DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf

98
DFH Immobilienfonds 98
Vodafone Campus Düsseldorf
www.dfh-ag.com

Historie
1992 Mit der Gründung der debis Aviation Leasing GmbH legt die Daimler-Benz
InterServices (debis) AG (heute Daimler Financial Services AG), eine 100 %ige
Tochtergesellschaft der Daimler-Benz AG (heute Daimler AG), den Grundstein für
unseren Erfolg. Das Leistungsspektrum der debis Aviation Leasing GmbH erstreckt
sich neben dem konventionellen Leasinggeschäft vorrangig auf die innovative
Gestaltung und Durchführung komplexer Leasingtransaktionen.
1993 Die debis Aviation Leasing GmbH initiiert einen der ersten Flugzeug-Leasingfonds
im Publikumsbereich in Deutschland. Finanziert wird ein Airbus A340-300
für die Deutsche Lufthansa Aktiengesellschaft. Das Investitionsvolumen dieses
Beteiligungsangebotes beträgt DM 191.774.000 (rund EUR 98 Mio.).
1995 Die neu gegründete debis Fondsmanagement GmbH, ebenfalls eine
100 %ige Tochtergesellschaft der Daimler-Benz InterServices (debis) AG, bietet die
ersten Fonds zur Finanzierung von Schienenfahrzeugen, Infrastrukturprojekten
und Immobilien an.
1998 Im Zuge der Erweiterung der Geschäftsfelder auf Cross-Border-Leasingtransaktionen
wird die debis Aviation Leasing GmbH umfirmiert in debis Financial
Engineering GmbH. In diesem Jahr setzen wir drei Cross-Border-Projekte mit einem
Volumen von insgesamt nahezu EUR 500 Mio. um und sind dabei als wirtschaftlicher
Berater und Arrangeur für die öffentliche Hand bzw. privatwirtschaftliche
Unternehmen tätig.
2000 Im Zuge der weltweiten Zusammenführung der Finanzdienstleistungen
wird die debis Financial Engineering GmbH umfirmiert in DaimlerChrysler Capital
Services (debis) Deutschland GmbH. Die Aktivitäten der debis Fondsmanagement
GmbH werden ebenfalls unter dem Dach der DaimlerChrysler Capital Services (debis)
Deutschland GmbH vereint. DaimlerChrysler Capital Services startet mit einem
historischen Transaktionsvolumen von rund EUR 6,3 Mrd. in das neue Jahrtausend.
2002 Die DaimlerChrysler Capital Services (debis) Deutschland GmbH wird umfirmiert
in DaimlerChrysler Services Structured Finance GmbH.
2006 Anfang 2006 haben die börsennotierte Deutsche Immobilien Holding AG
über ihre Tochtergesellschaft DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft
mbH und die Sparkasse Bremen AG mit ihrer Tochtergesellschaft nwk
nordwest Kapitalbeteiligungsgesellschaft der Sparkasse Bremen mbH die Anteile
des bisherigen Gesellschafters aus dem DaimlerChrysler-Konzern übernommen.
2008 Die zunächst als Deutsche Fonds Holding GmbH firmierende Gesellschaft
wurde im März 2008 in eine Aktiengesellschaft umgewandelt.

Inhaltsverzeichnis
03
Inhaltsverzeichnis
Vorwort 5
1. Erklärung des Anbieter dieses Beteiligungsangebotes 7
2. Rahmendaten des Beteiligungsangebotes 9
Zielgruppe 9
Die Vermögensanlage 9
Die Fondsimmobilien 15
3. Risiken 17
Prognosegefährdende Risiken 17
Anlagegefährdende Risiken 23
Anlegergefährdende Risiken 28
4. Anbieter 30
Deutsche Fonds Holding AG 30
Zweitmarkt für geschlossene Fonds 34
5. Die Fondsimmobilien 37
Anlageziele und Anlagepolitik 37
Die Metropolregion Rhein-Ruhr 38
Grundstück und Gebäude 43
Mieter – Vodafone D2 GmbH 45
Mietvertrag mit der Vodafone D2 GmbH 45
6. Investitionsplanung und Ertragsprognose 46
Erläuterungen zum prognostizierten Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft (Mittelverwendung) 46
Erläuterungen zum prognostizierten Finanzierungsplan der Beteiligungsgesellschaft (Mittelherkunft) 46
Erläuterungen zum prognostizierten konsolidierten Investitionsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelverwendung) 49
Erläuterungen zum prognostizierten konsolidierten Finanzierungsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelherkunft) 50
Erläuterungen zur Prognoserechnung 54
Prognostizierte Liquidation/Verkauf 57
Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung 58
Sensitivitätsanalysen – Abweichungen von der Prognoserechnung 60
7. Rechtliche Grundlagen 62
8. Steuerliche Grundlagen 102
9. Gesellschaftsvertrag 120
10. Treuhandvertrag 130
11. Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag 134
12. Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG 136
13. Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft 140
14. Übersicht zu den Vertragspartnern 142
15. Verbraucherinformation für den Fernabsatz 146
16. Glossar 150
17. Impressum 154
Der vorliegende Verkaufsprospekt unterliegt
ausschließlich der formalen Prüfung durch die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin). Vor der Veröffentlichung dieses
Verkaufsprospektes wurde er nach § 8i Wertpapier-Verkaufsprospektgesetz
(VerkaufsprospektG)
bei der BaFin hinterlegt.
Die inhaltliche Richtigkeit der in diesem Verkaufsprospekt
gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des
Verkaufsprospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

Vorwort
05
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
die aufgetretenen Verwerfungen an
den internationalen Finanzmärkten machen
zum wiederholten Mal die Notwendigkeit
einer planvollen Vermögensstreuung für
das private Anlagevermögen deutlich. Deshalb
stellt die Investition in eine Immobilie
einen wichtigen Baustein für eine diversifizierte
Vermögensanlage dar.
Das Beteiligungsangebot DFH Immobilienfonds
98 Vodafone Campus Düsseldorf
bietet Ihnen die Möglichkeit, sich mittelbar
an dem neuen Vodafone Campus am
traditionsreichen Bürostandort Seestern in
Düsseldorf-Heerdt zu beteiligen. Der Bürokomplex
wird aus einem 19-geschossigen,
ellipsenförmigen Hochhaus mit einer Höhe
von rund 75 Metern sowie drei weiteren
Bürogebäuden mit sechs bzw. neun oberirdischen
Geschossen, einer Tiefgarage und
einem angrenzenden Parkhaus bestehen.
Zusätzlich wird auf dem Gelände eine
Kindertagesstätte errichtet. Nach der geplanten
Fertigstellung Ende 2012 wird das
Mobilfunkunternehmen auf dem ehemaligen
Gatzweiler-Areal verschiedene Standorte
zu einem integrierten Campus-Projekt
zusammenführen. Der Mietvertrag mit dem
alleinigen Mieter, der Vodafone D2 GmbH,
wurde für die Dauer von 20 Jahren fest
abgeschlossen. Der Mietvertrag beinhaltet
nach Ablauf der festen Mietzeit zwei Verlängerungsoptionen
für den Mieter über
jeweils fünf Jahre und bietet die Voraussetzungen
für eine langfristige Einnahmensicherheit.
Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH)
initiiert, platziert und verwaltet seit 1992
geschlossene Fonds mit interessanten Beteiligungsmöglichkeiten
für private und
institutionelle Investoren.
Das renommierte Analysehaus Feri
EuroRating Services zeichnet jährlich zusammen
mit dem Nachrichtensender n-tv die
besten Initiatoren geschlossener Fonds aus.
Die Feri EuroRating Awards sind ein Qualitätssiegel,
das qualitativ hochwertige Produkte
kennzeichnet. Als bester Initiator im
Bereich „Immobilien National“ erhielt die
Deutsche Fonds Holding AG auf der Verleihung
am 22. März 2011 den Feri EuroRating
Award 2011. Damit setzte sie sich gegen
27 Mitbewerber durch.
Wir sind überzeugt, dass wir mit dem
Beteiligungsangebot 98 eine sicherheitsorientierte
Depotergänzung für Sie konzipiert
haben, und freuen uns, Sie als unseren
Kunden zu begrüßen.
Deutsche Fonds Holding AG
Alexander Bernth
(Vorstand)
Tobias Börsch
(Vorstand)
Michael Ruhl
(Vorstand)

Erklärung des Anbieters dieses Beteiligungsangebotes
07
1. Erklärung des Anbieters dieses Beteiligungs-
angebotes
Die Angaben und Zahlenbeispiele in
diesem Verkaufsprospekt wurden nach
gewissenhafter Prüfung und mit großer
Sorgfalt erstellt. Grundlage hierfür waren
die gegenwärtig geltenden gesetzlichen
Vorschriften, Verordnungen und Erlasse
sowie vertragliche Vereinbarungen. Eine
Haftung für den Eintritt der Kosten-, Liquiditäts-
und Steuerprognosen sowie für zukünftige
Abweichungen durch rechtliche,
wirtschaftliche und steuerliche Änderungen
kann nicht übernommen werden.
Der Prospektherausgeber, Initiator,
Prospektverantwortliche und Anbieter
(nachfolgend „Anbieter“ genannt), ist die
Deutsche Fonds Holding AG
Kriegsbergstraße 13
70174 Stuttgart.
Der Verkaufsprospekt kann für den
Anleger nur eine Informationsgrundlage
über das Beteiligungsangebot darstellen.
Interessierte Anleger, denen die notwendigen
Fachkenntnisse für eine Beteiligung
an einem geschlossenen Immobilienfonds
fehlen, sollten daher keine Beteiligungsentscheidung
treffen, ohne sich durch Einschaltung
von Fachberatern (z. B. Rechtsund
Steuerberater) beraten zu lassen.
Der Anbieter hat sich bei der Erstellung
von diesem Verkaufsprospekt an den Maßgaben
des IDW-Standards „Grundsätze ordnungsmäßiger
Beurteilung von Verkaufsprospekten
über öffentlich angebotene
Vermögensanlagen“ (IDW S4 – Stand vom
18.05.2006) orientiert.
Die Deutsche Fonds Holding AG mit Sitz
in Stuttgart übernimmt als Anbieter die
Verantwortung für den Inhalt des Verkaufsprospektes,
versichert, dass die genannten
tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse
richtig und vollständig wiedergegeben
wurden, und erklärt, dass ihres Wissens die
Angaben richtig und keine wesentlichen
Umstände ausgelassen sind.
Prospektaufstellungsdatum:
Stuttgart, den 29.04.2011
Deutsche Fonds Holding AG
Alexander Bernth
(Vorstand)
Tobias Börsch
(Vorstand)
Michael Ruhl
(Vorstand)

08
Mehr als 700 Jahre alt ist Düsseldorf, 1288 erhielt es die
Stadtrechte. Damals gab es nur eine Straße, ein paar Häuser
und eine Kirche, die Lambertuskirche. Gewachsen ist die
Stadt aus der Altstadt, und sie bildet bis heute das Herz der
Landeshauptstadt. Zwischen Rhein und Heinrich-Heine-
Allee gibt es zahlreiche Restaurants und Gaststätten. Die
Altstadt ist Heimat des Altbiers. Nirgendwo schmeckt das
nach alten Rezepten obergärig gebraute Bier so gut wie an
der „längsten Theke der Welt“. Die Altstadt, die Königsallee,
die Rheinuferpromenade oder der MedienHafen ziehen
Besucher aus aller Welt in die Stadt am Rhein. Auf die Gäste
wartet ein erstklassiges Kulturangebot mit hochkarätigen
Museen, Oper, Theater, Konzert … Die rheinische Lebensart
wird greifbar beim Karneval, wenn die Jecken tagelang
feiern und tanzen oder bei der größten Kirmes am Rhein.
Rheinfront, Altstadt
Ratinger Tor
Düsseldorfer Karneval
Promenade am Rhein

Rahmendaten des Beteiligungsangebotes
09
2. Rahmendaten des Beteiligungsangebotes
Immobilien sind ein wichtiger Baustein
bei der Vermögensbildung. Viele Investoren
fragen nach einer langfristig wertbeständigen
Anlage, die stetige Rückflüsse ermöglicht
und deren Wert sich weitgehend unabhängig
von den Aktienmärkten entwickelt.
Immobilienanlagen weisen im Langzeitvergleich
oft geringere Wertschwankungen,
höheren Inflationsschutz sowie höheren
Wertzuwachs als andere Vermögensanlagen
auf. Dies gilt insbesondere für Immobilien an
guten Standorten mit positiven wirtschaftlichen
Perspektiven, mit bonitätsstarken
Mietern und mit langfristigen Mietverträgen.
Geschlossene Immobilienfonds sind damit
zu einem unverzichtbaren Baustein des
langfristigen Vermögensaufbaus geworden.
In Verbindung mit traditionellen Anlagen wie
festverzinslichen Wertpapieren oder Aktien
ermöglichen sie eine optimale Vermögensallokation.
Zielgruppe
Dieses Beteiligungsangebot richtet sich
grundsätzlich an einzelne natürliche Personen,
die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig
sind und die sich mit einem Teil
ihres Vermögens langfristig an einer Gewerbeimmobilie
beteiligen möchten. Die prognostizierten
Auszahlungen gelten daher
ausschließlich für vorgenannte Anleger. Eine
Beteiligung von natürlichen Personen, die
in Deutschland nicht unbeschränkt steuerpflichtig
sind, juristischen Personen, Personengesellschaften
oder Gemeinschaften
(z. B. Ehepaare oder sonstige Gemeinschaften)
ist grundsätzlich ausgeschlossen. Im
Einzelfall können der Treuhandkommanditist
und der persönlich haftende Gesellschafter
hiervon Ausnahmen zulassen. Ein Anspruch
hierauf besteht aber nicht.
Interessenten, denen die notwendigen
Fachkenntnisse für eine Beteiligung an einem
geschlossenen Immobilienfonds fehlen, sollten
keine Beteiligungsentscheidung treffen,
ohne sich durch Einschaltung von Fachberatern
(z. B. Rechts- oder Steuerberater) beraten
zu lassen. Anleger sollten bei einer Anlageentscheidung
bereit und wirtschaftlich
in der Lage sein, bei negativem Verlauf der
Beteiligung einen teilweisen oder vollständigen
Verlust ihrer Beteiligung hinnehmen
zu können. Insbesondere wird auf die Ausführungen
im Kapitel „Risiken“ verwiesen.
Die Vermögensanlage
Fondskonzept
Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot
können sich Anleger an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG (nachfolgend
„Beteiligungsgesellschaft“ oder
„Emittent“) beteiligen. Nach Abschluss der
Baumaßnahmen soll die Beteiligungsgesellschaft
rund 94,8 % der Anteile (Anlageobjekt)
an der Gesellschaft die developer Objekt
Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH &
Co. KG (zukünftig DFH 98 Objektgesellschaft
mbH & Co. KG [nachfolgend „Objektgesellschaft“])
erwerben. Weitere 0,1 % der Anteile
sollen durch die DFH Aberia GmbH erworben
werden. Darüber hinaus ist die Beteiligungsgesellschaft
unter bestimmten Voraussetzungen
nach Abschluss eines Darlehensvertrages
verpflichtet, an die Objektgesellschaft
in der Investitions-/Bauphase Zahlungen in
Höhe von maximal EUR 100 Mio. nach Maßgabe
des jeweilig erreichten Baufortschritts
(Aufbaufinanzierung) zu leisten (weiteres Anlageobjekt).
Die Objektgesellschaft ist Eigentümer
der Grundstücke am traditionsreichen
Bürostandort Seestern in Düsseldorf-Heerdt,
auf denen bis voraussichtlich Ende 2012 der
neue Vodafone Campus realisiert wird (ehemaliges
Gatzweiler-Areal). Zusätzlich hat die
Objektgesellschaft eine Nutzungsvereinbarung
mit der Landeshauptstadt Düsseldorf
über benachbarte Grundstücke abgeschlossen,
auf welchen ebenfalls bis voraussichtlich
Ende 2012 ein Parkhaus sowie ebenerdige
Parkplätze errichtet werden sollen. Nach
Fertigstellung wird das Mobilfunkunternehmen
Vodafone auf diesem Areal verschiedene
Standorte zu einem integrierten Campus-
Projekt zusammenführen. Der Mietvertrag
wurde für die Dauer von 20 Jahren ab
Übergabe der Fondsimmobilien fest abgeschlossen.
Art der Vermögensanlage
Die Anleger beteiligen sich an der DFH
98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG
mittelbar als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
DFH Treuhandgesellschaft
mbH (nachfolgend „Treuhandkommanditist“).
Gemäß dem Treuhandvertrag ist jeder
Treugeber berechtigt, den Treuhandvertrag
mit einer Frist von drei Monaten jeweils
zum 31.12. eines Jahres, frühestens allerdings
zum 31.12.2012, zu kündigen und seine treugeberische
Beteiligung in eine unmittelbare
Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
umzuwandeln.
Im Übrigen wird auf das Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“, Seite 62 ff., verwiesen.
Beteiligungsdauer
Die Beteiligung wird auf unbestimmte
Dauer eingegangen und ist bis Ende 2024
prognostiziert. Die Beteiligung kann mit
einer Frist von sechs Monaten zum Ende
eines jeden Geschäftsjahres, erstmals zum
31.12.2024, gekündigt werden.
Gesamtbetrag und Anzahl der angebotenen
Vermögensanlage
Nach dem Gesellschaftsvertrag der Beteiligungsgesellschaft
ist der persönlich haftende
Gesellschafter berechtigt und unter
Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB
bevollmächtigt, aber ohne Zustimmung der
übrigen Mitgesellschafter, das Kommanditkapital
grundsätzlich bis spätestens zum
30.12.2012 zu erhöhen. Der Gesamtbetrag
der öffentlich angebotenen Kommanditanteile
beträgt damit EUR 224.990.000 und es
werden maximal 22.499 Anteile begeben.

10
Rahmendaten des Beteiligungsangebotes
Erwerbspreis/Beteiligungssumme
Der Erwerbspreis der Anteile bestimmt
sich nach der in der Beitrittserklärung vereinbarten
Beteiligungssumme. Die Mindestzeichnungssumme
beträgt EUR 10.000 oder
lautet über einen höheren, durch 1.000 ohne
Rest teilbaren Betrag. In begründeten Ausnahmefällen
kann der persönlich haftende
Gesellschafter durch 1.000 ohne Rest teilbare
Beteiligungen unter EUR 10.000 akzeptieren.
Dabei darf eine Beteiligungssumme
von EUR 5.000 allerdings nicht unterschritten
werden.
Auf die Beteiligungssumme wird grundsätzlich
ein Agio in Höhe von 5 % der Beteiligungssumme
erhoben.
Die Anleger leisten ihre Beteiligungssumme
mittelbar zu 100 % als Pflichteinlage.
Durch ihre mittelbare Beteiligung als Treugeber
über den Treuhandkommanditisten
erhöht sich die für den Treuhandkommanditisten
in das Handelsregister eingetragene
Haftsumme entsprechend um 10 % der jeweiligen
Pflichteinlage. Treugeber, die sich
ab dem Jahr 2013 unmittelbar als Kommanditisten
an der Beteiligungsgesellschaft beteiligen
möchten, werden mit einer Haftsumme
von 10 % ihrer Pflichteinlage in das
Handelsregister eingetragen.
Im Übrigen wird auf das Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“ verwiesen.
Gesamthöhe der Provisionen
Die Gesamthöhe der Provisionen inklusive
Agio beträgt insgesamt EUR 32.415.500.
Zu den Vergütungen werden die wirtschaftliche
Konzeption/Objektaufbereitung/Vergütung
(EUR 1.400.000), die Fondsschließungsgarantie
(EUR 4.500.000), die Vermittlung
der Beteiligung an der Objektgesellschaft
(EUR 3.500.000), die Vermittlung der
Fremdfinanzierung auf Ebene der Objektgesellschaft
(EUR 2.500.000), die Einwerbung
des Eigenkapitals (EUR 9.000.000), das Agio
(EUR 11.249.500) und die nicht abzugsfähigen
Vorsteuerbeträge (EUR 266.000) gerechnet.
Darüber hinaus werden keine weiteren Provisionen
geleistet.
Steuerliche Konzeption
Die Anleger erzielen im Rahmen ihrer Beteiligung
an der Beteiligungsgesellschaft
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
(§ 21 EStG), Einkünfte aus Kapitalvermögen
(§ 20 EStG) sowie ggf. sonstige Einkünfte aus
privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG).
Soweit anfänglich geringfügige negative
steuerliche Ergebnisse für den Anleger entstehen,
können diese im Rahmen der persönlichen
Einkommensteuerveranlagung grundsätzlich
mit anderen positiven Einkünften
des Anlegers ausgeglichen werden. Dies gilt
nicht, soweit ein Verlustausgleich durch die
Vorschriften der §§ 10d, 15a oder 15b EStG
beschränkt ist. Basierend auf der vorliegenden
Prognoserechnung kommt es zu keiner
Beschränkung des Verlustausgleiches. Der
Anbieter, die Deutsche Fonds Holding AG,
übernimmt keine Steuerzahlungen für die
Beteiligungsgesellschaft oder für den Anleger.
Die steuerlichen Grundlagen basieren
auf dem zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltenden Rechtsstand, den gültigen
gesetzlichen Regelungen und der derzeitigen
Auffassung der Finanzverwaltung. Die
endgültige Anerkennung der steuerlichen
Konzeption bleibt der Betriebsprüfung durch
die Finanzverwaltung vorbehalten.
Im Übrigen wird auf die Beschreibung der
steuerlichen Risiken im Kapitel „Risiken“ und
das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ verwiesen.
Übertragbarkeit der Anteile
Die Vermögensanlage (Anteile an der Beteiligungsgesellschaft)
ist durch Abtretung
übertragbar. Die hierfür erforderliche Zustimmung
durch den geschäftsführenden
Kommanditisten kann nur aus wichtigem
Grund versagt werden. Eine teilweise Übertragung
ist ausgeschlossen, soweit durch
eine teilweise Übertragung Gesellschaftsanteile
entstehen sollten, die EUR 10.000 unterschreiten
oder nicht durch 1.000 ohne Rest
teilbar sind. Eine Verfügung, die zu einer
Trennung der Gesellschaftsbeteiligung von
den Nutzungsrechten am Gesellschaftsanteil
führt, insbesondere die Bestellung eines
Nießbrauchs, ist unzulässig.
Im Übrigen wird auf das Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“ verwiesen.
Eingeschränkte Fungibilität/Handelbarkeit
Entsprechend den Regelungen im Gesellschaftsvertrag
ist ein Verkauf/eine Abtretung
der Anteile an der Beteiligungsgesellschaft,
die mindestens EUR 10.000 betragen und
durch 1.000 teilbar sind, grundsätzlich nur
mit Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten und nur mit Wirkung zum
Beginn eines Kalenderhalbjahres zulässig. Da
zudem ein einer Wertpapierbörse vergleichbarer
Zweitmarkt für die Gesellschaftsanteile
nicht besteht, kann sich ein Verkauf/eine Abtretung
der Anteile schwierig gestalten bzw.
unter Umständen nicht möglich sein. Auch
besteht keine Gewähr, dass die Anteile zum
Nominalwert verkauft werden können.
Im Übrigen wird auf die Kapitel „Risiken“
und „Rechtliche Grundlagen“ verwiesen.
Tod eines Gesellschafters
Verstirbt ein Gesellschafter, geht seine
Beteiligung auf seine Erben über. Die Beteiligungsgesellschaft
wird mit den Erben
fortgesetzt. Mehrere Erben eines Gesellschafters
haben einen gemeinsamen Bevollmächtigten
zu bestimmen, der die Gesellschafterrechte
des Erblassers bis zur Auseinandersetzung
der Erbengemeinschaft
einheitlich wahrzunehmen hat, sofern ihr
jeweiliger Gesellschaftsanteil nicht durch
1.000 ohne Rest teilbar ist oder unterhalb
EUR 10.000 liegt.
Zahlungen an die Anleger (Zahlstelle)
Die DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG, Kriegsbergstraße 13, 70174
Stuttgart, führt bestimmungsgemäß Zahlungen
an die Anleger aus. Die Zahlstelle
Deutsche Fonds Holding AG, Kriegsbergstraße
13, 70174 Stuttgart, hält den Verkaufsprospekt
zur kostenlosen Ausgabe bereit.

Rahmendaten des Beteiligungsangebotes
11
Zahlungen der Anleger
Die Anleger sind verpflichtet, die gezeichnete
Beteiligungssumme zuzüglich 5 % Agio
nach Maßgabe der Regelungen in der Beitrittserklärung
zu erbringen.
Die Einzahlungen sind auf folgendes Konto
der Beteiligungsgesellschaft vorzunehmen:
Kontoinhaber
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH
& Co. KG
Konto
6 632 075 353
Bank
Landesbank Berlin AG, Berlin
BLZ
100 500 00
IBAN
DE90 1005 0000 6632 0753 53
BIC
BE LA DE BE
Verwendungszweck
Vorname und Nachname des Anlegers,
Fonds 98
Entgegennahme von Beitrittserklärungen
Beitrittserklärungen sind an den Treuhandkommanditisten
zu senden und werden
von diesem entgegengenommen.
DFH Treuhandgesellschaft mbH
Kriegsbergstraße 13
70174 Stuttgart
Zeichnungsfrist
Die Zeichnungsfrist beginnt einen Tag
nach Veröffentlichung des Verkaufspros pektes
und endet mit der Vollplatzierung von
EUR 224.990.000 (öffentlich angebotene Vermögensanlage)
spätestens am 30.12.2012,
bei Verlängerung der Platzierungsphase
durch den persönlich haftenden Gesellschafter
spätestens am 30.12.2013.
Bei Überzeichnung ist es möglich, die
Zeichnung vorzeitig zu schließen oder Zeichnungen,
Anteile oder Beteiligungen zu kürzen.
Darüber hinaus gibt es keine Möglichkeit,
die Zeichnung vorzeitig zu schließen
oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen
zu kürzen.
Staaten, in denen das Angebot erfolgt
Das Beteiligungsangebot erfolgt ausschließlich
in der Bundesrepublik Deutschland.
Weitere Leistungspflichten
Eine Nachschusspflicht, d. h. Zahlungen
über die gezeichnete Einlage inklusive Agio
hinaus, besteht für die Anleger nicht, auch
nicht als Ausgleichspflicht der Gesellschafter
untereinander, soweit sich nicht aus den
nicht abdingbaren §§ 171 f. HGB oder § 9
Ziffer 7 des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft
(Ausgleich eines negativen
Saldos des Kapitalkontos III im Falle
des Ausscheidens, soweit dieser durch Entnahmen
[Auszahlungen] entstanden ist) etwas
anderes ergibt.
Im Übrigen wird auf das Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“, Seite 68 f., verwiesen.
Rechte der Anleger
Die mit der Vermögensanlage verbundenen
Rechte sind:
– Beteiligung am Gewinn und Verlust,
– Entnahmerechte,
– Kündigung (ordentliche und außerordentliche),
– Anspruch auf ein Abfindungsguthaben
und Teilnahme am Liquidationserlös,
– Teilnahme an Gesellschafterversammlungen
und Stimmrechte sowie
– Einsichts- und Kontrollrechte.
Pflichten der Anleger
Den Rechten der Anleger stehen Pflichten
wie die Erbringung der Beteiligungssumme
zuzüglich Agio und weitere Treuepflichten
gegenüber.
Im Übrigen wird hinsichtlich der Rechte
und Pflichten der Anleger auf das Kapitel
„Rechtliche Grundlagen“, Seite 64 ff., verwiesen.
Beendigung der Vermögensanlage
Die Beendigung der Beteiligung kann
durch eine Veräußerung der Kommanditanteile
an der Beteiligungsgesellschaft, durch
den Tod oder eine Übertragung erfolgen.
Eine Beendigung wird im Rahmen der Prognoserechnung
zum 31.12.2024 unterstellt.
Eine Veräußerung der Immobilien auf Ebene
der Objektgesellschaft erfolgt in Abhängigkeit
von der Marktsituation und nachdem
die Gesellschafter mit qualifizierter Mehrheit
einem Verkauf zugestimmt haben. Der
in der Prognoserechnung angenommene
Multiplikator für die Veräußerung der Objekte
in Höhe von 16,93 entspricht dem Einkaufsfaktor
auf Basis der prognostizierten
Jahresnettomiete 2024. Der Liquidator erhält
zulasten des Liquidationserlöses eine
Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkehrswertes
des Grundvermögens der Objektgesellschaft
zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer, soweit die Beteiligung an der
Objektgesellschaft veräußert wird. Soweit
die Beteiligungsgesellschaft wegen Veräußerung
des Grundvermögens der Objektgesellschaft
aufgelöst und liquidiert wird, erhält
der Liquidator zulasten des Liquidationserlöses
eine Vergütung in Höhe von 1,5 %
des Verkaufspreises des Grundvermögens
der Objektgesellschaft zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer (vgl. § 15 Ziffer 3
Gesellschaftsvertrag).
Im Übrigen wird auf die Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“ und „Steuerliche Grundlagen“
verwiesen.

12
Rahmendaten des Beteiligungsangebotes
Rahmendaten des Beteiligungsangebotes
Beteiligungsstruktur
Erwerb von Kommanditanteilen an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG
Anlageobjekte Beteiligung an der Objektgesellschaft. Darüber hinaus ist die Beteiligungsgesellschaft –
unter bestimmten Voraussetzungen – nach Abschluss eines Darlehensvertrages verpflichtet,
an die Objektgesellschaft in der Investitions-/Bauphase Zahlungen in Höhe von maximal
EUR 100 Mio. nach Maßgabe des jeweilig erreichten Baufortschritts (Aufbaufinanzierung)
zu leisten (weiteres Anlageobjekt).
Einkunftsart
Eigenkapital
Grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, Einkünfte aus
Kapitalvermögen (§ 20 EStG) sowie ggf. sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften
(§ 23 EStG)
TEUR 225.000, hiervon TEUR 224.990 einzuwerbendes Eigenkapital zuzüglich 5 % Agio
sowie Eigenkapital des geschäftsführenden Kommanditisten, des Treuhandkommanditisten
und von Herrn Andreas Grunert. Ein Vertrag über die formale Kontrolle der Freigabe und
Verwendung von rund 77 % des Kommanditkapitals inklusive Agio wurde mit der
Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, abgeschlossen (siehe
Kapitel „Rechtliche Grundlagen", Seite 78 ff.). Der Mieter, die Vodafone D2 GmbH, wird Kommanditanteile
an der Beteiligungsgesellschaft in Höhe von EUR 12 Mio. erwerben.
Fremdkapital auf Ebene der Objektgesell- TEUR 125.000, Zinssicherung bis 31.12.2022
schaft (anfänglich in der Betriebsphase)
Gesamtinvestitionsvolumen
Gesamthöhe der Provisionen
Nebenkosten der Vermögensanlage
Beitrittszeitraum
TEUR 361.249 inklusive Agio
TEUR 32.416 (= 14,41 % des eingezahlten Emissionskapitals ohne Agio bzw. 13,72 % des
eingezahlten Emissionskapitals inklusive Agio)
TEUR 15.470 (= 6,88 % des eingezahlten Emissionskapitals ohne Agio bzw. 6,55 % des eingezahlten
Emissionskapitals inklusive Agio)
Bis zum 30.12.2012, bei Verlängerung der Platzierungsphase durch den persönlich haftenden
Gesellschafter bis spätestens 30.12.2013
Fondsschließungsgarantie Von der Deutschen Fonds Holding AG in Höhe von maximal TEUR 225.000
Mindestbeteiligung
Einzahlungstermin
Mindestens EUR 10.000 oder ein höherer durch 1.000 ohne Rest teilbarer Betrag
100 % der Beteiligungssumme zuzüglich 5 % Agio nach Maßgabe der Regelungen in der
Beitrittserklärung
Prognostizierte Fondslaufzeit Bis 31.12.2024
Prognostizierte Auszahlung p. a. 1 Investitions-/Bauphase: 2011 – 2012 3,75 % (für das Jahr 2011 zeitanteilig ab 01.07.2011)
Betriebsphase: 2013 – 2024 5,50 %
Prognostizierte Gesamtauszahlung vor 68,2 %
Steuern (inklusive Agio)
Prognostiziertes Liquidationsergebnis 104,3 %
vor Steuern (inklusive Agio)
Prognostiziertes Gesamtergebnis vor 172,5 %
Steuern (inklusive Agio) ²
Prognostiziertes steuerliches Ergebnis 2013 0,03 %
(Betriebsphase) 2014 2,65 %
Gesamt 31,89 %
1 Auszahlung in % auf die Beteiligungssumme (ohne Agio) bei unterstellter Vollplatzierung zum 31.12.2011.
2 Die prognostizierten Auszahlungen beinhalten auch die Rückzahlungen des Kapitals.

Gemäß dem Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft
werden als Anschaffungskosten
auf Ebene der Objektgesellschaft
rund TEUR 190.610 (nachfolgend „Anschaffungskosten“
genannt) aufgewendet. Die
genaue Aufteilung ist in den Kapiteln
„Investitionsplanung und Ertragsprognose“
sowie „Rechtliche Grundlagen“ beschrieben.
Die Abtretung der Kommanditanteile
wird mit Kaufpreiszahlung wirksam.
13

14
Rahmendaten des Beteiligungsangebotes
Rahmendaten der Fondsimmobilien (Hochhaus und drei weitere Bürogebäude, Kindertagesstätte und Parkhaus)
Baujahr Geplante Fertigstellung aller Gebäude Ende 2012 (Baubeginn war am 13.09.2010)
Architektur
Zertifizierung
Grundstücksgröße
Stahlbetonskelettbauweise, Bürogebäude erhalten eine thermisch getrennte Metall-Glas-Konstruktion
LEED-Silber-Zertifizierung mit Option auf Gold wird angestrebt (Green Building)
Rund 26.856 m² (Hochhaus, Bürogebäude, Tiefgarage und Kindertagesstätte)
Rund 14.000 m² (Parkhaus; Nutzungsvereinbarung mit der Landeshauptstadt Düsseldorf)
Mietflächen Gebäude- Mietflächen Büroobjekte, jeweils einschließlich Untergeschoss sowie Parkflächen ca. 109.252 m² BGF ¹
komplex und Parkhaus Mietfläche Kindertagesstätte ca. 1.865 m² BGF
laut Mietvertrag Gesamt ca. 111.117 m² BGF
Vermietung
Pkw-Stellplätze im ersten Untergeschoss Büroobjekt (Tiefgarage)
Pkw-Stellplätze im Parkhaus
Pkw-Stellplätze oberirdisch
Pkw-Stellplätze gesamt
Fahrradstellplätze
Geplante Übergabe Spätestens zum 15.12.2012
des Mietgegenstandes
100 % der Flächen und Stellplätze an die Vodafone D2 GmbH
427 Stück
1.571 Stück
234 Stück
2.232 Stück
245 Stück
Jahresmiete 2013 m² BGF Anzahl Miete pro Monat in Summe pro
(Prognose) EUR/m² BGF bzw. Monat in EUR
in EUR/Stellplatz
1 Brutto-Grundfläche (BGF).
Mietflächen Büroobjekte 109.252 – 12,15 1.327.413
inklusive Lager- und
Nebenflächen und
427 Pkw-Stellplätzen
Kindertagesstätte inklusive 1.865 – 6,11 11.397
Lager- und Nebenflächen
Parkhaus inklusive Lager- 43.693 – 3,10 135.447
und Nebenflächen
(1.571 Pkw-Stellplätze)
Pkw-Stellplätze oberirdisch – 234 56,60 13.244
= Rund EUR 17.850.000 + EUR 317.550 (siehe Seite 54, Position 1 Mieteinnahmen)

Rahmendaten des Beteiligungsangebotes
15
Mietvertrag und
Mietzins
Vodafone D2 GmbH
Ab 01.01.2013 (geplante Übergabe der Immobilien zum 15.12.2012), Mietlaufzeit von 20 Jahren, Verlängerungsoption
des Mieters von 2 x 5 Jahren
Mietzins
Der jährliche Mietzins der Vodafone D2 GmbH für die Büroimmobilien, die Tiefgarage, die Kindertagesstätte,
die oberirdischen Stellplätze, das Parkhaus und die Fahrradstellplätze beträgt anfänglich voraussichtlich rund
EUR 17.850.000. Die Miete für den Gebäudekomplex erhöht sich zum 15.12.2014 auf rund EUR 18.000.000 pro
Jahr und zum 15.12.2016 auf mindestens rund EUR 18.250.000 pro Jahr.
Für die Zeit ab dem 15.12.2016 wird die Miete wie folgt wertgesichert: Steigt oder fällt der vom Statistischen
Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI, Basis 2005 = 100) gegenüber dem
Stand am 15.12.2012 bzw. gegenüber dem Stand der jeweils letzten Anpassung – die Mieterhöhungen zum
15.12.2014 und zum 15.12.2016 sind keine Anpassungen in diesem Sinne – um mindestens 8 %, so erhöht oder
ermäßigt sich die Miete. Die Veränderung entspricht dabei jeweils 100 % der Indexänderung. Die Anpassung
erfolgt frühestens mit Wirkung ab dem 15.12.2016.
Der Mieter Vodafone kann gemäß Mietvertrag Sonderausbauwünsche zulasten des Budgets der Objektgesellschaft
in Höhe von maximal EUR 5.000.000 in Anspruch nehmen. In diesem Fall würde sich die Jahresnettomiete
um einen Betrag in Höhe von maximal EUR 317.550 erhöhen. Die in der Prognoserechnung kalkulierten
Mieteinnahmen beinhalten diesen Betrag.
Instandhaltung/Instandsetzung
Die Objektgesellschaft ist für die Instandhaltung und Instandsetzung (inklusive Erneuerung und Ersatzbeschaffung)
von Dach und Fach auf eigene Kosten verantwortlich. Dach und Fach umfassen nach den Regelungen
des Mietvertrages u. a. die Dach- und Rohbaukonstruktion (z. B. Fundamente, tragende Wände) sowie
die Fassade und die Rohre und Leitungen bis zum ersten Übergabepunkt im Mietgegenstand. Hiervon ausgenommen
sind ausdrücklich z. B. die technische Gebäudeeinrichtung sowie die außen und innen liegenden
Sonnenschutzsysteme. Hierfür ist der Mieter Vodafone auf eigene Kosten verantwortlich.
Die Fondsimmobilien
Gebäudekomplex Vodafone Campus
Düsseldorf
Auf dem ehemaligen Gelände der Gatzweiler-Brauerei
im Düsseldorfer Stadtteil
Heerdt soll bis Ende 2012 der neue Vodafone
Campus entstehen. Mit dem Bau wurde am
13.09.2010 begonnen. Markantester Gebäudeteil
wird das 19-geschossige Hochhaus in
Form einer Ellipse mit einer Höhe von rund
75 Metern sein, welches von drei weiteren
Gebäuden mit sechs bzw. neun oberirdischen
Geschossen umgeben sein wird. Nach Fertigstellung
wird der in prominenter Lage errichtete
Büroturm den westlichen Stadteingang
der Landeshauptstadt Düsseldorf markieren.
Die architektonische Gestaltung des
Neubaus verbindet eine hohe Nutzerqualität
mit Energieeffizienz. Es wird eine LEED-
Silber-Zertifizierung mit Option auf Gold
(Green Building) angestrebt.
Die Fondsimmobilien entstehen am
Rande des linksrheinischen Bürostandortes
Seestern. Der Standort gehört zu den traditionsreichsten
und größten Bürostandorten
im Großraum Düsseldorf. Hier sind zahlreiche
bekannte Nutzer aus dem Bereich der Informations-
und Kommunikationsbranche ansässig.
Vodafone wird in dem Gebäudeensemble
verschiedene Standorte zu einem integrierten
Campus-Projekt zusammenführen.
Für die Mitarbeiter des Telekommunikationsunternehmens
sollen rund 427 Pkw-
Stellplätze in der eingeschossigen Tiefgarage
unter den Bürogebäuden geschaffen werden.
Weitere Pkw-Stellplätze entstehen in dem inmitten
des Verkehrsknotenpunktes Heerdter
Dreieck zu errichtenden Parkhauses und im
Bereich unterhalb der Hochstraße. Um die
bestehende Verkehrsanbindung zu opti-
mieren, investiert die Stadt Düsseldorf rund
EUR 14 Mio. in die Straßen rund um den Gebäudekomplex
und in den Umbau des
Heerdter Dreiecks.
Neben den Bürogebäuden und dem Parkhaus
wird eine Kindertagesstätte errichtet.
Die Fondsimmobilien werden von der
Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone
Campus”, bestehend aus der Zechbau GmbH,
Bremen, und der Ed. Züblin AG, Düsseldorf,
erstellt. Bei der Zechbau GmbH als einem
Partner der Arbeitsgemeinschaft und bei der
Deutschen Bau Holding GmbH als dem Verkäufer
der Gesellschaftsanteile handelt es
sich um mit der Unternehmensgruppe des
Anbieters verbundene Unternehmen.
Weitere Informationen zu den Fondsimmobilien
siehe Kapitel „Die Fondsimmobilien“.

Risiken
17
3. Risiken
Investitionen in geschlossene Immobilienfonds,
und damit auch in das vorliegende
Beteiligungsangebot, sind eine langfristige,
unternehmerische Beteiligung. Erfahrungsgemäß
sind mit einer solchen Beteiligung
auch Risiken verbunden. Die Entwicklung
der Beteiligung ist von verschiedenen, in
der Zukunft liegenden, wirtschaftlichen,
rechtlichen und/oder steuerlichen Parametern
abhängig. Diese können sich während
der Laufzeit des Fonds verändern, ohne
dass diese Änderungen zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung voraussehbar waren.
Daraus können sich negative Auswirkungen
für den Anleger ergeben.
Generell können die mit einer Beteiligung
verbundenen Risiken prognosegefährdend,
anlagegefährdend oder anlegergefährdend
sein. Prognosegefährdend sind
Risiken, deren Eintreten zu einer Reduzierung
der prognostizierten Ergebnisse führen
können. Anlagegefährdende Risiken
gefährden entweder die Anlageobjekte
oder die gesamte Vermögensanlage und
können damit zu einem vollständigen oder
teilweisen Verlust der Beteiligungssumme
einschließlich Agio führen. Anlegergefährdende
Risiken können eine Gefährdung des
übrigen Vermögens des Anlegers – über den
Totalverlust der geleisteten Kapitaleinlage
inklusive Agio hinaus – auslösen und damit
das maximale Risiko des Anlegers aus dieser
Beteiligung herbeiführen. In der Praxis sind
die Grenzen zwischen den Risikokategorien
häufig fließend, insbesondere können prognosegefährdende
Risiken unter bestimmten
Umständen auch anlagegefährdend wirken.
Einige Risikofaktoren können gleichzeitig
oder kumulativ auf die Beteiligung einwirken.
Infolgedessen können die Auswirkungen
eines bestimmten Risikofaktors nicht
immer vorhersehbar sein und im Extremfall
zur Realisierung des maximalen Risikos
führen. Von der Aufnahme einer persönlichen
Anteilsfinanzierung wird vom Anbieter
des Beteiligungsangebotes abgeraten.
Im Fall einer dennoch erfolgten teilweisen
oder vollständigen Fremdfinanzierung der
Anlage trägt der Anleger auch die Kosten
für den aufgenommenen Kredit.
Interessierte Anleger, denen die notwendigen
Fachkenntnisse für eine Beteiligung
an einem geschlossenen Immobilienfonds
fehlen, sollten daher keine Beteiligungsentscheidung
treffen, ohne sich durch Einschaltung
von Fachberatern (z. B. Rechts- oder
Steuerberater) beraten zu lassen.
Allgemeine steuerliche Risiken
Die Höhe der steuerlichen Ergebnisse
der Beteiligungsgesellschaft wird erst nach
Abschluss einer Betriebsprüfung für die
einzelnen Veranlagungszeiträume endgültig
festgestellt. Dies kann zu Steuernachzahlungen
führen, die je nach Steuerart entweder
bei dem einzelnen Anleger oder der
Beteiligungsgesellschaft erwachsen. Die
Steuernachzahlungen werden gemäß
§ 233a ff. AO mit 0,5 % monatlich verzinst
(6 % p. a.). Sie sind von dem Tag an, an dem
der Zinslauf beginnt, für volle Monate zu
zahlen.
Die steuerlichen Ausführungen beruhen
im Wesentlichen auf den von der Objektgesellschaft
und der Beteiligungsgesellschaft
abgeschlossenen Verträgen, auf dem zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden
Rechtsstand, der gegenwärtigen Rechtsprechung
und der derzeitigen Verwaltungsauffassung.
Es ist nicht auszuschließen, dass
sich zukünftig Änderungen in der Steuergesetzgebung,
Rechtsprechung oder in
der Praxis der Finanzverwaltung ergeben.
Unter Umständen können solche Änderungen
auch rückwirkende Folgen haben.
Die endgültige Anerkennung der steuerlichen
Konzeption bleibt der Betriebsprüfung
durch die Finanzverwaltung vorbehalten.
Eine Änderung der steuerlichen Rechtslage,
Rechtsprechung oder Auffassung der
Finanzverwaltung kann zu einer anderen
steuerrechtlichen Bewertung des Sachverhalts
und zu höheren steuerlichen Belastungen
für den Anleger führen.
Das Risiko solcher Änderungen sowie
abweichender Beurteilungen trägt der einzelne
Anleger.
Datenschutz
Es kann grundsätzlich nicht ganz ausgeschlossen
werden, dass vertrauliche Anlegerdaten
unzulässigerweise Dritten zur
Kenntnis gebracht werden oder diese in den
Besitz der Daten gelangen, sodass dem Anleger
hierdurch Nachteile entstehen können.
Prognosegefährdende Risiken
Prognosegefährdend sind Risiken, deren
Eintreten zu einer Reduzierung der prognostizierten
Ergebnisse und damit zu einer
verringerten Auszahlung oder überhaupt
keiner Auszahlung an die Anleger führen
können.
Auszahlungen
Auszahlungen an die Anleger sind nur
möglich, wenn die Beteiligungsgesellschaft
über genügend liquide Geldmittel verfügt.
Durch Eintreten eines oder mehrerer Risiken
kann sich der Liquiditätsbestand der Beteiligungsgesellschaft
nachteilig entwickeln.
Die Kürzung der Auszahlungen oder deren
vollständiger Ausfall könnten die Folge sein.
Abweichungen vom Investitions- und
Finanzierungsplan
Der prognostizierte Investitions- und
Finanzierungsplan des Beteiligungsangebotes
geht von verschiedenen Prämissen aus.
Die im Investitions- und Finanzierungsplan
genannten Aufwendungen sind im Wesentlichen
bereits durch Verträge fixiert. Es kann
nicht ausgeschlossen werden, dass die prospektierten
Aufwendungen nicht ausreichen
und es so zu einer Kostenüberschreitung
kommen kann. Diese Kostenüberschreitungen
müssten durch die Objektgesellschaft
und/oder die Beteiligungsgesellschaft getragen
werden. Dies kann zur Verringerung
der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
und zur Kürzung der Auszahlungen
oder deren vollständigem Ausfall führen.

18
Risiken
Sollte das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft
zum 31.12.2012 nicht prognosegemäß
eingezahlt sein, kann die Objektgesellschaft
die vereinbarte optionale weitere
Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen.
Sind die Kosten der weiteren optionalen
Fremdfinanzierung höher als die in der Prognoserechnung
für den entsprechenden
Eigenkapitalanteil kalkulierten Auszahlungen,
wird die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
entsprechend belastet.
Gegebenenfalls müssen Auszahlungen gekürzt
werden oder fallen vollständig aus.
Abweichung von der Baugenehmigung,
Baukostenüberschreitung
Die Errichtung der Fondsimmobilien
gemäß der Bausollbeschreibung des Mietvertrages
mit der Vodafone D2 GmbH sowie
des Generalübernehmervertrages ist abhängig
von den erteilten öffentlich-rechtlichen
Baugenehmigungen durch die Stadt
Düsseldorf. Eine Abweichung von der jeweiligen
Baugenehmigung und/oder eine Baukostenüberschreitung
kann nicht ausgeschlossen
werden. Dies könnte zur Folge
haben, dass es – sollte der Schaden nicht
vollständig durch den Generalübernehmer
oder Dritte abgedeckt werden – zu einer
Abweichung vom Investitions- und Finanzierungsplan
kommen kann. Dies kann zur
Verringerung der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
führen und die Kürzung
der Auszahlungen oder deren vollständigen
Ausfall zur Folge haben.
Planungsmängel/Baumängel/Rechtsverfolgungsrisiko
Die Fondsimmobilien befinden sich –
trotz Baubeginn – nach wie vor in der Planungsphase.
Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass weitere zusätzliche Planungsleistungen
erforderlich werden. Hierdurch
können zusätzliche Kosten ausgelöst werden.
Ferner kann sich der Fertigstellungsund
Übergabetermin verzögern, sodass sich
die in der Prognoserechnung geplanten
Mieteinnahmen entsprechend nach hinten
verschieben. Dies kann zur Verringerung der
Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
und zur Kürzung der Auszahlungen
oder deren vollständigen Ausfall führen.
Die Fondsimmobilien können mit Planungs-
oder Baumängeln behaftet sein.
Für den Fall, dass der Generalübernehmer
oder Dritte im Falle der Haftung ausfallen,
Gewährleistungsansprüche über etwaige
bestellte Sicherheiten hinausgehen oder
Gewährleistungsansprüche nicht geltend
gemacht bzw. nicht durchgesetzt werden
können, sind die Mängelbeseitigungskosten
durch die Objektgesellschaft zu tragen.
Darüber hinaus besteht das Risiko, dass
die Objektgesellschaft zur Beseitigung der
Mängel aus Eigenmitteln nicht in der Lage
ist und insofern weitere Fremdmittel aufgenommen
werden müssen. Weitergehend
könnten Mängel an dem Bauwerk den Mieter
Vodafone D2 GmbH zur Minderung der
Miete berechtigten. Dies alles kann zur Verringerung
der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
führen und die Kürzung
der Auszahlungen oder deren vollständigen
Ausfall zur Folge haben.
Betriebskosten/nicht umlagefähige
Kosten
Es können zukünftig Betriebskosten/
nicht umlagefähige Kosten neu entstehen
oder höher ausfallen als prognostiziert.
Darüber hinaus ist nicht auszuschließen,
dass der Mieter Vodafone D2 GmbH geltend
macht, einzelne Betriebskosten seien nicht
umlagefähig, obwohl dies im Mietvertrag
vereinbart ist bzw. über (weitere) Betriebskosten
keine Verständigung dahingehend
möglich ist, dass diese von dem Mieter
Vodafone D2 GmbH zu tragen und auszugleichen
sind. Auch formelle Einwendungen
gegen die Betriebskostenabrechnung
sind nicht auszuschließen, mit der Folge,
dass etwaige Betriebskostennachzahlungsansprüche
der Objektgesellschaft verfristet
sind. All dies kann dazu führen, dass die
Objektgesellschaft Betriebskosten/nicht
umlagefähige Kosten in höherem Maße als
vorgesehen zu tragen hat. Dies kann zur
Verringerung der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
und zur Kürzung der
Auszahlungen oder deren vollständigem
Ausfall führen.
Weiterhin besteht das Risiko, dass die Betriebskostenvorauszahlungen
im Verhältnis
zu den tatsächlichen Betriebskosten abweichend
von der Prognose zu niedrig bemessen
sind. In diesem Fall wäre die Objektgesellschaft
verpflichtet, mit einem Teil der
Betriebskosten für den Mieter Vodafone D2
GmbH bis zum Schluss der jeweiligen Abrechnungsperiode
zinslos in Vorlage zu gehen.
Hierdurch entstünde der Objektgesellschaft
ein zusätzlicher Liquiditätsabfluss,
welcher erst nach Abrechnung der jeweiligen
Abrechnungsperiode ausgeglichen
werden könnte. Hierdurch würde die Liquiditätsreserve
der Beteiligungsgesellschaft
beeinträchtigt. Die Kürzung der Auszahlungen
oder deren vollständiger Ausfall könnten
die Folge sein.
Bei Ausfall des Mieters Vodafone D2
GmbH besteht das Risiko, einen Nachmieter
oder Käufer nicht oder nur mit Verzögerung
zu finden. Dies hätte zur Folge, dass der Objektgesellschaft
keine Mieteinnahmen zufließen
und sie dennoch die Betriebskosten
der Fondsimmobilien zu tragen hat. Hierdurch
würde sich die Liquiditätsreserve der
Beteiligungsgesellschaft verringern. Die
Kürzung der Auszahlungen oder deren vollständiger
Ausfall könnten die Folge sein.
Instandhaltung und Instandsetzung
Bei Immobilien besteht ein Kostenrisiko
für die Instandhaltung und Instandsetzung
sowie für die nicht umlagefähigen Nebenkosten
des Gebäudes. Ferner sind außerplanmäßige
Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen
nicht auszuschließen.
In der Wirtschaftlichkeitsrechnung wurden
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
berücksichtigt. Es kann jedoch nicht
ausgeschlossen werden, dass Kosten höher
ausfallen als prognostiziert. Nach dem Mietvertrag
mit der Vodafone D2 GmbH ist die
Objektgesellschaft darüber hinaus ggf. statt
zur Instandsetzung zur Neuherstellung von
Teilen des Mietobjekts verpflichtet, wodurch
weitere zusätzliche Kosten entstehen können,
welche nicht umlagefähig sind. Dies kann
zur Verringerung der Liquiditätsreserve der
Beteiligungsgesellschaft und zur Kürzung
der Auszahlungen oder deren vollständigem
Ausfall führen.

Risiken
19
Außer für die Instandhaltung und Instandsetzung
können auch Ausgaben im
Zusammenhang mit gesetzlichen Vorgaben
für Energieeinsparung bei Bestandsimmobilien
erforderlich werden. Zudem
können insbesondere bei vorzeitigem oder
teilweisem Mieterausfall außergewöhnliche
Kosten für Umstrukturierungs-, Umbau-
und Revitalisierungsaufwendungen
erforderlich werden, um die Vermarktungsfähigkeit
(Verkauf/Anschlussvermietung)
der Fondsimmobilien zu erhalten oder zu
verbessern. Die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
würde sich in beiden
Fällen entsprechend reduzieren. Die Kürzung
der Auszahlungen oder deren vollständiger
Ausfall könnten die Folge sein.
Ein- und Umbauten vom Mieter
Nach dem Mietvertrag ist der Mieter
Vodafone D2 GmbH verpflichtet, bei Beendigung
des Mietvertrages die Mieter-Außenanlagen
sowie die Sonderausbauten zu entfernen
und insoweit den ursprünglichen
Zustand wiederherzustellen. Gleiches gilt
für durch den Mieter vorgenommene bauliche
Veränderungen, soweit diese nach dem
Mietvertrag zustimmungspflichtig sind oder
der Mieter Vodafone D2 GmbH sich hinsichtlich
der jeweiligen baulichen Veränderung
verpflichtet hat, bei Beendigung des Mietvertrages
den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Im Übrigen ist der Mieter
Vodafone D2 GmbH nicht verpflichtet, die
während der Dauer des Mietverhältnisses
geschaffenen Ein- und Umbauten zu entfernen.
Sollte die Objektgesellschaft die Kosten
für die Rück- oder Umbauten übernehmen
müssen, würde die Liquiditätsreserve der
Beteiligungsgesellschaft sich entsprechend
reduzieren und Auszahlungen müssten reduziert
werden oder ausfallen.
Inflation/Deflation
Die Prognoserechnung unterstellt, dass
die Mietflächen über den gesamten Prognosezeitraum
an die Vodafone D2 GmbH
vermietet sind. Der zugrunde liegende Mietvertrag
koppelt die Mietentwicklung ab dem
15.12.2016 an den vom Statistischen Bundesamt
herausgegebenen Verbraucherpreisindex
für Deutschland (VPI). Als Basis für die
Mietentwicklung dient der 15.12.2012. Die
Prognoserechnung unterstellt eine bestimmte
Entwicklung des VPI. Die tatsächlichen
Anpassungen des VPI können von
der kalkulierten Indexierung abweichen,
was zu geringeren Mieteinnahmen führen
könnte. Dies kann die Liquiditätsreserve der
Beteiligungsgesellschaft beeinträchtigen
und zur Kürzung der Auszahlungen oder
deren vollständigem Ausfall führen.
Mietminderungsrisiko
Aufgrund von Leistungsstörungen des
Mietverhältnisses kann der Mieter Vodafone
D2 GmbH berechtigt sein, seine Mietzahlung
zu mindern. Im Falle der Realisierung des Risikos
kommt es zu einer Belastung der Liquiditätsreserve
der Beteiligungsgesellschaft. Dies
kann die Kürzung der Auszahlungen oder
deren vollständigen Ausfall zur Folge haben.
Zinseinnahmen
Die jährliche Verzinsung aus der Zwischenanlage/Wiederanlage
von liquiden
Mitteln wurde in der Prognoserechnung
mit 1,25 % p. a. ab 2011, mit 2,00 % p. a. ab
2013 und mit 2,50 % p. a. ab 2016 (jeweils
nach Abgeltungsteuer) angenommen. Die
tatsächlich erzielbaren Zinseinnahmen können
geringer ausfallen. Sollte der Liquiditätsbedarf
entgegen der Annahme höher ausfallen,
besteht die Möglichkeit, dass sich aus
diesem Grund die Zinseinnahmen im Vergleich
zur Prognoserechnung negativ entwickeln
können. Die Liquiditätsreserve der
Beteiligungsgesellschaft würde sich entsprechend
reduzieren und Auszahlungen
müssten gekürzt werden oder ausfallen.
Interessenkonflikt
Aufgrund der personellen und/oder kapitalmäßigen
Verflechtungen des Anbieters
mit dem persönlich haftenden Gesellschafter
der Beteiligungsgesellschaft/Objektgesellschaft,
dem Treuhandkommanditisten und
dem geschäftsführenden Kommanditisten
der Beteiligungsgesellschaft/Objektgesellschaft
kann es zu Interessenkonflikten kommen.
Selbiges gilt für einen Partner der Arbeitsgemeinschaft
für die Errichtung der
Fondsimmobilien und den Verkäufer der Ge-
sellschaftsanteile an der Objektgesellschaft,
da es sich bei diesen um mit der Unternehmensgruppe
des Anbieters verbundene
Unternehmen handelt. Darüber hinaus hat
sich der Mieter Vodafone D2 GmbH gegenüber
dem Anbieter verpflichtet, eine Beteiligung
in Höhe von EUR 12 Mio. an der Beteiligungsgesellschaft
zu erwerben. Dies kann
zu Störungen bei der Erfüllung der vertraglichen
Pflichten führen. Nachteilige Entscheidungen
könnten zu negativen wirtschaftlichen
Auswirkungen auf die Beteiligung für
den Anleger führen. Dies könnte die Liquiditätsreserve
entsprechend reduzieren und
Auszahlungen müssten reduziert oder ausgesetzt
werden.
Majorisierung/Beschlussfassung in der
Beteiligungsgesellschaft/Stimmrecht
Es besteht die Gefahr, dass Gesellschafter
aufgrund einer Minderheitenstellung ihre
gesellschaftsrechtlichen Interessen durch
Überstimmen in Gesellschafterversammlungen
oder in schriftlichen Abstimmungsverfahren
nicht durchsetzen können. Zudem
besteht die Gefahr der Nichtdurchsetzbarkeit
von Interessen einzelner Gesellschafter
bei Nichtwahrnehmung von Stimmrechten,
z. B. durch Nichtteilnahme an Gesellschafterversammlungen
oder an schriftlichen Abstimmungsverfahren.
Solche Beschlüsse der
Gesellschafter sind auch für die nicht am
Beschlussverfahren teilnehmenden Gesellschafter
bindend und von diesen entsprechend
mit zu tragen. Eine Majorisierung könnte
zur Folge haben, dass auch die in Gesellschafterversammlungen
oder in schriftlichen
Abstimmungs verfahren überstimmten Gesellschafter
wirtschaftliche Nachteile erleiden
(z. B. durch einen Gesellschafterbeschluss
über eine Reduzierung oder Verschiebung
von Auszahlungen). Eine Majorisierung
könnte insbesondere durch den Eintritt des
Fondsschließungsgaranten oder von ihm
benannten Dritten herbeigeführt werden,
da der Fondsschließungsgarant bzw. der
von ihm benannte Dritte Stimmrechte erhalten,
vgl. § 11 Ziffer 6 des Gesellschaftsvertrages.
Der Treuhandkommanditist nimmt,
sofern er hierfür eine Weisung des jeweiligen
Treugebers erhalten hat, für diesen seine
Stimmrechte wahr.

20
Risiken
Altlasten
Gemäß der als Anlage zum Grundstückskaufvertrag
beigefügten Bescheinigung
der Stadt Düsseldorf über etwaige Altlasten
handelt es sich bei dem Grundstück teilweise
um Verdachtsflächen oder altlastenverdächtige
Flächen im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes.
Hierzu hat die Objektgesellschaft
als Grundstückskäufer mit dem Grundstücksverkäufer
vereinbart, dass der Grundstücksverkäufer
den Grundstückskäufer von
allen damit in Zusammenhang stehenden
Ansprüchen und Kosten (insbesondere
Bodenaushub- und Deponierungskosten sowie
Überwachungs- und Sanierungskosten)
bei entsprechendem Nachweis freizustellen
hat, soweit diese Kosten marktüblich sind
und dem Grundstücksverkäufer bis zum
30.09.2011 angezeigt werden. Soweit nach
Beendigung der Erd- und Aushubarbeiten
bzw. nach dem 30.09.2011 schädliche Bodenveränderungen
oder Altlasten im Sinne des
Bundesbodenschutzgesetzes oder Grundwasserverunreinigungen
entdeckt werden,
ist die Objektgesellschaft verpflichtet, die
erforderlichen Untersuchungs-, Überwachungs-,
Sanierungs- oder sonstigen Maßnahmen
auf eigene Kosten durchführen zu
lassen.
Gemäß der mit der Stadt Düsseldorf geschlossenen
Nutzungsvereinbarung befinden
sich auf den zur Nutzung überlassenen
Teilflächen Auffüllungsmaterialien mit einer
über die Deponieklasse I hinausgehenden
Belastung. Die Stadt Düsseldorf ist nach der
Nutzungsvereinbarung zur Übernahme der
Deponiemehrkosten im Rahmen der Entsorgung
bis zu einer Tiefe von 30,60 m (Gründungstiefe)
verpflichtet. Weitere Kosten übernimmt
die Stadt Düsseldorf nicht. Diese –
insbesondere die Entsorgungskosten – sind
von der Objektgesellschaft zu übernehmen.
Nach dem Generalübernehmervertrag
hat der Genaralübernehmer bei Kalkulation
seines Pauschalfestpreises Altlasten, schädliche
Bodenverunreinigungen und Grundwasserverunreinigungen
berücksichtigt, soweit
sie für ihn erkennbar waren. Hierzu
zählen betreffend das Grundstück nicht die
Mehrkosten der Entsorgung, die sich aus
einer Belastung größer der Schadstoffklasse
LAGA Z 1.2 ergeben sowie die Mehrkosten
der Grundwasserreinigung. Ferner zählen
hierzu betreffend der zur Nutzung überlassenen
Teilflächen nicht die Mehrkosten für
die Entsorgung der schadstoffbelasteten
Böden sowie die Mehrkosten für die Entsorgung
des organischen Materials. Diese sind
von der Objektgesellschaft zusätzlich zum
Pauschalfestpreis zu übernehmen.
Es ist nicht auszuschließen, dass es zu einer
Inanspruchnahme der Objektgesellschaft
als Eigentümer der Grundstücke oder als Berechtigter
der zur Nutzung überlassenen Teilflächen
für die Altlastenentsorgung kommen
kann. Soweit die erforderlichen Kosten nicht
vollständig durch den Grundstücksverkäufer,
die Stadt Düsseldorf oder den Generalübernehmervertrag
übernommen werden bzw.
abgedeckt sein sollten, würde sich die Liquiditätsreserve
der Beteiligungsgesellschaft
entsprechend reduzieren und Auszahlungen
müssten reduziert werden oder ausfallen.
Weitere negative wirtschaftliche Auswirkungen
sind nicht auszuschließen.
Erwerb des Anteils an der Objektgesellschaft
Der Anleger beteiligt sich an der Beteiligungsgesellschaft,
die durch einen bereits
abgeschlossenen Anteilskaufvertrag eine
Mehrheitsbeteiligung an der Objektgesellschaft
erwerben soll. Es besteht das
Risiko, dass Verpflichtungen aus dem Anteilskaufvertrag
durch den Anteilsverkäufer
verletzt werden und daher Schadenersatz
und/oder Freistellungsansprüche der Beteiligungsgesellschaft
gegen den Anteilsverkäufer
gerichtlich geltend gemacht werden
müssen. In diesem Zusammenhang bestehen
die Risiken des Unterliegens gegenüber
dem Anteilsverkäufer sowie, dass aus Bonitätsgründen
Ansprüche im Falle des eigenen
Obsiegens gegen den Anteilsverkäufer
nicht durchsetzbar sind. Dies kann zur Verringerung
der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
und zur Kürzung der Auszahlungen
oder deren vollständigem Ausfall
führen.
Qualifikation der Einkünfte in der Investitionsphase
I
Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt
gemäß ihrem Gesellschaftszweck der Objektgesellschaft
zunächst ein Darlehen zur Finanzierung
ihres Bauvorhabens zu gewähren.
Mangels wirtschaftlichen Zusammenhangs
mit den später durch die Objektgesellschaft
erzielten Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung stellen die Zinseinnahmen aus
dieser Darlehensgewährung Einkünfte aus
Kapitalvermögen gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 5
i. V. m. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG dar. Sollte das
zuständige Finanzamt einen engen wirtschaftlichen
Zusammenhang dennoch bejahen,
sind diese Zinseinnahmen als Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung zu
qualifizieren. In diesem Fall unterlägen die
Zinseinnahmen nicht dem Abgeltungsteuersatz
von 25 %, sondern wären mit dem persönlichen
Steuertarif des Anlegers zu versteuern.
Dies kann zu einer höheren Steuerzahllast
für den Anleger führen.
Die in der Investitionsphase von der
Beteiligungsgesellschaft aufgewendeten
Kosten wurden nach ihrer wirtschaftlichen
Zugehörigkeit entsprechend dem sogenannten
Bauherrenerlass (BMF-Schreiben
vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2553a – 48/03,
BStBl I 2003, Seite 546) als Anschaffungsneben-
und nicht als Werbungskosten behandelt.
Sollte die Finanzverwaltung diese
Kosten ganz oder zum Teil der Investitionsphase
I zuordnen, wäre ihre Abschreibung
oder ihr Abzug als weitere Werbungskosten
bei den Einkünften aus Kapitalvermögen gemäß
§ 20 Abs. 6 EStG ausgeschlossen. Dies
kann ebenfalls zu einer höheren Steuerzahllast
für den Anleger führen.
Aberkennung der Einkunftserzielungsabsicht
Sollte ein Anleger seine Beteiligung ganz
oder teilweise durch einen Kredit finanzieren
oder weitere Werbungskosten im Zusammenhang
mit seiner Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
haben, kann auf Ebene
des Anlegers die Überschusserzielungsabsicht
fehlen (steuerliche Liebhaberei). Für
den Anleger besteht dann das Risiko, dass
die Finanzverwaltung die im Zusammen-

Risiken
21
hang mit der Fremdfinanzierung entstandenen
Zinsaufwendungen oder sonstige Aufwendungen
nicht anerkennt und es so zu
einer höheren steuerlichen Belastung beim
Anleger kommen kann. Ferner ist zu beachten,
dass im Falle der unentgeltlichen Übertragung
der Beteiligung des Anlegers an der
Beteiligungsgesellschaft zum Zeitpunkt des
Vorliegens hoher Verluste einkommensteuerrechtlich
die Nichtanerkennung der steuerlichen
Verluste beim übertragenden Anleger
drohen kann. Hieraus können sich steuerliche
Nachteile für die betroffenen Anleger
ergeben.
Änderung des Abschreibungsvolumens
Die Aufteilung der Anschaffungskosten
auf Grundstück und Gebäude bzw. die Zuordnung
der in der Investitionsphase von der
Beteiligungsgesellschaft getragenen Aufwendungen
als Anschaffungsnebenkosten kann
von der Finanzverwaltung abschließend anders
beurteilt werden. Ebenso könnte der
Ansatz der Kosten der Investitionsphase als
Anschaffungsnebenkosten sowie die Berücksichtigung
des von der Beteiligungsgesellschaft
aufzuwendenden Kaufpreises für
die Beteiligung an der Objektgesellschaft
als zusätzliche Anschaffungskosten der Wirtschaftsgüter
der Objektgesellschaft von der
Finanzverwaltung nicht zugelassen werden.
Für den Anleger besteht in diesen
Fällen das Risiko, dass das Abschreibungsvolumen
auf Ebene der Objektgesellschaft
entsprechend gemindert wird und es so zu
einer höheren steuerlichen Belastung beim
Anleger kommt.
Andere Qualifikation der Einkünfte
(Einkommensteuer/Gewerbesteuer)
Die Beteiligungsgesellschaft ist vermögensverwaltend
tätig und nicht gewerblich
geprägt. Ab dem Zeitpunkt, ab dem sich
die Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
beteiligt, gilt dies auch für die
Objektgesellschaft. Sollte die Finanzverwaltung
anstelle der konzeptionell vorgesehenen
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 EStG
bzw. Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß
§ 20 EStG Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß
§ 15 EStG annehmen oder sollte die
Objektgesellschaft oder Beteiligungsgesellschaft
zukünftig auch Tätigkeiten ausführen,
die über eine typische Vermietung und Verpachtung
von Immobilien bzw. das Halten
der Beteiligung an der Objektgesellschaft
hinausgehen, besteht das Risiko, dass der Anleger
aus diesem Beteiligungsangebot insgesamt
Einkünfte aus Gewerbebetrieb im
Sinne des § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG erzielt. Dies
hätte zur Folge, dass sämtliche Einkünfte aus
dem Beteiligungsangebot dem individuellen
Steuersatz des Anlegers sowie einer auf
der Ebene der Beteiligungsgesellschaft und
der Objektgesellschaft entstehenden, steuerlich
nicht absetzbaren und beim Anleger gegebenenfalls
nur zum Teil anrechenbaren
Gewerbesteuer unterliegen. Die laufenden
Auszahlungen und die Schlussauszahlungen
der Anleger werden dadurch jeweils
entsprechend gemindert.
In diesem Fall könnte zudem die sogenannte
Zinsschranke gemäß § 4h EStG dazu
führen, dass die Zinsaufwendungen der Beteiligungsgesellschaft
nur eingeschränkt abgezogen
werden können. Sollte der Zinsüberhang
30 % des steuerlichen EBITDA
übersteigen und für die Gesellschaft keine
der in § 4 h EStG genannten Ausnahmeregelungen
gelten, könnte dies zu einer Erhöhung
des steuerlichen Ergebnisses und zu steuerlichen
Nachteilen für die Anleger führen.
Die Objektgesellschaft hat im Zusammenhang
mit der langfristigen Finanzierung
des Investitionsvorhabens Zinsbegrenzungsgeschäfte
(sogenannte Zinsswaps) abgeschlossen,
welche gemäß § 20 Abs. 8 EStG
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
zugerechnet werden. Sofern von
der Finanzverwaltung ein enger wirtschaftlicher
Zusammenhang mit den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung nicht
anerkannt werden sollte, werden die aus
den Zinsbegrenzungsgeschäften resultierenden
Einkünfte als Einkünfte aus Kapitalvermögen
qualifiziert, sodass eine Freistellung
vom Kapitalertragsteuerabzug nicht
möglich ist. Zudem handelt es sich bei den
mit den Zinsbegrenzungsgeschäften verbundenen
Aufwendungen der Gesellschaft
dann nicht um Werbungskosten bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung,
sondern um steuerlich nicht abziehbare
Werbungskosten bei den Einkünften aus
Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 9 Satz 1 EStG),
sodass sich das von den Anlegern zu versteuernde
Ergebnis erhöht. Des Weiteren
dürfen Verluste aus Kapitalvermögen gemäß
§ 20 Abs. 6 Satz 2 EStG nicht mit anderen
Einkünften verrechnet oder nach
§ 10d EStG abgezogen werden. Sie können
dann nur mit Einkünften aus Kapitalvermögen
verrechnet werden. Aufgrund der
geringen Erträge aus der Anlage der Liquidität
dürften Verluste aus Zinsbegrenzungsgeschäften
daher nicht zum Ausgleich mit
anderen Einkünften des Anlegers genutzt
werden, sodass sich das von den Anlegern
zu versteuernde Ergebnis erhöht.
Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns
Die Prognoserechnung unterstellt beispielhaft
eine Veräußerung der Fondsimmobilien
durch die Objektgesellschaft im Jahr
2024, d. h. nach Ablauf von mehr als zehn
Jahren seit Anschaffung. Ein etwaiger Veräußerungsgewinn
ist somit gemäß § 23
Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG grundsätzlich steuerfrei.
Bei einer Veräußerung der Immobilie
innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung
durch die Objektgesellschaft oder bei
der Veräußerung der Beteiligung an der Objektgesellschaft
durch die Beteiligungsgesellschaft
oder der Veräußerung der Beteiligung
an der Beteiligungsgesellschaft
durch einen Anleger innerhalb von zehn
Jahren seit seinem Beitritt, sind die jeweiligen
Veräußerungsgewinne nach derzeitiger
Rechtslage steuerpflichtig. Dies würde
zu einer steuerlichen Belastung beim Anleger
führen. Sollte die Finanzverwaltung als
Einkunftsart Einkünfte aus Gewerbebetrieb
gemäß § 15 EStG annehmen, unterliegt ein
etwaiger Veräußerungsgewinn unabhängig
von Haltefristen der Besteuerung. In diesem
Fall lässt sich nicht ausschließen, dass
ein Gewinn aus der Veräußerung der Immobilien
auch bei damit in Zusammenhang
stehender Aufgabe des Betriebes der
Objektgesellschaft gegebenenfalls als der
Gewerbesteuerpflicht unterfallender laufender
Gewinn der Objektgesellschaft behandelt

22
Risiken
wird (BMF-Schreiben vom 01.04.2009, IV C 6
– S 2240/08/10008, BStBl I Seite 515; BFH-Beschluss
vom 11.08.2010, Az.: IV B 17/10). Dies
kann zu steuerlichen Nachteilen für den
Anleger führen.
Verluste bei beschränkter Haftung
Sollte entgegen dem prognosegemäßem
Verlauf in der Bewirtschaftungsphase der
Immobilien den Kommanditisten auf Ebene
der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft ein
negatives Kapitalkonto entstehen oder ein
solches erhöht werden, besteht für den Anleger
gemäß § 15a EStG das Risiko, dass ihm
zugerechnete Verluste nicht mit anderen
Einkünften ausgeglichen werden dürfen
und auch nicht nach § 10d EStG abgezogen
werden dürfen.
Einstufung als Steuerstundungsmodell
Die Voraussetzungen des § 15b EStG sind
für die Objekt- sowie die Beteiligungsgesellschaft
getrennt zu prüfen. Die Finanzverwaltung
könnte § 15b EStG für den Fall anwenden,
dass die Verluste der Beteiligungsgesellschaft
in der Investitionsphase entgegen
der Prognoserechnung 10 % des gezeichneten
Kapitals überschreiten. Zu einer
solchen Überschreitung könnte es insbesondere
dann kommen, wenn Konzeptionsund
Vertriebskosten entgegen dem in der
Prognoserechnung berücksichtigten 5. Bauherrenerlass
als sofort abzugsfähige Werbungskosten
zu behandeln sind. Eine Anwendung
des § 15b EStG wäre in diesem Fall
wahrscheinlich. Gleiches gilt, wenn die Objektgesellschaft
abweichend zur Prognose
Verluste erzielt und die Finanzverwaltung
gemäß § 15b EStG deren Ausgleich mit anderen
Einkünften versagt. Für den Anleger
könnten sich hierdurch Liquiditätsnachteile
ergeben, da Verluste aus der (mittelbaren)
Beteiligung an der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft
nicht mehr mit Gewinnen aus
anderen Einkunftsquellen ausgeglichen,
sondern nur noch mit zukünftigen Gewinnen
aus der Beteiligung verrechnet werden
könnten.
Steuersätze
Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass sich die Steuersätze (z. B. Einkommensteuersatz,
Grunderwerbsteuersatz) in Zukunft
erhöhen werden. Dies würde sich
negativ auf die persönliche Steuerbelastung
des einzelnen Anlegers beziehungsweise
die Höhe seiner Auszahlungen auswirken.
Vermögensteuer
Die Einführung einer Vermögensteuer
kann zu einer Verschlechterung der Liquiditäts-,
Finanz- und Ertragslage der Anleger
führen, soweit die individuellen Voraussetzungen
auf Ebene des Anlegers vorliegen.
Umsatzsteuerliche Risiken
Die Beteiligungsgesellschaft ist nicht unternehmerisch
tätig und daher nicht berechtigt,
die auf den Eingangsleistungen lastende
Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend
zu machen. Werden gegenüber der Beteiligungsgesellschaft
umsatzsteuerpflichtige
Leistungen erbracht, die im Rahmen der
Prognoserechnungen als umsatzsteuerfreie
Leistungen angesetzt wurden, können sich
die Erwerbsaufwendungen der Beteiligungsgesellschaft
entsprechend erhöhen und die
Liquidität belasten. Dies würde zu geringeren
Auszahlungen an die Anleger führen.
Umsatzsteuerliches Risiko einer nicht
umsatzsteuerpflichtigen Vermietung
Die Objektgesellschaft ist unternehmerisch
tätig. Die Objektgesellschaft hat für
ihre grundsätzlich umsatzsteuerfreien Vermietungsumsätze
zur Umsatzsteuer optiert.
Sie ist daher berechtigt, die auf den Eingangsleistungen
lastende Umsatzsteuer als
Vorsteuer geltend zu machen. Soweit die
Finanzverwaltung die Option zur Umsatzsteuer
nicht anerkennen sollte oder eine
Vermietung des Neubaus zukünftig abweichend
von der Prognoserechnung umsatzsteuerfrei
erfolgt (z. B. weil im Zuge eines
Mieterwechsels an einen nichtvorsteuerabzugsberechtigten
Mieter vermietet wird),
kann die auf den Eingangsumsätzen lastende
Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend
gemacht werden. In der Folge erhöhen sich
entsprechend die Werbungskosten der Objektgesellschaft
und die Liquidität wird belastet.
Weiterhin kann es zu einer Korrektur
zuvor geltend gemachter Vorsteuer bei Umsätzen
im Zusammenhang mit dem Neubau
kommen. Auch dies kann zu einer mittelbaren
Liquiditätsbelastung der Anleger
führen und ihre Auszahlungen entsprechend
verringern.
Grunderwerbsteuerliche Risiken
Sollte aufgrund des Abschlusses oder
Durchführung des Anteilskaufvertrages
Grunderwerbsteuer entstehen, hat diese
der Käufer entsprechend den Regelungen
des Kaufvertrages zu tragen. Dies würde
die Liquidität der Beteiligungsgesellschaft
als Käufer entsprechend belasten und zu
einer Reduzierung der Auszahlungen an
die Anleger führen.
Der geplante Eintritt neuer Kommanditisten
in die Objekt- bzw. die Beteiligungsgesellschaft
löst keine Grunderwerbsteuer
aus, da weniger als 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen
auf neue Gesellschafter
übergehen. Grunderwerbsteuer würde jedoch
anfallen, wenn die Finanzverwaltung
die Beteiligung eines Gründungsgesellschafters
der Objektgesellschaft nicht als Beteiligung
von mehr als 5 % am Gesellschaftsvermögen
anerkennt. Ändern sich die Beteiligungsverhältnisse
der Beteiligungsgesellschaft
innerhalb von fünf Jahren zu mehr als
95 % oder vereinigen sich in der Hand eines
Gesellschafters mindestens 95 % der Anteile
der Beteiligungsgesellschaft nachdem diese
die restlichen 5,1 % vom Verkäufer erworben
hat, würden diese Vorgänge erneut der
Grunderwerbsteuer unterliegen. Dies würde
die Liquidität der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft
entsprechend belasten und zu
einer Reduzierung bis hin zu einem Ausfall
der Auszahlungen an die Anleger führen.
Grundsteuerliche Risiken
Nach dem derzeitigen Mietvertrag kann
die Objektgesellschaft die ihrerseits geschuldete
Grundsteuer an den Mieter weiterbelasten.
Soweit eine Weiterbelastung aufgrund
von Leerständen, abweichenden künftigen
mietvertraglichen Regelungen, Ausfällen
von Mietern oder künftiger anderer
rechtlicher Beurteilung der mietvertraglichen
Regelungen nicht möglich ist, würde

Risiken
23
die Liquidität der Beteiligungsgesellschaft
entsprechend belastet werden und dies zu
einer Reduzierung der Auszahlungen an die
Anleger führen.
Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten
(§ 42 AO)
Das Steuergesetz kann nicht durch den
Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten
umgangen werden (§ 42 Abs. 1 AO). Mit
dem Jahressteuergesetz 2008 wurde diese
allgemeine Missbrauchsvorschrift ab dem
01.01.2008 modifiziert. Danach liegt ein Missbrauch
von Gestaltungsmöglichkeiten vor,
wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung
gewählt wird und diese zu einem
gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil
führt. Ungewöhnlich soll eine Gestaltung
sein, die nicht der Gestaltung entspricht, die
vom Gesetzgeber in Übereinstimmung mit
der Verkehrsanschauung zum Erreichen bestimmter
wirtschaftlicher Ziele vorausgesetzt
wurde. Ein Missbrauch ist dagegen zu
verneinen, wenn der Steuerpflichtige beachtliche
außersteuerliche Gründe nachweisen
kann (Gegenbeweismöglichkeit). Gelingt
ein Gegenbeweis nicht, entsteht der Steueranspruch
hierbei so, wie er bei einer den
wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen
rechtlichen Gestaltung entstanden wäre und
hätte entsprechende negative Auswirkungen
auf das steuerliche Ergebnis des Anlegers.
Anlagegefährdende Risiken
Anlagegefährdende Risiken gefährden
entweder die Anlageobjekte oder die gesamte
Vermögensanlage und können damit
zu einem vollständigen oder teilweisen Verlust
der vom jeweiligen Anleger gezeichneten
Beteiligungssumme einschließlich Agio
führen.
Ankaufsprüfung (Due Diligence)
Bei der Durchführung der Ankaufsprüfung
besteht grundsätzlich das Risiko, dass
der die Investition betreffende Sachverhalt
nicht oder nicht vollständig oder anders aufgeklärt
worden ist oder vom Verkäufer nicht
entsprechend zur Verfügung gestellt worden
ist und/oder Risiken nicht erkannt oder unzutreffend
oder gar nicht bewertet worden
sind (z. B. technische Mängel, Mängel von
Verträgen, grundbuchrechtliche Mängel).
Hieraus resultiert das Risiko, dass erwerbsrelevante
Umstände nicht hinreichend oder
anders gewürdigt worden sind, die einen
negativen Einfluss auf die Werthaltigkeit der
Vermögensanlage haben können.
Erwerb des Anteils an der Objektgesellschaft
Der Anleger beteiligt sich an der Beteiligungsgesellschaft,
die durch einen bereits
abgeschlossenen Anteilskaufvertrag eine
Mehrheitsbeteiligung an der Objektgesellschaft
erwerben soll. Sowohl die Beteiligungsgesellschaft
wie auch der Anteilsverkäufer
sind zum Rücktritt vom Anteilskaufvertrag
berechtigt, wenn bei der Beteiligungsgesellschaft
bis zum 30.06.2012 nicht
ein gezeichnetes und eingezahltes Kommanditkapital
in Höhe von EUR 125 Mio. (exklusive
Agio) erreicht wurde. Die Beteiligungsgesellschaft
kann ihr Rücktrittsrecht bis zum
31.07.2012 ausüben. Der Anteilsverkäufer
kann sein Rücktrittsrecht binnen Monatsfrist
ausüben, wenn ihm auf seine nach
dem 31.05.2012 erfolgte schriftliche Aufforderung
hin nicht innerhalb von 15 Bankarbeitstagen
eine Bestätigung der Beteiligungsgesellschaft
zugegangen ist, dass
der vorgenannte Zeichnungsstand erreicht
wurde. Die Beteiligungsgesellschaft ist darüber
hinaus zum Rücktritt vom Anteilskaufvertrag
berechtigt, wenn der zwischen
der Objektgesellschaft und der Vodafone
D2 GmbH abgeschlossene Mietvertrag vor
dem im Anteilskaufvertrag näher definierten
Fälligkeitstag, der u. a. die vollständige
Übergabe des Mietgegenstandes an die
Vodafone D2 GmbH voraussetzt, aufgehoben
oder durch die Vodafone D2 GmbH
berechtigterweise gekündigt wird bzw.
die Vodafone D2 GmbH von ihrem Recht
zum Rücktritt vom Mietvertrag Gebrauch
macht.
Sofern eine Partei des Anteilskaufvertrages
von dem Anteilskaufvertrag zurücktritt,
besteht das Risiko, dass die Beteiligungsgesellschaft
mangels Erwerb der Anteile
an der Objektgesellschaft rückabgewickelt
oder vorzeitig durch Gesellschafterbeschluss
aufgelöst wird. In diesem Fall besteht das
Risiko, dass die Beteiligungsgesellschaft die
geleisteten Einlagen nur anteilig oder gar
nicht an die Anleger zurückzahlen kann.
Hierdurch kann es zu einem vollständigen
oder teilweisen Verlust der vom jeweiligen
Anleger gezeichneten Beteiligungssumme
einschließlich Agio kommen. Dies gilt insbesondere
dann, wenn die Beteiligungsgesellschaft
der Objektgesellschaft aufgrund eines
zwischen ihr und der Objektgesellschaft abgeschlossenen
Darlehensvertrages bereits
ein Darlehen von EUR 100 Mio. gewährt
hat. Insoweit wird auf das Risiko „Darlehen
Objektgesellschaft“ verwiesen.
Darlehen Objektgesellschaft
Es ist geplant, dass die Beteiligungsgesellschaft
der Objektgesellschaft vor Erwerb
der Anteile an der Objektgesellschaft ein
Darlehen in Höhe von maximal EUR 100 Mio.
gewährt, sobald die Beteiligungsgesellschaft
über ein Kommanditkapital in Höhe von
EUR 125 Mio. (exklusive Agio) verfügt. Dieses
Darlehen soll der weiteren Finanzierung der
Errichtung und Fertigstellung der Fondsimmobilien
durch die Objektgesellschaft
dienen. Für sämtliche Tilgungs-, Zins- und
Kostenansprüche der Beteiligungsgesellschaft
aus dem Darlehensvertrag wird ein
Rangrücktritt hinter den Forderungen aller
anderen Gläubiger der Objektgesellschaft
vereinbart. Insoweit besteht das Risiko, dass
die seitens der Beteiligungsgesellschaft der
Objektgesellschaft gewährten Fremdmittel
in Höhe von maximal EUR 100 Mio. nur teilweise
oder im Extremfall nicht zurückgeführt
werden können. Dies kann zu einem
vollständigen oder teilweisen Verlust der
vom jeweiligen Anleger gezeichneten Beteiligungssumme
einschließlich Agio führen.
Hierzu kann es insbesondere dann kommen,
wenn die Fondsimmobilien nicht errichtet
und fertiggestellt werden oder der Mietvertrag
mit der Vodafone D2 GmbH nicht beginnt.
Sollte das vorgenannte Darlehen an
die Objektgesellschaft nicht ausgereicht
werden und die Beteiligungsgesellschaft
keine der Höhe des vorgesehenen Darlehenszins
entsprechende Anlagemöglichkeit
bis zum Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft
finden, könnte dies zu einer
Reduzierung oder dem Ausfall der Auszahlungen
führen.

24
Risiken
Errichtung und Fertigstellung der
Fondsimmobilien
Die Errichtung und Fertigstellung der
Fondsimmobilien kann trotz der vertraglichen
Regelungen unter Umständen nicht,
nicht rechtzeitig oder in einer minderwertigen
Qualität ausgeführt werden. Als
Fertigstellungstermin ist gemäß dem Generalübernehmervertrag
der 30.11.2012 vereinbart.
Durch Ausfall eines Vertragspartners
der bauausführenden Arbeitsgemeinschaft,
der Arbeitsgemeinschaft insgesamt oder
eines bzw. mehrerer der von der Arbeitsgemeinschaft
gegebenenfalls beauftragten
Nachunternehmer, kann es dazu kommen,
dass die Fondsimmobilien nicht errichtet
und fertiggestellt werden. In diesem Fall beginnt
das Mietverhältnis zwischen der Objektgesellschaft
und dem Mieter Vodafone
D2 GmbH mangels Übergabe der Fondsimmobilien
an die Vodafone D2 GmbH nicht,
zudem ist die Vodafone D2 GmbH zum
Rücktritt vom Mietvertrag berechtigt. Dies
hätte zur Folge, dass die Beteiligungsgesellschaft
keine Anteile an der Objektgesellschaft
erwirbt, was zu einem vollständigen
oder teilweisen Verlust der vom jeweiligen
Anleger gezeichneten Beteiligungssumme
einschließlich Agio führen kann (vgl. hierzu
Risiko „ Erwerb des Anteils an der Objektgesellschaft“).
Darüber hinaus kann sich die Errichtung
und Fertigstellung der Fondsimmobilien
durch von der mit der Errichtung der Fondsimmobilien
beauftragten Arbeitsgemeinschaft
und Nachunternehmer oder Dritter
zu vertretende Verzögerungen, nicht zu vertretende
Verzögerungen oder durch sonstige
Behinderungen (z. B. Nachbarwiderspruch,
Altlastensanierung, Rücknahme
oder Widerruf von Baugenehmigungen)
und Unwägbarkeiten (z. B. höhere Gewalt)
oder durch zusätzlich erforderlich gewordenen
Arbeiten über den vereinbarten Fertigstellungstermin
hinaus verzögern. Des
Weiteren besteht das Risiko, dass bezüglich
der durch die Stadt Düsseldorf nach dem
Städtebaulichen Vertrag durchzuführenden
Arbeiten diese nicht, verspätet oder in unzureichender
Qualität durchgeführt werden
und sich hierdurch die Errichtung und Fertigstellung
der Fondsimmobilien verzögert.
In diesen Fällen ist es möglich, dass die Auszahlungen
sich nach hinten verschieben
oder sogar reduziert oder ausgesetzt werden
müssen.
Da der Vodafone D2 GmbH unter bestimmten
Voraussetzungen auch bei verspäteter
Übergabe der Fondsimmobilien
ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag zusteht,
kann es auch in diesem Fall mangels
Fortbestand des Mietvertrags dazu kommen,
dass die Beteiligungsgesellschaft keine
Anteile an der an der Objektgesellschaft
erwirbt und der Anleger die von ihm jeweils
gezeichnete Beteiligungssumme einschließlich
Agio vollständig oder teilweise
verliert (vgl. hierzu Risiko „ Erwerb des Anteils
an der Objektgesellschaft“).
Mieteinnahmen/Bonitätsrisiko
Die Prognoserechnung basiert auf der
Annahme, dass die Fondsimmobilien vertragsgemäß
fertiggestellt und rechtzeitig als
Mietgegenstand an die Vodafone D2 GmbH
übergeben werden. Nach dem Mietvertrag
mit der Vodafone D2 GmbH (nachfolgend
„Vodafone“ genannt) ist die Objektgesellschaft
verpflichtet, den Mietgegenstand
spätestens zum 15.12.2012 an die Vodafone
D2 GmbH zu übergeben, anderenfalls beginnt
das Mietverhältnis mangels Übergabe
der Fondsimmobilien an die Vodafone D2
GmbH nicht und die Vodafone D2 GmbH
ist unter bestimmten Voraussetzungen zum
Rücktritt vom Mietvertrag berechtigt. Da
die Beteiligungsgesellschaft in diesem Fall
keine Anteile an der Objektgesellschaft erwirbt
(vgl. hierzu Risiko „ Erwerb des Anteils
an der Objektgesellschaft“), besteht das
Risiko, dass die Beteiligungsgesellschaft die
geleisteten Einlagen nur anteilig oder gar
nicht an den Anleger zurückzahlen kann.
Dies kann zu einem vollständigen oder teilweisen
Verlust der vom jeweiligen Anleger
gezeich neten Beteiligungssumme einschließlich
Agio führen. Beginnt das Mietverhältnis
mit der Vodafone D2 GmbH erst verspätet,
würde sich die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
mangels geringerer Mieteinnahmen
verringern und Auszahlungen
könnten reduziert oder ausgesetzt werden.
Die Prognoserechnung basiert des
Weiteren auf der Annahme, dass der Mieter
Vodafone D2 GmbH während der gesamten
Mietzeit seine mietvertraglichen Verpflichtungen
erfüllt. Sollte sich die wirtschaftliche
Situation des Mieters Vodafone D2 GmbH
verschlechtern und/oder sollte dieser seine
mietvertraglichen Verpflichtungen nicht,
nicht ordnungsgemäß oder nicht in vollem
Umfang nachkommen, kann es im Vergleich
zur Prognoserechnung zu geringeren Mieterträgen
kommen. Gleiches gilt, wenn der
Mieter Vodafone D2 GmbH berechtigterweise
die Miete kürzt (Mietminderung). So
ist der Mieter Vodafone D2 GmbH berechtigt,
im Falle einer negativen Abweichung vom
Flächenmaß und/oder der Anzahl der Pkw-
Stellplätze gegenüber der Bausollplanung die
Miete entsprechend zu reduzieren, soweit
die Abweichung 1,5 % beträgt oder darüber
hinaus geht. All dies kann dazu führen, dass
sich die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
vermindert und Auszahlungen
an die Anleger reduziert oder ausgesetzt
werden müssen.
Im Extremfall kann es zu einem Ausfall
des Mieters Vodafone D2 GmbH und einer
notwendigen Anschlussvermietung mit
den entsprechenden Risiken kommen. Bei
vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages
kann nicht ausgeschlossen werden, dass
ein neuer Mietvertrag nicht, erst nach einer
Leerstandsphase und/oder lediglich zu
schlechteren Konditionen für die Objektgesellschaft,
insbesondere bezüglich Miethöhe
und Übernahme der Betriebskosten,
abgeschlossen werden kann. Dies hätte zur
Folge dass mangels Mieteinnahmen, aufgrund
von geringeren Mieteinnahmen und/
oder aufgrund von höheren Betriebskosten
der Objektgesellschaft, es zu einer Beeinträchtigung
der Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
und zu verminderten
oder ausbleibenden Auszahlungen an die
Anleger kommen kann.
Immobilienmarkt
Für Immobilienmärkte gibt es – anders als
z. B. bei Aktienmärkten – keine Tageskurse für
einzelne Immobilien, geschlossene Fonds
oder Marktmieten. Immobilienexperten kön-

Risiken
25
nen lediglich Bandbreiten feststellen, innerhalb
derer sich einzelne Marktpreise bewegen
und diese Erkenntnisse auf konkrete Immobilien
übertragen. Für die Immobilienmärkte
typisch ist, dass Mieten und Preise
für Immobilien aufgrund von Über- oder
Unterkapazitäten Marktschwankungen unterliegen.
Derartige Marktschwankungen können
zu negativen Abweichungen gegenüber
den prognostizierten Beispielrechnungen
führen. Dies kann die Wirtschaftlichkeit und
das Ergebnis der Beteiligung negativ für den
Anleger beeinflussen und bis hin zum Totalverlust
der Einlage inklusive Agio führen.
Wertentwicklung
Die Wertentwicklung der Fondsimmobilien
hängt weitgehend von der nachhaltigen
Ertragskraft der Immobilien und somit im
Wesentlichen vom Standort, der bau- und
nachbarrechtlichen Situation, der Qualität
der Fondsimmobilien, der Vermietung an
bonitätsstarke Mieter und den erzielbaren
Mieteinnahmen ab. Zudem ist – schon allein
aufgrund der Objektgröße – die Anzahl der
potentiellen Käufer für die Fondsimmobilien
der Objektgesellschaft gering. Die Wertentwicklung
ist daher trotz sorgfältiger Auswahl
der Fondsimmobilien von heute nicht vorhersehbaren
markt- und objektspezifischen
Entwicklungen sowie von verschiedenen
gesamtwirtschaftlichen oder branchenspezifischen
Faktoren abhängig. Die Erzielbarkeit
der kalkulatorisch ermittelten Erträge
aus dem Objektverkauf hängt von der Wertentwicklung
des Düsseldorfer Immobilienmarktes
ab. Eine negative Gesamtentwicklung
des Düsseldorfer Immobilienmarktes,
aber auch eine nega tive Wertentwicklung
des Standortes des Gebäudekomplexes oder
auch des Gebäudekomplexes selbst, kann
dazu führen, dass der in der Kalkulation angesetzte
Veräußerungserlös nicht erreicht
wird und/oder die Fonds immobilien zu
einem früheren oder späteren Zeitpunkt veräußert
werden. Dies kann die Wirtschaftlichkeit
und das Ergebnis der Betei ligung negativ
für den Anleger beeinflussen und bis hin
zum Totalverlust der Einlage inklusive Agio
führen.
Standort
Die Entwicklung des Standortes der
Fondsimmobilien kann sich z. B. aufgrund
eigener negativer Entwicklung oder der ihrer
Umgebung, Immissionen, ungünstiger
Sozialstrukturen, negativer demografischer
Entwicklung, Konjunktureinflüssen, Konsumverhalten,
regionaler und überregionaler
Wettbewerbssituationen, Überkapazitäten
oder Veränderungen des Mietniveaus nachteilig
auf eine mögliche Anschlussvermietung
– im Falle der Nichtwahrnehmung der
Verlängerungsoptionen oder durch Kündigungen
seitens der Vodafone D2 GmbH
oder deren Ausfall – oder den Verkauf auswirken.
Dies kann negative Auswirkungen
auf die Wirtschaftlichkeit und das Ergebnis
der Beteiligung des jeweiligen Anlegers
haben und bis hin zum Totalverlust der Einlage
inklusive Agio führen.
Fremdfinanzierung der Objektgesellschaft
vor Fertigstellung der Fondsimmobilien
Die Objektgesellschaft hat bei einem
Bankenkonsortium einen Vertrag über eine
Zwischenfinanzierung mit einer Laufzeit bis
zum 31.12.2012 über einen Betrag von bis zu
EUR 199.000.000 abgeschlossen.
Weitergehend hat die Objektgesellschaft
mit der Zech Group GmbH einen Darlehensvertrag
über EUR 50.000.000 und mit der
Deutschen Bau Holding GmbH einen Darlehensvertrag
über EUR 4.084.000, jeweils
mit unbestimmter Laufzeit, abgeschlossen.
Zudem erhält die Objektgesellschaft von
der Beteiligungsgesellschaft ein Darlehen in
Höhe von maximal EUR 100.000.000, sobald
die Beteiligungsgesellschaft über ein Kommanditkapital
in Höhe von EUR 125.000.000
(exklusive Agio) verfügt.
Die vorgenannten Darlehen dienen der
Errichtung und Fertigstellung der Fondsimmobilien.
Es besteht das Risiko, dass das
Bankenkonsortium, die Zech Group GmbH
und die Deutsche Bau Holding GmbH ihren
Verpflichtungen aus dem jeweiligen Darlehensvertrag
nicht oder nicht vollständig
nachkommen. In diesem Fall besteht für
die Objektgesellschaft das Risiko, dass eine
alternative Fremdfinanzierung abgeschlossen
werden muss, die nur zu schlechteren
Konditionen zur Verfügung gestellt wird.
Dies kann auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
zur Verminderung der Auszahlungen
an die Anleger bis hin zum teilweisen oder
vollständigen Verlust der Einlage inklusive
Agio führen.
Fremdfinanzierung der Objektgesellschaft
nach Fertigstellung der Fondsimmobilien
Zur teilweisen Ablösung des Zwischenfinanzierungsdarlehens
hat die Objektgesellschaft
mit einem weiteren Bankenkonsortium
ein Langfristdarlehen in Höhe von
EUR 125.000.000 sowie eine optionale weitere
Fremdfinanzierung in Höhe von EUR
50.000.000, jeweils mit einer Laufzeit bis
zum 31.12.2022, vereinbart. Beide Darlehen
sind planmäßig bis zum 31.12.2012, spätestens
jedoch bis zum 31.12.2013 in einer Summe
abzunehmen. Die Prognoserechnung
unterstellt auf Ebene der Objektgesellschaft
ab dem Jahr 2023 für die Anschlussfinanzierung
bis zum Ende der planmäßigen Fondslaufzeit
(31.12.2024) ein Zinsniveau von 5,75 %
p. a. Bei einem höheren Zinsniveau würde
die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
belastet und Auszahlungen müssten
reduziert oder ausgesetzt werden.
Es besteht das Risiko, dass das Bankenkonsortium
die Auszahlung des Langfristdarlehens
und der optionalen weiteren
Fremdfinanzierung verweigert, falls die im
Darlehensvertrag vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen
nicht vorliegen oder
eine Plausibilitätsprüfung aller nach dem
Darlehensvertrag zu erbringenden Unterlagen
und Nachweise ergibt, dass der Abschluss
des Darlehensvertrages vom Sinn
und Zweck her gegen die Fondskonzep tion
und/oder die gesellschaftsvertraglichen
Vereinbarungen der Objektgesellschaft verstößt.
Dies könnte zur Insolvenz der Objektgesellschaft
und damit auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
zum Totalverlust der
Beteiligung inklusive Agio für die Anleger
führen.

26
Risiken
Das Langfristdarlehen und die optionale
weitere Fremdfinanzierung gewährende
Bankenkonsortium ist berechtigt, für den Fall,
dass ihm aufgrund von Rechtsänderungen
zusätzliche Kosten bezüglich Mindestreserve-,
Liquiditäts- oder Eigenkapitalanforderungen
oder Depothaltungspflichten
oder dem Verhältnis seiner Eigenmittel zu
seinen Verbindlichkeiten entstehen, die das
Bankenkonsortium oder mit ihm verbundene
Unternehmen infolge der Eingehung, Erfüllung,
Überwachung oder Finanzierung
von Verpflichtungen aus den Darlehensverträgen
zu tragen hat, diese Kosten der Objektgesellschaft
zu belasten. Die Liquiditätsreserve
der Beteiligungsgesellschaft würde
sich entsprechend reduzieren und Auszahlungen
müssten reduziert oder ausgesetzt
werden.
Zudem besteht das Risiko, dass das darlehensgebende
Bankenkonsortium aufgrund
von Zahlungsausfällen oder anderen
Pflichtverletzungen der Objektgesellschaft
(z. B. Verstoß gegen Loan-To-Value-Regelung)
den Darlehensvertrag aus wichtigem
Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist
kündigt, die ausstehenden Zahlungsbeträge
fällig stellt und gegebenenfalls sogar
Schadenersatzansprüche geltend macht.
Kann die Objektgesellschaft ihren daraus
resultierenden Zahlungsverpflichtungen
nicht nachkommen, besteht das Risiko, dass
durch das Bankenkonsortium eine Zwangsvollstreckung
und der Verkauf der Immobilien
betrieben werden. Dies könnte zu einer
Minderung der prognostizierten Ergebnisse
bis hin zur Insolvenz der Objektgesellschaft
führen und für den Anleger den Totalverlust
der Beteiligung inklusive Agio bedeuten.
Versicherungen
Sollte ein Schaden nicht durch die abgeschlossene
Gebäude- und Haftpflichtversicherung
gedeckt sein, die Versicherungsleistung
nicht ausreichen oder die Versicherungsgesellschaft
zur Begleichung des
Schadens finanziell nicht in der Lage sein, hat
die Objektgesellschaft die Differenz bzw. den
gesamten Schaden zu tragen, was auf Ebene
des Anlegers bis hin zum Verlust der Beteiligung
inklusive Agio führen kann.
Management/Verwaltung
Es besteht die Möglichkeit des Missmanagements
durch die Geschäftsführung der
Beteiligungsgesellschaft, der Objektgesellschaft,
des Treuhandkommanditisten oder
externe Dienstleister. Dies kann zum Verlust
der Beteiligung des Anlegers inklusive Agio
führen.
Mittelfreigabe- und Verwendungskontrolle
Die Beteiligungsgesellschaft hat mit
Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Hamburg, (nachfolgend
„Kontrolleur“ genannt) einen Mittelfrei gabeund
Mittelverwendungskontrollvertrag abgeschlossen.
Das der Mittelfreigabe- und
Mittelverwendungskontrolle unterliegende
Kapital beläuft sich auf einen Betrag in Höhe
von rund EUR 182.000.000 und entspricht
rund 77 % der Summe des noch einzuwerbenden
und von den Anlegern einzuzahlenden
Eigenkapitals der Beteiligungsgesellschaft
in Höhe von insgesamt EUR
224.990.000, dem hierauf entfallenden Agio
in Höhe von 5 % sowie den Kommanditanteilen
der Gründungsgesellschafter. Die
rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken der
unternehmerischen Beteiligung werden
durch diesen Vertrag inhaltlich nicht begrenzt.
Der Kontrolleur nimmt keine Bonitätsprüfung
vor. Insoweit besteht das Risiko,
dass der Kontrolleur seinen vertraglichen
Verpflichtungen nicht nachkommt. Abgesehen
davon besteht das Risiko, dass sowohl
das der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
unterliegende Kommanditkapital
der Beteiligungsgesellschaft nebst
Agio trotz formaler Kontrolle und darüber
hinaus auch das verbleibende, nicht der
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
unterliegende Kommanditkapital der
Beteiligungsgesellschaft nebst Agio tatsächlich
nicht wie im Investitions- und Finanzierungsplan
beschrieben verwendet werden.
Dies kann zum Verlust der Beteiligung des
Anlegers inklusive Agio führen.
Regulierung
Die Beteiligungsgesellschaft unterliegt
gegenwärtig keiner besonderen öffentlichen
Aufsicht oder Kontrolle, z. B. nach dem Kredit-
wesen- oder Investmentgesetz. Im Gegensatz
zu regulierten Vermögen, bei denen
die Geschäftstätigkeit einer regelmäßigen
Überwachung durch Aufsichtsbehörden
unterliegt und die bestimmte gesetzliche
Anforderungen einhalten müssen, könnte
das Vermögen der Beteiligungsgesellschaft
einem höheren Risiko ausgesetzt sein. Auch
kann nicht ausgeschlossen werden, dass die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
oder andere Aufsichtsbehörden künftig
von einer Regulierungspflicht der Beteiligungsgesellschaft
ausgehen oder eine solche
gesetzlich eingeführt wird. Dies könnte
die Zulassung für Verwaltung und Vertrieb,
das Vorhalten eines bestimmten Mindestkapitals
und die regelmäßige Bewertung
der gehaltenen Vermögensgegenstände
durch Sachverständige sowie die Einhaltung
von regelmäßigen Meldepflichten zur Konsequenz
haben, was wiederum zu höheren
Kosten auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
führen würde. Dies kann im schlimmsten
Fall eine teilweise oder vollständige Einschränkung
der Geschäftstätigkeit der Beteiligungsgesellschaft
bzw. deren vorzeitige
Auflösung und Liquidation begründen, was
die Auszahlungen an die Anleger reduzieren
oder auch zu einem Totalverlust der Einlage
inklusive Agio der Anleger führen kann.
Platzierung/Rückabwicklung
Sollten Einzahlungen von Kommanditkapital
in Höhe von mindestens EUR 125 Mio.
exklusive Agio auf das Konto der Beteiligungsgesellschaft
nicht geleistet werden, wird das
Beteiligungsangebot rückabgewickelt. Die
Anleger scheiden aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, eine zwischenzeit liche Verzinsung
der Einzahlung erfolgt nicht. Die
Rückzahlung der eingezahlten Beteiligungssummen
und des Agios wird nicht durch
einen Dritten garantiert, insbesondere erfolgt
keine Absicherung über ein Ein lagensicherungssystem.
Zwar verzichtet die Deutsche
Fonds Holding AG in diesem Fall auf ihre
vertraglichen Vergütungsansprüche gegenüber
der Beteiligungsgesellschaft bzw. verpflichtet
sich, bereits erhaltene Zahlungen
zu erstatten. Trotzdem kann es zu einem vollständigen
oder teilweisen Verlust der vom
jeweiligen Anleger geleisteten Beteiligungs-

Risiken
27
summe und des Agios kommen, wenn die
Deutsche Fonds Holding AG dieser Erstattungspflicht
nicht nachkommt und/oder bereits
andere Drittkosten für die Beteiligungsgesellschaft
entstanden sind.
Die Zahlung der mit der Beteiligung an
der Objektgesellschaft verbundenen Anschaffungskosten
(Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile,
Ablösung von Verbindlichkeiten
etc.) ist – unter Anrechnung der im
Rahmen der darlehensweisen Aufbaufinanzierung
an die Objektgesellschaft ausgereichten
Mittel – für den 30.12.2012 vorgesehen.
Sollte zu diesem Zeitpunkt das eingeworbene
Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft
nicht ausreichen, um unter Berücksichtigung
des durch die Objektgesellschaft
aufgenommenen Langfristdarlehens
die Anschaffungskosten leisten zu können
(insbesondere die Rückführung der Verbindlichkeiten
der Objektgesellschaft), kann die
Platzierungsphase bis zum 30.12.2013 verlängert
werden. In diesem Fall kann die Objektgesellschaft
weitere Fremdmittel in Form
einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung aufnehmen.
Hierdurch würde ein zusätzlicher,
nicht kalkulierter Aufwand entstehen. Die
liquiden Mittel der Objektgesellschaft würden
belastet mit der Folge, dass Auszahlungen
an die Beteiligungsgesellschaft und damit
mittelbar an die Anleger entsprechend
reduziert oder ausgesetzt werden müssten.
Darüber hinaus bestehen die vorstehend
zum Langfristdarlehen geschilderten Risiken.
Für den Fall, dass erforderliche Fremdmittel
am Markt nicht erhältlich sind, wäre die Objektgesellschaft
nicht in der Lage, ihre bestehenden
Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.
Dies könnte zur Verwertung von gewährten
Sicherheiten bis hin zur Insolvenz
von Objekt- und Beteiligungsgesellschaft
und daraus folgend für den Anleger zum
vollständigen Verlust der Beteiligung inklusive
Agio führen.
Sollte das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft
auch bis zum 31.12.2013 nicht
prognosegemäß eingezahlt worden sein
und der Anbieter seine Verpflichtungen aus
der Fondsschließungsgarantie nicht erfüllen
können, kann es im ungünstigsten Fall bis
zu einem Totalverlust der Einlage inklusive
Agio kommen.
Abhängigkeit von Verträgen
Die Vermögensanlage und dadurch auch
die Beteiligung des Anlegers sind von verschiedenen
Verträgen (z. B. Grundstückskaufvertrag,
Generalübernehmervertrag,
Mietvertrag, Darlehensverträge, Überleitungsverträge,
Anteilskaufvertrag) abhängig.
Sollten die Pflichten aus den Verträgen von
den Vertragspartnern – weil sich z. B. deren
wirtschaftliche Situation (Bonität) verschlechtert
– nicht erfüllt werden, so können die
Beteiligungsgesellschaft und/oder die Objektgesellschaft
ihre Aufgaben nicht wahrnehmen.
Der Anleger kann in diesem Fall
einen Teil seiner Beteiligungssumme inklusive
Agio verlieren oder muss den Totalverlust
seiner Beteiligung inklusive Agio hinnehmen.
Fungibilität
Die unternehmerische Beteiligung an der
Beteiligungsgesellschaft ist eine langfristige
Kapitalanlage, da die Beteiligung prinzipiell
auf unbestimmte Zeit eingegangen wird
und erstmals zum 31.12.2024 gekündigt
werden kann. Eine vorzeitige Übertragung
oder Veräußerung der Beteiligung ist sowohl
gesellschaftsvertraglich als auch faktisch
eingeschränkt. Für die Anteile besteht kein
einer Wertpapierbörse vergleichbarer Zweitmarkt,
sodass es für den Anleger möglicherweise
schwierig oder sogar unmöglich sein
kann, einen Käufer für den Anteil zu finden.
Kurzfristige Veräußerungswünsche beinhalten
grundsätzlich ein erhöhtes Risiko von
Preisabschlägen. Der Preis richtet sich nach
Angebot und Nachfrage. Für den Anleger
besteht somit die Gefahr, dass er seine Beteiligung
nicht oder nur zu einem deutlich verringerten
Wert veräußern kann.
Widerruf von Beteiligungen
Grundsätzlich steht jedem Anleger das
Recht zu, unter den gesetzlichen Voraussetzungen
seine Beitrittserklärung zu widerrufen.
Es besteht das Risiko, dass zu einem
späteren Zeitpunkt – insbesondere durch
Gerichte oder aufgrund dann gefestigter
Rechtsprechung – festgestellt wird, dass die
Widerrufsbelehrung und/oder die Verbraucherinformation
nicht oder nicht in dem erforderlichen
Umfang den gesetzlichen Anforderungen
genügt und/oder nicht wirksam
erfolgt ist und dadurch bedingt das gesetzliche
Widerrufsrecht der betreffenden
Anleger – auch nach sehr langer Zeit – noch
nicht erloschen ist. Insofern ist es möglich,
dass einzelne oder mehrere Anleger zu einem
späteren Zeitpunkt, auch nach Abschluss
der Platzierung des Emissionskapitals, den
Widerruf ihrer Beteiligung wirksam erklären.
In diesem Falle wäre die Beteiligungsgesellschaft
verpflichtet, dem widerrufenden Anleger
die geleisteten Zahlungen zum Teil
oder vollständig zu erstatten. Spätere Widerrufe
können daher deutliche Auswirkungen
auf die für Auszahlungen an die Anleger zur
Verfügung stehende Liquidität haben. Es ist
möglich, dass in einem derartigen Fall die
Auszahlungen reduziert oder ausgesetzt
werden müssen und/oder die Beteiligungsgesellschaft
ihren fälligen Zahlungsverpflichtungen
nicht oder nicht mehr in voller Höhe
nachkommen kann. In diesem Fall kann auch
eine Insolvenz der Beteiligungsgesellschaft
eintreten. Für die in der Beteiligungsgesellschaft
verbleibenden Anleger kann dies
letztlich den Totalverlust ihrer Beteiligung
bedeuten.

28
Risiken
Anlegergefährdende Risiken
Bestimmte Risiken können eine Gefährdung
des übrigen Vermögens des Anlegers
– über den Totalverlust der geleisteten Kapitaleinlage
inklusive Agio hinaus – auslösen
und damit das Maximalrisiko des Anlegers
(vgl. Seite 29) aus dieser Anlage herbeiführen.
Persönliche Anteilsfinanzierung
Eine Fremdfinanzierung des Anteilserwerbs
ist im Rahmen des Beteiligungsangebotes
nicht vorgesehen und wird von dem
Anbieter nicht angeboten oder empfohlen.
Die prognostizierten Auszahlungen sind
nicht garantiert, sodass Anleger sich bewusst
sein sollten, dass sie bei einer Realisierung
von Risiken und einer damit einhergehenden
Reduzierung oder Aussetzung der Auszahlungen
seitens der Beteiligungsgesellschaft,
im Falle einer Fremdfinanzierung des Anteilserwerbs
zur Rückzahlung der Finanzierungssumme
(einschließlich Zinsen und Kosten)
weiterhin verpflichtet sind und mit ihrem
sonst igen Vermögen haften, und zwar ohne
Rücksicht auf die Ertrags- und Wertentwicklung
ihrer Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft.
Gleiches gilt im Falle des Totalverlustes
der Beteiligung inklusive Agio an
der Beteiligungsgesellschaft. Falls ein Anleger
sein Darlehen vorzeitig tilgen möchte, können
ihm dadurch Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung
entstehen. Von einer
Fremdfinanzierung der Kommanditanlage
wird daher abgeraten.
Haftung des Anlegers als Kommanditist
nach Eintragung in das Handelsregister
Nach Eintragung in das Handelsregister
haftet der an der Beteiligungsgesellschaft
unmittelbar beteiligte Kommanditist den
Gläubigern der Beteiligungsgesellschaft bis
zur Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme (10 % der Pflichteinlage
ohne Agio) persönlich. Leistet der Kommanditist
seine Kapitaleinlage zumindest
in Höhe der eingetragenen Haftsumme, erlischt
seine persönliche Haftung. Entnimmt
oder erhält der Kommanditist Beträge (Entnahmen/Auszahlungen
und Gewinn- und
Verlustzurechnungen), die den Saldo der
Kapitalkonten in der Handelsbilanz auf einen
Nominalwert unter der im Handelsregister
eingetragenen Haftsumme (10 % der Pflichteinlage)
sinken lassen, lebt die persönliche
Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB in gleichem
Maße wieder auf, höchstens jedoch bis zur
Höhe der eingetragenen Haftsumme.
Haftung des Anlegers als Kommanditist
nach Ausscheiden aus der Beteiligungsgesellschaft
bzw. bei Auflösung oder
Rückabwicklung der Beteiligungsgesellschaft
Scheidet ein Kommanditist aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, haftet er für bis
dahin begründete Verbindlichkeiten, wenn
sie vor Ablauf von fünf Jahren (a) nach dem
Ausscheiden fällig werden und daraus Ansprüche
gegen ihn rechtskräftig oder durch
vollstreckbaren Vergleich oder vollstreckbare
Urkunden festgestellt worden sind oder
durch im Insolvenzverfahren erfolgte Feststellung
vollstreckbar geworden sind oder
(b) eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung
vorgenommen oder
beantragt wird; bei öffentlich-rechtlichen
Verbindlichkeiten genügt der Erlass eines
Verwaltungsaktes. Die Frist beginnt mit dem
Ende des Tages, an dem das Ausscheiden in
das Handelsregister des für den Sitz der Beteiligungsgesellschaft
zuständigen Gerichts
eingetragen wird. Einer Feststellung im vorbezeichneten
Sinne bedarf es nicht, wenn
der Kommanditist den Anspruch schriftlich
anerkannt hat.
Wird die Beteiligungsgesellschaft aufgelöst,
verjähren die Ansprüche von Beteiligungsgesellschaftsgläubigern
gegen die
Kommanditisten spätestens fünf Jahre nach
Eintragung der Auflösung der Beteiligungsgesellschaft
in das Handelsregister, oder
wenn die Ansprüche erst nach Eintragung
der Auflösung fällig werden, spätestens
fünf Jahre nach Fälligwerden der Ansprüche.
Entsprechendes gilt, wenn die Beteiligungsgesellschaft
rückabgewickelt wird
und die Kommanditisten aus diesem Grund
aus der Beteiligungsgesellschaft ausscheiden
und/oder die Beteiligungsgesellschaft
aufgelöst wird.
Unabhängig davon besteht für die Kommanditisten
aber die Verpflichtung zum
Ausgleich des negativen Saldos, der durch
Entnahmen (Auszahlungen) entstanden ist,
vgl. § 9 Ziffer 7 Satz 3 des Gesellschaftsvertrages.
Haftung des Anlegers als Treugeber
Die Anleger, die als Treugeber an der Beteiligungsgesellschaft
beteiligt sind, haften
nicht unmittelbar für Schulden der Beteiligungsgesellschaft.
An ihrer Stelle ist der Treuhänder
als Kommanditist im Handelsregister
eingetragen. Allerdings muss der Treugeber
den Treuhandkommanditisten von einer
Haftung aus der Beteiligung, die dieser für
den Treugeber hält, freistellen. Dies folgt aus
§ 1 des Treuhandvertrages, wonach die Treuhandbeteiligung
allein im Interesse des Treugebers
gehalten wird. Insofern können Gläubiger
der Beteiligungsgesellschaft diesen
Freistellungsanspruch des Treuhandkommanditisten
im Rahmen der Zwangsvollstreckung
pfänden und sich zur Einziehung
überweisen lassen. Wirtschaftlich betrachtet
ist daher der Treugeber dem Kommanditisten
bezüglich der Haftung und deren Beschränkungen
gleichgestellt. Insoweit wird
auf die Risiken „Haftung des Anlegers als
Kommanditist nach Eintragung in das Handelsregister“
sowie „Haftung des Anlegers
als Kommanditist nach Ausscheiden aus der
Beteiligungsgesellschaft bzw. bei Auflösung
oder Rückabwicklung der Beteiligungsgesellschaft“
verwiesen.
Steuerbelastung ohne Gewinnzuweisung
Für den Anleger besteht grundsätzlich
das Risiko, dass das in einem Wirtschaftsjahr
der Beteiligungsgesellschaft anteilig auf ihn
entfallende steuerliche Ergebnis aus der Beteiligung
an der Beteiligungsgesellschaft zu
einer persönlichen Steuerbelastung führt,
ohne dass entsprechende Auszahlungen aus
der Beteiligung erfolgen. Der Anleger hat
in diesem Fall die Steuerschuld aus seinem
sonstigen privaten Vermögen zu zahlen.

Risiken
29
Gewerblicher Grundstückhandel
Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass auf der Ebene des Anlegers durch Hinzurechnung
von Zählobjekten ein gewerblicher
Grundstückshandel verwirklicht wird
und somit ein an sich nicht steuerbarer Gewinn
aus dem Verkauf von sonstigen Immobilien
im Privatvermögen des Anlegers als
Einkünfte aus Gewerbebetrieb für den Anleger
steuerpflichtig wird.
Für folgende Veräußerungsvorgänge besteht
das Risiko, dass dem Anleger Zählobjekte
im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels
vermittelt werden:
– Veräußerung von Immobilien durch die
Objektgesellschaft,
– Veräußerung des Anteils der Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft,
– Veräußerung des Anteils des Anlegers an
der Beteiligungsgesellschaft.
Der Verkauf der Immobilie durch die
Objektgesellschaft stellt ein Zählobjekt dar,
wenn alternativ folgende Grenzen überschritten
werden (BMF-Schreiben vom
26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I
2004, Seite 434, Tz. 17):
– die mittelbare Beteiligung an der Objektgesellschaft
des Anlegers beträgt mindestens
10 %,
– der anteilige Verkehrswert der Beteiligung
an der Objektgesellschaft beträgt mehr
als EUR 250.000,
– der anteilige Verkehrswert der Immobilie
beträgt mehr als EUR 250.000.
Im Falle der Veräußerung der Beteiligung
an der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft
ist ein Zählobjekt bei Überschreitung von
einer der zwei Grenzen anzunehmen wenn:
– die mittelbare Beteiligung an der Objektbzw.
Beteiligungsgesellschaft des Anlegers
mindestens 10 % beträgt,
– der anteilige Verkehrswert der Beteiligung
an der Objektgesellschaft mehr als EUR
250.000 beträgt.
Es besteht dann das Risiko, dass
– bei der Veräußerung der dem Privatvermögen
zugeordneten Immobilien des
Anlegers,
– deren Erwerb weniger als zehn Jahre zurückliegt
und
– durch die Veräußerung dieser Immobilien
innerhalb von fünf Jahren vor oder nach
dem Entstehen eines Veräußerungsvorgangs
aufgrund der Beteiligung an der
Beteiligungsgesellschaft
insgesamt mehr als drei Zählobjekte entstehen
und somit die Einkünfte aus der Veräußerung
einer im Privatvermögen gehaltenen
Immobilie dem Betriebsvermögen
des Anlegers zugerechnet werden und als
gewerbliche Einkünfte im Rahmen des gewerblichen
Grundstückshandel qualifiziert
werden. Dies bedeutet, dass der Veräußerungsgewinn
einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig
ist.
Maximalrisiko
Über das Risiko des Totalverlustes seiner
Einlage (inklusive Agio) hinaus besteht für
den Anleger das Risiko Zahlungen aus seinem
sonstigen privaten Vermögen zu leisten
(„Maximales Risiko“). Dies kann sich im Fall
der Fremdfinanzierung der Beteiligung an
der Vermögensanlage zu zusätzlichen Belastungen
aus dem Fortbestand der Kreditverpflichtung
oder aus der Rückführung des
Kredits bzw. in diesem Zusammenhang entstehenden
Vorfälligkeitsentschädigungen
oder sonstigen Gebühren ergeben, insbesondere
dann, wenn diese durch Auszahlungen
aus der Beteiligungsgesellschaft
gedeckt sind. Es ist denkbar, dass darüber
hinaus in der Person des Anlegers weitere
steuerliche Folgen eintreten, die zu einer
Steuerforderung der Finanzverwaltung führen
können und das sonstige private Vermögen
belasten.
Weitere wesentliche, tatsächliche und
rechtliche Risiken im Zusammenhang mit
der Vermögensanlage existieren nach
Kenntnis des Anbieters zum Zeitpunkt der
Prospektaufstellung nicht.

30
Anbieter
4. Anbieter
Deutsche Fonds Holding AG – Bester
Initiator im Bereich „Immobilien
National“
Die DFH initiiert, platziert und verwaltet
seit 1992 geschlossene Fonds mit attraktiven
Beteiligungsmöglichkeiten für private
und institutionelle Investoren. Je nach Anforderung
werden die Fonds als Publikumsfonds
gestaltet oder als maßgeschneiderte
Private Placements konzipiert. Der Vertrieb
erfolgt über ausgewählte, langjährige Vertriebspartner.
Dabei handelt es sich in erster
Linie um namhafte deutsche Groß-, Landesund
Privatbanken.
Das renommierte Analysehaus Feri
EuroRating Services AG erfasst seit über 15
Jahren jährlich die Ergebnisse der Initiatoren
geschlossener Fonds und wertet diese aus.
Mit rund EUR 173,3 Mio. platziertem Eigenkapital
führt die DFH 2010 bei Immobilienbeteiligungen
die Liste der Initiatoren an.
Feri EuroRating Services hat zudem auch in
diesem Jahr gemeinsam mit dem Nachrichtensender
n-tv die besten Initiatoren geschlossener
Beteiligungen ausgezeichnet.
In sieben Assetklassen wurden jeweils drei
Fonds prämiert. In jeder Assetklasse erhielt
der beste Initiator den Feri EuroRating Award
2011. Als bester Initiator im Bereich „Immobilien
National“ wurde auf der Verleihung am
22. März 2011 die DFH ausgezeichnet. Damit
setzte sie sich gegen 27 Mitbewerber durch.
Management Rating: Hohe Qualität
Die Scope Analysis GmbH bescheinigt
der DFH in ihrem Management-Rating vom
März 2011 im Gesamt-Rating wie in der
Management-Qualität im Segment Immobilien
eine hohe Qualität. „[…] Die DFH hat
sich, seit der Emission des ersten Fonds im
Jahr 1992, als starker Initiator im Markt für
Geschlossene Immobilienfonds etabliert.
[…] Die DFH zeigt eine sehr hohe Qualität
der Organisations- und Vertriebsstruktur.
Gleichzeitig verfügt das Emissionshaus über
eine ausgewiesene Branchenkompetenz
und langjährige Erfahrung im Markt für
Geschlossene Fondsbeteiligungen.“ (Scope
Analysis GmbH, Berlin, 31.03.2011)
Die Ergebnisse des Jahres 2010 zeigen:
Die Produkte der DFH entsprachen den
sicherheitsorientierten Ansprüchen, die
Anleger derzeit an ein Investitionsprodukt
stellen.
„Die Feri EuroRating Awards sind
ein Qualitätssiegel. Es erlaubt den
Anlegern, diejenigen Initiatoren zu
identifizieren, die 2010 besonders
attraktive Fonds aufgelegt und die
Herausforderungen des vergangenen
Jahres am besten bewältigt
haben“, sagt Helmut Knepel, Vorstand
von Feri EuroRating.
DFH in Zahlen (31.03.2011)
– Rund 26.000 Anleger
– 57 realisierte Publikumsfonds,
30 davon aufgelöst
– 93 Großprojekte und rund
EUR 4,1 Milliarden emittiertes
Eigenkapital
Leistungsspektrum
Zu den von der DFH angebotenen
Investitionsobjekten gehören Immobilien
im In- und Ausland sowie Vermögensstrukturfonds.
Das Angebot hat sich in den vergangenen
Jahren gewandelt: Während
früher Flugzeugfonds im Vordergrund standen,
sind seit zehn Jahren Deutschland-
Immobilienfonds das Kerngeschäft der DFH.
In den vergangenen fünf Jahren wurden in
dieser Anlageklasse neun Beteiligungsangebote
aufgelegt und erfolgreich platziert,
zwei Immobilienfonds davon befinden sich
per Ende März in der Platzierung.
Die 2008 erstmals angebotenen Vermögensstrukturfonds,
die den Anlegern jeweils
mit nur einer Beteiligung die Möglichkeit
bieten, sich an den Anlageklassen Immobilien,
Erneuerbare Energien, Mobilien und
privates Beteiligungskapital (Private Equity)
zu beteiligen, wurden im Juli 2010 um einen
Ansparplan ergänzt. Dieser investiert über
eine Einmalzahlung und quartalsweise Ratenzahlungen
über zehn Jahre in die Vermögensstrukturfonds
der Concentio-Reihe der DFH.
Die laufende Objektverwaltung, die
Verwaltung der Fonds sowie die Betreuung
der Anleger während der Fondslaufzeit
erfolgt durch langjährige Partner oder die
DFH selbst. Die Anleger werden im Rechenschaftsbericht
der jeweiligen Beteiligungsangebote
regelmäßig über die wirtschaftliche
Entwicklung der Fonds informiert.

Anbieter
31
Transaktionsübersicht (Stand 31.03.2011)
Anzahl Eigenkapital Investitionsvolumen
Soll Ist Soll Ist
Publikumsfonds platziert 53 2.230 2.158 3.937 3.823
(Investitionsphase abgeschlossen)
davon
Geschlossene Immobilienfonds (Core) mit 16 847 844 1.691 1.646¹
Investitionsobjekten in Deutschland und in den USA
Geschlossene Immobilienfonds (Opportunity) 2 68 63 68 63
mit Investitionsobjekten in Asien²
Vermögensstrukturfonds³ 2 89 26 89 26
Schiffsfonds 1 14 14 42 42
Medienfonds 2 94 94 106 106
Mobilienfonds 2 116 116 252 252
Flugzeugfonds 22 756 756 1.205 1.205
Immobilienleasingfonds 2 112 112 236 236
Mobilienleasingfonds 4 134 134 247 247
Private Placements 16 480 480 1.010 1.010
Cross-Border-Leasingtransaktionen 20 1.221 1.221 7.418 7.418
Platzierte Transaktionen gesamt 89 3.932 3.859 12.365 12.251
Publikumsfonds in der Platzierung⁴ 4
davon
Geschlossene Immobilienfonds mit 2 133 ⁴) 213 ⁴)
Investitionsobjekten in Deutschland
Vermögensstrukturfonds 1 21 ⁴) 21 ⁴)
Ansparplankonzept 1 11 ⁴) 11 ⁴)
Emittierte Transaktionen gesamt 93 4.096 12.609
Alle Beträge in Mio. EUR inklusive Agio. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen sind möglich.
1 Abweichungen betreffen u. a. Sondereinbauten, die von den Mietern gewünscht waren (die Mieter kommen durch vertragliche Verpflichtungen für die zusätzlichen Kosten auf) bzw. resultieren aus
prospektiert höherem Fremdkapital, das nicht in Anspruch genommen wurde.
2 Die Beteiligungsangebote wurden zusammen mit der Sachsenfonds GmbH, Aschheim-Dornach, initiiert. Die in der Tabelle genannten Zahlen beziehen sich auf das Platzierungsvolumen der DFH
(40 % bzw. 50 % des jeweiligen Gesamtinvestitionsvolumens). Die Abweichung der Ist-Zahlen betrifft das Beteiligungsangebot 87 Indienfonds II: Das Gesamtinvestitionsvolumen wurde gemäß Gesellschafterbeschluss
im Jahr 2009 reduziert, da ein Projekt aus dem Fonds genommen wurde.
3 Die Beteiligungsangebote wurden als Blind Pool konzipiert. Das zu platzierende Eigenkapital und damit das Gesamtinvestitionsvolumen stehen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht fest.
Der Tabelle wurden die Zahlen aus den prospektierten Investitionsplänen zugrunde gelegt, entsprechend können diese Beteiligungsangebote immer größere Abweichungen ausweisen. Das Beteiligungsangebot
85 DFH Vermögensstrukturfonds Concentio 2008 wurde im Dezember 2009 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von EUR 24,69 Mio. geschlossen, das Beteiligungsangebot
86 DFH Vermögensstrukturfonds Constantia im Dezember 2010 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 1,25 Mio.
4 Per 31.03.2011 befinden sich vier Beteiligungsangebote in der Platzierung, darunter zwei geschlossene Core-Immobilienfonds und ein Vermögensstrukturfonds. Die Reihe der DFH-Vermögensstrukturfonds
wird seit Juli 2010 um ein Ansparplankonzept ergänzt, dieses befindet sich per 31.03.2011 ebenfalls in der Platzierung. Die Beteiligungsangebote sind zum Teil als Blind Pools konzipiert. Das zu
platzierende Eigenkapital und damit das Gesamtinvestitionsvolumen stehen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht fest. Der Tabelle wurden die Zahlen aus den prospektierten Investitionsund
Finanzierungsplänen zugrunde gelegt.

32
Anbieter
Ergebnisse
Kumuliert erreichten 84 % aller laufenden und liquidierten
Fonds die prognostizierten Auszahlungen
Per 31.12.2009 erfüllen 63 Prozent aller laufenden
Fonds die prognostizierten Auszahlungen
16 %
12 %
37 %
72 %
63 %
prognosegemäß 35
über Prognose 6
unter Prognose 8
prognosegemäß/über Prognose 12
unter Prognose 7
Basis: Leistungsbilanz 2009
Die DFH zeichnet aus
Rund 72 % der von der DFH bisher aufgelegten
geschlossenen Core-Immobilienfonds
laufen wie prognostiziert oder besser:
Bei 29 % der Immobilienfonds waren die
Auszahlungen besser als prognostiziert, 43 %
entwickelten sich gemäß Prognose. Aufgelegt
wurden bisher 15 Core-Immobilienfonds,
davon sind 4 Fonds bereits liquidiert. 1 Core-
Immobilienfonds ist unberücksichtigt, da
für diesen im Berichtsjahr 2009 keine Auszahlung
prognostiziert wurde.1
Gemessen an der Gesamtanzahl aller bisher
aufgelegten Publikumsfonds waren bei
84 % der Beteiligungen die Auszahlungen
entsprechend der Prognose oder höher.1
Die kumulierten steuerlichen Ergebniszuweisungen
bei 49 Publikumsfonds sind
per 31.12.2009 bei 20 % der Fonds wie prognostiziert,
bei 43 % sind die steuerlichen Ergebnisse
niedriger und bei 37 % höher als
prognostiziert. 1 Die Beteiligungsangebote
85 und 86 enthalten durch die Konzipierung
als Blind Pools keine Prospektprognosen
zu den steuerlichen Ergebnissen. Deren Ist-
Zahlen wurden als Soll-Zahlen eingestuft
(„Soll = Ist“).
Die Ende 2003 und Anfang 2004 aufgelegten
zwei Medienfonds weichen allein
aufgrund der geänderten Auffassung der
Finanzbehörden von Bund und Ländern hinsichtlich
der Frage der Besteuerungen der
fest vereinbarten Schlusszahlung jeweils von
dem prognostizierten Ergebnis ab. Die Rechtmäßigkeit
dieser Vorgehensweise der Finanzbehörden
wird stellvertretend durch einen
Medienfonds mittels Klageeinreichung vor
dem Finanzgericht München nun überprüft.
Diese beiden Fonds sind in der vorgenannten
Aufstellung der 49 Fonds nicht enthalten.
Erfolg im schwierigen Marktumfeld
Die laufenden Fonds konnten ihre prognostizierten
kumulierten Auszahlungen per
31.12.2009 weitgehend erreichen oder lagen
sogar über den Prognosewerten. Dies unterstreicht
die Sorgfalt der Konzeption und
realistisch angesetzte Planungsprämissen.
Die oben stehende Grafik der Auszahlungen
per 31.12.2009 berücksichtigt 19 Fonds,
für vier Fonds waren im Berichtsjahr noch
keine Auszahlungen prognostiziert, sodass
diese Fonds nicht berücksichtigt sind.
Über Prognose entwickelte sich ein Fonds.
11 Fonds leisteten ihre Auszahlungen prognosegemäß.
Sieben Fonds konnten die
prognostizierten Werte nicht erreichen. Vier
der sieben Fonds unter Prognose konnten
eine teilweise reduzierte Auszahlung leisten.
Unter den verbleibenden drei Fonds, die
nicht prognosegemäß auszahlen, sind auch
zwei Mobilienfonds sowie ein Medienfonds,
die aufgrund von Änderungen in der Steuerrechtsprechung
ihre Prognosen nicht mehr
erfüllen können (keine dem Anbieter zuzurechnende
Performance-Abweichung). 1
1 Die Zahlen basieren auf der Leistungsbilanz zum 31.12.2009.
Die mittlerweile nach IDW S4 geforderte Darstellung der Soll-
Ist-Werte der jeweiligen Betriebsergebnisse ist nicht vergleichbar
möglich, da hierzu nicht bei allen vorherigen Projekten
Angaben gemacht wurden (diese Angaben wurden in der Vergangenheit
nicht gefordert). Es wurden nur die Fonds berücksichtigt,
für die auch im Geschäftsjahr 2009 Auszahlungen prognostiziert
wurden. Die Einstufung „gemäß Prognose“ erfolgt,
sofern der Wert in einer Bandbreite von +/– 5 % vom Soll-Wert
bleibt. Weichen die Ist-Werte um mehr als – 5 % ab, werden sie
als „unter Prognose“ und bei mehr als + 5 % als „über Prognose“
gewertet. Die Einstufung der Fonds erfolgte zum Teil anhand
der Leistungsbilanzen 2009 der Kooperationspartner Hannover
Leasing und KGAL.
Alle Fonds tilgten planmäßig
Die Tilgung des Fremdkapitals erfolgt
grundsätzlich bei allen Fonds planmäßig. Bei
zwei Beteiligungsangeboten gab es Abweichungen
im Zahlungsmodus, Einzelheiten
dazu sind der Leistungsbilanz 2009 zu entnehmen.

Anbieter
33
Deutsche Immo bilien
Holding AG
50 %
Topas
Investment GmbH
40 %
DIH Deutsche Immobilien
Holding Beteiligungsgesellschaft
mbH
100 %
Deutsche Fonds Holding
AG
Nordwest Industrie
Finance GmbH
10 %
Maßnahmen im Interesse des Anlegers
Der Einbruch an den internationalen Kapitalmärkten
hat dazu geführt, dass das Beteiligungsangebot
87 Indienfonds II (opportunistisch
geprägter Immobilienfonds) nicht
vollständig platziert werden konnte. Die
DFH reagierte auf diese Situation, indem sie
per 31.12.2009 erstmals einen Fonds mit
eigenem Kapital schloss. Die in den Jahren
2008 und 2009 aufgelegten Beteiligungsangebote
84 „Lebensversicherungsfonds
Großbritannien“, das Beteiligungsangebot 88
„Materia Holz- und Waldportfolio“ sowie das
Beteiligungsangebot 94 DFH Bildungsinitiative
wurden aus dem Vertrieb genommen.
Die Fondsimmobilie des gemeinsam mit
der KGAL GmbH & Co. KG, Grünwald, initiierten
Beteiligungsangebotes 34 wurde mit
Zustimmung der Fondsgesellschafter verkauft.
Die Anleger erhielten nach einer Haltedauer
von zehn Jahren kumulierte Auszahlungen
in Höhe von 12,7 % ihrer Bareinlage
(ohne Agio). Ein Auslandsimmobilienfonds
wurde mit positiver Rendite für die Anleger
aufgelöst. Durch den vorzeitigen Verkauf der
Immobilie lag die tatsächliche IRR-Rendite
der Anleger zwischen 7,33 % und 15,60 %
und damit über den im Prospekt prospektierten
Werten von 6,27 % bis 7,33 %. Drei
inländische Immobilien (Beteiligungsangebot
59 und Beteiligungsangebot 60)
wurden Anfang 2007 gemäß Gesellschafterbeschluss
veräußert. Die Anleger erhielten
im Jahr 2007 nach einer Haltedauer
beider Beteiligungsangebote von rund
fünf Jahren einen Gesamtmittelrückfluss
vor Steuern, einschließlich der erhaltenen,
laufenden Auszahlungen, in Höhe von
insgesamt 137 % bzw. 138 % ihrer ursprünglichen
Beteiligungssumme.
Weitere Informationen zu den genannten
Beteiligungsangeboten, Informationen
über die Deutsche Fonds Holding AG sowie
die jeweils aktuelle Leistungsbilanz können
beim Anbieter angefordert bzw. unter
www.dfh-ag.com abgerufen werden.
Historie
Die Deutsche Fonds Holding AG (DFH)
wurde 1992 als debis Aviation Leasing
GmbH, einer 100 %igen Tochtergesellschaft
des damaligen Daimler-Benz-Konzerns
(heute Daimler AG), gegründet. 2006 hat
die DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft
mbH, Delmenhorst,
100 % der Gesellschaftsanteile übernommen.
Die Gesellschaft wurde in Deutsche
Fonds Holding GmbH umfirmiert, die Umwandlung
in Deutsche Fonds Holding AG
erfolgte im März 2008.
Laut Auskunft der Wirtschaftsauskunft
CREDITREFORM Stuttgart liegt der „Creditreform
Bonitätsindex“ der Deutschen Fonds
Holding AG per 13.04.2011 bei 164 Punkten
(„sehr gute Bonität“) auf einer Skala von 100
(„ausgezeichnete Bonität“) bis 600 („harte
Negativmerkmale“).
Creditreform Bonitätsindex:
Ausgezeichnete
Bonität
Die Deutsche Fonds Holding AG ist Mitglied
im VGF Verband Geschlossene Fonds.
Der VGF ist die Interessenvertretung der
Branche geschlossener Fonds in Deutschland
und informiert Politik, Medien und Anleger
aktiv und transparent über die Vermögensanlage
„Geschlossene Fonds“. Davon
profitieren sowohl Anleger als auch Anbieter
geschlossener Fonds.
Quelle: www.vgf-online.de
100 164
600
DFH: Sehr gute
Bonität
Harte Negativmerkmale

34
Anbieter
Beispiele realisierter Projekte
97
96
Zweitmarkt für geschlossene Fonds
Investitionen in geschlossene Fonds
haben für den Fondszeichner im Vergleich
zu anderen Anlageformen einen langfristigen
Charakter. Wird aber zum Beispiel ein
Anleger, der einen Teil seines Kapitals in
geschlossene Beteiligungen investiert hat,
plötzlich arbeitslos oder berufsunfähig,
oder möchte er sein Depot umstrukturieren
oder eine Gewinnmitnahme realisieren, besteht
für ihn die Möglichkeit, seine Beteiligung
über eine unabhängige Börse wie die
Fondsbörse Deutschland zu verkaufen.
Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds
wurde in erster Linie geschaffen, um Angebot
und Nachfrage nach gebrauchten geschlossenen
Beteiligungen besser zusammenzuführen
bzw. marktgerechte Kurse für
solche Beteiligungen stellen zu können. Mit
der Etablierung und dem Wachstum des
Zweitmarktes haben es Anleger heute deutlich
leichter, sich vorzeitig von ihrer Beteiligung
zu trennen (siehe Kapitel „Risiken“,
Seite 27).
Die Deutsche Fonds Holding AG wickelt
ihren gesamten Zweitmarkt seit 2009 über
die Fondsbörse Deutschland ab. Dadurch
bietet sich für den Anleger eine professionelle
Möglichkeit für den Handel mit geschlossenen
Fonds. Auf der Handelsplattform
www.zweitmarkt.de finden sich hierzu
täglich die aktuellen Kurse und Handelsvolumina
für die dort gehandelten Fonds,
dazu aktuelle Informationen, Berichte und
Charts zur Kursentwicklung. Die Händler-
Hotline der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler
AG, Telefon 040 48092030,
steht Anlegern für Anfragen zur Verfügung.
DFH Immobilienfonds
„Fürstenhof“ Frankfurt am Main¹
91
DFH Vermögensstrukturfonds
Concentio 2010/2011¹
81
DFH Immobilienfonds
Börse/Landesjustizzentrum,
Stuttgart
90
DFH Immobilienfonds
Bürogebäude Friedrichstraße,
Stuttgart
80
DFH Wohnstiftfonds
Augustinum Killesberg, Stuttgart
Büro- und Laborgebäude
Staatliches Umweltamt, Bonn
1
Dieses Beteiligungsangebot befindet sich derzeit in der Platzierungsphase.

Anbieter
35
95
93
92
DFH Immobilienfonds
Bürogebäude „Das Auge“‚
Darmstadt¹
DFH Solarfonds Deutschland
Solarpark Bernsdorf (Oberlausitz)
DFH Ansparplan Concentio¹
89
85
82
DFH Immobilienfonds
Bürogebäude „Kö“, Düsseldorf
DFH Vermögensstrukturfonds
Concentio 2008
DFH Denkmalfonds Deutschland
Zentrale AOK-Bundesverband,
Berlin
78
78
75
Dienstleistungszentrum
Hamburger Sparkasse, Hamburg
Bürogebäude Landesbank
Baden-Württemberg, Stuttgart
Sixt Garden Offices,
München/Pullach

Die Fondsimmobilien
37
5. Die Fondsimmobilien
Anlageziele und Anlagepolitik
Anlageziel der Beteiligungsgesellschaft
ist es, durch die Vermietung und den Verkauf
der mittelbar erworbenen Fondsimmobilien
Erträge für die Anleger zu erzielen.
Anlageobjekte sind die Beteiligung an
der Objektgesellschaft und die in der Investitions-/Bauphase
an die Objektgesellschaft
zu leistenden Zahlungen (Aufbaufinanzierung).
Nach Abschluss der Baumaßnahmen soll
die Beteiligungsgesellschaft die Mehrheit der
Anteile (94,8 %) an der Objektgesellschaft
erwerben. Weitere 0,1 % der Anteile sollen
durch die DFH Aberia GmbH erworben werden.
Anlageobjekt ist folglich die Beteiligung
an der Objektgesellschaft. Darüber hinaus ist
die Beteiligungsgesellschaft – sobald ihr Kommanditkapital
in Höhe von EUR 125.000.000
(ohne Agio) zugeflossen ist – nach Abschluss
eines Darlehensvertrages verpflichtet, an die
Objektgesellschaft in der Investitions-/Bauphase
Zahlungen nach Maßgabe des jeweilig
erreichten Baufortschritts (Aufbaufinanzierung)
zu leisten (weiteres Anlageobjekt). Die
Objektgesellschaft ist Eigentümer der Grundstücke,
auf welchen die Bürogebäude, die
Tiefgarage und die Kindertagesstätte gebaut
werden. Daneben hat die Objektgesellschaft
eine Nutzungsvereinbarung mit der Landeshauptstadt
Düsseldorf über die Grundstücke,
auf denen das Parkhaus sowie die ebenerdigen
Parkplätze errichtet werden sollen, abgeschlossen.
Die Fondsimmobilien (Bürokomplex,
Tiefgarage, Kindertagesstätte und Parkhaus)
werden durch die Objektgesellschaft
wirtschaftlich verwaltet und sollen für die
Beteiligungsgesellschaft und die anderen
Gesellschafter der Objektgesellschaft durch
die Bewirtschaftung und die Veräußerung
einen größtmöglichen Überschuss erzielen.
Die Nettoeinnahmen der Beteiligungsgesellschaft
(eingeworbenes Emissionskapital abzüglich
fondsabhängiger Kosten) sollen in
einem ersten Schritt verwendet werden um
in der Investitions-/Bauphase an die Objektgesellschaft
ein Darlehen zu vergeben. In
einem zweiten Schritt – nach Fertigstellung
der Fondsimmobilien – werden die Nettoeinnahmen
dann dazu verwendet, den Kauf-
preis für die Kommanditanteile (TEUR 17.746)
und bei der Objektgesellschaft eine Einzahlung
in die Rücklagen zu erbringen sowie
nach Abzug der fondsabhängigen Kosten
eine Liquiditätsreserve in der Beteiligungsgesellschaft
(TEUR 6.022) zu bilden. Die
Nettoeinnahmen werden nicht für sonstige
Zwecke verwendet. Da die Nettoeinnahmen
im zweiten Schritt alleine nicht ausreichen
werden um das Anlageziel zu erreichen, wird
die Objektgesellschaft zusätzliche Fremdmittel
zur Finanzierung des Anlageobjektes
aufnehmen.
Hinsichtlich des Realisierungsgrades des
Projektes gilt: Die Zahlungen an die Objektgesellschaft
bis zur Fertigstellung des Gebäudekomplexes
sind nach Maßgabe des jeweilig
erreichten Baufortschritts zu leisten. Zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind noch
keine Zahlungen geleistet worden. Die Beteiligung
der Beteiligungsgesellschaft als
Kommanditist der Objektgesellschaft ist zum
31.12.2012 geplant. Die hiermit verbundenen
Zahlungen gemäß dem Anteilskaufvertrag
sind noch nicht geleistet. Die für die Zahlungen
an die Objektgesellschaft und den
Erwerb der Beteiligung notwendigen Verträge
wie Kaufvertrag, Mietvertrag, Darlehensverträge,
Geschäftsbesorgungsverträge etc.
sind, wie in diesem Verkaufsprospekt beschrieben,
von der Beteiligungs- und der
Objektgesellschaft bereits abgeschlossen
worden beziehungsweise abzuschließen.
Gemäß dem Anteilskaufvertrag hat die
Beteiligungsgesellschaft das Recht 94,8 %
der Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft
gegen Zahlung eines Kaufpreises zu
erwerben (vgl. im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“,
Seite 74, Punkt 3.3). Darüber hinaus
steht ihr nach dem Optionsvertrag das Recht
zu die Gesellschaftsanteile des Altgesellschafters
an der Objektgesellschaft in Höhe
von 5,1 % zu einem späteren Zeitpunkt zu
erwerben. Die Beteiligung an der Objektgesellschaft
ist zudem mit folgenden Rechten
verbunden: Beteiligung am Gewinn und Verlust,
Entnahmerechte, Kündigung (ordentliche
und außerordentliche), Anspruch auf
ein Abfindungsguthaben und Teilnahme am
Liquidationserlös, Teilnahme an Gesellschafterversammlungen
und Stimmrechte sowie
Einsichts- und Kontrollrechte (vgl. im Kapitel
„Rechtliche Grundlagen“, Seite 83, Punkt 4.1).
Bezüglich der Bedingungen des Darlehensvertrags
wird auf das Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“, Seite 78, Punkt 3.4, verwiesen.
Der Prospektverantwortliche, der geschäftsführende
Kommanditist, der persönlich
haftende Gesellschafter und der Treuhandkommanditist,
der Mittelverwendungskontrolleur
sowie die Mitglieder der Geschäftsführung
der Beteiligungsgesellschaft
erbringen folgende nicht nur geringfügige
Leistungen: Die Mitglieder der Geschäftsführung
der Beteiligungsgesellschaft führen
deren Geschäfte gegebenenfalls auch als
Liquidatoren, der Treuhandkommanditist
hält und verwaltet die treuhänderisch gehaltenen
Anteile und übt die Rechte und
Pflichten aus den treuhänderisch gehaltenen
Anteilen aus, der Mittelverwendungskontrolleur
kontrolliert teilweise die Verwendung
der Mittel in der Investitionsphase, der
persönlich haftende Gesellschafter erbringt
die persönliche Haftung, der Prospektverantwortliche
erbringt die Konzeption, Objektaufbereitung/Due
Diligence, Marketing,
Prospekt, Finanzierungsvermittlung, Beteiligungsvermittlung
und Eigenkapitalvermittlung
und eine Fondsschließungsgarantie.
Über diese Leistungen hinaus erbringen der
Prospektverantwortliche, die DFH Aberia
GmbH, die DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH, die DFH Treuhandgesellschaft
mbH (auch „Gründungsgesellschafter“ genannt),
der Mittelverwendungskontrolleur,
der Treuhänder sowie die Mitglieder der
Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
keine weiteren nicht nur geringfügigen
Lieferungen oder Leistungen.
Rechtliche oder tatsächliche Verfügungsbeschränkung
Der Verkäufer der Kommanditanteile an
der Objektgesellschaft ist ein mit der Unternehmensgruppe
des Anbieters verbundenes
Unternehmen. Dem Prospektverantwortlichen,
den Gründungsgesellschaftern, dem
Mittelverwendungskontrolleur, dem Treuhänder
und den Mit gliedern der Geschäftsführung
der Beteiligungsgesellschaft stehen
oder standen weder das Eigentum an den
Anlageobjekten oder wesentlicher Teile des-

38
Die Fondsimmobilien
selben noch aus anderen Gründen eine
dingliche Berechtigung an den Anlageobjekten
zu.
Das finanzierende Bankenkonsortium hat
zur Absicherung des Langfristdarlehens an
die Objektgesellschaft ihre Rechte durch
Abtretung von Ansprüchen u. a. gesichert:
Die Rechte und Ansprüche aus der Fondsschließungsgarantie
der Deutschen Fonds
Holding AG, die aufschiebend bedingte Verpfändung
der Eigenmittelsammel- und Liquiditätsreservekonten,
die Abtretung der
Rechte und Ansprüche aus dem Anteilskaufvertrag.
Die Zech Bau Holding GmbH und
der Anteilsverkäufer haben sich ebenfalls
zur Absicherung ihrer jeweiligen Darlehen
an die Objektgesellschaft u. a. durch die aufschiebend
bedingte Verpfändung der Eigenmittelsammel-
und Liquiditätsreservekonten,
die Abtretung der Rechte und Ansprüche
aus dem Anteilskaufvertrag besichert.
Darüber hinaus bestehen keine nicht nur
unerheblichen dinglichen Belastungen der
Anlageobjekte.
Rechtliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeit
der Beteiligung an der
Objektgesellschaft ergeben sich aus den abgeschlossenen
beziehungsweise noch abzuschließenden
Darlehensverträgen. Rechtliche
Beschränkungen bezüglich des Darlehens
der Beteiligungsgesellschaft an die
Objektgesellschaft werden sich aus vereinbarten
Rangrücktrittsregelungen ergeben.
Darüber hinaus bestehen für die Verwendungsmöglichkeit
der Anlageobjekte
keine rechtlichen Beschränkungen.
Über die Anschaffung oder Herstellung
der Anlageobjekte hat der Emittent eine
Fondsschließungsgarantie, einen Anteilskauf-
und Optionsvertrag, einen Darlehensvertrag
mit der Objektgesellschaft; einen
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag
sowie mehrere Geschäftsbesorgungsverträge
abgeschlossen beziehungsweise
sind noch abzuschließen (siehe
im Kapitel „Rechtliche Grundlagen“, Seite
73 ff.).
Es bestehen keine tatsächlichen Beschränkungen
der Verwendungsmöglichkeit der
Anlageobjekte.
Es existiert kein Bewertungsgutachten
für die Anlageobjekte. Anlageobjekte sind
die Beteiligung an der Objektgesellschaft
und die in der Investitions-/Bauphase an die
Objektgesellschaft zu leistenden Zahlungen
(Aufbaufinanzierung).
Die REAG GmbH Real Estate Advisory
Group Germany, Frankfurt am Main, ein Unternehmen
der 1896 in Milwaukee, USA, gegründeten
American Appraisal Gruppe,
einem weltweit führenden Bewertungsunternehmen,
hat im Auftrag der Beteiligungsgesellschaft
am 29.10.2010 ein Wertermittlungsgutachten
für die Fondsimmobilien
nach Fertigstellung erstellt. Der Verkehrswert
des Eigentums an dem „Vodafone Campus“
sowie dem Nutzungsrecht an dem Parkhaus
im Heerdter Dreieck wurde zum Bewertungsstichtag
01.10.2010 und zum Qualitätsstichtag
15.12.2012 (geplante Übergabe der Fondsimmobilien)
mit rund EUR 308.500.000 festgesetzt.
Behördliche Genehmigung
Für die Zahlungen der Beteiligungsgesellschaft
an die Objektgesellschaft in der Investitions-/Bauphase
und für die Beteiligung
der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
sind keine behördlichen Genehmigungen
erforderlich. Die drei Baugenehmigungen
des Bauaufsichtsamtes der Landeshauptstadt
Düsseldorf vom 23.09.2010
für die Errichtung von mehreren Bürogebäuden
und einer eingeschossigen Tiefgarage
sowie für die Errichtung eines Parkhauses,
ebenerdiger Stellplätze und einer
Kindertagesstätte liegen vor. Vom Stadtentwässerungsbetrieb
der Landeshauptstadt
Düsseldorf liegt vom 16.03.2011 eine
Anschlussgenehmigung für das Grundstück
„Viersener Straße 50“ an die öffentliche Abwasseranlage
vor.
Im Übrigen liegen alle zur Erreichung des
Anlagezieles erforderlichen Genehmigungen
vor.
Die Metropolregion Rhein-Ruhr
Makrostandort Düsseldorf
Düsseldorf ist mit rund 580.000 Einwohnern
Landeshauptstadt des Bundeslandes
Nordrhein-Westfalen und bildet gemeinsam
mit Köln und dem Ruhrgebiet das wirtschaftliche
Zentrum von Westdeutschland.
Düsseldorf ist eines der führenden, international
ausgerichteten Handels-, Dienstleistungs-
und Kommunikationszentren in
Deutschland und in Europa. Eine große Anzahl
von weltweit operierenden Unternehmen
wie beispielsweise E.ON (Energie),
Metro-Gruppe (Handel), Henkel (Haushaltskonsumgüter)
und C&A (Bekleidung), um
nur die bekanntesten zu nennen, haben ihren
Hauptsitz in Düsseldorf.
Mit 1.500 Unternehmen und 24.000 Arbeitsplätzen
ist Düsseldorf führender Standort
der Informations- und Kommunikationsbranche.
Vodafone und E-Plus haben hier
ihren Hauptsitz. Ebenso ist die Deutsche
Telekom mit mehreren Organisationseinheiten
präsent. Mehr als 40 Netzbetreiber sind
in Düsseldorf vertreten, um von hier aus ihr
regionales oder bundesweites Geschäft
marktnah zu steuern. Der Netzwerkausrüster
und Mobilfunkgerätehersteller Ericsson betreibt
seit Jahren seinen deutschen Hauptsitz
in Düsseldorf. Die Branche ist eine der
Schlüsselbranchen für die Stadt Düsseldorf
und wird seitens der Wirtschaftsförderung
mit besonderer Aufmerksamkeit unterstützt.
Die Stadt bietet durch ihre zentrale Lage
und die gute Infrastruktur eine schnelle Verbindung
per Auto, Bahn oder Flugzeug zu
den wichtigsten europäischen Märkten. Entfernungen
von Düsseldorf zu ausgewählten
europäischen Städten:
Amsterdam
Berlin
Brüssel
Frankfurt am Main
London
Paris
240 km
570 km
220 km
220 km
560 km
500 km

39
Düsseldorf ist ein wichtiges Handels-, Dienstleistungs-
und Kommunikationszentrum in Europa,
glänzt als führender Standort in den Branchen Werbung,
Telekommunikation und Unternehmensberatung und ist
einer der wichtigsten Messeplätze in Deutschland. Nach
Frankfurt am Main ist die Rheinmetropole zudem die zweitgrößte
Banken- und Börsenstadt der Bundesrepublik. „Mein
kleines Paris“ soll Napoleon die Stadt am Rhein getauft
haben. „Klein-Tokio“ nennen sich heute die japanisch geprägten
Ecken. Zahlreiche internationale Firmen haben ihren
Sitz in Düsseldorf, darunter auch 450 japanische Unternehmen.
Durch die zentrale Lage und die hervorragenden
Verkehrsanbindungen, auch über den drittgrößten Flughafen
Deutschlands, ist Düsseldorf optimal an die europäischen
Märkte angebunden. In einem Umkreis von 150 km
leben knapp 30 Millionen Menschen, die der Wirtschafts-,
Shopping- und Kulturmetropole internationales Flair geben
und für kulturelle Vielseitigkeit sorgen.
Gehry-Bauten im Medienhafen
Jan Wellem-Standbild und Rathaus
Messe Düsseldorf

40
Die Fondsimmobilien
Hervorzuheben sind des Weiteren die
Messe Düsseldorf als eine der drei umsatzstärksten
Messeplätze in Deutschland und
der fünf Kilometer nördlich von der Stadtmitte
entfernte Flughafen Düsseldorf International.
Vom drittgrößten Flughafen Deutschlands
sind in einer knappen Stunde wirtschaftlich
wichtige europäische Metropolen wie London,
Paris oder Zürich zu erreichen.
Beste Standortbedingungen und ein
hohes Maß an Lebensqualität, moderate Mieten
und Lebenshaltungskosten kennzeichnen
Düsseldorf. Im internationalen Standortvergleich
liegt Düsseldorf nach einer Mercer-
Studie zur Lebensqualität 2010 weltweit auf
Platz sechs und bundesweit erneut auf Platz
eins.
Mit einer Vielzahl von Museen und Ausstellungen
und moderner Architektur ist
Düsseldorf eine der vielfältigsten und schönsten
Kulturmetropolen Deutschlands. So
gibt es neben der großen Kunstsammlung
des Landes Nordrhein-Westfalen und einer
Vielzahl weiterer Museen und Galerien auch
die renommierte Kunstakademie Düsseldorf.
Mit dem Düsseldorfer Schauspielhaus
und dem Kom(m)ödchen sind bekannte
Bühnen in der Stadt vertreten.
Quelle: www.duesseldorf.de, Januar 2011
Büroimmobilienmarkt
Düsseldorf zählt zu den Immobilienhochburgen
in Deutschland.
Der Flächenumsatz am Düsseldorfer
Büromarkt belief sich im Jahr 2010 auf rund
383.000 m² und liegt damit um mehr als 74
Prozent über dem Vorjahreswert und um
rund 21 Prozent über dem 10-Jahres-Schnitt.
Wesentlich beeinflusst wurde dieses Ergebnis
durch die Großanmietung von Vodafone.
Im Jahr 2009 lag der Flächenumsatz bei rund
220.000 m². Bei den nachfragenden Branchen
liegen die Informations- und Kommunikationstechnologien
mit rund 33 Prozent auf
dem ersten Platz. Auf dem zweiten Rang
folgen die sonstigen Dienstleistungen mit
knapp 15 Prozent vor den Handelsunternehmen
mit rund 12 Prozent und den Beratungsgesellschaften
mit gut 11 Prozent.
Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand
plus verfügbare Flächen im Bau) für
den gesamten Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt
beträgt rund 1,12 Mio. m². Im Büroteilmarkt
Seestern – dem Standort der Immobilien
– liegt das verfügbare Flächenangebot
bei rund 67.000 m². Die Leerstandsquote
ist im Jahresvergleich leicht gestiegen
und beläuft sich auf 11,50 % im Markt- und
9,8 % im Stadtgebiet. Dagegen haben sich
die Leerstände mit modernen Flächen reduziert,
sodass zum Jahresende 2010 nur noch
jeder vierte leer stehende Quadratmeter
eine nachfragegerechte, moderne Qualität
hat.
Die Spitzenmiete im Bankenviertel hat im
Jahr 2010 ein Höchststand von 24,00 EUR/m²
pro Monat erreicht. In den meisten Büromarktzonen
stieg die Höchstmiete ebenfalls,
wobei im Seestern der größte Anstieg verzeichnet
wurde. Die Spitzenmiete im Seestern
lag 2010 bei rund 16,50 EUR/m² pro Monat
und die Durchschnittsmiete bei rund 15,70
EUR/m² pro Monat.
Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH, Property Report,
Office Market in Germany 2011, Januar 2011
Mikrostandort – Seestern
Der linksrheinisch gelegene Standort Seestern
ist ein rund 40 Hektar großes Business-
Quartier. Es zählt zu den traditionsreichsten
und größten Bürostandorten in Düsseldorf.
Seine Geschichte reicht bis in das Jahr 1961
zurück, als der ehemalige Warenhaus-Konzern
Horten durch den Bau seiner Hauptverwaltung
den Grundstein für die Entwicklung
des Standortes legte. Im Laufe der Jahre ist
ein beispielhaftes Büroareal entstanden, das
optimale Arbeitsbedingungen mit herausragender
Lage und hohem Work-Life-Komfort
in Einklang bringt und heute einen Schmelztiegel
der internationalen Informations- und
Kommunikationsbranche darstellt.
Seinen Namen verdankt der Standort
dem seesternförmigen Verlauf der sich kreuzenden
Hauptverkehrswege und der danach
benannten Straße „Am Seestern“.
Mit vier Stadtbahnlinien, Anschluss an die
A44/A52 sowie der Nähe zu City, Flughafen
und Messe besteht eine optimale Verkehrsanbindung.
Davon profitieren auch die fünf
Hotels der gehobenen Kategorie. Sie bieten
in ausreichender Anzahl und in fußläufiger
Entfernung Tagungs- und Übernachtungsmöglichkeiten.
Den rund 10.000 Beschäftigten
des Areals stehen zahlreiche Freizeitmöglichkeiten
in direkter Nähe zur Verfügung.
Auf der dem künftigen Vodafone-Campus
gegenüberliegenden nördlichen Straßenseite
wird aktuell ein weiterer Bauabschnitt
des Prinzenparks erstellt. In diesem wird der
Versicherungskonzern Axa den Großteil der
Flächen belegen. Daneben entsteht in östlicher
Richtung auf dem ehemaligen Güterbahnhof-Areal
ein Büro-, Gewerbe- und
Wohnstandort (Belsenpark).
Infrastruktur
Das Objekt ist sehr gut an das Straßenverkehrsnetz
sowie gut an den öffentlichen
Nahund Fernverkehr angebunden. Der Gebäudekomplex
liegt etwa 300 Meter von der
U-Bahn-Haltestelle „Prinzenallee“ entfernt.
Von hier aus kann der Düsseldorfer Hauptbahnhof
mit drei Stadtbahnlinien innerhalb
von fünfzehn Minuten erreicht werden. Ab
dem Hauptbahnhof besteht dann Anschluss
an das nationale und internationale ICE- und
Intercity-Netz sowie an das S-Bahn-Netz, welches
die Stadt mit den Vororten, den Nachbarstädten
und dem Flughafen verbindet.
Über den direkten Anschluss an die B7/
Brüsseler Straße (Heerdter Dreieck) gelangt
man mit dem Auto innerhalb von ca. 15 Minuten
zum Flughafen Düsseldorf International.
Da neben dem Vodafone Campus auch
der neu entstehende Belsenpark (Büro-,
Gewerbe- und Wohnstandort) bis an das
Heerdter Dreieck reicht und sich deshalb die
vorhandene Verkehrsmenge erhöhen wird,
hat die Stadt Düsseldorf damit begonnen,
die Straßen rund um den Gebäudekomplex
und den Verkehrsknotenpunkt Heerdter
Dreieck für geplante rund EUR 14 Mio. umzubauen.
Im Zuge dieser Arbeiten wird der
Parkhausneubau für den Vodafone Campus

41
Schiessstraße
U
Löricker Straße
Albertussee
Hansaallee
Kaarster Weg
Willstätterstraße
Am Albertussee
Heerdter Lohweg
U
Grevenbroicher Weg
Lohweg
Straße
Stürzelberger
Niederkasseler Lohweg
Vodafone Campus
Neuwerker Straße
Walther-Hensler-Str.
Viersener Straße
Am Kirschbaumwäldchen
Amboßstraße
U
Prinzenallee
Prinzenallee
Am Seestern
Fritz-Vomfelde-Straße
Brüsseler Straße
Hansaallee
Parkhaus
Am Seestern
U
Maasstraße
U
Saarwerdenstraße
Schwalmstraße
Heerdter
Sandberg
7
Lerchenstraße
Niederkasseler
Haus der
Japanischen Kultur
Kirchweg
Lütticher
Peter- Roos-Straße
Lewitstraße
N
Niederkassel
Schorlemerstraße
Rheinbahnhaus
U
Straße
Schanzenstraße
Hansaallee
7
Am Heerdter Hof
Nikolaus-Knopp-Platz
U
Heerdt
Pariser Straße
U
Dominikus-
Krankenhaus
Lanker Straße
Oberkassel
Lohengrinstraße
Wetzel- gasse
Alt-Heerdt
Baldurstraße
Kribbenstraße
Rheinallee
Dominikus-
Krankenhaus
Düsseldorfer Straße
U
Drususstraße
Rheinalleetunnel
Columbusstraße
Carmenstraße
Siegfriedstraße
Belsenstraße
U
Belsenplatz
Düsseldorfer Straße
R h
e i
n
Rheinallee
Kiel
Hamburg
Schwerin
Bremen
Berlin
Hannover
Potsdam
Magdeburg
A44
8
7
A52
7
Düsseldorf
Wiesbaden Frankfurt/Main
Mainz
Saarbrücken
Erfurt
Dresden
A52
7
1
Düsseldorf
8
Stuttgart
München
Neuss
A57
1
A46

42
C
B
H
A
Lageplan Fondsimmobilien (Planung)
Hochhaus (H),
Bürogebäude (A – C),
Kindertagesstätte (Kita)

Die Fondsimmobilien
43
in das Heerdter Dreieck integriert und ist
damit direkt an den Verkehrsknotenpunkt
angebunden. Die Umsetzung der geplanten
Maßnahmen ermöglicht eine Optimierung
der vorhandenen Verkehrsanbindung.
Für die Mitarbeiter von Vodafone werden
rund 427 Stellplätze in der eingeschossigen
Tiefgarage unter den Bürogebäuden geschaffen.
Rund 1.571 Plätze sollen im Parkhausneubau
und 234 Stellplätze im Bereich
unterhalb der Hochstraße entstehen.
Grundstück und Gebäude
Grundstück
Die Grundstücke für die Bürogebäude
mit Tiefgarage und die Kindertagesstätte
sind mit einer Größe von rund 26.856 m²
im Grundbuch der Gemarkung Heerdt des
Amtsgerichtes Düsseldorf im Blatt Nr. 18074,
Flur 36 unter den Flurstückstücksnummern
36, 260 - 263, 266 - 269, 271 - 276, 278 und
280 - 284 eingetragen. Die Grundstücke befinden
sich im Düsseldorfer Stadtteil Heerdt
und grenzen im Norden an die Viersener
Straße, im Südosten an die in Hochlage geführte
Brüsseler Straße und im Westen an
die Neuwerker Straße. Daneben hat die Objektgesellschaft
eine Nutzungsvereinbarung
mit der Landeshauptstadt Düsseldorf über
die Grundstücke, auf welchen das Parkhaus
sowie die ebenerdige Parkplätze errichtet
werden sollen, abgeschlossen.
Allgemeine Gebäude- und Baubeschreibung
Bis Ende 2012 sollen ein Bürokomplex,
bestehend aus einem 19-geschossigen,
ellipsenförmigen Hochhaus mit einer Höhe
von rund 75 Metern sowie drei weiteren
Bürogebäuden mit sechs bzw. neun oberirdischen
Geschossen und einer Tiefgarage,
und ein Parkhaus entstehen. Das Parkhaus
sowie die Stellplätze unterhalb der Hochstraße
werden vom unmittelbar angrenzenden
Campus aus fußläufig erreichbar sein.
Zusätzlich wird auf dem Gelände noch eine
Kindertagesstätte errichtet. Sie soll für sechs
Gruppen mit jeweils zehn Kindern ausgelegt
sein.
Die Bürogebäude werden sich um einen
zentralen dreieckigen Platz (Campus) gruppieren.
Für den ruhenden Verkehr werden
die eingeschossige Tiefgarage des Campus,
ein angrenzender ebenerdigen Parkplatz
und ein Parkhaus mit sieben Parkebenen
zur Verfügung stehen.
Metall- und Glasfassaden werden dem
Bürogebäudekomplex ein einheitliches und
zusammenhängendes Erscheinungsbild
verleihen. Es handelt sich hierbei um großflächig
verglaste, thermisch getrennte Metall-Glas-Konstruktionen.
Die Fassaden der
Büroflächen zur Brüsseler Straße werden
schalltechnisch auf die Beanspruchung
durch den Verkehrslärm ausgelegt. Die geschwungenen
Gebäuderiegel sollen einen
wirksamen Lärmschutz des inneren dreieckigen
zentralen Platzbereiches bewirken.
Die Fassade des Parkhauses wird als ungedämmte,
vorgehängte Fassadenkonstruktion
ausgeführt.
Die Büroflächen werden mit Kühldecken
ausgestattet und erhalten eine Kälteversorgung.
Für die Fensterflächen sind Sonnenschutzvorrichtungen
vorgesehen.
Der Vodafone Campus sieht hauptsächlich
Büronutzung mit mieterspezifischen
Sondernutzungsbereichen wie z. B. einem
Mobiltelefon-Testbereich vor. Zusätzlich
stehen den Mitarbeitern u. a. eine Kantine,
Konferenz- und Fitnessräume zur Verfügung.
In einem geringen Umfang ist eine Einzelhandelsnutzung
für einen Vodafone-Shop
sowie für kleine Ladeneinheiten, die der
Deckung des täglichen Bedarfs der Mitarbeiter
dienen, geplant. Der gesamte Campus
wird eingeschossig unterbaut. Neben
den Tiefgaragenstellplätzen werden sich
hier die Lüftungs- und Kältezentralen, die
Heizzentrale ([Bio-] Gas-Blockheizkraftwerk
mit Absorptionskältemaschine und Brennwertkessel),
die Elektrozentralen sowie die
Hausanschlussräume befinden.
Die repräsentative Eingangshalle im
Hochhaus wird der zentrale Anlaufpunkt
für Besucher und Gäste sein. Von hier aus
lassen sich mit den Aufzügen die einzelnen
Büroetagen erreichen.
Die weiteren Gebäude verfügen über
kleinere Eingangsbereiche, die sich zum
zentralen Platz hin orientieren werden. Die
Büroflächen in den Obergeschossen werden
über Aufzugs- und Treppenanlagen erschlossen.
Die Aufteilung der Flächen erfolgt in
einem flexiblen modularen System aus offenen
Arbeitsgruppen, Besprechungs- und
Kommunikationszonen sowie einzelnen
Zellenbüros.
Durch die geplanten separaten Zugänge
sowie die Schaffung mehrerer Treppenhäuser
und Aufzugsgruppen pro Bauteil ist eine
Aufteilung und geschossweise Vermietung
einzelner Bauteile möglich.
Die Bürogebäude sollen nach LEED
(Green Building) zertifiziert werden. Es wird
eine Silber-Zertifizierung mit Option auf Gold
angestrebt.
Laut Rahmenterminplan vom 07.09.2010
sollen die Gebäude nach Fertigstellung am
15.12.2012 an den Bauherren/Mieter übergeben
werden.
Als Zwischentermine für „Gebäudehülle
und Dach dicht“ sind für das Hochhaus
der 29.02.2012, für den Gebäudeteil A
der 31.01.2012 und für die Gebäudeteile B
und C der 22.12.2011 geplant. Die Rohbaufertigstellung
für das Parkhaus ist für den
31.01.2012 angesetzt.
Zur Überwachung der Baumaßnahmen
wird zusammen mit dem Bankenkonsortium
ein Unternehmen für das baubegleitende
Controlling beauftragt.
Nutzung – Vodafone D2 GmbH
Die Fondsimmobilien sind vollständig an
die Vodafone D2 GmbH vermietet und werden
nach Fertigstellung an den Mieter übergeben.

Die Fondsimmobilien
45
Mieter – Vodafone D2 GmbH
Vodafone Deutschland ist mit 13.000
Mitarbeitern und rund EUR 9 Milliarden
Umsatz einer der größten und modernsten
Telekommunikationsanbieter in Europa. Als
innovativer und integrierter Technologieund
Dienstleistungskonzern bietet Vodafone
Deutschland Mobilfunk und Festnetz sowie
Internet und Breitband-Datendienste
für Geschäfts- und Privatkunden. Vodafone
Deutschland hat rund 38 Millionen Mobilfunk-
und Festnetzkunden. Das Unternehmen
unterhält eines der leistungsstärksten
und modernsten Mobilfunknetze sowie im
gesamten Bundesgebiet ein engmaschiges
Glasfasernetz, das bereits heute eine Flächenabdeckung
von fast 70 Prozent aller
deutschen Haushalte erreicht. Im Jahr 2010
wurde Vodafone von der Fachzeitschrift
„connect“ zum vierten Mal in Folge für das
beste Netz in Deutschland ausgezeichnet.
Vodafone Deutschland stellt sich auch
seiner gesellschaftlichen Verantwortung
und initiiert und fördert über die Vodafone
Stiftung Deutschland zahlreiche Projekte in
den Bereichen Bildung, Integration und soziale
Mobilität, Kunst/Kultur und Gesundheit.
Nach Auskunft der Wirtschaftsauskunft
CREDITREFORM Stuttgart liegt der „Creditreform
Bonitätsindex“ der Vodafone D2
GmbH per 08.10.2010 bei 248 Punkten („gute
Bonität“) auf einer Skala von 100 („ausgezeichnete
Bonität“) bis 600 („harte Negativmerkmale“).
Die Vodafone D2 GmbH ist ein Teil der
Vodafone-Group, dem mit 341 Millionen
Kunden größten Mobilfunkkonzern der Welt.
Weitere Informationen sind im Internet
unter www.vodafone.de (insbesondere in
der Rubrik „Unternehmen“) und unter
www.vodafone-stiftung.de abrufbar.
Mietvertrag mit der Vodafone D2
GmbH
Gegenstand des Mietvertrages
Der Mietvertrag über die Büroimmobilien
einschließlich Untergeschoss und Parkflächen
(ca. 109.252 m² BGF, 427 Tiefgaragenstellplätze),
die Kindertagesstätte (ca. 1.865 m²
BGF), die oberirdischen Stellplätze (234 Stück),
das Parkhaus „Heerdter Dreieck“ (1.571 Stück)
und die 245 Fahrradstellplätze wurde am
09.09.2010 abgeschlossen. Am 23.12.2010/
06.01.2011 wurde ein 1. Nachtrag zum Mietvertrag
geschlossen.
Vertragsdauer und Verlängerungsoptionen
Der Mietvertrag beginnt mit Übergabe
der Immobilien (geplante Übergabe spätestens
15.12.2012) an den Mieter und hat eine
Laufzeit von 20 Jahren und beinhaltet zwei
Verlängerungsoption des Mietverhältnisses
für den Mieter um jeweils 5 Jahre.
Instandhaltung/Instandsetzung
Die Objektgesellschaft ist für die Instandhaltung
und Instandsetzung (inklusive Erneuerung
und Ersatzbeschaffung) von Dach
und Fach auf eigene Kosten verantwortlich.
Dach und Fach umfassen nach den Regelungen
des Mietvertrages u. a. die Dachund
Rohbaukonstruktion (z. B. Fundamente,
tragende Wände) sowie die Fassade und die
Rohre und Leitungen bis zum ersten Übergabepunkt
im Mietgegenstand. Hiervon
ausgenommen sind ausdrücklich z. B. die
technische Gebäudeeinrichtung sowie die
außen und innen liegenden Sonnenschutzsysteme.
Hierfür ist der Mieter Vodafone auf
eigene Kosten verantwortlich.
Mietzins
Die gesamte Jahresanfangsmiete soll
für das Jahr 2013 rund EUR 17.850.000 p. a.
betragen. Der Mieter Vodafone kann gemäß
Mietvertrag Sonderausbauwünsche
zulasten des Budgets der Objektgesellschaft
in Höhe von maximal EUR 5.000.000
in Anspruch nehmen. In diesem Fall würde
sich die Jahresnettomiete um einen Betrag
in Höhe von maximal EUR 317.550 erhöhen.
Die in der Prognoserechnung kalkulierten
Mieteinnahmen beinhalten diesen Betrag.
Wertsicherung
Die Miete für den Gebäudekomplex
erhöht sich zum 15.12.2014 auf rund EUR
18.000.000 pro Jahr und zum 15.12.2016 auf
mindestens rund EUR 18.250.000 pro Jahr.
Für die Zeit ab dem 15.12.2016 wird die Miete
wie folgt wertgesichert: Steigt oder fällt der
vom Statistischen Bundesamt festgestellte
Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI,
Basis 2005 = 100) gegenüber dem Stand am
15.12.2012 bzw. gegenüber dem Stand der
jeweils letzten Anpassung – die Mieterhöhungen
zum 15.12.2014/15.12.2016 sind keine
Anpassungen in diesem Sinne – um mindestens
8 %, so erhöht oder ermäßigt sich die
Miete. Die Veränderung entspricht dabei jeweils
100 % der Indexänderung. Die Anpassung
erfolgt frühestens mit Wirkung ab
dem 15.12.2016.
Die unter „Mietzins“ genannten Regelungen
für Sonderausbauwünsche gelten
entsprechend.
Weitere Informationen zu dem genannten
Mietvertrag siehe Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“.

46
Investitionsplanung und Ertragsprognose
6. Investitionsplanung und Ertragsprognose
Die Investitions- und Finanzierungsrechnung
bildet die liquiditätswirksamen Vorgänge
der Investitionsphase ab. Die ausgewiesenen
Positionen stehen durch Festpreisvereinbarungen
überwiegend fest. Positionen,
die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
noch nicht oder nicht in ihrer endgültigen
Höhe feststehen, können zu Mehroder
Minderkosten führen und gehen zugunsten
oder zulasten der Liquiditätsreserve.
Bei der Kalkulation wurde auf Basis des
bestehenden Mietvertrages davon ausgegangen,
dass die Objektgesellschaft in Höhe
von 100 % vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Die Beteiligungsgesellschaft ist dagegen
nicht berechtigt, die auf den Eingangsleistungen
lastende Vorsteuer geltend zu machen.
Hinsichtlich einzelner Positionen in der
Investitions- und Finanzierungsrechnung
können Rundungsdifferenzen auftreten.
Soweit in der Investitions- und Finanzierungsrechnung
Positionen aufgeführt sind,
die der Umsatzsteuer unterliegen, sind diese
als Netto-Positionen aufgeführt.
Erläuterungen zum prognostizierten
Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft
(Mittelverwendung)
Anschaffungskosten der Beteiligungsgesellschaft
Die mit der Beteiligung verbundenen
Anschaffungskosten belaufen sich für die
Beteiligungsgesellschaft auf Ebene der Objektgesellschaft
auf EUR 190.610.338 und
gliedern sich auf in den Kaufpreis für die
Kommanditanteile (EUR 17.746.043), eine
Einlage in die Rücklagen der Objektgesellschaft
(EUR 163.780.545), Erwerbsnebenkosten
(EUR 215.000), Baubetreuung (EUR
600.000), Disagio (EUR 6.250.000) und die
Bearbeitungsgebühr und die Bereitstellungsprovision
(EUR 2.018.750).
Auszahlungsfinanzierung in der
Investitions-/Bauphase
In den Jahren 2011und 2012 sind für Auszahlungen
(3,75 % p. a., für das Jahr 2011 zeitanteilig
ab dem 01.07.2011) EUR 12.656.250
vorgesehen, die aus Zinseinnahmen (5,00 %
p. a.) durch die Vergabe des Darlehens an
die Objektgesellschaft und Zinseinnahmen
durch Anlage der Liquiditätsreserve finanziert
werden. Die Verzinsung der Liquiditätsreserve
in der Investitions-/ Bauphase wurde nach
Abzug von Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag
mit 1,25 % p. a. kalkuliert. Der Differenzbetrag
von EUR 4.963.772 („Auszahlungsfinanzierung“)
wird aus der Liquidität der
Beteiligungsgesellschaft bedient. Eine Aufnahme
von Darlehen findet nicht statt.
Beteiligungsbezogene Kosten
Die beteiligungsbezogenen Kosten setzten
sich aus der wirtschaftlichen Konzeption/Objektaufbereitung/Vergütung
(EUR
1.400.000), der Vermittlung der Beteiligung
an der Objektgesellschaft (EUR 3.500.000), der
Fondsschließungsgarantie (EUR 4.500.000),
der Eigenkapitalvermittlung (EUR 9.000.000),
der Fremdkapitalvermittlung (EUR 2.500.000)
und den sonstigen Kosten (EUR 2.774.250)
zusammen.
Liquiditätsreserve
Die Liquiditätsreserve der Beteiligungsgesellschaft
wird EUR 6.021.640 betragen.
Erläuterungen zum prognostizierten
Finanzierungsplan der Beteiligungsgesellschaft
(Mittelherkunft)
Beteiligungskapital
Das erforderliche Eigenkapital in Höhe von
bis zu EUR 224.990.000 soll bei den Anlegern
eingeworben werden. Die DFH Aberia GmbH
und Herr Andreas Grunert sind mit insgesamt
EUR 10.000 Kommanditkapital beteiligt.
Über das vorgenannte Kommanditkapital
hinaus ist von den Gesellschaftern ein Agio
in Höhe von 5 % zu erbringen.
Verträge bzw. verbindliche Zusagen hinsichtlich
einer Eigenkapitalzwischenfinanzierung
und einer Endfinanzierung bestehen
auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht.

Investitionsplanung und Ertragsprognose
47
Prognostizierter Investitionsplan der Beteiligungsgesellschaft (Mittelverwendung) bis zum 31.12.2012
EUR ¹ EUR ¹ In % des Investitionsvolumens
ohne Agio
1. Anschaffungskosten der Beteiligungsgesellschaft 190.610.338 84,72 %
Kaufpreis der Kommanditanteile 17.746.043
Darlehensvergabe an die Objektgesellschaft 100.000.000 ²
Übernahme Anschaffungsnebenkosten der Objektgesellschaft 9.083.750 ²
Einlage in die Rücklagen 63.780.545
2. Auszahlungsfinanzierung in der Investitions-/Bauphase 4.693.772 2,09 %
3. Beteiligungsbezogene Kosten 23.674.250 10,52 %
4. Liquiditätsreserve 6.021.640 2,68 %
Investitionsvolumen 225.000.000 100,00 %
zuzüglich 5 % Agio 11.249.500 5,00 %
Investitionsvolumen inklusive Agio 236.249.500 105,00 %
Prognostizierter Finanzierungsplan der Beteiligungsgesellschaft (Mittelherkunft) bis zum 31.12.2012
EUR ¹
In % des Investitionsvolumens
ohne Agio
Beteiligungskapital
Emissionskapital 224.990.000 100,00 %
Beteiligungskapital DFH Aberia GmbH und Herr Andreas Grunert 10.000 0,00 %
Beteiligungskapital gesamt 225.000.000 100,00 %
zuzüglich 5 % Agio 11.249.500 5,00 %
Finanzierungsvolumen inklusive Agio 236.249.500 105,00 %
1 Bei einzelnen Positionen können Rundungsabweichungen auftreten.
2 Erhöht nach Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft jeweils ebenfalls die Einlage in die Rücklage der Objektgesellschaft durch die Beteiligungsgesellschaft. Die Rücklage
beträgt insgesamt TEUR 172.864.

48
Investitionsplanung und Ertragsprognose
Prognostizierter konsolidierter Investitionsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelverwendung)
Anschaffungs- und Herstellungskosten
EUR ¹ EUR ¹ In % des Investitionsvolumens
ohne Agio
1. Kaufpreis der Fondsimmobilien 306.526.588 87,58
Kaufpreis der Kommanditanteile 17.746.043
Einlage in die Rücklagen 163.780.545
(Aufnahme Fremdkapital [siehe Finanzierungsplan unten]) 125.000.000
2. Erwerbsnebenkosten 215.000 ² 0,06
3. Baubetreuung 600.000 ² 0,17
Finanzierungskosten
4. Disagio 6.250.000 ² 1,79
5. Auszahlungsfinanzierung in der Investitions-/Bauphase 4.693.772 1,34
6. Bearbeitungsgebühr/Bereitstellungsprovision 2.018.750 ² 0,58
Beteiligungsbezogene Kosten
7. Wirtschaftliche Konzeption/Objektaufbereitung/Vergütung 1.400.000 0,40
8. Vermittlung der Beteiligung an der Objektgesellschaft 3.500.000 1,00
9. Fondsschließungsgarantie 4.500.000 1,29
10. Eigenkapitalvermittlung 9.000.000 2,57
11. Fremdkapitalvermittlung 2.500.000 0,71
12. Sonstige Kosten 2.774.250 0,79
Sonstiges
13. Liquiditätsreserve 6.021.640 1,72
Investitionsvolumen 350.000.000 100,00
zuzüglich 5 % Agio 11.249.500 3,21
Investitionsvolumen inklusive Agio 361.249.500 103,21
Prognostizierter konsolidierter Finanzierungsplan der Beteiligungs- und Objektgesellschaft (Mittelherkunft)
EUR ¹
In % des Investitionsvolumens
ohne Agio
Beteiligungskapital
Emissionskapital 224.990.000 64,28
Beteiligungskapital DFH Aberia GmbH und Herr Andreas Grunert 10.000 0,00
Beteiligungskapital gesamt 225.000.000 64,29
Fremdkapital
Langfristiges EUR-Darlehen 125.000.000 35,71
Finanzierungsvolumen 350.000.000 100,00
zuzüglich 5 % Agio 11.249.500 3,21
Finanzierungsvolumen inklusive Agio 361.249.500 103,21
1 Bei einzelnen Positionen können Rundungsabweichungen auftreten.
2 Erhöht jeweils ebenfalls die Einlage in die Rücklage der Objektgesellschaft durch die Beteiligungsgesellschaft. Die Rücklage beträgt insgesamt TEUR 172.864.

Investitionsplanung und Ertragsprognose
49
Erläuterungen zum prognostizierten
konsolidierten Investitionsplan der
Beteiligungs- und Objektgesellschaft
(Mittelverwendung)
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Kaufpreis der Fondsimmobilien
Zum Zwecke der Ermittlung des Kaufpreises
wird die Stichtagsbilanz der Objektgesellschaft
zum 31.12.2012 zugrunde gelegt
und der Gebäudekomplex in der Stichtagsbilanz
mit rund EUR 307.500.000 (inklusive
EUR 5.000.000 wegen Sonderausbauwünschen
des Mieters, siehe Seite 54, Position
1 Mieteinnahmen) bewertet. Die Beteiligungsgesellschaft
wird sich mit 94,8 % an
dem Kommanditkapital der Objektgesellschaft
beteiligen.
Die mit der Beteiligung verbundenen
Anschaffungskosten belaufen sich für die
Beteiligungsgesellschaft auf Ebene der Objektgesellschaft
auf EUR 190.610.338 und
gliedern sich u. a. auf in den Kaufpreis für
die Kommanditanteile (EUR 17.746.043) und
eine Einlage in die Rücklagen der Objektgesellschaft
(EUR 163.780.545) zur u. a. Rückführung
des dort valutierenden Zwischenfinanzierungsdarlehens.
Die Anschaffungskosten
der Gesellschaftsanteile und die Einzahlungen
in die Kapitalrücklagen werden
durch die Beteiligungsgesellschaft als Finanzanlagen
gehalten. Der verbleiben de Kommanditanteil
des Altgesellschafters in der Objektgesellschaft,
die Deutsche Bau Holding
GmbH, wird in der Stichtagsbilanz mit einem
Eigenkapital von EUR 51 bewertet. Der Anteil
der DFH Aberia GmbH wird in der Stichtagsbilanz
mit einem Eigenkapital von EUR 1
bewertet.
Erwerbsnebenkosten
Im Zusammenhang mit der Beteiligung
an der Objektgesellschaft fallen Notar-, Gerichts-
und Rechtsberatungskosten an, die
mit rund EUR 215.000 kalkuliert wurden.
Baubetreuung
Die Kosten für die Baubetreuung während
der Errichtungsphase der Fondsimmobilien
wurden mit EUR 600.000 kalkuliert.
Finanzierungskosten
Disagio
Der Auszahlungskurs des Darlehensbetrages
in Höhe von EUR 125.000.000 beträgt
100 %. Das Disagio (in Form einer Zinsvorauszahlung)
kann optional in Anspruch genommen
werden und wurde im Investitionsplan
mit 5 % des Darlehensbetrages angenommen.
Wird das Disagio nicht in Anspruch
genommen, verringert sich das Emissionskapital
entsprechend und/oder erhöht sich
die Liquiditätsreserve entsprechend.
Auszahlungsfinanzierung in der
Investitions-/Bauphase
In den Jahren 2011und 2012 sind für Auszahlungen
(3,75 % p. a., für das Jahr 2011 zeitanteilig
ab dem 01.07.2011) EUR 12.656.250
vorgesehen, die aus Zinseinnahmen (5,00 %
p. a.) durch die Vergabe des Darlehens an
die Objektgesellschaft und Zinseinnahmen
durch Anlage der Liquiditätsreserve finanziert
werden. Die Verzinsung der Liquiditätsreserve
in der Investitions-/Bauphase wurde nach
Abzug von Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag
mit 1,25 % p. a. kalkuliert. Der Differenzbetrag
von EUR 4.963.772 („Auszahlungsfinanzierung“)
wird aus der Liquidität der
Beteiligungsgesellschaft bedient. Eine Aufnahme
von Darlehen findet nicht statt.
Bearbeitungsgebühr/Bereitstellungsprovision
Die Kosten für die Bearbeitungsgebühr
und die Bereitstellungsprovision für das
deutsche Bankenkonsortium wurden mit
EUR 2.018.750 kalkuliert.
Beteiligungsbezogene Kosten
Wirtschaftliche Konzeption/Objektaufbereitung/Vergütung
Der Anbieter ist mit der Konzeption des
Beteiligungsangebotes beauftragt.
Dazu zählen u. a.:
– die Erarbeitung und Präsentation des
Konzeptes,
– die Durchführung der Due Diligence,
– die wirtschaftliche und rechtliche Ausarbeitung
des Konzeptes in Form einer
druckfähigen Fassung eines Verkaufsprospektes
und der ergänzenden Unterlagen
(Beitrittserklärung, Widerrufsbelehrung,
Vollmacht etc.).
Zur Durchführung der Aufgaben kann
sich der Anbieter auch Dritter bedienen, insbesondere
wenn dies aus rechtlichen Gründen
erforderlich ist.
Der Anbieter erhält dafür eine vertragliche
Vergütung in Höhe von EUR 400.000
zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Darüber hinaus erhält der geschäftsführende
Kommanditist der Beteiligungsgesellschaft
für die Geschäftsführung während
der Investitions-/Bauphase in den Jahren
2011 und 2012 eine Vergütung in Höhe von
EUR 965.000, der persönlich haftende Gesellschafter
eine Vergütung in Höhe von
EUR 15.000 und der Treuhandkommanditist
eine Vergütung in Höhe von EUR 20.000.
Vermittlung der Beteiligung an der
Objektgesellschaft
Der Anbieter wurde von der Beteiligungsgesellschaft
gegen eine Vergütung in Höhe
von insgesamt EUR 3.500.000 mit der Auswahl,
der Vorbereitung sowie der Prüfung
der Beteiligung an der Objektgesellschaft beauftragt.
Fondsschließungsgarantie
Der Anbieter garantiert ab Kaufpreiszahlung
bis zum 30.12.2012 bzw. bei Ausübung
der Option des persönlich haftenden Gesellschafters
zur Verlängerung der Platzierungsphase
bis spätestens 30.12.2013 die Vollplatzierung
des einzuwerbenden Kommanditkapitals
in Höhe von bis zu EUR 225.000.000.
Dafür erhält er eine vertragliche Vergütung
in Höhe von EUR 4.500.000. Dies entspricht
2,00 % des garantierten Eigenkapitalbetrages.

50
Investitionsplanung und Ertragsprognose
Eigenkapitalvermittlung
Mit der Beschaffung des benötigten Eigenkapitals
in Höhe von bis zu EUR 225.000.000
hat die Beteiligungsgesellschaft den Anbieter
beauftragt, der sich seinerseits wiederum der
Mithilfe von Dritten bedienen wird. Der Anbieter
erhält dafür eine vertragliche Vergütung
in Höhe von maximal 9,00 % des vermittelten
Eigenkapitals (inklusive Agio).
Fremdkapitalvermittlung
Die Beteiligungsgesellschaft hat den Anbieter
beauftragt, die erforderlichen Finanzmittel
für das Investitionsvorhaben zu beschaffen.
Der Anbieter erhält für die Finanzierungsvermittlung
einschließlich der Finanzierungsabwicklung
eine vertragliche Vergütung
in Höhe von EUR 2.500.000.
Sonstige Kosten
Die sonstigen Kosten in Höhe von rund
EUR 2.774.250 beinhalten u. a. Drittkosten
im Rahmen der Due Diligence (Ankaufsprüfung
in rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer
Hinsicht) in Höhe von EUR 595.000,
Kosten für die Steuer- und Rechtsberatung
im Rahmen der Prospekterstellung, Kosten
für die Erstellung und den Druck der Verkaufsprospekte,
Beitrittsunterlagen und
Marketingaufwendungen. Diese Kosten
wurden zu einem hohen Anteil nach Erfahrungswerten
kalkuliert. Weiterhin sind in
dieser Position die nicht abzugsfähigen Vorsteuerbeträge
in Höhe von insgesamt rund
EUR 666.425 enthalten.
Sonstiges
Liquiditätsreserve
Die in der Beteiligungsgesellschaft gebildete
Liquiditätsreserve dient in der Betriebsphase
als Rücklage für außerplanmäßige,
nicht auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten,
für außerplanmäßige Instandhaltungs-
oder Instandsetzungsmaßnahmen,
eventuelle sonstige Zahlungsverpflichtungen
und für den Teil der Auszahlungen, der
die in den jeweiligen Jahren erwirtschafteten
Überschüsse übersteigt. Anfänglich
beläuft sich die Liquiditätsreserve auf EUR
6.021.640.
Erläuterungen zum prognostizierten
konsolidierten Finanzierungsplan der
Beteiligungs- und Objektgesellschaft
(Mittelherkunft)
Beteiligungskapital
Das erforderliche Emissionskapital in Höhe
von bis zu EUR 224.990.000 soll bei den Anlegern
eingeworben werden. Die Kalkulation
unterstellt, dass das erforderliche Eigenkapital
von den Gesellschaftern bis spätestens
31.12.2011 eingebracht wird. Über das vorgenannte
Kommanditkapital hinaus ist von
den Gesellschaftern ein Agio in Höhe von 5 %
zu erbringen, das als zusätzliche Vertriebsprovision
verwendet wird. Der geschäftsführende
Kommanditist und Herr Andreas
Grunert sind mit insgesamt EUR 10.000 am
Kommanditkapital beteiligt.
Fremdkapital
Langfristiges EUR-Darlehen
Ein deutsches Bankenkonsortium hat sich
vertraglich verpflichtet, der Objektgesellschaft
ein langfristiges Darlehen in Höhe von
bis zu EUR 125.000.000 zur Verfügung zu
stellen. Die Auszahlung erfolgt zu 100 %. Die
Laufzeit des Darlehens wurde bis 31.12.2022
mit einem Zinssatz auf Basis des 3-Monats-
Euribor zuzüglich Margen- und Refinanzierungsaufschlag
von 1,26 Prozentpunkten p. a.
vereinbart. Durch den Abschluss entsprechender
Zinsbegrenzungsgeschäfte wurde
der Zinssatz mit 5,09 % p. a. für den Zeitraum
bis 31.12.2016 und mit 5,37 % p. a. für
den Zeitraum bis 31.12.2022 – jeweils einschließlich
Margen- und Refinanzierungsaufschlag
– für die gesamte Dauer der Darlehenslaufzeit
festgeschrieben.
Die Objektgesellschaft hat vertraglich die
Möglichkeit vereinbart, durch Zahlung eines
Disagios in Höhe von bis zu 5 % (= EUR
6.250.000) bis spätestens zum 31.12.2013
den Zinssatz für das Darlehen im Zeitraum
31.12.2012 bis 31.12.2016 um mindestens
1,23 Prozentpunkte zu reduzieren.
Optionales langfristiges EUR-Darlehen
Sollte bis zum 31.12.2012 das Kommanditkapital
nicht vollständig eingezahlt sein, kann
die Objektgesellschaft zur teilweisen Finanzierung
des Kommanditkapitals ein weiteres
Darlehen in Höhe von insgesamt maximal
EUR 50.000.000 aufnehmen. Das von einem
deutschen Bankenkonsortium gewährte
optionale Darlehen ist einmalig in Höhe von
EUR 11.000.000 (Zeichnung von Fondsanteilen
durch Vodafone, siehe Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“, Seite 101) innerhalb von
drei Monaten nach erster Valutierung zu tilgen.
Der verbleibende Betrag in Höhe von
maximal EUR 39.000.000 ist mit 10 % p. a. zu
tilgen. Sondertilgungen aufgrund weiterer
Kommanditkapitalplatzierungen können bis
zum 31.12.2013 durchgeführt werden. Die
Investitions- und Finanzierungsrechnung
geht jedoch von einer Vollplatzierung und
somit davon aus, dass das optionale langfristige
Darlehen nicht in Anspruch genommen
werden muss. Das Darlehen kann mit
einer Zinsbindungsperiode von drei Monaten
in Anspruch genommen werden. Innerhalb
der vereinbarten Zinsbindungsperiode
berechnet das Bankenkonsortium Zinsen in
in Höhe des hierfür maßgeblichen Einstandes
der Bank zuzüglich einer Marge von 1,50
Prozentpunkten p. a. Der maßgebliche Einstand
der Bank setzt sich zusammen aus
dem 3-Monats-Euribor und einem laufzeitund
beleihungsauslaufabhängigen Refinanzierungsaufschlag.
Der Refinanzierungsaufschlag
wird vor erster Auszahlung gesondert
festgelegt, wenn die endgültige Höhe des
Darlehens und der Zeitraum für die Beanspruchung
feststehen.
Weitere Informationen zu den Finanzierungsverträgen
siehe Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“.

Investitionsplanung und Ertragsprognose
51
Konsolidierte komprimierte Darstellung der Mittelverwendung für die Investitionsphase (Prognose)
Absolut in In % der In % des EUR pro m 2
TEUR Summe Emissionskapitals (Basis 80.175 m 2
(inklusive Agio) (inklusive Agio) Büro-, Lager- und
Nebenflächen)
Aufwand für die Errichtung der Fondsimmobilien 307.342 85,08 % 130,09 % 3.833,40
durch die Objektgesellschaft einschließlich
Nebenkosten und den geplanten Erwerb der
Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der
Objektgesellschaft zum 31.12.2012
Fondsabhängige Kosten
Vergütungen 32.416 8,97 % 13,72 % 404,31
Nebenkosten der Vermögensanlage 15.470 4,28 % 6,55 % 192,96
Liquiditätsreserve 6.022 1,67 % 2,55 % 75,11
Summe 361.249 100,00 % 152,91 % 4.505,78
Die Anteile an der Objektgesellschaft wurden von der Deutschen Bau Holding GmbH (Verkäufer der Anteile an der Objektgesellschaft), ein mit der Unternehmensgruppe des Anbieters verbundenes
Unternehmen, am 31.08.2010 für EUR 725.000 erworben.

52
Investitionsplanung und Ertragsprognose
Prognoserechnung
2013 2014 2015
A) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung der Objektgesellschaft
Einnahmen
1
2
3
4
5
6
7
8
Mieteinnahmen 18.167.550 18.173.800 18.317.550
Ausgaben
Instandhaltung/Instandsetzung 269.977 276.052 282.263
Betriebskosten 227.094 227.173 228.969
Geschäftsbesorgung/Verwaltung 37.500 38.344 39.206
Zinsaufwendungen 4.825.000 4.825.000 4.825.000
Tilgung 0 0 0
Liquiditätsergebnis 12.807.978 12.807.232 12.942.111
Restschuld Darlehen Objektgesellschaft zum 31.12. jeden Jahres 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000
9
Auszahlungen an die Gesellschafter der Objektgesellschaft
Beteiligungsgesellschaft 12.807.978 12.807.232 12.942.111
Altgesellschafter und DFH Aberia GmbH 0 0 0
B) Prognostizierte steuerliche Ergebnisrechnung der Objektgesellschaft
10
11
12
13
Liquiditätsergebnis exklusive Tilgung 12.807.978 12.807.232 12.942.111
Abschreibung 5.253.056 5.253.056 5.253.056
Anlaufkosten 6.250.000
Anteiliges steuerliches Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft 1.215.725 7.140.018 7.267.883
14
15
16
17
18
19
20
21
C) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung der Beteiligungsgesellschaft
Einnahmen
Anteilige Auszahlungen der Objektgesellschaft 12.807.978 12.807.232 12.942.111
Zinseinnahmen in der Betriebsphase (netto) 118.035 243.272 245.251
Ausgaben
Geschäftsbesorgung/Treuhand 523.600 535.381 547.427
Sonstige Verwaltungskosten 37.250 38.088 38.945
Liquiditätsergebnis 12.365.163 12.477.035 12.600.990
Auszahlungen an die Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft
Auszahlungen in % des gezeichneten Kommanditkapitals (ohne Agio) 5,50 % 5,50 % 5,50 %
Auszahlungen in EUR 12.375.000 12.375.000 12.375.000
Liquiditätsreserve zum 31.12. jeden Jahres 6.011.803 6.113.837 6.339.827
22
23
24
25
26
D) Prognostizierte steuerliche Ergebnisrechnung der Beteiligungsgesellschaft
Steuerliche Zuweisung Objektgesellschaft und Ausgaben 654.875 6.566.549 6.681.511
Abschreibung 593.704 593.704 593.704
Steuerliches Ergebnis aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) 61.172 5.972.845 6.087.807
Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) 0,03 % 2,65 % 2,71 %
Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) kumuliert 0,03 % 2,68 % 5,39 %
Alle Beträge in EUR. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen möglich.

Investitionsplanung und Ertragsprognose
53
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
18.383.298 19.895.502 19.895.502 19.895.502 20.768.308 21.506.836 21.506.836 21.579.412 23.248.671
288.614 295.108 603.495 617.074 630.958 645.155 659.671 674.513 689.690
229.791 248.694 248.694 248.694 259.604 268.835 268.835 269.743 290.608
40.089 40.991 41.913 42.856 43.820 44.806 45.814 46.845 47.899
4.825.000 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 6.712.500 7.147.070 7.039.258
0 0 0 0 0 0 0 1.875.000 1.875.000
12.999.804 12.598.210 12.288.900 12.274.378 13.121.426 13.835.539 13.820.015 11.566.241 13.306.215
125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 123.125.000 121.250.000
12.999.804 12.597.728 11.334.208 12.274.378 13.120.128 13.833.261 13.817.486 11.563.824 13.301.895
0 482 954.692 0 1.298 2.278 2.529 2.417 4.320
12.999.804 12.598.210 12.288.900 12.274.378 13.121.426 13.835.539 13.820.015 13.441.241 15.181.215
5.253.056 5.253.056 5.253.056 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135 5.275.135
7.322.576 6.941.865 6.648.639 6.991.812 7.838.012 8.551.412 8.535.903 8.157.507 9.895.742
12.999.804 12.597.728 11.334.208 12.274.378 13.120.128 13.833.261 13.817.486 11.563.824 13.301.895
313.081 321.531 319.683 285.485 273.838 282.917 309.885 336.751 306.913
559.744 572.338 585.216 598.383 611.847 625.614 639.690 654.083 668.800
39.821 40.717 41.633 42.570 43.528 44.507 45.509 46.533 47.580
12.713.319 12.306.203 11.027.041 11.918.910 12.738.590 13.446.057 13.442.172 11.199.959 12.892.428
5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 %
12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000 12.375.000
6.678.146 6.609.349 5.261.390 4.805.300 5.168.890 6.239.947 7.307.119 6.132.078 6.649.506
6.723.011 6.328.809 6.021.790 6.350.858 7.182.637 7.881.291 7.850.704 7.456.892 9.179.363
593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704 593.704
6.129.307 5.735.106 5.428.086 5.757.155 6.588.933 7.287.587 7.257.001 6.863.188 8.585.659
2,72 % 2,55 % 2,41 % 2,56 % 2,93 % 3,24 % 3,23 % 3,05 % 3,82 %
8,11 % 10,66 % 13,07 % 15,63 % 18,56 % 21,80 % 25,02 % 28,07 % 31,89 %

54
Investitionsplanung und Ertragsprognose
Erläuterungen zur Prognoserechnung
Die langfristige Prognoserechnung für
die Objekt- und die Beteiligungsgesellschaft
soll einen Überblick über die in der Betriebsphase
zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben
sowie die Auszahlungen an die Anleger
geben. Die Kalkulation beruht auf den
bereits abgeschlossenen Verträgen sowie
Annahmen und Erfahrungswerten. Wie bei
jeder Prognose werden sich während der
Laufzeit der Beteiligung Abweichungen von
den kalkulierten Einnahmen und Ausgaben
ergeben, die sich auch auf das Ergebnis der
Anleger auswirken können. Naturgemäß
nimmt die Prognosesicherheit ab, je weiter
sie in die Zukunft gerichtet ist.
Die Prognoserechnung beruht auf der
Annahme, dass sämtliche Verpflichtungen
aus dem bestehenden Mietvertrag mit der
Vodafone D2 GmbH ordnungsgemäß erfüllt
werden. Weiterhin basiert die Prognoserechnung
auf der Tatsache, dass die Objektgesellschaft
zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Investitionen in Immobilien zur Erzielung
laufender Einnahmen sind grundsätzlich
langfristig ausgerichtet. Aus Darstellungsgründen
umfasst die Prognoserechnung
einen Zeitraum bis 2024. Wann der Verkauf
der Fondsobjekte tatsächlich erfolgt, ist jedoch
von zahlreichen Faktoren abhängig. So
kann der tatsächliche Investitionszeitraum
deutlich kürzer oder länger sein.
Für Prognosezwecke wurde unterstellt,
dass die Auszahlungen jeweils zum 30.06.
des Folgejahres getätigt werden.
Für die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes
wurden Inflationsraten in Höhe von
2,25 % p. a. ab dem Jahr 2013 unterstellt.
A) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung
der Objektgesellschaft
1 Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen wurden auf Basis
der vertraglich vereinbarten Miete mit der
Vodafone D2 GmbH kalkuliert. Die prognostizierten
Mieteinnahmen betragen für das
Jahr 2013 rund EUR 18.167.550, ausgehend
von einer Besitzübergabe der Immobilen
zum 01.01.2013. Der Mieter Vodafone kann
gemäß Mietvertrag Sonderausbauwünsche
zulasten des Budgets der Objektgesellschaft
in Höhe von maximal EUR 5.000.000 in Anspruch
nehmen. In diesem Fall erhöht sich
die Jahresnettomiete um einen Betrag in
Höhe von maximal EUR 317.550. Die kalkulierten
Mieteinnahmen beinhalten diesen Betrag.
Sollte dieser zusätzliche Betrag nur teilweise
oder gar nicht in Anspruch genommen
werden, würden sich die kalkulierten Mieteinnahmen
maximal um EUR 317.550 pro Jahr
reduzieren. Das Emissionskapital würde sich
in diesem Fall um maximal EUR 5.000.000
verringern und/oder die Liquiditätsreserve
würde sich entsprechend erhöhen. Sollte die
Immobilien erst später übergeben werden,
verringern sich die prognostizierten Mieteinnahmen
für das Jahr 2013 entsprechend.
Der Mietvertrag enthält eine Klausel hinsichtlich
einer Wertsicherung des Mietzinses.
Die Miete für den Gebäudekomplex erhöht
sich zum 15.12.2014 auf rund EUR 18.000.000
plus EUR 317.550 (siehe oben) pro Jahr und
zum 15.12.2016 auf mindestens rund EUR
18.250.000 plus EUR 317.550 (siehe oben) pro
Jahr. Für die Zeit ab dem 15.12.2016 wird die
Miete wie folgt wertgesichert: Steigt oder
fällt der vom Statistischen Bundesamt festgestellte
Verbraucherpreisindex für Deutschland
(VPI, Basis 2005 = 100) gegenüber dem
Stand am 15.12.2012 bzw. gegenüber dem
Stand der jeweils letzten Anpassung – die
Mieterhöhungen zum 15.12.2014/2016 sind
keine Anpassungen in diesem Sinne – um
mindestens 8 %, so erhöht oder ermäßigt
sich die Miete. Die Veränderung entspricht
dabei jeweils 100 % der Indexänderung. Die
Anpassung erfolgt frühestens mit Wirkung
ab dem 15.12.2016.
Detaillierte Angaben über die Ausgestaltung
des Mietvertrages sind im Kapitel
„Rechtliche Grundlagen“ dargestellt.
Die Prognoserechnung geht von dem
bestehenden vertraglich fixierten Vermietungsstand
des Gebäudekomplexes über
den gesamten Prognosezeitraum aus.
2 Instandhaltung/Instandsetzung
Die Objektgesellschaft ist für die Instandhaltung
und Instandsetzung (inklusive Erneuerung
und Ersatzbeschaffung) von Dach
und Fach auf eigene Kosten verantwortlich.
Dach und Fach umfassen nach den Regelungen
des Mietvertrages u. a. die Dachund
Rohbaukonstruktion (z. B. Fundamente,
tragende Wände) sowie die Fassade und die
Rohre und Leitungen bis zum ersten Übergabepunkt
im Mietgegenstand. Hiervon
ausgenommen sind ausdrücklich z. B. die
technische Gebäudeeinrichtung sowie die
außen und innen liegenden Sonnenschutzsysteme.
Hierfür ist der Mieter Vodafone auf
eigene Kosten verantwortlich.
Für mögliche Instandhaltungen und Instandsetzungen
wurden jährliche Aufwendungen
von 6,00 EUR/m² für Büroflächen
und die Kindertagesstätte, 2,50 EUR/m² für
Lagerflächen, EUR 35,00 je Stellplatz im Parkhaus
und der Tiefgarage und EUR 15,00 je
oberirdischen Stellplatz kalkuliert. Aufgrund
von Gewährleistungsansprüchen wurden
für die ersten fünf Jahre nach Fertigstellung
lediglich 50 % der oben genannten Ansätze
kalkuliert.
Die Aufwendungen wurden in der Kalkulation
ab 2014 entsprechend den angenommenen
Veränderungen des Verbraucherpreisindexes
gesteigert.
3 Betriebskosten
Die mietvertraglichen Regelungen sehen
eine Kostentragungspflicht u. a. für Betriebskosten
durch den Mieter vor. In der Prognoserechnung
wird davon ausgegangen, dass
die mit der Bewirtschaftung der Fondsimmobilien
verbundenen Kosten wie z. B. Grundsteuer,
Gebäudemanagement (siehe auch
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“) größtenteils
umlegbar sind. Ausgenommen hiervon

Investitionsplanung und Ertragsprognose
55
sind z. B. die kaufmännische und technische
Gebäudeverwaltung, Prämien für Terrorund
Mietverlustversicherungen. Hierfür und
für mögliche weitere nicht umlagefähige Betriebskosten
wurde vorsorglich ein Betrag
von 1,25 % der kalkulierten jährlichen Mieteinnahmen
berücksichtigt.
4 Geschäftsbesorgung/Verwaltung
Der persönlich haftende Gesellschafter
erhält für seine Aufwendungen einschließlich
seiner Rechtsformkosten und als Entgelt
für die Übernahme der persönlichen
Haftung ab 2013 eine jährliche Vergütung
in Höhe von EUR 7.500 p. a. zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer. Die DFH
Aberia GmbH erhält für ihre Tätigkeit als geschäftsführender
Kommanditist der Objektgesellschaft
ebenfalls ab dem Jahr 2013
eine jährliche Vergütung in Höhe von EUR
10.000 p. a. zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer. Weiterhin fallen Jahresabschlusskosten
für die Objektgesellschaft an,
die in Höhe von EUR 10.000 p. a. zuzüglich
Umsatzsteuer und sonstige Kosten, die in
Höhe von EUR 10.000 p. a. kalkuliert wurden,
an. Die Vergütungen fallen erstmals im Jahr
2013 an.
Die Vergütungen erhöhen bzw. ermäßigen
sich ab 2014 jährlich entsprechend der
Veränderung des Verbraucherpreisindexes.
5/6 Zinsaufwendungen und Tilgung
Die Zinsaufwendungen enthalten die
Zinsen für das langfristige Darlehen, die
vierteljährlich nachschüssig zu zahlen sind.
Die Verzinsung des Darlehens ist variabel
und erfolgt auf Basis des 3-Monats-Euribor
zuzüglich Margen- und Refinanzierungsaufschlag
von 1,26 Prozentpunkten p. a. Das
Langfristdarlehen wurde über Zinsbegrenzungsgeschäfte
bis 31.12.2016 unter Berücksichtigung
des Disagios auf ein Niveau von
3,86 % p. a. und bis 31.12.2022 auf ein Niveau
von 5,37 % p. a. vereinbart und ist zu diesem
Zeitpunkt endfällig.
Bei der Zinsberechnung wurde die Inanspruchnahme
des Disagios zur Reduzierung
der Zinsaufwendungen im Zeitraum
31.12.2012 bis 31.12.2016 unterstellt. Die Zinsreduzierung
im Zeitpunkt des Abschlusses
der Zinsbegrenzungsgeschäfte betrug
mindestens 1,23 Prozentpunkte p. a. Sollte
das Disagio nicht in Anspruch genommen
werden oder die Zinsreduzierung im Zeitpunkt
der Inanspruchnahme des Disagios
geringer ausfallen, ergäben sich zwischen
den Zahlungsströmen Verschiebungen, die
jedoch insgesamt keine wesentlichen Auswirkungen
für den Anleger haben werden.
Für den Zeitraum der Anschlussfinanzierung
vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2024 wurde
für das Darlehen ein Zinssatz von 5,75 %
und ebenfalls eine vierteljährlich nachschüssige
Zahlungsweise unterstellt. Die Tilgung
erfolgt ab dem 01.01.2023 ratierlich mit 1,50 %
p. a. des ursprünglichen Darlehensbetrages.
Weitere Informationen zu den Finanzierungsverträgen
siehe Kapitel „Rechtliche
Grundlagen“.
7 Liquiditätsergebnis
Das Liquiditätsergebnis ergibt sich aus
dem Saldo der Summe der Einnahmen und
der Summe der Ausgaben des jeweiligen
Jahres und stellt die für Auszahlungszwecke
zur Verfügung stehende Liquidität dar.
8 Restschuld Darlehen Objektgesellschaft
zum 31.12. jeden Jahres
9 Auszahlungen an Gesellschafter der
Objektgesellschaft
Diese Position beinhaltet die Auszahlungen
(umfasst handelsrechtliche Gewinnausschüttungen,
Verzinsung der Kapitalrücklage
und Entnahmen der Kapitalrücklage) an die
Beteiligungsgesellschaft, die Deutsche Bau
Holding GmbH und die DFH Aberia GmbH.
In der Prognoserechnung wurde unterstellt,
dass mit Ablauf des Jahres 2018 die Beteiligungsgesellschaft
die durch die Deutsche
Bau Holding GmbH vertraglich eingeräumte
Option zum Erwerb der restlichen Kommanditanteile
(5,1 % EUR 954.692) ausübt. Entsprechend
wurde hierfür – neben der vertraglich
festgelegten Auszahlung – der entsprechende
Kaufpreis kalkuliert. Ab dem
Jahr 2019 wird die Beteiligungsgesellschaft
prognosegemäß 99,90 % der Kommanditanteile
halten.
Die Auszahlungen an die Gesellschafter
der Objektgesellschaft umfasst das komplette
Liquiditätsergebnis.
Die Auszahlungen beinhalten auch die
Rückzahlung der Kapitaleinlage der Beteiligungsgesellschaft.
B) Prognostizierte steuerliche Ergebnisrechnung
der Objektgesellschaft
10 Liquiditätsergebnis exklusive Tilgung
Siehe 7.
11 Abschreibung
Die Abschreibung für die Fondsimmobilien
beträgt 2,00 % p. a. Daneben wird auch
der Unterschiedsbetrag zwischen dem für
den Erwerb der Anteile an der Objektgesellschaft
vereinbarten Kaufpreis (Differenz
zwischen anteiligem Kaufpreis und dem
verbleibenden Abschreibungsvolumens)
abgeschrieben. Die Bemessungsgrundlage
der Abschreibung wurde auf Basis des bei
Prospektauflegung in der Objektgesellschaft
angesetzten Grundstücksanteils von rund
15,0 % berechnet (siehe auch Kapitel „Steuerliche
Grundlagen“). Mit Ausübung der Option
zum Erwerb der restlichen Kommanditanteile
erhöht sich ab dem Jahr 2019 die Bemessungsgrundlage.
12 Anlaufkosten
Die Werbungskosten beinhalten das
Disagio.
13 Anteiliges steuerliches Ergebnis der
Beteiligungsgesellschaft
Der Anteil der Beteiligungsgesellschaft
am steuerlichen Ergebnis der Objektgesellschaft.
C) Prognostizierte Liquiditätsentwicklung
der Beteiligungsgesellschaft
14 Anteilige Auszahlungen der Objektgesellschaft
Die Beteiligungsgesellschaft erzielt den
überwiegenden Teil ihrer Einnahmen durch
die anteiligen Auszahlungen der Objektgesellschaft.

56
Investitionsplanung und Ertragsprognose
15 Zinseinnahmen in der Betriebsphase
(netto)
Für die Verzinsung der Auszahlungen der
Objektgesellschaft sowie der Liquiditätsreserve
wurde nach Abzug von Abgeltungsteuer
und Solidaritätszuschlag mit 2,0 %
p. a. und ab 2016 mit 2,5 % p. a. kalkuliert.
16 Geschäftsbesorgung/Treuhand
Der geschäftsführende Kommanditist erhält
für seine Tätigkeit für die Beteiligungsgesellschaft
eine jährliche vertragliche gewinnunabhängige
Vergütung in Höhe von
EUR 430.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer, fällig jeweils zu 50 % am 31.05.
und 30.11. eines jeden Jahres, somit erstmals
am 31.05. und 30.11.2013. Der Treuhandkommanditist
erhält für seine Tätigkeit für die Beteiligungsgesellschaft
eine jährliche vertragliche
gewinnunabhängige Vergütung in Höhe
von EUR 10.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines jeden
Jahres, somit erstmals am 30.11.2013.
Die beiden vorgenannten Vergütungen
erhöhen bzw. ermäßigen sich ab 2014 jeweils
jährlich entsprechend der Veränderung des
Verbraucherpreisindexes.
17 Sonstige Verwaltungskosten
Der persönlich haftende Gesellschafter erhält
für seine Aufwendungen einschließlich
seiner Rechtsformkosten und als Entgelt für
die Übernahme der persönlichen Haftung
eine Vergütung in Höhe von EUR 7.500 p. a.
zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die Beträge sind jeweils fällig am 30.11. eines
jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2013 am
30.11.2013. Weiterhin fallen Jahresabschlussund
sonstige Kosten für die Beteiligungsgesellschaft
an, die in Höhe von insgesamt EUR
25.000 p. a. zuzüglich Umsatzsteuer kalkuliert
wurden; beide erstmals 2013 (siehe auch
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“).
Die Vergütungen erhöhen bzw. ermäßigen
sich ab 2014 jährlich entsprechend der
Veränderung des Verbraucherpreisindexes.
18 Liquiditätsergebnis
Das Liquiditätsergebnis ergibt sich aus
dem Saldo der Summe der Einnahmen und
der Summe der Ausgaben des jeweiligen
Jahres und stellt die für Auszahlungszwecke
zur Verfügung stehende Liquidität dar.
19 Auszahlungen in % des Kommanditkapitals
(ohne Agio)
Diese Position beinhaltet die Auszahlungen
bezogen auf das Kommanditkapital
ohne Agio. Die Auszahlungen werden zum
Teil aus der aufgebauten Liquiditätsreserve
geleistet. Die prognostizierten Auszahlungen
beinhalten auch die Rückzahlung des Kapitals.
Die prognostizierten Auszahlungen betragen
ab dem Jahr 2013 bis 2024 5,50 %
p. a. jeweils bezogen auf das gezeichnete
Kommanditkapital (Pflichteinlage). Die Auszahlungen
erfolgen – soweit es die Liquiditätslage
der Gesellschaft zulässt – jeweils bis
zum 30.06. des Folgejahres.
20 Auszahlungen in EUR
Die prognostizierten Auszahlungen sind
in EUR dargestellt.
21 Liquiditätsreserve zum 31.12. jeden
Jahres
Die in der Beteiligungsgesellschaft gehaltene
Liquiditätsreserve dient in der Betriebsphase
als Rücklage für außerplanmäßige Instandhaltungs-
oder Instandsetzungsmaßnahmen,
eventuelle sonstige Zahlungsverpflichtungen
und Auszahlungsglättungen.
Sie erhöht bzw. vermindert sich jährlich um
die nicht zur Auszahlung vorgesehenen
Überschüsse bzw. Unterdeckungen.
D) Prognostizierte steuerliche Ergebnisrechnung
der Beteiligungsgesellschaft
22 Steuerliche Zuweisung Objektgesellschaft
und Ausgaben
In dieser Position sind das anteilige steuerliche
Ergebnis aus der Objektgesellschaft
(siehe Ziffer 13), die Ausgaben für Geschäftsbesorgung/Treuhand
(siehe Ziffer 16)
und sonstige Verwaltung (siehe Ziffer 17)
saldiert erfasst.
23 Abschreibung
Mit dem Erwerb der Beteiligung an der
Objektgesellschaft fallen auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
Anschaffungsnebenkosten
an. Die Abschreibung beträgt 2,00 %
p. a. Die Bemessungsgrundlage der Abschreibung
wurde analog der Bemessungsgrundlage
in der Objektgesellschaft unter
Zugrundelegung eines Grundstücksanteils
von rund 15,0 % ermittelt (siehe auch Kapitel
„Steuerliche Grundlagen“).
24 Steuerliches Ergebnis aus Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung (VuV)
Ziffer 22 (steuerliche Zuweisungen der
Objektgesellschaft und Ausgaben) abzüglich
Ziffer 23 (Abschreibung).
25 Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des
Kommanditkapitals (ohne Agio)
Das steuerliche Gesamtergebnis der Kommanditisten
der Beteiligungsgesellschaft in
% des Kommanditkapitals (ohne Agio) der
Beteiligungsgesellschaft.
26 Steuerliches Ergebnis (VuV) in % des
Kommanditkapitals (ohne Agio) kumuliert
Das steuerliche Ergebnis in % kumuliert
über den Prognosezeitraum.

Investitionsplanung und Ertragsprognose
57
Prognostiziertes Liquidationsergebnis zum 31.12.2024 in EUR (Prognose und Abweichungen zur Prognose)
Basisszenario
Veräußerungsfaktor 15,93 16,93 17,93
Prognostizierte Mieteinnahmen 2024 23.248.671 23.248.671 23.248.671
Veräußerungserlös 370.253.271 393.501.942 416.750.613
Veräußerungskosten 1 1.851.266 1.967.510 2.083.753
Rückführung Darlehen 2 121.250.000 121.250.000 121.250.000
Modernisierungsabschlag 23.248.671 23.248.671 23.248.671
Anteil Liquidationsergebnis DFH Aberia GmbH 223.903 247.036 270.168
Abwicklungsgebühr Liquidator ³ 6.609.021 7.024.010 7.438.998
Veräußerungserlös (netto) 217.070.410 239.764.716 262.459.022
Liquiditätsreserve 6.649.506 6.649.506 6.649.506
Liquidationsergebnis 223.719.916 246.414.222 269.108.529
In % des Kommanditkapitals (inklusive Agio) 94,70 % 104,30 % 113,91 %
1
Sonstige Kosten der Veräußerung 0,5 % des Veräußerungserlöses.
2
Darlehensvaluta zum 31.12.2024.
3
Der Liquidator erhält zulasten des Liquidationserlöses gemäß § 15 des Gesellschaftsvertrages eine Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkehrswertes des Grundvermögens der Objektgesellschaft
zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, soweit die Beteiligung an der Objektgesellschaft veräußert wird. Soweit die Beteiligungsgesellschaft wegen Veräußerung des Grundvermögens der
Objektgesellschaft aufgelöst und liquidiert wird, erhält der Liquidator zulasten des Liquidationserlöses eine Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkaufspreises des Grundvermögens der Objektgesellschaft
zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
Prognostizierter Gesamterfolg für eine Beteiligung in Höhe von EUR 100.000
bei einer angenommenen Veräußerung der Fondsimmobilien zum 31.12.2024
EUR
In % des Eigenkapitals
inklusive Agio
Kommanditkapital (inklusive Agio) 105.000
Summe der prognostizierten Auszahlungen 71.625 68,21 %
+/– Steuererstattungen/-zahlungen – 15.886
zuzüglich Liquidationsergebnis Basisszenario 109.517 104,30 %
Gesamtergebnis der Auszahlung vor Steuern 181.142 172,52 %
Liquiditätsüberschuss nach Steuern 60.256 57,39 %
Prognostizierte Liquidation/Verkauf
Die Prognoserechnung unterstellt beispielhaft
eine Veräußerung der Fondsimmobilien
zum 31.12.2024 auf Ebene der Objektgesellschaft.
Dabei ist zu berücksichtigen,
dass die Wertentwicklung und somit der erzielbare
Erlös von der Marktsituation, d. h.
von der Entwicklung der Lebenshaltungskosten,
der Entwicklung des Standortes,
dem Vermietungsstand, dem Zustand der
Objekte, den Anforderungen sowie dem
Bedarf an Bürogebäuden abhängig ist. Deshalb
kann eine Veräußerung tatsächlich auch
zu einem früheren oder späteren Zeitpunkt
erfolgen.
Aus diesem Grund handelt es sich bei
den dargestellten Veräußerungsszenarien
lediglich um Annahmen, die unter Berücksichtigung
der heutigen Gegebenheiten
und der heutigen steuerlichen Rechtslage
möglich erscheinen.
Der Verkauf der Fondsobjekte bedarf
grundsätzlich der Zustimmung der Gesellschafter
durch Gesellschafterbeschluss. Für
die Beschlussfassung zum Verkauf muss eine
Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen
vorliegen (§ 10 Abs. 2 Gesellschaftsvertrag).
Für die Darstellung der möglichen Veräußerungsszenarien
wurde die prognostizierte
Jahresmiete 2024 multipliziert mit einem angenommen
Veräußerungsfaktor. Das Basisszenario
unterstellt, dass der Gebäudekomplex
zum Einkaufsfaktor von 16,93 veräußert
wird. Die im Anschluss dargestellten
Sensitivitätsanalysen gehen von einer positiven
beziehungsweise negativen Abweichung
von diesem Basiswert von einer Jahresmiete
aus. Eine Garantie für das Eintreten
eines der dargestellten Szenarien kann nicht
übernommen werden.

58
Investitionsplanung und Ertragsprognose
Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung für eine Beteiligung in Höhe von EUR 100.000 bei Eintritt im Jahr 2011
Jahr Eigenkapital- Gebundenes Jährliche Eigenkapital- Gewinneinzahlung
Kapital (–) / Auszahlung rückzahlung ausschüttung
in EUR Kapitalüber- in EUR in % der in % der
deckung (+) vor Beteiligung Beteiligung
Rückflüssen in EUR
2011 – 105.000 – 105.000 0 0,00 0,00
2012 0 – 105.160 1.875 1,88 0,00
2013 0 – 103.871 3.750 3,75 0,00
2014 0 – 100.134 5.500 5,50 0,00
2015 0 – 95.894 5.500 5,50 0,00
2016 0 – 91.679 5.500 5,50 0,00
2017 0 – 87.472 5.500 5,50 0,00
2018 0 – 83.182 5.500 5,50 0,00
2019 0 – 78.828 5.500 2,93 2,57
2020 0 – 74.542 5.500 2,51 2,99
2021 0 – 70.433 5.500 1,99 3,51
2022 0 – 66.470 5.500 1,68 3,82
2023 0 – 62.502 5.500 1,68 3,82
2024 0 – 58.450 11.000 2,93 8,07
Summe – 105.000 71.625 46,84 24,78
Veräußerung 0 – 49.261 109.517 58,16 51,36
Gesamtergebnis – 105.000 181.142 105,00 76,14
Von dem prognostizierten Veräußerungserlös
sind die Veräußerungskosten, der
Modernisierungsabschlag (prognostizierte
Jahresmiete 2024), der Anteil der DFH Aberia
GmbH am Liquidationserlös der Objektgesellschaft
sowie die angenommene Darlehensrestschuld
auf Ebene der Objektgesellschaft
abzuziehen. Veräußerungskosten
wurden in Höhe von 0,5 % des Veräußerungserlöses
sowie in Höhe von 1,5 % des Veräußerungserlöses
zuzüglich der jeweils gültigen
Umsatzsteuer für den beauftragten Liquidator
(siehe § 15 Gesellschaftsvertrag) berücksichtigt.
Dem ermittelten Veräußerungserlös
hinzuzurechnen ist die prognosegemäß
nicht in Anspruch genommene Liquiditätsreserve,
die für eine Auszahlung zur Verfügung
steht.
Prognostizierte Kapitalrückflussrechnung
Das Gesamtergebnis für den Anleger bestimmt
sich im Wesentlichen aus dem Beteiligungsbetrag,
den Auszahlungen in der Investitions-/Bauphase
(2011 und 2012) und
der Betriebsphase, dem anteiligen Veräußerungsergebnis
und den steuerlichen Auswirkungen
der Beteiligung.
Die hier aufgeführten Beträge ergeben
sich aus der Prognoserechnung unter Berücksichtigung
der Auszahlungen an den Anleger
zum 30.06. des jeweiligen Folgejahres.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen,
dass Abweichungen von der Prognoserechnung
insoweit auch Auswirkungen auf das
prognostizierte Gesamtergebnis für die Anleger
haben.
Die beispielhafte Kapitalrückflussrechnung
beruht auf dem derzeit geltenden
Recht, den Prämissen der Prognoserechnung,
einem Steuersatz in Höhe von 45 %
(zuzüglich Solidaritätszuschlag in Höhe von
5,5 %) in der Betriebsphase sowie einem
angenommenen Veräußerungserlös zum
31.12.2024 zum 16,93-fachen der dann
geltenden Jahresmiete. Für die Darlehensgewährung
in der Investitions-/Bauphase
(2011 und 2012) erhält die Beteiligungsgesellschaft
Zinseinnahmen (brutto) ohne

Investitionsplanung und Ertragsprognose
59
Verrechnung Steuerent- (+) / Jährliche Gebundenes Haftungs- Anteiliges
in % der belastung (–) Rückflüsse Kapital (–) / volumen Fremdkapital
Beteiligung in EUR nach Steuern Kapitalüber- in % der in EUR
in EUR deckung (+) nach Beteiligung
Rückflüssen in EUR
0,00 – 160 – 160 – 105.160 0,00 0
0,00 – 586 1.289 – 103.871 0,00 0
0,00 – 13 3.737 – 100.134 0,00 52.667
0,00 – 1.260 4.240 – 95.894 0,00 52.667
0,00 – 1.285 4.215 – 91.679 0,00 52.667
0,00 – 1.293 4.207 – 87.472 0,00 52.667
0,00 – 1.210 4.290 – 83.182 0,00 52.667
0,00 – 1.145 4.355 – 78.828 0,00 52.667
0,00 – 1.215 4.285 – 74.542 0,00 55.500
0,00 – 1.390 4.110 – 70.433 0,00 55.500
0,00 – 1.538 3.962 – 66.470 0,00 55.500
0,00 – 1.531 3.969 – 62.502 0,00 55.500
0,00 – 1.448 4.052 – 58.450 0,00 54.668
0,00 – 1.812 9.188 – 49.261 0,00 53.835
0,00 – 15.886 55.739 0,00
0,00 109.517 60.256 10,00
0,00 – 15.886 165.256 60.256
Einbehalt der Kapitalertragsteuer durch
die Objektgesellschaft. Diese Kapitalerträge
sind in der Einkommenserklärung des Anlegers
anzugeben, sie unterliegen dem
Abgeltungsteuersatz von maximal 25 %
zuzüglich Solidaritätszuschlag (Kirchensteuer
wurde dabei nicht berücksichtigt).
Bei den Guthabenzinsen aus der Anlage
von Liquiditätsüberschüssen in der Investitions-/Bauphase
und in der Betriebphase
ist die Bank dagegen zum Einbehalt der
Abgeltungsteuer in Höhe von 25 % zuzüglich
Solidaritätszuschlag von 5,5 % verpflichtet.

60
Investitionsplanung und Ertragsprognose
Sensitivitätsanalysen – Abweichungen
von der Prognoserechnung
Die Prognoserechnung wurde auf Basis
der geschlossenen Verträge und konservativer
Annahmen erstellt. Jedoch werden sich
in Zukunft naturgemäß Abweichungen gegenüber
dem in der langfristigen Prognoserechnung
dargestellten Basisszenario einstellen.
Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse soll
aufgezeigt werden, wie der prognostizierte
Beteiligungserfolg bei Veränderung einzelner
Parameter aus der Prognoserechnung
beeinflusst werden kann. Auch kann die
Veränderung bestimmter Einflussfaktoren
kumulativ auftreten beziehungsweise negative
oder positive Entwicklungen verstärken.
Die nachfolgenden Berechnungen stellen
lediglich Einzelbeispiele unter der Annahme
bestimmter Parameter dar, die keine Maximalwerte
ausdrücken, sowohl über als auch
unterschritten werden und damit auch höhere
Abweichungen bis hin zu einem Totalverlust
der Einlage bedeuten können (vgl.
im Übrigen Kapitel „Risiken“). Die gezeigten
Szenarien zeigen die jeweiligen Auswirkungen
auf die Summe der prognostizierten
Gesamtauszahlung vor Steuern bei ansonsten
gleich bleibenden Parametern und legen
die Veräußerung der Fondsimmobilien mit
dem Faktor 16,93 (Basisszenario) zugrunde.
Es ist nicht möglich, wirtschaftlich sinnvolle
Vorhersagen hinsichtlich der Eintrittswahrscheinlichkeit
der dargestellten Sensitivitäten
zu treffen.
Veräußerungsfaktor
Das Basisszenario unterstellt eine Veräußerung
zu einem Veräußerungsfaktor
von 16,93 der Jahresmieteinnahmen 2024.
Im Szenario A wird eine Abweichung des
Veräußerungsfaktors um eine Jahresmiete
weniger angenommen (15,93), im Szenario
C wird eine Abweichung des Veräußerungsfaktors
um eine Jahresmiete mehr angenommen
(17,93). Die Anleger werden ihr eingesetztes
Eigenkapital zuzüglich des Agios bei
einem Veräußerungsfaktor von 16,48 zurückerhalten.
Inflationsrate
Der Mietvertrag ist an die Entwicklung
des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. In
Szenario A und C wird eine Abweichung der
Gesamtauszahlungen dargestellt, falls die
Entwicklung des Indexes von der Prospektannahme
von 2,25 % p. a. ab dem Jahr 2013
um jeweils 0,5 Prozentpunkte abweicht.
Anschlusszinssatz
Für den Zeitraum der Anschlussfinanzierung
des Langfristdarlehens vom 01.01.2023
bis zum 31.12.2024 wurde mit einem Zinssatz
von 5,75 % kalkuliert und ebenfalls eine
vierteljährlich nachschüssige Zahlungsweise
unterstellt. Im Szenario A wird unterstellt,
dass der tatsächliche Anschlusszinssatz um
1 Prozentpunkt höher liegt. Im Szenario C
wird ein um 1 Prozentpunkt günstigerer
Zinssatz angesetzt.
Instandhaltung/Instandsetzung
In der Prognoserechnung wurden die
anfänglich geschätzten jährlichen Instandhaltung-
und Instandsetzungskosten mit
6,00 EUR/m² für Büroflächen und die Kindertagesstätte,
2,50 EUR/m² für Lagerflächen,
EUR 35,00 je Stellplatz im Parkhaus und der
Tiefgarage und EUR 15,00 je oberirdischen
Stellplatz kalkuliert. Aufgrund von Gewährleistungsansprüchen
wurden für die ersten
fünf Jahre nach Fertigstellung lediglich 50 %
der oben genannten Ansätze kalkuliert.
Im folgenden Szenario ist dargestellt, wie
sich eine 100 %ige Erhöhung dieser zusätzlichen
Aufwendungen auf die Gesamtauszahlungen
auswirkt.

Investitionsplanung und Ertragsprognose
61
Sensitivitätsanalysen – Abweichungen von der Prognoserechnung
Gesamtmittelrückfluss 1 vor Steuern in % des Eigenkapitals inklusive Agio, basierend auf einer Beteiligungssumme in
Höhe von EUR 100.000
Veräußerungsfaktor
Szenario Gesamtmittelrückfluss In % des Eigenkapitals inklusive Agio
in EUR
15,93 Szenario A 171.056
Basis Basisszenario 181.142
17,93 Szenario C 191.229
162,91 %
172,52 %
182,12 %
Inflation
– 0,50 % Szenario A 164.296
Basis Basisszenario 181.142
+ 0,50 % Szenario C 187.679
156,47 %
172,52 %
178,74 %
Anschlusszins
+ 1,00 % Szenario A 180.033
Basis Basisszenario 181.142
– 1,00 % Szenario C 182.252
171,46 %
172,52 %
173,57 %
Instandhaltung/Instandsetzung
+ 100 % der zusätzlichen
Instandhaltungs-
und
Instandsetzungskosten
Szenario A 178.199
Basis Basisszenario 181.142
169,71 %
172,52 %
1
Der Gesamtmittelrückfluss beinhaltet auch die Rückzahlung des eingesetzten Eigenkapitals.

62
Rechtliche Grundlagen
7. Rechtliche Grundlagen
Objektgesellschaft
Bank
Fremdkapital
DFH 98 Objektgesellschaft
mbH & Co. KG
(vormals die developer
Objekt Düsseldorf
VCD-Realisierungs-
GmbH & Co. KG)
5,1 %
Verkäufer und
Gesellschafter
Deutsche Bau
Holding GmbH
0,1 %
94,8 %
0 %
Geschäftsführender
Kommanditist und
Gesellschafter
DFH Aberia GmbH
< 0,1 %
Beteiligungsgesellschaft
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH
& Co. KG
0 %
Komplementär
DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH
< 0,1 %
Eigenkapital
Wechsel zum Direktkommanditisten
erstmals zum 31.12.2012 möglich.
Weiterer Kommanditist
Andreas Grunert
Treuhandkommanditist
DFH Treuhandgesellschaft
mbH
Anleger
100 %
100 %
Deutsche Fonds
99 %
Holding AG
Vereinfachte Darstellung der wesentlichen
gesellschaftsrechtlichen Strukturen ab dem
01.01.2013.

Rechtliche Grundlagen
63
Vorbemerkung
Nachfolgend werden die wesentlichen
rechtlichen Grundlagen des Beteiligungsangebotes
und der Beteiligungsgesellschaft
(Emittent) sowie die Inhalte der von der Beteiligungsgesellschaft
und der Objektgesellschaft
abgeschlossenen beziehungsweise
abzuschließenden wesentlichen Verträge
dargestellt. Zum Gesamtverständnis der Darstellung
des Beteiligungsangebotes und der
Beteiligungsgesellschaft ist es erforderlich,
den Inhalt des Gesellschafts- und des Treuhandvertrages
zu berücksichtigen. Es wird
jedem neu hinzutretenden Gesellschafter
(Anleger) empfohlen, die persönlichen rechtlichen
Konsequenzen einer Beteiligung an
der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH &
Co. KG mit seinem rechtlichen Berater zu
erörtern.
Personen, die nicht in den Kreis der nach
der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
angabepflichtigen Personen
fallen, die die Herausgabe oder den Inhalt
des Verkaufsprospektes oder die Angaben
oder den Inhalt des Angebotes der Vermögensanlage
wesentlich beeinflusst haben,
existieren nicht.
Neben den in diesem Kapitel dargestellten
Vereinbarungen gibt es keine weiteren
die Anlageobjekte selbst, ihre Erstellung,
Finanzierung, Nutzung oder Verwertung
betreffenden Vereinbarungen zwischen
wesentlichen Vertragspartnern.
1 Das Beteiligungsangebot
1.1 Art der Beteiligung
Die Anleger beteiligen sich an der DFH
98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG
(nachfolgend „Beteiligungsgesellschaft“
oder „Emittent“ genannt) zunächst nur
mittelbar als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
DFH Treuhandgesellschaft
mbH (nachfolgend „Treuhandkommanditist“
genannt). Dies gilt nicht für die Vodafone
D2 GmbH (Mieter der von der Objektgesellschaft
gehaltenen Immobilien, nachfolgend
„Mieter“ genannt), die Deutsche Bau
Holding GmbH (Verkäufer der Kommanditanteile
an der Objektgesellschaft, nachfolgend
„Verkäufer der Kommanditanteile“
genannt), die Deutsche Fonds Holding AG
(nachfolgend „Fondschließungsgarant“
genannt) und von ihr benannte Dritte sowie
für Vertriebspartner der Beteiligungsgesellschaft;
diese können der Beteiligungsgesellschaft
auch unmittelbar als Kommanditisten
beitreten.
An der Beteiligungsgesellschaft können
sich als neue Gesellschafter grundsätzlich
nur einzelne natürliche Personen, die in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig
sind, beteiligen. Eine Beteiligung von einzelnen
natürlichen Personen, die in Deutschland
nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind,
juristischen Personen, Personengesellschaften
oder Gemeinschaften (z. B. Ehepaare
oder sonstige Gemeinschaften) ist grundsätzlich
ausgeschlossen. Im Einzelfall können
der Treuhandkommanditist und der persönlich
haftende Gesellschafter hiervon Ausnahmen
zulassen. Ein Rechtsanspruch hierauf
besteht aber nicht, und insoweit besteht
auch keine Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung.
Ausgenommen von den
vorgenannten Beschränkungen sind schon
jetzt der Mieter, der Verkäufer der Kommanditanteile,
der Fondsschließungsgarant und
von ihm benannte Dritte, die Vertriebspartner
der Beteiligungsgesellschaft sowie der
geschäftsführende Kommanditist und der
persönlich haftende Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft
im Fall des Ausscheidens
eines Gesellschafters gemäß § 7 des
Gesellschaftsvertrages.
Die Mindestbeteiligungssumme der Anleger
beträgt EUR 10.000. Höhere Beträge
müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein.
In begründeten Ausnahmefällen kann der
persönlich haftende Gesellschafter durch
1.000 ohne Rest teilbare Beteiligungen unter
EUR 10.000 akzeptieren. Dabei darf eine Beteiligungssumme
von EUR 5.000 allerdings
nicht unterschritten werden.
Die Anleger leisten ihre Beteiligungssumme
(mittelbar) zu 100 % als Pflichteinlage. Die
Haftsumme ist auf 10 % der Pflichteinlage begrenzt.
Im Falle der mittelbaren Beteiligung
als Treugeber über den Treuhandkommanditisten,
erhöht sich die für den Treuhandkommanditisten
in das Handelsregister eingetragene
Haftsumme entsprechend um 10 %
der jeweiligen Beteiligungssumme.
Die Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
wird im Innenverhältnis der
Gesellschafter am Ende des jeweiligen
Monats wirksam, in dem die folgenden
Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
– Unterzeichnung und Annahme der
Beitrittserklärung durch den persönlich
haftenden Gesellschafter und den Treuhandkommanditisten
für die Beteiligungsgesellschaft,
– vollständige Einzahlung der vom Anleger
zu leistenden Pflichteinlage zuzüglich
5 % Agio auf das in der Beitrittserklärung
genannte Bankkonto,
– Unterzeichnung der Widerrufsbelehrung
durch den Anleger,
– ordnungsgemäße Identifizierung des
Anlegers nach dem Geldwäschegesetz.
Eines Zugangs der Annahmeerklärung
bedarf es nicht.
Treugeber werden im Innenverhältnis
der Beteiligungsgesellschaft sowie zueinander
wie Kommanditisten behandelt. Die
Regelungen des Gesellschaftsvertrages der
Beteiligungsgesellschaft gelten insoweit
entsprechend für die Treugeber.
Treugeber sind berechtigt, den Treuhandvertrag
mit einer Frist von drei Monaten
jeweils zum 31.12. eines Jahres, frühestens
zum 31.12.2012, zu kündigen und durch
Übernahme des anteilig von dem Treuhandkommanditisten
für sie gehaltenen Kommanditanteils
anstelle des Treuhandkommanditisten
unmittelbar als Kommanditisten
in die Beteiligungsgesellschaft einzutreten
(Direktbeteiligung). Mit Übertragung des
Kommanditanteils endet das Treuhandverhältnis.
Die Übertragung des Kommanditanteils
ist abhängig von der Eintragung
des Treugebers als Kommanditist in das
Handelsregister.

64
Rechtliche Grundlagen
Treugeber, die ihre Beteiligung in eine
Direktbeteiligung ändern, sind verpflichtet,
dem persönlich haftenden Gesellschafter
eine Handelsregistervollmacht mit notariell
beglaubigter Unterschrift auf ihre Kosten zu
erteilen (§ 3 Ziffer 11 des Gesellschaftsvertrages).
Im Übrigen trägt der Treugeber die
Kosten der Handelsregistereintragung und
die durch Beendigung des Treuhandverhältnisses
dem Treuhandkommanditisten und
der Beteiligungsgesellschaft entstehenden
Kosten des Verwaltungsaufwands. Letztere
betragen pauschal EUR 100 zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die Anleger sind verpflichtet, der Beteiligungsgesellschaft
ihre persönlichen beteiligungsbezogenen
Daten (z. B. Name, Anschrift,
Bankverbindung, Wohnsitzfinanzamt,
Steuernummer/Identifikationsnummer) und
deren eventuelle Änderung unverzüglich
schriftlich mitzuteilen. Ferner sind die Anleger
verpflichtet, der Beteiligungsgesellschaft
unverzüglich die für die Identifikationsprüfung
nach dem Geldwäschegesetz
(GwG) erforderlichen Nachweise (z. B. einen
durch ein Kreditinstitut oder einen anderen
nach dem Geldwäschegesetz genannten
Dritten bestätigten Identifikationsnachweis)
einzureichen, soweit dies nicht bereits im
Zusammenhang mit der Beitrittserklärung
oder der Erteilung der Handelsregistervollmacht
erfolgt ist. Soweit ein Anleger seinen
Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort
ins Ausland verlegen sollte, hat er der
Beteiligungsgesellschaft einen inländischen
Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.
Die Beteiligungsgesellschaft plant,
das Kommanditkapital auf bis zu EUR
225.000.000 zu erhöhen. Hiervon sollen
bis zu EUR 224.990.000 bei den Anlegern
eingeworben werden (Emissionskapital).
Überzeichnungen bis zu 5 % über den
Betrag von EUR 225.000.000 sind zulässig.
Der geschäftsführende Kommanditist
ist berechtigt, bis zur Ausreichung des Darlehens
an die Objektgesellschaft, die Beteiligung
an der Beteiligungsgesellschaft rückabzuwickeln.
In diesem Fall scheiden die Gesellschafter
mit den von ihnen gehaltenen
Kommanditanteilen aus der Beteiligungsgesellschaft
aus und erhalten das eingezahlte
Kapital sowie das etwaig gezahlte Agio
abzüglich angefallener Drittkosten von der
Beteiligungsgesellschaft erstattet. Dies gilt
auch für den Treuhandkommanditisten mit
dem von ihm für die Treugeber gehaltenen
Kommanditanteil, jedoch mit der Maßgabe,
dass die Treugeber das eingezahlte Kapital
sowie das Agio abzüglich angefallener
Drittkosten von der Beteiligungsgesellschaft
erstattet erhalten. Voraussetzung für die
Ausreichung des Darlehens an die Objektgesellschaft
ist ein eingezahltes Kommanditkapital
der Beteiligungsgesellschaft in
Höhe von EUR 125.000.000 (exklusive Agio).
1.2 Rechte des Anlegers
– Konten
Für jeden Gesellschafter wird ein gesondertes
Kapitalkonto geführt, das sich aus
folgenden Unterkonten zusammensetzt:
– dem festen Kapitalkonto (Kapitalkonto I),
– dem Kapitalkonto II,
– dem variablen Kapitalkonto (Kapitalkonto
III).
Das feste Kapitalkonto I bestimmt sich
nach der gezeichneten Einlage des Kommanditisten
ohne Agio. Auf dem Kapitalkonto II
wird das Agio gebucht. Auf dem variablen
Kapitalkonto III werden Gewinne, Verluste,
Einlagen und Entnahmen gebucht. Die Kapitalkonten
werden nicht verzinst.
– Ergebnisbeteiligung/Auszahlungen
Nach Berücksichtigung der an den Treuhandkommanditisten,
den geschäftsführenden
Kommanditisten sowie den persönlich
haftenden Gesellschafter zu zahlenden Vergütungen
sind die Gesellschafter entsprechend
dem Verhältnis ihrer gezeichneten
Einlage am verbleibenden Gewinn oder Verlust
ab Beitritt (handelsrechtliches Ergebnis)
sowie am steuerlichen Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft
beteiligt. Ist ein Gesellschafter
während eines Geschäftsjahres nur
zeitanteilig beteiligt, nimmt er am Gewinn
und Verlust nur anteilig teil. Das steuerliche
Ergebnis wird den Gesellschaftern im Verhältnis
ihrer Beteiligungen zugewiesen. So-
weit innerhalb eines Geschäftsjahres Kapitalerhöhungen
vorgenommen werden, gilt
Entsprechendes.
Hiervon abweichend werden Gewinne
und Verluste (handelsrechtlich) sowie die
steuerlichen Ergebnisse – soweit möglich –
so verteilt bzw. zugewiesen, dass sämtliche
Kommanditisten unabhängig vom Zeitpunkt
ihres Beitritts zur Beteiligungsgesellschaft,
hinsichtlich der insgesamt erwirtschafteten
Gewinne und Verluste sowie
des steuerlichen Ergebnisses im gleichen
Verhältnis begünstigt und belastet sind. Maßgeblich
für die Ergebnisverteilung ist das
Verhältnis der gezeichneten Pflichteinlagen.
Bei einem Gesellschafterwechsel tritt der
Rechtsnachfolger hinsichtlich der Ergebnisverteilung
in die Rechtsposition seines Vorgängers
ein. Wird das steuerliche Ergebnis
im Rahmen einer steuerlichen Betriebsprüfung
durch das zuständige Finanzamt der
Beteiligungsgesellschaft nachträglich geändert,
ist der Mehr-/Mindergewinn oder
Verlust rückwirkend nach den vorstehenden
Grundsätzen zu verteilen.
Liquiditätsüberschüsse der Beteiligungsgesellschaft
werden, vorbehaltlich einer angemessenen
Zuführung zur Liquiditätsreserve,
an die Gesellschafter frühestens mit
Valutierung des Darlehens der Beteiligungsgesellschaft
an die Objektgesellschaft, spätestens
unmittelbar vor der Beteiligung der
Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
im Verhältnis ihrer gezeichneten
Kapitalanteile ausgezahlt. Auszahlungen
erfolgen unabhängig vom Bilanzgewinn/-
verlust als Vorabauszahlungen. Die Vorabauszahlungen
sind jeweils bis zum 30.06.
des Folgejahres und grundsätzlich in EUR
zu leisten. Sollten die Gesellschafter nur
zeitanteilig in einem Geschäftsjahr beteiligt
sein, erfolgt die Vorabauszahlung auch nur
zeitanteilig an den jeweiligen Gesellschafter
ab dem Monat, der auf den Monat des Beitritts
des Gesellschafters zur Beteiligungsgesellschaft
folgt. Vorabauszahlungen erfolgen
vorbehaltlich der Zustimmung der
Gesellschafter gemäß § 11 Ziffer 2 lit. c) des
Gesellschaftsvertrages. Weichen die von
den Gesellschaftern beschlossenen Auszahlungsbeträge
von den Vorabauszahlungs-

Rechtliche Grundlagen
65
beträgen ab, erfolgt die Korrektur auf die
beschlossenen Auszahlungsbeträge mit der
dem Beschluss gemäß § 11 Ziffer 2. c) des
Gesellschaftsvertrages folgenden Vorabauszahlung.
Sofern die Ergebnisverteilung nach § 13
Ziffer 6 des Gesellschaftsvertrages nicht umsetzbar
sein sollte, steht den Gründungsgesellschaftern
bis zur ersten Kapitalerhöhung
eine Auszahlung in Höhe ihres etwaigen
Gewinnanteils zu.
Sonderwerbungskosten sind dem geschäftsführenden
Kommanditisten von jedem
Gesellschafter bis spätestens zum 31.03. des
auf ein Geschäftsjahr folgenden Jahres ohne
Aufforderung nachzuweisen. Entstehende
Kosten durch die Einreichung solcher Nachweise
bei der Beteiligungsgesellschaft nach
diesem Stichtag trägt der Gesellschafter bis
zu einer Höhe von EUR 150 zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer. Dieser
Kostenersatz wird grundsätzlich bei der Berechnung
der Auszahlungen für den Gesellschafter
durch die Beteiligungsgesellschaft
berücksichtigt und vom Auszahlungsbetrag
in Abzug gebracht.
Im Rahmen der Liquidation steht den Gesellschaftern
nach Abzug sämtlicher Gesellschaftsverbindlichkeiten
und der Vergütung
für den Liquidator (vgl. § 15 Ziffer 3 des Gesellschaftsvertrages)
der Liquidationserlös
anteilig im Verhältnis ihrer gezeichneten
Beteiligungssumme zu.
– Kündigung der Beteiligung/Ausscheiden
aus der Gesellschaft
Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung
an der Beteiligungsgesellschaft mit
einer Frist von sechs Monaten, erstmals
jedoch zum Ablauf des 31.12.2024, kündigen,
danach mit gleicher Frist jeweils zum Ende
eines Geschäftsjahres. Die Kündigung ist an
die Beteiligungsgesellschaft zu richten. Maßgeblich
für die Einhaltung der Kündigungsfrist
ist das Datum des Eingangs des Kündigungsschreibens
im Original bei der Beteiligungsgesellschaft.
Der kündigende Gesellschafter
scheidet mit Wirkung zu dem Zeitpunkt,
für den er fristgerecht gekündigt hat,
aus der Beteiligungsgesellschaft aus. Der
Gesellschaftsanteil des ausscheidenden Gesellschafters
wächst den übrigen Gesellschaftern
im Verhältnis ihrer bisherigen Beteiligung
an, es sei denn, der Kommanditanteil wird
auf Verlangen des persönlich haftenden
Gesellschafters oder des Treuhandkommanditisten
auf einen Dritten übertragen. Das
Recht zur außerordentlichen Kündigung aus
wichtigem Grund bleibt unberührt.
Im Übrigen scheidet der Gesellschafter
ohne Weiteres aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens
über sein Vermögen oder ein anderes
seine Vermögensverhältnisse regelndes
Verfahren, mit Rechtskraft des Beschlusses
mittels dessen die Eröffnung des Insolvenzverfahrens
über sein Vermögen mangels
Masse abgelehnt wird oder mit Zustellung
des Beschlusses, durch den dasjenige, was
ihm bei der Auseinandersetzung zusteht,
für einen Gläubiger gepfändet wurde, soweit
der Pfändungsbeschluss nicht innerhalb
von drei Monaten seit Zustellung wieder
beseitigt wird. Durch seinen Ausschluss
entstehende Kosten trägt der Gesellschafter
bis zu einem Höchstbetrag von EUR 1.000
zuzüglich etwaiger Umsatzsteuer.
– Abfindungsguthaben
Scheidet ein Gesellschafter aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, erhält er nach § 9 des
Gesellschaftsvertrages eine Abfindung für
seine Beteiligung. Zur Ermittlung der Abfindung
ist auf den Tag des Ausscheidens eine
Auseinandersetzungsbilanz aufzustellen.
Die Abfindung ist vom Tag des Ausscheidens
an mit dem Basiszinssatz gemäß § 247
BGB zu verzinsen und in zwei gleichen Jahresraten
auszuzahlen. Ist durch den Austritt
von Gesellschaftern die Liquidität der Beteiligungsgesellschaft
gefährdet, so ist die Beteiligungsgesellschaft
berechtigt, die Zahl
der Abfindungsraten auf bis zu acht Jahresraten
zu erhöhen.
Die Beteiligungsgesellschaft ist zur vorzeitigen
Zahlung der Abfindung an den Gesellschafter
berechtigt. Eine Sicherstellung der
Abfindung oder Befreiung von Verbindlichkeiten
der Beteiligungsgesellschaft kann nicht
verlangt werden. Am Gewinn oder Verlust,
der sich aus den am Tag des Ausscheidens
schwebenden Geschäften ergibt, nimmt der
ausscheidende Gesellschafter nicht teil.
Sofern das Kapitalkonto III des ausscheidenden
Gesellschafters einen negativen
Saldo aufweist, ist der ausscheidende Gesellschafter
zum Ausgleich des negativen Saldos
verpflichtet, soweit dieser durch Entnahmen
(Auszahlungen) entstanden ist. Der ausscheidende
Gesellschafter hat in jedem Fall die
durch das Ausscheiden bedingten Kosten
und Abgaben zu tragen, soweit nichts anderes
bestimmt ist. Insoweit wird auf § 9 des
Gesellschaftsvertrages verwiesen.
– Mitwirkungs- und Kontrollrechte
Den Kommanditisten stehen nach dem
Gesellschaftsvertrag die gesetzlich eingeräumten
Mitwirkungs- und Kontrollrechte
zu. Zur Geschäftsführung sind sie jedoch
nicht berechtigt. Die Geschäftsführung steht
allein dem geschäftsführenden Kommanditisten
zu. § 10 des Gesellschaftsvertrages
enthält die Verpflichtung der Geschäftsführung,
für über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
hinausgehende Geschäfte die Zustimmung
der Gesellschafter einzuholen.
Gesellschafterbeschlüsse erfolgen entweder
im schriftlichen Beschlussverfahren
oder in Gesellschafterversammlungen. Es
findet jährlich bis zum 31.10. mindestens eine
Beschlussfassung statt. Dieser Beschlussfassung
unterliegen insbesondere die Feststellung
des Jahresabschlusses, die Entlastung
des persönlich haftenden Gesellschafters
sowie des geschäftsführenden Kommanditisten,
die Wahl des Abschlussprüfers und
die Festlegung der Höhe der Entnahmen/
Auszahlungen.
Gesellschafterbeschlüsse werden in der
Regel mit einfacher Mehrheit der abgegebenen
Stimmen gefasst. In besonderen
Fällen, z. B. im Falle der Änderung des Gesellschaftsvertrages
oder der Auflösung
bzw. Liquidation der Beteiligungsgesellschaft
oder des Verkaufs von Beteiligungen,
bedarf der Gesellschafterbeschluss jedoch
einer qualifizierten Mehrheit von 75 % der
abgegebenen Stimmen.

66
Vergessen Sie Paris, London und Mailand! Dass das
wirkliche Mode-Mekka Düsseldorf heißt, wissen die Bürger
ganz genau. Auf der weltweit größten Modemesse trifft
sich zweimal im Jahr die Crème de la Crème der Branche
und stellt die schönsten Looks und die neuesten Trends
vor. Die Königsallee mit ihren eleganten Geschäften und
Shopping-Passagen führt vor Augen, was in der Modewelt
als „letzter Schrei“ gilt und sie gehört zu der kleinen Gruppe
von international bekannten Straßen, die sich zu Recht als
Boulevard bezeichnen. Liebevoll „Kö“ genannt, steht sie immer
wieder im Mittelpunkt, wenn von Düsseldorf die Rede
ist. Charakteristisch für die Königsallee, die durch den Stadtgraben
geteilt ist, sind über 200 Bäume, die das Bild des
Prachtboulevards prägen. Brücken verbinden die zwei
Straßenseiten der „Kö“: Auf der Westseite befinden sich
überwiegend Banken, auf der Ostseite lassen Galerien, edle
Boutiquen und Einkaufspassagen das Herz der Besucher
höher schlagen.
Gebäudeensemble im Medienhafen
Königsallee
Flughafen Düsseldorf

Rechtliche Grundlagen
67
Jeder Kommanditist hat für je EUR 1.000
seiner gezeichneten Kommanditeinlage
eine Stimme. Vertretung durch Dritte ist
möglich. Der persönlich haftende Gesellschafter
hat keine Stimmen.
Die Treugeber sind bevollmächtigt, das
Stimmrecht des Treuhandkommanditisten
entsprechend ihrem jeweiligen Anteil selbst
auszuüben. Soweit die Treugeber nicht
selbst abstimmen oder durch einen Dritten
abstimmen lassen, nimmt der Treuhandkommanditist
ihr Stimmrecht entsprechend
den Weisungen wahr oder wird sich der
Stimme enthalten, soweit Weisungen nicht
erteilt wurden.
1.3 Übertragbarkeit und Handelbarkeit
der Anteile
Die Vermögensanlage (Anteile an der
Beteiligungsgesellschaft) ist durch Abtretung
übertragbar. Mit Ausnahme der Übertragung
von Teilgesellschaftsanteilen des
Treuhandkommanditisten auf Treugeber
sowie der Übertragung zur Erfüllung von
Vermächtnissen und Teilungsanordnungen
bedarf jede Übertragung, teilweise Übertragung
oder sonstige Verfügung über Gesellschaftsanteile
oder einzelne Ansprüche
aus den Gesellschaftsanteilen zu ihrer Wirksamkeit
der schriftlichen Zustimmung des
geschäftsführenden Kommanditisten. Die
Zustimmung gilt als erteilt, soweit Gesellschafter
ihre Gesellschaftsanteile zur Besicherung
der Finanzierung ihrer Einlagen
verpfänden. Die Zustimmung kann nur aus
wichtigem Grund versagt werden. Die Einzelheiten
ergeben sich aus § 6 des Gesellschaftsvertrages.
Eine teilweise Übertragung ist ausgeschlossen,
soweit durch eine teilweise Übertragung
Gesellschaftsanteile entstehen sollten,
die EUR 10.000 unterschreiten oder nicht
durch 1.000 ohne Rest teilbar sind. Eine Verfügung,
die zu einer Trennung der Gesellschaftsbeteiligung
von den Nutzungsrechten
am Gesellschaftsanteil führt, insbesondere
die Bestellung eines Nießbrauchs, ist unzulässig.
Grundsätzlich ist eine Übertragung oder
sonstige Verfügung über den Gesellschaftsan-
teil nur mit Wirkung zum Beginn des Kalenderhalbjahres
zulässig, welches der Verfügung
folgt. Der geschäftsführende Kommanditist
kann Ausnahmen von dieser Regelung zulassen.
Diese Beschränkung der Übertragung
oder sonstigen Verfügung gilt u. a. nicht für
Übertragungen von Teilgesellschafts anteilen
des Treuhandkommanditisten an Treugeber.
Alle Kosten, die durch den Vorgang der
Übertragung, Belastung oder sonstigen Verfügung
über den ganzen Anteil oder einen
Teil eines Anteils entstehen, insbesondere
die Kosten der Handelsregistereintragung,
trägt im Verhältnis zur Beteiligungsgesellschaft
der übertragende/belastende Gesellschafter.
Darüber hinaus trägt der übertragende/belastende
Gesellschafter die Kosten
des dem geschäftsführenden Kommanditisten
oder eines von ihm beauftragten
Dritten zusätzlich entstehenden Verwaltungsaufwandes.
Die Gebühr für den zusätzlichen
Verwaltungsaufwand des geschäftsführenden
Kommanditisten beträgt 0,35 %
des Beteiligungsbetrages, mindestens aber
EUR 150, zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer. Der eintretende Gesellschafter
stellt die Beteiligungsgesellschaft und
die Gesellschafter von allen Vermögensnachteilen
aufgrund des Gesellschafterwechsels
frei, insbesondere von einer eventuellen
Grunderwerbsteuerbelastung, die durch Veräußerung,
sonstige Übertragung oder durch
Rechtsgeschäft unter Lebenden entsteht.
Ein öffentlicher Handel der Anteile findet
nicht statt. Die freie Handelbarkeit der Anteile
ist daher eingeschränkt (vgl. Kapitel
„Risiken“, Seite 27).
1.4 Tod eines Gesellschafters
Verstirbt ein Gesellschafter, geht seine
Beteiligung auf seine Erben über. Die Beteiligungsgesellschaft
wird mit den Erben
fortgesetzt. Hat ein Gesellschafter mehrere
Erben, so haben diese einen gemeinsamen
Bevollmächtigten zu bestimmen, der die
Gesellschafterrechte des Erblassers bis zur
Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
einheitlich wahrzunehmen hat, sofern
ihr jeweiliger Gesellschaftsanteil nicht
durch 1.000 ohne Rest teilbar ist oder unterhalb
EUR 10.000 liegt. Die Erben müssen
sich durch Vorlage eines geeigneten Erbnachweises
(in der Regel eines Erbscheines
oder eines Erbnachweises entsprechend
§ 35 Grundbuchordnung bzw. eines Testamentvollstreckerzeugnisses)
legitimieren
und der Beteiligungsgesellschaft bei einer
Direktbeteiligung eine Handelsregistervollmacht
mit notariell beglaubigter Unterschrift
im Original einreichen.
1.5 Erwerbspreis
Der Erwerbspreis der Anteile bestimmt
sich nach der in der Beitrittserklärung vereinbarten
Beteiligungssumme. Die Mindestzeichnungssumme
beträgt EUR 10.000 oder
lautet über einen höheren, durch 1.000 ohne
Rest teilbaren Betrag. In begründeten Ausnahmefällen
kann der persönlich haftende
Gesellschafter durch 1.000 ohne Rest teilbare
Beteiligungen unter EUR 10.000 akzeptieren.
Dabei darf eine Beteiligungssumme
von EUR 5.000 allerdings nicht unterschritten
werden.
1.6 Zusatzkosten bei Erwerb, Verwaltung,
Veräußerung der Beteiligung
Auf die Beteiligungssumme ist ein Agio in
Höhe von 5 % der Beteiligungssumme zu bezahlen.
Darüber hinaus können für den Anleger
folgende weitere Kosten entstehen, die,
soweit möglich, nachfolgend beziffert werden:
– Geldverkehr: Geldverkehrskosten bei
Einzahlung der Einlage.
– Schriftliche Beschlussverfahren, Gesellschafterversammlungen:
Portokosten,
Reisekosten, Kosten bei Vertretung,
Sachverständigenkosten.
– Anteilsübertragung: Alle Kosten, die durch
den Vorgang der Übertragung, Belastung
oder sonstigen Verfügung über den
ganzen Anteil oder einen Teil eines Anteils
entstehen, insbesondere die Kosten
der Handelsregistereintragung. Darüber
hinaus trägt der übertragende Gesellschafter
die Kosten des dem geschäftsführenden
Kommanditisten oder eines
von ihm beauftragten Dritten infolge der
Übertragung zusätzlich entstehenden
Verwaltungsaufwandes. Die Gebühr für
den zusätzlichen Verwaltungsaufwand

68
Rechtliche Grundlagen
beträgt 0,35 % der Beteiligungssumme,
mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer. Der eintretende
Gesellschafter stellt die Beteiligungsgesellschaft
und die Gesellschafter
überdies von allen Vermögensnachteilen
aufgrund des Gesellschafterwechsels frei,
die durch Veräußerung, sonstige Übertragung
oder durch Rechtsgeschäft unter
Lebenden entsteht.
– Für den Fall der Einreichung von Nachweisen
bezüglich Sonderwerbungskosten
durch den Gesellschafter bei der
Beteiligungsgesellschaft nach dem 31.03.
des auf ein Geschäftsjahr folgenden
Jahres, trägt der Gesellschafter die Kosten
für den erhöhten Verwaltungsaufwand
des geschäftsführenden Kommanditisten
bis zu einer Höhe von EUR 150 zuzüglich
etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
– Beendigung des Treuhandvertrages und
Eintritt des Treugebers als unmittelbarer
Kommanditist in die Beteiligungsgesellschaft:
Die der Beteiligungsgesellschaft
unmittelbar als Kommanditisten beitretenden
Treugeber sind verpflichtet, dem
persönlich haftenden Gesellschafter eine
Handelsregistervollmacht mit notariell
beglaubigter Unterschrift auf ihre Kosten
zu erteilen (§ 3 Ziffer 11 des Gesellschaftsvertrages
der Beteiligungsgesellschaft).
Im Übrigen trägt der Treugeber die Kosten
der Handelsregistereintragung und die
durch Beendigung des Treuhandverhältnisses
dem Treuhandkommanditisten und
der Beteiligungsgesellschaft entstehenden
Kosten des Verwaltungsaufwands,
die pauschal EUR 100 zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer betragen.
– Zusätzliche Kosten der laufenden Verwaltung
des Treuhandkommanditisten
zugunsten eines einzelnen Treugebers
werden dem jeweiligen Treugeber gesondert
in Rechnung gestellt.
– Durch den Ausschluss eines Gesellschafters
entstehende Verwaltungskosten
trägt der Gesellschafter bis zu einem
Höchstbetrag von EUR 1.000 zuzüglich
etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
– Die eventuellen Kosten für eine Auseinandersetzungsbilanz
nach § 9 Ziffer 1 a)
des Gesellschaftsvertrages sowie für ein
Schiedsgutachten nach § 9 Ziffer 1 c) und
d) des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft.
– Die Kosten, die der Beteiligungsgesellschaft
durch den Übergang/die Übertra -
gung des Gesellschaftsanteiles des Erb -
lassers auf Dritte entstehen, sind vom begünstigten
Gesellschafter zu ersetzen.
Dies gilt insbesondere für die Umschreibung
des Gesellschafterregisters. Die
Kos ten betragen 0,35 % des Beteiligungsbetrages,
mindestens aber EUR 150, zuzüglich
etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer.
– Die Kosten, die durch die Ausübung der
Kontrollrechte der Gesellschafter durch
kraft Gesetzes zur Verschwiegenheit verpflichtete
Angehörige eines rechts- oder
steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden
Berufes entstehen.
– Die Kosten, die durch das Einsehen der
Bücher und aller sonstigen Geschäftsunterlagen
der Beteiligungsgesellschaft
auf Verlangen des Gesellschafters durch
kraft Gesetzes zur Verschwiegenheit
verpflichtete Mitglieder der rechts- oder
steuerberatenden bzw. wirtschaftsprüfenden
Berufe entstehen.
– Im Falle der Anteilsfinanzierung eventuell
zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung
bei vorzeitiger Veräußerung.
Sofern in der vorstehenden Aufzählung
bei einzelnen Kosten keine Kostenhöhe genannt
wurde, kann bezüglich dieser Kosten
keine Aussage zur Kostenhöhe getroffen
werden.
Darüber hinaus sind mit dem Erwerb,
der Verwaltung und der Veräußerung der
Vermögensanlage keine weiteren Kosten
verbunden.
1.7 Weitere Leistungspflichten
Nach Eintragung in das Handelsregister
haften die an der Beteiligungsgesellschaft
unmittelbar beteiligten Kommanditisten
den Gläubigern der Beteiligungsgesellschaft
gemäß den gesetzlichen Bestimmungen
beschränkt, d. h., die unmittelbare Außenhaftung
ist ausgeschlossen, soweit die Pflichteinlage
in Höhe der Haftsumme geleistet
ist. Solange und soweit der Saldo der Kapitalkonten
in der Handelsbilanz durch Entnahmen/Auszahlungen
und Gewinn- und Verlustzurechnungen
einen Nominalwert unter
der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme
(10 % der Pflichteinlage) aufweist,
lebt die Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB
bis zur Höhe der Entnahmen/Auszahlungen),
höchstens bis zur Höhe der im Handelsregister
eingetragenen Haftsumme, wieder
auf (vgl. Kapitel „Risiken“, Seite 28).
Scheidet ein Kommanditist aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, haftet er für bis
dahin begründete Verbindlichkeiten, wenn
sie vor Ablauf von fünf Jahren (a) nach dem
Ausscheiden fällig werden und daraus Ansprüche
gegen ihn rechtskräftig festgestellt
sind, durch vollstreckbaren Vergleich oder
vollstreckbare Urkunden festgestellt oder
durch im Insolvenzverfahren erfolgte Feststellung
vollstreckbar geworden sind oder
(b) eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung
vorgenommen oder beantragt
wird; bei öffentlich-rechtlichen Verbindlichkeiten
genügt der Erlass eines Verwaltungsaktes.
Die Frist beginnt mit dem Ende
des Tages, an dem das Ausscheiden in das
Handelsregister des für den Sitz der Beteiligungsgesellschaft
zuständigen Gerichts eingetragen
wird. Einer Feststellung im vorbezeichneten
Sinne bedarf es nicht, wenn der
Kommanditist den Anspruch schriftlich anerkannt
hat. Wird die Beteiligungsgesellschaft
aufgelöst, verjähren die Ansprüche von Beteiligungsgesellschaftsgläubigern
gegen die
Kommanditisten spätestens fünf Jahre nach
Eintragung der Auflösung der Beteiligungsgesellschaft
in das Handelsregister oder,
wenn die Ansprüche erst nach Eintragung
der Auflösung fällig werden, spätestens fünf
Jahre nach Fälligwerden der Ansprüche.
Die Treugeber, die mittelbar über den
Treuhandkommanditisten an der Beteiligungsgesellschaft
beteiligt sind, haften den
Gläubigern der Beteiligungsgesellschaft
nicht direkt. Die Treugeber stellen den Treu-

Rechtliche Grundlagen
69
handkommanditisten gemäß Treuhandvertrag
aber anteilig bezüglich des von diesem
für sie gehaltenen Kommanditanteils von
der zuvor dargestellten Kommanditistenhaftung
frei, sodass sie im Ergebnis so gestellt
werden wie ein Kommanditist.
Eine Nachschusspflicht, d. h. Zahlungen
über die gezeichnete Einlage inklusive Agio
hinaus, besteht für die Anleger nicht, auch
nicht als Ausgleichspflicht der Gesellschafter
untereinander, soweit sich nicht aus den nicht
abdingbaren §§ 171 f. HGB oder § 9 Ziffer 7
des Gesellschaftsvertrages (Ausgleich eines
negativen Saldos des Kapitalkontos III im
Falle des Ausscheidens, soweit dieser durch
Entnahmen [Auszahlungen] entstanden ist)
etwas anderes ergibt.
Darüber hinaus ist der Erwerber der Vermögensanlage
nicht verpflichtet, weitere
Leistungen zu erbringen, insbesondere
weitere Zahlungen zu leisten.
1.8. Gesellschafts- und Treuhandvertrag
Maßgeblich für die Beteiligung des Anlegers
sind der Gesellschaftsvertrag der Beteiligungsgesellschaft
(vgl. Kapitel „Gesellschaftsvertrag“),
der Treuhandvertrag (vgl.
Kapitel „Treuhandvertrag“) sowie die Beitrittserklärung
nebst Widerrufsbelehrung.
1.9 Gewährleistung
Es gibt keine juristische Person oder Gesellschaft,
die für die Verzinsung oder Rückzahlung
der Vermögensanlage eine Gewährleistung
übernommen hat.
2 Die Beteiligungsgesellschaft
(Emittent)
2.1 Gründung, Dauer
Die Beteiligungsgesellschaft ist seit dem
27.09.2007 im Handelsregister des Amtsgerichts
Stuttgart (HRA 721827) eingetragen.
Am 11.10.2010 erfolgte eine wirtschaftliche
Neugründung. Die Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft
haben im Rahmen der
wirtschaftlichen Neugründung eine Änderung
des Gesellschaftszwecks, den Beitritt
der DFH Aberia GmbH (geschäftsführender
Kommanditist), das Ausscheiden des bisherigen
geschäftsführenden Kommanditisten
der DFH Managementgesellschaft mbH und
die Umfirmierung der Beteiligungsgesellschaft
in DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG beschlossen. Darüber hinaus
ist am 13.04.2011 als weiterer Kommanditist
Herr Andreas Grunert, Dinslaken, der Beteiligungsgesellschaft
beigetreten. Gründungsgesellschafter
sind demnach die DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH, mit Sitz
in Stuttgart (persönlich haftender Gesellschafter),
die DFH Aberia GmbH, mit Sitz in
Stuttgart (geschäftsführender Kommanditist)
und die DFH Treuhandgesellschaft mbH,
mit Sitz in Stuttgart (Treuhandkommanditist).
Die Beteiligungsgesellschaft ist auf unbestimmte
Zeit errichtet.
2.2 Rechtsform, Rechtsordnung
Die Beteiligungsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft
deutschen Rechts. Ihre
Rechtsverhältnisse und Rechtsbeziehungen
zu den Anlegern unterliegen dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland. Die Beteiligungsgesellschaft
ist kein Konzernunternehmen.
2.3 Gesellschaftsgegenstand
Gesellschaftsgegenstand der Beteiligungsgesellschaft
ist die Gewährung eines
Darlehens an die Objektgesellschaft (die
developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH
& Co. KG, Düsseldorf) sowie
die Beteiligung als Kommanditist an der
Objektgesellschaft.
Die Beteiligungsgesellschaft ist berechtigt,
selbst oder durch Beauftragung Dritter alle
Rechtsgeschäfte und Maßnahmen vorzunehmen,
die zur Erreichung des Gesellschaftszwecks
notwendig oder zweckmäßig erscheinen.
Die Beteiligungsgesellschaft ist nicht
berechtigt, in irgendeiner Weise gewerblich
tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben
oder Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung
oder Erlaubnis nach § 34 c der
Gewerbeordnung (GewO) oder nach §§ 1, 32
des Gesetzes über das Kreditwesen (KWG)
bedürfen.
2.4 Persönlich haftender Gesellschafter
Persönlich haftender Gesellschafter der
Beteiligungsgesellschaft ist die DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH. Sie ist eine Ge-
sellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
deutschen Rechts. Geschäftsführer ist Tobias
Börsch (vgl. Kapitel 14 „Übersicht zu den Vertragspartnern“).
Das voll eingezahlte Stammkapital
beträgt EUR 25.000.
2.5 Abweichungen von gesetzlichen
Regelungen
Um die Handlungsfähigkeit einer Publikumspersonengesellschaft
zu gewährleisten,
weichen die folgenden Paragrafen des Gesellschaftsvertrages
der Beteiligungsgesellschaft
von den gesetzlichen Regelungen,
insbesondere denen des BGB und HGB, ab:
§ 3 Gesellschafter/Gesellschaftskapital/Beitritt,
§ 4 Rechtsstellung des Treugebers, § 5
Dauer der Beteiligungsgesellschaft/Geschäftsjahr,
§ 6 Belastung und Übertragung
von Gesellschaftsanteilen, § 7 Kündigung/
Ausscheiden/Ausschluss eines Gesellschafters,
§ 8 Tod eines Gesellschafters, § 9 Auseinandersetzung
mit ausscheidenden Gesellschaftern/Abfindung,
§ 10 Geschäftsführung/Vertretung,
§ 11 Gesellschafterbeschlüsse,
§ 12 Beirat, § 13 Jahresabschluss
und Verteilung des Jahresergebnisses, § 14
Nachschusspflichten/Wettbewerbsverbot,
§ 15 Liquidation, § 16 Kontrollbefugnisse,
§ 17 Kosten des Vertrages, § 18 Gesellschafterregister,
Datenschutz, Informationspflichten,
§ 19 Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen/Schadenersatz/Sonstiges.
Nach HGB ist die Haftung eines persönlich
haftenden Gesellschafters einer Kommanditgesellschaft
grundsätzlich unbeschränkt.
Der persönlich haftende Gesellschafter der
Beteiligungsgesellschaft haftet jedoch nur
mit seinem Gesellschaftsvermögen, da es
sich bei dem persönlich haftenden Gesellschafter
um eine Gesellschaft mit beschränkter
Haftung (GmbH) handelt.
Der Gesellschaftsvertrag des persönlich
haftenden Gesellschafters der Beteiligungsgesellschaft
weicht in § 5 Verfügung über
Gesellschaftsanteile dahingehend von der
Regelung des § 15 Abs. 1 GmbHG ab, das
eine Verfügung über Geschäftsanteile der
Zustimmung der Gesellschafterversammlung
bedarf. In § 7 Geschäftsführung und
Vertretung ist hinsichtlich der Vertretung
durch die Geschäftsführer abweichend von

70
Rechtliche Grundlagen
§ 35 Abs. 2 GmbHG geregelt, dass bei der
Bestellung mehrerer Geschäftsführer die Gesellschaft
durch zwei Geschäftsführer oder
durch einen Geschäftsführer in Gemeinschaft
mit einem Prokuristen vertreten wird.
Weitere Abweichungen der vorgenannten
Verträge von den gesetzlichen Regelungen,
insbesondere denen des BGB und HGB,
bestehen nicht.
2.6 Gezeichnetes Kapital
Das gezeichnete Kommanditkapital beträgt
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
EUR 11.000 und entspricht den von den Gründungsgesellschaftern
und dem von Herrn
Andreas Grunert (weiterer Kommanditist)
gezeichneten und geleisteten Einlagen. Der
Gesamtbetrag der von den Gründungsgesellschaftern
insgesamt gezeichneten und
eingezahlten Einlagen beträgt EUR 10.000.
Hiervon hält der geschäftsführenden Kommanditisten
(Gründungsgesellschafter) einen
Kommanditanteil in Höhe von EUR 9.000 und
der Treuhandkommanditist (Gründungsgesellschafter)
einen Kommanditanteil in Höhe
von EUR 1.000. Der persönlich haftende Gesellschafter
(Gründungsgesellschafter) ist am
Kapital der Beteiligungsgesellschaft nicht beteiligt
und zur Erbringung einer Einlage nicht
verpflichtet. Schließlich ist der weitere Kommanditist
Herr Andreas Grunert, welcher
nicht Gründungsgesellschafter ist, mit einem
Kommanditanteil in Höhe von EUR 1.000 an
der Gesellschaft beteiligt. Die vorstehenden
Kapitaleinlagen sind voll eingezahlt.
Die Hauptmerkmale der vorgenannten
Anteile unterscheiden sich in den folgenden
Punkten von den Hauptmerkmalen der Anteile
der neu hinzutretenden Kommanditisten:
Geschäftsführungsbefugnis, Ergebnisbeteiligung,
und Übertragungsmöglichkeiten.
Zu den Abweichungen von den Hauptmerkmalen
wird auf Punkt 1.3 „Übertragbarkeit
und Handelbarkeit der Anteile“, Punkt 2.7
„Ergebnisbeteiligung, Entnahmerechte und
sonstige Bezüge der Gründungsgesellschafter“,
Punkt 2.9 „Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
(Emittent)“ sowie Punkt
2.10 „Treuhandkommanditist“ verwiesen. Darüber
hinaus haben die Gründungsgesellschafter
kein Agio zu leisten. Im Übrigen
stimmen die Hauptmerkmale mit den auf
Seite 64 bis 67 unter Punkt 1.2 genannten
„Rechte des Anlegers“ überein.
Im Bezug auf die Beteiligungsgesellschaft
wurden bisher noch keine Wertpapiere oder
Vermögensanlagen i. S. d. § 8 f) des Wertpapier-Verkaufsprospektgesetzes
ausgegeben.
Es bestehen keine Umtausch- oder Bezugsrechte
auf Aktien.
2.7 Ergebnisbeteiligung, Entnahmerechte
und sonstige Bezüge der Gründungsgesellschafter
Der persönlich haftende Gesellschafter
ist an den laufenden Ergebnissen der Beteiligungsgesellschaft
nicht beteiligt. Der geschäftsführende
Kommanditist, der Treuhandkommanditist
und der weitere Kommanditist
sind an den laufenden Ergebnissen
der Beteiligungsgesellschaft im Verhältnis
ihrer im eigenen Namen und für eigene
Rechnung übernommenen Kommanditeinlagen
zu den Gesamt-Kommanditeinlagen
der Beteiligungsgesellschaft beteiligt. Darüber
hinaus sind sie berechtigt, die ihnen
zugewiesenen Auszahlungen zu entnehmen.
Der persönlich haftende Gesellschafter
erhält für seine Aufwendungen einschließlich
seiner Rechtsformkosten und als
Entgelt für seine persönliche Haftung für
die Jahre 2011 und 2012 eine jährliche gewinnunabhängige
Vergütung in Höhe von
EUR 7.500 zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer, fällig am 30.11.2011 für das
Jahr 2011 und am 30.11.2012 für das Jahr
2012. Sollte keine Umsatzsteuer entstehen,
erhöht sich die Vergütung für das Jahr 2011
und 2012 um den Betrag der gesetzlichen
Umsatzsteuer. Ab dem Jahr 2013 erhält
der persönlich haftende Gesellschafter für
seine Aufwendungen einschließlich seiner
Rechtsformkosten und als Entgelt für
seine persönliche Haftung eine jährliche
gewinnunabhängige Vergütung in Höhe
von EUR 7.500 zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines
jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2013
am 30.11.2013. Diese Vergütung wird in
den Folgejahren jährlich entsprechend der
Veränderung des Verbraucherpreisindexes
(VPI) angepasst. Der persönlich haftende
Gesellschafter erhält die vorgenannten
Vergütungen auch im Falle eines Verlustes.
Scheidet der persönlich haftende Gesellschafter
aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, erhält er die vorgenannten Vergütungen
zeitanteilig.
Der persönlich haftende Gesellschafter
erhält für die Liquidation der Gesellschaft in
seiner Eigenschaft als Liquidator eine Vergütung
zulasten des Liquidationserlöses in
Höhe von 1,5 % des Verkehrswertes des
Grundvermögens der Objektgesellschaft zuzüglich
etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer,
soweit die Beteiligung an der Objektgesellschaft
veräußert wird. Sollte die Beteiligungsgesellschaft
wegen Veräußerung des
Grundvermögens der Objektgesellschaft
aufgelöst und liquidiert werden, erhält er
zulasten des Liquidationserlöses eine Vergütung
in Höhe von 1,5 % des Verkaufspreises
des Grundvermögens der Objektgesellschaft
zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer.
Der geschäftsführende Kommanditist
erhält für seine Tätigkeit für die Jahre 2011
und 2012 eine jährliche gewinnunabhängige
Vergütung in Höhe von EUR 482.500
zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer,
jeweils fällig am 30.11. des jeweiligen
Jahres. Ab dem Jahr 2013 erhält der
geschäftsführende Kommanditist für seine
Tätigkeit eine jährliche gewinnunabhängige
Vergütung in Höhe von EUR 430.000
zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer,
jeweils hälftig fällig am 31.05. und
30.11. eines jeden Jahres, erstmals für das
Jahr 2013 am 31.05. und 30.11.2013. Diese
Vergütung wird in den Folgejahren jährlich
entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes
(VPI) angepasst.
Der geschäftsführende Kommanditist
er hält die vorgenannten Vergütungen
auch im Falle eines Verlustes. Scheidet
der geschäftsführende Kommanditist aus
der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er
die vorgenannten Vergütungen zeitanteilig.
Ferner erhält der geschäftsführende
Kommanditist oder ein von ihm beauftragter
Dritter eine Gebühr von 0,35 % des
Beteiligungsbetrages, mindestens aber
EUR 150, zuzüglich gesetzlicher Umsatz-

Rechtliche Grundlagen
71
steuer von denjenigen Gesellschaftern, die
ihren Gesellschaftsanteil übertragen oder
belasten wollen.
Der Treuhandkommanditist erhält für die
laufende Verwaltung der Treugeber eine
jährliche gewinnunabhängige Vergütung
in Höhe von EUR 10.000 zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11.
eines jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2011
am 30.11.2011. Diese Vergütung wird in
den Folgejahren jährlich, erstmals jedoch
betreffend die Vergütung für das Jahr
2014, entsprechend der Veränderung des
Verbraucherpreisindexes (VPI) angepasst.
Der Treuhandkommanditist erhält die
vorgenannten Vergütungen auch im Falle
eines Verlustes. Scheidet der Treuhandkommanditist
aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, erhält er die vorgenannten Vergütungen
zeitanteilig. Zusätzliche Leistungen des
Treuhandkommanditisten zugunsten eines
einzelnen Treugebers werden dem jeweiligen
Treugeber gesondert in Rechnung
gestellt.
Der persönlich haftende Gesellschafter
und der geschäftsführende Kommanditist
erhalten darüber hinaus in ihrer Eigenschaft
als persönlich haftender Gesellschafter bzw.
geschäftsführender Kommanditist der Objektgesellschaft
von der Objektgesellschaft
eine jährliche Vergütung. Die Vergütung
des persönlich haftenden Gesellschafter
beträgt insoweit jährlich EUR 7.500 zuzüglich
etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer; die
Vergütung des geschäftsführenden Kommanditisten
beträgt insoweit jährlich EUR
10.000 zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
Über die vorstehenden Gewinnbeteiligungen,
Entnahmerechte und sonstigen
Bezüge hinaus, stehen den Gründungsgesellschaftern
keine Gewinnbeteiligungen,
Entnahmerechte und sonstigen Gesamtbezüge,
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen und
Nebenleistungen jeder Art, innerhalb und
außerhalb des Gesellschaftsvertrages zu.
Der Anbieter, die Deutsche Fonds Holding
AG, ist an den folgenden Gründungsgesellschaftern
beteiligt: persönlich haftender Ge-
sellschafter, geschäftsführender Kommanditist
und Treuhandkommanditist. Darüber
hinaus übernimmt der Anbieter die Vermittlung
des Fremdkapitals der Objektgesellschaft,
die Vermittlung der Beteiligung an
der Objektgesellschaft, den Vertrieb sowie
die Konzeption des Beteiligungsangebotes.
Die Gründungsgesellschafter selbst sind
nicht an Unternehmen unmittelbar oder
mittelbar beteiligt, die mit dem Vertrieb
der Vermögensanlage beauftragt sind, der
Beteiligungsgesellschaft Fremdkapital zur
Verfügung stellen oder im Zusammenhang
mit der Herstellung bzw. Anschaffung der
Anlageobjekte nicht nur geringfügige Lieferungen
oder Leistungen erbringen.
2.8 Geschäftstätigkeit der Beteiligungsgesellschaft
(Emittent)
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Beteiligungsgesellschaft
sind die beabsichtigte
Darlehensgewährung an die Objektgesellschaft
und die Beteiligung als Kommanditist
an der Objektgesellschaft nach Fertigstellung
des im Kapitel „Die Fondsimmobilien“
näher bezeichneten Immobilienneubaus.
Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt,
der Objektgesellschaft zunächst ein Darlehen
zu gewähren und sich nach Fertigstellung
des im Kapitel „Die Fondsimmobilien“
näher bezeichneten Immobilienneubaus als
Kommanditist an der Objektgesellschaft zu
beteiligen.
Weitere Einzelheiten in Bezug auf die Geschäftstätigkeit
der Beteiligungsgesellschaft
sind im Kapitel „Die Fondsimmobilien“ beschrieben.
Die Beteiligungsgesellschaft ist
insbesondere abhängig von dem mit der
Objektgesellschaft abzuschließenden Darlehensvertrag,
dem mit der Deutschen Bau
Holding GmbH abgeschlossenen Anteilskauf-
und Optionsvertrag, den mit der
Deutschen Fonds Holding AG abgeschlossenen
Geschäftsbesorgungsverträgen, der
mit der Deutschen Fonds Holding AG abgeschlossenen
Fondschließungsgarantie,
dem mit der Cordes + Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft abgeschlossenen
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag,
dem seitens
der Objektgesellschaft abgeschlossenen
Grundstückskaufvertrag, Nutzungsvertrag,
Überleitungsvertrag, Generalübernehmervertrag,
Mietvertrag sowie den seitens
der Objektgesellschaft abgeschlossenen
Finanzierungsverträgen (zum Ausmaß
der Abhängigkeiten von der Erfüllung der
Verträge siehe Kapitel „Risiken“, Seite 27).
Darüber hinaus ist die Beteiligungsgesellschaft
nicht von Patenten, Lizenzen, Verträgen
oder neuen Herstellungsverfahren abhängig,
die von wesentlicher Bedeutung für die Geschäftstätigkeit
oder Ertragslage der Beteiligungsgesellschaft
sind.
Gerichts- oder Schiedsverfahren, die einen
wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche
Lage der Beteiligungsgesellschaft haben
können, liegen nicht vor. Derzeit bestehen
keine laufenden Investitionen. Die Tätigkeit
der Beteiligungsgesellschaft ist nicht durch
außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst
worden.
2.9 Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
(Emittent)
Zur Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
ist unter Ausschluss des persönlich
haftenden Gesellschafters, soweit dies
gesetzlich zulässig ist, allein der geschäftsführende
Kommanditist berechtigt. Der geschäftsführende
Kommanditist ist verpflichtet,
die Geschäfte der Beteiligungsgesellschaft
mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmannes zu führen. Er ist jederzeit berechtigt
und unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB bevollmächtigt, die
Geschäfte der Beteiligungsgesellschaft ganz
oder teilweise von Dritten, die namens und
für Rechnung der Beteiligungsgesellschaft
handeln, besorgen zu lassen und die hierfür
erforderlichen Vollmachten zu erteilen.
Der geschäftsführende Kommanditist ist
berechtigt, alle Handlungen vorzunehmen,
die nicht über den gewöhnlichen Betrieb
des Handelsgewerbes hinausgehen. Handlungen,
die nach § 10 Ziffer 2 des Gesellschaftsvertrages
über den gewöhnlichen
Betrieb des Handelsgewerbes der Beteiligungsgesellschaft
hinausgehen, können nur
mit Zustimmung der Gesellschafter durch
Gesellschafterbeschluss vorgenommen
werden. Darüber hinaus bedarf es nach § 10

72
Rechtliche Grundlagen
Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages für bestimmte
Beschlussgegenstände auf Ebene
der Objektgesellschaft der vorherigen Beschlussfassung
der Beteiligungsgesellschaft.
Die Vertretung der Beteiligungsgesellschaft
erfolgt durch den persönlich haftenden
Gesellschafter und den geschäftsführenden
Kommanditisten. Beide sind
alleinvertretungsberechtigt sowie von den
Beschränkungen des § 181 BGB und dem
Wettbewerbsverbot gemäß § 161 Abs. 2
HGB i. V. m. § 112 HGB befreit.
Mitglieder der Geschäftsführung der
Beteiligungsgesellschaft sind Tobias Börsch,
Hennef, als Geschäftsführer des persönlich
haftenden Gesellschafters sowie Alexander
Bernth, Übersee, und Michael Ruhl, Stuttgart,
als Geschäftsführer des geschäftsführenden
Kommanditisten.
Den Mitgliedern der Geschäftsführung
der Beteiligungsgesellschaft wurden für das
letzte abgeschlossene Geschäftsjahr keine
Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter,
Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeder Art gewährt.
Die Mitglieder der Geschäftsführung der
Beteiligungsgesellschaft sind als Vorstände
für den Anbieter tätig, welcher auch mit der
Vermittlung des Fremdkapitals der Objektgesellschaft,
der Vermittlung der Beteiligung
an der Objektgesellschaft und dem Vertrieb
und der Konzeption der Vermögensanlage
betraut ist. Darüber hinaus sind die Mitglieder
der Geschäftsführung nicht für Unternehmen
tätig, die mit dem Vertrieb der Vermögensanlage
betraut sind, die der Beteiligungsgesellschaft
Fremdkapital geben oder
die im Zusammenhang mit der Herstellung
der Anlageobjekte nicht nur geringfügige
Lieferungen oder Leistungen erbringen.
Die Beteiligungsgesellschaft hat zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung weder
einen Vorstand, ein Aufsichtsgremium noch
einen Beirat.
2.10 Treuhandkommanditist
Aufgaben des Treuhandkommanditisten
Treuhandkommanditist der Beteiligungsgesellschaft
ist die DFH Treuhandgesellschaft
mbH mit Sitz in Stuttgart. Rechtsgrundlage
für die Tätigkeit des Treuhänders ist der Treuhandvertrag
(siehe Seite 130 ff.). Der Treuhandkommanditist
ist berechtigt, seinen Kommanditanteil
durch Aufnahme neuer Anleger sukzessive
zu erhöhen. Im Zuge dieser Kapitalerhöhungen
beteiligt der Treuhandkommanditist
die sich mittelbar als Treugeber beteiligenden
Anleger an seinem Kommanditanteil
an der Beteiligungsgesellschaft, den er insoweit
auf Grundlage eines mit den Treugebern
abzuschließenden Treuhandvertrages im
eigenen Namen, jedoch für Rechnung der
Treugeber anteilig hält und verwaltet. Der
Treuhandvertrag kommt mit Unterzeichnung
der Beitrittserklärung des Treugebers durch
den persönlich haftenden Gesellschafter und
durch den Treuhandkommanditisten und
nach vollständiger Einzahlung der Pflichteinlage
zuzüglich 5 % Agio, Unterzeichnung der
Widerrufserklärung und ordnungsgemäßer
Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz
ohne Zugang der Annahmeerklärung beim
Treugeber zustande. Wirtschaftlich wird jeder
Treugeber auf Grundlage entsprechender
Regelungen des Gesellschaftsvertrages der
Beteiligungsgesellschaft und des Treuhandvertrages
wie ein unmittelbar beteiligter Kommanditist
behandelt. Sollte der geschäftsführende
Kommanditist von seinem Rückabwicklungsrecht
der Beteiligungsgesellschaft
Gebrauch machen, scheidet der Treuhandkommanditist
mit dem von ihm für die Treugeber
gehaltenen Kommanditanteil aus der
Beteiligungsgesellschaft aus und die Treugeber
erhalten das eingezahlte Kapital sowie
das Agio abzüglich angefallener Drittkosten
von der Beteiligungsgesellschaft erstattet.
Die beiden Geschäftsführer des Treuhandkommanditisten
sind zugleich Vorstände
des Anbieters und des geschäftsführenden
Kommanditisten. Der Treuhandkommanditist
ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft des
Anbieters (siehe Kapitel „Übersicht zu den
Vertragspartnern“). Aufgrund der personellen
und/oder kapitalmäßigen Verflechtungen
kann es zu Interessenkonflikten
kommen. Dies kann zu Störungen bei der
Erfüllung der vertraglichen Pflichten führen.
Zu den hieraus resultierenden Risiken siehe
Kapitel „Risiken“, Seite 19.
Rechte und Pflichten des Treuhandkommanditisten
Der Treugeber übernimmt die auf seine
Beteiligung entfallende Einlageverpflichtung
des Treuhandkommanditisten gegenüber
der Beteiligungsgesellschaft. Im Gegenzug
erwirbt der Treugeber anteilig die Rechte
des Treuhandkommanditisten aus dessen
Kommanditanteil. Der Treuhandkommanditist
übt alle Rechte und Pflichten aus der
Kommanditbeteiligung nur unter Beachtung
der schriftlichen Weisungen von Treugebern
aus. Hierbei ist der Treuhandkommanditist
berechtigt, die auf seinen Kommanditanteil
entfallenden Rechte, insbesondere
Stimmrechte, unterschiedlich auszuüben,
soweit von Treugebern unterschiedliche
Weisungen erteilt wurden. Soweit der Treugeber
keine Weisungen erteilt, enthält sich
der Treuhandkommanditist der Stimme.
Der Treuhandkommanditist hat nur Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Die Haftungsbeschränkung gilt jedoch nicht
bei Verletzung von vertraglichen Hauptleistungspflichten,
bei verschuldensunabhängigen
Haftungstatbeständen und bei Verletzung
von Leben, Körper oder Gesundheit.
Der Treuhandkommanditist übernimmt keine
Haftung für den Eintritt der im Verkaufsprospekt
genannten steuerlichen Folgen. Ferner
übernimmt der Treuhandkommanditist keine
Haftung für die Bonität der Vertragspartner
der Beteiligungsgesellschaft oder dafür, dass
die Vertragspartner der Beteiligungsgesellschaft
die eingegangenen vertraglichen
Pflichten ordnungsgemäß erfüllen. Insbesondere
haftet der Treuhandkommanditist nicht
für den Eingang der mit den Vertragspartnern
der Beteiligungsgesellschaft vereinbarten
Zahlungen oder für den Eintritt der vom
Treugeber oder der Beteiligungsgesellschaft
verfolgten sonstigen wirtschaftlichen Ziele.
Der Treuhandvertrag ist auf unbestimmte
Zeit geschlossen. Der Treugeber ist berechtigt,
den Treuhandvertrag mit einer Frist von
drei Monaten jeweils zum 31.12. eines Jahres,
erstmals jedoch zum 31.12.2012, zu kündigen,

Rechtliche Grundlagen
73
um seine treugeberische Beteiligung in eine
Direktbeteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
umzuwandeln. Die Kündigung erfolgt
durch schriftliche Erklärung gegenüber dem
Treuhandkommanditisten. Mit Übertragung
des Kommanditanteils endet das Treuhandverhältnis.
Die Übertragung des Kommanditanteils
ist abhängig von der Eintragung
des Treugebers als Kommanditist in das
Handelsregister. Wegen der erforderlichen
Handelsregistervollmacht und den Kosten
der Eintragung wird auf § 3 Ziffer 11 des
Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft
verwiesen. Im Übrigen trägt
der Treugeber die durch die Beendigung
des Treuhandverhältnisses dem Treuhandkommanditisten
und der Beteiligungsgesellschaft
entstehenden Kosten des
Verwaltungsaufwandes bei der Beteiligungsgesellschaft
oder beim Treuhandkommanditisten,
die pauschal auf EUR 100
zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer
festgesetzt werden.
Vergütung des Treuhandkommanditisten
Der Treuhandkommanditist erhält für die
laufende Verwaltung der Treugeber eine
jährliche gewinnunabhängige Vergütung
in Höhe von EUR 10.000 zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11.
eines jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2011
am 30.11.2011. Diese Vergütung wird in den
Folgejahren jährlich, erstmals jedoch betreffend
die Vergütung für das Jahr 2014, entprechend
der Veränderung des Verbraucherpreisindexes
(VPI) angepasst. Der Treuhandkommanditist
erhält die Vergütungen auch
im Falle eines Verlustes. Zusätzliche Leistungen
des Treuhänders zugunsten eines
einzelnen Treugebers werden dem jeweiligen
Treugeber gesondert in Rechnung gestellt.
Die Summe der Gesamtbezüge des
Treuhandkommanditisten beträgt über die
prospektierte Laufzeit der Beteiligungsgesellschaft
EUR 185.666 (inklusive Umsatzsteuer).
Schlichtungsvereinbarung, Ombudsverfahren
Der Treugeber ist berechtigt, bei Streitigkeiten
aus oder im Zusammenhang mit dem
Treuhandvertrag die Ombudsstelle Geschlossene
Fonds e. V., Berlin, anzurufen und ein
Schlichtungsverfahren gegen den Treuhandkommanditisten
einzuleiten.
2.11 Beirat
Durch Beschluss der Gesellschafter kann
bei der Beteiligungsgesellschaft ein Beirat
gebildet werden. Der Beirat besteht aus drei
Mitgliedern, von denen zwei durch die Gesellschafter
gewählt und eines durch den
persönlich haftenden Gesellschafter bestimmt
werden. Der Beirat dient der Beratung
des geschäftsführenden Kommanditisten.
Die Mitglieder werden jeweils für drei Jahre
gewählt. Der Beirat ist nicht berechtigt, dem
persönlich haftenden Gesellschafter oder
dem geschäftsführenden Kommanditisten
oder dem Treuhandkommanditisten Weisung
zu erteilen. Der Beirat ist jedoch berechtigt,
vom persönlich haftenden Gesellschafter
oder dem geschäftsführenden Kommanditisten
Berichte über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten
zu verlangen. Die Haftung
der Mitglieder des Beirats für Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit sind auf EUR 100.000
pro Haftungsfall beschränkt. Die Mitglieder
des Beirats erhalten neben der Erstattung
ihrer Auslagen keine weitere Vergütung, es
sei denn, die Gesellschafterversammlung
beschließt mit einfacher Mehrheit etwas
anderes.
2.12 Schadenersatzansprüche
Schadenersatzansprüche der Gesellschafter
gegen die Beteiligungsgesellschaft
verjähren ab Entstehung und/oder Kenntnis
sowie unabhängig von beidem in drei, fünf
oder fünfzehn Jahren. Schadenersatzansprüche
aus grob fahrlässigem oder vorsätzlichem
Handeln sowie bei Ansprüchen auf
Ersatz von Personenschäden werden von
den vorstehenden in Satz 1 genannten Verjährungsregelungen
nicht erfasst.
3 Verträge der Beteiligungsgesellschaft
(Emittent)
3.1 Gesellschaftsvertrag, Treuhandvertrag
Der Gesellschaftsvertrag und der Treuhandvertrag
der Beteiligungsgesellschaft
sind auf Seite 120 ff. bzw. Seite 130 ff. des
Verkaufsprospektes abgedruckt.
3.2 Fondsschließungsgarantie
Die Deutsche Fonds Holding AG (nachfolgend
„Anbieter“ genannt) hat mit Vereinbarung
vom 27.04.2011 gegenüber der
Beteiligungsgesellschaft eine Fondsschließungsgarantie
über bis zu EUR 225.000.000
übernommen.
Danach garantiert der Anbieter der
Beteiligungsgesellschaft unwiderruflich,
dass bis zum Platzierungsende, d. h. bis
spätestens zum 30.12.2012 bzw. im Falle der
Platzierungsverlängerung bis spätestens
zum 30.12.2013, ein Kommanditkapital im
Gesamtbetrag von bis zu EUR 225.000.000
(Garantiebetrag) gezeichnet und vollständig
eingezahlt worden ist. Sofern bei Platzierungsende
das Kommanditkapital der Beteiligungsgesellschaft
nur in geringerer
Höhe als der Garantiebetrag platziert und
eingezahlt wurde, wird der Anbieter die
Beteiligungsgesellschaft so stellen, als wäre
das entsprechende Kommanditkapital der
Beteiligungsgesellschaft spätestens am
Platzierungsende, d. h. bis spätestens zum
30.12.2012 bzw. im Falle der Platzierungsverlängerung
bis spätestens zum 30.12.2013,
platziert und eingezahlt worden. Die Höhe
der vom Anbieter zu erbringenden Geldmittel
ergibt sich aus der Differenz zwischen
dem Garantiebetrag und dem tatsächlich
platzierten und eingezahlten Kommanditkapital
(Differenzbetrag). Dies gilt entsprechend
für den Fall, dass Anleger ihre jeweilige
Beitrittserklärung wirksam anfechten
oder widerrufen. Zum 30.12.2013 ist der Anbieter
jedoch berechtigt zu wählen, ob er
einen Teilbetrag von bis zu EUR 39.000.000
aus der Differenz durch Einbringung von
Geldmitteln erbringt oder die Garantiesumme
wegen entsprechender Erhöhung des
Fremdkapitals in der Objektgesellschaft auf
bis zu EUR 186.000.000 reduziert.
Zur Erfüllung der Fondsschließungsgarantie
wird der Anbieter noch nicht gezeichnetes
und vollständig eingezahltes Kommanditkapital
der Beteiligungsgesellschaft selbst erbringen
oder durch von ihm benannte Dritte
erbringen lassen. Alternativ ist der Anbieter
berechtigt, der Beteiligungsgesellschaft in
Höhe der noch ausstehenden Geldmittel ein
Darlehen zu gewähren bzw. über Dritte ge-

74
Rechtliche Grundlagen
währen zu lassen. Das Darlehen wird zu einem
Zinssatz verzinst, der dem für den entsprechenden
Zeitraum gemäß Gesellschaftsvertrag
der Beteiligungsgesellschaft ermittelten
Auszahlungsbetrag im Verhältnis zum vereinbarten
Gesellschaftskapital entspricht; es
kann nur aus Einzahlungen der der Beteiligungsgesellschaft
neu beitretenden Kapitalanleger
oder den Einzahlungen bereits beigetretener
Kapitalanleger zur Erhöhung
eines bereits gezeichneten Kommanditkapitalanteils
und/oder aus dem Liquidationsüberschuss
der Beteiligungsgesellschaft nach
Abzug aller Fremdverbindlichkeiten (mit Ausnahme
des Darlehens aus der Fondsschließungs
garantie) getilgt werden. Wird das Darlehen
aus dem Liquidationsüberschuss getilgt,
entspricht der Anteil des Anbieters bzw.
des darlehensgebenden Dritten am Liquidationsüberschuss
dem im Zeitpunkt der
Liquidation bestehenden Verhältnis der noch
nicht getilgten Darlehenssumme zu der
Summe aus dieser Darlehenssumme und
dem Kommanditkapital der Beteiligungsgesellschaft.
Für die Übernahme der Fondsschließungsgarantie
erhält der Anbieter eine
Ver gütung in Höhe von EUR 4.500.000
inklusive etwaiger anfallender gesetzlicher
Umsatzsteuer. Der Vergütungsanspruch
entsteht jeweils anteilig mit Annahme der
Beitrittserklärung der Anleger und ist sofort
fällig, spätestens jedoch mit Inanspruchnahme
der Fondsschließungsgarantie zum
Platzierungsende. Der Anbieter stundet der
Beteiligungsgesellschaft den Vergütungsanspruch
bis die Beteiligungsgesellschaft
über entsprechende liquide Mittel verfügt.
Der Vergütungsanspruch erlischt anteilig
rückwirkend, wenn Anleger ihre jeweilige
Beitrittserklärung wirksam anfechten oder
widerrufen; gleiches gilt für den Fall der
Rückabwicklung der Beteiligungsgesellschaft
gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages
der Beteiligungsgesellschaft.
Der Anbieter haftet nur für Vorsatz und
grobe Fahrlässigkeit, es sei denn, es liegt eine
Verletzung des Lebens, des Körpers oder
der Gesundheit vor. Bei der Verletzung
wesentlicher Vertragspflichten haftet der
Anbieter auch bei einer fahrlässigen Verursachung,
jedoch nur für typischerweise
vorhersehbare Schäden, nicht aber für entgangenen
Gewinn und Mangelfolgeschäden.
3.3 Anteilskauf- und Optionsvertrag
Die Deutsche Bau Holding GmbH (nachfolgend
„Anteilsverkäufer“ genannt), die Beteiligungsgesellschaft,
die DFH Aberia GmbH
als geschäftsführender Kommanditist der
Beteiligungsgesellschaft (nachfolgend „geschäftsführender
Kommanditist“ genannt),
die Objektgesellschaft, die die developer
Objekt Düsseldorf VCD-Entwicklungs-GmbH
als alter persönlich haftender Gesellschafter
der Objektgesellschaft (nachfolgend „persönlich
haftender Gesellschafter alt“ genannt)
und die DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 GmbH als neuer persönlich haftender
Gesellschafter der Objektgesellschaft (nachfolgend
„persönlich haftender Gesellschafter
neu“ genannt) haben am 27.04.2011 einen
Kauf- und Abtretungsvertrag über Kommanditanteile
an der Objektgesellschaft und einen
Vertrag über die Neuordnung der Gesellschaftsverhältnisse
(nachfolgend als „Anteilskaufvertrag“
bezeichnet) abgeschlossen.
Darüber hinaus beabsichtigen der Anteilsverkäufer
und die Beteiligungsgesellschaft
unter Beteiligung der übrigen vorgenannten
Vertragsparteien einen Optionsvertrag
mit dem nachfolgend dargestellten
Inhalt abzuschließen; dieser ist bereits paraphiert
und dem Anteilskaufvertrag als Anlage
beigefügt.
3.3.1 Anteilskaufvertrag
Der Anteilsverkäufer hat seine Kommanditanteile
an der Objektgesellschaft zu 94,8 %
an die Beteiligungsgesellschaft und zu 0,1 %
an den geschäftsführenden Kommanditisten
verkauft und abgetreten. Die Abtretungen
werden wirksam (aufschiebende Bedingung
gemäß § 158 Abs. 1 BGB), und zwar zunächst
die Abtretung des 0,1 %igen Kommanditanteils
an den geschäftsführenden Kommanditisten
und erst im Anschluss daran die Abtretung
des 94,8 %igen Kommanditanteils
an die Beteiligungsgesellschaft, mit Kaufpreiszahlung
und beidseitiger Unterzeichnung
der im Anteilskaufvertrag näher geregelten
Vollzugsbestätigung sowie – im Außenverhältnis
– der Eintragung der Beteiligungsgesellschaft
und des geschäftsführenden Kommanditisten
als Kommanditisten der Objektgesellschaft
im Handelsregister mit Sonderrechtsnachfolgevermerk.
Ein Verzicht auf
den Eintritt einer oder beider vorgenannten
aufschiebenden Bedingungen ist unter bestimmten
Voraussetzungen möglich.
Die Beteiligungsgesellschaft und der geschäftsführende
Kommanditist (im Folgenden
auch „die Käufer“ genannt) haben für
die Kommanditanteile an der Objektgesellschaft
einen vorläufigen Kaufpreis an den Anteilsverkäufer
zu zahlen, der zu 94,8 % auf die
Beteiligungsgesellschaft und zu 0,1 % auf den
geschäftsführenden Kommanditisten entfällt.
Der bei Vertragsschluss zugrunde gelegte
vorläufige Kaufpreis beträgt rund EUR
17.758.830 und entspricht in der Summe
94,9 % des voraussichtlichen Eigenkapitals
der Objektgesellschaft im Sinne von §§ 266
Abs. 3 Buchstabe a, 264 c HGB gemäß der
unter Berücksichtigung der besonderen Bilanzregeln
des Anteilskaufvertrages erstellten
Plan-Stichtagsbilanz auf den 31.12.2012
als voraussichtlichem Fälligkeitstag. Der Anteilsverkäufer
ist verpflichtet, zur Anpassung
des vorläufigen Kaufpreises spätestens zwei
Monate vor dem voraussichtlichen Fälligkeitstag
eine aktualisierte Plan-Stichtagsbilanz
sowie eine Plan-Handelsbilanz vorzulegen,
die jeweils vom Wirtschaftsprüfer der Objektgesellschaft
geprüft und bescheinigt
wurden. Ergibt sich aus der aktualisierten
Plan-Stichtagsbilanz ein gegenüber der auf
den 31.12.2012 erstellten Plan-Stichtagsbilanz
veränderter vorläufiger Kaufpreis, so ist dieser
für die Zahlungsverpflichtung der Käufer
maßgeblich.
Der vorläufige Kaufpreis ist grundsätzlich
am letzten Tag des Kalendermonats zur Zahlung
fällig (Fälligkeitstag), in dem sämtliche
Fälligkeitsvoraussetzungen nach dem Anteilskaufvertrag
vorliegen, z. B. der Fortbestand
des Mietvertrages vom 09.09.2010,
die Fertigstellung und Bezugsfertigkeit des
Bürokomplexes gemäß dem Mietvertrag vom
09.09.2010 sowie die Abnahmereife der Leistung
des Generalübernehmers gemäß dem
Generalübernehmervertrag vom 10.09.2010.
Nach Ablauf des Fälligkeitstages geraten die

Rechtliche Grundlagen
75
Käufer ohne Weiteres in Verzug. Die Verzugszinsen
für nicht termingerecht geleistete
Zahlungen belaufen sich auf acht Prozentpunkte
über dem jeweiligen Basiszinssatz,
mindestens jedoch 10 % p. a. Bei einem negativen
vorläufigen Kaufpreis ist der Anteilsverkäufer
verpflichtet, die Differenz zwischen
diesem und Null spätestens zehn Bankarbeitstage
vor dem Fälligkeitstag im Wege
einer Einlage auf ein Konto der Objektgesellschaft
einzuzahlen und nicht wieder zu
entnehmen.
Für den endgültigen Kaufpreis ist das auf
Grundlage einer geprüften und bescheinigten
Stichtagsbilanz verbindlich festgestellte
Eigenkapital der Objektgesellschaft im Sinne
der §§ 266 Abs. 3 Buchstabe a, 264 c HGB
maßgeblich. Dieses wird wie folgt ermittelt:
Der Anteilsverkäufer hat zwei Monate nach
Vollzug des Anteilskaufvertrages eine auf
den Fälligkeitstag abgestellte Handels- und
Stichtagsbilanz aufzustellen. Die Handelsbilanz
ist innerhalb von vier Monaten nach
Vollzug des Anteilskaufvertrages durch einen
Wirtschaftsprüfer nach den Vorschriften der
§§ 316 ff. HGB zu prüfen, zu testieren und mit
einem Prüfungsbericht zu versehen; innerhalb
der gleichen Frist hat der Wirtschaftsprüfer
die Stichtagsbilanz zu prüfen und
deren Richtigkeit unter Berücksichtigung
der vertraglichen Vereinbarungen und
besonderen Bilanzregeln zu bescheinigen.
Einwendungen gegen die Handels- und/
oder Stichtagsbilanz können nur innerhalb
einer Ausschlussfrist von einem Monat nach
Zugang der vom Wirtschaftsprüfer übersandten
Handels- und Stichtagsbilanz geltend
gemacht werden. Kann über die erhobenen
Einwendungen binnen eines Monats
kein Einvernehmen gefunden werden, kann
für die Entscheidungsfindung ein durch den
Präsidenten des Instituts der Wirtschaftsprüfer,
Düsseldorf, zu benennender Wirtschaftsprüfer
als Schiedsgutachter im Sinne
des § 317 BGB herbeigezogen werden.
Soweit die Stichtagsbilanz in Bezug auf
das für die Kaufpreisermittlung maßgebliche
Eigenkapital von der aktualisierten Plan-
Stichtagsbilanz abweicht, erhöht bzw. vermindert
sich der Kaufpreis für die Kommanditanteile
an der Objektgesellschaft um die
Differenz zwischen vorläufigem und endgültigem
Kaufpreis. Der Anpassungsbetrag
ist ab dem Fälligkeitstag mit 6 % p. a. zu verzinsen
und innerhalb von 20 Bankarbeitstagen
nebst Zinsen auszugleichen. Bei nicht
fristgerechter Zahlung ist der Anpassungsbetrag
ohne Weiteres mit acht Prozentpunkten
über dem jeweiligen Basiszinssatz,
mindestens jedoch 10 % p. a., zu verzinsen;
das Recht zur Geltendmachung eines höheren
Schadens bleibt unberührt.
Darüber hinaus findet eine weitere Kaufpreisanpassung
statt, soweit in der Stichtagsbilanz
über- oder unterdotierte Rückstellungen
enthalten sind. Der Kaufpreis verändert
sich in Bezug auf den 94,9 %igen
Geschäftsanteil anteilig in dem Umfang, in
dem die Rückstellungen aufgelöst werden
können bzw. zu erhöhen sind.
Nach Vollzug des Anteilskaufvertrages ist
der Anteilsverkäufer noch als Geschäftsbesorger
für die Objektgesellschaft tätig, z. B.
um die Erledigung der bei Abnahme der
Generalübernehmerleistungen und Übergabe
des Bürokomplexes an Vodafone festgestellten
Mängel bzw. noch ausstehenden
Restleistungen zu überwachen und der Objektgesellschaft
in diesem Zusammenhang
zustehende Ansprüche geltend zu machen.
Die Geschäftsbesorgungstätigkeit des Anteilsverkäufers
ist durch den Kaufpreis abgegolten.
Die Käufer sind jedoch berechtigt,
vom vorläufigen Kaufpreis und ggf. vom endgültigen
Kaufpreis einen Einbehalt in Höhe
von EUR 1.000.000 vorzunehmen; der Anteilsverkäufer
kann den Einbehalt jederzeit
durch Übergabe einer selbstschuldnerischen
Bürgschaft einer deutschen oder europäischen
Großbank bzw. eines in Deutschland
zugelassenen Kreditversicherers, in der auf
die Einrede der Vorausklage, Anfechtbarkeit
und Aufrechenbarkeit sowie eine Hinterlegung
verzichtet wird, abzulösen. Der Einbehalt
ist in dem Umfang an den Anteilsverkäufer
auszukehren bzw. die hingegebene
Bürgschaft durch eine reduzierte Bürgschaft
auszutauschen, in dem die Geschäftsbesorgungsaufgaben
erledigt werden. Des Weiteren
sind die Käufer zum Kaufpreiseinbehalt
berechtigt, wenn Vodafone nach Übergabe
des Bürokomplexes die laut Mietvertrag vom
09.09.2010 vereinbarte Miete wegen bestehender
Mängel oder unerledigter Restarbeiten
nicht in voller Höhe zahlt. Die Höhe
des Einbehalts beläuft sich auf das 16,575-
fache des Differenzbetrags zwischen der vertraglich
geschuldeten und der tatsächlichen
Mietzahlung. Der Anteilsverkäufer kann den
Einbehalt jederzeit durch Übergabe einer
selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen
oder europäischen Großbank, in der
auf die Einrede der Vorausklage, Anfechtbarkeit
und Aufrechenbarkeit sowie eine
Hinterlegung verzichtet wird, ablösen. Der
Einbehalt ist in dem Umfang aufzulösen, in
dem der Anteilsverkäufer seiner Verpflichtung
nachkommt, den Käufern, oder auf
deren Verlangen der Objektgesellschaft, die
Mietdifferenz auszugleichen; im Gegenzug
für die erfolgte Ausgleichzahlung tritt die
Objektgesellschaft dem Anteilsverkäufer
sämtliche Ansprüche gegen die Vodafone
D2 GmbH wegen unberechtigter Mietminderung
ab.
Der Anteilsverkäufer stundet den Käufern
ganz oder teilweise den Anspruch auf Zahlung
des vorläufigen bzw. endgültigen Kaufpreises,
wenn am Fälligkeitstag nicht genug
Kommanditkapital bei der Beteiligungsgesellschaft
eingeworben und eingezahlt worden
ist, um den (vorläufigen) Kaufpreis ganz
oder teilweise zu leisten. Der gestundete Betrag
ist in der Höhe zu verzinsen, wie seitens
der Beteiligungsgesellschaft Auszahlungen
an die Anleger vorgenommen werden; alternativ
hat der Anteilsverkäufer das Recht, in
Höhe des gestundeten Betrags Kommanditanteile
an dem Fonds zu erwerben. Die Stundung
endet im Falle der Liquidation der Beteiligungsgesellschaft.
Die Abtretung der Kommanditanteile an
der Objektgesellschaft erfolgt mit Eintritt der
zuvor dargestellten aufschiebenden Bedingungen
bzw. an dem Tag, an dem der vorläufige
Kaufpreis fällig ist und eine der Vertragsparteien
gegenüber der jeweils anderen auf
den Bedingungseintritt ganz oder teilweise
verzichtet (Vollzugstag). Als Vollzugstag ist
der Fälligkeitstag angestrebt.

76
Rechtliche Grundlagen
Gleichzeitig tritt der persönlich haftende
Gesellschafter neu der Objektgesellschaft bei
und der persönlich haftende Gesellschafter
alt unentgeltlich und unter der aufschiebenden
Bedingung des Gesellschaftsbeitritts des
persönlich haftenden Gesellschafters neu
aus der Objektgesellschaft aus. Die für diese
gesellschaftsrechtlichen Veränderungen
nach dem Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft
erforderlichen Zustimmungen
wurden mit Abschluss des Anteilskaufvertrages
erteilt.
Mit Ablauf des Vollzugstags sind danach
an der Objektgesellschaft beteiligt:
– Der persönlich haftende Gesellschafter
neu als Komplementär ohne eigene Einlage.
– Die Beteiligungsgesellschaft als Kommanditist
mit einer Kapitaleinlage in Höhe von
EUR 948,00.
– Der geschäftsführende Kommanditist als
Kommanditist mit einer Kapitaleinlage in
Höhe von EUR 1,00.
– Die Deutsche Bau Holding GmbH als
Kommanditist mit einer Kapitaleinlage
in Höhe von EUR 51,00.
Bis zum Vollzugstag sind der Anteilsverkäufer
und die Geschäftsführung der Objektgesellschaft
nicht berechtigt, die Objektgesellschaft
nach den Regelungen des Umwandlungs-
oder Umwandlungssteuergesetzes
umzuwandeln oder ähnliche Verträge
vorzunehmen; andernfalls sind die Käufer
zum Rücktritt vom Anteilskaufvertrag berechtigt.
Die Käufer sind – vorbehaltlich der
zuvor dargestellten Regelungen über die
Kaufpreisstundung – verpflichtet, die Objektgesellschaft
durch die Zuführung von
Gesellschaftsoder Darlehensmitteln zum
Vollzugstag neu zu finanzieren. Zu diesem
Zweck werden die Käufer das der Objektgesellschaft
am 13.09.2010 gewährte Zwischenfinanzierungsdarlehen
in Höhe von
EUR 199.000.000 auf einen Betrag von voraussichtlich
EUR 125.000.000 reduzieren
und damit in die Langfristfinanzierung
überführen. Des Weiteren werden die Käufer
zum Vollzugstag das der Objektgesellschaft
vom Anteilsverkäufer am 15.10.2010
in Höhe von EUR 4.084.000 gewährte
Gesellschafterdarlehen, das der Objektgesellschaft
von der Zech Bau Holding
GmbH am 22.09.2010 in Höhe von EUR
50.000.000 gewährte Darlehen sowie die
der Objektgesellschaft von der Vodafone
D2 GmbH mit Abschluss des Mietvertrages
vom 09.09.2010 gestundeten Zahlungsansprüche
in Höhe von insgesamt EUR
31.000.000 in Höhe der jeweils noch offenen
Restforderung ablösen.
Zudem werden die Käufer die Objektgesellschaft
bis zum Vollzugstag von sämtlichen
Kosten aus und im Zusammenhang mit dem
Abschluss der Langfristfinanzierung (Agio,
Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungsprovisionen,
Break Fee etc.) freistellen. Im Gegenzug
sollen sämtliche Rechte und Vorteile aus
der noch abzuschließenden Langfristfinanzierung
wirtschaftlich den Käufern zustehen,
und zwar auch soweit sie sich bereits vor
dem Vollzugstag ergeben sollten.
Der Anteilsverkäufer hat gegenüber den
Käufern gesellschaftsrechtliche, bilanzielle
sowie die Verbindlichkeiten, den Grundbesitz
und die Bebauung am Vollzugstag
betreffende selbstständige Garantieversprechen
abgegeben. In diesem Zusammenhang
hat der Anteilsverkäufer sich auch verpflichtet,
im Verhältnis zu den Käufern alle
aus dem Zeitraum bis zum Vollzugstag herrührenden
Kosten, Risiken und Wagnisse der
Objektgesellschaft, z. B. im Zusammenhang
mit der Durchführung der Projektentwicklung
(Erwerb des Grundstücks und der
grundstücksgleichen Rechte, Errichtung und
Realisierung des Bürokomplexes in Übereinstimmung
mit den mietvertraglichen Vereinbarungen,
mangelfreie Fertigstellung
und Übergabe des Bürokomplexes, Finanzierungskosten),
wirtschaftlich zu tragen. Er
stellt die Objektgesellschaft in diesem Zusammenhang
von allen in der verbindlichen
Stichtagsbilanz nicht oder nicht ausreichend
berücksichtigten Verbindlichkeiten, Forderungen
und sonstigen Risiken umfassend frei;
in Bezug auf die Errichtung und Realisierung
des Bürokomplexes in Übereinstimmung mit
den mietvertraglichen Regelungen besteht
diese Verpflichtung nur, soweit der Objektgesellschaft
nicht selbst Ansprüche gegen
den Generalübernehmer zustehen und der
Anteilsverkäufer diese im Rahmen seiner
zuvor dargestellten Geschäftsbesorgungstätigkeit
für die Objektgesellschaft verfolgt.
Darüber hinaus hat der Anteilsverkäufer
selbstständige steuerliche Garantieversprechen
abgegeben, u. a. in Bezug auf die Abgabe
von Steuererklärungen, die Zahlung
fälliger Steuern, das Nichtbestehen offener
Rechtsbehelfsverfahren und laufender Außenprüfungen
sowie die Tatsache, dass die
Objektgesellschaft mangels originär gewerblicher
Tätigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG
nicht als Gewerbebetrieb gilt. Er ist verpflichtet,
die Käufer bzw. die Objektgesellschaft
von allen Steuern der Objektgesellschaft und
damit verbundenen angemessenen Kosten
und Nachteilen freizustellen, die aus der Verletzung
der Steuergarantien resultieren oder
der Objektgesellschaft für Zeiträume bis zum
Vollzugstag auferlegt werden, deren Verursachungsbeitrag
durch die Objektgesellschaft
bis zum Vollzugstag, den Anteilsverkäufer
oder dessen mittelbaren oder unmittelbaren
Gesellschafter gesetzt wurde (z. B. aufgrund
eines Veräußerungs-/Aufgabegewinns ggf.
anfallende Gewerbesteuer).
Bei Verletzung der Garantien hat der Anteilsverkäufer
innerhalb angemessener Frist
den geschuldeten Zustand herzustellen. Ansonsten
können die Käufer von ihm Schadenersatz
verlangen, und zwar nach eigener
Wahl für sich selbst in Höhe von insgesamt
94,9 % oder für die Objektgesellschaft in
Höhe von 100 %, jeweils des zur Herstellung
des geschuldeten Zustandes notwendigen
Aufwandes. Dies gilt auch, falls eine Herstellung
des geschuldeten Zustands nicht möglich
ist. Voraussetzung für die Schadenersatzverpflichtung
ist jedoch stets, dass der entstandene
Anspruch einen Betrag in Höhe von
EUR 5.000 übersteigt oder mehrere unter
dieser Grenze liegende Ansprüche zusammen
einen Betrag in Höhe von EUR 50.000
übersteigen. Die Haftung des Anteilsverkäufers
ist insgesamt auf den endgültigen
Kaufpreis bzw., falls dieser geringer als EUR

Rechtliche Grundlagen
77
5.000.000 sein sollte, auf einen Betrag in
Höhe von EUR 5.000.000 beschränkt. Für die
Anspruchsgeltendmachung gilt eine Ausschlussfrist
von 36 bzw. 60 Monaten ab dem
Vollzugstag, es sei denn, es handelt sich um
Ansprüche im Zusammenhang mit dem
selbstständigen steuerlichen Garantieversprechen.
Diese verjähren frühestens nach
Ablauf von zwölf Monaten, nachdem der jeweilige
Steuer- oder sonstige Bescheid materiell
und formell bestandskräftig, endgültig
bindend und unabänderbar geworden ist.
Die Käufer sind zum Rücktritt vom Anteilskaufvertrag
berechtigt, wenn der Mietvertrag
vom 09.09.2010 vor dem Fälligkeitstag
aufgehoben oder durch Vodafone berechtigterweise
gekündigt wird bzw. Vodafone
von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht.
Darüber hinaus können die Käufer und der
Anteilsverkäufer vom Anteilskaufvertrag
zurücktreten, wenn bei der Beteiligungsgesellschaft
bis zum 30.06.2012 nicht ein
gezeichnetes und eingezahltes Kommanditkapital
in Höhe von mindestens EUR
125.000.000 (exklusive Agio) erreicht wurde.
Das Rücktrittsrecht kann seitens der Käufer
nur bis zum 31.07.2012 ausgeübt werden.
Der Anteilsverkäufer kann sein Rücktrittsrecht
hingegen nur dann binnen Monatsfrist
ausüben, wenn ihm auf seine nach dem
31.05.2012 erfolgte erforderliche schriftliche
Aufforderung hin nicht innerhalb von 15
Bankarbeitstagen eine Bestätigung der Käufer
zugegangen ist, dass der vorgenannte
Zeichnungsstand erreicht wurde. In diesen
Fällen des Rücktritts vom Anteilskaufvertrag
sind wechselseitige Schaden- oder Aufwendungsersatzansprüche
im Zusammenhang
mit dem Vertragsschluss ausgeschlossen.
Die mit Abschluss und Durchführung des
Anteilskaufvertrages verbundenen Kosten
tragen die Käufer.
Im Verhältnis zu den Käufern trägt der
Anteilsverkäufer wirtschaftlich alle aus dem
Zeitraum bis zum Vollzugstag herrührenden
Kosten, Risiken und Wagnisse der Objektgesellschaft,
z. B. im Zusammenhang mit der
Durchführung der Projektentwicklung (Erwerb
des Grundstücks und der grundstücksgleichen
Rechte, Errichtung und Realisierung
des Bürokomplexes in Übereinstimmung
mit den mietvertraglichen Vereinbarungen,
mangelfreie Fertigstellung und Übergabe
des Bürokomplexes, Finanzierungskosten).
Hinsichtlich der Freistellungsverpflichtung
des Anteilsverkäufers siehe die Ausführungen
zu den selbstständigen Garantieversprechen.
Eine etwaige aufgrund Abschluss und
Durchführung des Anteilskaufvertrages
wegen Tatbestandsrealisierung gemäß § 1
Abs. 2 a GrEStG anfallende Grunderwerbsteuer
tragen die Käufer einerseits und der
Anteilsverkäufer andererseits zu je 50 %, ggf.
anfallende Grunderwerbsteuer aufgrund
anderer Tatbestände trägt der Verkäufer. Etwaige
Ansprüche verjähren frühestens nach
Ablauf von zwölf Monaten, nachdem der jeweilige
Steuer- oder sonstige Bescheid materiell
und formell bestandskräftig, endgültig
bindend und unabänderbar geworden ist.
Hinsichtlich der Gewerbesteuer wird auf
die Ausführungen zum selbständigen steuerlichen
Garantieversprechen verwiesen.
Vorbehaltlich anderweitiger Regelungen
im Anteilskaufvertrag verjähren Vertragsansprüche
der Käufer kenntnisunabhängig in
36 Monaten ab dem Vollzugstag bzw. in 24
Monaten, soweit die Leistung erst nach dem
Vollzugstag zu erbringen ist.
3.3.2 Optionsvertrag
Durch den Optionsvertrag zwischen dem
Anteilsverkäufer und der Beteiligungsgesellschaft
wird dem Anteilsverkäufer das Recht
eingeräumt, der Beteiligungsgesellschaft den
ihm an der Objektgesellschaft verbliebenen
Kommanditanteil von 5,1 % nebst aller darauf
entfallenden Nebenrechte (z. B. Rechte
und Pflichten aus den Kapitalkonten) sowie
aller Gewinnbezugsrechte schriftlich anzudienen
(sogenannte Put-Option).
Der Anteilsverkäufer kann sein Optionsrecht
frühestens nach Ablauf einer sogenannten
Sperrfrist von fünf Jahren und sechs
Monaten und muss es spätestens bis zum
Ablauf von sechs Jahren ausüben, jeweils
ab Handelsregistereintragung der Käufer als
Sonderrechtsnachfolger in Bezug auf die
ihnen vom Anteilsverkäufer mit Anteilskaufvertrag
übertragenen Kommanditanteile
(94,8 % bzw. 0,1 %).
Das Optionsrecht ist vom Anteilsverkäufer
schriftlich auszuüben und gilt nach Ablauf
von zwei Wochen in jedem Fall als angenommen,
sofern die Beteiligungsgesellschaft
es nicht bereits vorher durch ausdrückliche
schriftliche Erklärung gegenüber dem Anteilsverkäufer
annimmt.
Die Übertragung des dem Anteilsverkäufer
an der Objektgesellschaft verbliebenen
Kommanditanteils ist aufschiebend bedingt
durch die wirksame Ausübung des Optionsrechts
seitens des Anteilsverkäufers, die Annahmeerklärung
der Beteiligungsgesellschaft
bzw. den Ablauf der Zwei-Wochen-
Frist, die Handelsregistereintragung der
Käufer als Sonderrechtsnachfolger in Bezug
auf die ihnen vom Anteilsverkäufer mit Anteilskaufvertrag
übertragenen Kommanditanteile
(94,8 % bzw. 0,1 %), das Erlöschen
der im Anteilskaufvertrag vereinbarten
Rücktrittsrechte sowie die vollständige Bezahlung
des Optionskaufpreises durch die
Beteiligungsgesellschaft.
Der Optionskaufpreis beträgt 5,1 % des
in der verbindlichen Stichtagsbilanz ausgewiesenen
Eigenkapitals der Objektgesellschaft
gemäß §§ 266 Abs. 3 Buchstabe A,
264 c HGB. Er erhöht oder vermindert sich
um 5,1 % der Beträge, für die Rückstellungen
nach Maßgabe des Anteilskaufvertrages
aufgelöst oder erhöht wurden. Der Optionskaufpreis
ist zehn Bankarbeitstage nach Zustandekommen
des Kauf- und Abtretungsvertrages
über den dem Anteilsverkäufer
verbliebenen Kommanditanteil im Wert von
EUR 51 sowie Mitteilung des Notars über
die Hinterlegung einer vom Anteilsverkäufer
unterzeichneten Handelsregisteranmeldung
und einer zugunsten der Beteiligungsgesellschaft
ausgestellten Handelsregistervollmacht
in notariell beglaubigter Form für
den Übergang der Kommanditistenstellung
im Wege der Sonderrechtsnachfolge zur
Zahlung an den Anteilsverkäufer fällig.
Der Anteilsverkäufer hat sich verpflichtet,
den ihm verbliebenen Kommanditanteil bis
zum Ablauf der Sperrfrist weder zu veräu-

78
Rechtliche Grundlagen
ßern, zu kündigen, auf andere Weise an
Dritte zu übertragen bzw. über ihn zu verfügen
oder innerhalb dieser Frist auf andere
Weise einen unmittelbaren oder mittelbaren
rechtlichen oder wirtschaftlichen Rechtsübergang
hinsichtlich dieser Beteiligung auf
Dritte herbeizuführen. Sollte der Anteilsverkäufer
hiergegen verstoßen und dadurch
Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, ist
der Anteilsverkäufer verpflichtet, sowohl die
Objektgesellschaft als auch die Beteiligungsgesellschaft
von der festgesetzten Grunderwerbsteuer
nebst steuerlicher Nebenleistungen
hierauf gemäß § 3 Abs. 4 Abgabenordnung
und sonstigen Nachteilen freizustellen.
Gleiches gilt für den Fall, dass aufgrund
von unmittelbaren oder mittelbaren
Änderungen im Gesellschafterkreis des
Anteilsverkäufers bis zum Ablauf der Sperrfrist
Grunderwerbsteuer festgesetzt wird.
Der Anteilsverkäufer trägt die Kosten
der notariellen Beglaubigung der Handelsregisteranmeldung
und Handelsregistervollmacht
sowie die Kosten für die Durchführung
des Optionsvertrages.
3.4 Darlehensvertrag mit der Objektgesellschaft
Zur Realisierung des von der Objektgesellschaft
noch zu errichtenden Bürokomplexes,
bestehend aus einem 19-geschossigen,
ellipsenförmigen Hochhaus, drei weiteren
sechs- bzw. neungeschossigen Bürogebäuden,
einer Tiefgarage und einem angrenzenden
Parkhaus (nachfolgend „Bürokomplex“
oder „Immobilie“ genannt) beabsichtigt die
Beteiligungsgesellschaft der Objektgesellschaft
ein Darlehen in Höhe von maximal
EUR 100.000.000 mit folgendem Inhalt zu
gewähren. Dieser ist bereits paraphiert und
dem Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011 als
Anlage beigefügt.
Laufzeit
Das Darlehen wird auf unbestimmte Zeit
gewährt und kann von jeder Vertragspartei
erstmals mit Wirkung auf den Tag der Fertigstellung
und Übergabe des Bürokomplexes
an die Vodafone D2 GmbH (nachfolgend
„Vodafone“ genannt) gekündigt werden; im
Übrigen bleibt das Recht zur außerordentlichen
Kündigung des Darlehens unberührt.
Auszahlungsvoraussetzungen
Die Auszahlung des Darlehensbetrags
erfolgt in Abhängigkeit vom Umfang des
eingeworbenen Kommanditkapitals der
Beteiligungsgesellschaft. Die Auszahlung
setzt einen Zeichnungs- und Einzahlungsstand
in Höhe von EUR 125.000.000 (exklusive
Agio) voraus; bei Erreichen dieses
Zeichnungs- und Einzahlungsstands ist
die Objektgesellschaft berechtigt und zugleich
verpflichtet, einen Darlehensbetrag
in Höhe von EUR 100.000.000 abzurufen.
Weitere Auszahlungsvoraussetzungen sind,
dass bestimmte Auszahlungsvoraussetzungen
aus dem Zwischenfinanzierungskreditvertrag
vom 13.09.2010 und dem
langfristigen Kreditvertrag vom 27.04.2011
vorliegen und dem Bautenstandswert des
Bürokomplexes Baukosten (Hochbaukosten
gemäß DIN 276, insbesondere inklusive
Grunderwerbskosten und -nebenkosten,
Planungskosten und Kosten für technische
und wirtschaftliche Verwaltungsleistungen)
zugrunde liegen, die mindestens dem
Wert des zur Auszahlung vorgesehenen
Darlehensbetrags entsprechen.
Darlehenskonditionen
Das Darlehen wird mit 5 % p. a. verzinst,
berechnet ab dem Tag der Auszahlung des
Darlehensbetrags. Die Zinsen sind am Ende
eines Quartals abzurechnen und bis zum
dritten Werktag des ersten Monats des Folgequartals
zu zahlen.
Vor Fertigstellung und Übergabe des
Bürokomplexes an Vodafone ist eine Rückzahlung
des Darlehens mit zinsbefreiender
Wirkung nicht möglich. Nach Erwerb der
Kommanditanteile an der Objektgesellschaft
zu 94,8 % durch die Beteiligungsgesellschaft
soll die Darlehensvaluta in Eigenkapital umgewandelt
werden.
Rangrücktritt
Sämtliche Tilgungs-, Zins- und Kostenansprüche
der Beteiligungsgesellschaft treten
im Rang hinter den Forderungen aller anderen
Gläubiger der Objektgesellschaft zurück;
der Rangrücktritt erfasst im Zweifel zuerst
die am ehesten fällig gewordenen Ansprüche.
Zur Abwendung einer Überschuldung
der Objektgesellschaft im Sinne von § 19
Insolvenzordnung sind sämtliche Tilgungs-,
Zins- und Kostenansprüche der Beteiligungsgesellschaft
nachrangig nach allen anderen
Gläubigerforderungen im Rang des § 39
Abs. 1 Insolvenzordnung aus künftigen Gewinnen,
einem Liquidationsüberschuss oder
sonstigem freien Vermögen zu erfüllen. Der
Tilgungsanspruch der Beteiligungsgesellschaft
ist solange und soweit ausgeschlossen,
wie dessen Geltendmachung zur Eröffnung
des Insolvenzverfahrens über das Vermögen
der Objektgesellschaft führen würde.
Sicherheiten
Zur Absicherung des Darlehens hat die
Objektgesellschaft die ihr gegenüber Vodafone
aus dem Mietvertrag vom 09.09.2010
zustehenden Zahlungsansprüche, die ihr
aus dem Generalübernehmervertrag vom
10.09.2010 gegen den Generalübernehmer
zustehenden Ansprüche sowie die ihr aus
den im Hinblick auf den Bürokomplex und
seine Errichtung abgeschlossenen Versicherungsverträgen
zustehenden Ansprüche an
die Beteiligungsgesellschaft abgetreten. Hieraus
kann die Beteiligungsgesellschaft aufgrund
vorrangiger anderweitiger Abtretung
der Ansprüche seitens der Objektgesellschaft
aber erst Rechte herleiten, wenn die Objektgesellschaft
wieder Inhaber dieser Ansprüche
geworden ist. Darüber hinaus hat die Deutsche
Bau Holding GmbH, die derzeit alleiniger
Kommanditist der Objektgesellschaft
ist, der Beteiligungsgesellschaft 94,8 % ihrer
Kommanditanteile an der Objektgesellschaft
verpfändet; die Beteiligungsgesellschaft
ist zur Verwertung dieser Sicherheit nur
berechtigt, wenn sie das Darlehen außerordentlich
gekündigt hat. Alle Sicherheiten
sind von der Beteiligungsgesellschaft nach
Tilgung der Darlehensvaluta nebst Zinsen
oder Umwandlung der Darlehensvaluta in
Eigenkapital unverzüglich freizugeben.
3.5 Vertrag über die formale Kontrolle
der Freigabe und Verwendung von
Kommanditkapital inklusive Agio
Die Beteiligungsgesellschaft hat mit der
Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
mit Sitz in Hamburg (nachfolgend
„Kontrolleur“ genannt) am 27.04.2011 einen
Vertrag über die formale Kontrolle der Freigabe
und Verwendung von Kommanditkapi-

Rechtliche Grundlagen
79
tal inklusive Agio (nachfolgend „Mittelfreigabe-
und Mittelverwendungskontrollvertrag“
genannt) abgeschlossen. Dieser ist die Rechtsgrundlage
für die Tätigkeit des Mittelverwendungskontrolleurs
und ist auf Seite 134 ff. des
Verkaufsprospekts vollständig abgedruckt.
Umstände oder Beziehungen, die einen
Interessenkonflikt für den Mittelverwendungskontrolleur
begründen können, existieren
nicht.
Der Mittelverwendungskontrolleur erhält
im Fall der Einzahlung von EUR 225.000.000
Kommanditkapital auf dem Einzahlungskonto
der Beteiligungsgesellschaft eine Vergütung
in Höhe von EUR 87.500.
Kontrollgegenstand
Das der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
unterliegende Kapital beläuft
sich auf einen Betrag in Höhe von rund
EUR 182.000.000 (nachfolgend „Kontrollkapital“
genannt) und entspricht rund 77 % der
Summe des noch einzuwerbenden und von
den Anlegern auf das Einzahlungskonto der
Beteiligungsgesellschaft einzuzahlenden
Eigenkapitals der Beteiligungsgesellschaft in
Höhe von insgesamt EUR 224.990.000 sowie
dem hierauf entfallenden Agio in Höhe von
5 %. Es dient der Beteiligungsgesellschaft zur
Ausreichung eines Darlehens in Höhe von
maximal EUR 100.000.000 an die Objektgesellschaft,
dem späteren Erwerb von 94,8 %
der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft
und Einzahlungen in die Rücklagen der
Objektgesellschaft. Das verbleibende, nicht der
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
unterliegende Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft
auf dem Eigenkapitaleinzahlungskonto
wird einmal monatlich auf ein
laufendes Konto der Beteiligungsgesellschaft
überwiesen und soll neben weiteren Einzahlungen
in die Rücklagen der Beteiligungsgesellschaft
insbesondere für die Begleichung
fonds abhängiger Kosten und die Bildung
einer Liquiditätsreserve verwendet werden.
Dementsprechend unterliegt das von
den Anlegern eingezahlte Kommanditkapital
inklusive Agio auch nur zu rund 77 % der
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
durch den Kontrolleur und steht im
Übrigen zur freien Verfügung der Beteiligungsgesellschaft.
Die Beteiligungsgesellschaft
ist insoweit zum Transfer dieses Kapitals
vom Einzahlungskonto (nachfolgend
auch „Mittelverwendungskontrollkonto“
genannt) auf ihr laufendes Bankkonto berechtigt;
entsprechende Verfügungen der
Beteiligungsgesellschaft hat der Kontrolleur
einmal monatlich mitzuzeichnen.
Kein Treuhandverhältnis
Die Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
begründet kein Treuhandverhältnis.
Der Kontrolleur handelt in Erfüllung
des Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrags
ausschließlich im eigenen
Interesse und auf eigene Rechnung. Er ist
unabhängig, nicht weisungsgebunden
und zu keinem Zeitpunkt Eigentümer des
von den Anlegern eingezahlten Kommanditkapitals
inklusive Agio; er kontrolliert
lediglich die Verwendung eines Teils dieser
Gelder durch die Beteiligungsgesellschaft
nach formalen Kriterien.
Aufgaben sowie wesentliche Rechte und
Pflichten
Der Kontrolleur hat das Recht, die Mitzeichnung
zu Verfügungen auf dem Konto
der Beteiligungsgesellschaft zu verweigern,
sofern die Voraussetzungen nach dem Mittelverwendungskontrollvertrag
nicht vorliegen.
Ferner hat der Kontrolleur ein Recht auf eine
Vergütung.
Zu den Aufgaben und Pflichten des Kontrolleurs
gehört die Prüfung, ob die formalen
Kriterien der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle
vorliegen. Weitere Kontrolltätigkeiten
sind ihm untersagt, insbesondere
hinsichtlich der wirtschaftlichen und
rechtlichen Konzeption des Beteiligungsangebotes,
der Bonität von beteiligten Personen,
Unternehmen und Vertragspartner, der Werthaltigkeit
von Garantien oder der von Dritten
gegenüber der Beteiligungsgesellschaft
erbrachten Leistungen.
Bei der Mittelverwendungskontrolle hat
der Kontrolleur die betragsmäßige Übereinstimmung
der von der Beteiligungsgesellschaft
veranlassten Verfügungen (z. B. Darlehensgewährung
an die Objektgesellschaft
bzw. Einzahlung in die Kapitalrücklage der
Beteiligungsgesellschaft zwecks Begleichung
fälliger Zahlungen an die Büropark
Brüsseler Straße GmbH, die Arbeitsgemeinschaft
„Neubau Vodafone Campus“ und
sonstiger im Investitionsplan aufgeführten
Gläubiger der Beteiligungsgesellschaft, Anteilserwerb
in Höhe von 94,8 % an der Objektgesellschaft)
mit dem Investitionsplan
und – je nach Art der Verfügung – mit einem
oder mehreren der nachfolgend genannten
Verträge bzw. Unterlagen zu prüfen:
– Darlehensvertrag zwischen der Beteiligungsgesellschaft
und der Objektgesellschaft
gemäß Anlage zum Anteilskaufvertrag
vom 27.04.2011
– Grundstückskaufvertrag vom 10.09.2010
– Generalübernehmervertrag vom
10.09.2010
– Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011
– Zwischenfinanzierungskreditvertrag
vom 13.09.2010
– Darlehensvertrag zwischen der Objektgesellschaft
und der Zech Bau Holding
GmbH vom 22.09.2010
– Vereinbarung einer Mietvorauszahlung
durch Vodafone an die Objektgesellschaft
gemäß Mietvertrag vom 09.09.2010
– Darlehensvertrag zwischen der Objektgesellschaft
und dem Anteilsverkäufer
vom 15.10.2010
Für die Mittelfreigabe sind dem Kontrolleur
der Gesellschaftsvertrag der Beteiligungsgesellschaft
und die Fondsschließungsgarantie
des Anbieters vom 27.04.2011
zu übergeben, eine schriftliche Erklärung
des geschäftsführenden Kommanditisten
und des Treuhandkommanditisten beizubringen,
dass die Kommanditeinlage des
Treuhandkommanditisten auf mindestens
EUR 124.990.000 erhöht wurde, sowie eine
schriftliche Erklärung des den Zwischenfinanzierungskredit
über EUR 199.000.000
gewährenden Bankenkonsortiums zu

80
Rechtliche Grundlagen
übergeben, dass die Auszahlungsvoraussetzungen
aus dem Zwischenfinanzierungskreditvertrag
vom 13.09.2010 vorliegen.
Abweichend hiervon ist der Kontrolleur
jedoch zur Mittelfreigabe berechtigt und
verpflichtet, wenn noch nicht investiertes
Kontrollkapital zwischenzeitlich angelegt
werden soll und die ausführende Bank
unwiderruflich angewiesen wird, dass diese
Mittel auf das Mittelverwendungskontrollkonto
zurückfließen werden.
Ist ein Leistungsfortschritt in Bezug auf
die Fertigstellung der Immobilien Zahlungsvoraussetzung,
setzt die Mittelverwendungsfreigabe
zudem die Vorlage der Rechnung
des Zahlungsempfängers, die schriftliche
Aufforderung der Objektgesellschaft an die
Beteiligungsgesellschaft zur Begleichung
der Rechnung sowie die gutachterliche Stellungnahme
hinsichtlich des Leistungsfortschritts
durch einen von der Beteiligungsgesellschaft
beauftragten Gutachter voraus.
Im Fall der Vereinbarung von Festpreisen
bzw. festen Vergütungen, sind Überschreitungen
der im Investitionsplan festgelegten
und der Mittelverwendungskontrolle unterliegenden
Positionen nicht zulässig. Abweichungen
von Zahlungsterminen sind als
gerechtfertigt anzusehen, wenn sie nicht
gegen vertragliche Vereinbarungen verstoßen;
alle übrigen Abweichungen bedürfen
eines wirtschaftlich gerechtfertigten Grundes.
3.6 Geschäftsbesorgungsverträge
Geschäftsbesorgungsverträge wurden
zwischen der Beteiligungsgesellschaft und
dem Anbieter sowie dem geschäftsführenden
Kommanditisten und dem Anbieter
bzw. der DFH Beteiligungsgesellschaft mbH
abgeschlossen.
3.6.1 Geschäftsbesorgungsvertrag
„Konzeption, Objektaufbereitung/
Due Diligence, Marketing und Prospekt“
Die Beteiligungsgesellschaft hat mit dem
Anbieter am 11.10.2010 einen Geschäftsbesorgungsvertrag
für den Bereich „Konzeption,
Objektaufbereitung/Due Diligence,
Marketing und Prospekt“ abgeschlossen.
Danach ist der Anbieter verpflichtet, für die
Beteiligungsgesellschaft ein Konzept zur
Beschaffung von Gesellschaftereinlagen in
Form von Eigenkapital zur Beteiligung an
der Beteiligungsgesellschaft zu erstellen.
Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere
– die Erarbeitung, die Präsentation sowie
die wirtschaftliche und rechtliche Ausarbeitung
des Konzeptes,
– die Durchführung der Due Diligence,
– die Abstimmung und Begleitung des
Verkaufsprospektes (einschließlich ergänzender
Unterlagen) mit Gutachtern,
– die Verteilung des Verkaufsprospektes
(einschließlich ergänzender Unterlagen)
in ausreichender Zahl sowie
– die Organisation und Durchführung des
Marketings der Beteiligungsgesellschaft,
insbesondere die Ausgestaltung, Erstellung
und grafische Gestaltung von
Werbemitteln.
Zur Durchführung seiner Aufgaben kann
sich der Anbieter auch Dritter bedienen,
insbesondere wenn dies aus rechtlichen
Gründen erforderlich ist. Er ist nicht zur
Übernahme von Aufgaben verpflichtet, die
vom Geltungsbereich des Steuerberatungsund/oder
Rechtsdienstleistungsgesetzes
erfasst sind.
Der Anbieter erhält für seine Leistungen
eine Vergütung in Höhe von EUR 400.000
zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Mit der Vergütung sind auch alle dem Anbieter
im Zusammenhang mit der Konzeption/dem
Verkaufsprospekt (einschließlich
ergänzender Unterlagen) entstandenen und
entstehenden Aufwendungen abgegolten.
Der Vergütungsanspruch entsteht in voller
Höhe nach Leistungserbringung und ist
nach Rechnungsstellung fällig, spätestens
jedoch zum 31.12.2011. Im Falle der Rückabwicklung
der Beteiligungsgesellschaft
gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrags
der Beteiligungsgesellschaft verzichtet
der Anbieter rückwirkend auf seinen
Vergütungsanspruch und erstattet der
Beteiligungsgesellschaft bereits geleistete
Zahlungen.
Der Geschäftsbesorgungsvertrag endet
mit Zweckerreichung, spätestens jedoch
mit Ablauf des 31.12.2011; vorher kann er nur
aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Die Haftung des Anbieters ist – außer in
Fällen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit
– beschränkt auf EUR 100.000.
3.6.2 Geschäftsbesorgungsvertrag
„Finanzierungsvermittlung“
Die Beteiligungsgesellschaft hat mit dem
Anbieter am 11.10.2010 einen Geschäftsbesorgungsvertrag
für den Bereich „Finanzierungsvermittlung“
abgeschlossen. Danach
hat die Beteiligungsgesellschaft den Anbieter
mit der Vermittlung der Fremdfinanzierung
der Objektgesellschaft von bis zu
EUR 125.000.000 (langfristiges Darlehen) und
von bis zu EUR 50.000.000 (optionale weitere
langfristige Fremdfinanzierung) beauftragt.
Zu den Aufgaben des Anbieters gehören
dabei insbesondere
– die Einholung, Überprüfung und Beratung
bei der Auswahl von Finanzierungsangeboten
sowie von derivativen
Finanzierungsinstrumenten (z. B. Swaps)
bezüglich des Finanzierungsvorhabens
bei verschiedenen Kreditinstituten,
– die Bearbeitung der Kreditanträge, die
Beschaffung und Überprüfung der Finanzierungsunterlagen
und die Mitwirkung
bei der Bestellung der Sicherheiten für
das Finanzierungsvorhaben sowie
– die Unterstützung der Objektgesellschaft
während der Investitionsphase und bei der
Umsetzung des Finanzierungsvorhabens.
Der Anbieter ist nicht zur Übernahme von
Aufgaben verpflichtet, die vom Geltungsbereich
des Steuerberatungs- und/oder Rechtsdienstleistungsgesetzes
erfasst sind.
Für seine Leistungen bei der Finanzierungsvermittlung
und Finanzierungsabwicklung
erhält der Anbieter eine Vergütung
in Höhe von EUR 2.500.000 (umsatzsteuerfreie
Leistung nach § 4 Nr. 8a UStG).
Der Vergütungsanspruch entsteht in voller
Höhe nach Leistungserbringung und ist

Rechtliche Grundlagen
81
nach Rechnungsstellung fällig, spätestens
zum 31.12.2011. Im Falle der Rückabwicklung
der Beteiligungsgesellschaft gemäß § 15
Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrags der Beteiligungsgesellschaft
verzichtet der Anbieter
rückwirkend auf seinen Vergütungsanspruch
und erstattet der Beteiligungsgesellschaft
bereits geleistete Zahlungen.
Der Geschäftsbesorgungsvertrag endet
mit Zweckerreichung, spätestens jedoch
mit Ablauf des 31.12.2011; vorher kann er nur
aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Die Haftung des Anbieters ist – außer in
den Fällen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit
– beschränkt auf EUR 500.000.
3.6.3 Vertrag über die Vermittlung von
Anteilen an einer Objektgesellschaft
Die Beteiligungsgesellschaft hat mit dem
Anbieter am 27.04.2011 einen Geschäftsbesorgungsvertrag
über die Vermittlung
von Anteilen an einer Objektgesellschaft
abgeschlossen.
Danach ist der Anbieter mit der Suche,
Auswahl und Vorprüfung von für die Beteiligungsgesellschaft
geeigneten Beteiligungsobjekten,
der Erstellung von Investitions-
und Prognoserechnungen sowie
der Vorbereitung der Beteiligung an der
Objektgesellschaft beauftragt worden. Der
Anbieter ist berechtigt, im eigenen Namen
und auf eigene Rechnung, auch Dritte mit
der Erbringung der beauftragten Leistungen
zu beauftragen.
Für seine Leistungen erhält der Anbieter
eine einmalige Vergütung in Höhe von EUR
3.500.000 inklusive etwaiger gesetz licher Umsatzsteuer.
Der Anspruch entsteht mit dem
Einwerben von mindestens EUR 125.000.000
Kommanditkapital für Gesellschaftsanteile
an der Beteiligungsgesellschaft. Er ist fällig
mit Anforderung und spätestens zahlbar mit
der vollständigen Einzahlung des einzuwerbenden
Kommanditkapitals der Beteiligungsgesellschaft.
Der Geschäftsbesorgungsvertrag endet
mit Zweckerreichung und Erbringung der
beiderseitigen Leistungen. Er kann von
beiden Parteien nur aus wichtigem Grund
gekündigt werden.
Der Anbieter haftet nur für Vorsatz und
grobe Fahrlässigkeit, es sei denn, es liegt eine
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit vor. Bei der Verletzung wesentlicher
Vertragspflichten haftet der Anbieter
auch bei einer fahrlässigen Verursachung, jedoch
nur für typischerweise vorhersehbare
Schäden, nicht aber für entgangenen Gewinn
und Mangelfolgeschäden.
3.6.4 Geschäftsbesorgungsvertrag
„Eigenkapitalvermittlung“
Die Beteiligungsgesellschaft und der
Anbieter haben am 27.04.2011 einen Geschäftsbesorgungsvertrag
für den Bereich
„Eigenkapitalvermittlung“ abgeschlossen.
Danach ist der Anbieter – auch im Fall einer
gegebenfalls erforderlichen Nachplatzierung
– mit der Eigenkapitalvermittlung
beauftragt, d. h. er ist berechtigt und unter
Befreiung von den Beschränkungen des
§ 181 BGB bevollmächtigt, die Vermittlung
des Eigenkapitals selbst oder durch Dritte
(z. B. Sparkassen, Kreditinstitute, Finanzie rungsinstitute
sowie Vertriebs- und Finanzierungsgesellschaften
oder sonstige Vermittler,
nachfolgend zusammenfassend „Eigenkapitalvermittler“)
zu bewirken. Der Anbieter
übernimmt zudem die Einzahlungsverwaltung
des Eigenkapitals zuzüglich Agio und
dessen Verwendung für die Beteiligungsgesellschaft;
auch insoweit ist der Anbieter von
den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Der Anbieter ist nicht zur Übernahme von
Aufgaben verpflichtet, die vom Geltungsbereich
des Steuerberatungs- und/oder
Rechtsdienstleistungsgesetzes erfasst sind.
Die Provision für die Vermittlung des
Eigenkapitals beträgt 9 % (inklusive Agio)
des zu vermittelnden Eigenkapitals; hiermit
sind alle Vergütungsansprüche des Anbieters
einschließlich aller etwaigen Aufwendungs-
und Auslagenersatzan sprüche abgegolten.
Bei der Einschaltung von Eigenkapitalvermittlern
ist der Anbieter berechtigt
und unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB bevollmächtigt, die einzelnen
Vermittlungsprovisionen bis zu einer
Höhe von 9 % (inklusive Agio) des zu vermittelnden
Eigenkapitals zu verhandeln.
Der Vermittlungsprovisionsanspruch entsteht
anteilig entsprechend der Höhe des
eingezahlten Eigenkapitals, wenn sich Anleger
aufgrund der Vermittlung durch den
Anbieter oder der Eigenkapitalvermittler
endgültig und verbindlich an der Beteiligungsgesellschaft
beteiligen. Er wird nach
Rechnungsstellung fällig, wenn die nachfolgenden
Voraussetzungen kumulativ
eingetreten sind:
– Vorlage einer vom Anleger rechtsverbindlich
unterzeichneten Beitrittserklärung
einschließlich Widerrufsbelehrung,
in der der Anbieter bzw. ein Eigenkapitalvermittler
benannt ist.
– Nachweis der Identifizierung des jeweiligen
Anlegers nach dem Geldwäschegesetz
entsprechend den Angaben in der
Beitrittserklärung.
– Vorlage einer Handelsregistervollmacht
mit notariell beglaubigter Unterschrift,
soweit erforderlich.
– Ausbleiben eines Widerrufs der Beitrittserklärung
innerhalb der in der jeweiligen
Widerrufsbelehrung angegebenen Frist.
– Gegenzeichnung der vom Anleger
unterzeichneten Beitrittserklärung durch
den persönlich haftenden Gesellschafter
und den Treuhandkommanditisten der
Beteiligungsgesellschaft.
– Eingang sämtlicher Zahlungen des Anlegers
auf dem in der Beitrittserklärung
genannten Bankkonto Zahlungstermin
zum Zahlungstermin.
Im Falle der Rückabwicklung der Beteiligungsgesellschaft
gemäß § 15 Ziffer 4 des
Gesellschaftsvertrags der Beteiligungsgesellschaft
verzichtet der Anbieter rückwirkend
auf seinen Vergütungsanspruch
und erstattet der Beteiligungsgesellschaft
bereits geleistete Zahlungen.
Der Geschäftsbesorgungsvertrag endet,
ohne dass es einer Kündigung bedarf, so-

82
Rechtliche Grundlagen
bald das Eigenkapital vertragsgemäß vollständig
platziert bzw. die Platzierung eingestellt
oder vorzeitig geschlossen wurde und
alle Ansprüche, Forderungen und Beträge
aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrages
und der Eigenkapitalvermittlung abgerechnet
und ausgezahlt sind. Im Übrigen ist
der Geschäftsbesorgungsvertrag nur aus
wichtigem Grund kündbar.
Die Haftung der DFH ist – außer in den
Fällen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit
– beschränkt auf EUR 200.000.
3.6.5 Geschäftsbesorgungsvertrag
„Laufende Verwaltung, Geschäftsführung“
Der geschäftsführende Kommanditist hat
den Anbieter gemäß Geschäftsbesorgungsvertrag
für den Bereich „Laufende Verwaltung,
Geschäftsführung“ vom 27.04.2011 mit
der Vorbereitung der Geschäftsführung und
der laufenden Verwaltung in der Beteiligungsgesellschaft
beauftragt. Zu den Aufgaben
des Anbieters gehören insbesondere:
– Organisation und Erbringung allgemeiner
kaufmännischer Dienstleistungen
(z. B. die Vorbereitung und Durchführung
von Zahlungen der Beteiligungsgesellschaft
nach den Anweisungen der Geschäftsführung
der Beteiligungsgesellschaft),
– Übernahme von Aufgaben des Rechnungswesens
(z. B. Mithilfe bei der Erstellung
der handelsrechtlichen Jahresabschlüsse),
– Vorbereitung aller im laufenden Geschäftsbetrieb
anfallenden Maßnahmen zur Geschäftsführung
der Beteiligungsgesellschaft
(z. B. Vorbereitung von Entscheidungen der
Beteiligungsgesellschaft, Vorbereitungen
von Vertragsverhandlungen mit Dritten),
– Durchführung etwaiger jährlicher Auszahlungen
entsprechend den Weisungen
des geschäftsführenden Kommanditisten
bzw. den Gesellschafterbeschlüssen in
der Beteiligungsgesellschaft,
– Vorbereitung von Gesellschafterbeschlüssen
und/oder Gesellschafterversammlungen
entsprechend den Regelungen
des Gesellschaftsvertrages der
Beteiligungsgesellschaft,
– Überwachung der Einhaltung aller von
der Beteiligungsgesellschaft abgeschlossenen
Verträge mit Dritten (z. B.
Steuerberatung, Jahresabschlussprüfung
und sonstige Dienstleistungen),
– Vorbereitung der Berichte des geschäftsführenden
Kommanditisten (z. B. Berichte
über das handels- und steuerrechtliche
Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft,
Vorlage des geprüften Jahresabschlusses
für die Beteiligungsgesellschaft).
Der Anbieter ist an die Weisungen des
geschäftsführenden Kommanditisten und
ergänzend an die gesetzlichen Bestimmungen
über das Auftragsverhältnis gebunden.
Im Rahmen der übernommenen
Aufgaben ist der Anbieter widerruflich zur
Vertretung der Beteiligungsgesellschaft
berechtigt. Der Anbieter darf jedoch keine
Verträge über wesentliche Gegenstände
des Gesellschaftsvermögens abschließen
und keine Verbindlichkeiten im Namen
der Beteiligungsgesellschaft eingehen, die
im Einzelfall EUR 50.000 übersteigen. Der
geschäftsführende Kommanditist wird den
Anbieter im Bedarfsfall mit der weitergehenden
Vertretung der Beteiligungsgesellschaft
bevollmächtigen. Der Anbieter
ist nicht zur Übernahme von Aufgaben
verpflichtet, die vom Geltungsbereich des
Steuerberatungs- und/oder Rechtsdienstleistungsgesetzes
erfasst sind.
Für seine Leistungen erhält der Anbieter
in den Jahren 2011 und 2012 eine jährliche
Vergütung in Höhe von EUR 482.500 zuzüg
lich gesetzlicher Umsatzsteuer; ab dem
Jahr 2013 beträgt die jährliche Vergütung
EUR 430.000 zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die Vergütung für die Jahre 2011
und 2012 ist am 30.11. des jeweiligen Jahres,
die Vergütung ab dem Jahr 2013 ist jeweils
hälftig am 31.05. und am 30.11. eines jeden
Jahres fällig. Ab dem Jahr 2013 wird die
Ver gütungshöhe entsprechend der Ver änderung
des Verbraucherpreisindexes für
Deutschland (VPI, Basis 2005 = 100) kalenderjährlich
automatisch zum 30.12. eines
jeden Jahres angepasst. Im Falle der Rückabwicklung
der Beteiligungsgesellschaft
gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrags
der Beteiligungsgesellschaft verzichtet
der Anbieter rückwirkend auf seinen
Ver gütungsanspruch und erstattet der
Be teiligungsgesellschaft bereits geleistete
Zahlungen. Mit der Vergütung sind sämt -
liche Aufwendungen des Anbieters abgegolten;
soweit für die Beauftragung Dritter
Kosten anfallen – einschließlich etwaiger
Widerspruchs- und Gerichtskosten –
be zahlt die Beteiligungsgesellschaft diese
Kosten zusätzlich und direkt.
Der Geschäftsbesorgungsvertrag wurde
auf unbestimmte Zeit geschlossen und
kann mit einer Frist von sechs Monaten zum
Ende eines jeden Kalenderjahres schriftlich
von jeder Vertragspartei gekündigt werden,
erstmals zum 31.12.2024 und spätestens mit
Auflösung der Beteiligungsgesellschaft. Das
Recht zur außerordentlichen Kündigung
bleibt unberührt.
Die Haftung der DFH ist – außer in den
Fällen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit –
beschränkt auf EUR 250.000.
3.6.6 Geschäftsbesorgungsvertrag
„Anteilsübertragung“
Der geschäftsführende Kommanditist hat
am 27.04.2011 mit der DFH Beteiligungsgesellschaft
mbH (nachfolgend Geschäftsbesorger)
einen Geschäftsbesorgungsvertrag
für den Bereich „Anteilsübertragung“ abgeschlossen.
Danach ist es Aufgabe des Geschäftsbesorgers,
die während der Dauer der
Beteiligungsgesellschaft anfallenden Übertragungen
von Rechten und Pflichten aus
dem Treuhandverhältnis sowie von Gesellschaftsanteilen
(nachfolgend zusammenfassend
„Übertragungen“ genannt), z. B. infolge
von Veräußerungen, Schenkungen
oder Todesfällen, umfassend zu bearbeiten.
Dazu gehören insbesondere
– die Prüfung der Kaufvertrages-/Übertragungsunterlagen
auf ihre Vollständigkeit,

Rechtliche Grundlagen
83
– die Abwicklung des Übertragungsgeschäfts,
– das Inkasso der Verwaltungsaufwandsgebühr
für den geschäftsführenden
Kommanditisten sowie
– das Inkasso eventueller Handelsregistergebühren
und deren Weiterleitung an
die Beteiligungsgesellschaft.
Der Geschäftsbesorger ist betreffend
der ihm übertragenen Aufgaben von den
Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Er
ist bei der Erfüllung seiner Aufgaben an die
Weisungen des geschäftsführenden Kommanditisten
und ergänzend an die gesetzlichen
Bestimmungen über das Auftragsverhältnis
gebunden. Er ist berechtigt, bei
der Durchführung seiner Aufgaben Leistungen
ganz oder teilweise durch Dritter
erbringen zu lassen. Er ist nicht zur Übernahme
von Aufgaben verpflichtet, die vom
Geltungsbereich des Steuerberatungsund/oder
Rechtsdienstleistungsgesetzes
erfasst sind.
Für seine Leistungen erhält der Geschäftsbesorger
die im Gesellschaftsvertrag der
Beteiligungsgesellschaft für die Bearbeitung
von Übertragungen festgelegten Gebühren,
derzeit 0,35 % des Nominalbetrags der jeweiligen
Beteiligung, mindestens jedoch EUR
150, zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Er darf die Vergütung im Rahmen des Inkassos
direkt vom Übertragenden bzw. den
übernehmenden Erben vereinnahmen; er
erstellt für den geschäftsführenden Kommanditisten
hierüber jeweils eine Rechnung.
Eine Änderung der gesellschaftsvertraglichen
Vergütungsregelung bewirkt eine entsprechende
Anpassung der Vergütung des Geschäftsbesorgers.
Mit der Vergütung sind
alle dem Geschäftsbesorger im Zusammenhang
mit der Bearbeitung von Übertragungen
entstandenen und entstehenden Aufwendungen
abgegolten.
Der Geschäftsbesorgungsvertrag wurde
auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die ordentliche
Kündigungsfrist beträgt sechs
Monate zum Ende eines jeden Jahres; die
Kündigung bedarf der Schriftform. Das Recht
zur außerordentlichen Kündigung bleibt hiervon
unberührt.
Die Haftung des Geschäftsbesorgers ist –
außer in den Fällen von Vorsatz und grober
Fahrlässigkeit – beschränkt auf EUR 50.000.
Der geschäftsführende Kommanditist hat
gegenüber dem Geschäftsbesorger vorsorglich
insoweit auf Schadenersatzansprüche
verzichtet, als diese den Zeitraum vor Vertragsschluss
betreffen und auf einer Haftung
beruhen, die über den Betrag der Haftungsbeschränkung
hinausgehen.
4 Verträge der Objektgesellschaft
4.1 Gesellschaftsvertrag
Nach Vollzug des Anteilskaufvertrages
soll der Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft
wie folgt neu gefasst werden:
Unternehmensgegenstand, Gesellschafter
und Kapital
Die auf unbestimmte Zeit geschlossene
Objektgesellschaft soll die Firma „DFH 98
Objektgesellschaft mbH & Co. KG“ führen.
Gesellschaftszweck sollen der Erwerb, das
Bebauen, das Mieten, das Vermieten, die
Verwaltung von Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten, die Veräußerung
von Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten zum Zwecke der Vermögensverwaltung
und der Erwerb, das Mieten, das
Vermieten, das Leasen, das Verleasen, die
Errichtung, die Sanierung und die Verwaltung
von Baulichkeiten sowie unmittelbar
diesem Geschäftszweck dienende und
ihn fördernde Geschäfte sowie verwandte
Geschäfte, sowie das Begründen und
Halten von Beteiligungen zu diesem Zweck,
werden.
Hinsichtlich der Neuordnung der Gesellschaftsverhältnisse
der Objektgesellschaft
wird auf die diesbezüglichen Ausführungen
auf Seite 75 f. verwiesen. Die in das Handelsregister
einzutragende Haftsumme der Kommanditisten
soll dem jeweiligen Kommanditanteil
entsprechen.
Für jeden Kommanditisten soll ein festes
Kapitalkonto I (Verbuchung der Pflichteinlagen),
ein Kapitalkonto II mit Verrechnungskonten
(Verbuchung des laufenden Zahlungsverkehrs
im Zusammenhang mit der
Kommanditbeteiligung, der Gewinne und
der Entnahmen) und Verlustkonten (Verbuchung
der Verlustanteile) als Unterkonten,
und ein Rücklagenkonto (Verbuchung der
Einlagen in die Rücklagen der Objektgesellschaft)
geführt werden. Gewinne sind zunächst
auf den Verlustkonten zum Ausgleich
etwaiger Verlustvorträge zu verwenden.
Nach dem Verlustausgleich verbleibende
Gewinne sind dem Verrechnungskonto
gutzuschreiben; die Auszahlung dieser Guthaben
soll jederzeit möglich sein. Nicht gedeckte
Entnahmen aus dem Verrechnungskonto
sollen der einstimmigen Zustimmung
der Gesellschafterversammlung bedürfen,
auf deren Erteilung kein Anspruch besteht.
Die Entnahme von auf dem Rücklagenkonto
verbuchten Einlagen soll nur möglich sein,
soweit die Liquiditätslage der Objektgesellschaft
dies zulässt und die Geschäftsführung
der Objektgesellschaft der Entnahme
zustimmt. Die Konten werden nicht verzinst.
Für den persönlich haftenden Gesellschafter
neu wird lediglich ein Verrechnungskonto
geführt. Die Auszahlung dort gutgeschriebener
Gewinne soll jederzeit möglich
sein, nicht gedeckte Entnahmen sollen
hingegen ohne Einschränkung nur bis zur
Höhe des Verrechnungskontos zulässig sein.
Das Konto wird nicht verzinst.
Vertretung, Geschäftsführung, Liquidationstätigkeit
Die Vertretung der Objektgesellschaft soll
dem persönlich haftenden Gesellschafter
neu und dem geschäftsführenden Kommanditisten
obliegen. Beide sollen alleinvertretungsberechtigt
sowie vom Verbot des Insichgeschäfts
und dem Wettbewerbsverbot
gemäß §§ 161 Abs. 2, 112 HGB befreit sein.
Der persönlich haftende Gesellschafter
neu soll zusammen mit dem geschäftsführenden
Kommanditist unter Befreiung vom
Verbot des Insichgeschäfts zur Geschäftsführung
berechtigt und verpflichtet sein. Sie
sollen sich hierbei Dritter bedienen dürfen.
Über den gewöhnlichen Betrieb des Handelsgewerbes
der Objektgesellschaft hinausge-

84
Rechtliche Grundlagen
hende Geschäfte sollen nur mit Zustimmung
der Gesellschafter durch Gesellschafterbeschluss
vorgenommen werden. Mit Ausnahme
von seitens der Objektgesellschaft bereits abgeschlossener
beziehungsweise abzuschließender
Verträge (z. B. Mietvertrag mit der
Vodafone D2 GmbH vom 09.09.2010, Darlehensvertrag
mit der Beteiligungsgesellschaft),
der Belastung gesellschaftseigener Grundstücke
mit Grundpfandrechten bis zu einem
Betrag in Höhe von EUR 216.000.000, der
Aufnahme eines weiteren Darlehens in Höhe
von bis zu EUR 50.000.000 gemäß den Bedingungen
des langfristigen Kreditvertrags vom
27.04.2011, und der Aufnahme eines weiteren
Darlehens von bis zu EUR 10.000.000 bedürfen
einer Zustimmung insbesondere
– der Erwerb von sowie Verfügungen über
Unternehmensbeteiligungen,
– der Abschluss von über den Mietvertrag
vom 09.09.2010 hinausgehenden Einzelmietverträgen,
die sich auf mehr als 10 %
der Mietfläche beziehen, sowie die Änderung,
Aufhebung und Beendigung
von Einzelmietverträgen, die sich auf
mehr als 20 % der Mietflächen beziehen,
es sei denn, die wirtschaftlichen Auswirkungen
pro Jahr sind betragsmäßig
geringer als 20 % der vereinbarten Jah resnettomiete,
– die Aufnahme und Gewährung von Darlehen,
die Übernahme von Bürgschaften,
Garantien oder sonstigen Haftungsfreistellungen,
der Abschluss von Sicherungsvereinbarungen,
Kurs- und Zinssicherungsvereinbarungen
und ähnlicher Verträge
im Zusammenhang mit der Finanzierung
von Immobilien, die sich nicht im
Rahmen der im Insvestitions- und Finanzierungsplan
dargestellten Fremdkapitalgesamtsumme
inklusive Zinsen und
einmaliger Nebenleistungen halten,
– das Eingehen von Wechselverbindlichkeiten,
– der Erwerb von sowie Verfügungen über
Grundstücke, Erbbaurechte und grundstücksgleichen
Rechte,
– die Wiederherstellung des Bürokomplexes
im Falle der vollständigen oder
wesentlichen Zerstörung oder des
vollständigen oder teilweisen Untergangs
sowie die Freigabe von damit
zusammenhängenden Versicherungsleistungen,
– die Veräußerung bzw. Verwertung wesentlicher
Vermögenswerte der Objektgesellschaft
sowie
– die Überschreitungen des Investitionsund
Finanzierungsplans um mehr als 5 %
des Gesamtinvestitionsvolumens.
Im Falle der Auflösung und Liquidation
der Objektgesellschaft soll der vom Verbot
des Insichgeschäfts befreite persönlich
haftende Gesellschafter neu Liquidator sein.
Sowohl der persönlich haftende Gesellschafter
neu als auch der geschäftsführende
Kommanditist sollen vor Verteilung des
Ergebnisses jährlich eine gewinnunabhängige
Vergütung erhalten; die Vergütung des
persönlich haftenden Gesellschafters neu
soll EUR 7.500 p. a. inklusive etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer, die des geschäftsführenden
Kommanditisten EUR 10.000 p. a.
zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer
betragen. Bei Ausscheiden soll die
jeweilige Vergütung zeitanteilig gezahlt
werden. Für seine Liquidationstätigkeit soll
der persönlich haftende Gesellschafter neu
keine gesonderte Vergütung erhalten.
Kontroll- und Widerspruchsrechte der
Kommanditisten
Den Kommanditisten sollen die gesetzlichen
Kontrollrechte zustehen.
Beschlussfassungen
Die von den Gesellschaftern in den
Angelegenheiten der Objektgesellschaft
zu treffenden Bestimmungen sollen durch
Beschlussfassungen erfolgen; hierfür soll in
der Regel das schriftliche Verfahren dienen.
Beschlussfassungen betreffend
– die Aufgabe des Geschäftsbetriebs oder
seine wesentliche Einschränkung,
– den Erwerb, die Veräußerung und die
Belastung von Grundstücken, Erbbaurechten
und grundstücksgleichen Rechten
(mit Ausnahme der Belastung der
Grundstücke der Objektgesellschaft mit
Grundpfandrechten mit einem Betrag
von bis zu EUR 216.000.000) nebst der
mit dieser Belastung einhergehenden
Schuldanerkenntnisse und die Beteiligung
an anderen Unternehmen mit
gleichem Unternehmensgegenstand,
– die Veräußerung bzw. Verwertung wesentlicher
Vermögenswerte der Objektgesellschaft,
– die Änderung des Gesellschaftsvertrages
sowie
– die Auflösung bzw. Liquidation der
Objektgesellschaft
– die Umwandlung der Objektgesellschaft
sollen einen Mehrheitsbeschlusses von 75 %
der abgegebenen Stimmen erfordern. Im
Übrigen sollen Beschlüsse mit der einfachen
Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst
werden. Stimmenthaltungen sollen als nicht
abgegebene Stimmen gewertet werden. Je
EUR 1 des Kommanditkapitals soll eine Stimme
gewähren. Die Beteiligungsgesellschaft
soll zur gespalten Stimmrechtsausübung
berechtigt sein, soweit dies dazu dient, das
Stimmrecht in dem Verhältnis auszuüben,
das dem Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung
der Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft
entspricht.
Bei von Kommanditisten getätigten
Entnahmen aus dem Verrechnungskonto
soll es eines einstimmigen Beschlusses bedürfen,
auf dessen Erteilung kein Anspruch
besteht.
Ergebnisverteilung, Nachschusspflicht,
Liquidationserlös
Der persönlich haftenden Gesellschafter
neu soll am Gewinn und Verlust sowie am
Vermögen der Objektgesellschaft nicht beteiligt
sein. Die Beteiligung der Kommanditisten
am Vermögen einschließlich der
stillen Reserven der Objektgesellschaft soll

Rechtliche Grundlagen
85
sich ausschließlich nach dem Verhältnis der
Kommanditeinlagen richten.
Aus dem nach Berücksichtigung der jährlichen
Vergütungen des persönlich haftenden
Gesellschafters neu und des geschäftsführenden
Kommanditisten verbleibende
Gewinn der Objektgesellschaft soll zunächst
eine Vorabgewinnzuweisung in Höhe von
5,5 % p. a. der Rücklagenkonten der Gesellschafter
erfolgen, maximal bis zur Höhe des
nach Berücksichtigung der jährlichen Vergütungen
des persönlich haftenden Gesellschafters
neu und des geschäftsführenden
Kommanditisten verbleibenden Gewinns
der Objektgesellschaft. Sofern nach Berücksichtigung
der jährlichen Vergütungen des
persönlich haftenden Gesellschafters neu
und des geschäftsführenden Kommanditisten
kein Gewinn der Objektgesellschaft
verbleibt, entfällt die Vorabgewinnzuweisung.
Bezüglich des danach verbleibenden
Gewinns soll die Gewinnverteilung dergestalt
erfolgen, dass die Kommanditisten am
Jahresergebnis der Objektgesellschaft nach
dem Verhältnis ihrer Kommanditeinlagen
beteiligt sind. Etwaige Verlustanteile sollen
den Kommanditisten unbeschränkt auf
ihren Verlustkonten belastet werden. Die
Kommanditisten sollen zu einem über den
Betrag ihrer Pflichteinlage hinausgehenden
Verlustausgleich gegenüber der Objektgesellschaft
oder dem persönlich haftenden
Gesellschafter neu nicht verpflichtet sein.
Die Kommanditisten sollen über die Verpflichtung
zur Leistung ihrer Pflichteinlage
hinaus weder gegenüber Dritten noch gegenüber
anderen Gesellschaftern zum Nachschuss
oder zu weiteren Zahlungen verpflichtet
sein oder sonst wie haften; dies soll auch
im Falle der Liquidation der Objektgesellschaft
gelten. Unberührt hiervon bleiben soll
die Haftung der Kommanditisten gegenüber
Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff. HGB.
Der Liquidationserlös soll den Kommanditisten
nach Abzug der Vergütung des Liquidators
anteilig im Verhältnis ihrer Pflichteinlagen
zustehen.
Verfügung über Gesellschaftsanteile
Der persönlich haftende Gesellschafter
neu und der geschäftsführende Kommanditist
sollen über ihren jeweiligen Gesellschaftsanteil
nur mit Zustimmung des jeweils
anderen, die nur aus wichtigem Grund
verweigert werden darf, in der Weise verfügen
können, dass sie ihren jeweiligen Gesellschaftsanteil
auf einen neu eintretenden
und finanziell vergleichbar ausgestatteten
Komplementär bzw. geschäftsführenden
Kommanditisten übertragen. Dies soll nicht
für den Fall gelten, dass bereits ein weiterer
Komplementär bzw. geschäftsführender
Kommanditist an der Objektgesellschaft beteiligt
ist.
Verfügungen über Anteile eines Kommanditisten
an und über Ansprüche aus der Beteiligung
an der Objektgesellschaft sollen der
Zustimmung des persönlich haftenden Gesellschafters
neu und des geschäftsführenden
Kommanditisten bedürfen. Die Zustimmung
soll nur aus wichtigem Grund verweigert
werden dürfen. Mit Ausnahme von Übertragungen
aufgrund des Optionsvertrages gilt
dies nicht für Verfügungen des als Kommanditist
beteiligten Anteilsverkäufers; diese
sind vor dem 31.12.2020 untersagt, danach
zustimmungsfrei.
Alle Konten des verfügenden Gesellschafters
sollen für den neu eintretenden Gesellschafter
unverändert und einheitlich fortgeführt
werden; bei teilweiser Übertragung
eines Gesellschaftsanteils soll die Fortführung
auf getrennten Konten in dem der Teilung
entsprechenden Verhältnis erfolgen.
Der neu eintretende Gesellschafter soll die
Objektgesellschaft und die anderen Gesellschafter
von allen Vermögensnachteilen (einschließlich
anfallender Grunderwerbsteuer)
aufgrund des Gesellschafterwechsels freistellen.
Kündigung, Ausschluss und Ausscheiden
eines Gesellschafters
Ein Ausscheiden aus der Objektgesellschaft
infolge Kündigung soll nur mit einer
3-monatigen Kündigungsfrist, erstmals jedoch
zum 31.12.2024, danach mit gleicher
Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres
möglich sein. Voraussetzung für das Ausscheiden
des persönlich haftenden Gesellschafters
neu und des geschäftsführendes
Kommanditisten soll jedoch sein, dass
zuvor ein weiterer Komplementär bzw.
geschäftsführender Kommanditist in die
Objektgesellschaft aufgenommen wurde.
Dem Anteilsverkäufer als Altgesellschafter
der Objektgesellschaft steht ein Sonderkündigungsrecht
zu, das ohne Einhaltung
einer Frist, frühestens jedoch nach Ablauf
von fünf Jahren und sechs Monaten und
spätestens bis zum Ablauf von sechs Jahren
nachdem der Anteilsübergang an der
Objektgesellschaft entsprechend den Vereinbarungen
des Anteilskaufvertrags vom
27.04.2011 im Handelsregister eingetragen
wurde, durch schriftliche Kündigungserklärung
mit Zugang bei der Beteiligungsgesellschaft
wirksam wird.
Der geschäftsführende Kommanditist
soll einen Kommanditisten aus der Objektgesellschaft
ausschließen können, wenn dieser
seine fällige Einlage ganz oder teilweise
nicht leistet, nachdem ihm hierzu erfolglos
eine angemessene Frist gesetzt wurde.
Jeder Gesellschafter soll zudem aus der
Objektgesellschaft ausscheiden, wenn über
sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet
oder mangels Masse die Eröffnung
abgelehnt wird, ihm das Gesellschaftsverhältnis
aus wichtigem Grund gekündigt
wird, die Zwangsvollstreckung in seinen
Gesellschaftsanteil betrieben und die Vollstreckungsmaßnahme
nicht binnen sechs
Monate aufgehoben wird oder er aus wichtigem
Grund aus der Gesellschaft ausgeschlossen
wird. Der persönlich haftenden
Gesellschafter neu soll darüber hinaus bei
Eintritt der in § 131 Abs. 3 Nr. 1 HGB und
§ 135 HGB bezeichneten Ereignisse aus der
Objektgesellschaft ausscheiden.
In allen Fällen des Ausscheidens eines
Gesellschafters soll die Objektgesellschaft
zwischen den verbleibenden Gesellschaftern
fortgesetzt werden. Wird vor dem Ausscheiden
eines Gesellschafters die Liquidation
der Objektgesellschaft beschlossen, soll
der Gesellschafter an dieser teilnehmen, als
hätte er nicht gekündigt oder als wäre er
nicht ausgeschieden. Durch das Ausscheiden
eines Gesellschafters etwaig verursachte
Grunderwerbsteuer soll die Objektgesell-

86
Rechtliche Grundlagen
schaft tragen, es sei denn, der Anteilskaufund
Optionsvertrag regeln etwas anderes.
Ein Rückgriff der Objektgesellschaft gegenüber
dem ausgeschiedenen Gesellschafter
ist ausgeschlossen.
Ein ausscheidender Kommanditist soll
Anspruch auf Zahlung einer Abfindung in
Höhe des Wertes seines Kommanditanteils
haben, wie er sich aus der auf den Ausscheidenstag
aufzustellenden Auseinandersetzungsbilanz,
in der das Grundstück mit dem
Verkehrswert anzusetzen ist, ergibt. Der persönlich
haftenden Gesellschafter neu oder
der geschäftsführende Kommanditist sollen
auf Kosten des ausscheidenden Kommanditisten
die Erstellung einer geprüften Auseinandersetzungsbilanz
auf den Ausscheidenstag
veranlassen. Die geprüfte Auseinandersetzungsbilanz
soll für sämtliche Beteiligten
maßgeblich sein, soweit sie nicht innerhalb
von einem Monat nach ihrer Vorlage bei dem
klagenden Kommanditisten durch Klage angegriffen
worden ist und die Klage Erfolg
hat. Der aufgrund der Auseinandersetzungsbilanz
ermittelte Abfindungsbetrag soll dem
ausscheidenden Kommanditisten in zwei
gleichen Raten bzw. neun Monate nach
seinem Ausscheiden auszuzahlen sein. Bei
Gefährdung ihrer Liquidität soll die Objektgesellschaft
berechtigt sein, die Zahl der Abfindungsraten
auf bis zu acht gleiche Raten
zu erhöhen. Ab Zugang einer Rechnung
über den Abfindungsbetrag, frühestens jedoch
ab Fälligkeit, sollen Fälligkeitszinsen in
Höhe von 2 % p. a. über dem gesetzlichen
Basiszinssatz zu zahlen sein. Eine etwaige
Schuld des ausgeschiedenen Kommanditisten
gegenüber der Gesellschaft soll sofort
zur Zahlung fällig und in gleicher Weise zu
verzinsen sein. An schwebenden Geschäften
soll der ausscheidende Kommanditist nicht
teilnehmen. Er soll keinen Anspruch auf Befreiung
von Gesellschaftsverbindlichkeiten
oder auf Sicherheitsleistung für die Gesellschaftsverbindlichkeiten
haben. Der Anspruch
auf Erstattung einer vom ausscheidenden
Gesellschafter beglichenen Gesellschaftsverbindlichkeit
soll hiervon unberührt
bleiben.
Der ausscheidende persönlich haftende
Gesellschafter neu soll außer der Auszahlung
seines Guthabens auf seinem Verrechnungskonto
keine Abfindung erhalten.
4.2 Grundstückskaufvertrag
Die Büropark Brüsseler Straße GmbH,
Düsseldorf (nachfolgend „Grundstücksverkäufer“
genannt), und die Objektgesellschaft
haben am 10.09.2010 einen Grundstückskaufvertrag
mit Auflassungserklärung abgeschlossen.
Grundbuchsituation
Der Grundstücksverkäufer war bei Vertragsschluss
Eigentümer des im Grundbuch
der Gemarkung Heerdt des Amtsgerichts
Düsseldorf im Blatt Nr. 18074, laufende Nummer
3, Flur 36, Flurstück 36, laufende Nummer
8, Flur 36, Flurstücke 266, 267, 268 und
269, laufende Nummer 9, Flur 36, Flurstücke
271, 272, 273, 274, 275, 276 und 278, laufende
Nummer 10, Flur 36, Flurstücke 260, 261, 262
und 263, laufende Nummer 11, Flur 36, Flurstücke
280, 281 und 282 sowie laufende
Nummer 12, Flur 36, Flurstücke 283 und 284
des eingetragenen Grundbesitzes in der
Viersener Straße und in der Neuwerker Straße
in Düsseldorf (nachfolgend „Kaufgegenstand“
genannt). Die Eigentumsumschreibung
wurde mit Abschluss des Grundstückskaufvertrages
beantragt; der Anspruch der
Objektgesellschaft auf Eigentumsübertragung
ist durch eine Auflassungsvormerkung
abgesichert, die am 02.12.2010 im Grundbuch
eingetragen wurde.
Im Grundbuch sind zugunsten Dritter
für diverse Flurstücke des Kaufgegenstandes
verschiedene beschränkt persönliche
Dienstbarkeiten in Form von Wegerechten,
Geh- und Fahrrechten sowie Leitungsrechte
eingetragen. Zudem lasten auf dem Kaufgegenstand
zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
diverse Grundschulden insgesamt
in Höhe von EUR 11.222.856,78. Für Grundschulden
in Höhe von EUR 2.658.717,78 liegt
eine an die Kaufpreiszahlung geknüpfte
Löschungsbewilligung vor; es besteht ein
bedingter Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte
bis zu EUR 240.000.000 nebst
20 % Zinsen jährlich und bis zu 15 % Nebenleistung
einmalig.
Im Baulastenverzeichnis der Landeshauptstadt
Düsseldorf (nachfolgend „Stadt
Düsseldorf“ genannt) besteht für diverse
Flurstücke des Kaufgegenstandes die Verpflichtung
zur Duldung eines Wegerechts
zugunsten Dritter (u. a. Fußgänger, Anlieger
und Notfall-Rettungsfahrzeuge). Darüber
hinaus ist für einen Teil der Flurstücke für
Dritte ein Leitungsrecht eingetragen. Der
Grundstücksverkäufer ist verpflichtet,
bezüglich der Flurstücke 283 und 284 die
Löschung dieser Baulasten zu beantragen.
Die damit verbundenen Kosten trägt die
Objektgesellschaft. Der Verzicht auf diese
Baulast stellt ausdrücklich keine Voraussetzung
zur Kaufpreisfälligkeit dar.
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt EUR 18.000.000
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, und
wurde seit dem 10.10.2010 mit 5 % p. a. verzinst.
Der Kaufpreis wurde am 10.02.2011, die
Zinsen für die Kaufpreisstundung in Höhe
von EUR 300.000 wurden am 25.02.2011
gezahlt.
Die Vertragsparteien gehen übereinstimmend
davon aus, dass es sich bei dem
Verkauf nicht um eine nicht umsatzsteuerbare
Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß
§ 1 Abs. 1a UStG handelt, sodass es
sich bei dem Verkauf des Grundstücks um
ein umsatzsteuerbares und auch umsatzsteuerpflichtiges
Geschäft handelt. Sollte
die Finanzverwaltung den Verkauf jedoch
als eine Geschäftsveräußerung im Ganzen
gemäß § 1 Abs. 1a UStG ansehen und für
die maßgebliche Steuerfestsetzung keinen
umsatzsteuerbaren Vorgang annehmen, sind
sich die Parteien darüber einig, dass Umsatzsteuer
vom Grundstücksverkäufer nicht geschuldet
ist. In diesem Fall werden die Parteien
einen entsprechenden Antrag beim
Finanzamt auf Rückgängigmachung der
steuerlichen Folgen aus dem unrichtigen
Umsatzsteuerausweis stellen und der Grundstücksverkäufer
wird der Objektgesellschaft
eine berichtigte Rechnung mit Hinweis aus
§ 1 Abs. 1a UStG ausstellen.
Der Grundstücksverkäufer bevollmächtigt
die Objektgesellschaft, im Namen des
Grundstücksverkäufers diejenigen dinglichen

Rechtliche Grundlagen
87
Erklärungen abzugeben, die zur Eintragung
von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe
nebst beliebiger Zinsen und Nebenleistungen
zugunsten deutscher Kreditinstitute erforderlich
sind, einschließlich Unterwerfung des
jeweiligen Eigentümers unter die sofortige
Zwangsvollstreckung in den belastenden
Grundbesitz, soweit sichergestellt ist, dass
die Auszahlung der zu sichernden Darlehensvaluta
durch die Gläubiger bis zur Erfüllung
der Kaufpreiszahlungsverpflichtung der Objektgesellschaft
nach dem Grundstückskaufvertrag
nur zur Kaufpreistilgung erfolgt.
Die bestellte Grundschuld darf auch
nach der Eigentumsumschreibung auf die
Objektgesellschaft bestehen bleiben. Alle
Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche,
die mit ihr zu tun haben, werden hiermit
mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises,
in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung,
auf die Objektgesellschaft übertragen.
Übergabe
Die Übergabe des Kaufgegenstandes an
die Objektgesellschaft erfolgte am 11.09.2010
(nachfolgend „Übergabe- und Verrechnungstag“).
Vom Übergabe- und Verrechnungstag an
gehen der Besitz, Nutzen und Lasten einschließlich
der Verkehrssicherungspflichten
sowie die Gefahr der zufälligen Verschlechterung
und des zufälligen Untergangs des
Kaufgegenstandes von dem Grundstücksverkäufer
auf die Objektgesellschaft über. Tritt
der Grundstücksverkäufer von dem Grundstückskaufvertrag
zurück, weil sich die Objektgesellschaft
mit der Kaufpreiszahlung länger
als einen Monat in Verzug befindet, ist die
Objektgesellschaft verpflichtet, den Kaufgegenstand
an den Grundstücksverkäufer herauszugeben
und den am Übergabe- und
Verrechnungstag bestehenden Zustand des
Kaufgegenstandes wieder herzustellen.
Grunderwerbsteuer
Anfallende Grunderwerbsteuer trägt die
Objektgesellschaft.
Rechte/Pflichten der Objektgesellschaft
Die Objektgesellschaft wird ab dem
Übergabe- und Verrechnungstag als Rechtsnachfolger
des Grundstücksverkäufers in
den Städtebaulichen Vertrag vom 17.02.2006
eintreten.
Haftung und Gewährleistung des Grundstücksverkäufers
Die Objektgesellschaft hat grundsätzlich
Anspruch auf einen lastenfreien Besitz- und
Eigentumserwerb; ausgenommen hiervon
sind Rechte und Ansprüche der Objektgesellschaft
wegen etwaiger altrechtlicher
Dienstbarkeiten, Baulasten und Finanzierungsgrundschuld.
Die Objektgesellschaft
übernimmt den Kaufgegenstand in dem
derzeitigen und ihr bekannten Zustand. Eine
Bescheinigung der Stadt Düsseldorf über
etwaige Altlasten des Kaufgegenstandes lag
bei Vertragsschluss den Parteien vor und ist
Gegenstand des Grundstückskaufvertrages.
Danach ist der Objektgesellschaft bekannt,
dass es sich bei dem Kaufgegenstand zumindest
teilweise um Verdachtsflächen oder
altlastenverdächtige Flächen im Sinne des
Bundesbodenschutzgesetzes handeln könnte.
Zur Beseitigung eventueller Altlasten ist
die Objektgesellschaft verpflichtet. Der
Grundstücksverkäufer ist unter bestimmten
Voraussetzungen verpflichtet, der Objektgesellschaft
hierbei anfallende (Mehr-) Kosten
zu erstatten bzw. die Objektgesellschaft von
diesen freizustellen, vorausgesetzt die Objektgesellschaft
hat dem Grundstücksverkäufer
diese (Mehr-) Kosten bis zum 30.09.2011 angezeigt.
Soweit nach dem 30.09.2011 Altlasten
im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes,
Grundwasserverunreinigungen etc.
entdeckt werden, hat die Objektgesellschaft
die Kosten für die erforderlichen Untersuchungs-,
Überwachungs- Sanierungs- oder
sonstigen Maßnahmen zu tragen.
Der Grundstücksverkäufer übernimmt
keinerlei Gewährleistung für die Mangelfreiheit,
sofern im Grundstückskaufvertrag keine
hiervon abweichende Regelung getroffen
wurde. Der Objektgesellschaft ist bekannt,
dass die geplante Erschließung des Kaufgegenstands
über die neu zu errichtende Basisstraße
derzeit noch nicht vorhanden ist. Der
Rücktritt der Objektgesellschaft wegen Sachmängeln
ist ausgeschlossen. Für den Fall
bestimmter Sachmängel in Zusammenhang
mit etwaigen Altlasten sind die Rechte der
Objektgesellschaft auf die Geltendmachung
von Schadenersatz beschränkt. Die Rechte
auf Nachbesserung, Rücktritt oder Minderung
sind insoweit ausgeschlossen. Im Übrigen
sind Rücktrittsrechte der Objektgesellschaft
und sonstige Rechte zur Rückabwicklung
(z. B. in Form des Schadenersatzes statt
der Leistung) sowie Anfechtungsrechte, insbesondere
wegen Fehlens einer wesentlichen
Eigenschaft ausgeschlossen. Anderweitige
Kündigungsrechte oder sonstige Rechte,
aufgrund derer sich die Objektgesellschaft
von diesem Grundstückskaufvertrag lösen
könnte, sind gleichfalls ausgeschlossen.
4.3 Städtebaulicher Vertrag
Die Stadt Düsseldorf und der Grundstücksverkäufer
haben am 17.02.2006 einen Städtebaulichen
Vertrag gemäß §§ 11 und 124 Baugesetzbuch),
geändert mit Vereinbarung
vom 01.12.2009, über einige im Gebiet eines
Bebauungsplans liegenden Flurstücke des
Kaufgegenstandes abgeschlossen. Die Objektgesellschaft
hat durch Übernahmevereinbarung
vom 06.10.2010 die Rechte und
Pflichten des Grundstücksverkäufers aus
dem Städtebaulichen Vertrag mit Wirkung
ab dem 11.9.2010 übernommen.
Städtebaulicher Vertrag
Der Grundstücksverkäufer hat der Stadt
Düsseldorf die laut Bebauungsplan als
öffentliche Verkehrsflächen benötigten Flächen,
soweit sie in seinem Eigentum stehen,
unentgeltlich, schulden-, lasten- und kostenfrei
zu übereignen. Darüber hinaus hat der
Grundstücksverkäufer im Verhältnis zur
Stadt Düsseldorf die Kosten in Höhe von ca.
EUR 4.000.000 für die entwässerungstechnische
Erschließung des Grundstücks, den
im Rahmen des Straßenausbaus notwendigen
Grunderwerb und den Straßenausbau
selbst, die Straßenbeleuchtung, die Errichtung
einer Lärmschutzwand, die Verlegung
von Versorgungs- und Kommunikationsleitungen,
Ausgleichsmaßnahmen gemäß
§ 1 a Abs. 1 und 2 Baugesetzbuch, Gutachten
sowie die Freiraumplanung bzw. Platzgestaltung
zu tragen. Zudem hat der Grund -
stücksverkäufer, was gleichsam Wirksamkeitsvoraussetzung
für den Städtebaulichen
Vertrag ist, zugunsten der Stadt Düsseldorf
bestimmte, vertraglich vereinbarte
beschränkt persönliche Dienstbarkeiten

88
Rechtliche Grundlagen
und Baulasten im Grundbuch eintragen
zu lassen sowie eine selbstschuldnerische
Bürgschaft einer Sparkasse oder deutschen
Großbank in der vertraglich vereinbarten
Höhe beizubringen. Bei schuldhafter Verletzung
seiner Vertragspflichten hat der
Grundstücksverkäufer eine Vertragsstrafe
an die Stadt Düsseldorf zu zahlen.
Übernahmevereinbarung
Die Objektgesellschaft hat mit Wirkung
ab 11.09.2010 die Rechte und Pflichten des
Grundstücksverkäufers aus dem Städtebaulichen
Vertrag übernommen. Im Innenverhältnis
zum Grundstücksverkäufer hat die
Objektgesellschaft nur bestimmte Verpflichtungen
aus dem Städtebaulichen Vertrag
übernommen, z. B. hat der Grundstücksverkäufer
bis zur Erfüllung bestimmter städtebaulicher
Verpflichtungen die der Stadt
Düsseldorf zur Erfüllungssicherung gestellte
Bankbürgschaft in Höhe von EUR 1.550.500
zu belassen. Die Objektgesellschaft hat der
Stadt Düsseldorf als Erfüllungssicherung für
die übernommenen Verpflichtungen aus
dem Städtebaulichen Vertrag eine selbstschuldnerische
Bankbürgschaft einer Sparkasse
in Höhe von EUR 1.621.000 gestellt.
4.4 Nutzungsvereinbarung
Die Objektgesellschaft, die Landeshauptstadt
Düsseldorf und Vodafone haben am
15.09.2010 eine notariell beurkundete Nutzungsvereinbarung
abgeschlossen.
Durch die Nutzungsvereinbarung wird der
Objektgesellschaft von der Stadt Düsseldorf
ein unentgeltliches und entschädigungsloses
Nutzungsrecht an den im Eigentum der
Stadt Düsseldorf stehenden Grundstücken
Gemarkung Heerdt, Flur 37, laufende Nummern
36 und 37, Flurstücke 110 und 91, eingetragen
beim Amtsgericht Düsseldorf im
Grundbuch von Heerdt, Blatt 8037, sowie Gemarkung
Heerdt, Flur 36, laufende Nummern
65 und 63, Flurstücke 190 und 218, eingetragen
beim Amtsgericht Düsseldorf im Grundbuch
von Heerdt, Blatt 8036 (im Folgenden
zusammen „dienendes Grundstück“ genannt)
zur Errichtung und Nutzung eines
Parkhauses sowie eines Parkplatzes auf den
in der Nutzungsvereinbarung näher beschrieben
Teilflächen des dienenden Grundstücks
eingeräumt. Die Stadt bleibt anlässlich von
Großveranstaltungen an Sonnabenden,
Sonn- und Feiertagen ein Mitbenutzungsrecht
an den ebenerdigen Parkflächen und
am Parkhaus vorbehalten, welches auf maximal
20 Tage im Jahr beschränkt ist.
Grunddienstbarkeit, Vorkaufsrecht, beschränkte
persönliche Dienstbarkeit
Zur dinglichen Sicherung des Nutzungsrechts
räumt die Stadt Düsseldorf dem Eigentümer
des Grundstücks Amtsgericht Düsseldorf,
Grundbuch von Heerdt, Blatt Nr. 18074,
laufende Nummer 3, Flur 36, Flurstück 36,
laufende Nummer 8, Flur 36, Flurstücke 266,
267, 268 und 269, laufende Nummer 9, Flur
36, Flurstücke 271, 272, 273, 274, 275, 276
und 278, laufende Nummer 10, Flur 36, Flurstücke
260, 261, 262 und 263, laufende Nummer
11, Flur 36, Flurstücke 280, 281 und 282
sowie laufende Nummer 12, Flur 36, Flurstücke
283 und 284 des Grundbesitzes in
der Viersener Straße und in der Neuwerker
Straße in Düsseldorf (im Folgenden „herrschendes
Grundstück“ genannt) an Teilflächen
des dienenden Grundstücks unentgeltlich
und entschädigungslos eine Grunddienstbarkeit
mit erstem Rang sowie ein
dingliches Vorkaufsrecht ein.
Die Stadt Düsseldorf erklärt sich zudem
bereit, die Nutzung des Parkhauses durch
Vodafone durch Eintragung einer beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit zugunsten
von Vodafone im Grundbuch dinglich sichern
zu lassen, die unmittelbaren Nachrang zu
der Grunddienstbarkeit und Vorrang zu dem
dinglichen Vorkaufsrecht hat. Auch die Einräumung
der beschränkten persönlichen
Dienstbarkeit erfolgt unentgeltlich und entschädigungslos.
Soweit eine der Regelungen in der Grunddienstbarkeit
oder der beschränkten persönlichen
Dienstbarkeit nicht dinglicher Inhalt
der jeweiligen Dienstbarkeit sein kann, gilt
der jeweilige Inhalt zwischen den Vertragsparteien
zumindest als schuldrechtlich vereinbart.
Aufschiebende Bedingung
Die Bestellung der Grunddienstbarkeit,
der beschränkten persönlichen Dienstbar-
keit sowie des Vorkaufsrechts stehen unter
der aufschiebenden Bedingung, dass die
Objektgesellschaft als Eigentümer des herrschenden
Grundstücks im Grundbuch eingetragen
ist.
Kosten
Die für den Bau und Betrieb sowie die
Unterhaltung und Instandhaltung des Parkhauses
und des Parkplatzes anfallenden
Kosten trägt die Objektgesellschaft ebenso
wie alle im Zusammenhang mit dieser Vereinbarung
entstehenden Kosten, insbesondere
die grundstücksbezogenen Kosten wie
z. B. Straßenreinigung, Entwässerung und
Grundsteuer. Auch alle mit der Eintragung
und späteren Löschung der Dienstbarkeiten
und des Vorkaufsrechts zusammenhängenden
Kosten gehen zulasten der Objektgesellschaft.
Die Objektgesellschaft ist verpflichtet,
die Stadt von allen in diesem Zusammenhang
geltend gemachten Forderungen
Dritter freizuhalten.
Haftung
Die Objektgesellschaft haftet während
der Dauer des Nutzungsrechts für den verkehrssicheren
Zustand der Teilflächen des
dienenden Grundstücks von dem Zeitpunkt
des Besitzübergangs an. Die Objektgesellschaft
ist allein für die Unterhaltung und Instandhaltung
des Parkhauses und des Parkplatzes
verantwortlich. Die Objektgesellschaft
stellt die Stadt Düsseldorf von etwaigen
gesetzlichen Schadenersatzansprüchen
Dritter frei, die wegen der Verletzung der
genannten Pflichten gegenüber der Stadt
geltend gemacht werden. Der Besitz an den
Teilflächen des dienenden Grundstücks geht
mit Wirksamwerden dieser Vereinbarung auf
die Objektgesellschaft über.
Nach der derzeitigen Terminplanung ist
vorgesehen, dass die öffentliche Erschließung
des Parkhauses und des ebenerdigen
Parkplatzes bis zum 31.08.2012 hergestellt ist.
Sollten Behinderungen oder Verzögerungen
im weitesten Sinne eintreten und daraus eine
zeitlich verzögerte Errichtung der öffentlichen
Erschließungsanlage für das Parkhaus und
des Parkplatzes resultieren, ohne dass dies
von der Stadt Düsseldorf zu vertreten ist, ist
jegliche Haftung der Stadt Düsseldorf für

Rechtliche Grundlagen
89
eventuell eintretende Nachteile der Objektgesellschaft
und Vodafone ausgeschlossen.
Die Stadt haftet jedoch bei Verzögerungen,
die aus vergaberechtlichen Rechtsstreitigkeiten
und aus Verzögerungen, die durch die
derzeit auf den Teilflächen stattfindenden
Arbeiten herrühren, nur für grobe Fahrlässigkeit
und Vorsatz.
Die Teilflächen liegen in einem Gebiet,
welches laut Kataster Auffüllungsmaterialien
mit einer über die Deponieklasse I
hinausgehenden Belastung (Altlasten)
ausweist. Die erforderlich werdenden Entsorgungsarbeiten
sind – in Absprache mit
der Stadt – durch die Objektgesellschaft
vorzunehmen. Die Stadt Düsseldorf ist nach
der Nutzungsvereinbarung zur Übernahme
der Deponiemehrkosten im Rahmen der
Entsorgung dieser Altlasten bis zu einer Tiefe
von 30,60 m (Gründungstiefe) verpflichtet.
Weitere Kosten, die im Zusammenhang
mit der Bodenbeschaffenheit stehen (etwa
Mehrgründungs- und Erdbaukosten), werden
von der Stadt nicht übernommen. Eine
darüber hinausgehende Verpflichtung der
Stadt Düsseldorf bezüglich der Bodenund
sonstigen Grundstücksbeschaffenheit
kommt nicht in Betracht. Sowohl die Sachmängelhaftung
sowie als auch eine Ausgleichspflicht
nach § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz
sind ausgeschlossen.
Vertragsbeendigung
Die Grunddienstbarkeit an Teilflächen des
dienenden Grundstücks steht unter der auflösenden
Bedingung der Kündigung der
Nutzungsvereinbarung, welche ausschließlich
zulässig ist, wenn
– der auf dem herrschenden Grundstück
durch die Objektgesellschaft zu errichtende
Bürokomplex nicht mehr existiert
und innerhalb von fünf Jahren nicht
wieder errichtet wird,
– die Nutzung der geplanten Bebauung
auf dem herrschenden Grundstück von
der Objektgesellschaft bzw. einem dieser
nachfolgenden Eigentümer aufgegeben
wird,
– der Komplex einer Nutzung zugeführt
wird, die den berechtigten Interessen der
Stadt entgegensteht,
– für die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit
einer Nutzung des Komplexes auf dem
herrschenden Grundstück keine Stellplätze
mehr auf den Teilflächen des dienenden
Grundstücks erforderlich sind,
– das Parkhaus und/oder der Parkplatz auf
dem dienenden Grundstück verwahrlosen,
– das Parkhaus länger als drei Jahre nicht
mehr genutzt oder betrieben wird oder
– nicht innerhalb von vier Jahren nach Unterzeichnung
der Nutzungsvereinbarung
das Parkhaus und der Parkplatz – ggf. bis
auf die Erschließung – fertiggestellt sind.
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit
erlischt automatisch, ohne dass es einer Kündigung
bedarf, wenn der auf dem herrschenden
Grundstück durch die Objektgesellschaft
zu errichtende Bürokomplex nicht mehr
existiert, die Büronutzung des betreffenden
Bürokomplexes durch Vodafone aufgegeben
wird, der Bürokomplex einer Nutzung zugeführt
wird, für deren öffentlich-rechtliche Zulässigkeit
das Parkhaus und der Parkplatz auf
dem dienenden Grundstück nicht benötigt
werden, das Parkhaus und/oder der Parkplatz
auf dem dienenden Grundstück verwahrlosen,
das Parkhaus länger als ein Jahr
nicht betrieben wird, der Parkplatz von
Vodafone nicht mehr genutzt wird oder das
Parkhaus und der Parkplatz nicht innerhalb
von vier Jahren nach Unterzeichnung der
Nutzungsvereinbarung – ggf. bis auf die Erschließung
– fertiggestellt sind.
Nach Erlöschen der Grunddienstbarkeit,
des dinglichen Vorkaufsrechts und der beschränkten
persönlichen Dienstbarkeit bzw.
nach Beendigung der Nutzungsvereinbarung
haben die Objektgesellschaft und Vodafone
keinen Anspruch auf eine Entschädigung
für das Parkhaus. Die Objektgesellschaft verpflichtet
sich, das Parkhaus auf schriftliches
Verlangen der Stadt Düsseldorf abzureißen,
das dienende Grundstück entsprechend
wieder herzurichten und die eingetragene
Grunddienstbarkeit und das eingetragene
dingliche Vorkaufsrecht zur Löschung zu bewilligen,
wenn die vorgenannten Erlöschungsgründe
eingetreten sind bzw. die Nutzungsvereinbarung
beendigt ist.
4.5 Finanzierungsverträge
4.5.1 Zwischenfinanzierungskreditvertrag
Die Objektgesellschaft hat mit einem
deutschen Bankenkonsortium (nachfolgend
„Bankenkonsortium Eins“ genannt)
am 27.08.2010/13.09.2010 einen Kreditver
trag abgeschlossen. Nachträge datieren
vom 06.09.2010/13.09.2010 und
11.10.2010/14.10.2010.
Kreditbetrag/Kosten
Der Kreditbetrag beläuft sich auf EUR
199.000.000. Hiervon wird zunächst eine
Bearbeitungsgebühr in Höhe von EUR
1.900.000 einbehalten, sodass der Auszahlungsbetrag
EUR 197.100.000 beträgt. Ferner
werden, soweit diese Beträge nach dem
Kreditvertrag anfallen, Bereitstellungszinsen,
bei Teilauszahlungen fällig werdende Zinsleistungen
und sonstige von der Objektgesellschaft
zu tragende Kosten vom Kreditbetrag
einbehalten.
Die Objektgesellschaft hat im Zusammenhang
mit dem Abschluss des Kreditvertrages
bereits ein Mandatierungsentgelt in
Höhe von EUR 100.000 und ein Entgelt für
die Wertermittlung des Objekts nach banküblichen
Gepflogenheiten in Höhe von EUR
60.000 an das Bankenkonsortium Eins gezahlt.
Für die Ablösung bzw. Rückführung
des Kredits kann das Bankenkonsortium Eins
ein sogenanntes Ablöseentgelt in Höhe von
EUR 200.000 erheben.
Inanspruchnahme des Kredits
Die Objektgesellschaft kann den Kredit
durch eine oder mehrere Ziehungen in Anspruch
nehmen, sobald sie ihren Verpflichtungen
aus dem Kreditvertrag, nachgekommen
ist, keine Kündigungsgründe vorliegen
und die Auszahlungsvoraussetzungen (z. B.
Grundschuldbrief über EUR 216.000.000 bzw.
entsprechende Notarbestätigung nebst voll-

90
Rechtliche Grundlagen
streckbarer Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde,
Nachweis über die ranggerechte
Eintragung der Grundschuld, Abtretungserklärung
bezüglich bestehender
und zukünftiger Mietzinsforderungen aus
dem Mietvertrag vom 09.09.2010, Abtretungserklärung
bezüglich der Rechte und
Ansprüche aus dem Generalübernehmervertrag
vom 10.09.2010, dem Anteilskaufvertrag
vom 27.04.2011, der Fondsschließungsgarantie
vom 27.04.2011 und den Objektversicherungen)
vorliegen.
Die Inanspruchnahme des Kredits kann
nach Wahl der Objektgesellschaft als 3-
Monats-Euribor-Kredit, Kontokorrentkredit
oder Avalkredit erfolgen. Nimmt die Objektgesellschaft
den Kredit nicht oder nicht in
voller Höhe in Anspruch, erlischt bzw. reduziert
sich ihr Auszahlungsanspruch gegenüber
dem Bankenkonsortium Eins entsprechend.
Sie zahlt auf den nicht in Anspruch
genommenen Teil des Zwischenfinanzierungskredits
eine Bereitstellungsprovision in
Höhe von 0,95 % p .a. für den dritten und
jeden weiteren Monat nach Abschluss des
Kreditvertrages und ist, soweit sie die (teilweise)
Nichtabnahme des Kredits zu vertreten
hat, zum Ersatz des dadurch entstandenen
Schadens verpflichtet.
Kreditlaufzeit
Die Laufzeit des Kredits ist bis zum
31.12.2012 befristet; der in Anspruch genommene
Kreditbetrag zuzüglich ausstehender
Zinsen, Provisionen und Entgelte ist an diesem
Tag in einer Summe zur Rückzahlung
fällig. Zudem kann der Kreditbetrag freiwillig
zu jedem Zinszahlungstermin (Ende der Zinsbindungsperiode)
teilweise oder vollständig
aus Darlehen bzw. Vorauszahlungen der Beteiligungsgesellschaft,
der Gesellschafter der
Beteiligungsgesellschaft oder Dritter zurückgezahlt
werden, ohne dass es einer Kündigung
des Kreditvertrages bedarf. Die (Teil-)
Rückzahlung muss zusammen mit den auf
den zurückgezahlten Betrag angefallenen
Zinsen erfolgen. Zurückgezahlte (Teil-) Beträge
können nicht erneut in Anspruch genommen
werden. Darüber hinaus ist für den
Fall, dass nach Fertigstellung und Übergabe
des Objekts auf dem Mieteingangskonto
zum 10. eines Kalendermonats ein Guthaben
besteht, eine vertraglich festgelegte Pflichtsondertilgung
(Full Cash Sweep) in Bezug auf
fällige Zinsen und den noch ausstehenden
Kreditbetrag vereinbart, d. h., das jeweilige
Guthaben auf dem Mieteingangskonto steht
nicht zur freien Verwendung der Objektgesellschaft,
insbesondere sind Auszahlungen
an die Gesellschafter der Objektgesellschaft
nicht zulässig.
Sicherheiten
Dem Bankenkonsortium Eins soll zur
Sicherung seiner Pflichtsondertilgungsansprüche
ein Pfandrecht bestellt werden.
Des Weiteren hat die Objektgesellschaft
zur Absicherung aller Ansprüche des Banken
konsortiums Eins aus dem Kreditvertrag und
etwaigen anderen – auch zukünftigen –
Kreditverhältnissen und aus der sonstigen
bankenmäßigen Geschäftsverbindung verschiedene
Sicherheiten zu stellen, u. a.
– eine Briefgrundschuld über mindestens
EUR 216.000.000,00 für das Grundstück
Viersener Straße in 40549 Düsseldorf, einzutragen
im Grundbuch von Heerdt des
Amtsgerichts Düsseldorf, Blatt 18074,
– die Abtretung bestehender und zukünftiger
Mietzinsforderungen aus dem
Mietvertrag vom 09.09.2010 (nebst Ausübungsvergütung
aus der Mieterdienstbarkeit)
– Abtretung der Rechte und Ansprüche aus
dem Generalübernehmervertrag vom
10.09.2010 und den Objektversicherungen,
– Erklärung der Sicherungsübereignung
des Parkhauses auf dem Nachbargrundstück
Viersener Straße in 40549 Düsseldorf
sowie
– die Verpfändung der Mieteingangs- und
Reservekonten der Objektgesellschaft.
Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, bis
zur vollständigen Erfüllung aller Ansprüche
aus dem Kreditvertrag keine Auszahlungen
und sonstigen Zahlungen an ihre Gesellschafter
vorzunehmen; ausgenommen sind
die in der dort erwähnten Kostenkalkulation
aufgeführten Zahlungen für Leistungen der
Gesellschafter der Objektgesellschaft.
4.5.2 Darlehensvertrag mit Zech Bau
Holding GmbH
Die Zech Bau Holding GmbH (nachfolgend
„Zech Bau“ genannt) hat der Objektgesellschaft
am 22.09.2010 ein Darlehen über
EUR 50.000.000 gewährt.
Inanspruchnahme des Darlehens
Das Darlehen dient ausschließlich der Erfüllung
der sich für die Objektgesellschaft
aus dem Generalübernehmervertrag vom
10.09.2010 ergebenden finanziellen Verpflichtungen.
Es kann ratierlich entsprechend
Baufortschritt abgerufen werden und muss
innerhalb von zwei Bankarbeitstagen bestimmungsgemäß
verwendet werden.
Darlehenslaufzeit
Die Darlehensgewährung erfolgt auf unbestimmte
Zeit. Das Darlehen ist erstmals
kündbar, wenn folgende Voraussetzungen
alternativ vorliegen:
– Das Darlehen endet (anteilig), sobald und
soweit die Beteiligungsgesellschaft der
Objektgesellschaft ein Darlehen in Höhe
von mindestens EUR 81.000.000 zur Verfügung
stellt. Die Objektgesellschaft tritt
den ihr aus diesem Darlehensvertrag zustehenden
Auszahlungsanspruch bereits
jetzt an die diese Abtretung annehmende
Zech Bau ab.
– Das Objekt wird verkauft.
– Das Darlehen endet (anteilig), soweit die
Objektgesellschaft den Darlehensbetrag
unter Berücksichtigung der Regelungen
des Zwischenfinanzierungskreditvertrages
vom 13.09.2010 bzw. des langfristigen
Kreditvertrages vom 27.04.2011 mit den
Mietzahlungen von Vodafone tilgen kann.
– Ende der Grundmietzeit des Mietvertrages
vom 09.09.2010 von 20 Jahren.
Bis zum 31.12.2012 ist das Darlehen mit
5 % p. a. und ab dem 01.01.2013 mit 7,38 %
p. a. über dem Basiszins gemäß § 247 Abs. 1
BGB zu verzinsen. Zinsen werden nicht ge-

Rechtliche Grundlagen
91
sondert zur Zahlung fällig, sie erhöhen den
Darlehensbetrag und sind in einem Betrag
unmittelbar nach Ablösung des Darlehens
zu entrichten; Zinseszinsen fallen nicht an.
Das Darlehen kann jederzeit ganz oder
teilweise, muss aber spätestens am Ende der
Vertragslaufzeit zurückgezahlt werden.
Sicherheiten
Zur Absicherung des Darlehens soll die
Objektgesellschaft ihrem Vertragspartner
folgende Sicherheiten, die bislang noch nicht
bestellt wurden, einräumen:
– Abtretung der verpfändeten Ansprüche
der Beteiligungsgesellschaft aus dem
Eigenkapitaleinsammelkonto,
– Abtretung der Ansprüche der Objektgesellschaft
auf Miet-, Neben- und Betriebskostenzahlungen
aus dem Mietvertrag
vom 09.09.2010,
– Abtretung der Ansprüche der Objektgesellschaft
aus dem Anteilskaufvertrag
vom 27.04.2011,
– Abtretung der Ansprüche der Objektgesellschaft
aus den von ihr abgeschlossenen
Objektversicherungsverträgen.
Die Sicherheiten sollen im Falle ihrer Bestellung
im Rang nach der jeweiligen Sicherungsabtretung
der vorgenannten Ansprüche
gemäß dem Zwischenfinanzierungskreditvertrag
vom 13.09.2010 stehen.
4.5.3 Darlehensvertrag mit der Betei ligungsgesellschaft
Siehe hierzu die Ausführungen auf Seite
78 ff. des Verkaufsprospektes.
4.5.4 Darlehensvertrag mit dem
Anteilsverkäufer
Der Anteilsverkäufer (nachfolgend auch
„Darlehensgeber“ genannt) hat der Objektgesellschaft
am 15.10.2010 ein Darlehen in
Höhe von EUR 4.084.000 gewährt.
Inanspruchnahme des Darlehens
Das Darlehen dient ausschließlich der
Erfüllung der sich für die Objektgesellschaft
aus dem Generalübernehmervertrag vom
10.09.2010 ergebenden finanziellen Verpflichtungen.
Das Darlehen kann ratierlich abgerufen
werden, soweit die Voraussetzungen
für einen unverzüglichen, bestimmungsgemäßen
Einsatz der abgerufenen Mittel
gegeben sind.
Darlehenslaufzeit
Die Darlehensgewährung erfolgt auf unbestimmte
Zeit. Das Darlehen ist erstmals
kündbar, wenn folgende Voraussetzungen
alternativ vorliegen:
– Das Darlehen endet (anteilig), sobald und
soweit die Beteiligungsgesellschaft der
Objektgesellschaft ein Darlehen in Höhe
von mindestens EUR 81.000.000 zur Verfügung
stellt. Die Objektgesellschaft tritt
den ihr aus diesem Darlehensvertrag zustehenden
Auszahlungsanspruch bereits
jetzt an den diese Abtretung annehmenden
Darlehensgeber ab.
– Das Objekt wird verkauft.
– Das Darlehen endet (anteilig), soweit die
Objektgesellschaft den Darlehensbetrag
unter Berücksichtigung der Regelungen
des Zwischenfinanzierungskreditvertrags
vom 13.09.2010 bzw. des langfristigen
Kreditvertrags vom 27.04.2011 mit den
Mietzahlungen von Vodafone tilgen kann.
– Ende der Grundmietzeit des Mietvertrags
vom 09.09.2010 von 20 Jahren.
Bis zum 31.12.2012 ist das Darlehen mit
5 % p. a. und ab dem 01.01.2013 mit 7,38 %
p. a. über dem Basiszins gemäß § 247 Abs. 1
BGB zu verzinsen. Zinsen werden nicht gesondert
zur Zahlung fällig, sie erhöhen den
Darlehensbetrag und sind in einem Betrag
unmittelbar nach Ablösung des Darlehens
zu entrichten; Zinseszinsen fallen nicht an.
Das Darlehen kann jederzeit ganz oder
teilweise, muss aber spätestens am Ende der
Vertragslaufzeit zurückgezahlt werden.
Sicherheiten
Zur Absicherung des Darlehens soll die
Objektgesellschaft ihrem Vertragspartner
folgende Sicherheiten, die bislang noch nicht
bestellt wurden, einräumen:
– Abtretung der verpfändeten Ansprüche
der Beteiligungsgesellschaft aus dem
Eigenkapitaleinsammelkonto,
– Abtretung der Ansprüche der Objektgesellschaft
auf Miet-, Neben- und Betriebskostenzahlungen
aus dem Mietvertrag
vom 09.09.2010,
– Abtretung der Ansprüche der Objektgesellschaft
aus dem Anteilskaufvertrag
vom 27.04.2011,
– Abtretung der Ansprüche der Objektgesellschaft
aus den von ihr abgeschlossenen
Objektversicherungsverträgen.
Die Sicherheiten sollen im Rang nach der
jeweiligen Sicherungsabtretung der vorgenannten
Ansprüche gemäß dem Zwischenfinanzierungskreditvertrag
vom 13.09.2010
und der Sicherungsabtretung der Ansprüche
gemäß dem Darlehensvertrag mit der
Zech Bau vom 22.09.2010 stehen.
4.5.5 Langfristiger Kreditvertrag
Die Objektgesellschaft hat mit einem
deutschen Bankenkonsortium (nachfolgend
„Bankenkonsortium Zwei“ genannt) am
27.04.2011 einen Kreditvertrag über EUR
125.000.000 (nachfolgend „Kredit Eins“ genannt)
und über EUR 50.000.000 (nachfolgend
„Kredit Zwei“ genannt) abgeschlossen
(nachfolgend zusammen „Kredit“ genannt).
Darüber hinaus bestehen keine weitere
vertraglichen Vereinbarungen mit dem Bankenkonsortium
Zwei, insbesondere nicht in
Bezug auf eventuelle Darlehen, Vorauszahlungen
oder ähnlichen Mitteleinsatz für den
Fall der nicht vollständigen Platzierung des
Kommanditkapitals der Beteiligungsgesellschaft.
Kreditinanspruchnahme
Der Kredit Eins und der Kredit Zwei sind
planmäßig bis zum 31.12.2012, spätestens
jedoch bis zum 31.12.2013, in einer Summe
abzunehmen; der Kredit Eins ist vor dem
Kredit Zwei abzunehmen. Bei Überschrei-

92
Rechtliche Grundlagen
tung eines Platzierungsstandes in Höhe von
EUR 125.000.000 (zuzüglich 5 % Agio) reduziert
sich die mögliche Inanspruchnahme
des Kredits Zwei in gleicher Höhe.
Voraussetzung für die Inanspruchnahme
des Kredits ist, dass der Kreditvertrag zustande
gekommen ist, die Objektgesellschaft
ihren Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag,
insbesondere der rechtswirksamen
Bestellung der Sicherheiten, nachgekommen
ist, keine Kündigungsgründe vorliegen und
die Auszahlungsvoraussetzungen (z. B.
Nachweis von Eigenkapital in Höhe von
EUR 125.000.000 zuzüglich 5 % Agio, Grundschuldbrief
über EUR 216.000.000, Abtretungserklärung
bezüglich bestehender
und zukünftiger Mietzinsforderungen aus
dem Mietvertrag vom 09.09.2010 und der
Rechte und Ansprüche aus den Objektversicherungen,
Abtretungserklärung der Beteiligungsgesellschaft
bezüglich der Rechte
und Ansprüche aus der Fondsschließungsgarantie
vom 27.04.2011 und dem Anteilskaufvertrag
vom 27.04.2011, Sicherungsübereignungserklärung
des Parkhauses auf
dem Nachbargrundstück Viersener Straße in
40549 Düsseldorf, Verpfändungserklärung
der Beteiligungsgesellschaft bezüglich ihrer
Liquiditätsreserve- und Eigenmittelsammelkonten)
vorliegen.
Die von der Objektgesellschaft bei Inanspruchnahme
des Kredits einzureichenden
Unterlagen und Nachweise (u. a. Verkaufsprospekt,
Fondsschließungsgarantie vom
27.04.2011), unterliegen einer Plausibilitätsprüfung
des Bankenkonsortiums Zwei. Das
Bankenkonsortium Zwei wird die Auszahlung
des Kreditbetrags verweigern, falls der
Abschluss des Kreditvertrags vom Sinn und
Zweck maßgeblich gegen die Fondskonzeption
und/oder die gesellschaftsvertraglichen
Vereinbarungen der Objektgesellschaft
verstößt.
Im Falle der Nicht- bzw. teilweisen Inanspruchnahme
des Kredits erlischt bzw. reduziert
sich der Auszahlungsanspruch der
Objektgesellschaft gegenüber dem Bankenkonsortium
Zwei entsprechend und die
Objektgesellschaft ist neben der Zahlung
einer auf den nicht abgenommenen Teil
des Kredits anfallenden Bereitstellungsprovision
(0,35 % p. a. für den dritten und
jeden weiteren Monat nach Vertragsabschluss
beziehungsweise 0,85 % p. a. bei
Nichtinanspruchnahme des Kredits Eins bis
zum 31.12.2012) zur Zahlung des Nichtabnahmeschadens
verpflichtet, soweit sie
die (teil weise) Nichtabnahme des Kredits
zu vertreten hat. Die Abtretung oder Verpfän
dung des Auszahlungsanspruchs der
Objekt gesellschaft bedarf der vorherigen
Zustimmung des Bankenkonsortiums Zwei.
Konditionen Kredit Eins
Der Kredit Eins soll als 3-Monats-Euribor-
Kredit in Anspruch genommen werden. Die
Verzinsung erfolgt in diesem Fall auf Basis
des 3-Monats-Euribor und einem Refinanzierungsaufschlag
in Höhe von 0,41 % p. a.
zuzüglich einer Marge von 0,85 % p. a. für
eine Inanspruchnahme des Kredits Eins bis
zu einem Beleihungswert von maximal
60 % und einer Marge von 1,35 % p. a. für
eine Inanspruchnahme des Kredits Eins ab
einem Beleihungswert von 60 %. Die Zinsbindungsperioden
während der Laufzeit
des Kreditvertrags betragen drei Monate.
Die Zinsen werden nach Kalendertagen auf
Basis actual/360 Tage berechnet (Eurozinsmethode)
und sind am Ende der jeweiligen
Zinsbindungsperiode zur Zahlung fällig.
Zur Begrenzung des Risikos sich ändernder
Zinsen während der Laufzeit des Kredit vertrags
hat die Objektgesellschaft Zinsbegrenzungs
geschäfte mit einem Gesamtvolumen
in Höhe von EUR 125.000.000 abgeschlossen.
Konditionen Kredit Zwei
Der Kredit Zwei kann als 3-Monats-Euribor-
Kredit mit Zinsbindungsperioden von drei
Monaten während der Laufzeit des Kreditvertrags
in Anspruch genommen werden.
Innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsperiode
erfolgt die Verzinsung auf Basis des
3-Monats-Euribor und einem laufzeit- und
beleihungsauslaufabhängigen Refinanzierungsaufschlag,
der vor erster Kreditauszahlung
festgelegt wird, zuzüglich einer Marge
von 1,50 % p. a. Die Zinsberechnung erfolgt
nach der Eurozinsmethode; die Zinsen sind
am Ende der jeweiligen Zinsbindungsperiode
zur Zahlung fällig.
Bearbeitungsentgelt, Disagio etc.
Bei Vertragsabschluss wird ein einmaliges,
nicht erstattungsfähiges Bearbeitungsentgelt
in Höhe von EUR 1.100.000 fällig,
zahlbar vor erster Kreditvalutierung, spätestens
jedoch zum 31.12.2012. Das Bearbeitungsentgelt
ist auch im Falle der von der
Objektgesellschaft verschuldeten vollständigen
oder teilweisen Nichtauszahlung des
Kredits zu zahlen.
Zur Zinsreduzierung kann die Objektgesellschaft
ein Disagio in Höhe von EUR
6.250.000 leisten; die Einbringung des Disagios
darf nur dann aus dem Kommanditkapitals
der Beteiligungsgesellschaft erfolgen,
wenn dieses vollständig platziert wurde.
Nach dessen Fertigstellung wird das
Bankenkonsortium Zwei im Auftrag und im
Interesse der Objektgesellschaft den Wert
des zu finanzierenden Objektes nach bankenüblichen
Gepflogenheiten ermitteln. Die
Kosten der Wertermittlung sind von der
Objektgesellschaft bis zu einem Betrag von
EUR 7.500 zu tragen. An den dem Bankenkonsortiums
Zwei darüber hinaus im Laufe
des Vertragsverhältnisses entstehenden
Kosten für die Durchführung gesetzlich oder
aufsichtsrechtlich vorgeschriebener Wertüberprüfungen
hat sich die Objektgesellschaft
mit maximal EUR 4.000 je Wertüberprüfung
zu beteiligen. Die Kosten der erstmaligen
Wertermittlung wurden bereits
im Rahmen der Zwischenfinanzierung beglichen.
Es können weitere Kosten aufgrund
von Rechtsänderung, regelmäßiger
Objektprüfung oder Verzug entstehen.
Für die vorzeitige Ablösung bzw. Teilablösung
des als 3-Monats-Euribor-Kredit in Anspruch
genommenen Kredits Eins kann das
Bankenkonsortium Zwei ein Ablöseentgelt
(Exit Fee) erheben (innerhalb des 1., 2. beziehungsweise
3. Jahres seit Kreditinanspruchnahme
2 %, 1 % beziehungsweise 0,5 % des
abzulösenden Betrages). Bei Nichtabnahme
des Kredits fällt keine Exit Fee an.
Kreditlaufzeit, Tilgung
Die Kreditlaufzeit ist bis zum 31.12.2022
befristet. Der in Anspruch genommene Kreditbetrag
des Kredits Eins zuzüglich aus-

Rechtliche Grundlagen
93
stehender Zinsen, Provisionen und Entgelte
ist an diesem Tag in einer Summe zur Rückzahlung
fällig. Der Kredit Eins ist, solange er
nicht 60 % des Beleihungswerts übersteigt,
während der Kreditlaufzeit tilgungsfrei, andernfalls
ist er für den 60 % des Beleihungswertes
übersteigenden Betrages während
der Kreditlaufzeit mit 1 %. p. a. solange
annuitätisch zu tilgen, bis die Kreditvaluta
60 % des Beleihungswertes erreicht.
Die Objektgesellschaft hat innerhalb von
drei Monaten nach erster Valutierung des
Kredits Zwei eine Sondertilgung in Höhe von
EUR 11.000.000 zu leisten; der danach noch
valutierende Kreditbetrag des Kredits Zwei
in Höhe von EUR 39.000.000 ist bei einem
Tilgungssatz von 10 % p. a. bis zum 31.12.2022
in gleichbleibenden vierteljährlichen Raten
am 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12. eines jeden
Jahres in gleicher Höhe zurückzuführen.
Die erste Tilgungsrate ist am 31.03.2013
bzw. bei einer späteren Kreditauszahlung
zum der Kreditauszahlung folgenden Quartalsende
fällig.
Sondertilgungen auf den Kredit Zwei aufgrund
weiterer Kommanditkapitalplatzierungen
müssen bis spätestens zum 31.12.2013
erfolgt sein.
Darüber hinaus gehende Tilgungsleistungen
sind nur zum Ende der jeweiligen
Zinsbindungsperiode zulässig; § 490 Abs. 2
BGB bleibt unberührt. Zurückgezahlte Teilbeträge
können nicht erneut in Anspruch
genommen werden. Die Zinsen sind bei
Fälligkeit separat zu zahlen.
Sicherheiten
Zur Absicherung aller Ansprüche aus dem
Kreditvertrag, etwaigen anderen – auch zukünftigen
– Kreditverhältnissen und der sonstigen
bankenmäßigen Geschäftsverbindung
sowie zur nachrangigen Sicherung der Ansprüche
aus abgeschlossenen Zinsbegrenzungsgeschäften
hat die Objektgesellschaft
u. a. folgende Sicherheiten zu stellen:
– Übernahme der Bestands-Briefgrundschuld
über EUR 216.000.000 für das
Grundstück Viersener Straße in 40549
Düsseldorf, einzutragen im Grundbuch
von Heerdt des Amtsgerichts Düsseldorf,
Blatt 18074,
– Abtretung bestehender und zukünftiger
Mietzinsforderungen aus dem Objekt
Vodafone Campus Düsseldorf (nebst Ausübungsvergütung
aus der Mieterdienstbarkeit),
– Abtretung der Rechte und Ansprüche aus
den Objektversicherungen,
– Verpfändung des Mieteingangskontos
der Objektgesellschaft,
– Erklärung der Mithaft der Deutschen
Fonds Holding AG bei Abschluss des
Kreditvertrages sowie Abschluss von
Zinsbegrenzungsgeschäften für Risiken
aus der Auflösung der Zinsbegrenzungs-/
Derivategeschäfte im Falle der Nichtinanspruchnahme
der bzw. des endgültigen
Verzichts aus die Auszahlung des
Kredits,
– Abtretung der Rechte und Ansprüche der
Beteiligungsgesellschaft aus der Fondsschließungsgarantie
vom 27.04.2011
(unter der aufschiebenden Bedingung
eines Platzierungsstands in Höhe von
EUR 125.000.000 zuzüglich 5 % Agio),
– Abtretung beziehungsweise Verpfändung
der Rechte und Ansprüche aus
den Zinsbegrenzungsgeschäften,
– Abtretung der Rechte und Ansprüche
der Beteiligungsgesellschaft aus dem
Anteilskaufvertrag vom 27.04.2011,
– Sicherungsübereignung des Parkhauses
auf dem Nachbargrundstück Viersener
Straße in 40549 Düsseldorf sowie
– Verpfändung der Eigenmittelsammel- und
Liquiditätsreservekonten der Beteiligungsgesellschaft
(unter der aufschiebenden
Bedingung eines Platzierungsstands
in Höhe von EUR 125.000.000
zuzüglich 5 % Agio und der Fertigstellung/Übergabe
der Objekte an Vodafone
gemäß dem Anteilskaufvertrag
vom 27.04.2011).
Weitere Verpflichtungen
Über die Stellung der vorgenannten
Sicherheiten hinaus ist die Objektgesellschaft
u. a. verpflichtet,
– dem Bankenkonsortium Zwei auf dessen
einseitigem Verlangen hin, bei Überschreitung
der Debt-Service-Cover-Rate (DSCR)
von 120 %, solange und soweit Zusatzsicherheiten
(Verpfändung von Guthaben
auf einem bei dem Bankenkonsortium
Zwei zu führenden Konto) zu stellen bis
eine DSCR von 120 % erreicht wird,
– dem Bankenkonsortium Zwei auf dessen
Verlangen hin, bei Überschreitung des
Loan-To-Value (LTV) von 60 % bezogen
auf den Kredit Eins, solange und soweit
Zusatzsicherheiten (Verpfändung von
Guthaben auf einem bei dem Bankenkonsortium
Zwei zu führenden Konto) zu
stellen bis ein LTV von 60 % erreicht wird,
– keine Auszahlungen oder sonstigen
Zahlungen an ihre Gesellschafter bis zur
vollständigen Erfüllung aller fälligen Ansprüche
des Bankenkonsortiums Zwei
aus dem Kreditvertrag vorzunehmen,
– eingezahltes Eigenkapital zuzüglich Agio
über EUR 125.000.000 (zuzüglich 5 % Agio)
hinaus abzüglich anteiliger Vertriebskosten
in Höhe von maximal 9 % (5 % Agio
zuzüglich 4 % sonstige Vertriebskosten)
zur Rückführung des Kredits Zwei zu verwenden.
4.6 Zinsbegrenzungsgeschäfte
Am 27.04.2011 hat die Objektgesellschaft
zur Absicherung des mit langfristigem
Kreditvertrag vom 27.04.2011 eingeräumten
Kredits über EUR 125.000.000 mit zwei
Banken Zinsbegrenzungsgeschäfte abgeschlossen.
Mit den Zinsbegrenzungsgeschäften
wurde, jeweils für einen Bezugsbetrag in
Höhe von EUR 62.500.000, der Zinssatz
für den Zeitraum vom 28.12.2012 bis zum
30.12.2016 auf ein Niveau von 3,83 % p. a.
und für den Zeitraum vom 30.12.2016 bis
zum 30.12.2022 auf ein Niveau von 4,11 %
p. a. bis zum 31.12.2022 (zuzüglich Margen-

94
Rechtliche Grundlagen
und Refinanzierungsaufschlag) fest vereinbart.
Der von der Objektgesellschaft
hierfür zu entrichtende Kapitaldienst erfolgt
bei beiden Zinsbegrenzungsgeschäften
vierteljährlich, jeweils zum 31.03., 30.06.,
30.09. und 31.12. eines jeden Jahres. Die
Objektgesellschaft hat sich bei beiden
Zinsbegrenzungsgeschäften vertraglich die
Option einräumen lassen, durch Zahlung
eines Disagios in Höhe von bis zu 5 % des
jeweiligen Bezugsbetrags in Höhe von EUR
62.500.000 den Zinssatz für einen Zeitraum
31.12.2012 bis zum 31.12.2016 um 1,23 % p. a.
gegenüber dem für diesen Zeitraum ver einbarten
Zinssatz zu reduzieren. Diese Zinsreduzierung
kann jeweils bis zum 31.12.2013
in Anspruch genommen werden. In der
Prognoserechnung wurde mit den reduzierten
Zinssätzen kalkuliert.
4.7 Generalplanervertrag
Die Vodafone D2 GmbH und die HPP
International Planungsgesellschaft mbH,
Düsseldorf (im Folgenden „Generalplaner“
genannt), haben am 28.05.2009 einen Vertrag
über die Erbringung von Architektenund
Ingenieurleistungen (Generalplanung)
abgeschlossen. Da es in Bezug auf die seitens
des Generalplaners geschuldeten bzw.
von der Vodafone D2 GmbH beauftragten
Planungsleistungen zur technischen Gebäudeausrüstung
zu Abwicklungsstörungen
gekommen ist, haben die Vodafone D2
GmbH und der Generalplaner am 16.03.2010
eine Regelungsvereinbarung geschlossen,
in der sie sich zum Zwecke der Schadensminderung
für den im Bereich der Planung
der technischen Gebäudeausrüstung auf
eine Ersatzvornahme durch die Hochtief
Construction AG, Frankfurt am Main (nachfolgend
„HTC“ genannt), geeinigt haben.
Mit Überleitungsvereinbarung vom
30.08.2010 hat die Vodafone D2 GmbH sodann
bestimmte Rechte aus dem Generalplanervertrag
auf die Objektgesellschaft
übertragen.
Generalplanvertrag
Der Generalplaner hat sich gegenüber
Vodafone zur Erbringung von Planungsleistungen
für den Bürokomplex verpflichtet;
er kann sich hierfür eines Generalunternehmers
sowie weiterer Sonderfachleute bedienen.
Er wird als Sachwalter von Vodafone
tätig und ist im Rahmen der ihm übertragenen
Planungs- und Architektenleistungen
zur Wahrnehmung von deren Rechte und
Interessen, nicht aber zu deren rechtsgeschäftlicher
Vertretung berechtigt.
Die Beauftragung erfolgt stufenweise,
wobei zunächst nur die Grundlagenermittlung
und Vorplanung (Stufe 1) sowie die Entwurfs-
und Genehmigungsplanung (Stufe 2)
beauftragt wurden. Ein Rechtsanspruch des
Generalplaners zur Auftragserteilung für die
weiteren Stufen besteht nicht.
Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche
gegen den Generalplaner richten
sich grundsätzlich nach den gesetzlichen
Vorschriften, insbesondere denen des Werkvertragsrechts.
Für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
haftet der Generalplaner jedoch unbeschränkt,
im Übrigen bis zu einer Höchstgrenze
von EUR 5.000.000. Zur Sicherung
etwaiger Ersatzansprüche hat der Generalplaner
eine Haftpflichtversicherung aufrecht
zu erhalten, die Personenschäden sowie
Sach- und Vermögensschäden jeweils in
Höhe von EUR 5.000.000 abdeckt, zweifach
maximiert pro Jahr.
Eine Kündigung des Generalplanervertrages
ist für beide Parteien nur aus wichtigem
Grund möglich. Kündigt Vodafone aus
einem wichtigen, nicht vom Generalplaner
zu vertretenden Grund, erhält der Generalplaner
40 % des Honorars für die noch nicht
erbrachten, aber in Auftrag gegebenen Leistungen.
Regelungsvereinbarung
Die Planungsleistungen für die technische
Gebäudeausrüstung übernimmt die
HTC im Wege der Ersatzvornahme; die Beauftragung
erfolgte am 07.04.2010 durch
Vodafone mit Abschluss des Vertrages über
die Erbringung von Ingenieurleistungen.
Die Kosten hierfür hat der Generalplaner
zu tragen.
Überleitungsvereinbarung
Mit Ausnahme der Ansprüche aus und
im Zusammenhang mit der beanstandeten
Entwurfsplanung der technischen Gebäudeausrüstung
einschließlich aller damit zusammenhängenden
Rechte aus der Regelungsvereinbarung
tritt Vodafone sämtliche Urheber-
und Nutzungsrechte, Ansprüche im
Zusammenhang mit der Planungsanpassung
sowie Gewährleistungsansprüche aus dem
Generalplanervertrag an die Objektgesellschaft
ab. Auch sämtliche ihr aus dem mit
HTC zum Zwecke der Ersatzvornahme abgeschlossenen
Vertrag über die Erbringung
von Ingenieurleistungen vom 07.04.2010 zustehenden
Ansprüche tritt Vodafone an die
Objektgesellschaft ab.
Der Generalplaner ist verpflichtet, sämtliche
gegenüber Vodafone in der Vergangenheit
begründeten Ansprüche nicht gegenüber
der Objektgesellschaft geltend zu
machen. Zudem verzichtet der Generalplaner
gegenüber der Objektgesellschaft
insoweit auf die Geltendmachung etwaiger
Leistungsverweigerungs- oder Zurückbehaltungsrechte
als ihm Ansprüche gegenüber
Vodafone zustehen.
4.8 Vertrag über die Erbringung von
Ingenieurleistungen
Vodafone hat mit HTC am 07.04.2010
einen Vertrag über die Erbringung von Ingenieurleistungen
abgeschlossen. Sämtliche
ihr hieraus zustehenden Ansprüche
hat Vodafone mit Überleitungsvereinbarung
vom 30.08.2010 an die Objektgesellschaft
abgetreten.
Vertrag über die Erbringung von Ingenieurleistungen
Vertragsgegenstand sind die erbrachten
Planungsleistungen zur technischen Gebäudeausrüstung
sowie die Beseitigung der diesbezüglich
festgestellten und am 19.03.2010
schriftliche festgehaltenen Planungsmängel.
HTC wird nach Aufwand bis zu einem Maximalbetrag
in Höhe von EUR 564.500 netto
vergütet.
Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche
gegen HTC richten sich grundsätzlich
nach den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere
denen des Werkvertragsrechts.
Wird HTC wegen eines Schadens am Bauwerk
auf Zahlung in Anspruch genommen,

Rechtliche Grundlagen
95
kann HTC verlangen, stattdessen mit der Beseitigung
des Schadens betraut zu werden.
Sämtliche Ersatzansprüche verjähren in fünf
Jahren seit Abnahme der Leistung. Zur Sicherung
etwaiger Ersatzansprüche hat HTC eine
Haftpflichtversicherung aufrecht zu erhalten,
die Personenschäden sowie Sach- und Vermögensschäden
jeweils in Höhe von EUR
5.000.000 abdeckt, zweifach maximiert pro
Jahr.
Überleitungsvereinbarung
In der Überleitungsvereinbarung vom
30.08.2010 hat Vodafone sämtliche Ansprüche,
die ihr aus dem Vertrag über die Erbringung
von Ingenieurleistungen gegen HTC
zustehen, an die Objektgesellschaft abgetreten.
Schuldner sämtlicher Ansprüche von
HTC aus dem Vertrag über die Erbringung
von Ingenieurleistungen bleibt jedoch
Vodafone.
4.9 Generalübernehmervertrag
Die Objektgesellschaft hat mit der Arbeitsgemeinschaft
„Neubau Vodafone Campus“,
bestehend aus der Zechbau GmbH und der
Ed. Züblin AG, Düsseldorf (nachfolgend gemeinsam
„Generalübernehmer“ genannt),
am 10.09.2010 einen Generalübernehmervertrag
betreffend die Errichtung des Bürokomplexes
auf den mit Grundstückskaufvertrag
vom 10.09.2010 durch die Objektgesellschaft
erworbenen Grundstücken sowie auf den
mit Nutzungsvereinbarung vom 15.09.2010
der Objektgesellschaft zur Nutzung überlassenen
Grundstücken (nachfolgend zusammen
„Grundstück“ genannt) abgeschlossen.
Leistungsumfang
Die Leistungspflicht des Generalübernehmers
umfasst sämtliche erforderlichen Planungen
sowie Lieferungen und Leistungen,
die erforderlich sind, um den Bürokomplex
nach Maßgabe des Generalübernehmervertrages
schlüsselfertig zu errichten. Er darf
sich hierbei erfahrener und solventer Nachunternehmer
bedienen; die Nachunternehmerverträge
sind so zu gestalten, dass die
vertraglichen Pflichten des Generalübernehmers
gegenüber der Objektgesellschaft
möglichst in gleichem Umfang an die Nachunternehmer
sowie ggf. deren Nachunternehmer
weitergegeben werden.
Die einzelnen Planungs- und Bauleistungspflichten
des Generalübernehmers
ergeben sich u. a. aus der als Anlage zum
Mietvertrag vom 09.09.2010 beigefügten
Bausolldefini tionen, der erteilten Baugenehmigung
sowie dem Bauvorbescheid der
Stadt Düsseldorf vom 23.03.2009. Von den
Leistungsverpflichtungen der Objektgesellschaft
aus dem städtebaulichen Vertrag
vom 17.02.2006 nebst Änderungsvereinbarung
vom 01.12.2009 und Übernahmevereinbarung
vom 06.10.2010 übernimmt der
Generalübernehmer lediglich die Verlegung
der privaten Anschlusskanäle sowie die Freiraumplanung/Platzgestaltung.
Die Objektgesellschaft stellt dem Generalübernehmer
die Generalplanung nach
Maßgabe des Generalplanervertrages vom
28.05.2009 sowie des Vertrags über die Erbringung
von Ersatzleistungen vom
07.04.2010 zur Verfügung. Auf dieser Grundlage
und unter Berücksichtigung der bereits
vorliegenden Planungsleistungen hat der
Generalübernehmer eigenverantwortlich
eine umfassende, im Hinblick auf die vertraglichen
Anforderungen genehmigungsfähige
und ausführungsreife planerische Lösung
zu entwickeln und die Ausführungsplanung
(soweit noch nicht vorliegend einschließlich
Entwurfs- und Genehmigungsplanung und
Fertigungsplanung) sowie sämtliche für den
Leistungserfolg noch notwendigen Planungsleistungen
zu erbringen.
Vergütung
Für die Durchführung sämtlicher Leistungen
erhält der Generalübernehmer einen
Pauschalfestpreis von EUR 236.000.000
netto zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer
zum Zeitpunkt der Abnahme, zurzeit
19 %. Im Pauschalfestpreis ist im Hinblick auf
die im Generalübernehmervertrag geregelte
Planungsbeistellung die Übernahme von
EUR 11.000.000 netto Vorkosten (Planungskosten
und sonstige Leistungen des Generalunternehmers)
enthalten. Für den Fall, dass
die Vorkosten von der Objektgesellschaft
bzw. Vodafone verauslagt wurden, reduziert
sich der Pauschalfestpreis entsprechend.
Die Objektgesellschaft wird an eventuellen
Kosteneinsparungen bei der Erstellung
des Bürokomplexes beteiligt.
Der Pauschalfestpreis ist in Abschlagszahlungen
zahlbar; die Fälligkeit der Abschlagszahlungen
richtet sich nach dem im Zahlungsplan
des Generalübernehmervertrages
näher beschriebenen und im Einzelfall nachzuweisenden
Bautenstand. Die Schlussrechnung
ist der Objektgesellschaft innerhalb
von vier Wochen nach Fertigstellung und
erfolgter Schlussabnahme mit allen notwendigen
Unterlagen in prüffähiger Form
zuzuleiten.
Geänderte Leistungen, zusätzliche Leistungen
Da sich die Errichtung des Bürokomplexes
in der Planungsphase befindet, können sich
unter Umständen noch Änderungen zu
der Bausolldefinition ergeben. Der Generalübernehmer
ist daher im Rahmen der
Planung und Errichtung des Bürokomplexes
zu Abweichungen von den Vorgaben des
Generalübernehmervertrages und sonstigen
Vorgaben von der Objektgesellschaft
berechtigt, sofern diese beispielsweise aus
zwingenden technischen Gründen notwendig
sind. Die Objektgesellschaft ist berechtigt,
entsprechend den Vorgaben des Generalübernehmervertrages
vor und während
der Errichtung des Bürokomplexes auf eigene
Kosten Änderungen (Leistungsänderungen
oder Zusatzleistungen) der Bausolldefinitionen,
insbesondere im Zusammenhang mit
Sonderausbauten, zu verlangen.
Altlasten
Im Hinblick auf die bestehende schädliche
Bodenverunreinigung des Grundstücks für
die Errichtung des Parkhauses übernimmt
die Objektgesellschaft die Mehrkosten für die
Entsorgung (Transport und Deponierung)
der belasteten Böden sowie die Entsorgung
des organischen Materials bis zu einer Tiefe
von 30,60 m ü. NN. Die erforderlichen Maßnahmen
sind vom Generalübernehmer
durchzuführen und zwar entsprechend
den Auflagen des Umweltamtes der Stadt
Düsseldorf. Sollte sich bei Errichtung des
Bürokomplexes herausstellen, dass über die
bestehende schädliche Bodenverunreini-

96
Rechtliche Grundlagen
gung hinausgehend eine Altlastensanierung
erforderlich wird und dadurch zusätzliche
Kosten für den Generalübernehmer entstehen,
werden diese zwischen der Objektgesellschaft
und dem Generalübernehmer gemäß
der Preisbemessung im Mietvertrag
vom 09.09.2010 mit der Maßgabe ausgeglichen,
dass der Generalübernehmerzuschlag
lediglich 14,3 % auf die Herstellkosten
beträgt.
Zudem übernimmt die Objektgesellschaft
im Hinblick auf das Grundstück „Gatzweiler-Gelände“
die nachgewiesenen Mehrkosten
der Entsorgung (Transport und Deponierung),
die sich aus der Belastung größer
der Schadstoffklasse LAGA Z 1.2 ergeben
und die nachgewiesenen Mehrkosten für
die Beseitigung von Verunreinigungen des
Grundwassers, jeweils zuzüglich eines Generalübernehmer-Zuschlages
von 14,3 %.
Abtretung von Ansprüchen und Rechten
aus der Überleitungsvereinbarung
Die Objektgesellschaft tritt alle ihr gegen
den Generalplaner und HTC zustehenden
Ansprüche und Rechte aus der Überleitungsvereinbarung
vom 30.08.2010 an den diese
Abtretung annehmenden Generalübernehmer
ab. Auf Mängel der vom Generalplaner
und HTC bereits erbrachten Planungsleistungen
und gegebenenfalls noch zu erbringender
Planungsleistungen kann sich
der Generalübernehmer gegenüber der
Objektgesellschaft nicht berufen.
Leistungstermine
Der Generalübernehmer ist verpflichtet,
den Bürokomplex bis spätestens zum
30.11.2012 fertigzustellen (Fertigstellungstermin).
Die folgenden Zwischentermine gelten
als Vertragstermine:
– Rohbau bezüglich aller tragender Teile:
22.12.2011
– Parkhaus (Rohbau bezüglich aller tragender
Teile): 31.01.2012
– Gebäudehülle und Dach dicht:
29.02.2012
Gerät der Generalübernehmer mit der
Fertigstellung des Vertragsgegenstandes
oder sonstigen Vertragsterminen schuldhaft
in Verzug, so hat die Objektgesellschaft
Anspruch auf Ersatz sämtlicher durch den
Verzug adäquat nachweislich entstehender
Schäden. Darüber hinaus hat die Objektgesellschaft
die in § 5 Nr. 4 VOB/B genannten
Rechte. Der Generalübernehmer wird die
Objektgesellschaft insbesondere von sämtlichen
Ansprüchen von Vodafone aus dem
Mietvertrag vom 09.09.2010 aufgrund einer
von dem Generalübernehmer schuldhaft
verursachten Überschreitung des Fertigstellungstermins
freistellen.
Bauzeitverlängernde Behinderungen
bleiben in einem Umfang von insgesamt bis
zu 20 Arbeitstagen (Karenztage) unberücksichtigt.
Dies gilt nicht bei behindernden
Umständen, die in den letzten sechs Monaten
vor Fertigstellung des Bauvorhabens
bestehen.
Vertragsstrafen
Soweit der Generalübernehmer mit der
Fertigstellung des Bürokomplexes schuldhaft
in Verzug gerät, hat er für jeden Kalendertag,
um den der vereinbarte Termin
schuldhaft überschritten wird, an die Objektgesellschaft
eine Vertragsstrafe in Höhe von
EUR 50.000, maximal jedoch EUR 10 Mio., zu
zahlen.
Gerät der Generalübernehmer mit einem
Zwischentermin schuldhaft in Verzug, so hat
er für jeden Kalendertag, um den der jeweilige
Zwischentermin schuldhaft überschritten
wird, eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,1 %
des zum Zwischentermin geschuldeten Auftragswertes
(brutto), maximal 5 % des Auftragswertes
(brutto), zu zahlen.
Die Summe sämtlicher geschuldeter Vertragsstrafen
wird insgesamt auf maximal EUR
10.000.000 begrenzt. Eine verwirkte Vertragsstrafe
kann bis zur Schlusszahlung geltend
gemacht werden. Ein Vorbehalt bei der Abnahme
ist nicht erforderlich. Weitergehende
Schadenersatzansprüche bleiben unberührt.
Die Vertragsstrafe wird jedoch auf solche
Schadenersatzansprüche angerechnet.
Sicherheiten
Der Generalübernehmer ist nach ordnungsgemäßer
Abnahme des Bürokomplexes
verpflichtet, für etwaige Mängelansprüche
der Objektgesellschaft eine Sicherheitsleistung
in Höhe von 5 % der Netto-
Schlussabrechnungssumme zu leisten, wahlweise
durch Einbehalt der Objektgesellschaft
oder – auf eigene Kosten – durch Vorlage
einer unbedingten, unbefristeten und selbstschuldnerischen
Bürgschaft einer europäischen
Großbank, eines Kreditversicherers
oder eines öffentlich-rechtlichen Kreditinstituts
mit Sitz in Deutschland unter Verzicht
auf jegliches Hinterlegungsrecht.
Der Generalübernehmer tritt zur Sicherung
seiner Verpflichtungen aus dem Generalübernehmervertrag
alle ihm gegen Lieferanten
und Nachunternehmer zustehenden
Ansprüche an die diese Abtretung annehmende
Objektgesellschaft ab.
Kündigung
Im Fall der Kündigung des Generalübernehmervertrages
aus wichtigem Grund ist
die Objektgesellschaft berechtigt, in die vom
Generalübernehmer abgeschlossenen Verträge
mit allen von ihm eingeschalteten
Nachunternehmern einzutreten. Der Generalübernehmer
ist verpflichtet, eine entsprechende
Eintrittsmöglichkeit im Wege der
Vertragsübernahme durch die Objektgesellschaft
in den Nachunternehmerverträgen
vorzusehen.
Abnahme, Mängelansprüche
Es ist eine förmliche Abnahme vereinbart.
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche
der Objektgesellschaft beträgt grundsätzlich
fünf Jahre und drei Monate seit Abnahme
der vertraglichen Leistungen. Abweichend
hiervon beträgt die Verjährungsfrist für das
Dach einschließlich Vor- und Neben- sowie
Glasdächer, die Fassade einschließlich der
Fenster und für die Konstruktion, Dichtigkeit
und Grundbruchsicherheit der gesamten
Tiefgarage sowie aller Gebäudeteile, die das
Erdreich berühren, zehn Jahre und drei Monate.
Für den Fall, dass die Objektgesellschaft
keine Wartungsverträge für Dach, Fassade,
Beschichtungen und Durchdringungen
spätestens sechs Wochen nach Abnahme

Rechtliche Grundlagen
97
abgeschlossen und ununterbrochen für die
Dauer der verlängerten Fristen durchgeführt
hat, verkürzt sich die Frist von zehn
Jahren und drei Monaten auf fünf Jahre und
drei Monate. Mängelansprüche für bewegliche
Teile und für vom Feuer berührte Teile,
bei denen die Wartung Einfluss auf die Funktionsfähigkeit
hat, verjähren in zwei Jahren
und drei Monaten. Sofern die Objektgesellschaft
keine entsprechenden Wartungsverträge
spätestens sechs Wochen nach Abnahme
abgeschlossen hat, verkürzt sich die
Frist auf ein Jahr und drei Monate, sofern
dies der Sache nach möglich ist.
Haftung
Der Generalübernehmer haftet für alle
schuldhaft verursachten Schäden aus der
Einrichtung der Baustelle, dem Betrieb der
Baustelle und der Ausführung des Vertrages
im Übrigen, die der Objektgesellschaft oder
Dritten zugefügt werden oder die durch
schuldhafte Nichtbeachtung behördlicher
oder gesetzlicher Vorschriften entstehen. Er
hat die Objektgesellschaft von allen in diesem
Zusammenhang gegen sie von dritter
Seite geltend gemachten Ansprüchen freizustellen.
Versicherungen
Der Generalübernehmer hat auf eigene
Kosten eine Bauleistungs- und Bauleistungsbetriebsunterbrechungsversicherung
mit
einer Deckungssumme in Höhe der Auftragssumme
netto, eine Betriebshaftpflichtversicherung
inklusive Bauherrenhaftpflichtversicherung
mit einer Deckungssumme
pro Einzelfall von jeweils EUR 20.000.000
p. a. für Personen-, Sach- und Vermögensschäden,
jeweils dreifach maximiert, sowie
eine Planungshaftpflichtversicherung mit
einer Deckungssumme von EUR 20.000.000
p. a. einfach maximiert, abgeschlossen. Die
Bauleistungs- und Bauleistungsbetriebsunterbrechungsversicherung
hat die Objektgesellschaft
als weiteren Versicherungsnehmer
vorzusehen.
Für das Feuerrisiko hat die Objektgesellschaft
eine Feuerrohbauversicherung abgeschlossen,
die das Risiko des Generalübernehmers
einschließt. Die Kosten wird der
Generalübernehmer der Objektgesellschaft
auf Nachweis erstatten, soweit sie im Rahmen
des Üblichen liegen.
4.10 Mietvertrag
Die Objektgesellschaft hat mit der
Vodafone D2 GmbH (nachfolgend „Vodafone“
genannt) am 09.09.2010 einen Mietvertrag
abgeschlossen. Am 06.01.2011 wurde ein
1. Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen.
Gegenstand des Mietvertrages
Vodafone mietet von der Objektgesellschaft
den noch zu errichtenden Bürokomplex
(nachfolgend auch „Mietgegenstand“
genannt). Darüber hinaus ist Vodafone berechtigt,
an und auf dem Bürokomplex
Werbeanlagen anzubringen, Sende- und
Empfangsstationen, Solar- und Windanlagen
sowie Anlagen zur Erzeugung oder Speicherung
regenerativer Energien zu installieren
und zu betreiben sowie auf den Grundstücken
des Mietgegenstandes einen
Antennen- und Werbemast zu errichten.
Die Objektgesellschaft wird die Baumaßnahmen
auf eigene Kosten und in eigener
Verantwortung gemäß der Bausolldefinition
im Mietvertrag durchführen. An eventuellen
Kosteneinsparungen durch die Objektgesellschaft
partizipiert auch Vodafone mit
den im Mietvertrag festgelegten Quoten.
Verschiedene Lieferungen/Leistungen, die
für eine Betriebsbereitschaft des Mietgegenstandes
– auch in öffentlich-rechtlicher Hinsicht
– erforderlich sind, sind von Vodafone
zu erbringen. Hierzu gehören insbesondere
der Blitzschutz, die äußere Erschließung der
Stromversorgung sowie die äußere und innere
Erschließung der Telekommunikation.
Die sonstige Einrichtung und Möblierung
des Mietgegenstandes liegt im Verantwortungsbereich
von Vodafone und ist nicht
Gegenstand des Mietvertrages. Vodafone
trägt auch die Kosten für sogenannte Sonderausbauten,
d. h. spezifisch auf sie ausgerichtete
und nicht drittverwendungsfähige
Sonderausbauten. Der von Vodafone für die
Sonderausbauten bzw. für die Angebotslegung
zu tragende Betrag wird bis zu einer
Höhe von maximal EUR 5.000.000 entsprechend
einem festgelegtem Verhältnis der
vereinbarten Miete ab Mietbeginn zugerechnet
bzw. mit Einsparungen verrechnet.
Darüber hinaus gehende Beträge werden
gegen Rechnungslegung einzeln erstattet.
Der Mietgegenstand befindet sich in der
Planungsphase. Es können sich unter Umständen
noch Änderungen zu der Bausolldefinition
ergeben. Die Objektgesellschaft
ist daher unter eingeschränkten Voraussetzungen,
beispielsweise sofern die Abweichung
aus zwingenden technischen Gründen
notwendig ist, im Rahmen der Planung und
Errichtung des Mietgegenstandes zu Abweichungen
von den Vorgaben des Mietvertrages
und sonstigen Vorgaben von
Vodafone für Baumaßnahmen berechtigt;
diese Änderungen sind in einem entsprechenden
Nachtrag zum Mietvertrag zu dokumentieren.
Auch Vodafone ist berechtigt,
entsprechend den Vorgaben des Mietvertrages
vor und während der Errichtung des
Mietgegenstandes Änderungen der Bausolldefinition
von der Objektgesellschaft zu
verlangen.
Vodafone akzeptiert kompensationslos
die ihr aus der Vorbereitung des Mietvertrages
bekannten Nutzungsbeschränkungen des
Mietgegenstandes einschließlich solcher, die
sich aus dem Städtebaulichen Vertrag mit der
Stadt Düsseldorf vom 17.02.2006 nebst Änderungsvereinbarung
vom 01.12.2009 und Übernahmevereinbarung
vom 06.10.2010 und
der Nutzungsvereinbarung vom 15.09.2010
ergeben. Vodafone hat sich – auch im Verhältnis
zur Objektgesellschaft – zur Duldung
und zur Räumung/Freihaltung des noch zu
errichtenden Parkhauses „Heerdter Dreieck“
verpflichtet, soweit die Stadt Düsseldorf
von der Objektgesellschaft dessen Benutzung
verlangen kann.
Mit Überleitungsvereinbarung vom
30.08.2010 hat die Objektgesellschaft bestimmte
Leistungen aus dem Generalplanervertrag
vom 28.09.2009 mit befreiender Wirkung
für Vodafone übernommen. Im Innenverhältnis
der Parteien ist Vodafone in Bezug
auf von ihr abgerufene Planungsleistungen
zur Vergütung des Generalplaners verpflichtet.
Jedoch ist die Objektgesellschaft verpflichtet,
Vodafone auf Nachweis einen Betrag
in Höhe von maximal EUR 11.000.000
(netto) zuzüglich 5 % Zinsen p. a. beginnend

98
Rechtliche Grundlagen
mit dem 10.09.2010 zu erstatten; der Erstattungsbetrag
einschließlich der hierauf anfallenden
Zinsen wird nach Übergabe des Mietgegenstandes
an Vodafone und Rechnungslegung
zur Zahlung fällig, soweit zu diesem
Zeitpunkt die mit Abschluss des Mietvertrages
vom 09.09.2010 getroffene Stundungsvereinbarung
beendet ist. Die Parteien gehen
davon aus, dass es sich bei der Übernahme
der Planungsleistungen aus dem Generalplanervertrag
mangels Leistungsaustausches
um einen nicht steuerbaren Vorgang handelt.
Sollte dies nach Auffassung der zuständigen
Finanzbehörde nicht der Fall sein, erhöht
sich die zu entrichtende Vergütung um die
gesetzliche Umsatzsteuer. Zur Absicherung
des Erstattungsanspruchs von Vodafone hat
die Objektgesellschaft Vodafone eine unbefristete,
selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft
unter Ausschluss der Einreden
nach §§ 770, 771 BGB der Zech Group GmbH
über einen Betrag von EUR 12.500.000 übergeben.
Übergabe, Beginn des Mietverhältnisses
Die Objektgesellschaft ist verpflichtet,
Vodafone den vollständig fertiggestellten
sowie bezugsfertigen Bürokomplex bis spätestens
zum 15.12.2012 zu übergeben. Sofern
einzelne, in sich fertiggestellte Teilbereiche
eine vorzeitige Übergabe insbesondere ohne
Behinderung des weiteren Baus zulassen,
wird die Objektgesellschaft die Übergabe
der betreffenden Teilbereiche an Vodafone
bereits vor dem 15.12.2012 ermöglichen. Das
Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe des
Mietgegenstandes, sofern Teilflächen übergeben
werden mit Übergabe der ersten Teilfläche.
Mietzins
Die anfängliche Netto-Kaltmiete beträgt
EUR 1.487.500. Sie erhöht sich zum 15.12.2014
auf einen Betrag von EUR 1.500.000 sowie
zum 15.12.2016 auf einen Betrag von EUR
1.520.833. Für die Zeit ab dem 15.12.2016
wird die Netto-Kaltmiete wie folgt wertgesichert:
Steigt oder fällt der vom Statistischen
Bundesamt amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex
für Deutschland (VPI, Basis 2005 =
100) gegenüber dem Stand am 15.12.2012
bzw. gegenüber dem Stand der jeweils
letzten Anpassungen um mindestens 8 %,
so erhöht oder ermäßigt sich die Netto-Kaltmiete
in Höhe von 100 % der Indexänderung.
Der Eingang einer schriftlichen Mitteilung
bei der belasteten Partei ist Wirksamkeitsvoraussetzung
für die Mietänderung. Sollte
die tatsächliche Mietfläche und/oder die tatsächliche
Pkw-Stellplatzanzahl um mehr als
1,5 % geringer sein als die vertraglich vereinbarte
Mietfläche und/oder Zahl der Pkw-Stellplätze,
ist Vodafone zu einer entsprechenden
Mietminderung berechtigt.
Vodafone trägt alle Betriebs-/Nebenkosten
gemäß der Betriebskostenverordnung
vom 25.11.2003 sowie die folgenden Nebenund
Betriebskosten:
– Kosten der Reinigung der äußeren Glasflächen
und der Fassade einschließlich
des außen liegenden Sonnenschutzes
sowie Kosten für Betrieb und Wartung
der äußeren Befahranlage,
– Wartungs- und Betriebskosten der Rolltore,
Tore und Fenster, der technischen
Zugangsbeschränkungen sowie Überladebrücken,
– Wartungs- und Betriebskosten der Be-/
Entlüftungsanlage sowie der Klimaanlage,
– Wartungs- und Betriebskosten aller übrigen
technischen Anlagen und Einrichtungen
der Gebäude,
– Kosten der Verkehrssicherungspflicht,
insbesondere Beseitigung von Schnee
und Eis,
– Kosten für die Reinigung von Grundstück
und Gebäude sowie Kosten der Reinigung,
des Betriebs und der Beleuchtung
der Gemeinschaftsanlagen und Parkplätzen,
– Kosten von Reinigung und Pflege der
Außenanlagen,
– Hausmeisterkosten sowie Kosten des
sonstigen für den Betrieb und die Bewachung
des Gebäudes und Grundstücks
benötigten Personals,
– Kosten der vom Vermieter nach dem Mietvertrag
abzuschließenden Versicherung,
– ggf. Kosten von Sammelschildanlagen,
Wegweisern o. ä.,
– alle auf Gesetz, Verordnung oder Ortssatzung
beruhenden Gebühren, Steuern
und Abgaben, die etwa künftig für das
Grundstück oder das Gebäude oder der
Nutzung eingeführt werden.
Die monatliche Betriebs-/Nebenkostenvorauszahlung
beträgt 0,27 EUR/m² Mietfläche,
anfänglich EUR 30.000. Die Objektgesellschaft
wird die Nebenkosten eines Kalenderjahres
bis zum 31.12. des folgenden Kalenderjahres
gegenüber Vodafone abrechnen. Die
vorstehende Frist ist eine Ausschlussfrist.
Die Objektgesellschaft verzichtet gemäß
§ 9 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung
nach § 4 Nr. 12a UStG (Umsatzsteueroption),
sodass, soweit zur Umsatzsteuer optiert wird,
Vodafone zusätzlich zur Netto-Kaltmiete,
den Betriebs-/Nebenkosten und etwaigen
sonstigen Zahlungen Umsatzsteuer in der
jeweils gesetzlichen Höhe zu zahlen hat.
Die von Vodafone anfänglich zu entrichtende
Gesamtmiete beträgt einschließlich
der zunächst festgelegten Betriebs-/Nebenkostenvorauszahlung
und der gesetzlichen
Umsatzsteuer EUR 1.805.825. Vodafone ist
berechtigt, hinsichtlich der Miete ein Zurückbehaltungsrecht
bis zur Eintragung einer
Mieterdienstbarkeit im Grundbuch auszuüben,
sofern die verzögerte Grundbucheintragung
von der Objektgesellschaft zu vertreten
ist.
Die Gesamtmiete ist ab Übergabe des
Mietgegenstandes an Vodafone monatlich
im Voraus, spätestens bis zum dritten Bankarbeitstag
eines Monats auf das Konto der
Objektgesellschaft zu bezahlen. Für die
Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf
die Gutschrift des Betrages an.
Vodafone hat an die Objektgesellschaft
eine Mietvorauszahlung in Höhe von EUR
20.000.000 geleistet. Zur Absicherung des
Rückzahlungsanspruchs der Mietvorauszah-

Rechtliche Grundlagen
99
lung hat die Zech Group GmbH Vodafone
bereits eine unbefristete, selbstschuldnerische
Höchstbetragsbürgschaft unter
Verzicht auf die §§ 770, 771 BGB über
einen Betrag in Höhe von EUR 21.000.000
übergeben. Die Mietvorauszahlung ist von
der Objektgesellschaft ab Auszahlung mit
5 % p. a., ab dem 01.05.2011 mit 6 % p. a.
und ab Übergabe des Mietgegenstandes
mit 8 % p. a. zu verzinsen. Die Mietvorauszahlung
einschließlich der hierauf angefallenen
Zinsen wird zwei Wochen nach
Übergabe des vollständige Mietgegenstandes
zur Rückzahlung fällig, soweit zu diesem
Zeitpunkt eine diesbezüglich vereinbarte
Stundung beendet ist. Der Objektgesellschaft
bleibt eine vollständige oder teilweise
Rückzahlung der Mietvorauszahlung vor
Fälligkeit vorbehalten. Sofern eine Rückzahlung
der Vorauszahlung zum Zeitpunkt der
Fälligkeit erfolgt ist, entstehen Verzugszinsen,
auf dem nicht zurückgeführten Betrag
gemäß § 288 Abs. 2, 247 BGB. Die Parteien
gehen davon aus, dass es sich bei der Mietvorauszahlung
mangels Leistungsaustauschs
um einen nicht steuerbaren Vorgang
handelt.
Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen,
Verkehrssicherungspflicht
Die Objektgesellschaft ist grundsätzlich
für die Durchführung der Instandhaltungsund
Instandsetzung (einschließlich Reparatur
und Erneuerung) von Dach und Fach
des Mietgegenstandes auf eigene Kosten
verantwortlich.
Vodafone ist im Übrigen für die Instandhaltung-
und Instandsetzung des Mietgegenstandes
(einschließlich Reparaturen und Erneuerungen)
auf eigene Kosten verantwortlich.
Vodafone führt alle Schönheitsreparaturen
innerhalb des Mietgegenstandes auf
ihre Kosten aus, desgleichen die Wartung,
die Instandhaltung und Instandsetzung (einschließlich
Reparaturen und Erneuerungen)
des Mietgegenstandes hinsichtlich selbst
eingebrachter Anlagen und sämtlicher innerhalb
des Mietgegenstandes gelegener Anlagen,
Einrichtungen und Installationen.
Vodafone obliegt die Verkehrssicherungspflicht
für von ihm geschaffene Gefahrenquellen
sowie den Mietgegenstand insgesamt,
einschließlich Räum-, Streu- und Beleuchtungsverpflichtung.
Bauliche Veränderungen durch den Mieter
Künftige bauliche Veränderungen darf
Vodafone jederzeit auch ohne die Zustimmung
der Objektgesellschaft vornehmen, es
sei denn, die baulichen Veränderungen betref
fen beispielsweise Dach und Fach oder
greifen in die Statik des Gebäudes oder Haustechnik
ein. Der Vermieter darf – für Maß nahmen
die nicht gemäß vorstehendem Satz
zu stimmungsfrei sind – seine Zustimmung
nur aus wichtigem Grund verweigern. Rechtzeitig
vor Ausführung von sämtlichen zustimmungspflichtigen
baulichen Veränderungen
hat Vodafone der Objektgesellschaft voll ständige
und prüfbare Unterlagen (Bau beschreibungen
und Pläne) vorzulegen. Voda fone
haftet für alle Schäden, die im Zusammenhang
mit den von ihr vorgenomme nen baulichen
Veränderungen entstehen. Vodafone
trägt alle Kosten und Risiken, die durch die
von ihr durchgeführten baulichen Veränderungen
sowie deren Wartung, Instand hal tung/
Instandsetzung und Reparatur entstehen.
Untervermietung
Vodafone ist zur vollständigen oder teilweisen
Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung
an Dritte nur mit schriftlicher
Zustimmung der Objektgesellschaft berechtigt.
Die Zustimmung kann nur aus einem
in der Person des Untermieters oder in der
Art der beabsichtigten Nutzung liegenden
Grund verweigert werden.
Vertragsdauer
Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von
20 Jahren fest abgeschlossen und endet zum
nächsten Monatsletzten nach Ablauf von 20
Jahren seit der Übergabe des Mietgegenstandes
bzw. gegebenenfalls der letzten
Teilfläche. Vodafone ist berechtigt, zweimal
die Verlängerung des Mietverhältnisses oder
bezüglich separat vermietbarer zusammenhängender
Teilflächen des Mietgegenstands
um jeweils fünf weitere Jahre zu verlangen
(Verlängerungsoption). Die von Vodafone
geschuldete Miete reduziert sich entsprechend
um den Betrag, der auf die nicht von
der Teil-Verlängerungsoption umfassten Flächen
und Stellplätze entfällt; gleiches gilt für
die Betriebs- und Nebenkosten und die diesbezüglichen
Vorauszahlungen.
Nach Ablauf der festen Mietzeit bzw.
nach Ablauf des Optionszeitraumes verlängert
sich das Mietverhältnis auf unbestimmte
Zeit, wobei eine ordentliche Kündigungsfrist
von zwölf Monaten zum Ende eines
jeden Kalendermonats vereinbart wird.
Vodafone steht u. a. ein fristloses Kündigungsrecht
wegen vollständiger oder teilweiser
Nichtgewährung des vertraglich vereinbarten
Gebrauchs über mehr als drei Monaten
zu, wenn die Objektgesellschaft zuvor
zweimalig schriftlich zur Abhilfe aufgefordert
wurde. Eine Kündigung wegen teilweiser
Nichtgewährung des Gebrauchs kommt
nicht in Betracht, soweit dies sich auf eine
Bürofläche von weniger als 30 % der Gesamtbürofläche
bezieht.
Rücktrittsrecht von Vodafone
Vodafone ist zum Rücktritt vom Mietvertrag
berechtigt, wenn die Objektgesellschaft
mit der Übergabe des Mietgegenstands unter
Berücksichtigung von Terminverschiebungen
gemäß den Vorschriften des Mietvertrages
mit mindestens 30 % des Mietgegenstandes
um mehr als zwölf Monate in
Verzug gerät, und die Objektgesellschaft
zudem eine ihr von Vodafone nach Ablauf
der zwölf Monate schriftlich und mit Androhung
des Rücktritts gesetzte angemessene
Frist, die mindestens vier Monate betragen
muss, hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe
zu schaffen. Vodafone ist auch zum Rücktritt
vom Mietvertrag berechtigt, wenn die
tatsächliche Mietfläche und/oder die tatsächliche
Zahl der Pkw-Stellplätze aus von der
Objektgesellschaft zu vertretenden Gründen
um mehr als 15 % geringer als die vereinbarte
Mietfläche bzw. Zahl der Pkw-Stellplätze ist
und Vodafone die Objektgesellschaft erfolglos
aufgefordert hat, die Flächenunterschreitung
innerhalb eines angemessenen Zeitraums
zu beseitigen bzw. die Objektgesellschaft
Vodafone keine adäquate Problemlösung
darstellen konnte. Das jeweilige Rücktrittsrecht
kann jeweils nur durch schriftliche

100
Rechtliche Grundlagen
Erklärung gegenüber der Objektgesellschaft
innerhalb von zwei Wochen nach Kenntniserlangung
durch Vodafone von dem Rücktrittsgrund
ausgeübt werden.
Der Anspruch auf Vertragsstrafe seitens
Vodafone bleibt im Falle des Rücktritts ebenso
wie alle sonstigen Rechte von Vodafone
unberührt. Wechselseitige Ansprüche der
Parteien infolge des Rücktritts sind jedoch
ausgeschlossen.
Vertragsstrafe, Patronatserklärung der
Deutschen Bau Holding GmbH, Haftung
Bei Überschreitung der vertraglichen Übergabefrist,
die die Objektgesellschaft zu vertreten
hat, ist eine Vertragsstrafe in Höhe von
EUR 50.000 pro Tag, maximal EUR 10.000.000
verwirkt. Sofern die tatsächliche Mietfläche
bzw. die tatsächliche Zahl der Pkw-Stellplätze
um 10 % hinter der vereinbarten Fläche bzw.
Zahl der Pkw-Stellplätze aus von der Objektgesellschaft
zu vertretenden Gründen zurückbleibt,
ist seitens der Objektgesellschaft,
ohne dass es eines Schadensnachweises
seitens Vodafone bedarf, eine einmalige Vertragsstrafe
in Höhe von EUR 150.000 je 1 %
der über 10 % hinausgehenden Unterschreitung
der Mietfläche bzw. in Höhe von EUR
50.000 je 1 % der über 10 % hinausgehenden
Unterschreitung der Stellplatzzahl zu zahlen.
Die jeweilige Vertragsstrafe ist auf Schadenersatzansprüche
von Vodafone, die unberührt
bleiben, anzurechnen.
Zur Absicherung etwaiger Vertragsstrafen-
und Schadenersatzansprüche hat die
Objektgesellschaft Vodafone eine Patronatserklärung
der Deutschen Bau Holding GmbH
übergeben.
Die Haftung der Parteien untereinander
richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
Vodafone kann nur die Miete mindern
oder mit Ansprüchen gegenüber der Miete
und den Nebenkosten(vorauszahlungen)
aufrechnen oder insoweit ein Zurückbehaltungsrecht
geltend machen, wenn sie dies
einen Monat vorher schriftlich angekündigt
hat und – im Falle der Mietminderung – die
Objektgesellschaft den zugrunde liegenden
Mangel nicht bis zur nächsten Fälligkeit der
Miete, zu der die Mietminderung möglich
wäre beseitigt hat. Die Objektgesellschaft
haftet Vodafone für bei Übergabe bestehende
Mängel des Mietgegenstands auf Schadenersatz,
es sei denn, die Objektgesellschaft
hat diese Mängel nicht durch eigenes
Verschulden verursacht. Jeden Schaden hat
Vodafone der Objektgesellschaft unverzüglich
anzuzeigen. Für jede Beschädigung innerhalb
des Mietgegenstandes ist Vodafone
verantwortlich.
Rückgabe des Mietgegenstandes
Der Mietgegenstand ist nach Beendigung
der Mietzeit geräumt und in besenreinem
Zustand nach Ausführung erforderlicher Instandhaltungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen
einschließlich Schönheitsreparaturen
zu übergeben. Vodafone hat die Mieter-
Außenanlagen sowie Sonderausbauten zu
entfernen und insoweit den ursprünglichen
Zustand bzw. einen wertmäßig vergleichbaren
Zustand wieder herzustellen. Gleiches
gilt für durch Vodafone vorgenommene
bauliche Veränderungen, soweit diese zustimmungspflichtig
sind oder Vodafone sich
hinsichtlich der baulichen Veränderung verpflichtet
hat, bei Beendigung des Mietvertrages
den ursprünglichen Zustand bzw.
einen wertmäßig vergleichbaren Zustand
wieder herzustellen.
Konkurrenzschutz
Die Objektgesellschaft ist verpflichtet,
den Mietgegenstand und die im Mietvertrag
näher bezeichneten Grundstücke weder
ganz noch teilweise an die im Mietvertrag
genannten mit Vodafone konkurrierenden
Unternehmen oder deren Rechtsnachfolger
zu veräußern, zu vermieten oder sonst zur
Nutzung zu überlassen, solange Vodafone
mindestens 60 % des Mietgegenstands angemietet
hat.
Versicherungen
Die Objektgesellschaft ist verpflichtet, eine
sogenannte All-Risk-Versicherung auf Basis
des gleitenden Neuwerts sowie bzw. einschließlich
einer Grundstücks-, Gebäudehaftpflicht-
und Gewässerschadenhaftpflichtversicherung
einschließlich Feuerhaftungsversicherung
und Glasversicherung abzuschließen.
Die Versicherungsprämie nebst Versicherungssteuer
ist als umlegbare Betriebskosten
durch Vodafone zu tragen, sofern Vodafone
als einziger Mieter auf dem Mietgegenstand
ansässig ist.
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten
eine Betriebshaftpflicht- und eine Betriebsinhaltsversicherung
einschließlich Versicherungen
über selbst eingebrachte Gegenstände
abzuschließen.
Mieterdienstbarkeit
Die Objektgesellschaft bewilligt zur Absicherung
der Rechte von Vodafone aus dem
Mietvertrag die Eintragung einer beschränkt
persönlichen Dienstbarkeit zugunsten von
Vodafone im Grundbuch. Diese soll im
Rang nach den Rechten in Abt. II und im
Rang vor allen Rechten in Abt. III des Grundbuchs
eingetragen werden. Die mit der Bestellung
der Mieterdienstbarkeit zusammenhängenden
Kosten trägt Vodafone. Die Ausübung
der Dienstbarkeit ist bedingt und beschränkt
durch die Regelungen des Mietvertrages
und etwaiger Nachträge hierzu beispielsweise
ist der Ausübungsbereich der
Dienstbarkeit auf Verlangen Vodafones einzuschränken
bzw. zu löschen, wenn eine
Nutzung des Parkhauses „Heerdter Dreieck“
aufgrund einer Reduzierung des Mietgegenstandes
ganz oder teilweise entfällt. Ebenso
ist die Dienstbarkeit beispielsweise zu löschen,
wenn der Mietvertrag durch Vodafone gekündigt
wird.
4.11 Stundungsvereinbarung mit dem
Mieter
Mit Abschluss des Mietvertrages vom
09.09.2010 hat die Objektgesellschaft mit
Vodafone eine Stundungsvereinbarung geschlossen.
Diese ist als Anlage Gegenstand
des Mietvertrages.
Stundung
Vodafone stundet der Objektgesellschaft
sowohl ihren mietvertraglichen Anspruch
auf Erstattung der Planungskosten in Höhe
von EUR 11.000.000 als auch ihren Anspruch
auf Rückzahlung der Mietvorauszahlung in
Höhe von EUR 20.000.000 zuzüglich auflaufender
Zinsen.

Rechtliche Grundlagen
101
Die Stundung erfolgt auf unbestimmte
Zeit. Sie endet, wenn und soweit die Beteiligungsgesellschaft
der Objektgesellschaft
ein Darlehen zur Verfügung gestellt und valutiert
hat, das der Höhe nach ausreicht, um
die gestundeten Ansprüche des Mieters in
Höhe von insgesamt EUR 31.000.000 zu befriedigen.
Darüber hinaus endet die Stundung
anteilig, wenn und soweit die Objektgesellschaft
Mietzahlungen von Vodafone mit den
gestundeten Ansprüchen von Vodafone in
Höhe von insgesamt EUR 31.000.000 verrechnet;
entsprechend der Regelungen des langfristigen
Kreditvertrages vom 27.04.2011, hat
die Objektgesellschaft die Mietzahlungen
von Vodafone jedoch vorrangig zur Bedienung
des langfristigen Kreditvertrages vom
27.04.2011, aller nach den Grundsätzen der
ordnungsgemäßen Geschäftsführung für
den Betrieb des Projekts aufzuwendenden
Kosten und vorzunehmenden Rücklagen
und der nachgewiesenen Gesellschaftskosten
zu verwenden. In jedem Fall endet die
Stundung, wenn der Zwischenfinanzierungskredit
bzw. der diesen ersetzende langfristige
Kredit hinter einem Betrag in Höhe
von EUR 125.000.000 zurückbleibt.
Unabhängig davon ist die Objektgesellschaft
jederzeit zu Leistungen auf die gestundeten
Ansprüche von Vodafone in Höhe
von insgesamt EUR 31.000.000 berechtigt.
Rangrücktritt
Gemäß § 39 Abs. 2 Insolvenzordnung tritt
Vodafone mit ihrem gestundeten Rückzahlungsanspruch
in Höhe von EUR 20.000.000
nebst aufgelaufener Zinsen und Kosten
(nachfolgend „Nachrangforderung“ genannt)
im Rang hinter den Forderungen des Bankenkonsortiums
Eins aus dem Zwischenfinanzierungskreditvertrag
vom 13.09.2010 zurück.
Soweit die Nachrangforderung gezahlt
werden kann, ohne dass dies bei der Objektgesellschaft
Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung
im Sinne der §§ 17, 19 Insolvenzordnung
führt, endet der Rangrücktritt.
4.12 Erlösbeteiligungsvertrag
Die Objektgesellschaft hat mit Vodafone
am 09.09.2010 eine Erlösbeteiligungsvereinbarung
abgeschlossen.
Danach hat die Objektgesellschaft
Vodafone im Falle des erstmaligen Verkaufs
des Bürokomplexes (Asset Deal) bzw. der
erstmaligen Anteilsübertragung (Share Deal)
wie folgt am sogenannten Nettoverkaufserlös
(Kaufpreis abzüglich der üblichen Nebenkosten
für z. B. Vermarktung, anwaltliche Beratung,
Lastenfreistellung etc.) zu beteiligen:
– Übersteigt der Nettoverkaufserlös nicht
das 16,5-fache der mietvertraglich vereinbarten
Jahresnettomiete zum 15.12.2016
(im Folgenden „Jahresnettomiete“ genannt),
erfolgt keine Erlösbeteiligung.
– Übersteigt der Nettoverkaufserlös das
16,5-fache, nicht jedoch das 18,5-fache
der mietvertraglich vereinbarten Jahresnettomiete,
erhält Vodafone von dem Teil
des Nettoverkaufserlöses, der auf den das
16,5-fache der mietvertraglich vereinbarten
Jahresnettomiete übersteigenden Teil
entfällt, 50 %.
– Für den Fall, dass der Nettoverkaufserlös
das 18,5-fache der mietvertraglich vereinbarten
Jahresnettomiete übersteigt, stehen
Vodafone 50 % des Teils des Nettoverkaufserlöses
zu, der auf den das 16,5-
fache, aber nicht das 18,5-fache der mietvertraglich
vereinbarten Jahresnettomiete
übersteigenden Teil des Nettoverkaufserlöses
entfällt, sowie 66 % des Teils
des Nettoverkaufserlöses, der auf den das
18,5 fache der mietvertraglich vereinbarten
Jahresnettomiete übersteigenden
Teil des Nettoverkaufserlöses entfällt zu.
Grundlage für die Erlösbeteiligung ist nur
der Kaufpreis, den die Objektgesellschaft tatsächlich
und unwiderruflich erhalten hat. Findet
der Verkauf bzw. die Anteilsübertragung
erstmalig innerhalb der Unternehmensgruppe
der Objektgesellschaft, d. h. innerhalb von
mit der Objektgesellschaft verbundenen Unternehmen
im Sinne der §§ 15ff. AktG, statt,
ist der höhere Nettoverkaufserlös aus dem
gruppeninternen und einem weiteren gruppenexternen
Verkauf bzw. Anteilsübertragung
maßgeblich. Im Falle der nur teilweisen
Anteilsübertragung werden die einzelnen
Nettoverkaufserlöse addiert. Die Erlösbeteiligung
erfolgt auf Verlangen der Objektgesellschaft
durch Mietgutschriften; verlangt
die Objektgesellschaft dies nicht form- und
fristgerecht, ist die Erlösbeteiligung in
einer Summe an Vodafone auszuzahlen.
Die Erlösbeteiligungsvereinbarung ist aufschiebend
bedingt durch die Wirksamkeit
des Mietvertrages vom 09.09.2010. Die Vertragslaufzeit
beträgt fünf Jahre; die Erlösbeteiligungsvereinbarung
endet, ohne dass
es einer Kündigung bedarf, nach Ablauf
von 60 Monaten nach (Teil-) Übergabe des
Bürokomplexes an Vodafone.
5 Sonstige wesentliche Verträge
5.1 Vereinbarung über die Zeichnung
von Fondsanteilen
Der Anbieter hat mit Vodafone am
09.09.2010 eine Vereinbarung über die Zeichnung
von Anteilen an der Beteiligungsgesellschaft
abgeschlossen.
Nach dem Mietvertrag vom 09.09.2010 ist
die Objektgesellschaft u. a. dazu verpflichtet,
die von Vodafone aufgewendeten und noch
aufzuwendenden Planungskosten in Höhe
von bis zu EUR 11.000.000 zuzüglich 5 % Zinsen
hieraus seit dem 01.09.2010 zu erstatten.
Diesen Erstattungsbetrag hat Vodafone der
Objektgesellschaft mit Abschluss des Mietvertrages
vom 09.09.2010 zunächst gestundet.
Vodafone gewährt dem Anbieter im Sinne
eines selbstständigen Garantieversprechens
und steht verschuldensunabhängig für den
Erfolg ein, sich zu den für die übrigen Anleger
geltenden Ausgabebedingungen an der
Beteiligungsgesellschaft in Höhe von EUR
12.000.000 in dem Moment unverzüglich zu
beteiligen, zu dem ihr der Erstattungsbetrag
zufließt. Dafür stellt der Anbieter Vodafone
von allen externen und fondsbedingten
Nebenkosten im Zusammenhang mit dem
Anteilserwerb frei, sodass für die Zeichnung
des Kommanditanteils im Wert von EUR
12.000.000 nur der Kapitalbetrag in Höhe
von EUR 11.000.000 aufgewendet werden
muss.

102
Steuerliche Grundlagen
8. Steuerliche Grundlagen
Vorbemerkungen
Im Folgenden werden die wesentlichen
Grundlagen der steuerlichen Konzeption
dargestellt.
Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen
basiert auf den Steuergesetzen, der
Rechtsprechung und den einschlägigen Erlassen
und Stellungnahmen der Finanzverwaltung
zum Zeitpunkt des Aufstellungsdatums
des Verkaufsprospektes. Die Ausführungen
geben den gegenwärtigen
Stand der Rechtslage wieder.
Subjekt der Einkunftserzielung ist stets
die Personengesellschaft in der gesamthänderischen
Verbundenheit ihrer Gesellschafter
(BFH, Beschluss vom 25.02.1991,
GrS 7/89, BStBl II 1991, Seite 691 ff.). Da die
Beteiligungsgesellschaft ihrerseits in einkommensteuerlicher
Hinsicht kein eigenständiges
Steuersubjekt darstellt, sind für
Besteuerungszwecke die für die Personengesellschaft
ermittelten Einkünfte anteilig
ihren Gesellschaftern und damit den Anlegern
zuzurechnen. Einkommensteuerlich
werden die über den Treuhänder an der Beteiligungsgesellschaft
beteiligten Anleger
wie Direktkommanditisten behandelt, da
der Treuhandvertrag entsprechend den Vorgaben
des BMF-Schreibens vom 01.09.1994
(BStBl I 1994, Seite 604) ausgestaltet ist. Bei
der steuerlichen Betrachtung der Beteiligung
wird davon ausgegangen, dass der
Anleger eine natürliche Person und ausschließlich
in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig ist, seine Beteiligung im Privatvermögen
hält, diese ausschließlich mit
Eigenmitteln finanziert und keinen gewerblichen
Grundstückshandel ausübt. Wird die
Beteiligung in einem Betriebsvermögen
gehalten, zählen die Einkünfte zu den Einkünften
aus Gewerbebetrieb, selbstständiger
Arbeit oder Land- und Forstwirtschaft;
vgl. § 20 Abs. 8 EStG, § 21 Abs. 3 EStG (BFH,
Beschluss vom 11.04.2005, GrS 2/02, BStBl
II 2005, Seite 679). Die nachfolgenden Ausführungen
sind dann in wesentlichen Teilen
nicht übertragbar.
Es wird jedem Anleger empfohlen, die
persönlichen steuerlichen Konsequenzen
einer Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
mit seinem steuerlichen Berater zu
erörtern. Die Zahlung der aus der Beteiligung
resultierenden Einkommensteuer
nebst Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
weiterer Steuern (z. B. Kirchensteuer,
Erbschaft- und Schenkungsteuer) obliegt
dem jeweiligen Anleger.
Die Zahlung der Umsatzsteuer, der Grundsteuer
und etwaiger Grunderwerbsteuer
obliegt der Objektgesellschaft und dadurch
ab dem Zeitpunkt der Beteiligung an der Objektgesellschaft
mittelbar der Beteiligungsgesellschaft.
Unter Bezug auf den IDW-Standard S4
des Institutes der Wirtschaftsprüfer vom
18.05.2006 zur ordnungsmäßigen Beurteilung
von Verkaufsprospekten (IDW S4) werden
im Folgenden die steuerlichen Auswirkungen
in der Investitions- und der Nutzungsphase
sowie bei Beendigung der Kapitalanlage
getrennt dargestellt.
Das steuerliche Konzept des Beteiligungsangebotes
an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG ist vergleichbar, wenn
auch in Teilen modifiziert, mit einem bereits
in der Vergangenheit von der Deutschen
Fonds Holding AG aufgelegten geschlossenen
Fonds, der eine Beteiligung an einer
Objektgesellschaft mit Gebäuden in Deutschland
hält. Die steuerliche Konzeption des
vorangegangenen geschlossenen Fonds ist,
soweit bereits geprüft, von der Finanzverwaltung
anerkannt. Die Anerkennung der
steuerlichen Konzeption der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG wird erst
im Veranlagungsverfahren bzw. in einer bei
der Beteiligungsgesellschaft durchzuführenden
steuerlichen Außenprüfung von den
Finanzbehörden endgültig festgestellt. Eine
Haftung für den Eintritt der steuerlichen Ergebnisse
kann daher, soweit gesetzlich zulässig,
nicht übernommen werden.
Durch eine Änderung der Gesetze, der
Rechtsprechung und/oder der Auffassung
der Finanzverwaltung können sich die in
diesem Prospekt beschriebenen steuerlichen
Folgen ändern, was auch zu einer Erhöhung
der steuerlichen Belastung führen
kann. Eine Haftung für den Eintritt der dargestellten
steuerrechtlichen Folgen wird
nicht übernommen. Die steuerlichen Risiken
des Beteiligungsangebotes sind im Kapitel
„Risiken“, Seite 20 bis Seite 23, Seite 28 und
29, dargestellt.
Steuerliches Fondskonzept
Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt
der Objektgesellschaft zunächst ein Darlehen
zu gewähren (vgl. „Investitionsphase I“) und
sich nach Fertigstellung des im Verkaufsprospekt
näher bezeichneten Neubaus (vgl. Seite
37 bis 45) als Kommanditist an der Objektgesellschaft
zu beteiligen (vgl. „Investitionsphase
II“ sowie „Nutzungsphase“).
Bereits zu Beginn der Investitionsphase I
ist die Objektgesellschaft im Besitz des im
Verkaufsprospekt näher beschriebenen
Grundstücks in der Viersener Straße und in
der Neuwerker Straße in Düsseldorf, welches
sie derzeit mit Bürogebäuden, einer
Kindertagesstätte sowie einer Tiefgarage
bebaut. Zudem steht der Objektgesellschaft
das Nutzungsrecht an dem im Verkaufsprospekt
näher beschriebenen Nachbargrundstück
der Stadt Düsseldorf zu. Auf diesem
werden ein Parkhaus sowie ebenerdige
Parkflächen errichtet. Die Objektgesellschaft
beabsichtigt, den Neubau nach Fertigstellung
an die Vodafone D2 GmbH (nachfolgend
„Vodafone“ genannt) zu vermieten.
Zur Vorbereitung und Durchführung der
geplanten Investitionen haben die Beteiligungsgesellschaft
und die Objektgesellschaft
jeweils die im Verkaufsprospekt genannten
Verträge abgeschlossen beziehungsweise
werden diese abschließen.

103
„Vom Rhein zum Rhein“ bilden großzügige Parkanlagen
eine „grüne Achse“ quer durch Düsseldorf und laden zu
schönen Spaziergängen ein. Touristischer Anziehungspunkt
ist das Schloss Benrath, das vor mehr als 200 Jahren
von Kurfürst Karl Theodor als Lust- und Jagdschloss im Düsseldorfer
Süden erbaut wurde. Das spätbarocke Ensemble
aus Schloss und Park gilt als eines der bedeutendsten seiner
Art. Wer Lust auf ausgefallene Gebäude hat, für den bietet
der MedienHafen außergewöhnliche und einfallsreiche
Architektur. Internationale Architekturgrößen wie Frank O.
Gehry, Steven Holl oder David Chipperfield sind hier ebenso
vertreten wie führende Architekten aus der Region. Eindrucksvoll
ist ihnen allen gemeinsam die Verbindung von
moderner Baukunst und denkmalgeschützten Gebäuden
gelungen.
Schloss Benrath
Japanischer Tempel
Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen
ESPRIT arena
Schauspielhaus

104
Steuerliche Grundlagen
Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung
erklärt der jeweilige Gesellschafter ausdrücklich
seine Zustimmung zu den vorgenannten
Investitionen der Beteiligungsgesellschaft
und zu den in § 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 des
Gesellschaftsvertrages genannten Verträgen
einschließlich eventueller Ergänzungs- und
Änderungsverträge (vgl. § 1 Ziffer 3 des Treuhandvertrages).
Der Anleger wird über die
Beteiligungsgesellschaft zunächst durch die
Darlehensgewährung an die Objektgesellschaft
sowie später – nach Beteiligung der
Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
– aus den Immobilienaktivitäten
der Objektgesellschaft Einkünfte erzielen.
I. Investitionsphase
1. Investitionsphase I
Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt,
gemäß ihrem Gesellschaftszweck der
Objektgesellschaft zunächst ein Darlehen
zur Finanzierung ihres Bauvorhabens (Errichtung
des Neubaus) zu gewähren.
1.1 Einkünfte aus Kapitalvermögen
Die Zinseinnahmen aus dieser Darlehensgewährung
stellen Einkünfte aus Kapitalvermögen
gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 5 i. V. m. § 20
Abs. 1 Nr. 7 EStG dar. Eine Zuordnung zu den
in der Nutzungsphase durch die spätere Beteiligung
an der Objektgesellschaft erzielten
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
erfolgt nicht, da es hier mangels Beteiligung
an der Objektgesellschaft in diesem Investitionsstadium
an einem engen wirtschaftlichen
Zusammenhang fehlt (OFD Berlin vom
09.12.1996, St 442 – S 2253a – 1/95). Sollte
das zuständige Finanzamt einen engen wirtschaftlichen
Zusammenhang dennoch bejahen,
sind diese Zinseinnahmen als Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren.
Die Beteiligungsgesellschaft erzielt zudem
keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Sie ist weder an der in diesem Investitionsstadium
gewerblich geprägten Objektgesellschaft
(§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG) beteiligt
noch ist sie selbst aufgrund ihrer Rechtsform
gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG gewerblich
geprägt. Eine nicht originär gewerblich
tätige Personengesellschaft gilt als gewerblich
geprägt, wenn ausschließlich eine oder
mehrere Kapitalgesellschaften persönlich
haftende Gesellschafter sind und die Geschäftsführung
der Gesellschaft nur durch
diese oder durch Personen, die nicht Gesellschafter
sind, ausgeführt wird. Die DFH
Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH ist als
persönlich haftender Gesellschafter organschaftlicher
Vertreter der Objektgesellschaft.
Sie ist aber nicht zur Geschäftsführung befugt.
Ausschließlich die DFH Aberia GmbH
ist als geschäftsführender Kommanditist gemäß
§ 10 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages
zur Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
berechtigt. Eine gewerbliche Prägung
wird nach dem Wortlaut des § 15 Abs.
3 Nr. 2 EStG und nach Auffassung der Finanzverwaltung
(R 15.8 Abs. 6 Satz 2 EStR)
auch dann ausgeschlossen, wenn es sich
bei dem geschäftsführenden Gesellschafter
um eine Kapitalgesellschaft handelt.
Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Kapitalvermögen
ist als Werbungskosten ein
Betrag von EUR 801 abzuziehen (Sparer-
Pauschbetrag); der Abzug der tatsächlichen
Werbungskosten ist ausgeschlossen. Ehegatten,
die zusammen veranlagt werden,
wird ein gemeinsamer Sparer-Pauschbetrag
von EUR 1.602 gewährt, vgl. § 20 Abs. 9 EStG.
Für Zinseinnahmen aus der Darlehensgewährung
der Beteiligungsgesellschaft an
die Objektgesellschaft besteht keine Pflicht,
die Kapitalertragsteuer einzubehalten, da es
sich bei der Objektgesellschaft um einen
privaten Zinsschuldner im Sinne des § 43
Abs. 1 Nr. 7 EStG handelt. Der jeweilige Anleger
hat folglich diese steuerpflichtigen
Kapitalerträge, die nicht der Kapitalertragsteuer
unterliegen, in seiner Einkommensteuererklärung
anzugeben. Dennoch unterliegen
die Kapitalerträge dem Abgeltungsteuersatz
von maximal 25 % (zuzüglich
Solidaritätszuschlag von 5,5 % und ggf.
Kirchensteuer), vgl. § 32 d Abs. 1 und 3 EStG.
Vergleiche im Übrigen die Ausführungen
zur Ergebnisverteilung, zu § 15b EStG, § 20
Abs. 6 EStG und zum Verfahren zur Feststellung
der Einkünfte.
1.2 Überschusserzielungsabsicht
Weitere Voraussetzung ist grundsätzlich
auch bei Kapitaleinkünften, dass sowohl auf
Ebene der Beteiligungsgesellschaft als auch
auf Ebene der einzelnen Anleger eine Überschusserzielungsabsicht
vorliegt. Sie ergibt
sich in der Regel aus der Tatsache des Erwerbs
einer „dauerhaft“ ertragversprechenden
Kapitalanlage. Sie ist auch in Verlustjahren
zu bejahen, wenn die objektiven Umstände
im Zeitpunkt des Erwerbs während
der Gesamtdauer des Kapitaleinsatzes einen
Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben
erwarten lassen. Die bloße Erzielung
steuerlicher Vorteile genügt jedoch nicht
(BFH, Urteil vom 07.11.2006; VIII R 76/03,
BFH/NV 07, 668). Gemäß der Prognoserechnung
der Beteiligungsgesellschaft wird bereits
aus den Zinseinnahmen ein Totalüberschuss
im Jahre 2011 erzielt. Vergleiche im
Übrigen zur Überschusserzielungsabsicht
bei einer möglichen Anteilsfremdfinanzierung
durch den Anleger die Ausführungen
im Abschnitt II. 1.3 „Überschusserzielungsabsicht“.
2. Investitionsphase II
Die Objektgesellschaft bebaut, das von
ihr bereits erworbene Grundstück in der
Viersener Straße und Neuwerker Straße in
Düsseldorf nebst dem ihr mit der Nutzungsvereinbarung
überlassenen Grundstück von
der Stadt Düsseldorf mit dem im Verkaufsprospekt
näher beschriebenen Neubau und
beabsichtigt, diesen anschließend zu vermieten.
Nach Fertigstellung des Neubaus
wird sich die Beteiligungsgesellschaft als
Kommanditist an der Objektgesellschaft beteiligen.
2.1 Entprägung der Objektgesellschaft
Am Vollzugstag des Erwerbs der Kommanditbeteiligung
durch die Beteiligungsgesellschaft
(vgl. „Rechtliche Grundlagen“,
Seite 74) überträgt die Deutsche Bau Holding
GmbH nach § 1.2 des Anteilskaufvertrages
zunächst 0,1 % der Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft auf die DFH Aberia GmbH

Steuerliche Grundlagen
105
als geschäftsführenden Kommanditisten. Ab
diesem Zeitpunkt ist die DFH Aberia GmbH
neben der DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH als persönlich haftendem Gesellschafter
der Objektgesellschaft zur Geschäftsführung
berechtigt und verpflichtet,
sodass die bisher erfüllten Voraussetzungen
einer gewerblich geprägten Personengesellschaft
auf Ebene der Objektgesellschaft
wegfallen und eine Betriebsaufgabe vorliegt
(R 16 Abs. 2 Satz 6 EStR, vgl. Abschnitt I. 1.1
„Einkünfte aus Kapitalvermögen“). Ein etwaiger
bei dieser Betriebsaufgabe aus der Aufdeckung
von stillen Reserven anfallender
Gewinn gehört zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb
und ist gemäß § 16 Abs. 1 und
Abs. 3 EStG von der Deutschen Bau Holding
GmbH zu versteuern.
Für die insoweit anfallende Gewerbesteuer
wird gemäß § 2.2.8 des Anteilskaufvertrages
in der für die Kaufpreisbestimmung
aufzustellende Zwischenbilanz eine
ausreichende Rückstellung gebildet, welche
den Kaufpreis mindert. Soweit durch
die Finanzverwaltung eine den Betrag der
Rückstellung übersteigende Gewerbesteuer
festgesetzt wird, steht der Beteiligungsgesellschaft
nach § 13.3.1 ein Freistellungsanspruch
auf Ausgleich des überschießenden
Betrages gegenüber der Deutschen Bau
Holding GmbH zu. Die Beteiligungsgesellschaft
wird mit der aus der gewerblichen
Entprägung entstehenden Steuer daher
nicht belastet.
2.2 Grunderwerbsteuer
2.2.1 Grundstückskauf
In Deutschland unterliegen Erwerbsvorgänge
von bebauten und unbebauten
Grundstücken der Grunderwerbsteuer. Das
benannte Grundstück befindet sich seit dem
11.09.2010 im Besitz der Objektgesellschaft.
Die bei Erwerb des Grundstücks entstehende
Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % der
Gegenleistung ist durch die Objektgesellschaft
bereits entrichtet worden.
2.2.2 Abtretung von 94,8 % der Kommanditanteile
an der Objektgesellschaft
Ein grunderwerbsteuerlicher Erwerbsvorgang
ist bei einer immobilienhaltenden Personengesellschaft
wie der Objektgesellschaft
des Weiteren gegeben, wenn sich innerhalb
von fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar
der Gesellschafterbestand der Gesellschaft
dergestalt verändert, dass mindestens 95 %
der Anteile am Vermögen dieser Gesellschaft
auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs.
2a Satz 1 GrEStG). Mit dem Erwerb einer Beteiligung
von 94,8 % des Vermögens der Objektgesellschaft
durch die Beteiligungsgesellschaft
wird die im Gesetz normierte Beteiligungsgrenze
nicht überschritten.
Weiterhin ist ein grunderwerbsteuerlicher
Erwerbsvorgang bei einer immobilienhaltenden
Personengesellschaft wie der Objektgesellschaft
gegeben, wenn sich unmittelbar
oder mittelbar mindestens 95 % der
Gesellschaftsanteile in der Hand des Erwerbers
vereinigen oder die bereits vereinigten
Anteile weiterübertragen werden (§ 1 Abs. 3
GrEStG). Auf die vermögensmäßige Beteiligung
kommt es im Regelungsbereich des § 1
Abs. 3 GrEStG in Bezug auf Personengesellschaften
nicht an. Im Rahmen des § 1 Abs. 3
GrEStG ist bei Personengesellschaften unter
„Anteil an der Gesellschaft“ die gesamthänderische
Mitberechtigung und nicht die
vermögensmäßige Beteiligung am Gesellschaftsvermögen
zu verstehen. Im vorliegenden
Sachverhalt wird von der Beteiligungsgesellschaft
nur ein Anteil mit einer Beteiligung
von 94,8 % am Gesellschaftsvermögen
der Objektgesellschaft erworben,
sodass sich in der Hand der Beteiligungsgesellschaft
nicht mindestens 95 % der Anteile
an der Objektgesellschaft vereinigen.
2.2.3 Andienungsrecht auf Kauf von weiteren
5,1 % der Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft
Die Beteiligungsgesellschaft räumt darüber
hinaus dem Anteilsverkäufer ein Andienungsrecht
zum Verkauf und zur Abtretung
seines verbleibenden Kommanditanteils
in Höhe von 5,1 % ein (§ 2 des Optionsvertrages).
Das Optionsrecht kann frühestens
nach Ablauf von fünf Jahren und sechs
Monaten ausgeübt werden und ist auf sechs
Jahre befristet, nachdem die Beteiligungsgesellschaft
als Kommanditist in das Handelsregister
der Objektgesellschaft eingetragen
wurde.
Mit dem Zugang des Angebotes ist keine
Annahmeverpflichtung auf Übereignung der
Beteiligung begründet worden, sodass insoweit
auch kein Grunderwerbsteuer auslösender
Erwerbsvorgang gemäß § 1 Abs. 3
GrEStG (Anteilsvereinigung) vorliegt. Ein Erwerbsvorgang
nach § 1 Abs. 2a GrEStG
(wesentliche Änderung im Gesellschafterbestand
einer Personengesellschaft) wird
durch das Angebot ebenfalls nicht ausgelöst,
da es insoweit nicht auf den Abschluss
schuldrechtlicher Vereinbarungen, sondern
deren Wirkung ankommt.
Etwas anderes ergäbe sich, wenn der Anteilsverkäufer
innerhalb von fünf Jahren nach
Erwerb der 94,8 %igen Beteiligung durch die
Beteiligungsgesellschaft die restlichen 5,1 %
der Kommanditbeteiligung veräußert, kündigt
oder auf andere Weise über diesen Anteil
verfügt. In diesem Fall wird Grunderwerbsteuer
ausgelöst, da innerhalb von fünf Jahren
mehr als 95 % der Anteile an der Objektgesellschaft
auf neue Gesellschafter übergehen
(§ 1 Abs. 2a GrEStG). Bemessungsgrundlage
ist in diesem Fall der Grundbesitzwert
des Grundvermögens. Schuldner
der Grunderwerbsteuer wäre die Objektgesellschaft.
Gemäß § 8 Ziffer 2 des Optionsvertrages
ist der Anteilsverkäufer verpflichtet,
die Objektgesellschaft von der dadurch ausgelösten
Grunderwerbsteuer freizustellen.
Wird die Option mehr als fünf Jahre nach
Erwerb der 94,8 %igen Beteiligung ausgeübt,
hält die Beteiligungsgesellschaft durch den
Erwerb der restlichen Beteiligung von 5,1 %
am Gesellschaftsvermögen insgesamt 99,9 %
der Anteile am Gesellschaftsvermögen der
Objektgesellschaft. Auf Ebene der Objektgesellschaft
wird dadurch der Steuertatbestand
des § 1 Abs. 2a GrEStG nicht verwirklicht,
da die Beteiligungsgesellschaft zu diesem
Zeitpunkt nicht mehr als neuer Gesellschafter
zu qualifizieren ist. Es liegt auch
keine grunderwerbsteuerlich relevante Vereinigung
der Gesellschaftsanteile an der
Objektgesellschaft in der Hand der Beteili-

106
Steuerliche Grundlagen
gungsgesellschaft vor (§ 1 Abs. 3 Nr. 1
GrEStG), da insoweit ausschließlich auf den
einzelnen gesamthänderisch mit berechtigenden
Anteil an der Objektgesellschaft
ohne Berücksichtigung der vermögensmäßigen
Beteiligung abzustellen ist. Neben der
Beteiligungsgesellschaft sind zu diesem
Zeitpunkt mit der DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH und der DFH Aberia GmbH
noch zwei weitere Gesellschafter an der Objektgesellschaft
beteiligt.
2.2.4 Auswechslung des Komplementärs,
Beitritt des geschäftsführenden Kommanditisten
Der Anteilskaufvertrag sieht darüber
hinaus vor, dass die DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH als neuer Komplementär
ohne Einlage der Objektgesellschaft am Vollzugstag
des Anteilskaufs durch die Beteiligungsgesellschaft
beitritt. Aufschiebend bedingt
auf den Beitritt des neuen Komplementärs
scheidet die die developer Objekt
Düsseldorf VCD-Entwicklungs-GmbH als
bisheriger Komplementär aus der Objektgesellschaft
aus.
Da die Deutsche Bau Holding GmbH
zu 5,1 % an der Objektgesellschaft beteiligt
bleibt, ergeben sich aus der Auswechslung
der Komplementäre keine grunderwerbsteuerlichen
Konsequenzen.
Auch der Anteilskauf des geschäftsführenden
Kommanditisten erfüllt keinen grunderwerbsteuerlichen
Erwerbsvorgang.
2.2.5 Anlegerbeitritt
Aufgrund der Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft
besteht eine doppelstöckige Gesellschaftsstruktur
(sogenannte doppelstöckige Personengesellschaft).
Hierbei fungiert die Beteiligungsgesellschaft
als Obergesellschaft und
die Objektgesellschaft als Untergesellschaft.
Bei doppelstöckigen Personengesellschaften
kann eine Änderung im Gesellschafterbestand
der Obergesellschaft zu
einem grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestand
gemäß § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 3 GrEStG
führen. Eine Änderung im Gesellschafterbestand
stellt zum Beispiel der Beitritt eines
Anlegers als Treugeber in die Beteiligungsgesellschaft
während oder nach der Investitionsphase
dar. Voraussetzung für die Erfüllung
der infrage kommenden grunderwerbsteuerlichen
Tatbestände ist, dass sich der
Gesellschafterbestand der Immobiliengesellschaft
(Untergesellschaft) innerhalb von
fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar um
mindestens 95 % ändert oder sich mindestens
95 % der Anteile der Immobiliengesellschaft
mittelbar in einer Hand vereinigen. Im
Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2a GrEStG
sind bei doppelstöckigen Personengesellschaftsbeteiligungen
für die Prüfung, ob die
95 %-Grenze erreicht wird, Änderungen im
Gesellschafterbestand der Obergesellschaft
stets bis auf die Ebene der Untergesellschaft
durchzurechnen (gleichlautender Ländererlass
vom 25.02.2010, BStBl I 2010, Seite 245).
In der Investitionsphase I löst der mittelbare
Beitritt des Anlegers als Treugeber in
die Beteiligungsgesellschaft als Obergesellschaft
keine Grunderwerbsteuer aus. Während
dieser Zeit ist die Beteiligungsgesellschaft
noch nicht an der Objektgesellschaft
beteiligt.
Ändern sich jedoch nach Ausübung des
Andienungsrechts der Gesellschafterbestand
der Beteiligungsgesellschaft innerhalb von
fünf Jahren zu mindestens 95 % (vgl. Abschnitt
I. 2.2.3 „Andienungsrecht auf Kauf von
weiteren 5,1 % der Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft“), wäre der Grunderwerbsteuertatbestand
des § 1 Abs. 2a GrEStG erfüllt.
Entsprechendes gilt, wenn sich nach
Kauf der restlichen 5,1 % der Kommanditanteile
von dem Anteilsverkäufer durch die Beteiligungsgesellschaft
in der Hand eines Anlegers
mindestens 95 % der Anteile an der
Beteiligungsgesellschaft vereinigen. Dies ist
nach der Konzeption jedoch nicht vorgesehen,
da an der Beteiligungsgesellschaft
neben den Anlegern Herr Andreas Grunert,
die DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH
sowie die DFH Aberia GmbH beteiligt sind.
Grunderwerbsteuer würde auch anfallen,
wenn die Finanzverwaltung die Beteiligung
eines Gründungsgesellschafters der Objektgesellschaft
nicht als Beteiligung von mehr
als 5 % am Gesellschaftsvermögen anerkennt
oder sich die Beteiligungsverhältnisse
auf Ebene der Gründungsgesellschafter der
Objektgesellschaft wesentlich ändern. In
letzterem Fall trägt der Anteilsverkäufer gemäß
§ 8 Ziffer 3 des Optionsvertrages die
hieraus entstehende Grunderwerbsteuer.
3. Aufwendungen
Der steuerlichen Behandlung der von der
Beteiligungsgesellschaft in der Investitionsphase
getätigten Aufwendungen liegt die im
sogenannten Bauherrenerlass (BMF-Schreiben
vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2553a – 48/03, BStBl
I 2003, Seite 546) dargestellte Auffassung der
Finanzverwaltung zugrunde. Das Beteiligungsangebot
ist mit einem Erwerberfonds
im Sinne dieses BMF-Schreibens (Tz. 33 – 35)
vergleichbar. Im vorliegenden Fall wird allerdings
anstelle eines fertiggestellten und nutzungsbereiten
Wirtschaftsgutes eine Beteiligung
an einer Grundstücksgesellschaft erworben.
Dies bedeutet, dass grundsätzlich
alle Aufwendungen, die im wirtschaftlichen
Zusammenhang mit der Abwicklung des
Projekts in der Investitionsphase anfallen,
insbesondere Eigen- und Fremdkapitalvermittlungsprovisionen,
als Anschaffungsnebenkosten
zu qualifizieren sind. Jedoch
stellen Aufwendungen, die auch ein Erwerber
außerhalb einer Fondsgestaltung als
Werbungskosten abziehen könnte, wie z. B.
Fremdkapitalzinsen, sofort abziehbare Werbungskosten
dar, soweit diese den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen
sind.
Die Beteiligungsgesellschaft beabsichtigt,
dem sogenannten Bauherrenerlass zu folgen.
Demgemäß werden insbesondere die Vergütungen
für die Geschäftsführung, die Platzierungsgarantie,
die Baubetreuung, die Beteiligungsvermittlung,
die Fremdfinanzierungsvermittlung,
die Objektaufbereitung/
Konzeption sowie die Vertriebskosten als
Anschaffungsnebenkosten qualifiziert.

Steuerliche Grundlagen
107
Aktuelle finanzgerichtliche – nicht
rechtskräftige – Entscheidungen zu originär
gewerblichen Windenergiefonds sehen anders
als das vorgenannte BMF-Schreiben
vom 20.10.2003 eine abweichende Behandlung
der im wirtschaftlichen Zusammenhang
mit der Abwicklung des Projekts in
der Investitionsphase anfallenden Aufwendungen
als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben
bzw. Werbungskosten vor. Nach
der zwischenzeitlich ergangenen Verwaltungsanweisung
der Oberfinanzdirektion
Münster vom 28.09.2009 – Nr. 027/2009 –
sollen sich jedoch zu aktivierende Aufwendungen
ungeachtet der ergangenen Finanzgerichtsurteile
wie bisher erst über die AfA
auswirken. Die Beteiligungsgesellschaft behält
sich jedoch nicht zuletzt aufgrund der
aktuellen finanzgerichtlichen Rechtsprechung
eine abweichende Behandlung dieser
Aufwendungen als sofort abzugsfähige Werbungskosten
im Rahmen des steuerlichen
Feststellungsverfahrens vor.
Neben der Unterscheidung zwischen
sofort abziehbaren Werbungskosten und
Anschaffungsnebenkosten hat die Beteiligungsgesellschaft
die im Zusammenhang
mit der Investitionsphase anfallenden Kosten
entsprechend den Regelungen im Bauherrenerlass
der Investitionsphase I (Darlehensgewährung)
sowie der Investitionsphase
II (Beteiligung an der Objektgesellschaft)
in dem Maße zugeordnet, in dem sie
wirtschaftlich zu der jeweiligen Investitionsphase
gehören. Sollte das Finanzamt eine
andere Aufteilung der Kosten vornehmen,
ist, soweit die Finanzverwaltung die Kosten
der Investitionsphase I zuordnet, deren tatsächlicher
Abzug als Werbungskosten gemäß
§ 20 Abs. 6 EStG ausgeschlossen (vgl. Abschnitt
I. 1.1 „Einkünfte aus Kapitalvermögen“).
Zur steuerlichen Behandlung der Aufwendungen
in der Nutzungsphase im Übrigen
siehe Seite 110 und Seite 111.
II. Nutzungsphase
1. Einkunftsarten
1.1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
1.1.1 Objektgesellschaft
Die Objektgesellschaft vermietet den
Neubau in der Viersener Straße und Neuwerker
Straße in Düsseldorf an Vodafone.
Hieraus erzielt sie gemäß § 2 Abs. 1 Satz
1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Einkünfte aus originär gewerblicher
Tätigkeit liegen auf Ebene der Objektgesellschaft
nicht vor (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3
EStG).
Der Bereich der Verwaltung eigenen Vermögens
wird nicht überschritten. Gemäß
§ 15 Abs. 2 EStG ist Gewerbebetrieb eine
selbstständige nachhaltige Betätigung, die
mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen
wird und sich als Beteiligung am allgemeinen
wirtschaftlichen Verkehr darstellt.
Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal ist
zudem, dass die Tätigkeit über den Rahmen
einer privaten Vermögensverwaltung hinausgeht
(BFH, Urteil vom 17.06.1998 – X R 68/95,
BStBl II 1998, Seite 667). Die Grenze der
privaten Vermögensverwaltung wird nach
ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes
überschritten, wenn nach dem
Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung
der Verkehrsauffassung die
Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte
durch Vermögensumschichtung und Verwertung
der Vermögenssubstanz gegenüber
der Nutzung der Vermögenswerte im
Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden
Substanzwerten (z. B. durch Selbstnutzung
und Vermietung) entscheidend in den
Vordergrund tritt (BFH, Urteil vom 02.05.2000 –
IX R 71/96, BStBl II 2000, Seite 467; BFH, Urteil
vom 26.06.2007 – IV R 49/04, DStR 2007, Seite
1574).
Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit
kann – ausnahmsweise – erst in Betracht gezogen
werden, wenn im Einzelfall besondere
Umstände hinzutreten, beispielsweise wenn
über die bloße Gebrauchsüberlassung hinaus
weitere nach dem Gesamtbild der Verhältnisse
ins Gewicht fallende (Sonder-) Leistungen
beziehungsweise Pflichten übernommen
werden oder Wirtschaftsgüter in
großer Anzahl veräußert werden (BFH, Urteil
vom 31.05.2007 – IV R 17/05, DStR 2007, Seite
1674; BFH, Urteil vom 09.04.2003 – X R 21/00,
BStBl II 2003, Seite 520). Diese für die Annahme
eines Gewerbebetriebes sprechenden
Kriterien erfüllt die Objektgesellschaft nicht.
Sie übt keine Tätigkeiten aus, die über das
übliche Maß einer gewöhnlichen und langfristigen
Vermietung hinausgehen. Nach
dem Mietvertrag übernimmt die Objektgesellschaft
keine ins Gewicht fallenden (Sonder-)
Leistungen beziehungsweise Pflichten.
So liegt die medientechnische Versorgung
des Mietgegenstandes sowie die Verkehrssicherungspflicht
im alleinigen Verantwortungsbereich
von Vodafone (§§ 10 und 13
des Mietvertrages). Die Objektgesellschaft
ist gemäß § 14 des Mietvertrages nur für
die Instandhaltung und Instandsetzung von
Dach und Fach verantwortlich. Die von der
Objektgesellschaft vermieteten Parkplätze
werden nicht betrieben, sondern langfristig
an Vodafone überlassen.
Die Objektgesellschaft ist so konzipiert,
dass die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel
und damit zur „Ausnutzung
substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung”
(R 15.7 Abs. 1 EStR) auf Ebene
der Objektgesellschaft nicht überschritten
werden kann. Die Objektgesellschaft beabsichtigt,
das bebaute Grundstück länger als
zehn Jahre zu halten. Daher sollten die Voraussetzungen
des gewerblichen Grundstückshandels
bei prognosegemäßem Verlauf
auf Ebene der Objektgesellschaft nicht
gegeben sein (siehe hierzu Abschnitt IV. 1.2
„Gewerblicher Grundstückshandel“).

108
Steuerliche Grundlagen
Der vermögensverwaltende Charakter
der Objektgesellschaft wird auch nicht durch
die von der Finanzverwaltung vertretene
Auffassung zur Abgrenzung der vermögensverwaltenden
und gewerblichen Tätigkeit
bei Ein-Objekt-Gesellschaften (BMF-Schreiben
vom 01.04.2009, IV C 6 S 2240/ 08/10008,
BStBl I 2009, Seite 515) infrage gestellt. Danach
soll eine vermögensverwaltende Vermietungstätigkeit
nicht mehr vorliegen,
wenn die Vermietungstätigkeit mit dem Anund
Verkauf der Immobilien aufgrund eines
einheitlichen Geschäftskonzepts verklammert
ist. Dies ist dann der Fall, wenn von vornherein
ein Verkauf des vermieteten Wirtschaftsgutes
vor Ablauf von deren gewöhnlicher
oder tatsächlicher Nutzungsdauer geplant
ist und die Erzielung eines Totalgewinns
diesen Verkauf erfordert (BMF-Schreiben
vom 01.04.2009, Tz. 4, 5). Anhaltspunkte für
eine solche Verklammerung liegen im Hinblick
auf die Objektgesellschaft nicht vor. Die
Objektgesellschaft erzielt nach ihrer Prognoserechnung
bereits im Jahr 2013 aus den
laufenden Mieteinnahmen einen steuerlichen
Totalüberschuss. Der Verkauf der Immobilie
der Objektgesellschaft wird im Jahr
2024 lediglich beispielhaft angenommen.
Insgesamt steht das Vermieten der Immobilie
für die Objektgesellschaft erkennbar
im Vordergrund und ist nicht mit dem Anund
Verkauf der Immobilie aufgrund eines
einheitlichen Geschäftskonzeptes verklammert,
sodass die Tätigkeit der Objektgesellschaft
steuerlich als vermögensverwaltend
zu qualifizieren ist.
Die Objektgesellschaft erzielt ab dem
Wegfall ihrer gewerblichen Prägung keine
gewerblichen Einkünfte mehr (vgl. Abschnitt
I. 2.1 „Entprägung der Objektgesellschaft“).
Die Objektgesellschaft ist somit eine vermögensverwaltend
tätige, nicht gewerblich
geprägte Kommanditgesellschaft, die langfristig
den Neubau vermietet.
1.1.2 Beteiligungsgesellschaft
Das bloße Halten der Beteiligung an der
Objektgesellschaft stellt keine originäre gewerbliche
Tätigkeit dar. Die Beteiligungsgesellschaft
ist nur vermögensverwaltend
tätig. Aus ihrer Beteiligung als Kommanditist
an der Objektgesellschaft erzielt die Beteiligungsgesellschaft
Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung gemäß § 2 Abs.
1 Satz 1 Nr. 6 EStG i. V. m. § 21 Abs. 1 Nr. 1
EStG. Die Beteiligungsgesellschaft ist ebenfalls
durch die Beteiligung des geschäftsführenden
Kommanditisten nicht gewerblich
geprägt (§ 15 Abs. 3 EStG, R 15.8 Abs. 6
EStR, Abschnitt I. 1.1 „Einkünfte aus Kapitalvermögen“).
1.1.3 Anleger
Aus der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
bzw. mittelbar an der Objektgesellschaft
erzielen die Anleger in ihrer gesamthänderischen
Verbundenheit Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung i. S. d. § 21
Abs. 1 Nr. 1 EStG. Diese Einkünfte sind den
Anlegern steuerlich grundsätzlich anteilig,
d. h. entsprechend ihrer Beteiligungsquote
zuzurechnen.
Die Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung beim Gesellschafter
setzt Vermieterinitiative und Vermieterrisiko
voraus. Der Bundesfinanzhof
stellt dabei in ständiger Rechtsprechung
darauf ab, dass derjenige Vermieterinitiative
entfaltet und damit Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erzielt, der über die
Möglichkeit verfügt, das Mietobjekt zur Nutzung
zu überlassen. Bei dem vorliegenden
mehrstöckigen Investitionsmodell verfügen
die Anleger über typische Rechte eines
Kommanditisten, d. h. sie sind in der Lage,
Stimm-, Kontroll- und Widerspruchsrechte
auszuüben (§§ 164, 166 HGB). Der Gesellschaftsvertrag
der Beteiligungsgesellschaft
beinhaltet explizite Mitwirkungs- bzw. Mitbestimmungsrechte.
Diese Rechte stehen
nach § 2 des Treuhandvertrages auch den
Treugebern zu. Damit entfaltet sowohl der
unmittelbare Gesellschafter als auch der
mittelbar über den Treuhandkommanditisten
beteiligte Treugeber Vermieterinitiative.
Der Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft
in der Fassung nach Vollzug des Anteilskaufvertrages
wird in § 13 ebenfalls entsprechende
Stimm-, Kontroll- und Widerspruchsrechte
beinhalten, sodass die Rechte
der Anleger von der Beteiligungsgesellschaft
in der Objektgesellschaft ausgeübt
werden können.
Sollte die Finanzverwaltung die Einkünfte
aus dem Vermieten der Immobilie durch die
Objektgesellschaft nicht als Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung gemäß § 21
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG qualifizieren, sondern
Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß § 15
EStG annehmen, gelten auch die Einkünfte
der Beteiligungsgesellschaft und damit der
Anleger in vollem Umfang gemäß § 15 Abs.
3 Nr. 1 EStG als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
1.2 Einkünfte aus Kapitalvermögen
Die Beteiligungsgesellschaft und die Objektgesellschaft
werden zur Sicherung ihrer
Liquidität kurzfristige und zur schnellen Verfügung
stehende Geldanlagen tätigen. Der
Anleger wird hieraus in geringem Maße Zinsen
erzielen. Die Zinseinnahmen stehen in
keinem wirtschaftlichen Zusammenhang zu
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Die Anlage der Liquidität stellt vielmehr
eine bloße Einkommensverwendung dar,
welche zu Einkünften aus Kapitalvermögen
im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG führt.
Die Objektgesellschaft hat für das langfristige
Darlehen zur Finanzierung des Investitionsvorhabens
ein Zinsbegrenzungsgeschäft
abgeschlossen. Bei Zinsbegrenzungsgeschäften
handelt es sich um Dauerschuldverhältnisse,
die nach dem BMF-Schreiben
vom 15.08.2008 (IV C 1 – S 2000/07/0009) von
der Finanzverwaltung als Termingeschäfte
im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a EStG
eingestuft werden. Gemäß § 20 Abs. 8 EStG
werden die daraus erzielten Einkünfte den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
zugerechnet, da das Zinsbegrenzungsgeschäft
der Absicherung des Zinsniveaus
des zur Finanzierung des Investitionsvorhabens
durch die Objektgesellschaft aufgenommenen
langfristigen Darlehens dienen
soll und dadurch in einem engen wirtschaftlichen
Zusammenhang mit der Erzielung
der geplanten Mieteinnahmen stehen wird.
Aus diesem Grunde besteht für die Beteiligungsgesellschaft
gemäß § 43 Abs. 2 Satz 3
Nr. 2 EStG die Möglichkeit, eine Freistellung
vom Kapitalertragsteuerabzug (vgl. hierzu
auch den Abschnitt II. 7. „Kapitalertragsteuer/
Abgeltungsteuer“) zu erreichen.

Steuerliche Grundlagen
109
Qualifiziert die Finanzverwaltung die Einkünfte
der Objektgesellschaft entgegen der
Konzeption als Einkünfte aus Gewerbebetrieb
gemäß § 15 EStG, gelten auch die Einkünfte
aus der Anlage der Liquidität sowie
aus den Zinsbegrenzungsgeschäften in
vollem Umfang gemäß §§ 20 Abs. 8, 15 Abs. 3
Nr. 1 EStG als Einkünfte aus Gewerbebetrieb,
sodass sowohl die Objekt- und Beteiligungsgesellschaft
als auch der Anleger Einkünfte
aus Gewerbebetrieb erzielen.
1.3 Überschusserzielungsabsicht
Weitere Voraussetzung für die steuerliche
Anerkennung der Erzielung steuerpflichtiger
Einkünfte aus einer Beteiligung ist, dass sowohl
auf Ebene der Objektgesellschaft als
auch auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
und auf Ebene des einzelnen Anlegers eine
Überschusserzielungsabsicht vorliegt und
nach den Berechnungen ein steuerlicher
Totalüberschuss prognostiziert werden kann
(BMF-Schreiben vom 08.10.2004, IV C 3 – S
2253 – 91/04, BStBl I 2004, Seite 993, Tz. 31 f.;
BFH, Beschluss vom 02.07.2008, IX B 46/08,
BStBl II 2008, Seite 815).
1.3.1 Objektgesellschaft und Beteiligungsgesellschaft
Nach bisheriger Auffassung des Bundesfinanzhofs
(Urteil vom 30.09.1997, BStBl II 1997,
Seite 771) war für Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung bei einer auf Dauer angelegten
Vermietungstätigkeit grundsätzlich
vom Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht
auszugehen. Die Finanzbehörden der
Länder haben mit ihrem BMF-Schreiben vom
08.10.2004 (IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl
2004 I, Seite 933) hierzu umfassend Stellung
genommen:
– Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer
angelegt, wenn sie nach den bei Beginn
der Vermietung ersichtlichen Umständen
keiner Befristung unterliegt. Hat der Steuerpflichtige
den Entschluss auf Dauer zu
vermieten endgültig gefasst, gelten die
Grundsätze des Urteils des Bundesfinanzhofes
vom 30.09.1997 für die Dauer seiner
Vermietungstätigkeit auch dann, wenn
er das bebaute Grundstück später aufgrund
eines neu gefassten Entschlusses
veräußert (BFH, Urteil vom 09.07.2002, IV
R 47/99, BStBl II 2003, Seite 580).
– Gegen die Überschusserzielungsabsicht
spricht somit nach Auffassung der Finanzverwaltung
eine nur vorübergehende Vermietungsabsicht
des Steuerpflichtigen, wie
dies z. B. bei einer Beteiligung an einem
Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot
oder Verkaufsgarantie der
Fall wäre, wenn voraussichtlich Werbungskostenüberschüsse
erzielt werden. Ebenfalls
gegen die Überschusserzielungsabsicht
spricht, wenn sich der Steuerpflichtige
die Möglichkeit ausbedungen hat, das
Mietobjekt innerhalb einer bestimmten
Frist, innerhalb der ein positiver Gesamtüberschuss
nicht erzielt werden kann, zu
veräußern. Beweisanzeichen hierfür könnten
der Abschluss eines entsprechend
kurzen Zeitmietvertrages oder einer entsprechend
kurzen Fremdfinanzierung
oder die Suche nach einem Käufer schon
kurze Zeit nach Anschaffung oder Herstellung
des Gebäudes sein. Wird das bebaute
Grundstück innerhalb eines engen
zeitlichen Zusammenhangs von in der
Regel bis zu fünf Jahren seit der Anschaffung
oder Herstellung veräußert, und
wurde in dieser Zeit ein Werbungskostenüberschuss
erwirtschaftet, so spricht dies
gegen die Einkunftserzielungsabsicht
(BMF-Schreiben vom 08.10.2004, Tz. 5 ff.).
– Die Beteiligung der Anleger an der Beteiligungsgesellschaft
ist als langfristige Investition
zu sehen, die auf die Erzielung
von Überschüssen gerichtet ist. Sowohl
die Objektgesellschaft als auch die Beteiligungsgesellschaft
sind auf unbestimmte
Zeit errichtet. Die Objektgesellschaft
hat über den Neubau bereits einen langfristigen
Mietvertrag abgeschlossen (vgl.
Abschnitt I. 2. „Investitionsphase II“).
– Sprechen dennoch Beweisanzeichen gegen
das Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht,
wird die Finanzverwaltung
prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen
ist. Hierzu ist eine Prognoserechnung für
den Zeitraum der voraussichtlichen Vermögensnutzung
aufzustellen. Der Prog-
nosezeitraum umfasst, sofern nicht von
einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen
ist, 30 Jahre. Dieser beginnt mit
der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes.
Bei der Prognoserechnung ist von
den Ergebnissen auszugehen, die sich
nach den einkommensteuerrechtlichen
Vorschriften voraussichtlich ergeben
werden. Ein eventueller Veräußerungsgewinn
gemäß § 23 EStG (Spekulationsgewinn)
ist nicht bei der Ermittlung des
Totalüberschusses der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung einzubeziehen.
– Nach neuer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
(Urteil vom 20.07.2010, BStBl II
2010, Seite 1038) ist bei der Vermietung
von Gewerbeobjekten die Überschusserzielungsabsicht
– entgegen den Ausführungen
im BMF-Schreiben vom 08.10.2004
– stets konkret festzustellen. Den Steuerpflichtigen
trifft im Zweifel die objektive
Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen
der Überschusserzielungsabsicht.
Wie die Finanzverwaltung auf dieses neue
Urteil des Bundesfinanzhofs reagieren
wird, bleibt abzuwarten.
– Nach der jeweiligen steuerlichen Ergebnisprognose
werden die Objektgesellschaft
und die Beteiligungsgesellschaft jeweils
durch die Vermietung der Immobilie
durch die Objektgesellschaft ab dem Jahr
2013 einen steuerlichen Totalüberschuss
erzielen. Kumulierte handelsrechtliche
Gewinne entstehen nach der jeweiligen
Prognoserechnung ab dem Jahr 2014
bzw. 2018. Insofern ist sowohl auf der
Ebene der Objektgesellschaft als auch
auf der Ebene der Beteiligungsgesellschaft
– wie von der neuen Rechtsprechung
des Bundesfinanzhofs gefordert –
konkret eine Überschusserzielungsabsicht
festzustellen. Die von der Finanzverwaltung
derzeit im BMF-Schreiben
vom 08.10.2004 gestellten Anforderungen
sind damit ebenfalls erfüllt.

110
Steuerliche Grundlagen
Prognostizierte Abschreibungsbemessungsbasis
EUR
Vorläufige Annahme
85 % Gebäudeanteil
Abschreibungsbemessungsgrundlage Objektgesellschaft
Baukosten/Kaufpreis 260.244.109
Baubetreuung 510.000
Bearbeitungsgebühr und Bereitstellungsprovision Bankenkonsortium 1.715.938
Erwerbsnebenkosten 182.750
Abschreibungsbemessungsbasis Objektgesellschaft 262.652.797
Abschreibungsbemessungsgrundlage Beteiligungsgesellschaft
Konzeptionsgebühren 340.000
Vergütung 850.000
Finanzierungsvermittlung 2.125.000
Fondsschließungsgarantie 3.825.000
Eigenkapital, Agio 17.212.075
Beteiligungsvermittlung 2.975.000
Sonstige Kosten 2.358.113
Abschreibungsbemessungsbasis Beteiligungsgesellschaft 29.685.188
Alle Beträge in EUR. Rundungsdifferenzen durch EDV-bedingte Auf- und Abrundungen sind möglich.
1.3.2 Anleger
Auch auf Ebene des Anlegers ist bei
nicht nur kurzfristiger Beteiligung und bei
reiner Eigenkapitalfinanzierung der Beteiligung
die (konkrete) Überschusserzielungsabsicht
grundsätzlich zu bejahen (BMF-
Schreiben vom 08.10.2004, Tz. 31; BFH, Urteil
vom 20.07.2010, BStBl II 2010, Seite 2038). Soweit
Anleger ihre Beteiligung ganz oder teilweise
durch einen Kredit finanzieren oder
weitere Sonderwerbungskosten im Zusammenhang
mit ihrer Beteiligung anfallen, kann
auf ihrer Ebene die Überschusserzielungsabsicht
fehlen. Dann können steuerliche Liebhabereigesichtspunkte
bezüglich des einzelnen
betroffenen Anlegers zum Tragen
kommen. Die Beteiligungsgesellschaft hat
in ihren Planungen eine etwaige Fremdfinanzierung,
die von der individuellen Entscheidung
des Anlegers abhängig ist, nicht
berücksichtigt.
Ferner ist zu beachten, dass im Falle der
Übertragung der Beteiligung zum Zeitpunkt
des Vorliegens hoher Verluste einkommensteuerrechtlich
die Nichtanerkennung der
steuerlichen Verluste beim Übertragenden
drohen kann.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung
(OFD Düsseldorf, Vfg. vom 23.09.2004, koordinierter
Ländererlass, S-2253 A – St 214 – D,
EStK NRW § 21 EStG Fach 5 Nr. 800), welche
auf einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom
09.07.2002, IX R 47/99, BStBl II 2003, Seite 580)
basiert, spricht die Veräußerung eines Anteils
an einem geschlossenen Immobilienfonds
innerhalb von fünf Jahren nach dessen
Erwerb und vor Erreichen des Totalüberschusses
gegen die positive Einkunftserzielungsabsicht.
Dieser Grundsatz dürfte entsprechend
auf die mittelbare Beteiligung des
Anlegers an der Objektgesellschaft über die
Beteiligungsgesellschaft anzuwenden sein.
Der Anleger sollte die Fragen einer etwaigen
Anteilsfremdfinanzierung bzw. der Übertragung
seiner Beteiligung mit seinem steuerlichen
Berater im Vorhinein detailliert abstimmen.
Im Übrigen wird ergänzend auf die
Risikohinweise im Kapitel „Risiken“ dieses
Prospektes verwiesen.
1.4 Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses
Das steuerlich relevante Ergebnis der
Objekt- und Beteiligungsgesellschaft wird
aus dem Überschuss der Einnahmen über
die Werbungskosten ermittelt, wobei es
überwiegend auf den Zeitpunkt des Zuflusses
der Einnahmen und des Abflusses der
Werbungskosten ankommt (§ 11 EStG).
1.4.1 Aufwendungen auf der Ebene der
Objektgesellschaft
Der von der Objektgesellschaft zu errichtende
Neubau (Bürogebäude, Tiefgarage,
ebenerdige Parkflächen, Parkhaus und Kindertagesstätte)
unterliegt grundsätzlich gemäß
§ 7 EStG der Absetzung für Abnutzung.
Zur Inanspruchnahme ist der rechtliche oder
wirtschaftliche Eigentümer sowie derjenige
berechtigt, der eigene Herstellungskosten
für ein fremdes Wirtschaftsgut getragen hat
(vgl. Hinweis 4.7 EStH „Eigenaufwand für ein
fremdes Wirtschaftsgut“). Soweit die Objektgesellschaft
den Neubau auf dem von ihr erworbenen
Grundstück erbaut hat, ist sie daher
als rechtlicher Eigentümer zur Abschreibung
befugt. Die Objektgesellschaft hat mit
notariellem Grundstückskaufvertrag vom
10.09.2010 das Grundstück in der Viersener
Straße und in der Neuwerker Straße in Düsseldorf
erworben. Der Besitz des unbebauten
Grundstücks ist bereits am 11.09.2010
nebst den Nutzen und Lasten übergegangen.
Ihr ist folglich ab diesem Zeitpunkt das
wirtschaftliche Eigentum des unbebauten
Grundstücks zuzurechnen. Hinsichtlich der
geplanten Baumaßnahmen auf dem von der
Stadt Düsseldorf zur Nutzung überlassenen
Gelände kann die Objektgesellschaft die von
ihr aufgewendeten Herstellungskosten zumindest
als Eigenaufwand für ein fremdes
Wirtschaftsgut über die Nutzungsdauer abschreiben.
Mit Fertigstellung des Neubaus
stehen der Objektgesellschaft damit die
Abschreibungen sowohl für den auf ihrem
eigenen Grundstück (Bürogebäude, Tiefgarage
und Kindertagesstätte) als auch auf
dem Grundstück der Stadt Düsseldorf (Parkhaus
und ebenerdige Parkplätze) errichteten
Neubau zu.

Steuerliche Grundlagen
111
Der Neubau wird von der Objektgesellschaft
nicht im Betriebsvermögen gehalten.
Gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG beträgt die Abschreibung
für das Gebäude 2 % p. a. Für
das Parkhaus ist unter Umständen ein höherer
Abschreibungssatz möglich (OFD Frankfurt,
Verfügung vom 09.01.1995, S-2196 A-9-St II 23,
BB 1995 Satz 354). Gemäß einem Urteil des
Hessischen Finanzgerichts vom 14.02.2006
(Az. 12 K 4807/01) ist jedoch eine an einem
Miet- oder Geschäftshaus angebaute Mehrfachparkanlage
analog zu den Gebäudeteilen,
denen sie zuzuordnen ist, abzuschreiben.
Aus Vorsichtsgründen wurde daher sowohl
für die Bürogebäude als auch für das Parkhaus
ein AfA-Satz in Höhe von 2 % angenommen.
Bei den ebenerdigen Parkflächen
handelt es sich um Außenanlagen, die als
unselbstständige Gebäudeteile zu behandeln
sind, da sie mit dem Parkhaus bzw. dem
Gebäude in einem einheitlichen Nutzungsund
Funktionszusammenhang stehen (BFH,
Az. VIII R 121/73, BStBl II 78, Seite 2010; vgl.
Abschnitt 7.1 „Unbewegliche Wirtschaftsgüter“
EStH). Diese sind daher einheitlich mit
dem restlichen Gebäude abzuschreiben.
Auf den Grund und Boden können dagegen
keine Abschreibungen vorgenommen
werden.
In die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung
fließen neben dem Kaufpreis
auch solche Aufwendungen ein, die mit dem
Erwerbsvorgang eng zusammenhängen, wie
Notar- und Grundbuchkosten. Die Bemessungsgrundlage
für die Abschreibungen
wurde unter der vorläufigen Annahme eines
Anteils am Grund und Boden von 15 % ermittelt.
Des Weiteren können sich zusätzliche
Anschaffungskosten aus etwaigen von der
Beteiligungsgesellschaft in der Investitionsphase
aufgewendeten Kosten (vgl. Abschnitt
I. 3. „Aufwendungen“) sowie aus dem von
der Beteiligungsgesellschaft für den Erwerb
des 94,8 %igen Kommanditanteils gezahlten
Kaufpreises ergeben, soweit der Kaufpreis
den bilanziellen Eigenkapitalanteil übersteigt.
Diese Aufwendungen wären auf die Wirtschaftsgüter
der Objektgesellschaft zu verteilen.
Hierdurch würde sich ebenfalls die
AfA-Bemessungsgrundlage des Neubaus erhöhen.
Neben der Abschreibung können insbesondere
die Zinsaufwendungen der Objektgesellschaft
aus der Finanzierung des
Erwerbs des Grundstückes und der Errichtung
der Immobilie als Werbungskosten gemäß
§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abgezogen
werden. Entsprechend den Regelungen
des sogenannten Bauherrenerlasses sind
Zinsen und Bearbeitungsgebühren, welche
im Zusammenhang mit dem langfristigen
Darlehen anfallen, den sofort abziehbaren
Werbungskosten zuzurechnen. Gleiches
gilt für das einbehaltene Disagio, welches
den marktüblichen Betrag nicht übersteigt
(BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 –
S 2553a – 48/03, BStBl I 2003, Seite 546, Tz.
12 und 15; § 11 Abs. 2 Satz 3 und 4 EStG).
Die Bestimmungen zur steuerlichen
Berücksichtigung betrieblich veranlasster
Zinsaufwendungen gemäß § 4h EStG (sogenannte
Zinsschranke) sind nicht auf
vermögensverwaltende Personengesellschaften
anwendbar (BMF-Schreiben vom
04.07.2008, BStBl I 2008, Seite 718, Tz. 5). Für
die Objektgesellschaft ergibt sich insofern
keine Beschränkung der steuerlichen Abzugsfähigkeit
der Zinsaufwendungen.
Weitere laufende Kosten auf Ebene der
Objektgesellschaft können steuerlich als Werbungskosten
nur insoweit Berücksichtigung
finden, als sie, wie z. B. die Zinsaufwendungen
für das langfristige Darlehen im Zusammenhang
mit den Einkünften aus der Vermietungstätigkeit
der Objektgesellschaft stehen.
1.4.2 Aufwendungen auf der Ebene der
Beteiligungsgesellschaft
Bezüglich der Beteiligung an der Objektgesellschaft
kann die Beteiligungsgesellschaft
keine Abschreibungen mit steuerlicher
Wirkung vornehmen. Eine Beteiligung an
einer Personengesellschaft ist kein selbstständig
zu bewertendes Wirtschaftsgut,
wenngleich sie in der Steuerbilanz der Beteiligungsgesellschaft
auszuweisen ist. Abschreibungen
können insoweit nur auf die
Anteile der Beteiligungsgesellschaft an den
einzelnen Wirtschaftsgütern der betreffenden
Personengesellschaften bei diesen vorgenommen
werden.
Weitere laufende Kosten auf Ebene der
Beteiligungsgesellschaft können steuerlich
nur insoweit als Werbungskosten Berücksichtigung
finden, als sie im Zusammenhang
mit den Einkünften aus der Vermietungstätigkeit
der Objektgesellschaft stehen.
1.4.3 Sonderwerbungskosten des Anlegers
Kosten auf der Ebene des Anlegers im
Zusammenhang mit der Beteiligung an der
Beteiligungsgesellschaft sowie der mittelbaren
Beteiligung an der Objektgesellschaft
können grundsätzlich steuerlich als Sonderwerbungskosten
berücksichtigt werden.
Sofern der einzelne Anleger Aufwendungen
getätigt hat, die im direkten Zusammenhang
mit seiner unmittelbaren
bzw. mittelbaren Beteiligung an der Beteiligungs-
oder Objektgesellschaft stehen,
kann er diese als Sonderwerbungskosten
geltend machen. Dazu ist es erforderlich,
dass der Anleger die Art und Höhe der Aufwendungen
der Beteiligungsgesellschaft
mitteilt und entsprechende Nachweise beifügt.
Ein Abzug solcher Kosten im Rahmen
der persönlichen Steuererklärung des Anlegers
ist nicht möglich.
Die Geltendmachung von Sonderwerbungskosten
ist nur möglich, soweit die vom
Anleger getätigten Aufwendungen auf Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung gemäß
§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und nicht
auf Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß
§ 20 Abs.1 Nr. 7 EStG (§ 20 Abs. 6 EStG) entfallen.
1.5 Ergebnisverteilung
Nach § 13 Ziffer 5 des Gesellschaftsvertrages
erfolgt die Verteilung des Jahresergebnisses
grundsätzlich im Verhältnis der
gezeichneten Kapitalanteile der Gesellschafter.
Da nicht davon auszugehen ist,
dass das benötigte Eigenkapital bereits mit
Beginn der Platzierung vollständig gezeichnet
ist, sondern es zu einem sukzessiven
Beitritt der Anleger kommen könnte, sieht
der Gesellschaftsvertrag in § 13 Ziffer 6 des
Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsge-

112
Steuerliche Grundlagen
sellschaft vor, dass die handelsrechtlichen
Gewinne und Verluste sowie die steuerlichen
Ergebnisse grundsätzlich so verteilt
werden, dass die Kommanditisten unabhängig
vom Zeitpunkt ihres Beitritts zur Beteiligungsgesellschaft
hinsichtlich der insgesamt
erwirtschafteten Gewinne und Verluste
sowie steuerlichen Ergebnisse im
gleichen Verhältnis begünstigt und belastet
sind, soweit dies steuerrechtlich zulässig ist.
Der Bundesfinanzhof hat bei gewerblichen
Personengesellschaften derartige abweichende
Ergebnisverteilungsabreden
steuerlich unter der Voraussetzung anerkannt,
dass sie keine Rückwirkung entfalten
und der nach dem Beitritt des einzelnen Gesellschafters
im Geschäftsjahr erwirtschaftete
Verlust hoch genug ist, um den diesem
Gesellschafter zugewiesenen Verlustanteil
abzudecken (BFH, Urteil vom 17.03.1987, VIII
R 293/82, BStBl II 1987, Seite 558). Die Finanzverwaltung
wendet regelmäßig Abschnitte
von zwei bis drei Monaten an, in denen die
in diesem Zeitraum beitretenden Gesellschafter
tatsächlich unabhängig von ihrem
Beitrittszeitpunkt gleichbehandelt werden.
Damit wird vermieden, auf den konkreten
Beitrittszeitpunkt jedes einzelnen Gesellschafters
abzustellen und die angefallenen
Ergebnisse auf den Tag genau abgrenzen zu
müssen. Der Bundesfinanzhof hat für geschlossene
Immobilienfonds in der Rechtsform
der KG mit Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung ebenfalls grundsätzlich
eine abweichende Ergebnisverteilung anerkannt,
wenn sie bei Gründung des geschlossenen
Immobilienfonds vereinbart
wird (BFH, Urteil vom 27.07.2004, IX R 20/03,
BStBl II 2005, Seite 33). Es ist davon auszugehen,
dass die Ergebnisverteilungsabrede
auch auf die von der Beteiligungsgesellschaft
mittelbar erzielten Einkünfte aus der
Objektgesellschaft sowie auf etwaig erzielte
Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20
Abs. 1 Ziffer 7 EStG anzuwenden ist. Auf
Grundlage der Abschichtung des Ergebnisses
könnten sich unterschiedliche Zuweisungen
steuerlich negativer oder positiver
Ergebnisse für den einzelnen Anleger ergeben.
Diese wären, soweit möglich, ohne
zeitliche Begrenzung auszugleichen.
Sollte die Finanzverwaltung dem vereinbarten
Ergebnisverteilungsschlüssel nicht
folgen, ist das steuerliche Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft
den Anlegern grundsätzlich
entsprechend den nach ihrem Beitritt
anfallenden Einnahmen und Ausgaben
zuzurechnen.
Die genaue Höhe des steuerlichen Ergebnisses
wird vom Finanzamt im Rahmen
des Feststellungsverfahrens bzw. in einer
bei der Beteiligungsgesellschaft durchzuführenden
steuerlichen Außenprüfung festgestellt.
1.6 Möglichkeit der Verlustverrechnung
Negative Einkünfte sind im Jahr ihrer Entstehung
nach derzeitiger Rechtslage unter
Berücksichtigung von §§ 15b und 15a EStG
bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen
nur eingeschränkt ausgleichsfähig (vgl. hierzu
nachstehende Ausführungen). Die Regelungen
der §§ 15b und 15a EStG sind gemäß
§ 21 Abs. 1 Satz 2 EStG auf Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung anwendbar.
Gemäß § 20 Abs. 7 EStG gilt § 15b EStG
zudem sinngemäß bei Einkünften aus Kapitalvermögen.
1.6.1 Verlustausgleichsbeschränkung bei
Steuerstundungsmodellen (§ 15b EStG)
Nach § 15b EStG dürfen Verluste aus einem
Steuerstundungsmodell weder mit
Einkünften aus Gewerbebetrieb noch mit
Einkünften aus anderen Einkunftsquellen
ausgeglichen oder nach § 10d EStG abgezogen
werden. Die Verluste mindern die
Einkünfte, die der Steuerpflichtige in den
folgenden Wirtschaftsjahren aus derselben
Einkunftsquelle (hier Vermietung und Verpachtung)
erzielt. § 15a EStG ist insoweit
nicht anzuwenden.
Ein Steuerstundungsmodell gemäß § 15b
Abs. 2 EStG liegt vor, wenn aufgrund einer
modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile
in Form negativer Einkünfte erzielt werden
sollen. Dies ist der Fall, wenn dem Steuerpflichtigen
aufgrund eines vorgefertigten
Konzepts die Möglichkeit geboten wird, zumindest
in der Anfangsphase der Investition
Verluste mit den übrigen Einkünften verrechnen
zu können. Die dargestellte Verlustausgleichsbeschränkung
ist nur anzuwenden,
wenn innerhalb der Anfangsphase das
Verhältnis der Summe der prognostizierten
Verluste zur Höhe des eingesetzten Eigenkapitals
10 % übersteigt.
Bei mehrstöckigen Personengesellschaften
ist bereits auf Ebene der Untergesellschaften
zu prüfen, ob § 15b EStG anzuwenden
ist. Wird die Anwendung des § 15b
EStG auf Ebene der Untergesellschaft bejaht,
ist ein Verlustausgleich mit anderen
Einkünften auf Ebene der Obergesellschaft
nicht möglich (Tz. 21 des BMF-Schreibens
vom 17.07.2007, BStBl I 2007, Seite 542).
Auf Ebene der Objektgesellschaft werden
gemäß der erstellten Prognoserechnung ab
dem Zeitpunkt, ab dem sich die Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft beteiligt,
aufgrund der Vermietung des fertiggestellten
Neubaus keine Verluste erwartet.
Dies hat zur Folge, dass die Regelungen des
§ 15b EStG auf Ebene der Objektgesellschaft
keine Auswirkung haben. Sollte die Objektgesellschaft
in der Folgezeit abweichend zur
Prognose Verluste erzielen, könnte die Finanzverwaltung
gemäß § 15b EStG deren Ausgleich
mit anderen Einkünften versagen.
Ferner geht der Anbieter davon aus, dass
§ 15b EStG auf der Ebene der Beteiligungsgesellschaft
nicht anzuwenden ist, da in der
Anfangsphase der Investitionsphase gemäß
der Prognoserechnung keine steuerlich zuzurechnenden
Verluste erwartet werden.
1.6.2 Verlustausgleichsbegrenzung (§ 15a
EStG)
Die Höhe der steuerlich zuzurechnenden
negativen Ergebnisse wird ferner durch § 15a
EStG beschränkt. Ausgleichsfähig, d. h. mit
anderen positiven Einkünften zu verrechnen,
sind steuerlich negative Ergebnisse nur, soweit
sie die eingezahlte Einlage beziehungsweise
eine gegebenenfalls darüber hinausgehende
im Handelsregister eingetragene
Haftsumme des Kommanditisten nicht überschreiten;
sie dürfen insoweit auch nicht nach
§ 10d EStG abgezogen werden.

Steuerliche Grundlagen
113
Steuerlich nicht ausgleichsfähige Ergebnisse
werden als sogenannte verrechenbare
Verluste gesondert festgestellt und können
nur mit steuerlichen Gewinnen des Kommanditisten
aus der Beteiligungsgesellschaft
in den Folgejahren verrechnet werden. Auf
doppelstöckige Personengesellschaften ist
§ 15a EStG ebenso anzuwenden (BFH-Beschluss
vom 18.12.2003, BStBl II 2004, Seite
231). Prognosegemäß entstehen während
der Fondslaufzeit keine negativen Kapitalkonten,
sodass § 15a EStG voraussichtlich
nicht anwendbar ist.
Die sich beteiligenden Treugeber müssen
ferner § 15a Abs. 3 EStG beachten, sofern Entnahmen
deren Einlage mindern und sich dadurch
ein negatives Kapitalkonto ergibt. Ein
Wiederaufleben der Haftung und damit der
erweiterte Verlustausgleich des § 15a EStG
tritt bei Treugebern nicht ein, da die Treugeber
nur mittelbar über den Treuhandvertrag
durch das Wiederaufleben der Haftung gemäß
§ 172 Abs. 4 HGB betroffen sind, nicht
jedoch unmittelbar aufgrund dieser gesetzlichen
Vorschrift. Soweit sich durch derartige
Entnahmen ein negatives Kapitalkonto ergibt,
führen diese zwar zu fiktiven Gewinnen,
gleichzeitig aber auch zu verrechenbaren Verlusten.
Die Einzelheiten hierzu sollte sich ein
Treugeber von seinem persönlichen Steuerberater
erläutern lassen. Droht eine fiktive
Gewinnbesteuerung, sollte die treugeberische
Beteiligung gegebenenfalls in eine
unmittelbare Kommanditbeteiligung umgewandelt
werden, um den erweiterten
Verlustausgleich in Anspruch nehmen zu
können.
Für den Fall, dass Kommanditisten ihre
Einlage durch ein Darlehen ganz oder teilweise
refinanzieren sollten, kommt die Verlustbegrenzung
des § 15a EStG für die
Fremdfinanzierungskosten nicht zum Zuge.
Diese Sonderwerbungskosten sind sowohl
nach der Rechtsprechung als auch nach der
Auffassung der Finanzverwaltung grundsätzlich
in voller Höhe zu berücksichtigen.
Eine Fremdfinanzierung der Beteiligung ist
nach der Konzeption der Beteiligungsgesellschaft
nicht vorgesehen. Wird durch eine
etwaige Fremdfinanzierung des Eigenkapitals
des einzelnen Kommanditisten jedoch
ein steuerlicher Totalüberschuss infrage gestellt,
können die bereits unter dem Abschnitt
II. 1.3 „Überschusserzielungsabsicht“
angesprochenen steuerlichen Liebhabereigesichtspunkte
bezüglich des einzelnen betroffenen
Kommanditisten zum Tragen kommen.
Das für die Beteiligungsgesellschaft
zuständige Finanzamt prüft diese Thematik
und lässt sich hierbei die Finanzierungsunterlagen
vorlegen.
1.6.3 Verlustabzug (§ 10d EStG)
Nach § 10d Abs. 1 EStG können negative
Einkünfte bis zu einem Betrag von EUR
511.500, bei zusammen veranlagten Ehegatten
bis zu EUR 1.023.000, vom Gesamtbetrag
der Einkünfte des vorangegangenen
Veranlagungszeitraums abgezogen werden
(vgl. jedoch vorstehende Ausführungen zu
§§ 15a und 15b EStG).
Nach § 10d Abs. 2 EStG können negative
Einkünfte, die weder im Verlustentstehungsjahr
noch durch Verlustrücktrag
ausgeglichen werden konnten, in den
folgenden Veranlagungszeiträumen bis zu
einem Betrag von EUR 1.000.000, bei zusammen
veranlagten Ehegatten bis zu einem
Betrag von EUR 2.000.000, unbeschränkt
von positiven Einkünften abgezogen werden.
Darüber hinausgehende vorgetragene
negative Einkünfte können nach derzeitiger
Rechtslage maximal bis zur Höhe
von 60 % der verbleibenden positiven Einkünfte
abgezogen werden. Im Übrigen erfolgt
zum Zwecke des weiteren Verlustvortrags
eine gesonderte Feststellung ohne
Trennung nach Einkunftsarten.
1.6.4 Vererblichkeit von Verlusten
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof
(Beschluss vom 17.12.2007, GrS
2/04, BStBl II 2008, Seite 608) sind im Erbfall
die auf den Erblasser entfallenden Verlustvorträge
nach § 10d EStG nicht vererblich.
Der Erbe kann diese Verlustvorträge steuerlich
nicht geltend machen. Ob gleiches auch
für die Verlustnutzungsbeschränkung des
§ 15b EStG gilt, ist in der Literatur umstritten
und bisher nicht höchstrichterlich geklärt.
Dagegen ist nach Ansicht der Literatur
(Dötsch, DStR 2008, Seite 641/646) an der
Vererblichkeit der vom Erblasser nicht genutzten
Verluste nach § 15a EStG trotz der
geänderten Rechtsprechung zu § 10d EStG
weiterhin festzuhalten.
1.6.5 Verlustverrechnungsbeschränkung
für Kapitaleinkünfte gemäß § 20 Abs. 6
Satz 2 EStG
Verluste aus Kapitalvermögen dürfen gemäß
§ 20 Abs. 6 Satz 2 EStG nicht mit anderen
Einkünften verrechnet oder nach § 10d
EStG abgezogen werden. Sie können nur
mit Einkünften aus Kapitalvermögen verrechnet
werden.
1.7 Höhe der Einkommensteuer
Bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung, welche im Rahmen der Veranlagung
auf Anlegerebene versteuert werden,
gilt ein linear-progressiver Einkommensteuertarif
mit fünf Tarifstufen. Der einkommensteuerliche
Grundfreibetrag beträgt für den
Veranlagungszeitraum 2011 EUR 8.004. Im
Jahr 2011 erhöht sich der Einkommensteuer-
Eingangssteuersatz von 14 % (entspricht einem
zu versteuernden Einkommen von
EUR 8.005) progressiv bis zum Grenzsteuersatz
von 42 % (entspricht einem zu versteuernden
Einkommen von EUR 52.882). Ab einem
zu versteuernden Einkommen von EUR
250.731 erhöht sich dieser Grenzsteuersatz
auf 45 % (sogenannte Reichensteuer).
Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen
bei Privatanlegern einheitlich einem
Abgeltungsteuersatz in Höhe von 25 % zuzüglich
Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer. Die Thesaurierungsbegünstigung
für Personengesellschaften,
wonach nicht entnommene Gewinne mit
einem ermäßigten Steuersatz besteuert
werden können, findet auf die Beteiligungsgesellschaft
keine Anwendung, da diese
vermögensverwaltend tätig ist.
Eine Änderung der Einkommensteuersätze,
insbesondere des Höchststeuersatzes,
hat stets Auswirkungen auf Investitionsund
Finanzplanungsrechnungen auf der
Ebene des Anlegers.

114
Steuerliche Grundlagen
1.8 Solidaritätszuschlag
Auf die bei den Anlegern anfallende Einkommensteuer
wird zusätzlich ein Solidaritätszuschlag
in Höhe von 5,5 % der festgesetzten
Einkommensteuer erhoben. Das
Niedersächsische Finanzgericht hielt die
andauernde Erhebung des Solidaritätszuschlags
als Ergänzungsabgabe in Höhe von
5,5 % auf die Einkommensteuer jedoch für
verfassungswidrig und legte daher mit Beschluss
vom 15.11.2009 (7 K 143/08) die Frage
der Verfassungsmäßigkeit dem Bundesverfassungsgericht
zur Entscheidung vor.
Mit Beschluss vom 8. September 2010 hat
das Bundesverfassungsgericht diese Vorlage
als unzulässig verworfen (2 BvL 3/10). Bezüglich
der Frage der Verfassungsmäßigkeit des
Solidaritätszuschlages sind beim Bundesfinanzhof
derzeit drei weitere Revisionsverfahren
(II R 50/09, II R 20/10 und II R 52/10)
rechtshängig.
1.9 Kirchensteuer
Die Kirchensteuer bemisst sich für kirchensteuerpflichtige
Anleger nach der festgesetzten
Einkommensteuer und beträgt derzeit
– je nach Bundesland – entweder 8 %
oder 9 %. Die Kirchensteuer ist im Jahr der
Verausgabung als Sonderausgabe abzugsfähig.
Aus Vereinfachungsgründen wurde
die Kirchensteuer in der Prognoserechnung
der Beteiligungsgesellschaft nicht berücksichtigt.
2. Investmentsteuergesetz
Auf die Besteuerung der Erträge der Beteiligungsgesellschaft
finden die steuerlichen
Bestimmungen des Investmentsteuergesetzes
(InvStG) keine Anwendung, da es sich bei
der Beteiligungsgesellschaft nicht um ein
Investmentvermögen im Sinne des Investmentsteuergesetzes
handelt.
3. Gewerbesteuer
Sowohl die Beteiligungsgesellschaft als
auch die Objektgesellschaft nach ihrer gewerblichen
Entprägung sind vermögensverwaltend
tätig, nicht gewerblich geprägt
und nicht gewerblich infiziert, sodass sie
keinen Gewerbebetrieb i. S. d. § 2 Abs. 1
GewStG begründen und demzufolge keiner
Gewerbesteuerpflicht unterliegen (siehe
Abschnitt II. 1. „Einkunftsarten“).
Sollte der Anleger aus der Beteiligungsgesellschaft
oder der Objektgesellschaft
entgegen dem steuerlichen Konzept des
Beteiligungsmodells Einkünfte aus Gewerbebetrieb
erzielen, unterliegen sämtliche Einkünfte
des Anlegers einschließlich etwaiger
Veräußerungsgewinne auf Ebene der Personengesellschaft
der Gewerbesteuer. Der Anleger
hat in diesem Fall die Möglichkeit, die
auf ihn entfallende anteilige Gewerbesteuer
im Rahmen des § 35 EStG auf seine Einkommensteuer
anzurechnen.
4. Umsatzsteuer
4.1 Ebene der Objektgesellschaft
Die Objektgesellschaft als Vermieter des
Neubaus ist Unternehmer im Sinne des § 2
UStG. Die Umsätze aus der Vermietung und
Verpachtung von Grundstücken sind nach
§ 4 Nr. 12 lit. a) UStG grundsätzlich von der
Umsatzsteuer befreit. Allerdings kann die
Objektgesellschaft diese Umsätze gemäß
§ 9 Abs. 1 und Abs. 2 UStG als steuerpflichtig
behandeln, wenn der Umsatz an einen
anderen Unternehmer für dessen Unternehmen
ausgeführt wird und soweit der andere
Unternehmer das Grundstück ausschließlich
für Umsätze verwendet oder zu verwenden
beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht
ausschließen. Die Objektgesellschaft vermietet
den Neubau nach dem Fondskonzept
ausschließlich an Vodafone, die das Grundstück
für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug
nicht ausschließen. Die Objektgesellschaft
hat gemäß § 7.7 des Mietvertrages
auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 2
i. V. m. § 4 Nr. 12 Satz 1 lit. a) UStG verzichtet.
Dementsprechend kann sie die in Rechnung
gestellte Umsatzsteuer für Lieferungen und
sonstige Leistungen, die von anderen Unternehmern
für ihr Unternehmen ausgeführt
worden sind, als Vorsteuer geltend machen.
Die Vorsteuer kann dabei grundsätzlich
bereits dann abgezogen werden, wenn der
Unternehmer im Zeitpunkt des Leistungsbezugs
die – hinreichend dokumentierte –
Absicht hat, die Eingangsumsätze für umsatzsteuerpflichtige
Ausgangsumsätze an
andere Unternehmer zu verwenden. Das
bedeutet, dass die Objektgesellschaft auch
für Zeiten des Leerstandes grundsätzlich die
Möglichkeit zum Vorsteuerabzug hat. Sollte
die Finanzverwaltung die Option zur Umsatzsteuer
nicht anerkennen, ist insoweit der
Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Die Vorsteuer
kann in diesem Fall, soweit sie nicht
zu aktivieren (§ 9b UStG) ist, als Werbungskosten
geltend gemacht werden.
Ändern sich bei dem Neubau der Objektgesellschaft
innerhalb eines Zeitraums
von zehn Jahren ab erstmaliger Verwendung
die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug
maßgebenden Verhältnisse (insbesondere
bei umsatzsteuerfreier Vermietung), ist der
Vorsteuerabzug für den verbleibenden Berichtigungszeitraum
auf Ebene der Objektgesellschaft
zeitanteilig zu berichtigen
(§ 15a UStG).
4.2 Ebene der Beteiligungsgesellschaft
Gegenstand der Beteiligungsgesellschaft
ist lediglich der Erwerb und das Halten der
Beteiligung an der Objektgesellschaft. Sie ist
daher kein Unternehmer i. S. d. § 2 UStG und
unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Dementsprechend
kann die Beteiligungsgesellschaft
die auf Ausgaben lastende Umsatzsteuer
nicht als Vorsteuer geltend machen.
5. Grundsteuer
Auf den inländischen Grundbesitz der
Objektgesellschaft ist eine jährliche Grundsteuer
zu entrichten, welche von den Gemeinden
erhoben wird. Die Höhe der Steuerlast
richtet sich nach dem Einheitswert der
Immobilie, der Steuermesszahl sowie dem
Hebesatz, welcher durch die zuständige Gemeinde
(Stadt Düsseldorf) festgelegt wird.
Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich
die Objektgesellschaft. Die mietvertraglichen
Regelungen ermöglichen eine vollständige
Weiterbelastung der Grundsteuer an die
Mieter. Soweit eine Weiterbelastung aufgrund
von Leerständen, abweichenden
mietvertraglichen Regelungen, Ausfällen
von Mietern oder künftiger anderer rechtlicher
Beurteilung der mietvertraglichen
Regelungen nicht möglich ist, entsteht für
die Objektgesellschaft eine wirtschaftliche
Belastung.

Steuerliche Grundlagen
115
6. Vermögensteuer
Eine Vermögensteuer wird in Deutschland
derzeit nicht erhoben.
7. Kapitalertragsteuer/Abgeltungsteuer
Private Kapitalerträge (laufende Einkünfte
aus Zinsen und Dividenden) sowie Zinsbegrenzungsgeschäfte
unterliegen der sogenannten
Abgeltungsteuer gemäß § 32d
EStG. Die Guthabenzinsen aus der Anlage
von Liquiditätsüberschüssen sind den Anlegern
zuzurechnen. Die Bank ist zum Einbehalt
der Abgeltungsteuer auf die Zinseinnahmen
und die Gewinne aus Zinsbegrenzungsgeschäften
(25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag
von 5,5 %) verpflichtet.
Da die Zinsbegrenzungsgeschäfte zu den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
gehören (vgl. Abschnitt II. 1.2 „Einkünfte aus
Kapitalvermögen“), kann gemäß § 43 Abs. 2
Satz 3 Ziffer 2 EStG eine Freistellung vom
Kapitalertragsteuereinbehalt erreicht werden.
In besonderen Fällen wenn z. B. der persönliche
Einkommensteuersatz des Anlegers
unter 25 % liegt, besteht gemäß § 32d
Abs. 6 EStG („Günstigerprüfung“) für den
Anleger die Möglichkeit, die Veranlagung
mit dem persönlichen Steuersatz zu wählen
(Veranlagungsoption). Soweit Kapitalertragsteuer
einbehalten wird, ist diese als Steuervorauszahlung
zu behandeln und grundsätzlich
bei dem Anleger im Rahmen seiner
persönlichen Einkommensteuerfestsetzung
anteilig anzurechnen. Sowohl im Falle
der Abgeltung als auch im Falle der Veranlagung
sind etwaige Werbungskosten nicht
zu berücksichtigen (§ 20 Abs. 9 Satz 1 Hs. 2
EStG).
Der Anleger kann jedoch bei der Ermittlung
seiner gesamten Einkünfte aus Kapitalvermögen
(hierzu gehören auch Einkünfte
aus Kapitalvermögen, die dem Anleger nicht
aus der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft,
sondern aus anderen Quellen zufließen)
einen sogenannten Sparer-Pauschbetrag
in Höhe von EUR 801 geltend machen.
Bei Ehegatten, die zusammen veranlagt
werden, beträgt dieser Sparer-Pauschbetrag
EUR 1.602 (§ 20 Abs. 9 Satz 1 Hs. 1 bzw. Satz
2 EStG).
Sofern der Anleger kirchensteuerpflichtig
ist, ist zudem Kirchensteuer zu entrichten.
Gemäß § 51a Abs. 2c Satz 10 EStG kann der
grundsätzlich mögliche Antrag auf Einbeziehung
des Kirchensteuerabzuges in den
Kapitalertragsteuereinbehalt nicht gestellt
werden, wenn an den Kapitalerträgen mehrere
Personen unterschiedlicher Religionszugehörigkeit
beteiligt sind. Ungeachtet der
abgeltenden Wirkung der Abgeltungsteuer
hat ein kirchensteuerpflichtiger Anleger daher
in seiner Einkommensteuererklärung die
Kapitalerträge bzw. die davon abgezogene
Kapitalertragsteuer anzugeben, worauf dann
Kirchensteuer erhoben wird.
In der Prognoserechnung wurde die Abgeltungsteuer
ohne die gegebenenfalls anfallende
Kirchensteuer berücksichtigt.
Durch einen Freistellungsauftrag bzw.
eine Nichtveranlagungsbescheinigung des
Anlegers kann ein anteiliger Einbehalt der
Abgeltungsteuer nicht vermieden werden.
8. Verfahren zur Feststellung der Einkünfte
Die Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses
erfolgt mehrstufig. Zunächst erfolgt
die einheitliche und gesonderte Ermittlung
der Einkünfte gemäß § 180 Abs. 1 Nr. 2 lit. a)
AO auf Ebene der Objektgesellschaft. Die
Ergebnisanteile der Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft werden der Beteiligungsgesellschaft
entsprechend ihrem Beteiligungsverhältnis
zugewiesen und dort
im Rahmen der einheitlichen und gesonderten
Feststellung erfasst. Die Ergebnisanteile
an der Beteiligungsgesellschaft werden
den Anlegern entsprechend ihrem Beteiligungsverhältnis
zugerechnet.
Sobald das örtlich zuständige Finanzamt
das einheitliche Feststellungsverfahren der
Beteiligungsgesellschaft durchgeführt hat,
werden die Wohnsitzfinanzämter über die
jeweiligen Anteile der Kommanditisten am
steuerlichen Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft
informiert. In der Einkommensteuererklärung
des Kommanditisten ist der auf ihn
entfallende Anteil am steuerlichen Ergebnis
der Beteiligungsgesellschaft – nach Mitteilung
der Beteiligungsgesellschaft – anzusetzen.
Liegt dem Wohnsitzfinanzamt bei
Durchführung der Einkommensteuerveranlagung
eine Mitteilung des für die Beteiligungsgesellschaft
zuständigen Finanzamtes
vor, ist das Wohnsitzfinanzamt daran
gebunden und hat das steuerliche Ergebnis
entsprechend zu berücksichtigen. Die
Bindungswirkung erstreckt sich auch auf
eventuelle Sondereinnahmen und/oder
Sonderwerbungskosten der einzelnen Anleger.
Diese sind ebenfalls Gegenstand der
Feststellungen des für die Beteiligungsgesellschaft
zuständigen Finanzamtes und
können nicht unmittelbar bei dem Wohnsitzfinanzamt
des Anlegers geltend gemacht
werden.
Die endgültige Veranlagung des Anlegers
durch das für ihn zuständige Wohnsitzfinanzamt
erfolgt erst nach Prüfung der Besteuerungsgrundlagen
der Beteiligungsgesellschaft
durch das Feststellungsfinanzamt.
Die daraus resultierenden Ergebnisse können
zu Steuererstattungen aber auch zu Steuernachforderungen
sowohl auf Ebene der
Beteiligungsgesellschaft als auch auf Ebene
der Anleger führen. Dies gilt unabhängig
davon, ob die Anleger Auszahlungen von
der Beteiligungsgesellschaft erhalten haben.
Steuererstattungs- und Steuernachforderungsansprüche
unterliegen gemäß § 233a
i. V. m. § 238 AO einer Verzinsung von 0,5 %
pro vollem Monat, die 15 Monate nach Ablauf
des Kalenderjahres, in dem die Steuer
entstanden ist, beginnt.
III. Steuerliche Behandlung der Auszahlungen
Die Liquiditätsüberschüsse der Beteiligungsgesellschaft
werden, vorbehaltlich
einer angemessenen Zuführung zur Liquiditätsreserve,
an die Anleger frühestens mit
der Valutierung des Darlehens der Beteiligungsgesellschaft
an die Objektgesellschaft
gemäß § 10 Ziffer 3 lit. a) des Gesellschaftsvertrages
der Beteiligungsgesellschaft, spätestens
unmittelbar vor der Beteiligung der
Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
im Verhältnis ihrer gezeichneten
Kapitalanteile ausgezahlt. Die Auszahlungen
erfolgen gemäß § 13 Ziffer 7 des Gesell-

116
Steuerliche Grundlagen
schaftsvertrages unabhängig vom Bilanzgewinn/-verlust
als Vorabauszahlungen. Die
Vorabauszahlungen sind bis zum 30.06. des
Folgejahres und grundsätzlich in EUR zu
leisten. Sollten Anleger nur zeitanteilig in
einem Geschäftsjahr beteiligt sein, erfolgt
die Vorabauszahlung auch nur zeitanteilig
an den jeweiligen Anleger ab dem Monat,
der auf den Monat des Beitritts des Anlegers
zur Beteiligungsgesellschaft folgt.
Bei den geplanten Auszahlungen handelt
es sich steuerlich um Entnahmen von
Liquiditätsüberschüssen, gegebenenfalls
um Minderungen der Einlagen, die grundsätzlich
keiner Steuerpflicht unterliegen.
Steuerpflichtig sind ausschließlich die für jeden
Anleger einheitlich und gesondert festgestellten
Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung und Einkünfte aus Kapitalvermögen.
IV. Beendigungsphase
Die Beendigung der Fondsbeteiligung
kann sowohl durch eine Veräußerung der
Immobilie der Objektgesellschaft, der Anteile
an der Objektgesellschaft oder der Anteile
an der Beteiligungsgesellschaft als auch
durch eine Übertragung durch Schenkung
oder Vererbung der Fondsanteile erfolgen.
1. Veräußerung der Immobilie
1.1 Allgemeines
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf
von Immobilien oder von Anteilen an vermögensverwaltenden
Grundbesitzgesellschaften
sind nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23
Abs. 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich nur dann
steuerbar, wenn zwischen Anschaffung und
Veräußerung ein Zeitraum von weniger als
zehn Jahren verstrichen ist. Diese Veräußerungsfrist
gilt sowohl für die Objektgesellschaft
und die Beteiligungsgesellschaft als
auch für die Anleger der Beteiligungsgesellschaft.
Bei der Veräußerung des Anteils der
Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
wird der Anleger so behandelt, als
hätte er über die Beteiligungsgesellschaft
anteilig die von der Objektgesellschaft gehaltenen
Wirtschaftsgüter selbst veräußert
(§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Gleiches gilt aufgrund
des Transparenzprinzips für die Veräußerung
eines Anteils an der Beteiligungsgesellschaft
durch den Anleger.
Dementsprechend würde sich eine Steuerpflicht
in den folgenden Fällen ergeben:
– Verkauf der Immobilie durch die Objektgesellschaft
innerhalb von zehn Jahren
nach Anschaffung,
– Verkauf des Kommanditanteils der Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft
innerhalb von zehn Jahren seit
Beitritt,
– Ausscheiden eines Anlegers aus der Beteiligungsgesellschaft
innerhalb von
zehn Jahren seit Beitritt.
Der Veräußerungsgewinn ist gemäß § 23
Abs. 3 EStG der Unterschied zwischen dem
Veräußerungspreis einerseits und den um
die Abschreibung geminderten Anschaffungskosten
sowie den mit der Veräußerung
zusammenhängenden Werbungskosten andererseits.
Eine Steuerpflicht der Veräußerungsgewinne
ergibt sich aus § 23 Abs. 3
Satz 5 EStG allerdings nur, sofern der anteilige
Veräußerungsgewinn des jeweiligen Anlegers
EUR 600 oder mehr beträgt. Verluste
aus privaten Veräußerungsgeschäften können
nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften
im gleichen Veranlagungszeitraum,
im vorangegangenen Veranlagungszeitraum
oder in den folgenden
Veranlagungszeiträumen verrechnet werden
(§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).
Bei Schenkungen innerhalb dieses Zehn-
Jahres-Zeitraumes ist ferner zu beachten, dass
wegen der Rechtsprechung zur Teilentgeltlichkeit
die Übertragung des Anteils eines
Anlegers an der Beteiligungsgesellschaft
ebenfalls eine Besteuerung zur Folge haben
kann. Bei Übernahme eventuell bestehender
Verbindlichkeiten der Beteiligungsgesellschaft
oder eventuell übernommener Verbindlichkeiten
des Schenkers durch den Beschenkten
liegt für den Schenkungsempfänger insoweit
ein Anschaffungs- und für den Schenker
insoweit ein Veräußerungsvorgang vor.
Die Beteiligungsgesellschaft und die Objektgesellschaft
beabsichtigen, die Beteiligung
an der Objektgesellschaft bzw. die Immobilie
über einen Zeitraum von mehr als
zehn Jahren zu halten. Bei prognosegemäßem
Verlauf der Investition sollte der Gewinn
aus einer Veräußerung der Immobilie
oder der Beteiligung daher nicht steuerbar
sein.
1.2 Gewerblicher Grundstückshandel
Die vorstehenden Ausführungen zur
Besteuerung des Veräußerungsgewinns
finden allerdings dann keine Anwendung,
wenn die Beteiligung an der Gesellschaft
Betriebsvermögen des Anlegers darstellt
oder ein gewerblicher Grundstückshandel
vorliegt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes
liegt eine gewerbliche und keine
vermögensverwaltende Tätigkeit vor, wenn
nach dem Gesamtbild der Betätigung die
Umschichtung von Vermögenswerten und
deren Verwertung als Vermögenssubstanz
in den Vordergrund tritt.
Als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen
Grundstückshandels gilt die Überschreitung
der sogenannten Drei-Objekt-
Grenze (BFH, Beschluss vom 10.12.2001, GrS
1/98, BStBl II 2002, Seite 291). Danach führt
die Veräußerung von mehr als drei Objekten
innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraumes
grundsätzlich zur Gewerblichkeit. Objekte
im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sind dabei
nur solche Objekte, bei denen ein enger
zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung,
Erwerb und Veräußerung besteht (sogenanntes
Zählobjekt). Ein enger zeitlicher
Zusammenhang ist dann anzunehmen,
wenn die Zeitspanne zwischen Fertigstellung/Anschaffung
und Veräußerung nicht
mehr als fünf Jahre beträgt. Bei einem Erwerb
mit Veräußerungsabsicht oder in anderen
Einzelfällen kann dieser Zeitraum
auch zehn Jahre betragen. Veräußerungen,
die mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb
erfolgen, sind aber grundsätzlich nicht zu
berücksichtigen.
Die Finanzverwaltung hat die Einzelheiten
zum gewerblichen Grundstückshandel

Steuerliche Grundlagen
117
(BMF-Schreiben vom 26.03.2004, IV A 6 –
S 2240 – 46/04, BStBl I 2004, Seite 434 sowie
BMF-Schreiben vom 01.04.2009, IV C 6 S
2240/08/10008, BStBl I Seite 515) umfassend
dargestellt.
1.2.1 Beurteilung auf Ebene der Objektund
Beteiligungsgesellschaft
Auf der Ebene einer Personengesellschaft
wird grundsätzlich ein gewerblicher Grundstückshandel
begründet, wenn die Gesellschaft
mehr als drei Objekte innerhalb von
fünf Jahren veräußert. Objekte im Sinne des
gewerblichen Grundstückshandels sind
bebaute und unbebaute Grundstücke, bei
denen zwischen Errichtung, Erwerb oder
Modernisierung und deren Veräußerung ein
enger zeitlicher Zusammenhang von in der
Regel fünf Jahren besteht (sogenannte Zählobjekte).
Treten weitere Umstände, wie zum
Beispiel die Branchenkunde des Steuerpflichtigen,
hinzu, können Erwerbe auch
nach Ablauf des Zeitraums von fünf Jahren
mitgerechnet werden (BMF-Schreiben vom
26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I
2004, Seite 434, Tz. 5).
Die Prognoserechnung unterstellt beispielhaft
eine Veräußerung der Immobilie
der Objektgesellschaft im Jahr 2024. Somit
liegt zwischen der Anschaffung der Immobilie
und deren Veräußerung ein Zeitraum
von mehr als fünf beziehungsweise zehn
Jahren. Darüber hinaus plant die Objektgesellschaft
nicht, weitere Immobilien zu erwerben
und zu veräußern, sodass auch
das quantitative Kriterium der Drei-Objekt-
Grenze nicht überschritten ist. Entsprechendes
gilt für die Beteiligungsgesellschaft.
Eine Veräußerung der Kommanditbeteiligung
durch die Beteiligungsgesellschaft ist
nicht beabsichtigt. Außerdem ist es nach
dem Gesellschaftszweck nicht vorgesehen,
Immobilien oder weitere Beteiligungen an
Immobiliengesellschaften zu erwerben. Weder
auf Ebene der Objekt- noch der Beteiligungsgesellschaft
liegt damit ein gewerblicher
Grundstückshandel vor. Das Vorliegen
eines gewerblichen Grundstückshandels auf
Anlegerebene kann nicht zur Gewerblichkeit
der Objekt- oder Beteiligungsgesellschaft
führen (BFH, Urteil vom 17.12.2008, IV R 85/06,
DStR 2009, Seite 311 ff.).
Sollte entgegen der Annahme in diesem
Prospekt auf der Ebene der Objektgesellschaft
ein gewerblicher Grundstückshandel
begründet werden, sind alle Einkünfte
aus der Objektgesellschaft und der Beteiligungsgesellschaft
einschließlich Veräußerungsgewinne
als Einkünfte aus Gewerbebetrieb
im Sinne des § 15 Abs. 1 Nr. 1 EStG
zu behandeln. Die Annahme eines gewerblichen
Grundstückshandels hat im Wesentlichen
zur Folge, dass die zur Veräußerung
bestimmten Immobilien dem Umlaufvermögen
zugerechnet werden und eine Geltendmachung
von planmäßiger Gebäude-
AfA nicht möglich ist. Des Weiteren sind die
Einkünfte aus der Immobilienveräußerung
oder der Veräußerung der Anteile an der
Objekt- und Beteiligungsgesellschaft – unabhängig
von der Haltedauer – in vollem
Umfang mit dem individuellen Einkommensteuertarif
des Anlegers zu versteuern. Außerdem
unterliegen die Beteiligungs- bzw. Objektgesellschaft
der Gewerbesteuer, welche
vom Anleger im Rahmen des § 35 EStG auf
seine Einkommensteuer angerechnet wird.
1.2.2 Beurteilung auf Ebene der Anleger
Der gewerbliche Grundstückshandel ist
allerdings nicht nur auf Ebene der Objektgesellschaft,
sondern auch auf Ebene des einzelnen
Anlegers zu prüfen. Dabei fließen als
Zählobjekte gemäß dem oben genannten
BMF-Schreiben in die Beurteilung der Drei-
Objekt-Grenze nicht nur direkte Veräußerungen
von Grundbesitz des Anlegers ein,
sondern auch die Veräußerung von (mittelbaren)
Beteiligungen an Personengesellschaften
mit Grundbesitz beziehungsweise
die Veräußerung von Grundstücken durch
diese Personengesellschaften. Dementsprechend
werden folgende Veräußerungsvorgänge
dem Anleger als Zählobjekte im Rahmen
des gewerblichen Grundstückshandels
vermittelt:
– Veräußerung von Immobilien durch die
Objektgesellschaft,
– Veräußerung des Anteils der Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft,
– Veräußerung des Anteils des Anlegers an
der Beteiligungsgesellschaft.
Der Verkauf der Immobilie durch die Objektgesellschaft
stellt ein Zählobjekt dar,
wenn alternativ folgende Grenzen überschritten
werden (BMF-Schreiben vom
26.03.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, BStBl I
2004, Seite 434, Tz. 17):
– die mittelbare Beteiligung an der Objektgesellschaft
des Anlegers beträgt mindestens
10 %,
– der anteilige Verkehrswert der Beteiligung
an der Objektgesellschaft beträgt mehr
als EUR 250.000,
– der anteilige Verkehrswert der Immobilie
beträgt mehr als EUR 250.000.
Im Falle der Veräußerung der Beteiligung
an der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft
ist ein Zählobjekt bei Überschreitung eine
der zwei Grenzen anzunehmen:
– die mittelbare Beteiligung an der Objektbzw.
Beteiligungsgesellschaft des Anlegers
beträgt mindestens 10 %,
– der anteilige Verkehrswert der Beteiligung
an der Objektgesellschaft beträgt
mehr als EUR 250.000.
Durch die Hinzurechnung von Zählobjekten
auf der Ebene des Anlegers kann
demnach ein gewerblicher Grundstückshandel
verwirklicht werden und ein an sich
nicht steuerbarer Gewinn aus dem Verkauf
von sonstigen Immobilien im Privatvermögen
des Anlegers als Einkünfte aus Gewerbebetrieb
steuerpflichtig werden.
Es wird jedem Anleger empfohlen, die
persönlichen steuerlichen Konsequenzen
einer Übertragung seines Anteils an der Beteiligungsgesellschaft
im Hinblick auf einen
möglichen gewerblichen Grundstückshandel
mit seinem steuerlichen Berater zu erörtern.

118
Steuerliche Grundlagen
1.3 Veräußerung
Sollte die Finanzverwaltung anstelle der
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
(vgl. Abschnitt II. 1.1 „Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung“) gemäß § 21 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 EStG von Einkünften aus Gewerbebetrieb
gemäß § 15 EStG ausgehen, wäre
der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig und
unterläge unabhängig von Veräußerungsfristen
der Besteuerung mit dem persönlichen
Steuersatz des Anlegers. In dem BMF-
Schreiben vom 01.04.2009 (vgl. Abschnitt
II. 1.1 „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“)
vertritt die Finanzverwaltung
neben ihren Aussagen zur Abgrenzung von
vermögensverwaltender und gewerblicher
Tätigkeit (Anwendbarkeit des BFH-Urteils
vom 26.06.2007 auf Ein-Objekt-Gesellschaften)
die Auffassung, dass die Veräußerung
von Wirtschaftsgütern im Falle eines einheitlichen
Geschäftskonzepts zum laufenden
Geschäftsbetrieb gehört, auch wenn die Veräußerung
zeitlich mit der Betriebsveräußerung/-aufgabe
zusammenfällt. Daher seien
die für die Betriebsveräußerung/-aufgabe
geltenden Steuervergünstigungen nicht anzuwenden.
Dieser Ansicht folgt auch der
Bundesfinanzhof in seinem Beschluss vom
11.08.2010 (Az. IV B 17/10 BFH, Beschluss vom
24.09.2010, Az. IV B 34/10). Bei Annahme von
Einkünften aus Gewerbebetrieb gemäß § 15
EStG lässt sich daher nicht ausschließen, dass
ein Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie
auch bei damit in Zusammenhang
stehender Aufgabe des Betriebes der Beteiligungsgesellschaft
gegebenenfalls als laufender
Gewinn der Beteiligungsgesellschaft
behandelt wird.
2. Erbschaft- und Schenkungsteuer
Der Erwerb der Anteile an der Beteiligungsgesellschaft
von Todes wegen oder
die Schenkung unter Lebenden unterliegt
der Erbschaftsteuer (§ 1 ErbStG).
2.1 Erbschaft
Im Erbfall unterliegt der Erwerb der Anteile
an der Beteiligungsgesellschaft grundsätzlich
der deutschen Erbschaft- bzw.
Schenkungsteuer.
2.1.1 Unmittelbare Beteiligung als Kommanditist
Der Erwerb einer Kommanditbeteiligung
an der vermögensverwaltenden Beteiligungsgesellschaft
gilt als Erwerb der anteiligen
Wirtschaftsgüter der Beteiligungs- bzw. Objektgesellschaft,
also der Immobilie und
einer etwaigen Liquiditätsrücklage. Die Verbindlichkeiten
der Beteiligungsgesellschaft
sind als Nachlassverbindlichkeiten gemäß
§ 10 Abs. 5 ErbStG in voller Höhe abzuziehen.
Für jedes Wirtschaftsgut ist der Wert anhand
der allgemeinen Bewertungsgrundsätze des
Bewertungsgesetzes zu ermitteln. Kapitalforderungen
und Schulden sind regelmäßig
mit dem Nennwert anzusetzen.
2.1.2 Bewertung des Grundstückes
Für ein Grundstück, für das sich am örtlichen
Grundstücksmarkt eine übliche Miete
ermitteln lässt, ist gemäß § 182 Abs. 3 BewG
das sogenannte Ertragswertverfahren vorgeschrieben.
Dafür werden der Bodenwert
und ein Gebäudeertragswert getrennt voneinander
ermittelt. Der Bodenwert basiert
auf den Bodenrichtwerten. Der Gebäudeertragswert,
abgeleitet aus dem um die Bewirtschaftungskosten
geminderten Rohertrag,
wird über einen u. a. von der Restnutzungsdauer
des Gebäudes abhängigen
Vervielfältiger ermittelt. Das Verfahren dient
der typisierten Ermittlung des Verkehrswerts
des Grundstücks.
2.1.3 Keine Begünstigung
Sowohl ein Verschonungsabschlag (§ 13a
Abs. 1 ErbStG) als auch der Abzugsbetrag
(§ 13a Abs. 2 ErbStG) und die Tarifbegrenzung
(§ 19a ErbStG) können vorliegend nicht
in Anspruch genommen werden, da es sich
hinsichtlich der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
um kein inländisches Betriebsvermögen
und damit nicht um sogenanntes
begünstigtes Vermögen im Sinne
von § 13b Abs. 1 ErbStG handelt. Selbst wenn
es sich bei der Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
um inländisches Betriebsvermögen
handeln würde, wäre dieses von
der Begünstigung ausgenommen, da der
Neubau der Objektgesellschaft insgesamt
fremd vermietet wird (sogenanntes schädliches
Verwaltungsvermögen, (vgl. § 13b
Abs. 2 ErbStG). Ebenso wenig kommt eine
Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete
Grundstücke in Betracht (§ 13c
ErbStG).
2.1.4 Beteiligung über das Treuhandverhältnis
Bei einer mittelbaren Beteiligung als Treugeber
über den Treuhandkommanditisten
war Gegenstand der Übertragung im Erbfall
nach Auffassung der Finanzverwaltung
(Fin.Min. Bayern Erlass vom 14.06.2005, DStR
2005, Seite 1231; Fin.Min. Baden-Württemberg
Erlass vom 27.06.2005, DB 2005, Seite
1493) nicht die Beteiligung an der Personengesellschaft,
sondern der Herausgabeanspruch
aus dem Treuhandverhältnis, d. h.
des Treugebers gegen den Treuhandkommanditisten
auf Rückübertragung des Treuguts
(Sachleistungsanspruch). Das hatte zur
Folge, dass bei einer Übertragung einer
treuhänderisch gehaltenen Beteiligung der
Sachleistungsanspruch gegenüber dem
Treuhänder erbschaftsteuerrechtlich mit
dem gemeinen Wert gemäß § 9 Abs. 1 BewG
zu bewerten war. Eine Bewertung der einzelnen
Gegenstände, auf die sich der Herausgabeanspruch
richtet, erfolgte nicht.
Nach aktuellem koordinierten Ländererlass
der Finanzministerien (vgl. u. a.
Bayerisches Finanzministerium, Erlass vom
16.09.2010; DStR 2010, Seite 2084) handelt
es sich zwar bei dem Herausgabeanspruch
des Treuhänders weiterhin um einen Sachleistungsanspruch.
Die steuerliche Beurteilung
– insbesondere die Bewertung –
orientiert sich jedoch daran, auf welchen
Gegenstand sich der Herausgabeanspruch
bezieht, mithin an der Vermögensart des
Treuguts.
Aufgrund dessen ergibt sich steuerlich
kein Unterschied zwischen dem Steuerwert
des Sachleistungsanspruchs und dem Steuerwert
der Gesellschaftsbeteiligung/des Wirtschaftsgutes.
Gleiches gilt, sofern die Finanzverwaltung
Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG
annehmen sollte. Die im Falle einer unmittelbaren
Beteiligung geltenden steuerlichen Vergünstigungen
des § 13a ErbStG sind nach der
aktuellen Ansicht des Bayerischen Finanz-

Steuerliche Grundlagen
119
ministeriums auch bei einer mittelbaren Beteiligung
eines Treugebers zu gewähren.
2.1.5 Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze
Die Steuerpflichtigen werden in Abhängigkeit
vom Verwandtschaftsverhältnis mit
dem Erblasser/Schenker in drei Steuerklassen
eingeteilt, für die je nach Verwandtschaftsgrad
unterschiedliche Freibeträge gelten.
Die persönlichen Freibeträge betragen beispielsweise
für Ehegatten EUR 500.000, für
Kinder und Stiefkinder EUR 400.000 sowie
für Enkel EUR 200.000. Um im Erbfall eine etwaige
Doppelbelastung durch Erbschaftsteuer
und Einkommensteuer abzumildern,
sieht § 35b EStG eine Steuerermäßigung
vor. Die Einkommensteuer wird danach auf
Einkünfte, die im Veranlagungszeitraum oder
in den vorangegangenen vier Veranlagungszeiträumen
als Erwerb von Todes wegen der
Erbschaftsteuer unterlegen haben, auf Antrag
um einen bestimmten Prozentsatz gemindert.
Erwerbe innerhalb der vorangegangenen
zehn Jahre von demselben Erblasser/
Schenker werden bei der Berechnung der
Erschaft-/Schenkungsteuer berücksichtigt
(§ 14 ErbStG). Der Steuersatz für die Erbschaftund
Schenkungsteuer bemisst sich der Höhe
nach (7 % bis 50 %) in Abhängigkeit von dem
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs und der
anzuwendenden Steuerklasse.
2.2 Schenkung
2.2.1 Unmittelbare Beteiligung als Kommanditist
Bei einer Schenkung unterliegt der Erwerb
der Anteile an der Beteiligungsgesellschaft
grundsätzlich der deutschen Schenkungsteuer.
Hier ist allerdings zu beachten,
dass bei einer direkt gehaltenen Beteiligung
die eventuell bestehenden Verbindlichkeiten
der Objekt- bzw. Beteiligungsgesellschaft
oder die eventuell übernommenen Verbindlichkeiten
des Schenkers für den Schenkungsempfänger
ein Entgelt darstellen. Nach Auffassung
der Finanzverwaltung (Abschnitt 17
Abs. 2 ErbStR) ist die anteilig übertragene
Immobilie in diesem Falle nur anteilig im
Verhältnis des Verkehrswertes der tatsächlichen
Bereicherung zum Verkehrswert der
anteiligen Immobilie zu berücksichtigen
(sogenannte gemischte Schenkung).
2.2.2 Beteiligung über das Treuhandverhältnis
Bei einer Übertragung der Ansprüche
aus dem Treuhandverhältnis im Wege der
Schenkung gelten die für Erbfälle dargestellten
Grundsätze. Nach aktuellem koordinierten
Ländererlass der Finanzministerien
(vgl. u. a. Bayerisches Finanzministerium, Erlass
vom 16.09.2010; DStR 2010, Seite 2084)
orientiert sich die steuerliche Beurteilung
des Herausgabeanspruchs des Treuhänders
(Sachleistungsanspruch) daran, auf welchen
Gegenstand sich der Herausgabeanspruch
bezieht, mithin an der Vermögensart des
Treuguts. Es ergibt sich daher kein steuerlicher
Unterschied zwischen dem Steuerwert
des Sachleistungsanspruchs und dem
Steuerwert der Gesellschaftsbeteiligung/
des Wirtschaftsgutes. Gleiches gilt, sofern
die Finanzverwaltung Einkünfte aus Gewerbebetrieb
nach § 15 EStG annehmen sollte
(vgl. Abschnitt II. 1. „Einkunftsart – Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung“).
Übernimmt der Erwerber bei einer treuhänderisch
gehaltenen Beteiligung etwaige
Verbindlichkeiten des Schenkers, dann gelten
auch hier die Grundsätze der gemischten
Schenkung.
2.2.3 Steuerklassen, Freibeträge und
Steuersätze
Die Schenkungsteuer ermittelt sich nach
den gleichen Grundsätzen wie die Erbschaftsteuer.
Die für Erbfälle dargestellten
Regelungen bezüglich der Bewertung des
Vermögens, der Steuersätze, der Steuerklassen
und der Freibeträge sind demnach
grundsätzlich auch im Fall der Schenkung
anzuwenden. Schuldner der Schenkungsteuer
ist neben dem Schenkungsempfänger
auch der Schenker.
V. Schlussbemerkungen
Die vorstehenden Ausführungen beruhen
im Wesentlichen auf den von der Beteiligungsgesellschaft
abgeschlossenen beziehungsweise
abzuschließenden Verträgen,
auf dem zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
geltenden Rechtsstand, der gegenwärtigen
Rechtsprechung und der derzeitigen
Verwaltungsauffassung. Weiterentwicklungen
und Änderungen des Steuerrechts
sowie der Rechtsprechung und der
Verwaltungsauffassung sowie deren Interpretation
lassen sich jedoch – wie eine rückschauende
Betrachtung der Entwicklungen
in der Vergangenheit zeigt – nicht ausschließen,
sodass auch Abweichungen und
Verschiebungen – insbesondere auch in
zeitlicher Hinsicht – der steuerlichen Ergebnisse
möglich sind. Derartige Änderungen
können zu einer anderen steuerrechtlichen
Bewertung des Sachverhaltes führen. Eine
Haftung für den Eintritt der steuerlichen Ergebnisse
kann daher nicht übernommen
werden.
Soweit zukünftige Änderungen/Ergänzungen
der von der Beteiligungsgesellschaft
abgeschlossenen Verträge oder zukünftige
Änderungen in der Gesetzgebung, der Interpretation
oder steuerrelevanten Vorschriften
durch die Finanzverwaltung oder Rechtsprechung
zu einer anderen Bewertung des
Sachverhaltes führen, ist dies in den vorstehenden
Ausführungen nicht berücksichtigt.
Zu den steuerlichen Risiken der Beteiligung
wird auf die Ausführungen im Kapitel
„Risiken“ hingewiesen.

120
Gesellschaftsvertrag
9. Gesellschaftsvertrag
Gesellschaftsvertrag der
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG
§ 1 Firma und Sitz
1. Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft. Die Gesellschaft
hat die Firma:
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG
– nachfolgend „Beteiligungsgesellschaft“ genannt –
2. Sitz der Beteiligungsgesellschaft ist Stuttgart.
§ 2 Gesellschaftszweck
1. Gesellschaftszweck ist die Gewährung eines Darlehens an
die Gesellschaft die developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH
& Co. KG, Düsseldorf (im Folgenden „Objektgesellschaft“
genannt) sowie die Beteiligung als Kommanditist an
der Objektgesellschaft.
2. Die Beteiligungsgesellschaft ist berechtigt, selbst oder durch
Beauftragung Dritter, alle Rechtsgeschäfte und Maßnahmen
vorzunehmen, die zur Erreichung des Gesellschaftszwecks notwendig
oder zweckmäßig erscheinen. Die Beteiligungsgesellschaft
ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise gewerblich tätig
zu werden und Tätigkeiten auszuüben oder Geschäfte zu
betreiben, die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34 c
der Gewerbeordnung (GewO) oder nach §§ 1, 32 des Gesetzes
über das Kreditwesen (KWG) bedürfen.
§ 3 Gesellschafter/Gesellschaftskapital/Beitritt
1. Persönlich haftender Gesellschafter ist die DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH, Stuttgart (im Folgenden „persönlich
haftender Gesellschafter“ genannt). Der persönlich haftende
Gesellschafter leistet keine Einlage und ist am Vermögen der
Beteiligungsgesellschaft nicht beteiligt. Soweit dem persönlich
haftenden Gesellschafter nach diesem Gesellschaftsvertrag die
Vertretung von Gesellschaftern, Treugebern oder der Beteiligungsgesellschaft
obliegt, ist er von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit.
2. Geschäftsführender Kommanditist ist die DFH Aberia GmbH,
Stuttgart (im Folgenden „geschäftsführender Kommanditist“
genannt), mit einer Pflichteinlage von EUR 9.000. Die Pflichteinlage
ist bereits geleistet. Die Haftsumme beträgt 10 % der
Pflichteinlage. Soweit dem geschäftsführenden Kommanditisten
nach diesem Gesellschaftsvertrag die Vertretung von Gesellschaftern,
Treugebern oder der Beteiligungsgesellschaft
obliegt, ist er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
3. Treuhandkommanditist ist die DFH Treuhandgesellschaft
mbH, Stuttgart (im Folgenden „Treuhandkommanditist” genannt),
mit einer Pflichteinlage von EUR 1.000. Die Pflichteinlage
ist bereits geleistet. Der Treuhandkommanditist hält seinen
Kapitalanteil zunächst aus eigenem Recht. Er nimmt an
Kapitalerhöhungen gemäß Ziffer 5 teil. Wird sein Kapitalanteil
gemäß Ziffer 5 erhöht, hält der Treuhandkommanditist ab
der erstmaligen Erhöhung den zunächst aus eigenem Recht
gehaltenen Kapitalanteil nur noch aus fremdem Recht für
die sich über ihn an der Beteiligungsgesellschaft beteiligenden
Treugeber. Dies ist bei der Kapitalerhöhung gemäß Ziffer
5 entsprechend zu berücksichtigen. Die in das Handelsregister
einzutragende Haftsumme beträgt in allen Fällen 10 %
der Pflichteinlage.
4. Weiterer Kommanditist mit einer Pflichteinlage von EUR
1.000 ist Herr Andreas Grunert, Dinslaken. Die Pflichteinlage
ist bereits geleistet. Die Haftsumme beträgt 10 % der Pflichteinlage.
5. Der persönlich haftende Gesellschafter ist berechtigt und
unter Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt,
ohne Zustimmung der übrigen Mitgesellschafter, das
Kommanditkapital durch Beteiligung weiterer Kommanditisten
oder durch Beteiligung von Treugebern über den Treuhandkommanditisten
bis zum 30.12.2012 (Ende der Platzierungsphase)
auf insgesamt bis zu EUR 225.000.000 zu erhöhen. Darüber
hinaus ist der persönlich haftende Gesellschafter ohne Zustimmung
der übrigen Mitgesellschafter berechtigt, das Kommanditkapital
um sich ergebende Überzeichnungen bis zu 5 % über
den Betrag von EUR 225.000.000 hinaus zu erhöhen, die Gesellschaft
vor dem 30.12.2012 zu schließen und die Platzierungsphase
um ein Jahr bis zum 30.12.2013 zu verlängern.
Erfolgt eine Kapitalerhöhung nach dem 30.12.2012 bzw. wird
die Platzierungsphase bis zum 30.12.2013 verlängert, darf der
persönlich haftende Gesellschafter - unbeschadet der Wirksamkeit
der Kapitalerhöhung - an ihr nur mitwirken, wenn für
den Betrag, um den das Kommanditkapital erhöht wird (Erhöhungsbetrag),
eine hinreichende Sicherheit in angemessener
Frist gestellt wird. Hinreichend sind unbeschadet sonstiger hinreichender
Sicherheiten
a) die Haftung als selbstschuldnerisch haftender Bürge einer
Körperschaft des öffentlichen Rechts mit Sitz in der Bundesrepublik
Deutschland, eines Kreditinstituts, das in der Bundesrepublik
Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugt ist, oder
eines Versicherungsunternehmens, das zum Betrieb der Bürgschaftsversicherung
in der Bundesrepublik Deutschland befugt
ist, oder
b) eine Fondsschließungsgarantie der Deutschen Fonds
Holding AG über bis zu EUR 225.000.000.
Wenn die Deutsche Fonds Holding AG (nachfolgend „Fondsschließungsgarant“
genannt) in Erfüllung der Fondsschließungsgarantie
anstelle oder zusätzlich zur Übernahme von
Kommanditbeteiligungen der Gesellschaft ein Darlehen gewährt,
ist der persönlich haftende Gesellschafter im Umfang
der diesem Darlehen entsprechenden Kommanditbeteiligungen
auch nach Beendigung der Platzierungsphase (30.12.2012
bzw. 30.12.2013) berechtigt, das Kommanditkapital zu erhöhen.
6. Anleger können sich an der Beteiligungsgesellschaft zunächst
nur mittelbar über den Treuhandkommanditisten als
Treugeber beteiligen. Dies gilt nicht für die Vodafone D2 GmbH,
die Deutsche Bau Holding GmbH, die Deutsche Fonds Holding
AG und von ihr benannte Dritte sowie für Vertriebspartner der
Beteiligungsgesellschaft; diese können der Beteiligungsgesellschaft
auch unmittelbar als Kommanditisten beitreten.
Die Beteiligung von Anlegern als Treugeber wird durch den
Treuhandkommanditisten im Treuhandauftrag übernommen.
Der Treuhandkommanditist wird die Beteiligung im eigenen
Namen, jedoch treuhänderisch für Rechnung des Treugebers
übernehmen und halten.
Der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhandkommanditist
sind bevollmächtigt, das Beteiligungsangebot eines
Anlegers auf Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft durch Unterzeichnung
der Beitrittserklärung anzunehmen. Ein Rechtsanspruch
des Anlegers auf Annahme des Beteiligungsangebotes
besteht nicht. Der Anleger ist an das Beteiligungsangebot für
die Dauer von drei Monaten seit Unterzeichnung der Beitrittserklärung
gebunden, es sei denn, er widerruft seine Beitrittserklärung
fristgerecht. Mit Zugang des Widerrufs bei der in der
Widerrufsbelehrung genannten Gesellschaft scheidet der widerrufende
Anleger, vorausgesetzt er ist der Beteiligungsgesellschaft
zuvor bereits wirksam beigetreten, aus der Beteiligungsgesellschaft
aus bzw. endet das Treuhandverhältnis und
der Treuhandkommanditist reduziert seinen Kommanditanteil
bei der Beteiligungsgesellschaft anteilig.
7. Die Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft wird im Innenverhältnis
der Gesellschafter am Ende des jeweiligen Monats
wirksam, in dem die folgenden Voraussetzungen kumulativ
erfüllt sind:
a) Unterzeichnung und Annahme der Beitrittserklärung durch
den persönlich haftenden Gesellschafter und den Treuhandkommanditisten
für die Beteiligungsgesellschaft,
b) vollständige Einzahlung der vom Anleger zu leistenden
Pflichteinlage zuzüglich 5 % Agio auf das in der Beitrittserklärung
genannte Bankkonto,
c) Unterzeichnung der Widerrufsbelehrung durch den Anleger
und
d) ordnungsgemäße Identifizierung des Anlegers nach dem
Geldwäschegesetz.
Eines Zugangs der Annahmeerklärung bedarf es nicht.
Im Außenverhältnis ist die Wirksamkeit des Beitritts als Kommanditist
aufschiebend bedingt durch die Eintragung in das
Handelsregister. Bis zur Eintragung in das Handelsregister werden
Kommanditisten wie atypisch stille Gesellschafter behandelt.
8. Gemäß § 6 Ziffer 1 des Treuhandvertrages ist der Treugeber
berechtigt, den Treuhandvertrag mit einer Frist von drei Monaten
jeweils zum 31.12. eines Jahres, frühestens allerdings zum
31.12.2012, zu kündigen und seine treugeberische Beteiligung
in eine Kommanditbeteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
umzuwandeln.
Treugeber und Kommanditisten werden nachfolgend auch gemeinschaftlich
als „Gesellschafter“ bezeichnet.
9. Den Gesellschaftern ist bekannt, dass die Beteiligungsgesellschaft
beabsichtigt, der Objektgesellschaft zunächst ein Darlehen
zu gewähren und sich nach Fertigstellung der im Verkaufsprospekt
„DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus
Düsseldorf“ (nachfolgend „Verkaufsprospekt“ genannt) näher
bezeichneten Immobilien als Kommanditist an der Objektgesellschaft
zu beteiligen. Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung
erklärt der jeweilige Gesellschafter ausdrücklich seine
Zustimmung zu den vorgenannten Investitionen der Beteiligungsgesellschaft
und zu den in § 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 genannten
Verträgen einschließlich eventueller Ergänzungs- und
Änderungsverträge.
10. Die in den Beitrittserklärungen genannten Beteiligungssummen
stellen die im Verhältnis zur Beteiligungsgesellschaft
geschuldeten Pflichteinlagen dar, soweit nichts anderes in
diesem Vertrag geregelt ist. Die Haftsumme ist auf 10 % der
Pflichteinlage begrenzt. Die Beteiligungssumme jedes Gesellschafters
beträgt mindestens EUR 10.000. Jeder höhere Betrag

Gesellschaftsvertrag
121
muss durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Im Falle der Überzeichnung
kann die Beteiligungssumme auf einen zugeteilten
geringeren Betrag lauten. In begründeten Ausnahmefällen
können vom persönlich haftenden Gesellschafter durch 1.000
ohne Rest teilbare Beteiligungen unter EUR 10.000 akzeptiert
werden. Dabei darf eine Beteiligungssumme von EUR 5.000
allerdings nicht unterschritten werden.
Die Beteiligungssummen der Gesellschafter sind in Höhe der
jeweils gezeichneten Beteiligungssumme zu 100 % zuzüglich
5 % Agio hierauf auf das in der Beitrittserklärung genannte
Bankkonto zu den in der Beitrittserklärung genannten Einzahlungsbedingungen
und -terminen einzuzahlen.
Es können grundsätzlich nur einzelne natürliche Personen, die
in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, als Gesellschafter
der Beteiligungsgesellschaft beitreten. Eine Beteiligung
von einzelnen natürlichen Personen, die in Deutschland
nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind, juristischen Personen,
Personengesellschaften oder Gemeinschaften (z. B. Ehepaare
oder sonstige Gemeinschaften) ist ausgeschlossen. Im Einzelfall
können der Treuhandkommanditist und der persönlich haftende
Gesellschafter Ausnahmen hiervon zulassen. Ein Rechtsanspruch
hierauf besteht nicht, und insoweit besteht auch
keine Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung. Selbiges
gilt, falls ein Gesellschafter die Beteiligung für Dritte halten
möchte. Dies setzt darüber hinaus die Offenlegung der Person
des Dritten und damit des Treuhandverhältnisses voraus. Ausgenommen
von den Beschränkungen dieses Absatzes sind
die Deutsche Fonds Holding AG und von ihr benannte Dritte,
die Vodafone D2 GmbH, die Deutsche Bau Holding GmbH, der
Treuhandkommanditist, die Vertriebspartner der Beteiligungsgesellschaft
und der geschäftsführende Kommanditist sowie
der persönlich haftende Gesellschafter im Fall des Ausscheidens
eines Gesellschafters gemäß § 7.
11. Im Wege des Anteilserwerbs nach § 3 Ziffer 8 oder aufgrund
Gesamtrechtsnachfolge neu eintretende Gesellschafter bevollmächtigen
den persönlich haftenden Gesellschafter, gemäß
der dem Verkaufsprospekt beiliegenden vorgedruckten Vollmacht
alle Anmeldungen zum Handelsregister vorzunehmen;
Änderungen der vorgedruckten Vollmacht aufgrund besonderer
Anforderungen des Registergerichts oder Rechtsänderungen
bleiben vorbehalten. Diese unwiderrufliche, über den
Tod hinausgehende und von den Beschränkungen des § 181
BGB befreiende Handelsregistervollmacht mit notariell beglaubigter
Unterschrift zur Abgabe und Entgegennahme aller Erklärungen
im Zusammenhang mit allen Anmeldungen zum
Handelsregister, an denen ein Kommanditist mitzuwirken verpflichtet
ist, ist der Beteiligungsgesellschaft auf Kosten des
Kommanditisten und ohne Zusätze und Ergänzungen versehen
im Original zu übergeben. Bei Gesellschaftern, die keine
natürlichen Personen sind, sind weitere Nachweise nach dem
Ermessen des persönlich haftenden Gesellschafters und des
Treuhandkommanditisten vorzulegen.
Die Kosten, Auslagen und Gebühren (einschließlich der Notarund
Gerichtsgebühren) für die Handelsregistereintragung sind
vom einzutragenden Gesellschafter zu übernehmen.
12. Die Gesellschaft kann zusätzliche Leistungen, die sie im
Auftrag eines Gesellschafters erbracht hat und die nicht anderweitig
im Vertrag geregelt sind, diesem gesondert in Rechnung
stellen. Sie wird hierfür Gebühren unter Berücksichtigung
der marktüblichen Sätze und des Aufwandes nach billigem Ermessen
(§ 315 BGB) zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer
berechnen.
13. Die in der Beitrittserklärung genannte gesamte Beteiligungssumme
(Pflichteinlage) bildet den Kapitalanteil eines Gesellschafters
und wird auf einem festen Kapitalkonto (Kapitalkonto I)
geführt. Der Kapitalanteil allein ist maßgebend für die Beteiligung
des Gesellschafters am Vermögen der Beteiligungsgesellschaft,
am Gewinn und Verlust der Beteiligungsgesellschaft
sowie für alle weiteren Gesellschafterrechte, soweit nichts anderes
geregelt ist. Das Agio wird auf das Kapitalkonto II gebucht.
Für jeden Gesellschafter wird darüber hinaus ein variables
Kapitalkonto (Kapitalkonto III) geführt, auf dem Gewinne,
Verluste, Einlagen und Entnahmen verbucht werden. Die Kapitalkonten
werden nicht verzinst.
§ 4 Rechtsstellung des Treugebers
1. Sofern und soweit der Treuhandkommanditist seine Kommanditbeteiligung
anteilig für Treugeber im eigenen Namen
hält, jedoch treuhänderisch und für Rechnung seiner Treugeber,
ist der Treuhandkommanditist nur im Außenverhältnis, also
insbesondere im Verhältnis der Beteiligungsgesellschaft zu
ihren Gläubigern, Kommanditist und wird im Handelsregister
eingetragen. Er leistet dabei den Weisungen der Treugeber
Folge. Bei Beschlüssen der Beteiligungsgesellschaft im schriftlichen
Verfahren und in einer Gesellschafterversammlung können
die Treugeber selbst abstimmen. Der Treuhandkommanditist
bevollmächtigt insoweit den Treugeber. Im schriftlichen
Beschlussverfahren oder in der Gesellschafterversammlung
enthält sich der Treuhandkommanditist gemäß § 1 Ziffer 2 des
Treuhandvertrages seiner Stimme für den Treugeber bei fehlender
Weisung und sofern dieser nicht selbst abstimmt.
2. Im Innenverhältnis, also im Verhältnis der Treugeber zueinander
und zur Beteiligungsgesellschaft, werden die Treugeber,
für die der Treuhandkommanditist seine Kommanditbeteiligung
treuhänderisch hält, wie Kommanditisten behandelt. Die Regelungen
dieses Gesellschaftsvertrages gelten insoweit entsprechend
für die Treugeber, auch wenn die Treugeber nicht
ausdrücklich erwähnt sind. Dies gilt insbesondere für die Geschäftsführung
und Vertretung der Beteiligungsgesellschaft,
für die Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte und die Beteiligung
am Gesellschaftsvermögen, am Gewinn und Verlust, an
einem Auseinandersetzungsguthaben und an einem Liquidationserlös.
3. Im Falle der Kündigung des Treuhandvertrages gemäß § 6
Ziffer 1 Absatz 1 des Treuhandvertrages, um die treugeberische
Beteiligung in eine Direktbeteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
umzuwandeln, wird der Gesellschaftsanteil mit der
Eintragung des Treugebers als Kommanditist in das Handelsregister
übertragen.
Wegen der erforderlichen Handelsregistervollmacht wird auf
§ 3 Ziffer 11 verwiesen.
Durch die Beendigung des Treuhandverhältnisses der Beteiligungsgesellschaft
entstehende Kosten, Auslagen und Gebühren
der Handelsregistereintragung (einschließlich Notar- und
Gerichtsgebühren) trägt der kündigende Treugeber. Darüber
hinaus trägt der Treugeber die Kosten des hieraus entstehenden
Verwaltungsaufwandes nach Maßgabe von § 6 Ziffer 1 des
Treuhandvertrages; § 6 Ziffer 5 gilt insoweit nicht.
§ 5 Dauer der Beteiligungsgesellschaft/Geschäftsjahr
1. Die Beteiligungsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet.
2. Die Gesellschaft beginnt mit ihrer Gründung.
3. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Das erste Geschäftsjahr
ist ein Rumpfgeschäftsjahr und beginnt mit der Gründung der
Gesellschaft.
§ 6 Belastung und Übertragung von Gesellschaftsanteilen
1. Mit Ausnahme der Übertragung von Teilgesellschaftsanteilen
des Treuhandkommanditisten auf Treugeber sowie der
Übertragung zur Erfüllung von Vermächtnissen und Teilungsanordnungen,
bedarf jede Übertragung, teilweise Übertragung
oder sonstige Verfügung über Gesellschaftsanteile oder
einzelne Ansprüche aus den Gesellschaftsanteilen zu ihrer
Wirksamkeit der schriftlichen Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten. Die Zustimmung gilt als erteilt, soweit
Gesellschafter ihre Gesellschaftsanteile zur Besicherung
der Finanzierung ihrer Einlagen verpfänden. Die Zustimmung
kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger
Grund liegt insbesondere vor, wenn für den Dritten, an den die
Übertragung beabsichtigt ist, der für die Identifikationsprüfung
nach dem Geldwäschegesetz (GwG) erforderliche Nachweis
(z. B. ein durch ein Kreditinstitut oder einen anderen nach
dem Geldwäschegesetz genannten Dritten bestätigter Identifikationsnachweis)
nicht vorliegt. Eine teilweise Übertragung
ist ausgeschlossen, soweit durch eine teilweise Übertragung
Gesellschaftsanteile entstehen sollten, die EUR 10.000 unterschreiten
oder nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar sind.
Eine Verfügung, die zu einer Trennung der Gesellschaftsbeteiligung
von den Nutzungsrechten am Gesellschaftsanteil führt,
insbesondere die Bestellung eines Nießbrauchs, ist unzulässig.
Ziffer 4 bleibt unberührt.
Grundsätzlich ist eine Übertragung oder sonstige Verfügung
über den Gesellschaftsanteil nur mit Wirkung zum Beginn des
Kalenderhalbjahres zulässig, welches der Verfügung folgt. Der
geschäftsführende Kommanditist kann Ausnahmen von dieser
Regelung zulassen. Diese Beschränkung der Übertragung oder
sonstigen Verfügung gilt nicht für den Fondsschließungsgaranten
oder für von ihm beauftragte Dritte, für Übertragungen
von Gesellschaftsanteilen des Treuhandkommanditisten an
Treugeber sowie in den Fällen des § 8 Ziffer 2 Satz 1. Der Fondsschließungsgarant
oder ein von ihm benannter Dritter kann
seine Kommanditbeteiligung, die er in Erfüllung der Fondsschließungsgarantie
übernommen hat, vorbehaltlich der Zustimmung
des geschäftsführenden Kommanditisten, die nur
aus wichtigem Grund verweigert werden darf, ganz oder teilweise
jeweils zum Letzten eines Monats übertragen. Der Übergang
von Gesellschaftsanteilen des Treuhandkommanditisten
an Treugeber ist abhängig von der Eintragung des Treugebers
als Kommanditist in das Handelsregister. Übertragungen gemäß
§ 8 Ziffer 2 Satz 1 sind am Tag nach ihrer Erklärung wirksam.
Der Übertragende bzw. Verfügende trägt alle hierdurch der Beteiligungsgesellschaft
entstehenden Aufwendungen und Kosten
nach Maßgabe von Ziffer 5, soweit in diesem Gesellschaftsvertrag
nicht etwas anderes geregelt ist. Ferner ist in jedem Fall
der Übertragende bzw. Verfügende verpflichtet, die entsprechenden
Eintragungen in das Handelsregister bzw. Treugeberregister
durch den persönlich haftenden Gesellschafter oder
den Treuhandkommanditisten auf seine Kosten zu veranlassen.
2. Jede beabsichtigte Übertragung, teilweise Übertragung
oder sonstige Verfügung, insbesondere auch jede Belastung,
ist dem geschäftsführenden Kommanditisten zur Erteilung der
schriftlichen Zustimmung in angemessener Frist vorab schriftlich
anzuzeigen.

122
Gesellschaftsvertrag
3. Bei Übertragung oder bei jedem sonstigen Übergang der
Gesellschafterstellung auf einen Dritten, gleichgültig ob im
Rahmen von Gesamtrechts- oder Sonderrechtsnachfolge, werden
alle Gesellschafterkonten (§ 3 Ziffer 13) unverändert und
einheitlich fortgeführt. Bei der teilweisen Übertragung eines
Gesellschaftsanteils erfolgt die Fortführung auf getrennten
Gesellschafterkonten in dem der Teilung entsprechenden Verhältnis.
Die Übertragung oder der Übergang einzelner Rechte
und/oder Pflichten hinsichtlich nur einzelner Gesellschafterkonten
ist getrennt vom jeweiligen Gesellschaftsanteil nicht
möglich.
4. Abweichend von den vorstehenden Regelungen ist es dem
Treuhandkommanditisten gestattet, seinen Kommanditanteil
ganz oder anteilig auf seine Treugeber zu übertragen sowie
Auszahlungsansprüche, Auseinandersetzungsguthaben und
Abfindungen, die ihm als Treuhandkommanditisten zustehen,
jeweils anteilig an seine Treugeber abzutreten. Die vorgenannten
Abtretungen und Übertragungen sind ohne Zustimmung
des geschäftsführenden Kommanditisten möglich, hierdurch
entstehende Aufwendungen und Kosten werden dem Treuhandkommanditisten
abweichend von Ziffer 5 nicht in Rechnung
gestellt.
5. Alle Kosten, die durch den Vorgang der Übertragung, Belastung
oder sonstigen Verfügung über den ganzen Anteil oder
einen Teil eines Anteils entstehen, insbesondere die Kosten
der Handelsregistereintragung, trägt im Verhältnis zur Beteiligungsgesellschaft
der übertragende/belastende Gesellschafter.
Darüber hinaus trägt der übertragende/belastende Gesellschafter
die Kosten des dem geschäftsführenden Kommanditisten
oder eines von ihm beauftragten Dritten zusätzlich entstehenden
Verwaltungsaufwandes. Die Gebühr für den zusätzlichen
Verwaltungsaufwand beträgt 0,35 % des Beteiligungsbetrages,
mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer. Der eintretende Gesellschafter
stellt die Beteiligungsgesellschaft und die Gesellschafter von
allen Vermögensnachteilen aufgrund des Gesellschafterwechsels
frei, insbesondere von einer eventuellen Grunderwerbsteuerbelastung,
die durch Veräußerung, sonstige Übertragung,
oder durch Rechtsgeschäft unter Lebenden entsteht.
§ 7 Kündigung/Ausscheiden/Ausschluss eines Gesellschafters
1. Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
mit einer Frist von sechs Monaten, erstmals
jedoch zum Ablauf des 31.12.2024, kündigen, danach mit gleicher
Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres. Die Kündigung
ist an die Beteiligungsgesellschaft zu richten. Maßgeblich
für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist das Datum des Eingangs
des Kündigungsschreibens im Original bei der Beteiligungsgesellschaft.
Eine Zusendung per Fax oder E-Mail
hemmt den Fristablauf nicht. Der kündigende Gesellschafter
scheidet mit Wirkung zu dem Zeitpunkt, für den er fristgerecht
gekündigt hat, aus der Beteiligungsgesellschaft aus. Der Gesellschaftsanteil
des ausscheidenden Gesellschafters wächst den
übrigen Gesellschaftern im Verhältnis ihrer bisherigen Beteiligung
an. Ziffer 6 bleibt unberührt. Das Recht zur außerordentlichen
Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
2. Der Gesellschafter scheidet ohne Weiteres aus der Beteiligungsgesellschaft
aus:
a) durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen
des Gesellschafters oder ein anderes die Vermögensverhältnisse
des Gesellschafters regelndes Verfahren oder mit
der Rechtskraft des Beschlusses, durch den die Eröffnung des
Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt worden ist;
b) mit Zustellung des Beschlusses, durch den dasjenige, was
einem Gesellschafter bei der Auseinandersetzung zusteht, für
einen Gläubiger gepfändet wurde, es sei denn, dass der Pfändungsbeschluss
innerhalb von drei Monaten seit Zustellung
wieder beseitigt wird.
Ansonsten scheidet der Gesellschafter mit Zugang der schriftlichen
Ausschließungserklärung aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für
die Ausschließung des Gesellschafters.
Kann der Zugang der schriftlichen Ausschließungserklärung
auf dem Postwege nicht bewirkt werden, so scheidet der Gesellschafter
mit Absendung der Erklärung (Poststempel) an die
der Beteiligungsgesellschaft zuletzt schriftlich genannte Adresse
aus.
Durch seinen Ausschluss entstehende Aufwendungen und
Kosten der Beteiligungsgesellschaft trägt der Gesellschafter bis
zu einem Höchstbetrag von EUR 1.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer. Sollte der Gesellschafter seiner Zahlungsverpflichtung
nicht nachkommen, so ist die Beteiligungsgesellschaft
berechtigt, die vorgesehene Abfindungszahlung
mit den ausstehenden Kosten zu verrechnen.
3. Sofern nach Maßgabe von § 9 zu berechnende Abfindungszahlungen
an den das Treuhandverhältnis beendenden Treugeber
geleistet werden, ist der Treuhandkommanditist berechtigt
und bevollmächtigt, seinen treuhänderisch gehaltenen
Kapitalanteil und die Haftsumme durch einseitige Erklärungen
gegenüber dem persönlich haftenden Gesellschafter herabzusetzen.
Wird die Beteiligungsgesellschaft mit Wirkung zu dem
Zeitpunkt, zu dem eine Kündigung gemäß Ziffer 1 zulässig
ist, aufgelöst, so nehmen Gesellschafter, die mit Wirkung zu
diesem oder einem späteren Zeitpunkt gekündigt haben, an
der Liquidation teil, als hätten sie nicht gekündigt.
4. Der persönlich haftende Gesellschafter ist berechtigt, unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, erstmals
jedoch zum 31.12.2024, danach mit gleicher Frist jeweils zum
Ende eines Geschäftsjahres, durch Kündigung aus der Beteiligungsgesellschaft
auszuscheiden. Dieses Kündigungsrecht
besteht nur, wenn zum Zeitpunkt des Ausscheidens ein neuer
persönlich haftender Gesellschafter in die Beteiligungsgesellschaft
eingetreten ist oder ein weiterer persönlich haftender
Gesellschafter bereits in die Beteiligungsgesellschaft aufgenommen
wurde. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und
ist an die Beteiligungsgesellschaft zu richten. Maßgeblich für
die Einhaltung der Kündigungsfrist ist das Datum des Eingangs
des Kündigungsschreibens im Original bei der Beteiligungsgesellschaft.
Eine Zusendung per Fax oder E-Mail hemmt den
Fristablauf nicht.
Der persönlich haftende Gesellschafter scheidet darüber hinaus
aus der Beteiligungsgesellschaft aus:
a) mit Eintritt der in § 131 Absatz 3 Nummer 5 und 6 und § 135
HGB bezeichneten Ereignisse;
b) durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen
des persönlich haftenden Gesellschafters oder eines anderen
die Vermögensverhältnisse des persönlich haftenden Gesellschafters
regelndes Verfahren;
c) mit Rechtskraft des Beschlusses, durch den die Eröffnung des
Insolvenzverfahrens oder eines anderen die Vermögensverhältnisse
des persönlich haftenden Gesellschafters regelnden
Verfahrens mangels Masse abgelehnt worden ist;
d) wenn ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem Grund
gekündigt wird, mit Wirksamwerden der Kündigungserklärung;
e) wenn die Zwangsvollstreckung in seinen Gesellschaftsanteil
an der Beteiligungsgesellschaft betrieben und die Vollstreckungsmaßnahme
nicht binnen sechs Monaten aufgehoben
wird;
f) wenn er aus der Beteiligungsgesellschaft ausgeschlossen
wird, mit der Mitteilung der Ausschlusserklärung der Beteiligungsgesellschaft.
In allen Fällen, in denen der persönlich haftende Gesellschafter
aus der Beteiligungsgesellschaft auszuscheiden droht, ist der
geschäftsführende Kommanditist berechtigt und verpflichtet
und insoweit auch bevollmächtigt, unverzüglich einen geeigneten
neuen persönlich haftenden Gesellschafter in die Beteiligungsgesellschaft
aufzunehmen, es sei denn, es wurde bereits
ein weiterer persönlich haftender Gesellschafter aufgenommen.
In allen Fällen des Ausscheidens aus der Beteiligungsgesellschaft
gibt der ausscheidende persönlich haftende Gesellschafter,
dessen Name in der Firma enthalten ist, schon jetzt
seine Einwilligung zur Fortführung der Firma unter Verwendung
seines Namens. Verbleibt im Falle des Ausscheidens des
persönlich haftenden Gesellschafters nur noch ein Kommanditist,
so geht das Vermögen der Beteiligungsgesellschaft ohne
Liquidation mit Aktiva und Passiva und dem Recht, die Firma
fortzuführen, auf ihn über.
Vorstehendes gilt entsprechend für das Ausscheiden des geschäftsführenden
Kommanditisten aus der Beteiligungsgesellschaft,
jedoch mit folgender Maßgabe: Scheidet der geschäftsführende
Kommanditist in entsprechender Anwendung von
vorstehender lit. a) bis lit. f) aus der Beteiligungsgesellschaft
aus, ist der persönlich haftende Gesellschafter unverzüglich
verpflichtet, einen geeigneten neuen geschäftsführenden
Kommanditisten in die Beteiligungsgesellschaft aufzunehmen,
es sei denn, es wurde bereits ein weiterer geschäftsführender
Kommanditist aufgenommen.
5. In allen Fällen des Ausscheidens eines Gesellschafters oder
der Kündigung der Beteiligungsgesellschaft durch einen Privatgläubiger
eines Gesellschafters wird die Beteiligungsgesellschaft
zwischen den verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzt.
6. Der persönlich haftende Gesellschafter und der Treuhandkommanditist
sind je einzeln bevollmächtigt, im Namen aller
Gesellschafter von dem ausscheidenden Gesellschafter zu verlangen,
dass dieser seine Beteiligung auf einen erwerbsbereiten
Dritten überträgt, der vorrangig vor der Beteiligungsgesellschaft
die Abfindung nach Maßgabe von § 9 an den
ausscheidenden Gesellschafter zu leisten hat, ohne dass hierdurch
die nachrangige Haftung der Gesellschaft für die Abfindung
berührt wird.
7. Der Treuhandkommanditist scheidet aus der Beteiligungsgesellschaft
in entsprechender Anwendung von vorstehender
Ziffer 4. lit. a) bis f) aus, wenn die dort genannten Voraussetzungen
hinsichtlich des Treuhandkommanditisten vorliegen.
Im Fall des Ausscheidens des Treuhandkommanditisten aus
der Beteiligungsgesellschaft gilt mit dem Ausscheiden der Gesellschaftsanteil
als anteilig an die Treugeber im Verhältnis von

Gesellschaftsvertrag
123
deren Beteiligungen übertragen. Im Außenverhältnis ist der
Übergang abhängig von der Eintragung des Treugebers als
Kommanditist in das Handelsregister; bis zur Eintragung in das
Handelsregister werden die Treugeber wie atypisch stille Gesellschafter
behandelt. Wegen der erforderlichen Handelsregistervollmacht
wird auf § 3 Ziffer 11 verwiesen. Die durch die
Beendigung des Treuhandverhältnisses der Beteiligungsgesellschaft
entstehenden Aufwendungen sowie Kosten trägt abweichend
von § 6 Ziffer 5 die Beteiligungsgesellschaft.
Der geschäftsführende Kommanditist ist im Falle des Ausscheidens
des Treuhandkommanditisten berechtigt, eine geeignete
Person zu stellen, die den Treugebern den Abschluss eines
Treuhandvertrages zu denselben Konditionen wie der ausscheidende
Treuhandkommanditist anbietet.
8. Sofern der Fondschließungsgarant im Zusammenhang mit
der Erfüllung seiner Fondschließungsgarantie eine Kommanditbeteiligung
übernimmt, scheidet er und ein eventueller
Sonderrechtsnachfolger zum Ende des Geschäftsjahres aus der
Beteiligungsgesellschaft aus, in dem das anstelle oder zusätzlich
zur Übernahme von Kommanditbeteiligungen der Beteiligungsgesellschaft
gewährte Darlehen vollständig getilgt ist.
§ 8 Tod eines Gesellschafters
1. Verstirbt ein Gesellschafter, geht seine Beteiligung auf seine
Erben über. Die Beteiligungsgesellschaft wird mit den Erben
fortgesetzt. Die Erben müssen sich durch Vorlage eines geeigneten
Erbnachweises (in der Regel eines Erbscheines oder eines
Erbnachweises entsprechend § 35 Grundbuchordnung
bzw. eines Testamentsvollstreckerzeugnisses) legitimieren und
der Beteiligungsgesellschaft, sofern erforderlich, eine Handelsregistervollmacht
mit notariell beglaubigter Unterschrift im
Original einreichen. Werden der Beteiligungsgesellschaft ausländische
Urkunden zum Nachweis der Erbfolge, des Erbrechts,
der Verfügungsbefugnis oder der Identifikation vorgelegt, so
ist die Beteiligungsgesellschaft berechtigt, auf Kosten dessen,
der seine Berechtigung auf diese ausländischen Urkunden
stützt, diese übersetzen zu lassen und/oder ein Rechtsgutachten
im Hinblick auf die Rechtsfolgen der vorgelegten Urkunden
einzuholen.
2. Übertragungen zur Erfüllung von Vermächtnissen und Teilungsanordnungen
erfolgen nach § 6; abweichend davon kann
der Übergang der Beteiligung mit Wirkung vom Zeitpunkt der
Erfüllung der letztwilligen Verfügung erfolgen bzw. mit Wirkung
zum Zeitpunkt des Erbfalls. Übernehmen nicht alle Erben aus
einer Erbengemeinschaft den gesamten Beteiligungsanteil, so
bedarf die Ermächtigung/Einverständniserklärung der nicht einen
Beteiligungsanteil übernehmenden anderen Erben grundsätzlich
der notariellen Unterschriftsbeglaubigung. Das Gleiche
gilt, falls die Erben abweichend von der Erbquote den Beteiligungsanteil
untereinander aufteilen wollen. In jedem Fall ist
aber die Aufspaltung der Beteiligung des Erblassers in Beträge
unterhalb EUR 10.000 unzulässig. Die Erbengemeinschaft ist
somit verpflichtet, eine Auseinandersetzung herbeizuführen,
bei der Beteiligungen entstehen, die jeweils mindestens EUR
10.000 betragen oder durch 1.000 ohne Rest teilbar sind.
3. Mehrere Erben eines Gesellschafters haben einen gemeinsamen
Bevollmächtigten zu bestimmen, der die Gesellschafterrechte
des Erblassers bis zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
einheitlich wahrzunehmen hat, sofern ihr jeweiliger
Gesellschaftsanteil nicht durch 1.000 ohne Rest teilbar ist
oder unterhalb EUR 10.000 liegt. Der gemeinsame Bevollmächtigte
ist gegenüber der Beteiligungsgesellschaft unverzüglich
schriftlich zu benennen.
4. Gemeinsamer Bevollmächtigter kann nur ein Gesellschafter,
ein Mitglied der Erbengemeinschaft, der Testamentsvollstrecker
oder ein kraft Gesetzes zur Verschwiegenheit verpflichtetes
Mitglied der rechts- bzw. steuerberatenden oder
wirtschaftsprüfenden Berufe sein. Solange ein gemeinsamer
Bevollmächtigter nicht bestellt ist, ruhen die Stimmrechte und
sonstigen Gesellschafterrechte der Erben in den Angelegenheiten,
in denen sie nur durch einen gemeinsamen Bevollmächtigten
wahrgenommen werden können, mit Ausnahme
der Beteiligung am Gewinn und Verlust sowie am Liquidationserlös.
Sofern alle durch den Erbfall entstehenden Gesellschaftsanteile
jeweils einen Betrag von EUR 10.000 nicht unterschreiten
und durch 1.000 teilbar sind, ist kein gemeinsamer
Bevollmächtigter zu bestellen.
5. Die Aufwendungen und Kosten, die der Beteiligungsgesellschaft
durch den Übergang/die Übertragung des Gesellschaftsanteils
des Erblassers auf Dritte entstehen, sind vom begünstigten
Gesellschafter gemäß § 6 Ziffer 5 zu ersetzen. Dies
gilt insbesondere für die Umschreibung des Gesellschafterregisters.
Die Aufwendungen betragen 0,35 % des Beteiligungsbetrages,
mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer.
§ 9 Auseinandersetzung mit ausscheidenden Gesellschaftern/Abfindung
1. Falls ein Gesellschafter aus der Beteiligungsgesellschaft ausscheidet,
erhält er eine Abfindung für seine Beteiligung (Kapitalkonto
I, § 3 Ziffer 13) nach Maßgabe der Bestimmungen dieser
Ziffer 1 und der nachfolgenden Ziffern 2 bis 6:
a) Zur Ermittlung der Abfindung ist auf den Tag des Ausscheidens
eine Auseinandersetzungsbilanz aufzustellen. Scheidet
der Gesellschafter zum Ende eines Geschäftsjahres aus, trägt
die Kosten der Aufstellung die Beteiligungsgesellschaft. In
allen anderen Fällen sind sie vom ausscheidenden Gesellschafter
zu tragen.
b) In der Auseinandersetzungsbilanz ist die Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft mit dem Unternehmenswert
der Objektgesellschaft anzusetzen, welcher
dem Anteil der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
entspricht. Zur Ermittlung des Unternehmenswertes der
Objektgesellschaft ist eine Bilanz der Objektgesellschaft auf
den Tag des Ausscheidens aufzustellen. In dieser Bilanz ist das
Grundvermögen der Objektgesellschaft mit dem Verkehrswert
anzusetzen. Im Übrigen sind in der Auseinandersetzungsbilanz
und der Bilanz der Objektgesellschaft, die auf den Tag des Ausscheidens
aufzustellen sind, die Buchwerte nach der Handelsbilanz
in Ansatz zu bringen.
c) Können sich der ausscheidende Gesellschafter und die Beteiligungsgesellschaft
auf den für den Unternehmenswert der
Objektgesellschaft maßgeblichen Verkehrswert des Grundvermögens
der Objektgesellschaft nicht einigen und wurde nicht
innerhalb der letzten sechs Monate vor dem Tag der Kündigung
bzw. der Mitteilung über das Ausscheiden ein Gutachten
hierzu erstellt, hat der Präsident der örtlich zuständigen Industrie-
und Handelskammer auf Antrag eines der Beteiligten einen
öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
zur verbindlichen Feststellung des Verkehrswerts zu bestellen.
Der Sachverständige hat als Unter- und Obergrenze die von
den Beteiligten genannten Werte zu beachten. Die Kosten des
Schiedsgutachtens tragen die Beteiligten in dem Verhältnis, in
dem der Sachverständige von den von ihnen genannten Werten
abweicht. Nennt ein Beteiligter keinen Wert, trägt er die
Kosten des Schiedsgutachtens alleine.
d) Im Falle einer Kündigung gemäß § 7 Ziffer 1 erhält der ausscheidende
Gesellschafter als Mindestabfindungsbetrag den
ihm im Ausscheidenszeitpunkt quotal zustehenden Anteil am
Unternehmenswert der Beteiligungsgesellschaft. Macht der
ausscheidende Gesellschafter geltend, dass der sich gemäß
vorstehender lit. a) bis c) ergebende Abfindungsbetrag geringer
ist als der Mindestabfindungsbetrag, entscheidet über die
Höhe des Unternehmenswerts der Beteiligungsgesellschaft ein
vom Präsidenten der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer
auf Antrag eines der Beteiligten zu bestellender
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Ist der
sich nach vorstehender lit. a) bis c) ergebende Abfindungsbetrag
um mehr als 10 % geringer als der vom Sachverständigen
festgestellte Wert, trägt die Beteiligungsgesellschaft die Kosten
des Schiedsgutachtens, andernfalls tragen die Beteiligungsgesellschaft
und der ausscheidende Gesellschafter die Kosten des
Schiedsgutachtens jeweils zur Hälfte.
e) Das Kapitalkonto III bleibt bei der Berechnung der Abfindung
außer Betracht.
2. Die Abfindung gemäß Ziffer 1 ist vom Tag des Ausscheidens
an mit dem gemäß § 247 BGB jeweils gültigen Basiszinssatz zu
verzinsen und in zwei gleichen Jahresraten auszuzahlen. Die
erste Rate ist fällig am 31.12. des auf die Auseinandersetzung
folgenden Jahres und die zweite Rate sechs Monate später.
3. Ist durch das Ausscheiden von Gesellschaftern die Liquidität
der Beteiligungsgesellschaft gefährdet, so ist die Beteiligungsgesellschaft
berechtigt, die Zahl der Abfindungsraten nach Ziffer
2 auf bis zu acht gleiche Jahresraten zu erhöhen. Die Beteiligungsgesellschaft
kann das Recht zur Erhöhung der Raten
durch Erklärung gegenüber dem ausscheidenden Gesellschafter
bis drei Monate vor Fälligkeit der letzten noch ausstehenden
Abfindungsrate ausüben. Der noch ausstehende Teil der
Abfindung ist in gleichen Jahresraten auszuzahlen. Die Beteiligungsgesellschaft
hat zugleich mit der Erklärung dem ausscheidenden
Gesellschafter einen Zahlungsplan zuzuleiten.
4. Die Beteiligungsgesellschaft ist zur vorzeitigen Zahlung der
Abfindung gemäß Ziffer 1 an den ausscheidenden Gesellschafter
berechtigt.
5. Eine Sicherstellung der Abfindung nach Ziffer 1 oder Befreiung
von Verbindlichkeiten der Beteiligungsgesellschaft kann
nicht verlangt werden.
6. Am Gewinn oder Verlust, der sich aus den am Tag des Ausscheidens
schwebenden Geschäften ergibt, nimmt der ausscheidende
Gesellschafter nicht teil.
7. Der Saldo auf dem Kapitalkonto III eines jeden ausscheidenden
Gesellschafters ist innerhalb einer Frist von vier Wochen
nach dem Wirksamwerden des Ausscheidens auszugleichen.
Soweit der ausscheidende Gesellschafter nach dieser Regelung
zum Ausgleich eines negativen Saldos zu seinen Lasten (negativer
Saldo) verpflichtet ist, beginnt diese Frist nicht vor dem
Zugang einer schriftlichen Aufforderung zum Ausgleich durch
die Beteiligungsgesellschaft. Die Pflicht zum Ausgleich eines
negativen Saldos ist beschränkt auf den Teil des negativen Saldo,
der durch Entnahmen (Auszahlungen) entstanden ist. Der
ausscheidende Gesellschafter hat in jedem Fall die durch das
Ausscheiden bedingten Kosten und Abgaben zu tragen, soweit
nichts anderes bestimmt ist.

124
Gesellschaftsvertrag
8. Bei Ausscheiden des Fondsschließungsgaranten in den in
§ 7 Ziffer 8 genannten Fällen hat der Fondsschließungsgarant
oder ein eventueller Sonderrechtsnachfolger als Auseinandersetzungsguthaben
Anspruch auf Rückzahlung des Guthabens
auf seinen Kapitalkonten, mindestens aber in Höhe seiner
Pflichteinlagen. Der Zahlungsanspruch ist zum Zeitpunkt des
Ausscheidens fällig.
§ 10 Geschäftsführung/Vertretung
1. Zur Geschäftsführung ist unter Ausschluss des persönlich
haftenden Gesellschafters, soweit dies gesetzlich zulässig ist,
allein der geschäftsführende Kommanditist berechtigt. Er ist
verpflichtet, die Geschäfte der Beteiligungsgesellschaft mit der
Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu führen. Er ist jederzeit
berechtigt und unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB bevollmächtigt, die Geschäfte der Beteiligungsgesellschaft
ganz oder teilweise von Dritten, die namens und
für Rechnung der Beteiligungsgesellschaft handeln, besorgen
zu lassen und die hierfür erforderlichen Vollmachten zu erteilen.
Der geschäftsführende Kommanditist ist vorbehaltlich Ziffer 2
berechtigt, alle Handlungen, die nicht über den gewöhnlichen
Betrieb des Handelsgewerbes der Beteiligungsgesellschaft hinausgehen,
vorzunehmen.
Dazu gehören insbesondere:
a) die Übernahme und Verwaltung aller Vermögenswerte für
die Beteiligungsgesellschaft, einschließlich der verzinslichen
Anlage der Liquiditätsreserve;
b) die Beauftragung der laufenden Rechts- und Steuerberatung
sowie der Erstellung des Jahresabschlusses.
2. Handlungen, die über den gewöhnlichen Betrieb des Handelsgewerbes
der Beteiligungsgesellschaft hinausgehen, können
nur mit Zustimmung der Gesellschafter durch Gesellschafterbeschluss
vorgenommen werden. Einer Zustimmung bedürfen
insbesondere:
a) der Erwerb, die Veräußerung und die Belastung von Beteiligungen
an anderen Unternehmen mit Ausnahme des Erwerbs
der in § 2 Ziffer 1 genannten Beteiligung an der Objektgesellschaft;
b) die Veräußerung bzw. die Verwertung und Belastung sonstiger
wesentlicher Vermögenswerte der Beteiligungsgesellschaft,
mit Ausnahme der Umwandlung des in § 2 Ziffer 1 genannten
an die Objektgesellschaft gewährten Darlehens in
Eigenkapital (Kapitalrücklage) der Objektgesellschaft sowie der
Verwertung der Liquiditätsreserve insbesondere zwecks Erwerbs
der in § 2 Ziffer 1 genannten Beteiligung an der Objektgesellschaft;
c) der Abschluss von Verträgen, die eine Beteiligung Dritter an
den Ergebnissen der Beteiligungsgesellschaft zum Gegenstand
haben;
d) die Aufnahme von Darlehen, soweit diese einen Betrag von
EUR 10.000.000 überschreiten, mit Ausnahme der Aufnahme
von Darlehen in Zusammenhang mit einer Fondschließungsgarantie;
e) die Übernahme von Bürgschaften, Garantien oder sonstigen
Haftungsfreistellungen, der Abschluss von Sicherungsvereinbarungen,
Kurs- und Zinssicherungsvereinbarungen und ähnlicher
Verträge im Zusammenhang mit der Finanzierung der
Beteiligung an der Objektgesellschaft, soweit diese sich nicht
im Rahmen der im Verkaufsprospekt im Investitions- und Finanzierungsplan
dargestellten Gesamtsumme des Fremdkapitals
zuzüglich Zinsen und einmaliger Nebenleistungen halten;
f) die Bestellung von Sicherheiten im Zusammenhang mit der
langfristigen Finanzierung der im Verkaufsprospekt näher beschriebenen
Immobilien, soweit diese über die nach dem von
der Objektgesellschaft abgeschlossenen langfristigen Kreditvertrag
zu bestellenden Sicherheiten hinausgehen;
g) das Eingehen von Wechselverbindlichkeiten;
h) Überschreitungen des im Verkaufsprospekt dargestellten Investitions-
und Finanzierungsplans um mehr als 5 % des Gesamtinvestitionsvolumens.
Beschlussfassungen gemäß vorstehendem lit. a) bedürfen einer
Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen.
3. Ungeachtet Ziffer 2 bedürfen der Abschluss, die Ergänzung
und die Änderung von folgenden Verträgen bzw. die Vornahme
von folgenden Handlungen, nicht eines zustimmenden
Gesellschafterbeschlusses:
a) Darlehensvertrag über die Gewährung eines Darlehens an
die Objektgesellschaft in Höhe von bis zu EUR 100.000.000;
b) Anteilskauf- und Optionsvertrag über den Erwerb von 94,8 %
der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft sowie über
den Erwerb von weiteren 5,1 % der Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft;
c) Hinausschieben der Fälligkeit des Kaufpreises für den Erwerb
der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft;
d) Mittelfreigabekontrollvertag betreffend das Kommanditkapital
der Beteiligungsgesellschaft;
e) Geschäftsbesorgungsverträge, insbesondere über die Konzeption
der Beteiligungsgesellschaft, die Vermittlung der
Fremdfinanzierung (End- und Zwischenfinanzierung) der Objektgesellschaft,
die Vermittlung der Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft
an der Objektgesellschaft, die Vermittlung
des Eigenkapitals der Beteiligungsgesellschaft sowie die laufende
Verwaltung/Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft;
f) Verträge, mittels derer Dritte eine Garantie dafür übernehmen,
dass das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft bis zu
EUR 225.000.000 eingezahlt wird, bzw. der Beteiligungsgesellschaft
anstelle dessen Darlehen in entsprechender Höhe gewähren
(Fondschließungsgarantie);
g) Bestellung von Sicherheiten entsprechend dem von der
Objektgesellschaft abgeschlossenen langfristigen Kreditvertrag,
insbesondere die Abtretung der Rechte und Ansprüche
aus der Fondsschließungsgarantie, die Verpfändung der
Eigenmittelsammel- und Liquiditätsreservekonten sowie die
Abtretung der Rechte und Ansprüche aus dem Anteilskaufvertrag
über den Erwerb von 94,8 % der Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft.
4. Nach Erwerb der Beteiligung an der Objektgesellschaft darf
der geschäftsführende Kommanditist die Gesellschafterrechte
der Beteiligungsgesellschaft in der Objektgesellschaft (Stimmrecht
bei Beschlussfassungen der Objektgesellschaft, Abgabe
von Willenserklärungen bei von der Objektgesellschaft abzuschließenden
Verträgen) hinsichtlich der nachfolgend genannten
Handlungen und Rechtsgeschäfte der Objektgesellschaft
nur auf Grundlage eines gesonderten Gesellschafterbeschlusses
auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft ausüben. Er ist in
diesen Fällen verpflichtet,
– das Stimmrecht der Beteiligungsgesellschaft bei Beschlussfassungen
der Objektgesellschaft gespalten so auszuüben,
dass die Ausübung dem Ergebnis der gesonderten Beschlussfassung
entspricht, möglichst durch Stimmabgabe gemäß dem
Verhältnis der Ja- und Nein-Stimmen bei der gesonderten Beschlussfassung,
soweit nicht zwingende gesetzliche oder vertragliche
Vorschriften eine einheitliche Ausübung des Stimmrechts
gebieten,
– die Gesellschafterrechte der Beteiligungsgesellschaft in der
Objektgesellschaft einheitlich so auszuüben, wie dies dem Ergebnis
der gesonderten Beschlussfassung entspricht, soweit
Gegenstand der Ausübung der Beteiligungsrechte die Abgabe
von Willenserklärungen ist.
Betroffen sind folgende Handlungen und Rechtsgeschäfte der
Objektgesellschaft:
a) Geschäfte und Maßnahmen, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
der Objektgesellschaft hinausgehen;
b) Erwerb, Veräußerung und Belastung von Beteiligungen an
Unternehmen sowie der Abschluss von Verträgen, die eine Beteiligung
Dritter an den Ergebnissen der Objektgesellschaft
zum Gegenstand haben;
c) Abschluss von Einzelmietverträgen, die sich auf jeweils einzeln
mehr als 10 % der Mietflächen des Grundbesitzes der Objektgesellschaft
beziehen sowie die Änderung, Aufhebung
und Beendigung von Einzelmietverträgen, die sich auf mehr
als 20 % der Mietflächen des Grundbesitzes der Objektgesellschaft
beziehen, es sei denn, die wirtschaftlichen Auswirkungen
pro Jahr sind betragsmäßig geringer als 20 % der vereinbarten
Jahresnettomiete, mit Ausnahme des in Ziffer 5 lit. c)
genannten Mietvertrages;
d) Aufnahme und Gewährung von Darlehen, die Übernahme
vom Bürgschaften, Garantien oder sonstigen Haftungsfreistellungen,
der Abschluss von Sicherungsvereinbarungen, Kursund
Zinssicherungsvereinbarungen und ähnlicher Verträge,
soweit diese sich nicht im Rahmen der im Investitions- und Finanzierungsplan
der Objektgesellschaft dargestellten Gesamtsumme
des Fremdkapitals zuzüglich Zinsen und einmaliger
Nebenleistungen halten, mit Ausnahme der in Ziffer 5 lit. g) bis
lit. j) genannten Darlehen;
e) Eingehen von Wechselverbindlichkeiten;
f) Erwerb, Veräußerung und Belastung von Grundstücken, Erbbaurechten
und grundstücksgleichen Rechten sowie die mit
der Belastung einhergehenden abstrakten Schuldanerkenntnisse,
mit Ausnahme des Erwerbs bzw. der Nutzung des in Ziffer
5 lit. a) und b) genannten Grundbesitzes und der in Ziffer 5 lit. d)
genannten Belastungen;
g) Wiederherstellung der baulichen Anlagen im Falle ihrer vollständigen
oder teilweisen Zerstörung oder ihres vollständigen
oder teilweisen Untergangs sowie die Freigabe von damit zusammenhängenden
Versicherungsleistungen;

Gesellschaftsvertrag
125
h) Veräußerung bzw. Verwertung wesentlicher Vermögenswerte
der Objektgesellschaft;
i) Überschreitungen des Investitions- und Finanzierungsplans
um mehr als 5 % des Gesamtinvestitionsvolumens;
j) Festlegung der Höhe der Entnahmen/Auszahlungen bei der
Objektgesellschaft;
k) Aufgabe des Geschäftsbetriebs der Objektgesellschaft oder
seine wesentliche Einschränkung;
l) Änderungen des Gesellschaftsvertrages der Objektgesellschaft;
m) Auflösung bzw. Liquidation der Objektgesellschaft;
n) Umwandlung der Objektgesellschaft.
5. Ungeachtet Ziffer 4, bedürfen der Abschluss, die Ergänzung
und die Änderung von folgenden Verträgen bzw. die Vornahme
von folgenden Handlungen durch die Objektgesellschaft
auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft nicht eines gesonderten
Gesellschafterbeschlusses:
a) Verträge zum Erwerb des im Grundbuch der Gemarkung
Heerdt des Amtsgericht Düsseldorf im Blatt Nr. 18074, laufende
Nummer 3, Flur 36, Flurstück 36, laufende Nummer 8, Flur 36,
Flurstücke 266, 267, 268 und 269, laufende Nummer 9, Flur 36,
Flurstücke 271, 272, 273, 274, 275, 276 und 278, laufende Nummer
10, Flur 36, Flurstücke 260, 261, 262 und 263, laufende
Nummer 11, Flur 36, Flurstücke 280, 281 und 282 sowie laufende
Nummer 12, Flur 36, Flurstücke 283 und 284 eingetragenen
Grundbesitzes;
b) Verträge zur unentgeltlichen und entschädigungslosen Nutzung
des im Grundbuch der Gemarkung Heerdt des Amtsgerichts
Düsseldorf im Blatt 8036, Flur 36, laufende Nummer 63
und 65, Flurstücke 218 und 190 eingetragenen Grundbesitzes
sowie im Blatt 8037, Flur 37, laufende Nummer 36 und 37, Flurstücke
110 und 91 eingetragenen Grundbesitzes;
c) Abschluss eines Mietvertrages mit der Vodafone D2 GmbH, Abschluss
von Mietverträgen, soweit diese nicht unter Ziffer 4 lit.
c) fallen, Änderung von Mietverträgen, soweit diese nicht unter
Ziffer 4 lit. c) fallen, sowie Zustimmung zu Untervermietungen;
d) Belastung der Grundstücke der Objektgesellschaft mit Grundpfandrechten
mit einem Betrag von bis zu EUR 216.000.000;
e) Abschluss von Geschäftsbesorgungsverträgen der Objektgesellschaft
zur Verwaltung der Grundstücke sowie der Neuabschluss
dieser Geschäftsbesorgungsverträge, sofern das
jährliche Honorar nicht das Honorar für den jeweils zuvor abgeschlossenen
Geschäftsbesorgungsvertrag um mehr als 50 %
übersteigt;
f) Darlehensaufnahme sowie alle damit zusammenhängenden
Rechtsgeschäfte hinsichtlich der Finanzierung des Abfindungsguthabens
im Falle des Ausscheidens von Kommanditisten aus
der Objektgesellschaft, welches nicht im Wege der Sonderrechtsnachfolge
erfolgt;
g) Darlehensvertrag zwischen der Beteiligungsgesellschaft und
der Objektgesellschaft in Höhe von maximal EUR 100.000.000;
h) Aufnahme und Gewährung von Darlehen, die Übernahme
vom Bürgschaften, Garantien oder sonstigen Haftungsfreistellungen,
der Abschluss von Sicherungsvereinbarungen, Kursund
Zinssicherungsvereinbarungen und ähnlicher Verträge,
soweit diese sich im Rahmen der im Investitions- und Finanzierungsplan
der Objektgesellschaft dargestellten Gesamtsumme
des Fremdkapitals zuzüglich Zinsen und einmaliger
Nebenleistungen halten;
i) Aufnahme von weiteren Darlehen bis zu EUR 50.000.000
(optionale weitere Fremdfinanzierung) gemäß den Bedingungen
des langfristigen Darlehensvertrages mit der finanzierenden
Bank, soweit diese im Finanzierungsplan nicht aufgeführt
sind;
j) Aufnahme eines weiteren Darlehens von bis zu EUR
10.000.000.
6. Die Vertretung der Beteiligungsgesellschaft erfolgt durch
den persönlich haftenden Gesellschafter und den geschäftsführenden
Kommanditisten. Beide sind alleinvertretungsberechtigt
sowie von den Beschränkungen des § 181 BGB und
dem Wettbewerbsverbot gemäß § 161 Abs. 2 HGB i. V. m. § 112
HGB befreit.
§ 11 Gesellschafterbeschlüsse
1. Die von den Gesellschaftern in den Angelegenheiten der Beteiligungsgesellschaft
zu treffenden Bestimmungen erfolgen
durch Beschlussfassung. Gesellschafterbeschlüsse werden im
schriftlichen Verfahren (Brief oder Telefax) und in Gesellschafterversammlungen
am Sitz der Beteiligungsgesellschaft gefasst.
2. Es findet jährlich bis zum 31.10. mindestens eine Beschlussfassung
statt.
Dieser Beschlussfassung unterliegen insbesondere:
a) die Feststellung des Jahresabschlusses und die Entlastung
des persönlich haftenden Gesellschafters sowie des geschäftsführenden
Kommanditisten;
b) die Wahl des Abschlussprüfers, wobei für die Jahre 2011 bis
2013 bereits jetzt festgelegt wird, dass Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, mit der Prüfung
beauftragt werden soll;
c) die Festlegung der Höhe der Entnahmen/Auszahlungen.
Der Beschlussfassung der Gesellschafter unterliegen ferner:
d) die Aufgabe des Geschäftsbetriebs im Ganzen oder seine
wesentliche Einschränkung;
e) die Änderung des Gesellschaftsvertrages;
f) die Auflösung bzw. Liquidation der Beteiligungsgesellschaft;
g) die Umwandlung der Beteiligungsgesellschaft;
h) alle sonstigen vom geschäftsführenden Kommanditisten zur
Beschlussfassung vorgelegten Angelegenheiten, insbesondere
die Ausschließung eines Gesellschafters aus wichtigem Grund.
Beschlussfassungen gemäß vorstehenden lit. d) bis g) bedürfen
einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen. Änderungsbeschlüsse,
die nicht alle Gesellschafter formell und
materiell gleich behandeln, den Gesellschaftern zusätzliche
Pflichten auferlegen oder die Rechtsstellung des geschäftsführenden
Kommanditisten oder des persönlich haftenden Gesellschafters
zu dessen Nachteil verändern, bedürfen der Zustimmung
aller nachteilig betroffenen Gesellschafter.
Der geschäftsführende Kommanditist führt das schriftliche
Beschlussverfahren durch. Er bestimmt die Frist zur Abgabe der
Stimmen, die nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Absendung
(Aufgabe zur Post) der Beschlussfassungsunterlagen an
die Gesellschafter liegen darf. Die Versendung der Beschlussfassungsunterlagen
ist ordnungsgemäß erfolgt, wenn sie an
die gegenüber der Beteiligungsgesellschaft jeweils zuletzt
schriftlich genannte Adresse gesandt wurden. Ist der Aufenthalt
eines Gesellschafters unbekannt oder können ihm aus anderen
Gründen die Beschlussfassungsunterlagen nicht zugestellt
werden, so ruht sein Stimmrecht bis zur Beseitigung
dieses Zustandes, es sei denn, dass ein Vertreter vorhanden
und dieser der Beteiligungsgesellschaft schriftlich bekannt
gegeben worden ist. Die Aufforderung zur Beschlussfassung
hat alle Abstimmungspunkte, die Mitteilung des genauen Verfahrens,
die Angabe des letzten Abstimmungstages und die
Zahl der Stimmen des Gesellschafters aufzuführen. Die Beschlussfähigkeit
im Umlaufverfahren ist gegeben, wenn die
vorstehend beschriebenen Formalien gewahrt worden sind.
3. Außerordentliche Beschlussfassungen finden auf Antrag von
Gesellschaftern statt, deren Gesellschaftseinlagen allein oder
zusammen mindestens 10 % des Gesellschaftskapitals entsprechen
sowie auf Antrag des persönlich haftenden Gesellschafters
oder auf Antrag des Treuhandkommanditisten. Der
geschäftsführende Kommanditist führt die außerordentliche
Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren durch. Bei Eilbedürftigkeit
kann er die Frist zur Abgabe der Stimmen gemäß
vorstehender Ziffer 2 auf 14 Tage nach Absendung (Aufgabe
zur Post) der Beschlussfassungsunterlagen verkürzen.
4. Der geschäftsführende Kommanditist kann vom schriftlichen
Beschlussverfahren absehen, wenn für die Durchführung
einer Gesellschafterversammlung ein wichtiger Grund
vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor,
wenn Gesellschafter, deren Gesellschaftseinlagen allein oder
zusammen mindestens 10 % des Gesellschaftskapitals entsprechen,
die Durchführung einer Gesellschafterversammlung
beantragen. Die Einberufung erfolgt unter Mitteilung der
Tagesordnung nebst den Gegenständen, über die Beschluss
gefasst werden soll. Die Einberufungsfrist beträgt vier Wochen;
maßgeblich ist das Datum der Absendung (Aufgabe zur Post).
Bei einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung kann
die Frist auf 14 Tage nach Absendung (Aufgabe zur Post) verkürzt
werden.
Die Einberufung der Gesellschafterversammlung ist ordnungsgemäß,
wenn sie an die gegenüber der Beteiligungsgesellschaft
zuletzt schriftlich genannte Adresse gesandt wurde. Ist
der Aufenthalt eines Gesellschafters unbekannt oder kann er
aus anderen Gründen zur Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung
nicht geladen werden, so ruht sein Stimmrecht
bis zur Beseitigung dieses Zustandes, es sei denn, dass ein
Vertreter vorhanden und dieser der Beteiligungsgesellschaft
schriftlich bekannt gegeben worden ist.
Der geschäftsführende Kommanditist oder ein von ihm mit der
Vertretung beauftragter und bevollmächtigter Dritter leitet die
Gesellschafterversammlung (Versammlungsleiter) und benennt
einen Protokollführer. Das Protokoll über die Beschlussfassung
wird vom Protokollführer und vom Versammlungsleiter unterschrieben.
Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig,

126
Gesellschaftsvertrag
wenn alle Gesellschafter ordnungsgemäß geladen sind und
der geschäftsführende Kommanditist sowie der Treuhandkommanditist
anwesend bzw. vertreten sind.
Jeder Gesellschafter kann sich bei der Gesellschafterversammlung
nur durch einen anderen Gesellschafter, seinen Ehegatten,
einen Elternteil, ein volljähriges Kind von ihm, einen Testamentsvollstrecker,
seinen ständigen Generalbevollmächtigten
oder eine von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtete
Person der rechts- oder steuerberatenden Berufe (z. B.
Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) vertreten
lassen. Die Vertretung durch andere Personen als die Genannten
bedarf der Zustimmung des geschäftsführenden
Kommanditisten. Eine entsprechende Vollmacht bedarf der
Schriftform und ist zu Beginn der Gesellschafterversammlung
dem Versammlungsleiter auszuhändigen.
Einsprüche gegen Form und Inhalt des Protokolls sind innerhalb
der Ausschlussfrist von einem Monat nach Absendung
(Aufgabe zur Post) schriftlich mit Begründung gegenüber der
Beteiligungsgesellschaft geltend zu machen.
Die Kosten für die Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung
und für eine eventuelle Vertretung trägt jeder Gesellschafter
selbst.
5. Die Treugeber sind berechtigt, ihre Stimmrechte sowie sonstige
Mitgliedschaftsrechte bei der Beteiligungsgesellschaft insoweit
selbst auszuüben, als ihre treuhänderisch gehaltenen
Teileinlagen berührt sind. Die Beteiligungsgesellschaft und ihre
Gesellschafter sind mit dieser Rechtsausübung einverstanden.
Ziffer 4 bleibt unberührt.
6. Je volle EUR 1.000 der gezeichneten Kapitaleinlage gewähren
eine Stimme. Der persönlich haftende Gesellschafter hat
keine Stimmen.
Wenn der Fondsschließungsgarant in Erfüllung seiner Fondsschließungsgarantie
anstelle oder zusätzlich zur Übernahme
von Kommanditbeteiligungen der Gesellschaft ein Darlehen
gewährt, ist er berechtigt, eine Kommanditbeteiligung mit
einer Pflichteinlage von EUR 100 und davon Haftsumme von
EUR 10 zu übernehmen. Je EUR 1.000 der Darlehenssumme gewähren
ein Stimmrecht von einer Stimme. Sofern der Fondsschließungsgarant
einen Dritten benannt hat, der ein Darlehen
gewährt, ist der Fondsschließungsgarant berechtigt, die übernommene
Kommanditbeteiligung an diesen jederzeit ganz
oder teilweise zu übertragen, sodass dieser je EUR 1.000 der
Darlehenssumme ein Stimmrecht von einer Stimme erhält.
7. Beschlüsse im schriftlichen Verfahren und in der Gesellschafterversammlung
werden mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen
Stimmen gefasst, soweit in diesem Vertrag oder
aufgrund zwingender Gesetzesvorschriften nichts anderes bestimmt
ist. Stimmenthaltungen werden als nicht abgegebene
Stimmen gewertet. Als nicht abgegeben gelten im schriftlichen
Beschlussverfahren auch die Stimmen, die mit einem späteren
Poststempel als dem des letzten Abstimmungstages oder nach
dem letzten Abstimmungstag per Telefax eingehen.
8. Sofern ein Treugeber auf einer Gesellschafterversammlung
nicht anwesend und nicht durch Dritte vertreten ist, hat er die
Möglichkeit, dem Treuhandkommanditisten für die Abstimmungspunkte
schriftlich Weisungen zu erteilen. Einer auf unterschiedlichen
Weisungen der Treugeber beruhenden geteilten Ausübung
von Stimmrechten des Treuhandkommanditisten stimmen die
Gesellschafter hiermit ausdrücklich zu. Bei fehlender Weisung
enthält sich der Treuhandkommanditist seiner Stimme.
9. Beschlüsse im schriftlichen Beschlussverfahren sind mit Eingang
der erforderlichen Stimmen bei der Beteiligungsgesellschaft
mit Ablauf des letzten Abstimmungstages wirksam
gefasst. Für die Wahrung der Frist ist der Poststempel bzw. Eingang
per Telefax maßgebend.
Den Gesellschaftern wird das Ergebnis der Beschlussfassung
von der Beteiligungsgesellschaft schriftlich mitgeteilt.
10. Etwaige Mängel an im schriftlichen Verfahren oder in der
Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüssen können nur
binnen einer Ausschlussfrist von einem Monat seit Zustellung
des Ergebnisses der Beschlussfassung durch Klage gegen die
Beteiligungsgesellschaft geltend gemacht werden. Nach Ablauf
der Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt.
§ 12 Beirat
1. Ein Beirat kann bei der Beteiligungsgesellschaft durch Beschluss
gemäß § 11 Ziffer 1 gebildet werden. Der Beirat besteht
aus drei Mitgliedern, von denen zwei durch die Gesellschafter
gewählt und eines durch den persönlich haftenden Gesellschafter
bestimmt werden. Er dient der Beratung des geschäftsführenden
Kommanditisten.
2. Die Mitglieder des Beirates werden jeweils für drei Jahre gewählt.
Eine Wiederwahl ist zulässig.
3. Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung.
4. Der Beirat ist nicht berechtigt, dem persönlich haftenden
Gesellschafter, dem Treuhandkommanditisten oder dem geschäftsführenden
Kommanditisten Weisung zu erteilen. Unberührt
von § 16 ist der Beirat jedoch berechtigt, vom persönlich
haftenden Gesellschafter oder dem geschäftsführenden Kommanditisten
Berichte über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten
zu verlangen. Auf Beschluss des Beirates ist eines
seiner Mitglieder oder ein beauftragter und zur Berufsverschwiegenheit
verpflichteter Dritter auf Kosten der Beteiligungsgesellschaft
berechtigt, die Bücher und Schriften der Beteiligungsgesellschaft
einzusehen.
5. Die Mitglieder des Beirates haften nur für Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit. Haftungsansprüche der Gesellschaft gegen Mitglieder
des Beirates sind auf höchstens EUR 100.000 pro Haftungsfall
beschränkt. Schadenersatzansprüche gegen den Beirat
verjähren drei Jahre nach Kenntniserlangung über den die
Ersatzpflicht begründenden Sachverhalt, soweit sie nicht kraft
Gesetzes einer kürzeren Verjährung unterliegen.
6. Die Mitglieder des Beirates erhalten neben der Erstattung
ihrer Auslagen keine weitere Vergütung, es sei denn, die Gesellschafter
beschließen mit einfacher Mehrheit etwas anderes.
§ 13 Jahresabschluss und Verteilung des Jahresergebnisses
1. Der Jahresabschluss für das vergangene Geschäftsjahr und
die steuerliche Einnahmen-Überschussrechnung sind innerhalb
der gesetzlichen Fristen nach Abschluss des Geschäftsjahres
zu erstellen. Für die Aufstellung der Bilanz sowie Gewinnund
Verlustrechnung gelten die gesetzlichen Bestimmungen
und die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung. Der Jahresabschluss
ist von dem persönlich haftenden Gesellschafter
und dem geschäftsführenden Kommanditisten zu unterzeichnen.
Der Jahresabschluss und die steuerliche Einnahmen-Überschussrechnung
sind von einem/einer von den Gesellschaftern
durch Beschlussfassung bestimmten Wirtschaftsprüfer/
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu prüfen. Alsdann sind eine
Kopie des Jahresabschlusses oder alternativ eine Kurzfassung
des Jahresabschlusses und die steuerliche Einnahmen-Überschussrechnung
allen Gesellschaftern spätestens mit Übersendung
der Abstimmungsunterlagen zu der jährlichen Beschlussfassung
zuzuleiten.
2. Vor Verteilung des Ergebnisses erhält der Treuhandkommanditist
für die laufende Verwaltung der Treugeber eine jährliche
gewinnunabhängige Vergütung in Höhe von EUR 10.000 zuzüglich
etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines
jeden Jahres, erstmals für das Jahr 2011 am 30.11.2011. Die für
die jeweiligen Folgejahre zu zahlende Vergütung erhöht bzw.
ermäßigt sich ab dem Jahr 2013 jeweils automatisch zum 30.12.
eines jeden Kalenderjahres um den Prozentsatz, um den sich
der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basis Jahr 2005 = 100) im Monat Dezember
des betreffenden Kalenderjahres gegenüber dem
Stand im Monat Dezember des vorangegangenen Kalenderjahres
geändert hat. Die Vergütung des Treuhandkommanditisten
ist ergebnisunabhängig, d. h. sie wird auch im Falle
eines Verlustes gezahlt. Scheidet der Treuhandkommanditist
aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er die vorgenannte
Vergütung zeitanteilig. Entsprechendes gilt für einen neu in die
Beteiligungsgesellschaft eintretenden Treuhandkommanditisten.
Zusätzliche Leistungen des Treuhandkommanditisten zugunsten
eines einzelnen Treugebers werden dem jeweiligen
Treugeber gemäß den Regelungen des Treuhandvertrages gesondert
in Rechnung gestellt.
3. Vor Verteilung des Ergebnisses erhält der geschäftsführende
Kommanditist für seine Tätigkeit gemäß § 10 für die Jahre 2011
und 2012 eine jährliche gewinnunabhängige Vergütung in Höhe
von EUR 482.500 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer,
jeweils fällig am 30.11. des jeweiligen Jahres. Ab dem Jahr 2013
erhält der geschäftsführende Kommanditist für seine Tätigkeit
gemäß § 10 eine jährliche gewinnunabhängige Vergütung in
Höhe von EUR 430.000 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer,
jeweils hälftig fällig am 31.05. und am 30.11. eines jeden
Jahres, erstmals für das Jahr 2013 am 31.05. und 30.11.2013. Die
nach Satz 2 für die jeweiligen Folgejahre zu zahlende Vergütung
erhöht bzw. ermäßigt sich ab dem Jahr 2013 jeweils automatisch
zum 30.12. eines jeden Kalenderjahres um den Prozentsatz, um
den sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basis Jahr 2005 = 100) im Monat
Dezember des betreffenden Kalenderjahres gegenüber dem
Stand im Monat Dezember des vorangegangenen Kalenderjahres
geändert hat. Die Vergütung des geschäftsführenden
Kommanditisten ist ergebnisunabhängig, d. h. sie wird auch im
Falle eines Verlustes gezahlt. Scheidet der geschäftsführende
Kommanditist aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er
die vorgenannte Vergütung zeitanteilig. Entsprechendes gilt
für einen neu in die Beteiligungsgesellschaft eintretenden geschäftsführenden
Kommanditisten.

Gesellschaftsvertrag
127
4. Vor Verteilung des Ergebnisses erhält der persönlich haftende
Gesellschafter für seine Aufwendungen einschließlich seiner
Rechtsformkosten und als Entgelt für seine persönliche Haftung
für die Jahre 2011 und 2012 eine jährliche gewinnunabhängige
Vergütung in Höhe von EUR 7.500 zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer, fällig am 30.11.2011 für das Jahr 2011 und
am 30.11.2012 für das Jahr 2012. Sollte keine Umsatzsteuer entstehen,
so erhöht sich die Vergütung für das Jahr 2011 und 2012
um den Betrag der gesetzlichen Umsatzsteuer. Ab dem Jahr
2013 erhält der persönlich haftende Gesellschafter für seine Aufwendungen
einschließlich seiner Rechtsformkosten und als
Entgelt für seine persönliche Haftung eine jährliche gewinnunabhängige
Vergütung in Höhe von EUR 7.500 zuzüglich etwaiger
gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig am 30.11. eines jeden Jahres,
erstmals für das Jahr 2013 am 30.11.2013. Die nach Satz 3 für die
jeweiligen Folgejahre zu zahlende Vergütung erhöht bzw. ermäßigt
sich ab dem Jahr 2013 jeweils automatisch zum 30.12.
eines jeden Kalenderjahres um den Prozentsatz, um den sich
der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex
für Deutschland (Basis Jahr 2005 = 100) im Monat Dezember
des betreffenden Kalenderjahres gegenüber dem Stand im
Monat Dezember des vorangegangenen Kalenderjahres geändert
hat. Die Vergütung des persönlich haftenden Gesellschafters
ist ergebnisunabhängig, d. h. sie wird auch im Falle eines
Verlustes gezahlt. Scheidet der persönlich haftende Gesellschafter
aus der Beteiligungsgesellschaft aus, erhält er die vorgenannte
Vergütung zeitanteilig. Entsprechendes gilt für den
in diesem Fall neu in die Beteiligungsgesellschaft eintretenden
persönlich haftenden Gesellschafter.
5. Im Übrigen sind die Gesellschafter – vorbehaltlich Ziffer 6 –
entsprechend dem Verhältnis ihrer gezeichneten Kapitalanteile
ab Beitritt am nach Abzug der Aufwendungen gemäß vorstehender
Ziffern 2 bis 4 verbleibenden Gewinn oder Verlust (handelsrechtliches
Ergebnis) sowie am steuerlichen Ergebnis der
Beteiligungsgesellschaft beteiligt. Ist ein Gesellschafter während
eines Geschäftsjahres nur zeitanteilig beteiligt, nimmt er
am Gewinn und Verlust nur anteilig teil. Das steuerliche Ergebnis
wird den Gesellschaftern im Verhältnis ihrer Beteiligungen
zugewiesen, soweit sich aus Folgendem nichts anderes ergibt.
Werden innerhalb eines Geschäftsjahres Kapitalerhöhungen
vorgenommen, gilt Entsprechendes.
verlust als Vorabauszahlungen. Die Vorabauszahlungen sind
bis zum 30.06. des Folgejahres und grundsätzlich in EUR zu
leisten. Sollten die Gesellschafter nur zeitanteilig in einem
Geschäftsjahr beteiligt sein, erfolgt die Vorabauszahlung auch
nur zeitanteilig an den jeweiligen Gesellschafter ab dem Monat,
der auf den Monat des Beitritts des Gesellschafters zur Beteiligungsgesellschaft
nach § 3 Ziffer 7 folgt. Vorabauszahlungen
erfolgen vorbehaltlich der Zustimmung der Gesellschafter gemäß
§ 11 Ziffer 2 lit. c). Weichen die von den Gesellschaftern
beschlossenen Auszahlungsbeträge von den Vorabauszahlungsbeträgen
ab, erfolgt die Korrektur auf die beschlossenen
Auszahlungsbeträge mit der dem Beschluss gemäß § 11 Ziffer
2 lit. c) folgenden Vorabauszahlung.
Sofern die Ergebnisverteilung nach Ziffer 6 nicht umsetzbar
sein sollte, steht den Gründungsgesellschaftern bis zur ersten
Kapitalerhöhung eine Auszahlung in Höhe ihres etwaigen Gewinnanteils
zu.
8. Sonderwerbungskosten sind dem geschäftsführenden Kommanditisten
von jedem Gesellschafter bis spätestens zum 31.03.
des auf ein Geschäftsjahr folgenden Jahres ohne Aufforderung
nachzuweisen. Entstehende Kosten durch die Einreichung solcher
Nachweise bei der Gesellschaft nach diesem Stichtag
trägt der Gesellschafter bis zu einer Höhe von EUR 150 zuzüglich
etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Dieser Kostenersatz
wird grundsätzlich bei der Berechnung der Auszahlungen für
den Gesellschafter durch die Gesellschaft berücksichtigt und
vom Auszahlungsbetrag in Abzug gebracht.
§ 14 Nachschusspflichten/Wettbewerbsverbot
1. Über die Verpflichtung zur Leistung der in der Beitrittserklärung
vereinbarten Beteiligungssumme (Pflichteinlage) hinaus
übernehmen die Gesellschafter weder gegenüber Dritten
noch gegenüber den weiteren Gesellschaftern eine Nachschussverpflichtung,
eine Zahlungsverpflichtung oder sonstige
Haftung; dies gilt auch für den Fall der Liquidation.
Von Vorstehendem unberührt bleibt die Haftung der Gesellschafter
gegenüber Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff.
HGB und eine mögliche Zahlungsverpflichtung gemäß § 9
Ziffer 7.
2. Ein Wettbewerbsverbot besteht für die Gesellschafter nicht.
§ 15 Liquidation
1. Im Falle der Auflösung der Beteiligungsgesellschaft erfolgt
die Liquidation durch den persönlich haftenden Gesellschafter,
sofern sie nicht durch Gesellschafterbeschluss einer anderen
natürlichen oder juristischen Person übertragen wird. Der persönlich
haftende Gesellschafter ist von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit.
2. Nach Abzug sämtlicher Gesellschaftsverbindlichkeiten und
der Vergütung für den Liquidator gemäß Ziffer 3, steht der Liquidationserlös
den Gesellschaftern anteilig im Verhältnis ihrer
gezeichneten Beteiligungssumme zu.
3. Der Liquidator erhält zulasten des Liquidationserlöses eine
Vergütung in Höhe von 1,5 % des Verkehrswertes des Grundvermögens
der Objektgesellschaft zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer, soweit die Beteiligung an der Objektgesellschaft
veräußert wird. Soweit die Beteiligungsgesellschaft
wegen Veräußerung des Grundvermögens der Objektgesellschaft
aufgelöst und liquidiert wird, erhält der Liquidator zulasten
des Liquidationserlöses eine Vergütung in Höhe von
1,5 % des Verkaufspreises des Grundvermögens der Objektgesellschaft
zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Abschlagszahlungen
in angemessener Höhe sind zulässig. Die
endgültige Vergütung ist mit Abschluss der Liquidation zur
Zahlung fällig.
4. Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, bis zur
Ausreichung des in § 10 Ziffer 3 lit. a) genannten Darlehens an
die Objektgesellschaft die Beteiligung der Gesellschafter an
der Beteiligungsgesellschaft rückabzuwickeln. In diesem Fall
scheiden die Gesellschafter mit den von ihnen gehaltenen
Kommanditanteilen aus der Beteiligungsgesellschaft aus und
erhalten das eingezahlte Kapital sowie das etwaig gezahlte
Agio abzüglich angefallener Drittkosten von der Gesellschaft
erstattet. Dies gilt auch für den Treuhandkommanditisten mit
dem von ihm für die Treugeber gehaltenen Kommanditanteil,
jedoch mit der Maßgabe, dass die Treugeber das eingezahlte
Kapital sowie das Agio abzüglich angefallener Drittkosten von
der Gesellschaft erstattet erhalten. Weitere Ansprüche der Gesellschafter
sind in diesem Fall ausgeschlossen. § 7 Ziffer 7 und
§ 9 finden keine Anwendung.
§ 16 Kontrollbefugnisse
Gesellschaftern stehen die Rechte aus § 166 HGB zu. Sie können
sich bei der Ausübung ihrer Kontrollrechte eines kraft Gesetzes
zur Verschwiegenheit verpflichteten Angehörigen eines rechtsoder
steuerberatenden bzw. wirtschaftsprüfenden Berufes bedienen.
Hierdurch entstehende Kosten haben sie selbst zu tragen.
§ 17 Kosten des Vertrages
Die Kosten für die Gründung der Beteiligungsgesellschaft, für
diesen Vertrag und dessen Durchführung einschließlich etwa
anfallender Steuern aller Art, soweit es Steuern der Beteiligungsgesellschaft
sind, trägt die Beteiligungsgesellschaft. Ausgenommen
sind die Kosten der Beglaubigung von Unterschriften
bei Handelsregistervollmachten sowie die Kosten von Handelsregisteränderungen,
die durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen
sowie sonstige Verfügung über Gesellschaftsanteile
begründet werden; diese Kosten trägt der Gesellschafter,
der die Änderungen veranlasst, soweit in diesem Vertrag
nicht etwas anderes bestimmt ist. Dies gilt auch bei Handelsregisteränderungen
im Todesfall gemäß § 8 und bei Übertragungen
gemäß § 4 Ziffer 3.
6. Gewinne und Verluste (handelsrechtlich) sowie das steuerliche
Ergebnis werden abweichend von Ziffer 5 – soweit möglich
– so verteilt bzw. zugewiesen, dass sämtliche Kommanditisten
unabhängig vom Zeitpunkt ihres Beitritts zur Gesellschaft,
hinsichtlich der insgesamt erwirtschafteten Gewinne und Verluste
sowie des steuerlichen Ergebnisses im gleichen Verhältnis
begünstigt und belastet sind. Maßgeblich für die Ergebnisverteilung
ist das Verhältnis der gezeichneten Pflichteinlagen. Bei
einem Gesellschafterwechsel tritt der Rechtsnachfolger hinsichtlich
der Ergebnisverteilung in die Rechtsposition seines
Vorgängers ein. Wird das steuerliche Ergebnis im Rahmen einer
steuerlichen Betriebsprüfung durch das zuständige Finanzamt
der Beteiligungsgesellschaft nachträglich geändert, ist der
Mehr-/Mindergewinn oder Verlust rückwirkend nach den vorstehenden
Grundsätzen zu verteilen.
7. Liquiditätsüberschüsse der Beteiligungsgesellschaft werden,
vorbehaltlich einer angemessenen Zuführung zur Liquiditätsreserve,
an die Gesellschafter frühestens mit Valutierung des
Darlehens der Beteiligungsgesellschaft an die Objektgesellschaft
gemäß § 10 Ziffer 3 lit. a), spätestens unmittelbar vor der
Beteiligung der Beteiligungsgesellschaft an der Objektgesellschaft
im Verhältnis ihrer gezeichneten Kapitalanteile ausgezahlt.
Auszahlungen erfolgen unabhängig vom Bilanzgewinn/-
§ 18 Gesellschafterregister, Datenschutz, Informationspflichten
1. Für sämtliche Gesellschafter wird ein Register mit ihren persönlichen
beteiligungsbezogenen Daten geführt. Die Beteiligungsgesellschaft
führt dieses für die Kommanditisten, der
Treuhandkommanditist für die Treugeber.
2. Dieses Register enthält Namen und Anschrift des Gesellschafters,
die Höhe seiner Beteiligung sowie eventuelle sonstige
Angaben im unmittelbaren Zusammenhang mit der Beteiligung.
Jeder Gesellschafter erhält einen Registerauszug mit
seinen persönlichen beteiligungsbezogenen Daten.
Zu den persönlichen beteiligungsbezogenen Daten gehören
auch sämtliche Angaben, die zur Beachtung der Vorgaben
nach dem Geldwäschegesetz (GwG) und der Abgabenordnung
(AO), erhoben werden, namentlich die Daten aus der
Identifikationsprüfung sowie der Erklärung zum wirtschaftlich
Berechtigten.
3. Der Gesellschafter verpflichtet sich, der Gesellschaft seine
persönlichen beteiligungsbezogenen Daten (z. B. Name, Anschrift,
Bankverbindung, Wohnsitzfinanzamt, Steuernummer/
Identifikationsnummer) und deren eventuelle Änderung un-

128
Gesellschaftsvertrag
verzüglich schriftlich mitzuteilen. Ferner ist der Gesellschafter
verpflichtet der Gesellschaft unverzüglich die für die Identifikationsprüfung
nach dem Geldwäschegesetz (GwG) erforderlichen
Nachweise (z. B. einen durch ein Kreditinstitut oder einen
anderen nach dem Geldwäschegesetz genannten Dritten bestätigten
Identifikationsnachweis) einzureichen, soweit dies
nicht bereits im Zusammenhang mit der Beitrittserklärung oder
der Erteilung der Handelsregistervollmacht erfolgt ist. Soweit
ein Gesellschafter seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort
ins Ausland verlegen sollte, hat er der Gesellschaft einen
inländischen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.
4. Der Gesellschafter hat keinen Anspruch auf Einsicht in das
Register oder auf Angaben über die übrigen Gesellschafter. Anderen
Personen als dem geschäftsführenden Kommanditisten
der Beteiligungsgesellschaft, dem persönlich haftenden Gesellschafter
der Beteiligungsgesellschaft, dem im Verkaufsprospekt
benannten Initiator, den im Verkaufsprospekt benannten Vertriebspartnern,
der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bzw. dem
sonstigen Wirtschaftsprüfer, dem Verwalter der Beteiligungsgesellschaft
und dem zuständigen Finanzamt darf die Gesellschaft
keine Auskünfte über die Beteiligung und die Eintragung
in das Register erteilen, soweit nicht der Gesellschafter ausdrücklich
schriftlich zugestimmt hat oder Auskünfte zur Erfüllung
von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen der Beteiligungsgesellschaft
erteilt werden.
5. Der Gesellschafter hat davon Kenntnis und ist damit einverstanden,
dass im Rahmen dieses Vertrages personenbezogene
Daten auf EDV-Anlagen entsprechend den Regelungen des
Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) gespeichert und genutzt
werden. Die Datenverarbeitung umfasst auch die Übermittlung
dieser Daten an den geschäftsführenden Kommanditisten,
an den persönlich haftenden Gesellschafter und die Deutsche
Fonds Holding AG oder an den vom Gesellschafter gegebenenfalls
benannten Steuerberater. Bei Treugebern werden deren
Daten darüber hinaus an die DFH Treuhandgesellschaft mbH
übermittelt. Die Daten werden nach Beendigung der Beteiligung
gelöscht, soweit eine Aufbewahrung nicht nach gesetzlichen
Vorschriften erforderlich ist.
§ 19 Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen/Schadenersatz/Sonstiges
1. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu
ihrer Wirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses.
2. Soweit eine Bestimmung dieses Vertrages nichtig oder unwirksam
ist oder werden sollte, behalten die übrigen Bestimmungen
des Vertrages ihre Gültigkeit, sofern dies nicht für eine
der Vertragsparteien eine unzumutbare Härte darstellt. Die
nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine solche
wirksame Bestimmung, die auf der nächsten Gesellschafterversammlung
oder im schriftlichen Beschlussverfahren zu beschließen
ist, zu ersetzen, die der unwirksamen Bestimmung in
rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommt. Im Fall von Lücken
soll die Regelung gelten, die vereinbart worden wäre,
hätte man die Angelegenheit von vornherein bedacht.
3. Erfüllungsort und Gerichtsstand für alle Ansprüche, Verpflichtungen
und Streitigkeiten aus diesem Gesellschaftsvertrag
zwischen der Beteiligungsgesellschaft und den Gesellschaftern
sowie zwischen den Gesellschaftern ist, soweit gesetzlich
zulässig, Stuttgart.
4. Die Gesellschafter haben untereinander sowie im Verhältnis
zu der Beteiligungsgesellschaft nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
zu vertreten. Die Haftungsbeschränkung gilt jedoch
nicht bei Verletzung von vertraglichen Hauptleistungspflichten,
bei verschuldensunabhängigen Haftungstatbeständen
und bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.
5. Schadenersatzansprüche der Gesellschafter nach Ziffer 4
verjähren in drei Jahren ab Entstehung des Anspruchs und
Kenntnis des Gesellschafters vom Schaden und der Person des
Schädigers. Der Gesellschafter kann sie nur geltend machen,
wenn er sie innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Jahr
nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich gegenüber
der Beteiligungsgesellschaft geltend gemacht hat.
Unabhängig von der Kenntnis des Gesellschafters vom Schaden
und der Person des Schädigers verjähren die Schadenersatzansprüche
des Gesellschafters spätestens nach fünf Jahren
seit Entstehung des Anspruchs.
Ohne Rücksicht auf die Anspruchsentstehung und die Kenntnis
des Gesellschafters vom Schaden und der Person des Schädigers
verjähren Schadenersatzansprüche des Gesellschafters in
15 Jahren seit Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung
oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis.
Die vorstehenden Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Schadenersatzansprüche,
die auf grob fahrlässigem oder vorsätzlichem
Handeln beruhen, und nicht für Ansprüche auf Ersatz von Personenschäden;
in diesen Fällen gelten die gesetzlichen Verjährungsregeln.
6. Sollte, aus welchen Gründen auch immer, die Beteiligungsgesellschaft
die handelsrechtlichen Voraussetzungen für eine
Kommanditgesellschaft nicht bzw. nicht mehr erfüllen, so gilt
der Gesellschaftsvertrag für die dann verbleibende Gesellschaft
bürgerlichen Rechts mit folgender Maßgabe: Der persönlich
haftende Gesellschafter ist allein vertretungsberechtigt, der
geschäftsführende Kommanditist allein geschäftsführungsbefugt.
Die Haftung der übrigen Gesellschafter bleibt auf die
erbrachte Haftsumme beschränkt. Die geschäftsführenden
Kommanditisten haben die Haftungsbeschränkung dem Rechtsverkehr
nach außen kenntlich zu machen. Über das Weitere
entscheidet die Gesellschafterversammlung.
Stuttgart, den 27.04.2011
DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH
Tobias Börsch
(Geschäftsführer)
DFH Aberia GmbH
Alexander Bernth
Michael Ruhl
(Geschäftsführer)
(Geschäftsführer)
DFH Treuhandgesellschaft mbH
Alexander Bernth
Michael Ruhl
(Geschäftsführer)
(Geschäftsführer)

129

130
Treuhandvertrag
10. Treuhandvertrag
Treuhandvertrag
zwischen
dem in der jeweiligen Beitrittserklärung zu der Kommanditgesellschaft
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG
genannten
Anleger
– nachfolgend auch „Treugeber” genannt –
und der
DFH Treuhandgesellschaft mbH
Kriegsbergstraße 13
70174 Stuttgart
– nachfolgend „Treuhandkommanditist” genannt –
wird der nachfolgende Treuhandvertrag abgeschlossen:
§ 1 Treuhandauftrag/Person des Treugebers
1. Der Treugeber beauftragt hiermit die DFH Treuhandgesellschaft
mbH, als Treuhandkommanditist für ihn eine Kommanditbeteiligung
treuhänderisch im eigenen Namen, aber im
Umfang der vom Treugeber gezeichneten Beteiligungssumme
für Rechnung des Treugebers, an der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG (nachfolgend „Beteiligungsgesellschaft“
genannt) zu begründen und treuhänderisch zu halten
und zu verwalten.
Der Treugeber ist an das Vertragsangebot für die Dauer von
drei Monaten seit Unterzeichnung der Beitrittserklärung gebunden,
es sei denn, er widerruft seine Beitrittserklärung fristgerecht.
Im Falle des wirksamen Widerrufs sind der Treuhandvertrag
und die mittelbare Beteiligung des Treugebers an der
Beteiligungsgesellschaft beendet.
Dieser Treuhandvertrag kommt mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung
des Treugebers durch den persönlich haftenden
Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft und durch den
Treuhandkommanditisten innerhalb der Annahmefrist auch
ohne Zugang der Annahmeerklärung beim Treugeber zustande.
Weitere Voraussetzung für das Zustandekommen dieses
Treuhandvertrages ist die Erfüllung der in § 3 Ziffer 7 lit. a)
bis d) des Gesellschaftsvertrags der Beteiligungsgesellschaft
(nachfolgend „Gesellschaftsvertrag“ genannt) genannten Voraussetzungen.
Die Höhe des Anteils des Treugebers am Kommanditanteil des
Treuhandkommanditisten ergibt sich aus der in der Beitrittserklärung
des Treugebers genannten Beteiligungssumme, soweit
die Beteiligungssumme den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
entspricht. Auch im Übrigen gelten für das Treuhandverhältnis
zwischen dem Treuhandkommanditisten und dem
Treugeber die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages in
seiner jeweiligen Fassung entsprechend, sofern nicht in diesem
Treuhandvertrag abweichende Regelungen enthalten sind.
2. Im Außenverhältnis hält der Treuhandkommanditist seine
Kommanditbeteiligung für alle Treugeber, die mit ihm einen
Treuhandvertrag geschlossen haben, als einheitlichen Kommanditanteil.
Er tritt gegenüber Dritten in eigenem Namen auf.
Dies gilt auch im Verhältnis zu der Beteiligungsgesellschaft. Er
kann das auf seinen Kommanditanteil entfallende Stimmrecht
für einzelne Treugeberanteile gespalten ausüben. Er übt insoweit
die ihm als Treuhandkommanditist zustehenden Gesellschafterrechte
im eigenen Namen und gemäß den Weisungen
des Treugebers aus, sofern nicht der Treugeber von den ihm
nach § 4 zustehenden Befugnissen Gebrauch macht. Sind
keine Weisungen erteilt und macht der Treugeber von seinen
Befugnissen nach § 4 keinen Gebrauch, so enthält sich der
Treuhandkommanditist der Stimme für den Treugeber.
Im Innenverhältnis handelt der Treuhandkommanditist ausschließlich
im Auftrag und für Rechnung des Treugebers. Der
Treugeber wird wirtschaftlich so behandelt, als sei er Kommanditist
der Beteiligungsgesellschaft. Im Innenverhältnis hält der
Treuhandkommanditist seinen Kommanditanteil anteilig für
den Treugeber in Höhe der von diesem gezeichneten Beteiligungssumme.
Der Treugeber haftet nicht für die Erfüllung der
Verbindlichkeiten anderer Treugeber.
3. Es können grundsätzlich nur einzelne natürliche Personen,
die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, mittelbar
als Treugeber der Beteiligungsgesellschaft beitreten.
Eine Beteiligung von einzelnen natürlichen Personen, die in
Deutschland nicht unbeschränkt steuerpflichtig sind, juristischen
Personen, Personengesellschaften und Gemeinschaften
(z. B. Ehepaare oder sonstige Gemeinschaften) ist ausgeschlossen.
Im Einzelfall können der Treuhandkommanditist
und der persönlich haftende Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft
Ausnahmen hiervon zulassen. Ein Rechtsanspruch
hierauf besteht nicht. Selbiges gilt, falls ein Treugeber die Beteiligung
für Dritte halten möchte. Dies setzt zusätzlich die
Offenlegung der Person des Dritten und somit des Treuhandverhältnisses
voraus.
Den Treugebern ist bekannt, dass die Beteiligungsgesellschaft
beabsichtigt, der Gesellschaft die developer Objekt Düsseldorf
VCD-Realisierungs-GmbH & Co. KG, Düsseldorf (nachfolgend
„Objektgesellschaft“ genannt), zunächst ein Darlehen zu gewähren
und sich nach Fertigstellung der im Verkaufsprospekt
„DFH Immobilienfonds 98 Vodafone Campus Düsseldorf“
(nach folgend „Verkaufsprospekt“ genannt) näher bezeichneten
Immobile als Kommanditist an der Objektgesellschaft zu beteiligen.
Mit Unterzeichnung der Beitrittserklärung erklärt der
Treugeber ausdrücklich seine Zustimmung zu den vorgenannten
Investitionen der Beteiligungsgesellschaft und zu den in
§ 10 Ziffer 3 und Ziffer 5 des Gesellschaftsvertrages genannten
Verträgen einschließlich eventueller Ergänzungs- und Änderungsverträge.
§ 3 Ziffer 9 des Gesellschaftsvertrages gilt
entsprechend.
4. Für den Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über
das Vermögen des Treuhandkommanditisten beziehungsweise
eines anderen die Vermögensverhältnisse des Treuhandkommanditisten
regelnden Verfahrens oder mit rechtskräftigem
Beschluss der Ablehnung der Insolvenzeröffnung mangels
Masse, tritt der Treuhandkommanditist seinen treuhänderisch
gehaltenen Kommanditanteil hiermit an den Treugeber in
Höhe von dessen Beteiligungsanteils mit allen damit verbundenen
anteiligen Rechten, Pflichten, Ansprüchen und Verbindlichkeiten
ab. Der Treugeber nimmt die Abtretung mit
Abschluss dieses Treuhandvertrages an. Entsprechendes gilt
für den Fall, dass Maßnahmen der Einzelzwangsvollstreckung
von Privatgläubigern des Treuhandkommanditisten in den
treuhänderisch gehaltenen Kommanditanteil erfolgen.
§ 2 Rechte des Treugebers
1. Der Treuhandkommanditist tritt hiermit seine Ansprüche gegen
die Beteiligungsgesellschaft aus der von ihm treuhänderisch
gehaltenen Kommanditbeteiligung jeweils gleichrangig
in Höhe des Anteils des Treugebers, der seinem Beteiligungsanteil
entspricht, an diesen ab. Zu den Ansprüchen zählen insbesondere
Ansprüche auf das jeweils festzustellende anteilige
Jahresergebnis (Gewinn bzw. Verlust), auf Auszahlungen/Entnahmen,
den Liquidationserlös sowie auf ein etwaiges Auseinandersetzungsguthaben
im Falle des Ausscheidens aus der Beteiligungsgesellschaft.
Der Treugeber nimmt diese Abtretung
mit Abschluss dieses Treuhandvertrages an. Der Treuhandkommanditist
ist berechtigt und unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB bevollmächtigt, die an den Treugeber
abgetretenen Ansprüche im eigenen Namen, aber für Rechnung
des Treugebers, geltend zu machen und einzuziehen.
2. Der Treugeber ist berechtigt, die dem Treuhandkommanditisten
nach § 166 HGB zustehenden Kontrollrechte selbst auszuüben.
Der Treuhandkommanditist wird den Treugeber auf
Verlangen entsprechend bevollmächtigen. Ergänzend gilt § 16
des Gesellschaftsvertrages.
3. Im Übrigen hat der Treugeber die in diesem Vertrag und, soweit
anwendbar, die im Gesellschaftsvertrag geregelten Rechte.
§ 3 Pflichten des Treugebers
Der Treugeber ist verpflichtet, seine gezeichnete Beteiligungssumme
zu 100 % zuzüglich 5 % Agio hierauf auf das in der Beitrittserklärung
genannte Bankkonto zu den in der Beitrittserklärung
genannten Einzahlungsbedingungen und -terminen
einzuzahlen. Eine Verzinsung der Einzahlung erfolgt nicht.
§ 4 Gesellschafterbeschlüsse der Beteiligungsgesellschaft
1. Der Treugeber kann bei Beschlüssen der Beteiligungsgesellschaft
im schriftlichen Verfahren und in einer Gesellschafterversammlung
selbst abstimmen. Der Treuhandkommanditist
bevollmächtigt insoweit den Treugeber. Die Beschlussfassungsunterlagen,
einschließlich eines Vorschlags des Treuhandkommanditisten
für die Ausübung des Stimmrechts, die
Einberufung zu einer Gesellschafterversammlung der Beteiligungsgesellschaft
und die Mitteilung über das Ergebnis der
Beschlussfassung erhält der Treugeber von der Beteiligungsgesellschaft
sowohl im schriftlichen Beschlussverfahren als auch
bei einer Gesellschafterversammlung zugesandt.
2. Jeder Treugeber kann sich bei einer Gesellschafterversammlung
nur durch einen anderen Treugeber, einen Gesellschafter
der Beteiligungsgesellschaft, seinen Ehegatten, einen Elternteil,
ein volljähriges Kind von ihm, einen Testamentsvollstrecker,
seinen ständigen Generalbevollmächtigten oder eine von
Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtete Person der
rechts- oder steuerberatenden Berufe (z. B. Rechtsanwalt, Notar,
Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) vertreten lassen. Die Vertretung
durch andere Personen als die Genannten bedarf der
Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten der Beteiligungsgesellschaft.
Eine entsprechende schriftliche Vollmacht
ist zu Beginn der Gesellschafterversammlung dem Versammlungsleiter
auszuhändigen. Die Kosten für die Teilnahme
an einer Gesellschafterversammlung und für eine eventuelle
Vertretung trägt jeder Treugeber selbst.
3. Sofern ein Treugeber auf der Gesellschafterversammlung
der Beteiligungsgesellschaft nicht anwesend und nicht durch
Dritte vertreten ist oder an dem schriftlichen Beschlussverfahren
nicht teilnimmt, hat er die Möglichkeit, dem Treuhand-

Treuhandvertrag
131
kommanditisten für die Abstimmung schriftlich Stimmrechtsvollmacht
zu erteilen und ihm für die Abstimmungspunkte
schriftlich Weisungen zu erteilen. Bei fehlenden schriftlichen
Weisungen des Treugebers enthält sich der Treuhandkommanditist
der Stimme.
4. Im Übrigen gilt § 11 des Gesellschaftsvertrages.
§ 5 Treuhandverwaltung
Der Treuhandkommanditist hält und verwaltet das Treuhandvermögen
getrennt von seinem sonstigen Vermögen. Alles,
was er in Ausführung des Treuhandvertrages erlangt hat und
ihm nicht selbst zusteht, wird er entsprechend diesem Treuhandvertrag
an den Treugeber oder dessen Abtretungsempfänger
herausgeben. Für den Fall, dass nicht der Treugeber,
sondern der Treuhandkommanditist Auszahlungen/Entnahmen
oder Zuflüsse aus der Beteiligungsgesellschaft erhält, ist
der Treuhandkommanditist verpflichtet, diese umgehend an
den Treugeber oder dessen Rechtsnachfolger entsprechend
ihrer treuhänderisch gehaltenen Beteiligungsanteile weiterzuleiten.
§ 7 Ziffer 2 letzter Absatz des Gesellschaftsvertrages gilt entsprechend.
§ 6 Beendigung des Treuhandvertrages
1. Der Treugeber ist berechtigt, diesen Treuhandvertrag mit
einer Frist von drei Monaten jeweils zum 31.12. eines Jahres,
erstmals jedoch zum 31.12.2012, zu kündigen, um seine treugeberische
Beteiligung in eine Kommanditbeteiligung an der
Beteiligungsgesellschaft umzuwandeln. Die Kündigung erfolgt
durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Treuhandkommanditisten.
Mit Übertragung des Kommanditanteils endet das
Treuhandverhältnis. Der Übergang ist abhängig von der Eintragung
des Treugebers als Kommanditist in das Handelsregister.
Wegen der erforderlichen Handelsregistervollmacht und den
Kosten der Eintragung wird auf § 3 Ziffer 11 des Gesellschaftsvertrages
verwiesen. Darüber hinaus trägt der Treugeber entsprechend
§ 4 Ziffer 3 des Gesellschaftsvertrags die durch die
Beendigung des Treuhandverhältnisses dem Treuhandkommanditisten
und der Beteiligungsgesellschaft entstehenden
Kosten des Verwaltungsaufwandes bei der Beteiligungsgesellschaft
oder beim Treuhandkommanditisten, die pauschal auf
EUR 100 zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer festgesetzt
werden.
Darüber hinaus kann der Treugeber den Treuhandvertrag mit
einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende, erstmals zum
31.12.2024, schriftlich gegenüber dem Treuhandkommanditisten
auch ohne Umwandlung seiner treugeberischen Beteiligung
in eine Kommanditbeteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
kündigen.
2. Der Treuhandkommanditist ist insbesondere berechtigt, das
Treuhandverhältnis in den in § 7 Ziffer 2 des Gesellschaftsvertrages
genannten Fällen zu kündigen bzw. zu beenden. Eine
Übertragung der treuhänderisch für den gekündigten Treugeber
gehaltenen Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft unmittelbar
auf den Treugeber findet nicht statt.
3. Im Falle der Beendigung des Treuhandverhältnisses erhält
der Treugeber keine Abfindung, soweit er als Folge der Beendigung
unmittelbar als Kommanditist an der Beteiligungsgesellschaft
beteiligt wird. In den sonstigen Fällen der Beendigung
des Treuhandverhältnisses erhält der Treugeber eine Abfindung,
soweit der Gesellschaftsvertrag dies vorsieht.
4. Sollte der geschäftsführende Kommanditist der Beteiligungsgesellschaft
gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages die
Rückabwicklung der Beteiligung der Gesellschafter an der Beteiligungsgesellschaft
beschließen, endet das Treuhandverhältnis
zwischen dem Treuhandkommanditisten und dem jeweiligen
Treugeber. In diesem Fall wird die auf das in der Beitrittserklärung
genannte Bankkonto eingezahlte Beteiligungssumme zuzüglich
5 % Agio hierauf und abzüglich angefallener Drittkosten
dem Treugeber gemäß § 15 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages
von der Beteiligungsgesellschaft er stattet. Im Übrigen gilt § 15
Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrages entsprechend.
§ 7 Rechenschaftsbericht
Der Treuhandkommanditist erstattet auf Grundlage der von
der Beteiligungsgesellschaft zur Verfügung gestellten Unterlagen
den Treugebern einen Bericht über das jeweils abgelaufene
Geschäftsjahr. Im Übrigen wird der Treuhandkommanditist
die Treugeber über alle wesentlichen Geschäftsvorgänge
der Beteiligungsgesellschaft unmittelbar informieren. Er kann
sich dabei der von der Beteiligungsgesellschaft zur Verfügung
gestellten Unterlagen bedienen.
§ 8 Beteiligungsregister/Datenschutz/Informationspflichten
Die Treugeber werden vom Treuhandkommanditisten in ein
von diesem geführtes Register eingetragen. Es wird vollumfänglich
auf die Regelungen in § 18 des Gesellschaftsvertrages
verwiesen, die entsprechend gelten.
§ 9 Haftung des Treuhandkommanditisten
1. Der Treuhandkommanditist hat nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
zu vertreten. Die Haftungsbeschränkung gilt jedoch
nicht bei Verletzung von vertraglichen Hauptleistungspflichten,
bei verschuldensunabhängigen gesetzlichen Haftungstatbeständen
und bei Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit.
2. Schadenersatzansprüche des Treugebers gegen den Treuhandkommanditisten
verjähren in drei Jahren ab Entstehung
des Anspruchs und Kenntnis des Treugebers vom Schaden und
der Person des Schädigers. Der Treugeber kann sie nur geltend
machen, wenn er sie innerhalb einer Ausschlussfrist von einem
Jahr nach Kenntniserlangung von dem Schaden schriftlich gegenüber
dem Treuhandkommanditisten geltend gemacht hat.
Unabhängig von der Kenntnis des Treugebers vom Schaden
und der Person des Schädigers verjähren die Schadenersatzansprüche
des Treugebers gegen den Treuhandkommanditisten
spätestens nach fünf Jahren seit Entstehung des Anspruchs.
Ohne Rücksicht auf die Anspruchsentstehung und die Kenntnis
des Treugebers vom Schaden und der Person des Schädigers
verjähren Schadenersatzansprüche des Treugebers gegen den
Treuhandkommanditisten in fünfzehn Jahren seit Begehung
der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den
Schaden auslösenden Ereignis.
Die vorstehenden Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Schadenersatzansprüche,
die auf grob fahrlässigem oder vorsätzlichem
Handeln des Treuhandkommanditisten beruhen, und nicht für
Ansprüche auf Ersatz von Personenschäden; in diesen Fällen
gelten die gesetzlichen Verjährungsregeln.
3. Der Treuhandkommanditist übernimmt keine Haftung für
den Eintritt der im Verkaufsprospekt genannten steuerlichen
Folgen. Die steuerlichen Folgen stehen unter dem Vorbehalt
der Anerkennung durch die Finanzverwaltung und der Finanzgerichtsbarkeit.
Die Vertragsparteien sind sich ferner darüber
einig, dass der Treuhandkommanditist keine Haftung für die
Bonität der Vertragspartner der Beteiligungsgesellschaft oder
dafür übernimmt, dass die Vertragspartner der Beteiligungsgesellschaft
die eingegangenen vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß
erfüllen. Insbesondere haftet der Treuhandkommanditist
nicht für den Eingang der mit den Vertragspartnern
der Beteiligungsgesellschaft vereinbarten Zahlungen oder für
den Eintritt der vom Treugeber oder der Beteiligungsgesellschaft
verfolgten sonstigen wirtschaftlichen Ziele.
4. Der Treugeber stellt den Treuhandkommanditisten von allen
Verbindlichkeiten frei, die in Zusammenhang mit dem Erwerb
und der Verwaltung der treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung
stehen.
§ 10 Übertragung/Belastung der Beteiligung
1. Der Treugeber kann jederzeit die Rechte aus dem Treuhandverhältnis
mit Wirkung zum Beginn eines Kalenderhalbjahres
ganz oder teilweise an einen Dritten übertragen oder in sonstiger
Weise darüber verfügen. Der Dritte muss grundsätzlich
eine natürliche Person sein. § 1 Ziffer 3 gilt entsprechend.
Die Übertragung ist ausschließlich im Wege der Vertragsübernahme
zulässig und bedarf zu ihrer Wirksamkeit der vorherigen
schriftlichen Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten
der Beteiligungsgesellschaft. Die Zustimmung
kann nur aus wichtigem Grund versagt werden. Die Vertragsübernahme
kann sich auf einen Teil der vom Treuhandkommanditisten
anteilig für den Treugeber gehaltenen Kommanditbeteiligung
beziehen. Eine teilweise Übertragung/Vertragsübernahme
ist jedoch ausgeschlossen, soweit durch eine teilweise
Übertragung ein Treuhandverhältnis über eine anteilige
Kommanditbeteiligung im Nennwert von unter EUR 10.000
bzw. in Höhe eines nicht mehr ohne Rest durch 1.000 teilbaren
Betrages entstehen sollte. Mit der Übertragung der Rechte des
Treugebers gehen gleichzeitig dessen Pflichten über. Dies gilt
auch, soweit sie vor der Übertragung entstanden sind. Es steht
dem übernehmenden Dritten frei, anstatt als Treugeber der
Beteiligungsgesellschaft als Kommanditist beizutreten. Sollte
ein Beitritt als Kommanditist gewünscht sein, so hat der übernehmende
Dritte dies der Beteiligungsgesellschaft rechtzeitig
anzuzeigen. Im Übrigen finden in diesem Fall die Bestimmungen
von § 3 des Gesellschaftsvertrages entsprechend
Anwendung.
2. Der Treugeber hat die Übertragung, teilweise Übertragung
oder sonstige Verfügung über seine Beteiligung schriftlich
dem Treuhandkommanditisten mitzuteilen und dabei den Namen,
die Anschrift, die Höhe der übertragenen Beteiligung sowie
eventuelle sonstige Angaben im Zusammenhang mit der
Beteiligung etwaiger Rechtsnachfolger bekanntzugeben.
3. Unbeschadet der Übertragung ist die Beteiligungsgesellschaft
berechtigt, alle Auszahlungen/Entnahmen an den Treuhandkommanditisten
mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber
dem ihr bekannten Rechtsinhaber vorzunehmen, solange
ihr die Übertragung nicht schriftlich mit einer Frist von einem
Monat angezeigt wurde.
4. Auf die Übertragung, teilweise Übertragung oder sonstige
Verfügung über Gesellschaftsanteile bzw. Rechte aus dem
Treuhandverhältnis findet § 6 des Gesellschaftsvertrages entsprechend
Anwendung.

132
Treuhandvertrag
5. Der übertragende Treugeber trägt die durch die Übertragung
der Beteiligung dem Treuhandkommanditisten entstehenden
Aufwendungen und Kosten. Die Gebühr für den
Verwaltungsaufwand beträgt 0,35 % des Beteiligungsbetrages,
mindestens aber EUR 150, zuzüglich etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer. Ergänzend gilt § 4 Ziffer 3 des Gesellschaftsvertrages.
§ 11 Erbfall
1. Beim Tod des Treugebers wird der Treuhandvertrag mit
dessen Erben nach Maßgabe der Regelungen im Gesellschaftsvertrag
fortgesetzt. § 8 des Gesellschaftsvertrages gilt entsprechend.
2. Auf Verlangen der Erben können sich diese anstatt als Treugeber
auch als Kommanditisten an der Beteiligungsgesellschaft
beteiligen. § 6 Ziffer 1 und 3 gilt entsprechend.
§ 12 Vergütung des Treuhandkommanditisten
1. Für die laufende Verwaltung der Treugeber erhält der Treuhandkommanditist
eine jährliche gewinnunabhängige Vergütung
gemäß § 13 Ziffer 2 des Gesellschaftsvertrages.
2. Zusätzliche Leistungen des Treuhandkommanditisten zugunsten
eines einzelnen Treugebers werden dem jeweiligen
Treugeber gesondert in Rechnung gestellt.
§ 15 Schlussbestimmungen
1. Soweit eine Bestimmung dieses Vertrages nichtig oder unwirksam
ist oder werden sollte, behalten die übrigen Bestimmungen
des Vertrages ihre Gültigkeit, sofern dies nicht für
eine der Vertragsparteien eine unzumutbare Härte darstellt.
Die nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine
solche wirksame Bestimmung zu ersetzen, die der unwirksamen
Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise am nächsten
kommt. Im Fall von Lücken soll die Regelung gelten, die vereinbart
worden wäre, hätte man die Angelegenheit von vornherein
bedacht.
2. Nebenabreden sowie Änderungen und Ergänzungen zu
diesem Vertrag einschließlich dieser Bestimmungen bedürfen
der Schriftform.
3. Der Treuhandvertrag bleibt im Übrigen auch wirksam, wenn
die Beteiligungsgesellschaft zu einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts wird oder als solche qualifiziert werden sollte.
4. Erfüllungsort und Gerichtsstand für alle Ansprüche, Verpflichtungen
und Streitigkeiten aus diesem Treuhandvertrag
ist, soweit gesetzlich zulässig, Stuttgart.
DFH Treuhandgesellschaft mbH
§ 13 Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot
(§ 181 BGB)
Soweit der Treuhandkommanditist aufgrund dieses Vertrages
oder des Gesellschaftsvertrages handelt, kann er im Namen
eines Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter
eines Dritten Rechtsgeschäfte oder Rechtshandlungen vornehmen
bzw. rechtserhebliche Erklärungen abgeben.
Alexander Bernth
(Geschäftsführer)
Anleger
Michael Ruhl
(Geschäftsführer)
§ 14 Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
Die Treugeber sind berechtigt, bei Streitigkeiten aus oder im
Zusammenhang mit dem Treuhandvertrag und dem damit begründeten
Vertragsverhältnis die Ombudsstelle Geschlossene
Fonds e. V. anzurufen und gegen den Treuhandkommanditist
ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren
richtet sich nach den jeweils geltenden Regelungen der
Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
Geht eine treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung an
der Beteiligungsgesellschaft im Wege der Sonderrechtsnachfolge
auf einen neuen Treugeber über, überträgt der Verkäufer
seine Rechte und Pflichten aus dem Treuhandvertrag (schuldrechtliche
Treugeberposition), der mit dem Treuhandkommanditisten
besteht, sodass die Regelungen dieser Schlichtungsvereinbarung
auch für den neuen Treugeber gelten. Ein ausscheidender
Treugeber soll seine Rechtsnachfolger auf das
Bestehen dieser Regelung hinweisen.

133

134
Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag
11. Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag
Vertrag über die formale Kontrolle
der Freigabe und Verwendung von
Kommanditkapital inkl. Agio (Mittelfreigabe-
und Mittelverwendungskontrollvertrag)
zwischen
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG,
Stuttgart
– nachfolgend „Emittent” genannt –
und
Cordes + Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Hamburg
– nachfolgend „Kontrolleur” genannt –
Präambel
1. Das mit dem Verkaufsprospekt „DFH Immobilienfonds 98
Vodafone Campus Düsseldorf“ (nachfolgend „Verkaufsprospekt“
genannt) einzuwerbende Eigenkapital des Emittenten (nachfolgend
„Emissionskapital“ genannt) beträgt gemäß Gesellschaftsvertrag
des Emittenten in der Fassung vom 27. April 2011 (nachfolgend
„Gesellschaftsvertrag des Emittenten“ genannt) EUR
224.990.000. Zusätzlich ist ein Agio in Höhe von 5 % des Emissionskapitals
zu leisten. Als Anlageobjekte sind zunächst ein Darlehen
in Höhe von insgesamt maximal EUR 100.000.000 (nachfolgend
„Darlehensbetrag“ genannt) an die die developer Objekt
Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH & Co. KG, Düsseldorf
(nachfolgend „Objektgesellschaft“ genannt) sowie letztendlich
ein Anteil i. H. v. 94,8 % des Kommanditkapitals der Objektgesellschaft
sowie Einzahlungen in die Rücklagen der Objektgesellschaft
vorgesehen, nachdem diese das Eigentum an dem in
Düsseldorf-Heerdt fertiggestellten „Vodafone Campus Düsseldorf“
inkl. Parkhaus (nachfolgend gemeinsam „Immobilie“ genannt)
erlangt hat.
2. Von der Summe aus Emissionskapital, dem Kommanditkapital
der Gründungsgesellschafter und dem Agio wird gemäß der
im Verkaufsprospekt aufgeführten Mittelherkunfts- und Mittelverwendungsrechnung
(nachfolgend „Investitionsplan“ genannt)
auf Ebene des Emittenten ein Betrag i. H. v. insgesamt
EUR 181.526.588 (entspricht ca. 76,84 % dieser Summe bzw. der
Differenz aus den im Investitionsplan unter „Kaufpreis der Fondsimmobilien“
und „Aufnahme Fremdkapital“ ausgewiesenen Beträgen;
nachfolgend „Kontrollkapital“ genannt) für die Ausreichung
des Darlehensbetrages, den Erwerb der Kommanditanteile
an der Objektgesellschaft sowie Einzahlungen in die Rücklagen
der Objektgesellschaft verwendet. Der verbleibende Teil wird
neben weiteren Einzahlungen in die Rücklagen der Objektgesellschaft
insbesondere für fondsabhängige Kosten und die Bildung
einer Liquiditätsreserve verwendet.
3. Das Emissionskapital inkl. Agio ist von den Anlegern auf das
Einzahlungskonto einzuzahlen, welches den Emittenten als
alleinigen Kontoinhaber ausweist (nachfolgend „Mittelverwendungskontrollkonto“
genannt). Ohne jegliche Kontrolle
durch den Kontrolleur ist das über das Kontrollkapital hinausgehende
Kommanditkapital inkl. Agio auf ein laufendes Konto
des Emittenten zu überweisen. Der Kontrolleur hat insofern einmal
monatlich Verfügungen mitzuzeichnen, die die Übertragung
des über den Anteil des Kontrollkapitals am bis dahin gezeichneten
und eingezahlten Kommanditkapital inkl. Agio hinausgehenden
Betrages, somit ca. 23,16 % dieser Einzahlungen, auf
ein laufendes Konto des Emittenten vorsehen. Alle weiteren Verfügungen
des Emittenten unterliegen der Mittelfreigabe- und
Mittelverwendungskontrolle durch den Kontrolleur gemäß diesem
Vertrag.
4. Der in den Ziffern 2 und 3 genannte Anteil des Kontrollkapitals
ändert sich ggf., sofern eine Fondsschließungsgarantie in Anspruch
genommen werden muss. In diesem Fall ist vom Emittenten
ein neuer Investitionsplan aufzustellen.
5. Zwischen den Vertragspartnern besteht Einvernehmen, dass
auf der Grundlage dieses Vertrages kein Treuhandverhältnis begründet
wird. Der Kontrolleur handelt nicht im fremden Interesse
oder für fremde Rechnung, sondern ausschließlich in Erfüllung
dieses Vertrages im eigenen Interesse und auf eigene Rechnung.
Er ist unabhängig und nicht an Weisungen Dritter gebunden,
insbesondere nicht an solche von Anlegern, die sich an dem
Emittenten beteiligen. Für seine Handlungen ist allein dieser Vertrag
maßgeblich, in dem formale Voraussetzungen vereinbart
sind, bei deren Vorliegen er seine Zustimmung durch Mitzeichnung
zu Verfügungen des Emittenten zu geben und bei deren
Nichtvorliegen er die Zustimmung zu verweigern hat. Der Kontrolleur
ist zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der eingezahlten
Gelder; er kontrolliert lediglich die Verwendung eines Teils der
Gelder durch den Emittenten nach formalen Kriterien. Er verfügt
nicht über die Anlegergelder, sondern stimmt Verfügungen des
Emittenten lediglich durch Mitzeichnung zu. Der Kontrolleur ist
selbst weder berechtigt noch beauftragt, Verfügungen über die
eingezahlten Gelder zu veranlassen.
§ 1 Gegenstand und Umfang der Kontrolltätigkeit
1. Der Kontrolle unterliegt ausschließlich das in der Präambel
Ziffer 2 genannte Kontrollkapital. Gegenstand der Kontrolltätigkeit
sind nicht die Freigabe und die Verwendung sonstiger Mittel.
2. Die Prüfung des Kontrolleurs beschränkt sich darauf, ob die in
den §§ 3 und 4 genannten Voraussetzungen formal vorliegen.
Darüber hinaus wird er keine Kontrolltätigkeiten ausüben, insbesondere
nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen
Konzeption des Beteiligungsangebotes, der Bonität von beteiligten
Personen, Unternehmen und Vertragspartnern, der Werthaltigkeit
von Garantien oder der von Dritten gegenüber dem
Emittenten erbrachten Leistungen.
§ 2 Ausgestaltung des Mittelverwendungskontrollkontos
1. Die Vertretungsberechtigungen/Kontovollmachten für das
Mittelverwendungskontrollkonto sowie ggf. weitere Mittelverwendungskontrollkonten
sind durch den Emittenten als Kontoinhaber
noch vor Veröffentlichung des Verkaufsprospekts zur
Einwerbung des Emissionskapitals so auszugestalten, dass für die
Verfügungen des Emittenten die Mitzeichnung des Kontrolleurs
notwendig ist. Die jeweils kontoführende Bank, welche eine Kopie
dieses Vertrages erhält, ist anzuweisen, dass Änderungen hinsichtlich
der Vertretungsberechtigungen/Kontovollmachten jeweils
der schriftlichen Zustimmung des Kontrolleurs bedürfen.
2. Die jeweils kontoführende Bank ist anzuweisen, dem Kontrolleur
Zweitschriften der Auszüge des Mittelverwendungskontrollkontos
und sämtliche das Konto betreffende Korrespondenz
unverzüglich zur Kontrolle zu übersenden.
3. Auf Wunsch wird der Emittent dem Kontrolleur ermöglichen,
die Kontoumsätze unter Anwendung eines anerkannten Online-
Banking-Verfahrens online abzurufen.
§ 3 Mittelfreigabekontrolle
1. Der Kontrolleur wird erst dann mit der Mittelverwendungskontrolle
gemäß § 4 bezüglich des Kontrollkapitals beginnen, wenn
von dem Emittenten folgende Nachweise erbracht werden:
a) Gesellschaftsvertrag des Emittenten, u. a. als Nachweis der
Verpflichtung der Gründungsgesellschafter zur Übernahme von
Kommanditeinlagen (Pflichteinlagen) in Höhe von insgesamt
EUR 11.000.
b) Schriftliche Erklärung der DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH, Stuttgart, und der DFH Treuhandgesellschaft mbH,
Stuttgart, wonach die Kommanditeinlage der DFH Treuhandgesellschaft
mbH gemäß § 3 Ziffer 5 des Gesellschaftsvertrages
des Emittenten auf mindestens EUR 124.990.000 erhöht wurde.
c) Schriftliche Erklärung eines deutschen Bankenkonsortiums,
dass die Auszahlungsvoraussetzungen aus dem Vertrag über
die Zwischenfinanzierung i. H. v. bis zu EUR 199.000.000 zwischen
der Objektgesellschaft und diesem Bankenkonsortium vom
13. September 2010 vorliegen.
d) Fondsschließungsgarantie der Deutsche Fonds Holding
AG, Stuttgart, vom 27. April 2011 über einen Betrag von EUR
225.000.000.
2. Abweichend von Ziffer 1 ist der Kontrolleur zur Unterzeichnung
von Verfügungen berechtigt und verpflichtet, wenn diese
die zwischenzeitliche Anlage von noch nicht investiertem Kontrollkapital
zum Ziel haben und die ausführende Bank unwiderruflich
angewiesen wird, dass diese Mittel auf das Mittelverwendungskontrollkonto
zurückfließen werden.
§ 4 Mittelverwendungskontrolle
1. Das Kontrollkapital soll von dem Emittenten auf einem oder
mehreren der folgenden Wege verwendet werden:
a) Gewährung eines Darlehens an die Objektgesellschaft, das
diese wiederum für fällige Zahlungen im Rahmen des Erwerbs
der Grundstücke an die Büropark Brüsseler Straße GmbH, Düsseldorf,
verwenden soll. Zu diesem Zweck wird der Emittent Verfügungen
veranlassen, die im Rahmen eines verkürzten Zahlungswegs
direkt an die Büropark Brüsseler Straße GmbH gerichtet sind.
b) Gewährung eines Darlehens an die Objektgesellschaft, das
diese wiederum für fällige Zahlungen im Rahmen der Errichtung
der Immobilie an die Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone
Campus“ verwenden soll. Zu diesem Zweck wird der Emittent
Verfügungen veranlassen, die im Rahmen eines verkürzten Zahlungswegs
direkt an die Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone
Campus“ gerichtet sind.
c) Erwerb eines Anteils an der Objektgesellschaft i. H. v. bis zu
94,8 % des Kommanditkapitals. Zu diesem Zweck wird der Emittent
Verfügungen veranlassen, die an den Verkäufer des Anteils,
die Deutsche Bau Holding GmbH, Bremen, gerichtet sind.
d) Einzahlung in die Kapitalrücklage der Objektgesellschaft, die
diese wiederum für fällige Zahlungen im Rahmen des Erwerbs
der Grundstücke an die Büropark Brüsseler Straße GmbH verwenden
soll. Zu diesem Zweck wird der Emittent Verfügungen
veranlassen, die im Rahmen eines verkürzten Zahlungswegs direkt
an die Büropark Brüsseler Straße GmbH gerichtet sind.
e) Einzahlung in die Kapitalrücklage der Objektgesellschaft, die
diese wiederum für fällige Zahlungen im Rahmen der Errichtung
der Immobilie an die Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone

Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrollvertrag
135
Campus“ verwenden soll. Zu diesem Zweck wird der Emittent
Verfügungen veranlassen, die im Rahmen eines verkürzten Zahlungswegs
direkt an die Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone
Campus“ gerichtet sind.
f) Gewährung eines Darlehens an die Objektgesellschaft oder
Einzahlung in die Kapitalrücklage der Objektgesellschaft, wobei
diese die Mittel für sonstige im Investitionsplan auf Ebene der
Objektgesellschaft enthaltene fällige Zahlungen verwenden soll.
Zu diesem Zweck wird der Emittent Verfügungen veranlassen,
die im Rahmen eines verkürzten Zahlungswegs direkt an den
Leistungserbringer gerichtet sind.
g) Soweit fällige Zahlungsverpflichtungen der Objektgesellschaft
gemäß den Ziffern a), b), d), e) und f) bereits ganz oder
teilweise durch Zwischenfinanzierungen beglichen wurden,
wird der Emittent in diesen Fällen Verfügungen veranlassen, die
eine Tilgung dieser Zwischenfinanzierung zur Folge haben.
2. Der Kontrolleur prüft die betragsmäßige Übereinstimmung
der von dem Emittenten veranlassten Verfügungen gemäß
Ziffer 1 mit dem Investitionsplan und je nach Art der Verfügung
mit einem oder mehreren der folgenden Verträge bzw. Unterlagen:
a) Darlehensvertrag zwischen dem Emittenten und der Objektgesellschaft
wie er als Anlage zum Anteilskaufvertrag vom
27. April 2011 beigefügt ist.
b) Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft vom 25. März 2010.
c) Grundstückskaufvertrag zwischen der Objektgesellschaft und
der Büropark Brüsseler Straße GmbH vom 10. September 2010.
d) Generalübernehmervertrag zwischen der Objektgesellschaft
und der Arbeitsgemeinschaft „Neubau Vodafone Campus“ vom
10. September 2010.
e) Kauf – und Abtretungsvertrag zwischen dem Emittenten und
der Deutsche Bau Holding GmbH vom 27. April 2011.
f) Vertrag über eine Zwischenfinanzierung i. H. v. bis zu EUR
199.000.000 zwischen der Objektgesellschaft und einem deutschen
Bankenkonsortium vom 13. September 2010.
g) Darlehensvertrag und Sicherungsabtretungsvereinbarung
über eine Zwischenfinanzierung i. H. v. bis zu EUR 50.000.000
zwischen der Objektgesellschaft und der Zech Bau Holding
GmbH vom 22. September 2010.
h) Vereinbarung einer Mietvorauszahlung i. H. v. EUR 20.000.000
der Vodafone D2 GmbH an die Objektgesellschaft gemäß § 7
Ziffer 7.8 des Mietvertrags vom 9. September 2010.
i) Vertrag über eine Zwischenfinanzierung i. H. v. bis zu EUR
4.084.000 zwischen der Objektgesellschaft und der Deutsche
Bau Holding GmbH vom 15. Oktober 2010.
j) Geeignete Unterlagen zum Nachweis der Zahlungen gemäß
Ziffer 1 f).
3. Der Kontrolleur ist nach Prüfung gemäß Ziffer 2 vorbehaltlich
Ziffer 4 zur Unterzeichnung dieser Verfügungen berechtigt und
verpflichtet, wenn die Zahlungen an die im Investitionsplan bzw.
den relevanten Verträgen gemäß Ziffer 2 genannten Empfänger
(siehe auch Ziffer 1) in der dort genannten Höhe – zuzüglich ggf.
anfallender Umsatzsteuer – gehen und – soweit ein Leistungsfortschritt
bezüglich der Fertigstellung der Immobilie Voraussetzung
für eine der in Ziffer 1 genannten Zahlungen ist – sofern
folgende Unterlagen vorgelegt werden:
a) Rechnung des Zahlungsempfängers.
b) Schriftliche Aufforderung der Objektgesellschaft an den Emittenten,
die unter a) genannte Rechnung im Rahmen eines verkürzten
Zahlungsweges zu begleichen, wobei dabei die Behandlung
dieser Zahlung bei der Objektgesellschaft (z. B. Darlehen,
Einzahlung in Rücklage etc.) zu nennen ist.
c) Gutachterliche Stellungnahme hinsichtlich des Leistungsfortschritts
durch einen von dem Emittenten beauftragten Sachverständigen.
4. In sachlicher Hinsicht sind Überschreitungen der im Investitionsplan
festgelegten Positionen, die der Mittelverwendungskontrolle
unterliegen, nicht zulässig, soweit Festpreise beziehungsweise
feste Vergütungen vereinbart wurden. Abweichungen,
die sich hinsichtlich der Zahlungstermine ergeben, sind als
gerechtfertigt anzusehen, wenn sie nicht im Widerspruch zu
vertraglichen Vereinbarungen stehen. Soweit sich darüber hinaus
Abweichungen ergeben, ist eine Freigabe nur bei Vorliegen
wirtschaftlich gerechtfertigter Gründe zulässig.
5. Die Kontrolle erstreckt sich nur auf die Investitionsphase und ist
mit vollständiger Zahlung der der Mittelverwendungskontrolle
unterliegenden Positionen des Investitionsplans und anschließender
Auskehrung des auf dem Mittelverwendungskontrollkonto
eventuell verbleibenden Betrages an den Emittenten oder mit
vollständiger Verwendung des Kontrollkapitals abgeschlossen.
§ 5 Darstellung im Verkaufsprospekt
Der Emittent verpflichtet sich, diesen Vertrag im Verkaufsprospekt
abzudrucken und ansonsten im Verkaufsprospekt nicht den Eindruck
zu erwecken, dass der Kontrolleur eine vollständige Mittelfreigabe-
und Mittelverwendungskontrolle bzgl. des gesamten
Emissionskapitals durchführt. Weiter ist diese Besonderheit
der Gestaltung im Kapitel „Beteiligungsangebot im Überblick“ zu
erwähnen, zudem sind die trotz der Kontrolle bestehenden Risiken
des Verlustes der Vermögensanlage deutlich zu beschreiben.
§ 6 Vergütung
Vergütungsschuldner ist der Emittent. Höhe und Fälligkeit der
Vergütung des Kontrolleurs, welche im Investitionsplan berücksichtigt
wird, regelt eine gesonderte Honorarvereinbarung zwischen
dem Kontrolleur und dem Emittenten.
§ 7 Haftung
1. Für die Durchführung der Kontrolltätigkeit und die Haftung des
Kontrolleurs auch gegenüber Dritten gelten die vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) herausgegebenen „Allgemeinen Auftragsbedingungen
für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
vom 1. Januar 2002“. Danach ist die Haftung des
Wirtschaftsprüfers (hier: des Kontrolleurs) für Schadenersatzansprüche
jeder Art, mit Ausnahme von Schäden aus der Verletzung
von Leben, Körper und Gesundheit, bei einem fahrlässig verursachten
einzelnen Schadensfall auf EUR 4 Mio. beschränkt; dies gilt
auch dann, wenn eine Haftung gegenüber einer anderen Person
als dem Auftraggeber (hier: der Emittent) begründet sein sollte.
Ein einzelner Schadensfall ist auch bezüglich eines aus mehreren
Pflichtverletzungen stammenden einheitlichen Schadens gegeben.
Der einzelne Schadensfall umfasst sämtliche Folgen einer
Pflichtverletzung ohne Rücksicht darauf, ob Schäden in einem
oder in mehreren aufeinanderfolgenden Jahren entstanden sind.
Dabei gilt mehrfaches auf gleicher oder gleichartiger Fehlerquelle
beruhendes Tun oder Unterlassen als einheitliche Pflichtverletzung,
wenn die betreffenden Angelegenheiten miteinander in
rechtlichem oder wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. In
diesem Fall kann der Wirtschaftsprüfer (hier: der Kontrolleur) nur
bis zur Höhe von EUR 5 Mio. in Anspruch genommen werden.
2. Ein Schadenersatzanspruch kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist
von einem Jahr geltend gemacht werden, nachdem
der Anspruchsberechtigte von dem Schaden und dem anspruchsbegründenden
Ereignis Kenntnis erlangt hat, spätestens
aber innerhalb von fünf Jahren nach dem anspruchsbegründenden
Ereignis. Der Anspruch erlischt, wenn nicht innerhalb einer
Frist von sechs Monaten seit der schriftlichen Ablehnung der Ersatzleistung
Klage erhoben wird und der Auftraggeber (hier: der
Emittent) auf diese Folge hingewiesen wurde. Das Recht, die Einrede
der Verjährung geltend zu machen, bleibt unberührt.
3. Ist neben dem fahrlässigen Verhalten des Kontrolleurs zugleich
ein Verhalten eines anderen für einen Schaden ursächlich,
so haftet der Kontrolleur anteilig in Höhe seines Verursachungsbeitrages.
Dies gilt nicht bei Schäden aus der Verletzung von
Leben, Körper und Gesundheit. Eine Begrenzung der Höhe nach
bleibt unberührt.
§ 8 Einbeziehung der „Allgemeinen Auftragsbedingungen
für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
vom 1. Januar 2002“
1. Es gelten zudem die „Allgemeinen Auftragsbedingungen für
Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom
1. Januar 2002“, welche Bestandteil dieses Vertrages sind.
2. Die „Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer
und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom 1. Januar 2002“
können beim Kontrolleur eingesehen und angefordert werden.
§ 9 Allgemeine Bestimmungen
1. Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der
Schriftform. Dies gilt auch für das Schriftformerfordernis selbst.
2. Dieser Vertrag kann nur aus wichtigem Grunde gekündigt
werden. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.
3. Gerichtsstand ist Hamburg.
4. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder
teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden,
wird hierdurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen
nicht berührt. Die Parteien sind verpflichtet, eine Bestimmung
zu vereinbaren, die der unwirksamen Bestimmung in ihrem wirtschaftlichen
Gehalt so nahe wie möglich kommt. Falls der Vertrag
Lücken aufweist, sind die Parteien verpflichtet, eine Bestimmung
zu vereinbaren, die dem entspricht, was die Parteien nach
Sinn und Zweck des Vertrages vereinbart hätten, wenn die Angelegenheit
bedacht worden wäre.
Hamburg, den 27. April 2011
Jan Bernhardt
DFH Verwaltungsgesellschaft
Cordes + Partner GmbH Nr. 98 mbH, Stuttgart,
Wirtschaftsprüfungs- diese handelnd für die
gesellschaft
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG
Zustimmend zur Kenntnis genommen:
DFH Treuhandgesellschaft mbH

136
Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart
12. Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG,
Stuttgart
Eröffnungsbilanz, Vermögenslage, Zwischenbilanz und Planbilanz (Prognose) der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG
Wirtschaftliche Vermögens- Zwischen- Voraussicht- Voraussicht-
Eröffnungsbilanz lage übersicht liche Ver- liche Verzur
wirtschaft- 31.12.2010 zum mögenslage mögenslage
lichen Neugrün- 31.03.2011 31.12.2011 31.12.2012
Angaben in TEUR dung 11.10.2010 (Prognose) (Prognose)
Aktiva
A. Anlagevermögen
1. Finanzanlagen
B. Umlaufvermögen
1. Guthaben bei Kreditinstituten 2 10 10 96.000 93.798
2. Sonstige Vermögensgegenstände 102.834 102.834
C. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten
Summe Aktiva 2 10 10 198.834 196.632
Passiva
A. Eigenkapital Kapitalanteile der Kommanditisten
1. Kapitalkonto I (Festkapital) 1 11 11 225.000 225.000
2. Kapitalkonto II (Agio) 11.250 11.250
3. Variables Kapitalkonto II (Jahresergebnis, Entnahmen) – 1 – 1 – 37.416 – 39.618
B. Rückstellungen
1. Sonstige Rückstellungen
C. Verbindlichkeiten
1. Sonstige Verbindlichkeiten 1
Summe Passiva 2 10 10 198.834 196.632

Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart
137
Zwischengewinn- und Verlustrechnung und Plan-Gewinn- und Verlustrechnung (Prognose) der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG
Voraussichtliche Ertragslage vom 11.10.2010 01.01.2011 01.01.2012
bis bis bis
31.03.2011 31.12.2011 31.12.2012
Angaben in TEUR (Prognose) (Prognose)
1. Sonstige betriebliche Aufwendungen – 1 – 34.924 0
2. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.727 6.236
3. Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss – 1 – 33.197 6.236
Voraussichtliche Finanzlage 2011 und 2012 der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG (Prognose)
Angaben in TEUR 31.12.2011 31.12.2012
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit – 33.197 6.236
Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss – 33.197 6.236
Cashflow aus dem Finanzierungsbereich 232.031 – 8.438
Kapitaleinzahlungen Gesellschafter 236.250 0
Auszahlungen Gesellschafter – 4.219 – 8.438
Cashflow aus dem Investitionsbereich – 102.834
Beteiligungen/Forderungen – 2.834
Darlehensforderung – 100.000
Veränderung der liquiden Mittel 96.000 – 2.202
Zahlungsmittel am Ende des Jahres 96.000 93.798

138
Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart
Prognose der Zahlen zu Investitionen, Umsatz und Ergebnis der DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG 1
2010 2011 2012 2013 2014
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Investition 0 102.834 0 87.777 0
Umsatz ² 0 1.367 5.000 12.808 12.807
Ergebnis 0 – 33.197 6.236 – 442 6.072
1 Da es sich bei dem Emittenten nicht um ein produzierendes Unternehmen handelt, können keine Planzahlen zur Produktion dargestellt werden.
2 Liquiditätszufluss aus der Objektgesellschaft.
Die Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft
haben am 11.10.2010 eine Änderung
des Gesellschaftszwecks, einen Gesellschafterwechsel
und die Umfirmierung beschlossen.
Auf diesen Zeitpunkt der wirtschaftlichen
Neugründung wurde eine wirtschaftliche
Eröffnungsbilanz erstellt. Der Verkaufsprospekt
muss somit den Anforderungen
nach § 15 VermVerkProspV entsprechen. Die
tatsächlichen Ergebnisse können und werden
mit hoher Wahrscheinlichkeit von den
zuvor dargestellten Prognosen abweichen.
Die Beteiligungsgesellschaft ist nicht zur
Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet.
Zwischen der Erstellung der wirtschaftlichen
Eröffnungsbilanz zum 11.10.2010 und
der Zwischenübersicht zum 31.03.2011 hat
sich die Geschäftslage planmäßig entwickelt.
Die Pflichteinlage des geschäftsführenden
Kommanditisten wurde eingezahlt.
Der Anteilskaufvertrag wurde am
27.04.2011 abgeschlossen. Im Geschäftsjahr
2011 wird der Beginn der prognosegemäßen
Einwerbung des Eigenkapitals erwartet.
Erläuterungen der wesentlichen Annahmen
und Wirkungszusammenhänge
Die voraussichtliche Vermögens-, Finanzund
Ertragslage basiert im Wesentlichen auf
den abgeschlossenen Verträgen und den
der Prognoserechnung zugrunde liegenden
Annahmen.
Die Aufstellung der wirtschaftlichen Eröffnungsbilanz
zur wirtschaftlichen Neugründung
am 11.10.2010, der Jahresabschluss
zum 31.12.2010, die Zwischenübersicht zum
31.03.2011 und die Prognose der Ertragslage
für die Geschäftsjahre 2011 und 2012 erfolgten
nach den gesetzlichen Bestimmungen
des HGB.
Steuerrechtlich sind wesentliche Teile
der Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren,
die jedoch handelsrechtlich als Aufwand erfasst
werden und in der voraussichtlichen
Ertragslage 2011 berücksichtigt sind.

Angaben zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart
139
Voraussichtliche Vermögenslage
2011/2012 (Prognose)
Die Aktivseite der voraussichtlichen Vermögenslage
zeigt zum 31.12.2011 und zum
31.12.2012 die Guthaben gegenüber Kreditinstituten
und die sonstigen Vermögensgegenstände.
Die voraussichtliche Kaufpreiszahlung
und der Übergang von Gefahr, Besitz,
Nutzen und Lasten des Fondsobjektes
sollen am 31.12.2012/01.01.2013 erfolgen.
Das ausgewiesene Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft
der Jahre 2010 bis
2012 berücksichtigt die kalkulierten Jahresergebnisse
für 2010 bis 2012. Der Jahresfehlbetrag
im Jahr 2011 ergibt sich aus den
üblichen Anlaufkosten der Emission, insbesondere
für die Fremdkapitalvermittlung
und die Gebühren für die wirtschaftliche
Konzeption. Weiterhin wurden die im Jahr
2011 und 2012 kalkulatorisch prognostizierten
Auszahlungen erfasst.
Voraussichtliche Finanzlage 2011/2012
(Prognose)
In der voraussichtlichen Finanzlage werden
die Cashflow-Rechnungen aus der laufenden
Geschäftstätigkeit, aus dem Finanzierungsbereich
und aus der Investitionstätigkeit
erfasst. Der Cashflow aus der laufenden
Geschäftstätigkeit bildet die Jahresergebnisse
aus der Anlaufphase der Emission
ab. Insbesondere sind hier die beteiligungsbezogenen
Kosten zu nennen, die im Kapitel
„Rechtliche Grundlagen“ detaillierter
erläutert werden. Der Cashflow aus dem Finanzierungsbereich
zeigt die Liquiditätsentwicklung
aus der Einzahlung des Eigenkapitals
und die geplanten Auszahlungen an die
Gesellschafter.
Voraussichtliche Ertragslage 2011/2012
(Prognose)
Die voraussichtliche Gewinn- und Verlustrechnung
2011 weist einen prospektierten
Jahresfehlbetrag und für das Jahr 2012 einen
Jahresüberschuss aus. Bei den sonstigen betrieblichen
Aufwendungen sind Aufwendungen
der Betriebsphase und im Jahr 2011
zusätzlich beteiligungsbezogene Kosten enthalten.
Die sonstigen Zinsen und ähnliche
Erträge beinhalten Zinserträge durch die
Vergabe des Darlehens an die Objektgesellschaft
und Zinseinnahmen durch Anlage der
Liquiditätsreserve.
Aufgrund der Darstellung in TEUR sind
Rundungsdifferenzen möglich.
Voraussichtliche Planzahlen 2011 bis
2014 (Prognose)
Die Beteiligungsgesellschaft wird voraussichtlich
ein Darlehen bis zu einer Höhe von
maximal EUR 100.000.000 an die Objektgesellschaft
ausreichen und Nebenkosten übernehmen
sowie im Jahr 2013 94,8 % der Gesellschaftsanteile
an der Objektgesellschaft
erwerben. Umsätze werden voraussichtlich
nur durch Liquiditätszuflüsse der Objektgesellschaft
erfolgen. Das Ergebnis ergibt sich
aus der voraussichtlichen Ertragslage der
Beteiligungsgesellschaft für die Jahre 2011
bis 2014.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit
bildet den Mittelabfluss für die Darlehensvergabe
an die Objektgesellschaft in der Investitions-/Bauphase
und die Übernahme
von Anschaffungsnebenkosten der Objektgesellschaft
ab. Die sich hieraus ergebenden
Zahlungsmittel im Jahr 2011 werden in der
voraussichtlichen Vermögenslage erfasst.

140
Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft
13. Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft
An der Beteiligungsgesellschaft können
sich grundsätzlich nur einzelne natürliche
Personen, die in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig sind, beteiligen. Eine Beteiligung
von einzelnen natürlichen Personen,
die nicht in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig sind, juristischen Personen,
Personengesellschaften oder Gemeinschaften
(z. B. Ehepaare oder sonstige Gemeinschaften)
ist ausgeschlossen. Im Einzelfall
können der Treuhandkommanditist und der
persönlich haftende Gesellschafter hiervon
Ausnahmen zulassen. Ein Rechtsanspruch
hierauf besteht nicht.
Der Anleger tritt der Beteiligungsgesellschaft
zunächst nur mittelbar über den
Treuhandkommanditisten als Treugeber bei.
Gemäß dem Treuhandvertrag ist der Treugeber
berechtigt, den Treuhandvertrag mit
einer Frist von drei Monaten jeweils zum
31.12. eines Jahres, frühestens allerdings
zum 31.12.2012, zu kündigen und seine treugeberische
Beteiligung in eine unmittelbare
Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
umzuwandeln.
Beitritt und Kapitaleinzahlung
Zur Zeichnung eines Fondsanteils als
Treugeber sind die vollständig ausgefüllten
und unterzeichneten Beitrittsunterlagen im
Original inklusive eventuell erforderlicher
Nachweise über den Vermittler/Berater dem
Treuhandkommanditisten einzureichen und
werden von diesem entgegengenommen:
DFH Treuhandgesellschaft mbH
Kriegsbergstraße 13
70174 Stuttgart
Die einzureichenden Beitrittsunterlagen
sind:
– Beitrittserklärung inklusive Identifikationsnachweis
gemäß Geldwäschegesetz
– Widerrufsbelehrung
Die Berücksichtigung der Beteiligungssumme
erfolgt nach Reihenfolge des Eingangs
der Beitrittsunterlagen bei der DFH
Treuhandgesellschaft mbH. Mündliche, telefonische
oder per Telefax eingegangene
Beitrittserklärungen können nicht berücksichtigt
werden.
Nach Übersendung der vollständig ausgefüllten
und unterzeichneten Beitrittsunterlagen
im Original inklusive eventuell erforderlicher
Nachweise erfolgt der Beitritt
zur Beteiligungsgesellschaft erst mit der Unterzeichnung
und Annahme der Beitrittserklärung
durch den persönlich haftenden
Gesellschafter und den Treuhandkommanditisten
sowie der vollständigen Einzahlung
der Beteiligungssumme zuzüglich Agio. Ein
Zugang der mit dieser Unterzeichnung abgegebenen
Beitrittserklärung beim Anleger
ist nicht erforderlich. Der Anleger erhält jedoch
eine Benachrichtigung über die Annahme
mit gleichzeitiger Zahlungsaufforderung.
Die Beteiligung beträgt mindestens
EUR 10.000 oder muss über einen höheren,
durch 1.000 ohne Rest teilbaren Betrag lauten.
Abweichend hiervon können vom persönlichen
haftenden Gesellschafter auch
geringere Beteiligungssummen zugelassen
werden.
Die Beteiligungssumme des Anlegers
ist in Höhe der jeweils gezeichneten Beteiligungssumme
zu 100 %, zuzüglich 5 % Agio
hierauf, auf das in der Beitrittserklärung genannte
Bankkonto der Beteiligungsgesellschaft,
zu den in der Beitrittserklärung genannten
Einzahlungsbedingungen und
-terminen einzuzahlen.
Kontoinhaber
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH
& Co. KG
Konto
6 632 075 353
Bank
Landesbank Berlin AG, Berlin
BLZ
100 500 00
IBAN
DE90 1005 0000 6632 0753 53
BIC
BE LA DE BE
Verwendungszweck
Vorname und Nachname des Anlegers,
Fonds 98
Der Beitritt des Anlegers wird wirksam
und seine Rechte und Pflichten aus dem
Gesellschaftsvertrag beginnen zu dem
Zeitpunkt, zu dem die Unterzeichnung und
Annahme der Beitrittserklärung durch den
persönlich haftenden Gesellschafter und
den Treuhandkommanditisten, die voll ständige
Einzahlung der zu leistenden Pflichteinlage
zuzüglich Agio erfolgt ist, die Widerrufsbelehrung
durch den Anleger unter zeichnet
wurde und der Anleger ordnungsgemäß
nach dem Geldwäschegesetz identifiziert
wurde.
Geldwäschegesetz und Abgabenordnung
Nach den Bestimmungen des Geldwäschegesetzes
(GwG) ist eine Identifizierung
des Anlegers anhand eines gültigen Personalausweises
oder Reisepasses vorzunehmen
(Identifikationsnachweis). Dem Anleger
ist bekannt, dass eine Annahme des Zeichnungsscheines
ohne Identifikationsnachweis
nicht erfolgt. Der Anleger ist verpflichtet,
Vertretungs- und Treuhandverhältnisse
offenzulegen.
Hinweise
Einen Anteil an der Beteiligungsgesellschaft
können grundsätzlich nur einzelne
natürliche Personen, die in Deutschland
unbeschränkt steuerpflichtig sind, erwerben.
Der Erwerb oder das Halten von Anteilen
als Treuhänder für Dritte ist grundsätzlich
nicht zulässig. Ausgenommen von
den vorgenannten Beschränkungen sind
die Deutsche Fonds Holding AG als Fondsschließungsgarant
oder im Rahmen der
Fondsschließungsgarantie vom Fondsschließungsgaranten
benannte Dritte. Gleiches
gilt für den Treuhandkommanditisten,
Vertriebspartner der Beteiligungsgesellschaft,
den geschäftsführenden Kommanditisten
und den persönlich haftenden Gesellschafter
im Falle des Ausscheidens eines
Gesellschafters.
Die Einhaltung der Zahlungstermine
für die Einlage ist von erheblicher Bedeutung,
da hiervon die planmäßige Finanzierung
der Gesamtinvestition abhängt. Widerruft
ein Gesellschafter seine Erklärung
fristgerecht, scheidet der widerrufende An-

141
leger, vorausgesetzt er ist der Beteiligungsgesellschaft
zuvor wirksam beigetreten, mit
Zugang des Widerrufs bei der in der Widerrufsbelehrung
genannten Gesellschaft aus
der Beteiligungsgesellschaft aus.
Die Zeichnungsfrist beginnt einen Tag
nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes
und endet mit Vollplatzierung von TEUR
224.990 (öffentlich angebotene Vermögensanlage),
spätestens am 30.12.2012, bei Verlängerung
der Platzierungsphase durch den
persönlich haftenden Gesellschafter spätestens
am 30.12.2013. Bei Überzeichnung ist
es möglich, Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen
zu kürzen. Darüber hinaus gibt
es keine Möglichkeit, die Zeichnung vorzeitig
zu schließen oder Zeichnungen, Anteile
oder Beteiligungen zu kürzen.

142
Übersicht zu den Vertragspartnern
14. Übersicht zu den Vertragspartnern
Sämtliche hier aufgeführten Vertragspartner unterliegen deutschem Recht.
Beteiligungsgesellschaft (Emittent)
Firma
Sitz und Geschäftsanschrift
Rechtsform
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG
Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart
Kommanditgesellschaft
Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRA 721827
Gründungsdatum Tag der wirtschaftlichen Neugründung: 11.10.2010
Tag der Ersteintragung: 27.09.2007
Kommanditkapital zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
Mitglieder der Geschäftsführung der Beteiligungsgesellschaft
EUR 11.000; voll eingezahlt und voll geleistet
Tobias Börsch, Hennef, als Geschäftsführer des persönlich haftenden
Gesellschafters sowie Alexander Bernth, Übersee, und Michael Ruhl,
Stuttgart, als Geschäftsführer des geschäftsführenden Kommanditisten;
jeweils Geschäftsanschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart;
den Geschäftsführern ist keine gesonderte Funktion zugewiesen
Persönlich haftender Gesellschafter und gleichzeitig Gründungsgesellschafter ohne Kapitalanteil an der Beteiligungsgesellschaft
und persönlich haftender Gesellschafter ohne Kapitalanteil an der Objektgesellschaft
Firma
Sitz und Geschäftsanschrift
Rechtsform
DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH
Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRB 724097
Tag der ersten Eintragung 24.09.2007
Stammkapital des persönlich haftenden Gesellschafters
Geschäftsführer des persönlich haftenden Gesellschafters
und deren Geschäftsanschrift
Gesellschafter
EUR 25.000; voll eingezahlt und voll geleistet
Tobias Börsch, Hennef
Geschäftsanschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart
Deutsche Fonds Holding AG, Stuttgart, zu 99 %, Coram Beteiligungs-
und Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart, zu 1 %

Übersicht zu den Vertragspartnern
143
Geschäftsführender Kommanditist und gleichzeitig Gründungskommanditist der Beteiligungsgesellschaft und
geschäftsführender Kommanditist der Objektgesellschaft
Firma
Sitz und Geschäftsanschrift
Rechtsform
DFH Aberia GmbH
Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRB 727377
Tag der Eintragung 18.09.2008
Stammkapital des geschäftsführenden Kommanditisten
Geschäftsführer des geschäftsführenden Kommanditisten
EUR 25.000; voll eingezahlt und voll geleistet
Alexander Bernth, Übersee, und Michael Ruhl, Stuttgart;
Geschäftsanschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart;
den Geschäftsführern ist keine gesonderte Funktion zugewiesen
Gesellschafter Deutsche Fonds Holding AG, Stuttgart, zu 100 %
Treuhandkommanditist der Beteiligungsgesellschaft und gleichzeitig Gründungskommanditist der Beteiligungsgesellschaft
Firma
Sitz und Geschäftsanschrift
Rechtsform
DFH Treuhandgesellschaft mbH
Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRB 24591
Tag der ersten Eintragung 24.05.2004
Stammkapital des Treuhandkommanditisten EUR 25.000
Geschäftsführer des Treuhandkommanditisten
Alexander Bernth, Übersee, und Michael Ruhl, Stuttgart;
Geschäftsanschrift: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart
Gesellschafter Deutsche Fonds Holding AG, Stuttgart, zu 100 %

144
Übersicht zu den Vertragspartnern
Anbieter, Geschäftsbesorger, Fondsschließungsgarant
Firma
Sitz und Geschäftsanschrift
Rechtsform
Deutsche Fonds Holding AG
Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart
Aktiengesellschaft
Handelsregister Amtsgericht Stuttgart HRB 725832
Tag der ersten Eintragung 13.03.1992
Grundkapital EUR 5.000.000
Vorstände
Gesellschafter
Alexander Bernth, Übersee, Tobias Börsch, Hennef,
Michael Ruhl, Stuttgart;
alle geschäftsansässig: Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart
DIH Deutsche Immobilien Holding Beteiligungsgesellschaft mbH,
Delmenhorst, deren Gesellschafter sind: Deutsche Immobilien
Holding AG, Bremen, zu 50 %, Topas Investment GmbH, Frankfurt
am Main, zu 40 %, und Nordwest Industrie Finance GmbH, Frankfurt
am Main, zu 10 %
Personelle Verflechtungen 1
Alexander Bernth
Tobias Börsch
Michael Ruhl
Vorstand der Deutschen Fonds Holding AG, Stuttgart
Geschäftsführer der DFH Aberia GmbH, Stuttgart
Geschäftsführer der DFH Treuhandgesellschaft mbH, Stuttgart
Vorstand der Deutschen Fonds Holding AG, Stuttgart
Geschäftsführer der DFH Verwaltungsgesellschaft Nr. 98 mbH
Vorstand der Deutschen Fonds Holding AG, Stuttgart
Geschäftsführer der DFH Aberia GmbH, Stuttgart
Geschäftsführer der DFH Treuhandgesellschaft mbH, Stuttgart
1 Siehe hierzu im Kapitel „Risiken“, Abschnitt „Interessenkonflikt“, Seite 19.
Objektgesellschaft
Firma
Sitz und Geschäftsanschrift
Rechtsform
die developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH & Co.
KG (künftig DFH 98 Objektgesellschaft mbH & Co. KG)
Schadowplatz 12, 40212 Düsseldorf
Kommanditgesellschaft
Handelsregister Amtsgericht Düsseldorf HRA 21016
Geschäftsführer
Tag der Ersteintragung 13.04.2010
Burkhard Schmidt, Neustadt, als Geschäftsführer des persönlich
haftenden Gesellschafters der Objektgesellschaft
Gesellschafter Deutsche Bau Holding GmbH, Bremen, zu 100 %
Kommanditkapital zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
EUR 1.000; voll eingezahlt und voll geleistet

Übersicht zu den Vertragspartnern
145
Verkäufer des Anlageobjektes und Kommanditist der Objektgesellschaft
Firma
Deutsche Bau Holding GmbH
Sitz und Geschäftsanschrift
Lahusenstraße 25, 27749 Delmenhorst
Rechtsform
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister
Amtsgericht Bremen HRB 24960 HB
Tag der ersten Eintragung 07.08.1990
Gesellschafter Premium Holding GmbH, Bremen, zu 100 %
Stammkapital EUR 8.358.850
Geschäftsführer
Kurt Zech, Bremen
Mieter
Firma
Sitz und Geschäftsanschrift
Rechtsform
Vodafone D2 GmbH
Am Seestern 1, 40547 Düsseldorf
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Handelsregister Amtsgericht Düsseldorf HRB 24644
Tag der ersten Eintragung 11.09.1989
Stammkapital EUR 220.570.700
Gesellschafter
Geschäftsführer
Vodafone Group PLC/Großbritannien
Friedrich P. Joussen (Vorsitzender), Duisburg, Dirk Barnard, Genf,
Sebastian Ebel, Braunschweig, Jan Geldmacher, Essen,
Hartmut Kremling, Radebeul, Frank Rosenberger, Meerbusch,
Achim Weusthoff, Mülheim

146
Verbraucherinformation für den Fernabsatz
15. Verbraucherinformation für den Fernabsatz
Übersicht:
A. Allgemeine Informationen zum
Anbieter und anderen gegenüber den
Anlegern auftretenden Personen
B. Informationen zu den Vertragsverhältnissen
C. Informationen über die Besonderheiten
des Fernabsatzvertrages
D. Weiterer Rechtsbehelf und Einlagensicherung
A. Allgemeine Informationen zum
Anbieter und anderen gegenüber den
Anlegern auftretenden Personen
Anbieter des Beteiligungsangebotes
Deutsche Fonds Holding AG
Kriegsbergstraße 13
70174 Stuttgart
Telefon: 0711 32653-00
Telefax: 0711 2845401
E-Mail: info@dfh-ag.com
Handelsregister
Amtsgericht Stuttgart HRA 725832
Gesetzliche Vertreter: Alexander Bernth,
Übersee, Tobias Börsch, Hennef, Michael
Ruhl, Stuttgart, (alle Vorstandsmitglieder,
Anschrift: ebenda).
Tätigkeit
Strukturierung, Konzeption, Vermarktung
und Verwaltung von Kapitalanlagen,
Investitions- und Finanzierungsmodellen,
insbesondere von Mobilien- und Immobilienfonds
und in diesem Zusammenhang
die Übernahme von Platzierungsgarantien
sowie die Vermittlung nach § 34 c GewO,
die Verwaltung und Verwertung von
Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten sowie von beweglichen Sachen
und Rechten aller Art. Die Gesellschaft führt
Investitions-, Finanzierungs-, Organisationsund
sonstige Unternehmensberatungen
durch. Ausgenommen sind Tätigkeiten und
Geschäfte, die der Erlaubnis nach dem KWG
bedürfen.
Beteiligungsgesellschaft
DFH 98 Beteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG
Kriegsbergstraße 13
70174 Stuttgart
Telefon: 0711 32653-00
Telefax: 0711 2845401
Handelsregister
Amtsgericht Stuttgart HRA 721827
vertreten durch: DFH Verwaltungsgesellschaft
Nr. 98 mbH (persönlich haftender
Gesellschafter, alleinvertretungsberechtigt),
Stuttgart, vertreten durch Tobias Börsch,
Hennef (Geschäftsführer, alleinvertretungsberechtigt);
Anschrift: Kriegsbergstraße 13,
70174 Stuttgart.
Tätigkeit
Gesellschaftszweck ist die Gewährung
eines Darlehens an die Gesellschaft die
developer Objekt Düsseldorf VCD-Realisierungs-GmbH
& Co. KG, Düsseldorf (nachfolgend
Objektgesellschaft), sowie die Beteiligung
als Kommanditist an der Objektgesellschaft.
Die Beteiligungsgesellschaft ist berechtigt,
selbst oder durch Beauftragung Dritter
alle Rechtsgeschäfte und Maßnahmen vorzunehmen,
die zur Erreichung des Gesellschaftszwecks
notwendig oder zweckmäßig
erscheinen. Die Beteiligungsgesellschaft
ist nicht berechtigt, in irgendeiner Weise
gewerblich tätig zu werden und Tätigkeiten
auszuüben oder Geschäfte zu betreiben,
die einer Genehmigung oder Erlaubnis
nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO)
oder nach §§ 1, 32 des Gesetzes über das
Kreditwesen (KWG) bedürfen.
Gesellschaftszweck der vorgenannten
Objektgesellschaft ist der Erwerb, das Bebauen,
das Mieten, das Vermieten, die Verwaltung
von Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten, die Veräußerung
von Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten zum Zwecke der Vermögensverwaltung
und der Erwerb, das Mieten, das
Vermieten, das Leasen, das Verleasen, die
Errichtung, die Sanierung und die Verwaltung
von Baulichkeiten sowie unmittelbar
diesem Geschäftszweck dienende und ihn
fördernde Geschäfte sowie verwandte Geschäfte
sowie das Begründen und Halten
von Beteiligungen zu diesem Zweck.
Treuhandkommanditist
DFH Treuhandgesellschaft mbH
Kriegsbergstraße 13
70174 Stuttgart
Telefon: 0711 32653-00
Telefax: 0711 2845401
Handelsregister
Amtsgericht Stuttgart HRB 24591, vertreten
durch Alexander Bernth, Übersee, und
Michael Ruhl, Stuttgart, (Anschrift: Kriegsbergstraße
13, 70174 Stuttgart).
Tätigkeit
Die treuhänderische Übernahme und
Verwaltung von Beteiligungen an Unternehmen
sowie alle damit einhergehenden
Tätigkeiten. Ausgenommen sind Tätigkeiten
und Geschäfte, die einer staatlichen Genehmigung
bedürfen, insbesondere Geschäfte,
die der Genehmigung oder Erlaubnis nach
§ 34 c Gewerbeordnung oder nach dem
Kreditwesengesetz bedürfen.
Aufsichtsbehörden
Jeweils keine.
Anlageberater
Zu den Angaben des Vermittlers siehe
Beitrittserklärung.
B. Informationen zu den Vertragsverhältnissen
Der Verkaufsprospekt vom 29.04.2011
zum Beteiligungsangebot an der DFH 98
Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG
(nachfolgend „Beteiligungsgesellschaft“
genannt), der auf den Seiten 120 ff. des
Verkaufsprospektes abgedruckte Gesellschaftsvertrag,
der auf den Seiten 130 ff.
des Verkaufsprospektes abgedruckte
Treuhandvertrag sowie die Beitrittserklärung
enthalten detaillierte Beschreibungen
der Vertragsverhältnisse, auf die ergänzend
verwiesen wird. Soweit nachfolgend Seiten-

Verbraucherinformation für den Fernabsatz
147
angaben ohne weiteren Hinweis erfolgen,
beziehen sich diese auf den Verkaufsprospekt.
1. Wesentliche Merkmale der Kapitalanlage
Mit seinem Beitritt beteiligt sich der
Anleger zunächst mittelbar als Treugeber
über den Treuhandkommanditisten an der
Beteiligungsgesellschaft. Der Anleger ist in
Abhängigkeit von seiner Beteiligungsquote
nach Maßgabe der Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrages (insbesondere § 13)
am wirtschaftlichen Ergebnis der Beteiligungsgesellschaft
beteiligt. Die weiteren
Einzelheiten sind dem Verkaufsprospekt
und der Beitrittserklärung zu entnehmen.
2. Preise
Die Beteiligung des Anlegers beträgt
mindestens EUR 10.000 oder lautet über
einen höheren, durch 1.000 ohne Rest teilbaren
Betrag. Abweichend hiervon können
auch geringere Beteiligungssummen vom
persönlich haftenden Gesellschafter zugelassen
werden; die Mindestsumme von EUR
5.000 darf aber nicht unterschritten werden.
Der Beteiligungsbetrag ist in Höhe von
100 % zuzüglich 5 % Agio zu erbringen.
3. Weitere vom Anleger zu zahlende
Steuern und Kosten
Liefer- und Versandkosten werden nicht
in Rechnung gestellt.
Bei Umwandlung der treugeberischen
Beteiligung in eine unmittelbare Beteiligung
als Kommanditist trägt der Anleger die anfallenden
Kosten. Insoweit wird auf § 6 Ziffer
1 des Treuhandvertrages und auf § 3 Ziffer 7
und 10 des Gesellschaftsvertrages verwiesen.
Die Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer
und der Solidaritätszuschlag und
gegebenenfalls weitere Steuern fallen direkt
bei dem einzelnen Anleger an bzw. werden
ihm zugerechnet. Zu den Einzelheiten der
steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung
für den Anleger wird auf die Ausführungen
im Verkaufsprospekt (vgl. Kapitel „Steuerliche
Grundlagen“) verwiesen.
4. Zusätzliche Telekommunikationskosten
Spezifische zusätzliche Kosten für die Benutzung
von Fernkommunikationsmitteln
werden dem Anleger von der Beteiligungsgesellschaft
nicht in Rechnung gestellt.
Eigene Kosten für Telefon, Internet, Porti etc.
hat der Anleger selbst zu tragen.
5. Zahlung und Erfüllung der Verträge
Der Anleger hat seine Beteiligungssumme
zuzüglich 5 % Agio gemäß der Festlegung
in der Beitrittserklärung zu zahlen. Hinsichtlich
der Einzahlungsrate und des Einzahlungstermins
wird auf die Beitrittserklärung
verwiesen.
Die Beteiligungssumme zuzüglich 5 %
Agio sind auf das zugunsten des Treuhandkommanditisten
eingerichtete und in der
Beitrittserklärung bezeichnete Bankkonto
zu zahlen. Ergänzend wird auf die Erläuterungen
im Verkaufsprospekt verwiesen (vgl.
Kapitel „Rechtliche Grundlagen“).
6. Leistungsvorbehalte
Nach Eintritt der vorstehend genannten
Voraussetzungen bestehen keine Leistungsvorbehalte.
Eine Alternativanlage entfällt.
Beteiligungen an der Beteiligungsgesellschaft
können nur erworben werden, solange
der Fonds noch nicht geschlossen ist.
7. Risikohinweis
Die Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
ist, wie im Verkaufsprospekt dargestellt,
wegen ihrer spezifischen Merkmale
mit speziellen Risiken behaftet (siehe Kapitel
„Risiken“).
C. Informationen über die Besonderheiten
des Fernabsatzvertrages
1. Information zum Zustandekommen
der Verträge im Fernabsatz
Der Anleger gibt durch Unterzeichnung
und Einreichen der ausgefüllten Beitrittserklärung
nebst geforderten Nachweisen
an den persönlich haftenden Gesellschafter
der Beteiligungsgesellschaft und den
Treuhandkommanditisten ein Angebot auf
Beitritt zur Beteiligungsgesellschaft ab.
An der Beteiligungsgesellschaft können
sich grundsätzlich nur natürliche Personen,
die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig
sind, beteiligen. Voraussetzung
für die Beteiligung des Anlegers mittelbar
als Treugeber über den Treuhandkommanditisten
an der Beteiligungsgesellschaft ist
die Annahme der Beitrittserklärung durch
den persönlich haftenden Gesellschafter
und den Treuhandkommanditisten, die
vollständige Einzahlung der zu leistenden
Beteiligungssumme zuzüglich einem Agio
von 5 % hierauf, die Unterzeichnung der
Widerrufsbelehrung durch den Anleger,
die ordnungsgemäße Identifizierung des
Anlegers nach dem Geldwäschegesetz
sowie die Erhöhung des Kapitalanteils des
Treuhandkommanditisten.
Eines Zugangs einer Annahmeerklärung
beim Anleger bedarf es nicht. Dem Anleger
werden die Annahme des Angebotes und
der Beitritt schriftlich bestätigt.
2. Widerrufsrechte
Die Einzelheiten des dem Anleger
zustehenden Widerrufsrechts und seiner
Rechtsfolgen ergeben sich aus der der
Beitrittserklärung beigefügten Widerrufsbelehrung
für Fernabsatzverträge.
3. Mindestlaufzeit der Verträge
Die Beteiligungsgesellschaft ist gemäß
§ 5 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages auf
unbestimmte Zeit errichtet. Eine ordentliche
Kündigung durch den Anleger ist frühestens
zum 31.12.2024 zulässig.

148
Verbraucherinformation für den Fernabsatz
4. Vertragliche Kündigungsregelungen
Ein Anleger (Kommanditist oder Treugeber)
kann seine unmittelbare oder mittelbare
Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft
mit einer Frist von sechs
Monaten erstmals zum 31.12.2024, danach
mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines
Geschäftsjahres kündigen. Das Recht zur
außerordentlichen Kündigung aus wichtigem
Grund bleibt unberührt.
Jede Kündigung hat schriftlich zu
erfolgen. Der Kommanditist richtet seine
Kündigung im Original an die DFH 98
Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG,
Kriegsbergstraße 13, 70174 Stuttgart.
Der Treugeber, der mittelbar über den
Treuhandkommanditisten an der Beteiligungsgesellschaft
beteiligt ist, richtet
seine Kündigung im Original an die DFH
Treuhandgesellschaft mbH, Kriegsbergstraße
13, 70174 Stuttgart.
Beabsichtigt ein Treugeber, selbst unmittelbar
als Kommanditist in die Beteiligungsgesellschaft
einzutreten, kann er
den Treuhandvertrag mit einer Frist von
drei Monaten jeweils zum 31.12. eines
Jahres, erstmals zum 31.12.2012, kündigen
und die Übertragung des anteilig von
dem Treuhandkommanditisten für ihn
gehaltenen (Teil-) Kommanditanteils, einschließlich
der damit im Zusammenhang
stehenden Rechte und Pflichten, auf sich
verlangen. Zu diesem Zeitpunkt endet
das Treuhandverhältnis.
Weitere Einzelheiten zur Kündigung
ergeben sich aus § 7 des Gesellschaftsvertrages
sowie aus § 6 des Treuhandvertrages.
Vertragsstrafen sind nicht vorgesehen.
Bei Ausscheiden aus der Beteiligungsgesellschaft
bestimmt sich das Abfindungsguthaben
des Anlegers nach § 9
des Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft
(Kapitel „Gesellschaftsvertrag“).
5. Rechtsordnung und Gerichtsstand
Auf vorvertragliche Schuldverhältnisse,
die Beitrittserklärung, den Gesellschaftsvertrag
sowie den Treuhandvertrag findet
das Recht der Bundesrepublik Deutschland
Anwendung.
Sofern der Anleger Verbraucher im Sinne
des § 13 BGB ist, gelten hinsichtlich des
Gerichtsstandes die gesetzlichen Vorgaben.
Ansonsten ist als Gerichtsstand für den Gesellschaftsvertrag
und den Treuhandvertrag
Stuttgart vereinbart, soweit dies gesetzlich
zulässig ist.
6. Vertragssprache
Die Vertragsbedingungen, der Verkaufsprospekt
sowie die zusätzlichen Informationen
und die gesamte übrige Kommunikation
während der Laufzeit des Vertrages
werden in deutscher Sprache zur Verfügung
gestellt.
7. Gültigkeitsdauer der zur Verfügung
gestellten Informationen
Die zur Verfügung gestellten Informationen
haben Gültigkeit bis zur Mitteilung
von Änderungen. Preisanpassungen sind
nicht vorgesehen. Beteiligungen an der Beteiligungsgesellschaft
können jedoch nur
erworben werden, solange der Fonds nicht
geschlossen ist.
D. Weiterer Rechtsbehelf und Einlagensicherung
1. Außergerichtliche Streitschlichtung
Bei Streitigkeiten aus der Anwendung
der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches
betreffend Fernabsatzverträge über
Finanzdienstleistungen ist gesetzlich vorgesehen,
dass die Beteiligten unbeschadet
ihres Rechts, die Gerichte anzurufen, eine
Schlichtungsstelle anrufen können, die bei
der Deutschen Bundesbank eingerichtet ist.
Bezüglich der Verfahrensgrundsätze vor der
Schlichtungsstelle und der Übertragung der
Aufgabe auf Dritte gilt die Schlichtungsstellenverfahrensverordnung
(SchlichtVerfVO).
Ein Merkblatt sowie die Schlichtungsstellenverfahrensverordnung
sind bei der
Deutschen Bundesbank, Schlichtungsstelle,
Postfach 11 12 32, 60047 Frankfurt,
Telefon: 069 2388-1907/-1906/-1908,
Telefax: 069 2388-1919, erhältlich.
Bei Streitigkeiten, die das Rechtsverhältnis
zum Treuhandkommanditisten sowie
zu allen mit der Verwaltung der Beteiligungen
durch den Treuhandkommanditisten
in Zusammenhang stehenden Sachverhalte
betreffen, kann zudem die Schlichtungsstelle
Ombudsstelle Geschlossene
Fonds angerufen werden. Ein Merkblatt
sowie die Verfahrensordnung sind bei der
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.,
Postfach 64 02 22, 10048 Berlin, Telefon:
030 25761690, Telefax: 030 25761691, E-Mail:
info@ombudsstelle-gfonds.de, erhältlich.
Die jeweiligen Beschwerden sind schriftlich
unter Schilderung des Sachverhaltes
und Beifügung der zum Verständnis der
Beschwerde notwendigen Unterlagen bei
der zuständigen Schlichtungsstelle einzureichen.
Der Beschwerdeführer hat zu versichern,
dass er in der Streitigkeit noch kein Gericht,
keine Streitschlichtungsstelle und keine
Gütestelle, die Streitbeilegungen betreibt,
angerufen und auch keinen außergerichtlichen
Vergleich geschlossen hat.
2. Hinweis zum Bestehen einer Einlagensicherung
Einen Garantiefonds oder andere Entschädigungsregelungen
gibt es nicht.

149

150
Glossar
16. Glossar
Die nachfolgenden Erläuterungen geben
einen Überblick über wesentliche, in diesem
Verkaufsprospekt verwendete Begriffe aus
dem Bereich der geschlossenen Beteiligungsfonds.
Abschreibung
Durch die Vornahme von Abschreibungen
wird die regelmäßige Abnutzung von
Wirtschaftsgütern als Aufwand erfasst. Abschreibungen
mindern das betriebswirtschaftliche
Ergebnis einer Investition und
damit das zu versteuernde Einkommen. Abschreibungen
erfolgen lediglich buchmäßig,
mindern das steuerliche Ergebnis und wirken
sich liquiditätstechnisch nicht aus. Abschreibungen
haben Aufwandscharakter und verursachen
keinen Geldabfluss.
Agio
Sogenannter Ausgabeaufschlag. Aufschlag
auf die nominale Zeichnungssumme
des Anlegers, der von der Beteiligungsgesell
schaft als zusätzlicher Beitrag zur teilweisen
Abdeckung der Kosten für die Eigenkapitalvermittlung
erhoben wird. Das Agio ist vom
Anleger zusätzlich zu seiner Nominalbeteiligung
zu erbringen.
Auseinandersetzungsguthaben
Im Falle seines Ausscheidens aus einer
Beteiligungsgesellschaft – etwa im Rahmen
einer Kündigung des Beteiligungsverhältnisses
– hat der Anleger regelmäßig Anspruch
auf das sogenannte Auseinandersetzungsguthaben.
Die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens
richtet sich nach den hierfür
getroffenen Regelungen in dem § 9 des
Gesellschaftsvertrages der Beteiligungsgesellschaft.
Auszahlung
Vorhandene Liquiditätsüberschüsse der
Beteiligungsgesellschaft, also sowohl Überschüsse
aus der laufenden Bewirtschaftung
des Fondsobjekts wie auch Erlöse aus der Veräußerung,
werden nach den Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages an die Gesellschafter
ausgezahlt. Maßgeblich ist hierbei
regelmäßig das Verhältnis der Kommanditbeteiligung
eines Anlegers zum gesamten
Kommanditkapital der Beteiligungsgesellschaft.
Häufig beschließt die Gesellschafter-
versammlung auf Vor schlag der Geschäftsführung
über die Vornahme und die tatsächliche
Höhe einer Auszahlung. Die Barauszahlung
wird vom handelsrechtlichen Ergebnis
der Beteiligungsgesellschaft bzw. den
gebildeten Gewinnrücklagen abweichen.
BaFin
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
Seit Inkrafttreten neuer gesetzlicher
Regelungen für die Prospektierung von Vermögensanlagen
(Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung,
VermVerkProspV)
im Juli 2005 ist die Veröffentlichung von Verkaufsprospekten
von der BaFin zu gestatten.
Die Behörde prüft die Verkaufsprospekte
lediglich nach formalen Kriterien auf Vollständigkeit.
Die inhaltliche Richtigkeit der in
Verkaufsprospekten gemachten Angaben
ist nicht Gegenstand der Prüfung des Verkaufsprospektes
durch die BaFin.
Blind Pool
Bei Beteiligungsgesellschaften, deren genaue
Investitionsobjekte zum Zeitpunkt der
Prospektherausgabe noch nicht feststehen,
handelt es sich um „Blind Pools“. Das Vertragswerk
enthält jedoch Anlagekriterien, die
bei dem Erwerb der Investitionsobjekte zu
beachten sind. Hierdurch gewinnt der Anleger
einen Eindruck von der Art der zu erwerbenden
Fondsobjekte.
Bonität
Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit
von Personen und Unternehmen als
Basis ihrer Kreditwürdigkeit.
Debt Service Cover Ratio (DSCR)
Kapitaldienstdeckungsgrad. Verhältnis
zwischen den Nettoeinnahmen und dem
Kapitaldienst (Zins und Tilgung) im gleichen
Zeitraum.
Due Diligence
Detaillierte und fundierte Untersuchung,
Prüfung und Bewertung des Anlageobjektes
in wirtschaftlicher, rechtlicher und
technischer Hinsicht.
Einkunftserzielungsabsicht
Beschreibt die Intention des Anlegers,
langfristig einen positiven steuerlichen
Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben
zu erzielen (sogenannter Totalüberschuss).
Das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht
ist die Voraussetzung für die
Annahme eines steuerlich relevanten Vorgangs,
im Gegensatz zur steuerlich unbeachtlichen
„Liebhaberei“.
Einlage
Bei der Einlage oder auch Pflichteinlage
handelt es sich um den Kapitalbetrag, den
der Anleger im Rahmen seiner Beteiligung
an einer Beteiligungsgesellschaft in diese
einzuzahlen hat. Die Einlage entspricht
seiner nominalen Zeichnungssumme. Von
der Pflichteinlage zu unterscheiden ist die
Haftsumme (vgl. dort) eines Anlegers. Diese
kann von der Höhe der Einlage abweichen.
Das Agio (vgl. dort) ist vom Anleger zusätzlich
zu seiner Einlage (nominale Zeichnungssumme)
zu leisten.
Emittent
Nach den gesetzlichen Regelungen
handelt es sich hierbei regelmäßig um die
Beteiligungsgesellschaft, an der sich der
Anleger beteiligt.
Euribor
Euro Inter Bank Offered Rate. Zinssatz im
europäischen Interbankenhandel.
Fungibilität
Als Fungibilität wird die Handelbarkeit,
also die Veräußerbarkeit von Anteilen (z. B.
an geschlossenen Beteiligungsfonds) bezeichnet.
Da bei Anteilen an geschlossenen
Beteiligungsfonds kein öffentlicher Markt im
Sinne einer Börse besteht, ist die Handelbarkeit
im Vergleich zu Aktien und börsennotierten
Wertpapieren deutlich eingeschränkt.
Geschlossener Beteiligungsfonds
Im Gegensatz zum „Offenen Fonds“
(Investmentfonds im Sinne des Investmentgesetzes)
steht das Investitionsvolumen
beim „Geschlossenen Beteiligungsfonds“
bereits vorher weitgehend fest. Ebenso ist
die Zahl der beteiligten Anleger bei einem

Glossar
151
geschlossenen Beteiligungsfonds begrenzt.
Sobald das für die Realisierung der geplanten
Investitionen erforderliche Eigenkapital
vollständig eingeworben ist oder ein vorher
definierter Schließungszeitpunkt erreicht
wurde, wird der Fonds „geschlossen“ und
es werden keine weiteren Anleger mehr
aufgenommen.
Gesellschaftsvertrag
Der Gesellschaftsvertrag regelt die
Belange der Gesellschaft wie Name, Sitz,
Zweck, Rechtsform, Dauer, Höhe des
Eigenkapitals, Gründungsgesellschafter,
Höhe der Mindestbeteiligung, Stückelung
der Kapitalanteile, Einzahlungsmodalitäten,
Investitions- und Finanzierungsplan,
Ergebnisverteilung, Vermögensbeteiligung,
Regelungen zur Gesellschafterversammlung,
Geschäftsführung und Beendigung
des Gesellschaftsverhältnisses. Der Gesellschaftsvertrag
stellt damit das wesentliche
Vertragswerk im Rahmen der Anlegerbeteiligung
an der Beteiligungsgesellschaft dar.
Gewinnerzielungsabsicht
Vgl. Einkunftserzielungsabsicht.
Haftsumme
Die Haftsumme beschreibt den Betrag,
mit dem der Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft
in das Handelsregister eingetragen
wird und mit dem der Gesellschafter
im Außenverhältnis für Schulden der Gesellschaft
haftet. Die Haftsumme kann von der
Höhe der Einlage (vgl. dort) abweichen, da
ein niedrigerer Betrag als Haftsumme in das
Handelsregister eingetragen werden kann.
Haftung
Für Kommanditisten ist die Haftung
gegenüber Gläubigern der Kommanditgesellschaft
auf die im Handelsregister eingetragene
Haftsumme begrenzt. Wurde vom
Kommanditisten eine Einlage mindestens in
Höhe der eingetragenen Haftsumme an die
Beteiligungsgesellschaft geleistet, erlischt
eine über diese Haftsumme hinausgehende
persönliche Haftung dieses Kommanditisten.
Die Haftung lebt jedoch wieder auf,
wenn die Einlage z. B. durch nicht erwirtschaftete
Auszahlungen an den Kommanditisten
zurückgezahlt wird und dadurch sein
Kapitalkonto unter die im Handelsregister
eingetragene Haftsumme gemindert wird.
Immobilienfonds
Beteiligungsstruktur, bei der eine Beteiligungsgesellschaft
eine oder mehrere
Immobilien erwirbt oder besitzt. Als Kommanditisten
oder Treugeber der Beteiligungsgesellschaft
profitieren die Gesellschafter
von den wirtschaftlichen und
steuerlichen Ergebnissen der Immobilien.
Man unterscheidet zwischen offenen und
geschlossenen Immobilienfonds.
Investitions- und Finanzierungsplan
Im Investitions- und Finanzierungsplan
sowie in der Prognoserechnung werden
die wesentlichen zahlenmäßigen Eckdaten
eines geschlossenen Beteiligungsfonds
abgebildet. Sie erfassen das gesamte angenommene
Investitionsvolumen der Beteiligungsgesellschaft
(Mittelherkunft und
Mittelverwendung). Der Investitions- und
Finanzierungsplan ist eine Aufstellung über
die prognostizierten Gesamtausgaben
(Mittelverwendung) und die Gesamtfinanzierung
(Mittelherkunft) der Beteiligungsgesellschaft.
IRR-Methode
Internal Rate Of Return. Berechnungsvariante
des internen Zinsfußes. Sie drückt
die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebunden
Kapitals unter Berücksichtigung der
zeitlichen Zu- und Abflüsse aus.
Kapitalkonto
Dient bei Personengesellschaften dem
Ausweis des Eigenkapitals individuell für
jeden Gesellschafter und spiegelt die
Bewegungen der Kapitaleinzahlungen,
zugewiesene Gewinn- bzw. Verlustanteile
sowie Auszahlungen bzw. weitere Einlagen
wider.
Kommanditgesellschaft (KG)
Die Rechtsform der Kommanditgesellschaft
ist nach deutschem Handelsrecht
eine Personengesellschaft, bei der die Haftung
bestimmter Gesellschafter (Kommanditisten;
vgl. dort) gegenüber den Gesellschaftsgläubigern
auf die im Handelsregister
eingetragene Haftsumme begrenzt ist,
während bei anderen Gesellschaftern (Persönliche
haftende Gesellschafter, Komplementäre;
vgl. dort) eine solche Haftungsbeschränkung
nicht besteht. Letztere haften
für Verluste und Schulden der Gesellschaft
unbeschränkt mit ihrem gesamten Betriebsund
Privatvermögen. Die Rechtsform der
GmbH & Co. KG wird bei der Strukturierung
geschlossener Beteiligungsfonds sehr
häufig verwendet, da sich hier die Anleger
mit einem vorab bekannten, maximalen
Haftungsrisiko als Kommanditisten an der
Beteiligungsgesellschaft beteiligen können.
Kommanditist
Als Kommanditist wird der beschränkt
haftende Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft
bezeichnet. Das Haftungsrisiko
des Kommanditisten für Verluste und
Schulden der Beteiligungsgesellschaft ist
auf die von ihm übernommene und auch
tatsächlich geleistete Hafteinlage bzw.
Haftsumme (vgl. dort) begrenzt.
Komplementär
Der voll haftende Gesellschafter einer
Kommanditgesellschaft, dessen Haftung
nicht auf die von ihm übernommene Kapitalbeteiligung
begrenzt ist, sondern sich auf
sein gesamtes Betriebs- und Privatvermögen
erstreckt (auch „Persönlich haftender
Gesellschafter“). Sofern nicht im Gesellschaftsvertrag
der Kommanditgesellschaft
etwas anderes geregelt ist, übernimmt
der Komplementär nach den gesetzlichen
Bestimmungen die Geschäftsführung der
Gesellschaft.
LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design)
Ein System zur Klassifizierung für ökologisches
Bauen, das vom U.S. Green Building
Council entwickelt wurde. Nachhaltig gestalte
Bauwerke werden nach LEED in vier
Qualitätsstufen (Einfach, Silber, Gold und
Platin) zertifiziert. Dieses Bewertungssystem
definiert genaue Standards in den
Bereichen Standortkonzept, Wasser- und
Energieverbrauch, Baustoffe und umweltfreundlicher
Innenausbau.

152
Glossar
Liquiditätsreserve
Die freie Liquidität eines geschlossenen
Beteiligungsfonds wird in der „Liquiditätsreserve“
gehalten. Eine Liquiditätsreserve wird
im Rahmen geschlossener Beteiligungsfonds
regelmäßig in die Fondskonzeption
und Prognoserechnung eingearbeitet, um
dem Fonds einen finanziellen Spielraum
für unvorhergesehene Ereignisse, z. B. den
Ausfall von Mieterzahlungen oder den unerwarteten
Eintritt von Reparaturaufwendungen,
zu verschaffen. Die Anlage der
Liquiditätsreserve erfolgt üblicherweise in
kurzfristig verfügbaren Kapitalanlagen wie
beispielsweise Termingeldern, Geldmarktfonds
oder festverzinslichen Wertpapieren.
Loan To Value (LTV)
Verschuldungsgrad, der sich aus dem
Verhältnis der jeweiligen Immobilienfremdfinanzierung
und dem Verkehrswert der
Immobilie ermittelt.
Persönlich haftender Gesellschafter
Vgl. Komplementär.
Pflichteinlage
Vgl. Einlage.
Rendite
Die Rendite eines geschlossenen
Beteiligungsfonds setzt sich grundsätzlich
aus den laufenden Auszahlungen und dem
erwarteten Veräußerungserlös aus der abschließenden
Auflösung der Beteiligungsgesellschaft
zusammen. Die Rendite bezieht
sich auf das jeweils gebundene Eigenkapital
und ist nicht zu vergleichen mit der Effektivverzinsung
von Sparguthaben oder festverzinslichen
Wertpapieren. Je mehr Prognosewerte
in die Renditeberechnung einfließen,
umso größer wird die Unsicherheit der
prognostizierten Rendite. Die Länge des
Prognosezeitraums, die unterstellte Inflationsrate,
die kalkulierten Konditionen einer
Anschlussfinanzierung und der geschätzte
Veräußerungserlös am Ende des Prognosezeitraums
sind Haupteinflussfaktoren.
Swap (Zinstermingeschäft)
Zur Fixierung des variablen Zinssatzes
eines Darlehens kann ein Zinstermingeschäft
(Swap) über die gesamte oder Teile
der Darlehenslaufzeit abgeschlossen werden.
Bei einem Swap ist die Zinsdifferenz
zwischen dem fixen Zinssatz aus dem Swap
und dem variablen Zinssatz aus dem Darlehen
zu zahlen bzw. zu empfangen.
Totalüberschuss
Vgl. Einkunftserzielungsabsicht.
Treuhänder/Treuhandkommanditist/
Treugeber
An vielen geschlossenen Beteiligungsfonds
sind die Anleger regelmäßig nicht
unmittelbar als Kommanditist, sondern
mittelbar über einen Treuhänder (Treuhandkommanditist)
beteiligt. Bei dem Treuhänder
handelt es sich um eine natürliche oder
juristische Person. Der Treuhänder übernimmt
die Beteiligung im Außenverhältnis
im eigenen Namen, im Innenverhältnis
jedoch für den Anleger. Der Anleger wird in
diesem Fall auch als „Treugeber“ bezeichnet.
Die Rechtsbeziehungen zwischen dem
Treuhänder und dem Treugeber werden im
Treuhandvertrag geregelt, den der Anleger
mit der Unterzeichnung seiner Beitrittserklärung
abschließt.
Veräußerungserlös
Verkaufspreis des Investitionsobjektes,
z. B. Schiff, Flugzeug, Immobilie oder Unternehmensbeteiligung.
Vom Erlös sind neben
dem Restbuchwert eventuell Maklerprovisionen
oder sonstige Vergütungen und
Nebenkosten abzuziehen, um den Veräußerungsgewinn
zu ermitteln.
Verbraucherinformation für den Fernabsatz
Geregelt in Artikel 246 § 2 in Verbindung
mit § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB. Demnach sind
Anbieter von Finanz- und Versicherungsprodukten,
die ihre Produkte auf dem Postweg,
über Telefon, Fax oder E-Mail übersenden
(Fernabsatz), zu umfassenden Informationen
verpflichtet.
Zahlstelle
Stelle, die bestimmungsgemäß Zahlungen
an den Anleger ausführt.
Zweitmarkt
Im sogenannten Zweitmarkt werden bereits
gezeichnete Anteile an geschlossenen
Beteiligungsfonds gehandelt. Der Erstzeichner
bietet hier seine Anteile dem „Zweiterwerber“
zum Kauf an. Der Zweitmarkt ist
bei Weitem nicht in einem vergleichbaren
Umfang organisiert, wie beispielsweise
Wertpapierbörsen. Die Veräußerung bereits
gezeichneter Fondsanteile am Zweitmarkt
ist daher regelmäßig mit ungleich größeren
Schwierigkeiten – so etwa hinsichtlich der
Dauer und der Preisfindung – verbunden,
als dies bei fungiblen (vgl. Fungibilität)
Wertpapieren der Fall ist.

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Impressum
17. Impressum
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