E N T W U R F S B E G R Ü N D U N G - Die Stadt Damme

• Bebauungsplan Nr. 159„Wochenendhausgebiet Burdiekskamp“
E N T W U R F S B E G R Ü N D U N G
ZUM
BEBAUUNGSPLAN NR. 159
„Wochenendhausgebiet Burdiekskamp“
DER STADT DAMME
Verfahrensstand:
Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB und Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB
Bearbeitungsstand:
September 2011
Bearbeitet durch:
Stadt Damme, Planungsamt
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• Bebauungsplan Nr. 159„Wochenendhausgebiet Burdiekskamp“
Inhaltsübersicht
1. Vorbemerkung Seite 3
1.1 Rechtsgrundlagen Seite 3
1.2 Planunterlage Seite 3
2. Ziel und Zweck der Planung Seite 3
3. Erfordernis der Planung Seite 4
4. Abgrenzung des Plangebietes Seite 4
5. Planerische Rahmenbedingungen Seite 5
6. Wesentliche Auswirkungen der Planung und Abwägung der
Belange Seite 5
6.1 Belange der Wasserwirtschaft Abwasserbeseitigung Seite 6
6.2 Belange des Immissionsschutzes Seite 7
6.3 Umweltschützende Belange Seite 7
6.4 Sonstige Belange Seite 7
7. Städtebauliche Konzeption Seite 7
8. Planinhalte und Festsetzungen Seite 8
8.1 Art der baulichen Nutzung Seite 8
8.2 Maß der baulichen Nutzung und Grundstücksgröße Seite 9
8.3 Bauweise und überbaubare Flächen Seite 9
8.4 Private Verkehrsflächen Seite 9
8.5 Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Natur und Landschaft Seite 10
8.6 Sonstige Planinhalte Seite 10
8.7 Örtliche Bauvorschriften Seite 10
9. Maßnahmen zur Verwirklichung der Planung Seite 10
10. Flächenbilanz / Städtebauliche Werte Seite 10
11. Verfahrensübersicht Seite 11
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• Bebauungsplan Nr. 159„Wochenendhausgebiet Burdiekskamp“
1. Vorbemerkung
1.1 Rechtsgrundlagen
Rechtliche Grundlagen der Bebauungsplanung sind der erste Teil (Bauleitplanung) des 1.
Kapitels des Baugesetzbuches (BauGB), die Verordnung über die bauliche Nutzung der
Grundstücke (Baunutzungsverordnung 1990 - BauNVO), die Verordnung über die Ausarbeitung
der Bauleitpläne sowie über die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung
1990 – PlanzV90), das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG), das Niedersächsische
Bodenschutzgesetz (NBodSchG), die Niedersächsische Gemeindeordnung
(NGO), das Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz
– BNatSchG), das Niedersächsische Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz
(NAGBNatSchG), das Raumordnungsgesetz (ROG), das Niedersächsische Gesetz über
Raumordnung und Landesplanung (NROG), das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVPG), das Niedersächsische Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(NUVPG), das Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltsgesetz
– WHG), das Niedersächsische Wassergesetz (NWG) - jeweils in der zum Zeitpunkt des
Feststellungsbeschlusses geltenden Fassung.
1.2 Planunterlage
Kartengrundlage ist die Liegenschaftskarte (ALK 1:1000).
2. Ziel und Zweck der Planung
Das Wochenendhausgebiet Burdiekskamp ist zusammen mit den beiden anderen Wochenhausgebieten
Kuhlenkamp sowie Martinsfeld Anfang der 1970er Jahre entstanden.
Das Ziel war es damals, Erholungssuchenden im Nahbereich des Natur- und Erholungsraumes
Dümmer eine Möglichkeit zu verschaffen, hier ihr Wochenende zu verbringen.
Da die zur Verfügung stehenden Bettenkapazitäten gerade am Westufer des Dümmers
seinerzeit sehr begrenzt waren, wurde dem Bedarf an Übernachtungsmöglichkeiten auch
durch die Schaffung von Wochenendhausgebieten Rechnung getragen.
Die Wohnflächengröße pro Einwohner ist in den vergangenen Jahrzehnten u. a. durch
höhere Ansprüche an die Wohnungsausstattung kontinuierlich gestiegen. Hiervon sind
auch Sonderwohnformen wie Wochenendhausgebiete betroffen.
Bislang sind innerhalb des Plangebietes teilweise lediglich Wochenendhäuser mit einer
Grundfläche von 70 m² einschließlich der Terrassen und Lauben zulässig. Eine solch begrenzte
Fläche ist für die Schaffung von Wohn- und Schlafbereichen sowie von Funktionsräumen
für mehrere Personen „unter einem Dach“ deutlich zu klein. Deswegen wird
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seitens etlicher Nutzer eine Ausweitung der Wohnfläche gefordert, um ein erholsames
Wochenendwohnen mit mehreren Personen zu ermöglichen.
3. Erfordernis der Planung
Die für den Planungsraum z. Z. gültigen Bebauungspläne Nr. 24 „Dümmerlohausen I“
und Nr. 35 „Dümmerlohausen VI“ wurden 1970 bzw. 1973 vom Rat der Stadt Damme als
Satzungen beschlossen und durch Bekanntmachung rechtskräftig. Sie setzen bereits ein
Sondergebiet „Wochenendhausgebiet“ fest.
Es wurde seinerzeit für den Bebauungsplan Nr. 35 eine maximale Grundflächenzahl
(GRZ) von 0,15 und eine maximale Grundfläche von 70 m² für die Wochenendhäuser
festgesetzt.
Um die unter Punkt 2. genannten Planungsziele zu erreichen, soll das Maß der baulichen
Nutzung erweitert werden. Deswegen soll für das Plangebiet die GRZ auf 0,2 (Obergrenze
gemäß Baunutzungsverordnung) angehoben und von der Festsetzung einer maximalen
Grundfläche für die Baukörper abgesehen werden.
Die Bebauungspläne Nr. 24 und 35 grenzen aneinander. Es ist sinnvoll, sie zu einem Bebauungsplan
(Nr. 159 „Wochenendhausgebiet Burdiekskamp“) zusammen zu fassen,
wodurch der Verwaltungsaufwand reduziert wird. Der B-Plan Nr. 159 hebt die Festsetzungen
der beiden o. g. Pläne auf.
Es handelt sich um einen besiedelten Bereich, in dem lediglich eine moderate Nachverdichtung
möglich sein soll. Deswegen kann der B-Plan Nr. 159 im beschleunigten Verfahren
gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden.
4. Abgrenzung des Plangebietes
Das Plangebiet grenzt im Osten an den Zuschlagsweg (Flurstück 60, Flur 90), im Westen
und Norden an landwirtschaftliche Nutzflächen und Gräben (Flurstücke 56/3, 57, 58/2, 64
und 66, Flur 89), an die Dümmerstraße (Flurstück 13/2, Flur 89) und an einen gewerblichen
Betrieb (Flurstück 58/2, Flur 90) sowie im Süden an die Schulstraße (Flurstück 96,
Flur 90).
Es besitzt eine Größe von 2,62 ha.
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5. Planerische Rahmenbedingungen
Das Plangebiet ist im wesentlichen von landwirtschaftlichen Nutzflächen umgeben, in die
Einzelwohnlagen eingestreut sind. Im Norden setzt sich die Wochenendhausbebauung
fort. Westlich angrenzend befindet sich ein Gewerbebetrieb, der Eier- und Obstverpackungen
vertreibt. Daran anschließend entlang der Dümmerstraße setzt sich die Ortslage
von Dümmerlohausen fort. Hier existiert eine dörfliche Nutzungsstruktur vorwiegend aus
Wohngebäuden und wenigen landwirtschaftlichen Hofstellen. Östlich grenzt der Naturraum
„Dümmer“ an.
Das Plangebiet wird von der Dümmerstraße, dem Zuschlagsweg sowie der Schulstraße
aus erschlossen. Es ist überwiegend bebaut, so dass nur noch einzelne Grundstücke zur
Verfügung stehen.
Insgesamt ist der Planungsraum durch Lärm- und Geruchsbelastungen im geringen Ausmaß
aufgrund der landwirtschaftlichen Betriebe und des angrenzenden Gewerbebetriebes
vorgeprägt. Sonstige Emissionsquellen im Umfeld des Plangebietes existieren nicht.
Der Handelsbetrieb für Eier- und Obstverpackungen sowie die landwirtschaftlichen Hofstellen
sind in ihren räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten bereits stark eingeschränkt.
Da sie von Wohnbebauung umgeben sind, wird ein Mehr an Emissionen nicht möglich
sein. Im Sinne des Gebotes der gegenseitigen Rücksichtnahme ist die Beschränkung von
Nutzungsmöglichkeiten bei den Emittenten und die Duldung höherer Immissionen bei der
schutzbedürftigen Nutzung hinzunehmen.
Das Landes- sowie das Regionale Raumordnungsprogramm treffen keine Aussagen zum
Planungsraum, die im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung zu berücksichtigen wären.
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Damme stellt für das Plangebiet ein Sondergebiet,
dass der Erholung dient (Wochenendhausgebiet), dar. Insofern ist eine Anpassung
des Flächennutzungsplanes nicht erforderlich.
6. Wesentliche Auswirkungen der Planung und Abwägung
der Belange
Belange der Raumordnung (hier: das östlich angrenzenden Vorranggebietes für Natur
und Landschaft), des Städtebaus und der Landschaftsplanung werden von der vorliegenden
Planung nicht berührt.
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6.1 Belange der Wasserwirtschaft / Abwasserbeseitigung
Das Plangebiet grenzt z. T. an einen Graben. Um diesen Wasserzug nicht zusätzlich zu
belasten, sollen entsprechende Festsetzungen zur Ableitung des Niederschlagswassers
innerhalb des Plangebietes erfolgen. Wasserwirtschaftliche Belange werden insofern
nicht beeinträchtigt.
6.2 Belange des Immissionsschutzes
Wochenendhausgebiete mit ihrer im Vordergrund stehenden Erholungsfunktion besitzen
einen mit Ferienhaus- und reinen Wohngebieten vergleichbaren Schutzanspruch. Dies
geben bereits die Orientierungswerte der DIN 18005 wieder.
Der Planungsraum ist durch geringe Lärm- und Geruchsbelastungen vorgeprägt. Die im
Umfeld bzw. innerhalb der Ortslage von Dümmerlohausen anzutreffenden Emittenten
(vornehmlich Tierhaltung) sind in ihrer Entwicklung sowie in ihrem Emissionsverhalten
aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft zu Wohngebäuden bereits stark eingeschränkt.
Soll an diesen Emissionsstandorten eine weitere Betriebsentwicklung stattfinden,
so muss im Zuge dessen hier die Emissionssituation verbessert werden, wodurch
insgesamt eine städtebauliche Verbesserung eintritt.
Der angrenzende Betrieb handelt mit Eier- und Obstverpackungen. Er selbst stellt keine
Verpackungen her. Prozesse zur Herstellung von Papier, eine Altpapieraufbereitung und
sonstige Produktionsschritte, die mit Gerüchen verbunden sein können, finden hier nicht
statt. Die Maschinentätigkeiten zur Sortierung der Verpackungen und sonstige Arbeitsprozesse
erfolgen in einer geschlossenen Halle und sind somit eingehaust.
Als Lärmquelle kommen im wesentlichen die Lieferfahrten vom und zum Betriebsgelände
über die Dümmerstraße sowie das Beladen der LKW in Betracht. Zwischen der Ver- und
Entladestelle und dem angrenzenden nördlichen Teil des Plangebietes befindet sich der
Hallenkörper, der abschirmend wirkt. Die Lieferfahrten finden in westliche Richtung statt,
so dass das Plangebiet wenig von den stattfindenden Fahrzeugbewegungen und vom
Be- und Entladen betroffen ist.
Das Umfeld des Plangebietes ist traditionell landwirtschaftlich geprägt. Insofern sind hier
auch entsprechende Gerüche wahrzunehmen. Der Handelsbetrieb hat sich von einem
Nebenerwerbsbetrieb zu einem mittelständischen Unternehmen entwickelt. Diese Betriebe
sind legal entstanden und besitzen somit auch Bestandsschutz. In diese Situation
wurde zu Beginn der 70ger Jahre das Wochenendhausgebiet mit seinem hohen Schutzanspruch
hineingeplant. Eine räumliche Entflechtung der einzelnen Nutzungen ist nicht
möglich.
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Es ist somit im Sinne des Gebotes der gegenseitigen Rücksichtnahme eine Beschränkung
der Nutzungs- und Erweiterungsmöglichkeiten bei den Emittenten und die Duldung
höherer Immissionen bei der schutzbedürftigen Nutzung hinzunehmen.
6.3 Umweltschützende Belange
Im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB gelten bei einer zulässigen Grundfläche
von weniger als 20.000 m² Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes
zu erwarten sind, als im Sinne von § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die zulässige Grundfläche beträgt bei der vorliegenden
Planung rd. 3.200 m².
Es soll dennoch der Eingriff in Natur und Landschaft durch geeignete Festsetzungen
möglichst gering gehalten werden (Eingrünung, Mindestgrundstücksgrößen, Reglementierung
des Bauteppichs).
Das Plangebiet wird seit Jahrzehnten für Siedlungszwecke in Anspruch genommen und
ist überwiegend bebaut. Es handelt sich um ein besonderes Wohnen (Wochenendwohnen).
Zusätzliche Baurechte im nennenswerten Umfang werden nicht geschaffen. Es ist
deshalb davon auszugehen, dass die vier Zugriffsverbote für besonders bzw. streng geschützte
Arten gemäß § 44 Abs. 1 BNatSchG von der Planung nicht berührt werden. Im
Rahmen einer Ortsbegehung wurde festgestellt, dass es keine Hinweise auf ein Vorkommen
solcher Arten gibt.
6.4 Sonstige Belange
Altlasten sind der Stadt Damme innerhalb des Plangebietes nicht bekannt. Ein Hinweis
zum Umgang mit ur- oder frühgeschichtlichen Bodenfunde wird in die Planzeichnung aufgenommen.
7. Städtebauliche Konzeption
Wochenendhausgebiete dienen dem zeitweiligen Aufenthalt des Erholungssuchenden.
Der zeitweilige Aufenthalt für Erholungszwecke stellt das prägende Merkmal dieser Gebiete
dar. Insofern handelt es sich hier um ein „besonderes“ Wohnen, dass sich grundsätzlich
von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO 1990 unterscheidet. Ein dauerhaftes
Wohnen, bei dem das Wochenendhaus als Lebensmittelpunkt dient, kommt
nicht in Betracht. Der Gesetzgeber hat diesem Umstand Rechnung getragen, indem diese
Gebiete als Sondergebiete eingeordnet wurden.
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• Bebauungsplan Nr. 159„Wochenendhausgebiet Burdiekskamp“
Aus dem vorgenannten Gebietscharakter lässt sich bereits die städtebauliche Konzeption
bzw. das Erscheinungsbild ableiten.
Das Plangebiet soll sich auch zukünftig als ein locker bebautes und stark durchgrüntes
Areal mit einer geringen städtebaulichen Dichte weiterentwickeln. Ausreichend große und
begrünte Außenbereiche der Baugrundstücke sollen die Erholungsfunktion unterstützen.
Die maximal zulässige Gebäudegröße hinsichtlich der Länge und Grundfläche sowie der
Höhe wird deshalb reglementiert. Die Bauweise wird bereits durch § 10 Abs. 3 BauNVO
1990 vorgegeben – es sind nur Einzelhäuser zulässig.
Das Plangebiet soll dort, wo es möglich ist, mit einem Gehölzgürtel eingegrünt werden,
um so auch dem Landschaftsbild Rechnung zu tragen.
8. Planinhalte und Festsetzungen
8.1 Art der baulichen Nutzung
Es wird ein Sondergebiet gemäß § 10 BauNVO 1990 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“
festgesetzt. Zulässig sind Wochenendhäuser.
Bestimmte, der Eigenart des Gebiets entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung
des Gebiets und für sportliche Zwecke sollen nicht zulässig sein.
Das Plangebiet selbst ist zu klein, um tragfähige Einrichtungen mit Gütern zur alltäglichen
Versorgung der Bewohner aufbauen zu können. Solche Einrichtungen werden in der
Kernstadt Damme vorgehalten. Einrichtungen zur zentralen Verwaltung des Gebietes wie
z. B. bei Ferienhausgebieten sind hier nicht notwendig. Das Plangebiet ist überwiegend
bebaut. Eine Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser usw. ist vorhanden, so
dass entsprechende Anlagen nicht mehr errichtet werden müssen.
Der angrenzende Naturraum des Dümmers bietet ein erhebliches Potential für Sport- und
Freizeitmöglichkeiten, so dass auch aufgrund der begrenzt zur Verfügung stehenden
Baugrundstücke auf Anlagen für sportliche Zwecke innerhalb des Planbereiches verzichtet
werden soll.
Um eine Abstellmöglichkeit für die zur Pflege der privaten Gartenbereiche notwendigen
Geräte schaffen zu können, sind als Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO 1990
Gerätehütten zulässig. Da hier lediglich ein Wochenendwohnen stattfinden soll und der
eigentliche Lebensmittelpunkt an anderer Stelle ist, kann auf weitere Nebenanlagen verzichtet
werden.
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8.2 Maß der baulichen Nutzung und Grundstücksgröße
Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung soll das Konzept einer starken Durchgrünung
mit großen privaten Außenbereichen beibehalten werden, um den Gebietscharakter
zu erhalten und die Nutzungsansprüche der Bewohner gewährleisten zu können. Deswegen
wird die bislang festgesetzte Mindestgrundstücksgröße von 700 m² unverändert
übernommen.
Um den unter Punkt 2. aufgeführten, in den letzten Jahrzehnten gestiegenen Ansprüchen
an den zur Verfügung stehenden Wohnraum gerecht zu werden, wird für das Plangebiet
eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 festgesetzt und damit die zulässige Obergrenze
laut BauNVO 1990 ausgeschöpft.
In Verbindung mit der o. g. Mindestgröße der Baugrundstücke können Wochenendhäuser
mit 100 m² Wohnfläche und mehr entstehen. Für ein zeitweiliges Wohnen sind solch große
Flächen durchaus ausreichend, um auch modernen Wohnansprüchen zu genügen.
Zur Verhinderung eines Übermaßes an Wohnfläche soll die Gebäudehöhe (OK) auf maximal
7,50 m begrenzt werden. Es entstehen dadurch niedrigere Dachstühle, die aber als
Lager- und Abstellflächen genutzt werden können, da zumeist entsprechende Kellerräume
fehlen.
Ebenso wird die Zahl der Vollgeschosse auf eins begrenzt.
8.3 Bauweise und überbaubare Flächen
Die Festlegung der überbaubaren Flächen (Bauteppiche) orientiert sich am Gebäudebestand,
lässt aber noch ausreichend Möglichkeiten zur gewünschten Stellung des Gebäudes
auf dem Grundstück zu.
Um die städtebaulichen Ziele eines durchgrünten Wochenendhausquartiers mit einem
hohen Erholungswert zu erreichen, soll die Bebauungsdichte gering gehalten werden.
Hierzu trägt auch die Begrenzung der Gebäudelängen der Wochenendhäuser mit angebauten
Garagen oder Gerätehütten auf 15 m bei. Ein solches Maß schafft die Voraussetzung
dafür, dass sich der vorhandene Gebäudebestand auf ein den heutigen Wohnbedürfnissen
angemessenes Volumen vergrößern kann, aber gleichzeitig ausreichend große
Privatgärten gewährleistet werden.
8.4 Private Verkehrsflächen
Die Erschließungsstraßen befinden sich im Privateigentum. Eine Übernahme durch die
Stadt ist nicht beabsichtigt. Deshalb erfolgt eine Ausweisung als private Verkehrsfläche.
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8.5 Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur
und Landschaft
Zur besseren Einfügung des Plangebietes in die umgebende Landschaft soll ein Gehölzstreifen
entstehen. Um den davon betroffenen Grundstücken keine Bauflächen zu entziehen,
soll eine überlagernde Festsetzung erfolgen.
8.6 Sonstige Planinhalte
Um das Niederschlagswasser möglichst innerhalb des Plangebietes zur Versickerung zu
bringen und um die Belastung der Vorflut nicht unnötig zu erhöhen, sollen linienhafte
Versickerungsanlagen die auf den Verkehrsflächen anfallenden Regenmengen aufnehmen.
8.7 Örtliche Bauvorschriften
Zur ausreichenden Belichtung der Dachgeschosse sollen Dachausbauten grundsätzlich
möglich sein. Um hier aber ein Übermaß bzw. eine „versteckte“ Zweigeschossigkeit zu
unterbinden, soll das Maß der Dachausbauten reglementiert werden.
Um das Niederschlagswasser möglichst innerhalb des Plangebietes zur Versickerung zu
bringen und um die Belastung der Vorflut nicht unnötig zu erhöhen, sollen die auf den
Grundstücksflächen anfallenden Regenmengen auch hier versickert werden.
9. Maßnahmen zur Verwirklichung der Planung
Die Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 159 „Wochenendhausgebiet Burdiekskamp“
soll im 1. Quartal 2012 erfolgen.
Die Beseitigung des Schmutz- und Niederschlagswassers liegt im Zuständigkeitsbereich
des OOWV. Die Versorgung mit Gas ist durch die EWE, mit Strom durch die RWE sicherzustellen.
Für die Herrichtung von Telekommunikationsanlagen ist die Telekom zuständig.
Die Abfallentsorgung erfolgt entsprechend der Abfallsatzung des Landkreises
Vechta.
10. Flächenbilanz / Städtebauliche Werte
Sondergebiet
Verkehrsflächen
Größe des Plangebietes
2,44 ha
0,18 ha
2,62 ha
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11. Verfahrensübersicht
Aufstellungsbeschluss:
Der Rat der Stadt Damme hat in seiner Sitzung am ... gem. § 2 Abs. 1 BauGB den Beschluss
zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 159 „Wochenendhausgebiet Burdiekskamp
gefasst.
Öffentliche Auslegung:
Der Entwurf des Bebauungsplanes hat gem. § 3 Abs. 2 BauGB zusammen mit der Begründung
in der Zeit vom ... bis einschließlich ... öffentlich im Rathaus der Stadt Damme
ausgelegen.
Die von der Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden
gem. § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt. Ihnen wurde Gelegenheit gegeben, bis zum ... eine
Stellungnahme abzugeben.
Satzungsbeschluss: Der Rat der Stadt Damme hat in seiner Sitzung am ... gem. § 10
Abs. 1 BauGB den Bebauungsplan Nr. 159 „Wochenendhausgebiet Burdiekskamp“ als
Satzung beschlossen. Die Begründung gem. § 9 Abs. 8 BauGB wurde beigefügt.
Damme, den ..................................
........................................................
Bürgermeister
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