Bau- und Zonenordnung 1995 - Glattfelden
Bau- und Zonenordnung 1995 - Glattfelden
Bau- und Zonenordnung 1995 - Glattfelden
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Gemeinde <strong>Glattfelden</strong><br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong><br />
<strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
Kommunale Nutzungsplanung
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong><br />
Kanton Zürich<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am 27. Juni <strong>1995</strong><br />
Vom Gemeinderat beschlossen am 18. März 1996<br />
Namens der Gemeindeversammlung <strong>und</strong> des Gemeinderats<br />
Der Präsident<br />
Der Gemeindeschreiber<br />
Dr. Fritz Jäggli<br />
Arthur Pfister<br />
Vom Regierungsrat am 5. Juni 1996 mit Beschluss Nr. 1648<br />
<strong>und</strong> am 2. Juli 1997 mit Beschluss Nr. 1388 genehmigt.<br />
Vor dem Regierungsrat<br />
Der Staatsschreiber:<br />
Husi
Inhaltsverzeichnis<br />
Seite<br />
1 Erlass 5<br />
1.1 <strong>Zonenordnung</strong> 5<br />
1.1.1 <strong>Bau</strong>zonen 5<br />
1.1.2 Weitere Zonen 5<br />
1.2 Zonenplan <strong>und</strong> Ergänzungspläne 5<br />
1.3 Empfindlichkeitsstufen 6<br />
2 Kernzonen, K 1, K 2 <strong>und</strong> K 3 7<br />
2.1 Abbruch 7<br />
2.2 Um- <strong>und</strong> Ersatzbauten 7<br />
2.3 Gr<strong>und</strong>masse für Neubauten 7<br />
2.4 Nutzweise 8<br />
2.5 Stellung <strong>und</strong> Form der <strong>Bau</strong>ten 8<br />
2.6 Dachform <strong>und</strong> -neigung 8<br />
2.7 Bedachungsmaterial 9<br />
2.8 Dachaufbauten <strong>und</strong> -einschnitte, Dachflächenfenster in den<br />
Kernzonen K 1 <strong>und</strong> K 2 9<br />
2.9 Fassaden 10<br />
2.10 Fenster 10<br />
2.11 Sonnenkollektoren 10<br />
2.12 Umgebungsgestaltung 11<br />
3 Quartiererhaltungszone Q 11<br />
3.1 <strong>Bau</strong>vorschriften 11<br />
3.2 Dachgestaltung 11<br />
3.3 Nutzweise 11<br />
3.4 Abbruch <strong>und</strong> Ersatzbau 12<br />
4 Wohnzonen W 2A, W 2B <strong>und</strong> W 3 12<br />
4.1 Gr<strong>und</strong>masse 12<br />
4.2 Nutzweise 12<br />
4.3 Dachgestaltung 13<br />
4.4 Untergeschossausbau in der Zone W 2B 13
Seite<br />
5 Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezone WG 2 13<br />
5.1 Gr<strong>und</strong>masse 13<br />
5.2 Nutzweise 14<br />
5.3 Reduzierter Grenzabstand für Gewerbebauten 14<br />
6 Industriezone I <strong>und</strong> Gewerbezone G 14<br />
6.1 Gr<strong>und</strong>masse 14<br />
6.2 Nutzweise 14<br />
7 Zone für öffentliche <strong>Bau</strong>ten öB 15<br />
7.1 Gr<strong>und</strong>masse 15<br />
8 Erholungszonen EA <strong>und</strong> EB 15<br />
8.1 Erholungszone A für Sport- <strong>und</strong> Freizeitanlagen EA 15<br />
8.2 Erholungszone B für Familiengärten EB 16<br />
9 Freihaltezone F 17<br />
10 Ergänzende Vorschriften zu den Abständen 17<br />
10.1 Grosser <strong>und</strong> kleiner Gr<strong>und</strong>abstand 17<br />
10.2 Mehrlängenzuschlag 17<br />
10.3 Mehrlängenzuschlag für Besondere Gebäude 17<br />
10.4 Grenz- <strong>und</strong> Zusammenbau 18<br />
10.5 Verminderter Gr<strong>und</strong>abstand für Besondere Gebäude 18<br />
10.6 Näherbaurecht 18<br />
10.7 Fassadenlänge bei Näherbau 19<br />
10.8 Abstand unterirdischer <strong>Bau</strong>ten an Strassen, Wegen <strong>und</strong> Plätzen ohne<br />
<strong>Bau</strong>linien 19<br />
10.9 Abstand von Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden 19<br />
11 Weitere Bestimmungen 19<br />
11.1 Geschlossene Überbauung 19<br />
11.2 Fahrzeugabstellplätze 20<br />
11.2.1 Anzahl 20<br />
11.2.2 Besondere Verhältnisse 20<br />
11.2.3 Besucherparkplätze 21<br />
11.3 Spiel- <strong>und</strong> Ruheflächen 21<br />
11.4 Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder <strong>und</strong> Motorfahrräder 21<br />
11.5 Terrainveränderungen 21<br />
11.6 Kompostierung 22
Seite<br />
12 Arealüberbauungen 22<br />
12.1 Zulässigkeit, Arealfläche 22<br />
12.2 Massvorschriften 23<br />
12.3 Ausnützungsverschiebung 23<br />
13 Inkrafttreten 23<br />
Anhang 1<br />
Übergeordnete Gesetze <strong>und</strong> Verordnungen A 1<br />
Anhang 2<br />
Technischer Anhang A 4<br />
Anhang 3<br />
Hinweise zum kantonalen <strong>Bau</strong>recht A 13<br />
Anhang 4<br />
Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch des<br />
Kantons Zürich, 2. April 1911 A 19<br />
Verfasser:<br />
THEO STIERLI + PARTNER AG<br />
Raum- <strong>und</strong> Umweltplanung<br />
Rötelstrasse 84 8057 Zürich<br />
8. Juli 1996<br />
Peter Stierli<br />
WW96PS\13330BOS<br />
(Nachdruck: November 2005)
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
1 Erlass<br />
Die Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> erlässt, gestützt auf die einschlägigen Bestimmungen des<br />
Planungs- <strong>und</strong> <strong>Bau</strong>gesetzes vom 7. September 1975 <strong>und</strong> unter Vorbehalt vorgehenden<br />
eidgenössischen <strong>und</strong> kantonalen Rechts, für ihr Gemeindegebiet die nachstehende<br />
<strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong>.<br />
1.1 <strong>Zonenordnung</strong><br />
Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen<br />
<strong>und</strong> regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist:<br />
1.1.1 <strong>Bau</strong>zonen<br />
Kernzone 1 K 1<br />
Kernzone 2 K 2<br />
Kernzone 3 K 3<br />
Quartiererhaltungszone<br />
Q<br />
Wohnzone A, 2 Geschosse<br />
W 2A<br />
Wohnzone B, 2 Geschosse<br />
W 2B<br />
Gestaltungsplan Stocki<br />
GP Stocki<br />
Wohnzone, 3 Geschosse W 3<br />
Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezone, 2 Geschosse WG 2<br />
Zone für öffentliche <strong>Bau</strong>ten<br />
ÖB<br />
Gewerbezone<br />
G<br />
Industriezone<br />
I<br />
1.1.2 Weitere Zonen<br />
Freihaltezone<br />
Erholungszonen<br />
F<br />
EA <strong>und</strong> EB<br />
1.2 Zonenplan <strong>und</strong> Ergänzungspläne<br />
Für die Abgrenzung der Zonen <strong>und</strong> für Anordnungen innerhalb der Zonen gilt der Zonenplan<br />
Mst. 1:5'000, der Gestaltungsplan "Stocki" Mst. 1:500 <strong>und</strong> der Gewässerabstandslinienplan<br />
Mst. 1:2'500.<br />
5
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
Für die Waldabstandslinien gelten folgende Pläne:<br />
• Berg 1:1000 • Rheinboden 1:2000<br />
• Wirtli 1:2000 • Unterwerkstrasse 1:500<br />
• Holigraben 1:500 Zweidlen-Station<br />
• Nidermatt 1:500 • Hardstrasse 1:2000<br />
• Buechhalden 1:2000 Zweidlen-Station<br />
• Schachemerstrasse 1:500 • Schwarzrüti 1:2000<br />
• Schutthaldenweg 1:2000 Zweidlen-Dorf<br />
• Letten 1:2000 • Schachen West 1:2000<br />
• Sod/Letten 1:500 • Schachen Ost 1:500<br />
1.3 Empfindlichkeitsstufen<br />
Für die <strong>Bau</strong>zonen gelten gestützt auf die Art. 43/1 <strong>und</strong> 44 LSV 1) folgende Empfindlichkeitsstufen<br />
(ES):<br />
Zone<br />
Kernzonen K 1, K 2 <strong>und</strong> K 3<br />
Quartiererhaltungszone Q<br />
Wohnzone A, 2 Geschosse W 2A<br />
Wohnzone B, 2 Geschosse W 2B<br />
Wohnzone 3 Geschosse W 3<br />
Wohnzone gemäss § 52/2 PBG mässig störendes Gewerbe zulässig<br />
Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezone 2 Geschosse WG 2<br />
Gewerbezone G<br />
Industriezone I<br />
Zone für öffentliche <strong>Bau</strong>ten Oe<br />
Freihaltezone F<br />
Erholungszone A EA<br />
Erholungszone B EB<br />
ES<br />
III<br />
II<br />
II<br />
II<br />
II<br />
III<br />
III<br />
III<br />
III<br />
*<br />
-<br />
III<br />
II<br />
1) LSV: Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986<br />
* ES-Zuteilung gemäss Zonenplan<br />
6
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
2 Kernzonen, K 1, K 2 <strong>und</strong> K 3<br />
2.1 Abbruch<br />
1 Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen darf nur bewilligt werden,<br />
wenn die <strong>Bau</strong>lücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung der Ersatzbaute<br />
baurechtlich gesichert ist.<br />
2 Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen.<br />
2.2 Um- <strong>und</strong> Ersatzbauten<br />
1 Die Gebäude der Kernzone K 1 dürfen nur unter Beibehaltung von Stellung,<br />
Gebäudeprofil <strong>und</strong> Erscheinungsbild umgebaut oder ersetzt werden.<br />
2 Die Gebäude der Kernzone K 2 können entweder unter Beibehaltung von Stellung,<br />
Gebäudeprofil <strong>und</strong> Erscheinungsbild oder nach Ziffer 2.3 umgebaut oder ersetzt<br />
werden.<br />
3 Geringfügige Abweichungen gegenüber dem heutigen <strong>Bau</strong>bestand sind zulässig,<br />
wenn diese im Interesse der Wohnhygiene <strong>und</strong> des Ortsbildes liegen.<br />
2.3 Gr<strong>und</strong>masse für Neubauten<br />
1<br />
Zone K 1 K 2 K 3<br />
Anrechenbares Untergeschoss 2) max. 1 1 1<br />
Vollgeschosse max. 2 2 2<br />
Anrechenbare Dachgeschosse 2) max. 2 2 2<br />
Überbauungsziffer max. % - 30 35<br />
Gebäudehöhe max. m 7.50 7.50 8.50<br />
Gebäudelänge max. m 30.00 30.00 40.00<br />
Gr<strong>und</strong>abstände<br />
- grosser Gr<strong>und</strong>abstand min. m 7.50 7.50 7.50<br />
- kleiner Gr<strong>und</strong>abstand min. m 4.00 4.00 4.00<br />
2) Anrechenbare Unter- <strong>und</strong> Dachgeschosse sind ausbaubar.<br />
7
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
2 Das zweite Dachgeschoss darf zu Wohn- <strong>und</strong> Arbeitszwecken soweit ausgebaut<br />
werden, als eine Belichtung über die Giebelfassade möglich ist.<br />
3 Das anrechenbare Untergeschoss darf nur zu gewerblichen Zwecken ausgebaut<br />
werden. Das gewachsene Terrain darf hiefür nicht abgegraben werden.<br />
4 In dem im Zonenplan speziell bezeichneten Gebiet in den Kernzonen K 1 <strong>und</strong><br />
K 2 Stocki gilt eine maximale Firsthöhe von 6.00 m.<br />
2.4 Nutzweise<br />
1 In den Kernzonen sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden, Restaurants,<br />
Landwirtschaftsbetriebe <strong>und</strong> höchstens mässig störende Betriebe gestattet.<br />
2 In den Kernzonen K 1 <strong>und</strong> K 2 sind in Gebäuden, die nicht der Landwirtschaft<br />
oder der Öffentlichkeit dienen, mindestens ein Drittel der gesamten Geschossflächen<br />
zu Wohnzwecken zu nutzen.<br />
3 In der Kernzone K 3 sind mindestens zwei Fünftel der zu Wohn- <strong>und</strong> Arbeitszwecken<br />
genutzten Geschossflächen gewerblich zu nutzen. 3)<br />
2.5 Stellung <strong>und</strong> Form der <strong>Bau</strong>ten<br />
Bei Neubauten in der Kernzone K 1 <strong>und</strong> bei Umbauten, Renovationen <strong>und</strong> Neubauten<br />
in der Kernzone K 2 sind die Ausmasse der herkömmlichen Gebäude zu berücksichtigen<br />
<strong>und</strong> deren Erscheinungsmerkmale hinsichtlich Form <strong>und</strong> Massstäblichkeit<br />
zu übernehmen.<br />
2.6 Dachform <strong>und</strong> -neigung<br />
1 Die Dachform <strong>und</strong> -neigung soll mit derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisch<br />
in Einklang stehen.<br />
3) Mit Beschluss des Regierungsrats Nr. 1648 vom 5. Juni 1996 einstweilen von der Genehmigung<br />
ausgenommen, mit Beschluss des Regierungsrats Nr. 1388 vom 2. Juli 1997 nachträglich genehmigt.<br />
8
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
2 Auf Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von<br />
40° bis 50° a.T. zulässig.<br />
3 Aufschieblinge mit geringerer Neigung sind zulässig.<br />
4 Schrägdächer sind allseitig vorspringend auszugestalten. Dachvorsprünge haben<br />
traufseits min. 70 cm <strong>und</strong> giebelseits min. 40 cm zu betragen. Trauf- <strong>und</strong> Ortgesimse<br />
sind schlank zu gestalten.<br />
2.7 Bedachungsmaterial<br />
1 In den Kernzonen sind die Dächer mit Biberschwanz- oder Muldenziegeln aus<br />
Ton in ortsüblicher Farbe zu decken.<br />
2 In der Kernzone K 1 sind die Dächer mit Biberschwanzziegeln zu decken, sofern<br />
dies zur Wahrung der überörtlichen Interessen erforderlich ist <strong>und</strong> kantonale Beiträge<br />
ausgerichtet werden. Der Gemeinderat kann Biberschwanzziegel verlangen; in<br />
diesen Fällen übernimmt die Gemeinde die Mehrkosten.<br />
2.8 Dachaufbauten <strong>und</strong> -einschnitte, Dachflächenfenster<br />
in den Kernzonen K 1 <strong>und</strong> K 2<br />
1 Dachaufbauten sind nur im 1. Dachgeschoss gestattet. Sie dürfen insgesamt<br />
nicht breiter sein als ein Fünftel der betreffenden Fassadenlänge. Die Trauflinie des<br />
Daches darf nicht unterbrochen werden.<br />
2 Zulässig sind Giebellukarnen mit einer Frontfläche von max. 3.00 m 2 (Aussenmasse),<br />
Schleppgauben mit einer Fronthöhe von max. 0.80 m <strong>und</strong> einer Frontfläche<br />
von max. 1.20 m 2 . Auf der gleichen Dachfläche sind nur entweder Giebellukarnen<br />
oder Schleppgauben gestattet.<br />
3 Dachaufbauten <strong>und</strong> Dachflächenfenster müssen in Farbe <strong>und</strong> Material auf das<br />
Dach <strong>und</strong> das Gebäude abgestimmt werden. Es ist dasselbe Bedachungsmaterial zu<br />
verwenden wie für das Hauptdach.<br />
9
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
4 Die Glasfläche von Dachflächenfenstern darf 0.30 m 2 <strong>und</strong> insgesamt 1% der<br />
Dachfläche nicht übersteigen. Auf der gleichen Dachfläche sind nur gleiche Dachflächenfenster<br />
zulässig.<br />
5 Dacheinschnitte sind untersagt.<br />
6 Dachaufbauten in der Flucht der darunterliegenden Fassade ohne durchgehende<br />
Traufe sind zulässig, wo sie dem besonderen Charakter des Gebäudes entsprechen.<br />
Sie haben in ihrem Ausmass in einem guten Verhältnis zum Gebäude <strong>und</strong> zur<br />
Dachfläche zu stehen <strong>und</strong> müssen mit dem Ortsbild vereinbar sein. Sie dürfen breiter<br />
als ein Fünftel der betreffenden Fassadenlänge sein.<br />
2.9 Fassaden<br />
1 Die Materialwahl <strong>und</strong> die Farbgebung von Fassaden haben die traditionelle<br />
<strong>Bau</strong>weise zu berücksichtigen.<br />
2 In den Kernzonen K 1 <strong>und</strong> K 2 sind Türen, Tore <strong>und</strong> ähnliche Fassaden- <strong>und</strong><br />
Gebäudeteile in Holz zu fertigen.<br />
2.10 Fenster<br />
1 In den Kernzonen K 1 <strong>und</strong> K 2 sind die Fenster in der herkömmlichen Art zu gestalten<br />
<strong>und</strong> anzuordnen. Sie haben die übliche Sprossenteilung aufzuweisen.<br />
2 Für die Einfassungen sind Holz, Stein oder Kunststein zu verwenden.<br />
3 Die Fensterläden sind in ortsüblicher Form zu gestalten.<br />
2.11 Sonnenkollektoren<br />
Äusserlich am Gebäude angebrachte Sonnenkollektoren dürfen in ihrer Wirkung weder<br />
die <strong>Bau</strong>te noch das Ortsbild beeinträchtigen.<br />
10
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
2.12 Umgebungsgestaltung<br />
1 Umschwung, Ausstattung, Ausrüstung, Bepflanzung <strong>und</strong> Einzäunungen sind in<br />
herkömmlicher Art <strong>und</strong> Weise zu gestalten. Terrainveränderungen sind möglichst zu<br />
vermeiden.<br />
2 Reklameanlagen sind unaufdringlich zu gestalten. Neue Fremdreklamen sind<br />
nicht zulässig.<br />
3 <strong>Bau</strong>mgärten, Einzelbäume <strong>und</strong> Vorgärten sind möglichst zu erhalten.<br />
4 Bei der Anlage von Vorplätzen <strong>und</strong> Hofräumen ist darauf zu achten, dass diese<br />
mit chaussierten, gepflästerten oder mit anderen nicht bodenversiegelnden Belägen<br />
versehen werden.<br />
3 Quartiererhaltungszone Q<br />
Das der Quartiererhaltungszone zugewiesene Quartier soll in seiner Nutzungsstruktur<br />
<strong>und</strong> baulichen Gliederung erhalten werden.<br />
3.1 <strong>Bau</strong>vorschriften<br />
1 Die nach einheitlichen Gr<strong>und</strong>sätzen entstandene Überbauung ist in ihrer Erscheinung<br />
<strong>und</strong> ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten.<br />
2 <strong>Bau</strong>liche Massnahmen haben sich gut in die bestehenden Überbauungen einzufügen.<br />
3.2 Dachgestaltung<br />
Die bestehenden Dachformen bilden ein wesentliches Gestaltungselement. Sie sind<br />
zu erhalten.<br />
3.3 Nutzweise<br />
Es gelten die Nutzungsvorschriften für Wohnzonen gemäss § 52 PBG.<br />
11
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
3.4 Abbruch <strong>und</strong> Ersatzbau<br />
1 Abbrüche sind nur gestattet, sofern durch die entstehende <strong>Bau</strong>lücke das Quartierbild<br />
nicht gestört wird oder ein Ersatzbau vorgesehen <strong>und</strong> seine Realisierung gesichert<br />
ist.<br />
2 Solche Ersatzbauten dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Erscheinungsbildes,<br />
der Geschossigkeit <strong>und</strong> der Gebäudehöhe wieder erstellt werden.<br />
4 Wohnzonen W 2A, W 2B <strong>und</strong> W 3<br />
4.1 Gr<strong>und</strong>masse<br />
Zone W 2A W 2B W 3<br />
Anrechenbares Untergeschoss 4)<br />
max.<br />
-<br />
1<br />
-<br />
Vollgeschosse<br />
max.<br />
2<br />
2<br />
3<br />
Anrechenbare Dachgeschosse<br />
max.<br />
2<br />
2<br />
2<br />
Gebäudehöhe<br />
max. m<br />
7.50<br />
7.50<br />
10.50<br />
Firsthöhe<br />
max. m<br />
5.50<br />
7.00<br />
7.00<br />
Gebäude- bzw. Gesamtlänge<br />
max. m<br />
30.00<br />
30.00<br />
40.00<br />
<strong>Bau</strong>massenziffer für Hauptgebäude<br />
max. m 3 /m 2<br />
1.70<br />
2.30<br />
2.50<br />
<strong>Bau</strong>massenziffer für Besondere Gebäude<br />
max. m 3 /m 2<br />
0.30<br />
0.30<br />
0.30<br />
Grosser Gr<strong>und</strong>abstand<br />
min. m<br />
8.00<br />
8.00<br />
12.00<br />
Kleiner Gr<strong>und</strong>abstand<br />
min. m<br />
4.00<br />
4.00<br />
6.00<br />
4.2 Nutzweise<br />
1 In den Zonen W 2A, W 2B <strong>und</strong> W 3 sind Wohnungen <strong>und</strong> nicht störende Betriebe<br />
gestattet.<br />
2 Der Anteil der gewerblich genutzten Fläche darf höchstens 1/3 der Geschossfläche<br />
des ganzen Gebäudes betragen.<br />
4) Vorbehalten bleibt Ziffer 4.4<br />
12
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
3 In den im Zonenplan speziell bezeichneten Teilen von Wohnzonen ist mässig<br />
störendes Gewerbe gestattet.<br />
4.3 Dachgestaltung<br />
Die Dachform von Hauptgebäuden hat auf jene der baulichen Umgebung Rücksicht<br />
zu nehmen.<br />
4.4 Untergeschossausbau in der Zone W 2B<br />
1 Das mehrheitlich im gewachsenen Terrain liegende, anrechenbare Untergeschoss<br />
darf nur auf der talseitigen Hälfte der Geschossfläche mit Wohn- <strong>und</strong> Schlafräumen<br />
ausgebaut werden.<br />
2 Über dem gestalteten Terrain darf gesamthaft maximal 50% der Aussenwandfläche<br />
solcher Untergeschosse sichtbar sein.<br />
5 Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezone WG 2<br />
5.1 Gr<strong>und</strong>masse<br />
Zone WG 2<br />
Vollgeschosse<br />
Anrechenbare Dachgeschosse<br />
Gebäudehöhe<br />
Firsthöhe<br />
Gebäudelänge bzw. Gesamtlänge<br />
<strong>Bau</strong>massenziffer für Hauptgebäude<br />
<strong>Bau</strong>massenziffer für Besondere Gebäude<br />
Freiflächenziffer<br />
Grosser Gr<strong>und</strong>abstand<br />
Kleiner Gr<strong>und</strong>abstand<br />
max.<br />
max.<br />
max. m<br />
max. m<br />
max. m<br />
max. m 3 /m 2<br />
max. m 3 /m 2<br />
min. %<br />
min. m<br />
min. m<br />
2<br />
2<br />
8.10<br />
7.00<br />
30.00<br />
2.30<br />
0.50<br />
15<br />
8.00<br />
4.00<br />
13
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
5.2 Nutzweise<br />
Wohnungen <strong>und</strong> höchstens mässig störende Betriebe sind gestattet.<br />
5.3 Reduzierter Grenzabstand für Gewerbebauten<br />
Für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile mit einer maximalen Höhe von<br />
4.50 m kann der Grenzabstand allseitig bis auf 4.00 m herabgesetzt werden.<br />
6 Industriezone I <strong>und</strong> Gewerbezone G<br />
6.1 Gr<strong>und</strong>masse<br />
Zone I G<br />
<strong>Bau</strong>massenziffer max. m 3 / m 2 6.00 4.50<br />
Gebäudehöhe max. m 15.00 10.00<br />
Gebäudelänge max. m frei 50.00<br />
Gr<strong>und</strong>abstand min. m 5.00 5.00<br />
Gegenüber den angrenzenden <strong>Bau</strong>zonen<br />
gilt für Industrie- <strong>und</strong> gewerbliche <strong>Bau</strong>ten<br />
ein Gr<strong>und</strong>abstand von min. m 12.00 10.00<br />
6.2 Nutzweise<br />
1 Es sind nur mässig störende Betriebe zulässig, wobei die Schichtarbeit gestattet<br />
werden kann.<br />
2 In der Industriezone I <strong>und</strong> der Gewerbezone G sind auch Handels- <strong>und</strong> Dienstleistungsbetriebe<br />
zulässig.<br />
3 Betriebe mit unverhältnismässigem Verkehrsaufkommen sind stark störenden<br />
Betrieben gleichgestellt.<br />
14
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
7 Zone für öffentliche <strong>Bau</strong>ten öB<br />
7.1 Gr<strong>und</strong>masse<br />
1<br />
Anrechenbares Untergeschoss<br />
Vollgeschosse<br />
Anrechenbare Dachgeschosse<br />
Gebäudehöhe<br />
Gr<strong>und</strong>abstand bei Gebäudehöhe bis 7.50 m<br />
Gr<strong>und</strong>abstand bei Gebäudehöhe über 7.50 m bis 10.50 m<br />
Gr<strong>und</strong>abstand bei Gebäudehöhe über 10.50 m bis 13.50 m<br />
max.<br />
max.<br />
max.<br />
max. m<br />
min. m<br />
min. m<br />
min. m<br />
1<br />
3<br />
2<br />
13.50<br />
4.00<br />
6.00<br />
8.00<br />
2 Zwischen Gr<strong>und</strong>stücken <strong>und</strong> Gebäuden innerhalb der Zone öB gelten die Abstandsvorschriften<br />
gemäss §§ 260 - 274 PBG.<br />
8 Erholungszonen EA <strong>und</strong> EB<br />
Die Erholungszonen werden wie <strong>Bau</strong>zonen im Sinne von Art. 15 des RPG behandelt.<br />
8.1 Erholungszone A für Sport- <strong>und</strong> Freizeitanlagen EA<br />
1 Die Erholungszone A dient der Erstellung <strong>und</strong> Erweiterung von Sport- <strong>und</strong> Freizeitanlagen<br />
<strong>und</strong> den für den Sport- <strong>und</strong> Freizeitbetrieb notwendigen Anlagen <strong>und</strong><br />
<strong>Bau</strong>ten.<br />
2 Zulässig sind höchstens zweigeschossige <strong>Bau</strong>ten, die sich gut ins Landschaftsbild<br />
einordnen.<br />
15
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
3 <strong>Bau</strong>ten haben gegenüber den privaten Nachbargr<strong>und</strong>stücken die Grenz- <strong>und</strong><br />
Gebäudeabstände der betreffenden angrenzenden <strong>Bau</strong>zonen einzuhalten. Gegenüber<br />
Nichtbauzonen gilt ein Abstand von mindestens 6.00 m.<br />
8.2 Erholungszone B für Familiengärten EB<br />
1 In der Erholungszone B sind Gartenhäuser <strong>und</strong> Familiengärten sowie die für deren<br />
Betrieb <strong>und</strong> Bewirtschaftung nötigen Anlagen <strong>und</strong> Einrichtungen zulässig.<br />
2 Auf Gr<strong>und</strong>stücken bis zu 150 m 2 Fläche sind nur Gerätekisten mit einer Gr<strong>und</strong>fläche<br />
von maximal 2.00 m 2 <strong>und</strong> einer Höhe von maximal 1.20 m sowie Pergolen ohne<br />
feste Überdachung zulässig. Auf grösseren Gr<strong>und</strong>stücken ist zusätzlich ein Gartenhaus<br />
gestattet. Die Gebäudegr<strong>und</strong>fläche darf höchstens 5% der Gr<strong>und</strong>stücksfläche,<br />
maximal aber 12.00 m 2 <strong>und</strong> die grösste Höhe bis zum First maximal 3.00 m betragen.<br />
Vordächer <strong>und</strong> Dachvorsprünge dürfen höchstens 50 cm über den maximal<br />
zulässigen Gr<strong>und</strong>riss auskragen.<br />
3 Überdachte Sitzplätze sind nur innerhalb des zulässigen Gr<strong>und</strong>risses des Gartenhauses<br />
gestattet.<br />
4 Die Umfassungswände von Gartenhäusern sind in Holz zu fertigen; die Dacheindeckung<br />
hat aus Ziegeln oder Eternit zu bestehen.<br />
5 Es sind nur Pult- oder Satteldächer zugelassen.<br />
6 Gebäude <strong>und</strong> Gerätekisten dürfen keine grellen Farben aufweisen.<br />
7 Glastreibhäuser sind nicht gestattet.<br />
8 Unterirdische <strong>Bau</strong>ten sind nicht gestattet, ausgenommen eine Lagergrube unter<br />
dem Gartenhaus bis zu einer Tiefe von maximal 0.75 m.<br />
9 Heizungsanlagen sind nicht gestattet.<br />
10 Die <strong>Bau</strong>ten dürfen weder zum Wohnen <strong>und</strong> Schlafen noch zu Gewerbezwekken<br />
benützt werden.<br />
16
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
9 Freihaltezone F<br />
Es gelten die Bestimmungen der §§ 61 - 64 PBG.<br />
10 Ergänzende Vorschriften zu den Abständen<br />
10.1 Grosser <strong>und</strong> kleiner Gr<strong>und</strong>abstand<br />
Der grosse Gr<strong>und</strong>abstand gilt vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren<br />
am meisten nach Süden gerichteten Gebäudeseite. Der kleine Gr<strong>und</strong>abstand ist vor<br />
den übrigen Gebäudeseiten einzuhalten.<br />
10.2 Mehrlängenzuschlag<br />
1 In den Wohnzonen <strong>und</strong> in der Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezone WG 2 sind bei Fassaden<br />
von mehr als 16.00 m Länge die betreffenden Gr<strong>und</strong>abstände um 1/5 der Mehrlänge,<br />
jedoch höchstens um 6.00 m heraufzusetzen.<br />
2 Dauernd gewerblich genutzte Erdgeschosse mit einer maximalen Höhe von<br />
4.50 m haben in der Zone WG 2 keinen Mehrlängenzuschlag einzuhalten.<br />
10.3 Mehrlängenzuschlag für Besondere Gebäude<br />
1 In der Zone W 2A sind bei der Berechnung der Fassadenlänge angebaute, besondere<br />
Gebäude mitzuberücksichtigen. Der Mehrlängenzuschlag ist entsprechend<br />
zu erhöhen.<br />
17
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
2 In allen übrigen Wohnzonen sowie in der Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezone WG 2 sind<br />
bei der Berechnung der Fassadenlänge, die das Mass von 16.00 m übersteigt, Besondere<br />
Gebäude mit einer Gebäudegr<strong>und</strong>fläche von mehr als 50.00 m 2 mitzurechnen.<br />
10.4 Grenz- <strong>und</strong> Zusammenbau<br />
1 Der Grenzbau für Hauptgebäude ist beim Anbau an bestehende Gebäude mit<br />
schriftlicher Zustimmung des Nachbarn, oder wenn die an eine gemeinsame Grenze<br />
stossenden Gebäude gleichzeitig erstellt werden, bis zur maximalen Gesamtlänge<br />
zulässig.<br />
2 Der Grenzbau für Besondere Gebäude ist mit schriftlicher Zustimmung des<br />
Nachbarn gestattet.<br />
10.5 Verminderter Gr<strong>und</strong>abstand für Besondere Gebäude<br />
1 Für Besondere Gebäude mit einer Gebäudegr<strong>und</strong>fläche von max. 50.00 m 2 beträgt<br />
der Gr<strong>und</strong>abstand mindestens 1.75 m.<br />
2 Dieser verminderte Gr<strong>und</strong>abstand ist ohne schriftliche Zustimmung des Nachbarn<br />
nur bis zu einem Drittel der Länge der gemeinsamen Grenze gestattet.<br />
10.6 Näherbaurecht<br />
Näherbaurechte im Sinne von § 270 Absatz 3 PBG sind aufgr<strong>und</strong> einer Vereinbarung<br />
der Nachbarn als Dienstbarkeit im Gr<strong>und</strong>buch einzutragen oder aufgr<strong>und</strong> eines<br />
Beschlusses des Gemeinderats als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung<br />
anzumerken.<br />
18
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
10.7 Fassadenlänge bei Näherbau<br />
1 Reduziert sich der Gebäudeabstand auf ein kleineres Mass als einen Viertel der<br />
Summe der beiden sich gegenüberstehenden Fassaden oder Fassadenteile, werden<br />
die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen der beiden benachbarten<br />
Gebäude im Sinne von § 27 Absatz 2 ABV zusammengerechnet.<br />
2 Vorbehalten bleiben die Bedingungen von § 270 Absatz 3 PBG.<br />
10.8 Abstand unterirdischer <strong>Bau</strong>ten an Strassen, Wegen<br />
<strong>und</strong> Plätzen ohne <strong>Bau</strong>linien<br />
Unterirdische <strong>Bau</strong>ten haben gegenüber Strassen, Wegen <strong>und</strong> Plätzen mit fehlenden<br />
<strong>Bau</strong>linien gemäss § 265 PBG einen Abstand von mindestens 3.50 m einzuhalten.<br />
10.9 Abstand von Gebäuden mit brennbaren<br />
Aussenwänden<br />
Die Abstandsverschärfung für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden gemäss § 14<br />
BBV II 5) findet keine Anwendung.<br />
11 Weitere Bestimmungen<br />
11.1 Geschlossene Überbauung<br />
In allen <strong>Bau</strong>zonen dürfen die Gebäude in geschlossener Überbauung erstellt werden.<br />
5) BBV II: Besondere <strong>Bau</strong>verordnung II vom 26. August 1981<br />
19
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
11.2 Fahrzeugabstellplätze<br />
11.2.1 Anzahl<br />
1 Bei Neubauten <strong>und</strong> eingreifenden Umbauten sind Abstellplätze oder Garagen<br />
zu erstellen:<br />
- Zwei Abstellplätze pro Wohneinheit<br />
- Ein Abstellplatz<br />
a) pro 200 m 3 <strong>Bau</strong>masse von Bürobauten,<br />
b) pro 500 m 3 <strong>Bau</strong>masse von Industrie- <strong>und</strong> Gewerbebauten,<br />
c) bei Verkaufsräumen:<br />
- für die ersten 2000 m 3 <strong>Bau</strong>masse pro 100 m 3 ,<br />
- für weitere <strong>Bau</strong>masse pro 150 m 3 ,<br />
d) für Restaurationsbetriebe pro 3 Sitzplätze.<br />
2 Als <strong>Bau</strong>masse gilt die oberirdische <strong>Bau</strong>masse nach der Messweise für die<br />
<strong>Bau</strong>massenziffer.<br />
3 Garagenvorplätze gelten nicht als Personenwagenabstellplätze. Bei Doppelgaragen<br />
wird einer der beiden Vorplätze als Personenwagenabstellplatz angerechnet.<br />
4 Bruchteile von Abstellplätzen ab 0.5 sind aufzur<strong>und</strong>en.<br />
5 In den Kernzonen K 1 <strong>und</strong> K 2 ist besondere Rücksicht auf die traditionelle Umgebungsgestaltung<br />
zu nehmen.<br />
6 Bei grossen Parkierungsanlagen kann die Anzahl der Pflichtparkplätze je nach<br />
den örtlichen Verhältnissen angemessen herabgesetzt werden.<br />
11.2.2 Besondere Verhältnisse<br />
Bei anderen Nutzungen oder besonderen Verhältnissen bestimmt sich die nötige<br />
Anzahl Motorfahrzeugabstellplätze nach dem zu erwartenden Bedarf im Einzelfall<br />
<strong>und</strong> im Rahmen der jeweils geltenden Normen der Vereinigung Schweizerischer<br />
Strassenfachleute (z. Zt. Norm SNV 641 607a).<br />
20
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
11.2.3 Besucherparkplätze<br />
Bei Mehrfamilienhäusern oder bei Gesamtüberbauungen von Einfamilien- <strong>und</strong> Reihenhäusern<br />
ist pro fünf Wohneinheiten zusätzlich mindestens ein Abstellplatz für<br />
Besucher zu erstellen <strong>und</strong> zu bezeichnen.<br />
11.3 Spiel- <strong>und</strong> Ruheflächen<br />
1 Bei Mehrfamilienhäusern oder verdichteten Einfamilienhaussiedlungen sind<br />
verkehrssichere, gut besonnte Freiflächen als Spiel- <strong>und</strong> Ruheflächen auszugestalten.<br />
2 Sie haben, ausser in den Kernzonen K 1 <strong>und</strong> K 2, eine Fläche von 1.00 m 2 pro<br />
15.00 m 3 anrechenbare <strong>Bau</strong>masse aufzuweisen.<br />
3 Die Spiel- <strong>und</strong> Ruheflächen sind dauernd ihrem Zweck zu erhalten.<br />
11.4 Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder <strong>und</strong><br />
Motorfahrräder<br />
1 Für Mehrfamilienhäuser sind genügend grosse, gut zugängliche Abstellräume<br />
oder -flächen für Kinderwagen, Fahrräder <strong>und</strong> Motorfahrräder bereitzustellen.<br />
2 Bei gewerblich genutzten <strong>Bau</strong>ten mit Publikumsverkehr ist pro 100 m 3 <strong>Bau</strong>masse<br />
eine Abstellfläche für Fahrräder oder Motorfahrräder zu erstellen.<br />
11.5 Terrainveränderungen<br />
1 Bei Terrainveränderungen bleibt das ursprünglich gewachsene Terrain massgebend.<br />
Vorbehalten bleibt die Regelung gemäss § 5a) ABV.<br />
21
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
2 In den <strong>Bau</strong>zonen, ausser in der Kernzone K 1, der Gewerbezone G <strong>und</strong> der Industriezone<br />
I, darf das gewachsene Terrain um höchstens 1.50 m abgegraben bzw.<br />
aufgefüllt werden. In Hanglagen <strong>und</strong> Mulden sind Abweichungen zulässig, sofern<br />
eine gute Umgebungsgestaltung gewährleistet ist.<br />
3 Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- <strong>und</strong> Kellerzugänge, Gartenausgänge<br />
sowie Ein- <strong>und</strong> Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen.<br />
4 Vom mehrheitlich im gewachsenen Terrain liegenden Untergeschoss darf über<br />
dem gestalteten Terrain gesamthaft maximal 50% der Aussenwandfläche sichtbar<br />
sein.<br />
11.6 Kompostierung<br />
Bei der Erstellung von Wohnbauten sowie Wohn- <strong>und</strong> Gewerbebauten ist bei der<br />
Umgebungsgestaltung ein Standort für die Kompostierung von Gartenabraum <strong>und</strong><br />
kompostierbaren Küchenabfällen festzulegen.<br />
12 Arealüberbauungen<br />
12.1 Zulässigkeit, Arealfläche<br />
Arealüberbauungen sind in den Zonen W 2B, WG 2 <strong>und</strong> W 3 zulässig.<br />
Die Arealfläche muss die folgende <strong>Bau</strong>zonenfläche umfassen:<br />
- in den Zonen W 2B <strong>und</strong> WG 2 4'000 m 2<br />
- in der Zone W 3 5'000 m 2 .<br />
22
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> <strong>1995</strong><br />
12.2 Massvorschriften<br />
1 Die <strong>Bau</strong>massenziffer kann gegenüber der Regelüberbauung um maximal ein<br />
Zehntel erhöht werden.<br />
2 Für arealinterne Grenz- <strong>und</strong> Gebäudeabstände gelten die kantonalrechtlichen<br />
Vorschriften.<br />
3 Die zonengemässe Gebäudelängenbeschränkung gilt nicht.<br />
12.3 Ausnützungsverschiebung<br />
Gehört das Areal unterschiedlichen Zonen an, darf durch Ausnützungsverschiebung<br />
die Mehrausnützung in keinem Zonenteil 1/5 der zonengemässen Ausnützung bei<br />
Regelbauweise übersteigen.<br />
13 Inkrafttreten<br />
Diese <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong> tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung<br />
der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft.<br />
23
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 1 zur BZO <strong>1995</strong><br />
Anhang 1<br />
Übergeordnete Gesetze <strong>und</strong> Verordnungen<br />
B<strong>und</strong>eserlasse<br />
RPG B<strong>und</strong>esgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979<br />
RPV Verordnung über die Raumplanung vom 2. Oktober 1989<br />
USG B<strong>und</strong>esgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983<br />
LSV Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986<br />
LRV Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985<br />
FWG B<strong>und</strong>esgesetz über Fuss- <strong>und</strong> Wanderwege vom 4. Oktober 1985<br />
FWV Verordnung über Fuss- <strong>und</strong> Wanderwege vom 26. November 1986<br />
Kantonale Erlasse<br />
PBG Gesetz über die Raumplanung <strong>und</strong> das öffentliche <strong>Bau</strong>recht (Planungs<strong>und</strong><br />
<strong>Bau</strong>gesetz) vom 7. September 1975<br />
ABV AIlgemeine <strong>Bau</strong>verordnung vom 22. Juni 1977<br />
ABV-S <strong>und</strong> Skizzen für die Mess- <strong>und</strong> Berechnungsweisen gemäss Planungs<strong>und</strong><br />
<strong>Bau</strong>gesetz (PBG) <strong>und</strong> der Allgemeinen <strong>Bau</strong>verordnung (ABV)<br />
BBV I Besondere <strong>Bau</strong>verordnung l vom 6. Mai 1981<br />
BBV II Besondere <strong>Bau</strong>verordnung ll vom 26. August 1981<br />
BVV <strong>Bau</strong>verfahrensverordnung vom 19. April 1978<br />
BVVA Anhang zur <strong>Bau</strong>verfahrensverordnung vom 19. April 1978<br />
NDV Verordnung über die einheitliche Darstellung der Nutzungsplanungen vom<br />
31. Mai 1978<br />
NDV-A Anhang zur Verordnung über die einheitliche Darstellung der Nutzungsplanungen<br />
vom 31. Mai 1978<br />
NHV Natur- <strong>und</strong> Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977<br />
QPV Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978<br />
SAV Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978<br />
VSV Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983<br />
SNH Verordnung über Staatsbeiträge für den Natur- <strong>und</strong> Heimatschutz <strong>und</strong> für<br />
Kommunale Erholungsgebiete, 15. Januar 1992<br />
WDV Wärmedämmvorschriften der <strong>Bau</strong>direktion, Ausgabe 1994<br />
A 1
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 1 zur BZO <strong>1995</strong><br />
ZGN Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien) vom<br />
9. Dezember 1987<br />
WWG Wasserwirtschaftsgesetz vom 2. Juni 1991<br />
Die vorstehende Aufzählung ist nicht vollständig. Sie dient lediglich als Hinweis auf<br />
die wichtigsten Gesetze <strong>und</strong> Verordnungen sowie zur Erläuterung der verwendeten<br />
Abkürzungen.<br />
Bezugsquellen<br />
Das PBG <strong>und</strong> die kantonalen Verordnungen können bei der Staatskanzlei des Kantons<br />
Zürich, Drucksachenverkaufsstelle, 8090 Zürich, Tel. 259 20 28, die B<strong>und</strong>eserlasse<br />
bei der Eidgenössischen Drucksachen- <strong>und</strong> Materialzentrale, B<strong>und</strong>eskanzlei,<br />
3000 Bern, Tel. 031 322 21 11 bezogen werden.<br />
Lärmschutzverordnung (LSV), Auszug<br />
Art. 43<br />
Empfindlichkeitsstufen<br />
1 In Nutzungszonen nach Artikel 14 ff. des B<strong>und</strong>esgesetzes vom 22. Juni 1979<br />
über die Raumplanung gelten folgende Empfindlichkeitsstufen:<br />
a) die Empfindlichkeitsstufe I in Zonen mit einem erhöhten Lärmschutzbedürfnis,<br />
namentlich in Erholungszonen;<br />
b) die Empfindlichkeitsstufe II in Zonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen<br />
sind, namentlich in Wohnzonen sowie Zonen für öffentliche <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong><br />
Anlagen;<br />
c) die Empfindlichkeitsstufe III in Zonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen<br />
sind, namentlich in Wohn- <strong>und</strong> Gewerbezonen (Mischzonen) sowie<br />
Landwirtschaftszonen;<br />
A 2
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 1 zur BZO <strong>1995</strong><br />
d) die Empfindlichkeitsstufe IV in Zonen, in denen stark störende Betriebe zugelassen<br />
sind, namentlich in Industriezonen.<br />
2 Teilen von Nutzungszonen der Empfindlichkeitsstufe I oder II kann die nächst<br />
höhere Stufe zugeordnet werden, wenn sie mit Lärm vorbelastet sind.<br />
Anhang zur LSV, Auszug<br />
Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm<br />
1 Geltungsbereich<br />
Die Belastungsgrenzwerte nach Ziffer 2 gelten für Strassenverkehrslärm. Dazu gehört<br />
der Lärm, den Motorfahrzeuge (Motorfahrzeuglärm) <strong>und</strong> Bahnen (Bahnlärm) auf<br />
Strassen erzeugen.<br />
2 Belastungsgrenzwerte<br />
Empfindlich-<br />
Planungswert<br />
Immissions-<br />
Alarmwert<br />
keitsstufe<br />
grenzwert<br />
(Art. 43)<br />
Lr in dB(A)<br />
Lr in dB(A)<br />
Lr in dB(A)<br />
Tag Nacht Tag Nacht Tag Nacht<br />
I<br />
50<br />
40<br />
55<br />
45<br />
65<br />
60<br />
II<br />
55<br />
45<br />
60<br />
50<br />
70<br />
65<br />
III<br />
60<br />
50<br />
65<br />
55<br />
70<br />
65<br />
IV<br />
65<br />
55<br />
70<br />
60<br />
75<br />
70<br />
A 3
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 4
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 5
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 6
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 7
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 8
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 9
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 10
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 11
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 2 zur BZO <strong>1995</strong><br />
A 12
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 3 zur BZO <strong>1995</strong><br />
Anhang 3<br />
Hinweise zum kantonalen <strong>Bau</strong>recht<br />
Die weiteren Hinweise folgen in ihrem Aufbau nicht der <strong>Bau</strong>- <strong>und</strong> <strong>Zonenordnung</strong>,<br />
sondern dem IV. Titel des Planungs- <strong>und</strong> <strong>Bau</strong>gesetzes zum öffentlichen <strong>Bau</strong>recht<br />
sowie den zugehörigen Bestimmungen in den Verordnungen.<br />
1. Abschnitt<br />
A<br />
Allgemeine Bestimmungen<br />
Rechtsnatur § 218 PBG<br />
Verschärfungen § 219 PBG<br />
Ausnahmebewilligungen § 220 PBG<br />
Gemeinschaftswerke §§ 222-225 PBG<br />
Schranken der Eigentums- <strong>und</strong> Besitzausübung §§ 226-228 PBG<br />
Inanspruchnahme von Drittgr<strong>und</strong>stücken §§ 229-232 PBG<br />
B<br />
Gr<strong>und</strong>anforderungen an <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen<br />
<strong>Bau</strong>reife §§ 233-235 PBG<br />
Erschliessung <strong>und</strong> Zugänglichkeit §§ 236+237 PBG<br />
Gestaltung von <strong>Bau</strong>ten, Anlagen <strong>und</strong> Umschwung § 238 PBG<br />
Beschaffenheit der <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen § 239 PBG<br />
BBV I<br />
BBV II<br />
Verkehrssicherheit §§ 240+241 PBG<br />
SAV<br />
VSV<br />
Fahrzeugabstellplätze §§ 242-247 PBG<br />
Spiel- <strong>und</strong> Ruheflächen, Gärten § 248 PBG<br />
Kehrichtbeseitigung § 249 PBG<br />
§ 38 BBV I<br />
A 13
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 3 zur BZO <strong>1995</strong><br />
C<br />
Die zulässigen baulichen Gr<strong>und</strong>stücknutzungen<br />
I. Die Gr<strong>und</strong>regeln<br />
Gr<strong>und</strong>satz der baulichen Gr<strong>und</strong>stücknutzungen § 250 PBG<br />
Ausnützung § 251 PBG<br />
<strong>Bau</strong>weise §§ 252+286 PBG<br />
Nutzweise § 253 PBG<br />
II.<br />
Die Nutzungsziffern<br />
Gr<strong>und</strong>ordnung § 254 PBG<br />
Ausnützungsziffer § 255 PBG<br />
§§ 9+10 ABV<br />
ABV-S<br />
Überbauungsziffer § 256 PBG<br />
ABV-S<br />
Freiflächenziffer § 257 PBG<br />
§ 11 ABV<br />
ABV-S<br />
<strong>Bau</strong>massenziffer § 258 PBG<br />
§ 12 ABV<br />
ABV-S<br />
Massgebliche Gr<strong>und</strong>stückfläche § 259 PBG<br />
ABV-S<br />
III.<br />
Die Abstände<br />
1 Gemeinsame Bestimmungen<br />
Grenz- <strong>und</strong> Gebäudeabstand § 260 PBG<br />
ABV-S<br />
Begriff des Grenzabstandes § 21 ABV<br />
ABV-S<br />
Gr<strong>und</strong>abstand § 22 ABV<br />
ABV-S<br />
Mehrlängenzuschlag<br />
ABV-S<br />
- im Allgemeinen § 23 ABV<br />
- bei besonderem Fassadenverlauf § 24 ABV<br />
- bei besonderen Gebäuden §§ 49/3+273 PBG<br />
§ 25 ABV<br />
A 14
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 3 zur BZO <strong>1995</strong><br />
Mehrhöhenzuschlag § 260/2 PBG<br />
§ 26 ABV<br />
ABV-S<br />
2. Abstände von Territorialgrenzen, Wald, Gewässern <strong>und</strong> von<br />
durch <strong>Bau</strong>linien gesicherten Anlagen<br />
Politische Grenzen § 261 PBG<br />
Waldabstand §§ 66+262 PBG<br />
ABV-S<br />
Gewässerabstand §§ 67 PBG<br />
ABV-S<br />
§ 21 WWG<br />
Abstand von Verkehrsanlagen §§ 264-267 PBG<br />
SAV<br />
Abstand von Strassen bei § 265 PBG<br />
fehlenden <strong>Bau</strong>linien<br />
SAV<br />
3. Grenzabstände von Nachbargr<strong>und</strong>stücken<br />
Abstandsfreie Gebäude § 269 PBG<br />
Andere Gebäude § 270 PBG<br />
SAV<br />
4. Gebäudeabstände<br />
Gr<strong>und</strong>satz § 271 PBG<br />
ABV-S<br />
Abstand über Verkehrsräume § 272 PBG<br />
Erleichterungen<br />
- für Besondere Gebäude § 273 PBG<br />
- gegenüber bestehenden Gebäuden § 274 PBG<br />
Gebäudeabstand<br />
- bei brennbaren Aussenwänden § 14 BBV II<br />
- bei feuer- <strong>und</strong> explosionsgefährlichen Nutzungen § 15 BBV II<br />
A 15
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 3 zur BZO <strong>1995</strong><br />
IV.<br />
Geschosse, Gebäude- <strong>und</strong> Firsthöhen<br />
1. Gr<strong>und</strong>satz<br />
Begriffe § 275 PBG<br />
Anrechenbarkeit § 276 PBG<br />
§§ 9+10 ABV<br />
ABV-S<br />
2. Gebäude- <strong>und</strong> Firsthöhen<br />
Mass der Gebäudehöhe § 278 PBG<br />
ABV-S<br />
Berechnung der Gebäudehöhe § 279 PBG<br />
Messweise der Gebäudehöhe § 280 PBG<br />
§ 29 ABV<br />
Firsthöhe § 281 PBG<br />
ABV-S<br />
3. Hochhäuser §§ 282-285 PBG<br />
V. Die offene <strong>und</strong> die geschlossene Überbauung<br />
Gr<strong>und</strong>ordnung § 286 PBG<br />
§ 31 ABV<br />
Grenzbau für Hauptgebäude § 287 PBG<br />
Öffnungen in Grenzfassaden § 289 PBG<br />
Brandmauern §§ 290+291 PBG<br />
A 16
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 3 zur BZO <strong>1995</strong><br />
VI.<br />
Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von Gebäuden<br />
Dachaufbauten § 292 PBG<br />
ABV-S<br />
Untergeschosse § 293 PBG<br />
§§ 275+276 PBG<br />
ABV-S<br />
VII.<br />
Die Nutzweise<br />
In Kernzonen -<br />
In Quartiererhaltungszonen -<br />
In Zentrumszonen § 51 PBG<br />
In Wohnzonen § 52 PBG<br />
In Industrie- <strong>und</strong> Gewerbezonen § 56 PBG<br />
Mit Sonderbauvorschriften §§ 79-82 PBG<br />
Mit Gestaltungsplan §§ 83-87 PBG<br />
D<br />
Anforderungen an Gebäude <strong>und</strong> Räume<br />
I. Allgemeines §§ 1 - 7 BBV I<br />
Heizungen § 295 PBG<br />
§§ 19-30 BBV I<br />
Beförderungsanlagen § 296 PBG<br />
§§ 31-33 BBV I<br />
Nebenräume § 297 PBG<br />
Besondere Anforderungen § 298 PBG<br />
A 17
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 3 zur BZO <strong>1995</strong><br />
II.<br />
Zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume<br />
Geltungsbereich § 299 PBG<br />
Ausstattung <strong>und</strong> Ausrüstung § 300 PBG<br />
§§ 3+4 ABV<br />
ABV-S<br />
Besonnung, Belichtung <strong>und</strong> Belüftung §§ 301+302 PBG<br />
§ 8 BBV I<br />
Schallschutz, Wärmedämmung §§ 13-17 BBV I<br />
Mindestfläche von Räumen § 303 PBG<br />
Raumhöhe § 304 PBG<br />
Innere Erschliessungen § 305 PBG<br />
Abschrankungen § 20 BBV I<br />
Küchen § 306 PBG<br />
§ 36 BBV I<br />
2. Abschnitt<br />
Das baurechtliche Verfahren §§ 309-328 PBG<br />
<strong>Bau</strong>en ausserhalb der <strong>Bau</strong>zone Art. 24 RPG<br />
Änderungen an vorschriftswidrigen <strong>Bau</strong>ten <strong>und</strong> Anlagen § 357<br />
PBG<br />
A 18
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 4 zur BZO <strong>1995</strong><br />
Anhang 4<br />
Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch<br />
des Kantons Zürich, 2. April 1911<br />
Abstände von Pflanzen <strong>und</strong> Zäunen gegenüber Nachbarn<br />
§ 169<br />
Gegen den Willen des Nachbars dürfen Gartenbäume, kleinere Zierbäume, Zwergobstbäume<br />
<strong>und</strong> Sträucher nicht näher als 0.60 m an die nachbarliche Grenze gepflanzt<br />
werden.<br />
Dieselben müssen überdies bis auf die Entfernung von 4.00 m von derselben so<br />
unter der Schere gehalten werden, dass ihre Höhe nie mehr als das Doppelte ihrer<br />
Entfernung beträgt.<br />
§ 170<br />
Einzelne Waldbäume <strong>und</strong> grosse Zierbäume wie Pappeln, Kastanienbäume <strong>und</strong><br />
Platanen, ferner Nussbäume dürfen nicht näher als 8.00 m, Feldobstbäume <strong>und</strong><br />
kleinere, nicht unter der Schere zu haltende Zierbäume, nicht näher als 4.00 m von<br />
der nachbarlichen Grenze gepflanzt werden. Besteht das angrenzende Gr<strong>und</strong>stück<br />
aus Rebland, so ist auch für die Bäume der letzteren Art ein Zwischenraum von<br />
8.00 m zu beobachten. <strong>Bau</strong>mschulpflanzungen dürfen nicht näher als 1.00 m an die<br />
nachbarliche Grenze gesetzt werden. Die in § 173 festgesetzte Verjährung läuft<br />
nicht, solange die <strong>Bau</strong>mschule besteht.<br />
§ 171<br />
Besteht das angrenzende Land aus Waldboden, so dürfen Sträucher <strong>und</strong> Bäume jeder<br />
Art nicht näher als 0.50 m an der Grenze stehen <strong>und</strong> fällt die Pflicht, sie unter der<br />
Schere zu halten, weg.<br />
§ 172<br />
Soweit Wald an Wald grenzt, ist die Marklinie auf mindestens 0.50 m nach jeder<br />
Seite hin offen zu halten. Neuanpflanzungen oder die Nachzucht bereits vorhandenen<br />
Waldes dürfen von keiner Seite näher als auf 1.00 m Abstand von der Grenze<br />
vorgenommen werden.<br />
A 19
Gemeinde <strong>Glattfelden</strong> Anhang 4 zur BZO <strong>1995</strong><br />
Der Grenze des Kulturlandes entlang darf die Nachzucht von Wald nicht näher als<br />
auf 2.00 m Abstand von der Grenze erfolgen, Flurwegen entlang nicht näher als auf<br />
1.00 m. Wird Kulturland in Wald umgewandelt, so ist von benachbartem Kulturland<br />
ein Abstand von 8.00 m zu beobachten.<br />
§ 173<br />
Die Klage auf Beseitigung von Bäumen <strong>und</strong> Sträuchern, welche näher an der Grenze<br />
stehen, als nach den vorstehenden Bestimmungen gestattet ist, steht nur dem Eigentümer<br />
des benachbarten Landes zu; sie verjährt nach 5 Jahren seit der Pflanzung<br />
des näherstehenden <strong>Bau</strong>mes oder bei Nachzucht von Wald nach dem Abtrieb des<br />
alten Bestandes.<br />
§ 174<br />
Bäume, welche infolge des früheren Rechts oder der Zulassung des Nachbars näher<br />
an der Grenze stehen, werden zwar in ihrem Bestand geschützt; wenn sie aber abgehen,<br />
so tritt für die Neupflanzung <strong>und</strong> für die Nachzucht wieder die Regel ein.<br />
§ 174 bis<br />
Gegen das Pflanzen von Bäumen <strong>und</strong> Sträuchern auf öffentlichen Strassen, Plätzen<br />
<strong>und</strong> Fusswegen kann keine privatrechtliche Einsprache erhoben werden, wenn eine<br />
Entfernung von mindestens 5 m von der Verkehrsbaulinie oder der sonstigen <strong>Bau</strong>begrenzungslinie<br />
beobachtet wird. Auf bestehenden derartigen Anlagen dürfen abgehende<br />
Bäume <strong>und</strong> Sträucher auch bei geringerem Abstand durch neue ersetzt werden.<br />
§ 177<br />
Grünhecken dürfen gegen den Willen des nachbarlichen Gr<strong>und</strong>eigentümers nicht näher<br />
als die Hälfte ihrer Höhe beträgt, jedenfalls aber nicht näher als 60 cm, von der<br />
Grenze gehalten werden.<br />
§ 178<br />
Andere Einfriedigungen, wie sogenannte tote Hecken, Holzwände oder Mauern, welhe<br />
die Höhe von 150 cm nicht übersteigen, darf der Eigentümer an der Grenze anbringen<br />
<strong>und</strong> daran auch Spaliere ziehen. Wenn die Einfriedigungen aber jene Höhe<br />
überschreiten, so kann der Nachbar begehren, dass sie je um die Hälfte der Höhe<br />
über 150 cm von der Grenze entfernt werden.<br />
A 20