DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Steuerliche Grundlagen
gungsgesellschaft vor (§ 1 Abs. 3 Nr. 1
GrEStG), da insoweit ausschließlich auf den
einzelnen gesamthänderisch mit berechtigenden
Anteil an der Objektgesellschaft
ohne Berücksichtigung der vermögensmäßigen
Beteiligung abzustellen ist. Neben der
Beteiligungsgesellschaft sind zu diesem
Zeitpunkt mit der DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH und der DFH Aberia GmbH
noch zwei weitere Gesellschafter an der Objektgesellschaft
beteiligt.
2.2.4 Auswechslung des Komplementärs,
Beitritt des geschäftsführenden Kommanditisten
Der Anteilskaufvertrag sieht darüber
hinaus vor, dass die DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH als neuer Komplementär
ohne Einlage der Objektgesellschaft am Vollzugstag
des Anteilskaufs durch die Beteiligungsgesellschaft
beitritt. Aufschiebend bedingt
auf den Beitritt des neuen Komplementärs
scheidet die die developer Objekt
Düsseldorf VCD-Entwicklungs-GmbH als
bisheriger Komplementär aus der Objektgesellschaft
aus.
Da die Deutsche Bau Holding GmbH
zu 5,1 % an der Objektgesellschaft beteiligt
bleibt, ergeben sich aus der Auswechslung
der Komplementäre keine grunderwerbsteuerlichen
Konsequenzen.
Auch der Anteilskauf des geschäftsführenden
Kommanditisten erfüllt keinen grunderwerbsteuerlichen
Erwerbsvorgang.
2.2.5 Anlegerbeitritt
Aufgrund der Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft
besteht eine doppelstöckige Gesellschaftsstruktur
(sogenannte doppelstöckige Personengesellschaft).
Hierbei fungiert die Beteiligungsgesellschaft
als Obergesellschaft und
die Objektgesellschaft als Untergesellschaft.
Bei doppelstöckigen Personengesellschaften
kann eine Änderung im Gesellschafterbestand
der Obergesellschaft zu
einem grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestand
gemäß § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 3 GrEStG
führen. Eine Änderung im Gesellschafterbestand
stellt zum Beispiel der Beitritt eines
Anlegers als Treugeber in die Beteiligungsgesellschaft
während oder nach der Investitionsphase
dar. Voraussetzung für die Erfüllung
der infrage kommenden grunderwerbsteuerlichen
Tatbestände ist, dass sich der
Gesellschafterbestand der Immobiliengesellschaft
(Untergesellschaft) innerhalb von
fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar um
mindestens 95 % ändert oder sich mindestens
95 % der Anteile der Immobiliengesellschaft
mittelbar in einer Hand vereinigen. Im
Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2a GrEStG
sind bei doppelstöckigen Personengesellschaftsbeteiligungen
für die Prüfung, ob die
95 %-Grenze erreicht wird, Änderungen im
Gesellschafterbestand der Obergesellschaft
stets bis auf die Ebene der Untergesellschaft
durchzurechnen (gleichlautender Ländererlass
vom 25.02.2010, BStBl I 2010, Seite 245).
In der Investitionsphase I löst der mittelbare
Beitritt des Anlegers als Treugeber in
die Beteiligungsgesellschaft als Obergesellschaft
keine Grunderwerbsteuer aus. Während
dieser Zeit ist die Beteiligungsgesellschaft
noch nicht an der Objektgesellschaft
beteiligt.
Ändern sich jedoch nach Ausübung des
Andienungsrechts der Gesellschafterbestand
der Beteiligungsgesellschaft innerhalb von
fünf Jahren zu mindestens 95 % (vgl. Abschnitt
I. 2.2.3 „Andienungsrecht auf Kauf von
weiteren 5,1 % der Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft“), wäre der Grunderwerbsteuertatbestand
des § 1 Abs. 2a GrEStG erfüllt.
Entsprechendes gilt, wenn sich nach
Kauf der restlichen 5,1 % der Kommanditanteile
von dem Anteilsverkäufer durch die Beteiligungsgesellschaft
in der Hand eines Anlegers
mindestens 95 % der Anteile an der
Beteiligungsgesellschaft vereinigen. Dies ist
nach der Konzeption jedoch nicht vorgesehen,
da an der Beteiligungsgesellschaft
neben den Anlegern Herr Andreas Grunert,
die DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH
sowie die DFH Aberia GmbH beteiligt sind.
Grunderwerbsteuer würde auch anfallen,
wenn die Finanzverwaltung die Beteiligung
eines Gründungsgesellschafters der Objektgesellschaft
nicht als Beteiligung von mehr
als 5 % am Gesellschaftsvermögen anerkennt
oder sich die Beteiligungsverhältnisse
auf Ebene der Gründungsgesellschafter der
Objektgesellschaft wesentlich ändern. In
letzterem Fall trägt der Anteilsverkäufer gemäß
§ 8 Ziffer 3 des Optionsvertrages die
hieraus entstehende Grunderwerbsteuer.
3. Aufwendungen
Der steuerlichen Behandlung der von der
Beteiligungsgesellschaft in der Investitionsphase
getätigten Aufwendungen liegt die im
sogenannten Bauherrenerlass (BMF-Schreiben
vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2553a – 48/03, BStBl
I 2003, Seite 546) dargestellte Auffassung der
Finanzverwaltung zugrunde. Das Beteiligungsangebot
ist mit einem Erwerberfonds
im Sinne dieses BMF-Schreibens (Tz. 33 – 35)
vergleichbar. Im vorliegenden Fall wird allerdings
anstelle eines fertiggestellten und nutzungsbereiten
Wirtschaftsgutes eine Beteiligung
an einer Grundstücksgesellschaft erworben.
Dies bedeutet, dass grundsätzlich
alle Aufwendungen, die im wirtschaftlichen
Zusammenhang mit der Abwicklung des
Projekts in der Investitionsphase anfallen,
insbesondere Eigen- und Fremdkapitalvermittlungsprovisionen,
als Anschaffungsnebenkosten
zu qualifizieren sind. Jedoch
stellen Aufwendungen, die auch ein Erwerber
außerhalb einer Fondsgestaltung als
Werbungskosten abziehen könnte, wie z. B.
Fremdkapitalzinsen, sofort abziehbare Werbungskosten
dar, soweit diese den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen
sind.
Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt,
dem sogenannten Bauherrenerlass zu folgen.
Demgemäß werden insbesondere die Vergütungen
für die Geschäftsführung, die Platzierungsgarantie,
die Baubetreuung, die Beteiligungsvermittlung,
die Fremdfinanzierungsvermittlung,
die Objektaufbereitung/
Konzeption sowie die Vertriebskosten als
Anschaffungsnebenkosten qualifiziert.