DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Risiken
wird (BMF-Schreiben vom 01.04.2009, IV C 6
– S 2240/08/10008, BStBl I Seite 515; BFH-Beschluss
vom 11.08.2010, Az.: IV B 17/10). Dies
kann zu steuerlichen Nachteilen für den
Anleger führen.
Verluste bei beschränkter Haftung
Sollte entgegen dem prognosegemäßem
Verlauf in der Bewirtschaftungsphase der
Immobilien den Kommanditisten auf Ebene
der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft ein
negatives Kapitalkonto entstehen oder ein
solches erhöht werden, besteht für den Anleger
gemäß § 15a EStG das Risiko, dass ihm
zugerechnete Verluste nicht mit anderen
Einkünften ausgeglichen werden dürfen
und auch nicht nach § 10d EStG abgezogen
werden dürfen.
Einstufung als Steuerstundungsmodell
Die Voraussetzungen des § 15b EStG sind
für die Objekt- sowie die Beteiligungsgesellschaft
getrennt zu prüfen. Die Finanzverwaltung
könnte § 15b EStG für den Fall anwenden,
dass die Verluste der Beteiligungsgesellschaft
in der Investitionsphase entgegen
der Prognoserechnung 10 % des gezeichneten
Kapitals überschreiten. Zu einer
solchen Überschreitung könnte es insbesondere
dann kommen, wenn Konzeptionsund
Vertriebskosten entgegen dem in der
Prognoserechnung berücksichtigten 5. Bauherrenerlass
als sofort abzugsfähige Werbungskosten
zu behandeln sind. Eine Anwendung
des § 15b EStG wäre in diesem Fall
wahrscheinlich. Gleiches gilt, wenn die Objektgesellschaft
abweichend zur Prognose
Verluste erzielt und die Finanzverwaltung
gemäß § 15b EStG deren Ausgleich mit anderen
Einkünften versagt. Für den Anleger
könnten sich hierdurch Liquiditätsnachteile
ergeben, da Verluste aus der (mittelbaren)
Beteiligung an der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft
nicht mehr mit Gewinnen aus
anderen Einkunftsquellen ausgeglichen,
sondern nur noch mit zukünftigen Gewinnen
aus der Beteiligung verrechnet werden
könnten.
Steuersätze
Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass sich die Steuersätze (z. B. Einkommensteuersatz,
Grunderwerbsteuersatz) in Zukunft
erhöhen werden. Dies würde sich
negativ auf die persönliche Steuerbelastung
des einzelnen Anlegers beziehungsweise
die Höhe seiner Auszahlungen auswirken.
Vermögensteuer
Die Einführung einer Vermögensteuer
kann zu einer Verschlechterung der Liquiditäts-,
Finanz- und Ertragslage der Anleger
führen, soweit die individuellen Voraussetzungen
auf Ebene des Anlegers vorliegen.
Umsatzsteuerliche Risiken
Die Beteiligungsgesellschaft ist nicht unternehmerisch
tätig und daher nicht berechtigt,
die auf den Eingangsleistungen lastende
Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend
zu machen. Werden gegenüber der Beteiligungsgesellschaft
umsatzsteuerpflichtige
Leistungen erbracht, die im Rahmen der
Prognoserechnungen als umsatzsteuerfreie
Leistungen angesetzt wurden, können sich
die Erwerbsaufwendungen der Beteiligungsgesellschaft
entsprechend erhöhen und die
Liquidität belasten. Dies würde zu geringeren
Auszahlungen an die Anleger führen.
Umsatzsteuerliches Risiko einer nicht
umsatzsteuerpflichtigen Vermietung
Die Objektgesellschaft ist unternehmerisch
tätig. Die Objektgesellschaft hat für
ihre grundsätzlich umsatzsteuerfreien Vermietungsumsätze
zur Umsatzsteuer optiert.
Sie ist daher berechtigt, die auf den Eingangsleistungen
lastende Umsatzsteuer als
Vorsteuer geltend zu machen. Soweit die
Finanzverwaltung die Option zur Umsatzsteuer
nicht anerkennen sollte oder eine
Vermietung des Neubaus zukünftig abweichend
von der Prognoserechnung umsatzsteuerfrei
erfolgt (z. B. weil im Zuge eines
Mieterwechsels an einen nichtvorsteuerabzugsberechtigten
Mieter vermietet wird),
kann die auf den Eingangsumsätzen lastende
Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend
gemacht werden. In der Folge erhöhen sich
entsprechend die Werbungskosten der Objektgesellschaft
und die Liquidität wird belastet.
Weiterhin kann es zu einer Korrektur
zuvor geltend gemachter Vorsteuer bei Umsätzen
im Zusammenhang mit dem Neubau
kommen. Auch dies kann zu einer mittelbaren
Liquiditätsbelastung der Anleger
führen und ihre Auszahlungen entsprechend
verringern.
Grunderwerbsteuerliche Risiken
Sollte aufgrund des Abschlusses oder
Durchführung des Anteilskaufvertrages
Grunderwerbsteuer entstehen, hat diese
der Käufer entsprechend den Regelungen
des Kaufvertrages zu tragen. Dies würde
die Liquidität der Beteiligungsgesellschaft
als Käufer entsprechend belasten und zu
einer Reduzierung der Auszahlungen an
die Anleger führen.
Der geplante Eintritt neuer Kommanditisten
in die Objekt- bzw. die Beteiligungsgesellschaft
löst keine Grunderwerbsteuer
aus, da weniger als 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen
auf neue Gesellschafter
übergehen. Grunderwerbsteuer würde jedoch
anfallen, wenn die Finanzverwaltung
die Beteiligung eines Gründungsgesellschafters
der Objektgesellschaft nicht als Beteiligung
von mehr als 5 % am Gesellschaftsvermögen
anerkennt. Ändern sich die Beteiligungsverhältnisse
der Beteiligungsgesellschaft
innerhalb von fünf Jahren zu mehr als
95 % oder vereinigen sich in der Hand eines
Gesellschafters mindestens 95 % der Anteile
der Beteiligungsgesellschaft nachdem diese
die restlichen 5,1 % vom Verkäufer erworben
hat, würden diese Vorgänge erneut der
Grunderwerbsteuer unterliegen. Dies würde
die Liquidität der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft
entsprechend belasten und zu
einer Reduzierung bis hin zu einem Ausfall
der Auszahlungen an die Anleger führen.
Grundsteuerliche Risiken
Nach dem derzeitigen Mietvertrag kann
die Objektgesellschaft die ihrerseits geschuldete
Grundsteuer an den Mieter weiterbelasten.
Soweit eine Weiterbelastung aufgrund
von Leerständen, abweichenden künftigen
mietvertraglichen Regelungen, Ausfällen
von Mietern oder künftiger anderer
rechtlicher Beurteilung der mietvertraglichen
Regelungen nicht möglich ist, würde