Geschäftsbericht 2009 - GBW Gruppe

Geschäfts
bericht
2009

GBWAG Geschäftsbericht 2009
Konzernkennzahlen GBWAG
31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007
Wohneinheiten im Bestand 33.283 33.864 33.212
Gewerbliche Einheiten 298 303 307
Garagen und Stellplätze 19.840 19.658 19.331
Umsatzerlöse in Mio. € 201 190 174
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Mio. € 26 23 30
EBITDA in Mio. € 120 108 112
EBIT in Mio. € 82 79 85
Konzernergebnis in Mio. €¹ 21 –13 21
Earnings per Share in € 0,39 –0,24 0,54
Ausschüttung je Aktie in €² 0,07 0,05 0,07
Bilanzsumme in Mio. € 1.912 1.846 1.818
Bilanzielles Eigenkapital in Mio. € 355 338 151
Eigenkapitalquote nach HGB in % 18,6 18,3 8,3
Eigenkapitalquote zu Marktwerten in % 36,1 38,2 31,8
Net Asset Value (NAV) in Mio. € 804 846 684
Net Asset Value (NAV) je Aktie in € 14,7 15,5 17,5
Loan to Value (LTV) in % 60,3 57,9 66,4
Funds from Operations (FFO) in Mio. € 59 49 48
Funds from Operations (FFO) je Aktie in € 1,09 0,89 1,23
Interest Cover Ratio (ICR) 2,1 1,9 2,0
Cash Earnings nach DVFA/SG in Mio. € 62 13 42
Cash Earnings nach DVFA/SG je Aktie in € 1,13 0,24 1,08
¹Das Konzernergebnis ist im Geschäftsjahr 2008 durch den Einmalaufwand aus der EK02-Abgeltung in Höhe von 31,8 Mio. € belastet.
²Die Dividendenausschüttung im Geschäftsjahr 2009 beträgt 3,8 Mio. € (in 2008 und in 2007 jeweils 2,7 Mio. €).
In 2007 wurde das gezeichnete Kapital aus Gewinnrücklagen erhöht und die GBWAG-Aktie im Verhältnis 1:6 gesplittet, so dass das Grundkapital von 39 Mio. €
durch 39 Mio. Inhaber-Stückaktien repräsentiert wurde. In 2008 schließlich wurden das gezeichnete Kapital im Wege einer Kapitalerhöhung um 15,6 Mio. € auf
54,6 Mio. € und die Zahl der Aktien um 15,6 Mio. Stück auf 54,6 Mio. Stück aufgestockt.
Angaben zur Aktie
Grundkapital 54.600.000,– €
Einteilung
54.600.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien
Anteil einer Aktie am Grundkapital 1,00 €
Stimmrecht
1 Stimme je Aktie
Wertpapierkennnummer 586320
ISIN DE 0005863203
Börsenkürzel
GWB
Börsenplätze/Freiverkehr
Berlin, Hamburg, München, Stuttgart
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Hauptversammlung 29. April 2010

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Freunde und Geschäftspartner der GBW AG,
die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland war 2009 in starkem Maße durch die Auswirkungen
der Finanzkrise bestimmt. Auch wenn die schwerste Rezession in Deutschland seit
Bestehen der Bundesrepublik inzwischen abgeklungen ist, stehen viele Unternehmen
weiterhin vor großen Herausforderungen. Erfreulicherweise hat sich die GBW AG, deren
Geschäftsbericht für das Jahr 2009 wir Ihnen hiermit vorlegen, ungeachtet des
widrigen Umfeldes solide entwickelt. Die Ergebnisse des abgelaufenen Geschäftsjahres
zeigen, dass unsere Strategie richtig ist, und sie lassen uns zuversichtlich
in die Zukunft blicken. Wir laden Sie herzlich ein, sich auf den folgenden
Seiten mit unserer Gesellschaft und deren Geschäftsentwicklung im Detail
vertraut zu machen, und würden uns freuen, wenn Sie uns auch in
Zukunft verbunden bleiben.
München, im März 2010
Ernst Holland
Vorsitzender
des Vorstands
Dr. Claus Lehner
Mitglied des
Vorstands
Matthias Steinhauer
Mitglied des
Vorstands

Inhalt
INTERVIEW VORSTANDSVORSITZENDER 6
BERICHT DES AUFSICHTSRATS 8
PORTRAITS DER VORSTÄNDE 14
CORPORATE GOVERNANCE & RESPONSIBILITY 18
DIE AKTIE / INVESTOR RELATIONS 22
UNTERNEHMENSPROFIL & STRATEGIE 26
IMMOBILIENPORTFOLIO 29
KONZERNLAGEBERICHT 36
JAHRESABSCHLUSS 62
KONZERNANHANG 70
BESTÄTIGUNGSVERMERK 89
GLOSSAR 90

100 Prozent in und für Bayern
Die Wohnungsbestände der GBW Gruppe liegen
zu 100 Prozent in Bayern. 83 Prozent davon
sind an den 20 größten GBW-Standorten konzentriert.
In den Wachstumsregionen Bayerns ist
die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum
hoch und gerade hier ist die GBW Gruppe sehr
gut positioniert. So konnte sie sich auch im
Geschäftsjahr 2009 stabil entwickeln und ihr
Ergebnis deutlich verbessern.

Interview mit
dem Vorsitzenden
des Vorstands,
Ernst Holland
ERNST
HOLLAND
Wie schätzen Sie das Geschäftsjahr 2009 ein?
Das vergangene Jahr ist erfreulicherweise für die GBW
Gruppe gut verlaufen. Die deutsche Volkswirtschaft
hatte ihr schwierigstes Jahr seit Bestehen der Bundesrepublik
zu meistern, und die Auswirkungen der globalen
Finanzkrise machten sich zunehmend auch über den
Finanzsektor hinaus bemerkbar. Demgegenüber hat sich
die GBW Gruppe sehr stabil entwickelt und ihr Ergebnis
sogar deutlich verbessert. Wir haben unsere Mieteinnahmen
gesteigert und konnten das Jahr im Konzern mit
einem Gewinn von 21,2 Mio. Euro abschließen.
Was waren die wesentlichen Gründe für diese
Entwicklung?
Wir konnten unsere Erträge durch die weitere Reduzierung
des Leerstandes in unseren Beständen und durch
unser aktives Portfoliomanagement, das heißt durch selektive
Ankäufe an aussichtsreichen Standorten sowie
Erlöse aus dem Verkauf von Wohnanlagen – insbe -
son dere in Randlagen – weiter steigern. Im Vorjahr war
das Ergebnis der GBW AG auch stark durch relativ hohe
Steueraufwendungen aus der einmaligen EK02-Abgeltung
belastet worden, was ab 2009 nun nicht mehr der
Fall ist. Mit Blick auf das Umfeld können wir sagen, dass
die GBW AG von den Auswirkungen der Finanzkrise und
den damit einhergehenden Turbulenzen an den Investmentmärkten
bislang glücklicherweise kaum betroffen
ist. Es ist vielmehr das Gegenteil der Fall: In Wachstumsregionen
– insbesondere in Bayern – besteht eine
rege Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Und in
diesem Marktsegment sind wir sehr gut positioniert. Die
GBW-Bestände liegen zu 100 Prozent in Bayern – davon
sind 83 Prozent an den 20 größten GBW-Standorten
konzentriert. Unsere Strategie der Fokussierung auf diese
Standorte kommt uns jetzt zugute und entfaltet gerade
in der Krise eine deutlich stabilisierende Wirkung.
6

Interview Vorstandsvorsitzender
Im Laufe des Jahres 2009 ist häufiger die Frage nach
möglichen Veränderungen in der Eigentümerstruktur
der GBWAG thematisiert worden. Welche Entwicklungen
gibt es hier?
Im Zuge des von der Europäischen Kommission geforderten
Restrukturierungsprozesses muss sich
unsere Mehrheitsaktionärin, die BayernLB, einer
deut lichen Verkleinerung unterziehen und sich dabei
auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Das bedeutet,
dass alle Beteiligungen der BayernLB und unter anderem
auch der 92-prozentige Anteil an der
GBW AG grundsätzlich auf dem Prüfstand stehen.
Beteiligungen, die nicht zum Kerngeschäft der BayernLB
zählen, sollen bis zum Jahr 2013 verkauft werden.
Bezogen auf die GBW AG finden derzeit
allerdings keine konkreten Verkaufsmaßnahmen
oder -verhandlungen statt. Unabhängig von den
Entwicklungen bei der BayernLB behält die GBW AG
ihre Strategie bei.
… und an den Immobilienmärkten?
An den Immobilienmärkten wird es höchstwahrscheinlich
eine heterogene Entwicklung geben. Viele Unternehmen
sind noch dabei, ihre Restrukturierungspläne
und Kostensparprogramme umzusetzen. Das heißt,
dass beispielsweise an den Büromärkten durchaus noch
mit Nachfrageeinbrüchen, Angebotsüberhängen und
damit steigenden Leerständen zu rechnen ist. Demgegenüber
sind andere Marktsegmente wie Teile des Einzelhandelsimmobilienmarktes
und insbesondere auch
der Wohnimmobilienmarkt deutlich weniger konjunktursensitiv.
Sofern die konjunkturelle Situation sich
nicht dramatisch verschlechtert, rechnen wir bei Wohnimmobilien
mit einer stabilen Entwicklung. Unabhängig
von der Konjunkturentwicklung gilt es aber auch,
die langfristigen Zu- und Abwanderungsprozesse im
Blick zu behalten. Für uns heißt das, dass wir weiterhin
auf die Standorte Bayerns setzen, an denen wir Wachstumspotenzial
sehen.
Mit welcher konjunkturellen Entwicklung rechnen
Sie für 2010?
In den zurückliegenden Monaten hat sich gezeigt,
dass die Finanzkrise bei weitem noch nicht überwunden
ist. An den Aktienmärkten gab es im Laufe
des Jahres 2009 Erholungstendenzen, aber die Volatilität
blieb weiter hoch. Wir müssen damit rechnen,
dass die Folgen der Krise in einigen Bereichen noch
stärker zutage treten werden als bisher – wie etwa
am Arbeitsmarkt. Viele Experten und Wirtschaftsforschungsinstitute
prognostizieren dennoch für 2010
eine spürbare wirtschaftliche Erholung, nicht zuletzt
auch wegen der umfangreichen geld- und fiskalpolitischen
Impulse. Ob und wann es zu einem tragfähigen
wirtschaftlichen Aufschwung kommt, lässt sich
aus heutiger Sicht aber noch schwer abschätzen.
Was sind aus Ihrer Sicht die wichtigsten Ziele für das
Geschäftsjahr 2010?
Wir werden die GBW Gruppe weiter als ein modernes
Wohnimmobilienunternehmen nach betriebswirtschaftlichen
Kriterien führen. Für uns hat eine stabile Entwicklung
Priorität, die Wachstum einschließt und unseren
Aktionären eine angemessene Verzinsung des Kapitals
ermöglicht, das sie in die Gesellschaft eingebracht
haben. Zugleich sind wir uns aber unserer sozialen Verantwortung
als ehemalige gemeinnützige Wohnungsgesellschaft
bewusst und nehmen gesamt ge sell -
schaftliche Entwicklungen ernst. Das schlägt sich in
unserem konkreten sozialen Engagement nieder, wie
beispielsweise in unserer Unterstützung von Hilfsorganisationen
wie der Münchner Tafel. Darüber hinaus
haben bei uns Themen wie Nachhaltigkeit, energetische
Sanierung oder auch altengerechter Umbau von Wohnungs
be stän den einen hohen Stellenwert.
7

Bericht des
Aufsichtsrats,
Dr. Edgar Zoller,
Vorsitzender
des Aufsichtsrats
DR. EDGAR
ZOLLER
I. Tätigkeitsbericht
Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr 2009 die ihm nach
Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen,
den Vorstand beratend begleitet und dessen
Geschäftsführung überwacht. Der Vorstand hat den
Aufsichtsrat durch schriftliche Quartalsberichte über die
Lage und Entwicklung der GBW AG und ihrer Konzerngesellschaften
sowie über mögliche Risiken, die zu einer
nachhaltigen Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Lage
des GBW AG Konzerns führen könnten, unterrichtet.
Alle wichtigen und zustimmungspflichtigen Maßnahmen
wurden in den Aufsichtsratssitzungen beraten.
Zu den Themenschwerpunkten des Berichtsjahres im
Aufsichtsrat gehörten genehmigungsbedürftige Grundstücksgeschäfte,
Portfolioaktivitäten sowie Neubauund
Modernisierungsmaßnahmen, Finanz- und Inves -
titionspläne, die Konzernstrategie und die unternehmerischen
Planungen des Vorstands für die folgenden
Jahre sowie wichtige Personalangelegenheiten.
In diesem Zusammenhang hatte sich der Aufsichtsrat
auch mit der Angemessenheit der Vergütungen der im
Berichtsjahr neu bestellten Vorstandsmitglieder zu
befassen.
Weiterhin lagen dem Aufsichtsrat folgende Themen zur
Beschlussfassung vor:
■ Verschmelzung der GBW-Beteiligungs GmbH auf die
GBW AG und der CityTec Maßnahmeträger GmbH
auf die GBW Management GmbH
■ Formwechsel der JATRA Grundstücksgesellschaft
GmbH & Co. KG in eine GmbH
■ Beendigung des Joint Venture zwischen GBWAG und
GEMA Gebäudemanagement GmbH & Co. KG
zum 31.12.2009
■ Einführung eines Compliance-Managementsystems
bei der GBW Management GmbH und der GBW
Gebäudemanagement GmbH
■ Abschaffung des Präsidialausschusses nach Inkrafttreten
des Vorstandsvergütungsgesetzes
8

Bericht des Aufsichtsrats
Für zusätzliche Prüfungsmaßnahmen wie die Einsichtnahme
in die Unterlagen der GBW AG und ihrer
Konzerngesellschaften oder die Beauftragung besonderer
Sachverständiger bestand kein Anlass.
Insgesamt trat der Aufsichtsrat zu 6 Sitzungen sowie zu
weiteren Ausschusssitzungen zusammen.
II. Jahresabschluss der GBWAG
und Konzernabschluss
Die Deutsche Baurevision AG hat den vom Vorstand aufgestellten
Jahresabschluss und Konzernabschluss, den
Lagebericht und Konzernlagebericht sowie die Buchführung
der GBW AG und ihrer Konzerngesellschaften
geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen. Unter Berücksichtigung des Prüfungsberichts
der Deutsche Baurevision AG führte der
Prüfungsausschuss eine Vorprüfung des Jahresabschlusses
und Konzernabschlusses sowie der Lageberichte
durch. An der Sitzung des Prüfungsausschusses nahm
auch der Abschlussprüfer teil und unterstützte den Ausschuss
bei der Prüfung der Unterlagen.
In der Bilanzaufsichtsratssitzung am 03.03.2010 berichtete
der Vorsitzende des Prüfungsausschusses
dem Aufsichtsrat über die wesentlichen Ergebnisse
der Vorprüfung des Ausschusses. Der Vorstand und
der Abschlussprüfer, der ebenfalls an der Bilanzaufsichtsratssitzung
teilnahm, beantworteten die Fragen
der Mitglieder des Aufsichtsrats.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Prüfungsergebnis der Deutsche
Baurevision AG zu. Nach dem abschließenden Ergebnis
seiner eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat
gegen den Jahresabschluss und Konzernabschluss, den
Lagebericht und Konzernlagebericht keine Einwendungen.
Er billigt den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss
und Konzernabschluss. Der Jahresabschluss der
GBW AG ist damit festgestellt.
III. Verwendung des Bilanzgewinns
Der Aufsichtsrat erklärt sich mit dem Vorschlag des Vorstands
an die Hauptversammlung über die Verwendung
des Bilanzgewinns einverstanden. Der Aufsichtsrat wird
der Hauptversammlung entsprechend vorschlagen, von
dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2009 in Höhe
von 31.155.648,45 €
■ eine Dividende von 0,07 € je Inhaber-Stückaktie,
d. h. 3.822.000,00 €, auszuschütten,
■ 25.000.000,00 € in andere Gewinnrücklagen
einzustellen und
■ 2.333.648,45 € auf neue Rechnung vorzutragen.
IV. Bericht über die Beziehungen
zu verbundenen Unternehmen
Der vom Vorstand nach § 312 Aktiengesetz zu erstellende
Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
lag dem Aufsichtsrat vor. Die Deutsche
Baurevision AG nahm an den Erörterungen des Aufsichtsrats
über den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen teil und berichtete über die
wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung.
Der Bericht wurde von der Deutsche Baurevision AG geprüft
und mit dem folgenden Bestätigungsvermerk
gemäß § 313 Abs. 3 Satz 1 Aktiengesetz versehen:
„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung
bestätigen wir, dass
1. die tatsächlichen Angaben des Berichtes richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften
die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen
hoch war.“
Der Aufsichtsrat schließt sich nach Prüfung des Berichts
den Feststellungen im Bestätigungsvermerk an.
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GBW AG Geschäftsbericht 2009
V. Einhaltung der
Corporate Governance-Grundsätze
Nach den Richtlinien der Corporate Governance-
Grundsätze der GBW AG achtet jedes Aufsichtsratsmitglied
darauf, dass ihm für die Wahrnehmung seines
Mandats genügend Zeit zur Verfügung steht. Aufsichtsratsmitglieder,
die dem Vorstand einer börsennotierten
Gesellschaft angehören, sollen insgesamt
nicht mehr als 5 Aufsichtsratsmandate in konzernexternen
börsennotierten Gesellschaften wahrnehmen.
Diesen Vorgaben wurde von den Aufsichtsräten der
GBW AG in 2009 ausnahmslos entsprochen.
Hat ein Aufsichtsratsmitglied im Berichtsjahr an weniger
als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen,
so ist dies im Bericht des Aufsichtsrats zu
vermerken. In 2009 hat kein Mitglied des Aufsichtsrats
der Gesellschaft an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen
teilgenommen. Die Anwesenheit
der Aufsichtsratsmitglieder in den Aufsichtsrats- und
Ausschusssitzungen betrug im Berichtsjahr rund 89
Prozent.
Jedes Aufsichtsratsmitglied ist dem Unternehmensinteresse
verpflichtet. Interessenkonflikte, die insbesondere
auf Grund einer Beratung oder Organfunktion
bei Kunden, Lieferanten, Kreditgebern oder sonstigen
Geschäftspartnern entstehen können, sind dem
Aufsichtsrat gegenüber offenzulegen. Entsprechende
Meldungen liegen dem Aufsichtsrat nicht vor.
Die nach Ziffer 7.2.1 der Corporate Governance-
Grundsätze der GBW AG erforderliche Unabhängigkeitserklärung
des Abschlussprüfers wurde vor
Unter breitung des Wahlvorschlags in der Hauptversammlung
eingeholt. Die von der Deutsche Baurevision
AG abgegebene Erklärung entspricht vollumfänglich
den Vorgaben der Grundsätze. Bedenken gegen die
Unabhängigkeit der Deutsche Baurevision AG bestanden
nicht.
VI. Personalien
Im Berichtsjahr gab es personelle Veränderungen im Aufsichtsrat
und Vorstand der GBWAG.
Herr Dr. Rudolf Hanisch hat aufgrund seines Ausscheidens
aus dem aktiven Dienst als Stellvertretender Vorstandsvorsitzender
der Bayerischen Landesbank sein
Aufsichtsratsmandat und Amt als Vorsitzender des Aufsichtsrats
zum 30.04.2009 niedergelegt. Mit Eintritt in
den Ruhestand hat Herr Theo Harnischmacher sein
Mandat als Mitglied des Aufsichtsrats und Stellvertretender
Aufsichtsratsvorsitzender der GBW AG zum
30.06.2009 ebenfalls niedergelegt. Der Aufsichtsrat
dankt beiden Herren für ihre engagierte und erfolgreiche
Tätigkeit in diesem Gremium.
Auf Antrag der GBWAG wurden die Herren Dr. Edgar Zoller
und Stefan Ermisch durch registergerichtliche Beschlüsse
des Amtsgerichts München vom 23.06. und 23.07.2009
zu Mitgliedern des Aufsichtsrats der GBW AG bestellt.
Am 07.07.2009 wählte der Aufsichtsrat im schriftlichen
Verfahren Herrn Dr. Edgar Zoller zum Vorsitzenden und
in seiner Sitzung vom 13.08.2009 Herrn Stefan Ermisch
zum Stellvertretenden Vorsitzenden des Aufsichtsrats.
Herr Dr. Edgar Zoller ist Mitglied des Vorstands der
BayernLB und zuständig für Immobilien/Öffentliche
Hand und Sparkassen. Herr Stefan Ermisch, Stellvertretender
Vorsitzender des Vorstands der BayernLB, verantwortet
den Bereich Finanzen.
Herr Ernst Holland, der dem Aufsichtsrat der GBWAG seit
dem 23.04.2008 angehörte, hat sein Aufsichtsrats -
man dat zum 30.11.2009 niedergelegt. Mit Wirkung ab
01.12.2009 wurde Herr Ernst Holland vom Aufsichtsrat
zum Vorsitzenden des Vorstands der GBWAG bestellt.
Herr Ernst Holland folgt auf Herrn Dr. Udo Scheffel, der
sein Mandat als Vorstandsvorsitzender zum 30.11.2009
niedergelegt hat. Unter Führung von Herrn Dr. Udo Scheffel
wurde die Zusammenführung und Integration der
Wohnungsgesellschaften des GBWAG Konzerns zu einer
10

Bericht des Aufsichtsrats
einheitlich auftretenden Gruppe erfolgreich umgesetzt.
Der Aufsichtsrat dankt Herrn Dr. Udo Scheffel für seinen
Einsatz und sein Engagement als Vorstandsvorsitzender der
Gesellschaft.
Bereits zum 30.06.2009 aus dem Vorstand der GBW AG
ausgeschieden sind Frau Margit Dittmann und Herr
Dr. Hartmut Danz. Frau Margit Dittmann war seit 1998
für die GBW AG tätig und gehörte dem Vorstand der
Gesellschaft seit Januar 2004 an. Herr Dr. Hartmut Danz
trat 1982 in das Unternehmen ein und wurde 1992 zum
Mitglied des Vorstands bestellt. Der Aufsichtsrat spricht
Frau Margit Dittmann und Herrn Dr. Hartmut Danz seinen
besonderen Dank für ihre langjährige und erfolgreiche
Arbeit zum Wohle der Gesellschaft aus.
Die Nachfolge von Herrn Dr. Hartmut Danz hat Herr
Dr. Claus Lehner angetreten, der vom Aufsichtsrat zum
01.04.2009 in den Vorstand der GBW AG bestellt wurde
und zum 01.05.2009 die Leitung des operativen Ressorts
übernommen hat.
Mit Wirkung zum 01.11.2009 bestellte der Aufsichtsrat
Herrn Matthias Steinhauer zum Mitglied des Vorstands.
Als Nachfolger von Frau Margit Dittmann übernimmt
Herr Matthias Steinhauer die Leitung des Ressorts
Finanzen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand der GBW AG und
allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GBW
Gruppe für ihren engagierten Einsatz und die im
Berichtsjahr geleistete Arbeit, durch die auch in 2009 ein
erneut positives Ergebnis erreicht werden konnte.
München, im März 2010
Dr. Edgar Zoller
Vorsitzender des Aufsichtsrats
11

215 Fußballfelder
Zu Hause wohl fühlen fängt vor der Tür an. Deshalb
gehört für die GBW Gruppe zu einem ganzheitlichen
Lebensraum auch die Gestaltung von
Grünanlagen und Spielplätzen. So sind die Grünflächen
rund um die GBW-Anlagen so groß wie
rund 215 Fußballfelder. Und zusätzlich finden
Kinder auf mehr als 700 Spielplätzen genügend
Platz zum Toben.

Ernst
Holland
Dr. Claus
Lehner
Matthias
Steinhauer
Portraits
der Vorstände

Portraits der Vorstände
Ernst Holland
Vorsitzender des Vorstands
Dr. Claus Lehner
Mitglied des Vorstands
Matthias Steinhauer
Mitglied des Vorstands
Ernst Holland, Vorstandsvorsitzender
der GBW AG, verfügt über eine
30-jährige Erfahrung im Immobiliengeschäft.
Bevor er im De zember
2009 in den Vorstand der
GBW AG berufen wurde, leitete
er seit 1994 das Geschäftsfeld Immobilien
der BayernLB. Neben
seiner Zuständigkeit für das ge -
werbliche Immobiliengeschäft war
Ernst Holland seit vielen Jahren
auch für das Geschäft der BayernLB
mit Wohnungsunternehmen
verantwortlich.
Nach seiner Bankausbildung und
einem berufs be glei tenden Studium
war Ernst Holland bei der Bayerischen
Vereinsbank, der Raiffeisenbank
München und einer Immo -
bilien leasinggesellschaft tätig, bevor
er 1987 zur Bayerischen Landesbank
wechselte.
Dr. Claus Lehner ist seit April Mitglied
des Vorstands der GBW AG
und dort verantwortlich für das
operative Ressort. Zuvor war er
Vorstandsmitglied bei der IC Immobilien
Holding AG für die Be reiche
Investment, Portfolio- und
Assetmanagement.
Berufliche Erfahrung sammelte der
Architekt, Wirtschaftsingenieur und
Immobilienökonom bei der Deutschen
Sparkassen-Immobilien-An -
la ge ge sell schaft mbH (Despa).
Anschließend war er als Lie gen -
schaftsdirektor für den Fürst Johannes
zu Waldburg-Wolfegg und
Waldsee tätig und wechselte im
Jahr 2000 in die Geschäftsleitung
der Bayerischen Immobilien Gruppe.
Dr. Claus Lehner ist Mitglied der
Royal Institution of Chartered Surveyors,
MRICS, und beschäftigt sich
als Privatdozent mit Immobilienportfolio-
und Assetmanagement.
Matthias Steinhauer ist seit November
2009 Finanzvorstand bei
der GBW AG. Er war zuletzt als
Geschäftsführer der HOCHTIEF
Projektentwicklung GmbH und
parallel als Mitglied der Bereichsleitung
HOCHTIEF Real Estate
tätig.
Im HOCHTIEF Konzern übernahm
er seit 1996 führende Positionen.
Zunächst als Kaufmännischer
Leiter der HOCHTIEF AG der Niederlassung
Halle/Saale und dann in
gleicher Funktion bei der HOCH-
TIEF Building der Niederlassung
Hannover.
Danach wechselte er als Mitglied
der Bereichsleitung Central Eastern
Europe für die HOCHTIEF Construction
AG nach War schau und
war Geschäftsführer der HOCH-
TIEF Polska Sp.z.o.o. Warschau.
15

Mehr als 32.000
warme Mahlzeiten
Tagtäglich steht die GBW Gruppe vor der Herausforderung,
ihrer sozialen Verantwortung
gegenüber Mietern, Mitarbeitern, Umwelt und
Gesellschaft gerecht zu werden. Deshalb engagiert
sie sich auf vielfältige Weise. Besonders am
Herzen liegt ihr die Hilfsorganisation Münchner
Tafel e.V., die Bedürftige mit Lebensmitteln und
Mahlzeiten versorgt und die von der GBW
Gruppe finanziell so unterstützt wird, dass bislang
mehr als 32.000 warme Mahlzeiten an
bedürftige Mitbürger ausgegeben werden
konnten.

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Corporate Governance
Grundsätze
Compliance
Durch die Aufstellung eigener unternehmensspezifischer
Corporate Governance-Grundsätze, die weitgehend
auf den Bestimmungen des Deutschen Corporate
Governance Kodex basieren, wollen Aufsichtsrat und
Vorstand dazu beitragen, die Unternehmensverfassung
und Unternehmensführung transparenter zu machen,
Aktionärsinteressen in gebotener Weise zu berücksichtigen
sowie die Unabhängigkeit von Aufsichtsräten und
Abschlussprüfern zu gewährleisten.
Die Corporate Governance-Grundsätze der GBW AG
sind im Internet unter www.gbw-gruppe.de veröffentlicht
und werden regelmäßig auf der Grundlage neuer
Erfahrungen und gesetzlicher Vorgaben vor dem Hintergrund
unternehmensspezifischer Besonderheiten
überprüft, bei Bedarf angepasst und weiterentwickelt.
Der Deutsche Corporate Governance Kodex in der jeweils
aktuellen Fassung wird hierbei berücksichtigt.
Aufsichtsrat und Vorstand der GBW AG erklären, dass
im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 den im Rahmen
einer freiwilligen Selbstverpflichtung auferlegten eigenen
Corporate Governance-Grundsätzen entsprochen
wurde und zukünftig entsprochen wird.
Ein korrekter und freundlicher Umgang mit Mietern, Geschäftspartnern
und Behörden sowie gesetzeskonformes,
ethisch einwandfreies Verhalten am Arbeitsplatz
sind wesentliche Voraussetzungen für das Ansehen und
den Erfolg der GBW Gruppe. Bereits der Anschein eines
Gesetzesverstoßes oder eines in anderer Weise unredlichen
Verhaltens einzelner Mitarbeiterinnen oder Mitarbeiter
kann zu Reputationsverlust und in der Folge zu
Vermögensschäden führen.
Vorstand und Aufsichtsrat haben daher beschlossen, die
Identifizierung und Überwachung von Compliance-Risiken
in das gruppenweite Risikomanagement aufzunehmen.
Im Frühjahr 2009 wurden zur Umsetzung dieser
Entscheidung bei der GBW Management GmbH, der
GBW Gebäudemanagement GmbH und der MRG Maßnahmeträger
München-Riem GmbH Compliance-Managementsysteme
eingeführt und auf den jeweiligen
Geschäftszweck abgestimmte Compliance-Richtlinien
verabschiedet. Die Verbindlichkeit der Richtlinien wurde
nach Abstimmung mit den Betriebsräten im Wege von
Betriebsvereinbarungen bzw. durch Abgabe einzelner
Verpflichtungserklärungen hergestellt.
Die Compliance-Richtlinien enthalten die wichtigsten
Gesetze sowie allgemeine Grundsätze und Verhaltensanweisungen
zum Umgang mit compliancerelevanten
Sachverhalten. Sie dienen als Leitfaden, Umsetzungshilfe
und zur Sensibilisierung für compliancekonformes
Verhalten.
18

Corporate Governance & Responsibility
Corporate Responsibility
Die GBW Gruppe ist sich ihrer Verantwortung gegenüber
ihren Kunden, Mietern und Mitarbeitern sowie
gegenüber Gesellschaft und Umwelt bewusst und
engagiert sich auf vielfältige Weise.
Unterstützung der Tafeln
Seit März 2008 unterstützt die GBW Gruppe die
Münchner Tafel, die Bedürftige mit Lebensmitteln und
Mahlzeiten versorgt. Mehr als 32.000 warme Mahlzeiten
wurden bislang mit finanzieller Unterstützung
der GBW Gruppe und der BayernBankett Gastronomie
GmbH an bedürftige Mitmenschen ausgegeben.
Die GBW Gruppe hat sich bewusst dafür entschieden,
ihr Engagement im Wesentlichen auf dieses Projekt
zu beschränken, um dadurch besonders effektiv zu
helfen. Wöchentlich werden rund 600 warme Mahlzeiten
an zwei Ausgabestellen der Münchner Tafel
ausgeliefert. Die BayernBankett Gastronomie GmbH
kauft mit finanzieller Hilfe der GBW Gruppe regionale
und saisonale Lebensmittel ein und bereitet die
Mittagessen in ihrer Großküche frisch zu. Die Mahlzeiten
kommen bei den Bedürftigen sehr gut an und
sind eine wertvolle Ergänzung zur Ausgabe von Lebensmitteln
– vor allem, weil es vielen Bedürftigen
auch an Möglichkeiten zum Kochen fehlt. Auch in
Zukunft wird die GBW Gruppe ein Budget für die
Unterstützung der Tafeln zur Verfügung stellen. In
wirtschaftlich angespannten Zeiten gewinnt diese
Form des sozialen Engagements zunehmend an Bedeutung.
Sponsoring der International Real Estate
Business School
Die GBW Gruppe unterstützt gemeinsam mit einem
Partnerunternehmen den akademischen Nachwuchs
an der renommierten International Real Estate
Business School (IREBS). Die IREBS gehört zur Wirtschaftswissenschaftlichen
Fakultät der Universität
Regensburg. Mit sechs Lehrstühlen, fünf weiteren
Professuren sowie mehreren internationalen Gastprofessuren
zählt die International Real Estate Business
School im internationalen Vergleich zu den
Top-Ausbildungsstätten der Immobilien- und Finanzwirtschaft.
Mehrere Studiengänge der IREBS
sind bereits durch die Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS) akkreditiert. Durch den intensiven
Kontakt mit der Hochschule ergeben sich für die
GBW Gruppe und die Studenten zahlreiche Synergieeffekte
– beispielsweise bei der Planung des Studiums,
bei der Vergabe von Diplomarbeiten oder der
Betreuung von Dissertationen. Durch die Teilnahme
an der jährlich stattfindenden Personalmesse der
Universität Regensburg, auf der sich Studenten und
Absolventen der IREBS vorstellen, nutzt die GBW
Gruppe die Möglichkeit, gezielt nach qualifiziertem
Nachwuchs Ausschau zu halten.
19

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Nachhaltigkeit
Der Klimawandel verlangt von Unternehmen und
Gesellschaft mit den natürlichen Ressourcen noch
verantwortungsvoller umzugehen. Eine der größten
Herausforderungen in den nächsten Jahren wird
sicherlich die Instandhaltung und Modernisierung im
Hinblick auf die laufenden Anpassungen der Energieeinsparverordnung
(EnEV) werden. Bereits jetzt
geht die GBW AG bei den energetischen Sanierungen
in der Regel über die gesetzlichen Vorgaben
hinaus, handelt für ein Wohnungsunternehmen ökologisch
vorbildlich und wird auch für die kommenden
Klimaschutzanforderungen gut vorbereitet sein.
Energetische Sanierung
Bei der Generalmodernisierung des Portfolios erreicht
die GBW AG im energetischen Bereich mindestens
Neubaustandard gemäß der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung
(EnEV). Bei Neubauvorhaben wird
viel Wert auf die Minimierung des Gesamtenergiebedarfs
gelegt. Dazu hat sich die GBW Gruppe freiwillig
eine Unterschreitung der gegenwärtigen energetischen
Anforderungen auferlegt. Anfang 2011 werden
die im Bau befindlichen öffentlich geförderten 144
Wohnungen in München-Fröttmaning fertiggestellt.
Weitere 39 Wohnungen in Freising Lerchenfeld sind
2010 bezugsfertig. Diese Wohnungen entsprechen
strengen energetischen Anforderungen. So wird beispielsweise
bei bestimmten Bauabschnitten in Freising
ein besonders wärmedämmendes Mauerwerk verwendet
und die Brauchwassererwärmung durch den
Einsatz von Solarkollektoren unterstützt, um dem
„KfW 60“-Standard zu entsprechen. Die Vorgabe der
EnEV 2007 wird um rund 30 Prozent unterschritten
und erfüllt bei diesem Vorhaben weitestgehend die
strengeren Anforderungen der relevanten Energieeinsparverordnung.
Mit dem im Sommer 2010 beginnenden Neubau der
73 Wohnungen in München-Schwabing schafft die
GBW Gruppe einen rund 30 Prozent besseren energetischen
Standard, als es die im Oktober 2009 in Kraft
getretene Energieeinsparverordnung fordert. Neben
einer kontrollierten Wohnraumbe- und -entlüftung beinhaltet
dieser Standard auch den Einsatz von regenerativen
Energien. Zusätzlich werden die Forderungen
des erhöhten Schallschutzes erfüllt.
Durch diese freiwilligen Maßnahmen trägt die GBW
Gruppe nicht nur zum Klimaschutz bei, sondern auch
zur Optimierung der Nebenkosten für die Mieter.
Moderne Wohnanlagen für Singles,
Familien und Senioren
Das Thema Nachhaltigkeit schließt auch die Gestaltung
von Wohnungen, Grünanlagen und Spielplätzen
als Lebensraum ein. Eine zeitgemäße Architektur bei
den Bau- und Sanierungsvorhaben ist daher ein weiteres
erklärtes Ziel der GBW Gruppe. Viele Wohnungen
sind modern und großzügig geschnitten, teilweise
sogar barrierefrei und damit alters- und behindertenfreundlich
gebaut. Die Mieter sollen sich lebenslang in
den Wohnungen der GBW Gruppe zu Hause fühlen.
Fast so groß wie 215 Fußballfelder sind die Grünflächen
rund um die GBW-Anlagen und auf mehr als 700
Spielplätzen haben Kinder genügend Platz zum Spielen
und Toben. So wurde beispielsweise die GBW
Gruppe für die Gestaltung der öffentlichen Grün- und
Spielflächen am Münchner Ackermannbogen mit dem
Deutschen „Spielraum-Preis“ 2009 ausgezeichnet.
Klimaneutrales Engagement
Für die Herstellung des Geschäftsberichtes werden
wertvolle natürliche Ressourcen verbraucht und es entstehen
klimarelevante Emissionen. Da die Berücksichtigung
ökologischer Kriterien einen wichtigen Bestandteil
der GBW-Unternehmenspolitik darstellt, hat sich die
20

Corporate Responsibility
GBW Gruppe entschlossen, den Geschäftsbericht klimaneutral
zu produzieren, um die Umwelt zu schonen.
Es wird nur Papier mit FSC-Zertifikat (FSC = Forest
Stewardship Council) aus nachhaltiger Waldbewirtschaftung
verwendet. Doch nicht nur das FSC-zertifizierte
Papier, sondern auch der klimaneutrale
Druckprozess spiegelt das Umweltbewusstsein wider.
„Klimaneutralität“ bedeutet, dass die Menge der in der
Produktionskette entstandenen Emissionen berechnet
und durch den Ankauf von ökologisch hochwertigen
Emissionszertifikaten aus anerkannten Klimaschutzprojekten
ausgeglichen wird. Damit leistet die GBW
Gruppe einen Beitrag zum Klimaschutz. Auch das
dreimal jährlich erscheinende Mietermagazin mit einer
Auflage von jeweils rund 38.000 Exemplaren wird klimaneutral
produziert.
bei der GBW Gruppe übernommen werden.
Mit einer Quote von 62 Prozent hat die GBW Gruppe
einen verhältnismäßig hohen Frauenanteil. Viele Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter besitzen eine akademische
Ausbildung oder haben sich durch diverse Fortund
Weiterbildungsprogramme besondere und für die
GBW Gruppe wichtige Qualifikationen erworben.
Spezialisten wie Diplom-Immobilienwirte, Architekten,
Diplom-Sachverständige, Bauingenieure sowie
Immobilienfachwirte und Diplom-Kaufleute tragen
dazu bei, dass das Team der GBW Gruppe den wachsenden
Anforderungen eines modernen Immobilienkonzerns
gerecht wird.
Mieterzufriedenheit
Innovatives Personalmanagement
Für den Erfolg der GBW Gruppe sind qualifizierte Mitarbeiter
eine der wichtigsten Voraussetzungen. Deshalb
zählen die Förderung, Motivation und Ausbildung
zu den Kernelementen eines nachhaltigen Personalmanagements
bei der GBW Gruppe. Regelmäßige
Mitarbeitergespräche mit entsprechenden Zielver -
einbarungen sowie nachvollziehbare Vergütungs -
strukturen schaffen noch mehr Transparenz für die
GBW-Mitarbeiter. Das Know-how und die Leistungsbereitschaft
werden gezielt gefördert, um die Mitarbeiter
langfristig an den Konzern zu binden.
Auch auf die qualifizierte Berufsausbildung junger
Menschen wird bei der GBW Gruppe viel Wert gelegt.
Jedes Jahr erhalten Schulabgänger bei der GBW
Gruppe die Chance, sich zum Immobilienkaufmann
ausbilden zu lassen. Im vergangenen Jahr schafften
alle fünf Auszubildenden einen erfolgreichen Abschluss.
Vier Auszubildende konnten in ein Arbeitsverhältnis
Wie zufrieden sind die GBW-Mieter? Wie wohl fühlen
sie sich in den Wohnanlagen und was kann die GBW
Gruppe besser machen? Dazu wurden im Herbst 2009
rund 3.200 GBW-Mieter von einem renommierten
Marktforschungsinstitut befragt. Mit rund 24 Prozent,
d. h. 770 Fragebögen, war die Rücklaufquote sehr gut:
Die Ergebnisse wurden anonymisiert ausgewertet. Ziel
ist es, die Verbesserungspotenziale herauszufinden
und damit die Kundenzufriedenheit kontinuierlich zu
erhöhen. Insgesamt ist das Ergebnis der Mieterbefragung
positiv ausgefallen. Die GBW Gruppe hat gut
abgeschnitten. Bei aller positiven Bestätigung zeigt die
Erhebung auch, wo es noch Verbesserungspotenzial
gibt. Hier wurden von den Befragten beispielsweise die
schnellere Bearbeitung und Behebung von Mängeln und
die bessere Pflege der Außenanlagen angeführt.
21

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Die Aktie / Investor Relations
Der Deutsche Aktienmarkt im Jahr 2009
Deutsche Immobilienaktien
Obwohl die globale Finanzkrise weiter anhielt und sich
deren Auswirkungen auch in wachsendem Maße außerhalb
des Finanzsektors bemerkbar machten, waren
an den Börsen 2009 Erholungstendenzen zu beobachten.
Der Deutsche Aktienindex DAX, der im ersten
Quartal 2009 noch deutlich unterhalb von 4.000 Punkten
notierte und im März 2009 mit 3.666 Punkten sein
Jahrestief erreichte, stieg bis Ende 2009 auf rund 6.000
Punkte an.
Nachdem die deutschen Immobilienaktien in den Jahren
2007 und 2008 deutliche Kursverluste hinnehmen mussten,
kam es im Laufe des Jahres 2009 auch hier zu einer
Erholung der Aktienkurse. Der Immobilienaktienindex
E&G-DIMAX stabilisierte sich im Jahresverlauf. Die
Entwicklung verlief deutlich besser als 2008.
Kurs der GBW-Aktie im Vergleich zum DAX und E&G-DIMAX
200 %
150 %
100 %
Kursentwicklung in Prozent
50 %
0%
2.1.2009 2.2.2009 2.3.2009 2.4.2009 2.5.2009 2.6.2009 2.7.2009 2.8.2009 2.9.2009 2.10.2009
2.11.2009
2.12.2009
— GBW — DAX — E&G-DIMAX
Quelle: Börsenplatz Stuttgart
22

Die Aktie / Investor Relations
Entwicklung der GBW-Aktie
Dividende
Der Kurs der GBW-Aktie erholte sich 2009 deutlich.
Bewegte sich der Kurs im ersten Quartal 2009 noch
unterhalb von 10,00 Euro, so stieg er im weiteren Jahresverlauf
deutlich an. Im zweiten Halbjahr 2009 stabilisierte
sich der Aktienkurs oberhalb von 13,00 Euro
und überschritt zeitweise die Marke von 17,00 Euro.
Die Funds from Operations (FFO) je Aktie belaufen sich
für das Geschäftsjahr 2009 auf 1,09 Euro. Der Cash
Earn ing nach DVFA/SG je Aktie beträgt 1,13 Euro. Die
Berechnung erfolgt auf der Basis des Jahresergebnisses,
das um die Abschreibungen auf das Anlagevermögen
sowie die Veränderung der langfristigen Rückstellungen
korrigiert wurde. Der Gewinn pro Aktie betrug
0,39 Euro für das Geschäftsjahr 2009.
Im Jahresabschluss der GBW AG ergibt sich für das Jahr
2009 ein Bilanzgewinn von 31,2 Mio. Euro. Vorstand
und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung die
Ausschüttung einer Bardividende von 0,07 Euro je Inhaber-Stückaktie
vor. Bei insgesamt 54.600.000 Inhaber-
Stückaktien ergibt dies eine Gesamtausschüttung in
Höhe von 3,822 Mio. Euro.
Aktionärsstruktur
Zum 31.12.2009 wurden die Aktien der GBW AG zu
rund 92 Prozent von der Bayerischen Landesbank gehalten.
Die übrigen Aktien befanden sich im Streubesitz.
Wichtige Aktiendaten
ISIN DE 0005863203
WKN 586320
Börsenkürzel
Marktsegment
Börsenplätze
Grundkapital
Aktiengattung
GWB
Freiverkehr
Berlin, Hamburg, München, Stuttgart
54.600.000,00 Euro
Inhaber-Stückaktien
Anzahl der Aktien 54.600.000
Gewinn je Aktie
Dividende je Aktie
Jahreshöchst- und -tiefstkurs
Schlusskurs zum 30.12.2009 (Börse Stuttgart)
Marktkapitalisierung zum 31.12.2009
Streubesitz
0,39 Euro
0,07 Euro
17,85 Euro / 7,10 Euro
16,50 Euro
900.900.000,00 Euro
ca. 8 Prozent
23

70.000 Mieterinnen und Mieter
fühlen sich bei der GBW zu Hause
Über 33.000 Wohnungen gehören zum Portfolio
der GBW Gruppe und mehr als 70.000
Mieterinnen und Mieter fühlen sich hier zu
Hause. Damit sich das nicht ändert, nehmen
die energetische Sanierung und altengerechte
Neubauten einen hohen Stellenwert ein. So
modernisiert die GBW Gruppe nach und nach
ihre Bestände und baut kontinuierlich neue
Wohnungen hinzu.

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Unternehmensprofil und Strategie
Die GBW Gruppe ist einer der größten Wohnungsanbieter
in Bayern. Mit über 33.000 Wohnungen verfügt
die Gruppe über ein breit gefächertes Portfolio in einem
der wirtschafts- und wachstumsstärksten Bundesländer
Deutschlands. Bezogen auf die Wohnfläche befinden
sich rund zwei Drittel des Bestandes in den Ballungsgebieten
München, Nürnberg/Erlangen, Regensburg,
Würzburg und Aschaffenburg.
Als Wohnungsbestandshalter fokussiert sich die GBW
Gruppe in ihrer Strategie auf die Erzielung stabiler Mieterträge
aus der professionellen Bewirtschaftung ihrer
Wohnungsbestände. Um das Erreichen dieses Kernziels
langfristig sicherzustellen, betreibt die Gruppe ein nach
modernen immobilienwirtschaftlichen Standards aufgebautes
Asset- und Propertymanagement. Dabei behält
sie neben der Sicherstellung der laufenden Erträge vor
allem auch den langfristigen Werterhalt und die Werterhöhung
des Immobilienportfolios im Blick.
Neben werterhaltenden bzw. wertsteigernden Inves -
titionen in den vorhandenen Bestand umfasst dies
auch Arrondierungsmaßnahmen im Rahmen des Portfoliomanagements.
Beispiele hierfür sind ergänzende
Akquisitionen oder Neubauten an wachstumsstarken
Standorten, die eine konstante oder zunehmende
Wohnraumnachfrage erwarten lassen. Aber auch die
Veräußerung von Beständen an Standorten, an denen
langfristig mit einer rückläufigen Nachfrage nach
Wohnungen zu rechnen ist.
Um Entscheidungen im Rahmen des Portfolioma -
nagements auf einer möglichst umfassenden Informationsbasis
treffen zu können, nimmt die GBW Gruppe
eigene Marktanalysen vor und gibt bei Bedarf auch
entsprechende wissenschaftliche Untersuchungen bei
renommierten Institutionen in Auftrag. So wurde beispielsweise
im Geschäftsjahr 2009 das unabhängige
Marktforschungsinstitut und Beratungsunternehmen
BulwienGesa von der GBW Gruppe mit der Erstellung
eines Wohnungsmarktreports für Bayern beauftragt.
Dieser Report enthält wesentliche Aussagen darüber, mit
welcher Angebots- und Nachfrageentwicklung in den
kommenden Jahren am bayerischen Wohnungsmarkt zu
rechnen ist, und bildet damit eine wichtige Entscheidungsgrundlage
für das Portfoliomanagement der GBW
Gruppe. Insgesamt zeigen die Analysen von Bulwien-
Gesa für den bayerischen Wohnungsmarkt eine sehr
niedrige Leerstandsquote und ein für Investoren attraktives
Mietniveau. In Bayern liegen die Durchschnittsmieten
rund 24 Prozent höher als im bundesweiten
Vergleich. Für Bestandswohnungen werden in Bayern
durchschnittlich 8,00 Euro je Quadratmeter gezahlt. Im
Bundesdurchschnitt sind es nur 6,40 Euro. Das höchste
Mietniveau hat München mit 10,30 Euro je Quadratmeter.
In den weiter südlich gelegenen Landkreisen wie
Bad Tölz-Wolfratshausen, Garmisch-Partenkirchen, Weilheim
und Rosenheim liegen die Mieten bei über 6,50
Euro je Quadratmeter. Im Unterschied dazu ist das Mietniveau
in den östlichen und nördlichen Regionen Bayerns
mit 4,50 Euro und 5,00 Euro je Quadratmeter
deutlich niedriger.
Die Leerstandsquote liegt laut Techem-Empirica-
Leerstandsindex im Geschosswohnungsbau in Bayern
durchschnittlich bei 1,7 Prozent, wobei dieser ohnehin
niedrige Wert an einigen Standorten noch einmal deutlich
unterschritten wird. In einigen Fällen deutet die niedrige
Leerstandsquote bereits auf eine spürbare
Wohnungsknappheit hin. Dies betrifft in erster Linie Erlangen
und Passau, aber auch die Landkreise Fürstenfeldbruck
und Landsberg am Lech. Dort stehen weniger
als ein Prozent der Wohnungen leer. Auch in München,
Nürnberg und Regensburg ist das Wohnungsangebot
26

Unternehmensprofil und Strategie
vergleichsweise gering. Insgesamt wird für Bayern bis
zum Jahr 2020 ein Bedarf von rund 440.000 neuen
Wohneinheiten prognostiziert. Ein großer Teil dieses Bedarfs
konzentriert sich auf Oberbayern, wo jährlich rund
24.000 Wohnungen erstellt werden müssten, um einem
spürbaren Wohnungsmangel wirkungsvoll zu begegnen.
Die Strategie der GBW Gruppe konzentriert sich vor
allem auf die Regionen Bayerns, in denen auch mittelund
langfristig mit einem anhaltenden oder weiter
steigenden Wohnungsbedarf zu rechnen ist. Dabei liegt
der Fokus auf einer effizienten und serviceorientierten
Mieterbetreuung, der Neuvermietung sowie der kostengünstigen
Instandhaltung und Modernisierung des
Wohnungsbestandes.
Um die starke Marktposition der GBW Gruppe in
ihrer Heimatregion Bayern auch langfristig zu gewährleisten,
werden bereits heute umfangreiche
Investitionen – auch unter Nachhaltigkeitsaspekten –
vorgenommen. Damit wirken die Unternehmen der
GBW Gruppe zum einen aktiv an der Erreichung
gesamtgesellschaftlicher Ziele wie der Schonung natürlicher
Ressourcen oder der Senkung des Energieverbrauchs
und der Schadstoffemissionen mit. Zum
anderen stärken sie damit auf lange Sicht die eigene
Wettbewerbsfähigkeit. Denn Faktoren wie beispielsweise
der Energieverbrauch wirken sich über die
„zweite Miete“ in Form der umlagefähigen Betriebskosten
direkt auf die Gesamtbelastung der Mieter
aus. Durch heute realisierte Investitionen, die die Kos -
ten in diesem Bereich für die Zukunft wirksam begrenzen,
wird gewährleistet, dass die GBW Gruppe
auch künftig Wohnraum zu wettbewerbsfähigen
Mieten anbieten kann.
Darüber hinaus setzt die GBW Gruppe mit Blick auf die
langfristige demografische Entwicklung auf altengerechte
Neubauten und Sanierungsmaßnahmen. Bislang
gibt es dafür noch keine gesetzlichen Kriterien, jedoch
orientiert sich die GBW dabei an den Empfehlungen für
die sogenannte Barrierefreiheit des Bundesministeriums
für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen. Das heißt, die
Wohnungen können möglichst stufenlos über Rampen
oder Aufzüge erreicht werden, Türklinken und Lichtschalter
befinden sich rollstuhlgerecht in 85 Zentimeter
Höhe, die Wohnungstüren sind mindestens 80 Zentimeter
breit, und es werden bevorzugt bodengleiche
Duschen eingebaut.
27

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Beteiligungsstruktur GBWAG Konzern
MRG
Maßnahmeträger
München-Riem
GmbH
100%
GBW
Gebäudemanagement
GmbH
100%
Sonstige Beteiligungen
GBW
Management
GmbH
Gemeinnützige
Landkreiswohnungsbau
Unterallgäu
GmbH
GBW
Niederbayern und
Oberpfalz
GmbH
GBW
Oberbayern
und Schwaben
GmbH
GBW
Franken GmbH
100%
40%
74%
89%
73,6%
GBWAG
94,9%
■
■
MRG Maßnahmeträger München-
Riem GmbH, München
Die 100-prozentige Tochtergesellschaft
der GBW AG befasst sich im
Auftrag der Landeshauptstadt München
mit der Planung, Errichtung und
Finanzierung öffentlicher Struktureinrichtungen
im Münchner Stadtquartier
Messe-Stadt Riem.
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH,
Grünwald
Die GBW AG hält 94,9 Prozent der
Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft,
die sich mit dem Erwerb, der
Bewirtschaftung und der Verwertung
von Grundstücken und beweglichen
Sachen sowie mit der Errichtung und
Verwaltung von Baulichkeiten aller Art
und mit dem Eingehen von Beteiligungen
zu diesem Zweck befasst.
GBW
Asset GmbH
GBW
Wohnungs GmbH
100%
94,9%
5,1%
JATRA Grundstücksgesellschaft
mbH
■ GBW Asset Alpha GmbH, GBW Asset
Beta GmbH und GBW Asset Gamma
GmbH, München
Die 100-prozentigen Tochtergesellschaften
der GBW AG werden derzeit
als Vorratsgesellschaften gehalten.
■ Gesellschaft mit Immobilienbesitz und ohne Personal
■ Gesellschaft mit Immobilienbesitz und mit Personal
■ Gesellschaft ohne Immobilienbesitz und mit Personal
Gesellschaft ohne Immobilienbesitz und ohne Personal
28

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio der GBW Gruppe umfasste zum
Jahresende 2009 insgesamt 33.283 Wohnungen mit
einer Gesamtwohnfläche von 2.043.560 Quadratmetern.
Per saldo verringerte sich der Wohnungsbestand
im Laufe des Geschäftsjahres 2009 um 581 Wohnungen.
Darüber hinaus sind im Portfolio der GBW Gruppe
298 Gewerbeeinheiten mit insgesamt 41.918 Quadratmetern
vermietbarer Fläche sowie 19.840 Parkplätze
und Garagen enthalten. Zum Ende des Geschäftsjahres
entfielen 83 Prozent der Wohnungen im Bestand der
GBW Gruppe auf deren 20 größte Standorte und Ballungsräume
in Bayern. Ein Jahr zuvor galt dies für rund
80 Prozent des Wohnungsbestandes. Die größten
Standorte der GBW Gruppe sind München und Umland,
gefolgt von Nürnberg/Erlangen sowie Regensburg,
Würzburg und Aschaffenburg.
Die Übersichtskarte zeigt die Verteilung des Wohnungsbestandes
an den Kernstandorten der GBW Gruppe zum 31.12.2009.
Coburg
Hof/Saale
Pegnitz
Wohnungen
Kernstandorte 16.551 50%
Hauptstandorte 6.400 19%
Nebenstandorte 5.122 15%
Streubesitz 5.210 16%
Schwabach
Ingolstadt
Lappersdorf
Altdorf
Landsberg
Starnberg
30

Immobilienportfolio
Bestandskennzahlen 31.12.2009 31.12.2008 Entwicklung Entwicklung
Bestand zum Stichtag absolut ggb. relativ ggb.
Vorjahr Vorjahr
Übersicht Immobilienbestand
Wohneinheiten Anzahl 33.283 33.864 –581 –1,7%
Gewerbeeinheiten Anzahl 298 303 –5 –1,7%
Anzahl Parkplätze und Garagen Anzahl 19.840 19.658 182 0,9%
Vermietbare Gebäudeflächen
Wohneinheiten in Tm 2 2.043,6 2.062,7 –19,1 –0,9%
Gewerbeeinheiten in Tm 2 41,9 42,7 –0,8 –1,8%
Wohnen und Gewerbe in Tm 2 2.085,5 2.105,4 –19,9 –0,9%
Durchschnittsgrößen
Wohneinheiten in m 2 61,4 60,9 0,5 0,8%
Gewerbeeinheiten in m 2 140,6 140,8 –0,2 –0,1%
Vermietungssituation
Leerstandsflächen gesamt in Tm 2 43,3 74,1 –30,8 –41,6%
Vermietete Flächen in Tm 2 2.042,2 2.031,3 10,9 0,5%
Vermietungsgrad (flächenbasiert) 97,92% 96,48% 1,4% 1,5%
Im Rahmen ihres aktiven Portfoliomanagements definiert
die GBW Gruppe unter Rentabilitäts- und Nachhaltigkeitsaspekten
ihr Kernportfolio, das sich auf die strategischen
Wachstumsstandorte des Unternehmens konzentriert.
Objekte und Standorte, die diese Kriterien nicht erfüllen,
sind kurz- bis mittelfristig für eine Veräußerung vorgesehen.
Die Zuordnung der Bestände zum Kernportfolio wird
regelmäßig, mindestens jährlich, überprüft und bei Bedarf
angepasst.
Die Analysen in dem von BulwienGesa im Auftrag der
GBW Gruppe 2009 erstellten Wohnungsmarktreport
Bayern zeigen, dass sich ein Großteil des Bestandes der
GBW Gruppe in wirtschaftlich starken Regionen mit
hohen Einkommenszuwächsen und niedrigen Arbeitslosenquoten
befindet. Der Anteil der frei finanzierten
Wohnungen bei der GBW Gruppe liegt bei rund
65 Prozent. Der Anteil der geförderten Wohnungen
im GBW-Bestand liegt aktuell bei 35 Prozent.
Dadurch leistet die GBW einen wichtigen Beitrag zur
Wohnraumversorgung der mittleren und unteren Einkommensschichten
und trägt nachhaltig zum sozial -
verträglichen Wohnungsangebot bei.
Die GBW konzentriert sich auf Standorte an denen
ein hoher Wohnungsbedarf prognostiziert wird. Am
größten GBW-Standort München, mit 38 Prozent
des Istmietaufkommens, sind die Bestandsmieten am
höchsten in ganz Bayern. Die strategischen Kernstand -
orte der GBW Gruppe bieten daher Rahmenbedingungen,
die zukünftig Investitionen in den vorhandenen
Bestand und Erweiterungen durch Ankäufe lohnenswert
machen.
Im Geschäftsjahr 2009 wurden einzelne Objekte mit insgesamt
1.539 Wohnungen an unterschiedlichen Stand orten
in Randlagen sowie eine Wohnanlage in München
mit erheblichem Sanierungsbedarf veräußert. Demgegenüber
stand der Kauf von insgesamt 790 Wohnungen
aus dem Wohnungsportfolio der Siemens AG in Erlangen,
einem der Kernstandorte der GBW Gruppe. Darüber
hinaus wurde eine erst kürzlich fertiggestellte Wohnanlage
mit 44 Wohnungen in München erworben.
Die Vermietungsquote bezogen auf das Gesamtportfolio
lag im Jahresdurchschnitt bei 97,92 Prozent und
konnte somit im Vergleich zum Vorjahreswert von
96,48 Prozent noch einmal deutlich erhöht werden.
31

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Der geringe Leerstand innerhalb des GBW-Bestandes
belegt die stabile Nachfrage und die daraus resultierende
zügige Nachvermietung an den GBW-Standorten. Bestände
in Erlangen und München haben dabei beispielsweise
die geringsten Leerstandsquoten.
Der Verkehrswert der Bestandsimmobilien der GBW
Gruppe belief sich zum 31.12.2009 auf 2,318 Mrd. Euro.
Der größte Teil der Verkehrswerte entfiel mit 47 Prozent
auf die Landeshauptstadt München und die Region München
Umland. Auch der Standort Nürnberg/Erlangen bildet
mit Verkehrswerten von 395 Mio. Euro beziehungsweise
17 Prozent der Verkehrswerte des Gesamtportfolios einen
bedeutenden Schwerpunkt. Die genannten Verkehrswerte
wurden als Marktwerte (Fair Values) nach dem Discounted-Cashflow
(DCF)-Verfahren unter Zugrundelegung
eines durchschnittlichen Zinssatzes von 5,98 Prozent ermittelt,
wobei die Bewertung jeweils auf der Ebene der betreffenden
Wirtschaftseinheit vorgenommen wurde.
Beim DCF-Verfahren werden sämtliche für die
einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen während eines
vorab definierten Kalkulationszeitraums – in diesem Fall
für zehn Jahre – zu erwartenden Zahlungsströme erfasst
und auf den Barwert abgezinst. Im Rahmen der Berechnungen
wurden zunächst die Soll-Mieteinnahmen
bei unterstellter Vollvermietung um die leerstandsbedingten
Ertragsschmälerungen vermindert. Die auf diese
Weise erhaltenen Beträge stellen die Ist-Mieteinnahmen
dar. Hiervon wurden sämtliche laufenden Kosten wie
Verwaltungskosten, Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten,
Erbbauzinsen und Leerstandskosten abgezogen,
um den Jahresreinertrag (Net Cash Flow) zu
erhalten. Die jeweiligen Zahlungsströme der einzelnen
Perio den wurden mit einem aus dem Kapitalmarkt abgeleiteten
Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag
abgezinst.
Regionale Bestandsübersicht Konzern
nach Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Wohn- und Gewerbeflächen. Stichtag 31.12.2009
Wohn- Wohn- Gewerbe- Gewerbe-
Regionen einheiten fläche einheiten flächen
München 10.367 614.606 m² 141 17.656 m²
Nürnberg/Erlangen 6.106 384.781 m² 61 10.342 m²
Regensburg 1.915 115.217 m² 28 4.283 m²
Aschaffenburg 2.265 145.957 m² 4 243 m²
Würzburg 1.785 109.742 m² 16 2.527 m²
Sonstiges Bayern 10.845 673.257 m² 48 6.867 m²
Gesamt 33.283 2.043.560 m² 298 41.918 m²
Regionale Bestandsübersicht Konzern nach Verkehrswerten. Stichtag 31.12.2009
Regionen Verkehrswerte in Mio. € Prozent
München 1.084 47
Nürnberg/Erlangen 395 17
Regensburg 113 5
Aschaffenburg 102 4
Würzburg 84 4
Sonstiges Bayern 540 23
Gesamt 2.318 100
32

Immobilienportfolio
Der objektabhängige Diskontierungszinssatz wird aus
verschiedenen Kriterien unter anderem Makrolage, Mikrolage
und Zustand, abgeleitet. Insgesamt wurden 2009
im Konzern Ist-Mieterträge von 144,5 Mio. Euro erzielt.
Das entspricht einer Steigerung von 6,0 Prozent
gegenüber dem Vorjahr und einem durchschnittlichen
monatlichen Mietpreis von 5,77 Euro pro Quadratmeter.
Die Steigerung beruht im Wesentlichen auf der
Nutzung der Potenziale für rechtlich zulässige Mieterhöhungen,
auf der weiteren Erhöhung der Vermietungsquote
sowie auf Mietanpassungen an die
aktuellen Marktmieten im Rahmen von Neuvermietungen.
Die Sollmiete beläuft sich insgesamt auf
149,4 Mio. Euro.
Investitionen in den Bestand und in den Erwerb neuer
Objekte sowie Neubauprojekte sind integraler Bestandteil
der Strategie der GBW Gruppe. Für das Geschäftsjahr
2009 sind hier insbesondere die folgenden Aktivitäten
zu nennen:
Im Schlossviertel in München-Nymphenburg hat die
GBW Gruppe eine einkommensorientiert geförderte
Wohnanlage mit 131 Wohnungen nach einer Bauzeit
von 18 Monaten fertiggestellt und in ihren Vermietungsbestand
übernommen. Die Anlage erfüllt bereits
die Anforderungen der seit 1. Oktober 2009 geltenden
Energieeinsparverordnung (EnEV 2009), die gegenüber
den vorherigen Vorschriften eine deutliche Verschärfung
der zu erfüllenden Kriterien enthält.
In der Hebertshausener Straße in Dachau-Ost wurde
2009 nach nur zehn Monaten Bauzeit der vierte und
letzte Bauabschnitt mit 15 einkommensorientiert geförderten
Wohneinheiten abgeschlossen. Damit hat die
GBW Gruppe an diesem Standort seit 2003 insgesamt
48 familiengerechte Wohnungen errichtet. Das Objekt
entspricht dem KFW-60-Standard und unterschreitet
damit ebenfalls die in der Energieeinsparverordnung
(EnEV 2009) definierten Werte.
In Freising-Lerchenfeld wurde im April 2009 mit der Errichtung
von weiteren 39 geförderten Wohnungen begonnen;
Fertigstellung und Bezug der Anlage werden
planmäßig im Sommer 2010 erfolgen.
Ein Beispiel für langfristige Werterhaltung und -steigerung
durch Investitionen in den vorhandenen Bestand
ist die zum Kernportfolio zählende Wohnanlage in der
Von-der-Tann-Straße in München. Der zwischen dem
Odeonsplatz, der Ludwigstraße und dem Hofgarten gelegene
Standort zählt zu den hochwertigsten Münchner
Innenstadtlagen. Der von der GBW Gruppe an diesem
Standort gehaltene Gebäudekomplex, der zwischen
1830 und 1890 errichtet wurde, steht als Ensemble unter
Denkmalschutz. Darüber hinaus sind einige Gebäude,
die sich durch besondere klassizistische Stilmerkmale
auszeichnen, als Einzeldenkmale klassifiziert. Die von der
GBW Gruppe geplanten Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
werden insgesamt in drei Bauabschnitten
umgesetzt, von denen der erste Teilkomplex
des ersten Bauabschnittes bereits zum Ende des Geschäftsjahres
2009 abgeschlossen wurde. Durch umfang
reiche Modernisierungsmaßnahmen in den
Wohnungen, energetische Verbesserungen der Gebäudehülle,
komplette Erneuerung der Haustechnik und
Neugestaltung der Freiflächen in den Innenhöfen wird
eine dem prestigeträchtigen Standort angemessene
Wohnqualität erreicht.
Im zweiten Halbjahr 2009 wurden in München in der
Leopoldstraße sowie im Baugebiet „Nymphenburger
Höfe“ attraktive Grundstücke erworben, auf denen einkommensorientiert
geförderte Wohnungen und Gewerbeeinheiten
entstehen.
33

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Standorte Wohneinheiten vermietbare Gewerbe- vermietbare
Wohnfläche einheiten Gewerbefläche
in m 2 in m 2
München, Landeshauptstadt 7.590 437.973 117 15.465
Nürnberg, Stadt 3.297 199.905 53 9.790
München, Umland 2.597 164.376 24 2.192
Erlangen, Stadt 2.242 146.103 8 552
Regensburg, Stadt 1.437 87.197 8 1.483
Landshut, Stadt 1.298 87.219 6 775
Miltenberg, Landkreis 1.190 78.419 2 174
Würzburg, Stadt 946 60.680 15 2.443
Aschaffenburg, Stadt 896 56.532 2 68
Rosenheim, Stadt 878 57.227 0 0
Kitzingen, Landkreis 633 37.897 0 0
Rhön-Grabfeld, Landkreis 591 35.179 0 0
Dingolfing-Landau, Landkreis 573 38.325 3 445
Amberg, Stadt 550 33.293 5 282
Pfaffenhofen a. d. Ilm, Landkreis 538 34.298 0 0
Traunstein, Landkreis 504 31.427 0 0
Garmisch-Partenkirchen, Landkreis 481 31.646 0 0
Memmingen, Stadt 479 24.106 0 0
Regensburg, Landkreis 478 28.020 20 2.800
Amberg-Sulzbach, Landkreis 473 25.679 2 215
TOP-20-Städte und Landkreise 27.671 1.695.500 265 36.684
Sonstiges Bayern 5.612 348.060 33 5.234
Gesamtergebnis Bestandsportfolio am 31.12.2009 33.283 2.043.560 298 41.918
34

Immobilienportfolio
jährliche jährliche durchschnittliche Miete Leerstand Vermietungsgrad
Istmieteinnahmen** Sollmieteinnahmen* je m 2 (auf der Basis Gesamtfläche in m 2 in %
in T€ in T€ der Istmiete)***
41.585 42.716 7,64 5.344 98,82%
14.866 15.393 5,91 3.429 98,36%
12.856 13.177 6,43 1.304 99,22%
8.987 9.026 5,11 179 99,88%
5.457 5.584 5,13 952 98,93%
5.019 5.095 4,75 1.414 98,39%
3.912 4.120 4,15 3.852 95,10%
3.783 3.901 4,99 790 98,75%
3.204 3.239 4,72 558 99,01%
3.893 4.014 5,67 922 98,39%
1.837 1.896 4,04 380 99,00%
1.670 1.801 3,96 2.132 93,94%
1.990 2.108 4,28 1.014 97,38%
1.843 1.914 4,58 1.059 96,85%
1.911 1.922 4,64 64 99,81%
1.724 1.790 4,57 1.038 96,70%
2.387 2.491 6,29 829 97,38%
1.292 1.354 4,46 1.157 95,20%
1.648 1.722 4,46 628 97,96%
1.284 1.306 4,13 471 98,18%
121.148 124.569 5,83 27.516 98,41%
23.334 24.840 5,50 15.766 95,54%
144.482 149.409 5,77 43.282 97,92%
* Sollmieten setzen sich aus Wohnen, Gewerbe, Parken und Sonstige Erlöseinnahmen zusammen zum 31.12.2009
** Istmieten setzen sich aus Wohnen, Gewerbe, Parken und Sonstige Erlöseinnahmen zusammen zum 31.12.2009
*** Fläche Wohnen und Gewerbe am Stichtag 31.12.2009
35

70 Jahre Erfahrung mit Zukunft
Als Traditionsunternehmen setzt die GBW
Gruppe zugleich auf bewährte Konzepte und
innovative Ideen. Denn nur wer konzentriert an
sich arbeitet und dabei nicht vergisst, woher er
kommt, kann auch in Zukunft solide wachsen.
So wird die GBW Gruppe auch weiterhin ihre
wertorientierte und auf Nachhaltigkeit und
Sicherheit ausgerichtete Strategie verfolgen.

Konzernlagebericht
1. Strategie
Das Kerngeschäft der GBW Gruppe besteht in der effizienten
Bewirtschaftung der eigenen Wohnimmobilienbestände
in Bayern. Darüber hinaus verfolgt die Gruppe
das Ziel, ihr Immobilienportfolio durch geeignete Anund
Verkäufe sowie durch Neubauten und Investitionen
in den Bestand zu optimieren und ihre Marktstellung als
eine der führenden Wohnungsgesellschaften Bayerns
weiter auszubauen. Die Unternehmensstrategie der
GBW Gruppe basiert auf drei zentralen Elementen: Konzentration
auf die Kernkompetenzen, eine sektorale und
regionale Fokussierung sowie ein wertorientiertes
Wachstum. Kompetenz und soziale Verantwortung prägen
das Geschäft der GBW Gruppe. Dadurch gestaltet
die GBW Gruppe Lebensräume und steigert nachhaltig
den Wert ihres Wohnungsportfolios. Dieses Ziel hat die
GBW Gruppe im Jahr 2009 erfolgreich umgesetzt.
Einen weiteren Meilenstein erreichte die Gruppe im
Geschäftsjahr 2009, als sie im Rahmen einer Bietergemeinschaft
zusammen mit zwei anderen Wohnungsunternehmen,
den gemeinsamen Zuschlag für das
Siemens-Portfolio mit insgesamt 4.000 Wohnungen erhielt.
Durch diese Transaktion, bei der die GBW Gruppe
790 Wohnungen in Erlangen erwarb, vergrößerte sich
der Wohnungsbestand am Kernstandort Erlangen von
1.452 auf 2.242 Wohnungen.
Damit hat die GBW Gruppe nicht nur ihre Marktposition
als eines der führenden Wohnungsunternehmen Bayerns
gestärkt, sondern auch ein weiteres Mal ihre
Strategie der Konzentration auf Standorte mit Wachstumspotenzial
umgesetzt.
Die Unternehmen der GBW Gruppe bewirtschaften seit
mehr als 70 Jahren Wohnungen in Bayern. Im Mittelpunkt
stand immer die Erhöhung der Lebensqualität für
die Mieter und deren Familien. Diese Unternehmensphilosophie
spiegelt sich gerade auch in dem Leitgedanken
der GBW Gruppe „Hier bin ich zu Hause“ wider.
Die GBW Gruppe besteht aus Gesellschaften mit Immobilienbesitz
(Besitzgesellschaften) und aus Gesellschaften
mit Personal (Servicegesellschaften). In den Servicegesellschaften
sind die unmittelbar immobilienbezogenen
Dienstleistungsfunktionen zusammengefasst, um eine
effiziente, Ressourcen schonende und nachhaltige Bewirtschaftung
des Immobilienbestandes zu gewährleis -
ten. Dies ermöglicht die Nutzung von Synergie- und
Skaleneffekten, die zu Kostenvorteilen und zu einer höheren
Dienstleistungsqualität führen. Die Service -
gesellschaften haben mit den Besitzgesellschaften
Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen, sodass
eine kontinuierliche Bewirtschaftung der Bestände sichergestellt
ist.
Die Verwaltung der Immobilien erfolgt dezentral in den
vier Niederlassungen München, Nürnberg, Regensburg
und Würzburg. Die direkte Präsenz der Verwaltung in
den einzelnen Regionen bietet den Vorteil einer größeren
Nähe zum Mieter. Der Bereich Technik, zuständig für
größere Instandsetzungen, Modernisierungen sowie
Neubau, ist zum Großteil in München zusammengefasst.
Die einzelnen Projekte werden von Projektleitern mit Sitz
in München (Südbayern) und Nürnberg (Nordbayern)
gesteuert. Bereiche, die nicht direkt mit der Bewirtschaftung
befasst sind, und für die deshalb eine Präsenz vor
Ort in den Regionen nicht nötig ist, wurden am Standort
München in den Servicegesellschaften der GBW
Gruppe konzentriert. Dies sind die Bereiche Personalwesen,
Rechnungswesen, Finanzen, Betriebswirtschaft,
EDV, Einkauf, Portfoliomanagement, Public Relatio -
ns/Investor-Relations und Recht.
Diese Organisationsstruktur ermöglicht eine klare und
einheitliche Führung auf der Ebene der GBW Gruppe
und zugleich ein eigenständiges und flexibles Handeln
in der Bewirtschaftung der einzelnen Immobilienbestände
an den verschiedenen Standorten. Damit wird die
GBW Gruppe den wachsenden Anforderungen an einen
modernen Wohnimmobilienkonzern gerecht.
37

Detaillierte Kenntnisse der lokalen Märkte, langjährige
Erfahrung und das Know-how auf dem Gebiet der modernen,
effizienten Verwaltung von Wohnimmobilienbeständen
sind wesentliche Erfolgsfaktoren für das
Wachstum und die beständige Entwicklung der
Gruppe.
Die GBW Gruppe verfügt über ein attraktives Portfolio
an unterschiedlichen Standorten in ganz Bayern. Bei
Investitionen zur Erweiterung ihres Portfolios konzentriert
sich die Gruppe vor allem auf Kernstandorte wie
München, Nürnberg/Erlangen, Regensburg, Würzburg
und deren Umland. Die GBW Gruppe gestaltet Lebensräume
und steigert nachhaltig den Wert ihres
Wohnungsportfolios. Bei der Verwirklichung der Unternehmensstrategie
kommen ihr jahrzehntelange Erfahrung
sowie ihre starke Marktstellung zugute.
Das Wohnungsportfolio der GBW Gruppe ist auch heute
noch in weiten Teilen durch die Merkmale des geförderten
Wohnungsbaus geprägt. Die GBW Gruppe
engagiert sich seit Jahrzehnten im geförderten Wohnungsbau
und erweitert gezielt den Wohnungsbestand
mit Flächen der Einkommensorientierten Förderung
(EOF). Die GBW Gruppe kann somit bezahlbaren
Wohnraum auch in Wohnungsmärkten mit starker
Nachfrage wie in München anbieten.
Sofern öffentliche Fördermittel zur Finanzierung zur Verfügung
stehen, werden diese Möglichkeiten durch die
GBW Gruppe gezielt genutzt. Dabei handelt es sich vor
allem um nicht rückzahlbare oder bedingt rückzahlbare
Zuschüsse sowie zinsgünstige oder zinsverbilligte
Darlehen.

Konzernlagebericht
Die GBW Gruppe wird sich im Rahmen einer klaren sektoralen
Ausrichtung ihres Wohnungsportfolios auch weiterhin
auf Bestandswohnimmobilien konzentrieren. Die Fokussierung
auf risikoarme Wohnimmobilien sowie die regionale
Konzentration auf den Wohnungsmarkt Bayern ermöglichen
es, auch in einem schwierigen konjunkturellen Umfeld,
planbare und stabile Cashflows zu erzielen und das
Risiko leerstandsbedingter Ertragsausfälle zu minimieren.
Mit einem Bestand von insgesamt 33.283 Wohnungen
verfügt die GBW Gruppe über ein umfangreiches Portfolio,
das sich an Wachstumsstandorten innerhalb Bayerns
konzentriert. Die betreffenden Städte und
Regionen zeichnen sich durch eine vergleichsweise hohe
Kaufkraft aus.
Das Schaubild gibt einen Überblick über die Standorte der GBW Gruppe in den wirtschaftsstarken Regionen in Bayern.
Coburg
Pegnitz
Hof/Saale
Kaufkraftkennziffer 2009
115 und mehr
105 bis unter 115
100 bis unter 105
95 bis unter 100
unter 95
Ø Bayern: 108,6
Ø Deutschland: 100
Schwabach
Lappersdorf
Ingolstadt
Altdorf
Landsberg
Starnberg
Quelle: BulwienGesa AG
39

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Im Rahmen der Wachstumsstrategie beabsichtigt die
GBW Gruppe, den Wohnungsbestand kontinuierlich
qualitativ zu verbessern und die Mieterträge zu steigern,
vor allem durch Neubau und selektiven Zukauf von rentablen
Wohnanlagen. Die flächendeckende Präsenz des
Unternehmens und detaillierte Standortkenntnisse bilden
darüber hinaus wichtige Voraussetzungen, um als
Wohnungsanbieter und -käufer an den regionalen Immobilienmärkten
erfolgreich zu sein. Im Rahmen des aktiven
Portfoliomanagements werden vorwiegend
Bestände veräußert, die aufgrund des Lebenszyklus und
der Marktbedingungen keine weiteren Potenziale für Ertragssteigerungen
erwarten lassen. Die dadurch generierten
Erträge und die Liquidität werden zur
Verbesserung und zum Ausbau des eigenen Wohnungsbestandes
verwendet.
Im zweiten Halbjahr 2009 gab es Veränderungen im
Vorstand der GBW AG:
Dr. Udo Scheffel, Vorsitzender des Vorstands der
GBW AG ist aus dem Vorstand zum 30.11.2009 im gegenseitigen
Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat ausgeschieden.
Der promovierte Diplom-Kaufmann hatte
den Vorstandsvorsitz zum 01.01.2007 übernommen
und leistete während seiner dreijährigen Tätigkeit in
dieser Funktion einen wesentlichen Beitrag dazu, die
GBW Gruppe entsprechend den Anforderungen an
einen modernen Wohnimmobilienkonzern strategisch
neu auszurichten.
Seine Nachfolge hat Ernst Holland angetreten, der vom
Aufsichtsrat der GBW AG mit Wirkung zum 01.12.2009
zum Vorsitzenden des Vorstands bestellt wurde. Ernst
Holland leitete zuvor seit 1994 das Geschäftsfeld Immobilien
der BayernLB und war neben seiner Zuständigkeit
für das gewerbliche Immobiliengeschäft seit
vielen Jahren auch für das Geschäft der BayernLB mit
Wohnungsunternehmen verantwortlich.
Mit Wirkung zum 01.04.2009 hat der Aufsichtsrat der
GBW AG Dr. Claus Lehner zum Mitglied des Vorstands
bestellt. Er folgte auf Dr. Hartmut Danz, der zum
30.06.2009 in den Ruhestand gegangen war, und hat
die Leitung des operativen Ressorts übernommen.
Matthias Steinhauer wurde vom Aufsichtsrat der
GBW AG mit Wirkung zum 01.11.2009 zum Mitglied
des Vorstands bestellt, wo er das Ressort Finanzen verantwortet.
Er trat damit die Nachfolge von Margit Dittmann
an, die ihr Vertragsverhältnis aus familiären
Gründen zum 30.06.2009 beendet hatte.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
2.1 Gesamtwirtschaftliche Lage
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands
wurde 2009 – wie bereits im Vorjahr – in starkem
Maße durch die anhaltende internationale Wirtschaftsund
Finanzkrise und deren Auswirkungen bestimmt.
Im Jahr 2008 geriet die deutsche Wirtschaft in eine
ausgeprägte Rezession, die bis ins Frühjahr 2009 anhielt
und sich als eine der stärksten Rezessionen seit
dem Ende des Zweiten Weltkriegs erwies. Vom zweiten
Quartal 2009 an setzte eine gewisse Stabilisierung
ein, und das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wuchs wieder
leicht. Gleichwohl ergab sich nach Angaben des Statistischen
Bundesamtes für das Gesamtjahr 2009 ein
Rückgang des preisbereinigten BIP um 5,0 %. In den
beiden voran ge gang enen Jahren gab es noch Wachstumsraten
von 2,5 % (2007) beziehungsweise 1,3 %
(2008).
Maßgeblich für die Entwicklung des BIP im Jahr 2009
waren insbesondere die starken Einbrüche bei den
Exporten sowie bei den Ausrüstungsinvestitionen. Im
Unterschied zu früheren Jahren, in denen der Außenhandel
der deutschen Wirtschaft meist wesentliche
Wachstumsimpulse vermittelte, bremste er 2009 die
gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Während die
Exporte 2009 preisbereinigt um 14,7 % abnahmen,
40

Konzernlagebericht
gingen die Importe mit einem Minus von 8,9 % wesentlich
weniger stark zurück. Rückläufig entwickelten
sich auch die Investitionen, wobei der Rückgang im Vergleich
zum Vorjahr bei den Ausrüstungsinvestitionen mit
-20,0 % wesentlich stärker ausfiel als bei den Bauinves -
titionen, die lediglich um 0,7 % zurückgingen. Positive
Impulse konnten 2009 allein bei den Konsumausgaben
verbucht werden. Während sich die privaten Konsumausgaben
gegenüber dem Vorjahr preisbereinigt um
0,4 % erhöhten, nahmen die staatlichen Konsumausgaben
sogar um 2,7 % zu. Eine nach Verwendungszwe -
cken differenzierte Betrachtung der Konsumausgaben
privater Haushalte im Inland offenbart allerdings, dass
nur die Ausgaben für Verkehr und Nachrichtenübermittlung
mit einem Jahresplus von 5,2 % deutlich höher
lagen als im Vorjahr, während die Ausgaben für fast alle
anderen Verwendungszwecke geringer ausfielen als
2008. In diesen Zahlen schlägt sich der deutliche Anstieg
der privaten Kraftfahrzeugkäufe nieder, ausgelöst
durch die sogenannte Abwrackprämie.
Die nachlassende wirtschaftliche Dynamik machte sich
2009 auch am Arbeitsmarkt bemerkbar. Nachdem die
Zahl der Erwerbstätigen 2008 noch gestiegen war und
den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung
Deutschlands im Jahr 1990 erreichte, nahm sie 2009
erstmals seit 2005 wieder leicht ab. Im Jahresdurchschnitt
2009 wurde die Wirtschaftsleistung von 40,2 Millionen
Erwerbstätigen erbracht. Das waren 37.000
Personen beziehungsweise 0,1 % weniger als im Jahr
2008. Die Zahl der Erwerbslosen wuchs im Jahresdurchschnitt
2009 nach den vorläufigen Ergebnissen der Arbeitskräfteerhebung
um 169.000 auf 3,31 Millionen
Personen an, was einem Anstieg um 5,4 % entspricht.
Deutlich gebremst wurde der Preisauftrieb. Der Verbraucherpreisindex,
der 2008 noch um 2,6 % stieg, erhöhte
sich im Jahresdurchschnitt 2009 nur noch um
0,4 %. Dies ist die niedrigste Jahresteuerungsrate, die
seit der deutschen Wiedervereinigung ermittelt wurde.
Insbesondere Preisrückgänge bei Mineralölprodukten
und bei Nahrungsmitteln trugen zu dieser Entwicklung
bei. Preisanstiege waren unter anderem im Bereich der
Nettokaltmieten (+1,1 %) sowie bei Strom (+6,2 %) zu
verzeichnen.
2.2 Immobilienwirtschaft
Nachdem es an den Immobilienmärkten 2008 zu drastischen
Einbrüchen der Transaktionsvolumina kam, prägte
auch 2009 zunächst eine starke Zurückhaltung vieler Investoren
das Marktgeschehen. Im Jahresverlauf stabilisierten
sich die Märkte und es folgte eine Trendumkehr
bei den Anfangsrenditen, die nach zum Teil deutlichen
Anstiegen wieder nachzugeben begannen.
In Deutschland gingen die Immobilien-Investmentumsätze
2009 noch einmal deutlich zurück. Nach Angaben
von Jones Lang LaSalle wurde am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
insgesamt ein Transaktionsvolumen
von rund 10,4 Mrd. € erreicht. Das waren 47 % weniger
als im Jahr zuvor. Dies wurde jedoch angesichts des
anhaltend schwierigen Marktumfelds als durchaus akzeptables
Ergebnis aufgefasst, zumal sich seit dem Sommer
2009 eine gewisse Marktbelebung bemerkbar
machte, die bis zum Jahresende anhielt. Auf der Käuferseite
war vor allem eine Suche einheimischer Investoren
nach sicherheitsorientierten Engagements festzustellen.
Gefragt waren insbesondere Core-Immobilien mit möglichst
langfristig prognostizierbaren Cashflows.
Die Neubautätigkeit am Wohnimmobilienmarkt ging im
Vorjahresvergleich weiter zurück. Von Januar bis einschließlich
September 2009 wurden in Deutschland Baugenehmigungen
für 128.800 Wohnungen erteilt. Das
waren 3,1 % beziehungsweise 4.100 Wohnungen weniger
als im entsprechenden Vergleichszeitraum 2008.
Von den insgesamt genehmigten Wohnungen entfielen
111.900 Neubauwohnungen auf reine Wohngebäude
(-1,2 %). Dabei ergaben sich bei den Baugenehmigungen
für Wohnungen in Einfamilienhäusern (-2,2 %) und
41

GBW AG Geschäftsbericht 2009
in Zweifamilienhäusern (-3,4 %) etwas stärkere Rückgänge
als bei den Baugenehmigungen für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern (-1,1 %).
2.3 Regionaler Wohnungsmarkt
Wie bereits in den vergangenen Jahren waren am bayerischen
Wohnungsmarkt auch 2009 je nach Standort
und Region unterschiedliche und zum Teil gegenläufige
Trends zu beobachten. Nach den statistischen Daten des
IVD-Wohnpreisspiegels 2009/2010 zählt München bei
den Wohnungsmieten erneut zu den teuersten Standorten
Deutschlands. Der monatliche Mietpreis pro Quadratmeter
für eine Mietwohnung mit gutem Wohnwert
aus der Nachkriegsära betrug bei Neuvermietungen
12,00 € pro qm und lag damit mehr als doppelt so hoch
wie im Durchschnitt aller für den IVD-Preisspiegel analysierten
Standorte (5,95 € pro qm). Bei Neubauten
lagen die Mietpreise in München sogar bei 13,00 € pro
qm. Mit Mietpreisen von 10,50 € pro qm für Neubauten
und 9,50 € pro qm für nach 1949 fertig gestellte
Bestandsobjekte gehört auch Erlangen zu den Top-Ten-
Standorten in Deutschland.
3. Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
in der GBW Gruppe
Die GBW Gruppe verfolgt eine nachhaltige Personalpolitik,
denn das Management sieht einen Zusammenhang
zwischen dem Erfolg der GBW Gruppe und
den persönlichen und fachlichen Qualitäten der Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter. Für die GBW Gruppe
bedeutet Personalpolitik eine moderne und offene
Unternehmenskultur sowie Eigenverantwortlichkeit
der Mitarbeiter.
Eine wesentliche Voraussetzung, um die wachsenden
Anforderungen an ein modernes Wohnimmobilienunternehmen
erfolgreich meistern zu können, ist die
kontinuierliche fachliche Weiterbildung der Führungskräfte
und Mitarbeiter. Die nachhaltige Personalpolitik
und die Fortbildungsmaßnahmen spiegeln sich in der
Kompetenz der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wider.
So liegt die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit der
Mitarbeiter in der GBW Gruppe bei zehn Jahren, ein
Indiz für eine hohe Motivation der Mitarbeiter und ihre
Verbundenheit mit dem Unternehmen.
In der GBW Gruppe haben die Qualifizierung der Mitarbeiter
und die Ausbildung junger Menschen einen
hohen Stellenwert, da nur gut ausgebildete Mitarbeiter
mit großem Fachwissen den wachsenden und sich ständig
ändernden Anforderungen gerecht werden. Im Frühjahr
2009 wurde damit begonnen, individuell konzipierte
Mitarbeitergespräche zu führen, um die Potenziale und
Leistungsniveaus der Mitarbeiter zu beurteilen und Stärken
auszubauen. Anhand der Ergebnisse dieser Mitarbeitergespräche
werden gemeinsam mit den jeweiligen
Vorgesetzten konkrete Entwicklungsmöglichkeiten erörtert
und klare berufliche Perspektiven innerhalb der
GBW Gruppe entwickelt und umgesetzt.
Der Leitfaden für die Mitarbeitergespräche wurde vom
Bereich Personal zusammen mit einem externen Berater
und in Abstimmung mit den Führungskräften sowie dem
Betriebsrat der GBW Management GmbH für die Bedürfnisse
der Mitarbeiter in der Verwaltung konzipiert.
Nach Abschluss der Gesprächsrunden im ersten Quartal
2009 wurde mit dem Gesamtbetriebsrat eine Betriebsvereinbarung
geschlossen, welche die künftig einmal im
Jahr stattfindenden Mitarbeitergespräche regelt.
Ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmenskultur der
GBW Gruppe ist die regelmäßige und offene Information
der Mitarbeiter. Neben zahlreichen Rundschreiben
wurden die Mitarbeiter in gesonderten Informationsveranstaltungen
über aktuelle Veränderungen informiert.
Dank der stets konstruktiven und partnerschaftlichen Zusammenarbeit
mit den Arbeitnehmervertretern konnte
im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Vielzahl von
42

Konzernlagebericht
Themen vorangebracht werden. Beispielhaft seien die
Betriebsvereinbarung zur Einführung der Mitarbeitergespräche
sowie die Compliance-Richtlinie zur Verhinderung
von Korruption und ähnlichen Verstößen genannt.
Die Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann
haben 2009 fünf Auszubildende erfolgreich
abgeschlossen. Vier Auszubildende wurden in
ein Arbeitsverhältnis übernommen.
Durchschnittlich waren 161 Angestellte sowie 226 gewerbliche
Mitarbeiter und Hausmeister im Konzern tätig.
Insgesamt bestanden zum Ende des Berichtsjahres mit
11 jungen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Ausbildungsverhältnisse.
Dies entspricht einer Ausbildungsquote
von 6,83 %. Die GBW Gruppe hat erstmalig die
Einstellung der neuen Auszubildenden über einen Auswahltag
vorgenommen, bei dem nicht nur theoretische,
sondern auch praktische Übungen zur Gesamtbeurteilung
der Bewerber einbezogen wurden.
Die im Geschäftsjahr 2009 erreichten Ergebnisse
verdankt die GBW Gruppe nicht zuletzt dem überdurchschnittlichen
Engagement, dem Verantwortungsbewusstsein
und der Investition von Ideen und
Zeit ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
4. Finanzwirtschaftliche Analyse
4.1 Geschäftsentwicklung in der GBW Gruppe
Die GBW Gruppe erzielte trotz der weiterhin schwierigen
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf Basis des
konjunkturellen Umfeldes und der daraus resultierenden
Herausforderungen im Geschäftsjahr 2009 eine deutliche
Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahr.
■ Jahresergebnis konnte deutlich gesteigert werden
Der Konzern hat das Geschäftsjahr 2009 mit einem
Konzernjahresüberschuss in Höhe von 21,2 Mio. €
abgeschlossen. Das Vorjahresergebnis war geprägt
durch den einmaligen Steueraufwand aus der EK02-
Belastung. Die GBW Gruppe hat sich im Vorjahr dafür
entschieden, die Möglichkeit für die Abgeltung der sogenannten
EK02-Bestände in Anspruch zu nehmen.
Die hieraus resultierende Pflicht zur Passivierung einer
Abgeltungssteuerverbindlichkeit führte zu einem einmaligen
Ertragsteueraufwand im Berichtsjahr 2008.
Das bereinigte Vorjahresergebnis ergibt sich aus folgender
Tabelle:
2009 2008 (bereinigt)
in T€ in T€
Konzernergebnis 21.237,2 –12.846,0
EK02-Belastung 0,0 31.811,5
Konzernergebnis 21.237,2 18.965,5
43

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Das bereinigte Vorjahresergebnis konnte von 19,0
Mio. € um 2,2 Mio. € auf 21,2 Mio. € gesteigert
werden. Dieser Anstieg beruht im Wesentlichen auf
einer Steigerung der Mieterlöse, der Reduzierung des
Leerstandes und der Veräußerung von Wohnanlagen.
Zudem wurde die Ertragsbasis durch den Ankauf des
Siemens-Portfolios verbreitert.
■ Wohnungsbestand 2009 weiter optimiert
Der Wohnungsbestand der GBW Gruppe wurde im
Geschäftsjahr 2009 weiter optimiert. Mit dem Kauf
eines wesentlichen Teils des Siemens-Portfolios vollzog
die GBW Gruppe einen weiteren Schritt, den
Wohnungsbestand am Kernstandort Erlangen von
1.452 auf 2.242 zu vergrößern. Der Gesamtwohnungsbestand
reduzierte sich geringfügig aufgrund
von Verkäufen. Zum 31.12.2009 befanden sich insgesamt
33.283 Wohnungen im Portfolio der GBW
Gruppe.
■ Verkauf von Wohnanlagen führt zu positiven Ergebnisbeiträgen
Parallel zum Ausbau ihrer Präsenz an den Kernstandorten
veräußerte die GBW Gruppe Wohnanlagen in
Gebieten, die nicht zu den strategischen Kernregionen
gehören und den Renditeanforderungen und Kriterien
der GBW Gruppe nicht entsprechen. Insgesamt
wurden im Berichtsjahr 1.539 Wohnungen verkauft,
der Transaktionserlös betrug 64.670 T€ und führte
nach Abzug aller Kosten zu positiven Ergebnisbeiträgen
von 29.881 T€.
■ Verschmelzung der GBW-Beteiligungs GmbH auf die
GBWAG
Die GBW-Beteiligungs GmbH wurde mit den Mehrheitsbeteiligungen
an den Wohnungsgesellschaften
GBW Franken GmbH mit 73,6 %, GBW Oberbayern
und Schwaben GmbH mit 89,0 % und GBW
Niederbayern und Oberpfalz GmbH mit 74,0 %
sowie einer 40 %-igen Beteiligung an der Gemeinnützige
Landkreiswohnungsbau Unterallgäu GmbH
von der GBW AG zum 31.12.2006 erworben. Die
GBW AG war ab 2007 die alleinige Gesellschafterin
der GBW-Beteiligungs GmbH.
Die GBW-Beteiligungs GmbH wurde mit Wirkung
zum 01.01.2009 auf die GBW AG verschmolzen. Die
Eintragung der Verschmelzung in das Handelsregister
erfolgte am 30.06.2009. Mit der Verschmelzung der
GBW-Beteiligungs GmbH auf die GBW AG konnten
eine Optimierung der Konzernstruktur und darüber
hinaus Einsparungen von Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer
erreicht werden.
■ Kapitalherabsetzung in der GBW Management GmbH
Die Bayerische Landesbank hat ihre 100 %-ige Tochtergesellschaft
GBW Management GmbH, damals
noch als GBW Holding GmbH firmierend, mit Wirkung
ab 08.03.2008 an die GBW AG verkauft.
Schwerpunkt der Tätigkeit der GBW Management
GmbH ist seither allein die umfassende Geschäftsbesorgung
für die Gesellschaften der GBW Gruppe.
Die Bayerische Landesbank hat am 28.01.2008 beschlossen,
das Stammkapital der Gesellschaft im Wege
einer ordentlichen Kapitalherabsetzung gemäß § 58
GmbHG von damals 35.421 T€ auf 25 T€ herabzusetzen.
Der Vollzug der Kapitalherabsetzung erfolgte
durch Handelsregistereintragung am 12.06.2009. Für
eine reine Servicegesellschaft ist keine hohe Kapitalausstattung
erforderlich, zumal die GBW Management
GmbH mit der GBW AG seit 01.04.2008 einen
Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen hat.
Zur weiteren Optimierung der Konzernstruktur wurde
das Wirtschaftsjahr der GBW Management GmbH auf
das Kalenderjahr umgestellt. Im Berichtsjahr ergibt sich
ein Rumpfgeschäftsjahr vom 01.04.2009 bis zum
31.12.2009.
■ Formwechsel der JATRA Grundstücksgesellschaft
mbH & Co. KG zur GmbH
Ende 2007 hat die GBW AG einen 94,9 %-Kommanditanteil
an der JATRA Grundstücksgesellschaft mbH
44

Konzernlagebericht
& Co. KG erworben. Die JATRA Grundstücksgesellschaft
mbH & Co. KG wiederum hält an der GBW
Wohnungs GmbH eine 5,1 %-Beteiligung. Die übrigen
Anteile an der GBW Wohnungs GmbH hält die
GBW AG. Im Berichtsjahr wurde die Umwandlung der
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG in die
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH beschlossen. Der
Vollzug des Formwechsels erfolgte mit Handelsregis -
tereintragung vom 04.09.2009.
■ Verschmelzung der CityTec Maßnahmeträger GmbH
auf die GBW Management GmbH
Die GBW Gruppe sieht ihre Kernkompetenzen in der
Vermietung von Wohnungen und in einem aktiven
Portfoliomanagement. Bei der CityTec Maßnahmeträger
GmbH (100 %ige Tochter der GBW AG)
handelt es sich um eine Projektgesellschaft zur Durchführung
von Maßnahmeträgerschaften, die im Jahre
1998 gegründet wurde. Diese Geschäftstätigkeit
fällt nicht mehr in die zuvor beschriebenen Hauptgeschäftsfelder
der GBW Gruppe. Zudem ist das
Marktumfeld für die Betreuung von Maß nah me -
trägerschaften schwieriger geworden. Diesen Bereich
übernehmen zunehmend Architektur- und
Projektsteuerungsbüros. Aus diesem Grund wurde die
CityTec Maßnahmeträger GmbH mit Wirkung zum
01.10.2009 auf die GBW Management GmbH verschmolzen,
in der alle Verwaltungsaufgaben in der gesamten
GBW Gruppe gebündelt werden. Einen noch
laufenden kleineren Auftrag der CityTec übernimmt
die GBW Management GmbH. Durch die Verschmelzung
wird die GBW Gruppe gestrafft; Verwaltungsund
Prüfungsaufwand für die CityTec entfallen.
■ Neuaufstellung der GBW Gebäudemanagement GmbH
Im Herbst 2007 wurde das gesamte Personal der
Gesellschaften der GBW Gruppe in zwei Dienstleis -
tungsgesellschaften überführt. Das Haus meisterpersonal
wechselte in die GBW Ge bäu de management
GmbH und das Verwaltungspersonal in die GBW
Management GmbH. Hinsichtlich der GBW Gebäudemanagement
GmbH war seinerzeit vorgesehen, mit
einem externen und professionellen Facility-Management-Partner
die Organisation und die Wettbewerbsfähigkeit
der GBW Gebäudemanagement GmbH zu
optimieren.
Zu diesem Zweck wurde am 04.03.2008 ein Joint-
Venture-Vertrag zwischen der GBW AG und einem
Facility-Management-Partner mit Beteiligung der
GBW Gebäudemanagement GmbH sowie in Folge
weitere Durchführungsverträge auch unter Beteiligung
der immobilienbesitzenden Gesellschaften der
GBW Gruppe abgeschlossen.
Am Ende der im Joint-Venture-Vertrag vorgesehenen
Prüfungs- und Machbarkeitsphase zeigte sich, dass die
angestrebten Kosteneinsparungsziele in der geplanten
Höhe nicht zu realisieren waren. Die Joint-Venture-Partner
vereinbarten daher, ihre Zusammenarbeit
bis zum 31.12.2009 zu beenden und die Aufgaben
der GBW Gebäudemanagement GmbH wieder vollständig
in die GBW Gruppe zu integrieren.
Die organisatorische Einbindung der GBW Gebäudemanagement
GmbH wird in der Weise erfolgen, dass
die GBW Management GmbH als zentrale Dienstleis -
tungsgesellschaft für die Gesellschaften der GBW
Gruppe ab 01.01.2010 auch die bisherigen Aufgaben
der GBW Gebäudemanagement GmbH in Bezug auf
die immobilienbesitzenden Gesellschaften der GBW
Gruppe, bis auf die Hausmeistertätigkeiten, die in der
GBW Gebäudemanagement GmbH verbleiben, übernehmen
wird.
■ Weitere Harmonisierung der Arbeitsprozesse
Die erfolgreiche Einführung des Invoice Workflows
sowie die Implementierung eines konzernübergreifenden
Planungstools haben die Arbeitsprozesse erfolgreich
harmonisiert und optimiert. Für das Jahr
2010 sind weitere Verbesserungen des IT-Systems in
Vorbereitung.
45

GBW AG Geschäftsbericht 2009
■ Mieteinnahmen gesteigert
In 2009 wurden konzernweit 144,5 Mio. € (Vorjahr:
136,2 Mio. €) Istmieten erzielt. Die Nutzung von
Mietsteigerungspotenzialen sowie die deutliche Reduzierung
des Leerstands haben dazu beigetragen,
dass sich die Istmieten um 8,3 Mio. € auf 144,5 Mio. €
erhöhten, was einer Steigerung von 6,0 % entspricht.
Die Erträge aus den Verkäufen von Wohnanlagen, die
nicht den strategischen Anforderungen der GBW
Gruppe entsprachen, wurden im Wesentlichen für Investitionen
in Wohnanlagen an den Kernstandorten
und Nebenstandorten verwendet, was sich positiv auf
die Mieteinnahmen ausgewirkt hat.
4.2 Ertragslage
Die Umsetzung der Geschäftspolitik spiegelt sich in der
deutlichen Ergebnisverbesserung im Geschäftsjahr 2009
wider. Die GBW Gruppe weist ein Jahresergebnis von
21,2 Mio. € (Vorjahr: –12,8 Mio. €) aus. Das Konzernergebnis
vor Steuern beläuft sich auf 25,9 Mio. €.
■ Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung des
Konzerns betragen im Geschäftsjahr insgesamt 198,1
Mio. €, damit ist ein deutlicher Anstieg gegenüber
dem Vorjahreswert von 186,1 Mio. € zu verzeichnen.
■ Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich auf
40,0 Mio. € und sind gegenüber dem Vorjahr aufgrund
von höheren Verkaufserlösen aus Wohnanlagen
deutlich angestiegen. Der Verkauf von
Wohnanlagen und die daraus erzielten Veräußerungsgewinne
trugen in 2009 mit insgesamt 32,9
Mio. € (Vorjahr: 6,8 Mio. €) zu diesem Ergebnis bei.
■ Die Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen
aus Hausbewirtschaftung sind mit 82,9 Mio. €
gegenüber dem Vorjahr (69,3 Mio. €) höher ausgefallen.
Diese Erhöhung ist im Wesentlichen auf
die Instandhaltungsaktivitäten zurückzuführen.
Die Aufwendungen für Instandhaltung und
aufwandswirksame Modernisierungskostenanteile
betragen 24,1 Mio. € (Vorjahr: 18,0 Mio. €).
■ Die Personal- und Sachaufwendungen beliefen sich
in 2009 auf 39,4 Mio. € (Vorjahr: 32,6 Mio. €). Aufgrund
des Erstkonsolidierungszeitpunktes der GBW
Management GmbH zum 01.04.2008 ist ein Vorjahresvergleich
der Personal- und Sachaufwendungen
nur eingeschränkt möglich. Die Anpassung des Diskontierungszinssatzes
bei der Ermittlung der Pensionsrückstellungen
von 6,0 % im Vorjahr auf 5,25 %
im Berichtsjahr führte zu einem Anstieg der Personalaufwendungen.
■ Das negative Zinsergebnis von 56,7 Mio. € blieb gegenüber
dem Vorjahr mit 56,1 Mio. € trotz Investitionstätigkeit
nahezu unverändert. Wesentlicher Grund
hierfür ist, dass zur Überwachung und Steuerung von
Zinsänderungsrisiken, welchen die GBW Gruppe aufgrund
ihres kapitalintensiven und langfristig angelegten
Geschäftsmodells ausgesetzt ist, geeignete
Management- und Kontrollsysteme eingesetzt werden.
Der Handel und die Abwicklung von Finanzinstrumenten
sind organisatorisch strikt vom
Risikocontrolling getrennt.
Alle Grund- und Sicherungsgeschäfte werden in einem
Treasury-System abgebildet, sodass sie laufend bewertet
werden können. Hierbei stützt sich die GBW
Gruppe auf interne Richtlinien, die vom Vorstand vorgegeben
und ständig weiterentwickelt werden. Das
Finanzcontrolling und die Konzernrevision wachen
darüber, dass die Richtlinien eingehalten werden. Ziel
der vom Vorstand laufend erörterten Zinssicherungspolitik
der GBW Gruppe ist nicht die Generierung von
zusätzlichen Erträgen, sondern die Verringerung von
Schwankungen im Finanzergebnis.
Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos bei variabel
verzinslichen Verbindlichkeiten wurden derivative
Finanzierungsinstrumente mit einem Volumen von
202.126 T€ abgeschlossen. Mit den Sicherungsmaß-
46

Konzernlagebericht
nahmen wird das Ziel verfolgt, variabel verzinsliche
Finanzschulden in festverzinsliche Kreditverbindlichkeiten
zu transformieren und damit die Cashflows der
finanziellen Verbindlichkeiten langfristig zu sichern. Bei
den Zinssicherungsinstrumenten handelt es sich ausschließlich
um Festzinszahler-Swaps mit einem durchschnittlichen
jährlichen Festzinssatz von derzeit
4,39 %. Die eingesetzten derivativen Finanzinstrumente
dienen dazu, Grundgeschäfte abzusichern.
Unter Einrechnung der für die designierten Darlehen
vereinbarten Kreditaufschläge erhöht sich der entsprechende
Vergütungssatz auf 5,02 % p.a. Die gewichtete
Restlaufzeit der Zinssicherungsinstrumente
beträgt 7,4 Jahre. Für die von der GBW Gruppe gegenüber
Dritten geschuldeten Festzinsdarlehen ohne
gesonderte Zinssicherung von 1.212.684 T€ errechnet
sich zum 31.12.2009 ein gewichteter Durchschnittszinssatz
von 3,57 % p.a. bei einer Restlaufzeit
der Zinsbindung von 20,7 Jahren.
■ Die Konzernfunktion und die allgemeine Verwaltung
haben das EBIT mit nicht direkt zurechenbaren Aufwendungen
abzüglich Erträgen von 26,1 Mio. € belastet.
■ Das EBITDA betrug 120,3 Mio. € und liegt mit 10,9
% deutlich über dem Vorjahresergebnis von 108,5
Mio. €.
■ Das EBT/Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
des Konzerns beträgt 25,9 Mio. € (Vorjahr: 23,0
Mio. €).
■ Das Jahresergebnis liegt insbesondere aufgrund der
positiven Ergebnisbeiträge aus Verkäufen von Wohnanlagen
bei 21,2 Mio. € und damit deutlich über dem
Vorjahresergebnis (–12,8 Mio. €), das durch den Sondereffekt
aus der EK02-Belastung geprägt war.
4.3 Vermögens- und Finanzlage
Die Vermögens- und Finanzlage der GBW Gruppe hat
sich trotz der schwierigen Rahmenbedingungen an den
Finanz- und Immobilienmärkten im Geschäftsjahr 2009
solide entwickelt.
Aktiva 2009 2008
in Mio. € in Mio. €
Anlagevermögen 1.807,4 1.764,2
Umlaufvermögen 103,9 81,9
davon flüssige Mittel 24,9 9,3
Rechnungsabgrenzungsposten 0,4 0,3
Bilanzsumme 1.911,7 1.846,4
Passiva 2009 2008
in Mio. € in Mio. €
Eigenkapital 355,0 337,9
Rückstellungen 42,0 38,9
davon Pensionsrückstellungen 23,0 20,7
Verbindlichkeiten 1.514,3 1.469,5
Rechnungsabgrenzungsposten 0,4 0,1
Bilanzsumme 1.911,7 1.846,4
47

GBW AG Geschäftsbericht 2009
■ Die Bilanzsumme des GBW Konzerns stieg 2009 von
1.846,4 Mio. € im Vorjahr um 65,3 Mio. € auf
1.911,7 Mio. €. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen
auf eine Erhöhung der Position „Grundstücke mit
Wohnbauten“, welche den Ankauf des Siemens-Portfolios
enthält, sowie auf eine Erhöhung der flüssigen
Mittel von 9,3 Mio. € auf 24,9 Mio. € zurückzuführen.
■ Das Vermögen des Konzerns ist vom Immobilienbestand
des Anlagevermögens geprägt. Es hat mit einem
Buchwert von 1.787,4 Mio. € zum 31.12.2009 (Vorjahr:
1.736,4 Mio. €) einen Anteil von rund 93,5 % an
der Bilanzsumme. Im Jahr 2009 wurde ein Zuwachs in
Höhe von 51,0 Mio. € verbucht. Der Konzern hat am
Bilanzstichtag 33.283 eigene Wohnungen mit
2.043.560 qm bewirtschaftet, davon waren 21.496
Wohneinheiten frei finanziert und 11.787 Wohneinheiten
öffentlich gefördert.
■ Das gesamte Umlaufvermögen beträgt am Bilanzstichtag
103,9 Mio. € (Vorjahr: 81,9 Mio. €), wovon
24,9 Mio. € (Vorjahr: 9,3 Mio. €) auf flüssige Mittel
entfallen.
■ Der Anstieg der flüssigen Mittel stellt sich anhand
einer Kapitalflussrechnung wie folgt dar:
Kapitalflussrechnung des GBWAG Konzerns 2009 2008
in Mio. € in Mio. €
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 26,4 35,7
Cashflow aus der Investitionstätigkeit –47,4 –63,7
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 36,5 12,7
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds 15,5 –15,3
Konsolidierungsbedingte Änderung des Finanzmittelfonds 0,1 0,3
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 9,3 24,3
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 24,9 9,3
■ Das bilanzielle Eigenkapital des GBW Konzerns zum
31.12.2009 beträgt 355,0 Mio. € (Vorjahr: 337,9
Mio. €). Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus
dem Konzernjahresüberschuss. Die Eigenkapitalquote
beträgt im Berichtsjahr 18,6 % (Vorjahr: 18,3 %).
■ Die Nettoverschuldung gegenüber Dritten beträgt
zum Bilanzstichtag 1.420,8 Mio. €.
48

Konzernlagebericht
4.4 Geschäftsfelder
4.4.1 Portfoliomanagement
Zu Beginn des Jahres 2009 erwarb die GBW Gruppe
insgesamt 790 Wohnungen aus dem Wohnungsportfolio
der Siemens AG am Kernstandort Erlangen. Weiterhin
wurde eine nahezu neuwertige Wohnanlage in
München mit 44 Wohnungen angekauft.
Im Jahr 2009 wurden insgesamt 1.539 Wohnungen,
überwiegend in Randlagen und aus Streubesitz, verkauft.
Nachdem aufgrund der Finanzkrise in der zweiten
Jahreshälfte 2008 auf Käuferseite größere
Zurückhaltung bzw. Finanzierungsschwierigkeiten vorherrschten,
belebte sich im Jahresverlauf 2009 der Transaktionsmarkt
für Wohnimmobilien. Das drückte sich
gegenüber dem Vorjahr durch einen deutlichen Anstieg
der Verkäufe aus. Dies ermöglichte einen wesentlichen
Fortschritt bei der Erreichung des strategischen Ziels, die
Wohnungsbestände der GBW Gruppe an den bayerischen
Ballungszentren und prosperierenden Wirtschaftsregionen
zu konzentrieren. Zum 31.12.2009
befanden sich 83 % (im Vorjahr rd. 80 %) der Wohnungen
an den 20 größten Standorten in Bayern. Insgesamt
ergab sich aus den An- und Verkaufsaktivitäten
eine geringfügige Reduzierung des Wohnungsbestandes
der Gruppe von 33.864 Wohnungen auf 33.283
Wohnungen.
Die GBW Gruppe überprüft kontinuierlich die Rentabilität
des Wohnungsportfolios und legt einen besonderen
Fokus auf die Zukunftsaussichten und
Chancen der einzelnen Standorte. Von Standorten,
die weniger günstige Entwicklungen erwarten lassen,
wird sich die GBW Gruppe sukzessive trennen. Durch
diesen Prozess wird die Qualität des Wohnungsportfolios
gesteigert und etwaige künftige Vermietungsrisiken
reduziert.
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Verkaufstransaktionen der GBW Gruppe im Geschäftsjahr 2009.
Anzahl Wohnfläche Durchschnitts- Verkaufspreis Konzern-
Wohnungen in m² preis je m² in T€ buchwerte in T€
Blockverkauf 1.481 88.036 666 58.631 29.275
Einzelverkauf* 58 4.151 1.455 6.039 4.123
Insgesamt 1.539 92.187 702 64.670 33.398
*Der Einzelverkauf enthält Verkäufe aus dem Umlaufvermögen der GBW Asset GmbH.
Im Rahmen der strategischen Portfoliooptimierung hat
sich die GBW Gruppe im Jahr 2009 von Wohnanlagen
in Randlagen (u.a. Burgkirchen, Eschenbach, Füssen,
Röslau, Röthenbach, Schongau, Wunsiedel) getrennt.
Zudem wurde eine Wohnanlage in München am Candidplatz
veräußert, die aufgrund eines erheblichen
Sanierungsbedarfs die internen Rentabilitätsanforderungen
für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
nicht mehr erfüllte.
Bei dem Verkauf von Einzelwohnungen handelt es sich
ausschließlich um Eigentumsgemeinschaften mit Dritten
(Streubesitz).
49

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Der Wohnungsbestand der GBW Gruppe zum 31.12.2009:
GBWAG GBW GBW GBW GBW GBW Konzern
Franken Ober- Nieder- Wohnungs Asset
GmbH bayern und bayern und GmbH GmbH
Schwaben Oberpfalz
GmbH GmbH
Anfangsbestand
am 01.01.2009 10.382 10.799 6.809 4.775 1.010 89 33.864
Statistische Korrektur 0 0 0 0 1 0 1
Ankäufe 834 0 0 0 0 0 834
Verkäufe –773 –306 –361 –70 –1 –28 –1.539
Neubau 133 0 15 0 0 0 148
Zwischensumme 10.576 10.493 6.463 4.705 1.010 61 33.308
Zusammenlegung –8 –1 –11 –5 0 0 –25
Wohnungsteilung 0 0 0 0 0 0 0
Gesamt 10.568 10.492 6.452 4.700 1.010 61 33.283
davon
frei finanziert 7.950 6.384 4.520 1.595 986 61 21.496
öffentlich gefördert 2.003 4.055 1.738 2.927 24 0 10.747
Einkommensorientierte
Förderung 615 53 194 178 0 0 1.040
Wohnfläche in m² 668.038 655.792 371.216 292.271 52.625 3.618 2.043.560
Der Anteil der frei finanzierten Immobilienbestände in
der GBW Gruppe beträgt 64,59 %, der sozial gebundene
Anteil der Immobilienbestände liegt bei 35,41 %.
Der Verkehrswert der als Investment Properties gehaltenen
Immobilien der GBW Gruppe zum 31.12.2009
beträgt 2,3 Mrd. €. Die Werte wurden nach dem Discounted-Cashflow
(DCF)-Modell mit einem durchschnittlichen
Zinssatz von 5,98 % ermittelt.
4.4.2 Immobilienbewirtschaftung
Das Marktumfeld blieb im Jahr 2009 für die GBW
Gruppe, deren Kerngeschäft in der Bewirtschaftung und
Verwaltung ihrer Immobilien liegt, trotz der Auswirkungen
der Wirtschafts- und Finanzkrise und der Turbulenzen
auf internationaler Wirtschaftsebene unverändert
günstig. Dies ist auf die Fokussierung auf eine der wirtschaftsstärksten
Regionen Deutschlands zurückzuführen.
Die GBW Gruppe legt besonderen Wert auf Mieterzufriedenheit
und eine langfristige Mieterbindung. In diesem
Zusammenhang spielt der Kundenservice eine
wichtige Rolle, mit dem die Erreichbarkeit der GBW
Gruppe für die Mieter und eine kompetente, verlässliche
Betreuung vor Ort an den einzelnen Standorten
ermöglicht wird. Der hohe Anspruch an den Kundenservice
spiegelt sich in der hohen Mieterzufriedenheit
wider. So wohnt ein Mieter der GBW Gruppe durchschnittlich
11 Jahre in seiner Wohnung. Auch die niedrige
Fluktuationsrate von 8,75 %, die gegenüber dem
Vorjahr (8,76 %) nahezu unverändert blieb, ist ein Indiz
für die Mieterzufriedenheit.
Der Trend zum urbanen Wohnen hält national wie international
unvermindert an. Diese ansteigende Bevölkerungsentwicklung
in den Großstädten wirkt sich entsprechend
positiv auch auf die Mietsteigerungspotenziale an den
50

Konzernlagebericht
Kernstandorten der GBW Gruppe aus.
Die GBW Gruppe ist bestrebt, trotz der schwierigen wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen, Mietanpassungen innerhalb
des gesetzlich festgelegten Rahmens
vorzunehmen und die Vermietung von leer stehenden
Wohneinheiten zu forcieren. Das Management der GBW
Gruppe wird dabei die Besonderheiten des Portfolios und
die lokalen Gegebenheiten bei den Mietanpassungen
berücksichtigen. Die Leerstandsquote des GBW Gesamtportfolios
betrug 2,08 % zum 31.12.2009 und ist
gegenüber dem Vorjahr (3,52 %) deutlich gesunken.
Um die Vermietungsaktivitäten zu fördern, wurden
Werbe- und Marketingaktionen durchgeführt sowie
wirtschaftliche Anreize entwickelt und umgesetzt. Dies
hat sich entsprechend positiv auf die Leerstandsquote
ausgewirkt.
Die Leerstände resultieren insbesondere aus marktbedingten
Einflüssen, aus temporären Leerständen aufgrund
von Einzelmodernisierungen bei Mieterwechseln
sowie aus Gesamtmodernisierungen. Der marktbedingte
Leerstand ist zum größten Teil auf strukturelle und wirtschaftliche
Bedingungen an den einzelnen Standorten
zurückzuführen. Die Leerstände aus Modernisierungen
werden in Kauf genommen, um die betreffenden Wohnungen
auf einen modernen, zeitgemäßen und
nachfrageorientierten Standard zu bringen. Damit steigert
die GBW Gruppe nachhaltig den Wert ihrer Wohnungen
und schafft gleichzeitig neue, angenehme
Lebensräume für ihre Mieter.
Da die GBW Gruppe auf langfristige Werterhaltung der
Wohnungsbestände baut, wurden im Berichtsjahr Modernisierungs-
und Instandhaltungsmaßnahmen in
Wohnanlagen an den Kernstandorten sowie den Nebenstandorten
durchgeführt und damit der eigene Bestand
kontinuierlich und nachhaltig verbessert. Die
nachhaltige Revitalisierung des eigenen Wohnungsportfolios
wird auch im kommenden Geschäftsjahr mit Instandhaltungs-
und Modernisierungsmaßnahmen
fortgesetzt.
Die GBW Gruppe weist für das Geschäftsjahr 2009 einen
Anstieg der Istmieten in Höhe von 6,0 % aus. Diese Steigerung
ist im Wesentlichen auf die Umsetzung von
rechtlich zulässigen Mietsteigerungen, Leerstandsreduzierung
und die Neuvermietung zur jeweiligen Marktmiete
zurückzuführen.
Die Istmiete des Geschäftsjahres, bezogen auf die vorhandene
Stichtagsfläche zum 31.12.2009, beträgt
5,77 €/qm. Nachfolgendes Schaubild gibt einen Überblick
über die Istmiete im GBW Konzern zum Stichtag
31.12.2009.
6,20 €
6,00 €
5,80 €
5,60 €
5,77 €
5,40 €
5,20 €
5,39 €
5,00 €
4,80 €
4,92 €
4,60 €
4,40 €
4,20 €
4,00 €
Dezember 07 Dezember 08 Dezember 09
51

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Die Istmiete setzt sich aus Erträgen aus der Vermietung
von Wohnungen, Gewerbeeinheiten, Parkplätzen
und sonstigen Flächen zusammen. Dabei wurden
die Erlösschmälerungen aus Leerstand und aus Eigennutzung
bereits abgezogen.
Region Wohneinheiten Wohnfläche Gewerbe- Gewerbe- Gesamt- in % zur
in m² einheiten fläche in m² fläche in m² Fläche
München, Landeshauptstadt 7.590 437.973 117 15.465 453.437 21,74
Nürnberg, Stadt 3.297 199.905 53 9.790 209.696 10,06
München, Umland 2.597 164.376 24 2.192 166.568 7,99
Erlangen, Stadt 2.242 146.103 8 552 146.655 7,03
Regensburg, Stadt 1.437 87.197 8 1.483 88.680 4,25
Landshut, Stadt 1.298 87.219 6 775 87.994 4,22
Miltenberg, Landkreis 1.190 78.419 2 174 78.593 3,76
Würzburg, Stadt 946 60.680 15 2.443 63.123 3,03
Aschaffenburg, Stadt 896 56.532 2 68 56.601 2,71
Rosenheim, Stadt 878 57.227 0 0 57.227 2,74
Kitzingen, Landkreis 633 37.897 0 0 37.897 1,82
Rhön-Grabfeld, Landkreis 591 35.179 0 0 35.179 1,69
Dingolfing-Landau, Landkreis 573 38.325 3 445 38.769 1,86
Amberg, Stadt 550 33.293 5 282 33.574 1,61
Pfaffenhofen a.d. Ilm, Landkreis 538 34.298 0 0 34.298 1,64
Traunstein, Landkreis 504 31.427 0 0 31.427 1,51
Garmisch-Partenkirchen, Landkreis 481 31.646 0 0 31.646 1,52
Memmingen, Stadt 479 24.106 0 0 24.106 1,16
Regensburg, Landkreis 478 28.020 20 2.800 30.820 1,48
Amberg-Sulzbach, Landkreis 473 25.679 2 215 25.894 1,24
TOP-20-Städte und Landkreise 27.671 1.695.500 265 36.684 1.732.184 83,06
Sonstiges Bayern 5.612 348.060 33 5.234 353.294 16,94
Gesamtsumme 33.283 2.043.560 298 41.918 2.085.478 100,00
Regional betrachtet, zeichnet sich das Portfolio des
GBW AG Konzerns durch eine Konzentration des Bestandes
an attraktiven Standorten aus. So befinden sich
allein in den Wirtschaftsräumen München, Nürnberg/
Erlangen und Regensburg ca. 51 % (Vorjahr: 48 %)
des Wohnungsbestandes. Über 83 % (Vorjahr: 80 %)
des Bestandes konzentrieren sich auf die 20 größten
Standorte, zu denen neben München u.a. Nürnberg/Erlangen,
Regensburg, Landshut und Würzburg
zählen. Diese hohe Konzentration der Bestände in
Wirtschaftszentren von hoher Kaufkraft, wirtschaftlicher
und demografischer Dynamik und geringer
Arbeitslosigkeit ermöglicht eine kosteneffiziente
Bewirtschaftung der Wohnbestände.
52

Konzernlagebericht
Im Geschäftsjahr 2009 entwickelten sich die Mieten bezogen auf die einzelnen Gesellschaften und auf die Regionen wie folgt:
Gesellschaft Wohn- Wohn- Gewerbe- vermietbare jährliche jährliche Miete je m²
einheiten einheiten einheiten Fläche** in m² Sollmiet- Istmiet- (auf
in % einnahmen einnahmen* Basis der
Istmiete)
GBW AG 10.568 31,8 58 678.047 58.045 T€ 56.616 T€ 6,96 €
GBW 10.492 31,5 64 666.399 41.288 T€ 39.943 T€ 4,99 €
Franken GmbH
GBW 6.452 19,4 104 382.944 27.425 T€ 26.046 T€ 5,67 €
Oberbayern und
Schwaben GmbH
GBW 4.700 14,1 43 298.188 17.021 T€ 16.511 T€ 4,61 €
Niederbayern und
Oberpfalz GmbH
GBW Wohnungs 1.010 3,0 27 55.999 5.279 T€ 5.036 T€ 7,49 €
GmbH
GBW Asset GmbH 61 0,2 2 3.901 351 T€ 330 T€ 7,05 €
Gesamtsumme 33.283 100,0 298 2.085.478 149.409 T€ 144.482 T€ 5,77 €
Region Wohn- Wohn- Gewerbe- vermietbare jährliche jährliche Miete je m²
einheiten einheiten einheiten Fläche** in m² Sollmiet- Istmiet- (auf
in % einnahmen einnahmen* Basis der
Istmiete)
Franken 12.481 37,5 82 798.905 49.502 T€ 47.895 T€ 5,00 €
München und 10.187 30,6 141 620.005 56.865 T€ 55.397 T€ 7,45 €
Umgebung
Oberbayern und 5.396 16,2 31 335.200 23.963 T€ 22.644 T€ 5,63 €
Schwaben
Oberpfalz und 5.219 15,7 44 331.368 19.079 T€ 18.546 T€ 4,66 €
Niederbayern
Gesamtsumme 33.283 100,0 298 2.085.478 149.409 T€ 144.482 T€ 5,77 €
*Istmieteinahmen setzen sich aus Wohnen, Gewerbe, Parken und Sonstige Erlöseinnahmen zusammen.
** Wohnfläche und Gewerbefläche zum Stichtag 31.12.2009
53

Zu differenzieren ist die Entwicklung der Mieten im frei
finanzierten und im sozial gebundenen Wohnungsbau.
Aufgrund der Mietpreisbindung sind im geförderten Wohnungsbau
nur geringe Mietsteigerungen möglich.
Die GBW Gruppe hat im Geschäftsjahr 2009 eine öffentlich
geförderte Wohnanlage mit 131 Wohneinheiten im
Schlossviertel München-Nymphenburg nach nur 18 Monaten
Bauzeit fertiggestellt. Dabei wurden bereits die
Anforderungen der zum 1. Oktober 2009 erheblich verschärften
Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) erfüllt.
Mit dem Schlosspark Nymphenburg, dem Botanischen
Garten und dem Hirschgarten verfügt der Stadtbezirk
Nymphenburg über ausgedehnte Grün- und Erholungsflächen.
Es besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung in
die Innenstadt, in den Stadtteil München-Laim, zum Romanplatz
sowie zum Flughafen München. Geschäfte,
Cafés, Biergärten und Restaurants sind am Romanplatz
und im Laimer Kleinzentrum in der Fürstenrieder Straße
schnell erreichbar. Kindertageseinrichtungen sowie Grundund
weiterführende Schulen liegen in unmittelbarer
Umgebung.
In nur zehn Monaten hat die GBW Gruppe den vierten
und letzten Bauabschnitt in Dachau-Ost, Hebertshausener
Straße mit 15 öffentlich geförderten Wohneinheiten – und
somit seit 2003 insgesamt 48 familiengerechte Wohnungen
an diesem Standort – nach dem KfW-60-Standard,
gebaut. Die Wohnanlage unterschreitet damit sogar die
Werte der verschärften Energieeinsparverordnung (EnEV
2009). Davon profitiert nicht nur die Umwelt, auch den
Mietern kommen die Energiesparmaßnahmen in Form geringerer
Nebenkostenbelastungen zugute.
Im Rahmen der Sanierung und Modernisierung einer
Wohnanlage in München-Maxvorstadt wurde ein zusätzliches
Stockwerk mit zwei neuen, modernen Maisonette-Wohnungen
errichtet. Der Anbau eines Aufzuges,
der Einbau neuer Bäder und das energieeinsparende Wärmedämmverbundsystem
an der Außenfassade haben den
Wohnkomfort erheblich gesteigert.

Konzernlagebericht
Weitere 39 öffentlich geförderte Wohnungen mit ähnlichen
Ausstattungs- und Energieeinsparungsstandards
werden seit April 2009 in Freising-Lerchenfeld errichtet.
Rechtzeitig vor dem Winterbeginn konnte das Richtfest
gefeiert werden. Der Bezug der Wohnanlage wird noch
im Sommer 2010 erfolgen.
In der zum Kernportfolio zählenden Wohnanlage Vonder-Tann-Straße
in München, die zwischen den klassizis
tischen Prachtbauten am Odeonsplatz, der
Ludwigstraße und dem Hofgarten gelegen ist und sich
über drei Bauabschnitte erstreckt, konnte der erste Teilkomplex
vom ersten Bauabschnitt der Modernisierungsund
Sanierungsmaßnahmen zum Ende des Geschäftsjahres
abgeschlossen werden. Der Odeonsplatz, die
schönen Cafés, Bistros und die guten Einkaufsmöglichkeiten
in der Innenstadt verleihen einen besonderen, lebendigen
Charme. Das italienische Flair findet in der
unmittelbaren Nähe zum Englischen Garten sowie zum
Hofgarten seinen Ausdruck.
Der Gebäudekomplex wurde in den Jahren zwischen
1830 und 1890 errichtet. Alle Gebäude sind als Ensemble
denkmalgeschützt, einige Gebäude mit besonderen
klassizistischen Stilmerkmalen stehen zudem unter Einzeldenkmalschutz.
Durch die umfangreiche Wohnungsmodernisierung im
gehobenen Standard, die energetische Verbesserung der
Gebäudehüllen, die Kompletterneuerung der Haustechnik
sowie die Neugestaltung der Innenhof-Freiflächen
wird eine hohe Standortqualität erreicht.
Im kommenden Jahr erfolgt die Gesamtfertigstellung des
ersten Bauabschnittes Von-der-Tann-Straße 4 bis 6 und
der Rückgebäude der Hausnummern 8 und 9. Mitte des
Jahres 2010 ist der Baubeginn des zweiten und dritten
Bauabschnittes geplant, dieser erstreckt sich über die Vonder-Tann-Straße
7 bis 10 und die Hahnenstraße 1 bis 3.
Die GBW Gruppe wird sich auch weiterhin im geförderten
Wohnungsbau engagieren, gezielt ihren Wohnungsbestand
mit Flächen der Einkommensorientierten
Förderung (EOF) erweitern und somit zur Verjüngung
des Portfolios beitragen. Die 144 öffentlich geförderten
Wohnungen im Haidpark in München-Fröttmanning
werden bis Anfang 2011, die 39 öffentlich geförderten
Wohnungen in Freising-Lerchenfeld im Sommer 2010
termingerecht an die Mieter übergeben.
Im Sommer 2010 wird die GBW Gruppe in München-
Schwabing mit dem Bau von 73 Wohnungen beginnen,
die der Einkommensorientierten Förderung (EOF) unterliegen.
Ziel ist ein „KfW-Effizienzhaus 55“ mit einem
um 30 Prozent besseren energetischen Standard, als
nach der strengen Energieeinsparverordnung (EnEV
2009) gefordert.
Die GBW Gruppe konnte im Dezember 2009 den Ankauf
eines attraktiven innerstädtischen Grundstückes,
Ecke Dachauer/Josef-Ruederer-Straße, im Baugebiet
„Nymphenburger Höfe“ beurkunden. Die GBW Gruppe
wird 48 Wohnungen, die der Einkommensorientierten
Förderung (EOF) unterliegen, sowie 3 Gewerbeeinheiten
bauen. Der Baubeginn wird im Frühjahr 2011 erfolgen.
Die Investitionen, die zur Bestandserweiterung und -optimierung
geplant sind, werden nach Rentabilitäts- und
Wirtschaftlichkeitsaspekten geprüft. Dies stellt sicher,
dass die GBW Gruppe an den Standorten investiert, die
von hoher Ertragskraft sowie positiven Zukunftsperspektiven
geprägt sind.
Das GBW Mietermagazin, das seit Sommer 2008 dreimal
im Jahr erscheint, hat bei den GBW-Mietern eine positive
Resonanz gefunden. Um noch gezielter auf die Mieter
eingehen zu können, wurde im Geschäftsjahr 2009 eine
Mieterbefragung durchgeführt. Mit der Umfrage wollte
die GBW Gruppe herausfinden, was sie bei der Betreuung
der Mieter und dem Service noch besser machen
kann. Das Ergebnis dieser Analyse ist positiv ausgefallen.
Durchweg positiv mit Note 2 schätzen die befragten
Mieter die Serviceleistungen und den Kontakt zum Vermieter
ein. Im Gesamtergebnis wird die Mieterzufriedenheit
in der GBW Gruppe mit der Note 3+, das
55

GBW AG Geschäftsbericht 2009
bedeutet befriedigend mit positiver Tendenz, bewertet.
Dies ist Anlass für die GBW Gruppe, auch im Jahr 2010
die Anregungen der Mieter aufzunehmen und schnellstmöglich
umzusetzen, um dem Anspruch der stetigen
Qualitätsverbesserung gerecht zu werden.
Der Konzern erzielte im Geschäftsjahr 2009 bei einem
Buchwert des Immobilienbestandes von 1.795,0 Mio. €
ein Segmentergebnis in der Immobilienbewirtschaftung
von 82,5 Mio. €.
Das Segmentvermögen Immobilienbewirtschaftung nach HGB-Buchwerten des GBW Konzerns
zum 31.12.2009:
Regionen 2009 2008 % Änderung
in Mio. € in Mio. € zum Vorjahr
München und angrenzende Landkreise 798 771 3,5
Franken 561 513 9,4
Niederbayern und Oberpfalz 276 275 0,4
Oberbayern und Schwaben 231 246 –6,1
Gesamt 1.866 1.805
5. Chancen- und Risikobericht
Auch wenn Deutschland nach der schwersten Rezession
seit Bestehen der Bundesrepublik ab dem zweiten
Quartal 2009 wieder ein positives Wirtschaftswachstum
verzeichnet und sich seither auch einige weitere
volkswirtschaftliche Indikatoren verbessert haben, ist
weiterhin mit zum Teil massiven Auswirkungen der
Wirtschafts- und Finanzkrise zu rechnen. Insbesondere
am Arbeitsmarkt und am Immobilienmarkt ist davon
auszugehen, dass die Folgen der Krise zum Teil erst mit
einer deutlichen zeitlichen Verzögerung sichtbar werden.
Auch die GBW Gruppe wird sich der allgemeinen
wirtschaftlichen Entwicklung nicht entziehen können,
da das Marktumfeld noch eine längere Zeit schwierig
bleiben dürfte. Die konkreten Auswirkungen auf die
Bereiche Portfoliomanagement, Bestandsentwicklung
und Finanzen in den kommenden Jahren sind jedoch
nicht eindeutig prognostizierbar.
Die GBW Gruppe unterliegt Risiken, die sich durch rechtliche,
wirtschaftliche und steuerliche Rahmenbedingungen,
durch die demografische Entwicklung, das
Zinsniveau sowie durch Wertschwankungen in den Immobilienmärkten
ergeben können. Mit der in 2008 in
Kraft getretenen Unternehmenssteuerreform sind für die
GBW Gruppe zusätzliche Belastungen aus der sogenannten
Zinsschrankenregelung entstanden. Die steuerlichen
Optimierungsmöglichkeiten zur Vermeidung
dieser Nachteile sind aufgrund der Kapitalintensität nur
in eingeschränktem Umfang gegeben. Externe Faktoren
wie die Zinsschrankenregelung können nicht beeinflusst,
sondern lediglich antizipiert und soweit wie möglich im
Rahmen der Geschäftstätigkeit und Strategie berücksichtigt
werden.
56

Konzernlagebericht
Trotz des weiterhin schwierigen Marktumfeldes ist die
GBW Gruppe für das kommende Geschäftsjahr gut aufgestellt,
da das Portfolio überwiegend aus Wohnimmobilien
besteht. Der Wohnungsmarkt ist relativ
unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung und
zudem durch langfristige Bestandshaltung und -bewirtschaftung
gekennzeichnet.
Die Finanzkrise führte zwar dazu, dass im Jahr 2009
das Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt stark
zurückging. Positive Ausnahme ist jedoch das Segment
der Wohnimmobilien. Diese Assetklasse erfreute
sich nicht zuletzt aufgrund von Inflationsängsten, aber
auch wegen der zwar niedrigen, aber sicheren Renditen
erhöhter Nachfrage. So schichteten insbesondere
institutionelle Investoren ihre Portfolien um und erwarben
verstärkt Wohnimmobilien an zukunftssicheren
Standorten wie z. B. Bayern. Nach Angaben der
führenden Marktforschungsinstitute ist der bayerische
Wohnimmobilienmarkt kaum von der Finanzkrise betroffen,
da Bayern zu einer der kaufkraftstärksten Regionen
in ganz Deutschland gehört. Die GBW Gruppe
konnte ihre Verkäufe von Wohnanlagen deutlich steigern
und über 1.500 Wohnungen, überwiegend in
Randlagen und Streubesitz, mit einem Verkaufsvolumen
von über 64,5 Mio. € veräußern. Zum gegenwärtigen
Zeitpunkt geht das Management davon aus,
dass dieses starke Interesse an Wohnimmobilien auch
2010 anhalten wird.
Die GBW Gruppe verfügt seit Mitte des Jahres 2008
über ein mehrstufiges Risikomanagementsystem, das im
Wesentlichen auf einem effizienten und detaillierten Berichtswesen
basiert. Das mehrstufige Risikomanagement
ist auf die einzelnen Gesellschaften, Geschäftsbereiche
und Niederlassungen zugeschnitten, um sämtliche Risikobereiche
des GBW Konzerns zu überwachen und
latente Gefahren frühzeitig zu erkennen, sodass gegebenenfalls
rechtzeitig mit entsprechenden Gegenmaßnahmen
reagiert werden kann.
Im Jahr 2009 wurde das Risikomanagement um die
Compliance-Managementsysteme erweitert. Mit der
Einbeziehung dieser Compliance-Regeln konnte die Sensibilität
der Mitarbeiter für Compliance-konformes Verhalten
gestärkt und möglichen Schadenspotenzialen
präventiv begegnet werden.
Die Volatilität am Geld- und Kapitalmarkt hat sich im
abgelaufenen Geschäftsjahr erhöht. Getrieben durch
Rezessionsängste und fortwährende Zinssenkungen
sind die kurz- und langfristigen Zinssätze in der Eurozone
weiter zurückgegangen. Die Geldmarktsätze
für dreimonatige Ausleihungen unter Banken verringerten
sich im Jahresverlauf per saldo um 2,159 %
auf 0,70 %. Die Rendite von 10-jährigen Pfandbriefen
ist im Geschäftsjahr erheblich eingebrochen und
hat zum Jahresende im historischen Vergleich ein
niedriges Niveau erreicht.
Detaillierte Angaben zu den Zinssicherungsgeschäften
sowie zur Finanzierungsstruktur in der GBW Gruppe
finden Sie unter Punkt 4.2 Ertragslage im Konzernlagebericht.
Bei den in Bau befindlichen Neu- und Modernisierungsprojekten
wurden keine signifikanten Kosten-, Terminoder
Qualitätsrisiken identifiziert. Dennoch sind Risiken
aufgrund von konjunkturellen Schwächephasen, Preissteigerungen,
Energiepreisentwicklungen sowie Wetterund
Umwelteinflüssen nicht auszuschließen.
Befürchtungen, dass die Konjunkturprogramme zu deutlichen
Baukostensteigerungen führen könnten, haben
sich bisher nicht bestätigt. Die Baukosten insgesamt sind
im Laufe des Jahres 2009 stabil geblieben. Infolge der
Beruhigung auf den Rohstoffmärkten während des Jahres
2009 sind die Rohbaukosten geringfügig (ca. 0,5 bis
1,0 %) gesunken, der Baustahl bis zu ca. 10 %.
Im Jahr 2009 hat die GBW Gruppe eine neue Konzeption
für den Bereich Facility Management vorbereitet.
Aufgabe und Ziel dieses Bereiches ist es, Rahmenverträge
und einheitliche Leistungsverzeichnisse mit klar
57

GBW AG Geschäftsbericht 2009
definierten Qualitätsansprüchen und Preisvereinbarungen
festzulegen. Diese langfristigen Rahmenverträge sichern
eine kostenbewusste laufende Instandhaltung und
Einzelmodernisierungen auf einem hohen Niveau und
tragen damit wesentlich zum langfristigen Werterhalt
der Bestandsimmobilien bei. Diese Maßnahmen bewirken
eine optimierte Bewirtschaftung der Wohnanlagen
und sichern dadurch langfristig stabile Erträge, die wiederum
für zielgerichtete Investitionen eingesetzt werden
können.
Der anhaltende nationale wie internationale Trend zum
urbanen Wohnen lässt die Nachfrage nach bezahlbarem
Wohnraum an den Kernstandorten weiter steigen. Die
GBW Gruppe rechnet angesichts dieser Entwicklung
weiterhin mit einem intakten Vermietungsgeschäft.
In Süddeutschland und vor allem in München ist der
Wohnraum bundesweit am knappsten und folglich
teuer. Die wirtschaftlichen Schwächen der vergangenen
zwei Jahre und die nicht abzusehenden weiteren Auswirkungen
der Wirtschafts- und Finanzkrise bergen das
Risiko, dass Mieter arbeitslos werden, signifikante strukturelle
Leerstände entstehen und damit das Ergebnis aus
der Vermietung belastet werden könnte. Im Geschäftsjahr
2009 konnte die GBW Gruppe die Leerstandsquote
deutlich reduzieren und geht daher weiterhin von einer
positiven Mietentwicklung für die kommenden Jahre
aus. Diese wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden
die Nachfrage nach Wohnungen mit mittlerem bis
einfachem Standard tendenziell ansteigen lassen.
Neben dem sozial gebundenen Wohnungsbestand ist
der Wohnungsbestand der GBW Gruppe bei den frei finanzierten
Wohnungen überwiegend im mittleren Preissegment
vertreten. Dieses Portfolio bildet eine gute Basis
angesichts des zu erwartenden Anstiegs der Nachfrage
nach bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren.
Gerade in den Wirtschaftszentren München, Nürnberg/Erlangen,
Regensburg und Würzburg zeichnen sich
langfristig aufgrund der zu geringen Neubautätigkeit
und des Trends zu Single-Haushalten Engpässe bei der
Wohnraumversorgung ab. Die GBW Gruppe wird daher
ihren Fokus weiterhin auf den Ausbau ihrer Kernstandorte
und auf die Modernisierung und Verjüngung ihres
Portfolios richten. Hier sind zudem die günstigsten
Voraussetzungen gegeben, diese Investitionen in die
Aufwertung des Wohnungsbestands durch angemessene
Mietanpassungen auch unter dem Gesichtspunkt
der Rentabilität umzusetzen.
Durch ihre Niederlassungsstruktur ist die GBW Gruppe in
den wesentlichen Ballungsräumen Bayerns unmittelbar
im Markt vertreten. Dadurch kann sie bestmögliche Kundennähe
und unmittelbare Marktpräsenz an den einzelnen
Standorten bieten.
Die Optimierung des Wohnungsbestandes der GBW
Gruppe, die Konzentration der Wohnungsbestände auf
Kernstandorte sowie die Niederlassungsstruktur werden
dazu beitragen, die rechtlich möglichen Mietsteigerungen
umzusetzen und weitere Erlössteigerungspotenziale
zu generieren.
Nicht nur die hohe Mieterzufriedenheit, ein Mieter
wohnt durchschnittlich 11 Jahre bei der GBW Gruppe,
sondern auch das positive Ergebnis der Mieterbefragung
im Geschäftsjahr, spiegeln die Zufriedenheit und
Treue der Mieter wider. Neben diesen Faktoren ist der
sehr geringe Anteil von 298 Gewerbeeinheiten im Portfolio
ein zusätzlicher Pluspunkt, da Gewerbeimmobilien
stärker vom wirtschaftlichen und konjunkturellen
Verlauf betroffen sind als Wohnimmobilien. Vor diesem
Hintergrund sehen wir weiterhin gute Chancen zur
Steigerung der operativen Ergebnisse und ein wertorientiertes
Wachstum der Wohnungsbestände in den
Ballungs zentren wie z.B. München, Nürnberg/Erlangen,
Regensburg und Würzburg.
Die GBW Gruppe wird ihr Budget für Instandhaltung
und Modernisierung in den kommenden Jahren, im Hinblick
auf die sich ständig ändernde Energieeinsparverordnung
(EnEV), ausweiten.
58

Konzernlagebericht
2009 war auch ein Jahr intensiver Medienberichterstattung
über die GBW AG. Die Frage nach einem eventuellen
Verkauf von Anteilen an der GBW AG durch die
BayernLB, die mit rund 92 % an der GBW AG beteiligt
ist, wurde insbesondere vor der Bundestagswahl Ende
September 2009 vielfach in den Medien thematisiert. Im
Zuge des von der Europäischen Kommission geforderten
Restrukturierungsprozesses muss sich die BayernLB
einer deutlichen Verkleinerung unterziehen und sich
dabei auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Dabei stehen
alle Beteiligungen, unter anderem auch die an der
GBW AG, grundsätzlich auf dem Prüfstand. Der Verkauf
von Beteiligungen der BayernLB, die nicht zum Kerngeschäft
der Bank zählen, wird bis zum Jahr 2013 angestrebt.
Derzeit sind in der GBW Gruppe und in den einzelnen
Gesellschaften keine Risiken erkennbar, die sich bestandsgefährdend
auswirken könnten. Im Rahmen ihrer
Unternehmensstrategie wird die GBW Gruppe einem
sorgfältigen Risikomanagement auch weiterhin hohe
Priorität einräumen.
6. Nachtragsbericht
Es liegen nach dem Ende des Geschäftsjahres keine Vorgänge
von besonderer Bedeutung vor, die eine wesentliche
Auswirkung auf den Geschäftsverlauf des GBW AG
Konzerns hatten.
7. Auftakt 2010 und Ausblick
Das Geschäftsjahr 2009 war aufgrund des konjunkturellen
Umfeldes eine große Herausforderung. Die
Wirtschafts- und Finanzkrise und deren Folgen werden
auch in den kommenden Jahren noch Auswirkungen
zeigen. An den nationalen und internationalen
Finanzmärkten ist das Vertrauen noch lange nicht im
erforderlichen Maß zurückgekehrt. Das Jahr 2009
brachte eine Reihe von Entwicklungen mit sich, die in
der offenbarten Intensität und Reichweite so nicht erwartet
werden konnten und deren Auswirkungen für
die Zukunft noch nicht absehbar sind.
Im dritten und vierten Quartal 2009 haben weitere
Banken in den USA Insolvenz angemeldet. Diese
Ereignisse zeigen, dass es bei Weitem zu früh wäre, von
einem Ende der Krise zu sprechen. Dennoch ist es Zeit,
wieder nach vorn zu blicken, Chancen zu erkennen und
sich mit Selbstvertrauen und Optimismus auf deren
Realisierung zu konzentrieren. In der Herbstprognose
der EU-Kommission für 2010 wird mit einem Wirtschaftswachstum
von 0,7 % in der Europäischen Union
gerechnet (Handelsblatt, 03.11.2009).
Der deutsche Immobilienmarkt ist in der Wirtschaftsund
Finanzkrise insbesondere bei den Transaktionsgeschäften
stark eingebrochen, wenngleich Gewerbeimmobilien
stärker betroffen sind als Wohnimmobilien. Zu
den negativen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen
kommen selbst auferlegte Probleme hinzu. Viele
Immobilienunternehmen nutzten in den Vorjahren den
IFRS-Bilanzierungsspielraum, um Bewertungsgewinne
ausweisen zu können. In den letzten zwei Jahren waren
zahlreiche Abwertungen infolge der andauernden Wirtschafts-
und Finanzkrise vorzunehmen. Die GBW
Gruppe hat sich dieser Bewertungspolitik nicht angeschlossen
und bewertet die Immobilien traditionell
konservativ. Die stabile Mietentwicklung an den Kernstandorten
Bayerns sichert eine konstante Wertentwicklung
des Portfolios der GBW Gruppe und gewährleistet,
dass keine großen Abwertungen in den Portfolien vorzunehmen
sind.
Die GBW Gruppe sieht sich für die Zukunft gut aufgestellt
und kann trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen,
die in den nächsten Jahren gemäß
Wirtschaftsprognosen zu erwarten sind, grundsätzlich
59

GBW AG Geschäftsbericht 2009
von einem nachhaltigen Vermietungsgeschäft und stabilen
Cashflows aus Mieterträgen ausgehen, da die
GBW Gruppe über ein Kernportfolio in den prosperierenden
Lagen Bayerns verfügt. Die gezielte Konzentration
der Wohnanlagen insbesondere in München,
Nürnberg/Erlangen, Regensburg und Würzburg
verspricht auch in schwierigen Zeiten eine anhaltende
Nachfrage nach Wohnungen und Mietenwachstum.
Die GBW Gruppe plant auch für das Jahr 2010, Wohnimmobilien,
die nicht strategiekonform sind, zu veräußern.
Das Ziel ist, sich noch mehr auf qualitatives und
weniger auf quantitatives Wachstum zu konzentrieren.
Im Rahmen der konzernweiten Portfoliostrategie werden
insbesondere solche Standorte aufgegeben, an
denen aufgrund einer zu geringen Anzahl von Wohnungen
eine Bewirtschaftung für einen großen Bestandshalter
wie die GBW Gruppe nicht rentierlich ist.
Darüber hinaus werden auch Wohnanlagen veräußert,
die aufgrund ihres Lebenszyklus keine Mietsteigerungspotenziale
mehr erkennen lassen, sofern angemessene
Verkaufspreise erzielbar sind.
Die EU-Kommission erwartet für Deutschland einen
deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit. Die Kommission
geht davon aus, dass die Arbeitslosigkeit von derzeit
7,7 % im Jahr 2010 auf 9,2 % steigen wird (Handelsblatt,
03.11.2009). Dieses könnte zu wirtschaftlichen
Problemen bei den Mietern führen. Als Konsequenz
könnte die Quote der Mietausfälle ansteigen und
somit das Ergebnis aus Vermietung belasten. Durch
proaktives Forderungsmanagement will die GBW
Gruppe dieser Entwicklung entgegenwirken.
Zur nachhaltigen Sicherstellung der Mieten wird die
GBW Gruppe weitgehend mögliche Mietpotenziale
ausschöpfen und durch konsequentes Leerstands- und
Forderungsmanagement versuchen, Erlösschmälerungen
zu vermeiden.
Das Thema Nachhaltigkeit, das als ökologisches, ökonomisches
und soziales Thema angesehen und als
Herausforderung verstanden wird, steht bei der GBW
Gruppe ganz oben auf der Agenda. Die ökologische
Gebäudesanierung wird vor dem Hintergrund der CO ² -
Reduktion und des Umweltschutzes sehr ernst genommen.
Die GBW Gruppe stellt sich den enormen
Herausforderungen, ihren Immobilienbestand energetisch
und ökologisch zu sanieren, und ist auf die kommenden
Klimaschutzanforderungen gut vorbereitet.
Durch Wärmeschutz der Gebäudehülle, Erneuerung der
Fenster, Nutzung von Tageslicht und durch effiziente
Lüftungs- und Heizungsanlagen sollen nicht nur die Umwelt
geschont, sondern auch die Betriebskosten optimiert
werden.
Als verantwortungsbewusstes Wohnungsunternehmen
wird die GBW Gruppe wo immer möglich umweltschonende
und effiziente Energieträger einsetzen und mit
einem nachhaltigen Gebäudedesign zur Minimierung
des Gesamtenergiebedarfs beitragen. Bei künftigen Neubaumaßnahmen
wird ein besonderes Augenmerk auf
eine ökologische und umweltbewusste Bauweise gelegt.
Auch in 2010 wird der Fokus der GBW Gruppe auf die
konsequente Verjüngung der Bestände gerichtet sein.
Hierfür wurde ein entsprechendes Investitionsbudget im
Bereich Modernisierung und Instandhaltung bereitgestellt.
Dieses Budget wird in den kommenden Jahren ansteigen,
da sich die Instandhaltungskosten aufgrund der
Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung (EnEV
2009) erhöht haben.
Der Deutsche Bundestag hat in seiner Sitzung am
26.03.2009 das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz
(BilMoG) verabschiedet. Die Zustimmung durch den
Bundesrat ist am 03.04.2009 erfolgt – das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz
trat am 29.05.2009 in Kraft.
Damit ist das seit November 2007 laufende Gesetzgebungsverfahren
abgeschlossen.
Die GBW Gruppe wird die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG), die ab dem
01.01.2010 Geltung haben, erstmalig im Geschäftsjahr
60

Konzernlagebericht
2010 anwenden. Die schon im Geschäftsjahr 2009
anzuwendenden Regelungen werden befolgt. Wir erwarten
keine wesentlichen Auswirkungen auf die
GBW Gruppe aus der Anwendung des BilMoG. Bereits
zum 31.12.2009 hat die GBW Gruppe den Diskontierungszinssatz
gemäß Veröffentlichung der
Deutschen Bundesbank von 5,25 % für die Abzinsung
der Pensionsrückstellungen angewendet.
Die Personalpolitik der GBW Gruppe wird auch in
2010 auf eine umfassende Begleitung und Förderung
ihrer Mitarbeiter ausgerichtet sein. Dabei liegt der
Schwerpunkt insbesondere auf Motivation und individuellen
Weiterbildungsmaßnahmen. Das soziale
Engagement bei der Münchner Tafel, die warme
Mahlzeiten für Bedürftige zubereitet, sowie die Förderung
des immobilienwirtschaftlichen Lehrstuhls an
der Universität in Regensburg werden auch im Geschäftsjahr
2010 fortgesetzt.
Die GBW Gruppe blickt optimistisch in die nächsten
Jahre und wird alle Energie darauf verwenden, ihre Ziele
erfolgreich umzusetzen, um an die Erfolge aus der Vergangenheit
anzuknüpfen, auch wenn bei der Konjunktur
und an den Finanzmärkten nach wie vor deutliche
Risiken bestehen werden und somit die Immobilienmärkte
und ihr Umfeld schwer berechenbar geworden
sind.
Der Vorstand und das gesamte Management der GBW
Gruppe sind der Auffassung, dass die Weichen für die
Jahre 2010 und 2011 richtig gestellt worden sind und
dass sich der Konzern den wachsenden unternehmerischen
Herausforderungen in angemessener Weise stellt.
Die GBW Gruppe hat mit ihrer Strategie, die nicht zuletzt
auch auf der Instandhaltung, Modernisierung und
damit einhergehenden Wertsteigerungen des bestehenden
Wohnungsportfolios beruht, und mit der klaren sektoralen
und regionalen Fokussierung des Portfolios eine
solide Basis, um die Auswirkungen der Finanzkrise auf
den Märkten erfolgreich zu meistern. Da die GBW
Gruppe über ein breit gefächertes Portfolio im Bereich
Wohnen in den wachstumsstärksten Regionen verfügt
und der Anteil an gewerblichen Einheiten gering ist,
kann sie mit relativ hoher Sicherheit ihren Cashflow für
die nächsten Jahre planen.
Für die kommenden Jahre rechnet die GBW Gruppe weiterhin
mit einem positiven Ergebnis und geht davon aus,
ein Mietwachstum oberhalb des bundesweiten Durchschnitts
erzielen und gleichzeitig durch gezielte Optimierung
ihres Portfolios die Wirtschaftlichkeit verbessern
zu können. Dabei wird die Gruppe ihren Fokus auf die
Modernisierung und Verjüngung des Portfolios legen
und gleichzeitig an den Kernstandorten weiter wachsen.
Verkäufe in Randlagen wird die GBW Gruppe nutzen,
um mit den Erlösen die Verschuldung der Unternehmensgruppe
zu verringern und notwendige Investitionen
im Kernportfolio zu realisieren.
Mit ihrer neuen Organisationsstruktur wird die GBW
Gruppe die Betreuung ihrer Mieter und die Verwaltung
ihres Portfolios noch effizienter gestalten und auf diesem
Wege die Prozesse weiter optimieren.
Die Qualität des Immobilienportfolios und der Mieterbetreuung
haben dabei Vorrang vor weiterem quantitativem
Wachstum.
München, den 28. Januar 2010
Ernst Holland Dr. Claus Lehner Matthias Steinhauer
Vorsitzender des Vorstands Mitglied des Vorstands Mitglied des Vorstands
61

GBW AG Geschäftsbericht 2009
GBWAG Bilanz
zum 31. Dezember 2009
Aktiva 31.12.2009 Vorjahr
€ T€
A. Anlagevermögen
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 566.344.128,24 482.527
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 13.124.302,05 13.374
3. Grundstücke ohne Bauten 2.087.686,08 3.658
4. Technische Anlagen und Maschinen 7.012,87 12
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 66.031,61 50
6. Anlagen im Bau 8.735.929,42 16.894
7. Bauvorbereitungskosten 369.684,58 1.395
8. Geleistete Anzahlungen 0,00 260
590.734.774,85 518.170
II. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 426.625.806,90 193.749
2. Beteiligungen 3.114.000,62 0
3. Andere Finanzanlagen 0,00 7
429.739.807,52 193.756
1.020.474.582,37 711.926
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten 2,02 0
2. Unfertige Leistungen 20.469.780,53 18.276
3. Andere Vorräte 251.505,85 293
20.721.288,40 18.569
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 1.378.950,65 1.293
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 72.795,80 322
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 7.012,83 7
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0,00 7
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 68.391.045,37 206.183
6. Sonstige Vermögensgegenstände 4.828.422,23 2.445
74.678.226,88 210.257
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 22.225.641,21 7.864
117.625.156,49 236.690
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Disagio 291.531,71 170
Bilanzsumme 1.138.391.270,57 948.786
62

Jahresabschluss
Passiva 31.12.2009 Vorjahr
€ T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 54.600.000,00 54.600
II. Kapitalrücklagen 190.273.234,90 190.273
III. Gewinnrücklagen 81.536.990,07 72.337
IV. Bilanzgewinn 31.155.648,45 12.029
357.565.873,42 329.239
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen 18.915.952,00 17.737
2. Steuerrückstellungen 353.300,00 97
3. Sonstige Rückstellungen 12.086.047,23 10.582
31.355.299,23 28.416
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 634.899.798,34 437.159
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 45.638.642,86 46.121
3. Erhaltene Anzahlungen 21.701.879,86 19.294
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 888.730,81 613
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.600.775,18 167
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 29.662.688,32 72.802
7. Sonstige Verbindlichkeiten 13.704.169,05 14.956
davon aus Steuern: € 13.674.926,66
(Vorjahr: T€ 14.905)
749.096.684,42 591.112
D. Rechnungsabgrenzungsposten 373.413,50 19
Bilanzsumme 1.138.391.270,57 948.786
63

GBW AG Geschäftsbericht 2009
GBWAG Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009
2009 Vorjahr
€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 75.887.023,60 68.102
b)aus Verkauf von Grundstücken 0,00 1.430
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 4.500,00 0
75.891.523,60 69.532
2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit
fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen 2.193.599,86 602
3. Sonstige betriebliche Erträge 32.752.580,44 16.301
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung –31.344.406,37 –28.158
b)Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke –97.180,86 –503
–31.441.587,23 –28.661
5. Rohergebnis 79.396.116,67 57.774
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter –721.003,63 –875
b)Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung –2.961.425,93 –3.792
davon für Altersversorgung: € 2.947.045,77
(Vorjahr: T€ 3.779)
–3.682.429,56 –4.667
7. Abschreibungen Sachanlagen –10.423.878,66 –8.473
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen –14.344.106,08 –9.417
Übertrag 50.945.702,37 35.217
64

Jahresabschluss
2009 Vorjahr
€ T€
Übertrag 50.945.702,37 35.217
9. Erträge aus Beteiligungen 5.773.490,60 250
davon aus verbundenen Unternehmen:
€ 5.758.151,83 (Vorjahr: T€ 250)
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und 385,00 1
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
11. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 5.010.831,07 225
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.144.302,63 6.668
davon aus verbundenen Unternehmen:
€ 1.095.404,18 (Vorjahr: T€ 6.537)
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen –30.237.060,31 –21.557
davon an verbundene Unternehmen:
€ 18.886.166,97 (Vorjahr: T€ 17.861)
14. Finanzergebnis –18.308.051,01 –14.413
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 32.637.651,36 20.804
16. Steuern vom Einkommen 160.504,73 –16.129
17. Sonstige Steuern –1.741.190,48 –1.437
18. Jahresüberschuss 31.056.965,61 3.238
19. Gewinnvortrag 98.682,84 8.791
20. Bilanzgewinn 31.155.648,45 12.029
65

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Konzernbilanz
zum 31. Dezember 2009
Aktiva 31.12.2009 Vorjahr
T€ T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Lizenzen und Software 490 87
2. Geschäfts- oder Firmenwert 1.133 1.558
3. Geleistete Anzahlungen 43 43
1.666 1.688
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 1.764.447 1.711.498
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 20.132 20.551
3. Grundstücke ohne Bauten 2.778 4.349
4. Technische Anlagen und Maschinen 16 22
5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.360 1.410
6. Anlagen im Bau 11.518 17.588
7. Bauvorbereitungskosten 370 1.631
8. Geleistete Anzahlungen 3 260
1.800.624 1.757.309
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.013 2.052
2. Beteiligungen 3.114 3.114
3. Sonstige Ausleihungen 9 11
4. Andere Finanzanlagen 0 15
5.136 5.192
1.807.426 1.764.189
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
1. Grundstücke mit fertigen Bauten 3.143 3.817
2. Unfertige Leistungen 56.330 52.834
3. Andere Vorräte 780 1.071
60.253 57.722
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 3.400 3.544
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 78 327
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 7 7
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen 54 84
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 76 225
6. Sonstige Vermögensgegenstände 15.085 10.804
18.700 14.991
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 24.887 9.278
103.840 81.991
C. Rechnungsabgrenzungsposten 399 295
Konzernbilanzsumme 1.911.665 1.846.475
66

Jahresabschluss
Passiva 31.12.2009 Vorjahr
T€ T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 54.600 54.600
II. Kapitalrücklagen 190.273 190.273
III. Gewinnrücklagen 81.529 72.329
IV. Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung 248 220
V. Konzernbilanzgewinn 15.237 8.173
VI. Anteile anderer Gesellschafter 13.111 12.323
354.998 337.918
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen 23.022 20.707
2. Steuerrückstellungen 1.260 2.210
3. Sonstige Rückstellungen 17.619 16.065
41.901 38.982
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.324.527 1.278.692
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern 96.296 98.678
3. Erhaltene Anzahlungen 59.472 57.699
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.898 3.477
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen 4.500 1.033
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen 671 1.012
7. Sonstige Verbindlichkeiten 25.992 28.925
davon aus Steuern: T€ 25.920
(Vorjahr: T€ 28.443) davon im Rahmen
der sozialen Sicherheit: T€ 14 (Vorjahr: T€ 4)
1.514.356 1.469.516
D. Rechnungsabgrenzungsposten 410 59
Konzernbilanzsumme 1.911.665 1.846.475
67

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009
2009 Vorjahr
T€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 198.107 186.062
b)aus Verkauf von Grundstücken 2.193 3.844
c) aus Betreuungstätigkeit 126 42
d)aus anderen Lieferungen und Leistungen 630 8
201.056 189.956
2. Erhöhung des Bestands an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen
Leistungen 2.421 2.854
3. Sonstige betriebliche Erträge 39.985 18.517
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung –82.881 –69.256
b)Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke –791 –959
c) Aufwendungen für andere Lieferungen –48 –45
und Leistungen
–83.720 –70.260
5. Rohergebnis 159.742 141.067
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter –12.999 –10.658
b)Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung –6.406 –6.189
davon für Altersversorgung: T€ 4.223
(Vorjahr: T€ 4.176)
–19.405 –16.847
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und
Sachanlagen –38.054 –29.830
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen –19.988 –15.735
Übertrag 82.295 78.655
68

Jahresabschluss
2009 Vorjahr
T€ T€
Übertrag 82.295 78.655
9. Erträge aus Beteiligungen 265 265
davon aus verbundenen Unternehmen:
T€ 250 (Vorjahr: T€ 250)
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 1 1
11. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 3 225
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 185 2.330
davon aus verbundenen Unternehmen:
T€ 98 (Vorjahr: T€ 2.145)
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen –56.862 –58.443
davon an verbundene Unternehmen:
T€ 28.337 (Vorjahr: T€ 44.737)
14. Finanzergebnis –56.408 –55.622
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 25.887 23.033
16. Steuern vom Einkommen –224 –31.896
17. Sonstige Steuern –4.426 –3.983
18. Konzernjahresüberschuss (Vorjahr: -fehlbetrag) 21.237 –12.846
19. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn –2.214 –1.486
20. Verlustvortrag (Vorjahr: Gewinnvortrag) –3.786 22.505
21. Konzernbilanzgewinn 15.237 8.173
69

GBW AG Geschäftsbericht 2009
1. Allgemeine Angaben
Der Konzernabschluss der GBW AG ist nach den Vorschriften
des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Aktiengesetzes
(AktG) aufgestellt.
Der Konzernabschluss wird in Euro erstellt.
Mit Wirkung zum 31.12.2006 hat die GBW AG sämtliche
Anteile an der GBW-Beteiligungs GmbH, München,
(ehemals WSE-Neu GmbH, Berlin) sowie mittelbare Beteiligungen
an drei Wohnungsgesellschaften in Bayern
(vgl. Abschnitt 2 Konsolidierungskreis) erworben. Die
GBW AG stellt als Mutterunternehmen mit Sitz im Inland
gem. § 290 Abs. 1 HGB für das Geschäftsjahr 2009
einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht
auf.
Mit Wirkung zum 01.01.2009 wurde die GBW-Beteiligungs
GmbH, München, auf die GBW AG verschmolzen.
Damit sind die bisher durch die GBW-Beteiligungs
GmbH an vier Tochter- bzw. Beteiligungsunternehmen
gehaltenen Anteile auf die GBW AG übergegangen.
Des Weiteren wurde im Berichtsjahr mit Wirkung zum
01.10.2009 die Verschmelzung der CityTec Maßnahmeträger
GmbH, München, auf die GBW Management
GmbH, München, durchgeführt.
Die GBW Management GmbH, München, wurde
erstmalig zum Erwerbszeitpunkt (GJ 2008) konsolidiert.
Die Gesellschaft hatte ein abweichendes Wirtschaftsjahr
vom 01.04. bis 31.03. des jeweiligen
Folgejahres. Die Gewinn- und Verlustrechnung der
GBW Management GmbH wurde im Vorjahr bei der
Aufwands- und Ertragskonsolidierung für den Zeitraum
vom 01.04. bis 31.12.2008 berücksichtigt und
im Geschäftsjahr 2009 für den Zeitraum vom 01.01.
bis 31.12.2009 in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
einbezogen. Das Geschäftsjahr 2009 ist ein
Rumpfgeschäftsjahr und betrifft den Zeitraum vom
01.04. bis 31.12.2009.
Die Vergleichbarkeit zum Vorjahr ist daher im Hinblick
auf die Vorgänge bei der CityTec Maßnahmeträger
GmbH, München, und bei der GBW Management
GmbH, München, nur eingeschränkt möglich.
70

Konzernanhang
2. Konsolidierungskreis
In den Konzernabschluss 2009 werden neben der Muttergesellschaft
GBW AG folgende Unternehmen einbezogen,
bei denen der GBW AG unmittelbar oder
mittelbar die Mehrheit der Stimmrechte zusteht bzw. bei
denen die einheitliche Leitung ausgeübt wird:
Bilanzsumme sowie Erträge und Aufwendungen der
nicht konsolidierten Tochterunternehmen sind für die
Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
des Konzerns von insgesamt untergeordneter
Bedeutung. Ihr Umsatz machte im Geschäftsjahr 2009
zusammen weniger als 3 % des Konzernumsatzes aus.
■ GBW Management GmbH, München
■ GBW Franken GmbH, Würzburg
■ GBW Oberbayern und Schwaben GmbH, München
■ GBW Niederbayern und Oberpfalz GmbH,
Regensburg
■ GBW Wohnungs GmbH, München
■ GBW Gebäudemanagement GmbH, München
■ GBW Asset GmbH, München
Die GBW-Beteiligungs GmbH, München, ist durch die
Verschmelzung auf die Muttergesellschaft GBW AG aus
dem Konsolidierungskreis ausgeschieden.
Die Einbeziehung der Tochterunternehmen in den Konzernabschluss
erfolgt mittels Vollkonsolidierung.
Gemäß § 296 Abs. 2 bzw. § 311 Abs. 2 HGB wird von
dem Wahlrecht Gebrauch gemacht, folgende Tochterbzw.
Beteiligungsunternehmen nicht in den Konzernabschluss
einzubeziehen:
■ MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH,
München
■ Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu
GmbH, Memmingen
■ JATRA Grundstücksgesellschaft mbH, Grünwald
■ GBW Asset Alpha GmbH, München
■ GBW Asset Beta GmbH, München (Neugründung
im Berichtsjahr)
■ GBW Asset Gamma GmbH, München (Neugründung
im Berichtsjahr)
3. Konsolidierungsgrundsätze
Die Einbeziehung der Tochterunternehmen erfolgt nach
den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften über die
Vollkonsolidierung, d.h., sämtliche Vermögensgegenstände
und Schulden der konsolidierten Unternehmen
werden mit Ausnahme der Posten, die konsolidiert werden,
mit dem vollen Betrag in den Konzernabschluss
übernommen. Die Anteile fremder Gesellschafter am
Eigenkapital der Tochterunternehmen werden gesondert
innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen.
Innerhalb des Konsolidierungskreises entstandene Forderungen
und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und
Erträge, Zwischengewinne sowie Haftungsverhältnisse
werden eliminiert.
Die GBW Management GmbH weist ein von der Muttergesellschaft
abweichendes Geschäftsjahr vom 01.04.
bis 31.12.2009 auf. Für Konsolidierungszwecke wurde
ein Abschluss für den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2009
erstellt. Das Geschäftsjahr 2009 ist ein Rumpfgeschäftsjahr
vom 01.04. bis 31.12.2009.
Die Geschäftsjahre der anderen konsolidierten Unternehmen
stimmen mit dem der Muttergesellschaft überein.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt abweichend von DRS 4
nach der Buchwertmethode gemäß § 301 Abs. 1
Nr. 1 HGB.
71

GBW AG Geschäftsbericht 2009
4. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen
werden einheitlich nach den gesetzlichen Vorschriften
und den bei der GBW AG geltenden Bilanzierungs- und
Bewertungsvorschriften aufgestellt. Die Gliederung der
Jahresabschlüsse erfolgt gemäß §§ 266, 275 HGB bzw.
– soweit einschlägig – entsprechend der Formblattverordnung
für Wohnungsunternehmen in der Fassung
vom 06.03.1987. Auch die Gliederung des Konzernabschlusses
entspricht der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen.
4.1 Anlagevermögen
Die Immateriellen Vermögensgegenstände werden zu
Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger
linearer Abschreibungen entsprechend der jeweiligen
voraussichtlichen Nutzungsdauer angesetzt.
Die Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten
sind mit ihren um planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen verminderten Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen
der Wohnbauten erfolgen mit einem
Abschreibungssatz von 1,21 % bis 2 %; Geschäftsbauten
werden mit Sätzen zwischen 2 % und 3 %
abgeschrieben. Gebäude auf Grundstücken mit Erbbaurechten
werden über die Laufzeit des Erbbaurechts
abgeschrieben, Außenanlagen linear über 10
Jahre. Außerplanmäßige Abschreibungen werden auf
den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen,
wenn und soweit voraussichtlich dauernde Wertminderungen
vorliegen. Im Fall des Wegfalls der Gründe
für außerplanmäßige Abschreibungen werden
entsprechend den gesetzlichen Vorschriften Wertaufholungen
vorgenommen.
Werden Großmodernisierungen durchgeführt, die zu
einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden
wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen sowie
eine Anhebung der Mieten im Rahmen der gesetzlichen
Bestimmungen ermöglichen, so werden diese Maßnahmen
mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
aktiviert.
Die Grundstücke ohne Bauten, die Bauvorbereitungskos -
ten und die Anlagen im Bau sind zu Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten bewertet. Gegebenenfalls entstehende
Bauzeitzinsen werden ab dem Geschäftsjahr 2008
als Finanzierungskosten angesetzt. Kosten der allgemeinen
Verwaltung werden nicht aktiviert.
Die Anschaffungskosten des beweglichen Anlagevermögens
– einschließlich Mietereinbauten – werden linear
über einen Zeitraum von 3 bis 19 Jahren abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungsdatum
nach dem 31.12.2007 werden bis zu einem Betrag von
150 € direkt in den Aufwand gebucht. Liegen die Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten zwischen 150 €
und 1.000 €, sind diese zu aktivieren und über fünf
Jahre abzuschreiben.
Geleistete Anzahlungen werden mit dem Nennwert
angesetzt.
Die Finanzanlagen sind mit Ausnahme der sonstigen
Ausleihungen zu Anschaffungskosten bilanziert; letztere
sind mit dem um planmäßige Tilgungen verminderten
Ausgabebetrag angesetzt.
4.2 Umlaufvermögen
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit fertigen
Bauten, unfertige Leistungen sowie andere Vorräte sind
zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder ihrem
niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Herstellungskosten
werden dabei nach der gleichen Methode
wie im Anlagevermögen ermittelt.
Die unfertigen Leistungen enthalten noch nicht abgerechnete
Betriebs- und Heizkosten.
Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände so -
wie flüssige Mittel sind grundsätzlich – mit Ausnahme
der nach versicherungsmathematischen Methoden
72

Konzernanhang
berechneten Aktivwerte von Rückdeckungsversicherungen
– zum Nennwert aktiviert. Die Wertberichtigung
der Mietforderungen erfolgt unter Be rücksichtigung
der Altersstruktur. Erkennbaren Ausfallrisiken wurde
durch Bildung von Wertberichtigungen Rechnung
getragen.
4.3 Rückstellungen
Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen ungewissen
Verbindlichkeiten und erkennbaren Risiken angemessen
und ausreichend Rechnung getragen worden.
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt zum
Bilanzstichtag nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren,
soweit sich aus dem analog zum steuerlichen Teilwertverfahren
ermittelten Wert kein höherer Ansatz
ergibt. Die den bilanzierten Pensions- und Altersteilzeitrückstellungen
zugrunde liegenden versicherungsmathematischen
Gutachten verwenden für die Ermittlung
der Versorgungsverpflichtungen einen Zinssatz von
5,25 % bzw. 5,5 % (Vorjahr: 6,0 % bzw. 5,5 %). Die
Berechnung erfolgt anhand der Richttafeln 2005 G von
Prof. Dr. Klaus Heubeck. Die Ermittlung der Pensionsrückstellungen
berücksichtigt zusätzlich den Gehaltstrend
mit 3,0 %, den Rententrend mit 2,0 % und die
Fluktuation mit 5 %.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen
Aufwendungen für unterlassene Instandhaltungen, noch
anfallende Baukosten und Gewährleistungen, Haftungsrisiken,
Personalverpflichtungen sowie ausstehende
Rechnungen. Das Wahlrecht zur Bildung von Rückstellungen
gem. § 249 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 HGB a.F. wird
nicht in Anspruch genommen.
5. Angaben zur Konzernbilanz
5.1 Anlagevermögen
Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens
ist im Anlagenspiegel, der als Anlage beigefügt ist, dargestellt.
Im Konzern ist durch die Verschmelzung der CityTec
Maßnahmeträger GmbH, München, auf die GBW Management
GmbH, München, ein Abgang des Finanzanlagevermögens
von T€ 100 zu verzeichnen.
Bei den Beteiligungen im Konzern handelt es sich um
den 40 %igen Anteil an der Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau
Unterallgäu GmbH, Memmingen.
4.4 Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen
bzw. zum Rentenbarwert passiviert.
Die Mieterkautionen werden außerhalb der Bilanz ausgewiesen.
73

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Entwicklung des Konzernanlagevermögens
per 31. Dezember 2009
Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand
01.01.2009 (+/–) 31.12.2009
T€ T€ T€ T€ T€
Immaterielle Vermögensgegenstände
Lizenzen und Software 111 492 21 71 653
Geschäfts- oder Firmenwert 1.877 0 0 0 1.877
Geleistete Anzahlungen 43 71 0 -71 43
2.031 563 21 0 2.573
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte
mit Wohnbauten 1.874.441 103.470 54.516 17.637 1.941.032
Grundstücke mit Geschäftsund
anderen Bauten 22.709 0 0 -5 22.704
Grundstücke ohne Bauten 4.349 2.088 0 -3.659 2.778
Technische Anlagen
und Maschinen 369 0 24 0 345
Betriebsund
Geschäftsausstattung 1.869 439 99 0 2.209
Anlagen im Bau 17.588 6.448 0 -12.518 11.518
Bauvorbereitungskosten 1.761 138 204 -1.195 500
Geleistete Anzahlungen 260 3 0 -260 3
1.923.346 112.586 54.843 0 1.981.089
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen 2.052 61 100 0 2.013
Beteiligungen 3.114 0 0 0 3.114
Sonstige Ausleihungen 11 0 2 0 9
Andere Finanzanlagen 15 0 15 0 0
5.192 61 117 0 5.136
Anlagevermögen insgesamt 1.930.569 113.210 54.981 0 1.988.798
74

Konzernanhang
Abschreibungen
Buchwert
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand Stand
01.01.2009 (+/–) 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2008
T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€
24 139 0 0 163 490 87
319 425 0 0 744 1.133 1.558
0 0 0 0 0 43 43
343 564 0 0 907 1.666 1.688
162.943 36.629 22.989 2 176.585 1.764.447 1.711.498
2.158 416 0 -2 2.572 20.132 20.551
0 0 0 0 0 2.778 4.349
347 4 22 0 329 16 22
459 441 51 0 849 1.360 1.410
0 0 0 0 0 11.518 17.588
130 0 0 0 130 370 1.631
0 0 0 0 0 3 260
166.037 37.490 23.062 0 180.465 1.800.624 1.757.309
0 0 0 0 0 2.013 2.052
0 0 0 0 0 3.114 3.114
0 0 0 0 0 9 11
0 0 0 0 0 0 15
0 0 0 0 0 5.136 5.192
166.380 38.054 23.062 0 181.372 1.807.426 1.764.189
75

GBW AG Geschäftsbericht 2009
5.2 Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Die unfertigen Leistungen betreffen mit T€ 56.330 (Vorjahr:
T€ 52.834) noch nicht abgerechnete Betriebs- und
Heizkosten.
Die anderen Vorräte beinhalten Ölbestände, bewertet
nach dem FIFO-Verfahren.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
31.12.2009 davon Vorjahr davon
Restlaufzeit
Restlaufzeit
> 1 Jahr > 1 Jahr
T€ T€ T€ T€
Forderungen aus Vermietung 3.400 – 3.544 –
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 78 – 327 –
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 7 – 7 –
Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen 54 – 84 –
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 76 – 225 –
Sonstige Vermögensgegenstände 15.085 841 10.804 529
18.700 841 14.991 529
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren
im Wesentlichen aus Lieferungen und Leistungen.
Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen
Steuererstattungsansprüche von T€ 13.876
(Vorjahr: T€ 9.970) sowie Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen
von T€ 841 (Vorjahr: T€ 529).
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel im Konzern entfallen mit T€ 23.734
(Vorjahr: T€ 7.793) im Wesentlichen auf Guthaben der
GBW AG bei verbundenen Unternehmen.
Rechnungsabgrenzungsposten
Innerhalb des aktiven Rechnungsabgrenzungspostens
werden Disagiobeträge in Höhe von T€ 399 (Vorjahr:
T€ 200) abgegrenzt.
5.3 Eigenkapital
Grundkapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt T€ 54.600
(Vorjahr: T€ 54.600).
Der Vorstand wurde von der Hauptversammlung
am 04.05.2007 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates
das Grundkapital der Gesellschaft bis zum
03.05.2012 einmalig oder mehrmalig um insgesamt bis
zu 19.500.000,00 € gegen Bareinlagen und/oder Sacheinlagen
durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von
insgesamt bis zu 19.500.000 neuen auf den Inhaber lautenden
Stückaktien zu erhöhen (Genehmigtes Kapital I).
Die neuen Aktien aus einer Barkapitalerhöhung sind
grundsätzlich den Aktionären zum Bezug (auch im Wege
des mittelbaren Bezugs gemäß § 186 Abs. 5 Satz 1
AktG) anzubieten. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt,
mit Zustimmung des Aufsichtsrates Spitzenbeträge vom
Bezugs recht der Aktionäre auszunehmen.
76

Konzernanhang
Der Vorstand ist darüber hinaus ermächtigt, mit Zustimmung
des Aufsichtsrates das Bezugsrecht der Aktionäre
bei Kapitalerhöhungen gegen Bareinlage auszuschließen,
wenn der Ausgabekurs der neuen Aktien den Börsenpreis
der bereits an einer Börse im Inland gehandelten
Aktien der Gesellschaft zum Zeitpunkt der endgültigen
Festlegung des Ausgabebetrages, die möglichst zeitnah
zur Platzierung der Aktien erfolgen soll, nicht wesentlich
unterschreitet und die unter Ausschluss des Bezugsrechts
gemäß § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegebenen Aktien
insgesamt 10 % des Grundkapitals nicht überschreiten.
Auf diese Begrenzung ist die Veräußerung eigener Aktien
anzurechnen, sofern sie während der Laufzeit dieser
Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts gemäß
§ 186 Abs. 3 Satz 4 AktG erfolgt.
Der Vorstand ist weiter ermächtigt, mit Zustimmung des
Aufsichtsrates das Bezugsrecht der Aktionäre bei Kapital -
erhöhungen gegen Sacheinlagen zum Zwecke des (auch
mittelbaren) Erwerbs von Unternehmen, Unternehmens -
teilen, Beteiligungen an anderen Unternehmen oder
Vermögensgegenständen anderer Unternehmen gegen
Überlassung von Aktien der Gesellschaft auszuschließen.
Mit Zustimmung des Aufsichtsrates am 22.04.2008
hat der Vorstand der GBW AG beschlossen, das Grundkapital
von 39.000.000,00 € um 15.600.000,00 € auf
54.600.000,00 € zu erhöhen. Die Kapitalerhöhung erfolgte
durch Ausgabe von 15.600.000 neuen auf den
Inhaber lautenden Stückaktien mit einem rechnerischen
Anteil am Grundkapital von 1,00 € je Aktie. Vom genehmigten
Kapital stehen damit noch 3.900.000,00 €
zur Verfügung.
Die Umstellung der Notierung der an den Börsen München,
Stuttgart, Berlin und Hamburg im Freiverkehr gehandelten
Aktien der GBW AG wurde am 05.06.2008
vollzogen.
Der Vorstand der GBW AG wurde von der Hauptversammlung
am 29.04.2009 unter Aufhebung der Ermächtigung
vom 23.04.2008 ermächtigt, bis zum
03.09.2010 eigene Aktien in einem Umfang von bis zu
10 % des derzeitigen Grundkapitals in Höhe von
54.600.000,00 € zu erwerben.
Kapital- und Gewinnrücklagen
31.12.2009 Vorjahr
T€ T€ T€
Kapitalrücklage 190.273 3.073
Zuführung – 187.200
190.273 190.273
Gewinnrücklagen 81.529 72.329
Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung 248 220
272.050 262.822
Der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung
resultiert aus der Erstkonsolidierung der GBW Management
GmbH zum 01.04.2008 sowie aus der im Berichts jahr
erfolgten Verschmelzung der CityTec Maßnahmeträger
GmbH auf die GBW Management GmbH.
77

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Gewinn-/Verlustvortrag
Der Konzernbilanzgewinn zum 31.12.2009 enthält einen
Verlustvortrag in Höhe von T€ 3.786.
Anteile anderer Gesellschafter
Die Anteile anderer Gesellschafter werden in der Konzernbilanz
innerhalb des Eigenkapitals gesondert ausgewiesen.
Fremdanteil
Fremdanteil
am Eigenkapital
% T€
GBW Franken GmbH 26,40 7.819
GBW Oberbayern und Schwaben GmbH 11,00 1.597
GBW Niederbayern und Oberpfalz GmbH 26,00 3.669
GBW Wohnungs GmbH 0,26 26
13.111
5.4 Rückstellungen
31.12.2009 Vorjahr
Konzern T€ T€
Pensionen 23.022 20.707
Steuerrückstellungen 1.260 2.210
Instandhaltungs- und Restitutionsmaßnahmen 4.511 4.679
Noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen 2.551 3.584
Ausstehende Rechnungen 2.733 1.633
Risikovorsorge 3.584 2.539
Personalverpflichtungen 3.301 2.593
Jahresabschluss, Hauptversammlung und
Veröffentlichung 819 877
Übrige 120 160
41.901 38.982
78

Konzernanhang
5.5 Verbindlichkeiten
31.12.2009 davon mit einer Restlaufzeit Vorjahr
< 1 Jahr 1 - 5 Jahre > 5 Jahre < 1 Jahr
Konzern T€ T€ T€ T€ T€
Verbindlichkeiten
- gegenüber Kreditinstituten 1.324.527 122.156 330.291 872.080 82.387
- gegenüber anderen
Kreditgebern 96.296 2.421 11.308 82.567 2.521
- aus erhaltenen Anzahlungen 59.472 59.472 – – 57.699
- aus Vermietung 2.898 2.898 – – 3.477
- aus Lieferungen und Leistungen 4.500 4.460 40 – 979
- gegenüber verbundenen
Unternehmen 671 671 – – 1.012
- Sonstige Verbindlichkeiten 25.992 4.074 14.873 7.045 4.370
1.514.356 196.152 356.512 961.692 152.445
Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
entfallen T€ 809.216 (Vorjahr: T€ 855.188) auf verbundene
Unternehmen.
Durch Pfandrechte (Grundschulden, Hypotheken und
Verpfändung von Gesellschaftsanteilen) sind gesichert:
31.12.2009
Konzern T€
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.311.298
- Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 96.237
1.407.535
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten
aus sonstigen Lieferungs- und Leistungsbeziehungen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten
aus Steuern in Höhe von T€ 25.920 (Vorjahr:
T€ 28.443). Davon betreffen T€ 25.631 mit dem Rentenbarwert
passivierte Steuerverbindlichkeiten für die
EK02-Abgeltung.
Die Abzinsung der Steuerverbindlichkeiten aus der
EK02-Abgeltung erfolgt mit einem Zinssatz von 5,5 %.
79

GBW AG Geschäftsbericht 2009
6. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
6.1 Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen
Erträge aus dem Abgang von Sachanlagen
von T€ 32.879 (Vorjahr: T€ 6.778) sowie mit T€ 4.048
(Vorjahr: T€ 6.316) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.
6.2 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
Die Position enthält im Berichtsjahr vorgenommene außerplanmäßige
Abschreibungen in Höhe von insgesamt
T€ 5.951.
6.3 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten
im Vorjahr neben der Ertragsteuerbelastung auf das Ergebnis
der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit einen einmaligen
Steueraufwand aus der EK02-Abgeltung von
T€ 31.812.
7. Sonstige Angaben
7.1 Angaben zu Gesellschaftern (§ 160 Nr. 8 AktG)
Schreiben vom 07.01.2008 der Bayerische Landesbank,
München, Mitteilung gemäß § 20 Abs. 1 und 4 AktG:
„Hiermit teilen wir Ihnen mit, dass der Bayerischen Landes
bank gemäß § 20 Abs. 1 AktG – nunmehr unmittelbar
– mehr als der vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft
und gemäß § 20 Abs. 4 AktG – ebenfalls nunmehr
unmittelbar – eine Mehrheitsbeteiligung an Ihrer Gesellschaft
gehört.“
7.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Haftungsverhältnisse
Im Berichtsjahr bestand innerhalb der GBW Gruppe
ein Cash-Pool Management. Cash-Pool Träger ist die
GBW AG. Gemäß der Cash-Pool Vereinbarung mit der
DKB Deutsche Kreditbank AG haften der Cash-Pool
Träger und die betreffenden Gesellschaften gesamtschuldnerisch
für sämtliche Verpflichtungen aus und im
Zusammenhang mit der o.g. Vereinbarung.
Mit dem verbundenen Unternehmen DKB Wohnungsbau
und Stadtentwicklung GmbH hat die GBW Management
GmbH einen Vertrag zur Arbeitnehmerüberlassung geschlossen.
Im Konzern bestehen neben dem Software-Überlassungsvertrag
für das Programm DKB@win noch zahlreiche
Wartungsverträge, Gerätemietverträge und Leasingverträge
sowie Verpflichtungen aus zins- und tilgungsfreien
Baudarlehen. Daraus resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen
in Höhe von 9,6 Mio. €, davon 8,9 Mio. €
gegenüber verbundenen Unternehmen.
Darüber hinaus existieren finanzielle Verpflichtungen aus
Verträgen im Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung
in branchenüblichem Umfang sowie Ansprüche
aus Mietverträgen.
Eventualverbindlichkeiten bestehen im Rahmen der treuhänderischen
Verwaltung von Mietkautionen und von
zwei geschlossenen Immobilienfonds (Bayerische Immobilienfonds
Nr. 2 und 4). Das Treuhandvermögen und
die Treuhandverpflichtungen belaufen sich auf:
80

Konzernanhang
Treuhandvermögen
31.12.2009 Vorjahr
T€ T€
Bayerische Immobilienfonds 370 4.425
Mietkautionen 24.143 22.392
24.513 26.817
Treuhandverpflichtungen
31.12.2009 Vorjahr
T€ T€
Bayerische Immobilienfonds
Zertifikatskapital 67 1.227
Objektfinanzierungsmittel* 118 2.353
Sonstige Posten 185 845
Mietkautionen 24.143 22.392
24.513 26.817
*zugleich persönliche Schuld des Fondstreuhänders
Von den Objektfinanzierungsmitteln aus Treuhandverpflichtungen betreffen T€ 6 (Vorjahr: T€ 1.252) verbundene
Unternehmen.
7.3 Angaben zur Kapitalflussrechnung
Der in der Kapitalflussrechnung dargestellte Finanzmittel -
fonds umfasst wie im Vorjahr ausschließlich die flüssigen
Mittel.
Die gesamten während des Geschäftsjahres gezahlten
Zinsen des Konzerns betragen T€ 55.646 (Vorjahr:
T€ 58.148).
Die Ertragsteuerzahlungen des Geschäftsjahres betragen
T€ 3.414 (Vorjahr: T€ 5.527).
Steuerzahlungen für die EK02-Abgeltung wurden im
Geschäftsjahr 2009 in Höhe von insgesamt T€ 3.839
(Vorjahr: T€ 3.839) geleistet.
81

GBW AG Geschäftsbericht 2009
7.4 Beteiligungen (§ 313 Abs. 2 HGB)
Die GBW AG ist unmittelbar bzw. mittelbar an folgenden Unternehmen mit mehr als 20 % beteiligt:
Tochterunternehmen
Kapitalanteil Eigenkapital Jahresergebnis
2009
% T€ T€
GBW Management GmbH, München 100,0 153 0 ¹ )
GBW Franken GmbH, Würzburg 73,6 29.619 6.839
GBW Oberbayern und Schwaben GmbH, München 89,0 14.521 -1.095
GBW Niederbayern und Oberpfalz GmbH, Regensburg 74,0 14.111 2.034
GBW Gebäudemanagement GmbH, München 100,0 1.424 594
GBW Asset GmbH, München 100,0 1.272 242
GBW Wohnungs GmbH, München 99,74 ² ) 9.797 91
GBW Asset Alpha GmbH, München 100,0 24 0
GBW Asset Beta GmbH, München 100,0 24 -1
GBW Asset Gamma GmbH, München 100,0 24 -1
MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München 100,0 462 -162
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH, Grünwald
(vormals JATRA Grundstücksgesellschaft
mbH & Co. KG, Grünwald) 94,9 1.386 -6
Beteiligungsunternehmen
Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau
Unterallgäu GmbH, Memmingen 40,0 4.014 303 ³ )
¹ ) Jahresabschluss zum 31.12.2009 (Rumpfgeschäftsjahr vom 01.04. bis 31.12.2009), Ergebnisabführungsvertrag ab 01.04.2008
² ) 94,9 % unmittelbar und 4,84 % mittelbar
³ ) Jahresabschluss zum 31.12.2008
Die GBW-Beteiligungs GmbH, bisher eine 100 %ige
Tochtergesellschaft der GBW AG, wurde im Geschäftsjahr
auf die GBW AG verschmolzen. Die GBW AG hält
damit 73,6 % der Anteile an der GBW Franken GmbH,
74,0 % der Anteile an der GBW Niederbayern und
Oberpfalz GmbH und 89,0 % der Anteile an der GBW
Oberbayern und Schwaben GmbH.
Die JATRA Grundstücksgesellschaft mbH (vormals:
JATRA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG) wurde
im Geschäftsjahr durch Formumwandlung gemäß § 25
i.V.m. § 20 Abs. 5,6 i.V.m. § 2 Abs. 1 UmwStG in eine
Kapitalgesellschaft umgewandelt. Die JATRA Grundstücksgesellschaft
mbH ist eine 94,9 %ige Tochtergesellschaft
der GBW AG.
Die CityTec Maßnahmeträger GmbH wurde aufgrund
des Verschmelzungsvertrages vom 01.12.2009 und der
Beschlüsse der Gesellschafterversammlung vom selben
Tag mit Wirkung zum 01.10.2009 auf die GBW Management
GmbH verschmolzen.
82

Konzernanhang
7.5 Mitarbeiterzahl (§§ 314 Abs. 1 Nr. 4, 267 Abs. 5 HGB)
Die Zahl der im Geschäftsjahr 2009 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Konzern:
Konzern 2009 Vorjahr
Angestellte 161 145
Hausmeister 226 239
387 384
Daneben wurden im Konzern durchschnittlich 10 (Vorjahr 12) Auszubildende beschäftigt.
7.6 Honorare des Abschlussprüfers
Für die im Geschäftsjahr 2009 erbrachten Dienstleistungen
des Abschlussprüfers, Deutsche Baurevision Aktienge
sellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, sind folgende
Honorare inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer als Aufwand
erfasst worden:
2009
T€
Abschlussprüfungen 432
Sonstige Bestätigungsleistungen 68
Steuerberatungsleistungen 357
Gesamt 857
83

GBW AG Geschäftsbericht 2009
7.7 Gesellschaftsorgane – Vorstand und Aufsichtsrat
(§ 314 Abs. 1 Nr. 6 HGB)
Die Bezüge der Vorstandsmitglieder beliefen sich auf
T€ 839. Die Vergütungen des Aufsichtsrats betrugen
T€ 126.
Ehemalige Mitglieder des Vorstands erhielten laufende
Bezüge in Höhe von T€ 303. Bei der Berechnung dieser
Summe wurde ein Teilbetrag nicht einbezogen, für den
gemäß § 286 Abs. 4 HGB eine Angabe entfallen kann.
Die Rückstellungen für Pensionszusagen an diesen Personenkreis
betrugen am Abschlussstichtag T€ 3.557.
Mitglieder des Vorstands:
■ Dr.rer.pol. Udo Scheffel
Vorsitzender des Vorstands (bis 30.11.2009)
■ Ernst Holland
Vorsitzender des Vorstands (ab 01.12.2009)
■ Margit Dittmann
Mitglied des Vorstands (bis 30.06.2009)
■ Dr. Claus Lehner
Mitglied des Vorstands (ab 01.04.2009)
■ Dr. Ing. Hartmut Danz
Mitglied des Vorstands (bis 30.06.2009)
■ Matthias Steinhauer
Mitglied des Vorstands (ab 01.11.2009)
Mitglieder des Aufsichtsrats:
■ Dr. Edgar Zoller
Vorsitzender des Aufsichtsrats
(Mitglied ab 23.06.2009;
Vorsitzender ab 07.07.2009)
Mitglied des Vorstands der Bayerischen Landesbank
■ Stefan Ermisch
Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats
(Mitglied ab 23.07.2009;
stellv. Vorsitzender ab 13.08.2009)
Vorsitzender des Vorstands der
Bayerischen Landesbank (kommissarisch)
■ Rudolf Faltermeier
Vizepräsident des Sparkassenverbandes Bayern
■ Dr. Dirk Matthey
Mitglied in Aufsichts- und Beiräten im In- und Ausland
■ Heinz-Werner Götz
Verbandsdirektor i.R.
■ Dr. Rudolf Hanisch
Vorsitzender des Aufsichtsrats (bis 30.04.2009)
■ Theo Harnischmacher
Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats
(bis 30.06.2009)
■ Ernst Holland
(bis 30.11.2009)
Bankdirektor
7.8 Derivative Finanzinstrumente (§ 314 Abs. 1 Nr. 10 HGB)
Zum 31.12.2009 bestehen zur Sicherung von Zinsrisiken
derivative Finanzinstrumente. Die derivativen Finanzinstrumente
entfallen auf acht Zinsswaps und dienen
zur Zinssicherung von Darlehen in Höhe von insgesamt
T€ 202.126 (Nominalvolumen). Der Zeitwert dieser
Finanzinstrumente beträgt zum Stichtag insgesamt
T€ -17.262. Zinsswaps werden mit variabel verzinslichen
Darlehen zu Bewertungseinheiten zusammengefasst, soweit
Fristen- und Betragsidentität bestehen und das abzusichernde
Zinsrisiko und der Swap sich gegenläufig
entwickeln. Für Swaps, denen kein kongruentes Grundgeschäft
gegenübersteht, wurde zum Bilanzstichtag eine
Rückstellung in Höhe von T€ 450 passiviert.
7.9 Übergeordneter Konzernabschluss
Der Konzernabschluss der GBW AG wird in den Konzernabschluss
der Bayerischen Landesbank, München,
einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten
Konsolidierungskreis aufstellt. Der Konzernabschluss
kann in der Geschäftsstelle der Bayerischen Landesbank
in München eingesehen werden und wird im elektronischen
Bundesanzeiger veröffentlicht.
84

Konzernanhang
8. Ergebnisverwendungsvorschlag
Der im Jahresabschluss des Mutterunternehmens ausgewiesene
Bilanzgewinn beträgt T€ 31.156. Vorstand
und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung folgende
Verwendung des Bilanzgewinns der GBW AG vor:
2009
T€
Ausschüttung einer Bardividende von € 0,07 je Inhaber-Stückaktie
- dies ergibt bei 54.600.000 Inhaber-Stückaktien 3.822
- Zuführung zu anderen Gewinnrücklagen durch HV-Beschluss 25.000
- Gewinnvortrag 2.334
Bilanzgewinn 31.156
München, den 28. Januar 2010
Der Vorstand
Ernst Holland Dr. Claus Lehner Matthias Steinhauer
85

GBW AG Geschäftsbericht 2009
GBWAG Konzern-Kapitalflussrechnung
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009
2009 Vorjahr
T€ T€
Jahresergebnis 21.237 –12.846
Abschreibungen auf Anlagevermögen 38.054 29.830
Zunahme/Abnahme (–) der Rückstellungen 2.919 –4.561
Gewinn (–) aus dem Abgang von Anlagevermögen –30.735 –6.777
Zunahme (–)/Abnahme der Verkaufsgrundstücke
und anderer Vorräte –2.531 –3.940
Zunahme/Abnahme (–) der erhaltenen Anzahlungen 1.773 4.618
Zunahme (–)/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitionsund
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind –3.813 11.919
Zunahme/Abnahme (–) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitionsund
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind –548 17.497
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (1) 26.356 35.740
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 62.518 15.654
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 16 6
Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Anlagen 21 0
Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen –109.319 –79.291
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Anlagen –563 –77
Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen –61 –28
Cashflow aus der Investitionstätigkeit (2) –47.388 –63.736
Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen 0 202.800
Auszahlungen an Unternehmenseigner –2.759 –2.730
Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter –1.426 –517
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 118.995 353.675
Auszahlungen für die Tilgung von Krediten –78.297 –540.560
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit (3) 36.513 12.668
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (1+2+3) 15.481 –15.328
Konsolidierungsbedingte Änderung des Finanzmittelfonds 128 318
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 9.278 24.288
Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Flüssige Mittel) 24.887 9.278
86

Konzernanhang
GBWAG Konzern-Eigenkapitalspiegel
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009
Eigenkapital des Mutterunternehmens
Eigenkapital des Mutterunternehmens
Eigenkapital der
Erwirtschaftetes Unter- Minderheitsgesellschafter
Konzern-Eigenkapital schiedsbetrag
Kumu-
Gesetzl. Andere aus liertes
Gezeich- Kapital- Gewinn- Gewinn- Kapital- Minder- übriges Konzernnetes
rück- rück- rück- Bilanz- konsoli- heiten- Konzern- Eigen-
Kapital lagen lagen lagen gewinn dierung Summe kapital ergebnis Summe kapital
T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€
Stand
1.1.2008 39.000 3.073 6.603 55.726 35.235 0 139.637 10.726 628 11.354 150.991
Rücklageneinstellung
per
HV-Beschluss 10.000 -10.000
Ausschüttung -2.730 -2.730 -517 -517 -3.247
Ordentliche
Kapitalerhöhung 15.600 187.200 202.800 202.800
Konzernjahresfehlbetrag
-14.332 -14.332 1.486 1.486 -12.846
Änderungen des
Konsolidierungskreises
220 220 220
Stand
31.12.2008/
1.1.2009 54.600 190.273 6.603 65.726 8.173 220 325.595 10.726 1.597 12.323 337.918
Rücklageneinstellung
per
HV-Beschluss 9.200 -9.200
Ausschüttung -2.759 -2.759 -1.426 -1.426 -4.185
Konzernjahresüberschuss
19.023 19.023 2.214 2.214 21.237
Änderungen des
Konsolidierungskreises
28 28 28
Stand
31.12.2009 54.600 190.273 6.603 74.926 15.237 248 341.887 10.726 2.385 13.111 354.998
87

Bestätigungsvermerk
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den von der GBW AG, München, aufgestellten
Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinnund
Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und
Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für
das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009
geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht
nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands
der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung
über den Konzernabschluss und über den
Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß
§ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die
Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die
Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns so wie
die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im
Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und
Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises,
der angewandten Bilanzierungs- und
Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen
des Vorstands sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des
Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss
der GBW AG, München, den gesetzlichen Vorschriften
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht
steht in Einklang mit dem Konzernabschluss,
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage
des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.
München, den 10. Februar 2010
Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Klinger
Wirtschaftsprüfer
Rüdenburg
Wirtschaftsprüfer
89

GBW AG Geschäftsbericht 2009
Glossar
Cashflow
Der Cashflow stellt eine Kennzahl zur Beurteilung der Finanzlage
eines Unternehmens dar.
Der Cashflow ist definiert als positiver, periodisierter Zahlungsmittelüberschuss
der wirtschaftlichen Tätigkeit. Er
gibt Aufschluss darüber, inwieweit ein Unternehmen die
für den Erhalt seiner Substanz und für Erweiterungsinvestitionen
notwendigen Mittel selbst erwirtschaften
kann.
Cash Earning nach DVFA/SG
Der Cash Earning nach DVFA/SG wird auf Basis des
Jahrsergebnisses, das um die Abschreibungen auf das
Anlagevermögen sowie die Zunahme/Abnahme der
langfristigen Rückstellungen korrigiert wird, ermittelt.
Corporate Governance
Corporate Governance stellt die Gesamtheit aller
Vorschriften, Werte und Standards dar, die die Führung
und Überwachung von Unternehmen betreffen und
diese regeln. In Deutschland sind derartige Regelungen
im Deutschen Corporate Governance Kodex fixiert. Die
Vor stände und Aufsichtsräte börsennotierter Aktiengesellschaften
haben gemäß §161 Aktiengesetz jährlich zu
erklären, ob den Empfehlungen des Kodex entsprochen
wurde.
Die GBW AG ist zur Abgabe einer Entsprechenserklärung
nach § 161 Aktiengesetz nicht verpflichtet. Durch die
Aufstellung eigener unternehmensspezifischer Corporate
Governance-Grundsätze, die weitgehend auf den
Bestimmungen des Deutschen Corporate Governance
Kodex basieren, wollen Aufsichtsrat und Vorstand dazu
beitragen, die Unternehmensverfassung und Unternehmensführung
transparenter zu machen, Aktionärsinteressen
in gebotener Weise zu berücksichtigen sowie die
Unabhängigkeit von Aufsichtsräten und Abschlussprüfer
zu gewährleisten. Aufsichtsrat und Vorstand der
GBW AG identifizieren sich im Rahmen einer freiwilligen
Selbstverpflichtung mit den Corporate Governance-
Grundsätzen der GBW AG und fördern deren Umsetzung.
Discounted-Cashflow (DCF)-Verfahren
Das Discounted Cashflow (DCF)-Verfahren ist ein Verfahren
der Investitionsrechnung, welches unter anderem
bei der Unternehmensbewertung und bei der Bewertung
von Immobilien angewandt wird. Das Verfahren basiert
auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung
von Zahlungsströmen zur Ermittlung des Kapitalwerts
bzw. Barwerts.
Dividende
Die Dividende ist der Teil des Gewinns, den eine Aktiengesellschaft
an ihre Aktionäre ausschüttet.
Earnings before Interest and Taxes (EBIT)
Ergebnis vor Zinsen und Steuern.
Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and
Amortization (EBITDA)
Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen
und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände.
Earnings before Taxes (EBT)
Ergebnis vor Steuern.
Earnings per Share (EPS)
Ergebnis je Aktie.
Eigenkapitalquote nach HGB
Die Eigenkapitalquote ist das Verhältnis des Eigenkapitals
zur Bilanzsumme.
Eigenkapitalquote zu Marktwerten (EPRA-Index)
Das nach IFRS ermittelte Eigenkapital (Marktwert des
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Glossar
Eigenkapitals) wird ins Verhältnis zur nach IFRS ermittelten
Bilanzsumme (Marktwert der Bilanzsumme)
gesetzt.
Einkommensorientierte Förderung (EOF)
Die Förderung von Mietwohnungen im Rahmen der Einkommensorientierten
Förderung (EOF) besteht aus einer
Grundförderung in Form von Darlehen für den Bauträger
und einer Zusatzförderung mit einem laufenden Zuschuss
zur Wohnkostenentlastung für die begünstigten
Haushalte.
European Public Real Estate Association (EPRA)
Die EPRA ist eine in 1999 gegründete Organisation mit
Sitz in Brüssel, die die Interessen der europäischen Immobilien-Aktien
gesellschaften in der Öffentlichkeit
vertritt und die Marktpräsenz und Entwicklung der
europäischen Immobilien-Aktiengesellschaften unterstützt.
Der gleichnamige und international anerkannte
EPRA-Index beschreibt die Performance der
größten europäischen und nordamerikanischen börsennotierten
Immobiliengesellschaften.
Funds from Operations (FFO)
Die Funds from Operations zeigen das Nettoergebnis
(Jahresüberschuss) bereinigt um Abschreibungen und
außerordentliche Vorgänge.
Interest Cover Ratio (ICR)
Die Interest Cover Ratio (Zinsdeckungsgrad) stellt das
Verhältnis zwischen dem EBITDA und dem gesamten
Zinsaufwand dar. Die Kennzahl gibt an, inwieweit das
erwirtschaftete EBITDA zur Deckung der laufenden Zinsaufwendungen
ausreicht.
Loan to Value (LTV)
Der Loan to Value drückt das Verhältnis des aufgenommenen
Fremdkapitals zum Verkehrs- oder Marktwert der
damit finanzierten Objekte aus.
Marktwert/Verkehrswert/Fair Value
Der Marktwert ist der geschätzte Wert, für den ein Objekt
am Bewertungsstichtag zwischen einem Käufer und
einem Verkäufer getauscht werden würde, wobei jede
der Parteien unabhängig und nach ordnungsmäßiger
Vermarktung, wohlwissend, umsichtig und ohne Zwang
handelt.
Net Asset Value (NAV) nach EPRA
Der Net Asset Value oder Nettosubstanzwert spiegelt
das wirtschaftliche Eigenkapital nach IFRS eines Unternehmens
wider. Der Net Asset Value bestimmt sich
aus den Marktwerten des Konzernvermögens – das ist
im Wesentlichen der Wert der Immobilien – abzüglich
des Fremdkapitals.
Sollmiete
Nettogrundmiete, die der Mieter aufgrund vertraglicher
Vereinbarungen zu zahlen hat; vor jeglichen Mietminderungen,
Leerständen und Eigennutzung.
Zinsswap
Bezeichnung für den Tausch von Zinszahlungsströmen
unterschiedlicher Basis auf einen bestimmten zu Grunde
liegenden Kapitalbetrag (Nominalwert). Hierbei fließen
üblicherweise nur die ausgetauschten Zinsen auf den
Nominalbetrag, nicht der Nominalbetrag selbst.
Istmiete
Tatsächlich erzielte Miete nach Abzug der Leerstände
und der Eigennutzung.
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GBW AG Geschäftsbericht 2009
Impressum
Herausgeber
GBW AG
Dom-Pedro-Straße 19
80637 München
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Kontakt
Katja Neese
Bereichsleiterin PR/IR
katja.neese@gbw-gruppe.de
Konzeption und Gestaltung
acm Werbeagentur GmbH, München
Bilder
Simon Katzer, München
www.simon-katzer.de
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klimaneutral
ID-Nr.: 276-53265-0310-1012
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der Zertifikatsnachweis für dieses Druckprojekt ermittelt werden.

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