Geschäftsbericht 2004 der MWG

mwG
Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg
Geschäftsbericht 2004

Geschäftsbericht 2004

Vertrauen…

Inhaltsverzeichnis
Seite
1. Organe der Genossenschaft 4
2. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2004 5
• Allgemeine Unternehmensangaben 5
• Wirtschaftliche und demografische Entwicklung 5
• Leerstandsentwicklung/Stadtumbau 8
• Mitgliederentwicklung 11
• Nutzungsverträge/Fluktuationen 12
• Bestandsentwicklung 13
• Investitionstätigkeit 15
• Sanierungsstand 16
• Sollmieten 17
• Nettomieten/Ertragslage 18
• Betriebskosten 20
• Personal/Unternehmensstruktur 21
• Vermögenslage 23
• Finanzlage 26
• Ertragslage 30
• Risiken der künftigen Entwicklung 33
• Ausblick 34
3. Bericht des Aufsichtsrates 36
4. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 37
• Bilanz zum 31.12.2004 38
• Gewinn- und Verlustrechnung 2004 40
• Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2004 41
5. Bestätigungsvermerk für den
Jahresabschluss zum 31.12.2004 47
6. Standorte von MWG-Wohnanlagen 49
7. Wohnungsbestand am 01.01.05 50
8. Übersicht der Vertreter und Ersatzvertreter 52
2

Crucigerstraße 14-15
Crucigerstraße
Gr. Steinernetischstraße 1-9
Schmidtstraße 41-43
Weitlingstraße 12-20
Ringfurther Weg 5-13
3

Organe der Genossenschaft
Vertreterversammlung:
84 direkt von den Genossenschaftsmitgliedern gewählte Vertreter und
1 Ersatzvertreter, die die Wahl annahmen
Aufsichtsrat:
Herrmann, Axel
(Dipl.-Betriebswirt)
Senff, Uwe
(Dipl.-Wirtschaftler)
Dr. Piécha, Brigitta
(Dipl.-Wirtschaftlerin)
Ballerstein, Horst
(Dipl.-Wirtschaftler)
Förster, Waldemar
(Dipl.-Ing.)
Hannebohm, Marion
(Dipl.-Jurist)
Kaleschky, Werner
(Dipl.-Ing.)
Kunze, Helmut
(Dipl.-Ing.)
Stern, Reinhard
(Dipl.-Ing.)
(Vorsitzender)
(stellv. Vorsitzender)
(Schriftführerin)
Vorstand:
Dr. Schmidt, Martin
(Dipl.-Ing.)
Fischbeck, Thomas
(Dipl.-Jurist)
(Vorsitzender)
(Vorstandsmitglied)
Prokuristin:
Lehmann, Bärbel
(Ing.-oec.)
4

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2004
• Firma: MWG - Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg – gegründet am
29.07.1954
• Sitz/Anschrift: Magdeburg, Letzlinger Straße 5, 39106 Magdeburg
Allgemeine
Unternehmensangaben
• Eintragung: GnR des Amtsgerichtes Magdeburg, Registriernummer 41
• Satzung: Aktuelle Fassung vom 15.06.2000, eingetragen am 25.01.2001
• Geschäftszweck:
Erwerben, Errichten, Bewirtschaften, Betreuen und Veräußern von Bauten
in allen Rechts- und Nutzungsformen zum Zwecke einer guten, sicheren
und sozial vertretbaren Wohnungsversorgung der Genossenschaftsmitglieder.
Darüber hinaus kann die Genossenschaft alle im Bereich der Wohnungswirtschaft,
des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben
übernehmen.
• Geschäftsanteile: Die Höhe eines Geschäftsanteils beträgt 160,00 €.
• Nachschusspflicht: Beschränkung auf eine Haftsumme von 160,00 €.
• Steuerlicher Status: vollsteuerpflichtig
• Beteiligungen: keine
• Beschluss gemäß § 49 GenG:
Beschränkungen für die Gewährung von Krediten wurden mit Beschluss
der Vertreterversammlung am 15.06.2000 festgelegt.
Im Vergleich zum Vorjahr war im Jahre 2004 in Deutschland eine wirtschaftliche
Belebung auf bescheidenem Niveau festzustellen. Das gesamtwirtschaftliche
Wachstum erreichte eine Wertgröße von 1,7 %, wobei nicht übersehen
werden sollte, dass die hohe Zahl an Arbeitstagen positiv gewirkt hat.
Wirtschaftliche und
demografische
Entwicklung
In den neuen Bundesländern lag im Vergleich dazu die Wachstumsquote bei
1,5 %. Mit 0,9 % fiel diese Quote in Sachsen-Anhalt unter den Durchschnitt.
Das Wachstum des Bruttoinlandproduktes resultierte dabei vorwiegend aus
den Exportleistungen. Allein im Zeitraum Januar bis Oktober 2004 stiegen die
Exporte um 9,3 %. Die Binnennachfrage nach Investitionen sowie der private
Konsum stagnieren weiterhin, weil die politischen Signale eher Unsicherheit
verbreiten und unklare Beschäftigungsperspektiven neben schwacher
Einkommensentwicklung nur wenig Kaufanreize entwickeln.
Während im verarbeitenden Gewerbe die Zuwächse in der Wertschöpfung
durchaus bemerkenswert sind, gab es weiter sinkende Umsatzzahlen im
Baugewerbe. Diese allgemeine Tendenz in Deutschland variiert auf Länderebene,
trifft jedoch im Wesentlichen auch auf Sachsen-Anhalt zu. Die
größten Zuwächse im Wertschöpfungsprozess in Sachsen-Anhalt wurden in
5

der Chemischen Industrie mit 12,3 %, bei der Herstellung von Gummi- und
Kunststoffwaren mit 11,1 % und der Metallindustrie mit 8,4 % erreicht. Mit
einer Steigerungsrate von 4,7 % hat das Ernährungsgewerbe, welches 22 %
der Industrieumsätze des Landes abdeckt, ebenfalls einen beachtlichen
Zuwachs zu verzeichnen. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang auch
die Erhöhung der Exportquote von 19,6 % in 2003 auf 21,3 % in 2004.
Obwohl sich das Baugewerbe weiter rückläufig entwickelt
(gewerblicher Bau: - 13,1 %, Wohnungsbau: - 11,2 %, öffentlicher Bausektor:
- 8,2 %), scheint die Abwärtsspirale verlangsamt.
Für 2005 wird in Deutschland ein Wachstum von 1,6 %, in Sachsen-Anhalt
von 1,3 % erwartet.
Die positiven Tendenzen in der Wirtschaft wirken sich jedoch in keinster Weise
in der Arbeitsmarktstatistik aus.
Im Dezember 2004 waren in Deutschland 4,464 Mio. Erwerbstätige arbeitslos,
womit die Arbeitslosenquote zum Dezember 2003 von 10,4 % auf 10,8 %
anstieg. Während in Westdeutschland ein Anstieg um 0,3 % zu verzeichnen
war, betrug die Steigerungsrate in Ostdeutschland 0,6 %.
Ohne die statistischen Effekte aus der Hartz-IV-Reform hätte es im Januar
2005 einen Anstieg der Arbeitslosen auf 4,807 Mio. gegeben.
Die vergleichbaren Zahlen für Sachsen-Anhalt ergaben im Dezember 2004
eine Arbeitslosenquote von 20,7 %. Im Dezember 2003 betrug diese Quote
19,9 %. Damit liegt Sachsen-Anhalt neben Mecklenburg-Vorpommern (21,5
%) weiterhin am Ende dieser bedeutenden Statistik, zumal die Wohnkaufkraft
der Bevölkerung von dieser Entwicklung direkt berührt ist.
21,0%
20,7%
19,7%
19,7%
19,9%
20,0%
19,1%
19,0%
20,4%
18,0%
17,0%
18,5%
18,5%
18,5%
16,0%
17,3%
15,0%
2000 2001 2002 2003 2004
Sachsen-Anhalt
Magdeburg
Entwicklung der Arbeitslosenquote im Dezember
6

Nachdenklich sollte auch die Zunahme der Arbeitslosenquote in der Stadt
Magdeburg stimmen, wenn man die Entwicklung im betrachteten Zeitraum
von 18,5 % auf 20,4 % zur Kenntnis nimmt. Die vorbenannten Zahlen sind für
die Stadt Magdeburg in der Form zu relativieren, dass unternehmensorientierte
Dienstleistungen in 2004 weiter zugenommen haben, ohne dabei den
bundesdeutschen Durchschnitt für große Städte zu erreichen.
Mit dem Anstieg der Verbraucherpreise um 1,6 % in 2004 gegenüber 2003
und dem Stillstand bei der Rentenentwicklung entstehen keine Wachstumsimpulse
für die Wohnkaufkraft.
Hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung in Sachsen-Anhalt ist festzustellen,
dass das Tempo der Einwohnerverluste abgenommen hat, aber eine
Trendwende nicht in Aussicht ist. Für die Stadt Magdeburg trifft diese Entwicklung
ebenfalls zu. Am 31.12.2004 waren 226.610 Einwohner mit Hauptwohnsitz
registriert. Gegenüber dem Vorjahr ein Rückgang von 519 Einwohnern
(2003 : 2002 = 861).
Personen
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jahr
280.000
270.000
260.000
250.000
240.000
230.000
220.000
210.000
200.000
190.000
180.000
170.000
160.000
150.000
140.000
130.000
120.000
110.000
100.000
Bevölkerung mit Hauptwohnsitz in Magdeburg
Die äußerst komplizierte Situation am Arbeitsmarkt und die damit einhergehenden
Wohnkaufkraftverminderungen haben in Magdeburg im Jahre 2004
zu einer geringfügigen Zunahme der Haushaltsgröße von 1,96 auf 1,97
geführt, was dem Trend in der BRD entgegenwirkt. Dies wird vor allem bei
Haushaltsgrößen von 4 und mehr Personen deutlich.
Im bundesdeutschen Trend liegt hingegen die Zahl der Einpersonenhaushalte,
die im Vergleich zum Vorjahr um 4,8 % gestiegen ist und nun in Magdeburg
bei 39,5 % liegt. Es bleibt abzuwarten, ob sich unter den Rahmenbedingungen
von Hartz IV die Haushaltszahlen wieder erhöhen.
Da zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes noch keine belastbaren
Zahlen zur Entwicklung des Altersdurchschnittes der Wohnbevölkerung
7

Magdeburg für das Jahr 2004 vorliegen, wird davon ausgegangen, dass sich
das Durchschnittsalter um eine Spanne von 45 – 46 Jahren einordnen lässt.
In der MWG liegt der Altersdurchschnitt in 2004 bei 55,66 Jahren (Vorjahr:
55,3). Die aktiven Bemühungen, im Vermietungsbereich durch Neuabschlüsse
mit jungen Mietinteressenten den Altersdurchschnitt zu senken, waren nicht
durchgängig von Erfolg gekrönt. Im Mittel waren die „Neumieter“ 39 Jahre alt.
65 und älter
38%
18 bis 29
12%
30 bis 39
10%
40 bis 49
11%
60 bis 64
12%
Altersstruktur der MWG-Mieter im Jahr 2004
50 bis 59
17%
65 und älter
28%
18 bis 29
9%
30 bis 39
13%
40 bis 49
14%
60 bis 64
15%
Altersstruktur der MWG-Mieter im Jahr 2000
50 bis 59
21%
Leerstandsentwicklung/
Stadtumbau
Obwohl in einigen Stadtteilen von Magdeburg erkennbar mit dem Abriss und
Rückbau von Wohnungen begonnen wurde, in den Jahren 2002 bis 2004
wurden 1.611 Wohnungen vom Markt genommen, hat diese relativ geringe
Zahl nur unwesentlich dazu beigetragen, die Leerstandsquote der Stadt im
mehrgeschossigen Wohnungsbau von ca. 24 % zu reduzieren. Es ist davon
auszugehen, dass in den Jahren 2005 und 2006 durch die Wohnungsbaugesellschaft
und einige Genossenschaften ca. 4.000 bis 5.000 weitere Wohnungen
abgerissen sein werden, sofern die Fördermittel hierzu zeitnah zur Verfügung
stehen.
Unter Einbindung von Bevölkerungsentwicklung, Haushaltsgrößen, Wohnflächenkonsum
in Verbindung mit Wohnkaufkraft scheint es durchaus realistisch
zu sein, dass die o. g. Leerstandsquote Ende 2006 die 20-%-Marke
tangiert bzw. unterschreitet.
8

Auffallend ist, dass in den Wohnquartieren mit großen Stadtumbauaktivitäten
(Rückbau und Aufwertung) eine sichtbare Steigerung der Wohnqualität erreicht
wurde, was auch in der Sozialstruktur der Bevölkerung zu Verbesserungen
führte. Im Neustädter Feld/Kannenstieg hat die MWG dazu erheblich
beigetragen.
Zum Stichtag 31.12.2004 hat die MWG-Wohnungsgenossenschaft eG insgesamt
434 Wohnungen durch Abriss und Rückbau seit 2001 aus ihrem
Bestand genommen, was einem Anteil von 4,4 % am Ausgangsbestand 2001
entspricht. Bei der Bewertung dieser Zahlen ist anzumerken, dass die MWG
nicht von den Regularien des Altschuldenhilfegesetzes - § 6 a, der Entlastung
auf vom Markt genommene Wohnungen, partizipiert, da unsere Leerstände
den kritischen Wert von 15 % nicht erreicht haben.
Die im Unternehmenskonzept der MWG festgeschriebene Strategie zum
Umbau von Wohnquartieren mit Bestandsdominanz wurde in 2004 kontinuierlich
fortgesetzt.
Wie die nachfolgende Leerstandsentwicklung bzw. die Entwicklung der Vermietungsquote
belegt, war die strategische Ausrichtung wie auch die konsequente
Umsetzung unseres Unternehmensleitbildes mehr als nur ein richtiger
Ansatz.
20,0%
Leerstandsquote
18,0%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
% 3Monate
% BW leer
Alte Neustadt
Alt-Olvenstedt
Altstadt (Mitte)
Cochstedter/Leipz. Str.
Leerstand je Stadtgebiet
Kannenstieg
Neue Neustadt
See
Neust.Feld/Milchweg
Olvenstedt
Reform
Salbke
Stadtfeld Ost
Stadtfeld West
Sudenburg
Obwohl die vergleichenden Betrachtungen von Leerstandszahlen über
mehrere Jahre von Bestandsveränderungen beeinflusst werden, ist das
Zahlenmaterial durchaus belastbar.
9

Im 3-Monats-Bereich waren zum 31.12. folgende Leerstandsquoten vorhanden:
per 31.12. 2004 2003 2002 2001 2000
Mietobjekte 5,5 % 7,0 % 10,0 % 8,8 % 7,9 %
Wohneigentumsobjekte 13,0 % 13,6 % 12,7 % 12,2 % 22,9 %
Gesamt 6,0 % 7,4 % 10,2 % 9,0 % 8,9 %
Der Bestand an Wohnungen, für die es am 31.12.2004 keinen gültigen
Nutzungsvertrag gab, war 659 WE, was einer Quote von 6,96 % entspricht.
Mit den Bestandsveränderungen durch Rückbau, Abriss und Veräußerungen
aus dem Wohneigentumsbestand gewinnt die Bewertung der Zahl der vermieteten
Wohnungen zunehmend an Bedeutung.
Vermietete Wohnungen zum 01.01. eines Jahres:
2005 2004 2003 2002 2001 2000
8.705 8.681 8.610 8.734 8.953 9.172
10.500
10.000
9.500
9.000
8.500
8.000
7.500
7.000
6.500
6.000
5.500
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
967
9.172
1.107
8.953
1.134
8.734
1.199
8.610
865
8.681
750
8.705
Januar 00
Januar 01
Januar 02
Januar 03
Januar 04
Januar 05
Leerstand
vermietete WE
Entwicklung vermietete Wohnungen
Der Vollständigkeit halber seien die Vermietungsquoten am 31.12.2004 bei
den anderen Bewirtschaftungspositionen benannt:
Gewerbeobjekte ( 19 ): 84,2 %
PKW-Stellplätze ( 936 ): 86,0 %
Garagen ( 726 ): 97,5 %
10

Anzahl leere WE > 3 Monate
1.050
1.000
950
900
850
800
750
700
650
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
leer MWG-Wohnungen in Wohneigentum
leer gesamt
leer MWG-Mietbestand
Jan 95
Jul 95
Jan 96
Jul 96
Jan 97
Jul 97
Jan 98
Jul 98
Jan 99
Jul 99
Monat/Jahr
Jan 00
Jul 00
Jan 01
Jul 01
Jan 02
Jul 02
Jan 03
Jul 03
Jan 04
Jul 04
Jan 05
Leerstandsentwicklung [> 3 Monate] von 01/1995 bis 01/2005
Die positiven Ergebnisse in der Wiedervermietung in den letzten beiden Jahren
werden nur zu einem Teil in der Entwicklung der Mitgliederzahl widergespiegelt.
Bei der Bewertung sind dabei einerseits die gemäß Satzung
vorgegebenen Kündigungsfristen wie auch der Anteil der Umzüge innerhalb
der Genossenschaft zu beachten. Die Reduzierung der Haushaltsgrößen, verbunden
mit geringeren Geschäftsanteilen, sowie die weiterhin nicht unbedeutende
Anzahl von Studenten und Auszubildenden mit einem gezeichneten
Geschäftsanteil sind Hauptursache dafür, dass die Veränderungen in der Mitgliederentwicklung
nicht kompatibel mit der Entwicklung der Geschäftsanteile
sind.
Mitgliederentwicklung
31.12. 2004 2003 2002 2001 2000
Mitglieder 10.915 10.959 11.170 11.518 11.766
Geschäftsanteile 65.109 66.053 68.029 70.338 72.633
Durchschnittliche Geschäftsanteile
je Mitglied 5,97 6,03 6,09 6,11 6,17
Betrachtet man die Veränderungen der Mitgliederbewegung von Jahr zu Jahr
über den Zeitraum von 1999 bis 2004, so ist eine optimistische Bewertung
angebracht:
2004/2003 2003/2002 2002/2001 2001/2000 2000/1999
Entwicklung Mitglieder - 0,40 % - 1,89 % - 3,02 % - 2,11 % - 2,07 %
11

Nutzungsverträge/
Fluktuationen
Wie die nachfolgenden Zahlen belegen, konnten im Jahre 2004 bei der Wiedervermietung
wiederum positive Ergebnisse erzielt werden, ohne dabei das
ausgezeichnete Ergebnis des Vorjahres zu wiederholen. Vor allem die Zahl der
neugestalteten Nutzungsverträge war gegenüber den Vorjahren geringer, womit
zugleich die Anforderungen an die Akquisitionstätigkeit determiniert sind.
2004 2003 2002 2001 2000
- Beendete Nutzungsverträge/Mietverträge
735 717 892 1.076 983
- davon für veräußerte
Wohnungen 5 2 7 267 13
- davon in verbleibenden Bestandswohnungen
der MWG 730 715 885 809 970
- Gestaltung neuer Nutzungsverträge/Mietverträge
753 792 767 831 779
- davon Wohnungswechsel
innerhalb der MWG 149 138 227 201 193
- Wiedervermietungsquote
(%) 102,5 110,2 85,9 77,2 79,2
- Bereinigte Wiedervermietungsquote
um Umzüge,
innerhalb der MWG (%) 82,7 91,3 61,0 77,8 60,4
Bei den Zahlen zum Wohnungswechsel innerhalb der MWG ist anzumerken,
dass hier die Umsetzungen aus Freilenkungsmaßnahmen enthalten sind.
(2004: 19 WE)
Die Fluktuationsquote für 2004 beträgt 7,7 % (Vorjahr: 7,4 %). Werden die
Umzüge innerhalb der Genossenschaft bei der Fluktuationsquote nicht
berücksichtigt, ergibt sich ein Wert von 6,2 %. Gemäß Untersuchungen der
Techem AG war im Jahre 2003 in Magdeburg eine Umzugsquote von 14,96 %
vorhanden, die in 2004 nur unwesentlich geringer sein dürfte. Der Vergleich
erlaubt die Aussage, dass die Nutzer von MWG-Wohnungen das Preis-Leistungs-Verhältnis
als gut bewerten.
Verträge:
1200
1000
800
beendete
Nutzungsverträge
600
400
200
0
1996
1997
1998
Wechsel
innerhalb MWG
Vertragsbeginn und Vertragsende (Fluktuation)
1999
2000
2001
Neuverträge
ohne Wechsel
innerhalb MWG
2002
2003
2004
12

Die von der Genossenschaft in Auftrag gegebene Studie zur Ermittlung der
Wohnzufriedenheit bestätigt diese Einschätzung. Nach dieser Studie sind 87,2 %
mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Gegenüber der ersten Befragung im Jahre
1999 ein Zuwachs von ca. 5 %. Das Ziel der Leitung der Genossenschaft ist
die weitere Erhöhung der Wohnzufriedenheit.
120%
110%
100%
Wiedervermietungsquote
[%]
mit Wechsel innerhalb der
MWG
90%
80%
70%
60%
Wiedervermietungsquote
[%]
ohne Wechsel innerhalb der
MWG
50%
Wiedervermietungsquoten
Mit dem Abriss von 100 Wohnungseinheiten, dem Neubau von 25 Wohnungen
in 3 Gebäuden sowie der bestandswirksamen Veräußerung von 5 Wohnungen
aus dem Wohneigentumssegment verfügte die Genossenschaft am
31.12.2004 über 9.468 bewirtschaftete Wohnungen mit einer Wohnfläche von
542.608 m 2 . Gegenüber dem Jahr 2003 sind dies 80 Wohnungen sowie eine
Wohnfläche von 3.912 m 2 weniger.
Bestandsentwicklung
WE
Monat/Jahr
Entwicklung des Wohnungsbestandes
13

Durch den Anbau von neuen bzw. größeren Balkonen bei einzelnen Wohnanlagen
fällt die Wohnflächenreduzierung in der Summe geringer aus als bei einer
Durchschnittsbetrachtung zu erwarten wäre. In den Bestandswohnungen
enthalten sind 5 Gästewohnungen mit einer Wohnfläche von 342 m 2 .
Bei der Struktur des Wohnungsbestandes haben sich durch die Abrissmaßnahmen
im Rahmen des Stadtumbaus, die ausschließlich im P 2/6-Segment
stattfanden, sowie die, wenn auch geringfügigen, Neubaumaßnahmen positive
Veränderungen ergeben.
Wohngebäude in Plattenbauweise: 71,12 %
Wohngebäude in Blockbauweise: 22,89 %
Wohngebäude in traditioneller Bauweise: 5,99 %
Mit Blick auf die Verteilung des Wohnungsbestandes innerhalb der Stadt
Magdeburg ist anzumerken, dass sich ca. 57 % in 5 sogenannten Großwohnsiedlungen
befinden und 43 % über 8 innerstädtische Bereiche verteilen, lässt
man die 11 Reihenhäuser in Alt-Olvenstedt unberücksichtigt.
Im Hauptumgestaltungsgebiet der Stadt Magdeburg (Neu-Olvenstedt) hinsichtlich
eines flächenhaften Abrisses besitzt die Genossenschaft nur 3,9 %
ihres Bestandes, zumal in einem Bereich, der entwickelt wird.
Wohngebäude in
Blockbauweise
23%
Wohngebäude in
traditioneller
Bauweise
6%
Wohngebäude in
Plattenbauweise
71%
Zusammensetzung des Wohnungsbestandes nach Bauart
Neben dem Wohnungsbestand verfügte die MWG-Wohnungsgenossenschaft
am 31.12.2004 über 19 Gewerbeobjekte mit einer Fläche von 2.473 m 2 . Die
Veränderungen zum Vorjahr resultieren aus einer Teilung eines Gewerbeobjektes.
In der Bewirtschaftung befinden sich darüber hinaus 726 Garagen und 936
Stellplätze für PKW.
Das Anlagevermögen der Genossenschaft wird ergänzt durch bauliche Anlagen
auf eigenem Grund und Boden, die von der Verwaltung und dem
Regiebetrieb genutzt werden.
Die Zahl der durch die Genossenschaft verwalteten Wohneigentumsanlagen
ist im Jahre 2004 mit 24 (509 Wohnungen) konstant geblieben. Vereinzelte
Bemühungen der Genossenschaft, die Fremdverwaltung auszuweiten, waren
nicht von Erfolg gekrönt.
14

2 1/2 -R.
29,91%
2 -R.
30,58%
2 2/2 -R.
6,04%
1 2/2 -R.
0,01%
1 1/2 -R.
0,80%
1 -R.
7,79%
6 -R.
0,06%
5 -R.
0,01%
4 -R.
4,28%
3 2/2 -R.
0,02%
3 1/2 -R.
0,97%
3 -R.
19,53%
Wohnungsbestand nach Raumzahl
Neue Neustadt
4,19%
Alte Neustadt
5,12%
Stadtfeld West
6,64%
Olvenstedt
3,93%
Sudenburg
2,28%
Salbke
1,26%
Alt-Olvenstedt
0,12%
Neust. See
20,90%
Stadtfeld Ost
7,12%
Reform
13,58%
Cochstedter/Leipz. Str.
7,65%
Neust.Feld/
Milchweg
8,28%
Altstadt (Mitte)
8,71%
Kannenstieg
10,22%
Wohnungsbestand je Stadtgebiet
Mit einer Investitionssumme von 12,9 Mio. € sowie einer durch die Regieabteilung
erbrachten Leistung von 927 T€ wurde das Investitionsvolumen des
Jahres 2003 um 12 % übertroffen. Die auslaufende Investitionszulage trug
dazu bei, dass einzelne für das Folgejahr geplante Maßnahmen nach 2004
vorgezogen wurden.
Investitionstätigkeit
Schwerpunkte der Investitionstätigkeit waren die Fertigstellung der Neubauvorhaben
im Stadtteil Neustädter Feld mit 25 Wohnungen sowie die Komplettsanierung
von 130 Wohnungen mit Anbau von 13 Aufzügen und der
Umstellung des Heizungssystems von Einrohr- auf Zweirohrheizung im Ringfurther
Weg. Mit dem Ersatz der vorhandenen Balkonanlagen wurden nicht
nur Baumängel beseitigt, sondern zugleich wohnwerterhöhende Maßnahmen
durchgeführt.
Darüber hinaus wurde eine weitere Wohnanlage mit 24 Wohnungen komplett
saniert.
Mit dem erstmaligen Einbau von 5 Aufzügen wurde ein wesentlicher Beitrag zur
Verbesserung der Vermietungschancen an einem weiteren Objekt geleistet.
15

T€
25.000
22.500
20.000
17.500
15.000
12.500
10.000
7.500
5.000
2.500
0
Entwicklung des Investitionsvolumens
2000 2001 2002 2003 2004
Jahr
Im hart umkämpften Wohnungsmarkt in Magdeburg sind neben den bereits
benannten Aufwendungen für Komplettsanierungen der Wohngebäude
größere Anstrengungen bei der Herrichtung von Wohnungen zur Wiedervermietung
unerlässlich. Die MWG-Wohnungsgenossenschaft hat im Jahre 2004
allein für diesen Bereich 2,8 Mio. € ausgegeben. Mit diesen Mitteln wurden in
größerem Umfang Ausstattungsverbesserungen wie Neufliesungen von Bad
und Küche, der Einbau neuer Innentüren sowie der Austausch von Fußbodenbelägen
durchgeführt, womit nicht nur Kurzzeiteffekte erzielt wurden.
Obwohl in der Summe geringer als 2003, wurde in 2004 für 446 T€ das
Wohnumfeld für mehrere Wohnanlagen sowohl vom Wohnwert wie auch dem
Erscheinungsbild verbessert.
Mit den erforderlichen Umgestaltungsmaßnahmen im Rahmen des Stadtumbaus
sind zunehmend zukunftsorientierte Projektideen gefragt, die in den
nächsten Jahren vor allem im Stadtgebiet Reform umzusetzen sind. Wir
haben uns dieser Entwicklung mit der Erarbeitung von Projektstudien und der
Diskussion mit den betroffenen Genossenschaftlern gestellt.
Bedingt durch das Engagement bei Einzelmodernisierungen in den vergangenen
Jahren einerseits und eingeschränkte finanzielle Möglichkeiten für das
Aufbringen der Modernisierungsumlage andererseits, waren die 766 T€ für
diese Position des Bauplanes um 23,4 % unter der für das Jahr 2004 vorgesehenen
Summe.
Sanierungsstand
Mit dem weiteren Abriss von 100 Wohnungen im Jahr 2004 und den seit der
Wende durchgeführten Investitionen von mehr als 306 Mio. € ergibt sich folgender
Sanierungsstand der am 31.12.2004 im Bestand befindlichen
Wohnanlagen:
Bestand gesamt:
9.468 WE
davon Neubau/Umbau: 54 WE ( 0,57 %)
teilsaniert: 1.581 WE (16,70 %)
umfassend saniert: 7.833 WE (82,73 %)
16

Bei den teilsanierten Beständen handelt es sich zu einem Teil um Bestände,
bei denen bis auf die Wärmedämmung der Fassade wesentliche Bauelemente
des Gebäudes saniert wurden, u. a. Heizung, Sanitärbereiche, Haustüren,
Fenster, Dachhaut, Malerarbeiten. Ein Teil der Wohnungen (663 WE) sollen in
nächster Zeit vor allem als preisgünstiges Angebot unseren Genossenschaftlern
zur Verfügung stehen. Bei weiteren 180 WE werden durch
ergänzende Maßnahmen wie Wärmedämmung, Aufzugseinbau und Austausch
von Balkonanlagen in den Jahren 2005 und 2006 altenfreundliche
Wohnungen geschaffen.
Mit dem Freizug von 48 Wohnungen und dem Rückbau/Umbau auf 16 Wohnungen
in 2006 beginnt der Umbau weiterer teilsanierter MWG-Wohnanlagen
im Stadtgebiet Reform.
Neubau /
Umbau
54 WE
teilsaniert
1.581 WE
umfassend
saniert
7.933 WE
Sanierungsstand der MWG-Wohnanlagen
Im Zusammenhang mit dem Investitionsbedarf für komplexe Maßnahmen
(Neubau/Umbau/Ergänzende Sanierung) ist nicht zu übersehen, dass umfangreiche
Finanzmittel in den nächsten Jahren für die Rekonstruktion von
Aufzugsanlagen und den Bereich Elektro (Erhöhung der Anschlusswerte)
benötigt werden, die jedoch über Jahre gestreckt werden können.
Die zielgerichteten Investitionen und Einzelmodernisierungen im Zusammenspiel
mit effektivem Mitteleinsatz haben dazu geführt, dass die MWG-Wohnungsgenossenschaft
in der Sollmietenentwicklung sowohl über den Durchschnittswerten
der großen Vermieter in Magdeburg wie auch denen der Wohnungsunternehmen
in Sachsen-Anhalt liegt.
Sollmieten
Positiv auf die Sollmietenentwicklung wirkt sich darüber hinaus die Ausschöpfung
von Marktpotentialen bei der Neuvertragsmietengestaltung aus, die dabei
immer den satzungsgemäßen Auftrag der angemessenen Versorgung ihrer
Mitglieder im Focus hat.
Mit einer Durchschnittssollmiete von 4,34 €/m 2 WFL im Dezember 2004 konnte
trotz erreichtem Modernisierungsgrad und einer abnehmenden Wohn-
17

kaufkraftentwicklung noch immer ein beachtlicher Zuwachs gegenüber dem
vergleichbaren Durchschnittswert von 4,29 €/m 2 WFL im Dezember 2003
erreicht werden.
In Absolutwerten nehmen die Sollmieten folgenden Verlauf:
Angaben in T€ 2004 2003 2002 2001 2000
- Miete für
Wohnungen 28.347 28.301 27.989 27.477 27.139
- Miete für
Garagen/Stellplätze 378 366 365 341 313
- Miete für
Gewerbeobjekte 131 132 145 127 135
Nettomieten/
Ertragslage
Eine vergleichende Betrachtung zum aktuellen Unternehmenskonzept der
MWG-Wohnungsgenossenschaft aus dem Jahre 2002 (Zwischenbilanz 2004)
ergibt für das Jahr 2004 einen Sollmietenüberschuss von 178 T€. Für die
Ertragslage sind neben der Sollmiete vor allem die ertragsmindernden Faktoren
von Bedeutung.
- Mietausfall durch Leerstand
- Mietminderungen
- Mietrückstände
- nicht umlagefähige Betriebskosten
Von den oben genannten Minderungsfaktoren entwickeln die leerstandsbedingten
nicht umlegbaren Betriebskosten die größten negativen Wirkungen,
da sie direkt zum Abschmelzen von Liquidität führen.
Bei der jahresscheibenbezogenen Betrachtung der Betriebskosten ist zu
beachten, dass im Jahre 2004 das Betriebskostenjahr 2003 abgerechnet
wurde und in der Gegenüberstellung nicht die Vorauspauschalen, sondern die
tatsächlichen Betriebskostenbelastungen erfasst wurden.
Angaben in T€ 2004 2003 2002 2001 2000
- Mietausfall
durch Leerstand 2.543 2.873 3.189 2.863 2.755
- nicht umlagefähige
Betriebskosten* 768 924 771 629 573
Mit den in der vorherigen Übersicht ausgewiesenen Werten und unter Einbeziehung
der Mieten aus Gewerberäumen, Garagen und Stellplätzen waren in
2004 Nettomieten von 25,5 Mio. € zu verzeichnen, die durch Mietminderungen
und als Forderungen zu verbuchende Mietrückstände weiter reduziert wurden,
jedoch noch merklich über der Konzeptzahl von 25,0 Mio. € für 2004 lagen.
*Abrechnungswerte des Vorjahres
18

Im Einzelnen stellen sich die weiteren Minderungsfaktoren wie folgt dar:
Angaben in T€ 2004 2003 2002 2001 2000
- Mietminderungen 57,0 59,0 61,0 114,0 86,0
- Mietrückstände 306,0 395,0 461,0 299,0 299,0
- Abschreibungen
auf Mietforderungen 83,0 151,0 104,0 79,0 205,0
Bei den Mietrückständen handelt es sich um kumulierte Beträge, während die
weiteren Positionen Jahreswerte darstellen. Die monatliche Bewertung aller
Forderungen aus Vermietung, das Ableiten und Durchsetzen von notwendigen
Handlungen in Verbindung mit einem aktiven Mahnwesen zeichnen für 2004 ein
Bild, welches von der allgemeinen negativen Entwicklung am Markt abweicht.
Das Festhalten an der Tätigkeit des Sozialarbeiters ist auch in diesem Zusammenhang
als richtige Entscheidung zu werten.
T€
30.000
27.500
25.000
22.500
20.000
17.500
15.000
12.500
10.000
2000 2001 2002 2003 2004
Jahr
Mietausfall durch Leerstand
Sollmiete abzüglich Mietausfall
durch Leerstand
Sollmieten und Mietausfall durch Leerstand
12,4% 12,9% 14,2%
13,5%
11,7%
10,3% 10,7% 11,4%
10,2%
9,0%
mit Betriebskostenanteil
ohne Betriebskostenanteil
2000 2001 2002 2003 2004
Entwicklung der Erlösschmälerungsquote
Jahr
19

Betriebskosten
Die Betriebskosten haben sich allgemein in Deutschland um 2,2 % gegenüber
dem Vorjahr verteuert und liegen damit über der allgemeinen Inflationsrate
von 1,5 %. Mit Verweis auf die regionalen Unterschiede sind beim Bezug
auf das Jahr 2000 die Preise für Gas, Strom, Abwasser und Müll am stärksten
gestiegen.
Aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2003 fallen folgende
Entwicklungstendenzen im Bestand der MWG-Wohnungsgenossenschaft ins
Auge. Zunächst die Entwicklung des Verbrauches bei entscheidenden Betriebskostenarten:
2003 2002 2001
Wasser (m 3 ) 485.450 512.973 524.506
Strom (Beleuchtung) (kwh) 1.176.602 1.262.295 1.258.177
Heizung/WW (Mwh) 59.783 61.213 63.156
Bei den Kostenarten Wasser/Abwasser bzw. Heizung/Warmwasser sind das
veränderte Verbrauchsverhalten wie auch die Energieeinsparungsmaßnahmen
nicht zu übersehen, wenn man die Einflüsse aus Bestandsveränderung als
gering einschätzt.
Schaut man sich die spezifischen Kosten je m 2 Wohnfläche bei ausgewählten
Betriebskostenarten an, so ist folgende Entwicklung darstellbar:
Angaben in €/m 2 Monat 2003 2002 2001
Wasser 0,158 0,162 0,165
Abwasser 0,158 0,149 0,203
Heizung/WW 0,776 0,802 0,776
Müll 0,201 0,106 0,110
Die von der Kommune vorgegebene Steigerungsrate beim Müll von 114 %
vom Jahre 2002 zu 2003 konnte durch organisatorische Maßnahmen nicht
aufgefangen werden, wenngleich die Bemühungen der Genossenschaft um
die Minimierung der Betriebskostenbelastung auch anhand des Zahlenmaterials
sichtbar werden.
Die Durchschnittswerte für kalte und warme Betriebskosten in den Wohnobjekten
der MWG betragen in 2004:
(Angaben in €/m 2 WFL) kalte BK warme BK
1,03 0,76
20

Mit der von der Genossenschaft herausgegebenen 2. Auflage unserer „Betriebskostenfibel“
werden unsere Genossenschaftsmitglieder befähigt, die Betriebskostenabrechnung
besser zu verstehen und zugleich Möglichkeiten der Kostenbeeinflussung
zu erkennen.
Zur Reduzierung der warmen Betriebskosten wurden umfangreiche Verhandlungen
mit den Wärmelieferanten begonnen, um auf der Basis der bestehenden
langfristigen Wärmelieferverträge die Anschlusswerte nach der Durchführung von
Wärmedämmmaßnahmen zu optimieren.
Die im Jahre 2003 begonnene und im Jahr 2004 fortgeführte Diskussion zur
Optimierung der Strukturen und des Personals unter den aktuellen und den
prognostizierten Marktbedingungen sowie den Erfordernissen des Kapitalmarktes
(Basel II) hat dazu geführt, dass am bewährten 2-Säulen-System
(kaufmännisch – technisch) und dem eigenen Regiebetrieb weiter festgehalten
werden soll, jedoch vor allem im letztgenannten Bereich der Profitcentergedanke
noch stärker den Tagesablauf bestimmt.
Die Strukturdiskussion zum Anlass nehmend, wurden weitere Maßnahmen zur
Personalkostenreduzierung ergebniswirksam umgesetzt. Dies erfolgte hauptsächlich
durch Nichtwiederbesetzung von Mitarbeiterstellen in Verbindung mit
Veränderungen von Aufgabenbereichen und Neuzuordnungen von Verantwortlichkeiten.
Personal/Unternehmensstruktur
Mit der auf hohem Level laufenden Diskussion zur steuerlichen Bewertung von
Wohnungsunternehmen, voll- oder partiell steuerpflichtig, könnten neue Rahmenbedingungen
die Strukturdiskussion wieder entfachen.
€
250
245
240
235
230
225
220
215
210
205
200
195
190
185
180
175
170
165
160
155
150
2000 2001 2002 2003 2004
Entwicklung der Verwaltungskosten in €/Verwaltungseinheit
Jahr
21

Darüber hinaus wurde in Abstimmung mit dem Betriebsrat die tarifliche Öffnungsklausel
in der Zeit vom 01.01.2004 – 31.12.2005 in Anspruch genommen,
die einen Verzicht von 50 % Urlaubsgeld und Tariferhöhungsansprüchen
beinhaltet. Als Gegenleistung wurden betriebsbedingte Kündigungen bis
31.12.2005 ausgeschlossen.
Wegen der besonderen Bedeutung des Kapitalmarktes für jedes Immobilienunternehmen
wurde eine beim Vorstand angesiedelte Mitarbeiterstelle für die Themenkreise
Finanz-, Risiko- und Portfoliomanagement geschaffen, die mit einem
Mitarbeiter aus dem Bestand besetzt wurde. Über umfangreiche Qualifizierungsmaßnahmen
soll das erforderliche Fachwissen angeeignet werden.
Mit der Übernahme von 6 Azubis in den letzten Jahren und der zielgerichteten
Durchführung von Qualifizierungsmaßnahmen haben wir sowohl den Verjüngungsprozess
der Mitarbeiter vorangebracht wie auch deren Fertigkeiten und
Fähigkeiten weiterentwickelt, um mit den ständigen Anforderungen auf Augenhöhe
Schritt halten zu können.
Hinsichtlich des anzutreffenden Altersdurchschnittes der Mitarbeiter im Verwaltungsbereich
ist bei einem Anteil der 31- bis 60-jährigen von 81,1 % eine
der Aufgabenstellung angemessene Prozentzahl zu verzeichnen. 13,7 % der
Mitarbeiter sind jünger als 30 Jahre.
Im Dezember des jeweiligen Jahres hatte die Personalstruktur folgendes Bild:
2004 2003 2002 2001 2000
Kaufmännische Angestellte/
Sekretärinnen 20 23 23 21 26
Mitarbeiter Finanz-, Risiko-,
Portfoliomanagement 1 - - - -
Teammitarbeiter für die
Bewirtschaftung des Bestandes 16 14 14 14 -
EDV-Systemadministrator 1 1 1 1 1
Sozialarbeiter 1 1 1 1 1
Justitiarin 1 1 1 1 1
Mitarbeiter Wohneigentum 2 2 3 3 3
Mitarbeiter Grundstücksverkehr 1 1 2 1 1
Mitarbeiter Bauplanung/
Baubetreuung 3 4 4 4 6
Techn. Angestellte/
Regieabteilung 7 8 8 10 15
Handwerker 10 11 11 11 13
22

2004 2003 2002 2001 2000
Bauwerker 6 6 6 6 6
Hausmeister/Hauswarte 10 11 13 13 15
Azubis 3 4 2 5 4
In der Personalstruktur des Jahres 2004 (Dezember) ist noch ein Mitarbeiter
in Altersteilzeit (Ruhephase) enthalten.
Die Genossenschaft wird von zwei hauptamtlich bestellten Vorständen geleitet.
Eine Prokura wurde erteilt.
Im Jahr 2004 waren in der MWG-Wohnungsgenossenschaft im Durchschnitt
beschäftigt:
2004 2003 2002 2001
Kaufmännische Mitarbeiter 44 41 41 38
Technische Mitarbeiter 11 15 15 19
Regiebetrieb/Hauswarte 27 28 30 32
Azubis 3 4 4 4
Regiebetrieb /
Hauswarte
AZUBIs
Kaufmännische
Mitarbeiter
Technische
Mitarbeiter
Zusammensetzung des Personalbestandes
Die Vermögenslage der MWG-Wohnungsgenossenschaft wird im Wesentlichen
vom Anlagevermögen geprägt. Mit der Aktivierung von Neubaumaßnahmen in
Höhe von 1,63 Mio. €, nachträglichen Herstellungskosten und aktivierten Eigenleistungen
in Höhe von 6,46 Mio. €, denen Abschreibungen (planmäßig und
außerplanmäßig) von 7,34 Mio. € und Buchwertabgänge durch Veräußerungen
von Wohnungen aus dem Wohneigentumsbestand sowie aus dem Abriss von
Wohnanlagen in Höhe von 0,65 Mio. € gegenüberstanden, konnte das Sachanlagevermögen
um 149,4 T€ gegenüber 2003 erhöht werden. Der Anteil der
außerplanmäßigen Abschreibungen betrug 1,99 Mio. € (Vorjahr 2,7 Mio. €).
Vermögenslage
23

Die Aufteilung des Anlagevermögens in Grund und Boden sowie Gebäude,
Wohn- und Gewerbeobjekte, einschließlich Garagen und Außenanlagen,
ergibt zum Bilanzstichtag folgendes Bild:
2004 2003
(T€)
(T€)
Grund und Boden 54.802,7 54.842,2
Gebäude*, Garagen und Außenanlagen 239.595,0 239.382,6
Mit dem Verweis auf die Stichtagsbezogenheit 31.12. entwickelten sich die
Wohngebäudebuchwerte wie folgt:
Wohngebäudebuchwerte in €/m 2 WFL/NFL
2004 2003 2002 2001 2000
431 428 421 417 402
Vermögenslage 31.12.2004 31.12.2003 31.12.2002
Aktiva T€ % T€ % T€ %
langfr. Vermögen 294.614,4 97,0 294.465,8 95,7 294.972,8 95,1
mittelfr. Vermögen 618,6 0,2 1.962,6 0,6 1.907,0 0,6
kurzfr. Vermögen 8.575,3 2,8 11.211,8 3,7 13.307,9 4,3
Gesamtvermögen 303.808,3 100,0 307.640,2 100,0 310.187,7 100,0
(Bilanzvolumen)
Vermögenslage 31.12.2004 31.12.2003 31.12.2002
Passiva T€ % T€ % T€ %
langfr. Kapital 299.828,4 98,7 303.961,7 98,8 305.823,8 98,6
mittelfr. Kapital 6,2 0,0 0,8 0,0 227,3 0,1
kurzfr. Kapital 3.973,7 1,3 3.677,7 1,2 4.136,6 1,3
Gesamtkapital 303.808,3 100,0 307.640,2 100,0 310.187,7 100,0
(Bilanzvolumen)
Die signifikanten Veränderungen im mittelfristigen Vermögen resultieren in
erster Linie aus der aufwandswirksamen Ausbuchung von ausgewiesenen
Forderungen aus Instandhaltungsrücklagen für im Besitz der Genossenschaft
befindliche Wohnungen in Wohneigentumsanlagen.
* Wohn- und Gewerbeobjekte einschließlich Geschäftsstelle
24

Bei den kurzfristigen Vermögensgegenständen hat zielgerichtet ein Zugriff auf
die liquiden Mittel stattgefunden, um geplante Investitionen der Folgejahre
vorzuziehen, damit die unterstützenden Möglichkeiten des auslaufenden
Investitionszulagegesetzes genutzt werden konnten. Darüber hinaus hatte die
Genossenschaft zum Bilanzstichtag einen Betrag von 1,0 Mio. € zur Kapitaldienstreduzierung
in einem variablen Darlehen geparkt.
Beim Eigenkapital war eine Entwicklung von 163.313,1 T€ in 2003 auf
163.622,9 T€ in 2004 zu verzeichnen, womit die Eigenkapitalquote 52,1 %
beträgt. Die rückläufigen Geschäftsguthaben wurden durch den Jahresüberschuss
mehr als kompensiert.
Zum Verhältnis von Fremdkapital zur Bilanzsumme zeigt sich folgende
Entwicklung:
- Fremdkapitalquote (langfristiges Fremdkapital/Bilanzsumme)
2004 2003 2002 2001 2000
43,3 % 44,2 % 45,2 % 45,1 % 44,7 %
- Eigenkapitalquote (Eigenkapital/Bilanzsumme)
2004 2003 2002 2001 2000
52,1 % 51,3 % 50,3 % 50,9 % 50,9 %
Korrespondierend zu den bisher vorgetragenen Entwicklungen wichtiger Bewertungsbestandteile
der Vermögenslage gestaltet sich auch die durchschnittliche
Verschuldung, wobei hier Bestandsveränderungen durch Abriss
besonders zu beachten sind.
- Verschuldung in €/m 2 WFL/NFL zum Stichtag
2004 2003 2002 2001 2000
250 256 257 252 239
Auch im Jahr 2005 ist für die Bestandsbewirtschaftung keine zusätzliche
Fremdkapitalaufnahme vorgesehen. Im Rahmen eines zielgerichteten Finanzmanagements
werden jedoch kapitaldienstreduzierende Umfinanzierungen
angestrebt. (Aufnahme zinsgünstiger Modernisierungsdarlehen/Ablösung
zinsintensiver Kredite).
Zum 31.12.2004 ist – wie auch zum vorherigen Bilanzstichtag – die Kapitalverwendung
einwandfrei und die Vermögenslage geordnet.
25

52,5%
52,0%
51,5%
51,0%
50,5%
50,0%
49,5%
49,0%
2000 2001 2002 2003 2004
Entwicklung der Eigenkapitalquote
Jahr
Jahr
Entwicklung der Verschuldung [€/m 2 WFL/NFL]
Finanzlage
Anschließend an das erfolgreiche Geschäftsjahr 2003 konnte auch im
Geschäftsjahr 2004 die erreichte Innenfinanzierungskraft, ausgedrückt im
Cashflow, den hohen Zielstellungen entsprechen. Die Entwicklung der Finanzlage
entspricht weitestgehend den im Unternehmenskonzept von 2002 prognostizierten
Werten. Die Zwischenbilanz zum Unternehmenskonzept aus dem
Jahre 2004 bestätigt diese Einschätzung, wonach bis zum Jahre 2009 eine
gesicherte Liquidität gegeben ist. Voraussetzung dafür ist, dass die strategische
Ausrichtung der Genossenschaft und die damit vorbezeichneten Handlungsebenen
nicht verlassen werden.
Bei der Bewertung des Liquiditätsstatusses, der sich gegenüber dem Vorjahr
um 2,93 Mio. € verschlechtert hat, ist, wie schon dargestellt, auf die zusätzlichen
Bestandsinvestitionen und den zeitweiligen Einsatz von frei verfügbaren
Finanzmitteln innerhalb eines variablen Darlehens zu verweisen.
26

Wir gehen davon aus, dass die Genossenschaft Ende 2005 gegenüber 2004
wieder einen Zuwachs an flüssigen Mitteln aufweisen kann.
Entwicklung des Cashflows (in T€)
2004 2003 2002 2001 2000
Jahresüberschuss 697,0 688,2 444,3 250,1 1.568,3
+ Abschreibungen
. auf Anlagevermögen 7.342,1 8.030,6 6.932,9 8.716,8 11.464,2
(auch außerplanmäßig)
- auf Umlaufvermögen 0 0 0 0 0
- auf Forderungen 0 0 0 0 0
+ Zuschreibungen
- zum Anlagevermögen 0 -3,8 0 - 432,4 0
- zum Umlaufvermögen 0 0 0 - 791,7 0
- Abnahme lang- und
mittelfristiger
Rückstellungen 0 0 0 0 - 5.102,6
- Investitionszulage auf
Herstellungskosten/
Ausbuchung d. Instandhaltungsrücklage
aus
WEG in 2004 744,4 - 361,2 - 880,0 1.520,0 - 971,5
Cashflow 8.783,5 8.353,8* 6.497,2* 6.222,8* 6.958,4*
* nach neuesten Berechnungsvorschriften sind Auflösungen von Wertberichtigungen/Zuführungen aus dem Vermietungsgeschäft
nicht mehr enthalten.
Cashflow nach planmäßigen Tilgungen (in T€)
2004 2003 2002 2001 2000
5.226,1 4.934,3 3.496,6 3.677,7 4.662,9
Die Bestandsveränderungen im Rahmen des Stadtumbaus wirken sich auf die
Entwicklungen des Cashflows positiv aus.
Bei einer Fremdkapitalquote von 43,3 % ist die Bewertung der Kapitaldienstaufwendungen
eine wesentliche Größe für die Handlungsspielräume der
Genossenschaft.
27

Nachfolgende Kennziffern sollen die Entwicklung in diesem Kostensegment
widerspiegeln.
– Planmäßiger Kapitaldienst zur Sollmiete abzüglich
Erlösschmälerungen
(Mietausfall, Mietminderung)
2004 2003 2002 2001 2000
43,7 % 45,1% 44,7% 42,6% 41,1%
– Zinsaufwand zur Sollmiete abzüglich
Erlösschmälerungen
2004 2003 2002 2001 2000
30,1% 31,9% 32,8% 32,4% 31,8%
Wird bei den Erlösschmälerungen der Anteil nicht umlegbarer Betriebskosten
für die Leerstandswohnungen mit berücksichtigt, so ergibt sich eine Zinsquote
von 31 % (Vorjahr 33,1 %).
– Zinsaufwand in €/m 2 WFL/NFL
2004 2003 2002 2001 2000
1,21 1,25 1,23 1,20 1,14
Hauptbestandteil des Finanzmanagements der Genossenschaft ist es, unter
Nutzung der günstigsten Zinsen am Kapitalmarkt durch Umschuldungen bzw.
Nutzung von Zinsderivaten den Zinsaufwand für das aufgenommene Fremdkapital
zu minimieren. Gegenüber dem Jahr 2003 konnte der durchschnittliche
Zinsaufwand von 5,8 % auf 5,7 % reduziert werden. Dabei sollte nicht
T€
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2000
2001
Wohnungsw.
Cashflow
2002
Cashflow
2003
Jahr
2004
Entwicklung Cashflow
28

unerwähnt bleiben, dass die sogenannten Altschulden, die bis zum Bilanzstichtag
30 % des gesamten Fremdkapitals ausmachen, noch immer eine
ungünstige Zinsstruktur aufweisen, obwohl bereits Umschuldungen stattgefunden
haben. In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass die MWG-Wohnungsgenossenschaft
nicht zu den begünstigten Wohnungsunternehmen
nach § 6a-Altschuldenhilfegesetz zählt und somit die Altschulden von den
abgerissenen Wohnungen aus dem verbleibenden Wohnungsbestand
finanziert werden müssen.
Der Cashflow liegt in 2004 beim 2,5-fachen der planmäßigen Tilgungsleistungen
und befindet sich damit weiterhin auf hohem Niveau. Aus der laufenden
Geschäftstätigkeit wurden – trotz leerstandsbedingter Miet- und Betriebskostenausfälle
– hohe Finanzüberschüsse erzielt und diese zielgerichtet zur Bestandsbewirtschaftung
und -optimierung eingesetzt. Die Innenfinanzierungskraft unserer
Genossenschaft hat sich positiv entwickelt; auch die finanziellen Planungen
zeigen eine gesicherte Liquidität für die folgenden Jahre.
€/m 2 WFL/NFL
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
0,00
2000
Jahr
2001
2002
2003
2004
Zinsaufwand
Tilgungsaufwand
Entwicklung Zins und Tilgung
29

Ertragslage
Die vergleichende Betrachtung zur Entwicklung der Ertragslage ergibt, dass
das verbesserte Geschäftsergebnis in 2004 gegenüber 2003 vor allem aus
dem Überschuss bei der Hausbewirtschaftung resultiert. Zu diesem positiven
Ergebnis vorwiegend beigetragen haben reduzierte nicht umlegbare Betriebskosten,
ein günstiger Zinsaufwand, geringerer Instandhaltungsaufwand sowie
reduzierter Personalaufwand.
Im Einzelnen ergibt sich folgendes Bild:
2004 2003 Veränderung
T€ % T€ % T€
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung 37.148,3 98,4 36.306,5 96,6 841,8
Andere Umsatzerlöse
und Erträge 711,4 1,9 606,3 1,6 105,1
Bestandsveränderungen/ -195,5 -0,5 554,3 1,5 -749,8
aktivierte Eigenleistungen 92,1 0,2 127,3 0,3 -35,2
37.756,3 100,0 37.594,4 100,0 161,9
Betriebskosten und
Grundsteuer -11.214,0 -29,7 -11.541,8 -30,7 327,8
Instandhaltungsaufwand -5.293,2 -14,0 -5.507,7 -14,7 214,5
Personalaufwendungen -3.427,8 -9,1 -3.638,1 -9,7 210,3
Abschreibungen -5.350,1 -14,2 -5.333,7 -14,2 -16,4
(planmäßig)
Zinsaufwand -7.910,2 -20,9 -8.249,6 -21,9 339,4
Sonst. Aufwendungen -1.350,3 -3,6 -1.249,2 -3,3 -101,1
Übrige sonst. Steuern -9,4 0,0 -9,7 0,0 0,3
-34.555,0 -91,5 -35.529,8 -94,5 974,8
Geschäftserg./
Überschuss 3.201,3 2.064,6
Die Verteilung des Geschäftsergebnisses auf die einzelnen Geschäftsfelder soll
nachfolgende Übersicht vermitteln:
2004 2003 2002
T€ T€ T€
Gewinn/Verlust
- Hausbewirtschaftung 4.121,8 2.879,9 1.122,0
- Betreuungstätigkeit -42,4 -52,6 -102,9
30

2004 2003 2002
T€ T€ T€
- Bau-, Modernisierungsund
Rückbautätigkeit -722,3 -702,6 -664,2
- sonstiger Geschäftsbetrieb -155,8 -60,1 -85,2
Geschäftsergebnis 3.201,3 2.064,6 269,7
Finanzergebnis 126,2 181,3 213,7
Operatives Ergebnis 3.327,5 2.245,9 483,4
Neutrales Ergebnis -2.473,3 -1.557,7 -1518,6
Ergebnis vor Steuern 854,2 688,2 444,3
Steuern vom Einkommen und Ertrag 157,2 0,0 0,0
Jahresüberschuss 697,0 688,2 444,3
Das neutrale Ergebnis (außerordentliches Ergebnis) wird geprägt von außerplanmäßigen
Abschreibungen auf Wohnbauten, Abschreibungen sonstiger
Forderungen im Zusammenhang mit der Instandhaltungsrücklage bei eigenen
Wohnungen in WEG-Wohnanlagen sowie Buchverlusten aus Abrissmaßnahmen.
Dem stehen gegenüber Erträge aus Investitionszulagen und Fördermitteln.
Aufgrund neuer Steuergesetzgebung werden in 2004 voraussichtlich erstmalig
Gewerbesteuern anfallen. Hierfür wurden Rückstellungen gebildet.
Aus dem Kerngeschäft „Hausbewirtschaftung“ wurde im Geschäftsjahr 2004
sowohl ein wirtschaftlicher Gewinn (4,1 Mio. €) als auch ein geldrechnungsmäßiger
Überschuss (5,9 Mio. €) erzielt. Die planmäßigen Gebäudeabschreibungen
übersteigen dabei die planmäßigen Kredittilgungen mit rd. 1,7
Mio. €.
Das gegenüber dem Vorjahr um 1,1 Mio. € bessere wirtschaftliche Ergebnis
aus der Hausbewirtschaftung ist insbesondere auf höhere Mieteinnahmen
und rückläufige leerstandsbedingte Miet- und Betriebskostenausfälle zurückzuführen.
- Entwicklung der Sollmieten (Wohnungen, Gewerbe, Garagen/Stellplätze)
zum Bilanzstichtag in €/m 2 WFL/NFL
2004 2003 2002 2001 2000
4,41 4,37 4,23 4,12 3,97
Maßgebenden Anteil an der dargestellten Entwicklung haben die umlagewirksamen
Modernisierungsmaßnahmen, die sowohl komplexer Natur waren wie
auch Individualinteressen unserer Mitglieder entsprachen. Hinzu kamen Einnahmen
aus neu geschaffenen PKW-Stellplätzen.
31

Die durchschnittlichen Sollmieten des Wohnungsbestandes am 31.12.2004
wiesen einen Wert von 4,34 €/m 2 WFL aus (Vorjahr 4,29 €/m 2 WFL).
- Erlösschmälerungsquote (Erlösschmälerungen/Sollmiete)
In die Erlösschmälerungsquote einbezogen wurden auch die leerstandsbedingten,
liquiditätswirksamen Betriebskosten.
2004 2003 2002 2001 2000
11,7 % 13,5 % 14,2% 12,9% 12,4 %
Entscheidend für die erkennbare Entwicklung sind neben den positiven Veränderungen
bei den Sollmieten vor allem die Wirkungen aus dem Abriss von leer
stehenden Wohnungen. Zur Vervollständigung des Bildes von der Ertragslage
sollen die nachfolgenden Kennziffern dienen.
- Gesamtkapitalrentabilität (Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen/
Bilanzsumme)
2004 2003 2002 2001 2000
2,8 % 2,8 % 2,7 % 2,6 % 3,0 %
- Eigenkapitalrentabilität (Jahresüberschuss/durchschnittliches Eigenkapital)
2004 2003 2002 2001 2000
0,43 % 0,42 % 0,28 % 0,16 % 0,99 %
- Aktivierte Modernisierung in €/m 2 WFL/NFL
2004 2003 2002 2001 2000
14,84 10,76 15,95 28,69* 16,14
*Neubau Verwaltungsgebäude
- Instandhaltungsaufwendungen in €/m 2 WFL/NFL (inklusive Leistung
des Regiebetriebes) zum Stichtag
2004 2003 2002 2001 2000
10,89 11,28 12,40 11,23 13,45
Auf der Basis einer fünfjährigen Erfolgsplanung, basierend auf der strategischen
Ausrichtung der Genossenschaft gemäß dem aktuellen Unternehmenskonzept,
wird für die Jahre 2005 bis 2009 jeweils ein bilanzieller Jahresüberschuss
erwartet, so dass von einer stabilen Ertragslage ausgegangen werden kann.
32

Das Risikopotential für die Wohnungsunternehmen wird sowohl von den
gesamtgesellschaftlichen Entwicklungen wie auch den Entwicklungen in den
Teilmärkten bestimmt. Dies vor Augen und die Spezifika des Wohnungsmarktes
in Magdeburg berücksichtigend, lassen sich die Risiken wie folgt strukturieren:
Risiken der künftigen
Entwicklung
• Wirtschaftliche Entwicklung mit Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt, Einwohner-
und Wohnkaufkraftentwicklung. Allein Call-Center-Arbeitsplätze
können die Wirtschaftskraft einer Region nicht maßgeblich positiv beeinflussen.
• Demografische Entwicklung mit den zu erwartenden Veränderungen in den
Altersrentensystemen, was sich in der Wohnkaufkraft der nächsten
Jahrzehnte widerspiegeln wird, sowie zunehmende Anforderungen auf
altersgerechtem Wohnraum
• Kapitalmarktentwicklung und steigende Anforderungen der Gläubiger an
die Voraussetzungen zur Bereitstellung von Krediten bzw. eine ungünstige
Prolongation bestehender Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen.
Selbst wenn die MWG-Wohnungsgenossenschaft bisher nicht direkt
betroffen war, so werden auch hier die Signale verantwortungsbewusst
aufgenommen, die andere Wohnungsunternehmen von Banken erhalten,
die einen „Rückzug“ aus der Wohnungswirtschaft nicht nur angekündigt
haben, sondern auch deren Umsetzung anstreben.
• Steuerpolitische Entwicklungen und bürokratische Anforderungen, die im
Rahmen neuer Gesetzgebungen zu finanziellen Belastungen der
Genossenschaft führen können, die zwar keinerlei Bestandsgefährdungen
erwarten lassen, jedoch Einfluss auf die investiven Spielräume der
Genossenschaft haben können.
Die im aktuellen Unternehmenskonzept ausgewiesenen Handlungsspielräume
haben das vorhandene Risikopotential bereits angemessen berücksichtigt, so
dass zunächst bis zum Jahre 2010 keine bestandsgefährdenden Risiken zu
erkennen sind.
Mit den vorhandenen Instrumenten des Risikomanagements sowie des internen
Kontrollsystems einerseits und den ständigen Auswertungen der Wohnungs-
und Kapitalmarktentwicklungen andererseits sind die Voraussetzungen
für ein zeitnahes Handeln auf erkennbare Veränderungen gegeben.
Die Etablierung einer Mitarbeiterstelle für die Bearbeitung der Themenfelder
Risikomanagement, Finanz- und Portfoliomanagement hat sich als richtige
strategische Entscheidung erwiesen.
Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Jahre 2004 jederzeit
gegeben, wie u. a. ein Liquiditätsgewinn von 140 T€ aus Skontovereinbarungen
belegt. Auch im Jahre 2005 wird die Zahlungsfähigkeit ohne Einschränkungen
gegeben sein.
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres
sind nach unseren Erkenntnissen nicht eingetreten.
33

Ausblick
Wie schon in den Vorjahren wird im Jahr 2005 und den folgenden der
begonnene Prozess des Stadtumbaus, vor allem in den Großwohnsiedlungen,
so fortgesetzt, dass Quartiere entstehen, die über längere Sicht nicht nur ein
den Anforderungen des Marktes angemessenes Vermietungspotential haben,
sondern zugleich die Wohnqualität verbessern. In 2005 soll der Umbauprozess
im Stadtgebiet Kannenstieg, bezogen auf die Bestände der MWG,
beendet werden. Diese Zielstellung ist im Jahre 2006 für das Wohngebiet
Neustädter Feld vorgesehen, so dass in den Jahren nach 2006 der größte Teil
der Kräfte der MWG-Wohnungsgenossenschaft auf die anstehenden Umgestaltungsaufgaben
im Stadtgebiet Reform konzentriert werden.
Wegen der komplizierten Freilenkungserfordernisse aus den für Rück- und
Umbau vorgesehenen Wohnobjekten kann sich dieser Prozess über mehrere
Jahre hinziehen.
Mit der angedachten Umgestaltung soll sowohl der Wohnkaufkraftentwicklung,
der verstärkten Zuwendung nach kleinteiligeren Wohnanlagen sowie
dem Erfordernis, den Anteil zukunftsfähiger Wohnungsgrundrisse im Bestand
zu erhöhen, Rechnung getragen werden. Parallel zu den bereits benannten
Handlungskriterien sind bei der Bestandsentwicklung die demografischen
Entwicklungen angemessen zu berücksichtigen.
Der Einbau von Aufzügen in Wohnobjekte, die wegen ihrer ausgezeichneten Lage
im Stadtgebiet über ein hohes Vermietungspotential verfügen, sowie der Ersatz
von nur begrenzt heutigen Anforderungen entsprechenden Balkonanlagen durch
solche mit wohnqualitätserhöhenden Merkmalen, sind Schritte in diese Richtung.
Für die Bestandsbewirtschaftung und Aufwertung der Bestände stehen in
2005 11,25 Mio. an Investmitteln (ohne Regiebetrieb) zur Verfügung.
Mit der umfassenden Herrichtung von Wohnungen zur Wiedervermietung wird
ein wesentlicher Beitrag zur Erhöhung des Wohnkomforts im unmittelbaren
Wohnbereich, nachdem die Gebäudesanierung abgeschlossen ist, geleistet.
Dies trifft in erster Linie auf die Gewerke Fliesen, Elektro, Fußboden, Maler und
Innentüren zu.
Auf weiter hohem Niveau werden wir in 2005 Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung
(0,5 Mio. €) durchführen. Das Schaffen neuer bewirtschafteter
PKW-Stellflächen wird es zukünftig nur noch in geringem Umfang geben,
sofern die Nachfragesituation sich nicht ändert.
Im Finanzierungsmanagement werden sich die Bemühungen der Genossenschaft
auf eine Minimierung der Kapitaldienstbelastung bei gleichzeitiger
Reduzierung von Umfinanzierungsrisiken konzentrieren.
Eine zusätzliche Kreditaufnahme ist für Maßnahmen der Bestandssanierung,
einschließlich der Maßnahmen des Stadtumbaus, nicht vorgesehen. Die
Inanspruchnahme von Fördermitteln, sofern die Voraussetzungen hierfür
gegeben sind, wird jedoch offensiv fortgesetzt (Umfinanzierungen zur Kapitaldienstreduzierung
unbenommen).
In der Bestandsbewirtschaftung kommt es weiter darauf an, die Nettomieterlöse
zu erhöhen. Da bei einer Durchschnittsmiete von 4,34 €/m 2 und der
34

Entwicklung des Durchschnittseinkommens unseres Mieterklientels nur noch
geringe Handlungsspielräume bei Neuvermietungen gegeben sind, kommt es
in erster Linie darauf an, durch Leerstandsreduzierung die Nettoerlöse zu
maximieren.
Auch zielgerichtete Maßnahmen der Einzelmodernisierung mit angemessenem
Umlageanteil führen in die richtige Richtung.
Für 2005 wird die Unterschreitung einer Leerstandsquote von 7,2 % (tagaktuell)
angestrebt. Trotz komplizierter Umgestaltungsprozesse im teilsanierten
Wohnungsbestand gehen wir für die Jahre 2005 bis 2009 von einem positiven
Bilanz- und Liquiditätsergebnis aus. Die vorhandene freie Liquidität soll auf
konstantem Niveau gehalten werden.
Mit einer auf die Zukunftssicherung ausgerichteten Marketingarbeit, die als
Einheit von Produktpolitik, Servicepolitik, Preispolitik und Kommunikationspolitik
zu sehen ist, soll die vorgegebene Zielstellung erreicht werden.
Magdeburg, den 13.04.2005
35

Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2004 in 10 gemeinsam mit dem Vorstand durchgeführten
Sitzungen über die wesentlichen Geschäftsvorfälle und die laufende Entwicklung der
Genossenschaft unterrichten lassen. Ebenso wurden grundlegende Fragen der Geschäftspolitik
wie auch Einzelvorgänge erörtert.
Gemäß § 28 der Satzung gemeinsam zu beschließende Geschäfte sind gründlich beraten und
die entsprechenden Beschlüsse gefasst worden. Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat in 8
internen Beratungen intensiv mit aktuellen Fragen zum Geschäftsgang und seinen satzungsgemäßen
Obliegenheiten befasst.
Im Einzelnen hat der Aufsichtsrat die Entwicklung der Rentabilität und der Liquidität wie auch
der Investitionstätigkeit anhand der laufenden Berichte des Vorstandes, sowie durch Einsichtnahme
in die entsprechenden Unterlagen, überwacht.
Darüber hinaus bildeten nach wie vor insbesondere die Probleme der Leerstandsentwicklung
und die im Zusammenhang mit dem Stadtumbaukonzept der Landeshauptstadt Magdeburg
anstehenden Veränderungen in den einzelnen Wohnquartieren einen wesentlichen Schwerpunkt
der Aufsichtsratstätigkeit. Ebenso wurden grundlegende Fragen der Geschäftspolitik wie
auch wesentliche Einzelvorgänge erörtert.
Schwerpunktmäßig wurde die im Rahmen des Stadtumbaukonzeptes als Beitrag der MWG-
Wohnungsgenossenschaft realisierte zukunftsfähige Umgestaltung der Crucigerstr. 11 – 20 mit
einer erfolgten Reduzierung der Wohnungsanzahl von 100 auf 25 begleitet. Darüber hinaus
wurde gemeinsam mit dem Vorstand die weitere Entwicklung der Bestände im Stadtgebiet
Reform beraten und entsprechende Konzepte entwickelt sowie bewertet.
Auch wenn das vorliegende Unternehmenskonzept der MWG noch einen Planungshorizont bis
zum Jahr 2010 aufweist, so wurde bereits im Jahr 2004 eine erste Überprüfung des erreichten
Standes sowie der Aktualität der weiteren Planungen vorgenommen. Dies erfolgte nicht zuletzt
vor dem Hintergrund, aktuelle Entwicklungen bei Bedarf mittels einer Feinjustierung einarbeiten
zu können.
Zur effektiveren Wahrnehmung der dem Aufsichtsrat obliegenden Beratungs- und Kontrollfunktion
wurde die in den Fachausschüssen gebündelte Fachkompetenz der einzelnen Mitglieder
des Aufsichtsrates zielgerichtet bei der Aufgabenrealisierung eingesetzt. Hervorzuheben ist hier
insbesondere die laufende Überwachung des beschlossenen Finanz- sowie Investitionsplanes
und der planmäßigen Entwicklung der Gewinn- und Verlustrechnung.
Der Bericht des Prüfungsverbandes der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt e.V. zur
Prüfung des Jahresabschlusses 2003 ist dem Aufsichtsrat vorgelegt und in gemeinsamer
Sitzung mit den Verbandsprüfern und dem Vorstand besprochen worden. Gemäß dem im Prüfungsbericht
erteilten Bestätigungsvermerk entspricht der Jahresabschluß Gesetz und Satzung
und bestätigt die nach wie vor gute wirtschaftliche Lage des Unternehmens.
Die am 10.06.2004 durchgeführte ordentliche Vertreterversammlung stellte den Jahresabschluß
für das Geschäftsjahr 2003 fest und entlastete Vorstand und Aufsichtsrat.
Nach der vom Aufsichtsrat durchgeführten Diskussion zum Ergebnis des Jahresabschlusses
2004, des Lageberichtes des Vorstandes und des Vorschlages für die Gewinnverwendung sind
Einwendungen nicht zu erheben.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, den Vorschlägen des Vorstandes zur
Gewinnverteilung und Rücklagendotierung zuzustimmen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der
Genossenschaft für die erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Auch bei den ehrenamtlich tätigen Vertreterinnen und Vertretern, die sich stetig für die Interessen
und die Entwicklung der Genossenschaft einsetzen, bedankt sich der Aufsichtsrat für die
geleistete Arbeit.
Magdeburg, den 25.04.2005
Axel Herrmann
Aufsichtsratsvorsitzender
36

Jahresabschluss
für das
Geschäftsjahr 2004
1. Bilanz
2. Gewinn- und Verlustrechnung
der MWG-Wohnungsgenossenschaft eG Magdeburg
Letzlinger Str. 5, 39106 Magdeburg
37

Bilanz zum 31.12.2004
Aktivseite
Geschäftsjahr
Vorjahr
€ € €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
0,00 838,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen,
Betriebs- und Geschäftsausstattung
289.007.153,05 288.767.100,83
5.390.594,41 5.457.678,59
56.086,00 57.931,00
160.547,12 294.614.380,58 182.277,59
Anlagevermögen insgesamt
294.614.380,58 294.465.826,01
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte
10.504.797,90 10.700.299,41
65.588,36 10.570.386,26 73.417,95
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
Sonstige Vermögensgegenstände
455.507,05 557.527,69
0,00 86.251,25
2.606.444,15 3.061.951,20 3.230.117,47
Flüssige Mittel
Kassenbestand,
Guthaben bei Kreditinstituten
6.035.104,66 9.199.516,42
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
31.258,76 27.609,48
Bilanzsumme
314.313.081,46 318.340.565,68
38

Passivseite
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder
der verbleibenden Mitglieder
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen 3.243,00 €
Ergebnisrücklagen
Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG
Gesetzliche Rücklage
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt: 140.000,00 €
Bauerneuerungsrücklage
Andere Ergebnisrücklagen
davon aus Bilanzgewinn
Vorjahr eingestellt: 550.240,62 €
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss
Einstellungen in Ergebnisrücklagen
Eigenkapital insgesamt
Rückstellungen
Steuerrückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: 38.097,63 €
davon im Rahmen d. sozialen Sicherheit: 81.609,13 €
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme:
Geschäftsjahr
Vorjahr
€ € €
552.999,00 745.968,26
10.376.653,05 10.541.212,05
19.680,00 10.949.332,05 28.480,00
(4.869,74)
136.733.474,84 136.754.345,78
1.735.000,00 1.595.000,00
(138.000,00)
7.822.765,78 7.822.765,78
5.825.303,40 152.116.544,02 5.275.062,78
(399.272,98)
697.038,24 688.240,62
- 140.000,00 557.038,24 - 138.000,00
163.622.914,31 163.313.075,27
157.222,00 0,00
761.373,77 918.595,77 610.779,98
136.205.511,24 140.648.602,38
11.016.340,11 11.010.894,37
35.980,93 46.349,59
322.055,87 245.461,86
2.191.563,23 149.771.451,38 2.465.402,23
(41.098,26)
(86.398,06)
120,00 0,00
314.313.081,46 318.340.565,68
39

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2004 - 31.12.2004
Geschäftsjahr
Vorjahr
€ € €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
37.148.310,97 36.306.478,79
109.147,38 235.182,04
31.874,28 37.289.332,63 32.446,95
-195.501,51 554.310,53
92.144,96 127.331,53
1.753.074,05 2.061.005,59
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen
für andere Lieferungen und Leistungen
Rohergebnis
15.806.610,60 16.688.837,87
19.501,73 15.826.112,33 19.320,62
23.112.937,80 22.608.596,94
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung
davon für Altersversorgung 7.884,46 €
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Sonstige Steuern
Jahresüberschuss
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in Ergebnisrücklagen
Bilanzgewinn
2.842.957,88 3.012.877,87
584.834,12 3.427.792,00 625.209,39
(8.651,41)
7.342.120,62 8.030.621,59
2.849.034,00 1.308.703,01
166.096,69 229.788,23
7.950.114,17 8.298.150,05
1.709.973,70 1.562.823,26
157.222,00 0,00
855.713,46 874.582,64
697.038,24 688.240,62
140.000,00 138.000,00
557.038,24 550.240,62
40

Anhang des Jahresabschlusses zum 31.12.2004
Der Jahresabschluss zum 31.12.2004 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
aufgestellt worden. Die Gliederung der Bilanz sowie der
Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) entspricht der Verordnung über Formblätter
für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen
ergänzt um spezifische Posten des DMBilG.
A.
Allgemeine Angaben
In der Gliederung der Bilanz und der GuV ergaben sich keine Veränderungen
gegenüber dem Vorjahr. Die angegebenen Vorjahreszahlen sind bei allen
Bilanz- und GuV-Posten vergleichbar. Für die GuV wurde wie bisher das
Gesamtkostenverfahren gewählt.
Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte unter der
Prämisse der Unternehmensfortführung.
Anlagevermögen
B.
Erläuterungen zu den
Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu fortgeführten
Anschaffungskosten unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen
von 33,3 % pro Jahr.
Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten
bewertet.
Die Wohnbauten sowie die Geschäfts- u.a. Bauten auf eigenen Grundstücken
werden auf Basis der Restnutzungsdauer ab 01.07.1990 (DM-Eröffnungsbilanz)
unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren planmäßig
linear abgeschrieben. Nachträgliche Herstellungskosten auf Grund von
Modernisierungen wurden bei den Abschreibungen ganzjährig berücksichtigt.
In 2004 wurden Bau- und Sanierungskosten von insgesamt 8.092,6 T€ aktiviert;
hierin sind 92,1 T€ Leistungen eigener Bautechniker enthalten. Von
dem Wahlrecht der Aktivierung von Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit
wird kein Gebrauch gemacht.
Bei der Durchführung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
werden Investitionszulagen gemäß InvZulG 1999 beantragt. Die Ansprüche auf
Investitionszulagen in Höhe von 600,0 T€ wurden unter „Sonstige Vermögensgegenstände“
aktiviert und in vollem Umfang ertragswirksam unter „Sonstige
betriebliche Erträge“ ausgewiesen, davon 431,1 T€ für förderfähige Herstellungsarbeiten
an Wohngebäuden. Die Restnutzungsdauer der geförderten
Wohngebäude liegt zum Bilanzstichtag zwischen 38 und 55 Jahren.
Außerplanmäßige Abschreibungen wegen voraussichtlich dauernder Wertminderung
gemäß § 253 Abs. 2 Satz 3 HGB auf den niedrigeren am
Abschlussstichtag beizulegenden Wert (Ertragswert) wurden bei fünf gemäß
Unternehmenskonzept zum Rückbau vorgesehen Wohngebäuden in Höhe
von 1.991,9 T€ vorgenommen.
41

Hinsichtlich der Rückbauobjekte wurde auf eine verkürzte Restnutzungsdauer
(bis zum Rückbau) abgestellt. Der Ertragswert wurde durch Abzinsung der
zukünftigen Bewirtschaftungsergebnisse über die Restnutzungsdauer der
Wohngebäude ermittelt. Der Ermittlung des Ertragswertes liegt ein Abzinsungsfaktor
von 4 % zugrunde.
Technische Anlagen und Maschinen und andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung werden planmäßig linear auf Basis einer Nutzungsdauer
von drei bis 20 Jahren abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Anschaffungsjahr vollständig abgeschrieben
und im Anlagenspiegel als fiktiver Abgang dargestellt.
Umlaufvermögen
Der Posten „Unfertige Leistungen“ enthält ausschließlich noch nicht abgerechnete
Betriebskosten von 10.504,8 T€ (Vorjahr: 10.700,3 T€). Wertberichtigungen
aufgrund von Wohnungsleerständen wurden vorgenommen.
Die „Anderen Vorräte“ (Reparaturmaterial) sind zu durchschnittlichen Anschaffungskosten
bewertet worden.
Bei den „Forderungen aus Vermietung“ wurden Einzelwertberichtigungen in
Höhe des zu erwartenden Ausfallrisikos vorgenommen. Uneinbringliche Forderungsbestände
sind direkt abgeschrieben worden.
Unter „Sonstige Vermögensgegenstände“ werden Forderungen aus Fördermitteln
für den im Geschäftsjahr 2004 vollzogenen Abriss von Wohngebäuden
in Höhe von 305,1 T€ gemäß Bewilligungsbescheid bilanziert; die Auszahlung
erfolgt in 2005.
Von den per 31.12.2004 bilanzierten Bankguthaben sind 383,5 T€ verpfändet.
Die Verpfändung ist zeitlich begrenzt bis zum 30.03.2016 und in diesem
Zeitraum betragsmäßig rückläufig.
Rückstellungen und Verbindlichkeiten
Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.
In den sonstigen Rückstellungen sind folgende wesentliche Beträge enthalten:
- Hausbewirtschaftung (Betriebskosten - Messdienstkosten) 360,0 T€
- Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 WEG) 218,7 T€
Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag passiviert worden.
C.
Erläuterungen zur
Bilanz und zur Gewinnund
Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel
dargestellt. Dieser ist als Anlage 1 dem Anhang beigefügt.
42

2. Der Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ enthält Ansprüche aus
Investitionszulagen gemäß § 3 InvZulG 1999 für in 2004 angefallene förderfähige
Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten mit insgesamt 600,0 T€,
die erst mit Antragstellung und damit nach dem Abschlussstichtag rechtlich
entstehen.
3. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten,
die nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
4. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:
Forderungen 31.12.2004 31.12.2003
€ €
Forderungen aus Vermietung* 167.133,40 190.615,65
Sonstige Vermögensgegenstände 2.398,50 1.315.107,54
Gesamtbetrag 169.531,90 1.505.723,19
*inklusive Stundungsvereinbarungen aus Rechnung v. Wohnungsabnahmen
5. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
Verbindlichkeiten 31.12.2004 31.12.2003
€ €
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten 3.871.745,39 3.532.991,35
Erhaltene Anzahlungen 11.016.340,11 11.010.894,37
Verbindlichkeiten aus Vermietung 35.980,93 46.349,59
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 322.055,87 244.695,45
Sonstige Verbindlichkeiten 2.185.393,73 2.465.402,23
Gesamtbetrag 17.431.516,03 17.300.332,99
6. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten
Pfandrechte u.a. Rechte ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel
(Anlage 2).
II. Gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche
periodenfremden Erträge und Aufwendungen enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge
- Investitionszulagen gemäß § InvZulG 1999 für in 2004
durchgeführte nachträgliche Herstellungsarbeiten 431,1 T€
- Fördermittel und Abrissförderung 238,9 T€
- Erträge aus der Auflösung sonstiger Rückstellungen 121,2 T€
43

Sonstige betriebliche Aufwendungen
- Abschreibungen sonstiger Vermögensgegenstände
(i.W. Ansprüche aus Instandhaltungsrücklagen) 1.175,5 T€
- Buchverluste aus Anlagenabgängen 469,7 T€
D.
Sonstige Angaben
1. Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:
Befristete Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten in
Höhe von 383,5 T€ (Vorjahr: 383,5 T€) im Rahmen einer durchgeführten
Veräußerung von Wohnanlagen.
2. Zu den in der Bilanz nicht ausgewiesenen oder vermerkten finanziellen Verpflichtungen,
die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, ist
zu bemerken: Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge ist durch zugesagte,
aber noch nicht valutierte Kredite und durch Eigenmittel gedeckt.
3. Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile an anderen Unternehmen.
4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer
betrug:
Beschäftigte
- kaufmännische Mitarbeiter 44
- technische Mitarbeiter 11
- Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte usw. 27
82
In der Beschäftigtenanzahl sind drei Arbeitnehmer in Altersteilzeit enthalten.
Außerdem wurden durchschnittlich drei Auszubildende beschäftigt.
5. Mitgliederbewegung (verbleibende Mitglieder):
Mitglieder Anteile
Bestand am 01.01.2004 10.959 66.053
Zugänge 648 3.256
Abgänge -692 -4.200
Bestand am 31.12.2004 10.915 65.109
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben
sich im Geschäftsjahr 2004 verringert um 164.559,00 €
Die Haftsummen verbleibender Mitglieder haben sich
vermindert um 7.040,00 €
Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf 1.746.400,00 €
44

6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt e.V.
Olvenstedter Straße 66, 39108 Magdeburg
7. Mitglieder des Vorstandes
Dr. Martin Schmidt
Thomas Fischbeck
Vorstandsvorsitzender
Vorstandsmitglied
8. Mitglieder des Aufsichtsrates
Axel Herrmann
Uwe Senff
Dr. Brigitta Piécha
Helmut Kunze
Waldemar Förster
Horst Ballerstein
Reinhard Stern
Werner Kaleschky
Marion Hannebohm
Aufsichtsratsvorsitzender
9. Am Bilanzstichtag bestehen keine Forderungen an Mitglieder des Vorstandes
und des Aufsichtsrates.
Berichtigung von Wertansätzen in der DM-Eröffnungsbilanz sind auf
Grund von Grundstückzuordnungen und abschließenden Vermessungsergebnissen
vorgenommen worden. Die ermittelten Mehr-/Minderflächen wurden
mit den ursprünglichen €/m 2 -Sätzen bewertet und zu Gunsten bzw. zu Lasten
der Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG eingestellt. Per Saldo ergab
sich eine Verminderung der Sonderrücklage um 20,9 T€.
E.
Weitere Angaben
Ergebnisverwendung
Das Geschäftsjahr 2004 schließt mit einem Jahresüberschuss von
697.038,24 €. Aus dem Überschuss sind satzungskonform 140.000,00 €
bei Bilanzaufstellung in die gesetzliche Rücklage eingestellt worden.
Der für den 16.06.2005 anberaumten ordentlichen Vertreterversammlung wird
vorgeschlagen, den Bilanzgewinn in Höhe von 557.038,24 € den anderen
Ergebnisrücklagen zuzuweisen.
Magdeburg, 13. April 2005
Der Vorstand
45

Anlage 1: Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen
Herstellungs- des Geschäftsjahres (+/-) (kumulierte) 31.12.2004 des Geschäftskosten
jahres 2004
Immaterielle
Vermögensgegenstände 172.051,85 3.316,54 168.735,31 0,00 838,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 357.485.809,88 8.104.624,20 6.561.087,49 70.022.193,54 289.007.153,05 7.183.501,51
Grundstücke mit Geschäftsund
anderen Bauten 5.870.093,77 479.499,36 5.390.594,41 67.084,18
Technische Anlagen und Maschinen 123.607,16 14.838,53 14.975,23 67.384,46 56.086,00 13.631,96
Andere Anlagen,
Betriebs- und Geschäftsausstattung 667.189,05 56.725,65 18.124,38 545.243,20 160.547,12 77.064,97
364.146.699,86 8.176.188,38 6.594.187,10 71.114.320,56 294.614.380,58 7.341.282,62
Anlagevermögen insgesamt 364.318.751,71 8.176.188,38 6.597.503,64 0,00 0,00 71.283.055,87 294.614.380,58 7.342.120,62
Anlage 2: Verbindlichkeitenspiegel
Verbindlichkeiten insgesamt davon
Restlaufzeit gesichert
bis zu zwischen 1 bis 5 über Art der
1 Jahr Jahre 5 Jahre Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 136.205.511,24 3.871.745,39 17.467.717,08 114.866.048,77 136.205.511,24 GPR
Erhaltene Anzahlungen 11.016.340,11 11.016.340,11
Verbindlichkeiten aus Vermietung 35.980,93 35.980,93
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 322.055,87 322.055,87
Sonstige Verbindlichkeiten 2.191.563,23 2.185.393,73 6.169,50 952.369,51 GPR
Gesamtbetrag 149.771.451,38 17.431.516,03 17.473.886,58 114.866.048,77 137.157.880,75 GPR
GPR = Grundpfandrecht
46

Standorte von Wohnanlagen
der MWG-Wohnungsgenossenschaft im
Stadtgebiet von Magdeburg
Alt
Olvenstedt
Neu
Olvenstedt
Kannenst.
Neustädter
Feld
Neu-
Städter
See
Neue
Neustadt
Alte
Neustadt
Stadfeld
Ost
Altstadt
Stadtfeld-
West
Leipziger Str.
Reform
49

Auflistung des Wohnungsbestandes am 01.01.2005
(11) (12) (13) (22) (14) (15; 16) (23) (32) (21) (31) (41; 42) (43;44) (45)
Anzahl Gesamt- Neust. Kannen- Neust. Olven- Neue Alte Stadt- Stadt- Altstadt Suden- Coch- Reform Salbke
Zimmer ergebnis See stieg Feld, stedt Neustadt Neustadt feld feld (Mitte) burg stedter/
Milchweg Ost West Leipziger
Straße
1 738 316 39 14 135 6 5 29 21 46 – 1 118 8
1 1 / 2 76 – 1 1 45 – 1 10 18 – – – – –
1 2 / 2 1 – – 1 – – – – – – – – – –
2 2.895 690 211 208 20 181 118 186 241 350 12 279 362 37
2 1 / 2 2.831 – 516 405 75 68 259 331 265 245 12 133 449 73
2 2 / 2 572 – 17 106 16 8 56 84 76 25 8 66 110 –
3 1.849 724 146 28 58 123 42 14 – 154 182 244 133 1
3 1 / 2 92 – 1 18 23 10 4 18 8 5 – 1 4 –
3 2 / 2 2 – – 1 – – – 1 – – – – – –
4 405 243 37 1 11 1 – 1 – – 2 – 109 –
5 1 – – – – – – – – – – – 1 –
6 6 6 – – – – – – – – – – – –
Ges. 9.468 1.979 968 783 383 397 485 674 629 825 216 724 1.286 119
50

MWG in Aktion…
…Wohngebietsfest
…Wohnungsbörse Uni
… Mieterveranstaltung
51

Übersicht der Vertreter und Ersatzvertreter
Wahlbezirk Name Vorname Wohnanschrift
Wahlbezirk 1:
Schrotebogen 1+2, 3+4, 12, Köppe Wolfgang Schrotebogen 12
23-25, 26-28 Dallmann Heinz-Joachim Schrotebogen 12
Bördebogen 4+5, 6+7, 8+9 Nowack Hans Schrotebogen 12
Im Brunnenhof 1-3 Rasche Hans-Joachim Schrotebogen 1
Dr. Künne H. Joachim Schrotebogen 12
Ehrentraut Rüdiger Schrotebogen 1
Tempelhoff Angela Schrotebogen 25
Lange Joachim Bördebogen 6
Knoepffler* Dieter Schrotebogen 26
Wahlbezirk 2:
Salvador-Allende-Str. 1+2, Müller Wolfgang Salvador-Allende-Str. 22
3-5, 16+17, 21+22, 32 Angerstein Lothar Salvador-Allende-Str. 16
Lumumbastr. 1+2, 3+4, 5+6, Szomm Günter Salvador-Allende-Str. 32
7+8, 9+10, 16+17, 18-20 Ließmann Ingeborg Salvador-Allende-Str. 3
Rogge Heidelore Lumumbastraße 3
Streith Peter Lumumbastraße 18
Ersatzvertreter Gülle Siegmund Salvador-Allende-Str. 22
Wahlbezirk 3:
J.-R.-Becher-Str. 1-3, 4-7, Jaeger Gerhard Neuer Sülzeweg 16
58-63, 64-69, 70-75 Wienke Jürgen Fritz-Maenicke-Str. 22
Neuer Sülzeweg 5-7, 8-10, Overhof Reimer Fritz-Maenicke-Str. 28
11-13, 14-16 Kleemann** Wolfgang Fritz-Maenicke-Str. 19
Fr.-Maenicke-Str. 16-20, 21-25, Schäfer Hans Pablo-Picasso-Str. 42
26-29, 30-34, 35-39, 40-42 Schulz Hannelore Helene-Weigel-Str. 6
H.-Weigel-Str. 2-5, 6-10 Gericke Günter Joh.-R.-Becher-Str. 69
P.-Picasso-Str. 36-38, 39-42 Putze Ingeborg Hanns-Eisler-Platz 8
H.-Eisler-Pl. 6+7, 8+9 Urbach Manfred Otto-Nagel-Straße 4
O.-Nagel-Str. 4-6, 7+8 Schimke Wolfgang Otto-Nagel Straße 5
Ersatzvertreter Heimert*** Erhard Otto-Nagel-Straße 8
Wahlbezirk 4:
Milchweg 2-5 Fieseler Heidelies Milchweg 4
Ringfurther Weg 1-4, 5-8, 9-13 Gärlich Petra Milchweg 4
Mechthildstr. 15-20, 21-26, Scharnetzky Gerhard Ringfurther Weg 1
37-40, 41-45, 46-51 Dr. Würdig Rose-Irmgard Mechthildstraße 40
Rathmannstr. 5-13, 14-19 Brinkmeier Michael Rathmannstraße 8
Rollestr. 33-35, 36-39, 40-43 Künnemann Karin Rathmannstraße 16
Crucigerstr. 1-4, 5-10, 11-16, Preß** Wolfgang Rathmannstraße 18
17-20 Boide Bärbel Crucigerstraße 5
Othrichstr. 13-18, 19-23, 24-29 Gropler Liliane Mechthildstraße 47
Washausen* Dorothea-Elisabeth Schenkendorfstr. 11
Rösler Berndt Othrichstraße 15
Ersatzvertreter Gerike*** Lilian Mechthildstraße 39
52

Wahlbezirk Name Vorname Wohnanschrift
Wahlbezirk 5:
H.-Grade-Str. 34-36, 38-40, 41-43, Sobotta Joachim Hans-Grade-Str. 54
44-46, 54-56, 51-53, 47-50, 57-60 Lindemann Klaus-Peter Hans-Grade-Str. 54
Wahlbezirk 6:
Bebertaler Str. 1-6 Lehnert Wolfgang Bebertaler Str. 2
Heinrichstr. 7-10, 14-19 Henze K.-Heinz Heinrichstraße 7
Hohe Str. 33-39 Rußdorf Peter Heinrichstraße 17
Morgenstr. 51-54
Schmidtstr. 19-20a, 41-43
Rostocker Str. 16
Ersatzvertreter Wohlmann*** Wilfried Schmidtstraße 42
Wahlbezirk 7:
Lüneburger Str. 14+15, 17+18 Jung Wolfgang Lüneburger Str. 15
Moselstr. 1+2 Mahler Hans Telemannstraße 16
Schinkelstr. 2-2c
Telemannstr. 12-16, 17-21
Wahlbezirk 8:
Kühleweinstr. 26-29 Grimm Heinz Pappelallee 12
Pappelallee 9-12, 13-16 Wiegand Jürgen Pappelallee 12
Telemannstr. 1-5, 7-11
Wahlbezirk 9:
Endelstr. 21-21b, 22-22b, 23, 29 Volkmann Willi Ottenbergstraße 2a
Moldenstr. 34-36, 38 Bendik Kasimir Endelstraße 21
Hohepfortestr. 56-59, 60- 63
Ottenbergstr. 1-1b, 2-2a
P.-Paul-Str. 35-37
Wahlbezirk 10:
Erzbergerstr. 16-18, 20-22 Raddatz* Irene Breiter Weg 30
Blauebeilstr. 1-11, 13-19 Hesse Wolfgang Blauebeilstraße 5
Gr. Steinernetischstr. 1-9 Eimers Renate Gr. Steinernetischstr. 1
Peterstr. 13-19, 21-27 Trillhase* Peter Jakobstraße 42
Weitlingstr. 12-20 Tietböhl Jörg Lindenstraße 26, Dolle
Jakobstr. 40-44, 46-52 Wehr Dietrich Jakobstraße 50
Mühlenstr. 1-11 Meyer Kurt Neustädter Str. 7
Neustädter Str. 7-11, 13-17, 19-23 Hünecke Dieter Neustädter Str. 11
Br. Weg 261+262 Borrmann Werner Otto-v.-Guericke-Str. 75
O.-v.-Guericke-Str. 74-77, 78-81
Wahlbezirk 11:
Ebendorfer Str. 5-6 Pramschiefer Horst Ebendorfer Str. 6
Ebendorfer Str. 52-53 Hilbich Günter Schillerstraße 39
Klopstockstr. 2+4
Olvenstedter Str. 20-21, 22-24
Schillerstr. 39-40b
Wielandstr. 18a-18d
53

Wahlbezirk Name Vorname Wohnanschrift
Wahlbezirk 12:
Friesenstr. 10-12, 36-39, 41-43 Ständer Edith W.-Klees-Straße 16c
Sudermannstr. 8-12 Müller** Helmut W.-Klees-Straße 4
W.-Klees-Str. 1-6, 15a-15f,
16a-16f, 18a-18f,
A.-Puschkin-Str. 63-63d
Annastr. 41-43
Schenkendorfstr. 15-18, 21-24, 25-27
Ersatzvertreter Schmidt*** Karl W.-Klees-Straße 5
Wahlbezirk 13:
Gr. Diesdorfer Str. 34-36, Matheja Hans-Jürgen Spielhagenstr. 87
93-96, 195-198 Baumann Joachim Spielhagenstr. 79
Zum Lindenweiler 96-100, 102-106 Huhn Dieter Spielhagenstr. 67
Badeleber Str. 1-9 Schneider Heinz Hötensleber Str. 11
Beimsstr. 51-57 Schoof Horst Fröbelstraße 28
Fröbelstr. 17-23, 18-26, 28-36, 41-45, Dr. Weiß Christian Fröbelstraße 17
47-51, 70-78, 100-106, 108-114 Seibt Manfred Langer Weg 16
Langer Weg 15-17, 18-21,
22-25, 26-29, 30-32
Lutherstr. 8+8a, 9-9b, 10+10a
Sudenburger Wuhne 33+34, 35-37,
38+39
Hötensleber Str. 10-13
Spielhagenstr. 59-67, 69-77, 79-87,
95-99
Ersatzvertreter Hartmann** Siegfried Langer Weg 16
Wahlbezirk 14:
Fermersleber Weg 22-36, 38-44c Janke**** Gerhard Fermersleber Weg 32
Drescher Ludwig Fermersleber Weg 40
Wahlbezirk 15:
Cochstedter Str. 15+17, 19+21, Simstedt Gerhard Förderstedter Str. 64
23+25, 27+29 Voigt Heinz Förderstedter Str. 58
Förderstedter Str. 50-66
Wahlbezirk 16:
Halberstädter Ch. 27a-27c, 27d-27f Eggers Brigitte Halberstädter Ch. 27 f
Wahlbezirk 17:
B.-Brecht-Str. 12-12c Höppner Werner Bert.-Brecht-Str. 12 b
B.-Kellermann-Str. 29-39, 41-45 Frehe Gisela B.-Kellermann-Str. 5
W.-Bredel-Str. 19-27 Dr. König Henryk Hopfenpark 27
Reichert**** Dieter B.-Kellermann-Str. 25
Wagner**** Werner B.-Kellermann-Str. 13
Ersatzvertreter Ebert** Erwin B.-Kellermann-Str. 35
54

Wahlbezirk Name Vorname Wohnanschrift
Wahlbezirk 18:
Kirschweg 51-59,61-67,71-79 Garz Petra Kirschweg 65
Quittenweg 54-60 Kröpke Walter Quittenweg 56
Str. C 20-21 Held Heidemarie Quittenweg 54
H.-Hesse-Str. 1b-2,3-6, 7+8 Heße Klaus Hermann-Hesse-Str. 8
W.-Seelenbinder-Str. 10-14,15-18, Dr. Zöhrer Peter Hermann-Hesse-Str. 2
19-23, 24-28, 29-33 Neum H. Günter Hermann-Hesse Str. 1B
Wostokstr. 1-5, 6-10,11-15 Dr. Müller Ruth W.-Seelenbinder-Str. 12
Waagestr. 1-4, 5-9, 10-13 Drescher* Klaus Klostergraben 59
J.-Gagarin-Str. 28-32, 33-36 Weber Kurt Wostokstraße 9
Lilienweg 132-138 Stüber Manfred Wostokstraße 3
Str. B 42 Buro** Alfred Waagestraße 4
Planetenweg 22+24 Haupt* H.-Dieter Juri-Gagarin-Str. 33
Ersatzvertreter Buchholz*** Wolfgang Waagestaße 11
Nannke*** Harry Quittenweg 58
Wahlbezirk 19:
Welsleber Str. 25-28 Fischer Karl-Heinz Welsleber Straße 25
Hermannstr. 5-7,8+9,10+11 Beckmann Wolfgang Hermannstr. 6
Am Unterhorstweg 3-12
* Amt niedergelegt
** Todesfall
*** Ersatzvertreter nachgerückt
**** Beendigung der Mitgliedschaft
Wohlfühlen…
55

56
Geborgenheit…

Impressum
Herausgeber:
MWG-Wohnungsgenossenschaft eG
Magdeburg
Letzlinger Straße 5, 39106 Magdeburg
Satz und Druck:
Druckerei Schlüter GmbH & Co. KG
Schönebeck
Tel.: (03 91) 5 69 80
Fax: (03 91) 5 61 01 06
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