DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf
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Investitionsplanung und Ertragsprognose<br />
49<br />
Erläuterungen zum prognostizierten<br />
konsolidierten Investitionsplan der<br />
Beteiligungs- und Objektgesellschaft<br />
(Mittelverwendung)<br />
Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />
Kaufpreis der Fondsimmobilien<br />
Zum Zwecke der Ermittlung des Kaufpreises<br />
wird die Stichtagsbilanz der Objektgesellschaft<br />
zum 31.12.2012 zugrunde gelegt<br />
und der Gebäudekomplex in der Stichtagsbilanz<br />
mit rund EUR 307.500.000 (inklusive<br />
EUR 5.000.000 wegen Sonderausbauwünschen<br />
des Mieters, siehe Seite 54, Position<br />
1 Mieteinnahmen) bewertet. Die Beteiligungsgesellschaft<br />
wird sich mit 94,8 % an<br />
dem Kommanditkapital der Objektgesellschaft<br />
beteiligen.<br />
Die mit der Beteiligung verbundenen<br />
Anschaffungskosten belaufen sich für die<br />
Beteiligungsgesellschaft auf Ebene der Objektgesellschaft<br />
auf EUR 190.610.338 und<br />
gliedern sich u. a. auf in den Kaufpreis für<br />
die Kommanditanteile (EUR 17.746.043) und<br />
eine Einlage in die Rücklagen der Objektgesellschaft<br />
(EUR 163.780.545) zur u. a. Rückführung<br />
des dort valutierenden Zwischenfinanzierungsdarlehens.<br />
Die Anschaffungskosten<br />
der Gesellschaftsanteile und die Einzahlungen<br />
in die Kapitalrücklagen werden<br />
durch die Beteiligungsgesellschaft als Finanzanlagen<br />
gehalten. Der verbleiben de Kommanditanteil<br />
des Altgesellschafters in der Objektgesellschaft,<br />
die Deutsche Bau Holding<br />
GmbH, wird in der Stichtagsbilanz mit einem<br />
Eigenkapital von EUR 51 bewertet. Der Anteil<br />
der <strong>DFH</strong> Aberia GmbH wird in der Stichtagsbilanz<br />
mit einem Eigenkapital von EUR 1<br />
bewertet.<br />
Erwerbsnebenkosten<br />
Im Zusammenhang mit der Beteiligung<br />
an der Objektgesellschaft fallen Notar-, Gerichts-<br />
und Rechtsberatungskosten an, die<br />
mit rund EUR 215.000 kalkuliert wurden.<br />
Baubetreuung<br />
Die Kosten für die Baubetreuung während<br />
der Errichtungsphase der Fondsimmobilien<br />
wurden mit EUR 600.000 kalkuliert.<br />
Finanzierungskosten<br />
Disagio<br />
Der Auszahlungskurs des Darlehensbetrages<br />
in Höhe von EUR 125.000.000 beträgt<br />
100 %. Das Disagio (in Form einer Zinsvorauszahlung)<br />
kann optional in Anspruch genommen<br />
werden und wurde im Investitionsplan<br />
mit 5 % des Darlehensbetrages angenommen.<br />
Wird das Disagio nicht in Anspruch<br />
genommen, verringert sich das Emissionskapital<br />
entsprechend und/oder erhöht sich<br />
die Liquiditätsreserve entsprechend.<br />
Auszahlungsfinanzierung in der<br />
Investitions-/Bauphase<br />
In den Jahren 2011und 2012 sind für Auszahlungen<br />
(3,75 % p. a., für das Jahr 2011 zeitanteilig<br />
ab dem 01.07.2011) EUR 12.656.250<br />
vorgesehen, die aus Zinseinnahmen (5,00 %<br />
p. a.) durch die Vergabe des Darlehens an<br />
die Objektgesellschaft und Zinseinnahmen<br />
durch Anlage der Liquiditätsreserve finanziert<br />
werden. Die Verzinsung der Liquiditätsreserve<br />
in der Investitions-/Bauphase wurde nach<br />
Abzug von Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag<br />
mit 1,25 % p. a. kalkuliert. Der Differenzbetrag<br />
von EUR 4.963.772 („Auszahlungsfinanzierung“)<br />
wird aus der Liquidität der<br />
Beteiligungsgesellschaft bedient. Eine Aufnahme<br />
von Darlehen findet nicht statt.<br />
Bearbeitungsgebühr/Bereitstellungsprovision<br />
Die Kosten für die Bearbeitungsgebühr<br />
und die Bereitstellungsprovision für das<br />
deutsche Bankenkonsortium wurden mit<br />
EUR 2.018.750 kalkuliert.<br />
Beteiligungsbezogene Kosten<br />
Wirtschaftliche Konzeption/Objektaufbereitung/Vergütung<br />
Der Anbieter ist mit der Konzeption des<br />
Beteiligungsangebotes beauftragt.<br />
Dazu zählen u. a.:<br />
– die Erarbeitung und Präsentation des<br />
Konzeptes,<br />
– die Durchführung der Due Diligence,<br />
– die wirtschaftliche und rechtliche Ausarbeitung<br />
des Konzeptes in Form einer<br />
druckfähigen Fassung eines Verkaufsprospektes<br />
und der ergänzenden Unterlagen<br />
(Beitrittserklärung, Widerrufsbelehrung,<br />
Vollmacht etc.).<br />
Zur Durchführung der Aufgaben kann<br />
sich der Anbieter auch Dritter bedienen, insbesondere<br />
wenn dies aus rechtlichen Gründen<br />
erforderlich ist.<br />
Der Anbieter erhält dafür eine vertragliche<br />
Vergütung in Höhe von EUR 400.000<br />
zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.<br />
Darüber hinaus erhält der geschäftsführende<br />
Kommanditist der Beteiligungsgesellschaft<br />
für die Geschäftsführung während<br />
der Investitions-/Bauphase in den Jahren<br />
2011 und 2012 eine Vergütung in Höhe von<br />
EUR 965.000, der persönlich haftende Gesellschafter<br />
eine Vergütung in Höhe von<br />
EUR 15.000 und der Treuhandkommanditist<br />
eine Vergütung in Höhe von EUR 20.000.<br />
Vermittlung der Beteiligung an der<br />
Objektgesellschaft<br />
Der Anbieter wurde von der Beteiligungsgesellschaft<br />
gegen eine Vergütung in Höhe<br />
von insgesamt EUR 3.500.000 mit der Auswahl,<br />
der Vorbereitung sowie der Prüfung<br />
der Beteiligung an der Objektgesellschaft beauftragt.<br />
Fondsschließungsgarantie<br />
Der Anbieter garantiert ab Kaufpreiszahlung<br />
bis zum 30.12.2012 bzw. bei Ausübung<br />
der Option des persönlich haftenden Gesellschafters<br />
zur Verlängerung der Platzierungsphase<br />
bis spätestens 30.12.2013 die Vollplatzierung<br />
des einzuwerbenden Kommanditkapitals<br />
in Höhe von bis zu EUR 225.000.000.<br />
Dafür erhält er eine vertragliche Vergütung<br />
in Höhe von EUR 4.500.000. Dies entspricht<br />
2,00 % des garantierten Eigenkapitalbetrages.