DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

Steuerliche Grundlagen
109
Qualifiziert die Finanzverwaltung die Einkünfte
der Objektgesellschaft entgegen der
Konzeption als Einkünfte aus Gewerbebetrieb
gemäß § 15 EStG, gelten auch die Einkünfte
aus der Anlage der Liquidität sowie
aus den Zinsbegrenzungsgeschäften in
vollem Umfang gemäß §§ 20 Abs. 8, 15 Abs. 3
Nr. 1 EStG als Einkünfte aus Gewerbebetrieb,
sodass sowohl die Objekt- und Beteiligungsgesellschaft
als auch der Anleger Einkünfte
aus Gewerbebetrieb erzielen.
1.3 Überschusserzielungsabsicht
Weitere Voraussetzung für die steuerliche
Anerkennung der Erzielung steuerpflichtiger
Einkünfte aus einer Beteiligung ist, dass sowohl
auf Ebene der Objektgesellschaft als
auch auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
und auf Ebene des einzelnen Anlegers eine
Überschusserzielungsabsicht vorliegt und
nach den Berechnungen ein steuerlicher
Totalüberschuss prognostiziert werden kann
(BMF-Schreiben vom 08.10.2004, IV C 3 – S
2253 – 91/04, BStBl I 2004, Seite 993, Tz. 31 f.;
BFH, Beschluss vom 02.07.2008, IX B 46/08,
BStBl II 2008, Seite 815).
1.3.1 Objektgesellschaft und Beteiligungsgesellschaft
Nach bisheriger Auffassung des Bundesfinanzhofs
(Urteil vom 30.09.1997, BStBl II 1997,
Seite 771) war für Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung bei einer auf Dauer angelegten
Vermietungstätigkeit grundsätzlich
vom Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht
auszugehen. Die Finanzbehörden der
Länder haben mit ihrem BMF-Schreiben vom
08.10.2004 (IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl
2004 I, Seite 933) hierzu umfassend Stellung
genommen:
– Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer
angelegt, wenn sie nach den bei Beginn
der Vermietung ersichtlichen Umständen
keiner Befristung unterliegt. Hat der Steuerpflichtige
den Entschluss auf Dauer zu
vermieten endgültig gefasst, gelten die
Grundsätze des Urteils des Bundesfinanzhofes
vom 30.09.1997 für die Dauer seiner
Vermietungstätigkeit auch dann, wenn
er das bebaute Grundstück später aufgrund
eines neu gefassten Entschlusses
veräußert (BFH, Urteil vom 09.07.2002, IV
R 47/99, BStBl II 2003, Seite 580).
– Gegen die Überschusserzielungsabsicht
spricht somit nach Auffassung der Finanzverwaltung
eine nur vorübergehende Vermietungsabsicht
des Steuerpflichtigen, wie
dies z. B. bei einer Beteiligung an einem
Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot
oder Verkaufsgarantie der
Fall wäre, wenn voraussichtlich Werbungskostenüberschüsse
erzielt werden. Ebenfalls
gegen die Überschusserzielungsabsicht
spricht, wenn sich der Steuerpflichtige
die Möglichkeit ausbedungen hat, das
Mietobjekt innerhalb einer bestimmten
Frist, innerhalb der ein positiver Gesamtüberschuss
nicht erzielt werden kann, zu
veräußern. Beweisanzeichen hierfür könnten
der Abschluss eines entsprechend
kurzen Zeitmietvertrages oder einer entsprechend
kurzen Fremdfinanzierung
oder die Suche nach einem Käufer schon
kurze Zeit nach Anschaffung oder Herstellung
des Gebäudes sein. Wird das bebaute
Grundstück innerhalb eines engen
zeitlichen Zusammenhangs von in der
Regel bis zu fünf Jahren seit der Anschaffung
oder Herstellung veräußert, und
wurde in dieser Zeit ein Werbungskostenüberschuss
erwirtschaftet, so spricht dies
gegen die Einkunftserzielungsabsicht
(BMF-Schreiben vom 08.10.2004, Tz. 5 ff.).
– Die Beteiligung der Anleger an der Beteiligungsgesellschaft
ist als langfristige Investition
zu sehen, die auf die Erzielung
von Überschüssen gerichtet ist. Sowohl
die Objektgesellschaft als auch die Beteiligungsgesellschaft
sind auf unbestimmte
Zeit errichtet. Die Objektgesellschaft
hat über den Neubau bereits einen langfristigen
Mietvertrag abgeschlossen (vgl.
Abschnitt I. 2. „Investitionsphase II“).
– Sprechen dennoch Beweisanzeichen gegen
das Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht,
wird die Finanzverwaltung
prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen
ist. Hierzu ist eine Prognoserechnung für
den Zeitraum der voraussichtlichen Vermögensnutzung
aufzustellen. Der Prog-
nosezeitraum umfasst, sofern nicht von
einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen
ist, 30 Jahre. Dieser beginnt mit
der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes.
Bei der Prognoserechnung ist von
den Ergebnissen auszugehen, die sich
nach den einkommensteuerrechtlichen
Vorschriften voraussichtlich ergeben
werden. Ein eventueller Veräußerungsgewinn
gemäß § 23 EStG (Spekulationsgewinn)
ist nicht bei der Ermittlung des
Totalüberschusses der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung einzubeziehen.
– Nach neuer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
(Urteil vom 20.07.2010, BStBl II
2010, Seite 1038) ist bei der Vermietung
von Gewerbeobjekten die Überschusserzielungsabsicht
– entgegen den Ausführungen
im BMF-Schreiben vom 08.10.2004
– stets konkret festzustellen. Den Steuerpflichtigen
trifft im Zweifel die objektive
Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen
der Überschusserzielungsabsicht.
Wie die Finanzverwaltung auf dieses neue
Urteil des Bundesfinanzhofs reagieren
wird, bleibt abzuwarten.
– Nach der jeweiligen steuerlichen Ergebnisprognose
werden die Objektgesellschaft
und die Beteiligungsgesellschaft jeweils
durch die Vermietung der Immobilie
durch die Objektgesellschaft ab dem Jahr
2013 einen steuerlichen Totalüberschuss
erzielen. Kumulierte handelsrechtliche
Gewinne entstehen nach der jeweiligen
Prognoserechnung ab dem Jahr 2014
bzw. 2018. Insofern ist sowohl auf der
Ebene der Objektgesellschaft als auch
auf der Ebene der Beteiligungsgesellschaft
– wie von der neuen Rechtsprechung
des Bundesfinanzhofs gefordert –
konkret eine Überschusserzielungsabsicht
festzustellen. Die von der Finanzverwaltung
derzeit im BMF-Schreiben
vom 08.10.2004 gestellten Anforderungen
sind damit ebenfalls erfüllt.