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Push- und Pullfaktoren. Insbesondere exogene Entwicklungen im Ausland (Kriege, Grenzöffnungen, attraktivere Arbeitsmärkte) können kurzfristig zu starken Schwankungen in der Zuwanderung nach Deutschland führen, die in keiner Weise vorhersehbar sind. Dennoch spielen sie für die zukünftige Wohnungsnachfrage in NRW eine große Rolle. Auch das zukünftige Haushaltsbildungsverhalten kann nur schwer abgeschätzt werden. Es hat sich in den letzten zehn Jahren selbst innerhalb einer Altersgruppe stark verändert (die heutigen 40jährigen leben zu einem größeren Anteil als Single als 40jährige früher). Daher werden in der vorliegenden Studie im Anschluss an die Basisprognose (Vorausberechnungen des IT.NRW) die Auswirkungen anderer Wanderungsannahmen und eines anderen Haushaltsbildungsverhaltens (kohortenspezifische Weiterentwicklung) auf die Neubaunachfrage in NRW exemplarisch berechnet und die Unterschiede erläutert (vgl. Modellrechnungen V1 und V0 in Kap. 2.3.6). Ein weiterer Unsicherheitsfaktor betrifft die kleinräumige Verteilung des zukünftigen Flächenangebots in einer Region und seiner relativen räumlichen Attraktivität aus Sicht der zukünftigen Nachfrager. Die hier durchgeführten Verteilungsrechnungen, die letztlich aus einer Fortschreibung der bisherigen Bautätigkeitsverteilung resultieren, sind nicht inhaltlich begründet. Denn Kommunen, die in der Vergangenheit relativ attraktive Flächen anbieten konnten, sind nicht zwangsläufig die Kommunen, die dies auch in der Zukunft tun werden. Die Verteilungsrechnungen geben lediglich Größenordnungen an, die sich ergeben, wenn sich die Mengen und Attraktivitäten der angebotenen Flächen in Zukunft ähnlich verteilen wie in der Vergangenheit (vgl. Verteilungsrechnungen Status Quo und Trend in Kap. 2.3.5) Zu guter Letzt entstehen Unsicherheiten auch aus den nicht vorhersehbaren politischen Rahmenbedingungen selbst. Das Prognosemodell zeigt z.B. auf, dass die zukünftige Neubaunachfrage in hohem Maße davon abhängt, wie attraktiv der zukünftige Wohnungsbestand aus Sicht der zukünftigen Nachfrager bewertet wird. Die Neubautätigkeit wird also auch davon abhängen, wie attraktiv die Qualität dessen ist, was ab heute noch gebaut wird. Dies hängt u.a. auch von politischen Vorgaben ab. Verlässliche Prognosen darüber sind nicht möglich. Die Studie beschränkt sich daher darauf, die inhaltlichen Zusammenhänge zwischen zu erwartenden Marktreaktionen und zukünftigen politischen Strategien verbal darzustellen und zu diskutieren (vgl. Kap. 3). Zur Verdeutlichung der bestehenden Unsicherheiten wird in der Studie ganz bewusst darauf verzichtet, nur ein einziges (punktgenaues) Ergebnis für jede Kommune auszuweisen. Stattdessen wählt die Studie den Weg, jeweils Bandbreiten der zukünftigen Entwicklung aufzuzeigen, in denen die tatsächliche Entwicklung nach heutigem Wissensstand mit hoher Wahrscheinlichkeit liegen wird (vgl. Anhang, Kap. 2.3.) Je weiter die Ergebnisse in den verschiedenen Modellen auseinander liegen, umso größer sind die Unsicherheiten. Eine auf diese Unsicherheitsfaktoren fokussierte laufende Wohnungsmarktbeobachtung hilft, zeitnah zu erkennen, auf welchem Pfad innerhalb der Bandbreite die tatsächliche Entwicklung schließlich verläuft. 2010113 – Neubaunachfrage in NRW -22 - empirica
2. Abschätzung der zukünftigen Neubaunachfrage in NRW 2.1 Demografisch bedingte Neubaunachfrage am Beispiel einer wachsenden und einer schrumpfenden Region 2.1.1 Modellstruktur Die folgende Abbildung zeigt die Arbeitsschritte zur Abschätzung der demografisch bedingten Neubaunachfrage (Abbildung 4), die im Folgenden anhand des Beispiels einer wachsenden und einer schrumpfenden Region erläutert werden, d.h. anhand der Wohnungsmarktregionen Köln und Recklinghausen. Abbildung 4: Abschätzung der demografisch bedingten Neubaunachfrage für die Wohnungsmarktregionen in NRW (Basismodell) Kleinräumige Wanderungsanalyse auf Basis von Kreisgrenzen Definition von Wohnungsmarktregionen Wohnungsbestand EZFH Bevölkerungs- und Haushaltsprognose des IT.NRW* Wohnungsbestand MFH Prognose der wohnungsnachfragenden Haushalte Prognose der EZFH-Nachfrage (Kohortenmodell) Prognose der MFH-Nachfrage (Residuum) Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser + - Markt für Geschosswohnungen •sinkende Nachfrage nach EZFH: => sinkende Preise • wachsende Nachfrage nach EZFH: => demografisch bedingte Neubaunachfrage •sinkende Nachfrage nach MFH: => sinkende Preise und/oder Leerstand • wachsende Nachfrage nach MFH: => demografisch bedingte Neubaunachfrage * Zur Variation dieses Basismodells vgl. Kap. 2.3.6. empirica 2010113 – Neubaunachfrage in NRW -23 - empirica
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Einfamilienhausbereich wachsende Wo
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eduzieren, wenn es sich um qualitä
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