empirica - MBWSV NRW

Aber auch in der Region Recklinghausen werden sich Neubauwohnungen langfristig vermarkten
lassen. Entgegen der zunächst plausibel klingenden Vorstellung, dass in schrumpfenden Regionen
nicht mehr gebaut werden wird, wird sich das Neubauvolumen in schrumpfenden Regionen nicht so
sehr ändern, weil dafür qualitätsbedingt mehr gebaut wird (vgl. Abbildung 17). Stattdessen werden
sich schrumpfende Regionen von wachsenden durch die drastisch wachsende Wohnungsüberhänge
und entsprechende Preisrückgänge unterscheiden, die damit zur eigentlichen Herausforderung für die
Stadtentwicklung der Zukunft werden. (Zum Umgang mit Wohnungsüberhängen vgl. Kap. 3.2.6)
2.3 Überblick über alle Regionen in Nordrhein-Westfalen
2.3.1 Demografisch bedingte Neubaunachfrage in den Regionen NRWs
Abbildung 18 zeigt die absoluten Veränderungen der Haushaltszahlen für alle Regionen in NRW: In
den nächsten 10 Jahren wird sich der Haushaltszuwachs in allen Regionen NRWs abschwächen,
aber die Entwicklung verläuft nicht in allen Regionen gleichmäßig: Während in einigen Regionen die
Haushaltszahlen zwischen 2020 und 2030 noch leicht wachsen (z.B. Region Köln und Region Bonn),
werden sie in anderen Regionen gleichzeitig stark sinken (z.B. in der Region Recklinghausen und den
anderen Regionen des Ruhrgebiets, vgl. Abbildung 18).
Die relative Veränderung ist am stärksten in den Wohnungsmarktregionen Borken, Bonn und Köln.
Für diese wird mit einer Zunahme an Haushalten von 2008 bis 2030 von mehr als +10% gerechnet. Zu
den am stärksten schrumpfenden Regionen zählen der Hochsauerlandkreis, der Märkische Kreis sowie
die Wohnungsmarktregionen Hagen und Bochum (mit einem erwarteten Haushaltsrückgang von mehr
als -7%).
2.3.2 Qualitätsbedingte Neubaunachfrage nach Einfamilienhäusern und Geschosswohnungen
Aus den unterschiedlichen Ausgangslagen und der Erwartung darüber, ob es sich in Zukunft um eine
wachsende oder schrumpfende Region handeln wird (vgl. Abbildung 18), ergibt sich für jede Region
in NRW ein anderes Ausmaß der qualitätsbedingten Neubaunachfrage (vgl. Abbildung 19). Die
qualitätsbedingte Neubaunachfrage führt zu qualitätsbedingten Wohnungsüberhängen in gleicher
Höhe.
Per Definition ist diese Art der Neubaunachfrage mengenmäßig (demografisch) nicht erforderlich.
Daraus folgt zwingend, dass jeder qualitätsbedingte Neubau gleichzeitig einen Wohnungsüberhang in
gleicher Höhe erzeugt. Da in Zukunft mehr Regionen schrumpfen als in der Vergangenheit, zeigt sich
im Zeitablauf daher eine beschleunigte Zunahme von Wohnungsüberhängen in NRW. Nicht alle
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -50 - empirica