empirica - MBWSV NRW
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• Mietniveau neuerer Wohnungen (+): In Regionen mit einem verhältnismäßig hohen<br />
Mietniveau jüngerer Wohnungen (MFH) war der qualitative Neubau höher als in Regionen<br />
mit geringem Neubaumietniveau. (Erklärungsansatz: Höhere Mieten jüngerer Wohnungen<br />
deuten auf ein knappes Angebot an qualitativ hochwertigen bzw. neueren Wohnungen hin,<br />
außerdem ist die zu erwartende Rentabilität von Investitionen bei hohem Neubaumietniveau<br />
höher) 32<br />
• Altbauanteil (+): in Regionen mit hohem Altbauanteil (an allen MFH bzw. an allen EZFH)<br />
wurde mehr qualitativer Neubau errichtet als in Regionen mit geringem Altbauanteil<br />
(Erklärungsansatz: Wenn der Anteil älterer Wohnungen besonders hoch ist, ist die Zahl der<br />
Bestände mit geringen Qualitäten tendenziell höher und der Wunsch nach neueren<br />
Wohnungen steigt.)<br />
• Anteil 50er bis 70er Jahre Wohnungen (+): in Regionen mit hohem Anteil 50er bis 70er<br />
Jahre Wohnungen (an allen MFH bzw. an allen EZFH) war der qualitative Neubau ebenso<br />
höher als in Regionen<br />
mit geringerem Wohnungsbestand dieser Baualterklassen<br />
(Erklärungsansatz: Auch die in den 1950er bis 70er Jahren errichteten Wohnungen sind häufig<br />
noch unsaniert und entsprechen z.B. hinsichtlich Ausstattung, Wohnungsgrundriss und<br />
energetischem Standard nicht mehr den Ansprüchen der Nachfrager. 33 )<br />
Diese Einflussfaktoren erweisen sich unter allen verfügbaren und getesteten Daten als diejenigen mit<br />
dem höchsten Erklärungsgehalt zur Beschreibung der qualitativen Neubaunachfrage. Im Rahmen der<br />
multiplen Regression und auch in der darauf aufbauenden Modellrechnung zeigt sich durch den<br />
Vorzeichenwechsel (+/-) auch, dass sich einige Faktoren gegenseitig ausgleichen können. Der Einfluss<br />
des Mietniveaus wird z.B. kompensiert, wenn sowohl Neubaumieten als auch Bestandsmieten hoch<br />
sind. Die qualitative Nachfrage, die sich durch einen erhöhten Altbauanteil ergeben würde, fällt bei<br />
gleichzeitig hohem Mietniveau bei älteren Wohnungen geringer aus (was ein Anzeichen dafür wäre,<br />
dass die Altbaubestände besonders attraktiv sind).<br />
32 Sowohl Bestands- als auch Neubaumieten stehen in einem Wechselverhältnis. Bei niedrigem Bestandsniveau und damit geringer<br />
Sanierungsrentabilität steigt die Nachfrage nach neueren Wohnungen und das Neubauvolumen erhöht sich entsprechend der steigenden<br />
Rentabilität in diesem Segment.<br />
33 Wohnungsunternehmen berichten von Vermarktungsschwierigkeiten in diesen Beständen u.a. z.B. wegen unzeitgemäßen Zuschnitten.<br />
Quelle: Befragung von Wohnungsunternehmen im Rahmen dieser Studie.<br />
2010113 – Neubaunachfrage in <strong>NRW</strong> -45 - <strong>empirica</strong>