderung der Einkommensteuervorauszahlungen<br />
Die Berücksichtigung der vorläufigen<br />
Verluste im Einkommensteuervorauszahlungsverfahren<br />
erfolgt<br />
entsprechend dem BMF–Erlass vom<br />
13.07.1992 (BStBl. I 1992, 404),<br />
welcher durch das BMF-Schreiben<br />
vom 28.06.1994 (BStBl. I 1994,<br />
420) ergänzt wird, auf Antrag.<br />
235
Süddeutschland 8<br />
Das steuerliche Konzept<br />
236<br />
Es <strong>ist</strong> allerdings davon auszugehen,<br />
dass auch im Rahmen der Vorauszahlungen<br />
Verluste nur in der Höhe<br />
anerkannt werden, wie sie im entsprechenden<br />
Jahr nach den in Abschnitt<br />
I. Ziffer 6 lit. c) dargestellten<br />
Grundsätzen voraussichtlich<br />
ausgleichsfähig sein werden.<br />
Die Höhe der tatsächlichen Verluste<br />
stellt das Finanzamt mit Bescheid<br />
fest. In der Regel wird das<br />
„Verwaltungsfinanzamt“ den Feststellungsbescheid<br />
unter Vorbehalt<br />
der Nachprüfung gemäß § 164 AO<br />
stellen. Das heißt, das Finanzamt<br />
kann, solange der Vorbehalt wirksam<br />
<strong>ist</strong>, den Feststellungsbescheid<br />
z.B. im Anschluss an eine Betriebsprüfung<br />
ändern oder aufheben.<br />
Führt die Änderung zu niedrigeren<br />
Verlusten bzw. höheren Gewinnen<br />
im Vergleich zu den im Einkommensteuervorauszahlungsverfahren<br />
zu Grunde gelegten, müssen<br />
die Gesellschafter mit verzinslichen<br />
Nachforderungen rechnen.<br />
Nach § 37 Abs. 3 S. 8 EStG sowie<br />
BMF-Schreiben vom 13.07.1992, Tz<br />
4.1.4. (BStBl. I 1992, 404) werden<br />
negative Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung bei der Festsetzung<br />
der Einkommensteuervorauszahlungen<br />
nur für Kalenderjahre<br />
berücksichtigt, die dem Jahr der<br />
Anschaffung folgen.<br />
4. Eintragung des Freibetrages auf<br />
der Lohnsteuerkarte, Lohnsteuerermäßigung<br />
Negative Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung können nach<br />
§ 39a Abs. 1 Nr. 5 EStG auf der<br />
Lohnsteuerkarte als Freibetrag eingetragen<br />
werden, sofern diese –<br />
was hier der Fall <strong>ist</strong> – auch bei der<br />
Festsetzung von Einkommensteuervorauszahlungen<br />
zu berücksichtigen<br />
sind. Der Freibetrag kann eingetragen<br />
werden, sobald die Voraussetzungen<br />
für eine Stundung<br />
der Vorauszahlungen vorliegen<br />
(BMF-Schreiben vom 28.06.1994,<br />
BStBl. I 1994, 420, Tz. 4.1.10).<br />
Erstmals kann ein Freibetrag in<br />
2011 (dem der Anschaffung bzw.<br />
Fertigstellung folgenden Jahr) auf<br />
der Lohnsteuerkarte eingetragen<br />
werden (§ 39a Abs. 1 Nr. 5 i.V.m.<br />
§ 37 Abs. 3 S. 8 EStG). Der Freibetrag<br />
wird mit Wirkung ab dem der<br />
Antragstellung folgenden Monat<br />
eingetragen. Bei Antragstellung bis<br />
zum 31.01. tritt Rückwirkung auf<br />
den 01.01. des Kalenderjahres ein.<br />
Deshalb empfiehlt es sich, den Antrag<br />
bis spätestens zum 31.01. eines<br />
Kalenderjahres zu stellen. Nach<br />
dem 30.11. kann ein Antrag für das<br />
laufende Jahr nicht mehr gestellt<br />
werden.<br />
Der Antrag auf Eintragung eines<br />
Freibetrages muss allerdings alle<br />
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />
des Gesellschafters enthalten,<br />
so dass auch positive und<br />
negative Einkünfte aus anderen<br />
Objekten – sofern für diese nicht<br />
die Einschränkung des § 37 Abs. 3<br />
Satz 8 EStG gilt – zu berücksichtigen<br />
sind.<br />
Es <strong>ist</strong> davon auszugehen, dass auch<br />
im Rahmen der Eintragung eines<br />
Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte<br />
Verluste nur in der Höhe anerkannt<br />
werden, wie sie im entsprechenden<br />
Jahr voraussichtlich<br />
ausgleichsfähig sein werden.
Süddeutschland 8<br />
XII. Schlussbemerkung<br />
Ständige Änderungen und die zunehmende<br />
Komplexität des Steuerrechts<br />
bringen es mit sich, dass<br />
diese Darstellung gewisse steuerrechtliche<br />
Kenntnisse des Lesers<br />
erfordert. Ferner kann die Darstellung<br />
auf individuelle Umstände<br />
von Anlegern nur in sehr begrenztem<br />
Umfang eingehen. Daher wird<br />
jedem Anleger vor einem Beitritt<br />
zur Fondsgesellschaft die Hinzuziehung<br />
des persönlichen Steuerberaters<br />
empfohlen.<br />
möglicher Änderungen der steuerlichen<br />
Rahmenbedingungen zu<br />
empfehlen, engen Kontakt zu ihren<br />
steuerlichen Beratern zu halten.<br />
Hierbei wird insbesondere auf das<br />
derzeit in der Beratung befindliche<br />
Jahressteuergesetz 2010 hingewiesen<br />
(Entwurf vom 22.06.2010,<br />
BT-Drs. 17/2249). Nach derzeitigem<br />
Stand sind allerdings keine<br />
unmittelbaren Auswirkungen auf<br />
die Fondskonzeption sowie die beschriebene<br />
steuerliche Behandlung<br />
ersichtlich.<br />
Die vorstehenden Ausführungen<br />
berücksichtigen den derzeitigen<br />
Stand der Steuergesetzgebung,<br />
der Rechtsprechung und die Äußerungen<br />
der Finanzverwaltung und<br />
Literatur. Es besteht allerdings die<br />
Möglichkeit, dass sich in der Investitions-<br />
bzw. Nutzungsphase die<br />
steuerlichen Rahmenbedingungen,<br />
insbesondere die Steuergesetze mit<br />
den darin geregelten Steuersätzen,<br />
die Rechtsprechung, die Beurteilung<br />
durch die Finanzverwaltung –<br />
unter Umständen auch kurzfr<strong>ist</strong>ig<br />
– ändern. Diese Änderungen können<br />
positive oder negative Auswirkungen<br />
auf das steuerliche Ergebnis<br />
des Gesellschafters haben.<br />
Aufgrund der möglichen Änderungen<br />
von steuerlichen Rahmenbedingungen<br />
stehen die dargestellten<br />
steuerlichen Folgen unter dem<br />
Vorbehalt der Anerkennung durch<br />
die Finanzverwaltung, so dass insoweit<br />
keine Haftung übernommen<br />
werden kann.<br />
Alle Aussagen zur Besteuerung basieren<br />
auf dem Stand der Steuergesetze<br />
im August 2010. Allerdings <strong>ist</strong><br />
den Anlegern aufgrund jederzeit<br />
237
Süddeutschland 8<br />
Der Gesellschaftsvertrag<br />
238<br />
§ 1Rechtsform, Firma, Gesellschaftszweck,<br />
Sitz, Geschäftsjahr<br />
1. Die Gesellschaft <strong>ist</strong> eine Kommanditgesellschaft.<br />
Ihre Firma lautet<br />
S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG (nachstehend<br />
„Gesellschaft“ genannt).<br />
2. Gegenstand der Gesellschaft <strong>ist</strong><br />
der Erwerb von bebauten und unbebauten<br />
Grundstücken und grundstücksgleichen<br />
Rechten, die Bebauung<br />
von Grundstücken durch Inanspruchnahme<br />
Dritter, die Vermietung,<br />
Verpachtung und Verwaltung<br />
von Grundstücken, die Veräußerung<br />
von Grundstücken im Rahmen<br />
der Vermögensverwaltung sowie<br />
die Beteiligung an Gesellschaften,<br />
die einen vergleichbaren Unternehmensgegenstand<br />
haben, insbesondere<br />
als Kommandit<strong>ist</strong> an der S&P<br />
Objekte Süddeutschland 8 GmbH<br />
& Co. KG („Objektgesellschaft“).<br />
Die Gesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
sämtliche Handlungen und Rechtsgeschäfte<br />
vorzunehmen oder durch<br />
Dritte vornehmen zu lassen, die<br />
geeignet sind, dem Gesellschaftszweck<br />
unmittelbar oder mittelbar<br />
zu dienen.<br />
Bankgeschäfte oder Finanzdienstle<strong>ist</strong>ungen<br />
i.S.d. § 32 KWG und Tätigkeiten<br />
gem. § 34c GewO sind<br />
nicht Gegenstand der Gesellschaft.<br />
3. Sitz der Gesellschaft <strong>ist</strong> Erlangen.<br />
4. Geschäftsjahr <strong>ist</strong> das Kalenderjahr.<br />
§ 2 Gesellschafter<br />
1. Persönlich haftende Gesellschafterin<br />
(„Komplementärin“) ohne<br />
Einlage <strong>ist</strong> die RegioFonds ALPHA<br />
Beteiligungs GmbH mit Sitz in Erlangen.<br />
2. „Kommandit<strong>ist</strong>en“ sind / werden<br />
a) Sontowski & Partner GmbH, Sebastianstraße<br />
31, 91058 Erlangen<br />
mit einer Pflichteinlage von<br />
€ 1.980,00;<br />
b) S&P Management GmbH („geschäftsführender<br />
Kommandit<strong>ist</strong>“),<br />
Sebastianstraße 31, 91058<br />
Erlangen mit einer Pflichteinlage<br />
von € 10,00;<br />
c) Robert Köhler, geschäftsansässig<br />
Sebastianstraße 31, 91058 Erlangen<br />
mit einer Pflichteinlage von<br />
€ 10,00;<br />
e) TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH („Treuhandkommandit<strong>ist</strong>“),<br />
Eichelbergstraße 4, 91186<br />
Büchenbach, mit einer Pflichteinlage<br />
von € 20,00 und der Berechtigung,<br />
auf der Grundlage<br />
des diesem Gesellschaftsvertrag<br />
als Anlage 1 beigefügten Treuhandvertrages<br />
zum Zwecke der<br />
Durchführung der in § 3 Abs. 1<br />
vorgesehenen Kapitalerhöhung<br />
Kommanditeinlagen treuhänderisch<br />
zu übernehmen;<br />
f) weitere, eventuell noch beitretende<br />
und im Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
einzutragende Kommandit<strong>ist</strong>en.<br />
Die unter a) bis c) genannten Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
werden nachfolgend<br />
auch als „Gründungskommandit<strong>ist</strong>en“,<br />
der unter e) genannte<br />
Kommandit<strong>ist</strong> wird nachfolgend<br />
auch als „Treuhandkommandit<strong>ist</strong>“<br />
und die unter f) genannten<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en werden nachfolgend<br />
auch als „Direktkommandit<strong>ist</strong>en“<br />
bezeichnet.<br />
Die Personen, für die der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
treuhänderisch<br />
Beteiligungen hält, werden nachfolgend<br />
auch als „Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en“<br />
bezeichnet. Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
und Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
werden nachfolgend<br />
gemeinsam auch als „Anleger“<br />
bezeichnet. Der unter b)<br />
genannte Kommandit<strong>ist</strong> wird nachfolgend<br />
auch als „geschäftsführender<br />
Kommandit<strong>ist</strong>“ bezeichnet<br />
(vgl. § 8 Abs. 1). Die Komplementärin<br />
und die Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
werden nachfolgend gemeinsam<br />
auch als „Gesellschafter“ bezeichnet.<br />
Die Komplementärin und der<br />
geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong><br />
werden nachfolgend gemeinsam<br />
auch als „geschäftsführende Gesellschafter“<br />
oder als „Geschäftsführung“<br />
bezeichnet.<br />
§ 3 Kapitalerhöhung, Agio, Haftsumme,<br />
Nachschusspflicht<br />
1. Die Komplementärin <strong>ist</strong> unter Befreiung<br />
von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB durch die zum jeweiligen<br />
Zeitpunkt der Durchführung<br />
der Kapitalerhöhung an der Gesellschaft<br />
beteiligten Gesellschafter ermächtigt,<br />
das Gesellschaftskapital<br />
(= Summe aller Pflichteinlagen ohne<br />
Einrechnung eines Agios) durch<br />
Aufnahme neuer Gesellschafter oder<br />
Erhöhung der Pflichteinlagen bereits<br />
beigetretener Gesellschafter<br />
zwischen dem 01. September 2010<br />
und dem Ablauf des 31. Dezember<br />
2011 oder einem späteren Termin,<br />
soweit die Geschäftsführung<br />
von ihrem Recht nach Abs. 6 Gebrauch<br />
macht, voraussichtlich von<br />
€ 2.020,00 um € 16.000.000,00 auf<br />
bis zu € 16.002.020,00, maximal jedoch<br />
um € 16.200.000,00 auf €<br />
16.202.020,00 zu erhöhen. Die Kapitalerhöhung<br />
kann in mehreren Teilschritten<br />
erfolgen. Die Komplementärin<br />
<strong>ist</strong> berechtigt und bevollmäch
Süddeutschland 8<br />
tigt, die Zeichnung im Falle der Vollplatzierung<br />
vorzeitig zu schließen.<br />
2. Jeder der im Zuge dieser Kapitalerhöhung<br />
der Gesellschaft beitretenden<br />
Anleger hat zusätzlich<br />
zu seiner Pflichteinlage ein Agio zu<br />
le<strong>ist</strong>en. Die Höhe des Agios beträgt<br />
5% der übernommenen Pflichteinlage.<br />
Gleiches gilt für Gesellschafter, die<br />
ihre Pflichteinlage erhöhen. Die<br />
Gründungskommandit<strong>ist</strong>en und<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> sind<br />
zur Zahlung eines Agios nicht verpflichtet.<br />
Das Agio wird für Provisionszahlungen<br />
an die die Anleger vermittelnden<br />
Personen verwendet.<br />
3. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
berechtigt, im Rahmen der in Abs.<br />
1 vorgesehenen Kapitalerhöhung<br />
mit Treugebern Treuhandverträge<br />
nach dem diesem Gesellschaftsvertrag<br />
als Anlage 1 beigefügten Muster<br />
abzuschließen und Kommanditanteile<br />
im eigenen Namen, jedoch<br />
für Rechnung und im Auftrag der<br />
jeweiligen Treugeber („Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en“)<br />
zu halten (§ 6).<br />
Die Kosten für den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
trägt die Gesellschaft.<br />
Der als Anlage 1 beigefügte Treuhandvertrag<br />
und dessen Regelungen<br />
sind Bestandteil dieses Gesellschaftsvertrages.<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
die Herabsetzung eines<br />
von ihm treuhänderisch gehaltenen<br />
Kommanditanteils in dem Maße<br />
zu verlangen, in dem von seinen<br />
Treugebern Treuhandverhältnisse<br />
aufgelöst werden oder solche<br />
aus einem anderen Grund wegfallen.<br />
Die Komplementärin wird hiermit<br />
zur Abgabe der dazu erforderlichen<br />
Erklärungen seitens der Gesellschaft<br />
und seitens der übrigen<br />
Gesellschafter beauftragt und bevollmächtigt.<br />
Im Falle einer Herabsetzung<br />
der Einlage des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
finden die<br />
Vorschriften über die Kündigung<br />
der Gesellschaft und über das Ausscheiden<br />
eines Gesellschafters entsprechende<br />
Anwendung.<br />
4. Die Mindestpflichteinlage eines<br />
Direktkommandit<strong>ist</strong>en oder eines<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en beträgt<br />
€ 10.000,00. Höhere Pflichteinlagen<br />
müssen durch 1.000 ohne Rest<br />
teilbar sein.<br />
Personengemeinschaften mit Ausnahme<br />
von Personenhandelsgesellschaften<br />
können sich nur als Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
beteiligen.<br />
Die Mindestbeteiligung beträgt<br />
pro Mitglied der Personengemeinschaft<br />
€ 10.000,00. Einzige Ausnahme<br />
vom Mindestbeteiligungsgebot<br />
bildet die Sonderrechtsnachfolge<br />
von Todes wegen.<br />
Mitglieder einer Personengemeinschaft<br />
sind bei dem Erwerb einer<br />
Beteiligung verpflichtet, einen gemeinschaftlichen<br />
Bevollmächtigten<br />
für die Ausübung ihrer Gesellschafterrechte<br />
zu bestellen; ihre Rechte<br />
können nur gemeinschaftlich und<br />
einheitlich von dem Bevollmächtigten<br />
wahrgenommen werden.<br />
5. Die in das Handelsreg<strong>ist</strong>er einzutragende<br />
Haftsumme eines Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
zu § 2 Abs. 2 f) bzw.<br />
von Kapitalerhöhungen des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
für Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
(§ 2 Abs. 2 e)<br />
beträgt 10% seiner Pflichteinlage.<br />
Im Übrigen entspricht sie jeweils<br />
der vollen Höhe der Pflichteinlage.<br />
6. Der Beitritt neuer Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
und Einlagenerhöhungen erfolgen<br />
frühestens zum 01.09.2010<br />
und längstens bis zum 31.12.2011<br />
(„Zeichnungsfr<strong>ist</strong>“). Die Geschäftsführung<br />
<strong>ist</strong> jedoch berechtigt,<br />
die Zeichnungsfr<strong>ist</strong> zweimal<br />
um jeweils sechs Monate zu verlängern.<br />
Im Übrigen werden ein Beitritt<br />
oder eine Einlagenerhöhung<br />
wirksam mit dem Monatsersten,<br />
der auf die Annahme des darauf<br />
gerichteten Angebotes (Beitrittserklärung)<br />
durch die Komplementärin<br />
(Abs. 1) folgt. Eines Zugangs<br />
der Annahmeerklärung bedarf es<br />
nicht. Die Geschäftsführung wird<br />
den Anleger jedoch schriftlich über<br />
die Annahme informieren. Dieses<br />
Informationsschreiben hat keine<br />
Rechtswirkungen auf die Wirksamkeit<br />
des Beitritts zur Gesellschaft.<br />
Der Beitritt eines Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
erfolgt aufschiebend bedingt<br />
durch seine Eintragung im Handelsreg<strong>ist</strong>er.<br />
In der Zeit zwischen<br />
der Annahme des Anlegers und<br />
dessen Eintragung im Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
wird die Beteiligung des Anlegers<br />
als atypisch stille Beteiligung<br />
behandelt, auf die die Vorschriften<br />
dieses Gesellschaftsvertrages entsprechend<br />
anwendbar sind.<br />
7. Eine Nachschusspflicht der Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
über die von ihnen jeweils<br />
übernommenen Pflichteinlagen<br />
hinaus besteht nicht. Die<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en sind auch dann<br />
nicht zu Nachschüssen verpflichtet,<br />
wenn sie Liquiditätsüberschüsse<br />
entnehmen, obwohl der Stand ihrer<br />
Gesellschaftskonten durch Verluste<br />
der Gesellschaft unter den Betrag<br />
ihrer jeweiligen Pflichteinlage<br />
sinkt. Die gesetzlichen Bestimmungen,<br />
insbesondere § 172 Abs.<br />
4 HGB, wonach die Einlage von<br />
Gläubigern der Gesellschaft gegenüber<br />
als nicht gele<strong>ist</strong>et gilt, soweit<br />
sie zurückgewährt worden <strong>ist</strong>,<br />
gilt nur für die Haftsumme, nicht<br />
für die Pflichteinlage.<br />
239
Süddeutschland 8<br />
Der Gesellschaftsvertrag<br />
240<br />
8. Eine weitere Erhöhung des Gesellschaftskapitals<br />
über Abs. 1 hinaus<br />
kann nur durch die Gesellschaft<br />
mit einer Mehrheit von 75%<br />
der abgegebenen Stimmen und<br />
nur auf Antrag der Komplementärin<br />
beschlossen werden. Zur Beteiligung<br />
an einer beschlossenen Erhöhung<br />
des Gesellschaftskapitals<br />
<strong>ist</strong> der einzelne Gesellschafter nicht<br />
verpflichtet.<br />
§ 4Gesellschafterkonten, Beteiligungsquoten<br />
Es werden mindestens nachfolgende<br />
Gesellschafterkonten für jeden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en geführt:<br />
1. Kapitalkonto I (Festkapitalkonto):<br />
Auf dem Kapitalkonto I wird die<br />
Pflichteinlage der Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
(Kommanditeinlage) ausgewiesen.<br />
Die Pflichteinlage auf dem jeweiligen<br />
Kapitalkonto I <strong>ist</strong> ausschließlich<br />
maßgeblich für das Stimmrecht,<br />
die Ergebnisbeteiligung und<br />
die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen.<br />
Die Beteiligungsquoten<br />
der Gesellschafter richten sich nach<br />
dem Verhältnis ihrer nominalen<br />
festen Beteiligungen (Kapitalkonten<br />
I) zum Gesamtkommanditkapital<br />
der Gesellschaft nach § 2 Abs. 2<br />
dieses Vertrages. Das Konto <strong>ist</strong> unverzinslich.<br />
2. Kapitalkonto II (nicht gesamthänderisch<br />
gebundenes Rücklagenkonto):<br />
Über die Pflichteinlage hinausgehende<br />
Einzahlungen, sonstige Einlagen<br />
sowie nicht entnehmbare<br />
Gewinne der Gesellschafter werden<br />
auf dem Kapitalkonto II gebucht.<br />
Das Konto <strong>ist</strong> unverzinslich.<br />
3. Kapitalkonto III (Verlustvortragskonto):<br />
Auf dem Verlustvortragskonto werden<br />
die Verlustanteile der Gesellschaft<br />
und die Gewinnanteile der<br />
Gesellschaft soweit das Verlustvortragskonto<br />
einen negativen Saldo<br />
hat, gebucht. Das Konto <strong>ist</strong> unverzinslich.<br />
4. Verrechnungskonto:<br />
Auf dem Verrechnungskonto werden<br />
Gewinnanteile, vorbehaltlich<br />
der Regelung in § 4 Ziffer 3 dieses<br />
Vertrages sowie Entnahmen gebucht.<br />
Das Konto <strong>ist</strong> im Soll und<br />
Haben unverzinslich.<br />
§ 5 Einlagele<strong>ist</strong>ung<br />
1. Die Gesellschafter sind untereinander<br />
verpflichtet, den Gesellschaftszweck<br />
in vertragsgemäßer<br />
Weise zu fördern. Sie sind insbesondere<br />
verpflichtet, die von ihnen<br />
übernommenen Pflichteinlagen<br />
nebst Agio in Geld einzuzahlen.<br />
2. Beitretende Kommandit<strong>ist</strong>en (Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
und Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en)<br />
haben die von<br />
ihnen übernommene Pflichteinlage<br />
nebst Agio zu dem in der Beitrittserklärung<br />
genannten Zeitpunkt auf<br />
das in der Beitrittserklärung angegebene<br />
Konto zu le<strong>ist</strong>en. Gründungskommandit<strong>ist</strong>en<br />
und Kommandit<strong>ist</strong>en,<br />
die ihre Pflichteinlage<br />
erhöhen, haben ihre Pflichteinlagen<br />
auf Anforderung der Komplementärin<br />
zu le<strong>ist</strong>en.<br />
3. Die Gesellschaft <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
Verzugszinsen in Höhe von 1% des<br />
ausstehenden Betrages pro Monat<br />
zu erheben, wenn ein Kommandit<strong>ist</strong><br />
i.S.d. Abs. 2 mit der Einzahlung<br />
seiner Pflichteinlage oder des<br />
Agios in Verzug gerät. Die Geltendmachung<br />
weiteren Schadenersatzes<br />
bleibt unberührt. Es bleibt dem<br />
säumigen Kommandit<strong>ist</strong>en unbenommen,<br />
einen niedrigeren Verzugsschaden<br />
nachzuweisen.<br />
4. Die Komplementärin <strong>ist</strong> berechtigt<br />
und bevollmächtigt, von dem<br />
Beitrittsvertrag mit einem säumigen<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en i.S.d. Abs. 2<br />
im Namen aller Gesellschafter zurückzutreten<br />
und ihn durch schriftliche<br />
Erklärung aus der Gesellschaft<br />
auszuschließen, wenn dieser seine<br />
Pflichteinlage nebst Agio trotz<br />
Mahnung und Nachfr<strong>ist</strong>setzung<br />
nicht oder nicht in voller Höhe erbringt.<br />
Gerät ein Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
in Verzug, <strong>ist</strong> die Komplementärin<br />
zudem berechtigt und<br />
bevollmächtigt, im Namen des<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en die fr<strong>ist</strong>lose<br />
Kündigung des Treuhandvertrages<br />
zu erklären. Die Komplementärin<br />
<strong>ist</strong>, soweit für diese Zwecke<br />
erforderlich, von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit. Der<br />
ausgeschiedene Kommandit<strong>ist</strong><br />
trägt die im Zusammenhang mit<br />
seinem Ausschluss ggf. entstandenen<br />
Kosten.<br />
Alternativ dazu <strong>ist</strong> die Komplementärin<br />
auch berechtigt und bevollmächtigt,<br />
nach den vorstehenden<br />
Regelungen die Pflichteinlage eines<br />
teilweise in Verzug geratenen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
i.S.d. Abs. 2 auf den<br />
Betrag der gele<strong>ist</strong>eten Zahlung einschließlich<br />
Agio herabzusetzen.<br />
5. Kommandit<strong>ist</strong>en i.S.d. Abs. 2,<br />
die wegen säumiger Zahlung ausgeschlossen<br />
werden, stehen keine<br />
Ansprüche auf ein Auseinandersetzungsguthaben,<br />
auf einen Gewinnoder<br />
Verlustanteil für das laufende<br />
Geschäftsjahr, auf Entnahmen oder<br />
auf die Fre<strong>ist</strong>ellung von Gesellschaftsverbindlichkeiten<br />
oder auf
Süddeutschland 8<br />
Sicherheitsle<strong>ist</strong>ung für die Gesellschaftsschulden<br />
zu. Sie haben nur<br />
einen Anspruch auf Rückzahlung<br />
evtl. gele<strong>ist</strong>eter Einlagen, jedoch<br />
nicht auf Rückzahlung ihres Agios.<br />
6. Ansprüche auf Verzugszinsen<br />
und/oder Schadensersatz bleiben<br />
von dem Ausschluss eines Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
i.S.d. Abs. 2 bzw. von<br />
einer Herabsetzung der Pflichteinlage<br />
unberührt. Die Gesellschaft<br />
kann mit diesen Ansprüchen gegen<br />
einen etwaigen Rückzahlungsanspruch<br />
aufrechnen.<br />
§ 6 Treuhandvertrag, Handelsreg<strong>ist</strong>er-Vollmacht<br />
1. Anleger können wählen, ob sie<br />
der Gesellschaft selbst beitreten<br />
wollen („Direktkommandit<strong>ist</strong>en“)<br />
oder ob ihr Kommanditanteil treuhänderisch<br />
von dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
gehalten werden<br />
soll („Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en“<br />
- § 3 Abs. 3).<br />
2. Direktkommandit<strong>ist</strong>en werden<br />
selbst als Kommandit<strong>ist</strong>en in das<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>er eingetragen. Jeder<br />
Direktkommandit<strong>ist</strong> hat der Komplementärin<br />
auf eigene Kosten eine<br />
unwiderrufliche, über den Tod hinaus<br />
gültige und notariell beglaubigte<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>ervollmacht zu<br />
erteilen, die diese befähigt, sämtliche<br />
im Zusammenhang mit seiner<br />
Beteiligung notwendigen Handelsreg<strong>ist</strong>eranmeldungen<br />
zu bewirken.<br />
3. Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en werden<br />
nicht selbst in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragen. Jeder Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
muss den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
durch Abschluss<br />
des diesem Gesellschaftsvertrag<br />
als Anlage 1 beigefügten<br />
Treuhandvertrages beauftragen<br />
und bevollmächtigen. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
hält die Kommanditbeteiligung<br />
im eigenen Namen,<br />
aber für Rechnung und im<br />
Auftrag der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
Die einzelnen Anteile der<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en werden<br />
von dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
nach außen, also im Verhältnis der<br />
Gesellschaft zu Dritten, als einheitliche<br />
Kommanditbeteiligung gehalten.<br />
Im Handelsreg<strong>ist</strong>er wird nur<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong>, nicht<br />
der einzelne Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
eingetragen.<br />
4. Jeder Gesellschafter und jeder<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
alle erforderlichen Erklärungen<br />
selbst abzugeben, solange<br />
und soweit aus irgendeinem Grunde<br />
keine entsprechende wirksame<br />
Bevollmächtigung der Komplementärin<br />
bzw. des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
bestehen sollte.<br />
5. Die Vergütung des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
erfolgt durch die<br />
Gesellschaft. Sie beträgt 0,25% der<br />
Nettomieteinnahmen ohne Nebenkosten<br />
der Gesellschaft und deren<br />
Tochtergesellschaft zuzüglich<br />
evtl. anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer.<br />
Die Aufgaben des Treuhänders<br />
nach §§ 10, 11 des Treuhandvertrages<br />
werden durch die<br />
geschäftsführerende Kommandit<strong>ist</strong>in<br />
bzw. von dem durch die Gesellschaft<br />
beauftragten Geschäftsbesorger<br />
wahrgenommen und sind<br />
von der in § 14 Abs. 1 geregelten<br />
Vergütung umfasst. Soweit der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> diese Aufgaben<br />
auf Wunsch der Gesellschaft<br />
selbst wahrnimmt, so hat er Anspruch<br />
auf angemessene Erhöhung<br />
der Vergütung; die Vergütung des<br />
Geschäftsbesorgers wird in diesem<br />
Fall entsprechend gesenkt.<br />
§ 7 Wettbewerbsverbote<br />
Sämtliche Gesellschafter, insbesondere<br />
auch die geschäftsführenden<br />
Gesellschafter bzw. deren Geschäftsführungsorgane,<br />
sind, soweit<br />
möglich, von allen gesetzlichen<br />
und vertraglichen Wettbewerbsverboten<br />
befreit.<br />
§ 8 Geschäftsführung und Vertretung<br />
1. Die Geschäftsführung obliegt<br />
der Komplementärin. Neben der<br />
Komplementärin <strong>ist</strong> auch der geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong> zur<br />
Geschäftsführung berechtigt. Die<br />
übrigen Kommandit<strong>ist</strong>en sind von<br />
der Geschäftsführung ausgeschlossen.<br />
Der geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong><br />
<strong>ist</strong> berechtigt, das Amt mit einer<br />
Fr<strong>ist</strong> von drei Monaten zum<br />
Monatsende niederzulegen. In diesem<br />
Fall oder im Falle des Ausscheidens<br />
des geschäftsführenden Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
<strong>ist</strong> sofort eine Gesellschafterversammlung<br />
einzuberufen,<br />
die einen Kommandit<strong>ist</strong>en zum geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
beruft.<br />
Die geschäftsführenden Gesellschafter<br />
haben die Geschäfte der<br />
Gesellschaft mit der Sorgfalt eines<br />
ordentlichen Kaufmannes zu führen.<br />
2. Im Innenverhältnis erstreckt sich<br />
die Geschäftsführungsbefugnis nur<br />
auf Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen<br />
des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs<br />
der Gesellschaft. Zu<br />
diesem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb<br />
gehören insbesondere sämtliche<br />
Geschäfte, die in diesem Gesellschaftsvertrag<br />
oder in dem Investitions-<br />
und Finanzierungsplan der<br />
Gesellschaft (§ 9) vorgesehen sind.<br />
241
Süddeutschland 8<br />
Der Gesellschaftsvertrag<br />
242<br />
Zur Vornahme anderer Geschäfte<br />
sind die geschäftsführenden Gesellschafter<br />
nur nach vorheriger<br />
Zustimmung der Gesellschafter<br />
durch entsprechende Gesellschafterbeschlüsse<br />
befugt. Dies gilt insbesondere<br />
für folgende Geschäfte,<br />
soweit diese nicht bereits in diesem<br />
Gesellschaftsvertrag oder in dem<br />
Investitions- und Finanzierungsplan<br />
der Gesellschaft (§ 9) vorgesehen<br />
sind:<br />
a) Erwerb, Veräußerung und Belastung<br />
von Grundstücken oder<br />
grundstücksgleichen Rechten<br />
sowie von Anteilen an Gesellschaften,<br />
deren Aktivvermögen<br />
überwiegend aus Grundstücken<br />
oder grundstücksgleichen Rechten<br />
besteht;<br />
b) Erwerb, Veräußerung oder Belastung<br />
von anderen Unternehmen,<br />
Betrieben oder Gesellschaften<br />
und/oder von Beteiligungen<br />
an solchen, Gründung<br />
anderer Gesellschaften, Maßnahmen<br />
nach dem Umwandlungsgesetz;<br />
c) Errichtung oder Aufhebung von<br />
Zweigniederlassungen oder<br />
sonstigen Betriebsstätten;<br />
d) Eingehen von Verbindlichkeiten<br />
über einen Betrag von<br />
€ 500.000,00 hinaus. Als genehmigt<br />
gilt in jedem Fall die im<br />
Investitions- und Finanzierungsplan<br />
vorgesehene langfr<strong>ist</strong>ige<br />
Fremdfinanzierung der Gesellschaft<br />
/ der Tochtergesellschaften,<br />
eine eventuelle Erhöhung<br />
dieser Finanzierung auf Grund<br />
einer Kaufpreisanpassungsklausel<br />
i.V.m. erhöhter Mieteinnahmen<br />
und die Zwischenfinanzierung<br />
des Eigenkapitals der Gesellschaft/<br />
der Tochtergesellschaft,<br />
auch für eine verlängerte<br />
Zeichnungsfr<strong>ist</strong> gem. § 3 Abs. 6;<br />
e) Eingehung von Wechselverbindlichkeiten,<br />
Übernahme von<br />
Bürgschaften oder Garantien,<br />
Schuldbeitritt oder Gewährung<br />
von Sicherheiten;<br />
f) Kreditgewährung mit Ausnahme<br />
der Gewährung handelsüblicher<br />
Zahlungsziele und der Anlage liquider<br />
Finanzmittel;<br />
g) Vornahme von grundlegenden<br />
Planungsänderungen, sofern<br />
die se eine entscheidende (größer<br />
ca. 2,5%) Änderung des Gesamtaufwandes<br />
verursachen –<br />
hierzu zählt nicht eine Planungsänderung<br />
auf Grund einer Kaufpreisanpassungsklausel<br />
im Ankaufsvertrag<br />
der Immobilie<br />
einer Tochtergesellschaft bzw.<br />
entsprechender Gesellschaftsanteile<br />
i.V.m. erhöhten Mieteinnahmen.<br />
h) sonstige Geschäfte von wesentlicher<br />
Bedeutung für die Gesellschaft,<br />
die den vorgenannten<br />
vergleichbar sind;<br />
i) Geschäfte, welche die Gesellschafterversammlung<br />
für zustimmungsbedürftig<br />
erklärt hat;<br />
j) Änderungen des diesem Gesellschaftsvertrag<br />
als Anlage 1 beigefügten<br />
Muster- Treuhandvertrages.<br />
Die Mitwirkung an der Beschlussfassung<br />
über eine Maßnahme nach<br />
vorstehend lit. a) bis lit. i) in der<br />
Gesellschafterversammlung der<br />
Objektgesellschaft steht der unmittelbaren<br />
Durchführung gleich. Hinsichtlich<br />
lit. d) gilt dies nicht, soweit<br />
es sich um Gesellschafterdarlehen<br />
der Gesellschaft an die Objektgesellschaft<br />
handelt.<br />
Ungeachtet der vorstehenden Bestimmungen<br />
<strong>ist</strong> die Komplementärin<br />
berechtigt, nach Ablauf der in<br />
§ 3 Abs. 6 bestimmten Zeichnungsfr<strong>ist</strong><br />
zu marktüblichen Bedingungen<br />
Fremdkapital in Höhe des Fehlbetrages<br />
zwischen dem vorhanden<br />
Gesellschaftskapital und dem in<br />
§ 3 Abs. 1 bezeichneten maximalen<br />
Gesellschaftskapital aufzunehmen,<br />
soweit dadurch nicht die in<br />
der Prognoserechnung der Gesellschaft<br />
(Anlage 3) ausgewiesene<br />
prozentuale Ausschüttung an<br />
die Anleger entscheidend reduziert<br />
werden muss.<br />
3. Die Komplementärin kann im<br />
Namen der Gesellschaft Geschäftsführungsaufgaben<br />
auf Dritte („Geschäftsbesorger“)<br />
übertragen.<br />
Die eigene Geschäftsführungsbefugnis<br />
und Verantwortung der geschäftsführenden<br />
Gesellschafter<br />
bleibt davon unberührt. Die Kosten<br />
für die Übertragung trägt die<br />
Gesellschaft, sofern sie im Investitions-<br />
und Finanzierungsplan der<br />
Gesellschaft (Anlage 2) oder in der<br />
Prognoserechnung der Gesellschaft<br />
(Anlage 3) ausgewiesen sind.<br />
4. Die Gesellschaft wird von der<br />
Komplementärin vertreten.<br />
Neben der Komplementärin kann<br />
die Gesellschaft auch von dem geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
vertreten werden, der zu diesem<br />
Zweck hiermit umfassend zur<br />
Vertretung der Gesellschaft bevollmächtigt<br />
wird. Die Komplementärin<br />
<strong>ist</strong> berechtigt und verpflichtet,<br />
entsprechende Vollmachtsurkunden<br />
für die geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en auszustellen, soweit<br />
dies zum Nachweis der Vertretungsmacht<br />
erforderlich <strong>ist</strong>.<br />
Die Komplementärin <strong>ist</strong> alleinvertretungsberechtigt.<br />
Die Komplementärin<br />
bzw. deren Geschäftsführungsorgane<br />
sind von den Beschränkungen<br />
des § 181 BGB befreit.<br />
Sie <strong>ist</strong> berechtigt, Untervollmachten<br />
zu erteilen.
Süddeutschland 8<br />
5. Die Gesellschafter können den<br />
geschäftsführenden Gesellschaftern<br />
jederzeit Weisungen erteilen,<br />
die von diesen zu beachten sind.<br />
Weisungen der Gesellschafter erfolgen<br />
durch Gesellschafterbeschlüsse<br />
gemäß § 12 dieses Vertrages.<br />
6. Die Geschäftsführungsbefugnis<br />
und die Vertretungsmacht des geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
enden mit seinem Ausscheiden aus<br />
der Gesellschaft.<br />
Eine Entziehung der Geschäftsführungsbefugnis<br />
der geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en vor deren<br />
Ausscheiden <strong>ist</strong> nur bei Vorliegen<br />
eines wichtigen Grundes zulässig<br />
und bedarf eines Beschlusses der<br />
Gesellschafterversammlung.<br />
§ 9 Investitionsund<br />
Finanzierungsplan<br />
1. Das Eigen- und Fremdkapital der<br />
Gesellschaft soll gemäß dem diesem<br />
Gesellschaftsvertrag als Anlage<br />
2 beigefügten Investitions- und<br />
Finanzierungsplan verwendet werden.<br />
Hiervon umfasst sind Finanzierungen<br />
aufgrund von Kaufpreisanpassungsklauseln<br />
i.V.m. erhöhten<br />
Mieteinnahmen im Rahmen<br />
des Immobilienerwerbs von Tochtergesellschaften.<br />
2. Das im Investitions- und Finanzierungsplan<br />
vorgesehene Eigenkapital<br />
kann bis zur Durchführung<br />
der Kapitalerhöhung nach § 3 Abs.<br />
1 dieses Vertrages durch eine erhöhte<br />
Fremdkapitalaufnahme (Zwischenfinanzierung)<br />
beschafft werden.<br />
Ferner kann nach Ablauf der<br />
in § 3 Abs. 6 bestimmten Zeichnungsfr<strong>ist</strong><br />
zu marktüblichen Bedingungen<br />
Fremdkapital in Höhe des<br />
Fehlbetrages zwischen dem vorhanden<br />
Gesellschaftskapital und<br />
dem in § 3 Abs. 1 bezeichneten<br />
maximalen Gesellschaftskapital beschafft<br />
werden, soweit dadurch<br />
nicht in der Prognoserechnung der<br />
Gesellschaft (Anlage 3) ausgewiesene<br />
prozentuale Ausschüttung an<br />
die Anleger entscheidend reduziert<br />
werden muss.<br />
3. Die von den Gesellschaftern einzuzahlenden<br />
Pflichteinlagen nebst<br />
Agio dürfen nur unter Beachtung<br />
der in § 10 vorgesehenen Mitwirkung<br />
des Mittelverwendungs-Treuhänders<br />
verwendet werden.<br />
4. Im Rahmen vernünftigen kaufmännischen<br />
Ermessens sind Verschiebungen<br />
zwischen den einzelnen<br />
Positionen durch die Geschäftsführung<br />
möglich, wenn sich<br />
dadurch das gesamte Investitionsvolumen<br />
nicht um mehr als 2,5%<br />
erhöht.<br />
§ 10 Mitwirkung eines Mittelverwendungstreuhänders<br />
1. Die Gesellschaft beauftragt für<br />
die Dauer der Investitionsphase die<br />
Stadt- und Kreissparkasse Erlangen<br />
als Mittelverwendungstreuhänderin.<br />
Aufgabe der Mittelverwendungstreuhänderin<br />
<strong>ist</strong> es, die Verwendung<br />
der Eigenmittel der Gesellschaft<br />
durch die Geschäftsführung<br />
zu kontrollieren.<br />
2. Über die Mittel auf dem Treuhandkonto<br />
der Gesellschaft darf die<br />
Geschäftsführung nur nach Freigabe<br />
der Mittel durch die Mittelverwendungstreuhänderin<br />
und nur<br />
nach Maßgabe des Investitionsund<br />
Finanzierungsplans verfügen.<br />
Die Voraussetzungen für eine Freigabe<br />
werden in dem Mittelverwendungstreuhandvertrag<br />
zwischen<br />
der Gesellschaft und der Mittelverwendungstreuhänderin<br />
festgelegt,<br />
der diesem Gesellschaftsvertrag als<br />
Anlage 4 beigefügt <strong>ist</strong>.<br />
§ 11 Gesellschafterversammlungen<br />
1. Die ordentliche Gesellschafterversammlung<br />
der Gesellschaft<br />
soll bis zum 31. Oktober eines jeden<br />
Jahres am Sitz der Gesellschaft<br />
stattfinden, erstmals im Jahre 2011.<br />
Außerordentliche Gesellschafterversammlungen<br />
sind einzuberufen,<br />
wenn es Gesellschafter bzw. Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
mit zusammen<br />
mindestens einem Viertel aller<br />
Stimmen schriftlich gegenüber der<br />
Geschäftsführung verlangen oder<br />
wenn es ein geschäftsführender<br />
Gesellschafter für erforderlich hält.<br />
Ordentliche und außerordentliche<br />
Gesellschafterversammlungen können<br />
nach Maßgabe des § 13 durch<br />
schriftliche Beschlussfassungen ersetzt<br />
werden.<br />
2. Die Geschäftsführung beruft<br />
Gesellschafterversammlungen<br />
durch schriftliche Einladungen<br />
(§ 126 BGB) oder durch Einladungen<br />
in Textform (§ 126b BGB) an<br />
die letzte der Gesellschaft von dem<br />
Gesellschafter bekannt gegebene<br />
Anschrift eines jeden teilnahmeberechtigten<br />
Gesellschafters ein. Der<br />
Einladung <strong>ist</strong> eine Tagesordnung<br />
beizufügen. Auf die erscheinensund<br />
vertretungsunabhängige Beschlussfähigkeit<br />
der Gesellschafterversammlung<br />
(§ 12 Abs. 2) <strong>ist</strong> in<br />
der Einladung hinzuweisen.<br />
Zwischen dem Tag der Absendung<br />
der Einladung und dem Tag<br />
der Versammlung <strong>ist</strong> eine Fr<strong>ist</strong> von<br />
zwei Wochen einzuhalten.<br />
3. Wenn die Geschäftsführung trotz<br />
entsprechender schriftlicher Auffor<br />
243
Süddeutschland 8<br />
Der Gesellschaftsvertrag<br />
244<br />
derung von Gesellschaftern/Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
mit einem Viertel<br />
aller Stimmen (Abs. 1) nicht binnen<br />
14 Tagen eine Gesellschafterversammlung<br />
einberuft, können die<br />
Betroffenen selbst oder durch einen<br />
Bevollmächtigten eine Gesellschafterversammlung<br />
einberufen.<br />
4. Jeder Gesellschafter <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
sich in der Gesellschafterversammlung<br />
durch einen Dritten vertreten<br />
zu lassen. Die Vollmachtserteilung<br />
<strong>ist</strong> schriftlich vor Beginn der<br />
Gesellschafterversammlung nachzuweisen.<br />
5. Die Geschäftsführung oder der Versammlungsleiter<br />
können Personen,<br />
deren Anwesenheit sie für zweckmäßig<br />
halten, zur Teilnahme an der Gesellschafterversammlung<br />
zulassen.<br />
6. Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en sind<br />
zur Teilnahme an den Gesellschafterversammlungen<br />
berechtigt.<br />
Sie sind zu den Gesellschafterversammlungen<br />
in gleicher Weise einzuladen,<br />
wie die Gesellschafter.<br />
Dies gilt auch im Falle einer schriftlichen<br />
Beschlussfassung. Abs. 4 findet<br />
entsprechende Anwendung.<br />
§ 12 Beschlussfassungen, Stimmrecht,<br />
Protokoll und Anfechtungen<br />
1. Die Gesellschafterversammlung<br />
<strong>ist</strong> insbesondere zuständig für:<br />
a) die Festsetzung der Geschäftsführungsvergütung,<br />
b) die Wahl, Abberufung oder Entlastung<br />
von geschäftsführenden<br />
Gesellschaftern und Mittelverwendungstreuhändern,<br />
c) Anweisungen an die geschäftsführenden<br />
Gesellschafter gemäß<br />
§ 8 Abs. 5,<br />
d) Zustimmungen zu Geschäftsführungsmaßnahmen<br />
gemäß<br />
§ 8 Abs. 2,<br />
e) die Feststellung der Jahresabschlüsse,<br />
f) die Regelung der Gewinnverwendung,<br />
g) Änderungen des Gesellschaftsvertrages,<br />
h) Auflösung und Liquidation der<br />
Gesellschaft,<br />
i) Änderungen des Investitionsund<br />
Finanzierungsplans (§ 9),<br />
j) den Ausschluss von Gesellschaftern<br />
aus wichtigem Grund.<br />
2. Die Gesellschafterversammlung<br />
<strong>ist</strong> beschlussfähig, wenn sämtliche<br />
Gesellschafter und sämtliche Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
ordnungsgemäß<br />
geladen worden sind.<br />
3. Für Beschlussfassungen gelten<br />
die folgenden Mehrheitsanforderungen:<br />
a) Beschlüsse in Gesellschafterversammlungen<br />
bedürfen der<br />
Mehrheit der abgegebenen<br />
Stimmen (einfache Stimmenmehrheit),<br />
sofern nicht dieser<br />
Vertrag oder das Gesetz eine<br />
größere Mehrheit vorsieht.<br />
b) Folgende Beschlüsse bedürfen<br />
einer Mehrheit von 75% der<br />
abgegebenen Stimmen (qualifi<br />
zierte Stimmenmehrheit):<br />
1) Änderungen des Gesellschaftsvertrages<br />
2) Auflösung und Liquidation<br />
der Gesellschaft<br />
3) Geschäftsführungsmaßnahmen<br />
gemäß § 8 Abs. 2 lit. a<br />
und b dieses Vertrages<br />
4) die Wahl eines Vorsitzenden<br />
in der Gesellschafterversammlung<br />
gemäß § 12 Abs. 5<br />
5) Geschäftsvorfälle von ähnlich<br />
wichtiger Bedeutung, wie die<br />
vorstehenden.<br />
Beschlüsse über Maßnahmen<br />
gemäß § 12 Abs. 3, b) Ziffer<br />
2 und 3, die vor Ablauf des<br />
31.12.2021 erfolgen sollen, bedürfen<br />
einer Mehrheit von 75%<br />
aller ex<strong>ist</strong>ierenden Stimmen,<br />
gleich ob diese anwesend sind<br />
oder nicht.<br />
c) Enthaltungen gelten als nicht<br />
abgegebene Stimmen.<br />
4. Jeder Gesellschafter hat pro volle<br />
€ 10,00 der von ihm übernommenen<br />
Pflichteinlage eine Stimme.<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
<strong>ist</strong> berechtigt, das ihm zustehende<br />
Stimmrecht uneinheitlich auszuüben.<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
werden von dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
im Treuhandvertrag<br />
zur Stimmrechtsausübung bevollmächtigt;<br />
die Bevollmächtigung <strong>ist</strong><br />
auf die Anzahl der Stimmrechte beschränkt,<br />
die auf den für den jeweiligen<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteil<br />
entfallen.<br />
5. Den Vorsitz in der Versammlung<br />
führt die Komplementärin, der geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong> oder<br />
ein von der Geschäftsführung benannter<br />
Dritter („Versammlungsleiter“).<br />
Die Gesellschafter können einen<br />
anderen Versammlungsleiter<br />
wählen.<br />
6. Über die Gesellschafterversammlung<br />
<strong>ist</strong> ein Protokoll anzufertigen.<br />
Das Protokoll muss den<br />
Ort und den Tag der Versammlung,<br />
die Namen der Anwesenden,<br />
deren Stimmenzahl, die Tagesordnung,<br />
alle Anträge und das Ergebnis<br />
und den Wortlaut der gefassten<br />
Beschlüsse enthalten. Abschriften<br />
der Protokolle sind den Gesellschaftern/Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
innerhalb<br />
von acht Wochen, auf aus
Süddeutschland 8<br />
drückliches Verlangen innerhalb<br />
von zwei Wochen nach dem Tag<br />
der Gesellschafterversammlung zuzustellen.<br />
Einsprüche gegen das<br />
Protokoll müssen spätestens innerhalb<br />
von vier Wochen nach dem<br />
Tag der Versendung des Protokolls<br />
gegenüber der Geschäftsführung<br />
geltend gemacht werden.<br />
7. Fehlerhafte Gesellschafterbeschlüsse<br />
können von jedem Gesellschafter<br />
und von jedem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
analog §§ 241 ff.<br />
AktG angefochten werden. Die Klage<br />
<strong>ist</strong> gegen die Gesellschaft, vertreten<br />
durch die Komplementärin,<br />
zu richten und Letzterer zuzustellen.<br />
Die Fr<strong>ist</strong> für die Erhebung der<br />
Klage beträgt einen Monat ab Beschlussfassung<br />
(§ 246 Abs. 1 AktG<br />
analog). Nach Ablauf der Monatsfr<strong>ist</strong><br />
gilt ein Mangel als geheilt.<br />
§ 13 Schriftliche Beschlussfassung<br />
1. Die Geschäftsführung kann an<br />
Stelle der Einberufung einer Gesellschafterversammlung<br />
eine schriftliche<br />
Beschlussfassung der Gesellschafter<br />
veranlassen, sofern kein<br />
dringender Aussprachebedarf besteht.<br />
Im Falle einer außerordentlichen<br />
Gesellschafterversammlung<br />
<strong>ist</strong> die Veranlassung einer schriftlichen<br />
Beschlussfassung nur mit Zustimmung<br />
desjenigen zulässig, der<br />
die Einberufung der Gesellschafterversammlung<br />
verlangt.<br />
2. Die Aufforderung zur Abstimmung<br />
<strong>ist</strong> den Gesellschaftern und<br />
den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
durch Einwurfeinschreiben an die<br />
zuletzt bekannt gegebene Adresse<br />
zu übersenden, wobei der Gegenstand,<br />
über den abgestimmt werden<br />
soll, schriftlich genau zu bezeichnen<br />
und eine verständliche<br />
Begründung vorzulegen <strong>ist</strong>. Die<br />
Stimmberechtigten haben zur Abstimmungsaufforderung<br />
binnen<br />
vier Wochen nach Aufgabe des<br />
Briefes Stellung zu nehmen und<br />
entweder zuzustimmen, abzulehnen<br />
oder sich zu enthalten; Nichtbeantwortung<br />
der Aufforderung<br />
innerhalb der Fr<strong>ist</strong> gilt als Nichtabgabe<br />
der Stimme.<br />
3. Zur Beschlussfähigkeit muss<br />
mindestens die Hälfte aller Stimmen<br />
abgegeben sein. Sollte in einem<br />
schriftlichem Beschlussverfahren<br />
nicht mindestens die Hälfte aller<br />
Stimmen abgegeben worden<br />
sein, so kann die Geschäftsführung<br />
ein zweites schriftliches Beschlussverfahren<br />
veranlassen, in dem die<br />
Beschlussfähigkeit ungeachtet der<br />
Anzahl der abgegebenen Stimmen<br />
gegeben <strong>ist</strong>; hierauf <strong>ist</strong> in der Aufforderung<br />
zur Abstimmung hinzuweisen.<br />
4. Eine schriftliche Beschlussfassung<br />
<strong>ist</strong> ohne die Voraussetzungen<br />
des Abs. 1 auch dann möglich,<br />
wenn sich alle Stimmberechtigten<br />
schriftlich mit der schriftlichen Beschlussfassung<br />
einverstanden erklären.<br />
Einer solchen Einverständniserklärung<br />
steht es gleich, wenn alle<br />
Stimmberechtigten dem Beschluss<br />
schriftlich zugestimmt haben.<br />
5. Den Gesellschaftern wird das Ergebnis<br />
der Beschlussfassung innerhalb<br />
von vier Wochen nach der Abschrift<br />
schriftlich mitgeteilt, ohne dass<br />
dies Wirksamkeitsvoraussetzung <strong>ist</strong>.<br />
§ 14 Vergütungsansprüche<br />
der geschäftsführenden<br />
Gesellschafter<br />
1. Die Komplementärin erhält ab<br />
dem Jahr 2010 eine jährliche Haftungsvergütung<br />
in Höhe von 3%<br />
ihres Stammkapitals.<br />
2. Der geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong><br />
erhält keine Vergütung.<br />
Im Interesse der Gesellschaft notwendige<br />
Aufwendungen werden<br />
nach Aufwand erstattet.<br />
3. Die Vergütung gemäß dem vorstehenden<br />
Abs. 1 versteht sich zuzüglich<br />
einer eventuell anfallenden<br />
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe<br />
(derzeit 19%). Sie <strong>ist</strong> im Verhältnis<br />
zu den übrigen Gesellschaftern<br />
Kosten der Gesellschaft.<br />
§ 15 Jahresabschluß, Mitteilung<br />
der Ergebnisanteile, Sonderwerbungskosten<br />
1. Die geschäftsführenden Gesellschafter<br />
sind verpflichtet, innerhalb<br />
der gesetzlichen Fr<strong>ist</strong>en den Jahresabschluss<br />
der Gesellschaft für das<br />
vorangegangene Geschäftsjahr unter<br />
Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer<br />
Buchführung und<br />
Bilanzierung sowie der gesetzlichen<br />
Vorschriften zu erstellen und<br />
die für die Zwecke der Besteuerung<br />
maßgebliche Gewinnermittlung<br />
durchzuführen.<br />
Die geschäftsführenden Gesellschafter<br />
können einen Steuerberater<br />
oder Wirtschaftsprüfer mit<br />
der Erstellung des Jahresabschlusses<br />
und der steuerlichen Gewinnermittlung<br />
beauftragen.<br />
2. Die Jahresabschlüsse werden<br />
von der Gesellschafterversammlung<br />
festgestellt. Die festgestellten<br />
Jahresabschlüsse sind für jeden Gesellschafter<br />
verbindlich.<br />
3. Die Geschäftsführung teilt den<br />
Gesellschaftern und den Treuge<br />
245
Süddeutschland 8<br />
Der Gesellschaftsvertrag<br />
246<br />
berkommandit<strong>ist</strong>en nach Erstellung<br />
der Jahresabschlüsse das ihnen<br />
jeweils persönlich zurechenbare<br />
steuerliche Ergebnis (Gewinn-/<br />
Verlustanteil) schriftlich zur Vorlage<br />
bei ihren Wohnsitzfinanzämtern<br />
mit.<br />
4. Sonderwerbungskosten von<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en werden hierbei<br />
nur dann berücksichtigt, wenn sie<br />
der Gesellschaft bis spätestens 31.<br />
März des Folgejahres unter Beifügung<br />
von Nachweisen schriftlich<br />
mitgeteilt worden sind.<br />
§ 16 Ergebnisverteilung<br />
(Entnahmen, Ausschüttungen)<br />
1. Die Gesellschafter sind am handelsrechtlichen<br />
Ergebnis (Gewinn/<br />
Verlust) der Gesellschaft gemäß<br />
den nachfolgenden Bestimmungen<br />
beteiligt:<br />
a) Die in den Geschäftsjahren 2010<br />
und 2011 (Beitrittsphase) entstehenden<br />
Gewinne und Verluste der<br />
Gesellschaft sollen den Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
unabhängig vom Zeitpunkt<br />
ihres Eintrittes gemäß dem<br />
Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten<br />
(Kapitalkonten I) zum Ende<br />
der Beitrittsphase am 31.12.2011<br />
zugewiesen werden. Hierzu wird<br />
folgende Gewinn- und Verlustverteilungsregelung<br />
getroffen:<br />
i. Für das Geschäftsjahr 2010 sind<br />
die Kommandit<strong>ist</strong>en vorbehaltlich<br />
der Regelung unter c) am Gewinn<br />
und Verlust der Gesellschaft<br />
unabhängig vom Zeitpunkt ihres<br />
Eintrittes gemäß dem Verhältnis<br />
ihrer festen Kapitalkonten zum<br />
31.12.2010 beteiligt.<br />
ii. Für das Geschäftsjahr 2011 sind<br />
die Kommandit<strong>ist</strong>en vorbehaltlich<br />
der Regelung unter c) am<br />
Gewinn und Verlust der Gesellschaft<br />
gemäß dem Verhältnis<br />
ihrer festen Kapitalkonten zum<br />
31.12.2011 so beteiligt, als ob sie<br />
einheitlich zum 01.12.2010 der<br />
Gesellschaft beigetreten wären.<br />
Dies bedeutet, dass ab dem Zeitpunkt<br />
der Erfüllung der Einlageverpflichtung<br />
durch einen beitretenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en diesem<br />
bzw. bereits vorher beigetretenen<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en Gewinne<br />
bzw. Verluste solange zugewiesen<br />
werden, bis das Verhältnis<br />
der dem beitretenden Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
zugewiesenen Gewinne<br />
bzw. Verluste zu dem festen<br />
Kapitalkonten des beitretenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en in dem Verhältnis<br />
der Summe der den vorher<br />
beigetretenen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
bereits zugewiesenen Gewinne<br />
bzw. Verluste zu der Summe der<br />
festen Kapitalkonto der vorher<br />
beigetretenen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
übereinstimmen. Ein nach Abzug<br />
dieser Beträge verbleibender<br />
Gewinn bzw. Verlust wird<br />
auf die Kommandit<strong>ist</strong>en gemäß<br />
dem Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten<br />
verteilt. In einer Verlustsituation<br />
werden daher Verluste<br />
und in einer Gewinnsituation<br />
Gewinne nach Beitritt eines<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en entweder<br />
vorrangig diesem oder den bereits<br />
vorher eingetretenen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
solange zugerechnet,<br />
bis das handelsrechtliche Ergebnis<br />
erreicht <strong>ist</strong>, das vorläge,<br />
wenn alle Kommandit<strong>ist</strong>en einheitlich<br />
zum 01.12.2010 der Gesellschaft<br />
beigetreten wären.<br />
b) Ab dem Geschäftsjahr 2012 sind<br />
die Kommandit<strong>ist</strong>en vorbehaltlich<br />
der Regelung unter c) am<br />
Gewinn und Verlust der Gesellschaft<br />
gemäß dem Verhältnis ihrer<br />
festen Kapitalkonten beteiligt,<br />
wobei für jeden vollen Monat<br />
des Geschäftsjahres ab Eintritt<br />
des jeweiligen Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
in die Gesellschaft das<br />
Ergebnis anteilig zu ermitteln<br />
<strong>ist</strong>.<br />
c) Ein Gesellschafter, der seinen Einlageverpflichtungen<br />
gegenüber<br />
der Gesellschaft noch nicht oder<br />
noch nicht vollständig nachgekommen<br />
<strong>ist</strong>, nimmt am Gewinn<br />
und Verlust der Gesellschaft insoweit<br />
nicht teil.<br />
d) Die Komplementärin und der<br />
Kommandit<strong>ist</strong> Robert Köhler<br />
sind am Gewinn und Verlust der<br />
Gesellschaft nicht beteiligt.<br />
2. Für die Verteilung des steuerlichen<br />
Ergebnisses <strong>ist</strong> das handelsrechtliche<br />
Ergebnis maßgeblich.<br />
Soweit steuerliche Vorschriften einer<br />
derartigen Gewinnverteilung<br />
entgegenstehen, <strong>ist</strong> das steuerliche<br />
Ergebnis so zu verteilen, dass<br />
es dem handelsrechtlichen Ergebnis<br />
möglichst <strong>nahe</strong> kommt.<br />
3. Der liquide Überschuss der Gesellschaft<br />
wird entsprechend der<br />
Prognoserechnung (Anlage 3)<br />
halbjährlich - für das erste Halbjahr<br />
jeweils spätestens zum 30.09.<br />
des jeweiligen Jahres, für das zweite<br />
Halbjahr jeweils spätestens zum<br />
31.03. des Folgejahres - an die Gesellschafter<br />
(Stand 31.12.) entsprechend<br />
ihrer Beteiligungsverhältnisse<br />
zum 31.12. des jeweiligen Jahres<br />
ausgeschüttet, auch wenn die<br />
Verlustkonten der Gesellschafter<br />
nicht ausgeglichen sind; § 169 Abs.<br />
1 Satz 2 HGB wird insoweit abbedungen.<br />
Steuergutschriften für anteilige<br />
Zinsabschlagsteuern und
Süddeutschland 8<br />
Solidaritätszuschlag werden als Bestandteil<br />
der Ausschüttungen angerechnet.<br />
Für das Jahr des Beitritts wird die<br />
Ausschüttung zeitanteilig für jeden<br />
vollen Kalendermonat ermittelt,<br />
soweit der betroffene Kommandit<strong>ist</strong><br />
seine Einlage gele<strong>ist</strong>et hat.<br />
4. Die Geschäftsführung <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
bereits im laufenden Geschäftsjahr<br />
auch ohne Beschluss<br />
der Gesellschafterversammlung<br />
Vorabausschüttungen an die Gesellschafter<br />
vorzunehmen, wenn<br />
keine Rückstände bei den Zinsund<br />
Tilgungsverpflichtungen bestehen<br />
und Auflagen von Kreditinstituten<br />
nicht entgegenstehen. Eine<br />
Vorabausschüttung <strong>ist</strong> nur zulässig,<br />
wenn die vorhersehbare Liquiditäts-<br />
und Geschäftslage der Gesellschaft<br />
dies erlaubt.<br />
Eine Vorabausschüttung <strong>ist</strong> auch<br />
dann zulässig, wenn der Kommanditanteil<br />
der Kommandit<strong>ist</strong>en durch<br />
Verluste gemindert <strong>ist</strong>; § 169 Abs. 1<br />
Satz 2 HGB wird insoweit abbedungen.<br />
Den Kommandit<strong>ist</strong>en <strong>ist</strong> bekannt,<br />
dass dadurch die Haftung<br />
gegenüber den Gläubigern gemäß<br />
§ 172 Abs. 4 HGB bis zur Höhe der<br />
Hafteinlage dann wieder auflebt,<br />
wenn der Wert des Kommanditanteils<br />
die Schwelle der Haftsumme<br />
unterschreitet.<br />
§ 17 Kontrollrechte, Information<br />
der Gesellschafter<br />
1. Kontrollrechte, die einem Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
nach dem Gesetz oder<br />
diesem Vertrag zustehen, können<br />
unabhängig voneinander von dem<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en oder von<br />
den jeweiligen Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
wahrgenommen werden.<br />
Den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en stehen<br />
damit insbesondere auch die<br />
Widerspruchsrechte gemäß § 164<br />
HGB und die Kontrollrechte nach<br />
§ 166 HGB zu.<br />
Einsicht in Bücher und Papiere der<br />
Gesellschaft <strong>ist</strong> einem Kommandit<strong>ist</strong>en,<br />
der nicht geschäftsführender<br />
Kommandit<strong>ist</strong> und nicht Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
<strong>ist</strong>, jedoch nicht<br />
persönlich zu gewähren. Stattdessen<br />
kann jeder Kommandit<strong>ist</strong> jederzeit<br />
auf eigene Kosten die Bücher<br />
und Papiere der Gesellschaft<br />
durch eine berufsrechtlich zur Verschwiegenheit<br />
verpflichtete Person<br />
(Rechtsanwalt, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer)<br />
einsehen lassen.<br />
2. Jeder Gesellschafter und jeder<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong> hat einmal<br />
jährlich Anspruch auf einen Bericht<br />
über den Verlauf des abgelaufenen<br />
Geschäftsjahres. Dieser <strong>ist</strong> den Gesellschaftern<br />
im Rahmen der jährlichen<br />
Gesellschafterversammlung<br />
darzulegen und ihnen spätestens<br />
zusammen mit dem Protokoll über<br />
die Gesellschafterversammlung zu<br />
übersenden.<br />
3. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> hat<br />
das Recht, sich von den Angelegenheiten<br />
der Gesellschaft persönlich<br />
zu unterrichten, die Handelsbücher<br />
und die Papiere der Gesellschaft<br />
einzusehen.<br />
§ 18 Übertragung von<br />
Gesellschaftsanteilen<br />
1. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen<br />
<strong>ist</strong> zulässig. Die Gesellschafter<br />
können ihre Gesellschaftsanteile<br />
- jedoch nur mit Wirkung zum<br />
31.12. eines Jahres und<br />
- frühestens zum 31.12.2011<br />
übertragen. Übertragungen zum<br />
Ende eines Geschäftsjahres müssen<br />
der Gesellschaft bis spätestens<br />
30.9. des laufenden Geschäftsjahres<br />
mitgeteilt werden.<br />
Übertragungen bedürfen der<br />
Schriftform mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung<br />
und der Zustimmung<br />
durch die Gesellschaft.<br />
Die Zustimmung wird von der Geschäftsführung<br />
erteilt und darf nur<br />
aus wichtigem Grund verweigert<br />
werden.<br />
Die Geschäftsführung darf einer<br />
Übertragung nur zustimmen, wenn<br />
der Rechtsnachfolger im Übertragungsvertrag<br />
die ihm nach diesem<br />
Vertrag ob<strong>liegend</strong>en Verpflichtungen<br />
ausdrücklich anerkannt und<br />
der Gesellschaft die in § 6 Abs. 2<br />
vorgesehene Handelsreg<strong>ist</strong>ervollmacht<br />
bzw. dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
den entsprechenden<br />
Auftrag erteilt hat.<br />
2. Teilübertragungen sind zulässig,<br />
soweit die dadurch entstehenden<br />
Kapitalanteile nicht € 10.000,00<br />
unterschreiten und ohne Rest<br />
durch 1.000 teilbar sind.<br />
3. Abs. 1 gilt auch nicht für die<br />
Übertragung von Gesellschaftsanteilen<br />
zwischen dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
und Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
Solche Übertragungen<br />
regeln sich nach dem<br />
zwischen dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
und dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
bestehenden<br />
Treuhandvertrag, soweit dieser mit<br />
dem diesem Gesellschaftsvertrag<br />
als Anlage 1 beigefügten Treuhandvertrag<br />
identisch <strong>ist</strong>.<br />
4. Sämtliche im Zusammenhang<br />
mit der Übertragung der Beteiligung<br />
entstehenden Kosten, insbesondere<br />
durch die Verfügung bei<br />
der Gesellschaft anfallende Steu<br />
247
Süddeutschland 8<br />
Der Gesellschaftsvertrag<br />
248<br />
ern, tragen der verfügende Gesellschafter<br />
und sein Rechtsnachfolger<br />
als Gesamtschuldner. Sie sind außerdem<br />
gesamtschuldnerisch verpflichtet,<br />
der Gesellschaft den dieser<br />
entstehenden admin<strong>ist</strong>rativen<br />
Aufwand mit E 250,00 zuzüglich<br />
Umsatzsteuer zu ersetzen.<br />
§ 19 Dauer der Gesellschaft,<br />
Kündigung<br />
1. Die Gesellschaft <strong>ist</strong> auf unbestimmte<br />
Zeit errichtet.<br />
2. Eine Kündigung der Gesellschaft<br />
durch einen nicht geschäftsführenden<br />
Gesellschafter <strong>ist</strong> frühestens<br />
zum 31.12.2025 möglich und hat<br />
mit einer Kündigungsfr<strong>ist</strong> von 12<br />
Monaten zum Ende des Kalenderjahres<br />
zu erfolgen. Das Recht zur<br />
Kündigung aus wichtigem Grund<br />
bleibt unberührt. Die Kündigung<br />
<strong>ist</strong> mittels eingeschriebenen Briefs<br />
gegenüber der Komplementärin<br />
zu erklären. Der kündigende Gesellschafter<br />
scheidet zum Zeitpunkt<br />
des Wirksamwerdens der Kündigung<br />
aus der Gesellschaft aus; die<br />
Gesellschaft wird nach Maßgabe<br />
des § 20 Abs. 2 von den übrigen<br />
Gesellschaftern fortgesetzt.<br />
Der geschäftsführende Gesellschafter<br />
hat ein permanentes Sonderkündigungsrecht<br />
mit einer<br />
Fr<strong>ist</strong> von sechs Monaten zum Ende<br />
des Geschäftsjahres. Die Kündigung<br />
der Komplementärin hat gegenüber<br />
dem geschäftsführenden<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en zu erfolgen.<br />
Bei Kündigung durch die Komplementärin<br />
scheidet diese aus der<br />
Gesellschaft aus, wenn die übrigen<br />
Gesellschafter bis zum Wirksamwerden<br />
der Kündigung eine neue Gesellschafterin<br />
als Komplementärin<br />
in die Gesellschaft aufnehmen oder<br />
aus ihrer Mitte eine neue Komplementärin<br />
bestimmen. Anderenfalls<br />
wird die Gesellschaft mit Wirksamwerden<br />
der Kündigung der Komplementärin<br />
aufgelöst. Diese Regelung<br />
gilt entsprechend für die Kündigung<br />
durch die geschäftsführende<br />
Kommandit<strong>ist</strong>in.<br />
Im Übrigen finden die Regelungen<br />
für eine Kündigung durch nicht<br />
geschäftsführende Gesellschafter<br />
auf eine Kündigung durch den geschäftsführenden<br />
Gesellschafter<br />
entsprechende Anwendung.<br />
3. Ist aufgrund der Anzahl von Kündigungen<br />
und/oder der Anzahl der<br />
aus anderen Gründen ausscheidenden<br />
Gesellschaftern der wirtschaftlich<br />
sinnvolle Fortbestand der Gesellschaft<br />
gefährdet, so <strong>ist</strong> die Geschäftsführung<br />
verpflichtet, eine<br />
außerordentliche Gesellschafterversammlung<br />
einzuberufen, auf der die<br />
Gesellschafter über eine Liquidation<br />
der Gesellschaft beschließen.<br />
4. Die Gesellschaft <strong>ist</strong> im Falle einer<br />
Kündigung berechtigt, dem<br />
Kündigenden binnen einer Fr<strong>ist</strong><br />
von sechs Monaten nach Zugang<br />
der Kündigung einen Käufer für<br />
seinen Gesellschaftsanteil nachzuweisen.<br />
Gibt der von der Gesellschaft<br />
nachgewiesene Käufer binnen<br />
dieser Fr<strong>ist</strong> dem Kündigenden<br />
gegenüber ein verbindliches Angebot<br />
zum Kauf des Gesellschaftsanteils<br />
zu einem Kaufpreis ab, der<br />
der Höhe nach mindestens dem<br />
Abfindungsguthaben des Kündigenden<br />
gemäß § 21 Abs. 1 und 2<br />
entspricht, <strong>ist</strong> der Kündigende verpflichtet,<br />
den Gesellschaftsanteil an<br />
den von der Gesellschaft nachgewiesenen<br />
Käufer zu veräußern und<br />
zu übertragen. Die Gesellschaft haftet<br />
dem Kündigenden für die Zahlung<br />
des Kaufpreises. Im Falle einer<br />
Inanspruchnahme kann die Gesellschaft<br />
von dem Kündigenden die<br />
Abtretung des Kaufpreisanspruches<br />
verlangen.<br />
§ 20 Ausscheiden von Gesellschaftern<br />
/ Fortsetzungsklausel<br />
1. Ein Gesellschafter scheidet unter<br />
Fortführung der Gesellschaft durch<br />
die übrigen Gesellschafter aus,<br />
a) wenn sein Gesellschaftsverhältnis<br />
gekündigt wird und sein Gesellschaftsanteil<br />
nicht nach Maßgabe<br />
des § 19 Abs. 4 veräußert<br />
wird,<br />
b) wenn über sein Vermögen ein<br />
Insolvenzverfahren eröffnet oder<br />
die Eröffnung mangels Masse<br />
abgelehnt wird,<br />
c) wenn sein Kommanditanteil gepfändet<br />
wird, oder<br />
d) wenn und soweit er aus der Gesellschaft<br />
aus wichtigem Grund<br />
ausgeschlossen wird bzw. ein<br />
Rücktritt vom Beitrittsvertrag<br />
erklärt wird.<br />
2. Scheiden Gesellschafter aus der<br />
Gesellschaft aus, so wird die Gesellschaft<br />
von den übrigen Gesellschaftern<br />
mit allen Aktiva und Passiva<br />
fortgeführt, sofern diese nicht spätestens<br />
zwei Monate nach Wirksamwerden<br />
des Ausscheidens die Liquidation<br />
beschließen. Die Beteiligung<br />
des ausscheidenden Gesellschafters<br />
wächst den übrigen Gesellschaftern<br />
pro rata an.<br />
3. Scheidet ein Komplementär oder<br />
ein geschäftsführender Kommandit<strong>ist</strong><br />
aus der Gesellschaft aus, so soll<br />
er der Gesellschafterversammlung<br />
einen Nachfolger vorschlagen. Die<br />
Bestimmung des Nachfolgers und<br />
ggf. dessen Aufnahme als neuer<br />
Gesellschafter erfolgt durch die<br />
nächste ordentliche Gesellschafterversammlung,<br />
soweit diese vor
Süddeutschland 8<br />
dem Wirksamwerden des Ausscheidens<br />
zusammentritt. Ansonsten <strong>ist</strong><br />
von der Geschäftsführung unverzüglich<br />
eine außerordentliche Gesellschafterversammlung<br />
einzuberufen,<br />
die über den Nachfolger bestimmt.<br />
4. Die Rechtsfolgen eines Ausscheidens<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
bestimmen sich vorrangig nach<br />
dem diesem Vertrag als Anlage 1<br />
beigefügten Treuhandvertrag.<br />
5. Sämtliche Kosten und Belastungen,<br />
die der Gesellschaft im Zusammenhang<br />
mit dem Ausscheiden<br />
eines Gesellschafters entstehen,<br />
insbesondere etwaige steuerliche<br />
Mehrbelastungen, trägt der<br />
ausscheidende Gesellschafter.<br />
§ 21 Abfindungszahlung im Falle<br />
des Ausscheidens von Gesellschaftern<br />
1. Nicht geschäftsführende Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
erhalten im Falle ihres<br />
Ausscheidens als Abfindung einen<br />
Ausgleich entsprechend ihrer quotalen<br />
Beteiligung am Verkehrswert<br />
der Gesellschaft vermindert um einen<br />
Abschlag von 20%, soweit dieser<br />
Gesellschaftsvertrag nichts anderes<br />
vorsieht.<br />
2. Die Ermittlung des Verkehrswertes<br />
wird wie folgt vorgenommen.<br />
Grundsätzlich sollen sich der ausscheidende<br />
Gesellschafter und die<br />
Gesellschaft auf einen Verkehrswert<br />
einigen. Die Geschäftsführung<br />
wird hierzu unter Anwendung<br />
allgemein anerkannter Wertermittlungsmethoden<br />
eine Bewertung<br />
durchführen.<br />
Sollte eine Einigung nach beiderseitiger<br />
Abgabe eines verbindlichen<br />
Abfindungsangebotes nicht<br />
zustande kommen, so wird von<br />
dem Präsidenten der Industrieund<br />
Handelskammer Nürnberg ein<br />
Sachverständiger bestellt, der die<br />
Bewertung durchführt. Die Kosten<br />
hierfür werden entsprechend<br />
§§ 91 ff. ZPO von dem ausscheidenden<br />
Gesellschafter und der Gesellschaft<br />
getragen; im Falle mehrerer<br />
ausscheidender Gesellschafter,<br />
die alle ein derartiges Gutachten<br />
gewünscht haben, sind die Kosten<br />
entsprechend ihrer Kapitalbeteiligung<br />
zu quoteln. Die Bewertung<br />
durch den Sachverständigen <strong>ist</strong> für<br />
die Gesellschaft und für den oder<br />
die ausscheidenden Gesellschafter<br />
verbindlich.<br />
3. Die Auszahlung des Abfindungsguthabens<br />
findet grundsätzlich in<br />
drei gleich hohen Jahresraten statt.<br />
Diese sind jeweils zum 30.6. der<br />
auf das Ausscheiden folgenden Jahre<br />
fällig. Das noch nicht ausgezahlte<br />
Abfindungsguthaben <strong>ist</strong> vom<br />
Tag der Festsetzung der Abfindung<br />
an mit 1,5% p.a. über dem Zinssatz<br />
für Spitzenrefinanzierungsfazilitäten<br />
der Europäischen Zentralbank,<br />
maximal jedoch mit dem in<br />
der Prognoserechnung (Anlage 3)<br />
für das jeweilige Jahr vorgesehenen<br />
anteiligen Auszahlung zu verzinsen.<br />
Die Zinsen sind jeweils mit<br />
den Raten fällig.<br />
Die Gesellschaft <strong>ist</strong> zur vorzeitigen<br />
Zahlung der Abfindung berechtigt.<br />
Ist durch den Austritt von Gesellschaftern<br />
die Liquidität der Gesellschaft<br />
und/oder die Ausschüttung<br />
an die verbleibenden Gesellschafter<br />
gefährdet und lässt sich<br />
ein Ausgleich durch entsprechende<br />
Erhöhung der Fremdfinanzierungsmittel<br />
nicht erreichen bzw. nicht<br />
wirtschaftlich darstellen, so kann<br />
die Gesellschaft die Anzahl der Jahresraten<br />
auf eine entsprechend<br />
notwendige Zahl (maximal 7) erhöhen.<br />
Die Gesellschaft hat das<br />
Recht, diese Erhöhung durch Erklärung<br />
gegenüber dem ausscheidenden<br />
Gesellschafter bis zu drei Monate<br />
vor Fälligkeit der letzten Rate<br />
auszuüben.<br />
4. Ein Anspruch auf Abfindungszahlung<br />
besteht dann nicht, wenn<br />
die Gesellschafter vor dem Ausscheiden<br />
des Gesellschafters die Liquidation<br />
der Gesellschaft beschließen.<br />
Die betroffenen Gesellschafter<br />
nehmen in diesem Fall an der<br />
Liquidation der Gesellschaft teil. Ihnen<br />
steht ein Anspruch auf Teilhabe<br />
am Liquidationserlös gem. § 22<br />
zu.<br />
5. Komplementäre und der Kommandit<strong>ist</strong><br />
Robert Köhler erhalten<br />
im Falle ihres Ausscheidens keine<br />
Abfindung aus dem Vermögen der<br />
Gesellschaft. Ihnen <strong>ist</strong> jedoch von<br />
der Gesellschaft die gele<strong>ist</strong>ete Einlage<br />
zu erstatten.<br />
§ 22 Liquidation<br />
1. Sollte eine Vollplatzierung nicht<br />
innerhalb der Zeichnungsfr<strong>ist</strong> bis<br />
zum 31.12.2011 erreicht werden,<br />
<strong>ist</strong> die Geschäftsführung gemäß § 3<br />
Abs. 6 berechtigt, die Zeichnungsfr<strong>ist</strong><br />
zweimal um jeweils sechs Monate<br />
zu verlängern. In diesem Fall<br />
wird sich die Geschäftsführung<br />
gleichzeitig wie folgt um eine Vollplatzierung<br />
bemühen:<br />
• Stufe 1: Die Geschäftsführung<br />
bemüht sich um eine Verlängerung<br />
der Zwischenfinanzierung<br />
und um die Einwerbung weiterer<br />
Anleger.<br />
• Stufe 2: Die Geschäftsführung<br />
bemüht sich um eine Erhöhung<br />
der Endfinanzierung zu wirtschaftlich<br />
angemessenen Kondi<br />
249
Süddeutschland 8<br />
Der Gesellschaftsvertrag<br />
250<br />
tionen bei nicht entscheidender<br />
Reduzierung der Ausschüttungen.<br />
Sollte eine Vollplatzierung trotz<br />
dieser Anstrengungen auch nicht<br />
innerhalb der verlängerten Zeichnungsfr<strong>ist</strong><br />
erreicht werden, wird<br />
die Gesellschaft rückabgewickelt<br />
und liquidiert.<br />
2. Im Falle einer Rückabwicklung<br />
gemäß Abs. 1 gilt Folgendes:<br />
a) Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> und<br />
die Gesellschaft werden Angebote<br />
von Anlegern auf Beteiligung<br />
an der Gesellschaft, die<br />
noch nicht angenommen worden<br />
sind, nicht annehmen.<br />
b) Soweit der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
und die Gesellschaft ein Angebot<br />
eines Anlegers auf Beteiligung<br />
an der Gesellschaft bereits<br />
angenommen haben, der Anleger<br />
seine Einlage jedoch noch<br />
nicht erbracht hat bzw. die Eintragung<br />
eines Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
im Handelsreg<strong>ist</strong>er noch<br />
nicht erfolgt <strong>ist</strong>, können der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> und die<br />
Gesellschaft von jeglicher vertraglichen<br />
Verpflichtung hieraus<br />
zurücktreten. Die Verpflichtung<br />
des Anlegers zur Erbringung der<br />
Pflichteinlage erlischt in diesem<br />
Fall.<br />
c) Anleger, die ihrer Einlagenverpflichtung<br />
bereits nachgekommen<br />
sind, erhalten ihre erbrachte<br />
Pflichteinlage nur insoweit<br />
zurück, wie dies vom Liquidationsvermögen<br />
gedeckt <strong>ist</strong>; es<br />
gilt Abs. 4. Ein bereits gezahltes<br />
Agio erhält der Anleger jedoch<br />
nicht zurück.<br />
d) Eine Verzinsung erfolgt ebenso<br />
wenig wie eine Erstattung der<br />
Ausgaben, die von Anlegern im<br />
Zusammenhang mit der Beteiligung<br />
an der Gesellschaft persönlich<br />
getätigt wurden.<br />
Hinsichtlich der Möglichkeit des<br />
Wiederauflebens der Haftung wird<br />
auf § 16 Abs. 4 verwiesen.<br />
3. Für den Fall der Liquidation der<br />
Gesellschaft sind die geschäftsführenden<br />
Gesellschafter zu Liquidatoren<br />
bestimmt, sofern nicht die Gesellschafterversammlung<br />
mit der<br />
Mehrheit aller stimmberechtigten<br />
Gesellschafter eine oder mehrere<br />
andere Person(en) zu(m)<br />
Liquidator(en) bestimmt.<br />
4. Die Liquidatoren haben die gesetzlich<br />
vorgeschriebenen Liquidationsbilanzen<br />
zu erstellen und diese durch einen<br />
Abschlussprüfer prüfen zu lassen.<br />
5. Das nach Berichtigung der Schulden<br />
verbleibende Vermögen wird<br />
nach den Beteiligungsquoten gemäß<br />
§ 4 Abs. 2 dieses Vertrages unter<br />
den Gesellschaftern verteilt.<br />
Der Anspruch eines Komplementärs<br />
und der Anspruch des Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
Robert Köhler am Liquidationsvermögen<br />
sind der Höhe nach<br />
auf die von ihnen gele<strong>ist</strong>ete Einlage<br />
beschränkt.<br />
6. Der oder die Liquidator(en) haben<br />
Anspruch auf eine Vergütung in Höhe<br />
von 3,5% der der Objektgesellschaft<br />
vertraglich zustehenden Jahresnettomieteinnahmen<br />
sowie auf<br />
Ersatz der ihm/ihnen entstandenen<br />
Auslagen. Im Falle eines Leerstandes<br />
von Mietobjekten der Objektgesellschaft<br />
beträgt die Vergütung 3,5%<br />
der marktüblichen Miete für die betroffenen<br />
Mietobjekte. Mit der Vergütung<br />
gemäß Satz 1 sind sämtliche<br />
Kosten im Zusammenhang mit<br />
der Liquidation abgegolten.<br />
§ 23 Tod eines Gesellschafters<br />
1. Im Falle des Todes eines Gesellschafters<br />
wird die Gesellschaft nicht<br />
aufgelöst, sondern mit seinen Erben<br />
fortgesetzt. Die Erben oder Vermächtnisnehmer<br />
haben sich gegenüber<br />
der Geschäftsführung durch<br />
Vorlage von dieser geeignet erscheinenden<br />
Dokumenten, einschließlich<br />
insbesondere eines Erbscheines,<br />
zu legitimieren. Eine Erbengemeinschaft<br />
<strong>ist</strong> verpflichtet, unverzüglich<br />
eine Person zu benennen, die zukünftig<br />
die Rechte der Erben innerhalb<br />
der Gesellschaft ausübt. Solange<br />
diese Person nicht benannt <strong>ist</strong>,<br />
ruhen die Gesellschafterrechte mit<br />
Ausnahme der Vermögensrechte.<br />
2. Im Fall der Auseinandersetzung<br />
der Erbengemeinschaft kann der<br />
Gesellschaftsanteil nur auf eine<br />
Person übertragen werden, wenn<br />
durch seine Aufteilung die Mindestzeichnungssumme<br />
von E 10.000,00<br />
je empfangenden Erben bzw. Vermächtnisnehmer<br />
unterschritten<br />
w ü rd e .<br />
3. Sämtliche durch den Erbfall entstehenden<br />
Kosten, insbesondere<br />
die mit dem Nachweis der Erbfolge<br />
oder des Vermächtnisses verbundenen<br />
Kosten tragen die Erben oder<br />
Vermächtnisnehmer. Sie sind außerdem<br />
gesamtschuldnerisch verpflichtet,<br />
der Gesellschaft den dieser entstehenden<br />
admin<strong>ist</strong>rativen Aufwand<br />
mit E 250,00 zzgl. USt. zu ersetzen<br />
.<br />
§ 24 Adressenmitteilungspflicht,<br />
Einladungen und Zustellungen,<br />
Zustellungsbevollmächtigung<br />
1. Jeder Gesellschafter und jeder<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong> verpflichtet,<br />
der Gesellschaft einen
Süddeutschland 8<br />
Wechsel seiner Adresse und/oder<br />
seiner Bankverbindung unverzüglich<br />
schriftlich mitzuteilen. Entsprechendes<br />
gilt, sofern ein Zustellungsbevollmächtigter<br />
benannt<br />
worden <strong>ist</strong>.<br />
2. Einladungen und sonstige Zustellungen<br />
der Gesellschaft erfolgen<br />
durch die Geschäftsführung<br />
an die letzte, der Gesellschaft mitgeteilte<br />
Adresse. Sie gelten spätestens<br />
nach Ablauf von sieben Tagen<br />
nach Absendung der jeweiligen<br />
Schriftstücke als bewirkt.<br />
Dies gilt auch, wenn die Post die<br />
Schriftstücke nicht zustellen kann,<br />
weil die Adresse nicht mehr besteht<br />
oder weil für den Fall der Abwesenheit<br />
kein Zustellungsbevollmächtigter<br />
benannt worden <strong>ist</strong>.<br />
Zum Nachweis der Absendung genügt<br />
die schriftliche Bestätigung<br />
des mit dem Briefversand betrauten<br />
Mitarbeiters der Geschäftsführung<br />
oder ihrer Beauftragten.<br />
3. Verzieht ein Gesellschafter oder<br />
ein Treugeberkommandit<strong>ist</strong> ins<br />
Ausland, so hat er der Gesellschaft<br />
einen inländischen Zustellungsbevollmächtigten<br />
zu benennen.<br />
§ 25 Haftung / Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
1. Die geschäftsführenden Gesellschafter<br />
haften der Gesellschaft<br />
und/oder den Gesellschaftern nur<br />
bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen<br />
Pflichtverletzungen auf Schadensersatz.<br />
2. Die Gesellschaft stellt die geschäftsführenden<br />
Gesellschafter<br />
und den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
sowie ihre jeweiligen Angestellten,<br />
Geschäftsführer und Beauftragte<br />
(zusammen „die Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigten“)<br />
vollumfänglich von<br />
jeder Haftung frei, die den Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigten<br />
aus ihrer Tätigkeit<br />
für die Gesellschaft erwachsen.<br />
Die Fre<strong>ist</strong>ellung umfasst auch die<br />
Kosten der Rechtsverfolgung und<br />
Rechtsverteidigung. Die Fre<strong>ist</strong>ellung<br />
hat auf erstes Anfordern zu<br />
erfolgen.<br />
Ein Anspruch auf Fre<strong>ist</strong>ellung <strong>ist</strong><br />
ausgeschlossen, wenn der betroffene<br />
Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigte vorsätzlich<br />
oder grob fahrlässig gehandelt<br />
hat. Bei Meinungsverschiedenheiten<br />
darüber, ob ein Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigter<br />
vorsätzlich oder grob<br />
fahrlässig gehandelt hat, hat der<br />
Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigte Anspruch<br />
auf Fre<strong>ist</strong>ellung bis zur rechtskräftigen<br />
Entscheidung über die Meinungsverschiedenheit;<br />
wird Vorsatz<br />
oder grobe Fahrlässigkeit festgestellt,<br />
hat der betroffene Fre<strong>ist</strong>ellungsberechtigte<br />
die empfangenen<br />
Le<strong>ist</strong>ungen zurückzugewähren.<br />
3. Die Gesellschaft und die Gesellschafter<br />
übernehmen keine Haftung<br />
für den Eintritt der von Anlegern<br />
mit dem Erwerb ihrer Beteiligung<br />
angestrebten rechtlichen<br />
oder steuerlichen Folgen oder für<br />
die Erreichung der angestrebten<br />
wirtschaftlichen Erfolge. Die angestrebten<br />
steuerlichen Folgen stehen<br />
unter dem Vorbehalt, dass sie<br />
von der Finanzverwaltung und der<br />
Finanzgerichtsbarkeit anerkannt<br />
werden. Die Gesellschaft und die<br />
Gesellschafter übernehmen keine<br />
Gewähr dafür, dass sich die steuerliche<br />
Beurteilung von Sachverhalten<br />
durch Gesetzgebung, Rechtsprechung,<br />
Erlasse der Finanzverwaltung<br />
oder spätere Außenprüfungen<br />
nicht ändert.<br />
4. Schadenersatzansprüche gegen<br />
einen geschäftsführenden Gesellschafter<br />
– gleich aus welchem<br />
Rechts grund – verjähren innerhalb<br />
von zwei Jahren nach Vornahme<br />
oder Unterlassung der zum Schadenersatz<br />
verpflichtenden Handlung,<br />
soweit die Ansprüche nicht<br />
kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährung<br />
unterliegen. Schadenersatzansprüche<br />
sind innerhalb einer<br />
Ausschlussfr<strong>ist</strong> von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung von dem<br />
Schaden durch eingeschriebenen<br />
Brief gegenüber dem vermeintlichen<br />
Schädiger anzuzeigen, auch<br />
wenn sie noch nicht beziffert werden<br />
können.<br />
§ 26 Steuerliche Verpflichtungen<br />
Eventuelle steuerliche Belastungen,<br />
die nicht durch den regulären Geschäftsgang<br />
der Gesellschaft, sondern<br />
durch den Beitritt oder das<br />
Ausscheiden eines Gesellschafters<br />
oder auf andere Art und Weise<br />
(zum Beispiel Sonderbetriebseinnahmen<br />
im Sinne von § 15 Abs.<br />
1 Nr. 2 EStG) durch einen Gesellschafter<br />
verursacht werden, trägt<br />
der Gesellschafter, der diesen steuerlichen<br />
Mehraufwand verursacht.<br />
§ 27 Schlussbestimmungen<br />
1. Änderungen und Ergänzungen<br />
dieses Gesellschaftsvertrages sind<br />
nur durch Beschluss der Gesellschafterversammlung<br />
möglich.<br />
2. Sollten einzelne Bestimmungen<br />
dieses Vertrages nichtig oder<br />
undurchführbar sein, so bleibt die<br />
Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen<br />
hiervon unberührt. Die nichtige<br />
oder undurchführbare Bestimmung<br />
gilt als durch eine wirksame<br />
oder durchführbare Bestimmung<br />
ersetzt, die in rechtsgültiger Form<br />
den angestrebten Zweck im Sinne<br />
des Vertrages erfüllt und dem an<br />
251
Süddeutschland 8<br />
Der Gesellschaftsvertrag<br />
gestrebten wirtschaftlichen Ergebnis<br />
möglichst <strong>nahe</strong> kommt. Die<br />
Gesellschafter sind verpflichtet,<br />
bei der Festlegung der wirksamen<br />
oder durchführbaren Bestimmung<br />
zusammenzuwirken.<br />
3. Die den einzelnen Vertragsbestimmungen<br />
vorangestellten Überschriften<br />
sind unverbindlich und<br />
dienen nur zur Übersicht. Maßgeblich<br />
für den Inhalt und die Auslegung<br />
dieses Vertrages sind die einzelnen<br />
Bestimmungen selbst.<br />
4. Erfüllungsort und Gerichtsstand<br />
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem<br />
Gesellschaftsvertrag sowie<br />
über das Zustandekommen dieses<br />
Vertrages <strong>ist</strong> Erlangen, soweit dies<br />
gesetzlich zulässig vereinbart werden<br />
kann.<br />
Anlage 1:<br />
Treuhandvertrag, abgedruckt ab<br />
Seite 253 dieses Prospektes<br />
Anlage 2:<br />
Investitions- und Finanzierungsplan,<br />
abgedruckt auf Seite 90 ff.<br />
dieses Prospektes<br />
Anlage 3:<br />
Prognoserechnung, abgedruckt ab<br />
Seite 98 dieses Prospektes<br />
Anlage 4:<br />
Mittelverwendungs-Treuhandvertrag,<br />
auszugsweise wiedergegeben<br />
auf Seite 204 dieses Prospektes<br />
5. Sämtliche Kosten, Abgaben und<br />
Steuern, die mit dem Abschluss<br />
und der Durchführung dieses Gesellschaftsvertrages<br />
verbunden<br />
sind, trägt die Gesellschaft, soweit<br />
dieser Gesellschaftsvertrag keine<br />
abweichenden Bestimmungen enthält<br />
oder ausdrücklich etwas anderes<br />
vereinbart wurde.<br />
Erlangen, den 13.08.2010<br />
- RegioFonds ALPHA Beteiligungs<br />
GmbH (Robert Köhler, Geschäftsführer)<br />
- Sontowski & Partner GmbH<br />
(Dr. Karsten Medla, Geschäftsführer)<br />
- S&P Management GmbH<br />
(Dr. Karsten Medla, Geschäftsführer)<br />
- Robert Köhler<br />
- TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH (Bernd Rabanus,<br />
Geschäftsführer)<br />
252
Süddeutschland 8<br />
Der Treuhandvertrag<br />
ANLAGE 1 zum Gesellschaftsvertrag<br />
der S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG<br />
Zwischen der<br />
TGN Unternehmensberatung<br />
GmbH, Eichelbergstraße 4, 91186<br />
Büchenbach<br />
– im Folgenden „ Treuhandkommandit<strong>ist</strong>“<br />
genannt –<br />
und<br />
Herrn / Frau<br />
------------------------------------------<br />
– im Folgenden „Treugeberkommandit<strong>ist</strong>“<br />
genannt –<br />
wird im Hinblick auf die Beteiligung<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
an der<br />
S&P regioFonds Süddeutschland 8<br />
GmbH & Co. KG<br />
– im Folgenden „Gesellschaft“ genannt<br />
–<br />
Folgendes vereinbart:<br />
§ 1 Zustandekommen dieses<br />
Treuhandvertrages<br />
1. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> hat<br />
in einer Beitrittserklärung<br />
– der Gesellschaft seinen Beitritt als<br />
Kommandit<strong>ist</strong> und<br />
– dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
den Abschluss dieses Treuhandvertrages<br />
angeboten.<br />
2. Die Annahme des in Abs. 1 genannten<br />
Angebots auf Abschluss<br />
dieses Treuhandvertrages erfolgt<br />
durch Unterzeichnung der Beitrittserklärung<br />
durch den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
Die Annahmeerklärung<br />
bedarf zu ihrer Wirksamkeit<br />
nicht des Zugangs bei dem<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
Der Abschluss des Treuhandvertrages<br />
<strong>ist</strong> aufschiebend bedingt durch<br />
die Annahme des in Abs. 1 genannten<br />
Beitrittsangebots durch die Gesellschaft.<br />
3. Gerät ein Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
mit seiner ihm auf Grund seiner<br />
Beitrittserklärung ob<strong>liegend</strong>en<br />
Einlagele<strong>ist</strong>ung i.S.d. § 5 Abs. 4 des<br />
Gesellschaftsvertrages in Verzug,<br />
<strong>ist</strong> die Komplementärin der Gesellschaft<br />
berechtigt und bevollmächtigt,<br />
im Namen des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
die fr<strong>ist</strong>lose Kündigung<br />
des Treuhandvertrages zu erklären.<br />
§ 2 Weitere Treuhandverträge<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong> berechtigt,<br />
mit weiteren Personen<br />
gleich lautende Treuhandverträge<br />
abzuschließen.<br />
§ 3 Verhältnis von Treuhandvertrag<br />
und Gesellschaftsvertrag<br />
Die Rechtsbeziehungen zwischen<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en und<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en richten<br />
sich nach den Bestimmungen dieses<br />
Vertrages. Soweit dieser Vertrag<br />
jedoch Bestimmungen enthält, die<br />
denjenigen des Gesellschaftsvertrages<br />
der Gesellschaft widersprechen,<br />
gehen die Bestimmungen<br />
des Gesellschaftsvertrages vor.<br />
§ 4 Treuhänderische Übertragung<br />
des Gesellschaftsanteils<br />
1. Treugut <strong>ist</strong> der Gesellschaftsanteil<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
an der Gesellschaft, den dieser<br />
durch die Annahme seines in<br />
§ 1 genannten Beitrittsangebots<br />
erwirbt.<br />
2. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
überträgt hiermit den in Abs. 1 genannten<br />
Gesellschaftsanteil auf<br />
den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en. Der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> nimmt hiermit<br />
die Übertragung an. Die Übertragung<br />
des Gesellschaftsanteils erfolgt<br />
aufschiebend bedingt durch<br />
dessen Entstehung.<br />
3. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> erwirbt<br />
den in Abs. 1 genannten Gesellschaftsanteil<br />
zum Zwecke der<br />
treuhänderischen Verwaltung für<br />
den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en. Er<br />
hält den Gesellschaftsanteil in eigenem<br />
Namen aber für Rechnung<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
§ 5 Stellung, Aufgaben und Vollmachten<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
1. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> hält<br />
den ihm treuhänderisch übertragenen<br />
Gesellschaftsanteil zusammen<br />
mit anderen ihm treuhänderisch<br />
übertragenen Gesellschaftsanteilen<br />
im Außenverhältnis im eigenen Namen<br />
als einen einheitlichen Gesellschaftsanteil.<br />
2. Im Innenverhältnis handelt der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> ausschließlich<br />
im Auftrag, für Rechnung und<br />
auf Weisung des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
253
Süddeutschland 8<br />
Der Treuhandvertrag<br />
254<br />
3. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> beauftragt<br />
den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
insbesondere mit der Vornahme<br />
folgender Rechtsgeschäfte<br />
und Handlungen:<br />
a) Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> übt<br />
das mit dem treuhänderisch<br />
übertragenen Gesellschaftsanteil<br />
verbundene Stimmrecht im<br />
Interesse des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
unter Berücksichtigung<br />
bestehender gesellschafterlicher<br />
Treuepflichten aus.<br />
Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
berechtigt, dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
Weisungen für die<br />
Ausübung des Stimmrechts zu<br />
erteilen. Diese sind für den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
bindend,<br />
soweit das geforderte Stimmverhalten<br />
nicht gegen gesellschafterliche<br />
Treuepflichten verstößt<br />
oder aus einem anderen Grunde<br />
rechtswidrig <strong>ist</strong>.<br />
Will der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
das auf seinen Gesellschaftsanteil<br />
entfallende Stimmrecht<br />
selbst wahrnehmen, erteilt<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
ihm hiermit die dafür erforderliche<br />
Vollmacht. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
hat der Gesellschaft<br />
bis zum Beginn der jeweiligen<br />
Gesellschafterversammlung<br />
schriftlich mitzuteilen, dass<br />
er von der Vollmacht Gebrauch<br />
machen will.<br />
b) Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> übt<br />
auch alle sonstigen mit dem<br />
treuhänderisch übertragenen<br />
Gesellschaftsanteil verbundenen<br />
Rechte im Interesse des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
unter Berücksichtigung<br />
bestehender gesellschafterlicher<br />
Treuepflichten<br />
aus.<br />
Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
kann dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
auch insoweit Weisungen<br />
erteilen. Diese Weisungen sind<br />
für den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
bindend, soweit das geforderte<br />
Verhalten nicht gegen gesellschafterliche<br />
Treuepflichten<br />
verstößt oder aus einem anderen<br />
Grunde rechtswidrig <strong>ist</strong>.<br />
c) Weitergehende Aufgaben und<br />
Pflichten übernimmt der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
nicht (vgl.<br />
auch § 12).<br />
4. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> beauftragt<br />
den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
mit der Vornahme sämtlicher<br />
vorstehend genannten Rechtsgeschäfte<br />
und Handlungen und erteilt<br />
ihm insoweit umfassende rechtsgeschäftliche<br />
Vollmacht unter Befreiung<br />
von den Beschränkungen des<br />
§ 181 BGB. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
<strong>ist</strong> berechtigt, die in §§ 10<br />
und 11 aufgeführten Tätigkeiten<br />
durch Unterbeauftragte durchführen<br />
zu lassen.<br />
§ 6 Vermögensrechte<br />
1. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> tritt<br />
hiermit sämtliche aus dem treuhänderisch<br />
gehaltenen Gesellschaftsanteil<br />
folgenden Ansprüche<br />
auf den festgestellten Gewinn, die<br />
beschlossenen Ausschüttungen, einen<br />
etwaigen Liquidationserlös sowie<br />
auf dasjenige, was ihm im Falle<br />
seines Ausscheidens aus der Gesellschaft<br />
auf Grund dieses Gesellschaftsanteils<br />
zusteht, an den<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en in dem<br />
Umfang ab, wie diese Ansprüche<br />
dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
nach Maßgabe dieses Treuhandvertrages<br />
zustehen.<br />
2. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
nimmt die Abtretung an. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
ermächtigt den<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en, die an<br />
ihn abgetretenen Ansprüche im eigenen<br />
Namen einzuziehen.<br />
§ 7 Rückabtretung im Falle<br />
von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen<br />
1. Aufschiebend bedingt durch die<br />
Eröffnung eines Insolvenzverfahrens<br />
über das Vermögen des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
oder der Ablehnung<br />
eines solchen Verfahrens<br />
mangels Masse tritt dieser hiermit<br />
seinen Gesellschaftsanteil im Umfang<br />
des ihm von dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
treuhänderisch<br />
übertragenen Gesellschaftsanteils<br />
an den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
ab.<br />
2. Gleiches gilt für den Fall, dass<br />
Gläubiger des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
im Wege der Einzelzwangsvollsteckung<br />
auf den von dem<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en gehaltenen<br />
Gesellschaftsanteil zugreifen<br />
und die Maßnahmen nicht binnen<br />
zwei Monaten wieder aufgehoben<br />
werden.<br />
3. Die Übertragung des Gesellschaftsanteils<br />
gem. Abs. 1 und 2<br />
erfolgt aufschiebend bedingt durch<br />
die Eintragung des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
als Kommandit<strong>ist</strong> in<br />
das Handelsreg<strong>ist</strong>er.<br />
§ 8 Fre<strong>ist</strong>ellungsverpflichtung<br />
zugunsten des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
1. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
verpflichtet, den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
von allen Verbindlichkeiten<br />
freizustellen, die diesem<br />
im Zusammenhang mit dem Er
Süddeutschland 8<br />
werb und der Verwaltung des treuhänderisch<br />
übertragenen Gesellschaftsanteils<br />
entstehen, soweit<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> nicht<br />
nach diesem Treuhandvertrag zur<br />
Tragung der entsprechenden Kosten<br />
verpflichtet <strong>ist</strong>. Die Verpflichtung<br />
<strong>ist</strong> begrenzt auf den Betrag<br />
der von dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
übernommenen Pflichteinlage<br />
zzgl. Agio. Sie <strong>ist</strong> ausgeschlossen,<br />
soweit der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
diese Zahlungen an die Gesellschaft<br />
gele<strong>ist</strong>et und nicht erstattet<br />
bekommen hat.<br />
2. Werden an den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
in seiner Eigenschaft als<br />
Kommandit<strong>ist</strong> der Gesellschaft Ausschüttungen<br />
vorgenommen, während<br />
sein Kapitalanteil durch Verlust<br />
unter den im Handelsreg<strong>ist</strong>er eingetragenen<br />
Betrag der gele<strong>ist</strong>eten Einlage<br />
(Haftsumme) herabgemindert<br />
war oder wird der Kapitalanteil des<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en durch die<br />
Ausschüttungen unter den im Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragenen Betrag<br />
der gele<strong>ist</strong>eten Einlage (Haftsumme)<br />
herabgemindert (§ 172 Abs. 4<br />
HGB), besteht eine Fre<strong>ist</strong>ellungsverpflichtung<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
hinsichtlich der damit wieder<br />
auflebenden Einlageverpflichtung<br />
nur in der Höhe, in der der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> die Ausschüttungen<br />
an den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
weitergibt oder dem<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en gegenüber<br />
zu Recht einbehält.<br />
§ 9 Geheimhaltung<br />
1. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
nur mit ausdrücklicher Zustimmung<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
berechtigt, dessen treuhänderische<br />
Beteiligung Dritten gegenüber<br />
offen zu legen.<br />
2. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
zu einer Offenlegung der treuhänderischen<br />
Beteiligung jedoch berechtigt,<br />
soweit er hierzu gesetzlich<br />
verpflichtet <strong>ist</strong>. Zulässig <strong>ist</strong> eine<br />
Offenlegung in erforderlichem<br />
Umfang auch<br />
– gegenüber Finanzbehörden,<br />
– gegenüber Strafverfolgungsbehörden<br />
und dem Bundeskriminalamt<br />
bei Verdacht der Geldwäsche<br />
oder der Terrorismusfinanzierung,<br />
– gegenüber der Gesellschaft und<br />
deren Beauftragten,<br />
– gegenüber den Beauftragten<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en,<br />
– gegenüber dem Mittelverwendungstreuhänder,<br />
– gegenüber Vermittlern i.S.d. § 3<br />
Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages<br />
der Gesellschaft,<br />
– gegenüber anderen Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en,<br />
– im Rahmen der Geltendmachung<br />
von Ansprüchen des<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en gegen<br />
den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
oder umgekehrt,<br />
– im Rahmen der Geltendmachung<br />
von Ansprüchen durch<br />
oder gegen den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en,<br />
auch bei Beteiligung<br />
Dritter und<br />
– im Rahmen der Geltendmachung<br />
von Ansprüchen durch<br />
oder gegen die Gesellschaft,<br />
auch bei Beteiligung Dritter.<br />
Soweit die Offenlegung einer Person<br />
gegenüber zulässig <strong>ist</strong>, <strong>ist</strong> die<br />
Offenlegung auch gegenüber einer<br />
von dieser Person beauftragten,<br />
berufsrechtlich zur Verschwiegenheit<br />
verpflichteten Person zulässig.<br />
§ 10 Jahresabschluss<br />
und Rechnungslegung<br />
1. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> oder<br />
die Gesellschaft übersendet dem<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en den Jahresabschluss<br />
der Gesellschaft.<br />
2. Eine Übersendung von Kontoauszügen,<br />
Belegen oder sonstigen<br />
Unterlagen erfolgt nur auf ausdrücklichen<br />
Wunsch und auf Kosten<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en.<br />
3. Alle für die Erstellung der Rechnungslegung<br />
erforderlichen Unterlagen<br />
werden beim Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
bzw. bei der Gesellschaft<br />
aufbewahrt.<br />
§ 11 Treugeberverzeichnis,<br />
Datenschutz<br />
1. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> führt<br />
ein Verzeichnis, in das sämtliche<br />
Personen eingetragen werden, die<br />
dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en Anteile<br />
an der Gesellschaft treuhänderisch<br />
übertragen haben („Treugeberverzeichnis“).<br />
In das Treugeberverzeichnis<br />
werden die Daten<br />
aus der Beitrittserklärung übertragen.<br />
2. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
kann während der üblichen Geschäftszeiten<br />
Einsicht in die ihn betreffenden<br />
Eintragungen im Treugeberverzeichnis<br />
nehmen.<br />
Die Einsichtnahme erfolgt nach<br />
Wahl des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
in den Geschäftsräumen des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
oder in den<br />
Geschäftsräumen der Gesellschaft.<br />
255
Süddeutschland 8<br />
Der Treuhandvertrag<br />
256<br />
3. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> hat<br />
den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en oder<br />
die Gesellschaft über eine Änderung<br />
der dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
mitgeteilten Daten, insbesondere<br />
seiner Anschrift, unverzüglich<br />
zu unterrichten.<br />
Gleiches gilt für den Fall einer<br />
Übertragung der Rechte des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
aus diesem<br />
Treuhandvertrag oder der Rechte<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en an<br />
dem treuhänderisch übertragenen<br />
Gesellschaftsanteil.<br />
4. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
stimmt der EDV-mäßigen Erfassung<br />
und Weitergabe seiner personenbezogenen<br />
Daten im Rahmen<br />
und zum Zwecke der Durchführung<br />
dieses Vertrages zu.<br />
§ 12 Sonstige Rechte und Pflichten,<br />
Haftung, Verjährung<br />
1. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> hat<br />
die ihm übertragenen Aufgaben<br />
mit der Sorgfalt eines ordentlichen<br />
Kaufmannes und im Interesse des<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en auszuüben.<br />
Er haftet dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
für Schäden nur im Falle<br />
einer grob fahrlässigen oder vorsätzlichen<br />
Pflichtverletzung, soweit<br />
die Pflichtverletzung nicht zu einer<br />
Verletzung des Lebens, des Körpers<br />
oder der Gesundheit geführt hat.<br />
2. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
nicht verpflichtet, die unternehmerischen<br />
Entscheidungen des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
oder der Gesellschaft<br />
zu überprüfen, wie z.B.<br />
– die Einschätzung der Marktsituation,<br />
– die Zweckmäßigkeit geschäftlicher<br />
Maßnahmen oder<br />
– die Zweckmäßigkeit der Investitionsentscheidungen<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
oder der<br />
Gesellschaft.<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> haftet<br />
nicht für die Erreichung der von<br />
dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en mit<br />
der Beteiligung an der Gesellschaft<br />
verfolgten wirtschaftlichen und<br />
steuerlichen Ziele. Diese sind weder<br />
Vertragsinhalt noch Geschäftsgrundlage<br />
des Treuhandvertrages.<br />
3. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> und<br />
der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> sind<br />
sich darüber einig, dass der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
keine Haftung<br />
für die Bonität der Vertragspartner<br />
der Gesellschaft oder dafür übernimmt,<br />
dass die Vertragspartner<br />
die gegenüber der Gesellschaft eingegangenen<br />
vertraglichen Pflichten<br />
ordnungsgemäß erfüllen.<br />
4. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> übernimmt<br />
nicht die Aufgabe, die Geschäftsführung<br />
der Gesellschaft zu<br />
überprüfen oder zu überwachen. Er<br />
haftet daher nicht für Fehlverhalten<br />
der Geschäftsführung der Gesellschaft.<br />
5. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> übernimmt<br />
auch nicht die Aufgabe, die<br />
Investitionsobjekte der Gesellschaft<br />
auf ihre Eignung unter technischen<br />
Gesichtspunkten oder unter Investitionsgesichtspunkten<br />
zu überprüfen.<br />
Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> haftet<br />
daher nicht für die Ertragsfähigkeit<br />
der Projekte der Gesellschaft, insbesondere<br />
nicht für die Erzielung<br />
der prospektierten Erträge oder die<br />
Einhaltung der prospektierten Kosten<br />
und Aufwendungen.<br />
6. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> haftet<br />
nicht für die Durchführbarkeit<br />
dieses Vertrages.<br />
7. Schadenersatzansprüche gegen<br />
den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en können<br />
nur geltend gemacht werden,<br />
wenn der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
anderweitig Ersatz nicht zu erlangen<br />
vermag.<br />
8. Alle Schadenersatzansprüche<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en aus<br />
diesem Vertrag verjähren in zwei<br />
Jahren nach Entstehung des Anspruchs,<br />
soweit sie nicht kraft Gesetzes<br />
oder Rechtsprechung einer<br />
kürzeren Verjährung unterliegen.<br />
Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> hat<br />
etwaige Schadenersatzansprüche<br />
innerhalb einer Ausschlussfr<strong>ist</strong> von<br />
sechs Monaten nach Kenntniserlangung<br />
von dem Schaden gegenüber<br />
dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en geltend<br />
zu machen. Die Regelungen<br />
dieses Absatzes gelten nicht für<br />
vorsätzliche Pflichtverletzungen.<br />
§ 13 Rechtsnachfolge<br />
von Todes wegen<br />
1. Stirbt ein Treugeberkommandit<strong>ist</strong>,<br />
so wird die Treuhandschaft mit<br />
dessen Erben fortgesetzt. Mehrere<br />
Erben haben einen gemeinsamen<br />
Bevollmächtigten zu bestimmen,<br />
der die Rechte des Erblassers wahrzunehmen<br />
hat.<br />
2. Abs. 1 findet auf Vermächtnisnehmer<br />
entsprechende Anwendung.
Süddeutschland 8<br />
§ 14 Ausscheiden des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
1. Kündigt der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
den Treuhandvertrag einheitlich<br />
gegenüber allen Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
(§ 15 Abs. 2) oder scheidet er<br />
als Kommandit<strong>ist</strong> aus der Gesellschaft<br />
aus (§ 15 Abs. 1), bestimmen die im<br />
Treugeberverzeichnis (§ 11) eingetragenen<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en einen<br />
neuen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en,<br />
der in die Rechte und Pflichten<br />
des bisherigen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
aus diesem Treuhandvertrag<br />
eintritt. Dies gilt auch dann, wenn<br />
eine natürliche Person als Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
wegen Todes aus der<br />
Gesellschaft ausscheidet.<br />
2. Die Bestimmung erfolgt durch Beschluss<br />
einer Treugeberversammlung,<br />
die von dem bisherigen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
einzuberufen<br />
<strong>ist</strong>. Beruft der bisherige Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
nicht bis spätestens<br />
vier Wochen vor Wirksamwerden<br />
der Kündigung / seines Ausscheidens<br />
aus der Gesellschaft eine solche<br />
Versammlung ein, <strong>ist</strong> die Geschäftsführung<br />
der Gesellschaft berechtigt,<br />
die Versammlung einzuberufen. Beruft<br />
die Geschäftsführung der Gesellschaft<br />
nicht vor dem Wirksamwerden<br />
der Kündigung / des Ausscheidens<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
die Versammlung ein, <strong>ist</strong> jeder Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
hierzu berechtigt.<br />
Die Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en sind<br />
durch eingeschriebenen Brief mit<br />
einer Fr<strong>ist</strong> von vier Wochen zu der<br />
Treugeberversammlung einzuladen.<br />
Ein Nachweis des tatsächlichen Zugangs<br />
ersetzt die Form. Die Treugeberversammlung<br />
<strong>ist</strong> beschlussfähig,<br />
wenn sämtliche Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
ordnungsgemäß geladen<br />
wurden.<br />
Der Beschluss über die Bestimmung<br />
des neuen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
bedarf der einfachen Mehrheit der<br />
abgegebenen Stimmen. Mit dem<br />
Beschluss tritt der neue Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
in alle Rechte und<br />
Pflichten des bisherigen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
aus dem Treuhandvertrag<br />
ein. Anstelle der Bestellung<br />
eines neuen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
können die Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
auch beschließen, sich als<br />
Direktkommandit<strong>ist</strong>en unmittelbar<br />
ins Handelsreg<strong>ist</strong>er eintragen zu lassen.<br />
Das Ergebnis des Beschlusses <strong>ist</strong><br />
allen Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en von<br />
dem neuen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
oder von der Geschäftsführung<br />
der Gesellschaft mitzuteilen.<br />
3. Mit Wirksamwerden der Ernennung<br />
des neuen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
gehen die treuhänderisch<br />
gehaltenen Kommanditanteile auf<br />
diesen über. Sollte ein automatischer<br />
Übergang nicht möglich sein, <strong>ist</strong> der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> zur rechtsgeschäftlichen<br />
Übertragung der treuhänderisch<br />
gehaltenen Kommanditanteile<br />
auf den neuen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
berechtigt, bevollmächtigt<br />
und verpflichtet.<br />
4. Bis zur Bestimmung eines neuen<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en <strong>ist</strong><br />
der bisherige Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
zur Weiterführung der Geschäfte<br />
verpflichtet. Bestimmen die Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
nicht binnen<br />
zwei Monaten nach Wirksamwerden<br />
der Kündigung / des Ausscheidens<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en einen<br />
neuen Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en,<br />
gilt der Treuhandvertrag als beendet.<br />
Die bisherigen Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
werden zu Direktkommandit<strong>ist</strong>en<br />
der Gesellschaft und<br />
sind als solche in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
einzutragen.<br />
§ 15 Dauer und Beendigung des<br />
Treuhandvertrages<br />
1. Der Treuhandvertrag wird für<br />
die Zeit der Beteiligung des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
an der Gesellschaft<br />
geschlossen.<br />
2. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> kann<br />
das Treuhandverhältnis gegenüber<br />
einzelnen oder einheitlich allen<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en erstmals<br />
zum 31.12.2015 mit einer Fr<strong>ist</strong> von<br />
12 Monaten zum Jahresende kündigen.<br />
3. Das Recht des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
zur außerordentlichen<br />
Kündigung des Treuhandvertrages<br />
gegenüber einzelnen oder allen<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en bleibt<br />
unberührt.<br />
Ein Recht zur außerordentlichen<br />
Kündigung besteht insbesondere<br />
dann, wenn der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
seiner Fre<strong>ist</strong>ellungsverpflichtung<br />
gem. § 8 oder seiner<br />
Verpflichtung zur Zahlung des in<br />
der Beitrittserklärung genannten<br />
Zeichnungsbetrages nicht nachkommt.<br />
4. Im Falle der Kündigung des Treuhandvertrages<br />
<strong>ist</strong> der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
verpflichtet, den<br />
treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteil<br />
auf den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
zu übertragen.<br />
Im Falle einer Kündigung des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
gegenüber<br />
einheitlich allen Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
regelt sich seine Nachfolge<br />
nach § 14; das Recht des einzelnen<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en,<br />
eine individuelle Übertragung seines<br />
Gesellschaftsanteils nach Satz<br />
1 zu verlangen, bleibt unberührt.<br />
257
Süddeutschland 8<br />
Der Treuhandvertrag<br />
258<br />
5. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> hat<br />
das Recht, von dem Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
jederzeit die (Rück-)<br />
Übertragung des treuhänderisch<br />
gehaltenen Gesellschaftsanteils zu<br />
verlangen. Das Rückübertragungsverlangen<br />
gilt gleichzeitig als Kündigung<br />
des Treuhandvertrages.<br />
6. Im Falle der Rückübertragung<br />
des treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteils<br />
erhält der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
die Stellung eines<br />
Direktkommandit<strong>ist</strong>en. Er <strong>ist</strong><br />
für den von ihm erworbenen Gesellschaftsanteil<br />
als Kommandit<strong>ist</strong><br />
in das Handelsreg<strong>ist</strong>er einzutragen.<br />
Es obliegt dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en,<br />
dies zu veranlassen und<br />
sich zu diesem Zweck an die Gesellschaft<br />
zu wenden. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
trägt die mit dem<br />
Wechsel verbundenen Kosten. Er<br />
<strong>ist</strong> verpflichtet, die in § 6 Abs. 2 des<br />
Gesellschaftsvertrages vorgesehene<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>ervollmacht zu erteilen.<br />
§ 16 Vergütung des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
Die Vergütung des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
erfolgt durch die Gesellschaft.<br />
Sie <strong>ist</strong> in den Prognoserechnungen<br />
berücksichtigt und<br />
beträgt 0,25% der Nettomieteinnahmen<br />
ohne Nebenkosten der<br />
Gesellschaft und deren Tochtergesellschaft<br />
zuzüglich evtl. anfallender<br />
gesetzlicher Umsatzsteuer.<br />
Die Aufgaben des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
nach §§ 10, 11 dieses<br />
Treuhandvertrages werden durch<br />
die Komplementärin bzw. von<br />
dem durch die Gesellschaft beauftragten<br />
Geschäftsbesorger wahrgenommen<br />
und sind von der in<br />
§ 14 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages<br />
geregelten Vergütung umfasst.<br />
Soweit der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
diese Aufgaben auf Wunsch der<br />
Gesellschaft selbst wahrnimmt, so<br />
hat er Anspruch auf angemessene<br />
Erhöhung der Vergütung; die Vergütung<br />
des Geschäftsbesorgers<br />
wird entsprechend gesenkt.<br />
§ 17 Risikohinweise<br />
1. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> we<strong>ist</strong><br />
den Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en im<br />
Rahmen seiner Sorgfalts- und vorvertraglichen<br />
Aufklärungspflichten<br />
darauf hin, dass der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
sämtliche Risiken trägt,<br />
die im Zusammenhang mit dem<br />
Beitritt zur Gesellschaft bestehen.<br />
2. Der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> tritt<br />
wirtschaftlich gesehen als Kommandit<strong>ist</strong><br />
einer Kommanditgesellschaft<br />
bei, die in Immobilien bzw.<br />
Immobiliengesellschaften investiert.<br />
Die damit verbundenen Gefahren<br />
sind in dem Abschnitt „Die<br />
Risiken“ des von der Gesellschaft<br />
herausgegebenen Beteiligungsprospekts<br />
beschrieben. Auf diese Ausführungen<br />
wird ausdrücklich verwiesen.<br />
§ 18 Maßnahmen zur Bekämpfung<br />
der Geldwäsche und<br />
der Terrorismusfinanzierung<br />
1. Gemäß dem Geldwäschegesetz<br />
<strong>ist</strong> der Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
zur Identifizierung der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
verpflichtet. Der<br />
Treuhandkommandit<strong>ist</strong> kann die<br />
Pflicht zur Identifizierung auf den<br />
Vertriebspartner übertragen. Dieser<br />
hat dann die nachfolgend geregelte<br />
Identifizierung der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
im Zusammenhang<br />
mit der Vermittlung von Beteiligungen<br />
namens und im Auftrag<br />
des Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
gemäß dem Geldwäschegesetz<br />
durchzuführen.<br />
2. Zur Identifizierung dürfen insbesondere<br />
folgende Daten und Informationen<br />
der Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
erhoben werden:<br />
a) bei natürlichen Personen der<br />
Name, der Geburtsort, das Geburtsdatum,<br />
die Staatsangehörigkeit<br />
und die Anschrift.<br />
Der Vertriebspartner vergewissert<br />
sich über die Identität anhand<br />
eines gültigen amtlichen<br />
Ausweises mit Lichtbild des Inhabers,<br />
mit dem die Pass- und<br />
Ausweispflicht im Inland erfüllt<br />
wird, und fertigt hiervon eine<br />
Kopie an.<br />
b) bei jur<strong>ist</strong>ischen Personen die Firma,<br />
der Name oder die Bezeichnung,<br />
die Rechtsform, die Reg<strong>ist</strong>ernummer,<br />
die Anschrift des<br />
Sitzes oder der Hauptniederlassung,<br />
die Namen der Mitglieder<br />
des Vertretungsorgans oder der<br />
gesetzlichen Vertreter. Der Vertriebspartner<br />
prüft die Daten<br />
anhand von Handels- oder Genossenschaftsreg<strong>ist</strong>erauszügen<br />
oder vergleichbaren amtlichen<br />
Reg<strong>ist</strong>er- oder Verzeichnisauszügen<br />
oder anhand von Gründungsdokumenten<br />
oder ähnlichen<br />
beweiskräftigen Dokumenten<br />
und fertigt hiervon Kopien<br />
an. Ist ein Mitglied des Vertretungsorgans<br />
oder der gesetzliche<br />
Vertreter eine jur<strong>ist</strong>ische<br />
Person, sind deren Firma, Name<br />
oder Bezeichnung, Rechtsform,<br />
Reg<strong>ist</strong>ernummer und Anschrift<br />
des Sitzes oder der Hauptnie
Süddeutschland 8<br />
derlassung ebenfalls zu erheben<br />
und anhand von Handels- oder<br />
Genossenschaftsreg<strong>ist</strong>erauszügen<br />
oder vergleichbaren amtlichen<br />
Reg<strong>ist</strong>er- oder Verzeichnisauszügen<br />
oder anhand von<br />
Gründungsdokumenten oder<br />
ähnlichen beweiskräftigen Dokumenten<br />
zu prüfen. Auch hiervon<br />
fertigt der Vertriebspartner Kopien<br />
an.<br />
c) Der Vertriebspartner holt beim<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en Informationen<br />
über den Zweck<br />
und die angestrebte Art der Geschäftsbeziehung<br />
ein, soweit<br />
sich diese nicht bereits zweifelsfrei<br />
aus der Geschäftsbeziehung<br />
ergeben.<br />
d) Der Vertriebspartner klärt ab, ob<br />
der Treugeberkommandit<strong>ist</strong> für<br />
sich selbst oder für einen hinter<br />
ihm stehenden wirtschaftlich Berechtigten<br />
handelt. Dies schließt<br />
in Fällen, in denen der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
keine natürliche<br />
Person <strong>ist</strong>, die Pflicht mit<br />
ein, die Eigentums- und Kontrollstruktur<br />
des Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
mit angemessenen Mitteln<br />
in Erfahrung zu bringen.<br />
sich der Vertriebspartner durch<br />
risikoangemessene Maßnahmen,<br />
ob die erhobenen Angaben zutreffend<br />
sind.<br />
3. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
berechtigt, das Treuhandverhältnis<br />
kontinuierlich zu überwachen und<br />
die erhobenen Daten und Informationen<br />
in angemessenem zeitlichen<br />
Abstand zu aktualisieren.<br />
4. Der Treuhandkommandit<strong>ist</strong> <strong>ist</strong><br />
berechtigt, die aufgezeichneten erhobenen<br />
Daten einschließlich der<br />
im Rahmen der Datenprüfung angefertigten<br />
Kopien während der<br />
gesamten Dauer des Treuhandverhältnisses<br />
aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfr<strong>ist</strong><br />
erstreckt sich fünf<br />
weitere Jahre über das Ende des<br />
Kalenderjahres hinaus, in dem das<br />
Treuhandverhältnis endet.<br />
§ 19 Schlussbestimmungen<br />
1. Sollte eine Bestimmung dieses<br />
Vertrages unwirksam sein oder<br />
werden, so wird die Gültigkeit dieses<br />
Vertrages im Übrigen nicht berührt.<br />
Die Parteien sind verpflichtet,<br />
eine unwirksame Bestimmung<br />
durch eine solche Bestimmung zu<br />
ersetzen, die in gesetzlich zulässiger<br />
Weise der unwirksamen Bestimmung<br />
wirtschaftlich am nächsten<br />
kommt. Gleiches gilt für den<br />
Fall von Vertragslücken.<br />
2. Erfüllungsort und Gerichtsstand<br />
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem<br />
Vertrag sowie über das Zustandekommen<br />
dieses Vertrages <strong>ist</strong><br />
Erlangen, soweit dies gesetzlich zulässig<br />
vereinbart werden kann.<br />
- Mustervertrag,<br />
daher ohne Unterschriften -<br />
e) Handelt der Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
für einen hinter ihm stehenden<br />
wirtschaftlich Berechtigten,<br />
erhebt der Vertriebspartner<br />
mindestens den Namen des<br />
hinter dem Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en<br />
stehenden wirtschaftlich<br />
Berechtigten. Soweit es in<br />
Ansehung des im Einzelfall bestehenden<br />
Risikos der Geldwäsche<br />
oder Terrorismusfinanzierung<br />
angemessen <strong>ist</strong>, erhebt der<br />
Vertriebspartner weitere Identifikationsmerkmale.<br />
Zur Überprüfung<br />
der Identität vergewissert<br />
259
Süddeutschland 8<br />
Angabenvorbehalte<br />
260<br />
Alle Angaben und Berechnungen<br />
dieses Verkaufsprospektes wurden<br />
gewissenhaft erarbeitet und überprüft.<br />
Sie entsprechen dem Kenntnisstand<br />
des Anbieters zum Zeitpunkt<br />
der Prospektaufstellung und<br />
beruhen auf den gegenwärtigen<br />
wirtschaftlichen Verhältnissen, bereits<br />
geschlossenen Verträgen, vor<strong>liegend</strong>en<br />
Angeboten sowie den<br />
gesetzlichen und sonstigen Vorschriften<br />
und Bestimmungen. Der<br />
Anbieter, die sontowski & partner<br />
gmbh, Sitz: Sebastianstraße 31 in<br />
91058 Erlangen, erklärt, dass seines<br />
Wissens die Angaben im Prospekt<br />
richtig und keine wesentlichen<br />
Umstände ausgelassen sind.<br />
Der Anbieter haftet dafür im Rahmen<br />
der gesetzlichen Bestimmungen<br />
und den geschlossenen Vereinbarungen.<br />
Eine Haftung für den Eintritt der in<br />
den Berechnungen zugrunde gelegten<br />
Annahmen durch Änderungen<br />
der rechtlichen Grundlagen<br />
(Gesetzgebung, Rechtsprechung<br />
und Verwaltungsauffassung) wird<br />
nicht übernommen. Ebenso wenig<br />
wird das Ausbleiben der vorgenannten<br />
Veränderungen garantiert.<br />
Die im Verkaufsprospekt genannten<br />
und vom Anleger angestrebten<br />
steuerlichen Vergünstigungen sind<br />
nicht Geschäftsgrundlage des Vertragswerks.<br />
Die von der Fondsgesellschaft beauftragten<br />
Anlagevermittler und<br />
Vertriebsgesellschaften haben das<br />
Angebot – mit Ausnahme der sontowski<br />
& partner gmbh – nicht<br />
konzipiert und initiiert. Der Verkaufsprospekt<br />
und die weiteren<br />
Zeichnungsunterlagen werden<br />
dem Vertrieb vom Anbieter zur<br />
Verfügung gestellt, der die volle<br />
und ausschließliche Verantwortung<br />
für die Richtigkeit und Vollständigkeit<br />
der im Verkaufsprospekt und in<br />
den Vertragsentwürfen dargestellten<br />
Tatsachen und gemachten Angaben<br />
übernimmt. Die beauftragten<br />
Anlagevermittler und Vertriebsgesellschaften<br />
müssen die Zeichnungsunterlagen<br />
nicht prüfen. Ihnen<br />
sind keine Prospektangaben<br />
zuzurechnen.<br />
Die Vermittler und Vertriebsgesellschaften<br />
sind nicht berechtigt, von<br />
diesem Verkaufsprospekt abweichende<br />
Auskünfte oder Zusicherungen<br />
zu geben. Die beauftragten<br />
Anlagevermittler und Vertriebsgesellschaften<br />
sowie deren Unterbeauftragte<br />
sind nicht Erfüllungsgehilfen<br />
des Anbieters.<br />
Schadenersatzansprüche wegen<br />
etwaiger unrichtiger oder unvollständiger<br />
Prospektangaben verjähren<br />
mit Ablauf von sechs Monaten<br />
nach Kenntniserlangung, spätestens<br />
jedoch drei Jahre nach Beitritt<br />
zu der Fondsgesellschaft. Die Haftung<br />
der Prospektverantwortlichen<br />
<strong>ist</strong> auf vorsätzliche oder grob fahrlässige<br />
Pflichtverletzungen und auf<br />
Ersatz des unmittelbaren Schadens<br />
beschränkt.<br />
Der Anbieter versichert, nach bestem<br />
Wissen und Gewissen über alle<br />
ihm bekannten Umstände, die für<br />
die Entscheidung über eine Beteiligung<br />
an diesem Fonds von Bedeutung<br />
sind, richtige Angaben gemacht<br />
und keine nachteiligen Tatsachen<br />
verschwiegen zu haben.<br />
Es <strong>ist</strong> dennoch möglich, dass der<br />
Verkaufsprospekt den unterschiedlichen<br />
Informationsbedürfnissen<br />
der Interessenten, die hinsichtlich<br />
ihrer Erwartungshaltungen und<br />
Detailkenntnisse im Hinblick auf<br />
wirtschaftliche Zusammenhänge<br />
stark variieren können, nicht in<br />
allen Punkten gerecht wird. Interessenten<br />
sollten daher die Prospektangaben<br />
und Risikohinweise<br />
unter Berücksichtigung ihrer individuellen<br />
Situation kritisch prüfen<br />
und gegebenenfalls fachlichen Rat<br />
in Anspruch nehmen.<br />
Mit der Beitrittserklärung gibt der<br />
Anleger sein Einverständnis zu den<br />
vorstehenden Angabenvorbehalten.<br />
Datenschutz:<br />
Die Verarbeitung der bei dem<br />
Fondsbeitritt offenzulegenden Daten<br />
erfolgt über eine EDV-Anlage.<br />
Die Bestimmungen des Datenschutzgesetzes<br />
werden eingehalten.<br />
Eine Übermittlung persönlicher<br />
Daten erfolgt nur an die damit<br />
befassten Stellen wie z.B. an das Finanzamt,<br />
die Strafverfolgungsbehörden<br />
und das Bundeskriminalamt<br />
bei Verdacht der Geldwäsche<br />
oder der Terrorismusfinanzierung,<br />
den Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en, den<br />
Steuerberater oder an den Anlageberater<br />
des Anlegers.
Süddeutschland 8<br />
Abwicklungshinweise<br />
Zusammen mit diesem Verkaufsprospekt<br />
erhalten Sie<br />
– eine Beitrittserklärung („Zeichnungsschein“),<br />
– eine Widerrufsbelehrung,<br />
– eine Empfangsbestätigung für<br />
den Prospekt,<br />
– ein Formular zur Identifizierung<br />
der Anleger nach dem Geldwäschegesetz.<br />
Wenn Sie sich entschlossen haben,<br />
der Fondsgesellschaft beizutreten,<br />
reichen Sie bitte die vollständig<br />
ausgefüllte und unterzeichnete<br />
Beitrittserklärung zusammen mit<br />
der unterzeichneten Widerrufsbelehrung,<br />
der unterzeichneten Empfangsbestätigung<br />
sowie dem ausgefüllten<br />
Formular zur Identifizierung<br />
der Anleger nach dem Geldwäschegesetz<br />
bei Ihrem Berater<br />
oder bei der Komplementärin der<br />
Fondsgesellschaft, der<br />
RegioFonds<br />
ALPHA Beteiligungs GmbH<br />
c/o sontowski & partner gmbh<br />
Sebastianstraße 31<br />
91058 Erlangen-Tennenlohe<br />
ein.<br />
Bitte achten Sie bei dem Ausfüllen<br />
der Beitrittserklärung darauf, dass<br />
Sie sich zwischen einem Beitritt als<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong> oder als<br />
Direktkommandit<strong>ist</strong> entscheiden<br />
müssen. Die von Ihnen gewählte<br />
Alternative können Sie durch Ankreuzen<br />
des entsprechenden Feldes<br />
auf der Beitrittserklärung deutlich<br />
machen. Bitte beachten Sie bei<br />
der Wahl der Beitrittsart die Hinweise<br />
auf den Seiten 224 ff. („Das<br />
steuerliche Konzept“).<br />
Entscheiden Sie sich für einen Beitritt<br />
als Direktkommandit<strong>ist</strong>, so bitten<br />
wir Sie, der Komplementärin<br />
eine Handelsreg<strong>ist</strong>ervollmacht zu<br />
erteilen, damit diese alle erforderlichen<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>ereintragungen<br />
veranlassen kann. Ein entsprechendes<br />
Vollmachtsformular erhalten<br />
Sie von Ihrem Berater oder von der<br />
Komplementärin. Ihre Unterschrift<br />
unter der Vollmacht muss von einem<br />
Notar Ihrer Wahl beglaubigt<br />
werden.<br />
Nach Unterschriftsbeglaubigung<br />
veranlassen Sie bitte, dass der Notar<br />
zwei Ausfertigungen der Urkunde<br />
an die vorgenannte Komplementärin<br />
der Fondsgesellschaft<br />
versendet.<br />
Entscheiden Sie sich für einen Beitritt<br />
als Treugeberkommandit<strong>ist</strong>,<br />
so bieten Sie mit Ihrer Unterschrift<br />
unter der Beitrittserklärung einem<br />
Treuhänder/Treuhandkommandit<strong>ist</strong>en<br />
den Abschluss des in diesem<br />
Prospekt ab Seite 253 abgedruckten<br />
Treuhandvertrages an. Weitere<br />
Maßnahmen sind von Ihrer Seite<br />
dann nicht zu treffen.<br />
Die Beitrittserklärung bedarf zu<br />
Ihrer Wirksamkeit der Annahme<br />
durch die Fondsgesellschaft. Ein<br />
Anspruch auf Annahme der Beitrittserklärung<br />
besteht nicht. Die<br />
Annahme muss binnen zwei Monaten<br />
nach Abgabe Ihrer Beitrittserklärung<br />
erfolgen. Für diese Zeit<br />
sind Sie an Ihre Beitrittserklärung<br />
gebunden. Ein Zugang der Annahmeerklärung<br />
<strong>ist</strong> für deren Wirksamkeit<br />
nicht erforderlich. Der Beitritt<br />
zu der Gesellschaft erfolgt frühestens<br />
ab dem 01.09.2010.<br />
Der Zeichnungsbetrag <strong>ist</strong> auf das<br />
Treuhandkonto „Investorentreuhandkonto<br />
S&P regioFonds Süddeutschland<br />
8 GmbH & Co. KG“,<br />
Nr.: 9000 879 108 bei der Sparkasse<br />
Erlangen (BLZ 763 500 00) einzuzahlen.<br />
Die Freigabe der von den<br />
Anlegern eingezahlten Zeichnungsbeträge<br />
erfolgt durch die Mittelverwendungs-Treuhänderin,<br />
die Stadtund<br />
Kreissparkasse Erlangen.<br />
Der Zeichnungsbetrag <strong>ist</strong> unverzüglich<br />
nach Zugang der Annahmeerklärung<br />
des Angebotes durch<br />
die Fondsgesellschaft auf das Treuhandkonto<br />
zu zahlen, spätestens<br />
jedoch zum ersten des Folgemonats<br />
nach der Zeichnung.<br />
Mit allen weiteren Fragen zum Anlageobjekt<br />
wenden Sie sich bitte an<br />
Ihren persönlichen fachkundigen<br />
Berater oder an die Komplementärin.<br />
Widerrufsrecht<br />
Sie haben die Möglichkeit, Ihre Beitrittserklärung<br />
innerhalb von zwei<br />
Wochen ohne Angabe von Gründen<br />
schriftlich zu widerrufen. Bitte<br />
beachten Sie dazu die Informationen<br />
in der Widerrufsbelehrung, die<br />
Ihnen zusammen mit der Beitrittserklärung<br />
und diesem Verkaufsprospekt<br />
ausgehändigt wurde.<br />
261
Süddeutschland 8<br />
Glossar<br />
262<br />
Abschreibung<br />
Absetzung für Abnutzung. Gleichmäßige<br />
Verteilung der Anschaffungskosten von<br />
abnutzbaren Vermögensgegenständen<br />
(z.B. Anschaffungskosten des Gebäudes)<br />
auf die Jahre ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer<br />
bzw. ihrer vom Finanzamt<br />
vorgeschriebenen Mindestnutzungsdauer<br />
(z.B. durch Gebrauch, Verschleiß).<br />
Agio<br />
Aufgeld auf den Nennwert (100%) der<br />
Gesellschaftsbeteiligung/Zeichnungssumme,<br />
mit dem ein Teil der Vertriebskosten<br />
abgedeckt wird.<br />
Ausschüttung<br />
Einnahmenüberschüsse des Fonds, die<br />
unter Berücksichtigung der Liquiditätsreserve<br />
an die Gesellschafter im Verhältnis<br />
ihrer gezeichneten Kapitaleinlage ausgeschüttet<br />
werden.<br />
Beitrittserklärung<br />
Vereinbarung, mit der der Anleger der<br />
Fondsgesellschaft seinen Beitritt anbietet.<br />
Die Beitrittserklärung bedarf zu ihrer<br />
Wirksamkeit der Annahme durch die<br />
Fondsgesellschaft.<br />
Cross Currency Swap<br />
Siehe “Swap”<br />
Debt–Service-Coverage-Ratio (DSCR)<br />
Die DSCR gibt an, zu wieviel Prozent der<br />
gesamte Zins- und Tilgungsaufwand<br />
(„Kapitaldienst“) für den Berechnungszeitraum<br />
am Stichtag durch die zu erwartenden<br />
Nettomieteinnahmen des Berechnungszeitraumes<br />
gedeckt <strong>ist</strong>.<br />
Dienstbarkeit<br />
Belastung eines Grundstücks in der Weise,<br />
dass der Eigentümer (einzelne) Benutzungen<br />
des Grundstücks dulden muss<br />
oder (einzelne) Handlungen auf dem<br />
Grundstück nicht vornehmen oder weitere<br />
aus dem Eigentum resultierende Rechte<br />
nicht ausüben darf.<br />
Direktkommandit<strong>ist</strong><br />
Anleger, der sich unmittelbar als Kommandit<strong>ist</strong><br />
an der Fondsgesellschaft beteiligt<br />
und (auf eigene Kosten) ins Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
eingetragen wird.<br />
Disagio<br />
Der Betrag, um den die Auszahlung gegenüber<br />
dem Nennbetrag (Darlehenssumme)<br />
verringert wird. Zinsvorauszahlungen<br />
auf das Darlehen.<br />
Discounter<br />
(von engl. discount = Preisnachlass, Rabatt)<br />
Der Begriff Discounter impliziert,<br />
dass etwas, was normalerweise zu einem<br />
relativ hohen Preis verkauft wird, beim<br />
Discounter verbilligt angeboten wird. Als<br />
echter Discounter kann im Grunde nur<br />
bezeichnet werden, wer den Preis eines<br />
Produktes dauerhaft diskontiert, welches<br />
durch andere Anbieter zu einem dauerhaft<br />
höheren Preis angeboten wird.<br />
Emittent<br />
Herausgeber von erstmals in Umlauf gebrachten<br />
Wertpapieren oder Anteilen an<br />
einem Unternehmen bzw. einer Gesellschaft.<br />
Fachgeschäft<br />
Ein Fachgeschäft <strong>ist</strong> ein Geschäft, das sich<br />
auf eine bestimmte Artikelgruppe spezialisiert<br />
hat und eine fundierte Fachberatung<br />
durch festangestellte Fachverkäufer<br />
bietet. Traditionsfachgeschäfte bestehen<br />
oft seit einigen Jahrzehnten, manche<br />
können auf eine mehr als 200jährige Geschichte<br />
zurückblicken.<br />
Fachmarkt (Spezialgeschäft)<br />
Großflächiges, oft ausnehmend preisaggressives<br />
Fachgeschäft mit Branchenspezialisierung,<br />
das ein breites und / oder<br />
tiefes Sortiment führt. Zugrunde liegt ein<br />
Selbstbedienungskonzept, wobei dem<br />
Kunden Beratung und Service angeboten<br />
werden.<br />
Fachmarktzentren<br />
Im Unterschied zu den Shopping-Centern<br />
sind Fachmarktzentren nicht einheitlich<br />
geplant, sondern sukzessive gewachsen,<br />
me<strong>ist</strong> ausgehend von einem<br />
oder mehreren Magnetbetrieben. Weitere<br />
Fachmärkte mit gleichartigen aber<br />
auch ergänzenden Sortimenten nutzen<br />
die Agglomerationsvorteile und siedeln<br />
sich in unmittelbarer Nachbarschaft oder<br />
sogar auf dem selben Grundstück an.<br />
Fungibilität<br />
Rechtsbegriff für Austauschbarkeit/Veräußerbarkeit/Handelbarkeit/Verfügbarkeit<br />
einer Ware oder Kapitalanlage. Bei<br />
Fondsgesellschaften versteht man darunter<br />
die Möglichkeit der Veräußerung<br />
oder Übertragung von Kommanditanteilen.<br />
Die Fungibilität von Anteilen an geschlossenen<br />
Fonds <strong>ist</strong> eingeschränkt, da<br />
kein geregelter Markt, wie Börsen zum<br />
Handel von Wertpapieren, besteht.<br />
Geschäftsführender Kommandit<strong>ist</strong><br />
Kommandit<strong>ist</strong>, der zur Führung der Geschäfte<br />
einer Kommanditgesellschaft berechtigt<br />
<strong>ist</strong>.<br />
Grundbuch<br />
Bei den Amtsgerichten (Grundbuchämtern)<br />
geführtes öffentliches Reg<strong>ist</strong>er über<br />
das Bestehen und die Rangverhältnisse<br />
der dinglichen Rechte an einem Grundstück<br />
sowie über das Bestehen von Verfügungsbeschränkungen<br />
des Rechtsinhabers.<br />
Das Grundbuch <strong>ist</strong> in drei Abteilungen<br />
eingeteilt: Eigentumsverhältnisse<br />
und Erwerbsgrund (Abteilung I), Lasten<br />
und Beschränkungen (Abteilung II) und<br />
Grundpfandrechte (Abteilung III).<br />
Haftsumme<br />
Der Betrag, mit dem ein Kommandit<strong>ist</strong><br />
im Handelsreg<strong>ist</strong>er eingetragen <strong>ist</strong> und<br />
der die Haftung dieses Kommandit<strong>ist</strong>en<br />
gegenüber Gläubigern der Kommanditgesellschaft<br />
begrenzt. Hiervon zu unterscheiden<br />
<strong>ist</strong> die Pflichteinlage, d. h. die<br />
gesellschaftsrechtlich der Kommanditgesellschaft<br />
geschuldete Einlage (Zeichnungssumme).<br />
Die Gesellschafter der<br />
Fondsgesellschaft haften im Außenverhältnis<br />
nur für 10% ihrer Pflichteinlage.<br />
Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
Kürzel: HR. Öffentliches Verzeichnis bestimmter<br />
für den Handelsverkehr rechtserheblicher<br />
Tatsachen und Rechtsverhältnisse.<br />
Reg<strong>ist</strong>riert werden Vollkaufleute,<br />
die ein im Handelsgesetzbuch<br />
(HGB) genanntes Handelsgewerbe betreiben.<br />
Ins Handelsreg<strong>ist</strong>er Abteilung B<br />
(HRB) werden Kapitalgesellschaften (z.B.<br />
GmbH, AG) eingetragen, ins HRA Personengesellschaften<br />
(z.B. Kommanditgesellschaft/KG<br />
oder GmbH & Co.KG, offene<br />
Handelsgesellschaft/oHG). Ein Handelsunternehmen<br />
wird im Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
desjenigen Amtsgerichts (Reg<strong>ist</strong>ergericht)<br />
geführt, in dessen Bezirk das Handelsunternehmen<br />
seinen Sitz hat.<br />
Indexierung des Mietvertrages<br />
Vereinbarte Mietpreissteigerung, die sich<br />
an der Entwicklung eines zuvor festgelegten<br />
Indices (bspw. Verbraucherpreisindex)<br />
orientiert.
Süddeutschland 8<br />
Inflation<br />
Ausdruck für Preissteigerung bzw. Geldentwertung.<br />
Inflation entsteht, wenn<br />
die Nachfrage nach bestimmten Gütern<br />
und Dienstle<strong>ist</strong>ungen das zu diesem Zeitpunkt<br />
vorhandene Angebot übertrifft<br />
(Gegenteil: Deflation).<br />
Investitions- und Finanzierungsplan<br />
Summarische Darstellung aller mit einer<br />
Investition verbundenen Kosten (Mittelverwendung)<br />
und deren Finanzierung<br />
(Mittelherkunft).<br />
Investitionsvolumen<br />
Summe aller Investitionen des Fonds.<br />
Kommanditbeteiligung<br />
Anteil eines Kommandit<strong>ist</strong>en an einer<br />
Kommanditgesellschaft. Die Höhe der<br />
Kommanditbeteilung <strong>ist</strong> regelmäßig für<br />
den Anteil des Kommandit<strong>ist</strong>en am Ergebnis<br />
(Gewinn oder Verlust) und am<br />
Vermögen der Kommanditgesellschaft,<br />
sowie für die Verwaltungsrechte des<br />
Kommandit<strong>ist</strong>en (wie z.B. das Stimmrecht)<br />
maßgeblich.<br />
Kommandit<strong>ist</strong><br />
Der beschränkt (nur mit seiner Haftsumme)<br />
haftende Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft.<br />
Komplementär<br />
Unbeschränkt haftender Gesellschafter<br />
einer Kommanditgesellschaft. Die Haftung<br />
des Komplementärs <strong>ist</strong> nicht begrenzt,<br />
sondern umfasst sein gesamtes<br />
Vermögen.<br />
Loan-to-Cost-Ratio (LTC)<br />
LTC <strong>ist</strong> das Verhältnis des gesamten<br />
Schuldsaldos des Kredites zu den plausiblen<br />
Kauf- und Kaufnebenkosten des Beleihungsobjektes.<br />
Loan-to-Value-Ratio (LTV)<br />
Das LTV <strong>ist</strong> das Verhältnis des gesamten<br />
Schuldsaldos des Kredites zum aktuellsten<br />
Marktwert des jeweiligen Beleihungsobjektes.<br />
Im Rahmen des Fonds<br />
wird der Marktwert von einem unabhängigen<br />
Gutachter festgestellt.<br />
Liquiditätsreserve/Liquiditätsrücklage<br />
Ein Teil der laufenden Einnahmen-/Ausgabenüberschüsse<br />
der Fondsgesellschaft<br />
wird nicht an die Fondsgesellschafter<br />
ausgeschüttet, sondern als Sicherheitspolster<br />
(Liquiditätsreserve) angelegt.<br />
Hieraus können in der Folge z.B. unvorhergesehene<br />
Instandhaltungen bestritten<br />
werden, ohne dass sich eine unmittelbare,<br />
negative Auswirkung auf die prognostizierten<br />
Ausschüttungen ergibt.<br />
Mittelverwendungskontrolle<br />
Überwachung der Anlegergelder in der<br />
Investitionsphase des Fonds. Kontrolleur<br />
<strong>ist</strong> i.d.R. ein unabhängiger Steuerberater<br />
oder Wirtschaftsprüfer, ein Rechtsanwalt<br />
oder eine Bank/Sparkasse. Der<br />
Kontrolleur stellt im Rahmen seiner Beauftragung<br />
sicher, dass das Eigenkapital<br />
der Anleger ausschließlich zweckentsprechend<br />
verwendet wird.<br />
Non-Food-Bereich<br />
Bei so genannten Non-Food-Artikeln<br />
handelt es sich um nicht essbare Dinge,<br />
die man in Geschäften erwerben kann.<br />
Abgeleitet <strong>ist</strong> dieser Begriff aus dem Lateinischen<br />
(„non = nichts”) und aus dem<br />
Englischen („food = Essen”). Der Begriff<br />
hat sich mittlerweile in den me<strong>ist</strong>en Handelsketten<br />
eingebürgert.<br />
Pflichteinlage<br />
vgl. Kommanditbeteiligung<br />
Sensitivitätsanalyse<br />
Die Prognoseberechnungen im Prospekt<br />
beruhen auf geschlossenen Verträgen<br />
und auf Annahmen hinsichtlich verschiedener<br />
Einflussfaktoren. Die Sensitivitätsanalyse<br />
gibt Aufschluss darüber, wie sich<br />
der prognostizierte Anlageerfolg ändert,<br />
wenn ausgewählte Einflussfaktoren (z.B.<br />
Zinsen) von den Prognoseprämissen abweichen.<br />
Supermarkt<br />
Ein Supermarkt <strong>ist</strong> ein großes Einzelhandelsgeschäft,<br />
das Lebensmittel, Genussmittel<br />
und daneben me<strong>ist</strong> auch Drogerieartikel<br />
sowie andere Artikel des täglichen<br />
Bedarfs vorwiegend in Selbstbedienung<br />
anbietet. Als Supermarkt werden grundsätzlich<br />
Geschäfte mit einer Verkaufsfläche<br />
von etwa 400 bis 800 m 2 bezeichnet.<br />
Die me<strong>ist</strong>en Supermärkte sind Teil einer<br />
Kette, die viele gleichartige Supermärkte<br />
besitzt oder steuert. Ab einer Verkaufsfläche<br />
von 1.500 m 2 spricht man von Verbrauchermärkten<br />
bzw. ab 5.000 m 2 von<br />
SB-Warenhäusern.<br />
Swap<br />
Bei einem Swap verpflichten sich beide<br />
Vertragsparteien, jeweils entweder einen<br />
fixen oder variablen Zinssatz auf einen<br />
bestimmten Nennwert an die jeweils andere<br />
Vertragspartei zu zahlen. Lauten die<br />
Nennwerte der beiden Parteien auf verschiedenen<br />
Währungen spricht man von<br />
einem Cross Currency Swap. So können<br />
beispielsweise EUR-Zinszahlungen gegen<br />
CHF-Zinszahlungen getauscht werden.<br />
Bei einem Cross Currency Swap <strong>ist</strong> es<br />
üblich, dass zu Beginn und am Ende der<br />
Laufzeit auch die Nominale getauscht<br />
werden.<br />
Treugeber/Treugeberkommandit<strong>ist</strong><br />
Anleger, der sich nicht als Direktkommandit<strong>ist</strong>,<br />
sondern über einen Handelsreg<strong>ist</strong>ertreuhänder<br />
an der Fondsgesellschaft<br />
beteiligt. Der Treugeber wird daher auch<br />
nicht persönlich in das Handelsreg<strong>ist</strong>er<br />
der Fondsgesellschaft eingetragen.<br />
Treuhänder/Treuhandkommandit<strong>ist</strong><br />
Gesellschafter, der für die Treugeber/<br />
Treugeberkommandit<strong>ist</strong>en deren wirtschaftliche<br />
Beteiligung an der Fondsgesellschaft<br />
treuhänderisch hält und verwaltet<br />
und als (Treuhand)Kommandit<strong>ist</strong><br />
im Handelsreg<strong>ist</strong>er eingetragen <strong>ist</strong>.<br />
Verbrauchermarkt<br />
Als Verbrauchermarkt wird ein großflächiger<br />
Einzelhandelsbetrieb mit einer<br />
Verkaufsfläche zwischen 1.500 und<br />
4.999 m 2 bezeichnet. Ein Verbrauchermarkt<br />
hat ein breites Sortiment an Nahrungs-<br />
und Genussmitteln sowie an Geund<br />
Verbrauchsgütern, die überwiegend<br />
in Selbstbedienung angeboten werden.<br />
Häufig wird entweder auf eine Dauerniedrigpreispolitik<br />
oder auf eine Sonderangebotspolitik<br />
abgestellt. Der Standort<br />
<strong>ist</strong> in der Regel autokundenorientiert.<br />
Verlängerungsoption<br />
Recht einer Vertragspartei (z. B. eines<br />
Mieters), die Laufzeit eines Dauerschuldverhältnisses<br />
(z. B. eines Mietvertrages)<br />
durch einseitige Erklärung einmalig oder<br />
mehrmals um bestimmte Zeiträume zu<br />
verlängern.<br />
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Süddeutschland 8<br />
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