Bebaute Grundstücke - § 74 ff BewG
Bebaute Grundstücke - § 74 ff BewG
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<strong>Bebaute</strong> <strong>Grundstücke</strong> - <strong>§</strong> <strong>74</strong> <strong>ff</strong> <strong>BewG</strong><br />
Begri<strong>ff</strong><br />
Bewertungsverfahren<br />
1
Die wirtschaftliche Einheit - bebautes Grundstück<br />
<strong>§</strong> <strong>74</strong> <strong>BewG</strong><br />
Über <strong>§</strong> 68 <strong>BewG</strong> Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit<br />
zum Grundvermögen = Grundstück <strong>§</strong> 70 <strong>BewG</strong><br />
Umfang der wiE bebautes Grundstück<br />
› entspr. der tats. Verhältnisse zum Feststellungszeitpunkt<br />
› Bewertungsgrundsatz: Gesamtbewertung (<strong>§</strong> 2 (1) 2 <strong>BewG</strong>)<br />
˜ Grund und Boden<br />
˜ Gebäude<br />
˜ sonstigen Bestandteile (z.B. Außenanlagen; Wegerecht)<br />
˜ Zubehör (= bewegl. WG, die dem Grstk dienen: z.B. Mülltonne)<br />
˜ ggf. Erbbaurecht<br />
˜ ggf. Wohnungseigentum und Teileigentum<br />
˜ nicht: Betriebsvorrichtungen (Maschinen und sonstige Vorrichtungen<br />
aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören)<br />
Bewertungsmaßstab<br />
› gemeiner Wert gem. <strong>§</strong> 9 <strong>BewG</strong> (= Einzelveräußerungspreis)<br />
˜ unter Beachtung der Wertverhältnisse 1.1.1964<br />
2
Gebäudebegri<strong>ff</strong> (siehe A 1 (2) BewRGr)<br />
....ein Bauwerk als Gebäude anzusehen, wenn es<br />
› Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz<br />
gegen Witterungseinflüsse gewährt,<br />
› den Aufenthalt von Menschen gestattet,<br />
› fest mit dem Grund und Boden verbunden,<br />
› von einiger Beständigkeit und<br />
› ausreichend standfest ist (BFH v.13.06.1969, BStBl II S. 517 ).<br />
Die Abgrenzung von Gebäude und Betriebsvorrichtung kann nicht<br />
unter Heranziehung einer in bezug auf das gesamte Bauwerk<br />
bestehenden Verkehrsau<strong>ff</strong>assung erfolgen. Bestehen jedoch<br />
Zweifel, ob ein bestimmtes Merkmal des Gebäudebegri<strong>ff</strong>s vorliegt,<br />
ist die Entscheidung über das Vorliegen dieses Merkmals in<br />
bezug auf das Bauwerk nach der Verkehrsau<strong>ff</strong>assung zu tre<strong>ff</strong>en<br />
[BStBl 1992 I 342]<br />
3
Abgrenzung unbebautes/ bebautes Grundstück<br />
Stichwort: „benutzbare (bezugsfertige) Gebäude“<br />
› ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit Wandel von unbebautem zu<br />
bebautem Grundstück; A 6 BewRGr<br />
› Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn<br />
˜ es zukünftigen Bewohnern/ Benutzern zugemutet werden kann, die<br />
Wohnungen/ Räume zu nutzen (<strong>§</strong> 72 (1) S. 3 <strong>BewG</strong>)<br />
˜ die wesentlichen Bauarbeiten (z.B. Einbau Türen) abgeschlossen wurden<br />
˜ unerheblich: wann Wohnungen/ Räume tats. bezogen wurden; Zeitpunkt<br />
der Abnahme durch die Baubehörde; wenn noch geringfügige Restarbeiten<br />
ausstehen (z.B. Teppichboden teilweise noch nicht verlegt)<br />
› maßgeblich gesamtes Gebäude<br />
nicht einzelne Wohnungen/ Räume<br />
˜ Ausnahme sog. Bauabschnitte - <strong>§</strong> <strong>74</strong> Satz 2 <strong>BewG</strong>:<br />
– jeder in einem Bauabschnitt beendete Gebäudeteil gilt als<br />
bezugsfertiges Gebäude (z.B einzelne Stockwerke/ Wohnungen)<br />
– Bauabschnitte, wenn zunächst ein Teil des Geb. und i.d.R. > 2 Jahre<br />
später der Rest (aus)gebaut wird (z.B. finanzielle Gründe)<br />
– keine Bauabschnitte, wenn Bauphase kurzzeitig unterbrochen wird,<br />
da Fortführung vorübergehend technisch nicht möglich<br />
– Wert + Art des Grstks bestimmen sich bei der Fortschreibung nach<br />
dem bezugsfertigem Teil<br />
4
Beispiele<br />
Bau eines ZFH in1999/2000. Einzug in EG-Wohnung im Dezember<br />
2000. Zu diesem Zeitpunkt sind die einzelnen Stockwerke im<br />
gemeinsamen Treppenhaus nur über eine Leiter miteinander<br />
verbunden. Im April 2001 stehen lediglich noch die Malerarbeiten<br />
imTreppenhaus aus. Im Januar 2002 erfolgt die baupolizeiliche<br />
Abnahme.<br />
› Bezugsfertigkeit? Maßgeblicher Fortschreibungszeitpunkt?<br />
› Bezugsfertigkeit im April 2001: AF/WF deshalb einheitlich zum 01.01.2002.<br />
Eheleute bauen ein ZFH auf dem Grundstück des Ehemannes. Im<br />
Oktober 1998 ist das EG bezugsfertig. Nachdem sich die Ehefrau 1999<br />
vom Grundstückseigentümer getrennt hat, gerät dieser in finanzielle<br />
Nöte. 2001 heiratet er die reiche Freundin der Exfrau und baut weiter,<br />
so dass im Februar 2002 das OG bezugsfertig ist.<br />
› Welche Fortschreibungen sind wann durchzuführen?<br />
› 1.1.99 WF/AF zum EFH;<br />
1.1.03 WF/AF zum ZFH<br />
5
Die Bewertung bebauter <strong>Grundstücke</strong>, <strong>§</strong><strong>§</strong> <strong>74</strong> <strong>ff</strong> <strong>BewG</strong><br />
Grundstücksarten, <strong>§</strong> 75<br />
Von der Einordnung in die richtige Grundstücksart hängt ab<br />
› Bewertungsmethode<br />
˜ (Sachwert- oder Ertragswertverfahren)<br />
› Höhe des Vervielfältigers im Ertragswertverfahren<br />
› Höhe der Steuermesszahl für die Grundsteuer <strong>§</strong> 15 GrStG<br />
Deshalb bei bebauten <strong>Grundstücke</strong>n immer zuerst Feststellungen zur<br />
Grundstücksart tre<strong>ff</strong>en.<br />
Die Einordnung richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung am<br />
Bewertungsstichtag<br />
› Nutzungsänderungen lösen also ggf. eine Artfortschreibung zu<br />
einer anderen Grundstücksart aus, was wiederum Auswirkungen<br />
auf den Wert haben kann (z.B.: VV), so dass die Artfortschreibung<br />
i.d.R. auch die Prüfung einer Wertfortschreibung veranlasst<br />
6
Vermögensarten / wiE / Grundstücksarten<br />
Vermögensarten<br />
Grundvermögen<br />
oder<br />
luF Vermögen<br />
wirtschaftl. Einh.<br />
Grundstück<br />
Grundstücksarten<br />
LuF-Betrieb<br />
oder<br />
LuF-Betrieb<br />
Stückländerei<br />
unbebautes Grundstück<br />
bebautes Grundstück<br />
Grundstück im Zustand der Bebauung<br />
Gebäude auf fremdem Grund u. Boden<br />
Erbbaurecht<br />
Wohnungs- u. Teileigentum<br />
Mietwohngrundstück<br />
Geschäftsgrundstück<br />
gemischt genutztes<br />
Grundstück<br />
Einfamilienhaus<br />
Zweifamilienhaus<br />
Sonst. beb. Grundstück<br />
7
Prüfungsschema - <strong>§</strong> 75 <strong>BewG</strong><br />
Beb. Grundstück<br />
1. Geschäftsgrundst.<br />
eigen- od. fremdgewerbliche<br />
Nutzung zu mehr als 80 %<br />
bezogen auf die Jahresrohmiete<br />
(<strong>§</strong> 75 (3) <strong>BewG</strong>)<br />
2. Wohngrundst.<br />
dient zu 20 % oder<br />
mehr (bezogen auf<br />
die Jahresrohmiete)<br />
Wohnzwecken<br />
3. Sonst. beb. Grundstück<br />
übrige <strong>Grundstücke</strong> z.B. Garagengrundstück,<br />
Vereinshaus<br />
(Abschn 15 (6) BewRGr;<br />
<strong>§</strong> 75 (7) <strong>BewG</strong>)<br />
Einfamilienhaus (<strong>§</strong> 75 (5) <strong>BewG</strong>)<br />
Wohngrundstück mit nur 1 Wohnung<br />
u. ggf. unschädlicher Mitbenutzung<br />
Zweifamilienhaus (<strong>§</strong> 75 (6) <strong>BewG</strong>)<br />
Wohngrundstück mit nur 2 Wohnungen<br />
und ggf. undschädlicher Mitbenutzung<br />
wenn nein<br />
Mietwohngrundstück<br />
dient zu mehr als 80 % (bezogen auf<br />
die Jahresrohmiete) Wohnzwecken<br />
(<strong>§</strong> 75 (2) <strong>BewG</strong>)<br />
Gemischt genutztes Grundstück<br />
dient zu 20% - 80 % (bezogen auf die<br />
Jahresrohmiete) Wohnzwecken (<strong>§</strong> 75<br />
(4) <strong>BewG</strong>)<br />
8
Grundstücksartenabgrenzung<br />
Bei den Grundstücksarten<br />
˜ Mietwohngrundstück (> 80% der JRM wohnlich)<br />
˜ Geschäftsgrundstück (> 80% der JRM gewerblich) und<br />
˜ gemischt genutztes Grundstück (20- 80% der JRM wohnlich)<br />
› ist Abgrenzungskriterium das Verhältnis der Jahresrohmieten<br />
für die jeweiligen Zwecke und zwar<br />
˜ Wohnzwecke: Wohnungen einschl. Zubehörraum wie Garagen,<br />
Schuppen, Stallgebäude, Keller<br />
˜ gewerbl. Zwecke: eigen- od. fremdgewerbl. oder freiberufl. (<strong>§</strong> 96 <strong>BewG</strong>)<br />
keine gewerblichen Zwecke: Gewerbetreibender nutzt Wohnzimmer auch als<br />
Arbeitszimmer mit;<br />
aber: eigenes Arbeitszimmer eines Gewerbetreibenden in seiner Wohnung: dient<br />
gewerbl. Zwecken<br />
˜ ö<strong>ff</strong>entl. Zwecke: Gebäude bzw. Gebäudeteil wird von Körperschaft des<br />
ö<strong>ff</strong>. Rechts für ö<strong>ff</strong>entl. Dienst oder Gebrauch genutzt<br />
z.B.: an Gemeinde, Post, Gericht, Behörde etc. vermietete Räume<br />
˜ sonstige Zwecke: z.B. Wochenendhaus; Ferienwohnheim<br />
9
Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus<br />
Wohngrundstück<br />
› mit einer Wohnung: EFH,<br />
› mit zwei Wohnungen: ZFH<br />
› Wohnungsbegri<strong>ff</strong>:<br />
˜ Bauliche Trennung von anderen Wohnungen - Abgeschlossenheit<br />
– die Abtrennung muß von gewisser Dauerhaftigkeit und von Bestand<br />
sein: Hartfaserplatte oder Tür reicht nicht<br />
– Beisp.: Im EG Flur, von dem alle Räume des EG erreicht werden und<br />
von dem Treppe hoch geht in Dachgeschoß-"Wohnung":<br />
› kein ZFH; Flur gehört zum Wohnbereich des EG<br />
˜ getrennter Zugang<br />
– keine eigene Wohnung, wenn Zugang nur über Nebenräume<br />
– jede Wohnung hat eigenen Zugang (Windfang, Flur, Treppenhaus etc.)<br />
– Wohnbereich der anderen Wohnung darf nicht berührt werden<br />
› unbeachtlich:<br />
˜ Wohnungen des Hauspersonals<br />
10
Abgrenzung Einfamilienhaus/ Zweifamilienhaus<br />
Mindestgröße<br />
› > 23 qm je Wohnung<br />
› 20 qm in Wohnheimen (BFH, BStBl. 199o, 705)<br />
Ausstattung<br />
› Küche, (wenigstens Anschluß für Küchengeräte)<br />
› sanitäre Anlagen (Bad/Dusche/WC)<br />
tatsächliche Nutzung<br />
› Die zu einer Wohnung zusammengefassten Räume müssen tatsächlich<br />
Wohnzwecken dienen.<br />
˜ Bsp.: In einem Haus mit 2 "Wohnungen" wird das Erdgeschoß als Praxis,<br />
das Obergeschoß als Wohnung genutzt = nur eine Wohnung!<br />
˜ Folge: EFH kann nur dann vorliegen, wenn die Wohnung tatsächlich<br />
Wohnzwecken dient, ZFH nur dann, wenn beide Wohnungen dies tun. Eine<br />
"Wohnung" oder ein EFH oder ZFH, die gewerblich oder freiberuflich<br />
genutzt werden, ist keine Wohnung.<br />
˜ Die Nutzung eines Raumes innerhalb einer Wohnung als Arbeitszimmer für<br />
berufl. / gewerbl. Zwecke dient Wohnzwecken<br />
˜ Ein Haus mit 2 Wohnungen, die beide z.B. als Arztpraxen genutzt werden,<br />
ist ein Geschäftsgrundstück.<br />
11
Gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung des Ein-/<br />
Zweifamilienhauses (<strong>§</strong> 75 (5) 4, <strong>§</strong> 75 (6) S. 2 <strong>BewG</strong>)<br />
Besonderheit: Gebäude mit nur einer (zwei) Wohnung(en)<br />
bleibt EFH (ZFH), wenn<br />
› nach der Verkehrsau<strong>ff</strong>assung durch die gewerblich/ freiberufliche/<br />
ö<strong>ff</strong>entliche Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht<br />
wesentlich beeinträchtigt wird.<br />
Beeinträchtigung der Eigenart EFH/ ZFH<br />
› durch das äußere Erscheinungsbild:<br />
˜ unwesentliche Beeinträchtigung i.d.R. bei freiberuflicher Mitbenutzung,<br />
˜ wesentliche Beeinträchtigung bei einer gewerblichen Mitbenutzung<br />
dagegen eher denkbar (z.B.: durch Schaufenster/ Werkstattanbau)<br />
› durch gleich umfangreiche oder überwiegende berufliche Nutzung<br />
˜ Wesentliche Beeinträchtigung d. Charakters, wenn für die berufliche oder<br />
ö<strong>ff</strong>. Nutzung genauso viel oder mehr Fläche als für die wohnliche<br />
Nutzung in Anspruch genommen wird,<br />
˜ unschädliche Mitbenutzung bei < 50% Flächenanteil der anderen als<br />
wohnlichen Nutzung<br />
12
1. Geschäftsgrundstück ?<br />
nein, da gewerbl. Nutzung<br />
nicht > 80 % der JRM<br />
2. Wohngrundstück ?<br />
ja, da wohnliche Nutzung<br />
> 20 % der JRM<br />
2a. EFH? 1 Whg im Gebäude 2b. ZFH? 2 Whgen im Gebäude<br />
Prüfschema bei<br />
gewerbl./<br />
ö<strong>ff</strong>entl.<br />
Mitbenutzung<br />
Äußeres Erscheinungsbild gestört?<br />
nein<br />
Flächenverhältnis wohnl./ gewerbl. Nutzung<br />
ja: gem.gen. Grstk, MWG<br />
oder sonst. beb. Grstk<br />
gewerbliche Nutz. < 50 % der Gesamtfl.?<br />
ja = EFH bzw. ZFH<br />
nein:<br />
gem.gen. Grstk oder<br />
sonst. beb. Grstk<br />
13
Beispiele<br />
OG-Wohnung<br />
100 qm; JRM 5 TDM<br />
Grundstücksart?<br />
Lösung:<br />
Treppen<br />
haus<br />
Rechtsanwaltspraxis<br />
80 qm; JRM 5 TDM<br />
Wie wäre bei einer Bäckerei<br />
im EG zu entscheiden?<br />
OG-Wohnung<br />
120 qm; JRM 3.700 DM<br />
Grundstücksart?<br />
Lösung:<br />
Rechtsanwaltspraxis<br />
120 qm; JRM 7.500 DM<br />
Bew-Stelle des FA<br />
120 qm; JRM 7.500 DM<br />
14
Sonstige bebaute <strong>Grundstücke</strong><br />
Grundstück gehört zu keiner der anderen Grundstücksarten<br />
› Bsp.:<br />
˜ Clubhäuser, Turnhallen, Jagdhütten, Kindererholungsheim,(wenn kein<br />
Gewerbebetrieb), selbständige Garagengrundstücke (nicht in räumlicher<br />
Nähe mit einem Wohngrundstück stehen), Wochenendhaus (wenn nicht<br />
ganzjährig bewohnbar, wenn Wohnungsbegri<strong>ff</strong> erfüllt: Einfamilienhaus)<br />
› Problem: Zusammentre<strong>ff</strong>en sonstiger Zwecke mit gewerbl. etc.<br />
˜ Fall: Ein Clubhaus enthält eine kleine Hausmeisterwohnung<br />
– Wenn weniger als 8o % der Nutzfläche sonstigen Zwecken dienen,<br />
ist das Grundstück ein gemischt genutztes<br />
˜ Fall: Ein Grundstück wird zu 45 % gewerbl., zu 4o % für sonstige<br />
Zwecke und zu 15 % für Wohnzwecke genutzt:<br />
– Hier wird gewerbl. Nutzung und die für sonstige Zwecke zusammengerechnet,<br />
da die sonstigen Zwecken den gewerbl. am nächsten<br />
stehen, hier also mehr als 8o % = Geschäftsgrundstück. (Siehe A 15<br />
VII BewRGr mit Beispielen)<br />
15
Bewertungen im Ertragswertverfahren<br />
<strong>§</strong><strong>§</strong> 79 - 82 <strong>BewG</strong><br />
Anwendungsbereich <strong>§</strong> 76 (1) <strong>BewG</strong><br />
› Grundsatz:<br />
bei allen Grundstücksarten außer sonstigen bebauten <strong>Grundstücke</strong>n<br />
Abgrenzung zum Sachwertverfahren: <strong>§</strong> 76 (3) <strong>BewG</strong><br />
› Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern<br />
˜ mehr als 220 qm je Wohnung<br />
– Flächenberechnung ohne Schwimmbäder, Terrassen, Balkonen, Dachgärten<br />
˜ Schwimmbecken 40 qm / Schwimmhalle immer schädlich<br />
˜ Grundstücksgröße > 2.400 m²<br />
› Bestimmte Gruppen von Geschäftsgrundstücken;<br />
Katalogfälle des A 16 (6)-(7) BewRGrV<br />
˜ z.B.: Fabriken, Banken, Hotels, Kaufhäuser, Einkaufszentren<br />
16
Ertragswertverfahren<br />
<strong>§</strong> 76 (1) <strong>BewG</strong>: Der Wert (= gemeiner Wert als Bewertungsmaßstab)<br />
des Grundstücks ist ... im Wege des<br />
Ertragswertverfahrens (<strong>§</strong><strong>§</strong> 78 bis 82 <strong>BewG</strong>) zu ermitteln.<br />
Verfahren: Jahresrohmiete (JRM) x Vervielfältiger ltiger gem. <strong>§</strong> 8o <strong>BewG</strong><br />
› Berücksichtigung von Korrekturen nach <strong>§</strong><strong>§</strong> 81 und 82 und <strong>§</strong> 77 <strong>BewG</strong><br />
Dieser Ertragswert umfasst:<br />
Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen, <strong>§</strong> 78 <strong>BewG</strong><br />
› und zwar einschließlich aller wesentlichen Bestandteile und des Zubehörs<br />
› Achtung: Mindestwert beachten = 50% Wert des unbeb. Grundstücks<br />
˜ Bsp.: a) 4.000 DM JRM x VV 10 = 40.000 DM Grundstückswert<br />
b) Wert des Grundstücks, wenn es unbebaut wäre:<br />
1.000 qm x 90,- DM/qm = 90.000 DM<br />
˜ Mindestwert <strong>§</strong> 77 <strong>BewG</strong>: 1/2 von 90.000 DM = 45.000 DM<br />
Der so ermittelte Grundstückswert ist gem. <strong>§</strong> 30 <strong>BewG</strong> auf volle<br />
100,- DM abzurunden und auf volle EURO umzurechnen.<br />
17
Ermittlung der JRM <strong>§</strong> 79 <strong>BewG</strong><br />
„erzielbare Januarmiete zum 1.1.1964“<br />
Ertragswertverfahren<br />
JRM x Vervielfältiger<br />
Bestimmung des VV <strong>§</strong> 80 <strong>BewG</strong><br />
= vorläufiger Grundstückswert<br />
Zuschläge/ Abschläge nach <strong>§</strong><strong>§</strong> 81, 82 <strong>BewG</strong><br />
Grundstückswert, <strong>§</strong> 78 <strong>BewG</strong><br />
Mindestwert prüfen,<br />
<strong>§</strong> 77 <strong>BewG</strong><br />
Abrundung<br />
<strong>§</strong> 30 Nr. 1 <strong>BewG</strong><br />
DM-Wert<br />
Umrechnung<br />
in € = EW18
Zum Vergleich - Sachwertverfahren <strong>§</strong><strong>§</strong> 83-90 <strong>BewG</strong><br />
Fläche x<br />
Qm-Preis 1.1.64<br />
-<br />
Wertmindung<br />
wegen Alters und<br />
baulicher Schäden<br />
Gebäudenormalherstellungswert<br />
Normalherstellungswert<br />
der Außenanlagen<br />
-<br />
Wertmindung<br />
wegen Alters und<br />
baulicher Schäden<br />
= Bodenwert<br />
<strong>§</strong> 84 <strong>BewG</strong><br />
= Gebäudesachwert<br />
- / +<br />
Ermäßigungen/<br />
Erhöhungen<br />
= Gebäudewert<br />
<strong>§</strong> 85 <strong>BewG</strong><br />
= Ausgangswert<br />
= Sachwert der Außenanlagen<br />
- / +<br />
Ermäßigungen/<br />
Erhöhungen<br />
= Wert d. Außenanlagen<br />
<strong>§</strong> 89 <strong>BewG</strong><br />
Angleichung an den gemeinen Wert <strong>§</strong> 84 <strong>BewG</strong><br />
Grundstückswert, <strong>§</strong> 83 <strong>BewG</strong><br />
19
Ertragswertverfahren - Vervielfältiger<br />
<strong>§</strong> 80 <strong>BewG</strong>, Anlagen 3 - 8 <strong>BewG</strong><br />
als Kapitalisierungsfaktor berücksichtigt er die Kosten<br />
(» Werbungskosten) wie (Grundsteuer, AfA usw.) und ist<br />
deshalb abhängig von<br />
› Grundstücksart, Bauart, Bauausführung, Baujahr, Einwohnerzahl 1.1.64<br />
Besonderheiten<br />
› bei wesentlicher Verlängerung (infolge umfassender baulicher<br />
Maßnahmen) oder Verkürzung der restlichen Lebensdauer des<br />
Gebäudes (aufgrund nicht behebbarer Baumängel/ -schäden),<br />
<strong>§</strong> 80 (3) <strong>BewG</strong>, A 27 BewRGr<br />
˜ Ermittlung eines fiktiven Baujahres<br />
Bsp.: EFH aus dem Jahre 1880 wird grundlegend renoviert,<br />
so dass sich Lebensdauer um 40 Jahre verlängert<br />
˜ <strong>§</strong> 80 (3) <strong>BewG</strong>: Faktor nach fiktivem Baujahr:<br />
ursprüngliches Baujahr + Lebenszeitverlängerung:<br />
1880 + 40 Jahre = fiktives Baujahr 1920<br />
20
Beispiele<br />
Stadt X: Einwohnerzahl 1.1.1964 40.000<br />
Einwohnerzahl 1.1.2000 80.000<br />
Stadtteil Y: Einwohnerzahl 1.1.1964 5.000<br />
Einwohnerzahl 1.1.2000 9.000<br />
Das zu bewertende EFH befindet sich im Stadtteil Y. Dieser Stadtteil<br />
wurde 1976 in Stadt X eingemeindet.<br />
Auf welcher Grundlage ist der VV zu ermitteln?<br />
Für ein gemischt genutzes Grundstück (Baujahr 1970; Holzfachwerk mit<br />
Ziegelsteinausmauerung; Gemeindegröße 1.1.1964 26.000) ist eine JRM<br />
von 13.480,-- DM anzusetzen. Davon entfallen 6.000 DM auf gewerbliche<br />
Nutzung (Bekleidungsgeschäft). Wie hoch ist der EW?<br />
21
Vervielfältiger bei Gebäuden und -teilen verschiedener<br />
Bauart oder verschiedenen Alters<br />
<strong>§</strong> 80 (4) <strong>BewG</strong>, A 28 BewRGr<br />
Voraussetzung:<br />
Gebäude oder Gebäudeteile haben gewisse Selbständigkeit<br />
› getrennte Vervielfältiger für jedes Teilgebäude bei<br />
˜ unterschiedlichem Baujahr<br />
– Massivbau (Wohnhaus) 1920; Anbau (Schreinerei) 1970<br />
˜ verschiedener Bauausführung<br />
– z.B. bei Massivbau mit Anbau aus Holzfachwerk.<br />
› jedes Gebäude/ jeder Gebäudeteil ist als eigener Bauteil<br />
zu berechnen (=> Summe der einzelnen BT-Werte = Grundstückswert)<br />
Regel:<br />
› An- und Umbauten teilen regelmäßig den Vervielfältiger mit dem<br />
Hautgebäude<br />
˜ insbesondere bei Aufstockungen<br />
˜ Wenn allerdings insgesamt Verlängerung der Lebensdauer, dann<br />
neuer Faktor nach fiktivem Baujahr.<br />
22
Ermäßigung / Erhöhung<br />
<strong>§</strong> 82 <strong>BewG</strong> A 31-33 BewRGr<br />
Korrektur des Ertragswerts gem. <strong>§</strong> 82 <strong>BewG</strong>, wenn<br />
› wertmindernde bzw. werterhöhende Umstände vorliegen,<br />
› die in der JRM/ VV noch nicht berücksichtigt sind<br />
Beispielhafte Aufzählung in <strong>§</strong> 82 (1) <strong>BewG</strong>:<br />
› Ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch oder<br />
Gerüche (Einflugschneise, Autobahn, chemische Fabrik)<br />
˜ Diese Immissionen können aber bereits in JRM berücksichtigt sein<br />
(Autobahn bereits 1.1.64 vorhanden)<br />
› behebbare Baumängel und Bauschäden<br />
˜ nicht behebbare Baumängel Berücksichtigung durch VV / Baujahr (s.o.)<br />
› Notwendigkeit baldigen Abbruchs <strong>§</strong> 82 (1) Nr. 3 <strong>BewG</strong><br />
Höchstmaß des Abschlags: <strong>§</strong> 82 (3) <strong>BewG</strong>: max. 3o %<br />
˜ Höhe: Einzelfallentscheidung; siehe auch Bew-Kartei/ ggf. Auftrag an BSV<br />
˜ Ausnahme: wg baldigen Abbruchs (<strong>§</strong> 82 (1) Nr. 3 <strong>BewG</strong> ist in <strong>§</strong> 82 (3) <strong>BewG</strong><br />
nicht aufgeführt)<br />
23
Erhöhung des Grundstückswerts<br />
übergroße Grundstücksfläche, A 32 (2) BewRGr<br />
› bei EFH und ZFH: mehr als 1.500 qm<br />
› bei anderen Grundstücksarten: unbebaute Fläche > Fün<strong>ff</strong>aches der<br />
bebauten Fläche, wenn kein Hochhaus<br />
Berechnung des Zuschlags A 32 (3) BewRGr:<br />
› Ermittlung des Werts des unbebauten Grundstücks<br />
./. Wert für (zulässige) 1500 qm bei EFH und ZFH bzw.<br />
bei anderen Grstksarten der Wert der (zuläss.) 5-fachen Fläche<br />
= Wert der übergroßen Fläche<br />
Dieser Betrag wird dem Ertragswert hinzugerechnet, max. aber 30 %<br />
› Beispiel: Grstksfläche 1600 qm davon 250 qm bebaut; qm-Preis<br />
1.1.1964 30,-- DM<br />
Frage: Wert der übergroßen Fläche a) beim ZFH b) beim MWG?<br />
ZFH: (1600 qm x 30 DM) 48000 ./. (1500 qm x 30 DM) 45000 = 3.000 DM<br />
MWG: 48000 DM (s.o.) ./. (5 x 250 qm x 30 DM) 37.500 DM = 10.500 DM<br />
nachhaltige Ausnutzung des Grundstücks für Reklame<br />
A 32 (5) BewRGr<br />
24
Mindestwert <strong>§</strong> 77 <strong>BewG</strong><br />
Wert bebautes Grstk > 50% Wert fiktiv unbebautes Grstk,<br />
sonst Ansatz der 50 % des Werts des unbeb. Grundstücks<br />
Voraussetzung: GruBo + Gebäude = 1 wirtsch. Einheit<br />
› also nicht bei Gebäuden auf fremdem GruBo<br />
gilt unabhänig vom Bewertungsverfahren!<br />
› Ertragswertverfahren<br />
˜ geringer Wert des Gebäudes aber hoher qm-Preis bei der<br />
Vergleichsberechnung (Stadtgebiete)<br />
› Sachwertverfahren<br />
˜ geringe Wertzahl (dementsprechend hohe Angleichung), geringer<br />
Gebäudewert und geringer Wert der Außenanlagen aber hoher qm-<br />
Preis bei der Vergleichsberechnung<br />
Beispiel siehe Seite 17 („Überschrift Ertragswertverfahren“) dieses<br />
Themenkomplexes<br />
25