G U T A C H T E N - Gemeinde Biederitz

DIPL. ING. (FH) GABRIELE NOWAK 

Ö.B.U.V. SACHVERSTÄNDIGE FÜR GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG 

UND 

DIPL. ING. (FH) STEFAN GÜLICH 

SACHVERSTÄNDIGER FÜR GRUNDSTÜCKSBEWERTUNG (SVM) 

LORENZWEG 48 - D- 39124 MAGDEBURG - TELEFON (0391) 59 21 740 - TELEFAX (0391) 59 21 746 

____________________________________________________________________________________________________________ 

Datum: 26.03.2008 

G U T A C H T E N 

über den Verkehrswert (i.S.d. § 194 Baugesetzbuch) 

für die 

unbebauten Grundstücke 

in 39175 Biederitz OT Heyrothsberge, Am Fuchsberg 

(Flurstücke 890/10, 892/10, 893/10 und 894/10 bis 897/10) 

Auftraggeber: 

Eigentümer: 

Verwaltungsgemeinschaft Biederitz - Möser 

Brunnenbreite 7/8 

39291 Möser 

Gemeinde Biederitz 

vertr. d. d. Bürgermeister Siegfried Janke 

Magdeburger Str. 38 

39175 Biederitz 

Aktenzeichen: B-A F Nr. 1 

Zweck: 

Dieses Verkehrswertgutachten über die unbebauten Grundstücke in 

39175 Biederitz OT Heyrothsberge, Am Fuchsberg (Flurstücke 

890/10, 892/10, 893/10, 894/10 895/10, 896/10 und 897/10), soll verwendet 

werden zum Zwecke der Ermittlung der Veräußerung. 

Ausfertigung Nr. 1 

Dieses Gutachten umfasst 25 Seiten zzgl. 4 Anlage(n) und bezieht sich ausschließlich auf 

den Auftragsgegenstand. 

Das Gutachten wurde in vier Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

VERKEHRSWERT-GUTACHTEN AKTENZEICHEN: B-A F Nr. 1, SEITE 2 

0 Inhaltsverzeichnis 

1 Vorbemerkungen 

2 Grundstücksbeschreibung 

2.1 Tatsächliche Eigenschaften 

2.2 Erschließungszustand 

2.3 Rechtliche Gegebenheiten 

2.4 Nutzung und mögliche Nachfolgenutzung 

3 Gebäudebeschreibung 

3.1 Vorbemerkungen 

3.2 Gebäude 

4 Wertbestimmende technische und wirtschaftliche Daten 

4.1 Angewandte Berechnungsgrundlagen 

4.2 Mieten 

5 Ermittlung des Verkehrswertes 

5.1 Allgemeines zum Verkehrswert 

5.2 Verfahrenswahl mit Begründung 

5.2.1 Angewendetes Verfahren 

5.3 Bodenwertermittlung 

5.4 Verkehrswerte 

5.4.1 Verkehrswerte, Flurstücke (892/10, 894/10 und 897/10) 

5.4.2 Verkehrswert, Flurstück 890/10 




6 Erläuterungen und Bestimmungen 

7 Literaturverzeichnis 

8 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung 

9 Anlagen 

9. 1 Anlage 1: Auszug aus der Landkarte 

9. 2 Anlage 2: Auszug aus dem Stadtplan 

9. 3 Anlage 3: Auszug aus der Liegenschaftskarte 

9. 4 Anlage 4: Bilder vom Objekt 

Seite 

3 

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25 

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29


1. Vorbemerkungen 

Auftraggeber: 

Eigentümer: 

Grund der Gutachtenerstellung: 

Verwaltungsgemeinschaft Biederitz - Möser 

Brunnenbreite 7/8 

39291 Möser 

Gemeinde Biederitz 

vertr. d. d. Bürgermeister Siegfried Janke 

Magdeburger Str. 38 

39175 Biederitz 

Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Ermittlung der 

Veräußerung. 

Tag der Ortsbesichtigung: 14.02.2008 

Teilnehmer am Ortstermin: 

Frau Nowak als Sachverständige 

Herr Gülich als Sachverständiger 

Wertermittlungsstichtag: 14.02.2008 

Hinweis: 

Das Bewertungsgrundstück soll auftragsgemäß in seinem jetzigen Zustand veräußert werden. Die potentiellen Erwerber müssen 

flächenanteilig die Vermessungskosten, sowie die noch anfallenden Straßenausbaubeiträge übernehmen. Weichen die tatsächlichen 

Flächen erheblich ab von den gemessen Flächen ab, ist das Gutachten zu überarbeiten. Hierzu ist der Sachverständige 

gesondert zu beauftragen.


2 Grundstücksbeschreibung 

2.1 Tatsächliche Eigenschaften 

Bundesland, 

Ort und Einwohnerzahl: 

Ortsgeschichte 1): 

1) Auszugsweise aus Wikpedia 

Sachsen-Anhalt, 

Biederitz (ca. 3.950 Einwohner) 

Mit der Eröffnung einer Kiesgrube im Jahre 1848 

durch den Magdeburger August Heyroth an der 

Landstraße nach Zerbst und der sich dort neu entwickelnden 

Siedlung entstand der Biederitzer 

Ortsteil Heyrothsberge. Obwohl bis heute eine fast 

zwei Kilometer breite Lücke in der Bebauung zwischen 

beiden Ortsteilen Biederitz und Heyrothsberge 

besteht, war Heyrothsberge zu keiner Zeit eine 

selbständige Gemeinde. 

Seit 1990 gehören die Ortsteile Biederitz und Heyrothsberge 

zum neu gegründeten Landkreis Jerichower 

Land. 

überörtliche Verkehrslage, 

Entfernungen 2): 

2) Auszugsweise aus Wikpedia 

Bundesautobahn A 14 Halle-Magdeburg, Anschlußstelle 

mit Zubringer AS-Magdeburg ca. 20 km. Bundesautobahn 

A 2 Berlin-Magdeburg-Hannover Anschlußstelle 

mit Zubringer AS-Burg Zentrum und 

Zubringer AS-Magdeburg Zentrum je ca. 15 km 

Personenbahnhof: 

Hauptstrecken: Magdeburg - Berlin 

Geschäfts- und Sportflugplatz Magdeburg, internationaler 

Verkehrsflughafen Halle-Leipzig (130 km/ 

A14) 

Buslinienverbund des Landkreises Jerichower Land 

innerörtliche Verkehrslage, 

Entfernungen: 

Wohn- bzw. 

Geschäftslage: 

Art der Bebauung und 

Nutzung in der Straße 

und im Ortsteil: 

Immissionen: 

Topographische 

Grundstückslage: 

Zuschnitt und Größe 

des Grundstücks: 

Ortslage von Biederitz OT Heyrothsberge. Die Entfernung 

zum Ortszentrum Biederitz beträgt ca. 3,5 

km. Geschäfte des täglichen Bedarfs ca. 1,5 km 

entfernt, örtliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) ca. 

500 m, (Bahnstation) ca. 3 km entfernt. 

mittelgute Wohnlage, die Geschäftslage wird nicht 

untersucht. 

überwiegend wohnbauliche Nutzungen, offene 1 bis 

2-geschossige Bauweise 

sehr gering aus Straßenverkehr 

eben 

Rechteckig 

Flurstück 890/10: Größe: ca. 490 m² 






Flurstück 897/10: Größe: ca. 525 m²


2.2 Erschließungszustand 

Straßenart: 

Straßenausbau: 

Höhenlage zur Straße: 

Anschlüsse an Versorgungsleitungen: 

Abwasserbeseitigung: 

Grenzverhältnisse, 

nachbarliche Gemeinsamkeiten: 

Bodenverhältnisse 

Baugrund, Grundwasser 

(soweit augenscheinlich 

ersichtlich): 

Wohnstraße 

wird von der Gemeinde ausgebaut. 

normal 

Das Ortsgebiet ist mit elektr. Strom, Wasser, Gas 

aus öffentlicher Versorgung und Telekom erschlossen. 

Es ist aber von einer Neuerschließung des 

Grundstückes auszugehen. 

Das Ortsgebiet ist an einen Kanalanschluss aus 

öffentlicher Entsorgung erschlossen. Es ist aber von 

einer Neuerschließung des Grundstückes auszugehen. 

keine 

Gewachsener normal tragfähiger Baugrund, keine 

Grundwasserschäden. Bodenuntersuchungen wurden 

nicht durchgeführt und sind nicht Gegenstrand 

diese Gutachten. In dieser Wertermittlung werden 

ungestörte Bodenverhältnisse unterstellt.


2.3 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) 

2.3.1 Grundbuch 

Grundbuchlich 

Gesicherte 

Belastungen: 

* In Abteilung II des Grundbuches bestehen folgende 

Eintragungen für das bebaute Grundstück: 

wertbeeinflussend: 

keine 

wertunbeeinflussend: 

keine 

Anm.: 

Die Angaben über den Inhalt des Grundbuches beziehen sich auf den Tag, an dem die Grundbuchkopie 

angefertigt wurde. Sollten danach Eintragungen in das Grundbuch erfolgt sein, so ist 

das Gericht darüber vom Grundbuchamt informiert worden [ZVG §19 (3)]. In einem solchen Fall 

ist dieses Gutachten als vorläufig zu betrachten und müsste zwingend überarbeitet werden. 

Der Gutachter weist ausdrücklich darauf hin, dass Rechte in Abteilung II und/oder III des Grundbuches 

im Zwangsversteigerungsverfahren erlöschen können. Insofern haben die diesbezüglichen 

Aussagen in diesem Gutachten nur eine informative Aufgabe. Ob oder welche Rechte erlöschen, 

ist im jeweiligen Versteigerungstermin in Erfahrung zu bringen. 

Schuldverhältnisse, die in Abteilung III des Grundbuches verzeichnet sind, werden in diesem Gutachten 

nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht 

oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. 

Nicht eingetragene 

Lasten und Rechte: 

Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.B. begünstigende) 

Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen 

sind nach Auskunft des Eigentümers nicht vorhanden. 

Es wurden vom Sachverständigen diesbezüglich 

keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen 

angestellt. 

2.3.2 Planungs- und baurechtliche Situation 

Eintragungen im Baulastenverzeichnis: 

Umlegungs-, Flurbereinigungs- 

und Sanierungsverfahren 

Altlastenverdacht / schädliche 

Bodenveränderungen im Sinne 

des Bundesbodenschutzgesetzes: 

Denkmalschutz: 

erschließungs- und abgabenrechtlicher 

Zustand: 

keine. Bei der Bewertung wird auftragsgemäß von 

Lastenfreiheit ausgegangen. 

Das Grundstück ist gemäß Aussage der Eigentümerin 

derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. 

Altlastenverdacht konnte nicht ermittelt werden. Der 

in diesem Gutachten ermittelte Verkehrswert unterstellt 

eine unbedenkliche Bodensituation. Eventuelle 

wertbeeinflussende Erkenntnisse einer diesbezüglichen 

eigenständigen Untersuchung müssten dann 

entsprechend berücksichtigt werden 1). 

Denkmalschutz besteht nicht, das Grundstück ist 

unbebaut. 

Erschließungsbeiträge sind noch zu entrichten. Die 

Kosten für die Erschließungsbeiträge werden im 

Gutachten entsprechend berücksichtigt. 

1) Der Bewertungssachverständige ist per Definition nicht befugt, abschließende Aussagen zur Unbedenklichkeit des Bodens abzugeben. Dies bleibt 

einem Sachverständigen zur Beurteilung von Schäden mit wassergefährdenden Stoffen bzw. Altlasten vorbehalten. Der hier ermittelte Verkehrswert 

unterstellt eine unbedenkliche Bodensituation und unterliegt dem Vorbehalt einer diesbezüglichen eigenständigen Untersuchung.


2.3.3 Entwicklungszustand des Bewertungsgrundstücks 

Erläuterung: 

Entwicklungsstufe 

(Grundstücksqualität): 

Darstellung im Flächennutzungsplan: 

Darstellung im Bebauungsplan: 

Die Entwicklungszustände von Grund und Boden 

sind in § 4 WertV definiert. Sie werden dort in 4 

Stufen eingeteilt: 

- Fläche der Land- und Forstwirtschaft 

- Bauerwartungsland 

- Rohbauland 

- Baureifes Land 

Baureifes Land sind bebaubare Flächen, die in 

ortsüblicher Weise ausreichend erschlossen sind. 

Der BGH spricht von “Bauland“. Die Qualitätsstufe 

“Bauland“ setzt voraus, dass dem Eigentümer ein 

nach dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht 

jederzeit durchsetzbarer Anspruch auf Bebauung 

seines Grundstücks in seinem gegenwärtigen 

Zustand zusteht (BGH-Urteil vom 14.6.1984 III ZR 

41/83) 

erschlossenes baureifes Land 

erschließungs- ausbaubeitragsfreier Zustand 

Flächennutzungsplan von Biederitz. 1. Änderung 

vom 27.06.1997, darin ausgewiesen als: Wohnbaufläche 

Ein Bebauungsplan besteht. B-Plan gebilligt am 

20.04.2006 Allg. Wohnen, offen Bauweise, 1- 

geschossig, GFZ = 0,4 

Festsetzungen im Bebauungsplan: Allg. Wohnen, offen Bauweise, 1-geschossig, GFZ = 

0,4 

Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens 

mit der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. 

Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die formelle und materielle Legalität der baulichen 

Anlagen vorausgesetzt. 

2.4 Nutzung und mögliche Nachfolgenutzung des Bewertungsgrundstücks 

ehemalige Nutzung: 

derzeitige Nutzung: 

zukünftige wirtschaftlichste Nachfolgennutzung: 

erforderlicher Abbruch: 

Erweiterungsmöglichkeiten: 

Kfz-Stellplatzpflicht: 

nicht bekannt 

nicht bekannt. 

aufgrund der Umgebungsbebauung Wohnen 

keiner 

keine 

keine


3. Gebäudebeschreibung 

3.1 Vorbemerkung 

Grundlage für die Gebäudebeschreibung(en) sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung 

sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. 

Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten 

in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen 

und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, 

die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben 

aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf der 

Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen 

sowie der technischen Ausstattungen / Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft, 

im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. 

Baumängel- und schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich 

erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und 

Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine 

diesbezügliche vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und 

tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien werden nicht durchgeführt. 

3.2 Gebäude Das Grundstück ist unbebaut. 

Anmerkung: 

Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen 

keine Funktionsprüfungen der technischen 

Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, 

Elektro etc.) vorgenommen wurden.


4 Wertbestimmende technische und wirtschaftliche Daten 

4.1 Angewandte Berechnungsgrundlagen 

Die in der Berechung aufgeführten Daten wurden den Sachverständigen übergebenen Unterlagen 

entnommen. 

Die in diesem Gutachten aufgeführten Maße und Berechnungen dienen nur der Wertfindung des 

im Auftragsthema genannten Zweckes der Wertermittlung. 

Unterschiede zu den tatsächlichen Maßen sind daher möglich. Die Ergebnisse werden auf- bzw. 

abgerundet. Die Rechendifferenzen sind für das Ergebnis ohne Bedeutung. 

4.2 Mieten 

Bei der Ertragswertermittlung dürfen (zunächst) nur die auch in Zukunft nachhaltig erzielbaren 

Einnahmen zugrunde gelegt werden. Grundsätzlich müssen Verkehrswertermittlungen (definitionsgemäß) 

auf den bei einem aktuellen Verkaufsfall erzielbaren wahrscheinlichsten Kaufpreis 

abstellen. Alle Wertbetrachtungen und Wertansätze sind deshalb grundsätzlich an den Überlegungen 

des Eigentümers und Nutzers nach dem derzeitigen Nutzer zu orientieren. 

Definition der Vergleichsmiete: 

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist gemäß § 2 MHG als das „übliche Entgelt“ zu verstehen, „das 

in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum 

vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren 

vereinbart oder, ..., geändert worden ist.“ 

Sie ist als der für vergleichbare Wohnungen am Markt tatsächlich durchschnittlich gezahlte Mietzins 

definiert; das Mischungsverhältnis der Mieten aus den letzten 4 Jahren muss angemessen 

sein. In diesem Gutachten wird die ortsübliche Vergleichsmiete als so genannte „Netto-Kalt- 

Miete“ (Grundmiete ohne jegliche Nebenkosten) in Ansatz gebracht. 

Die monatliche Nettokaltmiete zum Wertermittlungsstichtag beträgt in der Lage des Bewertungsobjekt: 

Das Grundstück ist unbebaut.


5 Ermittlung des Verkehrswerts 

5.1 Allgemeines zum Verkehrswert 

Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den 

sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten 

und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder 

des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche 

Verhältnisse zu erzielen wäre“. 

Der Preis wird demgegenüber durch Angebot und Nachfrage bestimmt, und ist damit unabhängig von 

ungewöhnlichen (Zwangsversteigerung bzw. Notverkauf) oder persönlichen (unerfahrener Verkäufer - 

geschäftstüchtiger Käufer bzw. umgekehrt) Verhältnissen, wobei ein sorgfältig ermittelter Verkehrswert 

in der Mitte einer Bandbreite von +/- 10% liegt, innerhalb derer sich ein Preis bewegen kann. Man 

kann ihn auch in Anlehnung an den Marktwert, der von der TEGOVA, der Vereinigung der europäischen 

Bewerterverbände 1991 definiert wurde, verstehen, wonach er den geschätzten Betrag (wahrscheinlichsten 

Preis) darstellt, für den ein Immobilienvermögen 

iam Tag der Bewertung 

izwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und 

ieinem kaufbereiten Erwerber 

inach angemessener Vermarktungsdauer 

iin einer Transaktion 

iim gewöhnliche Geschäftsverkehr 

ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. 

Das Wertermittlungsgutachten wird auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung Wert V 98 

erarbeitet. Gegenstand des Wertermittlungsgutachtens ist das im Deckblatt aufgeführte, bebaute oder 

unbebaute Grundstück. Das Ergebnis der Wertermittlung bezieht sich auf den Wertermittlungsstichtag, 

also den am Besichtigungstag angetroffenen Zustand oder einen beschriebenen Zustand. Es gilt 

nur für den Wertermittlungsstichtag und nur für den aufgeführten Zweck sowie den ausgewiesenen 

Auftraggeber. 

Beim Lesen und bei der Verwertung des Gutachtens müssen Auftraggeber und mögliche Dritte, denen 

der Auftraggeber das Gutachten zugänglich macht, auf Folgendes achten: 

• Ein Verkehrswertgutachten ist eine sachverständige Meinungsäußerung zum 

Verkehrswert des zu bewertenden Objektes 

• Es handelt sich um eine Prognose des am Grundstücksmarkt zum Besichtigungstag erzielbaren 

Preises 

• Welcher Preis tatsächlich erzielt wird, bleibt das Ergebnis einer freien Preisverhandlung oder 

einer öffentlichen Ausschreibung. Dafür liefert dieses Gutachten Argumente. D.h. der Verkäufer 

kann das Bewertungsobjekt über oder unter dem hier zu ermittelnden Wert verkaufen. Das 

gilt analog für den Käufer. 

• Es ist nicht ausreichend, wenn der Auftraggeber oder / und möglicher Dritte nur das Ergebnis 

dieses Gutachtens zur Kenntnis nehmen. Entscheidend ist der gedankliche und argumentative 

Weg, den die Sachverständige gewählt hat, um den Verkehrswert zu bestimmen. 

• Das Gutachten erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es werden nur Bauteile beschrieben, 

die im allgemeinen Markt besonderen Einfluss auf den Verkehrswert haben bzw. die 

durch die Sachverständige ohne zerstörende Prüfungen augenscheinlich sichtbar waren. 

Für den Fall der Haftung wegen grober Fahrlässigkeit wird die Haftung der Höhe nach auf 20 % des 

ermittelten Wertes, höchstens jedoch EUR 250.000,-- begrenzt. 

Die Höhe der Haftung der unterzeichnenden Sachverständigen ist weiterhin darauf beschränkt, was 

sie im Falle einer berechtigten Inanspruchnahme von ihrer Berufshaftpflichtversicherung als Deckung 

zu erlangen vermag.


Soweit Ersatzansprüche gegen die unterzeichnende Sachverständige nicht bereits Kraft gesetzlicher 

Vorschriften schneller verjährt sind, verjähren die Ersatzansprüche nach drei Jahren gerechnet vom 

Tage der Ablieferung des Gutachtens an den Auftraggeber. 

Im Gutachten werden computergestützte Berechnungen durchgeführt. Der Computer rechnet auf viele 

Stellen hinter dem Komma genau. Die Ergebnisse werden automatisch auf- und abgerundet, so dass 

es manchmal zu scheinbaren Rechendifferenzen führt, die jedoch für das Ergebnis ohne Bedeutung 

sind. Die Genauigkeit von Marktanalysen, also auch dieses Gutachtens, liegt erfahrungsgemäß bei 

einigen Prozenten. Deshalb täuscht eine Berechnungsschärfe bis auf 1,00 € eine größerer Genauigkeit 

nur vor. 

Diese Berechnungen sind allgemeine Hilfs- und Kontrollrechnungen. Eine Haftung für fehlende und 

mangelhafte Informationen bleibt ausgeschlossen. 

Besondere Untersuchungen hinsichtlich versteckter Mängel sowie nicht oder schwer zugänglicher 

Bauteile sind nicht erfolgt. Dies gilt entsprechend auch für solche Bauteile, die von den Nutzungsberechtigten 

zur Besichtigung nicht geöffnet wurden und für evtl. verdeckte oder nicht erkannte Bauschäden 

und Baumängel, insbesondere am Holz, am Dach, am Kellermauerwerk einschließlich der 

Fundamente und Absperrung, an Installationen jeder Art und für verwendete Gesundheitsgefährdende 

Baustoffe und Materialien. Eine Haftung für deren Nichterkennung ist ausgeschlossen. Eine Ermittlung, 

ob Weichgebundenes Material (Asbest) verwendet wurde, konnte im Rahmen der Ortsbesichtigung 

nicht durchgeführt werden. 

Verwendungsfähig sind nur die original unterschriebenen Gutachten. Aus urheber-rechtlichen Gründen 

ist die Anfertigung von Kopien nur für den nicht gewerbsmäßigen Eigengebrauch gestattet. 

Ausgeschlossen bleibt eine Haftung gegenüber allen natürlichen und juristischen Personen, die nicht 

Auftraggeber sind, soweit einer Verwendung des Gutachtens durch diese Personen nicht ausdrücklich 

schriftlich zugestimmt wurde. Eine vertragliche oder vertragsähnliche Haftung des Sachverständigen 

gegenüber Dritten - auch im Wege der Abtretung - ist ausgeschlossen. 

Der Zustand eines Grundstückes bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden 

rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und 

der Lage des Grundstückes. Hierzu gehören insbesondere der Entwicklungszustand, die Art und das 

Maß der baulichen Nutzung, die Wartezeiten bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung, die Beschaffenheit 

und die Eigenschaft des Grundstückes und die Lagemerkmale lt. Wertermittlungsverordnung 

§ 3(2). 

Der Zustand der baulichen Anlagen, der Gebäude, Außenanlagen, besonderer Bauteile und sonstigen 

Anlagen wird am Besichtigungstag zunächst durch einfache Inaugenscheinnahme festgestellt. Bei der 

Gebäudebesichtigung werden keinerlei zerstörende Prüfungen vorgenommen, um den Zustand der 

Konstruktion und die Beschaffenheit der Details genau zu ermitteln, so dass keine Aussage über verdeckte 

Mängel, außer offensichtlich sichtbarer unterbliebener Instandsetzung, getroffen werden können. 

Nachfolgend wird der Verkehrswert für die unbebauten Grundstücke in 39175 Biederitz OT Heyrothsberge, 

Am Fuchsberg (Flurstücke 890/10, 892/10, 893/10, 894/10 895/10, 896/10 und 897/10), 

zum Wertermittlungsstichtag 14.02.2008 ermittelt. 

Grundstücksdaten 

Grundbuch: 

Biederitz 

Gemarkung Flur Flurstück Fläche 

____________________________________________________________ 

Biederitz 4 890/10 ca. 490 m² 






Biederitz 4 897/10 ca. 525 m²


5.2 Verfahrenswahl mit Begründung 

5.2.1 Angewendetes Verfahren (Fett hervorgehoben) 

Für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und Grundstücksteilen einschließlich seiner 

Bestandteile sieht die Wertermittlungsverordnung (WertV 98) drei Verfahren vor: 

das Vergleichswertverfahren 

das Ertragswertverfahren 

das Sachwertverfahren 

Diese in langjähriger Praxis bewährten Verfahren ergeben in der Regel zunächst Zwischenwerte, die 

unter der Berücksichtigung der Gegebenheiten des örtlichen Grundstücksmarktes an den Verkehrswert 

heranzuführen sind. 

Das Vergleichswertverfahren ermöglicht, sofern genügend Vergleichspreise zur Verfügung stehen, 

durch den direkten Bezug zu Marktvorgängen eine unmittelbare Ermittlung des Verkehrswertes. Das 

Verfahren wird vor allem bei Grundstücken angewendet, die mit weitgehend typisierten Gebäuden 

bebaut sind, z.B. Garagen, einfachen freistehenden Eigenheimen, Ferienhauswohnungen sowie Eigentumswohnungen. 

Preisvergleich garantierende Größe und Einflussfaktoren im Vergleichswertverfahren 

Marktanpassungsfaktor: Vergleichskaufpreise 

Einflussfaktoren: Kenntnis der wesentlichen wertbestimmenden Eigenschaften der 

Vergleichsobjekte und des Bewertungsobjekts, Verfügbarkeit von 

diesbezüglichen Umrechnungskoeffizienten – Vergleichskaufpreisverfahren 

Das Sachwertverfahren ist bei Grundstücken anzuwenden, bei denen die Erzielung des Ertrages durch 

Vermietung oder Verpachtung nicht im Vordergrund steht. Dies gilt überwiegend für individuell gestaltete 

Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke, besonders wenn sie eigen genutzt sind. 

Preisvergleich garantierende Größe und Einflussfaktoren im Sachwertverfahren 

Marktanpassungsfaktor: Sachwertfaktoren 

Einflussfaktoren: Bodenwert/Lage und (jedoch nachrangig) ein plausibles System 

der Herstellungswertermittlung 

Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig 

erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist. Das Verfahren kommt 

z.B. in betracht bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken (teils Wohn-, teils gewerbliche, 

freiberufliche oder öffentliche Nutzung), reinen Geschäftsgrundstücken sowie gewerblich 

genutzten Grundstücken. 

Preisvergleich garantierende Größe und Einflussfaktoren im Ertragswertverfahren 

Marktanpassungsfaktor: Liegenschaftszinssätze 

Einflussfaktoren: ortsübliche und nachhaltig erzielbare Mieten. 

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert von 

Grundstücken mit der Nutzbarkeit dieses Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des 

Vergleichswertverfahren (§§ 13 –14 WertV 98): 

Beim Vergleichswertverfahren ist nach § 13 WertV der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abzuleiten. Zur 

Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte 

herangezogen werden. „Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung 

von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils 

vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (WertV, § 13).“ Die Bodenrichtwerte werden auf Grund der Kaufpreissammlung 

bei der Geschäftsstelle des Gutachtersausschusses i.d.R. zum Stichtag 31. Dezember bzw. 1. Januar eines jeden 

Jahres als Jahresdurchschnitt ermittelt. 

Bei der Wertermittlung von baureifem Land sind die den Wert beeinflussenden Merkmale, wie Entwicklungszustand, Bodenqualität, 

Grundstücksgröße, -gestaltung und -lage sowie sonstige ertragsbeeinflussende Faktoren (z.B. Zuckerrübenlieferrecht, etc.) zu berücksichtigen. 

Nach dem Stichtagsprinzip sind bei der Wertermittlung allein die zum Bewertungsstichtag bekannten Tatsachen und 

Entwicklungsmöglichkeiten sowie das zu diesem Zeitpunkt gegebene Preisniveau zu berücksichtigen.


Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert 

der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren 

(vgl. §§ 13 und 14 WertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück 

unbebaut wäre (vgl. § 21 Abs. 2 und § 15 Abs. 2 WertV). 

Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen 

werden (§ 13 Abs. 2 WertV). 

Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück 

betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. 

Dazu zählen: 

• Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen 

oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz 

eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, 

• wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der ortsüblichen Miete), 

• Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, 

• Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig verwertbar sind. 

Sind Vergleichskaufpreise nicht bekannt, so können zur Erkundung des Grundstücksmarktes (bedingt) 

auch Zeitungsangebote herangezogen werden. 

Die in Zeitungsangeboten enthaltenen Kaufpreisforderungen liegen nach einer Untersuchung von 

Streich1) je nach Verkäuflichkeit (bzw. Marktgängigkeit) zwischen 10 und 20 % über den später tatsächlich 

realisierten Verkaufspreisen. 

Wird den vorhandenen Baulichkeiten kein Wert mehr beigemessen, so ist grundsätzlich das Liquidationsverfahren 

anzuwenden. 

Einfache Liquidation (§ 20 Abs. 1 WertV) 

Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts kein Anteil 

für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert des Grundstücks nur 

der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, 

insbesondere Abbruchkosten, die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten 

Grundstücken entspricht, soweit diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. 

Aufgeschoben Liquidation (§ 20 Abs. 2 WertV) 

Wenn das Grundstück aus rechtlichen oder sonstigen Gründen alsbald nicht freigelegt und deshalb 

eine dem Bodenwert angemessene Verzinsung nicht erzielt werden kann, ist dies bei dem „einfachen 

Liquidationswert“ für die Dauer der Nutzungsbeschränkung zusätzlich angemessen zu berücksichtigen. 

Der so ermittelte Bodenwert zuzüglich des kapitalisierten aus der Nutzung des Grundstücks nachhaltig 

erzielbaren Reinertrags ergeben den Ertragswert. Der für die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren 

Reinertrags maßgebende Vervielfältiger bestimmt sich nach der Dauer der Nutzungsbeschränkung 

und dem der Grundstücksart entsprechenden Liegenschaftszinssatz. 

___________________ 

1) Streich: Das Vergleichswertverfahren. DAB 1985, S. 335.


5.3 Bodenwertermittlung 

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Quadratmeter Grundstücksfläche, 

der für eine Mehrzahl von Grundstücken eines Gebietes (einer Zone) ermittelt ist, für die im Wesentlichen 

gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf ein Grundstück, 

dessen Wertbeeinflussende Merkmale (Grundstückseigenschaften) für dieses Gebiet typisch sind 

(Bodenrichtwertgrundstück). 

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück in den Wertbeeinflussenden 

Merkmalen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, 

Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen 

vom Bodenrichtwert. 

Gemäß § 13 Abs. 1 Wert V 98 ist der Bodenwert in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln. 

Der zuständige Gutachterausschuss von Stendal hat zum 01.01.2008 Bodenrichtwerte herausgegeben. 

Die Bodenrichtwertkarte weist für das Wohngebiet einen Wert von: 

aus. 

55,00 €/m² 

BW o I 

Es handelt sich um einen durchschnittlichen Lagewert. Dieser Grundwert bezieht sich auf erschließungsbeitragsfreies 

Bauland nach BauGB. 

Der vom Gutachterausschuss ermittelte Bodenrichtwert ist nach heutigem Erkenntnisstand über 

einen längeren Zeitraum unverändert, hierzu möchten wir bemerken, dass der Grundstücksmarkt 

für wohnbauliche Baulandflächen eher rückläufig ist und von unbebauten baureifen Grundstücksflächen 

bestimmt werden. 

Der Bodenrichtwert ist der aus Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Bodenwert für bebaute und 

unbebaute Grundstücke eines Gebietes oder einer Bodenrichtwertzone, für die im Wesentlichen 

gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. 

Der Bodenrichtwert ist somit auf typische Verhältnisse und auf den Erschließungszustand des 

Gebietes bzw. der Richtwertzone abgestimmt. 

Er berücksichtigt nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke wie Art und Maß der 

baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung und mit dem 

Grundstück verbundene Rechte oder wertmindernde Belastungen. Die vorgenannten Eigenschaften 

können Abweichungen zum Bodenrichtwert bewirken. Bodenrichtwerte haben keine bindende 

Wirkung. Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich 

ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. 

Grundstücksgrößen in der Lage des Bewertungsobjekts: 250 m² bis 1.500 m². 

Bei den Bewertungsgrundstücken handelt sich um normal große Grundstücke 

Die Grundstücksflächen liegen innerhalb eines rechtskräftigen Flächennutzungsplanes und sind 

als Wohnbauflächen dargestellt. 

Die Bewertungsflächen liegen in dieser Bodenrichtwertzone in einer mittleren Lage. 

Die potentiellen Erwerber müssen flächenanteilig die Vermessungskosten, sowie die noch anfallenden 

Straßenausbaubeiträge übernehmen. Die Kosten hierfür werden als Abschlag am Bodenrichtwert 

erschließungs- beitragsfrei getätigt.


Zu- und Abschläge bezogen auf den Richtwert: 

Die Abweichungen zum Richtwertgrundstück sollten mit Zu- und Abschlägen gemäß §§ 3 und 5 

sowie 13 und 14 nach Wert V erfasst werden. 

Die Einschätzung erfolgte nach pauschalem Wertmaßstab: 

Gering +/- 5 % 

Mittel +/- 10 % 

Groß +/- 20 % und mehr 

Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse 

Zeitliche Differenz zwischen Richtwert- und Wertermittlungsstichtag +/- 0 % 

Bodenwertveränderungen mit leicht fallender/steigender Tendenz +/- 0 % 

Lage 

Die Lage des Grundstückes innerhalb der Gemeinde, der Boden- 

Richtwertzone wird als gute Lage gewertet +/- 0 % 

Art und Maß der baulichen Nutzung 

Aus der tatsächlichen Nutzung ergibt sich im Vergleich zur Richtwertfläche 

eine gute/normale/ geringe bauliche Ausnutzung, 

nach Marktuntersuchung des Gutachterausschusses, 

+/- 0 % 

Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften 

Herangezogen werden zur Beurteilung der Baugrund, die Beschaffenheit 

des Geländes und der Zuschnitt des Grundstückes, +/- 0 % 

Sonstiges 

Beeinträchtigung durch Immissionen, schlechtere Erschließung 

als ortsüblich, Kosten für Bodenordnung, prägnante Lage Wald/ 

Wassernähe +/- 0 % 

----------- 

Summe +/- 0 % 

Die Wertigkeit des Grund und Bodens wird gegenüber dem Bodenrichtwert für das Richtwertgrundstück 

mit 100 % eingeschätzt. 

Daraus ergibt sich der angepasste Bodenwert von: 

55,00 €/m² x 1,00 = 55,00 €/m² 

Bodenbewertung Flurstücke 892/10, 894/10 bis 897/10 

Flur : 4 

Flurstücke: 892/10, 894/10 und 897/10 

Bewertungsgröße: ca. 525 m ² 

Baulandqualität: 525 m² x 55,00 €/m² = 28.875,00 € 

Abschlag für Vermessung ca.: - 3.700,00 € 

Abschlag für Straßenausbaubeiträge ca.: - 4.875,00 € 

Bodenwert für ungeordnetes Rohbauland ca.: = 20.300,00 € 

B O D E N W E R T (unbelastet) rd. 20.300,00 € je Teilfläche 

================================================


Bodenbewertung Teilfläche Flurstück 890/10 

Flur : 4 

Flurstück: 890/10 






B O D E N W E R T (unbelastet) rd. 19.750,00 € 

================================================ 


Flur : 4 








================================================ 


Flur : 4 








================================================ 


Flur : 4 








================================================


5.4 Verkehrswerte 

5.4.1 Verkehrswerte, Flurstücke 892/10, 894/10, 897/10 

Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen 

gehandelt, die sich vorrangig am Bodenwert orientieren. 

Der Bodenwert je Teilfläche wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 20.300 € ermittelt. 

Berücksichtigt man 

- die Lage des Bewertungsobjekts 

- den zu erwartenden Kosten für die Vermessung 

- den zu erwartenden Kosten für die Erschließung 

- den derzeitigen Käufermarkt (Das Angebot ist größer als die Nachfrage) 

bestätigt der ermittelte Verkehrswert somit die Vergleichskaufpreise. 

Die Verkehrswerte für die unbebauten Grundstücke (Flurstücke 892/10 und 894/10 bis 897/10) in 

39175 Biederitz OT Heyrothsberge 

Grundbuch: 

Kataster: 


Gemarkung: Biederitz 

Flur: 4 

Flurstücke: Flurstücke 892/10, 894/10 bis 897/10 

werden zum Wertermittlungsstichtag 14.02.2008 mit 

geschätzt. 

rd. 20.300 € je Teilfläche 

Die Sachverständigen versichern, dass sie das Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen, sowie 

weisungsfrei und unparteiisch erstellt hat. Darüber hinaus bescheinigt der Sachverständige durch 

seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine der Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand 

als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist, oder seinen Aussagen keine volle 

Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. 

26.03.2008 

_________________________ 

Stefan Gülich 

_________________________ 

Gabriele Nowak 

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Die Verwendung 

über den angegebenen Zweck hinaus, Vervielfältigung, Veröffentlichung, gleich welcher Art, auch von Auflistungen, Berechnungen, oder sonstigen 

Einzelheiten bedarf außer, bei gesetzlicher Auskunftspflicht, der schriftlichen Genehmigung durch den Verfasser und ist zusätzlich zu honorieren. 

Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet.





Der Bodenwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 19.750 € ermittelt. 







Der Verkehrswert für das unbebaute Grundstücke (Flurstück 890/10) in 39175 Biederitz OT Heyrothsberge, 

Grundbuch: 

Kataster: 



Flur: 4 


wird zum Wertermittlungsstichtag 14.02.2008 mit 

geschätzt. 

rd. 19.750 € 






26.03.2008 

_________________________ 


_________________________ 


















Grundbuch: 

Kataster: 



Flur: 4 



geschätzt. 

rd. 19.600 € 






26.03.2008 

_________________________ 


_________________________ 


















Grundbuch: 

Kataster: 



Flur: 4 



geschätzt. 

rd. 32.625 € 






26.03.2008 

_________________________ 


_________________________ 


















Grundbuch: 

Kataster: 



Flur: 4 



geschätzt. 

rd. 35.375 € 






26.03.2008 

_________________________ 


_________________________ 







6 Erläuterungen und Begriffsbestimmungen 

Die bundesdeutsche Bewertungspraxis kennt im wesentlichen drei Verfahren zur Wertermittlung bebauter Grundstücke. Diese sind das Vergleichswertverfahren 

(dessen praktische Bedeutung wegen der fehlenden Vergleichbarkeit der heranzuziehenden Objekte hinsichtlich sämtlicher 

wertbeeinflussender Umstände namentlich ihrer Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit, Lage und des vergleichbaren Marktgeschehens- sehr 

gering ist), das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. 

Sie sind grundsätzlich gleichrangig. Für die Wahl des geeigneten Verfahrens kommt es in erster Linie darauf an, die Überlegungen der Marktteilnehmer, 

die zur Kaufpreisbildung führen, möglichst allgemeinverständlich und nachvollziehbar darzustellen. 

Für die Grundstücke, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht, d.h. bei denen Renditeüberlegungen nicht im Vordergrund stehen, wie 

zum Beispiel bei Einfamilienhausgrundstücken, kommt in erster Linie das Sachwertverfahren in Betracht. Denn ein Eigentümer betrachtet sein 

Einfamilienhausgrundstück –wie auch seine hochwertig ausgestattete Eigentumswohnung- nicht als Rendite- oder Kapitalanlage, sondern als sein 

Zuhause, das ihm alle mit dem Eigentum verbundenen Annehmlichkeiten verschafft. Ertragsgesichtspunkte sind beim Kauf weitgehend ausgeschaltet. 

Das Sachwertverfahren bietet sich auch unter dem Aspekt an, für die kein „freier Markt“ vorhanden ist und die in erster Linie nicht zur 

Erzielung eines Gewinns genutzt werden. 1) 

Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise für bebaute und unbebaute Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbestimmenden 

Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Die Praxis zeigt, dass dieses Verfahren bei unbebauten Grundstükken 

und ggf. auch Eigentumswohnungen in der Regel nur herangezogen werden kann, wenn genügend Verkaufsfälle bekannt sind. Bei der Ermittlung 

des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. 

Sind Vergleichskaufpreise nicht bekannt, so können zur Erkundung des Grundstücks-Marktes (bedingt) auch Zeitungsangebote herangezogen 

werden. Die in Zeitungsangeboten enthaltenen Kaufpreisforderungen liegen nach einer Untersuchung von Streich 2) je nach Verkäuflichkeit (bzw. 

Marktgängigkeit) zwischen 10 und 20% über den später tatsächlich realisierten Verkaufspreisen. 

Das Ertragswertverfahren ist bei Grundstücken anzuwenden, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Wertschätzung bei der Kaufpreisfindung 

im Vordergrund steht, so zum Beispiel bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten sowie gewerblich genutzten Grundstücken. 

Das Sachwertverfahren kommt gegenüber bei solchen Grundstücken in Betracht, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nur 

unwesentlich ankommt, wo also die Eigennutzung im Vordergrund steht. 

Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden 

Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: 

Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht durch den Ansatz eines 

reduzierten Ertrages oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen 

von der ortsüblichen Miete, Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig 

verwertbar sind. 

Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen Anlagen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.R. 

auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. §§ 13 und 14 WertV) so zu ermitteln, wie es sich ergeben würde, 

wenn das Grundstück unbebaut wäre (vgl. §21 Abs. 2 und §15 Abs. 2 WertV). Er ist in besonderem Maße abhängig von der bauplanungsrechtlich 

zulässigen und realisierbaren Nutzung. 

Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§13 Abs. 2 WertV). Bodenrichtwerte sind 

geeignet, wenn sie entsprechend 

iden örtlichen Verhältnissen 

ider Lage und 

idem Entwicklungszustand gegliedert und 

inach Art und Maß der baulichen Nutzung 

idem erschließungs-(beitragsrechtlichen) Zustand und 

ider jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt 

hinreichend bestimmt ist (§13 Abs. 2 Satz 2 WertV). 

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst 

werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. 

Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen -wie Erschließungszustand, 

spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt- bewirken in der Regel entsprechende 

Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. 

6.1 Das Sachwertmodell der WertV 

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21-25 WertV gesetzlich geregelt. 

Der vorläufige Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der Gebäude und dem Wert der Außenanlagen. Der Wert der 

baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Basis von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert 

der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal (s. § 21 Abs. 4 WertV) zum Zeitwert geschätzt werden. 

6.1.1Ermittlung des Herstellungswertes der Gebäude -§ 22 Abs. 1 WertV 

Der Herstellungswert von Gebäuden wird durch Multiplikation der Raum- und Flächeneinheiten des Gebäudes (m³ Rauminhalt bzw. m² Gebäudeflächen) 

mit den Normalherstellungskosten für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert sind noch die Werte für 

besonders zu veranschlagende Bauteile, besondere Einrichtungen und Baunebenkosten hinzuzurechnen. 

1) siehe BGH-Urteil vom 6.4.1985 –III ZR 27/94 

2) Streich: Das Vergleichswertverfahren. DAB 1985, S. 335.


6.1.2 Normalherstellungskosten -§ 22 (2) und (3) WertV 

Prof. Dipl. Ing. Martin Mittag hat in einem Forschungsbericht 3) aus einer Baudatenbank zeitgemäße Normalherstellungskosten für die meisten 

Gebäudearten ermittelt und diese für die Verkehrswertermittlung in Typklassen zusammengefasst. Hans Otto Sprengnetter hat diese Auswertung 

anhand vieler bundesweiter Kontrollbewertungen mit weiteren Parametern versehen und veröffentlicht 4). Die Normalherstellungskosten basieren 

auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard (sog. Normgebäude). Sie 

werden für die Wertermittlung auf verschiedene Index-Basisjahre zurückgerechnet -das am meisten verwendete ist 1913, derzeit werden die Werte 

für das Basisjahr 2000 genutzt-. 

Durch die Gliederung nach zeittypischen Bauweisen ist eine ausreichende Unterscheidung hinsichtlich des Ausbau- und Ausstattungsgrades im 

Erstellungsjahr möglich. Die Werte unterstellen eine normale Unterhaltung und Erneuerung. 

Durch Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über 

Jahr(zehnt)e hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung 

des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Grundstücksgesamtmarkt sammeln kann. 

Die Normalherstellungskosten mit dem Basisjahr 1913 beziehen sich auf den m³ umbauten Raum -berechnet nach der DIN 277, Ausgabe 1950- 

und verstehen sich incl. Mehrwertsteuer. 

Demgegenüber beziehen sich die NHK 2000 auf den m³ Bruttorauminhalt. 

6.1.3 Baunebenkosten -§ 22 Abs. 2 WertV 

Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für die Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung 

und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung“ definiert sind. Die Baunebenkosten 

hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von 

der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab; sie sollen in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt werden. 

6.1.4 Wertminderung wegen Alters -§ 23 WertV 

Die Alterswertminderung wird üblicherweise nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer 

und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer ermittelt. Für gewerblich genutzte Objekte kommt auch die lineare Alterswertminderung 

zur Anwendung. 

6.1.5 Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden -§ 24 WertV 

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften –z.B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können 

sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. 

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Mangelfolgeschäden zurückzuführen. 

Die diesbezüglichen Wertminderungen werden auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zur Beseitigung der -behebbaren- Schäden und 

Mängel aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder durch auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. 

Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur ü- 

berschläglich schätzen, da nur zerstörungsfrei, augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (Dazu ist 

die Beauftragung des entsprechenden Bauschadens-Sachverständigen notwendig). 

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung in diesem Sinne ohne jegliche Bestandsaufnahme 

oder Vorplanung i.S.d. Phasen der Architektenplanung nach § 15 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) anzusehen ist. 

6.1.6 Restnutzungsdauer -§ 16 Abs. 4 WertV 

Als Restnutzungsdauer (RND) ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung 

voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist entscheidend vom technischen und wirtschaftlichen Zustand des Objekts, 

nachrangig auch vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. 

6.1.7 Gesamtnutzungsdauer 

Auch hier ist die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint -nicht die technische Standdauer, die natürlich länger sein kann. Nach der 

vorherrschenden Meinung ist die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer überwiegend auf 60 - 100 Jahre mit fallender Tendenz begrenzt. 

Die Verkürzung ergibt sich aus den immer kürzer werdenden Abständen vorzunehmenden Modernisierungsmaßnahmen. Alternativ wäre es auch 

möglich, anstatt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer zu verkürzen, die Instandhaltungskosten(sätze) sachgerecht zu erhöhen. 

6.1.8 Sonstige wertbeeinflussende Umstände -§ 25 WertV 

Sonstige bisher durch die Wertminderungen wegen Alters -§ 23 WertV -bzw. Baumängeln und Bauschäden -§ 24 WertV- noch nicht erfasste, den 

verkehrswertbeeinflussenden Umständen (insbesondere wirtschaftliche Überalterung, überdurchschnittlicher Unterhaltungszustand aber auch 

wohnungs- und mietrechtliche Bindungen, d.h. Abweichungen von der tatsächlichen Miete von der ortsüblichen Miete) werden einzelfallbezogen in 

geeigneter Weise durch Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt. 

3) Endbericht zum Forschungsprojekt BM Bau 94.12 „Ermittlung von zeitgemäßen Herstellungskosten für die Belange der 

Verkehrswertermittlung“ Fassung vom 13.121996 

4) Grundstücksbewertung, Arbeitsmaterialien; Loseblattsammlung WertermittlungsForum, 2004


6.1.9 Außenanlagen 

Hierzu gehören die mit dem Grundstück festverbundenen Anlagen außerhalb der Gebäude, insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen vom 

Gebäude bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wege- und Hofbefestigungen und im Bodenwert nicht erfasste Gartenanlagen. 

6.1.10 Marktanpassungsfaktor 

Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) 

zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit 

den Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke 

realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels der Marktanpassungsfaktoren, die empirisch aus Kaufpreisen abgeleitet wurden. Der 

Marktanpassungsfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der WertV 

ermittelten „vorläufigen Sachwerten“. Er wird gegliedert nach Objektarten und Regionen abgeleitet durch Gegenbewertung von verkauften 

Grundstücken. 

6.2 Das Ertragswertmodell der WertV 

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15-20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der 

baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf der Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die 

bauliche Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. Die zur Ertragswertermittlung führenden Daten sind nachfolgend erläutert. 

6.2.1 Ertragsverhältnisse -§ 16 Abs. 1 WertV 

Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltigen erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem 

Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. 

6.2.2 Rohertrag -§ 17 WertV 

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, 

insbesondere Mieten und Pachten. 

Der Ermittlung des Rohertrages sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten zugrunde zu legen. 

6.2.3 Bewirtschaftungskosten -§ 18 WertV 

Kosten die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten 

(BWK) umfassen die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten. Die 

Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt. 

6.2.4 Liegenschaftszinssatz -§ 11 WertV 

Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er wird regelmäßig aus Marktdaten (Kaufpreise und die Ihnen 

zugeordneten Reinerträge) abgeleitet. Welcher Liegenschaftszinssatz der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objektes 

und den zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnissen. 

6.2.5 Restnutzungsdauer -§ 16 WertV 

Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung 

noch wirtschaftlich genutzt werden können. 

6.2.6 Sonstige wertbeeinflussende Umstände -§ 19 WertV 

Als sonstige wertbeeinflussende Umstände kommen insbesondere in Frage: Die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder Abweichungen 

der tatsächlichen von der ortsüblichen Miete aufgrund wohnungs- und mietrechtlicher Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen 

Zustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrages oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. 

6.3 Verkehrswert 

Gemäß § 7 WertV ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt 

zu bemessen. Werden mehrere Verfahren herangezogen, ist der Verkehrswert aus dem Ergebnis der angewandten Verfahren unter 

Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.


7 Literaturverzeichnis 

Brachmann - Holzner: Bauwert von Industriebauten, Verkehrswert von Fabrikgrundstücken, Gebäudeversicherungswerte, 

4. Auflage 1999, Theodor Oppermann Verlag 

Gablenz, Klaus Bernhard: Rechte und Belastungen in der Grundstücksbewertung, 2. Auflage 2000, Werner 

Verlag 

Gerardy/Möckel: Praxis der Grundstücksbewertung; Loseblattsammlung, Berlin 1999 

GuG: Grundstücksmarkt und Grundstückswert; Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung, 

Luchterhand Verlag GmbH; Neuwied 2003 

Kastner, Richard: Altbauten -Beurteilen, Bewerten, Fraunhofer IRB Verlag, 1. Auflage 2000 

Kleiber, Wolfgang: -EzGuG- Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und zur Grundstückswertermittlung, 

Luchterhand Verlag GmbH; Neuwied 2001 

Kleiber/Simon/Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken; 3. Auflage 1998, Deutscher Sparkassenverlag, 

Stuttgart, 

Köhne, Manfred: Landwirtschaftliche Taxationslehre, 3. Auflage 2000, Parey Buchverlag Berlin 2000 

Neddermann, Rolf: Kostenermittlung in der Altbauerneuerung, 2. Auflage 2000, Werner Verlag 

Rössler/Langner/Simon/Kleiber: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten. 7. Auflage 1996, Luchterhand 

Verlag 

Schieweg: Bauwerkspreise, Baudaten Band 2, 3. Auflage 1999, Verlag für Wirtschaft und Verwaltung, Hubert 

Wingen, Essen 

Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel: Baukosten, neueste Auflagen, Verlag für Wirtschaft und Verwaltung, Hubert 

Wingen, Essen 

Sommer/Piehler: Grundstücks- und Gebäudewertermittlung für die Praxis; Loseblattsammlung, Haufe-Verlag, 

Freiburg 1999 

Sprengnetter, Hans Otto: Grundstücksbewertung, Arbeitsmaterialien; Loseblattsammlung, Wertermittlungsforum, 

neueste Ausgaben 

Sprengnetter, Hans Otto: WF-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung 

zur Grundstücks- und Mietwertermittlung; aktuelle Version; WertermittlungsForum; neueste Ausgaben 

Sprengnetter, Hans Otto: WF-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur-, und Adresssammlung 

zur Grundstücks- und Mietwertermittlung Wertermittlungsforum, neueste Ausgaben 

WF-Aktuell: Zeitschrift für Bewertungssachverständige; WertermittlungsForum; neueste Ausgaben 

8 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung 

BauGB: 

Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBl. IS. 2141), zuletzt geändert durch den 

Artikel 4 des Gesetzes vom 15. Dezember 1997 (BGBl. IS. 2902) 

WertV: 

Wertermittlungsverordnung vom 06. Dezember 1988 (BGBl. IS. 2209), zuletzt geändert durch den Artikel 3 

BauROG vom 18. August 1997 (BGBl. IS. 2081) 

WertR: 

Wertermittlungsrichtlinie i.d.F. vom 11. Juni 1991 (BAnz. Nr. 182a vom 27. September 1991), zuletzt geändert 

durch Erlass des BMBau vom 02. September 1998 (BAnz. Nr. 170 vom 11. September 1998) 

BMBau: 

Erlass des BMBau zu den Normalherstellungskosten 2000 -NHK2000- in der jeweils am Wertermittlungsstichtag 

gültigen Fassung 

II. BVO – Zweite Berechnungsverordnung, Mietrecht des BGB, Mieterhöhungsregelungsgesetz (MHG) in der 

jeweils am Wertermittlungsstichtag gültigen Fassung

G U T A C H T E N - Gemeinde Biederitz

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