empirica - MBWSV NRW
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enachteiligten Lagen fehlen marktwirtschaftliche Anreize den Leerstand über Sanierungen oder<br />
Abrisse zu reduzieren. Die Sanierung zentral gelegener Bestandsobjekte erzielt höhere Rentabilitäten<br />
als die Sanierung vergleichbarer Objekte in peripheren Lagen. Daher ist in Lagen mit geringem<br />
Mietniveau von einer niedrigeren Sanierungsquote und einer entsprechend höheren qualitativen<br />
Neubaunachfrage zu rechnen. Wenn auch auf unterschiedlichen räumlichen Ebenen, trifft dieser – auf<br />
Einzelwirtschaftlichkeitsüberlegungen basierende – Mechanismus auf alle Eigentümergruppen zu.<br />
Wenn ein Eigentümer sich für eine Sanierung entscheidet, dann erhöht die Sanierung nur dann die<br />
Vermarktungschancen der Wohnungen, wenn sie „nah am Markt“, d.h. eng an die Vorstellungen der<br />
potenziellen Nachfrager geknüpft, erfolgt. Dazu sind deren Präferenzen möglichst genau zu kennen<br />
und nach bestimmten Zielgruppen zu unterscheiden. Auch dies ist wieder eine Frage des geschärften<br />
Blicks. 50<br />
Für den Wohnungseigentümer mag es in der Praxis kaum eine Rolle spielen, ob der<br />
Leerstand demografisch oder qualitätsbedingt zustande kam. Ein rationaler Wohnungseigentümer wird<br />
aber dennoch den Markt als ganzes beobachten: Ein demografisch bedingter Leerstand kann nicht<br />
flächendeckend behoben werden, selbst wenn alle Wohnungen höchste Qualitäten hätten. Hier macht<br />
eine Sanierung also nur in Konkurrenz zu anderen Wohnungen Sinn, d.h. wenn durch sie die Qualität<br />
besser wird als die der Alternativen. Qualitätsbedingter Leerstand hingegen kann durch Sanierung<br />
möglicherweise reduziert werden, aber nur, wenn genau jene Qualitätsmängel behoben werden, die<br />
aus Sicht der Nachfrager wichtig sind. (Der Nachteil von zu kleinen Wohnungen lässt sich nicht durch<br />
eine bessere Wärmedämmung kompensieren.) Da die Mieten regional unterschiedlich sind, wird sich<br />
eine Sanierung am ehesten dort rentieren, wo die Mieten (bzw. die Bestandsmieten für sanierte<br />
Wohnungen) relativ hoch sind. Dies wird in städtischen Regionen eher der Fall sein als in ländlichen<br />
und in wachsenden Regionen eher als in schrumpfenden. Dies ist letztlich auch der Grund dafür,<br />
warum die qualitative Neubaunachfrage in schrumpfenden Regionen höher ausfällt als in wachsenden.<br />
Zusammenlegungen machen für Einzeleigentümer nur Sinn, wenn sie über mehrere benachbarte<br />
Wohnungen verfügen, und auch nur dann, wenn die geringe Wohnungsgröße die bisherige<br />
Vermarktbarkeit erschwert hat. Umnutzungen (z.B. als Büro) sind nur dann möglich, wenn das<br />
Baurecht dies zulässt und die Umnutzung eine entsprechende Rentabilität erwarten lässt. Auch dies ist<br />
neben der baustrukturellen Voraussetzung von der Makro- und Mikrolage abhängig. Ein Abriss<br />
kommt zumeist nur für ganze Wohngebäude in Frage, die zudem komplett leer gezogen sein müssen<br />
(Option für größere Wohnungsunternehmen). 51 Da der Käufer die gleichen<br />
Vermarktungsschwierigkeiten haben wird, wird sich die Wohnung auch nur mit entsprechenden<br />
50 Das bestätigen auch Wohnungsunternehmen. Sie führen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nur unter bestimmten<br />
Bedingungen durch: „Es muss sich um gute Lagen handeln, die Wohnungen müssen nachgefragt sein und mitunter kann auch eine<br />
gewünschte andere soziale Durchmischung ein Ziel sein.“ Quelle: Befragung von Wohnungsunternehmen im Rahmen dieser Studie.<br />
51 Ein Abriss von Einzelgeschossen, wie er im Stadtumbau Ost vollzogen wurde/wird, ist kostspielig und eher von städtebaulichem als von<br />
privatwirtschaftlichem Nutzen.<br />
2010113 – Neubaunachfrage in <strong>NRW</strong> -85 - <strong>empirica</strong>