DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Investitionsplanung und Ertragsprognose
Sensitivitätsanalysen – Abweichungen
von der Prognoserechnung
Die Prognoserechnung wurde auf Basis
der geschlossenen Verträge und konservativer
Annahmen erstellt. Jedoch werden sich
in Zukunft naturgemäß Abweichungen gegenüber
dem in der langfristigen Prognoserechnung
dargestellten Basisszenario einstellen.
Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse soll
aufgezeigt werden, wie der prognostizierte
Beteiligungserfolg bei Veränderung einzelner
Parameter aus der Prognoserechnung
beeinflusst werden kann. Auch kann die
Veränderung bestimmter Einflussfaktoren
kumulativ auftreten beziehungsweise negative
oder positive Entwicklungen verstärken.
Die nachfolgenden Berechnungen stellen
lediglich Einzelbeispiele unter der Annahme
bestimmter Parameter dar, die keine Maximalwerte
ausdrücken, sowohl über als auch
unterschritten werden und damit auch höhere
Abweichungen bis hin zu einem Totalverlust
der Einlage bedeuten können (vgl.
im Übrigen Kapitel „Risiken“). Die gezeigten
Szenarien zeigen die jeweiligen Auswirkungen
auf die Summe der prognostizierten
Gesamtauszahlung vor Steuern bei ansonsten
gleich bleibenden Parametern und legen
die Veräußerung der Fondsimmobilien mit
dem Faktor 16,93 (Basisszenario) zugrunde.
Es ist nicht möglich, wirtschaftlich sinnvolle
Vorhersagen hinsichtlich der Eintrittswahrscheinlichkeit
der dargestellten Sensitivitäten
zu treffen.
Veräußerungsfaktor
Das Basisszenario unterstellt eine Veräußerung
zu einem Veräußerungsfaktor
von 16,93 der Jahresmieteinnahmen 2024.
Im Szenario A wird eine Abweichung des
Veräußerungsfaktors um eine Jahresmiete
weniger angenommen (15,93), im Szenario
C wird eine Abweichung des Veräußerungsfaktors
um eine Jahresmiete mehr angenommen
(17,93). Die Anleger werden ihr eingesetztes
Eigenkapital zuzüglich des Agios bei
einem Veräußerungsfaktor von 16,48 zurückerhalten.
Inflationsrate
Der Mietvertrag ist an die Entwicklung
des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. In
Szenario A und C wird eine Abweichung der
Gesamtauszahlungen dargestellt, falls die
Entwicklung des Indexes von der Prospektannahme
von 2,25 % p. a. ab dem Jahr 2013
um jeweils 0,5 Prozentpunkte abweicht.
Anschlusszinssatz
Für den Zeitraum der Anschlussfinanzierung
des Langfristdarlehens vom 01.01.2023
bis zum 31.12.2024 wurde mit einem Zinssatz
von 5,75 % kalkuliert und ebenfalls eine
vierteljährlich nachschüssige Zahlungsweise
unterstellt. Im Szenario A wird unterstellt,
dass der tatsächliche Anschlusszinssatz um
1 Prozentpunkt höher liegt. Im Szenario C
wird ein um 1 Prozentpunkt günstigerer
Zinssatz angesetzt.
Instandhaltung/Instandsetzung
In der Prognoserechnung wurden die
anfänglich geschätzten jährlichen Instandhaltung-
und Instandsetzungskosten mit
6,00 EUR/m² für Büroflächen und die Kindertagesstätte,
2,50 EUR/m² für Lagerflächen,
EUR 35,00 je Stellplatz im Parkhaus und der
Tiefgarage und EUR 15,00 je oberirdischen
Stellplatz kalkuliert. Aufgrund von Gewährleistungsansprüchen
wurden für die ersten
fünf Jahre nach Fertigstellung lediglich 50 %
der oben genannten Ansätze kalkuliert.
Im folgenden Szenario ist dargestellt, wie
sich eine 100 %ige Erhöhung dieser zusätzlichen
Aufwendungen auf die Gesamtauszahlungen
auswirkt.