DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

Risiken
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hang mit der Fremdfinanzierung entstandenen
Zinsaufwendungen oder sonstige Aufwendungen
nicht anerkennt und es so zu
einer höheren steuerlichen Belastung beim
Anleger kommen kann. Ferner ist zu beachten,
dass im Falle der unentgeltlichen Übertragung
der Beteiligung des Anlegers an der
Beteiligungsgesellschaft zum Zeitpunkt des
Vorliegens hoher Verluste einkommensteuerrechtlich
die Nichtanerkennung der steuerlichen
Verluste beim übertragenden Anleger
drohen kann. Hieraus können sich steuerliche
Nachteile für die betroffenen Anleger
ergeben.
Änderung des Abschreibungsvolumens
Die Aufteilung der Anschaffungskosten
auf Grundstück und Gebäude bzw. die Zuordnung
der in der Investitionsphase von der
Beteiligungsgesellschaft getragenen Aufwendungen
als Anschaffungsnebenkosten kann
von der Finanzverwaltung abschließend anders
beurteilt werden. Ebenso könnte der
Ansatz der Kosten der Investitionsphase als
Anschaffungsnebenkosten sowie die Berücksichtigung
des von der Beteiligungsgesellschaft
aufzuwendenden Kaufpreises für
die Beteiligung an der Objektgesellschaft
als zusätzliche Anschaffungskosten der Wirtschaftsgüter
der Objektgesellschaft von der
Finanzverwaltung nicht zugelassen werden.
Für den Anleger besteht in diesen
Fällen das Risiko, dass das Abschreibungsvolumen
auf Ebene der Objektgesellschaft
entsprechend gemindert wird und es so zu
einer höheren steuerlichen Belastung beim
Anleger kommt.
Andere Qualifikation der Einkünfte
(Einkommensteuer/Gewerbesteuer)
Die Beteiligungsgesellschaft ist vermögensverwaltend
tätig und nicht gewerblich
geprägt. Ab dem Zeitpunkt, ab dem sich
die Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
beteiligt, gilt dies auch für die
Objektgesellschaft. Sollte die Finanzverwaltung
anstelle der konzeptionell vorgesehenen
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 EStG
bzw. Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß
§ 20 EStG Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß
§ 15 EStG annehmen oder sollte die
Objektgesellschaft oder Beteiligungsgesellschaft
zukünftig auch Tätigkeiten ausführen,
die über eine typische Vermietung und Verpachtung
von Immobilien bzw. das Halten
der Beteiligung an der Objektgesellschaft
hinausgehen, besteht das Risiko, dass der Anleger
aus diesem Beteiligungsangebot insgesamt
Einkünfte aus Gewerbebetrieb im
Sinne des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG erzielt. Dies
hätte zur Folge, dass sämtliche Einkünfte aus
dem Beteiligungsangebot dem individuellen
Steuersatz des Anlegers sowie einer auf
der Ebene der Beteiligungsgesellschaft und
der Objektgesellschaft entstehenden, steuerlich
nicht absetzbaren und beim Anleger gegebenenfalls
nur zum Teil anrechenbaren
Gewerbesteuer unterliegen. Die laufenden
Auszahlungen und die Schlussauszahlungen
der Anleger werden dadurch jeweils
entsprechend gemindert.
In diesem Fall könnte zudem die sogenannte
Zinsschranke gemäß § 4h EStG dazu
führen, dass die Zinsaufwendungen der Beteiligungsgesellschaft
nur eingeschränkt abgezogen
werden können. Sollte der Zinsüberhang
30 % des steuerlichen EBITDA
übersteigen und für die Gesellschaft keine
der in § 4 h EStG genannten Ausnahmeregelungen
gelten, könnte dies zu einer Erhöhung
des steuerlichen Ergebnisses und zu steuerlichen
Nachteilen für die Anleger führen.
Die Objektgesellschaft hat im Zusammenhang
mit der langfristigen Finanzierung
des Investitionsvorhabens Zinsbegrenzungsgeschäfte
(sogenannte Zinsswaps) abgeschlossen,
welche gemäß § 20 Abs. 8 EStG
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
zugerechnet werden. Sofern von
der Finanzverwaltung ein enger wirtschaftlicher
Zusammenhang mit den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung nicht
anerkannt werden sollte, werden die aus
den Zinsbegrenzungsgeschäften resultierenden
Einkünfte als Einkünfte aus Kapitalvermögen
qualifiziert, sodass eine Freistellung
vom Kapitalertragsteuerabzug nicht
möglich ist. Zudem handelt es sich bei den
mit den Zinsbegrenzungsgeschäften verbundenen
Aufwendungen der Gesellschaft
dann nicht um Werbungskosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung,
sondern um steuerlich nicht abziehbare
Werbungskosten bei den Einkünften aus
Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 9 Satz 1 EStG),
sodass sich das von den Anlegern zu versteuernde
Ergebnis erhöht. Des Weiteren
dürfen Verluste aus Kapitalvermögen gemäß
§ 20 Abs. 6 Satz 2 EStG nicht mit anderen
Einkünften verrechnet oder nach
§ 10d EStG abgezogen werden. Sie können
dann nur mit Einkünften aus Kapitalvermögen
verrechnet werden. Aufgrund der
geringen Erträge aus der Anlage der Liquidität
dürften Verluste aus Zinsbegrenzungsgeschäften
daher nicht zum Ausgleich mit
anderen Einkünften des Anlegers genutzt
werden, sodass sich das von den Anlegern
zu versteuernde Ergebnis erhöht.
Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns
Die Prognoserechnung unterstellt beispielhaft
eine Veräußerung der Fondsimmobilien
durch die Objektgesellschaft im Jahr
2024, d. h. nach Ablauf von mehr als zehn
Jahren seit Anschaffung. Ein etwaiger Veräußerungsgewinn
ist somit gemäß § 23
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG grundsätzlich steuerfrei.
Bei einer Veräußerung der Immobilie
innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung
durch die Objektgesellschaft oder bei
der Veräußerung der Beteiligung an der Objektgesellschaft
durch die Beteiligungsgesellschaft
oder der Veräußerung der Beteiligung
an der Beteiligungsgesellschaft
durch einen Anleger innerhalb von zehn
Jahren seit seinem Beitritt, sind die jeweiligen
Veräußerungsgewinne nach derzeitiger
Rechtslage steuerpflichtig. Dies würde
zu einer steuerlichen Belastung beim Anleger
führen. Sollte die Finanzverwaltung als
Einkunftsart Einkünfte aus Gewerbebetrieb
gemäß § 15 EStG annehmen, unterliegt ein
etwaiger Veräußerungsgewinn unabhängig
von Haltefristen der Besteuerung. In diesem
Fall lässt sich nicht ausschließen, dass
ein Gewinn aus der Veräußerung der Immobilien
auch bei damit in Zusammenhang
stehender Aufgabe des Betriebes der
Objektgesellschaft gegebenenfalls als der
Gewerbesteuerpflicht unterfallender laufender
Gewinn der Objektgesellschaft behandelt