DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

110 Steuerliche Grundlagen Prognostizierte Abschreibungsbemessungsbasis EUR Vorläufige Annahme 85 % Gebäudeanteil Abschreibungsbemessungsgrundlage Objektgesellschaft Baukosten/Kaufpreis 260.244.109 Baubetreuung 510.000 Bearbeitungsgebühr und Bereitstellungsprovision Bankenkonsortium 1.715.938 Erwerbsnebenkosten 182.750 Abschreibungsbemessungsbasis Objektgesellschaft 262.652.797 Abschreibungsbemessungsgrundlage Beteiligungsgesellschaft Konzeptionsgebühren 340.000 Vergütung 850.000 Finanzierungsvermittlung 2.125.000 Fondsschließungsgarantie 3.825.000 Eigenkapital, Agio 17.212.075 Beteiligungsvermittlung 2.975.000 Sonstige Kosten 2.358.113 Abschreibungsbemessungsbasis Beteiligungsgesellschaft 29.685.188 Alle Beträge in EUR. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen sind möglich. 1.3.2 Anleger Auch auf Ebene des Anlegers ist bei nicht nur kurzfristiger Beteiligung und bei reiner Eigenkapitalfinanzierung der Beteiligung die (konkrete) Überschusserzielungsabsicht grundsätzlich zu bejahen (BMF- Schreiben vom 08.10.2004, Tz. 31; BFH, Urteil vom 20.07.2010, BStBl II 2010, Seite 2038). Soweit Anleger ihre Beteiligung ganz oder teilweise durch einen Kredit finanzieren oder weitere Sonderwerbungskosten im Zusammenhang mit ihrer Beteiligung anfallen, kann auf ihrer Ebene die Überschusserzielungsabsicht fehlen. Dann können steuerliche Liebhabereigesichtspunkte bezüglich des einzelnen betroffenen Anlegers zum Tragen kommen. Die Beteiligungsgesellschaft hat in ihren Planungen eine etwaige Fremdfinanzierung, die von der individuellen Entscheidung des Anlegers abhängig ist, nicht berücksichtigt. Ferner ist zu beachten, dass im Falle der Übertragung der Beteiligung zum Zeitpunkt des Vorliegens hoher Verluste einkommensteuerrechtlich die Nichtanerkennung der steuerlichen Verluste beim Übertragenden drohen kann. Nach Auffassung der Finanzverwaltung (OFD Düsseldorf, Vfg. vom 23.09.2004, koordinierter Ländererlass, S-2253 A – St 214 – D, EStK NRW § 21 EStG Fach 5 Nr. 800), welche auf einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 09.07.2002, IX R 47/99, BStBl II 2003, Seite 580) basiert, spricht die Veräußerung eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds innerhalb von fünf Jahren nach dessen Erwerb und vor Erreichen des Totalüberschusses gegen die positive Einkunftserzielungsabsicht. Dieser Grundsatz dürfte entsprechend auf die mittelbare Beteiligung des Anlegers an der Objektgesellschaft über die Beteiligungsgesellschaft anzuwenden sein. Der Anleger sollte die Fragen einer etwaigen Anteilsfremdfinanzierung bzw. der Übertragung seiner Beteiligung mit seinem steuerlichen Berater im Vorhinein detailliert abstimmen. Im Übrigen wird ergänzend auf die Risikohinweise im Kapitel „Risiken“ dieses Prospektes verwiesen. 1.4 Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses Das steuerlich relevante Ergebnis der Objekt- und Beteiligungsgesellschaft wird aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt, wobei es überwiegend auf den Zeitpunkt des Zuflusses der Einnahmen und des Abflusses der Werbungskosten ankommt (§ 11 EStG). 1.4.1 Aufwendungen auf der Ebene der Objektgesellschaft Der von der Objektgesellschaft zu errichtende Neubau (Bürogebäude, Tiefgarage, ebenerdige Parkflächen, Parkhaus und Kindertagesstätte) unterliegt grundsätzlich gemäß § 7 EStG der Absetzung für Abnutzung. Zur Inanspruchnahme ist der rechtliche oder wirtschaftliche Eigentümer sowie derjenige berechtigt, der eigene Herstellungskosten für ein fremdes Wirtschaftsgut getragen hat (vgl. Hinweis 4.7 EStH „Eigenaufwand für ein fremdes Wirtschaftsgut“). Soweit die Objektgesellschaft den Neubau auf dem von ihr erworbenen Grundstück erbaut hat, ist sie daher als rechtlicher Eigentümer zur Abschreibung befugt. Die Objektgesellschaft hat mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 10.09.2010 das Grundstück in der Viersener Straße und in der Neuwerker Straße in Düsseldorf erworben. Der Besitz des unbebauten Grundstücks ist bereits am 11.09.2010 nebst den Nutzen und Lasten übergegangen. Ihr ist folglich ab diesem Zeitpunkt das wirtschaftliche Eigentum des unbebauten Grundstücks zuzurechnen. Hinsichtlich der geplanten Baumaßnahmen auf dem von der Stadt Düsseldorf zur Nutzung überlassenen Gelände kann die Objektgesellschaft die von ihr aufgewendeten Herstellungskosten zumindest als Eigenaufwand für ein fremdes Wirtschaftsgut über die Nutzungsdauer abschreiben. Mit Fertigstellung des Neubaus stehen der Objektgesellschaft damit die Abschreibungen sowohl für den auf ihrem eigenen Grundstück (Bürogebäude, Tiefgarage und Kindertagesstätte) als auch auf dem Grundstück der Stadt Düsseldorf (Parkhaus und ebenerdige Parkplätze) errichteten Neubau zu.
Steuerliche Grundlagen 111 Der Neubau wird von der Objektgesellschaft nicht im Betriebsvermögen gehalten. Gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG beträgt die Abschreibung für das Gebäude 2 % p. a. Für das Parkhaus ist unter Umständen ein höherer Abschreibungssatz möglich (OFD Frankfurt, Verfügung vom 09.01.1995, S-2196 A-9-St II 23, BB 1995 Satz 354). Gemäß einem Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 14.02.2006 (Az. 12 K 4807/01) ist jedoch eine an einem Miet- oder Geschäftshaus angebaute Mehrfachparkanlage analog zu den Gebäudeteilen, denen sie zuzuordnen ist, abzuschreiben. Aus Vorsichtsgründen wurde daher sowohl für die Bürogebäude als auch für das Parkhaus ein AfA-Satz in Höhe von 2 % angenommen. Bei den ebenerdigen Parkflächen handelt es sich um Außenanlagen, die als unselbstständige Gebäudeteile zu behandeln sind, da sie mit dem Parkhaus bzw. dem Gebäude in einem einheitlichen Nutzungsund Funktionszusammenhang stehen (BFH, Az. VIII R 121/73, BStBl II 78, Seite 2010; vgl. Abschnitt 7.1 „Unbewegliche Wirtschaftsgüter“ EStH). Diese sind daher einheitlich mit dem restlichen Gebäude abzuschreiben. Auf den Grund und Boden können dagegen keine Abschreibungen vorgenommen werden. In die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung fließen neben dem Kaufpreis auch solche Aufwendungen ein, die mit dem Erwerbsvorgang eng zusammenhängen, wie Notar- und Grundbuchkosten. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen wurde unter der vorläufigen Annahme eines Anteils am Grund und Boden von 15 % ermittelt. Des Weiteren können sich zusätzliche Anschaffungskosten aus etwaigen von der Beteiligungsgesellschaft in der Investitionsphase aufgewendeten Kosten (vgl. Abschnitt I. 3. „Aufwendungen“) sowie aus dem von der Beteiligungsgesellschaft für den Erwerb des 94,8 %igen Kommanditanteils gezahlten Kaufpreises ergeben, soweit der Kaufpreis den bilanziellen Eigenkapitalanteil übersteigt. Diese Aufwendungen wären auf die Wirtschaftsgüter der Objektgesellschaft zu verteilen. Hierdurch würde sich ebenfalls die AfA-Bemessungsgrundlage des Neubaus erhöhen. Neben der Abschreibung können insbesondere die Zinsaufwendungen der Objektgesellschaft aus der Finanzierung des Erwerbs des Grundstückes und der Errichtung der Immobilie als Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abgezogen werden. Entsprechend den Regelungen des sogenannten Bauherrenerlasses sind Zinsen und Bearbeitungsgebühren, welche im Zusammenhang mit dem langfristigen Darlehen anfallen, den sofort abziehbaren Werbungskosten zuzurechnen. Gleiches gilt für das einbehaltene Disagio, welches den marktüblichen Betrag nicht übersteigt (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2553a – 48/03, BStBl I 2003, Seite 546, Tz. 12 und 15; § 11 Abs. 2 Satz 3 und 4 EStG). Die Bestimmungen zur steuerlichen Berücksichtigung betrieblich veranlasster Zinsaufwendungen gemäß § 4h EStG (sogenannte Zinsschranke) sind nicht auf vermögensverwaltende Personengesellschaften anwendbar (BMF-Schreiben vom 04.07.2008, BStBl I 2008, Seite 718, Tz. 5). Für die Objektgesellschaft ergibt sich insofern keine Beschränkung der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Zinsaufwendungen. Weitere laufende Kosten auf Ebene der Objektgesellschaft können steuerlich als Werbungskosten nur insoweit Berücksichtigung finden, als sie, wie z. B. die Zinsaufwendungen für das langfristige Darlehen im Zusammenhang mit den Einkünften aus der Vermietungstätigkeit der Objektgesellschaft stehen. 1.4.2 Aufwendungen auf der Ebene der Beteiligungsgesellschaft Bezüglich der Beteiligung an der Objektgesellschaft kann die Beteiligungsgesellschaft keine Abschreibungen mit steuerlicher Wirkung vornehmen. Eine Beteiligung an einer Personengesellschaft ist kein selbstständig zu bewertendes Wirtschaftsgut, wenngleich sie in der Steuerbilanz der Beteiligungsgesellschaft auszuweisen ist. Abschreibungen können insoweit nur auf die Anteile der Beteiligungsgesellschaft an den einzelnen Wirtschaftsgütern der betreffenden Personengesellschaften bei diesen vorgenommen werden. Weitere laufende Kosten auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft können steuerlich nur insoweit als Werbungskosten Berücksichtigung finden, als sie im Zusammenhang mit den Einkünften aus der Vermietungstätigkeit der Objektgesellschaft stehen. 1.4.3 Sonderwerbungskosten des Anlegers Kosten auf der Ebene des Anlegers im Zusammenhang mit der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft sowie der mittelbaren Beteiligung an der Objektgesellschaft können grundsätzlich steuerlich als Sonderwerbungskosten berücksichtigt werden. Sofern der einzelne Anleger Aufwendungen getätigt hat, die im direkten Zusammenhang mit seiner unmittelbaren bzw. mittelbaren Beteiligung an der Beteiligungs- oder Objektgesellschaft stehen, kann er diese als Sonderwerbungskosten geltend machen. Dazu ist es erforderlich, dass der Anleger die Art und Höhe der Aufwendungen der Beteiligungsgesellschaft mitteilt und entsprechende Nachweise beifügt. Ein Abzug solcher Kosten im Rahmen der persönlichen Steuererklärung des Anlegers ist nicht möglich. Die Geltendmachung von Sonderwerbungskosten ist nur möglich, soweit die vom Anleger getätigten Aufwendungen auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und nicht auf Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 Abs.1 Nr. 7 EStG (§ 20 Abs. 6 EStG) entfallen. 1.5 Ergebnisverteilung Nach § 13 Ziffer 5 des Gesellschaftsvertrages erfolgt die Verteilung des Jahresergebnisses grundsätzlich im Verhältnis der gezeichneten Kapitalanteile der Gesellschafter. Da nicht davon auszugehen ist, dass das benötigte Eigenkapital bereits mit Beginn der Platzierung vollständig gezeichnet ist, sondern es zu einem sukzessiven Beitritt der Anleger kommen könnte, sieht der Gesellschaftsvertrag in § 13 Ziffer 6 des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsge-
Seite 1 und 2:
98 DFH Immobilienfonds 98 Vodafone
Seite 3:
Inhaltsverzeichnis 03 Inhaltsverzei
Seite 7 und 8:
Erklärung des Anbieters dieses Bet
Seite 9 und 10:
Rahmendaten des Beteiligungsangebot
Seite 11 und 12:
Seite 13 und 14:
Gemäß dem Investitionsplan der Be
Seite 15:
Seite 18 und 19:
18 Risiken Sollte das Eigenkapital
Seite 20 und 21:
20 Risiken Altlasten Gemäß der al
Seite 22 und 23:
22 Risiken wird (BMF-Schreiben vom
Seite 24 und 25:
24 Risiken Errichtung und Fertigste
Seite 26 und 27:
26 Risiken Das Langfristdarlehen un
Seite 28 und 29:
28 Risiken Anlegergefährdende Risi
Seite 30 und 31:
30 Anbieter 4. Anbieter Deutsche Fo
Seite 32 und 33:
32 Anbieter Ergebnisse Kumuliert er
Seite 34 und 35:
34 Anbieter Beispiele realisierter
Seite 37 und 38:
Die Fondsimmobilien 37 5. Die Fonds
Seite 39 und 40:
39 Düsseldorf ist ein wichtiges Ha
Seite 41 und 42:
41 Schiessstraße U Löricker Stra
Seite 43:
Die Fondsimmobilien 43 in das Heerd
Seite 46 und 47:
46 Investitionsplanung und Ertragsp
Seite 48 und 49:
Seite 50 und 51:
Seite 52 und 53:
Seite 54 und 55:
Seite 56 und 57:
Seite 58 und 59:
Seite 60 und 61: 60 Investitionsplanung und Ertragsp
Seite 62 und 63: 62 Rechtliche Grundlagen 7. Rechtli
Seite 64 und 65: 64 Rechtliche Grundlagen Treugeber,
Seite 66 und 67: 66 Vergessen Sie Paris, London und
Seite 68 und 69: 68 Rechtliche Grundlagen beträgt 0
Seite 70 und 71: 70 Rechtliche Grundlagen § 35 Abs.
Seite 72 und 73: 72 Rechtliche Grundlagen Ziffer 4 d
Seite 74 und 75: 74 Rechtliche Grundlagen währen zu
Seite 76 und 77: 76 Rechtliche Grundlagen Gleichzeit
Seite 78 und 79: 78 Rechtliche Grundlagen ßern, zu
Seite 80 und 81: 80 Rechtliche Grundlagen übergeben
Seite 82 und 83: 82 Rechtliche Grundlagen bald das E
Seite 84 und 85: 84 Rechtliche Grundlagen hende Gesc
Seite 86 und 87: 86 Rechtliche Grundlagen schaft tra
Seite 88 und 89: 88 Rechtliche Grundlagen und Baulas
Seite 90 und 91: 90 Rechtliche Grundlagen streckbare
Seite 92 und 93: 92 Rechtliche Grundlagen tung eines
Seite 94 und 95: 94 Rechtliche Grundlagen und Refina
Seite 96 und 97: 96 Rechtliche Grundlagen gung hinau
Seite 98 und 99: 98 Rechtliche Grundlagen mit dem 10
Seite 100 und 101: 100 Rechtliche Grundlagen Erklärun
Seite 102 und 103: 102 Steuerliche Grundlagen 8. Steue
Seite 104 und 105: 104 Steuerliche Grundlagen Mit Unte
Seite 106 und 107: 106 Steuerliche Grundlagen gungsges
Seite 108 und 109: 108 Steuerliche Grundlagen Der verm
Seite 112 und 113: 112 Steuerliche Grundlagen sellscha
Seite 114 und 115: 114 Steuerliche Grundlagen 1.8 Soli
Seite 116 und 117: 116 Steuerliche Grundlagen schaftsv
Seite 118 und 119: 118 Steuerliche Grundlagen 1.3 Ver
Seite 120 und 121: 120 Gesellschaftsvertrag 9. Gesells
Seite 122 und 123: 122 Gesellschaftsvertrag 3. Bei Üb
Seite 124 und 125: 124 Gesellschaftsvertrag 8. Bei Aus
Seite 126 und 127: 126 Gesellschaftsvertrag wenn alle
Seite 128 und 129: 128 Gesellschaftsvertrag verzüglic
Seite 130 und 131: 130 Treuhandvertrag 10. Treuhandver
Seite 132 und 133: 132 Treuhandvertrag 5. Der übertra
Seite 134 und 135: 134 Mittelfreigabe- und Mittelverwe
Seite 136 und 137: 136 Angaben zur Vermögens-, Finanz
Seite 138 und 139: 138 Angaben zur Vermögens-, Finanz
Seite 140 und 141: 140 Beitritt zur Beteiligungsgesell
Seite 142 und 143: 142 Übersicht zu den Vertragspartn
Seite 144 und 145: 144 Übersicht zu den Vertragspartn
Seite 146 und 147: 146 Verbraucherinformation für den
Seite 148 und 149: 148 Verbraucherinformation für den
Seite 150 und 151: 150 Glossar 16. Glossar Die nachfol
Seite 152 und 153: 152 Glossar Liquiditätsreserve Die
Seite 154 und 155: 154 Impressum 17. Impressum Herausg
Seite 156: Fax Kriegsbergstraße 70174 98 ø
Alle anzeigen

DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?