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50 Investitionsplanung und Ertragsprognose Eigenkapitalvermittlung Mit der Beschaffung des benötigten Eigenkapitals in Höhe von bis zu EUR 225.000.000 hat die Beteiligungsgesellschaft den Anbieter beauftragt, der sich seinerseits wiederum der Mithilfe von Dritten bedienen wird. Der Anbieter erhält dafür eine vertragliche Vergütung in Höhe von maximal 9,00 % des vermittelten Eigenkapitals (inklusive Agio). Fremdkapitalvermittlung Die Beteiligungsgesellschaft hat den Anbieter beauftragt, die erforderlichen Finanzmittel für das Investitionsvorhaben zu beschaffen. Der Anbieter erhält für die Finanzierungsvermittlung einschließlich der Finanzierungsabwicklung eine vertragliche Vergütung in Höhe von EUR 2.500.000. Sonstige Kosten Die sonstigen Kosten in Höhe von rund EUR 2.774.250 beinhalten u. a. Drittkosten im Rahmen der Due Diligence (Ankaufsprüfung in rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Hinsicht) in Höhe von EUR 595.000, Kosten für die Steuer- und Rechtsberatung im Rahmen der Prospekterstellung, Kosten für die Erstellung und den Druck der Verkaufsprospekte, Beitrittsunterlagen und Marketingaufwendungen. Diese Kosten wurden zu einem hohen Anteil nach Erfahrungswerten kalkuliert. Weiterhin sind in dieser Position die nicht abzugsfähigen Vorsteuerbeträge in Höhe von insgesamt rund EUR 666.425 enthalten. Sonstiges Liquiditätsreserve Die in der Beteiligungsgesellschaft gebildete Liquiditätsreserve dient in der Betriebsphase als Rücklage für außerplanmäßige, nicht auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten, für außerplanmäßige Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, eventuelle sonstige Zahlungsverpflichtungen und für den Teil der Auszahlungen, der die in den jeweiligen Jahren erwirtschafteten Überschüsse übersteigt. Anfänglich beläuft sich die Liquiditätsreserve auf EUR 6.021.640. Erläuterungen zum prognostizierten konsolidierten Finanzierungsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelherkunft) Beteiligungskapital Das erforderliche Emissionskapital in Höhe von bis zu EUR 224.990.000 soll bei den Anlegern eingeworben werden. Die Kalkulation unterstellt, dass das erforderliche Eigenkapital von den Gesellschaftern bis spätestens 31.12.2011 eingebracht wird. Über das vorgenannte Kommanditkapital hinaus ist von den Gesellschaftern ein Agio in Höhe von 5 % zu erbringen, das als zusätzliche Vertriebsprovision verwendet wird. Der geschäftsführende Kommanditist und Herr Andreas Grunert sind mit insgesamt EUR 10.000 am Kommanditkapital beteiligt. Fremdkapital Langfristiges EUR-Darlehen Ein deutsches Bankenkonsortium hat sich vertraglich verpflichtet, der Objektgesellschaft ein langfristiges Darlehen in Höhe von bis zu EUR 125.000.000 zur Verfügung zu stellen. Die Auszahlung erfolgt zu 100 %. Die Laufzeit des Darlehens wurde bis 31.12.2022 mit einem Zinssatz auf Basis des 3-Monats- Euribor zuzüglich Margen- und Refinanzierungsaufschlag von 1,26 Prozentpunkten p. a. vereinbart. Durch den Abschluss entsprechender Zinsbegrenzungsgeschäfte wurde der Zinssatz mit 5,09 % p. a. für den Zeitraum bis 31.12.2016 und mit 5,37 % p. a. für den Zeitraum bis 31.12.2022 – jeweils einschließlich Margen- und Refinanzierungsaufschlag – für die gesamte Dauer der Darlehenslaufzeit festgeschrieben. Die Objektgesellschaft hat vertraglich die Möglichkeit vereinbart, durch Zahlung eines Disagios in Höhe von bis zu 5 % (= EUR 6.250.000) bis spätestens zum 31.12.2013 den Zinssatz für das Darlehen im Zeitraum 31.12.2012 bis 31.12.2016 um mindestens 1,23 Prozentpunkte zu reduzieren. Optionales langfristiges EUR-Darlehen Sollte bis zum 31.12.2012 das Kommanditkapital nicht vollständig eingezahlt sein, kann die Objektgesellschaft zur teilweisen Finanzierung des Kommanditkapitals ein weiteres Darlehen in Höhe von insgesamt maximal EUR 50.000.000 aufnehmen. Das von einem deutschen Bankenkonsortium gewährte optionale Darlehen ist einmalig in Höhe von EUR 11.000.000 (Zeichnung von Fondsanteilen durch <strong>Vodafone</strong>, siehe Kapitel „Rechtliche Grundlagen“, Seite 101) innerhalb von drei Monaten nach erster Valutierung zu tilgen. Der verbleibende Betrag in Höhe von maximal EUR 39.000.000 ist mit 10 % p. a. zu tilgen. Sondertilgungen aufgrund weiterer Kommanditkapitalplatzierungen können bis zum 31.12.2013 durchgeführt werden. Die Investitions- und Finanzierungsrechnung geht jedoch von einer Vollplatzierung und somit davon aus, dass das optionale langfristige Darlehen nicht in Anspruch genommen werden muss. Das Darlehen kann mit einer Zinsbindungsperiode von drei Monaten in Anspruch genommen werden. Innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsperiode berechnet das Bankenkonsortium Zinsen in in Höhe des hierfür maßgeblichen Einstandes der Bank zuzüglich einer Marge von 1,50 Prozentpunkten p. a. Der maßgebliche Einstand der Bank setzt sich zusammen aus dem 3-Monats-Euribor und einem laufzeitund beleihungsauslaufabhängigen Refinanzierungsaufschlag. Der Refinanzierungsaufschlag wird vor erster Auszahlung gesondert festgelegt, wenn die endgültige Höhe des Darlehens und der Zeitraum für die Beanspruchung feststehen. Weitere Informationen zu den Finanzierungsverträgen siehe Kapitel „Rechtliche Grundlagen“.
Investitionsplanung und Ertragsprognose 51 Konsolidierte komprimierte Darstellung der Mittelverwendung für die Investitionsphase (Prognose) Absolut in In % der In % des EUR pro m 2 TEUR Summe Emissionskapitals (Basis 80.175 m 2 (inklusive Agio) (inklusive Agio) Büro-, Lager- und Nebenflächen) Aufwand für die Errichtung der Fondsimmobilien 307.342 85,08 % 130,09 % 3.833,40 durch die Objektgesellschaft einschließlich Nebenkosten und den geplanten Erwerb der Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft zum 31.12.2012 Fondsabhängige Kosten Vergütungen 32.416 8,97 % 13,72 % 404,31 Nebenkosten der Vermögensanlage 15.470 4,28 % 6,55 % 192,96 Liquiditätsreserve 6.022 1,67 % 2,55 % 75,11 Summe 361.249 100,00 % 152,91 % 4.505,78 Die Anteile an der Objektgesellschaft wurden von der Deutschen Bau Holding GmbH (Verkäufer der Anteile an der Objektgesellschaft), ein mit der Unternehmensgruppe des Anbieters verbundenes Unternehmen, am 31.08.2010 für EUR 725.000 erworben.
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