Rendite ist nahe liegend - Fondsvermittlung24.de

Süddeutschland 8
Rendite ist nahe liegend

Süddeutschland 8
Vorwort
2
Mit dem bewährten regioFONDS-Konzept bietet
Ihnen die sontowski & partner gmbh die Möglichkeit,
sich an nachhaltig ertragsstarken Einzelhandelsimmobilien
mit Standorten in ausgewählten Regionen
Süddeutschlands zu beteiligen.
Der regioFONDS Süddeutschland 8 investiert
in sieben neue und rentable Handelsimmobilien in
den Sparten Lebensmittel-Discounter, Verbrauchermärkte
sowie Nahversorgungszentren, deren Nutzflächenkonzepte
sich konsequent an den Erfordernissen
des Handels orientieren. Mit der Fokussierung
auf den Lebensmittel-Bereich ist das Konzept regio­
FONDS Süddeutschland 8 an die Grundbedürfnisse
der Bevölkerung gekoppelt und damit generell in
einem Marktsegment angesiedelt, das gegenüber
Markt- und Konsumschwankungen vergleichsweise
unempfindlich reagiert.
Als Anleger des regioFONDS Süddeutschland 8
partizipieren Sie von Objektstandorten in den Wachstumsregionen
des wirtschaftlich starken süddeutschen
Raums. Das erfahrene Management-Team der
sontowski & partner gmbh hat die Immobilien mit
großer Sorgfalt ausgewählt. Der volle Mieterbesatz
auf Basis langfristiger Mietverträge mit namhaften
und bonitätsstarken Filialisten bildet die Basis für eine
nachhaltige Entwicklung des Fonds mit einer attraktiven
Anfangsausschüttung von 6,25% p.a. und bildet
gleichzeitig das Fundament für ein ausgeprägtes
Sicherheitspotenzial.
Selbstverständlich richtet sich der vorliegende Verkaufsprospekt
an dem Standard der „Grundsätze
ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten
über öffentlich angebotene Vermögensanlagen
(IDW S 4)” in der Fassung der Verabschiedung vom
18.05.2006 aus.
Neben einem kurzen Überblick über das Leistungsspektrum
der sontowski & partner gmbh enthält
dieser Prospekt eine ausführliche Präsentation des
Fondsangebots. Dabei informieren wir Sie unter
anderem eingehend über Risiken und geben eine
detaillierte Darstellung wirtschaftlicher, rechtlicher
und steuerlicher Aspekte einer Investition in den
regioFONDS Süddeutschland 8.
Entwurfsillustration Fachmarktzentrum Neckargemünd

Süddeutschland 8
Inhalt
Vorwort ........................................................................................................................................... 2
Inhalt................................................................................................................................................ 3
Hinweis/Erklärung zur Prospektverantwortung ............................................................................ 4
Die Kurzübersicht
Das Beteiligungsangebot im Kurzüberblick ..................................................................... 5
Das Angebot auf einen Blick ........................................................................................................ 10
Die Risiken .................................................................................................................................... 12
Die risikobegrenzenden Maßnahmen ......................................................................................... 38
Der Emittent
Angaben über den Emittenten ....................................................................................... 40
Der Gesellschaftsvertrag ................................................................................................. 41
Angaben über das Kapital des Emittenten ....................................................................... 51
Gründungsgesellschafter und Geschäftsführung der Emittenten,
Treuhänder .................................................................................................................... 52
Angaben über die Geschäftstätigkeit des Emittenten ....................................................... 59
Angaben über Anlageziele und Anlagepolitik der Vermögensanlagen ............................. 60
Die Darstellung der Vermögensanlage (Anlageziele)
Der Wirtschaftsraum Süddeutschland ............................................................................. 66
Der Einzelhandelsmarkt .................................................................................................. 68
Die Ankermieter der Fondsobjekte .................................................................................. 70
Das Immobilien-Portfolio ................................................................................................ 72
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Mieteinahmenübersicht ............................................................................................ 88
Der Investitionsplan (Prognose) ...................................................................................... 90
Der Finanzierungsplan (Prognose) .................................................................................. 94
Die Finanzierung im Überblick ........................................................................................ 95
Die Einnahmen- und Ausgabenvorschau (Prognose) ....................................................... 98
Die Kapitalrückflussrechnung (Prognose) ...................................................................... 106
Die Sensitivitätsanalysen (Abweichungen von der Prognose) ......................................... 108
Angaben nach § 15 Abs. 1 VermVerkProspV .................................................................. 110
Die Beispielrechnung für den Verkauf (Prognose) .......................................................... 116
Die Leistungsbilanz und der Zweitmarkt ................................................................................... 120
Das rechtliche Konzept ............................................................................................................... 124
Das steuerliche Konzept ............................................................................................................. 224
Der Gesellschaftsvertrag ............................................................................................................ 238
Der Treuhandvertrag .................................................................................................................. 253
Angabenvorbehalte .................................................................................................................... 260
Abwicklungshinweise .................................................................................................................. 261
Glossar ......................................................................................................................................... 262
Anlage: Beitrittserklärung / Widerrufsbelehrung / Empfangsbestätigung /
Formular zur Identifizierung der Anleger nach dem Geldwäschegesetz
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Süddeutschland 8
Hinweis/Erklärung
zur Prospektverantwortung
Hinweis gemäß § 2 Absatz 2 Satz 2 Verordnung
über Vermögensanlagen-Verkaufs pros pekte
(VermVerkProspV)
Gemäß § 8f des Wertpapier-Verkaufsprospektgesetzes
(VerkProspG) in Verbindung mit der
VermVerkProspV ist die sontowski & partner
gmbh als Anbieter dieser Vermögensanlage
verpflichtet, einen Prospekt nach den o.a. Vorschriften
zu veröffentlichen.
Gemäß § 8g VerkProspG i. V. m. § 2 Absatz 2
Satz 2 VermVerkProspV ist die sontowski & partner
gmbh dazu verpflichtet, darauf hinzuweisen,
dass
die inhaltliche Richtigkeit der im
Pros pekt gemachten Angaben nicht
Gegenstand der Prüfung des Prospekts
durch die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht ist.
Inhaltliche Prospektverantwortung
Der Anbieter des Prospektes,
die
sontowski & partner gmbh
Sitz:
Sebastianstraße 31
91058 Erlangen
Tel: 09131 7775-0
Fax: 09131 7775-40
www.sontowski.de
fonds@sontowski.de
erklärt, dass ihres Wissens die Angaben im Prospekt
richtig und keine wesentlichen Umstände
ausgelassen sind. Die sontowski & partner gmbh
übernimmt als Anbieter die Verantwortung für
den Inhalt des Prospekts. Datum der Prospektaufstellung
ist der 10.09.2010.
Dr. Karsten Medla, Geschäftsführer
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Süddeutschland 8
Die Kurzübersicht
Das Beteiligungsangebot im Kurzüberblick
Angaben über die Vermögensanlagen (§ 4 Verm-
VerkProspV)
§ 4 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV
Art, Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen
Vermögensanlagen. Steht die Anzahl oder der
Gesamtbetrag bei Hinterlegung des Verkaufsprospekts
noch nicht fest, ist ein hervorgehobener
Hinweis aufzunehmen, der eine Mindestanzahl
und einen Mindestbetrag angibt.
Art
Gegenstand dieser Vermögensanlage ist die Beteiligung
an einem geschlossenen Immobilienfonds
im Wege der Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft
(GmbH & Co. KG), der S&P regioFonds
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG (nachfolgend
„Emittent“ oder auch „Fondsgesellschaft“ genannt).
Anleger können zwischen einer Beteiligung
als Direktkommanditisten (Direkterwerb und
Eintragung in das Handelsregister des Emittenten)
oder als Treugeber (mittelbarer Erwerb von Kommanditanteilen
über einen Treuhänder/Treuhandkommanditisten)
wählen. Der Emittent ist an der
S&P Objekte Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG
(nachfolgend „Objektgesellschaft“ genannt) als
Kommanditist beteiligt. Die Objektgesellschaft
beabsichtigt, Alleineigentum an jeweils einem
Fachmarktzentrum in Sasbach am Kaiserstuhl,
Hammelburg, Neckargemünd und Kösching, jeweils
einem Lebensmittelmarkt in Rülzheim und
Emmering sowie einem Nahversorgungszentrum
in Hof zu erwerben. Zu diesem Zweck hat die Objektgesellschaft
über die vorgenannten Immobilien
bzw. Grundstücke bereits notariell beurkundete
Kaufverträge abgeschlossen.
Anzahl
Die Mindestpflichteinlage/Mindestzeichnungssumme
beträgt E 10.000,00. Höhere Pflichteinlagen
müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Eine
Mindestanzahl und ein Mindestbetrag der angebotenen
Vermögensanlagen bestehen nicht. Auf
Basis des Gesamtvolumens können jedoch bei einer
Mindestpflichteinlage von E 10.000,00 höchstens
1.620 zusätzliche Kommanditanteile an dem
Emittenten gezeichnet werden.
Gesamtbetrag
Der Gesamtbetrag der angebotenen Vermögensanlagen
(Eigenkapital ohne Agio und ohne
Anteil der Altgesellschafter) beträgt bis zu
E 16.200.000,00.
§ 4 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV
Die mit den Vermögensanlagen verbundenen
Rechte.
Die Beteiligung an dem Emittenten erfolgt entweder
als Direktkommanditist oder als Treugeber
mit der Möglichkeit, in die direkte Kommanditistenstellung
zu wechseln. Die Außenhaftung des
Kommanditisten ist auf 10% seiner Pflichteinlage
begrenzt. Die mit der Vermögensanlage verbundenen
Rechte eines Kommanditisten ergeben sich
aus dem Gesellschaftsvertrag bzw. Treuhandvertrag.
Dieses sind Stimm- und Kontrollrechte, Informationsrechte,
Beteiligung am laufenden Gewinn
und Verlust, Anteil an einem Auseinandersetzungsguthaben
und einem Liquidationserlös,
Mitwirkungsrechte im Rahmen von nach dem Gesellschaftsvertrag
erforderlichen Zustimmungsbeschlüssen
zu bestimmten Maßnahmen, Kündigungs-
und Verfügungsrechte. Detaillierte Angaben
zu den Rechten entnehmen Sie bitte den Seiten
40 ff. und 238 ff. dieses Verkaufsprospekts.
§ 4 Satz 1 Nr. 2 VermVerkProspV
Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen
Konzeption der Vermögensanlage.
Bei dem Emittenten handelt es sich nach Ansicht
des Anbieters um eine vermögensverwaltende
Kommanditgesellschaft, die Einnahmen aus Vermietung
und Verpachtung erzielt. Es wird jährlich
eine Einnahmen-Überschussrechnung erstellt
(§§ 8, 11 EStG). Die Prognoserechnung zeigt, dass
eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Eine gewerbliche
Prägung oder ein Gewerbebetrieb liegen
nach Ansicht des Anbieters nicht vor. Der
Kommanditist erzielt nach Ansicht des Anbieters
mit seiner Beteiligung vor allem Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung. Ein Fall des § 15b
EStG liegt nach Ansicht des Anbieters nicht vor,
da die Anfangsverluste unterhalb der Aufgriffsgrenze
liegen. Detaillierte Angaben zu den wesentlichen
Grundlagen der steuerlichen Konzeption
der Vermögensanlage entnehmen Sie bitte
den Seiten 224 ff. dieses Verkaufsprospekts.
5

Süddeutschland 8
Die Kurzübersicht
§ 4 Satz 1 Nr. 2 VermVerkProspV
Übernimmt der Anbieter die Zahlung von Steuern,
so ist dies anzugeben.
Der Anbieter, die sontowski & partner gmbh, übernimmt
nicht die Zahlung von Steuern für die Anleger.
§ 4 Satz 1 Nr. 3 VermVerkProspV
Wie die Vermögensanlagen übertragen werden
können.
Beteiligungen können im Wege der Abtretung
aufgrund einer Schenkung, durch Verkauf oder
durch Vererbung übertragen werden.
§ 4 Satz 1 Nr. 3 VermVerkProspV
In welcher Weise die freie Handelbarkeit der Vermögensanlagen
eingeschränkt ist.
Die freie Handelbarkeit der Vermögensanlagen
ist wie folgt eingeschränkt: Für eine Übertragung
des Kommanditanteils an dem Emittenten ist die
Zustimmung der Geschäftsführung des Emittenten
erforderlich, die nur aus wichtigem Grunde
versagt werden darf. Eine Übertragung kann nur
mit Wirkung zum 31.12. eines Jahres und frühestens
zum 31.12.2011 erfolgen. Teilübertragungen
sind zulässig, soweit die dadurch entstehenden
Kapitalanteile E 10.000,00 nicht unterschreiten
und ohne Rest durch 1.000 teilbar sind. Sämtliche
im Zusammenhang mit der Übertragung der
Beteiligung entstehenden Kosten und etwaige
durch die Verfügung bei dem Emittenten anfallende
Steuern tragen der verfügende Gesellschafter
und sein Rechtsnachfolger als Gesamtschuldner;
sie sind außerdem gesamtschuldnerisch verpflichtet,
dem Emittenten den diesem entstehenden
administrativen Aufwand mit E 250,00 zzgl.
USt. zu ersetzen. Bei Direktkommanditisten entstehen
bei der Übertragung zusätzliche, von diesen
zu tragende Notar- und Gerichtsgebühren.
Für den Handel mit Gesellschaftsanteilen besteht
derzeit kein geregelter Zweitmarkt oder eine gesetzlich
vorgeschriebene Handelsplattform.
§ 4 Satz 1 Nr. 4 VermVerkProspV
Zahlstellen oder andere Stellen, die bestimmungsgemäß
Zahlungen an den Anleger ausführen.
Zahlstelle ist die S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, Sebastianstraße 31 in 91058
Erlangen. Die Zahlstelle, S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, hält den Verkaufsprospekt
zur kostenlosen Ausgabe bereit.
§ 4 Satz 1 Nr. 5 VermVerkProspV
Einzelheiten der Zahlung des Zeichnungs- oder
Erwerbspreises, insbesondere die Kontoverbindung.
Die Pflichteinlage zuzüglich Agio ist unverzüglich
nach Zugang der schriftlichen Annahmeerklärung
des Angebots durch den Emittenten, spätestens
jedoch zum 1. des Folgemonats nach Zeichnung
durch Überweisung auf das Konto der S&P regio­
Fonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG bei der
Stadt- und Kreissparkasse Erlangen, BLZ 763 500 00,
Konto-Nr. 9000 879 108 zu leisten.
Der Emittent ist berechtigt, Verzugszinsen in Höhe
von 1% pro Monat zu erheben, wenn ein Kommanditist
mit der Einzahlung seiner Pflichteinlage
oder des Agios in Verzug gerät; die Geltendmachung
weiteren Schadenersatzes bleibt unberührt;
es bleibt dem säumigen Kommanditisten
unbenommen, einen niedrigeren Verzugsschaden
nachzuweisen.
Die Komplementärin ist berechtigt und bevollmächtigt,
säumige Kommanditisten aus dem Emittenten
auszuschließen, wenn diese ihre Pflichteinlage
nebst Agio trotz Mahnung und Nachfristsetzung
nicht oder nicht in voller Höhe erbringen.
Der ausgeschiedene Kommanditist trägt die im
Zusammenhang mit seinem Ausschluss ggf. entstandenen
Kosten. Die Komplementärin ist auch
berechtigt und bevollmächtigt, die Pflichteinlage
eines teilweise in Verzug geratenen Kommanditisten
auf den Betrag der geleisteten Zahlung einschließlich
Agio herabzusetzen. Sie ist außerdem
berechtigt und bevollmächtigt, die Zeichnung im
Falle der Vollplatzierung vorzeitig zu schließen.
Weitere Möglichkeiten, die Zeichnung vorzeitig
zu schließen oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen
zu kürzen, bestehen nicht.
§ 4 Satz 1 Nr. 6 VermVerkProspV
Die Stellen, die Zeichnungen oder auf den Erwerb
von Anteilen oder Beteiligungen gerichtete
Willenserklärungen des Publikums entgegennehmen.
Auf den Erwerb von Anteilen oder Beteiligungen
gerichtete Willenserklärungen werden von der
RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH, c/o son­
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Süddeutschland 8
towski & partner gmbh, Sebastianstraße 31, 91058
Erlangen-Tennenlohe entgegengenommen.
§ 4 Satz 1 Nr. 7 VermVerkProspV
Eine für die Zeichnung oder den Erwerb der Vermögensanlagen
vorgesehene Frist.
Die für die Zeichnung oder den Erwerb der Vermögensanlagen
vorgesehene Frist (Zeichnungsfrist)
beginnt einen Tag nach Veröffentlichung
dieses Verkaufsprospekts und endet am Tag der
Vollplatzierung, spätestens am 31.12.2011. Die
Geschäftsführung des Emittenten ist jedoch berechtigt,
die Zeichnungsfrist zweimal um jeweils
sechs Monate zu verlängern.
§ 4 Satz 1 Nr. 7 VermVerkProspV
Die Möglichkeit, die Zeichnung vorzeitig zu
schließen oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen
zu kürzen.
Die Komplementärin ist berechtigt und bevollmächtigt,
die Zeichnung im Falle der Vollplatzierung
vorzeitig zu schließen. Weitere Möglichkeiten,
die Zeichnung vorzeitig zu schließen oder
Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen,
bestehen nicht.
§ 4 Satz 1 Nr. 8 VermVerkProspV
Die einzelnen Teilbeträge, falls das Angebot in
verschiedenen Staaten mit bestimmten Teilbeträgen
erfolgt. Sind die Teilbeträge zum Zeitpunkt
der Veröffentlichung des Prospekts noch nicht
bekannt, ist anzugeben, in welchen Staaten das
Angebot erfolgt.
Das Angebot findet nur in Deutschland und in
Österreich statt, wobei der im jeweiligen Land angebotene
Teilbetrag nicht festgelegt ist. Das insgesamt
angebotene Gesamtvolumen (Eigenkapital
ohne Agio und ohne Anteil der Altgesellschafter)
von bis zu E 16.200.000,00 für beide Länder
bleibt davon unberührt.
§ 4 Satz 1 Nr. 9 VermVerkProspV
Den Erwerbspreis für die Vermögensanlagen
oder, sofern er noch nicht bekannt ist, die Einzelheiten
und den Zeitplan für seine Festsetzung.
Der Erwerbspreis entspricht der Zeichnungssumme
ohne das Agio. Die Mindestpflichteinlage/-zeichnungssumme
beträgt E 10.000,00. Höhere Pflichteinlagen
müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
§ 4 Satz 1 Nr. 10 VermVerkProspV
Die mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung
der Vermögensanlage verbundenen
weiteren Kosten.
Erwerb
Zusätzlich zum Erwerbspreis hat der Anleger ein
Agio zu entrichten. Das Agio beträgt 5% der
übernommenen Pflichteinlage und wird zum Ausgleich
der Vertriebskosten verwendet.
Sollte ein Kommanditist die direkte Eintragung in
das Handelsregister wünschen, so trägt er die dafür
anfallenden Notar- und Gerichtskosten vollständig
selbst.
Der Emittent ist berechtigt, Verzugszinsen in Höhe
von 1% pro Monat zu erheben, wenn ein Kommanditist
mit der Einzahlung seiner Pflichteinlage
oder des Agios in Verzug gerät; die Geltendmachung
weiteren Schadenersatzes bleibt unberührt;
es bleibt dem säumigen Kommanditisten
unbenommen, einen niedrigeren Verzugsschaden
nachzuweisen.
Verwaltung
Für die Verwaltung und Betreuung der Treugeberkommanditisten
erhält der Treuhandkommanditist/Treuhänder
von dem Emittenten eine Vergütung.
Sie beträgt 0,25% der Nettomieteinnahmen
ohne Nebenkosten des Emittenten und dessen
Tochtergesellschaft (Objektgesellschaft) zuzüglich
evtl. anfallender gesetzlicher USt., nach der Einnahmen-
und Ausgabenvorschau (Prognose) sind
das bis zum 31.12.2030 insgesamt E 120.932,00.
Übertragung
Sämtliche im Zusammenhang mit einer Übertragung
der Beteiligung entstehenden Kosten, insbesondere
durch die Verfügung bei der Gesellschaft
anfallende Steuern, tragen der verfügende
Gesellschafter und sein Rechtsnachfolger als Gesamtschuldner;
sie sind außerdem gesamtschuldnerisch
verpflichtet, dem Emittenten den diesem
entstehenden administrativen Aufwand mit
E 250,00 zzgl. USt. zu ersetzen. Ggf. weiter anfallende
Kosten, die mit einer Veräußerung/Übertragung
im Zusammenhang stehen könnten (z.B.
Gutachten, Notar- und Gerichtskosten, Maklerkosten,
ggf. zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung
aus der Finanzierung der Vermögensanla­
7

Süddeutschland 8
Die Kurzübersicht
ge etc.) hat der Kommanditist ebenfalls selbst zu
tragen. Diese Kosten sind abhängig von der Höhe
der Pflichteinlage; die exakte Höhe kann daher
nicht angegeben werden.
Sonstige Kosten
Darüber hinaus können dem Anleger Kosten z.B.
wegen Beratung durch einen Anwalt oder Steuerberater,
bei Teilnahme an den Gesellschafterversammlungen
(Fahrtkosten, Parkgebühren, Verdienstausfälle
usw.) oder durch die Finanzierung
des Erwerbspreises entstehen. Die Höhe solcher
evtl. Kosten kann nicht angegeben werden.
Darüber hinaus sind mit dem Erwerb, der Verwaltung
und der Veräußerung der Vermögensanlage
keine weiteren Kosten verbunden.
§ 4 Satz 1 Nr. 11 VermVerkProspV
Unter welchen Umständen der Erwerber der Vermögensanlagen
verpflichtet ist, weitere Leistungen
zu erbringen, insbesondere weitere Zahlungen
zu leisten.
Es besteht keine gesetzliche Nachschusspflicht
des Kommanditisten. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung
eines Kommanditisten in das Handelsregister
ist dessen Haftung für die Verbindlichkeiten
des Emittenten der Höhe nach auf die von ihm
übernommene und noch nicht erbrachte Haftsumme
begrenzt. Die Haftsumme eines Kommanditisten
beträgt 10% seiner Pflichteinlage.
Soweit der Kommanditist die Haftsumme gezahlt
hat, kann er von den Gesellschaftsgläubigern für
die in dieser Zeit entstehenden Gesellschaftsverbindlichkeiten
nicht mehr in Anspruch genommen
werden. Wurde die Haftsumme erbracht,
später aber von dem Emittenten wieder an den
Kommanditisten zurückgezahlt, lebt die Haftung
im Umfang der zurückgezahlten Haftsumme wieder
auf. Unabhängig davon hat der Kommanditist
die auf ihn entfallende Steuerlast zu tragen. Darüber
hinaus hat der Anleger keine weiteren Leistungen
zu erbringen.
§ 4 Satz 1 Nr. 12 VermVerkProspV
In welcher Gesamthöhe Provisionen, insbesondere
Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare
Vergütungen, geleistet werden.
Die Vermittlungsprovision für die Kommanditeinlagen
beträgt E 800.000,00 zzgl. 5% Agio auf
das insgesamt zu vermittelnde Eigenkapital in Höhe
von maximal E 16.200.000,00, d.h. zzgl. maximal
E 810.000,00. Für die Finanzierungsvermittlung
von Fremdkapital wird insgesamt eine
Vergütung in Höhe von insgesamt E 90.000,00
ohne gesetzliche USt. geleistet. Die Gesamthöhe
der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen
oder vergleichbare Vergütungen, beträgt
somit maximal E 1.700.000,00.
§ 4 Satz 2 Var. 1 VermVerkProspV
Bei Unternehmensbeteiligungen im Sinne des §
8f Abs. 1 Satz 1 des Verkaufsprospektgesetzes
ist der Gesellschaftsvertrag als Teil des Prospekts
beizufügen.
Der Gesellschaftsvertrag des Emittenten ist auf S.
238 ff. dieses Prospekts im Wortlaut abgedruckt.
§ 4 Satz 2 Var. 2 VermVerkProspV
Bei Treuhandvermögen im Sinne des § 8 f Abs. 1
Satz 1 des Verkaufsprospektgesetzes ist der Treuhandvertrag
als Teil des Prospekts beizufügen.
Der Muster-Treuhandvertrag ist auf S. 253 ff. dieses
Prospekts im Wortlaut abgedruckt.
Weitere Angaben
Adressatenkreis des vorliegenden Immobilienfonds
Personen, die ausreichend wirtschaftliche Erfahrung
besitzen, um die Gefahren einer Beteiligung
an einem geschlossenen Immobilienfonds zu erkennen
und abwägen zu können. Das mit diesem
Verkaufsprospekt unterbreitete Angebot richtet
sich an Personen in der Bundesrepublik Deutschland
und in Österreich.
Abwicklungswährung
EURO
8

Süddeutschland 8
Geplante Laufzeit der Beteiligung
Der Emittent ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Eine
Kündigung des Emittenten durch einen nichtgeschäftsführenden
Gesellschafter ist frühestens
zum 31.12.2025 möglich und hat mit einer Kündigungsfrist
von 12 Monaten zum Ende des Kalenderjahres
zu erfolgen. Das Recht zur Kündigung
aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Rückabwicklung
Bei Widerruf durch den Anleger innerhalb der
Widerrufsfrist von zwei Wochen; darüber hinaus
bei Nichterreichung des gesamten Eigenkapitals
(Nichterreichung der Vollplatzierung).
Auf die Vermögensanlage anwendbares Recht
Auf den Emittenten und die im Verkaufsprospekt
genannten Vertragspartner ist deutsches Recht
anwendbar.
§ 2 Abs. 1 Satz 3 VermVerkProspV
Der Verkaufsprospekt ist nur in deutscher Sprache
abgefasst.
§ 14 VermVerkProspV
Eine Gewährleistung für die Verzinsung oder
Rückzahlung für das Angebot der Vermögensanlage
hat keine juristische Person oder Gesellschaft
übernommen.
Folge der Rückabwicklung
bei fristgerechtem Widerruf Erstattung der etwaig
bereits (ggf. nur anteilig) eingezahlten Pflichteinlage
zzgl. Agio.
Folge der Rückabwicklung bei Nichterreichung
des gesamten Eigenkapitals / Nichterreichung
der Vollplatzierung
Der Treuhandkommanditist und der Emittent
werden Angebote von Anlegern auf Beteiligung
an dem Emittenten, die noch nicht angenommen
worden sind, nicht annehmen.
Soweit der Treuhandkommanditist und der Emittent
ein Angebot eines Anlegers auf Beteiligung
an dem Emittenten bereits angenommen haben,
der Anleger seine Einlage jedoch noch nicht erbracht
hat bzw. die Eintragung eines Direktkommanditisten
im Handelsregister noch nicht erfolgt
ist, können der Treuhandkommanditist und der
Emittent von jeglicher vertraglichen Verpflichtung
hieraus zurücktreten. Die Verpflichtung des Anlegers
zur Erbringung der Pflichteinlage und des
Agios erlischt in diesem Fall.
Anleger, die ihrer Einlagenverpflichtung bereits
nachgekommen sind, erhalten ihre erbrachte
Pflichteinlage nur insoweit zurück, wie dies vom
Liquidationsvermögen gedeckt ist. Ein bereits gezahltes
Agio erhält der Anleger jedoch nicht zurück.
Eine Verzinsung erfolgt ebenso wenig wie eine Erstattung
der Ausgaben, die von Anlegern im Zusammenhang
mit der Beteiligung an dem Emittenten
persönlich getätigt wurden.
9

Süddeutschland 8
Das Angebot
auf einen Blick
Das Fonds-Konzept
Der regioFONDS Süddeutschland 8 ist ein geschlossener
Immobilienfonds, der in sieben neue
und rentable Handelsimmobilien in den Sparten
Lebensmittel-Discounter, Verbrauchermärkte sowie
Nahversorgungszentren investiert.
Die Nutzflächenkonzepte der Einkaufsmärkte orientieren
sich konsequent an den Erfordernissen des
Handels. Mit der Fokussierung auf den Bereich von
Waren des täglichen Bedarfs ist das Konzept regio­
FONDS Süddeutschland 8 an die Grundbedürfnisse
der Bevölkerung gekoppelt und damit generell in
einem Marktsegment angesiedelt, das gegenüber
Markt- und Konsumschwankungen vergleichsweise
unempfindlich ist.
Der deutsche Einzelhandelsmarkt, und hier im Besonderen
der Lebensmittel-Sektor, überzeugt durch
ausgeprägte Stabilität und kontinuierliches Wachstum.
Selbst in 2009, ein Jahr das durch die aktuelle
Wirtschafts- und Finanzkrise geprägt war, verzeichnet
die Branche mit einem Umsatz von E 399 Mrd.
nur einen minimalen Rückgang zum Vorjahr und
untermauert den Grundsatz: „Gegessen und getrunken
wird immer.”
Die Experten von Oxford Economics gehen von einem
weiteren Anstieg des Umsatzes im deutschen
Einzelhandel in den folgenden Jahren aus. Dank
der hohen Marktresistenz gegen Schwankungen
der Konjunktur und des Kapitalmarktes weisen Einzelhandelsimmobilien
im Vergleich zu Büro- oder
Wohn immobilien im Bezug auf den Gesamtertrag
seit Langem die geringste Volatilität auf.
Die Objektstandorte des Fonds wurden mit großer
Sorgfalt ausgewählt und konzentrieren sich auf die
Wachstumsregionen in Bayern, Baden-Württemberg
und Rheinland-Pfalz. Diese Regionen nehmen im
Bundesdurchschnitt in Punkto Kaufkraftpotenzial,
Top-Verdiener-Quote und Bevölkerungswachstum
eine Vorreiterstellung ein. Getragen werden diese
Entwicklungen von der Wirtschaftskraft und von der
Zukunftsfähigkeit dieser Standorte.
Rang Firma Umsatz in Mio. Euro
1 EDEKA-Gruppe
mit Netto, Spar, Marktkauf 46.644
2 REWE Group mit Penny 36.273
3 Metro Gruppe
mit Real, Metro C+C, Kaufhof
und weiteren Unternehmen 30.690
4 Schwarz-Gruppe
mit Lidl und Kaufland 27.375
5 Aldi-Gruppe 25.450
Ankermieter des regioFONDS Süddeutschland 8
Quelle: TradeDimensions/Lebensmittelzeitung 2010
Der aktuelle Zukunftsatlas 2009 der Prognos AG
bescheinigt dem süddeutschen Raum hierbei ein
hervorragendes Ranking. Sehr gute Zukunftsaussichten
weisen demnach vornehmlich Branchen auf,
die durch eine hohe Integration in den Weltmarkt
gekennzeichnet sind, industrierelevante Konvergenz-
und Querschnittstechnologien anbieten und
durch Forschung & Entwicklung im hohen Ausmaß
Produkt- und Prozessinnovationen generieren – allesamt
Branchen, die sich besonders in Süddeutschland
finden.
10

Nordrhein-
Westfalen
Rheinland-
Pfalz
Mainz
Hessen
Thüringen
Sachsen
Süddeutschland 8
Saarland
Nürnberg
Stuttgart
Bayern
Baden-
Württemberg
München
Fondsobjekte im Überblick
1
2
3
4
5
6
7
Fachmarktzentrum Hammelburg
Fachmarktzentrum Neckargemünd
Lebensmittelmarkt Rülzheim b. Karlsruhe
Fachmarktzentrum Sasbach b. Freiburg
Nahversorgungszentrum Hof/Bayern
Fachmarktzentrum Kösching
Lebensmittelmarkt Emmering b. München
Die Ankermieter der Handelsimmobilien des regio­
FONDS Süddeutschland 8 gehören zu den TOP 4 im
Umsatzranking 2009 für den Lebensmitteleinzelhandel
in Deutschland – ermittelt von Trade Dimensions
und der Lebensmittelzeitung.
Die Hauptmieter sind demzufolge den führenden
Unternehmen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels
zuzurechnen und werden ergänzt durch
arrondierende Mieter aus dem filialisierenden Fachmarktbereich.
Weitere Nebenflächenmieter sind aus
dem meist lokalen Umfeld.
Mit diesen renommierten und bonitätsstarken Mietpartnern
werden die Mieteinnahmen des Fonds über
10- bis 15-jährige Mietverträge erzielt. Die über das
Immobilienportfolio des regioFONDS Süddeutschland
8 gewichtete Laufzeit der Mietverträge,
ist mit ca. 13 Jahren als ausgesprochen
lang anzusehen 1 .
Die Ankermieter des regioFONDS
Süddeutschland 8 haben sogar
Mietvertragslaufzeiten von 15
Jahren. Dies ist ein Indiz für die
Güte der jeweiligen Handelsstandorte,
ein positives Signal
für langfristige Mieterträge und
sorgt nach Ansicht des Anbieters
für Sicherheit und stabile Zukunftsperspektiven.
Die Marktpräsenz und -stärke
der Ankermieter, das ergänzende Sortiment namhafter
Fachmärkte, das langfristige Engagement der
Mieter an den ausgewählten Standorten des Fonds
und deren nach Ansicht des Anbieters krisenresistentes
Marktsegment, verleihen dem regioFONDS Süddeutschland
8 nachhaltig hohe Renditechancen.
Das Investitionsvolumen
und die Finanzierung
Das Investitionsvolumen des Fonds beläuft sich inklusive
aller Nebenkosten auf E 33.464.150,00. Das
Eigenkapital beträgt E 16.002.150,00 (47,82%), das
Agio beträgt E 800.000,00 (2,39%) und das Fremdkapital
E 16.662.000,00 (49,79%). Die Details hierzu
sind in dem Prospektteil „Die Finanzierung im
Überblick“ auf Seite 95 f. dargestellt.
Die Beteiligungs- und Zahlungsbedingungen
sowie die Ausschüttung
Die Mindestzeichnungssumme (Mindestpflichteinlage)
beläuft sich auf E 10.000,00 zuzüglich 5%
Agio. Höhere Zeichnungssummen müssen durch
1.000 restlos teilbar sein. Die Zeichnungssumme ist
wie folgt zur Zahlung fällig: Die Zeichnungssumme
zuzüglich des kompletten Agios ist unverzüglich
nach Zugang der schriftlichen Annahmeerklärung
des Angebotes durch die Fondsgesellschaft auf das
in der Beitrittserklärung (Zeichnungsschein) angegebene
Treuhandkonto zu zahlen, spätestens jedoch
zum Ersten des Folgemonats nach der Zeichnung.
Die erfolgten Zahlungen auf das von der Sparkasse
Erlangen als Mittelverwendungstreuhänder geführte
Treuhandkonto, dienen mit Ausnahme des Agios
ausschließlich zur Kapitalerhöhung der Fondsgesellschaft.
Die Anleger erhalten dann ab dem Folgemonat
der Einzahlung die prognostizierte Anfangsausschüttung
in Höhe von 6,25% p. a. Die jährlichen
prognostizierten Ausschüttungen (absolut und prozentual)
sind dem Prospektteil „Einnahmen- und
Ausgabenvorschau (Prognose)“ (Seite 98 ff.) zu
entnehmen.
1 Durchschnittliche Mietvertragslaufzeit gewichtet nach Mietfläche.
11

Süddeutschland 8
Die Risiken
12
1. Risikoinvestment / maximales
Risiko für den Anleger
Bei der Beteiligung an einem geschlossenen
Immobilienfonds handelt
es sich um ein Investment, das
mit dem Risiko eines wirtschaftlichen
Totalverlustes behaftet ist. Das vorliegende
Beteiligungsangebot richtet
sich daher nur an Personen, die ausreichende
wirtschaftliche Erfahrung
besitzen, um auch die Risiken dieses
Investments erkennen zu können.
Das den Anleger treffende maximale
Risiko ist der vollständige Verlust des
eingezahlten Kapitals und des Agios.
Sollte ein Anleger den gezeichneten
Anteil fremdfinanziert haben (z.B.
durch Bankdarlehen), würde sich
dieses Risiko um die Finanzierungskosten
und Zinsen erhöhen. Je nach
Umfang der finanzierten Beträge
besteht dann das Risiko der Verwertung
der Beteiligung und des
übrigen Vermögens des Anlegers,
was zu einer privaten Insolvenz des
Anlegers führen kann. Bei vorzeitiger
Kündigung dieser Fremdmittel
durch den Anleger kann zudem eine
Vorfälligkeitsentschädigung an das
kreditgebende Institut zu entrichten
sein. Nimmt der Anleger im Rahmen
der Anlageentscheidung kostenpflichtig
Dritte wie z.B. Steuerberater/Vermögensberater/Rechtsanwälte
in Anspruch, erhöht sich das
maximale Risiko um diese Kosten.
Zudem kann die Lebensplanung des
Anlegers negativ beeinflusst werden,
wenn dieser einen Großteil seines
Vermögens in diesen geschlossenen
Immobilienfonds investiert und sich
dieses Investment nicht wie vorgestellt
entwickelt. Aufgrund der Beteiligung
können unter Umständen
private Grundstücksgeschäfte des
Anlegers bzw. Veräußerungen von
Beteiligungen an weiteren vermögensverwaltenden
Grundstücksgesellschaften
(rückwirkend) steuerpflichtig
und damit das Vermögen
des Anlegers belastet werden.
Das Ergebnis eines Investments in
die S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG (nachfolgend
„Fondsgesellschaft“ genannt)
ist von verschiedenen rechtlichen,
wirtschaftlichen und steuerlichen
Umständen abhängig. Diese können
sich ändern, ohne dass die Änderungen
im Zeitpunkt der Prospektaufstellung
voraussehbar gewesen
sind. Um dem Anleger eine
Beurteilung der Risiken des Investments
auf der Grundlage des Erkenntnisstandes
zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung zu ermöglichen,
werden die wesentlichen tatsächlichen
und rechtlichen Risiken
nachfolgend dargestellt.
2. Wirtschaftliche Entwicklung
und Finanzkrise
Der Wert eines geschlossenen Immobilienfonds
und seine zukünftige
Ertragslage hängen entscheidend
von den zukünftigen wirtschaftlichen
und rechtlichen Rahmenbedingungen
in Deutschland sowie von
der globalen wirtschaftlichen Entwicklung
ab. Eine nachhaltige Verschlechterung
dieser Rahmenbedingungen
kann – ebenso wie bei allen
Vermögensanlagen auf dem Kapitalmarkt
– negative Auswirkungen
auf das Investment haben, die im Extremfall
zum Totalverlust des investierten
Kapitals führen können.
Die aktuelle, noch nicht vollständig
überwundene sogenannte Finanzkrise
beeinträchtigt die wirtschaftlichen
und rechtlichen Rahmenbedingungen
in Deutschland und in der ganzen
Welt derzeit erheblich. Es besteht
das Risiko, dass es zu einem Anhalten
oder sogar zu einer noch stärkeren
Ausweitung der Finanzkrise und
damit zu einer weiteren Verschlechterung
dieser Rahmenbedingungen
kommt. Insbesondere kann es aufgrund
der Auswirkungen der Finanzkrise
zur Gefährdung des Vermögens
der Fondsgesellschaft bei der Bank
oder sogar zur Insolvenz der Fondsgesellschaft
kommen. Des Weiteren
kann es aufgrund der Auswirkungen
der Finanzkrise zur Nichtdurchführung
zugesagter Finanzierungen, insbesondere
zur Nichtdurchführung
oder Verteuerung von Darlehen, zur
unvollständigen Platzierung oder
Nichtdurchführung der Platzierung
der geplanten Kapitalerhöhung sowie
zu einer Gefährdung des bei
den Banken verwahrten Fondsvermögens,
zur Gefährdung der Bonität
von Vertragspartnern der Fondsgesellschaft
oder sogar zu deren Insolvenz
kommen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen
könnten insbesondere
auf dem Kapitalmarkt eine
strengere Regulierung erfahren, was
u.a. zu einer Erschwerung der Investitionstätigkeit
und einer Einschränkung
der Vertriebs- und Finanzierungsmöglichkeiten
führen könnte.
Reali sieren sich einzelne oder mehrere
dieser Risiken, kann dies negative
Auswirkungen auf das Investment
haben, und im Extremfall zum Totalverlust
des investierten Kapitals führen.
3. Finanzierung
3.1 Eigenkapital
Die Fondsgesellschaft wird in der
Rechtsform einer Kommanditgesellschaft
(GmbH & Co. KG) geführt.
Das Fondskonzept basiert
auf der Erhöhung des Eigenkapitals
(genauer: des Kommandit­

Süddeutschland 8
kapitals) der Fondsgesellschaft um
bis zu E 16.200.000,00 auf bis zu
E 16.202.020,00.
Die wirtschaftliche Kalkulation der
Fondsgesellschaft geht davon aus,
dass die gezeichneten Einlagen der
Anleger fristgerecht und vollständig
bezahlt werden. Ist dies nicht
der Fall, kann dies zu geringeren
Ausschüttungen führen.
Sollte die Kapitalerhöhung nicht
durchführbar sein, müsste die
Fondsgesellschaft liquidiert werden,
was zu einem Verlust eines bereits
gezahlten Agios führen würde
und darüber hinaus zu einem erheblichen
oder vollständigen Verlust
der Einlagen führen kann. Ein
Anspruch des Anlegers auf Rückzahlung
des von ihm gezahlten
Agios sowie seines eingezahlten
Kapitals besteht in diesem Fall
nicht. Dem Anleger werden auch
weitergehende Kosten oder Verluste
– insbesondere etwaige Einbußen
daraus, dass andere Anlagemöglichkeiten
vom Anleger anstelle
dieses Beteiligungsangebotes
nicht verfolgt werden konnten
– nicht erstattet.
3.2 Fremdfinanzierung
Für die langfristige Fremdfinanzierung
der Investitionen hat die Objektgesellschaft,
die S&P Objekte
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG,
Bankdarlehen in Höhe von
E 16.662.000,00 aufgenommen
(„Erst finanzierung“). Für alle Darlehen
gilt eine Zinsfestschreibung bis
zum 31.05.2020. Werden die Darlehen
nicht bis zum 01.06.2011 abgerufen,
ist eine Bereitstellungsprovision
von 0,35% p.m. auf den jeweils
nicht in Anspruch genommenen Teil
der Darlehenstranche und ein etwaiger
weiterer nachgewiesener Schaden
der finanzierenden Bank zu zahlen.
Wird das Darlehen nicht binnen
15 Monaten nach Unterzeichnung
vollständig abgenommen,
kann die finanzierende Bank das jeweilige
Darlehen in Höhe des nicht
in Anspruch genommenen Betrages
kündigen. Wird das durch den
Cross Currency Zinssicherungsswap
gesicherte Darlehen i.H.v. insgesamt
E 8.331.000,00 vor dem 31.05.2020
zurückgeführt, ist pro nicht eingehaltenem
Laufzeitjahr eine Exit-Fee
in Höhe von 0,5% aus dem Restkapital
zu zahlen. Eventuelle Verlustpositionen
aus derivativen Finanzgeschäften
und sonstige Schäden
des finanzierenden Kreditinstitutes
sind von der Objektgesellschaft zu
übernehmen. Die Objektgesellschaft
hat sich verpflichtet, keine weiteren
Grundpfandrechte für andere Kreditinstitute
zu bestellen und ohne Zustimmung
der finanzierenden Bank,
die nur aus wichtigem Grund verweigert
werden kann, keine weiteren
Kredite aufzunehmen.
Kommt die Objektgesellschaft ihren
ver traglichen Zahlungsverpflichtungen
nicht nach, kann die finanzierende
Bank das entsprechende Darlehen
kündigen. Kann die Objektgesellschaft
die vereinbarten Sicherheiten
(insbesondere Eintragung einer
Buchgrundschuld, wandelbar in
eine Briefgrundschuld, mit sofortiger
Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel
bzgl. eines Teilbetrages
i.H.v. 20% des Grundschuldbetrages,
mindestens E 500.000,00, in
die belasteten Grundstücke und das
Vermögen der Objektgesellschaft,
Abtretung der Mieteinnahmen und
Ansprüche aus dem An- und etwaigen
Verkaufsvertrag der Immobilien,
aus Zinssicherungsgeschäften,
bestimmter abzuschließender Versicherungen
und den Verwalterverträgen,
Verpfändung der Liquiditätsrücklage)
oder die vereinbarten
Covenants (Einhaltung bestimmter
Verhältnisse der Schuldsaldos zum
Marktwert und zum Anschaffungswert
der jeweiligen Immobilie sowie
des Kapitaldienstes zu den tatsächlichen
Nettomieteinnahmen) und/
oder Auflagen (insbesondere jährliche
Vorlage von Gesellschaftsunterlagen,
Mietaufstellungen, Grundbuchauszügen,
Mietvertragsnachträgen
und Nachweis der Einhaltung
der Covenants), und/oder Auszahlungssvoraussetzungen
(insbesondere
Abnahmeprotokolle der Mieter
ohne wesentliche Mängel, Nachweis
der ersten ungekürzten Mietzahlung,
keine Bau-/Kosten- oder Fertigstellungsrisiken
der finanzierten Immobilien,
Nachweis der Eigenmittel) nicht
vorlegen/einhalten, und/oder liegen
sonstige Umstände vor, die eine erhöhte
Risikobewertung rechtfertigen,
kann die finanzierende Bank
bei nicht rechtzeitiger Beibringung
des Versicherungsnachweises, des
Beleihungswertgutachtens und der
Grundschuld einen Ergänzungszinssatz
in Höhe von 1% fordern, weitere
Auszahlungen verweigern, die Bestellung
und Verstärkung bankmäßiger
Sicherheiten verlangen oder das
entsprechende Darlehen außerordentlich
kündigen und Schadenersatz,
auch für Zins- und Währungssicherungsgeschäfte,
verlangen.
Sollte die Objektgesellschaft zur Zahlung
von Schadenersatz, Bereitstellungsprovisionen
und/oder Exit-Fees
verpflichtet sein, könnte dies negative
Auswirkungen auf die prognostizierte
Liquiditäts- und Ertragssituation
der Fondsgesellschaft haben
und kann zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust des Wertes der
Fondsanteile der Anleger führen.
13

Süddeutschland 8
Die Risiken
14
Werden von der finanzierenden Bank
Auszahlungen verweigert, muss
die Objektgesellschaft eine andere
Fremdfinanzierung aufnehmen.
Kann die Objektgesellschaft keine
ausreichenden weiteren Sicherheiten
bestellen, kann die finanzierende
Bank die Darlehen außerordentlich
kündigen.
Sollte die Objektgesellschaft die
Fremdmittel im Falle der (vorzeitigen)
Beendigung nicht in der vorgesehenen
Weise zurückführen
können, kann der grundpfandrechtlich
gesicherte Kreditgeber die jeweils
belastete Immobilie verwerten
und die abgetretenen Mietforderungen
einziehen. Eine Zwangsverwertung
kann dazu führen, dass
kein angemessener Verkaufspreis für
die Immobilien erzielt werden kann;
dies kann zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust der von der
Fondsgesellschaft in die Objektgesellschaft
geleisteten Einlage bzw.
des Gesellschafterdarlehens führen.
Eine solche Zwangsverwertung
wird gleichzeitig zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust des
Wertes der Fondsanteile der Anleger
führen.
Zu welchen Konditionen eine weitere
Finanzierung oder Anschlussfinanzierung
abgeschlossen werden kann,
ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
nicht vorhersehbar. Es besteht
das Risiko, dass eine weitere Finanzierung
oder Anschlussfinanzierung
nicht oder nur zu schlechteren
Konditionen beschafft werden kann.
Zu welchen Konditionen nach Ablauf
der ersten Zinsfestschreibungsfrist
eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen
werden kann, ist zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung
nicht vorhersehbar. Es besteht das
Risiko, dass eine Anschlussfinanzierung
nur zu schlechteren Konditionen
als die Erstfinanzierung beschafft
werden kann bzw., dass die tatsächlichen
Konditionen einer Anschlussfinanzierung
von den durch den Anbieter
prognostizierten Konditionen
negativ abweichen. Ist eine weitere
Finanzierung oder eine Anschlussfinanzierung
nur unter Verschlechterung
der Konditionen möglich, hätte
dies negative Auswirkungen auf die
prognostizierte Liquiditäts- und Ertragssituation
der Fondsgesellschaft
und kann zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust des Wertes der
Fondsanteile der Anleger führen; ist
eine weitere Finanzierung oder eine
Anschlussfinanzierung nicht möglich,
kann dies zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust des Wertes der
Fondsanteile der Anleger führen.
3.3 Zins-Währungs-Swapgeschäft
Die Objektgesellschaft nutzt zur Reduzierung
der Zinsbelastung das im
Vergleich zu den Zinsen im EURO-
Währungsbereich niedrigere Zinsniveau
im Bereich des Schweizer Franken
(CHF) durch Abschluss von drei
Cross-Currency-Zinssicherungsswaps.
Mit diesen Geschäften wird die Objektgesellschaft
wirtschaftlich so gestellt,
als wenn statt einer Finanzierung
im EURO-Währungsbereich eine
Finanzierung im CHF-Währungsbereich
aufgenommen worden wäre.
Im Ergebnis zahlt die Objektgesellschaft
CHF-Zinsen und vereinnahmt
EURO-Zinsen.
Da bei solchen Cross-Currency-Zinssicherungsswaps
tatsächlich Währungen
getauscht werden, ergibt
sich in ihrer gesamten Höhe das Risiko,
Währungsverluste zu erleiden.
Dieses Risiko bezieht sich sowohl auf
die laufenden Zinszahlungen als auch
auf die zum Ende der Laufzeit fällige
Tilgung des dem jeweiligen Swap zugrunde
liegenden CHF-Darlehens.
Sollte sich nach Ablauf der bis zum
31.05.2020 vereinbarten Laufzeit des
jeweiligen Swaps die Zinsdifferenz
anders entwickeln als in der Kalkulation
vorgesehen, kann sich dies negativ
auf die in der Prognoserechnung
berücksichtigten Erträge eines
Anschluss-Swapgeschäftes auswirken
und zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust des Wertes der
Fondsanteile der Anleger führen. Stehen
die prognostizierten Erträge aus
dem jeweiligen Swap nicht zur Verfügung,
so kann die Ausschüttung im
Vergleich zur Prognoserechnung geringer
ausfallen.
Sollte durch Wechselkursänderungen
der im Euro Gegenwert zur Tilgung
erforderliche Rückzahlungsbetrag
während der Darlehenslaufzeit jeweils
zum 30.06. eines Jahres um 20%
überschritten werden, ist die Objektgesellschaft
verpflichtet, auf Verlangen
der finanzierenden Bank in angemessener
Frist einen der Überschreitung
entsprechenden Betrag, nach Wahl
der Bank in Fremd- oder Inlandswährung
anzuschaffen. Dies könnte negative
Auswirkungen auf die prognostizierte
Liquiditäts- und Ertragssituation
der Fondsgesellschaft haben und kann
zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust des Wertes der Fondsanteile
der Anleger führen.
3.4 Eigenkapitalzwischenfinanzierung
Um den Aufbau und die Einrichtung
der Fonds- und der Objektgesellschaft
frühzeitig zu ermöglichen, hat
die Objektgesellschaft bis zur vollständigen
Zeichnung aller Anteile und bis
zum Eingang der Zeichnungsgelder
das Eigenkapital durch verschiedene
Kredite kurzfristig, zum Teil mit varia-

Süddeutschland 8
blem Zinssatz, zwischenfinanziert. Die
Sicherheiten, Covenants und Auflagen
der Bankenzwischenfinanzierung
entsprechen im wesentlichen denen
der Endfinanzierung. Die voraussichtlichen
Zwischenfinanzierungskosten
sind in der Prognoserechnung der
Fondsgesellschaft berücksichtigt.
Es besteht das Risiko, dass die Kosten
für die Zwischenfinanzierung höher
ausfallen als in der Prognoserechnung
der Fondsgesellschaft vorgesehen.
Sollte dies der Fall sein, könnte
dies zu geringeren Ausschüttungen
der Fondsgesellschaft führen.
Kommt die Objektgesellschaft ihren
vertraglichen Zahlungsverpflichtungen
nicht nach oder verschlechtert
sich ihre Bonität kann die finanzierende
Bank das Darlehen kündigen.
Zu welchen Konditionen dann eine
Zwischenfinanzierung abgeschlossen
werden kann, ist zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung nicht vorhersehbar.
Es besteht dann das Risiko, dass
eine Zwischenfinanzierung nicht oder
nur zu schlechteren Konditionen beschafft
werden kann. Ist eine andere
Zwischenfinanzierung nur unter Verschlechterung
der Konditionen möglich,
hätte dies negative Auswirkungen
auf die prognostizierte Liquiditäts-
und Ertragssituation der Fondsgesellschaft
und kann zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust des
Wertes der Fondsanteile der Anleger
führen; ist eine andere Zwischenfinanzierung
nicht möglich, wird dies
zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust des Wertes der Fondsanteile
der Anleger führen.
Sollte die Objektgesellschaft die
Fremdmittel nicht in der vorgesehenen
Weise zurückführen, können die
Darlehensgeber, deren Ansprüche
grundpfandrechtlich gesichert sind,
die jeweils belastete Immobilie verwerten;
Darlehensgeber, denen zur
Sicherung ihrer Ansprüche Kommanditanteile
an der Objektgesellschaft
verpfändet wurden, können im Fall
der nicht vertragsgemäßen Fremdmittelrückführung
die Kommanditanteile
verwerten. Eine solche Verwertung
kann zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der von
der Fondsgesellschaft in die Objektgesellschaft
geleisteten Einlage bzw.
des Gesellschafterdarlehens führen.
Gleichzeitig kann eine solche Verwertung
zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust des Wertes der
Fondsanteile der Anleger führen.
3.5 Guthabenzinsen
Für kalkulatorische Zwecke wurde in
den Jahren 2010 und 2011 von einer
Verzinsung der Guthaben in Höhe
von 1% p.a. ausgegangen; ab dem
Jahr 2012 wird eine durchgehende
Verzinsung der Guthaben in Höhe
von 2,5% p.a. unterstellt.
Es besteht das Risiko, dass die tatsächlich
erzielte Verzinsung niedriger
ausfällt oder dass auf Grund von unvorhergesehenen
Ereignissen die Höhe
der zu verzinsenden Guthaben
von den prognos tizierten Annahmen
negativ abweicht. Sollte dies der Fall
sein, könnte dies zu geringeren Ausschüttungen
der Fondsgesellschaft
führen.
3.6 Honorare und Gebühren
Durch die Auflage und die Verwaltung
der Fondsgesellschaft werden
Kosten in Gestalt von Honoraren
und Gebühren verursacht, die von
der Fondsgesellschaft zu tragen sind.
Zusätzlich entstehen auf Ebene der
Objektgesellschaft Kosten in Gestalt
von Honoraren und Gebühren, die
von der Objektgesellschaft zu tragen
sind und damit auch die Fondsgesellschaft
belasten.
Die von der Fondsgesellschaft und/
oder der Objektgesellschaft zu zahlenden
Honorare und Gebühren mindern
die Rendite einer Beteiligung an
der Fondsgesellschaft. Ändern sich
die Honorare und/oder Gebühren,
kann dies zu einer verringerten Ausschüttung
oder zu einem teilweisen
Verlust der Einlage führen.
3.7 Inflationsrate
Die künftige Entwicklung der Inflationsrate
hat Auswirkungen auf die
Entwicklung der im Verkaufsprospekt
prognostizierten Ausschüttungen.
Die Bedeutung der Inflationsrate
in den Prognoserechnungen
von geschlossenen Immobi lienfonds
ergibt sich daraus, dass die Mieten
von Gewerbeimmobilien in der Regel
an die Lebenshaltungskosten
und damit mittelbar auch an die Inflation
gekoppelt sind. Das bedeutet,
dass bei vorhandener Infla tion
auch die Mieten steigen. Die Jahresnettokaltmiete
spielt ihrerseits eine
entscheidende Rolle für die Wertentwicklung
einer Immobilie.
Der Einnahmen- und Ausgabenvorschau
(Prognose) der Fondsgesellschaft
liegt eine angenommene Inflationsrate
von durchschnittlich
2% p.a. für den gesamten Prognosezeitraum
zugrunde. Sinkt die Inflation
unter den angenommenen Wert,
dann steigen die Mieten weniger
stark als angenommen; damit steigt
auch der Wert der Fondsimmobilien
weniger stark als angenommen. Dies
kann zu geringeren Ausschüttungen
der Fondsgesellschaft führen.
15

Süddeutschland 8
Die Risiken
16
4. Immobilienspezifische Risiken
4.1 Projektierungs-, Genehmigungs-,
Erstellungs- und Erwerbsrisiken
Zwei der sieben Gewerbeimmobilien,
in die die Objektgesellschaft investieren
wird, befinden sich zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch im Bau und sind noch nicht fertig
gestellt. Für sie besteht daher das
jedem Immobilienprojekt anhaftende
Projektierungsrisiko. Es ist möglich,
dass Planabweichungen oder
die Rücknahme, Änderung oder Verweigerung
erforderlicher Genehmigungen
zu einer Verzögerung oder
Verhinderung der beabsichtigten Investitionen
führen. Es besteht außerdem
das Risiko, dass die zu errichtenden
Gebäude nicht rechtzeitig oder
nicht mangelfrei fertig gestellt werden.
Zudem können sich z.B. zum
Zeitpunkt der Pros pektaufstellung
noch nicht erkannte Kontaminationen
oder eine Belastung der Immobilien
durch Immissionen zeigen, die
bei der Planung nicht berücksichtigt
wurden. Daraus könnten der Objektgesellschaft
Ausgaben für eine erforderliche
Mangelbeseitigung bzw.
Dekontamination und/oder Mietausfälle
entstehen.
Die Objektgesellschaft hat über die
für ihr Investitionsvorhaben erforderlichen
Grundstücke und die hier auf
zu erstellenden Immobilien bereits
notariell beurkundete Kaufverträge
mit Herstellungsverpflichtung abgeschlossen.
Sollte es zur Rückabwicklung
eines der Kaufverträge kommen,
könnte die Objektgesellschaft die von
ihr geplante Investition nicht durchführen.
Dies könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
Ersatz- und/oder Mangelgewährleistungsansprüche
gegen die Kaufvertragspartner
bzw. die Personen, die
mit der Errichtung der jeweiligen Immobilie
beauftragt sind, sind zum
Teil der Höhe nach beschränkt. Die
Verfolgung solcher Ansprüche stellt
stets eine Belastung der Geschäftstätigkeit
dar. Zudem besteht das Risiko,
dass solche Ansprüche nicht
durchsetzbar sind z.B. insbesondere
wenn der verpflichtete Vertragspartner
insolvent wird. Baumängel können
sich im Übrigen auch noch später
und nach Ablauf einer Mangelgewährleistungsfrist
zeigen.
Realisieren sich diese Risiken, sind die
Fondsgesellschaft und damit auch
die Anleger von den wirtschaftlichen
Auswirkungen betroffen. Dies könnte
zu einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar
zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
4.1.1 Besondere Projektierungs-,
Genehmigungs-, Erstellungs- und
Erwerbsrisiken im Zusammenhang
mit dem Fachmarktzentrum in
Hammelburg
Die für das auf dem Grundstück errichtete
Fachmarktzentrum erlassene
Genehmigung der Entwässerungsanlage
sowie die Baugenehmigungen
für die Werbeanlagen sind
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht bestandskräftig geworden.
Sollten die Baugenehmigungen
für die Werbeanlagen und/oder
sollte die Genehmigung der Entwässerungsanlage
– beispielsweise wegen
Klageerhebung durch einen
Nachbarn – nicht bestandskräftig
werden, könnte das Fachmarktzentrum
nicht wie beabsichtigt betrieben
werden. Dies könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
4.1.2 Besondere Projektierungs-,
Genehmigungs-, Erstellungs- und
Erwerbsrisiken im Zusammenhang
mit dem Nahversorgungszentrum
in Hof
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Risiken
könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
a) Auf dem Grundstück des Nahversorgungszentrums
muss vom Verkäufer
noch ein Kinderspielplatz
erstellt werden. Kommt der Verkäufer
seinen im Kaufvertrag mit
der Objektgesellschaft eingegangenen
Verpflichtungen zur Herstellung
des Kinderspielplatzes
nicht nach, besteht das Risiko,
dass das Nahversorgungszentrum
nicht wie in den Mietverträgen
sowie der Baugenehmigung der
Stadt Hof vorgesehen benutzt werden
kann. Dann besteht das Risiko,
dass die Objektgesellschaft gegenüber
den Mietern zum Schadenersatz
verpflichtet sein oder
die Stadt Hof von der Objektgesellschaft
die Herstellung verlangen
könnte. Dadurch und wenn
die Objektgesellschaft den Kinderspielplatz
auf eigene Kosten erstellen
lassen müsste, kann sich die Ertragslage
der Fondsgesellschaft
und ihrer Anleger verschlechtern.
b) Es besteht die Gefahr, dass die
Stadt Hof von dem ihr im Hinblick
auf das Grundstück zustehenden
gesetzlichen Vorkaufsrecht Ge­

Süddeutschland 8
brauch macht; in diesem Fall
könnte der Objektgesellschaft das
Grundstück nebst Nahversorgungszentrum
nicht über eignet werden
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages
sind in diesem
Fall beide Vertragsteile zum Rücktritt
vom Kaufvertrag berechtigt;
ein Anspruch auf Schadensersatz
statt der Leistung oder Verzinsung
bereits geleisteter Kaufpreisteile
besteht in diesem Fall nicht. Die ihr
für die wirtschaftliche, technische,
rechtliche und steuerliche Due Diligence
entstandenen Kosten kann
die Objektgesellschaft im Fall des
Rücktritts vom Verkäufer nicht in
voller Höhe ersetzt verlangen.
4.1.3 Besondere Projektierungs-,
Genehmigungs-, Erstellungs- und Erwerbsrisiken
im Zusammenhang mit
dem Fachmarktzentrum in Kösching
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten
Risiken könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttun gen
oder sogar zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen:
a) Es besteht die Gefahr, dass der
Markt Kösching von dem ihm im
Hinblick auf das Grundstückzustehenden
gesetzlichen Vorkaufsrecht
Gebrauch macht; in diesem Fall
könnte der Objektgesellschaft das
Grundstück nebst aufstehendem
Fachmarktzentrum nicht übereignet
werden. Nach den Regelungen
des Grundstückskaufvertra ges
sind in diesem Fall beide Vertragsteile
zum Rücktritt vom Kaufvertrag
berechtigt; ein Anspruch auf
Schadensersatz statt der Leistung
oder Verzinsung bereits geleisteter
Kaufpreisteile besteht in diesem
Fall nicht. Die ihr für die wirtschaftliche,
technische, rechtliche und
steuerliche Due Diligence entstandenen
Kosten kann die Objektgesellschaft
im Fall des Rücktritts vom
Verkäufer nicht in voller Höhe ersetzt
verlangen.
b) Die vom Verkäufer des Fachmarktzentrums
bei der Baubehörde eingereichten
Tekturanträge für die
Nutzungsänderung einer Ladeneinheit
in einen Imbiss sowie für
die Errichtung einer Verkaufsfläche
von mindestens 390 m 2 für den
Sonderpostenmarkt waren zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht verbeschieden. Sollte
eine oder sollten beide Tekturen
nicht erteilt werden und/oder sollten
diese – beispielsweise wegen
Klageerhebung durch einen Nachbarn
– nicht bestandskräftig werden,
könnte das Fachmarktzentrum
nicht wie beabsichtigt betrieben
werden. Dies könnte zu einer
Verminderung der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust
der geleisteten Einlagen führen.
c) Zum Übergang der für die Entwässerung
des Fachmarktzentrums bereits
erteilten wasserrechtlichen Erlaubnis
vom Verkäufer auf die Objektgesellschaft
ist die Zustimmung
des Landratsamtes Eichstätt erforderlich.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war diese noch
nicht erteilt. Sollte die Zustimmung
nicht erteilt werden, könnte das
Fachmarktzentrum nicht wie beabsichtigt
betrieben werden. Dies
könnte zu einer Verminderung der
geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
d) Im Rahmen der Erstellung des Fachmarktzentrums
wurden auf dem
Grundstück archäologische Befunde
(Siedlungsbefund geringer
bis mittlerer Dichte) zu Tage gebracht.
Es besteht das Risiko, dass
auch bei zukünftigen Baumaßnahmen
auf dem Grundstück (insbesondere
bei Erweiterungsmaßnahmen
des errichteten Fachmarktzentrums)
archäologische Funde
aufgedeckt und dadurch die dann
geplanten Baumaßnahmen verzögert,
erschwert oder unmöglich
werden. Dadurch können der Objektgesellschaft
und damit auch
der Fondsgesellschaft wirtschaftliche
Nachteile entstehen.
4.1.4 Besondere Projektierungs-,
Genehmigungs-, Erstellungs- und
Erwerbsrisiken im Zusammenhang
mit dem REWE-Lebensmittelmarkt
in Emmering
Die für den auf dem Grundstück
beabsichtigten Neubau des REWE-
Lebensmittelmarktes erlassene 1.
Tek tur zur Baugenehmigung sowie
die Änderungsgenehmigung sind
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht bestandskräftig geworden;
die für den Neubau erforderliche,
bereits beantragte wasserrechtliche
Erlaubnis zum Einleiten
bzw. Versickern von Niederschlagswasser
in Grund- und Oberflächengewässer
sowie der nach der Baugenehmigung
des Landratsamtes Fürstenfeldbruck
vom 23.11.2009 geforderte
Nachtragsbescheid hinsichtlich
der Standsicherheit, der Feuerwiderstandsdauer
und des Brandschutzes
sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht erteilt worden.
Sollte die wasserrechtliche Erlaubnis
und/oder der Nachtragsbescheid
nicht erteilt werden und/oder sollten
diese, die 1. Tektur und/oder die
Änderungsgenehmigung – beispiels­
17

Süddeutschland 8
Die Risiken
18
weise wegen Klageerhebung durch
einen Nachbarn – nicht bestandskräftig
werden, könnte der REWE-Lebensmittelmarkt
nicht wie beabsichtigt
errichtet werden. Dies könnte zu
einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust
der geleisteten Einlagen führen.
4.1.5 Besondere Projektierungs-,
Genehmigungs-, Erstellungs- und
Erwerbsrisiken im Zusammenhang
mit dem Fachmarktzentrum in Neckargemünd
Es besteht das Risiko, dass die Stadt
Neckargemünd von dem ihr im Hinblick
auf das Grundstück zustehenden
gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch
macht; in diesem Fall könnte
der Objektgesellschaft das Grundstück
nebst Immobilien nicht übereignet
werden und sie könnte darüber
hinaus nicht alle ihr im Zusammenhang
mit der Prüfung der Immobilien
und/oder der Beurkundung
entstandenen Kosten vom
Verkäufer ersetzt verlangen. Nach
den Regelungen des Grundstückskaufvertrages
sind in diesem Fall
beide Vertragsteile zum Rücktritt
vom Kaufvertrag berechtigt; ein
Anspruch auf Schadensersatz statt
der Leistung oder Verzinsung bereits
geleisteter Kaufpreisteile besteht
in diesem Fall nicht. Die Realisierung
des vorgenannten Risikos
könnte zu einer Verminderung der
geplanten Ausschüttungen oder sogar
zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
4.2 Kaufvertragsabwicklungs-/
Gewährleistungsrisiken
Für alle sieben Gewerbeimmobilien,
in die die Objektgesellschaft investieren
wird, hat die Objektgesellschaft
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
bereits jeweils einen notariell
beurkundeten Kaufvertrag mit dem
jeweiligen Grundstückseigentümer
geschlossen.
Erfüllen Vertragsparteien ihre vertraglichen
Pflichten nicht, können der
Objektgesellschaft und damit auch
der Fondsgesellschaft wirtschaftliche
Nachteile entstehen. Zudem könnte
die Objektgesellschaft bzw. die
Fondsgesellschaft durch die dann erforderlichen
gerichtlichen und außergerichtlichen
Auseinandersetzungen
belastet werden. Dies würde die
wirtschaftliche Situation der Objektgesellschaft
sowie der Fondsgesellschaft
und die Rentabilität einer Anlage
in die Fondsgesellschaft nachteilig
beeinflussen und könnte zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust
der geleisteten Einlagen führen.
Selbst im Falle eines Obsiegens der
Objektgesellschaft bzw. der Fondsgesellschaft
besteht das Risiko, dass
Berufs- und sonstige Haftpflichtversicherer
von Vertragspartnern einen
Schaden der Objektgesellschaft oder
der Fondsgesellschaft nicht abdecken
und/oder dass die persönliche Inanspruchnahme
eines Vertragspartners
ohne Erfolg bleibt.
4.2.1 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährleistungsrisiken
im Zusammenhang mit dem
Fachmarktzentrum in Sasbach am
Kaiserstuhl
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages,
mit dem die
Objektgesellschaft das aus einem
als Lebensmitteldiscounter nebst
Backshop genutzten Gebäude sowie
einem weiteren, als Drogerieund
Textildiscounter genutzten Gebäude
bestehende Fachmarktzentrum
in Sasbach von der INWO Bau
GmbH gekauft hat, ist die Haftung
des Verkäufers für evtl. Sachmängel
des Kaufgegenstandes gegenüber
der gesetzlichen Sachmängelgewährleistungsregelung
der §§ 433
ff. BGB eingeschränkt. Kann sich die
Objektgesellschaft bei Auftreten eines
Sachmangels nicht vollumfänglich
am Verkäufer schadlos halten,
können der Objektgesellschaft und
damit auch der Fondsgesellschaft
wirtschaftliche Nachteile entstehen;
das könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
4.2.2 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährleistungsrisiken
im Zusammenhang mit dem REWE-
Lebensmittelmarkt in Rülzheim
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages,
mit dem die
Objektgesellschaft den REWE- Lebensmittelmarkt
in Rülzheim von
der INWO Projektgesellschaft Gamma
GmbH gekauft hat, ist die Haftung
des Verkäufers für evtl. Sachmängel
des Kaufgegenstandes gegenüber
der gesetzlichen Sachmängelgewährleistungsregelung
der §§
433 ff. BGB eingeschränkt. Kann sich
die Objektgesellschaft bei Auftreten
eines Sachmangels nicht vollumfänglich
am Verkäufer schadlos halten,
können der Objektgesellschaft
und damit auch der Fondsgesellschaft
wirtschaftliche Nachteile entstehen;
dies könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen.

Süddeutschland 8
4.2.3 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährleistungsrisiken
im Zusammenhang mit dem
Fachmarktzentrum in Hammelburg
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten
Risiken könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen:
a) Nach der im Rahmen des Genehmigungsverfahrens
für die
Grundstücksentwässerungsanlage
des Fachmarktzentrums abgegebenen
Stellungnahme des Abwasserzweckverbandes
Thulba-
Saale vom 09.03.2010 plant die
Stadt Hammelburg eine Kanalerneuerung
in der nahe des Fachmarktzentrums
gelegenen Friedhofstraße.
Das auf dem Grundstück
des Fachmarktzentrums anfallende
Abwasser, insbesondere
das Oberflächen-/Regenwasser,
wird in den in der Friedhofstraße
verlegten Kanal eingeleitet. Die
im Rahmen der Kanalerneuerung
evtl. entstehenden Kosten könnten
von der Stadt Hammelburg auf die
Anlieger und damit auch auf die
Objektgesellschaft als zukünftiger
Eigentümer des Fachmarktzentrums
umgelegt werden. Für den
Fall, dass der Verkäufer und/oder
die BWB GmbH entgegen den Regelungen
des Grundstückskaufvertrages,
mit dem die Objektgesellschaft
das Fachmarktzentrum
in Hammelburg gekauft hat, die
Objektgesellschaft nicht von den
entsprechenden Kosten freistellen,
können der Objektgesellschaft
und damit auch der Fondsgesellschaft
wirtschaftliche Nachteile
entstehen; dadurch kann sich die
Ertragslage der Fondsgesellschaft
und ihrer Anleger verschlechtern.
b) Das mit dem Fachmarktzentrum
bebaute Flurstück 837 wird zugunsten
des jeweiligen Eigentümers
des benachbarten Flurstücks
777 mit einem Grenzbebauungsrecht
belastet. Außerdem bestehen
zugunsten des jeweiligen Eigentümers
des Flurstücks 777 ein
Geh- und Fahrt-, sowie ein Stromleitungsrecht.
Aufgrund der vorgenannten
Rechte besteht das Risiko,
dass die Objektgesellschaft in der
zukünftigen Nutzung des Grundstücks
eingeschränkt ist, insbesondere
die aufstehenden Bauwerke
nicht bei Bedarf erweitern könnte.
c) Die Objektgesellschaft kann vom
Kaufvertrag zurücktreten, wenn
die Kaufpreisfälligkeit nicht bis zu
einem im Kaufvertrag bestimmten
Zeitpunkt eingetreten ist. Sollte der
Grundstückskaufvertrag aufgrund
Rücktritts rückabgewickelt werden,
könnte der Objektgesellschaft das
Grundstück nebst Fachmarktzentrum
nicht übereignet werden und
darüber hinaus könnte sie nicht alle
ihr im Zusammenhang mit der Prüfung
des Fachmarktzentrums und/
oder der Beurkundung bzw. Rückabwicklung
entstandenen Kosten
vom Verkäufer ersetzt verlangen.
4.2.4 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährleistungsrisiken
im Zusammenhang mit dem Nahversorgungszentrum
in Hof
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Risiken
könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
a) Verkäufer und Objektgesellschaft
können jeweils vom Kaufvertrag
zurücktreten, wenn ein öffentlich-rechtliches
Vorkaufsrecht ausgeübt
wird. Die Objektgesellschaft
kann darüber hinaus vom Kaufvertrag
zurücktreten, wenn die Kaufpreisfälligkeit
nicht bis zu einem
im Kaufvertrag bestimmten Zeitpunkt
eingetreten ist. Sollte der
Grundstückskaufvertrag aufgrund
Rücktritts einer der Parteien rückabgewickelt
werden, könnte der
Objektgesellschaft das Grundstück
nebst Nahversorgungszentrum
nicht übereignet werden und darüber
hinaus könnte sie nicht alle
ihr im Zusammenhang mit der
Prüfung des Nahversorgungszentrums
und/oder der Beurkundung
bzw. Rückabwicklung entstandenen
Kosten vom Verkäufer ersetzt
verlangen.
b) Das mit dem Nahversorgungszentrum
bebaute Grundstück ist
zugunsten des jeweiligen Eigentümers
des benachbarten Flurstücks
2039/6 sowie zugunsten
des jeweiligen Eigentümers der
benachbarten Flurstücke 2399/5
und 2399/6 jeweils mit einem
Geh- und Fahrtrecht belastet.
Aufgrund dieser Geh- und Fahrtrechte
besteht das Risiko, dass
die Objektgesellschaft in der zukünftigen
Nutzung des Grundstücks
eingeschränkt ist, insbesondere
das aufstehende Nahversorgungszentrum
nicht bei
Bedarf erweitern könnte.
4.2.5 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährleistungsrisiken
im Zusammenhang mit dem Fachmarktzentrum
in Kösching
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Ri­
19

Süddeutschland 8
Die Risiken
20
siken könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
a) Verkäufer und Objektgesellschaft
können jeweils vom Kaufvertrag
zurücktreten, wenn ein öffentlichrechtliches
Vorkaufsrecht ausgeübt
wird. Die Objektgesellschaft
kann darüber hinaus vom Kaufvertrag
zurücktreten, wenn eine
für den Kaufvertrag erforderliche,
vom Notar einzuholende
Genehmigung verweigert/nur
unter einer Auflage erteilt wird.
Des Weiteren kann die Objektge ­
sellschaft vom Kaufver trag zurücktreten,
wenn die Kauf preisfälligkeit
nicht bis zum 31.10.2010
eingetreten ist. In diesem Fall ist
der Verkäufer berechtigt, den
Rücktritt gegen Übergabe einer
die Kaufpreisvorauszahlung absichernden
unwiderruflichen, unbefristeten,
selbstschuldnerischen
Bürgschaft einer deutschen Sparkasse,
Volksbank Raiffeisenbank
oder Großbank abzuwenden.
Sollte der Grundstückskaufvertrag
aufgrund Rücktritts einer der
Parteien rückabgewickelt werden,
könnte der Objektgesellschaft
das Grundstück nebst Fachmarktzentrum
nicht übereignet werden
und darüber hinaus könnte sie
nicht alle ihr im Zusammenhang
mit der Prüfung des Fachmarktzentrums
und/oder der Beurkundung
bzw. Rückabwicklung entstandenen
Kosten vom Verkäufer
ersetzt verlangen.
b) Die südlich des Fachmarktzentrums
liegenden Grundstücke
waren zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht erschlossen.
Es besteht das Risiko,
dass die im Rahmen einer zukünftigen
Erschließung evtl. entstehenden
Kosten vom Markt Kösching
auf die Anlieger und damit
auch auf die Objektgesellschaft als
zukünftiger Eigentümer des Fachmarktzentrums
umgelegt werden.
Für den Fall, dass der Verkäufer
die Objektgesellschaft nicht
von den entsprechenden Kosten
freistellt, können der Objektgesellschaft
und damit auch der Fondsgesellschaft
wirtschaftliche Nachteile
entstehen; das könnte zu einer
Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu einem
teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
c) Nach den Auflagen der für das
Fachmarktzentrum erteilten Baugenehmigungen
dürfen beim Betrieb
des Fachmarktzentrums bestimmte
Schallpegel nicht überschritten
werden. Das Landratsamt
Eichstätt hat sich in den
Baugenehmigungen ausdrücklich
vorbehalten, die schalltechnischen
Vorgaben durch eine Immissionsmessung
eines Sachverständigen
überprüfen zu lassen. Sollten die
Schallpegel überschritten werden,
besteht das Risiko, dass das
Landratsamt Eichstätt von der
Objektgesellschaft als zukünftigem
Eigentümer des Fachmarktzentrums
bauliche Schalls chutzmaßnahmen
verlangt. Nach den
Regelungen des Grundstückskaufvertrages
könnte die Objektgesellschaft
die dadurch entstehenden
Kosten nicht alle vom Verkäufer
ersetzt verlangen. Dies könnte zu
einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu
einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
d) In Kösching hat der Bau der
Orts umgehung Lenting-Kösching
be gonnen. Es besteht das Risiko,
dass in diesem Zusammenhang
auch Baumaßnahmen an der am
Fachmarktzentrum vorbeiführenden
Ingolstädter Straße durchgeführt
und die dadurch evtl. entstehenden
Kosten auf die Anlieger
und damit auch auf die Objektgesellschaft
als zukünftiger Eigentümer
des Fachmarktzentrums umgelegt
werden. Das könnte zu einer
Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu einem
teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
4.2.6 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährleistungsrisiken
im Zusammenhang mit dem REWE-
Lebensmittelmarkt in Emmering
Die Objektgesellschaft kann vom
Kaufvertrag zurücktreten, wenn
die Kaufpreisfälligkeit nicht bis zu
einem im Kaufvertrag bestimmten
Zeitpunkt eingetreten ist und/
oder wenn eine für den Kaufvertrag
erforderliche, vom Notar einzuholende
Genehmigung verweigert/nur
unter einer Auflage erteilt
wird. Sollte der Grundstückskaufvertrag
aufgrund Rücktritts rückabgewickelt
werden, dann könnten
der Objektgesellschaft die Grundstücke
nebst Immobilie nicht übereignet
werden und darüber hinaus
könnte die Objektgesellschaft nicht
alle ihr im Zusammenhang mit
der Prüfung der Immobilie und/
oder der Beurkundung bzw. Rückabwicklung
entstandenen Kosten
vom Verkäufer ersetzt verlangen.
Das könnte zu einer Verminde­

Süddeutschland 8
rung der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
4.2.7 Besondere Kaufvertragsabwicklungs-/Gewährleistungsrisiken
im Zusammenhang mit dem Fachmarktzentrum
in Neckargemünd
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Risiken
könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
a) Die Rechtswirksamkeit des Grundstückskaufvertrages,
mit dem die
Objektgesellschaft das zur Bebauung
mit einem Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt
und einem
dm-Drogeriemarkt vorgesehene
Grundstück in Neckargemünd von
der INWO Projektgesellschaft
Beta GmbH gekauft hat, steht unter
der aufschiebenden Bedingung,
dass die Baugenehmigung/en für
die Errichtung und Nutzung des
Kaufgegenstandes nebst etwaiger
genehmigungspflichtiger Werbeanlagen
der Mie ter bestandskräftig
ist/sind, die die Errichtung und die
in den Mietverträgen vorgesehene
Nutzung des Kaufgegenstandes
uneingeschränkt erlaubt/erlauben.
Die vorgenannte Bedingung ist
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht eingetreten.
Kann der Verkäufer den Eintritt
der aufschiebenden Bedingung
nicht bis zum Ablauf des
30.07.2010 nachweisen, kann die
Objektgesellschaft und auch der
Verkäufer für die Parteien bindend
den endgültigen Ausfall dieser
Bedingung erklären; in diesem
Fall ist der Kaufvertrag endgültig
unwirksam. Ist der Ausfall
nicht bis spätestens 31.10.2010 erklärt,
gilt die aufschiebende Bedingung
jedoch unabhängig von
ihrem tatsächlichen Eintritt/Ausfall
als endgültig eingetreten.
Sollte der Grundstückskaufvertrag
aufgrund Nichteintritts der Bedingung
nicht rechtswirksam werden,
dann könnte die Objektgesellschaft
das Grundstück nebst Immobilien
nicht erwerben und darüber
hinaus nicht alle ihr im Zusammenhang
mit der Prüfung der Immobilien
und/oder der Beurkundung
entstandenen Kosten vom Verkäufer
ersetzt verlangen.
b) Sollte die Fertigstellung der Immobilien
und/oder die Übergabe
an die Mieter nicht oder später
als von der Objektgesellschaft
vorgesehen erfolgen, könnte die
Objektgesellschaft vom Verkäufer
nicht jeden ihr evtl. entstehenden
Schaden ersetzt verlangen: Im
Kaufvertrag ist vereinbart, dass die
Herstellung des Kaufgegenstandes
sowie die Übergabe an die Mieter
abgeschlossen sind bis spätestens
01.02.2011 und Mietzahlungsbeginn
des jeweiligen Mieters spätestens
der 15.02.2011 ist. Bei Überschreitung
von mindestens einem
der genannten Termine hat der
Verkäufer nur sämtliche von den
Mietern geltend gemachten Ansprüche
aus verspätetem Mietbeginn
zu tragen. Weitergehende
Ansprüche der Objektgesellschaft
mit Ausnahme einer Kaufpreisreduzierung
wurden kaufvertraglich
ausdrücklich ausgeschlossen.
c) Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages
ist die Haftung
des Verkäufers für evtl. Sachmängel
des Kaufgegenstandes gegenüber
der gesetzlichen Sachmängelgewährleistungsregelung
der §§ 631
ff. BGB eingeschränkt. Kann sich
die Objektgesellschaft bei Auftreten
eines Sachmangels nicht vollumfänglich
am Verkäufer schadlos
halten, können der Objektgesellschaft
und damit auch der Fondsgesellschaft
wirtschaftliche Nachteile
entstehen; dadurch kann
sich die Ertragslage der Fondsgesellschaft
und ihrer Anleger verschlechtern.
d) Verkäufer und Objektgesellschaft
können jeweils vom Kaufvertrag
zurücktreten, wenn ein öffentlichrechtliches
Vorkaufsrecht ausgeübt
wird. Die Objektgesellschaft
kann darüber hinaus vom Kaufvertrag
zurücktreten, wenn die Kaufpreisfälligkeit
nicht bis zu einem im
Kaufvertrag bestimmten Zeitpunkt
eingetreten ist und/oder wenn eine
für den Kaufvertrag erforderliche,
vom Notar einzuholende Genehmigung
verweigert/nur unter
einer Auflage erteilt wird. Der Verkäufer
kann vom Kaufvertrag zurücktreten,
wenn der im Kaufvertrag
genannte, für die Fälligkeit des
Kaufpreises erforderliche Mietvertragsnachtrag
mit dem Mieter Lidl
Vertriebs-GmbH & Co. KG nicht
bis zum 30.08.2010 abgeschlossen
ist und/oder die Bauarbeiten nach
Baubeginn aufgrund behördlicher
oder gerichtlicher Auflagen bzw.
Verfügungen nicht fortgeführt werden
können und der Kaufgegenstand
deshalb bis zum 30.06.2011
nicht fertig gestellt und den Mietern
übergeben werden kann.
Sollte der Grundstückskaufvertrag
aufgrund Rücktritt einer der Parteien
rückabgewickelt werden, dann
könnte der Objektgesellschaft das
21

Süddeutschland 8
Die Risiken
22
Grundstück nebst Immobilien
nicht übereignet werden und darüber
hinaus könnte die Objektgesellschaft
nicht alle ihr im Zusammenhang
mit der Prüfung der Immobilien
und/oder der Beurkundung
bzw. Rückabwicklung entstandenen
Kosten vom Verkäufer
ersetzt verlangen.
e) Den derzeit bestehenden Mietvertrag
mit der Lidl Vertriebs-GmbH
& Co. KG hat nicht der Verkäufer,
sondern die INWO Projektgesellschaft
Delta GmbH als Vermieter
abgeschlossen. Ein wirksamer
Übergang der Rechte und Pflichten
aus dem Mietverhältnis auf
den Verkäufer ist zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung nicht erfolgt.
Sollte eine Übertragung des
Mietverhältnisses auf Seiten des
Vermieters von der INWO Projektgesellschaft
Delta GmbH auf den
Verkäufer nicht mittels eines Mietvertragsnachtrages
erfolgen, dann
würde die Objektgesellschaft zum
Übergangszeitpunkt / Besitzübergang
im Sinne des Kaufvertrages
nicht in alle Rechte und Pflichten
aus dem Mietvertrag mit der Lidl
Vertriebs-GmbH & Co. KG als neuer
Vermieter eintreten. Die Realisierung
dieses Risikos könnte zu Mietausfällen
bei der Objektgesellschaft
führen, wodurch sich auch die Ertragslage
der Fondsgesellschaft
und ihrer Anleger verschlechtern
könnte.
f) Auf einer Teilfläche des Kauf grundstücks
wurde ein mobiles Heizwerk
errichtet, das u.a. auch der Versorgung
der umliegenden Grundstücke
dient. Nach den kauf vertraglichen
Regelungen hat die Objektgesellschaft
das Aufstellen und
Betreiben des Heizwerks zu dulden
bis das endgültige Heizwerk an
anderer Stelle außerhalb des Kaufgrundstücks
in Betrieb gegangen
ist, längstens jedoch bis zum
31.12.2012. Aufgrund der Duldungsverpflichtung
besteht das Risiko,
dass die Objektgesellschaft
bis zur Entfernung des Heizwerkes
in der zukünftigen Nutzung des
Grundstücks eingeschränkt ist, insbesondere
die dann aufstehenden
Bauwerke nicht bei Bedarf erweitern
könnte.
4.3 Instandhaltung
Für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen
ist in der Einnahmenund
Ausgabenvorschau (Prognose)
eine entsprechende Rücklagenbildung
vorgesehen. Fallen Instandhaltungs-
und Reparaturkosten höher als
prognostiziert an, kann dies die Ertragssituation
oder die Liquidität der
Objektgesellschaft und damit auch
der Fondsgesellschaft verschlechtern.
Es besteht das Risiko, dass auf
Grund unvorhergesehener Ereignisse
bzw. auf Grund einer mangelhaften
Instandhaltung durch den jeweiligen
Mieter erhöhte Aufwendungen
auf der Objektgesellschaft als Vermieter
lasten, die die Wirtschaftlichkeit
der jeweiligen Immobilie beeinträchtigen.
Dies könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen oder
voll ständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
4.4 Vermietung
Die bereits geschlossenen Mietverträge
enthalten jeweils Wertsicherungsklauseln.
Die Wertsicherungsklauseln
basieren auf der Änderung
bestimmter Lebenshaltungskostenindizes.
Sollten diese Indizes nicht wie
angenommen jährlich um 2% steigen,
so können sich bei niedrigerer
Steigerung verringerte Einnahmen
für die Objektgesellschaft und damit
auch die Fondsgesellschaft ergeben.
Dies könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen Verlust der
geleisteten Einlagen führen.
Die Erzielung der Mieteinnahmen in
dem vorgesehenen Umfang ist für
den Erfolg der Beteiligung entscheidend.
Es besteht das Risiko, dass sich
die Handelsumfelder um die jeweiligen
Immobilien und/oder die wirtschaftlichen
Verhältnisse einzelner
Mieter zukünftig verschlechtern, was
Einfluss auf die Erfüllung ihrer mietvertraglichen
Verpflichtungen (insbesondere
der Pflicht zur Mietzahlung)
haben und zu einer Beendigung eines
Mietverhältnisses führen könnte.
Ein Ausfall insbesondere eines Hauptmieters
könnte negative Auswirkungen
auf die Attraktivität des jeweiligen
Standortes haben und dauerhaft
die Vermietbarkeit einer der Immobilien
zu den kalkulierten Mieten gefährden.
Es besteht außerdem das Risiko,
dass Mieter sich nicht mietvertragskonform
verhalten oder dass es zwischen
Vermieter und jeweiligen Mieter
zu Streitigkeiten über die Auslegung
von mietvertraglichen Regelungen
kommt. Dadurch können der
Objektgesellschaft und damit auch
der Fondsgesellschaft wirtschaftliche
Nachteile entstehen. Zudem könnte
die Objektgesellschaft bzw. die
Fondsgesellschaft durch die dann erforderlichen
gerichtlichen und außergerichtlichen
Auseinandersetzungen
belastet werden. Dies könnte zu
einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu einem
teilweisen Verlust der geleisteten Einlagen
führen.

Süddeutschland 8
Neben dem Ausfall eines Mieters besteht
das Risiko, dass ein Hauptmieter
sein Mietobjekt nicht dauerhaft
in der vorgesehenen Funktion nutzt.
Die weit überwiegende Mehrheit
der Mieter ist berechtigt, ihr Mietobjekt
unterzuvermieten, ohne dass diese
Untervermietung der Zustimmung
des Vermieters bedarf (bzw. kann die
Untersagung der Untervermietung
durch den Vermieter nur aus wichtigem
Grund versagt werden). Ein
Kündigungsrecht des Vermieters ist in
diesen Mietverträgen weder für den
Fall der Nichtnutzung noch für den
Fall der Untervermietung vorgesehen,
so dass der Vermieter – die Erfüllung
der mietvertraglichen Verpflichtungen
der Mieterseite vorausgesetzt
– die Verfügungsgewalt und die damit
verbundene Gestaltungsmöglichkeit
nicht wiedererlangen kann. Den
Mietern stünde es darüber hinaus
frei, in unmittelbarer Nähe der Immobilien
eine konkurrierende Immobilie
zu errichten und zu betreiben.
Damit würde die Werthaltigkeit der
Fondsimmobilien unter Umständen
nachhaltig gemindert und die Fondsgesellschaft
wäre nicht mehr in der
Lage, die prognostizierten Erträge zu
erwirtschaften.
In den meisten Mietverträgen ist die
Möglichkeit einer Vertragsverlängerung
vereinbart worden. Es besteht
das Risiko, dass der Mieter diese Option
nicht ausübt. Dies gilt insbesondere
dann, wenn die Attraktivität eines
Standortes z.B. durch einen Leerstand
der Hauptmietflächen bzw. deren
anderweitige Nutzung negativ
beeinflusst wird. Es besteht das Risiko
der Anschlussvermietung und der
Zusatzkosten für neue Mieter (Anpassung
der Räumlichkeiten an die
Bedürfnisse des neuen Mieters). Daneben
existiert das Risiko, dass eine
Neuvermietung nur zu wesentlich
schlechteren Konditionen vereinbart
werden kann, mit der Folge einer
bedeutenden Verschlechterung
der Wirtschaftlichkeit und des Wertentwicklungspotenzials
der Fondsimmobilien.
Bei Veräußerung von vermieteten Immobilien
tritt der neue Eigentümer
automatisch in die sich aus den Mietverhältnissen
ergebenden Rechte und
Pflichten des alten Eigentümers/Vermieters
ein (§§ 566 Abs. 2, 578 BGB).
Für den Fall, dass der neue Eigentümer
bzw. Vermieter seinen mietvertraglichen
Pflichten nicht oder nicht
hinreichend nachkommt, kann sich
der Mieter weiterhin an den alten Eigentümer/Vermieter
halten. Die Haftung
des alten Eigentümers/Vermieters
besteht auch bei weiteren Veräußerungen
der Immobilie (sogenannte
„Kettenveräußerungen“) fort. Diese
gesetzliche Haftungsregelung beinhaltet
das Risiko, dass die Objektgesellschaft
nach einer eventuellen Weiterveräußerung
der Immobilien auch
für mietvertragliche Pflichtverletzungen
zukünftiger Eigentümer/Vermieter
haftet. Realisiert sich dieses Risiko,
so sind die Fondsgesellschaft und damit
auch die Anleger betroffen. Dies
kann zu einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar
zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
4.4.1 Besondere Vermietungsrisiken
im Zusammenhang mit dem Fachmarktzentrum
in Sasbach
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Risiken
könnte zur einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
a) Dem Mieter Penny-Markt Gesellschaft
mit beschränkter Haftung
(„Penny“) steht ein Kündigungsrecht
mit einer Frist von sechs Monaten
zu, wenn sich entsprechend
der im Mietvertrag vereinbarten
Wertsicherungsklausel die ursprüngliche
Miete auf Verlangen
einer Partei um mehr als insgesamt
50% erhöht hat; das Kündigungsrecht
kann erstmals zum Ende des
15. Mietjahres ausgeübt werden.
b) Der Vermieter ist verpflichtet, dem
Mieter Penny auf Verlangen sämtliche
Gesellschafter der Vermietergesellschaft
zu benennen. Kommt
der Vermieter dieser Verpflichtung
nach wiederholter schriftlicher
Aufforderung nicht nach, hat der
Mieter Penny das Recht, den Vertrag
fristlos zu kündigen.
c) Der Vermieter räumt dem Mieter
Penny für jeden Fall der Neuvermietung
des Mietobjekts das Vormietrecht
in entsprechender Anwendung
der schuldrechtlichen
Vorschriften über das Vorkaufsrecht
ein. Die Ausübungsfrist beträgt
einen Monat. Dieses Vormietrecht
birgt das Risiko, dass eine
Nachvermietung der Räumlichkeiten
nicht oder nur unter erschwerten
Bedingungen möglich
ist, da die potentiellen neuen Mieter
unter Hinweis auf das bestehende
Vormietrecht von weiteren
Mietvertragsverhandlungen
Abstand nehmen könnten.
d) Dem Mieter Dirk Rossmann
GmbH („Rossmann“) steht nach
seinem Mietvertrag ein Kündigungsrecht
mit einer Frist von
drei Monaten zum Monatsende
zu, wenn während seiner Miet zeit
über einen Zeitraum von mehr als
sechs Monaten kein Lebensmittel-
23

Süddeutschland 8
Die Risiken
24
markt mit mindestens 790 m 2
Verkaufsfläche betrieben wird.
Die weiteren Mieter des Fachmarktzentrums,
insbesondere der
Mieter Penny, sind nach den Regelungen
ihres jeweiligen Mietvertrages
nicht verpflichtet, auf
den von ihnen angemieteten Flächen
einen Lebensmittelmarkt zu
betreiben. Sollte im Fachmarktzentrum
zukünftig kein Lebensmittelmarkt
mehr betrieben werden
und der Mieter Rossmann
von seinem Kündigungsrecht Gebrauch
machen, kann sich die Ertragslage
der Fondsgesellschaft
und ihrer Anleger verschlechtern.
e) Dem Mieter KiK Textilien und
Non-Food GmbH („KiK“) steht
nach seinem Mietvertrag ein Kündigungsrecht
unter Einhaltung einer
Frist von drei Monaten zum
Monatsende für den Fall zu, dass
„die Firma Penny“ vor Ablauf der
Mietzeit des Mieters ihre Mietfläche
nicht mehr betreibt. Der
Mieter Penny dagegen ist nach
den Regelungen seines Mietvertrages
nicht verpflichtet, die
von ihm angemieteten Flächen
während der Mietzeit des Mieters
KiK zu betreiben. Sollte der Mieter
KiK aus dem vorgenannten Grund
von seinem Kündigungsrecht Gebrauch
machen, kann sich die Ertragslage
der Fondsgesellschaft
und ihrer Anleger verschlechtern.
f) Der Mieter KiK hat das Mietobjekt
ausweislich der mietvertraglichen
Regelungen insbesondere
deshalb angemietet, weil es sich
in dem Einzelhandelsumfeld befindet,
das aus dem zum Mietvertrag
gehörenden Lageplan hervorgeht.
Die auf dem Lageplan verzeichneten
Handelsflächen, Parkplätze,
Zu- und Abfahrten etc. sind
daher sowohl in ihrer Größe als
auch in ihrer Zuordnung zueinander
verbindlich. Die auf dem Lageplan
aufgeführten Branchen bzw.
Firmen sind ebenfalls verbindlicher
Bestandteil des Mietvertrages.
Aufgrund dieser mietvertraglichen
Regelung besteht das Risiko,
dass eine Änderung der Handelsflächen,
der Außenanlagen
und/oder des Mitmieterbesatzes
(auch i.R.v. Untervermietungen)
des Fachmarktzentrums nur mit
Zustimmung des Mieters KiK
mög lich sind und die Objektgesellschaft
andernfalls als Vermieter
dem Mieter gegenüber zum Schadenersatz
verpflichtet wäre bzw.
der Mieter den Vertrag außerordentlich
kündigen könnte.
g) Die Objektgesellschaft hat sich
gegenüber den Mietern im Fachmarktzentrum
in Sasbach (Penny,
H. + J. Armbruster, Back-Shop
GmbH, Rossmann und KiK) jeweils
zu weitreichendem Konkurrenzschutz
verpflichtet. Bei Zuwiderhandlungen
gegen die jeweilige
Konkurrenzschutzverpflichtung
kann der jeweilige Mieter
von der Objektgesellschaft die
Zahlung einer Vertragsstrafe verlangen,
sowie Schadenersatz,
Mietminderung und/oder Rücktritts-/Kündigungsrechte
geltend
machen bzw. ausüben. Diese
Konkurrenzschutzverpflichtungen
bergen das Risiko, dass die derzeit
erstellten Gewerbemietflächen
nach Auslaufen/Beendigung
der momentan abgeschlossenen
Mietverträge nicht an jeden Interessenten
vermietet bzw. während
der Laufzeit der momentan abgeschlossenen
Mietverträge nicht
an jeden Interessenten untervermietet
oder zu jedem Mietzweck
genutzt werden können.
4.4.2 Besondere Vermietungsrisiken
im Zusammenhang mit dem
REWE-Lebensmittelmarkt in Rülzheim
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten
Risiken könnte zur einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen:
a) Dem Mieter REWE Markt GmbH
Zweigniederlassung Südwest
(„REWE Südwest“) steht ein
Kündigungsrecht mit einer Frist
von sechs Monaten zu, wenn
sich entsprechend der im Mietvertrag
vereinbarten Wertsicherungsklausel
die ursprüngliche
Miete um mehr als insgesamt
50% erhöht hat; das Kündigungsrecht
kann erstmals zum
Ende des 15. Mietjahres ausgeübt
werden.
b) Der Vermieter ist verpflichtet,
dem Mieter REWE Südwest
auf Verlangen sämtliche
Gesellschafter der Vermietergesellschaft
zu benennen. Kommt
der Vermieter dieser Verpflichtung
nach wiederholter schriftlicher
Aufforderung nicht nach,
hat der Mieter das Recht, den
Vertrag fristlos zu kündigen.
c) Der Vermieter räumt dem Mieter
REWE Südwest für jeden Fall der
Neuvermietung des Mietobjekts
das Vormietrecht in entsprechender
Anwendung der schuldrechtlichen
Vorschriften über das Vorkaufsrecht
ein. Die Ausübungsfrist
beträgt einen Monat. Dieses
Vormietrecht birgt das Risiko,
dass eine Nachvermietung der
Immobilie nicht oder nur unter
erschwerten Bedingungen mög­

Süddeutschland 8
lich ist, da die potentiellen neuen
Mieter unter Hinweis auf das bestehende
Vormietrecht des Mieters
REWE Südwest von weiteren
Mietvertragsverhandlungen Abstand
nehmen könnten.
4.4.3 Besondere Vermietungsrisiken
im Zusammenhang mit dem
Fachmarktzentrum in Hammelburg
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten
Risiken könnte zur einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen
oder vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen:
a) Nach den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltenden Regelungen
des mit dem Mieter Lidl
Vertriebs-GmbH & Co. KG, Westfranken
(„Lidl Westfranken“) geschlossenen
Mietvertrages werden
dem Mieter u.a. auch ca. 75
Pkw-Stellplätze zur gemeinsamen
Nutzung vermietet, die nicht auf
dem Grundstück des Fachmarktzentrums
liegen, sondern auf einem
Nachbargrundstück von
dessen Eigentümer erstellt werden
sollen. An diesen Stellplätzen
hat die Objektgesellschaft kein
vertraglich gesichertes Nutzungsrecht.
Sollte der Mieter nicht auf
die Nutzung der auf dem Nachbargrundstück
zu errichtenden
Stellplätze verzichten, besteht
das Risiko, dass die Objektgesellschaft
als neuer Vermieter dem
Mieter gegenüber zum Schadenersatz
verpflichtet wäre bzw. der
Mieter den Vertrag außerordentlich
kündigen könnte.
b) Neben den im Gesetz geregelten
fristlosen Kündigungsgründen
kann der Mieter Lidl Westfranken
das Mietverhältnis außerdem
fristlos kündigen, wenn
nach erfolglosem Ablauf einer zur
Abhilfe bestimmten angemessenen
Frist oder nach erfolgloser
Abmahnung die Zufahrt oder der
Zugang zur Mietsache oder das
Entladen von Waren durch verkehrsbeschränkende
oder ähnliche
Maßnahmen dauernd erheblich
erschwert oder unmöglich
sind.
c) Nach dem zum Zeitpunkt der
Prospekt aufstellung geltenden
Mietvertrag kann der Mieter Lidl
Westfranken vom Vertrag zurücktreten,
(a) wenn eine behördliche
Genehmigung versagt wird oder
(b) wenn die Baugenehmigung,
die keine Beschränkungen der
Anlieferzeiten oder der gesetzlich
zulässigen Betriebszeiten oder
des Sortiments des Mieters (Einzelhandel
mit Lebensmitteln und
sonstigen Bedarfsgegenständen
jeder Art) enthalten darf, entsprechend
dem vom Vermieter
eingereichten und vom Mieter
anerkannten Bauplan nicht bis
zum 30.09.2010 bestandskräftig
erteilt ist. Macht der Mieter von
seinem Rücktrittsrecht Gebrauch,
so sind die von ihm nachweislich
an den Vermieter oder an mit
dem Objekt befasste Dritte geleistete
Zahlungen ohne besondere
Aufforderung innerhalb eines
Monats nach Erklärung des
Rücktritts vom Vermieter zurückzuerstatten.
Weitere Schadenersatzansprüche
des Mieters bleiben
vorbehalten.
d) Der Mieter Lidl Westfranken ist
nach den Regelungen seines
Mietvertrages berechtigt, die sich
aus dem Mietvertrag ergeben-
den Rechte und Pflichten auf
eine andere Firma oder Gesellschaft
innerhalb der Lidl
Schwarz Gruppe zu übertragen.
Das beinhaltet das Risiko, dass
der neue Mieter nicht denselben
Geschäftsbetrieb fortführt
und die Objektgesellschaft als
zukünftiger Vermieter damit ihrer
Konkurrenzschutzverpflichtung
gegenüber den anderen
Mietern des Fachmarktzentrums
nicht nachkommen kann. Die
Objektgesellschaft wäre dann
zum Schadenersatz verpflichtet,
wodurch sich die Ertragslage
der Fondsgesellschaft und ihrer
Anleger verschlechtern könnte.
e) Der Vermieter räumt dem Mieter
Lidl Westfranken ein Vormietrecht
für das nächste vom Vermieter
über das Mietobjekt abgeschlossene
Mietverhältnis ein;
die Vorschriften über das Vorkaufsrecht,
§§ 463 ff. BGB gelten
analog. Dieses Vormietrecht
birgt das Risiko, dass eine Nachvermietung
der Räumlichkeiten
nicht oder nur unter erschwerten
Bedingungen möglich ist,
da die potentiellen neuen Mieter
unter Hinweis auf das bestehende
Vormietrecht von weiteren
Mietvertragsverhandlungen
Abstand nehmen könnten.
f) Zur Sicherung des Nutzungsrechts
des Mieters Lidl Westfranken
gegen eine vorzeitige Beendigung
des Mietverhältnisses sowie
gegen dessen vertragswidrige
Beeinträchtigung hat sich der
Vermieter verpflichtet, zugunsten
des Mieters und zu Lasten des
Mietgrundstücks eine beschränkte
persönliche Dienstbarkeit an
zweiter Rangstelle im Grundbuch
eintragen zu lassen. Im Rang vor­
25

Süddeutschland 8
Die Risiken
26
gehen darf lediglich eine zur Finanzierung
des Mietobjektes zugunsten
einer Bank einzutragende
Grundschuld, sofern zwischen
Bank, Vermieter und Mieter eine
Vereinbarung unterzeichnet
wird, wonach diese Grundschuld
nur zur Finanzierung des Mietobjektes
verwendet wird und die
Dienstbarkeit trotz ihres Nachrangs
im Falle einer Zwangsvollstreckung
in das Mietgrundstück
bestehen bleibt und auch
sonst nicht beeinträchtigt wird.
Die Übergabe der von Bank, Vermieter
und Mieter unterzeichneten
Vereinbarung für die Mietsicherungsdienstbarkeit
sowie die
notariell beurkundete oder beglaubigte,
vollzugsbereite Eintragungsbewilligung
für die Mietsicherungsdienstbarkeit
ist Fälligkeitsvoraussetzung
für die erste
Mietzahlung. Zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung war die Vereinbarung
zwischen Bank, Vermieter
und Mieter noch nicht abgestimmt
und damit auch noch
nicht unterzeichnet; darüber hinaus
lag noch keine vollzugsbereite
Eintragungsbewilligung für die
Mietsicherungsdienstbarkeit vor.
Bis zum Abschluss der noch abzustimmenden
Vereinbarung und
Vorlage der vollzugsbereiten Eintragungsbewilligung
kann der
Mieter die Zahlung der Miete
ver weigern; sollte zwischen den
Beteiligten keine Vereinbarung
zustandekommen und/oder die
Mietsicherungsdienstbarkeit nicht
bestellt werden, besteht das Risiko,
dass der Mieter von der Objektgesellschaft
als zukünftigem
Vermieter Schadenersatz verlangt
und/oder Mietminderung bzw.
Rücktritts-/Kündigungsrech te
geltend macht. Dies könnte zu
einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder so gar
zu einem teilweisen oder voll ständigen
Verlust der geleiste ten Einlagen
führen.
Darüber hinaus birgt die Mietsicherungsdienstbarkeit
das Risiko,
dass eine Veräußerung und/oder
Nachvermietung des Objektes
nicht oder nur unter erschwerten
Bedingungen möglich ist, da
der potentielle neue Eigentümer
bzw. Mieter unter Hinweis auf die
Mietsicherungsdienstbarkeit von
weiteren Vertragsverhandlungen
Abstand nehmen könnte.
g) Der Mieter A W G Allgemeine
Warenvertriebs-Gesellschaft mit
beschränkter Haftung („AWG“)
kann das Mietverhältnis bei Vorliegen
eines wichtigen Grundes
ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist
mit sofortiger Wirkung
kündigen, insbesondere (a) wenn
über das Vermögen des Mieters
oder des Vermieters das gerichtlichen
Vergleichs- oder Insolvenzverfahren
eröffnet worden ist, (b)
wenn der Vermieter dem Mieter
die Mietsache ganz oder zum Teil
vorenthält oder (c) wenn der Vermieter
trotz schriftlicher Abmahnung
die Belange des Mieters erheblich
beeinträchtigt oder bei
erheblicher Beeinträchtigung seitens
anderer Mieter nicht für Abhilfe
sorgt.
h) Bei wesentlichen Änderungen
der dem Mietvertrag beigefügten
Pläne und Anlagen ist der
Mieter AWG zur Auflösung des
Mietvertrages berechtigt. Abweichungen
von der Mieterbaubeschreibung
bzw. der Mietvertragspläne,
auch bezüglich der
Mitmieter, der Flächenzuordnung,
der Konzessionäre untereinander,
bedürfen der Zustimmung
des Mieters AWG, andernfalls
berechtigen sie ihn zum Vertragsrücktritt;
erklärt der Mieter
den Rücktritt, dann hat ihm der
Vermieter sämtliche Kosten zu
ersetzen, die er im Vertrauen auf
die Durchführung des Mietvertrages
bereits gehabt hat; dazu
gehören auch Maklerkosten. Die
Auflösung bzw. der Vertragsrücktritt
könnte zu Mietausfällen
und zur Schadenersatzverpflichtung
bei der Objektgesellschaft
führen, wodurch sich auch die Ertragslage
der Fondsgesellschaft
und ihrer Anleger verschlechtern
könnte.
i) Sollte mindestens einer der weiteren
Mieter des Fachmarktzentrums
(Lebensmitteldiscounter und Textilfachmarkt)
während der Laufzeit
des mit der Deichmann SE („Deichmann“)
geschlossenen Mietvertrages
seinen Betrieb einstellen, so hat
der Vermieter innerhalb einer Frist
von sechs Monaten für gleichwertigen
Ersatz zu sorgen. Gelingt dies
nicht, so ist der Mieter berechtigt,
den Mietvertrag mit einer Frist von
sechs Monaten zum Monatsende
außerordentlich zu kündigen. Die
weiteren Mieter des Fachmarktzentrums
(Lidl Westfranken und AWG)
unterliegen nach den Regelungen
ihres jeweiligen Mietvertrages keiner
Betriebspflicht.
j) Die Objektgesellschaft ist als Vermieter
gegenüber den Mietern
im Fachmarktzentrum in Hammelburg
(Lidl Westfranken, papperts
GmbH & Co. KG, AWG und
Deichmann) jeweils zu weitreichendem
Konkurrenzschutz verpflichtet.
Bei Zuwiderhandlungen
gegen die jeweilige Konkurrenz­

Süddeutschland 8
schutzverpflichtung kann der jeweilige
Mieter von der Objektgesellschaft
Schadenersatz, Mietminderung
und/oder Rücktritts-/Kündigungsrechte
gelten machen bzw.
ausüben. Der Mieter Lidl Westfranken
könnte darüber hinaus von der
Objektgesellschaft die Zahlung einer
Vertragsstrafe verlangen. Diese
Konkurrenzschutzverpflichtungen
bergen das Risiko, dass die
derzeit erstellten Mietflächen nach
Auslaufen/Beendigung der momentan
abgeschlossenen Mietverträge
nicht an jeden Interessenten
vermietet bzw. während der Laufzeit
der momentan abgeschlossenen
Mietverträge nicht an jeden Interessenten
untervermietet oder zu
jedem Mietzweck genutzt werden
können.
Über die vorgenannten Regelungen
hinaus hat sich der Verkäufer
und derzeitige Eigentümer des
Fachmarktzentrums, Herr Patrick
Bindrum, gegenüber dem Mieter
AWG u.a. persönlich bzw. für
seine Beteiligungen und Tochtergesellschaften
zu weitreiche dem
Konkurrenzschutz verpflichtet Verstößt
Herr Bindrum bzw. seine Beteiligungen
und Tochtergesellschaften
gegen die eingegangenen
Verpflichtungen, ist der Mieter
AWG berechtigt, das Mietverhältnis
innerhalb von drei Monaten
ab Kenntnis dieses Umstandes fristlos
zu kündigen und Schadenersatz
zu verlangen. Für den Fall, dass
der Verkäufer und/oder die BWB
GmbH die Objektgesellschaft nicht
von allen vom Mieter AWG gegenüber
der Objektgesellschaft geltend
gemachten Ansprüchen freistellen,
können der Objektgesellschaft
und damit auch der Fondsgesellschaft
wirtschaftliche Nachteile
entstehen; dies könnte zur
einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu
einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
4.4.4 Besondere Vermietungsrisiken
im Zusammenhang mit dem
Nahversorgungszentrum in Hof
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Risiken
könnte zur einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
a) Der Mieter EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-Sachsen-
Thüringen mbH („EDEKA“) hat ein
außerordentliches Kündigungsrecht,
wenn über das Vermögen
des Verkäufers das gerichtliche Insolvenzverfahren
beantragt und
dieses nicht binnen sechs Monaten
endgültig eingestellt oder eröffnet
ist oder ein Insolvenzverfahren
mangels Masse abgelehnt worden
ist oder wenn objektbezogene
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
durchgeführt werden.
b) Der Vermieter räumt dem Mieter
EDEKA für jeden Fall der Neuvermietung
des Mietobjekts ein Vormietrecht
in entsprechender Anwendung
der gesetzlichen Bestimmungen
über das Vorkaufsrecht
ein. Dieses Vormietrecht birgt das
Risiko, dass eine Nachvermietung
der Räumlichkeiten/Flächen nicht
oder nur unter erschwerten Bedingungen
möglich ist, da die potentiellen
neuen Mieter unter Hinweis
auf das bestehende Vormietrecht
des Mieters EDEKA von weiteren
Mietvertragsverhandlungen Abstand
nehmen könnten.
c) Die Objektgesellschaft ist als Vermieter
gegenüber den Mietern im
Nahversorgungszentrum in Hof
(EDEKA, Evelin Hofmann und ES­
SANELLE HAIR GROUP AG) jeweils
zu weitreichendem Konkurrenzschutz
verpflichtet. Bei Zuwiderhandlungen
gegen die jeweilige
Konkurrenzschutzverpflichtung
kann der jeweilige Mieter von der
Objektgesellschaft Schadenersatz,
Mietminderung und/oder Rücktritts-/Kündigungsrechte
geltend
machen bzw. ausüben; der gegenüber
dem Mieter EDEKA eingeräumte
Konkurrenzschutz gilt darüber
hinaus in der Person des jetzigen
Vermieters und auch dessen
Teil- und/oder Gesamtrechtsnachfolgern
bzw. etwaigen Erwerbern
des Mietobjektes für die Dauer
des Mietverhältnisses auch dann
fort, wenn das Objekt zwischenzeitlich
ganz und/oder teilweise an
Dritte veräußert und/oder übertragen
wird. Diese Konkurrenzschutzverpflichtungen
bergen das Risiko,
dass die derzeit erstellten Mietflächen
nach Auslaufen/Beendigung
der momentan abgeschlossenen
Mietverträge nicht an jeden Interessenten
vermietet bzw. während
der Laufzeit der momentan abgeschlossenen
Mietverträge nicht an
jeden Interessenten untervermietet
oder zu jedem Mietzweck genutzt
werden können.
4.4.5 Besondere Vermietungsrisiken
im Zusammenhang mit dem
Fachmarktzentrum in Kösching
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Risiken
könnte zur einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
27

Süddeutschland 8
Die Risiken
28
a) Dem Mieter Netto Marken-Discount
AG & Co. KG („Netto“) steht
ein fristloses Kündigungsrecht aus
wichtigem Grund zu. Ein wichtiger
Grund liegt insbesondere vor,
wenn der Vermieter trotz Abmahnung
durch eingeschriebenen Brief
seinen wesentlichen Verpflichtungen
aus dem Vertrag nicht binnen
acht Wochen nachkommt; im Übrigen
gelten die gesetzlichen Bestimmungen.
b) Die auf dem Mietvertragslageplan
des Mieters TEDi GmbH & Co.
KG („TEDi“) verzeichneten Handelsflächen,
Parkplätze, Zu- und
Abfahrten etc. sind sowohl in ihrer
Größe als auch in ihrer Zuordnung
zueinander verbindlich. Aufgrund
dieser mietvertraglichen
Regelung besteht das Risiko, dass
eine Änderung der Handelsflächen
und/oder der Außenanlagen
des Fachmarktzentrums nur mit
Zustimmung des Mieters möglich
ist und die Objektgesellschaft andernfalls
als Vermieter dem Mieter
gegenüber zum Schadenersatz
verpflichtet wäre bzw. der Mieter
den Vertrag außerordentlich kündigen
könnte.
c) Dem Mieter TEDi steht ein Kündigungsrecht
mit dreimonatiger
Frist zum Monatsende zu, wenn
während der Mietzeit (einschließlich
möglicher Optionen und
eventueller Verlängerungszeiten)
des Mieters die Firma „Netto-
Discountmarkt” ihre Mietflächen
nicht mehr betreibt und es dem
Vermieter innerhalb von sechs
Monaten ab Leerstand nicht gelingt,
einen anderen Lebensmittelmarkt
(ausgeschlossen NOR­
MA) anzusiedeln, der auch die
Mietfläche innerhalb dieser Zeit
wieder betreibt und der mindestens
über ein Filialnetz von 100
Filialen verfügt. Dem Mieter TEDi
steht außerdem ein Kündigungsrecht
mit sechsmonatiger Frist
zum Monatsende zu, sollte im
Gesamtobjekt ein Leerstand oder
der Anteil der nicht betriebenen
Fläche einen Anteil von 30% der
Gesamtmietfläche übersteigen.
Der Mieter Netto sowie der weit
überwiegende Teil der weiteren
Mieter des Fachmarktzentrums
unterliegt nach den Regelungen
des jeweiligen Mietvertrages keiner
Betriebspflicht.
d) Dem Mieter TEDi steht darüber
hinaus ein Kündigungsrecht mit
sechsmonatiger Frist zum Monatsende
bei erheblicher Veränderung
der Charakteristik der Verkehrssituation
oder Straßenführung in Bezug
auf die Erreichbarkeit bzw. die
Frequenz des Objektes zu. Im Hinblick
auf den in Kösching begonnenen
Bau der Ortsumgehung
Lenting-Kösching besteht das Risiko,
dass der Mieter dies zum Anlass
nimmt, den Mietvertrag unter
Berufung auf die vorgenannte
mietvertragliche Regelung zu kündigen.
e) Sollte während der Mietzeit des
Mieters TEDi das für die unmittelbar
angrenzenden Mietflächen des
Imbiss bestehende Mietverhältnis
beendet werden, so erhält der Mieter
ein Vormietrecht für die zusätzliche
Fläche. Dieses Vormietrecht
birgt das Risiko, dass eine Nachvermietung
der derzeit als Imbiss genutzten
Räumlichkeiten nicht oder
nur unter erschwerten Bedingungen
möglich ist, da die potentiellen
neuen Mieter unter Hinweis auf das
bestehende Vormietrecht von weiteren
Mietvertragsverhandlungen
Abstand nehmen könnten.
f) Betreibt der Mieter „Netto“ (oder
gleichwertig) mit mindestens
1.050 m 2 Nutzfläche im Fachmarkt
zentrum seine Ladenfläche
über einen Zeitraum von länger
als drei Monaten nicht mehr, steht
dem Mieter Dirk Rossmann GmbH
(„Rossmann“) ab dem Beginn des
vierten Monats des Leerstandes das
Recht zu, die monatliche Nettomiete
um E 0,3/m 2 zu reduzieren.
g) Dem Mieter KiK Textilien und
Non-Food GmbH („KiK“) steht
ein Kündigungsrecht mit einer
sechsmonatigen Frist zum Monatsende
zu, wenn während der
Miet zeit (einschließlich möglicher
Optionen und eventueller Verlängerungszeiten)
des Mieters der
Netto-Discountmarkt vor Ablauf
der Mietzeit des Mieters seine
Mietflächen nicht mehr betreibt
und es dem Vermieter innerhalb
von 12 Monaten ab Leerstand
nicht gelingt, einen anderen Lebensmittelmarkt
(ausgeschlossen
NORMA) anzusiedeln, der mindestens
über ein Filialnetz deutschlandweit
von 100 Filialen verfügt.
Dem Mieter KiK steht außerdem
ein Kündigungsrecht mit einer
dreimonatigen Frist zum Monatsende
zu, sollte im Objekt
bzw. im Gesamtobjekt ein Leerstand
oder der Anteil der nicht betriebenen
Fläche einen Anteil von
30% der Gesamtmietfläche übersteigen.
Der Mieter Netto sowie
der weit überwiegende Teil der
weiteren Mieter des Fachmarktzentrums
unterliegt nach den Regelungen
des jeweiligen Mietvertrages
keiner Betriebspflicht.
Der Mieter KiK kann den Mietvertrag
des Weiteren mit sechsmonatiger
Frist zum Monatsende
bei erheblicher Veränderung

Süddeutschland 8
der Charakteristik der Verkehrssituation,
der Einzelhandelssituation
oder Straßenführung in Bezug
auf die Erreichbarkeit bzw. die Frequenz
des Objektes kündigen. Im
Hinblick auf den in Kösching begonnenen
Bau der Ortsumgehung
Lenting-Kösching besteht das Risiko,
dass der Mieter dies zum Anlass
nimmt, den Mietvertrag unter
Berufung auf die vorgenannte
mietvertragliche Regelung zu kündigen.
h) Der Verkäufer des Fachmarktzentrums,
die Hans Mayr Bau GmbH,
hat nach den Regelungen des über
die Nutzung der Dachflächen zum
Betrieb einer Photovoltaikanlage
geschlossenen Gestattungsvertrages
nach vorheriger Abmahnung
und Fristsetzung von mindestens
14 Tagen ein außerordentliches
Kündigungsrecht mit sofortiger
Wirksamkeit, falls die Objektgesellschaft
Veränderungen am Gebäude
oder Bepflanzungen auf dem
Grundstück vornimmt oder sonstige
Maßnahmen trifft, die zu einer
nachhaltigen Leistungsminderung
der Photovoltaikanlage führen.
i) Der Mieter TEDi kann vom Mietvertrag
zurücktreten, wenn nicht
mindestens 390 m 2 als Verkaufsfläche
genehmigt sind. Nach der
für das Fachmarktzentrum erteilten
Tekturbaugenehmigung des
Landratsamtes Eichstätt vom
21.08.2009 sind bislang rund
375 m 2 Verkaufsfläche „Gemischtwaren
Dienstleistung“ genehmigt.
Der vom Verkäufer des Fachmarktzentrums
insoweit bei der Baubehörde
eingereichte weitere Tekturantrag
für die Errichtung einer
Verkaufsfläche von mindestens
390 m 2 war zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung noch nicht
verbeschieden. Sollte die Tektur
nicht erteilt werden und/oder
sollte diese – beispielsweise wegen
Klageerhebung durch einen
Nachbarn – nicht bestandskräftig
werden, könnten die an den
Mieter TEDi vermieteten Flächen
nicht wie mietvertraglich vereinbart
betrieben werden. Das birgt
das Risiko, dass der Mieter TE Di
vom Mietvertrag zurücktritt; dies
könnte zu einer Verminderung der
geplanten Ausschüttungen oder sogar
zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
j) Die Objektgesellschaft wäre als Vermieter
gegenüber den Mietern im
Fachmarktzentrum in Kösching
(Netto, TEDi, Marrone, Rossmann,
KiK, Karl und Hallertauer Volksbank
eG) jeweils zu weitreichendem
Konkurrenzschutz verpflichtet. Bei
Zuwiderhandlungen gegen die jeweilige
Konkurrenzschutzverpflichtung
kann der jeweilige Mieter von
der Objektgesellschaft Schadenersatz
und/oder Mietminderung gelten
machen und/oder Rücktritts-/
Kündigungsrechte ausüben; die
Mieter TEDi und Rossmann können
des Weiteren von der Objektgesellschaft
die Zahlung einer Vertragsstrafe
verlangen. Der gegenüber
dem Mieter TEDi eingeräumte
Konkurrenzschutz gilt darüber hinaus
in der Person des jetzigen Vermieters
und dessen Rechtsnachfolgern
für die Dauer des Mietverhältnisses
fort, auch wenn das Objekt
zwischenzeitlich an Dritte veräußert
wird.
Diese Konkurrenzschutzverpflichtungen
bergen das Risiko, dass
die derzeit erstellten Mietflächen
nach Auslaufen/Beendigung der
momentan abgeschlossenen Miet ­
verträge nicht an jeden Interessenten
vermietet bzw. während der
Laufzeit der momentan abgeschlossenen
Mietverträge nicht an jeden
Interessenten untervermietet oder
zu jedem Mietzweck genutzt werden
können.
4.4.6 Besondere Vermietungsrisiken
im Zusammenhang mit dem
REWE-Lebensmittelmarkt in Emmering
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Risiken
könnte zur einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
a) Im Mietvertrag mit der REWE
Markt GmbH Zweigniederlassung
Süd („REWE Süd“) ist eine feste
Frist für die Übergabe des Mietobjektes
vorgesehen. Bei nicht rechtzeitiger
Übergabe des Mietobjektes
hat der Mieter das Recht, innerhalb
einer Frist von vier Wochen
vom Vertrag zurückzutreten. Es besteht
das Risiko, dass der Verkäufer
den REWE-Lebensmittelmarkt nicht
fristgerecht an den Mieter übergibt
und dieser dann von seinem Rücktrittsrecht
Gebrauch macht.
b) Dem Mieter REWE Süd steht ein
Kündigungsrecht mit einer Frist
von sechs Monaten zu, wenn sich
entsprechend der im Mietvertrag
vereinbarten Wertsicherungsklausel
die ursprüngliche Miete auf
Verlangen einer Partei um mehr
als insgesamt 50% erhöht hat; das
Kündigungsrecht kann erstmals
zum Ende des 15. Mietjahres ausgeübt
werden.
29

Süddeutschland 8
Die Risiken
30
c) Gemäß dem Inhalt des Mietvertrages
mit der REWE Süd ist der
Mieter bei Unterschreitung der
noch zu erstellenden Mietflächen
um mehr als 1% bzw. bei Unterschreitung
der vereinbarten Parkplatzzahl
berechtigt, die Miete
um vertraglich festgelegte Beträge
zu mindern. Werden die Flächen
oder die Anzahl der Parkplätze
um mehr als 5% unterschritten,
so hat der Mieter innerhalb
von vier Wochen nach Vorlage
des gemeinsamen Aufmaßes
das Recht zur außerordentlichen
Kündigung.
d) Der Vermieter ist verpflichtet,
dem Mieter REWE Süd auf Verlangen
sämtliche Gesellschafter
der Vermietergesellschaft zu benennen.
Kommt der Vermieter
dieser Verpflichtung nach wiederholter
schriftlicher Aufforderung
nicht nach, hat der Mieter
das Recht, den Vertrag fristlos
zu kündigen.
e) Der Vermieter räumt dem Mieter
REWE Süd für jeden Fall der Neuvermietung
des Mietobjekts das
Vormietrecht in entsprechender
Anwendung der schuldrechtlichen
Vorschriften über das Vorkaufsrecht
ein. Die Ausübungsfrist
beträgt einen Monat. Dieses
Vormietrecht birgt das Risiko,
dass eine Nachvermietung der
Immobilie nicht oder nur unter
erschwerten Bedingungen möglich
ist, da die potentiellen neuen
Mieter unter Hinweis auf das
bestehende Vormietrecht des
Mieters REWE Süd von weiteren
Mietvertragsverhandlungen Abstand
nehmen könnten.
4.4.7 Besondere Vermietungsrisiken
im Zusammenhang mit dem
Fachmarktzentrum in Neckargemünd
Die Realisierung eines oder mehrerer
der nachfolgend aufgeführten Risiken
könnte zur einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen:
a) Der Vermieter räumt dem Mieter
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG
(„Lidl“) ein Vormietrecht für das
nächste vom Vermieter über das
Mietobjekt abgeschlossene Mietverhältnis
ein; die Vorschriften
über das Vorkaufsrecht, §§ 463
ff. BGB gelten analog. Auch dem
Mieter dm-drogerie markt GmbH
+ Co. KG („dm“) ist nach den Regelungen
des mit ihm geschlossenen
Mietvertrages nach Beendigung
der Mietzeit ein Vormietrecht
am Mietobjekt eingeräumt.
Diese Vormietrechte bergen jeweils
das Risiko, dass eine Nachvermietung
der Räumlichkeiten nicht
oder nur unter erschwerten Bedingungen
möglich ist, da die potentiellen
neuen Mieter unter Hinweis
auf das jeweils bestehende Vormietrecht
von weiteren Mietvertragsverhandlungen
Abstand nehmen
könnten.
b) Zur Sicherung des Nutzungsrechts
des Mieters Lidl gegen eine vorzeitige
Beendigung des Mietverhältnisses
sowie gegen dessen
vertragswidrige Beeinträchtigung
hat sich der Vermieter verpflichtet,
spätestens bis zur Übergabe
der Mietsache zugunsten des Mieters
und zu Lasten des Mietgrundstücks
eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit an erster Rangstelle
im Grundbuch eintragen zu
lassen, andernfalls verwirkt der
Vermieter ab dem zweiten der
Übergabe folgenden Monat eine
Vertragsstrafe in Höhe von monatlich
E 1.000,00; die Vertragsstrafe
ist auf einen Gesamtbetrag von
E 30.000,00 begrenzt. Zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung war
diese Mietsicherungsdienstbarkeit
noch nicht notariell beurkundet
oder beglaubigt und daher noch
nicht im Grundbuch eingetragen.
Es besteht das Risiko, dass der Verkäufer
die Dienstbarkeit nicht vertragsgemäß
eintragen lässt und
der Mieter dann von der Objektgesellschaft
als neuem Vermieter
die Zahlung der Vertragsstrafe sowie
Schadenersatz verlangt und/
oder Mietminderung bzw. Rücktritts/Kündigungsrechte
geltend
macht; dies könnte zu einem Verlust
der geleisteten Einlagen führen.
Die Mietsicherungsdienstbarkeit
birgt außerdem das Risiko,
dass eine Veräußerung und/oder
Nachvermietung des Objektes
nicht oder nur unter erschwerten
Bedingungen möglich ist, da der
potentielle neue Eigentümer bzw.
Mieter unter Hinweis auf die Mietsicherungsdienstbarkeit
von weiteren
Vertragsverhandlungen Abstand
nehmen könnte.
c) Nach den Regelungen des zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltenden Mietvertrages kann der
Mieter Lidl vom Vertrag zurücktreten,
wenn eine behördliche Genehmigung
versagt wird.
d) Der Mieter Lidl kann das Mietverhältnis
fristlos kündigen, wenn
nach erfolglosem Ablauf einer zur
Abhilfe bestimmten angemessenen
Frist oder nach erfolgloser Abmahnung
die Zufahrt oder der Zu­

Süddeutschland 8
gang zur Mietsache oder das Entladen
von Waren durch verkehrsbeschränkende
oder ähnliche
Maßnahmen dauernd erheblich
erschwert oder unmöglich sind.
e) Die Objektgesellschaft wäre als
Vermieter gegenüber den Mietern
Lidl und dm jeweils zu weitreichendem
Konkurrenzschutz
verpflichtet. Bei Zuwiderhandlungen
gegen die jeweilige Konkurrenzschutzverpflichtung
kann der
jeweilige Mieter von der Objektgesellschaft
Schadenersatz verlangen
bzw. Mietminderung und/
oder Rücktritts-/Kündigungsrechte
geltend machen. Der Mieter
Lidl könnte darüber hinaus von
der Objektgesellschaft die Zahlung
einer Vertragsstrafe verlangen.
Der dem Mieter dm eingeräumte
Konkurrenzschutz gilt außerdem
bis zwei Jahre nach Beendigung
des Mietverhältnisses.
Diese Konkurrenzschutzverpflichtungen
bergen das Risiko, dass die
derzeit erstellten Gewerbemietflächen
nach Auslaufen/Beendigung
der momentan abgeschlossenen
Mietverträge nicht an jeden Interessenten
vermietet bzw. während
der Laufzeit der momentan abgeschlossenen
Mietverträge nicht an
jeden Interessenten untervermietet
oder zu jedem Mietzweck genutzt
werden können.
f) In den Mietverträgen mit den
Mietern Lidl und dm ist jeweils eine
feste Frist für die Übergabe des
jeweiligen Mietobjektes vorgesehen.
Bei nicht rechtzeitiger Übergabe
des Mietobjektes könnte der
jeweilige Mieter vom Vertrag zurückzutreten.
Der Mieter Lidl hat
sich darüber hinaus mietvertraglich
die Geltendmachung weiterer
Schadenersatzansprüche vorbehalten.
Es besteht das Risiko, dass
der Verkäufer die Mietgegenstände
nicht fristgerecht an die Mieter
übergibt und diese dann von
ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch
machen.
g) Dem Mieter Lidl steht das Recht
zur Vertragsübertragung zu.
Das beinhaltet das Risiko, dass
der neue Mieter nicht denselben
Geschäftsbetrieb fortführt
und die Objektgesellschaft als
zukünftiger Vermieter damit ihrer
Konkurrenzschutzverpflichtung
gegenüber dem Mieter
dm nicht nachkommen kann.
Die Objektgesellschaft wäre
dann ggf. zum Schadenersatz
verpflichtet, wodurch sich die
Ertragslage der Fondsgesellschaft
und ihrer Anleger verschlechtern
könnte.
h) Gemäß dem Inhalt seines Mietvertrages
ist der Mieter dm bei
Unterschreitung der noch zu erstellenden
Mietflächen um mehr
als 3% berechtigt, die Miete entsprechend
zu mindern. Werden
die Flächen um mehr als 5% unterschritten,
so ist der Mieter berechtigt,
das Mietverhältnis außerordentlich
fristlos zu kündigen
oder die Miete zu mindern.
4.5 Betriebs- und Objektverwaltungskosten
Nach den bereits geschlossenen
Mietverträgen ist der größte Teil
der verbrauchsabhängigen Betriebskosten
auf die Mieter umlagefähig
bzw. wird von diesen direkt
getragen. Es besteht das Risiko,
dass sich eine Erhöhung der
umlagefähigen Betriebskosten über
das prognostizierte Maß hinaus negativ
auf die Liquidität der Fondsgesellschaft
auswirkt. Außerdem
besteht das Risiko, dass die Mieter
ihre mietvertraglichen Pflichten
nicht erfüllen und die auf sie umlegbaren
Betriebskosten nicht vollumfänglich
zahlen. Erfüllen Mieter
ihre vertraglichen Pflichten nicht,
können der Objektgesellschaft und
damit auch der Fondsgesellschaft
wirtschaftliche Nachteile entstehen.
Zudem könnte die Objektgesellschaft
bzw. die Fondsgesellschaft
durch die dann erforderlichen
gerichtlichen und außergerichtlichen
Auseinandersetzungen
belastet werden. Dies könnte zu einer
Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu einem
teilweisen Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
Nach den bereits geschlossenen
Mietverträgen ist ein Teil der nicht
verbrauchsabhängigen Betriebskosten
nicht auf die Mieter umlagefähig.
Erhöhungen der nicht verbrauchsabhängigen
Betriebskosten
(Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten
etc.) führen somit
zu einer Mehrbelastung der Fondsgesellschaft
bzw. der Objektgesellschaft.
Eine Erhöhung der nicht
umlagefähigen Betriebskosten über
das prognostizierte Maß hinaus
würde sich daher negativ auf die
Liquidität bzw. die Ausschüttung
der Fondsgesellschaft auswirken.
4.6 Wirtschaftliche Nutzung
Über mögliche Instandhaltungsaufwendungen
hinaus ist es vorstellbar,
dass insbesondere nach Ablauf
der Mietverträge Werterhaltungsaufwendungen
wegen technischen
Fortschritts, Wettbewerbsanpassungen,
Veränderungen im Konsumverhalten
etc. vorzunehmen sind. Für
alle Gewerbeimmobilien gilt außer-
31

Süddeutschland 8
Die Risiken
32
dem, dass eine eventuelle Anschlussvermietung
nach Ablauf des
Mietvertrages gegebenenfalls nur
nach Durchführung von Umbauten
oder Inkaufnahme von Mietminderungen
erfolgen kann. Dies kann zu
einer Verminderung der geplanten
Ausschüttung oder sogar zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust
der geleisteten Einlage führen.
4.7 Wertentwicklung und Standortrisiko
Die Wertentwicklung von Immobilien
hängt stets auch von in der Zukunft
liegenden Ereignissen ab, die
nur bedingt vorhersehbar sind. Die
Veräußerbarkeit und der erzielbare
Veräußerungspreis von Immobilien
zum Zeitpunkt einer beabsichtigten
Veräußerung sind von verschiedenen
gesamtwirtschaftlichen,
regionalen und branchenspezifischen
Faktoren sowie objektspezifischen
Entwicklungen (Nachfrage
des Standorts, allgemeine Marktlage,
Höhe der Mieteinnahmen, Bauzustand
des Objektes, Errichtung
nahe gelegener Konkurrenzobjekte
etc.) abhängig, die zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung nicht eindeutig
prognostizierbar sind. Es besteht
daher das Risiko einer zukünftigen
negativen Wertentwicklung
der Fondsimmobilien.
Negative Veränderungen führen dazu,
dass der erzielbare Veräußerungspreis
niedriger ist als die ursprünglichen
Anschaffungskosten für die Immobilie.
Dies kann für den Anleger
dazu führen, dass der Erlös unterhalb
seines ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals
liegt. Im schlimmsten Fall
muss der Anleger einen Totalverlust
seiner Einlage hinnehmen, wenn der
Verkaufserlös sogar noch niedriger ist
als die in diesem Zeitpunkt offenen
Verbindlichkeiten aus der Fremdfinanzierung.
Sofern ein Anleger den
gezeichneten Anteil fremdfinanziert
hat (z.B. durch Bankdarlehen), würde
sich das Risiko, das eingezahlte Kapital
vollständig zu verlieren, um die Finanzierungskosten
und Zinsen erhöhen.
Bei vorzeitiger Kündigung dieser
Fremdmittel durch den Anleger
kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung
an das kreditgebende
Institut zu entrichten sein.
5. Allgemeine rechtliche Risiken
5.1 Steuerliches Konzept
Die Rentabilität einer Beteiligung an
der Fondsgesellschaft hängt maßgeblich
von ihrer steuerlichen Bewertung
durch die Finanzverwaltung
und von den individuellen steuerlichen
Verhältnissen des einzelnen
Anlegers ab.
Sollte die Finanzverwaltung die steuerliche
Situation der Fondsgesellschaft
abweichend vom steuerlichen
Konzept einordnen, besteht die Gefahr,
dass die Rentabilität einer Investition
in die Fondsgesellschaft signifikant
sinkt.
Dem steuerlichen Konzept des Emittenten
liegen zudem bestimmte Annahmen
über die steuerliche Situation
des Anlegers zugrunde. Sollte die
individuelle steuerliche Situation eines
Anlegers von diesen Annahmen
abweichen, kann dies die Rentabilität
einer Investition dieses Anlegers in
die Fondsgesellschaft signifikant beeinträchtigen.
Das steuerliche Konzept berücksichtigt
den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltenden Stand der
Steuergesetzgebung, der Rechtsprechung
und der Äußerungen der Finanzverwaltung
und Literatur. Es besteht
das Risiko, dass sich in der Investitions-
bzw. Nutzungsphase die
steuerlichen Rahmenbedingungen,
insbesondere die Steuergesetze mit
den darin geregelten Steuersätzen,
die Rechtsprechung, die Beurteilung
durch die Finanzverwaltung – unter
Umständen auch kurzfristig – ändern.
Diese Änderungen können negative
Auswirkungen auf das steuerliche
Ergebnis des Anlegers haben
und die Rentabilität einer Investition
in die Fondsgesellschaft signifikant
beeinträchtigen.
Sollte die Finanzverwaltung von den
der steuerlichen Erfolgsermittlung
zugrunde liegenden Annahmen erheblich
abweichen, besteht des Weiteren
das Risiko, dass der anfängliche
Verlust der Fondsgesellschaft 10%
des eingesetzten Eigenkapitals der
Anleger überschreitet und der Ende
2005 in das Einkommensteuergesetz
neu aufgenommene § 15 b EStG Anwendung
findet. In diesem Fall wäre
der dem Anleger zuzurechnende
Verlust nicht mehr mit anderen Einkunftsarten
des Anlegers verrechenbar
und könnte nur noch gegen zukünftige
Überschüsse aus der Fondsanlage
verrechnet werden. Das zeitliche
Hinausschieben der Verlustentsteuerung
mindert die Rendite.
Sollten aus der Fondsanlage keine
Erträge mehr erzielt werden, kann
der Verlustvortrag auch ungenutzt
verloren gehen.
Zu beachten ist insbesondere, dass eine
Veräußerung der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft durch einen Anleger
unter Umständen dazu führen kann,
dass dessen private Grundstücksgeschäfte
nach den Grundsätzen des
gewerblichen Grundstückshandels
als gewerblich eingestuft und deshalb
steuerpflichtig werden könnten. Immobilienverkäufe,
die auf der Ebene

Süddeutschland 8
der Fondsgesellschaft wegen Unterschreitens
der „Drei-Objekt-Grenze”
keinen gewerblichen Grundstückshandel
begründen, können bei einem
Gesellschafter die Gewerblichkeit
hervorrufen. Denn bei der Beurteilung
der Frage, ob auf der Ebene
des Anlegers/Gesell schafters, der
seine Beteiligung im Privatvermögen
hält, gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt, sind den eigenen
Grundstücksgeschäften diejenigen
der Fondsgesellschaft hinzuzurechnen.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung
ist dafür Voraussetzung, dass
der Gesellschafter zu mindestens 10%
beteiligt ist oder der Wert der Beteiligung
oder der anteilige Wert der veräußerten
Immobilie bei einer Beteiligung
von weniger als 10% mehr als
E 250.000,00 beträgt (BMF-Schreiben
vom 26.03.2004, BStBl. I 2004,
434). Zu beachten ist, dass diese Regelung
nur bei Objekten gilt, die unter
die „Drei-Objekt-Grenze“ fallen
und nicht für andere Objekte. In solchen
Fällen nimmt die Finanzverwaltung
stets eine Einzelfallprüfung vor
(BMF-Schreiben vom 09.07.1997, DStR
1997, 1208). Grundstücksverkäufe der
Fondsgesellschaft und Grundstücksverkäufe
des Gesellschafters sind für
die Abgrenzung zwischen gewerblichem
Grundstückshandel und privater
Vermögensverwaltung zusammenzurechnen.
Für einen Gesellschafter
kann sich somit ein gewerblicher
Grundstückshandel ergeben, wenn
z.B. die Fondsgesellschaft ein Objekt
und der Gesellschafter privat oder im
Rahmen einer anderen Gesellschaft
drei weitere Objekte veräußert.
Darüber hinaus ist nach dem o.g.
BMF-Schreiben die Veräußerung der
Beteiligung an einer vermögensverwaltenden
Grundstücksgesellschaft
einer anteiligen Grundstücksveräußerung
gleichzusetzen. Für
die Anrechnung auf die Drei-Objekt-Grenze
kommt es dabei auf die
Zahl der im Gesamthandsvermögen
enthaltenen Grundstücke an.
Auch hier ist nach Ansicht der Finanzverwaltung
eine Beteiligung von
mindestens 10% oder bei einer Beteiligung
von weniger als 10% ein
Beteiligungswert von mehr als
E 250.000,00 Voraussetzung für die
Einbeziehung der Beteiligungsveräußerung
in die Drei-Objekt-Grenze
(BMF-Schreiben vom 26.03.2004,
BStBl. I 2004, 434).
Alle Aussagen zur Besteuerung basieren
auf dem Stand der Steuergesetze
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.
Es besteht das Risiko einer
Minderung der Rendite durch Gesetzesänderungen
sowie einer rückwirkenden
Anwendung auch für vor
den Gesetzesänderungen aufgelegten
Fonds.
Weitere steuerliche Änderungen
könnten sich durch die Rechtsprechung
ergeben, insbesondere für den
Fall, dass das Bundesverfassungsgericht
die derzeit günstigen erbschaftsteuerlichen
Werte bei der Übertragung
von Grundvermögen für verfassungswidrig
erklärt und eine verkehrswertnähere
Bewertung fordert.
Auch in diesem Fall besteht das Risiko
einer rückwirkenden Anwendung.
Steuerliche Risiken können sich zudem
aus einer Nutzungsänderung
der Immobilien ergeben. Soweit derzeit
eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung
vorgenommen wird, konnte
die Vorsteuer auf die Erwerbskosten
beim Finanzamt geltend gemacht
werden. Erfolgt innerhalb der ersten
zehn Jahre eine Nutzungsänderung
in eine umsatzsteuerfreie Vermietung,
ist die Vorsteuer zeitanteilig
wieder zurückzubezahlen.
Dies kann zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
5.2 Rechtliches Konzept
Das Fondskonzept basiert auf der
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltenden Rechtslage in
Deutschland.
Es besteht das Risiko, dass sich die
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltende Rechtslage in
Deutschland in für die Fondsgesellschaft
und die Anleger nachteiliger
Weise ändert. Diskutiert werden
derzeit insbesondere gesetzliche
und regulatorische Änderungen,
die für geschlossene Fonds
zukünftig eine umfassendere Regulierung
durch die Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht vorsehen
(wie die Umsetzung der AIFM-
Richtlinie in deutsches Recht oder
das geplante „Gesetz zur Stärkung
des Anlegerschutzes und Verbesserung
der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts“).
Derartige Änderungen
der rechtlichen Rahmenbedingungen
könnten zu einem erhöhten
Verwaltungsaufwand bei der Fondsgesellschaft
führen, was zusätzliche
Kosten nach sich ziehen würde.
Dies könnte zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten
Einlagen beim Anleger führen.
5.3 Rechtsstreitigkeiten
Bei der Planung der Fondsgesellschaft
wurde davon ausgegangen,
dass sich die Vertragspartner der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
vertragskonform ver­
33

Süddeutschland 8
Die Risiken
34
halten. Es besteht das Risiko, dass
dies nicht der Fall ist. Erfüllen Vertragsparteien
ihre vertraglichen
Pflichten nicht, können der Fondsgesellschaft
wirtschaftliche Nachteile
entstehen. Zudem könnte die
Fondsgesellschaft durch die dann
erforderlichen gerichtlichen und
außergerichtlichen Auseinandersetzungen
belastet werden. Im Falle
eines Obsiegens der Fondsgesellschaft
oder der Objektgesellschaft
besteht das Risiko, dass Berufs- und
sonstige Haftpflichtversicherer von
Vertragspartnern einen Schaden
der Objektgesellschaft oder der
Fondsgesellschaft nicht abdecken
und/oder dass die persönliche Inanspruchnahme
eines Vertragspartners
ohne Erfolg bleibt. Dies kann
zu einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu
einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
6. Gesellschaftsrechtliche Risiken
6.1 Geschäftsführung
Die Anleger wirken nicht an der Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft
mit. Ihre Einflussmöglichkeiten beschränken
sich auf bestimmte Kontrollrechte
und Zustimmungsvorbehalte.
Die Geschäftsführung liegt in
den Händen der geschäftsführenden
Gesellschafter, d.h. der Komplementärin
und der geschäftsführenden
Kommanditisten. Fehlentscheidungen
oder Vertragsverletzungen
der geschäftsführenden Gesellschafter
können zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen oder
sogar zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
Etwaige Schadenersatzansprüche ge-
gen einen geschäftsführenden Gesellschafter
verjähren nach dem Gesellschaftsvertrag
nicht in der regelmäßigen
Verjährungsfrist von drei
Jahren ab Entstehung des Anspruches
und Kenntnis oder grob fahrlässig Unkenntnis
von den den Anspruch begründenden
Umständen und der Person
des Schuldners, sondern bereits
innerhalb einer Frist von zwei Jahren
nach Vornahme oder Unterlassung
der zum Schadenersatz verpflichtenden
Hand lung unabhängig von der
Kenntnis des Gläubigers. Schadenersatzansprüche
sind innerhalb einer
Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Kenntniserlangung von
dem Schaden geltend zu machen.
Darüber hinaus ist die Haftung der
geschäftsführenden Gesellschafter
gesellschaftsvertraglich auf Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Die Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen
kann dadurch erschwert
oder sogar unmöglich werden.
Dies kann zu einer Verminderung
der geplanten Ausschüttungen
oder sogar zu einem teilweisen oder
vollständigen Verlust der geleisteten
Einlagen führen.
6.2 Entscheidungsfindung
Erfahrungsgemäß nehmen an den Gesellschafterversammlungen
und den
dort vorgenommenen Abstimmungen
bzw. an schriftlichen Beschlussverfahren
nur wenige der Gesellschafter
teil. Dies kann zur Fassung von Beschlüssen
durch eine Minderheit der
Anleger führen, die später von der
Mehrheit mitgetragen werden müssen.
Zudem besteht das Risiko, dass
ein Kommanditist oder eine Gruppe
von Kommanditisten nach Übernahme
einer wesentlichen Beteiligung an
der Fondsgesellschaft entscheidenden
Einfluss auf Beschlussfassungen
der Fondsgesellschaft ausüben kann.
Der Treuhandkommanditist nimmt
die Stimmrechte aller ihm treuhänderisch
übertragenen Gesellschaftsanteile
der Treugeberkommanditisten
wahr, soweit diese nicht selbst an
der Gesellschafterversammlung teilnehmen
oder sich bevollmächtigen
lassen. Erfahrungsgemäß verfügt der
Treuhandkommanditist des halb auf
den Gesellschafterversammlungen
in aller Regel über eine qualifizierte
Mehrheit der Stimmen, so dass Beschlussfassungen
durch seine Stimmabgabe
entschieden werden.
Wirksame Beschlussfassungen können
die wirtschaftliche Situation der
Fondsgesellschaft beeinflussen und
ggf. zu einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar
zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
6.3 Haftungsrisiko
Die für die Fondsgesellschaft gewählte
Rechtsform der Kommanditgesellschaft
(GmbH & Co. KG) begründet
folgende Haftungs verhältnisse:
– Die Fondsgesellschaft haftet unbeschränkt
für ihre Verbindlichkeiten.
– Kommanditisten haften in der
Zeit zwischen ihrem Beitritt zu der
Fondsgesellschaft und ihrer Eintragung
in das Handelsregister für
die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
unbeschränkt persönlich.
Nach den Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages erfolgt
der Beitritt der Direktkommanditisten
zu der Fondsgesellschaft
aufschiebend bedingt durch
ihre Eintragung als Kommanditisten
in das Handelsregister. Direktkommanditisten
unterliegen daher
keiner Haftung als Gesellschafter
vor Eintragung. Im Fall des Aus­

Süddeutschland 8
scheidens von Direktkommanditisten
aus der Fondsgesellschaft
besteht eine gesetzliche Nachhaftung
für bis zu diesem Zeitpunkt
begründete Verbindlichkeiten der
Fondsgesellschaft von fünf Jahren
nach Eintragung des Ausscheidens
im Handelsregister, soweit
die Einlage nicht vollständig geleistet
bzw. zurückgezahlt wurde.
Treugeberkommanditisten übertragen
ihren Kommanditanteil unmittelbar
nach Erwerb auf den
Treuhandkommanditisten. Eine
Haftung vor Eintragung kommt
für sie also allenfalls aufgrund dieses
Zwischenerwerbs in Betracht.
Eine Inanspruchnahme ist jedoch
ausgeschlossen, soweit dem Gesellschaftsgläubiger
bekannt war,
dass der betroffene Anleger als
Kommanditist und nicht als Komplementär
an der Fondsgesellschaft
beteiligt gewesen ist. In
der rechtswissenschaftlichen Literatur
wird insoweit die Ansicht
vertreten, die Gläubiger einer
Publikums-GmbH & Co. KG
müssten stets davon ausgehen,
dass nur die Komplementär-GmbH
unbeschränkt persönlich hafte, alle
anderen Gesellschafter dagegen
beschränkt haftende Kommanditisten
sind. Nach dieser Ansicht wäre
die Haftung beitretender Anleger
bereits vor ihrer Eintragung in das
Handelsregister in der nachfolgend
beschriebenen Weise auf ihre Haftsumme
begrenzt. Ob diese Ansicht
zutreffend ist, ist aber noch
nicht höchstrichterlich entschieden
worden. Beitretende Anleger
müssen daher von dem Bestehen
des Haftungsrisikos ausgehen.
Ab dem Zeitpunkt der Eintragung
eines Kommanditisten in das Handelsregister
ist dessen Haftung für
die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
der Höhe nach auf
die von ihm übernommene und
noch nicht erbrachte Haftsumme
(= 10% der übernommenen Pflichteinlage)
begrenzt. Soweit der
Kommanditist die Haftsumme gezahlt
hat, kann er von den Gesellschaftsgläubigern
für die in dieser
Zeit entstehenden Gesellschaftsverbindlichkeiten
nicht mehr in
Anspruch genommen werden.
Wurde die Haftsumme erbracht,
später aber von der Fondsgesellschaft
wieder an den Kommanditisten
zurückgezahlt, lebt die Haftung
im Umfang der zurückgezahlten
Haftsumme wieder auf. Eine
solche Rückzahlung liegt z.B.
dann vor, wenn die Fondsgesellschaft
Ausschüttungen an Anleger
vornimmt und diesen Ausschüttungen
keine entsprechenden Gewinne
der Fondsgesellschaft gegenüberstehen
(Ausschüttungen
aus der Liquiditätsreserve).
Kommanditisten sind im Verhältnis
zur Fondsgesellschaft zudem
zur Leistung der von ihnen
übernommenen Pflichteinlage
nebst Agio verpflichtet.
Die vorstehend beschriebene Haftung
besteht nach den Regelungen
des Treuhand- und des Gesellschaftsvertrages
für Direktkommanditisten
und für Treugeberkommanditisten
gleichermaßen.
– Komplementäre haften unbeschränkt
persönlich für die Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft.
Komplementäre sind der
Fondsgesellschaft zudem zur Leistung
der von ihnen übernommenen
Pflichteinlage verpflichtet. Die
Komplementärin der Fondsgesellschaft
hat keine Pflichteinlage
übernommen.
Im Rahmen der vorstehend beschriebenen
Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten
sind die Fondsgesellschaft,
die Kommanditisten und die
Komplementäre Gesamtschuldner.
Es besteht das Risiko, dass der Anleger
trotz der Haftungsbeschränkung
von Gesell schaftsgläubigern in
Anspruch genommen wird und sich
gerichtlich gegen diese Inanspruchnahme
wehren muss. Dies kann zu
einer Kostenbelastung des Anlegers
führen.
6.4 Dauer der Fondsgesellschaft,
Kündigung, Rücktritt
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte
Zeit errichtet. Eine Kündigung
der Fondsgesellschaft durch
einen nichtgeschäftsführenden Gesell
schafter ist frühestens zum
31.12.2025 möglich und hat mit einer
Kündigungsfrist von 12 Monaten
zum Ende des Kalenderjahres
zu erfolgen. Das Recht zur Kündigung
aus wichtigem Grund bleibt
unberührt.
Ein Investment in die Fondsgesellschaft
ist damit langfristig angelegt.
Der Anleger sollte nur solche
Gelder für ein Investment verwenden,
die er in diesem Zeitraum
nicht benötigt.
Im Fall einer Kündigung sowie im
Fall eines Rücktritts vom Beitrittsvertrag
scheidet der kündigende
bzw. zurücktretende Gesellschafter
aus der Fondsgesellschaft aus,
sofern die übrigen Gesellschafter
nicht die Liquidation der Fondsgesellschaft
beschließen. Im Fall seines
Ausscheidens erhält der Kündigende
bzw. Zurücktretende eine
Abfindungszahlung entsprechend
seiner quotalen Beteiligung
am Verkehrswert der Fondsgesell­
35

Süddeutschland 8
Die Risiken
36
schaft, vermindert um einen Abschlag
von 20%. Die Abfindungszahlung
kann zudem in bis zu sieben
Jahresraten gezahlt werden.
Im Fall der Liquidation partizipiert
der Kündigende wie die übrigen
Gesellschafter am Liquidationsvermögen
der Fondsgesellschaft; der
Anspruch der Komplementärin und
der Anspruch des Kommanditisten
Robert Köhler am Liquidationsvermögen
sind jedoch der Höhe nach
auf die von ihnen geleistete Einlage
beschränkt.
Es besteht das Risiko, dass für die
Auszahlung von Abfindungen keine
liquiden Mittel vorhanden sind.
6.5 Veräußerung des Gesellschaftsanteils
Jeder Anleger kann mit Wirkung
zum 31.12. eines Jahres, frühestens
zum 31.12.2011, über seinen Gesellschaftsanteil
verfügen, soweit die
Geschäftsführung der Verfügung zustimmt.
Eine Verweigerung der Zustimmung
durch die Geschäftsführung
ist nur bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes möglich. Übertragungen
zum Ende eines Geschäftsjahres
müssen der Fondsgesellschaft bis
spätestens 30.9. des laufenden Geschäftsjahres
mitgeteilt werden.
Durch diese Regelung wird eine begrenzte
Fungibilität der Anteile erreicht.
Es existiert aber kein geregelter
Markt für Beteiligungen an geschlossenen
Immobilienfonds. Es besteht
das Risiko, dass ein Verkauf der
Beteiligung während der Laufzeit der
Fondsgesellschaft nicht oder nur mit
erheblichem Verlust möglich ist. Die
Beteiligung an der Fondsgesellschaft
ist auch deshalb als langfristige Investition
zu sehen.
Bei einem (vorzeitigen) Verkauf der
Beteiligung während der Laufzeit der
Fondsgesellschaft kann es zu erheblichen
steuerlichen Nachteilen kommen.
6.6 Gesellschaftsvertragliche Fristen
Der Anleger trägt das Risiko der Versäumung
der im Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft vereinbarten
Fristen:
– bei verspäteter Einzahlung der
Pflichteinlage oder des Agios (§ 5
des Gesellschaftsvertrages) ist die
Fondsgesellschaft berechtigt, Verzugszinsen
in Höhe von 1% des
ausstehenden Betrages pro Monat
zu erheben. Nach Mahnung
und Nachfristsetzung ist die Komplementärin
berechtigt und bevollmächtigt,
den säumigen Anleger
aus der Fondsgesellschaft
auszuschließen. Der ausgeschlossene
Anleger trägt dann die im
Zusammenhang mit seinem Ausschluss
ggf. entstandenen Kosten.
Die Komplementärin ist auch berechtigt
und bevollmächtigt, die
Pflichteinlage eines teilweise in
Verzug geratenen Kommanditisten
auf den Betrag der geleisteten
Zahlung einschließlich Agio herabzusetzen;
– die Versäumung von Anfechtungsfristen
(§ 12 des Gesellschaftsvertrages)
kann zur Bestandskraft
von Beschlüssen zu Lasten des Anlegers
führen;
– die Versäumung der Mitteilungspflicht
für die Sonderwerbungskosten
(§ 15 des Gesellschaftsvertrages)
führt zu deren steuerlicher
Nichtabziehbarkeit;
– eine verspätete Kündigung der Gesellschaftsbeteiligung
(§ 19 des Gesellschaftsvertrages)
oder die Versäumung
der Mitteilungsfrist für
die Übertragung des Gesellschaftsanteils
(§ 18 des Gesellschaftsvertrages)
führt zur Zulässigkeit der
Kündigung bzw. der Übertragung
erst zum Ende des folgenden Kalenderjahres.
7. Verflechtungen
Zwischen der Fondsgesellschaft, der
Objektgesellschaft, der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH, der S&P
Objektbeteiligungs ZWEI GmbH, der
S&P Management GmbH, der sontowski
& partner gmbh, der GRR Real
Estate Management GmbH, der S&P
Mezz4Funds 1 GmbH & Co. KG und
den Herren Klaus-Jürgen Sontowski,
Dr. Karsten Medla, Dr. Matthias
Hubert und Robert Köhler bestehen
weitreichende personelle, rechtliche
und wirtschaftliche Verflechtungen.
Aus diesen Verflechtungen können
sich Interessenkollisionen ergeben,
die eine an den Interessen der Fondsgesellschaft
orientierte Entscheidungsfindung
erschweren. Sollte einer
der Entscheidungsträger in einem
Interessenkonflikt den Interessen einer
anderen Gesellschaft bzw. einer
anderen Person Priorität einräumen,
kann dies zu einer Verminderung der
geplanten Ausschüttungen oder sogar
zu einem teilweisen oder vollständigen
Verlust der geleisteten Einlagen
führen.
8. Prognoserisiko
Die in diesem Verkaufsprospekt dargestellten
Meinungen und Prognosen
bzgl. der wirtschaftlichen Entwicklung
des Immobilienmarktes, der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
sind Auffassungen des Anbieters.

Süddeutschland 8
Der Verkaufsprospekt legt insbesondere
Annahmen für die Wertentwicklung
der angekauften Immobilien
und für die Einnahmen und/oder
die Ausgaben der Fondsgesellschaft
zugrunde. Sollten sich die Wertentwicklung
der Immobilien und/oder
die Einnahmen und/oder die Ausgaben
der Fondsgesellschaft (insbesondere
durch eine nachhaltige Verringerung
der erzielbaren Mieten oder ein
Ansteigen der erforderlichen Finanzierungs-
und Bewirtschaftungskosten
gegenüber den prognostizierten
Werten) – insbesondere aufgrund von
Abweichung bzgl. der Entwicklung
des Mietniveaus, der erforderlichen
Finanzierungs-, Instandhaltungs-, Bewirtschaftungs-
und/oder Revitalisierungskosten,
Veränderungen der Gesetzgebung,
der steuerlichen Rahmenbedingungen
oder der gesamtwirtschaftlichen
Situation – anders als
angenommen entwickeln, kann dies
zu einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder sogar zu einem
teilweisen oder vollständigen Verlust
der geleisteten Einlagen führen.
9. Persönliche Anteilsfinanzierung,
Beratungs- und sonstige Kosten
Die Fondsgesellschaft bietet selbst
keine Anteilsfinanzierung für Kapitalanleger
an. Anleger, die ihre Beteiligung
an der Fondsgesellschaft durch
Aufnahme eines individuellen, persönlichen
Darlehens ganz oder teilweise
finanzieren, haben bei ihrer
Anlageentscheidung zu berücksichtigen,
dass Zins- und Tilgungsleistungen
für dieses Darlehen unabhängig
von einer wirtschaftlichen Entwicklung
des Beteiligungsangebots fällig
sind. Bei vorzeitiger Kündigung
dieses Darlehens durch den Anleger
kann eine Vorfälligkeitsentschädigung
an das kreditgebende Institut
zu entrichten sein. Es kann zudem
der Fall eintreten, dass dem Anleger
keine Erträge aus seiner Beteiligung
zufließen, mit denen er die Zins- und
Tilgungsleistungen bzw. eine Vorfälligkeitsentschädigung
bedienen
könnte. Je nach Umfang der finanzierten
Beträge besteht dann die Gefahr
der Verwertung der Beteiligungen
und darüber hinaus des übrigen
Vermögens des Anlegers durch den
Gläubiger. Sofern in einem solchen
Fall die Verbindlichkeiten das Privatvermögen
übersteigen, besteht das
Risiko einer privaten Insolvenz dieses
Anlegers.
Drittkosten des Anlegers, z.B. durch
eigene Beauftragung von Rechtsanwälten,
Steuerberatern, Vermögensberatern
oder sonstigen Personen,
fallen unabhängig vom wirtschaftlichen
Erfolg der Fondsgesellschaft an,
so dass der Anleger diese Drittkosten
auch zu tragen hat, wenn ihm keine
Erträge aus seiner Beteiligung zufließen.
10. Beeinflussung der Lebensplanung
Für den Fall, dass ein Anleger einen
Großteil seines Vermögens in eine
Beteiligung an der Fondsgesellschaft
investiert, kann aufgrund der Dauer
der Anlage und einer möglichen negativen
wirtschaftlichen Entwicklung
der Fondsgesellschaft – insbesondere
bei einer Verminderung der geplanten
Ausschüttungen oder dem teilweisen
oder vollständigen Verlust der
geleisteten Einlagen – die Lebensplanung
des Anlegers negativ beeinflusst
werden.
11. Zusammentreffen von Risiken
Verschiedene Risiken, die für sich betrachtet
keine gravierenden Auswirkungen
haben, können sich beim
Zusammentreffen verstärken. Eine
Verstärkung von Risiken, aber auch
einzelne Risiken können so starke
Auswirkungen haben, dass es zu Ausschüttungsreduzierungen
oder im
Extremfall sogar zum Verlust des eingesetzten
Kapitals kommen kann.
12. Weitere Risiken
Weitere wesentliche Risiken existieren
nach Kenntnis des Anbieters zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung
nicht.
37

Süddeutschland 8
Die risikobegrenzenden
Maßnahmen
Der Erfolg eines Investments in diesen
geschlossenen Immobilienfonds
ist von verschiedenen rechtlichen,
wirtschaftlichen und steuerlichen
Umständen abhängig. Die
nach Kenntnis des Anbieters mit
dieser Investition verbundenen wesentlichen
tatsächlichen und rechtlichen
Gefahren sind in dem Abschnitt
„Die Risiken“ auf den Seiten
12 ff. dieses Prospekts abschließend
dargestellt.
Die Fondsgesellschaft hat sich bemüht,
die Realisierung dieser Gefahren
– soweit möglich – zu verhin
dern oder die Gefahren zu vermindern
bzw. die Gefahren bei ihren
Prognosen durch Sicherheitsabschläge/Sicherheitsaufschläge
be rück sichtigt. Im Einzelnen hat
die Fondsgesellschaft bzw. der Anbieter
folgende Maßnahmen getroffen:
– Dieser Prospekt wurde nach den
„Grundsätzen ordnungsmäßiger
Beurteilung von Verkaufsprospekten
über öffentlich angebotene
Vermögensanlagen“ (IDW S 4 in
der Fassung vom 18.05.2006) erstellt.
Dieser Standard des Instituts
der Wirtschaftsprüfer in Deutschland
e.V. bildet die Basis für Prospektgutachten
durch einen Wirtschaftsprüfer.
– Die Immobilien der Objektgesellschaft
wurden hinsichtlich Standort,
Lage und Nutzungsmöglichkeiten
sorgfältig ausgewählt.
– Auch die Vertragspartner der
Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaft
wurden – insbesondere
hinsichtlich Zuverlässigkeit
und Leistungsfähigkeit – sorgfältig
ausgewählt.
– Soweit dies im Einzelfall rechtlich
und wirtschaftlich durchsetzbar
war, hat die Fondsgesellschaft
bzw. die Objektgesellschaft die
Gefahr, dass Vertragspartner ihren
Vertragspflichten nicht oder
nicht ausreichend nachkommen,
durch die Vereinbarung von Vertragsstrafen
bzw. Garantien und/
oder die Stellung von Gewährleistungsbürgschaften
und/oder
durch sonstige vertragliche Regelungen
verringert.
– Die in diesem Verkaufsprospekt
gemachten Prognosen beruhen
zum einen Teil auf langjähriger Erfahrung
des Anbieters, zum anderen
Teil jedoch auch auf Schätzwerten
oder Annahmen.
– Für Gesellschaftsanteile an einem
geschlossenen Immobilienfonds
wie dem vorliegenden existiert
kein geregelter Markt. Sollten Anleger
ihre Gesellschaftsanteile veräußern
wollen, so wird sich der
Anbieter aber bemühen, aus dem
Kreis der Anleger oder in Zusammenarbeit
mit den Vertriebspartnern
Käufer zu finden.
– Sollte eine Vollplatzierung nicht
innerhalb der geplanten Zeichnungsfrist
bis zum 31.12.2011 erreicht
werden, besteht für die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft
zur Vermeidung einer Rückabwicklung
die Möglichkeit, die
Zeichnungsfrist zweimal um jeweils
sechs Monate zu verlängern.
In diesem Fall wird sich die Geschäftsführung
um eine Verlängerung
der Zwischenfinanzierung
und um die Einwerbung weiterer
Anleger (Stufe 1) bzw. um eine Erhöhung
der Endfinanzierung zu
wirtschaftlich angemessenen Konditionen
bei nicht entscheidender
Reduzierung der Ausschüttungen
(Stufe 2) bemühen.
– Um dem Anleger die Einhaltung
der gesellschaftsvertraglich festgelegten
Fristen zu erleichtern,
wurde dem Verkaufsprospekt auf
Seite 221 eine Fristentabelle beigefügt,
aus der die maßgeblichen
Fristen auf einen Blick ersichtlich
sind.
– Um dem Anleger eine Einschätzung
zu ermöglichen, inwieweit
der Anbieter mit der Fondsgesellschaft
oder mit sonstigen an der
Fondsgesellschaft beteiligte Personen
verflochten ist, wurde dem
Prospekt auf den Seiten 212 ff. eine
ausführliche Beschreibung der
Verflechtungen angefügt.
Unter Berücksichtigung der vorgenannten
Maßnahmen zur Gefahrenreduzierung
empfiehlt die
Fondsgesellschaft bzw. der Anbieter
dem Anleger außerdem:
– sich vor dem Beitritt zur Fondsgesellschaft
mit seinem eigenen
steuerlichen Berater in Verbindung
zu setzen, um die individuellen
steuerlichen Gefahren,
die im Zusammenhang mit einer
Beteiligung an der Fondsgesellschaft
auftreten können, aufzudecken
und die Wahl zwischen
dem Beitritt als Direkt- oder als
Treugeberkommanditist steuerlich
zu beurteilen;
– die von der Fondsgesellschaft
oder sonstigen im Zusammenhang
mit dieser Anlage auftretenden
Personen übermittelten
Unterlagen aufmerksam zu lesen
und, soweit der Inhalt dieser Un-
38

Süddeutschland 8
terlagen nicht vollständig selbst
beurteilt werden kann, sich von
fachkundigen Personen beraten
zu lassen;
– die Gesellschafterversammlungen
selbst zu besuchen und dort
vom eigenen Stimmrecht Gebrauch
zu machen;
– nur einen nicht wesentlichen Teil
des Vermögens im Rahmen eines
Vermögensanlagekonzeptes in die
Beteiligung an der Fondsgesellschaft
zu investieren, das der Anleger
über den Anlagezeitraum
nicht benötigt und nicht fremd
finanzieren muss;
- eine Anteilsübertragung oder
Veräußerung eines Gesellschaftsanteils
nur nach Rücksprache mit
seinem persönlichen rechtlichen/
steuerlichen Berater vorzunehmen.
39

Süddeutschland 8
Der Emittent
40
A. Angaben über den Emittenten
(§ 5 VermVerkProspV).
Der Emittent führt die Firma S&P regioFonds
Süddeutschland 8 GmbH &
Co. KG (§ 5 Nr. 1 VermVerkProspV).
Sitz des Emittenten ist Erlangen
(§ 5 Nr. 1 VermVerkProspV).
Die Geschäftsanschrift des Emittenten
lautet: Sebastianstraße 31,
91058 Erlangen (§ 5 Nr. 1 Verm-
VerkProspV).
Der Emittent wurde am 12.04.2010
auf unbestimmte Zeit gegründet
(§ 5 Nr. 2 VermVerkProspV).
Der Emittent unterliegt deutschem
Recht und hat die Rechtsform einer
Kommanditgesellschaft in der Form
einer GmbH & Co. KG (§ 5 Nr. 3
VermVerkProspV).
Gesellschafter des Emittenten
(Fondsgesellschaft) zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung sind die
Regio Fonds ALPHA Beteiligungs
GmbH (persönlich haftende Gesellschafterin),
die sontowski & partner
gmbh (Kommanditist), die S&P Management
GmbH (Kommanditist),
Herr Robert Köhler (Kommanditist)
sowie die TGN Unternehmensberatung
GmbH (Treuhandkommanditist).
Angaben zur Struktur des persönlich
haftenden Gesellschafters
(Regio Fonds ALPHA Beteiligungs
GmbH) gem. § 5 Nr. 3 VermVerk-
ProspV:
Firma: RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH
Geschäftsanschrift/Sitz: c/o sontowski
& partner gmbh, Sebastianstraße 31,
91058 Erlangen
Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRB 9569
Stammkapital: E 25.000,00, voll einbezahlt
Gesellschafter: sontowski & partner
gmbh
Geschäftsführer: Robert Köhler (einzelvertretungsberechtigt
und von
den Beschränkungen des § 181 BGB
befreit; geschäftsansässig Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen)
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH ist persönlich haftende Gesellschafterin
ohne Einlageverpflichtung
und ohne Kapitalbeteiligung.
Grundsätzlich haftet der Komplementär
einer Kommanditgesellschaft
unbeschränkt. Vorliegend ist der
Komplementär eine Kapitalgesellschaft
und haftet daher nur beschränkt
auf sein Gesellschaftsvermögen.
Es bestehen folgende von der gesetzlichen
Regelung abweichende
Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag
der RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH:
Sämtliche Gesellschafter, insbesondere
auch die geschäftsführenden
Gesellschafter bzw. deren Geschäftsführungsorgane,
sind, soweit
möglich, von allen gesetzlichen und
vertraglichen Wettbewerbsverboten
befreit.
Wird über das Vermögen eines Gesellschafters
das Insolvenzverfahren
eröffnet bzw. die Eröffnung mangels
Masse abgelehnt oder eine Zwangsvollstreckung
in den Geschäftsanteil
betrieben oder erfolgt sonst eine
Pfändung der Rechte des Gesellschafters,
ohne dass die Pfändung
oder die Zwangsvollstreckung innerhalb
von zwei Monaten aufgehoben
wird, so ist die Gesellschaft auch ohne
Zustimmung des Gesellschafters
berechtigt, den Geschäftsanteil einzuziehen.
Statt der Einziehung kann
die Gesellschafterversammlung beschließen,
dass der Geschäftsanteil
an die Gesellschaft, an die übrigen
Gesellschafter im Verhältnis ihrer Beteiligung
oder einen von der Gesellschaft
zu benennenden Dritten abgetreten
wird. Die Einziehung eines
Geschäftsanteils oder das Verlangen
auf Abtretung eines Geschäftsanteils
ohne Zustimmung des Gesellschafters
ist ferner zulässig, wenn in der
Person des betroffenen Gesellschafters
ein wichtiger Grund vorliegt, der
die Fortsetzung des Gesellschaftsverhältnisses
unzumutbar macht.
Scheidet ein Gesellschafter nach diesem
Vertrag, gleich aus welchem
Grund, aus der Gesellschaft aus, berechnet
sich das Abfindungsguthaben
bzw. das Entgelt für die Übertragung
des Geschäftsanteils nach dem
Buchwert, d.h. Nominalwert der
Stammeinlage zzgl. zeitanteilige Ergebnisse.
Das Abfindungsguthaben
ist in fünf gleichen Jahresraten zu bezahlen,
die erste Rate sechs Monate
nach dem Zeitpunkt des Ausscheidens.
Das jeweils verbleibende Restguthaben
ist als Darlehen vom Tag
des Ausscheidens an mit 5% jährlich
zu verzinsen. Die Zinsen sind mit der
jeweiligen Folgerate zahlbar.
Die Liquidation der Gesellschaft kann
nur einstimmig beschlossen werden.
Die Gesellschaft stellt Angestellte,
Geschäftsführer und Beauftragte (zusammen
die „Freistellungsberechtigten“)
vollumfänglich von jeder Haftung
frei, die den Freistellungsberechtigten
aus ihrer Tätigkeit für die
Gesellschaft erwachsen können. Die
Freistellung umfasst auch die Kosten
der Rechtsverfolgung und Rechtsverteidigung.
Die Freistellung hat
auf erstes Anfordern zu erfolgen.
Ein Anspruch auf Freistellung ist ausgeschlossen,
wenn der betroffene
Freistellungsberechtigte vorsätzlich
oder grob fahrlässig gehandelt
hat. Bei Meinungsverschiedenheiten
darüber, ob ein Freistellungsberechtigter
vorsätzlich oder grob fahrläs­

Süddeutschland 8
sig gehandelt hat, hat der Freistellungsberechtigte
Anspruch auf Freistellung
bis zur rechtskräftigen Entscheidung
über die Meinungsverschiedenheit;
wird Vorsatz oder
grobe Fahrlässigkeit festgestellt, hat
der betroffene Freistellungsberechtigte
die empfangenen Leistungen
zurückzugewähren.
Schadenersatzansprüche gegen einen
Geschäftsführer – gleich aus
welchem Rechtsgrund – verjähren
innerhalb von zwei Jahren nach
Vornahme oder Unterlassung der
zum Schadenersatz verpflichtenden
Handlung, soweit die Ansprüche
nicht kraft Gesetzes einer kürzeren
Verjährung unterliegen. Schadenersatzansprüche
sind innerhalb einer
Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Kenntniserlangung von
dem Schaden durch eingeschriebenen
Brief geltend zu machen.
ren Unternehmensgegenstand haben,
insbesondere als Kommanditist
an der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG („Objektgesellschaft“).
Die Gesellschaft ist berechtigt,
sämtliche Handlungen und
Rechtsgeschäfte vorzunehmen oder
durch Dritte vornehmen zu lassen,
die geeignet sind, dem Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar zu
dienen. Bankgeschäfte oder Finanzdienstleistungen
i.S.d. § 32 KWG und
Tätigkeiten gemäß § 34c GewO sind
nicht Gegenstand der Unternehmens
(§ 5 Nr. 4 VermVerkProspV).
Das für den Emittenten zuständige
Registergericht ist das Amtsgericht
Fürth. Der Emittent ist im Handelsregister
des Amtsgerichtes Fürth seit
dem 20.04.2010 unter der Nummer
HRA 9464 eingetragen (§ 5 Nr. 5
VermVerkProspV).
sontowski & partner gmbH. Mehrheitsgesellschafter
und Geschäftsführer
der sontowski & partner gmbH
sind die Herren Klaus-Jürgen Sontowski
und Dr. Karsten Medla, weiterer
Geschäftsführer ist Herr Dr. Matthias
Hubert, alle geschäftsansässig Sebastianstr.
31, 91058 Erlangen. Eine grafische
Übersicht finden Sie auf Seite
215 Angaben zu den genannten Gesellschaften
finden Sie auf den Seiten
216 ff. (Vertragspartner im Überblick).
Nach dem Beitritt der Direktkommanditisten
bzw. nach Eintritt der Treugeberkommanditisten
und der entsprechenden
Kapitalerhöhung handelt es
sich bei dem Emittenten nicht mehr
um ein Konzernunternehmen im Sinne
des § 18 AktG iVm § 290 HGB.
B. Der Gesellschaftsvertrag
Angaben über die von der gesetzlichen
Regelung abweichenden Bestimmungen
der Satzung oder des
Gesellschaftsvertrages des Emittenten
sind in der grafischen Übersicht
auf Seite 50 f. dargestellt. Weitere
von der gesetzlichen Regelung
abweichenden Bestimmungen der
Satzung oder des Gesellschaftsvertrages
des Emittenten bestehen
nicht (§ 5 Nr. 3 VermVerkProspV).
Der im Gesellschaftsvertrag bestimmte
Gegenstand des Unternehmens
ist der Erwerb von bebauten
und unbebauten Grundstücken
und grundstücksgleichen Rechten,
die Bebauung von Grundstücken
durch Inanspruchnahme Dritter,
die Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung von Grundstücken,
die Veräußerung von Grundstücken
im Rahmen der Vermögensverwaltung
sowie die Beteiligung an Gesellschaften,
die einen vergleichba­
Eine kurze Beschreibung des Konzerns
und der Einordnung des
Emittenten in ihn, falls der Emittent
ein Konzernunternehmen ist
(§ 5 Nr. 6 VermVerkProspV):
Der Emittent ist zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung ein Konzernunternehmen
im Sinne des § 18 AktG
iVm § 290 HGB (§ 5 Nr. 6 Verm-
VerkProspV).
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
sind alleinige Gesellschafter des
Emittenten die Komplementärin RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH
(ohne Einlage), die sontowski & partner
gmbH (Einlage E 1.980,00), die
TGN Untenehmensberatung GmbH
(E 20,00), die S&P Management
GmbH (E 10,00) sowie Herr Robert
Köhler (E 10,00).
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH und die S&P Management
GmbH sind 100%ige Töchter der
Der Gesellschaftsvertrag regelt die
Rechtsverhältnisse der Gesellschafter
untereinander sowie der Gesellschaft
im Rechtsverkehr zu Dritten.
Er ist in diesem Prospekt ab Seite
238 abgedruckt. Der wesentliche Inhalt
des Gesellschaftsvertrages wird
nachfolgend zusammenfassend dargestellt.
Die Darstellung ist jedoch
nicht vollständig. Interessenten sollten
daher vor einer Anlageentscheidung
den gesamten Gesellschaftsvertrag
aufmerksam lesen. Im Anschluss
an die Zusammenfassung
sind unter Ziffer XV. Abweichungen
des Gesellschaftsvertrages des Emittenten
(der Fondsgesellschaft) von
den gesetzlichen Regelungen tabellarisch
dargestellt.
I. Gegenstand der Gesellschaft
Gegenstand der Gesellschaft ist der
Erwerb von bebauten und unbebau­
41

Süddeutschland 8
Der Emittent
42
ten Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten, die Bebauung von
Grundstücken durch Inanspruchnahme
Dritter, die Vermietung, Verpachtung
und Verwaltung von Grundstücken,
die Veräußerung von Grundstücken
im Rahmen der Vermögensverwaltung
sowie die Beteiligung an
Gesellschaften, die einen vergleichbaren
Unternehmensgegenstand haben,
insbesondere als Kommanditist
an der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG („Objektgesellschaft“).
Die Gesellschaft ist berechtigt, sämtliche
Handlungen und Rechtsgeschäfte
vorzunehmen oder durch Dritte
vornehmen zu lassen, die geeignet
sind, dem Gesellschaftszweck unmittelbar
oder mittelbar zu dienen.
Bankgeschäfte oder Finanzdienstleistungen
i.S.d. § 32 KWG und Tätigkeiten
gemäß § 34c GewO sind nicht
Gegenstand der Gesellschaft.
II. Geschäftsführung und Vertretung
Die Geschäfte der Gesellschaft werden
durch ihre Komplementärin,
die RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH mit Sitz in Erlangen, geführt.
Außerdem ist die Kommanditistin
S&P Management GmbH zur Geschäftsführung
befugt („geschäftsführende
Kommanditistin“). Eine
Entziehung der Geschäftsführungsbefugnis
der geschäftsführenden
Kommanditisten vor deren Ausscheiden
ist nur bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes zulässig und bedarf
eines Beschlusses der Gesellschafterversammlung.
Die Gesellschaft wird von der Komplementärin
vertreten. Neben der
Komplementärin kann die Gesellschaft
auch von der geschäftsführenden
Kommanditistin vertreten
werden, die zu diesem Zweck im
Gesellschaftsvertrag umfassend zur
Vertretung der Gesellschaft bevollmächtigt
wurde. Die Komplementärin
ist alleinvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit.
Im Innenverhältnis erstreckt sich
die Geschäftsführungsbefugnis nur
auf Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen
des gewöhnlichen Geschäftsbetriebes
der Gesellschaft.
Zu diesem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
gehören insbesondere sämtliche
Geschäfte, die im Gesellschaftsvertrag
oder in dem Investitions- und
Finanzierungsplan der Gesellschaft
vorgesehen sind. Zur Vornahme anderer
Geschäfte sind die geschäftsführenden
Gesellschafter nur nach
vorheriger Zustimmung der Gesellschafter
durch entsprechende Gesellschafterbeschlüsse
befugt. Dies
gilt insbesondere für folgende Geschäfte,
soweit diese nicht bereits im
Gesellschaftsvertrag oder in dem Investitions-
und Finanzierungsplan
der Gesellschaft vorgesehen sind:
a) Erwerb, Veräußerung und Belastung
von Grundstücken oder grundstücksgleichen
Rechten sowie von
Anteilen an Gesellschaften, deren
Aktivvermögen überwiegend aus
Grundstücken oder grundstücksgleichen
Rechten be steht;
b) Erwerb, Veräußerung oder Belastung
von anderen Unternehmen,
Betrieben oder Gesellschaften
und/oder von Beteiligungen
an solchen, Gründung anderer
Gesellschaften, Maßnahmen nach
dem Umwandlungsgesetz;
c) Errichtung oder Aufhebung von
Zweigniederlassungen oder sonstigen
Betriebsstätten;
d) Eingehen von Verbindlichkeiten
über einen Betrag von E 500.000
hinaus. Als genehmigt gilt in jedem
Fall die im Investitions- und
Finanzierungsplan vorgesehene
langfristige Fremdfinanzierung
der Gesellschaft/der Tochtergesellschaften,
eine eventuelle Erhöhung
dieser Finanzierung auf
Grund einer Kaufpreisanpass-ungsklausel
i.V.m. erhöhten Mieteinnahmen
und die Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals der Gesellschaft/der
Tochtergesellschaft,
auch für eine ver längerte Zeichnungsfrist;
e) Eingehung von Wechselverbindlichkeiten,
Übernahme von Bürgschaften
oder Garantien, Schuldbeitritt
oder Gewährung von Sicherheiten;
f) Kreditgewährung mit Ausnahme
der Gewährung handelsüblicher
Zahlungsziele und der Anlage liquider
Finanzmittel;
g) Vornahme von grundlegenden
Planungsänderungen, sofern diese
eine entscheidende (größer ca.
2,5%) Änderung des Gesamtaufwandes
verursachen – hierzu zählt
nicht eine Planungsänderung auf
Grund einer Kaufpreisanpassungsklausel
im Ankaufsvertrag
der Immobilie einer Tochtergesellschaft
bzw. entsprechender
Gesellschaftsanteile i.V.m. erhöhten
Mieteinnahmen;
h) Sonstige Geschäfte von wesentlicher
Bedeutung für die Gesellschaft,
die den vorgenannten vergleichbar
sind;
i) Geschäfte, welche die Gesellschafterversammlung
für zustimmungsbedürftig
erklärt hat;

Süddeutschland 8
j) Änderungen des Muster-Treuhandvertrages.
Die Mitwirkung an der Beschlussfassung
über eine Maßnahme nach
vorstehend lit. a) bis lit. i) in der Gesellschafterversammlung
der Objektgesellschaft
steht der unmittelbaren
Durchführung gleich. Hinsichtlich
lit. d) gilt dies nicht, soweit
es sich um Gesellschafterdarlehen
der Gesellschaft an die Objektgesellschaft
handelt.
Ungeachtet der vorstehenden Bestimmungen
ist die Komplementärin
berechtigt, nach Ablauf der Zeichnungsfrist
zu marktüblichen Bedingungen
Fremdkapital in Höhe des
Fehlbetrages zwischen dem vorhanden
Gesellschaftskapital und dem
im Gesellschaftsvertrag bezeichneten
maximalen Gesellschaftskapital
aufzunehmen, soweit dadurch nicht
die in der Prognoserechnung der Gesellschaft
ausgewiesene prozentuale
Ausschüttung an die Anleger entscheidend
reduziert werden muss.
Die Komplementärin ist berechtigt,
im Namen und auf Kosten der Gesellschaft
Geschäftsführungsaufgaben
auf einen Geschäftsbesorger
zu übertragen und diesem (Unter-)
Vollmacht zur Vertretung der Gesellschaft
zu erteilen.
Gesellschafter der Komplementärin
ist zu 100% die sontowski & partner
gmbh.
III. Gesellschafterversammlung
Eine ordentliche Gesellschafterversammlung
soll einmal jährlich am
Sitz der Gesellschaft stattfinden,
erstmals im Jahre 2011. Die Einladung
erfolgt mit einer Frist von
zwei Wochen. Außerordentliche
Gesellschafterversammlungen sind
einzuberufen, wenn es Gesellschafter
bzw. Treugeberkommanditisten
mit zusammen mindestens einem
Viertel aller Stimmen schriftlich
gegenüber der Geschäftsführung
verlangen oder wenn es ein
geschäftsführender Gesellschafter
für erforderlich hält. Ordentliche
und außerordentliche Gesellschafterversammlungen
können durch
schriftliche Beschlussfassungen ersetzt
werden.
Die Gesellschafterversammlung ist
beschlussfähig, wenn sämtliche Gesellschafter
und sämtliche Treugeberkommanditisten
ordnungsgemäß
geladen worden sind. Gesellschafterbeschlüsse
werden im Regelfall
mit einfacher Mehrheit der
abgegebenen Stimmen gefasst, sofern
nicht im Gesellschaftsvertrag
oder im Gesetz ausdrücklich eine
qualifizierte Mehrheit vorgeschrieben
ist. Änderungen des Gesellschaftsvertrages,
die Auflösung und
Liquidation der Gesellschaft, wichtige
Geschäftsführungsmaßnahmen
(Erwerb, Veräußerung und Belastung
von Grundstücken oder
grundstücksgleichen Rechten sowie
von Anteilen an Gesellschaften,
deren Aktivvermögen überwiegend
aus Grundstücken oder
grundstücksgleichen Rechten besteht;
Erwerb, Veräußerung oder
Belastung von anderen Unternehmen,
Betrieben oder Gesellschaften
und/oder von Beteiligungen an
solchen, Gründung anderer Gesellschaften,
Maßnahmen nach dem
Umwandlungsgesetz), die Wahl eines
Vorsitzenden in der Gesellschafterversammlung
und Geschäftsvorfälle
von ähnlich wichtiger Bedeutung
wie die vorstehenden bedürfen
einer Mehrheit von 75% der abgegebenen
Stimmen.
Beschlüsse über die Auflösung und Liquidation
der Gesellschaft sowie die
vorgenannten wichtigen Geschäftsführungsmaßnahmen,
die vor Ablauf
des 31.12.2021 erfolgen sollen, bedürfen
einer Mehrheit von 75% aller
existierenden Stimmen, gleich ob
diese anwesend sind oder nicht.
Jeder Gesellschafter hat pro volle
E 10,00 der von ihm übernommenen
Pflichteinlage eine Stimme.
Die Geschäftsführung kann an Stelle
der Einberufung einer Gesellschafterversammlung
eine schriftliche Beschlussfassung
der Gesellschafter
veranlassen, sofern kein dringender
Aussprachebedarf besteht. Im Falle
einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung
ist die Veranlassung
einer schriftlichen Beschlussfassung
nur mit Zustimmung desjenigen zulässig,
der die Einberufung der Gesellschafterversammlung
verlangt.
Fehlerhafte Gesellschafterbeschlüsse
können von jedem Gesellschafter/
Treugeberkommanditisten nur innerhalb
eines Monats ab Beschlussfassung
(analog §§ 241 ff. AktG)
durch Klage gegen die Gesellschaft
angefochten werden. Nach Ablauf
der Monatsfrist gilt ein Mangel als
geheilt.
IV. Gewinn- und Verlustrechnung,
Ausschüttungen
1. Die Gesellschafter sind am handelsrechtlichen
Ergebnis (Gewinn/
Verlust) der Gesellschaft gemäß den
nachfolgenden Bestimmungen beteiligt:
a) Die in den Geschäftsjahren 2010
und 2011 (Beitrittsphase) entstehenden
Gewinne und Verluste
43

Süddeutschland 8
Der Emittent
44
der Gesellschaft sollen den Kommanditisten
unabhängig vom
Zeitpunkt ihres Eintrittes gemäß
dem Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten
(Kapitalkonten I) zum
Ende der Beitrittsphase am
31.12.2011 zugewiesen werden.
Hierzu wird folgende Gewinnund
Verlustverteilungsregelung
getroffen: Für das Geschäftsjahr
2010 sind die Kommanditisten
vorbehaltlich der Regelung
unter c) am Gewinn und Verlust
der Gesellschaft unabhängig vom
Zeitpunkt ihres Eintrittes gemäß
dem Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten
zum 31.12.2010 beteiligt.
Für das Geschäftsjahr 2011
sind die Kommanditisten vorbehaltlich
der Regelung unter c)
am Gewinn und Verlust der Gesellschaft
gemäß dem Verhältnis
ihrer festen Kapitalkonten zum
31.12.2011 so beteiligt, als ob sie
einheitlich zum 01.12.2010 der
Gesellschaft beigetreten wären.
Dies bedeutet, dass ab dem Zeitpunkt
der Erfüllung der Einlageverpflichtung
durch einen beitretenden
Kommanditisten diesem
bzw. bereits vorher beigetretenen
Kommanditisten Gewinne
bzw. Verluste solange zugewiesen
werden, bis das Verhältnis
der dem beitretenden Kommanditisten
zugewiesenen Gewinne
bzw. Verluste zu dem festen
Kapitalkonten des beitretenden
Kommanditisten in dem Verhältnis
der Summe der den vorher
beigetretenen Kommanditisten
bereits zugewiesenen Gewinne
bzw. Verluste zu der Summe
der festen Kapitalkonten der vorher
beigetretenen Kommanditisten
übereinstimmen. Ein nach
Abzug dieser Beträge verbleibender
Gewinn bzw. Verlust wird auf
die Kommanditisten gemäß dem
Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten
verteilt. In einer Verlustsituation
werden daher Verluste und
in einer Gewinnsituation Gewinne
nach Beitritt eines Kommanditisten
entweder vorrangig diesem
oder den bereits vorher eingetretenen
Kommanditisten solange
zugerechnet, bis das handelsrechtliche
Ergebnis erreicht ist, das vorläge,
wenn alle Kommanditisten
einheitlich zum 01.12.2010 der
Gesellschaft beigetreten wären.
b) Ab dem Geschäftsjahr 2012 sind
die Kommanditisten vorbehaltlich
der Regelung unter c) am Gewinn
und Verlust der Gesellschaft
gemäß dem Verhältnis ihrer festen
Kapitalkonten beteiligt, wobei
für jeden vollen Monat des
Geschäftsjahres ab Eintritt des jeweiligen
Kommanditisten in die
Gesellschaft das Ergebnis anteilig
zu ermitteln ist.
c) Ein Gesellschafter, der seinen Einlageverpflichtungen
gegenüber
der Gesellschaft noch nicht oder
noch nicht vollständig nachgekommen
ist, nimmt am Gewinn
und Verlust der Gesellschaft insoweit
nicht teil.
d) Die Komplementärin und der
Kommanditist Robert Köhler
sind am Gewinn und Verlust der
Gesellschaft nicht beteiligt.
2. Für die Verteilung des steuerlichen
Ergebnisses ist das handelsrechtliche
Ergebnis maßgeblich. Soweit steuerliche
Vorschriften einer derartigen Gewinnverteilung
entgegenstehen, ist
das steuerliche Ergebnis so zu verteilen,
dass es dem handelsrechtlichen
Ergebnis möglichst nahe kommt.
3. Der liquide Überschuss der Gesellschaft
wird entsprechend der Prognoserechnung
auf Seite 98 ff. des
Prospektes halbjährlich - für das erste
Halbjahr jeweils spätestens zum 30.09.
des jeweiligen Jahres, für das zweite
Halbjahr jeweils spätestens zum 31.03.
des Folgejahres - an die Gesellschafter
(Stand 31.12.) entsprechend ihrer
Beteiligungsverhältnisse zum 31.12.
des jeweiligen Jahres ausgeschüttet,
auch wenn die Verlustkonten der Gesellschafter
nicht ausgeglichen sind;
§ 169 Abs. 1 Satz 2 HGB wird insoweit
abbedungen. Steuergutschriften
für anteilige Zinsabschlagsteuern und
Solidaritätszuschlag werden als Bestandteil
der Ausschüttungen angerechnet.
Für das Jahr des Beitritts wird die Ausschüttung
zeitanteilig für jeden vollen
Kalendermonat ermittelt, soweit der
betroffene Kommanditist seine Einlage
geleistet hat.
4. Die Geschäftsführung ist berechtigt,
bereits im laufenden Geschäftsjahr
auch ohne Beschluss der Gesellschafterversammlung
Vorabausschüttungen
an die Gesellschafter vorzunehmen,
wenn keine Rückstände bei
den Zins- und Tilgungsverpflichtungen
bestehen und Auflagen von Kreditinstituten
nicht entgegenstehen.
Eine Vorabausschüttung ist nur zulässig,
wenn die vorhersehbare Liquiditäts-
und Geschäftslage der Gesellschaft
dies erlaubt.
Eine Vorabausschüttung ist auch
dann zulässig, wenn der Kommanditanteil
der Kommanditisten durch
Verluste gemindert ist; § 169 Abs.
1 Satz 2 HGB wird insoweit abbedungen.
Den Kommanditisten ist
bekannt, dass dadurch die Haftung
gegenüber den Gläubigern gemäß
§ 172 Abs. 4 HGB bis zur Höhe der

Süddeutschland 8
Hafteinlage wieder auflebt, wenn
der Wert des Kommanditanteiles
die Schwelle der Haftsumme unterschreitet.
V. Stellung des Anlegers/
Treuhandvertrag
Die Gesellschaft wird in der Rechtsform
einer Kommanditgesellschaft
(GmbH & Co. KG) geführt. Die Gesellschafter
erwerben mit dem Beitritt
kein Teileigentum an der Objektgesellschaft
oder den Immobilien,
sondern einen Anteil an einer Gesellschaft,
die ihrerseits Beteiligungen
an einer Immobilienpersonengesellschaft
im gesamthänderisch gebundenen
Vermögen hält.
Der Beitritt zu dieser Gesellschaft erfolgt
durch Abgabe einer Beitrittserklärung
(„Zeichnungsschein“) und
Annahme durch die Komplementärin.
Der beitretende Gesellschafter
hat die Möglichkeit, sich mittelbar
über einen Treuhänder (auch:
„Treuhandkommanditist“) oder unmittelbar
an der Gesellschaft zu beteiligen.
Anleger, die sich unmittelbar beteiligen
(„Direktkommanditisten“) werden
als Kommanditisten in das Handelsregister
eingetragen. Sie sind
verpflichtet, der Komplementärin eine
Handelsregistervollmacht zu erteilen.
Die Kosten der notariellen Beglaubigung
sowie eventuell individuelle
Handelsregistereintragungen
trägt jeder Direktkommanditist selbst.
Anleger, die sich mittelbar beteiligen
(„Treugeberkommanditisten“),
schließen mit dem Treuhänder einen
Treuhandvertrag und übertragen
den von ihnen erworbenen
Gesellschaftsanteil auf den Treuhänder.
Der hierfür zu verwendende
Muster-Treuhandvertrag der Gesellschaft
ist in diesem Prospekt ab Seite
253 abgedruckt. Der Treuhänder
hält die ihm übertragenen Anteile in
eigenem Namen und für Rechnung
der jeweiligen Treugeberkommanditisten.
Bei der Wahl der Beitrittsart beachten
Sie bitte die Ausführungen auf
den Seiten 224 ff. unter „Das steuerliche
Konzept“.
Die Vergütung des Treuhänders wird
von der Gesellschaft gezahlt. Sie ist
in der Einnahmen- und Ausgabenvorschau
(Prognose) berücksichtigt.
Die Kosten für den Treuhänder entstehen
damit auch zu Lasten solcher
Kommanditisten, die sich direkt an
der Gesellschaft beteiligen.
Kontrollrechte, die einem Kommanditisten
nach dem Gesetz oder dem
Gesellschaftsvertrag zustehen, können
unabhängig von einander von
dem Treuhandkommanditisten oder
von den jeweiligen Treugeberkommanditisten
wahrgenommen werden.
Den Treu geberkommanditisten
stehen damit insbesondere auch die
Wider spruchsrechte gemäß § 164
HGB und die Kontrollrechte nach
§ 166 HGB zu.
Einsicht in Bücher und Papiere der
Gesellschaft ist einem Kommanditisten,
der nicht geschäftsführender
Kommanditist und nicht Treuhandkommanditist
ist jedoch nicht persönlich
zu gewähren. Stattdessen
kann jeder Kommanditist jederzeit
auf eigene Kosten die Bücher und
Papiere der Gesellschaft durch eine
berufsrechtlich zur Verschwiegenheit
verpflichtete Person (Rechtsanwalt,
Steuerberater, Wirtschaftsprüfer)
einsehen lassen.
VI. Haftungsverhältnisse
Die für den Emittenten (Fondsgesellschaft)
gewählte Rechtsform
der Kommanditgesellschaft (GmbH
& Co. KG) begründet folgende
Haftungsverhältnisse:
1. Die Emittent (Fondsgesellschaft)
haftet unbeschränkt für ihre Verbindlichkeiten.
2. Kommanditisten haften in der
Zeit zwischen ihrem Beitritt zu dem
Emittenten (Fondsgesellschaft) und
ihrer Eintragung in das Handelsregister
für die Verbindlichkeiten
des Emittenten (Fondsgesellschaft)
unbeschränkt persönlich. Nach den
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
erfolgt der Beitritt der Direktkommanditisten
zu dem Emittenten
(Fondsgesellschaft) aufschiebend
bedingt durch ihre Eintragung
als Kommanditisten in das
Handelsregister. Direktkommanditisten
unterliegen daher keiner Haftung
als Gesellschafter vor ihrer Eintragung.
Treugeberkommanditisten
übertragen ihren Kommanditanteil
unmittelbar nach Erwerb auf den
Treuhandkommanditisten. Eine Haftung
vor Eintragung kommt für sie
also allenfalls aufgrund dieses Zwischenerwerbs
in Betracht. Eine Inanspruchnahme
ist jedoch ausgeschlossen,
soweit dem Gesellschaftsgläubiger
bekannt war, dass der betroffene
Anleger als Kommanditist
und nicht als Komplementär an
dem Emittenten (Fondsgesellschaft)
beteiligt gewesen ist. In der rechtswissenschaftlichen
Literatur wird
insoweit die Ansicht vertreten, die
Gläubiger einer Publikums-GmbH
& Co KG müssten stets davon ausgehen,
dass nur die Komplementär-GmbH
unbeschränkt persönlich
haftet, alle anderen Gesellschafter
45

Süddeutschland 8
Der Emittent
46
dagegen beschränkt haftende Kommanditisten
sind. Nach dieser Ansicht
wäre die Haftung beitretender
Anleger bereits vor ihrer Eintragung
in das Handelsregister in der nachfolgend
beschriebenen Weise auf
ihre Haftsumme begrenzt. Ob diese
Ansicht zutreffend ist, ist aber noch
nicht höchstrichterlich entschieden
worden.
Ab dem Zeitpunkt der Eintragung
eines Kommanditisten in das Handelsregister
ist dessen Haftung für
die Verbindlichkeiten der Gesellschaft
der Höhe nach auf die von
ihm übernommene und noch nicht
erbrachte Haftsumme (= 10% der
übernommenen Pflichteinlage) begrenzt.
Soweit der Kommanditist
die Haftsumme gezahlt hat, kann
er von den Gesellschaftsgläubigern
für die in dieser Zeit entstehenden
Gesellschaftsverbindlichkeiten
nicht mehr in Anspruch genommen
werden. Wurde die Haftsumme erbracht,
später aber von dem Emittenten
(Fondsgesellschaft) wieder
an den Kommanditisten zurückgezahlt,
lebt die Haftung im Umfang
der zurückgezahlten Haftsumme
wieder auf. Eine solche Rückzahlung
liegt z.B. dann vor, wenn der
Emittent (Fondsgesellschaft) Ausschüttungen
bzw. Vorabausschüttungen
an Anleger vornimmt und
diesen Ausschüttungen keine entsprechenden
Gewinne der Gesellschaft
gegenüberstehen (Ausschüttungen
aus der Liquiditätsreserve).
Kommanditisten sind im Verhältnis
zum Emittenten (Fondsgesellschaft)
zudem zur Leistung der von
ihnen übernommenen Pflichteinlage
nebst Agio verpflichtet.
Die vorstehend beschriebene Haftung
besteht nach den Regelungen
des Treuhand- und des Gesellschaftsvertrages
für Direktkommanditisten
und für Treugeberkommanditisten
gleichermaßen.
3. Komplementäre haften unbeschränkt
persönlich für die Verbindlichkeiten
des Emittenten (Fondsgesellschaft).
Ist der Komplementär
eine Kapitalgesellschaft (z.B.
eine GmbH), haftete er mit seinem
Gesellschaftsvermögen. Komplementäre
sind dem Emittenten
(Fondsgesellschaft) zudem zur
Leistung der von ihnen übernommenen
Pflichteinlage verpflichtet.
Die Komplementärin des Emittenten
(Fondsgesellschaft) hat keine
Pflichteinlage übernommen.
4. Im Rahmen der vorstehend beschriebenen
Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten
sind die
Gesellschaft, die Kommanditisten
und die Komplementäre Gesamtschuldner.
VII. Übertragung eines
Gesellschaftsanteils
Anteile an der Gesellschaft können
zum Ende eines Geschäftsjahres,
frühestens jedoch zum 31.12.2011,
auf Dritte übertragen werden. Der
neue Gesellschafter tritt ggf. in die
Rechte und Pflichten des Altgesellschafters
ein. Eine Anteilsübertragung
muss der Gesellschaft bis zum
30.09. des Übertragungsjahres mitgeteilt
werden.
Übertragungen bedürfen der
Schriftform mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung
und der Zustimmung
durch die Gesellschaft.
Die Zustimmung wird von der Geschäftsführung
erteilt und darf nur
aus wichtigem Grund verweigert
werden.
Die Geschäftsführung darf einer
Übertragung nur zustimmen, wenn
der Rechtsnachfolger im Übertragungsvertrag
die ihm nach dem Gesellschaftsvertrag
obliegenden Verpflichtungen
ausdrücklich anerkannt
und der Gesellschaft die in
§ 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages
vorgesehene Handelsregistervollmacht
bzw. dem Treuhandkommanditisten
den entsprechenden
Auftrag erteilt hat. Sämtliche
im Zusammenhang mit der Übertragung
der Beteiligung entstehenden
Kosten, insbesondere durch
die Verfügung bei dem Emittenten
(Fondsgesellschaft) anfallende Steuern,
tragen der verfügende Gesellschafter
und sein Rechtsnachfolger
als Gesamtschuldner; sie sind außerdem
gesamtschuldnerisch verpflichtet,
dem Emittenten (Fondsgesellschaft)
den dieser entstehenden
administrativen Aufwand mit
E 250,00 zzgl. USt. zu ersetzen. Bei
Direktkommanditisten entstehen
bei der Übertragung zusätzliche,
von diesen zu tragende Notar- und
Gerichtsgebühren.
Teilübertragungen sind zulässig, soweit
die dadurch entstehenden Kapitalanteile
nicht E 10.000,00 unterschreiten
und ohne Rest durch
1.000 teilbar sind.
VIII. Dauer der Gesellschaft
und Kündigung durch einen
Gesellschafter
Die Gesellschaft ist auf unbestimmte
Zeit errichtet.
Eine Kündigung der Gesellschaft
durch einen nicht geschäftsführenden
Gesellschafter ist frühestens zum
31.12.2025 möglich und hat mit einer
Kündigungsfrist von zwölf Monaten
zum Ende des Kalenderjah­

Süddeutschland 8
res zu erfolgen. Das Recht zur Kündigung
aus wichtigem Grund bleibt
unberührt. Die Kündigung ist mittels
eingeschriebenen Briefs gegenüber
der Komplementärin zu erklären.
Der kündigende Gesellschafter
scheidet zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens
der Kündigung aus
der Gesellschaft aus und die Gesellschaft
wird von den übrigen Gesellschaftern
fortgesetzt, sofern die übrigen
Gesellschafter nicht spätestens
zwei Monate nach Wirksamwerden
des Ausscheidens die Liquidation der
Gesellschaft beschließen.
Der geschäftsführende Gesellschafter
hat ein permanentes Sonderkündigungsrecht
mit einer Frist von
sechs Monaten zum Ende des Geschäftsjahres.
Bei Kündigung durch
die Komplementärin scheidet diese
aus der Gesellschaft aus, wenn
die übrigen Gesellschafter bis zum
Wirksamwerden der Kündigung eine
neue Gesellschafterin als Komplementärin
in die Gesellschaft aufnehmen
oder aus ihrer Mitte eine
neue Komplementärin bestimmen.
Anderenfalls wird die Gesellschaft
mit Wirksamwerden der Kündigung
der Komplementärin aufgelöst. Diese
Regelung gilt entsprechend für
die Kündigung durch die geschäftsführende
Kommanditistin.
Ist aufgrund der Anzahl von Kündigungen
und/oder der Anzahl der
aus anderen Gründen ausscheidenden
Gesellschaftern der wirtschaftlich
sinnvolle Fortbestand der Gesellschaft
gefährdet, so ist die Geschäftsführung
verpflichtet, eine
außerordentliche Gesellschafterversammlung
einzuberufen, auf der
die Gesellschafter über eine Liquidation
der Gesellschaft beschließen.
Wird in dieser Gesellschafterversammlung
die Liquidation beschlossen,
nehmen die kündigenden
Gesellschafter ggf. an der Liquidation
teil. Ihnen steht dann
gemäß § 21 des Gesellschaftsvertrages
kein Abfindungsanspruch
aber ggf. ein Anspruch auf Teilhabe
am Liquidationserlös zu.
Die Gesellschaft ist im Falle einer
Kündigung berechtigt, dem Kündigenden
binnen einer Frist von sechs
Monaten nach Zugang der Kündigung
einen Käufer für seinen Gesellschaftsanteil
nachzuweisen. Gibt der
von der Gesellschaft nachgewiesene
Käufer binnen dieser Frist dem Kündigenden
gegenüber ein verbindliches
Angebot zum Kauf des Gesellschaftsanteils
zu einem Kaufpreis ab,
der der Höhe nach mindestens dem
Abfindungsguthaben des Kündigenden
gemäß § 21 Abs. 1 und 2 des
Gesellschaftsvertrages entspricht, ist
der Kündigende verpflichtet, den
Gesellschaftsanteil an den von der
Gesellschaft nachgewiesenen Käufer
zu veräußern und zu übertragen.
Die Gesellschaft haftet dem Kündigenden
für die Zahlung des Kaufpreises.
Im Falle einer Inanspruchnahme
kann die Gesellschaft von
dem Kündigenden die Abtretung
des Kaufpreisanspruches verlangen.
IX. Ausscheiden
von Gesellschaftern
Ein Gesellschafter scheidet unter
Fortführung der Gesellschaft durch
die übrigen Gesellschafter aus, wenn
sein Gesellschaftsverhältnis gekündigt
wird und sein Gesellschaftsanteil
nicht veräußert wird, wenn über
sein Vermögen ein Insolvenzverfahren
eröffnet oder die Eröffnung
mangels Masse abgelehnt wird,
wenn sein Kommanditanteil gepfändet
wird, oder wenn und soweit er
aus der Gesellschaft aus wichtigem
Grund ausgeschlossen wird bzw.
ein Rücktritt vom Beitrittsvertrag
erklärt wird.
Scheiden Gesellschafter aus der Gesellschaft
aus, so wird die Gesellschaft
von den übrigen Gesellschaftern
mit allen Aktiva und Passiva
fortgeführt, sofern diese nicht spätestens
zwei Monate nach Wirksamwerden
des Ausscheidens die Liquidation
beschließen. Die Beteiligung
des ausscheidenden Gesellschafters
wächst den übrigen Gesellschaftern
pro rata an.
Scheidet ein Komplementär oder
ein geschäftsführender Kommanditist
aus der Gesellschaft aus, soll er
der Gesellschafterversammlung einen
Nachfolger vorschlagen. Die
Bestimmung des Nachfolgers und
ggf. dessen Aufnahme als neuer Gesellschafter
erfolgt durch die nächste
ordentliche Gesellschafterversammlung,
soweit diese vor dem
Wirksamwerden des Ausscheidens
zusammentritt. Ansonsten ist von
der Geschäftsführung unverzüglich
eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
einzuberufen, die
über den Nachfolger bestimmt.
Nicht geschäftsführende Kommanditisten
erhalten im Falle ihres Ausscheidens
als Abfindung einen Ausgleich
entsprechend ihrer quotalen
Beteiligung am Verkehrswert
der Gesellschaft, vermindert um einen
Abschlag von 20% soweit der
Gesellschaftsvertrag nichts anderes
vorsieht.
Grundsätzlich sollen sich der ausscheidende
Gesellschafter und die
Gesellschaft auf einen Verkehrswert
einigen. Die Geschäftsführung wird
hierzu unter Anwendung allgemein
anerkannter Wertermittlungsmethoden
eine Bewertung durchfüh­
47

Süddeutschland 8
Der Emittent
48
ren. Sollte eine Einigung nach beiderseitiger
Abgabe eines verbindlichen
Abfindungsangebotes nicht
zustande kommen, so wird von dem
Präsidenten der Industrie- und Handelskammer
Nürnberg ein Sachverständiger
bestellt, der die Bewertung
durchführt. Die Bewertung
durch den Sachverständigen ist für
die Gesellschaft und für den oder
die ausscheidenden Gesellschafter
verbindlich. Die Auszahlung des Abfindungsguthabens
durch die Gesellschaft
kann in mehreren Raten
über einen Zeitraum von bis zu sieben
Jahren erfolgen.
Komplementäre und der Kommanditist
Robert Köhler erhalten im Falle
ihres Ausscheidens keine Abfindung
aus dem Vermögen der Gesellschaft.
Ihnen ist jedoch von der Gesellschaft
die geleistete Einlage zu erstatten.
X. Liquidation
1. Sollte eine Vollplatzierung nicht innerhalb
der Zeichnungsfrist bis zum
31.12.2011 erreicht werden, ist die
Geschäftsführung berechtigt, die
Zeichnungsfrist zweimal um jeweils
sechs Monate zu verlängern. Die Geschäftsführung
bemüht sich in diesem
Fall um eine Verlängerung der
Zwischenfinanzierung und um die
Einwerbung weiterer Anleger. Sollte
dies nicht möglich sein, bemüht
sie sich um eine Erhöhung der Endfinanzierung
zu wirtschaftlich angemessenen
Konditionen bei nicht entscheidender
Reduzierung der Ausschüttungen.
Sollte eine Vollplatzierung
trotz dieser Anstrengungen
auch nicht innerhalb der verlängerten
Zeichnungsfrist erreicht werden,
wird die Gesellschaft rückabgewickelt
und liquidiert.
2. Im Falle einer Rückabwicklung wird
der Treuhandkommanditist und die
Gesellschaft Angebote von Anlegern
auf Beteiligung an der Gesellschaft,
die noch nicht angenommen worden
sind, nicht mehr annehmen. Soweit
ein Anleger seine Einlage noch
nicht erbracht hat bzw. die Eintragung
eines Direktkommanditisten
im Handelsregister noch nicht erfolgt
ist, können der Treuhandkommanditist
und die Gesellschaft zurücktreten.
Die Verpflichtung des Anlegers zur
Erbringung der Pflichteinlage erlischt
in diesem Fall. Anleger, die ihrer Einlagenverpflichtung
bereits nachgekommen
sind, erhalten ihre erbrachte
Pflichteinlage nur insoweit zurück,
wie dies vom Liquidationsvermögen
gedeckt ist. Ein bereits gezahltes Agio
erhält der Anleger jedoch nicht zurück.
Eine Verzinsung erfolgt ebenso
wenig wie eine Erstattung der Ausgaben,
die von Anlegern im Zusammenhang
mit der Beteiligung an der
Gesellschaft persönlich getätigt wurden.
3. Für den Fall der Liquidation der
Gesellschaft sind die geschäftsführenden
Gesellschafter zu Liquidatoren
bestimmt, sofern nicht die Gesellschafterversammlung
mit der
Mehrheit aller stimmberechtigten
Gesellschafter eine oder mehrere
andere Person(en) zu(m) Liqui dator(en)
bestimmt.
4. Die Liquidatoren haben die gesetzlich
vorgeschriebenen Liquidationsbilanzen
zu erstellen und diese
durch einen Abschlussprüfer prüfen
zu lassen. Das nach Berichtigung
der Schulden verbleibende Vermögen
wird nach den Beteiligungsquoten
unter den Gesellschaftern verteilt.
Der Anspruch eines Komplementärs
und der Anspruch des Kommanditisten
Robert Köhler am Liquidationsvermögen
sind der Höhe nach auf
die von ihnen geleistete Einlage beschränkt.
5. Der oder die Liquidator(en) haben
Anspruch auf eine Vergütung in Höhe
von 3,5% der der Objektgesellschaft
vertraglich zustehenden Jahresnettomieteinnahmen
sowie auf
Ersatz der ihm/ihnen entstandenen
Auslagen. Im Falle eines Leerstandes
von Mietobjekten der Objektgesellschaft
beträgt die Vergütung 3,5%
der marktüblichen Miete für die betroffenen
Mietobjekte. Mit der Vergütung
gemäß Satz 1 sind sämtliche
Kosten im Zusammenhang mit
der Liquida tion abgegolten.
XI. Nachschusspflicht
Gesellschafter sind nur zur Erbringung
ihrer Pflichteinlagen zzgl.
Agio verpflichtet. Eine darüber hinausgehende
Nachschusspflicht besteht
nicht.
XII. Mitteilungen der Ergebnisanteile,
Sonderwerbungskosten
Die Geschäftsführung teilt den Gesellschaftern
und den Treugeberkommanditisten
nach Erstellung der
Jahresabschlüsse das ihnen jeweils
persönlich zurechenbare steuerliche
Ergebnis (Gewinn-/Verlustanteil)
schriftlich zur Vorlage bei ihren
Wohnsitzfinanzämtern mit.
Sonderwerbungskosten von Kommanditisten
werden hierbei nur
dann berücksichtigt, wenn sie der
Gesellschaft bis spätestens 31. März
des Folgejahres unter Beifügung
von Nachweisen schriftlich mitgeteilt
worden sind.

Süddeutschland 8
XIII. Haftung / Freistellung
1. Die geschäftsführenden Gesellschafter
haften der Gesellschaft
und/oder den Gesellschaftern nur
bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen
Pflichtverletzungen auf Schadensersatz.
2. Die Gesellschaft stellt die geschäftsführenden
Gesellschafter
und den Treuhandkommanditisten
sowie ihre jeweiligen Angestellten,
Geschäftsführer und Beauftragte
(zusammen „die Freistellungsberech
tigten“) vollumfänglich von jeder
Haftung frei, die den Freistellungsberechtigten
aus ihrer Tätigkeit
für die Gesellschaft erwachsen.
Die Freistellung umfasst auch
die Kosten der Rechtsverfolgung
und Rechtsverteidigung. Die Freistellung
hat auf erstes Anfordern
zu erfolgen.
3. Die Gesellschaft und die Gesellschafter
übernehmen keine Haftung
für den Eintritt der von Anlegern
mit dem Erwerb ihrer Beteiligung
angestrebten rechtlichen
oder steuerlichen Folgen oder für
die Erreichung der angestrebten
wirtschaftlichen Erfolge. Die angestrebten
steuerlichen Folgen stehen
unter dem Vorbehalt, dass sie
von der Finanzverwaltung und der
Finanzgerichtsbarkeit anerkannt
werden. Die Gesellschaft und die
Gesellschafter übernehmen keine
Gewähr dafür, dass sich die steuerliche
Beurteilung von Sachverhalten
durch Gesetzgebung, Rechtsprechung,
Erlasse der Finanzverwaltung
oder spätere Außenprüfungen
nicht ändert.
Rechtsgrund – verjähren innerhalb
von zwei Jahren nach Vornahme
oder Unterlassung der zum Schadenersatz
verpflichtenden Handlung,
soweit die Ansprüche nicht
kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährung
unterliegen. Schadenersatzansprüche
sind innerhalb einer
Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Kenntniserlangung von dem
Schaden durch eingeschriebenen
Brief gegenüber dem vermeintlichen
Schädiger anzuzeigen, auch
wenn sie noch nicht beziffert werden
können.
XIV. Steuerliche Verpflichtungen
Eventuelle steuerliche Belastungen,
die nicht durch den regulären Geschäftsgang
der Gesellschaft, sondern
durch den Beitritt oder das
Ausscheiden eines Gesellschafters
oder auf andere Art und Weise
(zum Beispiel Sonderbetriebseinnahmen
im Sinne von § 15 Abs.
1 Nr. 2 EStG) durch einen Gesellschafter
verursacht werden, trägt
der Gesellschafter, der diesen steuerlichen
Mehraufwand verursacht.
4. Schadenersatzansprüche gegen
einen geschäftsführenden Gesellschafter
– gleich aus welchem
49

Süddeutschland 8
Der Emittent
XV. Abweichende Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages des Emittenten von den gesetzlichen Regelungen
(§5 Nr. 3 VermVerkProspV).
Gesetzliche Regelungen
§§ 161 ff. HGB: Kommanditisten
sind an der KG unmittelbar
beteiligt. Aufnahme
neuer Gesellschafter
nur mit Zustimmung aller.
Regelungen im Gesellschaftsvertrag
§ 3 Abs. 3, § 6: Mittelbare Gesellschafterstellung über einen Treuhand kommanditisten
möglich, Komplementärin ist zur Aufnahme weiterer Gesell schafter berechtigt; Ausschlussmöglichkeit
bei Nichtzahlung der Einlage; detaillierte Regelung
§ 172 HGB: Haftung § 3 Abs. 5: Haftsumme beträgt 10% der Pflichteinlage.
§ 3 Abs. 6: Beitritt erfolgt aufschiebend bedingt durch Eintragung des Kommanditisten
in das Handelsregister; vorher wird die Einlage als atypisch stille Beteiligung behandelt.
§ 3 Abs. 7: Gesetzliche Bestimmungen über die Einlagenrückgewähr, insbesondere
§ 172 Abs. 4 HGB, gelten nur für die Haftsumme, nicht für die Pflichteinlage.
§ 112 HGB: Wettbewerbsverbote
§§ 116, 164, 170 HGB;
§ 181 BGB:
Geschäftsführung
und Vertretung
§ 119 HGB: Beschlussfassung
§§ 167 Abs. 2, 168 Abs. 1
und 2 HGB:
Ergebnisbeteiligung und
Entnahmerecht
§ 166 HGB:
Informationsrechte
§ 7: Befreiung der Gesellschafter von allen gesetzlichen und vertraglichen Wettbewerbsverboten.
§ 8 Abs. 1: Neben der Komplementärin ist auch die geschäftsführende Kommanditistin, die
S&P Management GmbH, zur Geschäftsführung berechtigt.
§ 8 Abs. 2: Detaillierte Zustimmungserfordernisse im Innenverhältnis für außergewöhnliche
Geschäftsführungsmaßnahmen.
§ 8 Abs. 3: Die Komplementärin kann im Namen der Gesellschaft Geschäftsführungsaufgaben
auf Kosten der Gesellschaft auf Dritte („Geschäftsbesorger“) übertragen.
§ 8 Abs. 4: Neben der Komplementärin kann die Gesellschaft auch durch die geschäftsführende
Kommanditistin, die S&P Management GmbH, vertreten werden; die Komplementärin
ist alleinvertretungsberechtigt und vom Verbot der Selbstkontrahierung befreit.
Sie ist berechtigt, Untervollmachten zu erteilen.
§ 8 Abs. 5: Weisungsbefugnis der Gesellschafterversammlung gegenüber den geschäftsführenden
Gesellschaftern.
§§ 9, 10: Bindung an Investitionsplan, Einsetzen eines Mittelverwendungstreuhänders.
§§ 11, 12: Genaue Regelungen über Einberufung und Ablauf der Gesellschafterversammlung.
§ 12 Abs. 3: Gesellschafterbeschlüsse bedürfen der einfachen Mehrheit der abgegebenen
Stimmen, sofern nicht der Gesellschaftsvertrag oder das Gesetz eine größere Mehrheit
vorsieht. Teilweise bedürfen Beschlüsse der Mehrheit von 75% der abgegebenen bzw. der
vorhandenen Stimmen.
§ 13: Beschlüsse können auch im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst werden.
§§ 15, 16, 26: Genaue Regelungen zu Ergebnisverteilung (Entnahmen und Ausschüttungen/
Vorabausschüttungen) und Sonderwerbungskosten. Tragung der durch einen Gesellschafter
veranlassten steuerlichen Belastungen außerhalb des regulären Geschäftsganges der Gesellschaft.
§ 17: Treuhandkommanditisten haben ein Einsichtsrecht in Bücher und Papiere der
Gesellschaft durch eine berufsrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichtete Person.
50

Süddeutschland 8
Gesetzliche Regelungen
§§ 161 ff. HGB: Übertragung von Gesellschaftsanteilen
ist möglich, wenn dies im Gesellschaftsvertrag
vorgesehen ist oder die Gesellschaft ihre
Zustimmung erteilt hat.
§§ 132 HGB: Ein Gesellschafter kann durch Kündigung
jederzeit mit einer Kündigungsfrist von
sechs Monaten zum Jahresende aus der Gesellschaft
ausscheiden.
§§ 161 ff HGB: Personengesellschaft kann durch
Zeitablauf aufgelöst werden oder für unbestimmte
Zeit eingegangen werden.
§§ 161 Abs. 2, 131 ff. HGB: Auflösung der Gesellschaft
und Ausscheiden von Gesellschaftern.
§§ 161 ff. HGB: Die Geschäftsführung haftet für
Vorsatz und Fahrlässigkeit.
Regelungen im Gesellschaftsvertrag
§ 18 Abs. 1: Übertragungen sind nur mit Wirkung zum 31.12. eines
Jahres, frühestens zum 31.12.2011 möglich und bedürfen der Zustimmung
der Gesellschaft, die nur unter gewissen Voraussetzungen erteilt
werden darf.
§ 19 Abs. 2: Kündigung durch einen nicht geschäftsführenden Kommanditisten
ist frühestens zum 31.12.2025 möglich, sofern nicht ein
wichtiger Grund zum vorherigen Ausscheiden berechtigt.
§ 19 Abs. 1: Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit eingegangen, kann
aber nach § 20 Abs. 2 auch durch Beschluss der Gesellschafter aufgelöst
und liquidiert werden. Der Beschluss bedarf nach § 12 Abs. 3 lit.
b) einer Mehrheit von 75% der abgegebenen bzw. aller existierenden
Stimmen.
§§ 20, 21,22: Genaue Regelungen über Ausscheiden und Abfindung
von Gesellschaftern, insbesondere schiedsgutachterliche Festlegung
der Verkehrswerte der Gesellschaft als Basis der Abfindungshöhe, ratierliche
Auszahlung. Detaillierte Regelungen über die Liquidation der
Gesellschaft wenn keine Vollplatzierung erreicht werden kann.
§ 25: Beschränkung der Haftung der Geschäftsführung und der
Gesellschaft.
C. Angaben über das Kapital des
Emittenten (§ 6 VermVerkProspV).
Die Höhe des gezeichneten Kapitals
des Emittenten beträgt E 2.020,00
(§ 6 S. 1 Nr. 1 VermVerkProspV).
Angaben zur Art der Anteile, in
die das Kapital zerlegt ist (§ 6
S. 1 Nr. 1 VermVerkProspV): Das
gezeichnete Kapital des Emittenten
ist in Kommanditanteile zerlegt. Die
sontowski & partner gmbh hat einen
Kommanditanteil in Höhe von
E 1.980,00, die S&P Management
GmbH sowie Herr Robert Köhler
haben Kommanditanteile in Höhe
von jeweils E 10,00 übernommen.
Der Kommanditanteil des Treuhandkommanditisten,
der TGN Unternehmensberatung
GmbH, beträgt
E 20,00. Die vorbenannten
Gesellschafter sind als Direktkommanditisten
ins Handelsregister
eingetragen. Die persönlich haftende
Gesellschafterin, die RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH, hält
keine Einlage.
Die jeweiligen Kommanditeinlagen
entsprechen den Hafteinlagen und
sind voll erbracht. Es existieren keine
ausstehenden Einlagen auf das
Kapital des Emittenten (§ 6 S. 1
Nr. 1 VermVerkProspV).
Angaben zu den Hauptmerkmalen
der Anteile (§ 6 S. 1 Nr. 1 Verm-
VerkProspV): Die Hauptmerkmale
der Anteile entsprechen den mit der
Vermögensanlage verbundenen
Rechten (§ 4 S. 1 Nr. 1 VermVerkPospV),
die auf Seiten 5, 40 ff.
und 238 ff. im Einzelnen dargestellt
sind. Die Rechte der derzeitigen
Gesellschafter weichen von diesen
Rechten wie folgt ab:
– Herr Robert Köhler ist am Gewinn
und Verlust der Gesellschaft nicht
beteiligt, er erhält im Falle des
Ausscheidens als Abfindung nur
die geleistete Einlage; sein Anteil
am Liquidationsvermögen ist der
Höhe nach auf die von ihm geleistete
Einlage beschränkt.
– Die S+P Management GmbH ist
zur Geschäftsführung und Vertretung
des Emittenten berechtigt.
– Die TGN Unternehmensberatung
GmbH erhält als Treuhandkommanditist
eine Vergütung i.H.v.
0,25% der Nettoeinnahmen ohne
Nebenkosten der Gesellschaft
und deren Tochtergesellschaft zuzüglich
evtl. anfallender gesetzlicher
Umsatzsteuer.
Im Übrigen stehen den derzeitigen
Gesellschaftern dieselben Rechte
zu wie den zukünftig hinzutretenden
Gesellschaftern.
Der Emittent hat bisher keine
Wertpapiere oder Vermögensanlagen
im Sinne des § 8f Abs. 1 des
Verkaufsprospektgesetzes ausgegeben
(§ 6 S. 1 Nr. 2 VermVerkProspV).
Der Emittent ist keine Aktiengesellschaft
oder Kommanditgesellschaften
auf Aktien (§ 6 S. 2 und 3
VermVerkProspV).
Das Kapital des Emittenten soll
51

Süddeutschland 8
Der Emittent
52
durch Aufnahme neuer Gesellschafter
oder Erhöhung der Pflichteinlagen
bereits beigetretener Gesellschafter
voraussichtlich von
E 2.020,00 um E 16.000.000,00
auf bis zu E 16.002.020,00, maximal
auf bis zu E 16.202.020,00 erhöht
werden. Die Kapitalerhöhung
kann in mehreren Teilschritten erfolgen.
Die Pflichteinlage und das
Agio ist unverzüglich nach Zugang
der Annahmeerklärung der
Gesellschaft auf das Treuhandkonto
zu zahlen, spätestens jedoch
zum 1. des Folgemonats nach der
Zeichnung. Eine weitere Erhöhung
des Gesellschaftskapitals kann nur
durch die Gesellschaft mit einer
Mehrheit von 75% der abgegebenen
Stimmen und nur auf Antrag
der Komplementärin beschlossen
werden. Zur Beteiligung an einer
beschlossenen Erhöhung des Gesellschaftskapitals
ist der einzelne
Gesellschafter nicht verpflichtet.
Die Vertriebspartner haben keine
Platzierungsgarantie für die Gesamtsumme
der geplanten Kapitalerhöhung
abgegeben.
D. Gründungsgesellschafter
und Geschäftsführung
des Emittenten (Fondsgesellschaft),
Treuhänder
I. Angaben über die Gründungsgesellschafter
des Emittenten (§ 7
VermVerkProspV).
1. Gründungsgesellschafter des
Emittenten (Fondsgesellschaft)
mit den nachfolgend genannten
Einlagen sind (§ 7 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1, 2 Verm VerkProspV):
– RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH, Sitz/Geschäftsanschrift: Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen,
eingetragen in das Handelsregister
des Amtsgerichts Fürth unter HRB
9569 (Komplementärin ohne Einlage);
zum Geschäftsführer bestellt
ist Herr Robert Köhler, geschäftsansässig
Sebastianstraße 31, 91058 Erlangen;
Gesellschafterin der Regio­
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH
ist zu 100% die sontowski & partner
gmbh.
– sontowski & partner gmbh,
Sitz/Geschäftsanschrift: Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen,
eingetragen in das Handelsregister
des Amtsgerichts Fürth
unter HRB 2736 (gezeichnete
und voll eingezahlte Kommanditeinlage
E 1.980,00); Gesellschafter
und Geschäftsführer
der sontowski & partner gmbh
sind die Herren Klaus-Jürgen Sontowski
und Dr. Karsten Medla,
weiterer Geschäftsführer ist Herr
Dr. Matthias Hubert, alle geschäftsansässig
Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen.
– S&P Management GmbH, Sitz/
Geschäftsanschrift: Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen, eingetragen
in das Handelsregister des Amtsgerichts
Fürth unter HRB 10134
(gezeichnete und voll eingezahlte
Kommanditeinlage E 10,00); Geschäftsführer
dieser Gesellschaft
sind die Herren Klaus-Jürgen Sontowski
und Dr. Karsten Medla, alle
geschäftsansässig Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen.
– Herr Robert Köhler, geschäftsansässig
Sebastianstraße 31, 91058 Erlangen
(gezeichnete und voll eingezahlte
Kommanditeinlage E 10,00).
Die Gründungsgesellschafter haben
insgesamt Kommanditeinlagen i.H.v.
E 2.000,00 übernommen, diese sind
voll einbezahlt (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Nr.
1, 2 Verm VerkProspV)
2. Angaben zu Gewinnbeteiligungen,
Entnahmerechte und den
Jahresbetrag der sonstigen Gesamtbezüge,
insbesondere der
Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art,
die den Gründungsgesellschaftern
außerhalb des Gesellschaftsvertrages
zustehen (§ 7 Abs. 3
Satz 1 Nr. 3 Verm VerkProspV):
a) Der Gesamtbetrag der vorgenannten
Vergütungen beträgt
in der Gründungsphase
E 3.648.807,00 zzgl. eventuell
anfallender USt.
b) In der Vermietungsphase stehen
den Gründunggesellschaftern
die in der nachfolgenden Tabelle
III. (Verträge mit Gründungsgesellschaftern,
Seite 55 f.)
abschließend auf geführten Vergütungen
zu. Der Gesamtbetrag
der Vergütungen kann nicht angegeben
werden.
Den genauen Inhalt der in der Tabelle
III. genannten Verträge entnehmen
Sie bitte den Seiten 202 ff.
dieses Prospekts.
c) Innerhalb des Gesellschaftsvertrages
stehen den Gründungsgesellschaftern
folgende Vergütungen
zu: die Komplementärin
(RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH) erhält eine
jährliche Haftungsvergütung
i.H.v. 3% ihres Stammkapitals
(E 750,00) zzgl. Ust. sowie eine
Erstattung notwendiger Aufwendungen.
Den Gründungskom­

Süddeutschland 8
manditisten sontowski & partner
gmbH (Kommanditeinlage
E 1.980,00) und S&P Management
GmbH (Kommanditeinlage
E 10,00) stehen entsprechend ihrer
Beteiligung an dem Emittenten
(Fondsgesellschaft) die gleichen
Gewinn- und Entnahmerechte
wie den Anlegern zu.
Darüber hinaus bestehen keine Gewinnbeteiligungen,
Entnahmerechte
und kein Jahresbetrag der sonstigen
Gesamtbezüge, insbesondere
der Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder
Art, die den Gründungsgesellschaftern
außerhalb des Gesellschaftsvertrages
insgesamt zustehen
(§ 7 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 VermVerk-
ProspV) und innerhalb des Gesellschaftsvertrages
zustehen.
3. Die sontowski & partner gmbh
ist mit der Vertriebssteuerung der
Fondsanteile beauftragt. Darüber
hinaus bestehen keine unmittelbaren
und mittelbaren Beteiligungen
der Gründungsgesellschafter
an Unternehmen, die mit dem Vertrieb
der emittierten Vermögensanlagen
beauftragt sind (§ 7 Abs. 2
Nr. 1 VermVerkProspV).
Die an den Gründungsgesellschaftern
als Geschäftsführer und Gesellschafter
beteiligten natürlichen
Personen sind ebenfalls darüber hinaus
nicht unmittelbar oder mittelbar
an Unternehmen beteiligt,
die mit dem Vertrieb der emittierten
Vermögensanlagen beauftragt
sind.
4. Die sontowski & partner gmbh
ist von dem Emittenten (Fondsgesellschaft)
mit der Finanzierungsberatung
und -vermittlung beauftragt
worden und hat dem Emittenten
ein Darlehen in laufender
Rechnung (Abruf und Rückzahlung
der jeweiligen Darlehensmittel erfolgt
nach Bedarf) ausgereicht.
Außerdem hat die S&P Mezz4Funds
1 GmbH & Co. KG, deren Komplementärin
die sontowski & partner
gmbh ist und an der Herr Dr.
Matthias Hubert als geschäftsführender
Kommanditist beteiligt ist,
dem Emittenten ein Darlehen zur
teilweisen Finanzierung der Objektankäufe
und weiterer Fondskosten
ausgereicht. Darüber hinaus bestehen
keine unmittelbaren und mittelbaren
Beteiligungen der Gründungsgesellschafter
an Unternehmen,
die dem Emittenten Fremdkapital
zur Verfügung stellen (§ 7
Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV).
Die an den Gründungsgesellschaftern
als Geschäftsführer und Gesellschafter
beteiligten natürlichen
Personen sind darüber hinaus ebenfalls
nicht unmittelbar oder mittelbar
an Unternehmen beteiligt, die
dem Emittenten Fremdkapital zur
Verfügung stellen.
5. Es bestehen keine unmittelbaren
und mittelbaren Beteiligungen der
Gründungsgesellschafter an Unternehmen,
die im Zusammenhang
mit der Herstellung des Anlageobjekts
nicht nur geringfügige Lieferungen
und Leistungen erbringen.
(§ 7 Abs. 2 Nr. 3 VermVerkProspV).
Die sontowski & partner gmbh
und die GRR Real Estate Management
GmbH, sind mit der Objektauswahl,
Objektprüfung und
-aufbereitung und wirtschaftlichen
Prüfung von Mietverträgen für die
Investitionsprojekte beauftragt. Die
Gründungsgesellschafterpersonen
sind darüber hinaus nicht unmittelbar
oder mittelbar an Unternehmen
beteiligt, die im Zusammenhang mit
der Herstellung der Investitionsprojekte
nicht nur geringfügige Lieferungen
und Leistungen erbringen.
Die an den Gründungsgesellschaftern
als Geschäftsführer und Gesellschafter
beteiligten natürlichen Personen
sind ebenfalls darüber hinaus
nicht unmittelbar oder mittelbar an
Unternehmen beteiligt, die im Zusammenhang
mit der Herstellung
des Anlageobjektes oder der Investitionsprojekte
nicht nur geringfügige
Lieferungen und Leistungen erbringen.
Eine Übersicht über die Verflechtungen
finden Sie auf Seite 212 ff.
II. Geschäftsführung des Emittenten
(§ 12 Abs. 1,2 VermVerkProspV)
1. Den Namen und die Geschäftsanschrift
der Mitglieder der Geschäftsführung
oder des Vorstands,
Aufsichtsgremien und
Beiräte der Emittenten und ihre
Funktion beim Emittenten (§ 12
Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProspV)
Der Emittent hat keinen Vorstand,
keinen Beirat und keine Aufsichtsgremien.
Die Geschäftsführung des Emittenten
obliegt nach den Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages
– der RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH, Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen (Komplementärin)
und
– der S&P Management GmbH, Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
(geschäftsführende Kommanditistin).
53

Süddeutschland 8
Der Emittent
54
Geschäftsführer der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH ist Herr
Robert Köhler (einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit, geschäftsansässig
Sebastianstraße 31,
91058 Erlangen).
Geschäftsführer der S&P Management
GmbH sind Herr Klaus-Jürgen
Sontowski und Herr Dr. Karsten
Medla (jeweils einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit; beide
geschäftsansässig Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen).
Eine Aufgabenverteilung innerhalb
der Organe der Geschäftsführung
auf einzelne Mitglieder besteht nicht.
Der Emittent (Fondsgesellschaft)
hat darüber hinaus schuldrechtlich
die sontowski & partner gmbh mit
der Fondsverwaltung beauftragt.
Außerdem hat sich die GRR Real Estate
Management GmbH, an der
die sontowski & partner gmbh als
Gesellschafterin beteiligt und deren
Geschäftsführer Herr Dr. Matthias
Hubert ist, gegenüber der S&P Objekte
Süddeutschland 8 GmbH &
Co. KG zur Verwaltung der Immobilien
dieser Objektgesellschaft verpflichtet
und hat Dienstleistungen
im Rahmen der Akquisition der Objekte
der Objektgesellschaften erbracht.
2. Den Mitgliedern der Geschäftsführung
oder des Vorstands, dem
geschäftsführenden Kommanditisten,
Aufsichtsgremien und Beiräte
des Emittenten sind insgesamt
für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr
keine Gesamtbezüge,
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte,
Provisionen und Nebenleistungen
jeder Art, gewährt worden (§ 12
Abs. 1 Nr. 2 VermVerkProspV).
3. Geschäftsführer der Komplementärin
der RegioFonds APLHA Beteiligungs
GmbH, Herr Robert Köhler, ist
bei der sontowski & partner gmbh
angestellt. Die Geschäftsführer des
geschäftsführenden Kommanditisten
der S&P Management GmbH, die
Herren Klaus-Jürgen Sontowski und
Dr. Karsten Medla, sind Geschäftsführer
und Mehrheitsgesellschafter
der sontowski & partner gmbh.
Die sontowski & partner gmbh ist
mit der Vertriebssteuerung der angebotenen
Vermögensanlagen beauftragt.
Die sontowski & partner gmbh ist an
dem Emittenten, an der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH, an der
S&P Management GmbH und an der
GRR Real Estate Management GmbH
als Gesellschafterin beteiligt.
Darüber hinaus sind die Mitglieder
der Geschäftsführung oder des Vorstands,
der geschäftsführende Kommanditist,
Aufsichtsgremien und
Beiräte des Emittenten in keiner Art
und Weise tätig für Unternehmen,
die mit dem Vertrieb der angebotenen
Vermögensanlagen betraut
sind (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 VermVerk
ProspV).
4. Geschäftsführer der RegioFonds
APLHA Beteiligungs GmbH, Herr
Robert Köhler, ist bei der sontowski
& partner gmbh angestellt.
Die Geschäftsführer der S&P Management
GmbH, die Herren Klaus-
Jürgen Sontowski und Dr. Karsten
Medla, sind Geschäftsführer und
Mehrheitsgesellschafter der sontowski
& partner gmbh.
Die sontowski & partner gmbh ist
vom Emittenten mit der Finanzierungsberatung
und -vermittlung
beauftragt worden und hat dem
Emittenten ein Darlehen in laufender
Rechnung (Abruf und Rückzahlung
der jeweiligen Darlehensmittel
erfolgt nach Bedarf) ausgereicht.
Die Geschäftsführer der S&P Management
GmbH, die Herren Klaus-
Jürgen Sontowski und Dr. Karsten
Medla, sind Geschäftsführer und
Mehrheitsgesellschafter der sontowski
& partner gmbh.
Die sontowski & partner gmbh ist
Komplementärin der S&P Mezz­
4Funds 1 GmbH & Co. KG. Die S&P
Mezz4Funds 1 GmbH & Co. KG hat
dem Emittenten ein Darlehen zur
teilweisen Finanzierung der Objektankäufe
und weiterer Fondskosten
ausgereicht.
Darüber hinaus sind die Mitglieder
der Geschäftsführung oder des
Vorstands, der geschäftsführende
Kommanditist, Aufsichtsgremien
und Beiräte des Emittenten in keiner
Art und Weise für Unternehmen tätig,
die dem Emittenten Fremdkapital
geben (§ 12 Abs. 2 Nr. 2 Verm-
VerkProspV).
Die Mitglieder der Geschäftsführung
oder des Vorstands, der geschäftsführende
Kommanditist,
Aufsichtsgremien und Beiräte des
Emittenten sind in keiner Art und
Weise für Unternehmen tätig, die
im Zusammenhang mit der Herstellung
des Anlageobjekts nicht nur
geringfügige Lieferungen und Leistungen
erbringen (§ 12 Abs. 2 Nr.
3 VermVerkProspV).
Eine Übersicht über die Verflechtungen
finden Sie auf den Seiten
212 ff. dieses Prospektes.

Süddeutschland 8
III. Verträge mit Gründungsgesellschaftern über Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte, sonstige Gesamtbezüge,
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art (§ 7 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 VermVerkProspV)
Vertrag bzw.
Rechtsgrundlage
Leistender
Leistungsempfänger
Vergütung
Gründungsphase
Vertrag über die
Konzeption der
Fondsgesellschaft
und die Einrichtung
der Fondsverwaltung/Objektauswahl
S&P regioFonds
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
bzw. nach Weiterreichung
der Kosten: S&P Objekte
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
sontowski & partner
gmbh
- € 1.025.000,00 zzgl. USt. (Konzeption)
- € 125.000,00 zzgl. USt. (Einrichtung der
Fondsverwaltung)
- € 140.000,00 zzgl. USt.
(€ 20.000,00 für Objektauswahl und wirtschaftliche
Prüfung von Mietverträgen der
Objekte pro Objekt, 7 Objekte)
Akquisitionsvertrag
S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
GRR Real Estate
Management GmbH
(Tochtergesellschaft
der sontowski &
partner gmbh)
- € 278.807,00 zzgl. USt.
(1% des Nettokauf preises der Objekte)
Finanzierungsvermittlungsvertrag
S&P regioFonds
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
bzw. nach Weiterreichung
der Kosten: S&P Objekte
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
sontowski & partner
gmbh
- € 90.000,00 (ohne Ust.)
Vertrag über
Vertriebs steuerung
und Marketing
S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
bzw. nach Weiterreichung
der Kosten: S&P Objekte
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
sontowski & partner
gmbh
- € 800.000,00 zzgl. tatsächlich vereinnahmtes
Agio des Emittenten abzgl. Vertriebsprovisionen
an beauftragte Vertriebspartner zzgl.
USt. (Vertriebssteuerung)
- € 300.000,00 zzgl. USt.
(Erstellung des Vertriebsmaterials)
Vereinbarung über
Komplementärvergütung
S&P regioFonds
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
bzw. nach Weiterreichung
der Kosten: S&P Objekte
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH
- € 10.000,00 zzgl. USt. in der Gründungsund
Investitionsphase
Garantievertrag
zu Kosten
der Zwischenfinanzierung
S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG und
S&P Objekte Süddeutschland
8
GmbH & Co. KG
sontowski & partner
gmbh
- € 60.000,00 (ohne USt.)
- Ist der tatsächliche durchschnittliche Zinssatz
der Zwischenfinanzierung niedriger als
6,25%, so wird die Fonds- bzw. Objektgesellschaft
die Differenz zwischen den tatsächlich
gezahlten Zinsen und dem garantierten
Zinssatz an die S&P GmbH erstatten.
Vertrag über die Gestellung
eines Geschäftsführers
RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH
sontowski & partner
gmbh
- € 10.000,00 zzgl. USt. einmalig
55

Süddeutschland 8
Der Emittent
Vertrag bzw.
Rechtsgrundlage
Leistender
Leistungsempfänger
Vergütung
Vermietungsphase
Vereinbarung über
Komplementärvergütung
S&P regioFonds
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
bzw. nach Weiterreichung
der Kosten:
S&P Objekte
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH
- € 750,00 zzgl. USt. jährlich ab Beginn
der Vermietungsphase
- Der Komplementärin stehen die im Geschäfts ­
besorgungsvertrag genannten Vergütungen zu, soweit
kein Geschäftsbesorger beauftragt ist.
Geschäftsbesorgungsvertrag
(Fondsverwaltung)
S&P regioFonds
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
bzw. nach Weiterreichung
der Kosten:
S&P Objekte
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
sontowski & partner
gmbh
- 3,5% der der Objektgesellschaft vertraglich zustehenden
Jahresnettomieteinnahmen bzw. 3,5% der
marktüblichen Miete bei Leerstand (Fondsverwaltung)
- Im Falle des Verkaufs aller oder einzelner Immobilien
durch die Objektgesellschaft erhält die Komplementärin
von dem Emittenten einen pauschalen
Aufwandsersatz in Höhe von 1,0% des erzielten Verkaufspreises.
Dies gilt entsprechend für den Verkauf von Anteilen
an der Objektgesellschaft durch den Emittenten.
In diesem Fall gilt als Bezugsbasis für die Vergütung
der Kaufpreis für die Objektgesellschaft zuzüglich der
Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft zum Zeitpunkt
des Verkaufs.
- € 250,00 Aufwendungsersatz bei Übertragung der
Beteiligung eines Kommanditisten
Vertrag über die
Gestellung eines
Geschäftsführers
RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH
sontowski & partner
gmbh
- € 750,00 zzgl. USt. p.a.
Property Management
Vertrag
S&P Objekte Süddeutschland
8
GmbH & Co. KG
GRR Real Estate
Management GmbH
(Tochtergesellschaft
der sontowski &
partner gmbh)
- 2,5% der vertraglich mit der Objektgesellschaft vereinbarten
Jahresnettomieten bzw. jeweils 0,75% der
Jahresnettomiete bei Leerstand zzgl. USt.
- Optional: Lease Fee bei Neuabschluss Mietvertrag
mit Laufzeit bis 2 Jahre 1 Nettomonatskalt miete
(NKM), bis 5 Jahre 2 NKM, über 5 Jahre 3 NKM;
bei Laufzeitverlängerungen bis zu 5 Jahre 1 NKM,
über 5 Jahre 2 NKM auf Basis der neuen Miete zzgl.
Ust.
Gesellschaftsvertrag
des Emittenten
S&P regioFonds
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH
- Haftungsvergütung 3% des Stammkapitals p.a.
(€ 750,00) zzgl. Ust.
- Erstattung notwendiger Aufwendungen
56

Süddeutschland 8
V. Angaben über den Treuhänder
(§ 12 Abs. 3 VermVerkProspV)
1.Treuhandkommanditist
Die Firma des Treuhandkommanditisten
ist die TGN Unternehmensberatung
GmbH. Sitz
des Treuhänders ist Büchenbach,
die Geschäftsanschrift lautet
Eichelbergstraße 4, 91186 Büchenbach
(§ 12 Abs. 3 Nr. 1 Verm-
VerkProspV).
Der Treuhandkommanditist ist im
Handelsregister des Amtsgerichts
Nürnberg unter der Nummer HRB
6738 eingetragen.
Der Treuhandkommanditist hat die
Aufgabe, die ihm treuhänderisch
übertragenen Gesellschaftsanteile
im Außenverhältnis im eigenen Namen
zu halten. Im Innenverhältnis
handelt der Treuhänder ausschließlich
im Auftrag, für Rechnung und
auf Weisung des Treugeberkommanditisten
(§ 12 Abs. 3 Nr. 2 Verm-
VerkProspV).
Rechtsgrundlage für das Tätigwerden
des Treuhandkommanditisten
sind der Gesellschaftsvertrag des
Emittenten und die zwischen dem
Treuhänder und den Anlegern geschlossenen
Treuhandverträge, die
inhaltlich dem Treuhandvertrag entsprechen,
der dem Gesellschaftsvertrag
als Anlage beigefügt ist. Beide
Verträge, der Gesellschaftsvertrag
und der Treuhandvertrag, sind auf
den Seiten 238 ff. und 253 ff. dieses
Prospektes abgedruckt (§ 12 Abs. 3
Nr. 2 VermVerkProspV).
Der Treuhandkommanditist hat die
folgenden wesentlichen Rechte
und Pflichten (§ 12 Abs. 3 Nr. 3
VermVerkProspV):
– Der Treuhandkommanditist übt
das mit dem treuhänderisch übertragenen
Gesellschaftsanteilverbundene
Stimmrecht im Interesse
des Treugeberkommanditisten
unter Berücksichtigung bestehender
gesellschafterlicher Treuepflichten
aus. Der Treugeber kann dem
Treuhandkommanditisten Weisungen
erteilen oder das Stimmrecht
auf einer Gesellschafterversammlung
auch selbst wahrnehmen.
– Der Treuhandkommanditist übt
auch alle sonstigen mit dem treuhänderisch
übertragenen Gesellschaftsanteil
verbundenen Rechte
im Interesse des Treugeberkommanditisten
unter Berücksichtigung
bestehender gesellschafterlicher
Treuepflichten aus. Der Treugeberkommanditist
kann dem
Treuhandkommanditist auch insoweit
Weisungen erteilen.
– Der Treuhandkommanditist tritt
sämtliche aus dem treuhänderisch
gehaltenen Gesellschaftsanteil folgende
Ansprüche auf den festgestellten
Gewinn, die beschlossenen
Ausschüttungen, einen
etwaigen Liquidationserlös sowie
auf dasjenige, was ihm im Falle
seines Ausscheidens aus der Gesellschaft
auf Grund dieses Gesellschaftsanteils
zusteht, an den
Treugeberkommanditisten in dem
Umfang ab, wie diese Ansprüche
dem Treugeberkommanditisten
nach Maßgabe des Treuhandvertrages
zustehen. Der Treugeberkommanditist
ermächtigt den
Treuhandkommanditist, die an
ihn abgetretenen Ansprüche im
eigenen Namen einzuziehen.
– Der Treugeberkommanditist ist
verpflichtet, den Treuhandkommanditist
von allen Verbindlichkeiten
freizustellen, die diesem
im Zusammenhang mit dem Erwerb
und der Verwaltung des
treuhänderisch übertragenen Gesellschaftsanteils
entstehen, soweit
der Treuhandkommanditist
nicht nach dem Treuhandvertrag
zur Tragung der entsprechenden
Kosten verpflichtet ist. Die Verpflichtung
ist begrenzt auf den
Betrag der von dem Treugeberkommanditisten
übernommenen
Pflichteinlage zzgl. Agio. Sie ist
ausgeschlossen, soweit der Treugeberkommanditist
diese Zahlungen
an die Gesellschaft geleistet
und nicht erstattet bekommen
hat. Werden an den Treuhandkommanditist
in seiner Eigenschaft
als Kommanditist der
Gesellschaft Ausschüttungen vorgenommen,
während sein Kapitalanteil
durch Verlust unter
den Betrag der geleisteten Einlage
(Haftsumme) herabgemindert
war oder wird der Kapitalanteil
des Treuhandkommanditist
durch die Ausschüttungen unter
den Betrag der geleisteten Einlage
(Haftsumme) herabgemindert
(§ 172 Abs.4 HGB), besteht eine
Freistellungsverpflichtung des
Treugeberkommanditisten hinsichtlich
der damit wieder auflebenden
Einlageverpflichtung nur
in der Höhe, in der der Treuhandkommanditist
die Ausschüttungen
an den Treugeberkommanditisten
weitergibt oder dem Treugeberkommanditisten
gegenüber
zu Recht einbehält.
– Der Treuhandkommanditist haftet
dem Treugeberkommanditisten
für Schäden nur im Falle einer grob
fahrlässigen oder sätzlichen Pflichtverletzung,
soweit die Pflichtverletzung
nicht zu einer Verletzung des
57

Süddeutschland 8
Der Emittent
58
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
geführt hat.
– Schadenersatzansprüche gegen
den Treuhandkommanditisten
können nur geltend gemacht
werden, wenn der Treugeberkommanditist
anderweitig Ersatz
nicht zu erlangen vermag.
– Alle Schadenersatzansprüche des
Treugeberkommanditisten aus dem
Treuhandvertrag verjähren in zwei
Jahren nach Entstehung des Anspruchs,
soweit sie nicht kraft Gesetzes
oder Rechtsprechung einer kürzeren
Verjährung unterliegen. Der
Treugeberkommanditist hat etwaige
Schadenersatzansprüche innerhalb
einer Ausschlussfrist von sechs
Monaten nach Kenntniserlangung
vondem Schaden gegenüber dem
Treuhandkommanditisten geltend
zu machen. Die Regelungen dieses
Absatzes gelten nicht für vorsätzliche
Pflichtverletzungen.
– Gemäß dem Geldwäschegesetz
ist der Treuhandkommanditist zur
Identifizierung der Treugeberkommanditisten
verpflichtet. Der Treuhandkommanditist
hat die Pflicht
zur Identifizierung auf den Vertriebspartner
übertragen. Dieser
führt die Identifizierung der Treugeberkommanditisten
im Zusammenhang
mit der Vermittlung von
Beteiligungen namens und im Auftrag
des Treuhänders gemäß dem
Geldwäschegesetz durch. Der Treuhandkommanditist
ist berechtigt,
das Treuhandverhältnis kontinuierlich
zu überwachen und die erhobenen
Daten und Informationen in
angemessenem zeitlichen Abstand
zu aktualisieren. Der Treuhandkommanditist
ist berechtigt, die
aufgezeichneten erhobenen Daten
einschließlich der im Rahmen der
Datenprüfung angefertigten Kopien
während der gesamten Dauer
des Treuhandverhältnisses aufzubewahren.
Die Aufbewahrungsfrist erstreckt
sich fünf weitere Jahre über
das Ende des Kalenderjahres hinaus,
in dem das Treuhandverhältnis
endet.
Für die Wahrnehmung der Aufgaben
des Treuhandkommanditisten
ist eine Vergütung in Höhe
von 0,25% der Nettomieteinnahmen
ohne Nebenkosten des Emittenten
und dessen Tochtergesellschaft
zzgl. evtl. anfallender gesetzlicher
USt., vereinbart. Der Gesamtbetrag
der für die Wahrnehmung der
Aufgaben vereinbarten Vergütung
des Treuhandkommanditist beträgt
bis zum 31.12.2030 nach der
Einnahmen- und Ausgabenvorschau
(Prognose) E 120.932,00 (§ 12 Abs.
3 Nr. 4 VermVerkProspV)
Es bestehen keine Umstände oder
Beziehungen, die Interessenkonflikte
des Treuhandkommanditisten
begründen können (§ 12 Abs. 3
Nr. 5 VermVerkProspV).
2. Mittelverwendungstreuhänder
Der Emittent hat für die Dauer der Investitionsphase
die Stadt- und Kreissparkasse
Erlangen als Mittelverwendungstreuhänder
bestellt.
Die Stadt- und Kreissparkasse Erlangen
ist im Handelsregister des
Amtsgerichts Fürth unter der Nummer
HRA 7079 eingetragen. Sitz
des Mittelverwendungstreuhänders
ist Erlangen; die Geschäftsanschrift
lautet Hugenottenplatz 5 in 91054
Erlangen (§ 12 Abs. 3 Nr. 1 Verm-
VerkProspV).
Die Stadt- und Kreissparkasse Erlangen
hat die Aufgabe, die zweckgerichtete
Verwendung der Eigenmittel
des Emittenten sicherzustellen
(§ 12 Abs. 3 Nr. 2 VermVerkPrspV).
Rechtsgrundlage für das Tätigwerden
des Mittelverwendungstreuhänders
ist der mit dem Emittenten geschlossene
Mittelverwendungstreuhandvertrag,
der auf der Seite 204
dieses Prospekts ausführlich dargestellt
ist (§ 12 Abs. 3 Nr. 2 VermVerk-
ProspV).
Der Mittelverwendungstreuhänder
hat folgende wesentliche Rechte und
Pflichten (§ 12 Abs. 3 Nr. 3 VermVerk
ProspV): Die Geschäftsführung darf
während der Investitionsphase
über die Mittel des Emittenten nur
mit Zustimmung des Mittelverwendungstreuhänders
verfügen. Über
die Einzahlungen der Anleger auf
das Treuhandkonto darf der Mittelverwendungstreuhänder
für Rechnung
des Emittenten erst dann verfügen,
wenn bzw. soweit nachstehende
Bedingungen erfüllt sind:
– Die Emittent hat Beitrittserklärungen
von Anlegern angenommen,
deren übernommene Pflichteinlagen
der Höhe nach mindestens den
abgerufenen Geldern entsprechen.
– Die Gelder werden zur Begleichung
von Grundstückskaufverträgen,
welche die Objektgesellschaft
abgeschlossen hat, bzw. Erwerbsnebenkosten
benötigt oder
die Gelder werden zur Begleichung
sonstiger, im Investitions- und Finanzierungsplan
der Gesellschaft
vorgesehenen, bereits in Rechnung
gestellten Kosten benötigt.
– Nachweis der prospektgemäßen
Höhe der Fremdfinanzierung durch
eine entsprechende Finanzierungszusage
eines Kreditinstitutes.

Süddeutschland 8
Nach Erfüllung dieser Bedingungen
(Mittelfreigabe) übernimmt die Sparkasse
Erlangen die Mittelverwendungskontrolle
nach folgender Maßgabe:
– Die Mittelverwendungskontrolle erstreckt
sich nur auf die Eigenmittel
des Emittenten.
– Der Mittelverwendungstreuhänder
überprüft die beabsichtigte zweckentsprechende
Verwendung gemäß
dem Investitions- und Finanzierungsplan
des Emittenten.
– Mit Eintritt der Voraussetzungen für
die Mittelfreigabe hat der Mittelverwendungstreuhänder
die Mittel des
Emittenten zur Erfüllung seiner Verpflichtungen
gegenüber einzelnen
Leistungsempfängern zur Verfügung
zu stellen oder zur Ablösung
eines hierzu verwendeten Zwischenfinanzierungskredites
oder
Mezzanine-Kapitals zu verwenden.
Nach kompletter Rückführung der
Zwischenfinanzierung und Begleichung
der im Investitions- und Finanzierungsplan
des Emittenten enthaltenen
Leistungspositionen erfolgt die
Zahlungsfreigabe zugunsten des Geschäftskontos
des Emittenten.
Für die Wahrnehmung der Aufgaben
des Mittelverwendungstreuhänders
ist eine Vergütung in Höhe von
0,25% des Eigenkapitals des Emittenten
(ohne Gründungsgesellschafter
und ohne Agio) vereinbart; Der
Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung
der Aufgaben vereinbarten
Vergütung des Mittelverwendungstreuhänders
beträgt bei dem voraussichtlich
angestrebten Eigenkapital
von E 16.000.000,00 somit insgesamt
E 40.000,00 (§ 12 Abs. 3 Nr. 4
VermVerkProspV)
Es bestehen keine Umstände oder Beziehungen,
die Interessenkonflikte des
Mittelverwendungstreuhänders begründen
können (§ 12 Abs. 3 Nr. 5
VermVerkProspV).
IV. Angaben über sonstige Personen
gem. (§ 12 Abs. 4 VermVerk-
ProspV)
Personen, die nicht in den Kreis der
nach der VermVerkProspV angabepflichtigen
Personen fallen, die Herausgabe
oder den Inhalt des Prospekts
oder die Abgabe oder den Inhalt
des Angebots der Vermögensanlage
aber wesentlich beeinflusst
haben, gibt es nicht (§ 12 Abs. 4
VermVerkProspV i.V.m. 12 Abs. 1
und 2 VermVerkProspV).
E. Angaben über die Geschäftstätigkeit
des Emittenten (§ 8 Verm-
VerkProspV)
§ 8 Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProspV
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche
des Emittenten.
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche
des Emittenten sind durch
§ 1 des Gesellschaftsvertrages festgelegt.
Danach umfasst der Tätigkeitsbereich
des Emittenten den
Erwerb von bebauten und unbebauten
Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten, die Bebauung
von Grundstücken durch Inanspruchnahme
Dritter, die Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung
von Grundstücken, die
Veräußerung von Grundstücken im
Rahmen der Vermögensverwaltung
sowie die Beteiligungen an Gesellschaften,
die einen vergleichbaren
Unternehmensgegenstand haben,
insbesondere als Kommanditistin
an der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co.
§ 8 Abs. 1 Nr. 2 VermVerkProspV
Angaben über die Abhängigkeit
des Emittenten von Patenten, Lizenzen,
Verträgen oder neuen
Herstellungsverfahren, wenn sie
von wesentlicher Bedeutung für
die Geschäftstätigkeit oder Ertragslage
des Emittenten sind.
Der Emittent ist nicht von Patenten,
Lizenzen oder neuen Herstellungsverfahren
abhängig, die von
wesentlicher Bedeutung für die
Geschäftstätigkeit oder Ertragslage
des Emittenten sind. Dagegen
besteht jeweils eine Abhängigkeit
von den Kaufverträgen und Mietverträgen
/ Gestattungsverträgen,
die die Objektgesellschaft bezüglich
ihrer Investitionsprojekte abgeschlossen
hat (die Verträge sind auf
den Seiten 128 – 201 dargestellt),
sowie von den Finanzierungsverträgen
des Emittenten bzw. der Objektgesellschaft
(der Inhalt der Verträge
ist auf den Seiten 95 f. dargestellt),
da diese jeweils von wesentlicher
Bedeutung für die Geschäftstätigkeit
und die Ertragslage des
Emittenten sind. Die Kaufverträge
und Mietverträge/Gestattungsverträge
sind von wesentlicher Bedeutung,
da bei einer Leistungsstörung
der Emittent keine oder geringere
Einnahmen als dargestellt erzielen
wird. Ohne die Finanzierungsverträge
könnte der Investitionsplan
des Emittenten nicht durchgeführt
werden.
§ 8 Abs. 1 Nr. 3 VermVerkProspV
Gerichts- oder Schiedsverfahren,
die einen wesentlichen Einfluss
auf die wirtschaftliche Lage des
Emittenten haben können.
59

Süddeutschland 8
Der Emittent
60
Gerichts- oder Schiedsverfahren,
die einen wesentlichen Einfluss auf
die wirtschaftliche Lage des Emittenten
haben können, bestehen
nicht.
§ 8 Abs. 1 Nr. 4 VermVerkProspV
Angaben über die wichtigsten
laufenden Investitionen mit Ausnahme
der Finanzanlagen.
Die wichtigsten laufenden Investitionen
mit Ausnahme der Finanzanlagen
sind die Ankäufe der Investitionsprojekte,
d.h. der im folgenden
Abschnitt F. (dort zu § 9 Abs.
1 VermVerkProspV) bezeichneten
und auf den Seiten 70 – 87 detailliert
dargestellten Immobilien. Darüber
hinaus bestehen keine wichtigsten
laufenden Investitionen mit
Ausnahme der Finanzanlagen.
§ 8 Abs. 2 VermVerkProspV
Ist die Tätigkeit des Emittenten
durch außergewöhnliche Ereignisse
beeinflusst worden, so ist darauf
hinzuweisen.
Die Tätigkeit des Emittenten ist nicht
durch außergewöhnliche Ereignisse
beeinflusst worden.
F. Angaben über Anlageziele und
Anlagepolitik der Vermögensanlagen
(§ 9 VermVerkProspV)
§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV
Der Verkaufsprospekt muss über
die Anlageziele und Anlagepolitik
der Vermögensanlagen angeben,
für welche konkreten Projekte
die Nettoeinnahmen aus dem Angebot
genutzt werden sollen und
welchen Realisierungsgrad diese
Projekte bereits erreicht haben.
Anlageziele
Das Anlageziel des Emittenten ist
die Beteiligung an der Objektgesellschaft
zur Erzielung von Überschüssen
aus dem operativen Geschäft
der Objektgesellschaft (Vermietung
der Investitionsprojekte),
um in der Folge entstehende Liquiditätsüberschüsse
des Emittenten
an die Anleger auszuschütten (§ 9
Abs. 1 VermVerkProspV).
Anlagepolitik
Die Anlagepolitik des Emittenten
(Fondsgesellschaft) ist die Investition
in Handelsimmobilien in den
Regionen im Süden Deutschlands.
Konkrete Projekte (Investitionsprojekte)
und Realisierungsgrad
Die Objektgesellschaft investiert
ausschließlich in die nachfolgenden
Investitionsprojekte und hat über
alle vorgenannten Investitionsprojekte
bereits notariell beurkundete
Kaufverträge abgeschlossen:
– Fachmarktzentrum in 97762
Hammelburg, Kissinger Straße
Die Baugenehmigungen für das
aus zwei Gebäudekörpern bestehende
Fachmarktzentrum wurden
am 16.04.2010 und 19.08.2010
durch das Landratsamt Bad Kissingen
erteilt; die Genehmigung
der Entwässerungsanlage wurde
am 22.07.2010 durch die Stadt
Hammelburg erteilt. Das an die
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,
Westfranken, die papperts GmbH
& Co. KG, die AWG Allgemeine
Warenvertriebs-Gesellschaft mit
beschränkter Haftung und die
Deichmann SE vollständig vermietete
Fachmarktzentrum wurde
im August 2010 fertiggestellt
und an die Mieter übergeben.
Der von der Objektgesellschaft
für das Fachmarktzentrum zu
zahlende Kaufpreis war zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung
noch nicht fällig.
– Lebensmitteldiscountmarkt und
Drogeriemarkt in 69151 Neckargemünd,
Kurpfalzstraße
Die Baugenehmigung für den aus
zwei Gebäudekörpern bestehenden
Lebensmittel- und Drogeriemarkt
wurde am 22.06.2010
durch das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis,
die Entwässerungsgenehmigung
wurde am 15.06.2010
von der Stadt Neckargemünd erteilt.
Die Immobilien sind bereits vollständig
an die Lidl Vertriebs-GmbH
& Co. KG bzw. die dm-drogerie
markt GmbH + Co. KG vermietet.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
waren die Immobilien noch
nicht fertiggestellt. Baubeginn war
im August 2010, die Immobilien
befinden sich im Rohbau, die Bodenplatte
wurde bereits errichtet.
Die Fertigstellung ist für spätestens
den 01.02.2011 geplant. Der von
der Objektgesellschaft für den Lebensmitteldiscountmarkt
und den
Drogeriemarkt zu zahlende Kaufpreis
war zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht fällig.
– Lebensmittelmarkt in 76761 Rülzheim,
Gutenbergstraße 1b
Die Baugenehmigung nebst 1.
Nachtragsgenehmigung für den
Lebensmittelmarkt wurde am
26.01.2009 bzw. 04.01.2010 durch
die Kreisverwaltung Germersheim
erteilt. Die vollständig an die RE­
WE Markt GmbH Zweigniederlassung
Südwest vermietete Immobilie
wurde im September 2009 fertiggestellt
und an den Mieter übergeben.
Die Objektgesellschaft hat
den Kaufpreis für den Lebensmittelmarkt
bereits am 09.08.2010 gezahlt.

Süddeutschland 8
– Fachmarktzentrum in 78361
Sasbach am Kaiserstuhl, Gewerbestraße
2
Die Baugenehmigung für das
Fachmarktzentrum wurde am
27.01.2009 durch das Landratsamt
Emmendingen erteilt. Das
an die Penny-Markt Gesellschaft
mit beschränkter Haftung, die
H. + J. Armbruster, Back-Shop
GmbH, die Dirk Rossmann GmbH
und die KiK Textilien und Non-
Food GmbH vollständig vermietete
Fachmarktzentrum wurde im
September/Oktober 2009 fertiggestellt
und an die Mieter übergeben.
Die Objektgesellschaft hat
den Kaufpreis für das Fachmarktzentrum
bereits am 09.08.2010
gezahlt.
– Nahversorgungszentrum in 95028
Hof, Christoph-Klauß-Straße
Die Baugenehmigungen für das
Nahversorgungszentrum wurden
am 21.11.2008 bzw. 18.09.2009
jeweils durch die Stadt Hof erteilt;
überdies hat die Stadt Hof
mit Bescheid vom 12.03.2009 ihre
Zustimmung zur Grundstückentwässerungsanlage
des Nahversorgungszentrums
erteilt. Das an
die EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-Sachsen-Thüringen
mbH, Frau Evelin Hofmann
und die ESSANELLE HAIR
GROUP AG vollständig vermietete
Nahversorgungszentrum wurde im
August 2009 fertiggestellt und
an die Mieter übergeben. Der von
der Objektgesellschaft für das Nahversorgungszentrum
zu zahlende
Kaufpreis war zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung noch nicht fällig.
– Fachmarktzentrum in 85092 Kösching,
Ingolstädter Straße 97/99
Die Baugenehmigungen für das
aus zwei Gebäudekörpern bestehende
Fachmarktzentrum wurden
am 22.12.2008, 16.04.2009,
21.08.2009, 07.10.2009 sowie
25.01.2010 je vom Landratsamt
Eichstätt erteilt; über
dies hat das Landratsamt Eichstätt
am 22.01.2009 bzw.
08.04.2009 eine wasserrechtliche
Erlaubnis/Tekturerlaubnis erteilt;
die bei der Baubehörde eingereichten
Tekturanträge für die
Nutzungsänderung einer Ladeneinheit
(Shop) in einen Imbiss sowie
für die Errichtung einer Verkaufsfläche
von mindestens 390
m 2 für den Sonderpostenmarkt
waren zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht verbeschieden.
Das an die Netto Marken-Discount
AG & Co. KG vollständig
vermietete eine Gebäude
wurde im Juli 2009 fertiggestellt
und an den Mieter übergeben,
das an die TEDi GmbH & Co. KG,
Herrn Christian Marrone, die Dirk
Rossmann GmbH, die KiK Textilien
und Non-Food GmbH, Frau
Monika Karl sowie an die Hallertauer
Volksbank eG vollständig
vermietete zweite Gebäude
wurde im März/April/August
2010 fertiggestellt und an die
Mieter übergeben; die Dachfläche
des Fachmarktgebäudes wurde
an die Hans Mayr Bau GmbH
zum Betrieb einer Photovoltaikanlage
verpachtet. Der von der
Objektgesellschaft für das Fachmarktzentrum
zu zahlende Kaufpreis
war zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht fällig.
– Lebensmittelmarkt in 82275 Emmering,
Roggensteiner Straße
Die Baugenehmigung nebst 1.
Tektur und Änderungsbescheid
für den Lebensmittelmarkt wurde
am 23.11.2009, 07.07.2010 bzw.
13.07.2010 vom Landratsamt
Fürstenfeldbruck erteilt. Die Immobilie
ist bereits vollständig an
die REWE Markt GmbH Zweigniederlassung
Süd vermietet. Zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war der Lebensmittelmarkt
noch nicht fertiggestellt. Baubeginn
war im Juni 2010. Der Rohbau
ist bereits fertiggestellt, geplanter
Fertigstellungstermin des
Lebensmittelmarktes ist Dezember
2010, die Eröffnung ist für
den 04.01.2011 geplant. Kaufvertraglich
ist die Fertigstellung bis
spätestens zum 15.01.2011 vereinbart.
Der von der Objektgesellschaft
für den Lebensmittelmarkt
zu zahlende Kaufpreis war
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht fällig.
Eine ausführliche Beschreibung der
Investitionsprojekte finden Sie auf
den Seiten 70 ff. (Beschreibung des
Objektes, der Lage und der Mieter)
und 128 ff. (rechtliche Details).
Verwendung der Nettoeinnahmen
Der Emittent (Fondsgesellschaft)
wird die Nettoeinnahmen für den
Erwerb der vorgenannten Investitionsprojekte
auf Ebene der Objektgesellschaft
nutzen. Die Nettoeinnahmen
aus dem Angebot sollen
nicht für weitere Investitionsprojekte
genutzt werden.
§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV
Der Verkaufsprospekt muss über
die Anlageziele und Anlagepolitik
der Vermögensanlagen angeben,
ob die Nettoeinnahmen alleine
für die Realisierung der Anlageziele
ausreichen.
Die Nettoeinnahmen des Emittenten
reichen nicht alleine für die
Realisierung der Anlageziele aus.
61

Süddeutschland 8
Der Emittent
62
Der Emittent hat sich bereits mit einer
voll erbrachten Einlage i.H.v. E
1.870,00 an der Objektgesellschaft
beteiligt (Anlageobjekt). Die Objektgesellschaft
hat Kaufverträge
über die vorgenannten Investitionsprojekte
abgeschlossen. Zur Bezahlung
der Kaufpreise und der nachgenannten
sonstigen Zwecke reichen
die an die Objektgesellschaft
über ein Darlehen weitergereichten
Nettoeinnahmen des Emittenten
alleine nicht aus, es wird hierfür
zusätzliches Fremdkapital in Höhe
von netto E 16.662.000,00 benötigt
(vgl. den Abschnitt „Die Finanzierung
im Überblick“ auf den
Seiten 95 f.
§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV
Der Verkaufsprospekt muss über
die Anlageziele und Anlagepolitik
der Vermögensanlagen angeben,
für welche sonstigen Zwecke
die Nettoeinnahmen genutzt
werden.
Die Nettoeinnahmen werden für folgende
sonstigen Zwecke genutzt:
für die Akquisition und Maklerkosten
(E 293.900,00), für die Objektauswahl
und rechtliche Due Diligence
(E 295.100,00), für Gutachten
und gutachterliche Abnahmen
(E 42.000,00), für Notar- und Gerichtsgebühren
(E 278.900,00), für
Grunderwerbsteuer (E 975.900,00),
für die Gesellschaftsgründung
und Handelsregisterkosten etc.
(E 4.000,00), für die Liquiditätsrücklage
(E 228.950,00), für die Konzeptionsvergütung
(E 1.025.000,00),
für die Haftungsvergütung der Komplementärin
in der Investitionsphase
(E 10.000,00), für die Einrichtung der
Fondsverwaltung (E 125.000,00),
für die Finanzierungsvermittlung
und Zwischenfinanzierungs (ZwiFi)-
Zinsgarantie (E 150.000,00), für die
Mittelverwendungstreuhandschaft
(E 40.000,00), für die Bearbeitungsgebühr
Fremdkapital (E 120.500,00),
für die Steuer- und Rechtsberatung
(E 90.000,00), für Prospekterstellung,
Marketing und Vertriebssteuerung
(E 300.000,00), für die Eigenkapitalvermittlung
(E 1.600.000,00)
und für die nicht abzugsfähige Umsatzsteuer
(E 4.200,00).
Für weitere sonstige Zwecke werden
die Nettoeinnahmen nicht genutzt.
§ 9 Abs. 2 Nr. 1 VermVerkProspV
Eine Beschreibung des Anlageobjekts.
Anlageobjekt sind die Gegenstände,
zu deren voller oder
teilweiser Finanzierung die von
den Erwerbern der Vermögensanlagen
aufzubringenden Mittel bestimmt
sind. Bei einem Treuhandvermögen,
das ganz oder teilweise
aus einem Anteil besteht, der
eine Beteiligung am Ergebnis eines
Unternehmens gewährt, treten
an die Stelle dieses Anteils die
Vermögensgegenstände des Unternehmens.
Anlageobjekt
Der Emittent ist Gründungsgesellschafter
der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG (Objektgesellschaft)
und ist zu 93,5%
an dieser beteiligt. Diese Beteiligung
an der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
ist das Anlageobjekt des Emittenten
im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1
VermVerkProspV. Die mit dieser Beteiligung
verbundenen Rechte des
Emittenten ergeben sich aus dem
Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft.
Diese Rechte sind
Stimm- und Kontrollrechte, Informationsrechte,
Beteiligung am laufenden
Gewinn und Verlust, Anteil
an einem Auseinandersetzungsguthaben
und einem Liquidationserlös,
Mitwirkungsrechte im Rahmen
von nach dem Gesellschaftsvertrag
erforderlichen Zustimmungsbeschlüssen
zu bestimmten Maßnahmen,
Kündigungs- und Verfügungsrechte.
Detaillierte Angaben
zu den Rechten entnehmen Sie
bitte der Zusammenfassung des
Gesellschaftsvertrages der Objektgesellschaft
auf den Seiten 124 ff.
dieses Verkaufsprospekts.
Die Investitionsprojekte (Immobilien)
werden nicht unmittelbar von dem
Emittenten, sondern von der S&P Objekte
Süddeutschland 8 GmbH & Co.
KG (Objektgesellschaft) erworben.
Die S&P Objekte Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG (Objektgesellschaft)
hat ihren Sitz in Erlangen, Geschäftsanschrift
ist Sebastianstraße 31,
91058 Erlangen, ihr eingetragenes
Haftkapital beträgt E 2.000,00. Persönlich
haftende Gründungsgesellschafterin
ohne Einlage ist die RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH,
geschäftsführende Gründungskommanditistin
ist die S&P Management
GmbH mit einer Kommanditeinlage
von E 10,00. Weitere Gründungskommanditisten
sind die S&P regioFonds
Süddeutschland 8 GmbH &
Co. KG mit einer Kommanditeinlage
von E 1.870,00, die S&P Objektbeteiligungs
ZWEI GmbH mit einer
Kommanditeinlage von E 110,00
sowie Herr Robert Köhler mit einer
Kommanditeinlage von E 10,00.
Gegenstand der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
ist der Erwerb von bebauten und
unbebauten Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten, die
Bebauung von Grundstücken durch
Inanspruchnahme von Dritten, die
Vermietung, Verpachtung und Ver­

Süddeutschland 8
waltung von Grundstücken und
die Veräußerung von Grundstücken
im Rahmen der Vermögensverwaltung.
Die Gesellschaft ist
berechtigt, sämtliche Handlungen
und Rechtsgeschäfte vorzunehmen,
die geeignet sind, dem Gesellschaftszweck
unmittelbar oder
mittelbar zu dienen. Bankgeschäfte
oder Finanzdienstleistungen i.S.d.
§ 32 KWG und Tätigkeiten gem.
§ 34c GewO sind nicht Gegenstand
der Gesellschaft. Die Objektgesellschaft
wird durch die Regio­
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH
als Komplementärin und die S&P
Management GmbH vertreten, denen
gemeinsam die Geschäftsführung
obliegt.
Die Objektgesellschaft beabsichtigt
ihrerseits, mit den ihr über ein
Gesellschafterdarlehen von dem
Emittenten zur Verfügung gestellten
Nettoeinnahmen des Emittenten
ausschließlich das Alleineigentum
an den vorgenannten Investitionsprojekten
zu erwerben. Zu diesem
Zweck hat die Objektgesellschaft
über alle Investitionsprojekte
bereits notariell beurkundete Kaufverträge
abgeschlossen.
§ 9 Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV
Ob den nach den §§ 3, 7 oder 12
zu nennenden Personen das Eigentum
am Anlageobjekt oder wesentlichen
Teilen desselben zustand
oder zusteht oder diesen Personen
aus anderen Gründen eine dingliche
Berechtigung am Anlageobjekt
zusteht.
Nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
(Verm­
VerkProspV) sind über die nach
§§ 3, 7 oder 12 VermVerkProspV
zu nennenden Personen bestimmte
Angaben zu machen. Die gemäß
§§ 3, 7 oder 12 VermVerk­
ProspV zu nennenden Personen
sind der Prospektverantwortliche
(sontowski & partner gmbh), die
Gründungsgesellschafter (Regio­
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH,
S&P Management GmbH, sontowski
& partner gmbh und Robert
Köhler), die Mitglieder der Geschäftsführung
(Robert Köhler als
Geschäftsführer der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH und
Klaus-Jürgen Sontowski sowie Dr.
Karsten Medla als Geschäftsführer
der S&P Management GmbH)
und des Vorstandes, Aufsichtsgremien
und Beiräte des Emittenten,
sowie Treuhänder (TGN Unternehmensberatung
GmbH, Sparkasse
Erlangen). Ein Vorstand, Aufsichtsgremium
und Beiräte des Emittenten
bestehen zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung nicht.
Die Gründungsgesellschafter des
Emittenten S&P Management GmbH
und Robert Köhler halten jeweils
eine Kommanditeinlage in Höhe
von E 10,00, an der Objektgesellschaft.
Die zu 100% vom Prospektverantwortlichen
sontowski &
partner GmbH gehaltene S&P Objektbeteiligungs
ZWEI GmbH hält eine
Kommanditeinlage in Höhe von
E 110,00 an der Objektgesellschaft.
Den gemäß §§ 3, 7 oder 12 Verm­
VerkProspV zu nennenden Personen
stand oder steht kein Eigentum
am Anlageobjekt oder wesentlichen
Teilen desselben oder aus
anderen Gründen eine dingliche
Berechtigung am Anlageobjekt zu.
Den nach §§ 3, 7 oder 12 VermVerk-
ProspV zu nennenden Personen
stand oder steht auch kein Eigentum
an den Investitionsprojekten
oder wesentlichen Teilen derselben
oder aus anderen Gründen eine
dingliche Berechtigung an den
Investitionsprojekten zu.
§ 9 Abs. 2 Nr. 3 VermVerkProspV
Nicht nur unerhebliche dingliche
Belastungen des Anlageobjekts.
Das Anlageobjekt, d.h. die Beteiligungen
des Emittenten an der S&P
Objekte Süddeutschland 8 GmbH
& Co. KG (Objektgesellschaft), ist
zur Sicherung der Zwischenfinanzierung
an die S & P Mezz4Fonds
1 GmbH & Co. KG verpfändet, deren
Komplementärin die sontowski
& partner GmbH ist. Darüber hinaus
bestehen keine nicht nur unerheblichen
dinglichen Belastungen des Anlageobjekts.
Die nicht nur unerheblichen dinglichen
Belastungen der von der Objektgesellschaft
zu erwerbenden Investitionsprojekte
werden auf den
Seiten 128 ff. beschrieben. Darüber
hinaus bestehen keine nicht nur unerheblichen
dinglichen Belastungen
der Investitionsprojekte.
§ 9 Abs. 2 Nr. 4 VermVerkProspV
Rechtliche oder tatsächliche Beschränkungen
der Verwendungsmöglichkeiten
des Anlageobjekts,
insbesondere im Hinblick auf das
Anlageziel.
Es bestehen keine rechtlichen oder
tatsächlichen Beschränkungen der
Verwendungsmöglichkeiten des Anlageobjekts,
insbesondere im Hinblick
auf das Anlageziel.
Die rechtlichen und tatsächlichen
Beschränkungen der Investitionsprojekte
(Immobilien) werden auf den
Seiten 128 ff. („Das rechtliche Konzept
– Investitionsprojekte der Objektgesellschaft“)
beschrieben. Darüber
hinaus bestehen keine rechtlichen
oder tatsächlichen Beschränkungen
der Verwendungsmöglichkeiten der
63

Süddeutschland 8
Der Emittent
64
Investitionsprojekte, insbesondere im
Hinblick auf das Anlageziel.
§ 9 Abs. 2 Nr. 5 VermVerkProspV
Ob die erforderlichen behördlichen
Genehmigungen vorliegen.
Für das Anlageobjekt (Beteiligungen
an der Objektgesellschaft) sind keine
behördlichen Genehmigungen erforderlich.
Für die Investitionsprojekte sind
baurechtliche und zum Teil wasserrechtliche
Genehmigungen erforderlich.
Diese Genehmigungen
sind mit Ausnahme
- der für das Fachmarktzentrum in
Kösching bereits beantragten Tekturbescheide
für die Nutzungsänderung
einer Ladeneinheit (Shop)
in einen Imbiss sowie für die Errichtung
einer Verkaufsfläche von
mindestens 390 m 2 für den Sonderpostenmarkt
sowie
- der für den Lebensmittelmarkt
in Emmering bereits beantragten
wasserrechtlichen Erlaubnis sowie
des vom Landratsamt Fürstenfeldbruck
geforderten Nachtragsbescheides
hinsichtlich der Standsicherheit,
der Feuerwiderstandsdauer
und des Brandschutzes
erteilt.
Damit liegen bis auf die vorgenannten
alle erforderlichen behördlichen
Genehmigungen vor.
§ 9 Abs. 2 Nr. 6 VermVerkProspV
Welche Verträge der Emittent über
die Anschaffung oder Herstellung
des Anlageobjekts oder wesentlicher
Teile davon geschlossen hat.
Der Emittent hat über die Anschaffung
oder Herstellung des Anlageobjektes
oder wesentlicher Teile
davon folgende Verträge geschlossen
(§ 9 Abs. 2 Nr. 6 VermVerkProspV):
Gesellschaftvertrag der S&P
Objekte Süddeutschland 8 GmbH
& Co. KG (Amtsgericht Fürth HRA
9467) vom 12.04.2010, neu gefasst
am 13.08.2010, in dem sich der
Emittent mit einer Kommanditeinlage
von E 1.870,00 an der Gesellschaft
beteiligt. Der Emittent hat
keine weiteren Verträge über die
Anschaffung oder Herstellung des
Anlageobjektes oder wesentlichen
Teilen davon geschlossen.
§ 9 Abs. 2 Nr. 7 VermVerkProspV
Den Namen der Person oder Gesellschaft,
die ein Bewertungsgutachten
für das Anlageobjekt erstellt
hat, das Datum des Bewertungsgutachtens
und dessen Ergebnis.
Für das Anlageobjekt (Beteiligungen
an der Objektgesellschaft)
wurde kein Bewertungsgutachten
erstellt. Für die Investitionsprojekte
wurden keine außer den in diesem
Verkaufsprospekt auf Seite 128
ff. (B. Investitionsprojekte der Objektgesellschaft)
genannten Bewertungsgutachten
erstellt.
§ 9 Abs. 2 Nr. 8 VermVerkProspV
In welchem Umfang nicht nur geringfügige
Leistungen und Lieferungen
durch Personen erbracht
werden, die nach den §§ 3, 7 oder
12 zu nennen sind.
Verträge über nicht nur geringfügige
Leistungen und Lieferungen
des Prospektverantwortlichen,
der Gründungsgesellschafter und
Mitglieder der Geschäftsführung
Von den Prospektverantwortlichen
(sontowski & partner gmbh), den
Gründungsgesellschaftern (Regio­
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH,
S&P Management GmbH, sontowski
& partner gmbh und Robert
Köhler), den Mitgliedern der Geschäftsführung
(Robert Köhler als
Geschäftsführer der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH und
Klaus-Jürgen Sontowski sowie Dr.
Karsten Medla als Geschäftsführer
der S&P Management GmbH)
werden nachfolgende nicht nur geringfügige
Lieferungen und Leistungen
erbracht:
Die sontowski & partner gmbh hat
mit dem Emittenten einen Vertrag
über die Konzeption der Fondsgesellschaft
und die Einrichtung der
Fondsverwaltung/Objektauswahl,
einen Finanzierungsvermittlungsvertrag,
einen Vertrag über Vertriebssteuerung
und Marketing, einen
Garantievertrag zu den Kosten
der Zwischenfinanzierung, einen
Geschäftsbesorgungsvertrag
für die laufende Fondsverwaltung,
einen Vertrag über die Gestellung
eines Geschäftsführers abgeschlossen
und einen Zwischenfinanzierungsdarlehensvertrag.
Die GRR Real Estate Management
GmbH, eine Tochtergesellschaft
der sontowski & partner gmbh, hat
einen Akquisitionsvertrag über die
Investitionsprojekte und einen Property
Management Vertrag mit der
Objektgesellschaft abgeschlossen.
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH, eine 100%ige Tochtergesellschaft
der sontowski & partner
gmbh, hat einen Vertrag über die
Komplementärvergütung in der
Gründungs- und Investitionsphase
abgeschlossen.
Die genannten Verträge sind auf
den Seiten 202 – 212 ausführlich
dargestellt.

Süddeutschland 8
Verträge über nicht nur geringfügige
Leistungen und Lieferungen
mit Treuhändern
Von den Treuhändern (Treuhandkommanditist:
TGN Unternehmensberatung
GmbH, Mittelverwendungstreuhänder:
Stadt- und Kreissparkasse
Erlangen) werden nachfolgende
nicht nur geringfügige Lieferungen
und Leistungen erbracht.
Der Treuhandkommanditist TGN
Unternehmensberatung GmbH hat
mit dem Emittenten einen Handelsregistertreuhandvertrag
abgeschlossen,
dieser ist auf S. 210 f.
dargestellt und auf S. 253 ff. abgedruckt.
Der Mittelverwendungstreuhänder
Stadt- und Kreissparkasse Erlangen
hat mit dem Emittenten einen Mittelverwendungstreuhandvertrag
abgeschlossen. Dieser ist auf S. 204
dargestellt.
Negativerklärung gem. § 9 Abs.
2 Nr. 8 VermVerkProspV
Über die vorgenannten Leistungen
und Lieferungen hinaus werden
keine nicht nur geringfügigen Leistungen
und Lieferungen durch Personen
erbracht, die nach den §§ 3,
7 oder 12 VermVerkProspV zu nennen
sind.
der S&P Management GmbH) und
des Vorstandes, der Aufsichtsgremien
und Beiräte des Emittenten
und Treuhänder (TGN Unternehmensberatung
GmbH, Kreis- und
Stadtsparkasse Erlangen).
§ 9 Abs. 2 Nr. 9 VermVerkProspV
Die voraussichtlichen Gesamtkosten
des Anlageobjekts in einer Aufgliederung,
die insbesondere Anschaffungs-
und Herstellungskosten
sowie sonstige Kosten ausweist
und die geplante Finanzierung in
einer Gliederung, die Eigen- und
Fremdmittel, untergliedert nach
Zwischenfinanzierungs- und Endfinanzierungsmitteln,
gesondert
ausweist. Zu den Eigen- und
Fremdmitteln sind die Fälligkeiten
anzugeben und in welchem Umfang
und von wem diese bereits
verbindlich zugesagt sind.
Detaillierte Angaben hierzu entnehmen
Sie bitte den Seiten 90 ff.
und 95 ff.
Die gemäß §§ 3, 7 oder 12 Verm­
VerkProspV zu nennenden Personen
sind der Prospektverantwortliche
(sontowski & partner gmbh),
die Gründungsgesellschafter (Regio
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH,
S&P Management GmbH, sontowski
& partner gmbh und Robert
Köhler), die Mitglieder der Geschäftsführung
(Robert Köhler als
Geschäftsführer der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH und
Klaus-Jürgen Sontowski sowie Dr.
Karsten Medla als Geschäftsführer
65

Süddeutschland 8
Die Darstellung der Vermögensanlage (Anlageziele)
Der Wirtschaftsraum Süddeutschland
Der regioFONDS Süddeutschland 8 bündelt seine Investitionen
ausnahmslos in den wirtschaftlich starken
Regionen im Süden Deutschlands.
Mit den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg
und Rheinland-Pfalz wurden Anlagestandorte
gewählt, die in Punkto Kaufkraftpotenzial, Top-
Verdiener-Quote und Bevölkerungswachstum eine
Vorreiterstellung einnehmen.
Die südlichen Bundesländer beheimaten 12 der 30
im DAX gelisteten Unternehmen und belegen auch
nach dem Krisenjahr 2009 führende Positionen bei
Wirtschaftswachstum, Steigerung der Exportquote
und dem Abbau der Arbeitslosigkeit.
Bayern und Baden-Württemberg sind neben Hamburg
die einzigen Bundesländer, denen im Hinblick
auf den demografischen Wandel bis zum Jahr 2025
ein positives Bevölkerungswachstum prognostiziert
wird. Rheinland-Pfalz wird eine nahezu konstante
Bevölkerungsentwicklung bescheinigt.
12 der 30 größten und umsatzstärksten
deutschen Unternehmen,
die an der Frankfurter
Börse notiert sind (DAX 30),
haben ihren Sitz in Bayern,
Baden-Württemberg und
Rheinland-Pfalz.
Nordrhein-
Westfalen
Saarland
Mainz
Hessen
Stuttgart
Rheinland-
Pfalz
Baden-
Württemberg
Arbeitslosenquote 2009 in %
Bayern 4,8
Baden-Württemberg 5,1
Rheinland-Pfalz 6,1
Hessen 6,8
Saarland 7,7
Schleswig-Holstein 7,8
Niedersachsen 7,8
Hamburg 8,6
Nordrhein-Westfalen 8,9
Thüringen 11,4
Bremen 11,8
Brandenburg 12,3
Sachsen 12,9
Mecklenburg-Vorpommern 13,6
Sachsen-Anhalt 13,6
Berlin 14,1
Deutschland gesamt 8,2
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, in % an allen zivilen
Erwerbspersonen
Bruttoinlandsprodukt 2009
in Mrd. Euro
Nordrhein-Westfalen 521,75
Bayern 429,86
Baden-Württemberg 343,74
Hessen 216,52
Niedersachsen 205,60
Rheinland-Pfalz 102,53
Sachsen 92,85
Berlin 90,13
Hamburg 85,76
Schleswig-Holstein 73,40
Brandenburg 53,89
Sachsen-Anhalt 51,48
Thüringen 48,87
Mecklenburg-Vorpommern 35,23
Saarland 28,85
Bremen 26,75
Deutschland gesamt 2.407,20
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder,
Februar 2010, www.statistik-portal.de
66

Süddeutschland 8
Sachsen
Thüringen
Standorte der Fondsobjekte
Nürnberg
München
Bayern
In einer aktuellen Studie der Bertelsmann Stiftung
aus dem Jahr 2009 wurden der wirtschaftliche Erfolg
und die soziale Attraktivität der einzelnen Bundesländer
im Standortwettbewerb untersucht. Dabei sind
die Parameter »Einkommen«, »Beschäftigung« und
»Soziale Sicherheit« in einem Punktesystem bewertet
worden.
In der Summe konnten sich Bayern und Baden-
Württemberg die Spitzenplätze sichern. In Punkto
„Soziale Sicherheit” erhielt allein Bayern die volle
Punktzahl 10,0 (Ø-Bund = 7,50). Platz 1 und 2
belegen diese Bundesländer ebenfalls bei »Beschäftigung
«. In der Rubrik »Einkommen«, ermittelt aus
BIP pro Kopf und Wirtschaftswachstum, reihen sich
Bayern und Baden-Württemberg hinter Bremen und
Hamburg ein.
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist die Summe aller
Waren und Dienstleistungen, die im Inland hergestellt
werden. Die beiden Flächenländer Bayern und
Baden-Württemberg leisten seit Jahren den größten
Beitrag zum BIP und konnten auch im Jahr 2009 ihre
Top-Positionen behaupten. Ebenso belegt Rheinland-
Pfalz einen Platz in der Spitzengruppe.
Die vorläufigen Konjunkturdaten für das Jahr 2010
untermauern die wirtschaftliche Potenz der südlichen
Bundesländer. Die Exportquote stieg im ersten
Quartal in beiden Ländern um jeweils über 10%.
Handel, Handwerk und Dienstleistung verzeichnen
ebenfalls positive Entwicklungen. Mit einer Arbeitslosenquote
(2009) von nur 4,8% liegt Bayern
3,4%-Punkte unter dem Durchschnitt und ist Spitze
in Deutschland. Baden-Württemberg (5,1%) und
Rheinland-Pfalz (6%) unterschreiten den Bundesdurchschnitt
ebenfalls deutlich.
Standortwettbewerb
2010 in Punkten
Einkommen
Beschäftigung
Sicherheit
Bayern 5,94 8,18 10,00
Baden-Württemberg 5,91 8,20 9,64
Hessen 5,07 7,17 8,09
Hamburg 7,52 8,18 3,77
Rheinland-Pfalz 3,94 6,34 8,76
Saarland 4,80 6,44 7,65
Niedersachsen 4,12 5,65 7,56
Nordrhein-Westfalen 4,02 5,86 6,77
Bremen 6,51 6,67 1,88
Schleswig-Holstein 2,75 5,47 6,62
Thüringen 3,00 3,32 7,47
Sachsen 3,43 3,30 6,53
Sachsen-Anhalt 4,02 1,82 5,22
Brandenburg 2,72 1,97 5,90
Mecklenburg-Vorp. 3,28 1,53 5,08
Berlin 3,71 2,29 1,81
Deutschland gesamt 4,65 5,99 7,50
Quelle: Bertelsmann Stiftung 2009
67

Süddeutschland 8
Die Darstellung der Vermögensanlage (Anlageziele)
Der Einzelhandelsmarkt
Die BÖRSEN ZEITUNG vom 20.5.2010 berichtet über
einen regelrechten „Run auf Einzelhandelsimmobilien”
als Anlageklasse bei Investoren. Gemessen am
gesamten deutschen Markt für Volumen in gewerblichen
Immobilieninvestments seien im 1. Quartal
2010 60% auf Einzelhandelsimmobilien entfallen.
Die deutschen Investoren dominieren den Käufermarkt,
wobei eine zunehmende Nachfrage ausländischer
Investoren zu verzeichnen sei. Die hohe Nachfrage
ist ein deutlicher Indikator für die Attraktivität
der Markt- und Renditesituation des deutschen Handelsimmobiliensegments.
Durch die Unsicherheit im
Rohstoffmarkt, die Angst vor einer Hyperinflation,
ebenso wie der jüngste Vertrauensverlust in die als
relativ sicher geltenden Staatsanleihen, gewinnen
Immobilien als Anlageklasse weiter an Bedeutung.
Dabei wird das Sicherheitsstreben der Investoren in
Handelsimmobilien vor allem durch die langfristigen
Objektmietverträge mit international agierenden
Handelskonzernen befriedigt.
Ein näherer Blick auf die Entwicklung im deutschen
Einzelhandel zeigt, dass sich die Standorte und Nutzungsarten
sehr unterschiedlich entwickelt haben.
Das Immobilienmagazin der Hahn-Gruppe vom
1. Quartal des Jahres 2010 analysiert eine Studie der
Deutschen Hypothekenbank und kommt zu dem
Ergebnis, dass ein Großteil des Einzelhandelsumsatzes
und der -fläche (61% des Umsatzes und 64%
der Einzelhandelsfläche) auf die kleineren Städte
mit weniger als 100.000 Einwohnern bzw. auf den
ländlichen Raum entfallen. Damit dominieren diese
Standorte derzeit die Einzelhandelslandschaft.
Der Lebensmitteleinzelhandel (LEH) in Deutschland
verfügt über ein dichtes und leistungsfähiges Filialnetz.
Trotz befürchteter Umsatzeinbußen in Verbindung
mit der derzeitigen weltweiten Finanz- und
Wirtschaftskrise, hat sich der Lebensmitteleinzelhandel
in Deutschland weitestgehend krisenresistent gezeigt
und im Allgemeinen eine positive Entwicklung
genommen.
Im Jahr 2009 konnten die Branchensegmente des
Lebensmitteleinzelhandels inklusive der Drogeriemärkte
ihre Umsätze im Durchschnitt um 0,3% zum
Vorjahr steigern, wodurch sich diese Geschäftstypen
als widerstandsfähig und solide gezeigt haben.
Die Motoren dieser Entwicklung waren die Betriebstypen
der Verbrauchermärkte (Umsatzplus 2009:
+1,8%) sowie die Drogeriemärkte (Umsatzplus
2009: +3,4%).
Im Bereich der Discounter nahm der Neckarsulmer
Soft-Discounter Lidl - Mieter im regioFONDS
Süddeutschland 8 - mit einem Umsatzwachstum in
2010 von +3% eine Vorreiterstellung ein. Die Expansion
von Textildiscountern setzt sich ungebrochen
fort, was mit einer wachsenden Bekanntheit
und Akzeptanz der einzelnen Anbieter einher geht
und dem Segment deutliche Umsatzzuwächse beschert.
Beispielsweise kann der Textildiscounter KiK,
als Tochter der Tengelmann-Gruppe und Mieter im
regioFONDS Süddeutschland 8, für das Jahr 2008
ein Umsatzwachstum von +4,7% bestätigen.
TOP 20 EINZELHANDEL DEUTSCHLAND 2009
Rang Firma Umsatz in Mio. Euro
1 EDEKA-Gruppe
mit Netto, Spar, Marktkauf 46.644
2 REWE Group mit Penny 36.273
3 Metro Gruppe
mit Real, Metro C+C, Kaufhof
und weiteren Unternehmen 30.690
4 Schwarz-Gruppe
mit Lidl und Kaufland 27.375
5 Aldi-Gruppe 25.450
6 Lekkerland 7.900
7 Tengelmann-Gruppe
mit Plus, Kaisers und
weiteren Unternehmen 7.237
8 Schlecker 4.700
9 Globus 4.179
10 dm-Drogeriemarkt 3.748
68
Quelle: TradeDimensions/Lebensmittelzeitung 2010
Ankermieter des regioFONDS Süddeutschland 8

Süddeutschland 8
Nach aktuellen Daten des Statistischen Bundesamtes
über die Verwendung des BIP stiegen die Ausgaben
für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren
im zweiten Quartal 2009 um real 1,9%, während
die Ausgaben für Bekleidung und Schuhe sowie für
Haushaltseinrichtungsgegenstände um 1,7% bzw.
1,9% zurückgingen.
Die Ausgaben für übrige Verwendungszwecke, in denen
auch die weiteren Einzelhandelssegmente enthalten
sind, erhöhten sich um 0,9%. Für alle anderen
Verwendungszwecke wurden Rückgänge der realen
Ausgaben konstatiert. Resümierend kann für 2009
festgestellt werden, dass der Lebensmitteleinzelhandel
im Gegensatz zur Industrie von empfindlichen
Einbrüchen verschont geblieben ist.
Getreu dem Grundsatz „Gegessen und getrunken
wird immer” und vor dem Hintergrund des aktuellen
Konsumklima-Index der GfK kann von einer weiteren
positiven Geschäftsentwicklung des Lebensmitteleinzelhandels
ausgegangen werden.
Der Konsumklima-Index der GfK ist ein Stimmungsbarometer
der privaten Haushalte. Nach aktuellen
Angaben der GfK für den Zeitraum von April 2009
bis August 2010 erwarten die Verbraucher, dass sich
die Erholung der deutschen Wirtschaft nicht nur
weiter fortsetzen, sondern sogar noch an Dynamik
gewinnen wird.
Dieser Konjunkturoptimismus wird im Besonderen
von den positiven Entwicklungen des Arbeitsmarktes
gestützt und damit einhergehend die Zuversicht
der Verbraucher auf höhere Einkommen. Inzwischen
gehen Wirtschaftsforscher sogar davon aus, dass die
Zahl der Arbeitslosen im Herbst 2010 auf unter drei
Millionen sinken könnte.
Die Deutsche Bundesbank geht in ihrer Juni-Prognose
von einem Wachstum des BIP in Höhe von 1,9% aus.
Das Institut für Weltwirtschaft (DIW) rechnet sogar
mit 2,1% Wachstum in diesem Jahr. Nach dem starken
Einbruch der Konjunktur im vergangenen Jahr
erholt sich die deutsche Wirtschaft offenbar schneller
von der Finanz- und Wirtschaftskrise als angenommen.
Dies zeigt auch die Entwicklung des ifo-Geschäftsklima-Index,
ein Konjunkturindikator der deutschen
Wirtschaft als Ergebnis einer repräsentativen Umfrage
unter Unternehmen (Handel, verarbeitendes
und Bauhauptgewerbe). Er stieg im Juli so stark wie
zuletzt nach der deutschen Wiedervereinigung.
Dementsprechend setzen die führenden filialisierenden
Einzelhandelsunternehmen ihre Expansionsstrategie
fort und sichern sich dauerhaft und mit hohem
Eigeninvestitionsaufwand gute Objektstandorte. Dabei
sind langfristige Mietverträge ebenso die Regel
wie ein überdurchschnittliches Engagement der Unternehmen
für das Mietobjekt und dessen Umfeld.
Vor diesem Hintergrund bietet eine Investition in den
regioFONDS Süddeutschland 8 die Möglichkeit, das
Sicherheitspotenzial einer Immobilienanlage mit der
Ertragsstärke des stabilen Lebensmitteleinzelhandelsmarktes
zu kombinieren.
Konsumklima-Index April 2009 – August 2010
4,2
3,8
3,9
3,9
3,6
3,7
3,4
3,4 3,3
3,4 3,5
3,6
3,2
3,0
2,5 2,5 2,6
Ifo-Geschäftsklima-Indes
110
106,2
105
101,6 101,8
Jahr 2000 = 100
98,2
100
95
90,7 91,4 92,1 93,9 94,6 95,9 95,3 101,5
87,6
90
85
Apr Mai Jun Juli Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mär Apr Mai Jun Juli Aug
09 09 09 09 09 09 09 09 09 10 10 10 10 10 10 10 10
Juli
09
Aug
09
Sep
09
Okt
09
Nov
09
Dez
09
Jan
10
Feb
10
Mär
10
Apr
10
Mai
10
Juni
10
Juli
10
80
Quelle: GfK 2010
Quelle: Ifo-Institut
69

Süddeutschland 8
Die Darstellung der Vermögensanlage (Anlageziele)
Die Ankermieter der Fondsobjekte
Der Hauptmietermix besteht aus den führenden Unternehmen
des deutschen Lebensmitteleinzelhandels
und wird ergänzt durch arrondierende Mieter
aus dem filialisierenden Fachmarktbereich. Weitere
Nebenflächenmieter sind Bäckereien oder Metzgereien
aus dem meist lokalen Umfeld. Mit diesen
renommierten und bonitätsstarken Mietpartnern
werden die Einnahmen des Fonds, gesichert über
10- bis 15-jährige Mietverträge, erzielt.
Fondsobjekte im Überblick
1 Fachmarktzentrum Hammelburg
2 Fachmarktzentrum Neckargemünd
3 Lebensmittelmarkt Rülzheim b. Karlsruhe
Mit der EDEKA Unternehmensgruppe Regionalgesellschaft
Nordbayern-Sachsen-Thüringen kann der
regioFONDS Süddeutschland 8 einen bonitätsstarken
Ankermieter aus dem Vollsortimenter-Segment
im Fondsobjekt am Standort Hof vorweisen. Für das
Nahversorgungszentrum in Kösching konnte die
starke Discounter-Schiene Netto Marken-Discount
der EDEKA-Gruppe als Ankermieter gewonnen werden.
Durch die fast abgeschlossene Integration der
ehemaligen Plus-Märkte ist Netto bundesweit auf
3.881 Standorte gewachsen, steuert über 26% des
Umsatzes der EDEKA-Gruppe bei und ist mittlerweile
zum drittgrößten Discounter im Lebensmitteleinzelhandel
avanciert.
4
5
6
7
Fachmarktzentrum Sasbach b. Freiburg
Nahversorgungszentrum Hof/Bayern
Fachmarktzentrum Kösching
Lebensmittelmarkt Emmering b. München
EDEKA-Gruppe
Die EDEKA-Gruppe ist mit 42,1 Mrd. Euro Umsatz
(+14,9% zum Vorjahr 2008), 12.000 Märkten und
290.000 Mitarbeitern der führende Lebensmitteleinzelhändler
in Deutschland. Auch in einem stürmischen
Wettbewerbsumfeld hat die EDEKA-Gruppe
ihren umsatz- und ertragsorientierten Wachstumskurs
mit einer beeindruckenden Dynamik fortgesetzt.
Hinter dem Erfolg von EDEKA steht eine klare
Strategie. Die Gruppe fokussiert sich auf zwei starke
Geschäftsfelder, die eine solide und zukunftsweisende
Basis für die Fortentwicklung des Unternehmens
bilden:
Erstens das gewachsene Kerngeschäftsfeld des von
selbstständigen Einzelhändlern geführten Vollsortimentsgeschäfts.
Zweitens ein starkes Discount-Konzept mit dem expandierenden
Tochterunternehmen Netto Marken-
Discount.
70

Süddeutschland 8
Die REWE Group
Die REWE Group ist einer der führenden Handelsund
Touristikkonzerne in Europa. Seit ihrer Gründung
im Jahr 1927 steht die genossenschaftlich
organisierte Unternehmensgruppe für nachhaltiges
und langfristiges Wachstum. Inzwischen arbeiten
326.000 Beschäftigte in 16 Ländern Europas für die
REWE Group – bei einem Gesamtumsatz von fast 51
Milliarden Euro. In Deutschland beschäftigt die Unternehmensgruppe
219.000 Mitarbeiter, die in ca.
11.000 Märkten einen Umsatz von rund E 35 Mrd
im Geschäftsjahr 2009 erwirtschafteten. Ein hervorragendes
Ergebnis vom Zweitplatzierten im Ranking
der TOP-30 des Lebensmitteleinzelhandels. Dies ist
auf die starke Diversifikation der Vertriebsstruktur
Foto: REWE Group
zurückzuführen. Die Streuung der Handelsformate
reicht von Supermärkten und Discountern über SB-
Warenhäuser bis hin zu Fachmärkten.
Anfang 2010 wurde die REWE Group von der renommierten
Rating-Agentur Standard & Poor‘s bewertet.
Die Analyse würdigte das stabile Geschäftsprofil
der REWE Group und die positive Entwicklung im
Geschäftsjahr 2009. Mit dem Ergebnis BBB- (Stable
Outlock) wird der REWE Group eine gute Bonität
und eine nachhaltige Entwicklung bescheinigt.
Die Vollsortiment-Sparte der Gruppe ist mit dem
REWE-Lebensmittelmarkt Mieter in den Fondsobjekten
Rülzheim und Emmering. Der Discount-
Lebensmittelmarkt PENNY ist Hauptmieter im Fachmarktzentrum
Sasbach am Kaiserstuhl. PENNY als
Tochterunternehmen der REWE-Group ist mit bundesweit
rund 2.400 Filialen und einem Umsatz von
über 7 Milliarden Euro ein starker Player im hart umkämpften
Markt der klassischen Warengruppen des
Lebensmitteleinzelhandels zu besonders günstigen
Preisen.
Die Schwarz-Gruppe
Die Schwarz-Gruppe ist derzeit der viertgrößte
Lebensmitteleinzelhandels-Konzern Deutschlands
mit den Unternehmen Lidl, Kaufland, Marktkauf
und Handelshof. Die Schwarz-Gruppe betreibt
weltweit rund 7.270 Lidl-Discountmärkte und ca.
750 Kaufland-Verbrauchermärkte. 2009 erzielte die
Schwarz-Gruppe national in der Sparte Lebensmitteleinzelhandel
einen gegenüber dem Vorjahr um
+3,3% höheren Umsatz von insgesamt 27,38 Mrd.
Euro. Davon entfielen rund 15,13 Mrd. Euro (+2,5%)
auf Lidl und rund 12,25 Mrd. Euro (+4,3%) auf Kaufland.
Die Handelskette Lidl ist ein sogenannter Lebensmittel-Softdiscounter,
das heißt den Einkäufern wird ein
gegenüber Konkurrenten in diesem Segment breiteres
Spektrum an Waren angeboten und zusätzlich
um Markenartikel ergänzt. In den 2.700 deutschen
Filialen arbeiten etwa 33.000 Mitarbeiter. Mittlerweile
belegt Lidl in der Umsatzentwicklung Platz 2
hinter der Aldi-Gruppe und kann auch in den Jahren
2009 und 2010 ein Umsatzwachstum vorweisen.
Die Anfänge von Lidl reichen bis in die 30er Jahre
zurück, als das Unternehmen im Schwäbischen als
Lebensmittel-Sortimentsgroßhandlung gegründet
wurde. Heute ist Lidl unter den Top 10 des deutschen
Lebensmitteleinzelhandels und als internationale
Unternehmensgruppe mit eigenständigen Landesgesellschaften
in ganz Europa aktiv. Die Schwarz-
Gruppe ist mit dem Discount-Lebensmittelmarkt Lidl
der Ankermieter in den Nahversorgungszentren Neckargemünd
sowie Hammelburg.
71

Süddeutschland 8
Das Immobilien-Portfolio
im Überblick
1 Fachmarktzentrum in Hammelburg
Anschrift
Kissinger Straße 50, 97762 Hammelburg
Einwohnerzahl
ca. 11.500 (32.000 EW im Einzugsgebiet)
Zentralität 121,8 (Bundesdurchschnitt = 100)
Arbeitslosenquote 4,4% (Bundesdurchschnitt = 8,2%)
Lage
Innenstadtlage in einem Mittelzentrum
Objektfertigstellung August 2010
Mietfläche gesamt 3.077 m 2
Mieter
Lidl, AWG, Deichmann, Bäckerei
Mietlaufzeit des Ankermieters
15 Jahre
2 Fachmarktzentrum bei Heidelberg
Anschrift
Kurpfalzstraße 32 u. 34, 69151 Neckargemünd
Einwohnerzahl ca. 14.000
Bevölkerungsentwicklung +2,0% Wachstum im Landkreis bis 2025
Kaufkraft 121,8 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)
Arbeitslosenquote 4,7% (Bundesdurchschnitt = 8,2%)
Lage
Ortsrandlage an Hauptdurchgangsstraße
Objektfertigstellung
Februar 2011 (geplant)
Mietfläche gesamt 2.273 m 2
Mieter
Lidl, dm
Mietlaufzeit des Ankermieters
15 Jahre
3 Lebensmittelmarkt bei Karlsruhe
Anschrift
Gutenbergstraße 1b, 76761 Rülzheim
Einwohnerzahl ca. 8.000
Bevölkerungsentwicklung +2,3% Wachstum im Landkreis bis 2025
Kaufkraft 109,7 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)
Arbeitslosenquote 4,7% im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 8,2%)
Objektfertigstellung September 2009
Lage
erschlossenes Gewerbegebiet im Ort
Mietfläche gesamt 1.900 m 2
Mieter
REWE
Mietlaufzeit
15 Jahre
Nordrhein-
Westfalen
Saarland
Mainz
Hessen
Stuttgart
4 Fachmarktzentrum bei Freiburg
Anschrift
Gewerbestraße 2, 79361 Sasbach a. Kaiserstuhl
Einwohnerzahl ca. 3.400
Bevölkerungentwicklung +5,8% Wachstum im Landkreis bis 2025
Kaufkraft 108,1 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)
Arbeitslosenquote 3,7% im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 8,2%)
Objektfertigstellung September/Oktober 2009
Lage
Ortsrandlage an Hauptdurchgangsstraße
Mietfläche gesamt 2.311 m 2
Mieter
Penny, Rossmann, KiK, Bäckerei
Mietlaufzeit des Ankermieters
15 Jahre
Rheinland-
Pfalz
Baden-
Württemberg
72

Süddeutschland 8
5 Nahversorgungszentrum in Hof
Anschrift
Christoph-Klauß-Straße 13, 95028 Hof
Einwohnerzahl ca. 47.000
Zentralität 189,1 (Bundesdurchschnitt = 100)
Arbeitslosenquote 5,6% (Bundesdurchschnitt = 8,2%)
Objektfertigstellung August 2009
Lage
Innenstadtlage in einem Oberzentrum
Mietfläche gesamt 2.616 m 2
Mieter
Edeka, Apotheke, Friseur
Mietlaufzeit des Ankermieters
15 Jahre
Thüringen
Sachsen
6 Fachmarktzentrum in Kösching
Anschrift
Ingolstädter Straße 97-99, 85092 Kösching
Einwohnerzahl ca. 9.000
Bevölkerungsentwicklung +18,8% Wachstum im Landkreis bis 2025
Kaufkraft 119,9 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)
Arbeitslosenquote 1,9% im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 8,2%)
Objektfertigstellung
Juli 2009 (1. BA), August 2010 (2. BA)
Lage
Ortsrandlage an Haupterschließungsstraße
Mietfläche gesamt 3.211 m 2
Mieter
Netto, Hallertauer Volksbank, KiK, Rossmann,
TEDi, Friseur, Imbiss,
Mietlaufzeit des Ankermieters
15 Jahre
Nürnberg
München
Bayern
7 Lebensmittelmarkt bei München
Anschrift
Roggensteiner Straße / Untere Au, 82275 Emmering
Einwohnerzahl ca. 6.500
Bevölkerungsentwicklung +5,4% Wachstum im Landkreis bis 2025
Kaufkraft 125,9 im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 100)
Arbeitslosenquote 3,9% im Landkreis (Bundesdurchschnitt = 8,2%)
Objektfertigstellung
Januar 2011 (geplant)
Lage
Ortsrandlage an Haupterschließungsstraße
Mietfläche gesamt 1.799 m 2
Mieter
REWE
Mietlaufzeit des Ankermieters
15 Jahre
73

1
Süddeutschland 8
Fachmarktzentrum Hammelburg
Das Immobilien-Portfolio
Fachmarktzentrum Hammelburg, Kissinger Str. 50
Das Objekt im Überblick
Das Fondsobjekt ist ein zentral und verkehrsgünstig
in Hammelburg gelegenes Fachmarktzentrum mit
einer Gesamtmietfläche von 3.077 m 2 .
Nur 300 Meter vom Marktplatz entfernt und in unmittelbarer
Lage an der wichtigsten Hauptdurchgangsstraße
gelegen, sollte sich dieser Handelsstandort
innerhalb kürzester Zeit etablieren.
Die Handelsagglomeration in der vorgesehenen
Form ist politisch gewollt, um die überregionale Versorgungsfunktion
Hammelburgs zu stärken und die
Kaufkraft am Standort zu binden. Über ein von der
Stadt Hammelburg in Auftrag gegebenes Gutachten
für das Einzelhandelskonzept von Hammelburg,
wird die Nachhaltigkeit des Standortes von der GMA
(Spezialisten für Wirtschafts- und Kommunalberatung)
positiv bestätigt.
Das Fachmarktzentrum besteht aus zwei freistehenden
Gebäuden, verfügt über 105 Parkplätze und
wurde im August 2010 fertiggestellt.
Folgende Mietparteien sind in den Immobilien auf
dem Grundstück angesiedelt:
- Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG, Westfranken
(Lebensmittel-Discounter)
- Deichmann SE (Schuh- und Sportartikel-Einzelhandel)
- AWG Allgemeine Warenvertriebs-GmbH
(Bekleidungseinzelhandel)
- papperts GmbH & Co. KG (Bäckerei)
Makrolage
Hammelburg mit rund 11.500 Einwohnern gehört
zum Landkreis Bad Kissingen. Das Mittelzentrum der
Region im Tal der fränkischen Saale zwischen Rhön
und den Niederungen des Maintals ist die „älteste
Weinstadt Frankens”. Das Wahrzeichen der Stadt ist
das über den Dächern thronende Schloss Saaleck.
Neben seiner Weinbautradition mit zahlreichen Winzereiunternehmen
ist Hammelburg im Besonderen
als Infanterieschule des Heeres der Bundeswehr –
derzeit der größte Arbeitgeber in Hammelburg –
über die Grenzen bekannt.
Hammelburg verfügt über eine direkte Anbindung
an die Bundesstraßen B27 und B287 und ist zehn
Fahrminuten von der Autobahn A7 (Fulda-Würzburg)
entfernt. Schweinfurt als nächst größere Stadt
ist mit dem Pkw in ca. 30 Minuten zu erreichen. Als
Schul-, Ausbildungs- und Verwaltungszentrum, als
Bäderzentrum und mit dem modernen Krankenhaus
hat Hammelburg eine überregionale Funktion. Laut
einem Einzelhandelsgutachten aus dem Jahr 2008
wird der Stadt ein Einzugsgebiet von rund 32.000
Personen bescheinigt. Diese Sogwirkung auf Hammelburg
wird durch die Zentralitätskennziffer von
121,8 dokumentiert (Quotient aus Einzelhandelsumsatz
und Kaufkraft der ortsansässigen Bevölkerung in
Hammelburg, also eine Kennzahl für Kaufkraftzuflüsse
in die Stadt).
Mikrolage
Das Fondsobjekt liegt an der frequentierten Kissinger
Straße, die das Stadtzentrum mit den Bundesstraßen
B27 und B287 verbindet. Der wichtigste Knotenpunkt
von Hammelburg, der Kreisverkehr Kissinger
Straße / Friedhofstraße / Berliner Straße / Rote Kreuz
Straße ist weniger als 100 Meter vom Objekt gelegen.
Eine Haltestelle des ÖPNV in unmittelbarer
Nähe zum Objekt gewährleistet die Erreichbarkeit
für nicht motorisierte Kunden.
Das Areal mit 8.817 m 2 besticht durch seine gute
Sichtbarkeit und Innenstadtrandlage. Die angrenzende
Bebauung wird dominiert durch Wohngebäude
mit vereinzelten Geschäftsgebäuden sowie
Dienstleistungs- und Einzelhandelsnutzungen. Das
Grundstück ist zwischen dem Schulzentrum mit
Gymnasium und Realschule im Osten, dem Friedhof
im Süden und dem Stadtkern mit Rathaus im
Westen gelegen.
74

Süddeutschland 8
BAYERN
ASCHAFFENBURG
MAIN-
SPESSART
MITTEN-
BERG
RÖHN-
GRADFELD
BAD KISSINGEN
HAMMELBURG
Regierungsbezirk
Unterfranken
SCHWEINFURT
WÜRZBURG
KITZINGEN
HASBERGE
50 km
Jahresumsatz in 2009 von rund E 26 Mio. einer der
führenden Bäckereibetriebe der Region. papperts hat
177 m 2 neben Lidl im ersten Baukörper angemietet.
- Deichmann SE
Das Familienunternehmen hat seine Zentrale seit
1913 in Essen. Deichmann hat 2.800 Filialen in 20
Ländern und beschäftigt weltweit rund 28.000 Mitarbeiter.
Deichmann hat 500 m 2 angemietet.
- AWG Allgemeine Warenvertriebs-GmbH
AWG ist ein bedeutendes Unternehmen der Textilwirtschaft
mit Sitz in Köngen/Baden-Württemberg,
mit über 200 Filialen und mehr als 3.000 Mitarbeitern.
AWG hat 1.050 m 2 angemietet.
Bahnhof
Krankenhaus
Mittelzentrum
Hammelburg
.m
Kissinger Straße
Fachmarktzentrum
Hammelburg
Berliner Straße
Süddeutschland 8
b
Würzburg
Rathaus
Schule
Friedhofstraße
Kissinger Straße
Schulen
Bäderzentrum
A7 c
Bad Kissingen
Parken
Lieferzone
B27
Die Mieter
Ankermieter des Fondsobjektes ist mit einem 15-jährigen
Mietvertrag die Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,
Westfranken, ein Unternehmen der Schwarz-Gruppe,
dem derzeit viertgrößten Lebensmitteleinzelhandels-
Konzern Deutschlands (siehe auch Prospekt Seite
71). Lidl hat 1.350 m 2 angemietet.
Mit jeweils 10-jährigen Mietverträgen sind die folgenden
Mietpartner mit dem Fondsobjekt verbunden:
- papperts GmbH & Co. KG
papperts ist mit über 600 Mitarbeitern und 72 Verkaufsstellen
(davon 39 eigene Filialen) sowie einem
b c
Friedhofstraße
Lieferzone
Parken
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.
75

2
Süddeutschland 8
Entwurfsillustration Fachmarktzentrum Neckargemünd
Das Immobilien-Portfolio
Fachmarktzentrum Neckargemünd, Kurpfalzstraße
Das Objekt im Überblick
Das noch im Bau befindliche Fondsobjekt ist ein verkehrsgünstig
gelegenes Fachmarktzentrum mit einer
Gesamtmietfläche von ca. 2.273 m 2 .
In strategischer Lage direkt am Kreisverkehr der B37
ergänzt das Objekt den bestehenden Lebensmitteleinzelhandel
(REWE, Aldi) und unterstreicht damit
die Qualität des Standortes für den Handel.
Direkt hinter dem Einzelhandelsstandort des Fachmarktzentrums
wurde ein neues Wohngebiet auf ca.
13 Hektar Bauland ausgewiesen. Mit dem Bau der
Wohnhäuser wurde bereits begonnen.
Das Objekt wird aus zwei freistehenden Gebäuden
bestehen und über ca. 95 Parkplätze verfügen. Die
Fertigstellung ist für Februar 2011 geplant.
Das Objekt ist an folgende Mietpartner vermietet:
- Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,
(Lebensmittel-Discounter)
- dm-drogerie markt GmbH + Co. KG
(Drogeriemarkt)
Makrolage
Die Stadt Neckargemünd liegt nur 10 km östlich von
Heidelberg, direkt an der Mündung der Elsenz in den
Neckar. Zusammen mit den Stadtteilen Dilsberg,
Mückenloch und Waldhilsbach zählt Neckargemünd
über 14.000 Einwohner. Neckargemünd gehört zur
„Europäischen Metropolregion Rhein-Neckar”. Im
Schnittpunkt der drei Bundesländer Baden-Würt­
Entwurfsillustration Fachmarktzentrum Neckargemünd
temberg, Hessen und Rheinland-Pfalz gelegen,
ist die Europäische Metropolregion Rhein-Neckar
durch ihren Dreiklang aus erfolgreicher Wirtschaft,
anerkannter Wissenschaft und hoher Lebensqualität
gekennzeichnet. Die wirtschaftliche Stärke manifestiert
sich in über 134.000 Unternehmen mit rund
790.000 Arbeitnehmern und einer Bruttowertschöpfung
von knapp E 64 Mrd. (2006). Neckargemünd
profitiert stark vom Tourismus (jährlich rund 65.000
Übernachtungen), was sich durch die Lage im Naturpark
Neckartal-Odenwald, einem reichhaltigen
kulturellen Angebot sowie einer modernen Infrastruktur
begründet.
76
Entwurfsillustration Fachmarktzentrum Neckargemünd
Mikrolage
Das Fondsobjekt liegt am westlichen Ortsrand von
Neckargemünd, direkt an der Neckarsteinacher Straße
(Bundesstraße B37). Über den neu entstandenen
Kreisverkehr Neckarsteinacher Straße/Kurpfalzstraße
ist das Objekt erreichbar. Eine gute Verkehrsanbindung
und deutliche Sichtbarkeit zeichnen den

Süddeutschland 8
RHEIN-
LAND-
PFALZ
HESSEN
BADEN-
WÜRTTEM-
BERG
HEPPENHEIM
LUDWIGSHAFEN MANNHEIM MOSBACH
SPEYER
NEUSTADT
a.d. Weinstr.
HEIDEL-
NECKAR-
BERG
GEMÜND
Standort des Neubaugebietes mit einer Grundstücksgröße
von ca. 7.177 m 2 aus. Die derzeit im
Bau befindlichen Gewerbeeinheiten sind gegenüber
einer JET-Tankstelle gelegen. Dem Objekt unmittelbar
angrenzend entsteht ein neues Wohngebiet,
das als kleines Stadtteilzentrum ausgebildet wird.
Damit reagiert die Stadt auf die starke Nachfrage
von familienfreundlichem und seniorengerechtem
Wohnraum.
LANDAU
Stadt
Neckargemünd
Rathaus
B37
b
Heidelberg
A6 .
Friedensbrücke
Schule
Hpt.-Str.
B45
Bammentaler Str.
B37
Neckar
Neckarsteinacher Straße
Schule
Dilsberger Str.
. A6
10 km
Süddeutschland 8
Schwimmbad
Die Mieter
Ankermieter des Fondsobjektes mit einem 15-jährigen
Mietvertrag ist die Lidl Vertriebs-GmbH & Co.
KG, ein Unternehmen der Schwarz-Gruppe, dem
derzeit viertgrößten Lebensmitteleinzelhandels-Konzern
Deutschlands (siehe auch Prospekt Seite 71).
Lidl wird ca. 1.523 m 2 anmieten.
Weiterer Mietpartner mit einem 12-jährigen Mietvertrag
ist die dm-drogerie markt GmbH + Co. KG. dm
ist ein international führendes Drogerie- Fachmarkt-
Unternehmen mit über 33.500 Mitarbeitern (davon
über 21.400 in Deutschland). Von der Konzernzentrale
in Karlsruhe aus werden über 2.200 Filialen
gesteuert. dm erwirtschaftete im Jahr 2009 einen
Konzernumsatz von über E 5 Mrd. und damit ein
Plus von rund 11,5%.
Kurpfalzstraße
Fachmarktzentrum
Neckargemünd
Parken
Lieferzone
.m
Lieferzone
Parken
Parken
Neckarsteinacher Straße
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.
77

3
Süddeutschland 8
Lebensmittelmarkt Rülzheim
Das Immobilien-Portfolio
Lebensmittelmarkt Rülzheim, Gutenbergstraße
Das Objekt im Überblick
Das Fondsobjekt ist ein verkehrsgünstig gelegener
Lebensmittelmarkt mit einer Gesamtmietfläche von
1.900 m 2 .
Die Immobilie wurde in guter Sichtlage am Ortseingang
errichtet und bildet mit dem benachbarten
Norma-Discounter ein großes Einzelhandelszentrum
der Gemeinde.
Das Objekt verfügt über 88 Parkplätze und wurde
im September 2009 fertiggestellt. Alleiniger Mieter
ist die:
- REWE Markt GmbH (Lebensmittelmarkt)
Makrolage
Die Gemeinde Rülzheim liegt 20 km nordwestlich
von Karlsruhe und zählt ca. 8.000 Einwohner. In den
angrenzenden Gemeinden Leimersheim, Hörth und
Kuhardt leben zusammen knapp 7.000 Einwohner.
Die Nähe zum Oberzentrum Karlsruhe und der französischen
Grenze ist ein wichtiger Standortvorteil
für Rülzheim.
Als Pendlerstandort profitiert Rülzheim vor allem
von der hohen Arbeitsplatzkonzentration und dem
kulturellen Angebot von Karlsruhe. Circa 22% der
arbeitenden Bevölkerung von Rülzheim pendelt täglich
nach Karlsruhe.
Aufgrund der landschaftlichen Attraktivität des Umlandes
hat Rülzheim darüber hinaus das Potenzial
zum Naherholungs- und Tourismusort. Rülzheim
liegt inmitten der „Technologie Region Karlsruhe”,
einem Wirtschafts- und Kooperationsraum aus zehn
Städten, drei Landkreisen und einem Regionalverband.
Die „Technologie Region Karlsruhe” zählt auf einer
Fläche von 2.600 km 2 insgesamt 1.128.800 Einwohner.
Mit den überwiegend technologie intensiven
Branchen sowie einer hohen Quote an exportierten
Gütern, liegt die Wirtschaftsleistung der Region seit
Jahren über dem Bundesdurchschnitt.
Mikrolage
Das Fondsobjekt wird über die Gutenbergstraße, in
direkter Nähe zur hochfrequentierten Hauptdurch­
78
Lebensmittelmarkt Rülzheim

Süddeutschland 8
RHEIN-
LAND-
PFALZ
BADEN-
WÜRTTEM-
BERG
LANDAU
i.d. Pfalz
RÜLZHEIM
Lebensmittelmarkt
Rülzheim
WÖRTH
am Rhein
BRUCHSAL
KARLSRUHE
.m
ETTLINGEN
Parken
GAGGENAU
BADEN-BADEN
10 km
Lieferzone
m A61
Eingang
Hörth
Bahnhof
Parken
Zentrum
B9
.m
.m
Rülzheim
Gutenbergstraße
Süddeutschland 8
Rheinzaberner Str.
Gutenbergstr.
. Karlsruhe
Kuhardt
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.
gangsstraße (Rheinzaberner Straße) von Rülzheim,
angefahren.
Die Einzelhandelslage ist gut einsehbar am Ortseingang.
Der erstklassige Mieterbesatz des Fondsobjektes
wird ergänzt durch einen neben dem Objekt
befindlichen, nicht zum Fondsobjekt zählenden
Norma-Discountmarkt.
Beide Märkte nutzen Synergie-Effekte ihres jeweiligen
Warensortimentes und der daraus resultierenden
Magnetwirkung auf ein größeres Kundenspektrum.
Das ca. 5.688 m 2 große Grundstück befindet sich am
Rand eines kleinen Gewerbegebietes, das von ausgedehnten
urbanen Eigenheimgebieten (überwiegend
Ein- und Mehrfamilienhäuser) umschlossen ist.
Der Mieter
Alleiniger Mieter des Fondsobjektes mit einer Mietfläche
von 1.900 m 2 und einem 15-jährigen Mietvertrag
ist die REWE Markt GmbH, einer der führenden
Handelskonzerne Europas und Deutschlands (siehe
auch Prospekt Seite 71).
79

4
Süddeutschland 8
Das Immobilien-Portfolio
Fachmarktzentrum Sasbach, Gewerbestraße
Das Objekt im Überblick
Das im September/Oktober 2009 errichtete Fondsobjekt
ist ein Fachmarktzentrum in Ortsrandlage von
Sasbach, keine fünf Fahrminuten von der französischen
Grenze entfernt.
Mit einer Gesamtmietfläche von 2.311 m 2 markiert
es die Zufahrt zu einem bestehenden Handels-/ Gewerbepark
(teilweise Neubaugebiet) und ist sehr gut
an die vorbeiführende Haupterschließungsstraße
angebunden. Die weitere Nachbarbebauung wird
dominiert durch Wohngebäude.
Das Objekt besteht aus zwei solitären Bauten und
verfügt über 101 Parkplätze. Die Einheiten in den
Gebäuden sind an folgende Mietpartner vermietet:
- Penny-Markt GmbH (Lebensmittel-Discounter)
- KiK Textilien und Non-Food GmbH
(Textileinzelhandel)
- Dirk Rossmann GmbH (Drogeriemarkt)
- H. + J. Armbruster, Back-Shop GmbH (Bäckerei)
Makrolage
Die Weinbau- und Feriengemeinde Sasbach am Kaiserstuhl
mit den Ortsteilen Jechtingen und Leiselheim
zählt knapp 3.400 Einwohner.
Direkt am Rhein gelegen, zwischen Schwarzwald
und Vogesen, ist sie nur 25 Autominuten von Freiburg
entfernt. Naturerlebnis und Weinbautradition
begünstigen einen regen Tourismus, eine der tragenden
Säulen der Wirtschaft der Region.
Die wirtschaftlichen Kennzahlen von Sasbach und
dem Landkreis lassen auf eine konjunkturstabile
Wirtschaftsentwicklung schließen. In der mittelständisch
geprägten, breit gefächerten Branchenstruktur
des verarbeitenden Gewerbes ist ein Großteil der
ortsansässigen Arbeitnehmer beschäftigt. Der Einzelhandelsstandort
partizipiert im hohen Maße von
Kaufkraftzuflüssen aus dem nur wenige Kilometer
entfernten Frankreich. Lebensmittel in dem benachbarten
EU-Land sind in nahezu allen Sortimenten
merklich teurer.
Mikrolage
Das Fondsobjekt liegt an der stark frequentierten
Ortsdurchgangsstraße (Wyhler Straße) im Norden
von Sasbach.
Auf dem 8.677 m 2 großen Grundstück genießt das
neu entstandene Ensemble eine erstklassige Blickbeziehung
zur vorbeiführenden Straße und dominiert
städtebaulich die bereits bestehende bzw. neu entstehende
Bebauung des Handels- und Gewerbezentrums
„Am Lehweg”.
Die Mieter
Ankermieter des Fondsobjektes mit einem 15-jährigen
Mietvertrag ist Penny, ein Tochterunternehmen
der REWE Group, einer der führenden Handels- und
Touristikkonzerne in Europa (siehe auch Prospekt
Seite 71). Penny hat 1.016 m 2 angemietet.
80
Fachmarktzentrum Sasbach

Süddeutschland 8
BADEN-
WÜRTTEM-
BERG
STRASBOURG
OFFENBURG
Regierungsbezirk
Freiburg
Fachmarktzentrum
Sasbach
Parken
SASBACH
am Kaiserstuhl
.m
BASEL
FREIBURG
im Breisgau
m Frankreich
TUTTLINGEN
KONSTANZ
20 km
Wyhl m
Gewerbestraße
.m
.m
Parken
Bäcker
Lieferzone
b Ortskern – Wyhler Straße – Wyhl c
Rhein
Süddeutschland 8
Gewerbestr.
Wyhler Str.
Zentrum
Hpt.-str
Bahnhof
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.
Limburgitweg
Sasbach
am
Kaiserstuhl
. Breisach
Mit jeweils 10-jährigen Mietverträgen sind die folgenden
Mietpartner mit dem Fondsobjekt verbunden:
- KiK Textilien und Non-Food GmbH
KiK ist eine besonders preisgünstige und schnell expandierende
Handelskette für Bekleidung. 1994 gegründet,
betreibt das Unternehmen heute rund 2.900
Filialen in ganz Europa.
Das westfälische Unternehmen mit Hauptsitz in Bönen
erwirtschaftet einen Jahresumsatz von mehr als
E 1 Mrd. (2008) und rangiert damit unter den Top
10 der deutschen Textilhändler. KiK hat 535 m 2 angemietet.
- Dirk Rossmann GmbH
Rossmann ist mit rund 20.000 Mitarbeitern und
über 1.500 Verkaufsstellen (Stand Mai 2010) das
drittgrößte Drogeriemarktunternehmen in der
Bundesrepu blik. Mit einem Gesamtumsatz 2009 in
Deutschland von E 3,125 Mrd. gehört Rossmann
zu den Top 11 des deutschen Einzelhandels mit lebensmittelnahem
Sortiment. Rossmann hat 700 m 2
angemietet.
- H. + J. Armbruster, Back-Shop GmbH
Das Unternehmen kann auf eine über 100-jährige
Firmengeschichte zurückblicken. Mittlerweile werden
in mehr als 75 Backshops in Mittel- und Südbaden
feine Back- und Konditoreiwaren sowie Snacks
und Tagesessen angeboten.
In den Verkaufsstellen legt man besonderen Wert auf
hohe Qualitätsstandards, eine Wohlfühlatmosphäre
für Kunden sowie freundliches Personal.
81

5
Süddeutschland 8
Nahversorgungszentrum Hof
Das Immobilien-Portfolio
Nahversorgungszentrum Hof, Christoph-Klauß-Straße
Das Objekt im Überblick
Das Fondsobjekt ist ein zentral gelegenes, innerstädtisches
Nahversorgungszentrum mit einer Gesamtmietfläche
von 2.616 m 2 .
Die im August 2009 fertiggestellte Handelsimmobilie
ergänzt die angrenzenden, nicht zum Fondsobjekt
zählenden Lebensmittel-Discountmärkte (Aldi und
Lidl) durch ein breiteres Sortiment vor allem im Bereich
der Frischwaren. Durch das komplementäre Warenangebot
hat sich die Christoph-Klauß-Straße zu einer
etablierten Einzelhandelslage in Hof entwickelt.
Das Objekt verfügt über 114 Parkplätze. Folgende
Mietpartner haben sich langfristig an den Standort
gebunden:
- EDEKA Grundstücksgesellschaft Nordbayern-
Sachsen-Thüringen mbH (Vollsortiment-
Verbrauchermarkt)
- ESSANELLE HAIR GROUP AG (Friseur)
- Frau Evelin Hofmann (Apotheke)
Makrolage
Die kreisfreie Stadt Hof ist Oberzentrum im Regierungsbezirk
Oberfranken im Norden des Freistaates
Bayern und Teil der Europäischen Metropolregion
Nürnberg. Über die Bundesstraße B173 ist Hof auf
kurzem Weg mit den Autobahnen A9, A72 und A93
verbunden.
Die Stadt Hof mit rund 47.000 Einwohnern entwickelte
sich von der Industriestadt zum modernen
Wirtschaftsstandort mit hohen Dienstleistungsanteilen.
Die Innovationskraft und Dynamik der hochmodernen
Unternehmen mit den zukunftsträchtigen
Kompetenzfeldern Logistik, Back-Offices, Automobilzulieferung,
Industrieproduktion/neue Werkstoffe
und Wasser/Umwelt sind dabei das wirtschaftliche
Rückgrat der Stadt.
Im Bereich Einzelhandel versorgt Hof als zentraler
Einkaufsort eine große Region bis hin nach Südsachsen
und Südthüringen mit einem Kaufkraftvolumen
von ca. E 1 Mrd. und ca. 200.000 Einwohnern.
Seit Jahren wird Hof als einkaufsfreundlichste Stadt
Deutschlands unter 70 untersuchten Mittel- und
Großstädten ausgezeichnet.
Mikrolage
Das Fondsobjekt an der Christoph-Klauß-Straße
befindet sich in zentraler Lage im Stadtteil Fabrik-
Vorstadt, einem Wohnquartier von Hof. Das unmittelbare
Umfeld ist vorwiegend gewerblich geprägt.
Im Westen schließt ein großes Wohngebiet mit
mehrstöckiger Bebauung an.
Das direkte Einzugsgebiet umfasst ein Einwohnerpotenzial
von ca. 8.740 Personen und erstreckt sich
auf die Stadtteile Fabrik-Vorstadt, Grüne Au sowie
Leimitz. Die Handelsimmobilie wird sowohl von den
Anwohnern im fußläufigen Bereich als auch durch
Kundschaft mit Pkw sehr gut angenommen. Über
eine nahe gelegene Haltestelle ist die Liegenschaft
via ÖPNV erreichbar.
Auf dem 9.542 m 2 großem Grundstück des Fonds
sind ein Vollsortiment-Verbrauchermarkt, eine Apotheke
und ein Friseur angesiedelt. Damit wurde der
Branchenmix am Standort merklich aufgewertet. In
Verbindung mit den benachbarten Lebensmittel-Discountmärkten
hat sich die Christoph-Klauß-Straße
zum vollwertigen Nahversorgungszentrum mit großer
zentralörtlicher Funktion entwickelt.
82
Nahversorgungszentrum Hof

Süddeutschland 8
BAYERN
COBURG
Metropolregion
Nürnberg
HOF
Lieferzone
.m
Parken
WÜRZBURG
BAMBERG
BAYREUTH
WEIDEN
Christoph-Klauß-Straße
.m
.m
ERLANGEN
Parken
NÜRNBERG
FÜRTH
AMBERG
ANSBACH
SCHWABACH
Hof/Bayern
Rathaus
50 km
CAFE
IMBISS
.m
.m
b
A9
Luitpoldstr.
Marienstr.
ALTSTADT
CITY
Pfarr
Oberer
Anger
Christoph-
Klauß-Str.
FARBIK-
VORSTADT
Oelsnitzer Str.
Süddeutschland 8
GRÜNEAU
c
A93
Fränk Saale
Nahversorgungszentrum
Hof/Bayern
APOTHEKE
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.
Spielplatz
Ernst-Reuter-Str.
MÜNSTER
B2
B15
Hpt.-Bahnhof
ANPSANN
Die Mieter
Ankermieter des Fondsobjektes mit einem 15-jährigen
Mietvertrag ist Edeka, Deutschlands führender Lebensmitteleinzelhändler
mit einem Jahresumsatz von
E 42,1 Mrd., rund 12.000 Märkten und 290.000
Mitarbeitern (siehe auch Prospekt Seite 70). Edeka
hat 2.200 m 2 angemietet, wovon ein Teil der Flächen
an eine ortsansässige Bäckerei untervermietet ist.
Mit jeweils 10-jährigen Mietverträgen sind die folgenden
Mietpartner mit dem Fondsobjekt verbunden:
- ESSANELLE HAIR GROUP AG
ESSANELLE ist mit über 600 Filialen, rund 4.000
Mitarbeitern und 7 Mio. Kundenbesuchen jährlich
Deutschlands führendes und kontinuierlich wachsendes
Friseurunternehmen. ESSANELLE wurde bereits
1914 in New York gegründet und eröffnete 1967
den ersten Salon in Deutschland. Seit 2001 ist die
ESSANELLE HAIR GROUP AG börsennotiert.
ESSANELLE hat 84 m 2 angemietet.
- Frau Evelin Hofmann
Frau Hofmann betreibt neben der Apotheke im Fachmarktzentrum
des Fonds eine weitere Apotheke in
Hof (Michaelis-Apotheke). Frau Hofmann hat 332 m 2
angemietet.
83

6
Süddeutschland 8
Fachmarktzentrum Kösching
Das Immobilien-Portfolio
Fachmarktzentrum Kösching, Ingolstädter Straße
Das Objekt im Überblick
Das Fondsobjekt ist ein Fachmarktzentrum, gelegen
an der frequentierten Hauptdurchgangsstraße von
Kösching.
Die Immobilie mit einer Gesamtmietfläche von 3.211
m 2 und 120 Kundenparkplätzen integriert sich hervorragend
in ein bestehendes Gewerbe- und Handelsareal
am Ortsrand von Kösching.
Das Objekt ist an folgende Mietpartner vermietet:
- Netto Marken-Discount AG & Co. KG
(Lebensmittel-Discountmarkt)
- KiK Textilien und Non-Food GmbH
(Textileinzelhändler)
- Dirk Rossmann GmbH (Drogeriemarkt)
- Hallertauer Volksbank eG (Bankfiliale)
- TEDi GmbH & Co. KG (Sonderpostenmarkt)
- Christian Marrone (Imbiss)
- Monika Karl (Friseur)
- Mayr Bau GmbH (Photovoltaik-Anlage)
Makrolage
Die Gemeinde Markt Kösching mit rund 9.000 Einwohnern
besteht aus den drei Ortsteilen Kösching,
Bettbrunn und Kasing. Der beliebte Wohnort genießt
die direkten Vorzüge seiner strategischen Lage
an der Autobahn A9, im bayerischen Städtekreuz
München, Regensburg, Nürnberg und Augsburg.
Die Autobahnausfahrt Lenting ist weniger als 3 Kilometer
entfernt. Ingolstadt, die sechstgrößte Stadt
Bayerns, ist in weniger als 15 Fahrminuten zu erreichen,
wodurch Kösching von der Ansiedlung der
Audi-Werksangehörigen in den Landkreis profitiert.
In direkter Nachbarschaft liegt der Interpark Ingolstadt.
Mit rund 2 Mio. m 2 Gesamtfläche ist er
der größten zusammenhängenden Gewerbepark
Deutschlands.
Seit dem Jahr 2005 ist Kösching als wirtschaftliches
Unterzentrum eingestuft und übernimmt damit die
Funktion zur Versorgung der Nahbereiche mit Gütern
und Dienstleistungen des qualifizierten Grundbedarfs.
Für eben diese Waren umfasst das Einzugsgebiet von
Kösching annähernd 15.000 Einwohner.
Angesichts der bestehenden Diskussionen um den
demografischen Wandel und abnehmender Bevölkerungszahlen
ist besonders erwähnenswert, dass
der Landkreis von Kösching in der Vergangenheit ein
stetiges Bevölkerungswachstum verzeichnen konnte
und diese Entwicklung auch für die Zukunft prognostiziert
wird. Mit einer Arbeitslosenquote von 1,9% ist
der Landkreis bundesweit Spitze am Arbeitsmarkt. All
dies sind Indizien für sehr gute Zukunftschancen.
Die Mikrolage
Das Fondsobjekt liegt direkt an der Ingolstädter Straße,
einer Hauptdurchgangsstraße von Kösching am
westlichen Ortsrand. Die Erreichbarkeit mit dem Pkw
ist sehr gut.
Die Mieter des Fondsobjektes auf dem ca. 10.105 m 2
großem Grundstück ergänzen sich mit den benachbarten,
nicht zum Fonds zählenden Einzelhandelsbzw.
Gewerbebetrieben. Zusammen bilden diese
Einkaufsstätten das größte zentrale Nahversorgungsareal
der Marktgemeinde. Es handelt sich um eine
beliebte Einzelhandelslage mit sehr guter Anbindung
an den Hauptdurchgangsverkehr und hervorragender
Sichtbarkeit.
Die Mieter
Ankermieter des Fondsobjektes mit einem 15-jährigen
Mietvertrag ist der Lebensmittel-Discountmarkt
Netto, eine Tochter der Edeka Gruppe (siehe auch
Prospekt Seite 70). Netto hat 1.087 m 2 angemietet.
Mit jeweils 10- bis 12,5-jährigen Mietverträgen sind
die folgenden Mietpartner mit dem Fondsobjekt
verbunden:
- KiK Textilien und Non-Food GmbH
KiK ist eine besonders preisgünstige und schnell
expandierende Handelskette für Bekleidung. 1994
gegründet, betreibt das Unternehmen heute rund
2.900 Filialen in ganz Europa. Das Unternehmen erwirtschaftete
2008 mehr als E 1 Mrd. und ist damit
in den Top 10 der deutschen Textilhändler. KIK hat
633 m 2 angemietet.
84

Süddeutschland 8
BAYERN
AUGSBURG
KAUFBEUREN
A9
BAB-Ausfahrt
Lenting
b Lenting
Ingolstadt
Süddeutschland 8
KÖSCHING
INGOLSTADT
LANDSHUT
MÜNCHEN
Ingolstädter Straße
ROSENHEIM
EUROPÄISCHE
METROPOLREGION
MÜNCHEN
Ortskern
50 km
Markt
Kösching
- Dirk Rossmann GmbH
Rossmann ist mit rund 20.000 Mitarbeitern und über
1.500 Verkaufsstellen (Stand Mai 2010) die drittgrößte
Drogeriemarkt-Unternehmen in der Bundesrepublik.
Rossmann hat 748 m 2 angemietet.
- Hallertauer Volksbank eG
Die Hallertauer Volksbank betreut an 22 Standorten
in der Hallertau und mit ca. 300 Mitarbeitern über
65.000 Kunden. Die Bilanzsumme in 2009 betrug
E 1,039 Mrd. Die Hallertauer Volksbank hat 168 m 2
angemietet.
- TEDi GmbH & Co. KG
TEDi ist ein Discounter und Sonderpostenmarkt
mit über 1.000 Filialen in Deutschland und wurde
von der Tengelmann-Gruppe gegründet. TEDi hat
415,93 m 2 angemietet.
- Christian Marrone (Montana‘s Grillstation)
Der am Standort befindliche Imbissbetrieb hat
80,30 m 2 angemietet.
- Monika Karl (Relaxed Hair)
Der am Standort befindliche Friseurbetrieb hat
78,71 m 2 angemietet.
- Hans Mayr Bau GmbH (Photovoltaik-Anlage)
Auf dem Dach des Fachmarktes ist eine Photovoltaik-Anlage
mit einer Leistung von ca. 124.000
kWh installiert. Der Mietvertrag ist bis zum Jahr 2031
abgeschlossen.
Ingolstädter Straße
Fachmarktzentrum
Kösching
.m
Parken
Parken
Parken
.m
IMBISS
FRISEUR
HALLERTAUER
VOLKSBANK eG
Parken
Lieferzone
Lieferzone
Pläne zur Maßentnahme nichtt geeigneet.
85

7
Süddeutschland 8
Amper in Fürstenfeldbruck. Abb. Richard Huber / Eva K.
Das Immobilien-Portfolio
Lebensmittelmarkt Emmering, Untere Au
Das Objekt im Überblick
Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um eine Neubaumaßnahme
mit voraussichtlicher Fertigstellung
im Januar 2011.
Auf dem Grundstück wird ein Lebensmittelmarkt
nebst Getränkemarkt erstellt.
Mit einer Gesamtmietfläche von 1.799 m 2 besticht
der Einzelhandelsstandort durch eine gute Anbindung
und sehr gute Sichtbarkeit. Die exponierte
Lage an der Haupterschließungsstraße markiert das
Eingangstor zu Emmering und einem kleinen Gewerbegebiet.
Das Objekt verfügt über 92 Stellplätze.
Das Objekt ist an folgenden Mietpartner vermietet:
- REWE Markt GmbH (Lebensmittelmarkt)
Makrolage
Die Gemeinde Emmering mit den Ortsteilen Emmering,
Untere Au, Tonwerk und Roggenstein zählt
rund 6.500 Einwohner.
Emmering ist heute praktisch nahtlos mit der großen
Kreisstadt Fürstenfeldbruck verbunden und liegt nur
30 Pkw-Fahrminuten westlich vor den Toren Münchens.
Über das benachbarte Eichenau und Fürstenfeldbruck
ist Emmering mit der S-Bahn S8 (Geltersdorf
- Flughafen München) nach München angebunden.
Die bayerische Landeshauptstadt als Zentrum
der Europäischen Metropolregion München zählt
seit Jahren zu den wirtschaftlichen Topadressen in
Deutschland und ganz Europa.
Emmering liegt im Landkreis Fürstenfeldbruck. Dieser
ist in den Punkten Wohlstand und soziale Lage
der Bevölkerung bundesweit herausragend. Zusätzlich
wird dem Landkreis mit seinen Gemeinden ein
Bevölkerungswachstum prognostiziert. Neben dieser
wirtschaftlichen Potenz konnte sich Emmering seine
hohe Lebensqualität bewahren und profitiert heute
als beliebter Wohnort am Rande der Großstädte von
der optimalen Infrastruktur und den intensiv durchgrünten
Wohngebieten sowie der einmaligen Idylle
entlang der Amper, die die Gemeinde durchquert.
Mikrolage
Das Fondsobjekt liegt an der zentralen Roggensteinerstraße,
die Nahtstelle zwischen den Ortsteilen
Untere Au, Roggenstein und Emmering.
Die Standortwahl folgt der Empfehlung eines Einzelhandelskonzeptes
für die Region. Die neu geschaffene
Einkaufsmöglichkeit schließt daher die Lücken
in der Versorgungssituation von Emmering. Des
Weiteren markiert der Lebensmittelmarkt eine für
die Region notwendige marktgerechte Fläche für
Lebensmitteleinzelhandel.
Die Einkaufsstätte dient der Nahversorgung von Emmering
selbst sowie den umliegenden Ortschaften.
Der neue Markt liegt in unmittelbarer Nähe zu den
Wohnquartieren im Leitenfeld und am Schwabenberg.
Nördlich an das ca. 6.828 m 2 große Grundstück
schließt sich ein Gewerbegebiet mit Lagergebäuden
und kleineren Gewerbebetrieben an.
Die unmittelbare Umgebung besteht zum größten
Teil aus landwirtschaftlichen Nutzflächen.
86
Foto: REWE Group

Süddeutschland 8
BAYERN
INGOLSTADT
LANDSHUT
EUROPÄISCHE
METROPOLREGION
MÜNCHEN
Der Mieter
Alleiniger Mieter des Fondsobjektes mit einer Gesamtmietfläche
von 1.799 m 2 und einem 15-jährigen
Mietvertrag ist die REWE Markt GmbH, einer
der führenden Handelskonzerne Europas und in
Deutschland (siehe auch Prospekt Seite 71).
AUGSBURG
EMMERING
MÜNCHEN
Lebensmittelmarkt
Emmering
KAUFBEUREN
ROSENHEIM
Lieferzone
50 km
Dachau m
471
Gemeinde
Emmering
.m
Parken
FÜRSTEN-
FELD-
BRUCK
Hauptstr.
Rathaus
Brucker
Straße
Untere Au
Roggensteiner-
Straße
UNTERE
AU
B2/ c
München
Untere Au
.m
Parken
B2
. München
Süddeutschland 8
Roggensteiner Straße
Pläne zur Maßentnahme nicht geeignet.
Foto: REWE Group
87

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Mieteinnahmenübersicht
Mieter
Mietbeginn
Mietvertragslaufzeit
Wertsicherung Option
Stellplätze
1. Fachmarktzentrum Hammelburg, Kissinger Straße 50
Lidl 06.08.2010 15 Jahre 10% / 70% / 2 FJ / Basis 2005 5 x 3 Jahre
Deichmann 02.08.2010 10 Jahre 10% / 65% / 2 FJ / Basis 2005 3 x 5 Jahre
AWG 16.08.2010 10 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 5 x 3 Jahre
Bäcker papperts 09.08.2010 10 Jahre 10% / 70% / 2 FJ / Basis 2005 1 x 5 + 5 x 3 Jahre
Summe 105
2. Fachmarktzentrum Neckargemünd, Kurpfalzstraße 32 und 34
Lidl 01.02.2011 15 Jahre 10% / 60% / 3 FJ / Basis 2005 5x3 Jahre
dm 01.02.2011 12 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3x5 Jahre
Summe 95
3. Lebensmittelmarkt Rülzheim, Gutenbergstrasse 1b
Rewe 14.09.2009 15 Jahre 10% / 60% / 4 FJ / Basis 2005 3x5 Jahre 88
4. Fachmarktzentrum Sasbach am Kaiserstuhl, Gewerbestraße 2
Penny 28.09.2009 15 Jahre 10% / 60% / 3 FJ / Basis 2005 5 x 3 Jahre
Rossmann 28.09.2009 10 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 3 Jahre
KiK 28.09.2009 10 Jahre 10% / 70% / 2 FJ / Basis 2005 3 x 3 Jahre
Bäcker 28.09.2009 10 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 3 Jahre
Summe 101
5. Nahversorgungszentrum Hof, Christoph-Klauß-Straße 13
EDEKA 14.08.2009 15 Jahre 10% / 70% / 3 FJ / Basis 2000 5x3 Jahre
Apotheke 13.08.2009 10 Jahre 10% / 60% / 2 FJ / Basis 2000 2x5 Jahre
Essanelle Hair 17.08.2009 10 Jahre 10% / 80% / 0 FJ / Basis 2005 2x5 Jahre
Summe 114
6. Fachmarktzentrum Kösching, Ingolstädter Straße 97-99
Netto 16.07.2009 15 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 5 Jahre
Hallertauer Volksbank 25.03.2010 12,5 Jahre 10% / 70% / 0 FJ / Basis 2005 2 x 5 Jahre
KiK 01.04.2010 10 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 5 Jahre
Rossmann 01.04.2010 11 Jahre 10% / 70% / 3 FJ / Basis 2005 3 x 3 Jahre
Friseur 25.03.2010 10 Jahre 10% / 70% / 0 FJ / Basis 2005 2 x 3 Jahre
Imbiss 05.08.2010 11 Jahre 10% / 70% / 0 FJ / Basis 2005 2 x 3 Jahre
TEDi 06.04.2010 10 Jahre 10% / 65% / 4 FJ / Basis 2005 3 x 5 Jahre
Hans Mayr Bau GmbH
ab Übergang Nutzen
und Lasten
bis 31.12.2031
keine
Verhandlungsklausel
Summe 120
7. Lebensmittelmarkt Emmering, Roggensteiner Straße / Untere Au
Rewe 15.01.2011 15 Jahre 10% / 65% / 3 FJ / Basis 2005 5 x 3 Jahre 92
Gesamtsumme alle Fondsobjekte 728
88
Auf Grund von Rundungsdifferenzen können sich geringfügige Abweichungen bei den Summen ergeben.
*) Mietzinsdetails aus Vertraulichkeitsgründen gemittelt .
Vorstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Mieteinnahmen und ausgewählte Mietvertragsdaten. Es ist zu beachten, dass
sich auf Grund von endgültigen Flächenaufmaßen teilweise noch Änderungen bezüglich der tatsächlichen Werte ergeben können.
Die Mietvertragsdetails sind in diesem Prospekt im Abschnitt „Das rechtliche Konzept“ ab Seite 128 dargestellt.“

Süddeutschland 8
Mietfläche
(ca.)
Flächenanteil
Netto-Mieteinnahmen
p.a.
Mietanteil
E/m 2 /
Monat
1.350 m 2 7,85% 162.000,00 E 7,31% 10,00 E/m 2
500 m 2 2,91%
1.050 m 2 6,11%
177 m 2 1,03%
O
187.944,00 E 8,48% Ø 9,07 E/m 2 *)
3.077 m 2 17,90% 349.944,00 E 15,80% 9,48 E/m 2
O
1.523 m 2 8,86%
750 m 2 4,36%
O
345.000,00 E 15,57% Ø 12,65 E/m 2
2.273 m 2 13,22% 345.000,00 E 15,57% 12,65 E/m 2
O
*)
1.900 m 2 11,05% 242.820,00 E 10,96% 10,65 E/m 2
1.016 m 2 5,91% 111.600,00 E 5,04% 9,15 E/m 2
700 m 2 4,07%
535 m 2 3,11%
60 m 2 0,35%
O
149.886,00 E O 6,77% Ø 9,65 E/m 2 *)
2.311 m 2 13,45% 261.486,00 E 11,80% 9,43 E/m 2
2.200 m 2 12,80% 275.880,00 E 12,45% 10,45 E/m 2
332 m 2 1,93% 47.994,00 E 2,17% 12,03 E/m 2
84 m 2 0,49% 12.000,00 E 0,54% 11,93 E/m 2
2.616 m 2 15,22% 335.874,00 E 15,16% 10,70 E/m 2
1.087 m 2 6,32% 145.958,40 E 6,59% 11,19 E/m 2
168 m 2 0,98% 26.229,84 E 1,18% 13,00 E/m 2
633 m 2 3,68% 83.591,64 E 3,77% 11,00 E/m 2
748 m 2 4,35% 79.200,00 E 3,58% 8,82 E/m 2
78,71 m 2 0,46% 14.167,80 E 0,64% 15,00 E/m 2
80,00 m 2 0,47% 15.840,00 E 0,72% 16,50 E/m 2
415,93 m 2 2,42% 45.475,56 E 2,05% 9,11 E/m 2
18.000,00 E 0,81%
3.211 m 2 18,68% 428.463,00 E 19,34% 10,65 E/m 2
1.799 m 2 10,47% 251.712,00 E 11,36% 11,66 E/m 2
17.187 m 2 100% 2.215.299,24 E 100% 10,74 E/m 2
89

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Der Investitionsplan (Prognose)
Investitionsplan
Objekt-
gesellschaft
Fondsgesellschaft
Konsolidierte
Betrachtung % %
Grundstücke 1 5.767.000 E 5.767.000 E 17,23%
Gebäude, Außenanlagen 2 22.113.700 E 22.113.700 E 66,08%
Akquisition, Makler 3 293.900 E 293.900 E 0,88%
Objektauswahl,
Rechtliche Due Diligence 4 295.100 E 295.100 E 0,88%
Gutachten,
gutachterliche Abnahme 5 42.000 E 42.000 E 0,13%
Notar-und Gerichtsgebühren 6 278.900 E 278.900 E 0,83%
Grunderwerbsteuer 7 975.900 E 975.900 E 2,92%
Beteiligung Objektgesellschaft 8 1.870 E
Gesellschafterdarlehen
Objektgesellschaft 9 16.569.200 E
Gesellschaftsgründung,
Handelsregister etc. 10 2.000 E 2.000 E 4.000 E 0,01%
Liquiditätsrücklage 11 228.950 E 228.950 E 89,65% 0,68%
Konzeption 12 1.025.000 E 1.025.000 E 3,06%
Haftungsvergütung
Komplementärin 13 10.000 E 10.000 E 0,03%
Einrichtung Fondsverwaltung 14 125.000 E 125.000 E 0,37%
Finanzierungsvermittlung,
ZwiFi-Zinsgarantie 15 150.000 E 150.000 E 0,45%
Mittelverwendungstreuhandschaft 16 40.000 E 40.000 E 0,12%
Bearbeitungsgebühr Fremdkapital 17 120.500 E 120.500 E 0,36%
Steuer- und Rechtsberatung 18 90.000 E 90.000 E 0,27%
Prospekterstellung, Marketing,
Vertriebssteuerung 19 300.000 E 300.000 E 0,90%
Eigenkapitalvermittlung 20 1.600.000 E 1.600.000 E 4,78%
Nicht abzugsfähige Umsatzsteuer 21 4.200 E 4.200 E 10,35% 0,01%
Gesamtaufwand 22 33.233.200 E 16.802.020 E 33.464.150 E 100,00%
Auf Grund von Rundungsdifferenzen können sich geringfügige Abweichungen bei den Summen ergeben.
90
Erläuterungen zum
Investitionsplan
Der Investitions- und Finanzierungsplan
ist dreistufig aufgebaut.
Die erste Spalte zeigt die Daten
der Objektgesellschaft, an der sich
die Fondsgesellschaft zu 93,5%
beteiligt (vermögensrechtlich zu
93,97%), die zweite Spalte die der
Fondsgesellschaft und die dritte
Spalte stellt eine konsolidierte Betrachtung
aus Objekt- und Fondsgesellschaft
dar.
Der Investitions- und Finanzierungsplan
enthält teilweise auch
Planwerte, die zum Zeitpunkt der
Aufstellung des Verkaufsprospekts
noch nicht exakt feststehen.
Alle Kosten, bei denen eine Umsatzsteuererstattung
erwartet wird,
sind rein netto berücksichtigt, soweit
nicht anders ausgewiesen. Etwaige
zeitversetzte Erstattungen

Süddeutschland 8
des Finanzamtes werden durch die
Liquiditätsreserve oder die Zwischenfinanzierung
ausgeglichen.
Hinsichtlich des genauen Leistungsumfangs
einzelner Verträge, deren
Vergütung im Investitionsplan dargestellt
ist, wird auf den Abschnitt
„Das rechtlichen Konzept“ ab Seite
124 dieses Prospektes verwiesen. In
den nachfolgenden Erläuterungen
ist die Leistung bzw. deren Umfang
teilweise nur in zusammengefasster
Version wiedergegeben.
1. Grundstücke
Diese Position stellt den anteiligen
Grundstückswert der Investitionsobjekte
dar. Basis für deren Ermittlung
sind die Bodenrichtwerte an
den einzelnen Standorten.
2. Gebäude, Außenanlagen
Diese Position stellt den anteiligen
Gebäudewert und den Wert der
Außenanlagen der Investitionsobjekte
dar. Dieser Wert ergibt sich,
indem von den Kaufpreisen der Investitionsobjekte
die Grundstückswerte
(Position 1) abgezogen werden.
Die Kaufpreise der Investitionsobjekte
(Positionen 1 + 2) entsprechen
in Summe einem durchschnittlichen
Kaufpreisfaktor der 12,59-fachen
Jahresnettomiete der Investitionsobjekte.
Dem Anbieter liegen
Verkehrswertgutachten über
die Werte der erworbenen Immobilien
vor, die diesen Wert bestätigen.
Hinsichtlich des Objektes Kösching
liegt der gutachterlich bestätigte
Wert etwa E 200.000,00 unter
dem Kaufpreis; in dem Wertgutachten
ist jedoch nicht die Jahrespacht
für die Dachflächen in Höhe von
E 18.000,00 p.a. berücksichtigt.
3. Akquisition, Makler
Diese Position enthält die Kosten des
Akquisitionsdienstleisters der Objektgesellschaft.
Diese zahlt 1,0% der
Immobilienkaufpreise an die GRR Real
Estate Management GmbH für die
Unterstützung und Koordination bei
Auswahl, Due Diligence und Ankauf
der Investitionsobjekte.
Des Weiteren sind E 15.000,00 Maklerprovision
für den Ankauf des Objektes
Hof berücksichtigt. Die Vergütungen
an die GRR Real Estate Management
GmbH sind jeweils fällig
bei Zahlung der Objektkaufpreise,
die Maklerprovision ist fällig bei Beurkundung
des notariellen Kaufvertrages
für das Objekt Hof und entsprechender
Rechnungsstellung.
4. Objektauswahl,
Rechtliche Due Diligence
Neben der Position (3) zahlt die Objektgesellschaft
je Investitionsobjekt
E 20.000,00 an den Anbieter für
die Auswahl der Investitionsobjekte
und deren Aufbereitung im Rahmen
der Prospektierung. Des Weiteren
werden je Investitionsobjekt
E 22.150,00 an eine beauftragte
Rechtsanwaltskanzlei für die rechtliche
Due Diligence und die Unterstützung
bei den Kaufvertragsverhandlungen
gezahlt. Die Vergütungen
sind fällig jeweils nach Beurkundung
der notariellen Kaufverträge.
5. Gutachten, gutachterliche
Abnahme
Für Objektwertgutachten, technische
Gutachten und gutachterliche
Abnahmen der noch nicht fertiggestellten
Investitionsobjekte sind
pauschal E 6.000,00 je Objekt kalkuliert.
Die Kosten sind nach Rechnungsstellung
der Gutachter fällig.
6. Notar- und Gerichtsgebühren
In dieser Position ist der voraussichtliche
Aufwand für Notar- und Gerichtskosten
berücksichtigt (1,0%
der Kaufpreise). Die Position beinhaltet
die Gebühren für die Beurkundung
der Grundstücksankäufe
sowie die Bestellung und Eintragung
der Grundschulden für die Besicherung
der Fremdfinanzierungen. Die
Kosten entstehen mit Beurkundung
bzw. Eintragung der entsprechenden
Leistungen.
7. Grunderwerbsteuer
Diese Position enthält die Grunderwerbsteuer
hinsichtlich der durch
die Objektgesellschaft erworbenen
Grundstücke in Höhe von 3,5% auf
die Kaufpreise.
8. Beteiligung Objektgesellschaft
Diese Position stellt das Kommanditkapital
dar, mit dem sich die
Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft
beteiligt. Der Betrag von
E 1.870,00 entspricht 93,5% des
gesamten Kommanditkapitals der
Objektgesellschaft.
9. Gesellschafterdarlehen
Objektgesellschaft
Die Objektgesellschaft benötigt neben
dem Kommanditkapital und
der vorgesehenen Fremdfinanzierung
weiteres Kapital für die vorgesehenen
Investitionen. Dieses wird
ihr durch ein Gesellschafterdarlehen
der Fondsgesellschaft zur Verfügung
gestellt.
91

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Der Investitionsplan (Prognose)
10. Gesellschaftsgründung,
Handelsregister etc.
Für die Gründung bzw. den Erwerb
der Fondsgesellschaft, für Kapitalerhöhungen
sowie Anmeldungen
und Eintragungen in das Handelsregister
und die in diesem Zusammenhang
anfallenden Notar- und
Gerichtskosten wurde diese Position
in den Investitionsplan eingestellt.
Die Kosten entstehen mit Beurkundung,
Anmeldung bzw. Eintragung
in das zuständige Handelsregister.
11. Liquiditätsrücklage
In die Liquiditätsrücklage der Fondsgesellschaft
erfolgt eine Basiseinstellung
in Höhe von E 228.950,00.
Diese wird, sofern sie nicht in Anspruch
genommen wird, verzinslich
angelegt. In der Prognoserechnung
wird von einer Verzinsung in Höhe
von 2,5% p.a. ausgegangen, in den
Jahren 2010 und 2011 nur in Höhe
von 1,0% p.a.
12. Konzeption
Die sontowski & partner gmbh ist
als Anbieter der Fondsgesellschaft
mit der Entwicklung und Durchführung
der Fondskonzeption befasst.
Die Vergütung ist zu 75% fällig,
sobald die notwendigen und
geplanten gesellschaftsrechtlichen
Strukturen geschaffen sind und der
Verkaufsprospekt der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) vorgelegt ist. Die restlichen
25% sind fällig, sobald die
Veröffentlichung des Verkaufsprospekts
von der BaFin gestattet worden
ist.
13. Haftungsvergütung Komplementärin
Der Komplementärin der Fondsgesellschaft
steht für die Investitionsphase
eine Vergütung für die
Haftung und die Übernahme der
Geschäftsführung in Höhe von
E 10.000,00 zu. Die Vergütung ist
fällig, sobald der Verkaufsprospekt
bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
eingereicht
wurde und die notwendigen und
geplanten gesellschaftsrechtlichen
Strukturen geschaffen sind.
14. Einrichtung Fondsverwaltung
Die sontowski & partner gmbh ist
als Anbieter der Fondsgesellschaft
mit der Einrichtung der Fondsverwaltung
beauftragt. Die Vergütung
ist zu 75% fällig, sobald die
notwendigen und geplanten gesellschaftsrechtlichen
Strukturen
geschaffen sind und der Verkaufsprospekt
der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin)
vorgelegt ist. Die restlichen 25%
sind fällig, sobald die Veröffentlichung
des Verkaufsprospekts von
der BaFin gestattet worden ist.
15. Finanzierungsvermittlung,
ZwiFi-Zinsgarantie
Die Fondsgesellschaft hat die
sontowski & partner gmbh mit der
Beschaffung der Zwischen- und Endfinanzierung
beauftragt. Die Beauftragung
beinhaltet u.a. die Vermittlung
von Angeboten zu marktüblichen
Konditionen für die Zwischenund
Endfinanzierungsmittel der
Fondsgesellschaft. Die Vergütung in
Höhe von E 90.000,00 ist fällig, sobald
verbindliche Finanzierungszusagen
vorliegen und der Verkaufsprospekt
bei der Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht eingereicht
wurde. Des Weiteren hat die
sontowski & partner gmbh gegenüber
der Fonds- und Objektgesellschaft
eine Garantie für die durchschnittliche
Höhe des Zwischenfinanzierungszinssatzes
abgegeben.
Der Anbieter gleicht dementsprechend
einen durchschnittlichen
Zinssatz der über 6,25% liegt aus,
erhält jedoch auch selbst die Differenz
zwischen einen eventuell niedrigeren
Zinssatz und 6,25%. Die
Vergütung für diese Garantie in Höhe
von E 60.000,00 ist fällig, sobald
die Veröffentlichung des Verkaufsprospekts
von der BaFin gestattet
wurde.
16. Mittelverwendungstreuhandschaft
Die Fondsgesellschaft hat für die
Dauer der Investitionsphase die
Stadt- und Kreissparkasse Erlangen
als Mittelverwendungstreuhänder
bestellt. Aufgabe des Mittelverwendungstreuhänders
ist es, die
zweckgerichtete Verwendung der
Eigenmittel der Fondsgesellschaft
sicherzustellen. Die entsprechende
Vergütung ist quartalsweise anteilig
auf das eingezahlte einzusammelnde
Eigenkapital fällig.
17. Bearbeitungsgebühr
Fremdkapital
Diese Position beinhaltet die Bearbeitungsgebühr
der Bank für
die Bereitstellung der Zwischenfinanzierung
und der langfristigen
Fremdfinanzierung. Die Gebühr ist
fällig jeweils bei Inanspruchnahme
der ersten Tranchen der Darlehen.
92

Süddeutschland 8
18. Steuer- und Rechtsberatung
Für die steuerliche und rechtliche
Beratung im Rahmen der Prospekterstellung
wurde ein Vertrag mit
einer Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei
abgeschlossen. Dieser
Vertrag beinhaltet die Beratung
und Begleitung der Fondsgesellschaft
in rechtlichen und steuerlichen
Belangen in der Investitionsphase.
Die Vergütung ist fällig, sobald
der Verkaufsprospekt bei der
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) vorgelegt ist.
19. Prospekterstellung, Marketing,
Vertriebssteuerung
Die sontowski & partner gmbh
übernimmt sämtliche Kosten für
Layout und Druck des Emissionsprospektes
sowie für weitere
Marketing- und vertriebsunterstützende
Maßnahmen. Hierfür
ist eine Vergütung in Höhe von
E 300.000,00 zu entrichten. Soweit
bei der Fonds- oder Objektgesellschaft
direkt solche Kosten anfallen,
werden diese bei der Vergütung
in Abzug gebracht.
Des Weiteren ist die sontowski &
partner gmbh mit der Vertriebssteuerung
beauftragt. Hierfür erhält
sie eine Vergütung in Höhe der
Differenz der geplanten und der
tatsächlich angefallenen Eigenkapitalvermittlungsprovision.
Es werden mit mehreren Vertriebspartnern
Vereinbarungen über die
Eigenkapitalbeschaffung geschlossen.
Diese werden beauftragt, der
Gesellschaft Zeichner für die gesamte
vorgesehene Kapitalerhöhung
zu vermitteln. Für diese Vermittlungsleistung
ist im Investitionsplan
eine Vergütung in Höhe
von E 1.600.000,00 vorgesehen;
dies entspricht 10% bezogen auf
das zu vermittelnde Eigenkapital.
Soweit die Kosten der Positionen
(12) bis (20) auf Ebene der Fondsgesellschaft
anfallen, werden diese
in gleicher Höhe an die Objektgesellschaft
weiterberechnet.
21. Nicht abzugsfähige
Umsatzsteuer
Da die Fondsgesellschaft und die
Objektgesellschaften voraussichtlich
nahezu ausschließlich Umsätze
tätigen, die der Umsatzsteuer unterliegen,
kann voraussichtlich fast
die gesamte auf die Positionen des
Investitionsplanes anfallende Umsatzsteuer
als Vorsteuer geltend
gemacht werden. Aufgrund der
umsatzsteuerfreien Vermietung an
eine Bankfiliale im Objekt Kösching
wird insgesamt lediglich mit nicht
abzugsfähigen Kosten in Höhe von
E 4.200,00 gerechnet.
22. Gesamtaufwand
Der konsolidiert betrachtete Gesamtaufwand
von Fonds- und Objektgesellschaft
beträgt somit etwa
E 33,46 Mio.
20. Eigenkapitalvermittlung
93

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Der Finanzierungsplan (Prognose)
Finanzierungsplan
Objektgesellschaft
Fondsgesellschaft
Konsolidierte
Betrachtung %
Eigenkapital 2 3 2.000 E 16.002.020 E 16.002.150 E 47,82%
Agio 2 4 800.000 E 800.000 E 2,39%
Gesellschafterdarlehen 2 5 16.569.200 E
Fremdkapital 2 6 16.662.000 E 16.662.000 E 49,79%
Gesamtfinanzierung 27 33.233.200 E 16.802.020 E 33.464.150 E 100,00%
Eigenkapitalverteilung
Eigenkapital in E 28 16.002.150 E
Anteil Altgesellschafter Fondsgesellschaft 28 2.020 E
Anteil Altgesellschafter Objektgesellschaft 28 130 E
Anteil Fondszeichner 28 16.000.000 E
Auf Grund von Rundungsdifferenzen können sich geringfügige Abweichungen bei den Summen ergeben.
Erläuterungen zum
Finanzierungsplan
23. Eigenkapital
25. Gesellschafterdarlehen
27. Gesamtfinanzierung
Es ist vorgesehen, das Eigenkapital
der Fondsgesellschaft durch Einwerbung
von Anlegern von aktuell
E 2.020,00 auf E 16.002.020,00
(zzgl. E 800.000,00 Agio) zu erhöhen.
Die Objektgesellschaft erhält von
der Fondsgesellschaft ein Gesellschafterdarlehen
zur Verfügung
gestellt. Diese Position entspricht
der Position 9 im Investitionsplan
der Fondsgesellschaft.
Die konsolidiert betrachtete Gesamtfinanzierung
von Fonds- und
Objektgesellschaft beträgt somit
etwa E 33,46 Mio. und entspricht
dem Gesamtaufwand (Position
22).
24. Agio
26. Fremdkapital
28. Eigenkapitalverteilung
94
Die Fondszeichner haben auf den
Nennbetrag Ihrer Beteiligung ein
Agio in Höhe von 5% an die Gesellschaft
zu entrichten.
Mit dem Agio wird ein Teil der Aufwendungen
der Vertriebspartner
für die Einwerbung und Vermittlung
des Eigenkapitals bezahlt (vgl.
auch Position 19).
In der Objektgesellschaft werden
zur Finanzierung der Immobilien
langfristige Darlehen in Höhe
von E 16.662.000,00 aufgenommen.
Nähere Erläuterungen sind
im nachfolgenden Abschnitt „Die
Finanzierung im Überblick“ auf S.
95 f. dargestellt.
In der Eigenkapitalverteilung wird
dargestellt, wie sich das Eigenkapital
der konsolidierten Betrachtung
zusammensetzt. Neben dem Anteil
der Fondszeichner in Höhe von
E 16.000.000,00 und dem Anteil
der Altgesellschafter in der
Fondsgesellschaft in Höhe von
E 2.020,00 ist hier auch das anteilige
Eigenkapital der Altgesellschafter
in der Objektgesellschaft in Höhe
von E 130,00 berücksichtigt.

Süddeutschland 8
Die Finanzierung im Überblick
Auf Basis einer konsolidierten Betrachtung
werden die Investitionen
der Fonds- bzw. Objektgesellschaft
jeweils etwa zur Hälfte durch
Eigenkapital und Fremdkapital finanziert.
I. Eigenkapital
Das Eigenkapital der Fondsgesellschaft
wird größtenteils von den
Anlegern in Gestalt der gezeichneten
Einlagen zzgl. Agio zur Verfügung
gestellt.
II. Eigenkapitalzwischenfinanzierung
Um den Aufbau und die Einrichtung
der Fonds- und Objektgesellschaft
frühzeitig zu ermöglichen,
hat die Objektgesellschaft die entsprechend
dem Investitionsplan
vorgesehenen Ausgaben kurzfristig
zwischenfinanziert. Die Ablösung
der Zwischenfinanzierung
soll durch die Zeichnergelder erfolgen.
Die Zinsen für die Zwischenfinanzierung
in Höhe von prognostizierten
E 401.281,00 sind in
der Einnahmen- und Ausgabenvorschau
(Prognose) in den Jahren
2010 und 2011 in der Position
4 berücksichtigt. Dabei ist saldiert
auch eine Garantiezahlung
von der sontowski & partner gmbh
aus dem Garantievertrag zu Kosten
Zwischenfinanzierung in Höhe von
E 62.300,00 in Abzug gebracht
(vgl. Position 15 des Investitionsplanes).
Die voraussichtlichen Zwischenfinanzierungskosten
wurden
anhand der vertraglich vereinbarten
bzw. voraussichtlichen Termine
der Zahlungsverpflichtungen und
einer hypothetischen Annahme des
Zeichnungsverlaufes der Kommanditanteile
an der Fondsgesellschaft
ermittelt.
Für die Zwischenfinanzierung wurden
– neben einer anfänglichen
Zwischenfinanzierung durch den
Anbieter in geringem Umfang – die
beiden folgenden Darlehensverträge
abgeschlossen:
Die S&P Mezz4Funds GmbH &
Co. KG hat der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG ein
Darlehen auf Abruf bis zu E 10,0
Mio. verbindlich zugesagt. Das
Darlehen ist bis spätestens am
31.12.2011 fällig. Der Zinssatz liegt
bei 8,0% p.a. (Basis 360/360). Als
Sicherheit für dieses Darlehen hat
die S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG ihre Anteile
an der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG an die Darlehensgeberin
verpfändet. Diese
Verpfändung wird anteilig reduziert,
soweit das Darlehen durch
die Einzahlung von Eigenkapital in
die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG zurückgeführt
wird. Eine Bearbeitungsgebühr ist
für dieses Darlehen nicht vereinbart.
Des Weiteren hat die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank
AG
der S&P Objekte Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG ein Darlehen über
bis zu E 4,8 Mio. verbindlich zugesagt.
Das Darlehen ist spätestens
zum 31.08.2011 fällig. Der Zinssatz
ist variabel und beträgt aktuell
5,25% (Basis act/360). In Tranchen
von mindestens E 500.000,00 können
Terminkredite mit einer Kreditmarge
von 2,5% auf den 1-Monats-
EURIBOR abgeschlossen werden
und damit die Zinsbelastung reduziert
werden. Für dieses Darlehen ist
eine Zusageprovision in Höhe von
E 4.800,00 sowie eine Bearbeitungsgebühr
in Höhe von E 24.000,00 zu
entrichten. Dieses Zwischenfinanzierungsdarlehen
darf nur in Höhe
von maximal 17% des jeweiligen
von der Bank festgestellten Marktwertes
der Immobilie in Anspruch
genommen werden. Mit der jeweiligen
langfristigen Fremdfinanzierung
können somit anfänglich über
die Bank 77% des Marktwertes der
Immobilien finanziert werden.
III. Langfristiges Fremdkapital –
Endfinanzierung
Für die langfristige Fremdfinanzierung
hat die Objektgesellschaft mit
der Deutschen Genossenschafts-
Hypothekenbank AG (DG Hyp AG)
mehrere Verträge (Darlehensverträge,
Sicherheitenverträge, Abtretungen
etc.) abgeschlossen. Die
in der folgenden Übersicht aufgeführten
Darlehen sind von der DG
Hyp AG verbindlich zugesagt und
sind am 31.05.2020 fällig. Des Weiteren
wurden mit der DZ Bank AG
Cross Currency Swaps abgeschlossen,
durch welche die Hälfte der
anfänglichen Darlehenssumme als
Schweizer Franken Darlehen geführt
wird.
Die Konditionen können den nachfolgenden
Übersichten entnommen
werden.
95

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Finanzierung im Überblick
EURO-Finanzierung – Tranchen 1–3:
Tranche 1 Tranche 2 Tranche 3
Darlehensbetrag 4.173.000,00 E 2.583.000,00 E 1.575.000,00 E
Zinssatz 4,30% p.a. 4,28% 4,27%
Zinsberechnung
act/360
Bearbeitungsgebühr 20.865,00 E 12.915,00 E 7.875,00 E
Bereitstellungsprovision
0,35% p.M. ab 01.06.2011 für noch nicht in Anspruch genommene Darlehensanteile
Laufzeit (Fälligkeit) ab Abruf (frühestens 01.07.2010) bis zum 31.05.2020
Tilgung 2,5% p.a., beginnend spätestens ab 01.06.2011
Zahlungszeitpunkte
Monatlich, nachträglich am Monatsende
Schweizer Franken Finanzierung – Tranchen 1–3:
Tranche 1 Tranche 2 Tranche 3
Bezugsbetrag EUR 4.173.000,00 E 2.583.000,00 E 1.575.000,00 E
Bezugsbetrag CHF 5.606.425,50 CHF 3.572.289,00 CHF 2.157.750,00 CHF
Wechselkurs (EUR/CHF) 1,3435 1,3830 1,3700
Variabler Zinssatz
3-Monats-EURIBOR (wird an die Objektgesellschaft in EUR gezahlt)
Fester Zinssatz (ab 30.06.2011),
1,98% p.a. 1,96% p.a. 1,84% p.a.
zuvor variabel auf Basis EURIBOR
(wird von der Objektgesellschaft in CHF gezahlt)
Darlehensvertrag
Über den jeweiligen Euro-Betrag hat die Objektgesellschaft im Rahmen der EURO-Finanzierung
bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG ein Darlehen abgeschlossen,
welches die gleichen Zahlungsfälligkeiten wie der Swap aufweist. Die Objektgesellschaft
zahlt hier den 3-Monats-EURIBOR zzgl. 1,48% p.a. an die Bank.
Zinsberechnung
act/360
Bearbeitungsgebühr 20.865,00 E 12.915,00 E 7.875,00 E
Zusageprovision 4.173,00 E 2.583,00 E 1.575,00 E
Laufzeit (Fälligkeit) ab Abruf (frühestens 01.07.2010) bis zum 31.05.2020
Tilgung
Keine
Zahlungszeitpunkte
jeweils Monatsultimo März, Juni, September und Dezember
Covenants:
Während der Laufzeit der Endfinanzierung
hat das Debt-Service-
Coverage-Ratio immer mindestens
150% zu betragen. Bei Auszahlung
der Endfinanzierungsdarlehen ist
ein Loan-to-Value-Verhältnis von
durchschnittlich nicht über 60%,
je Einzelobjekt maximal 65% einzuhalten.
Das Loan-to-Cost-Ratio
darf bei der Auszahlung der Endfinanzierungsdarlehen
durchschnittlich
nicht über 52%, je Einzelobjekt
maximal bei 57% liegen.
Anschlussfinanzierung
Zinssatz EUR 5,50%
Tilgung EUR-Anteil 3,00%
Zinssatz CHF 4,50%
Tilgung CHF-Anteil
keine
Rückführung CHF-Anteil: 30% einmalig zum 31.05.2020,
analoge Erhöhung des
EUR-Finanzierungsanteiles
96

Süddeutschland 8
97

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Einnahmen- und Ausgabenvorschau (Prognose)
Jahr 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Liquiditätsbetrachtung Objektgesellschaft:
EINNAHMEN
Mieteinnahmen 1 432.758 E 2.165.573 E 2.215.299 E 2.215.299 E 2.215.862 E 2.219.424 E 2.223.225 E 2.256.019 E 2.309.030 E 2.36
Zinseinnahmen 2 0 E 2.360 E 6.524 E 6.507 E 6.452 E 6.349 E 6.269 E 6.428 E 6.712 E
Betriebskostenumlage 3 47.208 E 226.213 E 235.316 E 240.023 E 244.823 E 249.720 E 254.714 E 259.808 E 265.004 E 27
AUSGABEN
Zinsen
(E-Darlehen / Zwischenfinanzierung) 4 -368.203 E -680.255 E -352.557 E -342.891 E -332.797 E -322.255 E -311.245 E -299.747 E -287.739 E -27
Zinsen (CHF-Darlehen) 4 0 E -144.748 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -289.497 E -28
Tilgung 5 0 E -122.822 E -217.923 E -227.589 E -237.684 E -248.226 E -259.236 E -270.734 E -282.742 E -29
Kurssicherheit Rückführung
CHF-EURO-Swap 6 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E
Zinsen Gesellschafterdarlehen 7 -31.504 E -815.323 E -1.031.704 E -1.030.539 E -1.029.468 E -1.028.888 E -1.029.304 E -1.030.555 E -1.030.284 E -1.02
Mietausfallwagnis 8 -5.580 E -27.123 E -27.716 E -27.768 E -27.837 E -27.964 E -28.098 E -28.537 E -29.154 E -2
Betriebskosten 9 -64.231 E -307.791 E -320.177 E -326.580 E -333.112 E -339.774 E -346.570 E -353.501 E -360.571 E -36
Instandhaltung 10 -8.627 E -43.579 E -45.465 E -46.374 E -53.960 E -70.338 E -84.821 E -87.844 E -89.601 E -9
Revitalisierung, Neuvermietung 11 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E -7
Objektverwaltung 12 -10.819 E -54.139 E -55.382 E -55.382 E -55.397 E -55.486 E -55.581 E -56.400 E -57.726 E -5
Fondsverwaltung 13 -15.147 E -75.795 E -77.535 E -77.535 E -77.555 E -77.680 E -77.813 E -78.961 E -80.816 E -8
Steuerberatung 14 -15.000 E -15.000 E -15.000 E -15.000 E -15.000 E -16.500 E -16.500 E -16.500 E -16.500 E -1
Handelsregistertreuhänder 15 -1.082 E -5.414 E -5.538 E -5.538 E -5.540 E -5.549 E -5.558 E -5.640 E -5.773 E -
Einnahmeüberschuss Objektgesellschaft 16 -40.227 E 102.156 E 18.644 E 17.134 E 9.291 E -6.662 E -20.015 E 4.339 E 50.344 E 20
Veränderung Gesellschafterdarlehen 17 40.227 E -102.156 E -18.644 E -17.134 E -9.291 E 6.662 E 20.015 E -4.339 E -50.344 E -2
Ausschüttung nach Beteiligungsquote 18 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E
Stand Gesellschafterdarlehen 19 3.400.631 E 16.507.271 E 16.488.627 E 16.471.493 E 16.462.202 E 16.468.864 E 16.488.879 E 16.484.539 E 16.434.195 E 16.41
Liquiditätsbetrachtung Fondsgesellschaft:
Zinsen Gesellschafterdarlehen 20 31.504 E 815.323 E 1.031.704 E 1.030.539 E 1.029.468 E 1.028.888 E 1.029.304 E 1.030.555 E 1.030.284 E 1.02
Veränderung Gesellschafterdarlehen 21 -40.227 E 102.156 E 18.644 E 17.134 E 9.291 E -6.662 E -20.015 E 4.339 E 50.344 E 2
Ausschüttung nach Beteiligungsquote 22 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E
Zinseinnahmen Liquiditätsreserve 23 0 E 0 E 7.907 E 9.203 E 10.464 E 11.535 E 12.218 E 12.595 E 13.619 E 1
Sonstige Kosten 24 -1.082 E -5.414 E -5.538 E -5.538 E -5.540 E -5.549 E -5.558 E -5.640 E -5.773 E -
Haftungsvergütung Komplementär 25 -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E
Einnahmeüberschuss Fondsgesellschaft 26 -10.555 E 911.316 E 1.051.967 E 1.050.588 E 1.042.934 E 1.027.461 E 1.015.199 E 1.041.099 E 1.087.725 E 1.056
Ausschüttung
Fondsgesellschaft (% EK)
Ausschüttung (Ø p.a. 2011 - 2020: 6,25%)
(Ø p.a. 2011 - 2030: 6,46%)
27 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25%
27 -30.004 E -783.432 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.00
Liquiditätsreserve Fondsgesellschaft 28 0 v 316.275 E 368.115 E 418.577 E 461.385 E 488.720 E 503.793 E 544.766 E 632.364 E 68
Restschuld 29 16.662.000 E 16.539.178 E 16.321.254 E 16.093.665 E 15.855.981 E 15.607.756 E 15.348.520 E 15.077.787 E 14.795.045 E 14.49
in % der Nettoauszahlung 29 100,00% 99,26% 97,95% 96,59% 95,16% 93,67% 92,12% 90,49% 88,80%
in % der Objektkaufpreise 29 59,76% 59,32% 58,54% 57,72% 56,87% 55,98% 55,05% 54,08% 53,07%
Steuerliche Betrachtung:
Steuerliches Ergebnis Fondsgesellschaft: 30 -145.890 E 358.465 E 580.437 E 588.874 E 596.524 E 570.415 E 572.706 E 608.652 E 664.201 E 64
In % bzgl. EK ohne Agio 30 -0,91% 2,24% 3,63% 3,68% 3,73% 3,56% 3,58% 3,80% 4,15%
Beispielberechnung 10.000 E - Beteiligung
Ausschüttung 31 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E
Steuer 31 -90 E -145 E -147 E -149 E -143 E -143 E -152 E -166 E
Ausschüttung nach Steuer 31 535 E 480 E 478 E 476 E 482 E 482 E 473 E 459 E
Rendite nach Steuer (Ø p.a. 2011 - 2020: 4,90%)
(Ø p.a. 2011 - 2030: 4,66%)
31 5,35% 4,80% 4,78% 4,76% 4,82% 4,82% 4,73% 4,59%
Auf Grund von Rundungsdifferenzen können sich geringfügige Abweichungen bei den Summen ergeben.
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Süddeutschland 8
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Gesamt
0.070 E 2.363.912 E 2.368.693 E 2.413.981 E 2.471.051 E 2.514.054 E 2.517.651 E 2.523.792 E 2.584.165 E 2.643.508 E 2.678.108 E 2.681.505 E 48.372.979 E
6.505 E 5.410 E 5.798 E 6.184 E 6.314 E 5.065 E 6.375 E 5.761 E 7.060 E 7.372 E 7.059 E 6.737 E 123.241 E
0.305 E 275.711 E 281.225 E 286.849 E 292.586 E 298.438 E 304.407 E 310.495 E 316.705 E 323.039 E 329.500 E 336.090 E 5.648.178 E
5.198 E -344.239 E -455.897 E -440.661 E -424.565 E -407.562 E -389.599 E -370.623 E -350.577 E -329.400 E -307.029 E -283.396 E -7.676.435 E
9.497 E -251.837 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -262.427 E -5.336.824 E
5.282 E -256.462 E -270.105 E -285.341 E -301.437 E -318.440 E -336.402 E -355.378 E -375.424 E -396.601 E -418.973 E -442.606 E -5.919.407 E
0 E -124.965 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E -124.965 E
7.137 E -1.025.872 E -1.035.549 E -1.041.933 E -1.044.830 E -1.046.594 E -1.061.036 E -1.063.206 E -1.071.681 E -1.067.625 E -1.060.175 E -1.055.404 E -20.658.610 E
9.740 E -29.878 E -30.035 E -30.608 E -31.264 E -31.784 E -31.926 E -32.112 E -32.846 E -33.524 E -33.973 E -34.121 E -611.588 E
7.783 E -375.138 E -382.641 E -390.294 E -398.100 E -406.062 E -414.183 E -422.467 E -430.916 E -439.534 E -448.325 E -457.292 E -7.685.042 E
6.294 E -109.481 E -121.296 E -124.698 E -127.192 E -129.736 E -132.330 E -134.977 E -137.677 E -140.430 E -143.239 E -146.103 E -2.074.062 E
1.698 E -116.107 E -33.718 E -8.371 E -35.773 E -270.744 E -57.930 E -156.767 E 0 E 0 E -76.837 E -124.138 E -952.083 E
9.002 E -59.098 E -59.217 E -60.350 E -61.776 E -62.851 E -62.941 E -63.095 E -64.604 E -66.088 E -66.953 E -67.038 E -1.209.324 E
2.602 E -82.737 E -82.904 E -84.489 E -86.487 E -87.992 E -88.118 E -88.333 E -90.446 E -92.523 E -93.734 E -93.853 E -1.693.054 E
6.500 E -18.150 E -18.150 E -18.150 E -18.150 E -18.150 E -19.965 E -19.965 E -19.965 E -19.965 E -19.965 E -21.962 E -370.037 E
5.900 E -5.910 E -5.922 E -6.035 E -6.178 E -6.285 E -6.294 E -6.309 E -6.460 E -6.609 E -6.695 E -6.704 E -120.932 E
.247 E -154.842 E -102.145 E -46.341 E -28.225 E -231.069 E -34.719 E -135.610 E 64.906 E 119.193 E 76.343 E 29.291 E -287.966 E
0.247 E 154.842 E 102.145 E 46.341 E 28.225 E 231.069 E 34.719 E 135.610 E -64.906 E -119.193 E -76.343 E -29.291 E 287.966 E
0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E
3.948 E 16.568.790 E 16.670.935 E 16.717.277 E 16.745.502 E 16.976.571 E 17.011.290 E 17.146.900 E 17.081.993 E 16.962.800 E 16.886.457 E 16.857.166 E
7.137 E 1.025.872 E 1.035.549 E 1.041.933 E 1.044.830 E 1.046.594 E 1.061.036 E 1.063.206 E 1.071.681 E 1.067.625 E 1.060.175 E 1.055.404 E 20.658.610 E
0.247 E -154.842 E -102.145 E -46.341 E -28.225 E -231.069 E -34.719 E -135.610 E 64.906 E 119.193 E 76.343 E 29.291 E -287.966 E
0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E
5.809 E 17.220 E 14.256 E 12.778 E 12.814 E 13.373 E 8.917 E 9.618 E 4.869 E 5.221E 6.835 E 5.229 E 204.478 E
5.900 E -5.910 E -5.922 E -6.035 E -6.178 E -6.285 E -6.294 E -6.309 E -6.460 E -6.609 E -6.695 E -6.704 E -120.932 E
-750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -750 E -15.750 E
.543 E 881.590 E 940.988 E 1.001.585 E 1.022.491 E 821.863 E 1.028.189 E 930.154 E 1.134.246 E 1.184.680 E 1.135.908 E 1.082.470 E 20.438.440 E
6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 6,25% 7,00% 7,00% 7,00% 7,50% 7,50% 136,00%
0.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.000.126 E -1.120.141 E -1.120.141 E -1.120.141 E -1.200.152 E -1.200.152 E -20.575.931 E
8.781 E 570.244 E 511.106 E 512.565 E 534.929 E 356.666 E 384.730 E 194.742 E 208.847 E 273.385 E 209.141 E 91.460 E
9.762 E 14.243.300 E 13.973.195 E 13.687.854 E 13.386.418 E 13.067.978 E 12.731.575 E 12.376.197 E 12.000.773 E 11.604.172 E 11.185.199 E 10.742.593 E
87,02% 85,48% 83,86% 82,15% 80,34% 78,43% 76,41% 74,28% 72,02% 69,64% 67,13% 64,47%
52,01% 51,09% 50,12% 49,09% 48,01% 46,87% 45,66% 44,39% 43,04% 41,62% 40,12% 38,53%
8.190 E 477.573 E 749.391 E 826.700 E 861.639 E 689.221 E 900.586 E 826.466 E 1.037.304 E 1.104.364 E 1.079.198 E 1.050.806 E 14.645.822 E
4,05% 2,98% 4,68% 5,17% 5,38% 4,31% 5,63% 5,16% 6,48% 6,90% 6,74% 6,57% 91,52%
625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 700 E 700 E 700 E 750 E 750 E 12.975 E
-162 E -119 E -187 E -207 E -215 E -172 E -225 E -207 E -259 E -276 E -270 E -263 E -3.697 E
463 E 506 E 438 E 418 E 410 E 453 E 400 E 493 E 441 E 424 E 480 E 487 E 9.278 E
4,63% 5,06% 4,38% 4,18% 4,10% 4,53% 4,00% 4,93% 4,41% 4,24% 4,80% 4,87% 92,78%
99

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
100
Erläuterungen zur Einnahmenund
Ausgabenvorschau
(Prognose)
Die Prognoserechnung stellt die
voraussichtliche liquiditätsmäßige
und steuerliche Entwicklung der
Jahre 2010 bis 2030 dar. Es handelt
sich um eine nach finanzmathematischen
Grundsätzen durchgeführte
Rentabilitätsrechnung.
Kritiker von Prognoserechnungen
sind der Ansicht, dass die Einnahmen-
und Ausgabenentwicklung
bei geschlossenen Immobilienfonds
zu unsicher sei und man daher
auf Prognosen verzichten sollte.
Der Anbieter ist jedoch der Ansicht,
dass Prognosen unverzichtbar sind.
Auch in der Wirtschaft werden Investitionsentscheidungen
auf Basis
langfristiger Prognoserechnungen
getroffen. In der Prognoserechnung
werden zukünftige Entwicklungen
aus der Sicht zum Zeitpunkt
der Prospketaufstellung dargestellt.
Die einzelnen Annahmen werden
sorgfältig analysiert.
Die Prognoserechnung ist zweistufig
aufgebaut. Zuerst werden die
Einnahmen und Ausgaben der Objektgesellschaft
dargestellt und im
zweiten Schritt die der Fondsgesellschaft.
Alle Positionen, bei denen Umsatzsteuer
abzuführen ist bzw. eine
Umsatzsteuererstattung erwartet
wird, sind rein netto berücksichtigt.
Hinsichtlich des genauen Leistungsumfangs
einzelner Verträge,
deren Vergütung in der Prognoserechnung
dargestellt ist, wird auf
den Abschnitt „Das rechtliche Konzept“
ab Seite 124 dieses Prospektes
verwiesen. In den nachfolgenden
Erläuterungen ist die Leistung
bzw. deren Umfang teilweise nur
in zusammengefasster Version wiedergegeben.
Liquiditätsbetrachtung
Objektgesellschaft
Objektgesellschaft – Einnahmen
1. Mieteinnahmen
Die Immobilien der Objektgesellschaft
sind zu 100% vermietet. Die
vertragsgemäßen Nettomieteinnahmen
im 1. vollen Mietjahr betragen
insgesamt E 2.215.299,24.
Mietsteigerungen sind entsprechend
der Vereinbarung über
Mietanpassungen des Mietvertrages
in der Prognoserechnung berücksichtigt.
Für die Berechnung
der Mietentwicklung wurde eine
Steigerung des Verbraucherpreisindex
von 2% p.a. zugrunde gelegt.
Bei der Berechnung der Mieteinnahmen
wurden die bei Prospektaufstellung
vorliegenden vertraglichen
Regelungen berücksichtigt.
Im Rahmen der Prognose wird
davon ausgegangen, dass alle Mieter
ihren vertraglichen Vereinbarungen
nachkommen und die ihnen
mietvertraglich eingeräumten
Optionen zur Verlängerung der
Mietverhältnisse ausüben werden
bzw. die Mietverträge nach Ablauf
der festen Mietvertragslaufzeiten
zu den gleichen Konditionen verlängert
werden. Dennoch werden
sicherheitshalber unter nachfolgender
Position 11 Kosten für Revitalisierungsmaßnahmen
und Nachvermietung
eingestellt.
Eine Übersicht zu den mietvertraglichen
Vereinbarungen erhalten Sie
in der auf Seite 88 f. dieses Prospektes
abgedruckten Mieteinnahmenübersicht,
weitere Einzelheiten
zu den mietvertraglichen Vereinbarungen
können Sie dem Abschnitt
„Das rechtliche Konzept“ auf Seite
124 ff. entnehmen.
2. Zinseinnahmen
Zinseinnahmen entstehen der Objektgesellschaft
durch die Anlage
der unterjährigen Liquiditätsüberschüsse
bis zu den entsprechend
den Ausschüttungen der Fondsgesellschaft
vorgesehenen Entnahmen.
Es wird für die Jahre 2010 und
2011 ein Zinssatz von 1,0% p.a.,
über den gesamten verbleibenden
Prognosezeitraum von 2,50% p.a.
angenommen.
Ein Abzug der Abgeltungssteuer
und des Solidaritätszuschlages
wird in der Prognoserechnung aus
Vereinfachungsgründen nicht berücksichtigt.
Anmerkung:
Von den Guthabenzinsen wird bei
inländischen Kreditinstituten ein
25%-iger Steuereinbehalt, erhöht
um den 5,5%-igen Solidaritätszuschlag,
vorgenommen und an
das Finanzamt unmittelbar abgeführt.
Dieser Steuereinbehalt reduziert
daher die von der Fondsgesellschaft
empfangenen Guthabenzinsen.
Sie stellen für den Anleger
eine Einkommensteuervorauszahlung
dar, da der auf die jeweilige
Beteiligung entfallende, einbehaltene
Betrag auf die persönliche
Steuerschuld angerechnet wird.
Dieser Steuereinbehalt führt damit
entweder zu einer Verringerung
der Steuernachzahlung oder zu einer
höheren Einkommensteuererstattung.

Süddeutschland 8
3. Betriebskostenumlage
Die Betriebskostenumlage enthält
den prognostizierten Saldo aus Vorauszahlungen
und Zahlungen aus Abrechnungen
der Mieter auf die umlagefähigen
Betriebskosten. Da es sich
bei den Immobilien grundsätzlich
um neu errichtete Gebäude handelt,
sind die Betriebskosten grundsätzlich
Schätzwerte; der Anbieter hat hierbei
insbesondere auf Erfahrungswerte
aus dem Bestandsportfolio anderer
regioFonds und das von der GRR Real
Estate Management GmbH verwaltete
Immobilienportfolio zurückgegriffen.
Die tatsächlichen Werte sind
noch nicht bekannt.
Im Rahmen der Position Betriebskostenumlage
können sich daher
Änderungen zu Lasten aber auch zu
Gunsten der Liquidität der Fondsgesellschaft
ergeben.
4. Objektgesellschaft – Ausgaben
Zinsen
Die Positionen Zinsen enthält die
prognostizierten bzw. vertraglich
vereinbarten Zinszahlungen für die
Zwischen- und Endfinanzierung
der Anlageobjekte. Die Zinsen sind
getrennt dargestellt nach Zinszahlungen
in EURO und in Schweizer
Franken (umgerechnet in EURO).
Hinsichtlich der Zinszahlungen in
Schweizer Franken, können sich Änderungen
der tatsächlichen Zinsbelastung
im EURO-Betrag ergeben.
Einzelheiten zu der Finanzierung
können dem Abschnitt „Die
Finanzierung im Überblick“ auf Seite
95 f. entnommen werden.
5. Tilgung
Die Position Tilgung enthält die
prognostizierten bzw. vertraglich
vereinbarten Tilgungsleistungen
für die langfristige Finanzierung.
Einzelheiten hierzu können dem
Abschnitt „Die Finanzierung im
Überblick“ auf Seite 95 f. entnommen
werden.
6. Kurssicherheit Rückführung
CHF-EURO-Swap
Für die Zinssicherungsgeschäfte
mit dem Cross-Currency-Zinssicherungsswaps
(Fremdfinanzierungsanteil
CHF) ist im Jahr 2020 eine
Rückführung um 30% mit analoger
Erhöhung der EURO-Finanzierung
vorgesehen; für die restlichen 70%
ist eine Verlängerung der Fremdwährungsfinanzierung
geplant.
Für den Rückführungsbetrag ist für
den Fall eines steigenden Schweizer
Frankens im Jahr 2020 eine
Kurssicherheit in Höhe von 5% des
zugrundeliegenden Euro-Betrages
berücksichtigt.
7. Zinsen Gesellschafterdarlehen
In dieser Position sind die Zinsen
für das Gesellschafterdarlehen von
der Fondsgesellschaft an die Objektgesellschaft
dargestellt (siehe
hierzu auch Position 9 des Investitionsplanes
und nachfolgende Position
19). Der Zinssatz liegt entsprechend
der vertraglichen Vereinbarung
bei 6,25% p.a.
8. Mietausfallwagnis
Die Mietverträge der Objektgesellschaft
sind alle langfristig abgeschlossen.
Für die Festlaufzeiten
sind Mietzahlungsverpflichtungen
der Mieter verbindlich. Die Mieter
können gegebenenfalls Untermietverhältnisse
über ihre Mietflächen
mit Zustimmung des Vermieters
vereinbaren. Teilweise sind komplette
Übertragungen auf „konzernzugehörige“
Gesellschaften
möglich. Während der Laufzeit der
abgeschlossenen Mietverträge ist
daher, ein vertragsgemäßes Verhalten
der Mieter unterstellt, nicht mit
Mietausfällen zu rechnen.
Aus Vorsichtsgründen wurde in der
Prognoserechnung gleichwohl ein
Mietausfallwagnis über den gesamten
Prognosezeitraum berücksichtigt.
Dieses beträgt bei den größeren
filialisierenden Mietern 1% und
bei den restlichen, kleineren Mietern
3% der prognostizierten Nettomiete
zzgl. der Betriebskostenumlage.
9. Betriebskosten
In dieser Position sind die prognostizierten,
nicht direkt vom Mieter
zu zahlenden Betriebskosten
zusammengefasst. Dieser Position
stehen voraussichtlich zu einem
Teil Einnahmen aus Position 3
– Betriebskostenumlage – gegenüber.
Da es sich bei den Immobilien
grundsätzlich um neu errichtete
Gebäude handelt, sind die Betriebskosten
teilweise Schätzwerte.
Die tatsächlichen Werte sind noch
nicht bekannt.
Im Rahmen der Position Betriebskosten
können sich daher Änderungen
zu Lasten aber auch zu Gunsten
der Liquidität der Fondsgesellschaft
ergeben.
10. Instandhaltung
Zur Sicherstellung der laufenden
Instandhaltung der Immobilien
werden Instandhaltungsrücklagen
gebildet. Je nach tatsächlichem Anfall
von Instandhaltungsmaßnahmen
können auch höhere Kosten
anfallen, die eine negative Auswir­
101

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
102
kung auf die Liquidität der Objektgesellschaft
hätten. Für die Prognoserechnung
wurde auf Erfahrungswerte
zur Kalkulation der Instandhaltungsrücklagen
zurückgegriffen,
da es sich bei den Immobilien
grundsätzlich um Neubauten handelt
und dementsprechend noch
keine tatsächlichen Werte vorhanden
sind.
Für die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage
sind jeweils in
den ersten 5 Jahren nach Fertigstellung
2,0% der anfänglichen
Nettomieteinnahmen, in den Jahren
6 bis 10 3,5% und ab dem Jahr
11 4,5% kalkuliert. Diese Ansätze
werden mit der der Kalkulation zugrunde
gelegten Inflationsrate von
2,0% p.a. inflationiert.
11. Revitalisierung,
Neuvermietung
Für den Fall, dass Revitalisierungsmaßnahmen
notwendig werden
bzw. nach Auslauf der Mietverträge
eine Neuvermietung erforderlich
sein sollte, beinhaltet die Position
11 neben Mietausfallwagnis (Position
8) und Instandhaltung (Position
10) ein weiteres Sicherheitspolster.
Jeweils nach Ablauf der Mietvertragsfestlaufzeit
bzw. nach erneutem
Ablauf dieser Zeitspanne
sind für die einzelnen Mietflächen
20 E/m 2 (mit 2,0% p.a. inflationiert)
und 2 Nettomonatsmieten
in der dann aktuellen Höhe eingestellt.
Die tatsächliche Höhe solcher Kosten
kann jedoch kaum prognostiziert
werden. Sollten diese Kosten
höher oder niedriger ausfallen, so
hätte dies eine negative oder positive
Auswirkung auf die Liquidität
der Fondsgesellschaft.
12. Objektverwaltung
Für die Verwaltung der Immobilie
der Objektgesellschaft sind 2,5%
von den jährlichen Nettomieteinnahmen
(Position 1) in Ansatz gebracht.
Dieser Ansatz entspricht
der aktuellen vertraglichen Regelungen
mit der GRR Real Estate
Management GmbH und ist voraussichtlich
langfristig ausreichend
bemessen.
13. Fondsverwaltung
Für die Verwaltung der Fondsgesellschaft
sind als Vergütung für
den Komplementär bzw. den beauftragten
Geschäftsbesorger pauschal
3,5% p.a. von den jährlichen
Nettomieteinnahmen (Position 1)
in Ansatz gebracht.
Zu den Kosten der Fondsverwaltung
zählen alle Kosten der Buchhaltung
und des Rechnungswesens, der Vorbereitung
der Jahresabschlüsse und
der Berichte über den Geschäftsverlauf
sowie der Organisation und
Durchführung der Gesellschafterversammlungen
und der Abwicklung
der Ausschüttungen sowie der
Betreuung der Gesellschafter.
14. Steuerberatung
Die Kosten der laufenden steuerlichen
Beratung der Fondsgesellschaft
werden mit anfänglich
E 15.000 p.a. veranschlagt. Darin
enthalten sind die Erstellung
von Steuererklärungen (einheitliche
und gesonderte Gewinnfeststellung)
sowie die Fertigstellung
der Jahresabschlüsse und laufende
steuerliche Beratung. Es wird von
einer Steigerung um 10% alle 5
Jahre ausgegangen.
15. Handelsregistertreuhänder
Diejenigen Anleger, die nicht selbst
als Kommanditisten in das Handelsregister
eingetragen werden
wollen, sondern sich als Treugeber-Kommanditisten
an der Gesellschaft
beteiligen wollen, schließen
einen Treuhandvertrag mit dem
Treuhandkommanditisten ab. Die
Vergütung für den Treuhandkommanditisten
trägt die Fondsgesellschaft.
Diese beträgt 0,25% der
jährlichen Nettomieteinnahmen.
Soweit die Kosten der Positionen
(13) bis (15) auf Ebene der Fondsgesellschaft
anfallen, werden diese
in gleicher Höhe an die Objektgesellschaft
weiterberechnet.
16. Einnahmeüberschuss
Objektgesellschaft
Diese Position stellt den finanziellen
jährlichen Überschuss der oben
aufgeführten Einnahmen gegenüber
den Ausgaben dar.
17. Veränderung
Gesellschafterdarlehen
Soweit das Gesellschafterdarlehen
der Fonds- an die Objektgesellschaft
noch nicht zurückgeführt ist, wird
der gesamte positive Einnahmeüberschuss
der Objektgesellschaft
(Position 16) zu dessen Tilgung genutzt.
Soweit der Einnahmeüberschuss
der Objektgesellschaft negativ
ist, wird das Gesellschafterdarlehen
um diesen Betrag erhöht.
18. Ausschüttung
nach Beteiligungsquote
Ausschüttungen der Objektgesellschaft
an ihre Gesellschafter erfolgen
grundsätzlich entsprechend

Süddeutschland 8
der Beteiligungsquote von Fondsgesellschaft
(93,97% ) und Altgesellschaftern
(6,03%). Da das Gesellschafterdarlehen
der Fonds- an
die Objektgesellschaft während
des Betrachtungszeitraumes der
Prognoserechnung noch nicht zurückgeführt
wird, finden sich in der
Prognoserechnung noch keine Ausschüttungen
wieder.
19. Stand Gesellschafterdarlehen
Diese Position zeigt den Stand des
von der Fondsgesellschaft bei der
Objektgesellschaft gegebenen Gesellschafterdarlehens
zum jeweiligen
Jahresende.
Liquiditätsbetrachtung
Fondsgesellschaft
20. Zinsen Gesellschafterdarlehen
Diese Position entspricht der Position
7 aus den Ausgaben der Objektgesellschaft.
Auf Ebene der Fondsgesellschaft
sind dies Einnahmen.
21. Veränderung
Gesellschafterdarlehen
Diese Position entspricht der obigen
Position 17.
22. Ausschüttung
nach Beteiligungsquote
Diese Position entspricht grundsätzlich
93,97% der obigen Position
18.
23. Zinseinnahmen Liquiditätsrücklage
Zinseinnahmen entstehen der
Fondsgesellschaft durch die Anlage
der Liquiditätsrücklage. Es wird für
die Jahre 2010 und 2011 ein Zinssatz
von 1,0% p.a., über den gesamten
verbleibenden Prognosezeitraum
von 2,50% p.a. angenommen.
Ein Abzug der Abgeltungssteuer
und des Solidaritätszuschlages wird
in der Prognoserechnung aus Vereinfachungsgründen
nicht berücksichtigt.
Anmerkung:
Von den Guthabenzinsen wird bei
inländischen Kreditinstituten ein
25%-iger Steuereinbehalt, erhöht
um den 5,5%-igen Solidaritätszuschlag,
vorgenommen und an das
Finanzamt unmittelbar abgeführt.
Dieser Steuereinbehalt reduziert daher
die von der Fondsgesellschaft
empfangenen Guthabenzinsen. Sie
stellen für den Anleger eine Einkommensteuervorauszahlung
dar,
da der auf die jeweilige Beteiligung
entfallende, einbehaltene Betrag
auf die persönliche Steuerschuld angerechnet
wird.
Dieser Steuereinbehalt führt damit
entweder zu einer Verringerung der
Steuernachzahlung oder zu einer
höheren Einkommensteuererstattung.
24. Sonstige Kosten
Für sämtliche weiteren, nicht in den
einzelnen Positionen enthaltenen
bzw. unvorhergesehenen Kosten
wurde ein Jahresbetrag in Höhe von
0,25% der jährlichen Nettomieteinnahmen
(Position 1) eingestellt.
25. Haftungsvergütung
Komplementär
Für die Übernahme der Haftung erhält
die Komplementärin der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaften
ab dem Jahr 2010 eine
jährliche Vergütung in Höhe von
3% ihres Stammkapitals; dies entspricht
E 750 p.a.
26. Einnahmeüberschuss
Fondsgesellschaft
Diese Position stellt den Saldo der
Positionen 20 bis 25 dar.
27. Ausschüttung
Fondsgesellschaft
Die Prognoserechnung sieht laufende
Ausschüttungen vor. Die prognostizierte
Ausschüttung beträgt
anfänglich 6,25% p.a. des Eigenkapitals
der Fondsgesellschaft (ohne
Agio). In den Jahren 2010 und
2011 erfolgt die prognostizierte
Ausschüttung zeitanteilig und quotal
entsprechend den Zeitpunkten
der Kapitaleinzahlungen durch die
Anleger. Der Planung liegt diesbezüglich
eine Einzahlung des kompletten
Kapitals bis Ende Juni 2011
zugrunde.
Die Ausschüttungen erfolgen halbjährlich,
jeweils zu Ende März für
das 2. Halbjahr des Vorjahres und
zu Ende September für das aktuelle
1. Halbjahr. Die prognostizierte Ausschüttung
steigt entsprechend den
dargestellten Werten an.
Von der dargestellten Bruttoausschüttung
wird der auf den jeweiligen
Gesellschaftsanteil entfallende
Steuereinbehalt auf die Zinserträge
der Gesellschaft abgezogen. Der
verbleibende Betrag wird an die Anteilsinhaber
ausgeschüttet. Der abgezogene
anteilige Steuereinbehalt
führt beim Anleger entweder zu einer
Verringerung der Steuernachzahlung
oder zu einer höheren Einkommensteuererstattung
(vgl. auch
oben unter Zinseinnahmen).
103

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Anmerkung:
Ausschüttungen sind steuerlich
als Entnahmen zu behandeln und
nicht zu versteuern. Sie sind daher
auch nicht in der Einkommensteuererklärung
eines Anlegers aufzunehmen.
Einkommensteuerpflichtig
sind ausschließlich die zu versteuernden
Einkünfte gemäß Mitteilung
durch die Gesellschaft.
28. Liquiditätsreserve
Fondsgesellschaft
Steuerliche Betrachtung
Abschreibung
Steuerliche Betrachtung / Abschreibung
Die Abschreibung auf die Immo­
Bemessungsgrundlage
bilien inklusive der aktivierungspflichtigen
Fondskosten ist entsprechend
der nachfolgenden Tabelle
in der steuerlichen Betrachtung
berücksichtigt:
Prognostizierter
AfA-Satz p.a.
AfA p.a.
Grund und Boden 6.727.571,00 E 0% 0,00 E
Gebäude 23.721.106,00 E 2% 474.422,00 E
Außenanlagen 2.781.914,00 E 10% 278.191,00 E
104
In dieser Zeile ist der jeweilige prognostizierte
Liquiditätsstand zum
31.12. eines jeden Jahres dargestellt.
Bei der Konzeption wurde eine
anfängliche Liquiditätsreserve
von E 228.950,00 in den Investitionsplan
eingestellt. Die Liquidität
erhöht bzw. vermindert sich jährlich
um die nicht zur Ausschüttung
vorgesehenen Überschüsse bzw.
Unterdeckungen.
29. Restschuld
In der ersten Zeile ist die prognostizierte
Restschuld der Objektgesellschaft
zum jeweiligen Jahresende
dargestellt.
Die zweite Zeile zeigt die prozentuale
Restschuld in Bezug auf die
anfängliche Nettoauszahlung des
Darlehens, die dritte in Bezug auf
die Investitionskosten der Immobilien
auf Ebene der Objektgesellschaft
(Positionen 1 und 2 im Investitions-
und Finanzierungsplan).
30. Steuerliches Ergebnis
Die steuerliche Betrachtung zeigt
die zu erwartenden steuerlichen
Ergebnisse während des Prognosezeitraumes,
in der ersten Zeile
in absoluten Beträgen und in der
zweiten Zeile als Prozentsatz bezogen
auf das Eigenkapital der Fondsgesellschaft
(ohne Agio).
Positive steuerliche Ergebnisse erhöhen
das zu versteuernde Einkommen
des Gesellschafters und
sind mit dem auf diesen Betrag anfallenden
persönlichen Steuersatz
zu versteuern. Änderungen können
sich auch ergeben, wenn kalkulierte
Ausgaben, z.B. Instandhaltungen
oder Fondskosten, nicht anfallen
und diese Beträge der Fondsgesellschaft
zusätzlich zur Verfügung
stehen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass es zu periodischen Verschiebungen
der steuerpflichtigen
Ergebnisse kommt.
31. Beispielrechnung
Die Positionen der Beispielrechnung
stellen exemplarisch die sich
aus Sicht des Anlegers ergebenden
jährlichen Zahlungsströme für eine
Beteiligung in Höhe von E 10.000
dar. Für den Anleger wurde ein Beitritt
zum 01.01.2011 unterstellt.
Zu den angegebenen Werten gelten
alle obigen Annahmen und Erläuterungen
zur Prognoserechnung,
insbesondere hinsichtlich
des nicht in Abzug gebrachten
Steuereinbehaltes auf Zinserträge.
Bei der Berechnung der Steuerzahlungen
für Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung wurde ein
Grenzsteuersatz von 40% inkl. Solidaritätszuschlag
und Kirchensteuer
unterstellt.
Dargestellt ist der Zahlungsstrom
bezogen auf das jeweilige Wirtschaftsjahr.
Die Auszahlungen
an den Anleger werden jedoch
1/2-jährlich nachschüssig gezahlt,
so dass die Auszahlungen diesen
zum Teil erst zeitversetzt erreichen.

Süddeutschland 8
105

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Kapitalrückflussrechnung (Prognose)
Jahr 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Voraussichtlicher Kapitalrückfluss während des Prognosezeitraums für eine Beteiligung von 10.000 E
Einzahlung
Kommanditkapital inkl. Agio 1 -10.500 E
Gewinnauszahlung 2 0 E 490 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 6
Steuerzahlungen (-) /
Steuererstattungen (+) 3 0 E -90 E -145 E -147 E -149 E -143 E -143 E -152 E -166 E -1
Kommanditkapitalrückzahlung
4 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E
Summe der Rückflüsse 1) 5 0 E 400 E 480 E 478 E 476 E 482 E 482 E 473 E 459 E 4
Gebundenes Kapital
zum 31.12. 6 0 E 10.100 E 9.620 E 9.142 E 8.666 E 8.184 E 7.702 E 7.229 E 6.770 E 6.3
Haftungsvolumen 7 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E
Anteiliges Fremdkapital 8 0 E 10.336 E 10.199 E 10.057 E 9.909 E 9.754 E 9.592 E 9.422 E 9.246 E 9.0
1)
Dargestellt ist der Gesamtkapitalfluss bezogen auf das jeweilige Wirtschaftsjahr.
Die Auszahlungen an den Anleger werden jedoch 1/2-jährlich nachschüssig gezahlt, so dass die Auszahlungen
(nach Steuern) sowie der Liquidationserlös (nach Steuern) diesen zum Teil erst zeitversetzt erreichen.
106
Anmerkungen zur
Kapitalflussrechnung
(Prognose)
1. Einzahlung Kommanditkapital
inkl. Agio
Die Übersicht zur Prognose des Kapitalrückflusses
stellt exemplarisch
die sich aus Sicht des Anlegers ergebenden
Zahlungsströme für eine
Beteiligung in Höhe von E 10.000
zuzüglich Agio dar. Für den Anleger
wurde ein Beitritt zum 01.01.2011
unterstellt. Zu den angegebenen
Werten gelten alle Annahmen und
Erläuterungen zur Prognoserechnung
sowie zur Ermittlung des Nettoliquidationserlöses.
2. Gewinnauszahlung
Die ausgewiesenen Gewinnausschüttungen
ergeben sich aus den
prognostizierten handelsrechtlichen
Gewinnen der Fondsgesellschaft.
3. Steuerzahlungen (-) /
Steuererstattungen (+)
Bei der Berechnung der Steuerzahlungen
für Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung wurde ein
Grenzsteuersatz von 40% inkl. Solidaritätszuschlag
und Kirchensteuer
unterstellt. Auf die Zinserträge
der Liquiditätsreserve wird von den
Kreditinstituten regelmäßig eine
Kapitalertragsteuer von 25% zzgl.
Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer einbehalten,
die auf die Steuerschuld des Investors
angerechnet wird und von der
Ausschüttung in Abzug gebracht
wird. Da daraus für den Investor keine
Mehrbelastung entsteht, wird
aus Vereinfachungsgründen auf die
Darstellung des Abzugs dieses Steuereinbehaltes
von der Ausschüttung
verzichtet.
4. Kommanditkapitalrückzahlung
Soweit die geplanten Ausschüttungen
das handelsrechtliche Ergebnis
übersteigen, werden die Ausschüttungen
in Form von Kommanditkapitalrückzahlungen
getätigt.
5. Summe der Rückflüsse
Diese Position stellt mit der Summe
der Positionen 2 bis 4 die Summe
der Rückflüsse dar.
6. Gebundes Kapital zum 31.12.
Der Stand des gebundenen Kapitals
des jeweiligen Zeichners ermittelt
sich aus dem geleisteten Kommanditkapital
einschließlich Agio
abzüglich der kumulierten Rückflüsse.

Süddeutschland 8
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Summe
-10.500 E
25 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 625 E 666 E 668 E 666 E 662 E 4.016 E 15.918 E
62 E -119 E -187 E -207 E -215 E -172 E -225 E -207 E -259 E -276 E -270 E -263 E -3.697 E
0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 34 E 32 E 34 E 88 E 10.312 E 10.500 E
63 E 506 E 438 E 418 E 410 E 453 E 400 E 493 E 441 E 424 E 480 E 14.066 E 22.720 E
07 E 5.802 E 5.364 E 4.946 E 4.536 E 4.083 E 3.684 E 3.190 E 2.749 E 2.325 E 1.845 E -12.220 E
0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 0 E 1.000 E
61 E 8.901 E 8.732 E 8.554 E 8.365 E 8.166 E 7.956 E 7.734 E 7.500 E 7.252 E 6.990 E 6.713 E
7. Haftungsvolumen
Wegen der Rechtsform der Kommanditgesellschaft
und der Beteiligung
der Anleger als Kommanditisten
ist die persönliche Haftung auf
die im Handelsregister eingetragene
Haftsumme des Kommanditisten
beschränkt. Soweit die Haftsumme
durch den Kommanditisten
geleistet wurde, ist dieser von
einer weiteren persönlichen Haftung
befreit. Gemäß § 172 Absatz
4 HGB lebt die persönliche Haftung
des Kommanditisten jedoch
wieder auf, soweit seine Haftsumme
durch Entnahmen, denen kein
entsprechender handelsbilanzieller
Gewinn gegenübersteht, unter den
im Handelsregister eingetragenen
Betrag herabsinkt. Die im Handelsregister
eingetragene Haftsumme
entspricht zehn Prozent der Beteiligungssumme.
Ein Wiederaufleben
der persönlichen Haftung der Anleger
erfolgt nur dann, wenn das Kapitalkonto
weniger als die Haftsumme
beträgt. Während der gesamten
Bewirtschaftungsphase wird es
voraussichtlich zu keinem Wiederaufleben
der persönlichen Haftung
kommen. Erst mit einer Auflösung
der Fondsgesellschaft wird es voraussichtlich
zu einer vollständigen
Eigenkapitalrückzahlung kommen
und das Kapitalkonto unter den Betrag
der Haftsumme herabgemindert.
8. Anteiliges Fremdkapital
Auf der Ebene der Fondsgesellschaft
ist keine Fremdfinanzierung
geplant. Auf der Ebene der Objektgesellschaft
wird die Investition
planmäßig langfristig mit etwa
E 16,66 Mio. fremdfinanziert. Aus
den Angaben lässt sich die prognosegemäße
anteilige Entschuldung
der Vermögensanlage ableiten.
107

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Sensitivitätsanalysen (Abweichungen von der Prognose)
Anmerkungen zu den
Sensitivitätsanalysen
(Abweichungen
von der Prognose)
Die prognostizierten Ausschüttungen
der Fondsgesellschaft an die
Anleger beruhen auf Annahmen,
die alle seitens des Anbieters sorgfältig
getroffen und überprüft worden
sind.
Die Sensitivitätsanalysen sollen zeigen,
welche Auswirkungen für den
Anleger erwachsen, falls einzelne
dieser getroffenen Annahmen nicht
wie prognostiziert eintreten.
Hierzu werden die folgenden drei
Annahmen variiert:
(a) Inflationsrate
(b) Anschlussfinanzierung
(c) Mietentwicklung
(d) Kosten Revitalisierung /
Nachvermietung
Bei den Annahmen (a) bis (c) wird
jeweils dargestellt, wie sich die
Ausschüttung entwickeln könnte,
wenn die jeweilige Annahme – ohne
Veränderung aller anderen Annahmen
– sich einerseits positiv
und andererseits negativ bezüglich
der Liquidität der Fondsgesellschaft
darstellt. Annahme (d) stellt
dagegen nur eine mögliche Alternative
dar. Die Liquiditätsreserve
bei Annahme dieser Szenarien fällt
teilweise geringer oder höher aus
als in der Prognoserechnung dargestellt.
Zu (a) – Inflation
Die für die Mietsteigerungen maßgebliche
Inflationsrate ist in der
Prognoserechnung mit 2,0% p.a.
angesetzt. Die Sensitivitätsanalyse
in der unten abgebildeten Grafik
(a) stellt daneben die mögliche
Entwicklung der Ausschüttung bei
einer Inflationsrate von 2,5% p.a.
(höherer Ausschüttungsverlauf)
und 1,5% p.a. (niedrigerer Ausschüttungsverlauf)
dar.
(a) Inflationsrate
9,50%
9,00%
8,50%
2,5 %
2,0%
1,5 %
Ausschüttung
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
5,00%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
(b)
Zu (b) – Anschlussfinanzierung
Die Ausschüttungen nach Ende der
10-jährigen Zinsbindungsfrist sind
stark abhängig von dem dann ge­
Anschlussfinanzierung
Kapitaldienst
um 1% niedriger
wie prognostiziert
Kapitaldienst
um 1% höher
Ausschüttung
9,50%
9,00%
8,50%
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
108
5,00%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Süddeutschland 8
gebenen Zinsniveau und den Anforderungen
der Kreditinstitute an die
Tilgungshöhe. Die Sensitivitätsanalyse
in der unten abgebildeten Grafik
(b) stellt die mögliche Ausschüttungsentwicklung
bei einem um einen
Prozentpunkt niedrigeren (höherer
Ausschüttungsverlauf) und
bei einem um einen Prozentpunkt
höheren (niedrigerer Ausschüttungsverlauf)
Kapitaldienst dar.
Zu (c) – Mietentwicklung
Bezüglich der Mieteinnahmen wird
in der Prognoserechnung davon
ausgegangen, dass sämtliche Mieter
Ihre mietvertraglich eingeräumten
Verlängerungsoptionen ausüben.
Bei der Sensitivitätsanalyse in
der unten abgebildeten Grafik (c)
variiert die Miete nach Ablauf der
jeweiligen Festlaufzeiten der Mietverträge.
Einerseits wird die mögliche
Entwicklung der Ausschüttung
bei einer um 10% höheren Miete
(höherer Ausschüttungsverlauf),
andererseits die bei einer um 10%
niedrigeren Miete (niedrigerer Ausschüttungsverlauf)
dargestellt. Bezugsbasis
ist die jeweils bis zum Ende
der festen Mietvertragslaufzeit
erreichte Miethöhe. Bezüglich der
Zeitpunkte von Erhöhungen aufgrund
der Wertsicherungsklauseln
wird davon ausgegangen, dass sie
denen der Prognoserechnung, welche
auf einer Inflation von 2,0%
p.a. basieren, entsprechen.
Zu (d) – Kosten Revitalisierung /
Nachvermietung
Bezüglich der entsprechend der
Prognoserechnung kalkulierten
Kosten für Revitalisierung und
Nachvermietung wird in der unten
abgebildeten Grafik (d) eine mögliche
Entwicklung der Ausschüttung
für den Fall dargestellt, dass keinerlei
Aufwendungen für Revitalisierung
und Nachvermietung anfallen
(höherer Ausschüttungsverlauf).
Insbesondere die in der Prognoserechnung
kalkulierten Aufwendungen
für Mietausfallwagnis und Instandhaltung
werden dabei nicht
variiert.
(c) Mietentwicklung
9,50%
9,00%
Nach Mietvertragsrestlaufzeit
10% höher
Prognostizierter
Verlauf der
Mieteinnahmen
Nach Mietvertragsrestlaufzeit
10% niedriger
Ausschüttung
8,50%
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
5,00%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
(d)
Kosten
Revitalisierung/
Nachvermietung
9,50%
9,00%
8,50%
keine Kosten
prognostizierte
Kosten
Ausschüttung
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
5,00%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
109

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Erläuterung der wesentlichen Annahmen
und Wirkungszusammenhänge
der Angaben nach § 15
Abs. 1 Nr. 3 und 4 VermVerkProspV
Da die Fondsgesellschaft erst am
12.04.2010 und somit zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung vor
weniger als 18 Monaten gegründet
worden ist und noch keinen Jahresabschluss
im Sinne des § 10 Abs. 1
Nr. 1 VermVerkProspV erstellt hat,
muss der Verkaufsprospekt gemäß
§ 15 Abs. 1 VermVerkProspV abweichend
von den Anforderungen
nach den §§ 10, 11 und 13 Verm­
VerkProspV nur den verringerten
Anforderungen gemäß § 15 Verm­
VerkProspV entsprechen.
Hinweis zur Bilanzierung der
Fondsgesellschaft:
Die Komplementärin wird innerhalb
der gesetzlichen Fristen die Jahresabschlüsse
der Fondsgesellschaft
für die jeweils vorangegangenen
Geschäftsjahre unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung und Bilanzierung sowie
der gesetzlichen Vorschriften
erstellen und die für die Zwecke der
Besteuerung maßgebliche Gewinnermittlung
durchführen.
Die Jahresabschlüsse werden von
der Gesellschafterversammlung fest-
gestellt. Die festgestellten Jahresabschlüsse
sind für jeden Gesellschafter
verbindlich.
Getroffene Prognosen:
Die Planzahlen beruhen auf seitens
des Anbieters, der sontowski
& partner gmbh, getroffenen Prognosen.
Hierzu sind insbesondere
die folgenden Annahmen und Wirkungszusammenhänge
gem. § 15
Abs. 1 S.2 VermVerkProspV zu nennen:
– Für den Zeichnungsverlauf und
der damit verbundenen Kapitaleinzahlung
der Anleger wird
an genommen, dass bis zum
31.12.2010 E 5.375.000,00
(inkl. Agio) gezeichnet und davon
E 4.367.000,00 eingezahlt sind.
Mitsamt dem Kommanditkapital
der Gründungsgesellschafter in
Höhe von E 2.020,00 ergibt sich
somit zum 31.12.2010 ein Kommanditkapital
in Höhe von insgesamt
E 5.377.020,00. Es wird
weiterhin angenommen, dass
der restliche Anteil des Kommanditkapitals
im ersten Halbjahr
2011 komplett gezeichnet
und einbezahlt wird.
– Hinsichtlich der Beteiligung an
der Objektgesellschaft wird angenommen,
dass neben dem
Kommanditkapital in Höhe von
E 1.870,00 zum 31.12.2010
E 3.401.000,00 an Gesellschafterdarlehen
in die Objektgesellschaft
eingezahlt wurde,
wovon zum Bilanzstichtag
E 2.400.000,00 in die nicht gesamthänderisch
gebundene Kapitalrücklage
eingestellt werden,
damit die Bilanz der Objektgesellschaft
keine Überschuldung
ausweist. Die Planbilanz
zum 31.12.2010 weist somit
E 2.402.000,00 an Finanzanlagen
sowie E 1.001.000,00 an
Forderungen gegenüber verbundenen
Unternehmen aus.
– Zum 31.12.2011 erhöht sich
das Gesellschafterdarlehen auf
E 16.507.000,00 wovon diesmal
zum Bilanzstichtag insgesamt
E 4.200.000,00 in die nicht gesamthänderisch
gebundene Kapitalrücklage
eingestellt werden,
damit die Bilanz der Objektgesellschaft
keine Überschuldung
ausweist. Die Planbilanz
zum 31.12.2011 weist somit
E 4.202.000,00 an Finanzanlagen
sowie E 12.307.000,00 an
Forderungen gegenüber verbundenen
Unternehmen aus.
110
Eröffnungsbilanz zum 12.04.2010:
Unmittelbar vor Aufnahme der eigentlichen
Geschäftstätigkeit stellen
sich die Vermögensverhältnisse
der Fondsgesellschaft in Aktiva und
Passiva gemäß der dargestellten Eröffnungsbilanz
zum 12.04.2010 wie
folgt dar (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
VermVerkProspV):
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Eröffnungsbilanz zum 12.04.2010
Aktivseite EUR Passivseite EUR
Ausstehende Einlagen
Ausstehende Einlagen auf
das Kommanditkapital
A. Eigenkapital
2.000 I. Kommanditkapital 2.000
2.000 2.000

Süddeutschland 8
Zwischenübersicht zum 10.08.2010
(§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VermVerk-
ProspV):
Nach dem Stichtag der Eröffnungsbilanz
bis zur Aufstellung dieses
Verkaufsprospektes hat sich die
Fondsgesellschaft mit E 1.870,00
(dies entspricht einen Anteil von
93,5%) an der Objektgesellschaft
beteiligt. Des Weiteren hat sich
der Handelsregistertreuhänder im
Wege einer Erhöhung des Kommanditkapitals
um E 20,00 an der
Fondsgesellschaft beteiligt. Bisher
angefallene Kosten in Rahmen
der Gesellschaftsgründung sind
als Aufwand entstanden. Für diese
Kosten und die Beteiligung an der
Objektgesellschaft wurde ein Zwischenfinanzierungsdarlehen
von
der sontowski & partner gmbh
ausgereicht. Diesen zuvor genannten
Umständen Rechnung tragend,
wurde eine Zwischenbilanz zum
10.08.2010 erstellt.
Seit der Erstellung der Zwischenübersicht,
deren Stichtag nicht länger
als zwei Monate zurückliegt haben
sich keine wesentlichen Änderungen
ergeben (§ 15 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 VermVerkProspV).
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Zwischenbilanz zum 10.08.2010
Aktivseite EUR EUR Passivseite EUR EUR
A. Anlagevermögen A. Eigenkapital
Finanzanlagen
S&P Objekte
Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
B. Umlaufvermögen
Guthaben bei Kreditinstituten
Bankguthaben
1.870
901
I. Kommanditkapital
II. Jahresergebnis
B. Verbindlichkeiten
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
gegenüber
verbundenen
Unternehmen
2.020
-400
150
1.001
1.620
1.151
2.771 2.771
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Gewinn- und Verlustrechnung zur Zwischenbilanz
vom 12.04.2010 bis zum 10.08.2010
Umsatzerlöse
Zinsen
Materialaufwand / Sonstige betriebliche Aufwendungen
EUR
0
-1
-399
Jahresergebnis -400
Weitere Planzahlen gemäß
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3
VermVerkProspV:
Die Fondsgesellschaft hat zum Gegenstand
den Erwerb von bebauten
und unbebauten Grundstücken
und grundstücksgleichen Rechten,
die Bebauung von Grundstücken
durch Inanspruchnahme Dritter,
die Vermietung, Verpachtung und
Verwaltung von Grundstücken, die
Veräußerung von Grundstücken im
Rahmen der Vermögensverwaltung
sowie die Beteiligung an Gesellschaften,
die einen vergleichbaren
Unternehmensgegenstand haben,
insbesondere als Kommanditist an
der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG. Entsprechend
der Planung wird die Fondsgesellschaft
keine Immobilien direkt erwerben,
sondern sich ausschließlich
an der Objektgesellschaft beteiligen.
Die Fondsgesellschaft wird
dementsprechend voraussichtlich
keine eigenen originären Umsätze
generieren. Anfallende Kosten werden
entsprechend der Planungen
und vertraglichen Regelungen jedoch
nahezu ausschließlich an die
Objektgesellschaft ohne Aufschlag
weiterverrechnet.
Die geplanten Einnahmen und Ausgaben
der Jahre 2010 bis 2030 sowie
ein anschließender hypothetischer
Verkaufsfall beruhen auf den
Annahmen und Wirkungszusammenhängen,
die in dem Prospektteil
„Die Einnahmen- und Ausgabenvorschau“
auf Seite 98 ff. dargestellt
sind (§ 15 Abs. 1 S. 2 VermVerk-
ProspV). Die Zusammenfassung der
Planzahlen der Fondsgesellschaft
wird nachfolgend wiedergegeben.
111

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Planbilanz und Plan-GuV zum
31.12.2010 und zum 31.12.2011:
Die voraussichtliche Vermögenslage
der Fondsgesellschaft für die
Jahre 2010 und 2011 wird aus den
nachfolgenden Zusammenfassungen
der Planzahlen (Planbilanz und
Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen)
ersichtlich.
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Planbilanz zum 31.12.2010 (PROGNOSE)
Aktivseite TEUR TEUR
A. Anlagevermögen
Finanzanlagen
S&P Objekte
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG 2.402
B. Umlaufvermögen
Forderungen gegenüber
verbundenen Unternehmen 1.001
Guthaben bei Kreditinstituten 994
1.995
4.397
Passivseite TEUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Kommanditkapital
Gezeichnetes Kapital (inkl. Agio)
Ausstehende Einlagen
II. Jahresergebnis
5.377
-1.008
28
4.397
4.397
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Planbilanz zum 31.12.2011 (PROGNOSE)
Aktivseite TEUR TEUR
A. Anlagevermögen
Finanzanlagen
S&P Objekte
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG 4.202
B. Umlaufvermögen
Forderungen gegenüber
verbundenen Unternehmen 12.307
Guthaben bei Kreditinstituten 817
13.124
17.326
Passivseite TEUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Kommanditkapital
Gezeichnetes Kapital (inkl. Agio)
Entnahmen
II. Jahresergebnis
16.802
-285
809
17.326
17.326
112
S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Plan-Gewinn- und Verlustrechnung
für das Rumpfgeschäftsjahr 2010
vom 12.04.2010 bis 31.12.2010 (PROGNOSE)
TEUR
Umsatzerlöse 0
Sonstige Betriebliche Erträge 2.177
Sonstige Betriebliche Aufwendungen -2.181
Beteiligungserträge 0
Zinserträge 32
Jahresergebnis 28
S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Plan-Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr 2011
vom 01.01.2011 bis 31.12.2011 (PROGNOSE)
TEUR
Umsatzerlöse 0
Sonstige Betriebliche Erträge 1.417
Sonstige Betriebliche Aufwendungen -1.423
Beteiligungserträge 0
Zinserträge 815
Jahresergebnis 809

Süddeutschland 8
Hinweis zu der Cash-Flow Betrachtung
der Fondsgesellschaft gemäß
§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Verm
VerkProspV:
In der Cash-Flow Betrachtung wird
die prognostizierte Entwicklung der
Liquidität der Fondsgesellschaft bis
Ende 2013 dargestellt.
Anleger) hinzugezählt, Darlehensauszahlungen
addiert und Darlehenstilgungen
abgezogen sowie
die Investitionen in die Immobilien
und die Fondskosten abgezogen.
Des Weiteren werden die laufenden
Betriebsergebnisse (vor Abschreibungen)
hinzugezählt sowie
die Ausschüttungen an die Gesellschafter
abgezogen.
Als Ergebnis dieser Betrachtung ergibt
sich die zum jeweiligen Jahresende
prognostizierte Liquidität aus
der konsolidierten Betrachtung von
Fonds- und Objektgesellschaft.
Ausgehend von der Liquidität zum
jeweiligen Jahresbeginn werden
die Kapitaleinzahlungen der Gesellschafter
(Altgesellschafter und Anleger)
hinzugezählt sowie die Kapital-
und Gesellschafterdarlehenseinzahlungen
und -rückzahlungen
in bzw. aus der Objektgesellschaft
abgezogen bzw. addiert. Des Weiteren
werden insbesondere die Zinsen
aus dem Gesellschafterdarlehen
im Rahmen des Betriebsergebnisses
addiert sowie die Ausschüttungen
an die Gesellschafter abgezogen.
Als Ergebnis dieser Betrachtung ergibt
sich die zum jeweiligen Jahresende
prognostizierte Liquidität der
Fondsgesellschaft.
Daneben wird auch eine konsolidierte
Cash-Flow Betrachtung dargestellt,
in der die Liquidität konsolidiert
über Fonds- und Objektgesellschaft
gezeigt wird. Die Liquidität
zum jeweiligen Jahresende
weicht hier insbesondere auf
Grund von Rundungsdifferenzen
leicht von derjenigen der Cash-
Flow-Betrachtung der Fondsgesellschaft
ab.
Ausgehend von der Liquidität zum
jeweiligen Jahresbeginn werden
die Kapitaleinzahlungen der Gesellschafter
(Altgesellschafter und
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Cash-Flow Betrachtung bis 2013 (PROGNOSE)
Jahr
(jeweils vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres,
außer im Jahr 2010 vom 12.04. bis 31.12.2010)
2010
TEUR
2011
TEUR
2012
TEUR
2013
TEUR
Liquidität Jahresbeginn 0 994 817 869
Kapitaleinzahlungen der Gesellschafter 4.369 12.433 0 0
Inanspruchnahme / Tilgung Darlehen 0 0 0 0
Investitionen 0 0 0 0
Erwerb von Beteiligungen -2.402 -1.800 -438 -429
Laufendes Betriebsergebnis
(vor Abschreibung) 28 809 1.033 1.033
Sonstige Einzahlungen / Auszahlungen -1.001 -11.306 457 446
Ertragssteuern 0 0 0 0
Ausschüttungen an die Anleger 0 -313 -1.000 -1.000
Liquidität zum Jahresende 994 817 869 919
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Konsolidierte Cash-Flow Betrachtung bis 2013 (PROGNOSE)
Jahr
(jeweils vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres,
außer im Jahr 2010 vom 12.04. bis 31.12.2010)
2010
TEUR
2011
TEUR
2012
TEUR
2013
TEUR
Liquidität Jahresbeginn 0 1.234 816 868
Kapitaleinzahlungen der Gesellschafter 4.369 12.433 0 0
Inanspruchnahme / Tilgung Darlehen 21.272 -4.732 -218 -228
Investitionen -22.249 -7.519 0 0
Erwerb von Beteiligungen 0 0 0 0
Laufendes Betriebsergebnis
(vor Abschreibung)
-2.158 -287 1.270 1.278
Sonstige Einzahlungen / Auszahlungen 0 0 0 0
Ertragssteuern 0 0 0 0
Ausschüttungen an die Anleger 0 -313 -1.000 -1.000
Liquidität zum Jahresende 1.234 816 868 918
113

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Hinweis zu den Planzahlen der
Fondsgesellschaft gemäß § 15 Abs.
1 Satz 1 Nr. 4 VermVerkProspV:
Auch bei den Planzahlen der Jahre
2010 bis 2013 erfolgen eine Darstellung
der Fondsgesellschaft sowie
eine konsolidierte Betrachtung
über Fonds- und Objektgesellschaft.
Weder Fonds- noch Objektgesellschaft
betreiben eine Produktion,
so dass dieser Wert immer 0
beträgt.
Die Planzahlen der Fondsgesellschaft
enthalten lediglich die Investitionen
in die Objektgesellschaft
sowie ein positives Ergebnis, welches
nahezu ausschließlich aus den
Zinserträgen des Gesellschafterdarlehens
besteht.
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Planzahlen bis 2013 (PROGNOSE)
Jahr 2010
TEUR
2011
TEUR
2012
TEUR
2013
TEUR
Investition 2.402 1.800 438 429
Produktion 0 0 0 0
Umsatz 0 0 0 0
Ergebnis 28 809 1.033 1.033
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG, Erlangen
Konsolidierte Planzahlen bis 2013 (PROGNOSE)
Jahr 2010
TEUR
2011
TEUR
2012
TEUR
2013
TEUR
Investition 22.249 7.519 0 0
Produktion 0 0 0 0
Umsatz 480 2.392 2.451 2.455
Ergebnis -2.292 -947 596 604
Die Planzahlen der konsolidierten
Betrachtung zeigen unter Investition
die Investitionen in die Immobilien
und die Fondskosten. Der Umsatz
zeigt die jeweiligen Mieterlöse
inklusive Betriebskostenumlage.
Das Ergebnis beinhaltet sämtliche
Erträge und Aufwendungen.
114

Süddeutschland 8
115

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Beispielrechnung für den Verkauf (Prognose)
Betrachtungszeitraum 20 Jahre (01/2011 bis 12/2030)
Betrachtung Liquidationserlöse
Angenommener Verkaufsfaktor bzgl. prognostizierter
Jahresnettomiete im Jahr 2030 1 12,0-fach 12,5-fach 13,0-fach
Verkaufserlös im Jahr 2030 2 32.016.065 E 33.350.068 E 34.684.070 E
./. 2 % Verkaufskosten 3 -640.321 E -667.001 E -693.681 E
./. Restschuld im Jahr 2030 4 -10.742.593 E -10.742.593 E -10.742.593 E
./. Gesellschafterdarlehen 5 -16.857.166 E -16.857.166 E -16.857.166 E
./. Anteil Altgesellschafter Objektgesellschaft 6 -227.698 E -306.531 E -385.365 E
Anteiliger Liquidationserlös Fondsgesellschaft 7 3.548.288 E 4.776.777 E 6.005.266 E
zzgl. Gesellschafterdarlehen 8 16.857.166 E 16.857.166 E 16.857.166 E
zzgl. Liquiditätsreserve 9 91.460 E 91.460 E 91.460 E
Liquidationserlös Fondsgesellschaft 20.496.913 E 21.725.402 E 22.953.891 E
Anteil je E 10.000,-- Kommanditkapital
In % bzgl. Zeichnungssumme
11
11
12.809 E
128%
13.577 E
136%
14.344 E
143%
Mittelrückfluss Gesamt
In % bzgl. Zeichnungssumme
11
11
25.784 E
258%
26.552 E
266%
27.319 E
273%
Betrachtung Gesamterträge (E 10.000 - Anteil zzgl. Agio)
Ausschüttungen (20 Jahre) 12 12.975 E 12.975 E 12.975 E
==> Gesamterträge inkl.
Liquidationsüberschuss (20 Jahre) 13 15.284 E 16.052 E 16.819 E
==> Angenommene Durchschnittserträge
p.a. vor Steuer 14 7,28% 7,64% 8,01%
Steuerzahlungen während der Vermietungsphase 15 -3.697 E -3.697 E -3.697 E
Gesamterträge nach Steuerzahlungen 11.587 E 12.355 E 13.122 E
==> Angenommene Durchschnittserträge
p.a. nach Steuer 16 5,52% 5,88% 6,25%
116
Anmerkungen zu:
Beispielrechnung für den Verkauf
(Prognose)
Die Beispielrechnung stellt eine
Prognose der ertragsmäßigen
Auswirkung einer Beteiligung an
der Fondsgesellschaft in Höhe von
E 10.000 – unter Berücksichtigung
des 5%-igen Agios – dar. Es werden
zwei verschiedene Zeiträume
(von 01/2011 bis 12/2030 – 20 Jahre
und von 01/2011 bis 12/2025 –
15 Jahre) betrachtet.
1. Angenommener Verkaufsfaktor
Die Beispielrechnung wird mit
drei verschiedenen Verkaufsfaktoren
durchgeführt. Die Annahme
des Verkaufsfaktors in 20 bzw.
15 Jahren stellt eine Prognose dar,
die nach Einschätzung des Anbieters
getroffen wurde. Dieser Einschätzung
zufolge sollte der mittlere
Wert in Höhe von 12,5-fach dem
Regelfall entsprechen. Es wurde
hier bewusst ein leicht unter dem
Erwerbsfaktor von ca. 12,6-fach
(Einstandspreis der Immobilien der
Objektgesellschaft – Positionen 1
und 2 im Investitionsplan auf Seite
90 in diesem Prospekt – im Verhältnis
zur anfänglichen Nettojahresmiete)
liegender Wert angesetzt.
Neben der pro gnostizierten laufenden
Instandhaltung und den Revitalisierungs-
und Neuvermietungskosten
entsprechend der Einnahmen-
und Ausgabenvorschau (vgl.
Seite 98 f.) wurden für den Verkaufsfall
keine gesonderten Revitalisierungskosten
kalkuliert.
2. Verkaufserlös
Der Verkaufserlös der Immobilien
der Objektgesellschaft ergibt sich
durch Multiplikation des Verkaufsfaktors
mit den Nettomieteinnahmen
im letzten Jahr des jeweiligen

Süddeutschland 8
Betrachtungszeitraum 15 Jahre (01/2011 bis 12/2025)
Betrachtung Liquidationserlöse
Angenommener Verkaufsfaktor bzgl. prognostizierter
Jahresnettomiete im Jahr 2025 1 12,0-fach 12,5-fach 13,0-fach
Verkaufserlös im Jahr 2025 2 30.049.813 E 31.301.888 E 32.553.964 E
./. 2 % Verkaufskosten 3 -600.996 E -626.038 E -651.079 E
./. Restschuld im Jahr 2025 4 -12.731.575 E -12.731.575 E -12.731.575 E
./. Gesellschafterdarlehen 5 -17.011.290 E -17.011.290 E -17.011.290 E
./. Anteil Altgesellschafter Objektgesellschaft 6 - E -56.260 E -130.252 E
Anteiliger Liquidationserlös Fondsgesellschaft 7 -294.048 E 876.725 E 2.029.768 E
zzgl. Gesellschafterdarlehen 8 17.011.290 E 17.011.290 E 17.011.290 E
zzgl. Liquiditätsreserve 9 384.730 E 384.730 E 384.730 E
Liquidationserlös Fondsgesellschaft 17.101.972 E 18.272.744 E 19.425.787 E
Anteil je E 10.000,-- Kommanditkapital
In % bzgl. Zeichnungssumme
10
10
10.687 E
107%
11.419 E
114%
12.140 E
121%
Mittelrückfluss Gesamt
In % bzgl. Zeichnungssumme
11
11
20.062 E
201%
20.794 E
208%
21.515 E
215%
Betrachtung Gesamterträge (E 10.000 - Anteil zzgl. Agio)
Ausschüttungen (15 Jahre) 12 9.375 E 9.375 E 9.375 E
==> Gesamterträge inkl.
Liquidationsüberschuss (15 Jahre) 13 9.562 E 10.294 E 11.015 E
==> Angenommene Durchschnittserträge
p.a. vor Steuer 14 6,07% 6,54% 6,99%
Steuerzahlungen während der Vermietungsphase 15 -2.423 E -2.423 E -2.423 E
Gesamterträge nach Steuerzahlungen 7.139 E 7.871 E 8.592 E
==> Angenommene Durchschnittserträge
p.a. nach Steuer 16 4,53% 5,00% 5,46%
Betrachtungszeitraumes. Die Nettomieteinnahmen
für die Dachflächen
im Objekt Kösching (Mietvertrag
Hans Mayr Bau GmbH wurden
hierbei jeweils nur zu 1/4 angesetzt,
da diese Erträge vom Anbieter
nicht für dauerhaft erachtet
werden.
3. Verkaufskosten
Von den kalkulierten Verkaufskosten
in Höhe i.H.v. 2,0% des erzielten
Verkaufspreises steht nach den
aktuellen vertraglichen Regelungen
dem Geschäftsbesorger der Fondsgesellschaft
1,0% des erzielten Verkaufspreises
als pauschale Aufwandsentschädigung
zu. Weitere
1,0% des erzielten Verkaufspreises
sind für externe Kosten kalkuliert.
4. Restschuld
Es handelt sich um die verbleibende
Restschuld der Objektgesellschaft
aus dem Bankdarlehen zum
Ende des jeweiligen Betrachtungszeitraumes.
5. Gesellschafterdarlehen
Mit dieser Position wird das komplette
Gesellschafterdarlehen an die
Fondsgesellschaft zurückgeführt
(vgl. Position 19 der Prognoserechnung
auf Seite 98 f. dieses Prospektes).
6. Anteil Altgesellschafter Objektgesellschaft
Den Altgesellschaftern der Objektgesellschaft
stehen die ihrer Beteiligung
an der Objektgesellschaft
entsprechenden Anteile der Verkaufserlöse
nach Abzug der Positionen
3 bis 5 zu (6,03%).
7. Anteiliger Liquidationserlös
Fondsgesellschaft
Der auf die Fondsgesellschaft entfallende
restliche Anteil an dem Li­
117

Süddeutschland 8
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Die Beispielrechnung für den Verkauf (Prognose)
118
quidationserlös ergibt sich aus der
Saldierung der Positionen 1 bis 6.
8. zzgl. Gesellschafterdarlehen
Das oben unter Position 5 abgezogene
Gesellschafterdarlehen ist der
Fondsgesellschaft im kompletten
Umfang positiv zuzurechnen.
9. zzgl. Liquiditätsreserve
Im Falle der Liquidation der Gesellschaft
steht den Gesellschaftern
die vorhandene Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft zur Ausschüttung
zur Verfügung.
10. Anteiliger Wert
In der ersten Zeile ist dargestellt,
welcher Anteil des prognostizierten
Liquidationserlöses einem Zeichner
mit einer Einlage von R 10.000 zustehen
würde. In der zweiten Zeile
ist der Prozentsatz im Verhältnis
zu dieser Beteiligungssumme dargestellt.
11. Mittelrückfluss Gesamt
In dieser Position ist der anteilige
Wert (Position 10) kumuliert mit
den bisherigen prognostizierten
Ausschüttungen der Fondsgesellschaft
an die Anleger (Position 12)
dargestellt. Steuerbelastungen sind
hierbei nicht berücksichtigt. In der
ersten Zeile ist dargestellt, welcher
Rückfluss einem Zeichner mit einer
Einlage von R 10.000 zustehen
würde. In der zweiten Zeile ist der
Prozentsatz im Verhältnis zu dieser
Beteiligungssumme dargestellt.
12. Ausschüttungen
Bei dieser Position handelt es sich
um die kumulierten prognostizierten
Ausschüttungen an einen Anleger,
der sich mit einer Einlage von
R 10.000 an der Fondsgesellschaft
beteiligt hat.
13. Gesamterträge
inkl. Liquidationsüberschuss
Bei den Gesamterträgen handelt es
sich um die Summe aus Liquidationsüberschuss
(Liquidationserlös
gemäß Position (10) abzüglich gezeichneter
Kommanditeinlage und
5%-igem Agio) und den kumulierten
Ausschüttungen gemäß Position
(12) jeweils bezogen auf eine
Einlage i.H.v. R 10.000.
14. Angenommene Durchschnittserträge
p.a. vor Steuer
Bei diesen Durchschnittserträgen
sind die Gesamterträge gemäß
Position (13) zum entsprechenden
Zeichnungsvolumen (zzgl. des
5%-igen Agios) ins Verhältnis gesetzt.
Das Ergebnis wird durch die
Anzahl der Jahre des Betrachtungszeitraumes
dividiert.
15. Steuerzahlungen während der
Vermietungsphase
Für die Ermittlung dieses Wertes
wurde von einer durchgehenden
Grenzsteuerbelastung in Höhe von
40% (inkl. Solidaritätszuschlag und
ggf. Kirchensteuer) ausgegangen.
Für die individuelle Betrachtung
muss jedoch der persönliche
Grenzsteuersatz zugrunde gelegt
werden. Eine Prognose, wie hoch
dieser während der gesamten Vermietungsphase
ist, lässt sich kaum
treffen. Für weitere Informationen
hierzu sollte der persönliche Steuerberater
befragt werden.
Es wird davon ausgegangen, dass
bei Veräußerung einer im Privatvermögen
gehaltenen Beteiligung an
der Fondsgesellschaft keine Ertragsteuer
anfällt, soweit die 10-jährige
Spekulationsfrist beachtet wird
und nicht die Grundsätze des gewerblichen
Grundstückshandels
auf die Fondsgesellschaft und/oder
auf den veräußernden Anleger anwendbar
sind. Sollten im Rahmen
von zukünftigen Änderungen der
Steuergesetzgebung darüber hinaus
auf Veräußerungsgewinne
Steuern erhoben werden, so würde
dies die Nachsteuererträge entsprechend
mindern.
16. Angenommene Durchschnittserträge
p.a. nach Steuer
Bei diesen Durchschnittserträgen
sind im Vergleich zur Position (14)
die Steuerzahlungen aus Position
(15) berücksichtigt. Entsprechend
ermäßigen sich die Durchschnittserträge
nach Steuer.

Süddeutschland 8
119

Süddeutschland 8
Die Leistungsbilanz und der Zweitmarkt
120
Die Leistungsbilanz
Die sontowski & partner gmbh
konzipiert seit 1998 ertragsstarke
geschlossene Immobilienfonds.
Deren bislang stets positive Performance
beruht ganz wesentlich auf
der über 20-jährigen Erfahrung, die
das Unternehmen als einer der führenden
Projektentwickler und Bauträger
des süddeutschen Raums
insbesondere im Bereich von gewerblichen
und wohnungswirtschaftlichen
Projektentwicklungen
gesammelt hat.
Seit der Unternehmensgründung
im Jahr 1984 wurden eine Vielzahl
von Handels- und Dienstleistungsimmobilien
erfolgreich für bedeutende
Einzelhandelsunternehmen
entwickelt und überwiegend an
Einzelinvestoren verkauft.
Das Fondsangebot der sontowski &
partner gmbh ist in enger Abstimmung
mit ihren Hauptvertriebspartnern
- den Sparkassen - ausgerichtet.
So sind in die Fondskonzeption die
Bedürfnisse und Ansprüche der Sparkassenkunden
eingeflossen, welche
von einem hohen Sicherheitsdenken
geprägt sind. Gleichzeitig werden
wir bei Berücksichtigung dieser Zielvorstellungen
auch den Kunden anderer
Vertriebspartner gerecht.
Zum Fondssortiment gehören die US-
Immobilienfonds, die regioFONDS
sowie die Stift- und Vorsorgefonds.
Neben den reinen Publikumsfonds
legt die sontowski & partner gmbh
seit dem Jahr 2003 auch Mezzanine-Fonds
für institutionelle Anleger
und Family Offices auf. Seit dem Jahr
2007 gehören auch die sogenannten
Solarfonds zum Konzept der sontowski
& partner gmbh.
Zusammen repräsentieren die von
der sontowski & partner gmbh initiierten
Fonds bis zum Jahresende
2008 ein Investitionsvolumen von ca.
$ 38 Mio. (US-Immobilienfonds) und
ca. € 115 Mio. (RegioFonds, Stiftund
Vorsorgefonds) sowie ca. € 23,4
Mio. (Solarfonds). An diesen Fonds
haben sich bis Ende 2008 insgesamt
ca. 3.400 Anleger (einschl. rund 425
Zeichner der aufgelösten Fonds USA
REAL ESTATE PROFIT FUNDS I und II)
beteiligt.
Das im Jahre 2003 erstmals realisierte
regioFONDS-Konzept basiert
darauf, in ertragsstarke Handels-
und Dienstleistungsimmobilien
zu investieren, die stets in enger
räumlicher Nähe zum Fondszeichner
– quasi vor der Haustür
– angesiedelt sind. Mit dem regioFONDS
Franken, dem regio-
FONDS Franken II, dem regio-
FONDS Oberschwaben I, dem regioFONDS
Ulm, dem regioFONDS
Erlangen, Carrée am Rathausplatz,
dem regioFONDS Franken
IV und dem regioFONDS Mittelfranken-Süd
EINS konnten bereits
sieben Fonds dieser Kategorie vollständig
platziert werden.
In den Jahren 1998 bis 2003 platzierte
die sontowski & partner gmbh
drei US Immobilienfonds (USA
Real Estate Profit Funds I, II und
III). Der Anlageschwerpunkt dieser
Fonds liegt auf Shopping Centern
mit großen, namhaften Einzelhandelsmietern
und einem ausgewogenen
Mietermix im Nebenflächenbereich.
Die Standorte der Shopping
Center sind die US-Metropolen Atlanta,
Dallas, Orlando und Tampa.
Im Jahr 2006 konnte die positive
Marktentwicklung in den USA genutzt
werden und das Objekt des
USA Real Estate Profit Funds II, das
Kroger Shopping Center in Atlanta,
verkauft und der Fonds aufgelöst
werden. Die Anleger haben über
die Laufzeit des Fonds eine höhere
Ausschüttung als prognostiziert erhalten.
Der Verkaufserlös wurde Ende
des Jahres 2007 an die Anleger
ausbezahlt.
Die beiden Objekte des USA Real Estate
Profit Funds I in Dallas und Orlando
konnten im Jahr 2007 ebenfalls
verkauft werden.

Süddeutschland 8
Die Endabrechnung wurde im Jahr
2009 abgeschlossen.
Mit den S&P Solarfonds EINS und
ZWEI eröffnete die sontowski &
partner gmbh ab dem Jahr 2007
ihren Anlegern erstmals die Möglichkeit,
sich am renditestarken
Zukunftsmarkt der Erneuerbaren
Energien zu beteiligen.
Die S&P Solarfonds investierten in
netzgekoppelte Photovoltaikanlagen
auf Dächern von kommunalen,
privatwirtschaftlichen und genossenschaftlichen
Wohnungs- und
Gewerbebetrieben. 164 Einzelanlagen
mit einer Leistung von rund
5.500 kWp produzieren emissionsfreien
Solarstrom und speisen diesen
ihn in das öffentliche Stromnetz
ein. Bereits im ersten Halbjahr
konnten Stromvergütungen über
den im Prospekt prognostizierten
Werten verbucht werden.
Sowohl die US Immobilienfonds als
auch die regioFONDS und Vorsorgefonds
entwickelten sich mit Ausnahme
von geringfügigen, temporären
Abweichungen in der Vergangenheit
stets prognosegemäß.
Der Zweitmarkt
Geschlossene Fonds sind in der Regel
darauf ausgelegt, dass die Investoren
ihre Beteiligung bis zum
Laufzeitende halten. Gründe für einen
vorzeitigen Ausstieg aus der
Beteiligung sind häufig wirtschaftliche
Schwierigkeiten oder Todesfälle.
Geschlossene Fonds halten in der
Regel keine Liquidität vor, um Anteile
zurück zu nehmen. Ein geregelter
Markt, vergleichbar mit einer
Börse, an dem Anteile geschlossener
Immobilienfonds angekauft
und verkauft werden können,
besteht noch nicht, ist aber derzeit
an verschiedenen Börsenplätzen
im Aufbau begriffen. Die Vertriebspartner
und auch der Anbieter
begleiten jedoch den Erwerbsund
Verkaufsprozess und sind bei
der Suche nach einem Käufer behilflich.
Sie unterstützen mit ihrer
Erfahrung sowohl den Käufer als
auch den Verkäufer bei der Findung
des Kaufpreises des Zweitmarktanteils,
der individuell zwischen Erwerber
und Veräußerer ausgehandelt
wird.
Ist eine Fondsgesellschaft erfolgreich,
so besteht oft innerhalb
des Anlegerkreises Interesse an einem
Erwerb von weiteren Anteilen.
Über Zweitmarktanteile können
sich aber auch andere Anleger eine
attraktive Anlagealternative eröffnen.
Diese profitieren beim Investment
über den Zweitmarkt von
kürzeren Laufzeiten bis zur ersten
Kündigungsmöglichkeit der Beteiligung
und von der Kenntnis über
die Entwicklung der Gesellschaft,
da entsprechende Jahresabschlüsse
der vergangenen Wirtschaftsjahre
vorliegen. Aber auch die zunehmende
Renditeorientierung von
geschlossenen Beteiligungsmodellen
begünstigt den Aufbau eines
funktionierenden Zweitmarktes mit
ausreichender Liquidität und fairen
Preisen.
Bisher konnten alle Verkaufswünsche
von Gesellschaftern der geschlossenen
Fonds der Sontowski
& Partner Group in einem angemessenen
Zeitraum für Verkäufer
und Käufer zufrieden stellend abgewickelt
werden. Der Anbieter
wird auch in Zukunft seine Bemühungen
darauf richten, allen Gesellschaftern
mit Verkaufswünschen
einen adäquaten Käufer zu vermitteln.
Eine Garantie lässt sich hieraus
allerdings nicht ableiten.
Nahversorgungszentrum Hof
121

Süddeutschland 8
Die Leistungsbilanz und der Zweitmarkt
Fondsgesellschaft Objekte Emissionsjahr Anzahl Zeichner
Investitionsvolumen
gesamt
Zeichnungssumme
gesamt
USA REAL ESTATE
PROFIT FUND I
USA REAL ESTATE
PROFIT FUND II
USA REAL ESTATE
PROFIT FUND III
regioFONDS Franken
regioFONDS Franken II
regioFONDS
Oberschwaben I
regioFONDS Erlangen,
Carrée am Rathausplatz
regioFONDS Ulm
regioFONDS Franken IV
regioFONDS
Mittelfranken-Süd I
VenzoneStift Vorsorge-
Fonds Erlangen
BrentanoStift Vorsorge-
Fonds, Aschaffenburg
Stift am Südpark
Vorsorge-Fonds in Fürth
Stift Rosengarten
Vorsorge-Fonds,
Regensburg
TOM THUMB Shopping Center; South Arlington;
WINN DIXIE Shopping Center,
Orlando
1997 0 17.785.392,00 $ 8.292.000,00 $
Kroger Shopping Center, Atlanta 1999 0 11.250.000,00 $ 6.650.000,00 $
PUBLIX Shopping Center, Tampa 2002 190 9.300.000,00 $ 4.200.000,00 $
Dienstleistungszentrum, Erlangen-Frauenaurach;
Nahversorgungsmarkt, Scheßlitz;
Apotheke, Erlangen
Nahversorgungszentrum, Erlangen; Parkhaus,
Fürth; Getränkemarkt, Erlangen; Lebensmittel-Discount-Markt,
Nürnberg-
Worzeldorf
Einkaufszentrum, Laupheim;
SKY-Vollsortimentmarkt, Aulendorf
Einkaufszentrum,
Erlangen am Rathausplatz
Internet User Help Desk, Ulm;
Fachmarktzentrum, Dornstadt;
Getränkemarkt, Ehingen
2002 109 4.907.000,00 E 2.250.000,00 E
2003 340 16.712.000,00 E 7.395.000,00 E
2003 133 8.897.000,00 E 4.125.000,00 E
2004 144 7.365.000,00 E 3.105.000,00 E
2004 71 9.932.000,00 E 4.440.000,00 E
SB-Warenhaus, Bamberg; Fachmärkte, Erlangen;
Nahversorgungszentrum, Langenzenn;
Fachmärkte, Nürnberg
2005 560 26.839.000,00 E 11.550.000,00 E
Bürogebäude, Schwabach; Sparkassengeschäftsstelle,
2006 165 9.772.000,00 E 4.260.000,00 E
Treuchtlingen; Nahversor­
gungszentrum, Georgensgmünd
Pflegezentrum, Erlangen 2002 218 5.590.000,00 E 5.575.000,00 E
Pflegezentrum, Aschaffenburg 2003 292 7.627.000,00 E 7.625.000,00 E
Pflegezentrum, Fürth 2003 224 7.677.000,00 E 5.825.000,00 E
Pflegezentrum, Regensburg 2005 324 8.975.000,00 E 8.450.000,00 E
Solarfonds EINS
Solaranlage in Bamberg, Erlangen, Nürnberg
2007 85 6.702.000,00 E 1.500.000,00 E
Solarfonds ZWEI
Solaranlagen in Bamberg, Erlangen, Nürnberg,
2008 120 16.702.000,00 E 3.900.000,00 E
Heidenheim, Rain am Lech, Starn­
berg, Oberschleißheim, Behringersdorf,
Georgensgmünd, Röthenbach an der
Pegnitz, Wendelstein
Summe der USA REAL ESTATE PROFIT FUNDS, in US-$ 190 38.335.392,00 $ 19.142.000,00 $
Summe der regioFONDS und Vorsorge-Fonds in € 2.580 114.293.000,00 E 64.600.000,00 E
Summe der Solarfonds in € 205 23.404.000,00 E 5.400.000,00 E
* Die Ausschüttung und das steuerliche Ergebnis beziehen sich auf das Eigenkapital ohne Berücksichtigung des Agios. Stand: 31.12.2008
2.975
122

Süddeutschland 8
Zeichnungssumme
Stand
31.12.2008
Steuerliches Ergebnis*
kumuliert
Bis 31.12.2008
Ausschüttung*
kumuliert
Bis 31.12.2008
B e m e r k u n g e n
Soll % Ist % Soll % Ist %
0,00 $ - - 83,50 84,81 Verkauf der beiden Objekte und
Auflösung des Fonds im Oktober 2007
0,00 $ - - 50,90 52,20 Verkauf des Objektes und Auflösung des Fonds
im Oktober 2006
4.200.000,00 $ - - 43,20 34,70
2.250.000,00 E 16,34 19,52 42,00 42,00
7.395.000,00 E 2,62 5,20 32,50 32,50
4.125.000,00 E 16,10 19,08 35,00 35,00
3.105.000,00 E -11,40 -8,98 24,00 24,00
4.440.000,00 E 15,18 5,19 30,25 30,25
11.635.000,00 E 10,74 3,28 26,00 26,00 Anpassung des Investitionsvolumens
wg. Objekt Bamberg um 85 T€.
Es wurden 85 T€ mehr EK vertrieben
4.260.000,00 E -1,54 0,97 18,00 18,00
5.575.000,00 E 12,84 10,21 24,00 24,00
7.625.000,00 E 5,74 4,65 16,63 16,63
5.925.000,00 E 1,84 2,07 15,44 15,44 Konzeption für einen anderen Initiator. Die um
€ 100.000 höhere Zeichnungssumme reduzierte die
geplante Fremdkapitalaufnahme
8.490.000,00 E -2,12 -1,74 9,30 9,86 € 10.000 geringeres EK wg. Minderung eines
Anteils. Anpassung des Gesamtaufwands wg. MwSt-Erhöhung
auf 19%. Die Zeichnungssumme erhöht sich
durch Aufnahme weiterer Gesellschafter um € 40.000
1.505.000,00 E -0,24 -1,75 8,25 8,25 5 T€ EK-Überschreitung wg. eines erhöhten Fondsanteils
40 T€ wurden erst im Januar 2008 einbezahlt
2.420.000,00 E -0,38 -2,27 0,00 0,00 Fondsschließung im September 2009,
Zeichensumme September 2009 € 3.900.000
4.200.000,00 $
64.825.000,00 E
3.925.000,00 E
123

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
124
A. Die Objektgesellschaft
Die Fondsgesellschaft, die S&P regioFonds
Süddeutschland 8 GmbH
& Co. KG, ist an der Objektgesellschaft,
der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, im
nachfolgend beschriebenen Umfang
beteiligt.
Die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG wurde am
12.04.2010 auf unbestimmte Zeit
gegründet. Die Objektgesellschaft
hat die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft
(KG) in der Form einer
GmbH & Co. KG und ist seit
dem 22.04.2010 im Handelsregister
des Amtsgerichts Fürth unter
der Nummer HRA 9467 eingetragen.
Das Kommanditkapital beträgt
E 2.000,00 und ist voll einbezahlt.
Sitz der Objektgesellschaft
ist Erlangen. Die Geschäftsadresse
der Objektgesellschaft lautet: Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen.
Die Objektgesellschaft unterliegt
dem deutschen Recht.
Neben den Tätigkeiten im Zusammenhang
mit diesem Beteiligungsangebot
führt die Objektgesellschaft
keine weiteren Geschäftstätigkeiten
aus; dieses ist auch in Zukunft
nicht beabsichtigt.
I. Gegenstand der Objektgesellschaft
Gegenstand der Objektgesellschaft
ist der Erwerb von bebauten und
unbebauten Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten, die
Bebauung von Grundstücken durch
Inanspruchnahme von Dritten, die
Vermietung, Verpachtung und Verwaltung
von Grundstücken, die
Veräußerung von Grundstücken
im Rahmen der Vermögensverwaltung.
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
sämtliche Handlungen
und Rechtsgeschäfte vorzunehmen,
die geeignet sind, dem Gesellschaftszweck
unmittelbar oder
mittelbar zu dienen. Bankgeschäfte
oder Finanzdienstleistungen i.S.d.
§ 32 KWG und Tätigkeiten gem.
§ 34c GewO sind nicht Gegenstand
der Objektgesellschaft.
II. Gesellschafter der Objektgesellschaft
Die Gesellschaftsverhältnisse sowie
die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnisse
der Objektgesellschaft
stellen sich zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung wie folgt
dar:
Gesellschafter:
Komplementärin
- RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH (alleinvertretungsbefugt,
von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit und ohne Einlage)
Kommanditisten
- S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG (mit einer
Kommanditeinlage in Höhe von
E 1.870,00),
- S&P Objektbeteiligungs ZWEI
GmbH (mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von E 110,00),
- S&P Management GmbH (mit einer
Kommanditeinlage in Höhe
von E 10,00),
- Robert Köhler (mit einer Kommanditeinlage
in Höhe von E 10,00).
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
ist die Fondsgesellschaft
an der Objektgesellschaft zu 93,5%
beteiligt. Aufgrund dieser Beteiligung
hat die Fondsgesellschaft einen
maßgeblichen Einfluss innerhalb
der Gesellschafterversammlung
der Objektgesellschaft.
III. Geschäftsführung
Die Geschäftsführung obliegt der
Komplementärin, der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH. Neben
der Komplementärin ist auch die
S&P Management GmbH zur Geschäftsführung
berechtigt. Die übrigen
Kommanditisten sind von der
Geschäftsführung ausgeschlossen.
Die Geschäftsführungsbefugnis ist
im Innenverhältnis beschränkt auf
Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen
des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs
der Objektgesellschaft.
Im Innenverhältnis erstreckt sich die
Geschäftsführungsbefugnis nur auf
Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen
des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs
der Gesellschaft. Zu diesem
gewöhnlichen Geschäftsbetrieb gehören
insbesondere sämtliche Geschäfte,
die im Gesellschaftsvertrag
oder in dem Investitions- und Finanzierungsplan
der Gesellschaft vorgesehen
sind.
Zur Vornahme anderer Geschäfte
ist die Geschäftsführung nur nach
vorheriger Zustimmung der Gesellschafter
durch entsprechende Gesellschafterbeschlüsse
befugt. Dies
gilt insbesondere für folgende Geschäfte,
soweit diese nicht bereits
im Gesellschaftsvertrag oder in dem
Investitions- und Finanzierungsplan
der Gesellschaft (§ 6) vorgesehen
sind: Erwerb, Veräußerung und
Belastung von Grundstücken oder
grundstücksgleichen Rechten; Erwerb,
Veräußerung oder Belastung
von anderen Unternehmen, Betrieben
oder Teilbetrieben und/oder von
Beteiligungen an solchen, Gründung
anderer Gesellschaften, Maßnah­

Süddeutschland 8
men nach dem Umwandlungsgesetz;
Errichtung oder Aufhebung von
Zweigniederlassungen oder sonstigen
Betriebsstätten; Verschuldung
der Gesellschaft über E 500.000,00
bzw. über das von den Gesellschaftern
jeweils genehmigte Budgets hinaus;
keiner Zustimmung bedarf die
Aufnahme von Fremdkapital nach
Ablauf der in § 3 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft
bestimmten Zeichnungsfrist
zu marktüblichen Bedingungen in
Höhe des Fehlbetrages zwischen
dem vorhanden Gesellschaftskapital
der Fondsgesellschaft und dem in
§ 3 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft bezeichneten
maximalen Gesellschaftskapital der
Fondsgesellschaft, soweit dadurch
nicht die in der Prognoserechnung
der Fondsgesellschaft ausgewiesene
prozentuale Ausschüttung an die
Anleger entscheidend reduziert werden
muss; Eingehung von Wechselverbindlichkeiten,
Übernahme
von Bürgschaften oder Garantien,
Schuldbeitritt oder Gewährung von
Sicherheiten; Kreditgewährung mit
Ausnahme der Gewährung handelsüblicher
Zahlungsziele und der Anlage
liquider Finanzmittel; Vornahme
von grundlegenden Planungsänderungen,
sofern diese eine entscheidende
(größer ca. 2,5%) Änderung
des Gesamtaufwandes verursachen;
sonstige Geschäfte von wesentlicher
Bedeutung für die Gesellschaft, die
den vorgenannten vergleichbar sind;
Geschäfte, welche die Gesellschafterversammlung
für zustimmungsbedürftig
erklärt hat.
Die Gesellschafter können den geschäftsführenden
Gesellschaftern
durch Gesellschafterbeschlüsse jederzeit
Weisungen erteilen.
Die Geschäftsführungsbefugnis und
die Vertretungsmacht des geschäftsführenden
Kommanditisten enden
mit seinem Ausscheiden aus der Gesellschaft.
Eine Entziehung der Geschäftsführungs-
und Vertretungsbefugnis
des geschäftsführenden Kommanditisten
vor seinem Ausscheiden
ist nur bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes zulässig und bedarf eines
Beschlusses der Gesellschafterversammlung.
IV. Vertretung
Die Objektgesellschaft wird von der
alleinvertretungsberechtigten Komplementärin
vertreten. Neben der
Komplementärin kann die Objektgesellschaft
auch von S&P Management
GmbH vertreten werden. Die
Komplementärin ist alleinvertretungsberechtigt.
Die Komplementärin
bzw. deren Geschäftsführungsorgane
sind von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit. Sie ist
berechtigt, Untervollmachten zu erteilen.
Die Struktur der Komplementärin
entnehmen Sie bitte der grafischen
Darstellung auf Seite 215 dieses Verkaufsprospekts.
Grundsätzlich haftet
die Komplementärin einer Kommanditgesellschaft
unbeschränkt.
Im Fall der RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH handelt es sich allerdings
um eine Kapitalgesellschaft,
die nur beschränkt auf ihr Gesellschaftsvermögen
haftet.
V. Investitions- und Finanzierungsplan
1. Die Gesellschaft wird neben Gesellschafterdarlehen
in beliebiger
Höhe langfristige Bankdarlehen in
Höhe von voraussichtlich insgesamt
bis zu E 16.662.000,00 aufnehmen
und diese sowie das Eigenkapital
entsprechend dem Investitions- und
Finanzierungsplan zur Realisierung
des Gesellschaftszwecks verwenden.
Ferner kann nach Ablauf der in
§ 3 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft bestimmten
Zeichnungsfrist zu marktüblichen
Bedingungen Fremdkapital in
Höhe des Fehlbetrages zwischen
dem vorhanden Gesellschaftskapital
der Fondsgesellschaft und dem in
§ 3 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft bezeichneten
maximalen Gesellschaftskapital
der Fondsgesellschaft beschafft
werden, soweit dadurch nicht die in
der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft
ausgewiesene prozentuale
Ausschüttung an die Anleger
entscheidend reduziert werden
muss.
2. Die Geschäftsführung der Gesellschaft
kann zur Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals weitere Darlehen
aufnehmen.
3. Im Rahmen vernünftigen kaufmännischen
Ermessens sind Verschiebungen
zwischen den einzelnen
Positionen durch die Geschäftsführung
möglich, wenn sich dadurch
das gesamte Investitionsvolumen
nicht um mehr als ca. 2,5%
erhöht.
VI. Beschlussfassungen, Stimmrecht,
Protokoll und Anfechtungen
1. Die Gesellschafterversammlung ist
insbesondere zuständig für die Festsetzung
der Geschäftsführungsvergütung,
die Wahl, Abberufung oder
Entlastung von geschäftsführenden
Gesellschaftern, Anweisungen an
die geschäftsführenden Gesellschafter,
Zustimmungen zu Geschäftsführungsmaßnahmen,
die Feststellung
der Jahresabschlüsse, die Regelung
125

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
126
der Gewinnverwendung, Änderungen
des Gesellschaftsvertrages, Beschlussfassung
über eine Liquidation
der Gesellschaft sowie Änderungen
des Investitions- und Finanzierungsplans.
2. Die Gesellschafterversammlung
ist beschlussfähig, wenn sämtliche
Gesellschafter ordnungsgemäß geladen
worden sind.
3. Für Beschlussfassungen gelten
die folgenden Mehrheitsanforderungen:
a) Beschlüsse der Gesellschafterversammlung
bedürfen der Mehrheit
der abgegebenen Stimmen
(einfache Stimmenmehrheit), sofern
nicht der Gesellschaftsvertrag
oder das Gesetz eine größere
Mehrheit vorsieht.
b) Folgende Beschlüsse bedürfen
einer Mehrheit von 75% der abgegebenen
Stimmen (qualifizierte
Stimmenmehrheit): Verkauf der
Fondsimmobilie, Änderungen des
Gesellschaftsvertrages, Auflösung
der Gesellschaft, Zustimmung zu
außergewöhnlichen Geschäftsführungsmaßnahmen,
die Wahl eines
Vorsitzenden in der Gesellschafterversammlung,
Geschäftsvorfälle
von ähnlich wichtiger Bedeutung,
wie die vorstehenden.
4. Jeder Gesellschafter hat pro
E 10,00 der von ihm übernommenen
Pflichteinlage eine Stimme.
Fehlerhafte Gesellschafterbeschlüsse
können von jedem Gesellschafter
analog §§ 241 ff. AktG angefochten
werden. Die Klage ist gegen
die Gesellschaft, vertreten durch
die Komplementärin, zu richten
und letzterer zuzustellen. Die Frist
für die Erhebung der Klage beträgt
einen Monat ab Beschlussfassung
(§ 246 Abs. 1 AktG analog). Nach
Ablauf der Monatsfrist gilt ein
Mangel als geheilt.
VII. Ergebnisverteilung, Entnahmen
(Ausschüttung)
Der liquide Überschuss der Gesellschaft
wird laufend, nach Abzug einer
eventuell vorgesehenen Rücklagenbildung,
an die Gesellschafter
ausgeschüttet, auch wenn die Verrechnungskonten
der Gesellschafter
noch nicht ausgeglichen sind;
§ 169 Abs. 1 S. 2 HGB wird insoweit
abbedungen. Der Kommanditist
Robert Köhler ist am Ergebnis der
Gesellschaft nicht beteiligt.
VIII. Dauer der Gesellschaft
1. Die Gesellschaft ist auf unbestimmte
Zeit errichtet.
2. Die Kündigung der Gesellschaft
ist nur aus wichtigem Grund möglich.
IX. Ausscheiden von Gesellschaftern,
Fortsetzungsklausel, Abfindungsguthaben
1. Ein Gesellschafter scheidet unter
Fortführung der Gesellschaft durch
die übrigen Gesellschafter aus,
wenn sein Gesellschaftsverhältnis
gekündigt wird, wenn über sein
Vermögen ein Insolvenzverfahren
eröffnet oder die Eröffnung mangels
Masse abgelehnt wird, wenn
sein Kommanditanteil gepfändet
wird, wenn er aus der Gesellschaft
aus wichtigem Grund ausgeschlossen
wird.
2. Scheiden Gesellschafter aus der
Gesellschaft aus, so wird die Gesellschaft
von den verbleibenden
Gesellschaftern mit allen Aktiva
und Passiva fortgeführt, sofern
diese nicht binnen acht Wochen
nach Wirksamwerden des Ausscheidens
die Auflösung beschließen.
Scheidet die Komplementärin
aus, so sind die verbleibenden Gesellschafter
verpflichtet, rechtzeitig
vor Wirksamwerden des Ausscheidens
entweder eine juristische Person
mit entsprechender Satzung zu
gründen und als Komplementärin
in die Gesellschaft aufzunehmen
oder einen oder mehrere Kommanditisten
als Komplementär(e) aufzunehmen.
Geschieht dies nicht bis
zum Wirksamwerden des Ausscheidens,
wird die Gesellschaft aufgelöst.
Scheidet der geschäftsführende
Kommanditist aus, so sind die
verbleibenden Kommanditisten
ver pflichtet, umgehend einen neuen
geschäftsführenden Kommanditisten
zu bestellen, sofern sie nicht
die Auflösung der Gesellschaft beschließen.
3. Andere als die Komplementärin
und Herr Robert Köhler erhalten
im Falle ihres Ausscheidens und
der Fortführung der Gesellschaft
eine Abfindung aus dem Vermögen
der Gesellschaft wie folgt: Die
Abfindung entspricht dem Anteil
des ausgeschiedenen Gesellschafters
am Verkehrswert der Gesellschaft,
ermittelt nach der Quote
seiner Kommanditeinlage zu allen
Kommanditeinlagen. Zur Ermittlung
der stillen Reserven ist eine
Unternehmensbewertung nach
den allgemein anerkannten betriebswirtschaftlichen
Grundsätzen
ordnungsgemäßer Unternehmensbewertung
durchzuführen. Können
sich die Beteiligten über den
Wert des Unternehmens nicht einigen,
so ist der Präsident der zuständigen
Industrie- und Handels­

Süddeutschland 8
kammer, in deren Bezirk sich der
Sitz des Unternehmens befindet,
um Benennung eines Wirtschaftsprüfers
als Gutachter zu bitten. Im
Falle der Entscheidung der Gesellschaft,
dass die Immobilie(n) in ihrem
Eigentum auf Grund des Ausscheidens
eines Kommanditisten
verkauft werden soll(en), ist für
die Ermittlung des Unternehmenswertes
der tatsächlich erzielte Verkaufspreis
maßgeblich.
Komplementäre und der Kommanditist
Robert Köhler erhalten im Falle
ihres Ausscheidens keine Abfindung
aus dem Vermögen der Gesellschaft.
Ihnen ist jedoch von der
Gesellschaft die geleistete Einlage
zu erstatten.
X. Liquidation
Das sich bei der Liquidation ergebende
Vermögen wird nach den
Beteiligungsquoten unter den Gesellschaftern
verteilt. Der Anspruch
eines Komplementärs, des geschäftsführenden
Kommanditisten
und der Anspruch des Kommanditisten
Robert Köhler am Liquidationsvermögen
sind der Höhe nach
auf die von ihnen geleistete Einlage
beschränkt.
1. Die Gesellschaft stellt die Komplementärin,
den geschäftsführenden
Kommanditisten sowie ihre jeweiligen
Angestellten, Geschäftsführer
und Beauftragten (zusammen
die „Freistellungsberechtigten“)
vollumfänglich von jeder
Haftung frei, die den Freistellungsberechtigten
aus ihrer Tätigkeit für
die Gesellschaft erwachsen können.
Die Freistellung umfasst auch
die Kosten der Rechtsverfolgung
und Rechtsverteidigung. Die Freistellung
hat auf erstes Anfordern
zu erfolgen. Ein Anspruch auf Freistellung
ist ausgeschlossen, wenn
der betroffene Freistellungsberechtigte
vorsätzlich oder grob fahrlässig
gehandelt hat.
2. Schadenersatzansprüche gegen
einen Gesellschafter - gleich
aus welchem Rechtsgrund - verjähren
innerhalb von zwei Jahren
nach Vornahme oder Unterlassung
der zum Schadenersatz verpflichtenden
Handlung, soweit die Ansprüche
nicht kraft Gesetzes einer
kürzeren Verjährung unterliegen.
Schadenersatzansprüche sind innerhalb
einer Ausschlussfrist von
sechs Monaten nach Kenntniserlangung
von dem Schaden durch
eingeschriebenen Brief gegenüber
dem angeblichen Schädiger anzuzeigen,
auch wenn sie noch nicht
beziffert werden können.
XI. Haftung, Freistellung
127

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
128
B. Investitionsprojekte der
Objektgesellschaft
I. Fertiggestelltes Fachmarktzentrum
in 97762 Hammelburg,
Kissinger Straße
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,
das in der Kissinger Straße in
97762 Hammelburg mittlerweile
errichtete, aus einem als Lebensmitteldiscounter
nebst Bäckereifiliale
genutzten Gebäude sowie einem
weiteren als Textilfachmarkt
und Schuhmarkt genutzten Gebäude
bestehende Fachmarktzentrum
zu erwerben. Zu diesem Zweck hat
die Objektgesellschaft mit dem derzeitigen
Grundstückseigentümer,
Herrn Patrick Bindrum, sowie mit
der BWB GmbH und Herrn Matthias
Benner einen Grundstückskaufvertrag
mit Herstellungs verpflichtung
über die Immobilien
bzw. das zugrundeliegende Grundstück
abgeschlossen, in dem sich
Herr Patrick Bindrum sowie die
BWB GmbH u.a. dazu verpflichtet
haben, die vorgenannten Gebäude
nebst Außenanlagen nach den Vorgaben
des Kaufvertrages komplett
schlüssel- und gebrauchsfertig herzustellen.
Die Baugenehmigung für
die Errichtung des Lebensmitteldiscounters
mit Tagescafé und Bäcker
sowie die Baugenehmigung für die
Errichtung des Fachmarktes für Textil
und Schuhe wurden jeweils am
16.04.2010 durch das Landratsamt
Bad Kissingen erteilt; die Genehmigung
der Entwässerungsanlage
wurde am 22.07.2010 durch die
Stadt Hammelburg erteilt. Die an
die Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,
Westfranken, die papperts GmbH
& Co. KG, die AWG Allgemeine Warenvertriebs-Gesellschaft
mit beschränkter
Haftung und die Deichmann
SE vermieteten Immobi-
lien wurden im August 2010 fertiggestellt
und an die Mieter übergeben.
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses
im Auftrag der
Objektgesellschaft am 28.05.2010
von der Knight Frank Munich
GmbH & Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten
hat zum Bewertungsstichtag
28.05.2010 für das
Fachmarktzentrum einen Marktwert
nach Fertigstellung von
E 4.410.000,00 ergeben.
1. Grundstückskaufvertrag
mit Herstellungsverpflichtung
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft, Herrn
Patrick Bindrum, der BWB GmbH
und Herrn Matthias Benner wurde
am 07.07.2010 notariell beurkundet
(URNr. 2138 F-10 des Notars
Dr. Ottmar Fleischer in Fürth).
Am 16./24.08.2010 wurde ein
1. Kaufvertragsnachtrag beurkundet
(URNr. 2616 F-10 des Notars Dr.
Ottmar Fleischer in Fürth / URNr.
1242/2010 des Notars Dr. Walter
Kamp in Hammelburg). Der Eigentümerwechsel
auf die Objektgesellschaft
muss noch im Grundbuch
des Amtsgerichts Bad Kissingen vollzogen
werden und wird frühestens
erfolgen, wenn die Objektgesellschaft
den Kaufpreis vollständig gezahlt
hat und die grunderwerbssteuerliche
Unbedenklichkeitsbescheinigung
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel
erforderlichen Erklärungen
sind bereits abgegeben und
beurkundet worden. Zur Sicherung
des Anspruchs der Objektgesellschaft
auf Übertragung des Eigentums
wurde zugunsten der Objektgesellschaft
am 15.07.2010 eine Auflassungsvormerkung
im Grundbuch
eingetragen.
a) Grundstücksverhältnisse
Die Grundstückssituation hinsichtlich
des vertragsgegenständlichen
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug
vom 09.09.2010) wie
folgt dar:
Bestandsverzeichnis
Grundbuch des Amtsgerichts
Bad Kissingen, Grundbuch von
Hammel burg, Blatt 7701, lfd. Nr.
2: Gemarkung Hammelburg, Flurstück
837, Kissinger Straße 50, Gebäude-
und Freifläche, Landwirtschaftsfläche
zu 11.467 m 2 .
Abteilung I
Patrick Bindrum.
Abteilung II
– Lfd. Nr. 3: Auflassungsvormerkung
bezüglich einer Teilfläche
für Matthias Benner.
– Lfd. Nr. 4: Geh- und Fahrtrecht
für den jeweiligen Eigentümer
von Flurstück 777; im Gleichrang
mit Abt. II/5.
– Lfd. Nr. 5: Stromleitungsrecht für
den jeweiligen Eigentümer von
Flurstück 777; im Gleichrang mit
Abt. II/4.
– Lfd. Nr. 6: Auflassungsvormerkung
bezüglich einer Teilfläche für
die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, Erlangen. Vorrangvorbehalt:
Grundpfandrechte
bis E 5.750.000,00, bis 20% Zinsen
jährlich, bis 10% Nebenleistungen
einmalig, teilweise und
mehrmalig ausnutzbar.
– Lfd. Nr. 7: Auflassungsvormerkung
bezüglich einer Teilfläche
für die Stadtwerke Hammelburg
GmbH, Hammelburg.

Süddeutschland 8
Abteilung III
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne
Brief zu E 600.000,00 für die
Sparkasse Mainfranken Würzburg,
Würzburg; 16% Zinsen jährlich, 5%
Nebenleistung einmalig, vollstreckbar
nach § 800 ZPO.
– Lfd. Nr. 3: Grundschuld ohne
Brief zu E 2.710.000,00 für die
Sparkasse Mainfranken Würzburg,
Würzburg; 18% Zinsen jährlich.
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages
mit Herstellungsverpflichtung
Der durch den 1. Kaufvertragsnachtrag
geänderte Grundstückskaufvertrag
mit Herstellungsverpflichtung
zwischen der Objektgesellschaft
als Käufer, Herrn Patrick Bindrum
als Verkäufer, der BWB GmbH
und Herrn Matthias Benner hat im
Wesentlichen folgenden Inhalt:
Kaufgegenstand
Gegenstand des Kaufvertrages ist
eine ca. 8.817 m 2 große Teilfläche
des Flurstücks 837 und die vom Verkäufer
und der BWB GmbH hier auf
zu errichtenden, zum Betrieb eines
Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes
nebst Backshop und zum Betrieb
eines AWG-Textilfachmarktes nebst
Deichmann-Schuhfachmarktes geeigneten
zwei Gebäude mit dazugehörigen
Außenanlagen, mindestens
105 oberirdischen Pkw-Stellplätzen
und einer Zu-/Abfahrt zur
öffentlichen Kissinger Straße.
Aus dem derzeit im Grundbuch mit
einer Größe von 11.467 m 2 eingetragenen
Flurstück 837 werden
noch Teilflächen herausgemessen
und an Dritte übertragen: Mit notariellen
Urkunden vom 30.06.2010
und 07.07.2010 (URNr. 931/2010
bzw. 954/2010 – jeweils des Notars
Dr. Walter Kamp in Hammelburg)
hat der Verkäufer eine Teilfläche
von ca. 2.652 m 2 aus dem Flurstück
837 an Herrn Matthias Benner verkauft
bzw. eine ca. 7 m 2 große Teilfläche
des Flurstücks 837 an die
Stadtwerke Hammelburg GmbH,
Hammelburg verschenkt. Zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung
waren die beiden Teilflächen noch
nicht vermessen und Matthias Benner
bzw. die Stadtwerke Hammelburg
GmbH noch nicht als Eigentümer
dieser Teilfläche im Grundbuch
vorgetragen. Zur Sicherung
des jeweiligen Anspruchs auf
Übertragung des Eigentums wurde
zugunsten von Matthias Benner
bzw. der Stadtwerke Hammelburg
GmbH bereits jeweils eine Auflassungsvormerkung
im Grundbuch
eingetragen.
Herstellungsverpflichtung des Verkäufers
und der BWB GmbH, Fertigstellungszeitpunkt
Der Verkäufer und die BWB GmbH
haben sich gesamtschuldnerisch
verpflichtet, den Kaufgegenstand
komplett schlüssel- und gebrauchsfertig,
einschließlich sämtlicher erforderlicher
Erschließungs-, Ausbau-
und Entwässerungsmaßnahmen
sowie sämtlicher städtebaulicher
Verpflichtungen und unter
Beachtung aller öffentlich-rechtlicher
Vorgaben und frei von Rechtsund
Sachmängeln bis spätestens
zum 01.09.2010 herzustellen und
bis zum selben Zeitpunkt voll vermietet
und von den Mietern abgenommen
an die Objektgesellschaft
zu übergeben.
Der Verkäufer und die BWB GmbH
garantieren der Objektgesellschaft
gesamtschuldnerisch unbeschadet
der gesetzlichen Ansprüche, dass
die Herstellung des Kaufgegenstandes
sowie die Übergabe an die
Mieter bis spätestens zu dem vorgenannten
01.09.2010 abgeschlossen
sind und Mietzahlungsbeginn
des jeweiligen Mieters spätestens
der 30.09.2010 ist. Bei Überschreitung
von mindestens einem der
genannten Termine haben der Verkäufer
und die BWB GmbH als Gesamtschuldner
sämtliche von den
Mietern geltend gemachten Ansprüche
aus verspätetem Mietbeginn
zu tragen. Weitergehende Ansprüche
der Objektgesellschaft,
insbesondere eine Kaufpreisreduzierung,
bleiben unberührt.
Kaufpreis
Die Kaufpreishöhe errechnet sich
nach der Jahresnettokaltmiete am
Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung
(„Übergangszeitpunkt“)
multipliziert mit dem Faktor 12,6.
Bei einer voraussichtlichen Jahresnettokaltmiete
am Übergangszeitpunkt
in Höhe von E 349.944,00
ergibt sich ein Kaufpreis von rund
E 4.409.294,40; sollte sich der Gesamtbetrag
der vertraglich vereinbarten
Jahresnettokaltmiete bis
zum Übergangszeitpunkt ändern,
so ändert sich der Kaufpreis im gleichen
Verhältnis (Jahresnettokaltmiete
x Faktor 12,6). Sollte der auf
den 01.09.2010 festgelegte späteste
Fertigstellungszeitpunkt überschritten
werden und/oder sollten
die Voraussetzungen für die Fälligkeit
des Kaufpreises nicht bis zum
30.09.2010 eingetreten sein, reduziert
sich von Beginn des 01.10.2010
an der Kaufpreis pro angefangenen
Monat um E 29.162,00 netto.
Abgesehen von den vorgenannten
Anpassungsmöglichkeiten ist
129

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
130
der Kaufpreis ein Festpreis; er enthält
sämtliche Kosten und Beiträge,
die für die vertraglich geschuldete
Herstellung des Kaufgegenstandes
anfallen inklusive aller Bau- und
Baunebenkosten. Der Kaufpreis ist
ein Nettokaufpreis; der Verkäufer
verzichtet gemäß § 9 Abs. 1 und
2 UStG zu 100% auf die Umsatzsteuerbefreiung
nach § 4 Nr. 9 lit.
a UStG, da sämtliche Mietverträge
umsatzsteuerpflichtig mit vorsteuerabzugsberechtigten
Mietern abgeschlossen
sind.
Die Objektgesellschaft hat den
Kauf preis – mangels Fälligkeit – bislang
noch nicht entrichtet.
Kaufpreisfälligkeit
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war der Kaufpreis noch nicht
fällig. Die Objektgesellschaft hat
sich gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung
der sofortigen Zwangsvollstreckung
aus der Kaufvertragsurkunde
unterworfen.
Der Kaufpreis wird zur Zahlung fällig,
wenn u.a. folgende Fälligkeitsvoraussetzungen
kumulativ vorliegen:
– Vorlage von in den Baugenehmigungen
geforderten Prüfberichten
des Prüfingenieurs für Standsicherheit
über die ordnungsgemäße
Bauausführung der Gebäude
sowie Brandschutz-II-Bescheinigungen.
– Nachweis, dass zugunsten des
Freistaates Bayern und zu Lasten
der Flurstücke 3343 und 3343/1
jeweils der Gemarkung Hammelburg
eine Reallast im Grundbuch
eingetragen ist, die die vom Verkäufer
durchzuführenden Maßnahmen
zur Kompensation der
auf dem Kaufgrundstück erfolgenden
Versiegelung sichert.
– Vorlage einer bestandskräftigen
Baugenehmigung für das Vorhaben
„Errichtung von Werbeanlagen“.
– Vorlage einer bestandskräftigen
wasserrechtlichen Erlaubnis/Entwässerungsgenehmigung.
– Nachweis, dass zugunsten des jeweiligen
Eigentümers des Kaufgrundstücks
und zu Lasten des
benachbarten Flurstücks 777 und
der nicht kaufgegenständlichen
Teilfläche des Flurstücks 837 der
Gemarkung Hammelburg drei
Grunddienstbarkeiten (Ent- und
Versorgungsleitungsrecht, Gehund
Fahrtrecht und Nachbarrecht/Duldung
von Grenzbebauung)
im Grundbuch vorgetragen
wurden.
– Vorlage von schriftlichen Bestätigungen
der von Objektgesellschaft
und Verkäufer gemeinsam
beauftragten Sachverständigen
für Bau- und für Haustechnik, dass
die auf dem Kaufgrundstück errichteten
Gebäude nebst Außenanlagen,
Stellplätzen und Zu-/Abfahrt
zur öffentlichen Straße Kissinger
Straße frei von wesentlichen
Mängeln fertig gestellt sind.
– Vorlage je eines Übergabeprotokolls
nebst verbindlichem Aufmaß
zwischen den Mietern und
dem Verkäufer, aus dem der Beginn
des jeweiligen Mietverhältnisses,
die erfolgte Übergabe des
Mietgegenstandes und die Tatsache
hervorgeht, dass der jeweilige
Mieter die Mietflächen frei von
wesentlichen Mängeln übernommen
hat sowie der Nachweis des
Eingangs der ersten vollständigen,
vorbehaltlosen Mietzahlung nebst
Nebenkostenvorauszahlung durch
alle Mieter.
– Form- und rechtswirksamer Abschluss
einer im Einvernehmen
mit der Objektgesellschaft festgelegten
Fassung eines Mietvertragsnachtrages
mit dem Mieter
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,
Westfranken.
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit
zu zahlen.
Sachverständige
Die Parteien haben gemeinsam sowohl
einen öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen
für Bau- als auch einen Sachverständigen
für Haustechnik mit
der Prüfung der Mangelfreiheit des
Kaufgegenstandes bei Abnahme
beauftragt, der insoweit mit verbindlicher
Wirkung für beide Parteien
entscheidet.
Übergang des Grundbesitzes
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,
00.00 Uhr gehen Nutzungen
und Lasten, der Besitz und die
Gefahr hinsichtlich des Kaufgegenstandes
auf die Objektgesellschaft
über. Ab diesem Tag stehen der
Objektgesellschaft alle Rechte und
Pflichten aus den Mietverträgen mit
der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG,
Westfranken, der papperts GmbH
& Co. KG, der A W G Allgemeine
Warenvertriebs-Gesellschaft mit beschränkter
Haftung und der Deichmann
SE, insbesondere die Miete
nebst Nebenkostenvorauszahlungen,
vollständig zu.
Nach den Regelungen des Kaufvertrages
sind vom Verkäufer gegenüber
den Mietern übernommene
vertraglich vereinbarte Verpflichtungen,
z.B. zur baulichen Herstel­

Süddeutschland 8
lung von Mietgegenständen, zur
Leistung von geldlichen Zuschüssen
oder zur Übernahme von Kosten/
Kostenfreistellungen (z.B. Baukostenzuschüssen,
Pre-Opening-Zahlungen,
Umlegung- und Umzugskostenzuschüssen,
Maklerkosten)
auch nach dem Übergangszeitpunkt
bis zur Erfüllung aller sich hieraus
ergebenden Verpflichtungen ausschließlich
vom Verkäufer auf dessen
Kosten zu erfüllen. Solange vom
Mieter Lidl Vertriebs-GmbH & Co.
KG, Westfranken nicht schriftlich
anders gewünscht, gilt dies insbesondere
für die mietvertraglich vereinbarten
fünfjährigen Wartungsarbeiten
bzw. Nachsandungen der
Pflasterflächen (mindestens zweimal
pro Jahr – jeweils nach Aufforderung
der Objektgesellschaft – /
zusätzlich drei Monate nach Abnahme)
sowie für die mietvertraglich
vereinbarte zweijährige Anwachsgarantie
sowie die Gewährleistung einer
100%igen Bewuchsdichte nach
zwei Jahren.
Von der Objektgesellschaft übernommene
Belastungen, Rechtsmängel
Neben der Finanzierungsgrundschuld,
an deren Eintragung die
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,
übernimmt die Objektgesellschaft
nur (a) das bereits am Kaufgrundstück
lastende Geh- und Fahrtrecht
sowie Stromleitungsrecht für den
jeweiligen Eigentümer von Flurstück
777, (b) eine zugunsten des
jeweiligen Eigentümers des benachbarten
Flurstücks 777 noch
zur Eintragung ins Grundbuch gelangende
Grunddienstbarkeit zur
Duldung von Grenzbebauung, (c)
das jeweils zugunsten des jeweiligen
Eigentümers einer noch zu vermessenden
Teilfläche von ca. 7 m 2
des Flurstücks 837 noch zur Eintragung
ins Grundbuch gelangende
Leitungsrecht sowie Geh- und
Fahrtrecht sowie (d) eine noch zur
Eintragung gelangende beschränkte
persönliche Dienstbarkeit zugunsten
des Mieters Lidl Vertriebs-
GmbH & Co. KG, Westfranken.
Sachmängel am Kaufgrundstück,
am Gebäude/an Gebäuden, an
Außenanlagen, Pkw-Stellplätzen
und/oder Zu-/Abfahrt
Der Verkäufer hat das Kaufgrundstück
frei von Sachmängeln zu
über eignen. Der Verkäufer und die
BWB GmbH erklären gesamtschuldnerisch,
dass ihnen nicht erkennbare
Mängel nicht bekannt sind. Der Verkäufer
und die BWB GmbH haften
als Gesamtschuldner der Objektgesellschaft
gegenüber hinsichtlich der
vertragsgegenständlichen Bauleistungen
nach dem werkvertraglichen
Leistungsstörungsrecht des BGB.
Nach den Regelungen des Kaufvertrages
haben der Verkäufer und die
BWB GmbH als Gesamtschuldner –
abstellend auf den Übergangszeitpunkt
und unbeschadet der gesetzlichen
Ansprüche – eine Vielzahl von
Garantien über die Beschaffenheit
des Kaufgegenstandes abgegeben,
u.a. die folgenden:
– Die auf dem Kaufgrundstück aufstehenden
Gebäude, Außenanlagen,
Stellplätze und die Zu-/Abfahrt
sind nach den allgemein anerkannten
Regeln der Baukunst und Technik
zum Zeitpunkt der Abnahme
und frei von Mängeln, insbesondere
im Bezug auf die Planung, bauliche
Ausführung und die verwendeten
Baumaterialien, errichtet worden
und können wie kaufvertraglich
vorgesehen genutzt werden.
Der tatsächliche Zustand der aufstehenden
Gebäude und die Nutzung
des Kaufgegenstandes entsprechen
in vollem Umfang den für
die Errichtung der Gebäude erteilten
Baugenehmigungen und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Vorgaben
und Genehmigungen sowie
eventuellen städtebaulichen Verträgen
und Erschließungsverträgen.
Es existieren keine den Kaufgegenstand
betreffenden unerfüllten öffentlich-rechtlichen
Auflagen oder
Forderungen. Alle Bau- und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen
für den Kaufgegenstand
sind bestandskräftig.
– Auf, in, an oder unter dem Kaufgegenstand
befinden sich nach
Kenntnis des Verkäufers und/oder
der BWB GmbH keine stillgelegten
Tankanlagen, sowie keine Boden-,
Gewässer- und Grundwasserkontaminationen,
Boden-, Gewässer-
und Grundwasserverunreinigungen
oder -ablagerungen,
Altlasten, Kriegs-, Kampfmitteloder
Kulturfunde, archäologische
Funde, gesundheitsgefährdende
oder umweltschädliche Stoffe
oder sonstige Kontaminationen.
Der Verkäufer und die BWB
GmbH verzichten hiermit auf Ausgleichsansprüche
gemäß § 24 Abs.
2 BBodSchG.
– Die Mieter haben keine Rechte aufgrund
von Sachmängeln, Rechtsmängeln,
Beschaffenheitsvereinbarungen
oder Garantien geltend gemacht,
insbesondere keinen Rücktritt
vom Mietvertrag bzw. keine
Kündigung erklärt, und auch darüber
hinaus keine Einwendungen/
Einreden erhoben. Dem Verkäufer
und der BWB GmbH ist nicht bekannt,
dass ein Rücktritt bzw. eine
Kündigung bevorsteht oder ein
Mieter die Geltendmachung weiterer
mietvertraglicher Rechte angekündigt
hat.
131

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
132
Sicherheitseinbehalt, Gewährleistungsbürgschaften
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
für die Zeit der Verjährungsfrist
für Mängelansprüche einen Sicherheitseinbehalt
in Höhe von
E 125.000,00 für den Kaufgegenstand
in Abzug zu bringen. Ein Teil
des Sicherheitseinbehalts in Höhe
von E 20.000,00 gilt auch nach Ablauf
einer fünfjährigen Verjährungsfrist
für die im Kaufvertrag für die
Dichtigkeit des Flachdaches des
Pfandraumes vereinbarte zehnjährige
Verjährungsfrist.
Der Verkäufer sowie die BWB GmbH
sind berechtigt, den Sicherheitseinbehalt
für die Mängelansprüche insgesamt
bzw. teilweise durch maximal
drei unwiderrufliche, unbefristete,
selbstschuldnerische Bürgschaften
eines der deutschen Bankenaufsicht
unterstellten Kreditinstituts
oder Kreditversicherers abzulösen.
Dabei hat jede Bürgschaft auf mindestens
E 25.000,00 zu lauten. Sofern
nicht der ganze Sicherheitseinbehalt
durch die drei Bürgschaften
abgedeckt wird, bleibt die Objektgesellschaft
weiterhin zum Einbehalt
des Restbetrages berechtigt.
Der Verkäufer sowie die BWB GmbH
haben der Objektgesellschaft jeweils
sämtliche ihm und/oder ihr
und/oder ihnen auch künftig zustehenden
Erfüllungs-, Schadensersatz-
und sonstigen Gewährleistungsansprüche
sowie Ansprüche
aus Garantien gegen die am Bau
des Kaufgegenstandes und/oder
den Arbeiten am Kaufgegenstand
beteiligten Architekten, Generalunternehmer,
Bau- und Handwerksfirmen,
Lieferanten/Zulieferer oder
sonst mit dem Bau befassten Dritten
mit Wirkung zum Übergangszeitpunkt
abgetreten. Die Ansprüche
der Objektgesellschaft gegen
den Verkäufer und/oder die BWB
GmbH werden von der Abtretung
nicht berührt; insbesondere können
sie auch ohne vorherige Geltendmachung
der Ansprüche gegen
die vorgenannten Nachunternehmer
geltend gemacht werden.
Verjährung
Ansprüche der Objektgesellschaft,
die sich aus den Garantien des Verkäufers
und/oder der BWB GmbH
ergeben, verjähren innerhalb von
fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag
geregelten Übergangszeitpunkt.
Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft verjähren in
fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag
geregelten Übergangszeitpunkt;
für die Dichtigkeit des Flachdaches
des Pfandraumes sind jedoch
davon abweichend zehn Jahre Gewährleistungsfrist
vereinbart.
Rücktrittsrechte
Sollten die im Kaufvertrag genannten
Voraussetzungen für die Fälligkeit
des Kaufpreises nicht bis zum
31.10.2010 eingetreten sein, ist die
Objektgesellschaft zum Rücktritt
vom Kaufvertrag berechtigt. Der
Verkäufer trägt im Fall des Rücktritts
alle Kosten des Kaufvertrages,
die zu seiner Durchführung und zu
seiner Rückabwicklung erforderlichen
Kosten (insbesondere die
Löschungskosten für die evtl. im
Grundbuch vorgetragenen Finanzierungsgrundpfandrechte
und die
Auflassungsvormerkung der Objektgesellschaft),
soweit diese anfällt
die Grunderwerbsteuer, evtl.
Maklerkosten, Notarkosten, sowie
– bis zu einem Höchstbetrag von
netto E 80.000,00 – die nachgewiesenen
Kosten für die wirtschaftliche,
technische, rechtliche und
steuerliche Due Diligence der Objektgesellschaft.
Sollte die Objektgesellschaft
den Nichteintritt der
Fälligkeitsvoraussetzungen allein
zu vertreten haben, verbleibt es bei
folgenden Regelungen:
– Jede Partei trägt ihre mit dem
Kaufvertrag und seiner Durchführung
verbundenen Kosten
selbst. Die Kosten des Notars, des
Grundbuchamts und die Grunderwerbsteuer
trägt die Objektgesellschaft.
– Genehmigungskosten trägt die
Partei, deren Erklärungen zu genehmigen
sind.
– Alle Kosten, die mit der Löschung
der von der Objektgesellschaft
nicht zu übernehmenden Belastungen
zusammenhängen sowie
eventuelle Maklerkosten der Bank
Schilling & Co Aktiengesellschaft
mit Sitz in Hammelburg im Zusammenhang
mit dem Zustandekommen
des Kaufvertrages trägt
der Verkäufer.
Sonstiges
Nach den kaufvertraglichen Regelungen
hat sich Herr Matthias Benner
als Eigentümer des benachbarten
Flurstücks 777 der Gemarkung
Hammelburg und zukünftiger Eigentümer
der aus dem Flurstück
837 noch herauszumessenden Teilfläche
von ca. 2.652 m 2 gegenüber
der Objektgesellschaft verpflichtet,
das von der Objektgesellschaft
gekaufte Flurstück 837 im
Rahmen der Realisierung/Errichtung
des von Herrn Matthias Benner
auf seinem Grundstück geplanten
Fachmarktgebäudes nicht
mit Baufahrzeugen, insbesondere
nicht mit Tiefladern, Kränen, Baggern
etc. zu befahren, sondern die

Süddeutschland 8
Realisierung/Errichtung seines Bauvorhabens
ohne Inanspruchnahme
des Kaufgrundstücks ausschließlich
über die benachbarte Friedhofstraße
(Flurstück 766 der Gemarkung
Hammelburg) durchzuführen. Das
Bauvorhaben darf nicht zu einer
Beeinträchtigung der auf dem von
der Objektgesellschaft gekauften
Flurstück 837 angesiedelten Einzelhandels-
bzw. Gewerbebetriebe
führen. Außer den genannten
Verpflichtungen hat Herr Matthias
Benner persönlich keine weiteren
Verpflichtungen übernommen.
2. Mietvertragsdetails
Im Rahmen der rechtlichen Darstellung
der einzelnen Investitionsprojekte
der Objektgesellschaft werden
die relevanten Inhalte der jeweiligen
mietvertraglichen Vereinbarungen
aufgeführt.
Der Anbieter hat darüber hinaus
für einige Mieter Bonitätsauskünfte
bei der Creditreform-Wirtschaftsauskunft
eingeholt. Die Creditreform
verfügt über eine der größten
Wirtschaftsdatenbanken mit
deutschen Unternehmen. Der Creditreform-Bonitätsindex
ist ein Indikator
für die Bonität von Unternehmen.
In den Bonitätsindex werden
sowohl harte (quantitative) als
auch weiche (qualitative) Negativfaktoren
einbezogen und unter Berücksichtigung
statistisch ermittelter
Gewichte zu einem Gesamtwert
verdichtet. Der Bonitätsindex
reicht von 100 – einer sehr guten
Bonität – bis zu 600 bei Vorliegen
harter Negativmerkmale und einer
entsprechenden Ablehnung der
Geschäftsbeziehung. Daher kann
er etwa wie eine „Schulnote“ zwischen
1 (100) und 6 (600) interpretiert
werden. Die dem Anbieter
mitgeteilten Werte sind nachfolgend
im Rahmen der einzelnen Investitionsprojekte
der Objektgesellschaft
genannt.
a) Mietvertrag Lidl Vertriebs-
GmbH & Co. KG, Westfranken
Der Verkäufer hat als Vermieter
mit der der Lidl Vertriebs-GmbH
& Co. KG, Westfranken als Mieter
am 24.09.2009 einen Mietvertrag
geschlossen. Nach den Regelungen
des zwischen Objektgesellschaft
und Verkäufer geschlossenen
Grundstückskaufvertrages ist der
Abschluss eines Mietvertragsnachtrages
beabsichtigt; zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung war dieser
Mietvertragsnachtrag jedoch noch
nicht abgeschlossen. Der zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung gültige
Mietvertrag hat – ohne Berücksichtigung
des Nachtrages –
im Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
1.350 m 2 Gesamtmietfläche (davon
mindestens 900 m 2 Verkaufsfläche
und die verbleibende Restfläche
von 450 m 2 Lager-/Nebenräume
inklusive Anlieferbereich und Pfandrückgabestation)
des ersten Gebäudes
zur gewerblichen Nutzung
sowie mindestens 85 ebenerdige
Pkw-Einstellplätze bei Fertigstellung
des Fachmarktzentrums (1. Bauabschnitt)
und mindestens 160 Pkw-
Einstellplätze nach Fertigstellung des
auf dem benachbarten Grundstück
Flurstück 777 von dessen Eigentümer
geplanten 2. Bauabschnitts zur
gemeinsamen Nutzung.
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages
ist insoweit
der Abschluss eines Mietvertragsnachtrages
beabsichtigt, wonach
der Mieter auf die Nutzung der auf
dem Nachbargrundstück zu errichtenden
Stellplätze verzichten soll.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war dieser Mietvertragsnachtrag
noch nicht abgeschlossen.
Der Vermieter steht dafür ein, dass
er alleiniger Eigentümer des Mietobjektes
ist und in der Verfügungsmacht
über das Mietobjekt keiner
Beschränkung unterliegt; er versichert,
dass keine Belastungen oder
Rechte Dritter bestehen, die den
Mieter in seiner Geschäftsentwicklung
und Nutzung des Mietobjekts
beeinträchtigen können.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 13.500,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 16.065,00.
Der Vermieter hat dem Mieter alle
Schäden zu ersetzen, die dem Mieter
dadurch entstehen, dass der Vermieter
seine Verpflichtung verletzt,
zur Umsatzsteuer zu optieren.
Die Miete ist an den Index der Einzelhandelspreise
für Deutschland
(Ausgangsbasis 2005 = 100) gekoppelt.
Die ersten zwei Mietjahre
bleiben unberücksichtigt, danach
kann die Miete bei einer mehr als
10%-igen Veränderung des Jahresindexes
um 70% der eingetretenen
Veränderung des Jahresindex
erhöht oder ermäßigt werden. Diese
Regelung kann frühestens erstmals
zwei Jahre nach Inkrafttreten
der Wertsicherungsklausel angewandt
werden; jede weitere Änderung
kann zu einem späteren Zeitpunkt
nur dann erfolgen, wenn
mindestens zwei Jahre seit der letzten
Änderung vergangen sind. Die
133

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
Änderung der Miete findet nur auf
schriftlichen Antrag einer Mietpartei
statt und wird frühestens zum
nächsten Monatsersten wirksam,
sofern der Antrag bis zum 15. eines
jeden Monats bei dem anderen
Vertragspartner eingeht.
Nebenkosten
Der Mieter ist verpflichtet, die
nach genannten Leistungen direkt
zu beauftragen und die Kosten
hierfür zu tragen: Kosten für
Strom, Wasser, Schmutzwasser, Beschickung
der Heizung und Müllentsorgung,
Wartung der Heizung
und Lüftungsanlage, Klimaanlage,
Schnelllauftor, Türen, Türantriebe
und Feuerlöscher.
Nachgenannte Leistungen hat der
Vermieter zu beauftragen und die
entstehenden Kosten auf den Mieter
anteilig nach dessen m 2 -netto
Grundfläche im Verhältnis zur
Miet fläche aller Mieter am Gesamtobjekt
(je nach Baufortschritt) umzulegen:
Regelmäßige Pflege der
Grünanlage, regelmäßige Reinigung
des Parkplatzes und Winterdienst,
Allgemeinstrom (für z.B.
Parkplatzbeleuchtung und Werbeanlage),
allgemeines Wasser, Abwasser
und soweit anfällt Oberflächenwasser.
Für diese Nebenkosten
zahlt der Mieter eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in
Höhe von E 400,00 netto zzgl. gesetzlicher
USt., mithin in Höhe von
monatlich E 476,00 brutto, die jeweils
den tatsächlich gezahlten Nebenkosten
des abgelaufenen Jahres
angepasst wird.
Darüber hinaus trägt der Mieter
keinerlei Kosten öffentlich-rechtlicher
oder privater Natur.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit der
am 06.08.2010 stattgefundenen
Übergabe begonnen und ist auf
die Dauer von 15 Jahren fest abgeschlossen.
Der Mieter hat das
Recht, die Mietzeit fünfmal um drei
Jahre zu verlängern.
Vertraglich vereinbarte Rücktrittsund
Kündigungsrechte des Mieters
Der Mieter kann vor Abschluss des
nach dem Kaufvertrag noch abzuschließenden
Mietvertragsnachtrages
vom Vertrag zurücktreten,
– wenn eine behördliche Genehmigung
versagt wird, oder
– wenn die Baugenehmigung, die
keine Beschränkung der Anlieferzeiten
oder der gesetzlich zulässigen
Betriebszeiten oder des Sortiments
des Mieters (Einzelhandel
mit Lebensmitteln und sonstigen
Bedarfsgegenständen jeder
Art) enthalten darf, entsprechend
dem vom Vermieter eingereichten
und vom Mieter anerkannten
Bauplan nicht bis zum 30.09.2010
bestandskräftig erteilt ist.
Macht der Mieter von seinem Rücktrittsrecht
Gebrauch, so werden die
von ihm nachweislich an den Vermieter
oder an mit dem Objekt befasste
Dritte geleistete Zahlungen
ohne besondere Aufforderung innerhalb
eines Monats nach Erklärung
des Rücktritts vom Vermieter
zurückerstattet. Weitere Schadenersatzansprüche
bleiben vorbehalten.
Neben den im Gesetz geregelten
fristlosen Kündigungsgründen kann
der Mieter das Mietverhältnis außerdem
fristlos kündigen, wenn
nach erfolglosem Ablauf einer zur
Abhilfe bestimmten angemessenen
Frist oder nach erfolg loser Abmahnung
die Zufahrt oder der Zugang
zur Mietsache oder das Entladen
von Waren durch verkehrsbeschränkende
oder ähnliche
Maßnahmen dauernd erheblich erschwert
oder unmöglich sind. Der
Eintritt dieses Tatbestandes wird
durch einen IHK-Sachverständigen
festgestellt.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Die Kosten für Außenreparaturen
sowie Erhaltungsreparaturen und
die Reparatur der technischen Anlagen,
mit Ausnahme von Schnelllauftor,
der Türen und der Türantrieben,
trägt der Vermieter. In der
fünfjährigen Gewährleistungszeit
übernimmt der Vermieter alle notwendigen
Wartungsarbeiten bzw.
Nachsandungen der Pflasterflächen
(mindestens zweimal pro Jahr). Gesondert
ist drei Monate nach Abnahme
ein weiteres Nachsanden
durch den Vermieter vorzunehmen.
Der Vermieter gewährt eine
mindestens zweijährige Anwachsgarantie
nach der Wachstumsperiode
sowie eine 100%ige Bewuchsdichte
nach zwei Jahren; die Pflege
der Grünanlagen ist vom Vermieter
für fünf Jahre zu erbringen, wobei
die Anzahl der Pflegegänge mit
dem Mieter vorab festzulegen ist.
Während der Mietzeit sind in den
Innenräumen Schönheitsreparaturen
und Beseitigungskosten für
Mängel, die der Mieter zu vertreten
hat und die nicht auf Baumängeln
beruhen, vom Mieter zu übernehmen.
134

Süddeutschland 8
Versicherungen
Der Vermieter verpflichtet sich,
den Mietgegenstand auf eigene
Kosten fortlaufend und in ausreichender
Höhe versichert zu halten.
Dies beinhaltet Versicherungen gegen
Feuer- und Elementarschäden,
Wasserschäden, Sturm- und Hagelschäden,
sowie eine Gebäudehaftpflichtversicherung.
Der Mieter
trägt das Glasbruchrisiko.
Im Falle eines Schadenseintritts hat
der Vermieter mindestens die bei
vorschriftsmäßiger Abdeckung des
Versicherungsrisikos von dem Versicherer
zu zahlende Entschädigung
zur Wiederherstellung der Mieträume
zu verwenden, wobei bis zur
bezugsfertigen Wiederherstellung
und Übergabe des Mietgegenstandes
die Verpflichtung zur Zahlung
der Miete sowie der Nebenkosten
ganz bzw. anteilig ruht. Die sonstigen
Rechte und Ansprüche des
Mieters bleiben unberührt, insbesondere
der Erfüllungsanspruch,
der Anspruch auf Geltendmachung
weitergehender Schäden und das
Recht zur außerordentlichen Kündigung.
Der Vermieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht
für das gesamte
Mietobjekt. Ausgenommen
hiervon sind die vom Mieter übernommenen
Pflichten zur Verkehrssicherung
innerhalb der vermieteten
Geschäftsräume. Der Vermieter
stellt den Mieter von allen Ansprüchen
Dritter frei, die sich aus einer
Verletzung seiner vorstehenden
Vermieterpflichten ergeben.
Bauliche Veränderungen durch
den Mieter
Der Mieter ist berechtigt, auch
während der Mietzeit, alle baulichen
Veränderungen, die er für
zweckmäßig hält, und die nicht in
Dach und Fach eingreifen, auf eigene
Kosten nach vorheriger Information
des Vermieters vorzunehmen
oder durch einen Dritten vornehmen
zu lassen. Bei Eingriffen in
Dach und Fach bedarf es der Zustimmung
des Vermieters, wobei
der Vermieter seine Zustimmung
nur aus wichtigem Grund verweigern
darf. Bei Beendigung des
Mietvertrages ist der Mieter nicht
zur Wiederherstellung des alten
Zustandes verpflichtet.
Übertragung der Rechte und
Pflichten aus dem Mietverhältnis
und Untervermietung
Der Mieter ist berechtigt, die sich
aus dem Mietvertrag ergebenden
Rechte und Pflichten auf eine andere
Firma oder Gesellschaft innerhalb
der Lidl Schwarz Gruppe zu übertragen.
Der Mieter hat in Abstimmung mit
dem Vermieter das Recht zur Untervermietung.
Es darf nicht an Branchen
untervermietet werden, die
zum Zeitpunkt des Untermietbeginns
Mitmieter in dem Gesamtobjekt
sind. Ausgeschlossen sind auf
jeden Fall sogenannte „1-E-Shops“.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter gewährt dem Mieter
Konkurrenzschutz. Er verpflichtet
sich, für die Dauer des Vertrages im
Radius von fünf Kilometern um das
Mietobjekt keine gleichartigen Geschäfte
zu errichten, zu kaufen und
verkaufen, zu betreiben oder von
Dritten errichten oder betreiben zu
lassen, deren Sortiment oder Teilsortiment
Waren des täglichen oder
kurzfristigen Bedarfs, insbesondere
Lebensmittel, beinhaltet. Ausgenommen
hiervon sind die weiteren
Mieter des Fachmarktzentrums, wobei
diese Lebensmittel nur als Randsortiment
mit einem maximalen Anteil
von 10% führen dürfen. Hiervon
ausgenommen sind wiederum der
im Fachmarktzentrum geplante Bäcker
und eventuell ein Metzger; diese
dürfen Lebensmittel (branchenübliches
Sortiment eines Bäckers
und Metzgers) bis 100% führen.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine
Vertragsstrafe zu zahlen, wenn
er schuldhaft gegen das vorstehende
Verbot verstößt. Die Vertragsstrafe
fällt an in Höhe von 10% der
Monatsmiete für jeden Tag, an welchem
der Vermieter trotz schriftlicher
Abmahnung durch den Mieter
eine weitere Pflichtverletzung
begeht oder die Pflichtverletzung
nach Ablauf einer vom Mieter gesetzten
angemessenen Unterlassungsfrist
noch andauert. Die sonstigen
Rechte und Ansprüche des
Mieters bleiben unberührt, insbesondere
der Erfüllungsanspruch,
der Anspruch auf Geltendmachung
weiterer Schäden und das Recht
zur außerordentlichen Kündigung.
Vormietrecht
Der Vermieter räumt dem Mieter
ein Vormietrecht für das nächste
vom Vermieter über das Mietobjekt
abgeschlossene Mietverhältnis
ein. Die Vorschriften über das Vorkaufsrecht,
§§ 463 ff. BGB, gelten
analog.
Mietsicherungsdienstbarkeit
Zur Sicherung des Nutzungsrechts
135

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
des Mieters gegen eine vorzeitige
Beendigung des Mietverhältnisses
sowie gegen dessen vertragswidriger
Beeinträchtigung (z.B. durch
Grundstücksveräußerung vor Überlassung)
verpflichtet sich der Vermieter,
zugunsten des Mieters und
zu Lasten des Mietgrundstücks eine
beschränkte persönliche Dienstbarkeit
im Grundbuch eintragen zu
lassen. Nach den Regelungen des
– zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch abzuschließenden
– Mietvertragsnachtrages soll diese
Dienstbarkeit an nächstoffener
Rangstelle im Grundbuch eingetragen
werden.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 11.08.2010
weist für den Mieter Lidl Vertriebs-
GmbH & Co. KG, Westfranken einen
Bonitätsindex von „249“ auf.
Das lässt auf eine gute Bonität des
Mieters schließen.
b) Mietvertrag papperts
GmbH & Co. KG
Der Verkäufer hat als Vermieter mit
der papperts GmbH & Co. KG als
Mieter am 19./30.11.2009 einen
Mietvertrag und am 05./20.07.2010
einen 1. Mietvertragsnachtrag geschlossen.
Nach den Regelungen
des Grundstückskaufvertrages wird
die Objektgesellschaft zum Übergangszeitpunkt
/ Besitzübergang
im Sinne des Kaufvertrages anstelle
des Verkäufers in alle Rechte
und Pflichten aus dem Mietvertrag
als neuer Vermieter eintreten. Dieser
derzeit bestehende Mietvertrag
nebst Nachtrag hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
177 m 2 des ersten Gebäudes zum
Betrieb einer Brot- und Backwarenfiliale
mit Steh-, Sitzcafé und Bistro
sowie Kfz-Parkplätze zur gemeinsamen
Nutzung.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 11,00 pro m 2 zzgl. gesetzlicher
USt.; bei der mietvertraglich vereinbarten
Fläche von 177 m 2 ergibt
sich eine monatlich Miete von
netto E 1.947,00. Die Bruttomonatsmiete
beträgt in diesem Fall
E 2.316,93.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basis
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten
zwei Mietjahre bleiben unberücksichtigt,
danach kann bei einer
mehr als 10%-igen Veränderung
des Indexes jede Vertragspartei eine
Anpassung der Miete um 70%
der jeweils eingetretenen prozentualen
Indexveränderung verlangen.
Entsprechendes gilt jeweils ab tatsächlich
erfolgter Mietänderung.
Nebenkosten
Der Mieter trägt u.a. folgende Nebenkosten,
wobei er, soweit erforderlich,
Direktverträge mit dem
jeweils betroffenen Versorgungsoder
sonstigen Unternehmen abzuschließen
hat: Heizkosten, Kosten
der Wasserversorgung, der Entwässerung,
der Straßenreinigung
und Müllabfuhr, Reparatur und
Wartung von Schnelllauftoren, Türen
und Türantrieben, Heizungsund
Lüftungsanlage und Feuerlöschern.
U.a. die folgenden Nebenkosten
trägt der Mieter anteilig nach Nutzfläche:
Kosten der Gartenpflege
und Bewässerung, der Parkplatzreinigung,
der Pflege der Außenanlage
und der Schnee- und Eisbeseitigung,
der Beleuchtung der Allgemeinbereiche
und Außenanlagen,
der Reinigung der Allgemeinbereiche.
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Heizkosten- und Betriebs-/Nebenkostenvorauszahlung
in Höhe
von E 350,00 netto zzgl. gesetzlicher
USt., mithin in Höhe von monatlich
E 416,50 brutto.
Die laufenden öffentlichen Lasten
des Grundstücks, insbesondere
Grundsteuer, die Kosten der Sachund
Haftpflichtversicherung, die
Kosten für den Hauswart sowie
Verwaltungskosten sind nicht auf
den Mieter umlegbar.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit der am
09.08.2010 stattgefundenen Übergabe
begonnen und ist auf die
Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen.
Der Mieter hat die Option,
den Vertrag einmal um fünf Jahre
und danach fünfmal um jeweils
drei Jahre zu verlängern.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Kleine Instandhaltungen sind vom
Mieter auf dessen Kosten auszuführen.
Die Kleinreparaturpauschale
beträgt je Schadensfall E 250,00
höchstens E 1.500,00 zu Lasten des
Mieters. Darüber hinausgehende
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
fallen dem Vermieter zur Last.
136

Süddeutschland 8
Schönheitsreparaturen hat der Mieter
regelmäßig und fachgerecht vornehmen
zu lassen.
Versicherungen
Mangels ausdrücklicher Regelung
sind alle Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherungen,
Haus- und
Grund stückseigentümer-Haft pflichtversicherung)
Sache des Vermieters.
Die Verkehrssicherungspflicht
obliegt dem Vermieter. Der Mieter
trägt das Glasbruchrisiko.
Bauliche Veränderungen durch
den Mieter
Der Mieter ist berechtigt, auch während
der Mietzeit, alle baulichen
Veränderungen, die er für zweckmäßig
hält und die nicht in Dach
und Fach eingreifen, auf eigene Kosten
nach vorheriger Zustimmung
des Vermieters vorzunehmen oder
durch einen Dritten vornehmen zu
lassen, wobei er bei Beendigung
des Mietvertrages nicht zur Wiederherstellung
es alten Zustandes verpflichtet
ist. Bauliche Veränderungen
gehen ohne Anspruch auf Wiederherstellung
des ursprünglichen
Zustandes in das Eigentum des Vermieters
über. Der Mieter haftet für
alle Schäden, die durch die von ihm
vorgenommenen Baumaßnahmen
entstehen.
Übertragung der Rechte und
Pflichten aus dem Mietverhältnis
und Untervermietung
Den Parteien steht das Recht zur
Vertragsübertragung zu.
Der Vermieter darf die Untervermietung
bei nachgewiesener Verschlechterung
bzw. Widersprüchlichkeit
zu anderen Mietvertragspartnern
ablehnen, wie z.B. aus
Gründen des Konkurrenzschutzes
o.ä.. Die Untervermietung an sogenannte
„1-E-Shops“ ist ausgeschlossen.
Konkurrenzschutz
Mangels ausdrücklicher mietvertraglicher
Regelung genießt der Mieter
sogenannten vertragsimmanenten
Konkurrenzschutz. D.h. der Vermieter
ist deshalb (nur) verpflichtet, den
Mieter hinsichtlich seines Hauptsortiments
vor Konkurrenz im eigenen
Haus, d.h. auf dem Mietgrundstück
und den dem Vermieter ggf. gehörenden
unmittelbar angrenzenden
Grundstücken, zu schützen. Dem
Mieter ist allerdings bekannt und er
akzeptiert, dass es zu Sortimentsüberschneidungen
mit Sortimenten
der übrigen angesiedelten bzw. anzusiedelnden
Mieter kommen kann.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 06.07.2010
weist für den Mieter papperts GmbH
& Co. KG einen Bonitätsindex von
„296“ auf, was auf eine mittlere Bonität
des Mieters hinweist.
c) Mietvertrag A W G Allgemeine
Warenvertriebs-Gesellschaft mit
beschränkter Haftung
Der Verkäufer hat als Vermieter
mit der A W G Allgemeine Warenvertriebs-Gesellschaft
mit beschränkter
Haftung als Mieter am
16./30.11.2009 einen Mietvertrag
und am 09./14.07.2010 einen 1.
Mietvertragsnachtrag geschlossen.
Das Mietverhältnis hat mit der am
16.08.2010 stattgefundenen Übergabe
begonnen. Auf eine weitere
Darstellung des wesentlichen Mietvertragsinhalts
wurde wegen einer
gegenüber dem Mieter bestehenden
Vertraulichkeitsverpflichtung
verzichtet. Der Mietvertrag bewegt
sich inhaltlich im Rahmen der anderen
für das Fachmarktzentrum
in Hammelburg abgeschlossenen
Mietverträge.
Die vom Anbieter eingeholte
Credit reform-Auskunft vom
02.08.2010 weist für den Mieter
A W G Allgemeine Warenvertriebs-
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
einen Bonitätsindex von
„180“ auf. Das lässt auf eine sehr
gute Bonität des Mieters schließen.
d) Mietvertrag Deichmann SE
Zwischen dem Verkäufer als Vermieter
und der Deichmann SE besteht
ein Mietvertrag vom 18./
30.11.2009 nebst 1. Nachtrag vom
03./05.03.2010, 2. Nachtrag vom
05./10.05.2010 und 3. Nachtrag
vom 21.07.2010. Der Mietvertrag
nebst Nachträgen hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
ca. 500 m 2 Verkaufs- und Lagerfläche
sowie Personal- und Sozialräume
des zweiten Gebäudes zur Nutzung
als Verkaufs- und Lagerräume
eines Einzelhandelsgeschäftes, insbesondere
eines Schuheinzelhandelsgeschäftes
mit Neben- und Aktionsartikeln
einschließlich Sporttextilien,
sowie Parkplätze zur gemeinsamen
Nutzung durch alle
weiteren Mieter, Nutzer und Kunden.
Der Vermieter versichert, dass der
Haus- und Grundbesitz und somit
auch das Mietobjekt frei von Lasten
137

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
138
und Auflagen ist, die den Mieter
in der Ausübung seines Gewerbebetriebes
schädigen oder hindern
könnten.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 10,00 pro m 2 Mietfläche zzgl.
gesetzlicher USt., maximal jedoch
E 5.000,00 netto; die maximale
Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 5.950,00.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Die
ersten zwei Mietjahre bleiben unberücksichtigt.
Sollte sich der Verbraucherpreisindex
gegenüber
dem Beginn des dritten Mietjahres
oder gegenüber der letzten Mietänderung
um mehr als 10% erhöhen
oder vermindern, so erhöht
oder ermäßigt sich die Miete ab
dem Monatsersten, der dem begründeten
Antrag folgt, um 65%
der Indexveränderung.
Nebenkosten
Der Mieter zahlt anteilig die Kosten
für Kaminkehrer, Straßenreinigung,
regelmäßige Pflege der Außenanlagen,
Grünanlagen (ohne
Neubepflanzung), Reinigung des
Parkplatzes und Winterdienst, Allgemeinstrom,
Strom Parkplatzbeleuchtung,
Strom Werbeanlage.
Kosten für Strom, Wasser, Abwasser
und Müllentsorgung werden
wenn möglich direkt mit dem Versorgungsunternehmen
abgerechnet.
Die Kosten der Wartung der
technischen Anlagen wie Lüftungsanlage,
Klimaanlage, Schnelllauftor,
Türen, Türantriebe und Feuerlöscher
werden vom Mieter übernommen.
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung
in Höhe von E 2,00 netto pro m 2
Mietfläche, bei einer mietvertraglich
vorgesehenen Mietfläche von
500 m 2 somit in Höhe von monatlich
E 1.000,00 netto bzw. in Höhe
von monatlich E 1.190,00 brutto.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Der Mietvertrag hat mit der am
02.08.2010 stattgefundenen Übergabe
begonnen und ist auf die
Dauer von 10 Jahren abgeschlossen.
Dem Mieter sind darüber hinaus
Optionsrechte für dreimal fünf
Jahre eingeräumt.
Vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht
des Mieters
Sollte mindestens einer der weiteren
auf dem Mietgrundstück geplanten
Mieter (Lebensmitteldiscounter
und Textilfachmarkt) während
der Laufzeit des mit der Deichmann
SE geschlossenen Mietvertrages
seinen Betrieb einstellen, so hat
der Vermieter innerhalb einer Frist
von sechs Monaten für gleichwertigen
Ersatz zu sorgen. Gelingt dies
nicht, so ist der Mieter berechtigt,
den Mietvertrag mit einer Frist von
sechs Monaten zum Monatsende
außerordentlich zu kündigen. Weitergehende
Ansprüche des Mieters
bestehen in diesem Fall nicht.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Schönheitsreparaturen innerhalb
der gemieteten Räume während
der Mietzeit hat der Mieter auf eigene
Kosten durchzuführen. Der
Mieter übernimmt die Kosten für
Kleinreparaturen mit einem Betrag
von E 400,00 im Einzelfall, maximal
jedoch E 1.500,00 pro Jahr jeweils
zzgl. gesetzlicher USt.
Versicherungen
Der Vermieter versichert, dass der
Haus- und Grundbesitz und somit
auch das Mietobjekt gegen Gefahren
üblicher Art versichert ist. Die
Verkehrssicherungspflicht obliegt
dem Vermieter. Der Abschluss der
normalen Geschäftsversicherung
ist Sache des Mieters, der hierfür
die Kosten trägt. Darüber hinaus
trägt der Mieter das Glasbruchrisiko.
Bauliche Veränderungen durch
den Mieter
Der Mieter ist berechtigt, bauliche
Veränderungen zur Herstellung eines
modernen Ladenlokals auf eigene
Kosten vorzunehmen. Diese
baulichen Veränderungen dürfen
nicht in Dach und Fach des Objektes
eingreifen. Der Vermieter verpflichtet
sich, alle Erklärungen –
auch gegenüber Behörden usw. –
abzugeben, die zur Durchführung
der baulichen Veränderungen erforderlich
sind.
Untervermietung
Der Mieter hat in Abstimmung mit
dem Vermieter das Recht zur Untervermietung.
Eine Untervermietung
an Branchen, die im Objekt
bereits vertreten sind, ist ausgeschlossen.
Ausgeschlossen ist auf
jeden Fall eine Untervermietung an
sogenannte „1-E-Shops“.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter verpflichtet sich,
dem Mieter auf dem Grundstück
des Objektes Konkurrenzschutz zu

Süddeutschland 8
gewähren. Dem Mieter sind die
weiteren Mieter Lidl, papperts und
AWG bekannt. Ihm ist bekannt,
dass die vorgenannten Betreiber
zeitweise im Rahmen ihrer Aktionsaktivitäten
auch Schuhe führen
können.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 11.08.2010
weist für den Mieter Deichmann SE
einen Bonitätsindex von „195“ auf,
was auf eine sehr gute Bonität des
Mieters hinweist.
3. Baubeschreibung des Fachmarktzentrums
in Hammelburg
a) Die Gebäude und ihre Nutzung
Das bereits errichtete Fachmarktzentrum
besteht aus zwei voneinander
unabhängigen Gebäuden,
einem Lidl-Lebensmitteldiscounter
mit Tagescafe und Bäcker (papperts)
sowie im zweiten Komplex einem
Fachmarkt für Schuhe (Deichmann)
und einem Textilfachmarkt
(AWG) einschließlich gemeinsam
genutzter Außen- und Stellplatzanlagen.
Insgesamt stehen auf dem
Grundstück 105 Parkplätze zur Verfügung.
b) Baukonstruktion
und Gründung
Die Gründung der Gebäude erfolgte
entsprechend der einschlägig bekannten
DIN-Normen mittels geeigneter
Streifenfundamente unter
aufgehenden Außenbauteilen und
einer den statischen Anforderungen
entsprechenden Stahlbetonbodenplatte
auf Frost- und Tragschichten.
Alle neu errichtenten Außenbauteile
weisen die gemäß Energieeinsparverordnung
erforderlichen Wärmedämmwerte
auf. Sämtliche tragende
Bauteile wurden nach statischem
Erfordernis errichtet.
c) Dach/Fassade/Fenster/
Außentüren
Die Dachkonstruktion der beiden
Gebäude ist im wesentlichen identisch.
Die Unterkonstruktion der
flachgeneigten Pultdächer besteht
aus Nagelbrettbindern und ist mit
einer Trapezblecheindeckung bekleidet.
Die notwendige Wärmedämmung
wurde im Bereich der
Untergurtebene der Binderkonstruktion
ausgeführt (hinterlüftete Kaltdächer).
Die Fassade gliedert sich in
zwei wesentliche Gestaltungsmerkmale.
Die massiven Außenwandkonstruktionen
weisen entsprechende
Putzoberflächen auf, im Bereich
der Binderebenen sowie der
Giebelflächen und Traufabschlüsse
kamen entsprechende Leichtmetall-
Wellblechprofile zum Einsatz. Die
Fenster- und Türelemente bestehen
aus Kunststoff- oder Leichtmetallprofilen
und weisen die der aktuellen
EnEV geschuldeten Isolierverglasungen
auf.
d) Innenausbau/Haustechnik
Tragende Innenwände wurden aus
Mauerwerk errichtet. Nicht tragende
Innenwände wurden als Metallständerwände
mit Gipskartonschale
oder als Mauerwerk hergestellt.
Sämtliche Ausstattungsdetails, wie
zum Beispiel Bodenbeläge, Türen,
abgehängte Decken, Sanitär- und
Elektroausstattung, etc. entsprechen
den spezifischen Mieterbaubeschreibungen.
Die Beheizung erfolgt in
beiden Gebäuden mittels einer Gas-
Brennwertanlage. Beide Gebäude
besitzen je eine zentrale Lüftungsanlage.
Die Warmwasserversorgung
erfolgt jeweils dezentral über elektrisch
betriebene Boiler. Sämtliche
Elektroinstallationen sind nach den
VDE-Vorschriften sowie sonstigen
einschlägigen Vorschriften gemäß
Nutzervorgabe ausgeführt.
e) Außenanlagen
Die befestigten Flächen der Außenanlagen
(Fahrspuren, Zufahrt) besitzen
einen Asphaltbelag bzw. Betonpflaster
(Stellplätze). Die Ausführung
erfolgte nach behördlicher
Vorgabe, ebenso wie die Pflanzflächen.
f) Wichtige Hinweise
Abweichungen, insbesondere wenn
sie auf behördliche Anforderungen
zurückzuführen oder technisch
veranlasst sind, bleiben vorbehalten,
sofern sie mit den Mietern abgestimmt
und für die Objektgesellschaft
als zukünftigem Eigentümer
zumutbar sind.
139

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
140
II. Neubau eines Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes
und eines dm-
Drogeriemarktes in 69151 Neckargemünd,
Kurpfalzstraße
Die Objektgesellschaft beabsichtigt
in der Kurpfalzstraße in 69151 Neckargemünd
einen noch zu errichtendem
Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt
sowie dm-Drogeriemarkt zu
erwerben. Zu diesem Zweck hat
die Objektgesellschaft mit dem derzeitigem
Grundstückseigentümer,
der INWO Projektgesellschaft Beta
GmbH, einen Grundstückskaufvertrag
mit Herstellungsverpflichtung
über die Immobilien bzw. das
zugrundeliegende Grundstück abgeschlossen,
in dem sich die IN­
WO Projektgesellschaft Beta GmbH
u.a. dazu verpflichtet hat, die vorgenannten
Gebäude nebst Außenanlagen
nach den Vorgaben des
Kaufvertrages komplett schlüsselund
gebrauchsfertig herzustellen.
Die Fertigstellung ist für spätestens
den 01.02.2011 geplant. Die Baugenehmigung
für den Neubau des
Lidl- und des dm-Marktes mit 101
Stellplätzen wurde am 22.06.2010
durch das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis,
die Entwässerungsgenehmigung
wurde am 15.06.2010
von der Stadt Neckargemünd erteilt.
Die Immobilien sind bereits
an die Lidl Vertriebs-GmbH & Co.
KG bzw. die dm-drogerie markt
GmbH + Co. KG vermietet.
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses
im Auftrag der
Objektgesellschaft am 29.04.2010
von der Knight Frank Munich
GmbH & Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten
hat zum Bewertungsstichtag
29.04.2010 für das
zu erwerbende Grundstück und
den darauf zu errichtenden Lidl-
Lebensmitteldiscountmarkt sowie
dm-Drogeriemarkt einen Marktwert
nach Fertigstellung von
€ 4.350.000,00 ergeben.
1. Grundstückskaufvertrag
mit Herstellungsverpflichtung
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft und
der INWO Projektgesellschaft Beta
GmbH wurde am 21.05.2010 notariell
beurkundet (URNr. 1601 F-10
des Notars Dr. Ottmar Fleischer in
Fürth). Der Eigentümerwechsel auf
die Objektgesellschaft muss noch
im Grundbuch des Amtsgerichts
Heidelberg vollzogen werden und
wird frühestens erfolgen, wenn
die Objektgesellschaft den Kaufpreis
vollständig gezahlt hat und
die grunderwerbssteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung
vorliegt.
Zur Sicherung des Anspruchs
der Objektgesellschaft auf Übertragung
des Eigentums soll zugunsten
der Objektgesellschaft eine Auflassungsvormerkung
im Grundbuch
eingetragen werden. Die für den
Eigentümerwechsel und für die Eintragung
der Vormerkung erforderlichen
Erklärungen sind bereits abgegeben
und beurkundet worden.
a) Grundstücksverhältnisse
Die Grundstückssituation hinsichtlich
des vertragsgegenständlichen
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug
vom 18.08.2010) wie
folgt dar:
Bestandsverzeichnis
Grundbuch des Amtsgerichts Heidelberg,
Grundbuch von Neckargemünd,
Nr. 4456, lfd. Nr. 3: Gemarkung
Neckargemünd, Flurstück
5158, Gebäude- und Freifläche,
Kurpfalzstraße zu 7.177 m 2 .
Abteilung I
INWO Projektgesellschaft Beta
GmbH mit Sitz in Sandhausen.
Abteilung II
– Lfd. Nr. 1: Beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Leitungsrecht
für Regenwasser) für die Stadt
Neckargemünd. Gleichrang mit
Abt. II Nr. 2, 3, 4 und 5.
– Lfd. Nr. 2: Beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Leitungsrecht
für Nahwärme) für die Stadtwerke
Neckargemünd GmbH, Neckargemünd.
Gleichrang mit Abt.
II Nr. 1, 3, 4 und 5.
– Lfd. Nr. 3: Beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Wasserversorgungsleitungsrecht)
für die Stadtwerke
Neckargemünd GmbH,
Neckargemünd. Gleichrang mit
Abt. II Nr. 1, 2, 4 und 5.
– Lfd. Nr. 4: Beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Leitungsrecht
für eine 20 KV-Leitung) für die
Südwag Energie AG, Frankfurt
am Main. Gleichrang mit Abt. II
Nr. 1, 2, 3 und 5.
– Lfd. Nr. 5: Beschränkte persönliche
Dienstbarkeit (Gasleitungsrecht)
für die Stadtwerke Neckargemünd
GmbH, Neckargemünd.
Gleichrang mit Abt. II Nr. 1, 2, 3
und 4.
Abteilung III
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne
Brief zu E 3.300.000,00 für die
Sparkasse Heidelberg, Heidelberg
mit 18% Jahreszinsen ab
dem 13.07.2010.

Süddeutschland 8
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages
mit Herstellungsverpflichtung
Der Grundstückskaufvertrag mit
Her stellungsverpflichtung zwischen
der Objektgesellschaft als Käufer
und der INWO Projektgesellschaft
Beta GmbH als Verkäufer hat im
Wesentlichen folgenden Inhalt:
Kaufgegenstand
Gegenstand des Kaufvertrages ist
das Flurstück 5158 und die vom
Verkäufer hierauf zu errichtenden,
zum Betrieb eines Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes
und zum Betrieb
eines dm-Drogeriemarktes
geeigneten zwei Gebäude nebst
dazugehörigen Außenanlagen,
mindestens 95 oberirdischen Pkw-
Stellplätzen und drei Zu-/Abfahrten
zur öffentlichen Kurpfalzstraße.
Herstellungsverpflichtung des
Verkäufers und Fertigstellungszeitpunkt
Der Verkäufer ist verpflichtet, den
Kaufgegenstand komplett schlüssel-
und gebrauchsfertig, einschließlich
sämtlicher erforderlicher
Erschließungs-, Ausbau- und
Entwässerungsmaßnahmen sowie
sämtlicher städtebaulicher Verpflichtungen
und unter Beachtung
aller öffentlich-rechtlicher Vorgaben
und frei von Rechts- und
Sachmängeln bis spätestens zum
01.02.2011 herzustellen und bis
zum selben Zeitpunkt voll vermietet
und von den Mietern abgenommen
an die Objektgesellschaft
zu übergeben.
Der Verkäufer garantiert der Objektgesellschaft
unbeschadet der
gesetzlichen Ansprüche, dass die
Herstellung des Kaufgegenstandes
sowie die Übergabe an die Mieter
bis spätestens zu dem vorgenannten
01.02.2011 abgeschlossen
sind und Mietzahlungsbeginn
des jeweiligen Mieters spätestens
der 15.02.2011 ist. Bei Überschreitung
von mindestens einem der
genannten Termine hat der Verkäufer
sämtliche von den Mietern
geltend gemachten Ansprüche aus
verspätetem Mietbeginn zu tragen.
Weitergehende Ansprüche der Objektgesellschaft
mit Ausnahme einer
Kaufpreisreduzierung bestehen
nicht.
Aufschiebende Bedingung
Mit Ausnahme der Auflassung, der
Herstellungsverpflichtung des Verkäufers,
der Beauftragung eines
Sachverständigen für die Baubegleitung
und Abnahme sowie der
Eintragungsmöglichkeit einer Finanzierungsgrundschuld
und einer
Auflassungsvormerkung zugunsten
der Objektgesellschaft steht der
Kaufvertrag unter der aufschiebenden
Bedingung, dass die Baugenehmigung/en
für die Errichtung
und Nutzung des Kaufgegenstandes
nebst etwaiger genehmigungspflichtiger
Werbeanlagen der Mieter
bestandskräftig ist/sind, die die
Errichtung und die in den Mietverträgen
vorgesehen Nutzung
des Kaufgegenstandes uneingeschränkt
erlaubt/erlauben.
Die vorgenannte Bedingung ist
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht eingetreten. Kann
der Verkäufer den Eintritt der aufschiebenden
Bedingung nicht bis
zum Ablauf des 30.07.2010 nachweisen,
kann die Objektgesellschaft
und auch der Verkäufer für die Parteien
bindend den endgültigen
Ausfall dieser Bedingung erklären;
in diesem Fall ist der Kaufvertrag
endgültig unwirksam. Ist der Ausfall
nicht bis spätestens 31.10.2010
erklärt, gilt die aufschiebende Bedingung
jedoch unabhängig von
ihrem tatsächlichen Eintritt/Ausfall
als endgültig eingetreten.
Im Fall des Ausfalls der aufschiebenden
Bedingung zahlt der Verkäufer
die Kosten für die notarielle
Beurkundung. Weitergehende Ansprüche
der Parteien bestehen im
vorgenannten Fall des Ausfalls der
aufschiebenden Bedingung nicht
und werden ausdrücklich wechselseitig
ausgeschlossen.
Kaufpreis
Die Kaufpreishöhe errechnet sich
nach der Jahresnettokaltmiete am
Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung
(„Übergangszeitpunkt“)
multipliziert mit dem Faktor 12,6.
Bei einer voraussichtlichen Jahresnettokaltmiete
am Übergangszeitpunkt
in Höhe von € 345.000,00
ergibt sich ein Kaufpreis von rund
€ 4.347.000,00; sollte sich der Gesamtbetrag
der vertraglich vereinbarten
Jahresnettokaltmiete bis
zum Übergangszeitpunkt vermindern,
so vermindert sich der Kaufpreis
im gleichen Verhältnis (Jahresnettokaltmiete
x Faktor 12,6).
Sollte der auf den 01.02.2011 festgelegte
späteste Fertigstellungszeitpunkt
überschritten werden,
reduziert sich für den Februar 2011
und den März 2011 der Kaufpreis
um jeweils € 14.375,00 netto und
von Beginn des April 2011 an der
Kaufpreis pro angefangenem Monat
um € 28.750,00 netto.
Abgesehen von den vorgenannten
Anpassungsmöglichkeiten ist der
141

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
142
Kaufpreis ein Festpreis; er enthält
sämtliche Kosten und Beiträge, die
für die vertraglich geschuldete Herstellung
des Kaufgegenstandes anfallen
inklusive aller Bau- und Baunebenkosten.
Der Kaufpreis ist ein
Nettokaufpreis; der Verkäufer verzichtet
gemäß § 9 Abs. 1 und 2
UStG zu 100% auf die Umsatzsteuerbefreiung
nach § 4 Nr. 9 lit.
a UStG, da sämtliche Mietverträge
umsatzsteuerpflichtig mit vorsteuerabzugsberechtigten
Mietern abgeschlossen
sind.
Die Objektgesellschaft hat den
Kaufpreis – mangels Fälligkeit – bislang
noch nicht entrichtet.
Kaufpreisfälligkeit
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war der Kaufpreis noch nicht
fällig. Die Objektgesellschaft hat
sich gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung
der sofortigen Zwangsvollstreckung
aus der Kaufvertragsurkunde
unterworfen.
Neben den allgemein üblichen
Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen
(Eintragung einer Auflassungsvormerkung
zugunsten der Objektgesellschaft,
Vorliegen aller zu
diesem Kaufvertrag erforderlichen
grundbuchrechtlichen Genehmigungen,
Vorlage der Löschungsunterlagen
für die von der Objektgesellschaft
nicht übernommenen Belastungen)
wird der Kaufpreis zur
Zahlung fällig, wenn u.a. folgende
Fälligkeitsvoraussetzungen kumulativ
vorliegen:
– Vorlage von schriftlichen Bestätigungen
des von Objektgesellschaft
und Verkäufer gemeinsam
beauftragten Sachverständigen,
dass die auf dem Kaufgrundstück
errichteten Gebäude nebst Außenanlagen,
mindestens 95 Stellplätzen
und drei Zu-/Abfahrten
zur öffentlichen Kurpfalzstraße
frei von wesentlichen Mängeln
fertig gestellt sind.
– Vorlage je eines Übergabeprotokolls
nebst verbindlichem Aufmaß
zwischen den Mietern und
dem Verkäufer, aus dem der Beginn
des jeweiligen Mietverhältnisses,
die erfolgte Übergabe des
Mietgegenstandes und die Tatsache
hervorgeht, dass der Mieter
die Mietflächen frei von wesentlichen
Mängeln übernommen hat
sowie der Nachweis des Eingangs
der ersten vollständigen, vorbehaltlosen
Mietzahlung nebst Nebenkostenvorauszahlung
durch
die Mieter.
– Form- und rechtswirksamer Abschluss
einer im Einvernehmen
mit der Objektgesellschaft festgelegten
Fassung eines Mietvertragsnachtrages
mit dem Mieter
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG.
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit
zu zahlen.
Sachverständiger
Die Parteien haben einen öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen
für Schäden an Gebäuden
mit der baubegleitenden Qualitätssicherung
sowie der Abnahme
des Kaufgegenstandes beauftragt.
Der Sachverständige stellt im
Abnahmeprotokoll für die Parteien
verbindlich fest, ob der Kaufgegenstand
frei von wesentlichen Mängeln
und abnahmereif im Sinne des
Kaufvertrages ist.
Übergang des Grundbesitzes
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,
00.00 Uhr gehen
Nutzungen und Lasten, der Besitz
und die Gefahr hinsichtlich des
Kaufgegenstandes auf die Objektgesellschaft
über. Ab diesem Tag
stehen der Objektgesellschaft alle
Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen
mit der Lidl Vertriebs-
GmbH & Co. KG und der dm-drogerie
markt GmbH + Co. KG, insbesondere
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen,
vollständig
zu.
Auflassungsvormerkung
Zur Sicherung des Anspruchs der
Objektgesellschaft auf Eigentumsübergang
hat der Verkäufer zugunsten
der Objektgesellschaft die Eintragung
einer Vormerkung gemäß
§ 883 BGB an dem Kaufgrundstück
in das Grundbuch bewilligt. Die
Vormerkung war zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung noch nicht
im Grundbuch vorgetragen.
Von der Objektgesellschaft zu
übernehmende Belastungen,
Rechtsmängel
Neben der Finanzierungsgrundschuld,
an deren Eintragung die
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,
übernimmt die Objektgesellschaft
das bereits am Kaufgrundstück lastende
Leitungsrecht für Regenwasser
für die Stadt Neckargemünd,
das Leitungsrecht für eine 20 KV-
Leitung für die Südwag Energie
AG sowie das Leitungsrecht für
Nahwärme, das Wasserversorgungsleitungsrecht
und das Gasleitungsrecht
für die Stadtwerke Neckargemünd
GmbH zum dinglichen
Fortbestand. Darüber hinaus

Süddeutschland 8
übernimmt die Objektgesellschaft
die zur Sicherung des Anschlusszwanges
des Kaufgegenstandes
an das Fernwärmenetz (Fernwärmeversorgung)
evtl. noch zur Eintragung
ins Grundbuch gelangenden
Dienstbarkeiten zugunsten
des Fernwärmeversorgungsunternehmens,
evtl. noch zur Eintragung
gelangende Dienstbarkeiten
oder Reallasten für Ver- und Entsorgungsleitungen
jeder Art sowie Beleuchtungs-
und Verteileranlagen in
Bezug auf die kommunale Erschließung
nicht zum Kaufgrundstück
gehörender weiterer Grundstücke
sowie eine noch zur Eintragung gelangende
beschränkte persönliche
Dienstbarkeit zugunsten des Mieters
Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG.
Nach den kaufvertraglichen Regelungen
wird die Objektgesellschaft
der Bestellung von weiteren Dienstbarkeiten,
die im Zusammenhang
mit der Bebauung des Kaufgrundstücks
zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen
Benutzung erforderlich
werden, gegen Freistellung
von Bestellungskosten zustimmen.
Hierzu gehört insbesondere die
Absicherung von Versorgungsleitungen
und Zu- bzw. Abgangswegen.
Der Verkäufer garantiert der
Objektgesellschaft, dass keine der
von der Objektgesellschaft übernommenen
Belastungen die vertragsgemäße
Bebauung und Benutzung
des Kaufgegenstandes behindert,
insbesondere dass der jeweilige
Ausübungsbereich nicht
unterhalb der zu errichtenden Gebäude
verläuft und dass den jeweiligen
Eigentümer des Kaufgrundstücks
mit Ausnahme der Duldung
von Ver- und Entsorgungsleitungen
im Kaufgrundstück keine Pflichten
(insbesondere keine Unterhaltungs-,
Instandhaltungs-, Versicherungs-,
Verkehrssicherungs- oder
Zahlungspflichten) treffen.
Auf einer Teilfläche des Kaufgrundstücks
wurde ein mobiles Heizwerk
errichtet, das u.a. auch der Versorgung
der umliegenden Grundstücke
dient. Die Objektgesellschaft
hat das Aufstellen und Betreiben
des Heizwerks zu dulden bis das
endgültige Heizwerk an anderer
Stelle außerhalb des Kaufgrundstücks
in Betrieb gegangen ist, maximal
jedoch bis zum 31.12.2012.
Sachmängel am Kaufgrundstück,
an Gebäuden, an Außenanlagen,
Pkw-Stellplätzen und/oder Zu-/
Abfahrten
Hinsichtlich der vertragsgegenständlichen
Bauleistungen gilt das
werkvertragliche Leistungsstörungsrecht
des BGB mit folgender
Maßgabe:
– Die normale Abnutzung von Verschleißteilen
ist kein Mangel.
– Wegen aufgetretener Mängel hat
die Objektgesellschaft gegenüber
dem Verkäufer zunächst ihren
Anspruch auf Nacherfüllung geltend
zu machen. Die der Objektgesellschaft
nach dem Gesetz zustehenden
weiteren Ansprüche/
Rechte (insbesondere Kaufpreisminderung,
Aufwendungs- und
Schadensersatz oder Rücktritt)
darf sie erst geltend machen/ausüben,
wenn sie dem Verkäufer erfolglos
eine angemessene Frist
zur Nacherfüllung bestimmt hat;
ein Anspruch der Objektgesellschaft
auf Ersatz von entgangenem
Gewinn besteht nicht.
– Im Falle eines Rücktritts aufgrund
eines Sachmangels bzw.
der Rückabwicklung des Kaufvertrages
im Wege des sog. großen
Schadensersatzes/Schadensersatzes
statt der ganzen Leistung
gemäß § 281 Abs. 1 und 5 BGB
zahlt der Verkäufer der Objektgesellschaft
zur pauschalen Abgeltung
der mit der Vorbereitung
und dem Abschluss des Kaufvertrages
verbundenen vergeblichen
Aufwendungen einen Betrag
in Höhe von insgesamt netto
E 100.000,00; weitergehende
Ansprüche sind in diesen Fällen
ausdrücklich ausgeschlossen; ein
Anspruch der Objektgesellschaft
auf Ersatz von entgangenem Gewinn
besteht nicht.
Neben den vorstehenden Regelungen
zu Sachmängeln hat der Verkäufer
gegenüber der Objektgesellschaft
eine Vielzahl an Garantien
über die Beschaffenheit des
Kaufgrundstücks bzw. der aufstehenden
Bauwerke abgegeben (Beschaffenheitsgarantien
im Sinne
der §§ 443, 444 BGB). Sollten eine
oder mehrere der nachstehenden
Angaben unzutreffend sein,
so hat der Verkäufer auf Verlangen
der Objektgesellschaft den Zustand
herzustellen, der bestünde, wenn
die betreffende Angabe zutreffend
wäre. Kommt der Verkäufer diesem
Verlangen innerhalb einer Frist von
drei Monaten nicht nach, oder ist
er hierzu nicht in der Lage, oder ist
ihm dies unzumutbar, hat er der
Objektgesellschaft den Aufwand zu
ersetzen, der zur Herstellung des
zugesagten Zustandes erforderlich
ist (Ersatz des Erfüllungsinteresses
der Objektgesellschaft). Soweit die
(Wieder)Herstellung nicht möglich
ist, oder der Aufwand für die (Wieder)Herstellung
– entsprechend §
275 Abs. 2 BGB – in einem groben
Missverhältnis zum Leistungsinteresse
der Objektgesellschaft steht,
hat der Verkäufer Schadensersatz
in Geld zu leisten. Ein Anspruch
143

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
144
der Objektgesellschaft auf Ersatz
von entgangenem Gewinn und eines
sog. Mangelfolgeschadens besteht
nicht. Der Objektgesellschaft
steht aber ein Rücktrittsrecht zu,
wobei der Verkäufer der Objektgesellschaft
im Fall des Rücktritts zur
pauschalen Abgeltung der mit der
Vorbereitung und dem Abschluss
des Kaufvertrages verbundenen
vergeblichen Aufwendungen einen
Betrag in Höhe von insgesamt
netto E 100.000,00 zu zahlen hat
und die Objektgesellschaft dann
keine weitergehenden Schadensersatzansprüche
geltend machen
kann. Weitergehende Ansprüche
als die vorstehend genannten stehen
der Objektgesellschaft wegen
eines Verstoßes gegen die Garantieversprechen
nicht zu; derartige
Ansprüche sind ausdrücklich ausgeschlossen.
Der Verkäufer garantiert z.B.,
– dass ihm von Kontaminationen
(Kontaminationen im Sinne des
Kaufvertrages sind schädliche
Bodenveränderungen i.S.v. § 2
Abs. 3 BBodSchG, Altlasten i.S.v.
§ 2 Abs. 5 BBodSchG, Bodenund
Bodenluftverunreinigungen,
Grundwasserverunreinigungen,
sowie im Boden eingeschlossene
Gebäude, Gebäudereste,
technische Anlagen und Kampfstoffe,
derentwegen der Eigentümer
oder Besitzer zur Beseitigung,
Separation oder besonderen
Entsorgung verpflichtet werden
könnte) nichts bekannt ist
und evtl. frühere Kontaminationen,
die auf Grund behördlicher
Auflagen nicht auf dem Grundstück
verbleiben durften, im Zuge
der Errichtung der kaufgegenständlichen
Gebäude, Außenanlagen,
Pkw-Stellplätze und Zu-/
Abfahrten ordnungsgemäß beseitigt
wurden. Sämtliche öffentlich-rechtlichen
Vorschriften
über das Vorgehen bei Verdacht
auf Kontaminationen und deren
Entsorgung wurden eingehalten.
Alle diesbezüglichen behördlichen
Auflagen und Anordnungen
wurden beachtet und ausgeführt.
Der Verkäufer haftet dafür,
dass die zuständigen Behörden
bis zum Zeitpunkt der Übergabe
an die Objektgesellschaft
keine Untersuchung, Sanierung,
Beseitigung, sonstige Behandlungen
oder Überwachung aufgrund
Kontaminationen auf dem
Kaufgrundstück verlangt haben.
Im übrigen sind Ansprüche und
Rechte der Objektgesellschaft
wegen eines Sachmangels des
Kaufgrundstücks ausgeschlossen.
Unberührt bleiben Schadensersatzansprüche
wegen Verletzung
von Leben, Körper oder Gesundheit
oder bei grober Fahrlässigkeit
oder Vorsatz. Der Verkäufer
verzichtet gegenüber der Objektgesellschaft
auf Ausgleichsansprüche
gemäß § 24 Abs. 2
BBodSchG, soweit die Objektgesellschaft
die Kontaminationen
nicht verursacht hat.
– dass zum Tag der vollständigen
Kaufpreiszahlung keine den Kaufgegenstand
betreffenden unerfüllten
öffentlich-rechtlichen Auflagen
oder Forderungen existieren
und alle Bau- und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen/Erlaubnisse
für den Kaufgegenstand
bestandskräftig sind.
– dass zum Tag der vollständigen
Kaufpreiszahlung die Mieter keine
Rechte aufgrund von Sachmängeln,
Rechtsmängeln, Beschaf
fenheitsvereinbarungen
oder Garantien geltend gemacht,
insbesondere keinen Rücktritt
vom Mietvertrag bzw. keine Kündigung
erklärt, und auch darüber
hinaus keine Einwendungen/
Einreden erhoben haben. Soweit
Mängelrügen geltend gemacht
wurden, sind die Beanstandungen,
soweit sie in den Verantwortungsbereich
des Verkäufers fallen,
behoben bzw. werden noch
auf Kosten des Verkäufers behoben.
Dem Verkäufer ist nicht bekannt,
dass ein Rücktritt bzw. eine
Kündigung bevorsteht oder
die Mieter die Geltendmachung
weiterer mietvertraglicher Rechte
angekündigt haben.
Verjährung
Ansprüche der Objektgesellschaft,
die sich aus den im Kaufvertrag
genannten Garantien des Verkäufers
ergeben, verjähren innerhalb
von fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag
geregelten Übergangszeitpunkt.
Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft verjähren
grundsätzlich auch in fünf Jahren
ab dem Übergangszeitpunkt.
Sicherheitseinbehalt, Gewährleistungsbürgschaften
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
für die Zeit der Verjährungsfrist
für Mängelansprüche einen
Sicherheitseinbehalt in Höhe von
E 90.000,00 für den Kaufgegenstand
in Abzug zu bringen. Der
Verkäufer ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt
insgesamt bzw.
teilweise auch durch Abtretung der
ihm gegen seine Nachunternehmer
zustehenden Ansprüche sowie
Übergabe des jeweiligen Originals
der zu seinen Gunsten gestellten
Gewährleistungsbürgschaften seiner
Nachunternehmer abzulösen,
sofern der Verkäufer der Objektgesellschaft
nachgewiesen hat, dass

Süddeutschland 8
diese Gewährleistungsbürgschaften
wirksam geworden und in Kraft getreten
sind. Sofern nicht der ganze
Sicherheitseinbehalt durch die abzutretenden
Gewährleistungsbürgschaften
seiner Nachunternehmer
abgedeckt werden kann, ist der
Verkäufer berechtigt, den Restbetrag
durch eine eigene Bürgschaft
abzulösen. Die jeweilige Bürgschaft
hat dem im Kaufvertrag genannten
Bürgschaftsmuster zu entsprechen.
Maklerkosten
Eventuelle Maklerkosten der Harzim
GmbH mit Sitz in Walldorf im Zusammenhang
mit dem Zustandekommen
des Kaufvertrages trägt
der Verkäufer. Die Objektgesellschaft
hat erklärt, dass sie von dem
Kaufgegenstand im Rahmen des
geschäftlichen Kontaktes mit der
INWO Bau GmbH mit Sitz in Sandhausen
Kenntnis erlangt und sie
deshalb bei Zugang diverser Maklerangebote
Vorkenntnis hatte. Einen
Maklervertrag in Bezug auf
den Vertragsgegenstand hat sie
nicht abgeschlossen/Maklerangebote
waren auch nicht ursächlich
für den Abschluss des Kaufvertrages.
Sollte die Objektgesellschaft
trotz einer entsprechenden Aussage
des zuständigen Sachbearbeiters
vor Gericht auf Maklerprovision
in Anspruch genommen und
rechtskräftig zur Zahlung verurteilt
werden, stellt sie der Verkäufer von
sämtlichen Ansprüchen einschließlich
der Verfahrenskosten frei. Die
Objektgesellschaft ist verpflichtet,
im Fall einer gerichtlichen Inanspruchnahme
sich mit allen gebotenen
Einwendungen zu verteidigen
und Rechtsmittel auszuschöpfen.
Rücktrittsrechte, Kostentragung
bei Rückabwicklung
Im Kaufvertrag wurden folgende vertragliche
Rücktrittsrechte vereinbart:
(a) Sollten die im Kaufvertrag genannten
Voraussetzungen für die
Fälligkeit des Kaufpreises nicht
bis zum 30.06.2011 eingetreten
sein, ist die Objektgesellschaft
zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.
(b) Für den Fall, dass die Bauarbeiten
nach Baubeginn aufgrund
behördlicher oder gerichtlicher
Auflagen bzw. Verfügungen
nicht fortgeführt werden können
und der Kaufgegenstand
deshalb bis zum 30.06.2011
nicht fertig gestellt und den Mietern
übergeben werden kann,
ist der Verkäufer zum Rücktritt
vom Vertrag berechtigt. Der
Verkäufer hat der Objektgesellschaft
den beabsichtigten Rücktritt
vier Wochen vor der Abgabe
der Rücktrittserklärung anzuzeigen;
falls diese Ankündigung
nicht rechtzeitig erfolgt oder unterlassen
wird, erlischt das Rücktrittsrecht.
Das Rücktrittsrecht
erlischt auch, wenn die Objektgesellschaft
binnen drei Wochen
nach Zugang der Ankündigung
dem Verkäufer schriftlich
bestätigt, dass sie – beginnend
ab dem 01.07.2011 – auf die im
Kaufvertrag vorgesehen Kaufpreisreduzierung
wegen Überschreitung
des spätesten Fertigstellungstermins
verzichtet.
(c) Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt,
sind beide Vertragsteile zum
Rücktritt vom Vertrag berechtigt;
ein Anspruch auf Schadensersatz
statt der Leistung oder
Verzinsung bereits geleisteter
Kaufpreisteile besteht in diesem
Fall nicht.
(d) Wird eine für den Kaufvertrag
erforderliche, vom Notar einzuholende
Genehmigung verweigert
oder bedingt bzw. nur unter
einer Auflage erteilt, ist die
Objektgesellschaft berechtigt,
vom Vertrag zurückzutreten.
Tritt eine der Parteien nach dem
vorstehenden lit. (a) oder (b), (c)
und (d) vom Kaufvertrag zurück,
so zahlt der Verkäufer der Objektgesellschaft
zur pauschalen Abgeltung
der mit der Vorbereitung und
dem Abschluss des Kaufvertrages
verbundenen vergeblichen Aufwendungen
einen Betrag in Höhe
von insgesamt netto E 100.000,00.
Umfasst werden hiervon insbesondere
die Kosten für die notarielle
Beurkundung, für Grundbuchanträge,
anwaltliche, kaufmännische
und technische Berater. Weitergehende
Ansprüche der Parteien bestehen
in den vorgenannten Fällen
des Rücktritts nicht und werden
ausdrücklich wechselseitig ausgeschlossen.
(e) Sollte der im Kaufvertrag genannte,
für die Fälligkeit des Kaufpreises
erforderliche Mietvertragsnachtrag
mit dem Mieter Lidl Vertriebs-GmbH
& Co. KG nicht bis
zum 30.08.2010 abgeschlossen
sein, ist der Verkäufer zum Rücktritt
von diesem Vertrag berechtigt.
Der Verkäufer hat der Objektgesellschaft
den beabsichtigten
Rücktritt vier Wochen vor der
Abgabe der Rücktrittserklärung
anzuzeigen; falls diese Ankündigung
nicht rechtzeitig erfolgt
oder unterlassen wird, erlischt das
Rücktrittsrecht. Das Rücktrittsrecht
erlischt auch, wenn die Objektgesellschaft
binnen drei Wo­
145

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
chen nach Zugang der Ankündigung
dem Verkäufer schriftlich
bestätigt, dass er auf den Abschluss
dieser Mietvertragsnachträge
verzichtet.
Tritt der Verkäufer nach diesem lit. (e)
vom Kaufvertrag zurück, so zahlt der
Verkäufer die Kosten für die notarielle
Beurkundung. Weitergehende Ansprüche
der Parteien bestehen in den
vorgenannten Fällen des Rücktritts
nicht und werden ausdrücklich wechselseitig
ausgeschlossen.
2. Mietvertragsdetails
a) Mietvertrag Lidl
Vertriebs-GmbH & Co. KG
Derzeit besteht ein am 01.03.2010 geschlossener
Mietvertrag mit der Lidl
Vertriebs-GmbH & Co. KG als Mieter.
Diesen Mietvertrag hat nicht der Verkäufer,
sondern die INWO Projektgesellschaft
Delta GmbH als Vermieter
abgeschlossen.
Nach den Regelungen des Grundstückskaufvertrages
soll der Verkäufer
einen Mietvertragsnachtrag mit dem
Mieter abschließen, in dem u.a. die
Übertragung des Mietverhältnisses
auf Seiten des Vermieters von der IN­
WO Projektgesellschaft Delta GmbH
auf die INWO Projektgesellschaft Beta
GmbH erfolgt; dann soll die Objektgesellschaft
zum Übergangszeitpunkt
/ Besitzübergang im Sinne
des Kaufvertrages in alle Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag nebst
noch zu schließendem Nachtrag als
neuer Vermieter eintreten und die IN­
WO Projektgesellschaft Beta GmbH
im Gegenzug als Vermieter vollständig
aus dem Mietverhältnis ausscheiden.
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war dieser Mietvertragsnachtrag
noch nicht abgeschlossen.
Der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
gültige Mietvertrag hat – ohne
Berücksichtigung des Nachtrages
– im Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
1.523 m 2 Gesamtmietfläche (davon
mindestens 800 m 2 Verkaufsfläche
und die verbleibende Restfläche
von 723 m 2 Lager-/Nebenraumfläche
inklusive Anlieferbereich) des einen
zu errichtenden Gebäudes zur
gewerblichen Nutzung sowie mindestens
100 ebenerdige Pkw-Einstellplätze
zur gemeinsamen Nutzung
mit dem ebenfalls zu errichtenden
Drogeriemarkt.
Der Vermieter steht dafür ein, dass
er alleiniger Eigentümer des Mietobjektes
ist und in der Verfügungsmacht
über das Mietobjekt keiner
Beschränkung unterliegt; er versichert,
dass keine Belastungen oder
Rechte Dritter bestehen, die den
Mieter in seiner Geschäftsentwicklung
und Nutzung des Mietobjekts
beeinträchtigen können.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 19.000,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 22.610,00. Bei Unterschreitung
der Mietfläche gegenüber der
vertraglich vereinbarten wird die
vereinbarte Miete proportional reduziert.
Die Verpflichtung zur Mietzahlung
beginnt bei einer Übergabe
vor dem 15. eines Monats an
dem auf die Übergabe folgenden
Monatsersten. Bei einer Übergabe
ab dem 15. eines Monats beginnen
die Mietzahlungen an dem Monatsersten
des zweiten Folgemonats der
Übergabe.
Die Miete ist an den Index der Einzelhandelspreise
für Deutschland
(Ausgangsbasis 2005 = 100) gekoppelt.
Die ersten drei Mietjahre
bleiben unberücksichtigt, danach
kann die Miete bei einer mehr als
10%-igen Veränderung des Indexes
um 60% der eingetretenen Veränderung
des Jahresindex erhöht
oder ermäßigt werden. Entsprechendes
gilt jeweils ab dem Zeitpunkt
tatsächlich erfolgter Mietänderung.
Die Änderung der Miete
findet nur auf schriftlichen Antrag
einer Mietpartei statt und wird frühestens
zum nächsten Monatsersten
wirksam, sofern der Antrag bis zum
15. eines jeden Monats bei dem anderen
Vertragspartner eingeht.
Nebenkosten
Der Mieter ist verpflichtet, die nachgenannten
Leistungen direkt zu beauftragen
und die Kosten hierfür
zu tragen: Kosten für Strom, Wasser,
Schmutzwasser, Heizung sowie
Müll, Kosten für die Pflege der
Grünanlagen ab dem dritten Mietjahr,
Winterdienst und Reinigung
des Parkplatzes (anteilig nach Nutzfläche),
Wartung der Lüftungsanlage,
Integralanlage, Schnelllauftor,
Türen, Türantriebe und Feuerlöscher,
Parkplatzbeleuchtung (anteilig
nach Nutzfläche). Darüber hinaus
trägt der Mieter keinerlei Kosten
öffentlich-rechtlicher oder privater
Natur.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Die Vertragslaufzeit des Mietverhältnisses
beginnt am Ersten des auf die
146

Süddeutschland 8
Übergabe folgenden Monats und
beträgt 15 Jahre. Der Mieter hat das
Recht, den Vertrag fünfmal um jeweils
drei Jahre zu verlängern.
Vertraglich vereinbarte Rücktrittsund
Kündigungsrechte des Mieters
Der Mieter kann vor Abschluss des
nach dem Kaufvertrag noch abzuschließenden
Mietvertragsnachtrages
vom Vertrag zurücktreten,
– wenn eine behördliche Genehmigung
versagt wird, oder
– wenn die Übergabe nicht bis zum
16.11.2011 erfolgt ist.
Macht der Mieter von seinem Rücktrittsrecht
Gebrauch, so werden die
von ihm nachweislich an den Vermieter
oder an mit dem Objekt befasste
Dritte geleistete Zahlungen
ohne besondere Aufforderung innerhalb
eines Monats nach Erklärung
des Rücktritts vom Vermieter
zurückerstattet. Weitere Schadenersatzansprüche
bleiben vorbehalten.
Der Mieter kann das Mietverhältnis
fristlos kündigen, wenn nach
erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe
bestimmten angemessenen Frist
oder nach erfolgloser Abmahnung
die Zufahrt oder der Zugang zur
Mietsache oder das Entladen von
Waren durch verkehrsbeschränkende
oder ähnliche Maßnahmen
dauernd erheblich erschwert oder
unmöglich sind. Der Eintritt dieses
Tatbestandes wird durch einen
IHK-Sachverständigen festgestellt.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Die Kosten für Außenreparaturen
sowie Erhaltungsreparaturen und
die Reparatur der technischen Anlagen
– mit Ausnahme derjenigen
für Erhaltungsreparaturen und einer
eventuellen Ersatzbeschaffung
von Schnelllauftor, Türen und Türantrieben
sowie Integralanlage, die
vom Mieter übernommen werden
– trägt der Vermieter, soweit und
sofern diese nicht durch schuldhaftes
Verhalten von Mitarbeitern, Lieferanten
oder Kunden des Mieters
verursacht wurden. Die Beweislast
liegt beim Vermieter.
Innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungszeit
übernimmt der Vermieter
alle notwendigen Wartungsarbeiten
bzw. Nachsandungen der Pflasterflächen
(mindestens zweimal pro
Jahr). Gesondert ist drei Monate nach
Abnahme ein weiteres Nachsanden
durch den Vermieter vorzunehmen.
Der Vermieter gewährt eine mindestens
zweijährige Anwachsgarantie
nach der Wachstumsperiode sowie
eine 100%ige Bewuchsdichte nach
zwei Jahren; die Pflege der Grünanlagen
ist vom Vermieter für fünf Jahre
zu erbringen, wobei die Anzahl der
Pflegegänge mit dem Mieter vorab
festzulegen ist.
Während der Mietzeit sind in den Innenräumen
Schönheitsreparaturen
und Beseitigungskosten für Mängel,
die der Mieter zu vertreten hat und
die nicht auf Baumängeln beruhen,
von dem Mieter zu übernehmen.
Versicherungen
Der Vermieter verpflichtet sich, den
Mietgegenstand auf eigene Kosten
fortlaufend und in ausreichender Höhe
versichert zu halten. Dies beinhaltet
Versicherungen gegen Feuer- und
Elementarschäden, Wasserschäden,
Sturm- und Hagelschäden, Glasbruch
sowie eine Gebäudehaftpflichtversicherung.
Im Falle eines Schadenseintritts hat
der Vermieter mindestens die bei vorschriftsmäßiger
Abdeckung des Versicherungsrisikos
von dem Versicherer
zu zahlende Entschädigung zur
Wiederherstellung der Mieträume zu
verwenden, wobei bis zur bezugsfertigen
Wiederherstellung und Übergabe
des Mietgegenstandes die Verpflichtung
zur Zahlung der Miete sowie
der Nebenkosten ganz bzw. anteilig
ruht. Die sonstigen Rechte und
Ansprüche des Mieters bleiben unberührt,
insbesondere der Erfüllungsanspruch,
der Anspruch auf Geltendmachung
weitergehender Schäden und
das Recht zur außerordentlichen Kündigung.
Der Vermieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht
für das gesamte
Mietobjekt. Ausgenommen hiervon
sind die vom Mieter übernommenen
Pflichten zur Verkehrssicherung
innerhalb der vermieteten Geschäftsräume,
zur Pflege der Grünanlagen
(ab dem dritten Mietjahr), zur Durchführung
des Winterdienstes und zur
Reinigung des Parkplatzes. Der Vermieter
stellt den Mieter von allen Ansprüchen
Dritter frei, die sich aus einer
Verletzung seiner vorstehenden
Vermieterpflichten ergeben.
Bauliche Veränderungen durch den
Mieter
Der Mieter ist berechtigt, auch während
der Mietzeit bauliche Veränderungen
innerhalb der Mieträume,
die er für zweckmäßig hält, auf eigene
Kosten nach vorheriger Information
des Vermieters vorzunehmen
oder durch einen Dritten vornehmen
zu lassen, wobei er bei Beendigung
des Mietverhältnisses nicht zur Wiederherstellung
des alten Zustandes
verpflichtet ist.
147

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
148
Übertragung der Rechte und
Pflichten aus dem Mietverhältnis
und Untervermietung
Der Mieter ist berechtigt, die Rechte
und Pflichten aus dem Mietvertrag
auf eine andere Firma oder
Gesellschaft innerhalb des Konzerns
zu übertragen. Dies gilt auch
für das dem Mieter eingeräumte
Recht zur Untervermietung.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter gewährt dem Mieter
Konkurrenzschutz. Er verpflichtet
sich, für die Dauer des Vertrages
im Radius von fünf Kilometern
um das Mietobjekt keine gleichartigen
Geschäfte zu errichten, zu kaufen
und zu verkaufen, zu betreiben
oder von Dritten errichten oder betreiben
zu lassen, deren Sortiment
oder Teilsortiment Waren des täglichen
oder kurzfristigen Bedarfs,
insbesondere Lebensmittel, beinhaltet.
Ausgenommen von dem
Konkurrenzschutz sind der Drogeriemarkt
am Standort sowie eine
Entwicklung im Bahnhofbereich
Neckargemünd. Bei schuldhaftem
Verstoß gegen die vorgenannte
Konkurrenzschutzklausel
verpflichtet sich der Vermieter zur
Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe
von 10% der Monatsmiete für
jeden Tag, an welchem der Vermieter
trotz Abmahnung eine weitere
Pflichtverletzung begeht oder
die Pflichtverletzung noch andauert.
Die sonstigen Rechte und Ansprüche
des Mieters bleiben unberührt,
insbesondere der Erfüllungsanspruch,
der Anspruch auf Geltendmachung
weiterer Schäden
und das Recht zur außerordentlichen
Kündigung.
Vormietrecht
Der Vermieter räumt dem Mieter
ein Vormietrecht für das nächste
vom Vermieter über das Mietobjekt
abgeschlossene Mietverhältnis ein.
Die Vorschriften über das Vorkaufsrecht,
§§ 463 ff. BGB, gelten analog.
Mietsicherungsdienstbarkeit
Zur Sicherung des Nutzungsrechts
des Mieters gegen eine vorzeitige
Beendigung des Mietverhältnisses
sowie gegen dessen vertragswidrige
Beeinträchtigung (z.B. durch
Grundstücksveräußerung vor Überlassung)
verpflichtet sich der Vermieter,
zugunsten des Mieters und
zu Lasten des Mietgrundstücks eine
beschränkte persönliche Dienstbarkeit
im Grundbuch eintragen zu
lassen. Nach den Regelungen des
– zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch abzuschließenden
– Mietvertragsnachtrages soll diese
Dienstbarkeit an nächstoffener
Rangstelle im Grundbuch eingetragen
werden.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 19.05.2010
weist für den Mieter Lidl Vertriebs-
GmbH & Co. KG einen Bonitätsindex
von „249“ auf. Das lässt auf eine
gute Bonität des Mieters schließen.
b) Mietvertrag dm-drogerie markt
GmbH + Co. KG
Der Verkäufer hat als Vermieter mit
der dm-drogerie markt GmbH + Co.
KG als Mieter am 12.02./10.03.2010
einen Mietvertrag und am 12./
26.07.2010 einen 1. Mietvertragsnachtrag
geschlossen. Nach den
Regelungen des Grundstückskaufvertrages
wird die Objektgesellschaft
zum Übergangszeitpunkt /
Besitzübergang im Sinne des Kaufvertrages
in alle Rechte und Pflichten
aus dem Mietvertrag anstelle
der INWO Projektgesellschaft Beta
GmbH als neuer Vermieter eintreten.
Dieser Mietvertrag nebst
Nachtrag hat im Wesentlichen folgenden
Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
ca. 640 m 2 Hauptfläche, ca. 30 m 2
Sozialraum inklusive Toilette und
ca. 80 m 2 Lagerfläche des anderen
zu errichtenden Gebäudes zum Gebrauch
als Einzelhandelsgeschäft
(Erstvermietung als Drogeriemarkt
mit dem jeweils üblichen dm-Sortiment
und dm-Dienstleistungen)
sowie 96 Stellplätze zur gemeinsamen
Nutzung mit Lidl. Der Mieter
ist darüber hinaus berechtigt, den
Bereich vor den Schaufenstern zum
Aufstellen von Fahrradständern,
Einkaufswagenboxen, Werbetafeln
und Verkaufseinrichtungen zu nutzen.
Nach den mietvertraglichen Regelungen
erfolgt die Übergabe am
01.11.2010 oder früher. Der Vermieter
sichert einen Handelsbesatz
mit einem Lidl Lebensmitteldiscount
bei Übergabe zu, mit dem
ein Mietvertrag für die Dauer von
15 Jahren abgeschlossen ist.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 9.750,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 11.602,50. Bei einer Unterschreitung
der mietvertraglich vereinbarten
Mietflächen von mehr als

Süddeutschland 8
3% bis hin zu 5% erfolgt eine entsprechende
Mietreduzierung. Die
Verpflichtung zur Mietzahlung beginnt
nach dem ersten vollen Monat
ab Übergabe.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basis
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten
drei Jahre bleiben unberücksichtigt,
danach kann bei einer
mehr als 10%-igen Veränderung
des Indexes jede Vertragspartei ab
dem auf den Zeitpunkt der Änderung
folgenden Monat eine Anpassung
der Miete um maximal 65%
der eingetretenen prozentualen Indexveränderung
verlangen. Weitere
entsprechende Angleichungen
können immer dann verlangt werden,
wenn sich der Index ab der
letzten Anpassung wiederum um
10% verändert hat. Weitere als die
vorgenannten Erhöhungen können
nicht verlangt werden.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:
Kosten des Wasserverbrauchs
und die Abwassergebühren,
Kosten des Stromverbrauchs,
der Beheizung und der Müllabfuhr
(nur die des kleinsten Restmüllbehälters),
die Kosten der Parkplatzbeleuchtung,
der Parkplatz-, Straßenund
Anlagenreinigung sowie Grünanlagenpflege
inklusive Winterdienst
(anteilig nach dem Verhältnis
der Mietfläche zur Gesamtnutzfläche
auf dem Vertragsgrundstück).
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in
Höhe von E 500,00 netto zzgl. gesetzlicher
USt., mithin in Höhe von
monatlich E 595,00 brutto, die
sich entsprechend der jährlichen
Abrechnung erhöht oder mindert.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption
Die Mietvertragslaufzeit beginnt
mit Übergabe und dauert bis zum
31.12. nach Ablauf des 12. Mietjahres.
Der Mieter hat die Option, den
Vertrag dreimal um jeweils fünf
Jahre zu verlängern.
Vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht
des Mieters
Bei Abweichungen der tatsächlichen
von der mietvertraglich vereinbarten
Fläche um mehr als 5%
ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis
außerordentlich fristlos
zu kündigen oder die Miete zu
mindern.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt
während der Vertragsdauer
in vertragsgemäßem, mangelfreiem
Zustand zu halten. Er ist zur
Schaffung, Unterhaltung, Instandhaltung
und Instandsetzung der zum
Objekt gehörenden Stellplätze und
Fahrwege sowie einer ausreichenden
Beleuchtung der unbebauten
Flächen verpflichtet. Der Vermieter
ist verpflichtet, sämtliche Graffitiverschmutzungen
und sonstige Bemalungen
unverzüglich zu beseitigen.
Schönheitsreparaturen im Inneren
des Mietobjektes übernimmt der
Mieter auf eigene Kosten. Er übernimmt
auf eigene Kosten auch die
Instandhaltung der von ihm eingebrachten
technischen Anlagen und
Einrichtungen. Er ist ferner auf eigene
Kosten zur Wartung der im Mietobjekt
befindlichen technischen Anlagen
und Einrichtungen verpflichtet,
sofern er alleiniger Nutzer dieser Anlagen
ist.
Versicherungen
Der Vermieter verpflichtet sich, den
Grundbesitz auf eigene Kosten fortlaufend
und in ausreichender Höhe
gegen Gebäude-, Elementar- und
Wasserschäden versichert zu halten.
Er schließt eine Gebäudehaftpflichtversicherung
ab. Der Vermieter
trägt außerdem das Glasbruchrisiko.
Im Falle eines Schadenseintritts
hat der Vermieter die bei vorschriftsmäßiger
Versicherung von
der Versicherung zu beanspruchende
Summe zur Wiederherstellung
der Mietsache aufzuwenden.
Die Verpflichtung zur Zahlung der
Miete ruht bis zur Wiederherstellung.
Dem Vermieter obliegt die
Verkehrssicherungspflicht außerhalb
der vermieteten Räume.
Bauliche Veränderungen durch
den Mieter
Der Mieter darf bauliche Veränderungen
mit Zustimmung des Vermieters
vornehmen. Die Zustimmung
darf nur dann verweigert
werden, wenn dem Vermieter dadurch
wesentliche Nachteile entstehen.
Nach Beendigung der Mietzeit
ist der Mieter nicht zur Wiederherstellung
des früheren Zustandes
verpflichtet.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter gewährt dem Mieter
Konkurrenzschutz. Er verpflichtet
sich, im Umkreis von 1.000 Metern
vom Mietobjekt keine Objekte
zu vermieten, zu verpachten
oder sonst Dritten zum Gebrauch
zu überlassen oder direkt oder indirekt
zu betreiben, die mit einem
Drogeriemarkt im Wettbewerb stehen.
Diese Verpflichtung gilt auch
für das Mietobjekt bis zwei Jahre
149

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Dies gilt nicht für den auf
dem Gelände gemeinsam mit der
vorliegenden Mietsache realisierten
Lebensmitteldiscounter.
Vormietrecht
Der Vermieter räumt dem Mieter
nach Beendigung der Mietzeit ein
Vormietrecht am Mietobjekt ein.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 19.05.2010
weist für den Mieter dm-drogerie
markt GmbH + Co. KG einen Bonitätsindex
von „165 “ auf. Das lässt
auf eine sehr gute Bonität des Mieters
schließen.
3. Baubeschreibung des Lidl-Lebensmitteldiscountmarktes
und
des dm-Drogeriemarktes
a) Die Gebäude und ihre Nutzung
Die zu errichtende Anlage besteht
aus zwei voneinander unabhängigen
Gebäuden, einem Lidl-Lebensmitteldiscounter
und einem dm-
Drogeriemarkt einschließlich gemeinsam
genutzter Außen- und
Stellplatzanlagen. Neben drei separaten
Zu- und Abfahrten sind auf
dem Grundstück mindestens 95
Stellplätze geplant.
b) Baukonstruktion
und Gründung
Die Gründung der Gebäude erfolgt
entsprechend der einschlägig bekannten
DIN-Normen mittels geeigneter
Streifenfundamente unter
aufgehenden Außenbauteilen und
einer den statischen Anforderungen
entsprechenden Stahlbetonbodenplatte
auf Frost- und Tragschichten.
Alle neu zu errichtenden
Außenbauteile sollen die gemäß
Energieeinsparverordnung erforderlichen
Wärmedämmwerte aufweisen.
Sämtliche tragende Bauteile
sollen nach statischem Erfordernis
errichtet werden.
c) Dach/Fassade/Fenster/
Außentüren
Die Dachkonstruktion der beiden
Gebäude ist im wesentlichen identisch.
Die Unterkonstruktion der
flachgeneigten Pultdächer besteht
aus Nagelbrettbindern und wird
mit einer Trapezblecheindeckung
bekleidet. Die notwendige Wärmedämmung
wird im Bereich der Untergurtebene
der Binderkonstruktion
ausgeführt (hinterlüftete Kaltdächer).
Die Fassade gliedert sich in zwei
wesentliche Gestaltungsmerkmale.
Die massiven Außenwandkonstruktionen
erhalten entsprechende
Putzoberflächen, im Bereich der
Binderebenen sowie der Giebelflächen
und Traufabschlüsse kommen
entsprechende Leichtmetall-Wellblechprofile
zum Einsatz.
Die Fenster- und Türelemente bestehen
aus Kunststoff- oder Leichtmetallprofilen
und erhalten die der
aktuellen EnEV geschuldeten Isolierverglasungen.
d) Innenausbau/Haustechnik
zum Beispiel Bodenbeläge, Türen,
abgehängte Decken, Sanitär- und
Elektroausstattung, etc. entsprechen
den spezifischen Mieterbaubeschreibungen.
Die Beheizung erfolgt
beim Lidl-Gebäude mittels Integralanlage
und Wärmepumpe,
das dm-Gebäude wird mittels Fernwärme
versorgt. Beide Gebäude erhalten
je eine zentrale Lüftungsanlage.
Die Warmwasserversorgung
erfolgt jeweils dezentral über elektrisch
betriebene Boiler. Sämtliche
Elektroinstallationen sind nach den
VDE-Vorschriften sowie sonstigen
einschlägigen Vorschriften gemäß
Nutzervorgabe ausgeführt.
e) Außenanlagen
Die befestigten Flächen der Außenanlagen
(Fahrspuren, Zufahrt) erhalten
einen Asphaltbelag bzw. Betonpflaster
(Stellplätze). Die Ausführung
erfolgt nach behördlicher
Vorgabe, ebenso wie die Pflanzflächen.
f) Wichtige Hinweise
Abweichungen, insbesondere wenn
sie auf behördliche Anforderungen
zurückzuführen oder technisch veranlasst
sind, bleiben vorbehalten,
sofern sie mit den Mietern abgestimmt
und für die Objektgesellschaft
als zukünftigem Eigentümer
zumutbar sind.
150
Tragende Innenwände werden aus
Mauerwerk errichtet. Nicht tragende
Innenwände werden als Metallständerwände
mit Gipskartonschale
oder als Mauerwerk hergestellt.
Sämtliche Ausstattungsdetails, wie

Süddeutschland 8
151

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
152
III. Fertiggestellter REWE-Lebensmittelmarkt
in 76761 Rülzheim,
Gutenbergstraße 1b
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,
den in der Gutenbergstraße
1b in 76761 Rülzheim errichteten
REWE-Lebensmittelmarkt zu erwerben.
Zu diesem Zweck hat die Objektgesellschaft
mit dem derzeitigen
Grundstückseigentümer, der
INWO Projektgesellschaft Gamma
GmbH, bereits einen Grundstückskaufvertrag
über die Immobilie
bzw. das zugrundeliegende Grundstück
abgeschlossen. Die Baugenehmigung
nebst 1. Nachtragsgenehmigung
für die Errichtung des
REWE-Lebensmittelmarktes wurde
am 26.01.2009 bzw. 04.01.2010
durch die Kreisverwaltung Germersheim
erteilt. Die an die RE­
WE Markt GmbH Zweigniederlassung
Südwest vermietete Immobilie
wurde im September 2009 fertiggestellt
und an den Mieter übergeben.
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses
im Auftrag der
Objektgesellschaft am 29.04.2010
von der Knight Frank Munich
GmbH & Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten
hat zum Bewertungsstichtag
29.04.2010 für die
Immobilie einen Marktwert von E
3.030.000,00 ergeben.
1. Grundstückskaufvertrag
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft und
der INWO Projektgesellschaft Gamma
GmbH wurde am 21.05.2010
notariell beurkundet (URNr. 1599
F-10 des Notars Dr. Ottmar Fleischer
in Fürth). Der Eigentümerwechsel
auf die Objektgesellschaft
muss noch im Grundbuch des
Amtsgerichts Germersheim vollzogen
werden und wird erfolgen,
wenn die grunderwerbssteuerliche
Unbedenklichkeitsbescheinigung
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel
erforderlichen Erklärungen
sind bereits abgegeben und beurkundet
worden. Zur Sicherung des
Anspruchs der Objektgesellschaft
auf Übertragung des Eigentums
wurde zugunsten der Objektgesellschaft
bereits am 30.06.2010 eine
Auflassungsvormerkung im Grundbuch
eingetragen.
a) Grundstücksverhältnisse
Die Grundstückssituation hinsichtlich
des vertragsgegenständlichen
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug
vom 10.08.2010) wie
folgt dar:
Bestandsverzeichnis
Grundbuch des Amtsgerichts Germersheim,
Grundbuch von Rülzheim,
Blatt 4934, lfd. Nr. 1: Gemarkung
Rülzheim, Flurstück 6137/146,
Gebäude- und Freifläche, Gutenbergstraße
zu 5.688 m 2 .
Abteilung I
INWO Projektgesellschaft Gamma
GmbH mit Sitz in Sandhausen.
Abteilung II
– Lfd. Nr. 1: Grunddienstbarkeit
(Geh- und Fahrrecht) für den jeweiligen
Eigentümer von Flurstück
6137/147 – dem Dienstbarkeitsberechtigten
ist auf Dauer
das Recht eingeräumt, eine Teilfläche
des Flurstücks 6137/146 zu
begehen und zu befahren, nicht
jedoch Fahrzeuge abzustellen;
Rang vor Abt. III Nr. 1.
– Lfd. Nr. 2: Auflassungsvormerkung
für die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG,
Erlangen. Vorrangsvorbehalt
für Grundpfandrechte bis zu
E 3.338.500,00 nebst bis zu 20%
Zinsen jährlich ab Bewilligung des
vorbehaltenen Rechts und bis zu
10% Nebenleistungen einmalig,
Rang nach Abt. III Nr. 2 unter teilweiser
Ausnutzung des Rangvorbehaltes.
Abteilung III
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne Brief
zu E 2.100.000,00 für die Sparkasse
Heidelberg, Heidelberg; 18%
Zinsen jährlich; Rang nach Abt. II
Nr. 1.
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne Brief
zu E 2.367.300,00 für die Deutsche
Genossenschafts-Hypothekenbank
AG, Hamburg. 15% Zinsen
jährlich, 5% Nebenleistung einmalig.
Vollstreckbar nach § 800
ZPO bzgl. eines zuletzt zu zahlenden
Teilbetrages in Höhe von
E 500.000,00.
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft als Käufer
und der INWO Projektgesellschaft
Gamma GmbH als Verkäufer hat im
Wesentlichen folgenden Inhalt:
Kaufgegenstand
Gegenstand des Kaufvertrages ist
das Flurstück 6137/146 nebst aufstehendem,
als REWE-Lebensmittelmarkt
genutzten Gebäude, dazugehörigen
Außenanlagen, 88 oberirdischen
Pkw-Stellplätzen und zwei
Zu-/Abfahrten zur öffentlichen Gutenbergstraße.

Süddeutschland 8
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt E 3.035.000,00.
Der Kaufpreis ist ein Nettokaufpreis;
der Verkäufer verzichtet gemäß
§ 9 Abs. 1 und 2 UStG zu 100% auf
die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4
Nr. 9 lit. a UStG, da der Mietvertrag
umsatzsteuerpflichtig mit einem
vorsteuerabzugsberechtigten
Mieter abgeschlossen ist. Die Objektgesellschaft
hat den Kaufpreis am
09.08.2010 gezahlt.
Übergang des Grundbesitzes
Mit der am 09.08.2010 erfolgten vollständigen
Kaufpreiszahlung („Übergangszeitpunkt“)
sind Nutzungen
und Lasten, der Besitz und die Gefahr
hinsichtlich des Kaufgegenstandes
auf die Objektgesellschaft übergegangen.
Seit diesem Tage stehen
der Objektgesellschaft alle Rechte
und Pflichten aus dem Mietvertrag
mit der REWE Markt GmbH Zweigniederlassung
Südwest, insbesondere
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen,
vollständig zu.
Von der Objektgesellschaft übernommene
Belastungen, Rechtsmängel
Neben der Finanzierungsgrundschuld,
an deren Eintragung die Objektgesellschaft
mitgewirkt hat, übernimmt
die Objektgesellschaft nur das
am Kaufgrundstück lastende Gehund
Fahrrecht für den jeweiligen Eigentümer
von Flurstück 6137/147
zum dinglichen Fortbestand.
Sachmängel am Kaufgrundstück,
Gebäude, an Außenanlagen, Pkw-
Stellplätzen und/oder Zu-/Abfahrten
Bei Mängeln des Gebäudes, an Außenanlagen,
Pkw-Stellplätzen und/
oder Zu-/Abfahrten gilt das kaufvertragliche
Leistungsstörungsrecht des
Bürgerlichen Gesetzbuchs mit folgender
Maßgabe:
– Die normale Abnutzung von Verschleißteilen
ist kein Mangel.
– Wegen aufgetretener Mängel hat
die Objektgesellschaft gegenüber
dem Verkäufer zunächst ihren Anspruch
auf Nacherfüllung geltend
zu machen. Die der Objektgesellschaft
nach dem Gesetz zustehenden
weiteren Ansprüche/Rechte
(insbesondere Kaufpreisminderung,
Aufwendungs- und Schadensersatz
oder Rücktritt) darf sie erst geltend
machen/ausüben, wenn sie dem
Verkäufer erfolglos eine angemessene
Frist zur Nacherfüllung bestimmt
hat; ein Anspruch der Objektgesellschaft
auf Ersatz von entgangenem
Gewinn besteht nicht.
– Im Falle eines Rücktritts aufgrund
eines Sachmangels bzw. der Rückabwicklung
des Kaufvertrages im
Wege des sog. großen Schadensersatzes/Schadensersatzes
statt der
ganzen Leistung gemäß § 281 Abs.
1 und 5 BGB zahlt der Verkäufer der
Objektgesellschaft zur pauschalen
Abgeltung der mit der Vorbereitung
und dem Abschluss des Kaufvertrages
verbundenen vergeblichen Aufwendungen
einen Betrag in Höhe
von insgesamt netto E 70.000,00;
weitergehende Ansprüche sind in
diesen Fällen ausdrücklich ausgeschlossen.
Neben den vorstehenden Regelungen
zu Sachmängeln hat der Verkäufer
gegenüber der Objektgesellschaft
eine Vielzahl an Garantien
über die Beschaffenheit des Kaufgrundstücks
bzw. der aufstehenden
Bauwerke abgegeben (Beschaffenheitsgarantien
im Sinne der §§ 443,
444 BGB). Sollten eine oder mehrere
der nachstehenden Angaben unzutreffend
sein, so hat der Verkäufer
auf Verlangen der Objektgesellschaft
den Zustand herzustellen, der
bestünde, wenn die betreffende Angabe
zutreffend wäre. Kommt der
Verkäufer diesem Verlangen innerhalb
einer Frist von drei Monaten
nicht nach, oder ist er hierzu nicht in
der Lage, oder ist ihm dies unzumutbar,
hat er der Objektgesellschaft den
Aufwand zu ersetzen, der zur Herstellung
des zugesagten Zustandes erforderlich
ist (Ersatz des Erfüllungsinteresses
der Objektgesellschaft). Soweit
die (Wieder)Herstellung nicht
möglich ist, oder der Aufwand für die
(Wieder)Herstellung – entsprechend
§ 275 Abs. 2 BGB – in einem groben
Missverhältnis zum Leistungsinteresse
der Objektgesellschaft steht, hat
der Verkäufer Schadensersatz in Geld
zu leisten. Ein Anspruch der Objektgesellschaft
auf Ersatz von entgangenem
Gewinn und eines sog. Mangelfolgeschadens
besteht nicht. Der Objektgesellschaft
steht aber ein Rücktrittsrecht
zu, wobei der Verkäufer
der Objektgesellschaft im Fall des
Rücktritts zur pauschalen Abgeltung
der mit der Vorbereitung und dem
Abschluss des Kaufvertrages verbundenen
vergeblichen Aufwendungen
einen Betrag in Höhe von insgesamt
netto E 70.000,00 zu zahlen hat und
die Objektgesellschaft dann keine
weitergehenden Schadensersatzansprüche
geltend machen kann. Weitergehende
Ansprüche als die vorstehend
genannten stehen der Objektgesellschaft
wegen eines Verstoßes
gegen die Garantieversprechen
nicht zu; derartige Ansprüche
sind ausdrücklich ausgeschlossen.
Der Verkäufer garantiert z.B.,
– dass ihm von Kontaminationen
(Kontaminationen im Sinne des
Kaufvertrages sind schädliche Bodenveränderungen
i.S.v. § 2 Abs. 3
153

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
154
BBodSchG, Altlasten i.S.v. § 2 Abs.
5 BBodSchG, Boden- und Bodenluftverunreinigungen,
Grundwasserverunreinigungen,
sowie im
Boden eingeschlossene Gebäude,
Gebäudereste, technische Anlagen
und Kampfstoffe, derentwegen
der Eigentümer oder Besitzer
zur Beseitigung, Separation oder
besonderen Entsorgung verpflichtet
werden könnte) nichts bekannt
ist und evtl. frühere Kontaminationen,
die auf Grund behördlicher
Auflagen nicht auf dem Grundstück
verbleiben durften, im Zuge
der Errichtung der kaufgegenständlichen
Gebäude, Außenanlagen,
Pkw-Stellplätze und Zu-/
Abfahrten ordnungsgemäß beseitigt
wurden. Sämtliche öffentlich-rechtlichen
Vorschriften über
das Vorgehen bei Verdacht auf
Kontaminationen und deren Entsorgung
wurden eingehalten. Alle
diesbezüglichen behördlichen Auflagen
und Anordnungen wurden
beachtet und ausgeführt. Der Verkäufer
garantiert, dass die zuständigen
Behörden bis zum Zeitpunkt
der Übergabe an die Objektgesellschaft
keine Untersuchung, Sanierung,
Beseitigung, sonstige Behandlungen
oder Überwachung
aufgrund Kontaminationen auf
dem Kaufgrundstück verlangt haben.
Im übrigen sind Ansprüche
und Rechte der Objektgesellschaft
wegen eines Sachmangels des
Kaufgrundstücks ausgeschlossen.
Unberührt bleiben Schadensersatzansprüche
wegen Verletzung von
Leben, Körper oder Gesundheit
oder bei grober Fahrlässigkeit oder
Vorsatz. Der Verkäufer verzichtet
gegenüber der Objektgesellschaft
auf Ausgleichsansprüche gemäß
§ 24 Abs. 2 BBodSchG, soweit die
Objektgesellschaft die Kontaminationen
nicht verursacht hat.
– dass zum Tag der vollständigen
Kaufpreiszahlung keine den Kaufgegenstand
betreffenden unerfüllten
öffentlich-rechtlichen Auflagen
oder Forderungen existieren
und alle Bau- und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen
für den Kaufgegenstand
bestandskräftig sind.
Verjährung
Ansprüche der Objektgesellschaft,
die sich aus den Garantien des
Verkäufers ergeben, verjähren innerhalb
von fünf Jahren ab dem
15.09.2009. Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft
verjähren in fünf Jahren ab dem
15.09.2009.
Gewährleistungsbürgschaften
Zur Absicherung der Ansprüche
der Objektgesellschaft gegen den
Verkäufer wegen Sachmängeln
am Gebäude, an den Außenanlagen,
den Pkw-Stellplätzen und/
oder den Zu-/Abfahrten tritt der
Verkäufer sämtliche dem Verkäufer
auch künftig zustehenden Erfüllungs-,
Schadensersatz- und sonstigen
Gewährleistungsansprüche sowie
Ansprüche aus Garantien gegen
die mit der Erstellung des kaufgegenständlichen
Gebäudes, der
Außenanlagen, der Pkw-Stellplätze
und der Zu-/Abfahrten beauftragten
Architekten, Bau- und Handwerksfirmen,
Lieferanten/Zulieferer
oder sonst mit dem Bau befassten
Dritten („Nachunternehmer“)
an die Objektgesellschaft
mit Wirkung zum Übergangszeitpunkt
ab. Die Abtretung erfolgt sicherungshalber.
Die Ansprüche der
Objektgesellschaft gegen den Verkäufer
werden von der Abtretung
nicht berührt, insbesondere können
sie auch ohne vorherige Geltendmachung
der Ansprüche gegen
die Nachunternehmer geltend
gemacht werden. Der Verkäufer
bleibt bis auf Widerruf ermächtigt,
die Ansprüche gegen die Nachunternehmer
im eigenen Namen und
auf eigene Kosten durchzusetzen,
längstens jedoch bis zum Ablauf
der Verjährungsfrist von fünf Jahren
ab dem 15.09.2009. Die Objektgesellschaft
kann die Ermächtigung
nur dann vorher widerrufen, wenn
der Verkäufer mit seinen Verpflichtungen
zur Mängelbeseitigung in
Verzug ist und der Verkäufer trotz
schriftlicher Aufforderung mit angemessener
Fristsetzung der Mängelbeseitigung
nicht nachkommt
oder die Ansprüche gegen den Verkäufer
nicht mehr bestehen.
Aufgrund der vorgenannten Abtretung
hat der Verkäufer der Objektgesellschaft
die ihm von seinen
Nachunternehmern übergebenen,
von Versicherungen bzw. Banken
für einzelne Gewerke ausgestellten
16 Mängelgewährleistungsbürgschaften
mit einer Gesamtbürgschaftssumme
von insgesamt rund
E 73.867,00 und mit einzelnen
Bürgschaftssummen zwischen
E 375,00 und E 12.500,00 weitergereicht.
Maklerkosten
Eventuelle Maklerkosten der Harzim
GmbH mit Sitz in Walldorf im Zusammenhang
mit dem Zustandekommen
des Kaufvertrages trägt
der Verkäufer. Die Objektgesellschaft
hat erklärt, dass sie von dem
Kaufgegenstand im Rahmen des
geschäftlichen Kontaktes mit der
INWO Bau GmbH mit Sitz in Sandhausen
Kenntnis erlangt und sie
deshalb bei Zugang diverser Mak­

Süddeutschland 8
lerangebote Vorkenntnis hatte. Einen
Maklervertrag in Bezug auf den
Vertragsgegenstand hat sie nicht abgeschlossen/Maklerangebote
waren
auch nicht ursächlich für den Abschluss
des Kaufvertrages. Sollte die
Objektgesellschaft trotz einer entsprechenden
Aussage des zuständigen
Sachbearbeiters vor Gericht
auf Maklerprovision in Anspruch genommen
und rechtskräftig zur Zahlung
verurteilt werden, stellt sie der
Verkäufer von sämtlichen Ansprüchen
einschließlich der Verfahrenskosten
frei. Die Objektgesellschaft
ist verpflichtet, im Fall einer gerichtlichen
Inanspruchnahme sich mit allen
gebotenen Einwendungen zu
verteidigen und Rechtsmittel auszuschöpfen.
2. Mietvertrag REWE Markt GmbH
Zweigniederlassung Südwest, Mietvertragsdetails
Die INWO Projektgesellschaft Gamma
GmbH hat als Vermieter mit
der REWE Deutscher Supermarkt
KGaA Zweigniederlassung Wiesloch/Zweigniederlassung
Südwest
bzw. mit deren Rechtsnachfolger,
der REWE Markt GmbH Zweigniederlassung
Südwest als Mieter am
29.02./11.03.2008 einen Mietvertrag,
am 09.10.2009 einen 1. und
am 22./29.06.2010 einen 2. Mietvertragsnachtrag
geschlossen. Die Objektgesellschaft
ist zum Übergangszeitpunkt
/ Besitzübergang im Sinne
des Kaufvertrages in alle Rechte
und Pflichten aus dem Mietvertrag
nebst Nachträgen als neuer Vermieter
eingetreten; die INWO Projektgesellschaft
Gamma GmbH ist im Gegenzug
als Vermieter vollständig aus
dem Mietverhältnis ausgeschieden.
Der durch die vorgenannten Nachträge
geänderte Mietvertrag hat im
Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
zur gewerblichen Nutzung, insbesondere
zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes
mit den üblichen
Food- und Non-Food-Artikeln,
1.900 m 2 Gesamtnutzfläche, davon
mindestens 1.550 m 2 Verkaufsfläche,
mit Vorplatz-, Anliefer- und
Hoffläche sowie 88 ebenerdige
Parkplätze und Außenflächen zur
alleinigen Nutzung.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 20.235,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 24.079,65.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten
vier Jahre ab Mietzahlungsbeginn
bleiben unberücksichtigt, danach
kann bei einer mindestens 10%-igen
Veränderung des Indexes jede Vertragspartei
eine Anpassung der Miete
um 60% der jeweils eingetretenen
prozentualen Indexveränderung verlangen.
Entsprechendes gilt jeweils
nach Ablauf von zwei Jahren ab dem
Zeitpunkt tatsächlich erfolgter Mietänderung.
Die neue Miete ist ab
dem jeweiligen zweiten Monatsersten,
der dem begründeten schriftlichen
Antrag folgt, zu zahlen.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:
Kosten für den Betrieb der separaten
Heizung, die in seinen Mieträumen
anfallende Energiekosten, Kosten
für Strom, Kosten für den Wasserverbrauch
und die Kanalbenutzung
für verbrauchtes Frischwasser,
Kosten der öffentlichen Straßenreinigung
und Kaminreinigung, Müllabfuhrgebühren,
Pflege der Grünanlagen
(ohne Kosten für Ersatzbepflanzungen).
Erforderliche Schnee- und
Eisbeseitigungsmaßnahmen auf den
Verkehrsflächen und die Parkplatzreinigung
werden nur während seiner
Geschäftszeiten vom Mieter nach eigenem
Ermessen auf eigene Kosten
ausgeführt.
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in
Höhe von E 300,00 netto, mithin in
Höhe von monatlich E 357,00 brutto.
Eine Änderung der Vorauszahlungshöhe
ist nur einvernehmlich
durch beide Vertragsparteien möglich.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit erfolgter
Übergabe am 14.09.2009 begonnen.
Die Vertragslaufzeit beträgt
15 Jahre. Der Mieter hat die
Option, den Vertrag dreimal um jeweils
fünf Jahre zu verlängern.
Vertraglich vereinbarte Kündigungsrechte
des Mieters
Bei Erhöhung der wertgesicherten
monatlichen Miete um mehr als
insgesamt 50% steht dem Mieter
ein Kündigungsrecht mit einer Frist
von sechs Monaten zu, erstmals
zum Ende des 15. Mietjahres.
Der Vermieter ist verpflichtet,
dem Mieter auf Verlangen sämtliche
Gesellschafter der Vermietergesellschaft
zu benennen. Kommt
der Vermieter dieser Verpflichtung
nach wiederholter schriftlicher Aufforderung
nicht nach, hat der Mieter
das Recht, den Vertrag fristlos
zu kündigen.
155

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
156
Zufahrt
Der Vermieter gewährleistet ab der
Übergabe die uneingeschränkte
Nutzbarkeit der Zu- und Abfahrt zu
den Parkplätzen sowie zur Anlieferung
(auch für Lieferfahrzeuge bis
zu 43 t) und hält sie während der
gesamten Geschäfts- und Anlieferzeit
im Rahmen der gesetzlichen
Regelungen und behördlichen Auflagen
aufrecht.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Der Vermieter hat die gesamte Bausubstanz
in angemessenen Abständen
von Fachleuten überprüfen zu
lassen und gegebenenfalls entsprechende
Maßnahmen zu ergreifen;
insofern stellt er den Mieter von
jeglicher Haftung frei.
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen
gehen zu Lasten des Mieters.
Der Mieter trägt alle Kleinreparaturen
innerhalb der Mieträume,
welche die Nutz- und Verkaufsfläche
ausmachen, bis zu einem
Höchstbetrag von E 300,00
im Einzelfall. Einen höheren Rechnungsbetrag
im Einzelfall übernimmt
insgesamt der Vermieter.
Der jährliche Höchstbetrag für vom
Mieter zu tragende Kleinreparaturkosten
liegt bei E 3.000,00.
Versicherungen
Alle Gebäudeversicherungen (inklusive
Gebäudebeschädigung
durch Dritte und Graffiti), Hausund
Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung
sowie Umwelthaftpflichtversicherung
sind Sache
des Vermieters. Die Verkehrssicherungspflicht
obliegt dem Vermieter.
Der Mieter trägt das Glasbruchrisiko.
Bauliche Veränderungen durch
den Mieter
Der Mieter ist berechtigt, während
der gesamten Mietzeit innerhalb des
Mietobjekts Einbauten und Umbauten,
auch in die vermieterseits geleistete
Bausubstanz, vorzunehmen
sowie den Eingang, die Außenwände,
die Fenster und die Werbeanlage
nach seinen Wünschen zu gestalten.
Ein Einbau/Umbau hat den
behördlichen Vorschriften zu entsprechen.
Im Fall der Beendigung
des Mietverhältnisses ist der Mieter
nicht verpflichtet, den ursprünglichen
Zustand wieder herzustellen.
Er ist jedoch berechtigt, die von
ihm eingebauten Einrichtungen bei
schonender Behandlung der Mietsache
auszubauen. Bei Ausbau wird
eine eventuelle Wertminderung des
Gebäudes nicht vergütet.
Untervermietung
Mit vorheriger schriftlicher Zustimmung
des Vermieters ist der
Mieter berechtigt, das Mietobjekt
ganz oder teilweise unterzuvermieten.
Diese Berechtigung umfasst
auch das Recht zur Unteruntervermietung.
Der Vermieter kann die
Zustimmung nur aus wichtigem
Grund verweigern. Einer Untervermietung
des Backshops, der Fleischabteilung
sowie an Gesellschaften,
an denen die REWE-Group beteiligt
ist, stimmt der Vermieter hiermit
bereits zu.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter gewährt dem Mieter
Konkurrenzschutz. Er wird im Umkreis
von drei Kilometern keinen
weiteren branchenbezogenen Betrieb
mit im Mietobjekt geführten
Sortimenten (Haupt- und Nebenartikel)
betreiben, bauen, sich an einem
solchen beteiligen oder dafür
geeignete Mieträume oder Grundstücke
zeitlich begrenzt oder auf
Dauer an Dritte überlassen. Verstößt
der Vermieter gegen diese
Konkurrenzschutzvereinbarung, ist
der Mieter für die Dauer der Konkurrenzschutzverletzung
berechtigt,
die Miete um 50% zu kürzen,
höchstens jedoch insgesamt um
eine Jahresmiete; weitergehende
Schadenersatzansprüche des Mieters
bleiben von dieser Regelung
unberührt.
Vormietrecht
Der Vermieter räumt dem Mieter
für jeden Fall der Neuvermietung
des Mietobjekts das Vormietrecht
in entsprechender Anwendung
der schuldrechtlichen Vorschriften
über das Vorkaufsrecht ein. Die
Ausübungsfrist beträgt einen Monat.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 10.08.2010
weist für den Mieter REWE Markt
GmbH einen Bonitätsindex von
„232“ auf. Das lässt auf eine gute
Bonität des Mieters schließen.

Süddeutschland 8
3. Baubeschreibung des
REWE-Lebensmittelmarktes
in Rülzheim
a) Das Gebäude
und seine Nutzung
Der REWE-Lebensmittelmarkt besteht
aus einer gewerblichen Einheit/einem
Baukörper. Das Gebäude
wurde ebenerdig und in eingeschossiger
Bauweise errichtet. Den
Kunden des REWE-Marktes stehen
88 Stellplätze zur Verfügung.
b) Baukonstruktion
und Gründung
Die Gründung erfolgte über Einzelund
Streifenfundamente aus Stahlbeton.
Aufgrund des leicht nach
Norden geneigten Geländes ergeben
sich Gründungstiefen für die
Einzel- und Streifenfundamente von
ca. 0,8 m frostsicher im Süden und
bis zu 1,8 m u. OK Bodenplatte im
Norden. Mauerwerks-Außenwände
aus Hochlochziegeln und Betonstützenkonstruktionen
leiten die
Lasten in den Baugrund ab. Alle
neu errichteten Außenbauteile weisen
die gemäß Energieeinsparverordnung
erforderlichen Wärmedämmwerte
auf. Sämtliche tragende
Bauteile wurden nach statischem
Erfordernis errichtet.
c) Dach/Fassade/Fenster/
Außentüren
(a) Dach
Das Hauptdach des REWE-Marktes
ist ein Pultdach, die Lastabtragung
erfolgt über Nagelplattenbinder
und Holzsparren. Die Dachhaut
ist gemäß Baubeschreibung
ein Trapezblech. Über dem Haupteingangsbereich
wurde ein Flachdach
mit Folienabdichtung ausgeführt.
Die Dächer werden über
außenliegenden Rinnen entwässert.
(b) Fassade
Die Mauerwerksaußenwände sind
verkleidet mit Aluwelle bzw. Putz.
Im Haupteingangsbereich wurden
Aluminium-Glas-Elemente ausgeführt.
(c) Fenster
Die Fenster sind Standardfenster als
Isolierverglasung in thermisch getrennten
Aluminium-Profilen. Teilweise
sind Gitter vor den Fenstern
installiert (parkplatzabgewandte
Räume).
(d) Außentüren
Der Hauptzugang erfolgt über eine
zweizügige Schleuse mit sensorgesteuerten
Schiebetüren. Einer
der Schleusenbereiche bildet
den Kundenbereich des Backshops,
der zweite bildet den Zugang zum
Marktbereich. Der Zugang zur Bäckerei
ist zusätzlich mit einem Rolltor
ausgestattet.
d) Innenausbau/Haustechnik
Die Innenwände sind verputzt und
gestrichen, teils in Mauerwerk,
teils als Gipskarton-Ständerwände
ausgeführt. Der Bodenbelag besteht
aus Fliesen; im Verkaufsbereich
hochglanzpoliert, in den übrigen
Bereichen mit rutschhemmender
Oberfläche (gemäß Auflage
aus der Baugenehmigung);
jeweils mit Sockelfliesen. Im Kundenbereich
des Backshops befindet
sich eine kleine Sitzgruppe;
hier wechselt der Belag hin zu Laminat,
eingefasst mit Aluminiumschienen.
Sämtliche Ausstattungsdetails,
wie zum Beispiel Bodenbeläge,
Türen, abgehängte Decken,
Sanitär- und Elektroausstattung,
etc. wurden entsprechend der spezifischen
Mieterbaubeschreibung
und Mieterabsprachen hergestellt.
Die Wasserversorgung erfolgt über
einen Hauptanschluss im Hausanschlussraum.
Die Wärmeversorgung
erfolgt durch eine gasbefeuerte
Zentralheizung mit Kondensation
der Abgase. Die Heizungsverteilung
erfolgt über ein Zwei-Kreis-
System sowohl für die statischen
Heizkörper als auch für die Lüftung.
Die Warmwasserbereitung
erfolgt strombetrieben über Einzelversorgung
per Boiler. Sämtliche
Elektroinstallationen wurden nach
den VDE-Vorschriften sowie sonstigen
einschlägigen Vorschriften gemäß
Nutzervorgaben ausgeführt.
e) Außenanlagen
Die Fahrwege im Bereich der Stellflächen
sowie die Anlieferung sind
asphaltiert. Die Stellplätze selbst
sind mit Betonsteinen gepflastert,
dazwischen befinden sich in den
Boden eingelassene Pflanz kübel
mit Laubbäumen sowie zweigliedrige
Laternenpfähle im Bereich der
Straße. Auf dem Parkplatz wurden
zwei Einhausungen für Einkaufswagen
errichtet.
f) Wichtige Hinweise
Abweichungen, insbesondere
wenn sie auf behördliche Anforderungen
zurückzuführen oder technisch
veranlasst sind, bleiben vorbehalten,
sofern sie mit dem Mieter
abgestimmt und für die Objektgesellschaft
als zukünftigem Eigentümer
zumutbar sind.
157

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
158
IV. Fertiggestelltes Fachmarktzentrum
in 78361 Sasbach am Kaiserstuhl,
Gewerbestraße 2
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,
das in der Gewerbestraße 2 in
78361 Sasbach am Kaiserstuhl errichtete,
aus einem als Lebensmitteldiscounter
nebst Backshop genutzten
Gebäude sowie einem weiteren,
als Drogerie- und Textildiscounter
genutzten Gebäude bestehende
Fachmarktzentrum zu
erwerben. Zu diesem Zweck hat die
Objektgesellschaft mit dem derzeitigen
Grundstückseigentümer, der
INWO Bau GmbH, bereits einen
Grundstückskaufvertrag über die
Immobilien bzw. das zugrundeliegende
Grundstück abgeschlossen.
Die Baugenehmigung für die Errichtung
des Fachmarktzentrums wurde
am 27.01.2009 durch das Landratsamt
Emmendingen erteilt. Die
an die Penny-Markt Gesellschaft
mit beschränkter Haftung, die H.
+ J. Armbruster, Back-Shop GmbH,
die Dirk Rossmann GmbH und die
KiK Textilien und Non-Food GmbH
vermieteten Immobilien wurden im
September/Oktober 2009 fertiggestellt
und an die Mieter übergeben.
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses
im Auftrag der Objektgesellschaft
am 30.04.2010 von
der Knight Frank Munich GmbH &
Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten
hat zum Bewertungsstichtag
30.04.2010 für das Fachmarktzentrum
einen Marktwert von
E 3.260.000,00 ergeben.
1. Grundstückskaufvertrag
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft und
der INWO Bau GmbH wurde am
21.05.2010 notariell beurkundet
(URNr. 1600 F-10 des Notars Dr.
Ottmar Fleischer in Fürth). Der Eigentümerwechsel
auf die Objektgesellschaft
muss noch im Grundbuch
des Amtsgerichts Kenzingen
vollzogen werden und wird erfolgen,
wenn die grunderwerbssteuerliche
Unbedenklichkeitsbescheinigung
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel
erforderlichen Erklärungen
sind aber bereits abgegeben
und beurkundet worden. Zur Sicherung
des Anspruchs der Objektgesellschaft
auf Übertragung des Eigentums
wurde zugunsten der Objektgesellschaft
am 02.06.2010 eine
Auflassungsvormerkung im Grundbuch
eingetragen.
a) Grundstücksverhältnisse
Die Grundstückssituation hinsichtlich
des vertragsgegenständlichen
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug
vom 04.08.2010) wie
folgt dar:
Bestandsverzeichnis
Grundbuch des Amtsgerichtsbezirks
Kenzingen, Grundbuch von
Sasbach, Blatt 1913, lfd. Nr. 1: Gemarkung
Sasbach, Flurstück 7234,
Gewerbestraße, Gebäude- und
Frei fläche zu 8.677 m 2 .
Abteilung I
INWO Bau GmbH mit Sitz in Sandhausen.
Abteilung II
– Lfd. Nr. 4: Erwerbsvormerkung
für die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, Erlangen.
Vorbehalten ist der mehrmals
ausnutzbare Vorrang für Grundpfandrechte
bis zum Betrag von
E 3.566.200,00 nebst laufenden
Zinsen und Nebenleistungen ab
dem Tag der Beurkundung bis zu
20% jährlich und einmaliger Nebenleistungen
bis zu 10%. Rang
nach Abt. III Nr. 2.
Abteilung III
– Lfd. Nr. 1: E 2.400.000,00 Grundschuld
ohne Brief mit 18% Jahreszinsen
für die Sparkasse Heidelberg,
Heidelberg.
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne
Brief zu E 2.535.000,00 für die
Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank
Aktiengesellschaft,
Hamburg mit 15% Jahreszinsen
und 5% einmaliger Nebenleistung.
Mit dem zuletzt zu zahlenden
Teilbetrag von E 507.000,00
sofort vollstreckbar nach § 800
ZPO. Rang vor Abt. II Nr. 4.
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft als
Käufer und der INWO Bau GmbH
als Verkäufer hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Kaufgegenstand
Gegenstand des Kaufvertrages ist
das Flurstück 7234 nebst aufstehendem,
als Lebensmitteldiscounter
und Backshop genutzten Gebäude,
dem als Drogerie- und Textildiscounter
genutzten Gebäude,
dazugehörigen Außenanlagen, 100
oberirdischen Pkw-Stellplätzen und
einer Zu-/Abfahrt zur öffentlichen
Gewerbestraße.
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt E 3.242.000,00.

Süddeutschland 8
Der Kaufpreis ist ein Nettokaufpreis;
der Verkäufer verzichtet gemäß § 9
Abs. 1 und 2 UStG zu 100% auf die
Umsatzsteuerbefreiung nach § 4
Nr. 9 lit. a UStG, da sämtliche Mietverträge
umsatzsteuerpflichtig mit
vorsteuerabzugsberechtigten Mietern
abgeschlossen sind. Die Objektgesellschaft
hat den Kaufpreis
am 09.08.2010 gezahlt.
Übergang des Grundbesitzes
Mit der am 09.08.2010 erfolgten
vollständigen Kaufpreiszahlung
(„Übergangszeitpunkt“) sind Nutzungen
und Lasten, der Besitz und
die Gefahr hinsichtlich des Kaufgegenstandes
auf die Objektgesellschaft
übergegangen. Seit diesem
Tage stehen der Objektgesellschaft
alle Rechte und Pflichten aus
dem jeweiligen Mietvertrag mit der
Penny-Markt Gesellschaft mit beschränkter
Haftung, der H. + J. Armbruster,
Back-Shop GmbH, der Dirk
Rossmann GmbH und der KiK Textilien
und Non-Food GmbH, insbesondere
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen
sowie die
Mietbürgschaft des Mieters H. + J.
Armbruster, Back-Shop GmbH i.H.v.
E 7.500,00, vollständig zu.
Von der Objektgesellschaft übernommene
Belastungen, Rechtsmängel
Außer der Finanzierungsgrundschuld,
an deren Eintragung die
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,
übernimmt die Objektgesellschaft
keine Lasten in Abteilung II und III
des Grundbuches.
Sachmängel am Kaufgrundstück,
am Gebäude/an Gebäuden, an
Außenanlagen, Pkw-Stellplätzen
und/oder Zu-/Abfahrt
Bei Mängeln der Gebäude/des Gebäudes,
an Außenanlagen, Pkw-
Stell plätzen und/oder der Zu-/Abfahrt
gilt das kaufvertragliche Leistungsstörungsrecht
des Bürgerlichen
Gesetzbuchs mit folgender
Maßgabe:
– Die normale Abnutzung von Verschleißteilen
ist kein Mangel.
– Wegen aufgetretener Mängel hat
die Objektgesellschaft gegenüber
dem Verkäufer zunächst ihren
Anspruch auf Nacherfüllung geltend
zu machen. Die der Objektgesellschaft
nach dem Gesetz zustehenden
weiteren Ansprüche/
Rechte (insbesondere Kaufpreisminderung,
Aufwendungs- und
Schadensersatz oder Rücktritt)
darf sie erst geltend machen/ausüben,
wenn sie dem Verkäufer erfolglos
eine angemessene Frist
zur Nacherfüllung bestimmt hat;
ein Anspruch der Objektgesellschaft
auf Ersatz von entgangenem
Gewinn besteht nicht.
– Im Falle eines Rücktritts aufgrund
eines Sachmangels bzw. der Rückabwicklung
des Kaufvertrages
im Wege des sog. großen Schadensersatzes/Schadensersatz
es
statt der ganzen Leistung gemäß
§ 281 Abs. 1 und 5 BGB zahlt der
Verkäufer der Objektgesellschaft
zur pauschalen Abgeltung der
mit der Vorbereitung und dem
Abschluss des Kaufvertrages verbundenen
vergeblichen Aufwendungen
einen Betrag in Höhe von
insgesamt netto E 70.000,00;
weitergehende Ansprüche sind in
diesen Fällen ausdrücklich ausgeschlossen.
Neben den vorstehenden Regelungen
zu Sachmängeln hat der Verkäufer
gegenüber der Objektgesellschaft
eine Vielzahl an Garantien
über die Beschaffenheit des
Kaufgrundstücks bzw. der aufstehenden
Bauwerke abgegeben (Beschaffenheitsgarantien
im Sinne
der §§ 443, 444 BGB). Sollten eine
oder mehrere der nachstehenden
Angaben unzutreffend sein,
so hat der Verkäufer auf Verlangen
der Objektgesellschaft den Zustand
herzustellen, der bestünde, wenn
die betreffende Angabe zutreffend
wäre. Kommt der Verkäufer diesem
Verlangen innerhalb einer Frist von
drei Monaten nicht nach, oder ist
er hierzu nicht in der Lage, oder ist
ihm dies unzumutbar, hat er der
Objektgesellschaft den Aufwand zu
ersetzen, der zur Herstellung des
zugesagten Zustandes erforderlich
ist (Ersatz des Erfüllungsinteresses
der Objektgesellschaft). Soweit die
(Wieder)Herstellung nicht möglich
ist, oder der Aufwand für die (Wieder)Herstellung
– entsprechend
§ 275 Abs. 2 BGB – in einem groben
Missverhältnis zum Leistungsinteresse
der Objektgesellschaft
steht, hat der Verkäufer Schadensersatz
in Geld zu leisten. Ein Anspruch
der Objektgesellschaft auf
Ersatz von entgangenem Gewinn
und eines sog. Mangelfolgeschadens
besteht nicht. Der Objektgesellschaft
steht aber ein Rücktrittsrecht
zu, wobei der Verkäufer der
Objektgesellschaft im Fall des Rücktritts
zur pauschalen Abgeltung der
mit der Vorbereitung und dem Abschluss
des Kaufvertrages verbundenen
vergeblichen Aufwendungen
einen Betrag in Höhe von insgesamt
netto E 70.000,00 zu zahlen
hat und die Objektgesellschaft
dann keine weitergehenden Schadensersatzansprüche
geltend machen
kann. Weitergehende Ansprüche
als die vorstehend genannten
stehen der Objektgesellschaft wegen
eines Verstoßes gegen die Garantieversprechen
nicht zu; derar­
159

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
160
tige Ansprüche sind ausdrücklich
ausgeschlossen.
Der Verkäufer garantiert z.B.,
– dass ihm von Kontaminationen
(Kontaminationen im Sinne des
Kaufvertrages sind schädliche Bodenveränderungen
i.S.v. § 2 Abs. 3
BBodSchG, Altlasten i.S.v. § 2 Abs.
5 BBodSchG, Boden- und Bodenluftverunreinigungen,
Grundwasserverunreinigungen,
sowie im Boden
eingeschlossene Gebäude, Gebäudereste,
technische Anlagen
und Kampfstoffe, derentwegen der
Eigentümer oder Besitzer zur Beseitigung,
Separation oder besonderen
Entsorgung verpflichtet werden
könnte) nichts bekannt ist und evtl.
frühere Kontaminationen, die auf
Grund behördlicher Auflagen nicht
auf dem Grundstück verbleiben
durften, im Zuge der Errichtung
der kaufgegenständlichen Gebäude,
Außenanlagen, Pkw-Stellplätze
und Zu-/Abfahrten ordnungsgemäß
beseitigt wurden. Sämtliche
öffentlich-rechtlichen Vorschriften
über das Vorgehen bei Verdacht
auf Kontaminationen und deren
Entsorgung wurden eingehalten.
Alle diesbezüglichen behördlichen
Auflagen und Anordnungen wurden
beachtet und ausgeführt. Der
Verkäufer garantiert, dass die zuständigen
Behörden bis zum Zeitpunkt
der Übergabe an die Objektgesellschaft
keine Untersuchung,
Sanierung, Beseitigung, sonstige
Behandlungen oder Überwachung
aufgrund Kontaminationen
auf dem Kaufgrundstück verlangt
haben. Im Übrigen sind Ansprüche
und Rechte der Objektgesellschaft
wegen eines Sachmangels
des Kaufgrundstücks ausgeschlossen.
Unberührt bleiben Schadensersatzansprüche
wegen Verletzung
von Leben, Körper oder Gesundheit
oder bei grober Fahrlässigkeit oder
Vorsatz. Der Verkäufer verzichtet
gegenüber der Objektgesellschaft
auf Ausgleichsansprüche gemäß
§ 24 Abs. 2 BBodSchG, soweit die
Objektgesellschaft die Kontaminationen
nicht verursacht hat.
– dass zum Tag der vollständigen
Kaufpreiszahlung keine den Kaufgegenstand
betreffenden unerfüllten
öffentlich-rechtlichen Auflagen
oder Forderungen existieren und
alle Bau- und sonstigen öffentlichrechtlichen
Genehmigungen für
den Kaufgegenstand bestandskräftig
sind.
– dass zum Tag der vollständigen
Kaufpreiszahlung die Mieter keine
Rechte aufgrund von Sachmängeln,
Rechtsmängeln, Beschaffenheitsvereinbarungen
oder Garantien
geltend gemacht haben; sie haben
insbesondere keinen Rücktritt
vom Mietvertrag bzw. keine Kündigung
erklärt und auch darüber
hinaus keine Einwendungen/Einreden
erhoben. Soweit Mängelrügen
geltend gemacht wurden, sind die
Beanstandungen, soweit sie in den
Verantwortungsbereich des Verkäufers
fallen, behoben bzw. werden
noch auf Kosten des Verkäufers
behoben. Dem Verkäufer ist nicht
bekannt, dass ein Rücktritt bzw. eine
Kündigung bevorsteht oder ein
Mieter die Geltendmachung weiterer
mietvertraglicher Rechte angekündigt
hat. Den Mietern ist die
den Kaufgegenstand betreffende
Baugenehmigung vom 27.01.2009
bekannt; die Mieter haben insoweit
– insbesondere im Hinblick
auf die in der Baugenehmigung/
den genehmigten Bauantragunterlagen
enthaltenen zeitlichen Betriebs-
und Anlieferungsbeschränkungen
– keine Einwendungen/Einreden
erhoben oder die Geltendmachung
mietvertraglicher Rechte
angekündigt.
Verjährung
Ansprüche der Objektgesellschaft,
die sich aus den im Kaufvertrag genannten
Garantien des Verkäufers
ergeben, verjähren innerhalb von
fünf Jahren ab dem 01.04.2010. Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft
verjähren in fünf Jahren
ab dem 01.04.2010.
Gewährleistungsbürgschaften
Zur Absicherung der Ansprüche der
Objektgesellschaft gegen den Verkäufer
wegen Sachmängeln an den
jeweiligen Gebäuden, an den Außenanlagen,
den Pkw-Stellplätzen
und/oder der Zu-/Abfahrt tritt der
Verkäufer sämtliche dem Verkäufer
auch künftig zustehenden Erfüllungs-,
Schadensersatz- und sonstigen
Gewährleistungsansprüche sowie
Ansprüche aus Garantien gegen
den mit der Erstellung der kaufgegenständlichen
Gebäude, Außenanlagen,
Pkw-Stellplätzen und der Zu-/
Abfahrten beauftragten Generalunternehmer,
Architekten, Bau- und
Handwerksfirmen, Lieferanten/Zulieferer
oder sonst mit dem Bau befassten
Dritten („Nachunternehmer“)
an die Objektgesellschaft mit Wirkung
zum Übergangszeitpunkt ab.
Die Abtretung erfolgt sicherungshalber.
Die Ansprüche der Objektgesellschaft
gegen den Verkäufer werden
von der Abtretung nicht berührt,
insbesondere können sie auch ohne
vorherige Geltendmachung der Ansprüche
gegen die Nachunternehmer
geltend gemacht werden. Der
Verkäufer bleibt bis auf Widerruf ermächtigt,
die Ansprüche gegen die
Nachunternehmer im eigenen Namen
und auf eigene Kosten durchzusetzen,
längstens jedoch bis zum
Ablauf der Verjährungsfrist von fünf
Jahren ab dem 01.04.2010. Die Ob­

Süddeutschland 8
jektgesellschaft kann die Ermächtigung
nur dann vorher widerrufen,
wenn der Verkäufer mit seinen Verpflichtungen
zur Mängelbeseitigung
in Verzug ist und der Verkäufer trotz
schriftlicher Aufforderung mit angemessener
Fristsetzung der Mängelbeseitigung
nicht nachkommt oder
die Ansprüche gegen den Verkäufer
nicht mehr bestehen.
Aufgrund der vorgenannten Abtretung
hat der Verkäufer dem den
Grundstückskaufvertrag beurkundenden
Notar bei der Beurkundung
die ihm von seinen Nachunternehmern
überreichten, von der AXA
Versicherung AG ausgestellten zwei
Mängelgewährleistungsbürgschaften
mit einer Bürgschaftssumme von
jeweils E 45.750,00 zu treuen Händen
und mit der Treuhandauflage
übergeben, diese an die Objektgesellschaft
dann auszuhändigen,
wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt
ist.
Maklerkosten
Eventuelle Maklerkosten der Harzim
GmbH mit Sitz in Walldorf im Zusammenhang
mit dem Zustandekommen
des Kaufvertrages trägt der
Verkäufer. Die Objektgesellschaft hat
erklärt, dass sie von dem Kaufgegenstand
im Rahmen des geschäftlichen
Kontaktes mit der INWO Bau GmbH
mit Sitz in Sandhausen Kenntnis erlangt
und sie deshalb bei Zugang
diverser Maklerangebote Vorkenntnis
hatte. Einen Maklervertrag in Bezug
auf den Vertragsgegenstand
hat sie nicht abgeschlossen/Maklerangebote
waren auch nicht ursächlich
für den Abschluss des Kaufvertrages.
Sollte die Objektgesellschaft
trotz einer entsprechenden Aussage
des zuständigen Sachbearbeiters vor
Gericht auf Maklerprovision in Anspruch
genommen und rechtskräftig
zur Zahlung verurteilt werden, stellt
sie der Verkäufer von sämtlichen Ansprüchen
einschließlich der Verfahrenskosten
frei. Die Objektgesellschaft
ist verpflichtet, im Fall einer
gerichtlichen Inanspruchnahme sich
mit allen gebotenen Einwendungen
zu verteidigen und Rechtsmittel auszuschöpfen.
2. Mietvertragsdetails
a) Mietvertrag Penny-Markt Gesellschaft
mit beschränkter Haftung
Die INWO Bau GmbH hat als Vermieter
mit der Penny-Markt Gesellschaft
mit beschränkter Haftung als Mieter
am 18./24.09.2008 einen Mietvertrag,
am 23./27.10.2008 einen 1.
und am 20.10./05.11.2009 einen 2.
Mietvertragsnachtrag geschlossen.
Die Objektgesellschaft ist zum Übergangszeitpunkt/Besitzübergang
im
Sinne des Kaufvertrages in alle Rechte
und Pflichten aus dem Mietvertrag
nebst Nachträgen als neuer Vermieter
eingetreten; die INWO Bau
GmbH ist im Gegenzug als Vermieter
vollständig aus dem Mietverhältnis
ausgeschieden. Der durch die
vorgenannten Nachträge geänderte
Mietvertrag hat im Wesentlichen folgenden
Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter zur
gewerblichen Nutzung, insbesondere
zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes
mit den üblichen Food- und
Non-Food-Artikeln, 1.016 m 2 Gesamtnutzfläche,
davon mindestens
778 m 2 Verkaufsfläche sowie mindestens
100 Parkplätze zur gemeinschaftlichen
Nutzung mit den Mietern
Rossmann Drogerie, KiK Textil
und Backshop.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 9.300,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 11.067,00.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Die
ersten drei Mietjahre ab Mietzahlungsbeginn
bleiben unberücksichtigt,
danach kann bei einer mindestens
10 %-igen Veränderung des Indexes
jede Vertragspartei eine Anpassung
der Miete um 60 % der jeweils
eingetretenen prozentualen
Indexveränderung verlangen. Entsprechendes
gilt jeweils nach Ablauf
von zwei Jahren ab dem Zeitpunkt
tatsächlich erfolgter Mietänderung.
Die neue Miete ist ab dem
jeweiligen zweiten Monatsersten,
der dem begründeten schriftlichen
Antrag folgt, zu zahlen.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:
Kosten für den Betrieb der separaten
Heizung, die in seinen
Mieträumen anfallende Energiekosten,
Kosten für Strom, Wasserverbrauch
und die Kanalbenutzung
für verbrauchtes Frischwasser, Kosten
der öffentlichen Straßenreinigung
und Kaminreinigung (anteilig
entsprechend dem Verhältnis der
angemieteten Nutzfläche am Gesamtobjekt),
Müllabführgebühren,
Ko sten der Schnee- und Eisbeseitigung,
der Parkplatzreinigung, der
Pflege der Grünanlagen und Stromkosten
für die Außenbeleuchtung
(jeweils anteilig entsprechend dem
Verhältnis der angemieteten Nutzfläche
am Gesamtobjekt).
161

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
162
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in
Höhe von E 300,00 netto, mithin in
Höhe von monatlich E 357,00 brutto.
Eine Änderung der Vorauszahlungshöhe
ist nur einvernehmlich
durch beide Vertragsparteien möglich.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit erfolgter
Übergabe am 28.09.2009 begonnen.
Die Vertragslaufzeit beträgt
15 Jahre. Der Mieter hat die
Option, den Vertrag fünfmal um
jeweils drei Jahre zu verlängern.
Vertraglich vereinbarte Kündigungsrechte
des Mieters
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht
mit einer Frist von sechs Monaten
zu, wenn sich entsprechend
der Wertsicherung die ursprüngliche
Miete um mehr als insgesamt
50% erhöht hat. Das Kündigungsrecht
kann jedoch erstmals zum
Ende des 15. Mietjahres ausgeübt
werden.
Der Vermieter ist verpflichtet,
dem Mieter auf Verlangen sämtliche
Gesellschafter der Vermietergesellschaft
zu benennen. Kommt
der Vermieter dieser Verpflichtung
nach wiederholter schriftlicher Aufforderung
nicht nach, hat der Mieter
das Recht, den Vertrag fristlos
zu kündigen.
Zufahrt
Der Vermieter gewährleistet ab der
Übergabe die uneingeschränkte
Nutzbarkeit der Zu- und Abfahrt zu
den Parkplätzen sowie zur Anlieferung
(auch für Lieferfahrzeuge bis
zu 43 t) und hält sie während der
gesamten Geschäfts- und Anlieferzeit
aufrecht.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Der Vermieter hat die gesamte Bausubstanz
in angemessenen Abständen
von Fachleuten überprüfen zu
lassen und gegebenenfalls entsprechende
Maßnahmen zu ergreifen;
insofern stellt er den Mieter von
jeglicher Haftung frei.
Schönheitsreparaturen in den
Mieträumen gehen zu Lasten des
Mieters. Der Mieter trägt alle Kleinreparaturen
innerhalb der Mieträume,
welche die Nutz- und Verkaufsfläche
ausmachen, bis zu einem
Höchstbetrag von E 250,00
im Einzelfall. Einen höheren Rechnungsbetrag
im Einzelfall übernimmt
insgesamt der Vermieter.
Der jährliche Höchstbetrag für vom
Mieter zu tragende Kleinreparaturkosten
liegt bei E 2.000,00.
Versicherungen
Gebäudeversicherungen (inklusive
Gebäudebeschädigung durch Dritte
und Graffiti), Haus- und Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung
sowie Umwelthaftpflichtversicherung
sind Sache des Vermieters.
Die Verkehrssicherungspflicht
obliegt dem Vermieter. Der
Mieter trägt das Glasbruchrisiko.
Bauliche Veränderungen durch
den Mieter
Der Mieter ist berechtigt, während
der gesamten Mietzeit innerhalb
des Mietobjekts Einbauten und Umbauten
vorzunehmen sowie den Eingang,
die Außenwände, die Fenster
und die Werbeanlage nach seinen
Wünschen zu gestalten. Umbauten
in die vermieterseits geleistete Bausubstanz
bedürfen jedoch der vorherigen
schriftlichen Zustimmung
des Vermieters. Der Vermieter darf
die Zustimmung allerdings nur aus
wichtigem Grund verweigern. Im
Fall der Beendigung des Mietverhältnisses
ist der Mieter nicht verpflichtet,
den ursprünglichen Zustand
wieder herzustellen. Er ist jedoch
berechtigt, die von ihm eingebauten
Einrichtungen bei schonender
Behandlung der Mietsache
auszubauen. Bei Ausbau wird eine
eventuelle Wertminderung des Gebäudes
nicht vergütet.
Untervermietung
Mit vorheriger schriftlicher Zustimmung
des Vermieters ist der Mieter
berechtigt, das Mietobjekt ganz
oder teilweise unterzuvermieten.
Diese Berechtigung umfasst auch
das Recht zur Unteruntervermietung.
Der Vermieter kann die Zustimmung
nur aus wichtigem Grund
verweigern.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter gewährt dem Mieter
Konkurrenzschutz. Er wird im Umkreis
von drei Kilometern keinen weiteren
branchenbezogenen Betrieb
mit im Mietobjekt geführten Sortimenten
(Haupt- und Nebenartikel)
betreiben, bauen, sich an einem
solchen beteiligen oder dafür geeignete
Mieträume oder Grundstücke
zeitlich begrenzt oder auf Dauer
an Dritte überlassen. Verstößt der
Vermieter gegen diese Konkurrenzschutzvereinbarung,
ist der Mieter
für die Dauer der Konkurrenzschutzverletzung
berechtigt, die Miete
um 50% zu kürzen, höchstens jedoch
insgesamt um eine Jahresmie­

Süddeutschland 8
te; weitergehende Schadenersatzansprüche
des Mieters bleiben von
dieser Regelung unberührt.
Vormietrecht
Der Vermieter räumt dem Mieter
für jeden Fall der Neuvermietung
des Mietobjekts das Vormietrecht
in entsprechender Anwendung der
schuldrechtlichen Vorschriften über
das Vorkaufsrecht ein. Die Ausübungsfrist
beträgt einen Monat.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 12.08.2010
weist für den Mieter Penny-Markt
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
einen Bonitätsindex von „183“
auf. Das lässt auf eine sehr gute Bonität
des Mieters schließen.
b) Mietvertrag H. + J. Armbruster,
Back-Shop GmbH
Die INWO Bau GmbH hat als Vermieter
mit der H. + J. Armbruster,
Back-Shop GmbH als Mieter am
05./06.11.2008 einen Mietvertrag
sowie am 09./17.06.2010 einen 1.
Mietvertragsnachtrag geschlossen.
Die Objektgesellschaft ist zum
Übergangszeitpunkt/Besitzübergang
im Sinne des Kaufvertrages
als neuer Vermieter anstelle der IN­
WO Bau GmbH in alle Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag
nebst Nachtrag eingetreten. Der
durch den vorgenannten Nachtrag
geänderte Mietvertrag hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
ca. 60 m 2 Gewerberäume zum Betrieb
eines Back-Shops mit Nutzungsrecht
an der allgemeinen
Parkfläche.
Miete, Wertsicherung, Sicherheit
Die monatliche Miete beträgt
E 1.500,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 1.785,00.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basis
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten
drei Mietjahre bleiben unberücksichtigt,
danach ändert sich bei einer
mehr als 10%-igen Veränderung
des Indexes die Miete um 65%
der jeweils eingetretenen prozentualen
Indexveränderung. Entsprechendes
gilt jeweils ab dem Zeitpunkt
tatsächlich erfolgter Mietänderung.
Die neue Miete ist von
dem Monatsersten an zu zahlen,
der auf den Eingang des begründeten
Mietanpassungsbegehrens
beim Vertragspartner folgt.
Der Mieter hat sich verpflichtet, zur
Sicherung aller Ansprüche des Vermieters
aus dem Mietvertrag eine
Kaution in Höhe von E 7.500,00
bei Abschluss des Mietvertrages zu
zahlen. Der Mieter hat die Sicherheit
durch Übergabe einer Bankbürgschaft
der Volksbank Offenburg
eG vom 19.05.2010 erbracht.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:
Kosten des Wasserverbrauchs
und der Abwassergebühren,
des Stromverbrauchs, der
Beheizung und der Müllbeseitigung
(jeweils nach Verbrauch bzw.
nach bestellten Tonnen), Kosten
der Außen- und Parkplatzbeleuchtung,
der Straßen- und Parkplatzreinigung
einschließlich Schneeräumungs-
und Streukosten, Kosten für
die Pflege der Außen- bzw. Grünanlagen
(ohne Ersatzbepflanzung)
(jeweils anteilig nach dem Verhältnis
der Mietfläche zu der gesamten
Objektmietfläche). Nebenkosten für
nicht vermietete Flächen im Gesamtobjekt
gehen zu Lasten des Vermieters.
Der Mieter zahlt eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe
von E 100,00 netto, mithin in
Höhe von monatlich E 119,00 brutto.
Die Nebenkostenvorauszahlung
kann entsprechend den tatsächlich
anfallenden Kosten angepasst werden.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit erfolgter
Übergabe am 28.09.2009 begonnen.
Die Vertragslaufzeit beträgt 10
Jahre. Der Mieter hat die Option,
den Vertrag dreimal um jeweils drei
Jahre zu verlängern.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Der Vermieter ist verpflichtet, das
Mietobjekt während der Vertragsdauer
in gebrauchsfähigem Zustand
zu halten; er wird in regelmäßigen
Abständen die Fassade in einen ordnungsgemäßen
Zustand versetzen.
Die regelmäßige Wartung bauseits
gestellter technischer Anlagen, soweit
diese ausschließlich vom Mieter
genutzt werden, obliegt dem Mieter
auf eigene Kosten. Schönheitsreparaturen
in den Mieträumen übernimmt
der Mieter nach Bedarf.
163

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
164
Versicherungen
Dem Vermieter obliegt die Versicherung
des Gebäudes gegen Feuer,
Sturm und Wasserschäden.
Er schließt ferner eine Haus- und
Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
ab. Das Glasbruchrisiko trägt
der Vermieter. Der Vermieter hat im
Schadensfalle die Versicherungsleistungen
zur unverzüglichen Wiederherstellung
der Mieträume zu verwenden
und diese Räume sodann
auf Grundlage des vorliegenden
Vertrages dem Mieter erneut zu
überlassen. Die Verkehrssicherungspflicht
obliegt dem Vermieter.
Untervermietung
Der Mieter darf das Mietobjekt insgesamt
oder teilweise nach freiem
Ermessen untervermieten, verpachten
oder anderweitig nutzen. Er haftet
dessen ungeachtet für die Miete
während der ganzen Laufzeit des
Mietvertrages. Er hat hierbei jedoch
die Belange des Vermieters zu berücksichtigen
und insbesondere den
von Seiten des Vermieters gegenüber
anderen Mietern eingegangenen
Konkurrenzschutz zu beachten.
Konkurrenzschutz
Mangels ausdrücklicher mietvertraglicher
Regelung genießt der
Mieter sogenannten vertragsimmanenten
Konkurrenzschutz. D.h.
der Vermieter ist deshalb (nur) verpflichtet,
den Mieter hinsichtlich
seines Hauptsortiments vor Konkurrenz
im eigenen Haus, d.h. auf dem
Mietgrundstück und den dem Vermieter
ggf. gehörenden unmittelbar
angrenzenden Grundstücken,
zu schützen. Dem Mieter ist allerdings
bekannt und er akzeptiert,
dass es zu Sortimentsüberschneidungen
mit Sortimenten der übrigen
auf dem Mietgrundstück angesiedelten
Mieter kommen kann.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 18.05.2010
weist für den Mieter H.+J. Armbruster,
Back-Shop GmbH einen Bonitätsindex
von „221“ auf, was auf eine
gute Bonität schließen lässt.
c) Mietvertrag Dirk Rossmann
GmbH
Die INWO Bau GmbH hat als Vermieter
mit der Dirk Rossmann GmbH
als Mieter am 04./06.11.2008 einen
Mietvertrag geschlossen. Die Objektgesellschaft
ist zum Übergangszeitpunkt/Besitzübergang
im Sinne
des Kaufvertrages anstelle der IN­
WO Bau GmbH in alle Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag als
neuer Vermieter eingetreten.
Das Mietverhältnis hat mit der am
28.09.2010 stattgefundenen Übergabe
begonnen. Auf eine weitere
Darstellung des wesentlichen Mietvertragsinhalts
wurde wegen einer
gegenüber dem Mieter bestehenden
Vertraulichkeitsverpflichtung
verzichtet. Der Mietvertrag bewegt
sich inhaltlich im Rahmen der anderen
für das Fachmarktzentrum in Sasbach
abgeschlossenen Mietverträge.
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 18.05.2010
weist für den Mieter Dirk Rossmann
GmbH einen Bonitätsindex von
„180“ auf. Das lässt auf eine sehr
gute Bonität des Mieters schließen.
d) Mietvertrag KiK Textilien und
Non-Food GmbH
Die INWO Bau GmbH hat als Vermieter
mit der KiK Textilien und
Non-Food GmbH als Mieter am
20./21.11.2008 einen Mietvertrag
geschlossen. Die Objektgesellschaft
ist zum Übergangszeitpunkt / Besitzübergang
im Sinne des Kaufvertrages
als neuer Vermieter anstelle
der INWO Bau GmbH in alle Rechte
und Pflichten aus dem Mietvertrag
eingetreten.
Das Mietverhältnis hat mit erfolgter
Übergabe am 28.09.2010 begonnen.
Auf eine weitere Darstellung
des wesentlichen Mietvertragsinhalts
wurde wegen einer gegenüber
dem Mieter bestehenden
Vertraulichkeitsverpflichtung verzichtet.
Der Mietvertrag bewegt
sich inhaltlich im Rahmen der anderen
für das Fachmarktzentrum in
Sasbach abgeschlossenen Mietverträge.
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 18.05.2010
weist für den Mieter KiK Textilien
und Non-Food GmbH einen Bonitätsindex
von „229“ auf, was auf
eine gute Bonität des Mieters hinweist.
3. Baubeschreibung des Fachmarktzentrums
in Sasbach am
Kaiserstuhl
a) Das Gebäude
und seine Nutzung
Das Fachmarktzentrum wurde ebenerdig
errichtet. Es besteht aus vier
Einheiten, verteilt auf zwei Baukörper.
Mieteinheiten im ersten Baukörper
sind Penny und die Bäckerei
Armbruster. Im zweiten Baukörper

Süddeutschland 8
sind KiK (Discountermarkt Textil)
und Rossmann (Drogerie) angesiedelt.
Insgesamt sind den Gebäuden
101 Stellplätze vorgelagert.
b) Baukonstruktion und Gründung
Die Außenwände beider Baukörper
bestehen aus verputztem Mauerwerk.
Die Lastabtragung erfolgt
über tragende, vorlagefreie Stahlbetonstützen
in der Ebene der Außenwände.
Die Gründung wurde
entsprechend der Empfehlung aus
dem spezifischen Baugrundgutachten
sowie einschlägigen DIN-Vorschriften
und statischen Erfordernissen
ausgeführt.
c) Dach/Fassade/Fenster/
Außentüren
(a) Dach
Betreffend beide Baukörper wurde
ein flach geneigtes Satteldach mit
Betonsteindeckung auf Schalung
und darunterliegender Unterspannbahn
ausgeführt. Die Lastabtragung
erfolgt über Nagelplattenbinder.
Die Bäckerei ist in einem Anbau
mit folienabgedichtetem Flachdach
untergebracht. Vor der Schaufensterfläche
von KiK und der Anlieferung
Rossmann ist jeweils ein wellblechbedachtes
Vordach auf Stahlkonstruktion
ausgeführt.
(b) Fassade
Die Mauerwerksaußenwände sind
verputzt und gestrichen. Die Sockelbereiche
wurden beschichtet.
Die Fassade ist außen weitestgehend
verputzt und gestrichen. Die Giebel
sind mit Aluwelle verkleidet. Im
Haupteingangsbereich wurden Aluminium-Glas-Elemente
ausgeführt.
Der Eingangsbereich von Rossmann
ist mit außenliegendem Sonnenschutz
als Raffstores ausgebildet.
(c) Fenster
Die Fenster sind Standardfenster als
Isolierverglasung in thermisch getrennten
Aluminium-Profilen. Die
Verglasung ist nicht bruchsicher,
jedoch sind teilweise Gitter vor den
Fenstern angebracht (z.B. Rossmann
im rückwärtigen Bereich).
(d) Außentüren
Mieteinheit Penny
Der Hauptzugang erfolgt über eine
zweizügige Schleuse mit sensorgesteuerten
Schiebetüren.
Mieteinheit Rossmann
Im Rossmann wurden keine Schleusen
ausgebildet, jedoch sensorgesteuerte
Schiebetüren ausgeführt.
Mieteinheit Bäckerei Armbruster
In der Bäckerei wurden ebenfalls
keine Schleusen ausgebildet, jedoch
sensorgesteuerte Schiebetüren
ausgeführt.
Mieteinheit KiK
Der KiK wird über eine zweiflügelige
Schwingflügeltür erschlossen.
d) Innenausbau / Haustechnik
In den Mieteinheiten Armbruster,
Rossmann und Penny sind die
Wände innen verputzt und gestrichen
ausgeführt. Bei der Mieteinheit
KiK sind die Innenwände als
doppelt beplankte Metallständerwände,
deren Oberflächen geputzt
und gestrichen sind, erstellt. Sämtliche
Ausstattungsdetails, wie zum
Beispiel Bodenbeläge, Türen, abgehängte
Decken, Sanitär- und Elektroausstattung,
etc. wurden entsprechend
den spezifischen Mieterbaubeschreibungen
und Mieterabsprachen
hergestellt.
Baukörper 1: Der Hausanschlussraum
ist von Gebäuderückseite aus
zu erreichen. Hier sind ein Trinkwasseranschluss
sowie die Trinkwasser-Verbrauchserfassung
untergebracht.
Baukörper 2: Der Hausanschlussraum
ist von Gebäuderückseite aus
zu erreichen. Hier sind ein Trinkwasseranschluss
sowie getrennte
Verbrauchserfassung, jeweils für
KiK und Rossmann, untergebracht.
Die Wärmeversorgung für beide
Baukörper wird mittels eines Gas-
Brennwert-Wandgerätes gewährleistet.
Die Heizungsverteilung erfolgt
über statische Heizkörper,
über die Lüftung (Deckenlufterhitzer)
sowie teilweise über Torschleieranlagen.
Die Warmwasserversorgung der
Mieteinheiten erfolgt dezentral
durch Boiler.
e) Außenanlagen
Die gesamte Fläche der Anfahrt
bzw. der Stellplätze ist gepflastert
(Betonsteinpflaster mit offenen Fugen,
Split gefüllt). Im Bereich des
Parkplatzes wurden zur Beleuchtung
dreigliedrige Laternen installiert.
Zwischen den einzelnen Stellplatzflächen
sind Vegetationsflächen
angelegt. Im Sockelbereich
der Gebäude sind teilweise Flusskies-Streifen
angelegt.
f) Wichtige Hinweise
Abweichungen, insbesondere wenn
sie auf behördliche Anforderungen
zurückzuführen oder technisch veranlasst
sind, bleiben vorbehalten,
sofern sie mit den Mietern abgestimmt
und für die Objektgesellschaft
als zukünftigem Eigentümer
zumutbar sind.
165

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
166
V. Fertiggestelltes Nahversorgungszentrum
in 95028 Hof, Christoph-
Klauß-Straße
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,
das in der Christoph-Klauß-
Straße in 95028 Hof errichtete, aus
einem als Lebensmittelmarkt mit
integriertem Backshop und Imbiss,
als Apotheke und als Friseur
genutzten Gebäude bestehende
Nahversorgungszentrum zu erwerben.
Zu diesem Zweck hat die Objektgesellschaft
mit dem derzeitigen
Grundstückseigentümer, der
Graf von Thun und Hohenstein Veit
Gewerbebauten KG, bereits einen
Grundstückskaufvertrag über die
Immobilie bzw. das zugrundeliegende
Grundstück abgeschlossen.
Die Baugenehmigung für die Errichtung
des Nahversorgungszentrums
bzw. für die Anbringung/Aufstellung
der Werbeanlagen wurde
am 21.11.2008 bzw. 18.09.2009
jeweils durch die Stadt Hof erteilt;
überdies hat die Stadt Hof mit Bescheid
vom 12.03.2009 ihre Zustimmung
zur Grundstücksentwässerungsanlage
des Nahversorgungszentrums
erteilt. Die an die
EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-Sachsen-Thüringen
mbH, Frau Evelin Hofmann und die
ESSANELLE HAIR GROUP AG vermietete
Immobilie wurde im August
2009 fertiggestellt und an die
Mieter übergeben.
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses
im Auftrag der
Objektgesellschaft am 28.05.2010
von der Knight Frank Munich
GmbH & Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten
hat zum Bewertungsstichtag
28.05.2010 für das
Nahversorgungszentrum einen
Marktwert von E 4.230.000,00 ergeben.
1. Grundstückskaufvertrag
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft und
der Graf von Thun und Hohenstein
Veit Gewerbebauten KG wurde
am 05.08.2010 notariell beurkundet
(URNr. M 1837/2010 des Notars
Dr. Alexander Martini in Erlangen).
Der Eigentümerwechsel auf die Objektgesellschaft
muss noch im Grundbuch
des Amtsgerichts Hof vollzogen
werden und wird frühestens erfolgen,
wenn die Objektgesellschaft
den Kaufpreis vollständig gezahlt
hat und die grunderwerbssteuerliche
Unbedenklichkeitsbescheinigung
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel
erforderlichen Erklärungen
wurden bereits abgegeben und beurkundet.
Zur Sicherung des Anspruchs
der Objektgesellschaft auf Übertragung
des Eigentums wurde zugunsten
der Objektgesellschaft bereits am
20.08.2010 eine Auflassungsvormerkung
im Grundbuch eingetragen.
a) Grundstücksverhältnisse
Die Grundstückssituation hinsichtlich
des vertragsgegenständlichen
Grundstücks stellt sich (Grundbuchauszug
vom 09.09.2010) wie folgt dar:
Bestandsverzeichnis
Grundbuch des Amtsgerichts Hof,
Grundbuch von Hof, Blatt 20954, lfd.
Nr. 1 (vorgetragen als ein Grundstück
im Rechtssinne):
– Gemarkung Hof, Flurstück 2039/7,
Nähe Christoph-Klauß-Straße, Gebäude-
und Freifläche zu 302 m 2 ,
– Gemarkung Hof, Flurstück 2399/7,
Nähe Christoph-Klauß-Straße, Gebäude-
und Freifläche zu 1.708 m 2 ,
–Gemarkung Hof, Flurstück 2395/2,
Nähe Christoph-Klauß-Straße, Gebäude-
und Freifläche zu 2.559 m 2 ,
– Gemarkung Hof, Flurstück 2398,
Christoph-Klauß-Straße 13, Gebäude-
und Freifläche zu 4.973 m 2 .
Abteilung I
Graf von Thun und Hohenstein Veit
Gewerbebauten KG mit Sitz in Berlin.
Abteilung II
– Lfd. Nr. 1: (Lastend am Grundstücksteil
Flurstück 2039/7) Hoch- und
Niederspannungserdkabelrecht
mit Nebenrechten für die HEW
HofEnergie+Wasser GmbH, Hof.
– Lfd. Nr. 2: Geh- und Fahrtrecht –
bedingt – für den jeweiligen Eigentümer
des Grundstücks Flurstück
2039/6. Gleichrang mit Abt. II Nr. 3;
Rang vor Abt. III Nr. 1.
– Lfd. Nr. 3: Geh- und Fahrtrecht –
bedingt – für den jeweiligen Eigentümer
der Grundstücke Flurstücke
2399/5 und 2399/6. Gleichrang mit
Abt. II Nr. 2; Rang vor Abt. III Nr. 1.
– Lfd. Nr. 4: Auflassungsvormerkung
für die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, Erlangen.
Vorrangsvorbehalt – bedingt – für
Grundpfandrechte bis zum Betrag
von E 4.500.000,00 nebst laufenden
Zinsen und Nebenleistungen
bis zu 20% jährlich und einmaliger
Nebenleistung bis zu 10%; durch
mehrere Rechte und mehrmals ausnutzbar.
Abteilung III
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne Brief
zu E 3.300.000,00 für die Kreisund
Stadtsparkasse Hof, Hof; 18%
Zinsen jährlich; hinsichtlich eines
zuletzt zu zahlenden Teilbetrages
von E 1.000.000,00 samt Zinsen
vollstreckbar nach § 800 ZPO. Rang
nach Abt. II Nrn. 2, 3.

Süddeutschland 8
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne Brief
zu E 3.276.000,00 für die Deutsche
Genossenschafts-Hypothekenbank
Aktiengesellschaft, Hamburg;
15% Zinsen jährlich; 5% Nebenleistung
einmalig; hinsichtlich eines zuletzt
zu zahlenden Teilbetrages von
E 656.000,00 vollstreckbar nach
§ 800 ZPO; aufgrund teilweiser Ausnutzung
des Rangvorbehalts Rang
vor Abt. II Nr. 4.
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft als
Käufer und der Graf von Thun und
Hohenstein Veit Gewerbebauten KG
als Verkäufer hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Kaufgegenstand
Gegenstand des Kaufvertrages
sind die Flurstücke 2039/7, 2399/7,
2395/2 und 2398 nebst aufstehendem,
als EDEKA-Lebensmittelmarkt,
Apotheke und Essanelle-Friseur
genutzten Gebäude, dazugehörigen
Außenanlagen, 114 oberirdischen
Pkw-Stellplätzen und einer
Zu-/Abfahrt zur öffentlichen Christoph-Klauß-Straße.
Herstellungsverpflichtung
des Verkäufers bzgl. eines Kinderspielplatzes
Der nach den für das Nahversorgungszentrum
geschlossenen Mietverträgen,
dem vom Verkäufer mit
der Stadt Hof geschlossenen Durchführungsvertrag
sowie der Baugenehmigung
auf dem Grundstück
des Nahversorgungszentrums zu
erstellende Kinderspielplatz wurde
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht errichtet. Insoweit
hat sich der Verkäufer kaufvertraglich
gegenüber der Objektgesellschaft
verpflichtet, alle sich aus dem
nicht erstellten Kinderspielplatz ergebenden
Verpflichtungen zu übernehmen,
Nachteile auszugleichen
und die Objektgesellschaft insoweit
von Forderungen Dritter und von
allen Nachteilen auf erstes Anfordern
freizuhalten. Diese Verpflichtung
umfasst insbesondere die unverzügliche
komplett gebrauchsfertige
und unter Beachtung aller öffentlich-rechtlicher
Vorgaben und
frei von Rechts- und Sachmängeln
zu erfolgende Herstellung des Kinderspielplatzes
und dessen Übergabe
an die Objektgesellschaft, sobald
die Stadt Hof, eine Behörde, ein
Mieter oder ein sonstiger berechtigter
Dritter die Erstellung des Kinderspielplatzes
von der Objektgesellschaft
verlangt. Alle für die Herstellung
des Kinderspielplatzes anfallenden
Kosten, Beiträge, Abgaben,
Gebühren und sonstige Forderungen
Dritter, inklusive aller Bau- und
Baunebenkosten sind mit dem Kaufpreis
abgegolten.
Zur Absicherung der Ansprüche der
Objektgesellschaft gegen den Verkäufer
wegen Sachmängeln des Kinderspielplatzes
hat der Verkäufer der
Objektgesellschaft sämtliche dem
Verkäufer auch künftig zustehenden
Erfüllungs-, Schadensersatz- und
sonstigen Gewährleistungsansprüche
sowie Ansprüche aus Garantien
gegen die am Bau des Kinderspielplatzes
und/oder den Arbeiten am
Kinderspielplatz beteiligten Nachunternehmern
mit Wirkung zu dem
im Kaufvertrag geregelten Übergangszeitpunkt
abgetreten. Die Abtretung
erfolgt sicherungshalber.
Die Ansprüche der Objektgesellschaft
gegen den Verkäufer werden
von der Abtretung nicht berührt.
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt E 4.230.000,00.
Der Kaufpreis ist ein Nettokaufpreis;
der Verkäufer verzichtet gemäß
§ 9 Abs. 1 und 2 UStG zu 100% auf
die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4
Nr. 9 lit. a UStG, da sämtliche Mietverträge
umsatzsteuerpflichtig mit
vorsteuerabzugsberechtigten Mietern
abgeschlossen sind. Die Objektgesellschaft
hat den Kaufpreis –
mangels Kaufpreisfälligkeit – bislang
noch nicht bezahlt.
Kaufpreisfälligkeit
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war der Kaufpreis noch nicht
fällig. Die Objektgesellschaft hat sich
gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung
der sofortigen Zwangsvollstreckung
aus der Kaufvertragsurkunde
unterworfen.
Der Kaufpreis wird bei Vorliegen der
allgemein üblichen Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen
(Auflassungsvormerkung
zugunsten der Objektgesellschaft,
Vorliegen aller zu diesem
Kaufvertrag erforderlichen grundbuchrechtlichen
Ge nehmigungen,
Vorlage der Löschungsunterlagen für
die von der Objektgesellschaft nicht
übernommenen Belastungen) zur
Zahlung fällig.
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit zu
zahlen.
Übergang des Grundbesitzes
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,
00.00 Uhr gehen Nutzungen
und Lasten, der Besitz und die
Gefahr hinsichtlich des Kaufgegenstandes
auf die Objektgesellschaft
167

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
168
über. Ab diesem Tag stehen der
Objektgesellschaft alle Rechte und
Pflichten aus den Mietverträgen mit
der EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-Sachsen-Thüringen
mbH, Frau Evelin Hofmann und der
ESSANELLE HAIR GROUP AG, insbesondere
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen
sowie die Mietbürgschaft
des Mieters ESSANELLE
HAIR GROUP AG i.H.v. E 7.140,00,
vollständig zu.
Der Verkäufer hat dem den Grundstückskaufvertrag
beurkundenden
Notar bei der Beurkundung das
Original der von der Landebank Baden-Württemberg
am 13.07.2010
ausgestellten Mietbürgschaft des
Mieters ESSANELLE HAIR GROUP
AG in Höhe von E 7.140,00 zu treuen
Händen und mit der Treuhandauflage
übergeben, dieses an die
Objektgesellschaft dann auszuhändigen,
wenn der Kaufpreis vollständig
bezahlt ist.
Von der Objektgesellschaft zu
übernehmende Belastungen,
Rechtsmängel
Neben der Finanzierungsgrundschuld,
an deren Eintragung die
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,
übernimmt die Objektgesellschaft
nur das bereits am Kaufgrundstück
lastende
– Hoch- und Niederspannungserdkabelrecht
für die HEW Hof
Energie+Wasser GmbH (Berechtigung,
Kabel samt Zubehör in einer
Länge von 840 m zu benützen, zu
erhalten und zu betreiben sowie die
zum Betrieb nötigen Begehungen
und die erforderlichen Erhaltungsund
Auswechselarbeiten einschließlich
Erdarbeiten auf dem Grundbesitz
vorzunehmen und den Grundbesitz
auch zu befahren),
– das Geh- und Fahrtrecht für
den jeweiligen Eigentümer des
Flurstücks 2039/6 (unentgeltliches,
zeitlich nicht befristetes
und vom Eigentümer, den Mietern
oder Besuchern des herrschenden
Grundstücks ausübbares
Geh- und Fahrtrecht; Kosten
der Erhaltung und Unterhaltung
der Fahrtflächen, ebenso
die Verkehrssicherungspflicht,
verbleiben beim Grundstückseigentümer;
Geh- und Fahrtrecht
erlischt, wenn das herrschende
Grundstück nicht mehr als Einzelhandelsstandort
genutzt wird;
der Ausübungsbereich umfasst
den nördlichen Parkplatzteil des
Kaufgrundstücks nebst Zufahrt
zur Christoph-Klauß-Straße),
– sowie das Geh- und Fahrtrecht
für den jeweiligen Eigentümer
der Flurstücke 2399/5 und 2399/6
(unentgeltliches, zeitlich nicht
befristetes und vom Eigentümer,
den Mietern oder Besuchern des
herrschenden Grundstücks ausübbares
Geh- und Fahrtrecht;
Kosten der Erhaltung und Unterhaltung
der Fahrtflächen, ebenso
die Verkehrssicherungspflicht,
verbleiben beim Grundstückseigentümer;
Geh- und Fahrtrecht
erlischt, wenn das herrschende
Grundstück nicht mehr als Einzelhandelsstandort
von Lidl genutzt
wird bzw. nicht mehr von Lidl angemietet
ist; der Ausübungsbereich
umfasst den südlichen Parkplatzteil
des Kaufgrundstücks
nebst Zufahrt zur Christoph-
Klauß-Straße)
zum dinglichen Fortbestand.
Sachmängel am Kaufgrundstück,
am Gebäude, an Außenanlagen,
Pkw-Stellplätzen und/oder Zu-/
Abfahrt
Der Verkäufer hat das Kaufgrundstück
frei von Sachmängeln zu übereignen.
Der Verkäufer erklärt, dass
ihm nicht erkennbare Mängel nicht
bekannt sind. Der Verkäufer erklärt
außerdem, dass sich nach seiner
Kenntnis auf, in, an oder unter dem
Kaufgegenstand keine stillgelegten
Tankanlagen, sowie keine Boden-,
Gewässer- und Grundwasserkontaminationen,
Boden-, Gewässer- und
Grundwasserverunreinigungen oder
-ablagerungen, Altlasten, Kriegs-,
Kampfmittel- oder Kulturfunde, archäologische
Funde, gesundheitsgefährdende
oder umweltschädliche
Stoffe oder sonstige Kontaminationen
befinden. Der Verkäufer
verzichtet gegenüber der Objektgesellschaft
auf Ausgleichsansprüche
gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG,
soweit die vorgenannten Kontaminationen
auf Nachweis eines Gutachters
bis zum Übergangszeitpunkt
im Sinne des Kaufvertrages
entstanden sind.
Bei Mängeln am Gebäude, an Außenanlagen,
Pkw-Stellplätzen und/
oder Zu-/Abfahrt gilt das kaufvertragliche
Leistungsstörungsrecht
des Bürgerlichen Gesetzbuches
(BGB). Hiervon abweichend gilt hinsichtlich
der vertragsgegenständlichen
Bauleistungen im Zusammenhang
mit der Erstellung des Kinderspielplatzes
das werkvertragliche
Leistungsstörungsrecht des BGB.
Nach den Regelungen des Kaufvertrages
hat der Verkäufer – abstellend
auf den Übergangszeitpunkt
und unbeschadet der gesetzlichen
Ansprüche – eine Vielzahl von Ga­

Süddeutschland 8
rantien über die Beschaffenheit des
Kaufgegenstandes abgegeben, u.a.
die folgenden:
– Die auf dem Kaufgrundstück aufstehenden
Gebäude, Außenanlagen,
Stellplätze und die Zu-/Abfahrt
sind – mit Ausnahme des auf
dem Kaufgrundstück vorgesehenen,
grds. noch vom Verkäufer zu
erstellenden Kinderspielplatzes –
nach den allgemein anerkannten
Regeln der Baukunst und Technik
zum Zeitpunkt der Abnahme und
frei von Mängeln, insbesondere
im Bezug auf die Planung, bauliche
Ausführung und die verwendeten
Baumaterialien, errichtet
worden und können wie kaufvertraglich
vorgesehen genutzt werden.
Der tatsächliche Zustand des
aufstehenden Gebäudes und die
Nutzung des Kaufgegenstandes
entsprechen – mit Ausnahme des
auf dem Kaufgrundstück vorgesehenen,
grds. noch vom Verkäufer
zu erstellenden Kinderspielplatzes
– in vollem Umfang den für die Errichtung
des Gebäudes erteilten
Baugenehmigungen und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Vorgaben
und Genehmigungen sowie
eventuellen städtebaulichen Verträgen
und Durchführung-/Erschließungsverträgen.
Es existieren
keine den Kaufgegenstand betreffenden
unerfüllten öffentlichrechtlichen
Auflagen oder Forderungen.
Alle Bau- und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen
für den Kaufgegenstand
sind bestandskräftig.
– Die Mieter haben keine Rechte
aufgrund von Sachmängeln,
Rechtsmängeln, Beschaffenheitsvereinbarungen
oder Garantien
geltend gemacht; sie haben insbesondere
keinen Rücktritt vom
Mietvertrag bzw. keine Kündigung
erklärt und auch darüber hinaus
keine Einwendungen/Einreden
erhoben. Dem Verkäufer ist
nicht bekannt, dass ein Rücktritt
bzw. eine Kündigung bevorsteht
oder ein Mieter die Geltendmachung
weiterer mietvertraglicher
Rechte angekündigt hat. Dem
Mieter EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-Sachsen-Thüringen
mbH ist die den Kaufgegenstand
betreffende Baugenehmigung
vom 21.11.2008 bekannt
und er hat insoweit – insbesondere
im Hinblick auf die in der Baugenehmigung
enthaltenen zeitlichen
Ladearbeitszeit- und Anlieferungsbeschränkungen
– keine
Einwendungen/Einreden erhoben
oder die Geltendmachung mietvertraglicher
Rechte angekündigt.
Verjährung
Ansprüche der Objektgesellschaft,
die sich aus den im Kaufvertrag
genannten Garantien des Verkäufers
ergeben, verjähren innerhalb
von fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag
geregelten Übergangszeitpunkt.
Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft verjähren in
fünf Jahren und drei Monaten ab
dem 17.08.2009. Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft
im Zusammenhang mit der Herstellung
des Kinderspielplatzes verjähren
in zwei Jahren ab der Abnahme
des Kinderspielplatzes durch die
Objektgesellschaft.
Gewährleistungsbürgschaft
Zur Absicherung der Ansprüche der
Objektgesellschaft gegen den Verkäufer
wegen Sachmängeln am Gebäude,
an den Außenanlagen, den
Pkw-Stellplätzen und/oder der Zu-/
Abfahrt tritt der Verkäufer sämtliche
dem Verkäufer auch künftig zustehenden
Erfüllungs-, Schadensersatzund
sonstigen Gewährleistungsansprüche
sowie Ansprüche aus Garantien
gegen die am Bau des Kaufgegenstandes
und/oder den Arbeiten
am Kaufgegenstand beteiligten
Architekten, Generalunternehmer,
Bau- und Handwerksfirmen, Lieferanten/Zulieferer
oder sonst mit
dem Bau befassten Dritten an die
Objektgesellschaft mit Wirkung
zum Übergangszeitpunkt ab. Die
Abtretung erfolgt sicherungshalber.
Die Ansprüche der Objektgesellschaft
gegen den Verkäufer werden
von der Abtretung nicht berührt,
insbesondere können sie auch ohne
vorherige Geltendmachung der Ansprüche
gegen die Nachunternehmer
geltend gemacht werden.
Aufgrund der vorgenannten Abtretung
hat der Verkäufer dem den
Grundstückskaufvertrag beurkundenden
Notar bei der Beurkundung
die ihm von seinen Generalunternehmer
überreichte, von der R+V
Allgemeine Versicherung AG am
17.09.2009 ausgestellte Mängelge
währleistungsbürgschaft mit
einer Bürgschaftssumme von
E 133.165,00 zu treuen Händen
und mit der Treuhandauflage übergeben,
diese an die Objektgesellschaft
dann auszuhändigen, wenn
der Kaufpreis vollständig bezahlt
ist.
Die Objektgesellschaft ist verpflichtet,
für den Fall, dass die Nachunternehmer
gegenüber dem Verkäufer
mit der Mängelbeseitigung
in Verzug sind oder trotz schriftlicher
Aufforderung des Verkäufers
mit angemessener Fristsetzung der
Mängelbeseitigung nicht nachkommen,
dem Verkäufer die Bürgschaft
169

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
170
in der Höhe der für die Mängelbeseitigung
notwendigen Kosten zu
treuen Händen mit der Auflage der
Rückreichung an die Objektgesellschaft
zurückzugeben oder diesem
die Kosten der Mängelbeseitigung
– nach Inanspruchnahme der Bürgschaft
durch die Objektgesellschaft
und Auszahlung des die Kosten der
Mängelbeseitigung entsprechenden
Betrages durch den Bürgen an
die Objektgesellschaft – zu ersetzen.
Rücktrittsrechte, Kostentragung
bei Rückabwicklung
Sollten die Voraussetzungen für die
Fälligkeit des Kaufpreises (Auflassungsvormerkung
zugunsten der
Objektgesellschaft, Vorliegen aller
zu diesem Kaufvertrag erforderlichen
grundbuchrechtlichen
Genehmigungen, Vorlage der Löschungsunterlagen
für die von der
Objektgesellschaft nicht übernommenen
Belastungen) nicht bis zum
30.10.2010 eingetreten sein, ist die
Objektgesellschaft zum Rücktritt
vom Kaufvertrag berechtigt.
Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt,
sind beide Vertragsteile zum Rücktritt
vom Vertrag berechtigt; ein
Anspruch auf Schadensersatz statt
der Leistung oder Verzinsung bereits
geleisteter Kaufpreisteile besteht
in diesem Fall nicht.
Der Verkäufer trägt im Fall des Rücktritts
aus einem der vorgenannten
Gründe alle Kosten des Kaufvertrages,
die zu seiner Durchführung
und zu seiner Rückabwicklung erforderlichen
Kosten (insbesondere
die Löschungskosten für die evtl. im
Grundbuch vorgetragenen Finanzierungsgrundpfandrechte
und die
Auflassungsvormerkung der Objektgesellschaft),
soweit diese anfällt
die Grunderwerbsteuer, eventuelle
Maklerkosten, Notarkosten,
sowie – bis zu einem Höchstbetrag
von netto E 20.000,00 – die nachgewiesenen
Kosten für die wirtschaftliche,
technische, rechtliche
und steuerliche Due Diligence der
Objektgesellschaft. Sollte die Objektgesellschaft
jedoch den Nichteintritt
der Fälligkeitsvoraussetzungen
zu vertreten haben, verbleibt
es bei folgenden Regelungen:
– Jede Partei trägt ihre mit dem
Kaufvertrag und seiner Durchführung
verbundenen Kosten
selbst. Die Kosten des Notars, des
Grundbuchamts und die Grunderwerbsteuer
trägt die Objektgesellschaft,
soweit in der Kaufvertragsurkunde
nichts Abweichendes
geregelt ist. Der Käufer trägt
auch die Kosten des Notars für
die treuhänderische Tätigkeit im
Zusammenhang mit der Mängelgewährleistungsbürgschaft
oder
der Mietbürgschaft.
– Genehmigungskosten trägt die
Partei, deren Erklärungen zu genehmigen
sind.
– Alle Kosten, die mit der Löschung
der von der Objektgesellschaft
nicht zu übernehmenden Belastungen
zusammenhängen, trägt
der Verkäufer.
2. Mietvertragsdetails
a) Mietvertrag EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-
Sachsen-Thüringen mbH
Die Graf von Thun und Hohenstein
Veit Gewerbebauten KG hat als Vermieter
mit der EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-Sachsen-
Thüringen mbH als Mieter am
24.03./04.04.2006 einen Mietvertrag,
am 25.06./02.07.2007 einen
1., am 13./18.02.2008 einen 2., am
04./16.02.2009 einen 3. sowie am
26.07/03.08.2010 einen 4. Mietvertragsnachtrag
abgeschlossen. Der
durch die vier vorgenannten Nachträge
geänderte Mietvertrag hat im
Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
2.000 m 2 Nutzfläche im Nahversorgungszentrum
(davon 1.530 m 2 Verkaufsfläche,
ca. 155 m 2 für Leergut)
sowie 200 m 2 Shopfläche zum Betrieb
eines Lebensmittel-Einzelhandelsmarktes
(Food- und Non-Food-
Sortimente), ca. 100 m 2 Vorplatz-,
Anliefer- und Hoffläche (auch für
Verkaufszwecke) direkt vor dem Ladengeschäft
sowie mindestens 114
Stellplätze zur gemeinsamen Nutzung
mit den anderen Mitmietern.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 22.990,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 27.358,10.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2000 = 100) gekoppelt. Die ersten
drei Jahre nach Übergabe der
Mieträumlichkeiten bleiben unberücksichtigt,
danach kann bei einer
mehr als 10%-igen Veränderung
des Indexes jede Vertragspartei
eine Anpassung der Miete um
70% der jeweils eingetretenen Indexveränderung
verlangen. Entsprechendes
gilt jeweils ab dem
Zeitpunkt tatsächlich erfolgter
Miet änderung. Ist in Folge der Indexveränderung
die Miete um mehr
als 50% gegenüber der Anfangsmiete
bei Mietbeginn gestiegen, findet

Süddeutschland 8
eine über die 50%-Grenze hinausgehende
Mietanpassung nicht statt.
Nebenkosten
Der Betrieb der separaten Heizung
ist Aufgabe des Mieters. Der Mieter
trägt für seine Mieträume die Kosten
für Heizung und Heiznebenkosten,
Kosten für Strom, Wasser, anfallendes
Abwasser, Niederschlagswasser
und Müllentsorgung. Des
Weiteren trägt der Mieter die Kosten
für öffentliche Straßenreinigung,
Pflege und Reinigung der Außenanlage
und der Grünanlage, Kaminreinigung,
Kosten der erforderlichen
Schnee- und Eisbeseitigungsmaßnahmen
sowie der Räum- und
Streupflicht (jeweils anteilig entsprechend
dem Verhältnis der angemieteten
Nutzfläche zur Gesamtnutzfläche
am Gesamtobjekt).
Der Mieter hat für die Nebenkosten
eine angemessene monatliche
Vorauszahlung zu leisten; zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung wird
dem Mieter eine monatliche Vorauszahlung
in Höhe von E 903,36
netto, mithin in Höhe von monatlich
E 1.075,00 brutto in Rechnung
gestellt.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat eine Festlaufzeit
von 15 Jahren, beginnend ab
der am 14.08.2009 erfolgten Übergabe.
Der Mieter kann die Mietzeit
fünfmal um je drei Jahre verlängern.
Vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht
des Mieters
Ist über das Vermögen des Vermieters
das gerichtliche Insolvenzverfahren
beantragt und dieses nicht
binnen sechs Monaten endgültig
eingestellt oder eröffnet oder
ist ein Insolvenzverfahren mangels
Masse abgelehnt worden oder
werden objektbezogene Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
durchgeführt,
hat der Mieter ein außerordentliches
Kündigungsrecht.
Zufahrt
Der Vermieter sichert zu und gewährleistet
während der gesamten
Vertragsdauer die uneingeschränkte
Nutzbarkeit der Zu- und Abfahrten
zu den Parkplätzen und dem
Objekt als solches, sowie zur Anlieferung
(auch für Lieferfahrzeuge
bis zu 43 t) während der gesamten
Geschäfts- und Anlieferungszeit.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Der Vermieter hat die gesamte Bausubstanz
in angemessenen Abständen
von Fachleuten überprüfen zu
lassen und gegebenenfalls entsprechende
Maßnahmen zu ergreifen;
insofern stellt er den Mieter von jeglicher
Haftung frei. Die Erneuerung
des Außenanstriches sowie das
Streichen der gesamten Außenfassade
in regelmäßigen Zeitabständen
– inklusive Putzarbeiten – hat
der Vermieter, nach Absprache mit
dem Mieter, mindestens alle neun
Jahre auf eigene Kosten zu veranlassen
und durchzuführen. Der Vermieter
ist verpflichtet, bei Mietende
des auf den Flächen des Mieters angesiedelten
Bäckers eine abgehängte
MF-Decke einzubauen.
Regelmäßig wiederkehrende Wartungsarbeiten
der technischen Anlagen
Kundeneingangstüre und
Heizung, inklusive Türluftschleieranlage,
Lüftung, Überladebrücke,
Fettabscheideranlage, Feuerschutztür
und eventuell eingebautes Rolltor
übernimmt der Mieter. Schönheitsreparaturen
in den Mieträumen
führt der Mieter nach seinem
Bedarf durch. Der Mieter trägt oder
erstattet die Kosten für alle Kleinreparaturen
innerhalb der Mieträume,
welche die Mieträume ausmachen,
bis zu einem Rechnungsbetrag von
E 250,00 netto im Einzelfall, jedoch
bis zu nicht mehr als dem jährlichen
Höchstbetrag in Höhe von
E 1.000,00 netto für Kleinreparaturen
innerhalb der Nutz- und Verkaufsfläche;
einen höheren Rechnungsbetrag
übernimmt insgesamt
der Vermieter.
Versicherungen
Alle Gebäudeversicherungen inklusive
Haus- und Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung
sowie
alle Wasserschäden sind Sache
des Vermieters. Soweit ein Öltank
eingebaut wird, trägt der Vermieter
das Öltankrisiko. Die Verkehrssicherungspflicht
obliegt dem Vermieter.
Im Falle des Untergangs des Mietobjektes
verpflichtet sich der Vermieter
zum Wiederaufbau des Gebäudes in
einem angemessenen Zeitraum. Die
Rechte des Mieters bleiben hiervon
unberührt. Sollte der Wiederaufbau
aus tatsächlichen, rechtlichen oder
wirtschaftlichen Gründen objektiv
unmöglich sein, so verpflichtet sich
der Vermieter schon jetzt, die anteilige
Entschädigung des Gebäudeversicherers
nur für die von dem
Mieter erstellten Gebäudeteile und
eingebrachten Einbauten und Einrichtungen
an den Mieter weiterzuleiten.
Der Mieter trägt das Glasbruchrisiko
im Falle von Einbruch oder Van­
171

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
172
dalismus. Er haftet für Glasschäden
innerhalb seiner Mietfläche (Schaufenster-
und sonstige Scheiben) und
für die Glasschäden der Eingangsanlage;
Schadenbehebungskosten aus
Einbrüchen gehören hierzu nicht.
Bauliche Veränderungen durch
den Mieter
Der Mieter darf Einrichtungen in die
Mietsache einbauen und Umbauten
in die vermieterseits geleistete
Bausubstanz vornehmen, sofern
kein Eingriff in die Statik vorgenommen
wird bzw. dies mit der Zustimmung
des Vermieters geschieht. Im
Fall der Beendigung des Mietverhältnisses
ist der Mieter berechtigt,
die eingebauten Einrichtungen bei
schonender Behandlung der Mietsache
auszubauen und einen ordnungsgemäßen
Zustand wieder
herzustellen. Bei Ausbau wird eine
eventuelle Wertminderung des Gebäudes
nicht vergütet. Die Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes
kann der Vermieter nicht
verlangen.
Untervermietung
Der Mieter darf nur mit schriftlichem
Einverständnis des Vermieters,
das nur aus wichtigem Grund
versagt werden kann, bei Bestehenbleiben
seiner Verpflichtung dem
Vermieter gegenüber den Mietgegenstand
ganz oder teilweise untervermieten.
Untervermietungen an
Firmen der EDEKA Gruppe sind bereits
jetzt ohne schriftliches Einverständnis
zulässig.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter sichert dem Mieter
Konkurrenzschutz zu und verpflichtet
sich, keine Mietverträge für die
Dauer des Mietverhältnisses einschließlich
eventueller Optionen/
Vertragsverlängerungen mit anderen
Lebensmittelmärkten, Getränkemärkten
auf dem Gesamtgelände
und im Umkreis von drei Kilometern
abzuschließen. Die Wettbewerbsklausel
gilt in der Person des
jetzigen Vermieters und auch dessen
Teil- und/oder Gesamtrechtsnachfolgern
bzw. etwaigen Erwerbern
des Mietobjektes für die Dauer
des Mietverhältnisses auch dann
fort, wenn das Objekt zwischenzeitlich
ganz und/oder teilweise an
Dritte veräußert und/oder übertragen
wird.
Vormietrecht
Der Vermieter räumt dem Mieter
für jeden Fall der Neuvermietung
des Mietobjekts das Vormietrecht
in entsprechender Anwendung der
gesetzlichen Bestimmungen über
das Vorkaufsrecht ein.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 09.07.2010
weist für den Mieter EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-
Sachsen-Thüringen mbH einen Bonitätsindex
von „199“ auf. Das lässt
auf eine sehr gute Bonität des Mieters
schließen.
b) Mietvertrag Evelin Hofmann
Zwischen der Graf von Thun
und Hohenstein Veit Gewerbebauten
KG als Vermieter und
Frau Evelin Hofmann als Mieterin
besteht ein Mietvertrag vom
27.02./14.03.2008 nebst Nachträgen
vom 29.09.2008/25.09.2009,
vom 08./14.04.2009 und vom
12./17./19.06.2009. Der durch die
vorgenannten Nachträge geänderte
Mietvertrag hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an die Mieterin
332,46 m 2 Gewerberäume im Nahversorgungszentrum
zum Betrieb einer
Discount-Apotheke nebst Stellplätzen
zur gemeinsamen Nutzung.
Miete, Wertsicherung
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
werden der Mieterin monatlich
für 307,46 m 2 Mietfläche
E 12,50/m 2 und für 25,00 m 2 Mietfläche
E 6,25/m 2 – jeweils zzgl. gesetzlicher
USt. in Rechnung gestellt.
Für die insgesamt 332,46 m 2 große
Mietfläche ergibt dies eine monatliche
Miete in Höhe von E 3.999,50
zzgl. gesetzlicher USt., mithin eine
Bruttomonatsmiete von E 4.759,40.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basis
2000 = 100) gekoppelt. Die ersten
zwei Mietjahre bleiben unberücksichtigt.
Danach ändert sich die
Miete bei einer mehr als 10%-igen
Veränderung des Indexes um 60%
der jeweils eingetretenen prozentualen
Indexveränderung; Entsprechendes
gilt jeweils ab dem Zeitpunkt
tatsächlich erfolgter Mietanpassung.
Nebenkosten
Die Mieterin trägt entsprechend
ihrem Verbrauch die Kosten für
Strom, Gas, Wasser, Entwässerung
und Müllabfuhr; die Kosten für Heizung
und Warmwasser trägt sie
entsprechend den Vorschriften der
Heizkostenverordnung. Des Weiteren
trägt die Mieterin die Kosten
des Stroms der Parkplatzbeleuch­

Süddeutschland 8
tung während der Öffnungszeiten
der Mieterin, die Kosten der Straßen-
und Parkplatzreinigung und
der Außenanlagenpflege sowie die
Kosten für Niederschlagswasser (jeweils
anteilig nach Verhältnis ihrer
Mietfläche zur Gesamtmietfläche).
Die Mieterin hat für die Nebenkosten
eine monatliche Vorauszahlung
zu leisten; zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
wird der Mieterin
eine monatliche Vorauszahlung in
Höhe von E 498,69 netto, mithin in
Höhe von monatlich E 593,44 brutto
in Rechnung gestellt.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption
ten für die Reparatur von Kleinstschäden
bis zu einer Höhe von
E 250,00 im Einzelfall, begrenzt auf
insgesamt E 2.000,00 für das Kalenderjahr.
Beschädigte Glasscheiben
und Spiegel hat die Mieterin zu ersetzen,
sofern sie selbst, ihre Mitarbeiter,
Lieferanten, oder Gäste den Schaden
verursacht haben.
Versicherungen
Mangels ausdrücklicher Regelung
sind alle Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherungen,
Haus- und
Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung)
Sache des Vermieters.
Die Verkehrssicherungspflicht obliegt
dem Vermieter.
nem Umkreis von zwei Kilometern
um das Mietobjekt auf in seinem Eigentum
stehenden Grundstücken
weitere Apotheken nicht zuzulassen.
Weiterhin sichert der Vermieter der
Mieterin zu, dass auf dem Vertragsgrundstück
keine anderen Apotheken
betrieben werden.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 25.06.2010
weist die Mieterin Evelin Hofmann
der Risikoklasse „2“ („Person ist bekannt,
keine Beanstandungen“) zu.
c) Mietvertrag ESSANELLE HAIR
GROUP AG
Das Mietverhältnis hat mit der am
13.08.2009 erfolgten Übergabe begonnen
und ist auf die Dauer von 10
Jahren fest abgeschlossen. Die Mieterin
hat die Option, den Vertrag zweimal
um jeweils fünf Jahre zu verlängern.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Der Vermieter gewährleistet die
Schaffung und Erhaltung eines zum
Mietobjekt führenden Zufahrtsweges
mit Pkw, um die ungehinderte Belieferung
des Mietobjekts zu gewährleisten.
Er ist außerdem verpflichtet, die
vermieteten Räume und Freiflächen
in dergestalt der Mieterin zu überlassen
und zu erhalten, wie es die von
der Mieterin vorgelegte Planung und
die Mieterbaubeschreibung unter Berücksichtigung
einzuhaltender behördlicher
Auflagen vorsieht.
Sämtliche Wartungsarbeiten der gesamten
technischen Anlagen der
Mietsache übernimmt die Mieterin.
Sie hat auf ihre Kosten Schönheitsreparaturen
durchzuführen.
Die Mieterin übernimmt die Kos­
Übertragung der Rechte und Pflichten
aus dem Mietverhältnis
Sofern aufgrund einer Vereinbarung
zwischen einer der Vertragsparteien
und einem Dritten dieser anstelle
der Vertragspartei in die sich aus
dem Vertrag ergebenden Rechte und
Pflichten eintreten soll, erklärt sich
die andere Vertragspartei mit dieser
Vertragsübernahme einverstanden,
sofern nicht in der Person des
Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,
der die andere Vertragspartei zur Verweigerung
der entsprechenden Zustimmung
berechtigt. Die Mieterin
ist berechtigt, das Mietverhältnis mit
schuldbefreiender Wirkung auf einen
Apotheker zu übertragen; der Vermieter
kann der Vertragsübertragung
nur dann widersprechen, wenn in der
Person des Apothekers oder aus Bonitätsgründen
ein wichtiger Grund vorliegen
würde, der der Übertragung
entgegensteht.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter verpflichtet sich, in ei­
Der am 02./07.10.2008 zwischen der
Graf von Thun und Hohenstein Veit
Gewerbebauten KG als Vermieter und
der ESSANELLE HAIR GROUP AG als
Mieter geschlossene Mietvertrag hat
im Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
83,83 m 2 Dienstleistungs- und Lagerflächen
samt Nebenräumen des
Nahversorgungszentrums zur Nutzung
als Friseur mit branchenüblichem
Verkauf im Filialsystem des
Mieters zzgl. Außenflächen wie Hof,
Anlieferfläche und ca. 114 Parkplätzen
zur gemeinschaftlichen Nutzung
mit den anderen Mietern.
Miete, Wertsicherung, Sicherheit
Die monatliche Miete beträgt
E 1.000,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 1.190,00.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basis
173

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
174
2005 = 100) gekoppelt. Bei einer
mehr als 10%-igen Veränderung
des Indexes bezogen auf den Beginn
des Mietverhältnisses erfolgt
eine Anpassung der Miete um 80%
der Indexveränderung. Entsprechendes
gilt jeweils ab dem Zeitpunkt
tatsächlich erfolgter Mietanpassung.
Der Mieter hat sich verpflichtet,
dem Verkäufer zur Sicherung sämtlicher
Forderungen, die während
oder nach Mietdauer im Zusammenhang
mit dem Mietvertrag entstehen,
eine Kaution in Höhe von
sechs Monatsmieten in Form einer
Bankbürgschaft auszuhändigen.
Der Mieter hat die Sicherheit durch
Übergabe einer Bankbürgschaft
der Landesbank Baden-Württemberg
vom 13.07.2010 in Höhe von
E 7.140,00 erbracht.
Nebenkosten
Der Mieter trägt sämtliche gegenwärtigen
und zukünftigen Betriebskosten
gemäß der Betriebskostenverordnung
(BetrKV, in Kraft getreten:
01.01.2004), die mit der Bewirtschaftung
des gesamten Objekts unmittelbar
zusammenhängen. Der
Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe
von E 150,00 netto, mithin in Höhe
von E 178,50 brutto.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit, Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit der am
17.08.2009 erfolgten Übergabe begonnen
und endet nach 10 Jahren.
Der Mieter hat die Option, das Mietverhältnis
zweimal um jeweils fünf
Jahre zu verlängern.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Dach und Fach sind Vermietersache,
es sei denn, der Mieter hat den
Schaden verursacht bzw. der Schaden
wurde durch seinen Geschäftsbetrieb
verursacht.
Sämtliche Wartungsarbeiten der gesamten
technischen Anlagen seiner
Mietsache übernimmt der Mieter.
Die erforderliche Ersatzbeschaffung
technischer Anlagen seiner Mietsache
und ihrer Bestandteile übernimmt
der Mieter für den Fall, dass
eine Reparatur nicht möglich oder
wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Alle
Schönheitsreparaturen sind vom
Mieter in einem angemessenen Zeitabstand
fachgerecht durchführen
zu lassen. Kleinreparaturen trägt der
Mieter in Höhe von E 1.000,00 zzgl.
USt. pro Abrechnungsjahr selbst.
Versicherungen
Mangels ausdrücklicher Regelung
obliegt dem Vermieter grundsätzlich
der Abschluss von Sachversicherungen,
z.B. Haftpflicht-, Gebäudeverbund-
und Leitungswasserversicherung.
Der Mieter schließt geschäftsübliche
Versicherungen, insbesondere eine
Betriebshaftpflicht-, Feuer- und Betriebsunterbrechungsversicherung
ab und hält diese für die Dauer des
Mietverhältnisses aufrecht. Der Mieter
haftet für Glasschäden innerhalb
seiner Mietfläche (Schaufenster- und
sonstige Scheiben) und für die Eingangsanlage.
Schadensbehebungskosten
aus Einbrüchen gehören hierzu.
Die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich
der Mietfläche des Mieters,
ins besondere der Außenanlagen,
Verkehrsflächen, Zufahrtswege und
Gehsteige obliegt dem Mieter.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter gewährt dem Mieter
Konkurrenzschutz. Er wird auf
dem mietgegenständlichen Grundstücksareal
kein weiteres Friseurgeschäft
untervermieten, betreiben
oder sich an der Betreibung beteiligen.
Überschneidungen in den
Randsortimenten sind möglich und
werden vom Mieter gebilligt.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Credit ­
reform-Auskunft vom 09.07.2010
weist für den Mieter ESSANELLE
HAIR GROUP AG einen Bonitätsindex
von „190“ auf, was auf eine
sehr gute Bonität des Mieters schließen
lässt.
3. Baubeschreibung des Nahversorgungszentrums
in Hof
a) Das Gebäude und seine Nutzung
Das Nahversorgungszentrum wurde
ebenerdig als zweiteiliger Baukörper
errichtet. Die Baukörper sind miteinander
verbunden und im stumpfen
Winkel zueinander angeordnet.
Mieteinheiten im ersten Baukörper
sind der Lebensmittelmarkt EDEKA
und die Stadtbäckerei Schaller. Im
zweiten Baukörper sind die Mieter
ESSANELLE HAIR GROUP AG (Friseur)
und Evelin Hofmann (Apotheke)
angesiedelt. Das Gebäude ist
nicht unterkellert. Dem Gebäude
sind 114 Stellplätze vorgelagert.
b) Baukonstruktion
und Gründung
Die Gründung erfolgte über Einzelund
Streifenfundamente aus Stahlbeton
mit massiver Bodenplatte.

Süddeutschland 8
Die tragenden Außenwände bestehen
aus verputztem Ziegelmauerwerk.
Das angebundene Lager des
Lebensmittelmarktes ist als Stahlkonstruktion
auf einem Betonsockel
ausgebildet. Alle neu errichteten
Außenbauteile weisen die gemäß
Energieeinsparverordnung erforderlichen
Wärmedämmwerte
auf. Sämtliche tragende Bauteile
wurden nach statischem Erfordernis
errichtet.
c) Dach/Fassade/Fenster/
Außentüren
(a) Dach
Das Dach des Lebensmittelmarktes
ist als versetztes Pultdach ausgebildet.
Das Tragwerk des Daches besteht
aus Nagelbrettbindern. Die
Dachkonstruktion besteht aus einer
Trapezblechdeckung mit darunterliegender
Unterspannbahn. Das
Dach ist über Lochbleche im Traufund
Pultversatzbereich hinterlüftet.
Das Dach des rückwärtigen Lagers
ist mit Sandwichelementen verkleidet.
Das Dach der Mieteinheiten Bäcker,
Friseur und Apotheke ist als Pultdach
ausgebildet. Das Tragwerk des Daches
besteht aus Betonfertigteilträgern.
Die Konstruktion basiert auf
Stahlbetonfertigteilträgern mit Trapezblechauflage.
Auf dem Trapezblech
befindet sich eine Dämmung
mit Folienabdichtung und außenliegender
Entwässerung.
(b) Fassade
Die Fassade des gesamten Gebäudes
ist in weißem Rauputz und
dunkelgrau und rot abgesetzten
Stützenelementen ausgebildet. Die
Giebelflächen und ein umlaufender
Streifen unterhalb der Traufe
sind mit Wellblech verkleidet. Der
Windfang des EDEKA ist mit großen
Fensterelementen verglast.
Das rückwärtig angeordnete Lager
ist mit beschichteten Sandwichelementplatten
verkleidet.
(c) Fenster
In der Fassade gibt es in den rückwärtigen
Bereichen Aluminium-Einzelfenster
mit verzinkter Stahlvergitterung
und einem Fensterblech mit
entsprechender Abtropfkante. Die
Schaufenster sind in einem grauen
Aluminiumrahmen ausgeführt.
(d) Außentüren
Mieteinheit EDEKA
Am Haupteingang sind zwei automatische,
zweiflügelige Schiebetüranlagen
hintereinander eingebaut.
Alle Nebentüren, die nach außen
oder in öffentliche Bereiche führen,
sind als doppelwandige Metalltüren
ausgeführt.
Mieteinheit Bäckerei
Eine Eingangsanlage, einschließlich
der Schaufenster, ist als zweiflügelige
Aluminiumrahmen-Drehflügeltür
mit Verglasung, die andere als
automatische, zweiflügelige Schiebetüranlage
ausgeführt.
Mieteinheit Apotheke
Die Eingangsanlage, einschließlich
der Schaufenster, ist in pulverbeschichteter
Alu-Konstruktion ausgeführt
und besteht aus einer Aluminium-Rahmenkonstruktion
mit
einer zweiflügeligen automatischen
Schiebetüranlage.
d) Innenausbau/Haustechnik
Die Innenwände wurden aus Mauerwerk
errichtet oder als Metallständerwände
mit Gipskartonschale
hergestellt. Sämtliche Ausstattungsdetails,
wie zum Beispiel Bodenbeläge,
Türen, abgehängte Decken,
Sanitär- und Elektroausstattung,
etc. wurden entsprechend den spezifischen
Mieterbaubeschreibungen
und Mieterabsprachen hergestellt.
Die Wasserversorgung erfolgt über
einen Hauptanschluss mit entsprechenden
Unterzählern für die Mietparteien.
Die Wärmeerzeugung erfolgt
über dezentrale Heizungsanlagen
für jede Nutzereinheit mittels
Gasthermen oder Heizkessel. Jede
Einheit hat entsprechend eigene
Zähler des Stromverbrauchs. Die
Warmwasserversorgung erfolgt jeweils
dezentral über die Gasthermen
oder Boiler. Sämtliche Elektroinstallationen
wurden nach den
VDE-Vorschriften sowie sonstigen
einschlägigen Vorschriften gemäß
Nutzervorgabe ausgeführt.
e) Außenanlagen
Über den Schaufenstern und den
Eingangsbereichen der Mieteinheiten
Bäckerei, Friseur und Apotheke
verläuft ein durchlaufendes Vordach
aus Wellblech auf einer Stahlkonstruktion.
Mieteinheit Friseur
Die Eingangsanlage, einschließlich
der Schaufenster, ist in pulverbeschichteter
Alu-Konstruktion ausgeführt
und besteht aus einer Aluminium-Rahmenkonstruktion
mit einer
zweiflügeligen Drehflügeltür.
Die befestigten Flächen der Außenanlagen
(Fahrspuren, Zufahrt) haben
einen Asphaltbelag bzw. Betonpflaster
(Stellplätze). Die Parkflächen sind
mit gefärbten Pflastersteinen markiert.
Die Abgrenzung zu den Grünanlagen
ist durch Betonrandsteine
realisiert. Der Pflanzenbewuchs der
175

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
176
Grünanlagen zeichnet sich durch
Sträucher, Büsche und Bäume aus.
Die Ausführung erfolgte nach behördlicher
Vorgabe, ebenso wie die
Pflanzflächen. Der Kanalisation wird
das gesamte Schmutz- und Niederschlagswasser
zugeführt.
f) Wichtige Hinweise
Abweichungen, insbesondere wenn
sie auf behördliche Anforderungen
zurückzuführen oder technisch
veranlasst sind, bleiben vorbehalten,
sofern sie mit den Mietern abgestimmt
und für die Objektgesellschaft
als zukünftigem Eigentümer
zumutbar sind.
VI. Fertiggestelltes Fachmarktzentrum
in 85092 Kösching,
Ingolstädter Straße 97/99
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,
das in der Ingolstädter Straße
97/99 in 85092 Kösching errichtete,
aus einem als Lebensmitteldiscountmarkt
genutzte Gebäude sowie einem
weiteren, als Sonderpostenmarkt,
Imbiss, Drogeriemarkt, Textildiscounter,
Friseur und Bankfiliale
genutzten Gebäude bestehende
Fachmarktzentrum zu erwerben. Zu
diesem Zweck hat die Objektgesellschaft
mit dem derzeitigen Grundstückseigentümer,
der Hans Mayr
Bau GmbH, bereits einen Grundstückskaufvertrag
über die Immobilien
bzw. das zugrundeliegende
Grundstück abgeschlossen.
Die Baugenehmigung für die Errichtung
des Lebensmitteldiscountmarktes
wurde am 22.12.2008, die Baugenehmigung/der
Tekturbescheid/
Ergänzungsbescheid für die Errichtung
des zweiten Gebäudes wurde
am 22.12.2008, 21.08.2009 bzw.
07.10.2009, die Baugenehmigung
für die Errichtung einer Werbefläche
wurde am 25.01.2010 sowie die Baugenehmigung
für den Neubau eines
befahrbaren Regenrückhaltebeckens
wurde am 16.04.2009 je vom
Landratsamt Eichstätt erteilt; überdies
hat das Landratsamt Eichstätt
am 22.01.2009 bzw. 08.04.2009 eine
wasserrechtliche Erlaubnis/Tekturerlaubnis
für die Einleitung des
anfallenden Niederschlagswassers in
den Merlgraben erteilt und die Hans
Mayr Bau GmbH hierzu mit dem
Wasserverband Kösching-Merlbruckwiesen
am 26./30.03.2009 eine Vereinbarung
abgeschlossen. Die von
der Hans Mayr Bau GmbH bei der
Baubehörde eingereichten Tekturanträge
für die Nutzungsänderung einer
Ladeneinheit (Shop) in einen Imbiss
sowie für die Errichtung einer
Verkaufsfläche von mindestens 390
m 2 für den Sonderpostenmarkt waren
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht verbeschieden.
Das an die Netto Marken-Discount
AG & Co. KG vermietete Gebäude
wurde im Juli 2009 fertiggestellt
und an den Mieter übergeben,
das an die TEDi GmbH & Co.
KG, Herrn Christian Marrone, die
Dirk Rossmann GmbH, die KiK Textilien
und Non-Food GmbH, Frau
Monika Karl sowie an die Hallertauer
Volksbank eG vermietete zweite
Gebäude wurde im März/April/August
2010 fertiggestellt und an die
Mieter übergeben. Über die Dachfläche
des Fachmarktgebäudes wurde
zwischen der Objektgesellschaft
und der Hans Mayr Bau GmbH ein
Gestattungsvertrag geschlossen,
wonach die Dachfläche an die Hans
Mayr Bau GmbH zum Betrieb einer
Photovoltaikanlage verpachtet ist.
Ein bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses
im Auftrag der Objektgesellschaft
am 12.07.2010 von
der Knight Frank Munich GmbH &
Co. KG erstelltes Bewertungsgutachten
hat zum Bewertungsstichtag
12.07.2010 für die Immobilien einen
Marktwert von E 5.250.000,00 ergeben,
wobei bei der Bewertung das
von der Hans Mayr Bau GmbH nach
den Regelungen des Gestattungsvertrages
für die Nutzung der Dachfläche
monatlich zu zahlende Entgelt in
Höhe von E 1.500,00 zzgl. gesetzlicher
USt. nicht berücksichtigt wurde.
1. Grundstückskaufvertrag
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft und
der Hans Mayr Bau GmbH wurde
am 10.08.2010 notariell beurkundet
(URNr. 2528 F-10 des Notars Dr.
Ottmar Fleischer in Fürth). Der Eigentümerwechsel
auf die Objektgesellschaft
muss noch im Grundbuch
des Amtsgerichts Ingolstadt vollzogen
werden und wird frühestens erfolgen,
wenn die Objektgesellschaft
den Kaufpreis vollständig gezahlt
hat und die grunderwerbssteuerliche
Unbedenklichkeitsbescheinigung
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel
erforderlichen Erklärungen
wurden bereits abgegeben und
beurkundet. Zur Sicherung des Anspruchs
der Objektgesellschaft auf
Übertragung des Eigentums wurde
zugunsten der Objektgesellschaft
bereits am 02.09.2010 eine Auflassungsvormerkung
im Grundbuch
eingetragen.
a) Grundstücksverhältnisse
Die Grundstückssituation hinsichtlich
des vertragsgegenständlichen Grundstücks
stellt sich (Grundbuchauszug
vom 09.09.2010) wie folgt dar:

Süddeutschland 8
Bestandsverzeichnis
Grundbuch des Amtsgerichts Ingolstadt,
Grundbuch von Kösching,
Blatt 7430, lfd. Nr. 4: Flurstück
4671, Ingolstädter Straße 97,
99, Gebäude- und Freifläche zu
9.056 m 2 .
Abteilung I
Hans Mayr Bau GmbH mit dem Sitz
in Neuburg a.d. Donau.
Abteilung II
– Lfd. Nr. 1: Auflassungsvormerkung
bezüglich Teilflächen für
den Markt Kösching.
- Lfd. Nr. 2: Auflassungsvormerkung
für die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG,
Erlangen. Rang nach Abt. III/3.
- Lfd. Nr. 3: Photovoltaikanlagenrecht
(Belassung, Erhaltung, Instandsetzung
und Betrieb) – auflösend
bedingt und befristet – für
die Hans Mayr Bau GmbH, Neuburg
a.d. Donau. Rang nach Abt.
III/3.
Abteilung III
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne Brief
zu E 4.365.000,00 für die Eurohypo
Aktiengesellschaft, Eschborn;
18% Zinsen jährlich; hinsichtlich eines
Teilbetrages von E 873.000,00
und anteiliger Zinsen vollstreckbar
nach § 800 ZPO.
– Lfd. Nr. 2: Grundschuld ohne Brief
zu E 355.000,00 für die Eurohypo
Aktiengesellschaft, Eschborn; 18%
Zinsen jährlich.
- Lfd. Nr. 3: Grundschuld ohne Brief
zu E 4.095.000,00 für die Deutsche
Genossenschafts-Hypothekenbank
Aktiengesellschaft, Hamburg;
15% Zinsen jährlich; 5% Nebenleistung
einmalig; hinsichtlich des zuletzt
zu zahlenden Teilbetrages von
E 819.000,00 nebst anteiliger Zinsen
und Nebenleistungen vollstreckbar
nach § 800 ZPO; Rang
vor Abt. II/2; Rang vor Abt. II/3.
b) Wesentlicher Inhalt des
Grundstückskaufvertrages
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft als
Käufer und der Hans Mayr Bau
GmbH als Verkäufer hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Kaufgegenstand
Gegenstand des Kaufvertrages ist
das Flurstück 4671 nebst aufstehendem,
als Netto-Lebensmitteldiscountmarkt
mit integriertem Backshop
genutzten Gebäude, dem als
TEDi-Sonderpostenmarkt, Imbiss,
Rossmann-Drogeriemarkt, KiK-Textildiscounter,
Friseurladen und Bankfiliale
genutzten zweiten Gebäude,
dazugehörigen Außenanlagen, 121
oberirdischen Pkw-Stellplätzen und
je einer Zu-/Abfahrt zur öffentlichen
Ingolstädter Straße bzw. August-Bebel-Straße.
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt E 5.445.720,00.
Der Kaufpreis ist ein Nettokaufpreis;
der Verkäufer verzichtet gemäß
§ 9 Abs. 1 und 2 UStG insoweit
auf die Umsatzsteuerbefreiung
nach § 4 Nr. 9 lit. a UStG, als Miet ­
verträge umsatzsteuerpflichtig mit
vorsteuerabzugsberechtigten Mie ­
tern abgeschlossen sind. In der
vom Verkäufer gemäß § 14 a Abs.
5 UStG mit den Pflicht angaben des
§ 14 Abs. 4 UStG zu stellenden
Rechnung ist aufgrund der insoweit
nicht umsatzsteuerbaren Nutzung
des Kaufgegenstandes durch
die Hallertauer Volksbank eG entsprechend
deren Mietflächenanteil
in Höhe von 5,24% an der gesamten
vermieteten Mietfläche auf eine
insoweit nicht mögliche Umsatzsteuerbefreiung
gesondert hinzuweisen.
Die Objektgesellschaft hat den Kaufpreis
– mangels Kaufpreisfälligkeit –
bislang noch nicht bezahlt.
Kaufpreisfälligkeit
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war der Kaufpreis noch nicht
fällig. Die Objektgesellschaft hat
sich gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung
der sofortigen Zwangsvollstreckung
aus der Kaufvertragsurkunde
unterworfen.
Der Kaufpreis wird bei Vorliegen
der allgemein üblichen Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen
(Auflassungsvormerkung
zugunsten der
Objektgesellschaft, Vorliegen aller
zu diesem Kaufvertrag erforderlichen
grundbuchrechtlichen Genehmigungen,
Vorlage der Löschungsunterlagen
für die von der Objektgesellschaft
nicht übernommenen
Belastungen) zur Zahlung fällig. Zusätzlich
müssen u.a. folgende Fälligkeitsvoraussetzungen
kumulativ
vorliegen:
– Vorlage von Bescheinigungen eines
Prüf- bzw. Bausachverständigen
hinsichtlich der Prüfung
der sicherheitstechnischen Anlagen
und Einrichtungen sowie der
ordnungsgemäßen Bauausführung
der Standsicherheit und des
Brandschutzes.
– Vorlage einer schriftlichen Zustimmung
des Landratsamtes Eichstätt
177

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
178
zum Rechtsübergang der wasserrechtlichen
Erlaubnisbescheide auf
die Objektgesellschaft sowie einer
schriftlichen Zustimmung des Wasserverbandes
Kösching-Merlbruckwiesen
zur Vertragsübernahme der
mit dem Verkäufer hinsichtlich der
Niederschlagswassereinleitung geschlossenen
Vereinbarung durch
die Objektgesellschaft.
– Vorlage einer bestandskräftigen
Tektur für die Nutzungsänderung
einer Ladeneinheit (Shop) in einen
Imbiss, sowie einer bestandskräftigen
Tektur, in der die Errichtung
einer Verkaufsfläche von mindestens
390 m 2 für den Mieter TEDi
GmbH & Co. KG genehmigt ist.
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit
zu zahlen.
Übergang des Grundbesitzes
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,
00.00 Uhr gehen
Nutzungen und Lasten, der Besitz
und die Gefahr hinsichtlich des
Kaufgegenstandes auf die Objektgesellschaft
über. Ab diesem Tag
stehen der Objektgesellschaft alle
Rechte und Pflichten aus den
Mietverträgen mit der Netto Marken-Discount
AG & Co. KG, der TE­
Di GmbH & Co. KG, Herrn Christian
Marrone, der Dirk Rossmann
GmbH, der KiK Textilien und Non-
Food GmbH, Frau Monika Karl sowie
der Hallertauer Volksbank eG,
insbesondere die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen
sowie
die in bar geleisteten Mietsicherheiten
in Höhe von E 3.960,00 (Mieter
Christian Marrone) bzw. E 3.600,00
(Mieter Monika Karl) zuzüglich der
jeweils aufgelaufenen Zinsen vollständig
zu.
Von der Objektgesellschaft zu
übernehmende Belastungen,
Rechtsmängel
Neben der Finanzierungsgrundschuld,
an deren Eintragung die
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,
übernimmt die Objektgesellschaft
nur das Photovoltaikanlagerecht für
die Hans Mayr Bau GmbH zum
dinglichen Fortbestand.
Sachmängel am Kaufgrundstück,
am Gebäude/an Gebäuden, an
Außenanlagen, Pkw-Stellplätzen
und/oder Zu-/Abfahrten
Der Verkäufer hat das Kaufgrundstück
frei von Sachmängeln zu
übereignen. Der Verkäufer erklärt,
dass ihm nicht erkennbare Mängel
nicht bekannt sind. Der Verkäufer
hat zum Zeitpunkt der Beurkundung
außerdem erklärt, dass ihm
auf, in, an oder unter dem Kaufgegenstand
keine Boden-, Gewässerund
Grundwasserkontaminationen,
Boden-, Gewässer- und Grundwasserverunreinigungen
oder -ablagerungen,
Altlasten, Kriegs-, Kampfmittelfunde,
gesundheitsgefährdende
oder umweltschädliche Stoffe
oder sonstige Kontaminationen
bekannt sind. Der Verkäufer verzichtet
gegenüber der Objektgesellschaft
auf Ausgleichsansprüche
gemäß § 24 Abs. 2 BBodSchG.
Bei Mängeln am Gebäude/an Gebäuden,
an Außenanlagen, Pkw-
Stellplätzen und/oder Zu-/Abfahrten
gilt das kaufvertragliche Leistungsstörungsrecht
des Bürgerlichen
Gesetzbuchs.
Nach den Regelungen des Kaufvertrages
hat der Verkäufer – unbeschadet
der gesetzlichen Ansprüche
– eine Vielzahl von Garantien
über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes
abgegeben, u.a. die
folgenden:
– Abstellend auf den Tag der vollständigen
Kaufpreiszahlung: Die
auf dem Kaufgrundstück aufstehenden
Gebäude, Außenanlagen,
Stellplätze und die Zu-/Abfahrten
sind nach den allgemein
anerkannten Regeln der Baukunst
und Technik zum Zeitpunkt
der Abnahme und frei von Mängeln,
insbesondere im Bezug auf
die Planung, bauliche Ausführung
und die verwendeten Baumaterialien,
errichtet worden und können
wie kaufvertraglich vorgesehen
genutzt werden. Der tatsächliche
Zustand der aufstehenden
Gebäude und die Nutzung des
Kaufgegenstandes entsprechen in
vollem Umfang den für die Errichtung
der Gebäude erteilten Baugenehmigungen
und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Vorgaben
und Genehmigungen sowie eventuellen
städtebaulichen Verträgen
und Erschließungsverträgen. Es
existieren keine den Kaufgegenstand
betreffenden unerfüllten öffentlich-rechtlichen
Auflagen oder
Forderungen. Alle Bau- und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Genehmigungen/Erlaubnisse
für den
Kaufgegenstand sind bestandskräftig
mit Ausnahme der für den
Eintritt der Kaufpreisfälligkeit erforderlichen
Tekturbescheide.
– Abstellend auf den Beurkundungszeitpunkt:
Die Mieter haben keine
Rechte aufgrund von Sachmängeln,
Rechtsmängeln, Beschaffenheitsvereinbarungen
oder Garantien
geltend gemacht; sie haben
insbesondere keinen Rücktritt
vom Mietvertrag bzw. keine
Kündigung erklärt und auch darüber
hinaus keine Einwendungen/

Süddeutschland 8
Einreden erhoben. Dem Verkäufer
ist nicht bekannt, dass ein Rücktritt
bzw. eine Kündigung bevorsteht
oder ein Mieter die Geltendmachung
weiterer mietvertraglicher
Rechte angekündigt hat. Den
Mietern sind die den Kaufgegenstand
betreffenden Baugenehmigungen
bekannt; die Mieter haben
insoweit – insbesondere im
Hinblick auf die in der jeweiligen
Baugenehmigung/den genehmigten
Bauantragunterlagen enthaltenen
zeitlichen Betriebs- und Anlieferungsbeschränkungen
– keine
Einwendungen/Einreden erhoben
oder die Geltendmachung mietvertraglicher
Rechte angekündigt.
Verjährung
Ansprüche der Objektgesellschaft,
die sich aus den im Kaufvertrag genannten
Garantien des Verkäufers
ergeben, und Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft verjähren
innerhalb von fünf Jahren
ab dem im Kaufvertrag geregelten
Übergangszeitpunkt. Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft
im Zusammenhang mit der
Dichtigkeit der Flachdächer verjähren
in zehn Jahren ab dem im Kaufvertrag
geregelten Übergangszeitpunkt.
Sicherheitseinbehalt,
Gewährleistungsbürgschaften
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
für die Zeit der Verjährungsfrist
für Mängelansprüche einen
Sicherheitseinbehalt in Höhe von
E 140.000,00 netto für den Kaufgegenstand
in Abzug zu bringen.
Ein Teil des Sicherheitseinbehalts
in Höhe von E 15.000,00 netto
gilt auch nach Ablauf einer fünfjährigen
Verjährungsfrist für die im
Kaufvertrag für die Dichtigkeit der
Flachdächer vereinbarte zehnjährige
Verjährungsfrist.
Der Verkäufer ist berechtigt, den
Sicherheitseinbehalt für die Mängelansprüche
insgesamt bzw. teilweise
durch unwiderrufliche, unbefristete,
selbstschuldnerische
Bürgschaften eines der deutschen
Bankenaufsicht unterstellten Kreditinstituts
oder Kreditversicherers
abzulösen. Alternativ zu vorstehender
Regelung ist der Verkäufer berechtigt,
den Sicherheitseinbehalt
durch Abtretung der ihm gegen
seine Nachunternehmer zustehenden
Ansprüche sowie Übergabe
des jeweiligen Originals der zu seinen
Gunsten gestellten Gewährleistungsbürgschaften
der Baufirmen
abzulösen; zusätzlich hat der Verkäufer
eine Bürgschaft mindestens
in Höhe von E 60.000,00 netto zu
stellen; soweit die Bürgschaften der
Nachunternehmer nicht oder nicht
mehr in Anspruch genommen werden
können, ist die vorgenannte
Bürgschaft des Verkäufers um den
entsprechenden Ausfallbetrag aufzustocken.
Der Verkäufer hat der Objektgesellschaft
zur Sicherheit sämtliche
ihm auch künftig zustehenden Erfüllungs-,
Schadensersatz- und
sonstigen Gewährleistungsansprüche
sowie Ansprüche aus Garantien
gegen die am Bau des Kaufgegenstandes
und/oder den Arbeiten
am Kaufgegenstand beteiligten
Architekten, Generalunternehmer,
Bau- und Handwerksfirmen, Lieferanten/Zulieferer
oder sonst mit
dem Bau befassten Dritten mit Wirkung
zum Übergangszeitpunkt abgetreten.
Die Ansprüche der Objektgesellschaft
gegen den Verkäufer
werden von der Abtretung
nicht berührt; insbesondere können
sie auch ohne vorherige Geltendmachung
der Ansprüche gegen
die vorgenannten Nachunternehmer
geltend gemacht werden.
Der Verkäufer bleibt bis auf Widerruf
ermächtigt, die Ansprüche gegen
die Nachunternehmer im eigenen
Namen und auf eigene Kosten
durchzusetzen, längstens jedoch
bis zum Ablauf der Verjährungsfrist
von fünf Jahren ab dem Übergangszeitpunkt.
Aufschiebend bedingt
für den Fall, dass die Objektgesellschaft
die Ermächtigung widerruft
und die Objektgesellschaft
den Verkäufer direkt in Anspruch
nimmt, tritt die Objektgesellschaft
die ihr vom Verkäufer abgetretenen
Ansprüche an den Verkäufer wieder
zurück ab.
Rücktrittsrechte, Kostentragung
bei Rückabwicklung
Sollten die Voraussetzungen für die
Fälligkeit des Kaufpreises nicht bis
zum 31.10.2010 eingetreten sein,
ist die Objektgesellschaft zum Rücktritt
vom Kaufvertrag berechtigt.
Der Verkäufer ist berechtigt, den
Rücktritt gegen Übergabe einer die
Kaufpreisvorauszahlung absichernden
unwiderruflichen, unbefristeten,
selbstschuldnerischen Bürgschaft
einer deutschen Sparkasse,
Volksbank Raiffeisenbank oder
Großbank abzuwenden. In diesem
Fall ist der Kaufpreis mit Übergabe
der vorgenannten Bürgschaft am
31.10.2010 zur Zahlung fällig. Mit
Zahlung des Kaufpreises wandeln
sich die kaufvertraglich vereinbarten
Fälligkeitsvoraussetzungen in
Voraussetzungen für die Verpflichtung
der Objektgesellschaft zur
Rückgabe der Bürgschaft um.
Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt,
179

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
180
sind beide Vertragsteile zum Rücktritt
vom Vertrag berechtigt; ein Anspruch
auf Schadensersatz statt der
Leistung oder Verzinsung bereits
geleisteter Kaufpreisteile besteht in
diesem Fall nicht.
Wird eine für den Kaufvertrag erforderliche,
vom Notar einzuholende
Genehmigung verweigert oder bedingt
bzw. nur unter einer Auflage
erteilt, ist die Objektgesellschaft berechtigt,
vom Vertrag zurückzutreten.
Der Verkäufer trägt im Fall des Rücktritts
aus einem der vorgenannten
Gründe alle Kosten des Kaufvertrages,
die zu seiner Durchführung
und zu seiner Rückabwicklung erforderlichen
Kosten (insbesondere
die Löschungskosten für die evtl.
im Grundbuch vorgetragenen Finanzierungsgrundpfandrechte
und
die Auflassungsvormerkung der Objektgesellschaft),
soweit diese anfällt
die Grunderwerbsteuer, eventuelle
Maklerkosten, Notarkosten, sowie –
bis zu einem Höchstbetrag von netto
E 30.000,00 – die nachgewiesenen
Kosten für die wirtschaftliche,
technische, rechtliche und steuerliche
Due Diligence der Objektgesellschaft.
Sollte die Objektgesellschaft
jedoch den Nichteintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen
zu vertreten
haben, verbleibt es bei folgenden
Regelungen:
– Jede Partei trägt ihre mit dem
Kaufvertrag und seiner Durchführung
verbundenen Kosten selbst.
Die Kosten des Notars, des Grundbuchamts
und die Grunderwerbsteuer
trägt die Objektgesellschaft,
soweit in der Kaufvertragsurkunde
nichts Abweichendes geregelt ist.
– Genehmigungskosten trägt die
Partei, deren Erklärungen zu genehmigen
sind.
– Alle Kosten, die mit der Löschung
der von der Objektgesellschaft
nicht zu übernehmenden Belastungen
zusammenhängen, trägt
der Verkäufer.
2. Mietvertragsdetails
a) Mietvertrag Netto Marken-Discount
AG & Co. KG
Die Hans Mayr Bau GmbH hat als
Vermieter am 28.01./08.02.2008
mit der Netto Marken-Discount
GmbH & Co. oHG einen Mietvertrag
und am 02./15.04.2009 einen
1. bzw. am 08.07./16.07.2010 einen
2. Mietvertragsnachtrag mit
der zwischenzeitlich in Netto Marken-Discount
AG & Co. KG umgewandelten
Gesellschaft als Mieter
abgeschlossen. Der durch die zwei
vorgenannten Nachträge geänderte
Mietvertrag hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter das
gesamte eine Gebäude mit einer Gesamtfläche
(Verkaufs- und Nebenraumfläche)
von 1.087 m 2 zur Nutzung
als Lebensmitteldiscounter einschließlich
Backwaren-/Fleisch- und
Wurstwarenverkauf, insbesondere
für den Handel mit Lebensmitteln,
Drogeriewaren und sonstigen Bedarfsgegenständen,
nebst mindestens
121 Stellplätzen und sonstigen
Außenflächen, Hof- und Anlieferflächen
zur gemeinsamen Nutzung.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Nettomiete beträgt
E 12.163,20 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt damit
rund E 14.474,20.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2000 = 100) gekoppelt. Die ersten
drei Mietjahre nach Beginn der
Mietzahlungspflicht bleiben unberücksichtigt,
danach kann bei einer
10%-igen Veränderung des Indexes
jede Vertragspartei eine Anpassung
der Miete um 65% der eingetretenen
Indexveränderung verlangen.
Die Änderung tritt am folgenden
Monatsersten nach schriftlicher
Antragsstellung in Kraft. Nach einer
Mietanpassung an den Index ist eine
erneute Anpassung entsprechend
dem Vorstehenden erst dann möglich,
wenn sich der Index erneut um
mehr als 10% geändert hat, jedoch
nicht vor Ablauf von drei Jahren nach
der letzten Mietanpassung
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten,
wobei soweit möglich, eine
direkte Abrechnung mit dem jeweiligen
Versorgungsunternehmen erfolgen
soll: Kosten der für die Heizung
der Mieträume verbrauchten
Brennstoffe und ihrer Lieferung,
Kosten für die Mieträume für Strom,
Wasser- und Schmutzwasserverbrauch
und Müllabfuhr. An den
Kosten für die vom Vermieter regelmäßig
durchzuführende Reinigung
der Parkplatzanlage und deren Zuund
Abfahrten, Schneeräumen und
Streuen sowie Pflege der Außenanlagen
beteiligt sich der Mieter mit
einer Pauschale von monatlich E
250,00 zzgl. gesetzlicher USt., die
der Wertsicherung unterliegt und
mit welcher der Kostenanteil des
Mieters abgegolten ist.

Süddeutschland 8
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat eine Festlaufzeit
von 15 Jahren, beginnend ab
der am 16.07.2009 erfolgten Übergabe.
Der Mieter hat das Recht, die
Mietzeit dreimal um je bis zu fünf
Jahre zu den im Mietvertrag vereinbarten
Bedingungen zu verlängern.
Vertraglich vereinbartes
Kündigungsrecht des Mieters
Beiden Parteien steht ein fristloses
Kündigungsrecht aus wichtigem
Grund zu. Ein wichtiger Grund für
eine Kündigung durch Mieter liegt
insbesondere vor, wenn der Vermieter
trotz Abmahnung durch eingeschriebenen
Brief seinen wesentlichen
Verpflichtungen aus dem
Vertrag nicht binnen acht Wochen
nachkommt. Im Übrigen gelten die
gesetzlichen Bestimmungen.
Zufahrt
Die Zufahrt für Be- und Entladung
ist vom Vermieter technisch und
wegerechtlich für Lieferfahrzeuge
des Schwerlastverkehrs zu gewährleisten.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Die Wartung aller bauseitig installierten
technischen Anlagen obliegt
dem Vermieter. Dieser ist für die Instandhaltung
an Dach und Fach des
Mietobjektes verantwortlich. Schönheitsreparaturen
im Innenbereich
sind Sache des Mieters. Der Mieter
übernimmt alle Kleinreparaturen im
Innenbereich der Mieträume bis zu
E 100,00 im Einzelfall; darüber hinausgehende
Reparaturkosten sind in
vollem Umfange Sache des Vermieters.
Sind für eine Reparatur im Innenbereich
der Mieträume im Einzelfall
mehr als E 100,00 aufzuwenden,
geht der Gesamtbetrag zu Lasten
des Vermieters.
Versicherungen
Gebäudebrandversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung,
Versicherung
gegen Sturm- und Leitungswasserschäden
sowie Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung
bei Ölheizungen sind Sache
des Vermieters. Der Mieter trägt
das Glasbruchrisiko.
Bauliche Veränderungen
durch den Mieter
Der Mieter ist berechtigt, während
der Mietzeit an dem Mietgegenstand
alle baulichen Veränderungen,
die er für zweckmäßig hält,
auf eigene Kosten vorzunehmen.
Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses
ist der Mieter berechtigt,
die eingebauten Gegenstände
im Gebäude zu belassen.
Untervermietung
Der Mieter hat mit Zustimmung des
Vermieters das Recht, die Räume
und Flächen einschließlich Reklameflächen
ganz oder teilweise, auch zu
anderen Geschäftszwecken, unterzuvermieten.
Der Vermieter ist verpflichtet,
die Zustimmung zu erteilen,
wenn kein wichtiger Grund für
die Versagung der Zustimmung vorliegt.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere
dann vor, wenn eine Untervermietung
an Branchen erfolgen
soll, hinsichtlich derer der Vermieter
Konkurrenzschutz zu gewähren
hat. Der Untervermietung einer
Teilfläche der Mieträume zur Nutzung
als Backshop hat der Vermieter
zugestimmt.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter gewährt dem Mieter
Konkurrenzschutz. Er verpflichtet
sich, in einem Umkreis von einem
Kilometer kein weiteres branchenbezogenes
Unternehmen oder Geschäft
mit Teilbereichen der Mietersortimente
(wie z.B. Bäckerei,
Metzgerei, Obst und Gemüse, Getränke)
zu betreiben, sich nicht an
einem solchen zu beteiligen oder
dafür geeignete Mieträume zu diesem
Zwecke zu vermieten. Der Mieter
ist damit einverstanden, wenn
in den Räumen des Fachmarktgebäudes
ein Metzgerei-Imbiss betrieben
wird.
Der Vermieter verpflichtet sich,
durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen,
dass alle Räume im
Fachmarktgebäude ausschließlich
für den Betrieb von Einzelhandelsgeschäften
oder Dienstleistungsbetrieben
genutzt werden. Der Mieter
ist aber auch damit einverstanden,
wenn in diesen ein Metzgerei-
Imbiss betrieben wird.
Werberechte des Mieters
Der Mieter hat das alleinige Recht,
unter Beachtung der behördlichen
Vorschriften an den Außenwänden
der Mieträume Transparente, Werbeschilder
und Warenautomaten
anzubringen. Im Übrigen ist dem
Mieter die Anbringung von Transparenten,
Werbeschildern und Warenautomaten
nur mit Zustimmung
des Vermieters gestattet. Der Vermieter
ist verpflichtet, die Zustimmung
zu erteilen, wenn kein wichtiger
Grund für die Versagung der
Zustimmung vorliegt. Der Mieter ist
berechtigt, außerhalb der Mieträume
Reklametafeln sowie Angebotsschilder
nach Bedarf anzubringen.
181

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
182
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Credit ­
reform-Auskunft vom 02.08.2010
weist für den Mieter Netto Marken-Discount
AG & Co. KG einen
Bonitätsindex von „234“ auf. Das
lässt auf eine gute Bonität des Mieters
schließen.
b) Mietvertrag TEDi
GmbH & Co. KG
Die Hans Mayr Bau GmbH als Vermieter
hat mit der TEDi GmbH &
Co. KG als Mieter am 09./12.10.2009
einen Mietvertrag und am 18./
26.05.2010 einen 1. Mietvertragsnachtrag
abgeschlossen. Der durch
den vorgenannten Nachtrag geänderte
Mietvertrag hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
im Fachmarktgebäude insgesamt
415,93 m 2 Nettogrundfläche zur
Nutzung als Verkaufs-, Neben- und
Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes
für Waren des täglichen
Ge- und Verbrauchs, sowie Food-
Ware bis maximal 7% der Gesamtfläche
(saisonbedingt werden ebenfalls
Feuerwerksartikel der Klasse
2 angeboten) mit Mitbenutzungsrecht
der am Mietobjekt liegenden
ca. 110 Parkplätze. Der Mieter ist
ebenfalls berechtigt, eine im Mietvertrag
festgelegte Fläche von ca.
40 m 2 für den Außenverkauf zu nutzen
und auf drei Stellplätzen einen
Zeltpavillon aufzustellen.
Der Vermieter steht dafür ein, dass
er der unbeschränkte Eigentümer
des Mietobjektes ist, in der Verfügungsmacht
über das Mietobjekt
in keiner Weise beschränkt ist, und
dass hinsichtlich des Mietobjektes
keine Vormietrechte, Optionen,
Grunddienstbarkeiten oder ähnliche
Gestaltungs- oder Nutzungsrechte
Dritter bestehen, welche den Mieter
in der Ausübung seiner Rechte
aus dem Mietvertrag einschränken
oder behindern.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Nettomiete beträgt
E 3.789,63 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
rund E 4.510,00.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt.
Das erste Rumpfkalenderjahr sowie
die darauf folgenden drei Kalenderjahre
bleiben unberücksichtigt,
danach kann bei einer mehr
als 10%-igen Veränderung des Indexes
jede Vertragspartei eine Anpassung
der Miete um 6,5% verlangen.
Die neue Miete ist mit Wirkung
vom Beginn des Monats an zu
entrichten, der dem Monat folgt,
in welchem eine berechtigte Mietänderung
von einer Vertragspartei
schriftlich verlangt worden ist. Der
Abstand zwischen zwei Mietanpassungen
darf 24 Monate nicht unterschreiten.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:
Kosten für den Verbrauch
der Heizungsanlage, des Stromverbrauchs
im Mietobjekt, des Wasserverbrauchs
sowie Kosten des
Abwassers nach Verbrauch; für
die Müllentsorgung ist der Mieter
selbst zuständig. Darüber hinaus
trägt der Mieter anteilige Kosten für
Allgemeinstrom, Straßenreinigung
und Parkplatzreinigung, einschließlich
Streupflicht mit Winterdienst
mit einer der Wertsicherung unterliegenden
Deckelung auf E 0,90
netto pro m 2 Mietfläche monatlich
zzgl. gesetzlicher USt.. Der Mieter
entrichtet eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung
in Höhe von
E 250,00 zzgl. gesetzlicher USt., somit
monatlich brutto E 297,50.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit der am
06.04.2010 erfolgten Übergabe
begonnen. Die Vertragslaufzeit beträgt
10 Jahre. Der Mieter hat die
Option, den Vertrag dreimal um jeweils
fünf Jahre zu verlängern.
Vertraglich vereinbarte
Kündigungsrechte des Mieters
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht
mit dreimonatiger Frist zum
Monatsende zu, wenn während der
Mietzeit (einschließlich möglicher
Optionen und eventueller Verlängerungszeiten)
des Mieters die Firma
Netto-Discountmarkt vor Ablauf
der Mietzeit des Mieters ihre Mietflächen
nicht mehr betreibt und es
dem Vermieter innerhalb von sechs
Monaten ab Leerstand nicht gelingt,
einen anderen Lebensmittelmarkt
(ausgeschlossen NORMA)
anzusiedeln, der auch die Mietfläche
innerhalb dieser Zeit wieder betreibt
und der mindestens über ein
Filialnetz von 100 Filialen verfügt.
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht
mit sechsmonatiger Frist zum
Monatsende bei erheblicher Veränderung
der Charakteristik der Verkehrssituation
oder Straßenführung
in Bezug auf die Erreichbarkeit bzw.
die Frequenz des Objektes zu.

Süddeutschland 8
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht
mit sechsmonatiger Frist zum
Monatsende zu, sollte im Gesamtobjekt
ein Leerstand oder der Anteil
der nicht betriebenen Fläche einen
Anteil von 30% der Gesamtmietfläche
übersteigen.
Zufahrt
Der Vermieter garantiert dem Mieter,
dass die Anlieferung direkt an das
Mietobjekt mit einem 40-Tonnen-
Lkw, sowie die volle Be- und Entlademöglichkeit,
in vollem Umfang technisch
und polizeilich gewährleistet
ist.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Die Instandhaltung/Instandsetzung
an Dach und Fach inklusive aller Türen
und Türanlagen sowie die Unterhaltung
des gesamten Mietgegenstandes,
insbesondere die regelmäßige
Wartungen der technischen Anlagen
und Einrichtungen sind Sache
des Vermieters. Der Vermieter verpflichtet
sich insbesondere, bei Bedarf
die Fassade des Mietgegenstandes
entweder zu reinigen oder mit einem
neuen Farbabstrich zu versehen,
Graffiti schnellstmöglich zu beseitigen
sowie den Parkplatzbelag in einem
ordnungsgemäßen Zustand zu
erhalten und ggf. instand zu setzen
sowie die Parkplatzmarkierungen bei
Bedarf zu erneuern. Auf Verlangen
des Mieters ist der Teppichbodenbelag
auszuwechseln, frühestens jedoch
nach fünf Mietjahren. Der Vermieter
gewährleistet, dass die Mietflächen
der Mitmieter im Gesamtobjekt stets
in einem ordnungsgemäßen, einwandfreien
und optisch ansprechenden
Zustand gehalten werden. Der
Vermieter übernimmt über die gesamte
Mietzeit die regelmäßige Wartung
der Feuerlöscher.
Schönheitsreparaturen innerhalb
der gemieteten Räume während der
Mietzeit hat der Mieter auf eigene
Kosten durchzuführen. Kleinreparaturen
im Einzelfall bis zu E 150,00
zzgl. gesetzlicher USt., jedoch maximal
E 600,00 zzgl. gesetzlicher USt.
innerhalb eines Kalenderjahres werden
vom Mieter übernommen. Alle
darüber hinausgehenden Kosten
trägt der Vermieter. Die Kleinreparaturklausel
gilt erst nach Ablauf
des 60. Mietmonats. Bis zum Ablauf
des 60. Mietmonats trägt der Mieter
Kleinreparaturen bis zur vorgenannten
Höchstgrenze, welche nachweislich
(durch den Vermieter) nicht in
der Gewährleistungspflicht des ausführenden
Handwerkers liegen.
Versicherungen
Der Mieter schließt auf seine Kosten
die für den Betrieb des Einzelhandelsgeschäftes
erforderliche Haftpflichtversicherung
ab. Alle üblichen
Gebäudeversicherungen sind
Sache des Vermieters. Der Mieter
trägt das Glasbruchrisiko.
Bauliche Veränderungen
durch den Mieter
Der Mieter ist berechtigt, nach vorheriger
schriftlicher Zustimmung
bauliche Veränderungen auf eigene
Kosten vorzunehmen. Die Zustimmung
darf nur aus wichtigem
Grund versagt werden. Bei Beendigung
des Mietvertrages ist der Mieter
nicht verpflichtet, den ursprünglichen
Zustand wiederherzustellen.
Untervermietung
Der Mieter ist mit Zustimmung des
Vermieters berechtigt, die von ihm
gemieteten Räume komplett oder
Teilflächen von diesen unterzuvermieten.
Die Zustimmung des Vermieters
darf nur aus wichtigem
Grunde versagt werden. Eine Untervermietung
an im Objekt schon
vertretene Branchen ist bereits jetzt
ausgeschlossen.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter verpflichtet sich, für
die in seinem Eigentum befindlichen
Flächen in einem Umkreis von bis zu
zwei Kilometern Radius dem Mieter
Konkurrenzschutz zu gewähren, insbesondere
keine weiteren 1-E-Konzepte,
wie z.B. Mäc Geiz, 1-EURO-
Shop Schum o.ä. mit in das Gesamtobjekt
mit aufzunehmen. Es ist den
Mietern im Gesamtobjekt bewusst,
dass es zeitweise zu Sortimentsüberschneidungen
kommen kann.
Die Wettbewerbsklausel gilt in der
Person des jetzigen Vermieters und
dessen Rechtsnachfolgern für die
Dauer des Mietverhältnisses fort,
auch wenn das Objekt zwischenzeitlich
an Dritte veräußert wird. Für
jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen
das Wettbewerbsverbot ist eine
Vertragsstrafe von einer Jahresmiete
an den Mieter zu bezahlen.
Daneben bleiben die sonstigen vertraglichen
und gesetzlichen Rechte,
insbesondere eventuelle Ansprüche
auf Schadenersatz, bestehen.
Vormietrecht
Sollte während der Mietzeit des
Mieters das für die unmittelbar angrenzenden
Mietflächen des Imbiss
bestehende Mietverhältnis beendet
werden, so erhält der Mieter
ein Vormietrecht für die zusätzliche
Fläche zu den Bedingungen dieses
Vertrages. Der Vermieter verpflichtet
sich, Strom- und Heizkreisläufe
zusammenzulegen sowie eine einheitliche
Mietfläche auf seine Kos­
183

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
184
ten zu schaffen. Der Mieter wird
dem Vermieter innerhalb einer Frist
von drei Monaten schriftlich mitteilen,
ob er diese zusätzliche Fläche
anmieten möchte.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 27.05.2010
weist für den Mieter TEDi GmbH &
Co. KG einen Bonitätsindex von
„220“ auf. Das lässt auf eine gute
Bonität des Mieters schließen.
c) Mietvertrag Christian Marrone
Die Hans Mayr Bau GmbH als Vermieter
hat mit Herrn Christian Marrone
als Mieter am 17.05.2010 einen
Mietvertrag und am 06.08.2010 einen
1. Mietvertragsnachtrag abgeschlossen.
Der durch den vorgenannten
Nachtrag geänderte Mietvertrag
hat im Wesentlichen folgenden
Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet wird an den Mieter im
Fachmarktgebäude insgesamt eine
Gesamtnutzfläche von 80,00 m 2
zum Betrieb eines Imbissladens nebst
ca. 105 Pkw-Abstellplätzen zur gemeinsamen
Nutzung aller Mieter.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 1.320,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt damit
E 1.570,80.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Bei einer
mindestens 10%-igen Veränderung
gegenüber dem nach Mietbeginn
festgestellten Indexstand tritt
die Fälligkeit der neuen Miete ab
dem Monatsersten ein, in dem die
Veränderung eintritt. Entsprechendes
gilt für weitere Mietanpassungen,
wobei die Fälligkeit der neuen
Miete dann ab dem der neuen Indexänderung
folgenden Monat eintritt.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten,
wobei die Abrechnung anteilig
nach dem Verhältnis der im
Aufmaß festgestellten Nettogrundfläche
zu den Mietflächen der anderen
Mieter des Gesamtobjektes
zu erfolgen hat: Kosten für den Allgemeinstrom,
für die Reinigung des
Kundenparkplatzes und dessen Zuund
Abfahrten, des Winterdienstes
(Räumen und Streuen),für die Pflege
der Außen- und Grünanlagen (ohne
Neubepflanzung), Grundsteuer,
Kosten für die verbundene Gebäudeversicherung
gegen die Gefahren
Feuer, Leitungswasser, Sturm und
Hagel, sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
Ferner
trägt der Mieter die Kosten des
Wasser- und Abwasserverbrauchs,
des Stromverbrauchs innerhalb der
Mieträume, der Beheizung inklusive
der Kaminreinigung, sowie der
Müllabfuhr. Nebenkosten für nicht
vermietete Flächen im Gesamtobjekt
gehen zu Lasten des Vermieters.
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in
Höhe von E 250,00 zzgl. gesetzlicher
USt., mithin in Höhe von monatlich
E 297,50 brutto, die entsprechend
den tatsächlich anfallenden
Kosten angepasst werden
kann.
Sicherheit
Der Mieter hat eine Mietkaution in
Höhe von drei Nettomonatsmieten,
mithin von gesamt E 3.960,00
zu stellen. Der Mieter hat die Mietkaution
bereits am 05.07.2010
an den derzeitigen Vermieter, die
Mayr Bau GmbH überwiesen.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit der am
05.08.2010 erfolgten Übergabe
begonnen. Die Vertragsfestlaufzeit
beträgt 11 Jahre. Der Mieter hat die
Option, den Vertrag zweimal um
jeweils drei Jahre zu verlängern.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Die Instandhaltung an Dach und
Fach des Gebäudes trägt der Vermieter.
Für alle baulichen Veränderungen
oder Einbauten des Mieters
im Mietobjekt obliegt die vollständige
Instandhaltung, Erneuerung,
Wartung und Pflege dem Mieter.
Die Schönheitsreparaturen innerhalb
der Mieträume obliegen dem
Mieter, der auch die regelmäßige
Wartung der Feuerlöscher übernimmt.
Untervermietung
Das Recht zur Untervermietung ist
dem Mieter nur mit Zustimmung
des Vermieters gestattet. Dieses
Recht darf der Vermieter jedoch
nur aus wichtigem Grunde versagen,
insbesondere, wenn z.B. Konkurrenzschutzklauseln
mit anderen
Mietern dem entgegenstehen.

Süddeutschland 8
Konkurrenzschutz
Es besteht keine ausdrückliche mietvertragliche
Regelung, so dass dem
Mieter ein sogenannter vertragsimmanenter
Konkurrenzschutz zu gewähren
ist. Der Vermieter ist deshalb
verpflichtet, den Mieter hinsichtlich
seines Hauptsortiments vor
Konkurrenz im eigenen Haus, d.h.
auf dem Mietgrundstück und den
dem Vermieter ggf. gehörenden
unmittelbar angrenzenden Grundstücken,
zu schützen.
d) Mietvertrag Dirk Rossmann
GmbH
Die Hans Mayr Bau GmbH hat
als Vermieter mit der Dirk Rossmann
GmbH als Mieter am
09./14.04.2009 einen Mietvertrag,
am 18./19.08.2009 einen 1. und am
18./29.06.2010 einen 2. Mietvertragsnachtrag
abgeschlossen. Der
durch die zwei vorgenannten Nachträge
geänderte Mietvertrag hat im
Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
im Fachmarktgebäude insgesamt
eine Gesamtfläche von rund
748 m 2 (davon rund 649 m 2 Verkaufsfläche)
zum Betrieb eines Drogeriemarktes
mit den für den Mieter
jeweils üblichen Randsortimenten
(z.B. Parfümshops, Schreibund
Spielwaren und Bürobedarf),
ca. 120 Pkw-Abstellplätze
zur gemeinsamen Nutzung aller
Mieter nebst Mitbenutzungsrecht
an den Freiflächen vor dem Mietobjekt
für Warenausstellung und Sonderverkauf.
Der Vermieter steht dafür ein, dass
er in der Verfügungsmacht über
das Mietobjekt in keiner Weise beschränkt
ist, und dass hinsichtlich
des Mietobjektes keine Vormietrechte,
Optionen oder ähnliche Gestaltungs-
oder Nutzungsrechte Dritter
bestehen, die einem ordentlichen
Betrieb des Mieters entgegenstehen
oder diesen behindern können.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Nettomiete beträgt
E 6.600,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 7.854,00.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Die
ersten drei Mietjahre ab Übergabe
bleiben unberücksichtigt, danach
verändert sich die Miete bei einer
mehr als 10%-igen Veränderung
des Indexes um 70% der jeweils
eingetretenen Indexveränderung
von dem Monat an, der auf den
Eingang des begründeten Mietanpassungsbegehrens
beim Vertragspartner
folgt. Entsprechendes gilt
jeweils drei Jahre ab dem Zeitpunkt
der letzten Mietanpassung.
Betreibt der Mieter „Netto“ (oder
gleichwertig) mit mindestens 1.050
m 2 Nutzfläche im Fachmarktzentrum
seine Ladenfläche über einen
Zeitraum von länger als drei Monaten
nicht mehr, steht dem Mieter
das Recht zu, die monatliche Nettomiete
um E 0,3 /m 2 zu reduzieren.
Das Recht zur Reduzierung der
Miete steht dem Mieter ab dem Beginn
des vierten Monats des Leerstandes
zu.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:
Kosten für den Allgemeinstrom,
die Reinigung des Kundenparkplatzes
und dessen Zu- und Abfahrten,
des Winterdienstes (Räumen
und Streuen), für die Pflege
der Außen- und Grünanlagen (ohne
Neubepflanzung) (jeweils anteilig
nach dem Verhältnis der im Aufmaß
festgestellten Nettogrundfläche
zu den Mietflächen der anderen
Mieter des Gesamtobjektes), die
Kosten des Wasserverbrauchs und
der Abwassergebühren, des Stromverbrauchs,
der Beheizung inklusive
der Kaminreinigung, der Müllabfuhr,
sowie sämtliche Wartungskosten
für Klima- und Lüftungsanlage.
Die Nebenkosten für nicht vermietete
Flächen im Gesamtobjekt gehen
zu Lasten des Vermieters.
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in
Höhe von E 450,00 zzgl. gesetzlicher
USt., mithin in Höhe von monatlich
E 535,50 brutto, die entsprechend
den tatsächlich anfallenden
Kosten angepasst werden
kann.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat am
01.04.2010 begonnen. Die Vertragsfestlaufzeit
beträgt 11 Jahre.
Der Mieter hat die Option, den
Vertrag dreimal um jeweils drei Jahre
zu verlängern.
Zufahrt
Der Vermieter wird dafür Sorge tragen,
dass die Zulieferfahrzeuge des
Mieters ungehindert be- und entladen
werden können, der Warenannahmebereich
muss für Lieferanten
des Mieters jederzeit erreichbar
sein.
185

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
186
Erhaltung des Mietgegenstandes
Der Vermieter ist verpflichtet, das
Mietobjekt während der Vertragsdauer
in gebrauchsfähigem Zustand
zu halten. Der Vermieter wird
bei Bedarf in regelmäßigen Abständen
die Fassade in einen ordnungsgemäßen
Zustand versetzen. Der
Vermieter installiert und unterhält
auf seine Kosten die Verbrauchserfassungsgeräte
für Strom, Wasser
und Heizung. Schönheitsreparaturen
übernimmt der Mieter nach
Bedarf.
Versicherungen
Dem Vermieter obliegt die Versicherung
des Gebäudes gegen Feuer,
Sturm und Wasserschäden; er
schließt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
ab.
Der Vermieter hat im Schadensfalle
die Versicherungsleistungen
zur unverzüglichen Erstellung der
Mieträume zu verwenden, bei einer
Restlaufzeit des Mietvertrages
von weniger als vier Jahren entfällt
die Verpflichtung des Vermieters
zum Wiederaufbau. Das Glasbruchrisiko
trägt der Mieter.
Bauliche Veränderungen
durch den Mieter
Der Mieter darf bauliche Veränderungen
mit Zustimmung des Vermieters
vornehmen. Die Zustimmung
darf nur verweigert werden,
wenn dem Vermieter dadurch wesentliche
Nachteile entstehen. Der
Mieter ist nach Beendigung der
Mietzeit in keinem Fall zur Wiederherstellung
des alten Zustandes
verpflichtet.
Übertragung der Rechte
und Pflichten aus dem Mietverhältnis
und Untervermietung
Der Mieter ist berechtigt, den
Mietvertrag mit Zustimmung des
Vermieters auf eine andere Gesellschaft
mit gleichwertiger Bonität
zu übertragen, an der der Mieter
beteiligt ist. Dies gilt auch für die
Änderung der Gesellschaftsform
oder Übertragung an Tochtergesellschaften
bei gleichwertiger Bonität,
letztere gilt nicht als Gebrauchsüberlassung
an Dritte. Das
Recht zur Untervermietung ist dem
Mieter nur mit Zustimmung des
Vermieters gestattet. Dieses Recht
darf der Vermieter jedoch nur aus
wichtigem Grunde versagen, insbesondere,
wenn z.B. Konkurrenzschutzklauseln
mit anderen Mietern
dem entgegenstehen.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter verpflichtet sich,
im Umkreis von einem Kilometer
um das Mietobjekt keine Objekte
zu vermieten, direkt oder indirekt
zu betreiben, die sich als Konkurrenzunternehmen
für den Mieter
darstellen. Für den Fall des Verstoßes
gegen diese Vereinbarung,
verpflichtet sich der Vermieter zur
Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe
von drei Monatsmieten, wobei
es dem Mieter daneben unbenommen
bleibt, Schadenersatz vom
Vermieter einzufordern.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Cre ­
ditreform-Auskunft vom 18.05.2010
weist für den Mieter Dirk Rossmann
GmbH einen Bonitätsindex von
„180“ auf, was auf eine sehr gute
Bonität des Mieters schließen lässt.
e) Mietvertrag KiK Textilien und
Non-Food GmbH
Die Hans Mayr Bau GmbH hat als
Vermieter mit der KiK Textilien und
Non-Food GmbH als Mieter am
20.02./23.03.2009 einen Mietvertrag,
am 18./22.06.2009 einen 1.,
am 18./19.08.2009 einen 2., am
29./30.10.2009 einen 3. und am
07./16.06.2010 einen 4. Mietvertragsnachtrag
abgeschlossen. Der
durch die vier vorgenannten Nachträge
geänderte Mietvertrag hat
im Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
im Fachmarktgebäude insgesamt
eine Nettogrundfläche von 633,27
m 2 zur Nutzung als Verkaufs- und
Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäftes
für Textilien aller Art
(Hauptsortiment) sowie mit Waren
des täglichen Ge- und Verbrauchs
(Nebensortiment) sowie zur Mitbenutzung
ca. 120 Parkplätze und
ein Nutzungsrecht an ca. 20 m 2
vor dem Eingangsbereich des Mietobjektes
für die Warenpräsentation.
Der Mieter ist überdies berechtigt,
zwei Zeltpavillons vor den Geschäftsräumen
zur Überdachung
der Warenpräsentationsfläche zu
errichten.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Nettomiete beträgt
E 6.965,97 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 8.289,50.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Das
erste Rumpfkalenderjahr sowie die

Süddeutschland 8
darauf folgenden drei Kalenderjahre
nach Mietzahlungsbeginn bleiben
unberücksichtigt, danach kann
bei einer mehr als 10%-igen Veränderung
des Indexes jede Vertragspartei
eine Anpassung der Miete
um 6,5% verlangen. Die neue Miete
ist mit Wirkung vom Beginn des
Monats an zu entrichten, der dem
Monat folgt, in welchem die Mietänderung
von einer Vertragspartei
schriftlich verlangt worden ist. Der
Abstand zwischen zwei Mietanpassungen
darf 24 Monate nicht unterschreiten.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:
Kosten für Strom, Heizstoffe,
Wasser und Abwasser anteilig
nach Fläche bzw. nach Verbrauch;
ferner anteilig nach m 2 -Nutzfläche
die Kosten für den Allgemeinstrom,
für die Straßenreinigung und Parkplatzreinigung,
einschließlich der
Streupflicht mit Winterdienst, für
die regelmäßige Reinigung der
sonstigen Außenanlagen sowie für
die turnusmäßige Pflege der Grünanlagen
(ausgenommen die Kosten
der Neubepflanzung).
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit der am
01.04.2010 erfolgten Übergabe begonnen.
Die Vertragsfestlaufzeit
beträgt 10 Jahre. Der Mieter hat die
Option, den Vertrag dreimal um jeweils
fünf Jahre zu verlängern.
Vertraglich vereinbarte
Kündigungsrechte des Mieters
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht
mit einer sechsmonatigen
Frist zum Monatsende zu, wenn
während der Mietzeit (einschließlich
möglicher Optionen und eventueller
Verlängerungszeiten) des
Mieters der Netto-Discountmarkt
vor Ablauf der Mietzeit des Mieters
seine Mietflächen nicht mehr
betreibt und es dem Vermieter innerhalb
von 12 Monaten ab Leerstand
nicht gelingt, einen anderen
Lebensmittelmarkt (ausgeschlossen
NORMA) anzusiedeln, der mindestens
über ein Filialnetz deutschlandweit
von 100 Filialen verfügt.
Der Mieter kann den Mietvertrag
mit sechsmonatiger Frist zum Monatsende
bei erheblicher Veränderung
der Charakteristik der Verkehrssituation,
der Einzelhandelssituation
oder Straßenführung in Bezug
auf die Erreichbarkeit bzw. die
Frequenz des Objektes kündigen.
Dem Mieter steht ein Kündigungsrecht
mit einer dreimonatigen Frist
zum Monatsende zu, sollte im Objekt
bzw. im Gesamtobjekt ein Leerstand
oder der Anteil der nicht betriebenen
Fläche einen Anteil von
30% der Gesamtmietfläche übersteigen.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Instandhaltung an Dach und Fach
inklusive aller Türen und Türanlagen
ist Sache des Vermieters. Der Vermieter
ist verpflichtet, bei Bedarf die
Fassade des Mietgegenstandes entweder
zu reinigen oder mit einem
neuen Farbanstrich zu versehen sowie
Graffiti schnellstmöglich zu beseitigen.
Außerdem ist der Vermieter
verpflichtet, den Parkplatzbelag
in einem ordnungsgemäßen Zustand
zu erhalten und ggf. instand
zusetzen sowie die Parkplatzmarkierungen
bei Bedarf zu erneuern. Auf
Verlangen des Mieters ist der Teppichbodenbelag
auszuwechseln,
frühestens jedoch nach fünf Mietjahren.
Die Wartung und Instandhaltung
aller technischen Einrichtungen
ist Sache des Vermieters,
der über die gesamte Mietzeit auch
die regelmäßige Wartung der Feuerlöscher
übernimmt.
Die Renovierung der gemieteten
Räume und Schönheitsreparaturen
innerhalb der gemieteten Räume
während der Mietzeit hat der
Mieter auf eigene Kosten durchzuführen.
Kleinreparaturen im Einzelfall
bis zu E 150,00 zzgl. der gesetzlichen
USt., jedoch bis zu maximal
E 600,00 zzgl. der gesetzlichen
USt. innerhalb eines Kalenderjahres
werden vom Mieter übernommen.
Alle darüber hinausgehenden Kosten
trägt der Vermieter. Die Kleinreparaturklausel
gilt erst nach Ablauf
des 60. Mietmonats; bis zum Ablauf
des 60. Mietmonats trägt der Mieter
Kleinreparaturen, welche nachweislich
(durch den Vermieter) nicht
in der Gewährleistungspflicht des
ausführenden Handwerkers, bis zur
vorgenannten Höchstgrenze, liegen.
Versicherungen
Der Mieter schließt auf seine Kosten
die für den Betrieb des Einzelhandelsgeschäftes
erforderliche
Haftpflichtversicherung ab. Alle
üblichen Gebäudeversicherungen
sind Sache des Vermieters. Der
Mieter trägt das Glasbruchrisiko.
Übertragung der Rechte
und Pflichten aus dem Mietverhältnis
und Untervermietung
Der Mieter ist nach vorheriger Zustimmung
des Vermieters berechtigt,
die sich aus dem Mietvertrag er­
187

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
188
gebenden Rechte und Pflichten auf
eine andere Firma mit vergleichbar
guter Bonität überzuleiten, an der
die Tengelmann Gruppe beteiligt ist.
Der Mieter ist mit Zustimmung des
Vermieters berechtigt, die gemieteten
Räume komplett oder Teilflächen
unterzuvermieten. Die Zustimmung
des Vermieters darf nur aus
wichtigem Grunde versagt werden.
Eine Untervermietung an im Objekt
schon vertretene Branchen ist bereits
jetzt ausgeschlossen. Ferner ist
eine Untervermietung an Teilbereiche
der Mietersortimente im Randsortiment
der Firma Netto, z.B. Bäcker,
Metzger oder Lebensmittelgeschäfte
sowie Obst und Gemüse und
Getränke nicht gestattet.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter verpflichtet sich, dem
Mieter Konkurrenzschutz für die
von ihm geführten Sortimente Textilien
aller Art zu gewähren. Es ist
den Mietern im Gesamtobjekt bewusst,
dass es zeitweise zu Sortimentsüberschneidungen
kommen
kann. Für diese Sortimentsüberschneidungen
gilt die Konkurrenzschutzverpflichtung
des Vermieters
nicht. Dem Mieter ist zudem bekannt,
dass in dem vertragsgegenständlichen
Mietobjekt eine Teilfläche
von bis max. 252 m 2 Verkaufsfläche
zur Vermietung als Textilgeschäft
vorgesehen ist. Im Hinblick
auf die Nutzung dieser Teilfläche
besteht keine Konkurrenzschutzverpflichtung
des Vermieters. Für Flächen
zur Vermietung als Textilgeschäft
über 252 m 2 Verkaufsfläche
besteht die Konkurrenzschutzverpflichtung
des Vermieters.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter für den Mieter
KiK Textilien und Non-Food GmbH
am 18.05.2010 eingeholte Creditreform-Auskunft
weist für den Mieter
einen Bonitätsindex von „229“ auf.
Das lässt auf eine gute Bonität des
Mieters schließen.
f) Mietvertrag Monika Karl
Die Hans Mayr Bau GmbH hat als
Vermieter mit Frau Monika Karl als
Mieter am 23./26.04.2009 einen
Mietvertrag, am 02./11.11.2009 einen
1. und am 17./25.05.2010 einen
2. Mietvertragsnachtrag abgeschlossen.
Der durch die zwei vorgenannten
Nachträge geänderte
Mietvertrag hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet wird an den Mieter im
Fachmarktgebäude insgesamt eine
Nettogrundfläche von 78,71 m 2 zum
Betrieb eines Friseurladens nebst ca.
110 Pkw-Abstellplätzen zur gemeinsamen
Nutzung aller Mieter.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Nettomiete beträgt
E 1.180,65 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
rund E 1.405,00.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Bei einer
mindestens 10%-igen Veränderung
gegenüber dem nach Mietbeginn
festgestellten Indexstand tritt die
Fälligkeit der neuen Miete ab dem
Monatsersten ein, in dem die Veränderung
eintritt. Entsprechendes
gilt für weitere Mietanpassungen,
wobei die Fälligkeit der neuen Miete
dann ab dem der neuen Indexänderung
folgenden Monat eintritt.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten,
wobei die Abrechnung anteilig
nach dem Verhältnis der im
Aufmaß festgestellten Nettogrundfläche
zu den Mietflächen der anderen
Mieter des Gesamtobjektes
zu erfolgen hat: Kosten für den
Allgemeinstrom, für die Reinigung
des Kundenparkplatzes und dessen
Zu- und Abfahrten, für den Winterdienst
(Räumen und Streuen), für
die Pflege der Außen- und Grünanlagen
(ohne Neubepflanzung),
Grundsteuer, verbundene Gebäudeversicherung
gegen die Gefahren
Feuer, Leitungswasser, Sturm und
Hagel, sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
Ferner
trägt der Mieter die Kosten des
Wasser- und Abwasserverbrauchs,
die Kosten des Stromverbrauchs innerhalb
der Mieträume, die Kosten
der Beheizung inklusive der Kaminreinigung
und die Kosten der Müllabfuhr.
Nebenkosten für nicht vermietete
Flächen im Gesamtobjekt
gehen zu Lasten des Vermieters.
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in
Höhe von E 250,00 zzgl. gesetzlicher
USt., mithin in Höhe von monatlich
E 297,50 brutto. Die Nebenkostenvorauszahlung
kann entsprechend
den tatsächlich anfallenden
Kosten angepasst werden.
Sicherheit
Der Mieter hat eine Mietkaution in
Höhe von E 3.600,00 zu stellen.
Der Mieter hat die Mietkaution bereits
am 08.03.2010 an den derzeitigen
Vermieter, die Mayer Bau
GmbH überwiesen.

Süddeutschland 8
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit der am
25.03.2010 erfolgten Übergabe
begonnen. Die Vertragsfestlaufzeit
beträgt 10 Jahre. Der Mieter hat die
Option, den Vertrag zweimal um jeweils
drei Jahre zu verlängern.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Die Instandhaltung an Dach und
Fach des Gebäudes trägt der Vermieter.
Für alle baulichen Veränderungen
oder Einbauten des Mieters im
Mietobjekt obliegt die vollständige
Instandhaltung, Erneuerung, Wartung
und Pflege dem Mieter. Die
regelmäßige Wartung der Feuerlöscher
übernimmt der Mieter, dem
auch die Schönheitsreparaturen innerhalb
der Mieträume obliegen.
Untervermietung
Das Recht zur Untervermietung ist
dem Mieter nur mit Zustimmung
des Vermieters gestattet. Dieses
Recht darf der Vermieter jedoch
nur aus wichtigem Grunde versagen,
insbesondere, wenn z.B. Konkurrenzschutzklauseln
mit anderen
Mietern dem entgegenstehen.
Konkurrenzschutz
Mangels einer ausdrücklichen mietvertraglichen
Vereinbarung hat der
Vermieter dem Mieter lediglich einen
sogenannten vertragsimmanenten
Konkurrenzschutz zu gewähren.
Er ist deshalb verpflichtet, den Mieter
hinsichtlich dessen Hauptsortiments
vor Konkurrenz im eigenen
Haus, d.h. auf dem Mietgrundstück
und den dem Vermieter ggf. gehörenden
unmittelbar angrenzenden
Grundstücken, zu schützen.
g) Mietvertrag Hallertauer Volksbank
eG
Die Hans Mayr Bau GmbH hat als
Vermieter mit der Hallertauer
Volksbank eG als Mieter am 25.11./
02.12.2009 einen Mietvertrag und
am 17.05./08.06.2010 einen 1. Mietvertragsnachtrag
abgeschlossen.
Der durch den vorgenannten Nachtrag
geänderte Mietvertrag hat im
Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet wird an den Mieter im
Fachmarktgebäude insgesamt eine
Nettogrundfläche von 168,14 m 2
zum Betrieb einer Bankfiliale nebst
ca. 110 Pkw-Abstellplätzen zur gemeinsamen
Nutzung aller Mieter.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Nettomiete beträgt
E 2.185,82 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
rund E 2.600,00.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Bei einer
mindestens 10%-igen Veränderung
gegenüber dem nach Mietbeginn
festgestellten Indexstand tritt die
Fälligkeit der neuen Miete ab dem
Monatsersten ein, in dem die Veränderung
eintritt. Entsprechendes gilt
für weitere Mietanpassungen, wobei
die Fälligkeit der neuen Miete dann
ab dem der neuen Indexänderung
folgenden Monat eintritt.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten,
wobei die Abrechnung anteilig
nach dem Verhältnis der im Aufmaß
festgestellten Nettogrundfläche
zu den Mietflächen der anderen Mieter
des Gesamtobjektes zu erfolgen
hat: Kosten für den Allgemeinstrom;
Kosten für die Reinigung des Kundenparkplatzes
und dessen Zu- und Abfahrten;
Kosten des Winterdienstes
(Räumen und Streuen); Kosten für die
Pflege der Außen- und Grünanlagen,
jedoch ohne Neubepflanzung; Kosten
für die Grundsteuer; Kosten für die
verbundene Gebäudeversicherung
gegen die Gefahren Feuer, Leitungswasser,
Sturm und Hagel, sowie die
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
und die Kosten für die
Wartung und Prüfung von elektrisch
betriebenen Türen und Toren sowie
Klima- und Lüftungsanlagen. Ferner
trägt der Mieter die Kosten des Wasser-
und Abwasserverbrauchs, die
Kosten des Stromverbrauchs innerhalb
der Mieträume, wobei diesbezüglich
eine Abrechnung direkt mit
dem Versorger erfolgt, die Kosten der
Beheizung inklusive der Kaminreinigung
nach Verbrauch bzw. anteilig
und die Kosten der Müllabfuhr, die
nach bestellten Tonnen abgerechnet
wird. Nebenkosten für nicht vermietete
Flächen im Gesamtobjekt sind
auszuweisen und gehen zu Lasten
des Vermieters.
Der Mieter entrichtet eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in
Höhe von E 350,00 zzgl. gesetzlicher
USt., mithin in Höhe von monatlich E
416,50 brutto, die entsprechend den
tatsächlich anfallenden Kosten angepasst
werden kann.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis hat mit der am
25.03.2010 erfolgten Übergabe begonnen.
Die Vertragsfestlaufzeit beträgt
12,5 Jahre. Der Mieter hat die
Option, den Vertrag zweimal um jeweils
fünf Jahre zu verlängern.
189

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
190
Erhaltung des Mietgegenstandes
Die Instandhaltung an Dach und
Fach des Gebäudes trägt der Vermieter.
Für alle baulichen Veränderungen
oder Einbauten des Mieters
im Mietobjekt obliegt die vollständige
Instandhaltung, Erneuerung,
Wartung und Pflege dem Mieter,
der auch die regelmäßige Wartung
der Feuerlöscher übernimmt. Die
Schönheitsreparaturen innerhalb der
Mieträume obliegen dem Mieter.
Untervermietung
Das Recht zur Untervermietung ist
dem Mieter nur mit Zustimmung
des Vermieters gestattet. Dieses
Recht darf der Vermieter jedoch
nur aus wichtigem Grunde versagen,
insbesondere, wenn z.B. Konkurrenzschutzklauseln
mit anderen
Mietern dem entgegenstehen.
Konkurrenzschutz
Ab Vertragsschluss und für die
Dauer des Mietverhältnisses räumt
der Vermieter dem Mieter für dessen
Mietzweck und Branche Konkurrenzschutz
insoweit ein, als er
sich verpflichtet, im Gesamtobjekt
und einem Umkreis von einem Kilometer
um das Gesamtobjekt keine
weiteren Flächen/Räume Dritten
zur Nutzung als Bankfiliale oder eines
Geldautomaten zu vermieten
oder zu überlassen.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 02.08.2010
weist für den Mieter Hallertauer
Volksbank eG einen Bonitätsindex
von „171“ auf. Das lässt auf eine
sehr gute Bonität des Mieters schließen.
h) Gestattungsvertrag Hans Mayr
Bau GmbH
Die Objektgesellschaft hat mit dem
Verkäufer am 10.08.2010 einen Gestattungsvertrag
über die Belassung,
Erhaltung, Instandsetzung
und den Betrieb von Photovoltaikanlagen
abgeschlossen. Der Gestattungsvertrag
hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Aufschiebende und auflösende
Bedingung
Die Rechtswirksamkeit des Gestattungsvertrages
ist davon abhängig,
dass zwischen Verkäufer und Objektgesellschaft
ein notariell beurkundeter
Kaufvertrag über das Kaufgrundstück
abgeschlossen wird und Nutzungen,
Lasten, Besitz und Gefahr
am Kaufgrundstück auf den Grundstücksberechtigten
übergegangen
sind. Der entsprechende Kaufvertrag
wurde am 10.08.2010 notariell beurkundet.
Der Übergang von Nutzungen,
Lasten, Besitz und Gefahr am
Grundstück auf den Grundstücksberechtigten
ist zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung allerdings noch
nicht erfolgt. Die Rechtswirksamkeit
des Gestattungsvertrages steht außerdem
unter der auflösenden Bedingung,
dass der vorgenannte Kaufvertrag
nach Übergang von Nutzungen,
Lasten, Besitz und Gefahr am
Grundstück rückabgewickelt wird.
Pachtgegenstand
Die Objektgesellschaft gestattet dem
Verkäufer auf eigene Kosten die Belassung,
Erhaltung, Instandsetzung
und den Betrieb der bereits installierten
Photovoltaikanlage auf dem
Dach des Fachmarktgebäudes, die
Belassung, Erhaltung und Instandsetzung
der bereits verlegten erforderlichen
Anschlussleitungen und
die Belassung, Erhaltung, Instandsetzung
und den Betrieb der erforderlichen
Schalt-, Mess- und Transformatorstationen
sowie die Vornahme
aller Arbeiten, die auf/an/in dem
Fachmarktgebäude und/oder auf
dem Grundstück für den Betrieb der
Photovoltaikanlage erforderlich sind.
Die Gestattung erstreckt sich auch
auf ein Recht zur Mitbenutzung des
Elektro-/Hausanschlussraumes und
Heizraumes und der Wandflächen
in diesen Räumen zur Montage und
Belassung der Wechselrichter. Die
Photovoltaikanlage, die verlegten
Leitungen, die Schalt-, Mess- und
Transformatoranlagen und die übrigen
von dem Hauptnutzer installierten
Einrichtungen bleiben Eigentum
des Verkäufers.
Gestattungsentgelt
Das monatliche Entgelt für die Einräumung
des Nutzungsrechts beträgt
E 1.500,00 zzgl. gesetzlicher
USt.; das monatliche Bruttoentgelt
beträgt somit E 1.785,00. Zahlungsbeginn
ist der auf den Übergang
von Nutzungen, Lasten, Besitz
und Gefahr am Grundstück auf die
Objektgesellschaft folgende Monat.
Vertragslaufzeit und Vertragsende
Die Festlaufzeit des Vertrags endet
zum 31.12.2031.
Sicherheit
Der Verkäufer ist innerhalb von vier
Wochen nach Ablauf des Vertrags
zum vollständigen Rückbau der
Photovoltaikanlage einschließlich
Zubehör und aller Bauteile auf seine
Kosten verpflichtet. Er hat der Objektgesellschaft
innerhalb von zwei
Wochen nach der am 10.08.2010

Süddeutschland 8
erfolgten Vertragsunterzeichnung
eine Sicherheit zur Sicherung dessen
Anspruchs auf ordnungsgemäßen
Rückbau der Photovoltaikanlage
in Höhe von E 15.000,00 (inkl.
gesetzlicher USt.) zu leisten. Die Sicherheit
ist durch selbstschuldnerische,
unwiderrufliche und unbefristete
Bürgschaft eines der deutschen
Bankenaufsicht unterstellten
Kreditinstituts oder Kreditversicherer
zu erbringen und hat im Übrigen
zusätzliche Anforderungen des
Gestattungsvertrages zu erfüllen.
Versicherungen, Haftung
Der Verkäufer verpflichtet sich, eine
Haftpflichtversicherung für die
von der Photovoltaikanlage einschließlich
Zubehör und aller Bauteile
und den elektrischen Leitungen
ausgehenden Gefahren gegenüber
Dritten einschließlich der Objektgesellschaft
abzuschließen und
diese während der gesamten Dauer
des Vertragsverhältnisses aufrechtzuerhalten.
Die Deckungssumme
der Haftpflichtversicherung hat
für Sach-/Personen- und Vermögensschäden
pauschal E 3,0 Mio. je
Schadensfall zu betragen. Die Parteien
sind sich darüber einig, dass
die Haftung des Verkäufers auf die
vorstehende Deckungssumme begrenzt
wird, es sei denn der Verkäufer
hat den Schaden vorsätzlich
oder grob fahrlässig verursacht.
Die Objektgesellschaft haftet für
Schäden an der Anlage des Verkäufers,
die von ihr oder durch von ihr
beauftragte Dritte verursacht sind,
es sei denn die Objektgesellschaft
trifft kein Verschulden. Sie haftet
nicht für Schäden (z.B. für Einnahme-/Ertragsausfälle),
gleich aus welchem
Rechtsgrund, die im Zusammenhang
mit Reparatur-, Erweiterungs-
und/oder Erneuerungsarbeiten
des vertragsgegenständlichen
Daches oder Teilen hiervon entstehen.
Der vorgenannte Haftungsausschluss
gilt für Reparaturarbeiten
für die Dauer von maximal drei
Wochen insgesamt pro Jahr, für Erweiterungs-
und/oder Erneuerungsarbeiten
für die Dauer von maximal
drei Monaten, bezogen auf einen
Fünf-Jahres-Zeitraum.
Dienstbarkeit
Die im Gestattungsvertrag geregelten
Nutzungsrechte des Verkäufers
werden durch eine beschränkte
persönliche Dienstbarkeit zu Lasten
des Grundstücks gesichert.
Vertraglich vereinbarte
Kündigungsrechte
Der Verkäufer hat nach vorheriger
Abmahnung und Fristsetzung von
mindestens 14 Tagen ein außerordentliches
Kündigungsrecht mit sofortiger
Wirksamkeit, falls die Objektgesellschaft
Veränderungen am
Gebäude oder Bepflanzungen auf
dem Grundstück vornimmt oder
sonstige Maßnahmen trifft, die zu
einer nachhaltigen Leistungsminderung
der Photovoltaikanlage
führen.
Die Objektgesellschaft hat nach
vorheriger Abmahnung und Fristsetzung
von mindestens 14 Tagen
ein außerordentliches Kündigungsrecht
mit sofortiger Wirksamkeit,
– falls die Photovoltaikanlage länger
als 12 Monate außer Betrieb ist
und nachweislich keine Reparatur
oder Ersatzbeschaffung vom Verkäufer
eingeleitet wurde, oder
– wenn die erforderlichen behördlichen
Genehmigungen zur Errichtung
und/oder Betrieb der Photovoltaikanlage
nicht vorliegen,
oder
– wenn der Verkäufer einen Gebrauch
des Grundstücks, Gebäudes
und/oder Daches fortsetzt,
der dem Nutzungszweck widerspricht,
oder
– wenn der Verkäufer seinen wesentlichen
vertraglichen Verpflichtungen,
insbesondere den Pflichten
zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung
für den Betrieb
von Photovoltaikanlagen
und/oder zur Erbringung der
vertraglich vereinbarten Sicherheit
zur Sicherung des Anspruchs
des Grundstücksberechtigten auf
ordnungsgemäßen Rückbau der
Photovoltaikanlage in Höhe von
E 15.000,00 nicht nachkommt.
Im Übrigen gilt der § 543 BGB entsprechend.
Betriebs-, Wartungs- und Reparaturarbeiten
an der Photovoltaikanlage
Der Verkäufer haftet der Objektgesellschaft
dafür, dass die Photovoltaikanlage
mit sämtlichem Zubehör
sowie Installations-, Wartungsund
Reparaturmaßnahmen den
zum Zeitpunkt der Ausführung einschlägigen
Normen, insbesondere
den VDE-Vorschriften und Vorgaben
des örtlichen Netzbetreibers,
genügen und gemäß dieser Normen
ausgeführt wurden.
Betriebsunterbrechungen
Die Objektgesellschaft informiert
den Verkäufer frühzeitig über anfallende
bzw. geplante bauliche Veränderungen,
Reparaturen sowie andere
Maßnahmen auf dem Grundstück
oder an dem Fachmarktgebäude
bzw. über Dacharbeiten, die
den Betrieb der Photovoltaikanlage
191

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
192
beeinträchtigen könnten. Die Zustimmung
des Verkäufers zu diesen
Veränderungen/Maßnahmen/
Arbeiten gilt als erteilt, sofern keine
dauerhafte Beeinträchtigung
des Betriebs der Photovoltaikanlage
hierdurch verursacht wird.
Soweit dies zur Durchführung von
Reparaturarbeiten notwendig ist,
ist der Verkäufer verpflichtet, die
Photovoltaikanlage vorübergehend
auf eigene Kosten zu demontieren;
Ansprüche des Verkäufers, die im
Zusammenhang hiermit entstehen
können, sind ausgeschlossen. Soweit
dies zur Durchführung anderer
Maßnahmen notwendig ist, ist
der Verkäufer verpflichtet, die Photovoltaikanlage
vorübergehend zu
demontieren gegen Erstattung der
nachgewiesenen üblichen Kosten
durch die Objektgesellschaft. Die
Objektgesellschaft hat den durch
die Demontage entstehenden Ausfall
an Nutzungszeit der Photovoltaikanlage
jedoch so gering wie
möglich zu halten und die Arbeiten
– soweit möglich – vorwiegend in
den ertragsarmen Monaten (01.10.
bis 31.3. eines Kalenderjahres) und
in den Osterferien durchzuführen.
3. Baubeschreibung des Fachmarktzentrums
in Kösching
a) Das Gebäude
und seine Nutzung
Das Fachmarktzentrum wurde
ebenerdig in eingeschossiger Bauweise
errichtet und ist nicht unterkellert.
Es besteht aus sieben Einheiten,
verteilt auf zwei Baukörper.
Im ersten Baukörper ist der Lebensmitteldiscounter
Netto nebst integrierten
Backshop angesiedelt. Der
zweite Baukörper ist an die Hallertauer
Volksbank, Friseur, KiK (Textilmarkt),
Rossmann (Drogeriemarkt),
Imbiss und TEDi (Gemischtwarenhandel)
vermietet. Insgesamt
sind den Gebäuden 120 Stellplätze
vorgelagert.
b) Baukonstruktion
und Gründung
Die Tragstruktur bildet ein Stahlbetonskelett,
welches mit Mauerwerkswänden
ausgefacht ist. Die
Stahlbetonpfeiler sind außenseitig
mit einer WDVS-Schale zur Vermeidung
von Wärmebrücken kaschiert.
Die Lastabtragung erfolgt
über die Stahlbetonstützen in der
Ebene der Außenwände. Die Gründung
erfolgte über Einzel- und
Streifenfundamente aus Stahlbeton
mit massiver Bodenplatte. Alle neu
errichteten Außenbauteile weisen
die gemäß Energieeinsparverordnung
erforderlichen Wärmedämmwerte
auf.
c) Dach/Fassade/Fenster/
Außentüren
(a) Dach
Ausgeführt wurden ein flachgeneigtes
Pultdach (zweiter Baukörper)
bzw. ein flachgeneigtes Satteldach
(Lebensmitteldiscounter) – Neigung
ca. 2 bis 2,5°. Die Lastabtragung erfolgt
über Holzfachwerkbinder in die
Außenwände der Baukörper. Im Bereich
vor den Zugängen zu den einzelnen
Nutzungseinheiten (sowohl
Baukörper 1 als auch Baukörper 2)
kragen die Dächer aus. Vor der Hallertauer
Volksbank wurde kein Vordach
installiert. Die Dachhaut bildet
eine Folienabdichtung ohne Kiesauflage
auf Holzschalung mit Attikaausbildung
an den Dachrändern.
Die Dämmung erfolgt als Mineralfaserdämmung,
unterseitig mit einer
Dampfsperre zu den Mieteinheiten
hin abgeschlossen, in der Deckenebene
über dem Erdgeschoss.
(b) Fassade
Es handelt sich um eine Lochfassade
mit Schaufensterfronten. Die opaken
Fassadenbereiche sind verputzt
und gestrichen; im Bereich der
Stahlbetonstützen wurden WDVS-
Schalen aufgebracht. Im Bereich
des Dachraumes sind Leichtmetall-
Lamellen ausgeführt. Im Bereich der
Anlieferung Netto sind HWL-Platten
auf die Fassade aufgebracht.
(c) Fenster
Die Fenster sind Standardfenster
als Isolierverglasung in thermisch
getrennten Aluminium-Profilen.
Die Oberlichter der Schaufenster
im Baukörper 2 sind öffenbar.
Die Verglasung ist nicht bruchsicher,
jedoch sind die Fenster der
Nebenräume von außen vergittert.
Ein Blend- / Sonnenschutz ist nicht
installiert.
(d) Außentüren
Netto
Der Zugang ist als Schleusenanlage
(doppelte Türanlage), jeweils mit
sensorgesteuerter, zweiflügeliger
Schiebetüranlage ausgeführt.
KiK
Die Eingangsanlage ist als rechtsläufige,
zweiflügelige Aluminiumrahmen-Drehflügeltür
ohne Mittelsteg,
mit VSG-Verglasung ausgeführt.
Rossmann
Am Haupteingang ist eine sensorgesteuerte,
zweiflügelige Schiebetüranlage
eingebaut.
Hallertauer Volksbank
Die Eingangsanlage ist als sensorgesteuerte,
einflügelige Drehflügeltür
ausgeführt.

Süddeutschland 8
TEDi
Die Eingangsanlage ist als rechtsläufige,
zweiflügelige Drehflügeltür
ausgeführt.
Friseur
Die Eingangs- und Schaufensterverglasung
ist aus thermisch getrennten
Aluminiumprofilrahmen.
Das Element besteht aus einem
Gehflügel inkl. Obentürschließer
und zwei seitlichen Festverglasungen,
jeweils mit Oberlicht.
Imbiss
Die Eingangs- und Schaufensterverglasungen
sind aus thermisch getrennten
Aluminiumprofilrahmen
ausgeführt. Die Eingangsanlage ist
als Drehflügeltüre ausgeführt.
d) Innenausbau / Haustechnik
Die Innenwände sind teils in Trockenbauweise,
teils als Systemtrennwände
(Volksbank) ausgeführt.
Die Brandwände bestehen
aus STB-Wänden. Die Wände sind
glatt verputzt und gestrichen, teilweise
Sichtbeton in den Nebenräumen
und in den Lagerräumen. In
den Sanitärräumen sind die Wände
mit Fliesen belegt.
Darüber hinaus wurden sämtliche
Ausstattungsdetails, wie zum Beispiel
Bodenbeläge, Türen, abgehängte
Decken, Sanitär- und Elektroausstattung,
etc. entsprechend
den spezifischen Mieterbaubeschreibungen
und Mieterabsprachen
hergestellt.
Die Beheizung der Gebäude erfolgt
über insgesamt drei Gasbrennwertthermen
mit Ausdehnungsgefäß,
wobei zwei zur gemeinsamen Nutzung
durch alle Mieter im Baukörper
2 vorgesehen sind sowie eine
durch den Lebensmitteldiscounter
genutzt wird. Für jede Mieteinheit
sind zwei Heizkreise installiert. Angesteuert
werden darüber Flächenheizkörper
sowie Deckenlufterhitzer
in einigen Verkaufsräumen. Die
Verbrauchsmengenerfassung erfolgt
im Baukörper für jede Mieteinheit
separat im Vorlauf.
Die Trinkwasserversorgung erfolgt
in beiden Gebäuden über Rückspülfilter
und Druckminderer. Die
Warmwasserbereitung erfolgt dezentral
über Warmwasser-Boiler.
e) Außenanlagen
Die Parkplatzflächen sind asphaltiert
und mit Stellplatzmarkierungen
versehen. Es sind 120 Stellplätze
vorhanden, wovon drei Stück
dauerhaft durch ein Zelt des Mieters
TEDi belegt sind.
Die Grünflächen zwischen den
Stellplätzen sowie den Randbereichen
des Grundstücks sind mit Rasen,
Sträuchern sowie kleineren,
junge Laubbäume bepflanzt und
mit Rindenmulch aufgefüllt.
Die Zufahrten und Stellflächen sind
durch Bordsteine von den Grünflächen
abgegrenzt.
f) Wichtige Hinweise
Abweichungen, insbesondere wenn
sie auf behördliche Anforderungen
zurückzuführen oder technisch veranlasst
sind, bleiben vorbehalten, sofern
sie mit den Mietern abgestimmt und
für die Objektgesellschaft als zukünftigem
Eigentümer zumutbar sind.
193

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
194
VII. Neubau eines REWE-Lebensmittelmarktes
in 82275
Emmering, Roggensteiner Straße
Die Objektgesellschaft beabsichtigt,
den in der Roggensteiner Straße in
82275 Emmering noch zu errichtenden
REWE-Lebensmittelmarkt zu erwerben.
Zu diesem Zweck hat die Objektgesellschaft
mit dem derzeitigen
Grundstückseigentümer, der KON­
ZEPTBAU Bauträger- und Internationale
Immobilien GmbH, bereits einen
Grundstückskaufvertrag mit Herstellungsverpflichtung
über die Immobilie
bzw. die zugrundeliegenden
Grundstücke abgeschlossen, in dem
sich die KONZEPTBAU Bauträger- und
Internationale Immobilien GmbH u.a.
dazu verpflichtet hat, den REWE-Lebensmittelmarkt
nebst Außenanlagen
nach den Vorgaben des Kaufvertrages
komplett schlüssel- und gebrauchsfertig
herzustellen. Die Fertigstellung
ist für spätestens den 15.01.2011 geplant.
Die Baugenehmigung nebst
1. Tektur und Änderungsbescheid
für die Errichtung des REWE-Lebensmittelmarktes
wurde am 23.11.2009,
07.07.2010 bzw. 13.07.2010 vom
Landratsamt Fürstenfelsbruck erteilt.
Die Immobilie ist bereits an die RE­
WE Markt GmbH Zweigniederlassung
Süd vermietet.
Ein im Auftrag der Objektgesellschaft
am 10.05.2010 von der Knight Frank
Munich GmbH & Co. KG erstelltes
Bewertungsgutachten hat zum Bewertungsstichtag
10.05.2010 für
den REWE-Lebensmittelmarkt einen
Marktwert nach Fertigstellung von
E 3.170.000,00 ergeben.
1. Grundstückskaufvertrag
mit Herstellungsverpflichtung
Der Grundstückskaufvertrag zwischen
der Objektgesellschaft und der
KONZEPTBAU Bauträger- und Internationale
Immobilien GmbH wurde
am 05.05.2010 notariell beurkundet
(URNr. 1416 F-10 des Notars Dr. Ottmar
Fleischer in Fürth). Der Eigentümerwechsel
auf die Objektgesellschaft
muss noch im Grundbuch des
Amtsgerichts Fürstenfeldbruck vollzogen
werden und wird frühestens
erfolgen, wenn die Objektgesellschaft
den Kaufpreis vollständig gezahlt
hat und die grunderwerbssteuerliche
Unbedenklichkeitsbescheinigung
vorliegt. Die für den Eigentümerwechsel
erforderlichen Erklärungen
wurden bereits abgegeben und
beurkundet. Zur Sicherung des Anspruchs
der Objektgesellschaft auf
Übertragung des Eigentums wurde
zugunsten der Objektgesellschaft
bereits am 26.07.2010 eine Auflassungsvormerkung
im Grundbuch
eingetragen.
a) Grundstücksverhältnisse
Die Grundstückssituation hinsichtlich
der vertragsgegenständlichen
Grundstücke stellt sich (Grundbuchauszug
vom 09.09.2010) wie
folgt dar:
Bestandsverzeichnis
Grundbuch des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck,
Grundbuch von Emmering,
Blatt 4622, lfd. Nr. 8 (vorgetragen
als ein Grundstück im
Rechtssinne):
– Gemarkung Emmering, Flurstück
1122, Fuchsfeld, Landwirtschaftsfläche
zu 2.871 m 2 ,
– Gemarkung Emmering, Flurstück
1122/2, Nähe Roggensteiner Straße,
Gebäude- und Freifläche zu
175 m 2 ,
– Gemarkung Emmering, Flurstück
1123, Nähe Roggensteiner Straße,
Gebäude- und Freifläche zu 2.054 m 2 ,
– Gemarkung Emmering, Flurstück
1123/2, Nähe Roggensteiner Straße,
Gebäude- und Freifläche zu
201 m 2 ,
– Gemarkung Emmering, Flurstück
1124, Nähe Roggensteiner Straße,
Gebäude- und Freifläche zu
995 m 2 ,
– Gemarkung Emmering, Flurstück
1777/3, Nähe Roggensteiner Straße,
Gebäude- und Freifläche zu
300 m 2 ,
– Gemarkung Emmering, Flurstück
1848/10, Nähe Roggensteiner
Straße, Gebäude- und Freifläche
zu 126 m 2 ,
– Gemarkung Emmering, Flurstück
1848/11, Nähe Roggensteiner
Straße, Gebäude- und Freifläche
zu 106 m 2 .
Abteilung I
KONZEPTBAU Bauträger- und Internationale
Immobilien GmbH mit
Sitz in Memmingen.
Abteilung II
– Lfd. Nr. 3: Nur lastend am Flurstück
1848/11: Druckentwässerungskanalrecht
für die jeweiligen Eigentümer
der Flurstücke 1354/3, 1354/4,
1427, 1427/2, 1353 und 1354 sowie
die Gemeinde Emmering.
– Lfd. Nr. 4: Stromleitungsrecht für
die E.ON Bayern AG, München;
Gleichrang mit Abt. II/5, 6, 7.
– Lfd. Nr. 5: Abwasserkanalleitungsrecht
für die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck;
Gleichrang mit Abt.
II/4, 6, 7.
– Lfd. Nr. 6: Erdgasleitungsrecht für
die Erdgas Südbayern GmbH, München;
Gleichrang mit Abt. II/4, 5, 7.
– Lfd. Nr. 7: Wasserleitungsrecht für
die Gemeinde Emmering; Gleichrang
mit Abt. II/4, 5, 6.

Süddeutschland 8
– Lfd. Nr. 8: Auflassungsvormerkung
für die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG, Erlangen.
Vorrangvorbehalt: Grundpfandrechte
bis zu E 3.500.000,00; bis
20% Zinsen jährlich; bis 10% Nebenleistungen
einmalig; mehrmals
ausnutzbar.
– Lfd. Nr. 3: Photovoltaikanlagenrecht
(Belassung, Erhaltung, Instandsetzung
und Betrieb) – auflösend
bedingt und befristet – für
die Hans Mayr Bau GmbH, Neuburg
a.d. Donau. Rang nach Abt.
III/3.
Abteilung III
– Lfd. Nr. 1: Grundschuld ohne
Brief zu E 2.850.000,00 für die
Kreis- und Stadtsparkasse Kaufbeuren
Anstalt des öffentlichen
Rechts, Kaufbeuren; 16% Zinsen
jährlich; hinsichtlich eines nachrangigen
Teilbetrages in Höhe
von E 200.000,00 vollstreckbar
nach § 800 ZPO.
b) Wesentlicher Inhalt des Grundstückskaufvertrages
mit Herstellungsverpflichtung
Der Grundstückskaufvertrag mit
Herstellungsverpflichtung zwischen
der Objektgesellschaft als
Käufer und der KONZEPTBAU Bauträger-
und Internationale Immobilien
GmbH als Verkäufer hat im Wesentlichen
folgenden Inhalt:
Kaufgegenstand
Gegenstand des Kaufvertrages sind
die Flurstücke 1122, 1122/2, 1123,
1123/2, 1124, 1777/3, 1848/10 und
1848/11 und das vom Verkäufer
hierauf zu errichtende, zum Betrieb
eines REWE-Lebensmittel- und Getränkesupermarktes
nebst integriertem
Backshop geeignete Gebäude
nebst dazugehörigen Außenanlagen,
92 oberirdischen Pkw-Stellplätzen
und einer Zu-/Abfahrt zur öffentlichen
Straße „Untere Au“.
Herstellungsverpflichtung des
Verkäufers und Fertigstellungszeitpunkt
Der Verkäufer ist verpflichtet, den
Kaufgegenstand komplett schlüssel-
und gebrauchsfertig, einschließlich
sämtlicher erforderlicher
Erschließungs-, Ausbau- und
Entwässerungsmaßnahmen sowie
sämtlicher städtebaulicher Verpflichtungen
und unter Beachtung aller
öffentlich-rechtlicher Vorgaben und
frei von Rechts- und Sachmängeln
bis spätestens zum 15.01.2011 herzustellen
und bis zum selben Zeitpunkt
voll vermietet und von dem
Mieter abgenommen an die Objektgesellschaft
zu übergeben.
Kaufpreis
Die Kaufpreishöhe errechnet sich
nach der Jahresnettokaltmiete am
Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung
(„Übergangszeitpunkt“)
multipliziert mit dem Faktor 12,6.
Bei einer voraussichtlichen Jahresnettokaltmiete
am Übergangszeitpunkt
in Höhe von E 251.712,00
ergibt sich ein Kaufpreis von rund
E 3.171.570,00; sollte sich der Gesamtbetrag
der vertraglich vereinbarten
Jahresnettokaltmiete bis zum
Übergangszeitpunkt vermindern,
so vermindert sich der Kaufpreis im
gleichen Verhältnis (Jahresnettokaltmiete
x Faktor 12,6). Sollte der auf
den 15.01.2011 festgelegte späteste
Fertigstellungszeitpunkt überschritten
werden, reduziert sich von Beginn
des 15.01.2011 an der Kaufpreis
um E 10.488,00 und von Beginn
des 01.02.2011 an zusätzlich pro angefangenen
Monat um E 20.976,00
netto. Abgesehen von den vorgenannten
Anpassungsmöglichkeiten
ist der Kaufpreis ein Festpreis; er enthält
sämtliche Kosten und Beiträge,
die für die vertraglich geschuldete
Herstellung des Kaufgegenstandes
anfallen inklusive aller Bau- und Baunebenkosten.
Der Kaufpreis ist ein
Nettokaufpreis; der Verkäufer verzichtet
gemäß § 9 Abs. 1 und 2 UStG
zu 100% auf die Umsatzsteuerbefreiung
nach § 4 Nr. 9 lit. a UStG, da der
Mietvertrag umsatzsteuerpflichtig
mit einem vorsteuerabzugsberechtigten
Mieter abgeschlossen ist.
Die Objektgesellschaft hat den
Kaufpreis – mangels Kaufpreisfälligkeit
– bislang noch nicht bezahlt.
Kaufpreisfälligkeit
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
war der Kaufpreis noch nicht
fällig. Die Objektgesellschaft hat
sich gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung
der sofortigen Zwangsvollstreckung
aus der Kaufvertragsurkunde
unterworfen.
Neben den allgemein üblichen
Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen
(Eintragung einer Auflassungsvormerkung
zugunsten der Objektgesellschaft,
Vorliegen sämtlicher zu
diesem Kaufvertrag erforderlichen
grundbuchrechtlichen Genehmigungen,
Vorlage der Löschungsunterlagen
für die von der Objektgesellschaft
nicht übernommenen Belastungen)
wird der Kaufpreis zur
Zahlung fällig, wenn u.a. folgende
Fälligkeitsvoraussetzungen kumulativ
vorliegen:
– Vorlage einer bestandskräftigen
195

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
196
wasserrechtlichen Erlaubnis für
den Kaufgegenstand sowie einer
schriftlichen Bestätigung eines
Sachverständigen, dass die auf
dem Kaufgrundstück errichtete Sickeranlage
frei von wesentlichen
Mängeln fertig gestellt ist.
– Vorlage eines nach der Baugenehmigung
des Landratsamtes Fürstenfeldbruck
vom 23.11.2009 geforderten
bestandskräftiges Nachtragsbescheids
hinsichtlich der Standsicherheit,
der Feuerwiderstandsdauer
und des Brandschutzes.
– Vorlage von schriftlichen Bestätigungen
der von Objektgesellschaft
und Verkäufer gemeinsam beauftragten
Sachverständigen für Bauund
für Haustechnik, dass das auf
dem Kaufgrundstück errichtete Gebäude
nebst Außenanlagen, Stellplätzen
und Zu-/Abfahrt zur öffentlichen
Straße Untere Au gemäß den
kaufvertraglichen Vorgaben frei von
wesentlichen Mängeln fertig gestellt
ist.
– Vorlage eines vom Verkäufer und
Mieter unterzeichneten Übergabeprotokolls
nebst verbindlichem Aufmaß,
aus dem der Beginn des Mietverhältnisses,
die erfolgte Übergabe
des Mietgegenstandes und die
Tatsache hervorgeht, dass der Mieter
die Mietflächen frei von wesentlichen
Mängeln übernommen hat
sowie der Nachweis des Eingangs
der ersten vollständigen, vorbehaltlosen
Mietzahlung nebst Nebenkostenvorauszahlung
durch den
Mieter.
– Form- und rechtswirksamer Abschluss
einer im Einvernehmen mit
der Objektgesellschaft festgelegten
Fassung eines Mietvertragsnachtrages
mit dem Mieter.
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
den Kaufpreis auch vor Fälligkeit zu
zahlen.
Sachverständige
Die Parteien haben gemeinsam sowohl
einen öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen
für Bau- als auch einen Sachverständigen
für Haustechnik mit
der Überwachung der ordnungsgemäßen
Erfüllung der vertraglichen
Verpflichtungen des Verkäufers
für den Zeitraum der Errichtung
und Inbetriebnahme sowie
über die Mangelfreiheit des Kaufgegenstandes
beauftragt, die insoweit
mit verbindlicher Wirkung für
beide Parteien entscheiden.
Übergang des Grundbesitzes
Am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung,
00.00 Uhr gehen
Nutzungen und Lasten, der Besitz
und die Gefahr hinsichtlich des
Kaufgegenstandes auf die Objektgesellschaft
über. Ab diesem Tag
stehen der Objektgesellschaft alle
Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag
mit der REWE Markt GmbH
Zweigniederlassung Süd, insbesondere
die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlungen,
vollständig zu.
Von der Objektgesellschaft
zu übernehmende Belastungen,
Rechtsmängel
Neben der Finanzierungsgrundschuld,
an deren Eintragung die
Objektgesellschaft mitgewirkt hat,
übernimmt die Objektgesellschaft
nur das bereits am Kaufgrundstück
lastende Stromleitungsrecht für
die E.ON Bayern AG, das Abwasserkanalleitungsrecht
für die Große
Kreisstadt Fürstenfeldbruck, das
Erdgasleitungsrecht für die Erdgas
Südbayern GmbH sowie das Wasserleitungsrecht
für die Gemeinde
Emmering zum dinglichen Fortbestand;
der jeweilige Berechtigte
der vorstehenden Rechte ist dauernd
und unentgeltlich berechtigt,
die vorbezeichneten Ver- und Entsorgungsleitungen
einzulegen, zu
belassen und zu betreiben, instand
zu halten, erforderlichenfalls zu erneuern.
Bei Aufgrabungen ist der
frühere Oberflächenzustand wiederherzustellen.
Das derzeit am Kaufgrundstück
lastende Druckentwässerungskanalrecht
wird von der Objektgesellschaft
zur weiteren dinglichen
Haftung übernommen, soweit eine
Löschung nicht erreicht werden
kann.
Sachmängel am Kaufgrundstück,
am Gebäude, an Außenanlagen,
Pkw-Stellplätzen und/oder Zu-/
Abfahrt
Der Verkäufer hat das Kaufgrundstück
frei von Sachmängeln zu
übereignen. Der Verkäufer erklärt,
dass ihm nicht erkennbare Mängel
nicht bekannt sind. Hinsichtlich der
vertragsgegenständlichen Bauleistungen
gilt das werkvertragliche
Leistungsstörungsrecht des BGB.
Nach den Regelungen des Kaufvertrages
hat der Verkäufer – abstellend
auf den Übergangszeitpunkt
und unbeschadet der gesetzlichen
Ansprüche – eine Vielzahl von Garantien
über die Beschaffenheit des
Kaufgegenstandes abgegeben, u.a.
die folgenden:
– Die auf dem Kaufgrundstück aufstehenden
Gebäude, Außenanlagen,
Stellplätze und die Zu-/Abfahrt
zur öffentlichen Straße Untere
Au sind nach den allgemein
anerkannten Regeln der Baukunst
und Technik zum Zeitpunkt der

Süddeutschland 8
Abnahme und frei von Mängeln,
insbesondere im Bezug auf die Planung,
bauliche Ausführung und
die verwendeten Baumaterialien,
errichtet worden und können wie
kaufvertraglich vorgesehen genutzt
werden. Der tatsächliche Zustand
des aufstehenden Gebäudes
und die Nutzung des Kaufgegenstandes
entsprechen in vollem Umfang
den für die Errichtung erteilten
Baugenehmigungen und sonstigen
öffentlich-rechtlichen Vorgaben
und Genehmigungen sowie
eventuellen städtebaulichen Verträgen
und Erschließungsverträgen.
Es existieren keine den Kaufgegenstand
betreffenden unerfüllten
öffentlich-rechtlichen Auflagen
oder Forderungen. Alle Bau- und
sonstigen öffentlich-rechtlichen
Genehmigungen für den Kaufgegenstand
sind bestandskräftig.
– Auf, in, an oder unter dem Kaufgegenstand
befinden oder befanden
sich keine stillgelegten
Tankanlagen, sowie keine Boden-,
Gewässer- und Grundwasserkontaminationen,
Boden-, Gewässer-
und Grundwasserverunreinigungen
oder -ablagerungen,
Altlasten, Kriegs-, Kampfmitteloder
Kulturfunde, archäologische
Funde, gesundheitsgefährdende
oder umweltschädliche Stoffe
oder sonstige Kontaminationen.
Der Verkäufer verzichtet hiermit
auf Ausgleichsansprüche gemäß
§ 24 Abs. 2 BBodSchG.
– Der Mieter hat keine Rechte aufgrund
von Sachmängeln, Rechtsmängeln,
Beschaffenheitsvereinbarungen
oder Garantien geltend gemacht,
insbesondere keinen Rücktritt
vom Mietvertrag bzw. keine
Kündigung erklärt, und auch darüber
hinaus keine Einwendungen/
Einreden erhoben. Dem Verkäufer
ist nicht bekannt, dass ein Rücktritt
bzw. eine Kündigung bevorsteht
oder der Mieter die Geltendmachung
weiterer mietvertraglicher
Rechte angekündigt hat.
Verjährung
Ansprüche der Objektgesellschaft,
die sich aus den Garantien des Verkäufers
ergeben, verjähren innerhalb
von fünf Jahren ab dem im Kaufvertrag
geregelten Übergangszeitpunkt.
Gewährleistungsansprüche
der Objektgesellschaft verjähren in
fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der
im Wesentlichen mangelfreien Übergabe
des Mietgegenstandes an den
Mieter; frühestens beginnt die Verjährung
jedoch zu laufen drei Monate
vor dem im Kaufvertrag geregelten
Übergangszeitpunkt.
Sicherheitseinbehalt, Gewährleistungsbürgschaften
Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
für die Zeit der Verjährungsfrist
für Mängelansprüche einen Sicherheitseinbehalt
in Höhe von
E 90.000,00 für den Kaufgegenstand
in Abzug zu bringen. Der Verkäufer
ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt
durch zwei unwiderrufliche,
unbefristete, selbstschuldnerische
Bürgschaften eines der
deutschen Bankenaufsicht unterstellten
Kreditinstituts oder Kreditversicherers
abzulösen. Jede Bürgschaft
hat auf E 45.000,00 zu lauten, wobei
die eine Bürgschaft Mängelansprüche,
die im Zusammenhang mit
der Errichtung des Rohbaus und der
Außenanlagen stehen, und die andere
Bürgschaft Mängelansprüche, die
im Zusammenhang mit der Errichtung
des Daches, mit dem Innenausbau
und mit technischen Anlagen
und Einrichtungen stehen, vollumfänglich
abzusichern hat.
Der Verkäufer hat der Objektgesellschaft
zur Sicherheit sämtliche
ihm auch künftig zustehenden Erfüllungs-,
Schadensersatz- und
sonstigen Gewährleistungsansprüche
sowie Ansprüche aus Garantien
gegen die am Bau des Kaufgegenstandes
und/oder den Arbeiten
am Kaufgegenstand beteiligten
Architekten, Generalunternehmer,
Bau- und Handwerksfirmen, Lieferanten/Zulieferer
oder sonst mit
dem Bau befassten Dritten mit Wirkung
zum Übergangszeitpunkt abgetreten.
Die Ansprüche der Objektgesellschaft
gegen den Verkäufer
werden von der Abtretung nicht
berührt; insbesondere können sie
auch ohne vorherige Geltendmachung
der Ansprüche gegen die
vorgenannten Nachunternehmer
geltend gemacht werden.
Rücktrittsrechte, Kostentragung
bei Rückabwicklung
Sollten die im Kaufvertrag genannten
Voraussetzungen für die Fälligkeit
des Kaufpreises nicht bis zum
31.03.2011 eingetreten sein, ist die
Objektgesellschaft zum Rücktritt
vom Vertrag berechtigt.
Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt,
sind beide Vertragsteile zum Rücktritt
vom Vertrag berechtigt; ein
Anspruch auf Schadenersatz statt
der Leistung oder Verzinsung bereits
geleisteter Kaufpreisteile besteht
in diesem Fall nicht.
Wird eine für den Kaufvertrag erforderliche,
vom Notar einzuholende
Genehmigung verweigert oder
bedingt bzw. nur unter einer Auflage
erteilt, ist die Objektgesellschaft
berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten.
197

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
198
Der Verkäufer trägt im Fall des Rücktritts
alle Kosten dieses Vertrages, die
zu seiner Durchführung und zu seiner
Rückabwicklung erforderlichen
Kosten (insbesondere die Löschungskosten
für die evtl. im Grundbuch
vorgetragenen Finanzierungsgrundpfandrechte
und die Auflassungsvormerkung
der Objektgesellschaft), soweit
diese anfällt die Grunderwerbsteuer,
evtl. Maklerkosten, Notarkosten,
sowie – bis zu einem Höchstbetrag
von netto E 35.000,00 – die
nachgewiesenen Kosten für die wirtschaftliche,
technische, rechtliche
und steuerliche Due Diligence der
Objektgesellschaft. Sollte die Objektgesellschaft
den Nichteintritt der
Fälligkeitsvoraussetzungen allein zu
vertreten haben, verbleibt es bei folgenden
Regelungen:
– Jede Partei trägt ihre mit dem
Kaufvertrag und seiner Durchführung
verbundenen Kosten selbst.
Die Kosten des Notars, des Grundbuchamts
und die Grunderwerbsteuer
trägt die Objektgesellschaft,
soweit in der Kaufvertragsurkunde
nichts Abweichendes geregelt ist.
– Genehmigungskosten trägt die
Partei, deren Erklärungen zu genehmigen
sind.
– Alle Kosten, die mit der Löschung
der von der Objektgesellschaft
nicht zu übernehmenden Belastungen
zusammenhängen, trägt
der Verkäufer.
2. Mietvertrag REWE Markt GmbH
Zweigniederlassung Süd, Mietvertragsdetails
Der Verkäufer hat als Vermieter
mit der REWE Deutscher Supermarkt
Kommanditgesellschaft auf
Aktien Zweigniederlassung Süd
bzw. mit deren Rechtsnachfolger,
der REWE Markt GmbH Zweigniederlassung
Süd als Mieter am
20./23.01.2009 einen Mietvertrag,
am 04./09.03.2009 einen 1. und
am 04./05.06.2009 einen 2. Mietvertragsnachtrag
geschlossen. Gemäß
den kaufvertraglichen Regelungen
wird die Objektgesellschaft
zum Übergangszeitpunkt / Besitzübergang
im Sinne des Kaufvertrages
in alle Rechte und Pflichten aus
dem Mietvertrag nebst Nachträgen
als neuer Vermieter eintreten und
die KONZEPTBAU Bauträger- und
Internationale Immobilien GmbH
im Gegenzug als Vermieter vollständig
aus dem Mietverhältnis ausscheiden.
Der derzeit bestehende,
durch die vorgenannten zwei Nachträge
geänderte Mietvertrag hat im
Wesentlichen folgenden Inhalt:
Mietgegenstand
Vermietet werden an den Mieter
1.799 m 2 Gesamtnutzfläche (davon
mindestens 800 m 2 Verkaufsfläche
im Lebensmittelmarkt, 500 m 2 im
Getränkemarkt und 27 m 2 im Backshop)
des zu errichtenden Gebäudes
zum Betrieb eines Lebensmittelsupermarktes
mit dem üblichen
Food- und Non-Food-Sortiment mit
Vorplatz-, Anliefer- und Hoffläche
sowie mindestens 92 ebenerdige
Parkplätze zur alleinigen Nutzung.
Miete, Wertsicherung
Die monatliche Miete beträgt
E 20.976,00 zzgl. gesetzlicher USt.;
die Bruttomonatsmiete beträgt somit
E 24.961,44. Eine Unterschreitung
der vereinbarten Mietflächen
um mehr als 1% bzw. der vereinbarten
Parkplatzanzahl berechtigen
den Mieter zur Mietminderung in
Höhe von E 11,66 pro m 2 bzw. in
Höhe von E 100,00 pro fehlendem
Stellplatz. Die Mietzahlungspflicht
beginnt 14 Tage nach Übergabe ohne
wesentliche Mängel, spätestens
jedoch bei Eröffnung.
Die Übergabe hat spätestens am
29.10.2010 zu erfolgen; nach den
Regelungen des gemäß dem Kaufvertrag
noch abzuschließenden
Mietvertragsnachtrages soll der
letzte Übergabetermin auf den
31.03.2011 verschoben werden.
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basisjahr
2005 = 100) gekoppelt. Die ersten
drei Jahre nach Mietzahlungsbeginn
bleiben unberücksichtigt,
danach kann bei einer mindestens
10%-igen Veränderung des Indexes
jede Vertragspartei eine Anpassung
der Miete um 65% der eingetretenen
prozentualen Indexveränderung
verlangen. Entsprechendes
gilt jeweils nach Ablauf eines Jahres
ab dem Zeitpunkt tatsächlich
erfolgter Mietänderung. Die neue
Miete ist ab dem jeweiligen zweiten
Monatsersten, der dem begründeten
schriftlichen Antrag folgt, zu
zahlen.
Nebenkosten
Der Mieter trägt folgende Nebenkosten:
Kosten des Betriebs der separaten
Heizung, die in den Mieträumen
anfallenden Energiekosten,
Stromkosten sowie Kosten für Wasserverbrauch
und Kanalbenutzung
für verbrauchtes Wasser und Abwasser,
Kosten der öffentlichen Straßenreinigung
und Kaminreinigung;
Müllabführgebühren nach Anfall der
vom Mieter beantragten Müllbehälter;
Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung,
der Sauberhaltung und Pflege
der gesamten Außenanlagen, des
Stroms für die Beleuchtung der Außenflächen,
der Sauberhaltung und
Pflege von Grünanlagen (falls Grün­

Süddeutschland 8
anlagen baubehördlich gefordert
werden), Kosten der Oberflächenentwässerung,
die über die vom Vermieter
zu schaffende Versickerungsmöglichkeit
hinausgehen.
Der Mieter zahlt eine monatliche
Nebenkostenvorauszahlung in Höhe
von E 300,00 netto, mithin in Höhe
von monatlich E 357,00 brutto. Die
Vorauszahlung wird der jährlichen
Abrechnung angepasst.
Mietbeginn, Vertragslaufzeit,
Verlängerungsoption
Das Mietverhältnis beginnt mit
Übergabe. Die Vertragslaufzeit beträgt
15 Jahre. Der Mieter hat die
Option, den Vertrag fünfmal um jeweils
drei Jahre zu verlängern.
Vertraglich vereinbarte Rücktrittsund
Kündigungsrechte des Mieters
Sollte der Mietgegenstand nicht
spätestens bis am 29.10.2010 an
den Mieter übergeben werden,
steht dem Mieter innerhalb einer
Frist von vier Wochen ein Rücktrittsrecht
zu; nach den Regelungen des
gemäß dem Kaufvertrag noch abzuschließenden
Mietvertragsnachtrages
soll der genannte Übergabetermin
auf den 31.03.2011 verschoben
werden.
Bei Erhöhung der wertgesicherten
monatlichen Miete um mehr als
insgesamt 50% steht dem Mieter
ein Kündigungsrecht mit einer Frist
von sechs Monaten zu, erstmals
zum Ende des 15. Mietjahres.
Des Weiteren kann der Mieter innerhalb
von vier Wochen nach Vorlage
des gemeinsamen Aufmaßes
außerordentlich kündigen, wenn
die vertraglich vereinbarten Mietflächen
– auch jede Fläche für sich
alleine – oder die Anzahl der Parkplätze
um mehr als 5% unterschritten
sind.
Der Vermieter ist verpflichtet,
dem Mieter auf Verlangen sämtliche
Gesellschafter der Vermietergesellschaft
zu benennen. Kommt
der Vermieter dieser Verpflichtung
nach wiederholter schriftlicher Aufforderung
nicht nach, hat der Mieter
das Recht, den Vertrag fristlos
zu kündigen.
Zufahrt
Der Vermieter gewährleistet dem
Mieter ab der Übergabe die uneingeschränkte
Nutzbarkeit der Zuund
Abfahrt zu den Parkplätzen sowie
zur Anlieferung (auch für Lieferfahrzeuge
bis zu 43 t) und hält
sie während der gesamten Geschäfts-
und Anlieferzeit im Rahmen
der gesetzlichen Regelungen
und behördlichen Auflagen aufrecht.
Die o.g. Nutzbarkeit in dem
Zeitraum von 6 bis 22 Uhr sichert
der Vermieter ausdrücklich zu.
Erhaltung des Mietgegenstandes
Der Vermieter hat die gesamte Bausubstanz
in angemessenen Abständen
überprüfen zu lassen und gegebenenfalls
entsprechende Maßnahmen
zu ergreifen. Insofern stellt
er den Mieter von jeglicher Haftung
frei.
Schönheitsreparaturen in den
Mieträumen gehen zu Lasten des
Mieters. Der Mieter trägt die Kleinreparaturen
innerhalb der Mieträume,
welche die Nutz- und Verkaufsfläche
ausmachen, bis zu einem Höchstbetrag
von E 350,00 im Einzelfall, jedoch
nicht mehr als E 2.500,00 als
jährlichen Höchstbetrag. Einen höheren
Rechnungsbetrag übernimmt
insgesamt der Vermieter. Wartungen
und damit verbundene Kosten für
bauseits installierte technische Anlagen,
die vom Mieter alleine genutzt
werden, sind nach Ablauf der Gewährleistungsfrist
Sache des Mieters.
Der Vermieter hat dem Mieter den
Ablauf der Gewährleistungsfrist drei
Monate vor Fristablauf anzuzeigen
und nachzuweisen, damit der Mieter
daraufhin die notwendigen Wartungsverträge
abschließen kann.
Versicherungen
Alle Gebäudeversicherungen, Hausund
Grundstückseigentümer-Haftpflichtversicherung
sowie Umwelthaftpflichtrisiko
sind Sache des Vermieters.
Die Verkehrssicherungspflicht
obliegt dem Vermieter. Der
Mieter trägt das Glasbruchrisiko.
Im Falle des Untergangs des Mietobjektes
verpflichtet sich der Vermieter
zum Wiederaufbau des Gebäudes
in einem angemessenen Zeitraum.
Die Rechte des Mieters bleiben hiervon
unberührt. Sollte der Wiederaufbau
aus tatsächlichen, rechtlichen,
behördlichen oder wirtschaftlichen
Gründen objektiv unmöglich
sein, so verpflichtet sich der Vermieter
schon jetzt, die anteilige Entschädigung
des Gebäudeversicherers
für die von dem Mieter erstellten
Gebäudeteile sowie in das Gebäude
eingebrachte Einbauten und
Einrichtungen, sofern diese unter
die Gebäudeversicherung fallen
und über diese erstattet werden, an
den Mieter weiterzuleiten.
199

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
200
Bauliche Veränderungen
durch den Mieter
Der Mieter ist berechtigt, während
der gesamten Mietzeit innerhalb
des Mietobjekts Einbauten und Umbauten
vorzunehmen sowie den Eingang,
die Außenwände, die Fenster
und die Werbeanlage nach seinen
Wünschen zu gestalten. Umbauten
in die vermieterseits geleistete Bausubstanz
bedürfen jedoch der vorherigen
schriftlichen Zustimmung des
Vermieters. Der Vermieter darf die
Zustimmung allerdings nur aus wichtigem
Grund verweigern. Im Fall der
Beendigung des Mietverhältnisses ist
der Mieter nicht verpflichtet, den ursprünglichen
Zustand wieder herzustellen.
Er ist jedoch berechtigt, die
von ihm eingebauten Einrichtungen
bei schonender Behandlung der
Mietsache auszubauen. Bei Ausbau
wird eine eventuelle Wertminderung
des Gebäudes nicht vergütet.
Konkurrenzschutz
Der Vermieter gewährt dem Mieter
Konkurrenzschutz. Er wird im
Umkreis von einem Kilometer keinen
weiteren branchenbezogenen
Betrieb mit im Mietobjekt geführten
Sortimenten (Haupt- und Nebenartikel)
betreiben, bauen, sich
an einem solchen beteiligen oder
dafür geeignete Mieträume oder
Grundstücke zeitlich begrenzt oder
auf Dauer an Dritte überlassen. Verstößt
der Vermieter gegen diese
Konkurrenzschutzvereinbarung, ist
der Mieter für die Dauer der Konkurrenzschutzverletzung
berechtigt,
die Miete um 50% zu kürzen,
höchstens jedoch insgesamt um
eine Jahresmiete; weitergehende
Schadenersatzansprüche des Mieters
bleiben von dieser Regelung
unberührt.
Vormietrecht
Der Vermieter räumt dem Mieter
für jeden Fall der Neuvermietung
des Mietobjekts das Vormietrecht
in entsprechender Anwendung der
schuldrechtlichen Vorschriften über
das Vorkaufsrecht ein. Die Ausübungsfrist
beträgt einen Monat.
Creditreform-Auskunft
Die vom Anbieter eingeholte Creditreform-Auskunft
vom 10.08.2010
weist für den Mieter REWE Markt
GmbH einen Bonitätsindex von
„232“ auf. Das lässt auf eine gute
Bonität des Mieters schließen.
3. Baubeschreibung des REWE-Lebensmittelmarktes
in Emmering
a) Das Gebäude
und seine Nutzung
Der Baukörper des zu errichtenden
REWE-Lebensmittelmarktes ist
nicht unterkellert und stellt sich als
kompaktes, eingeschossiges Gebäude
dar. Im Außenbereich werden
92 Pkw-Stellplätze errichtet.
b) Baukonstruktion
und Gründung
Die Gründung des Marktes erfolgt
entsprechend der einschlägig bekannten
DIN-Normen mittels geeigneter
Streifenfundamente unter
aufgehenden Außenbauteilen und
einer den statischen Anforderungen
entsprechenden Stahlbetonbodenplatte
auf Frost- und Tragschichten.
Alle neu zu errichtenden Außenbauteile
weisen die gemäß Energieeinsparverordnung
erforderlichen
Wärmedämmwerte auf. Sämtliche
tragende Bauteile werden nach statischem
Erfordernis errichtet.
c) Dach/Fassade/Fenster/
Außentüren
Das Dach des Hauptbaus ist als
Pultdach mit einer Dachneigung
von 5,1° ausgeführt. Die tragende
Unterkonstruktion besteht aus
weitspannenden, auf den massiven
Außenwänden aufliegenden Leimholzbindern
mit einer wärmegedämmten
Eindeckung aus geeigneten
Sandwichpaneelen.
Die Fassade gliedert sich in drei
verschiedene Gestaltungsmerkmale.
Horizontal verlegte Aluminium-
Wellprofiltafeln, horizontal verlegte
Aluminium-Platten (Glattblech)
und Putzflächen auf Mauerwerkbzw.
Stahlbetonaußenwänden.
Als Fenster- und Türelemente kommen
Leichtmetall- sowie Kunststoffelemente
mit Isolierverglasung
zum Einsatz.
d) Innenausbau/Haustechnik
Tragende Innenwände werden aus
Mauerwerk errichtet. Nicht tragende
Innenwände werden als Metallständerwände
mit Gipskartonschale oder
als Mauerwerk hergestellt. Sämtliche
Ausstattungsdetails, wie zum Beispiel
Bodenbeläge, Türen, abgehängte Decken,
Sanitär- und Elektroausstattung,
etc. entsprechen den spezifischen
Mieterbaubeschreibungen. Die Beheizung
und Kühlung der Verkaufsfläche
erfolgt über Deckenlufterhitzer
mit Kältemittel. Die Abwärme der
Gewerbekälteanlagen wird zur Beheizung
der Verkaufsfläche genutzt. Die
Warmwasserversorgung erfolgt jeweils
dezentral über elektrisch betriebene
Boiler. Sämtliche Elektroinstallationen
sind nach den VDE-Vorschriften sowie
sonstigen einschlägigen Vorschriften
gemäß Nutzervorgabe ausgeführt.

Süddeutschland 8
e) Außenanlagen
Die befestigten Flächen der Außenanlagen
(Fahrspuren, Zufahrt) erhalten
einen Asphaltbelag bzw. Betonpflaster
(Stellplätze). Die Ausführung
erfolgt nach behördlicher
Vorgabe, ebenso wie die Pflanzflächen.
Das Regenwasser (Dächer,
Außenanlagen) wird im versickerungsfähigen
Boden versickert.
f) Wichtige Hinweise
Abweichungen, insbesondere wenn
sie auf behördliche Anforderungen
zurückzuführen oder technisch
veranlasst sind, bleiben vorbehalten,
sofern sie mit dem Mieter abgestimmt
und für die Objektgesellschaft
als zukünftigem Eigentümer
zumutbar sind.
201

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
202
C. Die Dienstleistungsverträge
I. Konzeptions- und Platzierungsphase
Für den Zeitraum der Konzeptionsund
Platzierungsphase haben die
S&P RegioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG („Fondsgesellschaft“)
bzw. die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
(„Objektgesellschaft“) folgende
Verträge geschlossen:
1. Vertrag über die Konzeption der
Fondsgesellschaft und die Einrichtung
der Fondsverwaltung
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
haben die sontowski
& partner gmbh mit der Durchführung
der Fondskonzeption sowie
mit der Einrichtung der Fondsverwaltung
beauftragt. Zu den Aufgaben
der sontowski & partner gmbh
gehören insbesondere:
a. Ermittlung und Zusammenstellung
der wirtschaftlichen Daten
für die Investitionsrechnungen
b. Erstellung sämtlicher Investitionsrechnungen
(insbesondere
Investitions- und Finanzierungsplan
sowie Prognoserechnung)
c. Erarbeitung der Beteiligungsstruktur
d. Mitwirkung bei der Erstellung
der notwendigen Vertragswerke
(z.B. Gesellschaftsverträge
der Fondsgesellschaft und der
Objektgesellschaft, Vertriebsvereinbarung,
Objektverwaltung)
sowie der Emissionsunterlagen,
insbesondere des Emissionsprospektes
und der Zeichnungsunterlagen,
soweit dies nach den
Rechts- und Steuerberatungsgesetzen
zulässig ist
e. Koordination der beteiligten
Dienstleister
f. Einrichtung der Fondsverwaltung
(Buchhaltung, Zeichnerverwaltung
etc.)
g. Auswahl geeigneter Fondsimmobilien
und Aufbereitung der
Objektdaten
h. Prüfung der abzuschließenden
bzw. bereits vorhandenen Mietverträge
unter wirtschaftlichen
Gesichtspunkten.
Die sontowski & partner gmbh erhält
(1) für die Durchführung der Fonds ­
konzeption (a. - e.) eine Vergütung
von E 1.025.000,00
(2) für die Einrichtung der Fondsverwaltung
(f.) eine Vergütung
von E 125.000,00
(3) für die Auswahl geeigneter
Fondsimmobilien, die Aufbereitung
der Objektdaten und die
Prüfung der abzuschließenden
bzw. bereits vorhandenen Mietverträge
unter wirtschaftlichen
Gesichtspunkte (g. – h.) eine
Vergütung von E 20.000,00 je
Immobilie
jeweils zzgl. der jeweils geltenden
gesetzlichen USt. (derzeit 19%).
Die Vergütung ist im Investitionsund
Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft
enthalten.
Die Vergütungen (1) und (2) sind
zu 75% fällig, sobald die notwendigen
und geplanten gesellschaftsrechtlichen
Strukturen geschaffen
sind und der Prospekt der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) vorgelegt ist. Die
verbleibenden 25% sind fällig, sobald
der Prospekt bei den Vertriebspartnern
vorliegt. Die Vergütung
(3) ist je Objekt fällig mit Abschluss
des jeweiligen notariellen
Kaufvertrages. Bei Rückabwicklung
eines Kaufvertrages bzw. Rücktritt
einer Vertragspartei ist diese Vergütung
jeweils verwirkt und umgehend
zurückzuerstatten.
Für Schäden aus Pflichtverletzungen
haftet die sontowski & partner
gmbh nur, soweit sie die Pflichtverletzung
vorsätzlich oder grob fahrlässig
begangen hat. Für Schäden
aus der Verletzung des Lebens, des
Körpers oder der Gesundheit haftet
die sontowski & partner gmbh
auch bei fahrlässigen Pflichtverletzungen.
2. Akquisitionsvertrag
Die Objektgesellschaft hat die GRR
Real Estate Management GmbH
mit dem Ankauf der Fondsimmobilien
beauftragt. Dabei hat die GRR
Real Estate Management GmbH
folgende Aufgaben übernommen:
– Angebotsprüfung
– Abstimmung mit dem Eigentümer
– Herbeiführung der Beauftragung
der Due Diligence nach Unterzeichnung
der Absichtserklärung
– Vorbereitung des Kaufvertrages
– Ankaufbenachrichtigung
– Vorbereitung von Investmentausschussunterlagen
zur Herbeiführung
der Genehmigung des Objektankaufs
nach Vorgabe der
Objektgesellschaft
– Dokumentation des Ankaufprozesses,
Beauftragung der für den
Ankaufsprozess notwendigen
Dienst leiter, gegebenenfalls Abschluss
von Maklervereinbarungen
nach Vorgabe und im Namen
und für Rechnung der Objektgesellschaft
– Abwicklung/Unterlagenzurverfügungstellung
mit der finanzieren­

Süddeutschland 8
den Bank hinsichtlich der Kaufpreisauszahlung.
Für die erfolgreiche Mitwirkung
beim Ankauf einer Immobilie erhält
die GRR Real Estate Management
GmbH eine Akquisition Fee von 1%
des Nettokaufpreises. Im Rahmen
des Ankaufsprozesses anfallende
externe Due Diligence Kosten werden
von der Objektgesellschaft getragen.
Der Anspruch auf die Akquisition
Fee entsteht mit Beurkundung
eines Objektes. Die Akquisition
Fee wird mit dem Zeitpunkt der
Kaufpreiszahlung des jeweiligen
Objektes fällig.
3. Finanzierungsvermittlungsvertrag
Die Fondsgesellschaft hat die sontowski
& partner gmbh mit dem
Nachweis und der Vermittlung einer
Finanzierung beauftragt. Dabei
hat die sontowski & partner gmbh
folgende Aufgaben übernommen:
– Finanzierungsberatung für den
Auf traggeber im Zusammenhang
mit den nachstehend aufgeführten
Vermittlungstätigkeiten.
– Nachweis und Vermittlung von
Angeboten zu marktüblichen
Konditionen für die Endfinanzierungsmittel
in Höhe von ca.
E 16.662.000,00 (Der Finanzierungsvermittler
hat die genauen
vertraglichen Vereinbarungen,
vorgesehenen Zahlungstermine
sowie die Höhe der dazu aufzubringenden
Geldmittel in Abstimmung
mit dem Auftraggeber zu
berücksichtigen.).
– Nachweis und Vermittlung von
Angeboten zu marktüblichen
Konditionen für die Eigenkapitalzwischenfinanzierung
des Auftraggebers
in zur Aufstellung des
Fonds erforderlicher Höhe.
– Besorgung eines kurzfristigen
Termins beim Anbieter, um die
Finanzierung vertraglich festzulegen,
sofern der Auftraggeber eines
der gemachten Angebote annehmen
möchte.
Die sontowski & partner gmbh erhält
für die Erledigung der vorgenannten
Aufgaben von der Fondsgesellschaft
eine Vergütung in Höhe
von E 90.000,00 (ohne Umsatzsteuer).
Die im Investitions- und
Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft
enthaltene Vergütung ist fällig,
sobald verbindliche Finanzierungszusagen
vorliegen und der
Verkaufsprospekt der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) vorgelegt wurde.
4. Vertrag über Vertriebssteuerung
und Marketing
Die Fondsgesellschaft hat die sontowski
& partner gmbh mit der
Vertriebssteuerung der Fondsbeteiligungen
beauftragt. Die sontowski
& partner gmbh hat dabei insbesondere
folgende Aufgaben zu erfüllen:
– Betreuung und Kontrolle der Vertriebspartner
und deren Mitarbeiter,
einschließlich Zurverfügungstellung
von Vertriebsmaterial
und Beantwortung von Anfragen.
– Vorbereitung und Durchführung
von Schulungen der Vertriebspartner,
soweit erforderlich.
– Abwicklung von Provisionszahlungen
an die Vertriebspartner.
Für die Erfüllung der vorbeschriebenen
Aufgaben erhält die sontowski
& partner gmbh eine Vergütung
in Höhe von E 800.000,00 zuzüglich
eines tatsächlich vereinnahmten
Agios der Fondsgesellschaft in
geplanter Höhe von E 800.000,00
(maximale Höhe E 810.000,00) abzüglich
der Vertriebsprovisionen an
beauftragte Vertriebspartner zzgl.
jeweiliger gesetzlicher USt. (derzeit
19%). Die Vergütung ist im Investitions-
und Finanzierungsplan der
Fondsgesellschaft enthalten und ist
fällig, sobald das komplette Eigenkapital
platziert ist oder die Fondsgesellschaft
geschlossen wurde
und die Abrechnung mit den Vertriebspartnern
stattgefunden hat.
Die Fondsgesellschaft hat die sontowski
& partner gmbh außerdem
mit der Erstellung des Vertriebsmaterials
beauftragt. Die sontowski &
partner gmbh hat dabei insbesondere
folgende Aufgaben zu erfüllen:
– Erstellung sämtlichen erforderlichen
Vertriebsmaterials, insbesondere
eines Verkaufsprospekts.
– Erstellung von Werbe- und Schulungsmaterial
für den Fondsvertrieb.
– Koordination der an der Erstellung
des Vertriebsmaterials Beteiligten.
– Beauftragung einer Werbeagentur
und weiterer Dienstleister auf
eigene Kosten.
– Beauftragung einer Druckerei auf
eigene Kosten.
Für die Erfüllung der vorbeschriebenen
Aufgaben erhält die
sontowski & partner gmbh ei­
203

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
204
ne Vergütung in Höhe von
E 300.000,00 zzgl. jeweiliger gesetzlicher
USt. (derzeit 19%). Die
Vergütung ist im Investitions- und
Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft
enthalten und ist zu 75%
fällig, sobald der Prospekt bei der
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) vorgelegt
wurde. Die verbleibenden 25%
sind fällig, sobald die Veröffentlichung
des Verkaufsprospektes von
der BaFin gestattet wurde.
Für Schäden aus Pflichtverletzungen
haftet die sontowski & partner
gmbh nur, soweit sie die Pflichtverletzung
vorsätzlich oder grob fahrlässig
begangen hat. Für Schäden
aus der Verletzung des Lebens, des
Körpers oder der Gesundheit haftet
die sontowski & partner gmbh auch
bei fahrlässigen Pflichtverletzungen.
Die sontowski & partner gmbh haftet
für ein Verschulden beauftragter
Dritter wie für eigenes Verschulden.
5. Mittelverwendungstreuhandvertrag
Die Fondsgesellschaft hat für die
Dauer der Investitionsphase die
Sparkasse Erlangen als Mittelverwendungstreuhänderin
bestellt.
Aufgabe der Mittelverwendungstreuhänderin
ist es, die zweckgerichtete
Verwendung der Eigenmittel
der Fondsgesellschaft sicherzustellen.
Die Geschäftsführung darf während
der Investitionsphase über
die Mittel der Fondsgesellschaft
nur mit Zustimmung der Mittelverwendungstreuhänderin
verfügen.
Im Einzelnen gilt Folgendes:
Über die Einzahlungen der Anleger
auf das Treuhandkonto darf
die Mittelverwendungstreuhänderin
für Rechnung der Fondsgesellschaft
erst dann verfügen, wenn
bzw. soweit nachstehende Bedingungen
erfüllt sind:
– Die Fondsgesellschaft hat Beitrittserklärungen
von Anlegern angenommen,
deren übernommene
Pflichteinlagen der Höhe nach
mindestens den abgerufenen Geldern
entsprechen.
– Die Gelder werden zur Begleichung
von Grundstückskaufverträgen,
welche die Objektgesellschaft
abgeschlossen hat, bzw.
Erwerbsnebenkosten benötigt
oder die Gelder werden zur Begleichung
sonstiger, im Investitions-
und Finanzierungsplan der
Gesellschaft vorgesehenen, bereits
in Rechnung gestellten Kosten
benötigt.
– Nachweis der prospektgemäßen
Höhe der Fremdfinanzierung durch
eine entsprechende Finanzierungszusage
eines Kreditinstitutes.
Nach Erfüllung dieser Bedingungen
(Mittelfreigabe) übernimmt
die Sparkasse Erlangen die Mittelverwendungskontrolle
nach folgender
Maßgabe:
– Die Mittelverwendungskontrolle
erstreckt sich nur auf die Eigenmittel
der Fondsgesellschaft.
– Die Mittelverwendungstreuhänderin
überprüft die beabsichtigte
zweckentsprechende Verwendung
gemäß dem Investitions-
und Finanzierungsplan der
Fondsgesellschaft.
– Mit Eintritt der Voraussetzungen für
die Mittelfreigabe hat die Mittelverwendungstreuhänderin
die Mittel
der Fondsgesellschaft zur Erfüllung
ihrer Verpflichtungen gegenüber
einzelnen Leistungsempfängern
zur Verfügung zu stellen oder
zur Ablösung eines hierzu verwendeten
Zwischenfinanzierungskredites
oder Mezzanine-Kapitals zu verwenden.
Nach kompletter Rückführung
der Zwischenfinanzierung und
Begleichung der im Investitionsund
Finanzierungsplan der Fondsgesellschaft
enthaltenen Leistungspositionen
erfolgt die Zahlungsfreigabe
zugunsten des Geschäftskontos
der Fondsgesellschaft.
Die Vergütung der Mittelverwendungstreuhänderin
beträgt 0,25%
des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft
(ohne Altgesellschafter
und ohne Agio); bei dem voraussichtlich
angestrebten Eigenkapital
(ohne Altgesellschafter und ohne
Agio) von E 16.000.000,00 beträgt
die Vergütung somit insgesamt E
40.000,00. Die Vergütung ist quartalsweise
anteilig bezogen auf das
eingezahlte Volumen fällig.
6. Vertrag über die rechtliche
und steuerliche Gestaltung der
Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft, die Objektgesellschaft
und die sontowski & partner
gmbh haben eine Rechtsanwaltskanzlei
mit der Durchführung
einer sogenannten rechtlichen Due
Diligence vor dem Erwerb aller anzukaufenden
Immobilien, mit der
rechtlichen und steuerrechtlichen
Beratung bei den jeweiligen Vertragsverhandlungen
im Zusammenhang
mit dem Erwerb der Immobilien
und mit der rechtlichen und steuerlichen
Gestaltung des Immobilienfonds
beauftragt.
Die vom Auftrag umfasste Due-Dili­

Süddeutschland 8
gence-Prüfung beinhaltet insbesondere
die rechtliche Prüfung der die
einzelnen Immobilien betreffenden
Miet- und Nebenverträge, der Dokumente
aus dem Bereich öffentliches
Recht, der Grundstückssituation
sowie die steuerrechtliche Prüfung
des Ankaufs der einzelnen Immobilien.
Im Rahmen des Ankaufs
der einzelnen Fondsimmobilien ist
die Rechtsanwaltskanzlei auch beauftragt,
Kaufvertragsentwürfe sowie
erforderliche Mietvertragsnachträge
zu erstellen.
Der Auftrag beinhaltet im Rahmen
der rechtlichen und steuerrechtlichen
Gestaltung des Immobilienfonds
unter anderem die Erstellung,
Anpassung oder Prüfung der Gesellschafts-
und Beteiligungsverträge
und der erforderlichen Dienstleistungsverträge
sowie die Erstellung
folgender Bestandteile des Prospekts:
Risiken, risikobegrenzende Maßnahmen,
steuerliches/steuerrechtliches
Konzept, rechtliches Konzept,
Angabenvorbehalte , Abwicklungshinweise.
Außerdem beinhaltet der Vertrag
die Prüfung der grafischen Übersicht
der Verflechtungen aller im
Zusammenhang mit dem Immobilienfonds
relevanten Personen und
Gesellschaften, der seitens der Auftraggeber
verfassten Prospektteile
auf Schlüssigkeit und Verständlichkeit
sowie der von den Auftraggebern
vorgelegten Berechnungsmodelle
hinsichtlich der steuerlichen
Ansätze.
Der Auftrag umfasst ferner die Abstimmung
mit der Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht
und die Übersendung angeforderter
Unterlagen an den Wirtschaftsprüfer.
Die Prospektteile werden
nach den Anforderungen des IDW
ES 4 in der bei Prospektaufstellung
gültigen Fassung und der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
erstellt.
Die beauftragte Rechtsanwaltskanzlei
wird darüber hinaus für die Auftraggeber
nach gesonderter Beauftragung
auch nach Ankauf der jeweiligen
Immobilie im Zusammenhang
mit der Erfüllung/Abwicklung
des jeweiligen Kaufvertrages sowie
nach Erstellung des Prospektes anwaltlich
außergerichtlich/gerichtlich
tätig (Nachbetreuung).
Die Auftraggeber bezahlen für die
Tätigkeiten verbunden mit der Prüfung
und dem Ankauf der einzelnen
Immobilien an die beauftragte
Rechtsanwaltskanzlei anstelle der
gesetzlichen Gebühren für jede der
Immobilien – soweit diese nicht vor
Beginn der Prüfung durch eine andere
Immobilie ausgetauscht wird/
werden – ein Pauschalhonorar in
Höhe von E 22.150,00 zzgl. der jeweils
geltenden gesetzlichen USt.
(derzeit 19%). Für die Tätigkeiten
verbunden mit der rechtlichen und
steuerrechtlichen Gestaltung des
Immobilienfonds erhält die Rechtsanwaltskanzlei
anstelle der gesetzlichen
Gebühren ein Pauschalhonorar
in Höhe von E 90.000,00
zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen
USt. (derzeit 19%). Für die Tätigkeit
im Rahmen der Nachbetreuung
bzw. für die Erbringung von
Zusatzleistungen erhält die Rechtsanwaltskanzlei
eine Vergütung auf
Basis eines Stundenhonorars. Der
Stundensatz beträgt E 250,00 bei
Bearbeitung durch einen Partner
der Rechtsanwaltskanzlei, E 200,00
bei Bearbeitung durch einen angestellten
Rechtsanwalt/Assessor der
Rechtsanwaltskanzlei, E 90,00 bei
Bearbeitung durch/Tätigkeit von
sonstigen Mitarbeitern der Rechtsanwaltskanzlei,
jeweils zzgl. der jeweils
geltenden gesetzlichen USt.
(derzeit 19%).
Die Fondsgesellschaft, die Objektgesellschaft
und die sontowski
& partner gmbh haben mit der
Rechtsanwaltskanzlei eine Haftungsbeschränkung
vereinbart.
Danach ist die Haftung der Rechtsanwaltskanzlei
für Schadenersatzansprüche
aus prüfenden, beratenden
und gestaltenden Tätigkeiten
im Rahmen des Auftrags
pro einzelnen Schadensfall auf die
Versicherungssumme der Rechtsanwaltskanzlei,
maximal in Höhe
von E 2.500.000,00 beschränkt.
Bei vorsätzlich oder grob fahrlässig
verursachten Schäden findet eine
Haftungsbegrenzung nicht statt.
Als einzelner Schadensfall im vorbenannten
Sinne gilt die Summe
der Schadenersatzansprüche aller
Anspruchsberechtigten aus jedwedem
Rechtsgrund, die sich aus der
Verletzung des Beratungsvertrages,
der auf Basis des Beratungsvertrages
erfolgenden Einzelmandatierungen
oder aus Fehlleistungen
bei der prüfenden, beratenden
und gestaltenden Tätigkeit ergeben
können.
II. Vereinbarung über die Komplementärvergütung
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin
(Komplementärin) der
Fondsgesellschaft hat mit dieser eine
Vereinbarung über ihre Komplementärvergütung
geschlossen. Danach
erhält die RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH für die Geschäftsführung
und Haftungsübernahme
in der Gründungs- und In­
205

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
206
vestitionsphase aufgrund der erhöhten
Haftungsgefahren und des
erhöhten Geschäftsführungsaufwandes
in diesem Zeitraum eine
einmalige Vergütung in Höhe von
E 10.000,00 zzgl. etwaig anfallender
gesetzlicher USt. Diese Vergütung
für die Investitionsphase ist
fällig, sobald der Verkaufsprospekt
der BaFin vorgelegt wurde.
Ab Beginn der Vermietungsphase
erhält die RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH eine jährliche
Haftungsvergütung in Höhe von
E 750,00 zzgl. etwaiger gesetzlicher
USt.. Mit dieser Vergütung ist
auch die Haftungsvergütung für die
Übernahme der Komplementärstellung
in der Objektgesellschaft abgegolten.
Diese Vergütung für die
Vermietungsphase ist jährlich zum
31.12. nachschüssig zu zahlen.
In der Vermietungsphase hat die
RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH zum 31.12. eines Jahres
nachschüssig Anspruch auf eine
Vergütung in Höhe von 3,5% der
der Objektgesellschaft vertraglich
zustehenden Jahresnettomieteinnahmen
zuzüglich etwaig anfallender
Umsatzsteuer. Im Falle eines
Leerstandes von Mietobjekten
beträgt der Anspruch 3,5% der
marktüblichen Miete.
Im Falle des Verkaufs aller oder einzelner
Fondsimmobilien durch die
Objektgesellschaft erhält die Komplementärin
von der Fondsgesellschaft
einen pauschalen Aufwandsersatz
in Höhe von 1,0% des erzielten
Verkaufspreises. Dies gilt
entsprechend für den Verkauf von
Anteilen an der Objektgesellschaft
durch die Fondsgesellschaft. In diesem
Fall gilt als Bezugsbasis für die
Vergütung der Kaufpreis für die
Objektgesellschaft zuzüglich der
Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft
zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Externe Kosten (Makler, Werbemaßnahmen
etc.) sind der Komplementärin
gegebenenfalls zusätzlich
zu erstatten. Die Vergütung ist bei
Abschluss des jeweiligen Kaufvertrages
zu zahlen.
Soweit die Komplementärin einen
Geschäftsbesorger beauftragt (§ 8
Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft), steht dieser
Anspruch dem Geschäftsbesorger
zu.
Der Vertrag ist auf unbestimmte
Zeit geschlossen und kann von jeder
Vertragspartei erstmals zum
31.12.2020 gekündigt werden.
III. Vereinbarung über die Gestellung
eines Geschäftsführers
Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH als Komplementärin der
Fondsgesellschaft hat mit der sontowski
& partner gmbh zur Sicherstellung
einer ordnungsgemäßen
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
eine Vereinbarung über die
Gestellung eines Geschäftsführers
geschlossen. Der derzeitige Geschäftsführer
der RegioFonds AL­
PHA Beteiligungs GmbH, Herr Robert
Köhler, hat mit der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH keinen
Anstellungsvertrag abgeschlossen.
Der Geschäftsführer wird vielmehr
ausschließlich im Rahmen seiner
Tätigkeit für die sontowski & partner
gmbh entlohnt. Im Einzelnen
gilt Folgendes:
Die sontowski & partner gmbh
wird den derzeit bestellten Geschäftsführer
im Rahmen seines
Anstellungsverhältnisses mit der
sontowski & partner gmbh entlohnen.
Sollten künftig weitere oder
andere Geschäftsführer von der
RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH bestellt werden, die ein Anstellungsverhältnis
mit der sontowski
& partner gmbh haben, so werden
auch diese Geschäftsführer für
ihre Tätigkeit in der RegioFonds AL­
PHA Beteiligungs GmbH ausschließlich
im Rahmen ihres jeweiligen Anstellungsverhältnisses
mit der sontowski
& partner gmbh entlohnt.
Für die Bereitstellung des Geschäftsführers
zahlt die Regio­
Fonds ALPHA Beteiligungs GmbH
an die sontowski & partner gmbh
einmalig eine Vergütung in Höhe
von E 10.000,00 zzgl. der jeweils
geltenden gesetzlichen USt. (derzeit
19%). Die einmalige Vergütung
ist fällig, sobald der Verkaufsprospekt
der Fondsgesellschaft der
BaFin vorgelegt wurde. Außerdem
zahlt die die RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH an die sontowski
& partner gmbh eine laufende
jährliche Vergütung in Höhe von
E 750,00 zzgl. der jeweils geltenden
gesetzlichen USt. (derzeit
19%). Die laufende Vergütung ist
fällig am 31.12. eines jeden Jahres
(erstmalig fällig am 31.12.2010).
Die Vereinbarung gilt für den Zeitraum,
in dem die RegioFonds AL­
PHA Beteiligungs GmbH Komplementärin
der Fondsgesellschaft ist.
Sie kann von jeder Partei mit einer
Frist von drei Monaten zum Jahresende
gekündigt werden, erstmals
zum 31.12.2020.

Süddeutschland 8
IV. Garantievertrag zu Kosten Zwischenfinanzierung
Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaft
haben mit der sontowski
& partner gmbh einen Vertrag
zur Fixierung der Zwischenfinanzierungzinsen
geschlossen.
Aufgrund der unterschiedlichen
Zeichnungstermine und Zeitpunkte
der Kapitaleinzahlung der Anleger
kann es zu Abweichungen bei
den Ausschüttungen (anfänglich
6,25%) und der Zwischenfinanzierung
kommen.
Die sontowski & partner gmbh garantiert
der Fondsgesellschaft und
der Objektgesellschaft, dass die im
Rahmen der vorgesehenen Zwischenfinanzierung
anfallenden
Zwischenfinanzierungszinsen im
Durchschnitt einen Zinssatz von
6,25% p.a. nicht überschreiten.
Ist der durchschnittliche Zinssatz
der Zwischenfinanzierung höher als
6,25% p.a. so wird die sontowski
& partner gmbh die Differenz zwischen
diesem garantierten Zinssatz
und den tatsächlich gezahlten Zinsen
an die Fonds- bzw. Objektgesellschaft
erstatten. Ist der tatsächliche
durchschnittliche Zinssatz
der Zwischenfinanzierung niedriger
als 6,25%, so wird die Fondsbzw.
Objektgesellschaft Differenz
zwischen den tatsächlich gezahlten
Zinsen und dem garantierten
Zinssatz an die sontowski & partner
gmbh erstatten. Die Abrechnung
der Erstattung findet statt,
sobald die Zwischenfinanzierung
der Fonds- und Objektgesellschaft
zurückgeführt wurde.
Die Vergütung für die Garantie beträgt
E 60.000,00 (ohne USt.).
Die Vergütung entspricht in etwa
dem aus der Sicht zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung kalkulierten
Betrag, welchen die sontowski
& partner gmbh aus diesem Vertrag
an die Fonds- bzw. Objektgesellschaft
nach Abrechnung der
Zwischenfinanzierungsphase zu erstatten
hat. Die Vergütung ist fällig,
sobald die Veröffentlichung des
genannten Verkaufsprospekts von
der BaFin gestattet wurde.
V. Laufende Dienstleistungsverträge
Über den Zeitraum der Konzeptions-
und Platzierungsphase hinausgehend
haben die S&P Regio­
Fonds Süddeutschland 8 GmbH &
Co. KG („Fondsgesellschaft“) bzw.
die S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG („Objektgesellschaft“)
folgende laufende Dienstleistungsverträge
geschlossen bzw.
werden sie noch folgende Verträge
schließen:
1. Geschäftsbesorgungsvertrag
Die Fondsgesellschaft hat der
sontowski & partner gmbh die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft
übertragen. Die Komplementärin
und die geschäftsführenden
Kommanditisten der Fondsgesellschaft
bleiben zur Geschäftsführung
berechtigt.
Zu den Aufgaben der sontowski &
partner gmbh gehören insbesondere:
– Überwachung des Beitritts der Anleger
einschließlich insbesondere
der Abgabe vollständig ausgefüllter
Zeichnungsscheine sowie Annahme
der Zeichnungsscheine in
Vertretung für die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft.
– Überwachung der Einzahlung der
Einlagen und Agio-Beträge durch
die Anleger einschließlich der
Wahrnehmung von Rechten beim
Zahlungsverzug in Vertretung für
die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft.
– Durchführung der erforderlichen
Anmeldungen zum Handelsregister.
– Ständige Aktualisierung der Anlegeradressen
und der Höhe der jeweiligen
Einzelbeteiligungen.
– Führung der Gesellschafterkonten,
Abwicklung der Ausschüttungen,
Berechnung und Auszahlung
von Abfindungsguthaben.
– Schriftwechsel mit den Anlegern,
insbesondere die Beantwortung
von Anfragen.
– Erstellen von Berichten der Geschäftsführung
für Gesellschafterversammlungen.
– Vorbereitung und Durchführung
von Gesellschafterversammlungen
und schriftlichen Beschlussfassungen,
einschließlich der Versendung
der Einladungen/Beschlussvorlagen
sowie der Protokolle zu den Gesellschafterversammlungen.
– Korrespondenz und Abstimmung
mit dem Treuhänder bezüglich der
als Treugeber beteiligten Anleger.
– Überwachung des/der beauftragten
Objekt-/Property-Manager(s) sowie
Übernahme sämtlicher üblicher Tätigkeiten
des Property-Managements,
die von dem/der beauftragten
Objekt-/Property-Manager(s)
nicht übernommen werden.
207

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
208
– Wahrnehmung von Rechten der
Fondsgesellschaft als Gesellschafterin
der Objektgesellschaft, insbesondere
Ausübung von Stimmrechten.
– Führung der Buchhaltung und Erstellung
der Jahresabschlüsse in
Zusammenarbeit mit einem von
dem Auftraggeber zu beauftragenden
Steuerberater.
– Liquidation der Fondsgesellschaft.
Die sontowski & partner gmbh erhält
hierfür in der Vermietungsphase
eine Vergütung in Höhe von 3,5%
der der Objektgesellschaft vertraglich
zustehenden Jahresnettomieteinnahmen.
Im Falle eines Leerstandes
von Mietobjekten der Objektgesellschaft
beträgt der Anspruch
3,5% der marktüblichen Miete für
die betroffenen Mietobjekte. Leistungen,
die über die Fondsverwaltung
hinausgehen (z.B. Objektverwaltung,
Nachvermietung, etc.)
sind mit dieser Vergütung nicht abgegolten.
Außerdem erhält die sontowski &
partner gmbh im Falle des Verkaufs
aller oder einzelner Fondsimmobilien
durch die Objektgesellschaft
von der Fondsgesellschaft einen
pauschalen Aufwandsersatz in Höhe
von 1% des erzielten Verkaufspreises.
Gleiches gilt für den Fall des
Verkaufs von Anteilen an der Objektgesellschaft
durch die Fondsgesellschaft.
Dies gilt entsprechend
für den Verkauf von Anteilen an der
Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft.
In diesem Fall gilt als
Bezugsbasis für die Vergütung der
Kaufpreis für die Objektgesellschaft
zuzüglich der Verbindlichkeiten der
Objektgesellschaft zum Zeitpunkt
des Verkaufs.
Externe Kosten (Makler, Werbemaßnahmen
etc.) sind dem Auftragnehmer
gegebenenfalls zusätzlich zu
erstatten.
Die vorgenannten Vergütungen verstehen
sich zzgl. einer eventuell anfallenden
USt. in gesetzlicher Höhe
(derzeit 19%). Sie sind jeweils zum
Ende eines Quartals fällig. Die Vergütungen
sind im Verhältnis zu den
übrigen Gesellschaftern Kosten der
Fondsgesellschaft.
Die Vergütung ist jeweils zum Ende
eines Quartals fällig. Der Auftragnehmer
kann monatliche anteilige
Vorauszahlungen auf die Vergütung
verlangen.
Außerdem erhält der Auftragnehmer
vom Auftraggeber den der
Fondsgesellschaft zustehenden Aufwendungsersatz
bei Übertragung
der Beteiligung bzw. beim Erbfall.
Für Schäden aus Pflichtverletzungen
haftet die sontowski & partner
gmbh nur, soweit sie die Pflichtverletzung
vorsätzlich oder grob fahrlässig
begangen hat. Für Schäden
aus der Verletzung des Lebens, des
Körpers oder der Gesundheit haftet
die sontowski & partner gmbh
auch bei fahrlässigen Pflichtverletzungen.
Der auf unbestimmte
Zeit geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag
kann erstmalig zum
31.12.2015 gekündigt werden.
2. Property Management Vertrag
Die Objektgesellschaft hat zur Sicherstellung
der ordnungsgemäßen
Durchführung ihrer internen Objektverwaltung
mit der GRR Real
Estate Management GmbH einen
Property Management Vertrag abgeschlossen.
Die GRR Real Estate Management
GmbH hat aufgrund dieses Vertrages
folgende Aufgaben zu erfüllen:
– Kaufmännisches Objektmanagement:
Mieterbetreuung, Auftraggeberbetreuung,
Objektbetreuung,
Budgetierung, Jahresabschlussarbeiten,
Monatsabschlussarbeiten,
Beauftragung und Kündigung
von Dienstleistungen,
Interessenvertretung der Objektgesellschaft,
Kautionsverwaltung, Betriebs-
und Heizkostenabrechnung,
Flächenübergabe und -abnahme,
Versicherungsmanagement,
Unterstützung Vermieterkonzeption
/ Leerstandsmanagement.
– Technisches Objektmanagement:
Wartungs- und Serviceverträge/
Abschluss/Pflege/Betriebskosten,
Objektdokumentation, Instandhaltungs-
und Baumaßnahmen,
Gewährleistungsverfolgung und
übliche Reparaturen.
– Rechnungswesen und Buchhaltung:
Miet- und Nebenkosteninkasso,
Mahnwesen, laufende
Buch haltung.
– Berichtswesen/Datenübermittlung:
Monatsbericht, Jahresbudget/revolvierende
3-Jahres-Planung.
Im Rahmen dieser Aufgabenstellung
ist die GRR Real Estate Management
GmbH unter anderem
beauftragt und berechtigt zur
Durchführung der Aufgaben des
kaufmännischen Gebäudemanagements
und Führung des Rechnungswesens
sowie aller damit zusammenhängenden
Aufgaben, die für
einen ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen
Betrieb der Objekte zu
erfüllen sind, sowie zur Steuerung
und Überwachung der Aufgaben

Süddeutschland 8
des technischen und infrastrukturellen
Gebäudemanagements sowie
aller damit zusammenhängenden
Aufgaben, die für einen ordnungsgemäßen
und wirtschaftlichen Betrieb
der Objekte zu erledigen sind.
Der Auftragnehmer kann die Aufgaben
selbst oder durch geeignete
Dritte erbringen.
Die GRR Real Estate Management
GmbH ist verpflichtet, zu den regulären
Geschäftszeiten (werktags
8:30 – 18:00 Uhr) unter der von ihr
angegebenen Telefon-, Mobil- und
Faxnummer sowie E-Mailadresse
für den allgemeinen Geschäftsverkehr
erreichbar zu sein. Sie ist
ebenfalls verpflichtet, regelmäßig
und zeitnah über ihre Tätigkeit Rechenschaft
abzulegen und in geeigneter
Weise zu berichten. Hierfür
wird die GRR Real Estate Management
GmbH einen jährlichen
Report (Jahresbericht) für jedes
Objekt nach Maßgabe und Abstimmung
mit der Objektgesellschaft
erstellen. Sie ist zu einer ordnungsgemäßen
Aufzeichnung und Dokumentation
aller Geschäftsvorfälle
der Verwaltung im Rahmen ihrer
Steuerungs- und Überwachungsaufgaben
verpflichtet. Im Falle einer
Veräußerung von Objekten
durch die Objektgesellschaft übernimmt
sie ohne Anspruch auf eine
zusätzliche Vergütung die Aufbereitung
der objektbezogenen Unterlagen
(Due Diligence) und wirkt bei
einem formalisierten Frage- und
Antwortprozess mit (Q&A).
Im Rahmen des Property Management
Vertrages wird die Objektgesellschaft
die GRR Real Estate Management
GmbH zur Wahrnehmung
der dargestellten Verwaltungsaufgaben
bevollmächtigen.
Für ihre Leistungen erhält die GRR
Real Estate Management GmbH eine
jährliche Pauschalvergütung in
Höhe von 2,5% der vertraglich vereinbarten
Jahresnettomieten (ohne
Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen)
für die vermieteten
und von diesem Vertrag umfassten
Flächen der Objekte. Für nicht vermietete
bzw. bei Vertragsabschluss
leer stehende und von dem Vertrag
umfasste Flächen der Objekte erhält
die GRR Real Estate Management
GmbH ein reduziertes Pauschalentgelt
in Höhe von 0,75% je
nicht vermieteter bzw. leer stehender
Mietfläche.
Für die Vermittlung des Abschlusses
einer Neuvermietung von Flächen
im Gebäude gewährt die Objektgesellschaft
der GRR Real Estate
Management GmbH unter vertraglich
festgelegten Voraussetzungen
maximal drei Nettomonatsmieten
(ohne Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen)
nach folgender
Staffelung: Mietvertrag mit einer
Laufzeit bis zu zwei Jahren 1
Nettomonatskaltmiete, bei einer
Laufzeit bis zu fünf Jahren 2 Nettomonatskaltmieten,
über fünf Jahre
3 Nettomonatskaltmieten; bei
einer Verlängerung bestehender
Mietverträge mit einer Laufzeit bis
fünf Jahre 1 Nettomonatskaltmiete,
über fünf Jahre 2 Nettomonatskaltmieten.
Die Pauschalvergütung ist
ein Festpreis. Für gesondert beauftragte
Leistungen außerhalb des
vertraglichen Leistungsumfangs erhält
die GRR Real Estate Management
GmbH nach vorheriger Beauftragung
durch die Objektgesellschaft
eine Vergütung nach
Aufwand und Nachweis zum folgenden
Stundensatz: E 78,00 zuzüglich
Nebenkosten für Mitarbeiter,
E 167,00 zzgl. Nebenkosten für
Geschäftsführer(in), Reisekosten
und Spesen jeweils gegen Nachweis.
Zu den vorgenannten Vergütungen
kommt die jeweils gültige
gesetzliche USt. (derzeit 19%) hinzu.
Die Vergütung wird jeweils zeitanteilig
(1/12 des Jahresbetrages)
am letzten Werktag eines Kalendermonats
fällig.
Die Laufzeit des Vertrages endet
am 31.12.2013. Der Vertrag verlängert
sich danach jeweils um
ein Jahr, wenn nicht eine der beiden
Vertragsparteien der Vertragsverlängerung
spätestens sechs Monate
vor dem jeweiligen Laufzeitende
schriftlich widerspricht. Die
Vertragsparteien sind zur fristlosen
Kündigung aus wichtigem Grund
insbesondere berechtigt, wenn eine
Vertragspartei ihren Hauptpflichten
aus dem Vertrag (z.B. Entgeltzahlungen
oder Dienstleistungen)
trotz Mahnung unberechtigterweise
nicht nachkommt, über
ihr Vermögen das Insolvenzverfahren
eröffnet oder die Eröffnung des
Insolvenzverfahrens mangels Masse
abgelehnt wird. Wird von der
Objektgesellschaft während der
Vertragslaufzeit ein Objekt veräußert
(Asset-Deal) und will der Erwerber
den Property Management
Vertrag nicht übernehmen, so ist
die Objektgesellschaft berechtigt,
den Vertrag mit einer Kündigungsfrist
von mindestens drei Monaten
oder einer von der Objektgesellschaft
bestimmten längeren Frist
ab Vertragsabschluss zu kündigen.
Das Kündigungsrecht besteht auch
dann, wenn Anteile an dem Eigentümer
bzw. an mit dem Eigentümer
verbundenen Gesellschaften veräußert
oder eingebracht werden
(Share Deal) oder wenn ein Objekt
auf andere Weise unmittelbar oder
mittelbar in rechtlicher oder wirt­
209

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
210
schaftlicher Hinsicht an einen Dritten
veräußert wird. Ein Kündigungsrecht
nach dem Vertrag kann für ein
oder mehrere Gebäude sowie für
wirtschaftlich abtrennbare Teile eines
Gebäudes ausgeübt werden.
Die Objektgesellschaft kann in Abstimmung
mit der GRR Real Estate
Management GmbH verlangen,
dass weitere Grundstücke und Gebäude
oder gewerbliche Mieteinheiten
in den Vertrag aufgenommen
werden. Die Zustimmung
kann die GRR Real Estate Management
GmbH nur aus wichtigem
Grund verweigern. Sofern weitere
Grundstücke und Gebäude oder
gewerbliche Mieteinheiten in den
Vertrag aufgenommen werden,
ist eine ergänzende Vereinbarung
über die Vergütung zu treffen.
Für Schäden, die der Objektgesellschaft
durch ein pflichtwidriges
Tun oder Unterlassen der GRR Real
Estate Management GmbH, eingesetzter
Subunternehmer oder ihrer
Mitarbeiter entstehen, haftet
die GRR Real Estate Management
GmbH nach den gesetzlichen Vorschriften.
Zudem stellt die GRR Real
Estate Management GmbH die Objektgesellschaft
von allen Ersatzansprüchen
Dritter, die auf der Tätigkeit
der GRR Real Estate Management
GmbH, ihrer Subunternehmer
oder Dritter beruhen, frei.
3. Muster-Treuhandvertrag
Die Fondsgesellschaft hält einen
Muster-Treuhandvertrag bereit, der
als Anlage 1 Teil des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft ist.
Diejenigen Anleger, die nicht selbst
als Kommanditisten in das Handelsregister
eingetragen werden
wollen, sondern sich als Treugeberkommanditisten
an der Gesellschaft
beteiligen wollen, schließen
einen dem Muster-Treuhandvertrag
der Fondsgesellschaft entsprechenden
Treuhandvertrag mit dem
Treuhandkommanditisten, der TGN
Unternehmensberatung GmbH, Eichelbergstraße
4, 91186 Büchenbach,
ab. Die Entscheidung hierüber
treffen die Anleger mit Unterzeichnung
ihrer Beitrittserklärung
(des Zeichnungsscheins). Dort ist
anzugeben, ob der Beitritt des Anlegers
zu der Fondsgesellschaft als
Direktkommanditist oder als Treugeberkommanditist
erfolgen soll.
Anleger, die sich für einen Beitritt
als Treugeberkommanditist entscheiden
und deshalb einen entsprechenden
Treuhandvertrag
schließen, sind nicht unmittelbar,
sondern mittelbar über den Treuhandkommanditisten
an der Fondsgesellschaft
beteiligt. Ihre Rechtsstellung
entspricht jedoch wirtschaftlich
derjenigen eines Direktkommanditisten
und ihnen stehen
auch nahezu die gleichen Gesellschafterrechte
wie einem Direktkommanditisten
zu.
Hinweis: Beachten Sie bei der Wahl
der Beitrittsart bitte die Hinweise auf
Seite 224 ff. „Das steuerliche Konzept“.
Der von den Treugeberkommanditisten
zu schließende, dem Muster-
Treuhandvertrag der Fondsgesellschaft
entsprechende Treuhandvertrag
hat im Wesentlichen folgenden
Inhalt:
– Der Abschluss des Treuhandvertrages
ist aufschiebend bedingt
durch die Annahme des vom Anleger
in der Beitrittserklärung abgegebenen
Beitrittsangebots durch
die Fondsgesellschaft.
– Der Anleger erwirbt zunächst
selbst einen Kommanditanteil an
der Fondsgesellschaft und überträgt
diesen sodann auf den Treuhandkommanditisten.
– Der Treuhandkommanditist hält
den übertragenen Kommanditanteil
treuhänderisch für den
Treugeberkommanditisten; nur
der Treuhandkommanditist, nicht
der Treugeberkommanditist, wird
als Kommanditist in das Handelsregister
eingetragen.
– Der Treuhandkommanditist übt
das Stimmrecht aus dem ihm übertragenen
Kommanditanteil aus,
soweit der Treugeberkommanditist
dies nicht selbst wahrnehmen
will und sich zu diesem Zweck von
dem Treuhandkommanditisten bevollmächtigen
lässt; der Treugeberkommanditist
kann dem Treuhandkommanditist
Weisungen zur
Ausübung des Stimmrechts erteilen.
– Der Treuhandkommanditist übt
auch alle sonstigen Rechte aus
dem ihm übertragenen Kommanditanteil
aus; der Treugeberkommanditist
kann dem Treuhandkommanditist
hierfür Weisungen
erteilen.
– Der Treuhandkommanditist tritt
sämtliche ihm aus dem treuhänderisch
gehaltenen Gesellschaftsanteil
folgende Ansprüche auf
den festgestellten Gewinn, die beschlossenen
Ausschüttungen, einen
etwaigen Liquidationserlös sowie
auf dasjenige, was ihm im Falle
seines Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
auf Grund dieses Gesellschaftsanteils
zusteht, an den
Treugeberkommanditisten in dem
Umfang ab, wie diese Ansprüche

Süddeutschland 8
dem Treugeberkommanditisten
nach Maßgabe des Treuhandvertrages
zustehen.
– Der Treugeberkommanditist ist
verpflichtet, den Treuhandkommanditisten
von allen Verbindlichkeiten
freizustellen, die diesem
im Zusammenhang mit dem
Erwerb und der Verwaltung des
treuhänderisch übertragenen Gesellschaftsanteils
entstehen, soweit
der Treuhandkommanditist nicht
nach dem Treuhandvertrag zur
Tragung der entsprechenden Kosten
verpflichtet ist. Die Verpflichtung
ist begrenzt auf den Betrag
der von dem Treugeberkommanditisten
übernommenen Pflichteinlage
zzgl. Agio. Sie ist ausgeschlossen,
soweit der Treugeberkommanditist
diese Zahlungen an
die Fondsgesellschaft geleistet und
nicht erstattet bekommen hat.
– Der Treuhandkommanditist legt
jährlich nach Abschluss des Geschäftsjahres
Rechnung gegenüber
dem Treugeberkommanditisten
in Form der Übersendung des
Jahresabschlusses der Fondsgesellschaft.
– Der Treuhandkommanditist hat
die ihm übertragenen Aufgaben
mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmannes und im Interesse
des Treugeberkommanditisten
auszuüben. Er haftet dem Treugeberkommanditisten
für Schäden
nur im Falle einer grob fahrlässigen
oder vorsätzlichen Pflichtverletzung,
soweit die Pflichtverletzung
nicht zu einer Verletzung des
Lebens, des Körpers oder der Gesundheit
geführt hat. Die Pflichten
des Treuhandkommanditisten und
die Möglichkeit der Geltendmachung
von Schadensersatzansprüchen
durch den Treugeberkommanditisten
sind gemäß § 12 des
Treuhandvertrages beschränkt.
– Der Treuhandkommanditist ist berechtigt,
mit einer Vielzahl von Anlegern
gleich lautende Treuhandverträge
abzuschließen.
– Treugeberkommanditisten können
den Treuhandvertrag jederzeit
kündigen und verlangen, dass sie
als Direktkommanditisten an der
Gesellschaft beteiligt werden. Der
Treugeberkommanditist trägt die
mit dem Wechsel verbundenen
Kosten. Er ist verpflichtet, die in
§ 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages
vorgesehene Handelsregistervollmacht
zu erteilen.
– Die Vergütung des Treuhandkommanditisten
erfolgt durch die
Fondsgesellschaft. Sie ist in den
Prognoserechnungen der Vermietungsphase
– beginnend ab
dem Jahr 2010 – berücksichtigt
und beträgt 0,25% der Nettomieteinnahmen
ohne Nebenkosten
der Fondsgesellschaft und deren
Tochtergesellschaft zzgl. evtl.
anfallender gesetzlicher USt. Einzelne
Aufgaben des Treuhänders
aus dem Treuhandvertrag werden
durch die Komplementärin bzw.
von dem durch die Fondsgesellschaft
beauftragten Geschäftsbesorger
wahrgenommen und sind
von der in § 14 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages
geregelten Vergütung
umfasst. Soweit der Treuhandkommanditist
diese Aufgaben
auf Wunsch der Fondsgesellschaft
selbst wahrnimmt, so hat
er Anspruch auf angemessene Erhöhung
der Vergütung; die Vergütung
des Geschäftsbesorgers wird
entsprechend gesenkt.
- Der Treuhandkommanditist kann
den Vertrag erstmals zum
31.12.2015 mit einer Frist von 12
Monaten zum Jahresende kündigen.
Das Recht zur außerordentlichen
Kündigung bleibt unberührt.
Im Falle der Kündigung ist der
Treuhandkommanditist verpflichtet,
den treuhänderisch gehaltenen
Gesellschaftsanteil auf den Treugeberkommanditisten
zu übertragen.
- Der Treugeberkommanditist hat
das Recht, vom Treuhandkommanditisten
jederzeit die Rückübertragung
des treuhänderisch gehaltenen
Gesellschaftsanteils zu verlangen.
Das Verlangen gilt gleichzeitig
als Kündigung des Treuhandvertrages.
Die vorstehende Zusammenfassung
kann nur die wesentlichen Grundzüge
des Treuhandvertrages wiedergeben.
Anleger sollten daher den Treuhandvertrag
lesen und in seinem vollen
Wortlaut aufmerksam zur Kenntnis
nehmen. Der Treuhandvertrag ist
in diesem Prospekt ab Seite 253 abgedruckt.
4. Versicherungsverträge
Für die von der Objektgesellschaft
gekauften bzw. noch zu erwerbenden
Immobilien sind im ausreichenden
Umfang Versicherungsverträge
abgeschlossen worden
bzw. werden entsprechende Versicherungsverträge
abgeschlossen.
5. Wartungsverträge
Soweit erforderlich und nicht bereits
von den jeweiligen Mietern
abgeschlossen, sind bzw. werden
üblicherweise Wartungsverträge
u.a. für das Dach, die Tür- und Toranlagen,
die Elektro-, Heizungs-
211

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
212
und raumlufttechnischen Anlagen,
die Brandschutz-, Brandmelde- und
Sprinkleranlagen, die Blitzschutzanlagen
sowie die Einbruchmeldeanlagen
der Immobilien abgeschlossen.
Die für die Wartung anfallenden
Kosten trägt je nach mietvertraglicher
Regelung der Mieter oder die
Objektgesellschaft als Vermieter.
VI. Vertrag über die Kostenverteilung
Aus Praktikabilitätsgründen hat die
Fondsgesellschaft mit der Objektgesellschaft
vertraglich vereinbart,
dass die Fondsgesellschaft Dienstleistungen
Dritter im eigenen Namen
für Rechnung der Objektgesellschaft
einkauft und an die Objektgesellschaft
unter ordnungsgemäßer
Rechnungsstellung ohne Aufschlag
weitergibt.
Die Objektgesellschaft hat sich daher
verpflichtet, der Fondsgesellschaft
die Kosten für Dienstleistungen
zu vergüten, die von der Fondsgesellschaft
im eigenen Namen für
die Objektgesellschaft in Auftrag
gegeben werden. Die Fondsgesellschaft
ist berechtigt und verpflichtet,
die Kosten für die jeweils erbrachten
Dienstleistungen unter ordnungsgemäßer
Rechnungsstellung ohne Aufschlag
an die Objektgesellschaft weiterzugeben.
Die Rechnungen über
die jeweils erbrachten Dienstleistungen
sind mit gesondertem Ausweis
der Umsatzsteuer zu stellen, soweit
diese anfällt.
Dienstleistungen im vorbezeichneten
Sinne sind insbesondere: Geschäftsbesorgung/Verwaltung
der
Fondsgesellschaft, Konzeption der
Fondsgesellschaft und Einrichtung
der Fondsverwaltung, Steuer- und
Rechtsberatung, Finanzierungsvermittlung,
Vertriebssteuerung und
Erstellung des Verkaufsprospekts,
Projektierung/Projektsteuerung
und Baubetreuung, Objektauswahl
und Objektaufbereitung sowie
wirtschaftliche Prüfung von Mietverträgen,
Verwaltung der Immobilien
der Objektgesellschaft (Objektverwaltung),
Haftungsübernahme
(Übernahme der Komplementärstellung),
Eigenkapitalvermittlung
(Übernahme des Vertriebes),
Erstellung einer Nachvermietungskonzeption/Nachnutzung,
Einholung
von Gutachten/Beauftragung
von Sachverständigen (insbesondere
zur Abnahme des Immobilienobjektes),
Gesellschaftsgründungen/Handelsregisteranmeldungen
etc.
Der Vertrag beginnt mit Unterzeichnung
und hat eine unbestimmte
Laufzeit. Eine Kündigung
des Vertrages ist nur aus wichtigem
Grunde möglich.
D. Verflechtungen
I. Allgemein
Die Fondsgesellschaft ist von der
sontowski & partner gmbh initiiert
worden. Die sontowski & partner
gmbh ist die Muttergesellschaft
der Sontowski & Partner Unternehmensgruppe.
Mehrheitsgesellschafter
und Geschäftsführer der sontowski
& partner gmbh und Schlüsselpersonen
der Sontowski & Partner
Unternehmensgruppe sind die Herren
Klaus-Jürgen Sontowski und Dr.
Karsten Medla; weiterer Geschäftsführer
ist Herr Dr. Matthias Hubert.
Die vorgenannten Personen üben
mittelbar oder unmittelbar maßgeblichen
Einfluss auf sämtliche Gesellschaften
der Sontowski & Partner
Unternehmensgruppe aus.
Die relevanten Verflechtungen werden
nachfolgend im Einzelnen beschrieben
und grafisch dargestellt.
Dabei ist zwischen der aktuellen Situation
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
(nachfolgend II.)
und der Situation in der Zeit nach
Durchführung der geplanten Kapitalerhöhung
(nachfolgend III.) zu unterscheiden,
weil sich mit Durchführung
der Kapitalerhöhung, die Anlass
für die Aufstellung dieses Verkaufsprospekts
ist, die Beteiligungsverhältnisse
an der Fondsgesellschaft
ändern.

Süddeutschland 8
II. Verflechtungen zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung (aktuelle
Situation)
1. Die Herren Sontowski,
Dr. Medla und Dr. Hubert sind
Geschäftsführer,
die Herren Sontowski und
Dr. Medla sind außerdem
Mehrheitsgesellschafter der
– sontowski & partner gmbh,
die ihrerseits wiederum Gesellschafterin
der
– RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH (zu 100%),
– S&P Management GmbH (zu
100%; Geschäftsführer sind die
Herren Sontowski und Dr. Medla),
– S&P Objektbeteiligungs ZWEI
GmbH (zu 100%; Geschäftsführer
sind die Herren Sontowski
und Dr. Medla),
– GRR Real Estate Management
GmbH (zu 55%; Geschäftsführer
ist unter anderem Dr. Hubert)
– S&P Mezz4Funds 1 GmbH & Co.
KG (als Komplementärin) ist.
Diese Gesellschaften sind ihrerseits
zum Teil (geschäftsführende) Gesellschafter
bzw. geschäftsführende
Komplementäre der
– Fondsgesellschaft und der
– S&P Objekte Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG,
so dass die Herren Sontowski, Dr.
Medla und Dr. Hubert auch auf diese
Gesellschaften mittelbar maßgeblichen
Einfluss nehmen können.
Die Geschäftsführung einer GmbH
ist gegenüber den Gesellschaftern
weisungsgebunden, so dass die Herren
Sontowski und Dr. Medla als unmittelbare
oder mittelbare Gesellschafter
(lediglich in der Fondsgesellschaft
hält der Treuhandkommanditist
als fremder Dritter einen Minderheitsanteil
von E 20,00) Einfluss auf
die Geschäftsführung dieser Gesellschaften
nehmen können, auch soweit
sie nicht selbst Geschäftsführer
dieser Gesellschaften sind. Alle
vorgenannten Gesellschaften unterliegen
somit dem Einfluss bzw. der
Steuerungsmöglichkeit durch die
Herren Sontowski und Dr. Medla.
2. Die sontowski & partner gmbh
ist an der
– Fondsgesellschaft
vor der Kapitalerhöhung mit einer
Pflichteinlage von E 1.980,00 und
damit einem Gesellschaftsanteil von
ca. 98% als Kommanditistin beteiligt.
Mehrheitsgesellschafter der sontowski
& partner gmbh sind die Herren
Sontowski und Dr. Medla.
Die sontowski & partner gmbh ist
außerdem jeweils zu 100% an der
– RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH,
– S&P Management GmbH und
– S&P Objektbeteiligungs ZWEI GmbH,
sowie zu 55% an der
– GRR Real Estate Management
GmbH
und als geschäftsführende Komplementärin
ohne Einlage an der
– S&P Mezz4Funds 1 GmbH & Co. KG
beteiligt.
3. Die RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH ist an
– der Fondsgesellschaft und
– der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
als geschäftsführende Komplementärin
ohne Einlage beteiligt. Die
RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH ist eine 100%ige Tochtergesellschaft
der sontowski & partner
gmbh.
4. Die S&P Management GmbH
ist an
– der Fondsgesellschaft und
– der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
als geschäftsführende Kommanditistin
mit einer Einlage von jeweils
E 10,00 beteiligt. Die S&P Management
GmbH ist eine 100%ige
Tochtergesellschaft der sontowski
& partner gmbh.
5. Die S&P Objektbeteiligungs
ZWEI GmbH ist an
– der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG mit einer
Pflichteinlage von E 110,00 und
damit einem Gesellschaftsanteil
von 5,5% als Kommanditistin
beteiligt. Sie ist Gründungsgesellschafterin
dieser Objektgesellschaft.
Die S&P Objektbeteiligungs
ZWEI GmbH ist eine
100%ige Tochtergesellschaft der
sontowski & partner gmbh.
6. Neben ihrer Geschäftsführerstellung
bei der sontowski & partner
gmbh sind die Herren Sontowski
und Dr. Medla Geschäftsführer in
– der S&P Management GmbH und
213

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
– der S&P Objektbeteiligungs ZWEI
GmbH.
7. Neben seiner Geschäftsführerstellung
bei der sontowski & partner
gmbh ist Herr Dr. Matthias
Hubert
– geschäftsführender Kommanditist
der S&P Mezz4Funds 1 GmbH
& Co. KG sowie
– Geschäftsführer der GRR Real Estate
Management GmbH.
8. Herr Robert Köhler ist
– angestellter Prokurist bei der
sontowski & partner gmbh,
– Geschäftsführer der RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH sowie
– Kommanditist der Fondsgesellschaft
und der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG.
III. Verflechtungen in der Zeit nach
Durchführung der geplanten
Kapitalerhöhung (zukünftige
Situation)
– Treuhandkommanditist bzw. Direktkommanditisten
(= Anleger)
ca. 99,987%,
– sontowski & partner gmbh, TGN
Unternehmensberatung GmbH
(Treuhandkommanditist), S&P
Management GmbH und Robert
Köhler zusammen insgesamt ca.
0,013%,
– RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH als Komplementärin ohne
Einlage.
Die Herren Sontowski und Dr.
Medla sowie die sontowski & partner
gmbh verlieren durch diese Änderung
ihre Stellung als Gesellschafter
mit maßgeblichem Einfluss auf
die Fondsgesellschaft und die S&P
Objekte Süddeutschland 8 GmbH &
Co. KG. Die Herren Sontowski und
Dr. Medla sowie die sontowski &
partner gmbh behalten jedoch ihre
Stellung als mittelbare bzw. unmittelbare
Gesellschafter der Komplementärin
sowohl der Fondsgesellschaft
als auch der S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG mit
einem Gesellschaftsanteil von 100%.
Nach Durchführung der geplanten
Kapitalerhöhung der Fondsgesellschaft,
die Anlass für die Aufstellung
dieses Verkaufsprospekts
ist, werden sich die vorstehend beschriebenen
Verflechtungen wie
folgt ändern:
Durch den Beitritt der Anleger zu
der Fondsgesellschaft wird sich die
Gesellschafterstruktur der Fondsgesellschaft
ändern. Im Falle einer
vollständigen Platzierung der vorgesehenen
Kapitalerhöhung werden
danach folgende Beteiligungsverhältnisse
an der Fondsgesellschaft
bestehen:
214

Süddeutschland 8
Beteiligung
Beteiligung
RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH (AG Fürth HRB 9569)
S&P Management GmbH
(AG Fürth HRB 10134)
sontowski & partner gmbh
(AG Fürth HRB 2736)
Geschäftsführer:
• Robert Köhler
Geschäftsführer:
• K.-J. Sontowski
Geschäftsführer:
• K.-J. Sontowski
• Dr. Karsten Medla
• Dr. Karsten Medla
• Dr. Matthias Hubert
Gesellschafter:
• sontowski & partner gmbh (100 %)
Gesellschafter:
• sontowski & partner gmbh (100 %)
Mehrheitsgesellschafter:
• K.-J. Sontowski • Dr. Karsten Medla
Beteiligung
Beteiligung
Beteiligung
Gesellschafter,
Geschäftsführung
Gesellschafter,
Geschäftsführung
Gesellschafter,
Geschäftsführung
S&P Objektbeteiligungs ZWEI
GmbH (AG Fürth HRB 11292)
S&P regioFonds Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG
Geschäftsführung:
• RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH
• S&P Management GmbH
(AG Fürth HRA 9464) (= Fondsgesellschaft)
Gesellschafter:
• RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH (Komplementärin ohne Einlage)
• sontowski & partner gmbH (€ 1.980,00)
• TGN Unternehmensberatung GmbH als Treuhandkommanditist (€ 20,00)
• S&P Management GmbH (€ 10,00)
• Robert Köhler (€ 10,00)
• Treugeber- oder Direktkommanditisten (Anleger) (ca. 99,99 % nach Kapitalerhöhung)
Geschäftsführung:
• K.-J. Sontowski
• Dr. Karsten Medla
Gesellschafter:
• sontowski & partner gmbh (100 %)
Beteiligung
S&P Mezz4Funds 1 GmbH & Co. KG
(AG Fürth HRA 9511)
Geschäftsführung:
• sontowski & partner gmbh
• Dr. Matthias Hubert
Beteiligung
+ Geschäftsführung
Beteiligung
Darlehen
Gesellschafter:
• sontowski & partner gmbh
(Komplementärin)
• Dr. Matthias Hubert
• fremde Dritte
S&P Objekte Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG
Geschäftsführung:
• RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH
• S&P Management GmbH
(AG Fürth HRA 9467)
Gesellschafter:
• RegioFonds ALPHA Beteiligungs GmbH (Komplementärin ohne Einlage)
• Fondsgesellschaft (€ 1.870,00)
• S&P Objektbeteiligungs ZWEI GmbH (€ 110,00)
• S&P Management GmbH (€ 10,00)
• Robert Köhler (€ 10,00)
Darlehen
GRR Real Estate ManagementGmbH
(AG Fürth HRB 10529)
Geschäftsführer:
• Dr. Matthias Hubert • Susanne Klaußner
• Richard von Knop
Gesellschafter:
• sontowski & partner gmbh (55%)
• fremde Dritte
Property Management
Objekt
Sasbach
am Kaiserstuhl
Objekt
Rülzheim
Objekt
Hammelburg
Objekt
Hof
Objekt
Kösching
Objekt
Emmering
Objekt
Neckargemünd
215

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
216
E. Interessenkollisionen
Auf Seite 212 ff. dieses Verkaufsprospekts
sind die umfangreichen Verflechtungen
der Fondsgesellschaft
mit Personen und Gesellschaften
der Sontowski & Partner Unternehmensgruppe
dargelegt. Aus diesen
Verflechtungen können sich Interessenkollisionen
ergeben, die eine
an den Interessen der Fondsgesellschaft
orientierte Entscheidungsfindung
erschweren. Sollte einer
der beteiligten Entscheidungsträger
in einem Interessenkonflikt den
Interessen einer Person oder einer
Gesellschaft der Sontowski & Partner
Unternehmensgruppe Priorität
vor den Interessen der Fondsgesellschaft
einräumen, würde dies negative
Auswirkungen auf die Fondsgesellschaft
und damit auch auf die
Rentabilität eines Investments in
die Fondsgesellschaft haben. Bitte
lesen Sie hierzu die Risikohinweise
ab Seite 12.
Hinzuweisen ist insoweit insbesondere
auf die Beteiligung der Fondsgesellschaft
an der S&P Objekte
Süddeutschland 8 GmbH & Co.
KG, auf den Abschluss der ab Seite
202 dieses Verkaufsprospekts
genannten Dienstleistungsverträge
und auf die Festsetzung der auf
Seite 55 f. dieses Verkaufsprospekts
genannten Vergütungen der sontowski
& partner gmbh.
Die sontowski & partner gmbh hat
bzw. hatte zum Zeitpunkt des Abschlusses
der entsprechenden Vereinbarungen
aufgrund ihrer unmittelbaren
oder mittelbaren Beteiligungen
maßgeblichen Einfluss
auf die Fondsgesellschaft, die S&P
Objekte Süddeutschland 8 GmbH
& Co. KG, die RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH, die S&P Management
GmbH, die S&P Objektbeteiligungs
ZWEI GmbH die GRR
Real Estate Management GmbH sowie
die S&P Mezz4Funds 1 GmbH
& Co. KG. Es fehlte daher bei Vertragsschluss
an einem klaren Interessengegensatz
zwischen den Vertragsparteien,
mit dem üblicherweise
ein angemessenes Verhältnis
der vereinbarten Leistung zur vereinbarten
Gegenleistung sichergestellt
wird. Insoweit beachten Sie
bitte die auf Seite 36 enthaltenen
Risikohinweise.
F. Vertragspartner im Überblick
I. Anbieter gemäß VermVerk-
ProspV / Gründungsgesellschafter
der Fondsgesellschaft / Konzeption
der Fondsgesellschaft und
Einrichtung der Fondsverwaltung
/ Vertriebssteuerer und Hersteller
des Vertriebsmaterials / Garant zu
Kosten Zwischenfinanzierung / Finanzierungsvermittler
/ Geschäftsbesorger
der Fondsgesellschaft
• Firma: sontowski & partner gmbh
• Geschäftsanschrift/Sitz: Se bastianstraße
31, 91058 Erlangen
• Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRB 2736
• Stammkapital: E 3.800.000,00
• Mehrheitsgesellschafter: Klaus-
Jürgen Sontowski und Dr. Karsten
Medla, beide geschäftsansässig Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
• Geschäftsführer: Klaus-Jürgen
Sontowski, Dr. Karsten Medla
und Dr. Matthias Hubert (jeweils
einzelvertretungsberechtigt und
von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit; alle geschäftsansässig
Sebastianstraße 31,
91058 Erlangen)
II. Fondsgesellschaft / Emittent
gemäß VermVerkProspV / Gesellschafter
der Objektgesellschaft
• Firma: S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o
sontow ski und partner gmbh, Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
• Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRA 9464
• Haftkapital: E 2.020,00
• Persönlich haftende Gesellschafterin:
RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH (vgl. Ziffer III.)
• Geschäftsführende Kommanditistin:
S&P Management GmbH
(vgl. Ziffer V.)
• Kommanditisten: sontowski &
partner gmbh (vgl. Ziffer I.), Robert
Köhler (geschäftsansässig
Sebastianstraße 31, 91058 Erlangen)
sowie TGN Unternehmensberatung
GmbH (vgl. Ziffer VI.)
III. Gründungsgesellschafter in der
Fondsgesellschaft / geschäftsführende,
persönlich haftende Gesellschafterin
der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft
• Firma: RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o
sontow ski und partner gmbh, Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
• Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRB 9569
• Stammkapital: E 25.000,00, voll
einbezahlt
• Gesellschafter: sontowski & partner
gmbh (vgl. Ziffer I.)
• Geschäftsführer: Robert Köhler
(einzelvertretungsberechtigt und
von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit; geschäftsansässig
Sebastianstraße 31, 91058
Erlangen)

Süddeutschland 8
IV. Objektgesellschaft
• Firma: S&P Objekte Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o
sontowski und partner gmbh, Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
• Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRA 9467
• Haftkapital: E 2.000,00
• Persönlich haftende Gesellschafterin:
RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH (vgl. Ziffer III.)
• Geschäftsführende Kommanditistin:
S&P Management GmbH
(vgl. Ziffer V.)
• Kommanditisten: S&P regioFonds
Süddeutschland 8 GmbH & Co.
KG (vgl. Ziffer II.), S&P Objektbeteiligungs
ZWEI GmbH (vgl. Ziffer
IX.), Robert Köhler (geschäftsansässig
Sebastianstraße 31, 91058
Erlangen)
V. Gründungsgesellschafterin der
Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaft
/ geschäftsführende
Kommanditistin der Fondsgesellschaft
und der Objektgesellschaft
• Firma: S&P Management GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o
sontow ski und partner gmbh, Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
• Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRB 10134
• Stammkapital: E 25.000,00
• Gesellschafter: sontowski & partner
gmbh (vgl. Ziffer I.)
• Geschäftsführer: Klaus-Jürgen
Sontowski und Dr. Karsten Medla
(jeweils einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit; beide
geschäftsansässig Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen)
VI. Treuhandkommanditist
• TGN Unternehmensberatung GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Eichelbergstraße
4, 91186 Büchenbach
• Handelsregister: Amtsgericht
Nürnberg HRB 6738
• Stammkapital: DM 50.000,00
• Geschäftsführer: Michael Rabanus
und Bernd Rabanus (jeweils
einzelvertretungsberechtigt und
von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit; beide geschäftsansässig
Eichelbergstraße
4, 91186 Büchenbach)
VII. Akquisition der Fondsimmobilien
und Property Manager
• Firma: GRR Real Estate Management
GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Wetterkreuz
15, 91058 Erlangen
• Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRB 10529
• Stammkapital: E 28.000,00
• Mehrheitsgesellschafterin: sontowski
& partner gmbh (vgl. Ziffer
I)
• Geschäftsführer: Dr. Matthias Hubert,
Susanne Klaußner, Richard
von Knop (jeweils einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit;
alle geschäftsansässig Wetterkreuz
15, 91058 Erlangen)
VIII. Darlehensgeber
• Firma: S&P Mezz4Funds 1 GmbH
& Co. KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
• Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRA 9511
• Haftsumme: E 100.100,00
• Persönlich haftende Gesellschafterin:
sontowski & partner gmbh
(vgl. Ziffer I)
IX. Weitere kapitalmäßige und personelle
Verflechtungen
• Firma: S&P Objektbeteiligungs
ZWEI GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: c/o
sontow ski und partner gmbh, Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
• Handelsregister: Amtsgericht Fürth
HRB 11292
• Stammkapital: E 25.000,00
• Gesellschafter: sontowski & partner
gmbh (vgl. Ziffer I)
• Geschäftsführer: Klaus-Jürgen
Sontowski und Dr. Karsten Medla
(jeweils einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit; beide
geschäftsansässig Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen)
X. Verkäufer des Fachmarktzentrums
in Sasbach am Kaiserstuhl
• Firma: INWO Bau GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Rudolf-Diesel-Straße
5, 69207 Sandhausen
• Handelsregister: Amtsgericht
Mannheim HRB 331115
• Stammkapital: DM 80.000,00
• Geschäftsführer: Jürgen Machmeier
(einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit; geschäftsansässig
Rudolf-Diesel-
Straße 5, 69207 Sandhausen)
XI. Verkäufer des REWE-Lebensmittelmarktes
in Rülzheim
• Firma: INWO Projektgesellschaft
Gamma GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Rudolf-Diesel-Straße
5, 69207 Sandhausen
• Handelsregister: Amtsgericht
Mannheim, HRB 700972
• Stammkapital: E 25.000,00
• Geschäftsführer: Jürgen Machmeier
(einzelvertretungsberech­
217

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
218
tigt und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit; geschäftsansässig
Rudolf-Diesel-
Straße 5, 69207 Sandhausen)
XII. Verkäufer des Fachmarktzentrums
in Hammelburg
• Name: Patrick Bindrum
• Geschäftsanschrift: Wankelstraße
28, 97762 Hammelburg
XIII. Verkäufer des Nahversorgungszentrums
in Hof
• Firma: Graf von Thun und Hohenstein
Veit Gewerbebauten KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Bleibtreustraße
32, 10707 Berlin
• Handelsregister: Amtsgericht
Charlottenburg HRA 23685 B
• Persönlich haftender Gesellschafter:
Klaus Graf von Thun und Hohenstein
Veit (einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit;
geschäftsansässig Bleibtreustraße
32, 10707 Berlin)
XIV. Verkäufer und Mieter des
Fachmarktzentrums in Kösching
• Firma: Hans Mayr Bau GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Nördliche
Grünauer Straße 21, 86633
Neuburg a. d. Donau
• Handelsregister: Amtsgericht Ingolstadt
HRB 3753
• Stammkapital: DM 600.000,00
• Geschäftsführer: Hans Mayr (von
den Beschränkungen des § 181
BGB befreit; geschäftsansässig
Nördliche Grünauer Straße 21,
86633 Neuburg a. d. Donau)
XV. Verkäufer des REWE-Lebensmittelmarktes
in Emmering
• Firma: KONZEPTBAU Bauträger-
und Internationale Immobilien
GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Am
Schötteler 17, 87600 Kaufbeuren
• Handelsregister: Amtsgericht
Kempten (Allgäu) HRB 10442
• Stammkapital: E 27.000,00
• Geschäftsführer: Martin Neuß
und Hans Schneider (jeweils einzelvertretungsberechtigt
und von
den Beschränkungen des § 181
BGB befreit; geschäftsansässig
Am Schötteler 17, 87600 Kaufbeuren)
XVI. Verkäufer des Fachmarktzentrums
in Neckargemünd
• Firma: INWO Projektgesellschaft
Beta GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Rudolf-
Diesel-Str. 5, 69207 Sandhausen
• Handelsregister: Amtsgericht
Mannheim HRB 700809
• Stammkapital: E 25.000,00
• Geschäftsführer: Jürgen Machmeier
(einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit; geschäftsansässig
Rudolf-Diesel-
Straße 5, 69207 Sandhausen)
XVII. Mieter des Fachmarktzentrums
in Sasbach am Kaiserstuhl
• Firma: Penny-Markt Gesellschaft
mit beschränkter Haftung
• Geschäftsanschrift/Sitz: Domstraße
20, 50668 Köln
• Handelsregister: Amtsgericht Köln
HRB 27043
• Stammkapital: E 10.000.000,00
• Geschäftsführer: Günter Becker,
Armin Rehberg und Alfred Glauder
(jeweils geschäftsansässig
Domstraße 20, 50668 Köln)
• Firma: H. + J. Armbruster, Back-
Shop GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Burdastraße
5, 77746 Schutterwald
• Handelsregister: Amtsgericht
Freiburg HRB 471033
• Stammkapital: DM 200.000,00
• Geschäftsführer: Jutta Armbruster-Oberdorfer
(einzelvertretungsberechtigt
und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit;
geschäftsansässig Burdastraße
5, 77746 Schutterwald)
• Firma: Dirk Rossmann GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Isernhägener
Straße 16, 30938 Burgwedel
• Handelsregister: Amtsgericht
Hannover HRB 120546
• Stammkapital: E 12.000.000,00
• Geschäftsführer: Dirk Roßmann,
Anna Katharina Alice Schardt-
Roßmann, Klaus Praus und Roland
Frobel (jeweils einzelvertretungsberechtigt;
alle geschäftsansässig
Isernhägener Straße 16,
30938 Burgwede)
• Firma: KiK Textilien und Non-
Food GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Siemensstraße
21, 59199 Bönen
• Handelsregister: Amtsgericht
Hamm HRB 4085
• Stammkapital: DM 30.000.000,00
• Geschäftsführer: Heinz Speet,
Jost Stefan Heinig und Mechthild
Gottkehaskamp (geschäftsansässig
Siemensstraße 21, 59199 Bönen)
XVIII. Mieter des Lebensmittelmarktes
in Rülzheim / Mieter des
Lebensmittelmarktes in Emmering
• Firma: REWE Markt GmbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Domstraße
20, 50668 Köln
• Handelsregister: Amtsgericht
Köln HRB 66773
• Stammkapital: E 200.000.000,00

Süddeutschland 8
• Geschäftsführer: Lionel Souque,
Alain Caparros (jeweils geschäftsansässig
Domstraße 20, 50668
Köln
XIX. Mieter des Fachmarktzentrums
in Hammelburg
• Firma: Lidl Vertriebs-GmbH & Co.
KG, Westfranken
• Geschäftsanschrift/Sitz: Fährstraße
12, 91330 Eggolsheim
• Handelsregister: Amtsgericht
Bamberg HRA 11252
• Hafteinlagen: E 2.000.000,00
• Persönlich haftender Gesellschafter:
V379 Beteiligungs-GmbH,
Westfranken (Amtsgericht Bamberg
HRB 6687; geschäftsansässig
Fährstraße 12, 91330 Eggolsheim)
• Firma: papperts GmbH & Co. KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Am Forsthaus
21, 36163 Poppenhausen
• Handelsregister: Amtsgericht Fulda
HRA 5364
• Hafteinlagen: E 240.000,00
• Persönlich haftender Gesellschafter:
B. Pappert GmbH (Amtsgericht
Fulda HRB 5654, geschäftsansässig
Am Forsthaus 21, 36163
Poppenhausen)
• Firma: A W G Allgemeine Warenvertriebs-Gesellschaft
mit beschränkter
Haftung
• Geschäftsanschrift/Sitz: Imanuel-
Maier-Straße 2, 73257 Köngen
• Handelsregister: Amtsgericht
Stuttgart HRB 220603
• Stammkapital: DM 7.000.000,00
• Geschäftsführer: Albrecht Maier
(geschäftsansässig Imanuel-Maier-Straße
2, 73257 Köngen)
Deich­
• Firma: Deichmann SE
• Geschäftsanschrift/Sitz:
mannweg 9, 45359 Essen
• Handelsregister: Amtsgericht Essen
HRB 21020
• Grundkapital: E 200.000.000,00
• Geschäftsführender Direktor:
Martin Heynen, Wolfgang Wislsperger,
Martin Fischer, Björn
Gulden, Walter Neuroth, Karsten
Schütt (jeweils gemeinsam vertretungsberechtigt),
Heinz Otto
Deichmann (einzelvertretungsberechtigt)
(alle geschäftsansässig
Deichmannweg 9, 45359 Essen)
XX. Mieter des Nahversorgungszentrums
in Hof
• Firma: EDEKA Grundstücksgesellschaft
Nordbayern-Sachsen-Thüringen
mbH
• Geschäftsanschrift/Sitz: Edekastraße
3, 97228 Rottendorf
• Handelsregister: Amtsgericht
Würzburg HRB 288
• Stammkapital: E 266.000,00
• Geschäftsführer: Dieter Stukenbrok,
Stefan Rohrer, Andreas
Franzke (jeweils geschäftsansässig
Edekastraße 3, 97228 Rottendorf)
• Name: Evelin Hofmann
• Geschäftsanschrift: Geierleite 14,
95028 Hof
• Firma: ESSANELLE HAIR GROUP
AG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Himmelgeister
Straße 103-105, 40225
Düsseldorf
• Handelsregister: Amtsgericht
Düsseldorf HRB 40749
• Grundkapital: E 4.595.044,00
• Vorstand: Achim Mansen, Dirk
Wiethöller, Dieter Bonk (jeweils
geschäftsansässig Himmelgeister
Straße 103-105, 40225 Düsseldorf)
XXI. Mieter des Fachmarktzentrums
in Kösching
• Firma: Netto Marken-Discount
AG & Co. KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Industriepark
Ponholz 1, 93142 Maxhütte-Haidhof
• Handelsregister: Amtsgericht Amberg
HRA 1747
• Persönlich haftender Gesellschafter:
EDEKA ZENTRALE AG & Co.
KG (Amtsgericht Hamburg, HRA
96305, geschäftsansässig New-
York-Ring 6, 22297 Hamburg)
• Firma: TEDi GmbH & Co. KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Brackeler
Hellweg 301, 44309 Dortmund
• Handelsregister: Amtsgericht
Dortmund HRA 15612
• Persönlich haftender Gesellschafter:
TEDi Verwaltungs- und Beteiligungs
GmbH (Amtsgericht
Dortmund HRB 18380, geschäftsansässig
Brackeler Hellweg 301,
44309 Dortmund)
• Name: Christian Marrone
• Geschäftsanschrift: Am Schieferring
4, 85092 Kösching
• Firma: Dirk Rossmann GmbH (vgl.
Ziffer XVII.)
• Firma: KiK Textilien und Non-
Food GmbH (vgl. Ziffer XVII.)
• Name: Monika Karl
• Geschäftsanschrift: Ludwigsgraben
48, 85092 Kösching
• Firma: Hallertauer Volksbank eG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Hauptplatz
21, 85276 Pfaffenhofen a.d.
Ilm
• Genossenschaftsregister: Amtsgericht
Ingolstadt, GnR 101376
219

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
• Mindestkapital: E 135,00 je Geschäftsanteil
• Vorstand: Wilfried Gerling, Johann
Hofner (jeweils geschäftsansässig
Hauptplatz 21, 85276
Pfaffenhofen a.d. Ilmg)
XXII. Mieter des Fachmarktzentrums
in Neckargemünd
• Firma: Lidl Vertriebs-GmbH &
Co. KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Franz-Kirrmeier-Straße
22, 67346 Speyer
• Handelsregister: Amtsgericht Ludwigshafen
am Rhein HRA 51762
• Hafteinlagen: E 2.000.000,00
• Persönlich haftende Gesellschafter:
V002 Beteiligungs-GmbH
(Amtsgericht Ludwigshafen am
Rhein HRB 52973, geschäftsansässig
Franz-Kirrmeier-Straße
22, 67346 Speyer) und PVG Geschäftsführungs-KG
(Amtsgericht
Stuttgart HRA 104759, von der
Vertretung ausgeschlossen, geschäftsansässig
Rötelstraße 35,
74172 Neckarsulm)
• Firma: dm-drogerie markt GmbH
+ Co. KG
• Geschäftsanschrift/Sitz: Carl-
Metz-Straße 1, 76185 Karlsruhe
• Handelsregister: Amtsgericht
Mannheim HRA 102711
• Hafteinlagen: E 35.000.000,00
• Persönlich haftender Gesellschafter:
dm-drogerie markt Verwaltungs-GmbH
(Amtsgericht Mannheim
HRB 104238, geschäftsansässig
Carl-Metz-Straße 1, 76185
Karlsruhe)
220

Süddeutschland 8
G.Übersicht über die wichtigsten Fristen im Zusammenhang mit der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
Gegenstand
Geschäftsjahr
Zahlungsfälligkeit
Beitrittsdatum der Gesellschafter
Turnus der ordentlichen Gesellschafterversammlung
Einladungsfrist zur ordentlichen und außerordentlichen
Gesellschafterversammlung
Einspruchsfrist gegen ein Protokoll gegenüber der
Geschäftsführung
Aufstellung des Jahresabschlusses
Mitteilung von Sonderwerbungskosten
Ergebnisbeteiligung des Gesellschafters (Stichtag)
Termin, Frist
Kalenderjahr
unverzüglich nach Zugang der Annahme der Zeichnungserklärung,
spätestens zum 1. des Folgemonats nach der Zeichnung
einen Tag nach Veröffentlichung dieses Verkaufsprospekts, frühestens
jedoch ab dem 01.09.2010
ein Jahr
zwei Wochen zwischen dem Tag der Absendung
der Einladung und dem Tag der Versammlung
innerhalb von vier Wochen nach dem Tag
der Versendung des Protokolls
gesetzliche Fristen
bis spätestens 31. März des Folgejahres
31.12. des Geschäftsjahres
Ausschüttungen halbjährlich – für das erste Halbjahr jeweils spätestens zum 30.09.
des jeweiligen Jahres, für das zweite Halbjahr jeweils spätestens
zum 31.03. des Folgejahres; Vorabausschüttungen bereits im laufenden
Geschäftsjahr sind unter bestimmten Voraussetzungen
möglich
Spekulationsfrist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
zehn Jahre
Frühester Termin der Anteilsübertragung 31.12.2011
Termin zur Mitteilung der Anteilsübertragung/
Abtretungserklärung
Frist zur Kündigung der Gesellschaft durch einen
geschäftsführenden Gesellschafter
Frühester Kündigungstermin der Gesellschaft durch
einen nicht geschäftsführenden Gesellschafter
Kündigungsfrist zum Ende des Kalenderjahres
Frist zum Nachweis eines Käufers seitens
der Fondsgesellschaft bei Kündigung
bis spätestens 30.09.
sechs Monate zum Ende des Geschäftsjahres
31.12.2025
12 Monate
sechs Monate nach Zugang der Kündigung
Auszahlung des Abfindungsguthabens grds. in drei, maximal in sieben Jahresraten, jeweils zum 30.06.
der auf das Ausscheiden folgenden Jahre
221

Süddeutschland 8
Das rechtliche Konzept
222
H. Beendigung der Vermögensanlage
I. Vorbemerkung
Der Anleger geht mit seiner Beteiligung
an der Fondsgesellschaft eine
langfristige Investition ein, deren
Rentabilität einer Gesamtbetrachtung
des Investitionszeitraumes zu
unterziehen ist. Für den Handel mit
Gesellschaftsanteilen an geschlossenen
Immobilienfonds wie der
S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG besteht derzeit
kein geregelter Zweitmarkt und
keine gesetzlich vorgeschriebene
Handelsplattform.
II. Vertragliche Grundlagen
Zu den rechtlichen Voraussetzungen
für die Beendigung einer Beteiligung
an der Fondsgesellschaft
wird auf die Regelungen im Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft
(§§ 18, 19, 20, 21) verwiesen.
Der Wortlaut des Gesellschaftsvertrages
ist in diesem Prospekt abgedruckt.
Im Einzelnen sieht der Gesellschaftsvertrag
folgende Möglichkeiten
der Beendigung der Kapitalanlage
vor:
1. Kündigung der Beteiligung
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte
Zeit errichtet. Eine Kündigung
der Fondsgesellschaft durch
einen nichtgeschäftsführenden
Gesellschafter ist frühestens zum
31.12.2025 möglich und hat mit einer
Kündigungsfrist von 12 Monaten
zum Ende des Kalenderjahres
zu erfolgen. Das Recht zur Kündigung
aus wichtigem Grund bleibt
unberührt. Die Kündigung ist mittels
eingeschriebenen Briefs gegenüber
der Komplementärin zu erklären.
Der kündigende Gesellschafter
scheidet zum Zeitpunkt des
Wirksamwerdens der Kündigung
aus der Fondsgesellschaft aus; die
Fondsgesellschaft wird von den übrigen
Gesellschaftern fortgesetzt,
sofern die übrigen Gesellschafter
nicht spätestens zwei Monate nach
Wirksamwerden des Ausscheidens
die Liquidation der Fondsgesellschaft
beschließen.
Weitergehende Informationen, insbesondere
zu den wirtschaftlichen
Auswirkungen (Berechnung und
Auszahlungsmodalitäten des Abfindungsguthabens),
die mit einer
Kündigung der Beteiligung zusammenhängen,
entnehmen Sie bitte
der Zusammenfassung des Gesellschaftsvertrages
im Kapitel „Der
Emittent“ ab Seite 40 ff. dieses Verkaufsprospekts
bzw. direkt den Regelungen
des auf Seite 238 ff. abgedruckten
Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft.
2. Übertragung von Gesellschaftsanteilen
Anteile an der Fondsgesellschaft
können mit Wirkung zum 31.12. eines
Jahres (Ende eines Geschäftsjahres),
frühestens jedoch zum
31.12.2011, auf Dritte übertragen
werden. Übertragungen zum Ende
des Geschäftsjahres müssen der
Fondsgesellschaft bis spätestens
30.09. des laufenden Geschäftsjahres
mitgeteilt werden.
Weiterführende Erläuterungen zur
Übertragungsmöglichkeit von Gesellschaftsanteilen,
insbesondere
zu deren Voraussetzungen, entnehmen
Sie bitte der Zusammenfassung
des Gesellschaftsvertrages
im Kapitel „Der Emittent“ ab Seite
40 ff. dieses Verkaufsprospekts
bzw. direkt den Regelungen des
auf Seite 238 ff. abgedruckten Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft.
III. Beendigung der Vermögensanlage
gegen den Willen des Anlegers
Eine Beendigung der Vermögensanlage
auch gegen den Willen
des Anlegers kann von dritter Seite
(z.B. aufgrund Ankaufsoptionen,
Kündigungsrechten Dritter) grundsätzlich
nicht herbeigeführt werden.
Nach den Regelungen des
Gesellschaftsvertrages ist die Geschäftsführung
aber verpflichtet,
eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
einzuberufen, auf
der die Gesellschafter über eine Liquidation
der Fondsgesellschaft
beschließen, wenn aufgrund der
Anzahl von Kündigungen und/oder
der Anzahl der aus anderen Gründen
ausscheidenden Gesellschaftern
der wirtschaftlich sinnvolle
Fortbestand der Fondsgesellschaft
gefährdet ist.
Der Beschluss für die Auflösung
und Liquidation der Fondsgesellschaft
bedarf grundsätzlich einer
Mehrheit von 75% der abgegebenen
Stimmen (qualifizierte Stimmenmehrheit);
der Beschluss für eine
Auflösung und Liquidation der
Fondsgesellschaft, die vor Ablauf
des 31.12.2021 erfolgen soll, bedarf
einer Mehrheit von 75% aller
existierenden Stimmen, gleich ob
diese anwesend sind oder nicht.
Nach den Regelungen des Gesellschaftsvertrages
ist die Komplementärin
außerdem berechtigt
und bevollmächtigt, säumige Kommanditisten
aus der Fondsgesellschaft
auszuschließen, wenn diese

Süddeutschland 8
ihre Pflichteinlage nebst Agio trotz
Mahnung und Nachfristsetzung
nicht oder nicht in voller Höhe erbringen.
Der ausgeschiedene Kommanditist
trägt die im Zusammenhang
mit seinem Ausschluss ggf.
entstandenen Kosten. Kommanditisten,
die wegen säumiger Zahlung
ausgeschlossen werden, stehen
keine Ansprüche auf ein Auseinandersetzungsguthaben,
auf einen
Gewinn- oder Verlustanteil
für das laufende Geschäftsjahr, auf
Entnahmen oder auf die Freistellung
von Gesellschaftsverbindlichkeiten
oder auf Sicherheitsleistung
für die Gesellschaftsschulden zu.
Sie haben nur einen Anspruch auf
Rückzahlung evtl. geleisteter Einlagen,
jedoch nicht auf Rückzahlung
ihres Agios. Ansprüche der Fondsgesellschaft
gegenüber einem ausgeschlossenen
Kommanditisten auf
Verzugszinsen und/oder Schadensersatz
bleiben hiervon unberührt.
Der Gesellschaftsvertrag enthält
detaillierte Regelungen darüber,
in welchen Fällen ein Gesellschafter
aus der Fondsgesellschaft ausscheidet.
Nicht geschäftsführende
Kommanditisten erhalten im Falle
ihres Ausscheidens als Abfindung
einen Ausgleich entsprechend ihrer
quotalen Beteiligung am Verkehrswert
der Fondsgesellschaft vermindert
um einen Abschlag von 20%,
soweit der Gesellschaftsvertrag
nichts anderes vorsieht. Weitergehende
Informationen, insbesondere
zu der Berechnung und den
Auszahlungsmodalitäten des Abfindungsguthabens
sowie zu weiteren
Ausscheidungsgründen, entnehmen
Sie bitte §§ 20, 21 des Gesellschaftsvertrages,
der auf Seite
238 ff. dieses Verkaufsprospektes
im Wortlaut abgedruckt ist.
IV. Rückabwicklung
1. Rückabwicklung wegen Widerruf
des Anlegers
Der Anleger hat die Möglichkeit,
seine Beitrittserklärung innerhalb
von zwei Wochen ohne Angabe von
Gründen schriftlich zu widerrufen.
Weiterführende Informationen, insbesondere
zu den Voraussetzungen
und Folgen des Widerrufs, entnehmen
Sie bitte der Widerrufsbelehrung,
die Ihnen zusammen mit der
Beitrittserklärung und diesem Verkaufsprospekt
ausgehändigt wurde.
2. Rückabwicklung wegen Nichterreichung
des gesamten Eigenkapitals
Sollte eine Vollplatzierung nicht innerhalb
der Zeichnungsfrist bis zum
31.12.2011 erreicht werden, ist die
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
berechtigt, die Zeichnungsfrist
zweimal um jeweils sechs Monate
zu verlängern. In diesem Fall
wird sich die Geschäftsführung um
eine Verlängerung der Zwischenfinanzierung
und um die Einwerbung
weiterer Anleger sowie um eine
Erhöhung der Endfinanzierung
zu wirtschaftlich angemessenen
Konditionen bei nicht entscheidender
Reduzierung der Ausschüttungen
bemühen. Sollte eine Vollplatzierung
trotz dieser Anstrengungen
auch nicht innerhalb der verlängerten
Zeichnungsfrist erreicht
werden, wird die Fondsgesellschaft
rückabgewickelt und liquidiert, zumal
auch keine Platzierungsgarantie
durch den Anbieter oder die Vertriebspartner
vorliegt. Im Falle einer
Rückabwicklung gilt Folgendes:
– Der Treuhandkommanditist und
die Fondsgesellschaft werden Angebote
von Anlegern auf Beteiligung
an der Fondsgesellschaft,
die noch nicht angenommen worden
sind, nicht annehmen.
– Soweit der Treuhandkommanditist
und die Fondsgesellschaft ein
Angebot eines Anlegers auf Beteiligung
an der Fondsgesellschaft
bereits angenommen haben, der
Anleger seine Einlage jedoch noch
nicht erbracht hat bzw. die Eintragung
eines Direktkommanditisten
im Handelsregister noch nicht
erfolgt ist, können der Treuhandkommanditist
und die Fondsgesellschaft
von jeglicher vertraglichen
Verpflichtung hieraus zurücktreten.
Die Verpflichtung des Anlegers
zur Erbringung der Pflichteinlage
erlischt in diesem Fall.
– Anleger, die ihrer Einlagenverpflichtung
bereits nachgekommen
sind, erhalten ihre erbrachte
Pflichteinlage nur insoweit zurück,
wie dies vom Liquidationsvermögen
gedeckt ist. Ein bereits
gezahltes Agio erhält der Anleger
jedoch nicht zurück.
– Eine Verzinsung erfolgt ebenso
wenig wie eine Erstattung der
Ausgaben, die von Anlegern im
Zusammenhang mit der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft
persönlich getätigt wurden.
Weitergehende Kosten oder Verluste
– insbesondere etwaige Einbußen
daraus, dass andere Anlagemöglichkeiten
vom Anleger anstelle
dieses Beteiligungsangebotes
nicht verfolgt werden konnten
– werden dem Anleger nicht erstattet.
Weitergehende Informationen
entnehmen Sie bitte § 22 des Gesellschaftsvertrages,
der auf Seite
238 ff. dieses Verkaufsprospektes
im Wortlaut abgedruckt ist.
223

Süddeutschland 8
Das steuerliche Konzept
224
Die nachfolgenden Ausführungen
stellen die wesentlichen Grundlagen
der steuerlichen Konzeption
dar und beziehen sich, soweit nicht
ausdrücklich auf anderes hingewiesen
wird, auf einen Anleger (Gesellschafter),
der im Inland unbeschränkt
steuerpflichtig ist und die
Kommanditbeteiligung im Privatvermögen
hält. Die Ausführungen
sind nach den einzelnen Steuerarten
und innerhalb der Steuerarten nach
den betroffenen Einkunftsarten gegliedert.
Innerhalb der Einkunftsarten
wird, soweit sich steuerliche
Besonderheiten ergeben, nach der
Investi tionsphase, der Nutzungsphase
und der Beendigung der Kapitalanlage
unterschieden.
I. Einkommensteuer
Durch den Erwerb eines Fondsanteils
partizipiert der Anleger als Gesellschafter
der S&P regioFonds
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG
(Fondsgesellschaft) an Einkünften
aus der Vermietung der Fondsimmobilien.
1. Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung
Die Fondsgesellschaft verwaltet
und vermietet ausschließlich eigenes
Immobilienvermögen bzw. beteiligt
sich an Objektgesellschaften,
die eigenes Immobilienvermögen
verwalten, so dass die Kommanditisten
(Anleger) in Höhe ihrer Ergebnisanteile
Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung im Sinne
des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erzielen,
sofern die Anleger die Beteiligung
im Privatvermögen halten
und hinsichtlich der Beteiligung
Überschusserzielungsabsicht besteht.
Entscheidend für die steuerliche
Belastung der Überschüsse aus
Vermietung und Verpachtung der
einzelnen Immobilien ist die individuelle
Situation der Anleger. Hierauf
kann im Folgenden nur typisierend
eingegangen werden.
a) Vermögensverwaltung
Nach den Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag
ist Gesellschaftszweck
der S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG der
Erwerb von bebauten und unbebauten
Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten, die Bebauung
von Grundstücken durch Inanspruchnahme
Dritter, die Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung
von Grundstücken, die
Veräußerung von Grundstücken
im Rahmen der Vermögensverwaltung
sowie die Beteiligung an Gesellschaften,
die einen vergleichbaren
Unternehmensgegenstand
haben (Objektgesellschaften). Die
Tätigkeit der Fondsgesellschaft
beschränkt sich somit auf die Verwaltung
ihres Vermögens. Die Einkünfte,
die die Fondsgesellschaft
erzielt, sind damit als Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung (§ 2
Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 21 Abs. 1 Nr. 1
EStG) zu qualifizieren.
Die Einkünfte der Fondsgesellschaft
werden den Gesellschaftern anteilig
zugerechnet. Die Fondsgesellschaft
ist nicht selbst steuerpflichtig,
sondern ihre Gesellschafter.
Der Anbieter geht davon aus, dass
die einzelnen Beteiligungen der
Anleger jeweils im Privatvermögen
gehalten werden und deshalb auch
bei den Gesellschaftern Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
vorliegen.
b) Keine gewerbliche Tätigkeit /
Prägung
Die Fondsgesellschaft ist nach Auffassung
des Anbieters weder gewerblich
tätig noch im Sinne des
§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich
geprägt. Eine gewerbliche Prägung
liegt nach Ansicht des Anbieters
deshalb nicht vor, weil neben
der persönlich haftenden Komplementärin,
der RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH auch die Kommanditistin,
die S&P Management
GmbH, zur Geschäftsführung befugt
und zusätzlich eine natürliche
Person Kommanditist ist. Die
Fondsgesellschaft ist daher nicht
durch ihre Komplementär-GmbH
gewerblich geprägt.
Nach neuerer Rechtsprechung
(BFH, Urteil vom 06.10.2004, BStBl.
II 2005, 383) besteht die Möglichkeit,
dass eine Beteiligung an einer
gewerblich tätigen Personengesellschaft
durch eine vermögensverwaltende
Gesellschaft nicht zwingend
zur Umqualifizierung aller
Einkünfte der vermögensverwaltenden
Gesellschaft führt (entgegen
R 15.8 Abs. 5 S. 4 EStR 2005). Die
Finanzverwaltung hat hierzu jedoch
einen Nichtanwendungserlass
herausgegeben (BMF-Schreiben
vom 18.05.2005, BStBl. I 2005,
698).
Im Hinblick auf diesen Nichtanwendungserlass
der Finanzverwaltung
beteiligt sich die Fondsgesellschaft
bzw. wird sich künftig sicherheitshalber
nur an Gesellschaften
mit vergleichbarem Unternehmensgegenstand
beteiligen, wenn
diese ausschließlich Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung erzielen,
nicht gewerblich geprägt
sind und somit keine gewerbliche
Infizierung der Fondsgesellschaft
durch eine Beteiligung an einer gewerblichen
Personengesellschaft
erfolgen kann.

Süddeutschland 8
c) Einkunftserzielungsabsicht
(1) Totalüberschuss
Voraussetzung für die steuerliche
Anerkennung von Verlusten der
Fondsgesellschaft ist die Einkunftserzielungsabsicht,
also die subjektive
Absicht sowie die objektive
Wahrscheinlichkeit, innerhalb der
voraussichtlichen Nutzungsdauer
der Immobilien nachhaltig laufende
Überschüsse und insgesamt somit
einen Totalüberschuss zu erzielen.
Dieser Totalüberschuss errechnet
sich aus der Summe der voraussichtlichen
Einnahmen abzüglich
der Summe der Werbungskosten,
wobei Wertzuwächse oder Veräußerungsgewinne
unberücksichtigt
bleiben. Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht
ist nicht
nur auf der Ebene der Fondsgesellschaft,
sondern auch für jeden einzelnen
Gesellschafter zu prüfen.
Sonderwerbungskosten (z.B. Finanzierung
der Einlage durch den
Gesellschafter) sind daher auf der
Ebene des Gesellschafters in die
Pro gnose betreffend die Erzielung
eines Totalüberschusses einzubeziehen.
(2) Nutzungsdauer
Entsprechend dem BMF-Schreiben
vom 23.07.1992 (BStBl. I 1992, 434)
war für die voraussichtliche Dauer
der Vermögensnutzung bei Gebäuden
grundsätzlich von einer tatsächlichen
Nutzungsdauer von 100
Jahren auszugehen. Durch das BMF-
Schreiben vom 08.10.2004 (BSt­
Bl. I, 933) wurde das vorgenannte
Schreiben aufgehoben. Zwar gilt
weiterhin, dass bei einer auf Dauer
angelegten Vermietungstätigkeit
von einer Einkunftserzielungsabsicht
ausgegangen werden kann,
doch hat die Finanzverwaltung nun
eine Reihe von Tatbeständen aufgelistet,
die als gegen die Einkunftserzielungsabsicht
sprechende Beweisanzeichen
zu verstehen sind. Dazu
gehören unter anderem Mietkaufmodelle,
Rückkaufsangebote/-rechte
und Verkaufsgarantien. Liegt ein
derartiges Beweisanzeichen gegen
die Einkunftserzielungsabsicht vor,
so ist für einen Prognosezeitraum
von 30 Jahren zu überprüfen, ob
ein Totalüberschuss der Einnahmen
über die Werbungskosten erzielt
wird.
(3) Vermutung der Einkunftserzielungsabsicht
Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht
ist nicht nur auf der
Ebene der Fondsgesellschaft, sondern
auch für jeden einzelnen Gesellschafter
zu prüfen. Sonderwerbungskosten
(z.B. durch die Finanzierung
der Einlage) sind daher auf
der Ebene des Gesellschafters in
die Prognose betreffend die Erzielung
eines Totalüberschusses einzubeziehen.
Der Zweck der Fondsgesellschaft
ist nicht auf kurzfristige Veräußerung,
sondern auf langfristige Bewirtschaftung
der Fondsimmobilien
ausgerichtet. Daher spricht
nach Auffassung des Anbieters
entsprechend dem vorgenannten
BMF-Schreiben vom 08.10.2004
eine Vermutung für die Einkunftserzielungsabsicht
der Fondsgesellschaft.
Die Prognoserechnung auf
Seite 98 f. zeigt, dass auf Ebene der
Fondsgesellschaft mit einem Totalüberschuss
zu rechnen ist. Eine
von vornherein beabsichtigte und
vor Erreichen des Totalüberschusses
tatsächlich durchgeführte Veräußerung
der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft durch einen Gesellschafter
könnte bei diesem Gesellschafter
aber dazu führen, dass
die Beteiligung von der Finanzverwaltung
als steuerlich unbeachtliche
Liebhaberei beurteilt wird.
d) Guthabenzinsen
Es ist beabsichtigt, dass die Fondsgesellschaft
liquide Mittel verzinslich
anlegt und hieraus Zinseinnahmen
erzielt. Dies führt grundsätzlich
zu Einkünften aus Kapitalvermögen
im Sinne der §§ 2 Abs. 1 S.
1 Nr. 5, 20 EStG.
aa) Werden die die Gelder jedoch -
wie von der Fondsgesellschaft vorgesehen
- nur kurzfristig angelegt
oder stammen die angelegten Gelder
aus aufgenommenem Fremdkapital,
so gehören die erzielten
Einkünfte gemäß § 20 Abs. 8 EStG
zu den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung, da ein zeitlicher
und sachlicher Zusammenhang mit
den Vermietungseinkünften besteht.
Dies gilt jedenfalls dann, soweit
die Geldbestände zweckgebunden
für das vermietete Objekt,
z.B. für Reparaturzwecke, angesammelt
werden (vgl. BFH vom 18.
November 1980, BStBl. 1981 II, S.
510). Die Guthabenzinsen aus der
Anlage bestehender Liquidität stellen
dann Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung dar.
Die Zinsen unterliegen bei einer
Anlage in Deutschland einer
25%-igen Kapitalertragsteuer zuzüglich
5,5% Solidaritätszuschlag,
die von den Kreditinstituten einbehalten
und an das Finanzamt abgeführt
wird (§§ 43 Abs. 1 Nr. 7, 43
Abs. 4, 43a Abs. 1 Nr. 3 EStG, § 3
Abs. 1 Nr. 5 SolZG). Die abgeführte
Kapitalertragsteuer und der abgeführte
Solidaritätszuschlag wer­
225

Süddeutschland 8
Das steuerliche Konzept
226
den bei der Berechnung der persönlichen
Steuerlast anteilig auf die
persönliche Einkommensteuer der
Anleger angerechnet.
Die Kapitalertragsteuer hat keine
abgeltende Wirkung (Abgeltungsteuer,
§ 32d Abs. 1 S. 1 EStG). Mit
den Zinseinnahmen zusammenhängende
Ausgaben können deshalb
auch als Werbungskosten steuerlich
geltend gemacht werden.
bb) Falls die Finanzverwaltung eine
Umqualifizierung der Zinsen in Einkünfte
aus Kapitalvermögen vornehmen
sollte, führt dies in der Regel
zu keiner Verschlechterung des
Ergebnisses: In diesem Fall wirkt
die einbehaltene Kapitalertragsteuer
abgeltend (Abgeltungsteuer,
§ 32d EStG). Zudem kann der Sparer-Pauschbetrag
(§ 20 Abs. 9 EStG)
in Höhe von 801 € geltend gemacht
werden.
e) Disagio
Wird vom jeweiligen Anleger zur
Finanzierung des Anteils an der
Fondsgesellschaft auch Fremdkapital
aufgenommen und ein Disagio
vereinbart, kann das Disagio
sofort abgezogen werden, wenn
es marktüblich ist (§ 11 Abs. 2 S.
4 EStG).
Nach der bisherigen Verwaltungspraxis
(BMF-Schreiben vom 20.10.
2003, BStBl. I 2003, 546) sind demnach
bis zu 5% der Darlehenssumme
bei einer Zinsfestschreibung
von mindestens 5 Jahren abzugsfähig.
f) Beteiligung als Treugeberkommanditist
Die vorstehenden Ausführungen
unter lit. a) - e) treffen nur dann
zu, wenn die Finanzverwaltung das
Treuhandverhältnis als transparent
einstuft bzw. der Anleger unmittelbar
als Kommanditist in das Handelsregister
eingetragen ist. Besteht
ein Treuhandverhältnis, ist dieses
transparent, wenn der Treugeberkommanditist
(Anleger) im Innenverhältnis
eine bestimmende Stellung
einnimmt, so dass er die wirtschaftlichen
Rechte und Pflichten
aus der Beteiligung trägt. Die entsprechenden
Grundsätze des BMF-
Schreibens vom 01.09.1994 (BSt­
Bl. I 1994, 604) wurden bei der Abfassung
des Mustertreuhandvertrages
berücksichtigt, so dass durch
die Ebene des Treukommanditisten
hindurch den Anlegern Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
zufließen. Würde der Treuhandvertrag
durch die Finanzverwaltung
nicht als transparent eingestuft,
würden die Anleger Einkünfte aus
Kapitalvermögen im Sinne des § 20
EStG erzielen.
2. Einkünfte aus Kapitalvermögen
Werden von der Fondsgesellschaft
an die Objektgesellschaften Darlehen
vergeben, werden hieraus Einkünfte
aus Kapitalvermögen nach
§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG erzielt. Es
erfolgt keine Umqualifizierung der
Zinsen in Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung, da § 15 Abs. 2,
Nr. 2, 2. Alternative EStG nicht auf
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
anzuwenden ist (BFH
vom 18.11.1980, BStBl. II 1980,
510). Für diese Einkünfte findet
die Abgeltungsteuer keine Anwendung,
da die Objektgesellschaften
als nahestehende Person im Sinne
des § 32d Abs. 2 Nr. 1a EStG anzusehen
ist. Die Darlehenszinsen sind
von den Anlegern dem progressiven
Einkommensteuertarif zu unterwerfen.
3. Einkünfte aus Gewerbebetrieb
Wird die Kommanditbeteiligung
imBetriebsvermögen (gewerbliche
Personenunternehmen, Kapitalgesellschaft)
gehalten, liegen beim
Anleger/Gesellschafter Einkünfte
ausGewerbebetrieb vor (§ 15 EStG
bzw. § 8 Abs. 1 KStG). Dies betrifft
sowohl die laufenden Einkünfte als
auch Veräußerungsgewinne.
Wird der Anteil an der Fondsgesellschaft
im Anlagevermögen des
Betriebsvermögens gehalten, so
ist das anteilige Betriebsvermögen
(Grund und Boden, Gebäude) – bei
Vorliegen der weiteren Voraussetzungen
– als Übertragungsobjekt
nach § 6b EStG nutzbar.
Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen
die Gesellschafter der Fondsgesellschaft
auch, wenn die Finanzverwaltung
die Gewerblichkeit der
Fondsgesellschaft annimmt. Dieser
Fall kann entweder aufgrund
der Tätigkeit der Fondsgesellschaft
oder aufgrund „Infektion“ durch
die Objektgesellschaften entstehen.
Der Anbieter geht nicht davon
aus, dass eine solche Umqualifizierung
durch die Finanzverwaltung
für die vorliegende Konzeption des
Fonds vorgenommen wird.
4. Steuerliche Anerkennung des
Konzeptes
Immobilienfonds, die mit dem regioFonds
Süddeutschland 8 vergleichbar
sind, wurden in der Vergangenheit
bereits als vermögensverwaltende
Fonds konzipiert. Daraus
kann jedoch für diesen Fonds
kein Anspruch auf eine Einordnung
als vermögensverwaltender Fonds
abgeleitet werden, da sich die

Süddeutschland 8
Fonds in Einzelheiten, insbesondere
hinsichtlich der einzelnen Fondsimmobilien,
unterscheiden, die für
die Einordnung durch die Finanzverwaltung
entscheidend sein können.
5. Grundlagen der Einkünfteermittlung
aus Vermietung und
Verpachtung
Die Ermittlung der Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung erfolgt
gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG
als Überschuss der Einnahmen über
die Werbungskosten.
Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
sind Werbungskosten alle Aufwendungen
zum Erwerb, zur Sicherung
und zur Erhaltung von Einnahmen.
Die Ausgaben der Fondsgesellschaft
sind in sofort abzugsfähige
Werbungskosten sowie in
Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten
zu unterteilen (BMF-
Schreiben vom 08.07.2003, BStBl. I
2003, 386 und BMF-Schreiben vom
20.10.2003, BStBl. I 2003, 546).
Die Ausgaben für Anschaffungskosten
bzw. Herstellungskosten sind –
soweit es sich um abnutzbare Wirtschaftsgüter
handelt – über die
Nutzungsdauer zu verteilen.
a) Einkunftsermittlung in der Investitionsphase
(a) Maßgeblichkeit des Zahlungszeitpunktes
Die Finanzverwaltung forderte früher,
dass bei längerer Platzierungsdauer
alle drei Monate ein Zwischenergebnis
festzustellen ist und
demgemäß die aus den Werbungskosten
resultierenden Verluste unterschiedlich
auf die Gesellschafter
zu verteilen sind. Der BFH hat
demgegenüber mit Beschluss vom
19.08.1986 (BStBl. II 1987, 212)
entschieden, dass bei einer Personengesellschaft
mit Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung allein
der Zahlungszeitpunkt (= Abflussprinzip)
maßgeblich ist. Die Finanzverwaltung
hat sich im 4. Bauherrenerlass
vom 31.08.1990 (BSt­
Bl. I 1990, 366) der BFH-Meinung
angeschlossen und auch in den 5.
Bauherrenerlass vom 20.10.2003
(BStBl. I 2003, 546) übernommen.
Daraus folgt: Wenn Werbungskos­
Bemessungsgrundlage
(1) Aufteilung der Aufwendungen
Die Unterscheidung zwischen sofort
abzugsfähigen Werbungskosten
und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
ist insbesondere in
der Investitionsphase von Bedeutung.
Eine Aufgliederung der Gesamtkosten
des Fonds in abschreibbare
Wirtschaftsgüter mit dem jeweiligen
Abschreibungssatz (AfA)
und nicht abschreibbare Wirtschaftsgüter
ist im Folgenden dargestellt.
Die Werte verstehen sich
jeweils als ca.-Angaben und können
sich im Rahmen der Erstellung
der Jahresabschlüsse noch ändern.
Die Fondskosten sind den jeweiligen
Positionen bereits anteilig zugeordnet.
Die sofort abzugsfähigen Kosten
fallen grundsätzlich verteilt für die
Jahre 2010 und 2011 an; ihre Höhe
ist abhängig von dem Zeichnungsverlauf
und den Zeitpunkten der
Einzahlungen der Zeichnungsbeträge.
Es wird davon ausgegangen,
dass sofort abzugsfähige Kosten
(insbesondere die Kosten der Gesellschaftsgründungen)
nur in geringem
Umfang anfallen werden.
Prognostizierter
AfA-Satz p.a.
AfA p.a.
Grund und Boden 6.727.517,00 E 0% 0,00 E
Gebäude 23.721.106,00 E 2% 474.422,00 E
Außenanlagen 2.781.914,00 E 10% 278.191,00 E
(2) Insbesondere: Agio
Der IV. Senat des BFH (gewerbliche
Immobilienfonds) hat sich in seinem
Urteil vom 28.06.2001 (BSt­
Bl. II 2001, 717) der im Urteil vom
08.05.2001 (BStBl. II 2001, 720)
geäußerten Auffassung des IX. Senats
des BFH (vermögensverwaltende
Immobilienfonds) angeschlossen,
nach der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen
(Agio) den Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten
zuzurechnen sind. Nach dem
vorgenannten Urteil des BFH sind
die Eigenkapitalvermittlungsprovisionen
den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
zuzurechnen, wenn
sich die Gesellschafter aufgrund eines
vom Projektanbieter vorformulierten
Vertragswerkes an dem
Fonds beteiligen. Das BMF hat sich
dieser Rechtsprechung weitgehend
angeschlossen und die Behandlung
der Fondskosten, insbesondere
auch Eigenkapitalvermittlungsprovisionen,
im sog. 5. Bauherrenerlass
(BMF-Schreiben vom 20.10.2003,
BStBl. I 2003, 546) umfassend neu
geregelt. Dabei sind die Abzugsmöglichkeiten
gegenüber dem 4.
Bauherrenerlass (BMF-Schreiben
vom 31.08.1990, BStBl. I 1990, 366)
deutlich eingeschränkt worden. Die
Grundsätze des vorgenannten Urteils
und des 5. Bauherrenerlasses
sind vom Anbieter bei der vorliegenden
Fondskonzeption berücksichtigt
worden.
(3) Aufwendungen in der Beitrittsphase
227

Süddeutschland 8
Das steuerliche Konzept
228
ten vor dem Beitritt als Gesellschafter
abfließen, können diese nur als
Anschaffungskosten abgeschrieben
werden. Wenn die Werbungskosten
dagegen zum Jahresende bezahlt
werden, d. h. abfließen, können
entsprechende Verluste allen
Gesellschaftern, die bis zum Jahresende
beigetreten sind, unabhängig
von ihren individuellen Beitrittszeitpunkt
nach dem Beteiligungsverhältnis
zugerechnet werden.
(b) Verlustzuweisungsabrede
In den Entscheidungen des Bundesfinanzhofes
vom 25.10.1979 (BSt­
Bl. II 1980, 66) und 31.01.1980 (BSt­
Bl. II 1980, 227) hat der IV. Senat
die Ansicht vertreten, dass ein Gesellschafter,
der erst im Verlauf des
Wirtschaftsjahres in die Gesellschaft
eintritt, nicht an Verlusten teilhaben
kann, die vor seinem Eintritt entstanden
sind. Nur soweit diese vor dem
Eintritt eines Gesellschafters entstandenen
Verluste dem Gesellschafter
aus gesellschaftsrechtlichen Gründen
zugewiesen werden, führen diese
nach den o.g. Entscheidungen
steuerlich zu Anschaffungskosten
seitens des neu beigetretenen Gesellschafters.
Um den Anlegern unabhängig von
ihrem Beitrittszeitpunkt die gleichen
Verluste zuweisen zu können, bedarf
es einer besonderen Ergebnisverteilungsabrede
wie sie in § 16 Abs. 2 des
Gesellschaftsvertrages getroffen wurde.
Dadurch kann später beitretenden
Gesellschaftern im Verhältnis zu
ihrem Geschäftsanteil ein höherer Anteil
an den negativen Einkünften der
KG zugerechnet werden (BFH vom
27.07.2004, BFH/NV 2004, 1473).
Soweit jedoch Werbungskosten in
der Zeit anfallen, in der neben den
Gründungsgesellschaftern noch keine
weiteren Gesellschafter der Gesellschaft
beigetreten sind, müssen
diese „Vorkosten“ nach Auffassung
der Finanzverwaltung bei den später
beitretenden Gesellschaftern als
Anschaffungskosten behandelt werden.
b) Einkunftsermittlung in der Nutzungsphase
In der Nutzungsphase stehen den
zugeflossenen Einnahmen neben
den laufenden Ausgaben vor allem
die Abschreibungen aus den nicht
sofort abzugsfähigen Anschaffungs-
und Herstellungskosten gegenüber.
(1) Abschreibungen nach § 7
Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG
Abschreibungen auf Immobilien
mindern das Ergebnis der Fondsgesellschaft,
da die Immobilien zwar
nicht unmittelbar im Eigentum der
Fondsgesellschaft, aber der jeweiligen
Objektgesellschaft stehen. Die
Ergebnisse der Objektgesellschaft,
die die entsprechenden Abschreibungen
auf die Fondsimmobilien
enthalten, werden der Fondsgesellschaft
auf Grund ihrer Beteiligung
an der Objektgesellschaft zugerechnet.
Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
für die Immobilien auf
Ebene der Objektgesellschaft, insbesondere
der jeweilige Kaufpreis
sowie die Anschaffungsnebenkosten,
sind entsprechend den Verkehrswerten
auf Grund und Boden
und Gebäude (eventuell auch Betriebsvorrichtungen)
sowie Außenanlagen
aufzuteilen. Die Aufteilung
steht unter Vorbehalt der Anerkennung
durch das zuständige Finanzamt.
Für die Abgrenzung von abzuschreibenden
Anschaffungs- und
Herstellungskosten zu sofort als
Werbungskosten abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen
wird auf
das BMF-Schreiben vom 18. Juli
2003 (BStBl. I 2003, 386) verwiesen.
Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
der Gebäude werden
gem. § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 a EStG
mit 2% p.a. ab Fertigstellung bzw.
Übergang von Nutzen und Lasten
abgeschrieben.
(2) Abschreibungen nach § 7 Abs.
1 EStG
Die Anschaffungskosten für Außenanlagen
werden über die jeweilige
Nutzungsdauer abgeschrieben.
c) Einkunftsermittlung bei Beendigung
der Kapitalanlage
(1) Veräußerung der Immobilien
oder der Beteiligung
(a) Gegenwärtige Rechtslage
Vorbehaltlich der Ausführungen in
der Ziffer I 1 lit. a), bleibt bei der
Veräußerung einer Immobilie ein
ggf. entstehender Veräußerungsgewinn
einkommensteuerfrei, wenn
die Veräußerung nach Ablauf einer
zehnjährigen Haltefrist (Private Veräußerungsgewinne
i.S.d. § 23 Abs.
1 EStG) erfolgt. Die Frist beginnt
mit dem Abschluss des Kaufvertrags
über die Immobilie.
Erfolgt hingegen die Immobilienveräußerung
innerhalb der Zehnjahresfrist,
so werden entstehende Veräußerungsgewinne
als „Einkünfte aus
privaten Veräußerungsgeschäften“
besteuert (§ 23 EStG). Dabei sind in
die Ermittlung des Veräußerungsgewinns
innerhalb des Zehnjahreszeitraumes
angefallene Anschaffungs-

Süddeutschland 8
bzw. Herstellungskosten eines Gebäudeneubaus,
eines Ausbaus oder
einer Gebäudeerweiterung gem. §
23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 2 EStG ebenso
einzubeziehen wie Außenanlagen.
(b) Ermittlung des Veräußerungsgewinns
bzw. -verlusts
Der Veräußerungsgewinn bzw. -verlust
ermittelt sich grundsätzlich als
Differenz zwischen dem Veräußerungspreis
und den Anschaffungsbzw.
Herstellungskosten abzüglich
etwaiger Veräußerungskosten (§ 23
Abs. 3 S. 1 EStG). Bei der Ermittlung
der Einkünfte sind abgezogene Abschreibungen
(erhöhte, lineare) in
die Ermittlung des Veräußerungsgewinns
bzw. -verlustes einzubeziehen.
Im Falle einer Liquidation der
Fondsgesellschaft würde die Veräußerung
der einzelnen Wirtschaftsgüter,
insbesondere der Immobilien,
erfolgen, so dass die vorstehenden
Regelungen entsprechend anzuwenden
wären.
(c) Anteilsveräußerung, Kündigung,
Ausschluss
Von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte
sind nicht nur
Immobilien, sondern auch Anteile
an geschlossenen Immobilienfonds
betroffen. Die Anschaffung bzw. die
Veräußerung der Anteile entspricht
der Anschaffung bzw. Veräußerung
der anteiligen Wirtschaftsgüter (Immobilien),
§ 23 Abs. 1 S. 4 EStG.
Das bedeutet, dass auch die Veräußerung
von Anteilen an der Fondsgesellschaft
innerhalb des Zehn-
Jahres-Zeitraumes eine Steuerpflicht
beim jeweiligen Anleger auslösen
kann. Hierbei handelt es sich um
den Zeitraum zwischen dem Erwerb
(= Abschluss des Kaufvertrages) und
der Veräußerung (= Abschluss des
Veräußerungsvertrages) der Immobilie
durch die Gesellschaft. Es muss
jedoch berücksichtigt werden, dass
für Anteilsveräußerungen zusätzlich
eine zweite Zehnjahresfrist zu beachten
ist, die mit Erwerb der Beteiligung
beginnt. Als Anschaffungskosten
der Beteiligung gelten die
anteiligen Anschaffungs-/Herstellungskosten
der Fondsgrundstücke
mit jeweiligen Gebäuden. Ein Ausschluss
des Gesellschafters aus der
Fondsgesellschaft steht außerdem
steuerlich einer Veräußerung der
Beteiligung gleich.
(d) Freigrenze
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften
bleiben nach derzeitiger
Gesetzeslage steuerfrei, soweit
der erzielte Gesamtgewinn aus
diesen Geschäften nicht mehr als
€ 600 im Kalenderjahr beträgt. Verluste
aus privaten Veräußerungsgeschäften
dürfen mit positiven Einkünften
aus anderen Einkunftsarten
nicht ausgeglichen werden. Die
Verluste mindern aber nach Maßgabe
des § 10d EStG die positiven
Einkünfte, die der Gesellschafter im
unmittelbar vorangegangenen Kalenderjahr
oder in den folgenden
Kalenderjahren aus privaten Veräußerungsgeschäften
erzielt hat oder
erzielt.
(2) Einkünfte aus Gewerbebetrieb
Liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung
bei der Veräußerung
der Immobilien auf Fondsgesellschaftsebene
oder von Fondsgesellschaftsanteilen
auf Anlegerebene
ein sogenannter gewerblicher
Grundstückshandel vor, hätte dies
zur Folge, dass der Steuerpflichtige
Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt
und daher ein möglicher Veräußerungsgewinn
unabhängig von
der Haltedauer in jedem Fall zu versteuern
wäre.
(a) Gewerblicher Grundstückshandel
Nach ständiger Rechtsprechung
des BFH sowie der Auffassung der
Finanzverwaltung (BMF-Schreiben
vom 26.03.2004, BStBl. I 2004,
434) ist der Rahmen der privaten
Vermögensverwaltung überschritten
und somit gewerblicher Grundstückshandel
gegeben, wenn mehr
als drei Objekte in engem zeitlichen
Zusammenhang (fünf Jahre)
nach ihrem Erwerb mit Veräußerungsabsicht
veräußert werden.
(b) Drei-Objekte-Grenze
Die Zahl von drei Objekten gilt bei
Ehegatten für jeden Ehegatten gesondert,
wenn diese die Verkäufe
unabhängig voneinander tätigen.
Allerdings können unter bestimmten
Bedingungen auch bereits weniger
als vier Objekte zu einem
gewerblichen Grundstückshandel
führen. Dies gilt zum einen für
die Entwicklung von Großobjekten
(BMF-Schreiben vom 26.03.2004,
BStBl. I 2004, 434) wie etwa Supermärkten
und zum anderen für Einund
Zweifamilienhäuser sowie für
Eigentumswohnungen, bei denen
die Voraussetzungen des genannten
BMF-Schreibens erfüllt werden.
Die Fondsgesellschaft sowie
die Objektgesellschaft werden darauf
achten, dass keine Immobiliengeschäfte
getätigt werden, die zu
einem gewerblichen Grundstückshandel
auf Ebene der Gesellschaften
führen, soweit von der Gesellschafterversammlung
nicht ein anderweitiger
Beschluss gefasst wird.
Es ist darauf hinzuweisen, dass
nach Ansicht der Finanzverwaltung
(BMF-Schreiben vom 26.03.2004,
BStBl. I 2004, 434) zum „Objekt“
im Sinne der Drei-Objekte-Grenze
229

Süddeutschland 8
Das steuerliche Konzept
230
Grundstücke jeglicher Art gehören.
Auf die Größe, den Wert oder die
Nutzungsart des einzelnen Objekts
kommt es nicht an. Dies gilt jedoch
nicht für die Errichtung und den
anschließenden Verkauf von Großobjekten.
(c) Weitere Immobilienverkäufe
des Anlegers
Immobilienverkäufe, die auf der
Ebene der Fonds- oder Objektgesellschaft
wegen Unterschreitens
der Drei-Objekte-Grenze keinen
gewerblichen Grundstückshandel
begründen, können gleichwohl bei
einem Gesellschafter die Gewerblichkeit
hervorrufen. Denn bei der
Beurteilung der Frage, ob auf der
Ebene des Gesellschafters, der seine
Beteiligung im Privatvermögen
hält, gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt, sind den eigenen
Grundstücksgeschäften diejenigen
der Fonds- oder Objektgesellschaft
hinzuzurechnen.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung
ist dafür allerdings Voraussetzung,
dass der Gesellschafter
zu mindestens 10% beteiligt
ist oder der Wert der Beteiligung
oder der anteilige Wert der veräußerten
Immobilie bei einer Beteiligung
von weniger als 10% mehr
als € 250.000,00 beträgt (BMF-
Schreiben vom 26.03.2004, BSt­
Bl. I 2004, 434). Zu beachten ist,
dass diese Regelung nur bei Objekten
gilt, die unter die „Drei-Objekte-Regel“
fallen und nicht für
andere Objekte. In solchen Fällen
nimmt die Finanzverwaltung stets
eine Einzelfallprüfung vor (BMF-
Schreiben vom 09.07.1997, DStR
1997, 1208). Grundstücksverkäufe
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
und Grundstücksverkäufe
des Gesellschafters sind für die
Abgrenzung zwischen gewerblichem
Grundstückshandel und privater
Vermögensverwaltung also
grundsätzlich, d. h. unter den vorgenannten
Vor aussetzungen, zusammenzurechnen.
Für einen Gesellschafter
kann sich somit ein gewerblicher
Grundstückshandel ergeben,
wenn z. B. die Fonds- bzw.
Objektgesellschaft ein Objekt und
der Gesellschafter privat oder im
Rahmen einer anderen Gesellschaft
drei weitere Objekte veräußert.
(d) Anteilsveräußerung
Darüber hinaus ist nach dem o.g.
BMF-Schreiben die Veräußerung
der Beteiligung an einer vermögensverwaltenden
Grundstücksgesellschaft
einer anteiligen Grundstücksveräußerung
gleichzusetzen.
Für die „Anrechnung“ auf die Drei-
Objekte-Grenze kommt es dabei
auf die Zahl der im Gesamthandsvermögen
enthaltenen Grundstücke
an. Auch hier ist nach Ansicht
der Finanzverwaltung eine Beteiligung
von mindestens 10% oder bei
einer Beteiligung von weniger als
10% ein Beteiligungswert von mehr
als € 250.000,00 Voraussetzung
für die Einbeziehung der Beteiligungsveräußerung
in die Drei-Objekte-Grenze
(BMF-Schreiben vom
26.03.2004, BStBl. I 2004, 434).
6. Steuerliche Auswirkungen beim
Gesellschafter
a) Grundsatz: Zurechnung der Einkünfte
der Gesellschaft
Die positiven und negativen Einkünfte
aus der Beteiligung werden
grundsätzlich den Gesellschaftern
unmittelbar zugerechnet und beeinflussen
daher deren zu versteuerndes
Einkommen.
Der progressive Steuertarifverlauf
im Einkommensteuerrecht führt dazu,
dass mit zunehmenden Gesamteinkommen
des Steuerpflichtigen
die Belastung der Überschüsse aus
dem Fonds steigt. Soweit den Anlegern
aus dem Fonds in der Anfangsphase
Verluste zugewiesen werden,
führt dies aber auch zu einer höheren
steuerlichen Entlastung. Jeder
Gesellschafter wird deshalb Einkünfte
aus dem Fonds mit einem anderen
Steuersatz zu versteuern haben.
b) Sonderwerbungskosten
Daneben können auf der Ebene der
Gesellschafter Sonderwerbungskosten
(z. B. Zinsen, Damna, Bearbeitungsgebühren
der Eigenkapitalvorfinanzierung)
anfallen. Diese
Sonderwerbungskosten können
nur im Rahmen des Verfahrens zur
einheitlichen und gesonderten Feststellung
der Einkünfte der Fondsgesellschaft
berücksichtigt werden
(§ 179 Abs. 2 AO) und müssen daher
dem Geschäftsführer/Steuerberater
der Fondsgesellschaft rechtzeitig
mitgeteilt werden.
Zu beachten ist auch, dass trotz
steuerlicher Überschüsse des Fonds
der Anleger nicht zwingend positive
Einkünfte erzielt, wenn Sonderwerbungskosten,
z.B. Finanzierungskosten,
anfallen, die die steuerlichen
Überschüsse übersteigen.
Diese Sonderwerbungskosten, die
bei jedem Gesellschafter in unterschiedlicher
Höhe anfallen können,
sind in der Prognoserechnung mangels
hinreichender Vorhersehbarkeit
bei allen Gesellschaftern noch nicht
berücksichtigt.
Übersteigen die Sonderwerbungskosten
auf Dauer die Einnahmen
aus der Beteiligung liegt keine Gewinnerzielungsabsicht
vor, so dass
die Verluste nicht mit anderen Ein­

Süddeutschland 8
künften verrechnet werden dürfen.
c) Einschränkung der Verlustverrechnung
Die Möglichkeit eines Verlustausgleichs
zwischen den Einkunftsarten
sowie eines Verlustrücktrags
und eines Verlustvortrags wurden
durch das Steuerentlastungsgesetz
1999/2000/2002 vom 24.03.1999
und durch das Gesetz zur Umsetzung
der Protokollerklärung der
Bundesregierung zur Vermittlungsempfehlung
zum Steuervergünstigungsabbaugesetz
vom 22.12.2003
wesentlich eingeschränkt. Die Neuregelungen
betreffen die Beeinflussung
des zu versteuernden Einkommens
beim Gesellschafter durch
negative Einkünfte aus der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft.
(1) Verrechnung innerhalb der Einkunftsart
Die Einkünfte werden für jede Einkunftsart
(z.B. Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung) gesondert
ermittelt. Gewinne und Verluste innerhalb
einer Einkunftsart werden
unbegrenzt miteinander verrechnet.
(2) Verrechnung mit anderen Einkunftsarten
Auch mit Gewinnen aus anderen
Einkunftsarten können Verluste aus
Vermietung und Verpachtung in
der Regel verrechnet werden. Dies
allerdings nur, soweit nicht für bestimmte
Verluste Beschränkungen
der steuerlichen Verrechnungsmöglichkeit
bestehen. Solche Verlustverrechnungsbeschränkungen
sind für die aus der Beteiligung an
der Fondsgesellschaft erzielten Einkünfte
aber voraussichtlich nicht
von Bedeutung. Sie bestehen insbesondere
für Verluste aus Veräußerungsgeschäften
im Sinne des
§ 23 EStG und für bestimmte gewerbliche
Verluste im Sinne des
§ 15 Abs. 4 EStG.
(3) Verlustrücktrag
Verbleibende negative Einkünfte
sind ganz (bzw. auf Antrag zum
Teil) auf den Gesamtbetrag der Einkünfte
des vorangegangenen Veranlagungszeitraums
anzurechnen,
soweit dort noch ein Ausgleichspotenzial
nach den vorgenannten
Grundsätzen besteht. Der Verlustrücktrag
ist auf € 511.500,00 (bei
Ehegatten € 1.023.000,00) begrenzt.
Danach verbleibende negative
Einkünfte werden auf die
folgenden Veranlagungszeiträume
vorgetragen.
(4) Verlustvortrag
Die Verrechnung der Verlustvorträge
mit dem Gesamtbetrag der Einkünfte
der jeweils nachfolgenden
Veranlagungszeiträume kann bis
zu € 1.000.000,00 (bei Ehegatten
€ 2.000.000,00) ohne Einschränkung
erfolgen. Darüber hinausgehende
Verlustvorträge dürfen
den verbliebenen Gesamtbetrag
der Einkünfte nur noch zu 60%
mindern. Dies führt zu einer Mindestbesteuerung
von 40% des
€ 1.000.000,00 (bei Ehegatten
€ 2.000.000,00) übersteigenden
Gesamtbetrags der Einkünfte.
Nicht verrechenbare Verlustvorträge
werden jeweils um einen weiteren
Veranlagungszeitraum vorgetragen.
(5) Verlustbegrenzung
(a) § 15 b EStG
Durch das Gesetz zur Beschränkung
der Verlustverrechnung im Zusammenhang
mit Steuerstundungsmodellen
(BGBl. I 2005, S. 3683) wurde
§ 15b EStG, der gemäß § 21
Absatz 1, Satz 2 EStG sinngemäß
auch auf Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung anzuwenden ist,
eingefügt, der bei Kapitalanlagemodellen,
die Steuerstundungsmöglichkeiten
nutzen, die Verlustverrechnung
einschränkt. Hierzu
sieht § 15b EStG vor, dass die in der
Anfangsphase der Investition anfallenden
Verluste nicht mehr mit
Einkünften derselben Einkunftsart
oder mit anderen Einkunftsarten
verrechnet werden können, wenn
der zuzuweisende Verlust 10 % des
eingesetzten Eigenkapitals übersteigt.
Der zuzuweisende Verlust
kann nur mit zukünftigen Einnahmen
aus der Fondsanlage verrechnet
werden.
Aus der Prognoserechnung ergibt
sich allerdings, dass die regioFonds
Süddeutschland 8 GmbH & Co. KG
von § 15b EStG nicht betroffen ist
(vgl. Seite 98 f. des Prospekts).
(b) § 15a EStG
Nach § 15a EStG, der gem. § 21
Abs. 1 S. 2 EStG sinngemäß auch
auf Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung anzuwenden ist, dürfen
negative Einkünfte eines Kommanditisten
nicht mit anderen Einkünften
ausgeglichen oder nach
§ 10d EStG abgezogen werden, soweit
ein negatives Kapitalkonto entsteht
oder sich erhöht. Das Kapitalkonto
bestimmt sich steuerlich nach
den geleisteten Einlagen (Bareinlage
einschließlich Agio), vermindert um
Verluste und Entnahmen (Ausschüttungen)
und erhöht um Gewinne.
Dem Kommanditisten zuzurechnende
und nicht ausgleichs- oder abzugsfähige
Verluste mindern dessen
anteilige Gewinne bzw. Überschüsse
in den Folgejahren (§ 15a Abs. 2
EStG).
Sonderwerbungskosten fallen nicht
unter die Verlustausgleichsbeschränkung
des § 15a EStG und sind dem­
231

Süddeutschland 8
Das steuerliche Konzept
232
zufolge in voller Höhe ausgleichsfähig.
Eine Verlustverrechnung nach § 15
a EStG ist jedoch nur dann möglich,
wenn die Einlagen fristgerecht
geleistet sind und die Einlage
in das Handelsregister eingetragen
wurde.
II. Solidaritätszuschlag
Auf die tarifliche Einkommen- bzw.
Körperschaftsteuer wird ein Solidaritätszuschlag
in Höhe von 5,5 %
erhoben. Auf die dem Gesellschafter
zuzurechnenden positiven Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
entfällt also zusätzlich
ein Solidaritätszuschlag in Höhe
von 5,5% der Einkommensteuer.
Die Berechnungen des Anbieters
stehen unter der Prämisse, dass der
Solidaritätszuschlag über die gesamte
Betrachtungsperiode in vorgenannter
Höhe erhalten bleibt.
Sollte sich der Solidaritätszuschlag
entgegen der vorstehenden Prämisse
reduzieren bzw. vollständig
entfallen, würden die Gesellschafter
bei negativen Einkünften eine
geringere Steuerentlastung realisieren
und bei positiven Einkünften
einer niedrigeren Steuerbelastung
unterliegen.
Der auf Ebene des Fonds anfallende
Solidaritätszuschlag auf die Kapitalertragsteuer
der Zinserträge
kann auf den Solidaritätszuschlag
auf die Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer
der Gesellschafter
angerechnet werden.
III. Kirchensteuer
Soweit der Anleger einer Glaubensgemeinschaft
angehört, kann es
zur Erhebung von Kirchensteuer
kommen.
IV. Gewerbesteuer
1. Grundsatz
Die Fondsgesellschaft betreibt kein
Gewerbe, sondern Vermögensverwaltung
(vgl. die Ausführungen unter
I. Ziffer 1). Erträge und Vermögen
der Fondsgesellschaft unterliegen
somit nicht der Gewerbesteuer.
2. Gewerblicher Grundstückshandel
Liegen nach den Ausführungen zum
gewerblichen Grundstückshandel
(vgl. I. Ziffer 5 lit. c) (2) ) bei der
Veräußerung der Immobilie/des Anteils
des Anlegers - dies gilt auch bei
Kündigung - die Voraussetzungen
für den gewerblichen Grundstückshandel
vor, so unterliegt der Veräußerungsgewinn
der Gewerbesteuer.
3. Gewerbesteuerpflichtiger
Anleger
Soweit ein Gesellschafter der
Fondsgesellschaft gewerbesteuerpflichtig
ist, besteht für die Berechnung
der Gewerbesteuer keine Bindung
des Finanzamts an die gesonderte
und einheitliche Feststellung
der dem Steuerpflichtigen zuzurechnenden
Einkünfte (BFH vom
17.12.2003, BStBl. II 2004, 699).
Zudem wird darauf hingewiesen,
dass § 9 Nr. 2 GewStG nicht
greift, d.h. keine Gewerbesteuerbefreiung
des sich aus der Beteiligung
ergebenden Gewinnanteils,
da die Beteiligung an einer vermögensverwaltenden
Personengesellschaft
keine Mitunternehmerstellung
i.S.d. § 15 EStG vermittelt.
§ 9 Nr. 2 GewStG setzt die Gewerblichkeit
der Fondsgesellschaft
voraus (BFH vom 10.12.1998, BFH/
NV 1999, 1067).
V. Umsatzsteuer
1. Investitionsphase
Die in den Anschaffungs- und Herstellungskosten
enthaltenen Vorsteuern
werden vom Finanzamt erstattet,
wenn die Immobilien für
umsatzsteuerpflichtige Vermietungen
eingesetzt werden. Das Investitionsvolumen
reduziert sich in diesen
Fällen auf den Nettobetrag. Ist
demgegenüber eine umsatzsteuerfreie
Vermietung vorgesehen, geht
die bezahlte Umsatzsteuer in die
Anschaffungs- und Herstellungskosten
ein und wird über die Nutzungsdauer
abgeschrieben (§ 9b
EStG). Entscheidend für den Vorsteuerabzug
ist also die beabsichtigte
Nutzung der Immobilie.
Die Begründung einer Kommanditbeteiligung
gegen Geldleistung ist
nicht umsatzsteuerbar (Urteil des
EuGH vom 26.06.2003, BFH vom
01.07.2004, BStBl. II 2004, 1022;
A6 Abs. 2, A 66 Abs. 2 UStR). Die
Ausgabe neuer Gesellschaftsanteile
stellt keine umsatzsteuerbare Leistung
dar. Die Möglichkeit der Option
zur Umsatzsteuer nach § 4 Nr.
8 UStG besteht deshalb nicht. Die
Abzugsfähigkeit der Vorsteuer aus
mit der Ausgabe von Anteilen zusammenhängenden
Kosten richtet
sich nach der Tätigkeit der Gesellschaft.
Dies gilt auch für Beteiligungen
über einen Treuhandkommanditisten.
2. Nutzungsphase
Die Umsätze aus Vermietung und
Verpachtung von Grundstücken und
Grundstücksteilen in der Nutzungsphase
sind nach § 4 Nr. 12a UStG
grundsätzlich von der Umsatzsteuer

Süddeutschland 8
befreit. Die Fondsgesellschaft und
die Objektgesellschaft verzichten
aber soweit möglich auf diese Steuerbefreiung,
wenn die Nutzer der
Immobilien umsatzsteuerpflichtige
Umsätze tätigen (§ 9 Abs. 1 UStG).
In dem Objekt Kösching ist eine
Einheit umsatzsteuerfrei an eine
Bank vermietet. Der Vorsteuerabzug
ist entsprechend der Flächenquote
von etwa 5,24% ausgeschlossen.
Bei dem Erwerb des
Objektes Kösching wird jedoch hinsichtlich
des Kaufpreises auch nur
anteilig zur Umsatzsteuer optiert.
Sollte es innerhalb der ersten zehn
Jahre der Nutzung zu einer Reduzierung
der umsatzsteuerpflichtigen
Vermietungen kommen, ist
anteilig die Vorsteuer aus den Anschaffungs-
und Herstellungskosten
an das Finanzamt zurückzuerstatten
(§ 15a Abs. 1 S. 2 UStG).
Die Verwaltung der Beteiligung
durch den Treuhandkommanditisten
gegen Entgelt unterliegt der
Umsatzsteuer in Höhe von derzeit
19 % (A66 Abs. 3 UStR).
Nach Auffassung des BFH (Urteil
vom 06.06.2002, BStBl. II 2003, 36)
und der Finanzverwaltung (A6 Abs.
3 UStR) sind Geschäftsführungsund
Vertretungsleistungen von juristischen
Personen als Gesellschafter
grundsätzlich als steuerbare Umsätze
i. S. d. § 1 Abs. 1 UStG zu qualifizieren,
wenn für diese Leistungen
ein Sonderentgelt vereinbart wird.
Die Tätigkeit der juristischen Person
als Gesellschafter wird nur dann
nicht selbständig ausgeübt, wenn
eine umsatzsteuerliche Organschaft
i. S. d. § 2 Abs. 2 UStG zwischen
dem Gesellschafter und der Fondsgesellschaft
vorliegt (BMF-Schreiben
vom 31.05.2007, Tz. 6). Dies ist
im vorliegenden Fall nicht gegeben,
so dass die Sonderentgelte der Umsatzsteuer
unterliegen.
3. Beendigung der Kapitalanlage
(a) Veräußerung der Immobilien
Die Veräußerung von Immobilien
bei Beendigung der Kapitalanlage
erfolgt grundsätzlich umsatzsteuerfrei,
jedoch besteht unter
bestimmten Bedingungen die
Möglichkeit der Option zur Umsatzsteuer.
Soweit innerhalb der
Zehnjahresfrist eine umsatzsteuerfreie
Veräußerung erfolgt, ist die
Vorsteuer aus den Anschaffungsund
Herstellungskosten anteilig an
das Finanzamt zurückzuerstatten
(§ 15a Abs. 4 UStG). Keine Vorsteuerkorrektur
erfolgt jedoch, wenn
eine Geschäftsveräußerung im
Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG) vorliegt
(§ 15a Abs. 6a UStG).
(b) Veräußerung des Fondsanteils
Die Veräußerung einer Beteiligung
an der Fondsgesellschaft ist ebenso
nicht steuerbar wie der Erwerb
der Kommanditbeteiligung, wenn
die Beteiligung keinem Unternehmen
zugeordnet ist, da der Gesellschafter
allein durch seine Beteiligung
noch nicht zum Unternehmer
wird. Hat der Gesellschafter
seinen Kommanditanteil demgegenüber
einem Unternehmen zugeordnet,
liegt bei einer Veräußerung
nach Auffassung der Finanzverwaltung
eine sonstige Leistung
vor (A25 Abs. 7 UStR). Nach § 4 Nr.
8f UStG liegt allerdings eine umsatzsteuerfreie
Leistung vor, für
die die Umsatzsteueroption nach
§ 9 Abs. 1 UStG ausgeübt werden
kann. Dies gilt auch bei einer Beteiligung
über einen Treuhandkommanditisten
(A66 Abs. 3 UStR).
VI. Grunderwerbsteuer
1. Investitionsphase
Der Erwerb von inländischen
Grundstücken unterliegt seit dem
01.01.1997 einer Grunderwerbsteuer
in Höhe von 3,5% (Änderung
des Grunderwerbsteuergesetzes
(GrEStG) durch das Jahressteuergesetz
1997 (BGBl. I 1996, 2049)).
Auch die Übertragung von mindestens
95% der Anteile an einer
Personengesellschaft innerhalb
von fünf Jahren führt zur Grunderwerbsteuerpflicht,
wenn zum Vermögen
der Gesellschaft ein inländisches
Grundstück gehört (§ 1
Abs. 2a GrEStG). Dies trifft grundsätzlich
auch auf die Zuführung
von Geldmitteln zur Ausstattung
von Kommanditgesellschaften zu.
Nach dem vorliegenden Konzept
wird aber davon ausgegangen,
dass die Grenze nicht überschritten
wird und somit keine Grunderwerbsteuerpflicht
durch die Ausgabe
der Kommanditanteile an die Investoren
entstehen dürfte. Werden
durch die Übertragung von Anteilen
an Personen- oder Kapitalgesellschaften
mindestens 95% der
Anteile in der Hand des Erwerbers
vereinigt, liegt ebenfalls ein grunderwerbsteuerpflichtiger
Vorgang
vor, wenn zum Vermögen der Gesellschaft
ein inländisches Grundstück
gehört (§ 1 Abs. 3 GrEStG).
Im Investitionsplan wurde die
Grunderwerbsteuer für den Erwerb
der Immobilien durch die Objektgesellschaft
berücksichtigt. Bemessungsgrundlage
für die Grunderwerbsteuer
ist dabei der Kaufpreis
der jeweiligen Immobilie.
233

Süddeutschland 8
Das steuerliche Konzept
234
Grunderwerbsteuerliche Belastungen
treten in der Investitionsphase
auf und sind den nicht sofort
abzugsfähigen Anschaffungskosten
der Grundstücke/der Immobilien
zuzurechnen. Soweit Grunderwerbsteuer
für den Erwerb bereits
bestehender Immobilien anfällt,
ist diese zusammen mit den
anderen Anschaffungskosten über
die Nutzungsdauer abzuschreiben.
Die auf die Grundstücke entfallende
Grunderwerbsteuer kann entsprechend
den Grundstückskosten
nicht abgeschrieben werden.
2. Beendigung der Kapitalanlage
Bei Veräußerung der Immobilie
tritt keine Belastung mit Grunderwerbsteuer
auf, da diese im Kaufvertrag
in der Regel dem Erwerber
auferlegt wird. Bei der Veräußerung
des Fondsanteils fällt Grunderwerbsteuer
nur an, wenn die Voraussetzungen
des § 1 Abs. 2a bzw.
§ 1 Abs. 3 GrEStG erfüllt sind.
VII. Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine laufende
Belastung in der Nutzungsphase
der Immobilie. Die Höhe der
Grundsteuer hängt vom Einheitswert
der Immobilie (§§ 19 ff. i.V.m.
§§ 68 ff. BewG) und den gemeindespezifischen
Hebesätzen (§ 25
GrStG) ab.
VIII. Vermögensteuer
Die Vermögenssteuer ist derzeit
faktisch abgeschafft. In Abweichung
vom Regierungsentwurf, der
die Aufhebung des Vermögensteuergesetzes
zum 01.01.1997 vorsah,
enthält die endgültige Fassung des
Jahressteuergesetzes 1997 diesbezüglich
keine Aussage. Da das Vermögensteuergesetz
nach dem Beschluss
des Bundesverfassungsgerichts
(BVerfG) vom 22.06.1995
(BStBl. II 1995, 655) aber längstens
bis zum 31.12.1996 anwendbar
war, führte das „Schweigen“ des
Gesetzgebers zu einer faktischen
Abschaffung der Vermögensteuer.
Es lässt sich derzeit nicht abschließend
beurteilen, ob sich die politischen
Parteien auf eine verfassungskonforme
Neuregelung der
Vermögensteuer verständigen.
IX. Erbschaftsteuer
Bei einer Vererbung des Fondsanteils
fällt Erbschaftsteuer gem. § 1
i.V.m § 3 ErbStG an. Der Wert des
Fondsanteils wird nach dem neu in
das Bewertungsgesetz aufgenommenen
Vierten Abschnitt des zweiten
Teils des Bewertungsgesetzes
(§§ 138 bis 152 BewG) ermittelt.
Das BVerfG hat im Beschluss vom
06.11.2006 (BStBl. II 2007, 192) entschieden,
dass die bestehenden Regelungen
zur Bewertung im Wege
der Vererbung übertragenen Vermögens
aufgrund unterschiedlicher
Wertmaßstäbe nicht mit dem
Grundgesetz vereinbar sind. Der
Gesetzgeber hat deshalb mit dem
Erbschaftsteuerreformgesetz 2009
die Bewertung vererbten Vermögens
neu geregelt. Im Grundsatz
soll übertragenes Vermögen mit
dem gemeinen Wert bewertet werden.
Wird eine Beteiligung an einer vermögensverwaltenden
Personengesellschaft
übertragen, deren Gesellschaftsvermögen
kein Betriebsvermögen
ist, so gelten nach § 10
Abs. 1 S. 4 ErbStG regelmäßig die
anteiligen Wirtschaftsgüter als steuerpflichtiger
Erwerb. Die Bewertung
des Grundbesitzes für die Erbschaftsteuer
erfolgt gemäß § 12
Abs. 3 ErbStG mit dem nach dem §
151 Abs. 1 Nr. 1 BewG festgestellten
Wert. Die Bewertung im Einzelnen
richtet sich nach den §§ 157 bis
198 BewG.
Bei bebauten Grundstücken können
drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren
zur Anwendung
kommen (§ 182 BewG). Soweit Vergleichspreise
für andere Grundstücke
mit im Wesentlichen übereinstimmenden
Merkmalen vorliegen,
so ist der Grundbesitzwert aus diesen
Vergleichspreisen abzuleiten.
Bei vermietetem Grundbesitz (Mietwohngrundstücke
und Geschäftsgrundstücke)
ist der Ertragswert zu
ermitteln. Soweit kein Vergleichspreis
vorhanden ist und ein den
Grundstückswert widerspiegelnder
Ertragswert nicht ermittelbar ist, findet
eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren
statt. Der Nachweis
eines niedrigeren gemeinen Werts
nach § 198 BewG ist zulässig.
Bei den Immobilien des Fondsvermögens
handelt es sich um Grundstücke,
für die in der Regel ein Ertragswert
nach den §§ 184 – 188
BewG ermittelt werden kann. Im
Rahmen des Ertragswertverfahrens
werden der Bodenwert und der Gebäudewert
getrennt voneinander
ermittelt. Als Bodenwert wird der
Wert des unbebauten Grundstücks
herangezogen. Der Gebäudewert
ermittelt sich, indem vom Reinertrag
des Grundstücks (Rohertrag
abzgl. Bewirtschaftungskosten) der
Liegenschaftszins abgezogen wird
(=Gebäudereinertrag). Der Gebäudereinertrag
wird mit einem Vervielfältiger
kapitalisiert, der von der
Restnutzungsdauer des Gebäudes

Süddeutschland 8
und dem Liegenschaftszins abhängt.
Allerdings finden diese Bewertungsvorschriften
möglicherweise keine
Anwendung, wenn der Kommanditanteil
durch einen Treuhänder
gehalten wird. Bezugnehmend
auf das BFH-Urteil vom 25.01.2001
(BFH/NV 2001, 908) hat die Finanzverwaltung
verlautbart, dass
der Herausgabeanspruch des Treugebers
gegen den Treuhänder als
Sachleistungsanspruch mit dem gemeinen
Wert zu bewerten ist. Der
Steuerwert des zugrunde liegenden
Gegenstandes spielt keine Rolle
(FM NRW vom 28.06.2005, FM
BW vom 27.06.2005, FM Saarland
vom 04.07.2005). Die Erlasse beziehen
sich derzeit nur auf gewerbliche
Fonds und nicht auf vermögensverwaltende
Fonds, es ist jedoch davon
auszugehen, dass die Finanzverwaltung
diese Schreiben auch analog
auf vermögensverwaltende Immobilienfonds
anwenden wird. Da der
Ertragswert allerdings seit der Erbschaftsteuerreform
2009 dem gemeinen
Wert entsprechen soll, dürften
die Grundbesitzwerte eine sinnvolle
Annäherung an den Wert des
Sachleistungsanspruchs darstellen.
Soweit zeitnahe Vergleichspreise
aus Veräußerungen von Kommanditanteilen
vorliegen, könnte auch
aus diesen Verkaufspreisen der gemeine
Wert der Beteiligung abgeleitet
werden.
Die erwerberbezogenen persönlichen
Freibeträge (§ 16 ErbStG) wurden
im Rahmen der Erbschaftsteuerreform
2009 deutlich angehoben.
X. Schenkungsteuer
Bei einer Schenkung des Fondsanteils
fällt Schenkungssteuer gem.
§ 1 i.V.m. § 7 ErbStG an.
Für die Bemessungsgrundlage der
Schenkungsteuer gelten diese Ausführungen
zur Erbschaftsteuer
sinngemäß.
Entsprechend Satz 3 des § 10 Abs.
1 ErbStG können negative schenkungsteuerliche
Werte (der Nominalwert
der Schulden übersteigt
den Steuerwert der Besitzposten)
nicht mehr entstehen (entgegen
dem BFH-Urteil vom 14.12.1995,
BStBl. II 1996, 546), da Besitzposten
und Gesellschaftsschulden
nach Auffassung der Finanzverwaltung
nicht zu einer wirtschaftlichen
Einheit zusammengefasst werden
können. Für den Fall, dass belastetes
Vermögen verschenkt wird, sind
die Grundsätze der „gemischten
Schenkung“ anzuwenden. Es wird
dazu auf die gleichlautenden Ländererlasse
vom 09.11.1989 (BStBl. I
1989, 445), vom 06.12.1993 (BStBl.
I 1993, 1002) und vom 09.09.1995
(BStBl. I 1996, 1172) verwiesen.
XI. Verfahrensmäßige Abwicklung
1. Veranlagungsverfahren
Die Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung werden gemäß § 180
Abs. 1 Nr. 2a AO in einem von der
persönlichen Veranlagung des Gesellschafters
getrennten (gesonderten)
Verfahren einheitlich für alle
Gesellschafter festgestellt.
Treten neben Anlegern, die ihre
Kommanditbeteiligung im Privatvermögen
halten, auch solche, die
ihre Beteiligung im Betriebsvermögen
halten (sog. „Zebra“-Gesellschaften),
geht die Finanzverwaltung
davon aus, dass das Wohnsitzfinanzamt
der Gesellschafter
berechtigt ist, die Einkünfte der gewerblichen
Gesellschafter umzuqualifizieren
und nach den Grundsätzen
des Betriebsvermögensvergleichs
zu ermitteln (BMF-Schreiben
vom 29.04.1992, BStBl. I 1992,
282; vom 08.06.1999, BStBl. I 1999,
592). Der Große Senat des Bundesfinanzhofs
hat sich am 11.04.2005
(GrS 2/02, BStBl. II 2005, 679) der
Auffassung der Finanzverwaltung
angeschlossen, wonach das Wohnsitzfinanzamt
des Gesellschafters
über eine eventuelle betriebliche
Umqualifikation und die Höhe der
Bemessungsgrundlage entscheidet.
2. Berücksichtigung von Sonderwerbungskosten
Sonderwerbungskosten der Gesellschafter
können nur in diesem
Feststellungsverfahren berücksichtigt
werden (§ 179 Abs. 2 AO).
Die Einkünfte werden vom für die
Fondsgesellschaft zuständigen Finanzamt
(Verwaltungsfinanzamt)
festgestellt, auf die Gesellschafter
verteilt und mit bindender Wirkung
den Wohnsitzfinanzämtern der Gesellschafter
von Amts wegen mitgeteilt.
Daher können Einwendungen
gegen die Feststellungen des
„Verwaltungsfinanzamtes“ nur bei
diesem, und nicht bei den Wohnsitzfinanzämtern
der Gesellschafter
erhoben werden.
3. Minderung der Einkommensteuervorauszahlungen
Die Berücksichtigung der vorläufigen
Verluste im Einkommensteuervorauszahlungsverfahren
erfolgt
entsprechend dem BMF–Erlass vom
13.07.1992 (BStBl. I 1992, 404),
welcher durch das BMF-Schreiben
vom 28.06.1994 (BStBl. I 1994,
420) ergänzt wird, auf Antrag.
235

Süddeutschland 8
Das steuerliche Konzept
236
Es ist allerdings davon auszugehen,
dass auch im Rahmen der Vorauszahlungen
Verluste nur in der Höhe
anerkannt werden, wie sie im entsprechenden
Jahr nach den in Abschnitt
I. Ziffer 6 lit. c) dargestellten
Grundsätzen voraussichtlich
ausgleichsfähig sein werden.
Die Höhe der tatsächlichen Verluste
stellt das Finanzamt mit Bescheid
fest. In der Regel wird das
„Verwaltungsfinanzamt“ den Feststellungsbescheid
unter Vorbehalt
der Nachprüfung gemäß § 164 AO
stellen. Das heißt, das Finanzamt
kann, solange der Vorbehalt wirksam
ist, den Feststellungsbescheid
z.B. im Anschluss an eine Betriebsprüfung
ändern oder aufheben.
Führt die Änderung zu niedrigeren
Verlusten bzw. höheren Gewinnen
im Vergleich zu den im Einkommensteuervorauszahlungsverfahren
zu Grunde gelegten, müssen
die Gesellschafter mit verzinslichen
Nachforderungen rechnen.
Nach § 37 Abs. 3 S. 8 EStG sowie
BMF-Schreiben vom 13.07.1992, Tz
4.1.4. (BStBl. I 1992, 404) werden
negative Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung bei der Festsetzung
der Einkommensteuervorauszahlungen
nur für Kalenderjahre
berücksichtigt, die dem Jahr der
Anschaffung folgen.
4. Eintragung des Freibetrages auf
der Lohnsteuerkarte, Lohnsteuerermäßigung
Negative Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung können nach
§ 39a Abs. 1 Nr. 5 EStG auf der
Lohnsteuerkarte als Freibetrag eingetragen
werden, sofern diese –
was hier der Fall ist – auch bei der
Festsetzung von Einkommensteuervorauszahlungen
zu berücksichtigen
sind. Der Freibetrag kann eingetragen
werden, sobald die Voraussetzungen
für eine Stundung
der Vorauszahlungen vorliegen
(BMF-Schreiben vom 28.06.1994,
BStBl. I 1994, 420, Tz. 4.1.10).
Erstmals kann ein Freibetrag in
2011 (dem der Anschaffung bzw.
Fertigstellung folgenden Jahr) auf
der Lohnsteuerkarte eingetragen
werden (§ 39a Abs. 1 Nr. 5 i.V.m.
§ 37 Abs. 3 S. 8 EStG). Der Freibetrag
wird mit Wirkung ab dem der
Antragstellung folgenden Monat
eingetragen. Bei Antragstellung bis
zum 31.01. tritt Rückwirkung auf
den 01.01. des Kalenderjahres ein.
Deshalb empfiehlt es sich, den Antrag
bis spätestens zum 31.01. eines
Kalenderjahres zu stellen. Nach
dem 30.11. kann ein Antrag für das
laufende Jahr nicht mehr gestellt
werden.
Der Antrag auf Eintragung eines
Freibetrages muss allerdings alle
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
des Gesellschafters enthalten,
so dass auch positive und
negative Einkünfte aus anderen
Objekten – sofern für diese nicht
die Einschränkung des § 37 Abs. 3
Satz 8 EStG gilt – zu berücksichtigen
sind.
Es ist davon auszugehen, dass auch
im Rahmen der Eintragung eines
Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte
Verluste nur in der Höhe anerkannt
werden, wie sie im entsprechenden
Jahr voraussichtlich
ausgleichsfähig sein werden.

Süddeutschland 8
XII. Schlussbemerkung
Ständige Änderungen und die zunehmende
Komplexität des Steuerrechts
bringen es mit sich, dass
diese Darstellung gewisse steuerrechtliche
Kenntnisse des Lesers
erfordert. Ferner kann die Darstellung
auf individuelle Umstände
von Anlegern nur in sehr begrenztem
Umfang eingehen. Daher wird
jedem Anleger vor einem Beitritt
zur Fondsgesellschaft die Hinzuziehung
des persönlichen Steuerberaters
empfohlen.
möglicher Änderungen der steuerlichen
Rahmenbedingungen zu
empfehlen, engen Kontakt zu ihren
steuerlichen Beratern zu halten.
Hierbei wird insbesondere auf das
derzeit in der Beratung befindliche
Jahressteuergesetz 2010 hingewiesen
(Entwurf vom 22.06.2010,
BT-Drs. 17/2249). Nach derzeitigem
Stand sind allerdings keine
unmittelbaren Auswirkungen auf
die Fondskonzeption sowie die beschriebene
steuerliche Behandlung
ersichtlich.
Die vorstehenden Ausführungen
berücksichtigen den derzeitigen
Stand der Steuergesetzgebung,
der Rechtsprechung und die Äußerungen
der Finanzverwaltung und
Literatur. Es besteht allerdings die
Möglichkeit, dass sich in der Investitions-
bzw. Nutzungsphase die
steuerlichen Rahmenbedingungen,
insbesondere die Steuergesetze mit
den darin geregelten Steuersätzen,
die Rechtsprechung, die Beurteilung
durch die Finanzverwaltung –
unter Umständen auch kurzfristig
– ändern. Diese Änderungen können
positive oder negative Auswirkungen
auf das steuerliche Ergebnis
des Gesellschafters haben.
Aufgrund der möglichen Änderungen
von steuerlichen Rahmenbedingungen
stehen die dargestellten
steuerlichen Folgen unter dem
Vorbehalt der Anerkennung durch
die Finanzverwaltung, so dass insoweit
keine Haftung übernommen
werden kann.
Alle Aussagen zur Besteuerung basieren
auf dem Stand der Steuergesetze
im August 2010. Allerdings ist
den Anlegern aufgrund jederzeit
237

Süddeutschland 8
Der Gesellschaftsvertrag
238
§ 1Rechtsform, Firma, Gesellschaftszweck,
Sitz, Geschäftsjahr
1. Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft.
Ihre Firma lautet
S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG (nachstehend
„Gesellschaft“ genannt).
2. Gegenstand der Gesellschaft ist
der Erwerb von bebauten und unbebauten
Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten, die Bebauung
von Grundstücken durch Inanspruchnahme
Dritter, die Vermietung,
Verpachtung und Verwaltung
von Grundstücken, die Veräußerung
von Grundstücken im Rahmen
der Vermögensverwaltung sowie
die Beteiligung an Gesellschaften,
die einen vergleichbaren Unternehmensgegenstand
haben, insbesondere
als Kommanditist an der S&P
Objekte Süddeutschland 8 GmbH
& Co. KG („Objektgesellschaft“).
Die Gesellschaft ist berechtigt,
sämtliche Handlungen und Rechtsgeschäfte
vorzunehmen oder durch
Dritte vornehmen zu lassen, die
geeignet sind, dem Gesellschaftszweck
unmittelbar oder mittelbar
zu dienen.
Bankgeschäfte oder Finanzdienstleistungen
i.S.d. § 32 KWG und Tätigkeiten
gem. § 34c GewO sind
nicht Gegenstand der Gesellschaft.
3. Sitz der Gesellschaft ist Erlangen.
4. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
§ 2 Gesellschafter
1. Persönlich haftende Gesellschafterin
(„Komplementärin“) ohne
Einlage ist die RegioFonds ALPHA
Beteiligungs GmbH mit Sitz in Erlangen.
2. „Kommanditisten“ sind / werden
a) Sontowski & Partner GmbH, Sebastianstraße
31, 91058 Erlangen
mit einer Pflichteinlage von
€ 1.980,00;
b) S&P Management GmbH („geschäftsführender
Kommanditist“),
Sebastianstraße 31, 91058
Erlangen mit einer Pflichteinlage
von € 10,00;
c) Robert Köhler, geschäftsansässig
Sebastianstraße 31, 91058 Erlangen
mit einer Pflichteinlage von
€ 10,00;
e) TGN Unternehmensberatung
GmbH („Treuhandkommanditist“),
Eichelbergstraße 4, 91186
Büchenbach, mit einer Pflichteinlage
von € 20,00 und der Berechtigung,
auf der Grundlage
des diesem Gesellschaftsvertrag
als Anlage 1 beigefügten Treuhandvertrages
zum Zwecke der
Durchführung der in § 3 Abs. 1
vorgesehenen Kapitalerhöhung
Kommanditeinlagen treuhänderisch
zu übernehmen;
f) weitere, eventuell noch beitretende
und im Handelsregister
einzutragende Kommanditisten.
Die unter a) bis c) genannten Kommanditisten
werden nachfolgend
auch als „Gründungskommanditisten“,
der unter e) genannte
Kommanditist wird nachfolgend
auch als „Treuhandkommanditist“
und die unter f) genannten
Kommanditisten werden nachfolgend
auch als „Direktkommanditisten“
bezeichnet.
Die Personen, für die der Treuhandkommanditist
treuhänderisch
Beteiligungen hält, werden nachfolgend
auch als „Treugeberkommanditisten“
bezeichnet. Treugeberkommanditisten
und Direktkommanditisten
werden nachfolgend
gemeinsam auch als „Anleger“
bezeichnet. Der unter b)
genannte Kommanditist wird nachfolgend
auch als „geschäftsführender
Kommanditist“ bezeichnet
(vgl. § 8 Abs. 1). Die Komplementärin
und die Kommanditisten
werden nachfolgend gemeinsam
auch als „Gesellschafter“ bezeichnet.
Die Komplementärin und der
geschäftsführende Kommanditist
werden nachfolgend gemeinsam
auch als „geschäftsführende Gesellschafter“
oder als „Geschäftsführung“
bezeichnet.
§ 3 Kapitalerhöhung, Agio, Haftsumme,
Nachschusspflicht
1. Die Komplementärin ist unter Befreiung
von den Beschränkungen
des § 181 BGB durch die zum jeweiligen
Zeitpunkt der Durchführung
der Kapitalerhöhung an der Gesellschaft
beteiligten Gesellschafter ermächtigt,
das Gesellschaftskapital
(= Summe aller Pflichteinlagen ohne
Einrechnung eines Agios) durch
Aufnahme neuer Gesellschafter oder
Erhöhung der Pflichteinlagen bereits
beigetretener Gesellschafter
zwischen dem 01. September 2010
und dem Ablauf des 31. Dezember
2011 oder einem späteren Termin,
soweit die Geschäftsführung
von ihrem Recht nach Abs. 6 Gebrauch
macht, voraussichtlich von
€ 2.020,00 um € 16.000.000,00 auf
bis zu € 16.002.020,00, maximal jedoch
um € 16.200.000,00 auf €
16.202.020,00 zu erhöhen. Die Kapitalerhöhung
kann in mehreren Teilschritten
erfolgen. Die Komplementärin
ist berechtigt und bevollmäch­

Süddeutschland 8
tigt, die Zeichnung im Falle der Vollplatzierung
vorzeitig zu schließen.
2. Jeder der im Zuge dieser Kapitalerhöhung
der Gesellschaft beitretenden
Anleger hat zusätzlich
zu seiner Pflichteinlage ein Agio zu
leisten. Die Höhe des Agios beträgt
5% der übernommenen Pflichteinlage.
Gleiches gilt für Gesellschafter, die
ihre Pflichteinlage erhöhen. Die
Gründungskommanditisten und
der Treuhandkommanditist sind
zur Zahlung eines Agios nicht verpflichtet.
Das Agio wird für Provisionszahlungen
an die die Anleger vermittelnden
Personen verwendet.
3. Der Treuhandkommanditist ist
berechtigt, im Rahmen der in Abs.
1 vorgesehenen Kapitalerhöhung
mit Treugebern Treuhandverträge
nach dem diesem Gesellschaftsvertrag
als Anlage 1 beigefügten Muster
abzuschließen und Kommanditanteile
im eigenen Namen, jedoch
für Rechnung und im Auftrag der
jeweiligen Treugeber („Treugeberkommanditisten“)
zu halten (§ 6).
Die Kosten für den Treuhandkommanditisten
trägt die Gesellschaft.
Der als Anlage 1 beigefügte Treuhandvertrag
und dessen Regelungen
sind Bestandteil dieses Gesellschaftsvertrages.
Der Treuhandkommanditist ist berechtigt,
die Herabsetzung eines
von ihm treuhänderisch gehaltenen
Kommanditanteils in dem Maße
zu verlangen, in dem von seinen
Treugebern Treuhandverhältnisse
aufgelöst werden oder solche
aus einem anderen Grund wegfallen.
Die Komplementärin wird hiermit
zur Abgabe der dazu erforderlichen
Erklärungen seitens der Gesellschaft
und seitens der übrigen
Gesellschafter beauftragt und bevollmächtigt.
Im Falle einer Herabsetzung
der Einlage des Treuhandkommanditisten
finden die
Vorschriften über die Kündigung
der Gesellschaft und über das Ausscheiden
eines Gesellschafters entsprechende
Anwendung.
4. Die Mindestpflichteinlage eines
Direktkommanditisten oder eines
Treugeberkommanditisten beträgt
€ 10.000,00. Höhere Pflichteinlagen
müssen durch 1.000 ohne Rest
teilbar sein.
Personengemeinschaften mit Ausnahme
von Personenhandelsgesellschaften
können sich nur als Treugeberkommanditisten
beteiligen.
Die Mindestbeteiligung beträgt
pro Mitglied der Personengemeinschaft
€ 10.000,00. Einzige Ausnahme
vom Mindestbeteiligungsgebot
bildet die Sonderrechtsnachfolge
von Todes wegen.
Mitglieder einer Personengemeinschaft
sind bei dem Erwerb einer
Beteiligung verpflichtet, einen gemeinschaftlichen
Bevollmächtigten
für die Ausübung ihrer Gesellschafterrechte
zu bestellen; ihre Rechte
können nur gemeinschaftlich und
einheitlich von dem Bevollmächtigten
wahrgenommen werden.
5. Die in das Handelsregister einzutragende
Haftsumme eines Kommanditisten
zu § 2 Abs. 2 f) bzw.
von Kapitalerhöhungen des Treuhandkommanditisten
für Treugeberkommanditisten
(§ 2 Abs. 2 e)
beträgt 10% seiner Pflichteinlage.
Im Übrigen entspricht sie jeweils
der vollen Höhe der Pflichteinlage.
6. Der Beitritt neuer Kommanditisten
und Einlagenerhöhungen erfolgen
frühestens zum 01.09.2010
und längstens bis zum 31.12.2011
(„Zeichnungsfrist“). Die Geschäftsführung
ist jedoch berechtigt,
die Zeichnungsfrist zweimal
um jeweils sechs Monate zu verlängern.
Im Übrigen werden ein Beitritt
oder eine Einlagenerhöhung
wirksam mit dem Monatsersten,
der auf die Annahme des darauf
gerichteten Angebotes (Beitrittserklärung)
durch die Komplementärin
(Abs. 1) folgt. Eines Zugangs
der Annahmeerklärung bedarf es
nicht. Die Geschäftsführung wird
den Anleger jedoch schriftlich über
die Annahme informieren. Dieses
Informationsschreiben hat keine
Rechtswirkungen auf die Wirksamkeit
des Beitritts zur Gesellschaft.
Der Beitritt eines Direktkommanditisten
erfolgt aufschiebend bedingt
durch seine Eintragung im Handelsregister.
In der Zeit zwischen
der Annahme des Anlegers und
dessen Eintragung im Handelsregister
wird die Beteiligung des Anlegers
als atypisch stille Beteiligung
behandelt, auf die die Vorschriften
dieses Gesellschaftsvertrages entsprechend
anwendbar sind.
7. Eine Nachschusspflicht der Kommanditisten
über die von ihnen jeweils
übernommenen Pflichteinlagen
hinaus besteht nicht. Die
Kommanditisten sind auch dann
nicht zu Nachschüssen verpflichtet,
wenn sie Liquiditätsüberschüsse
entnehmen, obwohl der Stand ihrer
Gesellschaftskonten durch Verluste
der Gesellschaft unter den Betrag
ihrer jeweiligen Pflichteinlage
sinkt. Die gesetzlichen Bestimmungen,
insbesondere § 172 Abs.
4 HGB, wonach die Einlage von
Gläubigern der Gesellschaft gegenüber
als nicht geleistet gilt, soweit
sie zurückgewährt worden ist,
gilt nur für die Haftsumme, nicht
für die Pflichteinlage.
239

Süddeutschland 8
Der Gesellschaftsvertrag
240
8. Eine weitere Erhöhung des Gesellschaftskapitals
über Abs. 1 hinaus
kann nur durch die Gesellschaft
mit einer Mehrheit von 75%
der abgegebenen Stimmen und
nur auf Antrag der Komplementärin
beschlossen werden. Zur Beteiligung
an einer beschlossenen Erhöhung
des Gesellschaftskapitals
ist der einzelne Gesellschafter nicht
verpflichtet.
§ 4Gesellschafterkonten, Beteiligungsquoten
Es werden mindestens nachfolgende
Gesellschafterkonten für jeden
Kommanditisten geführt:
1. Kapitalkonto I (Festkapitalkonto):
Auf dem Kapitalkonto I wird die
Pflichteinlage der Kommanditisten
(Kommanditeinlage) ausgewiesen.
Die Pflichteinlage auf dem jeweiligen
Kapitalkonto I ist ausschließlich
maßgeblich für das Stimmrecht,
die Ergebnisbeteiligung und
die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen.
Die Beteiligungsquoten
der Gesellschafter richten sich nach
dem Verhältnis ihrer nominalen
festen Beteiligungen (Kapitalkonten
I) zum Gesamtkommanditkapital
der Gesellschaft nach § 2 Abs. 2
dieses Vertrages. Das Konto ist unverzinslich.
2. Kapitalkonto II (nicht gesamthänderisch
gebundenes Rücklagenkonto):
Über die Pflichteinlage hinausgehende
Einzahlungen, sonstige Einlagen
sowie nicht entnehmbare
Gewinne der Gesellschafter werden
auf dem Kapitalkonto II gebucht.
Das Konto ist unverzinslich.
3. Kapitalkonto III (Verlustvortragskonto):
Auf dem Verlustvortragskonto werden
die Verlustanteile der Gesellschaft
und die Gewinnanteile der
Gesellschaft soweit das Verlustvortragskonto
einen negativen Saldo
hat, gebucht. Das Konto ist unverzinslich.
4. Verrechnungskonto:
Auf dem Verrechnungskonto werden
Gewinnanteile, vorbehaltlich
der Regelung in § 4 Ziffer 3 dieses
Vertrages sowie Entnahmen gebucht.
Das Konto ist im Soll und
Haben unverzinslich.
§ 5 Einlageleistung
1. Die Gesellschafter sind untereinander
verpflichtet, den Gesellschaftszweck
in vertragsgemäßer
Weise zu fördern. Sie sind insbesondere
verpflichtet, die von ihnen
übernommenen Pflichteinlagen
nebst Agio in Geld einzuzahlen.
2. Beitretende Kommanditisten (Direktkommanditisten
und Treugeberkommanditisten)
haben die von
ihnen übernommene Pflichteinlage
nebst Agio zu dem in der Beitrittserklärung
genannten Zeitpunkt auf
das in der Beitrittserklärung angegebene
Konto zu leisten. Gründungskommanditisten
und Kommanditisten,
die ihre Pflichteinlage
erhöhen, haben ihre Pflichteinlagen
auf Anforderung der Komplementärin
zu leisten.
3. Die Gesellschaft ist berechtigt,
Verzugszinsen in Höhe von 1% des
ausstehenden Betrages pro Monat
zu erheben, wenn ein Kommanditist
i.S.d. Abs. 2 mit der Einzahlung
seiner Pflichteinlage oder des
Agios in Verzug gerät. Die Geltendmachung
weiteren Schadenersatzes
bleibt unberührt. Es bleibt dem
säumigen Kommanditisten unbenommen,
einen niedrigeren Verzugsschaden
nachzuweisen.
4. Die Komplementärin ist berechtigt
und bevollmächtigt, von dem
Beitrittsvertrag mit einem säumigen
Kommanditisten i.S.d. Abs. 2
im Namen aller Gesellschafter zurückzutreten
und ihn durch schriftliche
Erklärung aus der Gesellschaft
auszuschließen, wenn dieser seine
Pflichteinlage nebst Agio trotz
Mahnung und Nachfristsetzung
nicht oder nicht in voller Höhe erbringt.
Gerät ein Treugeberkommanditist
in Verzug, ist die Komplementärin
zudem berechtigt und
bevollmächtigt, im Namen des
Treuhandkommanditisten die fristlose
Kündigung des Treuhandvertrages
zu erklären. Die Komplementärin
ist, soweit für diese Zwecke
erforderlich, von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit. Der
ausgeschiedene Kommanditist
trägt die im Zusammenhang mit
seinem Ausschluss ggf. entstandenen
Kosten.
Alternativ dazu ist die Komplementärin
auch berechtigt und bevollmächtigt,
nach den vorstehenden
Regelungen die Pflichteinlage eines
teilweise in Verzug geratenen Kommanditisten
i.S.d. Abs. 2 auf den
Betrag der geleisteten Zahlung einschließlich
Agio herabzusetzen.
5. Kommanditisten i.S.d. Abs. 2,
die wegen säumiger Zahlung ausgeschlossen
werden, stehen keine
Ansprüche auf ein Auseinandersetzungsguthaben,
auf einen Gewinnoder
Verlustanteil für das laufende
Geschäftsjahr, auf Entnahmen oder
auf die Freistellung von Gesellschaftsverbindlichkeiten
oder auf

Süddeutschland 8
Sicherheitsleistung für die Gesellschaftsschulden
zu. Sie haben nur
einen Anspruch auf Rückzahlung
evtl. geleisteter Einlagen, jedoch
nicht auf Rückzahlung ihres Agios.
6. Ansprüche auf Verzugszinsen
und/oder Schadensersatz bleiben
von dem Ausschluss eines Kommanditisten
i.S.d. Abs. 2 bzw. von
einer Herabsetzung der Pflichteinlage
unberührt. Die Gesellschaft
kann mit diesen Ansprüchen gegen
einen etwaigen Rückzahlungsanspruch
aufrechnen.
§ 6 Treuhandvertrag, Handelsregister-Vollmacht
1. Anleger können wählen, ob sie
der Gesellschaft selbst beitreten
wollen („Direktkommanditisten“)
oder ob ihr Kommanditanteil treuhänderisch
von dem Treuhandkommanditisten
gehalten werden
soll („Treugeberkommanditisten“
- § 3 Abs. 3).
2. Direktkommanditisten werden
selbst als Kommanditisten in das
Handelsregister eingetragen. Jeder
Direktkommanditist hat der Komplementärin
auf eigene Kosten eine
unwiderrufliche, über den Tod hinaus
gültige und notariell beglaubigte
Handelsregistervollmacht zu
erteilen, die diese befähigt, sämtliche
im Zusammenhang mit seiner
Beteiligung notwendigen Handelsregisteranmeldungen
zu bewirken.
3. Treugeberkommanditisten werden
nicht selbst in das Handelsregister
eingetragen. Jeder Treugeberkommanditist
muss den Treuhandkommanditisten
durch Abschluss
des diesem Gesellschaftsvertrag
als Anlage 1 beigefügten
Treuhandvertrages beauftragen
und bevollmächtigen. Der Treuhandkommanditist
hält die Kommanditbeteiligung
im eigenen Namen,
aber für Rechnung und im
Auftrag der Treugeberkommanditisten.
Die einzelnen Anteile der
Treugeberkommanditisten werden
von dem Treuhandkommanditisten
nach außen, also im Verhältnis der
Gesellschaft zu Dritten, als einheitliche
Kommanditbeteiligung gehalten.
Im Handelsregister wird nur
der Treuhandkommanditist, nicht
der einzelne Treugeberkommanditist
eingetragen.
4. Jeder Gesellschafter und jeder
Treugeberkommanditist ist verpflichtet,
alle erforderlichen Erklärungen
selbst abzugeben, solange
und soweit aus irgendeinem Grunde
keine entsprechende wirksame
Bevollmächtigung der Komplementärin
bzw. des Treuhandkommanditisten
bestehen sollte.
5. Die Vergütung des Treuhandkommanditisten
erfolgt durch die
Gesellschaft. Sie beträgt 0,25% der
Nettomieteinnahmen ohne Nebenkosten
der Gesellschaft und deren
Tochtergesellschaft zuzüglich
evtl. anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die Aufgaben des Treuhänders
nach §§ 10, 11 des Treuhandvertrages
werden durch die
geschäftsführerende Kommanditistin
bzw. von dem durch die Gesellschaft
beauftragten Geschäftsbesorger
wahrgenommen und sind
von der in § 14 Abs. 1 geregelten
Vergütung umfasst. Soweit der
Treuhandkommanditist diese Aufgaben
auf Wunsch der Gesellschaft
selbst wahrnimmt, so hat er Anspruch
auf angemessene Erhöhung
der Vergütung; die Vergütung des
Geschäftsbesorgers wird in diesem
Fall entsprechend gesenkt.
§ 7 Wettbewerbsverbote
Sämtliche Gesellschafter, insbesondere
auch die geschäftsführenden
Gesellschafter bzw. deren Geschäftsführungsorgane,
sind, soweit
möglich, von allen gesetzlichen
und vertraglichen Wettbewerbsverboten
befreit.
§ 8 Geschäftsführung und Vertretung
1. Die Geschäftsführung obliegt
der Komplementärin. Neben der
Komplementärin ist auch der geschäftsführende
Kommanditist zur
Geschäftsführung berechtigt. Die
übrigen Kommanditisten sind von
der Geschäftsführung ausgeschlossen.
Der geschäftsführende Kommanditist
ist berechtigt, das Amt mit einer
Frist von drei Monaten zum
Monatsende niederzulegen. In diesem
Fall oder im Falle des Ausscheidens
des geschäftsführenden Kommanditisten
ist sofort eine Gesellschafterversammlung
einzuberufen,
die einen Kommanditisten zum geschäftsführenden
Kommanditisten
beruft.
Die geschäftsführenden Gesellschafter
haben die Geschäfte der
Gesellschaft mit der Sorgfalt eines
ordentlichen Kaufmannes zu führen.
2. Im Innenverhältnis erstreckt sich
die Geschäftsführungsbefugnis nur
auf Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen
des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs
der Gesellschaft. Zu
diesem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
gehören insbesondere sämtliche
Geschäfte, die in diesem Gesellschaftsvertrag
oder in dem Investitions-
und Finanzierungsplan der
Gesellschaft (§ 9) vorgesehen sind.
241

Süddeutschland 8
Der Gesellschaftsvertrag
242
Zur Vornahme anderer Geschäfte
sind die geschäftsführenden Gesellschafter
nur nach vorheriger
Zustimmung der Gesellschafter
durch entsprechende Gesellschafterbeschlüsse
befugt. Dies gilt insbesondere
für folgende Geschäfte,
soweit diese nicht bereits in diesem
Gesellschaftsvertrag oder in dem
Investitions- und Finanzierungsplan
der Gesellschaft (§ 9) vorgesehen
sind:
a) Erwerb, Veräußerung und Belastung
von Grundstücken oder
grundstücksgleichen Rechten
sowie von Anteilen an Gesellschaften,
deren Aktivvermögen
überwiegend aus Grundstücken
oder grundstücksgleichen Rechten
besteht;
b) Erwerb, Veräußerung oder Belastung
von anderen Unternehmen,
Betrieben oder Gesellschaften
und/oder von Beteiligungen
an solchen, Gründung
anderer Gesellschaften, Maßnahmen
nach dem Umwandlungsgesetz;
c) Errichtung oder Aufhebung von
Zweigniederlassungen oder
sonstigen Betriebsstätten;
d) Eingehen von Verbindlichkeiten
über einen Betrag von
€ 500.000,00 hinaus. Als genehmigt
gilt in jedem Fall die im
Investitions- und Finanzierungsplan
vorgesehene langfristige
Fremdfinanzierung der Gesellschaft
/ der Tochtergesellschaften,
eine eventuelle Erhöhung
dieser Finanzierung auf Grund
einer Kaufpreisanpassungsklausel
i.V.m. erhöhter Mieteinnahmen
und die Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals der Gesellschaft/
der Tochtergesellschaft,
auch für eine verlängerte
Zeichnungsfrist gem. § 3 Abs. 6;
e) Eingehung von Wechselverbindlichkeiten,
Übernahme von
Bürgschaften oder Garantien,
Schuldbeitritt oder Gewährung
von Sicherheiten;
f) Kreditgewährung mit Ausnahme
der Gewährung handelsüblicher
Zahlungsziele und der Anlage liquider
Finanzmittel;
g) Vornahme von grundlegenden
Planungsänderungen, sofern
die se eine entscheidende (größer
ca. 2,5%) Änderung des Gesamtaufwandes
verursachen –
hierzu zählt nicht eine Planungsänderung
auf Grund einer Kaufpreisanpassungsklausel
im Ankaufsvertrag
der Immobilie
einer Tochtergesellschaft bzw.
entsprechender Gesellschaftsanteile
i.V.m. erhöhten Mieteinnahmen.
h) sonstige Geschäfte von wesentlicher
Bedeutung für die Gesellschaft,
die den vorgenannten
vergleichbar sind;
i) Geschäfte, welche die Gesellschafterversammlung
für zustimmungsbedürftig
erklärt hat;
j) Änderungen des diesem Gesellschaftsvertrag
als Anlage 1 beigefügten
Muster- Treuhandvertrages.
Die Mitwirkung an der Beschlussfassung
über eine Maßnahme nach
vorstehend lit. a) bis lit. i) in der
Gesellschafterversammlung der
Objektgesellschaft steht der unmittelbaren
Durchführung gleich. Hinsichtlich
lit. d) gilt dies nicht, soweit
es sich um Gesellschafterdarlehen
der Gesellschaft an die Objektgesellschaft
handelt.
Ungeachtet der vorstehenden Bestimmungen
ist die Komplementärin
berechtigt, nach Ablauf der in
§ 3 Abs. 6 bestimmten Zeichnungsfrist
zu marktüblichen Bedingungen
Fremdkapital in Höhe des Fehlbetrages
zwischen dem vorhanden
Gesellschaftskapital und dem in
§ 3 Abs. 1 bezeichneten maximalen
Gesellschaftskapital aufzunehmen,
soweit dadurch nicht die in
der Prognoserechnung der Gesellschaft
(Anlage 3) ausgewiesene
prozentuale Ausschüttung an
die Anleger entscheidend reduziert
werden muss.
3. Die Komplementärin kann im
Namen der Gesellschaft Geschäftsführungsaufgaben
auf Dritte („Geschäftsbesorger“)
übertragen.
Die eigene Geschäftsführungsbefugnis
und Verantwortung der geschäftsführenden
Gesellschafter
bleibt davon unberührt. Die Kosten
für die Übertragung trägt die
Gesellschaft, sofern sie im Investitions-
und Finanzierungsplan der
Gesellschaft (Anlage 2) oder in der
Prognoserechnung der Gesellschaft
(Anlage 3) ausgewiesen sind.
4. Die Gesellschaft wird von der
Komplementärin vertreten.
Neben der Komplementärin kann
die Gesellschaft auch von dem geschäftsführenden
Kommanditisten
vertreten werden, der zu diesem
Zweck hiermit umfassend zur
Vertretung der Gesellschaft bevollmächtigt
wird. Die Komplementärin
ist berechtigt und verpflichtet,
entsprechende Vollmachtsurkunden
für die geschäftsführenden
Kommanditisten auszustellen, soweit
dies zum Nachweis der Vertretungsmacht
erforderlich ist.
Die Komplementärin ist alleinvertretungsberechtigt.
Die Komplementärin
bzw. deren Geschäftsführungsorgane
sind von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit.
Sie ist berechtigt, Untervollmachten
zu erteilen.

Süddeutschland 8
5. Die Gesellschafter können den
geschäftsführenden Gesellschaftern
jederzeit Weisungen erteilen,
die von diesen zu beachten sind.
Weisungen der Gesellschafter erfolgen
durch Gesellschafterbeschlüsse
gemäß § 12 dieses Vertrages.
6. Die Geschäftsführungsbefugnis
und die Vertretungsmacht des geschäftsführenden
Kommanditisten
enden mit seinem Ausscheiden aus
der Gesellschaft.
Eine Entziehung der Geschäftsführungsbefugnis
der geschäftsführenden
Kommanditisten vor deren
Ausscheiden ist nur bei Vorliegen
eines wichtigen Grundes zulässig
und bedarf eines Beschlusses der
Gesellschafterversammlung.
§ 9 Investitionsund
Finanzierungsplan
1. Das Eigen- und Fremdkapital der
Gesellschaft soll gemäß dem diesem
Gesellschaftsvertrag als Anlage
2 beigefügten Investitions- und
Finanzierungsplan verwendet werden.
Hiervon umfasst sind Finanzierungen
aufgrund von Kaufpreisanpassungsklauseln
i.V.m. erhöhten
Mieteinnahmen im Rahmen
des Immobilienerwerbs von Tochtergesellschaften.
2. Das im Investitions- und Finanzierungsplan
vorgesehene Eigenkapital
kann bis zur Durchführung
der Kapitalerhöhung nach § 3 Abs.
1 dieses Vertrages durch eine erhöhte
Fremdkapitalaufnahme (Zwischenfinanzierung)
beschafft werden.
Ferner kann nach Ablauf der
in § 3 Abs. 6 bestimmten Zeichnungsfrist
zu marktüblichen Bedingungen
Fremdkapital in Höhe des
Fehlbetrages zwischen dem vorhanden
Gesellschaftskapital und
dem in § 3 Abs. 1 bezeichneten
maximalen Gesellschaftskapital beschafft
werden, soweit dadurch
nicht in der Prognoserechnung der
Gesellschaft (Anlage 3) ausgewiesene
prozentuale Ausschüttung an
die Anleger entscheidend reduziert
werden muss.
3. Die von den Gesellschaftern einzuzahlenden
Pflichteinlagen nebst
Agio dürfen nur unter Beachtung
der in § 10 vorgesehenen Mitwirkung
des Mittelverwendungs-Treuhänders
verwendet werden.
4. Im Rahmen vernünftigen kaufmännischen
Ermessens sind Verschiebungen
zwischen den einzelnen
Positionen durch die Geschäftsführung
möglich, wenn sich
dadurch das gesamte Investitionsvolumen
nicht um mehr als 2,5%
erhöht.
§ 10 Mitwirkung eines Mittelverwendungstreuhänders
1. Die Gesellschaft beauftragt für
die Dauer der Investitionsphase die
Stadt- und Kreissparkasse Erlangen
als Mittelverwendungstreuhänderin.
Aufgabe der Mittelverwendungstreuhänderin
ist es, die Verwendung
der Eigenmittel der Gesellschaft
durch die Geschäftsführung
zu kontrollieren.
2. Über die Mittel auf dem Treuhandkonto
der Gesellschaft darf die
Geschäftsführung nur nach Freigabe
der Mittel durch die Mittelverwendungstreuhänderin
und nur
nach Maßgabe des Investitionsund
Finanzierungsplans verfügen.
Die Voraussetzungen für eine Freigabe
werden in dem Mittelverwendungstreuhandvertrag
zwischen
der Gesellschaft und der Mittelverwendungstreuhänderin
festgelegt,
der diesem Gesellschaftsvertrag als
Anlage 4 beigefügt ist.
§ 11 Gesellschafterversammlungen
1. Die ordentliche Gesellschafterversammlung
der Gesellschaft
soll bis zum 31. Oktober eines jeden
Jahres am Sitz der Gesellschaft
stattfinden, erstmals im Jahre 2011.
Außerordentliche Gesellschafterversammlungen
sind einzuberufen,
wenn es Gesellschafter bzw. Treugeberkommanditisten
mit zusammen
mindestens einem Viertel aller
Stimmen schriftlich gegenüber der
Geschäftsführung verlangen oder
wenn es ein geschäftsführender
Gesellschafter für erforderlich hält.
Ordentliche und außerordentliche
Gesellschafterversammlungen können
nach Maßgabe des § 13 durch
schriftliche Beschlussfassungen ersetzt
werden.
2. Die Geschäftsführung beruft
Gesellschafterversammlungen
durch schriftliche Einladungen
(§ 126 BGB) oder durch Einladungen
in Textform (§ 126b BGB) an
die letzte der Gesellschaft von dem
Gesellschafter bekannt gegebene
Anschrift eines jeden teilnahmeberechtigten
Gesellschafters ein. Der
Einladung ist eine Tagesordnung
beizufügen. Auf die erscheinensund
vertretungsunabhängige Beschlussfähigkeit
der Gesellschafterversammlung
(§ 12 Abs. 2) ist in
der Einladung hinzuweisen.
Zwischen dem Tag der Absendung
der Einladung und dem Tag
der Versammlung ist eine Frist von
zwei Wochen einzuhalten.
3. Wenn die Geschäftsführung trotz
entsprechender schriftlicher Auffor­
243

Süddeutschland 8
Der Gesellschaftsvertrag
244
derung von Gesellschaftern/Treugeberkommanditisten
mit einem Viertel
aller Stimmen (Abs. 1) nicht binnen
14 Tagen eine Gesellschafterversammlung
einberuft, können die
Betroffenen selbst oder durch einen
Bevollmächtigten eine Gesellschafterversammlung
einberufen.
4. Jeder Gesellschafter ist berechtigt,
sich in der Gesellschafterversammlung
durch einen Dritten vertreten
zu lassen. Die Vollmachtserteilung
ist schriftlich vor Beginn der
Gesellschafterversammlung nachzuweisen.
5. Die Geschäftsführung oder der Versammlungsleiter
können Personen,
deren Anwesenheit sie für zweckmäßig
halten, zur Teilnahme an der Gesellschafterversammlung
zulassen.
6. Treugeberkommanditisten sind
zur Teilnahme an den Gesellschafterversammlungen
berechtigt.
Sie sind zu den Gesellschafterversammlungen
in gleicher Weise einzuladen,
wie die Gesellschafter.
Dies gilt auch im Falle einer schriftlichen
Beschlussfassung. Abs. 4 findet
entsprechende Anwendung.
§ 12 Beschlussfassungen, Stimmrecht,
Protokoll und Anfechtungen
1. Die Gesellschafterversammlung
ist insbesondere zuständig für:
a) die Festsetzung der Geschäftsführungsvergütung,
b) die Wahl, Abberufung oder Entlastung
von geschäftsführenden
Gesellschaftern und Mittelverwendungstreuhändern,
c) Anweisungen an die geschäftsführenden
Gesellschafter gemäß
§ 8 Abs. 5,
d) Zustimmungen zu Geschäftsführungsmaßnahmen
gemäß
§ 8 Abs. 2,
e) die Feststellung der Jahresabschlüsse,
f) die Regelung der Gewinnverwendung,
g) Änderungen des Gesellschaftsvertrages,
h) Auflösung und Liquidation der
Gesellschaft,
i) Änderungen des Investitionsund
Finanzierungsplans (§ 9),
j) den Ausschluss von Gesellschaftern
aus wichtigem Grund.
2. Die Gesellschafterversammlung
ist beschlussfähig, wenn sämtliche
Gesellschafter und sämtliche Treugeberkommanditisten
ordnungsgemäß
geladen worden sind.
3. Für Beschlussfassungen gelten
die folgenden Mehrheitsanforderungen:
a) Beschlüsse in Gesellschafterversammlungen
bedürfen der
Mehrheit der abgegebenen
Stimmen (einfache Stimmenmehrheit),
sofern nicht dieser
Vertrag oder das Gesetz eine
größere Mehrheit vorsieht.
b) Folgende Beschlüsse bedürfen
einer Mehrheit von 75% der
abgegebenen Stimmen (qualifi
zierte Stimmenmehrheit):
1) Änderungen des Gesellschaftsvertrages
2) Auflösung und Liquidation
der Gesellschaft
3) Geschäftsführungsmaßnahmen
gemäß § 8 Abs. 2 lit. a
und b dieses Vertrages
4) die Wahl eines Vorsitzenden
in der Gesellschafterversammlung
gemäß § 12 Abs. 5
5) Geschäftsvorfälle von ähnlich
wichtiger Bedeutung, wie die
vorstehenden.
Beschlüsse über Maßnahmen
gemäß § 12 Abs. 3, b) Ziffer
2 und 3, die vor Ablauf des
31.12.2021 erfolgen sollen, bedürfen
einer Mehrheit von 75%
aller existierenden Stimmen,
gleich ob diese anwesend sind
oder nicht.
c) Enthaltungen gelten als nicht
abgegebene Stimmen.
4. Jeder Gesellschafter hat pro volle
€ 10,00 der von ihm übernommenen
Pflichteinlage eine Stimme.
Der Treuhandkommanditist
ist berechtigt, das ihm zustehende
Stimmrecht uneinheitlich auszuüben.
Treugeberkommanditisten
werden von dem Treuhandkommanditisten
im Treuhandvertrag
zur Stimmrechtsausübung bevollmächtigt;
die Bevollmächtigung ist
auf die Anzahl der Stimmrechte beschränkt,
die auf den für den jeweiligen
Treugeberkommanditisten
treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteil
entfallen.
5. Den Vorsitz in der Versammlung
führt die Komplementärin, der geschäftsführende
Kommanditist oder
ein von der Geschäftsführung benannter
Dritter („Versammlungsleiter“).
Die Gesellschafter können einen
anderen Versammlungsleiter
wählen.
6. Über die Gesellschafterversammlung
ist ein Protokoll anzufertigen.
Das Protokoll muss den
Ort und den Tag der Versammlung,
die Namen der Anwesenden,
deren Stimmenzahl, die Tagesordnung,
alle Anträge und das Ergebnis
und den Wortlaut der gefassten
Beschlüsse enthalten. Abschriften
der Protokolle sind den Gesellschaftern/Treugeberkommanditisten
innerhalb
von acht Wochen, auf aus­

Süddeutschland 8
drückliches Verlangen innerhalb
von zwei Wochen nach dem Tag
der Gesellschafterversammlung zuzustellen.
Einsprüche gegen das
Protokoll müssen spätestens innerhalb
von vier Wochen nach dem
Tag der Versendung des Protokolls
gegenüber der Geschäftsführung
geltend gemacht werden.
7. Fehlerhafte Gesellschafterbeschlüsse
können von jedem Gesellschafter
und von jedem Treugeberkommanditisten
analog §§ 241 ff.
AktG angefochten werden. Die Klage
ist gegen die Gesellschaft, vertreten
durch die Komplementärin,
zu richten und Letzterer zuzustellen.
Die Frist für die Erhebung der
Klage beträgt einen Monat ab Beschlussfassung
(§ 246 Abs. 1 AktG
analog). Nach Ablauf der Monatsfrist
gilt ein Mangel als geheilt.
§ 13 Schriftliche Beschlussfassung
1. Die Geschäftsführung kann an
Stelle der Einberufung einer Gesellschafterversammlung
eine schriftliche
Beschlussfassung der Gesellschafter
veranlassen, sofern kein
dringender Aussprachebedarf besteht.
Im Falle einer außerordentlichen
Gesellschafterversammlung
ist die Veranlassung einer schriftlichen
Beschlussfassung nur mit Zustimmung
desjenigen zulässig, der
die Einberufung der Gesellschafterversammlung
verlangt.
2. Die Aufforderung zur Abstimmung
ist den Gesellschaftern und
den Treugeberkommanditisten
durch Einwurfeinschreiben an die
zuletzt bekannt gegebene Adresse
zu übersenden, wobei der Gegenstand,
über den abgestimmt werden
soll, schriftlich genau zu bezeichnen
und eine verständliche
Begründung vorzulegen ist. Die
Stimmberechtigten haben zur Abstimmungsaufforderung
binnen
vier Wochen nach Aufgabe des
Briefes Stellung zu nehmen und
entweder zuzustimmen, abzulehnen
oder sich zu enthalten; Nichtbeantwortung
der Aufforderung
innerhalb der Frist gilt als Nichtabgabe
der Stimme.
3. Zur Beschlussfähigkeit muss
mindestens die Hälfte aller Stimmen
abgegeben sein. Sollte in einem
schriftlichem Beschlussverfahren
nicht mindestens die Hälfte aller
Stimmen abgegeben worden
sein, so kann die Geschäftsführung
ein zweites schriftliches Beschlussverfahren
veranlassen, in dem die
Beschlussfähigkeit ungeachtet der
Anzahl der abgegebenen Stimmen
gegeben ist; hierauf ist in der Aufforderung
zur Abstimmung hinzuweisen.
4. Eine schriftliche Beschlussfassung
ist ohne die Voraussetzungen
des Abs. 1 auch dann möglich,
wenn sich alle Stimmberechtigten
schriftlich mit der schriftlichen Beschlussfassung
einverstanden erklären.
Einer solchen Einverständniserklärung
steht es gleich, wenn alle
Stimmberechtigten dem Beschluss
schriftlich zugestimmt haben.
5. Den Gesellschaftern wird das Ergebnis
der Beschlussfassung innerhalb
von vier Wochen nach der Abschrift
schriftlich mitgeteilt, ohne dass
dies Wirksamkeitsvoraussetzung ist.
§ 14 Vergütungsansprüche
der geschäftsführenden
Gesellschafter
1. Die Komplementärin erhält ab
dem Jahr 2010 eine jährliche Haftungsvergütung
in Höhe von 3%
ihres Stammkapitals.
2. Der geschäftsführende Kommanditist
erhält keine Vergütung.
Im Interesse der Gesellschaft notwendige
Aufwendungen werden
nach Aufwand erstattet.
3. Die Vergütung gemäß dem vorstehenden
Abs. 1 versteht sich zuzüglich
einer eventuell anfallenden
Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe
(derzeit 19%). Sie ist im Verhältnis
zu den übrigen Gesellschaftern
Kosten der Gesellschaft.
§ 15 Jahresabschluß, Mitteilung
der Ergebnisanteile, Sonderwerbungskosten
1. Die geschäftsführenden Gesellschafter
sind verpflichtet, innerhalb
der gesetzlichen Fristen den Jahresabschluss
der Gesellschaft für das
vorangegangene Geschäftsjahr unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer
Buchführung und
Bilanzierung sowie der gesetzlichen
Vorschriften zu erstellen und
die für die Zwecke der Besteuerung
maßgebliche Gewinnermittlung
durchzuführen.
Die geschäftsführenden Gesellschafter
können einen Steuerberater
oder Wirtschaftsprüfer mit
der Erstellung des Jahresabschlusses
und der steuerlichen Gewinnermittlung
beauftragen.
2. Die Jahresabschlüsse werden
von der Gesellschafterversammlung
festgestellt. Die festgestellten
Jahresabschlüsse sind für jeden Gesellschafter
verbindlich.
3. Die Geschäftsführung teilt den
Gesellschaftern und den Treuge­
245

Süddeutschland 8
Der Gesellschaftsvertrag
246
berkommanditisten nach Erstellung
der Jahresabschlüsse das ihnen
jeweils persönlich zurechenbare
steuerliche Ergebnis (Gewinn-/
Verlustanteil) schriftlich zur Vorlage
bei ihren Wohnsitzfinanzämtern
mit.
4. Sonderwerbungskosten von
Kommanditisten werden hierbei
nur dann berücksichtigt, wenn sie
der Gesellschaft bis spätestens 31.
März des Folgejahres unter Beifügung
von Nachweisen schriftlich
mitgeteilt worden sind.
§ 16 Ergebnisverteilung
(Entnahmen, Ausschüttungen)
1. Die Gesellschafter sind am handelsrechtlichen
Ergebnis (Gewinn/
Verlust) der Gesellschaft gemäß
den nachfolgenden Bestimmungen
beteiligt:
a) Die in den Geschäftsjahren 2010
und 2011 (Beitrittsphase) entstehenden
Gewinne und Verluste der
Gesellschaft sollen den Kommanditisten
unabhängig vom Zeitpunkt
ihres Eintrittes gemäß dem
Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten
(Kapitalkonten I) zum Ende
der Beitrittsphase am 31.12.2011
zugewiesen werden. Hierzu wird
folgende Gewinn- und Verlustverteilungsregelung
getroffen:
i. Für das Geschäftsjahr 2010 sind
die Kommanditisten vorbehaltlich
der Regelung unter c) am Gewinn
und Verlust der Gesellschaft
unabhängig vom Zeitpunkt ihres
Eintrittes gemäß dem Verhältnis
ihrer festen Kapitalkonten zum
31.12.2010 beteiligt.
ii. Für das Geschäftsjahr 2011 sind
die Kommanditisten vorbehaltlich
der Regelung unter c) am
Gewinn und Verlust der Gesellschaft
gemäß dem Verhältnis
ihrer festen Kapitalkonten zum
31.12.2011 so beteiligt, als ob sie
einheitlich zum 01.12.2010 der
Gesellschaft beigetreten wären.
Dies bedeutet, dass ab dem Zeitpunkt
der Erfüllung der Einlageverpflichtung
durch einen beitretenden
Kommanditisten diesem
bzw. bereits vorher beigetretenen
Kommanditisten Gewinne
bzw. Verluste solange zugewiesen
werden, bis das Verhältnis
der dem beitretenden Kommanditisten
zugewiesenen Gewinne
bzw. Verluste zu dem festen
Kapitalkonten des beitretenden
Kommanditisten in dem Verhältnis
der Summe der den vorher
beigetretenen Kommanditisten
bereits zugewiesenen Gewinne
bzw. Verluste zu der Summe der
festen Kapitalkonto der vorher
beigetretenen Kommanditisten
übereinstimmen. Ein nach Abzug
dieser Beträge verbleibender
Gewinn bzw. Verlust wird
auf die Kommanditisten gemäß
dem Verhältnis ihrer festen Kapitalkonten
verteilt. In einer Verlustsituation
werden daher Verluste
und in einer Gewinnsituation
Gewinne nach Beitritt eines
Kommanditisten entweder
vorrangig diesem oder den bereits
vorher eingetretenen Kommanditisten
solange zugerechnet,
bis das handelsrechtliche Ergebnis
erreicht ist, das vorläge,
wenn alle Kommanditisten einheitlich
zum 01.12.2010 der Gesellschaft
beigetreten wären.
b) Ab dem Geschäftsjahr 2012 sind
die Kommanditisten vorbehaltlich
der Regelung unter c) am
Gewinn und Verlust der Gesellschaft
gemäß dem Verhältnis ihrer
festen Kapitalkonten beteiligt,
wobei für jeden vollen Monat
des Geschäftsjahres ab Eintritt
des jeweiligen Kommanditisten
in die Gesellschaft das
Ergebnis anteilig zu ermitteln
ist.
c) Ein Gesellschafter, der seinen Einlageverpflichtungen
gegenüber
der Gesellschaft noch nicht oder
noch nicht vollständig nachgekommen
ist, nimmt am Gewinn
und Verlust der Gesellschaft insoweit
nicht teil.
d) Die Komplementärin und der
Kommanditist Robert Köhler
sind am Gewinn und Verlust der
Gesellschaft nicht beteiligt.
2. Für die Verteilung des steuerlichen
Ergebnisses ist das handelsrechtliche
Ergebnis maßgeblich.
Soweit steuerliche Vorschriften einer
derartigen Gewinnverteilung
entgegenstehen, ist das steuerliche
Ergebnis so zu verteilen, dass
es dem handelsrechtlichen Ergebnis
möglichst nahe kommt.
3. Der liquide Überschuss der Gesellschaft
wird entsprechend der
Prognoserechnung (Anlage 3)
halbjährlich - für das erste Halbjahr
jeweils spätestens zum 30.09.
des jeweiligen Jahres, für das zweite
Halbjahr jeweils spätestens zum
31.03. des Folgejahres - an die Gesellschafter
(Stand 31.12.) entsprechend
ihrer Beteiligungsverhältnisse
zum 31.12. des jeweiligen Jahres
ausgeschüttet, auch wenn die
Verlustkonten der Gesellschafter
nicht ausgeglichen sind; § 169 Abs.
1 Satz 2 HGB wird insoweit abbedungen.
Steuergutschriften für anteilige
Zinsabschlagsteuern und

Süddeutschland 8
Solidaritätszuschlag werden als Bestandteil
der Ausschüttungen angerechnet.
Für das Jahr des Beitritts wird die
Ausschüttung zeitanteilig für jeden
vollen Kalendermonat ermittelt,
soweit der betroffene Kommanditist
seine Einlage geleistet hat.
4. Die Geschäftsführung ist berechtigt,
bereits im laufenden Geschäftsjahr
auch ohne Beschluss
der Gesellschafterversammlung
Vorabausschüttungen an die Gesellschafter
vorzunehmen, wenn
keine Rückstände bei den Zinsund
Tilgungsverpflichtungen bestehen
und Auflagen von Kreditinstituten
nicht entgegenstehen. Eine
Vorabausschüttung ist nur zulässig,
wenn die vorhersehbare Liquiditäts-
und Geschäftslage der Gesellschaft
dies erlaubt.
Eine Vorabausschüttung ist auch
dann zulässig, wenn der Kommanditanteil
der Kommanditisten durch
Verluste gemindert ist; § 169 Abs. 1
Satz 2 HGB wird insoweit abbedungen.
Den Kommanditisten ist bekannt,
dass dadurch die Haftung
gegenüber den Gläubigern gemäß
§ 172 Abs. 4 HGB bis zur Höhe der
Hafteinlage dann wieder auflebt,
wenn der Wert des Kommanditanteils
die Schwelle der Haftsumme
unterschreitet.
§ 17 Kontrollrechte, Information
der Gesellschafter
1. Kontrollrechte, die einem Kommanditisten
nach dem Gesetz oder
diesem Vertrag zustehen, können
unabhängig voneinander von dem
Treuhandkommanditisten oder von
den jeweiligen Treugeberkommanditisten
wahrgenommen werden.
Den Treugeberkommanditisten stehen
damit insbesondere auch die
Widerspruchsrechte gemäß § 164
HGB und die Kontrollrechte nach
§ 166 HGB zu.
Einsicht in Bücher und Papiere der
Gesellschaft ist einem Kommanditisten,
der nicht geschäftsführender
Kommanditist und nicht Treuhandkommanditist
ist, jedoch nicht
persönlich zu gewähren. Stattdessen
kann jeder Kommanditist jederzeit
auf eigene Kosten die Bücher
und Papiere der Gesellschaft
durch eine berufsrechtlich zur Verschwiegenheit
verpflichtete Person
(Rechtsanwalt, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer)
einsehen lassen.
2. Jeder Gesellschafter und jeder
Treugeberkommanditist hat einmal
jährlich Anspruch auf einen Bericht
über den Verlauf des abgelaufenen
Geschäftsjahres. Dieser ist den Gesellschaftern
im Rahmen der jährlichen
Gesellschafterversammlung
darzulegen und ihnen spätestens
zusammen mit dem Protokoll über
die Gesellschafterversammlung zu
übersenden.
3. Der Treuhandkommanditist hat
das Recht, sich von den Angelegenheiten
der Gesellschaft persönlich
zu unterrichten, die Handelsbücher
und die Papiere der Gesellschaft
einzusehen.
§ 18 Übertragung von
Gesellschaftsanteilen
1. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen
ist zulässig. Die Gesellschafter
können ihre Gesellschaftsanteile
- jedoch nur mit Wirkung zum
31.12. eines Jahres und
- frühestens zum 31.12.2011
übertragen. Übertragungen zum
Ende eines Geschäftsjahres müssen
der Gesellschaft bis spätestens
30.9. des laufenden Geschäftsjahres
mitgeteilt werden.
Übertragungen bedürfen der
Schriftform mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung
und der Zustimmung
durch die Gesellschaft.
Die Zustimmung wird von der Geschäftsführung
erteilt und darf nur
aus wichtigem Grund verweigert
werden.
Die Geschäftsführung darf einer
Übertragung nur zustimmen, wenn
der Rechtsnachfolger im Übertragungsvertrag
die ihm nach diesem
Vertrag obliegenden Verpflichtungen
ausdrücklich anerkannt und
der Gesellschaft die in § 6 Abs. 2
vorgesehene Handelsregistervollmacht
bzw. dem Treuhandkommanditisten
den entsprechenden
Auftrag erteilt hat.
2. Teilübertragungen sind zulässig,
soweit die dadurch entstehenden
Kapitalanteile nicht € 10.000,00
unterschreiten und ohne Rest
durch 1.000 teilbar sind.
3. Abs. 1 gilt auch nicht für die
Übertragung von Gesellschaftsanteilen
zwischen dem Treuhandkommanditisten
und Treugeberkommanditisten.
Solche Übertragungen
regeln sich nach dem
zwischen dem Treuhandkommanditisten
und dem Treugeberkommanditisten
bestehenden
Treuhandvertrag, soweit dieser mit
dem diesem Gesellschaftsvertrag
als Anlage 1 beigefügten Treuhandvertrag
identisch ist.
4. Sämtliche im Zusammenhang
mit der Übertragung der Beteiligung
entstehenden Kosten, insbesondere
durch die Verfügung bei
der Gesellschaft anfallende Steu­
247

Süddeutschland 8
Der Gesellschaftsvertrag
248
ern, tragen der verfügende Gesellschafter
und sein Rechtsnachfolger
als Gesamtschuldner. Sie sind außerdem
gesamtschuldnerisch verpflichtet,
der Gesellschaft den dieser
entstehenden administrativen
Aufwand mit E 250,00 zuzüglich
Umsatzsteuer zu ersetzen.
§ 19 Dauer der Gesellschaft,
Kündigung
1. Die Gesellschaft ist auf unbestimmte
Zeit errichtet.
2. Eine Kündigung der Gesellschaft
durch einen nicht geschäftsführenden
Gesellschafter ist frühestens
zum 31.12.2025 möglich und hat
mit einer Kündigungsfrist von 12
Monaten zum Ende des Kalenderjahres
zu erfolgen. Das Recht zur
Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt unberührt. Die Kündigung
ist mittels eingeschriebenen Briefs
gegenüber der Komplementärin
zu erklären. Der kündigende Gesellschafter
scheidet zum Zeitpunkt
des Wirksamwerdens der Kündigung
aus der Gesellschaft aus; die
Gesellschaft wird nach Maßgabe
des § 20 Abs. 2 von den übrigen
Gesellschaftern fortgesetzt.
Der geschäftsführende Gesellschafter
hat ein permanentes Sonderkündigungsrecht
mit einer
Frist von sechs Monaten zum Ende
des Geschäftsjahres. Die Kündigung
der Komplementärin hat gegenüber
dem geschäftsführenden
Kommanditisten zu erfolgen.
Bei Kündigung durch die Komplementärin
scheidet diese aus der
Gesellschaft aus, wenn die übrigen
Gesellschafter bis zum Wirksamwerden
der Kündigung eine neue Gesellschafterin
als Komplementärin
in die Gesellschaft aufnehmen oder
aus ihrer Mitte eine neue Komplementärin
bestimmen. Anderenfalls
wird die Gesellschaft mit Wirksamwerden
der Kündigung der Komplementärin
aufgelöst. Diese Regelung
gilt entsprechend für die Kündigung
durch die geschäftsführende
Kommanditistin.
Im Übrigen finden die Regelungen
für eine Kündigung durch nicht
geschäftsführende Gesellschafter
auf eine Kündigung durch den geschäftsführenden
Gesellschafter
entsprechende Anwendung.
3. Ist aufgrund der Anzahl von Kündigungen
und/oder der Anzahl der
aus anderen Gründen ausscheidenden
Gesellschaftern der wirtschaftlich
sinnvolle Fortbestand der Gesellschaft
gefährdet, so ist die Geschäftsführung
verpflichtet, eine
außerordentliche Gesellschafterversammlung
einzuberufen, auf der die
Gesellschafter über eine Liquidation
der Gesellschaft beschließen.
4. Die Gesellschaft ist im Falle einer
Kündigung berechtigt, dem
Kündigenden binnen einer Frist
von sechs Monaten nach Zugang
der Kündigung einen Käufer für
seinen Gesellschaftsanteil nachzuweisen.
Gibt der von der Gesellschaft
nachgewiesene Käufer binnen
dieser Frist dem Kündigenden
gegenüber ein verbindliches Angebot
zum Kauf des Gesellschaftsanteils
zu einem Kaufpreis ab, der
der Höhe nach mindestens dem
Abfindungsguthaben des Kündigenden
gemäß § 21 Abs. 1 und 2
entspricht, ist der Kündigende verpflichtet,
den Gesellschaftsanteil an
den von der Gesellschaft nachgewiesenen
Käufer zu veräußern und
zu übertragen. Die Gesellschaft haftet
dem Kündigenden für die Zahlung
des Kaufpreises. Im Falle einer
Inanspruchnahme kann die Gesellschaft
von dem Kündigenden die
Abtretung des Kaufpreisanspruches
verlangen.
§ 20 Ausscheiden von Gesellschaftern
/ Fortsetzungsklausel
1. Ein Gesellschafter scheidet unter
Fortführung der Gesellschaft durch
die übrigen Gesellschafter aus,
a) wenn sein Gesellschaftsverhältnis
gekündigt wird und sein Gesellschaftsanteil
nicht nach Maßgabe
des § 19 Abs. 4 veräußert
wird,
b) wenn über sein Vermögen ein
Insolvenzverfahren eröffnet oder
die Eröffnung mangels Masse
abgelehnt wird,
c) wenn sein Kommanditanteil gepfändet
wird, oder
d) wenn und soweit er aus der Gesellschaft
aus wichtigem Grund
ausgeschlossen wird bzw. ein
Rücktritt vom Beitrittsvertrag
erklärt wird.
2. Scheiden Gesellschafter aus der
Gesellschaft aus, so wird die Gesellschaft
von den übrigen Gesellschaftern
mit allen Aktiva und Passiva
fortgeführt, sofern diese nicht spätestens
zwei Monate nach Wirksamwerden
des Ausscheidens die Liquidation
beschließen. Die Beteiligung
des ausscheidenden Gesellschafters
wächst den übrigen Gesellschaftern
pro rata an.
3. Scheidet ein Komplementär oder
ein geschäftsführender Kommanditist
aus der Gesellschaft aus, so soll
er der Gesellschafterversammlung
einen Nachfolger vorschlagen. Die
Bestimmung des Nachfolgers und
ggf. dessen Aufnahme als neuer
Gesellschafter erfolgt durch die
nächste ordentliche Gesellschafterversammlung,
soweit diese vor

Süddeutschland 8
dem Wirksamwerden des Ausscheidens
zusammentritt. Ansonsten ist
von der Geschäftsführung unverzüglich
eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
einzuberufen,
die über den Nachfolger bestimmt.
4. Die Rechtsfolgen eines Ausscheidens
des Treuhandkommanditisten
bestimmen sich vorrangig nach
dem diesem Vertrag als Anlage 1
beigefügten Treuhandvertrag.
5. Sämtliche Kosten und Belastungen,
die der Gesellschaft im Zusammenhang
mit dem Ausscheiden
eines Gesellschafters entstehen,
insbesondere etwaige steuerliche
Mehrbelastungen, trägt der
ausscheidende Gesellschafter.
§ 21 Abfindungszahlung im Falle
des Ausscheidens von Gesellschaftern
1. Nicht geschäftsführende Kommanditisten
erhalten im Falle ihres
Ausscheidens als Abfindung einen
Ausgleich entsprechend ihrer quotalen
Beteiligung am Verkehrswert
der Gesellschaft vermindert um einen
Abschlag von 20%, soweit dieser
Gesellschaftsvertrag nichts anderes
vorsieht.
2. Die Ermittlung des Verkehrswertes
wird wie folgt vorgenommen.
Grundsätzlich sollen sich der ausscheidende
Gesellschafter und die
Gesellschaft auf einen Verkehrswert
einigen. Die Geschäftsführung
wird hierzu unter Anwendung
allgemein anerkannter Wertermittlungsmethoden
eine Bewertung
durchführen.
Sollte eine Einigung nach beiderseitiger
Abgabe eines verbindlichen
Abfindungsangebotes nicht
zustande kommen, so wird von
dem Präsidenten der Industrieund
Handelskammer Nürnberg ein
Sachverständiger bestellt, der die
Bewertung durchführt. Die Kosten
hierfür werden entsprechend
§§ 91 ff. ZPO von dem ausscheidenden
Gesellschafter und der Gesellschaft
getragen; im Falle mehrerer
ausscheidender Gesellschafter,
die alle ein derartiges Gutachten
gewünscht haben, sind die Kosten
entsprechend ihrer Kapitalbeteiligung
zu quoteln. Die Bewertung
durch den Sachverständigen ist für
die Gesellschaft und für den oder
die ausscheidenden Gesellschafter
verbindlich.
3. Die Auszahlung des Abfindungsguthabens
findet grundsätzlich in
drei gleich hohen Jahresraten statt.
Diese sind jeweils zum 30.6. der
auf das Ausscheiden folgenden Jahre
fällig. Das noch nicht ausgezahlte
Abfindungsguthaben ist vom
Tag der Festsetzung der Abfindung
an mit 1,5% p.a. über dem Zinssatz
für Spitzenrefinanzierungsfazilitäten
der Europäischen Zentralbank,
maximal jedoch mit dem in
der Prognoserechnung (Anlage 3)
für das jeweilige Jahr vorgesehenen
anteiligen Auszahlung zu verzinsen.
Die Zinsen sind jeweils mit
den Raten fällig.
Die Gesellschaft ist zur vorzeitigen
Zahlung der Abfindung berechtigt.
Ist durch den Austritt von Gesellschaftern
die Liquidität der Gesellschaft
und/oder die Ausschüttung
an die verbleibenden Gesellschafter
gefährdet und lässt sich
ein Ausgleich durch entsprechende
Erhöhung der Fremdfinanzierungsmittel
nicht erreichen bzw. nicht
wirtschaftlich darstellen, so kann
die Gesellschaft die Anzahl der Jahresraten
auf eine entsprechend
notwendige Zahl (maximal 7) erhöhen.
Die Gesellschaft hat das
Recht, diese Erhöhung durch Erklärung
gegenüber dem ausscheidenden
Gesellschafter bis zu drei Monate
vor Fälligkeit der letzten Rate
auszuüben.
4. Ein Anspruch auf Abfindungszahlung
besteht dann nicht, wenn
die Gesellschafter vor dem Ausscheiden
des Gesellschafters die Liquidation
der Gesellschaft beschließen.
Die betroffenen Gesellschafter
nehmen in diesem Fall an der
Liquidation der Gesellschaft teil. Ihnen
steht ein Anspruch auf Teilhabe
am Liquidationserlös gem. § 22
zu.
5. Komplementäre und der Kommanditist
Robert Köhler erhalten
im Falle ihres Ausscheidens keine
Abfindung aus dem Vermögen der
Gesellschaft. Ihnen ist jedoch von
der Gesellschaft die geleistete Einlage
zu erstatten.
§ 22 Liquidation
1. Sollte eine Vollplatzierung nicht
innerhalb der Zeichnungsfrist bis
zum 31.12.2011 erreicht werden,
ist die Geschäftsführung gemäß § 3
Abs. 6 berechtigt, die Zeichnungsfrist
zweimal um jeweils sechs Monate
zu verlängern. In diesem Fall
wird sich die Geschäftsführung
gleichzeitig wie folgt um eine Vollplatzierung
bemühen:
• Stufe 1: Die Geschäftsführung
bemüht sich um eine Verlängerung
der Zwischenfinanzierung
und um die Einwerbung weiterer
Anleger.
• Stufe 2: Die Geschäftsführung
bemüht sich um eine Erhöhung
der Endfinanzierung zu wirtschaftlich
angemessenen Kondi­
249

Süddeutschland 8
Der Gesellschaftsvertrag
250
tionen bei nicht entscheidender
Reduzierung der Ausschüttungen.
Sollte eine Vollplatzierung trotz
dieser Anstrengungen auch nicht
innerhalb der verlängerten Zeichnungsfrist
erreicht werden, wird
die Gesellschaft rückabgewickelt
und liquidiert.
2. Im Falle einer Rückabwicklung
gemäß Abs. 1 gilt Folgendes:
a) Der Treuhandkommanditist und
die Gesellschaft werden Angebote
von Anlegern auf Beteiligung
an der Gesellschaft, die
noch nicht angenommen worden
sind, nicht annehmen.
b) Soweit der Treuhandkommanditist
und die Gesellschaft ein Angebot
eines Anlegers auf Beteiligung
an der Gesellschaft bereits
angenommen haben, der Anleger
seine Einlage jedoch noch
nicht erbracht hat bzw. die Eintragung
eines Direktkommanditisten
im Handelsregister noch
nicht erfolgt ist, können der
Treuhandkommanditist und die
Gesellschaft von jeglicher vertraglichen
Verpflichtung hieraus
zurücktreten. Die Verpflichtung
des Anlegers zur Erbringung der
Pflichteinlage erlischt in diesem
Fall.
c) Anleger, die ihrer Einlagenverpflichtung
bereits nachgekommen
sind, erhalten ihre erbrachte
Pflichteinlage nur insoweit
zurück, wie dies vom Liquidationsvermögen
gedeckt ist; es
gilt Abs. 4. Ein bereits gezahltes
Agio erhält der Anleger jedoch
nicht zurück.
d) Eine Verzinsung erfolgt ebenso
wenig wie eine Erstattung der
Ausgaben, die von Anlegern im
Zusammenhang mit der Beteiligung
an der Gesellschaft persönlich
getätigt wurden.
Hinsichtlich der Möglichkeit des
Wiederauflebens der Haftung wird
auf § 16 Abs. 4 verwiesen.
3. Für den Fall der Liquidation der
Gesellschaft sind die geschäftsführenden
Gesellschafter zu Liquidatoren
bestimmt, sofern nicht die Gesellschafterversammlung
mit der
Mehrheit aller stimmberechtigten
Gesellschafter eine oder mehrere
andere Person(en) zu(m)
Liquidator(en) bestimmt.
4. Die Liquidatoren haben die gesetzlich
vorgeschriebenen Liquidationsbilanzen
zu erstellen und diese durch einen
Abschlussprüfer prüfen zu lassen.
5. Das nach Berichtigung der Schulden
verbleibende Vermögen wird
nach den Beteiligungsquoten gemäß
§ 4 Abs. 2 dieses Vertrages unter
den Gesellschaftern verteilt.
Der Anspruch eines Komplementärs
und der Anspruch des Kommanditisten
Robert Köhler am Liquidationsvermögen
sind der Höhe nach
auf die von ihnen geleistete Einlage
beschränkt.
6. Der oder die Liquidator(en) haben
Anspruch auf eine Vergütung in Höhe
von 3,5% der der Objektgesellschaft
vertraglich zustehenden Jahresnettomieteinnahmen
sowie auf
Ersatz der ihm/ihnen entstandenen
Auslagen. Im Falle eines Leerstandes
von Mietobjekten der Objektgesellschaft
beträgt die Vergütung 3,5%
der marktüblichen Miete für die betroffenen
Mietobjekte. Mit der Vergütung
gemäß Satz 1 sind sämtliche
Kosten im Zusammenhang mit
der Liquidation abgegolten.
§ 23 Tod eines Gesellschafters
1. Im Falle des Todes eines Gesellschafters
wird die Gesellschaft nicht
aufgelöst, sondern mit seinen Erben
fortgesetzt. Die Erben oder Vermächtnisnehmer
haben sich gegenüber
der Geschäftsführung durch
Vorlage von dieser geeignet erscheinenden
Dokumenten, einschließlich
insbesondere eines Erbscheines,
zu legitimieren. Eine Erbengemeinschaft
ist verpflichtet, unverzüglich
eine Person zu benennen, die zukünftig
die Rechte der Erben innerhalb
der Gesellschaft ausübt. Solange
diese Person nicht benannt ist,
ruhen die Gesellschafterrechte mit
Ausnahme der Vermögensrechte.
2. Im Fall der Auseinandersetzung
der Erbengemeinschaft kann der
Gesellschaftsanteil nur auf eine
Person übertragen werden, wenn
durch seine Aufteilung die Mindestzeichnungssumme
von E 10.000,00
je empfangenden Erben bzw. Vermächtnisnehmer
unterschritten
w ü rd e .
3. Sämtliche durch den Erbfall entstehenden
Kosten, insbesondere
die mit dem Nachweis der Erbfolge
oder des Vermächtnisses verbundenen
Kosten tragen die Erben oder
Vermächtnisnehmer. Sie sind außerdem
gesamtschuldnerisch verpflichtet,
der Gesellschaft den dieser entstehenden
administrativen Aufwand
mit E 250,00 zzgl. USt. zu ersetzen
.
§ 24 Adressenmitteilungspflicht,
Einladungen und Zustellungen,
Zustellungsbevollmächtigung
1. Jeder Gesellschafter und jeder
Treugeberkommanditist ist verpflichtet,
der Gesellschaft einen

Süddeutschland 8
Wechsel seiner Adresse und/oder
seiner Bankverbindung unverzüglich
schriftlich mitzuteilen. Entsprechendes
gilt, sofern ein Zustellungsbevollmächtigter
benannt
worden ist.
2. Einladungen und sonstige Zustellungen
der Gesellschaft erfolgen
durch die Geschäftsführung
an die letzte, der Gesellschaft mitgeteilte
Adresse. Sie gelten spätestens
nach Ablauf von sieben Tagen
nach Absendung der jeweiligen
Schriftstücke als bewirkt.
Dies gilt auch, wenn die Post die
Schriftstücke nicht zustellen kann,
weil die Adresse nicht mehr besteht
oder weil für den Fall der Abwesenheit
kein Zustellungsbevollmächtigter
benannt worden ist.
Zum Nachweis der Absendung genügt
die schriftliche Bestätigung
des mit dem Briefversand betrauten
Mitarbeiters der Geschäftsführung
oder ihrer Beauftragten.
3. Verzieht ein Gesellschafter oder
ein Treugeberkommanditist ins
Ausland, so hat er der Gesellschaft
einen inländischen Zustellungsbevollmächtigten
zu benennen.
§ 25 Haftung / Freistellung
1. Die geschäftsführenden Gesellschafter
haften der Gesellschaft
und/oder den Gesellschaftern nur
bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen
Pflichtverletzungen auf Schadensersatz.
2. Die Gesellschaft stellt die geschäftsführenden
Gesellschafter
und den Treuhandkommanditisten
sowie ihre jeweiligen Angestellten,
Geschäftsführer und Beauftragte
(zusammen „die Freistellungsberechtigten“)
vollumfänglich von
jeder Haftung frei, die den Freistellungsberechtigten
aus ihrer Tätigkeit
für die Gesellschaft erwachsen.
Die Freistellung umfasst auch die
Kosten der Rechtsverfolgung und
Rechtsverteidigung. Die Freistellung
hat auf erstes Anfordern zu
erfolgen.
Ein Anspruch auf Freistellung ist
ausgeschlossen, wenn der betroffene
Freistellungsberechtigte vorsätzlich
oder grob fahrlässig gehandelt
hat. Bei Meinungsverschiedenheiten
darüber, ob ein Freistellungsberechtigter
vorsätzlich oder grob
fahrlässig gehandelt hat, hat der
Freistellungsberechtigte Anspruch
auf Freistellung bis zur rechtskräftigen
Entscheidung über die Meinungsverschiedenheit;
wird Vorsatz
oder grobe Fahrlässigkeit festgestellt,
hat der betroffene Freistellungsberechtigte
die empfangenen
Leistungen zurückzugewähren.
3. Die Gesellschaft und die Gesellschafter
übernehmen keine Haftung
für den Eintritt der von Anlegern
mit dem Erwerb ihrer Beteiligung
angestrebten rechtlichen
oder steuerlichen Folgen oder für
die Erreichung der angestrebten
wirtschaftlichen Erfolge. Die angestrebten
steuerlichen Folgen stehen
unter dem Vorbehalt, dass sie
von der Finanzverwaltung und der
Finanzgerichtsbarkeit anerkannt
werden. Die Gesellschaft und die
Gesellschafter übernehmen keine
Gewähr dafür, dass sich die steuerliche
Beurteilung von Sachverhalten
durch Gesetzgebung, Rechtsprechung,
Erlasse der Finanzverwaltung
oder spätere Außenprüfungen
nicht ändert.
4. Schadenersatzansprüche gegen
einen geschäftsführenden Gesellschafter
– gleich aus welchem
Rechts grund – verjähren innerhalb
von zwei Jahren nach Vornahme
oder Unterlassung der zum Schadenersatz
verpflichtenden Handlung,
soweit die Ansprüche nicht
kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährung
unterliegen. Schadenersatzansprüche
sind innerhalb einer
Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Kenntniserlangung von dem
Schaden durch eingeschriebenen
Brief gegenüber dem vermeintlichen
Schädiger anzuzeigen, auch
wenn sie noch nicht beziffert werden
können.
§ 26 Steuerliche Verpflichtungen
Eventuelle steuerliche Belastungen,
die nicht durch den regulären Geschäftsgang
der Gesellschaft, sondern
durch den Beitritt oder das
Ausscheiden eines Gesellschafters
oder auf andere Art und Weise
(zum Beispiel Sonderbetriebseinnahmen
im Sinne von § 15 Abs.
1 Nr. 2 EStG) durch einen Gesellschafter
verursacht werden, trägt
der Gesellschafter, der diesen steuerlichen
Mehraufwand verursacht.
§ 27 Schlussbestimmungen
1. Änderungen und Ergänzungen
dieses Gesellschaftsvertrages sind
nur durch Beschluss der Gesellschafterversammlung
möglich.
2. Sollten einzelne Bestimmungen
dieses Vertrages nichtig oder
undurchführbar sein, so bleibt die
Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen
hiervon unberührt. Die nichtige
oder undurchführbare Bestimmung
gilt als durch eine wirksame
oder durchführbare Bestimmung
ersetzt, die in rechtsgültiger Form
den angestrebten Zweck im Sinne
des Vertrages erfüllt und dem an­
251

Süddeutschland 8
Der Gesellschaftsvertrag
gestrebten wirtschaftlichen Ergebnis
möglichst nahe kommt. Die
Gesellschafter sind verpflichtet,
bei der Festlegung der wirksamen
oder durchführbaren Bestimmung
zusammenzuwirken.
3. Die den einzelnen Vertragsbestimmungen
vorangestellten Überschriften
sind unverbindlich und
dienen nur zur Übersicht. Maßgeblich
für den Inhalt und die Auslegung
dieses Vertrages sind die einzelnen
Bestimmungen selbst.
4. Erfüllungsort und Gerichtsstand
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem
Gesellschaftsvertrag sowie
über das Zustandekommen dieses
Vertrages ist Erlangen, soweit dies
gesetzlich zulässig vereinbart werden
kann.
Anlage 1:
Treuhandvertrag, abgedruckt ab
Seite 253 dieses Prospektes
Anlage 2:
Investitions- und Finanzierungsplan,
abgedruckt auf Seite 90 ff.
dieses Prospektes
Anlage 3:
Prognoserechnung, abgedruckt ab
Seite 98 dieses Prospektes
Anlage 4:
Mittelverwendungs-Treuhandvertrag,
auszugsweise wiedergegeben
auf Seite 204 dieses Prospektes
5. Sämtliche Kosten, Abgaben und
Steuern, die mit dem Abschluss
und der Durchführung dieses Gesellschaftsvertrages
verbunden
sind, trägt die Gesellschaft, soweit
dieser Gesellschaftsvertrag keine
abweichenden Bestimmungen enthält
oder ausdrücklich etwas anderes
vereinbart wurde.
Erlangen, den 13.08.2010
- RegioFonds ALPHA Beteiligungs
GmbH (Robert Köhler, Geschäftsführer)
- Sontowski & Partner GmbH
(Dr. Karsten Medla, Geschäftsführer)
- S&P Management GmbH
(Dr. Karsten Medla, Geschäftsführer)
- Robert Köhler
- TGN Unternehmensberatung
GmbH (Bernd Rabanus,
Geschäftsführer)
252

Süddeutschland 8
Der Treuhandvertrag
ANLAGE 1 zum Gesellschaftsvertrag
der S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG
Zwischen der
TGN Unternehmensberatung
GmbH, Eichelbergstraße 4, 91186
Büchenbach
– im Folgenden „ Treuhandkommanditist“
genannt –
und
Herrn / Frau
------------------------------------------
– im Folgenden „Treugeberkommanditist“
genannt –
wird im Hinblick auf die Beteiligung
des Treugeberkommanditisten
an der
S&P regioFonds Süddeutschland 8
GmbH & Co. KG
– im Folgenden „Gesellschaft“ genannt
–
Folgendes vereinbart:
§ 1 Zustandekommen dieses
Treuhandvertrages
1. Der Treugeberkommanditist hat
in einer Beitrittserklärung
– der Gesellschaft seinen Beitritt als
Kommanditist und
– dem Treuhandkommanditisten
den Abschluss dieses Treuhandvertrages
angeboten.
2. Die Annahme des in Abs. 1 genannten
Angebots auf Abschluss
dieses Treuhandvertrages erfolgt
durch Unterzeichnung der Beitrittserklärung
durch den Treuhandkommanditisten.
Die Annahmeerklärung
bedarf zu ihrer Wirksamkeit
nicht des Zugangs bei dem
Treugeberkommanditisten.
Der Abschluss des Treuhandvertrages
ist aufschiebend bedingt durch
die Annahme des in Abs. 1 genannten
Beitrittsangebots durch die Gesellschaft.
3. Gerät ein Treugeberkommanditist
mit seiner ihm auf Grund seiner
Beitrittserklärung obliegenden
Einlageleistung i.S.d. § 5 Abs. 4 des
Gesellschaftsvertrages in Verzug,
ist die Komplementärin der Gesellschaft
berechtigt und bevollmächtigt,
im Namen des Treuhandkommanditisten
die fristlose Kündigung
des Treuhandvertrages zu erklären.
§ 2 Weitere Treuhandverträge
Der Treuhandkommanditist ist berechtigt,
mit weiteren Personen
gleich lautende Treuhandverträge
abzuschließen.
§ 3 Verhältnis von Treuhandvertrag
und Gesellschaftsvertrag
Die Rechtsbeziehungen zwischen
Treuhandkommanditisten und
Treugeberkommanditisten richten
sich nach den Bestimmungen dieses
Vertrages. Soweit dieser Vertrag
jedoch Bestimmungen enthält, die
denjenigen des Gesellschaftsvertrages
der Gesellschaft widersprechen,
gehen die Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages vor.
§ 4 Treuhänderische Übertragung
des Gesellschaftsanteils
1. Treugut ist der Gesellschaftsanteil
des Treugeberkommanditisten
an der Gesellschaft, den dieser
durch die Annahme seines in
§ 1 genannten Beitrittsangebots
erwirbt.
2. Der Treugeberkommanditist
überträgt hiermit den in Abs. 1 genannten
Gesellschaftsanteil auf
den Treuhandkommanditisten. Der
Treuhandkommanditist nimmt hiermit
die Übertragung an. Die Übertragung
des Gesellschaftsanteils erfolgt
aufschiebend bedingt durch
dessen Entstehung.
3. Der Treuhandkommanditist erwirbt
den in Abs. 1 genannten Gesellschaftsanteil
zum Zwecke der
treuhänderischen Verwaltung für
den Treugeberkommanditisten. Er
hält den Gesellschaftsanteil in eigenem
Namen aber für Rechnung
des Treugeberkommanditisten.
§ 5 Stellung, Aufgaben und Vollmachten
des Treuhandkommanditisten
1. Der Treuhandkommanditist hält
den ihm treuhänderisch übertragenen
Gesellschaftsanteil zusammen
mit anderen ihm treuhänderisch
übertragenen Gesellschaftsanteilen
im Außenverhältnis im eigenen Namen
als einen einheitlichen Gesellschaftsanteil.
2. Im Innenverhältnis handelt der
Treuhandkommanditist ausschließlich
im Auftrag, für Rechnung und
auf Weisung des Treugeberkommanditisten.
253

Süddeutschland 8
Der Treuhandvertrag
254
3. Der Treugeberkommanditist beauftragt
den Treuhandkommanditisten
insbesondere mit der Vornahme
folgender Rechtsgeschäfte
und Handlungen:
a) Der Treuhandkommanditist übt
das mit dem treuhänderisch
übertragenen Gesellschaftsanteil
verbundene Stimmrecht im
Interesse des Treugeberkommanditisten
unter Berücksichtigung
bestehender gesellschafterlicher
Treuepflichten aus.
Der Treugeberkommanditist ist
berechtigt, dem Treuhandkommanditisten
Weisungen für die
Ausübung des Stimmrechts zu
erteilen. Diese sind für den Treuhandkommanditisten
bindend,
soweit das geforderte Stimmverhalten
nicht gegen gesellschafterliche
Treuepflichten verstößt
oder aus einem anderen Grunde
rechtswidrig ist.
Will der Treugeberkommanditist
das auf seinen Gesellschaftsanteil
entfallende Stimmrecht
selbst wahrnehmen, erteilt
der Treuhandkommanditist
ihm hiermit die dafür erforderliche
Vollmacht. Der Treugeberkommanditist
hat der Gesellschaft
bis zum Beginn der jeweiligen
Gesellschafterversammlung
schriftlich mitzuteilen, dass
er von der Vollmacht Gebrauch
machen will.
b) Der Treuhandkommanditist übt
auch alle sonstigen mit dem
treuhänderisch übertragenen
Gesellschaftsanteil verbundenen
Rechte im Interesse des Treugeberkommanditisten
unter Berücksichtigung
bestehender gesellschafterlicher
Treuepflichten
aus.
Der Treugeberkommanditist
kann dem Treuhandkommanditisten
auch insoweit Weisungen
erteilen. Diese Weisungen sind
für den Treuhandkommanditisten
bindend, soweit das geforderte
Verhalten nicht gegen gesellschafterliche
Treuepflichten
verstößt oder aus einem anderen
Grunde rechtswidrig ist.
c) Weitergehende Aufgaben und
Pflichten übernimmt der Treuhandkommanditist
nicht (vgl.
auch § 12).
4. Der Treugeberkommanditist beauftragt
den Treuhandkommanditisten
mit der Vornahme sämtlicher
vorstehend genannten Rechtsgeschäfte
und Handlungen und erteilt
ihm insoweit umfassende rechtsgeschäftliche
Vollmacht unter Befreiung
von den Beschränkungen des
§ 181 BGB. Der Treuhandkommanditist
ist berechtigt, die in §§ 10
und 11 aufgeführten Tätigkeiten
durch Unterbeauftragte durchführen
zu lassen.
§ 6 Vermögensrechte
1. Der Treuhandkommanditist tritt
hiermit sämtliche aus dem treuhänderisch
gehaltenen Gesellschaftsanteil
folgenden Ansprüche
auf den festgestellten Gewinn, die
beschlossenen Ausschüttungen, einen
etwaigen Liquidationserlös sowie
auf dasjenige, was ihm im Falle
seines Ausscheidens aus der Gesellschaft
auf Grund dieses Gesellschaftsanteils
zusteht, an den
Treugeberkommanditisten in dem
Umfang ab, wie diese Ansprüche
dem Treugeberkommanditisten
nach Maßgabe dieses Treuhandvertrages
zustehen.
2. Der Treugeberkommanditist
nimmt die Abtretung an. Der Treugeberkommanditist
ermächtigt den
Treuhandkommanditisten, die an
ihn abgetretenen Ansprüche im eigenen
Namen einzuziehen.
§ 7 Rückabtretung im Falle
von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen
1. Aufschiebend bedingt durch die
Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
über das Vermögen des Treuhandkommanditisten
oder der Ablehnung
eines solchen Verfahrens
mangels Masse tritt dieser hiermit
seinen Gesellschaftsanteil im Umfang
des ihm von dem Treugeberkommanditisten
treuhänderisch
übertragenen Gesellschaftsanteils
an den Treugeberkommanditisten
ab.
2. Gleiches gilt für den Fall, dass
Gläubiger des Treuhandkommanditisten
im Wege der Einzelzwangsvollsteckung
auf den von dem
Treuhandkommanditisten gehaltenen
Gesellschaftsanteil zugreifen
und die Maßnahmen nicht binnen
zwei Monaten wieder aufgehoben
werden.
3. Die Übertragung des Gesellschaftsanteils
gem. Abs. 1 und 2
erfolgt aufschiebend bedingt durch
die Eintragung des Treugeberkommanditisten
als Kommanditist in
das Handelsregister.
§ 8 Freistellungsverpflichtung
zugunsten des Treuhandkommanditisten
1. Der Treugeberkommanditist ist
verpflichtet, den Treuhandkommanditisten
von allen Verbindlichkeiten
freizustellen, die diesem
im Zusammenhang mit dem Er­

Süddeutschland 8
werb und der Verwaltung des treuhänderisch
übertragenen Gesellschaftsanteils
entstehen, soweit
der Treuhandkommanditist nicht
nach diesem Treuhandvertrag zur
Tragung der entsprechenden Kosten
verpflichtet ist. Die Verpflichtung
ist begrenzt auf den Betrag
der von dem Treugeberkommanditisten
übernommenen Pflichteinlage
zzgl. Agio. Sie ist ausgeschlossen,
soweit der Treugeberkommanditist
diese Zahlungen an die Gesellschaft
geleistet und nicht erstattet
bekommen hat.
2. Werden an den Treuhandkommanditisten
in seiner Eigenschaft als
Kommanditist der Gesellschaft Ausschüttungen
vorgenommen, während
sein Kapitalanteil durch Verlust
unter den im Handelsregister eingetragenen
Betrag der geleisteten Einlage
(Haftsumme) herabgemindert
war oder wird der Kapitalanteil des
Treuhandkommanditisten durch die
Ausschüttungen unter den im Handelsregister
eingetragenen Betrag
der geleisteten Einlage (Haftsumme)
herabgemindert (§ 172 Abs. 4
HGB), besteht eine Freistellungsverpflichtung
des Treugeberkommanditisten
hinsichtlich der damit wieder
auflebenden Einlageverpflichtung
nur in der Höhe, in der der
Treuhandkommanditist die Ausschüttungen
an den Treugeberkommanditisten
weitergibt oder dem
Treugeberkommanditisten gegenüber
zu Recht einbehält.
§ 9 Geheimhaltung
1. Der Treuhandkommanditist ist
nur mit ausdrücklicher Zustimmung
des Treugeberkommanditisten
berechtigt, dessen treuhänderische
Beteiligung Dritten gegenüber
offen zu legen.
2. Der Treuhandkommanditist ist
zu einer Offenlegung der treuhänderischen
Beteiligung jedoch berechtigt,
soweit er hierzu gesetzlich
verpflichtet ist. Zulässig ist eine
Offenlegung in erforderlichem
Umfang auch
– gegenüber Finanzbehörden,
– gegenüber Strafverfolgungsbehörden
und dem Bundeskriminalamt
bei Verdacht der Geldwäsche
oder der Terrorismusfinanzierung,
– gegenüber der Gesellschaft und
deren Beauftragten,
– gegenüber den Beauftragten
des Treuhandkommanditisten,
– gegenüber dem Mittelverwendungstreuhänder,
– gegenüber Vermittlern i.S.d. § 3
Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages
der Gesellschaft,
– gegenüber anderen Treugeberkommanditisten,
– im Rahmen der Geltendmachung
von Ansprüchen des
Treuhandkommanditisten gegen
den Treugeberkommanditisten
oder umgekehrt,
– im Rahmen der Geltendmachung
von Ansprüchen durch
oder gegen den Treuhandkommanditisten,
auch bei Beteiligung
Dritter und
– im Rahmen der Geltendmachung
von Ansprüchen durch
oder gegen die Gesellschaft,
auch bei Beteiligung Dritter.
Soweit die Offenlegung einer Person
gegenüber zulässig ist, ist die
Offenlegung auch gegenüber einer
von dieser Person beauftragten,
berufsrechtlich zur Verschwiegenheit
verpflichteten Person zulässig.
§ 10 Jahresabschluss
und Rechnungslegung
1. Der Treuhandkommanditist oder
die Gesellschaft übersendet dem
Treugeberkommanditisten den Jahresabschluss
der Gesellschaft.
2. Eine Übersendung von Kontoauszügen,
Belegen oder sonstigen
Unterlagen erfolgt nur auf ausdrücklichen
Wunsch und auf Kosten
des Treugeberkommanditisten.
3. Alle für die Erstellung der Rechnungslegung
erforderlichen Unterlagen
werden beim Treuhandkommanditisten
bzw. bei der Gesellschaft
aufbewahrt.
§ 11 Treugeberverzeichnis,
Datenschutz
1. Der Treuhandkommanditist führt
ein Verzeichnis, in das sämtliche
Personen eingetragen werden, die
dem Treuhandkommanditisten Anteile
an der Gesellschaft treuhänderisch
übertragen haben („Treugeberverzeichnis“).
In das Treugeberverzeichnis
werden die Daten
aus der Beitrittserklärung übertragen.
2. Der Treugeberkommanditist
kann während der üblichen Geschäftszeiten
Einsicht in die ihn betreffenden
Eintragungen im Treugeberverzeichnis
nehmen.
Die Einsichtnahme erfolgt nach
Wahl des Treuhandkommanditisten
in den Geschäftsräumen des Treuhandkommanditisten
oder in den
Geschäftsräumen der Gesellschaft.
255

Süddeutschland 8
Der Treuhandvertrag
256
3. Der Treugeberkommanditist hat
den Treuhandkommanditisten oder
die Gesellschaft über eine Änderung
der dem Treuhandkommanditisten
mitgeteilten Daten, insbesondere
seiner Anschrift, unverzüglich
zu unterrichten.
Gleiches gilt für den Fall einer
Übertragung der Rechte des Treugeberkommanditisten
aus diesem
Treuhandvertrag oder der Rechte
des Treugeberkommanditisten an
dem treuhänderisch übertragenen
Gesellschaftsanteil.
4. Der Treugeberkommanditist
stimmt der EDV-mäßigen Erfassung
und Weitergabe seiner personenbezogenen
Daten im Rahmen
und zum Zwecke der Durchführung
dieses Vertrages zu.
§ 12 Sonstige Rechte und Pflichten,
Haftung, Verjährung
1. Der Treuhandkommanditist hat
die ihm übertragenen Aufgaben
mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmannes und im Interesse des
Treugeberkommanditisten auszuüben.
Er haftet dem Treugeberkommanditisten
für Schäden nur im Falle
einer grob fahrlässigen oder vorsätzlichen
Pflichtverletzung, soweit
die Pflichtverletzung nicht zu einer
Verletzung des Lebens, des Körpers
oder der Gesundheit geführt hat.
2. Der Treuhandkommanditist ist
nicht verpflichtet, die unternehmerischen
Entscheidungen des Treugeberkommanditisten
oder der Gesellschaft
zu überprüfen, wie z.B.
– die Einschätzung der Marktsituation,
– die Zweckmäßigkeit geschäftlicher
Maßnahmen oder
– die Zweckmäßigkeit der Investitionsentscheidungen
des Treugeberkommanditisten
oder der
Gesellschaft.
Der Treuhandkommanditist haftet
nicht für die Erreichung der von
dem Treugeberkommanditisten mit
der Beteiligung an der Gesellschaft
verfolgten wirtschaftlichen und
steuerlichen Ziele. Diese sind weder
Vertragsinhalt noch Geschäftsgrundlage
des Treuhandvertrages.
3. Der Treugeberkommanditist und
der Treuhandkommanditist sind
sich darüber einig, dass der Treuhandkommanditist
keine Haftung
für die Bonität der Vertragspartner
der Gesellschaft oder dafür übernimmt,
dass die Vertragspartner
die gegenüber der Gesellschaft eingegangenen
vertraglichen Pflichten
ordnungsgemäß erfüllen.
4. Der Treuhandkommanditist übernimmt
nicht die Aufgabe, die Geschäftsführung
der Gesellschaft zu
überprüfen oder zu überwachen. Er
haftet daher nicht für Fehlverhalten
der Geschäftsführung der Gesellschaft.
5. Der Treuhandkommanditist übernimmt
auch nicht die Aufgabe, die
Investitionsobjekte der Gesellschaft
auf ihre Eignung unter technischen
Gesichtspunkten oder unter Investitionsgesichtspunkten
zu überprüfen.
Der Treuhandkommanditist haftet
daher nicht für die Ertragsfähigkeit
der Projekte der Gesellschaft, insbesondere
nicht für die Erzielung
der prospektierten Erträge oder die
Einhaltung der prospektierten Kosten
und Aufwendungen.
6. Der Treuhandkommanditist haftet
nicht für die Durchführbarkeit
dieses Vertrages.
7. Schadenersatzansprüche gegen
den Treuhandkommanditisten können
nur geltend gemacht werden,
wenn der Treugeberkommanditist
anderweitig Ersatz nicht zu erlangen
vermag.
8. Alle Schadenersatzansprüche
des Treugeberkommanditisten aus
diesem Vertrag verjähren in zwei
Jahren nach Entstehung des Anspruchs,
soweit sie nicht kraft Gesetzes
oder Rechtsprechung einer
kürzeren Verjährung unterliegen.
Der Treugeberkommanditist hat
etwaige Schadenersatzansprüche
innerhalb einer Ausschlussfrist von
sechs Monaten nach Kenntniserlangung
von dem Schaden gegenüber
dem Treuhandkommanditisten geltend
zu machen. Die Regelungen
dieses Absatzes gelten nicht für
vorsätzliche Pflichtverletzungen.
§ 13 Rechtsnachfolge
von Todes wegen
1. Stirbt ein Treugeberkommanditist,
so wird die Treuhandschaft mit
dessen Erben fortgesetzt. Mehrere
Erben haben einen gemeinsamen
Bevollmächtigten zu bestimmen,
der die Rechte des Erblassers wahrzunehmen
hat.
2. Abs. 1 findet auf Vermächtnisnehmer
entsprechende Anwendung.

Süddeutschland 8
§ 14 Ausscheiden des Treuhandkommanditisten
1. Kündigt der Treuhandkommanditist
den Treuhandvertrag einheitlich
gegenüber allen Treugeberkommanditisten
(§ 15 Abs. 2) oder scheidet er
als Kommanditist aus der Gesellschaft
aus (§ 15 Abs. 1), bestimmen die im
Treugeberverzeichnis (§ 11) eingetragenen
Treugeberkommanditisten einen
neuen Treuhandkommanditisten,
der in die Rechte und Pflichten
des bisherigen Treuhandkommanditisten
aus diesem Treuhandvertrag
eintritt. Dies gilt auch dann, wenn
eine natürliche Person als Treuhandkommanditist
wegen Todes aus der
Gesellschaft ausscheidet.
2. Die Bestimmung erfolgt durch Beschluss
einer Treugeberversammlung,
die von dem bisherigen Treuhandkommanditisten
einzuberufen
ist. Beruft der bisherige Treuhandkommanditist
nicht bis spätestens
vier Wochen vor Wirksamwerden
der Kündigung / seines Ausscheidens
aus der Gesellschaft eine solche
Versammlung ein, ist die Geschäftsführung
der Gesellschaft berechtigt,
die Versammlung einzuberufen. Beruft
die Geschäftsführung der Gesellschaft
nicht vor dem Wirksamwerden
der Kündigung / des Ausscheidens
des Treuhandkommanditisten
die Versammlung ein, ist jeder Treugeberkommanditist
hierzu berechtigt.
Die Treugeberkommanditisten sind
durch eingeschriebenen Brief mit
einer Frist von vier Wochen zu der
Treugeberversammlung einzuladen.
Ein Nachweis des tatsächlichen Zugangs
ersetzt die Form. Die Treugeberversammlung
ist beschlussfähig,
wenn sämtliche Treugeberkommanditisten
ordnungsgemäß geladen
wurden.
Der Beschluss über die Bestimmung
des neuen Treuhandkommanditisten
bedarf der einfachen Mehrheit der
abgegebenen Stimmen. Mit dem
Beschluss tritt der neue Treuhandkommanditist
in alle Rechte und
Pflichten des bisherigen Treuhandkommanditisten
aus dem Treuhandvertrag
ein. Anstelle der Bestellung
eines neuen Treuhandkommanditisten
können die Treugeberkommanditisten
auch beschließen, sich als
Direktkommanditisten unmittelbar
ins Handelsregister eintragen zu lassen.
Das Ergebnis des Beschlusses ist
allen Treugeberkommanditisten von
dem neuen Treuhandkommanditisten
oder von der Geschäftsführung
der Gesellschaft mitzuteilen.
3. Mit Wirksamwerden der Ernennung
des neuen Treuhandkommanditisten
gehen die treuhänderisch
gehaltenen Kommanditanteile auf
diesen über. Sollte ein automatischer
Übergang nicht möglich sein, ist der
Treuhandkommanditist zur rechtsgeschäftlichen
Übertragung der treuhänderisch
gehaltenen Kommanditanteile
auf den neuen Treuhandkommanditisten
berechtigt, bevollmächtigt
und verpflichtet.
4. Bis zur Bestimmung eines neuen
Treuhandkommanditisten ist
der bisherige Treuhandkommanditist
zur Weiterführung der Geschäfte
verpflichtet. Bestimmen die Treugeberkommanditisten
nicht binnen
zwei Monaten nach Wirksamwerden
der Kündigung / des Ausscheidens
des Treuhandkommanditisten einen
neuen Treuhandkommanditisten,
gilt der Treuhandvertrag als beendet.
Die bisherigen Treugeberkommanditisten
werden zu Direktkommanditisten
der Gesellschaft und
sind als solche in das Handelsregister
einzutragen.
§ 15 Dauer und Beendigung des
Treuhandvertrages
1. Der Treuhandvertrag wird für
die Zeit der Beteiligung des Treuhandkommanditisten
an der Gesellschaft
geschlossen.
2. Der Treuhandkommanditist kann
das Treuhandverhältnis gegenüber
einzelnen oder einheitlich allen
Treugeberkommanditisten erstmals
zum 31.12.2015 mit einer Frist von
12 Monaten zum Jahresende kündigen.
3. Das Recht des Treuhandkommanditisten
zur außerordentlichen
Kündigung des Treuhandvertrages
gegenüber einzelnen oder allen
Treugeberkommanditisten bleibt
unberührt.
Ein Recht zur außerordentlichen
Kündigung besteht insbesondere
dann, wenn der Treugeberkommanditist
seiner Freistellungsverpflichtung
gem. § 8 oder seiner
Verpflichtung zur Zahlung des in
der Beitrittserklärung genannten
Zeichnungsbetrages nicht nachkommt.
4. Im Falle der Kündigung des Treuhandvertrages
ist der Treuhandkommanditist
verpflichtet, den
treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteil
auf den Treugeberkommanditisten
zu übertragen.
Im Falle einer Kündigung des Treuhandkommanditisten
gegenüber
einheitlich allen Treugeberkommanditisten
regelt sich seine Nachfolge
nach § 14; das Recht des einzelnen
Treugeberkommanditisten,
eine individuelle Übertragung seines
Gesellschaftsanteils nach Satz
1 zu verlangen, bleibt unberührt.
257

Süddeutschland 8
Der Treuhandvertrag
258
5. Der Treugeberkommanditist hat
das Recht, von dem Treuhandkommanditisten
jederzeit die (Rück-)
Übertragung des treuhänderisch
gehaltenen Gesellschaftsanteils zu
verlangen. Das Rückübertragungsverlangen
gilt gleichzeitig als Kündigung
des Treuhandvertrages.
6. Im Falle der Rückübertragung
des treuhänderisch gehaltenen Gesellschaftsanteils
erhält der Treugeberkommanditist
die Stellung eines
Direktkommanditisten. Er ist
für den von ihm erworbenen Gesellschaftsanteil
als Kommanditist
in das Handelsregister einzutragen.
Es obliegt dem Treugeberkommanditisten,
dies zu veranlassen und
sich zu diesem Zweck an die Gesellschaft
zu wenden. Der Treugeberkommanditist
trägt die mit dem
Wechsel verbundenen Kosten. Er
ist verpflichtet, die in § 6 Abs. 2 des
Gesellschaftsvertrages vorgesehene
Handelsregistervollmacht zu erteilen.
§ 16 Vergütung des Treuhandkommanditisten
Die Vergütung des Treuhandkommanditisten
erfolgt durch die Gesellschaft.
Sie ist in den Prognoserechnungen
berücksichtigt und
beträgt 0,25% der Nettomieteinnahmen
ohne Nebenkosten der
Gesellschaft und deren Tochtergesellschaft
zuzüglich evtl. anfallender
gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die Aufgaben des Treuhandkommanditisten
nach §§ 10, 11 dieses
Treuhandvertrages werden durch
die Komplementärin bzw. von
dem durch die Gesellschaft beauftragten
Geschäftsbesorger wahrgenommen
und sind von der in
§ 14 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages
geregelten Vergütung umfasst.
Soweit der Treuhandkommanditist
diese Aufgaben auf Wunsch der
Gesellschaft selbst wahrnimmt, so
hat er Anspruch auf angemessene
Erhöhung der Vergütung; die Vergütung
des Geschäftsbesorgers
wird entsprechend gesenkt.
§ 17 Risikohinweise
1. Der Treuhandkommanditist weist
den Treugeberkommanditisten im
Rahmen seiner Sorgfalts- und vorvertraglichen
Aufklärungspflichten
darauf hin, dass der Treugeberkommanditist
sämtliche Risiken trägt,
die im Zusammenhang mit dem
Beitritt zur Gesellschaft bestehen.
2. Der Treugeberkommanditist tritt
wirtschaftlich gesehen als Kommanditist
einer Kommanditgesellschaft
bei, die in Immobilien bzw.
Immobiliengesellschaften investiert.
Die damit verbundenen Gefahren
sind in dem Abschnitt „Die
Risiken“ des von der Gesellschaft
herausgegebenen Beteiligungsprospekts
beschrieben. Auf diese Ausführungen
wird ausdrücklich verwiesen.
§ 18 Maßnahmen zur Bekämpfung
der Geldwäsche und
der Terrorismusfinanzierung
1. Gemäß dem Geldwäschegesetz
ist der Treuhandkommanditist
zur Identifizierung der Treugeberkommanditisten
verpflichtet. Der
Treuhandkommanditist kann die
Pflicht zur Identifizierung auf den
Vertriebspartner übertragen. Dieser
hat dann die nachfolgend geregelte
Identifizierung der Treugeberkommanditisten
im Zusammenhang
mit der Vermittlung von Beteiligungen
namens und im Auftrag
des Treuhandkommanditisten
gemäß dem Geldwäschegesetz
durchzuführen.
2. Zur Identifizierung dürfen insbesondere
folgende Daten und Informationen
der Treugeberkommanditisten
erhoben werden:
a) bei natürlichen Personen der
Name, der Geburtsort, das Geburtsdatum,
die Staatsangehörigkeit
und die Anschrift.
Der Vertriebspartner vergewissert
sich über die Identität anhand
eines gültigen amtlichen
Ausweises mit Lichtbild des Inhabers,
mit dem die Pass- und
Ausweispflicht im Inland erfüllt
wird, und fertigt hiervon eine
Kopie an.
b) bei juristischen Personen die Firma,
der Name oder die Bezeichnung,
die Rechtsform, die Registernummer,
die Anschrift des
Sitzes oder der Hauptniederlassung,
die Namen der Mitglieder
des Vertretungsorgans oder der
gesetzlichen Vertreter. Der Vertriebspartner
prüft die Daten
anhand von Handels- oder Genossenschaftsregisterauszügen
oder vergleichbaren amtlichen
Register- oder Verzeichnisauszügen
oder anhand von Gründungsdokumenten
oder ähnlichen
beweiskräftigen Dokumenten
und fertigt hiervon Kopien
an. Ist ein Mitglied des Vertretungsorgans
oder der gesetzliche
Vertreter eine juristische
Person, sind deren Firma, Name
oder Bezeichnung, Rechtsform,
Registernummer und Anschrift
des Sitzes oder der Hauptnie­

Süddeutschland 8
derlassung ebenfalls zu erheben
und anhand von Handels- oder
Genossenschaftsregisterauszügen
oder vergleichbaren amtlichen
Register- oder Verzeichnisauszügen
oder anhand von
Gründungsdokumenten oder
ähnlichen beweiskräftigen Dokumenten
zu prüfen. Auch hiervon
fertigt der Vertriebspartner Kopien
an.
c) Der Vertriebspartner holt beim
Treugeberkommanditisten Informationen
über den Zweck
und die angestrebte Art der Geschäftsbeziehung
ein, soweit
sich diese nicht bereits zweifelsfrei
aus der Geschäftsbeziehung
ergeben.
d) Der Vertriebspartner klärt ab, ob
der Treugeberkommanditist für
sich selbst oder für einen hinter
ihm stehenden wirtschaftlich Berechtigten
handelt. Dies schließt
in Fällen, in denen der Treugeberkommanditist
keine natürliche
Person ist, die Pflicht mit
ein, die Eigentums- und Kontrollstruktur
des Treugeberkommanditisten
mit angemessenen Mitteln
in Erfahrung zu bringen.
sich der Vertriebspartner durch
risikoangemessene Maßnahmen,
ob die erhobenen Angaben zutreffend
sind.
3. Der Treuhandkommanditist ist
berechtigt, das Treuhandverhältnis
kontinuierlich zu überwachen und
die erhobenen Daten und Informationen
in angemessenem zeitlichen
Abstand zu aktualisieren.
4. Der Treuhandkommanditist ist
berechtigt, die aufgezeichneten erhobenen
Daten einschließlich der
im Rahmen der Datenprüfung angefertigten
Kopien während der
gesamten Dauer des Treuhandverhältnisses
aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist
erstreckt sich fünf
weitere Jahre über das Ende des
Kalenderjahres hinaus, in dem das
Treuhandverhältnis endet.
§ 19 Schlussbestimmungen
1. Sollte eine Bestimmung dieses
Vertrages unwirksam sein oder
werden, so wird die Gültigkeit dieses
Vertrages im Übrigen nicht berührt.
Die Parteien sind verpflichtet,
eine unwirksame Bestimmung
durch eine solche Bestimmung zu
ersetzen, die in gesetzlich zulässiger
Weise der unwirksamen Bestimmung
wirtschaftlich am nächsten
kommt. Gleiches gilt für den
Fall von Vertragslücken.
2. Erfüllungsort und Gerichtsstand
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem
Vertrag sowie über das Zustandekommen
dieses Vertrages ist
Erlangen, soweit dies gesetzlich zulässig
vereinbart werden kann.
- Mustervertrag,
daher ohne Unterschriften -
e) Handelt der Treugeberkommanditist
für einen hinter ihm stehenden
wirtschaftlich Berechtigten,
erhebt der Vertriebspartner
mindestens den Namen des
hinter dem Treugeberkommanditisten
stehenden wirtschaftlich
Berechtigten. Soweit es in
Ansehung des im Einzelfall bestehenden
Risikos der Geldwäsche
oder Terrorismusfinanzierung
angemessen ist, erhebt der
Vertriebspartner weitere Identifikationsmerkmale.
Zur Überprüfung
der Identität vergewissert
259

Süddeutschland 8
Angabenvorbehalte
260
Alle Angaben und Berechnungen
dieses Verkaufsprospektes wurden
gewissenhaft erarbeitet und überprüft.
Sie entsprechen dem Kenntnisstand
des Anbieters zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung und
beruhen auf den gegenwärtigen
wirtschaftlichen Verhältnissen, bereits
geschlossenen Verträgen, vorliegenden
Angeboten sowie den
gesetzlichen und sonstigen Vorschriften
und Bestimmungen. Der
Anbieter, die sontowski & partner
gmbh, Sitz: Sebastianstraße 31 in
91058 Erlangen, erklärt, dass seines
Wissens die Angaben im Prospekt
richtig und keine wesentlichen
Umstände ausgelassen sind.
Der Anbieter haftet dafür im Rahmen
der gesetzlichen Bestimmungen
und den geschlossenen Vereinbarungen.
Eine Haftung für den Eintritt der in
den Berechnungen zugrunde gelegten
Annahmen durch Änderungen
der rechtlichen Grundlagen
(Gesetzgebung, Rechtsprechung
und Verwaltungsauffassung) wird
nicht übernommen. Ebenso wenig
wird das Ausbleiben der vorgenannten
Veränderungen garantiert.
Die im Verkaufsprospekt genannten
und vom Anleger angestrebten
steuerlichen Vergünstigungen sind
nicht Geschäftsgrundlage des Vertragswerks.
Die von der Fondsgesellschaft beauftragten
Anlagevermittler und
Vertriebsgesellschaften haben das
Angebot – mit Ausnahme der sontowski
& partner gmbh – nicht
konzipiert und initiiert. Der Verkaufsprospekt
und die weiteren
Zeichnungsunterlagen werden
dem Vertrieb vom Anbieter zur
Verfügung gestellt, der die volle
und ausschließliche Verantwortung
für die Richtigkeit und Vollständigkeit
der im Verkaufsprospekt und in
den Vertragsentwürfen dargestellten
Tatsachen und gemachten Angaben
übernimmt. Die beauftragten
Anlagevermittler und Vertriebsgesellschaften
müssen die Zeichnungsunterlagen
nicht prüfen. Ihnen
sind keine Prospektangaben
zuzurechnen.
Die Vermittler und Vertriebsgesellschaften
sind nicht berechtigt, von
diesem Verkaufsprospekt abweichende
Auskünfte oder Zusicherungen
zu geben. Die beauftragten
Anlagevermittler und Vertriebsgesellschaften
sowie deren Unterbeauftragte
sind nicht Erfüllungsgehilfen
des Anbieters.
Schadenersatzansprüche wegen
etwaiger unrichtiger oder unvollständiger
Prospektangaben verjähren
mit Ablauf von sechs Monaten
nach Kenntniserlangung, spätestens
jedoch drei Jahre nach Beitritt
zu der Fondsgesellschaft. Die Haftung
der Prospektverantwortlichen
ist auf vorsätzliche oder grob fahrlässige
Pflichtverletzungen und auf
Ersatz des unmittelbaren Schadens
beschränkt.
Der Anbieter versichert, nach bestem
Wissen und Gewissen über alle
ihm bekannten Umstände, die für
die Entscheidung über eine Beteiligung
an diesem Fonds von Bedeutung
sind, richtige Angaben gemacht
und keine nachteiligen Tatsachen
verschwiegen zu haben.
Es ist dennoch möglich, dass der
Verkaufsprospekt den unterschiedlichen
Informationsbedürfnissen
der Interessenten, die hinsichtlich
ihrer Erwartungshaltungen und
Detailkenntnisse im Hinblick auf
wirtschaftliche Zusammenhänge
stark variieren können, nicht in
allen Punkten gerecht wird. Interessenten
sollten daher die Prospektangaben
und Risikohinweise
unter Berücksichtigung ihrer individuellen
Situation kritisch prüfen
und gegebenenfalls fachlichen Rat
in Anspruch nehmen.
Mit der Beitrittserklärung gibt der
Anleger sein Einverständnis zu den
vorstehenden Angabenvorbehalten.
Datenschutz:
Die Verarbeitung der bei dem
Fondsbeitritt offenzulegenden Daten
erfolgt über eine EDV-Anlage.
Die Bestimmungen des Datenschutzgesetzes
werden eingehalten.
Eine Übermittlung persönlicher
Daten erfolgt nur an die damit
befassten Stellen wie z.B. an das Finanzamt,
die Strafverfolgungsbehörden
und das Bundeskriminalamt
bei Verdacht der Geldwäsche
oder der Terrorismusfinanzierung,
den Treuhandkommanditisten, den
Steuerberater oder an den Anlageberater
des Anlegers.

Süddeutschland 8
Abwicklungshinweise
Zusammen mit diesem Verkaufsprospekt
erhalten Sie
– eine Beitrittserklärung („Zeichnungsschein“),
– eine Widerrufsbelehrung,
– eine Empfangsbestätigung für
den Prospekt,
– ein Formular zur Identifizierung
der Anleger nach dem Geldwäschegesetz.
Wenn Sie sich entschlossen haben,
der Fondsgesellschaft beizutreten,
reichen Sie bitte die vollständig
ausgefüllte und unterzeichnete
Beitrittserklärung zusammen mit
der unterzeichneten Widerrufsbelehrung,
der unterzeichneten Empfangsbestätigung
sowie dem ausgefüllten
Formular zur Identifizierung
der Anleger nach dem Geldwäschegesetz
bei Ihrem Berater
oder bei der Komplementärin der
Fondsgesellschaft, der
RegioFonds
ALPHA Beteiligungs GmbH
c/o sontowski & partner gmbh
Sebastianstraße 31
91058 Erlangen-Tennenlohe
ein.
Bitte achten Sie bei dem Ausfüllen
der Beitrittserklärung darauf, dass
Sie sich zwischen einem Beitritt als
Treugeberkommanditist oder als
Direktkommanditist entscheiden
müssen. Die von Ihnen gewählte
Alternative können Sie durch Ankreuzen
des entsprechenden Feldes
auf der Beitrittserklärung deutlich
machen. Bitte beachten Sie bei
der Wahl der Beitrittsart die Hinweise
auf den Seiten 224 ff. („Das
steuerliche Konzept“).
Entscheiden Sie sich für einen Beitritt
als Direktkommanditist, so bitten
wir Sie, der Komplementärin
eine Handelsregistervollmacht zu
erteilen, damit diese alle erforderlichen
Handelsregistereintragungen
veranlassen kann. Ein entsprechendes
Vollmachtsformular erhalten
Sie von Ihrem Berater oder von der
Komplementärin. Ihre Unterschrift
unter der Vollmacht muss von einem
Notar Ihrer Wahl beglaubigt
werden.
Nach Unterschriftsbeglaubigung
veranlassen Sie bitte, dass der Notar
zwei Ausfertigungen der Urkunde
an die vorgenannte Komplementärin
der Fondsgesellschaft
versendet.
Entscheiden Sie sich für einen Beitritt
als Treugeberkommanditist,
so bieten Sie mit Ihrer Unterschrift
unter der Beitrittserklärung einem
Treuhänder/Treuhandkommanditisten
den Abschluss des in diesem
Prospekt ab Seite 253 abgedruckten
Treuhandvertrages an. Weitere
Maßnahmen sind von Ihrer Seite
dann nicht zu treffen.
Die Beitrittserklärung bedarf zu
Ihrer Wirksamkeit der Annahme
durch die Fondsgesellschaft. Ein
Anspruch auf Annahme der Beitrittserklärung
besteht nicht. Die
Annahme muss binnen zwei Monaten
nach Abgabe Ihrer Beitrittserklärung
erfolgen. Für diese Zeit
sind Sie an Ihre Beitrittserklärung
gebunden. Ein Zugang der Annahmeerklärung
ist für deren Wirksamkeit
nicht erforderlich. Der Beitritt
zu der Gesellschaft erfolgt frühestens
ab dem 01.09.2010.
Der Zeichnungsbetrag ist auf das
Treuhandkonto „Investorentreuhandkonto
S&P regioFonds Süddeutschland
8 GmbH & Co. KG“,
Nr.: 9000 879 108 bei der Sparkasse
Erlangen (BLZ 763 500 00) einzuzahlen.
Die Freigabe der von den
Anlegern eingezahlten Zeichnungsbeträge
erfolgt durch die Mittelverwendungs-Treuhänderin,
die Stadtund
Kreissparkasse Erlangen.
Der Zeichnungsbetrag ist unverzüglich
nach Zugang der Annahmeerklärung
des Angebotes durch
die Fondsgesellschaft auf das Treuhandkonto
zu zahlen, spätestens
jedoch zum ersten des Folgemonats
nach der Zeichnung.
Mit allen weiteren Fragen zum Anlageobjekt
wenden Sie sich bitte an
Ihren persönlichen fachkundigen
Berater oder an die Komplementärin.
Widerrufsrecht
Sie haben die Möglichkeit, Ihre Beitrittserklärung
innerhalb von zwei
Wochen ohne Angabe von Gründen
schriftlich zu widerrufen. Bitte
beachten Sie dazu die Informationen
in der Widerrufsbelehrung, die
Ihnen zusammen mit der Beitrittserklärung
und diesem Verkaufsprospekt
ausgehändigt wurde.
261

Süddeutschland 8
Glossar
262
Abschreibung
Absetzung für Abnutzung. Gleichmäßige
Verteilung der Anschaffungskosten von
abnutzbaren Vermögensgegenständen
(z.B. Anschaffungskosten des Gebäudes)
auf die Jahre ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer
bzw. ihrer vom Finanzamt
vorgeschriebenen Mindestnutzungsdauer
(z.B. durch Gebrauch, Verschleiß).
Agio
Aufgeld auf den Nennwert (100%) der
Gesellschaftsbeteiligung/Zeichnungssumme,
mit dem ein Teil der Vertriebskosten
abgedeckt wird.
Ausschüttung
Einnahmenüberschüsse des Fonds, die
unter Berücksichtigung der Liquiditätsreserve
an die Gesellschafter im Verhältnis
ihrer gezeichneten Kapitaleinlage ausgeschüttet
werden.
Beitrittserklärung
Vereinbarung, mit der der Anleger der
Fondsgesellschaft seinen Beitritt anbietet.
Die Beitrittserklärung bedarf zu ihrer
Wirksamkeit der Annahme durch die
Fondsgesellschaft.
Cross Currency Swap
Siehe “Swap”
Debt–Service-Coverage-Ratio (DSCR)
Die DSCR gibt an, zu wieviel Prozent der
gesamte Zins- und Tilgungsaufwand
(„Kapitaldienst“) für den Berechnungszeitraum
am Stichtag durch die zu erwartenden
Nettomieteinnahmen des Berechnungszeitraumes
gedeckt ist.
Dienstbarkeit
Belastung eines Grundstücks in der Weise,
dass der Eigentümer (einzelne) Benutzungen
des Grundstücks dulden muss
oder (einzelne) Handlungen auf dem
Grundstück nicht vornehmen oder weitere
aus dem Eigentum resultierende Rechte
nicht ausüben darf.
Direktkommanditist
Anleger, der sich unmittelbar als Kommanditist
an der Fondsgesellschaft beteiligt
und (auf eigene Kosten) ins Handelsregister
eingetragen wird.
Disagio
Der Betrag, um den die Auszahlung gegenüber
dem Nennbetrag (Darlehenssumme)
verringert wird. Zinsvorauszahlungen
auf das Darlehen.
Discounter
(von engl. discount = Preisnachlass, Rabatt)
Der Begriff Discounter impliziert,
dass etwas, was normalerweise zu einem
relativ hohen Preis verkauft wird, beim
Discounter verbilligt angeboten wird. Als
echter Discounter kann im Grunde nur
bezeichnet werden, wer den Preis eines
Produktes dauerhaft diskontiert, welches
durch andere Anbieter zu einem dauerhaft
höheren Preis angeboten wird.
Emittent
Herausgeber von erstmals in Umlauf gebrachten
Wertpapieren oder Anteilen an
einem Unternehmen bzw. einer Gesellschaft.
Fachgeschäft
Ein Fachgeschäft ist ein Geschäft, das sich
auf eine bestimmte Artikelgruppe spezialisiert
hat und eine fundierte Fachberatung
durch festangestellte Fachverkäufer
bietet. Traditionsfachgeschäfte bestehen
oft seit einigen Jahrzehnten, manche
können auf eine mehr als 200jährige Geschichte
zurückblicken.
Fachmarkt (Spezialgeschäft)
Großflächiges, oft ausnehmend preisaggressives
Fachgeschäft mit Branchenspezialisierung,
das ein breites und / oder
tiefes Sortiment führt. Zugrunde liegt ein
Selbstbedienungskonzept, wobei dem
Kunden Beratung und Service angeboten
werden.
Fachmarktzentren
Im Unterschied zu den Shopping-Centern
sind Fachmarktzentren nicht einheitlich
geplant, sondern sukzessive gewachsen,
meist ausgehend von einem
oder mehreren Magnetbetrieben. Weitere
Fachmärkte mit gleichartigen aber
auch ergänzenden Sortimenten nutzen
die Agglomerationsvorteile und siedeln
sich in unmittelbarer Nachbarschaft oder
sogar auf dem selben Grundstück an.
Fungibilität
Rechtsbegriff für Austauschbarkeit/Veräußerbarkeit/Handelbarkeit/Verfügbarkeit
einer Ware oder Kapitalanlage. Bei
Fondsgesellschaften versteht man darunter
die Möglichkeit der Veräußerung
oder Übertragung von Kommanditanteilen.
Die Fungibilität von Anteilen an geschlossenen
Fonds ist eingeschränkt, da
kein geregelter Markt, wie Börsen zum
Handel von Wertpapieren, besteht.
Geschäftsführender Kommanditist
Kommanditist, der zur Führung der Geschäfte
einer Kommanditgesellschaft berechtigt
ist.
Grundbuch
Bei den Amtsgerichten (Grundbuchämtern)
geführtes öffentliches Register über
das Bestehen und die Rangverhältnisse
der dinglichen Rechte an einem Grundstück
sowie über das Bestehen von Verfügungsbeschränkungen
des Rechtsinhabers.
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen
eingeteilt: Eigentumsverhältnisse
und Erwerbsgrund (Abteilung I), Lasten
und Beschränkungen (Abteilung II) und
Grundpfandrechte (Abteilung III).
Haftsumme
Der Betrag, mit dem ein Kommanditist
im Handelsregister eingetragen ist und
der die Haftung dieses Kommanditisten
gegenüber Gläubigern der Kommanditgesellschaft
begrenzt. Hiervon zu unterscheiden
ist die Pflichteinlage, d. h. die
gesellschaftsrechtlich der Kommanditgesellschaft
geschuldete Einlage (Zeichnungssumme).
Die Gesellschafter der
Fondsgesellschaft haften im Außenverhältnis
nur für 10% ihrer Pflichteinlage.
Handelsregister
Kürzel: HR. Öffentliches Verzeichnis bestimmter
für den Handelsverkehr rechtserheblicher
Tatsachen und Rechtsverhältnisse.
Registriert werden Vollkaufleute,
die ein im Handelsgesetzbuch
(HGB) genanntes Handelsgewerbe betreiben.
Ins Handelsregister Abteilung B
(HRB) werden Kapitalgesellschaften (z.B.
GmbH, AG) eingetragen, ins HRA Personengesellschaften
(z.B. Kommanditgesellschaft/KG
oder GmbH & Co.KG, offene
Handelsgesellschaft/oHG). Ein Handelsunternehmen
wird im Handelsregister
desjenigen Amtsgerichts (Registergericht)
geführt, in dessen Bezirk das Handelsunternehmen
seinen Sitz hat.
Indexierung des Mietvertrages
Vereinbarte Mietpreissteigerung, die sich
an der Entwicklung eines zuvor festgelegten
Indices (bspw. Verbraucherpreisindex)
orientiert.

Süddeutschland 8
Inflation
Ausdruck für Preissteigerung bzw. Geldentwertung.
Inflation entsteht, wenn
die Nachfrage nach bestimmten Gütern
und Dienstleistungen das zu diesem Zeitpunkt
vorhandene Angebot übertrifft
(Gegenteil: Deflation).
Investitions- und Finanzierungsplan
Summarische Darstellung aller mit einer
Investition verbundenen Kosten (Mittelverwendung)
und deren Finanzierung
(Mittelherkunft).
Investitionsvolumen
Summe aller Investitionen des Fonds.
Kommanditbeteiligung
Anteil eines Kommanditisten an einer
Kommanditgesellschaft. Die Höhe der
Kommanditbeteilung ist regelmäßig für
den Anteil des Kommanditisten am Ergebnis
(Gewinn oder Verlust) und am
Vermögen der Kommanditgesellschaft,
sowie für die Verwaltungsrechte des
Kommanditisten (wie z.B. das Stimmrecht)
maßgeblich.
Kommanditist
Der beschränkt (nur mit seiner Haftsumme)
haftende Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft.
Komplementär
Unbeschränkt haftender Gesellschafter
einer Kommanditgesellschaft. Die Haftung
des Komplementärs ist nicht begrenzt,
sondern umfasst sein gesamtes
Vermögen.
Loan-to-Cost-Ratio (LTC)
LTC ist das Verhältnis des gesamten
Schuldsaldos des Kredites zu den plausiblen
Kauf- und Kaufnebenkosten des Beleihungsobjektes.
Loan-to-Value-Ratio (LTV)
Das LTV ist das Verhältnis des gesamten
Schuldsaldos des Kredites zum aktuellsten
Marktwert des jeweiligen Beleihungsobjektes.
Im Rahmen des Fonds
wird der Marktwert von einem unabhängigen
Gutachter festgestellt.
Liquiditätsreserve/Liquiditätsrücklage
Ein Teil der laufenden Einnahmen-/Ausgabenüberschüsse
der Fondsgesellschaft
wird nicht an die Fondsgesellschafter
ausgeschüttet, sondern als Sicherheitspolster
(Liquiditätsreserve) angelegt.
Hieraus können in der Folge z.B. unvorhergesehene
Instandhaltungen bestritten
werden, ohne dass sich eine unmittelbare,
negative Auswirkung auf die prognostizierten
Ausschüttungen ergibt.
Mittelverwendungskontrolle
Überwachung der Anlegergelder in der
Investitionsphase des Fonds. Kontrolleur
ist i.d.R. ein unabhängiger Steuerberater
oder Wirtschaftsprüfer, ein Rechtsanwalt
oder eine Bank/Sparkasse. Der
Kontrolleur stellt im Rahmen seiner Beauftragung
sicher, dass das Eigenkapital
der Anleger ausschließlich zweckentsprechend
verwendet wird.
Non-Food-Bereich
Bei so genannten Non-Food-Artikeln
handelt es sich um nicht essbare Dinge,
die man in Geschäften erwerben kann.
Abgeleitet ist dieser Begriff aus dem Lateinischen
(„non = nichts”) und aus dem
Englischen („food = Essen”). Der Begriff
hat sich mittlerweile in den meisten Handelsketten
eingebürgert.
Pflichteinlage
vgl. Kommanditbeteiligung
Sensitivitätsanalyse
Die Prognoseberechnungen im Prospekt
beruhen auf geschlossenen Verträgen
und auf Annahmen hinsichtlich verschiedener
Einflussfaktoren. Die Sensitivitätsanalyse
gibt Aufschluss darüber, wie sich
der prognostizierte Anlageerfolg ändert,
wenn ausgewählte Einflussfaktoren (z.B.
Zinsen) von den Prognoseprämissen abweichen.
Supermarkt
Ein Supermarkt ist ein großes Einzelhandelsgeschäft,
das Lebensmittel, Genussmittel
und daneben meist auch Drogerieartikel
sowie andere Artikel des täglichen
Bedarfs vorwiegend in Selbstbedienung
anbietet. Als Supermarkt werden grundsätzlich
Geschäfte mit einer Verkaufsfläche
von etwa 400 bis 800 m 2 bezeichnet.
Die meisten Supermärkte sind Teil einer
Kette, die viele gleichartige Supermärkte
besitzt oder steuert. Ab einer Verkaufsfläche
von 1.500 m 2 spricht man von Verbrauchermärkten
bzw. ab 5.000 m 2 von
SB-Warenhäusern.
Swap
Bei einem Swap verpflichten sich beide
Vertragsparteien, jeweils entweder einen
fixen oder variablen Zinssatz auf einen
bestimmten Nennwert an die jeweils andere
Vertragspartei zu zahlen. Lauten die
Nennwerte der beiden Parteien auf verschiedenen
Währungen spricht man von
einem Cross Currency Swap. So können
beispielsweise EUR-Zinszahlungen gegen
CHF-Zinszahlungen getauscht werden.
Bei einem Cross Currency Swap ist es
üblich, dass zu Beginn und am Ende der
Laufzeit auch die Nominale getauscht
werden.
Treugeber/Treugeberkommanditist
Anleger, der sich nicht als Direktkommanditist,
sondern über einen Handelsregistertreuhänder
an der Fondsgesellschaft
beteiligt. Der Treugeber wird daher auch
nicht persönlich in das Handelsregister
der Fondsgesellschaft eingetragen.
Treuhänder/Treuhandkommanditist
Gesellschafter, der für die Treugeber/
Treugeberkommanditisten deren wirtschaftliche
Beteiligung an der Fondsgesellschaft
treuhänderisch hält und verwaltet
und als (Treuhand)Kommanditist
im Handelsregister eingetragen ist.
Verbrauchermarkt
Als Verbrauchermarkt wird ein großflächiger
Einzelhandelsbetrieb mit einer
Verkaufsfläche zwischen 1.500 und
4.999 m 2 bezeichnet. Ein Verbrauchermarkt
hat ein breites Sortiment an Nahrungs-
und Genussmitteln sowie an Geund
Verbrauchsgütern, die überwiegend
in Selbstbedienung angeboten werden.
Häufig wird entweder auf eine Dauerniedrigpreispolitik
oder auf eine Sonderangebotspolitik
abgestellt. Der Standort
ist in der Regel autokundenorientiert.
Verlängerungsoption
Recht einer Vertragspartei (z. B. eines
Mieters), die Laufzeit eines Dauerschuldverhältnisses
(z. B. eines Mietvertrages)
durch einseitige Erklärung einmalig oder
mehrmals um bestimmte Zeiträume zu
verlängern.
263

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