empirica - MBWSV NRW
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Preisnachlässen, also unter Einkaufspreis verkaufen lassen. Diesen finanziellen Verlust wird der<br />
Eigentümer mit den Kosten vergleichen, die eine ungenutzte Wohnung verursacht (Grundsteuer,<br />
Nebenkosten, Opportunitätskosten durch gebundenes Kapital) und sich dann für oder gegen einen<br />
Verkauf entscheiden. Ein Ankauf solcher Wohnungen erscheint unter diesen Voraussetzungen nur<br />
für professionelle Eigentümer (z.B. größere Wohnungsunternehmen, Investoren) rentabel, die z.B.<br />
durch entsprechende Abrisse (Entdichtung), Sanierungen und Neubauten im größeren Stil<br />
entsprechende (Groß-)Projekte zur Nachnutzung, z.B. im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen<br />
umsetzen können.<br />
Dennoch werden immer wieder auch Wohnungen abgerissen. Dies geschieht vor allem dann, wenn<br />
eine Sanierung der Wohnungsüberhänge noch teurer wäre. 52 Zurück bleiben Brachflächen, die nicht<br />
selten in der Folge ökologisch belastet sind. Es hängt von der Wiederverwertbarkeit und insbesondere<br />
von der Vermarktbarkeit der gewonnenen Fläche ab, ob sich die Abrisskosten für den Eigentümer<br />
amortisieren. Wenn die Opportunitäts- und Kapitalkosten geringer als die Abrisskosten sind, wird ein<br />
großer Teil der dauerhaft leer stehenden Geschosswohnungen und Eigenheime unter<br />
marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht abgerissen. Insofern bleibt der Umgang mit<br />
Wohnungsüberhängen ein Schlüsselthema für die künftige Stadtentwicklung.<br />
3.2.7 Modellrechnung zum zukünftigen Umgang mit Wohnungsüberhängen<br />
Sowohl sinkende demografisch bedingte Nachfrage als auch qualitätsbedingter Neubau führen zu<br />
Wohnungsüberhängen. Wohnungsüberhänge drücken sich aber nicht nur in wachsenden<br />
Leerstandszahlen aus, sondern können wie oben beschrieben durch verschiedene Maßnahmen<br />
(Sanierung, Umnutzung oder Abriss) reduziert werden, über die der Wohnungseigentümer unter<br />
Renditegesichtspunkten entscheidet. Die Renditeerwartungen können politisch beeinflusst werden<br />
(Sanierungsförderung, Abrissförderung). Obwohl das Risiko von Wohnungsleerständen sowohl für<br />
Eigentümer als auch für die kommunale Stadtentwicklungspolitik ein so zentrales Thema ist, liegen<br />
über die genauen Entscheidungskriterien der Eigentümer bzw. die tatsächliche Verwendung von<br />
Wohnungsüberhängen kaum empirische Daten vor.<br />
Die Wohnungsbestandsstatistik weist zwar flächendeckend Wohnungsabgänge auf. Hierbei handelt es<br />
sich überwiegend um Abrisse. Andere Bauabgänge aber sind unterrepräsentiert, z.B. durch nicht<br />
gemeldete Wohnungszusammenlegungen. Auch gibt es nur wenige flächendeckend vergleichbare<br />
Statistiken zur kleinräumigen Leerstandsentwicklung (z.B. <strong>empirica</strong>-Leerstandsindex). Der auf<br />
Heizkostenabrechnungen begründete Index bezieht sich nur auf Geschosswohnungen und macht nur<br />
52 Quelle: Übereinstimmende Aussage mehrerer Wohnungsunternehmen.<br />
2010113 – Neubaunachfrage in <strong>NRW</strong> -86 - <strong>empirica</strong>