Geschäftsbericht 2009 - GBW Gruppe
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Geschäfts<br />
bericht<br />
<strong>2009</strong>
<strong>GBW</strong>AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Konzernkennzahlen <strong>GBW</strong>AG<br />
31.12.<strong>2009</strong> 31.12.2008 31.12.2007<br />
Wohneinheiten im Bestand 33.283 33.864 33.212<br />
Gewerbliche Einheiten 298 303 307<br />
Garagen und Stellplätze 19.840 19.658 19.331<br />
Umsatzerlöse in Mio. € 201 190 174<br />
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Mio. € 26 23 30<br />
EBITDA in Mio. € 120 108 112<br />
EBIT in Mio. € 82 79 85<br />
Konzernergebnis in Mio. €¹ 21 –13 21<br />
Earnings per Share in € 0,39 –0,24 0,54<br />
Ausschüttung je Aktie in €² 0,07 0,05 0,07<br />
Bilanzsumme in Mio. € 1.912 1.846 1.818<br />
Bilanzielles Eigenkapital in Mio. € 355 338 151<br />
Eigenkapitalquote nach HGB in % 18,6 18,3 8,3<br />
Eigenkapitalquote zu Marktwerten in % 36,1 38,2 31,8<br />
Net Asset Value (NAV) in Mio. € 804 846 684<br />
Net Asset Value (NAV) je Aktie in € 14,7 15,5 17,5<br />
Loan to Value (LTV) in % 60,3 57,9 66,4<br />
Funds from Operations (FFO) in Mio. € 59 49 48<br />
Funds from Operations (FFO) je Aktie in € 1,09 0,89 1,23<br />
Interest Cover Ratio (ICR) 2,1 1,9 2,0<br />
Cash Earnings nach DVFA/SG in Mio. € 62 13 42<br />
Cash Earnings nach DVFA/SG je Aktie in € 1,13 0,24 1,08<br />
¹Das Konzernergebnis ist im Geschäftsjahr 2008 durch den Einmalaufwand aus der EK02-Abgeltung in Höhe von 31,8 Mio. € belastet.<br />
²Die Dividendenausschüttung im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> beträgt 3,8 Mio. € (in 2008 und in 2007 jeweils 2,7 Mio. €).<br />
In 2007 wurde das gezeichnete Kapital aus Gewinnrücklagen erhöht und die <strong>GBW</strong>AG-Aktie im Verhältnis 1:6 gesplittet, so dass das Grundkapital von 39 Mio. €<br />
durch 39 Mio. Inhaber-Stückaktien repräsentiert wurde. In 2008 schließlich wurden das gezeichnete Kapital im Wege einer Kapitalerhöhung um 15,6 Mio. € auf<br />
54,6 Mio. € und die Zahl der Aktien um 15,6 Mio. Stück auf 54,6 Mio. Stück aufgestockt.<br />
Angaben zur Aktie<br />
Grundkapital 54.600.000,– €<br />
Einteilung<br />
54.600.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien<br />
Anteil einer Aktie am Grundkapital 1,00 €<br />
Stimmrecht<br />
1 Stimme je Aktie<br />
Wertpapierkennnummer 586320<br />
ISIN DE 0005863203<br />
Börsenkürzel<br />
GWB<br />
Börsenplätze/Freiverkehr<br />
Berlin, Hamburg, München, Stuttgart<br />
Geschäftsjahr<br />
Kalenderjahr<br />
Hauptversammlung 29. April 2010
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Freunde und Geschäftspartner der <strong>GBW</strong> AG,<br />
die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland war <strong>2009</strong> in starkem Maße durch die Auswirkungen<br />
der Finanzkrise bestimmt. Auch wenn die schwerste Rezession in Deutschland seit<br />
Bestehen der Bundesrepublik inzwischen abgeklungen ist, stehen viele Unternehmen<br />
weiterhin vor großen Herausforderungen. Erfreulicherweise hat sich die <strong>GBW</strong> AG, deren<br />
<strong>Geschäftsbericht</strong> für das Jahr <strong>2009</strong> wir Ihnen hiermit vorlegen, ungeachtet des<br />
widrigen Umfeldes solide entwickelt. Die Ergebnisse des abgelaufenen Geschäftsjahres<br />
zeigen, dass unsere Strategie richtig ist, und sie lassen uns zuversichtlich<br />
in die Zukunft blicken. Wir laden Sie herzlich ein, sich auf den folgenden<br />
Seiten mit unserer Gesellschaft und deren Geschäftsentwicklung im Detail<br />
vertraut zu machen, und würden uns freuen, wenn Sie uns auch in<br />
Zukunft verbunden bleiben.<br />
München, im März 2010<br />
Ernst Holland<br />
Vorsitzender<br />
des Vorstands<br />
Dr. Claus Lehner<br />
Mitglied des<br />
Vorstands<br />
Matthias Steinhauer<br />
Mitglied des<br />
Vorstands
Inhalt<br />
INTERVIEW VORSTANDSVORSITZENDER 6<br />
BERICHT DES AUFSICHTSRATS 8<br />
PORTRAITS DER VORSTÄNDE 14<br />
CORPORATE GOVERNANCE & RESPONSIBILITY 18<br />
DIE AKTIE / INVESTOR RELATIONS 22<br />
UNTERNEHMENSPROFIL & STRATEGIE 26<br />
IMMOBILIENPORTFOLIO 29<br />
KONZERNLAGEBERICHT 36<br />
JAHRESABSCHLUSS 62<br />
KONZERNANHANG 70<br />
BESTÄTIGUNGSVERMERK 89<br />
GLOSSAR 90
100 Prozent in und für Bayern<br />
Die Wohnungsbestände der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> liegen<br />
zu 100 Prozent in Bayern. 83 Prozent davon<br />
sind an den 20 größten <strong>GBW</strong>-Standorten konzentriert.<br />
In den Wachstumsregionen Bayerns ist<br />
die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum<br />
hoch und gerade hier ist die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> sehr<br />
gut positioniert. So konnte sie sich auch im<br />
Geschäftsjahr <strong>2009</strong> stabil entwickeln und ihr<br />
Ergebnis deutlich verbessern.
Interview mit<br />
dem Vorsitzenden<br />
des Vorstands,<br />
Ernst Holland<br />
ERNST<br />
HOLLAND<br />
Wie schätzen Sie das Geschäftsjahr <strong>2009</strong> ein?<br />
Das vergangene Jahr ist erfreulicherweise für die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> gut verlaufen. Die deutsche Volkswirtschaft<br />
hatte ihr schwierigstes Jahr seit Bestehen der Bundesrepublik<br />
zu meistern, und die Auswirkungen der globalen<br />
Finanzkrise machten sich zunehmend auch über den<br />
Finanzsektor hinaus bemerkbar. Demgegenüber hat sich<br />
die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> sehr stabil entwickelt und ihr Ergebnis<br />
sogar deutlich verbessert. Wir haben unsere Mieteinnahmen<br />
gesteigert und konnten das Jahr im Konzern mit<br />
einem Gewinn von 21,2 Mio. Euro abschließen.<br />
Was waren die wesentlichen Gründe für diese<br />
Entwicklung?<br />
Wir konnten unsere Erträge durch die weitere Reduzierung<br />
des Leerstandes in unseren Beständen und durch<br />
unser aktives Portfoliomanagement, das heißt durch selektive<br />
Ankäufe an aussichtsreichen Standorten sowie<br />
Erlöse aus dem Verkauf von Wohnanlagen – insbe -<br />
son dere in Randlagen – weiter steigern. Im Vorjahr war<br />
das Ergebnis der <strong>GBW</strong> AG auch stark durch relativ hohe<br />
Steueraufwendungen aus der einmaligen EK02-Abgeltung<br />
belastet worden, was ab <strong>2009</strong> nun nicht mehr der<br />
Fall ist. Mit Blick auf das Umfeld können wir sagen, dass<br />
die <strong>GBW</strong> AG von den Auswirkungen der Finanzkrise und<br />
den damit einhergehenden Turbulenzen an den Investmentmärkten<br />
bislang glücklicherweise kaum betroffen<br />
ist. Es ist vielmehr das Gegenteil der Fall: In Wachstumsregionen<br />
– insbesondere in Bayern – besteht eine<br />
rege Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Und in<br />
diesem Marktsegment sind wir sehr gut positioniert. Die<br />
<strong>GBW</strong>-Bestände liegen zu 100 Prozent in Bayern – davon<br />
sind 83 Prozent an den 20 größten <strong>GBW</strong>-Standorten<br />
konzentriert. Unsere Strategie der Fokussierung auf diese<br />
Standorte kommt uns jetzt zugute und entfaltet gerade<br />
in der Krise eine deutlich stabilisierende Wirkung.<br />
6
Interview Vorstandsvorsitzender<br />
Im Laufe des Jahres <strong>2009</strong> ist häufiger die Frage nach<br />
möglichen Veränderungen in der Eigentümerstruktur<br />
der <strong>GBW</strong>AG thematisiert worden. Welche Entwicklungen<br />
gibt es hier?<br />
Im Zuge des von der Europäischen Kommission geforderten<br />
Restrukturierungsprozesses muss sich<br />
unsere Mehrheitsaktionärin, die BayernLB, einer<br />
deut lichen Verkleinerung unterziehen und sich dabei<br />
auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Das bedeutet,<br />
dass alle Beteiligungen der BayernLB und unter anderem<br />
auch der 92-prozentige Anteil an der<br />
<strong>GBW</strong> AG grundsätzlich auf dem Prüfstand stehen.<br />
Beteiligungen, die nicht zum Kerngeschäft der BayernLB<br />
zählen, sollen bis zum Jahr 2013 verkauft werden.<br />
Bezogen auf die <strong>GBW</strong> AG finden derzeit<br />
allerdings keine konkreten Verkaufsmaßnahmen<br />
oder -verhandlungen statt. Unabhängig von den<br />
Entwicklungen bei der BayernLB behält die <strong>GBW</strong> AG<br />
ihre Strategie bei.<br />
… und an den Immobilienmärkten?<br />
An den Immobilienmärkten wird es höchstwahrscheinlich<br />
eine heterogene Entwicklung geben. Viele Unternehmen<br />
sind noch dabei, ihre Restrukturierungspläne<br />
und Kostensparprogramme umzusetzen. Das heißt,<br />
dass beispielsweise an den Büromärkten durchaus noch<br />
mit Nachfrageeinbrüchen, Angebotsüberhängen und<br />
damit steigenden Leerständen zu rechnen ist. Demgegenüber<br />
sind andere Marktsegmente wie Teile des Einzelhandelsimmobilienmarktes<br />
und insbesondere auch<br />
der Wohnimmobilienmarkt deutlich weniger konjunktursensitiv.<br />
Sofern die konjunkturelle Situation sich<br />
nicht dramatisch verschlechtert, rechnen wir bei Wohnimmobilien<br />
mit einer stabilen Entwicklung. Unabhängig<br />
von der Konjunkturentwicklung gilt es aber auch,<br />
die langfristigen Zu- und Abwanderungsprozesse im<br />
Blick zu behalten. Für uns heißt das, dass wir weiterhin<br />
auf die Standorte Bayerns setzen, an denen wir Wachstumspotenzial<br />
sehen.<br />
Mit welcher konjunkturellen Entwicklung rechnen<br />
Sie für 2010?<br />
In den zurückliegenden Monaten hat sich gezeigt,<br />
dass die Finanzkrise bei weitem noch nicht überwunden<br />
ist. An den Aktienmärkten gab es im Laufe<br />
des Jahres <strong>2009</strong> Erholungstendenzen, aber die Volatilität<br />
blieb weiter hoch. Wir müssen damit rechnen,<br />
dass die Folgen der Krise in einigen Bereichen noch<br />
stärker zutage treten werden als bisher – wie etwa<br />
am Arbeitsmarkt. Viele Experten und Wirtschaftsforschungsinstitute<br />
prognostizieren dennoch für 2010<br />
eine spürbare wirtschaftliche Erholung, nicht zuletzt<br />
auch wegen der umfangreichen geld- und fiskalpolitischen<br />
Impulse. Ob und wann es zu einem tragfähigen<br />
wirtschaftlichen Aufschwung kommt, lässt sich<br />
aus heutiger Sicht aber noch schwer abschätzen.<br />
Was sind aus Ihrer Sicht die wichtigsten Ziele für das<br />
Geschäftsjahr 2010?<br />
Wir werden die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> weiter als ein modernes<br />
Wohnimmobilienunternehmen nach betriebswirtschaftlichen<br />
Kriterien führen. Für uns hat eine stabile Entwicklung<br />
Priorität, die Wachstum einschließt und unseren<br />
Aktionären eine angemessene Verzinsung des Kapitals<br />
ermöglicht, das sie in die Gesellschaft eingebracht<br />
haben. Zugleich sind wir uns aber unserer sozialen Verantwortung<br />
als ehemalige gemeinnützige Wohnungsgesellschaft<br />
bewusst und nehmen gesamt ge sell -<br />
schaftliche Entwicklungen ernst. Das schlägt sich in<br />
unserem konkreten sozialen Engagement nieder, wie<br />
beispielsweise in unserer Unterstützung von Hilfsorganisationen<br />
wie der Münchner Tafel. Darüber hinaus<br />
haben bei uns Themen wie Nachhaltigkeit, energetische<br />
Sanierung oder auch altengerechter Umbau von Wohnungs<br />
be stän den einen hohen Stellenwert.<br />
7
Bericht des<br />
Aufsichtsrats,<br />
Dr. Edgar Zoller,<br />
Vorsitzender<br />
des Aufsichtsrats<br />
DR. EDGAR<br />
ZOLLER<br />
I. Tätigkeitsbericht<br />
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr <strong>2009</strong> die ihm nach<br />
Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen,<br />
den Vorstand beratend begleitet und dessen<br />
Geschäftsführung überwacht. Der Vorstand hat den<br />
Aufsichtsrat durch schriftliche Quartalsberichte über die<br />
Lage und Entwicklung der <strong>GBW</strong> AG und ihrer Konzerngesellschaften<br />
sowie über mögliche Risiken, die zu einer<br />
nachhaltigen Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Lage<br />
des <strong>GBW</strong> AG Konzerns führen könnten, unterrichtet.<br />
Alle wichtigen und zustimmungspflichtigen Maßnahmen<br />
wurden in den Aufsichtsratssitzungen beraten.<br />
Zu den Themenschwerpunkten des Berichtsjahres im<br />
Aufsichtsrat gehörten genehmigungsbedürftige Grundstücksgeschäfte,<br />
Portfolioaktivitäten sowie Neubauund<br />
Modernisierungsmaßnahmen, Finanz- und Inves -<br />
titionspläne, die Konzernstrategie und die unternehmerischen<br />
Planungen des Vorstands für die folgenden<br />
Jahre sowie wichtige Personalangelegenheiten.<br />
In diesem Zusammenhang hatte sich der Aufsichtsrat<br />
auch mit der Angemessenheit der Vergütungen der im<br />
Berichtsjahr neu bestellten Vorstandsmitglieder zu<br />
befassen.<br />
Weiterhin lagen dem Aufsichtsrat folgende Themen zur<br />
Beschlussfassung vor:<br />
■ Verschmelzung der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH auf die<br />
<strong>GBW</strong> AG und der CityTec Maßnahmeträger GmbH<br />
auf die <strong>GBW</strong> Management GmbH<br />
■ Formwechsel der JATRA Grundstücksgesellschaft<br />
GmbH & Co. KG in eine GmbH<br />
■ Beendigung des Joint Venture zwischen <strong>GBW</strong>AG und<br />
GEMA Gebäudemanagement GmbH & Co. KG<br />
zum 31.12.<strong>2009</strong><br />
■ Einführung eines Compliance-Managementsystems<br />
bei der <strong>GBW</strong> Management GmbH und der <strong>GBW</strong><br />
Gebäudemanagement GmbH<br />
■ Abschaffung des Präsidialausschusses nach Inkrafttreten<br />
des Vorstandsvergütungsgesetzes<br />
8
Bericht des Aufsichtsrats<br />
Für zusätzliche Prüfungsmaßnahmen wie die Einsichtnahme<br />
in die Unterlagen der <strong>GBW</strong> AG und ihrer<br />
Konzerngesellschaften oder die Beauftragung besonderer<br />
Sachverständiger bestand kein Anlass.<br />
Insgesamt trat der Aufsichtsrat zu 6 Sitzungen sowie zu<br />
weiteren Ausschusssitzungen zusammen.<br />
II. Jahresabschluss der <strong>GBW</strong>AG<br />
und Konzernabschluss<br />
Die Deutsche Baurevision AG hat den vom Vorstand aufgestellten<br />
Jahresabschluss und Konzernabschluss, den<br />
Lagebericht und Konzernlagebericht sowie die Buchführung<br />
der <strong>GBW</strong> AG und ihrer Konzerngesellschaften<br />
geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk<br />
versehen. Unter Berücksichtigung des Prüfungsberichts<br />
der Deutsche Baurevision AG führte der<br />
Prüfungsausschuss eine Vorprüfung des Jahresabschlusses<br />
und Konzernabschlusses sowie der Lageberichte<br />
durch. An der Sitzung des Prüfungsausschusses nahm<br />
auch der Abschlussprüfer teil und unterstützte den Ausschuss<br />
bei der Prüfung der Unterlagen.<br />
In der Bilanzaufsichtsratssitzung am 03.03.2010 berichtete<br />
der Vorsitzende des Prüfungsausschusses<br />
dem Aufsichtsrat über die wesentlichen Ergebnisse<br />
der Vorprüfung des Ausschusses. Der Vorstand und<br />
der Abschlussprüfer, der ebenfalls an der Bilanzaufsichtsratssitzung<br />
teilnahm, beantworteten die Fragen<br />
der Mitglieder des Aufsichtsrats.<br />
Der Aufsichtsrat stimmt dem Prüfungsergebnis der Deutsche<br />
Baurevision AG zu. Nach dem abschließenden Ergebnis<br />
seiner eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat<br />
gegen den Jahresabschluss und Konzernabschluss, den<br />
Lagebericht und Konzernlagebericht keine Einwendungen.<br />
Er billigt den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss<br />
und Konzernabschluss. Der Jahresabschluss der<br />
<strong>GBW</strong> AG ist damit festgestellt.<br />
III. Verwendung des Bilanzgewinns<br />
Der Aufsichtsrat erklärt sich mit dem Vorschlag des Vorstands<br />
an die Hauptversammlung über die Verwendung<br />
des Bilanzgewinns einverstanden. Der Aufsichtsrat wird<br />
der Hauptversammlung entsprechend vorschlagen, von<br />
dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres <strong>2009</strong> in Höhe<br />
von 31.155.648,45 €<br />
■ eine Dividende von 0,07 € je Inhaber-Stückaktie,<br />
d. h. 3.822.000,00 €, auszuschütten,<br />
■ 25.000.000,00 € in andere Gewinnrücklagen<br />
einzustellen und<br />
■ 2.333.648,45 € auf neue Rechnung vorzutragen.<br />
IV. Bericht über die Beziehungen<br />
zu verbundenen Unternehmen<br />
Der vom Vorstand nach § 312 Aktiengesetz zu erstellende<br />
Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen<br />
lag dem Aufsichtsrat vor. Die Deutsche<br />
Baurevision AG nahm an den Erörterungen des Aufsichtsrats<br />
über den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen<br />
Unternehmen teil und berichtete über die<br />
wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung.<br />
Der Bericht wurde von der Deutsche Baurevision AG geprüft<br />
und mit dem folgenden Bestätigungsvermerk<br />
gemäß § 313 Abs. 3 Satz 1 Aktiengesetz versehen:<br />
„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung<br />
bestätigen wir, dass<br />
1. die tatsächlichen Angaben des Berichtes richtig sind,<br />
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften<br />
die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen<br />
hoch war.“<br />
Der Aufsichtsrat schließt sich nach Prüfung des Berichts<br />
den Feststellungen im Bestätigungsvermerk an.<br />
9
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
V. Einhaltung der<br />
Corporate Governance-Grundsätze<br />
Nach den Richtlinien der Corporate Governance-<br />
Grundsätze der <strong>GBW</strong> AG achtet jedes Aufsichtsratsmitglied<br />
darauf, dass ihm für die Wahrnehmung seines<br />
Mandats genügend Zeit zur Verfügung steht. Aufsichtsratsmitglieder,<br />
die dem Vorstand einer börsennotierten<br />
Gesellschaft angehören, sollen insgesamt<br />
nicht mehr als 5 Aufsichtsratsmandate in konzernexternen<br />
börsennotierten Gesellschaften wahrnehmen.<br />
Diesen Vorgaben wurde von den Aufsichtsräten der<br />
<strong>GBW</strong> AG in <strong>2009</strong> ausnahmslos entsprochen.<br />
Hat ein Aufsichtsratsmitglied im Berichtsjahr an weniger<br />
als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen,<br />
so ist dies im Bericht des Aufsichtsrats zu<br />
vermerken. In <strong>2009</strong> hat kein Mitglied des Aufsichtsrats<br />
der Gesellschaft an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen<br />
teilgenommen. Die Anwesenheit<br />
der Aufsichtsratsmitglieder in den Aufsichtsrats- und<br />
Ausschusssitzungen betrug im Berichtsjahr rund 89<br />
Prozent.<br />
Jedes Aufsichtsratsmitglied ist dem Unternehmensinteresse<br />
verpflichtet. Interessenkonflikte, die insbesondere<br />
auf Grund einer Beratung oder Organfunktion<br />
bei Kunden, Lieferanten, Kreditgebern oder sonstigen<br />
Geschäftspartnern entstehen können, sind dem<br />
Aufsichtsrat gegenüber offenzulegen. Entsprechende<br />
Meldungen liegen dem Aufsichtsrat nicht vor.<br />
Die nach Ziffer 7.2.1 der Corporate Governance-<br />
Grundsätze der <strong>GBW</strong> AG erforderliche Unabhängigkeitserklärung<br />
des Abschlussprüfers wurde vor<br />
Unter breitung des Wahlvorschlags in der Hauptversammlung<br />
eingeholt. Die von der Deutsche Baurevision<br />
AG abgegebene Erklärung entspricht vollumfänglich<br />
den Vorgaben der Grundsätze. Bedenken gegen die<br />
Unabhängigkeit der Deutsche Baurevision AG bestanden<br />
nicht.<br />
VI. Personalien<br />
Im Berichtsjahr gab es personelle Veränderungen im Aufsichtsrat<br />
und Vorstand der <strong>GBW</strong>AG.<br />
Herr Dr. Rudolf Hanisch hat aufgrund seines Ausscheidens<br />
aus dem aktiven Dienst als Stellvertretender Vorstandsvorsitzender<br />
der Bayerischen Landesbank sein<br />
Aufsichtsratsmandat und Amt als Vorsitzender des Aufsichtsrats<br />
zum 30.04.<strong>2009</strong> niedergelegt. Mit Eintritt in<br />
den Ruhestand hat Herr Theo Harnischmacher sein<br />
Mandat als Mitglied des Aufsichtsrats und Stellvertretender<br />
Aufsichtsratsvorsitzender der <strong>GBW</strong> AG zum<br />
30.06.<strong>2009</strong> ebenfalls niedergelegt. Der Aufsichtsrat<br />
dankt beiden Herren für ihre engagierte und erfolgreiche<br />
Tätigkeit in diesem Gremium.<br />
Auf Antrag der <strong>GBW</strong>AG wurden die Herren Dr. Edgar Zoller<br />
und Stefan Ermisch durch registergerichtliche Beschlüsse<br />
des Amtsgerichts München vom 23.06. und 23.07.<strong>2009</strong><br />
zu Mitgliedern des Aufsichtsrats der <strong>GBW</strong> AG bestellt.<br />
Am 07.07.<strong>2009</strong> wählte der Aufsichtsrat im schriftlichen<br />
Verfahren Herrn Dr. Edgar Zoller zum Vorsitzenden und<br />
in seiner Sitzung vom 13.08.<strong>2009</strong> Herrn Stefan Ermisch<br />
zum Stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrats.<br />
Herr Dr. Edgar Zoller ist Mitglied des Vorstands der<br />
BayernLB und zuständig für Immobilien/Öffentliche<br />
Hand und Sparkassen. Herr Stefan Ermisch, Stellvertretender<br />
Vorsitzender des Vorstands der BayernLB, verantwortet<br />
den Bereich Finanzen.<br />
Herr Ernst Holland, der dem Aufsichtsrat der <strong>GBW</strong>AG seit<br />
dem 23.04.2008 angehörte, hat sein Aufsichtsrats -<br />
man dat zum 30.11.<strong>2009</strong> niedergelegt. Mit Wirkung ab<br />
01.12.<strong>2009</strong> wurde Herr Ernst Holland vom Aufsichtsrat<br />
zum Vorsitzenden des Vorstands der <strong>GBW</strong>AG bestellt.<br />
Herr Ernst Holland folgt auf Herrn Dr. Udo Scheffel, der<br />
sein Mandat als Vorstandsvorsitzender zum 30.11.<strong>2009</strong><br />
niedergelegt hat. Unter Führung von Herrn Dr. Udo Scheffel<br />
wurde die Zusammenführung und Integration der<br />
Wohnungsgesellschaften des <strong>GBW</strong>AG Konzerns zu einer<br />
10
Bericht des Aufsichtsrats<br />
einheitlich auftretenden <strong>Gruppe</strong> erfolgreich umgesetzt.<br />
Der Aufsichtsrat dankt Herrn Dr. Udo Scheffel für seinen<br />
Einsatz und sein Engagement als Vorstandsvorsitzender der<br />
Gesellschaft.<br />
Bereits zum 30.06.<strong>2009</strong> aus dem Vorstand der <strong>GBW</strong> AG<br />
ausgeschieden sind Frau Margit Dittmann und Herr<br />
Dr. Hartmut Danz. Frau Margit Dittmann war seit 1998<br />
für die <strong>GBW</strong> AG tätig und gehörte dem Vorstand der<br />
Gesellschaft seit Januar 2004 an. Herr Dr. Hartmut Danz<br />
trat 1982 in das Unternehmen ein und wurde 1992 zum<br />
Mitglied des Vorstands bestellt. Der Aufsichtsrat spricht<br />
Frau Margit Dittmann und Herrn Dr. Hartmut Danz seinen<br />
besonderen Dank für ihre langjährige und erfolgreiche<br />
Arbeit zum Wohle der Gesellschaft aus.<br />
Die Nachfolge von Herrn Dr. Hartmut Danz hat Herr<br />
Dr. Claus Lehner angetreten, der vom Aufsichtsrat zum<br />
01.04.<strong>2009</strong> in den Vorstand der <strong>GBW</strong> AG bestellt wurde<br />
und zum 01.05.<strong>2009</strong> die Leitung des operativen Ressorts<br />
übernommen hat.<br />
Mit Wirkung zum 01.11.<strong>2009</strong> bestellte der Aufsichtsrat<br />
Herrn Matthias Steinhauer zum Mitglied des Vorstands.<br />
Als Nachfolger von Frau Margit Dittmann übernimmt<br />
Herr Matthias Steinhauer die Leitung des Ressorts<br />
Finanzen.<br />
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand der <strong>GBW</strong> AG und<br />
allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> für ihren engagierten Einsatz und die im<br />
Berichtsjahr geleistete Arbeit, durch die auch in <strong>2009</strong> ein<br />
erneut positives Ergebnis erreicht werden konnte.<br />
München, im März 2010<br />
Dr. Edgar Zoller<br />
Vorsitzender des Aufsichtsrats<br />
11
215 Fußballfelder<br />
Zu Hause wohl fühlen fängt vor der Tür an. Deshalb<br />
gehört für die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> zu einem ganzheitlichen<br />
Lebensraum auch die Gestaltung von<br />
Grünanlagen und Spielplätzen. So sind die Grünflächen<br />
rund um die <strong>GBW</strong>-Anlagen so groß wie<br />
rund 215 Fußballfelder. Und zusätzlich finden<br />
Kinder auf mehr als 700 Spielplätzen genügend<br />
Platz zum Toben.
Ernst<br />
Holland<br />
Dr. Claus<br />
Lehner<br />
Matthias<br />
Steinhauer<br />
Portraits<br />
der Vorstände
Portraits der Vorstände<br />
Ernst Holland<br />
Vorsitzender des Vorstands<br />
Dr. Claus Lehner<br />
Mitglied des Vorstands<br />
Matthias Steinhauer<br />
Mitglied des Vorstands<br />
Ernst Holland, Vorstandsvorsitzender<br />
der <strong>GBW</strong> AG, verfügt über eine<br />
30-jährige Erfahrung im Immobiliengeschäft.<br />
Bevor er im De zember<br />
<strong>2009</strong> in den Vorstand der<br />
<strong>GBW</strong> AG berufen wurde, leitete<br />
er seit 1994 das Geschäftsfeld Immobilien<br />
der BayernLB. Neben<br />
seiner Zuständigkeit für das ge -<br />
werbliche Immobiliengeschäft war<br />
Ernst Holland seit vielen Jahren<br />
auch für das Geschäft der BayernLB<br />
mit Wohnungsunternehmen<br />
verantwortlich.<br />
Nach seiner Bankausbildung und<br />
einem berufs be glei tenden Studium<br />
war Ernst Holland bei der Bayerischen<br />
Vereinsbank, der Raiffeisenbank<br />
München und einer Immo -<br />
bilien leasinggesellschaft tätig, bevor<br />
er 1987 zur Bayerischen Landesbank<br />
wechselte.<br />
Dr. Claus Lehner ist seit April Mitglied<br />
des Vorstands der <strong>GBW</strong> AG<br />
und dort verantwortlich für das<br />
operative Ressort. Zuvor war er<br />
Vorstandsmitglied bei der IC Immobilien<br />
Holding AG für die Be reiche<br />
Investment, Portfolio- und<br />
Assetmanagement.<br />
Berufliche Erfahrung sammelte der<br />
Architekt, Wirtschaftsingenieur und<br />
Immobilienökonom bei der Deutschen<br />
Sparkassen-Immobilien-An -<br />
la ge ge sell schaft mbH (Despa).<br />
Anschließend war er als Lie gen -<br />
schaftsdirektor für den Fürst Johannes<br />
zu Waldburg-Wolfegg und<br />
Waldsee tätig und wechselte im<br />
Jahr 2000 in die Geschäftsleitung<br />
der Bayerischen Immobilien <strong>Gruppe</strong>.<br />
Dr. Claus Lehner ist Mitglied der<br />
Royal Institution of Chartered Surveyors,<br />
MRICS, und beschäftigt sich<br />
als Privatdozent mit Immobilienportfolio-<br />
und Assetmanagement.<br />
Matthias Steinhauer ist seit November<br />
<strong>2009</strong> Finanzvorstand bei<br />
der <strong>GBW</strong> AG. Er war zuletzt als<br />
Geschäftsführer der HOCHTIEF<br />
Projektentwicklung GmbH und<br />
parallel als Mitglied der Bereichsleitung<br />
HOCHTIEF Real Estate<br />
tätig.<br />
Im HOCHTIEF Konzern übernahm<br />
er seit 1996 führende Positionen.<br />
Zunächst als Kaufmännischer<br />
Leiter der HOCHTIEF AG der Niederlassung<br />
Halle/Saale und dann in<br />
gleicher Funktion bei der HOCH-<br />
TIEF Building der Niederlassung<br />
Hannover.<br />
Danach wechselte er als Mitglied<br />
der Bereichsleitung Central Eastern<br />
Europe für die HOCHTIEF Construction<br />
AG nach War schau und<br />
war Geschäftsführer der HOCH-<br />
TIEF Polska Sp.z.o.o. Warschau.<br />
15
Mehr als 32.000<br />
warme Mahlzeiten<br />
Tagtäglich steht die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> vor der Herausforderung,<br />
ihrer sozialen Verantwortung<br />
gegenüber Mietern, Mitarbeitern, Umwelt und<br />
Gesellschaft gerecht zu werden. Deshalb engagiert<br />
sie sich auf vielfältige Weise. Besonders am<br />
Herzen liegt ihr die Hilfsorganisation Münchner<br />
Tafel e.V., die Bedürftige mit Lebensmitteln und<br />
Mahlzeiten versorgt und die von der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> finanziell so unterstützt wird, dass bislang<br />
mehr als 32.000 warme Mahlzeiten an<br />
bedürftige Mitbürger ausgegeben werden<br />
konnten.
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Corporate Governance<br />
Grundsätze<br />
Compliance<br />
Durch die Aufstellung eigener unternehmensspezifischer<br />
Corporate Governance-Grundsätze, die weitgehend<br />
auf den Bestimmungen des Deutschen Corporate<br />
Governance Kodex basieren, wollen Aufsichtsrat und<br />
Vorstand dazu beitragen, die Unternehmensverfassung<br />
und Unternehmensführung transparenter zu machen,<br />
Aktionärsinteressen in gebotener Weise zu berücksichtigen<br />
sowie die Unabhängigkeit von Aufsichtsräten und<br />
Abschlussprüfern zu gewährleisten.<br />
Die Corporate Governance-Grundsätze der <strong>GBW</strong> AG<br />
sind im Internet unter www.gbw-gruppe.de veröffentlicht<br />
und werden regelmäßig auf der Grundlage neuer<br />
Erfahrungen und gesetzlicher Vorgaben vor dem Hintergrund<br />
unternehmensspezifischer Besonderheiten<br />
überprüft, bei Bedarf angepasst und weiterentwickelt.<br />
Der Deutsche Corporate Governance Kodex in der jeweils<br />
aktuellen Fassung wird hierbei berücksichtigt.<br />
Aufsichtsrat und Vorstand der <strong>GBW</strong> AG erklären, dass<br />
im abgelaufenen Geschäftsjahr <strong>2009</strong> den im Rahmen<br />
einer freiwilligen Selbstverpflichtung auferlegten eigenen<br />
Corporate Governance-Grundsätzen entsprochen<br />
wurde und zukünftig entsprochen wird.<br />
Ein korrekter und freundlicher Umgang mit Mietern, Geschäftspartnern<br />
und Behörden sowie gesetzeskonformes,<br />
ethisch einwandfreies Verhalten am Arbeitsplatz<br />
sind wesentliche Voraussetzungen für das Ansehen und<br />
den Erfolg der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>. Bereits der Anschein eines<br />
Gesetzesverstoßes oder eines in anderer Weise unredlichen<br />
Verhaltens einzelner Mitarbeiterinnen oder Mitarbeiter<br />
kann zu Reputationsverlust und in der Folge zu<br />
Vermögensschäden führen.<br />
Vorstand und Aufsichtsrat haben daher beschlossen, die<br />
Identifizierung und Überwachung von Compliance-Risiken<br />
in das gruppenweite Risikomanagement aufzunehmen.<br />
Im Frühjahr <strong>2009</strong> wurden zur Umsetzung dieser<br />
Entscheidung bei der <strong>GBW</strong> Management GmbH, der<br />
<strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH und der MRG Maßnahmeträger<br />
München-Riem GmbH Compliance-Managementsysteme<br />
eingeführt und auf den jeweiligen<br />
Geschäftszweck abgestimmte Compliance-Richtlinien<br />
verabschiedet. Die Verbindlichkeit der Richtlinien wurde<br />
nach Abstimmung mit den Betriebsräten im Wege von<br />
Betriebsvereinbarungen bzw. durch Abgabe einzelner<br />
Verpflichtungserklärungen hergestellt.<br />
Die Compliance-Richtlinien enthalten die wichtigsten<br />
Gesetze sowie allgemeine Grundsätze und Verhaltensanweisungen<br />
zum Umgang mit compliancerelevanten<br />
Sachverhalten. Sie dienen als Leitfaden, Umsetzungshilfe<br />
und zur Sensibilisierung für compliancekonformes<br />
Verhalten.<br />
18
Corporate Governance & Responsibility<br />
Corporate Responsibility<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> ist sich ihrer Verantwortung gegenüber<br />
ihren Kunden, Mietern und Mitarbeitern sowie<br />
gegenüber Gesellschaft und Umwelt bewusst und<br />
engagiert sich auf vielfältige Weise.<br />
Unterstützung der Tafeln<br />
Seit März 2008 unterstützt die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> die<br />
Münchner Tafel, die Bedürftige mit Lebensmitteln und<br />
Mahlzeiten versorgt. Mehr als 32.000 warme Mahlzeiten<br />
wurden bislang mit finanzieller Unterstützung<br />
der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> und der BayernBankett Gastronomie<br />
GmbH an bedürftige Mitmenschen ausgegeben.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> hat sich bewusst dafür entschieden,<br />
ihr Engagement im Wesentlichen auf dieses Projekt<br />
zu beschränken, um dadurch besonders effektiv zu<br />
helfen. Wöchentlich werden rund 600 warme Mahlzeiten<br />
an zwei Ausgabestellen der Münchner Tafel<br />
ausgeliefert. Die BayernBankett Gastronomie GmbH<br />
kauft mit finanzieller Hilfe der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> regionale<br />
und saisonale Lebensmittel ein und bereitet die<br />
Mittagessen in ihrer Großküche frisch zu. Die Mahlzeiten<br />
kommen bei den Bedürftigen sehr gut an und<br />
sind eine wertvolle Ergänzung zur Ausgabe von Lebensmitteln<br />
– vor allem, weil es vielen Bedürftigen<br />
auch an Möglichkeiten zum Kochen fehlt. Auch in<br />
Zukunft wird die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> ein Budget für die<br />
Unterstützung der Tafeln zur Verfügung stellen. In<br />
wirtschaftlich angespannten Zeiten gewinnt diese<br />
Form des sozialen Engagements zunehmend an Bedeutung.<br />
Sponsoring der International Real Estate<br />
Business School<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> unterstützt gemeinsam mit einem<br />
Partnerunternehmen den akademischen Nachwuchs<br />
an der renommierten International Real Estate<br />
Business School (IREBS). Die IREBS gehört zur Wirtschaftswissenschaftlichen<br />
Fakultät der Universität<br />
Regensburg. Mit sechs Lehrstühlen, fünf weiteren<br />
Professuren sowie mehreren internationalen Gastprofessuren<br />
zählt die International Real Estate Business<br />
School im internationalen Vergleich zu den<br />
Top-Ausbildungsstätten der Immobilien- und Finanzwirtschaft.<br />
Mehrere Studiengänge der IREBS<br />
sind bereits durch die Royal Institution of Chartered<br />
Surveyors (RICS) akkreditiert. Durch den intensiven<br />
Kontakt mit der Hochschule ergeben sich für die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> und die Studenten zahlreiche Synergieeffekte<br />
– beispielsweise bei der Planung des Studiums,<br />
bei der Vergabe von Diplomarbeiten oder der<br />
Betreuung von Dissertationen. Durch die Teilnahme<br />
an der jährlich stattfindenden Personalmesse der<br />
Universität Regensburg, auf der sich Studenten und<br />
Absolventen der IREBS vorstellen, nutzt die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> die Möglichkeit, gezielt nach qualifiziertem<br />
Nachwuchs Ausschau zu halten.<br />
19
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Nachhaltigkeit<br />
Der Klimawandel verlangt von Unternehmen und<br />
Gesellschaft mit den natürlichen Ressourcen noch<br />
verantwortungsvoller umzugehen. Eine der größten<br />
Herausforderungen in den nächsten Jahren wird<br />
sicherlich die Instandhaltung und Modernisierung im<br />
Hinblick auf die laufenden Anpassungen der Energieeinsparverordnung<br />
(EnEV) werden. Bereits jetzt<br />
geht die <strong>GBW</strong> AG bei den energetischen Sanierungen<br />
in der Regel über die gesetzlichen Vorgaben<br />
hinaus, handelt für ein Wohnungsunternehmen ökologisch<br />
vorbildlich und wird auch für die kommenden<br />
Klimaschutzanforderungen gut vorbereitet sein.<br />
Energetische Sanierung<br />
Bei der Generalmodernisierung des Portfolios erreicht<br />
die <strong>GBW</strong> AG im energetischen Bereich mindestens<br />
Neubaustandard gemäß der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung<br />
(EnEV). Bei Neubauvorhaben wird<br />
viel Wert auf die Minimierung des Gesamtenergiebedarfs<br />
gelegt. Dazu hat sich die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> freiwillig<br />
eine Unterschreitung der gegenwärtigen energetischen<br />
Anforderungen auferlegt. Anfang 2011 werden<br />
die im Bau befindlichen öffentlich geförderten 144<br />
Wohnungen in München-Fröttmaning fertiggestellt.<br />
Weitere 39 Wohnungen in Freising Lerchenfeld sind<br />
2010 bezugsfertig. Diese Wohnungen entsprechen<br />
strengen energetischen Anforderungen. So wird beispielsweise<br />
bei bestimmten Bauabschnitten in Freising<br />
ein besonders wärmedämmendes Mauerwerk verwendet<br />
und die Brauchwassererwärmung durch den<br />
Einsatz von Solarkollektoren unterstützt, um dem<br />
„KfW 60“-Standard zu entsprechen. Die Vorgabe der<br />
EnEV 2007 wird um rund 30 Prozent unterschritten<br />
und erfüllt bei diesem Vorhaben weitestgehend die<br />
strengeren Anforderungen der relevanten Energieeinsparverordnung.<br />
Mit dem im Sommer 2010 beginnenden Neubau der<br />
73 Wohnungen in München-Schwabing schafft die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> einen rund 30 Prozent besseren energetischen<br />
Standard, als es die im Oktober <strong>2009</strong> in Kraft<br />
getretene Energieeinsparverordnung fordert. Neben<br />
einer kontrollierten Wohnraumbe- und -entlüftung beinhaltet<br />
dieser Standard auch den Einsatz von regenerativen<br />
Energien. Zusätzlich werden die Forderungen<br />
des erhöhten Schallschutzes erfüllt.<br />
Durch diese freiwilligen Maßnahmen trägt die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> nicht nur zum Klimaschutz bei, sondern auch<br />
zur Optimierung der Nebenkosten für die Mieter.<br />
Moderne Wohnanlagen für Singles,<br />
Familien und Senioren<br />
Das Thema Nachhaltigkeit schließt auch die Gestaltung<br />
von Wohnungen, Grünanlagen und Spielplätzen<br />
als Lebensraum ein. Eine zeitgemäße Architektur bei<br />
den Bau- und Sanierungsvorhaben ist daher ein weiteres<br />
erklärtes Ziel der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>. Viele Wohnungen<br />
sind modern und großzügig geschnitten, teilweise<br />
sogar barrierefrei und damit alters- und behindertenfreundlich<br />
gebaut. Die Mieter sollen sich lebenslang in<br />
den Wohnungen der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> zu Hause fühlen.<br />
Fast so groß wie 215 Fußballfelder sind die Grünflächen<br />
rund um die <strong>GBW</strong>-Anlagen und auf mehr als 700<br />
Spielplätzen haben Kinder genügend Platz zum Spielen<br />
und Toben. So wurde beispielsweise die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> für die Gestaltung der öffentlichen Grün- und<br />
Spielflächen am Münchner Ackermannbogen mit dem<br />
Deutschen „Spielraum-Preis“ <strong>2009</strong> ausgezeichnet.<br />
Klimaneutrales Engagement<br />
Für die Herstellung des <strong>Geschäftsbericht</strong>es werden<br />
wertvolle natürliche Ressourcen verbraucht und es entstehen<br />
klimarelevante Emissionen. Da die Berücksichtigung<br />
ökologischer Kriterien einen wichtigen Bestandteil<br />
der <strong>GBW</strong>-Unternehmenspolitik darstellt, hat sich die<br />
20
Corporate Responsibility<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> entschlossen, den <strong>Geschäftsbericht</strong> klimaneutral<br />
zu produzieren, um die Umwelt zu schonen.<br />
Es wird nur Papier mit FSC-Zertifikat (FSC = Forest<br />
Stewardship Council) aus nachhaltiger Waldbewirtschaftung<br />
verwendet. Doch nicht nur das FSC-zertifizierte<br />
Papier, sondern auch der klimaneutrale<br />
Druckprozess spiegelt das Umweltbewusstsein wider.<br />
„Klimaneutralität“ bedeutet, dass die Menge der in der<br />
Produktionskette entstandenen Emissionen berechnet<br />
und durch den Ankauf von ökologisch hochwertigen<br />
Emissionszertifikaten aus anerkannten Klimaschutzprojekten<br />
ausgeglichen wird. Damit leistet die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> einen Beitrag zum Klimaschutz. Auch das<br />
dreimal jährlich erscheinende Mietermagazin mit einer<br />
Auflage von jeweils rund 38.000 Exemplaren wird klimaneutral<br />
produziert.<br />
bei der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> übernommen werden.<br />
Mit einer Quote von 62 Prozent hat die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
einen verhältnismäßig hohen Frauenanteil. Viele Mitarbeiterinnen<br />
und Mitarbeiter besitzen eine akademische<br />
Ausbildung oder haben sich durch diverse Fortund<br />
Weiterbildungsprogramme besondere und für die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wichtige Qualifikationen erworben.<br />
Spezialisten wie Diplom-Immobilienwirte, Architekten,<br />
Diplom-Sachverständige, Bauingenieure sowie<br />
Immobilienfachwirte und Diplom-Kaufleute tragen<br />
dazu bei, dass das Team der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> den wachsenden<br />
Anforderungen eines modernen Immobilienkonzerns<br />
gerecht wird.<br />
Mieterzufriedenheit<br />
Innovatives Personalmanagement<br />
Für den Erfolg der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> sind qualifizierte Mitarbeiter<br />
eine der wichtigsten Voraussetzungen. Deshalb<br />
zählen die Förderung, Motivation und Ausbildung<br />
zu den Kernelementen eines nachhaltigen Personalmanagements<br />
bei der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>. Regelmäßige<br />
Mitarbeitergespräche mit entsprechenden Zielver -<br />
einbarungen sowie nachvollziehbare Vergütungs -<br />
strukturen schaffen noch mehr Transparenz für die<br />
<strong>GBW</strong>-Mitarbeiter. Das Know-how und die Leistungsbereitschaft<br />
werden gezielt gefördert, um die Mitarbeiter<br />
langfristig an den Konzern zu binden.<br />
Auch auf die qualifizierte Berufsausbildung junger<br />
Menschen wird bei der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> viel Wert gelegt.<br />
Jedes Jahr erhalten Schulabgänger bei der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> die Chance, sich zum Immobilienkaufmann<br />
ausbilden zu lassen. Im vergangenen Jahr schafften<br />
alle fünf Auszubildenden einen erfolgreichen Abschluss.<br />
Vier Auszubildende konnten in ein Arbeitsverhältnis<br />
Wie zufrieden sind die <strong>GBW</strong>-Mieter? Wie wohl fühlen<br />
sie sich in den Wohnanlagen und was kann die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> besser machen? Dazu wurden im Herbst <strong>2009</strong><br />
rund 3.200 <strong>GBW</strong>-Mieter von einem renommierten<br />
Marktforschungsinstitut befragt. Mit rund 24 Prozent,<br />
d. h. 770 Fragebögen, war die Rücklaufquote sehr gut:<br />
Die Ergebnisse wurden anonymisiert ausgewertet. Ziel<br />
ist es, die Verbesserungspotenziale herauszufinden<br />
und damit die Kundenzufriedenheit kontinuierlich zu<br />
erhöhen. Insgesamt ist das Ergebnis der Mieterbefragung<br />
positiv ausgefallen. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> hat gut<br />
abgeschnitten. Bei aller positiven Bestätigung zeigt die<br />
Erhebung auch, wo es noch Verbesserungspotenzial<br />
gibt. Hier wurden von den Befragten beispielsweise die<br />
schnellere Bearbeitung und Behebung von Mängeln und<br />
die bessere Pflege der Außenanlagen angeführt.<br />
21
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Die Aktie / Investor Relations<br />
Der Deutsche Aktienmarkt im Jahr <strong>2009</strong><br />
Deutsche Immobilienaktien<br />
Obwohl die globale Finanzkrise weiter anhielt und sich<br />
deren Auswirkungen auch in wachsendem Maße außerhalb<br />
des Finanzsektors bemerkbar machten, waren<br />
an den Börsen <strong>2009</strong> Erholungstendenzen zu beobachten.<br />
Der Deutsche Aktienindex DAX, der im ersten<br />
Quartal <strong>2009</strong> noch deutlich unterhalb von 4.000 Punkten<br />
notierte und im März <strong>2009</strong> mit 3.666 Punkten sein<br />
Jahrestief erreichte, stieg bis Ende <strong>2009</strong> auf rund 6.000<br />
Punkte an.<br />
Nachdem die deutschen Immobilienaktien in den Jahren<br />
2007 und 2008 deutliche Kursverluste hinnehmen mussten,<br />
kam es im Laufe des Jahres <strong>2009</strong> auch hier zu einer<br />
Erholung der Aktienkurse. Der Immobilienaktienindex<br />
E&G-DIMAX stabilisierte sich im Jahresverlauf. Die<br />
Entwicklung verlief deutlich besser als 2008.<br />
Kurs der <strong>GBW</strong>-Aktie im Vergleich zum DAX und E&G-DIMAX<br />
200 %<br />
150 %<br />
100 %<br />
Kursentwicklung in Prozent<br />
50 %<br />
0%<br />
2.1.<strong>2009</strong> 2.2.<strong>2009</strong> 2.3.<strong>2009</strong> 2.4.<strong>2009</strong> 2.5.<strong>2009</strong> 2.6.<strong>2009</strong> 2.7.<strong>2009</strong> 2.8.<strong>2009</strong> 2.9.<strong>2009</strong> 2.10.<strong>2009</strong><br />
2.11.<strong>2009</strong><br />
2.12.<strong>2009</strong><br />
— <strong>GBW</strong> — DAX — E&G-DIMAX<br />
Quelle: Börsenplatz Stuttgart<br />
22
Die Aktie / Investor Relations<br />
Entwicklung der <strong>GBW</strong>-Aktie<br />
Dividende<br />
Der Kurs der <strong>GBW</strong>-Aktie erholte sich <strong>2009</strong> deutlich.<br />
Bewegte sich der Kurs im ersten Quartal <strong>2009</strong> noch<br />
unterhalb von 10,00 Euro, so stieg er im weiteren Jahresverlauf<br />
deutlich an. Im zweiten Halbjahr <strong>2009</strong> stabilisierte<br />
sich der Aktienkurs oberhalb von 13,00 Euro<br />
und überschritt zeitweise die Marke von 17,00 Euro.<br />
Die Funds from Operations (FFO) je Aktie belaufen sich<br />
für das Geschäftsjahr <strong>2009</strong> auf 1,09 Euro. Der Cash<br />
Earn ing nach DVFA/SG je Aktie beträgt 1,13 Euro. Die<br />
Berechnung erfolgt auf der Basis des Jahresergebnisses,<br />
das um die Abschreibungen auf das Anlagevermögen<br />
sowie die Veränderung der langfristigen Rückstellungen<br />
korrigiert wurde. Der Gewinn pro Aktie betrug<br />
0,39 Euro für das Geschäftsjahr <strong>2009</strong>.<br />
Im Jahresabschluss der <strong>GBW</strong> AG ergibt sich für das Jahr<br />
<strong>2009</strong> ein Bilanzgewinn von 31,2 Mio. Euro. Vorstand<br />
und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung die<br />
Ausschüttung einer Bardividende von 0,07 Euro je Inhaber-Stückaktie<br />
vor. Bei insgesamt 54.600.000 Inhaber-<br />
Stückaktien ergibt dies eine Gesamtausschüttung in<br />
Höhe von 3,822 Mio. Euro.<br />
Aktionärsstruktur<br />
Zum 31.12.<strong>2009</strong> wurden die Aktien der <strong>GBW</strong> AG zu<br />
rund 92 Prozent von der Bayerischen Landesbank gehalten.<br />
Die übrigen Aktien befanden sich im Streubesitz.<br />
Wichtige Aktiendaten<br />
ISIN DE 0005863203<br />
WKN 586320<br />
Börsenkürzel<br />
Marktsegment<br />
Börsenplätze<br />
Grundkapital<br />
Aktiengattung<br />
GWB<br />
Freiverkehr<br />
Berlin, Hamburg, München, Stuttgart<br />
54.600.000,00 Euro<br />
Inhaber-Stückaktien<br />
Anzahl der Aktien 54.600.000<br />
Gewinn je Aktie<br />
Dividende je Aktie<br />
Jahreshöchst- und -tiefstkurs<br />
Schlusskurs zum 30.12.<strong>2009</strong> (Börse Stuttgart)<br />
Marktkapitalisierung zum 31.12.<strong>2009</strong><br />
Streubesitz<br />
0,39 Euro<br />
0,07 Euro<br />
17,85 Euro / 7,10 Euro<br />
16,50 Euro<br />
900.900.000,00 Euro<br />
ca. 8 Prozent<br />
23
70.000 Mieterinnen und Mieter<br />
fühlen sich bei der <strong>GBW</strong> zu Hause<br />
Über 33.000 Wohnungen gehören zum Portfolio<br />
der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> und mehr als 70.000<br />
Mieterinnen und Mieter fühlen sich hier zu<br />
Hause. Damit sich das nicht ändert, nehmen<br />
die energetische Sanierung und altengerechte<br />
Neubauten einen hohen Stellenwert ein. So<br />
modernisiert die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> nach und nach<br />
ihre Bestände und baut kontinuierlich neue<br />
Wohnungen hinzu.
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Unternehmensprofil und Strategie<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> ist einer der größten Wohnungsanbieter<br />
in Bayern. Mit über 33.000 Wohnungen verfügt<br />
die <strong>Gruppe</strong> über ein breit gefächertes Portfolio in einem<br />
der wirtschafts- und wachstumsstärksten Bundesländer<br />
Deutschlands. Bezogen auf die Wohnfläche befinden<br />
sich rund zwei Drittel des Bestandes in den Ballungsgebieten<br />
München, Nürnberg/Erlangen, Regensburg,<br />
Würzburg und Aschaffenburg.<br />
Als Wohnungsbestandshalter fokussiert sich die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> in ihrer Strategie auf die Erzielung stabiler Mieterträge<br />
aus der professionellen Bewirtschaftung ihrer<br />
Wohnungsbestände. Um das Erreichen dieses Kernziels<br />
langfristig sicherzustellen, betreibt die <strong>Gruppe</strong> ein nach<br />
modernen immobilienwirtschaftlichen Standards aufgebautes<br />
Asset- und Propertymanagement. Dabei behält<br />
sie neben der Sicherstellung der laufenden Erträge vor<br />
allem auch den langfristigen Werterhalt und die Werterhöhung<br />
des Immobilienportfolios im Blick.<br />
Neben werterhaltenden bzw. wertsteigernden Inves -<br />
titionen in den vorhandenen Bestand umfasst dies<br />
auch Arrondierungsmaßnahmen im Rahmen des Portfoliomanagements.<br />
Beispiele hierfür sind ergänzende<br />
Akquisitionen oder Neubauten an wachstumsstarken<br />
Standorten, die eine konstante oder zunehmende<br />
Wohnraumnachfrage erwarten lassen. Aber auch die<br />
Veräußerung von Beständen an Standorten, an denen<br />
langfristig mit einer rückläufigen Nachfrage nach<br />
Wohnungen zu rechnen ist.<br />
Um Entscheidungen im Rahmen des Portfolioma -<br />
nagements auf einer möglichst umfassenden Informationsbasis<br />
treffen zu können, nimmt die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
eigene Marktanalysen vor und gibt bei Bedarf auch<br />
entsprechende wissenschaftliche Untersuchungen bei<br />
renommierten Institutionen in Auftrag. So wurde beispielsweise<br />
im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> das unabhängige<br />
Marktforschungsinstitut und Beratungsunternehmen<br />
BulwienGesa von der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> mit der Erstellung<br />
eines Wohnungsmarktreports für Bayern beauftragt.<br />
Dieser Report enthält wesentliche Aussagen darüber, mit<br />
welcher Angebots- und Nachfrageentwicklung in den<br />
kommenden Jahren am bayerischen Wohnungsmarkt zu<br />
rechnen ist, und bildet damit eine wichtige Entscheidungsgrundlage<br />
für das Portfoliomanagement der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong>. Insgesamt zeigen die Analysen von Bulwien-<br />
Gesa für den bayerischen Wohnungsmarkt eine sehr<br />
niedrige Leerstandsquote und ein für Investoren attraktives<br />
Mietniveau. In Bayern liegen die Durchschnittsmieten<br />
rund 24 Prozent höher als im bundesweiten<br />
Vergleich. Für Bestandswohnungen werden in Bayern<br />
durchschnittlich 8,00 Euro je Quadratmeter gezahlt. Im<br />
Bundesdurchschnitt sind es nur 6,40 Euro. Das höchste<br />
Mietniveau hat München mit 10,30 Euro je Quadratmeter.<br />
In den weiter südlich gelegenen Landkreisen wie<br />
Bad Tölz-Wolfratshausen, Garmisch-Partenkirchen, Weilheim<br />
und Rosenheim liegen die Mieten bei über 6,50<br />
Euro je Quadratmeter. Im Unterschied dazu ist das Mietniveau<br />
in den östlichen und nördlichen Regionen Bayerns<br />
mit 4,50 Euro und 5,00 Euro je Quadratmeter<br />
deutlich niedriger.<br />
Die Leerstandsquote liegt laut Techem-Empirica-<br />
Leerstandsindex im Geschosswohnungsbau in Bayern<br />
durchschnittlich bei 1,7 Prozent, wobei dieser ohnehin<br />
niedrige Wert an einigen Standorten noch einmal deutlich<br />
unterschritten wird. In einigen Fällen deutet die niedrige<br />
Leerstandsquote bereits auf eine spürbare<br />
Wohnungsknappheit hin. Dies betrifft in erster Linie Erlangen<br />
und Passau, aber auch die Landkreise Fürstenfeldbruck<br />
und Landsberg am Lech. Dort stehen weniger<br />
als ein Prozent der Wohnungen leer. Auch in München,<br />
Nürnberg und Regensburg ist das Wohnungsangebot<br />
26
Unternehmensprofil und Strategie<br />
vergleichsweise gering. Insgesamt wird für Bayern bis<br />
zum Jahr 2020 ein Bedarf von rund 440.000 neuen<br />
Wohneinheiten prognostiziert. Ein großer Teil dieses Bedarfs<br />
konzentriert sich auf Oberbayern, wo jährlich rund<br />
24.000 Wohnungen erstellt werden müssten, um einem<br />
spürbaren Wohnungsmangel wirkungsvoll zu begegnen.<br />
Die Strategie der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> konzentriert sich vor<br />
allem auf die Regionen Bayerns, in denen auch mittelund<br />
langfristig mit einem anhaltenden oder weiter<br />
steigenden Wohnungsbedarf zu rechnen ist. Dabei liegt<br />
der Fokus auf einer effizienten und serviceorientierten<br />
Mieterbetreuung, der Neuvermietung sowie der kostengünstigen<br />
Instandhaltung und Modernisierung des<br />
Wohnungsbestandes.<br />
Um die starke Marktposition der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> in<br />
ihrer Heimatregion Bayern auch langfristig zu gewährleisten,<br />
werden bereits heute umfangreiche<br />
Investitionen – auch unter Nachhaltigkeitsaspekten –<br />
vorgenommen. Damit wirken die Unternehmen der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> zum einen aktiv an der Erreichung<br />
gesamtgesellschaftlicher Ziele wie der Schonung natürlicher<br />
Ressourcen oder der Senkung des Energieverbrauchs<br />
und der Schadstoffemissionen mit. Zum<br />
anderen stärken sie damit auf lange Sicht die eigene<br />
Wettbewerbsfähigkeit. Denn Faktoren wie beispielsweise<br />
der Energieverbrauch wirken sich über die<br />
„zweite Miete“ in Form der umlagefähigen Betriebskosten<br />
direkt auf die Gesamtbelastung der Mieter<br />
aus. Durch heute realisierte Investitionen, die die Kos -<br />
ten in diesem Bereich für die Zukunft wirksam begrenzen,<br />
wird gewährleistet, dass die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
auch künftig Wohnraum zu wettbewerbsfähigen<br />
Mieten anbieten kann.<br />
Darüber hinaus setzt die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> mit Blick auf die<br />
langfristige demografische Entwicklung auf altengerechte<br />
Neubauten und Sanierungsmaßnahmen. Bislang<br />
gibt es dafür noch keine gesetzlichen Kriterien, jedoch<br />
orientiert sich die <strong>GBW</strong> dabei an den Empfehlungen für<br />
die sogenannte Barrierefreiheit des Bundesministeriums<br />
für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen. Das heißt, die<br />
Wohnungen können möglichst stufenlos über Rampen<br />
oder Aufzüge erreicht werden, Türklinken und Lichtschalter<br />
befinden sich rollstuhlgerecht in 85 Zentimeter<br />
Höhe, die Wohnungstüren sind mindestens 80 Zentimeter<br />
breit, und es werden bevorzugt bodengleiche<br />
Duschen eingebaut.<br />
27
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Beteiligungsstruktur <strong>GBW</strong>AG Konzern<br />
MRG<br />
Maßnahmeträger<br />
München-Riem<br />
GmbH<br />
100%<br />
<strong>GBW</strong><br />
Gebäudemanagement<br />
GmbH<br />
100%<br />
Sonstige Beteiligungen<br />
<strong>GBW</strong><br />
Management<br />
GmbH<br />
Gemeinnützige<br />
Landkreiswohnungsbau<br />
Unterallgäu<br />
GmbH<br />
<strong>GBW</strong><br />
Niederbayern und<br />
Oberpfalz<br />
GmbH<br />
<strong>GBW</strong><br />
Oberbayern<br />
und Schwaben<br />
GmbH<br />
<strong>GBW</strong><br />
Franken GmbH<br />
100%<br />
40%<br />
74%<br />
89%<br />
73,6%<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
94,9%<br />
■<br />
■<br />
MRG Maßnahmeträger München-<br />
Riem GmbH, München<br />
Die 100-prozentige Tochtergesellschaft<br />
der <strong>GBW</strong> AG befasst sich im<br />
Auftrag der Landeshauptstadt München<br />
mit der Planung, Errichtung und<br />
Finanzierung öffentlicher Struktureinrichtungen<br />
im Münchner Stadtquartier<br />
Messe-Stadt Riem.<br />
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH,<br />
Grünwald<br />
Die <strong>GBW</strong> AG hält 94,9 Prozent der<br />
Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft,<br />
die sich mit dem Erwerb, der<br />
Bewirtschaftung und der Verwertung<br />
von Grundstücken und beweglichen<br />
Sachen sowie mit der Errichtung und<br />
Verwaltung von Baulichkeiten aller Art<br />
und mit dem Eingehen von Beteiligungen<br />
zu diesem Zweck befasst.<br />
<strong>GBW</strong><br />
Asset GmbH<br />
<strong>GBW</strong><br />
Wohnungs GmbH<br />
100%<br />
94,9%<br />
5,1%<br />
JATRA Grundstücksgesellschaft<br />
mbH<br />
■ <strong>GBW</strong> Asset Alpha GmbH, <strong>GBW</strong> Asset<br />
Beta GmbH und <strong>GBW</strong> Asset Gamma<br />
GmbH, München<br />
Die 100-prozentigen Tochtergesellschaften<br />
der <strong>GBW</strong> AG werden derzeit<br />
als Vorratsgesellschaften gehalten.<br />
■ Gesellschaft mit Immobilienbesitz und ohne Personal<br />
■ Gesellschaft mit Immobilienbesitz und mit Personal<br />
■ Gesellschaft ohne Immobilienbesitz und mit Personal<br />
Gesellschaft ohne Immobilienbesitz und ohne Personal<br />
28
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Immobilienportfolio<br />
Das Immobilienportfolio der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> umfasste zum<br />
Jahresende <strong>2009</strong> insgesamt 33.283 Wohnungen mit<br />
einer Gesamtwohnfläche von 2.043.560 Quadratmetern.<br />
Per saldo verringerte sich der Wohnungsbestand<br />
im Laufe des Geschäftsjahres <strong>2009</strong> um 581 Wohnungen.<br />
Darüber hinaus sind im Portfolio der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
298 Gewerbeeinheiten mit insgesamt 41.918 Quadratmetern<br />
vermietbarer Fläche sowie 19.840 Parkplätze<br />
und Garagen enthalten. Zum Ende des Geschäftsjahres<br />
entfielen 83 Prozent der Wohnungen im Bestand der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> auf deren 20 größte Standorte und Ballungsräume<br />
in Bayern. Ein Jahr zuvor galt dies für rund<br />
80 Prozent des Wohnungsbestandes. Die größten<br />
Standorte der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> sind München und Umland,<br />
gefolgt von Nürnberg/Erlangen sowie Regensburg,<br />
Würzburg und Aschaffenburg.<br />
Die Übersichtskarte zeigt die Verteilung des Wohnungsbestandes<br />
an den Kernstandorten der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> zum 31.12.<strong>2009</strong>.<br />
Coburg<br />
Hof/Saale<br />
Pegnitz<br />
Wohnungen<br />
Kernstandorte 16.551 50%<br />
Hauptstandorte 6.400 19%<br />
Nebenstandorte 5.122 15%<br />
Streubesitz 5.210 16%<br />
Schwabach<br />
Ingolstadt<br />
Lappersdorf<br />
Altdorf<br />
Landsberg<br />
Starnberg<br />
30
Immobilienportfolio<br />
Bestandskennzahlen 31.12.<strong>2009</strong> 31.12.2008 Entwicklung Entwicklung<br />
Bestand zum Stichtag absolut ggb. relativ ggb.<br />
Vorjahr Vorjahr<br />
Übersicht Immobilienbestand<br />
Wohneinheiten Anzahl 33.283 33.864 –581 –1,7%<br />
Gewerbeeinheiten Anzahl 298 303 –5 –1,7%<br />
Anzahl Parkplätze und Garagen Anzahl 19.840 19.658 182 0,9%<br />
Vermietbare Gebäudeflächen<br />
Wohneinheiten in Tm 2 2.043,6 2.062,7 –19,1 –0,9%<br />
Gewerbeeinheiten in Tm 2 41,9 42,7 –0,8 –1,8%<br />
Wohnen und Gewerbe in Tm 2 2.085,5 2.105,4 –19,9 –0,9%<br />
Durchschnittsgrößen<br />
Wohneinheiten in m 2 61,4 60,9 0,5 0,8%<br />
Gewerbeeinheiten in m 2 140,6 140,8 –0,2 –0,1%<br />
Vermietungssituation<br />
Leerstandsflächen gesamt in Tm 2 43,3 74,1 –30,8 –41,6%<br />
Vermietete Flächen in Tm 2 2.042,2 2.031,3 10,9 0,5%<br />
Vermietungsgrad (flächenbasiert) 97,92% 96,48% 1,4% 1,5%<br />
Im Rahmen ihres aktiven Portfoliomanagements definiert<br />
die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> unter Rentabilitäts- und Nachhaltigkeitsaspekten<br />
ihr Kernportfolio, das sich auf die strategischen<br />
Wachstumsstandorte des Unternehmens konzentriert.<br />
Objekte und Standorte, die diese Kriterien nicht erfüllen,<br />
sind kurz- bis mittelfristig für eine Veräußerung vorgesehen.<br />
Die Zuordnung der Bestände zum Kernportfolio wird<br />
regelmäßig, mindestens jährlich, überprüft und bei Bedarf<br />
angepasst.<br />
Die Analysen in dem von BulwienGesa im Auftrag der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> <strong>2009</strong> erstellten Wohnungsmarktreport<br />
Bayern zeigen, dass sich ein Großteil des Bestandes der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> in wirtschaftlich starken Regionen mit<br />
hohen Einkommenszuwächsen und niedrigen Arbeitslosenquoten<br />
befindet. Der Anteil der frei finanzierten<br />
Wohnungen bei der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> liegt bei rund<br />
65 Prozent. Der Anteil der geförderten Wohnungen<br />
im <strong>GBW</strong>-Bestand liegt aktuell bei 35 Prozent.<br />
Dadurch leistet die <strong>GBW</strong> einen wichtigen Beitrag zur<br />
Wohnraumversorgung der mittleren und unteren Einkommensschichten<br />
und trägt nachhaltig zum sozial -<br />
verträglichen Wohnungsangebot bei.<br />
Die <strong>GBW</strong> konzentriert sich auf Standorte an denen<br />
ein hoher Wohnungsbedarf prognostiziert wird. Am<br />
größten <strong>GBW</strong>-Standort München, mit 38 Prozent<br />
des Istmietaufkommens, sind die Bestandsmieten am<br />
höchsten in ganz Bayern. Die strategischen Kernstand -<br />
orte der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> bieten daher Rahmenbedingungen,<br />
die zukünftig Investitionen in den vorhandenen<br />
Bestand und Erweiterungen durch Ankäufe lohnenswert<br />
machen.<br />
Im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> wurden einzelne Objekte mit insgesamt<br />
1.539 Wohnungen an unterschiedlichen Stand orten<br />
in Randlagen sowie eine Wohnanlage in München<br />
mit erheblichem Sanierungsbedarf veräußert. Demgegenüber<br />
stand der Kauf von insgesamt 790 Wohnungen<br />
aus dem Wohnungsportfolio der Siemens AG in Erlangen,<br />
einem der Kernstandorte der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>. Darüber<br />
hinaus wurde eine erst kürzlich fertiggestellte Wohnanlage<br />
mit 44 Wohnungen in München erworben.<br />
Die Vermietungsquote bezogen auf das Gesamtportfolio<br />
lag im Jahresdurchschnitt bei 97,92 Prozent und<br />
konnte somit im Vergleich zum Vorjahreswert von<br />
96,48 Prozent noch einmal deutlich erhöht werden.<br />
31
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Der geringe Leerstand innerhalb des <strong>GBW</strong>-Bestandes<br />
belegt die stabile Nachfrage und die daraus resultierende<br />
zügige Nachvermietung an den <strong>GBW</strong>-Standorten. Bestände<br />
in Erlangen und München haben dabei beispielsweise<br />
die geringsten Leerstandsquoten.<br />
Der Verkehrswert der Bestandsimmobilien der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> belief sich zum 31.12.<strong>2009</strong> auf 2,318 Mrd. Euro.<br />
Der größte Teil der Verkehrswerte entfiel mit 47 Prozent<br />
auf die Landeshauptstadt München und die Region München<br />
Umland. Auch der Standort Nürnberg/Erlangen bildet<br />
mit Verkehrswerten von 395 Mio. Euro beziehungsweise<br />
17 Prozent der Verkehrswerte des Gesamtportfolios einen<br />
bedeutenden Schwerpunkt. Die genannten Verkehrswerte<br />
wurden als Marktwerte (Fair Values) nach dem Discounted-Cashflow<br />
(DCF)-Verfahren unter Zugrundelegung<br />
eines durchschnittlichen Zinssatzes von 5,98 Prozent ermittelt,<br />
wobei die Bewertung jeweils auf der Ebene der betreffenden<br />
Wirtschaftseinheit vorgenommen wurde.<br />
Beim DCF-Verfahren werden sämtliche für die<br />
einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen während eines<br />
vorab definierten Kalkulationszeitraums – in diesem Fall<br />
für zehn Jahre – zu erwartenden Zahlungsströme erfasst<br />
und auf den Barwert abgezinst. Im Rahmen der Berechnungen<br />
wurden zunächst die Soll-Mieteinnahmen<br />
bei unterstellter Vollvermietung um die leerstandsbedingten<br />
Ertragsschmälerungen vermindert. Die auf diese<br />
Weise erhaltenen Beträge stellen die Ist-Mieteinnahmen<br />
dar. Hiervon wurden sämtliche laufenden Kosten wie<br />
Verwaltungskosten, Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten,<br />
Erbbauzinsen und Leerstandskosten abgezogen,<br />
um den Jahresreinertrag (Net Cash Flow) zu<br />
erhalten. Die jeweiligen Zahlungsströme der einzelnen<br />
Perio den wurden mit einem aus dem Kapitalmarkt abgeleiteten<br />
Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag<br />
abgezinst.<br />
Regionale Bestandsübersicht Konzern<br />
nach Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Wohn- und Gewerbeflächen. Stichtag 31.12.<strong>2009</strong><br />
Wohn- Wohn- Gewerbe- Gewerbe-<br />
Regionen einheiten fläche einheiten flächen<br />
München 10.367 614.606 m² 141 17.656 m²<br />
Nürnberg/Erlangen 6.106 384.781 m² 61 10.342 m²<br />
Regensburg 1.915 115.217 m² 28 4.283 m²<br />
Aschaffenburg 2.265 145.957 m² 4 243 m²<br />
Würzburg 1.785 109.742 m² 16 2.527 m²<br />
Sonstiges Bayern 10.845 673.257 m² 48 6.867 m²<br />
Gesamt 33.283 2.043.560 m² 298 41.918 m²<br />
Regionale Bestandsübersicht Konzern nach Verkehrswerten. Stichtag 31.12.<strong>2009</strong><br />
Regionen Verkehrswerte in Mio. € Prozent<br />
München 1.084 47<br />
Nürnberg/Erlangen 395 17<br />
Regensburg 113 5<br />
Aschaffenburg 102 4<br />
Würzburg 84 4<br />
Sonstiges Bayern 540 23<br />
Gesamt 2.318 100<br />
32
Immobilienportfolio<br />
Der objektabhängige Diskontierungszinssatz wird aus<br />
verschiedenen Kriterien unter anderem Makrolage, Mikrolage<br />
und Zustand, abgeleitet. Insgesamt wurden <strong>2009</strong><br />
im Konzern Ist-Mieterträge von 144,5 Mio. Euro erzielt.<br />
Das entspricht einer Steigerung von 6,0 Prozent<br />
gegenüber dem Vorjahr und einem durchschnittlichen<br />
monatlichen Mietpreis von 5,77 Euro pro Quadratmeter.<br />
Die Steigerung beruht im Wesentlichen auf der<br />
Nutzung der Potenziale für rechtlich zulässige Mieterhöhungen,<br />
auf der weiteren Erhöhung der Vermietungsquote<br />
sowie auf Mietanpassungen an die<br />
aktuellen Marktmieten im Rahmen von Neuvermietungen.<br />
Die Sollmiete beläuft sich insgesamt auf<br />
149,4 Mio. Euro.<br />
Investitionen in den Bestand und in den Erwerb neuer<br />
Objekte sowie Neubauprojekte sind integraler Bestandteil<br />
der Strategie der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>. Für das Geschäftsjahr<br />
<strong>2009</strong> sind hier insbesondere die folgenden Aktivitäten<br />
zu nennen:<br />
Im Schlossviertel in München-Nymphenburg hat die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> eine einkommensorientiert geförderte<br />
Wohnanlage mit 131 Wohnungen nach einer Bauzeit<br />
von 18 Monaten fertiggestellt und in ihren Vermietungsbestand<br />
übernommen. Die Anlage erfüllt bereits<br />
die Anforderungen der seit 1. Oktober <strong>2009</strong> geltenden<br />
Energieeinsparverordnung (EnEV <strong>2009</strong>), die gegenüber<br />
den vorherigen Vorschriften eine deutliche Verschärfung<br />
der zu erfüllenden Kriterien enthält.<br />
In der Hebertshausener Straße in Dachau-Ost wurde<br />
<strong>2009</strong> nach nur zehn Monaten Bauzeit der vierte und<br />
letzte Bauabschnitt mit 15 einkommensorientiert geförderten<br />
Wohneinheiten abgeschlossen. Damit hat die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> an diesem Standort seit 2003 insgesamt<br />
48 familiengerechte Wohnungen errichtet. Das Objekt<br />
entspricht dem KFW-60-Standard und unterschreitet<br />
damit ebenfalls die in der Energieeinsparverordnung<br />
(EnEV <strong>2009</strong>) definierten Werte.<br />
In Freising-Lerchenfeld wurde im April <strong>2009</strong> mit der Errichtung<br />
von weiteren 39 geförderten Wohnungen begonnen;<br />
Fertigstellung und Bezug der Anlage werden<br />
planmäßig im Sommer 2010 erfolgen.<br />
Ein Beispiel für langfristige Werterhaltung und -steigerung<br />
durch Investitionen in den vorhandenen Bestand<br />
ist die zum Kernportfolio zählende Wohnanlage in der<br />
Von-der-Tann-Straße in München. Der zwischen dem<br />
Odeonsplatz, der Ludwigstraße und dem Hofgarten gelegene<br />
Standort zählt zu den hochwertigsten Münchner<br />
Innenstadtlagen. Der von der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> an diesem<br />
Standort gehaltene Gebäudekomplex, der zwischen<br />
1830 und 1890 errichtet wurde, steht als Ensemble unter<br />
Denkmalschutz. Darüber hinaus sind einige Gebäude,<br />
die sich durch besondere klassizistische Stilmerkmale<br />
auszeichnen, als Einzeldenkmale klassifiziert. Die von der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> geplanten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen<br />
werden insgesamt in drei Bauabschnitten<br />
umgesetzt, von denen der erste Teilkomplex<br />
des ersten Bauabschnittes bereits zum Ende des Geschäftsjahres<br />
<strong>2009</strong> abgeschlossen wurde. Durch umfang<br />
reiche Modernisierungsmaßnahmen in den<br />
Wohnungen, energetische Verbesserungen der Gebäudehülle,<br />
komplette Erneuerung der Haustechnik und<br />
Neugestaltung der Freiflächen in den Innenhöfen wird<br />
eine dem prestigeträchtigen Standort angemessene<br />
Wohnqualität erreicht.<br />
Im zweiten Halbjahr <strong>2009</strong> wurden in München in der<br />
Leopoldstraße sowie im Baugebiet „Nymphenburger<br />
Höfe“ attraktive Grundstücke erworben, auf denen einkommensorientiert<br />
geförderte Wohnungen und Gewerbeeinheiten<br />
entstehen.<br />
33
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Standorte Wohneinheiten vermietbare Gewerbe- vermietbare<br />
Wohnfläche einheiten Gewerbefläche<br />
in m 2 in m 2<br />
München, Landeshauptstadt 7.590 437.973 117 15.465<br />
Nürnberg, Stadt 3.297 199.905 53 9.790<br />
München, Umland 2.597 164.376 24 2.192<br />
Erlangen, Stadt 2.242 146.103 8 552<br />
Regensburg, Stadt 1.437 87.197 8 1.483<br />
Landshut, Stadt 1.298 87.219 6 775<br />
Miltenberg, Landkreis 1.190 78.419 2 174<br />
Würzburg, Stadt 946 60.680 15 2.443<br />
Aschaffenburg, Stadt 896 56.532 2 68<br />
Rosenheim, Stadt 878 57.227 0 0<br />
Kitzingen, Landkreis 633 37.897 0 0<br />
Rhön-Grabfeld, Landkreis 591 35.179 0 0<br />
Dingolfing-Landau, Landkreis 573 38.325 3 445<br />
Amberg, Stadt 550 33.293 5 282<br />
Pfaffenhofen a. d. Ilm, Landkreis 538 34.298 0 0<br />
Traunstein, Landkreis 504 31.427 0 0<br />
Garmisch-Partenkirchen, Landkreis 481 31.646 0 0<br />
Memmingen, Stadt 479 24.106 0 0<br />
Regensburg, Landkreis 478 28.020 20 2.800<br />
Amberg-Sulzbach, Landkreis 473 25.679 2 215<br />
TOP-20-Städte und Landkreise 27.671 1.695.500 265 36.684<br />
Sonstiges Bayern 5.612 348.060 33 5.234<br />
Gesamtergebnis Bestandsportfolio am 31.12.<strong>2009</strong> 33.283 2.043.560 298 41.918<br />
34
Immobilienportfolio<br />
jährliche jährliche durchschnittliche Miete Leerstand Vermietungsgrad<br />
Istmieteinnahmen** Sollmieteinnahmen* je m 2 (auf der Basis Gesamtfläche in m 2 in %<br />
in T€ in T€ der Istmiete)***<br />
41.585 42.716 7,64 5.344 98,82%<br />
14.866 15.393 5,91 3.429 98,36%<br />
12.856 13.177 6,43 1.304 99,22%<br />
8.987 9.026 5,11 179 99,88%<br />
5.457 5.584 5,13 952 98,93%<br />
5.019 5.095 4,75 1.414 98,39%<br />
3.912 4.120 4,15 3.852 95,10%<br />
3.783 3.901 4,99 790 98,75%<br />
3.204 3.239 4,72 558 99,01%<br />
3.893 4.014 5,67 922 98,39%<br />
1.837 1.896 4,04 380 99,00%<br />
1.670 1.801 3,96 2.132 93,94%<br />
1.990 2.108 4,28 1.014 97,38%<br />
1.843 1.914 4,58 1.059 96,85%<br />
1.911 1.922 4,64 64 99,81%<br />
1.724 1.790 4,57 1.038 96,70%<br />
2.387 2.491 6,29 829 97,38%<br />
1.292 1.354 4,46 1.157 95,20%<br />
1.648 1.722 4,46 628 97,96%<br />
1.284 1.306 4,13 471 98,18%<br />
121.148 124.569 5,83 27.516 98,41%<br />
23.334 24.840 5,50 15.766 95,54%<br />
144.482 149.409 5,77 43.282 97,92%<br />
* Sollmieten setzen sich aus Wohnen, Gewerbe, Parken und Sonstige Erlöseinnahmen zusammen zum 31.12.<strong>2009</strong><br />
** Istmieten setzen sich aus Wohnen, Gewerbe, Parken und Sonstige Erlöseinnahmen zusammen zum 31.12.<strong>2009</strong><br />
*** Fläche Wohnen und Gewerbe am Stichtag 31.12.<strong>2009</strong><br />
35
70 Jahre Erfahrung mit Zukunft<br />
Als Traditionsunternehmen setzt die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> zugleich auf bewährte Konzepte und<br />
innovative Ideen. Denn nur wer konzentriert an<br />
sich arbeitet und dabei nicht vergisst, woher er<br />
kommt, kann auch in Zukunft solide wachsen.<br />
So wird die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> auch weiterhin ihre<br />
wertorientierte und auf Nachhaltigkeit und<br />
Sicherheit ausgerichtete Strategie verfolgen.
Konzernlagebericht<br />
1. Strategie<br />
Das Kerngeschäft der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> besteht in der effizienten<br />
Bewirtschaftung der eigenen Wohnimmobilienbestände<br />
in Bayern. Darüber hinaus verfolgt die <strong>Gruppe</strong><br />
das Ziel, ihr Immobilienportfolio durch geeignete Anund<br />
Verkäufe sowie durch Neubauten und Investitionen<br />
in den Bestand zu optimieren und ihre Marktstellung als<br />
eine der führenden Wohnungsgesellschaften Bayerns<br />
weiter auszubauen. Die Unternehmensstrategie der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> basiert auf drei zentralen Elementen: Konzentration<br />
auf die Kernkompetenzen, eine sektorale und<br />
regionale Fokussierung sowie ein wertorientiertes<br />
Wachstum. Kompetenz und soziale Verantwortung prägen<br />
das Geschäft der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>. Dadurch gestaltet<br />
die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> Lebensräume und steigert nachhaltig<br />
den Wert ihres Wohnungsportfolios. Dieses Ziel hat die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> im Jahr <strong>2009</strong> erfolgreich umgesetzt.<br />
Einen weiteren Meilenstein erreichte die <strong>Gruppe</strong> im<br />
Geschäftsjahr <strong>2009</strong>, als sie im Rahmen einer Bietergemeinschaft<br />
zusammen mit zwei anderen Wohnungsunternehmen,<br />
den gemeinsamen Zuschlag für das<br />
Siemens-Portfolio mit insgesamt 4.000 Wohnungen erhielt.<br />
Durch diese Transaktion, bei der die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
790 Wohnungen in Erlangen erwarb, vergrößerte sich<br />
der Wohnungsbestand am Kernstandort Erlangen von<br />
1.452 auf 2.242 Wohnungen.<br />
Damit hat die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> nicht nur ihre Marktposition<br />
als eines der führenden Wohnungsunternehmen Bayerns<br />
gestärkt, sondern auch ein weiteres Mal ihre<br />
Strategie der Konzentration auf Standorte mit Wachstumspotenzial<br />
umgesetzt.<br />
Die Unternehmen der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> bewirtschaften seit<br />
mehr als 70 Jahren Wohnungen in Bayern. Im Mittelpunkt<br />
stand immer die Erhöhung der Lebensqualität für<br />
die Mieter und deren Familien. Diese Unternehmensphilosophie<br />
spiegelt sich gerade auch in dem Leitgedanken<br />
der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> „Hier bin ich zu Hause“ wider.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> besteht aus Gesellschaften mit Immobilienbesitz<br />
(Besitzgesellschaften) und aus Gesellschaften<br />
mit Personal (Servicegesellschaften). In den Servicegesellschaften<br />
sind die unmittelbar immobilienbezogenen<br />
Dienstleistungsfunktionen zusammengefasst, um eine<br />
effiziente, Ressourcen schonende und nachhaltige Bewirtschaftung<br />
des Immobilienbestandes zu gewährleis -<br />
ten. Dies ermöglicht die Nutzung von Synergie- und<br />
Skaleneffekten, die zu Kostenvorteilen und zu einer höheren<br />
Dienstleistungsqualität führen. Die Service -<br />
gesellschaften haben mit den Besitzgesellschaften<br />
Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen, sodass<br />
eine kontinuierliche Bewirtschaftung der Bestände sichergestellt<br />
ist.<br />
Die Verwaltung der Immobilien erfolgt dezentral in den<br />
vier Niederlassungen München, Nürnberg, Regensburg<br />
und Würzburg. Die direkte Präsenz der Verwaltung in<br />
den einzelnen Regionen bietet den Vorteil einer größeren<br />
Nähe zum Mieter. Der Bereich Technik, zuständig für<br />
größere Instandsetzungen, Modernisierungen sowie<br />
Neubau, ist zum Großteil in München zusammengefasst.<br />
Die einzelnen Projekte werden von Projektleitern mit Sitz<br />
in München (Südbayern) und Nürnberg (Nordbayern)<br />
gesteuert. Bereiche, die nicht direkt mit der Bewirtschaftung<br />
befasst sind, und für die deshalb eine Präsenz vor<br />
Ort in den Regionen nicht nötig ist, wurden am Standort<br />
München in den Servicegesellschaften der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> konzentriert. Dies sind die Bereiche Personalwesen,<br />
Rechnungswesen, Finanzen, Betriebswirtschaft,<br />
EDV, Einkauf, Portfoliomanagement, Public Relatio -<br />
ns/Investor-Relations und Recht.<br />
Diese Organisationsstruktur ermöglicht eine klare und<br />
einheitliche Führung auf der Ebene der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
und zugleich ein eigenständiges und flexibles Handeln<br />
in der Bewirtschaftung der einzelnen Immobilienbestände<br />
an den verschiedenen Standorten. Damit wird die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> den wachsenden Anforderungen an einen<br />
modernen Wohnimmobilienkonzern gerecht.<br />
37
Detaillierte Kenntnisse der lokalen Märkte, langjährige<br />
Erfahrung und das Know-how auf dem Gebiet der modernen,<br />
effizienten Verwaltung von Wohnimmobilienbeständen<br />
sind wesentliche Erfolgsfaktoren für das<br />
Wachstum und die beständige Entwicklung der<br />
<strong>Gruppe</strong>.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> verfügt über ein attraktives Portfolio<br />
an unterschiedlichen Standorten in ganz Bayern. Bei<br />
Investitionen zur Erweiterung ihres Portfolios konzentriert<br />
sich die <strong>Gruppe</strong> vor allem auf Kernstandorte wie<br />
München, Nürnberg/Erlangen, Regensburg, Würzburg<br />
und deren Umland. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> gestaltet Lebensräume<br />
und steigert nachhaltig den Wert ihres<br />
Wohnungsportfolios. Bei der Verwirklichung der Unternehmensstrategie<br />
kommen ihr jahrzehntelange Erfahrung<br />
sowie ihre starke Marktstellung zugute.<br />
Das Wohnungsportfolio der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> ist auch heute<br />
noch in weiten Teilen durch die Merkmale des geförderten<br />
Wohnungsbaus geprägt. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
engagiert sich seit Jahrzehnten im geförderten Wohnungsbau<br />
und erweitert gezielt den Wohnungsbestand<br />
mit Flächen der Einkommensorientierten Förderung<br />
(EOF). Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> kann somit bezahlbaren<br />
Wohnraum auch in Wohnungsmärkten mit starker<br />
Nachfrage wie in München anbieten.<br />
Sofern öffentliche Fördermittel zur Finanzierung zur Verfügung<br />
stehen, werden diese Möglichkeiten durch die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> gezielt genutzt. Dabei handelt es sich vor<br />
allem um nicht rückzahlbare oder bedingt rückzahlbare<br />
Zuschüsse sowie zinsgünstige oder zinsverbilligte<br />
Darlehen.
Konzernlagebericht<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wird sich im Rahmen einer klaren sektoralen<br />
Ausrichtung ihres Wohnungsportfolios auch weiterhin<br />
auf Bestandswohnimmobilien konzentrieren. Die Fokussierung<br />
auf risikoarme Wohnimmobilien sowie die regionale<br />
Konzentration auf den Wohnungsmarkt Bayern ermöglichen<br />
es, auch in einem schwierigen konjunkturellen Umfeld,<br />
planbare und stabile Cashflows zu erzielen und das<br />
Risiko leerstandsbedingter Ertragsausfälle zu minimieren.<br />
Mit einem Bestand von insgesamt 33.283 Wohnungen<br />
verfügt die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> über ein umfangreiches Portfolio,<br />
das sich an Wachstumsstandorten innerhalb Bayerns<br />
konzentriert. Die betreffenden Städte und<br />
Regionen zeichnen sich durch eine vergleichsweise hohe<br />
Kaufkraft aus.<br />
Das Schaubild gibt einen Überblick über die Standorte der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> in den wirtschaftsstarken Regionen in Bayern.<br />
Coburg<br />
Pegnitz<br />
Hof/Saale<br />
Kaufkraftkennziffer <strong>2009</strong><br />
115 und mehr<br />
105 bis unter 115<br />
100 bis unter 105<br />
95 bis unter 100<br />
unter 95<br />
Ø Bayern: 108,6<br />
Ø Deutschland: 100<br />
Schwabach<br />
Lappersdorf<br />
Ingolstadt<br />
Altdorf<br />
Landsberg<br />
Starnberg<br />
Quelle: BulwienGesa AG<br />
39
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Im Rahmen der Wachstumsstrategie beabsichtigt die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>, den Wohnungsbestand kontinuierlich<br />
qualitativ zu verbessern und die Mieterträge zu steigern,<br />
vor allem durch Neubau und selektiven Zukauf von rentablen<br />
Wohnanlagen. Die flächendeckende Präsenz des<br />
Unternehmens und detaillierte Standortkenntnisse bilden<br />
darüber hinaus wichtige Voraussetzungen, um als<br />
Wohnungsanbieter und -käufer an den regionalen Immobilienmärkten<br />
erfolgreich zu sein. Im Rahmen des aktiven<br />
Portfoliomanagements werden vorwiegend<br />
Bestände veräußert, die aufgrund des Lebenszyklus und<br />
der Marktbedingungen keine weiteren Potenziale für Ertragssteigerungen<br />
erwarten lassen. Die dadurch generierten<br />
Erträge und die Liquidität werden zur<br />
Verbesserung und zum Ausbau des eigenen Wohnungsbestandes<br />
verwendet.<br />
Im zweiten Halbjahr <strong>2009</strong> gab es Veränderungen im<br />
Vorstand der <strong>GBW</strong> AG:<br />
Dr. Udo Scheffel, Vorsitzender des Vorstands der<br />
<strong>GBW</strong> AG ist aus dem Vorstand zum 30.11.<strong>2009</strong> im gegenseitigen<br />
Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat ausgeschieden.<br />
Der promovierte Diplom-Kaufmann hatte<br />
den Vorstandsvorsitz zum 01.01.2007 übernommen<br />
und leistete während seiner dreijährigen Tätigkeit in<br />
dieser Funktion einen wesentlichen Beitrag dazu, die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> entsprechend den Anforderungen an<br />
einen modernen Wohnimmobilienkonzern strategisch<br />
neu auszurichten.<br />
Seine Nachfolge hat Ernst Holland angetreten, der vom<br />
Aufsichtsrat der <strong>GBW</strong> AG mit Wirkung zum 01.12.<strong>2009</strong><br />
zum Vorsitzenden des Vorstands bestellt wurde. Ernst<br />
Holland leitete zuvor seit 1994 das Geschäftsfeld Immobilien<br />
der BayernLB und war neben seiner Zuständigkeit<br />
für das gewerbliche Immobiliengeschäft seit<br />
vielen Jahren auch für das Geschäft der BayernLB mit<br />
Wohnungsunternehmen verantwortlich.<br />
Mit Wirkung zum 01.04.<strong>2009</strong> hat der Aufsichtsrat der<br />
<strong>GBW</strong> AG Dr. Claus Lehner zum Mitglied des Vorstands<br />
bestellt. Er folgte auf Dr. Hartmut Danz, der zum<br />
30.06.<strong>2009</strong> in den Ruhestand gegangen war, und hat<br />
die Leitung des operativen Ressorts übernommen.<br />
Matthias Steinhauer wurde vom Aufsichtsrat der<br />
<strong>GBW</strong> AG mit Wirkung zum 01.11.<strong>2009</strong> zum Mitglied<br />
des Vorstands bestellt, wo er das Ressort Finanzen verantwortet.<br />
Er trat damit die Nachfolge von Margit Dittmann<br />
an, die ihr Vertragsverhältnis aus familiären<br />
Gründen zum 30.06.<strong>2009</strong> beendet hatte.<br />
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen<br />
2.1 Gesamtwirtschaftliche Lage<br />
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands<br />
wurde <strong>2009</strong> – wie bereits im Vorjahr – in starkem<br />
Maße durch die anhaltende internationale Wirtschaftsund<br />
Finanzkrise und deren Auswirkungen bestimmt.<br />
Im Jahr 2008 geriet die deutsche Wirtschaft in eine<br />
ausgeprägte Rezession, die bis ins Frühjahr <strong>2009</strong> anhielt<br />
und sich als eine der stärksten Rezessionen seit<br />
dem Ende des Zweiten Weltkriegs erwies. Vom zweiten<br />
Quartal <strong>2009</strong> an setzte eine gewisse Stabilisierung<br />
ein, und das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wuchs wieder<br />
leicht. Gleichwohl ergab sich nach Angaben des Statistischen<br />
Bundesamtes für das Gesamtjahr <strong>2009</strong> ein<br />
Rückgang des preisbereinigten BIP um 5,0 %. In den<br />
beiden voran ge gang enen Jahren gab es noch Wachstumsraten<br />
von 2,5 % (2007) beziehungsweise 1,3 %<br />
(2008).<br />
Maßgeblich für die Entwicklung des BIP im Jahr <strong>2009</strong><br />
waren insbesondere die starken Einbrüche bei den<br />
Exporten sowie bei den Ausrüstungsinvestitionen. Im<br />
Unterschied zu früheren Jahren, in denen der Außenhandel<br />
der deutschen Wirtschaft meist wesentliche<br />
Wachstumsimpulse vermittelte, bremste er <strong>2009</strong> die<br />
gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Während die<br />
Exporte <strong>2009</strong> preisbereinigt um 14,7 % abnahmen,<br />
40
Konzernlagebericht<br />
gingen die Importe mit einem Minus von 8,9 % wesentlich<br />
weniger stark zurück. Rückläufig entwickelten<br />
sich auch die Investitionen, wobei der Rückgang im Vergleich<br />
zum Vorjahr bei den Ausrüstungsinvestitionen mit<br />
-20,0 % wesentlich stärker ausfiel als bei den Bauinves -<br />
titionen, die lediglich um 0,7 % zurückgingen. Positive<br />
Impulse konnten <strong>2009</strong> allein bei den Konsumausgaben<br />
verbucht werden. Während sich die privaten Konsumausgaben<br />
gegenüber dem Vorjahr preisbereinigt um<br />
0,4 % erhöhten, nahmen die staatlichen Konsumausgaben<br />
sogar um 2,7 % zu. Eine nach Verwendungszwe -<br />
cken differenzierte Betrachtung der Konsumausgaben<br />
privater Haushalte im Inland offenbart allerdings, dass<br />
nur die Ausgaben für Verkehr und Nachrichtenübermittlung<br />
mit einem Jahresplus von 5,2 % deutlich höher<br />
lagen als im Vorjahr, während die Ausgaben für fast alle<br />
anderen Verwendungszwecke geringer ausfielen als<br />
2008. In diesen Zahlen schlägt sich der deutliche Anstieg<br />
der privaten Kraftfahrzeugkäufe nieder, ausgelöst<br />
durch die sogenannte Abwrackprämie.<br />
Die nachlassende wirtschaftliche Dynamik machte sich<br />
<strong>2009</strong> auch am Arbeitsmarkt bemerkbar. Nachdem die<br />
Zahl der Erwerbstätigen 2008 noch gestiegen war und<br />
den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung<br />
Deutschlands im Jahr 1990 erreichte, nahm sie <strong>2009</strong><br />
erstmals seit 2005 wieder leicht ab. Im Jahresdurchschnitt<br />
<strong>2009</strong> wurde die Wirtschaftsleistung von 40,2 Millionen<br />
Erwerbstätigen erbracht. Das waren 37.000<br />
Personen beziehungsweise 0,1 % weniger als im Jahr<br />
2008. Die Zahl der Erwerbslosen wuchs im Jahresdurchschnitt<br />
<strong>2009</strong> nach den vorläufigen Ergebnissen der Arbeitskräfteerhebung<br />
um 169.000 auf 3,31 Millionen<br />
Personen an, was einem Anstieg um 5,4 % entspricht.<br />
Deutlich gebremst wurde der Preisauftrieb. Der Verbraucherpreisindex,<br />
der 2008 noch um 2,6 % stieg, erhöhte<br />
sich im Jahresdurchschnitt <strong>2009</strong> nur noch um<br />
0,4 %. Dies ist die niedrigste Jahresteuerungsrate, die<br />
seit der deutschen Wiedervereinigung ermittelt wurde.<br />
Insbesondere Preisrückgänge bei Mineralölprodukten<br />
und bei Nahrungsmitteln trugen zu dieser Entwicklung<br />
bei. Preisanstiege waren unter anderem im Bereich der<br />
Nettokaltmieten (+1,1 %) sowie bei Strom (+6,2 %) zu<br />
verzeichnen.<br />
2.2 Immobilienwirtschaft<br />
Nachdem es an den Immobilienmärkten 2008 zu drastischen<br />
Einbrüchen der Transaktionsvolumina kam, prägte<br />
auch <strong>2009</strong> zunächst eine starke Zurückhaltung vieler Investoren<br />
das Marktgeschehen. Im Jahresverlauf stabilisierten<br />
sich die Märkte und es folgte eine Trendumkehr<br />
bei den Anfangsrenditen, die nach zum Teil deutlichen<br />
Anstiegen wieder nachzugeben begannen.<br />
In Deutschland gingen die Immobilien-Investmentumsätze<br />
<strong>2009</strong> noch einmal deutlich zurück. Nach Angaben<br />
von Jones Lang LaSalle wurde am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt<br />
insgesamt ein Transaktionsvolumen<br />
von rund 10,4 Mrd. € erreicht. Das waren 47 % weniger<br />
als im Jahr zuvor. Dies wurde jedoch angesichts des<br />
anhaltend schwierigen Marktumfelds als durchaus akzeptables<br />
Ergebnis aufgefasst, zumal sich seit dem Sommer<br />
<strong>2009</strong> eine gewisse Marktbelebung bemerkbar<br />
machte, die bis zum Jahresende anhielt. Auf der Käuferseite<br />
war vor allem eine Suche einheimischer Investoren<br />
nach sicherheitsorientierten Engagements festzustellen.<br />
Gefragt waren insbesondere Core-Immobilien mit möglichst<br />
langfristig prognostizierbaren Cashflows.<br />
Die Neubautätigkeit am Wohnimmobilienmarkt ging im<br />
Vorjahresvergleich weiter zurück. Von Januar bis einschließlich<br />
September <strong>2009</strong> wurden in Deutschland Baugenehmigungen<br />
für 128.800 Wohnungen erteilt. Das<br />
waren 3,1 % beziehungsweise 4.100 Wohnungen weniger<br />
als im entsprechenden Vergleichszeitraum 2008.<br />
Von den insgesamt genehmigten Wohnungen entfielen<br />
111.900 Neubauwohnungen auf reine Wohngebäude<br />
(-1,2 %). Dabei ergaben sich bei den Baugenehmigungen<br />
für Wohnungen in Einfamilienhäusern (-2,2 %) und<br />
41
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
in Zweifamilienhäusern (-3,4 %) etwas stärkere Rückgänge<br />
als bei den Baugenehmigungen für Wohnungen<br />
in Mehrfamilienhäusern (-1,1 %).<br />
2.3 Regionaler Wohnungsmarkt<br />
Wie bereits in den vergangenen Jahren waren am bayerischen<br />
Wohnungsmarkt auch <strong>2009</strong> je nach Standort<br />
und Region unterschiedliche und zum Teil gegenläufige<br />
Trends zu beobachten. Nach den statistischen Daten des<br />
IVD-Wohnpreisspiegels <strong>2009</strong>/2010 zählt München bei<br />
den Wohnungsmieten erneut zu den teuersten Standorten<br />
Deutschlands. Der monatliche Mietpreis pro Quadratmeter<br />
für eine Mietwohnung mit gutem Wohnwert<br />
aus der Nachkriegsära betrug bei Neuvermietungen<br />
12,00 € pro qm und lag damit mehr als doppelt so hoch<br />
wie im Durchschnitt aller für den IVD-Preisspiegel analysierten<br />
Standorte (5,95 € pro qm). Bei Neubauten<br />
lagen die Mietpreise in München sogar bei 13,00 € pro<br />
qm. Mit Mietpreisen von 10,50 € pro qm für Neubauten<br />
und 9,50 € pro qm für nach 1949 fertig gestellte<br />
Bestandsobjekte gehört auch Erlangen zu den Top-Ten-<br />
Standorten in Deutschland.<br />
3. Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter<br />
in der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> verfolgt eine nachhaltige Personalpolitik,<br />
denn das Management sieht einen Zusammenhang<br />
zwischen dem Erfolg der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> und<br />
den persönlichen und fachlichen Qualitäten der Mitarbeiterinnen<br />
und Mitarbeiter. Für die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
bedeutet Personalpolitik eine moderne und offene<br />
Unternehmenskultur sowie Eigenverantwortlichkeit<br />
der Mitarbeiter.<br />
Eine wesentliche Voraussetzung, um die wachsenden<br />
Anforderungen an ein modernes Wohnimmobilienunternehmen<br />
erfolgreich meistern zu können, ist die<br />
kontinuierliche fachliche Weiterbildung der Führungskräfte<br />
und Mitarbeiter. Die nachhaltige Personalpolitik<br />
und die Fortbildungsmaßnahmen spiegeln sich in der<br />
Kompetenz der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wider.<br />
So liegt die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit der<br />
Mitarbeiter in der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> bei zehn Jahren, ein<br />
Indiz für eine hohe Motivation der Mitarbeiter und ihre<br />
Verbundenheit mit dem Unternehmen.<br />
In der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> haben die Qualifizierung der Mitarbeiter<br />
und die Ausbildung junger Menschen einen<br />
hohen Stellenwert, da nur gut ausgebildete Mitarbeiter<br />
mit großem Fachwissen den wachsenden und sich ständig<br />
ändernden Anforderungen gerecht werden. Im Frühjahr<br />
<strong>2009</strong> wurde damit begonnen, individuell konzipierte<br />
Mitarbeitergespräche zu führen, um die Potenziale und<br />
Leistungsniveaus der Mitarbeiter zu beurteilen und Stärken<br />
auszubauen. Anhand der Ergebnisse dieser Mitarbeitergespräche<br />
werden gemeinsam mit den jeweiligen<br />
Vorgesetzten konkrete Entwicklungsmöglichkeiten erörtert<br />
und klare berufliche Perspektiven innerhalb der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> entwickelt und umgesetzt.<br />
Der Leitfaden für die Mitarbeitergespräche wurde vom<br />
Bereich Personal zusammen mit einem externen Berater<br />
und in Abstimmung mit den Führungskräften sowie dem<br />
Betriebsrat der <strong>GBW</strong> Management GmbH für die Bedürfnisse<br />
der Mitarbeiter in der Verwaltung konzipiert.<br />
Nach Abschluss der Gesprächsrunden im ersten Quartal<br />
<strong>2009</strong> wurde mit dem Gesamtbetriebsrat eine Betriebsvereinbarung<br />
geschlossen, welche die künftig einmal im<br />
Jahr stattfindenden Mitarbeitergespräche regelt.<br />
Ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmenskultur der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> ist die regelmäßige und offene Information<br />
der Mitarbeiter. Neben zahlreichen Rundschreiben<br />
wurden die Mitarbeiter in gesonderten Informationsveranstaltungen<br />
über aktuelle Veränderungen informiert.<br />
Dank der stets konstruktiven und partnerschaftlichen Zusammenarbeit<br />
mit den Arbeitnehmervertretern konnte<br />
im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Vielzahl von<br />
42
Konzernlagebericht<br />
Themen vorangebracht werden. Beispielhaft seien die<br />
Betriebsvereinbarung zur Einführung der Mitarbeitergespräche<br />
sowie die Compliance-Richtlinie zur Verhinderung<br />
von Korruption und ähnlichen Verstößen genannt.<br />
Die Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann<br />
haben <strong>2009</strong> fünf Auszubildende erfolgreich<br />
abgeschlossen. Vier Auszubildende wurden in<br />
ein Arbeitsverhältnis übernommen.<br />
Durchschnittlich waren 161 Angestellte sowie 226 gewerbliche<br />
Mitarbeiter und Hausmeister im Konzern tätig.<br />
Insgesamt bestanden zum Ende des Berichtsjahres mit<br />
11 jungen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Ausbildungsverhältnisse.<br />
Dies entspricht einer Ausbildungsquote<br />
von 6,83 %. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> hat erstmalig die<br />
Einstellung der neuen Auszubildenden über einen Auswahltag<br />
vorgenommen, bei dem nicht nur theoretische,<br />
sondern auch praktische Übungen zur Gesamtbeurteilung<br />
der Bewerber einbezogen wurden.<br />
Die im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> erreichten Ergebnisse<br />
verdankt die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> nicht zuletzt dem überdurchschnittlichen<br />
Engagement, dem Verantwortungsbewusstsein<br />
und der Investition von Ideen und<br />
Zeit ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.<br />
4. Finanzwirtschaftliche Analyse<br />
4.1 Geschäftsentwicklung in der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> erzielte trotz der weiterhin schwierigen<br />
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf Basis des<br />
konjunkturellen Umfeldes und der daraus resultierenden<br />
Herausforderungen im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> eine deutliche<br />
Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr.<br />
■ Jahresergebnis konnte deutlich gesteigert werden<br />
Der Konzern hat das Geschäftsjahr <strong>2009</strong> mit einem<br />
Konzernjahresüberschuss in Höhe von 21,2 Mio. €<br />
abgeschlossen. Das Vorjahresergebnis war geprägt<br />
durch den einmaligen Steueraufwand aus der EK02-<br />
Belastung. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> hat sich im Vorjahr dafür<br />
entschieden, die Möglichkeit für die Abgeltung der sogenannten<br />
EK02-Bestände in Anspruch zu nehmen.<br />
Die hieraus resultierende Pflicht zur Passivierung einer<br />
Abgeltungssteuerverbindlichkeit führte zu einem einmaligen<br />
Ertragsteueraufwand im Berichtsjahr 2008.<br />
Das bereinigte Vorjahresergebnis ergibt sich aus folgender<br />
Tabelle:<br />
<strong>2009</strong> 2008 (bereinigt)<br />
in T€ in T€<br />
Konzernergebnis 21.237,2 –12.846,0<br />
EK02-Belastung 0,0 31.811,5<br />
Konzernergebnis 21.237,2 18.965,5<br />
43
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Das bereinigte Vorjahresergebnis konnte von 19,0<br />
Mio. € um 2,2 Mio. € auf 21,2 Mio. € gesteigert<br />
werden. Dieser Anstieg beruht im Wesentlichen auf<br />
einer Steigerung der Mieterlöse, der Reduzierung des<br />
Leerstandes und der Veräußerung von Wohnanlagen.<br />
Zudem wurde die Ertragsbasis durch den Ankauf des<br />
Siemens-Portfolios verbreitert.<br />
■ Wohnungsbestand <strong>2009</strong> weiter optimiert<br />
Der Wohnungsbestand der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wurde im<br />
Geschäftsjahr <strong>2009</strong> weiter optimiert. Mit dem Kauf<br />
eines wesentlichen Teils des Siemens-Portfolios vollzog<br />
die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> einen weiteren Schritt, den<br />
Wohnungsbestand am Kernstandort Erlangen von<br />
1.452 auf 2.242 zu vergrößern. Der Gesamtwohnungsbestand<br />
reduzierte sich geringfügig aufgrund<br />
von Verkäufen. Zum 31.12.<strong>2009</strong> befanden sich insgesamt<br />
33.283 Wohnungen im Portfolio der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong>.<br />
■ Verkauf von Wohnanlagen führt zu positiven Ergebnisbeiträgen<br />
Parallel zum Ausbau ihrer Präsenz an den Kernstandorten<br />
veräußerte die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> Wohnanlagen in<br />
Gebieten, die nicht zu den strategischen Kernregionen<br />
gehören und den Renditeanforderungen und Kriterien<br />
der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> nicht entsprechen. Insgesamt<br />
wurden im Berichtsjahr 1.539 Wohnungen verkauft,<br />
der Transaktionserlös betrug 64.670 T€ und führte<br />
nach Abzug aller Kosten zu positiven Ergebnisbeiträgen<br />
von 29.881 T€.<br />
■ Verschmelzung der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH auf die<br />
<strong>GBW</strong>AG<br />
Die <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH wurde mit den Mehrheitsbeteiligungen<br />
an den Wohnungsgesellschaften<br />
<strong>GBW</strong> Franken GmbH mit 73,6 %, <strong>GBW</strong> Oberbayern<br />
und Schwaben GmbH mit 89,0 % und <strong>GBW</strong><br />
Niederbayern und Oberpfalz GmbH mit 74,0 %<br />
sowie einer 40 %-igen Beteiligung an der Gemeinnützige<br />
Landkreiswohnungsbau Unterallgäu GmbH<br />
von der <strong>GBW</strong> AG zum 31.12.2006 erworben. Die<br />
<strong>GBW</strong> AG war ab 2007 die alleinige Gesellschafterin<br />
der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH.<br />
Die <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH wurde mit Wirkung<br />
zum 01.01.<strong>2009</strong> auf die <strong>GBW</strong> AG verschmolzen. Die<br />
Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister<br />
erfolgte am 30.06.<strong>2009</strong>. Mit der Verschmelzung der<br />
<strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH auf die <strong>GBW</strong> AG konnten<br />
eine Optimierung der Konzernstruktur und darüber<br />
hinaus Einsparungen von Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer<br />
erreicht werden.<br />
■ Kapitalherabsetzung in der <strong>GBW</strong> Management GmbH<br />
Die Bayerische Landesbank hat ihre 100 %-ige Tochtergesellschaft<br />
<strong>GBW</strong> Management GmbH, damals<br />
noch als <strong>GBW</strong> Holding GmbH firmierend, mit Wirkung<br />
ab 08.03.2008 an die <strong>GBW</strong> AG verkauft.<br />
Schwerpunkt der Tätigkeit der <strong>GBW</strong> Management<br />
GmbH ist seither allein die umfassende Geschäftsbesorgung<br />
für die Gesellschaften der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>.<br />
Die Bayerische Landesbank hat am 28.01.2008 beschlossen,<br />
das Stammkapital der Gesellschaft im Wege<br />
einer ordentlichen Kapitalherabsetzung gemäß § 58<br />
GmbHG von damals 35.421 T€ auf 25 T€ herabzusetzen.<br />
Der Vollzug der Kapitalherabsetzung erfolgte<br />
durch Handelsregistereintragung am 12.06.<strong>2009</strong>. Für<br />
eine reine Servicegesellschaft ist keine hohe Kapitalausstattung<br />
erforderlich, zumal die <strong>GBW</strong> Management<br />
GmbH mit der <strong>GBW</strong> AG seit 01.04.2008 einen<br />
Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen hat.<br />
Zur weiteren Optimierung der Konzernstruktur wurde<br />
das Wirtschaftsjahr der <strong>GBW</strong> Management GmbH auf<br />
das Kalenderjahr umgestellt. Im Berichtsjahr ergibt sich<br />
ein Rumpfgeschäftsjahr vom 01.04.<strong>2009</strong> bis zum<br />
31.12.<strong>2009</strong>.<br />
■ Formwechsel der JATRA Grundstücksgesellschaft<br />
mbH & Co. KG zur GmbH<br />
Ende 2007 hat die <strong>GBW</strong> AG einen 94,9 %-Kommanditanteil<br />
an der JATRA Grundstücksgesellschaft mbH<br />
44
Konzernlagebericht<br />
& Co. KG erworben. Die JATRA Grundstücksgesellschaft<br />
mbH & Co. KG wiederum hält an der <strong>GBW</strong><br />
Wohnungs GmbH eine 5,1 %-Beteiligung. Die übrigen<br />
Anteile an der <strong>GBW</strong> Wohnungs GmbH hält die<br />
<strong>GBW</strong> AG. Im Berichtsjahr wurde die Umwandlung der<br />
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG in die<br />
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH beschlossen. Der<br />
Vollzug des Formwechsels erfolgte mit Handelsregis -<br />
tereintragung vom 04.09.<strong>2009</strong>.<br />
■ Verschmelzung der CityTec Maßnahmeträger GmbH<br />
auf die <strong>GBW</strong> Management GmbH<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> sieht ihre Kernkompetenzen in der<br />
Vermietung von Wohnungen und in einem aktiven<br />
Portfoliomanagement. Bei der CityTec Maßnahmeträger<br />
GmbH (100 %ige Tochter der <strong>GBW</strong> AG)<br />
handelt es sich um eine Projektgesellschaft zur Durchführung<br />
von Maßnahmeträgerschaften, die im Jahre<br />
1998 gegründet wurde. Diese Geschäftstätigkeit<br />
fällt nicht mehr in die zuvor beschriebenen Hauptgeschäftsfelder<br />
der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>. Zudem ist das<br />
Marktumfeld für die Betreuung von Maß nah me -<br />
trägerschaften schwieriger geworden. Diesen Bereich<br />
übernehmen zunehmend Architektur- und<br />
Projektsteuerungsbüros. Aus diesem Grund wurde die<br />
CityTec Maßnahmeträger GmbH mit Wirkung zum<br />
01.10.<strong>2009</strong> auf die <strong>GBW</strong> Management GmbH verschmolzen,<br />
in der alle Verwaltungsaufgaben in der gesamten<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> gebündelt werden. Einen noch<br />
laufenden kleineren Auftrag der CityTec übernimmt<br />
die <strong>GBW</strong> Management GmbH. Durch die Verschmelzung<br />
wird die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> gestrafft; Verwaltungsund<br />
Prüfungsaufwand für die CityTec entfallen.<br />
■ Neuaufstellung der <strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH<br />
Im Herbst 2007 wurde das gesamte Personal der<br />
Gesellschaften der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> in zwei Dienstleis -<br />
tungsgesellschaften überführt. Das Haus meisterpersonal<br />
wechselte in die <strong>GBW</strong> Ge bäu de management<br />
GmbH und das Verwaltungspersonal in die <strong>GBW</strong><br />
Management GmbH. Hinsichtlich der <strong>GBW</strong> Gebäudemanagement<br />
GmbH war seinerzeit vorgesehen, mit<br />
einem externen und professionellen Facility-Management-Partner<br />
die Organisation und die Wettbewerbsfähigkeit<br />
der <strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH zu<br />
optimieren.<br />
Zu diesem Zweck wurde am 04.03.2008 ein Joint-<br />
Venture-Vertrag zwischen der <strong>GBW</strong> AG und einem<br />
Facility-Management-Partner mit Beteiligung der<br />
<strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH sowie in Folge<br />
weitere Durchführungsverträge auch unter Beteiligung<br />
der immobilienbesitzenden Gesellschaften der<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> abgeschlossen.<br />
Am Ende der im Joint-Venture-Vertrag vorgesehenen<br />
Prüfungs- und Machbarkeitsphase zeigte sich, dass die<br />
angestrebten Kosteneinsparungsziele in der geplanten<br />
Höhe nicht zu realisieren waren. Die Joint-Venture-Partner<br />
vereinbarten daher, ihre Zusammenarbeit<br />
bis zum 31.12.<strong>2009</strong> zu beenden und die Aufgaben<br />
der <strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH wieder vollständig<br />
in die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> zu integrieren.<br />
Die organisatorische Einbindung der <strong>GBW</strong> Gebäudemanagement<br />
GmbH wird in der Weise erfolgen, dass<br />
die <strong>GBW</strong> Management GmbH als zentrale Dienstleis -<br />
tungsgesellschaft für die Gesellschaften der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> ab 01.01.2010 auch die bisherigen Aufgaben<br />
der <strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH in Bezug auf<br />
die immobilienbesitzenden Gesellschaften der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong>, bis auf die Hausmeistertätigkeiten, die in der<br />
<strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH verbleiben, übernehmen<br />
wird.<br />
■ Weitere Harmonisierung der Arbeitsprozesse<br />
Die erfolgreiche Einführung des Invoice Workflows<br />
sowie die Implementierung eines konzernübergreifenden<br />
Planungstools haben die Arbeitsprozesse erfolgreich<br />
harmonisiert und optimiert. Für das Jahr<br />
2010 sind weitere Verbesserungen des IT-Systems in<br />
Vorbereitung.<br />
45
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
■ Mieteinnahmen gesteigert<br />
In <strong>2009</strong> wurden konzernweit 144,5 Mio. € (Vorjahr:<br />
136,2 Mio. €) Istmieten erzielt. Die Nutzung von<br />
Mietsteigerungspotenzialen sowie die deutliche Reduzierung<br />
des Leerstands haben dazu beigetragen,<br />
dass sich die Istmieten um 8,3 Mio. € auf 144,5 Mio. €<br />
erhöhten, was einer Steigerung von 6,0 % entspricht.<br />
Die Erträge aus den Verkäufen von Wohnanlagen, die<br />
nicht den strategischen Anforderungen der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> entsprachen, wurden im Wesentlichen für Investitionen<br />
in Wohnanlagen an den Kernstandorten<br />
und Nebenstandorten verwendet, was sich positiv auf<br />
die Mieteinnahmen ausgewirkt hat.<br />
4.2 Ertragslage<br />
Die Umsetzung der Geschäftspolitik spiegelt sich in der<br />
deutlichen Ergebnisverbesserung im Geschäftsjahr <strong>2009</strong><br />
wider. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> weist ein Jahresergebnis von<br />
21,2 Mio. € (Vorjahr: –12,8 Mio. €) aus. Das Konzernergebnis<br />
vor Steuern beläuft sich auf 25,9 Mio. €.<br />
■ Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung des<br />
Konzerns betragen im Geschäftsjahr insgesamt 198,1<br />
Mio. €, damit ist ein deutlicher Anstieg gegenüber<br />
dem Vorjahreswert von 186,1 Mio. € zu verzeichnen.<br />
■ Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf<br />
40,0 Mio. € und sind gegenüber dem Vorjahr aufgrund<br />
von höheren Verkaufserlösen aus Wohnanlagen<br />
deutlich angestiegen. Der Verkauf von<br />
Wohnanlagen und die daraus erzielten Veräußerungsgewinne<br />
trugen in <strong>2009</strong> mit insgesamt 32,9<br />
Mio. € (Vorjahr: 6,8 Mio. €) zu diesem Ergebnis bei.<br />
■ Die Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen<br />
aus Hausbewirtschaftung sind mit 82,9 Mio. €<br />
gegenüber dem Vorjahr (69,3 Mio. €) höher ausgefallen.<br />
Diese Erhöhung ist im Wesentlichen auf<br />
die Instandhaltungsaktivitäten zurückzuführen.<br />
Die Aufwendungen für Instandhaltung und<br />
aufwandswirksame Modernisierungskostenanteile<br />
betragen 24,1 Mio. € (Vorjahr: 18,0 Mio. €).<br />
■ Die Personal- und Sachaufwendungen beliefen sich<br />
in <strong>2009</strong> auf 39,4 Mio. € (Vorjahr: 32,6 Mio. €). Aufgrund<br />
des Erstkonsolidierungszeitpunktes der <strong>GBW</strong><br />
Management GmbH zum 01.04.2008 ist ein Vorjahresvergleich<br />
der Personal- und Sachaufwendungen<br />
nur eingeschränkt möglich. Die Anpassung des Diskontierungszinssatzes<br />
bei der Ermittlung der Pensionsrückstellungen<br />
von 6,0 % im Vorjahr auf 5,25 %<br />
im Berichtsjahr führte zu einem Anstieg der Personalaufwendungen.<br />
■ Das negative Zinsergebnis von 56,7 Mio. € blieb gegenüber<br />
dem Vorjahr mit 56,1 Mio. € trotz Investitionstätigkeit<br />
nahezu unverändert. Wesentlicher Grund<br />
hierfür ist, dass zur Überwachung und Steuerung von<br />
Zinsänderungsrisiken, welchen die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> aufgrund<br />
ihres kapitalintensiven und langfristig angelegten<br />
Geschäftsmodells ausgesetzt ist, geeignete<br />
Management- und Kontrollsysteme eingesetzt werden.<br />
Der Handel und die Abwicklung von Finanzinstrumenten<br />
sind organisatorisch strikt vom<br />
Risikocontrolling getrennt.<br />
Alle Grund- und Sicherungsgeschäfte werden in einem<br />
Treasury-System abgebildet, sodass sie laufend bewertet<br />
werden können. Hierbei stützt sich die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> auf interne Richtlinien, die vom Vorstand vorgegeben<br />
und ständig weiterentwickelt werden. Das<br />
Finanzcontrolling und die Konzernrevision wachen<br />
darüber, dass die Richtlinien eingehalten werden. Ziel<br />
der vom Vorstand laufend erörterten Zinssicherungspolitik<br />
der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> ist nicht die Generierung von<br />
zusätzlichen Erträgen, sondern die Verringerung von<br />
Schwankungen im Finanzergebnis.<br />
Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos bei variabel<br />
verzinslichen Verbindlichkeiten wurden derivative<br />
Finanzierungsinstrumente mit einem Volumen von<br />
202.126 T€ abgeschlossen. Mit den Sicherungsmaß-<br />
46
Konzernlagebericht<br />
nahmen wird das Ziel verfolgt, variabel verzinsliche<br />
Finanzschulden in festverzinsliche Kreditverbindlichkeiten<br />
zu transformieren und damit die Cashflows der<br />
finanziellen Verbindlichkeiten langfristig zu sichern. Bei<br />
den Zinssicherungsinstrumenten handelt es sich ausschließlich<br />
um Festzinszahler-Swaps mit einem durchschnittlichen<br />
jährlichen Festzinssatz von derzeit<br />
4,39 %. Die eingesetzten derivativen Finanzinstrumente<br />
dienen dazu, Grundgeschäfte abzusichern.<br />
Unter Einrechnung der für die designierten Darlehen<br />
vereinbarten Kreditaufschläge erhöht sich der entsprechende<br />
Vergütungssatz auf 5,02 % p.a. Die gewichtete<br />
Restlaufzeit der Zinssicherungsinstrumente<br />
beträgt 7,4 Jahre. Für die von der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> gegenüber<br />
Dritten geschuldeten Festzinsdarlehen ohne<br />
gesonderte Zinssicherung von 1.212.684 T€ errechnet<br />
sich zum 31.12.<strong>2009</strong> ein gewichteter Durchschnittszinssatz<br />
von 3,57 % p.a. bei einer Restlaufzeit<br />
der Zinsbindung von 20,7 Jahren.<br />
■ Die Konzernfunktion und die allgemeine Verwaltung<br />
haben das EBIT mit nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen<br />
abzüglich Erträgen von 26,1 Mio. € belastet.<br />
■ Das EBITDA betrug 120,3 Mio. € und liegt mit 10,9<br />
% deutlich über dem Vorjahresergebnis von 108,5<br />
Mio. €.<br />
■ Das EBT/Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit<br />
des Konzerns beträgt 25,9 Mio. € (Vorjahr: 23,0<br />
Mio. €).<br />
■ Das Jahresergebnis liegt insbesondere aufgrund der<br />
positiven Ergebnisbeiträge aus Verkäufen von Wohnanlagen<br />
bei 21,2 Mio. € und damit deutlich über dem<br />
Vorjahresergebnis (–12,8 Mio. €), das durch den Sondereffekt<br />
aus der EK02-Belastung geprägt war.<br />
4.3 Vermögens- und Finanzlage<br />
Die Vermögens- und Finanzlage der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> hat<br />
sich trotz der schwierigen Rahmenbedingungen an den<br />
Finanz- und Immobilienmärkten im Geschäftsjahr <strong>2009</strong><br />
solide entwickelt.<br />
Aktiva <strong>2009</strong> 2008<br />
in Mio. € in Mio. €<br />
Anlagevermögen 1.807,4 1.764,2<br />
Umlaufvermögen 103,9 81,9<br />
davon flüssige Mittel 24,9 9,3<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 0,4 0,3<br />
Bilanzsumme 1.911,7 1.846,4<br />
Passiva <strong>2009</strong> 2008<br />
in Mio. € in Mio. €<br />
Eigenkapital 355,0 337,9<br />
Rückstellungen 42,0 38,9<br />
davon Pensionsrückstellungen 23,0 20,7<br />
Verbindlichkeiten 1.514,3 1.469,5<br />
Rechnungsabgrenzungsposten 0,4 0,1<br />
Bilanzsumme 1.911,7 1.846,4<br />
47
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
■ Die Bilanzsumme des <strong>GBW</strong> Konzerns stieg <strong>2009</strong> von<br />
1.846,4 Mio. € im Vorjahr um 65,3 Mio. € auf<br />
1.911,7 Mio. €. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen<br />
auf eine Erhöhung der Position „Grundstücke mit<br />
Wohnbauten“, welche den Ankauf des Siemens-Portfolios<br />
enthält, sowie auf eine Erhöhung der flüssigen<br />
Mittel von 9,3 Mio. € auf 24,9 Mio. € zurückzuführen.<br />
■ Das Vermögen des Konzerns ist vom Immobilienbestand<br />
des Anlagevermögens geprägt. Es hat mit einem<br />
Buchwert von 1.787,4 Mio. € zum 31.12.<strong>2009</strong> (Vorjahr:<br />
1.736,4 Mio. €) einen Anteil von rund 93,5 % an<br />
der Bilanzsumme. Im Jahr <strong>2009</strong> wurde ein Zuwachs in<br />
Höhe von 51,0 Mio. € verbucht. Der Konzern hat am<br />
Bilanzstichtag 33.283 eigene Wohnungen mit<br />
2.043.560 qm bewirtschaftet, davon waren 21.496<br />
Wohneinheiten frei finanziert und 11.787 Wohneinheiten<br />
öffentlich gefördert.<br />
■ Das gesamte Umlaufvermögen beträgt am Bilanzstichtag<br />
103,9 Mio. € (Vorjahr: 81,9 Mio. €), wovon<br />
24,9 Mio. € (Vorjahr: 9,3 Mio. €) auf flüssige Mittel<br />
entfallen.<br />
■ Der Anstieg der flüssigen Mittel stellt sich anhand<br />
einer Kapitalflussrechnung wie folgt dar:<br />
Kapitalflussrechnung des <strong>GBW</strong>AG Konzerns <strong>2009</strong> 2008<br />
in Mio. € in Mio. €<br />
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 26,4 35,7<br />
Cashflow aus der Investitionstätigkeit –47,4 –63,7<br />
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 36,5 12,7<br />
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 15,5 –15,3<br />
Konsolidierungsbedingte Änderung des Finanzmittelfonds 0,1 0,3<br />
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 9,3 24,3<br />
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 24,9 9,3<br />
■ Das bilanzielle Eigenkapital des <strong>GBW</strong> Konzerns zum<br />
31.12.<strong>2009</strong> beträgt 355,0 Mio. € (Vorjahr: 337,9<br />
Mio. €). Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus<br />
dem Konzernjahresüberschuss. Die Eigenkapitalquote<br />
beträgt im Berichtsjahr 18,6 % (Vorjahr: 18,3 %).<br />
■ Die Nettoverschuldung gegenüber Dritten beträgt<br />
zum Bilanzstichtag 1.420,8 Mio. €.<br />
48
Konzernlagebericht<br />
4.4 Geschäftsfelder<br />
4.4.1 Portfoliomanagement<br />
Zu Beginn des Jahres <strong>2009</strong> erwarb die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
insgesamt 790 Wohnungen aus dem Wohnungsportfolio<br />
der Siemens AG am Kernstandort Erlangen. Weiterhin<br />
wurde eine nahezu neuwertige Wohnanlage in<br />
München mit 44 Wohnungen angekauft.<br />
Im Jahr <strong>2009</strong> wurden insgesamt 1.539 Wohnungen,<br />
überwiegend in Randlagen und aus Streubesitz, verkauft.<br />
Nachdem aufgrund der Finanzkrise in der zweiten<br />
Jahreshälfte 2008 auf Käuferseite größere<br />
Zurückhaltung bzw. Finanzierungsschwierigkeiten vorherrschten,<br />
belebte sich im Jahresverlauf <strong>2009</strong> der Transaktionsmarkt<br />
für Wohnimmobilien. Das drückte sich<br />
gegenüber dem Vorjahr durch einen deutlichen Anstieg<br />
der Verkäufe aus. Dies ermöglichte einen wesentlichen<br />
Fortschritt bei der Erreichung des strategischen Ziels, die<br />
Wohnungsbestände der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> an den bayerischen<br />
Ballungszentren und prosperierenden Wirtschaftsregionen<br />
zu konzentrieren. Zum 31.12.<strong>2009</strong><br />
befanden sich 83 % (im Vorjahr rd. 80 %) der Wohnungen<br />
an den 20 größten Standorten in Bayern. Insgesamt<br />
ergab sich aus den An- und Verkaufsaktivitäten<br />
eine geringfügige Reduzierung des Wohnungsbestandes<br />
der <strong>Gruppe</strong> von 33.864 Wohnungen auf 33.283<br />
Wohnungen.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> überprüft kontinuierlich die Rentabilität<br />
des Wohnungsportfolios und legt einen besonderen<br />
Fokus auf die Zukunftsaussichten und<br />
Chancen der einzelnen Standorte. Von Standorten,<br />
die weniger günstige Entwicklungen erwarten lassen,<br />
wird sich die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> sukzessive trennen. Durch<br />
diesen Prozess wird die Qualität des Wohnungsportfolios<br />
gesteigert und etwaige künftige Vermietungsrisiken<br />
reduziert.<br />
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Verkaufstransaktionen der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> im Geschäftsjahr <strong>2009</strong>.<br />
Anzahl Wohnfläche Durchschnitts- Verkaufspreis Konzern-<br />
Wohnungen in m² preis je m² in T€ buchwerte in T€<br />
Blockverkauf 1.481 88.036 666 58.631 29.275<br />
Einzelverkauf* 58 4.151 1.455 6.039 4.123<br />
Insgesamt 1.539 92.187 702 64.670 33.398<br />
*Der Einzelverkauf enthält Verkäufe aus dem Umlaufvermögen der <strong>GBW</strong> Asset GmbH.<br />
Im Rahmen der strategischen Portfoliooptimierung hat<br />
sich die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> im Jahr <strong>2009</strong> von Wohnanlagen<br />
in Randlagen (u.a. Burgkirchen, Eschenbach, Füssen,<br />
Röslau, Röthenbach, Schongau, Wunsiedel) getrennt.<br />
Zudem wurde eine Wohnanlage in München am Candidplatz<br />
veräußert, die aufgrund eines erheblichen<br />
Sanierungsbedarfs die internen Rentabilitätsanforderungen<br />
für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen<br />
nicht mehr erfüllte.<br />
Bei dem Verkauf von Einzelwohnungen handelt es sich<br />
ausschließlich um Eigentumsgemeinschaften mit Dritten<br />
(Streubesitz).<br />
49
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Der Wohnungsbestand der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> zum 31.12.<strong>2009</strong>:<br />
<strong>GBW</strong>AG <strong>GBW</strong> <strong>GBW</strong> <strong>GBW</strong> <strong>GBW</strong> <strong>GBW</strong> Konzern<br />
Franken Ober- Nieder- Wohnungs Asset<br />
GmbH bayern und bayern und GmbH GmbH<br />
Schwaben Oberpfalz<br />
GmbH GmbH<br />
Anfangsbestand<br />
am 01.01.<strong>2009</strong> 10.382 10.799 6.809 4.775 1.010 89 33.864<br />
Statistische Korrektur 0 0 0 0 1 0 1<br />
Ankäufe 834 0 0 0 0 0 834<br />
Verkäufe –773 –306 –361 –70 –1 –28 –1.539<br />
Neubau 133 0 15 0 0 0 148<br />
Zwischensumme 10.576 10.493 6.463 4.705 1.010 61 33.308<br />
Zusammenlegung –8 –1 –11 –5 0 0 –25<br />
Wohnungsteilung 0 0 0 0 0 0 0<br />
Gesamt 10.568 10.492 6.452 4.700 1.010 61 33.283<br />
davon<br />
frei finanziert 7.950 6.384 4.520 1.595 986 61 21.496<br />
öffentlich gefördert 2.003 4.055 1.738 2.927 24 0 10.747<br />
Einkommensorientierte<br />
Förderung 615 53 194 178 0 0 1.040<br />
Wohnfläche in m² 668.038 655.792 371.216 292.271 52.625 3.618 2.043.560<br />
Der Anteil der frei finanzierten Immobilienbestände in<br />
der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> beträgt 64,59 %, der sozial gebundene<br />
Anteil der Immobilienbestände liegt bei 35,41 %.<br />
Der Verkehrswert der als Investment Properties gehaltenen<br />
Immobilien der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> zum 31.12.<strong>2009</strong><br />
beträgt 2,3 Mrd. €. Die Werte wurden nach dem Discounted-Cashflow<br />
(DCF)-Modell mit einem durchschnittlichen<br />
Zinssatz von 5,98 % ermittelt.<br />
4.4.2 Immobilienbewirtschaftung<br />
Das Marktumfeld blieb im Jahr <strong>2009</strong> für die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong>, deren Kerngeschäft in der Bewirtschaftung und<br />
Verwaltung ihrer Immobilien liegt, trotz der Auswirkungen<br />
der Wirtschafts- und Finanzkrise und der Turbulenzen<br />
auf internationaler Wirtschaftsebene unverändert<br />
günstig. Dies ist auf die Fokussierung auf eine der wirtschaftsstärksten<br />
Regionen Deutschlands zurückzuführen.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> legt besonderen Wert auf Mieterzufriedenheit<br />
und eine langfristige Mieterbindung. In diesem<br />
Zusammenhang spielt der Kundenservice eine<br />
wichtige Rolle, mit dem die Erreichbarkeit der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> für die Mieter und eine kompetente, verlässliche<br />
Betreuung vor Ort an den einzelnen Standorten<br />
ermöglicht wird. Der hohe Anspruch an den Kundenservice<br />
spiegelt sich in der hohen Mieterzufriedenheit<br />
wider. So wohnt ein Mieter der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> durchschnittlich<br />
11 Jahre in seiner Wohnung. Auch die niedrige<br />
Fluktuationsrate von 8,75 %, die gegenüber dem<br />
Vorjahr (8,76 %) nahezu unverändert blieb, ist ein Indiz<br />
für die Mieterzufriedenheit.<br />
Der Trend zum urbanen Wohnen hält national wie international<br />
unvermindert an. Diese ansteigende Bevölkerungsentwicklung<br />
in den Großstädten wirkt sich entsprechend<br />
positiv auch auf die Mietsteigerungspotenziale an den<br />
50
Konzernlagebericht<br />
Kernstandorten der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> aus.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> ist bestrebt, trotz der schwierigen wirtschaftlichen<br />
Rahmenbedingungen, Mietanpassungen innerhalb<br />
des gesetzlich festgelegten Rahmens<br />
vorzunehmen und die Vermietung von leer stehenden<br />
Wohneinheiten zu forcieren. Das Management der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> wird dabei die Besonderheiten des Portfolios und<br />
die lokalen Gegebenheiten bei den Mietanpassungen<br />
berücksichtigen. Die Leerstandsquote des <strong>GBW</strong> Gesamtportfolios<br />
betrug 2,08 % zum 31.12.<strong>2009</strong> und ist<br />
gegenüber dem Vorjahr (3,52 %) deutlich gesunken.<br />
Um die Vermietungsaktivitäten zu fördern, wurden<br />
Werbe- und Marketingaktionen durchgeführt sowie<br />
wirtschaftliche Anreize entwickelt und umgesetzt. Dies<br />
hat sich entsprechend positiv auf die Leerstandsquote<br />
ausgewirkt.<br />
Die Leerstände resultieren insbesondere aus marktbedingten<br />
Einflüssen, aus temporären Leerständen aufgrund<br />
von Einzelmodernisierungen bei Mieterwechseln<br />
sowie aus Gesamtmodernisierungen. Der marktbedingte<br />
Leerstand ist zum größten Teil auf strukturelle und wirtschaftliche<br />
Bedingungen an den einzelnen Standorten<br />
zurückzuführen. Die Leerstände aus Modernisierungen<br />
werden in Kauf genommen, um die betreffenden Wohnungen<br />
auf einen modernen, zeitgemäßen und<br />
nachfrageorientierten Standard zu bringen. Damit steigert<br />
die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> nachhaltig den Wert ihrer Wohnungen<br />
und schafft gleichzeitig neue, angenehme<br />
Lebensräume für ihre Mieter.<br />
Da die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> auf langfristige Werterhaltung der<br />
Wohnungsbestände baut, wurden im Berichtsjahr Modernisierungs-<br />
und Instandhaltungsmaßnahmen in<br />
Wohnanlagen an den Kernstandorten sowie den Nebenstandorten<br />
durchgeführt und damit der eigene Bestand<br />
kontinuierlich und nachhaltig verbessert. Die<br />
nachhaltige Revitalisierung des eigenen Wohnungsportfolios<br />
wird auch im kommenden Geschäftsjahr mit Instandhaltungs-<br />
und Modernisierungsmaßnahmen<br />
fortgesetzt.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> weist für das Geschäftsjahr <strong>2009</strong> einen<br />
Anstieg der Istmieten in Höhe von 6,0 % aus. Diese Steigerung<br />
ist im Wesentlichen auf die Umsetzung von<br />
rechtlich zulässigen Mietsteigerungen, Leerstandsreduzierung<br />
und die Neuvermietung zur jeweiligen Marktmiete<br />
zurückzuführen.<br />
Die Istmiete des Geschäftsjahres, bezogen auf die vorhandene<br />
Stichtagsfläche zum 31.12.<strong>2009</strong>, beträgt<br />
5,77 €/qm. Nachfolgendes Schaubild gibt einen Überblick<br />
über die Istmiete im <strong>GBW</strong> Konzern zum Stichtag<br />
31.12.<strong>2009</strong>.<br />
6,20 €<br />
6,00 €<br />
5,80 €<br />
5,60 €<br />
5,77 €<br />
5,40 €<br />
5,20 €<br />
5,39 €<br />
5,00 €<br />
4,80 €<br />
4,92 €<br />
4,60 €<br />
4,40 €<br />
4,20 €<br />
4,00 €<br />
Dezember 07 Dezember 08 Dezember 09<br />
51
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Die Istmiete setzt sich aus Erträgen aus der Vermietung<br />
von Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Parkplätzen<br />
und sonstigen Flächen zusammen. Dabei wurden<br />
die Erlösschmälerungen aus Leerstand und aus Eigennutzung<br />
bereits abgezogen.<br />
Region Wohneinheiten Wohnfläche Gewerbe- Gewerbe- Gesamt- in % zur<br />
in m² einheiten fläche in m² fläche in m² Fläche<br />
München, Landeshauptstadt 7.590 437.973 117 15.465 453.437 21,74<br />
Nürnberg, Stadt 3.297 199.905 53 9.790 209.696 10,06<br />
München, Umland 2.597 164.376 24 2.192 166.568 7,99<br />
Erlangen, Stadt 2.242 146.103 8 552 146.655 7,03<br />
Regensburg, Stadt 1.437 87.197 8 1.483 88.680 4,25<br />
Landshut, Stadt 1.298 87.219 6 775 87.994 4,22<br />
Miltenberg, Landkreis 1.190 78.419 2 174 78.593 3,76<br />
Würzburg, Stadt 946 60.680 15 2.443 63.123 3,03<br />
Aschaffenburg, Stadt 896 56.532 2 68 56.601 2,71<br />
Rosenheim, Stadt 878 57.227 0 0 57.227 2,74<br />
Kitzingen, Landkreis 633 37.897 0 0 37.897 1,82<br />
Rhön-Grabfeld, Landkreis 591 35.179 0 0 35.179 1,69<br />
Dingolfing-Landau, Landkreis 573 38.325 3 445 38.769 1,86<br />
Amberg, Stadt 550 33.293 5 282 33.574 1,61<br />
Pfaffenhofen a.d. Ilm, Landkreis 538 34.298 0 0 34.298 1,64<br />
Traunstein, Landkreis 504 31.427 0 0 31.427 1,51<br />
Garmisch-Partenkirchen, Landkreis 481 31.646 0 0 31.646 1,52<br />
Memmingen, Stadt 479 24.106 0 0 24.106 1,16<br />
Regensburg, Landkreis 478 28.020 20 2.800 30.820 1,48<br />
Amberg-Sulzbach, Landkreis 473 25.679 2 215 25.894 1,24<br />
TOP-20-Städte und Landkreise 27.671 1.695.500 265 36.684 1.732.184 83,06<br />
Sonstiges Bayern 5.612 348.060 33 5.234 353.294 16,94<br />
Gesamtsumme 33.283 2.043.560 298 41.918 2.085.478 100,00<br />
Regional betrachtet, zeichnet sich das Portfolio des<br />
<strong>GBW</strong> AG Konzerns durch eine Konzentration des Bestandes<br />
an attraktiven Standorten aus. So befinden sich<br />
allein in den Wirtschaftsräumen München, Nürnberg/<br />
Erlangen und Regensburg ca. 51 % (Vorjahr: 48 %)<br />
des Wohnungsbestandes. Über 83 % (Vorjahr: 80 %)<br />
des Bestandes konzentrieren sich auf die 20 größten<br />
Standorte, zu denen neben München u.a. Nürnberg/Erlangen,<br />
Regensburg, Landshut und Würzburg<br />
zählen. Diese hohe Konzentration der Bestände in<br />
Wirtschaftszentren von hoher Kaufkraft, wirtschaftlicher<br />
und demografischer Dynamik und geringer<br />
Arbeitslosigkeit ermöglicht eine kosteneffiziente<br />
Bewirtschaftung der Wohnbestände.<br />
52
Konzernlagebericht<br />
Im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> entwickelten sich die Mieten bezogen auf die einzelnen Gesellschaften und auf die Regionen wie folgt:<br />
Gesellschaft Wohn- Wohn- Gewerbe- vermietbare jährliche jährliche Miete je m²<br />
einheiten einheiten einheiten Fläche** in m² Sollmiet- Istmiet- (auf<br />
in % einnahmen einnahmen* Basis der<br />
Istmiete)<br />
<strong>GBW</strong> AG 10.568 31,8 58 678.047 58.045 T€ 56.616 T€ 6,96 €<br />
<strong>GBW</strong> 10.492 31,5 64 666.399 41.288 T€ 39.943 T€ 4,99 €<br />
Franken GmbH<br />
<strong>GBW</strong> 6.452 19,4 104 382.944 27.425 T€ 26.046 T€ 5,67 €<br />
Oberbayern und<br />
Schwaben GmbH<br />
<strong>GBW</strong> 4.700 14,1 43 298.188 17.021 T€ 16.511 T€ 4,61 €<br />
Niederbayern und<br />
Oberpfalz GmbH<br />
<strong>GBW</strong> Wohnungs 1.010 3,0 27 55.999 5.279 T€ 5.036 T€ 7,49 €<br />
GmbH<br />
<strong>GBW</strong> Asset GmbH 61 0,2 2 3.901 351 T€ 330 T€ 7,05 €<br />
Gesamtsumme 33.283 100,0 298 2.085.478 149.409 T€ 144.482 T€ 5,77 €<br />
Region Wohn- Wohn- Gewerbe- vermietbare jährliche jährliche Miete je m²<br />
einheiten einheiten einheiten Fläche** in m² Sollmiet- Istmiet- (auf<br />
in % einnahmen einnahmen* Basis der<br />
Istmiete)<br />
Franken 12.481 37,5 82 798.905 49.502 T€ 47.895 T€ 5,00 €<br />
München und 10.187 30,6 141 620.005 56.865 T€ 55.397 T€ 7,45 €<br />
Umgebung<br />
Oberbayern und 5.396 16,2 31 335.200 23.963 T€ 22.644 T€ 5,63 €<br />
Schwaben<br />
Oberpfalz und 5.219 15,7 44 331.368 19.079 T€ 18.546 T€ 4,66 €<br />
Niederbayern<br />
Gesamtsumme 33.283 100,0 298 2.085.478 149.409 T€ 144.482 T€ 5,77 €<br />
*Istmieteinahmen setzen sich aus Wohnen, Gewerbe, Parken und Sonstige Erlöseinnahmen zusammen.<br />
** Wohnfläche und Gewerbefläche zum Stichtag 31.12.<strong>2009</strong><br />
53
Zu differenzieren ist die Entwicklung der Mieten im frei<br />
finanzierten und im sozial gebundenen Wohnungsbau.<br />
Aufgrund der Mietpreisbindung sind im geförderten Wohnungsbau<br />
nur geringe Mietsteigerungen möglich.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> hat im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> eine öffentlich<br />
geförderte Wohnanlage mit 131 Wohneinheiten im<br />
Schlossviertel München-Nymphenburg nach nur 18 Monaten<br />
Bauzeit fertiggestellt. Dabei wurden bereits die<br />
Anforderungen der zum 1. Oktober <strong>2009</strong> erheblich verschärften<br />
Energieeinsparverordnung (EnEV <strong>2009</strong>) erfüllt.<br />
Mit dem Schlosspark Nymphenburg, dem Botanischen<br />
Garten und dem Hirschgarten verfügt der Stadtbezirk<br />
Nymphenburg über ausgedehnte Grün- und Erholungsflächen.<br />
Es besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung in<br />
die Innenstadt, in den Stadtteil München-Laim, zum Romanplatz<br />
sowie zum Flughafen München. Geschäfte,<br />
Cafés, Biergärten und Restaurants sind am Romanplatz<br />
und im Laimer Kleinzentrum in der Fürstenrieder Straße<br />
schnell erreichbar. Kindertageseinrichtungen sowie Grundund<br />
weiterführende Schulen liegen in unmittelbarer<br />
Umgebung.<br />
In nur zehn Monaten hat die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> den vierten<br />
und letzten Bauabschnitt in Dachau-Ost, Hebertshausener<br />
Straße mit 15 öffentlich geförderten Wohneinheiten – und<br />
somit seit 2003 insgesamt 48 familiengerechte Wohnungen<br />
an diesem Standort – nach dem KfW-60-Standard,<br />
gebaut. Die Wohnanlage unterschreitet damit sogar die<br />
Werte der verschärften Energieeinsparverordnung (EnEV<br />
<strong>2009</strong>). Davon profitiert nicht nur die Umwelt, auch den<br />
Mietern kommen die Energiesparmaßnahmen in Form geringerer<br />
Nebenkostenbelastungen zugute.<br />
Im Rahmen der Sanierung und Modernisierung einer<br />
Wohnanlage in München-Maxvorstadt wurde ein zusätzliches<br />
Stockwerk mit zwei neuen, modernen Maisonette-Wohnungen<br />
errichtet. Der Anbau eines Aufzuges,<br />
der Einbau neuer Bäder und das energieeinsparende Wärmedämmverbundsystem<br />
an der Außenfassade haben den<br />
Wohnkomfort erheblich gesteigert.
Konzernlagebericht<br />
Weitere 39 öffentlich geförderte Wohnungen mit ähnlichen<br />
Ausstattungs- und Energieeinsparungsstandards<br />
werden seit April <strong>2009</strong> in Freising-Lerchenfeld errichtet.<br />
Rechtzeitig vor dem Winterbeginn konnte das Richtfest<br />
gefeiert werden. Der Bezug der Wohnanlage wird noch<br />
im Sommer 2010 erfolgen.<br />
In der zum Kernportfolio zählenden Wohnanlage Vonder-Tann-Straße<br />
in München, die zwischen den klassizis<br />
tischen Prachtbauten am Odeonsplatz, der<br />
Ludwigstraße und dem Hofgarten gelegen ist und sich<br />
über drei Bauabschnitte erstreckt, konnte der erste Teilkomplex<br />
vom ersten Bauabschnitt der Modernisierungsund<br />
Sanierungsmaßnahmen zum Ende des Geschäftsjahres<br />
abgeschlossen werden. Der Odeonsplatz, die<br />
schönen Cafés, Bistros und die guten Einkaufsmöglichkeiten<br />
in der Innenstadt verleihen einen besonderen, lebendigen<br />
Charme. Das italienische Flair findet in der<br />
unmittelbaren Nähe zum Englischen Garten sowie zum<br />
Hofgarten seinen Ausdruck.<br />
Der Gebäudekomplex wurde in den Jahren zwischen<br />
1830 und 1890 errichtet. Alle Gebäude sind als Ensemble<br />
denkmalgeschützt, einige Gebäude mit besonderen<br />
klassizistischen Stilmerkmalen stehen zudem unter Einzeldenkmalschutz.<br />
Durch die umfangreiche Wohnungsmodernisierung im<br />
gehobenen Standard, die energetische Verbesserung der<br />
Gebäudehüllen, die Kompletterneuerung der Haustechnik<br />
sowie die Neugestaltung der Innenhof-Freiflächen<br />
wird eine hohe Standortqualität erreicht.<br />
Im kommenden Jahr erfolgt die Gesamtfertigstellung des<br />
ersten Bauabschnittes Von-der-Tann-Straße 4 bis 6 und<br />
der Rückgebäude der Hausnummern 8 und 9. Mitte des<br />
Jahres 2010 ist der Baubeginn des zweiten und dritten<br />
Bauabschnittes geplant, dieser erstreckt sich über die Vonder-Tann-Straße<br />
7 bis 10 und die Hahnenstraße 1 bis 3.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wird sich auch weiterhin im geförderten<br />
Wohnungsbau engagieren, gezielt ihren Wohnungsbestand<br />
mit Flächen der Einkommensorientierten<br />
Förderung (EOF) erweitern und somit zur Verjüngung<br />
des Portfolios beitragen. Die 144 öffentlich geförderten<br />
Wohnungen im Haidpark in München-Fröttmanning<br />
werden bis Anfang 2011, die 39 öffentlich geförderten<br />
Wohnungen in Freising-Lerchenfeld im Sommer 2010<br />
termingerecht an die Mieter übergeben.<br />
Im Sommer 2010 wird die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> in München-<br />
Schwabing mit dem Bau von 73 Wohnungen beginnen,<br />
die der Einkommensorientierten Förderung (EOF) unterliegen.<br />
Ziel ist ein „KfW-Effizienzhaus 55“ mit einem<br />
um 30 Prozent besseren energetischen Standard, als<br />
nach der strengen Energieeinsparverordnung (EnEV<br />
<strong>2009</strong>) gefordert.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> konnte im Dezember <strong>2009</strong> den Ankauf<br />
eines attraktiven innerstädtischen Grundstückes,<br />
Ecke Dachauer/Josef-Ruederer-Straße, im Baugebiet<br />
„Nymphenburger Höfe“ beurkunden. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
wird 48 Wohnungen, die der Einkommensorientierten<br />
Förderung (EOF) unterliegen, sowie 3 Gewerbeeinheiten<br />
bauen. Der Baubeginn wird im Frühjahr 2011 erfolgen.<br />
Die Investitionen, die zur Bestandserweiterung und -optimierung<br />
geplant sind, werden nach Rentabilitäts- und<br />
Wirtschaftlichkeitsaspekten geprüft. Dies stellt sicher,<br />
dass die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> an den Standorten investiert, die<br />
von hoher Ertragskraft sowie positiven Zukunftsperspektiven<br />
geprägt sind.<br />
Das <strong>GBW</strong> Mietermagazin, das seit Sommer 2008 dreimal<br />
im Jahr erscheint, hat bei den <strong>GBW</strong>-Mietern eine positive<br />
Resonanz gefunden. Um noch gezielter auf die Mieter<br />
eingehen zu können, wurde im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> eine<br />
Mieterbefragung durchgeführt. Mit der Umfrage wollte<br />
die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> herausfinden, was sie bei der Betreuung<br />
der Mieter und dem Service noch besser machen<br />
kann. Das Ergebnis dieser Analyse ist positiv ausgefallen.<br />
Durchweg positiv mit Note 2 schätzen die befragten<br />
Mieter die Serviceleistungen und den Kontakt zum Vermieter<br />
ein. Im Gesamtergebnis wird die Mieterzufriedenheit<br />
in der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> mit der Note 3+, das<br />
55
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
bedeutet befriedigend mit positiver Tendenz, bewertet.<br />
Dies ist Anlass für die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>, auch im Jahr 2010<br />
die Anregungen der Mieter aufzunehmen und schnellstmöglich<br />
umzusetzen, um dem Anspruch der stetigen<br />
Qualitätsverbesserung gerecht zu werden.<br />
Der Konzern erzielte im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> bei einem<br />
Buchwert des Immobilienbestandes von 1.795,0 Mio. €<br />
ein Segmentergebnis in der Immobilienbewirtschaftung<br />
von 82,5 Mio. €.<br />
Das Segmentvermögen Immobilienbewirtschaftung nach HGB-Buchwerten des <strong>GBW</strong> Konzerns<br />
zum 31.12.<strong>2009</strong>:<br />
Regionen <strong>2009</strong> 2008 % Änderung<br />
in Mio. € in Mio. € zum Vorjahr<br />
München und angrenzende Landkreise 798 771 3,5<br />
Franken 561 513 9,4<br />
Niederbayern und Oberpfalz 276 275 0,4<br />
Oberbayern und Schwaben 231 246 –6,1<br />
Gesamt 1.866 1.805<br />
5. Chancen- und Risikobericht<br />
Auch wenn Deutschland nach der schwersten Rezession<br />
seit Bestehen der Bundesrepublik ab dem zweiten<br />
Quartal <strong>2009</strong> wieder ein positives Wirtschaftswachstum<br />
verzeichnet und sich seither auch einige weitere<br />
volkswirtschaftliche Indikatoren verbessert haben, ist<br />
weiterhin mit zum Teil massiven Auswirkungen der<br />
Wirtschafts- und Finanzkrise zu rechnen. Insbesondere<br />
am Arbeitsmarkt und am Immobilienmarkt ist davon<br />
auszugehen, dass die Folgen der Krise zum Teil erst mit<br />
einer deutlichen zeitlichen Verzögerung sichtbar werden.<br />
Auch die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wird sich der allgemeinen<br />
wirtschaftlichen Entwicklung nicht entziehen können,<br />
da das Marktumfeld noch eine längere Zeit schwierig<br />
bleiben dürfte. Die konkreten Auswirkungen auf die<br />
Bereiche Portfoliomanagement, Bestandsentwicklung<br />
und Finanzen in den kommenden Jahren sind jedoch<br />
nicht eindeutig prognostizierbar.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> unterliegt Risiken, die sich durch rechtliche,<br />
wirtschaftliche und steuerliche Rahmenbedingungen,<br />
durch die demografische Entwicklung, das<br />
Zinsniveau sowie durch Wertschwankungen in den Immobilienmärkten<br />
ergeben können. Mit der in 2008 in<br />
Kraft getretenen Unternehmenssteuerreform sind für die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> zusätzliche Belastungen aus der sogenannten<br />
Zinsschrankenregelung entstanden. Die steuerlichen<br />
Optimierungsmöglichkeiten zur Vermeidung<br />
dieser Nachteile sind aufgrund der Kapitalintensität nur<br />
in eingeschränktem Umfang gegeben. Externe Faktoren<br />
wie die Zinsschrankenregelung können nicht beeinflusst,<br />
sondern lediglich antizipiert und soweit wie möglich im<br />
Rahmen der Geschäftstätigkeit und Strategie berücksichtigt<br />
werden.<br />
56
Konzernlagebericht<br />
Trotz des weiterhin schwierigen Marktumfeldes ist die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> für das kommende Geschäftsjahr gut aufgestellt,<br />
da das Portfolio überwiegend aus Wohnimmobilien<br />
besteht. Der Wohnungsmarkt ist relativ<br />
unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung und<br />
zudem durch langfristige Bestandshaltung und -bewirtschaftung<br />
gekennzeichnet.<br />
Die Finanzkrise führte zwar dazu, dass im Jahr <strong>2009</strong><br />
das Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt stark<br />
zurückging. Positive Ausnahme ist jedoch das Segment<br />
der Wohnimmobilien. Diese Assetklasse erfreute<br />
sich nicht zuletzt aufgrund von Inflationsängsten, aber<br />
auch wegen der zwar niedrigen, aber sicheren Renditen<br />
erhöhter Nachfrage. So schichteten insbesondere<br />
institutionelle Investoren ihre Portfolien um und erwarben<br />
verstärkt Wohnimmobilien an zukunftssicheren<br />
Standorten wie z. B. Bayern. Nach Angaben der<br />
führenden Marktforschungsinstitute ist der bayerische<br />
Wohnimmobilienmarkt kaum von der Finanzkrise betroffen,<br />
da Bayern zu einer der kaufkraftstärksten Regionen<br />
in ganz Deutschland gehört. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
konnte ihre Verkäufe von Wohnanlagen deutlich steigern<br />
und über 1.500 Wohnungen, überwiegend in<br />
Randlagen und Streubesitz, mit einem Verkaufsvolumen<br />
von über 64,5 Mio. € veräußern. Zum gegenwärtigen<br />
Zeitpunkt geht das Management davon aus,<br />
dass dieses starke Interesse an Wohnimmobilien auch<br />
2010 anhalten wird.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> verfügt seit Mitte des Jahres 2008<br />
über ein mehrstufiges Risikomanagementsystem, das im<br />
Wesentlichen auf einem effizienten und detaillierten Berichtswesen<br />
basiert. Das mehrstufige Risikomanagement<br />
ist auf die einzelnen Gesellschaften, Geschäftsbereiche<br />
und Niederlassungen zugeschnitten, um sämtliche Risikobereiche<br />
des <strong>GBW</strong> Konzerns zu überwachen und<br />
latente Gefahren frühzeitig zu erkennen, sodass gegebenenfalls<br />
rechtzeitig mit entsprechenden Gegenmaßnahmen<br />
reagiert werden kann.<br />
Im Jahr <strong>2009</strong> wurde das Risikomanagement um die<br />
Compliance-Managementsysteme erweitert. Mit der<br />
Einbeziehung dieser Compliance-Regeln konnte die Sensibilität<br />
der Mitarbeiter für Compliance-konformes Verhalten<br />
gestärkt und möglichen Schadenspotenzialen<br />
präventiv begegnet werden.<br />
Die Volatilität am Geld- und Kapitalmarkt hat sich im<br />
abgelaufenen Geschäftsjahr erhöht. Getrieben durch<br />
Rezessionsängste und fortwährende Zinssenkungen<br />
sind die kurz- und langfristigen Zinssätze in der Eurozone<br />
weiter zurückgegangen. Die Geldmarktsätze<br />
für dreimonatige Ausleihungen unter Banken verringerten<br />
sich im Jahresverlauf per saldo um 2,159 %<br />
auf 0,70 %. Die Rendite von 10-jährigen Pfandbriefen<br />
ist im Geschäftsjahr erheblich eingebrochen und<br />
hat zum Jahresende im historischen Vergleich ein<br />
niedriges Niveau erreicht.<br />
Detaillierte Angaben zu den Zinssicherungsgeschäften<br />
sowie zur Finanzierungsstruktur in der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
finden Sie unter Punkt 4.2 Ertragslage im Konzernlagebericht.<br />
Bei den in Bau befindlichen Neu- und Modernisierungsprojekten<br />
wurden keine signifikanten Kosten-, Terminoder<br />
Qualitätsrisiken identifiziert. Dennoch sind Risiken<br />
aufgrund von konjunkturellen Schwächephasen, Preissteigerungen,<br />
Energiepreisentwicklungen sowie Wetterund<br />
Umwelteinflüssen nicht auszuschließen.<br />
Befürchtungen, dass die Konjunkturprogramme zu deutlichen<br />
Baukostensteigerungen führen könnten, haben<br />
sich bisher nicht bestätigt. Die Baukosten insgesamt sind<br />
im Laufe des Jahres <strong>2009</strong> stabil geblieben. Infolge der<br />
Beruhigung auf den Rohstoffmärkten während des Jahres<br />
<strong>2009</strong> sind die Rohbaukosten geringfügig (ca. 0,5 bis<br />
1,0 %) gesunken, der Baustahl bis zu ca. 10 %.<br />
Im Jahr <strong>2009</strong> hat die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> eine neue Konzeption<br />
für den Bereich Facility Management vorbereitet.<br />
Aufgabe und Ziel dieses Bereiches ist es, Rahmenverträge<br />
und einheitliche Leistungsverzeichnisse mit klar<br />
57
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
definierten Qualitätsansprüchen und Preisvereinbarungen<br />
festzulegen. Diese langfristigen Rahmenverträge sichern<br />
eine kostenbewusste laufende Instandhaltung und<br />
Einzelmodernisierungen auf einem hohen Niveau und<br />
tragen damit wesentlich zum langfristigen Werterhalt<br />
der Bestandsimmobilien bei. Diese Maßnahmen bewirken<br />
eine optimierte Bewirtschaftung der Wohnanlagen<br />
und sichern dadurch langfristig stabile Erträge, die wiederum<br />
für zielgerichtete Investitionen eingesetzt werden<br />
können.<br />
Der anhaltende nationale wie internationale Trend zum<br />
urbanen Wohnen lässt die Nachfrage nach bezahlbarem<br />
Wohnraum an den Kernstandorten weiter steigen. Die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> rechnet angesichts dieser Entwicklung<br />
weiterhin mit einem intakten Vermietungsgeschäft.<br />
In Süddeutschland und vor allem in München ist der<br />
Wohnraum bundesweit am knappsten und folglich<br />
teuer. Die wirtschaftlichen Schwächen der vergangenen<br />
zwei Jahre und die nicht abzusehenden weiteren Auswirkungen<br />
der Wirtschafts- und Finanzkrise bergen das<br />
Risiko, dass Mieter arbeitslos werden, signifikante strukturelle<br />
Leerstände entstehen und damit das Ergebnis aus<br />
der Vermietung belastet werden könnte. Im Geschäftsjahr<br />
<strong>2009</strong> konnte die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> die Leerstandsquote<br />
deutlich reduzieren und geht daher weiterhin von einer<br />
positiven Mietentwicklung für die kommenden Jahre<br />
aus. Diese wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden<br />
die Nachfrage nach Wohnungen mit mittlerem bis<br />
einfachem Standard tendenziell ansteigen lassen.<br />
Neben dem sozial gebundenen Wohnungsbestand ist<br />
der Wohnungsbestand der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> bei den frei finanzierten<br />
Wohnungen überwiegend im mittleren Preissegment<br />
vertreten. Dieses Portfolio bildet eine gute Basis<br />
angesichts des zu erwartenden Anstiegs der Nachfrage<br />
nach bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren.<br />
Gerade in den Wirtschaftszentren München, Nürnberg/Erlangen,<br />
Regensburg und Würzburg zeichnen sich<br />
langfristig aufgrund der zu geringen Neubautätigkeit<br />
und des Trends zu Single-Haushalten Engpässe bei der<br />
Wohnraumversorgung ab. Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wird daher<br />
ihren Fokus weiterhin auf den Ausbau ihrer Kernstandorte<br />
und auf die Modernisierung und Verjüngung ihres<br />
Portfolios richten. Hier sind zudem die günstigsten<br />
Voraussetzungen gegeben, diese Investitionen in die<br />
Aufwertung des Wohnungsbestands durch angemessene<br />
Mietanpassungen auch unter dem Gesichtspunkt<br />
der Rentabilität umzusetzen.<br />
Durch ihre Niederlassungsstruktur ist die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> in<br />
den wesentlichen Ballungsräumen Bayerns unmittelbar<br />
im Markt vertreten. Dadurch kann sie bestmögliche Kundennähe<br />
und unmittelbare Marktpräsenz an den einzelnen<br />
Standorten bieten.<br />
Die Optimierung des Wohnungsbestandes der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong>, die Konzentration der Wohnungsbestände auf<br />
Kernstandorte sowie die Niederlassungsstruktur werden<br />
dazu beitragen, die rechtlich möglichen Mietsteigerungen<br />
umzusetzen und weitere Erlössteigerungspotenziale<br />
zu generieren.<br />
Nicht nur die hohe Mieterzufriedenheit, ein Mieter<br />
wohnt durchschnittlich 11 Jahre bei der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong>,<br />
sondern auch das positive Ergebnis der Mieterbefragung<br />
im Geschäftsjahr, spiegeln die Zufriedenheit und<br />
Treue der Mieter wider. Neben diesen Faktoren ist der<br />
sehr geringe Anteil von 298 Gewerbeeinheiten im Portfolio<br />
ein zusätzlicher Pluspunkt, da Gewerbeimmobilien<br />
stärker vom wirtschaftlichen und konjunkturellen<br />
Verlauf betroffen sind als Wohnimmobilien. Vor diesem<br />
Hintergrund sehen wir weiterhin gute Chancen zur<br />
Steigerung der operativen Ergebnisse und ein wertorientiertes<br />
Wachstum der Wohnungsbestände in den<br />
Ballungs zentren wie z.B. München, Nürnberg/Erlangen,<br />
Regensburg und Würzburg.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wird ihr Budget für Instandhaltung<br />
und Modernisierung in den kommenden Jahren, im Hinblick<br />
auf die sich ständig ändernde Energieeinsparverordnung<br />
(EnEV), ausweiten.<br />
58
Konzernlagebericht<br />
<strong>2009</strong> war auch ein Jahr intensiver Medienberichterstattung<br />
über die <strong>GBW</strong> AG. Die Frage nach einem eventuellen<br />
Verkauf von Anteilen an der <strong>GBW</strong> AG durch die<br />
BayernLB, die mit rund 92 % an der <strong>GBW</strong> AG beteiligt<br />
ist, wurde insbesondere vor der Bundestagswahl Ende<br />
September <strong>2009</strong> vielfach in den Medien thematisiert. Im<br />
Zuge des von der Europäischen Kommission geforderten<br />
Restrukturierungsprozesses muss sich die BayernLB<br />
einer deutlichen Verkleinerung unterziehen und sich<br />
dabei auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Dabei stehen<br />
alle Beteiligungen, unter anderem auch die an der<br />
<strong>GBW</strong> AG, grundsätzlich auf dem Prüfstand. Der Verkauf<br />
von Beteiligungen der BayernLB, die nicht zum Kerngeschäft<br />
der Bank zählen, wird bis zum Jahr 2013 angestrebt.<br />
Derzeit sind in der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> und in den einzelnen<br />
Gesellschaften keine Risiken erkennbar, die sich bestandsgefährdend<br />
auswirken könnten. Im Rahmen ihrer<br />
Unternehmensstrategie wird die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> einem<br />
sorgfältigen Risikomanagement auch weiterhin hohe<br />
Priorität einräumen.<br />
6. Nachtragsbericht<br />
Es liegen nach dem Ende des Geschäftsjahres keine Vorgänge<br />
von besonderer Bedeutung vor, die eine wesentliche<br />
Auswirkung auf den Geschäftsverlauf des <strong>GBW</strong> AG<br />
Konzerns hatten.<br />
7. Auftakt 2010 und Ausblick<br />
Das Geschäftsjahr <strong>2009</strong> war aufgrund des konjunkturellen<br />
Umfeldes eine große Herausforderung. Die<br />
Wirtschafts- und Finanzkrise und deren Folgen werden<br />
auch in den kommenden Jahren noch Auswirkungen<br />
zeigen. An den nationalen und internationalen<br />
Finanzmärkten ist das Vertrauen noch lange nicht im<br />
erforderlichen Maß zurückgekehrt. Das Jahr <strong>2009</strong><br />
brachte eine Reihe von Entwicklungen mit sich, die in<br />
der offenbarten Intensität und Reichweite so nicht erwartet<br />
werden konnten und deren Auswirkungen für<br />
die Zukunft noch nicht absehbar sind.<br />
Im dritten und vierten Quartal <strong>2009</strong> haben weitere<br />
Banken in den USA Insolvenz angemeldet. Diese<br />
Ereignisse zeigen, dass es bei Weitem zu früh wäre, von<br />
einem Ende der Krise zu sprechen. Dennoch ist es Zeit,<br />
wieder nach vorn zu blicken, Chancen zu erkennen und<br />
sich mit Selbstvertrauen und Optimismus auf deren<br />
Realisierung zu konzentrieren. In der Herbstprognose<br />
der EU-Kommission für 2010 wird mit einem Wirtschaftswachstum<br />
von 0,7 % in der Europäischen Union<br />
gerechnet (Handelsblatt, 03.11.<strong>2009</strong>).<br />
Der deutsche Immobilienmarkt ist in der Wirtschaftsund<br />
Finanzkrise insbesondere bei den Transaktionsgeschäften<br />
stark eingebrochen, wenngleich Gewerbeimmobilien<br />
stärker betroffen sind als Wohnimmobilien. Zu<br />
den negativen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen<br />
kommen selbst auferlegte Probleme hinzu. Viele<br />
Immobilienunternehmen nutzten in den Vorjahren den<br />
IFRS-Bilanzierungsspielraum, um Bewertungsgewinne<br />
ausweisen zu können. In den letzten zwei Jahren waren<br />
zahlreiche Abwertungen infolge der andauernden Wirtschafts-<br />
und Finanzkrise vorzunehmen. Die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> hat sich dieser Bewertungspolitik nicht angeschlossen<br />
und bewertet die Immobilien traditionell<br />
konservativ. Die stabile Mietentwicklung an den Kernstandorten<br />
Bayerns sichert eine konstante Wertentwicklung<br />
des Portfolios der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> und gewährleistet,<br />
dass keine großen Abwertungen in den Portfolien vorzunehmen<br />
sind.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> sieht sich für die Zukunft gut aufgestellt<br />
und kann trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen,<br />
die in den nächsten Jahren gemäß<br />
Wirtschaftsprognosen zu erwarten sind, grundsätzlich<br />
59
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
von einem nachhaltigen Vermietungsgeschäft und stabilen<br />
Cashflows aus Mieterträgen ausgehen, da die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> über ein Kernportfolio in den prosperierenden<br />
Lagen Bayerns verfügt. Die gezielte Konzentration<br />
der Wohnanlagen insbesondere in München,<br />
Nürnberg/Erlangen, Regensburg und Würzburg<br />
verspricht auch in schwierigen Zeiten eine anhaltende<br />
Nachfrage nach Wohnungen und Mietenwachstum.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> plant auch für das Jahr 2010, Wohnimmobilien,<br />
die nicht strategiekonform sind, zu veräußern.<br />
Das Ziel ist, sich noch mehr auf qualitatives und<br />
weniger auf quantitatives Wachstum zu konzentrieren.<br />
Im Rahmen der konzernweiten Portfoliostrategie werden<br />
insbesondere solche Standorte aufgegeben, an<br />
denen aufgrund einer zu geringen Anzahl von Wohnungen<br />
eine Bewirtschaftung für einen großen Bestandshalter<br />
wie die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> nicht rentierlich ist.<br />
Darüber hinaus werden auch Wohnanlagen veräußert,<br />
die aufgrund ihres Lebenszyklus keine Mietsteigerungspotenziale<br />
mehr erkennen lassen, sofern angemessene<br />
Verkaufspreise erzielbar sind.<br />
Die EU-Kommission erwartet für Deutschland einen<br />
deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit. Die Kommission<br />
geht davon aus, dass die Arbeitslosigkeit von derzeit<br />
7,7 % im Jahr 2010 auf 9,2 % steigen wird (Handelsblatt,<br />
03.11.<strong>2009</strong>). Dieses könnte zu wirtschaftlichen<br />
Problemen bei den Mietern führen. Als Konsequenz<br />
könnte die Quote der Mietausfälle ansteigen und<br />
somit das Ergebnis aus Vermietung belasten. Durch<br />
proaktives Forderungsmanagement will die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> dieser Entwicklung entgegenwirken.<br />
Zur nachhaltigen Sicherstellung der Mieten wird die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> weitgehend mögliche Mietpotenziale<br />
ausschöpfen und durch konsequentes Leerstands- und<br />
Forderungsmanagement versuchen, Erlösschmälerungen<br />
zu vermeiden.<br />
Das Thema Nachhaltigkeit, das als ökologisches, ökonomisches<br />
und soziales Thema angesehen und als<br />
Herausforderung verstanden wird, steht bei der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> ganz oben auf der Agenda. Die ökologische<br />
Gebäudesanierung wird vor dem Hintergrund der CO ² -<br />
Reduktion und des Umweltschutzes sehr ernst genommen.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> stellt sich den enormen<br />
Herausforderungen, ihren Immobilienbestand energetisch<br />
und ökologisch zu sanieren, und ist auf die kommenden<br />
Klimaschutzanforderungen gut vorbereitet.<br />
Durch Wärmeschutz der Gebäudehülle, Erneuerung der<br />
Fenster, Nutzung von Tageslicht und durch effiziente<br />
Lüftungs- und Heizungsanlagen sollen nicht nur die Umwelt<br />
geschont, sondern auch die Betriebskosten optimiert<br />
werden.<br />
Als verantwortungsbewusstes Wohnungsunternehmen<br />
wird die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wo immer möglich umweltschonende<br />
und effiziente Energieträger einsetzen und mit<br />
einem nachhaltigen Gebäudedesign zur Minimierung<br />
des Gesamtenergiebedarfs beitragen. Bei künftigen Neubaumaßnahmen<br />
wird ein besonderes Augenmerk auf<br />
eine ökologische und umweltbewusste Bauweise gelegt.<br />
Auch in 2010 wird der Fokus der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> auf die<br />
konsequente Verjüngung der Bestände gerichtet sein.<br />
Hierfür wurde ein entsprechendes Investitionsbudget im<br />
Bereich Modernisierung und Instandhaltung bereitgestellt.<br />
Dieses Budget wird in den kommenden Jahren ansteigen,<br />
da sich die Instandhaltungskosten aufgrund der<br />
Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung (EnEV<br />
<strong>2009</strong>) erhöht haben.<br />
Der Deutsche Bundestag hat in seiner Sitzung am<br />
26.03.<strong>2009</strong> das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz<br />
(BilMoG) verabschiedet. Die Zustimmung durch den<br />
Bundesrat ist am 03.04.<strong>2009</strong> erfolgt – das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz<br />
trat am 29.05.<strong>2009</strong> in Kraft.<br />
Damit ist das seit November 2007 laufende Gesetzgebungsverfahren<br />
abgeschlossen.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wird die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes<br />
(BilMoG), die ab dem<br />
01.01.2010 Geltung haben, erstmalig im Geschäftsjahr<br />
60
Konzernlagebericht<br />
2010 anwenden. Die schon im Geschäftsjahr <strong>2009</strong><br />
anzuwendenden Regelungen werden befolgt. Wir erwarten<br />
keine wesentlichen Auswirkungen auf die<br />
<strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> aus der Anwendung des BilMoG. Bereits<br />
zum 31.12.<strong>2009</strong> hat die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> den Diskontierungszinssatz<br />
gemäß Veröffentlichung der<br />
Deutschen Bundesbank von 5,25 % für die Abzinsung<br />
der Pensionsrückstellungen angewendet.<br />
Die Personalpolitik der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> wird auch in<br />
2010 auf eine umfassende Begleitung und Förderung<br />
ihrer Mitarbeiter ausgerichtet sein. Dabei liegt der<br />
Schwerpunkt insbesondere auf Motivation und individuellen<br />
Weiterbildungsmaßnahmen. Das soziale<br />
Engagement bei der Münchner Tafel, die warme<br />
Mahlzeiten für Bedürftige zubereitet, sowie die Förderung<br />
des immobilienwirtschaftlichen Lehrstuhls an<br />
der Universität in Regensburg werden auch im Geschäftsjahr<br />
2010 fortgesetzt.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> blickt optimistisch in die nächsten<br />
Jahre und wird alle Energie darauf verwenden, ihre Ziele<br />
erfolgreich umzusetzen, um an die Erfolge aus der Vergangenheit<br />
anzuknüpfen, auch wenn bei der Konjunktur<br />
und an den Finanzmärkten nach wie vor deutliche<br />
Risiken bestehen werden und somit die Immobilienmärkte<br />
und ihr Umfeld schwer berechenbar geworden<br />
sind.<br />
Der Vorstand und das gesamte Management der <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> sind der Auffassung, dass die Weichen für die<br />
Jahre 2010 und 2011 richtig gestellt worden sind und<br />
dass sich der Konzern den wachsenden unternehmerischen<br />
Herausforderungen in angemessener Weise stellt.<br />
Die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> hat mit ihrer Strategie, die nicht zuletzt<br />
auch auf der Instandhaltung, Modernisierung und<br />
damit einhergehenden Wertsteigerungen des bestehenden<br />
Wohnungsportfolios beruht, und mit der klaren sektoralen<br />
und regionalen Fokussierung des Portfolios eine<br />
solide Basis, um die Auswirkungen der Finanzkrise auf<br />
den Märkten erfolgreich zu meistern. Da die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> über ein breit gefächertes Portfolio im Bereich<br />
Wohnen in den wachstumsstärksten Regionen verfügt<br />
und der Anteil an gewerblichen Einheiten gering ist,<br />
kann sie mit relativ hoher Sicherheit ihren Cashflow für<br />
die nächsten Jahre planen.<br />
Für die kommenden Jahre rechnet die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> weiterhin<br />
mit einem positiven Ergebnis und geht davon aus,<br />
ein Mietwachstum oberhalb des bundesweiten Durchschnitts<br />
erzielen und gleichzeitig durch gezielte Optimierung<br />
ihres Portfolios die Wirtschaftlichkeit verbessern<br />
zu können. Dabei wird die <strong>Gruppe</strong> ihren Fokus auf die<br />
Modernisierung und Verjüngung des Portfolios legen<br />
und gleichzeitig an den Kernstandorten weiter wachsen.<br />
Verkäufe in Randlagen wird die <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong> nutzen,<br />
um mit den Erlösen die Verschuldung der Unternehmensgruppe<br />
zu verringern und notwendige Investitionen<br />
im Kernportfolio zu realisieren.<br />
Mit ihrer neuen Organisationsstruktur wird die <strong>GBW</strong><br />
<strong>Gruppe</strong> die Betreuung ihrer Mieter und die Verwaltung<br />
ihres Portfolios noch effizienter gestalten und auf diesem<br />
Wege die Prozesse weiter optimieren.<br />
Die Qualität des Immobilienportfolios und der Mieterbetreuung<br />
haben dabei Vorrang vor weiterem quantitativem<br />
Wachstum.<br />
München, den 28. Januar 2010<br />
Ernst Holland Dr. Claus Lehner Matthias Steinhauer<br />
Vorsitzender des Vorstands Mitglied des Vorstands Mitglied des Vorstands<br />
61
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
<strong>GBW</strong>AG Bilanz<br />
zum 31. Dezember <strong>2009</strong><br />
Aktiva 31.12.<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
A. Anlagevermögen<br />
I. Sachanlagen<br />
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 566.344.128,24 482.527<br />
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 13.124.302,05 13.374<br />
3. Grundstücke ohne Bauten 2.087.686,08 3.658<br />
4. Technische Anlagen und Maschinen 7.012,87 12<br />
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 66.031,61 50<br />
6. Anlagen im Bau 8.735.929,42 16.894<br />
7. Bauvorbereitungskosten 369.684,58 1.395<br />
8. Geleistete Anzahlungen 0,00 260<br />
590.734.774,85 518.170<br />
II. Finanzanlagen<br />
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 426.625.806,90 193.749<br />
2. Beteiligungen 3.114.000,62 0<br />
3. Andere Finanzanlagen 0,00 7<br />
429.739.807,52 193.756<br />
1.020.474.582,37 711.926<br />
B. Umlaufvermögen<br />
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
1. Grundstücke ohne Bauten 2,02 0<br />
2. Unfertige Leistungen 20.469.780,53 18.276<br />
3. Andere Vorräte 251.505,85 293<br />
20.721.288,40 18.569<br />
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
1. Forderungen aus Vermietung 1.378.950,65 1.293<br />
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 72.795,80 322<br />
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 7.012,83 7<br />
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0,00 7<br />
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 68.391.045,37 206.183<br />
6. Sonstige Vermögensgegenstände 4.828.422,23 2.445<br />
74.678.226,88 210.257<br />
III. Flüssige Mittel<br />
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 22.225.641,21 7.864<br />
117.625.156,49 236.690<br />
C. Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Disagio 291.531,71 170<br />
Bilanzsumme 1.138.391.270,57 948.786<br />
62
Jahresabschluss<br />
Passiva 31.12.<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
A. Eigenkapital<br />
I. Gezeichnetes Kapital 54.600.000,00 54.600<br />
II. Kapitalrücklagen 190.273.234,90 190.273<br />
III. Gewinnrücklagen 81.536.990,07 72.337<br />
IV. Bilanzgewinn 31.155.648,45 12.029<br />
357.565.873,42 329.239<br />
B. Rückstellungen<br />
1. Rückstellungen für Pensionen 18.915.952,00 17.737<br />
2. Steuerrückstellungen 353.300,00 97<br />
3. Sonstige Rückstellungen 12.086.047,23 10.582<br />
31.355.299,23 28.416<br />
C. Verbindlichkeiten<br />
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 634.899.798,34 437.159<br />
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 45.638.642,86 46.121<br />
3. Erhaltene Anzahlungen 21.701.879,86 19.294<br />
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 888.730,81 613<br />
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.600.775,18 167<br />
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 29.662.688,32 72.802<br />
7. Sonstige Verbindlichkeiten 13.704.169,05 14.956<br />
davon aus Steuern: € 13.674.926,66<br />
(Vorjahr: T€ 14.905)<br />
749.096.684,42 591.112<br />
D. Rechnungsabgrenzungsposten 373.413,50 19<br />
Bilanzsumme 1.138.391.270,57 948.786<br />
63
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
<strong>GBW</strong>AG Gewinn- und Verlustrechnung<br />
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember <strong>2009</strong><br />
<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
1. Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung 75.887.023,60 68.102<br />
b)aus Verkauf von Grundstücken 0,00 1.430<br />
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 4.500,00 0<br />
75.891.523,60 69.532<br />
2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf<br />
bestimmten Grundstücken mit<br />
fertigen und unfertigen Bauten sowie<br />
unfertigen Leistungen 2.193.599,86 602<br />
3. Sonstige betriebliche Erträge 32.752.580,44 16.301<br />
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen<br />
und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung –31.344.406,37 –28.158<br />
b)Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke –97.180,86 –503<br />
–31.441.587,23 –28.661<br />
5. Rohergebnis 79.396.116,67 57.774<br />
6. Personalaufwand<br />
a) Löhne und Gehälter –721.003,63 –875<br />
b)Soziale Abgaben und Aufwendungen für<br />
Altersversorgung und für Unterstützung –2.961.425,93 –3.792<br />
davon für Altersversorgung: € 2.947.045,77<br />
(Vorjahr: T€ 3.779)<br />
–3.682.429,56 –4.667<br />
7. Abschreibungen Sachanlagen –10.423.878,66 –8.473<br />
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen –14.344.106,08 –9.417<br />
Übertrag 50.945.702,37 35.217<br />
64
Jahresabschluss<br />
<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
€ T€<br />
Übertrag 50.945.702,37 35.217<br />
9. Erträge aus Beteiligungen 5.773.490,60 250<br />
davon aus verbundenen Unternehmen:<br />
€ 5.758.151,83 (Vorjahr: T€ 250)<br />
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und 385,00 1<br />
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens<br />
11. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 5.010.831,07 225<br />
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.144.302,63 6.668<br />
davon aus verbundenen Unternehmen:<br />
€ 1.095.404,18 (Vorjahr: T€ 6.537)<br />
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen –30.237.060,31 –21.557<br />
davon an verbundene Unternehmen:<br />
€ 18.886.166,97 (Vorjahr: T€ 17.861)<br />
14. Finanzergebnis –18.308.051,01 –14.413<br />
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 32.637.651,36 20.804<br />
16. Steuern vom Einkommen 160.504,73 –16.129<br />
17. Sonstige Steuern –1.741.190,48 –1.437<br />
18. Jahresüberschuss 31.056.965,61 3.238<br />
19. Gewinnvortrag 98.682,84 8.791<br />
20. Bilanzgewinn 31.155.648,45 12.029<br />
65
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Konzernbilanz<br />
zum 31. Dezember <strong>2009</strong><br />
Aktiva 31.12.<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
A. Anlagevermögen<br />
I. Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
1. Lizenzen und Software 490 87<br />
2. Geschäfts- oder Firmenwert 1.133 1.558<br />
3. Geleistete Anzahlungen 43 43<br />
1.666 1.688<br />
II. Sachanlagen<br />
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />
mit Wohnbauten 1.764.447 1.711.498<br />
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 20.132 20.551<br />
3. Grundstücke ohne Bauten 2.778 4.349<br />
4. Technische Anlagen und Maschinen 16 22<br />
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.360 1.410<br />
6. Anlagen im Bau 11.518 17.588<br />
7. Bauvorbereitungskosten 370 1.631<br />
8. Geleistete Anzahlungen 3 260<br />
1.800.624 1.757.309<br />
III. Finanzanlagen<br />
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.013 2.052<br />
2. Beteiligungen 3.114 3.114<br />
3. Sonstige Ausleihungen 9 11<br />
4. Andere Finanzanlagen 0 15<br />
5.136 5.192<br />
1.807.426 1.764.189<br />
B. Umlaufvermögen<br />
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und<br />
andere Vorräte<br />
1. Grundstücke mit fertigen Bauten 3.143 3.817<br />
2. Unfertige Leistungen 56.330 52.834<br />
3. Andere Vorräte 780 1.071<br />
60.253 57.722<br />
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
1. Forderungen aus Vermietung 3.400 3.544<br />
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 78 327<br />
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 7 7<br />
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und<br />
Leistungen 54 84<br />
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 76 225<br />
6. Sonstige Vermögensgegenstände 15.085 10.804<br />
18.700 14.991<br />
III. Flüssige Mittel<br />
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 24.887 9.278<br />
103.840 81.991<br />
C. Rechnungsabgrenzungsposten 399 295<br />
Konzernbilanzsumme 1.911.665 1.846.475<br />
66
Jahresabschluss<br />
Passiva 31.12.<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
A. Eigenkapital<br />
I. Gezeichnetes Kapital 54.600 54.600<br />
II. Kapitalrücklagen 190.273 190.273<br />
III. Gewinnrücklagen 81.529 72.329<br />
IV. Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung 248 220<br />
V. Konzernbilanzgewinn 15.237 8.173<br />
VI. Anteile anderer Gesellschafter 13.111 12.323<br />
354.998 337.918<br />
B. Rückstellungen<br />
1. Rückstellungen für Pensionen 23.022 20.707<br />
2. Steuerrückstellungen 1.260 2.210<br />
3. Sonstige Rückstellungen 17.619 16.065<br />
41.901 38.982<br />
C. Verbindlichkeiten<br />
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.324.527 1.278.692<br />
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen<br />
Kreditgebern 96.296 98.678<br />
3. Erhaltene Anzahlungen 59.472 57.699<br />
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.898 3.477<br />
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und<br />
Leistungen 4.500 1.033<br />
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen<br />
Unternehmen 671 1.012<br />
7. Sonstige Verbindlichkeiten 25.992 28.925<br />
davon aus Steuern: T€ 25.920<br />
(Vorjahr: T€ 28.443) davon im Rahmen<br />
der sozialen Sicherheit: T€ 14 (Vorjahr: T€ 4)<br />
1.514.356 1.469.516<br />
D. Rechnungsabgrenzungsposten 410 59<br />
Konzernbilanzsumme 1.911.665 1.846.475<br />
67
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung<br />
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember <strong>2009</strong><br />
<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
1. Umsatzerlöse<br />
a) aus der Hausbewirtschaftung 198.107 186.062<br />
b)aus Verkauf von Grundstücken 2.193 3.844<br />
c) aus Betreuungstätigkeit 126 42<br />
d)aus anderen Lieferungen und Leistungen 630 8<br />
201.056 189.956<br />
2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf<br />
bestimmten Grundstücken mit fertigen und<br />
unfertigen Bauten sowie unfertigen<br />
Leistungen 2.421 2.854<br />
3. Sonstige betriebliche Erträge 39.985 18.517<br />
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen<br />
und Leistungen<br />
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung –82.881 –69.256<br />
b)Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke –791 –959<br />
c) Aufwendungen für andere Lieferungen –48 –45<br />
und Leistungen<br />
–83.720 –70.260<br />
5. Rohergebnis 159.742 141.067<br />
6. Personalaufwand<br />
a) Löhne und Gehälter –12.999 –10.658<br />
b)Soziale Abgaben und Aufwendungen für<br />
Altersversorgung und für Unterstützung –6.406 –6.189<br />
davon für Altersversorgung: T€ 4.223<br />
(Vorjahr: T€ 4.176)<br />
–19.405 –16.847<br />
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und<br />
Sachanlagen –38.054 –29.830<br />
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen –19.988 –15.735<br />
Übertrag 82.295 78.655<br />
68
Jahresabschluss<br />
<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Übertrag 82.295 78.655<br />
9. Erträge aus Beteiligungen 265 265<br />
davon aus verbundenen Unternehmen:<br />
T€ 250 (Vorjahr: T€ 250)<br />
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und<br />
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 1 1<br />
11. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 3 225<br />
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 185 2.330<br />
davon aus verbundenen Unternehmen:<br />
T€ 98 (Vorjahr: T€ 2.145)<br />
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen –56.862 –58.443<br />
davon an verbundene Unternehmen:<br />
T€ 28.337 (Vorjahr: T€ 44.737)<br />
14. Finanzergebnis –56.408 –55.622<br />
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 25.887 23.033<br />
16. Steuern vom Einkommen –224 –31.896<br />
17. Sonstige Steuern –4.426 –3.983<br />
18. Konzernjahresüberschuss (Vorjahr: -fehlbetrag) 21.237 –12.846<br />
19. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn –2.214 –1.486<br />
20. Verlustvortrag (Vorjahr: Gewinnvortrag) –3.786 22.505<br />
21. Konzernbilanzgewinn 15.237 8.173<br />
69
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
1. Allgemeine Angaben<br />
Der Konzernabschluss der <strong>GBW</strong> AG ist nach den Vorschriften<br />
des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Aktiengesetzes<br />
(AktG) aufgestellt.<br />
Der Konzernabschluss wird in Euro erstellt.<br />
Mit Wirkung zum 31.12.2006 hat die <strong>GBW</strong> AG sämtliche<br />
Anteile an der <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München,<br />
(ehemals WSE-Neu GmbH, Berlin) sowie mittelbare Beteiligungen<br />
an drei Wohnungsgesellschaften in Bayern<br />
(vgl. Abschnitt 2 Konsolidierungskreis) erworben. Die<br />
<strong>GBW</strong> AG stellt als Mutterunternehmen mit Sitz im Inland<br />
gem. § 290 Abs. 1 HGB für das Geschäftsjahr <strong>2009</strong><br />
einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht<br />
auf.<br />
Mit Wirkung zum 01.01.<strong>2009</strong> wurde die <strong>GBW</strong>-Beteiligungs<br />
GmbH, München, auf die <strong>GBW</strong> AG verschmolzen.<br />
Damit sind die bisher durch die <strong>GBW</strong>-Beteiligungs<br />
GmbH an vier Tochter- bzw. Beteiligungsunternehmen<br />
gehaltenen Anteile auf die <strong>GBW</strong> AG übergegangen.<br />
Des Weiteren wurde im Berichtsjahr mit Wirkung zum<br />
01.10.<strong>2009</strong> die Verschmelzung der CityTec Maßnahmeträger<br />
GmbH, München, auf die <strong>GBW</strong> Management<br />
GmbH, München, durchgeführt.<br />
Die <strong>GBW</strong> Management GmbH, München, wurde<br />
erstmalig zum Erwerbszeitpunkt (GJ 2008) konsolidiert.<br />
Die Gesellschaft hatte ein abweichendes Wirtschaftsjahr<br />
vom 01.04. bis 31.03. des jeweiligen<br />
Folgejahres. Die Gewinn- und Verlustrechnung der<br />
<strong>GBW</strong> Management GmbH wurde im Vorjahr bei der<br />
Aufwands- und Ertragskonsolidierung für den Zeitraum<br />
vom 01.04. bis 31.12.2008 berücksichtigt und<br />
im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> für den Zeitraum vom 01.01.<br />
bis 31.12.<strong>2009</strong> in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung<br />
einbezogen. Das Geschäftsjahr <strong>2009</strong> ist ein<br />
Rumpfgeschäftsjahr und betrifft den Zeitraum vom<br />
01.04. bis 31.12.<strong>2009</strong>.<br />
Die Vergleichbarkeit zum Vorjahr ist daher im Hinblick<br />
auf die Vorgänge bei der CityTec Maßnahmeträger<br />
GmbH, München, und bei der <strong>GBW</strong> Management<br />
GmbH, München, nur eingeschränkt möglich.<br />
70
Konzernanhang<br />
2. Konsolidierungskreis<br />
In den Konzernabschluss <strong>2009</strong> werden neben der Muttergesellschaft<br />
<strong>GBW</strong> AG folgende Unternehmen einbezogen,<br />
bei denen der <strong>GBW</strong> AG unmittelbar oder<br />
mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte zusteht bzw. bei<br />
denen die einheitliche Leitung ausgeübt wird:<br />
Bilanzsumme sowie Erträge und Aufwendungen der<br />
nicht konsolidierten Tochterunternehmen sind für die<br />
Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden<br />
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage<br />
des Konzerns von insgesamt untergeordneter<br />
Bedeutung. Ihr Umsatz machte im Geschäftsjahr <strong>2009</strong><br />
zusammen weniger als 3 % des Konzernumsatzes aus.<br />
■ <strong>GBW</strong> Management GmbH, München<br />
■ <strong>GBW</strong> Franken GmbH, Würzburg<br />
■ <strong>GBW</strong> Oberbayern und Schwaben GmbH, München<br />
■ <strong>GBW</strong> Niederbayern und Oberpfalz GmbH,<br />
Regensburg<br />
■ <strong>GBW</strong> Wohnungs GmbH, München<br />
■ <strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH, München<br />
■ <strong>GBW</strong> Asset GmbH, München<br />
Die <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, München, ist durch die<br />
Verschmelzung auf die Muttergesellschaft <strong>GBW</strong> AG aus<br />
dem Konsolidierungskreis ausgeschieden.<br />
Die Einbeziehung der Tochterunternehmen in den Konzernabschluss<br />
erfolgt mittels Vollkonsolidierung.<br />
Gemäß § 296 Abs. 2 bzw. § 311 Abs. 2 HGB wird von<br />
dem Wahlrecht Gebrauch gemacht, folgende Tochterbzw.<br />
Beteiligungsunternehmen nicht in den Konzernabschluss<br />
einzubeziehen:<br />
■ MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH,<br />
München<br />
■ Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu<br />
GmbH, Memmingen<br />
■ JATRA Grundstücksgesellschaft mbH, Grünwald<br />
■ <strong>GBW</strong> Asset Alpha GmbH, München<br />
■ <strong>GBW</strong> Asset Beta GmbH, München (Neugründung<br />
im Berichtsjahr)<br />
■ <strong>GBW</strong> Asset Gamma GmbH, München (Neugründung<br />
im Berichtsjahr)<br />
3. Konsolidierungsgrundsätze<br />
Die Einbeziehung der Tochterunternehmen erfolgt nach<br />
den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften über die<br />
Vollkonsolidierung, d.h., sämtliche Vermögensgegenstände<br />
und Schulden der konsolidierten Unternehmen<br />
werden mit Ausnahme der Posten, die konsolidiert werden,<br />
mit dem vollen Betrag in den Konzernabschluss<br />
übernommen. Die Anteile fremder Gesellschafter am<br />
Eigenkapital der Tochterunternehmen werden gesondert<br />
innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen.<br />
Innerhalb des Konsolidierungskreises entstandene Forderungen<br />
und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und<br />
Erträge, Zwischengewinne sowie Haftungsverhältnisse<br />
werden eliminiert.<br />
Die <strong>GBW</strong> Management GmbH weist ein von der Muttergesellschaft<br />
abweichendes Geschäftsjahr vom 01.04.<br />
bis 31.12.<strong>2009</strong> auf. Für Konsolidierungszwecke wurde<br />
ein Abschluss für den Zeitraum 01.01. bis 31.12.<strong>2009</strong><br />
erstellt. Das Geschäftsjahr <strong>2009</strong> ist ein Rumpfgeschäftsjahr<br />
vom 01.04. bis 31.12.<strong>2009</strong>.<br />
Die Geschäftsjahre der anderen konsolidierten Unternehmen<br />
stimmen mit dem der Muttergesellschaft überein.<br />
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt abweichend von DRS 4<br />
nach der Buchwertmethode gemäß § 301 Abs. 1<br />
Nr. 1 HGB.<br />
71
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
4. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden<br />
Die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen<br />
werden einheitlich nach den gesetzlichen Vorschriften<br />
und den bei der <strong>GBW</strong> AG geltenden Bilanzierungs- und<br />
Bewertungsvorschriften aufgestellt. Die Gliederung der<br />
Jahresabschlüsse erfolgt gemäß §§ 266, 275 HGB bzw.<br />
– soweit einschlägig – entsprechend der Formblattverordnung<br />
für Wohnungsunternehmen in der Fassung<br />
vom 06.03.1987. Auch die Gliederung des Konzernabschlusses<br />
entspricht der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen.<br />
4.1 Anlagevermögen<br />
Die Immateriellen Vermögensgegenstände werden zu<br />
Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger<br />
linearer Abschreibungen entsprechend der jeweiligen<br />
voraussichtlichen Nutzungsdauer angesetzt.<br />
Die Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten<br />
sind mit ihren um planmäßige und außerplanmäßige<br />
Abschreibungen verminderten Anschaffungs- bzw.<br />
Herstellungskosten bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen<br />
der Wohnbauten erfolgen mit einem<br />
Abschreibungssatz von 1,21 % bis 2 %; Geschäftsbauten<br />
werden mit Sätzen zwischen 2 % und 3 %<br />
abgeschrieben. Gebäude auf Grundstücken mit Erbbaurechten<br />
werden über die Laufzeit des Erbbaurechts<br />
abgeschrieben, Außenanlagen linear über 10<br />
Jahre. Außerplanmäßige Abschreibungen werden auf<br />
den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen,<br />
wenn und soweit voraussichtlich dauernde Wertminderungen<br />
vorliegen. Im Fall des Wegfalls der Gründe<br />
für außerplanmäßige Abschreibungen werden<br />
entsprechend den gesetzlichen Vorschriften Wertaufholungen<br />
vorgenommen.<br />
Werden Großmodernisierungen durchgeführt, die zu<br />
einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden<br />
wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen sowie<br />
eine Anhebung der Mieten im Rahmen der gesetzlichen<br />
Bestimmungen ermöglichen, so werden diese Maßnahmen<br />
mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten<br />
aktiviert.<br />
Die Grundstücke ohne Bauten, die Bauvorbereitungskos -<br />
ten und die Anlagen im Bau sind zu Anschaffungs- bzw.<br />
Herstellungskosten bewertet. Gegebenenfalls entstehende<br />
Bauzeitzinsen werden ab dem Geschäftsjahr 2008<br />
als Finanzierungskosten angesetzt. Kosten der allgemeinen<br />
Verwaltung werden nicht aktiviert.<br />
Die Anschaffungskosten des beweglichen Anlagevermögens<br />
– einschließlich Mietereinbauten – werden linear<br />
über einen Zeitraum von 3 bis 19 Jahren abgeschrieben.<br />
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungsdatum<br />
nach dem 31.12.2007 werden bis zu einem Betrag von<br />
150 € direkt in den Aufwand gebucht. Liegen die Anschaffungs-<br />
bzw. Herstellungskosten zwischen 150 €<br />
und 1.000 €, sind diese zu aktivieren und über fünf<br />
Jahre abzuschreiben.<br />
Geleistete Anzahlungen werden mit dem Nennwert<br />
angesetzt.<br />
Die Finanzanlagen sind mit Ausnahme der sonstigen<br />
Ausleihungen zu Anschaffungskosten bilanziert; letztere<br />
sind mit dem um planmäßige Tilgungen verminderten<br />
Ausgabebetrag angesetzt.<br />
4.2 Umlaufvermögen<br />
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit fertigen<br />
Bauten, unfertige Leistungen sowie andere Vorräte sind<br />
zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder ihrem<br />
niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Herstellungskosten<br />
werden dabei nach der gleichen Methode<br />
wie im Anlagevermögen ermittelt.<br />
Die unfertigen Leistungen enthalten noch nicht abgerechnete<br />
Betriebs- und Heizkosten.<br />
Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände so -<br />
wie flüssige Mittel sind grundsätzlich – mit Ausnahme<br />
der nach versicherungsmathematischen Methoden<br />
72
Konzernanhang<br />
berechneten Aktivwerte von Rückdeckungsversicherungen<br />
– zum Nennwert aktiviert. Die Wertberichtigung<br />
der Mietforderungen erfolgt unter Be rücksichtigung<br />
der Altersstruktur. Erkennbaren Ausfallrisiken wurde<br />
durch Bildung von Wertberichtigungen Rechnung<br />
getragen.<br />
4.3 Rückstellungen<br />
Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen ungewissen<br />
Verbindlichkeiten und erkennbaren Risiken angemessen<br />
und ausreichend Rechnung getragen worden.<br />
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt zum<br />
Bilanzstichtag nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren,<br />
soweit sich aus dem analog zum steuerlichen Teilwertverfahren<br />
ermittelten Wert kein höherer Ansatz<br />
ergibt. Die den bilanzierten Pensions- und Altersteilzeitrückstellungen<br />
zugrunde liegenden versicherungsmathematischen<br />
Gutachten verwenden für die Ermittlung<br />
der Versorgungsverpflichtungen einen Zinssatz von<br />
5,25 % bzw. 5,5 % (Vorjahr: 6,0 % bzw. 5,5 %). Die<br />
Berechnung erfolgt anhand der Richttafeln 2005 G von<br />
Prof. Dr. Klaus Heubeck. Die Ermittlung der Pensionsrückstellungen<br />
berücksichtigt zusätzlich den Gehaltstrend<br />
mit 3,0 %, den Rententrend mit 2,0 % und die<br />
Fluktuation mit 5 %.<br />
Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen<br />
Aufwendungen für unterlassene Instandhaltungen, noch<br />
anfallende Baukosten und Gewährleistungen, Haftungsrisiken,<br />
Personalverpflichtungen sowie ausstehende<br />
Rechnungen. Das Wahlrecht zur Bildung von Rückstellungen<br />
gem. § 249 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 HGB a.F. wird<br />
nicht in Anspruch genommen.<br />
5. Angaben zur Konzernbilanz<br />
5.1 Anlagevermögen<br />
Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens<br />
ist im Anlagenspiegel, der als Anlage beigefügt ist, dargestellt.<br />
Im Konzern ist durch die Verschmelzung der CityTec<br />
Maßnahmeträger GmbH, München, auf die <strong>GBW</strong> Management<br />
GmbH, München, ein Abgang des Finanzanlagevermögens<br />
von T€ 100 zu verzeichnen.<br />
Bei den Beteiligungen im Konzern handelt es sich um<br />
den 40 %igen Anteil an der Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau<br />
Unterallgäu GmbH, Memmingen.<br />
4.4 Verbindlichkeiten<br />
Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen<br />
bzw. zum Rentenbarwert passiviert.<br />
Die Mieterkautionen werden außerhalb der Bilanz ausgewiesen.<br />
73
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Entwicklung des Konzernanlagevermögens<br />
per 31. Dezember <strong>2009</strong><br />
Anschaffungs-/Herstellungskosten<br />
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand<br />
01.01.<strong>2009</strong> (+/–) 31.12.<strong>2009</strong><br />
T€ T€ T€ T€ T€<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände<br />
Lizenzen und Software 111 492 21 71 653<br />
Geschäfts- oder Firmenwert 1.877 0 0 0 1.877<br />
Geleistete Anzahlungen 43 71 0 -71 43<br />
2.031 563 21 0 2.573<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte<br />
mit Wohnbauten 1.874.441 103.470 54.516 17.637 1.941.032<br />
Grundstücke mit Geschäftsund<br />
anderen Bauten 22.709 0 0 -5 22.704<br />
Grundstücke ohne Bauten 4.349 2.088 0 -3.659 2.778<br />
Technische Anlagen<br />
und Maschinen 369 0 24 0 345<br />
Betriebsund<br />
Geschäftsausstattung 1.869 439 99 0 2.209<br />
Anlagen im Bau 17.588 6.448 0 -12.518 11.518<br />
Bauvorbereitungskosten 1.761 138 204 -1.195 500<br />
Geleistete Anzahlungen 260 3 0 -260 3<br />
1.923.346 112.586 54.843 0 1.981.089<br />
Finanzanlagen<br />
Anteile an verbundenen<br />
Unternehmen 2.052 61 100 0 2.013<br />
Beteiligungen 3.114 0 0 0 3.114<br />
Sonstige Ausleihungen 11 0 2 0 9<br />
Andere Finanzanlagen 15 0 15 0 0<br />
5.192 61 117 0 5.136<br />
Anlagevermögen insgesamt 1.930.569 113.210 54.981 0 1.988.798<br />
74
Konzernanhang<br />
Abschreibungen<br />
Buchwert<br />
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand Stand<br />
01.01.<strong>2009</strong> (+/–) 31.12.<strong>2009</strong> 31.12.<strong>2009</strong> 31.12.2008<br />
T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€<br />
24 139 0 0 163 490 87<br />
319 425 0 0 744 1.133 1.558<br />
0 0 0 0 0 43 43<br />
343 564 0 0 907 1.666 1.688<br />
162.943 36.629 22.989 2 176.585 1.764.447 1.711.498<br />
2.158 416 0 -2 2.572 20.132 20.551<br />
0 0 0 0 0 2.778 4.349<br />
347 4 22 0 329 16 22<br />
459 441 51 0 849 1.360 1.410<br />
0 0 0 0 0 11.518 17.588<br />
130 0 0 0 130 370 1.631<br />
0 0 0 0 0 3 260<br />
166.037 37.490 23.062 0 180.465 1.800.624 1.757.309<br />
0 0 0 0 0 2.013 2.052<br />
0 0 0 0 0 3.114 3.114<br />
0 0 0 0 0 9 11<br />
0 0 0 0 0 0 15<br />
0 0 0 0 0 5.136 5.192<br />
166.380 38.054 23.062 0 181.372 1.807.426 1.764.189<br />
75
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
5.2 Umlaufvermögen<br />
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte<br />
Die unfertigen Leistungen betreffen mit T€ 56.330 (Vorjahr:<br />
T€ 52.834) noch nicht abgerechnete Betriebs- und<br />
Heizkosten.<br />
Die anderen Vorräte beinhalten Ölbestände, bewertet<br />
nach dem FIFO-Verfahren.<br />
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />
31.12.<strong>2009</strong> davon Vorjahr davon<br />
Restlaufzeit<br />
Restlaufzeit<br />
> 1 Jahr > 1 Jahr<br />
T€ T€ T€ T€<br />
Forderungen aus Vermietung 3.400 – 3.544 –<br />
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 78 – 327 –<br />
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 7 – 7 –<br />
Forderungen aus anderen Lieferungen<br />
und Leistungen 54 – 84 –<br />
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 76 – 225 –<br />
Sonstige Vermögensgegenstände 15.085 841 10.804 529<br />
18.700 841 14.991 529<br />
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren<br />
im Wesentlichen aus Lieferungen und Leistungen.<br />
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen<br />
Steuererstattungsansprüche von T€ 13.876<br />
(Vorjahr: T€ 9.970) sowie Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen<br />
von T€ 841 (Vorjahr: T€ 529).<br />
Flüssige Mittel<br />
Die flüssigen Mittel im Konzern entfallen mit T€ 23.734<br />
(Vorjahr: T€ 7.793) im Wesentlichen auf Guthaben der<br />
<strong>GBW</strong> AG bei verbundenen Unternehmen.<br />
Rechnungsabgrenzungsposten<br />
Innerhalb des aktiven Rechnungsabgrenzungspostens<br />
werden Disagiobeträge in Höhe von T€ 399 (Vorjahr:<br />
T€ 200) abgegrenzt.<br />
5.3 Eigenkapital<br />
Grundkapital<br />
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt T€ 54.600<br />
(Vorjahr: T€ 54.600).<br />
Der Vorstand wurde von der Hauptversammlung<br />
am 04.05.2007 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates<br />
das Grundkapital der Gesellschaft bis zum<br />
03.05.2012 einmalig oder mehrmalig um insgesamt bis<br />
zu 19.500.000,00 € gegen Bareinlagen und/oder Sacheinlagen<br />
durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von<br />
insgesamt bis zu 19.500.000 neuen auf den Inhaber lautenden<br />
Stückaktien zu erhöhen (Genehmigtes Kapital I).<br />
Die neuen Aktien aus einer Barkapitalerhöhung sind<br />
grundsätzlich den Aktionären zum Bezug (auch im Wege<br />
des mittelbaren Bezugs gemäß § 186 Abs. 5 Satz 1<br />
AktG) anzubieten. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt,<br />
mit Zustimmung des Aufsichtsrates Spitzenbeträge vom<br />
Bezugs recht der Aktionäre auszunehmen.<br />
76
Konzernanhang<br />
Der Vorstand ist darüber hinaus ermächtigt, mit Zustimmung<br />
des Aufsichtsrates das Bezugsrecht der Aktionäre<br />
bei Kapitalerhöhungen gegen Bareinlage auszuschließen,<br />
wenn der Ausgabekurs der neuen Aktien den Börsenpreis<br />
der bereits an einer Börse im Inland gehandelten<br />
Aktien der Gesellschaft zum Zeitpunkt der endgültigen<br />
Festlegung des Ausgabebetrages, die möglichst zeitnah<br />
zur Platzierung der Aktien erfolgen soll, nicht wesentlich<br />
unterschreitet und die unter Ausschluss des Bezugsrechts<br />
gemäß § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegebenen Aktien<br />
insgesamt 10 % des Grundkapitals nicht überschreiten.<br />
Auf diese Begrenzung ist die Veräußerung eigener Aktien<br />
anzurechnen, sofern sie während der Laufzeit dieser<br />
Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts gemäß<br />
§ 186 Abs. 3 Satz 4 AktG erfolgt.<br />
Der Vorstand ist weiter ermächtigt, mit Zustimmung des<br />
Aufsichtsrates das Bezugsrecht der Aktionäre bei Kapital -<br />
erhöhungen gegen Sacheinlagen zum Zwecke des (auch<br />
mittelbaren) Erwerbs von Unternehmen, Unternehmens -<br />
teilen, Beteiligungen an anderen Unternehmen oder<br />
Vermögensgegenständen anderer Unternehmen gegen<br />
Überlassung von Aktien der Gesellschaft auszuschließen.<br />
Mit Zustimmung des Aufsichtsrates am 22.04.2008<br />
hat der Vorstand der <strong>GBW</strong> AG beschlossen, das Grundkapital<br />
von 39.000.000,00 € um 15.600.000,00 € auf<br />
54.600.000,00 € zu erhöhen. Die Kapitalerhöhung erfolgte<br />
durch Ausgabe von 15.600.000 neuen auf den<br />
Inhaber lautenden Stückaktien mit einem rechnerischen<br />
Anteil am Grundkapital von 1,00 € je Aktie. Vom genehmigten<br />
Kapital stehen damit noch 3.900.000,00 €<br />
zur Verfügung.<br />
Die Umstellung der Notierung der an den Börsen München,<br />
Stuttgart, Berlin und Hamburg im Freiverkehr gehandelten<br />
Aktien der <strong>GBW</strong> AG wurde am 05.06.2008<br />
vollzogen.<br />
Der Vorstand der <strong>GBW</strong> AG wurde von der Hauptversammlung<br />
am 29.04.<strong>2009</strong> unter Aufhebung der Ermächtigung<br />
vom 23.04.2008 ermächtigt, bis zum<br />
03.09.2010 eigene Aktien in einem Umfang von bis zu<br />
10 % des derzeitigen Grundkapitals in Höhe von<br />
54.600.000,00 € zu erwerben.<br />
Kapital- und Gewinnrücklagen<br />
31.12.<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
T€ T€ T€<br />
Kapitalrücklage 190.273 3.073<br />
Zuführung – 187.200<br />
190.273 190.273<br />
Gewinnrücklagen 81.529 72.329<br />
Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung 248 220<br />
272.050 262.822<br />
Der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung<br />
resultiert aus der Erstkonsolidierung der <strong>GBW</strong> Management<br />
GmbH zum 01.04.2008 sowie aus der im Berichts jahr<br />
erfolgten Verschmelzung der CityTec Maßnahmeträger<br />
GmbH auf die <strong>GBW</strong> Management GmbH.<br />
77
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Gewinn-/Verlustvortrag<br />
Der Konzernbilanzgewinn zum 31.12.<strong>2009</strong> enthält einen<br />
Verlustvortrag in Höhe von T€ 3.786.<br />
Anteile anderer Gesellschafter<br />
Die Anteile anderer Gesellschafter werden in der Konzernbilanz<br />
innerhalb des Eigenkapitals gesondert ausgewiesen.<br />
Fremdanteil<br />
Fremdanteil<br />
am Eigenkapital<br />
% T€<br />
<strong>GBW</strong> Franken GmbH 26,40 7.819<br />
<strong>GBW</strong> Oberbayern und Schwaben GmbH 11,00 1.597<br />
<strong>GBW</strong> Niederbayern und Oberpfalz GmbH 26,00 3.669<br />
<strong>GBW</strong> Wohnungs GmbH 0,26 26<br />
13.111<br />
5.4 Rückstellungen<br />
31.12.<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
Konzern T€ T€<br />
Pensionen 23.022 20.707<br />
Steuerrückstellungen 1.260 2.210<br />
Instandhaltungs- und Restitutionsmaßnahmen 4.511 4.679<br />
Noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen 2.551 3.584<br />
Ausstehende Rechnungen 2.733 1.633<br />
Risikovorsorge 3.584 2.539<br />
Personalverpflichtungen 3.301 2.593<br />
Jahresabschluss, Hauptversammlung und<br />
Veröffentlichung 819 877<br />
Übrige 120 160<br />
41.901 38.982<br />
78
Konzernanhang<br />
5.5 Verbindlichkeiten<br />
31.12.<strong>2009</strong> davon mit einer Restlaufzeit Vorjahr<br />
< 1 Jahr 1 - 5 Jahre > 5 Jahre < 1 Jahr<br />
Konzern T€ T€ T€ T€ T€<br />
Verbindlichkeiten<br />
- gegenüber Kreditinstituten 1.324.527 122.156 330.291 872.080 82.387<br />
- gegenüber anderen<br />
Kreditgebern 96.296 2.421 11.308 82.567 2.521<br />
- aus erhaltenen Anzahlungen 59.472 59.472 – – 57.699<br />
- aus Vermietung 2.898 2.898 – – 3.477<br />
- aus Lieferungen und Leistungen 4.500 4.460 40 – 979<br />
- gegenüber verbundenen<br />
Unternehmen 671 671 – – 1.012<br />
- Sonstige Verbindlichkeiten 25.992 4.074 14.873 7.045 4.370<br />
1.514.356 196.152 356.512 961.692 152.445<br />
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten<br />
entfallen T€ 809.216 (Vorjahr: T€ 855.188) auf verbundene<br />
Unternehmen.<br />
Durch Pfandrechte (Grundschulden, Hypotheken und<br />
Verpfändung von Gesellschaftsanteilen) sind gesichert:<br />
31.12.<strong>2009</strong><br />
Konzern T€<br />
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.311.298<br />
- Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 96.237<br />
1.407.535<br />
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen<br />
betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten<br />
aus sonstigen Lieferungs- und Leistungsbeziehungen.<br />
Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten<br />
aus Steuern in Höhe von T€ 25.920 (Vorjahr:<br />
T€ 28.443). Davon betreffen T€ 25.631 mit dem Rentenbarwert<br />
passivierte Steuerverbindlichkeiten für die<br />
EK02-Abgeltung.<br />
Die Abzinsung der Steuerverbindlichkeiten aus der<br />
EK02-Abgeltung erfolgt mit einem Zinssatz von 5,5 %.<br />
79
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
6. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung<br />
6.1 Sonstige betriebliche Erträge<br />
Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen<br />
Erträge aus dem Abgang von Sachanlagen<br />
von T€ 32.879 (Vorjahr: T€ 6.778) sowie mit T€ 4.048<br />
(Vorjahr: T€ 6.316) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.<br />
6.2 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />
des Anlagevermögens und Sachanlagen<br />
Die Position enthält im Berichtsjahr vorgenommene außerplanmäßige<br />
Abschreibungen in Höhe von insgesamt<br />
T€ 5.951.<br />
6.3 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag<br />
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten<br />
im Vorjahr neben der Ertragsteuerbelastung auf das Ergebnis<br />
der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit einen einmaligen<br />
Steueraufwand aus der EK02-Abgeltung von<br />
T€ 31.812.<br />
7. Sonstige Angaben<br />
7.1 Angaben zu Gesellschaftern (§ 160 Nr. 8 AktG)<br />
Schreiben vom 07.01.2008 der Bayerische Landesbank,<br />
München, Mitteilung gemäß § 20 Abs. 1 und 4 AktG:<br />
„Hiermit teilen wir Ihnen mit, dass der Bayerischen Landes<br />
bank gemäß § 20 Abs. 1 AktG – nunmehr unmittelbar<br />
– mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft<br />
und gemäß § 20 Abs. 4 AktG – ebenfalls nunmehr<br />
unmittelbar – eine Mehrheitsbeteiligung an Ihrer Gesellschaft<br />
gehört.“<br />
7.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse<br />
Im Berichtsjahr bestand innerhalb der <strong>GBW</strong> <strong>Gruppe</strong><br />
ein Cash-Pool Management. Cash-Pool Träger ist die<br />
<strong>GBW</strong> AG. Gemäß der Cash-Pool Vereinbarung mit der<br />
DKB Deutsche Kreditbank AG haften der Cash-Pool<br />
Träger und die betreffenden Gesellschaften gesamtschuldnerisch<br />
für sämtliche Verpflichtungen aus und im<br />
Zusammenhang mit der o.g. Vereinbarung.<br />
Mit dem verbundenen Unternehmen DKB Wohnungsbau<br />
und Stadtentwicklung GmbH hat die <strong>GBW</strong> Management<br />
GmbH einen Vertrag zur Arbeitnehmerüberlassung geschlossen.<br />
Im Konzern bestehen neben dem Software-Überlassungsvertrag<br />
für das Programm DKB@win noch zahlreiche<br />
Wartungsverträge, Gerätemietverträge und Leasingverträge<br />
sowie Verpflichtungen aus zins- und tilgungsfreien<br />
Baudarlehen. Daraus resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen<br />
in Höhe von 9,6 Mio. €, davon 8,9 Mio. €<br />
gegenüber verbundenen Unternehmen.<br />
Darüber hinaus existieren finanzielle Verpflichtungen aus<br />
Verträgen im Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung<br />
in branchenüblichem Umfang sowie Ansprüche<br />
aus Mietverträgen.<br />
Eventualverbindlichkeiten bestehen im Rahmen der treuhänderischen<br />
Verwaltung von Mietkautionen und von<br />
zwei geschlossenen Immobilienfonds (Bayerische Immobilienfonds<br />
Nr. 2 und 4). Das Treuhandvermögen und<br />
die Treuhandverpflichtungen belaufen sich auf:<br />
80
Konzernanhang<br />
Treuhandvermögen<br />
31.12.<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Bayerische Immobilienfonds 370 4.425<br />
Mietkautionen 24.143 22.392<br />
24.513 26.817<br />
Treuhandverpflichtungen<br />
31.12.<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Bayerische Immobilienfonds<br />
Zertifikatskapital 67 1.227<br />
Objektfinanzierungsmittel* 118 2.353<br />
Sonstige Posten 185 845<br />
Mietkautionen 24.143 22.392<br />
24.513 26.817<br />
*zugleich persönliche Schuld des Fondstreuhänders<br />
Von den Objektfinanzierungsmitteln aus Treuhandverpflichtungen betreffen T€ 6 (Vorjahr: T€ 1.252) verbundene<br />
Unternehmen.<br />
7.3 Angaben zur Kapitalflussrechnung<br />
Der in der Kapitalflussrechnung dargestellte Finanzmittel -<br />
fonds umfasst wie im Vorjahr ausschließlich die flüssigen<br />
Mittel.<br />
Die gesamten während des Geschäftsjahres gezahlten<br />
Zinsen des Konzerns betragen T€ 55.646 (Vorjahr:<br />
T€ 58.148).<br />
Die Ertragsteuerzahlungen des Geschäftsjahres betragen<br />
T€ 3.414 (Vorjahr: T€ 5.527).<br />
Steuerzahlungen für die EK02-Abgeltung wurden im<br />
Geschäftsjahr <strong>2009</strong> in Höhe von insgesamt T€ 3.839<br />
(Vorjahr: T€ 3.839) geleistet.<br />
81
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
7.4 Beteiligungen (§ 313 Abs. 2 HGB)<br />
Die <strong>GBW</strong> AG ist unmittelbar bzw. mittelbar an folgenden Unternehmen mit mehr als 20 % beteiligt:<br />
Tochterunternehmen<br />
Kapitalanteil Eigenkapital Jahresergebnis<br />
<strong>2009</strong><br />
% T€ T€<br />
<strong>GBW</strong> Management GmbH, München 100,0 153 0 ¹ )<br />
<strong>GBW</strong> Franken GmbH, Würzburg 73,6 29.619 6.839<br />
<strong>GBW</strong> Oberbayern und Schwaben GmbH, München 89,0 14.521 -1.095<br />
<strong>GBW</strong> Niederbayern und Oberpfalz GmbH, Regensburg 74,0 14.111 2.034<br />
<strong>GBW</strong> Gebäudemanagement GmbH, München 100,0 1.424 594<br />
<strong>GBW</strong> Asset GmbH, München 100,0 1.272 242<br />
<strong>GBW</strong> Wohnungs GmbH, München 99,74 ² ) 9.797 91<br />
<strong>GBW</strong> Asset Alpha GmbH, München 100,0 24 0<br />
<strong>GBW</strong> Asset Beta GmbH, München 100,0 24 -1<br />
<strong>GBW</strong> Asset Gamma GmbH, München 100,0 24 -1<br />
MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München 100,0 462 -162<br />
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH, Grünwald<br />
(vormals JATRA Grundstücksgesellschaft<br />
mbH & Co. KG, Grünwald) 94,9 1.386 -6<br />
Beteiligungsunternehmen<br />
Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau<br />
Unterallgäu GmbH, Memmingen 40,0 4.014 303 ³ )<br />
¹ ) Jahresabschluss zum 31.12.<strong>2009</strong> (Rumpfgeschäftsjahr vom 01.04. bis 31.12.<strong>2009</strong>), Ergebnisabführungsvertrag ab 01.04.2008<br />
² ) 94,9 % unmittelbar und 4,84 % mittelbar<br />
³ ) Jahresabschluss zum 31.12.2008<br />
Die <strong>GBW</strong>-Beteiligungs GmbH, bisher eine 100 %ige<br />
Tochtergesellschaft der <strong>GBW</strong> AG, wurde im Geschäftsjahr<br />
auf die <strong>GBW</strong> AG verschmolzen. Die <strong>GBW</strong> AG hält<br />
damit 73,6 % der Anteile an der <strong>GBW</strong> Franken GmbH,<br />
74,0 % der Anteile an der <strong>GBW</strong> Niederbayern und<br />
Oberpfalz GmbH und 89,0 % der Anteile an der <strong>GBW</strong><br />
Oberbayern und Schwaben GmbH.<br />
Die JATRA Grundstücksgesellschaft mbH (vormals:<br />
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG) wurde<br />
im Geschäftsjahr durch Formumwandlung gemäß § 25<br />
i.V.m. § 20 Abs. 5,6 i.V.m. § 2 Abs. 1 UmwStG in eine<br />
Kapitalgesellschaft umgewandelt. Die JATRA Grundstücksgesellschaft<br />
mbH ist eine 94,9 %ige Tochtergesellschaft<br />
der <strong>GBW</strong> AG.<br />
Die CityTec Maßnahmeträger GmbH wurde aufgrund<br />
des Verschmelzungsvertrages vom 01.12.<strong>2009</strong> und der<br />
Beschlüsse der Gesellschafterversammlung vom selben<br />
Tag mit Wirkung zum 01.10.<strong>2009</strong> auf die <strong>GBW</strong> Management<br />
GmbH verschmolzen.<br />
82
Konzernanhang<br />
7.5 Mitarbeiterzahl (§§ 314 Abs. 1 Nr. 4, 267 Abs. 5 HGB)<br />
Die Zahl der im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Konzern:<br />
Konzern <strong>2009</strong> Vorjahr<br />
Angestellte 161 145<br />
Hausmeister 226 239<br />
387 384<br />
Daneben wurden im Konzern durchschnittlich 10 (Vorjahr 12) Auszubildende beschäftigt.<br />
7.6 Honorare des Abschlussprüfers<br />
Für die im Geschäftsjahr <strong>2009</strong> erbrachten Dienstleistungen<br />
des Abschlussprüfers, Deutsche Baurevision Aktienge<br />
sellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, sind folgende<br />
Honorare inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer als Aufwand<br />
erfasst worden:<br />
<strong>2009</strong><br />
T€<br />
Abschlussprüfungen 432<br />
Sonstige Bestätigungsleistungen 68<br />
Steuerberatungsleistungen 357<br />
Gesamt 857<br />
83
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
7.7 Gesellschaftsorgane – Vorstand und Aufsichtsrat<br />
(§ 314 Abs. 1 Nr. 6 HGB)<br />
Die Bezüge der Vorstandsmitglieder beliefen sich auf<br />
T€ 839. Die Vergütungen des Aufsichtsrats betrugen<br />
T€ 126.<br />
Ehemalige Mitglieder des Vorstands erhielten laufende<br />
Bezüge in Höhe von T€ 303. Bei der Berechnung dieser<br />
Summe wurde ein Teilbetrag nicht einbezogen, für den<br />
gemäß § 286 Abs. 4 HGB eine Angabe entfallen kann.<br />
Die Rückstellungen für Pensionszusagen an diesen Personenkreis<br />
betrugen am Abschlussstichtag T€ 3.557.<br />
Mitglieder des Vorstands:<br />
■ Dr.rer.pol. Udo Scheffel<br />
Vorsitzender des Vorstands (bis 30.11.<strong>2009</strong>)<br />
■ Ernst Holland<br />
Vorsitzender des Vorstands (ab 01.12.<strong>2009</strong>)<br />
■ Margit Dittmann<br />
Mitglied des Vorstands (bis 30.06.<strong>2009</strong>)<br />
■ Dr. Claus Lehner<br />
Mitglied des Vorstands (ab 01.04.<strong>2009</strong>)<br />
■ Dr. Ing. Hartmut Danz<br />
Mitglied des Vorstands (bis 30.06.<strong>2009</strong>)<br />
■ Matthias Steinhauer<br />
Mitglied des Vorstands (ab 01.11.<strong>2009</strong>)<br />
Mitglieder des Aufsichtsrats:<br />
■ Dr. Edgar Zoller<br />
Vorsitzender des Aufsichtsrats<br />
(Mitglied ab 23.06.<strong>2009</strong>;<br />
Vorsitzender ab 07.07.<strong>2009</strong>)<br />
Mitglied des Vorstands der Bayerischen Landesbank<br />
■ Stefan Ermisch<br />
Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats<br />
(Mitglied ab 23.07.<strong>2009</strong>;<br />
stellv. Vorsitzender ab 13.08.<strong>2009</strong>)<br />
Vorsitzender des Vorstands der<br />
Bayerischen Landesbank (kommissarisch)<br />
■ Rudolf Faltermeier<br />
Vizepräsident des Sparkassenverbandes Bayern<br />
■ Dr. Dirk Matthey<br />
Mitglied in Aufsichts- und Beiräten im In- und Ausland<br />
■ Heinz-Werner Götz<br />
Verbandsdirektor i.R.<br />
■ Dr. Rudolf Hanisch<br />
Vorsitzender des Aufsichtsrats (bis 30.04.<strong>2009</strong>)<br />
■ Theo Harnischmacher<br />
Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats<br />
(bis 30.06.<strong>2009</strong>)<br />
■ Ernst Holland<br />
(bis 30.11.<strong>2009</strong>)<br />
Bankdirektor<br />
7.8 Derivative Finanzinstrumente (§ 314 Abs. 1 Nr. 10 HGB)<br />
Zum 31.12.<strong>2009</strong> bestehen zur Sicherung von Zinsrisiken<br />
derivative Finanzinstrumente. Die derivativen Finanzinstrumente<br />
entfallen auf acht Zinsswaps und dienen<br />
zur Zinssicherung von Darlehen in Höhe von insgesamt<br />
T€ 202.126 (Nominalvolumen). Der Zeitwert dieser<br />
Finanzinstrumente beträgt zum Stichtag insgesamt<br />
T€ -17.262. Zinsswaps werden mit variabel verzinslichen<br />
Darlehen zu Bewertungseinheiten zusammengefasst, soweit<br />
Fristen- und Betragsidentität bestehen und das abzusichernde<br />
Zinsrisiko und der Swap sich gegenläufig<br />
entwickeln. Für Swaps, denen kein kongruentes Grundgeschäft<br />
gegenübersteht, wurde zum Bilanzstichtag eine<br />
Rückstellung in Höhe von T€ 450 passiviert.<br />
7.9 Übergeordneter Konzernabschluss<br />
Der Konzernabschluss der <strong>GBW</strong> AG wird in den Konzernabschluss<br />
der Bayerischen Landesbank, München,<br />
einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten<br />
Konsolidierungskreis aufstellt. Der Konzernabschluss<br />
kann in der Geschäftsstelle der Bayerischen Landesbank<br />
in München eingesehen werden und wird im elektronischen<br />
Bundesanzeiger veröffentlicht.<br />
84
Konzernanhang<br />
8. Ergebnisverwendungsvorschlag<br />
Der im Jahresabschluss des Mutterunternehmens ausgewiesene<br />
Bilanzgewinn beträgt T€ 31.156. Vorstand<br />
und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung folgende<br />
Verwendung des Bilanzgewinns der <strong>GBW</strong> AG vor:<br />
<strong>2009</strong><br />
T€<br />
Ausschüttung einer Bardividende von € 0,07 je Inhaber-Stückaktie<br />
- dies ergibt bei 54.600.000 Inhaber-Stückaktien 3.822<br />
- Zuführung zu anderen Gewinnrücklagen durch HV-Beschluss 25.000<br />
- Gewinnvortrag 2.334<br />
Bilanzgewinn 31.156<br />
München, den 28. Januar 2010<br />
Der Vorstand<br />
Ernst Holland Dr. Claus Lehner Matthias Steinhauer<br />
85
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
<strong>GBW</strong>AG Konzern-Kapitalflussrechnung<br />
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember <strong>2009</strong><br />
<strong>2009</strong> Vorjahr<br />
T€ T€<br />
Jahresergebnis 21.237 –12.846<br />
Abschreibungen auf Anlagevermögen 38.054 29.830<br />
Zunahme/Abnahme (–) der Rückstellungen 2.919 –4.561<br />
Gewinn (–) aus dem Abgang von Anlagevermögen –30.735 –6.777<br />
Zunahme (–)/Abnahme der Verkaufsgrundstücke<br />
und anderer Vorräte –2.531 –3.940<br />
Zunahme/Abnahme (–) der erhaltenen Anzahlungen 1.773 4.618<br />
Zunahme (–)/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen<br />
und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitionsund<br />
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind –3.813 11.919<br />
Zunahme/Abnahme (–) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen<br />
und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitionsund<br />
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind –548 17.497<br />
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (1) 26.356 35.740<br />
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 62.518 15.654<br />
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 16 6<br />
Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Anlagen 21 0<br />
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen –109.319 –79.291<br />
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Anlagen –563 –77<br />
Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen –61 –28<br />
Cashflow aus der Investitionstätigkeit (2) –47.388 –63.736<br />
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen 0 202.800<br />
Auszahlungen an Unternehmenseigner –2.759 –2.730<br />
Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter –1.426 –517<br />
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 118.995 353.675<br />
Auszahlungen für die Tilgung von Krediten –78.297 –540.560<br />
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit (3) 36.513 12.668<br />
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (1+2+3) 15.481 –15.328<br />
Konsolidierungsbedingte Änderung des Finanzmittelfonds 128 318<br />
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 9.278 24.288<br />
Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Flüssige Mittel) 24.887 9.278<br />
86
Konzernanhang<br />
<strong>GBW</strong>AG Konzern-Eigenkapitalspiegel<br />
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember <strong>2009</strong><br />
Eigenkapital des Mutterunternehmens<br />
Eigenkapital des Mutterunternehmens<br />
Eigenkapital der<br />
Erwirtschaftetes Unter- Minderheitsgesellschafter<br />
Konzern-Eigenkapital schiedsbetrag<br />
Kumu-<br />
Gesetzl. Andere aus liertes<br />
Gezeich- Kapital- Gewinn- Gewinn- Kapital- Minder- übriges Konzernnetes<br />
rück- rück- rück- Bilanz- konsoli- heiten- Konzern- Eigen-<br />
Kapital lagen lagen lagen gewinn dierung Summe kapital ergebnis Summe kapital<br />
T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€<br />
Stand<br />
1.1.2008 39.000 3.073 6.603 55.726 35.235 0 139.637 10.726 628 11.354 150.991<br />
Rücklageneinstellung<br />
per<br />
HV-Beschluss 10.000 -10.000<br />
Ausschüttung -2.730 -2.730 -517 -517 -3.247<br />
Ordentliche<br />
Kapitalerhöhung 15.600 187.200 202.800 202.800<br />
Konzernjahresfehlbetrag<br />
-14.332 -14.332 1.486 1.486 -12.846<br />
Änderungen des<br />
Konsolidierungskreises<br />
220 220 220<br />
Stand<br />
31.12.2008/<br />
1.1.<strong>2009</strong> 54.600 190.273 6.603 65.726 8.173 220 325.595 10.726 1.597 12.323 337.918<br />
Rücklageneinstellung<br />
per<br />
HV-Beschluss 9.200 -9.200<br />
Ausschüttung -2.759 -2.759 -1.426 -1.426 -4.185<br />
Konzernjahresüberschuss<br />
19.023 19.023 2.214 2.214 21.237<br />
Änderungen des<br />
Konsolidierungskreises<br />
28 28 28<br />
Stand<br />
31.12.<strong>2009</strong> 54.600 190.273 6.603 74.926 15.237 248 341.887 10.726 2.385 13.111 354.998<br />
87
Bestätigungsvermerk<br />
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers<br />
Wir haben den von der <strong>GBW</strong> AG, München, aufgestellten<br />
Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinnund<br />
Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und<br />
Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für<br />
das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember <strong>2009</strong><br />
geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht<br />
nach den deutschen handelsrechtlichen<br />
Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands<br />
der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage<br />
der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung<br />
über den Konzernabschluss und über den<br />
Konzernlagebericht abzugeben.<br />
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß<br />
§ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der<br />
Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze<br />
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.<br />
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,<br />
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die<br />
Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung<br />
der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung<br />
und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes<br />
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich<br />
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.<br />
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die<br />
Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das<br />
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns so wie<br />
die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im<br />
Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen<br />
internen Kontrollsystems sowie<br />
Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und<br />
Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von<br />
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung<br />
der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss<br />
einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises,<br />
der angewandten Bilanzierungs- und<br />
Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen<br />
des Vorstands sowie die Würdigung der<br />
Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des<br />
Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere<br />
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere<br />
Beurteilung bildet.<br />
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung<br />
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss<br />
der <strong>GBW</strong> AG, München, den gesetzlichen Vorschriften<br />
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze<br />
ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen<br />
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-<br />
und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht<br />
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss,<br />
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage<br />
des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen<br />
Entwicklung zutreffend dar.<br />
München, den 10. Februar 2010<br />
Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft<br />
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft<br />
Klinger<br />
Wirtschaftsprüfer<br />
Rüdenburg<br />
Wirtschaftsprüfer<br />
89
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Glossar<br />
Cashflow<br />
Der Cashflow stellt eine Kennzahl zur Beurteilung der Finanzlage<br />
eines Unternehmens dar.<br />
Der Cashflow ist definiert als positiver, periodisierter Zahlungsmittelüberschuss<br />
der wirtschaftlichen Tätigkeit. Er<br />
gibt Aufschluss darüber, inwieweit ein Unternehmen die<br />
für den Erhalt seiner Substanz und für Erweiterungsinvestitionen<br />
notwendigen Mittel selbst erwirtschaften<br />
kann.<br />
Cash Earning nach DVFA/SG<br />
Der Cash Earning nach DVFA/SG wird auf Basis des<br />
Jahrsergebnisses, das um die Abschreibungen auf das<br />
Anlagevermögen sowie die Zunahme/Abnahme der<br />
langfristigen Rückstellungen korrigiert wird, ermittelt.<br />
Corporate Governance<br />
Corporate Governance stellt die Gesamtheit aller<br />
Vorschriften, Werte und Standards dar, die die Führung<br />
und Überwachung von Unternehmen betreffen und<br />
diese regeln. In Deutschland sind derartige Regelungen<br />
im Deutschen Corporate Governance Kodex fixiert. Die<br />
Vor stände und Aufsichtsräte börsennotierter Aktiengesellschaften<br />
haben gemäß §161 Aktiengesetz jährlich zu<br />
erklären, ob den Empfehlungen des Kodex entsprochen<br />
wurde.<br />
Die <strong>GBW</strong> AG ist zur Abgabe einer Entsprechenserklärung<br />
nach § 161 Aktiengesetz nicht verpflichtet. Durch die<br />
Aufstellung eigener unternehmensspezifischer Corporate<br />
Governance-Grundsätze, die weitgehend auf den<br />
Bestimmungen des Deutschen Corporate Governance<br />
Kodex basieren, wollen Aufsichtsrat und Vorstand dazu<br />
beitragen, die Unternehmensverfassung und Unternehmensführung<br />
transparenter zu machen, Aktionärsinteressen<br />
in gebotener Weise zu berücksichtigen sowie die<br />
Unabhängigkeit von Aufsichtsräten und Abschlussprüfer<br />
zu gewährleisten. Aufsichtsrat und Vorstand der<br />
<strong>GBW</strong> AG identifizieren sich im Rahmen einer freiwilligen<br />
Selbstverpflichtung mit den Corporate Governance-<br />
Grundsätzen der <strong>GBW</strong> AG und fördern deren Umsetzung.<br />
Discounted-Cashflow (DCF)-Verfahren<br />
Das Discounted Cashflow (DCF)-Verfahren ist ein Verfahren<br />
der Investitionsrechnung, welches unter anderem<br />
bei der Unternehmensbewertung und bei der Bewertung<br />
von Immobilien angewandt wird. Das Verfahren basiert<br />
auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung<br />
von Zahlungsströmen zur Ermittlung des Kapitalwerts<br />
bzw. Barwerts.<br />
Dividende<br />
Die Dividende ist der Teil des Gewinns, den eine Aktiengesellschaft<br />
an ihre Aktionäre ausschüttet.<br />
Earnings before Interest and Taxes (EBIT)<br />
Ergebnis vor Zinsen und Steuern.<br />
Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and<br />
Amortization (EBITDA)<br />
Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen<br />
und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände.<br />
Earnings before Taxes (EBT)<br />
Ergebnis vor Steuern.<br />
Earnings per Share (EPS)<br />
Ergebnis je Aktie.<br />
Eigenkapitalquote nach HGB<br />
Die Eigenkapitalquote ist das Verhältnis des Eigenkapitals<br />
zur Bilanzsumme.<br />
Eigenkapitalquote zu Marktwerten (EPRA-Index)<br />
Das nach IFRS ermittelte Eigenkapital (Marktwert des<br />
90
Glossar<br />
Eigenkapitals) wird ins Verhältnis zur nach IFRS ermittelten<br />
Bilanzsumme (Marktwert der Bilanzsumme)<br />
gesetzt.<br />
Einkommensorientierte Förderung (EOF)<br />
Die Förderung von Mietwohnungen im Rahmen der Einkommensorientierten<br />
Förderung (EOF) besteht aus einer<br />
Grundförderung in Form von Darlehen für den Bauträger<br />
und einer Zusatzförderung mit einem laufenden Zuschuss<br />
zur Wohnkostenentlastung für die begünstigten<br />
Haushalte.<br />
European Public Real Estate Association (EPRA)<br />
Die EPRA ist eine in 1999 gegründete Organisation mit<br />
Sitz in Brüssel, die die Interessen der europäischen Immobilien-Aktien<br />
gesellschaften in der Öffentlichkeit<br />
vertritt und die Marktpräsenz und Entwicklung der<br />
europäischen Immobilien-Aktiengesellschaften unterstützt.<br />
Der gleichnamige und international anerkannte<br />
EPRA-Index beschreibt die Performance der<br />
größten europäischen und nordamerikanischen börsennotierten<br />
Immobiliengesellschaften.<br />
Funds from Operations (FFO)<br />
Die Funds from Operations zeigen das Nettoergebnis<br />
(Jahresüberschuss) bereinigt um Abschreibungen und<br />
außerordentliche Vorgänge.<br />
Interest Cover Ratio (ICR)<br />
Die Interest Cover Ratio (Zinsdeckungsgrad) stellt das<br />
Verhältnis zwischen dem EBITDA und dem gesamten<br />
Zinsaufwand dar. Die Kennzahl gibt an, inwieweit das<br />
erwirtschaftete EBITDA zur Deckung der laufenden Zinsaufwendungen<br />
ausreicht.<br />
Loan to Value (LTV)<br />
Der Loan to Value drückt das Verhältnis des aufgenommenen<br />
Fremdkapitals zum Verkehrs- oder Marktwert der<br />
damit finanzierten Objekte aus.<br />
Marktwert/Verkehrswert/Fair Value<br />
Der Marktwert ist der geschätzte Wert, für den ein Objekt<br />
am Bewertungsstichtag zwischen einem Käufer und<br />
einem Verkäufer getauscht werden würde, wobei jede<br />
der Parteien unabhängig und nach ordnungsmäßiger<br />
Vermarktung, wohlwissend, umsichtig und ohne Zwang<br />
handelt.<br />
Net Asset Value (NAV) nach EPRA<br />
Der Net Asset Value oder Nettosubstanzwert spiegelt<br />
das wirtschaftliche Eigenkapital nach IFRS eines Unternehmens<br />
wider. Der Net Asset Value bestimmt sich<br />
aus den Marktwerten des Konzernvermögens – das ist<br />
im Wesentlichen der Wert der Immobilien – abzüglich<br />
des Fremdkapitals.<br />
Sollmiete<br />
Nettogrundmiete, die der Mieter aufgrund vertraglicher<br />
Vereinbarungen zu zahlen hat; vor jeglichen Mietminderungen,<br />
Leerständen und Eigennutzung.<br />
Zinsswap<br />
Bezeichnung für den Tausch von Zinszahlungsströmen<br />
unterschiedlicher Basis auf einen bestimmten zu Grunde<br />
liegenden Kapitalbetrag (Nominalwert). Hierbei fließen<br />
üblicherweise nur die ausgetauschten Zinsen auf den<br />
Nominalbetrag, nicht der Nominalbetrag selbst.<br />
Istmiete<br />
Tatsächlich erzielte Miete nach Abzug der Leerstände<br />
und der Eigennutzung.<br />
91
<strong>GBW</strong> AG <strong>Geschäftsbericht</strong> <strong>2009</strong><br />
Impressum<br />
Herausgeber<br />
<strong>GBW</strong> AG<br />
Dom-Pedro-Straße 19<br />
80637 München<br />
www.gbw-gruppe.de<br />
Kontakt<br />
Katja Neese<br />
Bereichsleiterin PR/IR<br />
katja.neese@gbw-gruppe.de<br />
Konzeption und Gestaltung<br />
acm Werbeagentur GmbH, München<br />
Bilder<br />
Simon Katzer, München<br />
www.simon-katzer.de<br />
92
klimaneutral<br />
ID-Nr.: 276-53265-0310-1012<br />
Mit der Identifikationsnummer kann unter www.climatepartner.com<br />
der Zertifikatsnachweis für dieses Druckprojekt ermittelt werden.
<strong>GBW</strong>AG<br />
Dom-Pedro-Straße 19<br />
80637 München<br />
Telefon +49 89 30617-0<br />
Telefax +49 89 30617-355<br />
www.gbw-gruppe.de