DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Investitionsplanung und Ertragsprognose
Erläuterungen zur Prognoserechnung
Die langfristige Prognoserechnung für
die Objekt- und die Beteiligungsgesellschaft
soll einen Überblick über die in der Betriebsphase
zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben
sowie die Auszahlungen an die Anleger
geben. Die Kalkulation beruht auf den
bereits abgeschlossenen Verträgen sowie
Annahmen und Erfahrungswerten. Wie bei
jeder Prognose werden sich während der
Laufzeit der Beteiligung Abweichungen von
den kalkulierten Einnahmen und Ausgaben
ergeben, die sich auch auf das Ergebnis der
Anleger auswirken können. Naturgemäß
nimmt die Prognosesicherheit ab, je weiter
sie in die Zukunft gerichtet ist.
Die Prognoserechnung beruht auf der
Annahme, dass sämtliche Verpflichtungen
aus dem bestehenden Mietvertrag mit der
Vodafone D2 GmbH ordnungsgemäß erfüllt
werden. Weiterhin basiert die Prognoserechnung
auf der Tatsache, dass die Objektgesellschaft
zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Investitionen in Immobilien zur Erzielung
laufender Einnahmen sind grundsätzlich
langfristig ausgerichtet. Aus Darstellungsgründen
umfasst die Prognoserechnung
einen Zeitraum bis 2024. Wann der Verkauf
der Fondsobjekte tatsächlich erfolgt, ist jedoch
von zahlreichen Faktoren abhängig. So
kann der tatsächliche Investitionszeitraum
deutlich kürzer oder länger sein.
Für Prognosezwecke wurde unterstellt,
dass die Auszahlungen jeweils zum 30.06.
des Folgejahres getätigt werden.
Für die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes
wurden Inflationsraten in Höhe von
2,25 % p. a. ab dem Jahr 2013 unterstellt.
A) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung
der Objektgesellschaft
1 Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen wurden auf Basis
der vertraglich vereinbarten Miete mit der
Vodafone D2 GmbH kalkuliert. Die prognostizierten
Mieteinnahmen betragen für das
Jahr 2013 rund EUR 18.167.550, ausgehend
von einer Besitzübergabe der Immobilen
zum 01.01.2013. Der Mieter Vodafone kann
gemäß Mietvertrag Sonderausbauwünsche
zulasten des Budgets der Objektgesellschaft
in Höhe von maximal EUR 5.000.000 in Anspruch
nehmen. In diesem Fall erhöht sich
die Jahresnettomiete um einen Betrag in
Höhe von maximal EUR 317.550. Die kalkulierten
Mieteinnahmen beinhalten diesen Betrag.
Sollte dieser zusätzliche Betrag nur teilweise
oder gar nicht in Anspruch genommen
werden, würden sich die kalkulierten Mieteinnahmen
maximal um EUR 317.550 pro Jahr
reduzieren. Das Emissionskapital würde sich
in diesem Fall um maximal EUR 5.000.000
verringern und/oder die Liquiditätsreserve
würde sich entsprechend erhöhen. Sollte die
Immobilien erst später übergeben werden,
verringern sich die prognostizierten Mieteinnahmen
für das Jahr 2013 entsprechend.
Der Mietvertrag enthält eine Klausel hinsichtlich
einer Wertsicherung des Mietzinses.
Die Miete für den Gebäudekomplex erhöht
sich zum 15.12.2014 auf rund EUR 18.000.000
plus EUR 317.550 (siehe oben) pro Jahr und
zum 15.12.2016 auf mindestens rund EUR
18.250.000 plus EUR 317.550 (siehe oben) pro
Jahr. Für die Zeit ab dem 15.12.2016 wird die
Miete wie folgt wertgesichert: Steigt oder
fällt der vom Statistischen Bundesamt festgestellte
Verbraucherpreisindex für Deutschland
(VPI, Basis 2005 = 100) gegenüber dem
Stand am 15.12.2012 bzw. gegenüber dem
Stand der jeweils letzten Anpassung – die
Mieterhöhungen zum 15.12.2014/2016 sind
keine Anpassungen in diesem Sinne – um
mindestens 8 %, so erhöht oder ermäßigt
sich die Miete. Die Veränderung entspricht
dabei jeweils 100 % der Indexänderung. Die
Anpassung erfolgt frühestens mit Wirkung
ab dem 15.12.2016.
Detaillierte Angaben über die Ausgestaltung
des Mietvertrages sind im Kapitel
„Rechtliche Grundlagen“ dargestellt.
Die Prognoserechnung geht von dem
bestehenden vertraglich fixierten Vermietungsstand
des Gebäudekomplexes über
den gesamten Prognosezeitraum aus.
2 Instandhaltung/Instandsetzung
Die Objektgesellschaft ist für die Instandhaltung
und Instandsetzung (inklusive Erneuerung
und Ersatzbeschaffung) von Dach
und Fach auf eigene Kosten verantwortlich.
Dach und Fach umfassen nach den Regelungen
des Mietvertrages u. a. die Dachund
Rohbaukonstruktion (z. B. Fundamente,
tragende Wände) sowie die Fassade und die
Rohre und Leitungen bis zum ersten Übergabepunkt
im Mietgegenstand. Hiervon
ausgenommen sind ausdrücklich z. B. die
technische Gebäudeeinrichtung sowie die
außen und innen liegenden Sonnenschutzsysteme.
Hierfür ist der Mieter Vodafone auf
eigene Kosten verantwortlich.
Für mögliche Instandhaltungen und Instandsetzungen
wurden jährliche Aufwendungen
von 6,00 EUR/m² für Büroflächen
und die Kindertagesstätte, 2,50 EUR/m² für
Lagerflächen, EUR 35,00 je Stellplatz im Parkhaus
und der Tiefgarage und EUR 15,00 je
oberirdischen Stellplatz kalkuliert. Aufgrund
von Gewährleistungsansprüchen wurden
für die ersten fünf Jahre nach Fertigstellung
lediglich 50 % der oben genannten Ansätze
kalkuliert.
Die Aufwendungen wurden in der Kalkulation
ab 2014 entsprechend den angenommenen
Veränderungen des Verbraucherpreisindexes
gesteigert.
3 Betriebskosten
Die mietvertraglichen Regelungen sehen
eine Kostentragungspflicht u. a. für Betriebskosten
durch den Mieter vor. In der Prognoserechnung
wird davon ausgegangen, dass
die mit der Bewirtschaftung der Fondsimmobilien
verbundenen Kosten wie z. B. Grundsteuer,
Gebäudemanagement (siehe auch
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“) größtenteils
umlegbar sind. Ausgenommen hiervon