DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

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Steuerliche Grundlagen
Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung
erklärt der jeweilige Gesellschafter ausdrücklich
seine Zustimmung zu den vorgenannten
Investitionen der Beteiligungsgesellschaft
und zu den in § 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 des
Gesellschaftsvertrages genannten Verträgen
einschließlich eventueller Ergänzungs- und
Änderungsverträge (vgl. § 1 Ziffer 3 des Treuhandvertrages).
Der Anleger wird über die
Beteiligungsgesellschaft zunächst durch die
Darlehensgewährung an die Objektgesellschaft
sowie später – nach Beteiligung der
Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
– aus den Immobilienaktivitäten
der Objektgesellschaft Einkünfte erzielen.
I. Investitionsphase
1. Investitionsphase I
Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt,
gemäß ihrem Gesellschaftszweck der
Objektgesellschaft zunächst ein Darlehen
zur Finanzierung ihres Bauvorhabens (Errichtung
des Neubaus) zu gewähren.
1.1 Einkünfte aus Kapitalvermögen
Die Zinseinnahmen aus dieser Darlehensgewährung
stellen Einkünfte aus Kapitalvermögen
gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 5 i. V. m. § 20
Abs. 1 Nr. 7 EStG dar. Eine Zuordnung zu den
in der Nutzungsphase durch die spätere Beteiligung
an der Objektgesellschaft erzielten
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
erfolgt nicht, da es hier mangels Beteiligung
an der Objektgesellschaft in diesem Investitionsstadium
an einem engen wirtschaftlichen
Zusammenhang fehlt (OFD Berlin vom
09.12.1996, St 442 – S 2253a – 1/95). Sollte
das zuständige Finanzamt einen engen wirtschaftlichen
Zusammenhang dennoch bejahen,
sind diese Zinseinnahmen als Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren.
Die Beteiligungsgesellschaft erzielt zudem
keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Sie ist weder an der in diesem Investitionsstadium
gewerblich geprägten Objektgesellschaft
(§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG) beteiligt
noch ist sie selbst aufgrund ihrer Rechtsform
gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich
geprägt. Eine nicht originär gewerblich
tätige Personengesellschaft gilt als gewerblich
geprägt, wenn ausschließlich eine oder
mehrere Kapitalgesellschaften persönlich
haftende Gesellschafter sind und die Geschäftsführung
der Gesellschaft nur durch
diese oder durch Personen, die nicht Gesellschafter
sind, ausgeführt wird. Die DFH
Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH ist als
persönlich haftender Gesellschafter organschaftlicher
Vertreter der Objektgesellschaft.
Sie ist aber nicht zur Geschäftsführung befugt.
Ausschließlich die DFH Aberia GmbH
ist als geschäftsführender Kommanditist gemäß
§ 10 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages
zur Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
berechtigt. Eine gewerbliche Prägung
wird nach dem Wortlaut des § 15 Abs.
3 Nr. 2 EStG und nach Auffassung der Finanzverwaltung
(R 15.8 Abs. 6 Satz 2 EStR)
auch dann ausgeschlossen, wenn es sich
bei dem geschäftsführenden Gesellschafter
um eine Kapitalgesellschaft handelt.
Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Kapitalvermögen
ist als Werbungskosten ein
Betrag von EUR 801 abzuziehen (Sparer-
Pauschbetrag); der Abzug der tatsächlichen
Werbungskosten ist ausgeschlossen. Ehegatten,
die zusammen veranlagt werden,
wird ein gemeinsamer Sparer-Pauschbetrag
von EUR 1.602 gewährt, vgl. § 20 Abs. 9 EStG.
Für Zinseinnahmen aus der Darlehensgewährung
der Beteiligungsgesellschaft an
die Objektgesellschaft besteht keine Pflicht,
die Kapitalertragsteuer einzubehalten, da es
sich bei der Objektgesellschaft um einen
privaten Zinsschuldner im Sinne des § 43
Abs. 1 Nr. 7 EStG handelt. Der jeweilige Anleger
hat folglich diese steuerpflichtigen
Kapitalerträge, die nicht der Kapitalertragsteuer
unterliegen, in seiner Einkommensteuererklärung
anzugeben. Dennoch unterliegen
die Kapitalerträge dem Abgeltungsteuersatz
von maximal 25 % (zuzüglich
Solidaritätszuschlag von 5,5 % und ggf.
Kirchensteuer), vgl. § 32 d Abs. 1 und 3 EStG.
Vergleiche im Übrigen die Ausführungen
zur Ergebnisverteilung, zu § 15b EStG, § 20
Abs. 6 EStG und zum Verfahren zur Feststellung
der Einkünfte.
1.2 Überschusserzielungsabsicht
Weitere Voraussetzung ist grundsätzlich
auch bei Kapitaleinkünften, dass sowohl auf
Ebene der Beteiligungsgesellschaft als auch
auf Ebene der einzelnen Anleger eine Überschusserzielungsabsicht
vorliegt. Sie ergibt
sich in der Regel aus der Tatsache des Erwerbs
einer „dauerhaft“ ertragversprechenden
Kapitalanlage. Sie ist auch in Verlustjahren
zu bejahen, wenn die objektiven Umstände
im Zeitpunkt des Erwerbs während
der Gesamtdauer des Kapitaleinsatzes einen
Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben
erwarten lassen. Die bloße Erzielung
steuerlicher Vorteile genügt jedoch nicht
(BFH, Urteil vom 07.11.2006; VIII R 76/03,
BFH/NV 07, 668). Gemäß der Prognoserechnung
der Beteiligungsgesellschaft wird bereits
aus den Zinseinnahmen ein Totalüberschuss
im Jahre 2011 erzielt. Vergleiche im
Übrigen zur Überschusserzielungsabsicht
bei einer möglichen Anteilsfremdfinanzierung
durch den Anleger die Ausführungen
im Abschnitt II. 1.3 „Überschusserzielungsabsicht“.
2. Investitionsphase II
Die Objektgesellschaft bebaut, das von
ihr bereits erworbene Grundstück in der
Viersener Straße und Neuwerker Straße in
Düsseldorf nebst dem ihr mit der Nutzungsvereinbarung
überlassenen Grundstück von
der Stadt Düsseldorf mit dem im Verkaufsprospekt
näher beschriebenen Neubau und
beabsichtigt, diesen anschließend zu vermieten.
Nach Fertigstellung des Neubaus
wird sich die Beteiligungsgesellschaft als
Kommanditist an der Objektgesellschaft beteiligen.
2.1 Entprägung der Objektgesellschaft
Am Vollzugstag des Erwerbs der Kommanditbeteiligung
durch die Beteiligungsgesellschaft
(vgl. „Rechtliche Grundlagen“,
Seite 74) überträgt die Deutsche Bau Holding
GmbH nach § 1.2 des Anteilskaufvertrages
zunächst 0,1 % der Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft auf die DFH Aberia GmbH