DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Steuerliche Grundlagen
Der vermögensverwaltende Charakter
der Objektgesellschaft wird auch nicht durch
die von der Finanzverwaltung vertretene
Auffassung zur Abgrenzung der vermögensverwaltenden
und gewerblichen Tätigkeit
bei Ein-Objekt-Gesellschaften (BMF-Schreiben
vom 01.04.2009, IV C 6 S 2240/ 08/10008,
BStBl I 2009, Seite 515) infrage gestellt. Danach
soll eine vermögensverwaltende Vermietungstätigkeit
nicht mehr vorliegen,
wenn die Vermietungstätigkeit mit dem Anund
Verkauf der Immobilien aufgrund eines
einheitlichen Geschäftskonzepts verklammert
ist. Dies ist dann der Fall, wenn von vornherein
ein Verkauf des vermieteten Wirtschaftsgutes
vor Ablauf von deren gewöhnlicher
oder tatsächlicher Nutzungsdauer geplant
ist und die Erzielung eines Totalgewinns
diesen Verkauf erfordert (BMF-Schreiben
vom 01.04.2009, Tz. 4, 5). Anhaltspunkte für
eine solche Verklammerung liegen im Hinblick
auf die Objektgesellschaft nicht vor. Die
Objektgesellschaft erzielt nach ihrer Prognoserechnung
bereits im Jahr 2013 aus den
laufenden Mieteinnahmen einen steuerlichen
Totalüberschuss. Der Verkauf der Immobilie
der Objektgesellschaft wird im Jahr
2024 lediglich beispielhaft angenommen.
Insgesamt steht das Vermieten der Immobilie
für die Objektgesellschaft erkennbar
im Vordergrund und ist nicht mit dem Anund
Verkauf der Immobilie aufgrund eines
einheitlichen Geschäftskonzeptes verklammert,
sodass die Tätigkeit der Objektgesellschaft
steuerlich als vermögensverwaltend
zu qualifizieren ist.
Die Objektgesellschaft erzielt ab dem
Wegfall ihrer gewerblichen Prägung keine
gewerblichen Einkünfte mehr (vgl. Abschnitt
I. 2.1 „Entprägung der Objektgesellschaft“).
Die Objektgesellschaft ist somit eine vermögensverwaltend
tätige, nicht gewerblich
geprägte Kommanditgesellschaft, die langfristig
den Neubau vermietet.
1.1.2 Beteiligungsgesellschaft
Das bloße Halten der Beteiligung an der
Objektgesellschaft stellt keine originäre gewerbliche
Tätigkeit dar. Die Beteiligungsgesellschaft
ist nur vermögensverwaltend
tätig. Aus ihrer Beteiligung als Kommanditist
an der Objektgesellschaft erzielt die Beteiligungsgesellschaft
Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung gemäß § 2 Abs.
1 Satz 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 Nr. 1
EStG. Die Beteiligungsgesellschaft ist ebenfalls
durch die Beteiligung des geschäftsführenden
Kommanditisten nicht gewerblich
geprägt (§ 15 Abs. 3 EStG, R 15.8 Abs. 6
EStR, Abschnitt I. 1.1 „Einkünfte aus Kapitalvermögen“).
1.1.3 Anleger
Aus der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
bzw. mittelbar an der Objektgesellschaft
erzielen die Anleger in ihrer gesamthänderischen
Verbundenheit Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 21
Abs. 1 Nr. 1 EStG. Diese Einkünfte sind den
Anlegern steuerlich grundsätzlich anteilig,
d. h. entsprechend ihrer Beteiligungsquote
zuzurechnen.
Die Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung beim Gesellschafter
setzt Vermieterinitiative und Vermieterrisiko
voraus. Der Bundesfinanzhof
stellt dabei in ständiger Rechtsprechung
darauf ab, dass derjenige Vermieterinitiative
entfaltet und damit Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erzielt, der über die
Möglichkeit verfügt, das Mietobjekt zur Nutzung
zu überlassen. Bei dem vorliegenden
mehrstöckigen Investitionsmodell verfügen
die Anleger über typische Rechte eines
Kommanditisten, d. h. sie sind in der Lage,
Stimm-, Kontroll- und Widerspruchsrechte
auszuüben (§§ 164, 166 HGB). Der Gesellschaftsvertrag
der Beteiligungsgesellschaft
beinhaltet explizite Mitwirkungs- bzw. Mitbestimmungsrechte.
Diese Rechte stehen
nach § 2 des Treuhandvertrages auch den
Treugebern zu. Damit entfaltet sowohl der
unmittelbare Gesellschafter als auch der
mittelbar über den Treuhandkommanditisten
beteiligte Treugeber Vermieterinitiative.
Der Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft
in der Fassung nach Vollzug des Anteilskaufvertrages
wird in § 13 ebenfalls entsprechende
Stimm-, Kontroll- und Widerspruchsrechte
beinhalten, sodass die Rechte
der Anleger von der Beteiligungsgesellschaft
in der Objektgesellschaft ausgeübt
werden können.
Sollte die Finanzverwaltung die Einkünfte
aus dem Vermieten der Immobilie durch die
Objektgesellschaft nicht als Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung gemäß § 21
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG qualifizieren, sondern
Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß § 15
EStG annehmen, gelten auch die Einkünfte
der Beteiligungsgesellschaft und damit der
Anleger in vollem Umfang gemäß § 15 Abs.
3 Nr. 1 EStG als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
1.2 Einkünfte aus Kapitalvermögen
Die Beteiligungsgesellschaft und die Objektgesellschaft
werden zur Sicherung ihrer
Liquidität kurzfristige und zur schnellen Verfügung
stehende Geldanlagen tätigen. Der
Anleger wird hieraus in geringem Maße Zinsen
erzielen. Die Zinseinnahmen stehen in
keinem wirtschaftlichen Zusammenhang zu
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Die Anlage der Liquidität stellt vielmehr
eine bloße Einkommensverwendung dar,
welche zu Einkünften aus Kapitalvermögen
im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG führt.
Die Objektgesellschaft hat für das langfristige
Darlehen zur Finanzierung des Investitionsvorhabens
ein Zinsbegrenzungsgeschäft
abgeschlossen. Bei Zinsbegrenzungsgeschäften
handelt es sich um Dauerschuldverhältnisse,
die nach dem BMF-Schreiben
vom 15.08.2008 (IV C 1 – S 2000/07/0009) von
der Finanzverwaltung als Termingeschäfte
im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a EStG
eingestuft werden. Gemäß § 20 Abs. 8 EStG
werden die daraus erzielten Einkünfte den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
zugerechnet, da das Zinsbegrenzungsgeschäft
der Absicherung des Zinsniveaus
des zur Finanzierung des Investitionsvorhabens
durch die Objektgesellschaft aufgenommenen
langfristigen Darlehens dienen
soll und dadurch in einem engen wirtschaftlichen
Zusammenhang mit der Erzielung
der geplanten Mieteinnahmen stehen wird.
Aus diesem Grunde besteht für die Beteiligungsgesellschaft
gemäß § 43 Abs. 2 Satz 3
Nr. 2 EStG die Möglichkeit, eine Freistellung
vom Kapitalertragsteuerabzug (vgl. hierzu
auch den Abschnitt II. 7. „Kapitalertragsteuer/
Abgeltungsteuer“) zu erreichen.