LEISTUNGS zum 1.1.2008 - leistungsbilanzportal

JAMESTOWN 20, L.P.:
(aufgelöst)
Alle Beträge in Tausend US-$
Immobilien $ qm Baujahr verkauft am
Bürokomplex 125 High Street, Boston 440.565* 136.087 1990/91 01.08.2006
Investitionssumme Eigenkapital Fremdkapital
440.565* 254.300* 186.265*
Anzahl der Investoren
Vertriebszeitraum
5.031 Mai bis Sep. 1999
Mieter
Diversifiziertes Mieterportfolio, darunter Verizon, Testa Hurwitz & Thibeault, Price Waterhouse Coopers,
Merrill Lynch, Keyport Life Insurance, Goldmann Sachs, Trammel Crow, Essex Investment, Morgan Stanley Dean
Witter, u.a.
Barausschüttung p.a. / Jahr Ist Soll
2000 - 2004 7,50% 7,50%
2005 - 2006** 8,00% 8,00%
Gesamtergebnis / Kommentar:
JAMESTOWN 20 war mit einem 76% Limited Partner Anteil (zzgl. weiterer $ 70 Mio. Eigenkapitaleinlage) an der Objektgesellschaft
125 High Street beteiligt, welche den Bürokomplex im Eigentum hielt. Hierbei hatten die Projektpartner, die
TishmanSpeyer Immobiliengruppe und die Versicherung Travellers, der Fondsgesellschaft JAMESTOWN 20 eine Vorzugsstellung
sowohl bei den jährlichen Barüberschüssen als auch im Verkaufsfall eingeräumt.
Seit Ankauf der Beteiligung in 1999 hatte sich der Immobilienmarkt in Boston zunächst sehr positiv entwickelt, so dass
überplanmäßige Mietsteigerungen möglich waren mit der Folge, dass die Objektüberschüsse in 2001 und 2002 jeweils
über der Prospektprognose lagen, was vertragsgemäß mit rd. $ 2 Mio. dem Projektpartner zugute kam. Seit Anfang 2002
hatte sich diese Marktentwicklung gedreht, wobei der Büromarkt in Boston neben erhöhten Leerständen einen starken
Rückgang bei den Mietpreisen verzeichnete. Bei den ab 2003 auslaufenden Mietverträgen konnten Anschlussvermietungen
daher nur unter erheblichen Zugeständnissen erzielt werden. Die langfristige Stärkung der Vermietungsstruktur
war nur möglich durch außerplanmäßige Investitionen der Objektgesellschaft von ca. $ 25,5 Mio. in 2003 bis 2005. Dieser
Aufwand wurde teilweise aus den Bewirtschaftungsüberschüssen und zusätzlich durch ein außerplanmäßiges Bankdarlehen
in Höhe von $ 15 Mio. finanziert.
In 2005 beschloss eine Hauptmieterin, die Anwaltskanzlei Testa Hurwitz & Thibeault, überraschend ihre Auflösung und
teilte mit, den zum 31.05.2006 auslaufenden Mietvertrag (rd. 25% der Mieteinnahmen) nicht zu verlängern. Den sich
abzeichnenden Leerstandsverlust und die Kosten für die Anschlussvermietung hätte der Fonds nur mit Ausschüttungsverzicht
und weiteren Bankdarlehen finanzieren können. Trotz des schwierigen Vermietungsmarktes in Boston waren
jedoch sehr hohe Verkaufspreise zu erzielen. JAMESTOWN schlug deshalb am 24.03.2006 den Anlegern den Verkauf des
JAMESTOWN 20-Gesellschafteranteils an der Objektgesellschaft vor. Dem Vorschlag stimmten jeweils nach Kapitalanteilen
88,5% der Anleger zu, bei 0,7% Gegenstimmen. Auf der Basis eines Kaufpreises für das Gesamtobjekt von $ 715 Mio.
(gegenüber $ 500 Mio. bei Ankauf in 1999) erwarb daraufhin am 01.08.2006 der Projektpartner, Tishman Speyer, den 76%
Limited Partner Anteil von JAMESTOWN 20. Nach Abzug der Hypothekensalden und Verkaufsnebenkosten konnten aus den
Nettoverkaufserlösen für die Anleger 119,92% des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals ausgeschüttet werden. Zusammen
mit den jährlichen Ausschüttungen für die 7 Jahre Investitionsdauer wurde damit ein Vorsteuerergebnis von 9,75%
p.a. (gegenüber 10,04% in der Prospektprognose) erzielt. Berücksichtigt sind Ausschüttungen und Verkaufserlös, der
Abzug von Eigenkapital und Agio sowie die Anlagedauer. Nach Abzug der US-Verkaufsgewinnsteuern erwirtschaftete dieses
Investment eine durchschnittliche Verzinsung von 8,65% p.a.
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* bezieht sich auf den JAMESTOWN 20-Anteil an der Objektgesellschaft; alle anderen Werte beziehen sich auf die
Objektgesellschaft.
** in 2006 zeitanteilig bis zum Verkauf der Beteiligung