empirica - MBWSV NRW

3.2.2 Starres Angebot wirkt preistreibend
Städte, die sich mit wachsenden Wohnungsleerständen konfrontiert sehen, scheinen auf den ersten
Blick keinen Bedarf nach weiteren Bauflächen zu haben. Die Analyse zeigt aber, dass es auch in
schrumpfenden Regionen eine Neubaunachfrage gibt und damit auch eine positive Flächennachfrage.
Die Besonderheit des Wohnungsmarkts liegt in der Asymmetrie des Flächenangebots. Das
Hoheitsrecht der Kommunen, Bauland auszuweisen, führt zu einem monopolistischen Angebot bei
marktwirtschaftlicher Nachfrage. Ein starres Angebot aber, das nicht auf eine wachsende Nachfrage
reagiert, führt auch hier tendenziell zu steigenden Preisen. Je weniger Bauflächen es gibt, umso teurer
lassen sie sich vermarkten. Angesichts des Remanenzeffekts auf der Nachfrageseite treffen steigende
Bodenpreise aber nicht alle Nachfragergruppen gleich stark. Nachfrager, die bereits Eigentümer einer
Immobilie sind, profitieren von steigenden Preisen, während neue Nachfrager, also junge Haushalte
und Haushalte in der Familiengründungsphase die negativen Folgen tragen. Für sie wird es
schwieriger, sich am Markt mit Wohnraum zu versorgen. Wenn es zu Preissteigerungen kommt,
werden sie auf kleinere Wohnungen und schlechtere Qualitäten und Lagen ausweichen müssen, was
zu Verdrängungseffekten schwächerer Haushalte führt.
In diesem Zusammenhang geht es nicht nur um die Bereitstellung neuer Baugebiete. Jede Art von
Flächenangebot kann dazu dienen, diesen preissteigernden Effekt zu verhindern. Jede Baulücke, jede
Brachfläche, jede Recyclingfläche, die am Markt angeboten wird, senkt das Risiko einer
Flächenverknappung und steigender Preise. Die Anreize zur (effizienteren) Nutzung vorhandener
Baulücken können durch staatliches Eingreifen erhöht werden. Die Erwartung weiterer
Preissteigerungen, etwa als Folge weiterer Baulandverknappung, erhöht die Haltebereitschaft der
Eigentümer aber nur noch. Sinnvoller erscheint es daher, über fiskalische Maßnahmen (z.B.
Bodenwertsteuer) die Nicht-Nutzung der Flächen zu verteuern. Gerade in Schrumpfungsregionen kann
negativen Effekten der Schrumpfung, wie z.B. sinkender Infrastrukturauslastung und sozialer Erosion,
durch integrierte Standorte möglicherweise besser begegnet werden als durch neue Baugebiete in
peripheren Lagen. Allerdings kann die Umsetzung sehr schwierig sein, solange die Nicht-Nutzung
dieser Standorte für den Eigentümer eine rentable Option ist.
3.2.3 Flächenbereitstellung über Flächenrecycling
Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass es auch in schrumpfenden Regionen mit wachsenden
Wohnungsleerständen eine positive Neubaunachfrage gibt. Offen bleibt hierbei zunächst, in welchem
Ausmaß diese Neubaunachfrage auch zu einer Inanspruchnahme neuer Wohnbauflächen führt. Diese
Neubaunachfrage kann zukünftig sowohl auf Bestandsflächen (Recyclingstandorte oder noch nicht
immobilienwirtschaftlich genutzte aber bereits beplante Standorte) als auch auf auch neu in Anspruch
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -79 - empirica