LEISTUNGS zum 1.1.2008 - leistungsbilanzportal

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2.1.4. Merkmale der US-Vermietungsfonds
Vorteilhafte Fremdfinanzierung:
JAMESTOWN-Fonds werden meist zu ca. 45%
bis 60% des Gesamtaufwandes mit Objekthypotheken
finanziert. Die Fremdfinanzierung ist
sinnvoll, wenn die Höhe langfristiger Hypothekenzinsen
unter der Objektrendite liegt. Die
bestehenden Objekthypotheken geben dem
Hypothekengeber lediglich Rückgriff auf die
finanzierte Immobilie, d. h. es besteht keine
persönliche Haftung des Komplementärs oder
der Kommanditisten. Hypothekengeber sind
amerikanische Großbanken und Lebensversicherungsgesellschaften,
in einigen Fonds
auch öffentlich-rechtliche deutsche Kreditinstitute.
In der Regel werden die Zinsen für zehn
Jahre festgeschrieben, um dem Fonds von der
Finanzierungsseite her Sicherheit zu geben.
Darüber hinaus setzt JAMESTOWN in der Prospektkalkulation
für die Anschlussfinanzierung
deutlich höhere Fremdmittelzinsen an, die sich
an historischen Langfristverläufen orientieren.
JAMESTOWN-Fonds sehen vor, dass innerhalb
der ersten zehn Jahre ein Tilgungseffekt von
10% bis 20%, bezogen auf die Einlagen, erfolgt,
so dass neben den kontinuierlichen Barausschüttungen
eine Entschuldung eintritt.
Kapitalerhöhungen bei neuen Chancen:
In zahlreichen Fonds (Nr. 5, 6, 8, 9, 10, 11,
12 und 19) sind nach der ursprünglichen
Platzierung Erhöhungen des Eigenkapitals
bzw. Fremdkapitals vorgenommen worden.
JAMESTOWN-Fonds sehen diese Möglichkeit
konzeptionsgemäß vor, um sich neu entwickelnde
Chancen wahrnehmen zu können.
Erweiterungspläne von Mietern wie Bertelsmann
(s. Fonds Nr. 10) umzusetzen oder Vergrößerungen
bestehender Shopping Center
durchzuführen, bedeutet in der Regel, das
Investitionsobjekt langfristig sicherer und
attraktiver zu gestalten. Zum Konzept gehört,
dass JAMESTOWN eine Kapitalerhöhung nur
vorschlägt, wenn durch entsprechende Mietverträge
sichergestellt ist, dass zumindest die
gleiche Ausschüttung für das zusätzlich investierte
Eigenkapital wie anfangs prospektiert
erreicht wird. Kein Anleger ist verpflichtet, an
einer Kapitalerhöhung teilzunehmen, jedoch
haben die Gesellschafter des Fonds ein Vorkaufsrecht.
Hiernach gegebenenfalls noch verfügbare
Eigenkapitalanteile werden von JAMES-
TOWN bei Neuzeichnern platziert. Dieses Verfahren
führt zu einer Stärkung der Fonds, weil
auf sich ändernde Marktbedingungen effizient
reagiert werden kann.
Sicherheit durch Partnerschaft –
Joint Venture mit Vorzugsstellung:
In einer Reihe von Fonds (Nr. 14, 16, 20, 23,
24, 25, 26) hat JAMESTOWN für die Fonds statt
des vollständigen Erwerbs Mehrheitsbeteiligungen
an Objekten erworben, in denen i.d.R.
der Verkäufer als zukünftiger Joint-Venture-
Partner mit einer Minderheitsbeteiligung beteiligt
bleibt. Dabei erhält der Fonds eine Vorzugsstellung
hinsichtlich der Aufteilung der
laufenden Bewirtschaftungserträge wie auch
der späteren Verkaufserlöse gegenüber dem
Joint-Venture-Partner, der dafür bei guter Entwicklung
überproportional partizipiert.
JAMESTOWN hat die Joint-Venture-Beteiligungen
bei seinen Fonds so konzipiert, dass
der nach Schuldendienst verfügbare Barüberschuss
zu 100% an die Anleger fließt, bis deren
prospektgemäße Ausschüttung erreicht ist.
Zusätzlich gilt diese Vorzugsstellung kumulativ,
d.h. sollte in einem Jahr der erwirtschaftete
Barüberschuss aus dem Objekt nicht ausreichen,
um die prospektgemäße Ausschüttung
für die Anleger zu bedienen, wird der Restbetrag
aus dem Barüberschuss der Folgejahre
ausgeglichen, bevor der Miteigentümer seinen
Anteil beanspruchen kann. Diese Vorzugsstellung
gilt auch im Verkaufsfall: Die Nettoverkaufserlöse
gehen zunächst zu 100% an die
Anleger, bis diese ihr eingesetztes Eigenkapital
bzw. darüber hinaus einen mit der Anlagedauer
wachsenden Anteil erhalten haben.
Die Joint-Venture-Struktur gibt dem Fonds ein
höheres Maß an Einnahmensicherheit als bei
Alleinerwerb. Dies hat sich beispielsweise
schon bei den Fonds 20 und 23 bewährt: Trotz
der unter den Erwartungen liegenden Bewirtschaftungserträge
änderten sich die Ausschüttungen
nicht, der Joint-Venture-Partner musste
die negative Abweichung alleine tragen.
Unabhängige MAI-Wertgutachten:
Obwohl JAMESTOWN über eigene Experten zur
Beurteilung der US-Immobilien verfügt, werden
alle Fondsobjekte vor Prospektierung durch
MAI-Schätzgutachten gegengeprüft und das
Ergebnis im Prospekt genannt. MAI steht für
„Member Appraisal Institute“, den bekanntesten
und größten US-Immobilienschätzverband.
Interessenten wird Einblick in die Gutachten angeboten.
Damit steht Interessenten eine unabhängige
Sachverständigenmeinung zur Angemessenheit
des Kaufpreises zur Verfügung.
Hoher Vermietungsstand/
Restlaufzeit der Mietverträge:
Ein hoher Anteil der Mieteinnahmen von
JAMESTOWN-Fonds ist durch langfristige Mietverträge
unterlegt. Diese sind in der Regel mit
großen börsennotierten Unternehmen abgeschlossen
und sehen in festgelegtem Rhythmus
(meist alle fünf Jahre) Mieterhöhungen
vor (Staffelmietverträge). Bei Einzelhandelsverträgen
bestehen oft zusätzliche Einnahmechancen
durch Umsatzmietvereinbarungen.