DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Risiken
Sollte das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft
zum 31.12.2012 nicht prognosegemäß
eingezahlt sein, kann die Objektgesellschaft
die vereinbarte optionale weitere
Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen.
Sind die Kosten der weiteren optionalen
Fremdfinanzierung höher als die in der Prognoserechnung
für den entsprechenden
Eigenkapitalanteil kalkulierten Auszahlungen,
wird die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
entsprechend belastet.
Gegebenenfalls müssen Auszahlungen gekürzt
werden oder fallen vollständig aus.
Abweichung von der Baugenehmigung,
Baukostenüberschreitung
Die Errichtung der Fondsimmobilien
gemäß der Bausollbeschreibung des Mietvertrages
mit der Vodafone D2 GmbH sowie
des Generalübernehmervertrages ist abhängig
von den erteilten öffentlich-rechtlichen
Baugenehmigungen durch die Stadt
Düsseldorf. Eine Abweichung von der jeweiligen
Baugenehmigung und/oder eine Baukostenüberschreitung
kann nicht ausgeschlossen
werden. Dies könnte zur Folge
haben, dass es – sollte der Schaden nicht
vollständig durch den Generalübernehmer
oder Dritte abgedeckt werden – zu einer
Abweichung vom Investitions- und Finanzierungsplan
kommen kann. Dies kann zur
Verringerung der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
führen und die Kürzung
der Auszahlungen oder deren vollständigen
Ausfall zur Folge haben.
Planungsmängel/Baumängel/Rechtsverfolgungsrisiko
Die Fondsimmobilien befinden sich –
trotz Baubeginn – nach wie vor in der Planungsphase.
Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass weitere zusätzliche Planungsleistungen
erforderlich werden. Hierdurch
können zusätzliche Kosten ausgelöst werden.
Ferner kann sich der Fertigstellungsund
Übergabetermin verzögern, sodass sich
die in der Prognoserechnung geplanten
Mieteinnahmen entsprechend nach hinten
verschieben. Dies kann zur Verringerung der
Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
und zur Kürzung der Auszahlungen
oder deren vollständigen Ausfall führen.
Die Fondsimmobilien können mit Planungs-
oder Baumängeln behaftet sein.
Für den Fall, dass der Generalübernehmer
oder Dritte im Falle der Haftung ausfallen,
Gewährleistungsansprüche über etwaige
bestellte Sicherheiten hinausgehen oder
Gewährleistungsansprüche nicht geltend
gemacht bzw. nicht durchgesetzt werden
können, sind die Mängelbeseitigungskosten
durch die Objektgesellschaft zu tragen.
Darüber hinaus besteht das Risiko, dass
die Objektgesellschaft zur Beseitigung der
Mängel aus Eigenmitteln nicht in der Lage
ist und insofern weitere Fremdmittel aufgenommen
werden müssen. Weitergehend
könnten Mängel an dem Bauwerk den Mieter
Vodafone D2 GmbH zur Minderung der
Miete berechtigten. Dies alles kann zur Verringerung
der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
führen und die Kürzung
der Auszahlungen oder deren vollständigen
Ausfall zur Folge haben.
Betriebskosten/nicht umlagefähige
Kosten
Es können zukünftig Betriebskosten/
nicht umlagefähige Kosten neu entstehen
oder höher ausfallen als prognostiziert.
Darüber hinaus ist nicht auszuschließen,
dass der Mieter Vodafone D2 GmbH geltend
macht, einzelne Betriebskosten seien nicht
umlagefähig, obwohl dies im Mietvertrag
vereinbart ist bzw. über (weitere) Betriebskosten
keine Verständigung dahingehend
möglich ist, dass diese von dem Mieter
Vodafone D2 GmbH zu tragen und auszugleichen
sind. Auch formelle Einwendungen
gegen die Betriebskostenabrechnung
sind nicht auszuschließen, mit der Folge,
dass etwaige Betriebskostennachzahlungsansprüche
der Objektgesellschaft verfristet
sind. All dies kann dazu führen, dass die
Objektgesellschaft Betriebskosten/nicht
umlagefähige Kosten in höherem Maße als
vorgesehen zu tragen hat. Dies kann zur
Verringerung der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
und zur Kürzung der
Auszahlungen oder deren vollständigem
Ausfall führen.
Weiterhin besteht das Risiko, dass die Betriebskostenvorauszahlungen
im Verhältnis
zu den tatsächlichen Betriebskosten abweichend
von der Prognose zu niedrig bemessen
sind. In diesem Fall wäre die Objektgesellschaft
verpflichtet, mit einem Teil der
Betriebskosten für den Mieter Vodafone D2
GmbH bis zum Schluss der jeweiligen Abrechnungsperiode
zinslos in Vorlage zu gehen.
Hierdurch entstünde der Objektgesellschaft
ein zusätzlicher Liquiditätsabfluss,
welcher erst nach Abrechnung der jeweiligen
Abrechnungsperiode ausgeglichen
werden könnte. Hierdurch würde die Liquiditätsreserve
der Beteiligungsgesellschaft
beeinträchtigt. Die Kürzung der Auszahlungen
oder deren vollständiger Ausfall könnten
die Folge sein.
Bei Ausfall des Mieters Vodafone D2
GmbH besteht das Risiko, einen Nachmieter
oder Käufer nicht oder nur mit Verzögerung
zu finden. Dies hätte zur Folge, dass der Objektgesellschaft
keine Mieteinnahmen zufließen
und sie dennoch die Betriebskosten
der Fondsimmobilien zu tragen hat. Hierdurch
würde sich die Liquiditätsreserve der
Beteiligungsgesellschaft verringern. Die
Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständiger
Ausfall könnten die Folge sein.
Instandhaltung und Instandsetzung
Bei Immobilien besteht ein Kostenrisiko
für die Instandhaltung und Instandsetzung
sowie für die nicht umlagefähigen Nebenkosten
des Gebäudes. Ferner sind außerplanmäßige
Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen
nicht auszuschließen.
In der Wirtschaftlichkeitsrechnung wurden
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
berücksichtigt. Es kann jedoch nicht
ausgeschlossen werden, dass Kosten höher
ausfallen als prognostiziert. Nach dem Mietvertrag
mit der Vodafone D2 GmbH ist die
Objektgesellschaft darüber hinaus ggf. statt
zur Instandsetzung zur Neuherstellung von
Teilen des Mietobjekts verpflichtet, wodurch
weitere zusätzliche Kosten entstehen können,
welche nicht umlagefähig sind. Dies kann
zur Verringerung der Liquiditätsreserve der
Beteiligungsgesellschaft und zur Kürzung
der Auszahlungen oder deren vollständigem
Ausfall führen.