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Sommersemester 2013 

Öffentliches Baurecht 


Referent: Dr. Stefan Paternoster 

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Übersicht – Öffentliches Baurecht 


Beispiel: BauNVO 

Beispiel: Landesbauordnungen 

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Übersicht – Öffentliches Baurecht 

Öffentliches Baurecht 

Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Sonstige Rechtsbereiche 

Bundesrecht 

Regelt die Nutzung von 

Grund und Boden 

Rechtsvorschriften 

BauGB, BauNVO, weitere 

Rechtsverordnungen, 

gemeindliche Satzungen 

Landesrecht 

Regelt die nähere 

Ausgestaltung des 

einzelnen Vorhabens auf 

dem Grundstück und das 

Baugenehmigungsverfahren 

Rechtsvorschriften 

Landesbauordnungen, 

Rechtsverordnungen, 

gemeindliche Satzungen 

Denkmalschutzrecht, 

Naturschutzrecht, 

Wasserhaushaltsrecht, 

Immissionsschutzrecht, 

Gewerberecht, 

Gaststättenrecht, 

Straßen- und Wegerecht, 

Eisenbahnrecht, 

Atomrecht, 

Luftverkehrsrecht, 

Abfallbeseitigungsrecht, 

Zivilschutzrecht 


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Das Bauordnungsrecht 

Gesetzgebungskompetenz: 

Länder 

Folge: 

jedes Bundesland hat ein 

eigenes Bauordnungsrecht 

nachfolgende 

Darstellungen: 

Sächsisches Bauordnungsrecht 

(SächsBO) 


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Die Funktion des Bauordnungsrechts 

dient der Gefahrenabwehr 

vgl. § 3 Abs. 1 SächsBO: 

„Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und Instand zu 

halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere 

Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht 

gefährdet werden.“ 


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Gliederung des Bauordnungsrechts 

- materieller Teil 

- formeller Teil 


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Der materielle Teil des Bauordnungsrechts 

- Begriffsbestimmungen 

(geregelt in §§ 2 bis 51 SächsBO) 

- Regelungen zum Grundstück und seiner Bebauung 

- gestalterische, allgemeine u. spezielle 

Anforderungen an die Bauausführung 

- Vorschriften zu den Bauprodukten 


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Der formelle Teil des Bauordnungsrechts 

- Bauaufsichtsbehörden 

- die am Bau Beteiligten 

- verfahrensrechtliche Regelungen (Baugenehmigung u.a.) 

- Eingriffsbefugnisse der Bauaufsichtsbehörden 


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Das Verunstaltungsverbot 

(§ 9 SächsBO) 

• bauliche Anlagen dürfen selbst nicht verunstaltet wirken 

(objektbezogene Betrachtung) 

• durch bauliche Anlagen darf das Straßen-, Orts- u. Landschaftsbild 

nicht verunstaltet werden (umgebungsbezogene Betrachtung) 


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Verunstaltung 

„ein hässlicher, das ästhetische Empfinden des Betrachters nicht bloß 

beeinträchtigender, sondern verletzender Zustand, der Unlust erregt“ 


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abzustellen ist: 

- auf den „gebildeten Durchschnittsmenschen“, den für 

„ästhetische Eindrücke offenen Betrachter“ 


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Zweck: 

Abstandsflächen, Abstände 


- ausreichende Belichtung von Aufenthaltsräumen 

- Brandschutz 

Die Abstandsrechtsvorschriften (§ 6 SächsBO) sind unmittelbar 

nachbarschützend. 


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Grundsatz des Abstandsflächenrechts: 

- vor den Außenwänden von oberirdischen Gebäuden sind Abstandsflächen 

freizuhalten (§ 6 Abs. 1 S. 1) 

- Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem Grundstück selbst 

liegen (§ 6 Abs. 2 S. 1) 

- Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken (§ 6 Abs. 3 S. 1) 


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Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. 

Grundstück: 

Buchgrundstück 

(katastermäßig ausgewiesen) 

Auf öffentlichen Verkehrsflächen dürfen Abstandsflächen bis zu deren 

Mitte liegen. 


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Stellplätze und Garagen 

Regelungen enthalten: 

- § 49 SächsBO 

- Sächsische Garagenverordnung 

- Nr. 49 VwVSächsBO 


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sonstige materiell-rechtliche Vorschriften 

des Bauordnungsrechts 

- Generalklausel (§ 3 Abs. 1) 

- Anforderungen an Standsicherheit (§ 12 Abs. 1 S 1) 

- imissionsschutzrechtliche Regelung (§ 13) 

- Vorschriften zum Brandschutz (§§ 14 u. 26 ff.) 

- Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz (§ 15) 

- technische Gebäudeausrüstung (§§ 39 ff.) 


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Verfahrensvorschriften in der 

Sächsischen Bauordnung 


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Ausgangsvorschrift: 

§ 59 Abs. 1 SächsBO 

Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Analagen bedarf der 

Baugenehmigung, soweit in den §§ 60 bis 62, 76 und 77 nichts 

anderes bestimmt ist. 

Daraus folgt folgende Prüfungsreihenfolge: 


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Prüfungsreihenfolge 

1. ist ein Vorhaben verfahrensfrei (§ 61 Sächs.BO) 

wenn nicht: 

2. unterliegt das Vorhaben einem der besonderen Verfahren (Bsp.: 

§§ 76, 77 SächsBO) 

wenn nicht: 

3. Liegt ein Fall der Genehmigungsfreistellung vor (§ 62 SächsBO) ? 


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wenn nicht: 

4. Es besteht Genehmigungspflicht, entweder 

a.) 

im vereinfachten Verfahren 


b.) 

im Baugenehmigungsverfahren 



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verfahrensfreie Vorhaben (§ 61 SächsBO) 

Beispiel bei Gebäuden: 

- Eingeschossige Gebäude mit Brutto-Grundfläche bis zu 10 m² 

(außer im Außenbereich) 

- Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren 

Wandhöhe bis zu 3 m oder einer Brutto-Grundfläche bis zu 40 

m² je Grundstück (außer im Außenbereich) 


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- Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer 

Tiefe bis zu 3 m 

- Gartenlauben in Kleingartenanlagen 

- Wochenendhäuser auf Wochenendplätzen 


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verfahrensfreie Anlagen der technischen 

Gebäudeausrüstung 

Beispiele: 

- Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren mit einer Höhe bis 

zu 3 m und einer Gesamtlänge bis zu 9 m 

- sonstige Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung 


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verfahrensfreie Mauern und Einfriedungen 

- Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen bis zu 2 m 

Höhe (außer im Außenbereich) 


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Voraussetzungen: 

Genehmigungsfreistellung 

- Vorhaben mit dem Geltungsbereich eines 

qualifizierten Bebauungsplans errichtet 

- es widerspricht nicht den Festsetzungen des 

Bebauungsplans 

- die Erschließung ist gesichert 

- die Gemeinde erklärt nicht innerhalb von 3 

Wochen, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren 

durchgeführt werden soll 


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Verfahren der Genehmigungsfreistellung 

1. Bauherr reicht die Unterlagen vor Baubeginn bei der unteren 

Bauaufsichtsbehörde und der Gemeinde ein 

2. Bauaufsichtsbehörde bestätigt innerhalb von 5 Werktagen das 

Eingangsdatum der vollständigen Unterlagen 

3. Wartefrist 3 Wochen 


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Nutzungsänderung 

Nutzungsänderung ist begrifflich die Änderung der 

Zweckbestimmung einer baulichen Anlage. 


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Referent: Dr. Stefan Paternoster 28


Beispiele für bauaufsichtsrechtlich bedeutsame 

Nutzungsänderungen: 

– Umwandlung eines als Wohngebäude genehmigten oder genutzten 

Gebäudes zu einem Studenten- oder Arbeiterwohnheim oder einem 

Apartmenthaus (aufgrund der neuen Erfordernissen von schall- und 

wärmedämmenden Trennwänden) 

– Umwandlung einer Wohnung in mehrere Kleinapartments 

– Kapazitätserweiterung eines Betriebes (größerer Abwasseranfalls u. 

a.) 

– Umwandlung von leer stehenden Lagerhallen oder 

Fabrikationsgebäuden in Einzelhandelsgroßobjekte 


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– Umwandlungen von Lagerflächen in Verkaufsflächen (aufgrund 

Anforderungen an Aufenthaltsräume und Stellplätze) 

– Änderung der Betriebsform (z. B. Einzelhandelsbetrieb in 

Großhandelsbetrieb wg. Des dadurch entstehenden erhöhten 

Verkehrsaufkommens, Stellplatzpflicht!) 

– Nutzung von Tiefgaragen als gewerbliche Lagerräume 

– Nutzung einer Garage als Kfz-Werkstatt 

– Nutzung von Wohnräumen als Gaststätte, Büro, Praxis oder 

Bordellbetrieb 

– Nutzung eines Stalles mit Heulege als Wochenend- oder Skihütte 

– Umwandlung vom Boots- oder Badehäuschen in Wochenendhäuser 

– Einrichtung eines Asylantenlagers oder einer Sammelunterkunft 

– Übergang von immissionsarmen Tierhaltungsformen in 

immissionsträchtigere Tierhaltungsformen (z. B. Rinderhaltung im 

Festmistverfahren zu Intensivschweinehaltung im 

Flüssigmistverfahren) 

– Nutzung eines bisherigen Rinderstalls als Schweinstall 

– Umstellung eines landwirtschaftlichen Betriebs von Milchviehhaltung 

auf Pensionspferdehaltung 

– Übergang zur Massentierhaltung 


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– Gewerbliche Nutzung, die zusätzliche Toilettenanlagen notwendig 

machen 

– Nutzung eines Raums als Bad oder Küche 

– Fälle, in denen durch eine Nutzungsänderung die erhöhten 

Anforderungen für bauliche Maßnahmen für besondere 

Personengruppen zur Anwendung kommt, Büro oder 

Verwaltungsgebäude 

– Garagen 

– Nutzen von Garagendächern als Dachterrassen 

– Errichtung oder Unterbringung einer Mobilfunkanlage als 

fernmeldetechnische Einrichtung an oder auf einem bisher anders 

genutzten Gebäude 

– Einbau einer Sendeanlage in ein Gebäude (physikalische 

Auswirkungen) 

– Umwandlung eines Pkw- oder Lkw-Stellplatzes in Abstellplätze für 

Wohnwägen 

– Wohnräume als Bürozwecke 

– Einfamilienhaus als Zwei- oder Mehrfamilienwohnhaus 

– Änderungen von Betriebs- und Öffnungszeiten von Gewerbetrieben, z. 

B. Gaststätten 

– Regelmäßiges Aufstellen von Tischen und Stühlen auf 

Grundstücksfreiflächen (Biergarten als baugenehmigungspflichtige 

Nutzungsänderung) 


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Die Baugenehmigung 

Gemäß § 72 Abs. 1 SächsBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, 

wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften 

entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu 

prüfen sind. 


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Prüfungsumfang: 

- § 63 SächsBO (vereinfachtes Baugenehmigungsverahren) 

- § 64 SächsBO (Genehmigungsverfahren für Sonderbauten) 


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Prüfungsumfang im vereinfachten 

Baugenehmigungsverfahren: 

bauplanungsrechtliche Zulässigkeit: 

• Bauaufsichtsbehörde prüft daraufhin Vollständigkeit von 

Bauantrag und Bauvorlagen 

• Bauaufsichtsbehörde bestätigt dem Bauherrn unverzüglich 

das Eingangsdatum 

• Bauaufsichtsbehörde teilt Zeitpunkt der Entscheidung über 

den Bauantrag mit 


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- Baugenehmigungsbehörde muss innerhalb von 3 Monaten über 

den Bauantrag entscheiden 

- Im vereinfachten Verfahren gilt nach Fristablauf die 

Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion) 


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- Bauaufsichtsbehörde führt im nächsten Schritt Anhörung der 

Gemeinde und zuständiger Stellen durch (vgl. § 36 BauBG) 


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Verpflichtung zur Nachbarbeteiligung (§ 70 

SächsBO) 

- bei Abweichungen und Befreiungen, die nachbarliche Belange 

berühren 

- Nachbarn können binnen 2 Wochen Einwendungen vorbringen 

- Baugenehmigung ist dem Nachbarn zuzustellen 

Ausnahme von der Nachbarbeteiligung: 

wenn Nachbar auf den Plänen unterschrieben hat 


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- Baugenehmigung bedarf der Schriftform (§ 72 Abs. 2 S. 1) 

- Begründung erforderlich, soweit Abweichungen und/oder 

Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften 


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Die Bauaufsichtsbehörden 


sachlich zuständig: 

Untere Bauaufsichtsbehörden 

das sind: 

- Landkreise 

- kreisfreie Städte 


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Obere Bauaufsichtsbehörden: 

- Regierungspräsidien 


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Oberste Bauaufsichtsbehörde: 

- Staatsministerium des Innern 


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Der Vorbescheid (§ 75 SächsBO) 

Auf Antrag des Bauherrn ist vor Einreichung des Bauantrags zu 

einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. 


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Eingriffsbefugnisse der 

Bauaufsichtsbehörde: 

- die Beseitigungsanordnung (§ 80 S. 1) 

- die Nutzungsuntersagung (§ 80 S. 2) 

- die Baueinstellung (§ 79) 


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Die Beseitigungsanordnung: 

Die teilweise oder vollständige Beseitigung von Anlagen kann 

angeordnet werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen 

Vorschriften errichtet oder geändert werden. 


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Beseitigungsanordnung ist ultima ratio, d.h.: 

Es kann nicht auf andere Weise ein rechtmäßiger Zustand hergestellt 

werden. 


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Voraussetzung für Beseitigungsanordnung: 

- formelle und materielle Baurechtswidrigkeit 


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formelle Baurechtswidrigkeit bedeutet: 

- erforderliche Baugenehmigung liegt nicht vor 


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materielle Baurechtswidrigkeit bedeutet: 

- die Anlage verstößt seit ihrer Errichtung oder Änderung 

ununterbrochen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften 


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Bestandsschutz: 

- Beseitigungsanordnung ist unzulässig, wenn Vorhaben 

jedenfalls für einen gewissen Zeitraum mit dem materiellen 

Baurecht in Einklang standen. 


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Begriff / Rechtsgrundlage 

Art. 14 GG: 

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und 

Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. 

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der 

Allgemeinheit dienen. 

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie 

darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art 

und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter 

gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der 

Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht 

im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen. 


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Art. 14 GG sichert dem Eigentümer unter dem Gesichtspunkt des 

Bestandsschutzes das durch die (rechtmäßige) Eigentumsausübung 

Geschaffene und verleiht einem rechtmäßig begründeten Bestand und 

seiner Nutzung Durchsetzungskraft auch gegenüber neuen, 

entgegenstehenden rechtlichen Anforderungen. 


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Inhalt des Bestandsschutzes 

Bauliche Anlagen, die in Übereinstimmung mit materiellem Baurecht 

errichtet worden sind, bleiben auch dann rechtmäßig und dürfen 

rechtmäßig genutzt werden, wenn sich das öffentliche Baurecht später 

ändert. 


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Arten des Bestandsschutzes 

Passiver Bestandsschutz Aktiver Bestandsschutz 


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Passiver Bestandsschutz 

Der Eigentümer ist berechtigt, eine bauliche Anlage zu erhalten und 

wie bisher zu nutzen, auch wenn dies nach geltendem Recht nicht 

mehr zulässig ist. 

Abwehrrecht gegenüber Änderungs- und Beseitigungsanordnungen 

der Behörde 


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Beispiel 

Der Eigentümer eines in einem Park stehenden Wohnhauses, das 

einmal ordnungsgemäß genehmigt worden ist, braucht keine 

Beseitigungsverfügung zu befürchten, die z.B. aufgrund der Tatsache 

ergehen könnte, dass zwischenzeitlich durch Bebauungsplanänderung 

der gesamte Park als Grünfläche festgesetzt worden ist. 


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Passiver Bestandsschutz 

Passiver Bestandsschutz schließt bloße Erhaltungsmaßnahmen 

(Instandhaltung, Instandsetzung) ein. 

Weiterhin die Modernisierung, die Anpassung an moderne 

Lebensverhältnisse. 

Nicht umfasst: Ergänzungen, Erweiterungen und 

Nutzungsänderungen 


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Rechtsfolgen 

– Der Eigentümer ist berechtigt, die bauliche Anlage zu erhalten und sie 

wie bisher zu nutzen. Das gilt selbst dann, wenn dies dem geltenden 

Baurecht entgegensteht. 

– Er hat nach den Grundsätzen des aktiven Bestandsschutzes Anspruch 

auf die Genehmigung bestandserhaltender Maßnahmen. 

– Eventuell nachträgliche Anforderungen müssen erforderlich sein, um 

von der Allgemeinheit, der Nachbarschaft Gefahren für Leben und 

Gesundheit oder unzumutbare Belästigungen abzuwenden (Art. 54 IV 

BayBO). 

– Bei wesentlichen Änderungen einer bestandsgeschützten Anlage, kann 

die untere Baubehörde verlangen, dass auch nicht unmittelbar berührte 

Teile mit den bauaufsichtlichen Vorschriften in Einklang gebracht 

werden können, wenn dies keine unzumutbaren Mehrkosten 

verursacht (Art. 54 V BayBO) 

– Unter den Bestandsschutz fällt nicht die Entwässerung eines bebauten 

Grundstücks. Sie ist ggf. geänderten gesetzlichen Anforderungen 

anzupassen. 


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Aktiver Bestandsschutz 

Auf Genehmigung zur Durchführung von Folgemaßnahmen, die zu 

einer funktionsgerechten Nutzung eines Gebäudes erforderlich sind. 


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Aktiver Bestandsschutz 

Problemkreis: Ob und in wie weit der Eigentümer berechtigt ist, die zur 

Erhaltung und zeitgemäßen funktionsgerechten Nutzung notwendigen 

Maßnahmen durch untergeordnete bauliche Änderungen oder 

Nutzungsänderungen der bestandgeschützten baulichen Anlage selbst oder 

auch die Errichtung anderer baulicher Anlagen durchzuführen. 

– Bestandserhaltende Maßnahmen 

– Recht bauliche Anlagen zu erhalten und den gewandelten 

Lebensverhältnissen anzupassen 

– Erweiterungsanspruch nach den gesetzlichen Regelungen des 

BauGB 


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Genehmigungsbedürftige, bauliche Maßnahmen, die der 

Aufrechterhaltung der ausgeübten Eigentumsposition dienen sowie 

begrenzte Erweiterungen bzw. Modernisierungen. 

Von der Rechtsprechung wird eine Erweiterung eines geschützten 

Bestandes nur dann zugelassen, wenn dies für den Eigentümer eine 

Existenzfrage ist, weil die vorhandene Bausubstanz ohne die 

Erweiterung nicht mehr zeitgemäß genutzt werden kann. 


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Anwendungsbereich 

• Erweiterung von Wohngebäuden, um diese den heutigen 

Wohnbedürfnissen anzupassen 

• Um eine Vermietbarkeit / wirtschaftliche Nutzung zu ermöglichen 

• Im gewerblichen Bereich, um den Ersatz veralteter Anlagen, 

verbunden mit gleichzeitigen Rationalisierungsmaßnahmen, die für 

die Fortführung eines Gewerbebetriebs von entscheidender 

Bedeutung waren 


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Zusammenfassung: 

Anlage ist formell und materiell baurechtswidrig, wenn sie seit ihrer 

Errichtung materiellem Baurecht widerspricht und nicht durch eine 

Baugenehmigung gedeckt ist. 


62


Der Erlass einer Beseitigungsanordnung steht im 

Ermessen der Behörde. 

pflichtgemäßen 


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Die Nutzungsuntersagung (§ 80 Satz 2) 

- zulässig, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen 

Vorschriften genutzt werden 


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- auch Nutzungsuntersagung steht im pflichtgemäßen Ermessen 

der Behörde (Grundsatz der Verhältnismäßigkeit) 


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- Nutzungsuntersagung setzt nur die formelle 

Baurechtswidrigkeit voraus 


66


Baueinstellung (§ 79) 

wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften 

- errichtet 

- geändert 

- beseitigt 

werden 


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Voraussetzung der Baueinstellung: 

- formelle Baurechtswidrigkeit 


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