Geschäftsbericht 2012 - Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH

GESCHÄFTSBERICHT

UNTERNEHMENSENTWICKLUNG 2010 - 2012
Jahr 2010 2011 2012
Bilanzsumme
GSW T€ 300.964 301.573 332.774
Gesellschaftskapital T€ 13.884 13.884 13.884
Rücklagen T€ 46.849 49.989 53.409
Jahresumsatz T€ 48.120 52.479 49.361
Fertigstellungen Anzahl der 104 82 47
Wohnungen
Herstellungsaufwand T€ 18.450 24.108 12.442
1 Gemeindezentrum
1 Erweiterung Pflegeheim mit 32 Plätzen
1 Pflegeheim mit 27 Plätzen
1 Umbau u. Mod. eines Pflegeheims mit 40 Plätzen
1 Schule
Sozialbauten 2010-2012 1 Sanierung eines Pfarrhauses
1 Neubau eines Gemeindezentrums
Haus der Senioren mit 2 Wohngemeinschaften,
Tagesbetreuung und Kontaktbüro
1 Bildungshaus
1 Gemeindehaus
1 Kindertagesstätte
Verwalteter Wohnungsbestand Anzahl der 7.268 7.402 7.424
Wohnungen
Sollmieten (eigene) T€ 24.202 24.836 24.163
Eigener Wohnungsbestand (WE) 5.350 5.389 5.411
(Gar) 671 671 676
(Tiefg.-Pl.) 341 365 393
(SM) 63 64 78
nachrichtlich:
Bilanzsumme Treuhandvermögen T€ 94.094 93.449 92.237
Verwaltete Treuhandwohnungen (WE) 1.266 1.274 1.274
(Gar) 221 222 222
(Tiefg.-Pl.) 226 226 226
(SM) 13 14 14
4

INHALTSVERZEICHNIS
RECHTSGRUNDLAGEN, ORGANE, BETEILIGUNGEN
UND MITGLIEDSCHAFTEN DER GESELLSCHAFT 7
Rechtsgrundlagen 8
Gesellschafter 8
Aufsichtsrat 9
Geschäftsführung 9
Prokuristen 9
Geschäftsstellen 9
Beteiligungen 9
Mitgliedschaften 9
BERICHT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG 10
Bauträgerobjekte 12
Besondere Ereignisse 15
Bauen für Dritte 16
Energetische Sanierung 18
Baulandentwicklung 22
Auszeichung 23
Ausblick 2013 24
Soziales Engagement 25
Personalbericht 26
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 27
LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2012 28
JAHRESABSCHLUSS 36
Bilanz zum 31.12.2012 38
Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2012 40
Anhang 41
BESTÄTIGUNGSVERMERK 50
5

RECHTSGRUNDLAGEN

RECHTSGRUNDLAGEN
Gemäß notarieller Urkunde vom 25.03.1949 ist das
Unternehmen als Gesellschaft mit beschränkter Haftung
gegründet worden; es besteht in dieser Rechtsform
unverändert fort. Der Gesellschaftsvertrag ist seitdem den
rechtlichen und sachlichen Bedürfnissen entsprechend
mehrfach geändert worden. Die Anerkennung als
gemeinnütziges Wohnungsunternehmen erfolgte am
18. August 1949, die als unmittelbarer Kleinsiedlungsträger
am 27. April 1955.
Die Bestätigung als allgemeiner Sanierungsträger für das
Gebiet des Landes Hessen wurde am 30. September 1978
ausgesprochen.
Die in § 37 Zweites Wohnungsbaugesetz geforderte
Eignung und Zuverlässigkeit als Betreuungsunternehmen
ist gemäß den Bescheiden vom 30. Dezember 1993
für das Land Hessen, vom 30. Juni 1994 für das Land
Rheinland-Pfalz und vom 10. Juni 1994 / 12. August 1996
für das Land Thüringen nachgewiesen. Die nach Wegfall
der Wohnungsgemeinnützigkeit erforderlich gewordene
Erlaubnis gemäß § 34 c Gewerbeordnung wurde am
15. Februar 1994 erteilt.
Die Gesellschaft hat sich zum 1. Januar 1990 eine neue
Satzung gegeben, die auch nach Aufhebung des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin den
gemeinnützigkeitsrechtlichen Grundsätzen im
Wohnungswesen Rechnung trägt.
GESELLSCHAFTER
Bistum Limburg
Bischöflicher Stuhl zu Mainz
Bischöflicher Stuhl zu Fulda
Bistum Erfurt
Caritasverband für die Diözese Limburg e.V.
Caritasverband für die Diözese Mainz e.V.
Caritasverband für die Diözese Fulda e.V.
Caritasverband für das Bistum Erfurt e.V.
8

AUFSICHTSRAT
Finanzdirektor Eberhard von Alten, Mainz
stellvertr. Vorsitzender (bis 13.02.2012)
Vorsitzender (ab 13.02.2012)
Ltd. Finanzdirektor Gerhard Stanke, Fulda
stellvertr. Vorsitzender (ab 01.02.2012)
Ltd. Verwaltungsdirektor i. K.
Peter Steinhauer, Limburg
stellvertr. Vorsitzender
Justitiar Heinrich Griep, Mainz
Verwaltungsdirektor Volkmar Hommel, Mainz
Ordinariatsassessor Gerhard Jünemann, Erfurt
Referatsleiter Patrick Jung, Limburg
(bis 01.06.2012)
Diözesanbaumeister Dr. Burghard Preusler, Fulda
(ab 01.02.2012)
Leiter Abt. Liegenschaften und Zentrale Dienste
Ass. Jur. Wolfgang Rath, Limburg
Ltd. Finanzdirektor Franz Reuting, Fulda
(bis 31.01.2012)
Personaldirektor Thomas Schlimme, Fulda
(bis 31.01.2012)
Finanzdezernent Gordon Sobbeck, Limburg
(ab 01.06.2012)
GESCHÄFTSFÜHRUNG
Andreas Ruf MRICS
Dipl.-Ing. Armin Niedenthal
PROKURISTEN
Dietmar Hochrein-Enzeroth
Stephan Torchalla
FIRMENSITZ
Frankfurt/M., Blumenstraße 14 -16
Telefon (069) 15 44-0
GESCHÄFTSSTELLEN
Frankfurt/M., Blumenstraße 10 - 12
Telefon (0 69) 15 44-0
Limburg, Heinrich-von-Kleist-Straße 12,
Telefon (0 64 31) 94 72-0
Mainz, Saarstraße 1
Telefon (0 61 31) 2 89 01-0
Fulda, Adenauerstraße 1
Telefon (06 61) 5 15 20
Erfurt, Stiftsgasse 4a
Telefon (03 61) 22 20 62-0
Kassel, Bürgistraße 16-18
Telefon (05 61) 57 05 85-0
BETEILIGUNGEN
Treuhandgesellschaft für die Südwestdeutsche
Wohnungs wirtschaft mbH, Frankfurt am Main
Pax-Bank, Köln
WG Immo Kreisstraße Weiterstadt GmbH & Co. KG,
Weiterstadt
Bank im Bistum Essen eG, Essen
Bank für Kirche und Caritas eG, Paderborn
MITGLIEDSCHAFTEN
Kath. Siedlungsdienst e.V., Berlin
Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V.,
Frankfurt am Main
Siedlungsförderungsverein Hessen e.V. , Frankfurt am Main
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V.,
Düsseldorf
Deutsches Volksheimstättenwerk, Berlin
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Köln
Pensions-Sicherungs-Verein VVaG., Köln
9

BERICHT DER GESCHÄFTSFÜHRUNG

12
BAUTRÄGEROBJEKTE

MAINZ-MARIENBORN
Idyllisch, inmitten von Feldern und Wiesen gelegen befindet
sich Marienborn, mit knapp 4.000 Einwohnern der zweitkleinste
Stadtteil der Landeshauptstadt Mainz.
Marienborn ist eine kleine Oase der Ruhe und ein beliebter
Wohnort im Grünen.
In guter Wohnlage auf Grundstücksgrößen von 260-470 m²
entstanden 6 Doppelhaushälften verschiedener Bautypen.
4 Häuser mit einer jeweiligen Wohnfläche von 110 m²
wurden in 1,5 geschossiger Bauweise und 2 Häuser mit
Wohnflächen von jeweils ca. 138 m² in 2,5 geschossiger
Bauweise erstellt.
Alle Häuser sind vollunterkellert und jedes Haus verfügt
über eine große Sonnenterrasse.
13

BAD SODEN IM TAUNUS, ELISABETHENSTRASSE
Die kleine, aber feine und sehr hochwertige Eigentumswohnanlage
befindet sich zentrumsnah und doch ruhig
gelegen, auf einem leicht hängigen Grundstück mit sehr
schönem Ausblick ins Rhein-Main-Gebiet.
Insgesamt befinden sich 8 Eigentumswohnungen von
ca. 70 m² - 222 m² in dem modernen Neubauhaus.
Zu jeder Eigentumswohnung gehört ein Kellerraum.
Ein Aufzug führt vom Eingangsbereich auf alle Ebenen.
14

BESONDERE EREIGNISSE
BAUVORHABEN MAINZ RHEINSTRASSE/TEMPLERGASSE
Im Zuge von Gründungsarbeiten auf der Baustelle an der
Rheinstraße, kamen historische Gewölbekeller unter dem
Baugrundstück zum Vorschein. Mit derartigen Funden
ist im Bereich der Mainzer Altstadt grundsätzlich immer
zu rechnen.
Die daraufhin eingeleiteten archäologischen Grabungen
brachten weitere Geheimnisse der Mainzer Stadtgeschichte
ans Tageslicht.
Anlass für die Gründungsarbeiten war die Errichtung eines
mehrgeschossigen Hauses mit 13 Wohnungen an der
Rheinstraße zwischen Templergasse und Ignaz Gässchen.
15

BAUEN FÜR DRITTE
Das Gemeinnützige Siedlungswerk wurde vom Bischöflichen
Ordinariat des Bistums Mainz mit der Planung und
Errichtung einer neuen Kindertagesstätte für die Kirchengemeinde
St. Pankratius in Mainz-Hechtsheim beauftragt.
An der Finanzierung beteiligten sich neben dem Bischöflichen
Stuhl und der Kirchengemeinde St.Pankratius das
Land Rheinland-Pfalz sowie die Landeshauptstadt Mainz.
Der bestehende Kindergarten konnte den wachsenden
Bedarf, insbesondere nach Ganztagesbetreuungsplätzen
nicht abdecken, sodass sich die Gemeinde St. Pankratius
für die Errichtung eines zusätzlichen zweigeschossigen,
teilunterkellerten Neubaus mit vier alterserweiterten
und einer Krippengruppe für insgesamt 107 Kinder entschieden
hatte.
16

Das winkelförmige Obergeschoss ermöglicht die natürliche
Belichtung der innen liegenden, großzügigen Multifunktionszone
im Erdgeschoss, die nicht nur als Erschließungsund
Garderobenzone genutzt werden kann, sondern auch
als gruppenübergreifende Spielfläche zur Verfügung steht.
Da der Neubau auf dem hierfür erworbenen Nachbargrund
stück errichtet wurde, kann die bestehende, eingewachsene
Außenspielfläche weitergenutzt und das
alte Gebäude veräußert werden. Trotz seiner selbstbewussten
modernen Architektur passt sich das Gebäude
mit seinen kubischen Verschiebungen an die kleinteilige
Randbebauung an.
Im Rahmen der feierlichen Einweihung im September 2012
konnte das Gebäude nach eineinhalb Jahren Bauzeit an die
Nutzer übergeben werden.
17

ENERGETISCHE MODERNISIERUNG
Im Berichtsjahr investierte die Gemeinnützige Siedlungswerk
GmbH für die Instandhaltung und Modernisierung
des eigenen Anlagevermögens ca. 7 Mio. EUR.
Schwerpunkt waren umfassende Modernisierungsarbeiten,
um die Energieeffizienz nachhaltig zu optimieren und den
energetischen und qualitativen Zustand der nachstehend
aufgeführten Liegenschaften zu verbessern.
Nachfolgend aufgeführte Maßnahmen wurden in den
genannten Liegenschaften durchgeführt:
• Anbringung von Wärmeverbundsytemen (WDVS)
• Dach- und Kellerdeckendämmungen
• Fenstererneuerungen
• Erneuerung von Elektrosteigleitungen
• Erneuerung und Umstellung von Gaszentralheizungen
mit Wärmetauschern, solarthermische
Anlagen, neue Gasetagenheizungen
• Teilweise Badsanierungen
• Neugestaltung der Hauseingänge und Treppenhäuser
Aufgrund der umfassenden Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten,
hat sich der Wohnwert deutlich verbessert.
BAD HOMBURG, HESSENRING 112-114+116
Baujahr 1952, 23 Wohneinheiten, Kosten: 970.000 EUR
18

FRANKFURT/MAIN, RAPPSTRASSE 2-4
Baujahr 1955, 23 Wohneinheiten, Kosten: 830.000 EUR
DREIEICH, BERLINER RING 104-106
Baujahr 1966, 18 Wohneinheiten, Kosten: 700.000 EUR
BAD HOMBURG, TRIFTSTRASSE 38
Baujahr 1954, 6 Wohneinheiten, Kosten: 210.000 EUR
19

BAD HOMBURG, FALKENSTEINER STRASSE 8
Baujahr 1951, 6 Wohneinheiten, Kosten: 100.000 EUR
BAD HOMBURG, FALKENSTEINER STRASSE 9-11
Baujahr 1960, 24 Wohneinheiten, Kosten 1.140.00 EUR
LIMBURG, DRESDNER STRASSE 4
Baujahr 1956, 12 Wohneinheiten, Kosten: 430.000 EUR
20

MAINZ-KASTEL,
CARLOWITZSTRASSE 1 UND PHILLIPSRING 23
Baujahr 1959, 34 Wohneinheiten, Kosten: 683.000 EUR
MAINZ-WEISENAU, FRÜCHTSTRASSE 9-11
Baujahr 1953, 9 Wohneinheiten, Kosten: 265.000 EUR
21

BAULANDENTWICKLUNG
Im Rahmen einer Projektgesellschaft mit der Vereinigten
Volksbank Griesheim-Weiterstadt eG wurden über Jahre
hinweg rund 106.000 m² Ackerland zu Bauland entwickelt.
Die Erschließungsmaßnahmen beinhalteten die Planung
und Erstellung von Straßen/Kreiselanbindung, Gehwegen,
Straßenbeleuchtungen sowie Grünflächen und einen
Kinderspielplatz. Für die Stadt Weiterstadt wurden außerdem
ein park and ride-Parklatz, sowie öffentliche Parkplätze
entlang der alten Kreisstraße gebaut. Eine besondere
Herausforderung dieser Wohngebietsentwicklung stellte
die Höherlegung einer 120 KV-Überlandleitung dar.
Auf dem Areal entstanden ca. 160 Grundstücke, die Lebens -
raum für rund 650 Menschen bieten. Die Bebauung deckt
den Bedarf für junge Familien ebenso wie den Bedarf an
gehobenen Ansprüchen ab.
Eine Kindertagesstätte, bestehend aus 3 Gruppen die insge samt
50 Kindern, im Alter von 1 bis 6 Jahren Platz bietet rundet das
Wohnen für Familien im Gebiet „Apfelbaumgarten“ ab.
Mit dem Verkauf der letzten Grundstücke konnte dieses
Projekt erfolgreich abgeschlossen werden.
22

AUSZEICHNUNG
Bei der Verleihung des Deutschen Bauherrenpreises 2012 in
Berlin, in der Kategorie „Neubau – innovative Projekte im
Wohnungsneubau“ erhielt das GSW eine „Besondere Anerkennung“
für das Seniorenwohnhaus im Wiesbadener
„Künstlerviertel“.
Auf der ehemals als Güterbahnhof genutzten, letzten größeren
innenstadtnahen Brachfläche in Wiesbaden entstand
an zentraler Stelle des städtebaulichen Entwicklungsgebietes
„Künstlerviertel“ ein multifunktional genutztes Wohnhaus
für Senioren. Das Wohnhaus mit einer Grundfläche von
1.692 m² bietet 14 Wohnungen im Rahmen eines Nachbarschaftsmodells,
eine ambulant betreute Wohngruppe
und eine Pflegewohngruppe mit Tagespflege.
Das im Seniorenwohnhaus integrierte Cafe mit Informationsund
Begegnungstreff ist für alle Bewohner des Quartiers
offen. Dadurch findet das Leben für Senioren nicht am Rand,
sondern in der Mitte der Gesellschaft statt.
23

AUSBLICK AUF 2013
EIGENHEIME
Anzahl der Häuser Wohneinheiten Bauort
8 8 Frankfurt/Harheim-Süd
3 3 Mainz, Zahlbacher Steig
8 8 Hanau, Wöhlerstrasse
39 39 Mainz, DJK-Gelände
12 12 Oberursel, Neuhausstrasse
EIGENTUMSWOHNUNGEN
1 8 Nidderau-Ostheim
2 20 Mainz, DJK-Gelände
1 13 Mainz, Templergasse
2 8 Friedrichsdorf
BETREUUNGSBAUTEN/PFLEGEHEIME
1 9 Wohnungen und 40 Pflegeplätze Einhausen
1 12 Wohnplätze Nidderau-Ostheim
BETREUUNGSBAUTEN/WOHNUNGEN
1 28 Frankfurt/Ginnheim
MIETWOHNUNGEN
1 30 und 4 Gewerbeinheiten Hafen-Offenbach
1 32 (Öffentl. gef. Seniorenwohnungen) Mainz-Kostheim
24

SOZIALES ENGAGEMENT
Im Jahr 2012 konnten wir wieder die Organisation
„UHURU e.V. – Gemeinsam für Kinder in Kenia“
unterstützen.
UHURU e.V. ist ein mildtätiger Verein und engagiert sich für
mittellose, heimat- und schutzlose Kinder und Jugendliche
in der westkenianischen Stadt Kisumu. Die Organisation
bietet Straßenkindern Beistand und Unterstützung
bei der Alltagsbewältigung und ist bemüht eine Zukunftsperspektive
zu ermöglichen.
25

PERSONALBERICHT
Im Geschäftsjahr standen durchschnittlich 105 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter im Dienste der Gesellschaft,
darunter 14 in Teilzeitarbeitsverhältnissen. Zu den 105
Beschäftigten gehören auch 4 Auszubildende, die zu Bauzeichnern
und Immobilienkaufleuten ausgebildet wurden.
In Kooperation mit der Dualen Hochschule Baden-Württemberg
realisieren wir ein Studienkonzept, bei dem ein
wissenschaftliches Studium an einer Hochschule mit einer
Praxisausbildung im Unternehmen verknüpft wird. Nach
insgesamt 3-jähriger Ausbildung endet diese mit einem
Abschluss zum Bachelor/Immobilienwirtschaft.
Daneben bieten wir weiterhin die Ausbildung zu Immobilienkaufleuten
an, hier werden die Auszubildenden im Betrieb
und an der Berufsschule ausgebildet.
Vor jeder Abschlussprüfung nahmen die Auszubildenden
an Vorbereitungskursen zur Abschlussprüfung teil. Die
technischen Auszubildenden besuchten turnusgemäß die
Lehrbaustelle. Praktikanten fanden bei uns ebenfalls Einblick
in die Berufswelt.
Die Gesellschaft sieht es nach wie vor als eine vorrangige
Aufgabe, die Ausbildung von jungen Menschen zu fördern
und so für qualifizierten Nachwuchs zu sorgen. Die Anforderungen
an Unternehmen und deren Mitarbeiter steigen
permanent. Qualifiziertes Personal ist deshalb unverzichtbar.
Aus diesem Grund sorgt das GSW, wie in den Jahren
zuvor, dass ein großer Teil der Belegschaft zu qualifizierten
Fort- und Weiterbildungsveranstaltungen angemeldet wird.
Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern spricht die Geschäftsführung
Dank und Anerkennung aus. Zu danken
ist auch den Mitgliedern des Betriebsrates, die gemeinsam
mit der Geschäftsführung, die anstehenden personellen
und sozialen Probleme vertrauensvoll und konstruktiv
angefasst und gelöst haben.
26

BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum 2012 die Arbeit
der Geschäftsführung überwacht und diese beratend begleitet.
Die Geschäftsführung informierte den Aufsichtsrat
regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Lage der Gesellschaft
sowie über alle für das Unternehmen relevanten
Fragen der Planung und der Geschäftsentwicklung. Im
Geschäftsjahr 2012 fanden sechs Sitzungen des Aufsichtsrates
statt.
Die in der Satzung vorgeschriebenen Vorgänge und Geschäftsvorfälle
wurden beraten und soweit erforderlich,
entsprechende Beschlüsse gefasst. Im Mittelpunkt der Beratungen
standen die Planungen 2012, die Entwicklung der
Ertrags- und Liquiditätslage des Unternehmens, die Erörterung
der monatlichen Abschlüsse, die Entwicklungen in den
einzelnen Sparten des Unternehmens mit ihren wirtschaftlichen
Ergebnissen sowie ihren Chancen und Risiken.
Der Aufsichtsratsvorsitzende wurde außerdem laufend über
alle wichtigen Geschäftsvorfälle und Ereignisse informiert.
Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrates hat wechselnde
Sachgebiete des Unternehmens ausführlich geprüft und
erörtert. Im Mittelpunkt der Prüfungen standen folgende
Themen:
- Unterlagen Aufsichtsrat
- Bildung und Auflösung von Rückstellungen
- Wirtschaftlichkeit von Bauträgerprojekten
Beispiel Am Fort Gonsenheim, Mainz
Die Feststellungen des Prüfungsausschusses wurden im
Aufsichtsrat erörtert.
Die Schüllermann & Partner AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
- Steuerberatungsgesellschaft hat den Jahresabschluss,
den Lagebericht sowie Ordnungsmäßigkeit der
Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2012 geprüft und
mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Alle Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Prüfungsbericht
erhalten. In Anwesenheit der Prüfer wurde das
Prüfungsergebnis eingehend erörtert. Die Prüfung hat keinen
Anlass für Beanstandungen ergeben. Es wurden auch
keine Risiken bekannt, denen im Jahresabschluss nicht ausreichend
Rechnung getragen worden wäre.
In gemeinsamer Sitzung mit der Geschäftsführung hat der
Aufsichtsrat am 29. April 2013 den Jahresabschluss festgestellt
und den Lagebericht gebilligt. Er schließt sich den
Vorschlägen der Geschäftsführung über die Verwendung
des Bilanzgewinns an.
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung, den Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern der Gesellschaft für die im
Berichtsjahr geleistete Arbeit.
Frankfurt, den 29.04.2013
Der Aufsichtsrat
Eberhard von Alten
Vorsitzender
27

LAGEBERICHT
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2012

LAGEBERICHT
I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND
BRANCHENENTWICKLUNG
WELTWIRTSCHAFT 1
Im Jahr 2012 hat die weltwirtschaftliche Konjunktur an
Fahrt verloren. Der Indikator für das ifo Weltwirtschaftsklima
ist im vierten Quartal weiter gesunken, allerdings nur
leicht. Für die Verschlechterung sind sowohl ungünstigere
Beurteilungen zur aktuellen Lage als auch die nach unten
revidierten Erwartungen für die nächsten sechs Monate
verantwortlich. Als derzeit wichtigstes wirtschaftliches
Problem wird die zu geringe Nachfrage angegeben.
Während der Indikator für das Wirtschaftsklima in Nordamerika
und Asien nur leicht gesunken ist, fiel der Rückgang
des Indikators in Westeuropa etwas stärker aus. In
Westeuropa liegt dies sowohl an den ungünstigeren Einschätzungen
der aktuellen als auch der zukünftigen Wirtschaftslage.
In Asien verharrte die aktuelle Lage auf
insgesamt nicht befriedigendem Niveau. Die Erwartungen
wurden zwar etwas zurückgenommen, verbleiben aber im
positiven Bereich.
Wirtschaftsklima (2005 =100)
Quartal/Jahr IV/10 I/11 II/11 III/11 IV/11 I/12 II/12 III/12 IV/12
Nordamerika 82,8 104,6 98,7 81,2 69,5 87,9 95,4 81,2 80,3
Westeuropa 105,2 113,2 115,1 105,2 81,4 82,4 99,3 89,3 83,4
Asien 95,6 105,3 101,8 94,7 77,2 74,6 90,4 83,3 81,6
Die Notenbanken der großen Volkswirtschaften reagierten
im Spätsommer 2012 auf die neuerliche Eintrübung der
konjunkturellen Aussichten, indem sie neue Wertpapierkäufe
ankündigten, die im Fall der EZB und der Fed diesmal
im Umfang nicht begrenzt wurden.
Die Inflationserwartungen für das Jahr 2012 sind im Weltdurchschnitt
leicht von 3,4 % auf 3,6 % p.a. gestiegen.
Die WES-Experten gehen im Durchschnitt von weitgehend
unveränderten kurzfristigen Zinsen im Laufe der nächsten
sechs Monate aus. Die langfristigen Zinsen werden ihrer
Meinung nach allenfalls leicht steigen.
Binnennachfrage im Euroraum kontinuierlich. Konjunkturimpulse
kommen überwiegend aus dem Außenhandel.
Nicht zuletzt infolge der Abwertung des Euro legten die
Exporte im zweiten Quartal dieses Jahres trotz der schwächeren
Weltkonjunktur in beschleunigtem Tempo zu.
Gleichzeitig verringerte sich die Zunahme der Importe,
weil die Inlandsnachfrage weiterhin merklich zurückging.
Der ifo Indikator für das Wirtschaftsklima im Euroraum ist
im 3. und 4. Quartal 2012 in Folge gesunken. Das erste
Quartal 2013 zeigt erstmals wieder steigende Tendenz.
In allen Euro-Mitgliedsländern, bis auf Estland, haben sich
die Erwartungen für die nächsten Monate deutlich aufgehellt.
Insgesamt wird im Euroraum in den nächsten sechs
Monaten mit einer Verbesserung der wirtschaftlichen
Situation gerechnet. Eine Ausnahme bilden Zypern,
Finnland, Portugal und Spanien, wo die Erwartungen trotz
Besserung im negativen Bereich verbleiben.
Euroraum (Indexwerte, Basisjahr: 2005 =100)
Quartal/Jahr I/11 II/11 III/11 IV/11 I/12 II/12 III/12 IV/12 I/13
Klima 116,8 118,9 110,6 83,7 84,8 100,3 88,9 81,7 95,1
Lage 142,7 159,4 156,6 128,7 109,1 114,7 103,5 97,9 95,1
Erwartungen 101,6 95,1 83,6 57,4 70,5 91,8 80,3 72,1 95,0
Die Inflationserwartungen liegen im Euroraum für 2013 bei
2,1 % p.a. und damit unter der Inflationsrate für das abgelaufene
Jahr (2,5 %). Die kurzfristigen Zinsen werden nach
Ansicht der befragten Experten in den nächsten sechs
Monaten weitgehend unverändert bleiben, die langfristigen
Zinsen allerdings leicht anziehen.
DEUTSCHLAND 3
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND
VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG
Die deutsche Wirtschaft erwies sich in einem schwierigen
wirtschaftlichen Umfeld relativ widerstandsfähig und
trotzte der europäischen Rezession. Allerdings hat sich die
deutsche Konjunktur in der zweiten Jahreshälfte deutlich
abgekühlt.
EURO-RAUM 2
Die Rezession im Euroraum hat sich im Verlauf des Jahres
2012 fortgesetzt. Seit dem Sommer 2011 schrumpft die
Im Jahresdurchschnitt 2012 lag das Bruttoinlandsprodukt
(BIP) preisbereinigt um 0,7 % höher als im Vorjahr. Damit
ist die Steigerung deutlich niedriger ausgefallen als in den
1
Ifo-Institut CES Gruppe München
2
Ifo-Institut CES Gruppe München
3
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung v. 25.01.2013
30

eiden vorangegangenen Jahren (2010 um 4,2 % und
2011 um 3,0 %).
Auf der Verwendungsseite des Bruttoinlandsprodukts
erwies sich der Außenhandel angesichts eines schwierigen
außenwirtschaftlichen Umfelds als sehr robust: Deutschland
exportierte im Jahr 2012 preisbereinigt insgesamt
4,1 % mehr Waren und Dienstleistungen als ein Jahr zuvor.
Gleichzeitig stiegen die Importe lediglich um 2,3 %. Die
Differenz zwischen Exporten und Importen – der Außenbeitrag
– steuerte 1,1 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum
2012 bei und war damit einmal mehr wichtigster Wachstumsmotor
der deutschen Wirtschaft.
Die Binnennachfrage entwickelte sich im abgelaufenen
Wirtschaftsjahr uneinheitlich. Die privaten Konsumausgaben
verzeichneten einen Anstieg von 0,8 %, die staatlichen
Ausgaben um 1,0 %. Die Investitionsausgaben waren jedoch
erstmals seit Beginn der Wirtschaftskrise 2009 rückläufig.
Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich
Umsatzsteuer) in Deutschland stieg nach Mitteilung des
Statistischen Bundesamtes (Destatis) im Jahresdurchschnitt
2012 gegenüber 2011 um 3,0 %.
Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden
(Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen)
nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2,9 % zu.
ARBEITSMARKT 7
Die Zahl der Erwerbstätigen erreicht im Jahr 2012 einen
neuen Höchststand. Im Durchschnitt waren 41,5 Mio.
Personen mit Wohnort in Deutschland erwerbstätig, das
waren 416.000 Personen oder 1,0 % mehr als ein Jahr zuvor.
Allerdings gab die Dynamik auf Grund der nachlassenden
wirtschaftlichen Dynamik in der zweiten Jahreshälfte
gegenüber 2011 etwas nach. Damals hatte sich die Zahl
der Erwerbstätigen noch um 550.000 Personen oder
1,4 % erhöht.
Im Bauhauptgewerbe, einem der Wachstumsmotoren der
Binnenwirtschaft stiegen die Auftragseingänge in den
ersten elf Monaten 2012 preisbereinigt um 5,1 % gegenüber
dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Der Gesamtumsatz
des Bauhauptgewerbes betrug von Januar bis
November 2012 rund 85,3 Mrd. Euro und lag damit um
1,6 % über dem Niveau der ersten elf Monate 2011. Zu
Ende des Jahres kam es aber auch hier zu einem deutlichen
Rückgang.
Ist-Daten Prognose 5
(preisbereinigt, verkettet) 4
2010 2011 2012 2013
Bruttoinlandsprodukt +4,2% + 3,0% +0,7% + 1,0%
Private Konsumausgaben +0,9% + 1,7% +0,8% + 1,1%
Konsumausgaben des Staates + 1,7% + 1,0% + 1,0% + 1,2%
Ausrüstungsinvestitionen + 10,3% +7,0% -4,4% +0,2%
Bauinvestitionen +3,2% +5,8% - 1,1% +2,8%
PREISENTWICKLUNG 6
Die Verbraucherpreise haben auch in 2012 weiter zugelegt.
Der Verbraucherpreisindex erhöhte sich in Deutschland im
Jahresdurchschnitt um 2,0 % (2,1 % in 2011).
Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter
4
Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 25.01.2013
5
Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Eckdaten der Prognose für die Bundesrepublik
Deutschland, Herbst 2012
6
Statistisches Bundesamt (Destatis)
Nach ersten vorläufigen Berechnungen des Statistischen
Bundesamtes (Destatis) stieg die Zahl der Erwerbstätigen
im sechsten Jahr in Folge, seit 2005 hat die Zahl der Erwerbstätigen
damit um 6,8 % oder insgesamt 2,66 Mio.
Personen zugelegt. Der Anstieg der Erwerbstätigkeit fiel
allerdings im Jahr 2012 nicht mehr ganz so kräftig aus wie
im Jahr 2011.
KAPITALMARKT 8
Die Zinsentwicklung zwischen Anfang und Ende 2012
war für Kreditnehmer positiv. Die von der deutschen
Bundesbank veröffentlichten Effektivzinssätze für Kredite
an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften (Neugeschäft)
entwickelten sich rückläufig:
Unabhängig von Fristigkeit und Darlehensvolumen gingen
die Effektivzinssätze deutlich zurück.
Laufzeit < 1 Jahr 1-5 Jahre > 5 Jahre
Termin 2011-12 2012-11 +/- 2011-12 2012-11 +/- 2011-12 2012-11 +/-
% % %-Pkte. % % %-Pkte. % % %-Pkte.
Volumen
< 1 Mio. Euro 3,92 2,90 1,02 4,61 3,67 0,94 3,58 2,78 0,80
> 1 Mio. Euro 2,93 2,00 0,93 3,71 3,25 0,46 3,59 2,71 0,88
IMMOBILIENMARKT
Immobilienaktien konnten 2012 deutlich zulegen. Der
DIMAX stieg bis Jahresende 2012 um rd. 32,0 % gegenüber
dem Endstand 2011 9 und hatte damit eine bessere Perfor-
7
Statistisches Bundesamt (Destatis)
8
http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php
31

mance als der DAX. Von Januar bis November 2012 wurde
in Deutschland der Bau von 218.650 Wohnungen (einschließlich
Bestandsmaßnahmen) genehmigt. Das waren
6,80 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Von den im Zeitraum
von Januar bis November 2012 genehmigten Wohnungen
waren 196.494 Neubauwohnungen. Das waren
6,9 % mehr als im Vorjahreszeitraum. 10
Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen die Nettokaltmieten
im Bundesdurchschnitt im Berichtsjahr 2011
4,96 Euro/qm (+ 2,1 %), in den alten Bundesländern
5,18 Euro/qm (+ 1,9 %) und in den neuen Bundesländern
4,69 Euro/qm (+ 2,5 %). 11
AUSBLICK
Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute gehen in
ihrem Herbstgutachten 2012 davon aus, dass sich im Laufe
des Jahres 2013 die deutsche Konjunktur belebt, da sich die
Lage im Euroraum allmählich entspannen und die übrige
Weltwirtschaft stärker Fahrt aufnehmen dürfte. In einem
so verbesserten Umfeld dürften die günstigen Finanzierungsbedingungen
stärker zum Tragen kommen. Für den
Jahresdurchschnitt 2013 erwarten die Institute einen
Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts um 1,0 %.
Im Rhein-Main-Gebiet besteht nach wie vor ein ausgeglichener
Mietmarkt mit einer stabilen Nachfragesituation.
Die Mieten tendieren weiterhin nach oben, so dass Mietsteigerungen
im Bestand möglich sind.
BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG
Das GSW hatte am Bilanzstichtag 5.411 eigene Wohnungen,
49 eigene gewerblich genutzte Einheiten, 1.274 Treuhandwohnungen
und 739 fremdverwaltete Wohnungen in der
Bewirtschaftung. Darüber hinaus wurden 1.917 Garagen
und Tiefgaragenstellplätze sowie 2.250 PKW-Stellplätze
betreut. Im Berichtsjahr sind 23 Wohnungen im Bestand
zugegangen und 1 Wohnung aus dem Bestand abgegangen.
Insgesamt erhöhte sich der Wohnungsbestand um
22 Einheiten.
Wohnungen m 2
Eigenes Vermögen 5.411 347.629
Treuhandvermögen 1.274 84.571
Verwaltung 739 61.234
Gesamtsumme 7.424 493.434
Bezogen auf die einzelnen Geschäftsstellen verteilt sich der
Bestand wie folgt:
Geschäftsstelle Wohnungen Garagen, Abstellpl.
Frankfurt/M. 4.031 2.272
Erfurt 205 155
Kassel 312 163
Limburg 818 351
Mainz 2.058 1.226
VERMIETUNG
Die Geschäftsentwicklung innerhalb unseres Wohnungsbestandes
hat sich auch im abgelaufenen Wirtschaftsjahr
positiv entwickelt. Der Wohnungsbestand ist aufgrund
seiner Lage und Ausstattung gut vermietet. Im Jahr 2012
wurden bei den freifinanzierten Objekten, soweit rechtlich
möglich bzw. nach Lage und Ausstattung angemessen,
die Mieten erhöht.
Die Nachfrage nach Eigenheimen hat im Jahresverlauf
weiter zugenommen. Das nach wie vor niedrige Zinsniveau
und die Unsicherheiten an den Kapitalmärkten haben dazu
beigetragen, wieder verstärkt in Immobilien zu investieren.
Die Leerstandsquote (Anzahl der Wohnungen, die länger
als 3 Monate nicht vermietet waren, im Verhältnis zum
Gesamtbestand) betrug zum Jahresende 1,0 %. Die
Fluktuationsrate lag im Berichtszeitraum bei 9,8 % nach
8,2 % im Vorjahr.
II. WIRTSCHAFTLICHE SITUATION DES
UNTERNEHMENS
9
http://www.privatbank.de/de/eundg_dimax.html - Dimax vs. DAX (Excel-Download)
10
www.destatis.de
11
GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trend 2012/2013, S. 61
Die Erlösschmälerungen (durch Leerstand aufgrund von
Renovierungen und Mieterwechsel) betrugen im Berichtsjahr
588 T€ nach 642 T€ im Vorjahr.
Die Abschreibungen auf Mietforderungen sind auf 244 T€
(315 T€ im Vorjahr) zurückgegangen. Durch ein frühzeitiges
Ansprechen der Mieter bei unregelmäßigen oder ausbleibenden
Mietzahlungen versuchen wir die Abschreibungen
zu reduzieren.
IMMOBILIENVERWALTUNG FÜR DRITTE
Neben dem Eigenbestand verwaltet die Gesellschaft als
Dienstleister Immobilienbestände für Dritte. Dies erfolgt
in verschiedenen Rechtsverhältnissen, als Treuhandeigentum,
nach WEG oder als reine Verwaltung. Je nach Bedarf
wird diese Verwaltungsleistung sowohl in kaufmännischer
32

als auch in technischer Hinsicht erbracht. Die Verwaltungsbestände
konnten im abgelaufenen Wirtschaftsjahr erweitert
werden.
PORTFOLIOMANAGEMENT
Die Entwicklung und Bewirtschaftung unseres Wohnungsbestandes
wird über ein EDV-gestütztes Portfoliomanagementsystem
gesteuert. Im Vordergrund steht hierbei die
langfristige wirtschaftliche Sicherung unserer werthaltigen
Objekte. Daten aus der Vermietung, der Hausbewirtschaftung,
dem technischen Bereich sowie über die Mikro- und
Makro-Lage werden als Parameter der Steuerung zugrunde
gelegt. Daraus abgeleitet ergeben sich die unterschiedlichen
Investitionsentscheidungen. Im Vordergrund
stehen Maßnahmen zur Energieeinsparung und die Anpassung
der Wohnungen an moderne Wohnbedürfnisse.
BAUTRÄGERGESCHÄFT
Die anhaltende Verunsicherung im Euroraum hat das Bauträgergeschäft
gepuscht Im abgelaufenen Wirtschaftsjahr
hat die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen
deutlich zugenommen. Bei den Käufern
waren verstärkt Kapitalanleger vertreten, die liquides
Vermögen in Immobilien umgeschichtet haben.
Im Berichtsjahr wurden 196 Einheiten verkauft und
51 Einheiten, davon 11 Einheiten aus dem laufenden Jahr,
ergebniswirksam an die Erwerber übergeben.
PROJEKTENTWICKLUNG, PROJEKTSTEUERUNG
Die Projektentwicklung und Projektsteuerung als Dienstleister
für Dritte verlief auf Vorjahresniveau. Derzeit sind zwei
größere Projekte, die sich über mehrere Wirtschaftsjahre
erstrecken, in der Umsetzung. Mit Abschluss dieser Maßnahmen
wird der Bereich Projektentwicklung für Dritte eingestellt
werden. Zukünftig werden nur noch eigene
Vorhaben entwickelt.
Über unser Tochterunternehmen haben wir in den vergangenen
Jahren sehr erfolgreich ein Baulandentwicklungsprojekt
in Weiterstadt umgesetzt. Zum Jahresende 2012
waren final alle Grundstücke veräußert. Ein Folgeprojekt
zur Baulandentwicklung ist bereits in Vorbereitung.
III. LAGE DER GESELLSCHAFT
VERMÖGENS- UND KAPITALVERHÄLTNISSE
Die Bilanzsumme des Unternehmens beträgt 332,8 Mio. €
und hat sich gegenüber dem Vorjahr (301,6 Mio. €) um
31,2 Mio. € erhöht. Die Bilanzstruktur entspricht typischerweise
der eines anlageintensiven Unternehmens.
Das Eigenkapital beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2012
insgesamt 70,1 Mio. €. Die Eigenkapitalquote beträgt
21,1 % nach 22,1 % im Vorjahr. Es wird angestrebt, die
Eigenkapitalquote sukzessive weiter zu erhöhen.
Mio. € 2011 2012
Gezeichnetes Kapital 13,9 13,9
Kapitalrücklage 0,2 0,2
Gewinnrücklagen 50,0 53,4
Bilanzgewinn 2,7 2,7
Eigenkapital gesamt 66,8 70,2
ANLAGEVERMÖGEN
Das Anlagevermögen beträgt zum Bilanzstichtag
268,4 Mio. €. Es erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um
16,2 Mio. €. Den Zugängen beim Anlagevermögen von
24,6 Mio. € stehen Abschreibungen von 5,2 Mio. € und
Abgänge von 3,2 Mio. € gegenüber.
Die Anlagenintensität ist im Geschäftsjahr von 83,6 % auf
80,7 % gesunken, der Anlagendeckungsgrad ist von
105,4 % auf 104,2 % zurückgegangen.
UMLAUFVERMÖGEN
Das Umlaufvermögen hat sich um 15,0 Mio. € auf
64,4 Mio. € erhöht. Dies ist im Wesentlichen auf den
Zugang von Grundstücken mit unfertigen Bauten im
Bauträgergeschäft zurückzuführen.
VERBINDLICHKEITEN
Auf der Passivseite stiegen die Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten und anderen Kreditgebern im Saldo um
10,3 Mio. € auf insgesamt 201,9 Mio. €. Im Geschäftsjahr
2013 stehen insgesamt 2,8 Mio. € zur Refinanzierung an.
Eine Aufgliederung dieser Verbindlichkeiten nach Fristigkeiten
zeigt die nachfolgende Tabelle (vgl. dazu ausführlich
im Anhang):
Mio. € 2011 2012
langfristige Verbindlichkeiten (> 5 J.) 163,1 170,5
kurzfristige Verbindlichkeiten (< 5 J.) 50,3 70,7
Verbindlichkeiten gesamt 213,4 241,2
Die durchschnittliche Verzinsung aller Darlehen beträgt
2,11 % p. a. (Vorjahr 2,03 % p. a.). Der niedrige Zinssatz
resultiert aus den Förderdarlehen des sozialen Wohnungsbaus.
2/3 der Wohnungsbestände des Unternehmens
unterliegen noch der Sozialbindung.
33

ERTRAGSLAGE
Die Ertragslage des Unternehmens hat sich positiv entwickelt.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
beträgt 4,7 Mio. € nach 4,9 Mio. € im Vorjahr.
Die Umsatzerlöse erreichten im Berichtsjahr 49,4 Mio. €
und liegen damit 4,4 Mio. € über dem Vorjahreswert.
Die Gesamtleistung beträgt 70,6 Mio. €.
Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
sind um 15,5 Mio. € angestiegen, vor allem wegen
höherer Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke und
Instandhaltungsaufwendungen.
54 % weiblichen Mitarbeiterinnen stehen 46 % männliche
Mitarbeiter gegenüber. Das Durchschnittsalter der Mitarbeiter
im Unternehmen liegt bei 47 Jahren.
Im Rahmen unserer Personalentwicklung führen wir regelmäßig
Schulungen durch und unterstützen Weiterbildungsmaßnahmen
der Mitarbeiter. Unser Unternehmen bildet
regelmäßig junge Menschen in den Berufen Immobilienkaufmann/-frau
und technische Zeichner/-innen aus.
In Kooperation mit der Dualen Hochschule Baden-
Württemberg realisieren wir am Standort Mannheim ein
Studienkonzept, bei dem ein wissenschaftliches Studium
an einer Hochschule mit einer Praxisausbildung im Unternehmen
verknüpft wird.
Der Personalaufwand ist um 0,1 Mio. € zurückgegangen.
Der EBITDA beträgt 15,1 Mio. € nach 14,6 Mio. € im Vorjahr.
Der Jahresüberschuss erreicht wie im Vorjahr 3,4 Mio. €.
Deckungsbeitrag aus (€) 2011 2012
- der Hausbewirtschaftung 7.996.758 9.380.942
- dem Verkauf von Grundstücken 4.411.679 3.290.814
- der Baubetreuung 992.676 573.914
Summe Deckungsbeiträge 13.401.113 13.245.670
Verwaltungsaufwand -9.439.710 -9.576.461
Ergebnis vor Steuern 3.961.403 3.669.209
Ertragsteuern -520.654 -286.308
Jahresergebnis 3.440.749 3.382.901
FINANZLAGE
Der Cashflow (Jahresüberschuss + Abschreibungen +
Zunahme der Pensionsrückstellung) beträgt 9,5 Mio. €
nach 9,5 Mio. € im Vorjahr.
Die Finanzlage war über das Geschäftsjahr hinweg ausgeglichen.
Ein Großteil der laufenden Projekte im Umlaufvermögen
wurde aus dem Cashflow finanziert, so dass die zur
Projektfinanzierung eingesetzten Betriebsmittelkredite,
trotz steigendem Projektvolumen, stetig zurückgefahren
werden konnten. Investitionen im Anlagevermögen werden
grundsätzlich langfristig finanziert.
Das Unternehmen besitzt auch die für das laufende
Geschäftsjahr 2013 erforderlichen finanziellen Reserven.
PERSONAL
Im Unternehmen waren zum Jahresende 99 haupt- und
teilzeitbeschäftigte Mitarbeiter, 2 Geschäftsführer,
4 Azubis sowie 158 geringfügig Beschäftigte angestellt.
Die Interessen und Belange der Mitarbeiter werden durch
einen Betriebsrat vertreten.
IV. CHANCEN UND RISIKEN IN DER
GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
OPERATIVE BEDINGUNGEN
Aus seinem operativen Geschäft entstehen dem Unternehmen
Risiken. Für alle relevanten Bereiche des Unternehmens
besteht ein entsprechendes EDV-gestütztes Risiko-
Management-System, mit dessen Hilfe Veränderungen
innerhalb des Unternehmens fortlaufend überprüft werden.
Sämtliche Risiken des Unternehmens werden abgebildet,
betragsmäßig bewertet und mit Eintrittswahrscheinlichkeiten
versehen.
Die Datenverarbeitung erfolgt über ein Netzwerk in einer
Client/Server-Lösung, mit parallel betriebenen Servern und
Anbindung der Geschäftsstellen im Netzwerk. Gegen unberechtigte
Zugriffe von außen besteht eine Antiviren- und
Firewall-Struktur. Das Risiko des Verlustes wichtiger Unternehmensdaten
ist äußerst gering, die Daten werden täglich
gesichert und geschützt. Bei einem vollständigen Datenverlust
betrifft dies höchstens einen Arbeitstag.
MARKTBEDINGUNGEN
WOHNEN
Veränderungen gesetzlicher sowie wirtschaftlicher
Rahmenbedingungen können Risiken im Unternehmen
hervorrufen. Risiken bestehen, soweit diese Änderungen
Einfluss und Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben.
Aus der Vermietung bestehen Forderungsausfallrisiken. Die
Mietrückstandsquote betrug zum Bilanzstichtag 1,15 %. Die
Forderungen sind überwiegend durch Kautionen abgesichert.
34

Unser Bestand ist zu 2/3 in der Sozialbindung, so dass wir
Wohnungen mit günstigen Mieten am Markt anbieten
können. Gleichzeitig bestehen bei Wegfall der Sozialbindung
erhebliche positive Mietanpassungspotentiale, die im Rahmen
der gesetzlichen Möglichkeiten ausgeschöpft werden.
Volkswirtschaftliche Prognosen gehen von unterschiedlichen
demographischen Entwicklungen in den einzelnen Regionen
aus. Hierbei gibt es Wirtschaftsräume mit nachhaltig stabilen
Bevölkerungsstrukturen und Zuwanderungstendenz,
z. B. das Rhein-Main-Gebiet oder eher strukturschwächere
Regionen in Nordhessen. Ca. 85 % unserer Wohnungsbestände
liegen im Rhein-Main-Gebiet mit einer stabilen
Nachfragestruktur, so dass wir derzeit keine demographischen
Risiken für unsere Wohnungsbestände befürchten.
Nach Angabe des statistischen Bundesamtes ist mittelfristig
mit einem Rückgang der Gesamtbevölkerungszahl zu rechnen,
gleichzeitig verändern sich jedoch auch die Haushaltsstrukturen.
Durch die zunehmende Anzahl der Ein- und
Zweipersonenhaushalte wird die Anzahl der Haushalte insgesamt
von heute 39,5 Millionen auf 40,5 Millionen im Jahr
2025 ansteigen. Wir erwarten deshalb für unsere Bestände
eine nachhaltig stabile Nachfragesituation.
BAUTRÄGERGESCHÄFT, PROJEKTENTWICKLUNG,
PROJEKTSTEUERUNG
Hervorgerufen durch weltwirtschaftliche Entwicklungen
und den Entwicklungen im Euroraum hat die Nachfrage
nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen weiter
zugenommen. Haushalte mit einem mittleren bis gehobenen
Einkommen sind hierbei überproportional vertreten.
Die Nachfrage erfolgt sowohl für Zwecke der Eigennutzung,
als auch zur Kapitalanlage. Es ist davon auszugehen, dass
dieser Nachfragetrend noch eine gewisse Zeit anhalten wird.
Die regionalen Märkte werden permanent beobachtet und
ausgewertet. Die Anzahl der Vorratsgrundstücke wird begrenzt
und deckt nur die laufende Planung und Produktion
ab. Ein Überhang an fertigen Häusern wird, soweit möglich,
vermieden. Nach Einschätzung des Unternehmens überwiegen
die Chancen zur Realisierung marktgerechter
Verkaufspreise die Risiken, die sich aus der Veränderung
der variablen Kosten ergeben können.
FINANZWIRTSCHAFTLICHE BEDINGUNGEN
Veränderungen steuerlicher Rahmenbedingungen können
zu Finanzrisiken führen. Insbesondere USt-Erhöhungen
nach der Bundestagswahl könnten negative Wirkung im
Bauträgergeschäft entfalten. Das Management des Unternehmens
wird kontinuierlich durch externe Steuerberater
unterstützt, so dass auf Veränderungen rechtzeitig reagiert
werden kann.
In der operativen Geschäftstätigkeit, vor allem bei der Bestandsfinanzierung,
ist das Unternehmen Zinsänderungsrisiken
ausgesetzt. Durch Darlehen mit langfristigen
Zinsbindungen wird dieses Risiko begrenzt. Anstehende
Prolongationen von Kapitalmarktmitteln bieten die Chance
auf Zinssenkungen, da die auslaufenden Verträge von einem
höheren Zinsniveau kommen. Die Entwicklung des Kreditportfolios
wird über ein EDV-gestütztes Kreditportfoliomanagementsystem
permanent überwacht und gesteuert.
Zur Absicherung von Zinsrisiken in der Zukunft sind in der
Vergangenheit Zinsderivate in der Form von Forward-
Darlehen zum Einsatz gekommen.
Nach Einschätzung der Banken wird sich, trotz der Einflüsse
aus der Eurokrise, das Zinsniveau mittelfristig eher seitwärts
bewegen und in einem engen Korridor pendeln.
Der sich abzeichnende gegenwärtige und zukünftige
Finanzmittelbedarf unseres Unternehmens ist gesichert.
Das Anlagevermögen wird jeweils langfristig finanziert.
Das Bauträgergeschäft wird aus dem Cashflow oder über
Betriebsmittelkredite finanziert, soweit nicht die Abschlagszahlungen
gemäß MaBV bereits für die erforderliche
Liquidität sorgen.
ZUSAMMENFASSUNG
Bestandsgefährdende Risiken sowie sonstige Risiken mit
wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- oder
Ertragslage des Unternehmens sind derzeit nicht erkennbar.
AUSBLICK
Die Ertragsstruktur des Unternehmens verbessert sich
weiterhin. Nach Einschätzung des Unternehmens überwiegen
die Marktchancen insgesamt die bestehenden Risiken.
Auf der Grundlage unserer mehrjährigen Finanz- und Wirtschaftsplanung
erwarten wir auch in den nächsten Jahren
positive Geschäftsentwicklungen.
In der Gewinnprognose für das laufende Geschäftsjahr
2012 sind die Mieterträge aus dem Anlagevermögen relativ
sicher abzuschätzen, die Erträge aus dem Bauträgergeschäft
sowie aus den Bereichen Projektentwicklung und Projektsteuerung
sind noch ungewiss. Wir erwarten für das Jahr
2013 einen Jahresüberschuss von 3,0 Mio. €.
Frankfurt, den 18. März 2013
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH Frankfurt/Main
35

JAHRESABSCHLUSS
BILANZ • GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG • ANHANG

BILANZ BIS ZUM 31. DEZEMBER 2012
AKTIVSEITE
Geschäftsjahr
Vorjahr
€ €
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen,
gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte
sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 65.307,36 87.495,50
65.307,36 87.495,50
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgl. Rechte mit Wohnbauten 259.034.684,39 245.384.122,79
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.941.915,55 2.015.775,82
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 1.995.295,32 2.311.936,72
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 1.046.384,34 1.387.662,58
5. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 371.698,62 422.494,52
6. Anlagen im Bau 2.223.248,89 284.602,72
7. Bauvorbereitungskosten 343.448,63 212.420,91
8. Geleistete Anzahlungen 1.246.098,50 7.115,01
268.202.774,24 252.026.131,07
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen 50.780,00 50.780,00
2. Sonstige Ausleihungen 27.1 81,00 3.088,00
3. Andere Finanzanlagen 35.300,00 5.300,00
113.261,00 59.168,00
268.381.342,60 252.172.794,57
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke u. grundstücksgl. Rechte ohne Bauten 13.304.246,75 17.446.148,60
2. Bauvorbereitungskosten 1.972.956,82 2.127.477,41
3. Grundstücke u. grundstücksgl. Rechte mit unfertigen Bauten 30.488.732,01 13.253.042,94
4. Grundstücke u. grundstücksgl. Rechte mit fertigen Bauten 1.639.727,1 1 885.290,00
5. Unfertige Leistungen 11.060.698,86 9.361.615,69
6. Andere Vorräte 29.445,35 34.742,09
58.495.806,90 43.108.316,73
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 254.780,80 308.954,91
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeiten 220.845,44 0,00
3. Forderungen aus Beteiligungsverhältnissen 693.593,76 640.266,62
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 51,13 2.473,39
5. Sonstige Vermögensgegenstände 681.100,76 650.309,96
1.850.371,89 1.602.004,88
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Bundesbankguthaben
Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 4.046.623,74 4.690.092,48
4.046.623,74 4.690.092,48
64.392.802,53 49.400.414,09
332.774.145,13 301.573.208,66
TREUHANDVERMÖGEN 92.237.066,33 93.449.163,56
38

PASSIVSEITE
Geschäftsjahr
Vorjahr
€ €
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital 13.884.131,03 13.884.131,03
II. Kapitalrücklagen 178.952,16 178.952,19
III. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage 5.912.030,89 5.582.030,89
2. Bauerneuerungsrücklage 14.228.979,15 13.842.738,85
3. Andere Gewinnrücklagen 33.267.829,42 30.563.717,42
53.408.839,46 49.988.487,16
IV. Bilanzgewinn/-verlust 2.666.661,06 2.704.112,00
70.138.583,71 66.755.682,38
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 17.325.044,00 16.388.779,00
2. Steuerrückstellungen 291.666,00 583.204,94
3. Sonstige Rückstellungen 3.859.285,50 4.414.335,14
21.475.995,50 21.386.319,08
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 137.468.950,60 125.818.351,61
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 64.455.550,93 65.772.316,86
3. Erhaltene Anzahlungen 34.774.435,83 15.889.977,96
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 956.879,07 916.767,01
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 686.454,52 668.083,05
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.951.451,64 2.997.611,54
7. Sonstige Verbindlichkeiten 865.843,33 1.368.099,17
davon aus Steuern € 754.477,68
(Vorjahr € 751.148,33)
241.159.565,92 213.431.207,20
332.774.145,13 301.573.208,66
TREUHANDVERMÖGEN 92.237.066,33 93.449.163,56
39

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM
01.01.2012 BIS 31.12.2012
Geschäftsjahr
Vorjahr
€ €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 31.123.241,02 34.508.322,68
b) aus Verkauf von Grundstücken 16.514.032,30 16.122.203,82
c) aus Betreuungstätigkeit 1.696.734,93 1.820.316,23
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 27.255,79 27.615,49
49.361.264,04 52.478.458,22
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten 20.615.659,90 1.150.142,59
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 628.471,04 749.864,72
4. Sonstige betriebliche Erträge 2.193.101,09 2.460.166,1 1
72.798.496,07 56.838.631,64
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 15.011.096,84 17.662.145,83
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 32.776.776,32 15.109.962,93
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 574.118,08 82.030,55
48.361.991,24 32.854.139,31
6. ROHERGEBNIS 24.436.504,83 23.984.492,33
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 5.425.662,02 5.534.883,53
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung 2.046.578,51 2.043.426,64
davon für Altersversorgung EUR 1.069.246,01
(Vorjahr EUR 1.131.883,91)
7.472.240,53 7.578.310,17
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 5.196.902,65 5.495.326,09
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.841.033,06 1.762.123,56
10. BETRIEBSERGEBNIS 9.926.328,59 9.148.732,51
1 1. Erträge aus Beteiligungen 220.845,44 0,00
12. Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 365,00 814.367,70
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 56.073,75 74.333,83
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen 5.528.098,12 5.104.802,82
EUR 1.031.874,00 (Vorjahr EUR 1.019.927,37)
15. ERGEBNIS DER GEWÖHNLICHEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT 4.675.514,66 4.932.631,22
16. Außerordentliche Aufwendungen 213.980,00 213.980,00
17. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (Ertrag) 286.308,00 520.654,00
18. Sonstige Steuern 792.325,30 757.248,00
19. JAHRESÜBERSCHUSS 3.382.901,36 3.440.749,22
20. Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage 330.000,00 350.000,00
21. Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage 386.240,30 386.637,22
22. BILANZGEWINN 2.666.661,06 2.704.112,00
40

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2012
A. ALLGEMEINE ANGABEN
Der Jahresabschluss für das Jahr 2012 wurde nach den
Vorschriften des HGB und des GmbH-Gesetzes aufgestellt.
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und
Verlustrechnung richtet sich nach den Formblättern für
Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung
wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Gebäude, die nach dem 01.01.1996 fertiggestellt oder an -
geschafft wurden, werden linear mit 2% abgeschrieben.
In den Erträgen aus Beteiligungen werden auch die
Erträge aus Immo Weiterstadt 220,8 T€ ausgewiesen,
die im VJ unter den Erträgen aus anderen Wertpapieren
und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens gezeigt
wurden. Die Vorjahreswerte wurden nicht angepasst.
B. ANGABEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND
BEWERTUNGSMETHODEN
d) Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
werden linear mit 4,35 - 25 % p.a. abgeschrieben.
1) BILANZIERUNGSWAHLRECHTE
a) Aktivierung von in der Bauphase anfallenden Geld -
beschaffungskosten und Grundsteuern.
b) Es erfolgt eine Aktivierung der Fremdkapitalzinsen
während der Bauzeit im Anlagevermögen.
2) BEWERTUNGSMETHODEN (ANLAGEVERMÖGEN)
a) Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände
erfolgte zu Anschaffungskosten, die Abschreibung
linear mit 25 % p.a.
b) Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten
bewertet. Die Herstellungskosten für Wohn- und
Geschäftsbauten werden auf der Grundlage direkt
zurechenbarer Kosten ermittelt. Dabei werden Zinsen
für Fremdkapital und Grundsteuern einbezogen. Die
aktivierten Eigenleistungen für Anlagen im Bau umfassen
Architekten- und Verwaltungsleistungen und
werden nach der HOAI bewertet.
c) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten sowie Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten, die vor dem 01.01.1991 fertiggestellt
wurden, werden unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer
von grundsätzlich 80 Jahren linear
abgeschrieben.
Neubauten, die zwischen dem 01.01.1991 und
31.12.1995 fertiggestellt wurden, werden nach der
degressiven Methode gemäß § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2
und Satz 2 EStG abgeschrieben. Das Beibehaltungswahlrecht
nach Artikel 67 Abs.4 EGHGB wurde in
Anspruch genommen.
e) Für Vermögensgegenstände zwischen 150,- € und
1.000,- € (ohne Umsatzsteuer) wird ein Sammelposten
gebildet, welcher im Jahr der Bildung und den folgenden
4 Geschäftsjahren mit je 20% abgeschrieben wird.
f) Finanzanlagen werden zu den Anschaffungskosten
bewertet.
3) BEWERTUNGSMETHODEN (UMLAUFVERMÖGEN)
a) Grundstücke ohne Bauten werden mit den Anschaffungskosten
bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert
bewertet. Bauvorbereitungskosten, Grundstücke mit
fertigen und unfertigen Bauten werden mit den Anschaffungs-
und Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren
beizulegenden Wert bewertet. Es wird von dem
Aktivierungswahlrecht des § 255 Absatz 3 HGB
Gebrauch gemacht und anteilige auf die Bauzeit entfallene
Architekten- und Verwaltungsleistungen sowie
Grundsteuern in die Herstellungskosten einbezogen.
b) Die anderen Vorräte werden mit den Anschaffungskosten
bewertet. Der Wert der am Bilanzstichtag
vorhandenen Ölbestände werden nach dem Fifo-
Verfahren ermittelt.
c) Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen
wird allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigungen
Rechnung getragen; bei den
Forderungen aus Vermietung werden pauschalierte
Einzelwertberichtigungen vorgenommen.
4) BEWERTUNGSMETHODEN (RÜCKSTELLUNGEN)
a) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer
Berechnung nach dem Anwartschafts-
41

arwertverfahren unter Berücksichtigung der Richttafeln
2005 G von Prof. Dr. Heubeck bewertet. Die
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
wurden pauschal mit dem von der Deutschen
Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen
Marktzinssatz der vergangenen Jahre abgezinst, der
sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von
15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zins
satz betrug am Bilanzstichtag 5,04 %. Bei der Ermitt
lung der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen wurden jährliche Lohn- und Gehaltssteigerungen
von 1,77 % und Rentensteigerungen von
jährlich 1,77 % zugrunde gelegt, sowie eine Fluktuation
in Höhe von 1,75 % p.a. unterstellt.
noch nicht abgerechnete Betreuungsleistungen
enthalten.
3) Andere Vorräte sind Heizölbestände und Kleinreparaturmaterial.
4) Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als
einem Jahr bestehen bei dem Posten „Forderungen
aus Vermietung“ mit 14.940,84 € (im Vorjahr:
25.075,86 €).
5) Forderungen gegen Gesellschafter bestehen mit
90.203,61 € (im Vorjahr: 13.093,82 €). Diese sind im
Posten Sonstige Vermögensgegenstände enthalten.
Vor der Umstellung auf BilMoG zum 1. Januar 2010
wurden die Rückstellungen für Pensionen aufgrund
eines versicherungsmathematischen Gutachtens entsprechend
dem Teilwertverfahren unter Zugrundelegung
eines Rechnungszinsfußes von 5,0 % gebildet.
Der sich durch BilmoG ergebende Erhöhungsbetrag
beläuft sich grundsätzlich auf T€ 3.209,7 (vgl. dazu
unter C. 9).
b) Die sonstigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit
von mehr als einem Jahr sind mit dem ihrer Restlaufzeit
entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der
vergangenen 7 Geschäftsjahre abgezinst. Eine jährliche
voraussichtliche Kostensteigerung in Höhe von 2,0 %
wurde berücksichtigt.
c) Die anderen Rückstellungen werden nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung bemessen.
5) BEWERTUNGSMETHODEN (VERBINDLICHKEITEN)
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.
C. ANGABEN ZUR BILANZ
1) Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem
Anlagenspiegel ersichtlich (siehe Seite 16). Bei den
Anlagen im Bau handelt es sich um Modernisierungen
bestehender Gebäude.
2) In dem Posten „Unfertige Leistungen“ sind T€ 10.718,5
noch nicht abgerechnete Betriebskosten und T€ 342,2
6) Der Posten Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
enthält kurzfristige Bar- und Kontokorrentguthaben
aus laufenden Geschäftsvorgängen.
7) Aus dem Jahresüberschuss 2012 werden in die gesellschaftsvertragliche
Rücklage 330.000,- € und in
die Bauerneuerungsrücklage 386.240,30 € eingestellt.
8) Zum 31.12.2012 besteht eine Forderung aus der Körperschaftsteuer
von T€ 103,6 eine Gewerbesteuerrückstellung
von T€ 291,7 und eine Forderung aus
dem Solidaritätszuschlag von T€ 5,7.
9) Aus der Umstellung der Pensionsrückstellungen im
Rahmen des BilMoG zum 1. Januar 2010 (BilMoG-
Eröffnungsbilanz) ergab sich ein rechnerischer
Zuführungsbetrag im Vergleich zum alten Ansatz zum
31. Dezember 2010 von T€ 3.209,7. Die Gesellschaft
macht von dem Wahlrecht des Art. 67 Abs. 1 Satz 1
EG-HGB Gebrauch und verteilt den Aufwand aus der
Umstellung (T€ 3.209,7 ) über einen Zeitraum von
maximal 15 Jahren. Im Geschäftsjahr 2012 wurden
T€ 213,98 als außerordentlicher Aufwand erfasst.
Zum Abschlußstichtag beläuft sich die Unterdeckung
bei den Pensionsrückstellungen somit auf T€ 2.567,8.
Die gebildete Rückstellung zum 31.12.2012 beträgt
T€ 17.325,0.
9a) Die Bewertung der langfristigen Rückstellungen für
noch anfallende Herstellungskosten und für Gewährleistungen
nach BilMoG wurde entsprechend der Vor
42

jahresmethodik fortgeführt. Die Inflationsrate wurde
bei beiden Rückstellungen mit 2,0 % angesetzt.
Die laufzeitadäquaten Zinssätze der langfristigen
Rückstellungen betragen je nach Laufzeit zwischen
3,79 % und 4,47 % und wurden den Angaben der
Bundesbank entnommen.
10) Die „Sonstigen Rückstellungen“ von T€ 3.859,3
beinhalten unter anderem:
Für Gewährleistungen (T€ 1.570,2), für noch anfallende
Kosten für Verkaufsobjekte (T€ 683,0), für
unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung
(T€ 440,0) Nachholung innerhalb von 3 Monaten.
D. ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUST-
RECHNUNG
Die Umsatzerlöse sind ausschließlich im Inland erzielt
worden. Eine Aufgliederung nach Tätigkeitsbereichen
kann der Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung
entnommen werden.
Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten u. a.
Auflösungen nicht mehr benötigter Rückstellungen von
T€ 1.668,7 Kostenerstattungen für frühere Jahre von
T€ 195,8 sowie Veräußerungsgewinne aus dem Abgang
von Gegenständen des Anlagevermögens mit T€ 32,6.
Die gesamten periodenfremden Erträge betragen
T€ 1.879,3 (i.Vj. T€ 2.387,1).
11) Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach
Restlaufzeiten sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten,
die durch Pfandrechte gesichert sind, ergeben
sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel (s. Seite 18).
12) Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern sind
enthalten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern 5.722.631,10 €
(i.Vj. 5.875.339,98 €)
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit 64.956,85 €
(i.Vj. 64.743,36 €)
Sonstige Verbindlichkeiten 0,00 €
(i.Vj. 768.605,52 €)
insgesamt: 5.787.587,95 €
(i.Vj. 6.707.266,46 €)
13) Aus temporären Differenzen zwischen handels- und
steuerrechtlichen Wertansätzen in den Posten Grundstücke
mit Wohnbauten und anderen Bauten, Grundstücke
mit Geschäftsbauten, Pensionsrückstellungen,
Gewährleistungsrückstellungen und sonstigen Rückstellungen,
Grundstücke ohne Bauten (UV) und aktive
RAP resultieren bei allen Posten aktive latente Steuern.
Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei
der Berechnung aktiver latenter Steuern berücksichtigt
werden können. Aufgrund der Inanspruchnahme des
Wahlrechts des § 274 Abs, 1 Satz 2 HGB werden aktive
latente Steuern nicht angesetzt.
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind
periodenfremde Aufwendungen in Höhe von T€ 114,5
(i.Vj. T€ 84,7) enthalten.
Der Körperschaftsteueraufwand beträgt T€ 44,3.
Der Gewerbesteueraufwand beträgt T€ 242,0.
Der Aufwand aus der Abzinsung der Rückstellungen
für noch anfallende Herstellungskosten und für Gewährleistungen
beträgt T€ 72,9.
E. GEWINNVERWENDUNGSVORSCHLAG
Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen,
den Bilanzgewinn von 2.666.661,06 € den anderen
Gewinnrücklagen zuzuführen.
F. SONSTIGE ANGABEN
1) IM GESCHÄFTSJAHR SIND DURCHSCHNITTLICH
FOLGENDE ARBEITNEHMER (NACH KÖPFEN)
BESCHÄFTIGT WORDEN:
Geschäftsführer 2
Angestellte 99
Auszubildende 4
Nebenberufliche Mitarbeiter 158
263
2) Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen aus vergebenen
Aufträgen gegenüber Bauunternehmern und
Handwerkern in Höhe von T€ 12.966,2.
43

3) Das unter der Bilanz ausgewiesene Treuhandvermögen
in Höhe von 92.237.066,33 € und die Treuhandverbindlichkeiten
beinhalten auch Mietkautionen in Höhe von
6.885.088,04 €.
4) Die Gesellschaft hatte zur Planungssicherheit Forward-
Darlehen abgeschlossen, um sich bestehende günstige
Zinskonditionen zu sichern. Die Forward-Darlehen
wurden in 2012 in Anspruch genommen und lösten
Altkredite ab.
5) Das von dem Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2012
berechnete Gesamthonorar beträgt T€ 29. Hiervon entfallen
T€ 29 auf Abschlussprüfungsleistungen.
6) Folgende Gesellschafter haben der GSW Darlehen zur
Finanzierung einzelner Wohnanlagen gewährt:
Restwert zum 31.12.2012
Bistum Limburg 1.309.216,19 €
Bistum Mainz 1.727.777,27 €
Bistum Fulda 2.685.637,64 €
Summe: 5.722.631,10 €
7) GESCHÄFTSFÜHRUNG
Andreas Ruf, MRICS
Dipl. Ing. Armin Niedenthal
8) AUFSICHTSRAT
Finanzdirektor Eberhard von Alten, Mainz
stellvertr. Vorsitzender (bis 13.02.2012)
Vorsitzender (ab 13.02.2012)
Ltd. Finanzdirektor Gerhard Stanke, Fulda
stellvertr. Vorsitzender (ab 01.02.2012)
Ltd. Verwaltungsdirektor i.K.
Peter Steinhauer, Limburg
stellvertr. Vorsitzender
Justitiar Heinrich Griep, Mainz
Diözesanbaumeister Dr. Burghard Preusler,
Fulda (ab 01.02.2012))
Leiter Abt. Liegenschaften und Zentrale Dienste Ass. Jur.
Wolfgang Rath, Limburg
Ltd. Finanzdirektor Franz Reuting,
Fulda (bis 31.01.2012)
Personaldirektor Thomas Schlimme, Fulda
(bis 31.01.2012)
Finanzdezernent Gordon Sobbeck, Limburg
(ab 01.06.2012)
9) AUFWENDUNGEN FÜR ORGANE
Dem Aufsichtsrat wurden Aufwandsentschädigungen in
Höhe vonT€ 11,2 gewährt. Die Ruhegelder der früheren
Geschäftsführung betrugen T€ 125,2; für diesen Personenkreis
ist eine Rückstellung mit T€ 1.529,7 gebildet.
Die Angabe der Vergütung für die Geschäftsführung
unterbleibt gemäß §286 Abs. 4 HGB in Verbindung mit
§ 285 Nr. 9 HGB.
10) GESELLSCHAFTER
Anteile in T€
Bistum Limburg 6.714,85
Bischöflicher Stuhl zu Mainz 4.603,06
Bischöflicher Stuhl zu Fulda 2.479,31
Bistum Erfurt 76,69
Caritasverband für die Diözese Limburg e.V. 2,56
Caritasverband für die Diözese Mainz e.V. 2,56
Caritasverband für die Diözese Fulda e.V. 2,56
Caritasverband für das Bistum Erfurt e.V. 2,56
13.884,13*
Frankfurt/Main, den 15. März 2013
GEMEINNÜTZIGES SIEDLUNGSWERK GMBH
Die Geschäftsführung
Verwaltungsdirektor Volkmar Hommel, Mainz
Ordinariatsassessor Gerhard Jünemann, Erfurt
Referatsleiter Patrick Jung, Limburg
(bis 01.06.2012)
(Ruf)
(Niedenthal)
* Additionsabweichung durch Rundungen Euroumstellung
44

ANLAGE 1
ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IN EURO ZUM 31.12.2012
ANLAGEVERMÖGEN
Bruttoanschaffungskosten
Stand Um- Stand
01.01. Zugänge buchungen Abgänge 31.12.
Immaterielle Vermögensgegenstände 371.712,61 15.352,72 0,00 0,00 387.065,33
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 362.583.232,67 14.456.701,32 4.386.803,03 351.336,07 381.075.400,95
Grundstücke
mit Geschäfts- und anderen Bauten 4.101.597,19 7.349,44 0,00 0,00 4.108.946,63
Grundstücke
... und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 2.311.936,72 2.174.775,04 0,00 2.491.416,44 1.995.295,32
... mit Erbbaurrechten Dritter 1.387.662,58 0,00 0,00 341.278,24 1.046.384,34
Andere Anlagen,
Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.759.616,68 116.274,23 0,00 31.357,90 1.844.533,01
Anlagen im Bau 284.602,72 6.284.943,61 -4.386.803,03 0,00 2.223.248,89
40.505,59
Bauvorbereitungskosten 212.420,91 171.533,31 -40.505,59 0,00 343.448,63
Geleistete Anzahlungen 7.115,01 1.246.098,50 0,00 7.115,01 1.246.098,50
Zwischensumme: 372.648.184,48 24.457.675,45 0,00 3.222.503,66 393.883.356,27
FINANZANLAGEN
Beteiligungen 50.780,00 0,00 0,00 0,00 50.780,00
Wertpapiere des Anlagevermögens 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Sonstige Ausleihungen 3.088,00 29.527,23 0,00 5.434,23 27.181,00
Andere Finanzanlagen 5.300,00 30.000,00 0,00 0,00 35.300,00
Zwischensumme: 59.168,00 59.527,23 0,00 5.434,23 113.261,00
Gesamtsumme: 373.079.065,09 24.532.555,40 0,00 3.227.937,89 394.383.682,60
46

Bruttoabschreibungen
Bilanzwerte
Stand Um- Stand Buchwert Buchwert AfA
01.01. Zugänge buchungen Abgänge 31.12. 01.01. 31.12. Geschäftsjahr
284.217,11 37.540,86 0,00 0,00 321.757,97 87.495,50 65.307,36 37.540,86
117.199.109,88 4.923.833,06 0,00 82.226,38 122.040.716,56 245.384.122,79 259.034.684,39 4.923.833,06
2.085.821,37 81.209,71 0,00 0,00 2.167.031,08 2.015.775,82 1.941.915,55 81.209,71
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.311.936,72 1.995.295,32 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.387.662,58 1.046.384,34 0,00
1.337.122,16 154.319,02 0,00 18.606,79 1.472.834,39 422.494,52 371.698,62 154.319,02
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 284.602,72 2.223.248,89 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 212.420,91 343.448,63 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7.115,01 1.246.098,50
120.622.053,41 5.159.361,79 0,00 100.833,17 125.680.582,03 252.026.131,07 268.202.774,24 5.159.361,79
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50.780,00 50.780,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.088,00 27.181,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.300,00 35.300,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59.168,00 113.261,00 0,00
120.906.270,52 5.196.902,65 0,00 100.833,17 126.002.340,00 252.172.794,57 268.381.342,60 5.196.902,65
47

ANLAGE 2
DIE FRISTIGKEITEN DER VERBINDLICHKEITEN SOWIE DIE ZUR SICHERHEIT GEWÄHRTEN
PFANDRECHTE O.Ä. RECHTE STELLEN SICH ZUM 31.12.2012 WIE FOLGT DAR:
Verbindlichkeiten
insgesamt
unter 1 Jahr
€ €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 137.468.950,60 7.186.035,49
(125.818.351,61) (7.378.028,05)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 64.455.550,93 1.678.454,49
(65.772.316,86) (1.725.349,93)
Erhaltene Anzahlungen 34.774.435,83 34.774.435,83
(15.889.977,96) (15.889.977,96)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 956.879,07 822.155,75
(916.767,01) (724.858,00)
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 686.454,52 686.454,52
(668.083,05) (668.083,05)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.951.451,64 1.951.451,64
(2.997.611,54) (2.997.611,54)
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, 0,00 0,00
mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht ( 0,00) ( 0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten 865.843,33 865.843,33
(1.368.099,17) (1.368.099,17)
Gesamtbetrag: 241.159.565,92 47.964.831,05
(213.431.207,20) (30.752.007,70)
48

davon
Restlaufzeit
gesichert
1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
€ € €
16.337.276,49 113.945.638,62 134.174.450,69
(13.243.821,59) (105.196.501,97) (121.507.567,31)
6.221.941,71 56.555.154,73 62.417.990,02
(6.118.255,47) (57.928.711,46) (63.793.806,38)
0,00 0,00 5.457.590,35
(0,00) (0,00) (5.457.590,35)
134.723,32 0,00 0,00
(191.909,01) (0,00) (0,00)
0,00 0,00 0,00
(0,00) (0,00) (0,00)
0,00 0,00 0,00
(0,00) (0,00) (0,00)
0,00 0,00 0,00
(0,00) (0,00) (0,00)
0,00 0,00 0,00
(0,00) (0,00) (0,00)
22.693.941,52 170.500.793,35 202.050.031,06
(19.553.986,07) (163.125.213,43) (190.758.964,04)
(Vorjahreszahlen in Klammern)
49

IMPRESSUM
Fotografien:
Thomas Ott, Architektur Fotografie, Mühltal, www.o2t.de
Seiten 1, 2, 6-7, 45: Assja Kruse
Seiten 10-11, 24, 28-29, 36-37: shutterstock
Gestaltung und Gesamtherstellung:
PeakADVERTISE, Werbeagentur, Hofheim am Taunus,
www.peakadvertise.com
Das Papier dieses Geschäftsberichtes ist umweltfreundlich.
Es wurde unter Verwendung von chlorfrei gebleichtem
Zellstoff und ohne optischen Aufheller hergestellt.

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