LEISTUNGS zum 1.1.2008 - leistungsbilanzportal
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2.1.4. Merkmale der US-Vermietungsfonds<br />
Vorteilhafte Fremdfinanzierung:<br />
JAMESTOWN-Fonds werden meist zu ca. 45%<br />
bis 60% des Gesamtaufwandes mit Objekthypotheken<br />
finanziert. Die Fremdfinanzierung ist<br />
sinnvoll, wenn die Höhe langfristiger Hypothekenzinsen<br />
unter der Objektrendite liegt. Die<br />
bestehenden Objekthypotheken geben dem<br />
Hypothekengeber lediglich Rückgriff auf die<br />
finanzierte Immobilie, d. h. es besteht keine<br />
persönliche Haftung des Komplementärs oder<br />
der Kommanditisten. Hypothekengeber sind<br />
amerikanische Großbanken und Lebensversicherungsgesellschaften,<br />
in einigen Fonds<br />
auch öffentlich-rechtliche deutsche Kreditinstitute.<br />
In der Regel werden die Zinsen für zehn<br />
Jahre festgeschrieben, um dem Fonds von der<br />
Finanzierungsseite her Sicherheit zu geben.<br />
Darüber hinaus setzt JAMESTOWN in der Prospektkalkulation<br />
für die Anschlussfinanzierung<br />
deutlich höhere Fremdmittelzinsen an, die sich<br />
an historischen Langfristverläufen orientieren.<br />
JAMESTOWN-Fonds sehen vor, dass innerhalb<br />
der ersten zehn Jahre ein Tilgungseffekt von<br />
10% bis 20%, bezogen auf die Einlagen, erfolgt,<br />
so dass neben den kontinuierlichen Barausschüttungen<br />
eine Entschuldung eintritt.<br />
Kapitalerhöhungen bei neuen Chancen:<br />
In zahlreichen Fonds (Nr. 5, 6, 8, 9, 10, 11,<br />
12 und 19) sind nach der ursprünglichen<br />
Platzierung Erhöhungen des Eigenkapitals<br />
bzw. Fremdkapitals vorgenommen worden.<br />
JAMESTOWN-Fonds sehen diese Möglichkeit<br />
konzeptionsgemäß vor, um sich neu entwickelnde<br />
Chancen wahrnehmen zu können.<br />
Erweiterungspläne von Mietern wie Bertelsmann<br />
(s. Fonds Nr. 10) umzusetzen oder Vergrößerungen<br />
bestehender Shopping Center<br />
durchzuführen, bedeutet in der Regel, das<br />
Investitionsobjekt langfristig sicherer und<br />
attraktiver zu gestalten. Zum Konzept gehört,<br />
dass JAMESTOWN eine Kapitalerhöhung nur<br />
vorschlägt, wenn durch entsprechende Mietverträge<br />
sichergestellt ist, dass <strong>zum</strong>indest die<br />
gleiche Ausschüttung für das zusätzlich investierte<br />
Eigenkapital wie anfangs prospektiert<br />
erreicht wird. Kein Anleger ist verpflichtet, an<br />
einer Kapitalerhöhung teilzunehmen, jedoch<br />
haben die Gesellschafter des Fonds ein Vorkaufsrecht.<br />
Hiernach gegebenenfalls noch verfügbare<br />
Eigenkapitalanteile werden von JAMES-<br />
TOWN bei Neuzeichnern platziert. Dieses Verfahren<br />
führt zu einer Stärkung der Fonds, weil<br />
auf sich ändernde Marktbedingungen effizient<br />
reagiert werden kann.<br />
Sicherheit durch Partnerschaft –<br />
Joint Venture mit Vorzugsstellung:<br />
In einer Reihe von Fonds (Nr. 14, 16, 20, 23,<br />
24, 25, 26) hat JAMESTOWN für die Fonds statt<br />
des vollständigen Erwerbs Mehrheitsbeteiligungen<br />
an Objekten erworben, in denen i.d.R.<br />
der Verkäufer als zukünftiger Joint-Venture-<br />
Partner mit einer Minderheitsbeteiligung beteiligt<br />
bleibt. Dabei erhält der Fonds eine Vorzugsstellung<br />
hinsichtlich der Aufteilung der<br />
laufenden Bewirtschaftungserträge wie auch<br />
der späteren Verkaufserlöse gegenüber dem<br />
Joint-Venture-Partner, der dafür bei guter Entwicklung<br />
überproportional partizipiert.<br />
JAMESTOWN hat die Joint-Venture-Beteiligungen<br />
bei seinen Fonds so konzipiert, dass<br />
der nach Schuldendienst verfügbare Barüberschuss<br />
zu 100% an die Anleger fließt, bis deren<br />
prospektgemäße Ausschüttung erreicht ist.<br />
Zusätzlich gilt diese Vorzugsstellung kumulativ,<br />
d.h. sollte in einem Jahr der erwirtschaftete<br />
Barüberschuss aus dem Objekt nicht ausreichen,<br />
um die prospektgemäße Ausschüttung<br />
für die Anleger zu bedienen, wird der Restbetrag<br />
aus dem Barüberschuss der Folgejahre<br />
ausgeglichen, bevor der Miteigentümer seinen<br />
Anteil beanspruchen kann. Diese Vorzugsstellung<br />
gilt auch im Verkaufsfall: Die Nettoverkaufserlöse<br />
gehen zunächst zu 100% an die<br />
Anleger, bis diese ihr eingesetztes Eigenkapital<br />
bzw. darüber hinaus einen mit der Anlagedauer<br />
wachsenden Anteil erhalten haben.<br />
Die Joint-Venture-Struktur gibt dem Fonds ein<br />
höheres Maß an Einnahmensicherheit als bei<br />
Alleinerwerb. Dies hat sich beispielsweise<br />
schon bei den Fonds 20 und 23 bewährt: Trotz<br />
der unter den Erwartungen liegenden Bewirtschaftungserträge<br />
änderten sich die Ausschüttungen<br />
nicht, der Joint-Venture-Partner musste<br />
die negative Abweichung alleine tragen.<br />
Unabhängige MAI-Wertgutachten:<br />
Obwohl JAMESTOWN über eigene Experten zur<br />
Beurteilung der US-Immobilien verfügt, werden<br />
alle Fondsobjekte vor Prospektierung durch<br />
MAI-Schätzgutachten gegengeprüft und das<br />
Ergebnis im Prospekt genannt. MAI steht für<br />
„Member Appraisal Institute“, den bekanntesten<br />
und größten US-Immobilienschätzverband.<br />
Interessenten wird Einblick in die Gutachten angeboten.<br />
Damit steht Interessenten eine unabhängige<br />
Sachverständigenmeinung zur Angemessenheit<br />
des Kaufpreises zur Verfügung.<br />
Hoher Vermietungsstand/<br />
Restlaufzeit der Mietverträge:<br />
Ein hoher Anteil der Mieteinnahmen von<br />
JAMESTOWN-Fonds ist durch langfristige Mietverträge<br />
unterlegt. Diese sind in der Regel mit<br />
großen börsennotierten Unternehmen abgeschlossen<br />
und sehen in festgelegtem Rhythmus<br />
(meist alle fünf Jahre) Mieterhöhungen<br />
vor (Staffelmietverträge). Bei Einzelhandelsverträgen<br />
bestehen oft zusätzliche Einnahmechancen<br />
durch Umsatzmietvereinbarungen.