LEISTUNGS zum 1.1.2008 - leistungsbilanzportal
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JAMESTOWN 22, L.P.:<br />
(aufgelöst)<br />
Alle Beträge in Tausend US-$<br />
Immobilien $ qm Baujahr verkauft am<br />
Büroturm One Federal Street, Boston 416.400 104.115 1976 01.06.2006<br />
Investitionssumme Eigenkapital Fremdkapital<br />
416.400 186.400 230.000<br />
Anzahl der Investoren<br />
Vertriebszeitraum<br />
3.665 Mai bis Dez. 2001<br />
Mieter<br />
Diversifiziertes Mieterportfolio, darunter Fidelity Investments, Bank of America, State Street Corp., Credit Suisse<br />
First Boston, Bear Stearns, CIBC Oppenheimer Advest Inc. sowie 19 weitere Mieter<br />
Barausschüttung p.a. / Jahr Ist Soll<br />
2002 8,00% 8,00%<br />
2003 - 2004* 8,00% 8,00%<br />
2005 - 2006** 8,00% 8,00%<br />
Gesamtergebnis / Kommentar:<br />
Die Investition von JAMESTOWN 22 in das Anfang 2001 erworbene Bürogebäude One Federal Street in Boston verlief unter<br />
denkbar schlechten Voraussetzungen. Die durch die Ereignisse des 11. September 2001 ausgelöste konjunkturelle Abkühlung<br />
in den USA hatte den Immobilienmarkt in Boston besonders hart getroffen. Fusionen und Personalkürzungen in der<br />
dort stark vertretenen Finanzdienstleistungsbranche hatten zu einem erheblichen Rückgang der Büroflächennachfrage<br />
und der Mietpreise geführt.<br />
Die Anschlussvermietung der ab 2002 ausgelaufenen Mietflächen konnte daher nur teilweise und zu deutlich schlechteren<br />
Konditionen, als Anfang 2001 prospektiert, umgesetzt werden. Neben niedrigeren Mieten für diese Flächen waren in<br />
dem schwachen Marktumfeld auch die Leerstands- und Neuvermietungskosten für diese Flächen höher als prospektiert<br />
ausgefallen. Daher wurde es notwendig, die Ausschüttung für die Jahre 2003 und 2004 auf ein Niveau von 6,5% statt<br />
der prognostizierten 8% zu reduzieren. Zur Abfederung dieser außerordentlichen Belastung hatte JAMESTOWN, ohne rechtliche<br />
Verpflichtung, Ende 2002 einen Zuschuss von rd. $ 6 Mio. an den Fonds geleistet.<br />
In 2005 hatte schließlich auch der Hauptmieter Fidelity mitgeteilt, dass der im Februar 2007 auslaufende Mietvertrag<br />
über rd. 31.800 qm nicht verlängert wird. Trotz außerordentlich schwieriger Marktverhältnisse konnte JAMESTOWN die<br />
Neuvermietung über rd. 93% der frei gewordenen Fidelity-Flächen rasch umsetzen und mit der renommierten Anwaltskanzlei<br />
Bingham McCutchen einen 15-Jahres-Mietvertrag abschließen. Ein erhebliches Leerstandsrisiko ab 2007 konnte<br />
hierdurch unter schwierigen Marktbedingungen abgewendet werden.<br />
Aufgrund der Skepsis hinsichtlich der mittelfristigen Entwicklung des Immobilienmarkts in Boston hatte JAMESTOWN am<br />
23.03.2006 den Verkauf des Objektes vorgeschlagen. Diesem Vorschlag stimmten nach Kapitalanteilen 89% der Anleger<br />
zu, bei 1,2% Gegenstimmen. Nach einem öffentlichen Bietungsverfahren wurde das Objekt schließlich für $ 514 Mio.<br />
verkauft. Unter Berücksichtigung von Hypothekenfinanzierung und Verkaufsnebenkosten konnten aus dem Nettoverkaufserlös<br />
für die Anleger 107,77% des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals ausgeschüttet und darüber hinaus die in<br />
2003 und 2004 um jeweils 1,5% reduzierte Ausschüttung nachgeholt werden. Zusammen mit den jährlichen Ausschüttungen<br />
für die 4 Jahre und 8 Monate Investitionsdauer wurde damit ein Vorsteuerergebnis von insgesamt 8,59% p.a.<br />
(gegenüber 12,55% in der Prospektprognose) erzielt. Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der Abzug<br />
von Eigenkapital und Agio sowie die Anlagedauer. Nach Abzug der US-Verkaufsgewinnsteuern erwirtschaftete dieses<br />
Investment eine durchschnittliche Verzinsung von 7,11% p.a.<br />
48<br />
* Die in 2003 und 2004 um 1,5% p.a. reduzierte Ausschüttung wurde aus dem Verkaufserlös in 2006 vollständig nachgeholt.<br />
** in 2006 zeitanteilig bis <strong>zum</strong> Verkauf des Objektes