empirica - MBWSV NRW

3.3.2 Neubaunachfrage: Preise niedrig halten oder Flächeninanspruchnahme reduzieren?
Da das Baulandangebot im kommunalen Hoheitsbereich liegt, bestimmt die Flächenpolitik das
Angebot und damit auch das Preis- und Mietniveau einer Region entscheidend mit. Aber nicht nur
neue Baugebiete, die Flächennachfrage befriedigen, sondern auch eine erfolgreiche Mobilisierung von
Recyclingflächen tragen dazu bei, Flächenverknappung zu verhindern. Flächenknappheit in nur einer
Kommune kann noch über ein entsprechend größeres Angebot in einer anderen Kommune der Region
ausgeglichen werden. Aber spätestens wenn alle Kommunen einer Region insgesamt zu wenig
Bauflächen (auf neuen Flächen, auf Brachflächen oder auf Recyclingflächen) anbieten, führt
Angebotsverknappung letztlich zu höheren Preisen und höheren Mieten am Wohnungsmarkt.
Gerade in angespannten Märkten, in denen tatsächlich die soziale Wohnraumversorgung einzelner
Bevölkerungsgruppen zum gesellschaftlichen Problem – mit entsprechenden finanziellen
Herausforderungen – wird, gewinnt dieser Aspekt an Bedeutung: Nachfragegerechte
Flächenausweisungen halten die Preise niedrig. Sie ermöglichen es also mehr Haushalten, sich selbst
– zu niedrigen Mieten und Kaufpreisen – am Wohnungsmarkt zu versorgen, ohne dass sie auf
Unterstützung (z.B. auf die Bereitstellung von Sozialwohnungen) angewiesen wären. Nicht zuletzt vor
dem Hintergrund, dass die Kosten der Unterkunft für Hilfebedürftige komplett von den Kommunen zu
tragen sind, wirkt sich jeder Cent, um den das Mietniveau sinkt, positiv auf die Kommunalfinanzen
aus.
Für Vorbehalte gegen weitere Flächenausweisungen gibt es mehrere Gründe. Die Sorge „zu viel“
auszuweisen, ist durchaus berechtigt, da sich die genaue Verortung der Bautätigkeit räumlich nicht
mehr steuern lässt, wenn zu viele Baugrundstücke gleichzeitig auf den Markt kommen. Räumliche
Steuerung, auch unter ökologischen Gesichtspunkten, bleibt eine wichtige Aufgabe der Flächenpolitik.
Natur erhält in einer verstädterten Gesellschaft einen wachsenden Wert. Von stadtnahen Naturflächen
profitiert jeder, so dass sie auch von der Allgemeinheit finanziert werden müssen (positive externe
Effekte). Ein Dilemma entsteht, wenn Politik und Öffentlichkeit die Verknappung von Natur einzig
und allein in eine Verknappung von Bauland übersetzen, ohne die Effekte für die Nutzer im Bestand
adäquat zu berücksichtigen. Hinter der Sorge „zu viel“ auszuweisen, steht eine einseitige
Verursachungsanalyse des Wachstums der Siedlungsflächen. Vor allem die Erwerber von neu
gebauten Wohnungen oder der Neubau von Wohnungen für entsprechende Nachfrage werden als
Verursacher des Flächenwachstums interpretiert. Tatsächlich erhöht aber auch jeder Haushalt, der im
Bestand in größere Wohnungen umzieht, und auch alle Paare, die nach dem Auszug der Kinder in den
Familienwohnungen verbleiben, indirekt den Konsum von Natur und erhöhen die Nachfrage nach
Siedlungsflächen.
Ein „zu wenig“ sollte jedoch genauso ernsthaft vermieden werden. Die beschriebenen Effekte auf die
Verteuerung von Wohnungen haben nämlich nicht nur Auswirkungen auf die Kommunalfinanzen,
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -92 - empirica