Wirtschaftliche Plausibilitätsprüfung - Fondsvermittlung24.de
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Deutsches Institut für Kapitalanlagen<br />
Arbeitspapier zur wirtschaftlichen <strong>Plausibilitätsprüfung</strong><br />
CHORUS CleanTech Wind GmbH & Co. 10. KG<br />
Stand: 01.02.2013
<strong>Wirtschaftliche</strong> <strong>Plausibilitätsprüfung</strong><br />
CHORUS CleanTech Wind 10<br />
Stand: 01.02.2013<br />
(1) Fondsdaten<br />
Seite im Prospekt<br />
Persönlich geprüft<br />
Anbieterin<br />
Emittentin / Fondsgesellschaft<br />
Fondsmanagement / Komplementärin<br />
Asset Management<br />
Zielmarkt<br />
Investitionsziel / Geschäftstätigkeit<br />
CHORUS CleanTech Management GmbH<br />
CHORUS CleanTech Wind GmbH & Co. 10. KG<br />
CHORUS CleanTech Energieanlagen Verwaltungs GmbH<br />
CHORUS CleanTech Management GmbH<br />
Windenergieanlagen in Europa, insbesondere Deutschland und Frankreich<br />
Über diverse Beteiligungsgesellschaften werden Beteiligungen an Windenergie-Anlagen in<br />
Europa, insbesondere in Deutschland und Frankreich, erworben. Es ist vorgesehen, solche zu<br />
gründen oder zu erwerben und damit mittelbar Windenergie-Anlagen zu betreiben und den<br />
erzeugten Strom zu vermarkten.<br />
S. 3, 44, Nachtrag / -Anhang<br />
S. 3, 44, 48, Nachtrag / -Anhang<br />
S. 3, 44, 49, Nachtrag / -Anhang<br />
S. 3, 44<br />
S. 3, 22<br />
S. 3, 22<br />
Beteiligungsart<br />
Beirat<br />
Als Direkt- oder Treuhandkommanditist<br />
Ein Vorstand oder Aufsichtsgremien und/oder Beiräte bestehen nicht.<br />
S. 51<br />
S. 44<br />
Investitionsgrundsätze<br />
Mittelverwendungskontrolle<br />
In § 20 des Gesellschaftsvertrages verankert.<br />
Dr. Olaf Jahn, unabhängiger Wirtschaftsprüfer und Steuerberater<br />
S. 22, 24, 82<br />
S. 7<br />
Treuhand<br />
REGIS Treuhand & Verwaltung GmbH für Beteiligungen<br />
S. 3, Nachtrag-Anhang<br />
Fondsvolumen inkl. Agio<br />
€ 33.939.635 Betriebs- und Fondsgesellschaft(en)<br />
S. 6<br />
- Eigenkapital inkl. Agio<br />
€ 15.750.000 46,41% € 750.000 Agio<br />
S. 6, 27, 29, DIK-Berechnungen<br />
- Fremdkapital<br />
€ 18.189.635 53,59%<br />
S. 6, 29, DIK-Berechnungen<br />
Mindestbeteiligung<br />
Agio<br />
Gesamtausschüttung vor Steuern (Prognose)<br />
€ 10.000<br />
5,0%<br />
164,08%<br />
S. 6<br />
S. 6, 28<br />
S. 36, 39<br />
Vorsteuerrendite p. a. (Prognose)<br />
7,38% DIK-Berechnungen<br />
Einkunftsart<br />
Zeichnungsschluss (geplant)<br />
Einkünfte aus Gewerbebetrieb gemäß § 15 EStG<br />
Spätestens am 31.12.2012.<br />
S. 7, 65-72<br />
S. 6<br />
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Quelle: Verkaufsprospekt, ohne unser Haftungsobligo; Irrtümer vorbehalten; © DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH . www.deutsches-institut.eu
<strong>Wirtschaftliche</strong> <strong>Plausibilitätsprüfung</strong><br />
CHORUS CleanTech Wind 10<br />
Stand: 01.02.2013<br />
(1) Fondsdaten Seite im Prospekt Persönlich geprüft<br />
Prospektdatum / erstmalige Kündigung / Laufzeit<br />
in Jahren<br />
Beginn / Ende / Prognosezeitraum in Jahren<br />
29.05.2012 31.12.2020 8,6 Eine ordentliche Kündigung ist S. 3, 7, 18, 54, 55<br />
ausgeschlossen.<br />
31.12.2012 31.12.2020 8,0 S. 38, 42<br />
Platzierungsgarantie / Garant<br />
Ja, in Höhe von € 2,0 Mio. durch die CHORUS Vertriebs GmbH.<br />
S. 6, 16, 27, 59, Nachtrag-Anhang<br />
Haftsumme<br />
10,00%<br />
S. 15, 53<br />
Totalverlustrisiko Mehrfach im Prospekt erwähnt.<br />
S. 9, 12, 15, 21<br />
IDW S4 Gutachten<br />
vorhanden<br />
Gem. Anbieterin<br />
(2) DIK-Berechnungen und Parameter<br />
Seite im Prospekt<br />
Persönlich geprüft<br />
Investitionsquote zu Fondsvolumen inkl. Agio<br />
Fondskosten Investitionsphase inkl. Agio<br />
- zu Fondsvolumen inkl. Agio<br />
- zu Eigenkapital inkl. Agio<br />
Laufende Fondsverwaltungskosten p.a. (TER)<br />
- zu Fondsvolumen inkl. Agio<br />
Generalunternehmerin / Projektpartner<br />
Kaufpreis der Windanlagen<br />
87,34%<br />
Verkaufspreis der Windanlagen € 17.703.933<br />
Stromerlöse / Jahr (1. volles Betriebsjahr)<br />
Einkaufsfaktor<br />
€ 2.799.000 S. 30<br />
8,25%<br />
17,77%<br />
0,46%<br />
€ 26.282.101 S. 29<br />
€ 3.070.365 S. 33<br />
8,56<br />
Inkl. Liquiditätsreserven und Kapitaldienstreserve<br />
Differenz: € 8.578.168, entspricht 67,36% der Anschaffungskosten<br />
S. 27, 29, DIK-Berechnungen<br />
S. 27, DIK-Berechnungen<br />
S. 27, DIK-Berechnungen<br />
€ 157.729 S. 31, DIK-Berechnungen<br />
Energiequelle GmbH<br />
Einspeisegesetz Deutschland: Erneuerbare Energien Gesetz (EEG); Frankreich: Artikel 10 des Gesetzes Nr. 2000-<br />
108 vom 10.02.2000 bzw. Ministererlass vom 17.11.2008 in der Fassung vom 23.12.2008<br />
DIK-Berechnungen<br />
Gem. Anbieterin<br />
S. 36-37, DIK-Berechnungen<br />
DIK-Berechnungen<br />
S. 23<br />
Einspeisevergütung<br />
Deutschland: Anfangsvergütung 8,93 ct/kWh mind. 5 Jahre; danach 4,87 ct/kWh;<br />
Frankreich: 8,2 ct/kWh<br />
S. 23<br />
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<strong>Wirtschaftliche</strong> <strong>Plausibilitätsprüfung</strong><br />
CHORUS CleanTech Wind 10<br />
Stand: 01.02.2013<br />
(2) DIK-Berechnungen und Parameter Seite im Prospekt<br />
Persönlich geprüft<br />
Jährliche Kostensteigerung: Techn. Betriebsführung,<br />
Wartung, Instandhaltung, etc<br />
1,50% 2,75% jährliche Steigerung der Stromerlöse<br />
S. 13, 34<br />
Rückbaukosten kumuliert Keine kalkuliert, geplanter Verkauf Ende 2020.<br />
Zinssatz Fremdkapital p.a.<br />
Kalk.: in Deutschland 3,5 % p.a. und in Frankreich 5,5 % p.a.<br />
Tilgung<br />
Zwei Darlehen mit gleichbleibenden Tilgungsraten.<br />
Zins Liquidität p.a. 2,00%<br />
S. 7<br />
S. 35<br />
S. 29<br />
S. 34<br />
(3) DIK-Kommentar<br />
Kommentar<br />
Kontakt<br />
Semi-Blind-Pool-Konzept, da der im Prospekt auf Seite 24 als Projekt 1 bezeichnete Windpark „Hellberge“ bereits durch die CHORUS CleanTech Management<br />
erworben wurde; bislang laufen die von dem Management verantworteten Solarfonds plangemäß oder besser; Mittelverwendung und -herkunft - Prognose 2012 im<br />
Prospekt dargestellt (S. 27 f.); Ergebnisplanungen im Prospekt enthalten (S. 31 f.); Liquiditätsplanungen - Prognose im Prospekt abgebildet (S. 36 f.);<br />
Sensitivitätsanalyse im Prospekt enthalten (S. 39);<br />
www.chorus-gruppe.de<br />
(4) Urteile anderer Analysehäuser / Medien<br />
Feri<br />
Fonds & Co.<br />
fondstelegramm<br />
G.U.B.<br />
Kapital markt-intern<br />
Scope<br />
Seppelfricke<br />
---<br />
gut<br />
neutral<br />
---<br />
positiv<br />
BBB<br />
gut<br />
TKL<br />
Umweltfinanz ***<br />
---<br />
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<strong>Wirtschaftliche</strong> <strong>Plausibilitätsprüfung</strong><br />
CHORUS CleanTech Wind 10<br />
Stand: 01.02.2013<br />
(5) Ergebnis der Prüfung<br />
Bitte ankreuzen <br />
Das vorliegende Beteiligungsangebot ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten plausibel.<br />
Das vorliegende Beteiligungsangebot ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht plausibel.<br />
Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot ist keine wirtschaftliche <strong>Plausibilitätsprüfung</strong> durchführbar.<br />
(6) Risikohinweise / Prospektprüfung<br />
Auf die mit der Vermögensanlage verbundenen Risiken wird auf den Seiten 8 - 21 im Verkaufsprospekt hingewiesen. Eine eigenständige Prospektprüfung wurde<br />
durchgeführt.<br />
Ort, Datum Berater / Firmenstempel Unterschrift<br />
(7) Anmerkungen / Notizen<br />
Weitere Datenquellen: Nachtrag Nr. 1 zum Verkaufsprospekt vom 15.10.2012 inkl. Anhang<br />
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Quelle: Verkaufsprospekt, ohne unser Haftungsobligo; Irrtümer vorbehalten; © DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH . www.deutsches-institut.eu
<strong>Wirtschaftliche</strong> <strong>Plausibilitätsprüfung</strong><br />
CHORUS CleanTech Wind 10<br />
Stand: 01.02.2013<br />
(7) Anmerkungen / Notizen<br />
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Quelle: Verkaufsprospekt, ohne unser Haftungsobligo; Irrtümer vorbehalten; © DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH . www.deutsches-institut.eu
Leitfaden zur Geeignetheitsprüfung<br />
Leitfaden zur Geeignetheitsprüfung gem. § 31 Abs. 4 und 4a Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und § 16 Abs. 1 der Finanzanlagenvermittlungs-verordnung<br />
(FinVermV)<br />
Durch die Klassifizierung Geschlossener Fonds als Finanzinstrument gem. § 1 Abs. 11 KWG sind Wertpapierdienstleistungsunternehmen<br />
(Vermögensverwaltungen, Banken, Sparkassen und Haftungsdächer) ab dem 01.06.2012 zu einer sog. „Geeignetheitsprüfung“ gem. § 31 Abs. 4 und 4a<br />
WpHG verpflichtet.<br />
Gewerbliche Finanzanlagenvermittler gem. § 34 f Gewerbeordnung (GewO) müssen im Fall der Anlageberatung gem. § 16 Abs. 1 FinVermV ebenfalls eine<br />
Geeignetheitsprüfung vornehmen. Diese beinhaltet auch eine wirtschaftliche <strong>Plausibilitätsprüfung</strong>.<br />
Der alleinige Verweis auf eine extern durchgeführte <strong>Plausibilitätsprüfung</strong> oder auf die Existenz eines IDW S4-Gutachtens führt jedoch nicht zu einer<br />
Enthaftung des Finanzdienstleisters oder Finanzanlagenvermittlers und entbindet ihn im Rahmen der Anlageberatung nicht von einer eigenständigen<br />
Prüfung.<br />
Das Deutsche Institut für Kapitalanlagen hat daher ein „Arbeitspapier zur wirtschaftlichen <strong>Plausibilitätsprüfung</strong>“ entwickelt, um den internen Prüfprozess zu<br />
optimieren.<br />
Das Arbeitspapier enthält unter (1) Fondsdaten u. a. Informationen über die Geschäftstätigkeit der Emittentin, die prognostizierte Gesamtausschüttung, zur<br />
prognostizierten Rendite innerhalb des Prognosezeitraumes.<br />
Unter (2) DIK-Berechnungen und Parameter werden neben der Substanzquote auch die initialen und die jährlichen Kosten (TER) der Vermögensanlage<br />
dargestellt. Diese Angaben sind zur Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des vorliegenden Beteiligungsangebotes geeignet.<br />
Unter (3) DIK-Kommentar wird auf das Fondskonzept, die Prognoserechnung und die Leistungsbilanz des Anbieters eingegangen.<br />
Unter (4) Urteile anderer Analysehäuser werden die Meinungen und Ratings anderer Marktteilnehmer zusammengetragen und übersichtlich dargestellt.<br />
Unter (5) Ergebnis der Prüfung sollte nach der persönlichen Überprüfung der obigen Angaben das Ergebnis Ihres Prüfprozesses stehen. Handelt es sich um<br />
einen sogenannten Blind Pool und enthält der Verkaufsprospekt keine detaillierte Prognoserechnung, ist in der Regel keine wirtschaftliche<br />
<strong>Plausibilitätsprüfung</strong> durchführbar. Sollte das Fondskonzept nahezu identisch mit dem der Vorgängerfonds sein, kann unter Umständen mithilfe einer<br />
aussagekräftigen Leistungsbilanz (Track Record) eine Beurteilung durchführbar sein.<br />
Bei einem Blind Pool oder Semi Blind Pool und einer detaillierten Prognoserechnung ist hingegen eine <strong>Plausibilitätsprüfung</strong> möglich. Auch hier kann der<br />
Blick auf die Leistungsbilanz unterstützend sein.<br />
Zur leichteren Beurteilung werden z. B. bei Immobilienfonds zudem die Wertänderungsrendite, die Einkaufs- und Verkaufsfaktoren, die anfängliche Miete<br />
und bei Verkauf pro m², die Revitalisierungskosten, etc. ausgewiesen.<br />
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© DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH . Heidegrund 41 . 48159 Münster . Tel.: +49 251. 56 78 . Fax: +49 251. 56 471 . info@deutsches-institut.eu . www.deutsches-institut.eu
Definitionen<br />
Inhaltsübersicht<br />
Vorsteuerrendite p. a.<br />
Rendite p. a.<br />
Laufende Fondsverwaltungskosten<br />
Investitionsquote<br />
Substanzquote<br />
Wertänderungsrendite<br />
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Definitionen<br />
Vorsteuerrendite p. a.<br />
siehe Rendite p. a.<br />
Rendite p. a.<br />
Die Berechnung der Rendite p. a. bzw. Vorsteuerrendite p. a. erfolgt nach folgender Formel:<br />
Rendite p. a. =<br />
Gesamtausschüttung in % - (100% + Agio in %)<br />
Prognosezeitraum in Jahren<br />
Diese vereinfachte Renditeberechnung verteilt alle Ausschüttungen gleichmäßig auf den Prognosezeitraum. Der Zeitpunkt der Ausschüttung bleibt<br />
unberücksichtigt.<br />
Die Methode des internen Zinsfußes berücksichtigt hingegen die Zeitpunkte des Rückflusses / der Ausschüttung und geht von der Prämisse aus, dass<br />
dieses zurück geflossene Kapital zum gleichen Zins (interner Zinsfuß der Zahlungsreihe) wieder angelegt werden kann.<br />
Beide Methoden haben Stärken und Schwächen. Sie führen zum Teil zu erheblich anderen Ergebnissen.<br />
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Definitionen<br />
Laufende Fondsverwaltungskosten<br />
Unter diesem Begriff werden alle laufenden Fondsverwaltungskosten zusammengefasst, welche sich auf die „Fonds-Hülle“ beziehen und nicht direkt das<br />
Investitionsgut selbst betreffen.<br />
Typische Laufende Fondsverwaltungskosten sind:<br />
Komplementärvergütung, Haftungsvergütung, Vergütung des geschäftsführenden Kommanditisten, Management-Gebühren, Vergütung der<br />
Fondsverwaltung, Treuhandvergütung, Steuerberatungs-, Wirtschaftsprüfer-, Abschluss-, Rechtsberatungskosten, Dienstleistungsgebühren,<br />
Bestandsprovisionen.<br />
Eine anfängliche, einmalige Treuhandvergütung, z. B. für die Einrichtung der Treuhandverwaltung und die Mittelverwendungskontrolle, sofern sie nur in der<br />
Investitionsphase stattfindet, zählen nicht zu den laufenden Fondskosten.<br />
Kosten für die Verwaltung / Bewirtschaftung des Investitionsgutes, wie z. B. Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Facility Management, Zins und Tilgung fallen<br />
ebenfalls nicht in die Kategorie der laufenden Fondsverwaltungskosten.<br />
Eine einmalige Vergütung für den Verkauf des Investitionsgutes am Ende des Prognosezeitraums wird wegen der Einmaligkeit ebenfalls nicht zu den<br />
laufenden Fondsverwaltungskosten gezählt werden. Gleiches gilt für eine Erfolgsbeteiligung am Verkaufserlös.<br />
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Definitionen<br />
Investitionsquote<br />
Die Investitionsquote ist definiert als (Brutto-)Kaufpreis für das Investitionsgut im Verhältnis zum Fondsvolumen inkl. Agio. Im Gegensatz zur Substanzquote<br />
werden die Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) und die Liquiditätsreserve berücksichtigt.<br />
Investitionsquote<br />
=<br />
(Netto-)Kaufpreis + Nebenkosten + Liquidität<br />
Fondsvolumen inkl. Agio<br />
Alternativ kann die Investitionsquote auch als Differenz zwischen Fondsvolumen inkl. Agio abzüglich Fondskosten in der Investitionsphase inkl. Agio zu<br />
Fondsvolumen inkl. Agio berechnet werden.<br />
Investitionsquote =<br />
Fondsvolumen inkl. Agio ./. Fondskosten Investitionsphase inkl. Agio<br />
Fondsvolumen inkl. Agio<br />
Substanzquote<br />
Die Substanzquote ist in dem Arbeitspapier zur wirtschaftlichen <strong>Plausibilitätsprüfung</strong> eng definiert als (Netto-)Kaufpreis oder als Anschaffungskosten ohne<br />
Anschaffungsnebenkosten (Steuern, Gebühren) und Liquiditätsreserve im Verhältnis zum Fondsvolumen inkl. Agio.<br />
Substanzquote =<br />
(Netto-)Kaufpreis<br />
Fondsvolumen inkl. Agio<br />
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Definitionen<br />
Wertänderungsrendite<br />
Die Wertänderungsrendite gibt an, wie viele Prozentpunkte der Gesamtausschüttung auf eine Wertsteigerung des Investitionsgutes zurückzuführen sind.<br />
Beispiel: Kaufpreis der Immobilie: € 10 Mio., Verkaufspreis der Immobilie: € 12,5 Mio., Eigenkapital ohne Agio: € 5 Mio., Gesamtausschüttung: 160%,<br />
Prognosezeitraum: 10 Jahre.<br />
12,5 - 10<br />
Wertänderungsrendite = = 50%<br />
5<br />
Subtrahiert man nun die Wertänderungsrendite von der prognostizierten Gesamtausschüttung, reduziert sich die Gesamtausschüttung auf 110%. Abzüglich<br />
des eingesetzten Eigenkapitals ohne Agio i.H.v. 100% errechnet sich eine jährliche lineare Rendite i.H.v. 1%. Ein Großteil der prognostizierten jährlichen<br />
linearen Rendite i.H.v. 6% ist somit auf die Wertsteigerung der Immobilie zurückzuführen.<br />
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