Bau- und Zonenordnung 1995 - Glattfelden

Gemeinde Glattfelden
Bau- und
Zonenordnung 1995
Kommunale Nutzungsplanung

Gemeinde Glattfelden
Kanton Zürich
Bau- und Zonenordnung 1995
Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am 27. Juni 1995
Vom Gemeinderat beschlossen am 18. März 1996
Namens der Gemeindeversammlung und des Gemeinderats
Der Präsident
Der Gemeindeschreiber
Dr. Fritz Jäggli
Arthur Pfister
Vom Regierungsrat am 5. Juni 1996 mit Beschluss Nr. 1648
und am 2. Juli 1997 mit Beschluss Nr. 1388 genehmigt.
Vor dem Regierungsrat
Der Staatsschreiber:
Husi

Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Erlass 5
1.1 Zonenordnung 5
1.1.1 Bauzonen 5
1.1.2 Weitere Zonen 5
1.2 Zonenplan und Ergänzungspläne 5
1.3 Empfindlichkeitsstufen 6
2 Kernzonen, K 1, K 2 und K 3 7
2.1 Abbruch 7
2.2 Um- und Ersatzbauten 7
2.3 Grundmasse für Neubauten 7
2.4 Nutzweise 8
2.5 Stellung und Form der Bauten 8
2.6 Dachform und -neigung 8
2.7 Bedachungsmaterial 9
2.8 Dachaufbauten und -einschnitte, Dachflächenfenster in den
Kernzonen K 1 und K 2 9
2.9 Fassaden 10
2.10 Fenster 10
2.11 Sonnenkollektoren 10
2.12 Umgebungsgestaltung 11
3 Quartiererhaltungszone Q 11
3.1 Bauvorschriften 11
3.2 Dachgestaltung 11
3.3 Nutzweise 11
3.4 Abbruch und Ersatzbau 12
4 Wohnzonen W 2A, W 2B und W 3 12
4.1 Grundmasse 12
4.2 Nutzweise 12
4.3 Dachgestaltung 13
4.4 Untergeschossausbau in der Zone W 2B 13

Seite
5 Wohn- und Gewerbezone WG 2 13
5.1 Grundmasse 13
5.2 Nutzweise 14
5.3 Reduzierter Grenzabstand für Gewerbebauten 14
6 Industriezone I und Gewerbezone G 14
6.1 Grundmasse 14
6.2 Nutzweise 14
7 Zone für öffentliche Bauten öB 15
7.1 Grundmasse 15
8 Erholungszonen EA und EB 15
8.1 Erholungszone A für Sport- und Freizeitanlagen EA 15
8.2 Erholungszone B für Familiengärten EB 16
9 Freihaltezone F 17
10 Ergänzende Vorschriften zu den Abständen 17
10.1 Grosser und kleiner Grundabstand 17
10.2 Mehrlängenzuschlag 17
10.3 Mehrlängenzuschlag für Besondere Gebäude 17
10.4 Grenz- und Zusammenbau 18
10.5 Verminderter Grundabstand für Besondere Gebäude 18
10.6 Näherbaurecht 18
10.7 Fassadenlänge bei Näherbau 19
10.8 Abstand unterirdischer Bauten an Strassen, Wegen und Plätzen ohne
Baulinien 19
10.9 Abstand von Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden 19
11 Weitere Bestimmungen 19
11.1 Geschlossene Überbauung 19
11.2 Fahrzeugabstellplätze 20
11.2.1 Anzahl 20
11.2.2 Besondere Verhältnisse 20
11.2.3 Besucherparkplätze 21
11.3 Spiel- und Ruheflächen 21
11.4 Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder und Motorfahrräder 21
11.5 Terrainveränderungen 21
11.6 Kompostierung 22

Seite
12 Arealüberbauungen 22
12.1 Zulässigkeit, Arealfläche 22
12.2 Massvorschriften 23
12.3 Ausnützungsverschiebung 23
13 Inkrafttreten 23
Anhang 1
Übergeordnete Gesetze und Verordnungen A 1
Anhang 2
Technischer Anhang A 4
Anhang 3
Hinweise zum kantonalen Baurecht A 13
Anhang 4
Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch des
Kantons Zürich, 2. April 1911 A 19
Verfasser:
THEO STIERLI + PARTNER AG
Raum- und Umweltplanung
Rötelstrasse 84 8057 Zürich
8. Juli 1996
Peter Stierli
WW96PS\13330BOS
(Nachdruck: November 2005)

Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung 1995
1 Erlass
Die Gemeinde Glattfelden erlässt, gestützt auf die einschlägigen Bestimmungen des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 und unter Vorbehalt vorgehenden
eidgenössischen und kantonalen Rechts, für ihr Gemeindegebiet die nachstehende
Bau- und Zonenordnung.
1.1 Zonenordnung
Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt, soweit es nicht kantonalen
und regionalen Nutzungszonen zugewiesen oder Wald ist:
1.1.1 Bauzonen
Kernzone 1 K 1
Kernzone 2 K 2
Kernzone 3 K 3
Quartiererhaltungszone
Q
Wohnzone A, 2 Geschosse
W 2A
Wohnzone B, 2 Geschosse
W 2B
Gestaltungsplan Stocki
GP Stocki
Wohnzone, 3 Geschosse W 3
Wohn- und Gewerbezone, 2 Geschosse WG 2
Zone für öffentliche Bauten
ÖB
Gewerbezone
G
Industriezone
I
1.1.2 Weitere Zonen
Freihaltezone
Erholungszonen
F
EA und EB
1.2 Zonenplan und Ergänzungspläne
Für die Abgrenzung der Zonen und für Anordnungen innerhalb der Zonen gilt der Zonenplan
Mst. 1:5'000, der Gestaltungsplan "Stocki" Mst. 1:500 und der Gewässerabstandslinienplan
Mst. 1:2'500.
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Für die Waldabstandslinien gelten folgende Pläne:
• Berg 1:1000 • Rheinboden 1:2000
• Wirtli 1:2000 • Unterwerkstrasse 1:500
• Holigraben 1:500 Zweidlen-Station
• Nidermatt 1:500 • Hardstrasse 1:2000
• Buechhalden 1:2000 Zweidlen-Station
• Schachemerstrasse 1:500 • Schwarzrüti 1:2000
• Schutthaldenweg 1:2000 Zweidlen-Dorf
• Letten 1:2000 • Schachen West 1:2000
• Sod/Letten 1:500 • Schachen Ost 1:500
1.3 Empfindlichkeitsstufen
Für die Bauzonen gelten gestützt auf die Art. 43/1 und 44 LSV 1) folgende Empfindlichkeitsstufen
(ES):
Zone
Kernzonen K 1, K 2 und K 3
Quartiererhaltungszone Q
Wohnzone A, 2 Geschosse W 2A
Wohnzone B, 2 Geschosse W 2B
Wohnzone 3 Geschosse W 3
Wohnzone gemäss § 52/2 PBG mässig störendes Gewerbe zulässig
Wohn- und Gewerbezone 2 Geschosse WG 2
Gewerbezone G
Industriezone I
Zone für öffentliche Bauten Oe
Freihaltezone F
Erholungszone A EA
Erholungszone B EB
ES
III
II
II
II
II
III
III
III
III
*
-
III
II
1) LSV: Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986
* ES-Zuteilung gemäss Zonenplan
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2 Kernzonen, K 1, K 2 und K 3
2.1 Abbruch
1 Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen darf nur bewilligt werden,
wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder wenn die Erstellung der Ersatzbaute
baurechtlich gesichert ist.
2 Vorbehalten bleiben Unterschutzstellungen.
2.2 Um- und Ersatzbauten
1 Die Gebäude der Kernzone K 1 dürfen nur unter Beibehaltung von Stellung,
Gebäudeprofil und Erscheinungsbild umgebaut oder ersetzt werden.
2 Die Gebäude der Kernzone K 2 können entweder unter Beibehaltung von Stellung,
Gebäudeprofil und Erscheinungsbild oder nach Ziffer 2.3 umgebaut oder ersetzt
werden.
3 Geringfügige Abweichungen gegenüber dem heutigen Baubestand sind zulässig,
wenn diese im Interesse der Wohnhygiene und des Ortsbildes liegen.
2.3 Grundmasse für Neubauten
1
Zone K 1 K 2 K 3
Anrechenbares Untergeschoss 2) max. 1 1 1
Vollgeschosse max. 2 2 2
Anrechenbare Dachgeschosse 2) max. 2 2 2
Überbauungsziffer max. % - 30 35
Gebäudehöhe max. m 7.50 7.50 8.50
Gebäudelänge max. m 30.00 30.00 40.00
Grundabstände
- grosser Grundabstand min. m 7.50 7.50 7.50
- kleiner Grundabstand min. m 4.00 4.00 4.00
2) Anrechenbare Unter- und Dachgeschosse sind ausbaubar.
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2 Das zweite Dachgeschoss darf zu Wohn- und Arbeitszwecken soweit ausgebaut
werden, als eine Belichtung über die Giebelfassade möglich ist.
3 Das anrechenbare Untergeschoss darf nur zu gewerblichen Zwecken ausgebaut
werden. Das gewachsene Terrain darf hiefür nicht abgegraben werden.
4 In dem im Zonenplan speziell bezeichneten Gebiet in den Kernzonen K 1 und
K 2 Stocki gilt eine maximale Firsthöhe von 6.00 m.
2.4 Nutzweise
1 In den Kernzonen sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden, Restaurants,
Landwirtschaftsbetriebe und höchstens mässig störende Betriebe gestattet.
2 In den Kernzonen K 1 und K 2 sind in Gebäuden, die nicht der Landwirtschaft
oder der Öffentlichkeit dienen, mindestens ein Drittel der gesamten Geschossflächen
zu Wohnzwecken zu nutzen.
3 In der Kernzone K 3 sind mindestens zwei Fünftel der zu Wohn- und Arbeitszwecken
genutzten Geschossflächen gewerblich zu nutzen. 3)
2.5 Stellung und Form der Bauten
Bei Neubauten in der Kernzone K 1 und bei Umbauten, Renovationen und Neubauten
in der Kernzone K 2 sind die Ausmasse der herkömmlichen Gebäude zu berücksichtigen
und deren Erscheinungsmerkmale hinsichtlich Form und Massstäblichkeit
zu übernehmen.
2.6 Dachform und -neigung
1 Die Dachform und -neigung soll mit derjenigen der benachbarten Altbauten harmonisch
in Einklang stehen.
3) Mit Beschluss des Regierungsrats Nr. 1648 vom 5. Juni 1996 einstweilen von der Genehmigung
ausgenommen, mit Beschluss des Regierungsrats Nr. 1388 vom 2. Juli 1997 nachträglich genehmigt.
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2 Auf Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung von
40° bis 50° a.T. zulässig.
3 Aufschieblinge mit geringerer Neigung sind zulässig.
4 Schrägdächer sind allseitig vorspringend auszugestalten. Dachvorsprünge haben
traufseits min. 70 cm und giebelseits min. 40 cm zu betragen. Trauf- und Ortgesimse
sind schlank zu gestalten.
2.7 Bedachungsmaterial
1 In den Kernzonen sind die Dächer mit Biberschwanz- oder Muldenziegeln aus
Ton in ortsüblicher Farbe zu decken.
2 In der Kernzone K 1 sind die Dächer mit Biberschwanzziegeln zu decken, sofern
dies zur Wahrung der überörtlichen Interessen erforderlich ist und kantonale Beiträge
ausgerichtet werden. Der Gemeinderat kann Biberschwanzziegel verlangen; in
diesen Fällen übernimmt die Gemeinde die Mehrkosten.
2.8 Dachaufbauten und -einschnitte, Dachflächenfenster
in den Kernzonen K 1 und K 2
1 Dachaufbauten sind nur im 1. Dachgeschoss gestattet. Sie dürfen insgesamt
nicht breiter sein als ein Fünftel der betreffenden Fassadenlänge. Die Trauflinie des
Daches darf nicht unterbrochen werden.
2 Zulässig sind Giebellukarnen mit einer Frontfläche von max. 3.00 m 2 (Aussenmasse),
Schleppgauben mit einer Fronthöhe von max. 0.80 m und einer Frontfläche
von max. 1.20 m 2 . Auf der gleichen Dachfläche sind nur entweder Giebellukarnen
oder Schleppgauben gestattet.
3 Dachaufbauten und Dachflächenfenster müssen in Farbe und Material auf das
Dach und das Gebäude abgestimmt werden. Es ist dasselbe Bedachungsmaterial zu
verwenden wie für das Hauptdach.
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4 Die Glasfläche von Dachflächenfenstern darf 0.30 m 2 und insgesamt 1% der
Dachfläche nicht übersteigen. Auf der gleichen Dachfläche sind nur gleiche Dachflächenfenster
zulässig.
5 Dacheinschnitte sind untersagt.
6 Dachaufbauten in der Flucht der darunterliegenden Fassade ohne durchgehende
Traufe sind zulässig, wo sie dem besonderen Charakter des Gebäudes entsprechen.
Sie haben in ihrem Ausmass in einem guten Verhältnis zum Gebäude und zur
Dachfläche zu stehen und müssen mit dem Ortsbild vereinbar sein. Sie dürfen breiter
als ein Fünftel der betreffenden Fassadenlänge sein.
2.9 Fassaden
1 Die Materialwahl und die Farbgebung von Fassaden haben die traditionelle
Bauweise zu berücksichtigen.
2 In den Kernzonen K 1 und K 2 sind Türen, Tore und ähnliche Fassaden- und
Gebäudeteile in Holz zu fertigen.
2.10 Fenster
1 In den Kernzonen K 1 und K 2 sind die Fenster in der herkömmlichen Art zu gestalten
und anzuordnen. Sie haben die übliche Sprossenteilung aufzuweisen.
2 Für die Einfassungen sind Holz, Stein oder Kunststein zu verwenden.
3 Die Fensterläden sind in ortsüblicher Form zu gestalten.
2.11 Sonnenkollektoren
Äusserlich am Gebäude angebrachte Sonnenkollektoren dürfen in ihrer Wirkung weder
die Baute noch das Ortsbild beeinträchtigen.
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2.12 Umgebungsgestaltung
1 Umschwung, Ausstattung, Ausrüstung, Bepflanzung und Einzäunungen sind in
herkömmlicher Art und Weise zu gestalten. Terrainveränderungen sind möglichst zu
vermeiden.
2 Reklameanlagen sind unaufdringlich zu gestalten. Neue Fremdreklamen sind
nicht zulässig.
3 Baumgärten, Einzelbäume und Vorgärten sind möglichst zu erhalten.
4 Bei der Anlage von Vorplätzen und Hofräumen ist darauf zu achten, dass diese
mit chaussierten, gepflästerten oder mit anderen nicht bodenversiegelnden Belägen
versehen werden.
3 Quartiererhaltungszone Q
Das der Quartiererhaltungszone zugewiesene Quartier soll in seiner Nutzungsstruktur
und baulichen Gliederung erhalten werden.
3.1 Bauvorschriften
1 Die nach einheitlichen Grundsätzen entstandene Überbauung ist in ihrer Erscheinung
und ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten.
2 Bauliche Massnahmen haben sich gut in die bestehenden Überbauungen einzufügen.
3.2 Dachgestaltung
Die bestehenden Dachformen bilden ein wesentliches Gestaltungselement. Sie sind
zu erhalten.
3.3 Nutzweise
Es gelten die Nutzungsvorschriften für Wohnzonen gemäss § 52 PBG.
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3.4 Abbruch und Ersatzbau
1 Abbrüche sind nur gestattet, sofern durch die entstehende Baulücke das Quartierbild
nicht gestört wird oder ein Ersatzbau vorgesehen und seine Realisierung gesichert
ist.
2 Solche Ersatzbauten dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Erscheinungsbildes,
der Geschossigkeit und der Gebäudehöhe wieder erstellt werden.
4 Wohnzonen W 2A, W 2B und W 3
4.1 Grundmasse
Zone W 2A W 2B W 3
Anrechenbares Untergeschoss 4)
max.
-
1
-
Vollgeschosse
max.
2
2
3
Anrechenbare Dachgeschosse
max.
2
2
2
Gebäudehöhe
max. m
7.50
7.50
10.50
Firsthöhe
max. m
5.50
7.00
7.00
Gebäude- bzw. Gesamtlänge
max. m
30.00
30.00
40.00
Baumassenziffer für Hauptgebäude
max. m 3 /m 2
1.70
2.30
2.50
Baumassenziffer für Besondere Gebäude
max. m 3 /m 2
0.30
0.30
0.30
Grosser Grundabstand
min. m
8.00
8.00
12.00
Kleiner Grundabstand
min. m
4.00
4.00
6.00
4.2 Nutzweise
1 In den Zonen W 2A, W 2B und W 3 sind Wohnungen und nicht störende Betriebe
gestattet.
2 Der Anteil der gewerblich genutzten Fläche darf höchstens 1/3 der Geschossfläche
des ganzen Gebäudes betragen.
4) Vorbehalten bleibt Ziffer 4.4
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3 In den im Zonenplan speziell bezeichneten Teilen von Wohnzonen ist mässig
störendes Gewerbe gestattet.
4.3 Dachgestaltung
Die Dachform von Hauptgebäuden hat auf jene der baulichen Umgebung Rücksicht
zu nehmen.
4.4 Untergeschossausbau in der Zone W 2B
1 Das mehrheitlich im gewachsenen Terrain liegende, anrechenbare Untergeschoss
darf nur auf der talseitigen Hälfte der Geschossfläche mit Wohn- und Schlafräumen
ausgebaut werden.
2 Über dem gestalteten Terrain darf gesamthaft maximal 50% der Aussenwandfläche
solcher Untergeschosse sichtbar sein.
5 Wohn- und Gewerbezone WG 2
5.1 Grundmasse
Zone WG 2
Vollgeschosse
Anrechenbare Dachgeschosse
Gebäudehöhe
Firsthöhe
Gebäudelänge bzw. Gesamtlänge
Baumassenziffer für Hauptgebäude
Baumassenziffer für Besondere Gebäude
Freiflächenziffer
Grosser Grundabstand
Kleiner Grundabstand
max.
max.
max. m
max. m
max. m
max. m 3 /m 2
max. m 3 /m 2
min. %
min. m
min. m
2
2
8.10
7.00
30.00
2.30
0.50
15
8.00
4.00
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5.2 Nutzweise
Wohnungen und höchstens mässig störende Betriebe sind gestattet.
5.3 Reduzierter Grenzabstand für Gewerbebauten
Für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile mit einer maximalen Höhe von
4.50 m kann der Grenzabstand allseitig bis auf 4.00 m herabgesetzt werden.
6 Industriezone I und Gewerbezone G
6.1 Grundmasse
Zone I G
Baumassenziffer max. m 3 / m 2 6.00 4.50
Gebäudehöhe max. m 15.00 10.00
Gebäudelänge max. m frei 50.00
Grundabstand min. m 5.00 5.00
Gegenüber den angrenzenden Bauzonen
gilt für Industrie- und gewerbliche Bauten
ein Grundabstand von min. m 12.00 10.00
6.2 Nutzweise
1 Es sind nur mässig störende Betriebe zulässig, wobei die Schichtarbeit gestattet
werden kann.
2 In der Industriezone I und der Gewerbezone G sind auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe
zulässig.
3 Betriebe mit unverhältnismässigem Verkehrsaufkommen sind stark störenden
Betrieben gleichgestellt.
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7 Zone für öffentliche Bauten öB
7.1 Grundmasse
1
Anrechenbares Untergeschoss
Vollgeschosse
Anrechenbare Dachgeschosse
Gebäudehöhe
Grundabstand bei Gebäudehöhe bis 7.50 m
Grundabstand bei Gebäudehöhe über 7.50 m bis 10.50 m
Grundabstand bei Gebäudehöhe über 10.50 m bis 13.50 m
max.
max.
max.
max. m
min. m
min. m
min. m
1
3
2
13.50
4.00
6.00
8.00
2 Zwischen Grundstücken und Gebäuden innerhalb der Zone öB gelten die Abstandsvorschriften
gemäss §§ 260 - 274 PBG.
8 Erholungszonen EA und EB
Die Erholungszonen werden wie Bauzonen im Sinne von Art. 15 des RPG behandelt.
8.1 Erholungszone A für Sport- und Freizeitanlagen EA
1 Die Erholungszone A dient der Erstellung und Erweiterung von Sport- und Freizeitanlagen
und den für den Sport- und Freizeitbetrieb notwendigen Anlagen und
Bauten.
2 Zulässig sind höchstens zweigeschossige Bauten, die sich gut ins Landschaftsbild
einordnen.
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3 Bauten haben gegenüber den privaten Nachbargrundstücken die Grenz- und
Gebäudeabstände der betreffenden angrenzenden Bauzonen einzuhalten. Gegenüber
Nichtbauzonen gilt ein Abstand von mindestens 6.00 m.
8.2 Erholungszone B für Familiengärten EB
1 In der Erholungszone B sind Gartenhäuser und Familiengärten sowie die für deren
Betrieb und Bewirtschaftung nötigen Anlagen und Einrichtungen zulässig.
2 Auf Grundstücken bis zu 150 m 2 Fläche sind nur Gerätekisten mit einer Grundfläche
von maximal 2.00 m 2 und einer Höhe von maximal 1.20 m sowie Pergolen ohne
feste Überdachung zulässig. Auf grösseren Grundstücken ist zusätzlich ein Gartenhaus
gestattet. Die Gebäudegrundfläche darf höchstens 5% der Grundstücksfläche,
maximal aber 12.00 m 2 und die grösste Höhe bis zum First maximal 3.00 m betragen.
Vordächer und Dachvorsprünge dürfen höchstens 50 cm über den maximal
zulässigen Grundriss auskragen.
3 Überdachte Sitzplätze sind nur innerhalb des zulässigen Grundrisses des Gartenhauses
gestattet.
4 Die Umfassungswände von Gartenhäusern sind in Holz zu fertigen; die Dacheindeckung
hat aus Ziegeln oder Eternit zu bestehen.
5 Es sind nur Pult- oder Satteldächer zugelassen.
6 Gebäude und Gerätekisten dürfen keine grellen Farben aufweisen.
7 Glastreibhäuser sind nicht gestattet.
8 Unterirdische Bauten sind nicht gestattet, ausgenommen eine Lagergrube unter
dem Gartenhaus bis zu einer Tiefe von maximal 0.75 m.
9 Heizungsanlagen sind nicht gestattet.
10 Die Bauten dürfen weder zum Wohnen und Schlafen noch zu Gewerbezwekken
benützt werden.
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9 Freihaltezone F
Es gelten die Bestimmungen der §§ 61 - 64 PBG.
10 Ergänzende Vorschriften zu den Abständen
10.1 Grosser und kleiner Grundabstand
Der grosse Grundabstand gilt vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der längeren
am meisten nach Süden gerichteten Gebäudeseite. Der kleine Grundabstand ist vor
den übrigen Gebäudeseiten einzuhalten.
10.2 Mehrlängenzuschlag
1 In den Wohnzonen und in der Wohn- und Gewerbezone WG 2 sind bei Fassaden
von mehr als 16.00 m Länge die betreffenden Grundabstände um 1/5 der Mehrlänge,
jedoch höchstens um 6.00 m heraufzusetzen.
2 Dauernd gewerblich genutzte Erdgeschosse mit einer maximalen Höhe von
4.50 m haben in der Zone WG 2 keinen Mehrlängenzuschlag einzuhalten.
10.3 Mehrlängenzuschlag für Besondere Gebäude
1 In der Zone W 2A sind bei der Berechnung der Fassadenlänge angebaute, besondere
Gebäude mitzuberücksichtigen. Der Mehrlängenzuschlag ist entsprechend
zu erhöhen.
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2 In allen übrigen Wohnzonen sowie in der Wohn- und Gewerbezone WG 2 sind
bei der Berechnung der Fassadenlänge, die das Mass von 16.00 m übersteigt, Besondere
Gebäude mit einer Gebäudegrundfläche von mehr als 50.00 m 2 mitzurechnen.
10.4 Grenz- und Zusammenbau
1 Der Grenzbau für Hauptgebäude ist beim Anbau an bestehende Gebäude mit
schriftlicher Zustimmung des Nachbarn, oder wenn die an eine gemeinsame Grenze
stossenden Gebäude gleichzeitig erstellt werden, bis zur maximalen Gesamtlänge
zulässig.
2 Der Grenzbau für Besondere Gebäude ist mit schriftlicher Zustimmung des
Nachbarn gestattet.
10.5 Verminderter Grundabstand für Besondere Gebäude
1 Für Besondere Gebäude mit einer Gebäudegrundfläche von max. 50.00 m 2 beträgt
der Grundabstand mindestens 1.75 m.
2 Dieser verminderte Grundabstand ist ohne schriftliche Zustimmung des Nachbarn
nur bis zu einem Drittel der Länge der gemeinsamen Grenze gestattet.
10.6 Näherbaurecht
Näherbaurechte im Sinne von § 270 Absatz 3 PBG sind aufgrund einer Vereinbarung
der Nachbarn als Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen oder aufgrund eines
Beschlusses des Gemeinderats als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
anzumerken.
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10.7 Fassadenlänge bei Näherbau
1 Reduziert sich der Gebäudeabstand auf ein kleineres Mass als einen Viertel der
Summe der beiden sich gegenüberstehenden Fassaden oder Fassadenteile, werden
die für den Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen der beiden benachbarten
Gebäude im Sinne von § 27 Absatz 2 ABV zusammengerechnet.
2 Vorbehalten bleiben die Bedingungen von § 270 Absatz 3 PBG.
10.8 Abstand unterirdischer Bauten an Strassen, Wegen
und Plätzen ohne Baulinien
Unterirdische Bauten haben gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen mit fehlenden
Baulinien gemäss § 265 PBG einen Abstand von mindestens 3.50 m einzuhalten.
10.9 Abstand von Gebäuden mit brennbaren
Aussenwänden
Die Abstandsverschärfung für Gebäude mit brennbaren Aussenwänden gemäss § 14
BBV II 5) findet keine Anwendung.
11 Weitere Bestimmungen
11.1 Geschlossene Überbauung
In allen Bauzonen dürfen die Gebäude in geschlossener Überbauung erstellt werden.
5) BBV II: Besondere Bauverordnung II vom 26. August 1981
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11.2 Fahrzeugabstellplätze
11.2.1 Anzahl
1 Bei Neubauten und eingreifenden Umbauten sind Abstellplätze oder Garagen
zu erstellen:
- Zwei Abstellplätze pro Wohneinheit
- Ein Abstellplatz
a) pro 200 m 3 Baumasse von Bürobauten,
b) pro 500 m 3 Baumasse von Industrie- und Gewerbebauten,
c) bei Verkaufsräumen:
- für die ersten 2000 m 3 Baumasse pro 100 m 3 ,
- für weitere Baumasse pro 150 m 3 ,
d) für Restaurationsbetriebe pro 3 Sitzplätze.
2 Als Baumasse gilt die oberirdische Baumasse nach der Messweise für die
Baumassenziffer.
3 Garagenvorplätze gelten nicht als Personenwagenabstellplätze. Bei Doppelgaragen
wird einer der beiden Vorplätze als Personenwagenabstellplatz angerechnet.
4 Bruchteile von Abstellplätzen ab 0.5 sind aufzurunden.
5 In den Kernzonen K 1 und K 2 ist besondere Rücksicht auf die traditionelle Umgebungsgestaltung
zu nehmen.
6 Bei grossen Parkierungsanlagen kann die Anzahl der Pflichtparkplätze je nach
den örtlichen Verhältnissen angemessen herabgesetzt werden.
11.2.2 Besondere Verhältnisse
Bei anderen Nutzungen oder besonderen Verhältnissen bestimmt sich die nötige
Anzahl Motorfahrzeugabstellplätze nach dem zu erwartenden Bedarf im Einzelfall
und im Rahmen der jeweils geltenden Normen der Vereinigung Schweizerischer
Strassenfachleute (z. Zt. Norm SNV 641 607a).
20

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11.2.3 Besucherparkplätze
Bei Mehrfamilienhäusern oder bei Gesamtüberbauungen von Einfamilien- und Reihenhäusern
ist pro fünf Wohneinheiten zusätzlich mindestens ein Abstellplatz für
Besucher zu erstellen und zu bezeichnen.
11.3 Spiel- und Ruheflächen
1 Bei Mehrfamilienhäusern oder verdichteten Einfamilienhaussiedlungen sind
verkehrssichere, gut besonnte Freiflächen als Spiel- und Ruheflächen auszugestalten.
2 Sie haben, ausser in den Kernzonen K 1 und K 2, eine Fläche von 1.00 m 2 pro
15.00 m 3 anrechenbare Baumasse aufzuweisen.
3 Die Spiel- und Ruheflächen sind dauernd ihrem Zweck zu erhalten.
11.4 Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder und
Motorfahrräder
1 Für Mehrfamilienhäuser sind genügend grosse, gut zugängliche Abstellräume
oder -flächen für Kinderwagen, Fahrräder und Motorfahrräder bereitzustellen.
2 Bei gewerblich genutzten Bauten mit Publikumsverkehr ist pro 100 m 3 Baumasse
eine Abstellfläche für Fahrräder oder Motorfahrräder zu erstellen.
11.5 Terrainveränderungen
1 Bei Terrainveränderungen bleibt das ursprünglich gewachsene Terrain massgebend.
Vorbehalten bleibt die Regelung gemäss § 5a) ABV.
21

Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung 1995
2 In den Bauzonen, ausser in der Kernzone K 1, der Gewerbezone G und der Industriezone
I, darf das gewachsene Terrain um höchstens 1.50 m abgegraben bzw.
aufgefüllt werden. In Hanglagen und Mulden sind Abweichungen zulässig, sofern
eine gute Umgebungsgestaltung gewährleistet ist.
3 Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge
sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen.
4 Vom mehrheitlich im gewachsenen Terrain liegenden Untergeschoss darf über
dem gestalteten Terrain gesamthaft maximal 50% der Aussenwandfläche sichtbar
sein.
11.6 Kompostierung
Bei der Erstellung von Wohnbauten sowie Wohn- und Gewerbebauten ist bei der
Umgebungsgestaltung ein Standort für die Kompostierung von Gartenabraum und
kompostierbaren Küchenabfällen festzulegen.
12 Arealüberbauungen
12.1 Zulässigkeit, Arealfläche
Arealüberbauungen sind in den Zonen W 2B, WG 2 und W 3 zulässig.
Die Arealfläche muss die folgende Bauzonenfläche umfassen:
- in den Zonen W 2B und WG 2 4'000 m 2
- in der Zone W 3 5'000 m 2 .
22

Gemeinde Glattfelden Bau- und Zonenordnung 1995
12.2 Massvorschriften
1 Die Baumassenziffer kann gegenüber der Regelüberbauung um maximal ein
Zehntel erhöht werden.
2 Für arealinterne Grenz- und Gebäudeabstände gelten die kantonalrechtlichen
Vorschriften.
3 Die zonengemässe Gebäudelängenbeschränkung gilt nicht.
12.3 Ausnützungsverschiebung
Gehört das Areal unterschiedlichen Zonen an, darf durch Ausnützungsverschiebung
die Mehrausnützung in keinem Zonenteil 1/5 der zonengemässen Ausnützung bei
Regelbauweise übersteigen.
13 Inkrafttreten
Diese Bau- und Zonenordnung tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung
der regierungsrätlichen Genehmigung in Kraft.
23

Gemeinde Glattfelden Anhang 1 zur BZO 1995
Anhang 1
Übergeordnete Gesetze und Verordnungen
Bundeserlasse
RPG Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
RPV Verordnung über die Raumplanung vom 2. Oktober 1989
USG Bundesgesetz über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983
LSV Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986
LRV Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985
FWG Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege vom 4. Oktober 1985
FWV Verordnung über Fuss- und Wanderwege vom 26. November 1986
Kantonale Erlasse
PBG Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungsund
Baugesetz) vom 7. September 1975
ABV AIlgemeine Bauverordnung vom 22. Juni 1977
ABV-S und Skizzen für die Mess- und Berechnungsweisen gemäss Planungsund
Baugesetz (PBG) und der Allgemeinen Bauverordnung (ABV)
BBV I Besondere Bauverordnung l vom 6. Mai 1981
BBV II Besondere Bauverordnung ll vom 26. August 1981
BVV Bauverfahrensverordnung vom 19. April 1978
BVVA Anhang zur Bauverfahrensverordnung vom 19. April 1978
NDV Verordnung über die einheitliche Darstellung der Nutzungsplanungen vom
31. Mai 1978
NDV-A Anhang zur Verordnung über die einheitliche Darstellung der Nutzungsplanungen
vom 31. Mai 1978
NHV Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977
QPV Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978
SAV Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978
VSV Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983
SNH Verordnung über Staatsbeiträge für den Natur- und Heimatschutz und für
Kommunale Erholungsgebiete, 15. Januar 1992
WDV Wärmedämmvorschriften der Baudirektion, Ausgabe 1994
A 1

Gemeinde Glattfelden Anhang 1 zur BZO 1995
ZGN Normalien über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien) vom
9. Dezember 1987
WWG Wasserwirtschaftsgesetz vom 2. Juni 1991
Die vorstehende Aufzählung ist nicht vollständig. Sie dient lediglich als Hinweis auf
die wichtigsten Gesetze und Verordnungen sowie zur Erläuterung der verwendeten
Abkürzungen.
Bezugsquellen
Das PBG und die kantonalen Verordnungen können bei der Staatskanzlei des Kantons
Zürich, Drucksachenverkaufsstelle, 8090 Zürich, Tel. 259 20 28, die Bundeserlasse
bei der Eidgenössischen Drucksachen- und Materialzentrale, Bundeskanzlei,
3000 Bern, Tel. 031 322 21 11 bezogen werden.
Lärmschutzverordnung (LSV), Auszug
Art. 43
Empfindlichkeitsstufen
1 In Nutzungszonen nach Artikel 14 ff. des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979
über die Raumplanung gelten folgende Empfindlichkeitsstufen:
a) die Empfindlichkeitsstufe I in Zonen mit einem erhöhten Lärmschutzbedürfnis,
namentlich in Erholungszonen;
b) die Empfindlichkeitsstufe II in Zonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen
sind, namentlich in Wohnzonen sowie Zonen für öffentliche Bauten und
Anlagen;
c) die Empfindlichkeitsstufe III in Zonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen
sind, namentlich in Wohn- und Gewerbezonen (Mischzonen) sowie
Landwirtschaftszonen;
A 2

Gemeinde Glattfelden Anhang 1 zur BZO 1995
d) die Empfindlichkeitsstufe IV in Zonen, in denen stark störende Betriebe zugelassen
sind, namentlich in Industriezonen.
2 Teilen von Nutzungszonen der Empfindlichkeitsstufe I oder II kann die nächst
höhere Stufe zugeordnet werden, wenn sie mit Lärm vorbelastet sind.
Anhang zur LSV, Auszug
Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm
1 Geltungsbereich
Die Belastungsgrenzwerte nach Ziffer 2 gelten für Strassenverkehrslärm. Dazu gehört
der Lärm, den Motorfahrzeuge (Motorfahrzeuglärm) und Bahnen (Bahnlärm) auf
Strassen erzeugen.
2 Belastungsgrenzwerte
Empfindlich-
Planungswert
Immissions-
Alarmwert
keitsstufe
grenzwert
(Art. 43)
Lr in dB(A)
Lr in dB(A)
Lr in dB(A)
Tag Nacht Tag Nacht Tag Nacht
I
50
40
55
45
65
60
II
55
45
60
50
70
65
III
60
50
65
55
70
65
IV
65
55
70
60
75
70
A 3

Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995
A 4

Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995
A 5

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A 6

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A 7

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A 8

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A 9

Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995
A 10

Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995
A 11

Gemeinde Glattfelden Anhang 2 zur BZO 1995
A 12

Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995
Anhang 3
Hinweise zum kantonalen Baurecht
Die weiteren Hinweise folgen in ihrem Aufbau nicht der Bau- und Zonenordnung,
sondern dem IV. Titel des Planungs- und Baugesetzes zum öffentlichen Baurecht
sowie den zugehörigen Bestimmungen in den Verordnungen.
1. Abschnitt
A
Allgemeine Bestimmungen
Rechtsnatur § 218 PBG
Verschärfungen § 219 PBG
Ausnahmebewilligungen § 220 PBG
Gemeinschaftswerke §§ 222-225 PBG
Schranken der Eigentums- und Besitzausübung §§ 226-228 PBG
Inanspruchnahme von Drittgrundstücken §§ 229-232 PBG
B
Grundanforderungen an Bauten und Anlagen
Baureife §§ 233-235 PBG
Erschliessung und Zugänglichkeit §§ 236+237 PBG
Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umschwung § 238 PBG
Beschaffenheit der Bauten und Anlagen § 239 PBG
BBV I
BBV II
Verkehrssicherheit §§ 240+241 PBG
SAV
VSV
Fahrzeugabstellplätze §§ 242-247 PBG
Spiel- und Ruheflächen, Gärten § 248 PBG
Kehrichtbeseitigung § 249 PBG
§ 38 BBV I
A 13

Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995
C
Die zulässigen baulichen Grundstücknutzungen
I. Die Grundregeln
Grundsatz der baulichen Grundstücknutzungen § 250 PBG
Ausnützung § 251 PBG
Bauweise §§ 252+286 PBG
Nutzweise § 253 PBG
II.
Die Nutzungsziffern
Grundordnung § 254 PBG
Ausnützungsziffer § 255 PBG
§§ 9+10 ABV
ABV-S
Überbauungsziffer § 256 PBG
ABV-S
Freiflächenziffer § 257 PBG
§ 11 ABV
ABV-S
Baumassenziffer § 258 PBG
§ 12 ABV
ABV-S
Massgebliche Grundstückfläche § 259 PBG
ABV-S
III.
Die Abstände
1 Gemeinsame Bestimmungen
Grenz- und Gebäudeabstand § 260 PBG
ABV-S
Begriff des Grenzabstandes § 21 ABV
ABV-S
Grundabstand § 22 ABV
ABV-S
Mehrlängenzuschlag
ABV-S
- im Allgemeinen § 23 ABV
- bei besonderem Fassadenverlauf § 24 ABV
- bei besonderen Gebäuden §§ 49/3+273 PBG
§ 25 ABV
A 14

Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995
Mehrhöhenzuschlag § 260/2 PBG
§ 26 ABV
ABV-S
2. Abstände von Territorialgrenzen, Wald, Gewässern und von
durch Baulinien gesicherten Anlagen
Politische Grenzen § 261 PBG
Waldabstand §§ 66+262 PBG
ABV-S
Gewässerabstand §§ 67 PBG
ABV-S
§ 21 WWG
Abstand von Verkehrsanlagen §§ 264-267 PBG
SAV
Abstand von Strassen bei § 265 PBG
fehlenden Baulinien
SAV
3. Grenzabstände von Nachbargrundstücken
Abstandsfreie Gebäude § 269 PBG
Andere Gebäude § 270 PBG
SAV
4. Gebäudeabstände
Grundsatz § 271 PBG
ABV-S
Abstand über Verkehrsräume § 272 PBG
Erleichterungen
- für Besondere Gebäude § 273 PBG
- gegenüber bestehenden Gebäuden § 274 PBG
Gebäudeabstand
- bei brennbaren Aussenwänden § 14 BBV II
- bei feuer- und explosionsgefährlichen Nutzungen § 15 BBV II
A 15

Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995
IV.
Geschosse, Gebäude- und Firsthöhen
1. Grundsatz
Begriffe § 275 PBG
Anrechenbarkeit § 276 PBG
§§ 9+10 ABV
ABV-S
2. Gebäude- und Firsthöhen
Mass der Gebäudehöhe § 278 PBG
ABV-S
Berechnung der Gebäudehöhe § 279 PBG
Messweise der Gebäudehöhe § 280 PBG
§ 29 ABV
Firsthöhe § 281 PBG
ABV-S
3. Hochhäuser §§ 282-285 PBG
V. Die offene und die geschlossene Überbauung
Grundordnung § 286 PBG
§ 31 ABV
Grenzbau für Hauptgebäude § 287 PBG
Öffnungen in Grenzfassaden § 289 PBG
Brandmauern §§ 290+291 PBG
A 16

Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995
VI.
Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von Gebäuden
Dachaufbauten § 292 PBG
ABV-S
Untergeschosse § 293 PBG
§§ 275+276 PBG
ABV-S
VII.
Die Nutzweise
In Kernzonen -
In Quartiererhaltungszonen -
In Zentrumszonen § 51 PBG
In Wohnzonen § 52 PBG
In Industrie- und Gewerbezonen § 56 PBG
Mit Sonderbauvorschriften §§ 79-82 PBG
Mit Gestaltungsplan §§ 83-87 PBG
D
Anforderungen an Gebäude und Räume
I. Allgemeines §§ 1 - 7 BBV I
Heizungen § 295 PBG
§§ 19-30 BBV I
Beförderungsanlagen § 296 PBG
§§ 31-33 BBV I
Nebenräume § 297 PBG
Besondere Anforderungen § 298 PBG
A 17

Gemeinde Glattfelden Anhang 3 zur BZO 1995
II.
Zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume
Geltungsbereich § 299 PBG
Ausstattung und Ausrüstung § 300 PBG
§§ 3+4 ABV
ABV-S
Besonnung, Belichtung und Belüftung §§ 301+302 PBG
§ 8 BBV I
Schallschutz, Wärmedämmung §§ 13-17 BBV I
Mindestfläche von Räumen § 303 PBG
Raumhöhe § 304 PBG
Innere Erschliessungen § 305 PBG
Abschrankungen § 20 BBV I
Küchen § 306 PBG
§ 36 BBV I
2. Abschnitt
Das baurechtliche Verfahren §§ 309-328 PBG
Bauen ausserhalb der Bauzone Art. 24 RPG
Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen § 357
PBG
A 18

Gemeinde Glattfelden Anhang 4 zur BZO 1995
Anhang 4
Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch
des Kantons Zürich, 2. April 1911
Abstände von Pflanzen und Zäunen gegenüber Nachbarn
§ 169
Gegen den Willen des Nachbars dürfen Gartenbäume, kleinere Zierbäume, Zwergobstbäume
und Sträucher nicht näher als 0.60 m an die nachbarliche Grenze gepflanzt
werden.
Dieselben müssen überdies bis auf die Entfernung von 4.00 m von derselben so
unter der Schere gehalten werden, dass ihre Höhe nie mehr als das Doppelte ihrer
Entfernung beträgt.
§ 170
Einzelne Waldbäume und grosse Zierbäume wie Pappeln, Kastanienbäume und
Platanen, ferner Nussbäume dürfen nicht näher als 8.00 m, Feldobstbäume und
kleinere, nicht unter der Schere zu haltende Zierbäume, nicht näher als 4.00 m von
der nachbarlichen Grenze gepflanzt werden. Besteht das angrenzende Grundstück
aus Rebland, so ist auch für die Bäume der letzteren Art ein Zwischenraum von
8.00 m zu beobachten. Baumschulpflanzungen dürfen nicht näher als 1.00 m an die
nachbarliche Grenze gesetzt werden. Die in § 173 festgesetzte Verjährung läuft
nicht, solange die Baumschule besteht.
§ 171
Besteht das angrenzende Land aus Waldboden, so dürfen Sträucher und Bäume jeder
Art nicht näher als 0.50 m an der Grenze stehen und fällt die Pflicht, sie unter der
Schere zu halten, weg.
§ 172
Soweit Wald an Wald grenzt, ist die Marklinie auf mindestens 0.50 m nach jeder
Seite hin offen zu halten. Neuanpflanzungen oder die Nachzucht bereits vorhandenen
Waldes dürfen von keiner Seite näher als auf 1.00 m Abstand von der Grenze
vorgenommen werden.
A 19

Gemeinde Glattfelden Anhang 4 zur BZO 1995
Der Grenze des Kulturlandes entlang darf die Nachzucht von Wald nicht näher als
auf 2.00 m Abstand von der Grenze erfolgen, Flurwegen entlang nicht näher als auf
1.00 m. Wird Kulturland in Wald umgewandelt, so ist von benachbartem Kulturland
ein Abstand von 8.00 m zu beobachten.
§ 173
Die Klage auf Beseitigung von Bäumen und Sträuchern, welche näher an der Grenze
stehen, als nach den vorstehenden Bestimmungen gestattet ist, steht nur dem Eigentümer
des benachbarten Landes zu; sie verjährt nach 5 Jahren seit der Pflanzung
des näherstehenden Baumes oder bei Nachzucht von Wald nach dem Abtrieb des
alten Bestandes.
§ 174
Bäume, welche infolge des früheren Rechts oder der Zulassung des Nachbars näher
an der Grenze stehen, werden zwar in ihrem Bestand geschützt; wenn sie aber abgehen,
so tritt für die Neupflanzung und für die Nachzucht wieder die Regel ein.
§ 174 bis
Gegen das Pflanzen von Bäumen und Sträuchern auf öffentlichen Strassen, Plätzen
und Fusswegen kann keine privatrechtliche Einsprache erhoben werden, wenn eine
Entfernung von mindestens 5 m von der Verkehrsbaulinie oder der sonstigen Baubegrenzungslinie
beobachtet wird. Auf bestehenden derartigen Anlagen dürfen abgehende
Bäume und Sträucher auch bei geringerem Abstand durch neue ersetzt werden.
§ 177
Grünhecken dürfen gegen den Willen des nachbarlichen Grundeigentümers nicht näher
als die Hälfte ihrer Höhe beträgt, jedenfalls aber nicht näher als 60 cm, von der
Grenze gehalten werden.
§ 178
Andere Einfriedigungen, wie sogenannte tote Hecken, Holzwände oder Mauern, welhe
die Höhe von 150 cm nicht übersteigen, darf der Eigentümer an der Grenze anbringen
und daran auch Spaliere ziehen. Wenn die Einfriedigungen aber jene Höhe
überschreiten, so kann der Nachbar begehren, dass sie je um die Hälfte der Höhe
über 150 cm von der Grenze entfernt werden.
A 20