Download - DEIKON GmbH

IFRS - Konzernabschluss zum 31.12.2008 

Boetzelen Real Estate AG

BOETZELEN REAL ESTATE AG, DÜSSELDORF 

IFRS - KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2008 

A K T I V A 

P A S S I V A 

31.12.2008 31.12.2007 

Anhang € € 

31.12.2008 31.12.2007 

Anhang € € 

A. LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE 

I. Immaterielle Vermögenswerte 5.1. 943.629,00 5.259.225,33 

II. Sachanlagen 5.2. 

Andere Anlagen, Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 24.293,00 45.322,00 

III. Anlageimmobilien 5.3. 

24.293,00 45.322,00 

1. Anlageimmobilien 216.646.660,26 176.695.518,59 

2. Geleistete Anzahlungen 1.774.798,85 22.228.844,84 

218.421.459,11 198.924.363,43 

IV. Finanzanlagen 0,00 4.011.000,00 

V. Sonstige Vermögenswerte 0,00 7.836,00 

VI. Aktive latente Steuern 5.4. 8.539.234,26 2.432.428,33 

B. KURZFRISTIGE VERMÖGENSWERTE 

227.928.615,37 210.680.175,09 

I. Vorratsvermögen 5.5. 643.561,00 253.333,38 

II. Forderungen 5.6. 

1. Forderungen aus Lieferungen und 

Leistungen 192.063,51 76.979,22 

2. Forderungen gegen Unternehmen, mit 

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 2.500.000,00 0,00 

davon gegen Gesellschafter: 

€ 2.500.000,00 (Vorjahr: € 0,00) 

3. Sonstige Forderungen 7.212.000,00 0,00 

9.904.063,51 

III. Wertpapiere 0,00 32.000,00 

IV. Laufende Ertragsteueransprüche 5.7. 338.739,26 473.886,15 

V. Barvermögen 5.8. 14.093.781,46 33.787.391,59 

VI. Sonstige Vermögenswerte 5.9. 1.247.586,09 430.812,56 

26.227.731,32 35.054.402,90 

A. EIGENKAPITAL 6.1. 

I. Gezeichnetes Kapital 6.2. 

1. Gezeichnetes Kapital 38.000.000,00 38.000.000,00 

2. Ausstehende Einlagen auf das 

gezeichnete Kapital -14.900.000,00 0,00 

23.100.000,00 38.000.000,00 

II. Kapitalrücklage 6.3. 1.575.000,00 1.575.000,00 

III. Bewertungsergebnis Cash Flow Hedge 6.4. -2.010.839,50 0,00 

IV. Gewinnvortrag 6.5. 7.275.501,42 2.760.778,38 

V. Jahresfehlbetrag/-überschuss -29.209.608,14 4.514.723,04 

B. LANGFRISTIGE SCHULDEN 

730.053,78 46.850.501,42 

I. Anleihen 6.6. 67.036.734,86 68.470.047,03 

davon Gesellschafter: € 10.052.630,26 

(31.12.2007: € 10.220.278,88) 

II. Langfristige Bankdarlehen 6.7. 111.054.515,84 42.053.626,77 

III. Finanzderivate 6.8. 6.513.410,16 0,00 

IV. Sonstige Verbindlichkeiten 6.12. 3.240,00 3.240,00 

V. Passive latente Steuern 6.10. 361.864,77 7.973.484,07 

C. KURZFRISTIGE SCHULDEN 

184.969.765,63 118.500.397,87 

I. Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten 0,00 247.000,00 

II. Kurzfristige Bankdarlehen 6.7. 46.467.935,29 67.417.926,31 

III. Finanzderivate 6.8. 1.403.170,00 0,00 

IV. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und 

Leistungen 6.9. 1.020.485,63 5.978.427,76 

V. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, 

mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 6.11. 17.375.700,97 2.856.148,50 

davon gegen Gesellschafter: 

€ 16.998.429,48 

(31.12.2007: € 2.833.197,39) 

VI. Sonstige Verbindlichkeiten 6.12. 2.189.235,39 3.884.176,13 

68.456.527,28 80.383.678,70 

254.156.346,69 245.734.577,99 

254.156.346,69 245.734.577,99

Boetzelen Real Estate AG, Düsseldorf 

Eigenkapitalveränderungsrechnung zum 31.12.2008 

Gezeichnetes Kapital- Cash Flow Gewinn- Jahres- Gesamtes 

Kapital rücklage Hedge vortrag fehlbetrag Eigenkapital 

€ € € € € € 

Eigenkapital am 01.01.2008 38.000.000,00 1.575.000,00 0,00 7.275.501,42 0,00 46.850.501,42 

Wertänderung 

Cash Flow Hedge 0,00 0,00 -2.010.839,50 0,00 0,00 -2.010.839,50 

Ausstehende Einlagen -14.900.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -14.900.000,00 

Jahresfehlbetrag 2008 0,00 0,00 0,00 0,00 -29.209.608,14 -29.209.608,14 

Eigenkapital am 31.12.2008 23.100.000,00 1.575.000,00 -2.010.839,50 7.275.501,42 -29.209.608,14 730.053,78 

Bewertungsergebnis 

Bewertungsergebnis 

Gezeichnetes Kapital- Cash Flow Gewinn- Jahres- Gesamtes 

Kapital rücklage Hedge vortrag überschuss Eigenkapital 

€ € € € € € 

Eigenkapital am 01.01.2007 100.000,00 975.000,00 0,00 2.760.778,38 0,00 3.835.778,38 

Jahresüberschuss 2007 0,00 0,00 0,00 0,00 4.514.723,04 4.514.723,04 

Einlagen der Gesellschafter 37.900.000,00 600.000,00 0,00 0,00 0,00 38.500.000,00 

Eigenkapital am 31.12.2007 38.000.000,00 1.575.000,00 0,00 2.760.778,38 4.514.723,04 46.850.501,42

Boetzelen Real Estate AG 

IFRS - Konzernanhang 

zum 31. Dezember 2008 

1. Allgemeine Angaben 

Die Firma der Gesellschaft lautet Boetzelen Real Estate AG (zukünftig auch: „der Konzern“ 

bzw. „die Gesellschaft“). 

Im Wege des Formwechsels im Jahr 2007 wurde die Boetzelen RheinMainHypo Vermögensverwaltung 

GmbH zunächst in die Boetzelen REIT AG umgewandelt. Durch außerordentlichen 

Beschluss der Hauptversammlung vom 26. März 2007 wurde die Umfirmierung der Aktiengesellschaft 

in „Boetzelen Real Estate AG“ beschlossen. Sie ist im Handelsregister beim 

Amtsgericht Düsseldorf unter HRB 55895 (vormals: HRB 50446) eingetragen. Im Jahr 2008 

setzte sich der Vorstand der Boetzelen Real Estate AG zusammen aus Herrn Dusan R. Rajcic 

(Vorstandsvorsitzender, ausgeschieden am 19. November 2008), Herrn Volker Kempf (Chief 

Financial Officer) und Herrn Karl F. Hunold (Chief Investment Officer). 

Sitz der Gesellschaft ist Düsseldorf, Kaiserswerther Straße 109, 40476 Düsseldorf. Sie ist zum 

Stichtag des Konzernabschlusses eine Aktiengesellschaft und unterliegt dem Recht der 

Bundesrepublik Deutschland. Der Unternehmensgegenstand des Konzerns ist der Erwerb, die 

Vermietung, die Verwaltung und die Veräußerung von Einzelhandelsimmobilien. Der 

Verwaltungssitz der Gesellschaft wurde am 26. Januar 2009 nach Köln, Lothringer Str. 56, 

verlegt. 

Zum 31. Dezember 2008 sind Gesellschafter der Boetzelen Real Estate AG: 

UBS AG, Zürich/Basel, 

Ziems & Partner Unternehmensberater, Köln, 

Boetzelen AG & Co. KG, Düsseldorf, 

RheinMainCapital 1 GmbH, Düsseldorf, 




RheinMainCapital 5 GmbH, Düsseldorf sowie 

RheinMainCapital 6 GmbH, Düsseldorf.


- 2 - 

2. Grundlagen der Abschlusserstellung 

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2008 der Boetzelen Real Estate AG ist nach den 

International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU angenommen wurden, 

sowie unter Beachtung der nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen 

Vorschriften erstellt worden. 

Die erstmalige Aufstellung eines Konzernabschlusses nach den IFRS erfolgte zum 

31. Dezember 2005. Für die erstmalige Aufstellung des Konzernabschlusses nach den IFRS 

wurde IFRS 1 angewendet. 

Alle verpflichtend anzuwendenden Verlautbarungen des International Accounting Standards 

Board (IASB) wurden berücksichtigt. Der Abschluss wurde in Übereinstimmung mit sämtlichen 

am Abschlussstichtag gültigen, vom IASB formulierten IFRS unter Berücksichtigung der vom 

International Financial Reporting Commitee (IFRIC) herausgegebenen Interpretationen erstellt. 

Der International Accounting Standards Board (IASB) und der International Financial Reporting 

Interpretations Committee (IFRIC) haben Standards und Interpretations verabschiedet, die für 

das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden sind und daher von der 

Boetzelen Real Estate AG noch nicht angewendet wurden. Hierbei handelt es sich um folgende 

Standards und Interpretations: 

Standard/Interpretation FN Anzuwenden für 

Geschäftsjahre ab 

Geplante erstmalige 

Anwendung ab 

IFRS 1 First Time Adoption of IFRS (Ergänzung) 1,3 1. Juli 2009 1. Juli 2009 

IFRS 2 Aktienbasierte Vergütung (Ergänzung) 1,3 1. Januar 2009 1.Januar 2009 

IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse 1 1. Januar 2009 1.Januar 2009 

IFRS 8 Operative Segment 1 1. Januar 2009 1.Januar 2009 

IAS 1 Darstellung des Abschlusses 1 1. Januar 2009 1.Januar 2009 

IAS 23 Fremdkapitalkosten (überarbeitet) 1,3 1. Januar 2009 1.Januar 2009 

IAS 27 Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS 1,3 1. Januar 2009 1.Januar 2009 

IAS 32 Finanzinstrumente: Darstellung (überarbeitet) 1,3 1. Januar 2009 1.Januar 2009 

IAS 39 

IAS 39 

Financial Instruments: Recognition and Measurement 

– Eligible Hedged Instruments (Ergänzung) 

Financial Instruments: Recognition and Measurement 

– Reclassification of Financial Assets (Ergänzung) 

1,3 1. Juli 2009 1. Juli 2009 

1,3 1. Juli 2009 1. Juli 2009 

IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate 1,3 1. Januar 2009 1.Januar 2009


- 3 - 

Standard/Interpretation FN Anzuwenden für 

Geschäftsjahre ab 

Geplante erstmalige 

Anwendung ab 

IFRIC 17 Distribution of Non-Cash Assets to Owners 1 1. Juli 2009 1.Juli 2009 

FN 1 Es werden keine bzw. keine nennenswerten Auswirkungen auf den Konzernabschluss erwartet. 

2 Es werden vor allem zusätzliche / modifizierte Anhangsangaben zum Konzernabschluss erwartet. 

3 Verlautbarung des IASB / IFRC wurde noch nicht von der EU übernommen. 

Die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie 

Berechnungsmethoden entsprechen im Wesentlichen denen, die auf den IFRS- 

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2007 angewendet wurden. Im Vergleich zum 

Vorjahreskonzernabschluss ergaben sich folgende Änderungen: 

- Im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2007 hat der Konzern unter der Position „IV. 

Finanzanlagen“ einen Teil der von ihm aufgelegten Anleihen, die der Konzern im 

eigenen Portfolio hält, ausgewiesen. Einen Teil dieser Anleihen (Anleihe III) hat der 

Konzern von der Boetzelen AG & Co. KG zu einem Kaufpreis von T€ 2.500,0 (entspricht 

dem Nominalbetrag der Anleihen) erworben. Aufgrund einer bisher fehlenden 

Zustimmung des Aufsichtsrates bezüglich dieses Erwerbs, handelt es sich hierbei um 

ein schwebend unwirksames Rechtsgeschäft, so dass der Konzern im vorliegenden 

Abschluss diese Anleihen nicht mehr unter der o.g. Position ausweist, sondern eine 

Forderung gegen die Boetzelen AG & Co. KG auf Rückzahlung des schon gezahlten 

Kaufpreises unter der Position „Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein 

Beteiligungsverhältnis besteht“ bilanziert hat. Die demnach verbleibenden, vom Konzern 

selbst gehaltenen Anleihen in Höhe von T€ 1.570,6, hat der Konzern, abweichend vom 

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2007, nicht mehr unter der Position 

„Finanzanlagen“ ausgewiesen, sondern passivisch von den aufgelegten Anleihen 

(Position „Anleihen“) abgesetzt. 

- Im Jahr 2006 hat die damalige Muttergesellschaft, die Boetzelen AG & Co. KG, einen 

Forderungsverzicht gegen Besserungsschein in Höhe von 4,6 Mio. € gegenüber dem 

Konzern ausgesprochen. Der Konzern hat im IFRS Konzernabschluss zum 

31. Dezember 2006 die bestehende Verbindlichkeit aufgrund des Forderungsverzichtes 

erfolgswirksam ausgebucht. Im Jahr 2008 erfolgte eine Prüfung des IFRS- 

Konzernabschlusses zum 31.12.2006 durch die Deutsche Prüfstelle für 

Rechnungslegung (DPR).


- 4 - 

Die DPR kam zu der Feststellung, dass das Konzernergebnis 2006 vor Steuern um 4,6 

Mio. € zu hoch und die Verbindlichkeiten entsprechend zu niedrig ausgewiesen sind. 

Dieser Prüfungsfeststellung hat der Konzern im vorliegenden Konzernabschluss 

Rechnung getragen. Die nachträgliche Berücksichtigung der o.g. Verbindlichkeit hat im 

vorliegenden Konzernabschluss zu einer Anpassung der Vorjahreswerte zum 31. 

Dezember 2007 geführt. Die Anpassung in oben genannter Höhe führte, unter 

Berücksichtigung latenter Steuern, zu einer Reduzierung des Gewinnvortrages zum 

31.12.2007 in Höhe von T€ 2.770,4. Des Weiteren resultierte aus dieser Änderung eine 

Verbesserung des Jahresüberschusses 2007 in Höhe von 2,3 Mio. €, da im 

Konzernabschluss des Jahres 2007 aufgrund des Eintritts von 50% der Bedingungen 

des Besserungsscheins eine entsprechende Verbindlichkeit berücksichtigt wurde. Unter 

Berücksichtigung latenter Steuern ergab sich insgesamt eine Jahresüberschussverbesserung 

für das Jahr 2007 von T€ 1.192,5. Im vorliegenden Konzernabschluss 

wirkte sich die Auflösung eines Teils der Restverbindlichkeit (T€ 2.300,0) in Höhe von 

T€ 200,0 ergebnisverbessernd aus. 

- Im IFRS Konzernabschluss zum 31.12.2007 hat der Konzern innerhalb der Gewinn- und 

Verlustrechnung Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit erbrachten 

Dienstleistungen ausgewiesen. Diese Dienstleistungen erbrachte der Konzern im Jahr 

2008 in völlig untergeordnetem Umfang, so dass ein Ausweis unter einer separaten 

Position in der Gewinn- und Verlustrechnung zu keinem Informationsvorteil führt. Aus 

diesem Grund wurden im IFRS Konzernabschluss zum 31.12.2008 die Einnahmen unter 

der Position „Sonstige betriebliche Erträge“ und die Ausgaben unter der Position 

„Sonstige betriebliche Aufwendungen“ erfasst. 

Der Bilanzausweis orientierte sich an der Fristigkeit der entsprechenden Vermögenswerte und 

Schulden. Dabei gelten Vermögenswerte und Schulden als kurzfristig, falls ihre Realisation 

bzw. Tilgung innerhalb eines Jahres erwartet wird. Latente Steueransprüche bzw. latente 

Steuerschulden sind den langfristigen Vermögenswerten bzw. Schulden zugeordnet. Die 

Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Umsatzkostenverfahren gegliedert. 

Die Konzernbilanz sowie die Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung sind unter Berücksichtigung 

der Empfehlung der European Public Real Estate Association (EPRA) für eine IFRS - 

Bilanz und IFRS - Gewinn- und Verlustrechnung für Immobilienunternehmen aufgestellt worden.


- 5 - 

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Konzernabschluss ist in EURO aufgestellt 

worden. 

Im Vergleich zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden nach HGB haben sich im IFRS - 

Abschluss folgende wesentliche Abweichungen ergeben: 

- Bilanzierung der Grundstücke einschließlich der Bauten auf diesen sowie der 

Betriebsvorrichtungen in Zusammenhang mit diesen Bauten als „Anlageimmobilien“ 

gemäß IAS 40 (investment properties), 

- Bewertung der „investment properties“ zu Marktpreisen, 

- Bilanzierung der im Zusammenhang mit den Emissionen der Anleihen entstandenen 

Kosten als Transaktionskosten der Anleihen, 

- Bilanzierung der im Zusammenhang mit der Aufnahme von Bankdarlehen entstandenen 

Kosten als Transaktionskosten der Darlehen, 

- Bilanzierung von latenten Steueransprüchen und latenten Steuerverbindlichkeiten sowie 

- Bilanzierung von derivativen Finanzinstrumenten mit ihren beizulegenden Zeitwerten. 

3. Konsolidierungsgrundsätze 

Die Boetzelen Real Estate AG hat zum 31. Dezember 2008 die folgenden Tochterunternehmen: 

- Boetzelen Anlagen GmbH, Düsseldorf, 

- Boetzelen Vermietung GmbH, Düsseldorf. 

Beide Unternehmen werden durch die Boetzelen Real Estate AG beherrscht. Als Beherrschung 

wird dabei die Möglichkeit verstanden, die Geschäfts- und Finanzpolitik des Tochterunternehmens 

zu bestimmen, um aus dessen geschäftlicher Tätigkeit Nutzen zu ziehen. 

Die Boetzelen Real Estate AG ist bei beiden Unternehmen alleinige Gesellschafterin. Bei den 

einbezogenen Tochterunternehmen handelt es sich ausschließlich um Unternehmen mit Sitz im 

Inland. 

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen haben auf den Stichtag 

31. Dezember 2008 ebenfalls einen Abschluss aufgestellt. Ihnen liegen einheitliche 

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zugrunde.


- 6 - 

Beide Unternehmen wurden im Jahr 2005 von der Boetzelen Real Estate AG gegründet. Die 

Erstkonsolidierung der Tochterunternehmen erfolgte somit zum 31. Dezember 2005. 

Die Tochterunternehmen sind mittels der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss 

einbezogen worden. Die Konsolidierungen erfolgten nach der Neubewertungsmethode. Die 

Kapitalkonsolidierungen erfolgten im IFRS - Abschluss analog zum HGB. Unterschiedsbeträge 

aus der Kapitalkonsolidierung haben sich nicht ergeben. 

Konzerninterne Transaktionen und Posten innerhalb der Bilanz und der Gewinn- und 

Verlustrechnung wurden eliminiert. 

4. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 

Immaterielle Vermögenswerte 

Die immateriellen Vermögenswerte werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder 

Herstellungskosten bewertet. Für Zwecke der Folgebewertung werden die immateriellen 

Vermögenswerte mit den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilanziert. 

Sämtliche immateriellen Vermögenswerte weisen eine bestimmbare, begrenzte Nutzungsdauer 

auf und werden planmäßig linear abgeschrieben. 

Als immaterielle Vermögenswerte wurden zwei Datenbanken, Software sowie eine Homepage 

im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2008 erfasst. 

Der Abschreibungszeitraum der Datenbanken orientiert sich an der erwarteten Nutzungsdauer 

und beträgt fünf bzw. acht Jahre. Die Software wird über einen Zeitraum von acht bzw. drei 

Jahren abgeschrieben. Die Homepage über eine Nutzungsdauer von zwei Jahren. Die 

Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden unterliegen einer jährlichen Überprüfung. 

Diese Überprüfung hat ergeben, dass die mit einer voraussichtlichen Nutzungsdauer von acht 

Jahren bilanzierte Datenbank zum Stichtag des vorliegenden Konzernabschlusses einer 

Wertminderung unterliegt. Aus diesem Grund erfolgte im Konzernabschluss eine 

außerplanmäßige Abschreibung der Datenbank auf einen Erinnerungswert von € 1,00. Dieser 

bilanzielle Wert entspricht dem Nutzungswert zum Bilanzstichtag.


- 7 - 

Sachanlagen 

Die Sachanlagen werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten 

bewertet. Für Zwecke der Folgebewertung werden die Sachanlagen mit den fortgeführten 

Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilanziert. Die Sachanlagen umfassen ausschließlich 

Betriebs- und Geschäftsausstattung. Die fortgeführten Anschaffungskosten ergeben sich aus 

den historischen Anschaffungskosten, bestehend aus Anschaffungskosten zuzüglich 

Anschaffungsnebenkosten, abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen und planmäßiger 

Abschreibungen. 

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung weist eine bestimmbare, begrenzte Nutzungsdauer 

zwischen zwei und zehn Jahren auf und wird planmäßig linear abgeschrieben. Die 

Nutzungsdauern und Abschreibungsmethoden unterliegen einer jährlichen Überprüfung. 

Anlageimmobilien 

Die Anlageimmobilien umfassen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder 

langfristigen Wertsteigerungen gehalten und nicht in der Produktion oder für Verwaltungszwecke 

eingesetzt werden. Sämtliche sich im Eigentum des Konzerns befindlichen Immobilien 

stellen Anlageimmobilien dar und sind im Konzernabschluss gemäß IAS 40 „als 

Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ bilanziert. Bei den bilanzierten Immobilien handelt es 

sich nahezu ausschließlich um Einzelhandelsimmobilien. Alle Objekte sind langfristig vermietet. 

Die Anlageimmobilien werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten 

bewertet. Die Folgebewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value Modell). 

Wertveränderungen haben somit Auswirkungen auf das Ergebnis des Konzerns. 

Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage von Gutachten nach der „Discounted Cash 

Flow Methode“, unter Verwendung der aktuellen und nachhaltigen Mietpreise bewertet. Auf 

diese Methode wurde aufgrund der Art der Immobilien sowie in Ermangelung vergleichbarer 

Marktdaten zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes zurückgegriffen.


- 8 - 

Der Bewertung liegen folgende wesentliche Annahmen zugrunde: 

1. Fünfzehn Jahresbetrachtung und anschließende Veräußerung, unter der Annahme 

gleicher Marktbedingungen im Zeitpunkt des Verkaufs und der Berücksichtigung von 

standort- und objektspezifischen Besonderheiten durch individuelle Verkaufsfaktoren. 

2. Mieteinnahmen gemäß langfristiger Mietverträge. 

3. Keine Kosten für Umbaumaßnahmen, Maklerprovisionen, allgemeine Leerstandskosten 

und keine Aufwendungen für Neuvermietungen, wenn es aufgrund der 

Ausübung von Mietverlängerungsoptionen zu keinen auslaufenden Mietverträgen 

innerhalb der fünfzehn Jahresbetrachtung kommt. Bei auslaufenden Mietverträgen 

wird von einer zügigen Wiedervermietung innerhalb einer Frist von i.d.R. drei 

Monaten bei den Einzelhandelsflächen und einer Frist von 12 Monaten bei Büro- und 

Wohneinheiten ausgegangen. Da bei Eintreten dieser Fälle keine Mieterträge 

generiert werden können, werden Kosten für Umbaumaßnahmen, Makler-Provision 

in Höhe von zwei Monatsmieten und allg. Leerstandskosten (laufende Kosten) 

berücksichtigt. 

4. Pauschaler Ansatz der nicht umlagefähigen Nebenkosten in Höhe von 2% der 

Jahresnettomiete und einem Anstieg dieser Summe in Höhe von 2% in den 

Folgejahren. 

5. Pauschaler Ansatz der nicht umlagefähigen Verwaltungskosten in Höhe von 2% der 

Jahresnettomiete. 

6. Pauschaler Ansatz der Instandhaltungskosten in Höhe von € 1,00 pro qm, unter der 

Annahme, dass bei Neubauobjekten in den ersten 5 Jahren keine 

Instandhaltungskosten anfallen. 

7. Kapitalisierungszinssatz 7,0%. 

8. Durch permanente Instandhaltung befinden sich die Objekte im Verkaufszeitpunkt in 

einem für die Mieter erforderlichen Allgemeinzustand. 

Im Rahmen der Bewertung der Objekte wurde der o.g. Kapitalisierungszinssatz einbezogen, 

wobei ein Risikozuschlag von 4 % auf festverzinsliche Wertpapieranleihen mit einer 

zehnjährigen Laufzeit zugrunde gelegt wurde. Im IFRS-Konzernabschluss zum 31. Dezember 

2007 erfolgte die Wertermittlung auf Basis eines Kapitalisierungszinssatzes von 5,5% und eines 

Risikozuschlages von 1,0%. Durch diese Veränderung der Parameter wurde der Marktsituation 

zum Bewertungsstichtag im Immobiliensektor Rechnung getragen. Zum 31. Dezember 2008 

erfolgte somit eine Neubewertung aller Anlageimmobilien.


- 9 - 

Sämtliche Gutachten wurden von einem unabhängigen Gutachter erstellt, der über eine 

entsprechende berufliche Qualifikation und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und Art der zu 

bewertenden, als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verfügt. 

Insgesamt umfassen die Anlageimmobilien zum 31. Dezember 2008 88 Objekte. 

Die unter dieser Position ausgewiesenen geleisteten Anzahlungen betreffen Zahlungen im 

Zusammenhang mit der Anschaffung von Anlageimmobilien. 

Vorratsvermögen 

Die Vorräte umfassen die noch nicht gegenüber den Mietern abgerechneten Nebenkosten. Sie 

werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert. Sofern der voraussichtliche 

Nettoveräußerungspreis niedrigerer ist, wird dieser angesetzt. 

Finanzderivate 

Der Konzern hat im Jahr 2008 Zinssatzswaps zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken 

bezüglich vereinbarter Kreditlinien mit der Corealcredit Bank, Frankfurt, sowie der LandesBank 

Berlin, Berlin, abgeschlossen. Die Zinssatzswaps dienen dazu, variable verzinsliche 

Bankdarlehen in festverzinsliche Instrumente zu transformieren. Die Bilanzierung der 

Finanzderivate erfolgte mit den beizulegenden Zeitwerten. Diese wurde von den o.g. 

Kreditinstituten nach anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. 

Aus der Bewertung des Zinssatzswaps mit der Corealcredit Bank ergab sich ein negativer 

beizulegender Zeitwert. Der hieraus resultierende Verlust wurde erfolgswirksam unter der 

Position „Wertänderungen Derivate“ erfasst, da dieser Zinssatzswap nicht die Kriterien für die 

Bilanzierung nach den Regelungen des „hedge accounting“ erfüllte. 

Aus der Bewertung des Zinssatzswaps mit der LandesBank Berlin ergab sich ebenfalls ein 

negativer beizulegender Zeitwert. Die Bilanzierung dieses Zinssatzswaps erfolgte nach den 

Regelungen des „hedge accounting“ als Cash Flow Hedge, da eine wirksame 

Sicherungsbeziehung zwischen dem Grundgeschäft und dem Sicherungsinstrument besteht.


- 10 - 

Die Wertveränderung wurde somit im Eigenkapital, unter Berücksichtigung latenter Steuern, 

abgebildet. 

Die zum 31. Dezember 2008 bilanzierten Zinssatzswaps wurde anteilig auf Basis des 

beizulegenden Zeitwertes den kurz- bzw. langfristigen Finanzderivaten in der Bilanz 

zugeordnet. Sie wurden als Schulden angesetzt, da ihre beizulegenden Zeitwerte negativ 

waren. 

Finanzielle Vermögenswerte 

Finanzielle Vermögenswerte werden grundsätzlich in die folgenden Kategorien eingeteilt: 

- vom Unternehmen ausgereichte Kredite und Forderungen, 

- bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen, 

- zu Handelszwecken gehaltene finanzielle Vermögenswerte und 

- zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte. 

Der Konzern hat keine bis zur Endfälligkeit zu haltenden Finanzinvestitionen, keine zu 

Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte sowie keine zur Veräußerung 

verfügbaren finanziellen Vermögenswerte. 

Unter der Kategorie „vom Unternehmen ausgereichte Kredite und Forderungen“ werden bei der 

Gesellschaft die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die Forderungen gegen 

Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sonstige Forderungen sowie 

sämtliche sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte erfasst. 

Bei den Forderungen handelt es sich um nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit fixen 

bzw. bestimmbaren Zahlungen, welche nicht an einem aktiven Markt notiert sind. Sie entstehen, 

wenn der Konzern Geld, Güter oder Dienstleistungen direkt einem Schuldner bereitstellt, ohne 

jegliche Absicht, die Forderung zu handeln. Die finanziellen Vermögenswerte werden zum 

Stichtag des Konzernabschlusses mit ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet, die den 

Nominalwerten entsprechen. 

Im vorliegenden IFRS-Konzernabschluss hat die Gesellschaft Forderungen gegen 

Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, ausgewiesen. Hierbei handelt es 

sich um Forderungen gegen den Gesellschafter, der Boetzelen AG & Co. KG.


- 11 - 

Des Weiteren hat der Konzern sonstige Forderungen zum 31. Dezember 2008 ausgewiesen. 

Diese betreffen Ansprüche des Konzerns aus rückabgewickelten Grundstückskaufverträgen 

sowie einen Rückzahlungsanspruch aus zuviel gezahlten Dienstleistungsentgelten. 

Die finanziellen Vermögenswerte werden zu jedem Bilanzstichtag auf Wertminderung geprüft. 

Wertberichtigungen werden gebildet, wenn Indikationen vorliegen, die einen Ausfall einer 

individuellen Forderung, zum Beispiel durch erhebliche finanzielle Schwierigkeiten des 

Schuldners oder erhebliche Zahlungsverzögerungen, wahrscheinlich erscheinen lassen. Die 

Einzelwertberichtigungen erfolgten bis zu 100% und betreffen die Forderungen aus Lieferungen 

und Leistungen sowie die sonstigen Forderungen. Bei ihrer Bildung wurden mögliche zukünftige 

Zahlungen der Schuldner berücksichtigt. Der Buchwert des Vermögenswertes wird unter 

Verwendung eines Wertberichtigungskontos reduziert. Der Wertminderungsverlust wird 

ergebniswirksam erfasst. Bei Uneinbringlichkeit einer Forderung erfolgt eine entsprechende 

Reduzierung des Wertberichtigungskontos. Bis zum 31. Dezember 2008 wurden 

Wertberichtigungen in Höhe von T€ 1.010,8 vorgenommen. Davon bezieht sich eine 

Wertberichtigung in Höhe von T€ 990,0 auf die Berichtigung einer einzelnen Forderung. Die 

Wertberichtigungen wurden aufgrund einer hohen Wahrscheinlichkeit des Forderungsausfalls 

gebildet. 

Bis zum 31. Dezember 2008 erfolgten Ausbuchungen von finanziellen Vermögenswerten in 

Höhe von T€ 13,2. 

Die finanziellen Vermögenswerte sind ausschließlich den kurzfristigen Vermögenswerten 

zuzuordnen. 

Barvermögen 

Das bilanzierte Barvermögen (Zahlungsmittel- und Zahlungsmitteläquivalente) beinhaltet 

Guthaben bei Kreditinstituten (T€ 13.489,1) sowie auf Treuhandkonten verwaltete liquide Mittel 

im Zusammenhang mit der Emission der Anleihen (T€ 101,7) und mit einer Grundstückstransaktion 

(T€ 503,0). 

Die treuhänderisch verwalteten Mittel aus der Emission der Anleihen dienen zum Erwerb 

weiterer Einzelhandelsimmobilien sowie zur Bildung einer Liquiditätsreserve. Sie werden nach 

Maßgabe der Immobilieninvestitionen vom Treuhänder freigegeben.


- 12 - 

Der ausgewiesene Buchwert des Barvermögens entspricht dem beizulegenden Zeitwert. 

Im Zusammenhang mit der Darlehensaufnahme bei der Corealcredit Bank AG hat der Konzern 

im Jahr 2008 T€ 1.214,7 (Vorjahr: T€ 1.949,0) des Barvermögens zugunsten der Corealcredit 

Bank verpfändet. 

Eigenkapital 

Das Eigenkapital umfasst das gezeichnete Kapital, die ausstehenden Einlagen, die zum 

Bilanzstichtag eingefordert waren, die Kapitalrücklage, das Bewertungsergebnis aus dem Cash 

Flow Hedge, den Gewinnvortrag sowie den Jahresfehlbetrag. 

Anleihen 

Im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Vermietung von Einzelhandelsimmobilien hat der 

Konzern Anleihen aufgelegt. Die Anleihen werden jeweils jährlich mit 6% p.a. (Nominalzins) 

verzinst. Die Gesellschaft hat sich verpflichtet, die Anleihen nach Ablauf der Laufzeit von zehn 

Jahren zum Nennbetrag zurückzuzahlen. 

Nach der Emission der ersten Anleihe im Jahr 2005 wurden im Jahr 2006 zwei weitere Anleihen 

emittiert. Die Anleihen sind der Kategorie „sonstige finanzielle Verbindlichkeiten“ zugeordnet. 

Die hieraus entstandenen finanziellen Verbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung 

mit den Anschaffungskosten bilanziert, die dem Zeitwert der gegebenen Gegenleistung 

entsprechen. Angefallene Transaktionskosten und Disagien wurden bei der Bewertung der 

Anleihen einbezogen. Die Folgebewertung erfolgt mit den fortgeführten Anschaffungskosten 

unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode. 

Die bilanzierten Anleihen werden in vollem Umfang unter den langfristigen Schulden in der 

Konzernbilanz ausgewiesen, da ihnen eine Laufzeit von zehn Jahren zugrunde liegt. 

Zum Bilanzstichtag des Konzernabschlusses hält der Konzern einen Teil der von ihm 

aufgelegten Anleihen im eigenen Portfolio. Hierbei handelt es sich um 33 Stück der Anleihe I, 

1.509 Stück der Anleihe II und um 47 Stück der Anleihe III. Eine Veräußerung dieser Anleihen


- 13 - 

ist seitens des Konzerns nicht vorgesehen. Die Bewertung dieser Anleihen erfolgte mit den 

Anschaffungskosten. Von den o.g. Anleihen hat der Konzern im Jahr 2008 78 Stück unter dem 

Nennbetrag der Anleihen (€ 1.000,00) erworben. Die restlichen Anleihen (1.511 Stück) wurden 

in Vorjahren angeschafft. Ihre Anschaffungskosten entsprachen dem Nennbetrag. Diese selbst 

gehaltenen Anleihen hat der Konzern passivisch von den aufgelegten Anleihen abgesetzt. 

Hinsichtlich der Veränderung der Bilanzierung der selbst gehaltenen Anleihen im Vergleich zum 

IFRS Konzernabschluss 2007 verweisen wir auf Punkt 2.“Grundlagen der Abschlusserstellung“. 

Bankdarlehen 

Als Bankdarlehen werden die zum Stichtag des Konzernabschlusses bestehenden 

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bilanziert. Diese Verbindlichkeiten werden bei der 

erstmaligen Erfassung mit den Anschaffungskosten bilanziert, die dem beizulegenden Zeitwert 

der gegebenen Gegenleistung entsprechen. Angefallene Transaktionskosten wurden bei der 

Bewertung der Bankdarlehen einbezogen. Die Folgebewertung erfolgt mit den fortgeführten 

Anschaffungskosten. 

Die Differenz zwischen den Auszahlungsbeträgen (nach Abzug der Transaktionskosten) und 

den Rückzahlungsbeträgen wird im Wesentlichen linear über die Laufzeit der Darlehen in der 

Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Von der Anwendung der Effektivzinsmethode wurde kein 

Gebrauch gemacht, da die erfolgswirksamen Auswirkungen nur von untergeordneter 

Bedeutung sind. Hier wurde deshalb der materiality-Grundsatz angewendet. 

Zum Stichtag des Konzernabschlusses weist der Konzern Bankdarlehen sowohl mit einer 

festen Verzinsung als auch einer variablen Verzinsung aus. 

Die Finanzverbindlichkeiten wurden entsprechend ihrer Restlaufzeiten den langfristigen sowie 

den kurzfristigen Schulden in der Konzernbilanz zugeordnet. 

Die langfristigen Bankdarlehen haben Restlaufzeiten bis zu den Jahren 2015 bis 2017. Die 

kurzfristigen Bankdarlehen haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.


- 14 - 

Finanzielle Verbindlichkeiten 

Die finanziellen Verbindlichkeiten umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, 

Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sowie 

sonstige Verbindlichkeiten. Die Bilanzierung der übrigen finanziellen Verbindlichkeiten erfolgt 

bei der erstmaligen Erfassung mit den Anschaffungskosten, die dem Zeitwert der gegebenen 

Gegenleistungen entsprechen. Die Folgebewertung erfolgt mit den fortgeführten 

Anschaffungskosten, die den beizulegenden Zeitwerten entsprechen. 

Finanzielle Verbindlichkeiten, die hauptsächlich erworben wurden, um einen Gewinn aus 

kurzfristigen Preis- bzw. Kursschwankungen zu erzielen, so genannte „zu Handelszwecken 

gehaltene finanzielle Verbindlichkeiten“, lagen zum Stichtag des Konzernabschlusses nicht vor. 

Die von dem Konzern gebildeten sonstigen Rückstellungen wurden unter den übrigen 

finanziellen Verbindlichkeiten erfasst, da ihre Restunsicherheiten hinsichtlich der Schätzung der 

Fälligkeit und Höhe sehr gering sind. Die Bewertung der „Sonstigen Rückstellungen“ erfolgte 

mit der bestmöglichen Schätzung des Verpflichtungsumfanges zum Stichtag des Abschlusses. 

Wesentliche Zinseffekte, die eine Abzinsung zur Folge hätten, lagen nicht vor. 

Im vorliegenden IFRS-Konzernabschluss hat die Gesellschaft Verbindlichkeiten gegenüber 

Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, ausgewiesen. Hierbei handelt es 

sich um Verbindlichkeiten gegenüber die Gesellschafter, die Boetzelen AG & Co. KG und die 

UBS AG, sowie um Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen aus der „Boetzelen Gruppe“ und 

der „UBS Gruppe“, die nicht dem Konsolidierungskreis des Konzerns angehören. 

Ertragsteuern 

Der Ertragsteueraufwand ist die Summe des Betrages aus tatsächlichen Steuern und latenten 

Steuern, die in die Ermittlung des Periodenergebnisses eingehen. Der tatsächliche Steueraufwand 

wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens auf der Ebene des 

Einzelabschlusses für das jeweilige Jahr ermittelt. 

Aktive und passive latente Steuern werden für die jeweiligen Aktiva und Passiva auf Basis des 

Unterschiedes zwischen den Werten im Konzernabschluss und den Werten, die der 

Steuerberechnung zugrunde liegen ermittelt. Im Rahmen der Ermittlung der latenten Steuern


- 15 - 

wurden die jeweils gemäß Gesetzeslage zum Abschlussstichtag für das Jahr der erwarteten 

Auflösung der Unterschiedsbeträge geltenden Steuersätze angewendet. 

Die aktiven latenten Steueransprüche wurden den langfristigen Vermögenswerten, die passiven 

latenten Steuerverbindlichkeiten den langfristigen Schulden zugeordnet. Die latenten Steuern 

wurden erfolgswirksam erfasst. 

Umsatzrealisierung und Ertragserfassung 

Der Konzern erzielt seine Umsätze nahezu ausschließlich aus der Vermietung der 

Anlageimmobilien. In geringem Umfang werden Umsätze im Rahmen von Dienstleistungen 

erzielt. Aufgrund der im Rahmen der Vermietung abgeschlossenen Mietverträge ist die Höhe 

der Erträge verlässlich bestimmbar. Die Umsätze werden nach den Kriterien des IAS 18 dann 

erfasst, wenn es hinreichend wahrscheinlich ist, dass dem Unternehmen der mit dem 

entsprechenden Geschäftsvorfall verbundene wirtschaftliche Nutzen zufließt und die Höhe der 

Umsätze verlässlich bestimmt werden kann. 

Fremdkapitalkosten 

Fremdkapitalkosten werden in Übereinstimmung mit der Benchmark-Methode des IAS 23 sofort 

aufwandswirksam erfasst. 

Schätzungen 

Im Konzernabschluss müssen in einem bestimmten Umfang Annahmen getroffen und 

Schätzungen vorgenommen werden, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis der 

bilanzierten Vermögenswerte und Schulden sowie der Erträge und Aufwendungen haben. 

Hauptanwendungsfälle für Annahmen und Schätzungen liegen in der Festlegung der 

Nutzungsdauern der langfristigen Vermögenswerte und der Ermittlung der beizulegenden 

Zeitwerte der Renditeimmobilien.


- 16 - 

5. Erläuterungen zur Konzernbilanz - Aktiva 

5.1. Immaterielle Vermögenswerte 

Bei den immateriellen Vermögenswerten handelt es sich um entgeltlich erworbene Software, 

um eine entgeltlich erworbene Homepage sowie um entgeltlich erworbene Datenbanken. Den 

Schwerpunkt der immateriellen Vermögenswerte bilden zwei Datenbanken, die im 

Geschäftsjahr 2006 angeschafft wurden. Hierbei handelt es sich um Datenbanken aus den 

Bereichen Supplier Relationship Management (SRM) sowie Customer Relationship 

Management (CRM). Aufgrund der jährlichen Überprüfung der Werthaltigkeit der Datenbanken 

erfolgte zum Stichtag des Konzernabschlusses eine außerplanmäßige Abschreibung der SRM 

Datenbank in Höhe von T€ 3.402,1 auf einen Erinnerungswert von € 1,00. Ursächlich für diese 

Wertminderung war die eingeschränkte Tätigkeit des Konzerns im Zusammenhang mit der 

Akquisition neuer Einzelhandelsobjekte. Die abgewertete Datenbank umfasst die im Adressmanagementsystem 

vorhandenen Kontaktdatensätze zu Projektentwicklern, Architekten und 

anderen Personen, die an der Umsetzung eines Bauprojektes beteiligt sind. 

Die bilanzierte Software wird für Hausverwaltungen eingesetzt. 

Die einzelnen Bruttobuchwerte und kumulierten Abschreibungen haben sich wie folgt 

entwickelt: 

Stand Zugang Abgang Stand 

Anschaffungskosten 1.1.2007 31.12.2007 

T€ T€ T€ T€ 

Datenbank SRM 4.600,0 0,0 0,0 4.600,0 

Datenbank CRM 1.600,0 0,0 0,0 1.600,0 

Software 6,2 1,6 0,0 7,8 

Homepage 0,0 34,4 0,0 34,4 

6.206,2 36,0 0,0 6.242,2


- 17 - 


kumulierte Abschreibung 1.1.2007 31.12.2007 

T€ T€ T€ T€ 

Datenbank SRM 47,9 575,0 0,0 622,9 

Datenbank CRM 26,7 320,0 0,0 346,7 

Software 0,8 1,2 0,0 2,0 

Homepage 0,0 11,4 0,0 11,4 

75,4 907,6 0,0 983,0 

Stand Zugang Abschreibung Stand 

Restbuchwert 1.1.2007 31.12.2007 

T€ T€ T€ T€ 

Datenbank SRM 4.552,1 0,0 -575,0 3.977,1 

Datenbank CRM 1.573,3 0,0 -320,0 1.253,3 

Software 5,4 1,6 -1,2 5,8 

Homepage 0,0 34,4 -11,4 23,0 

6.130,8 36,0 -907,6 5.259,2 


Anschaffungskosten 1.1.2008 31.12.2008 

T€ T€ T€ T€ 

Datenbank SRM 4.600,0 0,0 0,0 4.600,0 

Datenbank CRM 1.600,0 0,0 0,0 1.600,0 

Software 7,8 0,0 0,0 7,8 

Homepage 34,4 0,0 0,0 34,4 

6.242,2 0,0 0,0 6.242,2


- 18 - 


kumulierte Abschreibung (einschl. 1.1.2008 31.12.2008 

außerplanmäßige Abschreibungen) T€ T€ T€ T€ 

Datenbank SRM 622,9 3.977,1 0,0 4.600,0 

Datenbank CRM 346,7 320,0 0,0 666,7 

Software 2,0 1,3 0,0 3,3 

Homepage 11,4 17,2 0,0 28,6 

983,0 4.315,6 0,0 5.298,6 

Die Restbuchwerte haben sich wie folgt entwickelt: 

Stand Zugang/ Abschreibung Stand 

Restbuchwert 1.1.2008 Abgang 31.12.2008 

T€ T€ T€ T€ 

Datenbank SRM 3.977,1 0,0 -3.977,1 0,0 

Datenbank CRM 1.253,3 0,0 -320,0 933,3 

Software 5,8 0,0 -1,3 4,5 

Homepage 23,0 0,0 -17,2 5,8 

5.259,2 0,0 -4.315,6 943,6 

Die CRM Datenbank hat eine Restnutzungsdauer von zwei Jahren und elf Monaten. Die 

Software hat eine Restnutzungsdauer von vier Jahren und elf Monaten bzw. von einem Jahr 

und vier Monaten, die Homepage von fünf Monaten.


- 19 - 

Die Abschreibungen der immateriellen Vermögenswerte erfolgten linear und werden in der 

Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position „Betriebliche Aufwendungen für die 

Erzielung von Mieteinnahmen“ sowie unter der Position „Abschreibungen Datenbanken“ ausgewiesen. 

Die außerplanmäßige Abschreibung der SRM Datenbank wurde ebenfalls unter der 

Position „Abschreibungen Datenbanken“ erfasst. Der nach der Wertminderung erzielbare 

Betrag der SRM Datenbank entspricht ihrem Nutzungswert. 

Im gesamten Buchwert der immateriellen Vermögenswerte sind keine Eigenentwicklungen 

enthalten. 

Hinsichtlich der Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte verweisen wir auch auf den 

dem Anhang beigefügten Anlagenspiegel des Konzerns zum 31. Dezember 2008. 

5.2. Sachanlagen 

Die Sachanlagen umfassen die Betriebs- und Geschäftsausstattung (T€ 24,0) (Vorjahr: T€ 45,3) 

sowie die geringwertigen Wirtschaftsgüter (T€ 0,3) (Vorjahr: T€ 0,0). Die Anschaffungskosten 

der Betriebs- und Geschäftsausstattung betrugen T€ 60,2. Die Betriebs- und 

Geschäftsausstattung weist eine bestimmbare, begrenzte Nutzungsdauer zwischen zwei und 

zehn Jahren auf und wird planmäßig linear abgeschrieben. Die Entwicklung der Sachanlagen 

ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt. 

5.3. Anlageimmobilien 



Wertveränderungen haben somit Auswirkungen auf das Ergebnis des Konzerns. 

In den Anlageimmobilien sind T€ 1.000,0 für geleistete Anzahlungen sowie Anschaffungsnebenkosten 

vor Besitzübergang von Anlageimmobilien in Höhe von T€ 774,8 enthalten. 

Im Geschäftsjahr 2008 hat der Konzern Mieterträge aus Anlageimmobilien in Höhe von 

T€ 14.941,4 (Vorjahr: T€ 6.990,6) erzielt. Den Mieterträgen standen direkt zurechenbare 

betriebliche Aufwendungen in Höhe von T€ 1.510,1 (Vorjahr: T€ 706,9) gegenüber.


- 20 - 

Aus der Bewertung der Anlageimmobilien zum beizulegenden Zeitwert resultierten zum 

31. Dezember 2008 unrealisierte Verluste in Höhe von T€ 33.796,6 (Vorjahr: T€ 0,0) sowie 

unrealisierte Gewinne in Höhe von T€ 247,6 (Vorjahr: T€ 12.753,9). Der Bestand an 

Anlageimmobilien zum 31. Dezember 2008 umfasste 88 Objekte (Vorjahr: 61 Objekte). 

Im Jahr 2008 hat der Konzern 12 Kaufverträge bezüglich Anlageimmobilien rückabgewickelt. 

Die für diese Objekte bereits geleisteten Anzahlungen werden überwiegend an den Konzern 

zurückerstattet. 

Die als Anlageimmobilien ausgewiesenen Grundstücke sind mit Grundschulden in Höhe von 

T€ 240.221,3 (Vorjahr: T€ 145.239,6) belastet. Der Buchwert der Anlageimmobilien beträgt zum 

31. Dezember 2008 T€ 216.646,7 (Vorjahr: T€ 176.695,5). Die Besicherungen erfolgten im 

Zusammenhang mit Darlehensaufnahmen bei verschiedenen Kreditinstituten. 

Die Anlageimmobilien haben sich wie folgt entwickelt: 

Stand 

Stand 

31.12.2006 Zugang Umbuchung Abgang Aufwertung Abwertung 31.12.2007 

€ € € € € € € 

Anlageimmobilien 56.281.259,00 101.800.759,04 5.859.550,07 0,00 12.753.950,48 0,00 176.695.518,59 

Geleistete Anzahlungen 3.523.670,04 24.564.724,87 -5.859.550,07 0,00 0,00 0,00 22.228.844,84 

59.804.929,04 126.365.483,91 0,00 0,00 12.753.950,48 0,00 198.924.363,43 

Stand 

Stand 

31.12.2007 Zugang Umbuchung Abgang Aufwertung Abwertung 31.12.2008 

€ € € € € € € 

Anlageimmobilien 176.695.518,59 61.943.766,24 11.556.381,36 0,00 247.575,94 -33.796.581,87 216.646.660,26 

Geleistete Anzahlungen 22.228.844,84 0,00 -11.556.381,36 -8.897.664,63 0,00 0,00 1.774.798,85 

198.924.363,43 61.943.766,24 0,00 -8.897.664,63 247.575,94 -33.796.581,87 218.421.459,11 

Die Entwicklung der Anlageimmobilien wird auch aus dem den Anhang beigefügten 

Anlagenspiegel des Konzerns zum 31. Dezember 2008 ersichtlich. 

Die Boetzelen Real Estate AG hat generell für die Objekte die Reparaturverpflichtungen für das 

„Dach und Fach“. Ausgenommen sind Kleinreparaturen, die durch individuelle Regelungen mit 

den Mietern in den Mietverträgen geregelt sind. Vertragliche Regelungen zu Mietereinbauten 

und ähnlichem gibt es i. d. R. nicht. Üblicherweise werden im Einzelhandel (Discounter und 

Supermärkte) die Kühlaggregate für die Kühlhäuser seitens der Mieter eingebracht und von


- 21 - 

diesen gewartet. Es gibt keine Kaufverpflichtung seitens der Boetzelen Real Estate AG für von 

den Mietern eingebrachte Einrichtungen. 

Bis zum 31. Dezember 2008 hat die Boetzelen Real Estate AG 90 Einzelhandelsimmobilien 

kontrahiert. Davon wird bei 2 Immobilien der Übergang auf den Konzern nach dem Stichtag des 

Abschlusses erfolgen. In diesem Zusammenhang bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe 

von T€ 11.941,0. 

5.4. Aktive latente Steuern 

Aktive latente Steuern sind aufgrund des Steuervorteils aus noch nicht verrechneten 

steuerlichen Verlustvorträgen sowie aufgrund von temporären Differenzen zwischen den 

Wertansätzen in der IFRS- Konzernbilanz und den Wertansätzen in der Steuerbilanz gebildet 

worden. 

Zum Stichtag des Konzernabschlusses bestehen körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in 

Höhe von T€ 20.460,5 (Vorjahr: T€ 6.666,1) sowie ein gewerbesteuerlicher Verlustvortrag von 

T€ 14.986,9 (Vorjahr: T€ 4.207,5). Die temporären Differenzen betreffen die als „investment 

properties“ bilanzierten Anlageimmobilien sowie die als Schuld bilanzierten Finanzderivate. 

Hieraus resultieren zum 31. Dezember 2008 folgende aktive latente Steuern: 

31.12.2008 31.12.2007 

T€ T€ 

Steuerliche Verlustvorträge 5.572,1 1.710,2 

Anlageimmobilien 481,3 0,0 

Finanzderivate 2.485,8 0,0 

Verbindlichkeiten 0,0 722,2 

8.539,2 2.432,4 

Der Konzern beabsichtigt innerhalb eines Zeitraumes von drei bis fünf Jahren das vorhandene 

Portfolio an Einzelhandelsimmobilien zu veräußern. Aufgrund der bis zu diesem Zeitpunkt 

erwarteten verbesserten Marktkonditionen und kumulierten Abschreibungen wird der Konzern


- 22 - 

voraussichtlich einen deutlichen Veräußerungsgewinn erzielen, wodurch es zu einer Nutzung 

der steuerlichen Verlustvorträge kommen wird. 

Die aktiven latenten Steuern sind den langfristigen Vermögenswerten zugeordnet. 

5.5. Vorratsvermögen 

Die Vorräte umfassen die noch nicht gegenüber den Mietern abgerechneten Nebenkosten. Sie 

werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert. Sie betragen zum 

31. Dezember 2008 T€ 643,6 (Vorjahr: T€ 253,3). Dieser Wertansatz entspricht dem 

beizulegenden Zeitwert der Vorräte. 

5.6. Forderungen 

Der Konzern weist zum Bilanzstichtag Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe 

von T€ 192,1 (Vorjahr: T€ 77,0) aus. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 

entsprechen ihren beizulegenden Zeitwerten. Wertminderungen in Form von Einzelwertberichtigungen 

lagen zum Stichtag des Abschlusses in Höhe von T€ 20,7 (Vorjahr: T€ 46,2) vor. 

Die Wertminderungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung unter der Position „Sonstige 

betriebliche Aufwendungen“ erfasst. Die Wertminderungen haben sich wie folgt entwickelt: 

2008 2007 

T€ T€ 

Stand 1.1. 46,2 0,0 

Zugänge 20,7 46,2 

Abgänge aufgrund von Ausbuchungen -13,2 0,0 

Abgänge aufgrund von Zahlungseingängen -33,0 0,0 

Stand 31.12. 20,7 46,2 

In diesem Zusammenhang verweisen wir auf unsere Ausführungen zu den Wertminderungen 

unter Punkt 4 “Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze (Finanzielle Vermögenswerte)“. 

Zum 31. Dezember 2008 bestanden Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein 

Beteiligungsverhältnis besteht in Höhe von T€ 2.500,0 (Vorjahr: T€ 0,0). Hierbei handelt es sich 

um Forderungen gegen die Boetzelen AG & Co. KG. Die Boetzelen AG & Co. KG war zum


- 23 - 

Stichtag des Abschlusses auch gleichzeitig Gesellschafterin der Konzernmutter. Die Forderung 

betrifft einen Teil der vom Konzern aufgelegten Anleihe III, die der Konzern von der Boetzelen 

AG & Co. KG zum Kaufpreis von T€ 2.500,0 (entspricht dem Nominalbetrag der Anleihen) 

erworben hat. 

Aufgrund einer bisher fehlenden Zustimmung des Aufsichtsrates bezüglich dieses Erwerbs, 

handelt es sich um ein schwebend unwirksames Rechtsgeschäft, so dass der Konzern im 

vorliegenden Abschluss eine Forderung gegen die Boetzelen AG & Co. KG auf Rückzahlung 

des schon gezahlten Kaufpreises bilanziert hat. 

Unter der Position „Sonstige Forderungen“ hat der Konzern Forderungen aus der 

Rückabwicklung von Grundstückskaufverträgen in Höhe von T€ 6.300,0 ausgewiesen. Die 

Forderungen bestehen gegen die Verkäufer der Grundstücke, an die der Konzern bereits 

Zahlungen in ausgewiesener Höhe geleistet hat. Des Weiteren hat der Konzern einen 

Rückzahlungsanspruch aufgrund von zuviel gezahlten Dienstleistungsentgelten der Jahre 2006 

und 2007 in Höhe von T€ 1.902,0 bilanziert. Diese Forderung wurde aufgrund des bestehenden 

Ausfallrisikos in Höhe von T€ 990,0 einzelwertberichtigt. Das Wertberichtigungskonto hat sich 

wie folgt entwickelt: 

2008 2007 

T€ T€ 

Stand 1.1. 0,0 0,0 

Zugänge 990,0 0,0 

Abgänge aufgrund von Ausbuchungen 0,0 0,0 

Abgänge aufgrund von Zahlungseingängen 0,0 0,0 

Stand 31.12. 990,0 0,0 

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sowie die 

sonstigen Forderungen sind mit ihren beizulegenden Zeitwerten bilanziert worden, die ihren 

Nominalwerten entsprechen. Wertminderungen wurden entsprechend berücksichtigt. 

Die Forderungen sind in vollem Umfang den kurzfristigen Vermögenswerten zugeordnet. 

Hinsichtlich des Kreditausfallrisikos ergibt sich bei den nicht wertgeminderten Forderungen 

folgende Überfälligkeitsanalyse:


- 24 - 

davon: zum 31.12.2008 nicht wertgemindert und in den folgenden Zeitbändern überfällig 

Buchwert Buchwert weniger als zwischen 31 - zwischen 91 - zwischen 181- über 

31.12.2008 31.12.2008 30 Tage 90 Tage 180 Tage 360 Tage 360 Tage 

T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ 

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 212,8 188,1 61,4 94,2 11,9 20,6 0,0 

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein 

Beteiligungsverhältnis besteht 2.500,0 2.500,0 2.500,0 0,0 0,0 0,0 0,0 

Sonstige Forderungen 7.212,0 6.300,0 6.300,0 0,0 0,0 0,0 0,0 


Buchwert Buchwert weniger als zwischen 31 - zwischen 91 - zwischen 181- über 

31.12.2007 31.12.2007 30 Tage 90 Tage 180 Tage 360 Tage 360 Tage 

T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ 

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 123,1 70,4 70,4 0,0 0,0 0,0 0,0 

5.7. Laufende Ertragsteueransprüche 

Die laufenden Ertragsteueransprüche betreffen Körperschaftsteuererstattungen (Kapitalertragsteuererstattungen) 

einschließlich Solidaritätszuschlag für das Jahr 2008. Sie sind mit den 

beizulegenden Zeitwerten bilanziert und betragen zum Bilanzstichtag T€ 338,7 (Vorjahr: 

T€ 473,9). Die Ertragsteueransprüche sind den kurzfristigen Vermögenswerten zugeordnet und 

haben eine Überfälligkeit von weniger als 30 Tagen. 

5.8. Barvermögen 

Das bilanzierte Barvermögen (Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente) beinhaltet im 

Wesentlichen die Guthaben bei Kreditinstituten. Des Weiteren sind unter dieser Position die im 

Zusammenhang mit der Emission der Anleihen vereinnahmten liquiden Mittel, die auf einem 

Treuhandkonto verwaltet werden, sowie die liquiden Mittel, die im Rahmen einer 

Grundstückstransaktion auf einem notariellen Treuhandkonto hinterlegt sind, erfasst. 

Das Barvermögen setzt sich zum 31. Dezember 2008 wie folgt zusammen: 

31.12.2008 31.12.2007 

T€ T€ 

Bankguthaben 13.489,1 26.175,4 

Guthaben auf Treuhandkonto Emissionen 101,7 0,0 

Guthaben auf Treuhandkonto Grundstückstransaktion 503,0 7.612,0 

Barvermögen 14.093,8 33.787,4


- 25 - 

Die Bankguthaben bestehen gegen eine bonitätsstarke Bank. 

5.9. Sonstige Vermögenswerte 

Die sonstigen Vermögenswerte weisen zum 31. Dezember 2008 insgesamt einen Wert von 

T€ 1.247,6 (Vorjahr: T€ 438,6) aus. Sie setzen sich wie folgt zusammen: 

31.12.2008 31.12.2007 

T€ T€ 

Im Folgejahr abzugsfähige Vorsteuern 166,3 232,4 

Debitorische Kreditoren 1,3 14,1 

Rechnungsabgrenzungsposten 14,6 6,2 

Forderungen Grunderwerbsteuer 789,8 71,1 

Zinsforderungen 246,2 104,9 

Sonstige 29,4 9,9 

1.247,6 438,6 

Die sonstigen Vermögenswerte sind mit ihren beizulegenden Zeitwerten bilanziert. 

Die sonstigen Vermögenswerte haben folgende Restlaufzeiten: 

31.12.2008 31.12.2007 

T€ T€ 

Langfristig (> 1 Jahr) 0,0 7,8 

Kurzfristig (< 1 Jahr) 1.247,6 430,8 

1.247,6 438,6 

Hinsichtlich des Kreditausfallrisikos ergibt sich bei den nicht wertgeminderten Sonstigen 

Vermögenswerten folgende Überfälligkeitsanalyse: 


Buchwert weniger als zwischen 31 - zwischen 91 - zwischen 181- über 

31.12.2008 30 Tage 90 Tage 180 Tage 360 Tage 360 Tage 

T€ T€ T€ T€ T€ T€ 

Sonstige Vermögenswerte 1.247,6 1.056,6 79,1 110,5 1,4 0,0


- 26 - 


Buchwert weniger als zwischen 31 - zwischen 91 - zwischen 181- über 

31.12.2007 30 Tage 90 Tage 180 Tage 360 Tage 360 Tage 

T€ T€ T€ T€ T€ T€ 

Sonstige Vermögenswerte 438,6 365,6 73,0 0,0 0,0 0,0 

6. Erläuterungen zur Konzernbilanz - Passiva 

6.1. Eigenkapital 

Zur Entwicklung des Eigenkapitals verweisen wir auf die als Anlage zum Anhang beigefügte 

Eigenkapitalveränderungsrechnung zum 31. Dezember 2008. 

6.2. Gezeichnetes Kapital 

Im Jahr 2006 erfolgte eine Erhöhung des gezeichneten Kapitals um T€ 75,0 von T€ 25,0 auf 

T€ 100,0. Die Erhöhung erfolgte durch Einlage des Gesellschafters, der Boetzelen AG & Co. 

KG, aufgrund des Gesellschafterbeschlusses vom 1. Dezember 2006. Die Eintragung ins 

Handelsregister beim Amtsgericht Düsseldorf erfolgte am 7. Dezember 2006. 

Des Weiteren erfolgte am 29. März 2007 durch Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung 

der Boetzelen REIT AG (danach: Boetzelen Real Estate AG) eine Erhöhung des 

Gezeichneten Kapitals von T€ 100,0 auf T€ 15.000,0. Die Erhöhung erfolgte durch Ausgabe 

von 14.900.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien im rechnerischen Nennbetrag 

von je € 1,00 gegen Bareinlage. Die Eintragung ins Handelsregister beim Amtsgericht 

Düsseldorf erfolgte am 23. Mai 2007. Diese Kapitalerhöhung unterlag einem Formmangel. Die 

neu ausgegebenen Stückaktien wurden von der bis dahin alleinigen Gesellschafterin der 

Boetzelen Real Estate AG, der Boetzelen AG & Co. KG , sowie von sechs weitere 

Gesellschaften, an denen die Boetzelen AG & Co. KG mittelbar zu 100 % beteiligt war, 

gezeichnet. Aufgrund dieser besonderen Gesellschafterstruktur bestanden zum 31. Dezember 

2007 seitens der Boetzelen Real Estate AG vertretbare Annahmen hinsichtlich einer 

erfolgreichen Heilung des Formmangels. Untersuchungen im Jahr 2008 haben ergeben, dass 

eine Heilung des Formmangels nicht vollzogen werden kann. Aus diesem Grund hat die 

Boetzelen Real Estate AG mit öffentlicher Bekanntgabe im elektronischen Bundesanzeiger am


- 27 - 

8. Januar 2009 die o.g. Inhaber der im Jahr 2007 gezeichneten Stückaktien zur Einzahlung der 

Bareinlage aufgefordert. Am 4. Februar 2009 erfolgte eine erste Bekanntmachung gemäß § 64 

Aktiengesetz, da die ausstehenden Einlagen noch nicht geleistet wurden. 

Im IFRS Konzernabschluss zum 31. Dezember 2008 hat der Konzern folglich „Ausstehende 

Einlagen auf das gezeichnete Kapital“ in Höhe von € 14.900.000,00 offen vom gezeichneten 

Kapital abgesetzt. Korrespondierend hierzu hat der Konzern aufgrund des Formmangels eine 

Verbindlichkeit in gleicher Höhe gegenüber den o.g. Aktieninhaber bilanziert. 

Im Rahmen des geplanten Börsenganges wurde in der außerordentlichen Hauptversammlung 

vom 10. Juni 2007 eine Kapitalerhöhung des Grundkapitals der Boetzelen Real Estate AG um 

T€ 23.000,00 beschlossen. Nach Maßgabe der Bestimmungen eines Übernahmevertrages hat 

die UBS Limited, London, am 11. Juni 2007 die im Zuge der Kapitalerhöhung ausgegebenen 

insgesamt 23.000.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien im rechnerischen Nennbetrag von 

je € 1,00 gezeichnet. UBS hat die Einlage auf die Aktien in voller Höhe (T€ 23.000,00) geleistet. 

Die Durchführung der Kapitalerhöhung wurde am 13. Juni 2007 im Handelsregister der 

Gesellschaft eingetragen. Innerhalb der „UBS Gruppe“ bestand bezüglich der gezeichneten 

Aktien ein Treuhandverhältnis zwischen der UBS Limited (Treuhänder) und der UBS AG, 

Zürich/Basel, (Treugeber). Im Jahr 2008 wurde seitens der UBS AG, dieses Treuhandverhältnis 

aufgegeben, so dass nunmehr die UBS AG auch im Außenverhältnis als Eigentümerin der 

Aktien fungiert. Des Weiteren hat die UBS AG mit Wirkung vom 22. Dezember 2008 insgesamt 

4.100.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien an die Ziems & Partner Unternehmensberater, 

Köln, übertragen. 

Insgesamt beträgt das Gezeichnete Kapital zum 31. Dezember 2008 € 23.100.000,00 (Vorjahr: 

€ 38.000.000,00) und setzt sich wie folgt zusammen: 

31.12.2008 31.12.2007 

€ € 

Gezeichnetes Kapital 38.000.000,00 38.000.000,00 

Ausstehende Einlagen auf das gezeichnete Kapital -14.900.000,00 0,00 

23.100.000,00 38.000.000,00 

Der Nennbetrag je Aktie beträgt € 1,00.


- 28 - 

Das Gezeichnete Kapital verteilt sich auf die Gesellschafter wie folgt: 

31.12.2008 31.12.2007 

€ € 

UBS AG, Zürich/Basel, 18.900.000,00 23.000.000,00 

Ziems & Partner Unternehmensberater, Köln 4.100.000,00 0,00 

Boetzelen AG & Co. KG, Mönchengladbach, 1.350.000,00 1.350.000,00 

RheinMain Capital 1 GmbH, Düsseldorf, 2.450.000,00 2.450.000,00 






38.000.000,00 38.000.000,00 

Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 10.6.2007 ermächtigt, das 

Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 9.6.2012 durch Ausgabe neuer Aktien 

gegen Bar- oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals um insgesamt bis zu 19 Mio. € zu 

erhöhen (Genehmigtes Kapital). 

Mittels Ad-hoc-Meldung nach § 15 Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) erfolgte im Jahr 2008 

seitens der Konzernmutter, der Boetzelen Real Estate AG, die Mitteilung über den Verlust von 

mehr als der Hälfte des Grundkapitals. 

6.3. Kapitalrücklage 

Im Jahr 2006 erfolgte eine Erhöhung der Kapitalrücklage um T€ 975,0 auf T€ 975,0. Die 

Erhöhung erfolgte durch Einlage des Gesellschafters, der Boetzelen AG & Co. KG, in Höhe von 

T€ 775,0 sowie durch eine Forderungsabtretung des Gesellschafters in Höhe von T€ 200,0. Die 

Erhöhung der Kapitalrücklage erfolgte durch Gesellschafterbeschluss vom 26. April 2006. Die 

Erhöhung dient zur Stärkung des Eigenkapitals. 

Des Weiteren hat die Gesellschafterin, die Boetzelen AG & Co. KG, mit Datum vom 

12. Februar 2007 beschlossen, eine Einlage von T€ 600,0 durch Forderungsverzicht zu leisten, 

welche als Kapitalrücklage auszuweisen war.


- 29 - 

Insgesamt weist der Konzern zum 31. Dezember 2008 eine Kapitalrücklage in Höhe von 

T€ 1.575,0 (Vorjahr: T€ 1.575,0) aus. 

6.4. Bewertungsergebnis Cash Flow Hedge 

Der Konzern hat den im Jahr 2008 bei der Landes Bank Berlin abgeschlossenen Zinssatzswap 

nach den Regelungen des „hedge accounting“ als Cash Flow Hedge bilanziert, da dieser Swap 

die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehung erfüllt. Die Wertveränderung wurde 

somit im Eigenkapital abgebildet. Zum 31. Dezember 2008 beträgt das direkt im Eigenkapital 

erfasste „Bewertungsergebnis Cash Flow Hedge“ aus diesem Zinssatzswap, unter 

Berücksichtigung latenter Steuereffekte, T€ - 2.010,8 (Vorjahr T€ 0,0). Dieses 

Bewertungsergebnis setzt sich wie folgt zusammen: 

31.12.2008 

T€ 

Negativer beizulegender Zeitwert des Zinssatzswaps -2.931,2 

Latente Steuern 920,4 

-2.010,8 

Das erfolgsneutral im Eigenkapital berücksichtigte Bewertungsergebnis wird sich über die 

Laufzeit des Swaps bis zum 31. März 2015 zeitanteilig auflösen.


- 30 - 

6.5. Gewinnvortrag 

Der Gewinnvortrag beinhaltet die Gewinne der Vorjahre. Aufgrund der unter Punkt 2. 

„Grundlagen der Abschlusserstellung“ dargestellten notwendigen Anpassung des 

Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2007 stellt sich die Entwicklung des Gewinnvortrages 

wie folgt dar: 

€ 

Stand 31.12.2006 828.128,01 

Jahresüberschuss 2006 4.702.998,02 

nachträgliche Korrektur Jahresüberschuss 2006 -2.770.347,65 

Stand 31.12.2007 2.760.778,38 

Jahresüberschuss 2007 3.322.175,39 

nachträgliche Korrektur Jahresüberschuss 2007 1.192.547,65 

Stand 31.12.2008 7.275.501,42 

6.6. Anleihen 

Im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Vermietung von Einzelhandelsimmobilien hat der 

Konzern Anleihen aufgelegt. Nach der Emission der ersten Anleihe im Jahr 2005 wurden im 

Jahr 2006 zwei weitere Anleihen emittiert. 

Die Emissionen erfolgten in folgendem Umfang: 

Emissionsjahr 

31.12.2008 

T€ 

Anleihe I 2005 20.000,0 

Anleihe II 2006 20.000,0 

Anleihe III 2006 30.000,0 

Gesamt 70.000,0 

Im Rahmen der Erstbewertung mit dem beizulegenden Zeitwert werden Transaktionskosten 

und Disagien entsprechend berücksichtigt. Die Folgebewertung erfolgt mit den fortgeführten 

Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode.


- 31 - 

Zum 31. Dezember 2008 haben sich die Anleihen in der Konzernbilanz wie folgt entwickelt: 

selbst 

gehaltene 

1.1.2008 Zuschreibung Anleihen 31.12.2008 

T€ T€ T€ 

Anleihe I 19.570,9 42,8 -25,0 19.588,7 

Anleihe II 19.465,4 45,8 -1.501,7 18.009,5 

Anleihe III 29.433,7 48,7 -43,9 29.438,5 

68.470,0 137,3 -1.570,6 67.036,7 

Die Differenz zwischen den bilanzierten Auszahlungsbeträgen (nach Abzug der Transaktionskosten 

und Disagien) und den Rückzahlungsbeträgen wird über die Laufzeiten der Anleihen 

unter Anwendung der Effektivzinsmethode den Anleihen zugeschrieben. Der hieraus 

resultierende jährliche Zuschreibungsbetrag wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter 

dem Finanzergebnis erfasst. Im Geschäftsjahr 2008 erfolgte eine Zuschreibung in Höhe von 

T€ 137,3 (Vorjahr: T€ 129,1). 

Die Gesellschaft hat sich verpflichtet, die Anleihen nach Ablauf der Laufzeit von zehn Jahren 

zum Nennbetrag zurückzuzahlen. 

Die Anleihen sind in Höhe von T€ 70.000,0 grundpfandrechtlich besichert. 

Der Konzern hält einen Teil der von ihm aufgelegten Anleihen im eigenen Portfolio. Eine 

Veräußerung dieser Anleihen ist nicht vorgesehen. Zum Stichtag des Konzernabschlusses 

handelt es sich um 33 Stück der Anleihe I, 1.509 Stück der Anleihe II und um 47 Stück der 

Anleihe III. Die Bewertung zum Bilanzstichtag erfolgte mit den Anschaffungskosten bzw. den 

fortgeführten Anschaffungskosten. Hinsichtlich der Veränderung der Bilanzierung der selbst 

gehaltenen Anleihen im Vergleich zum IFRS Konzernabschluss 2007 verweisen wir auf Punkt 

2.“Grundlagen der Abschlusserstellung“.


- 32 - 

6.7. Bankdarlehen 

Die Bankdarlehen setzen sich zum 31. Dezember 2008 wie folgt zusammen: 

1.1.2008 Zuschreibung Zugang Tilgung 31.12.2008 

T€ T€ T€ T€ T€ 

Bankdarlehen 108.113,6 400,5 51.215,5 -2.412,2 157.317,4 

Noch zu leistende Restverbindlichkeiten 1.358,0 0,0 210,7 -1.363,6 205,1 

109.471,6 400,5 51.426,2 -3.775,8 157.522,5 

Die Bewertung der Bankdarlehen zum 31. Dezember 2008 erfolgt mit den fortgeführten 

Anschaffungskosten. Transaktionskosten (im Wesentlichen Bank- und Bearbeitungsgebühren) 

wurden bei der Bewertung der Bankdarlehen einbezogen. 

Sie haben sich wie folgt entwickelt: 

T€ 

Stand 1.1.2008 996,4 

Zuschreibung -910,5 

Zugang Transaktionskosten 510,0 

Stand 31.12.2008 595,9 

Die Bankdarlehen weisen folgende Restlaufzeiten auf: 

< 1 Jahr 1 - 2 Jahre 3 - 5 Jahre > 5 Jahre Gesamt 

T€ T€ T€ T€ T€ 

Bankdarlehen 46.262,8 3.155,5 9.970,1 97.929,0 157.317,4 

Noch zu leistende Restverbindlichkeiten 205,1 0,0 0,0 0,0 205,1 

46.467,9 3.155,5 9.970,1 97.929,0 157.522,5 

Im November 2007 hat der Konzern einen Rahmenvertrag mit der Corealcredit Bank AG, 

Frankfurt a.M., abgeschlossen. Der Vertrag sah vor, dass dem Konzern innerhalb eines 

Zeitraumes von einem Jahr ein Kreditvolumen von bis zu T€ 128.000,0 zur Verfügung steht. 

Hiervon hat der Konzern T€ 43.572,9 bis November 2008 in Anspruch genommen. Im 

Dezember 2008 haben der Konzern und die Corealcredit Bank AG vereinbart, dass das 

Darlehensverhältnis mittels eines neuen Darlehensvertrages zunächst bis zum 30. Juni 2009 

fortgeführt werden soll. Der Darlehensbetrag beträgt T€ 51.000,00. Die vereinbarten


- 33 - 

Zinskonditionen basieren auf dem 1-Monats-Euribor zzgl. einer Marge in Höhe von 2,00%. Im 

Zusammenhang mit diesem Darlehensvertrag ist der Konzern zur Absicherung des langfristigen 

Zinsrisikos verpflichtet. Bezüglich der vom Konzern eingesetzten Finanzderivate verweisen wir 

auf Punkt 6.8. „Finanzderivate“. 

Die Bankdarlehen sind in der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2008 entsprechend ihren 

Fristigkeiten unter den langfristigen bzw. kurzfristigen Schulden ausgewiesen. 

Sämtliche Darlehen valutieren auf Euro. Bei den Bankdarlehen handelt es sich um 

festverzinsliche sowie variabel verzinsliche Darlehen mit einer Laufzeit bis zu zehn Jahren. Der 

durchschnittliche Zinssatz beträgt rund 5,8 % (Vorjahr: 4,8 %). Die Bankdarlehen sind in vollem 

Umfang grundschuldlich gesichert. 

Die Differenz zwischen den bilanzierten Auszahlungsbeträgen (nach Abzug der 

Transaktionskosten in Form von Bank- und Bearbeitungsgebühren) und den Rückzahlungsbeträgen 

wird im Wesentlichen linear über die Laufzeit der Darlehen den Bankdarlehen wieder 

zugeführt. Diese Zuführung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Finanzergebnis 

erfasst. Im Geschäftsjahr 2008 wurden T€ 910,5 (Vorjahr: T€ 150,9) zugeführt. 

6.8. Finanzderivate 

Der Konzern hat zum 31. Dezember 2008 zwei Zinssatzswaps zur Begrenzung von 

Zinsänderungsrisiken bezüglich vereinbarter Kreditlinien mit der Corealcredit Bank, Frankfurt, 

sowie der LandesBank Berlin, Berlin, bilanziert. 

Hierbei handelt es sich um folgende Finanzderivate: 

beizulegender beizulegender 

Festzins- Endfällig- Bezugsbetrag Zeitwert Zeitwert 

satz keit 31.12.2008 31.12.2008 31.12.2007 

€ € € 

Zinssatzswap Corealcredit Bank 4,42% 30.11.2015 74.875.000,00 -4.985.327,25 0,00 

Zinssatzswap LandesBank Berlin 4,07% 31.03.2015 68.296.000,00 -2.931.252,91 0,00


- 34 - 

Die aus der Bilanzierung des negativen beizulegenden Zeitwertes des Zinssatzswaps bei der 

Corealcredit Bank resultierenden Aufwendungen in Höhe von T€ 4.985,3 wurden unter der 

Position „Wertänderungen Derivate“ in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. 

Aufgrund des negativen beizulegenden Zeitwertes wurde dieses Derivat als Schuld im 

Konzernabschluss bilanziert. 

Den negativen Zinssatzswap bei der LandesBank Berlin hat der Konzern nach den Regelungen 

des „hedge accounting“ direkt im Eigenkapital als „Bewertungsergebnis Cash Flow Hedge“ 

erfasst. Unter Berücksichtigung latenter Steuereffekte ergab sich hieraus ein 

Bewertungsergebnis in Höhe von T€ - 2.010,8 (siehe auch unter 6.4. „Bewertungsergebnis 

Cash Flow Hedge“). Aufgrund des negativen Bewertungsergebnisses ist dieses Finanzderivat 

ebenfalls als Schuld in der Konzernbilanz ausgewiesen worden. 

Hinsichtlich ihrer Fristigkeit teilen sich die Finanzderivate zum 31. Dezember 2008 wie folgt auf: 

31.12.2008 31.12.2007 

positive negative positive negative 

beizulegende beizulegende beizulegende beizulegende 

Zeitwerte Zeitwerte Zeitwerte Zeitwerte 

T€ T€ T€ T€ 

Langfristig (> 1 Jahr) 0,0 -6.513,4 0,0 0,0 

Kurzfristig (< 1 Jahr) 0,0 -1.403,2 0,0 0,0 

0,0 -7.916,6 0,0 0,0 

6.9. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen werden zum Bilanzstichtag in Höhe von 

T€ 1.020,5 (Vorjahr: T€ 5.978,4) ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten sind mit ihren 

Rückzahlungsbeträgen bilanziert, die den beizulegenden Zeitwerten entsprechen.


- 35 - 

Die Verbindlichkeiten unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Fristigkeiten wie folgt: 

31.12.2008 31.12.2007 

T€ T€ 

Langfristig (> 1 Jahr) 0,0 0,0 

Kurzfristig (< 1 Jahr) 1.020,5 5.978,4 

1.020,5 5.978,4 

6.10. Passive latente Steuern 

Die passiven latenten Steuern sind aufgrund von temporären Differenzen zwischen den 

Zeitwerten in der IFRS - Konzernbilanz und den entsprechenden Buchwerten in der Steuerbilanz 

gebildet worden. Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2008 passive latente 

Steuerverbindlichkeiten in Höhe von T€ 361,9 (Vorjahr: T€ 7.973,5) aus. 

Im Einzelnen setzen sich die passiven latenten Steuern wie folgt zusammen: 

31.12.2008 31.12.2007 

T€ T€ 

Anlageimmobilien 0,0 7.458,3 

Datenbank 0,0 117,3 

Anleihen 361,9 397,9 

361,9 7.973,5 

Im Rahmen der Ermittlung der passiven latenten Steuern wurden die jeweils gemäß 

Gesetzeslage zum Bilanzstichtag für das Jahr der erwarteten Auflösung der 

Unterschiedsbeträge geltenden Steuersätze angewendet. 

Die passiven latenten Steuern sind in der Konzernbilanz unter den langfristigen Schulden 

ausgewiesen.


- 36 - 

6.11. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis 

besteht 

Der Konzern hat zum 31. Dezember 2008 Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit 

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, in Höhe von T€ 17.375,7 (Vorjahr: T€ 2.856,1). 

Diese setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen: 

31.12.2008 31.12.2007 

T€ T€ 

UBS Investment Bank Ltd. 375,0 459,5 

UBS Deutschland AG 84,5 0,0 

Boetzelen AG & Co. KG 3.263,9 2.373,7 

RheinMain Capital 1 GmbH 2.450,0 0,0 






Boetzelen Vermögensmanagement GmbH & Co. KG 2,3 22,9 

17.375,7 2.856,1 

Die Boetzelen AG & Co. KG, die UBS Deutschland AG sowie die „RheinMain Capital 

Gesellschaften“ waren zum Stichtag des Abschlusses gleichzeitig Gesellschafter der 

Konzernmutter. 

Die Teil der Verbindlichkeiten gegenüber der Boetzelen AG & Co. KG (T€ 1.250,0) sowie 

sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber den „RheinMain Capital Gesellschaften“ resultieren aus 

der Erhöhung des gezeichneten Kapitals um T€ 14.900,0 im Jahr 2007, welche unter einem 

Formmangel leidet (siehe hierzu die Ausführungen unter Punkt 6.2. „Gezeichnetes Kapital“). 

Korrespondierend zu diesen Verbindlichkeiten hat der Konzern mit Datum vom 8. Januar 2009 

die betroffenen Gesellschafter zur Zahlung der ausstehenden Einlagen in gleicher Höhe 

aufgefordert. 

Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, 

sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen bilanziert, die den beizulegenden Zeitwerten entsprechen.


- 37 - 

Die Verbindlichkeiten sind in der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2008 in vollem Umfang den 

kurzfristigen Schulden zugeordnet. 

6.12. Sonstige Verbindlichkeiten 

In der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2008 weist die Gesellschaft sonstige Verbindlichkeiten 

in Höhe von T€ 2.192,4 (Vorjahr: T€ 3.890,6) aus. Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten 

zum Stichtag des Konzernabschlusses im Wesentlichen kurzfristige Verbindlichkeiten. Nur in 

geringem Umfang (T€ 3,2) (Vorjahr: T€ 3,2) sind sie den langfristigen Schulden zugeordnet. 

Die kurzfristigen sonstigen Verbindlichkeiten unterteilen sich zum Stichtag des Abschlusses in: 

31.12.2008 31.12.2007 

T€ T€ 

Umsatzsteuer 379,2 212,3 

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten 

ausgewiesene Rückstellungen 456,4 2.291,9 

Verbindlichkeiten Anleihezinsen 1.282,9 1.282,8 

Noch zu übertragene Anleihen 0,0 32,0 

Sonstige 70,7 68,4 

2.189,2 3.887,4 

Die Rückstellungen sind unter den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen, da ihre 

Restunsicherheiten hinsichtlich der Schätzung der Fälligkeit und Höhe sehr gering sind. Folglich 

werden sie unter der oben genannten Position erfasst. Sie beinhalten im Schwerpunkt 

ausstehende Rechnungen, noch zu zahlende Grundsteuer und Aufsichtsratsvergütungen sowie 

Kosten der Jahresabschlusserstellung bzw. –prüfung. 

Die Verbindlichkeiten aus Anleihezinsen betreffen Zinsabgrenzungen im Zusammenhang mit 

den an die Anleihezeichner zu zahlenden Zinsen in 2009 für den Zeitraum 2008/2009. 

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Zahlungsbeträgen bilanziert, die den beizulegenden 

Zeitwerten entsprechen. 

Die sonstigen Verbindlichkeiten weisen unter Berücksichtigung der langfristigen 

Verbindlichkeiten folgende Restlaufzeiten auf:


- 38 - 

< 1 Jahr 1 - 2 Jahre 3 - 5 Jahre > 5 Jahre Gesamt 

T€ T€ T€ T€ T€ 

Sonstige Verbindlichkeiten 2.189,5 0,3 0,9 1,7 2.192,4 

6.13. Leasing 

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 gehören 88 (Vorjahr: 61) Einzelhandelsimmobilien zum 

Bestand des Konzerns. Sämtliche im Rahmen der Vermietung dieser Immobilien 

abgeschlossenen Mietverträge werden nach IFRS als Operating Leasing eingestuft. 

Entsprechend ist der Konzern Leasinggeber in allen Mietverhältnissen. Die Immobilien sind im 

Abschluss als Anlageimmobilien unter Anwendung des IAS 40 „als Finanzinvestition gehaltene 

Immobilien“ bilanziert und bewertet worden. Der Konzern erzielte im Geschäftsjahr 2008 

nahezu ausschließlich Umsätze aus der Vermietung der Einzelhandelsimmobilien. 

Im Rahmen des Operating Leasing waren zum 31. Dezember 2008 Anlageimmobilien zum 

beizulegenden Zeitwert von T€ 216.646,7 (Vorjahr: T€ 176.695,5) langfristig vermietet. 

Aus den zum Stichtag des Abschlusses bestehenden Mietverhältnissen wird die Gesellschaft 

Mindestleasingzahlungen von T€ 16.615,1 p.a. (Gesamtjahresnettomiete) vereinnahmen. Die 

abgeschlossenen Mietverträge haben in der Regel eine Mindestlaufzeit von 15 Jahren. 

2009 2010 -2013 ab 2014 

T€ T€ T€ 

künftige Mindestleasingzahlungen 16.615,1 68.819,5 169.577,5 

7. Erläuterungen zur Konzern – Gewinn- und Verlustrechnung 

7.1. Einnahmen aus der Vermietung von Anlageimmobilien 

Die Einnahmen aus der Vermietung von Anlageimmobilien beinhalten im Schwerpunkt 

Einnahmen aus der Vermietung der im Bestand des Konzerns befindlichen Einzelhandelsimmobilien. 

Im Geschäftsjahr 2008 sind Einnahmen in Höhe von T€ 14.941,4 (Vorjahr: 

T€ 6.990,6) erzielt worden. Den Einnahmen lagen im Jahr 2008 die Vermietung von 88 

Einzelhandelsimmobilien zugrunde (Vorjahr: 61 Einzelhandelsimmobilien).


- 39 - 

Die Einnahmen aus der Vermietung von Anlageimmobilien setzen sich wie folgt zusammen: 

2008 2007 

T€ T€ 

Mieterträge 14.551,1 6.829,2 

Bestandsveränderung an noch nicht 

abgerechneten Nebenkosten 390,3 161,4 

14.941,4 6.990,6 

Aus den zum Stichtag des Konzernabschlusses bestehenden Mietverhältnissen wird der 

Konzern zukünftig Mindestleasingzahlungen von T€ 16.615,1 p.a. (Gesamtjahresnettomiete) 

vereinnahmen. 

7.2. Betriebliche Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen 

Im Zusammenhang mit der Vermietung der Anlageimmobilien sind im Geschäftsjahr 2008 

Aufwendungen in Höhe von T€ 1.510,1 (Vorjahr: T€ 706,9) angefallen. Sie setzen sich wie folgt 

zusammen: 

2008 2007 

T€ T€ 

Nebenkosten 801,3 331,2 

Kostenpauschale Boetzelen AG & Co. KG 0,0 47,6 

Abschreibung 40,8 27,4 

Personalaufwendungen 178,1 170,1 

Grundsteuer 305,1 105,7 

Sonstige Aufwendungen 184,8 24,9 

1.510,1 706,9 

7.3. Abschreibungen Datenbanken 

Die Abschreibungen hinsichtlich der Datenbanken aus den Bereichen Supplier Relationship 

Management (SRM) sowie Customer Relationship Management (CRM) setzen sich wie folgt 

zusammen:


- 40 - 

2008 2007 

T€ T€ 

SRM 3.977,1 575,0 

CRM 320,0 320,0 

4.297,1 895,0 

Aufgrund der jährlichen Überprüfung der Werthaltigkeit der Datenbanken erfolgte bei der SRM 

Datenbank neben der planmäßigen Abschreibung in Höhe von T€ 575,0 eine außerplanmäßige 

Abschreibung in Höhe von T€ 3.402,1 auf einen Erinnerungswert von € 1,00. 

7.4. Verwaltungsaufwendungen 

Unter den Verwaltungsaufwendungen sind alle diejenigen Aufwendungen erfasst worden, die 

nicht direkt der Vermietung der Einzelhandelsimmobilien zugerechnet werden können, aber in 

einem mittelbaren Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Im Geschäftsjahr 2008 entstanden 

Verwaltungsaufwendungen in Höhe von T€ 1.504,2 (Vorjahr: T€ 1.387,4). 

Als Verwaltungsaufwendungen sind erfasst: 

2008 2007 

T€ T€ 

Buchführungskosten 47,0 107,3 

Personalaufwand Vorstand 565,5 283,0 

Sonstige Personalaufwendungen 873,0 695,7 

Kostenpauschale Boetzelen AG & Co. KG 0,0 252,4 


1.504,2 1.387,4 

7.5. Sonstige betriebliche Erträge 

Im Geschäftsjahr 2008 hat der Konzern „Sonstige betriebliche Erträge“ in Höhe von T€ 4.051,0 

(Vorjahr: T€ 1.102,5) erzielt. Diese setzen sich wie folgt zusammen:


- 41 - 

2008 2007 

T€ T€ 

Ausbuchung von Verbindlichkeiten 200,0 300,0 

Auflösung von Rückstellungen 382,9 16,0 

Erträge aus Finanzderivaten 1.087,5 745,0 

Erträge aus Erstattungsansprüchen 1.812,3 0,0 

Sonstige Erträge 568,3 41,5 

4.051,0 1.102,5 

Die Erträge aus Finanzderivaten resultieren aus Zinssatzswaps sowie Optionen auf 

Zinssatzswaps, die der Konzern im Jahr 2008 abgeschlossen hat. 

Zwei Zinssatzswaps in Höhe von insgesamt T€ 100.000,0 hatte der Konzern im 

Zusammenhang mit einem Kreditrahmenvertrag zwischen dem Konzern und der Corealcredit 

Bank AG, Frankfurt a.M über insgesamt T€ 128.000,0 abgeschlossen. Beide Zinssatzswaps 

wurden im Jahr 2008 abgeschlossen. Aufgrund des reduzierten Kreditvolumens bei der 

Corealcredit Bank hat der Konzern diese Zinssatzswaps im Jahr 2008 wieder geschlossen. 

Insgesamt resultiert aus diesen Zinssatzswaps ein Ertrag in Höhe von T€ 581,5. 

Darauf hin hat der Konzern mit der Corealcredit Bank Optionen auf Zinssatzswaps vereinbart. 

Von diesen Optionen haben jeweils zwei einen Bezugsbetrag von T€ 25.000,0 bzw. 

T€ 75.000,0. Sämtliche Optionen wurden im Geschäftsjahr 2008 wieder aufgelöst. Aus diesen 

Optionskontrakten erzielte der Konzern einen Ertrag in Höhe von T€ 506,0. Diesem Ertrag 

stehen Aufwendungen in Höhe von T€ 68,0 gegenüber, die unter der Position „Sonstige 

betriebliche Aufwendungen“ erfasst wurden. 

Die Erträge aus Erstattungsansprüchen betreffen Ausgleichsansprüche des Konzerns im 

Zusammenhang mit zuviel gezahlten Entgelten für Dienstleistungen in den Jahren 2006 und 

2007.


- 42 - 

7.6. Sonstige betriebliche Aufwendungen 

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: 

2008 2007 

T€ T€ 

Kosten Jahresabschlusserstellung 

und - prüfung 183,9 123,2 

Rechts- und Beratungskosten 808,5 588,4 

Kosten Börsengang 0,0 1.357,2 

Kosten Kapitalerhöhung 0,0 27,0 

Werbekosten 68,5 112,2 

Verluste aus Anlagenabgängen 1.043,1 0,0 

Kosten für nicht durchgeführte 

Investitionen 0,0 156,7 

Miete 133,4 137,9 

Aufwendungen aus Kursdifferenzen 0,0 84,4 

Erhöhung Einzelwertberichtigungen 1.010,6 46,2 


3.611,8 2.915,8 

Im Geschäftsjahr 2008 hat der Konzern Kaufverträge bezüglich Anlageimmobilien 

rückabgewickelt. Die für diese Objekte bereits geleisteten Anzahlungen werden überwiegend an 

den Konzern zurückerstattet. Aus diesen Rückabwicklungen ist dem Konzern ein Verlust aus 

Anlagenabgängen in Höhe von T€ 1.042,4 entstanden. 

7.7. Nicht realisierte Gewinne/ Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert 

Sämtliche sich im Eigentum der Gesellschaft befindlichen Einzelhandelsimmobilien stellen 

Anlageimmobilien dar und sind im Konzernabschluss des Konzerns gemäß IAS 40 „als 

Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ bilanziert. 



Wertveränderungen haben somit Auswirkungen auf das Ergebnis des Konzerns.


- 43 - 

Zum Stichtag des Konzernabschlusses umfasste der Bestand an Anlageimmobilien 88 Objekte 

(Vorjahr: 61 Objekte). Aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert gemäß IAS 40 ergaben 

sich zum 31. Dezember 2008 sowohl Zuschreibungen als auch Abwertungen zwecks 

Anpassung an die beizulegenden Zeitwerte der Objekte. Zuschreibung erfolgten in Höhe von 

T€ 247,6 (Vorjahr: T€ 12.753,9). Abwertungen ergaben sich zum 31. Dezember 2008 in Höhe 

von T€ 33.796,6 (Vorjahr: T€ 0,0). 

In der IFRS- Gewinn- und Verlustrechnungen sind die Zuschreibungen und Abwertungen 

separat unter den Positionen „Nicht realisierte Gewinne aus der Bewertung zum beizulegenden 

Zeitwert“ (Zuschreibungen) sowie „Nicht realisierte Verluste aus der Bewertung zum 

beizulegenden Zeitwert“ (Abwertungen) ausgewiesen. 

Die Entwicklung der Anlageimmobilien wird aus dem den Anhang beigefügten Anlagenspiegel 

des Konzerns ersichtlich. 

7.8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 

Die Position „Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ belief sich im Geschäftsjahr 2008 auf 

T€ 1.353,2 gegenüber T€ 1.797,8 des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Die sonstigen Zinsen 

und ähnliche Erträge setzen sich wie folgt zusammen: 

2008 2007 

T€ T€ 

Festgeldzinsen 1.353,0 1.731,4 

Stückzinsen Anleihen 0,0 63,6 

Sonstiges 0,2 2,8 

1.353,2 1.797,8


- 44 - 

7.9. Wertänderungen Derivate 

Zum Stichtag des Konzernabschlusses hat der Konzern einen Zinssatzswap mit der 

Corealcredit Bank zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken erfolgswirksam (T€ 4.985,3) unter 

dieser Position erfasst (siehe Punkt 6.8. „Finanzderivate“). 

7.10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

Unter den „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ sind im Jahr 2008 erfasst: 

2008 2007 

T€ T€ 

Anleihezinsen 4.100,0 3.981,9 

Zinsen aus Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 7.596,7 3.383,5 

Finanzierungskosten 1.198,4 1.067,7 

Sonstiges 0,7 199,0 

12.895,8 8.632,1 

Von den ausgewiesenen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen resultieren zum Stichtag des 

Konzernabschlusses T€ 612,3 (Vorjahr: T€ 730,6) aus Unternehmen, mit denen ein 

Beteiligungsverhältnis besteht. 

7.11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (Ertrag/Aufwand) 

Unter den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind im vorliegenden Konzernabschluss 

ausschließlich Erträge aus latenten Steuern erfasst. Im Einzelnen setzt sich die Position wie 

folgt zusammen:


- 45 - 

2008 2007 

T€ T€ 

Aktive latente Steuern -5.186,4 -435,6 

Passive latente Steuern -7.611,6 4.024,1 

-12.798,0 3.588,5 

(Ertrag) (Aufwand) 

Die Veränderung der aktiven latenten Steuern resultiert im Schwerpunkt aus der Veränderung 

der steuerlichen Verlustvorträge, welche der Konzern in zukünftigen Perioden im Rahmen der 

tatsächlichen Steuerermittlung nutzen kann. 

Die Reduzierung der passiven latenten Steuern beruht im Wesentlichen auf der Bewertung der 

Anlageimmobilien mit dem beizulegenden Zeitwert und der daraus resultierenden temporären 

Differenz zur Steuerbilanz. Zum Stichtag des Konzernabschlusses wurden 88 Anlageimmobilien 

(Vorjahr: 61 Anlageimmobilien) mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei nahezu alle 

Anlageimmobilien einer Abwertung unterlagen. Hierdurch reduzierte sich die temporäre 

Differenz zur Steuerbilanz. 

Steuerliche Überleitungsrechnung 

Die steuerliche Überleitungsrechnung erläutert die Relation zwischen dem effektiven Steueraufwand 

und dem erwarteten Steueraufwand, der sich aus dem IFRS - Abschluss des 

Konzerns durch Anwendung eines Ertragsteuersatzes von 31,4 % (Vorjahr: 31,4 %) ergibt. Der 

Steuersatz setzt sich zusammen aus 15,0 % Körperschaftsteuer, 5,5 % Solidaritätszuschlag 

sowie 15,6 % Gewerbesteuer.


- 46 - 

Der effektive Steuersatz ermittelt sich wie folgt: 

2008 2007 

T€ T€ 

IFRS-Konzernjahresergebnis vor Ertragsteuern -42.007,6 8.103,3 

Erwarteter Ertragsteueraufwand -13.190,4 2.544,4 

Gewerbesteuereffekte 432,3 557,0 

Steuereffekt Anpassung Verlustvortrag -49,6 872,2 

Steuereffekt aus Verrechnung von 

Kosten der Eigenkapitalbeschaffung 0,0 0,0 

Auswirkungen nicht abziehbare Aufwendungen 11,7 0,0 

Steuereffekt Unternehmensteuerreform 2008 0,0 -382,1 

Sonstiges -2,0 -3,0 

Effektiver Steueraufwand -12.798,0 3.588,5 

Effektiver Steuersatz (in %) 30,47 44,28 

8. Sonstige Erläuterungen 

Segmentberichterstattung 

Die zentrale Tätigkeit des Konzerns im Geschäftsjahr 2008 war der Erwerb und die Vermietung 

von Einzelhandelsimmobilien. Der Konzern erzielt nahezu ausschließlich seine Einnahmen aus 

dieser Tätigkeit. Des Weiteren erstreckt sich die Tätigkeit des Konzerns ausschließlich auf das 

Inland. Insofern liegt ein „Ein-Segment-Konzern“ vor. 

Finanzrisikomanagement 

Der Konzern ist aufgrund seiner Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken 

ausgesetzt. Hierbei handelt es sich im Schwerpunkt um Kredit-, Liquiditäts- und Marktrisiken. 

Der Konzern begegnet diesen finanziellen Risiken mit einem Finanzmanagement, dessen Ziel 

die Minimierung der Risiken ist.


- 47 - 

Aufgrund des Geschäftsmodells liegen die wesentlichen Risiken im Mietausfallrisiko, Liquiditätsund 

im Zinsänderungsrisiko. Hieraus resultiert als ein Teil der Unternehmensstrategie 

folgendes: Ausschließlich Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern, möglichst langfristige 

Finanzierungsverträge und Absicherung der Zinsrisiken durch entsprechende Instrumente. 

Kreditrisiken 

Das Mietausfallrisiko wird begrenzt durch langfristige Mietverträge mit besonders 

bonitätsstarken Mietern aus der Lebensmitteleinzelhandelsbranche. Die durchschnittliche 

Restmietlaufzeit der Ankermieter lag zum 31.12.2008 bei über 11 Jahren. 

Des Weiteren reduziert der Konzern das Mietausfallrisiko durch den Erwerb von 

Einzelhandelsimmobilien auf der Grundlage konkret definierter Investitionskriterien. So wird z.B. 

der Mikro- und Makrolage eines Objektes eine hohe Bedeutung zugemessen. Hervorzuheben 

ist ebenfalls, dass das Immobilienportfolio breit gestreut ist. Die Abhängigkeit von einzelnen 

Mietern und Regionen ist dadurch deutlich reduziert. Das maximale Kreditausfallrisiko drückt 

sich im Buchwert der Forderungen aus. In diesem Zusammenhang verweisen wir auf den Punkt 

5.6. „Forderungen“ in diesem Anhang. 

Im Rahmen des mit der Corealcredit Bank bestehenden Kreditvertrages hat die Gesellschaft 

Mindestkapitalanforderungen mit dieser vereinbart. Demnach dürfen die liquiden Mittel des 

Darlehennehmers ein Volumen von 2,5 % der Bilanzsumme des Darlehennehmers nicht 

unterschreiten. Die Erfüllung dieser Bedingung wird seitens des Unternehmens laufend 

überwacht. Sie war im Jahr 2008 stets erfüllt. 

Des Weiteren hat der Darlehensnehmer während der Laufzeit des Darlehens eine 

Zinsdeckungsquote (= Verhältnis zwischen den Netto-Kaltmieteinnahmen abzüglich 

Bewirtschaftungskosten und dem Zinsdienst während des jeweiligen Berechnungszeitraumes) 

von mindestens 140 %, eine Kapitaldienstdeckungsquote (= Verhältnis zwischen den Netto- 

Kaltmieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten und dem Kapitaldienst während des 

jeweiligen Berechnungszeitraumes) von mindestens 103 % sowie einen Auslauf Marktwert (= 

Verhältnis zwischen dem zum Berechnungszeitpunkt ausstehenden Darlehensbetrag und dem 

neuesten Marktwert der Grundstücke, wie er im neuesten Wertgutachten festgestellt wurde) von 

nicht mehr als 76 % einzuhalten. Die Erfüllung dieser Bedingungen wird seitens des 

Unternehmens laufend überwacht.


- 48 - 

Liquiditätsrisiken 

Die Boetzelen Real Estate AG verfügt über eine integrierte Liquiditäts- und Ergebnisplanung. Es 

existiert sowohl eine zwei Jahresplanung als auch eine Quartalsplanung. 

Die Quartalsplanung wird mit den Ist-Ergebnissen abgeglichen und roulierend angepasst. Die 

Kaufpreiszahlungen werden in einer „Marktliste“ erfasst. Damit verknüpft ist eine 

Finanzierungsdatenbank. Mit diesen Tools werden alle kontrahierten Märkte erfasst nach 

Kaufpreiszahlungen in Höhe und Zeitpunkt und mit den bestehenden Kreditlinien verbunden. 

Diese Informationen laufen wiederum in die Liquiditätsplanung ein. Die Gesellschaft ist der 

Meinung, dass sie mit den entsprechenden Tools über ein ausreichendes 

Risikomanagementsystem verfügt. 

Für sämtliche 88 zum 31.12.2008 bilanzierten Objekte bestand zum Bilanzstichtag eine 

Finanzierungszusage. Bis auf die Finanzierung der Corealcredit Bank AG sind alle 

Finanzierungen langfristig mit einer Laufzeit zwischen 7 und 10 Jahren. Ein Risiko besteht 

darin, dass die Corealcredit Bank AG die bestehende Kreditlinie zum 30.06.2009 nicht 

verlängert. Die Gesellschaft verfügt über umfangreiche Kontakte zu Banken und hat in der 

Vergangenheit stets bewiesen, langfristige Finanzierungszusagen zu erhalten. 

Das Cash Management wird zentral über die Boetzelen Real Estate AG geführt. Die 

Gesellschaft verfügt über ausreichend liquide Mittel. Die liquiden Mittel werden ausschließlich in 

Form von Tages- und Monatsgeldern bei bonitätsstarken Banken angelegt. 

Marktrisiken 

Zinsrisiken treten durch marktbedingte Schwankungen der Zinssätze auf. Sie wirken sich 

insbesondere auf die Zinsaufwendungen aus. Bei dem Konzern bestehen zum Stichtag des 

Abschlusses festverzinsliche Bankverbindlichkeiten (T€ 46.044,4) sowie variabel verzinsliche 

Bankverbindlichkeiten kombiniert mit einem Zinsbegrenzungsgeschäft (T€ 68.296,0), mit 

Laufzeiten bis zu den Jahren 2015 bis 2017 sowie variabel verzinsliche Bankverbindlichkeiten 

(T€ 43.572,9), die kurzfristig sind und somit den Auswirkungen von Zinsschwankungen 

unterliegen. 

Das Zinsänderungsrisiko wurde zum einen begrenzt durch langlaufende Anleihen und 

Darlehen. Zum anderen wurden für die mit der Corealcredit Bank in 2007 vereinbarte Kreditlinie


- 49 - 

ein Zinssatzswaps über T€ 75.000 abgeschlossen. Der Zinssatzswap hat eine Laufzeit von 7 

Jahre (bis 2015) mit einem Festzinssatz von 4,42%. Im November 2008 wurde die Kreditlinie 

mit einer reduzierten Inanspruchnahme von T€ 51.000 bis zum 30.06.2009 verlängert. Auf 

Grund der Reduzierung des Darlehensbetrags wird ein Teilbetrag des Zinssatzswaps in Höhe 

von T€ 24.000 derzeit nicht mehr benötigt. Vor dem Hintergrund des zum Jahresende deutlich 

gefallenen Zinsniveaus wäre die Auflösung des nicht mehr benötigten Teilbetrags mit einem 

zahlungswirksamen Aufwand verbunden. Die Gesellschaft hat den Zinssatzswap zum 

31.12.2008 nicht aufgelöst. Daraus resultiert, dass die Gesellschaft monatlich den 

Differenzbetrag zwischen dem 1-Monats-Euribor und dem Swapsatz (4,42%) zu zahlen hat. Bei 

einem angenommen durchschnittlichen Zinssatz von 2,00% (1-Monats-Euribor) würde daraus 

eine jährliche Zinsbelastung von ca. T€ 581 resultieren. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass 

die Boetzelen Real Estate AG aktuell bei einer 0,5%igen Veränderung des Zinssatzes eine 

Veränderung des Swaps von ca. 2 Mio. € erfolgswirksam zu erfassen hätte. Die Schätzung 

dieses Betrages erfolgte mit Hilfe einer Barwertmethode unter der Annahme eines 

Kalkulationszinssatzes von 5%. Dem steht allerdings der Zinsaufwand gegenüber, der sich in 

Bezug auf das in Anspruch genommene Darlehen kompensatorisch entwickeln würde. 

Zur Zinsabsicherung eines langfristigen Kredits mit der BerlinHyp über EUR 69,35 Mio. hat die 

Gesellschaft ebenfalls einen Zinssatzswap mit einer Laufzeit von sieben Jahren (bis 

31.03.2015) mit der Landesbank Berlin abgeschlossen. Der Zinssatz beträgt 4,07%. 

Zinsänderungen wirken sich aufgrund der Bilanzierung als Sicherungsgeschäft im Eigenkapital 

der Boetzelen Real Estate AG aus. Aktuell hat eine 0,5%ige Veränderung des Zinssatzes eine 

Veränderung des Swaps von ca. 1,8 Mio. € zur Folge. Die Schätzung dieses Betrages erfolgte 

ebenfalls mit Hilfe einer Barwertmethode unter der Annahme eines Kalkulationszinssatzes von 

5%. 

Das langfristige Zinsänderungsrisiko wird im Rahmen der Finanzierungsstrategie durch 

Zinssatzswaps weitestgehend reduziert. Auf Grund der Finanzierungsstruktur kann nicht 

ausgeschlossen werden, dass bei einer ausbleibenden Anschlussprolongation bei kurzfristigen 

Kreditlinien nicht nur die Refinanzierung ausfallen kann sondern auch durch die langfristige 

Zinsabsicherung durch Zinssatzswaps ein erheblicher Verlust durch den vorzeitigen Verkauf der 

Zinssatzswaps zum Marktzinsniveau eintreten kann. Ferner besteht das Risiko auch bei einer 

vorzeitigen Tilgung von Darlehen vor Laufzeitende der korrespondierenden Zinssatzswaps. Aus 

Sicht der Gesellschaft überwiegen allerdings die Vorteile einer mittel- bis langfristigen 

Zinsabsicherung durch Zinssatzswaps. Die Gesellschaft ist damit hinreichend abgesichert vor 

einem Zinsanstieg, so dass eine hohe Planungssicherheit gegeben ist. Sollte das Zinsniveau


- 50 - 

steigen, könnten darüber hinaus Gewinne aus den Zinssatzswaps entstehen und realisiert 

werden. 

Nettogewinne und –verluste gem. IFRS 7 

Aus den zum 31. Dezember 2008 bilanzierten finanziellen Vermögenswerten und 

Verbindlichkeiten ergeben sich folgende Nettogewinne und –verluste (-): 

aus Bewertung aus 

aus Bewertung Wert- aus 

Nettoergebnis 

Zinsen fair value berichtigungen Abgängen 2008 2007 

T€ T€ T€ T€ T€ T€ 

Kredite und Forderungen 1.353,0 0,0 -1.010,6 13,9 356,3 1.685,2 

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert 

bewertete finanzielle Verbindlichkeiten 0,0 -4.985,3 0,0 0,0 -4.985,3 0,0 

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten -13.019,8 0,0 0,0 582,9 -12.436,9 -8.315,1 

Angaben zur Konzern - Kapitalflussrechnung 

Die Konzern - Kapitalflussrechnung ist in Übereinstimmung mit den Bestimmungen von IAS 7 

erstellt. In der Kapitalflussrechnung sind die Zahlungsströme in die Bereiche Cash Flow aus 

laufender Geschäftstätigkeit, Cash Flow aus Investitionstätigkeit und Cash Flow aus 

Finanzierungstätigkeit aufgeteilt. Die Ermittlung des Cash Flow aus der laufenden 

Geschäftstätigkeit erfolgt nach der indirekten Methode. 

Der Finanzmittelbestand beinhaltet nur das in der Bilanz ausgewiesene Barvermögen.


- 51 - 

Im Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit sind die nicht zahlungswirksamen 

operativen Aufwendungen und Erträge sowie die Zuschreibung und Abwertungen auf die 

Anlageimmobilien (T€ 40.268,3), die nicht realisierten Verluste aus derivativen 

Finanzinstrumenten (T€ 4.985,3) sowie die Veränderung der latenten Steuern (T€ -12.798,0) 

eliminiert. Er enthält Zinsen und ähnliche Aufwendungen in Höhe von T€ 12.895,8. 

Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit enthält im Schwerpunkt die finanzwirksamen 

Investitionen in die Anlageimmobilien. 

Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet im Wesentlichen die Einzahlungen aus 

der Aufnahme von Bankdarlehen die Tilgung von Bankdarlehen. 

Insgesamt schließt die Konzern – Kapitalflussrechnung mit einem Finanzmittelbestand (Barvermögen) 

zum 31. Dezember 2008 in Höhe von T€ 14.093,8 ab. 

Im Einzelnen verweisen wir auf die Konzern - Kapitalflussrechnung zum 31. Dezember 2008 

der Gesellschaft nach IFRS. 

Eigenkapitalveränderungsrechnung 

Bezüglich der Veränderungen der einzelnen Eigenkapitalpositionen verweisen wir auf die 

Eigenkapitalveränderungsrechnung zum 31. Dezember 2008 der Gesellschaft. 

Das Eigenkapital des Konzerns beträgt zum Bilanzstichtag T€ 730,1 (Vorjahr: T€ 46.850,5). 

Geschäftsvorfälle mit nahe stehenden Unternehmen und Personen 

Zu den nahe stehenden Unternehmen des Konzerns zählen diejenigen Unternehmen, mit 

denen die Gesellschaft einen Konzernverbund bildet oder an denen sie eine Beteiligung hält, 

die ihr eine maßgebliche Einflussnahme auf die Geschäftspolitik des Beteiligungsunternehmens 

ermöglicht. Des Weiteren zählen diejenigen Unternehmen zu den nahe stehenden 

Unternehmen, auf die der Vorstand der Gesellschaft bzw. deren nahe Familienangehörige 

einen maßgeblichen Einfluss ausüben können oder an denen sie einen wesentlichen 

Stimmrechtsanteil halten.


- 52 - 

Zu den der Gesellschaft nahe stehenden Personen zählt der Vorstand und der Aufsichtsrat 

einschließlich ihrer nahen Familienangehörigen. 

Zu den nahe stehenden Unternehmen des Konzerns zählten im Geschäftsjahr 2008: 

- Boetzelen AG, 

- Boetzelen AG & Co. KG, 

- Boetzelen Hypothekenmanagement AG, 

- Boetzelen Vermögensmanagement GmbH & Co. KG, 

- BOETZELEN Haus- und Vermögensverwaltung GmbH, 

- BOETZELEN Grundbesitz OHG, 

- Boetzelen Verwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, 

- Wertheim & Co. Inc., 

- Ferdinand Roselt Vermögensverwaltung GmbH, 

- Boetzelen Property Securisation GmbH, 

- RheinMainCapital 1 GmbH, 







- RheinMainCapital Holding GmbH, 

- RheinMainCapital 7 Aquisition GmbH & Co. KG 

- UBS AG sowie 

- Ziems & Partner Unternehmensberater.


- 53 - 

Anteilsbesitz des Vorstandes und dem Vorstand nahe stehenden Personen 

Aus dem Vorstand der Gesellschaft hielt Herr Dusan R. Rajcic (ausgeschieden am 

19. November 2008) im Geschäftsjahr 2008 unmittelbar bzw. mittelbar an den oben genannten 

nahe stehenden Unternehmen folgende Anteile: 

- Ferdinand Roselt Vermögensverwaltung GmbH (unmittelbar 100%), 

- Boetzelen AG (mittelbar 100%), 

- Boetzelen AG & Co. KG (unmittelbar 100% als alleiniger Kommanditist), 

- Boetzelen Hypothekenmanagement AG (unmittelbar 100%), 

- Boetzelen Vermögensmanagement GmbH & Co. KG (mittelbar 92,05% über die 

Boetzelen AG & Co. KG, die Wertheim & Co. Inc. sowie die Boetzelen 

Verwaltungsgesellschaft mbH), 

- BOETZELEN Haus- und Vermögensverwaltung GmbH (mittelbar 100% über die 

Boetzelen AG), 

- BOETZELEN Grundbesitz OHG (mittelbar 92,05% über die Boetzelen 

Vermögensmanagement GmbH & Co. KG), 

- Boetzelen Verwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung (unmittelbar 100%), 

- Wertheim & Co. Inc. (unmittelbar 100%), 

- Boetzelen Property Securisation GmbH (mittelbar 100% über die Boetzelen AG), 

- RheinMainCapital Holding GmbH (mittelbar 100% über die Boetzelen AG & Co. KG), 

- RheinMainCapital 1 GmbH (mittelbar 100% über die RheinMainCapital Holding GmbH), 






- RheinMainCapital 7 GmbH (mittelbar 94% über die Boetzelen AG) sowie 

- RheinMainCapital 7 Aquisition GmbH & Co. KG (unmittelbar 99,47% sowie mittelbar 

0,53% über die RheinMainCapital Holding GmbH).


- 54 - 

Verträge und Geschäftsbeziehungen zwischen dem Konzern und den nahe stehenden 

Unternehmen bzw. Personen 

Zwischen dem Konzern und den nahe stehenden Unternehmen bzw. Personen bestanden im 

Geschäftsjahr 2008 folgende Verträge bzw. Geschäftsvorfälle: 

- Vertrag über die Verrechnung von Forderungen mit der Boetzelen AG & Co. KG 

- Provisionsrückforderung (T€ 1.902,0) (Vorjahr: T€ 0,0), davon wertberichtigt 

(T€ 990,0) (Vorjahr: T€ 0,0), 

- Weiterberechnung Personalkosten (T€ 140,6) (Vorjahr: T€ 0,0), 

- Weiterberechnung Kfz-Kosten (T€ 2,1) (Vorjahr: T€ 0,0), 

- Darlehensvertrag mit der Boetzelen AG & Co. KG, 

- Vertrag über einen Forderungsverzicht mit Besserungsschein mit der Boetzelen AG & 

Co. KG ( T€ 4.600,0), davon noch zu leisten (T€ 2.100,0) (Vorjahr: T€ 2.300,0), 

- Mietvertrag mit der Boetzelen Vermögensmanagement GmbH & Co. KG (T€ 158,5) 

(Vorjahr: T€ 118,9), 

- Verträge über die Vorstandstätigkeit mit Herrn Dusan R. Rajcic, Herrn Volker Kempf und 

Herrn Karl F. Hunold (siehe hierzu auch unter 8. Sonstige Erläuterungen: „Vorstand und 

Aufsichtsrat der Boetzelen Real Estate AG“), 

- Vereinbarung mit der Boetzelen AG & Co. KG über die Erbringung von 

Verwaltungsleistungen, 

- Vereinbarung mit der Boetzelen AG & Co. KG über den Vertrieb der 

Hypothekenanleihen der Boetzelen Real Estate AG sowie 

- Vereinbarung mit UBS Investment Bank Ltd. über die Erbringung von Finanzberatungen 

und sonstigen Dienstleistungen im Zusammenhang mit der geplanten Börseneinführung 

der Boetzelen Real Estate AG. 

Neben den oben aufgeführten Verträgen und Geschäftsbeziehungen hat der Konzern 

verschiedene weitere Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen bzw. Personen durchgeführt 

(z.B. Mietvertrag, Übertragung von Vermögensgegenständen, Erwerb von Anleihen, 

Übernahme von Dienstleistungen), für die die Zustimmungen des Aufsichtsrates nicht vorliegen 

und es sich somit um schwebend unwirksame Rechtsgeschäfte handelt. In diesem 

Zusammenhang hat der Konzern zum 31. Dezember 2008 eine Rückzahlungsanspruch aus 

zuviel gezahlten Dienstleistungsentgelten für die Jahre 2006 und 2007 gegenüber dem 

ausgeschiedenen Vorstandsmitglied, Herrn Dusan R. Rajcic, geltend gemacht.


- 55 - 

Vorstand und Aufsichtsrat der Boetzelen Real Estate AG 

Im Geschäftsjahr 2008 gehörten Herr Dusan R. Rajcic (Vorstandsvorsitzender) (ausgeschieden 

am 19. November 2008), Herr Volker Kempf (Vorstand Finanzen und Controlling) sowie Herr 

Karl F. Hunold (Vorstand operatives Geschäft) dem Vorstand der Konzernmutter an. Die 

Vorstandsvergütung betrug im Jahr 2008 T€ 565,5 (Vorjahr: T€ 283,0). 

Mitglieder des Aufsichtsrates waren im Geschäftsjahr 2008: 

Herr Martin Kölsch (Vorsitzender, ausgeschieden am 21. August 2008), 

Herr Dr. Alexander Loos (Vorsitzender seit dem 21. August 2008), 

Herr Ulrich Voigt, 

Herr Hans Joachim Ziems (seit dem 21. August 2008). 

Im Geschäftsjahr 2008 hat der Aufsichtsrat Bezüge in Höhe von insgesamt T€ 70,0 (Vorjahr: 

T€ 42,8) erhalten. 

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen 

Haftungsverhältnisse, die für die Beurteilung der Finanzlage des Konzerns von Bedeutung sind, 

haben sich zum 31. Dezember 2008 nicht ergeben. 

Finanzielle Verpflichtungen bestehen zum 31. Dezember 2008 aus zwei Grundstückskaufverträgen 

in Höhe von T€ 11.941,0. 

Des Weiteren bestehen zum 31. Dezember 2008 finanzielle Verpflichtungen aus diversen 

Leasingverträgen bezüglich PKW’s und Kopierern. Sie bestehen in folgender Höhe: 

2009 2010 - 2013 ab 2014 

T€ T€ T€ 

43,3 79,7 0,0


- 56 - 

Mitarbeiter 

Zum 31. Dezember 2008 beschäftigte der Konzern 10 Arbeitnehmer und 2 Vorstandsmitglieder. 

Der Personalaufwand betrug im Geschäftsjahr 2008 insgesamt T€ 1.682,9 (Vorjahr: T€ 978,7). 

Die operativen Tätigkeiten des Konzerns wie der Erwerb, die Verwaltung und die Vermietung 

der Einzelhandelsimmobilien sowie die Emission der Anleihen erbringt der Konzern seit dem 

1. April 2007 mittels eigenen Personals. 

Sonstige Angaben 

Die Konzernmutter, die Boetzelen Real Estate AG, nimmt durch die von ihr ausgegebenen 

Anleihen einen organisierten Markt im Sinne von § 2 Abs. 5 Wertpapierhandelsgesetz (WPHG) 

in Anspruch. 

Die Honorare für Abschlussprüfer beliefen sich im Jahr 2008 auf: 

2008 

T€ 

Jahres- und Konzernabschlussprüfung 80,0 

Steuerberatung 30,3 

Sonstige Bestätigungsleistungen 26,9 

137,2


- 57 - 

Erklärung des Vorstandes der Boetzelen Real Estate AG 

Der Vorstand der Boetzelen Real Estate AG trägt die Verantwortung für die Aufstellung, die 

Vollständigkeit und die Richtigkeit des IFRS – Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2008. 

Der IFRS – Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit sämtlichen am Abschlussstichtag 

gültigen, vom IASB formulierten International Financial Reporting Standards (IFRS) unter 

Berücksichtigung der vom International Financial Reporting Commitee (IFRIC) herausgegebenen 

Interpretationen erstellt. 

Der IFRS – Abschluss zum 31. Dezember 2008 der Boetzelen Real Estate AG wurde am 

24. April 2009 vom Vorstand der Gesellschaft zur Veröffentlichung freigegeben. 

Düsseldorf, den 30. März 2009 

Volker Kempf 

Vorstand Finanzen und Controlling 

der Boetzelen Real Estate AG 

Karl F. Hunold 

Vorstand operatives Geschäft 

der Boetzelen Real Estate AG

Boetzelen Real Estate AG, Düseldorf 

- 58 - 

Anlage zum Anhang 

Anlagenspiegel des Konzerns zum 31. Dezember 2008 

Anschaffungs- und Herstellungskosten 

Abschreibungen 

Buchwerte 

A= außerpl. 

Abschreibung Rest- Rest- 

Stand Umbuchung/ Stand Stand Abschreibungen Stand buchwerte buchwerte 

Posten des Anlagevermögens 1.1.2008 Zugang Abgang 31.12.2008 1.1.2008 lfd. Jahr Abgang 31.12.2008 31.12.2008 31.12.2007 

€ € € € € € € € € € 

I. Immaterielle Vermögenswerte 

Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte 

und ähnliche Rechte und Werte sowie =A 3.402.082,33 

Lizenzen an solchen Rechten und Werten 6.242.257,91 0,00 0,00 6.242.257,91 983.032,58 913.514,00 0,00 5.298.628,91 943.629,00 5.259.225,33 

6.242.257,91 0,00 0,00 6.242.257,91 983.032,58 4.315.596,33 0,00 5.298.628,91 943.629,00 5.259.225,33 

II. Sachanlagen 


Geschäftsausstattung 59.866,67 1.923,52 660,00 61.130,19 14.544,67 22.292,52 0,00 36.837,19 24.293,00 45.322,00 

59.866,67 1.923,52 660,00 61.130,19 14.544,67 22.292,52 0,00 36.837,19 24.293,00 45.322,00 

=A 33.796.581,87 

III. Anlageimmobilien 186.170.412,95 61.943.766,24 -8.897.664,63 239.216.514,56 -12.753.950,48 -247.575,94 0,00 20.795.055,45 218.421.459,11 198.924.363,43 

1) 

186.170.412,95 61.943.766,24 -8.897.664,63 239.216.514,56 -12.753.950,48 33.549.005,93 0,00 20.795.055,45 218.421.459,11 198.924.363,43 

192.472.537,53 61.945.689,76 -8.897.004,63 245.519.902,66 -11.756.373,23 37.886.894,78 0,00 26.130.521,55 219.389.381,11 204.228.910,76 

1) 

Bei der Zuschreibung/Abwertung handelt es sich um die Anpassung an den beizulegenden Zeitwert gem. IAS 40. 

Anlagenspiegel des Konzerns zum 31. Dezember 2007 

Anschaffungs- und Herstellungskosten 

Abschreibungen 

Buchwerte 

Rest- 

Rest- 

Stand Stand Stand Abschreibungen Stand buchwerte buchwerte 

Posten des Anlagevermögens 1.1.2007 Zugang Abgang 31.12.2007 1.1.2007 lfd. Jahr Abgang 31.12.2007 31.12.2007 31.12.2006 

€ € € € € € € € € € 

I. Immaterielle Vermögenswerte 

Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte 

und ähnliche Rechte und Werte sowie 

Lizenzen an solchen Rechten und Werten 6.206.239,16 36.018,75 0,00 6.242.257,91 75.428,83 907.603,75 0,00 983.032,58 5.259.225,33 6.130.810,33 

II. Sachanlagen 6.206.239,16 36.018,75 0,00 6.242.257,91 75.428,83 907.603,75 0,00 983.032,58 5.259.225,33 6.130.810,33 


Geschäftsausstattung 0,00 62.630,18 2.763,51 59.866,67 0,00 16.225,18 1.680,51 14.544,67 45.322,00 0,00 

0,00 62.630,18 2.763,51 59.866,67 0,00 16.225,18 1.680,51 14.544,67 45.322,00 0,00 

III. Anlageimmobilien 59.804.929,04 126.365.483,91 0,00 186.170.412,95 0,00 

1) 

-12.753.950,48 0,00 -12.753.950,48 198.924.363,43 59.804.929,04 

IV. Finanzanlagen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 

66.011.168,20 126.464.132,84 2.763,51 192.472.537,53 75.428,83 -11.830.121,55 1.680,51 -11.756.373,23 204.228.910,76 65.935.739,37 

1) 

Bei der Zuschreibung handelt es sich um die Anpassung an den beizulegenden Zeitwert gem. IAS 40.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 

Wir haben den von der Boetzelen Real Estate, Düsseldorf aufgestellten Konzernabschluss 

– bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung 

und Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das 

Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Aufstellung von 

Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden 

sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen 

Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter 

der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten 

Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht 

abzugeben. 

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der 

vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen 

und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung 

des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger 

Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes 

der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender 

Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die 

Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche 

Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. 

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen 

internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss 

und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die 

Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss 

einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, 

der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der 

wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der 

Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind 

der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für 

unsere Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse 

entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, 

und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen 

Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen 

Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, 

vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns 

und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“ 

Ohne diese Beurteilung einzuschränken, weisen wir auf die Ausführungen im Konzernlagebericht 

hin. Dort ist insbesondere im Abschnitt „Risikobericht“ ausgeführt, 

dass ein Nichtzustandekommen der Anschlussfinanzierung einer zum 30.06.2009 

auslaufenden Bankfinanzierung zu negativen Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit 

sowie auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens und ggf. 

zu einer Gefährdung der Unternehmensfortführung führen kann. Wir weisen darauf 

hin, dass eine Refinanzierung des Kreditbetrags erforderlich ist, um eine ausreichende 

Finanzierung des Geschäftsbetriebes der Boetzelen Real Estate AG, 

Düsseldorf nach dem 30.06.2009 zu gewährleisten. 

Düsseldorf, den 06. April 2009 

Warth & Klein GmbH 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Michael Häger 

Wirtschaftsprüfer 

Dr. Jens W. Brune 

Wirtschaftsprüfer 

Bei Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses und/oder des Konzernlageberichts in einer von 

der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es 

zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere 

Prüfung hingewiesen wird; wir weisen insbesondere auf § 328 HGB hin.

Konzernlagebericht 

für das 

Geschäftsjahr 2008 

der 


Düsseldorf

1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen 

1.1. Überblick über die Gesellschaft 

Die Boetzelen Real Estate AG (nachfolgend auch „Konzern“ oder „Gesellschaft“) ist eine 

Immobiliengesellschaft, die sich auf den Erwerb, die Vermietung und die Bewirtschaftung 

von Einzelhandelsimmobilien, vornehmlich von Fachmärkten und Fachmarktzentren 

mit Ankermietern aus dem deutschen Lebensmittelbereich wie z.B. REWE, 

EDEKA, LIDL und ALDI, spezialisiert hat. 

Die vornehmlich in den Jahren 2005 bis Anfang 2008 erworbenen Objekte hat die Gesellschaft 

neben erstrangigen Bankdarlehen mit Mitteln der in den Jahren 2005 und 

2006 emittierten Anleihen in Höhe von insgesamt EUR 70 Mio. finanziert. Hierbei handelt 

es sich um festverzinsliche Anleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren, die über 

nachrangige Hypotheken grundbuchlich besichert sind. Im Rahmen der Anleiheemissionen 

hat sich die Gesellschaft strenge Investitionskriterien auferlegt, nach deren Maßgabe 

die Investitionen der vergangenen Jahre getätigt wurden. So investierte die Gesellschaft 

ausschließlich in Objekte, für die der Mietvertrag mit einem namhaften Ankermieter 

eine Restmietlaufzeit von mindestens zehn Jahre aufweist. 

Zum 31.12.2008 sind insgesamt 88 von 90 kontrahierten Objekten in den Besitz des 

Konzerns übergegangen. Die Gesellschaft ist damit einer der führenden deutschen Immobiliengesellschaften, 

die sich auf den Erwerb, die Vermietung und die Bewirtschaftung 

dieser Anlageklasse spezialisiert hat. 

1.2. Gesamtwirtschaftliche Situation 

Das Jahr 2008 war geprägt von der weltweiten Finanz- und Kreditkrise. Die Hoffnungen, 

dass sich die Krise im Finanz- und Bankensektor nicht auf die Realwirtschaft auswirken 

wird, haben sich nicht erfüllt. Das vom ifo World Economic Survey erhobene Weltwirtschaftsklima 

ist im vierten Quartal 2008 auf den niedrigsten Stand seit mehr als 20 Jahren 

gesunken. Nach einem Zwischenhoch in der ersten Jahreshälfte 2008 ist die Konjunktur 

auch in Deutschland deutlich abwärts gerichtet. Nur wegen eines überraschend 

kräftigen ersten Quartals in 2008 nahm das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2008 noch um 

1,7% zu. 

Die konjunkturelle Abschwächung macht sich mittlerweile in allen Bereichen der deutschen 

Wirtschaft bemerkbar. Die Exporte sinken seit dem Frühjahr 2008 in einem zunehmenden 

Maße. Hier wird die weltweite Konjunkturschwäche deutlich sichtbar, weil 

die Nachfrage nach Investitionsgütern zurückgeht, die im deutschen Exportsortiment 

dominant sind. Die Ausrüstungsinvestitionen sind zwischenzeitlich ebenfalls rückläufig. 

Der private Konsum hat sich gegenüber den ursprünglichen Prognosen in 2008 nicht 

gesteigert. Die bis zum Herbst 2008 ansteigenden Energie- und Kraftstoffpreise sowie 

die Teuerung bei Lebensmitteln haben die Kaufkraft geschmälert. Die binnenwirtschaftlichen 

Impulse blieben daher im Jahr 2008 aus. 

Für das Jahr 2009 gibt es für die deutsche Konjunktur keinen Optimismus. So wurden in 

der zweiten Jahreshälfte 2008 die Prognosen für 2009 von führenden Wirtschaftforschern 

stetig nach unten angepasst. Die aktuelle Konjunkturprognose vom ifo-Institut 

- 1 -

geht zwischenzeitlich von einem Rückgang des realen Bruttoinlandsprodukts in 2009 

von 2,2% aus. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen 

Entwicklung geht für Deutschland noch von einer Stagnation für das Jahr 2009 aus, 

wobei die Abwärtsrisiken nach den Gutachtern überwiegen. Die Rezession wird in 2009 

voraussichtlich alle Bereiche der deutschen Wirtschaft erfassen. Nach den Prognosen 

des ifo-Instituts ist frühestens im Jahr 2010 mit dem allmählichen Abebben der Finanzkrise 

und der leichten Besserung des internationalen Umfelds eine Stabilisierung zu 

erwarten. 

1.3. Branchensituation / Immobilienmarkt in Deutschland 

Die Branchensituation auf dem deutschen Immobilienmarkt hat sich im vergangenen 

Jahr im Vergleich zum Rekordjahr 2007 deutlich verschlechtert. Nach Jones Lang La- 

Salle ist in 2008 deutschlandweit das registrierte Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien 

mit rd. EUR 19,7 Mrd. um 64% gegenüber dem Jahr 2007 eingebrochen. Vor 

allem das letzte Quartal 2008 war mit einem Transaktionsvolumen von EUR 3,2 Mrd. 

außergewöhnlich schwach. Zu begründen ist nach Jones Lang LaSalle das rückläufige 

Transaktionsvolumen im wesentlichen durch die anhaltende Finanz- und Bankenkrise 

und durch die zwischenzeitlich auch konjunkturell und nachfragebedingten Rückgänge 

auf den Vermietungsmärkten. 

Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestoren haben sich dadurch dramatisch verändert. 

Der Zugang zu Fremdkapitel hat sich in 2008 stetig verschlechtert. Zudem sind 

die Konditionen für Bankfinanzierungen deutlich gestiegen, so dass sich viele Investitionen 

auf Grund der gestiegenen Refinanzierungskosten nicht mehr rechneten. Die Situation 

hat dazu geführt, dass Käufer auf fallende Immobilienpreise spekulieren, Verkäufer 

aber nicht bereit sind, zu einem wesentlich niedrigeren Preis zu verkaufen, da sie dadurch 

auf dem derzeitigen Niveau oftmals Verluste realisieren. 

So ist die Nachfrage nach Büroimmobilien in 2008 nach Jones Lang LaSalle mit einem 

Rückgang von rd. 77% gegenüber dem Vorjahr am stärksten angebrochen. Einzelhandelsimmobilien 

verzeichneten demgegenüber einen Rückgang um lediglich rd. 31%, 

wobei die Arcandor-Transaktion im ersten Quartal 2008 mit einem Volumen von rd. 

EUR 2,2 Mrd. einen größeren Rückgang verhindert hat. 

Gemäß Jones Lang LaSalle fokussierte sich das Investmentgeschehen in 2008 verstärkt 

auf risikoarme Objekte mit lang laufenden Mietverträgen, einer hervorragenden 

Ausstattungsqualität sowie bonitätsstarken Mietern. Daraus resultiert, dass in 2008 nur 

noch rd. 10% der Investments auf opportunistische Engagements entfielen und rd. 63% 

auf sogenannte core-Immobilien. Der Fokus lag dabei eindeutig auf Einzelobjekte. Die 

Portfoliotransaktionen machten in 2008 gerade noch einen Wert von rd. EUR 8,0 Mrd. 

aus (Vorjahr: EUR 34 Mrd.). 

Für das Jahr 2009 ist auf Grund der negativen Rahmenbedingungen keine wesentliche 

Besserung zu erwarten. Entscheidend für eine Entspannung auf den Investmentmärkten 

ist die Entwicklung der Banken und damit der Kreditversorgung. Sobald die Banken 

wieder bereit bzw. in der Lage sind, Kredite zu akzeptablen Konditionen zur Verfügung 

zustellen, werden zumindest eigenkapitalstarke Investoren verstärkt auf den Markt treten, 

da sich zwischenzeitlich auf vielen Segmenten mit einem Preisrückgang von bis zu 

15% attraktive Renditen erzielen lassen. Aus Sicht von Jones Lang LaSalle könnten 

- 2 -

sich in der zweiten Jahreshälfte 2009 wieder vermehrt Einstiegsmöglichkeiten für eigenkapitalstarke 

Investoren ergeben. 

1.4. Marktumfeld 

Der Konzern ist nahezu ausschließlich auf dem westdeutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien 

tätig. Das wirtschaftliche Umfeld in diesem Markt bestimmt, ob und zu welchen 

Konditionen die Gesellschaft weiterhin Einzelhandelsimmobilien erwerben, vermieten, 

entwickeln oder veräußern kann. 

Nachfrageseite 

Die veränderten Rahmenbedingungen auf den Finanz- und Immobilienmärkten haben 

sich auch auf das Marktumfeld für Einzelhandelsimmobilien ausgewirkt. In 2007 bestand 

noch ein hohes Interesse an deutschen Einzelhandelsimmobilien vor allem von 

internationalen Investorengruppen. Die Nachfrage von diesen Investoren war in 2008 

deutlich rückläufig. Da sich auch für deutsche Investoren der Zugang zu Fremdkapital 

verschlechtert hat, hat sich die Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien 

insgesamt signifikant abgeschwächt. 

Auf der Vermietungsseite ist nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Fachmärkten an 

attraktiven Standorten mit ausreichenden Parkflächen zu verzeichnen. Insbesondere 

Anbieter im Discountsegment und Drogeristen haben ein starkes Interesse an frequentierten 

Standorten mit einer genügenden Anzahl von Parkplätzen. Der bereits in 2007 

prognostizierte Trend hin zu Fachmarktzentren verbunden mit einer zunehmenden 

Substitution von älteren Märkten – meist in innerstädtischen Lagen mit Verkaufsflächen 

unter 700 qm und keinen oder geringen Parkmöglichkeiten – ist ungebrochen und hat 

auch in 2008 für ein konstantes Nachfrage- und Mietniveau gesorgt. 

Angebotsseite 

Die Angebotsseite hat sich in 2008 deutlich verschoben. In 2007 wurde das Angebot 

an Fachmärkten und Fachmarktzentren noch dominiert von Projektentwicklern, die entweder 

Projekte oder Märkte im Bau angeboten haben und von Einzelhändlern, die sich 

von Bestandsimmobilien vor allem im Rahmen von Portfoliotransaktionen (z.B. LIDL) 

getrennt haben. Auf Grund der in 2007 noch hohen Nachfrage auf Investorenseite haben 

sich für die Verkäufer die Verkaufsbedingungen attraktiv dargestellt. In 2008 ist das 

Angebot dieser Verkäufergruppen auf Grund fallender Preise und zunehmender Unsicherheiten 

hinsichtlich der weiteren Marktentwicklung deutlich zurückgegangen. 

Demgegenüber ist das Angebot vor allem von kleineren und größeren Bestandsportfolien 

deutlich angestiegen. Hierbei handelt es sich oftmals um Portfolien, die in den Jahren 

2004 bis 2007 von opportunistisch aufgestellten Investoren, d.h. Investoren, die rein 

auf Preissteigerungen spekulieren, aufgebaut wurden und auf Grund der in 2008 zunehmend 

negativen Rahmenbedingungen wieder verkauft werden sollten. Ebenso ist zu 

vermuten, dass zahlreiche Investoren auf Grund des hohen Fremdkapitalhebels zunehmend 

in Finanzierungsschwierigkeiten geraten und daher sich von Bestandsimmobilien 

gezwungener Maßen trennen müssen. 

- 3 -

Auf Grund des weiterhin hohen Angebots und der stark rückläufigen Nachfrage zeigt 

sich für 2008 eine deutlich veränderte Marktsituation als noch im Jahr 2007. Durch die 

unterschiedlichen Preisvorstellungen zwischen den noch potentiell verbliebenen Käufergruppen 

und Verkäufern ist der Transaktionsmarkt in weiten Teilen eingebrochen. 

Daraus resultieren die Vorgangs schon erwähnten beachtlichen Rückgänge im Transaktionsvolumen 

in 2008. Realistische Marktpreise können vor dem Hintergrund, dass 

spätestens ab der zweiten Jahreshälfte 2008 quasi keine relevanten Markttransaktionen 

mehr stattgefunden haben, nicht mehr abgeleitet werden. 

Es ist davon auszugehen, dass die aktuelle Nachfrageschwäche solange noch anhalten 

wird, wie der Zugang zu Fremdkapital versperrt ist bzw. die überdurchschnittlich hohen 

Finanzierungskosten und Margenzuschläge von Banken die Nettorendite aus Investorensicht 

nicht ausreichend ist. Bislang zeigt sich, dass trotz eines deutlichen Zinsrückgangs 

die Nachfrage nicht signifikant angestiegen ist. Es ist daher zu vermuten, dass 

derzeit die üblichen Mechanismen außer Kraft gesetzt sind und die Kapitalversorgung 

für Immobilieninvestitionen (Eigen- und Fremdkapital) unterbrochen ist. Die Gesellschaft 

geht davon aus, dass sich die aktuelle Marktsituation kurzfristig nicht wesentlich 

verbessern wird. Allerdings besteht eine berechtigte Hoffnung, dass bei einer Normalisierung 

der Finanzwirtschaft und einem weiterhin allgemein niedrigen Zinsniveaus die 

Nachfrage nach attraktiven Immobilieninvestitionen wieder deutlich steigen wird. 

Auf Grund der derzeitigen Marktverwerfungen und der schwierigen Finanzierungsbedingungen 

geht die Gesellschaft davon aus, dass auf der Angebotsseite vor allem auf 

Seiten der Projektentwickler, die eine bedeutende Stellung, was die Erschließung neuer 

Standorte anbetrifft einnehmen, die Realisierung neuer Projekte deutlich zurückgehen 

wird. Daraus ist zu schließen, dass das Angebot von Neustandorten auf absehbare Zeit 

deutlich niedriger ausfallen wird als in den letzten Jahren. Die Gesellschaft geht davon 

aus, dass auf Grund der weiterhin hohen Nachfrage des Einzelhandels nach Fachmärkten 

und Fachmarktzentren auch weiterhin stabile Mieten und nahezu ein Vollvermietungsstand 

erreicht werden kann. 

1.5. Unternehmensstrategie 

Vor dem Hintergrund der sich massiv verschlechternden Rahmenbedingungen hat der 

Vorstand der Gesellschaft im Jahr 2008 die Unternehmensstrategie an die veränderten 

Rahmenbedingungen angepasst. Während noch im Jahr 2007 die Weichen auf weiteres 

Wachstum gestellt wurden, hat die Gesellschaft zwischenzeitlich ihr Geschäftsmodell 

auf die reine Bestandsverwaltung des eigenen Immobilienbestands hin angepasst. 

Der Vorstand der Gesellschaft vertritt die Meinung, dass vor dem Hintergrund der aktuellen 

Marktunsicherheiten, das Vorhalten von personellen Kapazitäten für weiteres 

Wachstum nicht vertretbar ist. Da die zeitliche Dimension für eine Trendwende im Markt 

nicht abgeschätzt werden kann, hat die Gesellschaft beschlossen, die ursprünglichen 

Pläne für einen Börsengang als deutscher REIT bis auf weiteres zurückzustellen. Auch 

die in 2008 geführten Gespräche mit neuen Finanzierungs- und Eigenkapitalpartnern 

haben gezeigt, dass die Aufnahme neuer Finanzmittel für weiteres Wachstum nur zu 

extrem schlechten Konditionen möglich wäre, so dass aus betriebswirtschaftlicher Sicht 

diese Optionen nicht vertretbar waren und daher zurückgestellt wurden. 

- 4 -

In der zweiten Jahreshälfte 2008 haben wir uns daher entschieden, den Konzern vor 

dem Hintergrund des wirtschaftlichen Umfelds als reinen Bestandshalter von Einzelhandelsimmobilien 

aufzustellen und durch die Umsetzung der nachfolgenden Maßnahmen 

die Gesellschaft auf ein sicheres Fundament für die unsicheren Zeiten zu stellen. 

Mittel- bis langfristig beabsichtigt die Gesellschaft, das Portfolio in einem verbesserten 

Marktumfeld zu veräußern. 

Vertragliche Rückabwicklung von kontrahierten Objekten 

In 2008 hat die Gesellschaft umfangreich von ihren vertraglichen Rechten Gebrauch 

gemacht und Kaufverträge von bereits in 2006 und 2007 kontrahierten Objekten rückabgewickelt. 

Dadurch hat sich der kontrahierte Bestand der Gesellschaft gegenüber 

dem ursprünglichen Stand von Anfang 2008 von 100 auf 90 Objekte zum Jahresende 

2008 reduziert. Somit konnte erreicht werden, dass sich die Zinsbelastung in Zukunft 

nicht noch weiter erhöht und sich die Eigenkapitalquote der Gesellschaft weiter reduziert. 

Zudem konnten weitere drohende Wertberichtigungen auf Grund der veränderten 

Marktlage verhindert werden. 

Einstellung von Neuakquisitionen und neuen Projekten 

Auf Grund der sich stetig verschlechternden Finanzierungs- und Marktbedingungen in 

2008 haben wir uns frühzeitig dazu entschlossen, keine weiteren Neuakquisitionen 

mehr zu tätigen. Während im ersten Halbjahr 2008 noch drei Objekte neu beurkundet 

wurden, wurden im zweiten Halbjahr 2008 keine neuen Beurkundungen mehr durchgeführt. 

Ebenso haben wir frühzeitig beschlossen, die Unternehmensstrategie dahingehend anzupassen, 

dass keine eigenen Projektentwicklungen wie ursprünglich geplant durchgeführt 

wurden. Hier waren uns die Entwicklungsrisiken zu hoch, so dass wir diese erst 

Ende 2007 begonnene Geschäftsaktivität Mitte 2008 wieder eingestellt haben. Da die 

bis dahin geplanten Projekt- und Weiterentwicklung nicht umgesetzt wurden, sind dem 

Konzern hieraus auch keine negativen Effekte entstanden. 

Sicherung der langfristigen Finanzierung 

Ein wesentliches strategisches Ziel war es in 2008 die langfristige Finanzierung unserer 

Objekte sicherzustellen. Hierbei standen zwei wesentliche Ziele im Vordergrund. Zum 

einen sämtliche kontrahierten Objekte und deren Finanzierung durch unwiderrufliche 

Bankzusagen abzusichern und gleichzeitig unsere gesamten Finanzverbindlichkeiten 

gegenüber Zinsänderungen abzusichern. Beide Ziele konnten erfolgreich umgesetzt 

werden. Zum einen sind alle Objekte zum 31.12.2008 mit erstrangigen Bankdarlehen 

finanziert. Bis auf ein Darlehen der Corealcredit Bank AG (EUR 43,57 Mio. Inanspruchnahme 

zum 31.12.2008) sind alle Darlehenszusagen langfristig mit einer Laufzeit zwischen 

7 und 10 Jahren. Die Gesellschaft ist daher vor dem Hintergrund der derzeitigen 

Marktturbulenzen an den Kreditmärkten gut aufgestellt. Zur Absicherung vor Marktzinsschwankungen 

hat die Gesellschaft zudem ihre gesamten Darlehen langfristig entweder 

durch Festzinssätze oder durch den Abschluss von Zinssatzswaps mit einer Laufzeit 

- 5 -

von 7 Jahren abgesichert. Die Gesellschaft verfolgt damit eine konservative und risikoscheue 

Strategie, da sämtliche Zinsunsicherheiten damit langfristig ausgeschaltet sind. 

Anpassung der operativen Strukturen 

Im Zuge der strategischen Neuausrichtung der Gesellschaft zu einem reinen Bestandshalter 

mussten die operativen Strukturen angepasst werden. So haben wir uns Mitte 

2008 von allen Mitarbeitern, die für die Neuakquisition und Projektentwicklung verantwortlich 

waren, getrennt. Ferner wurden weitere Personalanpassungen in der Verwaltung 

vorgenommen, so dass sich der Personalbestand (inkl. Vorstand) zum 31.12.2008 

auf 12 Mitarbeiter (Vorjahr: 17 Mitarbeiter) reduziert hat. Die Personalreduzierung erfolgte 

ohne dass dafür bedeutende Aufwendungen angefallen sind. 

Der Vorstand hat sich durch das Ausscheiden von Herrn Dusan R. Rajcic im November 

2008 von drei auf zwei Mitglieder verkleinert. Das Ausscheiden von Herrn Rajcic erfolgte 

mit sofortiger Wirkung und ohne weitere Belastungen. 

Der Vorstand wird sich zum 01.04.2009 durch das Ausscheiden von Herrn Volker 

Kempf nochmals verkleinern. Der Vorstand ist der Meinung, dass durch die beschlossenen 

und zum Großteil umgesetzten Personalanpassungen der Konzern als Bestandshalter 

über eine angemessene Personalstruktur verfügt. 

Allgemeine Kosteneinsparungen 

Über die reinen Personalanpassungen und die damit direkt und indirekt verbundenen 

zukünftigen Einsparungen haben wir auch die allgemeinen Kostenbereiche einer kritischen 

Prüfung unterzogen. Durch den Personalrückgang hat sich ein deutlich geringerer 

Raumbedarf ergeben. Die Gesellschaft hat daher Ende 2008 beschlossen, den 

Verwaltungssitz von Düsseldorf nach Köln zu verlegen, da damit die Anmietung deutlich 

kleinerer Büroflächen ermöglicht wurde und zudem eine geringere Quadratmetermiete 

vereinbart werden konnte. Durch den Umzug, der zwischenzeitlich vollzogen ist, reduzieren 

sich die jährlichen Raumkosten um über EUR 100.000. Ferner wurden Maßnahmen 

für die Reduzierung der Rechts- und Beratungskosten eingeleitet. Durch die Einstellung 

des Neugeschäfts wird sich dieser Kostenblock bereits in 2009 deutlich reduzieren. 

Sicherung der Liquiditätsreserven 

Alle beschlossenen und durchgeführten Maßnahmen haben als Ziel, die Liquidität der 

Gesellschaft zu schonen und zu sichern. Der Konzern verfügte zum 31.12.2008 über 

EUR 14,09 Mio. liquide Mittel. Der Vorstand vertritt die Meinung, dass in dem aktuellen 

Marktumfeld ein hoher Liquiditätsbestand eine Sicherheit vor weiteren möglichen 

Marktverwerfungen bietet. Höchste Priorität hat daher, die Gesellschaft nachhaltig so 

aufzustellen, dass die Liquiditätsunterdeckung nach Zins- und Tilgung minimiert wird. 

Auf Grund der frühzeitig angeleiteten und umfassenden Maßnahmen hat der Vorstand 

eine solide Basis geschaffen, dass der Konzern auch bei noch wesentlich länger anhal- 

- 6 -

tend negativen Rahmenbedingungen von diesen nicht in Existenz bedrohender Weise 

getroffen wird. 

Die Basis für die Nachhaltigkeit ist aus Sicht des Vorstands durch die in den letzten 

Jahren verfolgte Investitionspolitik der Gesellschaft gelegt worden. Heute zeigt sich, 

dass der verfolgte Investitionsansatz richtig war. Die langfristigen Mietverträge mit Ankermietern 

aus dem deutschen Lebensmitteleinzelhandel hat dazu geführt, dass keine 

wesentlichen Mietausfälle oder Leerstände zu verzeichnen sind. Im Gegensatz zu dem 

z.B. extrem zyklischen Büroimmobilienmarkt, sind die Objekte der Gesellschaft weitaus 

weniger von der konjunkturellen Krise betroffen. Heute zeigt sich, dass gerade der 

deutsche Lebensmitteleinzelhandel von einem Konsumrückgang weitaus weniger betroffen 

ist als andere Konsumbereiche. Der Vorstand erwartet auch für die Zukunft für 

die im Bestand des Konzerns befindlichen Fachmärkte und Fachmarktzentren keine 

nennenswerten Mietausfälle oder einen steigenden Leerstand. 

Der Vorstand vertritt die Meinung, dass mit der konsequenten Umsetzung der eingeleiteten 

Maßnahmen sehr zeitnah auf die veränderten Marktbedingungen reagiert wurde. 

Dadurch wurde sichergestellt, dass der Konzern auch ohne weitere Kapitalzufuhr zunächst 

als fokussierter Bestandshalter sich sicher durch längere Krisenzeiten bewegen 

kann. Ein Verkauf von Immobilien ist derzeit nicht geplant. Mittel- bis langfristig ist allerdings 

beabsichtigt, das Portfolio in einem verbesserten Marktumfeld zu veräußern und 

so die bis dahin voraussichtlich steuer- bzw. handelsbilanziell entstandenen stillen Reserven 

zu realisieren. 

- 7 -

2. Geschäftsverlauf, Ertragslage, Vermögens- und Finanzlage 

2.1. Geschäftsverlauf 

Das Geschäftsjahr 2008 war geprägt von strukturellen und organisatorischen Anpassungen 

des Konzerns sowie einem weiteren Ausbau des Immobilienportfolios durch 

Akquisitionen, die im Wesentlichen im Jahr 2007 kontrahiert wurden. Auf Grund der negativen 

Entwicklung im Finanzsektor und der daraus resultierenden branchenspezifischen 

Entwicklung wurde die Unternehmensstrategie angepasst und die Neuakquisition 

von Objekten in 2008 weitestgehend eingestellt. 

Des Weiteren wurden im Geschäftsjahr 2008 die konzerninternen Steuerrungssysteme 

weiter ausgebaut bzw. verfeinert. Im Fokus stand dabei die Liquiditätssteuerung. So 

wird die Liquiditätsplanung des Konzerns monatlich auf Basis der aktuellen Portfolioentwicklung 

rollierend angepasst. Ferner wurden in 2008 auf Grund der zunehmenden 

Unsicherheiten auf den Finanzmärkten umfangreiche langfristige Zinsabsicherungen 

vorgenommen. Diese dienen wiederum der Verbesserung der langfristigen Planbarkeit 

der Zahlungsströme. 

Im Rahmen der sich verschärfenden Finanzkrise hatte die Verlängerung von auslaufenden 

bzw. kurzfristigen Ankaufslinien in 2008 höchste Priorität. So konnte im März 2008 

eine Linie von der BerlinHyp über EUR 75,00 Mio. in ein langfristiges Darlehen mit einer 

Laufzeit bis zum 31.03.2015 umgewandelt werden. Eine Ankauflinie von der Corealcredit 

Bank AG (Ursprungsbetrag EUR 128,00 Mio.), die im November 2008 fällig wurde, 

wurde von der Bank zunächst bis zum 30.06.2009 verlängert. Auf Grund der angepassten 

Unternehmensstrategie konnte der Darlehensbetrag mit der Corealcredit Bank AG 

auf EUR 51,00 Mio. reduziert werden. 

Von dem ursprünglich kontrahierten Bestand zum 31.12.2007 in Höhe von EUR 272,76 

Mio. (ohne Kaufpreisnebenkosten) sind 14 Objekte mit einem Nettokaufpreisvolumen 

von rd. EUR 63 Mio. durch vereinbarte aufschiebende Bedingungen in 2008 nicht realisiert 

worden. Durch die erfolgte Rückabwicklung von diesen 14 bereits notariell beurkundeten 

Verträgen ist der Gesellschaft ein Aufwand in Höhe von EUR 0,67 Mio. (ohne 

Rückabwicklungsprovisionen) in 2008 entstanden. 

Auf Grund der angepassten Unternehmensstrategie wurden nur noch im ersten Halbjahr 

2008 weitere Zukäufe getätigt. Allerdings hat sich die Anzahl neuer Kontrakte im 

ersten Halbjahr 2008 gegenüber 2007 deutlicht verringert. Somit wurden in 2008 lediglich 

drei Objekte mit einem Nettokaufpreis von EUR 6,83 Mio. notariell neu beurkundet. 

Ein Verkauf von Bestandsobjekten hat in 2008 wie in 2007 nicht stattgefunden. 

Insgesamt sind in 2008 auf den Konzern weitere 27 Objekte mit einem Nettokaufpreis 

(ohne Kaufpreisnebenkosten) von EUR 69,23 Mio. übergegangen. Der Bestand hat sich 

damit nochmals von 61 Objekten zum 31.12.2007 auf 88 Objekte zum 31.12.2008 kräftig 

erhöht. Die vertraglich gesicherten jährlichen Nettomieteinnahmen aus dem Bestand 

zum 31.12.2008 betragen insgesamt rd. EUR 16,41 Mio. Der Marktwert für die 88 Objekte 

wurde durch Jones Lang LaSalle ermittelt und beträgt zum 31.12.2008 EUR 

216,65 Mio. 

- 8 -

Anfang 2009 wurden von der Gesellschaft noch zwei weitere kontrahierte Objekte übernommen. 

Das eine Objekt ist ein Fachmarktzentrum in Schleswig. Hauptmieter für dieses 

Objekt ist Coop mit einer jährlichen Nettoanfangsmiete von rd. EUR 327.000 EUR. 

Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis Juni 2023. Daneben befinden sich in diesem 

Fachmarktzentrum weitere Mieter wie z.B. Rossmann und KIK. Die anfängliche Jahresnettomiete 

für das gesamte Fachmarktzentrum liegt bei rd. EUR 613.000. Das Objekt ist 

im Januar 2009 auf die Boetzelen Real Estate AG übergangen. Es wurde ein Nettokaufpreis 

in Höhe von EUR 8,34 Mio. gezahlt. 

Das zweite Objekt ist ein Fachmarktzentrums in Gelsenkirchen. Die Mieter für dieses 

Objekt sind REWE und KIK. Die vertragliche Jahresnettomiete beträgt rd. EUR 265.000 

mit einer Mietlaufzeit des Ankermieters von 15 Jahren. Der Nettokaufpreis beträgt rd. 

EUR 3,47 Mio. Die Mietrendite für dieses Objekt beträgt rd. 7,7%. Der Kaufpreis wurde 

Ende Februar 2009 von der Gesellschaft gezahlt. 

Ferner wird in 2009 voraussichtlich noch bei dem Bestandsobjekt Erwitte eine vertraglich 

vereinbarte Erweiterungen durchgeführt und von dem Konzern übernommen. Die 

Gesamtinvestition für die Erweiterungsmaßnahme wird sich auf rd. EUR 0,72 Mio. in 

2009 belaufen. Durch die Erweiterungen werden sich die jährlichen Nettomieteinnahmen 

um weitere EUR 0,05 Mio. erhöhen. Des Weiteren wird in 2009 voraussichtlich 

noch eine Restkaufpreiszahlung bzw. Ausbauinvestition für das Fachmarktzentrum in 

Straubing in Höhe von rd. EUR 1,35 Mio. fällig. 

Durch die Akquisitionen in den Jahren 2005 bis 2008 verfügt der Konzern zum 31. Dezember 

2008 über ein hochwertiges Einzelhandelsportfolio. Die Ankermieter sind fast 

ausschließlich führende deutsche Lebensmitteleinzelhändler wie EDEKA, REWE, NET- 

TO/PLUS, ALDI und LIDL. Die Standorte der Märkte liegen verteilt über ganz Westdeutschland, 

so dass das Portfolio nicht nur hinsichtlich der Mieterstruktur, sondern 

auch geographisch diversifiziert ist. 

Im Zuge des weiteren Portfolioausbaus haben sich die Einnahmen aus der Vermietung 

von Anlageimmobilien in 2008 mit EUR 14,94 Mio. gegenüber dem Vorjahr mehr als 

verdoppelt. Im Wesentlichen durch weitere operative Verluste, einem negativen Ergebnis 

in Höhe von EUR 33,55 Mio. aus der Bewertung der Anlageimmobilien zum beizulegenden 

Wert und Marktwertkorrekturen auf Zinsabsicherungsinstrumente (Zinssatzswaps) 

ergibt sich ein Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 29,21 Mio. (Vorjahr: Jahresüberschuss 

von EUR 4,51 Mio.). 

Zu berücksichtigen ist, dass sich die Finanzsituation des Konzerns deutlich positiver 

darstellt. Der Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit fällt mit EUR 0,78 Mio. in 

2008 positiv aus. Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit beläuft sich auf EUR - 

67,48 Mio., der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit auf EUR 47,01 Mio. Die Finanzmittel 

haben sich damit von EUR 33,79 Mio. zum 31.12.2007 auf EUR 14,09 Mio. 

verringert. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich auf EUR 157,52 

Mio. (Vorjahr: EUR 109,47 Mio.) erhöht. Neue Anleihen wurden im Jahr 2008 nicht ausgegeben. 

- 9 -

2.2. Ertragslage 

Mehr als Verdopplung der Einnahmen aus der Vermietung von Anlageimmobilien 

Auf Grund des weiteren Anstiegs des Immobilienvermögens des Konzerns sind die Einnahmen 

aus der Vermietung von Anlageimmobilien im Geschäftsjahr 2008 von EUR 

6,99 Mio. auf EUR 14,94 Mio. wiederum deutlich gestiegen. Das Ergebnis aus der Vermietung 

von Anlageimmobilien hat sich von EUR 6,29 Mio. in 2007 auf EUR 13,43 Mio. 

in 2008 mehr als verdoppelt. Zum 31.12.2008 waren 88 Objekte mit einer voraussichtlichen 

jährlichen Nettomiete in Höhe von rd. EUR 16,42 Mio. im Bestand des Konzerns. 

Anstieg der betrieblichen Aufwendungen 

Die Abschreibungen auf zwei Datenbanken haben sich in 2008 deutlich auf EUR 4,30 

Mio. (Vorjahr: EUR 0,89 Mio.) erhöht. Der Anstieg resultiert aus einer außerplanmäßigen 

Abschreibung in Höhe von EUR 3,40 Mio. auf eine Immobiliendatenbank (SRM- 

Datenbank), die für den Immobilieneinkauf genutzt wurde. Aufgrund der geänderten 

Unternehmensstrategie wurde die Datenbank auf einen Erinnerungswert von EUR 1,00 

abgeschrieben. 

Die Verwaltungsaufwendungen haben sich leicht um EUR 0,12 Mio. auf EUR 1,50 Mio. 

in 2008 erhöht. Im Wesentlichen beinhalten die Verwaltungsaufwendungen Personalaufwendungen 

in Höhe von EUR 1,44 Mio. (davon EUR 0,57 Mio. für Vorstandsvergütungen). 

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich in 2008 nochmals um EUR 0,69 

Mio. auf EUR 3,61 Mio. erhöht. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzten sich 

für 2008 im Wesentlichen aus folgenden Positionen zusammen: Rechts- und Beratungskosten 

EUR 0,81 Mio.; Verluste aus Anlagenabgängen EUR 1,04 Mio. und Erhöhung 

Einzelwertberichtigungen EUR 1,01 Mio. Die Verluste aus Anlagenabgängen resultieren 

aus der Rückabwicklung von notariellen Kaufverträgen. Die Erhöhung der Einzelwertberichtigungen 

resultiert im Wesentlichen aus der Wertberichtigung einerForderung 

gegenüber der Boetzelen AG & Co. KG (weitere Erläuterungen zu diesem Sachverhalt 

sind unter Punkt 3. „Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen“ 

innerhalb des Lageberichts dargestellt). 

Deutlicher Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge 

Die sonstigen betrieblichen Erträge betrugen im Jahr 2008 EUR 4,05 Mio. (Vorjahr: 

EUR 1,10 Mio.). Die Erhöhung resultiert zum einen aus einem Anstieg der Erträge aus 

Finanzderivaten auf EUR 1,09 Mio. (Vorjahr: EUR 0,75 Mio.). Zum anderen sind in 2008 

Erträge aus Erstattungsansprüchen in Höhe von EUR 1,81 Mio. im Zusammenhang mit 

zuviel gezahlten Entgelten für Dienstleistungen in den Jahren 2006 und 2007 angefallen. 

Weitere Erläuterungen zu diesem Sachverhalt sind unter Punkt 3. „Beziehungen zu 

nahe stehenden Unternehmen und Personen“ innerhalb des Lageberichts dargestellt. 

- 10 -

Deutlich negatives Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Wert 

Sämtliche sich zum 31. Dezember 2008 im Eigentum des Konzerns befindlichen Immobilien 

stellen Anlageimmobilien dar und sind im Konzernabschluss gemäß IAS 40 als 

Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien bilanziert. Die Folgebewertung erfolgt zum 

beizulegenden Zeitwert (Fair Value Modell). Aus der Bewertung zum beizulegenden 

Zeitwert zum 31. Dezember 2008 resultiert ein nicht realisierter Verlust in Höhe von 

EUR 33,80 Mio. (Vorjahr: EUR 0,00 Mio.). Dem steht ein nicht realisierter Gewinn aus 

der Bewertung zum beizulegenden Wert in Höhe von EUR 0,25 Mio. (Vorjahr: EUR 

12,75 Mio.) gegenüber. Das Ergebnis zeigt, dass der beizulegende Wert der Anlageimmobilien 

durch den Gutachter Jones Lang LaSalle um rd. 15% gegenüber dem 31. 

Dezember 2007 heruntergesetzt wurde. Der deutliche Rückgang im Wertansatz der 

Immobilien wird von dem Gutachter mit den veränderten Marktbedingungen begründet. 

Höhere Zinsaufwendungen als 2007 

Bedingt durch die Ausweitung der Bankenfinanzierung sind die Zinsaufwendungen gegenüber 

dem Vorjahr um EUR 4,26 Mio. auf EUR 12,90 Mio. gestiegen. Zu berücksichtigen 

ist, dass wie im Vorjahr in 2008 hohe Finanzierungskosten (im Wesentlichen Bearbeitungsgebühren 

für Neukredite) in Höhe von EUR 1,20 Mio. (Vorjahr: EUR 1,07 

Mio.) angefallen sind. Die Zinserträge sind gegenüber dem Vorjahr von EUR 1,80 Mio. 

auf EUR 1,35 Mio. in 2008 gefallen. Der Rückgang resultiert aus einem geringeren 

durchschnittlichen Kassenbestand in 2008 gegenüber 2007 und damit einem Rückgang 

der Tages- und Termingeldeinlagen. 

Durch den im Jahr 2008 abgeschlossenen Zinssatzswaps mit der Corealcredit Bank AG 

zur Absicherung des langfristigen Zinsniveaus ist erstmals in 2008 eine negative Wertänderung 

für Derivate in Höhe von EUR 4,99 Mio. unter der Position „Wertänderungen 

Derivate“ zu verbuchen gewesen. Der Zinssatzswap läuft über einen Betrag in Höhe 

von EUR 75 Mio. mit einem Festzinssatz von 4,42% und einer Laufzeit bis November 

2015. 

Hohe Marktwertberichtigungen führen zu einem negativen Jahresergebnis 

Zum 31.12.2008 ergibt sich für den Konzern unter Berücksichtigung eines positiven 

Steuereffektes von EUR 12,80 Mio. (aktive und passive latente Steuern) ein Jahresfehlbetrag 

in Höhe von EUR 29,21 Mio. (Vorjahr: Jahresüberschuss EUR 4,51 Mio.). Der 

Verlust resultiert im Wesentlichen aus den marktbedingten Wertberichtigungen für das 

Immobilienanlagenvermögen (EUR 33,80 Mio.), außerplanmäßigen Abschreibungen auf 

eine Immobiliendatenbank (EUR 3,40 Mio.) und die Marktwertkorrektur für langfristige 

Zinsabsicherungen (EUR 4,99 Mio.). 

- 11 -

2.3. Vermögens- und Finanzlage 

Weiterer Anstieg des Anlagevermögens 

Die immateriellen Vermögensgegenstände haben sich aufgrund der planmäßigen und 

einer außerplanmäßigen Abschreibung auf eine Immobiliendatenbank von EUR 5,26 

Mio. zum 31.12.2007 auf EUR 0,94 Mio. zum 31.12.2008 reduziert. 

Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Immobilienbestand der Gesellschaft von 61 Objekten 

auf 88 Objekte zum 31.12.2008 erhöht. Das Immobilienvermögen hat sich entsprechend 

unter Berücksichtigung des beizulegenden Zeitwertes von EUR 176,70 Mio. in 

2007 auf EUR 216,65 Mio. in 2008 erhöht. 

Die geleisteten Anzahlungen haben sich in 2008 um EUR 20,46 Mio. auf EUR 1,77 Mio. 

zum 31.12.2008 reduziert. 

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden in einem geringen Umfang eigene Anleihen zurückgekauft. 

Eine Weiterplatzierung der zurückgekauften Hypothekenanleihen ist von 

der Gesellschaft nicht geplant. 

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, 

haben sich von EUR 0,00 Mio. im Vorjahr auf EUR 2,50 Mio. erhöht. Hierbei handelt es 

sich um Forderungen gegenüber der Boetzelen AG & Co. KG im Zusammenhang mit 

dem Rückkauf von Anleihen über EUR 2,50 Mio. im Mai 2007. Weitere Erläuterungen 

zu diesem Sachverhalt sind unter Punkt 3. „Beziehungen zu nachstehende Unternehmen 

und Personen“ innerhalb des Lageberichts dargestellt. 

Die sonstigen Forderungen betragen zum 31.12.2008 EUR 7,21 Mio. (Vorjahr EUR 0,00 

Mio.). Dabei handelt es sich zum einen um Forderungen gegenüber der Boetzelen AG 

& Co. KG in Höhe von EUR 1,90 Mio., die zum Bilanzstichtag um EUR 0,99 Mio. einzelwertberichtigt 

wurden. Weitere Erläuterungen zu diesem Sachverhalt sind unter 

Punkt 3. „Beziehungen zu nachstehende Unternehmen und Personen“ innerhalb des 

Lageberichts dargestellt. Eine weitere Forderung in Höhe von EUR 6,30 Mio. resultiert 

aus geleisteten Anzahlungen für zwei Objekte, bei denen die Gesellschaft zwischenzeitlich 

auf Grund der vom Verkäufer nicht erfüllten Fälligkeitsvoraussetzungen von den 

Verträgen zurückgetreten ist. Über den gesamten ausstehenden Bertrag bestehen 

Bankbürgschaften. 

- 12 -

Eigenkapital 

Das gezeichnete Kapital der Boetzelen Real Estate AG wurde nicht erhöht und beträgt 

zum 31.12.2008 wie im Vorjahr EUR 38,00 Mio. Das Aktienkapital setzt sich zusammen 

aus 38.000.000 auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) 

mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von jeweils EUR 1,00. Die ausstehende 

Einlage auf das gezeichnete Kapital in Höhe von EUR 14,90 Mio. bezieht sich auf die 

am 29.03.2007 beschlossene Kapitalerhöhung in Höhe von EUR 14,90 Mio. Weitere 

Erläuterungen zu diesem Sachverhalt sind unter Punkt 3. „Beziehungen zu nahestehenden 

Unternehmen und Personen“ innerhalb des Lageberichts dargestellt. 

Die Satzung der Gesellschaft entspricht hinsichtlich der Ernennung und Abberufung von 

Vorstandmitgliedern und über Satzungsänderungen den gesetzlichen Vorschriften gem. 

§§ 84,85,133 und 179 AktG. Gem. § 4 Abs. (5) der Satzung ist der Vorstand ermächtigt, 

das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 9. Juni 2012 mit Zustimmung des Aufsichtsrats 

durch Ausgabe neuer Inhaberaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmalig 

oder mehrmals um bis zu EUR 19.000.000,00 zu erhöhen. Den Aktionären ist dabei ein 

Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand wird jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des 

Aufsichtsrats Spitzenbeträge vom Bezugsrecht der Aktionäre auszuschließen und das 

Bezugsrecht auszuschließen (a) bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen; (b) für 

einen Betrag bis EUR 500.000,00 des Genehmigten Kapitals, um Aktien als Belegschaftsaktien 

an Arbeitnehmer der Gesellschaft oder mit der Gesellschaft verbundener 

Unternehmen unter Ausschluss des Bezugsrecht ausgeben zu können; (c) für einen 

Betrag in Höhe von nicht mehr als 10% des Grundkapitals im Zeitpunkt des Wirksamwerdens 

bzw. im Zeitpunkt der Ausübung dieser Ermächtigung (je nach dem, welcher 

Betrag der niedrigere ist) wenn der Ausgleichsbetrag den Börsenpreis der bereits börsennotierten 

Aktien zum Zeitpunkt der endgültigen Festlegung des Ausgabebetrags 

nicht wesentlich unterschreitet (§ 186 Abs. (3) Satz 4 AktG); der vorgenannte Betrag 

vermindert sich um den anteiligen Betrag des Grundkapitals, der auf eigene Aktien der 

Gesellschaft entfällt, die nach Schaffung dieses Genehmigten Kapitals unter Ausschluss 

des Bezugsrechts der Aktionäre gem. §§ 71 Abs. (1) Nr. 8 Satz 5, 186 Abs. (3) 

Satz 4 AktG veräußert wurden, sowie um den anteiligen Betrag des Grundkapitals, der 

auf Rechte zum Bezug von Aktien entfällt, die unter Ausschluss des Bezugsrechts gem. 

§§ 221 Abs. (4), 186 Abs. (3) Satz 4 AktG begründet wurden. 

Hingegen den Erwartungen in 2007 konnten die beim geplanten Börsengang im Juni 

2007 von der UBS Limited gezeichneten 23.000.000 Aktien nicht zu einem höheren 

Wert als zum Nominalwert je Aktie in 2008 umplatziert werden. Daher ist der Gesellschaft 

nach den Vereinbarungen zwischen der Boetzelen Real Estate AG und der UBS 

Limited auch nicht der übersteigende Betrag je Aktie von EUR 1,00 in die Kapitalrücklage 

der Gesellschaft geflossen. Am 21.04.2008 hat die UBS AG, Schweiz der Gesellschaft 

gem. § 20 Abs. (6) AktG mitgeteilt, dass sie 23.000.000 Aktien an der Boetzelen 

Real Estate AG hält und damit die Mehrheit der Anteile an der Gesellschaft hält. Des 

Weiteren hat uns die UBS AG, Schweiz am 21.12.2008 gem. § 20 Abs. (5) AktG mitgeteilt, 

dass sie 4.100.000 Aktien übertragen hat und sich somit die Beteiligung der UBS 

AG auf unter 50% reduziert hat. 

Unter Berücksichtigung einer Kapitalrücklage von EUR 1,58 Mio., eines negativen Bewertungsergebnisses 

aus dem Cash Flow Hedge von EUR 2,01 Mio., eines Gewinnvortrags 

von EUR 7,28 Mio. und eines Jahresfehlbetrags in Höhe von EUR 29,21 Mio. ergibt 

sich zum 31. Dezember 2008 ein bilanzielles Eigenkapital für den Konzern in Höhe 

- 13 -

von EUR 0,73 Mio. (Vorjahr: EUR 46,85 Mio.). Das Konzerneigenkapital ist damit unter 

Berücksichtigung der ausstehenden Einlagen auf das gezeichnete Kapital in Höhe von 

EUR 14,90 Mio. nahezu aufgebraucht. 

Entwicklung der Finanzverbindlichkeiten 

Durch den Anstieg des Anlagevermögens haben sich auch die Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten erhöht. Geschäftsstrategie ist es, die erworbenen Immobilien 

mit erstrangigen Hypothekendarlehen in Höhe von 70% - 80% der Erwerbskosten zu 

finanzieren. Ferner wurden die drei emittierten Hypothekenanleihen zur Finanzierung 

der erworbenen Immobilien als nachrangige Mittel eingesetzt. Der Konzern hat 2008 

keine weiteren Anleihen emittiert. Damit werden zum 31.12.2008 Anleiheverbindlichkeiten 

über insgesamt EUR 67,04 Mio. ausgewiesen (Vj. 68,47 Mio.). Die Verbindlichkeiten 

gegenüber Kreditinstituten betragen zum 31. Dezember 2008 EUR 157,52 Mio. (Vorjahr: 

EUR 109,47 Mio.). 

a) Hypothekenanleihen 

Die Gesellschaft hat in den Jahren 2005 (Anleihe I) und 2006 (Anleihe II und III) insgesamt 

drei Hypothekenanleihen über insgesamt EUR 70 Mio. emittiert. Alle drei Anleihen 

sind an der Börse zugelassen und notieren im geregelten Markt. Die Anleihen haben 

eine Laufzeit von jeweils 10 Jahren und sind endfällig. Der Zinssatz beträgt jeweils 6 % 

p.a. Die Anleihegelder wurden für die nachrangige Finanzierung der bilanzierten Objekte 

eingesetzt. Ferner hat die Gesellschaft für EUR 4,07 Mio. Anleihen zurückgekauft 

(weitere Erläuterungen zu diesem Sachverhalt sind unter Punkt 4. „Beziehungen zu 

nachstehende Unternehmen und Personen“ innerhalb des Lageberichts dargestellt). 

Der Kurs der Anleihen hat sich auf Grund des aktuellen Kapitalmarktumfelds im Laufe 

des Jahres 2008 rückläufig entwickelt. Zum Stichtag lag der Kurs für die Anleihe I bei 

79%, für die Anleihe II bei 77% und für die Anleihe III bei 75%. Die Gesellschaft ist der 

Meinung, dass aufgrund der strengen Investitionskriterien, die nachrangige Besicherung 

der Anleihegelder und der deutlichen Verbesserung der Kapitalausstattung der Gesellschaft 

durch die erfolgten Kapitalerhöhungen in 2007 das aktuelle Kursniveau der Anleihen 

im Wesentlichen nur mit den derzeitigen Verwerfungen am Kapitalmarkt zu begründen 

ist. 

b) Bankdarlehen 

Die erstrangige Kreditfinanzierung über deutsche Geschäftsbanken hat sich 2008 deutlich 

ausgeweitet. Neben langfristigen Finanzierungen mit einer Festzinsvereinbarung 

über 10 Jahre (Stadtsparkasse Düsseldorf, EUROHYPO und Berlin Hyp) hat die Boetzelen 

Real Estate AG in 2008 im Wesentlichen die Finanzierung neuer Objekte über die 

teilweise Inanspruchnahme einer Kreditlinie über EUR 75 Mio. bei der BerlinHyp, die in 

2007 eingeräumt wurde, finanziert. Darüber hinaus hat die Gesellschaft in 2007 eine 

weitere Kreditlinie von der CorealCredit Bank AG in Höhe von EUR 128 Mio. erhalten. 

Diese Linie wurde in 2008 ebenfalls teilweise für die Finanzierung der in 2008 getätigten 

Investitionen in Anspruch genommen. Zum 31.12.2008 stellt sich die Bankenfinanzierung 

des Konzerns wie folgt dar. 

- 14 -

Stadtsparkasse Düsseldorf 

Insgesamt sieben Objekte wurden in den Jahren 2006 und 2007 langfristig von der 

Stadtsparkasse Düsseldorf finanziert. Die ursprüngliche Darlehenssumme belief sich 

bei Auszahlung auf nominal EUR 13,00 Mio. Die Laufzeit der einzelnen Darlehen beträgt 

10 Jahre. Der Festzinssatz beträgt zwischen 4,60% und 5,28%. Die Darlehen werden 

annuitätisch mit einer anfänglichen Rate zwischen 2% und 3% getilgt. Der Darlehensstand 

zum 31.12.2008 betrug EUR 11,32 Mio. Alle Darlehen der Stadtsparkasse 

Düsseldorf sind besichert mit erstrangigen Grundschulden auf die finanzierten Objekte. 

EUROHYPO 

Über die EUROHYPO wurden in den Jahren 2006 bis 2007 insgesamt fünf Objekte 

langfristig mit einer jeweiligen Vertragslaufzeit von 10 Jahren finanziert. Die Darlehenssumme 

belief sich bei Auszahlung auf nominal EUR 8,51 Mio. Der Festzinssatz beträgt 

zwischen 4,83% und 5,49%. Die Darlehen werden annuitätisch mit einer anfänglichen 

Rate von 2% getilgt. Der Darlehensstand zum 31.12.2008 betrug EUR 8,08 Mio. Alle 

Darlehen der EUROHYPO sind besichert mit erstrangigen Grundschulden auf die finanzierten 

Objekte. 

BerlinHyp (Tranche 1) 

Insgesamt 17 Objekte wurden zwischen 2005 und 2007 in einer ersten Tranche mit einem 

Darlehen der BerlinHyp finanziert. Die Darlehenssumme belief sich bei Auszahlung 

auf nominal EUR 28,44 Mio. Das Darlehen hat eine Laufzeit bis zum 30.09.2015. Der 

Festzinssatz beträgt zwischen 4,26% und 5,60%. Das Darlehen wird annuitätisch mit 

einer anfänglichen Rate von 3% getilgt. Der Darlehensstand zum 31.12.2008 betrug 

EUR 26,65 Mio. Das Darlehen der BerlinHyp ist besichert mit erstrangigen Grundschulden 

auf die finanzierten Objekte. 

BerlinHyp (Tranche 2) 

Im Jahr 2006 wurde der Gesellschaft eine weitere Ankaufslinie von der BerlinHyp über 

EUR 75,00 Mio. zur Verfügung gestellt. Die Linie war befristet bis zum 31.03.2008. Zum 

1.04.2008 wurde mit der BerlinHyp ein langfristiger Darlehensvertrag über ein Nominalbetrag 

von EUR 69,35 Mio. für die Finanzierung von insgesamt 35 Objekten abgeschlossen. 

Das Darlehen hat eine Laufzeit von sieben Jahren (bis 31.03.2015) mit einem 

Festzinssatz von 4,07% der mit einem 7-Jahreszinssatzswap abgesichert ist und 

einer Marge von 1,00%. Das Darlehen wird annuitätisch mit einer anfänglichen Rate 

von 2% getilgt. Der Darlehensstand zum 31.12.2008 betrug EUR 68,30 Mio. Das Darlehen 

der BerlinHyp ist besichert mit erstrangigen Grundschulden auf die finanzierten Objekte. 

Zur Absicherung des Zinsniveaus hat die Gesellschaft mit der BerlinHyp am 29.02.2008 

einen Zinssatzswap über EUR 75,00 Mio. mit einem Zinssatz von 4,07% und einer 

Laufzeit bis zum 31.03.2015 abgeschlossen. Auf Grund des reduzierten Darlehensbetrags 

von ursprünglich EUR 75,00 Mio. auf EUR 69,35 Mio. wurde am 21.07.2008 ein 

Teilbetrag des Zinssatzswaps wieder aufgelöst. Daraus resultierte ein Gewinn von EUR 

- 15 -

0,24 Mio. Der verbleibende Zinssatzswap hat die gleiche Laufzeit wie das Darlehen und 

läuft über den gleichen Betrag. Aus der Marktbewertung des Zinssatzswaps zum 

31.12.2008 ein negativer beizulegender Zeitwert in Höhe von EUR 2,93 Mio. Unter Berücksichtigung 

latenter Steuereffekte ergibt sich hieraus ein negatives „Bewertungsergebnis 

Cash Flow Hedge“ in Höhe von EUR 2,01 Mio. 

Corealcredit Bank AG 

Im September 2007 hat die Gesellschaft eine Kreditlinie über EUR 128,00 Mio. von der 

Corealcredit Bank AG für den Ankauf von Objekten zur Verfügung gestellt bekommen. 

Die Linie war befristet bis zum 16.11.2008. Auf Grund der umfangreichen Rückabwicklungen 

von kontrahierten Objekten hat die Gesellschaft mit Vertrag vom 02.12.2008 

zusammen mit der Corealcredit Bank AG den Darlehensbetrag auf EUR 51,00 Mio. reduziert. 

Der neue Darlehensvertrag hat eine Laufzeit bis zum 30.06.2009. Der Zinssatz 

setzt sich zusammen aus dem mit der Corealcredit Bank AG abgeschlossenen 7-Jahreszinssatzswaps 

(4,42%) und einer Marge von 2,00%. Die Tilgungsrate beträgt 2,5%. 

Mit dem Darlehen wurden zum 31.12.2008 insgesamt 22 Objekte finanziert. Die Inanspruchnahme 

zum 31.12.2008 betrug EUR 43,57 Mio. Das Darlehen der Corealcredit 

Bank AG ist besichert mit erstrangigen Grundschulden auf die finanzierten Objekte. 

Zur Absicherung des Zinsniveaus hat die Gesellschaft am 14.08.2008 mit der Corealcredit 

Bank einen Zinssatzswap über EUR 75,00 Mio. mit einem Zinssatz von 4,42% und 

einer Laufzeit bis zum 30.11.2015 abgeschlossen. Auf Grund des reduzierten Darlehensbetrags 

von EUR 51,00 Mio. wird ein Teilbetrag des Zinssatzswaps in Höhe von 

EUR 24,00 Mio. nicht mehr unmittelbar zur langfristigen Zinsabsicherung benötigt. Auf 

Grund des zwischenzeitlich deutlich gefallenen Zinsniveaus hat die Gesellschaft monatlich 

den Differenzbetrag zwischen dem 1-Monats Euribor und dem Swapsatz in Höhe 

von 4,42% zu zahlen. Aus der Marktbewertung des Zinssatzswaps zum 31.12.2008 resultiert 

ein Verlust in Höhe von EUR 4,99 Mio. 

Weitere Verbindlichkeiten 

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betrugen zum 31.12.2008 EUR 

1,02 Mio. (Vorjahr EUR 5,98 Mio.). Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit 

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht haben sich auf EUR 17,38 Mio. (Vorjahr: EUR 

2,86 Mio.) deutlich erhöht. Der Anstieg resultiert aus den noch ausstehenden Kapitaleinlagen 

in Höhe von EUR 14,90 Mio. und einer entsprechenden Verbindlichkeit gegenüber 

den Gesellschaftern in gleicher Höhe. Weitere Details zu diesem Sachverhalt 

sind unter Punkt 3 „Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen und Personen“ in 

diesem Lagebericht dargestellt. Die sonstigen Verbindlichkeiten belaufen sich zum 

31.12.2008 auf EUR 2,19 Mio. und beinhalten mit EUR 1,28 Mio. noch zu leistende 

Zinszahlungen auf die Anleihen. 

- 16 -

Desinvestitionen 

Der Konzern hat im Geschäftsjahr 2008 wie im Vorjahr keine Objekte verkauft und damit 

keine Desinvestitionen getätigt. 

Liquidität 

Die Liquidität der Gesellschaft hat sich im Rahmen der Investitionen in 2008 weiter von 

EUR 33,79 Mio. zum 31.12.2007 auf EUR 14,09 Mio. zum 31.12.2008 verringert. Davon 

ist ein Betrag von EUR 1,20 Mio. an die Corealcredit Bank AG zur Absicherung von 

Zinssicherungsgeschäften verpfändet. Die Abnahme der liquiden Mittel resultiert fast 

ausschließlich durch den zu erbringenden Eigenkapitalanteil für die Finanzierung der in 

2008 übergegangen Objekte. Bei der Liquiditätsbetrachtung ist zu berücksichtigen, dass 

die Gesellschaft insgesamt Anzahlungen in Höhe von EUR 6,30 Mio. zurückgefordert 

hat, die mit Bankbürgschaften besichert sind. Der Betrag ist unter der Position „sonstigen 

Forderungen“ ausgewiesen. 

Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 

Im Jahr 2008 weist der Konzern einen positiven Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 

in Höhe von EUR 0,78 Mio. (Vorjahr: EUR 0,94 Mio.) aus. Im Wesentlichen 

wurde der Cash Flow beeinflusst durch die Eliminierung nicht zahlungswirksamer 

Verlust und Gewinne aus der Neubewertung von Immobilien in Höhe von EUR 33,55 

Mio., Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagevermögen 

in Höhe von EUR 4,34 Mio., des nicht realisierten Verlustes aus der Marktbewertung 

der Zinsabsicherung in Höhe von EUR 4,99 Mio. sowie der nicht zahlungswirksamen 

Veränderung der latenten Steuern in Höhe von EUR 12,80 Mio. 

Cash Flow aus Investitionstätigkeit 

Der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit betrug im Jahr 2008 EUR 67,48 Mio. (Vorjahr: 

EUR 125,15 Mio.). Durch die vertragsbedingten Rückabwicklungen in 2008 konnten 

die Investitionen gegenüber dem Vorjahr damit deutlich zurückgefahren werden. 

Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit 

Der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit betrug im Jahr 2008 EUR 47,01 Mio. 

gegenüber EUR 110,74 Mio. in 2007. Der Mittelzufluss ergab sich in 2008 aus der Aufnahme 

von Krediten in Höhe von EUR 51,35 Mio. (Vorjahr: EUR 78,72 Mio.). Mittelabflüsse 

ergaben sich aus dem Rückkauf von eigenen Anleihen in Höhe von EUR 0,06 

Mio., der planmäßigen Tilgung von Darlehen von EUR 2,41 Mio. und sonstige Auszahlungen 

aus der Finanzierungstätigkeit (im Wesentlichen Bearbeitungsgebühren) in Höhe 

von EUR 1,87 Mio. 

- 17 -

2. 4 Abschließende Betrachtung zur Ertrags-, Vermögens- und 

Finanzlage 

Bedingt durch den weiteren Portfolioausbau in 2008 haben sich die Einnahmen aus der 

Vermietung von Anlageimmobilien nochmals mehr als verdoppelt. Gegenüber dem Vorjahr 

hat sich das Konzernergebnis mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 29,21 

Mio. allerdings deutlich verschlechtert. Der Verlust resultiert im Wesentlichen aus den 

marktbedingten Wertberichtigungen für das Immobilienanlagenvermögen (EUR 33,80 

Mio.), außerplanmäßigen Abschreibungen auf eine Immobiliendatenbank (EUR 3,40 

Mio.) und die Marktwertkorrektur für langfristige Zinsabsicherungen (EUR 4,99 Mio.). 

Durch den Jahresfehlbetrag und unter der Berücksichtung der noch zu leistenden Kapitaleinlage 

in Höhe von EUR 14,90 Mio. hat sich das bilanzielle Eigenkapital des Konzerns 

auf EUR 0,73 Mio. (Vorjahr EUR 46,85 Mio.) deutlich reduziert. 

Auf Grund der getätigten Investitionen in neue Anlageimmobilien haben sich die Verbindlichkeiten 

gegenüber Kreditinstituten planmäßig erhöht, die liquiden Mittel haben 

sich weiter reduziert. 

Die gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Situation ist weiterhin angespannt. 

Vor diesem Hintergrund sieht der Vorstand die in 2008 eingeleiteten Maßnahmen und 

angepasste Unternehmensstrategie zur nachhaltigen Verbesserung der Ertrags-, Vermögens- 

und Finanzlage als richtige Reaktion auf die veränderten Rahmenbedingungen 

an. 

- 18 -

3. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen 

Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat einen Abhängigkeitsbericht vorgelegt. In diesem Bericht 

gibt der Vorstand folgende Schlusserklärung ab: „Der Vorstand der Gesellschaft 

erklärt hiermit gemäß § 312 Abs. 3 AktG, dass es im Zeitraum 1.01.2008 bis 31.12.2008 

keine Rechtsgeschäfte und Maßnahmen zwischen der Boetzelen Real Estate AG und 

der UBS AG, Schweiz, die mittelbar und unmittelbar bis zum 22.12.2008 mehrheitlich 

an der Gesellschaft beteiligt war, gab.“ 

Im Mai 2007 hat die Boetzelen Real Estate AG von der Boetzelen AG & Co. KG für 

EUR 2,50 Mio. Hypothekenanleihen zurückgekauft. Dieser Sachverhalt ist zwischenzeitlich 

auf Grund der sachlichen und zeitlichen Nähe zur Kapitalerhöhung in Höhe von 

EUR 14,90 Mio. in 2007 als verdeckte Sacheinlage zu bewerten. Die Einlage in Höhe 

von EUR 14,90 Mio. ist daher ohne Rücksicht auf bereits erbrachte Leistungen noch 

einmal voll zu zahlen. Im Gegensatz steht der Boetzelen AG & Co. KG sowie den RMC- 

Gesellschaften ein Bereichungsanspruch gegen die Gesellschaft zu. Mit diesem Anspruch 

darf wegen des in § 66 Abs. (1) Satz 2 AktG verankerten Aufrechnungsverbots 

gegenüber der Gesellschaft aber nicht gegen die Einlagenforderung aufgerechnet werden. 

Daraus folgt, dass die Boetzelen AG & Co. KG und die RMC-Gesellschaften aus 

der am 29.03.2007 beschlossenen Kapitalerhöhung ihre Bareinlagen im vollen Umfang 

in Höhe von insgesamt EUR 14,90 Mio. nochmals leisten müssen. Die Gesellschaft hat 

ihrerseits einen Betrag in Höhe der ursprünglich geleisteten Bareinlagen in Höhe von 

EUR 14,90 Mio. an die Boetzelen AG & Co. KG und die RMC-Gesellschaften zu erstatten. 

Die Gesellschaft hat zwischenzeitlich mit Veröffentlichung im Bundesanzeiger vom 

08.01.2009, 04.02.2009 und 03.03.2009 die Boetzelen AG & Co. KG und die RMC- 

Gesellschaften zur Einzahlung der ausstehenden Bareinlagen aufgefordert. 

Des Weiteren hat der Aufsichtsrat im Jahr 2008 gemäß § 111 Abs. (2) AktG die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Warth & Klein, Düsseldorf, mit der Prüfung über die Angemessenheit 

von Dienstleistungsverträgen, die zwischen der Gesellschaft und der damaligen 

Alleingesellschafterin der Boetzelen AG & Co. KG geschlossen wurden, beauftragt. 

Warth & Klein ist in dem Bericht zu dem Ergebnis gelangt, dass zwei Dienstleistungsverträge, 

die von der Gesellschaft noch in der Rechtsform einer GmbH, der Boetzelen 

RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbH und der Boetzelen AG & Co. KG 

betreffend den Ankauf von Objekten und die Abnahme von Objekten abgeschlossen 

wurden, einem Fremdvergleich nicht standhalten. Insgesamt ergeben sich nach den 

Feststellungen von Warth & Klein Überzahlungen der Gesellschaft an die Boetzelen AG 

& Co. KG im Zeitraum Januar 2006 bis März 2007 in Höhe von EUR 1.902.000,00. Aus 

den Überzahlungen resultiert eine Forderung der Boetzelen Real Estate AG zum 

31.12.2008 gegenüber der Boetzelen AG & Co. KG in Höhe von EUR 1.902.000,00. Die 

Forderung wurde zum 31.12.2008 mit EUR 990.000,00 einzelwertberichtigt. 

- 19 -

4. Ereignisse von besonderer Bedeutung nach dem Abschlussstichtag 

Nach dem Abschlussstichtag ergaben sich keine Ereignisse von besonderer Bedeutung 

für den Konzern. 

- 20 -

5. Risikobericht 

Als Zielsetzung der Unternehmenspolitik gilt das Bestreben Sicherung von Vermögenswerten, 

nachhaltiges Wachstum und die Steigerung des Unternehmenswertes. Chancen 

und Risiken werden sorgfältig gegeneinander abgewogen und unangemessene 

Risiken möglichst minimiert. 

Jede Investition in ein Unternehmen enthält wirtschaftliche Risiken. Die künftig zu erwartenden 

Risiken des Unternehmens sind abhängig vom wirtschaftlichen Erfolg oder 

Misserfolg. 

Investitionsrisiken 

Investitionsrisiken ergeben sich daraus, dass trotz Beachtung aller relevanten Auswahlkriterien 

und Marktstrategien bzw. -analysen zukünftige Investitionsprojekte wegen nicht 

vorhersehbarer Entwicklungen dauerhaft zu Verlusten führen können. Fehlentscheidungen 

des Managements können daher das operative Geschäft negativ beeinflussen. Der 

Konzern begegnet diesen Investitionsrisiken durch eine umfangreiche Vorprüfung der 

Investitionen. Neben der Vertragsprüfung werden für jeden Standort sowohl die Mikroals 

auch die Makrolage ausführlich untersucht. Zur Minimierung der Investitionsrisiken 

werden z.B. als Ankermieter ausschließlich bonitätsstarke Betreiber akzeptiert. Ferner 

akzeptiert die Gesellschaft i.d.R. nur langfristige und indexierte Mietverträge. Die Mietverträge 

mit Nebenmietern wie z.B. Bäckereien sind i.d.R. mit einer geringeren Laufzeit 

versehen als die Verträge mit den Ankermietern. Für diese Nebenmieter besteht daher 

ein erhöhtes Mietausfallrisiko. Das Risiko, dass die Mietverträge mit Nebenmietern nicht 

verlängert werden können bzw. kein adäquater Ersatzmieter gefunden werden kann, 

schätzt die Gesellschaft jedoch als gering ein, da die Ankermieter i.d.R. eine hohe Kundenfrequenz 

für den Standort gewährleisten. Zudem verfügen die Objekte über ausreichende 

Parkflächen, so dass eine hohe Attraktivität für die Nebenmietflächen gegeben 

ist. 

Die Investitionsentscheidung wird nach Abwägung aller Chancen und Risiken gemeinschaftlich 

vom Vorstand der Gesellschaft getroffen. Einzelinvestitionen über EUR 10 

Mio. müssen gemäß der Geschäftsordnung für den Vorstand zudem vom Aufsichtsrat 

genehmigt werden. Derzeit sind auf Grund der angepassten Unternehmensstrategie 

von der Gesellschaft keine wesentlichen Investitionen geplant. 

Marktrisiken 

Die allgemeinen Marktrisiken haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöht. Die 

Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Preisentwicklung, Refinanzierungsbedingungen 

und Handelbarkeit von Immobilien haben sich erhöht. Daraus resultiert, dass der Immobilienmarkt 

und Investitionen in Immobilien insgesamt risikoreicher geworden sind. 

Die Immobilien der Gesellschaft können wie der gesamte Immobilienmarkt Marktpreisschwankungen 

unterliegen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass die Immobilien 

der Gesellschaft nur mit einem Verlust verkauft werden können. Sollten sich 

die Refinanzierungsbedingungen z.B. durch einen allgemeinen Anstieg des Zinsniveaus 

weiterhin verschlechtern, könnte dies die Vermarktungsfähigkeit der Immobilien er- 

- 21 -

schweren. Da die Gesellschaft über ein diversifiziertes Portfolio mit langfristigen Mietverträgen 

verfügt, sind die Marktrisiken deutlich reduziert. Zum einen sind i.d.R. alle 

Mietverträge der Gesellschaft indexiert, so dass ein Inflationsschutz gegeben ist. Zudem 

wirken sich negative wirtschaftliche Entwicklungen in den Objekten der Gesellschaft 

deutlich geringer aus, da der Lebensmitteleinzelhandel deutlich weniger schwankungsanfällig 

ist als andere Konsumbereiche des Einzelhandels. Die Gesellschaft erwartet 

daher selbst bei einer deutlichen wirtschaftlichen Abschwächung nicht einen Anstieg 

des Leerstands, wesentliche Mietausfälle oder höhere Mietpreisschwankungen. 

Risiken bei der Aufnahme von Fremdkapital 

Der Konzern hat zur Umsetzung ihres Geschäftskonzepts umfangreiche Fremdkapitalmittel 

eingesetzt. Die Gesellschaft hat Fremdmittel aufgenommen, die sie neben Zinszahlungen 

auch sonstigen wirtschaftlichen Beschränkungen unterwerfen. Es besteht 

das Risiko, dass die Beschaffung von Fremdkapital über Kreditinstitute zukünftig nicht 

rechtzeitig, nicht in dem geplanten Umfang oder nur zu ungünstigen Konditionen möglich 

ist. Sollte die Aufnahme von Fremdkapital zukünftig nicht oder nicht zu angemessenen 

Konditionen möglich sein, so könnte dies negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit 

der Gesellschaft sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben. 

Insbesondere ist in diesem Zusammenhang die am 30.06.2009 auslaufende Finanzierung 

mit der Corealcredit Bank AG hervorzuheben, für die es bis dato noch keine vertraglich 

fixierte Anschlussfinanzierung gibt. 

Zur Minimierung dieses Risikos hat die Gesellschaft umfangreiche Maßnahmen ergriffen. 

Rund 70% der Bankdarlehen sind langfristige Darlehen mit einer Laufzeit zwischen 

7 und 10 Jahren. Ferner unterhält die Gesellschaft zu zahlreichen deutschen Hypotheken- 

und Geschäftsbanken Beziehungen. Damit wird die Abhängigkeit von einzelnen 

Bank reduziert. Daneben hält der Vorstand regelmäßig Kontakt zur Finanzbranche und 

informiert sich fortlaufend über die aktuellen Entwicklungen. 

Risiken aus der Finanzierungsstruktur und Zinssicherungsgeschäften 

Der Konzern finanziert die erworbenen Immobilien zu einem erheblichen Teil mit 

Fremdkapital. Das langfristige Zinsänderungsrisiko wird im Rahmen der Finanzierungsstrategie 

durch Zinssatzswaps weitestgehend reduziert. Auf Grund der Finanzierungsstruktur 

kann nicht ausgeschlossen werden, dass bei einer ausbleibenden Anschlussprolongation 

bei kurzfristigen Kreditlinien nicht nur die Refinanzierung ausfallen kann 

sondern auch durch die langfristige Zinsabsicherung durch Zinssatzswaps ein erheblicher 

Verlust durch den vorzeitigen Verkauf der Zinssatzswaps zum Marktzinsniveau 

eintreten kann. Ferner besteht das Risiko auch bei einer vorzeitigen Tilgung von Darlehen 

vor Laufzeitende der korrespondierenden Zinssatzswaps. Aus Sicht der Gesellschaft 

überwiegen allerdings die Vorteile einer mittel- bis langfristigen Zinsabsicherung 

durch Zinssatzswaps. Die Gesellschaft ist damit hinreichend abgesichert vor einem 

Zinsanstieg, so dass eine hohe Planungssicherheit gegeben ist. Sollte das Zinsniveau 

steigen, könnten darüber hinaus Gewinne aus den Zinssatzswaps entstehen und realisiert 

werden. 

- 22 -

Altlasten und andere Gebäuderisiken 

Die Gesellschaft trägt das Risiko, dass die in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke 

mit Altlasten oder Bodenverunreinigungen belastet sind, und dass sie wegen einer Beseitigung 

dieser Altlasten durch öffentliche Stellen oder durch private Dritte in Anspruch 

genommen wird. Ein Ausschluss einer solchen Haftung ist für die Gesellschaft rechtlich 

nur eingeschränkt möglich. Der Konzern begegnet möglichen Beeinträchtigungen, indem 

sie bei dem Erwerb von Immobilien ihre Marktkenntnis einsetzt und ggf. Gutachten 

erstellen lässt. Insgesamt sind aus heutiger Sicht keine diesbezüglichen Risiken bekannt, 

welche zu einer Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen 

könnten. 

Risiken aus dem Kauf von Objekten als Vor-REIT 

Seit April 2007 ist die Boetzelen Real Estate AG von der Finanzverwaltung als Vor- 

REIT anerkannt. Die Gesellschaft hat im Jahr 2007 zwei Objekte mit einem entsprechenden 

Steuervorteil auf Verkäuferseite erworben. Der Gesetzgeber hat im REIT- 

Gesetz dafür als Bedingung gesetzt, dass ein Vor-REIT innerhalb von drei Jahren den 

vollen REIT Status erhalten muss, da ansonsten der Steuervorteil auf der Verkäuferseite 

entfällt. Sollte es nach der derzeitigen Gesetzeslage der Gesellschaft bis zum Jahr 

2010 nicht gelingen, den Voll-REIT-Status zu erlangen, könnten Schadensersatzansprüche 

Seitens der Verkäufer an die Boetzelen Real Estate AG gestellt werden. Die 

Gesellschaft geht derzeit davon aus, dass der Gesetzgeber auf Grund der aktuellen 

Kapitalmarktbedingungen eine Neuregelung für die Erreichung des Voll-REIT-Status 

treffen wird. 

- 23 -

6. Prognosebericht 

Die Gesellschaft erwartet trotz des negativen wirtschaftlichen Umfelds keine unmittelbaren 

Auswirkungen auf die zukünftige Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage. Die Mieterund 

Portfoliostruktur gewährleistet aus Sicht der Gesellschaft auch zukünftig stabile 

Mieteinnahmen und damit sichere und langfristige Zahlungsströme. Auf Grund der Qualität 

des Immobilienportfolios und der Mieterstruktur gehen wir nicht davon aus, dass 

zukünftig wesentliche Mietausfälle eintreten werden. 

Durch den erfolgten Ausbau des Immobilienvermögens in 2008 auf 88 Fachmärkte und 

Fachmarktzentren werden die Nettomieteinnahmen im Jahr 2009 voraussichtlich auf rd. 

EUR 16,41 Mio. steigen. Ferner sind für 2009 noch Investitionen für zwei neue Fachmarktzentren 

(Schleswig und Gelsenkirchen), für das Fachmarktzentrum Straubing 

(Restkaufpreiszahlung) und das Objekt Erwitte (Erweiterung) mit einem Gesamtinvestitionsvolumen 

von rd. EUR 13,88 Mio. (ohne Kaufpreisnebenkosten) vertraglich zu erfüllen. 

Die beiden neuen Fachmarktzentren sind zwischenzeitlich von der Gesellschaft 

übernommen und gezahlt worden. Nach Abschluss der Investitionen werden voraussichtlich 

die jährlichen Nettomieten in 2009 auf rd. EUR 17,27 Mio. und in 2010 auf rd. 

EUR 17,34 Mio. steigen. 

Durch die in 2008 frühzeitig eingeleiteten Kostensenkungen und strukturellen Veränderungen 

werden sich die Personalaufwendungen und die sonstigen betrieblichen Aufwendungen 

deutlich reduzieren. Bedingt durch die angepasste Konzernstrategie werden 

weitere Kosten entfallen. Insgesamt wird dadurch in 2009 eine deutliche Kostenentlastung 

eintreten. 

Auf Grund des Anstiegs der Mieteinnahmen und eines voraussichtlich deutlich geringeren 

operativen Aufwands erwartet die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2009 ein positives 

Konzernergebnis in der Größenordnung von ca. EUR 1,0 Mio. Die Gesellschaft 

geht davon aus, dass mit den zum 31.12.2008 erfolgten Wertberichtigungen die negativen 

Marktverhältnisse und die angepasste Unternehmensstrategie hinreichend und umfassend 

berücksichtigt sind. Sollte sich das Marktumfeld für Immobilien allerdings weiter 

verschlechtern, sind weitere Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert 

nicht auszuschließen. Dem steht allerdings auch die Chance gegenüber, dass bei einem 

wieder positiveren Immobilienumfeld Gewinne aus der Bewertung zum beizulegenden 

Zeitwert verbucht werden können. Für das Jahr 2010 geht die Gesellschaft von 

einem Konzernjahresüberschuss ohne Berücksichtigung von möglichen Gewinnen oder 

Verlusten aus den beizulegenden Zeitwerten der Anlageimmobilien in der Größenordnung 

von rd. EUR 2,5 Mio. aus. 

Zum 31. Dezember 2008 verfügt der Konzern über liquide Mittel in Höhe von EUR 

14,09 Mio. Mittels der zur Verfügung stehenden Liquidität wird der Konzern in 2009 und 

2010 unter den obigen Prämissen in der Lage sein, alle finanziellen Verpflichtungen 

z.B. für Zins und Tilgung zu erfüllen. 

- 24 -

Vorrangiges Ziel für das erste Halbjahr 2009 ist es, die zum 30.06.2009 auslaufende 

Finanzierung mit der Corealcredit Bank AG mittel bis langfristig zu sichern. Der Vorstand 

ist zuversichtlich, dass hierüber eine abschließende und mittel- bis langfristige 

Regelung getroffen werden kann. 

Düsseldorf, den 30. März 2009 

Der Vorstand 


Volker Kempf 

- 25 -

Erklärung der gesetzlichen Vertreter gem. § 37y WpHG 

Nach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den angewandten 

Grundsätzen ordnungsmäßiger Berichterstattung der Konzernabschluss ein 

den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund 

Ertragslage des Konzerns vermittelt, der Konzernlagebericht den 

Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und der Lage des 

Konzerns so darstellt, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen 

entsprechendes Bild vermittelt wird und die wesentlichen Chancen und 

Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns im verbleibenden 

Geschäftsjahr beschrieben sind. 

Düsseldorf, 30.03.2009 


Der Vorstand 


Volker Kempf

Download - DEIKON GmbH

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?