empirica - MBWSV NRW

3.2 Marktreaktionen
3.2.1 Wohnungsbestand altert schneller
Aufgrund der zukünftig geringeren demografisch bedingten Neubaunachfrage kommt es im Schnitt zu
einer beschleunigten Alterung des Wohnungsbestands. 41
Die durch die demografisch bedingte
Nachfrage initiierten Erneuerungsimpulse werden reduziert oder fallen ganz aus. Ohne Neubau wird
der Gebäudebestand im Durchschnitt immer älter. Unabhängig davon, ob er in bestehenden
Siedlungsstrukturen oder in neuen Wohngebieten realisiert wird, verjüngt der Neubau von Wohnungen
das Stadtbild. Die Erbauer oder Erwerber dieser Neubauwohnungen setzen ihre Gestaltungswünsche
innerhalb ihrer finanziellen Möglichkeiten um. Auch wenn dabei planerische Vorgaben zu beachten
sind, so entsprechen Neubauten den aktuellen Präferenzen der Nachfrager doch damit eher als ältere
Wohnungsangebote im Bestand (die aufgrund früherer Präferenzen zustande kamen). Die
Neubauwohnungen spiegeln also tendenziell den Geschmack und die nachfragten Qualitäten der
heutigen Zeit wider. Im Neubau wird gerade das realisiert werden, was im heutigen Bestand so noch
nicht vorhanden ist oder was in jüngster Zeit verstärkt gesucht wird (z.B. Barrierefreiheit, energetische
Standards). In jeder Region wird sich daher immer auch Neubau vermarkten lassen.
In wachsenden Regionen sinkt das Bedürfnis, über die demografische Nachfrage hinaus auch noch
qualitätsbedingten Neubau nachzufragen: Die Qualitätsansprüche können im ohnehin erforderlichen
Neubau schon realisiert werden. In wachsenden Regionen ist die qualitätsbedingte Neubaunachfrage –
und damit auch die qualitätsbedingten Wohnungsüberhänge – daher kleiner. 42 Jede Region muss sich
in Zukunft ständig neu positionieren: Auch Regionen, die heute noch wachsen, können in Zukunft
schrumpfen. Selbst wenn die Haushaltszahlen konstant bleiben, wird die qualitative Neubaunachfrage
(und in gleichem Maße auch die qualitativen Wohnungsüberhänge) steigen, weil die
Erneuerungsimpulse des bisherigen Neubaus wegfallen. In Regionen, die in Zukunft sogar
schrumpfen, steigt der Leerstand dann nicht nur ohnehin schon demografisch bedingt, sondern
zusätzlich auch noch qualitätsbedingt. Wenn es in Zukunft in NRW mehr schrumpfende Regionen gibt
als bisher, wird auch für NRW insgesamt der Wohnungsbestand in Zukunft noch schneller altern als
bisher.
41 Der Wohnungsbestand altert im Durchschnitt schneller, wenn es weniger Neubau gibt; ebenso wie eine Bevölkerung im Durchschnitt
schneller altert, wenn es weniger Geburten gibt.
42 Das Modell zeigt daher einen negativen Zusammenhang zwischen qualitativer Neubaunachfrage und Haushaltswachstum (-).
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -78 - empirica