empirica - MBWSV NRW

ZUSAMMENFASSUNG UND FAZIT
1. Neue Trends
Neue Trends auf den regionalen Wohnungsmärkten in NRW
Die Zeiten des Wachstums sind vorbei. Dabei entwickeln sich die Regionen auseinander: Während
einige schon schrumpfen, wachsen andere noch weiter. Politische Strategien müssen auf diese neue
Divergenz angepasst werden. In schrumpfenden Regionen geht es nicht mehr nur um
Wohnungsknappheit und steigende Preise, sondern zunehmend auch um Wohnqualitäten in den
Beständen, qualitätsbedingten Neubau und wachsende Leerstände. Entsprechend müssen neue
Strategien entwickelt und diese auch zeitlich und räumlich differenziert ausgestaltet werden.
Das Phänomen: Neubau trotz Leerstand
Wohnungsleerstände und paralleler Neubau werden zum gewohnten Bild. Trotz hoher und weiter
wachsender Leerstände gibt es sogar in Schrumpfungsregionen immer noch beachtliche
Baufertigstellungen. Die Leerstände konzentrieren sich meist auf wenig attraktive Standorte und
Bauformen. Den Neubau fragen eher wohlhabende Haushalte mit hohen Ansprüchen nach, die im
Bestand keine für sie adäquaten Wohnungen finden.
Klassische Wohnungsmarktprognose
Klassische Wohnungsmarktprognosen können dieses Phänomen nicht befriedigend erklären. Denn sie
basieren auf einer normativen Methodik, die einen bestimmten Grad der Wohnungsversorgung
anstrebt (z.B. x Wohnungen pro Haushalt). Die Abweichung des Wohnungsbestandes von diesem
Bedarf beziffert den quantitativen Zusatzbedarf. Zu diesem wird lediglich ein exogener Ersatzbedarf
hinzugerechnet, der sich aus der Vorstellung ergibt, dass Wohnungen einem physisch-technischen
Verschleiß unterliegen. Dessen Ausmaß wird in den klassischen Prognosen ebenfalls normativ
festgelegt (z.B. 0,1 bis 0,5 Prozent des Bestandes).
Denkfehler der klassischen Methode
Die klassische Methode berechnet nur einen Bedarf und keine Nachfrage. Nachfrage ist der Bedarf,
der durch eine Kauf- oder Mietentscheidung am Markt wirksam wird. Durst erhöht den Bedarf nach
Wasser und nach Wein; erst zusammen mit Präferenzen und Kaufkraft ergibt sich aus dem Bedarf eine
Nachfrage nach Wasser oder Wein. Entsprechend muss z.B. nicht jede physisch-technisch
unzureichende Wohnung ersetzt werden: Einerseits haben nicht alle Nachfrager ausreichend Kaufkraft
für Neubau. Andererseits entsteht Neubaunachfrage nicht erst, wenn Wohnungen unbewohnbar sind,
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -1 - empirica