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92 Rechtliche Grundlagen tung eines Platzierungsstandes in Höhe von EUR 125.000.000 (zuzüglich 5 % Agio) reduziert sich die mögliche Inanspruchnahme des Kredits Zwei in gleicher Höhe. Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Kredits ist, dass der Kreditvertrag zustande gekommen ist, die Objektgesellschaft ihren Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag, insbesondere der rechtswirksamen Bestellung der Sicherheiten, nachgekommen ist, keine Kündigungsgründe vorliegen und die Auszahlungsvoraussetzungen (z. B. Nachweis von Eigenkapital in Höhe von EUR 125.000.000 zuzüglich 5 % Agio, Grundschuldbrief über EUR 216.000.000, Abtretungserklärung bezüglich bestehender und zukünftiger Mietzinsforderungen aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010 und der Rechte und Ansprüche aus den Objektversicherungen, Abtretungserklärung der Beteiligungsgesellschaft bezüglich der Rechte und Ansprüche aus der Fondsschließungsgarantie vom 27.04.2011 und dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011, Sicherungsübereignungserklärung des Parkhauses auf dem Nachbargrundstück Viersener Straße in 40549 Düsseldorf, Verpfändungserklärung der Beteiligungsgesellschaft bezüglich ihrer Liquiditätsreserve- und Eigenmittelsammelkonten) vorliegen. Die von der Objektgesellschaft bei Inanspruchnahme des Kredits einzureichenden Unterlagen und Nachweise (u. a. Verkaufsprospekt, Fondsschließungsgarantie vom 27.04.2011), unterliegen einer Plausibilitätsprüfung des Bankenkonsortiums Zwei. Das Bankenkonsortium Zwei wird die Auszahlung des Kreditbetrags verweigern, falls der Abschluss des Kreditvertrags vom Sinn und Zweck maßgeblich gegen die Fondskonzeption und/oder die gesellschaftsvertraglichen Vereinbarungen der Objektgesellschaft verstößt. Im Falle der Nicht- bzw. teilweisen Inanspruchnahme des Kredits erlischt bzw. reduziert sich der Auszahlungsanspruch der Objektgesellschaft gegenüber dem Bankenkonsortium Zwei entsprechend und die Objektgesellschaft ist neben der Zahlung einer auf den nicht abgenommenen Teil des Kredits anfallenden Bereitstellungsprovision (0,35 % p. a. für den dritten und jeden weiteren Monat nach Vertragsabschluss beziehungsweise 0,85 % p. a. bei Nichtinanspruchnahme des Kredits Eins bis zum 31.12.2012) zur Zahlung des Nichtabnahmeschadens verpflichtet, soweit sie die (teil weise) Nichtabnahme des Kredits zu vertreten hat. Die Abtretung oder Verpfän dung des Auszahlungsanspruchs der Objekt gesellschaft bedarf der vorherigen Zustimmung des Bankenkonsortiums Zwei. Konditionen Kredit Eins Der Kredit Eins soll als 3-Monats-Euribor- Kredit in Anspruch genommen werden. Die Verzinsung erfolgt in diesem Fall auf Basis des 3-Monats-Euribor und einem Refinanzierungsaufschlag in Höhe von 0,41 % p. a. zuzüglich einer Marge von 0,85 % p. a. für eine Inanspruchnahme des Kredits Eins bis zu einem Beleihungswert von maximal 60 % und einer Marge von 1,35 % p. a. für eine Inanspruchnahme des Kredits Eins ab einem Beleihungswert von 60 %. Die Zinsbindungsperioden während der Laufzeit des Kreditvertrags betragen drei Monate. Die Zinsen werden nach Kalendertagen auf Basis actual/360 Tage berechnet (Eurozinsmethode) und sind am Ende der jeweiligen Zinsbindungsperiode zur Zahlung fällig. Zur Begrenzung des Risikos sich ändernder Zinsen während der Laufzeit des Kredit vertrags hat die Objektgesellschaft Zinsbegrenzungs geschäfte mit einem Gesamtvolumen in Höhe von EUR 125.000.000 abgeschlossen. Konditionen Kredit Zwei Der Kredit Zwei kann als 3-Monats-Euribor- Kredit mit Zinsbindungsperioden von drei Monaten während der Laufzeit des Kreditvertrags in Anspruch genommen werden. Innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsperiode erfolgt die Verzinsung auf Basis des 3-Monats-Euribor und einem laufzeit- und beleihungsauslaufabhängigen Refinanzierungsaufschlag, der vor erster Kreditauszahlung festgelegt wird, zuzüglich einer Marge von 1,50 % p. a. Die Zinsberechnung erfolgt nach der Eurozinsmethode; die Zinsen sind am Ende der jeweiligen Zinsbindungsperiode zur Zahlung fällig. Bearbeitungsentgelt, Disagio etc. Bei Vertragsabschluss wird ein einmaliges, nicht erstattungsfähiges Bearbeitungsentgelt in Höhe von EUR 1.100.000 fällig, zahlbar vor erster Kreditvalutierung, spätestens jedoch zum 31.12.2012. Das Bearbeitungsentgelt ist auch im Falle der von der Objektgesellschaft verschuldeten vollständigen oder teilweisen Nichtauszahlung des Kredits zu zahlen. Zur Zinsreduzierung kann die Objektgesellschaft ein Disagio in Höhe von EUR 6.250.000 leisten; die Einbringung des Disagios darf nur dann aus dem Kommanditkapitals der Beteiligungsgesellschaft erfolgen, wenn dieses vollständig platziert wurde. Nach dessen Fertigstellung wird das Bankenkonsortium Zwei im Auftrag und im Interesse der Objektgesellschaft den Wert des zu finanzierenden Objektes nach bankenüblichen Gepflogenheiten ermitteln. Die Kosten der Wertermittlung sind von der Objektgesellschaft bis zu einem Betrag von EUR 7.500 zu tragen. An den dem Bankenkonsortiums Zwei darüber hinaus im Laufe des Vertragsverhältnisses entstehenden Kosten für die Durchführung gesetzlich oder aufsichtsrechtlich vorgeschriebener Wertüberprüfungen hat sich die Objektgesellschaft mit maximal EUR 4.000 je Wertüberprüfung zu beteiligen. Die Kosten der erstmaligen Wertermittlung wurden bereits im Rahmen der Zwischenfinanzierung beglichen. Es können weitere Kosten aufgrund von Rechtsänderung, regelmäßiger Objektprüfung oder Verzug entstehen. Für die vorzeitige Ablösung bzw. Teilablösung des als 3-Monats-Euribor-Kredit in Anspruch genommenen Kredits Eins kann das Bankenkonsortium Zwei ein Ablöseentgelt (Exit Fee) erheben (innerhalb des 1., 2. beziehungsweise 3. Jahres seit Kreditinanspruchnahme 2 %, 1 % beziehungsweise 0,5 % des abzulösenden Betrages). Bei Nichtabnahme des Kredits fällt keine Exit Fee an. Kreditlaufzeit, Tilgung Die Kreditlaufzeit ist bis zum 31.12.2022 befristet. Der in Anspruch genommene Kreditbetrag des Kredits Eins zuzüglich aus-
Rechtliche Grundlagen 93 stehender Zinsen, Provisionen und Entgelte ist an diesem Tag in einer Summe zur Rückzahlung fällig. Der Kredit Eins ist, solange er nicht 60 % des Beleihungswerts übersteigt, während der Kreditlaufzeit tilgungsfrei, andernfalls ist er für den 60 % des Beleihungswertes übersteigenden Betrages während der Kreditlaufzeit mit 1 %. p. a. solange annuitätisch zu tilgen, bis die Kreditvaluta 60 % des Beleihungswertes erreicht. Die Objektgesellschaft hat innerhalb von drei Monaten nach erster Valutierung des Kredits Zwei eine Sondertilgung in Höhe von EUR 11.000.000 zu leisten; der danach noch valutierende Kreditbetrag des Kredits Zwei in Höhe von EUR 39.000.000 ist bei einem Tilgungssatz von 10 % p. a. bis zum 31.12.2022 in gleichbleibenden vierteljährlichen Raten am 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12. eines jeden Jahres in gleicher Höhe zurückzuführen. Die erste Tilgungsrate ist am 31.03.2013 bzw. bei einer späteren Kreditauszahlung zum der Kreditauszahlung folgenden Quartalsende fällig. Sondertilgungen auf den Kredit Zwei aufgrund weiterer Kommanditkapitalplatzierungen müssen bis spätestens zum 31.12.2013 erfolgt sein. Darüber hinaus gehende Tilgungsleistungen sind nur zum Ende der jeweiligen Zinsbindungsperiode zulässig; § 490 Abs. 2 BGB bleibt unberührt. Zurückgezahlte Teilbeträge können nicht erneut in Anspruch genommen werden. Die Zinsen sind bei Fälligkeit separat zu zahlen. Sicherheiten Zur Absicherung aller Ansprüche aus dem Kreditvertrag, etwaigen anderen – auch zukünftigen – Kreditverhältnissen und der sonstigen bankenmäßigen Geschäftsverbindung sowie zur nachrangigen Sicherung der Ansprüche aus abgeschlossenen Zinsbegrenzungsgeschäften hat die Objektgesellschaft u. a. folgende Sicherheiten zu stellen: – Übernahme der Bestands-Briefgrundschuld über EUR 216.000.000 für das Grundstück Viersener Straße in 40549 Düsseldorf, einzutragen im Grundbuch von Heerdt des Amtsgerichts Düsseldorf, Blatt 18074, – Abtretung bestehender und zukünftiger Mietzinsforderungen aus dem Objekt Vodafone Campus Düsseldorf (nebst Ausübungsvergütung aus der Mieterdienstbarkeit), – Abtretung der Rechte und Ansprüche aus den Objektversicherungen, – Verpfändung des Mieteingangskontos der Objektgesellschaft, – Erklärung der Mithaft der Deutschen Fonds Holding AG bei Abschluss des Kreditvertrages sowie Abschluss von Zinsbegrenzungsgeschäften für Risiken aus der Auflösung der Zinsbegrenzungs-/ Derivategeschäfte im Falle der Nichtinanspruchnahme der bzw. des endgültigen Verzichts aus die Auszahlung des Kredits, – Abtretung der Rechte und Ansprüche der Beteiligungsgesellschaft aus der Fondsschließungsgarantie vom 27.04.2011 (unter der aufschiebenden Bedingung eines Platzierungsstands in Höhe von EUR 125.000.000 zuzüglich 5 % Agio), – Abtretung beziehungsweise Verpfändung der Rechte und Ansprüche aus den Zinsbegrenzungsgeschäften, – Abtretung der Rechte und Ansprüche der Beteiligungsgesellschaft aus dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011, – Sicherungsübereignung des Parkhauses auf dem Nachbargrundstück Viersener Straße in 40549 Düsseldorf sowie – Verpfändung der Eigenmittelsammel- und Liquiditätsreservekonten der Beteiligungsgesellschaft (unter der aufschiebenden Bedingung eines Platzierungsstands in Höhe von EUR 125.000.000 zuzüglich 5 % Agio und der Fertigstellung/Übergabe der Objekte an Vodafone gemäß dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011). Weitere Verpflichtungen Über die Stellung der vorgenannten Sicherheiten hinaus ist die Objektgesellschaft u. a. verpflichtet, – dem Bankenkonsortium Zwei auf dessen einseitigem Verlangen hin, bei Überschreitung der Debt-Service-Cover-Rate (DSCR) von 120 %, solange und soweit Zusatzsicherheiten (Verpfändung von Guthaben auf einem bei dem Bankenkonsortium Zwei zu führenden Konto) zu stellen bis eine DSCR von 120 % erreicht wird, – dem Bankenkonsortium Zwei auf dessen Verlangen hin, bei Überschreitung des Loan-To-Value (LTV) von 60 % bezogen auf den Kredit Eins, solange und soweit Zusatzsicherheiten (Verpfändung von Guthaben auf einem bei dem Bankenkonsortium Zwei zu führenden Konto) zu stellen bis ein LTV von 60 % erreicht wird, – keine Auszahlungen oder sonstigen Zahlungen an ihre Gesellschafter bis zur vollständigen Erfüllung aller fälligen Ansprüche des Bankenkonsortiums Zwei aus dem Kreditvertrag vorzunehmen, – eingezahltes Eigenkapital zuzüglich Agio über EUR 125.000.000 (zuzüglich 5 % Agio) hinaus abzüglich anteiliger Vertriebskosten in Höhe von maximal 9 % (5 % Agio zuzüglich 4 % sonstige Vertriebskosten) zur Rückführung des Kredits Zwei zu verwenden. 4.6 Zinsbegrenzungsgeschäfte Am 27.04.2011 hat die Objektgesellschaft zur Absicherung des mit langfristigem Kreditvertrag vom 27.04.2011 eingeräumten Kredits über EUR 125.000.000 mit zwei Banken Zinsbegrenzungsgeschäfte abgeschlossen. Mit den Zinsbegrenzungsgeschäften wurde, jeweils für einen Bezugsbetrag in Höhe von EUR 62.500.000, der Zinssatz für den Zeitraum vom 28.12.2012 bis zum 30.12.2016 auf ein Niveau von 3,83 % p. a. und für den Zeitraum vom 30.12.2016 bis zum 30.12.2022 auf ein Niveau von 4,11 % p. a. bis zum 31.12.2022 (zuzüglich Margen-
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