empirica - MBWSV NRW
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ergeben sich dann möglicherweise für verschiedene Regionen zu verschiedenen Zeiten<br />
unterschiedliche qualitätsbedingte Neubauvolumina.<br />
Unter der qualitätsbedingten Neubaunachfrage versteht man genau den Teil der Neubaunachfrage,<br />
der über das rein quantitative Haushaltswachstum hinausgeht. Dadurch wird das gesamte<br />
Neubauvolumen einer Region aufgeteilt in einen Teil, der sich durch die wachsende<br />
Wohnungsnachfrage (mehr Haushalte) erklären lässt und den übrigen Teil, der darüber hinausgeht.<br />
Rückwirkend lässt sich die qualitätsbedingte Neubaunachfrage also theoretisch aus der Differenz<br />
zwischen tatsächlichem Neubauvolumen (Baufertigstellungen) und Haushaltsentwicklung<br />
(Wohnungsnachfrage) berechnen. Durch diese Differenzbildung wird zunächst für alle 28<br />
Wohnungsmarktregionen in <strong>NRW</strong> die Höhe der qualitätsbedingten Neubaunachfrage der letzten drei<br />
Fünf-Jahres-Zeiträume (seit 1995) berechnet (vgl. Kasten 1 in Abbildung 14). Einschränkend sei an<br />
dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die genaue Höhe und die Verteilung auf bestimmte Zeiträume<br />
mit statistischen Unsicherheiten behaftet ist, so dass man sich in einzelnen Regionen die<br />
Neubaunachfrage eher geglättet und über einen größeren Zeitraum verteilt vorstellen muss. Denn die<br />
Messbarkeit dieser vergangenen qualitativen Neubaunachfrage wird durch eine unzureichende<br />
Datenlage und durch Timelags erschwert, die gerade am Wohnungsmarkt eine besonders große Rolle<br />
spielen. 27<br />
Die Bestimmungsfaktoren der qualitativen Neubaunachfrage sind auch deshalb noch nie empirisch<br />
beziffert worden, weil das Zusammenspiel der Bestimmungsfaktoren so komplex und die zugehörige<br />
flächendeckende Datenerhebung (etwa zum Sanierungszustand der Gebäude) entsprechend aufwendig<br />
erschien. Diese Studie geht einen anderen Weg: Statt alle inhaltlich wichtigen Bestimmungsfaktoren<br />
einzeln zu erheben, wird lediglich nach typischen Regionsmerkmalen gesucht, die auffällig häufig<br />
mit einer hohen qualitativen Neubaunachfrage zusammen auftreten (z.B. Altbauanteil). Dieses<br />
Herausfinden der statistischen Zusammenhänge geschieht über eine sog. multiple Regressionsanalyse,<br />
die für jeden möglichen Faktor berechnet, ob er auffällig („signifikant“) häufig zusammen mit einer<br />
hohen qualitativen Neubaunachfrage auftritt (vgl. Kasten 2 in Abbildung 14).<br />
27 So liegt z.B. zwischen dem Wunsch, eine Neubauwohnung zu beziehen und der Realisierung eine zeitliche Spanne (Konstruktions-Lag).<br />
In Rezessionsjahren, wie im Jahr 2008, ist die Zeitspanne besonders lang, weil Investitionen aufgeschoben werden (Entscheidungs-Lag).<br />
Zudem ist die Datenlage schwierig. Z.B. liegen kaum valide Daten zur Leerstandsentwicklung in der Vergangenheit vor. Mikrozensus-<br />
Daten (bewohnte Wohnungen und Leerstand) sind mit den Daten der Wohnungsbestandsstatistik nicht kompatibel. Diese<br />
Ungenauigkeiten haben zur Folge, dass der empirische Zusammenhang zwischen Haushaltswachstums und Baufertigstellungen sich<br />
nicht unbedingt in den gleichen Betrachtungszeiträumen niederschlägt und äquivalent messbar ist. Die Messung und anschließend auch<br />
die Prognose auf Basis dieser Messung sind einer gewissen statistischen Ungenauigkeit unterworfen.<br />
2010113 – Neubaunachfrage in <strong>NRW</strong> -41 - <strong>empirica</strong>