empirica - MBWSV NRW

3.3.3 Auf jeden Fall sinnvoll: Nachhaltige Qualitäten schaffen
Unter Bausünden leidet man länger, wenn die Dynamik der Wohnungsmärkte demografisch bedingt
nachlässt. Wenn nur noch wenig gebaut wird, muss dieses Wenige gut sein. Ansonsten kommt es zu
einer Perpetuierung des falschen Bauens, weil schlechter Neubau immer neuen Neubau erforderlich
macht. Zwangsläufig folgt daraus die Empfehlung, bei jedem Neubau zum einen auf die heutigen
Nachfragegruppen und ihre differenzierten Präferenzen zu achten, und gleichzeitig anpassungsfähige
Qualitäten zu berücksichtigen, die auch für zukünftige Nachfrager noch attraktiv sind.
Heutige Neubauten, die schon bald - angesichts dann besserer Alternativen - nicht mehr vom Markt
akzeptiert werden, würden die qualitätsbedingte Neubaunachfrage in der Zukunft weiter erhöhen. Dies
würde zu zusätzlichen Wohnungsüberhängen führen, die vermeidbar wären, wenn heute von
vornherein Qualitäten geschaffen werden, die mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für zukünftige
Nachfrager noch attraktiv sein dürften.
3.4 Ansatzpunkte für wohnungspolitische Strategien
Bei qualitätsbedingtem Neubau entstehen immer auch neue Wohnungsüberhänge, die zu dauerhaften
Leerständen führen können. Außerdem erzeugt er eine zusätzliche Flächennachfrage, die
möglicherweise weitere Siedlungsflächen entstehen lässt. Gerade in schrumpfenden Regionen scheint
dies vermeidbar. Wenn man sich darüber einig ist, dass qualitativer Neubau aus stadtplanerischer Sicht
nicht wünschenswert ist, stellt sich die Kernfrage: Was sind geeignete wohnungspolitische
Instrumente, um die qualitätsbedingte Neubaunachfrage, oder zumindest ihre unerwünschten Folgen,
zu reduzieren?
3.4.1 Die richtigen Anreize setzen
Ob politisch erwünscht oder nicht – man kann niemanden daran hindern, seine alte Wohnung nicht
mehr adäquat zu finden und aus diesem Grunde eine andere Wohnung zu suchen (z.B. veränderte
Lebensphase). Man kann den Betreffenden nicht zwingen, in eine alte, leer stehende Wohnung zu
ziehen. Auch ein Stopp aller Baulandausweisungen kann Neubau nicht wirklich verhindern – es wird
immer Neubaumöglichkeiten geben – sei es in der Nachbarkommune, in Baulücken, durch
Nachverdichtung etc. Außerdem sind Baulandausweisungen nicht die einzige Ursache für neue
Siedlungsflächeninanspruchnahme.
Jede nicht genutzte Brachfläche in der Stadt vergrößert ebenfalls die Siedlungsfläche. Eine
Politik, die das Wachstum der Siedlungsflächen verringern will, muss an allen Verursachungen
ansetzen. Sie muss z.B. eine Grundsteuer entwickeln, die allen Nutzern von Boden die Knappheit
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -94 - empirica