empirica - MBWSV NRW

ergeben sich dann möglicherweise für verschiedene Regionen zu verschiedenen Zeiten
unterschiedliche qualitätsbedingte Neubauvolumina.
Unter der qualitätsbedingten Neubaunachfrage versteht man genau den Teil der Neubaunachfrage,
der über das rein quantitative Haushaltswachstum hinausgeht. Dadurch wird das gesamte
Neubauvolumen einer Region aufgeteilt in einen Teil, der sich durch die wachsende
Wohnungsnachfrage (mehr Haushalte) erklären lässt und den übrigen Teil, der darüber hinausgeht.
Rückwirkend lässt sich die qualitätsbedingte Neubaunachfrage also theoretisch aus der Differenz
zwischen tatsächlichem Neubauvolumen (Baufertigstellungen) und Haushaltsentwicklung
(Wohnungsnachfrage) berechnen. Durch diese Differenzbildung wird zunächst für alle 28
Wohnungsmarktregionen in NRW die Höhe der qualitätsbedingten Neubaunachfrage der letzten drei
Fünf-Jahres-Zeiträume (seit 1995) berechnet (vgl. Kasten 1 in Abbildung 14). Einschränkend sei an
dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die genaue Höhe und die Verteilung auf bestimmte Zeiträume
mit statistischen Unsicherheiten behaftet ist, so dass man sich in einzelnen Regionen die
Neubaunachfrage eher geglättet und über einen größeren Zeitraum verteilt vorstellen muss. Denn die
Messbarkeit dieser vergangenen qualitativen Neubaunachfrage wird durch eine unzureichende
Datenlage und durch Timelags erschwert, die gerade am Wohnungsmarkt eine besonders große Rolle
spielen. 27
Die Bestimmungsfaktoren der qualitativen Neubaunachfrage sind auch deshalb noch nie empirisch
beziffert worden, weil das Zusammenspiel der Bestimmungsfaktoren so komplex und die zugehörige
flächendeckende Datenerhebung (etwa zum Sanierungszustand der Gebäude) entsprechend aufwendig
erschien. Diese Studie geht einen anderen Weg: Statt alle inhaltlich wichtigen Bestimmungsfaktoren
einzeln zu erheben, wird lediglich nach typischen Regionsmerkmalen gesucht, die auffällig häufig
mit einer hohen qualitativen Neubaunachfrage zusammen auftreten (z.B. Altbauanteil). Dieses
Herausfinden der statistischen Zusammenhänge geschieht über eine sog. multiple Regressionsanalyse,
die für jeden möglichen Faktor berechnet, ob er auffällig („signifikant“) häufig zusammen mit einer
hohen qualitativen Neubaunachfrage auftritt (vgl. Kasten 2 in Abbildung 14).
27 So liegt z.B. zwischen dem Wunsch, eine Neubauwohnung zu beziehen und der Realisierung eine zeitliche Spanne (Konstruktions-Lag).
In Rezessionsjahren, wie im Jahr 2008, ist die Zeitspanne besonders lang, weil Investitionen aufgeschoben werden (Entscheidungs-Lag).
Zudem ist die Datenlage schwierig. Z.B. liegen kaum valide Daten zur Leerstandsentwicklung in der Vergangenheit vor. Mikrozensus-
Daten (bewohnte Wohnungen und Leerstand) sind mit den Daten der Wohnungsbestandsstatistik nicht kompatibel. Diese
Ungenauigkeiten haben zur Folge, dass der empirische Zusammenhang zwischen Haushaltswachstums und Baufertigstellungen sich
nicht unbedingt in den gleichen Betrachtungszeiträumen niederschlägt und äquivalent messbar ist. Die Messung und anschließend auch
die Prognose auf Basis dieser Messung sind einer gewissen statistischen Ungenauigkeit unterworfen.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -41 - empirica