DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Steuerliche Grundlagen
1.3 Veräußerung
Sollte die Finanzverwaltung anstelle der
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
(vgl. Abschnitt II. 1.1 „Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung“) gemäß § 21 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 EStG von Einkünften aus Gewerbebetrieb
gemäß § 15 EStG ausgehen, wäre
der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig und
unterläge unabhängig von Veräußerungsfristen
der Besteuerung mit dem persönlichen
Steuersatz des Anlegers. In dem BMF-
Schreiben vom 01.04.2009 (vgl. Abschnitt
II. 1.1 „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“)
vertritt die Finanzverwaltung
neben ihren Aussagen zur Abgrenzung von
vermögensverwaltender und gewerblicher
Tätigkeit (Anwendbarkeit des BFH-Urteils
vom 26.06.2007 auf Ein-Objekt-Gesellschaften)
die Auffassung, dass die Veräußerung
von Wirtschaftsgütern im Falle eines einheitlichen
Geschäftskonzepts zum laufenden
Geschäftsbetrieb gehört, auch wenn die Veräußerung
zeitlich mit der Betriebsveräußerung/-aufgabe
zusammenfällt. Daher seien
die für die Betriebsveräußerung/-aufgabe
geltenden Steuervergünstigungen nicht anzuwenden.
Dieser Ansicht folgt auch der
Bundesfinanzhof in seinem Beschluss vom
11.08.2010 (Az. IV B 17/10 BFH, Beschluss vom
24.09.2010, Az. IV B 34/10). Bei Annahme von
Einkünften aus Gewerbebetrieb gemäß § 15
EStG lässt sich daher nicht ausschließen, dass
ein Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie
auch bei damit in Zusammenhang
stehender Aufgabe des Betriebes der Beteiligungsgesellschaft
gegebenenfalls als laufender
Gewinn der Beteiligungsgesellschaft
behandelt wird.
2. Erbschaft- und Schenkungsteuer
Der Erwerb der Anteile an der Beteiligungsgesellschaft
von Todes wegen oder
die Schenkung unter Lebenden unterliegt
der Erbschaftsteuer (§ 1 ErbStG).
2.1 Erbschaft
Im Erbfall unterliegt der Erwerb der Anteile
an der Beteiligungsgesellschaft grundsätzlich
der deutschen Erbschaft- bzw.
Schenkungsteuer.
2.1.1 Unmittelbare Beteiligung als Kommanditist
Der Erwerb einer Kommanditbeteiligung
an der vermögensverwaltenden Beteiligungsgesellschaft
gilt als Erwerb der anteiligen
Wirtschaftsgüter der Beteiligungs- bzw. Objektgesellschaft,
also der Immobilie und
einer etwaigen Liquiditätsrücklage. Die Verbindlichkeiten
der Beteiligungsgesellschaft
sind als Nachlassverbindlichkeiten gemäß
§ 10 Abs. 5 ErbStG in voller Höhe abzuziehen.
Für jedes Wirtschaftsgut ist der Wert anhand
der allgemeinen Bewertungsgrundsätze des
Bewertungsgesetzes zu ermitteln. Kapitalforderungen
und Schulden sind regelmäßig
mit dem Nennwert anzusetzen.
2.1.2 Bewertung des Grundstückes
Für ein Grundstück, für das sich am örtlichen
Grundstücksmarkt eine übliche Miete
ermitteln lässt, ist gemäß § 182 Abs. 3 BewG
das sogenannte Ertragswertverfahren vorgeschrieben.
Dafür werden der Bodenwert
und ein Gebäudeertragswert getrennt voneinander
ermittelt. Der Bodenwert basiert
auf den Bodenrichtwerten. Der Gebäudeertragswert,
abgeleitet aus dem um die Bewirtschaftungskosten
geminderten Rohertrag,
wird über einen u. a. von der Restnutzungsdauer
des Gebäudes abhängigen
Vervielfältiger ermittelt. Das Verfahren dient
der typisierten Ermittlung des Verkehrswerts
des Grundstücks.
2.1.3 Keine Begünstigung
Sowohl ein Verschonungsabschlag (§ 13a
Abs. 1 ErbStG) als auch der Abzugsbetrag
(§ 13a Abs. 2 ErbStG) und die Tarifbegrenzung
(§ 19a ErbStG) können vorliegend nicht
in Anspruch genommen werden, da es sich
hinsichtlich der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
um kein inländisches Betriebsvermögen
und damit nicht um sogenanntes
begünstigtes Vermögen im Sinne
von § 13b Abs. 1 ErbStG handelt. Selbst wenn
es sich bei der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
um inländisches Betriebsvermögen
handeln würde, wäre dieses von
der Begünstigung ausgenommen, da der
Neubau der Objektgesellschaft insgesamt
fremd vermietet wird (sogenanntes schädliches
Verwaltungsvermögen, (vgl. § 13b
Abs. 2 ErbStG). Ebenso wenig kommt eine
Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete
Grundstücke in Betracht (§ 13c
ErbStG).
2.1.4 Beteiligung über das Treuhandverhältnis
Bei einer mittelbaren Beteiligung als Treugeber
über den Treuhandkommanditisten
war Gegenstand der Übertragung im Erbfall
nach Auffassung der Finanzverwaltung
(Fin.Min. Bayern Erlass vom 14.06.2005, DStR
2005, Seite 1231; Fin.Min. Baden-Württemberg
Erlass vom 27.06.2005, DB 2005, Seite
1493) nicht die Beteiligung an der Personengesellschaft,
sondern der Herausgabeanspruch
aus dem Treuhandverhältnis, d. h.
des Treugebers gegen den Treuhandkommanditisten
auf Rückübertragung des Treuguts
(Sachleistungsanspruch). Das hatte zur
Folge, dass bei einer Übertragung einer
treuhänderisch gehaltenen Beteiligung der
Sachleistungsanspruch gegenüber dem
Treuhänder erbschaftsteuerrechtlich mit
dem gemeinen Wert gemäß § 9 Abs. 1 BewG
zu bewerten war. Eine Bewertung der einzelnen
Gegenstände, auf die sich der Herausgabeanspruch
richtet, erfolgte nicht.
Nach aktuellem koordinierten Ländererlass
der Finanzministerien (vgl. u. a.
Bayerisches Finanzministerium, Erlass vom
16.09.2010; DStR 2010, Seite 2084) handelt
es sich zwar bei dem Herausgabeanspruch
des Treuhänders weiterhin um einen Sachleistungsanspruch.
Die steuerliche Beurteilung
– insbesondere die Bewertung –
orientiert sich jedoch daran, auf welchen
Gegenstand sich der Herausgabeanspruch
bezieht, mithin an der Vermögensart des
Treuguts.
Aufgrund dessen ergibt sich steuerlich
kein Unterschied zwischen dem Steuerwert
des Sachleistungsanspruchs und dem Steuerwert
der Gesellschaftsbeteiligung/des Wirtschaftsgutes.
Gleiches gilt, sofern die Finanzverwaltung
Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG
annehmen sollte. Die im Falle einer unmittelbaren
Beteiligung geltenden steuerlichen Vergünstigungen
des § 13a ErbStG sind nach der
aktuellen Ansicht des Bayerischen Finanz-