empirica - MBWSV NRW

3.2.5 Heutige Neubauqualitäten bestimmen Leerstand von morgen
Unabhängig vom Mietniveau spielt auch der Anteil von Altbauwohnungen bzw. von Wohnungen der
1950er bis 1970er Jahre offenbar eine Rolle zur Bestimmung der qualitativen Neubaunachfrage. 45 Dies
deutet darauf hin, dass diese Wohnungen offenbar „besonders“ sind und sich als Indikator zur
Beschreibung eines Wohnungsmarkttyps eignen. Über das reine Alter der Gebäude hinaus, scheint es
einen Unterschied zu machen, aus welcher Epoche der vorhandene Wohnungsbau der Region stammt.
Jede Epoche steht dabei insbesondere für einen bestimmten Wohnungstyp, wie er zu ihrer Zeit
besonders häufig gebaut wurde.
Wenn im Modell errechnet wird, dass in Regionen mit hohem Anteil an 1950er/70er-Jahre-
Wohnungen die qualitative Neubaunachfrage hoch ist, deutet dies auf eine relative „Unattraktivität“
aus Sicht der Nachfrage hin. Dies ist z.T. auf einen starken Nachkriegsneubau zurückzuführen, der
von Pragmatismus und dem Ziel einer möglichst schnellen und preisgünstigen Versorgung der
Bevölkerung mit Wohnungen geprägt war. Doch diese Wohnungsbestände sind heute nicht mehr
zeitgemäß. Vertreter von Wohnungsunternehmen berichten, dass die größten
Vermietungsschwierigkeiten in den öffentlich geförderten Beständen der 1960/70er Jahre bestehen.
Auch ganz kleine Einheiten (1-Zimmer-Wohnungen mit 30-40 qm Wohnfläche) entsprechen nicht
mehr den heute nachgefragten Qualitäten und erschweren zudem die nachfragegerechte Sanierung. 46
Der hohe Anteil von sozialem Wohnungsbau zu dieser Zeit erzeugte bestimmte Wohnungstypen, die
als solche heute noch im Stadtbild erkennbar sind. Sie wurden – und das liegt in der Natur der Sache –
unter staatlichen Qualitätsvorgaben realisiert, die im Gegensatz zu privatwirtschaftlichem
Wohnungsbau nicht zum Hauptziel hatte, den Qualitätsanforderungen der Wohnungsnachfrager
möglichst gut zu entsprechen, sondern Investoren zum Neubau zu animieren. Aber auch der
privatfinanzierte Wohnungsbau entspricht nicht immer den Präferenzen der Nachfrager. So wurden in
den 1970er Jahren neue Wohnungen meist in großen Wohnkomplexen untergebracht, die auch damals
schon eher die Konsequenz abstrakter städtebaulicher Prinzipien waren, die für die Nachfrager
weniger relevant waren und die den bis heute gewachsenen Wünschen nach Individualität, sicheren
Nachbarschaften, Ebenerdigkeit, Zentralität usw. nicht mehr genügen. Auch die großen
Reihenhaussiedlungen der 1990er Jahre entsprachen eher dem Ziel Einfamilienhäuser mit hoher
Dichte preisgünstig und schnell zu erstellen, und weniger dem ausgesprochenen Wunsch der
Nachfrage, in schmalen Häusern mit vielen Treppen zu wohnen.
In diesem Zusammenhang muss dann konsequenterweise auch selbstkritisch hinterfragt werden, wie in
Zukunft der heutige Neubau rückwirkend bewertet wird? Die Vergangenheit zeigt, dass
45 Das Modell zeigt einen positiven Zusammenhang zwischen qualitativer Neubaunachfrager und dem Altbauanteil (+) bzw. dem Anteil
1950er bis 1970er Jahre Wohnungen (+) in der Region.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -82 - empirica