DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Steuerliche Grundlagen
1.8 Solidaritätszuschlag
Auf die bei den Anlegern anfallende Einkommensteuer
wird zusätzlich ein Solidaritätszuschlag
in Höhe von 5,5 % der festgesetzten
Einkommensteuer erhoben. Das
Niedersächsische Finanzgericht hielt die
andauernde Erhebung des Solidaritätszuschlags
als Ergänzungsabgabe in Höhe von
5,5 % auf die Einkommensteuer jedoch für
verfassungswidrig und legte daher mit Beschluss
vom 15.11.2009 (7 K 143/08) die Frage
der Verfassungsmäßigkeit dem Bundesverfassungsgericht
zur Entscheidung vor.
Mit Beschluss vom 8. September 2010 hat
das Bundesverfassungsgericht diese Vorlage
als unzulässig verworfen (2 BvL 3/10). Bezüglich
der Frage der Verfassungsmäßigkeit des
Solidaritätszuschlages sind beim Bundesfinanzhof
derzeit drei weitere Revisionsverfahren
(II R 50/09, II R 20/10 und II R 52/10)
rechtshängig.
1.9 Kirchensteuer
Die Kirchensteuer bemisst sich für kirchensteuerpflichtige
Anleger nach der festgesetzten
Einkommensteuer und beträgt derzeit
– je nach Bundesland – entweder 8 %
oder 9 %. Die Kirchensteuer ist im Jahr der
Verausgabung als Sonderausgabe abzugsfähig.
Aus Vereinfachungsgründen wurde
die Kirchensteuer in der Prognoserechnung
der Beteiligungsgesellschaft nicht berücksichtigt.
2. Investmentsteuergesetz
Auf die Besteuerung der Erträge der Beteiligungsgesellschaft
finden die steuerlichen
Bestimmungen des Investmentsteuergesetzes
(InvStG) keine Anwendung, da es sich bei
der Beteiligungsgesellschaft nicht um ein
Investmentvermögen im Sinne des Investmentsteuergesetzes
handelt.
3. Gewerbesteuer
Sowohl die Beteiligungsgesellschaft als
auch die Objektgesellschaft nach ihrer gewerblichen
Entprägung sind vermögensverwaltend
tätig, nicht gewerblich geprägt
und nicht gewerblich infiziert, sodass sie
keinen Gewerbebetrieb i. S. d. § 2 Abs. 1
GewStG begründen und demzufolge keiner
Gewerbesteuerpflicht unterliegen (siehe
Abschnitt II. 1. „Einkunftsarten“).
Sollte der Anleger aus der Beteiligungsgesellschaft
oder der Objektgesellschaft
entgegen dem steuerlichen Konzept des
Beteiligungsmodells Einkünfte aus Gewerbebetrieb
erzielen, unterliegen sämtliche Einkünfte
des Anlegers einschließlich etwaiger
Veräußerungsgewinne auf Ebene der Personengesellschaft
der Gewerbesteuer. Der Anleger
hat in diesem Fall die Möglichkeit, die
auf ihn entfallende anteilige Gewerbesteuer
im Rahmen des § 35 EStG auf seine Einkommensteuer
anzurechnen.
4. Umsatzsteuer
4.1 Ebene der Objektgesellschaft
Die Objektgesellschaft als Vermieter des
Neubaus ist Unternehmer im Sinne des § 2
UStG. Die Umsätze aus der Vermietung und
Verpachtung von Grundstücken sind nach
§ 4 Nr. 12 lit. a) UStG grundsätzlich von der
Umsatzsteuer befreit. Allerdings kann die
Objektgesellschaft diese Umsätze gemäß
§ 9 Abs. 1 und Abs. 2 UStG als steuerpflichtig
behandeln, wenn der Umsatz an einen
anderen Unternehmer für dessen Unternehmen
ausgeführt wird und soweit der andere
Unternehmer das Grundstück ausschließlich
für Umsätze verwendet oder zu verwenden
beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht
ausschließen. Die Objektgesellschaft vermietet
den Neubau nach dem Fondskonzept
ausschließlich an Vodafone, die das Grundstück
für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug
nicht ausschließen. Die Objektgesellschaft
hat gemäß § 7.7 des Mietvertrages
auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 2
i. V. m. § 4 Nr. 12 Satz 1 lit. a) UStG verzichtet.
Dementsprechend kann sie die in Rechnung
gestellte Umsatzsteuer für Lieferungen und
sonstige Leistungen, die von anderen Unternehmern
für ihr Unternehmen ausgeführt
worden sind, als Vorsteuer geltend machen.
Die Vorsteuer kann dabei grundsätzlich
bereits dann abgezogen werden, wenn der
Unternehmer im Zeitpunkt des Leistungsbezugs
die – hinreichend dokumentierte –
Absicht hat, die Eingangsumsätze für umsatzsteuerpflichtige
Ausgangsumsätze an
andere Unternehmer zu verwenden. Das
bedeutet, dass die Objektgesellschaft auch
für Zeiten des Leerstandes grundsätzlich die
Möglichkeit zum Vorsteuerabzug hat. Sollte
die Finanzverwaltung die Option zur Umsatzsteuer
nicht anerkennen, ist insoweit der
Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Die Vorsteuer
kann in diesem Fall, soweit sie nicht
zu aktivieren (§ 9b UStG) ist, als Werbungskosten
geltend gemacht werden.
Ändern sich bei dem Neubau der Objektgesellschaft
innerhalb eines Zeitraums
von zehn Jahren ab erstmaliger Verwendung
die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug
maßgebenden Verhältnisse (insbesondere
bei umsatzsteuerfreier Vermietung), ist der
Vorsteuerabzug für den verbleibenden Berichtigungszeitraum
auf Ebene der Objektgesellschaft
zeitanteilig zu berichtigen
(§ 15a UStG).
4.2 Ebene der Beteiligungsgesellschaft
Gegenstand der Beteiligungsgesellschaft
ist lediglich der Erwerb und das Halten der
Beteiligung an der Objektgesellschaft. Sie ist
daher kein Unternehmer i. S. d. § 2 UStG und
unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Dementsprechend
kann die Beteiligungsgesellschaft
die auf Ausgaben lastende Umsatzsteuer
nicht als Vorsteuer geltend machen.
5. Grundsteuer
Auf den inländischen Grundbesitz der
Objektgesellschaft ist eine jährliche Grundsteuer
zu entrichten, welche von den Gemeinden
erhoben wird. Die Höhe der Steuerlast
richtet sich nach dem Einheitswert der
Immobilie, der Steuermesszahl sowie dem
Hebesatz, welcher durch die zuständige Gemeinde
(Stadt Düsseldorf) festgelegt wird.
Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich
die Objektgesellschaft. Die mietvertraglichen
Regelungen ermöglichen eine vollständige
Weiterbelastung der Grundsteuer an die
Mieter. Soweit eine Weiterbelastung aufgrund
von Leerständen, abweichenden
mietvertraglichen Regelungen, Ausfällen
von Mietern oder künftiger anderer rechtlicher
Beurteilung der mietvertraglichen
Regelungen nicht möglich ist, entsteht für
die Objektgesellschaft eine wirtschaftliche
Belastung.