empirica - MBWSV NRW

• Mietniveau neuerer Wohnungen (+): In Regionen mit einem verhältnismäßig hohen
Mietniveau jüngerer Wohnungen (MFH) war der qualitative Neubau höher als in Regionen
mit geringem Neubaumietniveau. (Erklärungsansatz: Höhere Mieten jüngerer Wohnungen
deuten auf ein knappes Angebot an qualitativ hochwertigen bzw. neueren Wohnungen hin,
außerdem ist die zu erwartende Rentabilität von Investitionen bei hohem Neubaumietniveau
höher) 32
• Altbauanteil (+): in Regionen mit hohem Altbauanteil (an allen MFH bzw. an allen EZFH)
wurde mehr qualitativer Neubau errichtet als in Regionen mit geringem Altbauanteil
(Erklärungsansatz: Wenn der Anteil älterer Wohnungen besonders hoch ist, ist die Zahl der
Bestände mit geringen Qualitäten tendenziell höher und der Wunsch nach neueren
Wohnungen steigt.)
• Anteil 50er bis 70er Jahre Wohnungen (+): in Regionen mit hohem Anteil 50er bis 70er
Jahre Wohnungen (an allen MFH bzw. an allen EZFH) war der qualitative Neubau ebenso
höher als in Regionen
mit geringerem Wohnungsbestand dieser Baualterklassen
(Erklärungsansatz: Auch die in den 1950er bis 70er Jahren errichteten Wohnungen sind häufig
noch unsaniert und entsprechen z.B. hinsichtlich Ausstattung, Wohnungsgrundriss und
energetischem Standard nicht mehr den Ansprüchen der Nachfrager. 33 )
Diese Einflussfaktoren erweisen sich unter allen verfügbaren und getesteten Daten als diejenigen mit
dem höchsten Erklärungsgehalt zur Beschreibung der qualitativen Neubaunachfrage. Im Rahmen der
multiplen Regression und auch in der darauf aufbauenden Modellrechnung zeigt sich durch den
Vorzeichenwechsel (+/-) auch, dass sich einige Faktoren gegenseitig ausgleichen können. Der Einfluss
des Mietniveaus wird z.B. kompensiert, wenn sowohl Neubaumieten als auch Bestandsmieten hoch
sind. Die qualitative Nachfrage, die sich durch einen erhöhten Altbauanteil ergeben würde, fällt bei
gleichzeitig hohem Mietniveau bei älteren Wohnungen geringer aus (was ein Anzeichen dafür wäre,
dass die Altbaubestände besonders attraktiv sind).
32 Sowohl Bestands- als auch Neubaumieten stehen in einem Wechselverhältnis. Bei niedrigem Bestandsniveau und damit geringer
Sanierungsrentabilität steigt die Nachfrage nach neueren Wohnungen und das Neubauvolumen erhöht sich entsprechend der steigenden
Rentabilität in diesem Segment.
33 Wohnungsunternehmen berichten von Vermarktungsschwierigkeiten in diesen Beständen u.a. z.B. wegen unzeitgemäßen Zuschnitten.
Quelle: Befragung von Wohnungsunternehmen im Rahmen dieser Studie.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -45 - empirica