empirica - MBWSV NRW

2.1.2 Wohnungsmarktregionen in NRW
Jedem, der in einer bestimmten Stadt eine Wohnung sucht, stehen auch Alternativstandorte
unmittelbar hinter der Stadtgrenze zur Verfügung. Eine separate Betrachtung des Wohnungsmarkts für
einzelne kreisfreie Städte oder einzelne Landkreise ist daher als Grundlage zur Berechnung der
Wohnungsnachfrage wenig zielführend. Inhaltlich sinnvoller ist es, die Wohnungsmärkte etwas größer
zu fassen. Als aussagekräftige empirische Grundlage können dazu die kleinräumigen
Umzugsbewegungen der letzten Jahre dienen. Denn sie zeigen empirisch auf, wie groß die einzelnen
Wohnungsmarktregionen aus Sicht der Nachfrager wirklich sind. Die Größe einer
Wohnungsmarktregion wird dabei durch die Nähe zum Arbeitsplatz bzw. durch Pendlerzeiten
bestimmt. 14
Ideal wäre eine Abgrenzung der Regionen auf Gemeinde- oder sogar Wohnquartiersebene. Denn der
individuelle Radius der Wohnungssuche macht nicht an Kreis- oder Gemeindegrenzen halt. Dies ist
aber aus datentechnischen Gründen nur schwer möglich. Denn zum einen müssten die
Wanderungsverflechtungen zwischen allen Gemeinden bzw. Wohnquartieren flächendeckend
untersucht werden, was zwar möglich, aber aufwendig und im Rahmen der vorliegenden Studie nicht
vorgesehen ist. 15 Vor allem aber müssten auch die weiteren Datengrundlagen, die zur Abschätzung der
Neubaunachfrage erforderlich sind (z.B. Haushaltsentwicklung) auf einer solchen kleinräumigen
Ebene bekannt sein. Die Auswertung auf Basis der Mikrozensusdaten und auch der Prognosedaten des
IT.NRW, die beide nur auf Kreisebene vorliegen, lässt hingegen nur eine Abgrenzung von
Wohnungsmarktregionen entlang von Kreisgrenzen zu. Daher werden die Wohnungsmarktregionen
hier so voneinander abgegrenzt, dass sie immer aus mehreren kompletten Landkreisen/kreisfreien
Städten bestehen und dabei NRW insgesamt flächendeckend ohne Überlappung abdecken. 16
Dazu werden die Umzugsbewegungen der letzten fünf Jahre auf Kreisebene betrachtet und die Kreise
mit den jeweils stärksten Wanderungsverflechtungen zu einer Wohnungsmarktregion
zusammengefasst. Datengrundlage sind die Bruttowanderungsmatrizen 2005 bis 2009 für die Kreise in
NRW, die alle Umzüge über die Kreisgrenzen nach Herkunfts- und Zielkreis darstellen. Für jeden
Kreis wird das Bruttowanderungsvolumen (Zuzüge plus Fortzüge) mit jedem anderen (Ziel-
/Herkunfts-)Kreis bestimmt und auf die Einwohnerzahl des Kreises bezogen. Die jeweiligen Werte aus
14 Dabei sind durchaus auch zeitliche und räumliche Verschiebungen denkbar (z.B. durch neue Straßenverbindungen).
15 Die Wanderungsverflechtungen auf Wohnquartiersebene können dargestellt werden, wenn adressscharfe Umzugsdaten vorliegen. (vgl.
empirica-Studie, Wohnungsmarktanalyse für den Oberbergischen Kreis, 2008).
16 Überlappungen würden auch im Rahmen der ökonometrischen Analyse (Regressionsanalyse) zu strukturellen Problemen führen. Vgl.
z.B.: Tu Y.: Segmentation, adjusted and disequilibrium, in: O’Sullivan, T. und K. Gibb (Hrsg.): Housing Economics and Public Policy,
2003, S. 38-55. In einigen wissenschaftlichen Ansätzen erfolgt die Abgrenzung von Wohnungsmarktregionen auf Basis von Pendlerund
Wanderungsbeziehungen oder es werden Abgrenzungen entsprechend der Wohnungsmarktpreise (nach Linien gleichen
Preisniveaus) diskutiert. Vgl. dazu z.B.: Bourassa Steven C., Hamelink Foort, Hoesli Martin und Bryan D. MacGregor: Defining
Housing Submarkets, in: Journal of Housing Economics 8, 1999, S. 160–183.
2010113 – Neubaunachfrage in NRW -24 - empirica