ErbSt-RL-Entwurf - Arndt
ErbSt-RL-Entwurf - Arndt ErbSt-RL-Entwurf - Arndt
- 110 - Zu § 179 BewG R B 179.1 Bewertung von unbebauten Grundstücken (1) 1 Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Außenanlagen abgegolten sind. 2 Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks ist vom Bodenrichtwert auszugehen (§ 179 Satz 1 BewG). 3 Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt werden. (2) Als Entwicklungszustände kommen in Betracht (> § 5 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV): 1. Flächen der Land- und Forstwirtschaft, 2. Bauerwartungsland, 3. Rohbauland und 4. Baureifes Land. (3) 1 Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (> § 6 ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. 2 Ist damit zu rechnen, dass die Flächen in absehbarer Zeit (> Abschnitt 2 Abs. 7 BewRGr) anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gemäß § 159 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig als Bauerwartungsland angesetzt. 3 Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 4 Im Regelfall handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden (§ 159 BewG). 5 Bruttorohbauland schließt im Gegensatz zum Nettorohbauland die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets ein. R B 179.2 Ansatz der Bodenrichtwerte (1) 1 Bei der Wertermittlung ist der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging. 2 Es kommt somit nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat. 3 Vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenpreisindexreihen sind als Bestandteil der Bodenrichtwerte zu berücksichtigen. 4 Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss flächendeckend zu ermitteln. 5 Dabei bildet der Gutachterausschuss Richtwertzonen, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. 6 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind vom Gutachterausschuss darzustellen. 7 Wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale sind insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, das sich in der Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. 8 Für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen. 9 Der Wert von Grundstücken, die von den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist grundsätzlich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses (> Absätze 2 bis 6) aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten. (2) 1 Wird zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl bzw. wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ; > Tz. 6 Absatz 6 Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL) angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nach folgender Formel abzuleiten:
- 111 - Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks x Bodenrichtwert = Bodenwert/m² 2 Die Umrechnungskoeffizienten sind den Bewertungsstellen der Finanzämter vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss zusammen mit den Bodenrichtwerten mitzuteilen. (3) Sofern die Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben haben, sind diese anzusetzen. (4) 1 Sind die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt worden, ist die Grundstücksfläche aufzuteilen. 2 Dabei ist die Grundstücksfläche nach ihrer Tiefe in Zonen zu gliedern, deren Abgrenzung sich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses richtet. (5) 1 Für Frei- und Verkehrsflächen, die als solche ausgewiesen sind, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen, soweit er nicht bereits in die Ermittlung des Bodenrichtwerts eingeflossen ist. 2 Die Höhe des Abschlags ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu bemessen. (6) 1 Zu den wesentlichen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks gehört bei baureifem Land stets der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand (> § 10 Abs. 2 Satz 2 Nummer 2 ImmoWertV). 2 Bodenrichtwerte für baureifes Land werden in der Regel von den Gutachterausschüssen für erschließungsbeitragsfreie und kostenerstattungsbetragsfreie Grundstücke ermittelt. 3 Hat der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland festgelegt, ist dieser Richtwert maßgebend, solange die Erschließungsbeitragspflicht besteht. 4 Die Beitragspflicht kann auch dann noch bestehen, wenn die Erschließungsmaßnahmen bereits abgeschlossen wurden. 5 Auf den tatsächlichen Erschließungszustand kommt es somit nicht an. 6 Bei unterschiedlichen erschließungsbeitragsrechtlichen Zuständen zwischen Bodenrichtwertgrundstück und zu bewertendem Grundstück kommt eine Anpassung (Zu- oder Abschlag) nach Maßgabe vom Gutachterausschuss dokumentierter Erschließungsbeiträge in Betracht. (7) 1 Wertkorrekturen des Bodenrichtwerts nach den Absätzen 2 bis 6 können nebeneinander in Betracht kommen. 2 Sind die vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten für die Geschossflächenzahl, Grundstücksgröße oder Grundstückstiefe (> Abs. 2 bis 4) aus erschließungsbeitragsfreien Grundstücken abgeleitet worden, sind die erschließungsbeitragspflichtigen Grundstücke vor Anwendung der Umrechnungskoeffizienten zunächst auf einen erschließungsbeitragsfreien Zustand umzurechnen. 3 Die Höhe der Erschließungsbeiträge, insbesondere für Kanalanlagen und Straßenausbau, sind nach den Vorgaben des Gutachterausschusses zu berücksichtigen. 4 Der Bodenwert ist zunächst aus den Absätzen 2 bis 4 abzuleiten. 5 Von dem abgeleiteten Bodenwert sind die Anpassungen nach den Absätzen 5 und 6 vorzunehmen. 6 Zwischenwerte sind auf volle Cent abzurunden. (8) Weitere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz. R B 179.3 Ansatz des Bodenwerts (1) 1 Der aus dem Bodenrichtwert nach R B 179.2 ermittelte Bodenwert pro m² ist auf volle Cent abzurunden und ergibt multipliziert mit der Grundstücksfläche den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert). 2 Der Bodenwert ist auf volle Euro abzurunden. (2) 1 Hat der Gutachterausschuss keinen Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermittelt, ist der Bodenwert pro m² aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten. 2 R B 179.2 ist hierbei entsprechend zu berücksichtigen; bei Bedarf ist der Gutachterausschuss um Auskunft zu ersuchen (> § 193 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 bzw. Satz 2 BauGB). 3 Durch Multiplikation von Grundstücksfläche und abgeleiteten Bodenwert pro m² sowie Abrundung des Produkts auf volle Euro ergibt sich der Bodenwert.
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(1) 1 Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, mit dem die Außenanlagen<br />
abgegolten sind. 2 Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks ist vom<br />
Bodenrichtwert auszugehen (§ 179 Satz 1 BewG). 3 Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um<br />
durchschnittliche Lagewerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB auf Grund der<br />
Kaufpreissammlung flächendeckend unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes<br />
ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt werden.<br />
(2) Als Entwicklungszustände kommen in Betracht (> § 5 Immobilienwertermittlungsverordnung -<br />
ImmoWertV):<br />
1. Flächen der Land- und Forstwirtschaft,<br />
2. Bauerwartungsland,<br />
3. Rohbauland und<br />
4. Baureifes Land.<br />
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1 Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (> § 6<br />
ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung<br />
des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit<br />
erwarten lassen. 2 Ist damit zu rechnen, dass die Flächen in absehbarer Zeit (> Abschnitt 2<br />
Abs. 7 BewRGr) anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gemäß<br />
§ 159 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig als Bauerwartungsland<br />
angesetzt. 3 Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine<br />
bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage,<br />
Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. 4 Im Regelfall handelt es<br />
sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches<br />
Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt<br />
werden (§ 159 BewG). 5 Bruttorohbauland schließt im Gegensatz zum Nettorohbauland die für öffentliche<br />
Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets ein.<br />
R B 179.2 Ansatz der Bodenrichtwerte<br />
(1) 1 Bei der Wertermittlung ist der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung<br />
dem Bewertungsstichtag vorausging. 2 Es kommt somit nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss<br />
den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat. 3 Vom Gutachterausschuss<br />
veröffentlichte Bodenpreisindexreihen sind als Bestandteil der Bodenrichtwerte zu berücksichtigen.<br />
4 Nach § 196 BauGB sind Bodenrichtwerte vom Gutachterausschuss flächendeckend zu ermitteln.<br />
5 Dabei bildet der Gutachterausschuss Richtwertzonen, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art<br />
und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. 6 Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale<br />
des Bodenrichtwertgrundstücks sind vom Gutachterausschuss darzustellen. 7 Wertbeeinflussende<br />
Grundstücksmerkmale sind insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, das sich in der<br />
Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann, die Grundstückstiefe<br />
und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder<br />
erschließungsbeitragsfreies Bauland. 8 Für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen<br />
des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen,<br />
ist der Bodenrichtwert anzusetzen. 9 Der Wert von Grundstücken, die von den wertbeeinflussenden<br />
Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist grundsätzlich<br />
nach den Vorgaben des Gutachterausschusses (> Absätze 2 bis 6) aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen<br />
Richtwertzone abzuleiten.<br />
(2) 1 Wird zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl bzw. wertrelevante Geschossflächenzahl<br />
(WGFZ; > Tz. 6 Absatz 6 Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-<strong>RL</strong>) angegeben, ist bei Grundstücken,<br />
deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert<br />
nach folgender Formel abzuleiten:
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